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2016年12月30日 13:59 

信義房屋統計內部12月前28日的成交狀況,其中整體房市交易量較11月微增3.5%,較去年同期增加約3.1%,各行政區中雙北市在11月量增墊高基期後,12月交易量都出現微幅減少,反而是桃園、台中等區域都出現一波明顯量增的年前買氣。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,由於房市仍處於修正階段,民眾對於未來房價看法仍保守,尤其是大台北地區,年前急迫性的剛性購屋需求並不明確,因此整體房市的旺季效應只維持「微溫」的表現,但若以區域來看,房價較為親民的大台北以外區域,仍有年前的房市旺季效應,交易量普遍呈現月增且年增的相對熱絡表現。

大台北地區由於11月出現一波熱絡買氣,墊高11月的交易量基期水準,因此台北市雖然交易量月減約10%,但整體來看仍維持和2016年12月相同的水準,新北市交易量則是月減約5.8%,但年減約3.8%,表現最好的則是桃園市,分別月增17.3%與年增12.7%,台中市則是月增10.5%與年增8.1%,高雄市則是月減和年減都在1成左右的幅度。

至於成交特性部分,台北市的蛋黃區未能延續11月熱絡的買氣,曾敬德表示,近期北市府提出房屋稅改革方向,市場解讀正面,相對屋主對於價格的信心也略微回溫,但買方對於價格態度仍保守,因此交易速度略為放緩,大台北以外的區域因為平均住宅房價都在2字頭以內,都還在雙薪家庭可負擔的範圍,房市相對穩定,同時也是12月旺季表現較好的區域。

(工商)

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2016年12月30日 23:07 

根據Zillow資料,美國今年房價持續加快升值而推升美國人的財富,讓全美住宅的總價值較去年增加5.7%至29.6兆美元。這數據反映出,雖然美國整體房市已從之前的房市泡沫中復甦過來,但並非所有房屋價值都一起上漲。因為有60%房屋的價值仍然沒有完全恢復,以芝加哥地區的房市為例,該地區的住宅整體價值,跟其高峰時相比仍然低1,340億美元。

(工商)

原文網址http://www.chinatimes.com/realtimenews/20161230006704-260410

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2016-12-31 02:52經濟日報 記者潘姿羽/台北報導

內政部長葉俊榮昨(30)日舉辦年終記者會,直指2017年住宅政策的主戰場將在立法院,力拚儘快通過老舊及危險建物重建條例草案、都更條例,社會住宅也將加速推動,以蓋出房屋界的「ZARA」、「UNIQLO」為目標。

葉俊榮表示,行政院會29日拍板老舊及危險建物重建條例草案後,還要送進立法院,而都更條例也即將送進立院,要怎麼與朝野立委進一步溝通、早日完成立法,是最重要的工作;尤其老舊及危險建物重建條例草案是基於防災考量,希望這個會期或是下個會期就能通過。

內政部2017年住宅政策方向 圖/經濟日報提供 內政部2017年住宅政策方向 圖/經濟日報提供
 

 

內政部次長花敬群補充,上半年重點會是完備住宅相關法制,下半年則致力於和地方縣市政府溝通、努力推動社會住宅。

住宅法三讀通過後,解決解決社會住宅土地取得、經費來源、人力組織、誘因等問題,不過有立委建議,造價是社會住宅成功與否的關鍵,未來的社會住宅要蓋得有品質,不能再像過去國宅那樣,品質令人詬病。

媒體詢問,立委關切社會住宅的造價編列和品質,內政部怎麼訂造價低標?葉俊榮回應,品質好、不等於造價高,會透過事前溝通,確保一定品質,並兼具設計感,「方向是像UNIQLO、ZARA,有設計、質感,但不會過度的貴。」

內政部也同步推動以包租代管方式興辦社會住宅、活化民間空屋,2017年將試辦,委託業者承租民間住宅再轉租給一定資格的房客,或媒合房東、房客租屋再代為管理租約。

原文網址http://udn.com/news/story/7238/2201998

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2016-12-31 13:21:22 聯合晚報 記者葉憶如/台北報導

一改強烈打房政策,為刺激老舊住宅都市更新,內政部提加速推動方案,不過農曆新年前不動產交易轉弱,法人認為加速都更方案立意良善,然而實務上執行難度仍高,展望2017年預估推案量將持續下滑,都更計畫對營建股幫助有限。

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國內營建股指數自2015年中起跌以來,股價始終在低檔236點附近徘徊,雖然今年元月時的210點略有好轉,但是始終難見起色。永豐金投顧表示,展望2017年,由於房地合一稅制實施,投資面資金已不再湧入,且買賣雙方對價格尚未有共識,低迷的環境使得建商獵地推案相對保守,未來建商新推產品應以低總價自住的剛性需求為主,並預期推案數量將呈現下滑,房市維持量縮整理格局。

整體而言,法人認為,政府透過容積獎勵與租稅優惠等方式可望有效增加住戶都更意願,且精簡行政程序以及導入金融機構參與有助於加速都更的執行。然而,永豐金投顧認為,現階段推動都市更新面臨最大的阻礙是少數不同意戶的問題無法有效解決,加上強制執行在實務上難度高且牽涉層面廣,預期短期內相關配套仍難以出台,故加速都更計畫對營建業現有都更案的幫助有限。

