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 : 2017年2月27日 PM 5點25分
更新時間 : 2017年2月27日 PM 5點35分

延宕20年,北市正義大樓終於要動工了,擔任都更建商的龍麟建設董事長葉松年接受本報專訪,回想該案一路走來風波不斷,先是各方勢力私下角力不斷,又碰到住戶遭槍殺,讓他大嘆「這都更案是全世界最難搞!」(攝影:葉信菉)

歷經20個年頭的北市正義大樓都更案,預計5月動工,3年後將拔地而起,從5層樓高的危樓,變身31層的豪宅。

回顧正義大樓的都更史,風波不斷,既曲折又滄桑。動工前夕,本報專訪該社區的都更建商──龍麟建設董事長葉松年,他述說一路以來,各方勢力角逐、揹上槍殺罪名、投資幾度易主等心路歷程,「根本就是全世界最難搞!」如今雖撥雲見日,他也語重心長地點出,「都更法規多如牛毛,繁複的程序要更簡化、更有效率一點。」

冬雨連綿,氣溫驟降,北市忠孝東路SOGO百貨復興館旁的精華地段,正如火如荼地進行一整排老舊建物的拆除工程。歷經20載,號稱史上規模最大(推案規模400億元以上)、整合時間最久都更過程爭議最多的「正義大樓都更案」,終於在日前舉行聯貸金額高達120億元的簽約典禮,宣示該案正式啟動,在國內都更市場,具有指標意義。

 

拖了20年,正義大樓都更案高達120億元的聯貸簽約典禮在22日正式啟動,預計興建地下7層、地上31層的住商混合大樓。(攝影:蘇郁晴)

出席典禮的內政部次長花敬群也不忘打氣:「正義大樓打響今年都更第一炮,終於看到隧道盡頭的那道光!」

這都更案是全世界最難搞!只能說既曲折又滄桑。」回顧這段如「黑暗隧道」的都更過往,當初最早進入該社區的實施者龍麟建設董事長葉松年,現年已75歲,他感慨萬千,但也如釋重負:「這些年,前前後後,各股東投入的資金約130億元,像是個錢坑一樣,最近120億元的銀行聯貸下來了,至少在蓋房子的期間,不用愁了。」

早在1995年,正義大樓就被質疑是海砂屋,1999年發生921大地震後,正義大樓被判定為危樓,並規劃重建,初期由龍麟建設擔任實施者。「我1995年就進去(整合)了,當年我才50歲初頭,年輕又倔強,就這樣一頭栽進去,沒想到不是這麼容易。」葉松年說。

一戶一戶慢慢談 沒幾年就燒了數十億資金

因為正義大樓雖位於黃金地塊,但全區多達175戶,不僅住戶產權複雜,各方勢力私下角力不斷,趁勢插旗抬價、待價而沽者也不在少數,整合難度遠超乎想像。

如同愚公移山、一戶一戶慢慢談、慢慢收購的葉松年,沒幾年光景,就已耗盡數十億元資金,就在他萌生放棄念頭之際,經由親戚引薦,葉松年找上富邦蔡家,並出售公司逾半股權給富邦,而後,蔡家在該案也陸續投入近10億元。

好不容易找到大金主 一陣槍響又嚇退富邦

原以為找到大金主相挺,都更案應可順利走下去,但沒想到,2009年在該社區擁有多筆店面、住宅的住戶代表王克強,因在街頭被槍殺,檢方指控葉松年教唆外甥沈宗基行凶,並依殺人罪嫌起訴兩人。

雖在多年後,因證據不足,兩人獲判無罪定讞,但在當時,此案鬧得滿城風雨,富邦蔡家有如驚弓之鳥,選擇退出。

不是我們幹的!絕對經得起考驗!」葉松年憶起此案,仍忍不住喊冤,「發生槍擊案後,我曾跟地主講,過馬路也要小心,不要摔跤,不然有些風吹草動,又以為是我幹的,背上這莫須有的罪名,實在很冤枉。」

葉松年也不斷重申,「王克強不是釘子戶,收購的2億多元都已經給他了,契約都談好了,錢也收不回來了,我怎麼可能還多生事端、拿石頭砸自己的腳,讓建案再受延宕,太不聰明了。

 

「這不是我們幹的!」葉松年回想起讓金主富邦卻步的王克強槍擊命案,不斷喊冤。(攝影:葉信菉)

「發生槍擊案當時,想到有可能被關,這案子就垮了;加上富邦又打退堂鼓,我有案在身,找誰接手也都會碰壁。」官司、財務兩頭燒,讓葉松年每天心驚膽跳。

幸運的是,富邦後來自己找到了接手者──三圓建設董事長王光祥,恰巧王光祥也是葉松年的老朋友,雙方一拍即合,迅速談妥入股龍麟、責任分工、利潤分配等合作事宜,才使都更案繼續向前。

王光祥雖大膽承接燙手山芋,但由於正義大樓是「公有土地、私有建物」,屋主必須先以市價向國有財產署申購土地,才能擁有完整產權來進行都更,官方與屋主之間的所有權協商與認購程序,又讓此案拖上了好幾年。終於才在去年底通過相關審查,目前現址已進行拆除作業,預計5月可動工興建。

 

正義大樓現址已進行拆除作業,預計5月動工,3年後將拔地而起,從5層樓高的危樓,變身31層的豪宅。(攝影:葉信菉)

「王光祥接手後這幾年來,再投入約數十億元買地、買店面、支付搬遷戶租金,有些住戶的土地單價,每坪竟還超過千萬元,但我們也認了。」葉松年說,他們總共收了60幾戶,變成三分之一的大地主,並取得其他地主百分之百同意的方式進行都更,「其實並沒有釘子戶」。

