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2017年07月31日 14:49 

【時報-外電報導】

新浪財經消息,中國指數研究院最新數據顯示,7月樓市整體成交穩中有降,城市間分化明顯。22個主要城市樓市成交量環比下降3.1%,同比下降24.5%。其中,一線城市樓市成交環比下降14.7%,廣州、深圳、上海環比降幅較為顯著,降幅分別為29%、27%、12%。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170731003761-260410

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2017年07月26日 04:10 

/台北報導
台經院:我股匯房陷三僵
孫明德

國內包括股市、匯市和房市三項經濟金融動能,近期處於不上不下的微幅盤旋,台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德昨(25)日表示,正面說法這是「供需平衡」,實際上是「僵持不下」,這種「三僵」現象使得台灣景氣很難見到足以衝刺的大利多。

孫明德說,「三僵」現象需要政府的適當政策協助解開,如果現況一直持續下去,有可能就成為三「殭」了,一旦金融、經濟成為殭屍,想再復活,是相當困難的事。

台經院昨天公布廠商景氣調查結果,同步修正國內總體經濟預測值,上調2017年台灣經濟成長率至2.08%,較4月預測提高0.04個百分點。孫明德說,這樣的修正值是在誤差範圍之內,也等於沒有修正,看起來台灣經濟動能是「僵住了」,且在台經院才作完預測值,官方馬上又公布上半年零售業出現8年來首見負成長,且國內投資也面臨「國進民退」困境,如此情況展望未來走向,十分不容易估測。

對於「三僵」現象,孫明德分析,台股大盤指數5月下旬上萬點以來,最高僅到10,500點,影響股市走勢的外資,處於「既不加碼、也不退出」的觀望態勢,新台幣對美元匯率第2季以來,就在30.0~30.4間小幅波動,昨天新台幣收盤匯價30.36元、貶值0.1分,近乎沒有波動。

他說,目前外資手上銀彈充足沒必要再匯入資金,新台幣匯率沒有升值的刺激點;房市也因買賣方心理價位不同,「僵持了好一陣子」,下半年建商看景氣僅持平視之。

台經院認為,「三僵」中應以新台幣匯率最有機會解開僵局。台經院助理研究員彭思遠表示,觀察新台幣匯率走向,應從全球匯率、央行態度及聯準會的升息腳步來判斷。台經院估測2017年新台幣對美元匯率,全年平均30.65元,較前次預測調升0.55元,今年上半年已反映升值,下半年貶值機會大。

彭思遠指出,上半年美國「匯率操縱國」指控對台幣匯率的影響正在淡化,加上台灣有外資動向左右台股的特殊性,下半年的台股動能較缺乏議題,一旦i8題材熱度退去,外資將減持台股,資金外流必然造成新台幣對美元偏貶,應有望先行突破僵局。

(工商時報)

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2017年07月31日 16:31 

【時報記者台北報導】

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年房市年中仍有房屋稅等議題干擾,對於市場交易略有影響,不過今年以來政策對房市影響逐漸淡化,購屋人觀察一段時間發現一般自住產品過去一年的房價波動趨緩,因而購屋意願從谷底回升,今年房市受到政策干擾逐漸淡化,從農曆年後房市就呈現緩步回溫走勢,接下來若是第三季的房市價量交易狀況仍維持穩定,則可更確定房市已經落底進入盤整階段。

 

信義房屋統計自家房仲前29天房市的交易狀況,結果全台房市交易量年增約3.3%,若以各都表現來看,受到成交結構影響,台北市7月平價區域交易狀況穩定,但市中心的高價區段交易狀況略微降溫,因此7月平均房價明顯低於6月的每坪62.6萬元,不過交易量則呈現年增17.7%的表現,7月北市的房市交易狀況明顯優於去年同期。

新北市7月房市仍維持相對穩定的表現,交易量年增3.3%且月增2.6%,平均房價每坪為33.7萬元,和上個月與去年同期的水準相當,中南部地區則以台中市的表現最佳,交易量年增18%且月增近9%,高雄市則是年增8%且月增9.5%,平均房價每坪20萬以內的都會區,交易量表現相對北部平穩許多。

(時報資訊)

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2017年07月31日 16:00 

/整理報導
羅傑斯警告下一次金融海嘯不遠了。(美聯社資料照)
羅傑斯警告下一次金融海嘯不遠了。(美聯社資料照)

有「商品大王」之稱的華爾街金融大鱷吉姆‧羅傑斯(Jim Rogers)日前出席活動時表示,下一個金融危機最快從今年開始,將是他見過最糟糕的一次,金價將因此飆升。

 

《Kitco》報導,羅傑斯表示,每隔4~8年,美國或北美就會出現經濟問題,預計下一次金融危機將從今年或明年開始,如今美國債務比2008年還多,他認為下次經濟放緩時,問題恐怕會比那時嚴重,「恐成為你我人生中最糟糕的一次」,一旦金融危機爆發,金價將出現爆炸性上漲。

羅傑斯表示,自己已經持有黃金多年,現階段不會買進或賣出,惟跌到每盎司1000美元以下才會增持。被問及目前的投資選擇是什麼?羅傑斯說是美元和農產品;另外,他不看好比特幣等虛擬貨幣,「這些貨幣似乎已經達到高點,我抱持著觀望態度」。

(中時電子報)

文章來源:Gold Prices Will Be 'Explosive,' Just Wait and See - Jim Rogers

 

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2017-07-31 15:40:59 世界日報 編譯組/矽谷29日電
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圖為從金銀島遠眺舊金山天際線。(Getty Images) 圖為從金銀島遠眺舊金山天際線。(Getty Images)
 

矽谷和灣區的租金太貴,對千禧世代來說,完全是負擔不起的;在這種情況下,一種新的同居方式(co-living)出現,而且快速流行起來,成為千禧世代的生活新文化。

矽谷最近興起一些初創公司,它們與發展商和公寓建築物的業主合作,提供多房間的公寓單位,然後將房間分別租給租客,這樣就形成多人同居於一個單位之內,各人有各人的房間,卻有共用的客廳、廚房、洗衣機和音響等。

多人同居一屋簷下,當然並不新鮮,但這種新興起的同居文化,對千禧世代特別有吸引力,他們無須找室友,新來乍到,就可用較便宜的租金,立即認識一批「室友」。在新環境中有新朋友,這是最吸引的地方。

「Common」是其中一家初創公司,在聖荷西、舊金山和屋崙有四棟公寓建築物,用來提供同居生活。

「Common」提供的單位,有三至四個房間,租住者可租其中一個房間,租期至少半年,但一般租客都租一年。每個房間的租金,要視乎所在地點而定,舊金山的最貴,平均要2500元,聖荷西的要1700元,屋崙1400元。

「HubHaus」是另一家初創公司,在矽谷多個城市,巴洛阿圖、山景城、桑尼維爾和東灣的柏克萊、屋崙都有單位出租。

今年5月剛來灣區洛克希德馬丁(Lockheed Matin)做實習生的賀南迪茲(Alex Hernandez),四處找公寓都找不到,最便宜的單臥公寓,月租也要2000元,而且設備也沒有,後來,他用1400元,租了HubHaus在桑尼維爾一個房間,不但有家居設備,也認識了四名新朋友,情況不錯。

24歲的塔莎(Tasha Hodgson)是Tesla的項目經理(project manager),她租了HubHaus在山景城的一個房間,也認識三名男室友,大家相處得不錯,還一起找生活,例如他們剛在院子裡發現一棵桃樹,大家一起研究,如何做桃子派。

一般來說,租房間,要申請,初創公司對租客先做背景調查,然後採「先到先租」的辦法。由於初創公司都有網上服務,資訊流通,申請容易,又有中間經手人,所以這種「新同居方式」,越來越流行。