展望未來,雖青年安心成家優惠貸款方案將延長至2018年底截止,可望持續支撐自住買氣回溫;然近期因房屋稅、都更議題干擾,房屋持有成本上揚導致交易動能明顯下滑,買賣雙方對房市價格認知尚有落差,加上農曆新年前不動產交易轉弱,預期短期內房市恐難脫離修正盤整格局。

據台灣11月六都買賣移轉棟數顯示,雖然房市仍處低檔,但部分都市出現改善。據統計,11月六都整體移轉棟數由1萬5,843棟上升至1萬7,109棟,月成長7.99%,惟年衰退5.66%;其中台北市11月移轉棟數由1,773棟續小降至1,729棟,但年減率從上月20.88%增至31.74%;新北市11月由3,724棟攀升至4,161棟,較去年同期由減少3.57%翻正至增加6.77%,月增11.74%明顯好轉。

永豐金投顧認為,青年優惠房貸持續增加,剛性需求仍在,且10月全體銀行購置住宅貸款餘額由6.2768兆元上升至6.2985兆元,月增216.43億元,續創歷史新高,年增率持平於5.01%,顯示自住、換屋剛性需求仍存,提供房市部分支撐;10月建築貸款餘額亦由1.6281兆元回升至1.6410兆元,年減幅度由1.77%縮小至0.60%,顯示建商推案仍顯保守,惟對房市前景信心略為好轉。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5887/2202408

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2016-12-31 13:39:50 聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

中央大學台灣經濟研究發展中心公布12月消費者信心指數,購買耐久性財貨時機持續下降,尤其是30-39歲準備成家立業的族群,對未來房市看法最悲觀,台經中心專案研究員朱雲鵬表示,年輕人對房市悲觀不是沒有道理,明年1月美國新總統川普就要上台,採取極端保護貿易措施可能性很高,將使包括台灣在內的東亞經濟都受衝擊,也為房市帶來更大衝擊。

台經中心調查,各年齡層中以30-39歲族群對購買耐久性才會時機看法最悲觀,耐久性財貨主要指的是房地產,朱雲鵬表示,這個年齡層是打算結婚需要購屋的族群,這些人對未來半年是否是購買耐久性財貨時機看壞比率最高,對房地產業者,尤其是北部房地產業者是一大警訊。

朱雲鵬說,房市投資客出場了,現在國內房地產市場沒有什麼投資客,只剩下自住客,自住客不急著換屋,有動機需要趕緊買屋者,都是要成立家庭的人,但他們又認為未來半年都不是好時機,表示大家對房地產未來看法相對悲觀。

朱雲鵬說,房地產景氣跟整體情勢有關係,包括國內和國際總體經濟情勢,川普當選對台灣房市當然有影響,以近期川普公布的商業部長和貿易委員會主委兩項人事案可以看出,川普是會採取極端保護主義,以確保他認為的經濟成長率,並促成美國工人薪資上升。

朱雲鵬說,美國是全世界第一大經濟體,未來東亞各國將會看到他們的GDP成長會跟以前很不一樣,川普採取貿易保護政策,台灣經濟會受到影響,進而影響房地產市場。

對於房地產後市,台經院副研究員劉佩真則表示,國內房市尚未脫離盤整修正階段,儘管近期北市房屋稅調整方案確立,干擾市場的因素可望排除,但回歸基本面,房市供需結構尚需時間進行調整,短期內不動產業者對未來半年景氣仍有高達七成比例以持平視之。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5925/2202429

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2016-12-31 13:38:51 聯合晚報 記者游智文/台北報導

機場捷運在新北市內A3站(新北產業園區站)預辦登機及附掛行李跳票,讓周邊的大型商... 機場捷運在新北市內A3站(新北產業園區站)預辦登機及附掛行李跳票,讓周邊的大型商場、店面投資人受重傷重傷。 報系資料照 分享
 

機場捷運即將通車,但原先規畫的A3站預辦登機卻沒了。房仲業表示,A3預辦登機跳票,對周邊大型商場、店面投資人堪稱重傷,但預料不致造成房價波動。

機場捷運在上月21日通過穩定性測試後,一路加速,本月4日完成初勘,本周啟動履勘作業,預計3月可通,甚至可能搶在下月底春節前後就通車。

通車在即,新北立委卻發現,位於新莊副都心、頭前重畫區的A3新北產業園區站,原本和A1台北車站一樣,都有預辦登機、附掛行李服務,現在只剩A1提供服務,A3站沒有設備,空間還打算出租作賣場。

桃捷公司解釋,並非忽略新北市民需求,而是先觀察運量,以免人員設施進駐卻變蚊子設施。A1台北車站預辦登機若成功,A3新北產業園區站未來會跟進設置,但不少人認為這是推託之詞。

台灣房屋新莊頭前店長鄭文凱表示,看好民眾辦好登機,預掛行李之後,會在當地逛街消費,不少業者在A3站周邊投資購物商場,也有不少人買店面卡位布局。預辦登機跳票,對這些人「傷很大」。

 

位於A3站旁的晶冠購物中心,原本要開心迎接機捷的出國預掛行李人潮,現在預辦登機沒... 位於A3站旁的晶冠購物中心,原本要開心迎接機捷的出國預掛行李人潮,現在預辦登機沒了,營業額恐將打折扣。 報系資料照 分享
 