「能走到今天,實在很慶幸。」儘管過程曲折,如今,正義大樓終於峰迴路轉、重現契機,為此耗掉不少歲月的葉松年感嘆,「我年紀大了,不想也無法再做都更案了,做完這件已功德圓滿,可以退休了。」

 

指著正義大樓的完工示意圖,葉松年直嘆:「能走到今天,實在很慶幸。」(攝影:葉信菉)

不過,葉松年這都更老將,也提出些許建言。他指出,現在都更有個大問題,就是政府的政策不穩定,讓業者、甚至基層的公務員也無所適從,例如,正義大樓原本有3000坪的停車獎勵容積,後來因設計變更,就全都沒了,他還額外花了2、30億元買容積移轉補上。

其次,還有各式各樣、大大小小審議會。他認為,只能說官員與學者「太盡職了」,小問題變成大問題,討論就好幾個月,若牽涉變更設計,又沒完沒了,「我們是百分百同意的都更案耶,還會卡關」,他雖很感謝官員,但也建議程序要更簡化、更有效率,主政者也要「果斷一點」。

至於建商最關切的「釘子戶」問題,他則認為,「你不解決也不能送件啊」,實施者(建商)要放下身段,用誠意多跟地主溝通,不然,等政府介入時,小事就會變成大事,他奉勸實施者,「多給人家(地主)一點、自己少賺一點」。

   

 

原文網址:https://today.line.me/tw/article/9676fdd0afd49b50152701e033f2c332e9482ca099f631638a9e978b42f22810

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民視新聞

 : 2017年2月26日 PM 1點12分
更新時間 : 2017年2月26日 PM 3點16分

     
 
 

現在房仲業相當不景氣,光是2017年和2016年同期相比,交易量就減少了一半,連帶讓房仲業者收掉428家,有6000人因此失業,加上政府一例一休政策實施,房仲業得多2%~3%的人事成本,整個產業雪上加霜。房仲業者拿著物件資料,將房屋所有的優點全都攤在客人眼前,增加購買的動力。就連電話來了也得馬上接,希望能夠增加客人買房的興致,不過現在要吸引消費者買房,可得花上一番功夫,以往房仲帶看屋,看過5間房屋,客人就會出價,現在必須看10~20間房子,才有客人開價。

不動產顧問林明良:「目前一般業務人員大概比以前至少花1.5倍的工作時間。」

房仲業者吳國源:「客戶會跟我們出價,或者會委託我們幫忙去談案件,是不是能夠促成的機會明顯變少了。」

多花時間工作,還不見得能夠順利賣出房子,根據統計,2016年房市交易量,只有24.5萬棟,創下歷史新低,2017年1月和2016年同期相比,全台的房仲減少428家,大約有6000名從業人員因此失業,再加上政府的一例一休政策,必須多花2%~3%的人事成本,讓房仲業雪上加霜。

房仲業者吳國源:「在成交量不錯或景氣不錯,這些支出當然是比例相當少,不過在目前交易量減少這麼多,而且每個月可能有些店頭,要打平都很困難的情況下,再多燒一些錢多賠一點,越賠越多下去就會很多人在這時候繼續經營,就不是這麼有希望,甚至越來越多人悲觀的情況下,就會更多人選擇退出這個產業。」

2017年台灣總體經濟緩步回溫,但房市急凍,加上新的勞動法規上路,衝擊到房仲業的生態,也讓房市回溫的步伐越來越蹣跚!

(民視新聞顏聆羽、莊柏驊台北報導)

原文網址:https://today.line.me/TW/article/e8925d2a862fea0382460d300a569b317034b4ac8b850173d0ccb221badabcf2?openExternalBrowser=1

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好房網News記者蔡孟穎/整理報導

2月全台房市報喜事,不只年後看屋意願增加,根據永慶房產集團研展中心統計,交易量與1月相比,北北桃都呈現量增,原因就是房價已有明顯修正,但房價有感下跌,歡喜買房時,可別忘了你買的不只是房價,還有這一筆「家具裝潢費」。
買房時,別單單只看房屋總價,別忘了預留家具、裝潢費用(圖/永慶居家服務中心提供)
如何裝修三代同堂宅,是目前趨勢。(圖:永慶居家服務中心提供)
買了房,大部分第一步就是挑選家具和裝潢,房產專家范世華在好房網專欄撰文表示,現代人對居住品質的要求很多原,不僅要實用,還要美觀、舒適等,因此免不了一筆裝潢費用,提醒購屋族,買房子不光是用房價買,實質上,除了房屋本身的售價,別忘了還有一筆裝潢設計費、稅費、規費等,都是看屋時要納入預算考量的。
裝潢費用要預留多少才足夠?根據好房網調查顯示,有高達7成的準夫妻買房時,以「50萬」為多數人願意掏錢的「能力價」,但如果不想預算爆表,可以緊抓「三多二少」清裝修原則,多選擇平價建材、多以系統和現場傢俱作搭配、多採用軟飾配件,二少則是少木作工程、少更動格局,裝潢下來,能省下2~3成的裝潢費用。
家具、裝潢預算怎麼分配?永慶集團居家服務中心經理何政熹建議,可分為設計費、硬體工程費、裝潢工程費和家具家電費用,把握「十、六、三」原則,避免出現,明明房價看低,卻感覺自己似乎「買貴」了。
台北市室內設計裝修公會調解暨鑑定委員會主任委員洪晉鈺,接受蘋果日報採訪時建議,「簽約、監工、驗收」3大點要注意,簽約時可用政府明訂的《建築物室內裝修定型化契約範本》作為和業者簽約時的參考,也可以先排定工程預定進度表,照著進度表進行監工。

