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2018-07-16 01:12經濟日報 丁予嘉
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經濟學一向以自利為大前提,甚至將奉行此道的理性行為人稱作經濟人(Economic man),可想見一旦經濟人決定要「十分經濟地」活著,必定得想辦法讓手上的生財物品轉化成具排他性、以供個人完全支配的特性,如果還想進一步發揮生財效用,那麼予以分割轉讓、並在競爭過程中突顯優勢,不僅可為價值加分,還可促進市場經濟愈發成熟,久而久之,不同分工體系將各憑本事,享有財產私有權所帶來的財富。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

 

由幾個歷史經驗觀之,財富確實伴隨產權的認定而來,但能否打破階級隔閡則決定了政經局面的安穩度,一如古羅馬雖將私有財產的觀念加入制度,可當時真正權利仍掌握在統治者手中,以致政局最後仍在階級制度下流於混亂;相對地,中國農民早於春秋末期即可買賣土地,此後農民不僅無須世代務農、還可改行從商,而同期間貴族相應沒落,使財富版圖得以在不同階層間移轉,國家也隨之強大起來。

而於近代,十八世紀英國的工業革命以保障私產為前提,十九世紀的日本明治維新則容許土地自由轉讓,兩者皆促成當時經濟的大幅增長;至於中國於1997年令住房改革上路,開啟住宅私有化的時代並奠定此後十多年的房市榮景,也堪稱是近代難得一見、由國家將大筆財富轉給民間的重大經濟進展。

不過,若無配套措施而貿然進行私有化,所衍生的弊端將不容忽視。以中國住房改革為例,改革後飆漲的房價讓來自都市外圍的居民始終當不成房主,城鄉財富差距因此明顯擴大;另外,私有化的初衷雖與促進效率脫不了關係,可是,達成私有化的同時也讓公共資源不再為大眾服務,對普羅民生而言無形是種剝削。於是,近年檢討私有化遊戲規則的聲浪逐一浮現,部份所得差距過大的國家社會還醞釀了反商情結,令當地政局隨之左傾。

影響所及,自1970年代以來主導國際經濟政策的新自由主義,即被冠以批著重商主義外皮的形象,而遭到大肆抨擊,只是反對者未必真心解決問題,甚至還透過刻意的政治操作,讓反新自由主義成了抬高政府權力的藉口,對此川普當局恐怕特別深諳其道,如藉由政治外交手段干預市場經濟,或是以維護美國經濟利益為由退出國際組織等等,惟決策者不是未料到、就是選擇對走揚的民生成本視而不見,相較之下,資本家的財富似乎繼續水漲船高,可見沒了市場經濟的效率分配,普羅民眾終究還是財富大餅下的小眾。

不論如何,即便財產在被賦予權利的過程中弊端叢生,懂得落實財產制度的先進國家,多數早將專業技能納入知識產權保障,因此,正如同有形無形資產皆計入帳本一般,資產越是豐厚的國家,的確較具備與他國博弈的本錢;換句話說,只要美國致力防堵智財權外流,怎麼看美國所擁有的資產評價都將遠高於中國,而少了許多技術鍍金的中國製造2025,也大大挫低中國未來翻身崛起的勝率。川普發起的貿易戰,或許著眼於此!

(作者是國票金控總經理丁予嘉博士)

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3254524

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【Yahoo論壇/劉佩真】從營建業氣候測驗點變化看房市展望

劉佩真
台經院產業顧問暨副研究員
 
職場精力湯2018年7月3日
由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點,意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況,提供目前營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息,因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。

而根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知,2018年2~5月測驗點已連續四個月呈現下跌的局面,且當中不動產廠商對於未來半年的景氣看法持較為謹慎的方向,主要是有鑑於近期金管會、央行動作頻頻,針對銀行房貸逾放比增加,以及寬限期兩大方向提出控管措施,引發金融圈高度關注,市場預期是為了日後升息做準備,避免不動產授信風險攀升,加上2018年下半年尚面臨年底縣市首長選舉的干擾,房市議題恐遭邊緣化,以及目前房市所面臨的供給壓力仍未減等因素,因此不動產業者對於未來半年景氣的看法未如先前預期樂觀。

而近期備受市場討論的即是房貸逾放比的部分,國內銀行的房貸逾放金額已由2014年12月的86.31億元遞增至2018年5月的172億元,房貸逾放比例則由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%,若以房市重鎮北台灣來看,台北市、新北市房貸逾放比更分別由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%,且台北市、新北市、桃園市的房貸逾放金額更是於2017年第四季各來到35億元、44億元、21億元,分別較2014年第四季成長90%、179%、66%,因而使得房貸逾放比問題浮上檯面。

而金管會未來將緊盯房貸逾放比偏高的銀行,也會清查是否有大批建案涉及的寬限期,畢竟2019~2020年國內房貸寬限期到期尚有5.47萬戶,且利率恐出現變化,故為避免投資客斷頭而湧現的拋售潮,來使房貸逾放比進一步增加的局面發生,故金管會及銀行短期內勢必將升高不動產授信風險的控管,也意謂2017年下半年以來國內銀行大舉衝刺房貸業務的局面將面臨調整。

不過由於目前國內房貸逾放比0.26%的水準,仍在可控制的範圍內,且低於整體銀行逾放比0.28%的數據,加上政府已經開始出手進行管控,況且目前國內房市景氣並非處於急跌的局面,因此將不至於出現失控的狀況,也就是大量斷頭潮的拋售、房市崩盤的現象,發生的機率相對較低。

若以推案的供給端來看,在2017年國內建物買賣移轉件數轉為成長局面,加上先前遞延的推案量將逐步釋出之下,2018年全台推案量恐高於2017年,顯然國內房市所面臨的供給端壓力除去化餘屋之外,新增案量也不斷釋出;以市場矚目的焦點—雙北市而論,台北市小坪數產品貢獻度已有所降低,取而代之的是換屋型的大坪數產品比例有所增加,指標成屋豪宅個案也將陸續推出,而預料2018年台北市指標預推案表現較佳的個案將是以地段、品牌、區域供給稀少等為主。

而新北市方面,2018年推案量主要集中於土城、翠北、央北等重劃區區域,而推案坪數以中小坪數為主,購屋族群將以首購、換購、替子女購屋等為客群。若以大台中地區來說,2018年因鐵路高架化及捷運綠線將完工通車,加上台中市政府積極改造景觀環境,故當地推案量也將高於2017年。至於大高雄地區,推案則持續往新興蛋白區擴展,如大寮、仁武、橋頭與岡山,主要是受益捷運、快速道路便捷與人口紅利等因素。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87%EF%BC%8F%E5%8A%89%E4%BD%A9%E7%9C%9F%E3%80%91%E5%BE%9E%E7%87%9F%E5%BB%BA%E6%A5%AD%E6%B0%A3%E5%80%99%E6%B8%AC%E9%A9%97%E9%BB%9E%E8%AE%8A%E5%8C%96%E7%9C%8B%E6%88%BF-010012719.html

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2018-06-26 06:00

原文網址:http://talk.ltn.com.tw/article/paper/1211723

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2018-06-20 11:51聯合新聞網 綜合報導
前副總統呂秀蓮昨天在臉書開直播,討論居住正義議題,談到如何釋放空屋資源時,呂秀蓮提到,大學生剛出社會,「憑什麼買得起房子」,應提倡不一定要購買不動產的概念,如真有需要,應等中年步入穩定再來考慮。