以位於A3站旁的晶冠購物中心為例,購物中心內從餐廳、美食廣場、影城到兒童育樂園地一應具全,明顯針對出國預掛行李人潮,現在機捷雖通車,但預辦登機沒了,營業額恐怕要大折扣。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,機場捷運旁有不少大型開發案,如新莊國際創新園區、新莊AU捷運商城等,當初規畫都是針對預辦登機逛街人潮,現在前景蒙上一層陰影。

除了大型商場外,這幾年有不少店面投資人到當地卡位布局,當地中原路、新北大道、思源路等大馬路店面行情這幾年紛紛站上百萬,達一坪100到150萬,巷弄店面單價也要70至80萬元,近一兩年交易停滯,在預辦登機跳票下,店面行情恐怕面臨下修盤整。

至於住宅,陳炳辰表示,A3站周邊有新莊副都心、頭前兩個重畫區,先前預辦登機並非房市主要訴求,也因此預辦登機跳票,對房價影響不大。目前頭前重劃區在均價跌破四字頭,一坪來到38.3萬後,房價已獲支撐,二房產品、四字頭以上物件,都很快就有人接手。

副都心方面,目前新屋陸續交屋,揭露的實價,多在一坪五、六十萬元,較去年同期微幅上漲約7%,副都心由於有較多建設題材,包括中央合署辦公大樓、台灣電影中心等,房價相對抗跌。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5925/2202428

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2016-12-31 11:36:17 經濟日報 記者吳秉鍇/台南報導

馬仕憲(信義台南市府華平店)年齡:37歲入行年資:15年 馬仕憲(信義台南市府華平店)年齡:37歲入行年資:15年 分享
 

針對在台南安平區購屋,信義房屋台南市府華平店經理馬仕憲建議,若是首購、小資族或是想擁有生活便利性的民眾,可以考慮健康三街、永華路沿線周圍一、二十年屋齡的大樓產品。

馬仕憲說,該區域目前屋齡15年左右的中古屋,每坪行情在10萬至13萬元,以二至三房為例,總價約350萬至600萬元即可買得到。

以房價350萬元估算,只要自備105萬元的頭期款,每個月房貸 (本金加利息)約1.2萬元,可以說是租不如買。

對於中產階級民眾,他認為,五期重劃區擁有全台南密度最高的公園綠地,道路規劃整齊,是不錯的居住選擇,可以買現有的中古透天車庫別墅,以十年左右屋齡來看,地坪25至30坪房子,總價在1,200萬至1,500萬元之間,該重劃區目前有數棟大樓新成屋且已經交屋。

而該區中大坪數大樓新屋行情,均價站穩在每坪20萬元以上,平面車位約在100萬至130萬元間,亦有部分中小坪數建案興建陸續推出,平均單價約在17萬至20萬元之譜,總價約在750萬元上下,相較之下,中古屋有更多彈性空間可供選擇。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5919/2201902

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2016-12-31 02:52經濟日報 記者潘姿羽/台北報導

2017年各縣市公告現值全數出爐,全國平均公告土地現值僅較2016年調升0.34%,為2005年至今、13年來調幅最低。

調整後,2017年公告土地現值占一般正常交易價格比率已達90.76%,相當接近市價了,而且六都全數超過90%。意味著「追市價」的修正過程已告一段落,如果未來市場沒有太大變動,土地現值也不致再大漲。

2017年調幅較高縣市為澎湖縣15.56%及新竹縣14.01%,內政部說明,因為該地區公告土地現值長年偏低,需逐年調高接近一般正常市場交易價格,以符合平均地權條例及土地稅法規範。

雙北、桃園公告土地現值均有調降,內政部地政司副司長施明賜表示,台北市、新北市及桃園市的公告現值也略為調降,降幅分別為2.43、0.37%與1.10%

原文網址http://udn.com/news/story/7238/2202000

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2016-12-30 23:23聯合報 記者莊琇閔╱即時報導

台北市長柯文哲今天接受三立「54新觀點」專訪,與前副市長張金鶚同台,兩人對於房屋稅調整看法不一。張金鶚詢問柯文哲,過去房屋稅30年沒有調整,因為持有成本低,造成房價炒作嚴重。他在任時調整只影響倒2%的人,且多是住豪宅的有錢人或是囤很多房子的人,難道這樣不合理?他問柯,現在調降有哪些人得到好處?

柯文哲則開口嗆張金鶚,要漲價他也同意,但是太突然,這是他第一次見到張,他心中很多「圈圈叉叉」,不高興的地方是,為什麼要在下台前一年才漲?

原文網址:http://udn.com/news/story/1/2202053

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2016-12-31 04:07聯合報 記者林志函/台北報導

美河市開發案,監察院對台北市府依大眾捷運法徵收民地後,於同一計畫核定土地蓋商辦大樓的法律見解與行政院相左,聲請大法官解釋。大法官昨天作出解釋,指依大眾捷運法徵收的土地,不能在同一計畫中辦理聯合開發。

大法官在七四三號解釋文表示,捷運廠站外的土地,不能於同一計畫一併徵收,徵收應另提計畫。若以公益目的徵收,又移轉給第三人所有,易使徵收權力遭濫用及圖利特定人之疑慮。

大法官對徵收的捷運用地能否用於聯合開發案作出解釋,美河市案爭議再起。 本報資料照... 大法官對徵收的捷運用地能否用於聯合開發案作出解釋,美河市案爭議再起。 本報資料照片
 

