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2017/4/26 下午 07:08:32 

林揆:前瞻基建 GDP增1兆
林揆開講行政院長林全(左一)23日率閣員舉行記者會,親上火線說明8年8,824.9億元的「前瞻基礎建設計畫」。圖/張鎧乙

住宅問題是一般年輕人心中的最痛。內政部營建署最新公布的去年第3季房價負擔能力調查,儘管房市號稱走緩,全國房價所得比仍續創歷史新高,攀揚至9.35倍。這還是全國。在台北市,比例是15.47倍,新北市是12.7倍,而雙北這兩個地方恰好是許多年輕人可以有效謀職的所在。工作地方的選擇和居住成本的可負擔性,兩者衝突,痛苦不堪。

看到這則報導,想起總統在競選時的住宅政策政見,就是要在8年內興建20萬社會住宅。這個政策的細節還應討論,例如限制只租不賣是否需調整,但大方向是正確的:意思就是,當住宅的「市場機制」無法提供給多數薪資階級人民合理價格的供給時,公權力就應當介入,跨過市場,進行居住空間的提供。新加坡一樣面臨高房價的問題,就是用這樣的原則處理其居民的住房需求,成效卓著。

既然如此,行政院最近推出為期8年總額近9000億的「前瞻建設計畫」裡,應當包含這20萬戶社會住宅的興建吧?但對不起,好像沒有。近9000億的建設,軌道占了一半,治水達2500億,其他就是各式各樣的地方建設,沒有社會住宅。要建20萬戶社會住宅,據估計,土地不計,以每戶30坪每坪8到10萬元建造成本計算,共需5000~6000億。假設其中7成靠貸款,也要自籌1500到800億。錢從哪裡來?

這還不全是公宅的財源問題,而是軌道建設的配套問題。前瞻軌道建設4200多億的計畫一通過,全台灣至少有三群人開始忙碌起來。一群是準備去標軌道工程的人,一群是土地掮客,一群是房地產開發商。土地掮客負責依照預訂路線和車站圖,去找願意出售土地的地主,開發商則去找土地掮客,把沿線車站附近值得投資的土地買下,以後準備轉賣或開發。

後二者的忙碌交易,就是為什麼每次政府只要公布一個軌道路線圖,沿線車站附近土地價格就開始上漲。本來以為建設了軌道,偏遠、地價便宜地區可以有便宜的住宅供應,讓年輕人可以買得起,但是市場經濟的運行,使得沿線車站附近土地立刻漲價,最後年輕人一樣買不起,受惠的是地主、掮客和開發商。

這就是為什麼負責任的軌道建設,不能只建設軌道,而要同時將公有住宅的規畫納入:把公有住宅土地預先拿下,讓它在一開始就脫離市場經濟的範圍。行政上,這牽涉交通部、內政部和地方政府的大整合、大協調,不容易做,但應當做。很可惜的,在前瞻建設裡看不到這塊。

早先,在2月份國發會所提出的版本裡,前瞻建設裡「城鄉建設」的「十大工程」,還有一項是「廣設公宅與青年創業聚落」。經費雖然只編了4年140億,顯然不夠,至少還提到「公共住宅」。但後來3月份國發會提交行政院核定的版本裡,這個工程已經從城鄉建設的十大工程中刪除。所以,連口惠也沒有了。

當然,對於社會住宅,行政院不是完全沒有動作。去年8月,內政部次長在行政院院會上報告「社會住宅政策推動規畫」。但細看報告內容,對於8年提供20萬戶,沒有訂出明確的時程和步驟。只有今(106)年「試辦」蓋1萬戶,有明確數字目標,就是6都各1500戶,其他2直轄市每市500戶。辦理此案,地方政府需要向銀行借錢,不容易,而且就算今年全數達成,也有1萬戶而已,其餘19萬戶怎辦?

另外,媒體報導今年3月初,「行政院拍板社會住宅相關補助經費高達307億由中央住宅基金埋單」,但據營建署調查,今年初基金僅剩118億元,每年還須支付住宅補貼費用46億元,預估到2021年,基金將面臨破產。如果還要補助社會住宅的興建,將面臨龐大資金缺口。就算這可以由政府逐年編預算補足,離地方政府興建社會住宅所需的融資以外自籌經費還有重大差距,又沒有放在前瞻計畫,怎麼辦?

我們不知道還來得來不及調整,但我們希望能調整的地方趕快調整。政府靠舉債興建4000多億的軌道建設,如果最後受惠者是土地掮客和房地產開發商,而非亟需合理價格住宅的廣大年輕人,情何以堪?這些年輕人,就是未來要替我們償還特別預算所舉債務的人。不能這樣對待他們。

(作者為台北醫學大學講座教授)

 

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台灣建築安全履歷協會 戴雲發理事長 台灣建築安全履歷協會 戴雲發理事長
 

206地震後,民眾每當聽到「土壤液化」便聞之色變,購買房屋時更是害怕踩到地雷。但事實上「不安全的建築結構」比土壤液化更可怕。

要如何避免買到「不安全的建築結構」的房子呢?

只需依照這些法則來買房,不論是「土壤液化」還是「海砂屋」,都能小心避免。

1.盡量選擇格局方正的房子,避開大U、大T、大L型的建案

民眾在挑選房子時,需仔細觀察建築外觀,大L、大T、大U型建築為地震最易應力集中破壞的結構規劃,只要避免這種不規則平面規劃的設計,盡量選擇格局方正的房子,以及避開梁柱牆出現45度斜裂縫、嚴重磁磚掉落、屋頂上有頂加違建的建築,大致上就能初步篩選出結構較為安全的房子。

2.材質輕量化,避免石材太多的建築

近年來不少個案訴求全棟石材外牆崗石打造,或是使用大量隔柵加以美化裝飾,建築物整體重量增加,受地震力搖晃的程度也會比一般大樓還要來的大;此外加上建材、黏料品質不佳或施工不當,這些都是可能造成磁磚掉落的因素,不僅有可能砸傷人路人,更是讓生活在這環境之中的住戶陷入危險之中。

3.921地震之後興建的建築不用再擔心土壤液化問題

當地表下20公尺內是砂土、含地下水量高,地震又發生搖晃,土壤才會發生液化。在土壤液化區的房子,並非得了不治之症,在建造前可利用工法解決,例如開挖超過20公尺深;若地下室開挖3到4層樓,在基礎下方3到7公尺左右還是會有砂土,除了可以加深連續壁以超過地下20公尺之外;針對中重度液化的地區,得另在基礎處下方施做土壤改良,或施打基樁來克服。事實上921地震之後的建築法規,已經都有考慮土壤液化效應問題,來做相關建築安全的設計,也就是說只要購買921之後法規設計興建大樓,液化問題就不用擔心了。

4.盡量買921地震以後的建築,較能確保結構安全

921地震後,民國88年公告修正之「建築物耐震設計規範與解說」,重新制定各個區域耐震係數,並考慮液化問題加強土壤基礎與結構,提高建物抗震標準,之後法規亦逐年修正進步,換句話來說,921地震後所設計的建築相較921地震前的建築,普遍具較高的耐震能力。但是「一棟建築的好壞,關鍵仍在施工品質!」新的建築只要在結構設計、鋼筋材質、混凝土磅數都符合要求即能拿到建照;但鋼筋綁法、施工是否到位,則是建築物抗震力關鍵,如果施工品質不佳,新房子依舊會倒,206地震台南維冠大樓就是最佳案例。