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2017-02-26 07:34聯合報 記者陳珮琦、莊琇閔/台北報導

新北市力推淡海輕軌,台北市長柯文哲前天卻酸「會虧到不省人事」,引發新北市長朱立倫... 新北市力推淡海輕軌,台北市長柯文哲前天卻酸「會虧到不省人事」,引發新北市長朱立倫及副市長侯友宜反擊。朱立倫(圖)昨天續批柯,「不要單從台北角度來看台灣」;柯則解釋,「說者無心, 聽者有意」,他是強調捷運建設要注重自償性。 記者陳珮琦攝影
 

新北市力推淡海輕軌,台北市長柯文哲前天卻酸「會虧到不省人事」,引發新北市長朱立倫及副市長侯友宜反擊。朱立倫昨天續批柯,「不要單從台北角度來看台灣」;柯則解釋,「說者無心, 聽者有意」,他是強調捷運建設要注重自償性。

柯文哲昨出席花博圓山園區活動後表示,最近北市在檢討捷運局的自償性,他對官員說,捷運要估自償性,若自償性不足,中央可能拒絕或減少補助,所以有些工程故意高估運量,不然計畫就不會核准。但他認為,要實事求是,需要補助多少就講清楚,不要每次都高估運量和開發利益,留下一大堆自償性問題沒辦法解決。

柯文哲說,北市最近為捷運自償性問題傷腦筋,他只是有感而發,「也不是故意要講的,就不小心戳到人家」。他也指出,不只淡海輕軌,包括機場捷運及環狀線的問題,很快都會上檯面。

對於侯友宜批柯「飽漢不知餓漢饑」,新北市沒有太多可增闢的公車路線,柯回應,捷運是一種迷思,解決交通不只有捷運,還包括公車路線重整、幹線公車與公車專用道的設置,每次解決交通問題就想到捷運,這是錯的。

針對柯的「淡海輕軌賠錢」說,朱立倫昨出席印度春漾嘉年華後表示,捷運建設不是為賺錢,而是提供民眾便利的交通,並帶動都市發展,新北、桃園和其他城市都在全力推動捷運建設,「不要太單從台北的角度看台灣!」

新北市捷運工程局副局長李政安表示,淡海輕軌第一期路網107年完工通車,至110年運量預估將有4.4萬人,預估130年達7.6萬人。

新北市府發言人張其強則說,北市人口不斷減少是事實,淡水緊鄰台北,連續幾年平均每年增加戶籍人數3500人以上,去年更達3842人,淡水地價相對合理,新北市透過淡海輕軌、淡江大橋等交通建設,讓淡水地區成為更宜居的新選擇,移入人口逐年增加,就是最好證明。

張說,淡海輕軌通勤,還有觀光效能,「我們會做好各種配套規畫!」

原文網址:https://udn.com/news/story/7323/2308055

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好房網News記者梁正/台北報導

景氣燈號連六綠、出口連四紅,國內經濟朝穩定復甦方向前進,加上今年房市已無利空干擾,房市回歸供需基本面,年後民眾看屋意願增,積極展開看屋行程,但購屋決策還是趨於謹慎,導致決策速度放緩,讓2月全台房市交易量與1月相比,平盤開出。根據永慶房產集團研展中心統計:與1月相比,七都2月房市交易量,北市交易量微增2%,新北增加4%,桃園交易量成長10%,新竹縣市量略縮5%、台中減少4%,台南減少6%,高雄較1月略減2%。
汐止房市情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
永慶房產集團業管部經理謝志傑表示:從七都的交易量可以發現,北北桃三都均呈現量增,明顯優於其他都會區,探究其原因,主要是因為價格已有明顯修正,與房價高點相比,雙北房價修正已超過一成,桃園跌幅也接近一成,民眾對於價格逐漸產生認同,加上近期機場捷運線即將通車利多帶動,交通便捷性大增,也推升了房市買氣;反觀房價持平或微漲的都會區,交易量仍呈現小縮的局面。
謝志傑認為,年後民眾普遍由春節節慶假期慢慢收心,回歸日常生活節奏,大約在元宵節後,看屋民眾才陸續出籠,年前壓抑的買氣在年後確實有增溫趨勢,帶看量較年前增加約二成左右,民眾購屋意願不減,看屋積極度增加,不過,購置房產畢竟是人生大事,需要較多時間考慮,無法立即反映在交易量上,這也是2月交易量與1月持平的原因。
今年1、2月交易量持平,但若與去年1、2月相比,已連續兩個月較去年同期成長, 統計今年1-2月交易量,較去年同期成長19%,顯示買氣明顯回溫
謝志傑補充,雖然今年1、2月交易量持平,但若與去年1、2月相比,已連續兩個月較去年同期成長, 統計今年1-2月交易量,較去年同期成長19%,顯示買氣明顯回溫,預期今年第一季房市表現可望優於去年同期。
謝志傑說明,美國升息已箭在弦上,而國內利率政策與美國連動性高,央行跟進升息恐是3月理監事會的選項之一,未來房貸利率突破2%以上的機會增加,屋主的房貸負擔將隨之吃重,建議有意售屋的屋主,可多把握這波回溫的買氣,先降先贏,適度讓價以符合市場需求,縮短交易時程,及早出場,讓現金落袋為安。
至於有購屋需求的民眾,謝志傑建議,可趁目前房價走跌、低利環境下,正是購屋好時機,積極看屋比較,先挑才有好貨,有機會挑選到地段優越、物美價廉的好房子。

