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好房網News記者鍾釗榛/整理報導

好房網TV直播節目《欽差大人辦案啦!》主持人田大權,在節目中表示目前銀行的錢太多,而這麼多錢卻放不出去怎麼可能升息,就是要利用低利率吸引貸款意願,所以在這樣的前提之下,銀行不會想要打房。

田大權表示,房市不景氣,房貸利率卻持續下滑,各大銀行拚了命似的在這個低迷的市況下搶房貸,究竟是為什麼?答案很簡單,就是「錢太多」!依中央銀行的數據來看,目前新費者貸款金額為7.7兆,而房屋貸款餘額就有6.5兆,也就是說銀行每收100塊的利息就有83.5塊是來自房貸利息,此外全台銀行有40.8兆的存款餘額,而放款餘額只有25.6兆,所以現在銀行手上有過多資金,因此會搶進房貸也就不足為奇。

房貸餘額又佔銀行消費金融放款的83%,算得上是銀行的「衣食父母」。(好房網資料照)

8.八德路三段有不少銀行、速食店,生活機能完善。

現在(2017)年一到七月就有將近八千億的資金回存銀行,平均一個月就有一千一百多億的資金存進銀行!這麼多錢,怎麼升息?而房貸餘額又佔銀行消費金融放款的83%,算得上是銀行的「衣食父母」!不趕快壓低利率搶點房貸,叫銀行怎麼經營下去?銀行畢竟不是慈善機構,銀行自然不希望繼續打房了。

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文/賴淑惠

我們上一篇討論了用「房價租金比」,來回算合理房價的方法,這次我們來看最多人關注的「房價所得比」!所謂的「房價所得比」,就是以「房價」除以「年所得」,算出來的數字越低越好,以台灣來說,2017年最新公布的全國房價所得比為9.24倍,但,首善之都的台北市,卻要不吃不喝超過15年,才能買到房子,這個如同孫悟空的緊箍咒一般,讓年輕世代除了絕望放棄,別無選擇,不過,最近我注意到跟我們一樣高房價的日本,「房價所得比」出現下滑的新聞,這對台灣的購屋族來說,很有振奮意義,因為這兩個人口與經濟結構高度相似的國家,房市發展極具連動效應!

今天日本明日台灣!「房市魯蛇」脫魯有望?(好房資料中心)全聯總裁的低薪時代…月領9千 6個月就爽爽買房(大刊頭)

■    少子效應+空屋率增「房價所得比」瀕下修

同樣有嚴重高房價問題的日本東京,近幾年,「以租代買」蔚為風潮,隨著這股「不買房旋風」,空屋率越來越高,新屋房價所得比降至10.68倍,這就是我們常說的「不吃不喝至少10年才能買房」,這也是日本近5年來首次下滑。有沒有覺得似曾相識?沒錯!從人口結構轉變到房市價格起落,台灣一路緊踩著日本的步伐前進,如果按照目前的市場氣氛,加上少子化不斷增溫,大家手拉手不買房,勢必能以讓建商、屋主低頭讓價,如此發展,光想就讓人血脈噴張,有朝一日,年輕世代可以不用再做「房市魯蛇」!

進一步從數字分析,以日本的經驗來看,空屋率持續超過10%以上,手握空屋的屋主,資金捉襟見肘,因而棄械投降,房價所得比才隨之下滑;而台灣呢?空屋比早就衝破20%,在少子化趨勢下,早有房市專家預言,外來三成空屋的「房空時代」即將來臨,台灣的「房價所得比」,有機會一步步日本化!這樣說也許還不夠有感,我們直接換算成房價,2015年東京的房價所得比約11.7,一個月入5萬台幣左右的上班族,大約花702萬可以買到房子,但2017年降到10.68,換算下來,640萬可以入手,等同實價打了9折,日本房市的泡沫破裂,殷鑑不遠,很可能是「明日台灣」。

■    再便宜也不買!「無房化」的下一步下流老年?

台北的房價所得比,世界最高,有沒有機會降到10?這在前行政院長江宜樺任內就被熱烈討論過,當時,連官員都說,從15降到10,才是可被接受的合理數字,但,我必須坦白說,目前在台灣仍有困難,試想,倘若「房價所得比」一口氣降到10,房價等同打7折,這背後牽涉的利益糾葛,如同骨牌效應般,相關產業倒地不起,影響所及,恐怕排山倒海,不過,日本的緩步下滑,的確是台灣借鏡,現在買家的齊心拒買,已經展現力量,從日本經驗來看,買家已經穩穩握住守株待兔的籌碼,要逼退台灣瘋狂的「房價所得比」數字,只是時間問題!

只是,房價跌了,年輕人就願意買房了嗎?從日本的狀況來看,台灣的下一個隱憂,恐怕是跟日本一樣,「房價所得比」再低,也沒人買房了!2016年,日本學者藤田孝典出版的「下流老人」,讓我非常震撼,書中點出高齡化社會下的悲情臉譜,日本至少有600萬沒有錢、也沒人照顧的無依老人,這些人大多跟你我一樣,曾經是可以自己自足的中產階級,吃好用好,但因為及時行樂,沒有儲蓄,更遑論買房,年老之後失去固定收入,社會福利又後繼無力,往日風光生活不再,只能不斷被房東拒於門外,因為大多數房東都不願意把房子租給沒有固定收入,又不知何時會老死的老人家…

這絕對不是危言聳聽!長期幫助老人媒合租屋的崔媽媽基金會居住扶助處主任馮麗芳說,他們手上有太多年輕時沒買屋,晚年遭到子女棄養的老人案例,即使有錢,房東也不肯租,萬一沒錢更慘,我採訪過只能租在不見天日地下室的獨居老人,這些曾經跟你我一樣的中產階級,變成生活品質低落的下流老人,不過是短短幾十年的時間,當台灣繼續緊追日本後塵,貧窮無依,絕對比想像的更接近我們!年輕世代買不起房的無奈,我懂,但年輕時逃避悲情的「房貸人生」,一昧把享受眼前的小確幸,當成時尚潮流,會付出怎樣的代價?看看日本,想想台灣,我們該學到的,是靜下心等待柳暗花明,攜手打破不合理的房價比,而不是他們過度沉溺先樂後苦的絕望魯蛇未來!

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戴雲發│理財周刊891期│2017-09-21 
自二○六地震後,外界開始注意到「建築安全履歷」的重要性,包括多個地方政府皆有意願推動「建築生產履歷」,也有建商以此作為訴求,希望獲得消費者青睞。

不過事實上,未必每家業者提供的生產履歷都合乎「台灣建築安全履歷協會」的標準,尤其是當所有的房屋銷售都打著「建築安全履歷安心好宅」的行銷口號,更是讓消費者不禁猜疑「是真履歷?還是假履歷?」

「我們是玩真的!」「台灣建築安全履歷協會」所推行的建築安全履歷,裡面的安全品質施工照片張張是重點、處處是細節!