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2017-07-31 11:27:07 聯合報 記者程平╱即時報導
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有民眾在國發會「公共政策網路參與平台」發動連署附議,仿效日本推動「實坪制」公設不... 有民眾在國發會「公共政策網路參與平台」發動連署附議,仿效日本推動「實坪制」公設不計價,目前已經超過5000人附議,迫使內政部必須在9月29日前做出回應。圖/記者程平攝影
 

台北的房價真的比東京便宜嗎?其實目前市售新成屋,往往公設比高達33%,等於民眾花了大筆鈔票買房,結果有1/3都在買公設。有民眾在國發會「公共政策網路參與平台」發動連署附議,仿效日本推動「實坪制」公設不計價,目前已經超過5000人附議,迫使內政部必須在9月29日前做出回應。有網友留言批評,「虛坪制完全就是圖利建商犧牲全民的作為。」

內政部研擬不動產登記法草案,考慮將現行登記制度改採實坪登記、計價,但卻遲遲沒有下文。民進黨立委林俊憲日前舉行記者會,指內政部「初步決定維持現有登記制度」,明示、暗示他不要碰實坪制議題,質疑是在圖利建商。

有民眾在國發會「公共政策網路參與平台」發動連署,接力推動「實坪制」,自7月1日起提議,不到一個月的時間,就已經超過5000人附議,其中以新北市超過1700人最多,台北市超過1300人居次,合計超過所有附議者的6成,顯示雙北居民最關心高房價問題。

提議者在提案中舉例,如果以現行規定來看,公設比33.33%權狀坪數15坪的房子,每坪100萬總價要1500萬,但實際室內面積只有10坪,等於室內面積一坪要150萬,台灣真實的房價未必比日本東京便宜。

提議者也認為,以前果汁沒規範,不管是濃縮還原果汁、現打果汁、或無果汁含量飲品都稱為「果汁」,但現在買果汁須明確標示果汁含量,因為政府有監督,讓消費這知道自己到底喝了什麼,那強制規範讓消費者知道實際真正一坪的房價,也沒有錯吧?

有網友留言,「全世界僅中國、香港、台灣,還在使用這種陋習虛坪計價,趕快改成國際化的實坪制,房價才會有正常化的一天。」也有網友質疑,「台灣官商勾結,新政府也不敢擋建商的財路,實坪制再討論8年都沒用。」

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2017-07-31 15:45:11 經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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四大房仲業者公布7月旗下門市交易量概況。 報系資料照 四大房仲業者公布7月旗下門市交易量概況。 報系資料照
 

四大房仲業者公布7月旗下門市交易量概況,7月房市步入淡季,不過受到過去一年讓利降價取量讓題漸疲乏的影響,各大房仲成交量約與6月相近,自年初交易量回溫反彈的現象已趨於平緩。

根據各大房仲業者自結7月交易量資料,信義房屋月減4%、永慶房產集團月增4%、台灣房屋月增3%、住商機構月增2%,整體來說,大型房仲業交易量並未延續今年初以來逐月大幅成長,各業者成交價相相對平穩,房市步入穩定階段。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,7月交易量較去年同期略增3%,整體來說,多數都會區7月交易優於去年同期,今年房市受到政策干擾逐漸淡化,從農曆年後房市就呈現緩步回溫走勢,接下來若是第3季的房市價量仍維持穩定,可更確定房市已經落底進入盤整階段。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,第3季因暑假對中古屋買氣有些影響,加上市場降價取量策略已經疲乏,雖然新屋壓縮中古屋價格,但買方仍舊觀望,買氣未見大爆發。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,7月帶看量較6月成長約15%,顯示6月受到梅雨影響的看屋行程產生遞延效果,且民眾購屋需求仍高,不過,帶看量雖明顯增加,但交易量僅成長4%,顯示買賣雙方價格認知差距仍大,買方仍期待再降價,而屋主則在低利環境下,利息負擔輕,讓價幅度不如買方預期,成交難達成共識。

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2017-07-31 09:54經濟日報 記者林宸誼╱即時報導
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圖/大陸國家統計局 圖/大陸國家統計局
 
大陸國家統計局31日發布7月官方製造業PMI 51.4,不及預期 51.5,較上月PMI數據51.7相比回落。

此外,大陸7月官方非製造業PMI 54.5,較上月54.9相比也回落。

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2017-07-31 10:35經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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陸客來台人數連續14個月負成長。聯合報系資料照片/記者余承翰攝影 陸客來台人數連續14個月負成長。聯合報系資料照片/記者余承翰攝影
 
世邦魏理仕今日發布市場快訊指出,2017年上半年外籍旅客來台人數512萬人次,年減5.7%,其中陸客來台人數連續14個月負成長。世邦魏理仕預期,未來數季大陸旅客人數持續減少,旅館經營將面臨更嚴峻的挑戰。

世邦魏理仕觀察,觀光局近日公布2017上半年外籍旅客來台人數共512萬人次,較去年同期減少5.7%,主要係大陸旅客數下滑至126萬,下降幅度高達40.1%,其中,陸客來台人次連續14個月呈負成長。

政府以開拓多元市場、推動國民旅遊等策略因應陸客銳減在觀光收入上可能產生的衝擊,有效刺激了上半年東南亞各國來台的旅客人次(總人次達103萬,較去年同期成長39.8%);此外,港澳及韓國旅客人次亦呈上升趨勢(分別成長7.6%、30.2%),有效減緩大陸旅客下滑對台灣觀光產業造成的衝擊。

世邦魏理仕觀察,觀光局統計顯示,今年1至5月全台觀光旅館的陸客住房需求下跌43.1%,平均住房率跌至63.2%(年減3.7個百分點),平均房價則小幅下跌0.9%,為全球金融海嘯後首見房價負成長。

至於一般旅館市場,全台1至5月平均住房率亦呈現跌勢(跌至47.7%,年減3.9個百分點),其中陸客住宿需求大降72%,平均房價則逆勢成長1.4%。值得一提的是,台南市一般旅館業表現亮眼,截至今年為止住房率平均達48.3%(增加5.5個百分點),平均房價則成長17.6%,世邦魏理仕認為,主要因為台南旅館市場以國內遊客為主力客層,其佔此區整體住宿需求逾85%,支撐此區旅館業的表現。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示:「預期未來數季大陸旅客人數減少趨勢將持續,旅館經營將面臨更嚴峻的挑戰;其中,位於中南部縣市的中型飯店出售機會可望增多,部分建商可能基於養地的考量而有意接手;而位於直轄市、具規模的商務旅館則有望吸引少數國內連鎖旅館業者進行投資,以整合集團資源、擴大營運版圖。另一方面,國外飯店品牌對於台灣市場前景存有疑慮,短期內將以日本旅館集團較為活躍;部分日本業者仍持續探詢在台北市區的投資經營機會,主要看好日本旅客穩定的住房需求。」

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2017-07-31 13:29聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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房地合一議題發酵,房市明顯反轉後,新北百坪住宅市場降溫。 聯合報系資料照片 房地合一議題發酵,房市明顯反轉後,新北百坪住宅市場降溫。 聯合報系資料照片
 
住商機構統計今年7月全體系交易量,和今年六月份相比,全台量增1.9%,整體交易持平,在區域表現上,桃園翻紅,成長14.3%最多,台南市成長5.8%居次,北市增加4.2%第三;新北市下滑最多,量縮10.8%,其餘行政區表現皆相當平淡,沒有太大的變化。

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,時序進入第三季,由於寒暑假與大考關係對中古買氣有些微影響,加上市場降價取量策略已經疲乏,雖然新屋壓縮中古屋價格,但買方仍舊觀望,買氣不見大爆發。 綜觀全台交易狀況,今年七月與上個月相比,全台量增1.9%,台北市量增4.2%,新北市量縮10.8%,桃園量增14.3%,台中微增0.8%,台南增加5.8%,高雄減少0.8%。