呂秀蓮辦公室在「玉山PARK」系列講座中關注居住正義相關議題,在昨天的影片中,她認為應該要以「流動產」的觀念取代「不動產」,年輕人不一定要買房子,只要在工作的地方有房子住就好。如果一定要買房子的話,貸款壓力會很大,且生活品質會大受影響。

另外,在全球化的時代,「年輕人要放眼天下」。今天找到的工作不一定會做一輩子。如果買了房子反而會被房子綁住。要買房子應該是中年以後想要安定,再來考慮的事情。

她最後還補充,「我覺得這幾年有個錯誤的方向,很多人會問年輕人什麼時候買的起房,年輕人本來就買不起房子,大學畢業憑什麼就買的起房子?這個觀念是不對的」。

有網友對此表示贊同:「說的是事實,不付出就想有收穫,一出社會就憑空有房子,天方夜譚!」、「對年輕人的真實勸說,非常佩服」。也有人表示,只要家庭富有,或是買在較便宜地段,年輕人買房也不是不可能的事情。

呂秀蓮。記者侯永全/攝影

呂秀蓮。記者侯永全/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/10958/3207973

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訂閱作者的最新文章林左裕
林左裕國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
 

 

文/林左裕

金管會於日前宣布鬆綁銀行對建築放款之限制,研議將醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍、甚至是2012年以前的廠房興建等,排除在銀行法第72之2條之放款總額之外。原條文規範為:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%,但國宅、公教人員自用住宅及部分公部門之住宅或企業建築放款除外。」這是金管會繼去年11月調降房貸放款風險權數,即將自用住宅放款自45%降到35%、非自用住宅自100%降到75%後的第二道房市金牌,目的在誘使更多投資者進入不動產市場,但後續的放款及系統風險也將隨之提升。

推升不動產市場動能的因素除了所得、經濟成長或租金或營運收益等基本面的因素外,就是金融面的利率、貨幣供給或稅負,而在台灣經濟及所得成長長期遲緩下, 自2009年起的大漲幅即是藉著次級房貸風暴後的印鈔票及低利率政策, 即量化寬鬆政策(Quantitative Easing,QE)、以及大幅調降遺贈稅後,資金大舉進入不動產市場所導致的結果。

金管會再添柴火,不動產市場量能及風險齊步走(好房網News記者 陳韋帆/攝影)現行房價高漲,年輕人想買房只能依靠房貸。(好房網News記者 陳為帆/攝影)

而經過數年的QE政策後,不動產價格翻了一倍,經濟及所得仍是緩如牛步,同時國內房市供需的實況是全台平均有兩成的閒置率,在這種險峻的情況下,政府繼續對房市添加柴火的動機符合筆者之前的論述 ---「政府的態度決定高房價」(註1),即若在居住正義及金融市場的穩定間僅能擇一,政府最後會被迫選擇後者。

此鬆綁對不動產市場短期而言雖是利多,但長期而言仍須強勁的經濟及購買力支撐,否則再多的資金進入市場若無利可圖,也不過是飲鴆止渴。再說對銀行而言, 放款的目的仍是獲利,在一定的存款額度下可對外的放款額也是依固定比率計算, 近幾個月內金管會連續鬆綁對不動產的放款風險權數及額度,似乎是因應國內的不動產市場險峻的情勢,但增加不動產放款後將排擠其他產業及新創公司放款與消費性放款,對後續的經濟成長亦無助益,且政府須盡全力為市場上的不動產保值,導致不對稱的價格風險及政策風險,這一連串的政策舉動,實有必要進行法律之經濟及風險分析。

美國在兩千年初小布希當政時,積極鼓勵次級房貸借款人購屋,期以所謂的「火車頭工業」拉抬經濟,同時要求「二房」(即房利美與房地美)給予保證,銀行即因二房保證得以出售房貸債權而勇於放款;且在帳面上,其資產若由傳統的房貸債權轉為二房保證的房貸擔保證券(Mortgage-Backed Security,MBS),其風險權數可自五成降為二成,進而提高其資本適足率(Capital Adequacy Ratio,CAR)。這些帳面上美化數字的手法,終究在後續的利率上漲後引發了次貸的違約潮及金融風暴,而這套劇本就是金管會目前在做的,身為金融市場的紀律要求者,尤應引以為鑑。

最近美國在費城的聯邦儲備銀行(註2)指出, 「放存款比率」(Loan-To-Deposit Ratio,LTD)愈高的銀行,愈積極於承做高風險性放款,其風險程度也愈高。而此風險將終究傳遞至存款,使存款成本上漲,最後再以「存款保險」(Deposit Insurance)包裹接受,此過程所涉及的「道德風險」與二房的保證如出一轍。在美國因先前的QE政策所致的通膨壓力下已朝向升息縮表之際,政府還是要積極提升經濟基本面,少用金融工具提升市場面,以免招數用盡後尾大不掉。若此舉是政府因應選舉的政策,投資者更應有所警覺,可能是房市最後的利多,不宜過度樂觀。

註:

1.      林左裕,(2012), 「政府的態度決定高房價」, 先探投資周刊,1701期, 2012,11,30。

2.      Disalvo,J.,and Johnston,R., (2017), “Banking Trends --- The Rise in Loan-to-Deposit Ratios: Is 80 the New 60?” Federal Reserve Bank of Philadelphia, Research Department,pp. 18-23.

原文網址:https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058198956

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2018/06/07 11:51
 

 

 

論者認為,空屋稅是解決當前台灣「居住人權」的最有效政策。資料照片

蘇煥智/前台南縣長、執業律師

一、居住人權及搶救少子化:

台北居大不易,在台北成家立業非易事,對於初出茅廬的年輕人和弱勢族群就更困難了!在台北市租房子,最便宜的租金也要八千到一萬元新台幣,這就相當於一個年輕人近三分之一的薪水,如此一來年輕人要如何存下錢和改善生活品質?這些年輕人又怎麼敢結婚呢?

如何給年輕人與弱勢族群,以及普通的上班族小家庭在台北市能夠安居樂業、落實居住正義、提升生活品質,不祇是涉及人民幸福的根本問題,也是解決台灣少子化困局必須面對的課題。我卸任台南縣長後回到台北來,就一直在思考者台灣的少子化問題,跟台灣社會的可持續性發展密切相關;而不解決居住正義問題,是無法解決台灣少子化問題。

2013年太陽花學運後,社會驚覺青年議題嚴重,其中有關居住正義及社會住宅受到大家關注。2014年七合一地方選舉,各政黨市長候選人莫不以廣建社會住宅及提供租屋補貼為政治號召。

二、柯P的社會住宅跳票:

現任的柯文哲市長在上次參選過程中曾經將推動社會住宅列為重點政策,在任內也有積極推動社會住宅的興建,但是進度落後,選舉期間提出的社會住宅「4年2萬戶完工」政見,實際只有3453戶完工,若扣除郝龍斌任內開工、施工,以及捷運聯開宅轉作公宅使用,實際上是柯任內全程規劃、完工戶數僅為1304戶。可以説是支票已經不能兌現,而且緩不濟急。

三、姚文智濫開支票:

而最近姚文智在一般的住宅補貼政策之外,也另推出了對於青年租屋的租金補貼政策,要給單身青年每月補貼3000元。結婚的青年夫婦每月5000元的補貼,每年一萬戶。姚文智這個政策並没有深入檢討過去租金補貼政策實施效果不彰的原因,而再次為了選舉濫開支票,治標不治本的政策構想!

