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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

為解決都市更新難題,最近政府不斷祭出新的措施,目前又有「《都市更新條例》修正草案」經跨部會討論也將定案。對此,物業管理專家提醒,這些措施都僅聚焦在拆除重建,對於都更中的「整建、維護」也應給予充分重視,建議修正相關法令條款,尤其是《公寓大廈管理條例》中應增訂長期維護修繕責任與修繕基金條款。

▼台灣民眾會願意花錢把車弄得漂亮,卻鮮少願意花錢改造房屋外觀,這跟政府法令有關。(好房網News記者張聖奕攝影)

(好房網News記者張聖奕/攝)

台灣物業管理學會理事暨主任委員郭紀子指出,都市更新不是只有拆除重建,還有「整建、維護」也是非常重要的手段,而現行的《公寓大廈管理條例》第十條及第十一有關修繕、管理、維護的相關條文規定非常原則性,但實際執行的結果,就是台灣的公寓大廈長期維護修繕計劃闕如,長期維護修繕基金不足,是造就都市景觀頹敗的重要原因之一。

郭紀子說,在日本,除建築工法的進步使得建築物的壽命更長、品質更好,並且法令要求所有權人必須建立長期修繕計劃,定期實施建築物的維護保養,而區分所有權人每個月繳納管理費時,還要同時支付一筆「修繕積立金」,長期維護修繕基金充裕的背後有著法令的保障。

他說,台灣應該仿效日本做法,修正《公寓大廈管理條例》,更加具體化要求管理負責人或管理委員會制定公寓大廈定期的維護修繕計劃並向主管機關報備,並規範區分所有權人於每個月繳納管理費時,同時支付一筆長期維護修繕基金,因為修繕費用日積月累了,需要進行大規模修繕時,就不會有經費困窘的問題。

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文/林左裕

這一個月內房地產市場最重要的新聞來自政府對房市態度的轉向。首先是央行總裁宣稱台灣房市已「軟著陸」、交易量回溫、房價持穩;之後金管會隨即宣布調降銀行對房貸放款之計提風險權數,將自用住宅放款自45%降到35%、非自用住宅自100%降到75%,今年底開始實施。兩大金融主管機關連袂釋出房市利多, 除了引起各界反應兩極外,對營建業者及投資或購屋自住者而言,其關心的重點則是對市場的走勢預期,以下就政府對房市政策態度轉變的原因及未來對市場可能產生之影響進行分析。

央行金管會釋利多,政府選前挺房市(好房資料中心)

也想當學霸! 中正區學區套房價創高(大刊頭)

首先國人必須瞭解的是,在金融市場穩定性及「居住正義」間, 當政府被迫只能擇一時,應會優先選擇攸關大眾存款的金融穩定性為政策方向。由於不動產在金融產業常被視為良好的擔保品,若其價格未被過度高估,且放款比率維持在一安全範圍(通常為8成)以下、經濟景氣無明顯波動、借款人償債能力不受影響時, 房貸放款不啻為銀行之重要業務之一。

而這次央行及金管會聯手出擊, 目的即在穩定可能受房市低迷波及的金融業,筆者曾經為文論及「金融業不動產業很麻吉」及「政府的態度決定高房價」,就是類似的概念。當然年輕族群及無殼蝸牛所關心的「居住正義」或購屋能力等執政黨在選前所主張或選後積極想落實的議題,以目前的態勢來看,應該就是被政府犧牲的選項了。這種在選前改變政策方向以討好某一族群(如金主或選民)、或落實特定政策的方式,稱為「政治景氣循環」,美國常在大選前拉抬美元以取悅選民,選後貶低美元以拚經濟,即為此做法。

其次是鬆綁房貸風險權數後房市可能的走勢。就銀行而言,在風險可控管的範圍內消化其滿手的現金,當然樂見此政策,且現實的銀行的業務目的僅看放款是否獲利及能否回收,「居住正義」或是否借給「炒房或囤房者」,本就非其關心的重點,因此央行以「軟著陸」的說法、以及金管會隨即鬆綁房貸風險權數的做法, 均在鼓勵銀行放款及貸款購屋,而政府如何能整合其政策方向值得檢討。

然對購屋者而言, 筆者須提醒的是, 自住者須注意其實際需求及支付能力,每月房貸通常以不超過月所得之三分之一為宜,最多不應超過月薪的一半,以免影響其民生消費能力;而對投資者而言, 應注重租金收益率而非短期之增值空間, 畢竟在次貸風暴後的量化寬鬆(QE)政策後,高漲的房價相較於停滯的所得,這次的資金鬆綁可能是最後的利多,想再預期巨幅的增值空間,可能性不高。

最後提出國際間對資產價格的政策方向供讀者參考。在QE後長期低利率下,資產投資之微利現象已明顯推升投資的本益比(P/E ratio),根據經濟學人統計,美國目前投資股市之本益比是自1900年以來第三高,僅次於2000年的網路泡沫及1929年之經濟大蕭條前,表示當前的投資風險已不容小覷。而在國際間政策是以逐漸縮減資產泡沫為優先方向時,政府想再以寬鬆資金撐大泡沫的做法,想藉此進場的借款人,是需要考量本身的支付能力及相關風險的。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058179225

註: 資料來源:

1.「金融業不動產業很麻吉」,林左裕, 台灣銀行家,2010,6,6。

2.「政府的態度決定高房價」,林左裕, 先探投資周刊,2012,11,30。

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2017-11-15 07:17:01 經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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房市去年移轉棟數約24.5萬棟、創下逾20年新低。 報系資料照 房市去年移轉棟數約24.5萬棟、創下逾20年新低。 報系資料照
 

 

房產專家表示,不少業者認為今年底房市將落底,若以成交量來看,去年移轉棟數約24.5萬棟、創下逾20年新低,交易量已到底部。若從房價來看,由於重劃區價格戰仍很激烈,短期內房價向下盤整修正趨勢不變、房價仍未落底。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,現階段房地產市場的成交量、房價已經各走各的路。

以成交量來看,去年全台買賣移轉棟數約24.5萬棟,是逾20年來新低,今年市場估計移轉量可能落在27萬至28萬棟間,顯示出房市交易量應該已經見到底部,並且緩步向上。