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好房網News記者翁聖惠/整理報導

房價還沒落底,該趁什麼時機出手買房?專家指出,想要買一般新宅的話,看豪宅是否有降價就對了,因為「豪宅是房價的趨勢領頭羊」,只要豪宅成交價下降,一般新宅的房價也會跟著降。
專家指出,「豪宅是房價的趨勢領頭羊」,只要豪宅成交價下降,一般新宅的房價也會跟著降。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)專家指出,「豪宅是房價的趨勢領頭羊」,只要豪宅成交價下降,一般新宅的房價也會跟著降。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
日前不少大戶出手買豪宅,讓不少人認為市場已經有回溫跡象,不過日前東森房屋董事長王應傑則向聯合報指出,同為豪宅的帝寶淪落三拍,每坪均價跌破200萬元,對房市是「一葉知秋」,未來只會層出不窮。
想買房要怎麼看?看豪宅就對了!房市名嘴Sway在臉書上指出,豪宅是房價的趨勢領頭羊,如果新板豪宅成交價逐漸下降,一般新宅的房價也會跟著降,因此如果想買一般新宅的話,留意豪宅房價就對了,如果當豪宅回到當年起漲點,就有機會買到一般新房。
至於日前傳出「台商買豪宅」,讓熱錢可望回流台灣,為豪宅市場注入暖流的消息,戴德梁行台灣區總經理顏炳立則是在財經節目《數字台灣》上分析,豪宅價格「聽聽就好」;王應傑也認為,豪宅市場面臨景氣不佳,房屋稅、升息等夾擊,價格將持續向下修正。

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2017年02月27日 04:10 

以房養老當靠山 退休不怕斷炊
六大行庫以房養老最新概況
以房養老當靠山 退休不怕斷炊
以房養老當靠山 退休不怕斷炊

由合庫、土銀帶頭銀行相繼投入的「以房養老」業務,截至目前為止,已有合庫、土銀、華銀、一銀、台企銀、台銀等六大公股行庫,以及民營銀行中信銀共襄盛舉投入,迄今申貸量已上看2,000件,特別是以房養老越來越夯之下,現在連高資產族也來嚐鮮,可見得以房養老對於銀髮族退休生活的財務幫助,已越來越獲得認同。

對於退休生活的經營,錢自然是不可或缺,而以房養老在「所得補給」的效果,的確顯著,這可以從一般退休金的所得替代率來分析。

 

所謂的所得替代率,是指退休之後的各類型給付,大約佔退休前所得的比率。政院現在正進行年金制度的改革,相關部會已作出所得替代率的統計,根據統計顯示,若以所得替代率來看,以公務人員超過80%以上為最多,至於一般勞工階級,則大約在60%左右。

除了勞保、勞退等退休給付之外,退休族的退休金定存,利息收入也是非常重要的一塊來源。但隨著經濟大環境並不是很好,儘管美國聯準會升息,但國內的低利狀況勢將維持一段時間,此時國人的利息收入縮水,相對而言,其他所得的加入來彌補利息收入的減損,相對更加重要。

根據合庫內部的最新統計顯示,截至2016年10月底止,以房養老的平均月付金額已達2.5萬元,相較於一般勞工平均的月退休所得替代率僅6成至6成5,倘若以一般非中高階主管退休的基層勞工,退休時月薪約7萬元的行情來估算,一般退休所得可能連4萬5都不到,如今透過以房養老的方式來套現,對於退休所得約可發揮超過50%的彌補效果。

北市房價高 以房養老意願強

土銀、合庫兩大行庫的以房養老申貸量,在2016年的6月暴增,即反映了這個現象,公股金融圈當時即解讀,應與5、6月間,市場瀰漫降息氛圍,退休族擔心定存利息縮水,不夠日常生活開銷所需有關,這也使得以房養老-逆向抵押房貸因此更相對有「往上竄紅」的空間,使得退休族對逆向抵押房貸意願增加,以彌補不足的生活開銷所需。

數字可以說話。例如,合庫內部最新統計即顯示,截至2016年11月底為止,全台灣已有4件案子,貸款金額超過3,000萬元,介於3,000萬元至4,000萬元之間,若以最高成數7成推算,擔保品本身的價值至少要有約4,500萬元的行情,顯見以房養老市場發展潛力已越來越高。

統計結果也顯示,首善之都台北市由於房價為全台最高,因而貸款戶透過以房養老所能發揮的「所得替代」效果也更顯著,根據合庫銀行截至2016年9月底的統計,目前在全體核貸的433件個案裡,總金額超過3,000萬元的個案已有4件,其中有2件的每月撥貸金額已超過10萬元,貸款戶已因此為退休後所得創造出「倍數」效果。

特別是由於北市房價高,因此台北市民參加「以房養老」的意願最強,合庫主管即對此舉例,目前台北市佔合庫全部核貸件數已達26%,其中,有一對夫婦還「兩房養老」,名下各一棟房子都拿來申辦,現在兩夫婦合計月領達8萬元,可支配所得也因此比原先的退休所得高出一倍之多。

根據合庫的最新統計,截至2016年10月底止,合庫以房養老案件位於台北市26%、新北市19%,而申辦年紀集中於75歲以下,65至75歲的合計達57%,其中,比重最大的為65歲至70歲的年紀層,這一部分就佔37%,由此也顯見多數的承辦人都認為要辦就要趁早。