其實濫開支票、現金補助,背後的關鍵就是不敢得罪建商及有錢的資本主。

我認為要改善目前臺北都會區無殼蝸牛租屋問題,落實居住正義,應該從落實「屋盡其用」「課徵空屋稅」為核心著手。

四、課徵空屋稅,屋盡其用:

根據內政部營建署所公布資料,台北市空屋數6萬682宅、空屋率6.82%。而全國空屋則有80幾萬戶,平均高達11%左右。所謂「低度使用(用電)住宅」,是以房屋稅籍資料與台電用電資料,將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅,認定為低度使用住宅,俗稱「空屋」。

台北市內6萬多戶的空屋,應該「屋盡其用」而不應該閒置,也不應該讓這些房子吸收太多銀行資金,而排擠其他產業的資金需求。如何讓這些空屋能夠釋出,而屋盡其用,其最有效的方法就是:「課徵空屋稅」。
課徵空屋稅可以馬上逼出空屋,來提高租屋的供給量,量的增加也會讓租金降低,對租屋者馬上可以降低其租金負擔。

至於空屋稅應該多少才會發揮棒子的效果呢?我認為最少應該要有自用住宅的2、3倍的稅率才會有棒子的壓力。

五、鼓勵民間空間參與社會住宅政策:

空屋稅是棒子,除了棒子外也應該要有紅蘿蔔來吸引民間將空屋釋出來做社會住宅,所以政府應該再制定獎勵民間空屋參與社會住宅的方案,如果民間空屋參與社會住宅方案,鼓勵空屋釋出後加入社會住宅的出租,租金的所得可以予以減免課稅,而且原空屋可以比照自用住宅稅率優惠。

目前政府實施的包租代管政策其實是管太多了,真正的包租代管應該修正限于「民間空屋參與社會住宅的包租代管政策」的服務。

「棒子加上胡蘿蔔」兩項政策搭配,必定能夠增加空屋投入社會住宅的動能和誘因。

六、制定「社會住宅合理面積及租金收費標準」:

目前住宅法並未規範社會住宅合理的面積及租金收費標準。

不過一般認為台北市政府的公營住宅雖比一般同級的住宅租金較便宜,但跟一般市面上房屋的租金相比仍然是太貴了。

所以我們認為政府應該訂定「社會住宅合理面積及租金收費標準」,而且社會住宅租金收費標準根據一般市民的反應「社會住宅的收費標準,不宜超過月薪的30%」。

七、租金管制政策:

居住正義、居住人權跟租金的高低有密切相關,這就涉及租金是一個完全自由市場,或者必需受到公共利益保障而有所限制。目前台灣的不動產及房屋租賃市場幾乎是一個自由市場,租金負擔成為許多年輕人不敢結婚的關鍵。土地法雖有規定租金限制,但因為8%的租金實在太高了,所以沒有發揮租金管制的效果。而且也沒有漲價幅度的限制。最近台北市常常因為屋主漲租金而趕走原來的店家,許多有特色歷史的街面也因為租金漲幅太高,讓原租業者被迫遷移或結束營業。

目前住宅法也同樣沒有租金漲幅的規範,使住宅法形同沒有牙齒,所以我認為應該要有租金漲幅的限制。可以分別就住宅或商業不動產、工業廠房分別訂定它的漲幅限制。

八、分稅制,地方政府才會追稅?

為什麼政府實施的租金補貼政策效果不彰,所以一般無殻蝸牛市民無感呢?其實關鍵的原因在於屋主為了避免被政府課稅,所以不願意配合政府的「租金補貼」政策。所以有人質疑房租所得很難課到稅。這個問題其實關鍵在於目前貨物稅、營業稅及所得稅、煙酒稅等和產業經濟相關的四種稅收,全都是中央專屬的國稅,由中央政府統收統支,地方根本就無法得到這些稅收的直接分配。而國稅局人力有限查稅困難。

可是如果台灣採取如德國、北歐及中國目前實施「分稅制」的中央與地方財政收入劃分的制度,以德國的制度中央地方各分50%,地方政府自然為了地方的稅收增加,自然會有動能去努力查稅,也才能落實有所得即應繳稅的公平原則。同時專業的不動產管理公司也才能在台灣真正的生根。

九、國防部眷改及非公用土地應提供作社會住宅:

目前國防部在各縣市仍有許多眷改土地及非軍事用途而且非公用的土地,而且面積都很大,但目前國防部把這些土地當作自己的金庫,而不受國有財產法的約制。我認為總統府及行政院應該明確要求國防部將這些土地交回給國有財產局,並作為社會住宅所需的土地。

十、善用都更增加的容積,來作社會住宅:

目前都更奬勵容積絕大多數都成為實施者建商利益。建商成為都更的實施者,這個制度剝奪了「住戶團體」才是都更的主體,可以說是「乞丐趕廟公」。

而且都更獎勵的容積率應該以達到成本平衡為原則,超過這個部分的容積應該歸政府拿來作社會住宅之用。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180607/1368826/

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▲▼台北市不動產開發商業公會理事長兼良茂建設董事長陳春銅7日出席《ETtoday新聞雲》所舉辦「2018房市前瞻論壇」。(圖/記者徐文彬攝)

▲台北市不動產開發商業公會理事長兼良茂建設董事長陳春銅7日出席《ETtoday新聞雲》所舉辦「2018房市前瞻論壇」。(圖/記者徐文彬攝)

記者葉佳華/台北報導

 

 

《ETtoday新聞雲》今(7)日下午舉辦「2018 房市前瞻論壇」,邀請台北市不動產開發商業公會理事長兼良茂建設董事長陳春銅蒞臨主題演講。談到年輕人購屋議題,陳春銅建議政府,應給予年輕人3~5年的寬限期「還息不還本」,另外針對年輕人的購屋貸款利息,也應酌予補貼,並且降低購屋的稅捐成本

陳春銅指出,這幾年來薪資成長有限,年輕人的購屋困境受到關注。目前市場上投機性需求已經不容易見到,如果要穩定房價,需要增加「供給面」。以台北市為例,台北市為大量人口就業、居住聚集地,但缺乏素地、推動都更也不容易、再加上低容積率的分區管制等問題,供需失衡,房價自然不易下降。如果能夠增加供給,年輕人購屋門檻也就降低。

因此,要增加供給,穩定房價,最主要就是得加速推動都市更新以及危險老舊建物重建。陳春銅表示,目前全台灣住宅約850萬戶,其中屋齡超過30年以上、耐震度不到5級的老屋就有400萬戶,占全台戶數一半。

其中,六都就有250萬戶老屋,也占全台老屋戶數超過一半。若再縮小範圍到雙北市,30年以上屋齡也有120萬戶。陳春銅認為,光是以這120萬戶、每戶1500萬元保守推估,都更的潛在經濟效益就高達18~20兆,因此都市更新值得政府積極推動。

陳春銅也說,政府除了社會住宅的提供外,對於年輕人的購屋負擔,應考慮給予3~5年的寬限期,讓年輕人剛開始就業時先「還息不還本」,等收入增加再開始還本。另外,對於年輕人的購屋貸款利息,也盼望政府能夠給予補貼,降低年輕人的生活負擔。