 

司法院秘書長呂太郎表示,本件解釋關鍵在於,蓋捷運站所需土地依法可徵收,但捷運站周邊的毗鄰土地,若行政機關認為有必要徵收,應另提徵收計畫,「不能用一個計畫做兩個徵收」。

大法官的解釋,對未來的捷運聯合開發有一定約束力。目前台北捷運的聯開案幾乎都已喊停,台中、高雄原有規畫聯開案,未來兩地市府捷運在徵收民地及將徵地用於聯合開發案,必須提出兩份不同計畫。

捷運新店機廠小碧潭站聯合開發案美河市工地,引起當地民眾不少質疑,大法官最新解釋指... 捷運新店機廠小碧潭站聯合開發案美河市工地,引起當地民眾不少質疑,大法官最新解釋指出,為興建捷運徵收之土地,不能任意移轉成聯合開發。 本報資料照片
 

 

監察院四年前提案糾正北市府,調查過程中法律見解與行政院有歧異,遂聲請大法官解釋。大法官昨天的解釋認同監察院見解。

呂太郎說,大眾捷運站、捷運路線有高度公共利益,毗鄰地有商業利益,若用同一計畫一併徵收,恐引起人民懷疑是否圖利特定廠商,須加以限制。本件解釋強調,徵地蓋捷運、聯合開發不能在同一計畫混淆,「勿用公共利益的外形,做可能會有商業利益的聯合開發」。

大法官指出,徵地若是蓋捷運,主管機關不得將同一計畫徵收的土地辦聯合開發,也無權將土地所有權移轉給第三人。

台北市政府一九九一年徵地蓋捷運小碧潭站、萬隆站,八年後才公告核定聯合開發計畫,捷運工程局二○○一年與日勝生公司簽投資契約,日勝生隨後取得聯合開發案建造及使用執照。

數名地主指控北市府強制徵地,打行政官司並聲請釋憲。大法官日前作成第七三二號解釋指出,國家為利用土地資源、促進地區發展等目的報請徵收毗鄰地,但毗鄰土地移轉給國家或其他私人享有,犧牲原地主的土地所有權;大法官宣告大眾捷運法部分規定違憲。

聲請釋憲的地主已可根據第七三二號解釋聲請再審,法界人士指出,七四三號解釋雖是統一解釋,但美河市案原地主若因違背法令的見解敗訴確定,仍可依本解釋作為有利新事證聲請再審。

原文網址:http://udn.com/news/story/10703/2202124

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2016-12-30 15:09:44 經濟日報 李同榮

2016經過政黨輪替,新政府百廢待舉,國內外政經局勢混亂,股市房市交易量急凍,面對未來,2017年房地產走勢眾說紛紜,本人再次堅持先前一貫預測:「2017 Q4房市將落底」。同時,在此提出此波房市落底的5大趨勢2大商機及10大理由。

在市場樂觀聲中,要精準預測轉折點,在市場悲觀聲中,要精準預測落底時點

2009年在市場一片悲觀聲中,本人看準遺贈稅降低資金將大量回流的威力,精準預測房市仍有3年~4年末升段行情。2011年在房市飆漲聲中,再次精凖預測2014年Q4房市將反轉向下。這兩年房市在下跌趨勢中,幾乎所有專家學者看壞長期房市,紛紛預測會有八到十年寒冬,本人卻早在2015年就大膽預測,房市將於2017年Q4落底。在此,我們更精準的提出對2017年房市的「5+2」大預測,即房市5大趨勢發展與2大翻轉商機。

2017房市發展的5大趨勢

(一)房市政策鬆綁

(1)未確定打房因素消失

(2)自住首購利多政策將出籠

二)房市交易量脫離谷底

(1)2017年Q1房市政策將逐漸鬆綁,未確定因素消除,振興經濟利多方案逐步出籠。

(2)2017年Q2交易量將逐漸回溫,積壓三年遞延性買盤開始進場。

(三)2017年Q4房市落底

(1)2017 Q2北市低總價房市止跌

(2)2017年Q3,購屋信心增強,雙北房市加速趕底,跌幅趨近滿足點

(3)2017年Q4北市高總價止跌,豪宅交易量提升,房價正式落㡳

(4)北市房價率先落底,依次為新北丶桃竹及中南部

(5)北市大安區為房價落底指標

(四)新住宅法上路,社宅推動元年,成敗未定

2017新住宅法上路,有利社宅推動,但執行政策漏洞不少,執行障礙重重,成敗未定。

(五)都市更新大翻轉年代

2017都更條例在難産中破繭而出,開展都會新風貌的未來

(1)都更條例修法版本林立,各方勢力較勁,但立院一定會協商完成

(2)防災型都更條例將優先列為考量,才能有效推動都更

未來房市2大翻轉商機,2大產品將敗部復活

(一)觀光事業大建設商機:觀光休閒商用不動產短空長多,將敗部復活

(1)觀光政策利多:台灣觀光受制陸客,短空長多,政府一定會有政策,若新政府能利用天然絶對優勢,強化交通與硬體建設與軟體創新服務,建構台灣成為國際觀光旅遊勝地,成為國際美食旅遊島,不但能吸引國際觀光客,擺脫陸客鋭減困境,更可刺激國內旅遊市場。