徐佳馨分析,各區域交易發展除了受天氣干擾外,建商在當地的推案量及價對市場也有一定程度影響,近期建商在策略上除採取降價外,低首付也成為取量一大關鍵,對於籌碼較少的中古屋主來說也產生相當壓力。此外,在這波降價風中,由於新成屋降價幅度大,也讓自用接手盤有機會撿到便宜,而桃園在地方政府鼓勵下,買氣都在水準之上,也成為本月交易大贏家。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,隨著政府間接宣示不再打房,銀行也寬鬆銀根的狀態下,數個月來全台買氣略有提升,部分地區甚至出現價格小回漲,賣方態度轉硬後交易難度更高,進入傳統第三季淡季,在需求面支撐下,價格波動幅度將會變小,成交量要放大可能得要時間繼續磨合。

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2017-07-31 15:56CTimes零組件

【作者: 高煥堂】

第309期(2017年7月) 第309期(2017年7月)
 

 

這一兩年來,VR和AI兩個產業都很熱門,也吸引許多人相繼投入於這兩個行業,但也有人覺得它們終將成為泡沫,茁壯機會不多。然而,從工業4.0的角度看,這兩項技術都是工業4.0所需要的兩項要素。因為工業4.0的CPS(Cyber-Physical Systems)思維體系裡的智能工廠和智能製造願景,不但依賴AI技術和產品的發展,也仰賴VR技術和產品來支撐。

VR和AI會泡沫化嗎?

就VR(含AR和MR)而言,人們的看法主要分成兩派:to C 和 to B 。從 to C(從客戶)的角度看VR ,與 從 to B 的角度看 VR 會看到不一樣的景象。從 to C 的角度看會覺得有泡沫化的跡象,因為目前處於初始階段,所以從客戶的體驗來講,目前的技術和產品並不令人滿意。但是基於我在這專欄裡常常提到VR的「無框」(Rimless)特質,加上產業發展初期的稀有性和機會性,各企業只要懂得將VR看成一種工具,就像小女們生玩仙女棒的概念。如果運用得好,它可以把一個企業變成一位仙女 。從這個角度來講,它不會泡沫化,因為它是企業(尤其是製造業)通往虛擬的資訊世界(Cyber)的一條鳥語花香之路。

我套一句傳統的話:VR 一定會爆紅,只是現在客戶不買單。所以現在所有的企業如果從 to C 的角度去看會比較辛苦。反之,從 to B 的角度看就比較容易找到現階段的獲利商機。也就是不要從 to C 的角度去看VR,亦即不要會從改變或顛覆用戶的角度去看。反而,應該比較關注它可以幫助企業帶來什麼樣的亮點、什麼樣的機會,這會提供比較全面性的視角。

譬如一所學校引進了 VR 來當教學工具,卻不一定要從學生的角度看有什麼好處或獲利,或者它能取代老師或者是取代了其他什麼。從學校的角度看,它引進了 VR 這種教學可以獲利,那到底改變了什麼,並不一定要斤斤計較。我的意思是它可以增強教育的效果和體驗,或可以提高學校聲譽而招到更多優等學生等效益。

如果說 VR 是一個工具,就像我們拿了一部照相機去捕捉到我們原來無法獲取到景色,所以說 VR 是在增強老師的教學效果,而不是改變了什麼、或者取代了什麼。對於一個學校,VR到底能提升多少學習效果,不宜太計較,但是老師使用像Google Earth等VR內容來教地理,學生的確有迴然不同的感受和體驗,這樣的亮點來和效益就對了。茲想一想,在互聯網思維中,人們常常強調顛覆和改變;但是 VR 思維則應該強調結盟和拓展才對。

VR與 AI 技術的不斷發展,將會發生什麼?

剛才談到VR 可以成為一項工具,來增強媒體傳播的效果和教育學習的體驗等,形成與人類互補的美好角色。AI的發展也將是如此,例如機器人在工業製造層面,將會逐漸取代人們,搶走許多工作機會。然而在創意和設計層面, AI 就很難取代設計師,因為它難以具備設計師有創新思維。人類獨有的創新思維來自假設、想像、檢驗, 但 AI 在這些方面就很欠缺。因為AI 是正向推理、分析,依照它的演算法去做演繹、推理,得出一些短期的預測。但是它沒辦法無中生有。而設計師可以做到 無中生有,就算沒有也會把它想出來。 AI 沒有辦法取代人的創新思維,但是它的推理能力很強,比人的推理能力要快、要精准。所以我說 AI 可以做一些很好的短期預測(Prediction),而難以做很好的長期預測(Forecast)或決策。

在英文單詞中,Prediction 和Forecast 都表示預測之意,但AI+大數據(Big Data)很精於前者,卻不擅長於後者。 舉個例子,今天看到一個花會預測很多人賣花盆,就會預測這個花應該很好賣,這就是基於相關性的短期預測(Prediction)。但是它難以做一個未來性的長遠預測(Forecast)。我認為 AI 的發展,可能對人類有好處,到極限之後,幫人類帶來分析、推理、預測,但是關於創新方面,還是在人類手上,所以屆時大家會有更多時間做創意的工作,會更有幸福感。

AI 的發展對人類有好處,到極限之後,幫人類帶來分析、推理、預測,但是關於創新方... AI 的發展對人類有好處,到極限之後,幫人類帶來分析、推理、預測,但是關於創新方面,還是在人類手上。(Source:Huffington Post)
 

 

VR與 AI之間可互補嗎?

VR與AI兩者的影響層面並不同,卻有許多互補的空間。 VR 在各種行業中從視覺、感覺,即感受體驗上都是比較直接的,而 AI 則是比較間接的。從就業角度來講,AI 偏數學運算,對IT 人員方面提供比較多機會,而 VR 是切入 到各行各業。所以,在整體就業領域而言,對於影視、設計、教育、學習等各方面, VR 的影響力都非常大。而AI 的影響力透過海量大數據,搭配很強的深度學習的演算法,對人類和產業都有深度的影響。然而,具有深度的演算法、巨量數據,並非新創公司和年輕人的機會,但是 VR則是倒過來的。因此,我認為要看怎樣將兩者緊密的連結在一起。VR 提供更多的交互,讓 AI 可以發展的更好;AI 可以讓 VR 裡的角色更具善解人意,彼此間是可以相互增強的。

VR目前的發展瓶頸在那裡?

VR和AI都有它們各自的特質,因此這兩種產業都 一定會蓬勃發展。只是現在它的任督二脈還沒有打通。例如,VR產業現階段的發展瓶頸有兩方面:硬體和內容。在硬體方面,當今的電腦、手機的運算速度都不夠快,因此會導致頭暈。轉頭的時候,運算速度太慢,切出來的場景太慢,就會造成視覺與肢覺不一致,繼而產生頭暈。CPU、GPU、顯卡越慢,越會頭暈,感受就會越差。

現在全世界 99% 的電腦都不適合做 VR。於是它回到 AMD、英偉達(NVIDIA)去增強顯卡的研發,使其效能更好。因此,在硬體方面的任督二脈就在顯卡和 GPU。目前著兩個都還在投錢研發階段,也就是說任督二脈還在打通中。它每一年都在成長,一直在不斷地打通中。另外就是內容(Content),內容組成元素就是素材(Material)。素材是內容的任督二脈所在,VR內容必需來自三維立體(3D)的素材,而且必須非常精緻,才能創造出很好的沉浸感。所以需要更多的技術和工具來拍攝和製作素材。目前這方面也在努力打通中。所以,硬體的任督二脈在於 GPU 和顯卡;內容的任督二脈在於 3D 素材。

VR與AR之間 可互補嗎?

