機場捷運估年底通車 林口小宅上班族新歡-聯合晚報

 

林口文化二路街景。 報系資料照

林口文化二路街景。 報系資料照

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房仲統計實價資料發現,看好機場捷運有機會在年底通車,不少台北上班族前進林口購屋,其中又以18~30坪的二房小宅最夯。

機場捷運原訂今年3月通車,因列車平均行車時間、班距未達合約要求標準,六度跳票,不過,換黨執政後,擬採「先營運,再驗收」方式,一般認為很有機會在年底順利通車。

東森房屋統計林口今年住宅交易情況,相較於新北市其他地區,林口房市相對熱絡。新北市今年前8月成交量較去年大減近二成,但實價資料,林口去年1~7月成交1041件,今年同期成交963件,僅小減約7%。

進一步觀察,林口地區以三房以上產品交易減少較明顯,尤其是四房以上大坪數產品,今年幾乎急凍。

但18~30坪、以二房為主的小宅,交易逆勢升溫,去年前7月交易64戶,今年增加到99戶,增幅逾5成。

住商不動產林口捷運店長許文毅表示,林口兩房產品黑馬突起,主要是房價便宜、生活機能成熟。

他表示,林口現在大致分三個房價區,中山路到仁愛路之間,一坪約25~28萬元,30多坪的大兩房,含車位總價在1000萬元以內,對於開車新婚上班族來說,可以滿足空間需求,房價也能負擔。

 

林口周邊示意圖

林口周邊示意圖

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許文毅表示,仁愛路到忠孝路,房價約在30~35萬元之間,仍可買到30坪左右正兩房,而區內有家樂福商圈,對上班族也具吸引力。忠孝路到八德路之間,因較靠近捷運站,目前房價在35~45萬元,兩房產品以20來坪居多,兩房主要買家以通勤族為主。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示,林口地區推案早期多鎖定雙北換屋族,以大坪數為主,近年則因自住客當道,總價帶較親民的18~30坪的小坪數產品上市也愈來愈多,吸引不少北部客、觀察實價,以及店頭來店客,今年2房小宅交易量大增5成,已成為購屋產品主力。

于靜芳分析,兩房購屋人目前多青睞三井outlet、林口A9站、國賓戲院、林口運動公園、麗園國小周邊住宅,主要這些地方有較多公共設施可使用。

她表示,上述地區建案眾多,開價多在4字頭,至於中古屋則看屋齡,實價資料今年不少中古電梯成交在一坪30萬元上下,今年以來二房房價相當穩定,預料隨通車時程接近,房價可望更具支撐力。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5889/1995578

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2016-09-29 07:19 聯合新聞網 蔡明淳

【作者:創新拿鐵 Start Up Latte / 戴羽】

電子商務的興起,讓我們只要上網,就能由十幾萬的 LED 電視,一直買到幾塊錢的衛生紙。電商這樣的優勢,使得實體通路商(例如:燦坤、7-11、全家等),也紛紛加入這個市場。在這群雄爭霸的戰場上,電商如何能夠利用行銷吸引更多客戶?

本文五大重點:1. 個人化的行銷策略能夠提升客戶忠誠度。2. 社交平台讓電商們快速、準確的行銷。3. 商品推薦鼓勵客戶消費。4. 客戶的評分會影響其他客戶的決定。5. 面對全世界的挑戰,電商需要行銷讓客戶買單。

網購衣服、鞋子愈來愈普遍。圖/資料照片

網購衣服、鞋子愈來愈普遍。圖/資料照片

 

 

1. 個人化的行銷策略能夠提升客戶忠誠度

當我們選擇到實體商店消費時,我們有很多個人的體驗。例如,我們可能認識那家店的老闆或某位員工,或者那家店就在我們上班必經的路上。但是,在網路上消費卻沒有這樣的個人體驗。無論是到 PC Home 還是奇摩購物,我們面對的都是沒溫度的電商系統。類似的商品選擇流程、購物車和結帳流程,導致各電商都難以維持客戶的忠誠度。畢竟,到哪裡購物都一樣。

根據 Gartner Group 的分析,「未來 80% 的收入將來自於 20% 的既有客戶。」 因此,保留客戶將是各電商的第一目標。個人化的行銷能為冰冷的網路購物流程注入一些溫度,讓客戶感覺獲得重視,進而增加再次光顧的意願。

為了執行個人化的行銷,電商需要收集更完整的客戶資料,以便將客戶分成不同的群組,然後根據不同群組獨特的需求進行個別行銷。例如,運動鞋廠商會收集客戶有興趣的運動,然後將相關的產品訊息行銷給客戶。

幸好現在的客戶對提供個人資訊都沒有什麼疑慮。姓名、電話、地址這些基本資料都不難取得。但是,電商要取得更深入的資訊還是需要一些努力。為了得到更詳細的資訊,電商往往會提供優惠劵給完成問卷的客戶,而問卷的資訊將成為個人化行銷的主要依據。

除此之外,電商還可以根據客戶上次瀏覽的行為做更多的個人化行銷。如果客戶瀏覽了某個商品但是最終沒有購買,電商可以在下次客戶登入時,針對該商品提供一個折扣給客戶,以鼓勵他購買。如果客戶很頻密的購物,電商可以選擇提供折價劵以犒賞客戶的忠誠。