5.避開「軟腳蝦」建築,留意是否有打牆破壞結構問題

台南維冠大樓一樓挑高、柱子長度過長、數量又過少,2至4樓賣場以玻璃窗取代牆面,先天設計不良,後天又為了打造賣場空間感,打掉RC牆、隔戶牆,造成低樓層軟弱無抗震力,就是標準「軟腳蝦」建築。所以購買房屋時,如大樓有許多二次施工的小套房或店面,可能因隔間及家具增加建物載重負擔,或經常性的裝修施工改變建築原有的設計,危及建物結構安全性。因此買房最好的選擇是「純住宅」,不僅出入較單純,更 能避免店面承租轉換裝修所帶來房屋結構破壞的危險因素。

6.留意購買房屋是否為海砂屋

海砂屋是指建商在混擬土中摻入了海邊未經處理乾淨之海砂,而非正常所使用之河砂,因此沙中氯離子含量過高,導致建築鋼筋生鏽,連帶易造成鋼筋鏽蝕體積膨脹、混凝土保護層剝落,最容易展現出來的現象就是天花板鋼筋生鏽、水泥剝落。初期牆面看起來像受潮的壁癌,接著鋼筋會暴露出來。民國70至80年代,是海砂屋最猖獗的時候,民眾買中古屋時,碰到海砂屋的機率相當高,有些買到海砂屋的住戶,又把房子重新裝潢再轉手,一般天花板皆為原有鋼筋混凝土樓版,若發現前任屋主在屋頂樓版加裝一層甘蔗板或天花板,則須提高警覺是否為了隱藏是海砂屋而設置。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11119/2537585

 

 

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2017/6/14 下午 08:32:42 

主筆室

 

台股盤中翻紅
拚經濟如何讓百業興盛,讓民眾有感,而非只是表面經濟數據好看。中央社記者董俊志攝 106年6月13日

台灣經濟到底好不好,似乎成為一個沒有交集的議題,政府不斷公布統計數據,顯示出口持續升溫、GDP成長高於預期、外人直接投資金額創近期新高、台股站上萬點等,但民間感受卻大不同,抱怨薪資沒有調高,物價卻不斷上漲,實質收入減少。台灣民意基金會公布蔡政府執政1周年民調,近7成民眾不滿意政府經濟表現,不滿意度創新高。

民眾與政府對經濟的感受為何天差地別?主要在於政府不懂人民的心,政府拚的不是人民想要的。在位者重視可以彰顯政績的數據,如進出口統計、經濟成長率或外人直接投資額等,人民在乎的卻是切身相關的數字,如物價、薪資與所得。經濟成長率從保1到保2,看似成長1倍,主要因素是去年經濟太差,基期過低及國際景氣復甦所致,而不是政府做了什麼了不起的事。更重要的是,成長1倍的經濟成長率對社會大眾沒有實質意義,民眾當然無感。

對超過1100萬的受薪階級來說,每天拚死拚活,換來的只是微薄的薪資,看不見生活改善的機會,GDP成長換來的只是所得分配的惡化,如何期待民眾對成長有感。1995年以前,受雇人員報酬比重在GDP要素所得組成中,幾乎都在5成以上,近年來只剩下4成左右。政府不思考解決方案,只自滿於保2的經濟成長率,何其可悲。

林全院長接受彭博專訪時表示,薪資上漲將會帶動物價上揚,政府不該輕易調漲薪資,顯然是一種不在乎民眾感受、自恃專業的知識傲慢。這種專業知識只存在於學術理論的象牙塔,而不符合真實世界情況。薪資上漲會帶動物價上揚,前提是實質薪資已充分反映勞動生產力的成長率,因此當薪資上漲帶動人力成本提升時,企業在無多餘利潤下只能提高產品售價,進而拉升物價上揚。

問題是,過去15年來,台灣的整體產業平均勞動生產力大幅提高5成以上,同期間各業受雇員工的平均實質薪資卻僅成長不到兩成,兩者差距至少在3成以上。這意味著企業老闆沒有讓薪資充分反映勞動生產力,因此調漲薪資不會造成物價上揚,除非調漲幅度超過3成以上。

新政府執政1年來,在意表面的經濟數據,卻不重視民眾的真實感受,對過去一直宣稱跟人民站在一起的民進黨而言,不啻是更大的諷刺。台北市東區店面的蕭條與冷清,正是當前經濟困境的縮影。從忠孝東路上的SOGO百貨一路向東延伸,到光復南路口的國父紀念館,過去是時尚潮流與精品百貨兵家必爭之地,也是全台北出租店面的指標地區。即使店面租金一漲再漲,仍然一位難求。如今頻頻爆出關店出走潮。從去年年底的知名日本化妝品牌DHC、蘋果經銷商優仕,到今年5月的大型鐘錶店亨得利,先後關店。根據戴德梁行調查統計,近年東區一線店面空置率飆破1成,平均10間就有1間等著出租,遠比2008年金融海嘯期間高出1倍以上。整個東區黃金地段,走沒幾步就可看見鐵捲門深鎖、降價租售看板高掛,沒有人會同意經濟好轉的說法。

睽違已久站上萬點的股市,這次也撩不起民眾的激情。過去每站上萬點,號子就大開香檳慶祝,這次卻門口羅雀,外界戲稱「無感萬點」。緣由就在於歷經證所稅與股利所得可扣抵稅額減半等爭議後,散戶與中實戶紛紛退出市場,形成外資控盤的架構。失衡的市場結構下,只有外資高持股的權值股與高價股帶動大盤衝關萬點,散戶鮮少參與,萬點當然無感。但對於好大喜功的執政者而言,這可是有感的政績。特別是面對一例一休、年金改革、前瞻基礎建設等爭議事件衝擊,新政府希望大加宣導,能夠轉移焦點。但這對民眾生活的改善有幫助嗎?

其實,對於重新執政的民進黨,人民是高度期待的。不過,期待愈高,失望也就愈高。各家民調持續下滑的施政滿意度,已清楚揭露這個事實。拚經濟絕非只是口頭說說,更需實際端出牛肉。重要的是,這盤牛肉絕不能只獨厚於特定產業或特定人士,而是必須盡可能地滿足所有人民,尤其是為數眾多的受薪階級。拚經濟如何讓百業興盛,讓民眾有感,而非只是表面經濟數據好看,或許是蔡英文民調起死回生的關鍵。

原文網址:http://opinion.chinatimes.com/20170614005581-262101

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戴雲發│理財周刊877期│2017-06-15 
台灣地理環境優美,不少建商選擇在山坡地上蓋房,以自然美景吸引消費大眾,但由於台灣位於活動頻繁的地震帶上,又有颱風侵襲,再加上因全球氣候暖化影響,所產生的強降雨現象恐成為常態,然而山坡地又會隨著每次的地震或颱風過後而有所改變,另外也由於人為的不斷開發,常常會破壞邊坡的整體性,更加速環境的改變。因此購買山坡地住宅前,更需要費點心思、審慎評估。

建物與擋土牆之間安全距離要夠

地質因自然沉積為平地,再經由地殼板塊相互擠壓而隆起,成為山坡地,順著地質的節理,可分成順向坡及逆向坡。逆向坡因為地表摩擦力較大,建物或植物有較高的抓地力,較不易滑動。而順向坡則相反,只要水土保持不良,若有大雨沖刷,就容易順著坡地地形向下滑落,形成土石流。