通常人們會區分為AR與VR,其中AR是將虛擬影像迭加到現實場景中,而VR則是純虛擬的。而我則是從另一個維度:有框和無框來區分。 VR用來創造一個3D無框的世界,而傳統AR則給用戶一個框框。當AR逐漸發展為 MR 的時候它也無框了。例如 微軟的 Hololens 也提供無框的世界。我認為無框的世界影響比較大。

無論是VR還是AR,其影響最快的行業是影視娛樂和教育。AR常用於教育上,但AR的有框世界,不容易讓學生集中注意力,所以教育效果比較差,反而 VR 對教育的影響會比較大。其實,用VR和AR來區分,並不會很清晰。譬如寶可夢(Pokeman Go),大家都認為它是拿手機去拍,那就是 AR,但我們也可以不這樣看,而把它看成是 VR。它只是把地球當成一個虛擬場景。在這個地球空間裡,藉由衛星(GPS)來進行空間定位,讓玩家跑來跑去抓神奇寶貝,所以也可以認為它是一種VR遊戲。我不太常會區分為AR和VR,反而常從有框和無框去區分它們。

瞭解了VR與AR之間有差異性,也有交集,所有兩者可以做緊密的結合,創造出可獲利的商機。我拿金門VR/AR旅遊為例,一般而言,金門景區管理單位比較願意提供經費開發AR旅遊服務,因為其能提升景區的服務品質,這樣的效果是顯而易見的。然而,AR旅遊只是更貼心服務已經來到景區的遊客,並未能把景區傳播到尚未來到景區的廣大群眾,以便吸引更多人們來景區觀光。而VR恰恰可在這方面表現得淋漓盡致,例如透過Web VR或電視機的VR頻道可以將金門景區推播到數億個客廳裡,能讓許多人在家裡就能身歷其境地暢遊金門景區,有效招攬更多人群來金門旅遊。所以VR招攬更多客人來景區,而AR則對來到景區的客人提供更貼心的服務。兩者之間具有高度互補性。

無論是VR還是AR,其影響最快的行業是影視娛樂和教育。(Source:3DMGa... 無論是VR還是AR,其影響最快的行業是影視娛樂和教育。(Source:3DMGame)
 

 

工業4.0的平台化與開源技術有何關係?

最近,有不少科技巨頭如Google都紛紛開源(Open source)了 VR、AI 相關技術,將會促進快速平台化,有助於加速工業4.0生態圈的形成。其實, 企業有三種。一種是 App 型企業,一種是平台型企業,一種是生態型企業。一般像做手機旅遊公司大多屬於 App 型企業,像騰訊做遊戲運行是平台型企業,像淘寶讓店家進駐的是生態型企業。愈接近生態型企業,愈會開源開放。愈偏於是 App 型企業,愈不會開源開放。因為開源開放才會變成生態。如Google做Android平台,它要變成生態,就會儘量的開源開放。因為開放才會普及,普及之後才會變成龐大的生態圈。

開源帶來的好處,看是指誰的好處。它的好處有兩個。一個是平台提供者,提供者想做成生態的主導者,也就是盟主。如果他想成為盟主,也有條件成為盟主,它就會開源,讓所有的加盟者可以用開源的東西。盟主提供開源的東西,所有加盟者拿去用。當大多數加盟者都因開源開放而獲利了,盟主獲利更大。此外,就是看採取 GPL 協定還是 Apache 協定了。如果 GPL 協議則規定加盟者也要開源,而 Apache 協議則加盟者可以不開源。

該如何「+」更有利?

VR+工業4.0的加法「+」有兩種,我稱之為:正向加法和反向加法。前者是把VR看成為一項技術,然後應用於工業4.0的業務活動上,來提升其視覺感受或各項高危險的場景模擬等。例如,運用VR和物聯網技術,讓管理者可以身歷其境地監控智慧工廠裡的機器人。這種讓VR企業來為工業4.0服務,並從工業4.0產業獲得金錢回饋的模式,我就稱之為:正向加法。

剛才所採取的正向加法視角裡,人們把VR看成為一項技術,將它應用到工業4.0產業上,也就是VR企業去賺工業4.0產業的錢。現在我要提的新視角,也就是反向加法視角,則把VR看成為一個世界(產業),並邀請工業4.0企業進來VR世界裡賺錢。兩種加法的視角所看到的金錢流向是相反的。簡而言之,正向加法是:VR企業來為工業4.0服務,並從工業4.0產業獲得金錢回饋。而反向加法,則是把其關係顛倒過來,也就是:工業4.0企業來為VR產業服務,並替VR產業創造更智能化產品來獲利。

那麼,工業4.0企業能夠替VR產業創造那些產品來獲利呢? 例如,我在這專欄裡所強調的VR配件的生態圈就是一項具有巨大商機的領域。關於VR配件,我在這專欄裡已經很詳細說明過了,期待您有空參閱本專欄的前幾期文章。

由於在HTC Vive主件的既定功能下,內容開發者的創意空間是固定的,內容創意空間受到局限。於是,內容開發者尋求配件的創新,提供更多交互功能,也讓內容更具有獨特性。例如,著名的VR遊戲虎豹騎以及Birdly VR的沉浸式飛行平台,讓人們享受像鳥兒一樣,享受沉浸的飛翔感受。都是基於HTC Vive主件的既定功能下,內容開發者與配件設計者,雙方進行協同設計(Co-design)的創意表現。這項軟硬結合的協同設計平台,正是工業4.0產業的優勢所在。

在工業4.0的強力協助下,當人們想追求內容的獨特性或亮點時,配件設計者與內容開發者雙方進行協同設計,可讓內容更充分發揮出配件的功能。配件不能獨立于內容,而要保護內容的複制權,內容則大幅提高配件售价。常見商業模式是內容免費,由配件收費,與內容開發者分成。顧名思議,配件就是「配」合內容而特殊化設計的硬「件」,它本身無通用化的價值,只能通用於自家的各款內容,但不會整個產業通用,否則無法保護內容的複制權,內容也就無法提高配件售价了。配件本質上是「硬件」,但是它一邊要與「主件」系統接口對接,另一邊又必須搭配「內容」。在開發配件時,主件已存在且其接口已經確立。由於?存者(主件)比較大,對于配件開發者而言,主件接口是?存的,配件必須配合,符合主件接口,包括軟件APl和硬件串口等。就配件開發者而言,主件接口是一項需求和限制,配件必須符合它。

除了主件之外,配件開發者還有一位公婆,就是內容(Content)。VR魅力主要是其3D無框的視覺感受,這种感受和體驗是由「內容3D素材+主件3D顯示」來實現的,配件只是來協助強化這種感受。例如虎豹騎的鐵馬,只是強化動覺(知覺),來與視覺一致化,更高明欺騙大腦,提升沉浸感、讓人陶醉其中,如浴愛河中,像愛戀中的少女。所以,配件開發者有兩位公婆: 主件(含軟硬件)和內容。主件是?存的,是配件的強制性需求。內容大多是創新性的,有可變性,但卻是善變的需求。配件開發者就像新婚小媳婦,有一位嚴厲的公公,還有一位情緒善變、難以捉摸的婆婆。於是小媳婦必須包容改變、迅速調試,而工業4.0的協同設計平台,正是一套軟硬件的組裝、執行和調試的平台。所以,VR與工業4.0的反向加法,我預料將遠比傳統正向加法更具有商業潛力。

不少科技巨頭如Google都紛紛開源了 VR、AI 相關技術,將會促進快速平台化... 不少科技巨頭如Google都紛紛開源了 VR、AI 相關技術,將會促進快速平台化,有助於加速工業4.0生態圈的形成。(Source:Vforum.vn)
 

 

**刊頭圖(Source:Radius Innovation & Development)

 

 

CTimes零組件

零組件雜誌以「全球中文文化性」為編輯觀點,來報導相關電子零組件之設計應用、生產製造與行銷通路,是一份提供電子零組件完整解決方案的產業知識媒體。

原文網址:https://udn.com/news/story/6903/2614847

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2017-07-31 19:09經濟日報 記者陳慶徽╱即時報導
  •  