具安全品質保障的「建築安全履歷」

何謂「建築安全履歷」?建築安全履歷是由台灣建築安全履歷協會標準所要求,由經過協會受訓認證之查驗技師或工程師,依協會的鋼筋及混凝土查核規範檢查後,針對鋼筋工程梁、柱結構安全重點、牆開口及牆端部受地震力容易產生裂縫的位置,將其鋼筋綁紮細節拍照及混凝土澆置、養護記錄,製作成該建築的建築安全履歷資料。

地震災後大家格外重視建築安全,業者紛紛跟隨提供建築生產履歷,但是履歷中拍照的位置,卻不一定是真正攸關到建築安全品質的記錄重點。目前有些建案是自行將各項工程的施工照片彙集而成,只是建築生產過程的紀錄,並非依照「台灣建築安全履歷協會」的建築安全履歷標準,不僅沒有特別將結構安全品質細節的部分確切顯示,亦無經由協會受訓認可之第三者結構專業公司的驗證,這樣的過程只能說是房屋生產履歷的一部分紀錄資料,但是否是購屋者想要具安全品質保障的「建築安全履歷」,就有待商榷了。


建築安全品質透明化

由「台灣建築安全履歷協會」所認證的建築安全履歷,因針對地震易受損或不易施工處及應力集中處均含針對施工細節拍照甚至做細部品質之錄影,安全品質有保障,故即便遇到地震,相信也能讓居住者安然度過。

相反地,若僅流於形式做一本建築生產過程之記錄資料,那麼就失去建築安全履歷,建築安全品質透明化的初衷,更會誤導消費者對於建築安全履歷的精神及意義,若地震來時,建築一樣不安全,也無法讓人更放心。

我們以身邊隨手可得的椅子做比喻,大家看到椅子皮面或坐墊光滑完好,不代表椅子就具有好品質及安全性,反而是皮面與椅子的接縫處及椅腳間的每個連結架構點,才是真正能看出椅子精工之處。

業者往往把銷售重點放在椅子正面及外觀設計,就好比建築業者製作建築履歷時常將重點擺錯地方,或是將真正攸關安全品質的重點以遠景取代。或許一張椅子對人身安全較無太大影響,美感大概會比安全來得重要;不過,若是一棟提供全家人穩固避風港的房子,那麼你還能只看外表,而不看有關安全品質的重要細節嗎?

因此,不僅挑選房子前要注意建築團隊有沒有提供建築安全履歷,還要注意所提供的建築安全履歷是否有拍到關鍵施工處,如主結構梁、柱錨錠接合處,牆面轉角及開口補強處等影響結構安全的位置。


實實在在、穩紮穩打 把每個細節用心做好

若僅拍攝牆面、地板平面等「非主結構」的一般非應力集中或轉角位置的畫面,是沒有辦法告訴消費者建築真正的品質及安全性的。一般民眾若無法判別何謂影響建築安全的結構部位,也可以依照「台灣建築安全履歷協會」定義的建築安全履歷標準及拍照重點為參考範例。

「建築安全履歷」其實一點都不複雜,也並非難以達到的特高標準,我們只是要求把每根鋼筋都確實綁好、混凝土不額外亂加水,且好好澆置、好好養護,這樣實實在在、穩紮穩打的把每個細節用心做好,就能符合真正的安全標準,蓋出令人安心的好宅。

附圖就是以購買椅子時應該注意的品質要求,來說明真假建築安全履歷拍照紀錄的差異。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20006192180&AType=1

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台灣高房價成為民怨之首,北市府期能引導房市健全發展。

2017/09/15 14:56文/記者葉思含

 

台灣高房價成為民怨,北市府表示,台北市房價所得比在2013年Q4達到15.01居全球最高,2015年Q1更創新高達16.16,因此北市府透過居住正義論壇廣蒐各界意見,據以催生2018年臺北市健全房市政策與行動,期能引導房市健全發展,會中專家表示台灣住宅資訊不完善,房價應更透明公開,政府應做好健全房市政策。

 

日前在臺北市立大學市政管理學院公布「2017年上半年六都市政品質與競爭力調查」中,六都在「房價合理程度」項目之滿意度排名,均為13項調查指標之末,其中台北市在該項非常不滿意與不太滿意度兩者合計達85.4%,為六都最高,種種資訊顯示過去房地產市場過熱,已造成台北市房價水準達到相對不合理的現象。

 

針對房價合理議題,中國土地改革協會理事長卓輝華指出,政府應做好政策正義、穩定,其餘交由市場機制決定。都市改革組織秘書長彭揚凱則表示住宅資訊相對不完善,建議讓房價相關資訊透明公開,保障消費者權益。

 

麗業不動產估價師聯合事務所所長陳玉霖透露,面對房價高漲問題,亦可從增加供給著手,建議透過稅賦減免來鼓勵、推動都市更新。台北市不動產開發商業同業公會于總幹事俊明認為房價所得比過高問題,政府應從如何提高所得面向思考。

 

地政局李局長得全指出,北市府的健全房市政策與行動奠基在資訊透明、交易安全及價稅合理三大面向,透過制度面的完善,讓房市回歸理性。本次居住正義論壇的各界意見,將納入檢討並催生2018年臺北市健全房市政策行動,據以推動健全房市下一步,逐步落實居住正義。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3850

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2017年09月16日 12:43 

中時電子報 /綜合報導
長期低薪
台灣長期低薪,讓人才外流嚴重。圖為W飯店去年徵才熱況,錄取後有機會至海外工作。(中時資料照)

(14:00更新 黃齊元分析原因)台灣長期低薪,人才外流到新加坡,該國計程車司機聊到這話題說:「你們(台灣)有好人才,政府卻留不住」,感嘆「台灣人真的很可憐」。大中華地區金融界知名投資銀行家黃齊元,日前在《商業周刊》發文,分享這段談話。

那名新加坡運將說:「因台灣工資太低,這幾年好多人都到新加坡工作,有不少人到賭場做發牌小姐,都比較吃苦耐勞」,一個月薪資大約3000多元星幣(約新台幣66000元)。

不只賭場工作,教師也很熱門。運將說:「幼稚園教師工作條件比台灣好很多,每天8小時,準時下班,在台灣他們什麼都要做,累得要死,還要幫小朋友擦大便。」他補充:「台灣剛畢業大學生的薪水,就和馬路打掃的老先生一樣。」一個月薪資約1000多元星幣(約新台幣22000元)。

運將的結論是:「台灣人真的很可憐,就像我們一位前副總理說的,不要淪落到台灣的下場,阻止外籍人才進入,而本地人才又不斷流失。」

黃齊元
大中華地區金融界知名投資銀行家黃齊元說,台灣政府行政效率不彰,但人民如果團結,力量無人可擋,反之則內耗不斷。如藉由社會動員拯救了瀕臨失敗的世大運。(中時資料照)

黃齊元指出,新加坡成功關鍵有四點:第一是開放(匯集全球人才,成為區域樞紐);第二是轉型(積極改變自己,擁抱新的事物);第三是效率(政府執行力強,企業人民守法);第四是和諧(但這也有代價,新加坡媒體自由度非常之低)。

黃齊元表示,台灣政府行政效率不彰,企業單打獨鬥可以,但整合就不行。但他說:「台灣人民如果團結,力量無人可擋,反之則內耗不斷。」如藉由社會動員拯救了瀕臨失敗的世大運。

黃齊元補充,目前看來,賴神內閣的重要任務是消滅黨產會、追殺財團;台灣的敵人不在國外,也不在對岸,其實在我們心中。

最後,黃齊元寫下:「We dont need your pity(同情), Sir.但我們能怪誰?這是我們自作自受,只能說可惜、可悲又可恨。」

(中時電子報)

文章來源:《商業周刊》

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2017-09-10 07:36:14 聯合報 住展雜誌企研室經理何世昌
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住展雜誌企研室經理何世昌 住展雜誌企研室經理何世昌
 

房市反轉修正,不少建商跨行轉投資飯店,但觀光飯店最甜蜜的一段已在二○一四年結束,就我個人觀察,相對於陷入殺戮紅海的飯店市場,「站內式軌道經濟」卻持續茁壯,具備成為不動產開發明日之星的樣貌。