合庫截至2016年9月底的統計顯示,目前月領3萬至5萬元,以及5萬至10萬元區間的以房養老撥貸金額的比重,已佔全體26%,近3成的比重,絕大部分都集中在雙北市,除了台北市佔比26%之外,新北市也高達19%。

在各大承辦銀行的受理申貸過程中,亦不乏溫馨的故事,例如,土銀日前就有一件個案,是63歲的退休族,透過向土銀申辦以房養老,讓88歲的母親不用靠賣房子,亦仍能由房子取得現金,來支付日益增加的醫療、看護費用,並在居住逾40的老宅安渡晚年。

而上述合庫的案例中,這對老夫妻相繼拿名下的房子來抵押,同樣也可從中感受到人間的溫情;由於這對夫妻膝下無子,而且本身就有退休金,因此,比起很多貸款戶是為了維繫日常生活開銷所需,這對夫妻辦理以房養老,反而目的在於投入社會公益,算是相當難得的案例。

可結合政府住宅及老人安養

未來以房養老可以發揮的空間還非常的多,特別是可以結合政府其他住宅及老人安養政策,合庫高層即對此表示,未來可以配合政府的安養政策,讓以房養老的貸款戶,透過以房養老的每月津貼「換租」到所謂的「智慧高齡健康公共住宅」。由於智慧高齡宅將有較多的無障礙設施,對於年長者更為方便,因此,原本已有屋,想「換屋」住到這類專門針對銀髮族開發的新型住宅,未來合庫也將透過以房養老措施予以協助。

此外,由於現在「百歲人瑞」越來越多,包括合庫、土銀等多家行庫,都有兩大因應措施,作為基本上包括最高貸款成數7成、最長貸款以35年為限等兩大原則的「例外條款」,包括:1.首次貸款成數最高為7成,但若屆期辦理延長貸款期間者,貸款成數可增加1成至最高8成,若再超過8成,將授權經理部門核定;2.倘若屆期,但貸款人仍活著,合庫、土銀將延長貸款期間,不會讓借款人因為貸款期間因為達到35年而「斷炊」。在銀行對於以房養老的措施,幾乎是一路放送到借款人往生的善意之下,退休銀髮族,只要願意嘗鮮,將更有資金調度的能力,來經營美好的退休人生。

(工商時報)

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2017年02月27日 04:10 

逆向抵押貸款 第一次就上手
以房養老措施承辦年齡分布比例的概況

面對各大行庫競相推出了所謂的以房養老-逆向抵押貸款,在以房養老漸進入「百家爭鳴」的時代,受益最大的無疑是消費者,貨比三家不吃虧,如何選擇對自己最有利的逆向抵押房貸是事先該作的功課。

若以核貸金額在各區間的分布來看,合庫引述自家統計數據指出,目前仍以核貸金額在500萬元以下為最多,佔比6成,若合計500至1,000萬元區間,目前核貸金額在1,000萬元下的,仍為絕大多數,佔比合計86%,接近9成,總件數372件,但現在核貸金額1,000至2,000萬元的核貸案,合計也已有43件,佔比已達1成,整體貸款金額超過1,000萬元的,已佔總申貸件數14%。

 
 

除了上述核貸金額可供參考,了解銀行實際的核貸情況之外,而如何挑選對自己有利的逆向抵押貸款專案,一般而言,有四大指標可以參考,包括年紀的門檻、銀行擔保品屬性及地緣關係的接受程度、利息如何計算、掛帳程度如何,可說是最受到矚目的四大選擇往來銀行指標。

若以利率行情來看,目前承作以房養老的平均利率區間,約在1.8%~1.9%之間,其中階段式利率前2年利率,最低可看到1.7%,第三年起2.28%,此外,一段式利率則從2.25%至2.5%區間,值得注意的是,由於央行此次已經開始停止降息,市場也預期利率遲早會開始反轉,行庫主管則認,目前以房養老目前雖仍以選「分段式」利率,先「賺」到前2年的低利再說,但之後一段式利率的市場接受度預估將越來越高。

但利率的計算並不是利息成本的唯一考量,何時計息則是另一大關鍵。舉例來說,華銀的計息方式,就是「有動撥才計息」,這和土銀、合庫等其他行庫的方式,就有相當的落差;這時貸款戶就要考量,到底是每月都有固定的金額要靠以房養老的貸款金來支應,亦或是這筆貸款金不見得每個月都需要,後者的話,其實選擇利率較高的華銀,未必吃虧,但前者的話,可直接選擇其他行庫的專案。

此外,倘若在65歲之前就想申辦以房養老的,現在也大有機會,因為包括台企銀、合庫現在都已將承辦門檻降到60歲,土銀先前亦已從65歲降至63歲。

在貸款成數上,若要適用最高成數,有些銀行仍會有與捷運站鄰近程度的要求。例如,目前土銀要求,若位於雙北市捷運站週邊1,000公尺以內的不動產,貸款額度最高可達7成,其餘地區最高6成,這些也都可讓貸款戶估算所能取得的實際貸款金額。而合庫目前則是受理逆向抵押貸款,全國地域範圍最為廣泛的一家,不僅雙北市,其他縣市也都能接受,差別僅在於成數的高低。

(工商時報)

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2017年02月27日 04:10 

/台北報導
今年...小心6隻黑天鵝來亂
2017年可能出現的6隻黑天鵝

台股攻上9,800點,但投資人仍得小心國際經濟變數,身為元大金控研究中心的元大投顧看待今年整體投資市場環境,分析國際市場今年至少已可預見的就有6隻黑天鵝,必須小心留意。