 

民眾在公民政策網路參與平台提案,推動「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」... 民眾在公民政策網路參與平台提案,推動「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」的聯署活動。 聯合報系資料照片/記者陳妍霖攝影
 
有感於台灣許多建案公設比過高、虛坪占比大的現象,有民眾在公民政策網路參與平台提案,推動「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」的聯署活動,而此提案聯署人數目前已通過5000人大關,依據規定內政部需在9月29日前予以回應。針對這波民意浪潮,綠委施義芳表示,實坪制有利於消費者,是正確方向,但是否修法,還是要依行政部門態度為主。

 

施義芳指出,現在的房屋有太多的虛坪,實坪制的觀念正確,並且有其推動必要的,此舉可讓消費者了解他們在買房時每坪付出的實際成本。他提到,像是日本便是採用實坪制,而若是國內法令可以跟進,那對消費者來講當然是樂觀其成。

對於實坪制的推動,藍委曾銘宗也表示,實坪制可使民眾更清楚自己實際使用的坪數價值,而同時也可以增加房地產交易的透明度。針對此項優點,他也表示贊成推動此制度。

然而,曾銘宗提到,目前正處房市不景氣的時期,實坪制真正上路時,會使建商在銷售房屋時更加困難。他也點出,不動產市場交易習慣行之有年,未來要推動實坪制時,相關業者恐怕會有不同意見。

對此,施義芳也補充,內政部要推動此制度會遇上的困難點,便是與建商溝通的壓力。他說,過往一同納入計算的虛坪空間,都是建商獲利的工具,在法令改變後,將影響建商的銷售習慣。他談到,當然建商可以另行計算成本再轉價到其他地方,而此部分是未來制度時,推動需要預防的。

另外,談到如何推動修法,施義芳指出,主要還是要看行政部門的態度。他說,若是由個別立法委員這端來提案修法,但行政部門不支持,推動的速度仍會很慢,因此若內政部有意要推動,立法跟行政部門未來應該要有所溝通與配合。

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北市小型精華地 建商搶買

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2615336?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-07-31 19:49中央社 台北31日電
  •  

民眾在國發會提點子平台連署,推動仿效日本「實坪制」,已逾5000人附議成案,提議者認為,變更計價方式,不是刻意打房的手段,可讓買賣更透明;房仲業者則表示,實坪制有利買屋者。

有民眾在國發會「公共政策網路參與平台」的提點子平台,發動連署推動「實坪制」,從7月1日起提議,不到一個月的時間,就已經超過5000人附議而成案,內政部必須在60天內、即9月29日前做出回應。

提議者在提案中舉例,如果以現行規定來看,權狀公設比33.33%、坪數 15坪的房子,若每坪開價100萬、總價就要1500萬,但實際室內面積只有10坪,也就是室內面積1坪要150萬。提議者認為,台灣真實的房價未必比日本東京便宜。

提議者更以同時買40坪,虛坪制每坪單價都是50萬元分析, 若採取實坪制公設比30%單價為71.428萬元,但若公設比提高至40%, 實際單價就是83.333萬元,等於購屋者是用600萬、800萬元去買公設,以致消費者常常被誤導,高估自己的還款能力,付昂貴房價買到比心中期望還要小的房子。

提議者強調,變更計價方式,不是刻意打房的手段,而是讓買賣更透明,減少建案被建商灌水的機會;且在比較各國房價時可以更準確,因為台灣的房價是虛坪制,國外大部分都是實坪制,計價單位不一樣會有盲點。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前成屋市場上都是有公設的產品,實坪制要上路,必須有所配套與修改相關規定,並且要得到買、賣雙方的共識。

徐佳馨說,民眾買房通常也是看每坪的單價而非總價,所以也會挑公設比比較低的,對於自住買屋者而言,的確相對實際。

徐佳馨解釋,目前的成屋市場公設比約 3成,有些套房甚至到 5成,如果公設不算進去單坪的價錢,每坪單價將會拉高,對於賣屋者而言,實坪制後單價提高相對不容易成交。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2615332?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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106/07/31不動產土地開發都市更新-房地新聞

北市小型精華地 建商搶買
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土銀鬆綁土建融 規模10年最大
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加速去化 建商成屋周轉金只借3
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全台大型土地交易上半年達411億元
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嘉義鄉下孩子 3000億企業帝國
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台北 北投石牌交投熱
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高雄 16豪宅跌很大
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平價店卡位 西門租金止跌
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大同萬華蛋白區 人氣較弱
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地價稅啃文創!老屋可減租
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僅名勝古蹟免地價稅 不公平
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凱撒大手筆 連開5家新飯店
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國人海外資金回流 擬採租稅特赦
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高雄市區大樓 每坪成交價跌2
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下半年迎交屋高峰 長虹 全年營收挑戰百億
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中信北富銀市占率躍進 房貸五大行名單不調整
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106/07/30 不動產土地開發都市更新-房地新聞

捷運店面交易 西門冠雙北
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土地縫合紅利 還要等23
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已故戲智董座徐三泰 米蘭苑豪宅遭法拍
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房仲3年減千家 政府無感
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台中綠色宅火紅 買氣升溫
https://goo.gl/53fF7s
房地資訊查清楚 買賣不上當
https://goo.gl/6QaBkd
11
萬人非法執業 當心購屋糾紛
https://goo.gl/xXFEhu
Airbnb生意 Expedia攻度假租屋
https://goo.gl/JQCG64
獎勵民間增設停車場 交局加碼補助
https://goo.gl/ybzoBy
自住客進場卡位 房市下半年價量持穩
https://goo.gl/wjagu1
財經觀點/環境變化 不動產煉金新課題
https://goo.gl/vNBHh1

106/07/29不動產土地開發都市更新-房地新聞

Q2全台房市 價量俱漲
https://goo.gl/d8PU7E
上半年房產買賣移轉 19%
https://goo.gl/M51EJC
明年總預算 公共建設增幅最高
https://goo.gl/YooMcu
當都更遇上建商財務危機(劉昌坪)
https://goo.gl/aDKbJp
實坪計價制 莊孟翰:不可能的任務
https://goo.gl/st5g36
高雄鐵路地下化 預計明年8月完工
https://goo.gl/rPfwW8
2季國泰房地產指數 6都價量俱漲
https://goo.gl/2sqJqD
信義房屋再砸12.77億買江翠北側土地
https://goo.gl/sfmvDR
現金才是王!大型建商搶食飯店旅館商機
https://goo.gl/ywKqPU
投資美國更進一步 台塑集團砸15.8億買地
https://goo.gl/SJQ4ud
50
年老社區都更啟動居民:終於盼到這一刻
https://goo.gl/vNdwNB
熱門店面 西門商圈、新莊廟街商圈並列第一
https://goo.gl/W48mke
延宕逾20 彰市鐵路高架化可望年底前定案
https://goo.gl/3XA1nJ
潤隆砸9.64億元購入苓雅區土地 將推首購產品
https://goo.gl/t631yn
全台建照、開工件數轉穩 下半年雙北市推案量增
https://goo.gl/i4AQTo
淡水三圖 開放查詢
https://goo.gl/WfPboF
土城2字頭 樹林殺到1
https://goo.gl/UxJV3o
大陸人民可以在臺灣購屋?
https://goo.gl/HYnt68
義联赴美蓋鋼廠 見識美效率
https://goo.gl/nELiX5
拼事業版圖 谷歌大買房地產
https://goo.gl/J5Cdzt
待售逾50 174社區賣壓大
https://goo.gl/PjXqSs
竹北巨蛋商圈綠地廣 後市看俏
https://goo.gl/nENzC1
中科生活圈 新大樓每坪33萬起
https://goo.gl/mBVT8D
房貸還款 本金平均攤還總息最少
https://goo.gl/8jY368
賣方注意!連抗跌宅都有3大危機
https://goo.gl/MtQYbe
維冠倒塌 黑心建商二審仍判5
https://goo.gl/g7fSRY