電商老大亞馬遜很了解個人化行銷的威力,因此,亞馬遜在今年六月讓客戶用5折優惠購買智慧型手機,條件是客戶必須允許亞馬遜在手機的解鎖畫面上顯示一些客戶有興趣的廣告與優惠。

另外,亞馬遜相信影片將比靜態廣告更容易吸引客戶的注意,所以,它們也開始以即時生成的影片來進行個人化行銷。那些影片將會在一些基礎模板上加入客戶有興趣的圖片與文字。玩具大廠 Toys R Us 曾經用類似技術根據各分店的熱銷產品與庫存量,讓各分店附近的居民看到不同的廣告。

雖然客戶都很願意收到折價劵或優惠信息,但是,如果收到太多信息或推薦的商品是客戶完全沒興趣的,那反而會影響客戶回訪的意願。因此,行銷不但要精準,而且還不能過量。而這正是個人化的行銷能夠協助電商們解決的問題。

2. 社交平台讓電商們快速、準確的行銷

社交平台的盛行,讓電商們有了全新的行銷管道。有別於傳統的廣告、郵件、雜誌等,社交平台讓行銷資訊能快速的傳遞給數以萬計的潛在客戶。而透過分享,這些行銷資訊觸及的人數更如滾雪球般越滾越大,這是傳統行銷很難辦到的。最難得的是,透過分享的行銷資訊,會讓人覺得這是朋友們推薦的商品,絕對比一般廣告更具說服力。

另外,由於社交平台擁有更完整的客戶資訊,而且,還能夠藉由客戶閱讀的文章更精準的判斷客戶的興趣。因此,電商們能夠透過社交平台執行更精準的行銷。例如,電商可以特別針對 25 到 40 歲而且常關注育兒資訊的女性客戶行銷嬰兒用品。或者針對喜歡保健資訊的客戶行銷有機食品。由於這些行銷資訊都是針對特定族群,因此更能夠提升客戶的消費意願。

網路服飾品牌 Lativ 正是其中一家善用社交平台行銷的電商。 Lativ 的 Line 群組擁有 500 多萬的用戶,而Facebook 粉絲團也有 100 多萬人。Lativ每天都會在這兩個平台中發佈多則的行銷資訊,而且,也有刻意的確保兩個平台上的資訊是不一樣的。除了發佈行銷資訊之外,Lativ 也利用留言的功能,在這兩個平台上和客戶互動。

對電商來說,社交平台不但降低了行銷成本、還提升了觸及率也讓客戶能夠透過平台的留言機制給電商們提供回饋。因此,社交平台迅速的取代了電視廣告,成為了主要行銷管道。

3. 商品推薦鼓勵客戶消費

電商都會提供搜尋介面協助客戶找到想要購買的產品。但是,除非某個商品很有名或有特殊用途,不然,一般商品都會被埋藏在無數的搜尋結果內。例如,在 PC Home 搜尋「無線滑鼠」,前 20 筆的結果中有 18 筆是「羅技」的產品。但是,在 PC Home 中卻有超過 30 個無線滑鼠的品牌。為了讓客戶能夠看見其他的商品,電商們使用大數據來進行商品推薦。

通過收集客戶的瀏覽次序和建立完整的商品資訊,電商可以找到最適合的商品,以推薦給正在購物的客戶。推薦商品可能是類似的、價錢較便宜的、正進行優惠的、庫存太多的、甚至是讓電商獲利最高的。

同時,通過大數據,電商也能夠推薦客戶其他有關係的商品。例如,當客戶購買「無線滑鼠」時,推薦「滑鼠墊」、「無線鍵盤」或者是「電腦螢幕清潔組」。透過推薦,客戶可以有更多的選擇,更容易找到他想要的產品,也可能因此增加消費的數量。

除了以大數據判斷應該推薦的商品,一家名為 Cognilyze 的以色列公司開發了一套基於客戶心理學的商品推薦系統。有別於一般的推薦,它不需要收集客戶的個人或瀏覽資訊,Cognilyze 使用商品的資訊來判斷客戶購買的原因,進而推薦適合的商品。假設一名客戶購買了電競規格的筆電,Cognilyze 會判斷該名客戶是電腦遊戲玩家,因此,系統會推薦電競滑鼠與鍵盤組以及最新的電腦遊戲。當客戶購買了輕巧的筆電時,Cognilyze 就會判斷客戶常有外出的需求,因此推薦容易收納的滑鼠和電腦包。

不管是大數據或客戶心裡學,商品推薦都讓客戶能夠看到更多的商品,以引導客戶消費更多,甚至購買一些原本沒有需求的商品。

4. 客戶的評分會影響其他客戶的決定

我們購物都喜歡貨比三家,在電商購物時,客戶不但能夠比較商品的價錢,也能夠透過顧客評分來了解電商的服務態度、出貨速度、商品包裝等。研究顯示,90% 在線上消費的客戶,承認其他客戶的評分影響了他們的決定。因此,電商都會提供容易使用的評分系統,鼓勵客戶們評分

電商的顧客服務單位都會密切留意客戶評分,以確保任何給予負面評分的客戶都能夠馬上得到服務。這樣不但可以提升客戶滿意度,也讓其他客戶知道每一名客戶都是被重視的。

為了讓客戶更容易由評分機制中得到有用的資訊,亞馬遜讓客戶在每筆評分中標示這筆評分對該名客戶是否有用。越多人認為有用的評分將優先被顯示,每筆評分中標示這筆評分對該名客戶是否有用。越多人認為有用的評分將優先被顯示,而當客戶將該筆評分標示為「無用」,就能減低該商品的顯示排序。這種不用分數或客戶留言方式的評分機制可以有效防止評分爭議性的問題。