一般鄰近山坡地的住宅,多以建造擋土牆的方式穩定邊坡,但建築物與擋土牆之間一定要有足夠的安全距離,最理想的,就是建築物與擋土牆水平距離與擋土牆高度相當,但常常實務執行上很難做到。

在山坡地上建造房屋,有整地就有所謂「挖方」與「填方」,挖方是指開挖結構物所需的開挖土方體積,填方是指結構物完成後,須回填土方體積。填方的施工品質與土壤的密實度有很大關係,如果填土時夯實得好,土壤自然比較堅固。填方蓋房子最好規劃有地下室,有挖土的動作,令挖除的重量與新蓋建築物重量平衡,就比較沒有沉陷的問題,若是蓋高樓,在結構設計時,就要考慮如何將建築物的重量直接傳遞至原有土層會比較安全。

除此之外,有些山坡因原來地形就是山谷,形成天然的水路,整地回填後雖然變平,但地下水流仍然會沿著原來的地形流動,只是隱沒在地下,這種在設計時就要特別注意,不能只就工址內地質鑽探資料考慮做設計,亦須考慮水土保持計畫,擴大範圍作整體考量。

購買山坡地住宅前,應多打聽基地附近歷史上有無發生土石流或泥流的紀錄,或是在各大搜尋引擎輸入關鍵字如「地點+土石流」,就會出現過去曾有土石流、路基掏空,或是民眾必須撤離等相關的歷史報導及資料,若曾有發生這些不良紀錄,則表示該地區有較高風險存在。

另外,更重要的是,出事後的工程處理,必須由專業技師或專家做深入分析與研判,方能有效解決,但基本上,不建議消費者購買位於順向坡的住宅。

而住在山坡地的民眾可透過長期監測道路、水溝、電線桿、擋土牆是否有龜裂情形發生,若有改變就須特別注意。

排水設計很重要 請專業技師評估

此外,良好的排水設計也很重要,建議設置時請專業技師評估,若排水管發生阻塞,無法排水,即須特別留意雨水是否無法排出造成擋土牆面壓力,若有這種情況發生,很可能造成擋土牆崩塌。

但曾經發生過土石流的地方,也並非完全不能住人,只要做好監測及管理,並且加強山坡地的安全機制,擋土牆加強結構安全、考慮排水措施及抓地力強的植物,仍可保障居住者的環境安全。

一個好的建商願意花較多時間先作好水土保持再興建建築,並主動準備地質及特別加強設計的說明資料提供給購屋者,所以選擇優質建商,也是避免買到不安全建築的關鍵之一。唯有長期地質結構穩定,你我居住環境才能真正住得安心。

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2017年06月10日 04:10 

/綜合報導
馬雲:新零售 線上線下皆贏
馬雲。圖/中新社
馬雲:新零售 線上線下皆贏
阿里巴巴半年週線

中國大陸互聯網巨頭阿里巴巴昨(9)日進行投資者日大會次日活動,其董事局主席馬雲出席演講。對於公司近期積極布局線下轉型新零售,他表示,新零售立基於數據,其核心是從向消費者銷售商品轉向服務消費者,阿里巴巴相信未來在數據驅動下,新零售將改變中國消費者的生活方式,使線上線下皆大歡喜。

馬雲指出,電商至今在大陸社會消費品零售僅有15%市占率,倘若電商能與線下85%的傳統零售商合作,一同努力,消費者能享受更優質的服務與體驗,將會有各方皆贏的結果。

據了解,「新零售」是這次投資者大會的重點議題,藉此機會,馬雲和阿里巴巴CEO張勇對新零售理念多有闡述。自馬雲在2016年杭州雲棲大會提出包括新零售的五新概念後,阿里巴巴對於線下實體有了諸多動作。譬如阿里攜手銀泰、百聯等企業布局線下後,可見昔日大陸線上電商龍頭轉型的決心。

對於阿里巴巴在2020年要達到商品成交總額(GMV)1兆美元的中期目標,馬雲表示,此前提出此目標時沒有考慮匯率的變化,現在看來目標更艱難,需要更努力。

他也期許,阿里巴巴能透過全球化,幫助大陸企業將商品銷售到全球,協助大陸消費者買到世界商品,讓公司在2036年成為全球第5大經濟體。

同時,馬雲在會中也提出對於阿里巴巴未來的看法。馬雲稱,他目前聚焦在戰略、公司健康文化與人才、生態系統3大方面。他表示,討厭別人總是關心IPO、下一季業績等問題,要把眼光放更遠,關注公司能否長久發展。

馬雲一直期許阿里巴巴能橫跨3個世紀,故成立於1999年的阿里巴巴一直將發展102年視為大目標(因為成立102年就意味著阿里橫跨了3個世紀)。馬雲稱,雖然很多人不以為意,但公司十分認真對待目標,每年的戰略會議都會規劃未來10年的每件事情與投資,而現在需要更多的資金投入未來。

本月8日阿里巴巴投資者日大會首日活動中,對2018財年營收高增長的預期帶動阿里巴巴股價衝至新高,市值躍居亞洲之首。今年的活動有逾350個全球頂級投資機構的專家參與,管理資金規模超越4兆美元。

(工商時報)

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2017年06月08日 11:32  

一例一休上路後爭議不斷,甚至引發民眾上街抗爭
一例一休上路後爭議不斷,甚至引發民眾上街抗爭。(中時資料照/張鎧乙攝)

台北美國商會(AmCham Taipei)今(8)日發布「2017台灣白皮書」,內容提到台灣去年的政績,只有一項讓人感到振奮,其他則都令人失望,而一例一休更是嚴重地開倒車。

美國商會指出,他們很高興行政院從去(2016)年10月1日起,指示政府各部會在擬訂新規定或修訂現行法規時,要有60天公眾評論期,跟美國與許多其他先進國家的做法一致,這有可能成為影響深遠的突破,大幅改善台灣經商環境。

至於一例一休部分,美國商會提到,修正過後的法規對於最高工時、加班費和其他工作條件訂定的嚴格規範,此做法或許適合工廠生產線,但台灣目前在成長發展的是服務業,包括工程師、程式設計師、金融服務與行銷等等,更不用提律師、會計師與其他專業人士,而且目前趨勢是這些行業的從業人數將會持續成長。

「白領專業人士重視工作環境的自由與彈性。」美國商會表示,這些人士希望獲得與他們的教育和專業知識相稱的尊嚴與尊重,也希望雇主在評估績效時,看重工作品質,而非出席卡上顯示的工作時數,「勞基法這種父權的做法,只會扼殺創新和創意的感動,也會嚇跑台灣極力希望爭取的國際人才,讓他們不願到這裡工作和生活。」

(中時電子報)

 

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170608002650-260410

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2017-06-06 16:58聯合新聞網 綜合報導

台北市商業會理事長暨東森房屋董事長王應傑日前接受媒體訪問,指出「政府提高首購族銀行貸款成數至九成,年輕人只要工作五年就能買房」,讓網友怒轟王應傑在「講幹話」,台灣房屋地產集團副總裁周鶴鳴近日也跳出來呼籲年輕人「房子是最後尊嚴、不要怕買房」,同樣被網友酸「又在講幹話」。