除此之外,陳春銅也建議,降低購屋的稅捐成本。他指出,例如房屋稅跟契稅用一樣的課稅基礎,房屋稅課稅基礎大幅調漲,買房子或都更戶的居住成本將會增加,使得購屋者負擔的契稅也會跟著大幅增加,而且目前契稅稅率高達6%,對買房子的人來說,造成很大的負擔。他建議,應該要把稅率至少降低一半

陳春銅最後強調,房地產如果不好,將影響周邊各個產業及勞工就業機會,同時弱化從業勞工的消費能力;再者房地產如果不好,也會影響都市更新與危老重建投入意願,因此他鼓勵,「都市更新與危老重建可以增加新房子的供給,去平抑房價、帶動內需,更重要的是保障國民居住安全。」同時,他也支持政府推動社會住宅政策,對於年輕人如果要購屋,也能在政策上協助降低負擔。

▼東森集團執行策略長王令麟7日出席「2018房市前瞻論壇」,呼籲國營事業加速資產活化腳步、攜手房地產業界響應社會住宅政策,為年輕人解決住居困境。(圖/記者徐文彬攝) 

▲東森集團執行策略長王令麟今天出席「2018 房市前瞻論壇」,呼籲國營事業加速資產活化腳步、攜手房地產業界響應社會住宅政策,為年輕人解決住居困境。▼ (圖/記者徐文彬攝)

 



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2018-05-23 16:03 盧振池

最近國內政策面的新聞話題不少,其中一項和房地產議題頗有關聯,立即就引發了正、反兩面不同的見解,那就是為了解決少子化問題、以及吸引國外人協助經濟發展,行政院宣布將推動《新經濟移民法》,符合一定條件的外籍工作者可以更容易取得永久居留權或歸化為國民,有些專家、學者認為此項法案可以提升經濟及房市發展,但有的則表示對房地產市場的助益仍有待觀察。


▲行政院推出的新移民政策將可以提振內需經濟,房市間接受惠。

 深究其論述內容,認為《新經濟移民法》對房市景氣沒有太大助益的原因,是因為移民來台的人士將以中、低薪的移工佔多數,這些人士的購屋能力會有多強還有待確認;至於最有意願來台購屋的移民者當屬大陸地區人士,但是現在的《兩岸人民關係條例》中規範大陸人士來台購屋的規定仍舊相當嚴格,所以就算新移民法通過並實施,對於現今大陸人士來台的房市買氣,可能產生不了太大的助益。

 然而,認為《新經濟移民法》有利於房市的看法是,這個法案一旦開始實施,樂觀估計可以帶來約10萬~20萬的新移民人口,這些移民人士勢必會帶來龐大的消費,在提振國內的內需經濟之餘,更因為移民人士要定居下來而為國內房地產市場帶來不少購屋的買氣,對於消化現有的房市新屋或餘屋量都有莫大的幫助。


▲業界認為大量的移民湧入,可以消化不少的房市餘屋量。

 事實上,房市業界私下評估這次的《新經濟移民法》對於國內的房地產市場所產生的實質幫助,在於新法可以補足國內產業或社福事業的外籍移工人力,並且更快取得永久居留權(在台工作滿6年,雇主願意支付合於規定的薪資,再連續居留7年即可),可以提升外籍移工的購屋意願。因為一旦有了永久居留權,外籍人士要買房子比較能找到願意承辦房屋貸款的銀行,否則不是部分銀行不開辦外籍人士購屋貸款業務,就是部分銀行只願意承辦「7年期」的短期房貸,房貸利率也會比本國國民高出不少。

 另一個影響性較大的地方則是租屋市場,因為大量的新移民來台工作,一開始都是先到租屋市場找房子來住,後續才會依據工作情形、來台灣的適應狀況、居留證核可與否等因素,再來考慮是否要買房子?所以預估租屋市場將會是《新經濟移民法》實施之後優先受惠的地方,或許會因此刺激國人買房、投入租屋市場的投資意願。


▲租屋市場可望優先受惠於新移民政策的實行。

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作者為國政基金會司法及法制組召集人

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宜蘭縣代理縣長陳金德。圖/中央社

日前宜蘭縣政府逕自變更登記,收回本屬救國團名下之土地,甚至進一步要撤銷土地上6棟建物的地上權、註銷部分使用執照,並要徵收其地上物,引發譁然。代理縣長陳金德聲稱,這些土地自始自終都是公有土地,縣府只是「依法行政」,是真的在進行轉型正義。然而陳代縣長此番自認義正詞嚴的說法,不但自我矛盾悖離法治,更令人擔心的是,民眾手中的權狀會不會一夕之間悄稍地變成廢紙?

●公權力恣意妄為,不動產登記僅供參考?

眾所周知,土地、房屋等不動產都必須經過地政機關登記,基於「物權公示原則」地政機關必須依照法定程序,將應登記之事項,例如包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更等情形記載於登記簿,並且發給當事人權狀。

主管機關辦理土地登記完畢後,該登記便會有公示力、公信力及推定力。《土地法》第37條第1項規定:「土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記」、《民法》第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力」,以及《土地法》第43條規定:「依本法所為之登記,有絕對效力」。透過登記制度,不但可以確定權利的歸屬,將權利狀態公示於眾,保障交易安全之外,同時政府也可藉此管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政策。

因此,不動產登記制度不僅在保障人民之財產權並維護交易安全,更重要目的在彰顯政府公信力,倘若登記制度有所疏漏或欠缺,甚至遭到破壞,不僅人民權益受損,也將重創政府威信。

由於土地登記有其絕對效力,非有法定原因或法院判決,不得任意變更或塗銷,故《土地登記規則》第7條規定:「依本規則登記之土地權利,除本規則另有規定外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登記」。然而登記一旦有錯誤,為確保登記內容翔實無誤,也應匡正疏失,提高土地登記之正確性。依現行法而言,導正登記錯漏的方法有二,一是更正登記,另一個則是塗銷登記。

依《土地法》第69條規定:「登記人員或利害關係人,於登記完畢後,發見登記錯誤或遺漏時,非以書面聲請該管上級機關查明核准後,不得更正。但登記錯誤或遺漏,純屬登記人員記載時之疏忽,並有原始登記原因證明文件可稽者,由登記機關逕行更正之」。只是更正登記並無毫限制,僅限《土地登記規則》第13條規定,「登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符」或「應登記事項而漏未登記」的錯漏情形。

同時依據法院實務見解及司法院大法官釋字第598號解釋,更正登記必須「無礙登記同一性」,更正登記不得變更登記之權利主體、種類、範圍或標的。簡單的說,更正登記不可以改變現有所權利歸屬的法律關係,而只是就權利內容錯誤的更正,例如土地面積、標示等錯誤,不涉及權利的變更。如果對登記所示之法律關係有所爭執,例如土地非登記之人所有,則應訴由司法機關審判解決。

至於塗銷登記,指的是《土地登記規則》第144條規定,登記機關因「登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造」或「純屬登記機關之疏失而錯誤之登記」,得於報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明核准後塗銷之。經查本條規定之修正理由謂:「依本規則不應登記,純屬登記機關之疏失而錯誤登記者,並非私權有所爭執,民事法院亦無從受理審判,於第三人取得該土地登記權利前,自應由登記機關依職權撤銷原處分,辦理塗銷登記」。