軌道經濟與不動產開發有緊密關聯,而台灣早年的軌道經濟,大多呈現「站外式」發展;所謂站外式,是指商業、經濟活動集中在車站外面。以最早的軌道大哥:台鐵為例,因為靠近台鐵站點交通、運輸便利,且易吸引人潮,於是前、後站就容易形成店家聚集的商圈。

但在大台北捷運興起,正式宣告將軌道經濟轉為「站內化」;站內化的意涵,是指在商家進駐到車站內部商業空間,形成一定規模的類商圈。至於發展模式,則與百貨式櫃位有些雷同,蛻變為新一代的站內式軌道經濟。

雖然站內式軌道經濟仿百貨式櫃位而生,但本質上還是有些差異;軌道站內式經濟主要還是以旅客需求為導向,以餐飲、特色商店、伴手禮品店為重,其次則會依各車站周邊消費需求的不同,而吸引各式各樣的店家進駐。

說到軌道經濟,台鐵是堪稱是始祖,但台北捷運卻成為後起之秀。軌道經濟站內化,最先具備雛型的應該是台北車站的地下街,就是由台北捷運公司經營管理。地下街的成功,開啟台灣軌道經濟站內化的先河。

北捷在站內式軌道經濟的成功,讓台鐵與高鐵起而效尤,如台鐵台北火車站、左營火車站的站內商場,以及高鐵也在各站點內設立商業空間。站內式軌道經濟從服務旅客,擴充到服務周邊居民,在部分程度上已能取代站外的商家。

隨著前瞻計畫將在全台打造更多捷運與輕軌,再加上台鐵站點商業空間招商陸續進行,站內式軌道經濟可以說是前程萬里,還有極大空間可以發揮。甚至,結合辦公、商場、住宅等三位一體的開發案,也可能順勢而生,投資者豈能錯過?

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/2692492

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2017年09月09日

瑞普萊坊市場研究部副總監 黃舒衛

2017年迎向第四季,細數去年內有房地合一稅、總統及國會大選,外加兩岸關係緊縮和國際政經局勢詭譎多變,導致全台房市交易量創歷史新低。今年受惠於低價策略,第一季出現的猛爆成長,到了第二季似乎又逐漸熄火,降價節奏出現疲態,第三季又重回觀望氣氛,扣除交屋的遞延落差,住宅市場元氣仍在修復中,全年交易量難破30萬。

而商用市場的交易更受限於高稅、低投報,以及對於外資、壽險業的資本管制,市場只剩自用需求,上半年總交易金額256億元,比去年同期還少36%,全年表現恐創歷史新低。尤其外資目前僅投資兩件,一件是法拍廠房,一件是店面,市場欲振乏力,只能自立自強。 
雖然住宅、商用市場交易未見起色,但土地交易卻一枝獨秀。今年上半年上市、櫃公司及重要標售的總交易金額達426億,較去年同期多60%,而第三季才過一半,就完成了超過130億以上進度,直逼第二季全季表現,交易溫度持續升高。 
土地交易回溫主要是因為產業升級、擴廠的需求,如:電動車特斯拉供應鏈中的和大工業及蘋果概念股的大立光、玉晶光都在新產品的題材帶動下,大舉購入興建廠房所需土地。嘉理大榮也順應目前零售、物流產業結構性的改變,連兩年購置土地。另一種則是像鴻儒、老四川等傳統產業購地蓋總部的需求在這波價格修正的浪潮中,多有斬獲。另外,一些回流台商或本地企業購置整棟商辦、廠辦的需求雖不在土地成交統計範圍之列,但也促進部分購地合建的交易。總體而言,蓬勃的產業發展加持土地市場健康發展。 
更重要的是,雖然建商緩推案、遲開工,但今年土地購買金額已超過300億,比去年同期多出100億,佔總購地金額的56%,顯見投資的意願、信心、動能都復甦。台北市百坪左右的精華區土地已出現多家建商競逐的現象,中南部較去年更有1.5倍的大幅成長,除了北部知名龍頭建商南下布局,大面積重劃區標售狀況也佳,甚至不乏地上權產品標脫。 
目前市況尚未脫離谷底,且地方政府對於開發限制趨嚴的前提下,照說土地市場難脫住、商不動產的低迷慘況,但在產業實質需求穩固、地主適度讓利、貸款條件彈性加大的前提下,作為房市推進原料的土地交易頗有領先復甦之勢,預期房市再行修正的時間應該不長。在這段過渡期當中,仍屬買方市場,挑貨、議價優勢大,有購置、布局需求的企業、個人都可把握。

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170909/37775507/  

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內政部修法刪除建物所有權第一次登記的新成屋,屋簷及雨遮以附屬建物辦理測量之規定,圖僅為示意照。

2017/09/09 04:29文/記者馮牧群

亞昕機構董事長姚連地認為,登記新制的政策缺乏目的,對抑制房價、幫助年輕人購屋都沒幫助。

 

內政部2011年5月1日起針對預售屋實施屋簷、雨遮「可登記,不計價」措施,2016年1月9日再次修正發布「地籍測量實施規則」,從明年1月1日起,申請建照的新案,雨遮、屋簷將改為「不計坪、不計價」,建築業界擔憂屆時出現「一國三制」,不但阻礙都市更新,還會混亂市場交易秩序、困擾消費者。

由於內政部修正「地籍測量實施規則」部分條文,刪除建物所有權第一次登記的新成屋,屋簷及雨遮以附屬建物辦理測量之規定,明年開始建物雨遮登記與計價方式,將出現「一國三制」情況,像是2011年5月1日至2017年12月31日取得建照的預售屋,預售時為「可登記,不計價」、成屋後為「可登記,可計價」;2018年1月1日後取得建照的新案,不論預售或成屋都是「不登記,不計價」。


都更重建受影響 屋主權益縮水

亞昕機構董事長姚連地指出,屋簷、雨遮不登記政策將造成老舊房屋持有者未來參與都市更新時,面臨產權登記面積縮水的問題,舊建物若重建後不能登記,將大大削弱民眾參與都更意願。若政策目標是抑制房價,屋簷、雨遮本來就有建築成本,所以建商還是要將成本反映到建物面積的價格上,又回歸市場面,對抑制房價並無明顯作用,反而徒增消費者困擾,造成房屋交易混亂,政策目的不明,對社會沒有實質幫助。

建商表示,建築物辦理登記是為了確定產權,雨遮在使用執照上既然屬於合法建物,為什麼在法律沒有改變的情況下,可以不予登記?致使民眾合法建物財產權不能受到保障。內政部早已修正實施預售屋的買賣定型化契約,要求將各項面積藉由產權登記透明化標示清楚,並明定屋簷、雨遮可登記所有權但不得計價,如今政府卻將屬於合法建物的雨遮取消登記,增加在產權與使用權的爭議,形同對消費者保障「開倒車」。


賦稅計算基礎不一 可能增生爭議

姚連地表示,取消雨遮是影響民生交易習慣的重大政策,尤其現在有數百萬戶房屋都不適用新制,未來4、5年後這些適用新登記制度的房屋流通進市場,將會產生新舊登記制度的混淆。國內房屋登記制度一直以來維持「有物即有權」的觀念,歷經幾次重大變革已日趨完備,在國情與民情不同的前提下,若一味想跟國際接軌,反而可能衝擊現行制度的穩定性及一致性。