台灣房屋副總裁周鶴鳴呼籲年輕人「房子是最後尊嚴、不要怕買房」,被網友酸「又在講幹... 台灣房屋副總裁周鶴鳴呼籲年輕人「房子是最後尊嚴、不要怕買房」,被網友酸「又在講幹話」。圖/聯合報系資料照片
 

 

《ETNEWS新聞雲》報導,周鶴鳴近日接受媒體訪問時指出「房子是最後尊嚴」,呼籲年輕人不要怕買房,並傳授買房三口訣:由遠而近、由舊而新、由小而大,認為買房是種尊嚴的保障,不僅讓年邁的自己有個棲身之地,就算年紀大了沒人照顧也可以賣房,把錢用來保障自己的尊嚴、不用看人臉色。想不到此話一出又遭網友抨擊「房貸你要幫忙付嗎」、「幹話王是你」。

周鶴鳴建議應在能力範圍內買房、先求有再求好,並舉自己過去買房賣房的經驗,認為若自己當年沒踏出買房的第一步、以房買房,也不會擁有現在的房子,但這樣的說法一出,再度遭到批踢踢網友酸「老人炒房再叫年輕人接手真體貼」、「房價還不都你們炒起來的」,認為周鶴鳴這些話根本是「業配文」。

央行最新一期金融穩定報告指出,民眾購屋負擔仍重,全國房價所得比為9.35倍,等於要不吃不喝9.35年才能買下一間房子,網友指周鶴鳴站在建商立場「講幹話」,直呼「我放棄尊嚴」、「靈骨塔才是最後尊嚴」,認為周鶴鳴根本是想炒房,問題不是出在年輕人是否有能力買房,而是居高不下的房價讓年輕人望之卻步。

 

網友認為,年輕人不是不想買房,而是高房價降低了購房意願。圖/聯合報系資料照片 網友認為,年輕人不是不想買房,而是高房價降低了購房意願。圖/聯合報系資料照片

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2507514?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-06-06 06:29聯合報 記者呂思逸╱即時報導

台大教授李茂生。圖/聯合報系資料照 台大教授李茂生。圖/聯合報系資料照
 

房價居高不下,年輕人買不了起。《ETNEWS新聞雲》報導,台北市商業會理事長暨東森房屋董事長王應傑認為,政府應多蓋社會住宅,針對青年貸款,首購族銀行貸款成數提高到9成。對此,台大教授李茂生在臉書表示,用稅金蓋社會住宅,讓年輕人可以減輕房屋租金負擔,省下錢來存頭期款,然後用9成的銀行貸款,「讓他們20、30年沒好日子過」。

李茂生說,他個人的經驗是,沒貸款了以後,才叫做人生。所以上述的幹話,翻譯成白話文的話,就是:「拿你的稅金,讓你有錢存頭期款付給建商,然後銀行開始綁架你20、30年,讓你過得不舒服,等到你付完貸款,也到了必須考慮賣掉房子,籌措必要經費,以便進入大企業興辦的老人村中度過餘生的時期了」。

李茂生表示,他相信建商、銀行的經營者,以及大企業主,並不需要經過這麼灰暗的人生,「因為他們有這些年輕人的存在」。

他說,其實年輕人還是有另一個選擇可能性的。首先,不要結婚不要生小孩,然後因為只是睡覺而已,所以只需租頂樓加蓋即可,省下錢來,不斷出國旅遊充電,老了以後,睡公園,反正議員會叫消防隊來替你洗澡。雖然最後有點悲慘,但是至少你度過了一個有趣的、豐富的人生。然後然後,因為國家沒了人口紅利,所以就垮了。不用擔心建商、銀行或大企業家,在國家垮了以後要怎麼辦的問題,因為他們早就跑到其他國家去了。

「啊啊,厭世啊。所有的問題只要降低房價不就解決了嗎?」李茂生表示,看看高空屋率,看看一整棟樓只有幾間有亮燈的現象,也會知道建商活不下去了。既然如此,那麼犧牲建商救國一事,難道就不能考慮一下嗎?沒了建商,地主也沒輒了吧!

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2506431

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2017-06-05 16:01中央社 台北5日電

鴻海集團董事長郭台銘。圖/報系資料照 鴻海集團董事長郭台銘。圖/報系資料照
 
鴻海集團總裁郭台銘表示,電子商務平台可能成為歷史。他認為,將來新的零售、新的電商與製造業結合,將來可能如同阿里巴巴創辦人馬雲所說,沒有電子商務,朝向新零售發展。

郭台銘日前受邀參加中國大陸央視在貴州貴陽舉行的「對話」節目,暢談大數據時代的製造業新生態。

談到手機生產製造出貨不確定,郭台銘表示,製造業要背起這個「黑鍋」。他指出,一支手機製造生產牽涉到幾千種零組件,目前沒有辦法確定這上千種零組件可以準時在同個時間到貨。

郭台銘指出,現在一支手機的運算能力,是過去一百台桌上型電腦整合在一起的能力,手機內部零組件要協同作戰,是一個非常困難的藝術。

對於企業是否該自建物流渠道,郭台銘認為,企業是否該自建物流,兩者各有優點,最後會往中間靠攏,關鍵在於供應鏈如何對工程以及數據應用的認知,達到一致,其中會參差不齊,可控、可管性會出現落差。

談到電子商務趨勢,郭台銘指出,電子商務平台可能成為歷史。他認為,將來新的零售、新的電商與製造業結合,消費端的大數據和設計端的大數據整合,朝向客製化生產和個性化生產,都可以實現,將來可能就如同阿里巴巴創辦人馬雲所說,沒有電子商務了,朝向新零售發展。

談到智慧製造的供應鏈趨勢,郭台銘指出,製造業應該細水長流,穩健而非大風大浪,他未來要推動的是掌握從零組件(component)端到消費者(consumer)端,客戶訂貨時可猶如變型金剛一般彈性生產。

對於智慧製造生態體系和工業互聯網,郭台銘指出,要建好「雲移物大智網+機器人」的基礎建設。

郭台銘指出,鴻海自己控制原料、出貨和客戶,製造加工的過程要進一步掌握物流的過程,進一步掌握集團每天產生高達100億筆的數據資料,要打通從零組件到消費者的大平台。

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黃鵬言希│理財周刊875期│2017-06-01 
去年全台房屋買賣移轉棟數創二十六年來新低,日本地產龍頭卻在這二、三年大舉進軍台灣,包括東急Livable、日本三井不動產集團揮軍台灣OUTLET MALL和飯店市場,日本地產龍頭三菱地所在台北成立「台灣代表人辦事處」,並正式展開五大開發案。

三菱地所表示,二○一三年已開始參與台北市由潤泰創新旗下旭展公司主導的「南港車站綜合開發等計畫」BOT案,包括南港車站大樓BOT中的商業設施「CITYLINK南港店」、飯店「Courtyard by Marriott Taipei」計畫及A級辦公室。三菱持股旭展達二○%。

三井不動產集團也來勢洶洶,已密集開出「林口MITSUI OUTLET PARK」、簽下台中港OUTLET開發案、宏普建設忠孝東路三井花園飯店合作案及台北南港「LaLaport購物中心」,總投資額逾新台幣百億,創近十年來日企在台投資最大手筆。日本Mori森集團則攜手冠德建設,計畫打造中和住商混合造鎮計畫。