元大投顧全球投資處協理陳森林指出,這6隻黑天鵝,除了川普當選之後的貿易保護主義,以及從去年開始的英國脫歐,和川普當選效應將使今年歐盟的政治風險提高,未來6~8個月還會看到其他4隻黑天鵝,將對金融市場造成較大的波動。

 

例如5月法國總統選舉、6月中旬美國總統川普的新政對於景氣及通膨的影響將首度面對FMOC檢驗、今年秋天大陸19大人事布局將確立習近平政治權力核心,和德國國會大選,視梅克爾能否順利四連任。

陳森林分析,除了未來川普新政需密切觀察,由去年英國脫歐、及近期川普的政治行徑觀察,都透露出相同的「反自由化、反全球化」思維模式,市場也普遍擔憂貿易保護主義大戰將一觸即發。

此外,英國政府對於脫歐態度相當強硬,2017年將舉行大選的荷蘭、法國、及德國等國的政治情勢,也必須特別留意,特別是在右翼及分離勢力鼓譟下,將可能對歐盟團結及前景帶來不確定性,這也成為布局相關投資的重要變數。

陳森林指出,有關川普所主張的美國的稅率調降、及基礎建設擴張等議題,仍需視國會審查結果,所以目前來論斷美國經濟動能是否再起,恐怕言之過早;再者,依據川普規劃未來10年的減稅幅度將增加赤字年均3,200億美元,且聯準會未來若進入加速升息循環,聯邦政府的利息負擔勢必提高,每升息1碼(0.25個百分點),推估一年利息支出將增加240億美元,這些都是川普面對的挑戰,及影響當前美國景氣擴張的重要變數。

陳森林建議,由於黑天鵝多,投資人今年最好掌握上述重大政經事件發生時間點,並且在適當時間內調整投資組合,才能持續在金融市場中獲得投資佳績。

(工商時報)

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2017年02月27日 09:00 

/綜合整理
亂七八糟的皮夾可能是你難存錢的元兇?(圖/達志影像/shutterstock提供)
亂七八糟的皮夾可能是你難存錢的元兇?(圖/達志影像/shutterstock提供)

「整理皮夾」這個小動作竟然可以防漏財!Very Good整理顧問公司執行長尹善鉉認為,好好整理皮夾就能減少不必要的開銷,例如,如果習慣去某一家咖啡店,很快就能拿出折價券享受優惠;如果有好幾張信用卡,也能藉此機會剪了不常用的卡片,因為信用卡正是形成浪費的元兇。

《商業周刊》也從尹善鉉的著作《為什麼光整理就有錢?》中條列出5個步驟,不想無形間多花錢,就快拿出你的皮夾整理吧!

步驟一、分類

將皮夾裡所有東西都拿出來,將「可以丟的、還沒決定要不要丟的、重要的物品」依序分類。

步驟二、清理

丟棄收據這類有個人隱私的物品時,必須撕碎再丟;如果是信用卡,記得打電話給信用卡公司停卡(只要幾分鐘的時間)。還沒決定要不要丟的東西,就先裝進夾鏈袋保管,一個月後若還是沒用到,就可以把它丟了。

步驟三、收納

針對重要的物品分別空出可收納的位置,像是現金集中放置,要用錢的時候就可以很快知道皮夾內還有多少錢。

步驟四、填滿需要的東西

人們誤以為清空才叫整理,其實「填滿」也是一種整理。越來越多人使用電子支付和信用卡,但尹善鉉認為,使用現金才是確認自己財務狀況最好的方法,並分享他個人的習慣,「我的原則是隨時都會在皮夾裡裝滿六千元現金。因為皮夾裡有很多現金時,會感覺自己像個有錢人,心情也會變好,而且花錢時可以控制不會超出皮夾裡的錢。」

步驟五、清潔

最後再用面紙或皮革擦拭紙將皮夾擦乾淨就完成了。

(中時電子報)

文章來源:皮夾裡,多放點現金才能防止漏財!專家教你變有錢的「聰明皮夾整理法」

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170227000006-260410  

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2017年02月27日 11:00 

/整理報導
低價策略讓好市多不以賣東西賺錢,而是以會員賺錢。(圖/美聯社)
低價策略讓好市多不以賣東西賺錢,而是以會員賺錢。(圖/美聯社)

美國好市多(Costco)是一家收費會員制的連鎖超市,只有付費會員或其攜帶的親友才能進入消費。好市多是全美最大的有機菜市場、全美最大的紅酒零售商,而且還賣車,更一躍成為美國最大的汽車零售商。

好市多厲害之處,不只很會賣東西,當所有的老闆都在追求毛利率不斷成長之際,好市多竟只要6.5%的毛利率,就能將營收打平。因此被很多零售企業拿來研究,超市、電商紛紛將其作為企業學習的標竿,不過要學皮毛容易,但要深入其精髓可沒那麼簡單。好市多表面上是個超市,其實骨子裡卻是搞「仲介」的。

好市多為何不是超市,而是仲介呢?簡單來說,一般超市是「賣東西,賺差價」,像美國最大超市沃爾瑪,透過大量採購,將商品的進貨成本壓低再平價銷售,採薄利多銷、快速周轉的方式,賺取利潤。

而好市多仲介模式,是指本身並不直接提供相關的服務和物品,而是替顧客尋找並安排這些服務和物品,供顧客選擇並決定。所以不賺取這些服務和物品的差價,而是靠解決訊息不對稱,降低交易成本的程度來收取服務費。