但若以房價來看,何世昌指出,降價幅度大的有感讓利新案頻頻出籠,包括板橋江翠北側重劃區、土城暫緩重劃區、二重疏洪道重劃區、淡海新市鎮等,顯示預售、新成屋等一手市場的賣壓仍重,才會出現價格戰激烈的情況,因此若從房價來看,是持續朝向下修正的緩跌格局前進中,價格還沒落底。

另外,何世昌分析,現在買氣比較佳的預售、新成屋新案,多是大幅度讓利建案,也就是買方只願意買價格便宜的案子,相對其他有讓利但幅度不大的新案,或是不願意降價的個案,建案銷售率仍然不理想,可以看出消費者認為房價還沒修正到滿足點。

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原文網址https://house.udn.com/house/story/5887/2819014

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2017-11-11 00:36聯合報 聯合報社論
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行政院長賴清德(左三)最近連續開了多場記者會,希望能為產業界「五缺」問題找到解方... 行政院長賴清德(左三)最近連續開了多場記者會,希望能為產業界「五缺」問題找到解方。 聯合報系資料照片 記者陳正興/攝影
 

行政院長賴清德為打通「五缺」的動脈栓塞,近日連續開了多場記者會,提出解方。賴揆劍及屨及值得肯定,唯國家建設應該在整體大脈絡下作長期思考,而非權宜式地東挖西補;若只從局部面向著眼,例如為了解決用地問題而大舉釋出國土,為解決缺電要一味投入九千億鉅資,恐怕未必能解決問題,反將留下嚴重後遺症。

 

以大舉釋地供工業使用的政策為例,恐失之草率。「全國國土計畫」草案最近剛剛出爐,正廣泛徵求各方意見;該計畫是根據《國土法》而來,其定位是「國土空間規劃最上位指導計畫」,預定明年五月一日實施。未料,到了最後整合階段,卻遇上行政院為因應「缺地」問題而便宜行事,破壞了整體性。不可諱言,民間若胡亂囤積土地,當然應設法遏制,但行政院更強調的卻是「公有土地優惠釋出」,甚至便宜出租。如此草率,不怕國土的完整性東損西折嗎?

《國土計畫法》是行政院歷經二十年研議的成果,經立院三讀通過;據此而來的「國土計畫草案」,則正蒐集各方意見作最後修整;但賴內閣大舉釋地的決策,立刻對國土計畫構成挑戰。賴揆提出解決「缺地」問題的三策略,預計政府將大手筆釋出一千四百餘公頃土地供產業設廠,其中除既有工業區的剩餘土地,也將協助地方政府成立新的「在地園區」。如此由上而下的土地開發政策,勢必產生政策與法律競合的問題,影響國土利用的完整性。

事實上,民國一百年行政院頒行的《產業發展綱領》,即曾規劃未來十年產業發展方向及相關用地對策,對於供應用地的價格、面積、期程、閒置土地活化等均有通盤規劃。其中,甚至估算出至一○九年工業用地需求約二二一一公頃,每年的實際需求也有具體設算。包括「國土計畫」的藍圖繪製,也有其科學、人文、社會等變動及發展的研究基礎,以及短、中、長期的研究數據支撐。賴揆拚經濟的企圖心固值得肯定,但他解決缺地問題的急就章方案,卻不具國家永續發展的國土利用思維,這豈不令人憂心?

進一步看,產業缺地問題,其實不只是「土地供應」的單一面向,還包括當地公共設施、能源、水資源、環境影響等。這些,在在需要相關部門的整體衡量,再設法逐一評估配置解決。如果只是為了某一廠商的特別需求,即由政府全力幫其量身打造特定的設廠環境,甚至強令水田改種雜糧以釋出水資源供廠商使用。若是如此,這樣的操作,除了是國家暴力的粗糙操作,也將影響地區的生態和人文。

為解決缺電問題,賴揆雖提出加碼投資九千億元的解方;但是,光是砸下大錢,未必就能解決問題。事實上,缺電問題的源頭,主要出在漫無章法的「非核家園」政策。民進黨為了維護「非核」的神主牌,強行操作核四封存,其他仍依法運轉的核電機組也因政治干預而遭到停機,進而導致台灣缺電、限電的惡性循環。說穿了,砸錢不是為了解決缺電,而是為了掩飾蔡政府的政策失當。

再看,賴揆將「北部可能缺電」的問題推給中油天然氣第三接收站無法順利設置,其實有失公允。真正的原因,是「非核家園」的目標導致國家能源政策劇烈變化,但蔡政府卻缺乏足夠的能力因應所政。且看,最近連核電大國法國都決定延後減核期程,以求務實;蔡政府卻還在自欺欺人。

我們擔心的是,新上任的賴揆聲勢看好,他卻在此際端出一些急就章的方案,企圖用短期做法解決台灣積弊已久的問題。何況,企業界將經濟問題化約為「五缺」,其實是對問題的簡化;台灣經濟陷入廿年的失落期,更重要的原因來自嚴重的「政治干擾」。賴揆針對「五缺」作想當然耳的粗糙調整,恐怕將留下更多後遺症。

原文網址:https://udn.com/news/story/11321/2811613

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2017-11-10 14:01

〔即時新聞/綜合報導〕高房價所帶來的居住不正義,已是台灣長年以來的社會問題。台北市長柯文哲表示,北市高房價並非一天所造成,交易資訊不透明、不合理的價稅則是元兇之一,因此,北市府將透過地政維新,達成健全房市的目標。

  • 柯P表示,交易資訊的不透明和不合理的價稅,是房價高漲的元兇之一,未來將透過地政維新,達成健全房市的目標。(資料照,記者徐義平攝)

    柯P表示,交易資訊的不透明和不合理的價稅,是房價高漲的元兇之一,未來將透過地政維新,達成健全房市的目標。(資料照,記者徐義平攝)

柯文哲在臉書上寫到,台北的高房價並非一天造成,當問題還小時,政府沒有積極面對,拖到現在就變成了大難題。

柯文哲表示,只租不賣的公宅是市府的重要政策,但不是唯一辦法。而交易資訊的不透明和不合理的價稅,讓人有機會炒作不動產,是高房價的元凶之一,因此,市府將透過地政維新,達成健全房市的目標。

柯P提到,公開透明是健全房市的有效手段之一,這幾年在地政局努力建構「台北地政雲」網站,揭露各種土地、不動產資訊與圖資,讓交易更公平合理。他強調,地政雖不是他的專業,但透過科技,才能達成公開透明、公平正義的願景。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2249496