同樣面臨少子化、高齡化與經濟不景氣等社會經濟結構問題,日本地產商為何能跨海來台?日本地產在一九九一年泡沫破滅後,連帶經濟增速和通膨率雙雙下修。在此環境下,日本地產商發展出一套新的思維模式,就是若真的想長久發展,一個在行業屹立不倒的企業,短期回報和長期投資一定要分清楚。

短期回報是一種銷售型的物業,但前期投入也會很大。這就是台灣地產開發商最常見的思維與獲利模式。長期投資即是物業管理,包含包租、代管,這是一個持久戰,但租金很穩定,而不是說房價漲了就拚命做住宅。你可能開始會賺,但後面一定會套住。短期回報和長期回報風險係數不一樣,投資力度不一樣,所以定位非常重要。

具體而言,日本地產集團之所以能跨海來台,主要是因為其已在持有、開發、管理業務中構建事業平衡。以日本最大不動產開發商三井不動產為例,作為一個成功的多元化轉型公司,其銷售、持有租賃,包括業務管理的收費板塊,占比基本都維持在二○%到三○%之間,相對均衡。這樣的地產商業模式才能抵禦正在翻轉的全球房市脈動。

可見未來不動產投資除國際化外,短期回報和長期投資一定要分清楚。不動產物業管理則是實現長期投資報酬率最佳的途徑。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19689339020&AType=1

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2017-06-04 04:04聯合報 ■ 台北市商業會理事長王應傑

蔡英文總統就職滿一周年,不僅一例一休政策招惹民怨,住宅政策也不盡理想。去年房市交易量僅廿四點五萬棟,景氣低迷,我已向新政府提出建議,不宜再興建廿萬戶的社會住宅,否則供給量過剩,將使房市雪上加霜;目前全台超過百萬的餘屋該思考如何去化,應好好運用蚊子館和聯開宅改建為社會住宅。

我也建議加速土壤液化區及危險建物都更政策,並且成立房屋信用保證基金,讓年輕人自備款一成,放寬住宅貸款期限改成四十年,但這一年來,只有都更政策尚有進度,其他鼓勵年輕人購屋、居住等政策皆無積極動作,民眾最關心的居住問題都沒有解決,我認為,這住宅政策成績單是不及格的。

台灣居住問題多,蔡政府只以八年推廿萬戶社會住宅為核心政策,四年推八萬戶,據估計可能要燒掉三○七億元,高房價問題讓年輕人買不起房,所以只租不售,但年輕人是否真的有享用到低廉租金,而這高達三○七億元興建的成本,尤其光包租代管八萬戶就燒掉二○八億元,又會滾出多少可怕雪球,政府似乎沒有好好思考問題癥結點,忽略真正原因所在,疾病恐怕就愈治愈多。

現在最首要應該先釋出國有財產、聯開宅蚊子館來做出租,而不是再蓋更多蚊子館;其次,照顧年輕人的社宅租金要再壓低,目前台北市公營住宅租金約市價七折,新北市青年社會宅租金則訂在市價八折。我認為,無論是公營住宅,還是社會住宅,租金門檻應該先降到市價三到四折才對,蓋得太奢華可不必要,乾淨、舒服就好,便宜月租五千到七千元內,才能真正解決年輕人居住問題。

房價一直是台灣人的痛,房價過去漲過高,然而薪資所得卻未有長進,永遠追不上房價,民眾只能愈買愈小、愈買愈遠,或買不起房,政府該解決的是,房價勢必得下修,而長久來薪資所得不成長的問題,才可能降低房價所得比。

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2017-06-03

〔記者盧冠誠/台北報導〕展望房市,合庫金(5880)暨合作金庫銀行董事長廖燦昌昨表示,最近房價有點停下來、止跌的感覺,自己認為應該快到底了,但也不太可能很快反彈,未來應會慢慢盤整,時間至少要1年。

  • 合庫金暨合作金庫銀行董事長廖燦昌。(記者盧冠誠攝)

    合庫金暨合作金庫銀行董事長廖燦昌。(記者盧冠誠攝)

廖燦昌指出,今年以來,合庫銀的房貸及土建融資餘額皆有下來一點,「以房養老」業務則持續穩健成長,現已承作超過700戶,總核貸逾40億元。

他亦透露,合庫銀總行即將在8月12、13日兩天,搬入位於台北市長安東路二段及八德路口的新總部園區,一切順利的話,可在8月14日正式辦公。

2014年6月出任合庫金董座的廖燦昌,上任以來帶領合庫金獲利屢創新高;股利政策方面,日前宣布大幅調高現金股利比重,今年每股將配發0.75元現金股利、0.3元股票股利,合計1.05元。

廖燦昌表示,剛上任時,合庫金資本額才800多億元,如今已膨脹至快1200億元,雖然每股稅後盈餘(EPS)沒有被稀釋,但股本還是不能一直膨脹下去,所以未來仍會傾向發多一些現金股利。

海外布局方面,廖燦昌指出,澳洲墨爾本分行即將於7月開業,緊接著10月會在柬埔寨新開1家市中心支行,屆時合庫銀在柬埔寨將有1家分行、4家支行。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1107392

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2017-06-02 13:02中央社 台北 2日電

政府修正陸資來台購屋辦法,引發市場質疑。調查發現, 72%民眾反對陸資來台購屋,主要擔心炒房;贊成者認為應納入正軌管理。房產界認為,陸資買房規定嚴格,不需過度擔憂。

日前內政部通過大陸買家購買「萬通2011」建案的過戶訴願案,行政院核定「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」修正案,將陸資一人限購一戶明確入法,政府表示這些僅是「個案」或「無關鬆綁」。

房屋比價平台「屋比趨勢研究中心」最新民調顯示,約72%的民眾反對進一步鬆綁陸資來台購屋的限制,贊成與有條件贊成的比例分別只有10%與18%。進一步發現,反對原因中有82%以「擔心陸資炒房」為主,顯見民眾對於陸資來台買房有疑慮,政府未來如何化解陸資炒房的問題,將成為民眾支持鬆綁與否的關鍵。

至於支持者,調查顯示,民眾贊成鬆綁主要原因以「正視檯面下陸資透過管道來台購屋,卻難以管理的現實,開放才能更有效控管」佔52%最高,顯見已有不少民眾體認陸資透過其他管道來台買房,卻無法管理的現實,政府未來應研擬更有效的管理機制。

屋比創辦人葉國華表示,這幾年市場對於是否該進一步鬆綁陸資台來購屋都有不少討論。其實,民眾在意的是中國經濟快速崛起,陸資在世界各國炒房,因此擔心炒房造成房價狂飆,年輕人會更買不起房,把陸資購屋當成毒蛇猛獸。

葉國華指出,目前陸資來台買房的規定相當嚴格,除需滿足「543條款」(即不動產貸款最多5成、屋主每年在台停留時間不超過4個月、3年內不得出售)的規定外,還有每年購買的土地上限13公頃、建物400戶及同棟大樓或同一社區取得總戶數以1/10為上限的「總量」及「集中度管制」,台灣房產對有自住需求的陸資買方來說,並沒有那麼大的吸引力。

葉國華說,台灣房價這幾年回檔,但仍在歷史高點附近,加上越來越重的持有與交易稅賦,不僅台灣人想買房的已變少,更遑論要吸引陸資來台投資購屋,台灣民眾其實無須過度擔憂。