國內房屋稅籍住宅數量約840萬戶,往後新建房屋若取消屋簷、雨遮登記,由於新舊屋並存,以房屋稅、契稅而言,馬上變成計算基礎不一,日後遇到徵收補償或更新改建,甚至在使用管理、修繕與其他費用負擔上,都容易產生認定標準不同的爭議。就消費者而言,建商計價基礎被迫改變,購屋時不再能像現在從登記簿明確掌握全區各戶的登記面積、分攤比例,造成市場交易秩序紛亂,目前因雨遮不計價而產生的合約糾紛已時有所聞。


消費者不再花錢買虛坪 市場影響待評估

東森建設總經理賴建程認為,新制實施後,估計新案每戶坪數會少2、3坪,政策面不友善建商,對消費者來說,房價卻不見得因此降低。建議未來購買新案的民眾,別執著於屋簷、雨遮有沒有登記,只要謹記為不計價,才不易為此混淆。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,新制實施後,消費者不再需要花上每坪數十萬甚至上百萬來購買「看得到、用不到」的雨遮,對於民眾是好事,未來新案單價或許會較目前高,但民眾看見的坪數更真實,計價方式更公平且清楚,消費者自會分辨及調適,市場影響應不如建商所指嚴重。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3803

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2017年09月06日 21:17 

中時電子報/
台灣房市供需失衡,專家憂慮恐走上日本泡沫化後塵。(圖片來源:達志影像/shutterstock)
台灣房市供需失衡,專家憂慮恐走上日本泡沫化後塵。(圖片來源:達志影像/shutterstock)

近幾年來台灣新建餘屋數量增加,導致空屋率節節攀升,但又面臨高齡化、少子化窘境,年輕人薪資又停滯不前。房市專欄作家dolin66提出示警,由於人口紅利即將消失,如果政府不能採取更為開放的移民政策,未來台灣房地產恐將泡沫化步入日本後塵。

 

根據內政部營建署統計,截至8月全台共有86.2萬戶空屋,空屋率約10.22%。至於新建餘屋約7.3萬戶,短短1年時間大約增加1.8萬戶;相較102年第4季時的2.8萬戶,3年內成長1.6倍。dolin66表示,台灣近3年房市供需失衡益趨嚴重,買賣雙方對價格認支持續擴大,新建餘屋跟著大幅增加。

在需求端方面,台灣總人口數最快可能在民國108年至110年出現成長停滯,加上老年化速度太快,dolin66說,如果薪資停滯情況無法改善,青壯年有多少能力消化空無值得憂慮。當人口愈來愈少的情況下,他認為除非政府採取更加開放的移民政策,不然在人口紅利消失後,當初日本房市泡沫破滅就是台灣的前車之鑑。

dolin66進一步分析,台灣房貸利率處於歷史低點,但40年期房貸、寬限期延長等手段,卻無法刺激房市交易,加上台灣央行不太可能比照美國採行負利率政策,意味未來20年期間內,利率向上調升的機率越來越高,不僅將成為房市的另一個隱憂,更可能進而波及整個金融產業。

(中時電子報)

文章來源:台灣房市慘況,和日本房市泡沫破滅前夕相近!除非政府開放這項政策,否則鐵崩盤

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2017-08-27 07:51:06 聯合報 中信房屋副總經理劉天仁
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中信房屋副總經理劉天仁 中信房屋副總經理劉天仁
 

最近幾年,政府在居高(房價)思危下,祭出一連串打房措施,讓房屋市場移轉棟數從二○一三年卅七萬棟,下跌至去年的廿四點五萬棟,創廿六年來新低。

依照經濟學理論,市場價格由供給與需求決定,三年跌掉近十三萬棟交易量,房價應該跌得慘不忍睹。但參考信義房價指數,從二○一四年房價指數高點二九七點七八,到去年三月的低點二七四點二,最大跌幅只有百分之八;今年六月,房價指數更已回到二八二點三六。量縮如此劇烈,價格卻沒有明顯下跌,我認為關鍵在市場需求量比想像要多,供給則比實際要少。

許多人認為台灣的住宅自有率高達八成七,有購屋需求的人其實並不多。但這只是表面上的需求人口,市場上有許多表面看不到,實際存在並影響市場的潛在購屋需求。

首先是台灣民眾相信有土斯有財,有能力的人只要情況允許,多會加碼購屋;其次是台灣都市發展已屆汰舊換新階段;第三,許多年輕人成年後仍與父母同住,表面上這些年輕人屬自住有屋人口,但其實有分戶的強烈需求,只要有奧援,隨時成為房屋市場的潛在買方。

而在供給方面,由於台灣民眾普遍存著房地產即是財產、資產觀念,在市場低迷時,除了不得已必須處理售屋的賣方外,大多數屋主寧可握著房子滿足於財富感,等待下一波漲潮,因此常出現空屋不賣的情形。

台灣民眾對房地產特有的感情偏好,造成特別的供給與需求關係,正是過去房市不斷上演大漲小回戲碼主因。景氣回檔,交易量減少,價格雖會回修,卻回不去了。當去年交易最低量時,房價跌勢都如此緩和,未來要再重跌,機率更是微乎其微。

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2017-08-25 11:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
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全國商總理事長賴正鎰。 聯合報系資料照/記者杜建重攝影 全國商總理事長賴正鎰。 聯合報系資料照/記者杜建重攝影
 

全國商總理事長賴正鎰表示,台股上萬點達67天創紀錄,但國人無感,散戶觀望,無人敢加碼借貸投資,國內爛頭寸閒置資金高達15兆元,是「六個不該」所造成的惡性循環。

賴正鎰表示,要台灣經濟好轉,先要破除六不該,再搭配五大行動,包括政府帶頭做利多,讓台股交易量達1,500億元;加速推動具前瞻性的計畫,改善投資環境;讓房地產恢復正常交易,每年預售推案達1兆元;加速一例一休修法;公務員調薪,帶動整體經濟市場。

六個不該,第一是不該通過一例一休,增加企業成本,降低勞工所得收入,促使消費力降低不敢花錢。第二,不該放著好好的核電不用,導致缺電,八一五跳電引發全民信心危機。

第三,政府施政不優先顧經濟,卻顧選票,該做卻沒做,不該做卻忙著先做。第四,不該過度民粹,導致天天有人抗爭,讓外資及企業覺得動盪不安,不敢貿然投資。第五,不該讓兩岸關係越拉越遠,觀光客不來,觀光旅遊相關行業不景氣,第六,不該讓人民放著有錢卻不進場投資,造成銀行爛頭寸超過15兆元,閒置資金過高,造成惡性循環,經濟停滯。

賴正鎰表示,股市與房地產市場,是台灣經濟兩個重要的火車頭,股市雖然上萬點已經長達67天,打破先前的萬點紀錄,儘管每天交易金額雖然都有上千億元,但是進場的幾乎都是大戶與外資,股票雖炒高了,但台灣景氣變差,股票族與菜籃族無法確定是否能夠從中獲利,更不敢貿然進場,買股人數不如往年。

另外,政府想增加勞工收入與正常作息,立意良善,但卻罔顧勞資雙方與政府溝通的默契,強行推動一例一休並調漲基本工資,不僅增加企業經營成本,反減少勞工收入,破壞勞資互信,更致使民間消費減少甚至出現成長停滯現象。

賴正鎰表示,政府若能改變六不該,做好五大行動,國內經濟景氣很快就會熱絡起來,民間消費增大,就可增加稅收基礎,相對也會提高就業機會,創造台灣經濟良性循環,反之,可能加速企業外移,掏空台灣經濟。

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2017年08月21日 09:31 

黃沃夫/台灣電商創業聯誼會特約顧問、/編輯
較早接觸網路電商的賣家,大多都是從網路拍賣起家。(新華社)
較早接觸網路電商的賣家,大多都是從網路拍賣起家。(新華社)