準此,由此可知此款之塗銷登記,係為解決無法依土地登記規則第7條規定經民事法院裁判予以塗銷之錯誤登記情形而設,則縱屬登記機關疏失而錯誤之登記,如其應否塗銷涉及私權爭執應經民事法院裁判予以確定者,則應不許逕由登記機關依土地登記規則第144條規定予以塗銷其登記,最行政法院101年判字第341號、102年度判字第554號等相關判決也採相同見解。換言之,政府雖然有塗銷登記之裁量權,但必須是無涉人民權利的情形下,且必須循登記機關報經直轄市或縣 (市) 地政機關查明的程序後,才可為塗銷登記。

陳代縣長逕自變更登記收回救國團土地的理由,是民國93年縣府因資訊不足造成錯誤判斷,誤將土地的所有權人變更為救國團,不能毫無理由變更為私有土地,所以依法撤銷登記。然而就算縣府主張原先的登記有錯誤,目前土地所有權既屬救國團私法人,必須訴請法院判決確定後,才可以為更正塗銷登記,根本毫無縣府可以逕行變更塗銷登記的權限。

陳代縣長明知現屬私人土地,不循合法途徑解決,卻濫用裁量權,違法強奪民產,破壞登記制度的法律公信力,還恥言「依法」,豈不令人錯愕!如果此道可行,只要縣官大人大筆一揮,小三豈不是也可以變正宮?

●政府忙著奪民產,法治拋一旁

除了違法登記侵奪民產,陳代縣長甚至揚言追究救國團是否涉及不當得利。如果縣府認為民國93年的登記處分屬違法而撤銷,依行政程序法第120條第1項規定:「授予利益之違法行政處分經撤銷後,如受益人無前條所列信賴不值得保護之情形,其因信賴該處分致遭受財產上之損失者,為撤銷之機關應給予合理之補償」,亦即當縣府撤銷對救國團所有土地的「違法授益行政處分」,也就是更正塗銷土地所有權登記時,應該對救國團的信賴保護給予補償,怎還能反其道追究不當得利?

況且陳代縣長既明確指出,先前登記是縣府人員判斷錯誤的違法處分,在「依法」塗銷變更土地登記的同時,是不是也該追究當時作出此違法處分人員的法律責任,包括縣長以下相關人員是否涉及圖利、登載不實等刑事責任。陳代縣長不此之圖,豈非怠忽職守的縱容不法?

更離譜的是,陳代縣長還宣稱塗銷更救國團土地登記,竟扯到是進行轉型正義。暫且不論《促轉條例》的違憲性,該條例既是民進黨政府奉為圭臬的轉型正義大典,至少民進黨的政務官也應依這個規範執行職務。《促轉條例》第1條及第3條明文規定處理的是成權統治時期的轉型正義事項,而威權時期是指「民國38年8月15日起至80年4月30日止之時期」,民國93年早就非威權時期,土地有爭議跟轉型正義又有何關係?

況且救國團是否屬政黨附隨組織,其所屬財產應如何處理,依《促轉條例》也應是促轉會、黨產會的職權。陳代縣長越俎代庖進行轉型正義,會不會管得太寬?甚至是濫權、違法!

滿清入關中原之初,為解決大量旗人生計,曾頒布「圈地令」允許滿人圈佔漢人之地,造成土地荒蕪為禍數十年。如果陳金德無視法律制度、侵奪民產的圈地行徑被允許,不但法治蕩然無存,人民權利如俎上魚肉,所謂的轉型正義,也只不過是執政者強取豪奪的摭差布。

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2018/03/10 18:12

2月6日花蓮大地震後,各地危老建築的都更議題備受關注;2月26日行政院長賴清德更在「全國建築物安全暨輔導重建補強」記者會上宣示已訂定推動策略,將全面推動危老建築更新。圖為示意圖,與本文無關。資料照片

胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長 

行政院長賴清德在2月26日「全國建築物安全暨輔導重建補強」記者會,表示為給國人一個安心的家,政府訂定了五大推動策略,也明確揭示台灣的都更即將邁入全新的紀元。

台灣現在建築景觀的醜陋是有目共睹,尤其從高處往下看,參差不齊、五顏六色的鐵皮屋,幾乎覆蓋了所有老舊建築物的頂層,成了台灣的獨有特色,老舊、斑駁的房屋和殘破的建築外觀塑造了今日台灣都會區的醜陋市容,看在外國人士眼裡,這根本是一個落後地區的容顏,不僅景像醜陋,隱藏在背後的安全風險,更會讓有識之土不寒而慄。

也不是沒人看出這樣的危機與風險,只是在當下以選票決定政治成敗的現實環境下,精英的睿智沒有機會出頭,人民的命運由絕大數的平凡大眾來決定,這也是民主政治下的悲哀,直到有一天也許得仰賴老天來幫我們重做決策。

台灣早期的房地產發展史也從來不是科技與藝術的形成過程,國民黨執政的早期,房屋建築只是作為遮風擋雨的簡單遮蔽物,民國63年以前台灣的建築法規甚至沒有地震力的設計要求和考量,必須說,官商勾結、偷工減料長期以來一直是房地產業的常態,直到1999年(民國88年)921地震的發生才真正讓社會對這個產業做了重新的檢視,也讓台灣的房屋建築正式的向安全邁進。

921地震的災後重建也開啓了台灣的都市更新事業,政府透過容積獎勵措施來協助受災戶完成房屋重建,並希望藉此協肋危老建築重新改建,只可惜這樣的美意反而成了建商的淘金管道,建商在私底下默默的以低價購入老屋,等到購入行動完成,建商才正式啟動都更的作業程序,因為買入老屋的成本不高,再加上有了容積獎勵的加持,改建後房地產因而大幅度增值,使得投入的業者獲利豐厚,而當時未賣出老屋的住戶也藉由釘子戶的身份,得以向建商需索巨額利潤;尤其是在房價飆漲的年代,所有利潤幾乎全歸建商和釘子戶所享有,坊間「建商和釘子戶因投入都更而賺得暴利」的說法以這個階段的情況來說,一點也不為過。都更在此一階段已經完全質變。

在這麼一個背景下,老屋住戶對建商開始有了戒心,另一方面,住戶也開始有樣學樣,人人搶當釘子戶,台北市文林苑事件後,社會一度出現反都更氛圍,都更的推動也變得更加遲緩。

兩年前發生在2月6日的南台地震和今年的花蓮地震,雖說規模都不算太大,但已經給台南和花蓮帶來了不小的災害,不少專家都預測,如果類似規模的地震發生在台北或下次發生更大的地震、那麼結果真的會不堪設想,甚至滅都都有可能,而這些警告絕對不是危言聳聽。

這一次由賴內閣的親自宣示,似乎也展現政府的氣度和決心,我們也期盼政拿出勇氣、大刀闊斧,不再拘泥於枝枝節節,以全新的格局和視野重新啓動危老的改建,讓人民居住的更安心,也藉著改建讓瀕臨崩解的國內經濟,重獲活水。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180310/1312162/

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戴雲發│理財周刊909期│2018-01-26 
台灣很多人愛追求物美價廉、高CP值的產品,為此,多數業者願意開始犧牲品質、壓低成本,複製這種成功模式以促進銷售,但低價總免不了堪慮的品質,可是只要「俗擱大碗」,在台灣常常就會有很大的市場。以「cost down」為營運策略的建築團隊,就算網路上負評謾罵、法院訴訟案一件接一件,民眾照樣願意買單,讓這樣的陋習始終在業界生生不息,也因此,在台灣任何產業皆充斥如此情形。