雖然評分系統不能夠算是積極的行銷行為,但是,正面的客戶評分很多時候比任何行銷活動都來得有效。因此,電商都會盡量提供良好的服務,讓每位消費的客戶都能夠滿意,並且,希望客戶的正面評分能夠吸引其他的客戶前來購物。

5. 面對全世界的挑戰,電商需要行銷讓客戶買單

電子商務的出現,完全改變了零售業的生態。現在,購物不再需要考慮地區,連國家也不需要顧及。電商雖然讓全世界的人都成為潛在客戶,但同時,也面對全世界電商的挑戰。因此,電商都需要更多的行銷才能讓自己被看見。

電商推出個人化行銷,讓每位客戶覺得自己是獨特的。同時,電商也運用社群的力量,讓行銷資訊可以散播的更快。電商利用商品推薦增加客戶消費,也加強了售後服務。期望每次的消費後的正面評分,會吸引更多的客戶上門消費。

參考資料:

1. The Facebook of ecommerce

2. What eBay’s Artificial Intelligence Says About The Challenges Of Marketplace Big Data

3. ‘Recommended for You’: How Well Does Personalized Marketing Work?

4. Targeted Recommendations of New Products in Online Stores and Marketplaces

5. All Business is Personal — Especially in Ecommerce

6. THE PERSONAL TOUCH

7. Digital Retail and eCommerce Marketing Trends That Are Changing the Game in 2016 and Beyond

8. 5 Reasons Social Media Marketing Has Replaced Traditional Advertising

9. Amazon offers cut-price phones in return for personalised ads

10. Amazon tests personalised video ads

原文網址:http://udn.com/news/story/7244/1985438

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2016-10-01 03:15 聯合報 高子敬(第一金投信投資長)

金融科技(Fintech)是當前熱門話題,它帶來破壞性創新,不少人認為科技業會搶了金融業的飯碗,但從國際趨勢來看,兩者結合實可開拓前所未有的新藍海。

最近三年國際發展金融科技的腳步迅速,主因是行動網路發達,技術進步創造科技無所不在的環境,以及政府與法規態度傾向鬆綁,非金融業得以介入金融領域開發新型服務。對照金融海嘯後的金融環境,已從全方位的管制朝向資本嚴管,但應用開放的方向前進,當金融資料對外開放,潛在商機立刻爆發。

就進程最快的中國和美國市場來看,受惠用戶的金融資料開放,網路平台業者積極搶進,建構手機包辦大小事生活型態。不過,兩大市場消費者習慣不同,中國消費者「跳級式」進入手機付費階段,支付寶很快被大眾接受;美國消費者仍偏好信用卡,因此Apple Pay一類支付工具綁住信用卡,而非直接對接消費者的金融帳戶。

同樣牽涉金融交易的還有借貸,以往借貸只能透過臨櫃,現在愈來愈多網路借貸平台快速媒合需求,讓借貸人與放貸人直接線上交易。中國網路業者更將新型態信用商品化,舉凡用戶網購退款紀錄、社群評等都列入信用條件,使傳統金融業無法做到的服務化為可能,也提升產業運作效率。

在理財方面,英國資產管理業已普遍接受機器人理財服務,透過更便宜費用,能獲得客製化投資組合建議,理專可專注市場研究。保險業亦有愈多回歸使用者付費概念的客製化保單,較現行保單不管投資人屬性,都收取一致費用,客製化保單是依個人行為及曝險程度,每月收取不同費用。

此外,中國還發展出一種隨簽隨用保單,用戶可以透過手機簽訂保險,例如天氣炎熱可簽訂當天適用的天氣險,一旦個人發生中暑症狀,保險公司將提供小額理賠。

從以上案例可見,科技與金融結合創造更多服務,未必是取代金融工作,而成功的條件在於法規環境開放,這又與政府及在地消費者的觀念息息相關。台灣近期開始效法倫敦金融城推行監理沙盒,但在監理沙盒以外,整體觀念是否開放更為重要,才能吸引新創業者加入引領改革。(本文由高子敬口述,記者趙于萱整理)

原文網址:http://udn.com/news/story/7239/1995071

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2016-10-01 09:52 中央社 台北1日電

民眾消費M型化發展,房仲業者發現,國際知名連鎖品牌仍在一級商圈設置首間旗艦店,但平價商品連鎖店因撐不住高租金而移往次商圈,也形成店面需求M型化發展。

房仲業德天國際資深分析師吳孟璇表示,在政府力推觀光客來台,西門徒步區、士林夜市商圈、忠孝SOGO商圈、永康商圈、饒河夜市商圈、台北車站商圈、南京四五段商圈,皆為快時尚、餐飲業者、伴手禮專賣店、運動用品店的首選。