好市多的經營策略很特殊,只做了2件事情,讓它披著超市外衣,裡子卻成了不折不扣的仲介。

首先,將商品的毛利壓縮到幾乎為0。國際各大連鎖賣場都在追求毛利率不斷成長,只有好市多成天在想,如何可以「賺少一點」。在全球好市多賣場,都藏著14的神秘數字,就是商品訂價後的毛利率最高不得超過14%。好市多接近個位數的毛利率,除去費用及稅款後,利潤就幾乎為0。可見,好市多「完全不靠賣東西賺錢」。

第2件事是,好市多每年跟顧客收會員費,且會員費收入竟佔公司收益7成。從好市多的年報可看出,會員人數持續攀升,目前全球付費會員總數已逾8000萬人,且會員續會率高達90%,更驚人的是,會員費收入竟佔公司營業利益比例超過70%。

因此不難發現,好市多的獲利與商品進貨價、銷售價及銷售量沒有直接關係,而是以薄利多銷的方式培養出忠誠且穩定的會員人數,並透過收取會費的制度為自己帶來一定的收益。

★中時電子報關心您:喝酒不開車,飲酒過量,有害健康!

(中時電子報)

 

文章來源:雪球

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2017-02-27 14:24中央社 台北27日電

再過2個月就要報稅,有民眾查調所得資料時,發現子女打工只領幾萬元薪水,但全年度薪資所得竟高達幾十萬元,質疑國稅局搞錯,但其實可能是子女淪為雇主的逃稅工具而不自知。

國稅局表示,許多學生利用寒假期間打工,但涉世未深,將自己的身分證、印章交給他人,或在空白薪資表上簽名、蓋章。結果到了綜所稅大批補稅開徵期間,國稅局常會接獲納稅義務人來電表示,子女打工只領取幾萬元薪資,為何全年薪資所得卻高達幾十萬元,質疑所得核課的正確性,引起徵納雙方困擾。

官員進一步說明,某些不肖營利事業,會利用學生社會經驗不足,以開立不實薪資所得扣(免)繳憑單方式,藉以虛增營業成本或費用,達到逃漏稅目的。而申報戶的實際所得並沒那麼多,但被虛報導致所得總額增加,因此要繳更多的稅。

國稅局表示,為避免淪為不肖營利事業的逃漏稅工具,學生打工時千萬不要將身分證、印章隨意交給他人,或在未載明工作期間及金額的薪資表上簽名蓋章;另外在領取薪資時,亦應詳細核對薪資印領清冊上的金額,與實際核發的金額是否相符,如有不符,應即洽給付單位查明。

官員提醒,納稅義務人若發現有被公司行號虛列薪資情形,請立即向國稅局提出檢舉,以保障自身權益。若經調查屬實,該筆被虛報薪資將可註銷,而虛報薪資的營利事業,除須補徵營所稅外,亦將依所得稅法第110條規定處罰。

國稅局也呼籲,營利事業如有虛報薪資情事者,應儘速在未經檢舉及稽徵機關進行調查前,自動補報並補繳所漏稅款,以免受罰。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2310140?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017年02月26日 18:19 

韓國首爾
中國人持有韓國土地面積不斷增加,過去5年間增加約4倍。(圖/達志影像 shutterstock)

中國投資者近年熱衷於海外置產,催生各國房產市場的繁榮。最新報告顯示,中國人持有韓國土地面積不斷增加,過去5年間增加約4倍,而在首爾購地的面積2年來則增加了34%。

據《韓聯社》引述KB金融經營研究所發布的《外國人對南韓房地產的投資動向》報告指出,在韓的中國人人數激增,截至去年已達101.7萬人,且中國人於韓國購地的面積也不斷攀升。報導指出,中國人2016年於韓國購地的面積達262萬平方公尺,遠高於其他國家投資者。

雖中國人持有韓國土地的總面積僅占所有外國人持有面積的7%,然而成長速率驚人。2011年中國人持有370萬平方公尺,去年則達到1690萬平方公尺,5年間成長了將近4倍。

此外,中國人於首爾持有的土地面積2年來也增加了34%,特別在韓裔中國人聚集的地區,如首爾的永登浦區和酒老區,皆較2014年增加了約2倍之多。

(中時電子報)

文章來源:韓聯社原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170226002715-260410

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2017-02-25 23:41聯合報 海悅國際總經理王俊傑口述/記者游智文整理

海悅國際總經理王俊傑。 報系資料照 海悅國際總經理王俊傑。 報系資料照
 

 

房市近來起色不少,許多大坪數傳出成交。整體來看,房市盤整已到了從谷底要上來的轉折點,買家也都看到了。現在房價還沒漲,但希望政府不要再怕漲,只要不過度炒作,應該正面看待。

房子是多數家庭最大的資產,房價變動直接影響民眾消費意願。不僅如此,所有建案,從建設公司買土地開始,就是一個經濟循環。土地是前一位地主的資產,加工要找工人,完工後還要裝修,買家具、家電。

很多人說,房價上漲只有擁有房子的人受惠,但房價漲會增加購屋意願,買得起的人買了房子,不但增加很多人就業機會,且可帶動包括高科技在內的很多產業。

有些人說台北市房價過高,但是台北市是指標,過去政府用錯誤的政策,透過重稅、房貸緊縮等手段打壓,結果就是投資停滯,經濟不振,整個社會陷入不好的負循環。

目前房價仍在盤整中,但已跌無可跌。建商先前買的地,成本就在哪裡,推出來如果要虧錢,不如擺著。現在市場土地價格也沒有下跌,買不到便宜的土地,就不可能推出便宜的建案。