以成本競爭為核心策略的建築團隊亦多不可數,為了突破房市低迷,採降低售價以能快速完銷,選擇壓低採購發包單價以達成「cost down」的目標,而施工廠商以較低的單價承攬後,當然不可能做賠本生意,最常見的便是縮短工時及減少工人數量,並忽略施工細節及品質,只求如合約數量完成。

再來就是降低材料品質及量體,例如大家常說的混凝土任意加水,使用低成本、品質差的材料,或是防水層薄一點、黏著劑少一點等,當下看似不痛不癢,未來都有可能衍生出許多交屋糾紛,或過了保固期才會發生漏水、壁癌等問題,甚至是看不到的結構安全都將成為隱憂之一。過度「cost down」,最終犧牲的還是建築安全與品質,甚至是居住者的生命財產安全。

更科技、更有效率 打造健康安全的優質建築

建築業不該只以眼前短期之最大投資報酬率或快速完銷為首要目標,經營一個成功的營造事業,未必一定只有儘可能降低建築營造成本,才能有獲利。若能用心把建築安全品質做好,並掌握好宅新思維之通用設計及健康無毒建築等消費者需求與市場脈動,針對現在消費者最關心的建築安全議題,考量並使用系統化工法建造更加安全的房子,提供建築安全履歷以讓大眾檢視,針對通齡之住宅使用做整體考量規劃,讓大家都能住得安全又安心,而消費者勢必也能看見建築團隊的用心,增添對該品牌的信任感與認同度,由口碑擴散所提升的品牌價值及品牌效益,也更容易在銷售時發酵、反應在銷售速度上。

除此之外也令人擔憂的是,在建築技術沒有太大的成長下,我們還在用幾十年前的舊建築安全品質思維蓋現在新穎的超高大樓,且建築物越蓋越高、外型越蓋越多變,這樣情況下的建築安全真的令人憂心忡忡。

在一次次的地震襲擊與家破人亡後,舊建築思維真的到了該改變的時候,在過去,以舊思維所蓋的建築常發生下雨漏水、通風排氣問題,甚至是備受地震考驗的建築安全問題,我們都應該用更科技、效率的方式,如Alfa Safe系統化工法、預鑄工法、BIM建築4.0及建築安全履歷……等新建築思維來對應,打造健康安全的優質建築。

舉例來說,自二○六地震後,「建築安全履歷」在各界受到重視,為求在景氣不佳下能快速銷售,亦有一些業者開始仿效「建築安全履歷」模式,將建物建造過程留下相關照片,但這種無關品質細節的照片,是無法展現將施工細節品質透明化的精神,對建築安全品質的保障仍是不足的。

以新建築思維提升營建業競爭力

因此,民眾如果想要買到真正令人安心的好宅,除了選擇品牌及口碑佳的建商,以降低誤購風險之外,更建議選擇經由「建築安全履歷協會」認證之「施工過程品質透明化紀錄」的「建築安全履歷」建案,讓民眾對於看不見的地方更加了解與安心。

建築業目前景氣低迷,但若能以「新建築思維」提升營建業競爭力,不但老舊建築不安全的問題可以解決,內需市場蕭條的問題也可以一併兼顧,如此營建業才能真正發揮火車頭工業的角色,帶動國家經濟邁向復甦。

最後想提醒的仍是─「『品質』與『品牌』是相輔相成、企業永續經營的不二法門!」

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2018/01/23 12:52 鉅亨網記者張欽發 台北

源自荷蘭的 Spaces ,即將在台成立共享工作空間新基地,新基地將在 4 月於台北與新竹開幕;商仲業者仲量聯行董事總經理趙正義表示,共享辦公不再被視爲一種全新的辦公室裝修策略,也不僅適用於新創企業。

趙正義強調,有更多來自各行各業、規模不一的企業,正利用共享辦公,建立全新企業文化、提供有效率、創意的工作環境。各個辦公樓業主和開發商必須重新審視辦公樓的傳統價值,爲其租戶提供更全面、靈活的服務。

過去開發商所熟悉的傳統開發模式,是經由購地、建造大樓,再逐層將辦公空間租賃給各個企業租戶,辦公空間的內部裝修和裝飾則由企業租戶自己負責。

不過,隨著越來越多的企業開始尋求更爲創新靈活的辦公空間,這股風潮逐漸為全球開發商的開發模式產生巨大轉變。仲量聯行指出,辦公樓業主和開發商必須開始思考如何向企業租戶提供一個創新、舒適、高科技戶動的「體驗」辦公環境來吸引企業租戶及其員工。

近年來,員工對於就業條件的期望,正不斷改變企業於辦公場所的裝修規劃,打造共享辦公空間將為企業帶來諸多優勢,靈活的辦公空間將增進同事間合作關係,激發靈感發揮團隊合作精神,並吸引優秀人才和降低企業營運的租金成本。

仲量聯行商用不動產部協理劉建宇表示,隨著共享辦公模式逐漸在台灣興起,開發商可以突破傳統開發途徑,於辦公空間、服務項目與管理運營中創造新商機,並贏得更多企業租戶的青睞。

仲量聯行近期也觀察到,全球辦公樓開發商正密切關注共享辦公模式的發展並開始採取行動,將靈活的辦公策略納入其商業模式之中。

由於共享辦公模式的迅速發展及其對企業租戶的吸引力,許多開發商開始將整棟或部分辦公樓出租給共享辦公營運商經營。爲企業租戶在大樓內提供了寬敞靈活的辦公室,進而滿足其日漸增長的辦公空間需求。

仲量聯行認為,未來開發商在規劃建造新辦公大樓時,可考慮與共享辦公營運商合作,或為企業租戶量身訂製辦公設施來建造辦公樓。這種方法可以爲租戶提供共享辦公空間所具有的優勢,同時幫助開發商降低開發風險。靈活的辦公模式也爲開發商改造舊辦公樓提供了新的商機。許多開發商正將其現有的辦公樓改造爲共享辦公空間。同時,企業投資人也開始買進酒店和廠房資産,計劃將其改造成爲靈活的辦公空間,提升資產價值。

仲量聯行指出,零售開發商可透過將購物中心較少使用到的樓層空間,改造爲靈活的共享辦公。這種方式不僅有助於增加辦公空間租賃收入,也將提升平日購物中心造訪的人流量,帶動購物中心營業額。

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王進祥│理財周刊908期│2018-01-19 
中國式的父母,在年輕時努力打拚,總想給下一代過上好日子,甚至還準備房產,要留給小孩,讓他們少受點苦,而另一個想法也是希望「養兒防老」。

但現今社會出現不少「啃老族」,不出外工作賺錢,只是「宅」在家,讓父母養;甚至有些小孩在父母過戶財產前,極盡孝道,每天噓寒問暖,但一旦房子過戶到其名下,則原先承諾父母「要盡心奉養」,或「每個月給多少生活金」等支票紛紛跳票。

拿到財產 不孝的案例不少

更可惡的是,小孩在拿到房產後沒多久,就棄父母於不顧,有些還把老人家趕出門,令人髮指的「不孝」行徑,最終被法院判決,應歸還財產給父母的判決案例還不少。

對於不孝子女的懲罰,現行的《民法》訂有所謂的「防不孝條款」,就「生前贈與」的部分,事後有可救濟的以下規定:

民法第四一二條(附有負擔之贈與):

贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得請求受贈人履行其負擔,或撤銷贈與。  

民法第四一六條(贈與人之撤銷權):

受贈人對於贈與人,有左列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與: 

一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。 

二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。 

前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同。

一般來說,父母贈與財產給小孩,大都存有「盼望」,如希望其事業有成、長大成材、幾歲以前結婚、生子,或幾歲前要拿到博士學位,有點像是「附條件」的贈與,但此種贈與卻不管條件會否「成就」,只假設一切如意,且在贈與財產同時,即將財產歸屬為受贈人(子女)所有。

另有關「附有負擔之贈與」,舉例來說,父母幫小孩付房子的頭期款,約定之後的房貸都由小孩自己負責,若小孩繳了幾期就不繳,不履行其負擔時,父母(贈與人)得請求受贈人履行其負擔,否則即得撤銷贈與。 

贈與條件未成就時的撤銷

一般來說,如果小孩有達到父母的各種「期望」,都不會有問題,但雙方因贈與財產而「反目成仇」或是「對簿公堂」,通常是為人子女者,讓父母「大失所望」所衍生之後續爭端。此時贈與人(父母),得主張贈與財產之撤銷,就變為最能嚇阻子女不孝的「防不孝」條款。

值得注意的是,法律定有「除斥期間」,即一定期間內非提出撤銷權主張不可之「限期」。

根據民法第四一六條第二項的規定,「前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同。」也就是說,當父母發覺小孩「不孝」時,得在一年以內主張撤銷,若是超過一年,則失去撤銷權了。

但小孩可別以為,從父母那邊拿到財產後,乖乖地孝順父母,等一年後再我行我素,不再把父母的話奉為聖旨,這是不對的。

因為,撤銷權的行使可能是贈與行為七、八年以後,因為小孩對父母有民法第四一六條第一項的規定事項,如「故意侵害之行為,依刑法有處罰」,或是「對於贈與人有扶養義務而不履行者」。讓父母忍無可忍,進而在「知有」撤銷原因之時起,一年內才行使撤銷權;亦即,父母若發覺子女不孝了,超過一年不行使撤銷贈與的動作,之後,也就不能撤銷了。

基本上,我個人不太贊成「生前贈與」,並將財產(大多是不動產)先過戶給小孩,雖然「防不孝條款」,讓贈與人可在某種情況下撤銷贈與,但多數仍得大費周章的透過司法訴訟處理,難免會傷透腦筋。

只是,「天下父母心」,有太多的父母太愛孩子了,或者,就是相信自己的孩子不會「騙他們」,但有些情況就是「事與願違」,而只能事後才來唉聲嘆氣。

一般來說,當贈與所附帶的條件不成就時,就要有解除的動作,而除了「撤銷贈與」,要求或打官司判決受贈人(子女)返還財產外,還有何辦法呢?書立「遺囑」載明為「歸扣財產」或信託管理該受贈財產,可能也是另外有效之控管工具!

父母期望落空的事後救濟

也許很多人不願在生前立遺囑,怕觸霉頭,但財產過戶後,發現子女不孝了,「事後」透過「寫遺囑」,載明某年某月某日送給小孩的某一筆財產,是為了給他「結婚、分居或營業」等三種用途所贈與的,其所贈與的款項或不動產,在未來要辦繼承,也就是「分財產」時,會從其應得的「應繼分」中扣除,或許也能間接達到懲罰不孝子的「效果」。

民法第一一七三條(贈與之歸扣)

繼承人中有在繼承開始前因「結婚、分居或營業」,已從被繼承人受有財產之贈與者,「應」將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中,為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者,不在此限。 

前項贈與價額,應於遺產分割時,由該繼承人之「應繼分中扣除」。 

贈與價額,依贈與時之價值計算。

依據上述規定,只要是因「結婚、分居或營業」,從父母處先受贈財產者,除非父母在贈與時就言明,將來不列入歸扣項目,否則,都是要歸扣的。

假設,小孩因賭博而輸了一千萬元,老父拿出錢來幫他還賭債,並言明事後不能再賭了,沒想到,小孩轉過身仍依然故我,讓老父氣得要命,此時,透過寫遺囑的方式,載明某年某月某日拿給誰的一千萬元是為了給他「分居」之用的,也都能起嚇阻之效果。

用法制面補情感面的漏洞

此外,很多人都會說「親兄弟、明算帳」,父母與子女間也要「明算帳」嗎?那不是就失去「親人」的意義嗎?

其實站在「防患未然」的角度,我建議每位父母在情感面之外,也需了解法制面的規定,以補不足。

也就是有贈與行為時,於「贈與契約」載明受贈人應履行之條件與要求,若沒達到時,得撤銷贈與或變更受贈人為女兒之類的。

舉例來說,父母把房產贈與給哥哥,要求哥哥日後要盡扶養之責,萬一沒做到的話,則房產要移轉給指定的人(例如妹妹)。

代辦不動產移轉登記的地政士,得在公定贈與契約書內的「申請登記以外之約定事項」記載贈與人的要求與條件(當然要書寫明確),一旦受贈的哥哥違反時,妹妹對哥哥就可憑該約定事項,向哥哥提起「移轉」物權登記的訴訟。

此外,贈與時最好有「見證人」在場,因為很多長者會老去,或記憶力不好,口說無憑,不孝子若不認帳或對附條件之文字認定,產生爭執時,因為有「見證人」,在其不得已走至爭產訴訟時,也能多一項保障。

針對已過戶房產的事後救濟,父母對子女還有一道緊箍咒,那就是房子雖然已移轉登記了,但可以把已過戶的房產再「信託」回來給父母管理,指定父母取得房屋的孳息(若房子有出租,則租金算是房屋的孳息),而只要載明信託的原本受益人是其子女即可,另也可載明父母死亡時,信託關係就消滅,此時,對子女來說,依然還是房產的產權所有人。

在從事地政士業務三十多年,服務不少贈與案及繼承案,在此也不得不說,有些長者把房子送給小孩,又怕小孩轉手賣掉,因此,產生一些錯誤觀念,如「保管權狀」,以為把權狀扣在自己手裡,小孩就沒辦法賣,殊不知,房產一旦移轉登記給小孩後,產權所有人就換小孩的名字了,只要他去辦遺失,重新補發權狀,照樣可處分房產。

另外,有些長者常以為「保管印章」也能防止小孩賣房,但其不了解,辦土地或房屋買賣所需要的是「印鑑章」及「印鑑證明」,買賣行為時,需檢附一年以內的「印鑑證明」,故小孩只要向戶政機關另申請「印鑑證明」,照樣能賣房。

這種長者愛小孩,但又擔心小孩不珍惜,想加以掌控的矛盾作法,實在是不忍苛責。另有些長者雖然也擔心,房產若移轉給子女,會有不孝情況,但他們又會覺得,沒過戶的話,就無法「了心願」,即便告訴他,贈與的免稅額,一年才二百二十萬元,還不如未來再讓小孩繼承,依據《遺產及贈與稅法》規定,應繼遺產的免稅額至少有定額的一千二百萬元;但有些長者寧願繳贈與稅,就是想「了了心願」。

《遺產及贈與稅法》第十八條(遺產免稅額)

被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民,自遺產總額中減除免稅額一千二百萬元;其為軍警公教人員因執行職務死亡者,加倍計算。 