此外,近來運動風潮盛起、巷口經濟學發酵,帶動文創概念、咖啡館、健身房與超市積極拓點,使部分零售市場在經濟景氣不明朗的市況下,需求依然旺盛。

吳孟璇分析,東區店租年年創下新高,加上近來台北商圈人潮悄悄西移,使得主打平價商品的連鎖店為降低店租成本,紛紛往次級商圈移動,造就店面需求M型化現象。

但是大型國際品牌為了打響品牌知名度,卻持續進駐東區,許多大型連鎖集團找尋店面,仍選擇在交通樞紐或人潮匯聚的地點。預計大型商場空置率將會趨緩。

而中小型店鋪因景氣及租金壓力漸重近來空置率上升,加上屋主租金讓利意願不高,也使東區店面的空置率逐漸增加。

西門町包含徒步區過去主要客群多為學生,但近年來在台灣力推觀光之下,西門徒步區吸引許多觀光客及背包客大量聚集,人潮即錢潮,因此諸多付租能力高的國際品牌,如韓國衣戀集團與H&M、New Balance、知名商旅業者均爭相進駐,讓西門町的租售行情不斷創下新高。

吳孟璇發現,西門商圈最熱鬧地段每坪租金單價破3萬元,此景如同數年前的東區商圈,西門町近來亦掀起一股老店因為租金高漲出走潮。

她強調,觀察台北市區,捷運沿線預計未來小坪數的店面需求依然有很大發展空間,但租金行情的發展空間,則在過去成長快速與目前總體景氣不佳的影響下,成長幅度有限。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1995525

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2016-10-01 13:34 經濟日報 記者仝澤蓉╱即時報導

台經院公布8月營建業營業氣候測驗點出現五個月來首度下滑情況,房地產專家表示,不動產市場近期老屋有30年健檢爭議,新屋有持有稅干擾,在新舊房屋政策夾擊之下,今年第4季不動產市場會較去年價量具跌。

台經院副研究員劉佩真表示,營建業營業氣候測驗點在8月下滑,不動產表現較弱,一部分是來自農曆8月的鬼月影響,但最主要原因還是和房屋持爭議,衝擊民眾購屋意願和購買決策有稅有關,以台北市和新北市以及桃園市來說,交屋高峰期都過了,因此8月交易比7月還弱。

劉佩真表示,不動產金融面的管制告一段落,目前中央銀行僅剩下豪宅信用管制尚未鬆綁,主要影響房市的原因就剩下稅制,在各縣市房屋稅未調整定案之前,持有稅將持續影響第4季房市交易,預計今年第4季不但會較第3季量停價跌,甚至與去年第4季相較,會出現價量具跌情況。

房屋健檢政策方面,劉佩真表示,國內房屋老齡化問題嚴重,還有土讓液化和地震干擾,老屋結構安全確實不容忽視,但國內30年以上老屋占比超過四成,台北市更有六成是老屋,在都更窒礙難行,政府經費和專業檢查人力都有疑慮情況下,老屋健檢可能成為繼持有稅之後,另外一個影響房市的變數。

持有稅影響的是15年以內的新屋,老屋健檢影響的是30年以上的老屋,劉佩真表示,國內房市短期內在新舊房屋政策夾擊下,難有好表現。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,雖然老屋健檢看起來是不太可行,但爭議在短時間內仍可能影響民眾對老屋成交意願,但以土壤液化爭議來看,影響也大概是幾個月的時間,過一陣子話題不再,民眾是會淡忘的。但是今年第4季房市較去年同期差,應該是肯定的。

徐佳馨說,去年12月有房地合一節稅潮,交易量較大,今年第4季交易量應該會減少,但由於今年上半年真的比較慘淡,下半年應該會比上半年好一些。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1995895

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全球不動產流通協會理事長暨吉家網不動產董事長 李同榮 提供 2016/09/30 星期五 14:34

  房地產景氣在2014年Q4反轉後,房價軟著陸至今,由於受政策稅制等不確定因素影響所及,房地產交易量仍然被打趴不起。兩年來房價跌幅最大的產品有四大類:豪宅丶預售屋丶新成屋丶與傳統舊商圈店面。而相對抗跌的是30年以內位於蛋黃區中小坪數的低總價產品。

房價跌幅較深四大類產品:豪宅丶預售屋丶新成屋丶傳統舊商圈店面

    兩年來房價跌幅較深的四大類產品中,豪宅商品跌幅較深是因政策與豪宅稅打房造成,預售市場下修是受房價預期下跌的心理因素影響,新成屋則是因北市針對新屋課重稅波及,而傳統商店的價值大幅縮水,完全是因房市轉弱丶景氣不佳丶商業模式改變丶租金持續下滑丶空置率持續攀升丶丶丶等因素影響所致。房價自2014年府反轉向下至今兩年間,豪宅與預售屋跌幅超過20%,新成屋與預售期間公開價跌幅超過15%,傳統舊商圈店面脫手不易,尤其是中大坪數的店面,空置率不斷攀升,跌幅難以估算。

傳統商店市場將面對百貨公司丶大賣場與網路購物三路夾撃

    台灣的傳統舊商圈店面,面對高消費的百貨公司與低消費的大賣場以及網路購物的三方夾擊下,加上景氣不振,承租者收入幾乎無法承受高租金的負擔,以前在景氣好的時候,撤店的是小品牌,現在景氣不佳的時候,撤店的居然很多是名氣響噹噹的大品牌。尤其是網路盛行丶O2O(Online 2 Offline)虛實共構行銷時代來臨丶無店舖經營模式興起,包括服飾丶百貨丶食品丶房仲業丶丶丶等產業都逐漸擺脫店頭經營的束縛,紛紛轉向樓面經營或無店舖經營模式,對店面租金行情,將會產生非常不利的影響。無奈有些不缺錢的房東,寧願空置店面也不願調降房租,總是錯誤以為維持高租金,房價才不致縮水,這完全是鴕鳥心態,自己欺騙自己,同時也是造成店面空置率不斷攀升的主因,最終還是躱不過調降租金,以面對市場的調節機制。