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好房網News記者蔡孟穎/整理報導

在高房價的狀態下,還要花錢買用不到的公設,是許多購屋族難以接受的痛,但在罵公設比太高的同時,你知道公設比的數字是怎麼來的嗎?其實很多設施是不是公設,你都搞錯了!
建築師分享公設比計算方式(圖/翻攝自臉書張俊哲建築師)
建築師分享公設比計算方式(圖/翻攝自臉書張俊哲建築師)
公設比應該蓋多少?其實建築法規中,按照建蔽率、大樓高度都有不同規定,樓層越高,公設比就越高,不過,在質疑公設比太高前,你知道哪裡算公設嗎?除了以「住戶共用空間」為界定,「有沒有屋頂」也是計入標準,像是中庭露天花園、露天游泳池就不算在內,而除此之外,室內游泳池、健身房、圖書館等公共設施,全都算在大公內,「機車停車位」也是公設。
公設比灌水,魔鬼細節多藏在地下室!房產專家Sway表示,一般而言,平面停車位為8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小,很可能是車道被灌入到公設中,被扒了兩層皮。
公設比多少才合理?建築師張俊哲在臉書上分享計算公式,在汽機車停車位不算進總面積的情況下,「(大公+小公)÷(主建築物面積+陽台+雨遮)X100%=合理公設比」,7樓以下的建築物公設比應小於15%,7~12樓應小於20%,12樓以上應小於25%,才算是合理。

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文/曾文龍

不少人以為大陸人民不能在臺灣購屋,更多人對大陸人民來臺灣購屋的規定霧煞煞。早在2002年8月8日陳水扁執政時,即公布通過「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,正式開啟大陸人民來臺灣買屋的時代,但因限制太嚴,大陸人民興趣缺缺。

淡水小坪頂預售案「萬通台北2011」從海外先銷售,吸引許多國外買方。(資料照片)淡水小坪頂預售案「萬通台北2011」從海外先銷售,吸引許多國外買方。(圖/馮牧群攝)

「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中第4條規定:符合下列情形之一者,得為不動產登記之權利主體:
一、 大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體之職務或為成員者,不得取得或設定不動產物權。

二、 經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。

三、 經依公司法認許之陸資公司。

   「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中第2條則規範了臺灣房地有哪些是不准大陸人民購置的。

    「大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司(以下簡稱陸資公司)申請在臺灣地區取得、設定不動產物權之標的為下列不動產時,應不予許可:

一、土地法第十四條第一項各款或第十七條第一項各款所定之土地。

二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。

三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。

四、各港口地帶,由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。

另外,只要是影響國家重大建設或涉及土地壟斷投機或炒作、影響國土整體發展,及其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞的不動產,均不能購買。

因為限制很嚴,甚至比外國人來臺灣購屋更嚴,因此15年來,大陸民眾來臺購屋數量極少!蔡政府在520施政周年前「突然」放行44位陸資買淡水小坪頂豪宅「萬通2011」案,讓各方跌破眼鏡!是否蔡政府有意藉此改善兩岸關係?

「萬通臺北2011淡水豪宅」案乃由大陸地產大亨、萬通控股董事長馮侖2011年來臺投資,在新北市淡水小坪頂推出共294戶建案,近4成買家為陸資,2015年內政部以「同社區陸資買方僅能占總戶數10%」為由,拒絕44位大陸買家過戶,去年買家們集體跨海向行政院提訴願。

據悉經過內政部找來國防部、國安局、陸委會、國發會、移民署等單位多次會議後,最終以「不危及國安」下同意過戶,在蔡英文總統520就職滿週年前政策大轉向,地產業者認為是蔡政府拚經濟,對兩岸關係釋出善意的第一步。萬通2011是第一個由大陸人投資、大量購買的建案,在臺灣具有相當指標性的地位。

蔡政府於106年6月9日第三次修正公布「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,目標在於強化管理機制,使實務執行作業明確化。重點包括如:一、明定陸資每人限購一戶供自用的住宅不動產。二、增訂對於違反原申請目的或相關規定,應撤銷或廢止許可。三、明定許可文件補正期限及許可文件有效期限。四、明定陸資取得的不動產經拍賣後,若由臺灣人民拍定,免再申請許可。

內政部地政司強調,修正辦法並無放寬。且辦法中皆明定,大陸地區人民取得的不動產所有權或是地上權,限已登記並供住宅用,且每人僅限單獨取得一戶,並不得出租或供非住宅使用。換句話說,大陸人民不能購買店面、辦公室等,僅能購買以供住宅用為目的的不動產。

為了強化許可後的管理機制,此次修正案增訂了若陸資取得不動產後有如出租、供商業使用等違規使用的情形,內政部可撤銷或廢止其許可;政府也會半年查一次,檢視有無違規使用的情形。

曾文龍中華綜合發展研究院不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 房地產著作 30本、房地產實務40年,臺灣不動產權威。

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好房網News記者鍾釗榛/台北報導

在房價的爭論中,實坪計價制近期再度引起討論,在2018年起新成屋雨遮屋簷不計價也不登記後,實坪計價的可能性似乎露出一道曙光,對於實坪計價的可行性,淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,實坪計價制的機會渺茫,建商願意公設比減半就很了不起了。

莊孟翰認為,實坪計價制在實行上有一定的困難度,但縮小公設比是可以進行討論的。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

公設中的一樓會客廳。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

實坪計價制是個可以討論的議題,原因在於台灣目前的計價方式有納入公設,以至於實際使用的坪數大幅縮水。以目前社區大樓公設比大約30%~35%來看,每100萬購屋成本中只有70萬是用在自己的房子,這樣的方式引起多方論戰。莊孟翰提到,目前把公設納入計價的有台灣、香港及中國大陸,以香港為例,他們是將大廳與居住的當樓層公設登記並納入計價,而非把所有公設全數納入。另外日本則是實坪計價制,公設則登記在管委會,所以從各地區不同的計價方式來比較,台灣的房地產計價制度確實該進行檢討。

以目前公設納入登記且計價的做法還有一個隱憂,在都更上會出現大屋換小屋的問題。以公設比很低的老舊公寓來看,權狀40坪可能只有3坪是公設,37坪是實際使用坪數,如果今天都更為公設比30%的大樓,以一坪換一坪的方式,都更後實際只剩下28坪可使用,9坪的落差等於房子少了一個房間,如此一來都更的意願會因此而降低。

莊孟翰補充,目前政府對於公設問題放任不管,也沒有提出一個較為合理的公設比範圍,但是要把公設取消登記與計價不太可能,但是公設減少這部分是可以討論的,但是未來如果真的有望施行實坪計價制,除建商外已經有房子的人也可能會反彈,畢竟這些人可是花了錢買公設,所以實坪計價在台灣有著不小的困難度,但是規範建商擬定合理的公設比是可以努力的方向。

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撰文:肯尼 攝影:張聖奕

市場霸主易位!兩房取代三房,成為近期建商推案的新寵,就連中古屋市場也轉為小坪數宅的天下,想購買兩房小宅要注意哪些「眉角」?怎樣的格局才好呢?兩房小宅購屋術 首購族必看

阿文與阿珠是新婚剛滿一年的年輕夫妻,從交往開始共同打拚好幾年,兩人終於計畫在今年買房,依照手中的自備款估算,差不多足夠買下新北市的兩房產品,不過,他們發現市場上兩房的新建案跟中古屋還真多,實在不知從何找起,坪數與房型似乎不能當作唯一條件……

根據市調機構統計,2016年台北市新建案兩房戶數首度超越三房,達到1,135戶,同期三房推案僅1,087戶,龍頭地位史上第一次易主。到了2017年第一季,不僅北市兩房比重持續擴大,就連桃園市兩房供應量也超過三房,顯示兩房取代三房成為北台灣的主流房型。