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根據台北市房屋租金指數8月最新統計,北市房租指數來到104.79的歷年最高紀錄,比去年同期上漲0.86%,呈現房價跌、房租漲的罕見走勢,讓眾多租屋族的荷包進一步失血。回顧2011年起前總統馬英九高舉「居住正義」大旗,祭出奢侈稅打房以來,匆匆已過了近7個年頭,「居住,到底正義了沒?」

實際上,早在馬政府祭出奢侈稅之前,中央銀行早在2010年就啟動選擇性信用管制,但根據國泰房地產指數調查,六都房價一直到2013~2014年才陸續到頂反轉。不過,從去年第4季至今年初以來,六都房價先後止跌回穩、成交量也開始回升,今年預估全國買賣移轉棟數可望回升至27萬棟,較去年24.5萬棟的歷史低點增加1成。此外,央行總裁彭淮南近期表示國內房市已「軟著陸」,之後金管會主委顧立雄也表示認同,並在上周宣布調降房貸風險權數,可望為金融業增加1.3兆的房貸業務活水。從價量走勢、政策走向觀察,2016年有可能是這波房市景氣的低點。

檢視這幾年房市的變化,先前因政府祭出史上力道最大的連串打房措施,房市一度急凍,連北市蛋黃區都無法倖免。但房市經過3年多修正後已穩住陣腳,然而政府、學者、鄉民們高喊的居住正義,到底實現了沒有?

先從上述房租創下歷史新高來看,顯然租屋族(不管是弱勢、學生、社會新鮮人或等待房價進一步跌到甜蜜點、先行以租代買者…)的居住正義並未實現。根據調查,多數租屋者期待的「租金所得比」上限是3成;不過真實情況(以台北市為例)是多數租屋者此一比例在3~5成之間,甚至有高達6成者,「台北居大不易」這句話不只適用於購屋者,租屋族同樣感受深刻。

而綜觀先前壓抑房市的種種政策,包括選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄、房地合一稅等,真正發揮關鍵作用、打趴房市的,無疑是大幅調漲的房屋稅與地價稅,這其中尤其以台北市最為驚人,在前副市長張金鶚主導下,北市高級住宅每年房屋稅動輒上百萬,暴漲十數倍的持有稅讓北市房市迄今仍在療傷止痛。不過,這些具爭議性的政策雖然有打房效果,但也無法免除其後遺症,房租漲至新高水準就是明顯例子;弔詭的是,這些後遺症主要是由經濟相對弱勢、也就是「居住正義」所要保護的人來承受。

近2年房租逆勢上漲的原因很多,但關鍵因素在房屋稅、地價稅大漲,其次是今年初的租屋新法也增加房東的稅賦負擔,導致房東把各種新增成本一骨腦轉嫁到租金上;加上整體租賃供需情勢逆轉,讓房東有恃無恐調漲租金。

不可諱言,歷經這波房市起落,原本望屋興嘆者絕大多數仍無力買房;而從中央到地方政府喊得震天價響、被許多無殼族視為希望所在的「社會住宅」,如今看來也幾乎註定成為無法兌現的空白支票。諷刺的是,為了讓社會住宅不要跳票的太難看,官員居然想出「包租代管」的荒謬政策,果不其然立刻被業界批評為政府花錢買政績的肥皂劇;其實這還算客氣的說法,最可能的結局,是花錢也買不到政績。

要知道從2013年至今,中央與地方聯手推代租代管的媒合數僅81件,光看這羞於見人的數字就知道此政策完全不可行;如今為了搶救社會住宅政見,居然想推更進階的包租代管,意味民眾只能自求多福。

七年過去,所謂的居住正義依然是一場空!其原因除了市場經濟力量難以違抗外(舉世皆然),另一個原因是政府永遠只有民粹、腦殘的政策;至於根本原因則是臺灣從來沒有真正的「住房政策」,我們究竟要解決居住問題或買房問題?如果大家不能誠實面對居住權才是應該追求的目標,然後務實地一步步推動,那麼台灣的居住正義,永遠沒有實現的一天。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171109000076-260202

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戴雲發│理財周刊897期│2017-11-02 
從前幾年的塑化劑風暴到過期原物料的食安事件,台灣食安問題確實也日益嚴重,一次又一次的震撼教育,讓消費者逐漸覺醒,並且開始注意日常飲食的食品中,材料及製造過程的真實性與確實性,政府相關單位也因食安事件,開始著手針對食品安全作全面性檢查。

如果對於吃到肚子裡的食物,大家都這般的重視,那麼花費大半輩子心血,提供給我們居住且遮風蔽雨的房子又豈能夠輕忽呢?

有鑑於此,台灣的建築安全是否也需要有相關的「建築履歷制度」呢?其實政府相關單位並未制定出所謂正式的「建築履歷制度」等相關文件與法令,但每當有大地震發生後,總有建築物產生嚴重的破壞,其中因為施工不確實所產生的問題占相當大的一個比例。

「看不見的地方更重要」

然而最攸關建築安全的鋼筋及混凝土結構工程,於交屋驗收時根本看不到也無從查驗,所以導致施工者大多會以好施工為原則,卻不是以品質做到最好為目標,這樣施工品質當然會有所折扣,建築安全也令人堪慮。對建築安全而言,建築物交屋驗收時,「看不見的地方才更重要」,所以根本之道,應推動、鼓勵「建築安全履歷」的建置與實行,以達到建築安全品質完全透明化的目標。

大部分的消費大眾會被房子華麗外表所吸引,而真正攸關房子安不安全的建築鋼筋及混凝土結構品質,往往總是被忽略,所以記錄建築物的施工細節顯得更加重要。像是鋼筋及混凝土的施工品質、結構防漏水的施工細節與方式…等,針對施工方式及細部施工品質做詳細的紀錄存檔。

因為九二一大地震及台南二○六地震維冠大樓倒塌的歷史教訓,都在在告訴我們建築物內部看不見的鋼筋及混凝土結構施工品質,才是真正影響房屋是否安全的最重要關鍵。

九二一地震後,經研究發現,建築物施工品質不良,是當時房屋損壞、倒塌的最重要原因,而台南二○六大地震則再度印證這個結論,房屋是否耐震、安全,除了要有最佳的結構規劃設計外,最主要還是決定於建築物施工品質的良窳。

