目前分類:03 社論專欄-名人專題 (1120)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
2017-08-09 02:37:16 經濟日報 鄭哲昇
  •  

 

長富國際地產總經理鄭哲昇 長富國際地產總經理鄭哲昇
 

「營建業愈來愈難做,蓋房子不知賣給誰」。說這句話的是一位認識多年的營建業老闆,最近應邀到他公司給員工做內部訓練演講,活動結束後,聊起當前的經營環境時,他表示感到很無力。

他問我有沒看到最近一篇日本媒體的報導,描述日本受到老年化程度嚴重及少子化雙重打擊,隨著總人口逐年減少,加上愈來愈多的年輕人不願也無力購屋,20年後平均三戶房子就有一戶空屋…。

對市場變化脈動一向很敏感的這位建築大老,早在兩年前房市漸露疲憊時,已著手規劃轉投資蓋觀光旅館,但沒想到的是,才短短一年多,原本景氣一片大好的旅館業突然「消風」,讓他很頭痛。

他說,內政部的統計資料清清楚楚顯示,台灣65歲以上人口正加速成長,預計2018年將超過14%,意思是台灣即將邁入聯合國認證的「高齡化社會」,加上少子化現象更加嚴重,如此一來,台灣早晚會步上日本的後塵。

的確,從各種主客觀的條件看,國內營建業已到必須創新求變的關鍵十字路口,我的建議是,因應老年化及少子化這兩大趨勢,未來建商蓋房子不宜再以坪數大小這項傳統思維做為規劃建案的最重要考量,應針對特定年齡族群的需求,打造出功能性的新類別住宅,其中又以60歲以上的所謂長青或銀髮人口的商機潛力最可觀。

從網路興起後,人們好像許久未聽到所謂「戰後嬰兒潮(Post-World War II baby boom)」,這個二戰後的新興名詞,起因於二戰後各國競相「增產報國」而出現的人口大爆發,台灣也不例外。

這批「戰後嬰兒潮」世代,正是台灣經濟奇蹟的創造者,若以二次大戰後1946年作為開始到18年後的人口高成長潮推算,截至2016年止,「戰後嬰兒潮」世代的年齡層介於52至70歲間,總人口高達約400萬,這正是台灣目前手中握有最多財富及最強消費力的族群。

由於醫療進步,目前平均壽命不斷延長,目前多數台灣的嬰兒潮世代的身心都處在最成熟的階段,只要精確掌握這個族群的食衣住行育樂各方面的需求,商機無限。

前幾年國內有業者曾引進日本頗盛行的老人住宅,但市場反應平平,最大受阻原因在於只做到硬體的皮毛部分,例如屋內外的各種防滑等安全設備之類,缺少多元化的軟體端的服務機制,自然無法引起嬰兒潮世代的共鳴,單單以市場定位強調老人宅就不及格,因為對於大多數追求生活品味,重視健康養生的嬰兒潮世代的字典裡,找不到「老」字。

我提醒這位在工地打拚數十年的建築長輩說,你不就是嬰兒潮世代嗎?你未來想過什麼樣的退休生活?住什麼樣功能的房子?這些答案的背後可意味著無窮的新商機。我更深信,從大趨勢看,在老年化及少子化的雙化衝擊下,未來房地產這一行,不能只是賣房子,而是打造一種嶄新的居住生活。

(作者是長富國際地產公司總經理)

 

原文網址: https://house.udn.com/house/story/5888/2631314

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-08-05 23:46聯合報 永慶房產集團加盟事業體執行副總 莊志成

 

永慶房產集團加盟事業體執行副總莊志成表示,台灣房地產復甦速度和力道若能再快一點,... 永慶房產集團加盟事業體執行副總莊志成表示,台灣房地產復甦速度和力道若能再快一點,有助推動GDP成長。 圖/莊志成提供
 

 

上半年進出口貿易和外銷訂單表現亮眼,加台灣經濟研究院已第二度上修經濟成長率至二點○八%,若身為產業火車頭的台灣房地產,復甦速度和力道能再加快一點,將有助推動GDP成長。

根據內政部公布的買賣移轉棟數,今年全台前六月房市成交量表現,比去年成長十八點九%,顯示房市已回歸理性面,在屋主有感讓利、部分新屋交屋潮帶動下,今年房市可望穩定回溫,整年度成交量有機會回到廿五點五到廿七萬棟。只是從二○一三年全年卅七萬棟,到去年的廿四點五萬棟,市場上的房仲品牌,已歷經過一波波的淘汰賽。

從全國不動產仲介公會全聯會的報告看來,這場淘汰賽現在仍是進行式,二○一四年會員房仲家數多達六五○○多家,但今年上半年的會員房仲家數,僅剩下五四○○多家,縮減幅度近二成。

從六都看,今年上半年仲介家數近四千家,較去年同期量減逾六%,其中又以台北市、新北市、桃園市的折損率最高,在六%到九%間。

對消費者來說,面對房市景氣持續緩跌,在選擇房仲品牌時將趨嚴把關,從房仲交易安全保障、資訊和價格的透明、經紀人的專業和誠信等,都將一一被放大檢視。

此外,為快速成交,消費者不僅希望物件多、客戶名單也要多;對於商圈和社區的環境大小事,也要能掌握;還要有好操作的官網和行動看屋APP,讓他們可以先自己做功課;對於公司規模大小和資源,是否能夠聯賣,是否有客服專線能反映服務品質,也越來越被重視。

從市場觀察,在台灣中南部都會區中,仍有許多區域性的小型房仲經營,但近年在投資買盤退場與房市量能回歸理性的走勢下,不少房仲業或相關人才都積極轉換至大型連鎖品牌的旗下服務,北台灣這種現象更是顯著。

這場淘汰賽中,注定擁有集團資源和好口碑的連鎖業者,才有存活下去的最大機會,建議民眾欲購屋時,優先選擇可信任的房仲業,不僅可即時了解最新房產交易資訊,其經紀人員會深入了解客戶需求貼心服務,房產交易安全也更有保障。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2625708

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

文/曾文龍

不少人以為大陸人民不能在臺灣購屋,更多人對大陸人民來臺灣購屋的規定霧煞煞。早在2002年8月8日陳水扁執政時,即公布通過「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,正式開啟大陸人民來臺灣買屋的時代,但因限制太嚴,大陸人民興趣缺缺。

淡水小坪頂預售案「萬通台北2011」從海外先銷售,吸引許多國外買方。(資料照片)淡水小坪頂預售案「萬通台北2011」從海外先銷售,吸引許多國外買方。(圖/馮牧群攝)

「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中第4條規定:符合下列情形之一者,得為不動產登記之權利主體:
一、 大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體之職務或為成員者,不得取得或設定不動產物權。

二、 經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。

三、 經依公司法認許之陸資公司。

   「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中第2條則規範了臺灣房地有哪些是不准大陸人民購置的。

    「大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司(以下簡稱陸資公司)申請在臺灣地區取得、設定不動產物權之標的為下列不動產時,應不予許可:

一、土地法第十四條第一項各款或第十七條第一項各款所定之土地。

二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。

三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。

四、各港口地帶,由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。

另外,只要是影響國家重大建設或涉及土地壟斷投機或炒作、影響國土整體發展,及其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞的不動產,均不能購買。

因為限制很嚴,甚至比外國人來臺灣購屋更嚴,因此15年來,大陸民眾來臺購屋數量極少!蔡政府在520施政周年前「突然」放行44位陸資買淡水小坪頂豪宅「萬通2011」案,讓各方跌破眼鏡!是否蔡政府有意藉此改善兩岸關係?