屋比趨勢研究中心心總監陳傑鳴表示,陸資來台購屋的審核和條件嚴格,台灣房產對於大陸人民缺乏自用需求與實質誘因,從2002年8月可許辦法發布迄今年4月底,內政部正式僅許可363件,金額約新台幣58億元,平均一年才20多件核可通過。

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2017-06-01 15:50聯合報 記者蘇位榮╱即時報導

陳立夫說,大法官解釋747號為台灣的公設保留地的土地所有人開了一道窗口,可以請求... 陳立夫說,大法官解釋747號為台灣的公設保留地的土地所有人開了一道窗口,可以請求補償或申請徵收。 聯合報系資料照片/記者曾吉松攝影
 

台北市府力推容積全代金制,遭台北市議會打臉,議會於5月24日通過「50%捐地、50%代金」,迫使全代金制退場,台北市長柯文哲不滿將提覆議,台灣法學會今天就大法官解釋747號召開座談會,與會學者與前任大法官陳新民認為,老百姓的私有土地被政府畫為公共設施保留地數十年,卻不徵收,影響人民權益,猶如「土匪政府」,大法官解釋747號為台灣的公設保留地的土地所有人開了一道窗口,可以請求補償或申請徵收。

台灣法學會就747解釋探討公共設施保留地所有人的補償請求權召開座談會,討論熱烈,許多公共設施保留地的地主到現場聆聽,公保地受害地主自救會秘書長李奇昱指出,柯市府要推的全代金制根本是窒礙難行,市府將老百姓的私有土地經市計畫,指定為公共設施保留地,市府收了數十億元的路邊停車費跟管線權利金,地主應要求市府應開始支付租金給地主,帶頭實現真正的轉型正義與土地正義。

政大地政系教授陳立夫指出,現在的狀況是,都市計畫區內存有歷經數十年被畫定為公共設施保留地、卻未興建公共設施者,全台灣高達2萬6千多公頃,不在少數,而公共設施保留地的使用限制,對於土地所有權人的不利益,將隨著時間而增加,行政機關既不徵收,又不補償,也不檢討都市計畫或變更非必要的公共設施保留地,使得土地所有權人蒙受重大損害。

陳立夫指出,行政法院的觀念是「無法律,即無補償」,也就是說,除法律另有規定外,人民並無權請求國家徵收其土地;結果從85年至今,公設保留地的土地所有權人不論用任何方式到行政法院提告,要求用地機關徵收或補償,都被駁回,曾有公務員自己形容這是「土匪政府」,人民的土地被畫為公共設施保留地,動彈不得,人民只能在家「抱著棉被哭」。

大法官日前作出747號解釋,為公保地地主解了套。747號解釋內容是,台北市木柵指南宮多年前計畫在宮外附近山坡地興建「指南宮地藏王寶殿附設靈灰堂及停車場」,後來北二高木柵隧道經過該址下方,指南宮認為影響地質安全,且破壞寶殿風水,2008年要求國道高速公路局徵收土地被拒後提告,但行政法院認定人民無權請求國家徵收土地,判指南宮敗訴定讞。指南宮聲請釋憲,大法官後來作出解釋,宣告《土地徵收條例》其中2條文違憲,指南宮可於3個月內申請主管機關徵收「地上權」。

台大法學院教授林明鏘認為,747號解釋為人民開了一扇窗,即使無法律規定,公共設施保留地的所有人亦可依747號解釋請求需地機關徵收土地。

大法官陳新民表示,6年前前司法院長兼大法官主席賴英照曾說過,至少要2年半才能解釋公共設施保留地問題,但他打包票,永遠解決不了,除非政府現在就快速以各種方法解決,就像台北市最近在吵的公保地全代金或半數容轉問題,這些土地本來就是老百姓的土地,政府為什麼不還給老百姓,政府要有真正轉型正義的精神。

原文網址:https://udn.com/news/story/7323/2497403

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2017-05-28 07:30:03 聯合報 瑞普萊坊市場研究部副總監 黃舒衛

瑞普萊坊市場研究部副總監 黃舒衛 瑞普萊坊市場研究部副總監 黃舒衛
 

台灣房市經歷戰後嬰兒潮創造的豐厚成長紅利逐漸消退,也剛告別熱錢、信用膨脹的投資狂潮,消費需求已然改變,市場要破浪而出,須面對五大障礙,找到新的轉型成長動力。

第一重障礙,從全台住宅類建照核發量來看,二○一三到二○一五年只剩平均十二萬,新增供給量比一九九二年歷史高點直接腰斬,去年更僅剩七點九萬。建商產能過剩的問題已然浮現。

第二重障礙是去年全台房產交易量廿四點五萬戶,為有統計以來新低。今年第一季台北市平均仲介每人成交只有○點六件,如果再扣除新屋交屋,以及實價登錄、交易平台興起後,「去中間人」成交比例大增,且海外投資糾紛頻傳,又讓度小月的生意成了燙手山芋。仲介業苦撐、僧多粥少的窘境愈形艱困。

第三重障礙是人口趨勢限制。若設定台灣首購需求在卅至四十歲的青壯年,這個年齡層在一九九五年開始出現房市的購買紅利,出現史無前例的三八○萬人,甚至在二○一四年有三九五萬人,然而之後年年下降,預估二○二○年只剩三三九萬人,短短六年少百分之十四。

中國大陸的丈母娘逼買房的現象,在台灣也不成氣候,因為民國百年結婚潮還有十六點五萬對,到去年整整少了一成,連剛性需求也軟著陸。

第四重障礙是家庭結構的改變。近十年全台家戶量雖然從七五一萬戶暴增到八五六戶,但增長最多的卻是一人家戶的百分之卅六,相對而言,四人以上家戶全面呈現衰退,市場產品供求失衡。

第五重障礙是高房價擠壓購屋需求,「以租代買」趁勢崛起。以房價所得比最高的台北市為例,實際上光信義區就有六百戶以上的社會住宅請照,等於一半的供給量大餅是在創造一個新的市場、文化,而且專法、平台、配套措施箭在弦上,勢必撼動目前購屋需求,首購市場首當其衝。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/2489422

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2017-05-27 07:50:20 經濟日報 記者仝澤蓉/台北報導

台灣企銀董事長朱潤逢。(本報系資料庫) 台灣企銀董事長朱潤逢。(本報系資料庫)
 

最近台灣金聯拍賣平價屋,其中有二戶萬里度假套房,每間開價120萬元,引起許多投資人關注,台灣中小企銀董事長朱潤逢也曾經是台灣金聯的客戶,2012年成功申購一間金山的溫泉小套房,這間溫泉套房日後成為他的度假別墅,每隔一兩周就去泡湯,享受愉快的假日時光。

朱潤逢表示,他不是很喜歡以房地產作為投資標的,生平只搬過兩次家,都是在台北市內換屋。當他還在擔任中國輸出入銀行總經理時,有一天在報紙上看到台灣金聯標售平價屋,發現待售物件當中,有金山的溫泉小套房,由於平時他就有泡湯習慣,因此決定試試手氣,沒想到真的成功申購到一戶 。