堅持施工品質 才能被消費者肯定

因此購屋時,建議消費者應具備檢視房屋安全的一些基本知識,於買房時應能主動且不斷地詢問銷售人員,相關的房屋耐震安全性及施工品質問題。此外,於交屋時更應檢視營建團隊,出示由相關專業技師驗證、簽證之相關資料,與施工過程的詳細拍照紀錄,使購屋者真正充分瞭解房屋施工的每項細節與品質。如此才可讓營建團隊開始明瞭,現今的消費者除了想買外觀美美的建築之外,也能大聲的把心中想買安全耐震好宅,及重視房屋結構安全性的基本訴求與堅持,明白的讓營建團隊了解,更進而鼓勵願意建立品牌,永續經營的營建團隊,全面提升建築物的施工品質,以贏得消費者的信任與支持。

在未來房屋銷售市場上,讓唯有堅持做好施工品質的營建團隊,才能被購屋者所肯定與接受,進而透過購屋者的口耳相傳,建立口碑,房屋才會賣得更好,相輔相成,形成營建團隊與購屋者的正向、良好循環。

在競爭激烈的房市,不少營建團隊相信品質很重要,但大多數都只是花心思在注重外表裝修及美學有關的細緻度的品質,也就是大家肉眼看得到的地方。建議大家不妨挑選一個營建團隊能做到主動提供:建案從動工到交屋的完整檢驗證明,及施工過程品質的完整紀錄資料,真正讓營造過程透明化及讓施工品質看得見的營建團隊。

對營建團隊而言,不但可減少交屋糾紛,更可以塑造營建團隊重視施工品質的優良品牌形象。

首選「建築安全履歷」營建團隊

多年來「Alfa Safe建築系統團隊」一直致力於推動建築安全履歷的建置與實行,目的就是為了更加落實建築安全品質的理念,以確實保障消費者居住安全需求。同時讓大家很容易的挑選出真正專業、用心的建設營造施工團隊,讓認真專業的營建團隊更具有未來性,也更能不斷發揮專業,建造更多安全高品質的房子,而非只是以建築外觀美學取勝。真正的好宅,應該是內外兼具的,不是嗎?

就市場面而言,若有產生需求,自然就會有供應者出現,房屋的建築安全履歷亦同此理。

如果消費者能夠真正認同建築安全履歷的訴求及其建立之必要性,其影響力則是推動建築安全履歷成敗的關鍵。利用宣示消費者意識,讓更多營建團隊願意跨過較高的營建門檻,來提升品質,建造具有建築安全履歷的房子,進而有效提升營建團隊的建築品質,並建造更多真正安全舒適的優質好宅,方可達到營建團隊與消費者間雙贏的目標。

歸結以上幾點,建議一般消費者若能夠做到,用心選擇一個能從規劃設計階段就將安全性、施工性一起考慮,且能真正用心將每個施工細節均紮實做好,並針對施工安全品質較重要的地方拍照,提供「建築安全履歷」的優良營建團隊所蓋的房子,這樣對自己花費的大量金錢以及全家人的居住安全才有保障!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21166418520&AType=1

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當樓倒災難發生,義憤填膺之時,群眾無法等待追根就底,瞭解真相,而是急著要揪出「罪人」,看建築師像極了古時會畫符的巫師…就抓去當祭品!

王定宇立委帶頭提案修「刑法193條」,意圖重罰建築從業者死罪。凡在建築圖上簽名的起造人與建築師就一定是殺人者,就是要命抵命除之而後快的犧牲者。我認為人人有責,但沒有誰該死,或誰不該死,反而是這些立委藉民怨可用、圖政治利益的一場秀。

車子的設計與房子的設計,應該是一種最接近的設計委任。汽車是大量生產,經過無數的測試、模擬可能的意外衝擊,確保安全上路。而建築設計是單一個案,依照建築法令設計結構及消防最基本的安全保障;使建築能提供緩衝時間,讓人們能及時疏散逃生,確保安全居住環境。

但在業主有限預算的發包工程下,營造廠有造價考量的派工,若達三四千人次,是否仍能精準的依圖施作?而當房子老了,又該派誰持續檢驗與補強? 一棟建物蓋好之後的四五十年生命期裡,會不會被不同的人珍惜?或是自掃門前雪,堆滿了物品,擋住消防栓與逃生動線,任由公共區域破壞不維護?還是不顧原本建築安全設計,擅改結構?等地震來時,房子根本沒有結構防禦能力了。

建築安全人人有責,建築使用也像謝文泰建築師的臉書貼文:「起造人就如開餐廳的人,建築師是設計食譜的人。那麼營造廠就是總鋪師,有很難懂嗎?」 當有人拿過期的海鮮與地溝油或是噎死了,親愛的,該立法判誰(皆非蓄意的人)……死刑?我願擔起應負之責來做了25年的建築師,但這樣的政治作秀操作與汙名化設計者,讓我深感遺憾!

(作者為建築師、台灣女建築家學會共同發起人)

原文網址:http://opinion.chinatimes.com/20171027005177-262110

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2017年10月27日 17:20

記者陳佩儀/台北報導

 

根據房仲最新房價指數資料顯示,房價從2014年的高檔向下修正後,過去一年房市已經進入盤整階段,主要都會區的房價指數波動幅度並不大,大致呈現「量回溫、房價持平」的走勢,而未來房市,開發商的動向仍扮演相當關鍵的角色。

根據信義房屋最新的房價指數資料顯示,台北市今年第三季的房價指數為271.57,和今年第二季相比季減約0.88%,但年增約0.76%,波動幅度都不到1趴,也可以解讀為台北市今年第三季的房價,和上一季或過去一年的水準相當,房價指數擺脫2014高檔以來的下跌走勢。

新北市房價指數為292,季減0.25%,且年減1.55%,和過去一年相比房價波動也僅約1.55%,幅度並不顯著,新北市過去一年房價波動並不大;波動較大的是桃園市,過去一年房價指數從286.65,增加到今年第三季的295.56,過去一年房價略有反彈,小幅增加約3.11%。

中南部地區,台中今年第三季房價指數為294.08,分別季增0.21%、年增2.27%,高雄市房價指數為257.42,和去年同期的257.1水準相似,但季小減1.51%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從數據波動來看,過去一段時間大致呈現「量回溫、房價持平」的走勢。

曾敬德說,整體而言,房市的市場氣氛不若前兩年恐慌,但也沒有會反轉上漲的跡象,預料還是延續價格盤整、量能反彈的機會較高,而未來房市的走勢,開發商的動向仍扮演相當關鍵的角色。