「萬通臺北2011淡水豪宅」案乃由大陸地產大亨、萬通控股董事長馮侖2011年來臺投資,在新北市淡水小坪頂推出共294戶建案,近4成買家為陸資,2015年內政部以「同社區陸資買方僅能占總戶數10%」為由,拒絕44位大陸買家過戶,去年買家們集體跨海向行政院提訴願。

據悉經過內政部找來國防部、國安局、陸委會、國發會、移民署等單位多次會議後,最終以「不危及國安」下同意過戶,在蔡英文總統520就職滿週年前政策大轉向,地產業者認為是蔡政府拚經濟,對兩岸關係釋出善意的第一步。萬通2011是第一個由大陸人投資、大量購買的建案,在臺灣具有相當指標性的地位。

蔡政府於106年6月9日第三次修正公布「大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,目標在於強化管理機制,使實務執行作業明確化。重點包括如:一、明定陸資每人限購一戶供自用的住宅不動產。二、增訂對於違反原申請目的或相關規定,應撤銷或廢止許可。三、明定許可文件補正期限及許可文件有效期限。四、明定陸資取得的不動產經拍賣後,若由臺灣人民拍定,免再申請許可。

內政部地政司強調,修正辦法並無放寬。且辦法中皆明定,大陸地區人民取得的不動產所有權或是地上權,限已登記並供住宅用,且每人僅限單獨取得一戶,並不得出租或供非住宅使用。換句話說,大陸人民不能購買店面、辦公室等,僅能購買以供住宅用為目的的不動產。

為了強化許可後的管理機制,此次修正案增訂了若陸資取得不動產後有如出租、供商業使用等違規使用的情形,內政部可撤銷或廢止其許可;政府也會半年查一次,檢視有無違規使用的情形。

曾文龍中華綜合發展研究院不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 房地產著作 30本、房地產實務40年,臺灣不動產權威。

更多新聞→

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-07-30 00:19聯合報 住商不動產企研室主任徐佳馨

住商不動產企研室主任徐佳馨。 圖/徐佳馨提供 住商不動產企研室主任徐佳馨。 圖/徐佳馨提供
 

 

日前諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert J. Shiller)受邀訪台,他認為台灣現在房市就像美國二○○六年前一樣,沒有基本面支撐,且確實有修正可能,到現在都還沒有崩盤,所仰仗的並非經濟,反而較多成分落在社會學、心理學等非理性因素。

台灣民眾受限於先天「有土斯有財」的基因與後天投資管道有限的條件,以至於認為漲多跌少的不動產最具投資價值;可是當低基期、低稅負與高獲利的時代過去,民眾手上握著的到底是不是具有價值,能夠轉換為資本的「正資產」,值得玩味。

多數國人終其一生的財富積累多在不動產,偏偏在這當下,持有成本提高,大環境卻不好,房價日後漲跌未可知的狀況下,不少人嗅到不一樣的氣息,進而挑戰不動產的持有邏輯。因此,如何從現有不動產「提煉」出現金,或是透過改造等方式,讓現有不動產更具價值,成為持有者的新課題。

以前陣子熱門的以房養老為例,即使理性上明知利率與條件都不是最佳選擇,但卻能讓許多退休族趨之若鶩,說穿了,活到耳順之後,怎麼不會體認出房子能夠遮風避雨,可是惟有白花花的鈔票才能讓退休生活踏實的硬道理。

任何投資計畫評估,應對該計畫的技術、市場及財務可行性,進行綜合評估,缺一不可;不過在這當下,比起一般民眾思考出售或是抵押等變現作法外,持有大部位土地的業主,透過改建、合建,甚至都市更新,讓原有舊資產換上新風貌,不只是在資產帳面增值,新標的帶來的新願景,先不問結果能為本益比做了些什麼,至少過程能讓本夢比多添幾分姿色。

面對這時代,台灣人和不動產的相愛太長,回憶太美,可是內外環境丕變,持有者除了讓不動產「如如不動」的舊思維外,也是該想想莊子那句「相濡以沫,不如相忘於江湖」的時候了。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2612376

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

戴雲發│理財周刊883期│2017-07-27 
民眾對於建築專業知識的匱乏及資訊不對等的情況下,常因廣告媒體渲染產生錯誤認知,尤其在經過大地震一番侵襲後,民眾因害怕更易誤信銷售話術及非專業性的說法,影響判斷一棟建築是否具備安全性的能力。以下針對消費大眾常見的幾項迷思進行解析,告訴您什麼才是影響建築安全真正的關鍵,怎樣才能買到真正安全耐震的好房子。

常常有消費大眾會問,RC、SC、SRC哪一種結構比較好?

目前台灣最常用於建築的三種結構分別為RC(鋼筋混凝土)、SC(鋼骨梁柱外面包覆混凝土做防火披覆使用)以及SRC(鋼骨鋼筋混凝土)。很多人常問,RC是不是比較不好?SRC是不是比較耐震?

RC、SC、SRC皆有一定耐震力

依結構專業上來說,上述三種結構都具有一定的耐震能力,只是材料上應用的不同而已。如依居住的舒適度比較,RC與SRC採用較大且較厚重的混凝土柱、梁,所以地震、颱風來襲時,建築之振動位移小,且隔音效果往往比SC好。而為了改善SC舒適度的問題,建案通常會採用斜撐或制震設置,或鋼骨外包覆混凝土來改善上述困擾。若是依建造成本來比較,總體結構建造成本會與其建築結構內部所含的鋼材數量成正比,一般而言,RC造價較低,CP值最高;SRC次之,SC造價最高。

行銷話術常會誤導消費者材料造價愈高愈安全,其實各種工法、價位沒有絕對的好與壞,應是由結構安全專業者去評估判斷每棟建築適用的工法,選擇最適當合理又能兼顧工地施工品質的構造工法,才是正確的。

九二一地震發生後,我們「Alfa Safe建築系統」團隊探究九二一地震建築倒塌原因,發現在南投災區,建築多是傳統RC工法所建造,幾乎沒有看到SRC建造的大樓建築,因此九二一大地震後有人傳言,「九二一地震倒的都是RC建築,所以SRC比較安全」,其實這個是不專業也不正確的說法!

災區有一些一、二樓鐵皮搭建的工廠沒有倒,是因為它們很輕,所以比較怕被颱風吹倒,比較沒有地震倒塌問題,但不代表SRC、SC建築就比較安全耐震,因為只要是設計建造成大樓,不管是RC、SC、SRC皆一樣有地震力的問題要去克服解決,所以要面對解決的問題 都是一樣的。

一棟建築若如台南二○六地震倒塌的維冠大樓一樣,沒有把基本的結構系統設計好,不管它是RC、SC、SRC,當地震來襲時,都要面對相同的扭轉及應力集中問題。不論是RC、SC、SRC建築的每根鋼筋的長度、鉤、綁紮品質,都對建築安全影響很大,相對的,每根鋼骨的每處焊接鎖固點,也都是建築安全品質的重要關鍵點。每根鋼筋放的位置對嗎?下雨天仍在高空焊接施工?這些才是安全品質最需要關心的地方。

材料應用不同 無絕對安全與否問題 

大樓若樓高超過三十層以上時,因考慮RC工法重量過重、梁柱尺寸較大不易施工又佔用空間面積,目前台灣特別高的高樓層建築多以梁柱尺寸相對可以較小的SC、SRC為主,但是台灣若能和日本一樣採用「New RC」的高強度鋼筋及高強度混凝土做大樓之規劃設計的話,RC構造其實也可以蓋到五、六十層樓高,一樣可以安全又耐震。

再以兩個例子為例:

一棟耐震六級設計施工的RC建築,與一棟耐震五級設計施工的SRC建築,何者比較耐震?答案當然是「耐震六級的RC建築」!

一棟鋼筋及混凝土施工品質良好的RC建築和一棟焊接品質不佳的SRC建築,何者比較耐震?答案當然仍是「施工品質好的RC建築」!

所以可知,RC、SRC、SC其實只是材料上應用的不同,須依每個建築不同的條件選擇適合的工法及把施工品質做好,當然也就沒有哪一種是絕對的安全或不安全的問題了。

其實只要能把建築結構系統規劃設計做好、平面配置能四平八穩、設計時能考慮施工性、施工工人能按圖施做、每個細節的施工品質都做到精準確實,安全就會有保障。

所以,「無論是何種結構工法其實都可以達到一定水準的安全抗震,關鍵是如何依個案設計適當的工法,並精準確實施工,這樣才能發揮安全效益,也才是最值得大家去關心重視的地方。」
「故只要好好設計、好好施工,哪種工法都一樣能達到安全耐震的效果。」以下就為大家介紹這三種結構工法的差異性:

一、RC(鋼筋混凝土)結構:

RC建造的房子是用「鋼筋混凝土」興建,柱體會以很多的箍繫筋緊密圍束住柱的每一根大號主筋,且大梁每一根大號主筋也會有梁箍筋緊密連結確保安全。RC屬較剛硬的結構,在地震來時搖晃度小,舒適性、防水性、隔音性也較佳,台灣九成房子都是用RC興建,是最傳統也是業界技術最純熟、CP值最高的建築工法。

二、SC(鋼骨梁柱外面包覆混凝土做防火披覆使用)結構:

SC結構主體以「鋼骨梁柱」為主,梁柱外面包覆混凝土做防火披覆,結構組成較軟、韌性較強,但高樓層也較容易因風吹或地震產生較大搖晃。為避免搖晃問題,建築設計人員通常會在梁柱外觀以混凝土包覆增加結構剛性,以降低變形搖晃,及作為防火及防水等用途。