(2)開發東西部山海環線交通與景點,帶動主題休閒旅遊,相對帶動觀光休閒商用不動產長線商機。

(二)都市更新大翻轉商機:豪宅市場短空長多,將敗部復活。

短線新豪宅逢低承接,長線新智能豪宅,展現都會新風貌。

(1)智能創新豪宅長線商機

都更翻轉年代,與智能對話的新頂級豪宅將獨領風騷,並帶動新都會新發展新風貌,相對與市場價格脫勾,有機會再創新高。

(2)短線豪宅逢低危機入市

目前豪宅在市場信心脆弱,交易量窒息幾近崩潰的狀況下,但都更翻轉的預期,將帶動豪宅敗部復活,選擇價格跌幅頗深的產品危機入市,逢低買進,將是此波市場落底前最具投資價值的潛力產品。

從「基本面」「技術面」「政策面」分析房市落底的十大理由:

(一)國際反全球化經濟情勢,政府被迫強化內需

(1)三大黑天鵝事件的影響:英國脫歐引發歐盟解體危機與美國川普反全球化貿易保護主義以及菲律賓杜特蒂連中親日反美引起美中區域制衡的戰略調整。

(2)中國制衡美國與圍剿台灣的政經政策,是最未確定的大黒天鵝。

上述兩大因素都可能造成壓縮台灣的外貿與出口成長,對台灣經濟成長率會產生直接性影響,台灣必須加強內需刺激經濟成長。

(二)台灣經濟成長不樂觀,政府打房政策鬆綁

八年經濟負成長魔咒:

2001年陳水扁執政第二年經濟成長率-1.57,2009年馬英久執政第二年經濟成長率-1.26,2017年小英執政第二年預估經濟成長率1.73,(事實上八年經濟負成長魔咒提早一年發生在2015Q3-2016Q2四季平均經濟成長率為負成長,由於比較前期基期低,可望2017成長率在1-2之間,但這樣的經濟成長率對台灣而言相當不利,在各國貿易保護主義盛行下,台灣唯有強化內需才能刺激經濟成長,而都更促進丶廣建社宅都有助擴大內需,而房市各項不利限制政策與稅制勢將逐漸鬆綁。

(三)「利率」持續低檔,有利房價支撐

美國聯準會14日宣布升息1碼,並預估明年再升息三次。但短期因國內超額儲蓄過多,升息機率不大,中期也僅會微幅上調,對房市影響不大。低利率環境下,房地產不易泡沫化,對市場信心較具穩定性。

(四)「稅制」不確定因素消失,有助購屋信心

錯誤稅制打房與房產持有稅未確定因素,是這波房市交易量無法回升主要關鍵。房地合一稅上路後利空鈍化,北市房屋稅合理調降,未確定因素消失後,對市場信心恢復有幫助,預期在自住優惠政策原則下,對首購與低總價市場的交易量復甦有利。

(五)「匯率」影響海外投資,加強國內房產長期投資信心

美元強勁升值,資金由世界各地抽回,亞洲與新興國家相對貶值,對出口稍有助益但也會因全球需求降低而抵銷效果。

對海外房市影響:投資海外市場須比較增值潛力扣除匯損及稅率後的淨投報率。海外投資者將慎選標的,資金流失收歛,對國內房市長期投資信心相對增強。

(六)「資金面」充沛,長期有利房市

台灣超額儲蓄累積達十年來達12兆之多,近年因遺贈稅降低,資金大筆回流,近期台商資金也逐漸回流,顯示國內資金充沛,但超額儲蓄也顯示國內投資不振現象。依中央銀行11月公布國際收支,台灣金融帳淨資產連續25季超過六年淨流出,續創新高,累計流出規模2,841.9億美元,折合台灣資金流出新台幣逾9兆元,可興建157棟台北101大樓,或20條高鐵,更顯示台灣的政經環境讓人民缺乏投資信心。

(七)強化公共建設,有利房市正向發展

政府正積極籌劃擴大公共工程與交通建設,並加速新北三環三缐交通工程進度,同時啓動廣建社宅規劃,政府若能引導過剩的民間資金與壽險資金投入公共建設,將有助房地產更穩健的發展。

(八)從需求面分析,遞延性需求買盤逐漸回流

這五年來房市短線炒作的假性需求已消失,而台灣雖面臨2025人口負成長,住宅需求降低威脅,但購屋空間需求加大應可彌補這塊缺口。台北市每一平方公里人口約一萬人,歷年都排名全世界城市人口密度最高前十名,雙北市因人口密度高,因此房價有一定的支撐力,至於房價所得比偏高所引起的民怨,將會因社會住宅啓動而降低。

另外,從2014下半年房市反轉向下到2017年上半年,足足累積三年該買不買在觀望等待的遞延性買盤,雙北市約有8萬戶以上,將會因政策鬆綁等等利多因素而迅速歸隊積極進場,預期低總價市場會率先止跌。

(九)從技術面分析,三年房市跌幅趨近滿足點,房價獲支撐

從2014Q3房價反轉至今,台北市跌幅達17%,預計到明年底,低總價跌幅在5%上下,高總價跌幅在10%上下,此波下跌趨勢整體跌幅達25%左右,已趨近技術面跌幅滿足點,從高點到低點的時間長達三年,也比過去四大循環的反轉期多一倍消化時間,另外從這波多頭起漲的漲幅(每坪25萬漲到64.5萬,合計漲幅約40萬)的五分之二強勢回跌空間,台北市平均24年中古屋每坪單價回跌到50萬獲支撐,也屬合理的推斷。