原文網址:https://house.ettoday.net/news/1040114

▲▼第三季信義房價指數。(圖/信義房屋不動產企研室彙整)

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2017-10-29 00:30聯合報 永慶房產集團業管部經理謝志傑
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永慶房產集團業管部經理謝志傑指出,有意購屋自住的民眾,不妨進場多看屋比較。 圖/... 永慶房產集團業管部經理謝志傑指出,有意購屋自住的民眾,不妨進場多看屋比較。 圖/永慶房產提供
 

 

房市自一○三年反轉後,代表交易熱度的買賣移轉棟數逐年遞減,代表建商信心的建物開工戶數也低於五年前水準,儘管建商以減量推案、去化餘屋的方式因應房市低迷買氣,仍舊免不了要面對過去因大量推案而衍生的餘屋,面臨殺價競爭的處境。

觀察近五年全台買賣移轉棟數的狀態,最高點為一○二年的卅七點二萬棟,而在一○三年央行祭出第四波信用管制後,全台交易量連三年下滑,原以為一○四年交易量跌幅已趨緩,卻在一○五年房地合一稅上路後,房市交易量直直落,全台成交量僅剩廿四點五萬棟,寫下歷史新低。

今年前八月全台交易量為十七點五萬棟,較去年同期約成長百分之十三,預估全年交易量廿七到廿八點五萬棟間,房市已有回溫跡象。

不過,根據內政部近五年建物開工戶數統計來看,一○一年至一○三年開工戶數從八點四萬戶來到十點五萬戶高點,即便一○四年買賣移轉棟數已經連跌兩年,開工戶數仍達到八點四萬戶。

建物開工後約二至三年陸續完工,一○二、一○三年開工戶數量大,卻沒有在後續幾年的交易量反映出來,一○五年交易量甚至創歷年新低,顯示市場上仍充斥有餘屋等待買主,加上一○四年開工戶數也相對多,預期今年底至明年仍會有新屋賣壓出現。

市面除不少餘屋待售,有部分建案因房市不佳延遲推案,這類情況陸續影響房市發展,尤其鄰近重劃區的生活圈更需注意,因重劃區新案量體大,對部分土地取得較早的建案來說仍有讓利空間,在房市轉衰時破盤搶市,繼而出現新屋房價比中古屋便宜的倒掛現象,因此周邊生活圈的中古屋更需留意新案破盤價所帶來的衝擊。

不過,目前房價修正波動轉趨緩跌,交易量亦出現回穩,近期低利環境有利自住買盤進場購屋,對於有意購屋自住的民眾來說,不妨進場多看屋比較。

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2017年10月26日21:35

 

楊志良/教授、前衛生署長台灣快速不婚不育、少子化,再過七、八年,人口將逐漸減少。人口及新建立家庭減少,必然減少對房屋的需求,房價也一定逐步下跌,這種簡單的邏輯,用膝蓋想就可以了。然而「老屋改建發展協會理事長」胡偉良居然有特別奇想,認為未來十年房價不跌反漲。
   
目前年輕人就業市場不佳,根本買不起房子,追隨日本成為「靠爸」、「靠媽」族,以大幅降低生活成本,或等著接收父母的房產。

又不少年輕人不斷西進或南進離開台灣,更減少有效需求。另外,理事長又低估了台灣的空屋率,台灣財富兩極化,窮人固然買不起房子,富人在過去一、二十年一再炒房,因此一家多房者比比皆是(報載魏家一口氣買帝寶八戶),為了節稅,每名成人掛上一戶,因此台灣報稅時單身戶居然超過一半。

依內政部營建署估計,2017年空戶達86.3萬戶,而實際恐超過百萬,不知何時才能消化。

胡理事長自圓其說的重點是,台灣有179萬戶三、四十年的老房子,十年後屋齡就是四、五十年了,多數老舊且沒電梯,不符合老人居住(目前老年人3百餘萬,十年後近5百萬),他們必然需要購買新屋,所以房價會不降反漲。然而實情是,目前越來越多「老朋友」把房子賣了,用以支付5、6百萬押金,住進安養(養老)院去了,賣房卻不買房。

更有趣的是,胡先生太高估一般軍公教及勞工的退休金了,一次最多只領個3、4百萬就不錯,這點錢哪能更換動不動就上千萬的新房? 原文網址http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171026/1229720/

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論者指出,近來「少子化將導致房價大跌」的說法有不少謬誤,最主要是人口成長數雖下滑,家庭戶數卻暴增,意謂著房屋的潛在需求不減反增;但眾多老屋存有功能瑕疵難以進入市場且改建或都更不易,新屋供給愈來愈有限,未來十年反將呈現供不應求的現象。資料照片

2017年10月26日00:00

胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長最近房地產最熱門的話題之一「少子化將導致房屋巿場需求減少,房價因而大跌?」這種看法表面看來似乎有理,但若從各項數據深入研究會發現,少子化根本不會對房屋交易量產生太大影響,甚至未來10年由於有效房屋供應量的增量不足,反而將造成新房子供不應求的局面。

國內少子化問題加劇,有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向,根據我國國家發展委員會2016年「中華民國人口推計(105至150年)」報告推估,台灣將在2024年人口總量達到高峰的2374萬人後,開始轉為負成長,加上市中心高房價促使人口不斷外移,近來引發都會區房價可能崩盤的討論。

這種說法乍聽之下頗有道理,可是當中有不少謬誤。

首先,影響房市的因素其實是相當複雜,無法用單一因素來推測,以人口增長趨勢來預測房市走向,其理論基礎在於「供給」與「需求」,其理論認為當人口越來越少的時候,需求下降,既然需求下降,那麼價格當然下跌;但是人口減少將導致需求減少的假設其實是有問題的。

因為台灣早期興建的老房子,(設計、施工)品質都不好,其堪用年限其實都不長,屋齡5、60年大都到了使用極限,更不要談宜居性了,這和歐美、日本老房子的「老而彌堅」是無法相提並論的。

未來10年,至少有125萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國106年6月底前統計,全台40年以上的屋齡約179萬戶(占全國房宅比率21%),再10年這些房子就50年了,7成以上將不再適於居住。為什麼呢?因為屋齡久了會出現龜裂漏水,而且早期的老屋存有功能(隔音、防火、耐震性能)上的瑕疵,再加上當初購買者的年齡漸長(假設當初買房者介於25-35歲,10年後將達75-85歲的高齡,這些人將面臨爬不動樓梯的問題,因此保守估計至少產生70%以上約125萬戶以上的換房現象(主要以電梯房為主),而這些50年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住(亦即這些老房子將成為無效供給)。