臉書剛進台灣的前幾年,那時候大家都在玩開心農場,雅虎是台灣獨大的入口網站,我服務的公司在購物中心經營日本女裝,當時只要跟PM混熟了就可以直接在流行女裝開一個自創品牌找貨來賣。時至今日、不但雅虎流量大不如前,許多店家紛紛出走建立自有官網、在臉書大打廣告。不過從去年起自建官網的電商也因為網路廣告流量成本過高重新思考經營策略,我跟一些同時經營電商也經營實體店的朋友聊天,談談他們的創業的軌跡,也了解他們跨入電商跟實體店的原因。

其實較早接觸網路電商的,大多都是從網路拍賣起家,經過拍賣的洗禮、被平台找去成為供應商,位在桃園的小腳漫步就是其一,因為老闆阿成對於童鞋選品的眼光獨到,逐漸在拍賣累積出許多好評,進而在自家附近開立實體店;較晚進入網路電商的,其實本身也都在使用網路,選擇從電商切入主要是想節省開實體店的相關資金,專注在自身的產品或服務上,透過網路來面對消費者。

有「網路界精品蛋糕」之稱的Cheesecake1,當初是從送出一顆顆試吃蛋糕開始、從網路累積口碑,在開設實體店前已經上過各家電視談話節目,老闆喬治回憶當時網站申請網路刷卡服務時,收單行的服務人員還被大量的匯款訂單嚇到。之所以會開實體店,一方面是中央廚房在電商業績成長下擴增、團隊成員磨合也步入軌道;另一方面也想透過實體店來創造給消費者的完整品牌體驗,在幾經比較後,選擇在信義區連鎖百貨開立了自己的第一間專櫃。

隔行如隔山,經營實體店畢竟跟經營電商不同,從線上轉到線下的初期都會遇到新的挑戰,像是人員的招募、裝潢的費用、庫存的管理,資金的短缺等等。不過在行銷上得利於原本在網路的累積,都為新開的實體店省去了從零開始的行銷成本。後來發現原本以為實體店只要能回收就好,經營一段時間後實體店也都能有效的挹注營收,表示實體跟網路的客群重疊不高。

經營實體店相較於電商網站轉換率,雖然來客數沒有像網路流量那麼大,不過消費者普遍提袋率較高,加上不用配送可直接取貨,能因應消費者像是臨時買生日禮物等的立即性消費需求,消費者的問題也都能當場解決。但實體店的業績還是會受單店範圍限制,所以透過拓點增加業績是最直接的方法;關於這點、小腳漫步正在扎馬步、為了未來的成長做準備,而Cheesecake1近期即將要在台北開設第二間專櫃。

【創業小檔案】

小腳慢步童鞋雜貨:2010年從拍賣起家

Cheesecake1:2014年從自建官網開始

當初創業原因:低成本創業,省去實體店相關投資

跨入實體店的原因:

•品牌在網路上已有一定知名度,選擇開實體店來加強形象,

•相較於電商網站轉換率,實體店消費者普遍提袋率較高,

•不用配送可直接取貨,能因應消費者立即性的消費需求(臨時買生日禮物),

•實體店透過創造完整的五感體驗,直接面對消費者,讓來店的消費者直接試吃試穿,透過人員服務,裝潢氛圍的營造來加深消費者對於品牌的印象。

【黃沃夫小檔案】

・2003年從網拍開始踏入電子商務領域,跨足電商、新創、旅遊、訓練,醉心於電商營運及行銷策略研析,電子商務初學者的陪跑教練。

・目前擔任台灣電子商務創業聯誼會(TeSA)特約顧問。

・座右銘是「There is NO MAGIC, only BASIC」

(中時電子報)

文章來源:黃沃夫粉絲團

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顏瓊真│理財周刊886期│2017-08-17 
沉寂已久的房市,出現活絡跡象及房市落底訊號,再加上經濟感受度六大指標全面翻紅,令人對於接下來的房市表現抱以樂觀預期。

中信房屋董事長鄭余正全指出,第二季的落底訊號明顯,主要呈現在以下三大現象。

現象1:台北市第二季價量俱增

台北市擁有首都地位,其成交價量最具指標意義。中信房屋根據台北市歷年來的中古屋價格指數顯示,自二○一五年十一月價格指數跌破基期一○○%,來到近年來的最低點九八.七一%之後,台北市中古屋的價格曲線是往上走的。

就曲線的歷次低點來看,去(二○一六)年四月為一○○.三六%,十月為一○五.○二%,今年一月為一○九.五二%,一直到今年三月攀升到一一四.八四%,不僅較今年前兩個月增加,同時就二○一五年十一月之後的趨勢線整體來看,是處在一個價格上漲的格局之中。

而就成交量來看,觀察買賣移轉棟數的統計,今年五月為二○七○棟,與四月一七○七棟相比,增加二一.三%,與去年同期一八三四棟相比增加一二.九%,顯示台北市的成交量處於摸底的狀態,可望趨穩。

現象2:全台看屋來客量及斡旋量均較第一季增加

中信房屋在今年六月份,針對全國加盟店的店長及業務同仁問卷調查、回收有效樣本三一三份統計分析的結界,認為來客量較第一季增加一~五%的占比最高,達到三九%,若將所有認為有增加但增加比例不同的占比加總,達到五一%;其餘有二一%認為持平,真正認為來客量減少的只有二六%。

另就斡旋量來看,高達四○%認為增加了一~五%,若將所有認為有增加但增加比例不同的占比加總,達到五三%;認為沒有增減持平的占二一%,而認為減少的只有二六%。

鄭余正全分析,站在市場第一線的房仲從業人員,對於市場變動最敏感,認為第二季成交量及斡旋量都較第一季增加的比例,遠大於認為減少的比例,這表示購屋人對於房價下降有感,願意進場看屋、下斡旋,這是很值得觀察的指標。

現象3:七四.六%民眾對房價未來看法「持平偏漲」

還有一個值得注意的現象是,有購屋計畫者認為居住地房價上漲的占比,最高來到四○.一七%,而前一季也是如此,占比則為四○.二七%。如果加上第二高的「持平不變」,合計占比為七四.六%,也就是說今年上半年有購屋計畫的消費者,就房價的看法,大多數抱著持平上漲的感受。

至於第二季房市復甦力道稍弱,主要與整體景氣變動有關。第一季經濟感受好,房市就有能量;第二季經濟感受全面下降,房市就氣虛。

另由促購因素分析,與上一季相比,增加最多的促購因素是期待「社會景氣轉佳」,由上一季的二三.四%來到二九%,代表民眾認為景氣沒有明顯轉好,對於踏進房市的時機有所顧慮。

本季促購因素中,選擇「房價低於行情」的比例最高,達三七.二%,若以連續三十四季的調查來看,這個數字重回七季以來的高點,顯示消費者在景氣沒有明顯轉好、收入沒有大幅提升的前提下,對於房價降低的期待是愈來愈渴望。

鄭余正全指出,房價不論在中古屋市場或是代銷與建商主導的預售及新成屋市場,都已出現調降和讓利趨勢,但是民眾還是認為房價降得不夠,然而,房價真的還有下降空間嗎?另一個原因也不容忽視,就是民眾的收入還是追不上房價,收入不夠,以致民眾還是覺得買不起房子,還在等待更低的市場價格。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19911031660&AType=1

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2017-08-20 08:09:59 聯合報 台灣房屋智庫發言人 張旭嵐
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台灣房屋智庫發言人 張旭嵐 台灣房屋智庫發言人 張旭嵐
 

在鴻海赴美投資的記者會上,美國總統川普笑得合不攏嘴,因為設廠就會提供就業機會,有了工作就會帶動區域發展,零售、餐飲,金融還有不動產,統統準備要動起來,房地產出身的川普深諳這個產業循環,自然是高規格接待金雞母。

台灣住宅市場,正深深印證這個道理!科技大廠迎接訂單之際,員工加了班,分了紅,更有置產動力。

今年進出口貿易與外銷訂單表現亮眼,七月創近卅二個月新高,出口呈現連十紅,觀察內科和竹科周邊一公里住宅行情,從二○一四年最高點,隔年起連兩年下修,但到今年上半年,房價較去年漲一成,也已回到二○一四年高點。

不過從七月六都的移轉棟數看來,房市似乎出現踩煞車的狀況,或許很多人擔心,買氣就此打住了嗎?