(十)從「政策面」分析,房市利多將不斷

兩岸因九二沒共識,以及獨派勢力高漲,對兩岸投入不可預期的風險變數,預期中共應會有更多除了文攻武嚇的政經圍剿策略對台施壓,預期新政府要應付外患隱憂,就會在執政第二年提出振興經濟的有利政策,包括對房市政策的鬆綁與利多,以及幫助年輕人首購成家的優惠措施。

綜上所述,房市在2017 Q4落底後,不會有太大強勁的反彈,2018到2020年間,房市將回歸基本面,視經濟成長動力而小幅盤整,交易量也會在政策穩定下,逐年回溫。

原文網址:http://money.udn.com/money/story/5622/2201021

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2016-12-30 05:34經濟日報 編輯:陳亞宏、陳嘉宇、張文禎、徐薈 圖/經濟日報提供

圖/經濟日報提供

原文網址:http://udn.com/news/story/7238/2200114

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2016-12-30 03:37:09 聯合報 記者林伯驊、卜敏正/連線報導

嘉市中山路、國華街口的「金豐成珠寶銀樓」,公告現值換算每坪約99萬元,蟬聯嘉義市... 嘉市中山路、國華街口的「金豐成珠寶銀樓」,公告現值換算每坪約99萬元,蟬聯嘉義市地王多年。記者林伯驊/攝影 分享

嘉義縣、市政府公布106年公告土地現值,嘉市平均調漲幅度百分之3.11,最高地價區段仍是中山路「金豐成珠寶銀樓」蟬聯地王;嘉縣平均調百分之2.16,布袋鎮降百分之0.01,是唯一調降,嘉義縣地王仍由朴子市「金地王苦仔嗲」蟬聯。

嘉市府經地價評議委員會通過,106年全市平均調幅百分之3.11,中山路自國華街到忠義街,之間的兩側商業區是最高地價區段,位於中山路和國華街轉角的「金豐成珠寶銀樓」,公告現值換算每坪約99萬元,蟬聯嘉義市地王,最低地價區段是八掌溪行水區,約在蘭潭和八掌溪之間,每坪約4000元。

嘉義縣106年公告土地現值,以新港鄉調漲百分之5.97最高,布袋鎮降百分之0.01,但高跟鞋教堂周邊逆勢調漲;地王仍由朴子市「金地王苦仔嗲」蟬聯,現值換算每坪約60萬6000元。

嘉義縣政府地政處長林聰利說,嘉縣沿海因為土地下陷、人口外移等因素,造成公告現值下降,唯一例外是高跟鞋教堂週邊,布袋海埔新生地中山路、海安路以西兩側商業區,明年公告土地現值從每平方公尺1萬1000元調漲為1萬2000元,約每坪3萬9600餘元。另位於大埔鄉曾文水庫淹沒區,公告土地現值每坪僅約264元是最低價。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/2199858

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2016-12-30 11:02:57 經濟日報 記者 蕭伯欽 楊超丞/29日報導

影音網址: https://www.youtube.com/watch?v=wxVfQ2Z1Sk0

2016年再過幾天就要結束了,一整年的風風雨雨,吹的房市搖搖欲墜,經濟日報特別整理今年的房市重大新聞,還有學者、房仲展望雞年房產趨勢。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5889/2200472

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2016-12-30 12:34:07 聯合報 記者林麒瑋╱即時報導

新竹市簡姓女子,多年前出嫁時,娘家給她的嫁妝之一是一戶公寓房子,後來簡女家人經營的事業,簡女被當人頭遭到牽連,稅法上的問題後來簡女出售她所持有事業中的部分股份,改以贈與方式給其他家人,沒想到被課高達200多萬的贈與稅,簡女無法償還這些高額稅金,法務部執行署經簡女同意,將簡女的「嫁妝公寓」執行法拍。

法務部執行署新竹分署表示,簡姓女子這戶嫁妝公寓,位於新竹市東區園後街,在一棟公寓大樓的3樓,含陽台共26坪,鄰近東園國小、交通大學,附近還有大潤發忠孝店,亦有多家著名小吃店環繞,生活機能相當完善。

新竹分署指出,本次拍賣的嫁妝公已進行第3次拍賣,拍賣底價為550萬8000元,比同地段公寓便宜,可吸引有意願之人進場競拍。

法務部行政執行署全國13個分署從今年12月起,固定於每月第「一」周的周「二」下午「3」點,在各分署進行不動產或動產之拍賣,為「123全國聯合拍賣會」。新竹分署表示,明年開春首場拍賣會將於106年1月3日(周二)下午3點在新竹分署辦公室(新竹市民權路220號12樓)登場。

 

法務部行政執行署新竹分署,將簡姓女子名下的嫁妝進行拍賣,為一公寓大樓中3樓、含陽... 法務部行政執行署新竹分署,將簡姓女子名下的嫁妝進行拍賣,為一公寓大樓中3樓、含陽台共26坪。圖╱新竹分署提供

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5916/2200674

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2016-12-30 14:07:57 聯合晚報 記者游智文/台北報導

房仲業者表示,如果明年下半年升息力道過猛,出現斷頭法拍潮,可能會出現新一波重跌。... 房仲業者表示,如果明年下半年升息力道過猛,出現斷頭法拍潮,可能會出現新一波重跌。 報系資料照 分享
 