10年約增加40萬戶首購族增量需求

根據估計,年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求,10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增(近年來已逾40%),以4成選擇新屋計算,約有40萬的新屋增量需求。

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近10年人口成長數到今年9月為止,增加59萬多人,但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑,但是台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數的減少,從2007年台灣每戶3.06人,到了今年滑到每戶2.7人,北高及新北市三都更僅有2.5人。

而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求,顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數,但對於房子需求數量的影響卻造成不減反增。老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後,10年後全台約有165萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量:全台10年間房屋數量不增反減 遠低於需求量

營建署的統計資料顯示,現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶,並呈逐年遞減的趨勢,大台北地區更有大幅縮水的現象,因為都會區的可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易,因而新屋的供給愈來愈有限。若未來10年間蓋100萬戶新屋(已是上限),縱然加上這幾年濫建造成的餘屋存量(估計達5萬戶),將仍然追不上225萬戶增量需求,增加的供給量和需求量呈現1.05:1.65的懸殊比例。

數據會說話,未來10年新屋會呈顯供不應求的現象,房子老化的速度,遠遠快過少子化人口減少的速度。所以說少子化怎麼會衝擊到新屋的房價呢?

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171026/1228863/

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2017-10-26 02:44經濟日報 記者郭及天、吳苡辰/台北報導
央行公布9月房貸及建融餘額仍呈現成長,並寫下金額與漲幅新高,市場專家分析,除與去年基期低有關外,房市交易量回穩也貢獻不少。
經濟日報提供 經濟日報提供
 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,去年第4季開始,房市買氣逐步浮現,今年以來交易量逐季穩定提升,今年第3季淡季不淡,尤其在建商帶頭讓利下,連帶促成中古屋全面降價,購屋人進場意願增加,成交更為活絡,預估至年底買賣移轉棟數,將較去年的歷史新低增加一成,全年預估將上看27萬至28萬棟。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為,今年房市將維持「量增、價平」格局。他解釋:去年房市低迷,令今年移轉量能成長顯著,1至8月全台移轉棟數17.5萬棟,相較去年同期年增幅達13.24%。

陳炳辰以此次六都數量預估,全台前三季大約20萬棟左右。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2779033

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2017-10-22 00:33聯合報 台經院副研究員暨產業顧問劉佩真

 

台經院副研究員暨產業顧問劉佩真認為,明年房市恐處於修復階段。 圖/劉佩真提供 台經院副研究員暨產業顧問劉佩真認為,明年房市恐處於修復階段。 圖/劉佩真提供
 

 

目前國內不動產市場景氣可謂是擺脫去年最悲觀谷底,但尚無法以翻揚視之,而二○一八年的房市走勢則顯得更為關鍵。

若以明年國內房市的有利因素來說,不動產仍為民眾重要的投資工具,且部分如淡海輕軌綠山線、環狀線第一階段等捷運線通車將支撐區域行情,此外,地方政府對房屋稅調整也有所收斂。

至於不利因素,主要仍在於住宅市場新增供給壓力偏大,特別是二○一二至二○一四年核發住宅建照的總樓地板面積,並未完全反映於二○一五至二○一七年的核發住宅使照的總樓地板面積,尚有待交屋面積的差額將於二○一八年加倍釋出,更何況房貸利率的變化成為較大變數。

另一方面,因土地成本愈來愈高,而二○一四年下半年到二○一七年國內房價已有波段跌幅,估計未來很難再出現讓買家滿意的價格,此情況恐將影響明年民眾購屋意願。

整體而言,房價下修的預期心理依舊存在,以及在自住買盤為主的結構下,明年國內整體住宅交易價量難有顯著的推升力道,尤其是今年房市交易量年增率有機會達一成,使得基期相對墊高,顯然明年房市恐處於修復階段。

預料買方進場的要件將包括議價空間拉大、房價顯著下跌、市場供給量增而使有更多好物件可選擇等;賣方積極售屋的考量則包括房價看跌趨勢明顯,早賣換現金越好、市場出售房屋會越來越多,早賣避免求售無門、低利率環境恐將結束,即早出脫來轉換投資等。

另外,豪宅推案情況也是明年市場關注焦點,預計三大都會區將至少有三千億元的豪宅新案將陸續完工或開賣,又以台北市的代表頂級個案最受矚目;不過由於國內房市景氣乃至於豪宅市場尚無法出現顯著回升,加上豪宅供給面的選擇性仍多,因此豪宅單坪成交價格要超過二八○萬元,甚至挑戰三百萬元以上價位,將考驗高端客戶接受程度。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2771049

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台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德。

2017/09/29 09:00文/記者葉思含

 

台股已站上萬點大關超過3個月,接下來全台景氣走向相當受矚目,台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德分析,在第4季新台幣可能走貶的預估之下,外資已逐步先行在台股撤退,萬點行情難守,台灣景氣似乎正要從高點往下掉,因此預測今年第4季恐出現許多大戶股市投資失利,必須賣房彌補股市虧損的情況。

 

孫明德表示,受全球矚目的iPhone8終於上市,2017年各品牌及零組件廠提升規格,讓半導體旺季提前發酵,出現零組件價格上漲及缺貨情況,然而若蘋果手機新品創新度未達市場期待,或因組裝難度太高影響出貨進度,iPhone8銷量與出貨不如預期恐將影響台灣供應鏈廠商營收表現,而今年iPhone8竟沒有出現排隊人潮,就是一個重大警訊,股市退燒、貨幣貶值以及電子業、半導體投資趨緩等,影響全球經濟走向,都要留意。

 

根據台灣經濟研究院的營業氣候測驗點的8月統計報告,製造業連續3個月上升並創3年新高,服務業也受惠於股市熱絡,由下滑轉為上揚,反觀營建業在連續2個走升後,較上月下滑0.66點,從上升而轉為下跌走勢,未來端看Q4股市與總體經濟表現。然而,今年經濟表現可能會呈現波浪狀,第1季與第3季好,第4季不用期待太多。

 

孫明德分析,綜上所述,現在台灣經濟出口成長率看回不回,之前仍有國際經濟撐盤,但根據近期股市、匯市都可看出資金退潮,Q4確實不太樂觀,恐出現大量的股市虧損,造成許多投資者必須賣掉房子填補漏洞,出現一波賣房救股潮的情況。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3923