其實,現在的房市就好像跳探戈,房價退了,買氣就進了,但信心來了,房價進了,買氣又退了!前兩年高總價豪宅交易冷清,今年豪宅破盤價交易頻傳,就連鮮少有交易曝光的代官山,帝景水花園都有識貨買家逢低接手,說穿了,房價仍是影響今年交易的關鍵。

房價持續下探空間有限,購屋族的能力和需求更是重點!多半的自住購屋者的條件,就是跟著就業機會走,雙北桃園捷運一條條通車,站點周邊若加上工作機會支撐,在一片殺到見血的氛圍中,更顯回穩力道。

外部環境也頻頻釋出善意,悶了好一陣子的銀行業紛紛積極爭取房貸「轉貸或增貸戶」,不是拉長客戶只還利息的寬限期時間、就是提高貸款成數,就是希望整體房市動起來。

今年房市政策干擾已減少,已經沒有絕對的外在因素可影響走向,在失業率降,出口暢旺,建商讓利,屋主讓步,自用需求的支撐下,下半年房市雖然沒有甚麼大利多,但也沒有悲觀的理由。跳探戈太激情,今年下半年,或許該來一首溫和優雅的圓舞曲了!

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2652629

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2017/08/18  |  今日焦點  |  房地產 
蔡惠芳/台北報導

 鄉林集團董事長賴正鎰昨(17)日表示,他發現2016年下半年至今年上半年,外資來台投資總額雖減少,但外商及港資來台購屋件數不減反增,他建議政府進一步放寬外資在台購屋限制、貸款條件等,吸引外國人才購屋定居,加速國際化及拼經濟。

 

 身兼全國商業總會理事長的賴正鎰表示,香港人喜歡到台灣旅遊或居住,但受限需有居留證的外國人才能辦購屋貸款、且只限貸5成,影響其置產或加碼投資台灣的意願。他強調,房市唯有自由化、國際化,才能帶動台灣經濟好轉。

 投審會統計,2017年上半年華僑及外資來台投資1558件、年減4.12%;投資金額也萎縮31%,從55.03億美元降為37.73億美元。

 賴正鎰指出,雖然外商來台投資負成長,但上半年外國人來台取得不動產共622棟,比去年同期457棟成長36%,外資取得不動產面積也由去年上半年4萬1170平方公尺增加為5萬6131平方公尺;此外,陸資來台取得不動產方面,上半年共核淮73件、權利價值18億2352萬,與去年同期41件、權利價值8億0215萬元相比也呈正成長。

 他建議,擁有在台居留權的外國人應比照本國人的貸款成數,至少可以放寬到6~8成,並檢討「房地合一」交易稅的合理性,降低國人與外國人交易稅率,建議持有超過1至3年應降低至25%(現制為持有1年未滿2年課稅35%,持有2年以上至10年20%),以刺激外商來台投資。

 展望下半年房市,賴正鎰說,在利率持續探底、游資充沛,只要是建商品牌好,地段漂亮、產品設計獨特,都不愁去化問題。但台灣的問題就在於政府不當性干預太多、且不動產持有稅過高,台灣拼經濟首要是政府應放手讓市場自由運作。而包括小套房貸款管制、豪宅的選擇性信用管制、外資購買不動產貸款限制、不動產持有稅等,政府都應全面檢討放寬,回歸市場機制。

原文網址:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?cateid=fdc&newsid=158819

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2017-08-09 02:37:16 經濟日報 鄭哲昇
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長富國際地產總經理鄭哲昇 長富國際地產總經理鄭哲昇
 

「營建業愈來愈難做,蓋房子不知賣給誰」。說這句話的是一位認識多年的營建業老闆,最近應邀到他公司給員工做內部訓練演講,活動結束後,聊起當前的經營環境時,他表示感到很無力。

他問我有沒看到最近一篇日本媒體的報導,描述日本受到老年化程度嚴重及少子化雙重打擊,隨著總人口逐年減少,加上愈來愈多的年輕人不願也無力購屋,20年後平均三戶房子就有一戶空屋…。

對市場變化脈動一向很敏感的這位建築大老,早在兩年前房市漸露疲憊時,已著手規劃轉投資蓋觀光旅館,但沒想到的是,才短短一年多,原本景氣一片大好的旅館業突然「消風」,讓他很頭痛。

他說,內政部的統計資料清清楚楚顯示,台灣65歲以上人口正加速成長,預計2018年將超過14%,意思是台灣即將邁入聯合國認證的「高齡化社會」,加上少子化現象更加嚴重,如此一來,台灣早晚會步上日本的後塵。

的確,從各種主客觀的條件看,國內營建業已到必須創新求變的關鍵十字路口,我的建議是,因應老年化及少子化這兩大趨勢,未來建商蓋房子不宜再以坪數大小這項傳統思維做為規劃建案的最重要考量,應針對特定年齡族群的需求,打造出功能性的新類別住宅,其中又以60歲以上的所謂長青或銀髮人口的商機潛力最可觀。

從網路興起後,人們好像許久未聽到所謂「戰後嬰兒潮(Post-World War II baby boom)」,這個二戰後的新興名詞,起因於二戰後各國競相「增產報國」而出現的人口大爆發,台灣也不例外。

這批「戰後嬰兒潮」世代,正是台灣經濟奇蹟的創造者,若以二次大戰後1946年作為開始到18年後的人口高成長潮推算,截至2016年止,「戰後嬰兒潮」世代的年齡層介於52至70歲間,總人口高達約400萬,這正是台灣目前手中握有最多財富及最強消費力的族群。

由於醫療進步,目前平均壽命不斷延長,目前多數台灣的嬰兒潮世代的身心都處在最成熟的階段,只要精確掌握這個族群的食衣住行育樂各方面的需求,商機無限。

前幾年國內有業者曾引進日本頗盛行的老人住宅,但市場反應平平,最大受阻原因在於只做到硬體的皮毛部分,例如屋內外的各種防滑等安全設備之類,缺少多元化的軟體端的服務機制,自然無法引起嬰兒潮世代的共鳴,單單以市場定位強調老人宅就不及格,因為對於大多數追求生活品味,重視健康養生的嬰兒潮世代的字典裡,找不到「老」字。

我提醒這位在工地打拚數十年的建築長輩說,你不就是嬰兒潮世代嗎?你未來想過什麼樣的退休生活?住什麼樣功能的房子?這些答案的背後可意味著無窮的新商機。我更深信,從大趨勢看,在老年化及少子化的雙化衝擊下,未來房地產這一行,不能只是賣房子,而是打造一種嶄新的居住生活。

(作者是長富國際地產公司總經理)

 