SC結構的房屋建造價格較高,若不是特別高樓層的建築,有需要降低大樓重量及有效減少梁柱尺寸的話,不需以此工法規劃設計。

三、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)結構:

SRC結構則是結合「鋼筋混凝土」和「鋼骨」的結構方式,梁柱中間以鋼骨支撐,外圍再用十五至二十公分的混凝土包覆,混凝土中亦會有大號主鋼筋及箍筋,由鋼筋及鋼骨共同作用,讓建築有較強的韌性以及抗拉能力。

SRC比RC多了內部鋼骨的配置,有較強的韌性與抗拉能力,在樓層較高的建案中,與RC 設計相較,可略為縮小柱的斷面尺寸,故在高層建築中會以SRC結構設計為主,主要是為減少柱所佔的空間面積。

台南二○六大地震後,許多高級建案主打SRC結構工法更耐震做為銷售宣傳,其實不管RC造或SRC造,在相同的結構耐震法規設計下,只要好好設計並做到符合「台灣建築安全履歷協會」及「Alfa Safe建築系統」所提倡的「優良的結構規劃設計」與「精準確實的施工品質」,都一樣可以符合結構安全耐震,並不會因為SRC造,安全就會更佳。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19854039920&AType=1

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

好房網News記者 黃彥翔/台北報導

買房惹民怨的不只有高房價,過高的公設比也是令人詬病的原因。雖然推動實坪制的聲音不曾停過,但從未真正被討論。房產專家田大權在「欽差大人辦案啦」節目中分析,推動實坪制會卡住的原因,可分為市場面與法規面來討論,「不要期待建商良心,這是機制問題。」

田大權表示,推動實坪制從市場面遇到的困難,首先會面臨房價結構的顛覆,已經登記公設的中古屋將全部洗牌,造成單價暴漲;再來是土地市場的顛覆,目前土地價格均已內含公設價格,成本無法轉嫁,會破壞現行房價基礎。

房產專家田大權認為,實坪制推動要討論的層面太廣,要實行相當不容易。(截自好房網臉書粉絲團)房產專家田大權

實坪制卡住另一項原因,在於法定公設過多,消防法規調整增加許多公設項目,雖然不計容積,但是增加許多營建成本。而增加的營業「成本」,建商卻是用「房價」銷售,不過田大權強調,這是機制問題,與良心無關。

田大權說,在討論公設到底要不要計價之前,應該先討論容積與產權登記的問題,這方面要先搞清楚,再討論是否計價才有意義。一旦公設不計價後,建商將不願做公設,造成公設項目變少,管理費減少,到時社區的維護、品質、安全等都會受到影響。

實坪制牽涉範圍廣,很多人的立場都不一樣,田大權呼籲,很多網友支持實坪制,但不應只有情緒,要先去了解到底台灣法規出了什麼事。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/848454168407.html?%20dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat&utm_medium=text_ad&utm_content=housefun&utm_campaign=line_maintain_news&utm_term=message

更多新聞→

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-07-22 23:49聯合報 台灣經濟研究院副研究員劉佩真

 

台灣經濟研究院副研究員劉佩真。 圖/劉佩真提供 台灣經濟研究院副研究員劉佩真。 圖/劉佩真提供
 

 

今年國內不動產業所面臨的經營環境情勢已有所改善,其中除了政策面強力推動都更外,還有不動產稅負增幅略顯收斂、經濟大環境轉為有利、年初海外查稅推動返鄉置產需求等利多加持;不過推升上半年國內房市成交量止跌回升的關鍵因素,仍在於賣方的讓利程度。

觀察今年以來順銷個案的成功要件,包括低自備輕鬆付款、地段優勢且產品力強、具備建設公司品牌效應、具區域剛性需求,更重要的是區域破盤價低於區域行情百分之十到廿、總價符合區域行情等,顯然賣方讓利程度依舊是買氣多寡的關鍵。

若以下半年房市景氣而論,藉由台經院針對不動產業者所作的問卷調查結果分析,今年上半年房市成交量強勁反彈,促使市場出現景氣回溫的說法,反而讓賣方降價幅度縮手,甚至部分預售屋與新成屋建案價格還逆向拉高,意謂買賣雙方重新進入房價磨合期,相對不利下半年房市表現。

換句話說,接下來須留意房市買賣雙方是否採取以拖待變的策略。

以買方來說,後續我國央行利率政策,將是明年各界關注焦點,未來一旦國內啟動升息循環,勢必將使部分賣方加速降價以求脫手,屆時買方將可以伺機尋找最佳的買點進場。

對賣方來說,畢竟目前房市已脫離最悲觀的谷底,甚至業界不斷喊出房市即將落底反彈,因而此時無必要再過度降價,賣方認為先前遞延性的買盤終將出手。顯然買賣雙方雖同時採取以拖待變的策略,但解讀卻是截然不同,恐再次造成下半年房市交易的僵局。

整體來說,儘管上半年房市成交量強勁反彈,將促使國內全年成交量轉為高個位數的成長格局,不過由於今年交屋潮將高達十一點七萬戶,顯然短期內市場賣壓仍存在,且各公股行庫對於房貸業務將以風險控管為首要原則,加上買方已轉為以自住需求為主,缺乏追漲力道,甚至房市供需失衡的情況也需時間進行調整,因而今年房價下修趨勢將持續。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2599025

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017/07/21 12:15

在前幾篇的專欄中分析過,由公司名義持有豪宅,稅賦不見得優惠,為何還是常見企業法人持有高價房地產呢?試分析現象如下。

理由 1:規避房地合一稅

個人在 2016 年以前購買之房地產,持有超過 2 年以上再出售,出售之所得稅仍適用舊制 (售屋所得課稅)。若個人在 2012 年 8 月 1 日以前購買此房地產,因為實價登錄尚未實施,仍有機會以房屋評定現值為核算申報售屋所得,稅賦極輕。於是,個人故意以高於市價的交易價格,出售給自己為股東的公司。將來再由公司出售該房產,甚至還創造公司出售的虧損,利用盈虧互抵,還可以降低該公司之營所稅。而個人以高價出售給自己的公司當時,已經將售屋獲利落袋為安,甚至高於市價出售,還將公司鉅額現金洗入個人口袋,規避個人所得稅,這又是一招五鬼搬運。

不過,國稅局也注意到這種左手賣右手的關係人交易,只要稽徵機關盯上,可以透過實價登錄系統,比較交易價格與當地當時行情是否有異常。而且,由於公司高價買入,若短期內以市價出售,並未獲利,也不會適用房地合一稅的短期高稅率 35-45%。所以,稽徵機關可以利用大數據挖礦 (data-mining),將個人出售給公司後,短期出售虧損而免房地合一稅者,依據電腦篩選列出的名單,就可一網打盡取巧者。

理由 2:避免繼承人分產後,造成產權分散

土地經過數代人繼承之後,可能有上百名的所有權人,而且分散各地,聯絡困難。若某些子女欲出售該房地,可能困難重重。如果,當時長輩以公司名義持有房地,子孫只能繼承公司股權,日後,就算股東人數上百位,只要董事會決議或股東會表決通過,便可順利出售。

當某一股東過世,後代人繼承股權時,因為公司未經解散,故其公司法人人格並無消滅,公司只是變更股東名冊,並無移轉產權的事實,免課徵土增稅。

但是,台灣俚語:「有一好,無兩好。」當個人持有土地時,所有權人死亡,可以讓土地增值稅歸零,生前也可用「重購自用住宅退稅」方式節省土增稅。但公司持有土地時,因為法人不會死亡,持有愈久,土增稅愈重!