朱潤逢表示,金山附近較有知名度的天籟會館,泡湯住宿一晚至少5,000元起跳,以他的泡湯頻率,六年就要花費100萬元泡湯費,真的還不如買間小套房,因此決定申購。

朱潤逢這間房子11.9坪,台灣金聯當時的售價是96萬元,由於買下唯一目的就是泡湯,因此買來之後,沒有再增加任何裝潢費用,泡完湯當天晚上就打地鋪睡在小套房中;小套房裡面沒有瓦斯爐,只能以電磁爐簡單烹調,幸好附近有一些餐廳和土雞城,吃的方面不是問題,比較大的額外開銷就是每個月的管理費支出。

朱潤逢說,他買到比較便宜的價格,因為當時剛發生過金融海嘯,經濟不景氣,房價普遍比現在低,不少比他更早買進的鄰居,有些人甚至每戶買價為200萬元,都因此被套牢;最近因退休者進住較多,房價止跌回穩,目前每戶大概120萬至130萬元左右。

朱潤逢表示,金山當地冬天較冷,交通不甚方便,他每個月去小套房住二至三次,每次大約要花90分鐘車程,泡的溫泉是公共湯,並非自己家裡浴室水龍頭打開就有溫泉,不過,這也有個好處,就是家具設施較不容易被溫泉腐蝕,而且泡完湯也不用自己清理,有專人負責管理,他是因有實質需求才去購買這間房子。

這次台灣金聯銷售的萬里平價屋,坪數較朱潤逢的金山平價屋大,每戶約20坪,定價120萬元,朱潤逢表示,房價固然便宜,但是附近有核電廠,冬天東北風吹來也不太舒服,若非實質需求或者在附近上班,單純是要投資房地產者,他不建議去搶便宜。

買房子是否符合自己的實際需求真的很重要,朱潤隆在金山的平價房雖然不是自住,而是單純喜歡泡湯,在廣義上也算是投資,不過並不是以獲利為目的,所賺的是泡湯消費上的節省,長期下來也具有保值或增值效益。

 
 
 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5888/2488038

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2017/05/27 11:10
倪國榮/自由業大埔事件「張藥房」張太太在接受本期(1066)《今周刊》專訪時,形容其遭遇為白色恐怖。確然,國家制度暴力用之於土地徵收上,不是讓你一次斷頭了結,而是慢慢讓你失血,而致家毀人亡。

如果張先生能夠撐到今天政府以實際重建行動認錯,這事件就是以有尊嚴的半喜劇落幕。

但是遺憾的是張先生被官僚與官司壓擠出病來,終於先走;尤其是在苗栗縣前縣長突襲拆屋,等於是宣告張先生死刑,徹底打敗最後一絲希望。

荒謬的是,這個國家暴力的執行人劉政鴻,在身為都計主委一手策劃這場區段徵收劇碼,並以天賜良機的名言強拆張藥房,導致張先生死亡的人,竟然很「願意」去弔祭被他所害的人,幸當時清大同學陳為廷在場機警丟鞋阻卻,張家人迅關鐵門若劉政鴻弔祭成功,其徹底地侮辱張家不言可喻,可能導致張太太更痛苦地病倒,甚至病死,哪裡能撐到今天新政府的橄欖枝來臨?

社會因國家制度問題,所引致之惡法暴力,其殘酷若此;而這種暴力,現在正換個名稱叫市地重劃,在台中的黎明幼兒園正被威脅著進行拆屋死刑;黎明幼兒園犯的是妨害重劃罪名,儘管那是私人財產,大大憲法保障竟然輸給小小的市地重劃辦法,法官竟然可取重劃辦法小草而捨憲法精神大樹。

制度殘殺人權、財產權,上述是活生生例子,我們的司改竟然號稱不參考個案,那麼就如交通規則的改進,天馬行空,不參考交通事件之個案發生的原因以改進之,在天馬行空的自我安慰裡進行鴕鳥化的司改,而自我假設司改是在人間進行中。

我們的司改顯然未就土地徵收與重劃紛爭時的訴訟救濟做一討論,交給立法院、行政院去改進,以後第二個大埔事件與第二個台中幼兒園事件應該會發生,因為你們阻礙建設列車,當然先走向必毀後果,民事官司可以糾纏殘殺到被遺忘。小英不只一次去大埔,也親自去弔祭張先生,她當然知道張藥房案件來龍去脈與病灶。

今日在高層指示下,內政部對張藥房遞出重建援手,但張藥房不是被地方惡棍害死的,是所謂依法行政的地方官之設計下人死家碎,張太太在《今周刊》訪問的呼聲,就是將心比心怕再重演啊。

對一個平凡人,經過這場多年煎熬的荒謬劇,家園再造,也只是渡餘生;但若制度能改,去病灶,就是使平凡人的痛苦產生國家價值,使死者之苦冤化成沃泥與光輝。

當馬英九曾在其臉書上冷批張藥房好利故有此事件時,與今日於苦難後政府願出錢重建的清明,是多麼天壤之別。

民主國家比起獨裁國家,當然各有缺點,兩害取其輕,民主能給的是有翻轉的希望,但若制度麻痺拒改,民主之害也有不輸獨裁處,就像劉政鴻明明人因其施政設計所害,還要假惺惺去悼祭一樣可怖;屠夫哭死,其無天理,在民主的天空下也是做得出來的。

小英不改善制度,張藥房的白色恐怖經驗,就是會一再複製到不幸的人身上,即使張藥房重建成功,在鞭炮聲下,卻成了另類諷刺,為德不卒的殘缺象徵;就大埔事件好好開個跨部會檢討並做出落實,才是讓前瞻基礎建設不會成為磨碎更多人家庭的魔鬼列車,而是希望列車。

原文網址:http://m.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170527/1127483/

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好房網News記者鍾釗榛/綜合報導

今天是蔡英文總統就職滿一周年,各家媒體紛紛做出施政滿意度民調,而普遍的民調滿意度已經落至三成左右,會有這樣的情況是由於這一年來許多施政改革引起紛爭與疑慮,從一例一休到年金改革都引起社會軒然大波,而去年選舉時另一個重要的住宅政策方面,也是施政滿一年的檢驗重點,從社會宅的推行到都更條例修正,還有租賃住宅市場發展條例都將成為居住政策執行率的重要評估標準。
葉俊榮表示,八年20萬戶社會住宅已是「現在進行式」,目前各地方政府興建已完工逾8,500戶、施工中逾8,000戶,預計至2020年可達興建4萬戶以上。(新北市政府施政成果網)
三重青年社會住宅開放申請首日 民眾反應超熱烈(新北市政府施政成果網)
蔡英文總統就職滿一周年的重要時刻,內政部長葉俊榮表示,住宅政策三箭:「社宅、租屋、都更」都有具體成效,社會住宅2020年8萬戶可順利達標,租賃住宅市場發展條例草案本周將於立院審議、此外都更法也正進行中。
當中最受關注的8年20萬戶社會住宅的政策支票,葉俊榮補充目前各地方政府興建已完工逾8,500戶、施工中逾8,000戶,預計至2020年可達興建4萬戶以上、包租代管也有4萬戶,因此社會住宅20萬戶能順利達標。
內政部研訂的租賃住宅市場發展條例草案也將送至立法院審議,重點在「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,另外提供租稅優惠鼓勵,發展租賃住宅「代管」及「包租」服務制度,專業管理人員證照制度,使租屋法令更完整。
都更方面則有都市危險及老舊建築物加速重建條例,國家住宅及都市更新中心設置條例,還有民眾最關心的都更條例合稱「都更三法」,這些正在審議的條例能使都市更新加快腳步,且避免文林苑事件再度發生。
台北醫學大學講座教授朱雲鵬投書表示,行政院最近推出為期8年總額近9000億的「前瞻建設計畫」裡,卻沒有包含這20萬戶社會住宅的興建。近9000億的建設,軌道占了一半,治水達2500億,其他就是各式各樣的地方建設,沒有社會住宅。
據估計,土地不計,以每戶30坪每坪8到10萬元建造成本計算,共需5000~6000億。假設其中7成靠貸款,也要自籌1500到800億。錢從哪裡來?
租賃住宅市場發展條例草案與都更三法目前都在審議階段,但是由目前都更停滯不前的現況就能知道,都更要加速進程不只是政策上的誘因,政府府更要拿出魄力與決心,另一方面都更不單是房屋更新,也需要配套都市規劃健全發展,這些也將成為未來施政的評估重點。
至於租屋政策則逐漸制度化,能減少未來租屋糾紛並鼓勵空屋出租,雖然能在住房需求中找到緩解方式,但長期下來還是要有完整且全面的規畫,因此接下來「社宅、租屋、都更」三個重要居住政策依舊會面臨與託挑戰,而成果也將是未來蔡英文政府施政滿意的重要評量指標。