未來幾年,傳統舊商圈店面售價與租金之調降將雙管「齊下」

    舉例說明,位在北市黃金地段忠孝東路四段的傳統店面,動輒都上百萬的月租金,除非是一些知名品牌拿來當旗艦店用途,否則都撐不過二丶三年就撤店,但因為好地段店面難求,一旦有人撤店,就另外有人願意冒險嘗試,這也反映出,好地段高房租的傳統商店,在不同時間,由不同的承租房客,走向相同的淪亡道路,這種租金與獲利不對稱的租賃市場,房東與房客很難創造雙贏局面。

    另外,在北市天母西路與天母忠誠路店面,十幾年前的風光也已經不再,忠誠路的嘉裕西服丶MAGO服飾丶XX健康煮丶XX幾家大房仲丶丶丶等大坪數店面相繼撤店,原因無它:「低迷景氣+高房租」。但在種種不利傳統商店投資環境下,居然有些房東不但不降房租還想調高10%租金,實在是不到黃河心不死。

   另外再以親身經歷舉例,三年前,我們從高島屋百貨斜對面的忠誠路撤店時,就警告過房東,月租32萬不願降租金的後果,房東最少要空置兩年,結果,這家店面空置了三年,最後還是調降租金才勉強租出,若把空置的時間加入計算平均租金收入,屋主可謂得不償失。

  反觀天母西路,本人也以親身經歷為證,28年前租一間不到20坪店面經營房仲業,當時月租25萬,持續承租十六年,房租付出將近5千萬且還能獲利,但28年後的今天,時不我予,房東們體認景氣不佳的現實,房租居然主動腰折一半,才勉強渡過空置閒置的危機。

    由以上案例可知,未來幾年,除非新興的商圈或黃金地段之商店尚具投資價值與抗跌性,否則,傳統舊商圈店面的售價與租金之調降將雙管「齊下」。

投資店面,應重新審視合理投資報酬率,判斷投資的真正價值

    台灣的店面投資市場,過去只要有2%年投報率的店面,投資者就趨之若鶩,大家指望的是房價上揚與資産増值,但現在因商業模式轉變與O2O虛實共構行銷的時代來臨,加之房價反轉直下的狀況,只顧資產增值而不計較投報率的投資觀念勢必要完全改變,傳統商圈店面價值將因投資環境與商業模式改變而大幅縮水,面對百貨丶賣場丶網路購物三路夾攻的競爭環境不利因素,往後幾年看到的市場現象,將會是血淋淋的演出「傳統舊商圈店面淪亡錄」!

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

原文網址:http://house.cnyes.com/NewHouse/ReallifeSceneryLooksHouse/Content/000000244.htm

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2016-09-30 14:15 聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

近一年來製造業景氣燈號資料來源/台經院 製表/仝澤蓉

近一年來製造業景氣燈號資料來源/台經院 製表/仝澤蓉

 

台經院今天公布8月製造業景氣燈號為黃藍燈,是製造業景氣燈號在持續15個藍燈之後,連續亮出的第二顆出黃藍燈,台經院表示,顯示國內製造業景氣回溫情況已經走穩。

台經院表示,全球經濟表現回穩,帶動我國出口連兩個月正成長,外銷訂單亦轉正,提供製造業需求面動能,8月製造業景氣對策信號值較前月增加1.32分,成為11.84分,燈號維持代表「低迷」的黃藍燈。

五項構成指標中,四項分數增加,一項減分,增幅最大的是需求面的0.94分,其次是經營環境面0.78分,另外原物料投入和成本面也小幅增加;售價面則減少0.93分。

8月呈現低迷黃藍燈的產業有六成,但是亮出代表「揚升」黃紅燈的產業,由0增加至2.60%,代表「衰退」藍燈的產業,則減少30百分點,降至17.41%。

六大產業中,民生大類的食品飲料和紡織業,都還是黃藍燈;石化橡膠大類中,因為化學製品相關外銷訂單大幅增加,帶動廠商對景氣看法較去年好轉,化學製品景氣燈號轉為綠燈。

金屬機械大類中機械設備業也因為外銷訂單由負轉正,景氣燈號轉為綠燈;電子電機大類以電力設備業的綠燈表現較佳;運輸大類則因為機車外銷表現回溫,自行車業成長動能亦趨穩,帶動其他運輸工具轉為綠燈,汽車及其零件則因為外銷訂單和股價表現均不理想,維持黃藍燈。

台經院表示,雖然8月股市漲幅趨緩,但較去年同月上漲超過800點,對製造業經營環境面有明顯帶動效果,呼應國發會昨天公布8月景氣燈號連續亮出第二顆綠燈,製造業也亮出第二顆黃藍燈。

原文網址:http://udn.com/news/story/7238/1993921

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2016/09/30 14:27:52 聯合晚報 記者游智文/台北報導

房市熱門推案檔期928檔本周登場,市況顯示,買氣持續低迷下,預售市場三大共識都出現變化,同樣的用語,解讀大不同。

預售屋 比「現貨」便宜

首先是價格,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,預售屋屬期貨性質,賣的是未來價格,過去買賣雙方都認為「未來價」比現在高,因此都能接受預售屋價格高於區域新成屋行情,各地房價也因此頻創新高。