有房產業者表示,北市與桃園兩房戶數比重稱冠的情況前所未見,與近年來換屋客縮手及投資置產客不買三房等大坪數產品有關,於是建商改推迎合首購需求的兩房小宅。

兩房小宅崛起 成北台灣推案主流

在此之前,歷年北台灣新成屋、預售屋的房型配比,三房總是市場上的最大宗,不管小家庭數量持續增加、房價居高不下,各縣市新建案三房比例依然最高,就連金融海嘯後市場轉淡期間也不例外。

房產業者認為,三房是最適合多數家庭居住的格局,房間數量剛好,起居空間較足夠,也可免去換屋麻煩;其次,金融海嘯後房價雖貴,但因當時房價持續看漲,造成有些自住客會苦撐買三房,置產客也不排斥三房,期待將來有大漲空間。

房地產市場中,北市的嗅覺與反應最敏銳,這股兩房推案風潮往外擴散,三房不再如以往搶手,桃園兩房占比也明顯上揚,2016年共推出3,815戶,占總供給量約3成,而今年截至第一季,兩房達到899戶,不僅超過三房的889戶,占第一季總供給量更驟升至41%。第一季新北市兩房新增戶數共1,084戶,占比從2016年約26%大增至約32%,兩房推案戶數雖不及三房,比重仍在持續增長。

專家分析,兩房取代三房成為推案主流,與換屋客、投資置產客縮手息息相關;當房價邁入下修階段,換屋族群原本就有房屋,較無購買急迫性,需求會下降,目前市場上多剩下自住客、首購族,只能挑選總價較低的兩房,部分投資置產客也偏好兩房,因為「買大賠大、買小賠小,賺租金剛剛好」,但當兩房供給量快速放大,後續應留意是否有過量的危機。


買2房>>5眉角

01 注意產品規畫

是純2房社區?或2至4房混雜社區?若為後者,2房分配的位置通常較差,採光和座向可能不如3、4房,甚至會有臨路噪音和落塵問題。

02 注意採光

市面上2房大部分只有單面採光,能讓2個房間、客廳、廚房都位在採光面將是首選格局,其次是至少一個房間、客廳、廚房在採光面。

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03 利用促銷優惠

部分建商提供無息貸款、低自備款、低首付方案,買方能運用預售屋分期繳款的特性,減輕購屋壓力,特別適合年輕首購族。

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04 注意單層戶數

單層戶數以不超過8戶為宜,否則管理相對困難,也要注意電梯數量和梯間大小,避免多戶共用一支電梯,出入須耗時等待。

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05 避開假2房

避免購買1+1房或挑高夾層形式的「假2房」,前者可能因坪數過小,銀行貸款受限,後者須承擔違規使用被取締報拆的風險。

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低總價中古屋受青睞 交易比重逐漸提升

中古屋亦呈現總價壓低、坪數縮減的市場趨勢,從六都的購屋坪數分布觀察,根據內政部實價登錄資料,台北市2016年的購屋坪數,20坪以下占比25%最高,21至30坪占比24%次之,合計為台北市近半的交易量,這類坪數主力也正是兩房房型。

太平洋房屋總經理蕭朝陽認為,小坪數產品會如此受到買方青睞,除了因為家庭結構改變、人口減少,不需要太大空間,最關鍵的還是價格,例如台北市住宅單價過高,買方只能選擇小宅來壓低總價。兩房小宅購屋術 首購族必看

蕭朝陽指出,41至50坪這種大三房、四房的產品已經式微,尤其在台北市只剩下9.9%占比,而本為自住客最愛的31到40坪三房產品,在台北市、新北市、高雄市的占比也被21到30坪的兩房超越,兩房取而代之成為交易新秀。購屋坪數的M型化現象,反映台灣的社會經濟結構,中產階級逐漸消失、富者越來越富有,若薪資持續停滯不成長,預估兩房比重還會逐漸上升。

房產達人施孝文表示,年輕族群在購屋市場中的角色日益吃重,但通常經濟能力不太寬裕,建商勢必會設法降低總價門檻,提升其購屋意願,以新北市為例,兩房總價600萬元的預售案,自備款僅120萬元,不足的部分建商甚至願意提供無息貸款,年輕首購族就能運用預售屋分期慢慢繳款的特性,減輕購屋壓力。


當心「假兩房」 適法性、銀貸都有問題

同樣是兩房產品,又可分為標準兩房、大兩房、小兩房,主要差異在於坪數,標準兩房可大至26至28坪,也有小至20坪左右的房型,坪數越大,當然越舒適寬闊,如購買的是公寓,扣除公設的實際使用坪數又高於大樓。此外對於賣方開價,若是包含車位買賣,買方出手議價前,記得先將車位價格拆算,還原原始單價後看看是否過高,或是車位價格是否太貴。

近年市面上也出現特殊產品,以1+1房或挑高夾層屋的形式,號稱兩房魚目混珠吸引買方。瑞普萊坊市場研究部提醒,挑高夾層屋存在適法性的問題,且銀行貸款限制較多;而1+1房其中一房通常是作為書房或兒童房,空間較為狹隘,使用性來說沒有標準兩房來得好。

施孝文指出,購買挑高夾層屋必須承擔違規使用被報拆的風險,建商或代銷在銷售時不會施作夾層,並會在契約內與買方清楚切割規避責任,這類產品單價往往較高,買方施作夾層還需額外裝修費用;至於1+1房的出現,是建商推案坪數縮小,兼顧壓低總價及產品功能性的考量。

這些格局都NG!

NG 01 長形屋

NG 03 臥室過於狹小

NG 05 沒有前陽台

房屋形狀狹長會形成走道,占去室內空間,且會形成暗房,使光線無法透進房間,空氣也不易流通,長久居住恐對身體有不良影響。

若非標準2房,次臥可能會過於狹小,難以擺放家具,甚至在擺放家具後沒有走道可行走,購屋時宜多考量,勿因總價選擇過小房型。

許多2房產品沒有前陽台,或將陽台外推,風水上不利主人財運與事業發展,也因缺乏陽台緩衝,客廳易有日曬過強和雨水噴濺的問題。

NG 02 對沖格局

NG 04 廁所廚房在中央

NG 06 暗廳格局

2房室內面積小,容易形成門對門的「對沖」格局,又以廁所門面向大門或臥房最為忌諱,購屋時宜避免,或修改格局來化解。

廁所或廚房位在房子中央都屬大忌,不論是廁所的穢氣或廚房的熱氣都會影響主人運勢和健康,臭味和油煙也會殘留室內難以排除。

風水上以「明廳暗房」為宜,若為暗廳恐不利家運,因暗廳通常搭配開放式房型,隱密性較低,不適合國小中年級以上的學童。


看兩房物件格局 採光面最重要

哪種兩房格局最好呢?一般小家庭通常在五到七年後才會換屋,因此居住實用性最重要。施孝文建議,房屋面寬最好大一些,由於市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件,大部分為單面採光,若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面,將是首選格局,而房屋形狀方正不狹長、有前後陽台、廁所有對外窗,條件更佳;其次是至少一個房間、客廳、廚房位在採光面,只留一個暗房。

全國不動產總經理石吉平說,兩房室內空間可能有廚房對到廁所的狀況,形成「對沖」的不良格局,在風水上易影響主人健康及運勢,應避免購買。

避開戶數過多社區 管理機能要注意

石吉平指出,在一定的基地規模上,建商縮減三房數量,增加兩房的房型規畫,意味著整體戶數一定會變多,這時建議買方應留意社區管理功能,最好由運作順利的管委會出面主導,聘請24小時專業保全公司,才能確實管控社區出入分子,維持鄰居素質。同時,若社區公設項目太多,買方應當心可能負擔太多虛坪。

單純兩房的社區,房型採取均質分配,但在市場上很少見,一般社區常見兩房、三房、四房並存的狀況。石吉平提醒,實務經驗來說,小宅通常會被分配在前棟,臨路的噪音及落塵問題較大,值得買方注意。

若為戶數很多的中大型社區,則要考量單層戶數、電梯數量、梯間大小;單層戶數在六到八戶以內尚屬合理範圍,至於電梯數量要避免多戶共用一個電梯的狀況,也要檢視梯間大小是否合乎使用。

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2017年07月30日 04:11 

負債透支的金錢觀
負債透支的金錢觀圖╱美聯社

韓國的家庭負債為何年年創新高?問題出在50、60歲韓國一代人的金錢觀。

 

■Nearly 4 in 10 employed Koreans in their late 30s and 60s are interested in second jobs after retirement.