北市公告土地現值終止12連漲,反轉下跌,跌勢會維持多久? 專業人士表示,上一波北市公告土地現值反轉下跌後,一連跌了六年,這次預料至少也會走跌兩三年。

天時地利不動產總經理張欣民表示,北市自1980年有統計資料以來,連同這次,公告土地現值僅出現過八次調降,1991年下跌過一次,另外1999年到2004年連續調降六年。

張欣民表示,上次連續調降,當時除了網路泡沫,全球經濟低迷、政黨輪替等大環境因素外,先前全台實施容積管制,建商為搶容積大量推案,房市嚴重供過於求,房價重跌,土地跟著一蹶不振。

他說,上一波土地下跌之前,房價已先走跌了四年,這次房價只跌了一年多,土地價格立刻反應,主要是現在有實價登錄資料,建商、地主對市場變化較能快速、清楚掌握,因此反應速度也加快。

張欣民分析,這次北市房價下跌,和上一波情況不太相同。北市目前房市並沒有供給過量的問題,根據營建署統計資料,和北市家戶數相比,北市住宅存量仍呈短缺。

這次北市房價下跌牽動地價下滑,主要是這幾年房價漲幅過大,基期拉到太高。目前北市中古大樓均價一坪近60萬元,預售房價近9字頭,都已超過一般民眾所能負擔,民眾買不起,是房地價格下跌主因。

在民眾所得短期難以提升下,房價緩跌「去泡沫」,已是定局,房價持續下跌,地價當然也會一路修正。

地價是落後指標,房市交易要萎縮到一定程度,房價下跌到一定幅度後,地價才會走跌。目前房價已下跌一年多,今年仍不看好,明年底公布後年公告土地現值也將持續走跌。

張欣民表示,房地資訊相對透明,漲跌時間比之前縮短,目前來看,地價至少會緩跌兩三年,如果明年下半年升息力道過猛,出現斷頭法拍潮,可能會出現新一波重跌。

 

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原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/2200573

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2016-12-30 14:09:34 聯合晚報 記者游智文/台北報導

去年台北市店面交易,林森北路最熱門。圖為林森北路周邊。 報系資料照 去年台北市店面交易,林森北路最熱門。圖為林森北路周邊。 報系資料照 分享
 
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房市不好,店面交易也溜滑梯。房仲統計,北市今年至今僅成交226間,已連續四年減少,並創下實價登錄以來新低。大家房屋企研室主任郎美囡表示,北市店面交易冷清,和房市反轉看跌、房地合一稅上路、電商網路店面興起都有關係。由於買賣、出租獲利空間都明顯壓縮,投資人興趣不高,交易量因此大減。

根據大家房屋統計實價資料,今年截至10月為止,北市僅成交226間店面,較去年同期減少逾二成,和2013年比較,今年成交量僅剩四成多,不到一半。

以行政區來看,大同區近四年店面交易下滑最明顯,也最冷清。2013年大同區前十月交易32間店面,今年前十月只有4間,平均每兩個半月,才有一間店面成交。

南港、文山區今年店面表現也欠佳,截至目前都還在個位數。

中山區仍是北市店面交投最熱地區,今年前10月達56間,已經連續四年榮登北市店面交易王。住商不動產長春復北店經理吳礎辰表示,台北市約有三成公司設於中山區,加上中山區酒店、旅館林立,外國觀光客多,店面營業額能維持一定水準,招租容易、租金穩定,對投資者具吸引力。

大安區今年店面交易27間、松山區25間,信義區22間也都相對表現較佳。松山區今年店面交易主要集中在松山站一帶,顯示松山站辦公商場BOT案啟用,帶動當地商圈活絡。

郎美囡表示,整體來說,北市店面交易市場這幾年呈滑溜梯之姿,逐年下滑,主要是這幾年電商興起,許多產品行銷對實體店面倚賴減低,甚至不需實體店面,讓店面價值出現危機,投資人轉趨保守。

這幾年政府從持有稅下手打房,針對多屋族加重房屋稅,地價稅,也讓店面投資買氣大傷。投資人先前可把稅金轉嫁給店家,但景氣不好,現在已「轉」不動,店家反而要求降租,不然就直接退租。

郎美囡表示,東區店面今年空置率明顯升高,不少房東主動降租,但吸引商家回籠的效果仍十分有限。

她分析,以往景氣好時,金店面釋出稀少,投資客只擔心買不到,不擔心買太貴,但現在生意難做,店面租金面臨下修,店面售價行情也跟著下滑,投資人心態保守,屋主轉手出現困難。

郎美囡表示,現階段店面投資人想轉手,若非精華黃金地段,建議主動降價或提高議價彈性,如果店面坪數較大,可分隔為一個個小店面分別出租,降低租金總價,較易找到承租方,也能提高店面投報率。

至於黃金店面,則建議出售前先找到營收高、付租能力佳的穩定型租客,如此可大幅提高投資人承接店面的意願,縮短店面銷售的去化時間。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/2200571

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2016-12-30 14:16聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

台灣經濟研究院今天發布11月製造業景氣概況,連續第2個月亮黃藍燈,信號分數則是2015年1月以來最高。

 

 
 

就產業來看,11月低迷的黃藍燈比重超過四成五,將近過半製造業正在脫離衰退,尤其台股支柱的金屬機械類、電子電機類,也雙雙亮出黃藍燈。

 