原文網址: https://house.udn.com/house/story/5888/2631314

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2017-08-05 23:46聯合報 永慶房產集團加盟事業體執行副總 莊志成

 

永慶房產集團加盟事業體執行副總莊志成表示,台灣房地產復甦速度和力道若能再快一點,... 永慶房產集團加盟事業體執行副總莊志成表示,台灣房地產復甦速度和力道若能再快一點,有助推動GDP成長。 圖/莊志成提供
 

 

上半年進出口貿易和外銷訂單表現亮眼,加台灣經濟研究院已第二度上修經濟成長率至二點○八%,若身為產業火車頭的台灣房地產,復甦速度和力道能再加快一點,將有助推動GDP成長。

根據內政部公布的買賣移轉棟數,今年全台前六月房市成交量表現,比去年成長十八點九%,顯示房市已回歸理性面,在屋主有感讓利、部分新屋交屋潮帶動下,今年房市可望穩定回溫,整年度成交量有機會回到廿五點五到廿七萬棟。只是從二○一三年全年卅七萬棟,到去年的廿四點五萬棟,市場上的房仲品牌,已歷經過一波波的淘汰賽。

從全國不動產仲介公會全聯會的報告看來,這場淘汰賽現在仍是進行式,二○一四年會員房仲家數多達六五○○多家,但今年上半年的會員房仲家數,僅剩下五四○○多家,縮減幅度近二成。

從六都看,今年上半年仲介家數近四千家,較去年同期量減逾六%,其中又以台北市、新北市、桃園市的折損率最高,在六%到九%間。

對消費者來說,面對房市景氣持續緩跌,在選擇房仲品牌時將趨嚴把關,從房仲交易安全保障、資訊和價格的透明、經紀人的專業和誠信等,都將一一被放大檢視。

此外,為快速成交,消費者不僅希望物件多、客戶名單也要多;對於商圈和社區的環境大小事,也要能掌握;還要有好操作的官網和行動看屋APP,讓他們可以先自己做功課;對於公司規模大小和資源,是否能夠聯賣,是否有客服專線能反映服務品質,也越來越被重視。

從市場觀察,在台灣中南部都會區中,仍有許多區域性的小型房仲經營,但近年在投資買盤退場與房市量能回歸理性的走勢下,不少房仲業或相關人才都積極轉換至大型連鎖品牌的旗下服務,北台灣這種現象更是顯著。

這場淘汰賽中,注定擁有集團資源和好口碑的連鎖業者,才有存活下去的最大機會,建議民眾欲購屋時,優先選擇可信任的房仲業,不僅可即時了解最新房產交易資訊,其經紀人員會深入了解客戶需求貼心服務,房產交易安全也更有保障。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2625708

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文/曾文龍

不少人以為大陸人民不能在臺灣購屋,更多人對大陸人民來臺灣購屋的規定霧煞煞。早在2002年8月8日陳水扁執政時,即公布通過「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,正式開啟大陸人民來臺灣買屋的時代,但因限制太嚴,大陸人民興趣缺缺。

淡水小坪頂預售案「萬通台北2011」從海外先銷售,吸引許多國外買方。(資料照片)淡水小坪頂預售案「萬通台北2011」從海外先銷售,吸引許多國外買方。(圖/馮牧群攝)

「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中第4條規定:符合下列情形之一者,得為不動產登記之權利主體:
一、 大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體之職務或為成員者,不得取得或設定不動產物權。

二、 經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。

三、 經依公司法認許之陸資公司。

   「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中第2條則規範了臺灣房地有哪些是不准大陸人民購置的。

    「大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司(以下簡稱陸資公司)申請在臺灣地區取得、設定不動產物權之標的為下列不動產時,應不予許可:

一、土地法第十四條第一項各款或第十七條第一項各款所定之土地。

二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。

三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。

四、各港口地帶,由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。

另外,只要是影響國家重大建設或涉及土地壟斷投機或炒作、影響國土整體發展,及其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞的不動產,均不能購買。

因為限制很嚴,甚至比外國人來臺灣購屋更嚴,因此15年來,大陸民眾來臺購屋數量極少!蔡政府在520施政周年前「突然」放行44位陸資買淡水小坪頂豪宅「萬通2011」案,讓各方跌破眼鏡!是否蔡政府有意藉此改善兩岸關係?

「萬通臺北2011淡水豪宅」案乃由大陸地產大亨、萬通控股董事長馮侖2011年來臺投資,在新北市淡水小坪頂推出共294戶建案,近4成買家為陸資,2015年內政部以「同社區陸資買方僅能占總戶數10%」為由,拒絕44位大陸買家過戶,去年買家們集體跨海向行政院提訴願。

據悉經過內政部找來國防部、國安局、陸委會、國發會、移民署等單位多次會議後,最終以「不危及國安」下同意過戶,在蔡英文總統520就職滿週年前政策大轉向,地產業者認為是蔡政府拚經濟,對兩岸關係釋出善意的第一步。萬通2011是第一個由大陸人投資、大量購買的建案,在臺灣具有相當指標性的地位。

蔡政府於106年6月9日第三次修正公布「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,目標在於強化管理機制,使實務執行作業明確化。重點包括如:一、明定陸資每人限購一戶供自用的住宅不動產。二、增訂對於違反原申請目的或相關規定,應撤銷或廢止許可。三、明定許可文件補正期限及許可文件有效期限。四、明定陸資取得的不動產經拍賣後,若由臺灣人民拍定,免再申請許可。

內政部地政司強調,修正辦法並無放寬。且辦法中皆明定,大陸地區人民取得的不動產所有權或是地上權,限已登記並供住宅用,且每人僅限單獨取得一戶,並不得出租或供非住宅使用。換句話說,大陸人民不能購買店面、辦公室等,僅能購買以供住宅用為目的的不動產。

為了強化許可後的管理機制,此次修正案增訂了若陸資取得不動產後有如出租、供商業使用等違規使用的情形,內政部可撤銷或廢止其許可;政府也會半年查一次,檢視有無違規使用的情形。

曾文龍中華綜合發展研究院不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 房地產著作 30本、房地產實務40年,臺灣不動產權威。

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2017-07-30 00:19聯合報 住商不動產企研室主任徐佳馨

住商不動產企研室主任徐佳馨。 圖/徐佳馨提供 住商不動產企研室主任徐佳馨。 圖/徐佳馨提供
 

 

日前諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert J. Shiller)受邀訪台,他認為台灣現在房市就像美國二○○六年前一樣,沒有基本面支撐,且確實有修正可能,到現在都還沒有崩盤,所仰仗的並非經濟,反而較多成分落在社會學、心理學等非理性因素。

台灣民眾受限於先天「有土斯有財」的基因與後天投資管道有限的條件,以至於認為漲多跌少的不動產最具投資價值;可是當低基期、低稅負與高獲利的時代過去,民眾手上握著的到底是不是具有價值,能夠轉換為資本的「正資產」,值得玩味。

多數國人終其一生的財富積累多在不動產,偏偏在這當下,持有成本提高,大環境卻不好,房價日後漲跌未可知的狀況下,不少人嗅到不一樣的氣息,進而挑戰不動產的持有邏輯。因此,如何從現有不動產「提煉」出現金,或是透過改造等方式,讓現有不動產更具價值,成為持有者的新課題。

以前陣子熱門的以房養老為例,即使理性上明知利率與條件都不是最佳選擇,但卻能讓許多退休族趨之若鶩,說穿了,活到耳順之後,怎麼不會體認出房子能夠遮風避雨,可是惟有白花花的鈔票才能讓退休生活踏實的硬道理。