年過50的金敏元(化名),在韓國知名大學擔任教授13年,存款餘額只有個位數,名下資產是還得再付10多年貸款的一棟房子,以及一部車子,沒有任何有價證券的投資。

「需要花錢的地方太多,」他細數生活上需要固定支出的項目:包括伙食、交通、娛樂,還有子女的教育費等等,算完後,他嘆了口氣說:「在首爾生活,只靠薪水的收入是存不了錢的。」

金敏元,在韓國50、60歲的年齡層中,算是經濟條件不錯的,雖然他的存款餘額只有個位數,但至少還是「正」數,不是「負」數。

家庭負債年年創高

在韓國很多50、60歲的人過的是對「負債無感」的透支生活。而這也是韓國家庭負債年年創新高、達到1,400兆韓元的主因。

金老闆,就是過著負債透支生活的典型代表。10年前,他退休後,就在韓國京畿道城南市「創業」開了一間小餐館,賣湯飯。

攤開金老闆簡單的收支帳:每月賣湯飯的收入是600萬韓元,扣除固定的生活費與子女教育費等等,結餘是100萬韓元,但是,每個月要付的各項貸款費,包括房貸是108萬韓元,簡單講就是:入不敷出。

於是,金老闆每個月是以6%的利率向銀行借貸過日子。然而,一般會借貸過日子的人,基本上是不會有存款的,但是,金老闆有存款,而存款的利率只有2%。

這是怎麼回事?有存款,為何還要借貸過日?而且還是存低率、借高率?這是因為金老闆的存款,是被視為神聖不可侵犯的「子女教育費用」,金老闆不能、也不敢動,因為「再怎麼窮,也不能省孩子的教育費」。

所以,金老闆寧可以2%利率存子女的教育費,再用6%利率借錢,過著債務不斷累積的透支生活,到最後也就對負債無感了。

是金老闆傻嗎?其實,在韓國金老闆不是個案,也不是特例,每個與金老闆同個年代的韓國父母們都有著同樣的「金錢觀」,同樣都是錢,「子女的教育費」對韓國父母來講,絕對是「神聖不可侵犯」的錢,非萬不得已是不會移作他用的。

連大學教授金敏元也持著同樣的想法,他的每月薪資支出中固定有一筆款項是「存女兒的教育費」。

不知是否因此產生的補償作用,韓國人對年節獎金、績效獎金等固定薪資外的「紅利」,都會「毫無負擔」的盡情花用,即使是會透支。

提前規畫再就業

結果,自然是在不斷惡性循環下,韓國的家庭負債是年年創新高,也讓韓國50、60歲的退休族群不是過著負債的透支生活,就是要在退休前規畫好退休後的「再就業」計畫,否則,退休後面臨的很可能是「老後破產」的局面。

這也是30到60歲還沒退休的韓國人,有40%人打算在退休後,還要再就業的主因。

事實上,金老闆,就是在退休後,再創業賣湯飯,只是入不敷出;而金敏元為退休生活早已籌謀畫策的在教授本職外,在產、官與媒體界兼任多項職務了。

(工商時報)

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2017年07月30日 04:11 

民間消費跑哪去了?
民間消費與出國旅行支出圖╱本報資料照片

我國出國人數於1999~2008年由656萬升至846萬,隨後加速成長,去年達1,459萬;來台觀光客1999~2008年由241萬微升至384萬,在陸客大增大減下,前年達1,044萬,去年1,069萬,今年已呈下降。

 

■依國民所得統計定義,出國旅遊的支出算民間消費,也算服務輸入,兩者相互抵消(輸入是減項),對GDP沒有幫助。但外國觀光客來台則屬服務輸出,並沒有相對抵消項目,有助於GDP。

近年,台北街頭店家起起落落,書店變成咖啡廳,麵包店轉手經營,隨處可見;我曾看過賣成衣的店家變成修電腦的,然後又變成租漫畫的,不久又轉成賣冷飲的,如今竟成為洗車店。這些年商家存活率每況愈下的原因,正是人們的消費日趨低迷。

1990年代民間消費成長率動輒8%、9%,街上總是繁榮熱鬧,如今民間消費只有2%、3%,自然時有冷清之感,更有甚者,這個小幅的成長還有許多是「海外消費」創造的,扣除這些海外消費,澤及國內店家的數字就更少了。

海外旅行 也算民間消費

許多人一定會問:到日、韓旅遊,這筆支出多數都給日、韓賺走,怎麼會算成我國的民間消費?沒錯,依國民所得統計,這筆旅行支出是民間消費,因此愈多人出國,民間消費就愈大,就讓人感覺我們的消費景氣還不錯。

這樣一來,一定又有人會問:明明是到日、韓,錢都被他們賺走了,我們還將其計入民間消費,間接的不就高估了我們的GDP?乍看之下,確實有此可能,但別擔心,這筆出國旅行支出同時也會計入服務輸入,如此一來,一增一減也就抵消了,不致讓GDP虛胖。

我們出國旅行風氣日盛,近5年,出國人次平均每年成長近1成,去年景氣雖然不好,依然成長11%,依央行國際收支帳,去年個人旅行支出約140億美元,經匯率換算高達新台幣4,528億元,年增率9.1%,由於這筆錢的挹注,民間消費儘管不如昔日,但還差強人意。

然而,這樣的民間消費成績畢竟和國內觀光、餐廳、零售的光景有些落差,把這筆國外旅遊四千多億自民間消費扣除,也許比較貼近真相,我們姑且稱此為「民間國內消費」,去年成長1.94%,比民間消費2.24%的成長來得低,觀察過去6年的情況也多是如此,這些年出國旅遊的成長,意外的也為民間消費添了幾分光彩。

出國人次攀升 景氣難繁榮

過去民間消費成長8%、9%,由於絕大多數是在國內消費,因此在產業關聯的帶動下,可以創造更多的產值與就業,而讓景氣顯得更繁榮;相對的,當前民間消費裡的海外消費比率愈來愈高,帶動效果降低,就難以帶來繁榮的感覺;除非我們也吸引更多觀光客來台,只是今年以來觀光客來台人數下滑,是以出國的人大幅成長,街景自然更顯蕭條。

主計總處每5年會依據工商普查編製產業關聯表,為釐清民間消費、民間投資(購買設備)商機有多少留在國內、有多少流至海外,特別編製輸入係數,我國2001年消費的輸入係數為0.22,這代表22%的消費需求是仰賴輸入(包括買外國汽車、化妝品、出國旅遊等),2006年升至0.24,至2011年再升至0.26,這顯示我們的民間消費跑到海外的比率逐年提高,其背後的原因,是經濟的、還是文化的?值得深思。

儘管今年以來景氣續亮黃藍燈,實質薪資依舊倒退17年,但出國旅遊人次於上半年又更上層樓,達到775萬人,成長了近7%,海外消費已獨立於國內景氣,這雖是全球化使然,但出國觀光絡繹於途,來台旅客冷冷清清,除了歸咎於陸客減少,我們的觀光政策、服務品質恐怕也有許多待改進之處。

(工商時報)

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