另外,還有一缺點。有位父親遺產中,包括某公司股權,子女以父親死亡日的股票淨值申報遺產。但是,國稅局發現該公司持有嘉義縣水上鄉 7 筆土地,繼承日之土地重估價值 4071 萬元,大於帳面價值 564 萬元,重估公司股權價值。因此國稅局要求補繳遺產稅 440 萬餘元,再加罰 347 萬餘元。若能回到當初,父親不如以個人名義持有土地,遺產稅仍一樣,但可讓土增稅歸零。

理由 3:假外資隱匿身分

2017 年起,許多國家陸續實施 CRS(共同報告標準),又稱「全球性的肥咖條款」(Global FATCA)。民眾若將逃稅資金繼續藏匿於海外,都由可能遭當地國家以 CRS 起底,並將帳戶明細送回居住國。因此,2016 年以來,出現許多資金從海外匯回國內的現象,逃稅者若將該筆逃稅資金購買個人名下房地,很可能因為「資產異常」而引起查稅。因此,這類逃稅資金多以境外公司名義匯入台灣,這就是俗稱的「假外資」,以境外公司名義購入豪宅自住。

小心!稽徵機關可以透過豪宅地址,查出所有權人,若屬於公司名下資產,得向經濟部調閱股東名冊,查出最終受益人。若公司的股東是境外公司,則可透過約談房地產賣方,說明當初付款方式,確認資金來源帳戶,有機會查出金主。假外資一旦遭揭露,後續案外案發展,可以續查此人所得稅或贈與稅。

理由 4:真外資轉換身分

2016 年以前,外資公司投資房產獲利只需就源扣繳 20%,比境內公司或個人的稅賦更低,因此,過去流行以免稅天堂的境外公司購買豪宅。

但是,2016 年房地合一上路之後,外資房產獲利採分離課稅,一年內出售獲利核課 45%,二年以上出售則課徵 35%。相較國內公司或個人名義購屋投資,稅賦反而變重,房地合一稅制明顯地要阻絕外資來台炒房。

於是,境外公司以增資名義,將資金匯入一家台灣 A 公司,由此 A 公司名義購屋。將來出售房地時,房地獲利課徵 17%,A 公司再以股利分配方式分給境外公司,此股利就源扣繳 20% 的話,前後總稅賦合計 33.6%。比外資的房地合一稅率之 35-45% 稍低,但是節稅效果不顯著。稽徵機關只要解讀台灣 A 公司的年度財報,就會發現該公司並無實際營運,認定為影子公司,便可實質課稅。

理由 5:規避土增稅

某人以成立一家公司,只購買一個房地產的方式置產。換句話說,此人成立的公司,只為持有某一筆房地產。此人規劃的動機是打算將來出售房地產時,就將該家公司股權 100% 出售給買方。如此一來,移轉股權,而不移轉房地產。房地產上漲利潤變成證券化,股權交易價差因為證券交易稅停徵,因此價差免稅。而且土地仍在原公司名下,並未過戶,也無土增稅。

但是,這個如意算盤不見得可行,因為買方不一定願意配合。社會經驗告訴我們,投資人千萬不能隨意購買他人的公司,萬一對方董事長以公司名義向地下錢莊借錢,加上惡意隱瞞,該公司的財報是不會出現這類負債事實,買方進行 Due Diligence (DD 投資風險評估) 的過程,可能不容易察覺。萬一購買此類惡質公司,將會招來無妄之災!而且土地因為沒有過戶,土增稅繼續累積,無法歸零重新起算。

社會實務上,投資人可以購買對方的土地、廠房、機器,但不一定願意買下整個公司。

原文網址:http://news.cnyes.com/news/id/3872968?utm_campaign=3872968&utm_medium=android&utm_source=App

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017/07/14 10:20

曾經有 4 位兄弟姊妹及配偶共 7 人,透過 A 公司持有一筆土地,於 2002 年,以 45 億元出售,當時這筆土地價差獲利 19 億元。雖然,台灣當時尚未實施房地合一稅制,公司出售土地交易所得,可依法免課營利事業所得稅,但是這筆獲利分配給 4 位股東時,則個人股東必須申報營利所得,以當時綜所稅最高邊際稅率達 40%估算,4 人合計需繳交 7 億餘元的所得稅額。

 

為避免此高額稅賦,於是 4 位股東將名下持有的 A 公司部分股權合計 1070 萬股,「以股作價」成立一家 B 投資公司,4 位股東又將名下持有合計 220 萬股的 A 公司股票,以每股 120 元價格賣給另一家 C 投資公司。

以上股權規劃都趕在 A 公司分配股利前完成。所以,A 公司配發股利的對象,就從 4 位股東變成 B 及 C 投資公司,而根據所得稅法第 42 條規定,B 及 C 投資公司收到 A 公司配發股利,不須計入所得,免課營所稅。

法律依據:所得稅法第 42 條第 1 項
公司組織之營利事業,因投資於國內其他營利事業,所獲配之股利淨額或盈餘淨額,不計入所得額課稅,其可扣抵稅額,應依第六十六條之三規定,計入其股東可扣抵稅額帳戶餘額。

但是,售地獲利已經分配到「B 及 C 投資公司」這一層,下一年度要分配給 4 位股東時,仍然要計入個人綜所稅。於是,4 位股東又以 B 及 C 公司的股票作價,又成立了 D 及 E 兩家投資公司,以承受 B 及 C 兩家公司分配的股利。(如下圖)

B 及 C 公司分配股利給第 2 層的 D 及 E 公司,由於公司分配盈餘給法人股東,又依法免課營所稅。隨後 4 位股東辦理 D 及 E 公司清算,將以股作價出資額退還給 4 位股東。

4 位股東透過上述租稅規畫,取得售地價差 19 億元,透過成立投資公司實施避稅,將原本應承擔綜所稅 7.6 億元,變成只需繳納股權移轉的證交稅 78 萬元,節稅效果高達 980 餘倍!

但是國稅局並不認同上述的節稅規劃,主張:

「藉股權移轉之取巧安排,將原應受配之營利所得轉換為營利事業不計入所得額課稅之股利,有不當為自己規避綜合所得稅納稅義務之情事,乃依所得稅法第 66 條之 8 規定,於報經財政部核准後,按原告及配偶實際應獲配之股利予以調整,核定增列原告及配偶 92 年度取自 A 公司營利所得…」(摘錄自臺北高等行政法院判決 98 年度訴字第○號)

行政法院在判決中指出各項疑點:

  1. 股權移轉之過程均無對價之支付;
  2. 各投資公司除獲配之股利外,無其他營業收入;
  3. 各公司股東間具有親屬之關係,足見該公司實為關係密切之股東所掌控之關係企業。

行政法院於是判決:

「出售土地免徵土地交易所得稅之規定,係針對公司而言,公司出售土地之利得是用以彌補虧損,倘公司未用作彌補虧損,而改為發放股東個人,即應課稅,本件 A 公司就出售土地之利得已經作成分配股利之決議且已經分配,自應就此部分予以課稅。況原告及其兄弟均為 A 公司、B 公司、C 公司及 D 公司之股東,對於各該公司既具有實質的控制能力,足以決定操縱各該公司前揭分配股利之年度,各該公司一則作成股利分配之決議,原告等人又於相當期間內同時進行設立公司、移轉股權之安排,其結果減少原告及其兄弟等人當年度原因 A 公司分配股利而應增加之綜合所得稅,已詳述於前,則獲得稅捐減少之利益者為原告等人,原告規避稅捐之意圖至為明確。」(摘錄自臺北高等行政法院判決 98 年度訴字第○號)

部分股東對法院判決不滿,甚至欠稅未繳,行政執行署拍賣股東名下的 A 公司及 B、C 投資等 3 家公司股票來抵稅。

[後記 1] 大原則:個人賺價差,稅較省!不要用公司名義持有將來價差獲利大的資產。

[後記 2] 凡全年營業收入淨額及非營業收入合計在 3,000 萬元以下之營利事業,可以適用擴大書面審核,自行依法調整純益率申報納稅者。參照前述的 A 公司賣地獲利查稅案件,如果其他公司售地獲利不高,是否可以利用擴大書審結算申報,達到節稅效果呢?答案是:不妥!非營業收入並不包括土地及房屋之交易增益。如果當年度若有出售土地及房屋增益之非營業收入,不可以與營業收入淨額加總合計,按擴大書審純益率核算全年所得額。

原文網址:http://news.cnyes.com/news/id/3867140?utm_campaign=3867140&utm_medium=android&utm_source=App

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017/07/07 10:10

過去,社會大眾普遍認為以公司名義持有房產及股票,可以節稅。其實,節稅效果要視情況而定。優先可以思考的方向,是這筆房產的獲利來源,主要是房租?或是賣出後的價差?如果資產本身有高額孳息 (房租),可以考慮利用公司持有。若資產買賣有鉅額價差,則可以考慮個人名義持有,才不會遭課較高稅賦。

王先生看屋後,談妥以 8000 萬元成交,此時,王先生要以個人名義購買,還是以公司名義購買,才是最理想的規劃呢?