這幾年房價被過度壓抑,已背離市場機制,當壓抑減緩,終究會回升。比起股市,把資金引入房地產對國家有益多了,股市資金大多是投機而非投資,買房子就不同,會帶動各行各業,讓經濟發展進入正循環,是真正的投資。

近來政府在房市政策上做了一些調整,如豪宅稅降新漲舊、老屋改建獎勵等,這是好的,但仍不夠。政府應該開大門,讓國內外資金都願意到台北市投資。台北能夠國際化,就能帶動其他城市。把餅做大,創造財富,才能真正解決目前糾結不清的社會正義、財富分配不均問題。(本文由王俊傑口述)

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2308072

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2017-02-22 17:14:57 經濟日報 鍾仁義

去年川普勝選之後,隨著美股指數屢創新高、國際級企業競相赴美設廠投資,再加上今年中國開始實施《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》,俗稱「中國肥咖條款」等因素,造成台灣海外房產投資主流從東南亞轉向美國。

近來投資人頻頻詢問置產美國機會,做為美國房地產專家,對美國房產後勢,有以下幾點觀察:

觀察1:美國房價持續上漲、但漲勢趨緩:

根據去年12月資料,美國消費者信心指數創15年來新高,而失業率維持在4.7%的歷史低檔區,而在房屋供給遠不及需求等正面因素影響,美國知名房產網站Zillow與Redfin分別預估,今年美國平均房價幅分別是6.5%及5.3%。在正常情況下,房價漲幅不應超過收入與通貨膨脹率,因此可預見的是,美國房價漲幅將趨於緩和。

觀察2:東西岸房價要看海外投資者、中西部要看內需成長

若用房價區分,美國房地產可分高價位與中低價位房產。前者主要分布在東、西兩岸,以紐約、北加州舊金山與灣區和南加州的洛杉磯、西雅圖等地為代表,價格多在100萬美金(約3,100萬元新台幣)。因為該地區買家多是華人、蘇俄富豪等海外投資人或科技新貴,地點在精華區,不太容易受景氣循環變動的影響,未來漲幅必須看海外投資人的臉色。

至於中低價位房產,是指美國中西部與南部,以伊利諾州、密西根州、德州等為代表,這裡房價平均價格約20萬美金(約620萬新台幣)。但中西部與南部的買方,多半是首購族、退休空巢期、上班族等,易受到外部景氣的影響。所以2008年金融海嘯發生,該區域的房價跌幅很大,隨著美國景氣好轉,房價漸漸回溫,但尚未回到2006年高點,相較其他高價位區早已破2006年高點,甚至多出50%。但因中西部與南部房價基期低,進入障礙小,在川普極力要求美國製造業回流、工作機會大增的情勢下,中低價位的房產,有機會落後補漲。

觀察3:Y世代變成買屋與租屋的主力

依美國3億多人口結構分析,Y世代與戰後嬰兒潮占總人口最大比例。所謂的Y世代是指1980年至2000年出生的人,目前多20~30多歲;而戰後嬰兒潮指1946年至1964年出生的人,多為50~70歲間。

預估今年有三分之一的買方來自Y世代,相反地嬰兒潮出生的中年人都打算出售大房轉進小房。此外,約超過百萬計30~50歲美國人,在金融海嘯時房屋被拍賣,在經歷7年後,信用得以恢復,預期今年將陸續重新進入買屋市場,因此中低價房產將可望優先受益。

觀察4:房貸利率應維持在5%以下,但房價支付負擔能力降低

美國聯準會(Fed)對外宣稱,今年預估將升息三次。依照目前美國住家平均年租金報酬率約4~5%之水準,若30年期房貸利率超過5%,就容易發生「買不如租」的想法。因此估今年房貸利率應維持在5%以下。但這也是美國學者專家,預估今年內房貸利率將維持3.75%~4.6%的水準。

觀察5:貸款取得較容易、原信用破產者將再度進入市場

在川普的主導下,將鬆綁「陶德-法蘭克」法案,減少對銀行的監管,以利銀行更願意進行放貸,因此,將會有更多的能夠較容易取得銀行貸款,更有利於活絡房市的交易。

觀察6:售屋成交天數會變為更短

根據美國NAR不動產經紀人協會的資料,美國平均售屋成交天數從2011年12月的99天,大幅下降至2016年的52天。且若按照這樣銷售的速度推估,將於今年4月,目前所有的成屋將會被賣光。

觀察7:政治不確定性取代政策不確定性

基本上,川普積極推動擴大基礎建設投資、企業減稅與嚴厲打擊非法移民的三個政策,就短期而言,有利於美國房市。但就中長期而言,川普令人捉模不定的個性,卻是美國房市的最大不確定變動因素。

就2017年而言,美國房市利多比利空多,預估美國今年平均房價漲5%~7%。

反觀台灣,雖然失業率維持在3.79%低檔、首購房貸利率在2%以下,有利於房市。但人口成長多年停滯,過去10年消費者信心指數自2009年2月48.42的最低點,爬升至2015年4月92.3最高點後,又下滑至去年2016年12月的77.22。加上售屋成交天數拉長,動輒80~90天,與首購族年齡老化快速,台北市甚至要超過40歲,明顯房屋供給遠大於需求。若再考慮兩岸仍存有政治不確定性,台灣房價應該尚未見底。

台美國旗飄揚。 益立信海外房產集團/提供

台美國旗飄揚。 益立信海外房產集團/提供

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2300615?from=popin

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