今年則不同,由於市場瀰漫看跌氛圍,多數民眾認為「未來價」會比現在低,在此情況下,預售屋不要說創新高價,只要售價比新成屋高,就很難賣,想要熱銷,則多得降到中古屋行情。

目前市調銷售情況較好的建案,包括北市「品中山」、板橋「江翠ONE」、蘆洲「希望城市」、汐止「上東城」、「敦美苑」等,就都低於區域推案行情,有的甚至比周邊中古屋價格還便宜。

建案齊發 沒拉抬反拖累

第二,在推案量方面,住展雜誌企研室經理何世昌表示,以往某個區域推案愈多,案量愈大,市場會解讀建商看好當地,在大量廣告投入、建案相互拱抬下,區域房價會加速上漲。

現在則相反。某個區域如果推案個數多,量體大,市場往往認為高風險區,尤其是成屋推案多的地區,由於建商、投資客可能競相降價求售,形成「多殺多」,在購屋人眼中,更是「地雷區」。

熱銷定義 標準一直降

第三,對於建案「熱銷」,何世昌表示,以往市場認為一個月內至少要銷出七、八成以上,才算熱銷。但現在建案如果能在三個月賣到八成,就是令同業羨豔的「熱銷」,一個月內賣完的,則往往視為奇蹟。實際上,目前預售案銷售期大多半年以上,很多建案分成二到三階段銷售,預售以銷售三成為目標,其他則是邊建邊售或是完工後再銷售。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1993851

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2016/09/30 13:55:26 世界日報 陸怡雯編譯

為確保逐步改建出你構想中的家園又不違反地方建築法,買屋前就要作好規劃和研究。(G...

為確保逐步改建出你構想中的家園又不違反地方建築法,買屋前就要作好規劃和研究。(Getty Images)

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很多人買房遵循三部曲:先買個平房或共有公寓作起步房;等將來要孩子且積累更多財富,搬去郊區買一個大點的獨立屋;退休後孩子離巢,是時候換小點的連排屋或55歲以上老齡社區。但其實這個三部曲並非一向使然,老一代美國人經常從一而終地住在一個房子裡直到去世。儘管在如今流動性的社會,莫說一生住同一個房子,就連住在同一街區和城鎮都很少見,但從減輕經濟壓力角度來看,一生一宅的構想也不是毫無吸引力。

作為首購族,何不設想一下買的將是你畢生居住的房屋?

第一步,判斷現在及將來需要多大面積。從你的生活方式來看,你更在意睡個舒服覺,還是做一頓美餐?如果是後者,或許廚房面積不能太苛刻。如果你打算讓將來生的每個孩子都擁有一個房間,那麼在臥室數量上不妨現在定好。如果父母要來住,是不是該買姻親房設計的住宅?設想未來10至15年的情況,早作打算。

第二步,用建築師的眼光看屋。把整個住宅的全盤布局來個大動,肯定比對現在的設計平面圖進行小改要昂貴得多。買屋前,對房子的定位、改裝作個規劃:是不是需要加一間屋?在哪邊加?能不能跟現在設計兼容?這樣不至於以後發現改不了,只能搬家。

第三步,看清房屋的地皮尺寸。如果你不打算多蓋一層而是要橫向擴大,那麼地皮面積就很重要。如果外加一個臥室或衛浴間,會不會超出地界以外?會不會影響車和人的進出?

第四步,觀察社區通行的建築風格。如果你要入住的社區都是戰前平房,你若第一個建造四臥三車庫的大屋,是不是太違和?為免將來無法完成改造計畫而逼得搬家,不如事先看看自己的居住理念是否跟社區相容。

第五步,了解當地的建築法規。每個地方政府對住宅大小、高度、以及房屋建到離界址線多近,都有略微不同的規定。有些歷史性社區甚至對外牆漆色、建築風格會有約束。為確保逐步改建出你構想中的家園又不違法,這個必須注意

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2016/09/30 14:27:51 聯合晚報 記者游智文/台北報導

降價!讓利!房市928檔期登場,建案讓利成為今年檔期主流,廣告看板都以此作為...

降價!讓利!房市928檔期登場,建案讓利成為今年檔期主流,廣告看板都以此作為宣傳重點。 記者游智文/攝影

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房市928檔期本周起跑,已有不少建案進場,市調顯示,今年建案冷熱分明,有讓利就有人氣,高總價或開高價的則來客稀少,因颱風攪局,有些建案這周甚至來客掛蛋。

今年928北台灣推案不少,據住展統計,光是北北桃就有1200億,北台灣合計近1500億元。主要是許多預計今年329檔就要推出的建案,因景氣不好、改產品,或未能如期取得建照,延後至928檔公開。

目前包括北市中山區「品中山」、士林區「家居理玉」、桃園「竹城表參道」等指標案都已正式公開,有不少建案則是上個月即進場潛銷,初步了解,大多預計下周、10月初公開,目的是搶雙十連假買氣。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,本周市況和前兩三周差不多,都是有降價有買氣,其他建案仍未見看屋人潮。

北市方面,目前建案平均來客量僅10~12組,但主要是讓利案拉抬,堅守價格的建案,一周來客多僅有個位數,很多建案一個月只賣一戶。

北市讓利案不多,但表現突出,如中山區「青山通」、信義區「仁愛CASA」,因價格低於區域行情一到二成,都在潛銷階段就完銷。

新北建案表現更呈明顯兩極化,讓利案如板橋「江翠ONE」、「聯上江翠案」周來客都在百組以上,甚至可達250組,但一般建案就僅15~20組。

 

降價!讓利!房市928檔期登場,建案讓利成為今年檔期主流,廣告看板都以此作為...