租金收入豐富的房地可考慮法人持有

王先生若要購買商業大樓或店面,而且預估每年房租收入高達 400-500 萬元以上,則可以考慮以公司名義購買,以達到節稅的效果。驗算個人與公司持有的稅賦差異如下:

上表中,假設個人的每年租金收入為 500 萬元,依據所得稅法規定,房屋租賃所得可採列舉合理必要損耗費用,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。若無法逐項舉證列報上述損耗費用,可以租金收入的 43%為必要費用。因此,租金收入 500 萬元扣除 43% 之後,以 285 萬元計入當年度所得。

假設王先生為單身一人申報綜所稅,且無其他收入,則驗算 106 年度的綜所稅的應納稅額為 47.84 萬元,再加計二代健保補充保費 2%,合計約 57.84 萬元。由於稅賦不高,建議王先生以個人名義持有即可。因為,利用公司名義持有房產,必須負擔公司成立相關費用、每年記帳費用,實際節省效果不大。

再以租賃所得 500 萬元、400 萬元… 100 萬元驗算如下表,可見租金收入未達 500 萬元的所得稅賦並不重。

[提醒 1] 若個人持有土地,並無建物,則此人土地租賃所得的計算,是把全年租金收入減除這塊土地當年度繳納的地價稅後的餘額當作所得額,申報綜合所得稅,不能扣除 43%。

[提醒 2] 出租土地、房屋,如果有收押金或任何款項類似押金的話,都應該把這筆款項按郵政儲金一年期定期儲金固定利率,計算租賃收入。105 年度利率以年息 1.20% 計算。(所得稅法第 14 條第 1 項第 5 類)(所得稅法施行細則第 15 條)(財政部 74 年 10 月 19 日台財稅第 23739 號函)(財產租賃必要損耗及費用標準)

若出租人的每年租金收入高達 500 萬元以上,個人稅賦驗算如下:

此時,王先生則可考慮以公司名義持有房地產。若透過公司持有房地產,當公司出租土地或房屋,屬在中華民國境內銷售勞務,屬營業稅課稅範圍,應就銷售總額繳納 5% 營業稅,而該公司年度淨所得須課徵營所稅 17%,但可藉由申報公司之相關費用而降低租賃所得。

●通常公司持有不動產的可能優點包括:

  1. 利用公司費用與支出,降低租金收入之相關稅賦。
  2. 公司名義持有房地產,非屬個人名下資產增加,具有隱密性。
  3. 股東過世,子女繼承股權,而不動產的產權仍屬公司,不至於形成產權分散而不易出售。

●但是公司持有不動產的可能缺點包括:

  1. 個人持有土地而過世,土增稅可以歸零、重新計算。但是,公司為土地持有人時,無此節稅利益。
  2. 個人出售房地獲利,只需課徵一次綜所稅 (舊制) 或房地合一稅 (新制)。但是,公司出售房地獲利,若適用房地合一稅 (新制),則公司繳交相關稅賦後,將盈餘分配給股東,則股東還要申報個人綜所稅,可能多繳一次稅。盈餘愈高,個人綜所稅愈重 (5-45%)。
自行營業使用房地產可考慮個人持有

王先生若購買商用辦公室或工廠,作為自己公司營業使用,建議以個人名義購買後,再出租給自己的公司。假設王先生每年從自己的公司取得之租金為 1000 萬元,雖必須申報個人綜所稅之租賃所得,但是享有高額的扣除額。

依據所得稅法規定,房屋租賃所得可採列舉合理必要損耗費用,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。若無法逐項舉證列報上述損耗費用,可以租金收入的 43%為必要費用。

假設王先生的一家四口的 106 年度綜所稅申報,僅有單一筆 1000 萬元所得,驗算如下:

上表中,狀況 1 顯示公司給王先生之 1000 萬元租金,假設王先生於 106 年度,僅有此一所得,則主張扣除 43% 為租賃之成本與費用,驗算綜所稅應納稅額為 126.22 萬元,再加上房東需負擔二代健保補充保費 2%,合計費稅為 146.22 萬元。

如果,王先生以公司名義購屋,則必須先將 8000 萬元購屋價款增資到公司,再由公司出面購屋。當王先生經營事業有成,公司撥付王先生之薪資與董事酬勞,皆計入薪資所得課稅,而 106 年度之薪資所得特別扣除額僅 12.8 萬元,預估王先生之綜所稅應納稅額為 293.1 萬元,較狀況 1 多出 146.88 萬元負擔。

雖然公司持有房屋,可以列舉房屋折舊費用及房屋稅 (地價稅),可降低公司營所稅額,但畢竟杯水車薪。而且,狀況 1 還讓公司增加租金支出 1000 萬元,這比房屋折舊費用更具節稅效果。另外,萬一公司經營不善而倒閉,房地產非屬公司資產,無須抵債。

綜上所述,個人買房地產,再出租給自己的公司營業使用,於公於私,都有極佳節稅效果。

原文網址:http://news.cnyes.com/news/id/3856430?utm_campaign=3856430&utm_medium=android&utm_source=App

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017/06/30 11:50

過去,社會大眾普遍認為以公司名義持有房產及股票,可以節稅。其實,節稅效果要視情況而定。優先可以思考的方向,是這筆房產的獲利來源,主要是房租?或是賣出後的價差?如果資產本身有高額孳息 (房租),可以考慮利用公司持有。若資產買賣有鉅額價差,則可以考慮個人名義持有,才不會遭課較高稅賦。

王先生看屋後,談妥以 8000 萬元成交,此時,王先生要以個人名義購買,還是以公司名義購買,才是最理想的規劃呢?

購屋自住 可考慮個人持有

建議自住者以個人名義購屋,而且遷入本人或配偶或未成年子女其中一人的戶籍,連續設籍滿六年,再加上居住事實,當中若有遷離戶籍,就要重新累計。假設王先生將來以 1 億元出售,則房地合一稅驗算如下:

上表的計算流程:出售價格 10000─(成本 8000 + 費用假設 500 + 土地公告現值漲價總數額假設 200)= 課稅所得 1300

若此房地適用自用住宅條件,則可以扣除 400 萬元,後續計算如下:

(課稅所得 1300─扣除額 400)✕10%=90

如果以公司名義持有該房地產,則可能無法適用房地合一稅的自用住宅資格,稅額立即升高,驗算如下:

上表中,狀況 2 表示不適用自用住宅的稅賦高達 260 萬元,比狀況 1「自用住宅」稅賦多繳 170 萬元。房地合一稅制對非自住及短期買賣非常不友善,上表中,狀況 3 表示一年內出售獲利價差 2000 萬元的話,稅賦可能飆高到 675 萬元。

在房地合一稅制度的影響下,將來台灣民眾應該會養成持有房產 2 年後,才會出售房產的習慣。房地合一稅制果然有抑制短期買賣炒房的效果,但是,房仲業的業務量會變少,部分地區的房仲分店有經營壓力。

以自用住宅名義持有房產,也可享有較低房屋稅及地價稅的效果。

預期長期上漲的房地產 可考慮個人持有

個人與公司出售房產時,有 2 種稅賦,討論如下:

1. 土地增值稅

(1) 若房地產屬營業用途,當個人與公司持有之房地產,則出售時之土地增值稅相同,依照土地公告現值漲價倍數,其適用稅率分別為 20%、30%、40%。

(2) 自用住宅用稅率則分為「一生一次」及「一生一屋」2 種,稅率都是 10%,比上述一般用地之稅率 20%~40% 省了不少稅額。因此,就土地增值稅而言,如果房地作為自住使用,建議個人持有較佳!(註:自用住宅條件規定繁雜,本文略過)

2. 處分房地所得:

個人與公司的房地合一稅率,比較如下表:

雖然從上表看來,公司 (企業法人) 的房地合一稅率較低,但是,當公司繳完稅後,把盈餘分配給股東,股東必須將此營利所得申報個人綜合所得稅,合計前後稅賦最高可達 53.5%(=17%+[45%-(17%✕50%)]。

根據上圖說明,目前個人獲配公司盈餘時,公司已繳營所稅之抵稅權,只能減半使用。因此,最告邊際稅率 45% 只能享有 17% 一半的抵稅額。當公司出售房屋部分,還有營業稅尚未計入以上的計算中。因此,預期出售房地產有極高獲利的情形下,建議由個人持有。

目前 2017 年,財政部正在研擬台灣股利所得之稅改方案,或許會將股利所得獨立於綜所稅之外,單獨課稅。財政部委外研究「股利所得課稅及兩稅合一制度檢討」,共提出 11 種方案,假設將來採用「定額免稅 5 萬元」或「單一稅率 25%分開計稅」二擇一。則上述公司出售房地產後的分配盈餘的總稅賦,試算如下:

由上驗算結果來看,若加入未來台灣的稅改考量,除非一年內出售,否則,仍建議以個人名義持有房地產,將來出售獲利之稅賦較低。


 
稅務名師 | 林嘉焜

專精個人資產之稅務規劃、企業股權安排。曾任職於台灣及香港之壽險、銀行及證券商。目前十餘本著作主題涵蓋理財、信託、稅務、保險,應邀演講場數近2千場,連續十年獲得台灣金融研訓院菁英講座殊榮。