台經院指出,近期全球經濟情勢逐漸回溫,帶動我國出口成長率,及外銷訂單金額持續創下今年新高,提供製造業需求面動能。雖然國際油價年增率1成以上,帶動原物料價格上揚,對製造業成本面指標形成負面影響,不過在售價與經營環境方面帶來正向效果。

對11月不同燈號的消長觀察,台經院表示,呈現衰退的藍燈比重由10月的25.48%減少至11月的24.11%,低迷的黃藍燈由72.04%減少至46.17%,持平的綠燈由2.48%增加至29.72%,而本月仍無代表揚升的黃紅燈以及代表繁榮的紅燈。

11月景氣信號主要組成項目有3項分數增加、1項持平、1項減少,試算模型加權後,信號值增加0.75分。其中以需求面增加0.63分增幅最大,售價面增加0.16分次之,經營環境面增加0.13分,原物料投入面持平,成本面減少0.16分。燈號座落於代表低迷的黃藍燈

原文網址:http://udn.com/news/story/7238/2200765

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2016-12-30 09:40經濟日報 記者游智文╱即時報導

北市公告土地現值終止12連漲,反轉下跌,跌勢會維持多久? 專業人士表示,上一波北市公告土地現值反轉下跌後,一連跌了六年,比想像要久很多,這次預料至少也會走跌兩、三年。

台北市政府上周公布明年土地公告現值,12行政區全面下調,平均跌幅2.43%,為2005年以來首見地價下調,創下1980年以來跌幅次深的紀錄。

天時地利不動產總經理張欣民表示,北市自1980年有統計資料以來, 連同這次,公告土地現值僅出現過八次調降,其中一次在1991年,另外在1999年到2004年連續調降六年。

張欣民表示,地價反應房價,是落後指標。上一波連續調降除了網路泡沫,全球經濟低迷、政黨輪替等因素,當時全台實施容積管制,建商搶容積大量推案,房市嚴重供過於求,房價重跌,土地跟著一蹶不振。

他說,上一波土地下跌之前,房價已先走跌了四年,這次房價只跌了一年多,土地價格立刻反應,主要是現在有實價登錄資料,建商、地主對市場變化較能快速、清楚掌握,因此反應速度也加快。

張欣民分析,這次北市房價下跌,和上波情況不太相同。北市目前房市並沒有供給過量的問題,根據營建署統計資料,和北市家戶數相比,北市住宅存量仍呈短缺。

這次北市房價下跌牽動地價下滑,主要是這幾年房價漲幅過大,基期拉到太高。目前北市中古大樓均價一坪近60萬元,預售房價近9字頭,都已超過一般民眾能力所能負擔,民眾買不起,是房地價格下跌主因。

張欣民表示,在民眾所得短期難以提升下,房價緩跌去泡沫,勢難避免。房價持續下跌,地價當然也會一路修正。由於現在房地資訊相對透明,漲跌反應會比之前快速,時間也會縮短,不過目前來看,地價至少還會緩勢走跌兩三年,但最擔心的是,如果明年升息力道過猛,出現斷頭法拍潮,可能會出現新一波重跌。

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2200327

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2016-12-30 16:01經濟日報 記者郭幸宜╱即時報導

戴德梁行董事總經理顏炳立說,台灣房地產已經進入價格破壞時期,不降價就有沒有量,這種價格破壞的行情明(2017)年還會繼續下去,預期房價會緩跌兩年後落底,盤整期預測約四年左右。

顏炳立今日出席金融研訓院的「2017總體經濟金融X產業關鍵策略峰會」,針對房地產市場趨勢與投資策略發表演說。他表示,台灣今年土地成交量約800多億元,跟去年的1,400億元相比,掉了四成;商用不動產去年700億元,但今年只剩500多億,如果扣掉台灣人壽買入的高雄漢來新世界100多億元,全年只剩400多億元。

顏炳立今年到大陸開會報告業績時,回報台灣今年商用不動產全年成交只有新台幣500多億元時,總部直接潑冷水,直言成交只有500多億元就不用報告了,因為大陸光是成交一棟商辦就達人民幣100多億元,大陸只要賣一棟商辦,就足以超越台灣全年成交。

顏炳立指出,台灣房市已經走進不降價就沒有量的價格破壞時期,這不但是今年的趨勢,明年也將延續此一趨勢,舉例來說,市場一坪90萬元的行情,只要有人砍到70萬,周邊的行情就會跟著跌,開價超過70萬絕對賣不掉。

這種價格破壞的趨勢,導致預售屋賣新成屋的價,新成屋賣中古屋的價格,預售市場賣不好,土地價格也會跟著降。

展望2017年,顏炳立認為,台灣房市難有V型反轉行情,預期房價將緩跌2年落底,全年買賣移轉棟數將低於30萬棟以下;等到棟數回到30萬以上,才代表進入盤整期,預估這波盤整期將長達四年,買賣移轉棟數40棟以上,房價才會漲。

戴德梁行董事總經理顏炳立認為,台灣房地產已經進入價格破壞時期,不降價就有沒有量,... 戴德梁行董事總經理顏炳立認為,台灣房地產已經進入價格破壞時期,不降價就有沒有量,這種價格破壞的行情明年還會繼續,預期房價會緩跌兩年後落底,盤整期預測約四年左右。

 

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2201150

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