降價!讓利!房市928檔期登場,建案讓利成為今年檔期主流,廣告看板都以此作為宣傳重點。 記者游智文/攝影

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何世昌表示,今年北台灣928檔另有兩大明顯特色,一是往年都有很多豪宅案,也是市場關注焦點,今年雖然也有豪宅案,但多是一延再延的延推案,幾乎沒有新推案,而延推的豪宅案,也不再是市場焦點。

另一是,以往建案有較好規畫、建材,多會獲得較多青睞,但今年要熱銷,似乎只剩一個關鍵,就是價格,過去知名品牌建商推出的建案,多可守住價格,但今年也得降價才有買氣,相較其他建案,差別只在不用殺到見骨。

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2016-09-30 08:59 經濟日報 記者游智文╱即時報導

房市928檔期本周正式開跑,但今年氣氛特別不尋常。 圖/報系資料照

房市928檔期本周正式開跑,但今年氣氛特別不尋常。 圖/報系資料照

 

房市熱門推案檔期928檔本周登場,市況顯示,買氣持續低迷下,預售市場三大共識都出現變化,同樣的用語,解讀大不同。

首先是價格。住商不動產企研室主任徐佳馨表示,預售屋屬期貨性質,賣的是未來價格,過去買賣雙方都認為「未來價」比現在高,因此都能接受預售屋價格高於區域新成屋行情,各地房價也因此頻創新高。

今年則不同,由於市場瀰漫看跌氛圍,多數民眾認為「未來價」會比現在低,在此情況下,預售屋不要說創新高價,只要售價比新成屋高,就很難賣,想要熱銷,則多得降到中古屋行情。

目前市調銷售情況較好的建案,包括北市「品中山」、板橋「江翠ONE」、蘆洲「希望城市」、汐止「上東城」、「敦美苑」等,都低於區域推案行情,有的甚至比周邊中古屋價格還便宜。

其次在推案量方面,住展雜誌企研室經理何世昌表示,以往某個區域推案愈多,案量愈大,市場會解讀建商看好當地,在大量廣告投入、建案相互拱抬下,區域房價會加速上漲。

現在則相反。某個區域如果推案個數多,量體大,市場往往視為高風險區,尤其是成屋推案多的地區,由於建商、投資客可能競相降價求售,形成「多殺多」,在購屋人眼中,更是「地雷區」。

第三,對於建案「熱銷」,何世昌表示,以往市場認為一個月內至少要銷出七、八成以上,才算熱銷;開案之前預約一空,或是開案一周內完銷,才稱得上「秒殺」。

但現在建案如果能在三個月賣到八成,就是令同業羨豔的「熱銷」,一個月內賣完的,往往視為奇蹟。實際上,目前預售案銷售期大多半年以上,很多建案分成二到三階段銷售,預售以銷售三成為目標,其他則是邊建邊售或是完工後再銷售。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1993361

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2016-09-30 10:17 經濟日報 記者游智文╱即時報導

圖/吉家網提供

圖/吉家網提供

 

房地產景氣在2014年Q4反轉後,至今交易量仍然被打趴不起。吉家網不動產分析,兩年來房價跌幅最大的產品有四大類:豪宅、預售屋、新成屋、與傳統舊商圈店面。

吉家網不動產董事長李同榮表示,其中傳統商圈店面價值因投資環境與商業模式改變而大幅縮水,面對百貨、賣場、網路購物三路夾攻,往後幾年恐會血淋淋的演出「傳統舊商圈店面淪亡錄」。

李同榮表示,房價自2014年府反轉向下至今兩年間,豪宅與預售屋跌幅超過20%,新成屋與預售期間公開價跌幅超過15%,傳統舊商圈店面脫手不易,尤其是中大坪數的店面,空置率不斷攀升,跌幅難以估算。

李同榮指出,台灣的傳統舊商圈店面,面對高消費的百貨公司與低消費的大賣場以及網路購物的三方夾擊下,加上景氣不振,承租者收入幾乎無法承受高租金的負擔,以前在景氣好的時候,撤店的是小品牌,現在景氣不佳的時候,撤店的居然很多是名氣響噹噹的大品牌。

尤其是網路盛行、O2O(Online 2 Offline)虛實共構行銷時代來臨、無店舖經營模式興起,包括服飾、百貨、食品、房仲業等產業都逐漸擺脫店頭經營的束縛,紛紛轉向樓面經營或無店舖經營模式,對店面租金行情,將會產生非常不利的影響。

如北市黃金地段忠孝東路四段的傳統店面,動輒都上百萬的月租金,除非是一些知名品牌拿來當旗艦店用途,否則都撐不過二、三年就撤店,但因為好地段店面難求,一旦有人撤店,就另外有人願意冒險嘗試,這也反映出,好地段高房租的傳統商店,在不同時間,由不同的承租房客,走向相同的淪亡道路,這種租金與獲利不對稱的租賃市場,房東與房客很難創造雙贏局面。