原文網址:http://news.cnyes.com/news/id/3853850

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-07-20 23:21聯合報 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛

 

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛。 業者提供 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛。 業者提供
 

 

雖然上半年六都交易量年增百分之十九,新北、台中更有四成以上的成長,但商用市場的交易仍相對低檔。

根據瑞普萊坊統計,今年第二季商用不動產(不含土地)成交金額為一三一點一億元,較去年同期大幅衰退百分之五十九,累計上半年總交易二五六億元,也比去年同期減少百分之卅六。若今年全年缺乏像去年漢來新世界、甚至前年新光三越A8百億大案挹注,就連去年的七百億也勢必失守,全年交易量恐再創新低。

交易量偏低的原因,可從萊坊今年「財富報告」看出端倪。台灣資產超過三百萬美元的超高淨值人士認為「加稅」、「資本管制」等政府政策措施是衝擊財富的關鍵風險,只要高持有稅不調整,金八條、房地合一稅、政府對中資來台限制還存在,則台灣的商用不動產交易仍是一灘死水,只剩自用需求獨撐。

另外一個讓人無法樂觀的理由則是「升息」,在美、歐經濟體質逐漸復原後,將成為常態,影響市場更大的是各央行開始「縮表」。

以美國為例,金融海嘯以後,聯準會(Fed)多年來持續將債券到期後償還的本金,拿來再投資,創造美元流動性,Fed的資產負債表也從九千億美元,暴增到四點五兆美元。然而一旦啟動「縮表」,資金呈現反向流動,將連帶影響房貸及其他貸款利率上漲,促進美元走強,投資市場恐風雲變色,進一步侵蝕房市買盤,商用市場維持低檔修正的命運難逃。

買賣交易雖未見曙光,但業主布局的方式其實更深、更遠、更多元,除了買賣資產之外,以零售為例,雖然面臨電商、商圈轉移的挑戰,但大型設施、體驗型經濟的旗幟仍鮮明地攻城掠地,甚至外商、大型公共開發案箭在弦上,只要政策能朝透明、長遠的角度調整,投資市場應可持續加溫,市場會以健康、穩健的步伐復甦。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2595685

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

不動產仲介公會全聯會昨(19日)召開記者會,成功連任的不動產仲介公會全聯會理事長林正雄提及,雖然上半年房市有好轉跡象,但他提及,政府應該對房地合一稅重新檢討並凍漲持有稅,另外,應加碼青年購屋優惠貸款,活絡自住市場並讓整個產業更加健全。

全聯會 林正雄。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

為了讓不動產仲介市場更加健全,林正雄將推動「經紀人簽章制度」、「不動產市場資訊揭露」、「不動產經紀日」,而在法令層面,他提及,全聯會將在未來3年內朝向推動調降房地合一稅,從2年的買賣不動產資本利得稅35至45%稅率,調降至20%。

而持有稅的部分,也期盼政府可以溫和調漲,不宜躁進大幅增加房屋成有成本。對於剛性買房需求的族群,林正雄也建議,政府與其廣建社會住宅,倒不如持續加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」,以高成數、高期數、高寬限期、低利率「三高一低」方向進行,並拉長寬限期及貸款年限,協助年輕人購屋,即可活絡房市內需景氣。

不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊不認同房地合一稅應調降的說法,他認為,過去的買賣交易低稅率是導致房市泡沫的元凶,現在的房地合一稅上路後,並沒有造成房價崩盤,就代表房價正在軟著陸,因此市場業者關注的是成交量多寡而非房價問題,是否要檢討房地合一稅,恐怕還言之過早。

至於持有稅,他表示,過於躁進式的調漲,的確對不同持有期間的人不公平,應該更細膩制定調漲機制,讓自住、長期持有的屋主獲得更合理的計稅方式。政治大學地政系教授邊泰明則說,降稅反而會成為投資炒作的利多,現在時空背景,還是在房價問題,降低稅率只是利於賣方,但對於要長期自住成家的人來說,房價並不會因降低房地合一稅,而跟著下跌。

更多新聞→

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017年07月20日 08:42 

/綜合報導
房仲業者賣力推銷手中物件
房仲業近年連年縮減。(報系資料照 趙雙傑攝)

全國不動產仲介公會全聯會理事長林正雄表示,將在11月成立「大聯盟」,號召業內各領域要角,向政府發聲,挽救產業。房市專家Sway認為,已經是房仲全聯會的理事長,卻還要搞「大聯盟」,意思是其他大房仲根本就不挺你?而一個自家房仲店全收掉的人,居然還在連任房仲全聯會理事長,房仲們怪怪的。

全國不動產仲介公會全聯會昨舉行記者會,理事長林正雄表示,近3年,全國房仲倒閉1000多家,今年可能還有2~3%的減少,為挽救產業,正在籌組「中華民國不動產聯盟總會」,邀請仲介公會、建商、代銷等業內人士參加,組成「大聯盟」向政府發聲。

房市專家Sway在《Sway房市觀測站》說「房仲們怪怪的」。他指出:

1.林正雄已經是房仲全聯會的理事長,這是全國性質的,但現在居然還要搞啥大聯盟,這是在表示其他大房仲根本就不挺你的意思,然後要另組另一個全國聯合的組織?

2. 富旺2013年就收掉房仲店,2015年收掉代銷部門,而今他居然還在連任房仲全聯會理事長,一個沒有房仲店的人來當房仲的領導人???永慶、信義、住商、中信、太平洋、東森等房屋,你們可否說明一下為何你們的決定是這樣?六大房仲表現真是難看。

3. 2014年其他房仲店數達到高峰,他卻收掉自己不賺錢的房仲店,也不通知或建議一下其他公司不要死撐,然後現在粥多僧少別家公司多收個幾家要調節,你才在幫忙叫苦甘有用?ㄟ,星級飯店很貴耶,瞧這排場應該花不少錢,啊不是在喊窮?

4.他一直對媒體跟消費者說房價會漲,但結果有嗎?沒有。可否用理事長的身分,對要賣屋的屋主喊一下話,說趕快跌一跌才有成交?不肯?人家永慶喊了很多年了喔,都還在營業喔。

5. 三年倒一千多家房仲?可是我看全聯會的網站統計,有倒店的也有開店的,倒了一千多家可是還是開了不少啊,三年來總數頂多減少500家,你刻意隱瞞一些東西?況且四千家(官網說有5500家會員耶)房仲店仍是跟統一超商有得拚,彭總裁過去說的賣水說,至今還是很對。加油,好嗎?公會有很多事情可以做喔。

《房產不崩盤,台灣不會好》臉書專頁回應Sway觀點表示:「素質奇差無比的爛房仲還是佔絕大部份比例,這些爛咖到底憑什麼能騙取那麼高額的服務費?再倒一半還是太!」;

也有網友認為,「賺錢賺到快翻過去時,這公會怎就不叫一聲?現在也只是把一些不賺錢的店家收起來而已就在哭爹喊娘的;有巔峰怎麼可能沒有谷底呢?每個產業不都如此嗎!只不過是產業例行性的景氣循環,公會有什麼資格向政府要求調降利得稅來保他們的飯碗?...還是早點收一收,不要浪費國家資源」。

(中時電子報)

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會聯合年會,7月11日於台中市林酒店舉辦開幕典禮。

2017/07/15 04:25文/地產天下

2013諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒應邀來台進行專題演講。

彭建文(左一)、陳淑美(左二)、林佳龍(左三)、羅勃.席勒(右二)、陳明吉(右一)於開幕典禮後接受媒體聯合訪問。

亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會11日於台中市林酒店舉行開幕典禮,包括內政部葉俊榮部長、台中市林佳龍市長、營建署許文龍署長、地政司王靚秀司長等中央及地方主管首長以及來自24個國家近600名權威學者、全國不動產相關產業界等出席活動。

 

今年「亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會」邀請2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller)教授進行專題演講,羅勃.席勒除了從心理學角度探討人類行為與不動產價格消長關係,也引用流行病學、神經科學等研究理論來分析房市價格的波動,同時提醒消費者買房應回歸理性,減少不必要的投資風險。

 

內政部葉俊榮部長致詞表示,台灣房市的「3高」問題,包括高資產價格、高自有住宅率、高空閒住宅率,對房市的影響相當大。面對這些問題,政府提出多項住宅政策的改革,包括8年提供20萬戶社會住宅以讓青年和弱勢族群可居住在適合的住宅、推動都市更新及老屋加速重建等以解決房屋老化問題、建立實價登錄制度促進資訊透明化、通過租賃專法並提供租稅誘因及專業機構的介入來鼓勵屋主出租房屋以健全租賃市場。住宅政策不僅關注在市場,亦關注居住正義和人權課題,並希望在人權、產業和經濟面取得平衡。