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好房網News記者鍾釗榛/整理報導

928預售檔期是台灣房市下半年重要的檔期,然而以預售為主的928檔期到適合什麼樣的買方可是藏有玄機,好房網TV直播節目「欽差大人辦案啦!」主持人田大權表示,買預售屋最好是換屋族,在換屋與選擇上都有較好的優勢。

 

田大權分析,首購年輕族在生活與工作上都還沒穩定,買預售屋會有些風險,比如在竹科上班因此在新竹買預售屋,兩年後因為工作任務改派台南,但買的預售屋都可能還沒完工交屋,這樣買屋就很冤枉;另一種情況是情侶一起看預售屋,對未來有很多憧憬與想法,等到交屋時兩人已分手,如此一來當初買房子的目的已經不存在了。至於預售屋為何對換屋族有利,因為換屋族本身就有自己的房子可以住,此外房屋工程期還不需繳貸款,等到房子完工交屋且裝潢完成,再賣掉目前的房子換到新家,這樣的做法比較實際且有利。

田大權表示,買預售屋最好是換屋族,在換屋與選擇上都有較好的優勢。(好房網News記者林美欣攝影)

新竹市預售廣告 (好房網News記者林美欣攝影)

田大權表示,有些換屋的原因是兄弟姊妹想要住一起好照應,買預售屋就能夠挑選多戶為在同一層或上下樓層,因為這樣的需求很難在中古市場找到,此外車位也比較好挑選,家人想把車子停在一起也簡單多了。另一方面預售屋能夠提供客變需求,如要兩戶打通或針對需求改變格局,只要在安全規範之內建商都會願意提供客變,如此一來就能省下一筆裝修費用,因為中古屋要改格局或兩戶打通費用會相當高,所以有變更格局需求的換屋族也很適合買預售屋,可以把握檔期多看多比較。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/183020176406.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat&utm_medium=text_ad&utm_content=housefun&utm_campaign=line_maintain_news&utm_term=message

 

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2017-10-15

內政部修正「地籍測量實施規則」部分條文,刪除建物所有權第一次登記的新成屋,屋簷及雨遮以附屬建物辦理測量之規定,明年開始建物雨遮登記與計價方式,將出現「一國三制」情況:

一、201151日至20171231日取得建照的預售屋
    ()預售時為「可登記,不計價」 ()成屋後為「可登記,可計價」

二、201811日後取得建照新案,預售或成屋都是「不登記,不計價」。

過去出售房屋,屋主絕不亮出[房屋買賣契約書],不論是預售屋或成屋及中古屋,屋主都不會提出買賣契約書給房仲或買方參考,尤其是預售時為可登記不計價狀況。現在出售房屋以權狀及謄本登記為主,全部計價出售,買方不查多花屋簷及雨遮費用,事後發現前屋主是可登記不計價情況提出減價要求,恐怕不易而產生糾紛,因為房屋出售坪數價格公開屋主之前購買價格與條件不是揭露事項年後附屬建物不同登記與計價,恐怕房仲都無法自屋主得知,自行調查時間與登記計價不一,當買方了解登記計價方式要求說明時造成房仲難題,增加三方溝通上困難與成交障礙

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2017-10-14 10:14經濟日報 數位部內容中心蔡依庭/即時報導

青年低薪已成台灣普遍現象。聯合報系資料照 青年低薪已成台灣普遍現象。聯合報系資料照
 

青年藝術家張偉鈺11日晚間在臉書沉痛貼文表示,自己的畫作被年曆業者相中,打算印製三萬份,並開出每幅1,500元授權金的價碼,希望取得授權。他認為,業者開出這個價碼,根本是在糟蹋自己的心血。更痛心疾首的說「台灣人要的只是便宜,根本不在乎背後的心血,所以也不要再抱怨低薪。」

此「台灣人低薪是自己害的」一說,在網路上引起巨大的共鳴,不僅年輕人直喊現在薪水實在太低,萬物齊漲卻只有薪水凍漲,能過生活就不錯了何況買房,更令人悲嘆的是「員工普遍接受低薪」這樣的怪異現象,「因為你不做,總有別人要做。」

大中華地區金融界投資銀行家黃齊元,前陣子接受《商業周刊》的採訪,分享自己到新加坡參加國際論壇與當地人聊天的經驗。黃齊元在文中表示,沒想到連計程車司機都為台灣人的低薪狀況抱不平,該司機不諱言表示,近來有很多台灣人到新加坡工作,像是賭場發牌小姐就有不少來自台灣的,「因為台灣工資太低」。

該名新加坡計程車司機表示,自己遇過很多台灣人都抱怨在台薪資太低,甚至還有人看著新加坡路上的打掃老先生嘆氣,無奈「台灣剛畢業大學生的薪水就和老先生一樣」。但他也說,印象中台灣人是相當吃苦耐勞的,做事態度其實很好。新加坡有很多行業深受台灣人喜愛,幾乎各行各業都有台灣人,很重要的一個原因就是國外「工作條件比台灣好太多,每天八小時,準時下班,在台灣卻什麼都要做。」

難道台灣低薪無法挽救?台灣人長期習慣了物美價廉,往往出國消費時才領悟到台灣物價的「便宜」,但凡涉及價格就十分敏感,追求「俗擱大碗」。長此下來,台灣許多專業服務相比國際水準,其實是過份廉價的,造成許多專業人才紛紛出走到國外發展。如何避免「阻止外籍人才進入,而本地人才又不斷流失」這樣的狀況發生,實是台灣的當務之急。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2756434

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戴雲發│理財周刊893期│2017-10-05 
台灣老屋為患,地震頻繁,不安全建築遍布全台,依據內政部不動產資訊平台民國一○五年第四季資料統計,全國住宅總量八四四萬餘戶中,屋齡三十年以上老屋約為三八四萬戶,十年後屋齡三十年以上老屋增至五九六.九萬戶,二十年後增至七三九.七萬戶。不僅影響民眾居住品質,造成市容觀瞻不佳,更可能危及公共安全(見附表)。