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訂閱作者的最新文章卓輝華
卓輝華中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」

文/卓輝華

 

臺灣自1990年開始邁向人口紅利期,估計至2026年將結束人口紅利期。所謂「人口紅利」依國家發展委員會定義,係指國內勞動年齡人口達總人口66.7%以上、扶養比在50%以下的狀態。台灣、韓國、日本這三個人口結構相似的東亞國家,在1990年之前,受惠於人口紅利的影響,都創下土地神話般的房地產市場奇蹟!經濟學人曾提出:「東亞在1965年至1995年間的國內生產毛額成長,有三分之一來自有利的人口統計,特別是勞動力突增。」

人口紅利剩9年 ,房市考驗才開始(資料中心)台灣人晚婚、晚生,讓人口紅利成為房市隱憂。(好房網資料中心)

臺灣前三波房地產市場景氣,主要是人口增加與環境改善的強烈住宅需求所引導。而勞動年齡人口增加就是房地產需求最大的族群。1962年是勞動年齡人口比例最低點僅51.53%,扶養比最高點達94.05%。至第一波房地產景氣高峰的1967年,勞動年齡人口比例升至54%、扶養比降至83%。一直到1980年第三波的景氣高峰,勞動年齡人口比例已經升至63.5%、扶養比降至57%。

臺灣第四波房地產市場景氣高峰期,就發生在人口紅利初始期。1987年第四波房價明顯復甦,該年的勞動年齡人口比例升至66%、扶養比降至50.8%,幾乎就要達到人口紅利期的標準。至1989年6月的房價高峰時,也是台灣人口紅利開始的前一年,三年之內平均房價上漲三至四倍。若不是政府於1989年起一連串的政策調控與選擇性信用放款管制等打房措施,當時的房價還是有繼續上漲的機會。

1990年開始,勞動人口比率提高至66.7%以上,撫養比率降至50%以下,真正邁向人口紅利期。雖然遭到政府打房的政策調控,房價在之後的幾年緩步下跌,但是房地產交易量卻大爆發。從1993年起至1999年的七年間,總共成交307.5萬棟房屋,平均每年交易44萬棟房屋。房屋交易量的高峰點,發生在1996年的50.9萬棟,是歷年來第一名的年度房屋交易量。這麼長時間的大量交易棟數,至2016年都未再發生過,預估未來也將不會再發生了。

2003年是台灣房地產市場第五波從谷底開始復甦的時間點,這一年的勞動人口比率高達71%以上,撫養比率降至41%以下,一直到2015年,勞動年齡人口數達到最高峰值的1736.9萬人,而扶養比在2012年達到歷史最低的34.75%,在在顯示近年來,是台灣勞動力資源最充沛、勞動年齡人口負擔最輕的時期。從人口結構展現出的最強人口紅利期的近十年間,整個台灣房市景氣由谷底邁向繁榮,台北市平均房價從每坪30萬元漲至85萬元,其他主要都市房價也翻長一至二倍,持續十年的房市多頭,剛好發生在人口紅利期的最高點之前的十年間。

2015年是人口紅利的最高峰反轉向下的時期,恰好也是第五波房地產景氣高峰反轉的時期。國家發展委員會估計人口紅利期結束的時間點將發生在2026年,但是自2015年至2026年總計減少的勞動年齡人口達155.8萬人,至2060年時,臺灣勞動年齡人口將只剩下868萬至1007萬人。人口紅利期衰退不僅表現在勞動年齡人口的減少,更代表這些人的扶養負擔加重與消費能力下降。因此,2016年開始,勞動力減少是不容忽視的事實,也將對於未來房地產市場帶來嚴峻的考驗!

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2017-05-21 01:00聯合報 葉國華(屋比房屋比價創辦人)

蔡政府為拚經濟力推前瞻基礎建設計畫,雖有支持,但也有不少專家大酸這是「走到哪蓋到哪」舉債政策。其實,撇開立場不談,了解政府各項建設計畫,對於購屋者找尋房市潛力區、決定進場買房或繼續觀望,都有一定幫助。

觀察前瞻基礎建設計畫內容可發現,政府在未來八年將推動軌道建設、綠能建設、數位建設、水環境建設、城鄉建設等五大計畫,共將編列八八二四億元的特別預算,其中,光軌道建設就占四二四一億元,等於近半數經費都放在軌道建設項目。

軌道建設與區域發展息息相關,特別是都市捷運、輕軌建設,過往帶動房市效果極佳,甚至市場流傳有房市必漲神主牌一說。

攤開這次軌道建設項目,卅八項軌道建設計畫,就有十五個屬於都市捷運建設計畫。除已核定的新北三鶯線、淡海線、安坑輕軌、桃園捷運綠線、高雄岡山路竹延伸第一階段外,包括基隆與新竹輕軌、台中捷運延伸彰化、台中捷運藍線、高雄捷運岡山路竹延伸等十項建設,都屬新興的捷運路線。

若未來全部付諸實施,新北、桃園、新竹、台中、彰化、台南、高雄、基隆等地的民眾,未來都將有新的捷運、輕軌可搭,各縣市捷運建設可謂遍地開花。

許多人會問,各縣市都有需要捷運嗎?有人說是為了地方綁樁、為了選票。其實,不可諱言的,軌道建設是人民最看得到,也最有感的建設,不僅對區域發展有幫助,且隨交通距離時間縮短,對於在都會區買不起房的民眾來說,確實是一大利多。

不過,在這還是要提醒,並非每個捷運建設都是房市萬靈丹。

以淡海輕軌來說,台北市長柯文哲先前大膽預言,淡海輕軌周邊空屋率超過一半,買房恐怕會「虧到不省人事」,引發各界議論紛紛,而房仲年初統計沿線站點行情,也發現有四站房價年跌逾一成,顯見區域發展狀況與房市供給等等因素,也會影響房價。想依循「建設」或「軌道」(尤其是捷運)來購屋增值的民眾,要進場前仍須多加評估。

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原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2475207

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