 

房市3高問題 不只台灣上演

2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒教授在演講中特別呼應葉俊榮部長的三高問題,他提到,3高(高房價、高自有住宅比率、高空屋率)不只出現在台灣,中國、香港、澳洲、紐西蘭、加拿大也有相關問題,未來經濟學的研究會聚焦在心理學、神經學、大數據的相關研究,研究人的行為如何影響經濟;敘事力量是影響資產價格非理性上漲的主因之一,在房市榮景時,泡沫的預期效果會促使高槓桿房貸屢見不鮮,但是當信心不足時,資產價格的修正會形成房市的景氣循環,如美國房價在2005年達到高點後就開始明顯的下跌,建議台灣應注意房價在景氣循環的作用下,當資金流動及人民信心不足時可能會出現的下跌。在演講中羅勃.席勒也提出呼籲,建議投資人在進行不動產買賣決策時,還是應回歸理性層面討論其價值。

 

社會住宅解決高房價?學者不認同

至於政府積極推行8年20萬戶設會住宅政策是否有住房價回穩?羅勃.席勒在接受媒體聯訪時指出:社會住宅數量的提升無法解決房市的問題。他建議台灣政府應著重在社會保險制度的保障,並教育民眾房價不是只漲不跌,避免資金一窩蜂投入不動產,並引導資金到其他投資工具,房價會自然回到可負擔的狀況,可以降低房市對經濟造成的影響。

 

林佳龍:都市計劃整合為現階段重點任務

台中市長林佳龍指出,台中今年底可望超越高雄成為全台人口第二大城,市府將全市整合32個都市計畫區成為10大區域計畫,並賦予城區、山海屯區不同定位,再以四通八達的交通帶動整體均衡發展。林佳龍同時也強調將以「再平衡」策略,把房地產價差縮短、整合零散的都市計畫,並以「大台中123」政策為骨架,分市區、山海屯區,以公共運輸導向型開發TOD策略,讓台中成為一個城鄉均衡,多都心發展的城市。

 

亞洲不動產學會年會主席陳明吉同時表示,就台灣而言,歷經了4次主要房市景氣高峰期,若以房價最高的台北市為例,從台北市的預售屋價格、營造工程物價總指數、人口數以及央行重貼現率的長期數據來看,利率持續平緩下降,人口增長亦相當穩定,營造工程物價指數在1987~1993年、2001~2008年有兩次較明顯的增長,2009年之後增幅趨緩且略有下降,與預售屋價格變動趨勢似有較明顯的關聯性;唯除了建築成本等基本面因素之外,應有其他非基本面因素左右了過去房價的變化,未來應進一步探討如何避免讓非理性因素擴大房市投機性泡沫的課題。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3440

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-07-16 00:20聯合報 永慶房產集團業務總經理葉凌棋

 

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,房價歷經三年的修正後,雖已擺脫急跌期,但緩跌格... 永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,房價歷經三年的修正後,雖已擺脫急跌期,但緩跌格局不變。 圖/永慶提供
 

 

全球趨勢瞬息萬變,在美國總統川普執政過百日、法國總統大選落幕後,全球市場再度出現轉折,貿易保護主義似乎降溫,美元急升風險被消化,近期油價跌,各國財政擴張政策又陸續推出,有助市場回歸基本面,今年可確認是緩慢但穩定復甦的一年。

在經濟穩定復甦的帶動下,國內房市買氣有增溫跡象,觀察今年前五月全台買賣移轉量較去年同期增加百分之十九,房價歷經三年的修正後,雖已擺脫急跌期,但價格滿足點未到,緩跌格局不變。

目前市場也開始出現預測房市落底的訊息,但學者多數認為談落底仍言之過早,根據永慶調查,全台民眾僅百分之十九認為今年下半年就落底,顯示目前房價仍有下修空間。

若以七大都會區觀察,民眾對房市何時落底有不同看法,新竹、台南有超過五成認為房市明年底前就會落底;台中與高雄則認為,明年到後年落底的機率較高;北北桃民眾則認為,房市落底的時間更晚,比較可能落在二○一九年以後,目前看來尚未形成共識。

若以歷史經驗來看,在一九九○年之前,房地產約是五至七年一個循環,但一九九○年後景氣循環有拉長趨勢,從一九八九年高峰往下,真正的房市底部落在二○○三年SARS期間,歷經十四年的修正、盤整。

再從二○○三年谷底復甦,除二○○九年金融海嘯呈現盤整外,高點落在二○一四年,長達十一年處於房價上升波段,而自二○一四年高點向下修正才三年,開始步入休養生息的盤整期,短期可能受到市場供需、經濟景氣甚至國際情勢等影響而上下震盪,但房價跌勢看來不會這麼快結束,房市底部仍未見。

至於房市怎樣才能加速趕底?目前房市以剛性需求買方為主,房價彈性小,加上明年聯準會主席與國內央行總裁將卸任,接任人選未定,未來利率決策變數大,恐影響購屋意願,就算房市底部出現,房價也缺乏上漲動能,因此「以價換量」仍是市場主調,市場讓利的態度將決定房市落底的速度。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2585804

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

好房網News記者 鍾釗榛/整理報導

2017年第一季與第二季的房市表現比去年好,主要是在交易量部分有出現反彈現象,房產專家田大權在「欽差大人辦案啦!2017房市下半年趨勢」節目指出,房市走向就跟股市一樣,外行人看價,內行人看量,分析歷年的量與價的走勢,可以看出房市未來的發展,至於房市是否落底尚未定論,但是數據已經告訴我們六都除桃園外,其他五都的交易量已經出現反彈。

田大權認為土銀房貸放寬,可以嗅出政府對房地產的態度呈現寬鬆。(截自好房網臉書粉絲團)

田大權認為土銀房貸放寬,可以嗅出政府對房地產的態度呈現寬鬆。(截自好房網臉書粉絲團)

好房網TV今天正式開台,在第一個節目「欽差大人辦案啦!2017房市下半年趨勢」中邀請房產專家田大權,提出對2017下半年房市突出看法。首先田大權提出,在房貸的政策上出現一個有趣的現象,房貸龍頭土地銀行房貸的核貸條件由原本的年薪80萬可貸80%,放寬至年薪60萬便可貸款80%,可見貸款的條件開始鬆綁,而土地銀行又是公股銀行,所以在政府對房市的態度也可能變得更寬鬆。

在今年下半年的房市預測,好房網總編輯楊欽亮引述永慶房產集團調查數據,在房價走勢的調查中,六都有四成民眾認為房價續跌5%~10%以上,高雄市甚至高達49%民眾看跌;在購屋時機的調查中,除桃園外其他五都民眾認為下半年不是買房時機的比例均超過五成;特別值得注意的是若房市降價15%是否願意買房,台北市僅42%民眾願意買屋,其他五都都願意買屋的民眾都有五成以上;綜合這些調查的數據不難發現,影響購屋意願的關鍵還是在價格,而民眾認為房市落底還需要一段時間,目前並未在谷底。

田大權以實際的交易與價格變化作為分析,由2017年第一季與第二季作為比較,除台南之外其他五都房價均呈現微幅上漲的情況;另外在不動產買賣移轉棟數的統計中,六都的統計數據都是上揚的,而近十年的買賣移轉棟數來看,去年的24.5萬為歷年來最低,今年上半年已經優於去年同期,只要下半年維持表現,整年度的房市交易量一定比去年好。從數據上來看已經出現反彈的現況,至於房市是否真的已經走過谷底還不能論定,但是量價回穩的現況已然成形,可以確定的是,今年房市會是小陽春的穩定格局。

更多新聞→

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017年07月14日 04:10 

文/
諾貝爾得主席勒 剖析房市三高
亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會11日於台中市林酒店盛大開幕,產官學齊聚獻策。圖/黃繡鳳

內政部長葉俊榮在亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會致詞表示,面對台灣房市的三高問題,政府提出多項住宅政策的改革,不僅關注在市場,也重視居住正義和人權課題,並希望在人權、產業和經濟面取得平衡。

他說,包括8年提供20萬戶社會住宅,讓青年和弱勢族群有合宜住宅可住、推動都市更新及老屋加速重建以解決房屋老化問題、建立實價登錄制度促進資訊透明化、通過租賃專法,並提供租稅誘因,以及專業機構的介入,鼓勵屋主出租房屋以健全租賃市場等。

亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會11日於台中市林酒店盛大開幕,內政部長葉俊榮、台中市長林佳龍、營建署長許文龍、地政司長王靚秀等中央及地方主管首長、2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller)教授、以及來自24個國家近600名權威學者、全國不動產相關產業界等出席,堪稱近年來不動產界最為盛大的活動。

台中市長林佳龍隨後進行「全球化浪潮下台中城市經濟發展戰略」的專題演講,他提到台中市即將於今年超越高雄市,成為全國第二大都市,因此以多都心整合現有32個都市計畫的發展戰略,配合前瞻基礎建設,鞏固中心、促進流動,以提供城鄉均衡發展基礎。

關於住宅問題,台中市政府推出三好一公道的社會住宅政策;提出托育及托老一條龍,由政府分擔青年的責任;推出區域聯合治理 概念,把基礎建設做好,促進產業發展,並由政府繼續致力於公共建設,以讓過多的游資轉挹注於產業發展層面。讓人民都能負擔得起住宅,讓土地發揮最大價值。

接著,2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒教授進行以「Understanding Asset Price Inflation for the Residential, Equity and Bound Markets 」(解析資產價值膨脹-住宅、股票和債券市場)為題的專題演講。

他提到三高(高房價、高自有住宅比率、高空屋率)問題不只出現在台灣,中國、香港、澳洲、紐西蘭、加拿大也一樣,未來經濟學的研究會聚焦在心理學、神經學、大數據的相關研究,研究人的行為如何影響經濟;敘事力量是影響資產價格非理性上漲的主因之一。

他說,在房市榮景時,泡沫的預期效果會促使高槓桿房貸屢見不鮮,但是當信心不足時,資產價格的修正會形成房市的景氣循環,如美國房價在2005年達到高點後,就開始明顯的下跌,建議台灣應注意房價在景氣循環的作用下,當資金流動及人民信心不足時,可能會出現的下跌。

席勒教授最後並做出結論,第一,適用於敘事的流行性模式對於了解股票市場,房地產市場和其他市場的動態是很重要的,透過好的制度設計是可以避免市場過度波動;第二,大數據提供了量化敘事流行性的希望,未來透過大數據呈現的經濟動態可能會觀察到範例的轉變。第三,科技及各領域學門的整合是很重要的,不論是透過流行病學或神經科學研究,甚至是社會學對於語意的研究,對於未來經濟學的研究及對於經濟現象的解釋均將有所助益。

亞洲不動產學會迄今已在全世界舉辦22年,致力於促進全球學者、專業人士、政府人員、研究與實務交流。

世界華人不動產學會從2008年在上海成立以來,每年在世界主要城市舉辦年會,為不動產學術研究人員、企業界人員和政策制定者提供一個交流最新研究成果的平臺。

此次大會的主題擬定為:智慧城市與高品質居住環境,並安排全球不動產投資、智慧城市與舊城再生、房價指數、都市更新、社會住宅、房地產稅制、建築美學與創意行銷和永續健康智慧綠建築發展趨勢等分論壇,產官學界一起參與討論。

(中國時報)

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017年07月13日 17:12 

實習記者陳怡靜、陳怡廷
諾貝爾經濟學家羅伯席勒(左)來台分享趨勢與投資,並與異康Fintech集團及青興資本首席資深顧問楊應超(右)對談,台新金控董事長吳東亮(中)也到場聆聽。照片/台新銀提供
諾貝爾經濟學家羅伯席勒(左)來台分享趨勢與投資,並與異康Fintech集團及青興資本首席資深顧問楊應超(右)對談,台新金控董事長吳東亮(中)也到場聆聽。照片/台新銀提供。

隨著中國加碼「一帶一路」,台灣經貿是否會被邊緣化的議題更加受到注目。除了國際的合作競爭壓力,國內又面臨怎樣的問題呢?諾貝爾經濟學獎得主羅伯席勒(Robert J. Shiller)昨(7/13)日點出了台灣目前有財富過度集中、高房價及憂慮被AI取代等三問題,並建議投資人不宜過度相信眼見為憑,而應該採取價值投資,找出被低估的標的。

諾貝爾經濟學獎得主、現任美國耶魯大學經濟學教授羅伯席勒昨(7/13)日受邀至台新銀行進行專題演講,並與異康Fintech集團及青興資本首席資深顧問楊應超進行對談,台新金控董事長吳東亮也特別出席聆聽。

席勒以全球市場趨勢及投資者心理學為主題,闡述如何將研究成果運用於實際投資,並且強調「價值投資」的概念,為客戶創造無限的價值。他一再強調人們過度相信「眼見為憑」,然而所有事情都有正反兩面,並非如表面上看似的簡單,因此,進行投資決策應該克服心理缺失,持有宏觀的眼界,不應過度相信眼見為憑,以致未有周全考量即下結論,一廂情願的期待只會造成泡沫市場的出現。

對於台灣的現況,他也點出了三項問題:貧富差距極大,財富多集中於少數人手中;房價過高,長輩焦慮急著為孩子買房、購股;在科技取代人工的趨勢下,使得年輕人對於未來十分擔憂。

至於全球股市後續表現,席勒認為,現在的美股投資評價不便宜,雖然還有上漲空間,但他不會再加碼美股。陸股及歐股則是相對處於低檔,台股介於兩者之間。

(中時電子報)

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-07-12 20:26聯合報 記者孫中英╱即時報導
  •  

諾貝爾經濟學獎得主、美國耶魯大學教授羅伯、詹姆士、席勒(Robert J.Shiller)今天(12日)在台北表示,他已4度造訪台灣,發現本地也有不平等的問題,即「貧富不均、財富集中在少數人身上」,另外他發現,台灣年輕人擔心房價偏高,擔心未來,也擔心電腦科技將逐步代人工。

席勒博士今天應台新金控之邀,以「綜觀世界,從台灣開啟財富人生─金融與房地產市場的觀點和投資者心理學」發表專題演講,會後現場觀眾問他,台灣有什麼問題?席勒說,他說出來,可能有人感覺不太好,但他覺得台灣貧富不均也日益明顯,還有房市,近期台股好像已到高點,到底台灣房價接下來會怎麼走,大家也很好奇。

席勒沒有直接講台灣,他以美國房市為例,並直言「歷史可借鏡」,他說,在2008金融海嘯前,美國房市正式崩盤前,美國炒房相當厲害「且越接近金融危機炒更兇」,有人很快買進賣出,在6個月可淨賺1倍;且在美國房市泡沫化前,銀行放款成數不是8成「而是105%」,因為當時銀行和借款人都覺得,房價每年會漲個10到15%,所以現在借105%「但房子漲了之後,借款成數就下降」,但房市一崩解,什麼都沒了。

很多人認為,房子「會是好的投資標的」,但席勒說,就像你去買台車子不要動也不要開「就放在那裏20年後,再賣掉,你覺得還會有人要出高價嗎?」他說,房市炒作,「都是因為人性和故事的吹捧,推升了房價」,讓人的動物本能蠢蠢欲動,讓許多人以為這是一個好的標的。

不過,台灣房市目前已在谷底,且主管機關嚴格限制銀行「放款成數」,本地金融業者認為,像2008年前美國人瘋狂炒房情況,應該不會出現在台灣。

有趣的是,席勒在2000年發表「非理性繁榮(Irrational Exuberance)」這本書時,他在書中認為,美股已觸頂,很危險,但要出版這本書的普林斯頓大學說要花1年才能出版,席勒拜託能否快一點,結果新書出版當月、美股S&P500崩盤,席勒神準預測美股泡沫化。

「非理性繁榮」第1版只講股市,席勒後來增訂第2版談房市,第2版出版沒多久,美國房市也崩盤。席勒說,過去這幾年,債券市場「很異常」,就是長債殖利率過低、但長債價格高,所以他想再增訂第3版「談債市」,但有人怕他一出書,債市也崩盤,席勒笑說「他並不認為債市會崩盤」,但也要警告大家,債市的確有下修風險。

諾貝爾經濟學獎得主羅伯席勒曾成功預測,美股和美國房市將崩盤。記者侯永全/攝影。 諾貝爾經濟學獎得主羅伯席勒曾成功預測,美股和美國房市將崩盤。記者侯永全/攝影。
 

 

 

延伸閱讀

諾貝爾得主席勒:歐股和陸股較便宜 台灣在兩者...
諾貝爾經濟學獎得主席勒:現在不會加碼美股
諾貝爾經濟學獎得主席勒:台灣啃老族太多 房價...
大師論壇/席勒:社會宅不能解決三高

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2579636

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