然而近來中央與各地方政府紛紛祭出鬆綁限制,促使民間加速推動都更時,我們覺得建築安全應該是每棟建築的「基本配備」,而不是「選配」。但針對結構安全部分的容積獎勵核算,往往只著重建築結構設計,對施工品質較沒有嚴格查核標準,包括一般民眾最擔心「偷工減料」的問題,也不在政府「防災都更」或「危老專案」申請容積獎勵查驗的必備條件內,所以都更之後的新建築,是否真的能達到防災效果,仍尚有檢討空間。

民眾常會有「老屋才不耐震,新建築應該就安全了」的迷思,但您可曾想過,新建築就一定能保證安全嗎?台南二○六地震倒塌的台南維冠大樓,屋齡也才二十一年不算太久,倒塌原因歸咎於「設計」與「施工」不良,因此,若新建築在設計施工上沒有嚴格把關,地震來時也可能岌岌可危。

依「Alfa Safe建築系統」團隊過去研究九二一地震倒塌受損建築的結果發現,影響建築安不安全的重要關鍵在於是否有「優良的結構規劃設計」及「精準確實的施工品質」,若於設計或施工時已具備下列危險因子,將大大提升建物於地震中倒塌受損的風險,所以我們強烈建議安全建築在規劃設計與施工品質上一定要避開下述各項危險因子。

●九二一地震大樓倒塌受損的十大危險因子:

(1)結構平面及立面不規則。
(2)一戶四根柱~單跨建築、柱子太少。
(3)軟腳建築~軟弱層問題。
(4)短柱、短梁效應與搭梁及轉角街屋圓弧梁等不佳設計。
(5)柱主筋與箍筋等之搭接、綁紮不良。
(6)梁柱接頭未綁紮確實,以及梁筋在梁柱接頭之錨定長度不足。
(7)箍筋間距過大,且未做一三五度彎鉤。
(8)梁柱主筋搭接長度不足。
(9)梁柱鋼筋設計過密、間距太小。
(10)混凝土品質不良~工地任意於混凝土中額外加水,導致混凝土品質不一、強度不足。

一個好的房屋結構設計,小型地震發生時,房屋不致四處龜裂漏水;中大型地震來時,房屋仍是安全無虞;在超過法規設計地震力的最大災難來臨時,至少要發揮「大震不倒」的精神,能讓人們有足夠時間逃離現場,以達保障生命安全的第一要務。

尤其是現今居住型態的轉變,從磚造平房、公寓大廈到社區大樓,建築物一棟比一棟來得高聳挺拔,每棟建築平均居住人口也越來越多,就好比九二一地震東星大樓倒塌造成八十七人死亡、二○六地震維冠大樓倒塌一次帶走一一五條寶貴生命,現在每倒塌一棟社區大樓,影響的家庭數及傷亡數眾多,未來的地震災害更是如此,只要有建築倒塌,整棟大樓的住戶一起遭殃,死傷人數也都是百人起跳,因此建築結構安全更是現在政府、民間不得不重視的居安議題。

為解決上述人為疏失問題與降低建築不安全因子,「Alfa Safe建築系統」團隊努力了十餘年研究出創新的「Alfa Safe系統工法」,將結構鋼筋設計與可執行的施工方式相互考慮做完美的結合,使結構設計者與施工人員對施工品質的標準達成共識,建造出符合規範且耐震安全的房屋,甚至能從開始規劃建構房屋,就將結構力學規劃設計、防裂防漏水的規劃設計、鋼筋彎折加工研究及現場施工技術相互整合,以達到工期短、品質佳及成本合理的目標。

看不見的地方才更重要

「優良的結構規劃設計」及「精準確實的施工品質」缺一不可,有好的結構設計,若沒有用心在施工品質上有所把關,地震來時同樣不堪一擊,因此記錄建築物施工過程的品質細節就顯得非常重要,而根本之道就是推動、鼓勵「建築安全履歷」的建置與實行,讓施工品質完全透明化,建造過程能受大眾檢視,故具有「建築安全履歷」才是禁得起大眾檢視的建築。

「結構安全,預防勝於治療!」最好的預防,便是能在建造時就蓋出結構真正安全的建築物。如果您想在地震、颱風頻繁的台灣,擁有一間守護全家人生命和財產安全的好房子,那「如何選擇與建造一棟安全耐震的好宅」絕對是幸福人生中必做的一門功課。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20045406680&AType=1

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2017-10-01 07:25:33 聯合報 遠雄房地產總經理張麗蓉
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遠雄房地產總經理張麗蓉 遠雄房地產總經理張麗蓉
 

近期股市創下史上萬點以上最久紀錄,但在不被看好的情況下(如陸客不來、一例一休、北韓情勢緊張等),許多人事後才懊悔錯過今年這波百分之十四以上漲幅,證明對未來預測沒有人能說的準,市場實況才是最正確的。而房市實況到底如何?以三點淺見來觀察。

一、 景氣全面上升

國際貨幣基金(IMF)說,目前是全球經濟十年來,規模最大的同步好轉,由全球製造業景氣均持續的擴張可見;國內在出口年增率連十一紅帶動下,主計處也不斷調高今年GDP成長預期,從外部環境來看,總體經濟是處於全面上升的安全階段。

二、房市落底回溫

今年全台買賣移轉量較去年增加近百分之十五,有機會挑戰廿八萬棟,且土地交易持續回溫,代表房市今年已落底。其實,這幾年來在房價適度修正下、政府政策解禁並鼓勵自住及超低的房貸利率,吸引了不少家庭趁此機會進場購屋,實現擁有一個家的夢想。

三、自住當道,產品回歸基本面

這幾年我們觀察在房市調節下,有三點轉變,第一個趨勢就是維持剛性需求小宅為推案主流,在近兩年改以自住客承接買盤後,各開發商為了深掘更底層的客層,紛紛將坪數持續下修,以符合客戶的經濟負擔能力。

第二個趨勢是設計規畫的改變,除了二/三/四房的坪數全面縮減、提高坪效,公設、建材、甚至公設比都會衡量所謂CP值讓客戶有更超值感受。

第三個趨勢,是付款方式更平易近人,為了讓更多的客戶能負擔的起,開發商會為客戶規畫更輕鬆的首付、月付條件;甚至在房貸利率也能向銀行爭取更優惠的利率條件。

這三大趨勢,一句話簡述:「買得起、住得好、付得輕鬆」。這是開發商因應近年震盪調控的市場做出的讓利,並在當前租金不斷高漲、租金指數創下卅一個月新高的情況下,繳租金不如繳房貸,現在對消費者來講是一個非常好的購屋契機。

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