任何投資計畫評估,應對該計畫的技術、市場及財務可行性,進行綜合評估,缺一不可;不過在這當下,比起一般民眾思考出售或是抵押等變現作法外,持有大部位土地的業主,透過改建、合建,甚至都市更新,讓原有舊資產換上新風貌,不只是在資產帳面增值,新標的帶來的新願景,先不問結果能為本益比做了些什麼,至少過程能讓本夢比多添幾分姿色。

面對這時代,台灣人和不動產的相愛太長,回憶太美,可是內外環境丕變,持有者除了讓不動產「如如不動」的舊思維外,也是該想想莊子那句「相濡以沫,不如相忘於江湖」的時候了。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2612376

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戴雲發│理財周刊883期│2017-07-27 
民眾對於建築專業知識的匱乏及資訊不對等的情況下,常因廣告媒體渲染產生錯誤認知,尤其在經過大地震一番侵襲後,民眾因害怕更易誤信銷售話術及非專業性的說法,影響判斷一棟建築是否具備安全性的能力。以下針對消費大眾常見的幾項迷思進行解析,告訴您什麼才是影響建築安全真正的關鍵,怎樣才能買到真正安全耐震的好房子。

常常有消費大眾會問,RC、SC、SRC哪一種結構比較好?

目前台灣最常用於建築的三種結構分別為RC(鋼筋混凝土)、SC(鋼骨梁柱外面包覆混凝土做防火披覆使用)以及SRC(鋼骨鋼筋混凝土)。很多人常問,RC是不是比較不好?SRC是不是比較耐震?

RC、SC、SRC皆有一定耐震力

依結構專業上來說,上述三種結構都具有一定的耐震能力,只是材料上應用的不同而已。如依居住的舒適度比較,RC與SRC採用較大且較厚重的混凝土柱、梁,所以地震、颱風來襲時,建築之振動位移小,且隔音效果往往比SC好。而為了改善SC舒適度的問題,建案通常會採用斜撐或制震設置,或鋼骨外包覆混凝土來改善上述困擾。若是依建造成本來比較,總體結構建造成本會與其建築結構內部所含的鋼材數量成正比,一般而言,RC造價較低,CP值最高;SRC次之,SC造價最高。

行銷話術常會誤導消費者材料造價愈高愈安全,其實各種工法、價位沒有絕對的好與壞,應是由結構安全專業者去評估判斷每棟建築適用的工法,選擇最適當合理又能兼顧工地施工品質的構造工法,才是正確的。

九二一地震發生後,我們「Alfa Safe建築系統」團隊探究九二一地震建築倒塌原因,發現在南投災區,建築多是傳統RC工法所建造,幾乎沒有看到SRC建造的大樓建築,因此九二一大地震後有人傳言,「九二一地震倒的都是RC建築,所以SRC比較安全」,其實這個是不專業也不正確的說法!

災區有一些一、二樓鐵皮搭建的工廠沒有倒,是因為它們很輕,所以比較怕被颱風吹倒,比較沒有地震倒塌問題,但不代表SRC、SC建築就比較安全耐震,因為只要是設計建造成大樓,不管是RC、SC、SRC皆一樣有地震力的問題要去克服解決,所以要面對解決的問題 都是一樣的。

一棟建築若如台南二○六地震倒塌的維冠大樓一樣,沒有把基本的結構系統設計好,不管它是RC、SC、SRC,當地震來襲時,都要面對相同的扭轉及應力集中問題。不論是RC、SC、SRC建築的每根鋼筋的長度、鉤、綁紮品質,都對建築安全影響很大,相對的,每根鋼骨的每處焊接鎖固點,也都是建築安全品質的重要關鍵點。每根鋼筋放的位置對嗎?下雨天仍在高空焊接施工?這些才是安全品質最需要關心的地方。

材料應用不同 無絕對安全與否問題 

大樓若樓高超過三十層以上時,因考慮RC工法重量過重、梁柱尺寸較大不易施工又佔用空間面積,目前台灣特別高的高樓層建築多以梁柱尺寸相對可以較小的SC、SRC為主,但是台灣若能和日本一樣採用「New RC」的高強度鋼筋及高強度混凝土做大樓之規劃設計的話,RC構造其實也可以蓋到五、六十層樓高,一樣可以安全又耐震。

再以兩個例子為例:

一棟耐震六級設計施工的RC建築,與一棟耐震五級設計施工的SRC建築,何者比較耐震?答案當然是「耐震六級的RC建築」!

一棟鋼筋及混凝土施工品質良好的RC建築和一棟焊接品質不佳的SRC建築,何者比較耐震?答案當然仍是「施工品質好的RC建築」!

所以可知,RC、SRC、SC其實只是材料上應用的不同,須依每個建築不同的條件選擇適合的工法及把施工品質做好,當然也就沒有哪一種是絕對的安全或不安全的問題了。

其實只要能把建築結構系統規劃設計做好、平面配置能四平八穩、設計時能考慮施工性、施工工人能按圖施做、每個細節的施工品質都做到精準確實,安全就會有保障。

所以,「無論是何種結構工法其實都可以達到一定水準的安全抗震,關鍵是如何依個案設計適當的工法,並精準確實施工,這樣才能發揮安全效益,也才是最值得大家去關心重視的地方。」
「故只要好好設計、好好施工,哪種工法都一樣能達到安全耐震的效果。」以下就為大家介紹這三種結構工法的差異性:

一、RC(鋼筋混凝土)結構:

RC建造的房子是用「鋼筋混凝土」興建,柱體會以很多的箍繫筋緊密圍束住柱的每一根大號主筋,且大梁每一根大號主筋也會有梁箍筋緊密連結確保安全。RC屬較剛硬的結構,在地震來時搖晃度小,舒適性、防水性、隔音性也較佳,台灣九成房子都是用RC興建,是最傳統也是業界技術最純熟、CP值最高的建築工法。

二、SC(鋼骨梁柱外面包覆混凝土做防火披覆使用)結構:

SC結構主體以「鋼骨梁柱」為主,梁柱外面包覆混凝土做防火披覆,結構組成較軟、韌性較強,但高樓層也較容易因風吹或地震產生較大搖晃。為避免搖晃問題,建築設計人員通常會在梁柱外觀以混凝土包覆增加結構剛性,以降低變形搖晃,及作為防火及防水等用途。

SC結構的房屋建造價格較高,若不是特別高樓層的建築,有需要降低大樓重量及有效減少梁柱尺寸的話,不需以此工法規劃設計。

三、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)結構:

SRC結構則是結合「鋼筋混凝土」和「鋼骨」的結構方式,梁柱中間以鋼骨支撐,外圍再用十五至二十公分的混凝土包覆,混凝土中亦會有大號主鋼筋及箍筋,由鋼筋及鋼骨共同作用,讓建築有較強的韌性以及抗拉能力。

SRC比RC多了內部鋼骨的配置,有較強的韌性與抗拉能力,在樓層較高的建案中,與RC 設計相較,可略為縮小柱的斷面尺寸,故在高層建築中會以SRC結構設計為主,主要是為減少柱所佔的空間面積。

台南二○六大地震後,許多高級建案主打SRC結構工法更耐震做為銷售宣傳,其實不管RC造或SRC造,在相同的結構耐震法規設計下,只要好好設計並做到符合「台灣建築安全履歷協會」及「Alfa Safe建築系統」所提倡的「優良的結構規劃設計」與「精準確實的施工品質」,都一樣可以符合結構安全耐震,並不會因為SRC造,安全就會更佳。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19854039920&AType=1

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