另外在北市天母西路與天母忠誠路店面,十幾年前的風光也已經不再,忠誠路的嘉裕西服、MAGO服飾、XX健康煮、XX幾家大房仲等大坪數店面相繼撤店,原因無它:「低迷景氣+高房租」。但在種種不利傳統商店投資環境下,居然有些房東不但不降房租還想調高10%租金,實在是不到黃河心不死。

李同榮以親身經歷舉例,三年前,他從高島屋百貨斜對面的忠誠路撤店時,就警告過房東,月租32萬不願降租金的後果,房東最少要空置兩年,結果,這家店面空置了三年,最後還是調降租金才勉強租出,若把空置的時間加入計算平均租金收入,屋主可謂得不償失。

反觀天母西路,李同榮也以親身經歷為證,他曾於28年前租一間不到20坪店面經營房仲業,當時月租25萬,持續承租十六年,房租付出將近5千萬且還能獲利,但28年後的今天,時不我予,房東們體認景氣不佳的現實,房租居然主動腰折一半,才勉強渡過空置閒置的危機。

李同榮表示,台灣的店面投資市場,過去只要有2%年投報率的店面,投資者就趨之若鶩,大家指望的是房價上揚與資產增值,但現在因商業模式轉變與O2O虛實共構行銷的時代來臨,加之房價反轉直下的狀況,只顧資產增值而不計較投報率的投資觀念勢必要完全改變,傳統商圈店面價值將因投資環境與商業模式改變而大幅縮水,面對百貨、賣場、網路購物三路夾攻的競爭環境不利因素,往後幾年看到的市場現象,恐會是血淋淋的演出「傳統舊商圈店面淪亡錄」。

 

圖/吉家網提供

圖/吉家網提供

 

 

圖/吉家網提供

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原文網址:http://udn.com/news/story/6/1993457

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2016-09-30 10:55 經濟日報 記者游智文╱即時報導

受到颱風與房市負面議題影響,9月房市表現不佳,住商機構統計整體交易量較上月萎縮約8%,其中雙北市表現慘澹,新北量縮21%,北市量縮19.7%,高雄量減14.7%排名第三。

住商不動產企究室主任徐佳馨表示,以往9月因已脫離農曆民俗鬼月,買氣多會打開,交易量會回升,但今年因連假和颱風假,工作天數較少,加上土壤液化、房屋稅等話題持續延燒,交易量反而不如鬼月。

全台整體交易量減少8.1%,新北量縮21%最多,北市量縮19.7%,高雄量減14.7%,但桃園量增8%,台中量增5%,算得上逆勢收紅,惟幅度均小。

價格方面,台灣房屋智庫召集人葉立敏表示,六都房價均呈持平或緩漲,以新北市價漲5%最多。

徐佳馨表示,中央銀行理監事會昨天決定利率不變,連續降息雖告一段落,但累計四次降息,已讓房貸降至1.7%~1.8%的歷史低檔,低利與房價的適時修正,對於想要買房子的民眾相對有利,預料房市經過汰弱留強洗禮後,可望逐漸回歸基本面。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1993515  

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2016-09-30 11:01 中央社 台北30日電

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,即使利率並未出現連5降,但購屋人與房貸族已受惠此波連續降息,低利條件已維持一陣子,現階段民眾似乎更在意房價的問題。

曾敬德指出,中央銀行在29日第3季理監事會議做出利率不動的決議,連續降息狀況告一段落,不過累計4次降息,每次降息半碼,反應到房貸上則減少約0.3%的水準。

以目前約1.7%至1.8%的貸款利率來看,利率水準仍維持在歷史低檔水位,短期內利率大幅反轉向上機率不高,當前的低率水準對於房貸族與購屋客仍相對有利。

他說,央行之前連續4度降息,房貸戶關心的房貸利率從去年的2.1%降到了平均1.8%,貸款條件優良的民眾可能低至1.7%的水準,優惠房貸利率前2年跌破1.5%,僅剩下1.44%的低利水準。

一般情況下,他分析,房貸新台幣1000萬元、貸款20年,央行之前4度降息每月房貸利息負擔共可減少約2500元,一年減少約3萬元,對於房貸族與購屋人而言也不無小補。

 

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2016-09-30 11:19 聯合報 記者張世雅╱即時報導

高雄龍華國小舊址地上權招標案(圖紅線框),又流標。記者張世雅/攝影

高雄龍華國小舊址地上權招標案(圖紅線框),又流標。記者張世雅/攝影

 

一口氣將權利金從110億元,砍到只剩77.82億元的高雄龍華國小舊址1萬1636坪地上權招標案,上午在高雄市財政局開標,又無人投標,財政局表示,很意外,也很遺憾。

高雄市財政局長簡振澄表示,高雄龍華國小舊址地上權招標案,土地完整,為商四用地,建蔽率60%,容積率630%,地上權存續期間70年,且位於精華區,有捷運紅線凹仔底站、環狀輕軌捷運C24站,鄰近農16、美術館、巨蛋商圈等。去年12月第一次招標,權利金110.09億元,結果流標,經過近十個月重新檢討,權利金調降至77.82億元,減了32.27億元、降幅達29.31%。

簡振澄難掩失望的說,此事的標利金77.82億元,是經過2位估價師重新評定後所得,以高雄的房地產行情而言,價格接近實價,結果還是流標,簡振澄表示,如果有投標意願者認為流標後的保證金價格會再調低,「想法可能是不正確的。」

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1993584  

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