被繼承人如為經常居住中華民國境外之中華民國國民,或非中華民國國民,其減除免稅額比照前項規定辦理。 

《遺產及贈與稅法》第二十二條(贈與免稅額)

贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元。 

除了遺產免稅額及贈與免稅額的「額度」差很多外,其實,在課徵遺產稅及贈與稅的稅率也因去年(民國一○六年)有修法而變化很大。

遺產可扣除及免稅額較贈與高

早先,遺贈稅法的課稅稅率依金額不同而採級距課徵,最高可課徵至五○%,此造成有錢人紛紛把錢移轉至海外的避稅天堂,讓政府課不到稅。而民國九十七年發生美國二房事件所引發的全球金融海嘯,政府為提振經濟,於民國九十八年一月二十一日修法,大幅調降遺贈稅率為單一稅率的一○%,以引導滯留海外的資金回台。

不過,因大多數資金回台後卻投資房地產,造成過去房市長達十年的大多頭,房價飆漲,引發政府再打房,此時,有人再度要求調高遺贈稅率,因此,去年五月十日修法,再分成一○%、一五%及二○%等三個級距,其課稅級距及稅率卻有很大的不同(如附表)。

《遺產及贈與稅法》第十三條(遺產稅率)

遺產稅按被繼承人死亡時,依本法規定計算之遺產總額,減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額後之課稅遺產淨額,依下列稅率課徵之: 
一、五千萬元以下者,課徵百分之十。 

二、超過五千萬元至一億元者,課徵五百萬元,加超過五千萬元部分之百分之十五。 

三、超過一億元者,課徵一千二百五十萬元,加超過一億元部分之百分之二十。 

《遺產及贈與稅法》第十九條(贈與稅率)

贈與稅按贈與人每年贈與總額,減除第二十一條規定之扣除額及第二十二條規定之免稅額後之課稅贈與淨額,依下列稅率課徵之: 

一、二千五百萬元以下者,課徵百分之十。 

二、超過二千五百萬元至五千萬元者,課徵二百五十萬元,加超過二千五百萬元部分之百分之十五。 

三、超過五千萬元者,課徵六百二十五萬元,加超過五千萬元部分之百分之二十。   

一年內有二次以上贈與者,應合併計算其贈與額,依前項規定計算稅額,減除其已繳之贈與稅額後,為當次之贈與稅額。 

繼承土地免徵土增稅

以遺贈稅的一○%來看,贈與淨額為二千五百萬元,但遺產淨額為五千萬元,兩者的淨額足足差了一倍。

此對一些家財萬貫的有錢父母來說,以遺囑的方式來讓小孩繼承房產,在課稅淨額上,至少比生前贈與來的好些。

此外,就房地產的贈與來說,除了要繳贈與稅,也要繳土地增值稅,但若是遺產繼承的話,除遺產稅外,依法以繼承方式移轉之土地免課土地增值稅。

遺產總額中另有相當多的免徵項目可以扣除,如遺產稅法第十八條的免稅額有一千二百萬元,另第十六條及第十六條之一的財產,以及第十七條的扣除額,如依民國一○七年的規定,喪葬費一百二十三萬元,遺有配偶者有四百九十三萬元的扣除額,算一算至少有一千八百多萬元以上的遺產是課不到稅的。

此外,子女繼承後再將土地賣掉,要課土地增值稅時,土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算,屆時,土地增值稅負更會降低。

從父母以移轉房產來照顧子女的心意來看,以繼承或遺屬繼承方式,顯然會比贈與來得好,子女只是「晚一點」拿到房產罷了,但對長者來說,走完人生的道路,遺留給子女的家產,即便子女間偶有爭產紛爭,但此時,子女孝與不孝,也就「眼不見為淨」了。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21364059600&AType=1

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財經作家狄驤認為,供給愈來愈多,需求愈來愈少,房價還會繼續修正。(本報系資料照)

不少年輕人夢想買房、擁有自己的家,但財經作家狄驤認為,如今少子化加劇、繼承屋過戶件數逐漸比首購屋多、新建案開價甚至比中古屋還低,房價無限下修趨勢已成形,奉勸經濟弱勢族群,別硬揹房貸毀掉自己的青春和人生。

狄驤在《商業周刊》撰文指出,市場的多空很簡單,講求的就是供需二個字。當供給愈來愈多,需求愈來愈少,也就是人口老化和少子化,加上社會上的中堅消費族群的薪水愈來愈低,「連自己都養不起,還談什麼買房」。未來5~10年,房價還是會下修,而且很多房子沒人住,租金也會往下跌,居住正義可望降臨。

他接著說,更可怕的是,由於出生率創新低,這些小孩20年後成為中堅分子,他們每個人恐怕都要買十間房,才能消化完供給過多的空屋,不會變淒涼鬼市。像日本經濟和房地產泡沫化後,加上人口老化,除了東京、大阪,市郊一堆空屋廢棄屋,送人都沒人要,台灣幾年後恐怕也會變成這樣。

狄驤表示,房價還在修正中,而且房子是用來住的,不是用來卡住資金和揹債用的,「千萬不要伸手接刀子,只要你有足夠現金,房子用租的,反而可以過個幸福人生,幹嘛作賤自己?」

(中時電子報)

 

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這些年我們經常聽到民眾感嘆物價高漲,但主計總處所公布的消費者物價指數(CPI)始終是平穩,不動如山,造成兩造之間落差的原因很多,有感覺上的問題、有算術上的問題、還有調查項目上的問題,底下我們一一加以討論。

國民經濟在追求所得成長之餘,了解物價變化也很重要,因為一旦物價漲幅超過所得增幅,這便代表人們享有的福祉下滑了,表面上所得增加,實際上購買力是倒退的。

有鑑於此,舉凡食、衣、住、行、育、樂等商品或服務的價格都在物價調查之列,主計總處每月會調查蔬果、雞蛋、成衣、房租、水電、汽油等370項的價格,然後加權平均得出消費者物價指數(CPI)。從涵蓋面而言,小至檳榔、香菸,大至汽車一個也沒放過,可謂詳盡矣,那麼,何以編出來的數字跟民眾感覺有這麼大落差?

我們認為,第一個原因是感覺上的落差,那些三、兩天就會買一次的蔬果一旦上漲,特別有放大效果,而這並非指數有問題。

第二個原因是算術上的問題,CPI是個平均數,是依全國消費結構加權平均,這個全國消費結構未必等於家庭的消費結構,這也怪不得主計總處。

第三個原因是調查項目上的問題,其中占CPI權數高達18.2%的房租是否適合再沿用下去,值得深思。

我們之所以提出這個看法是因為這個占CPI近兩成的房租,已無法如實反映民眾的居住價格,以主計總處所編的房租指數,近6年(101~106年)僅上漲4.1%,然而依內政部編製的房價指數6年來卻已大漲26.3%,這兩者的差距,正是民眾感受的落差,應該考慮以房價替代房租以如實反映人民的感受。我們有四個理由認為必須做此調整:

第一、房租長期與房價走勢背理:依據內政部住宅需求動向調查的資料,全國平均房屋單價於94年至102年大漲70%,而同期間房租僅微升2.5%,再以前述近6年的情況觀察,亦復如此,這說明十多年來這兩項指標走勢已是南轅北轍,我們以房租做為國人居住價格的計算基礎,已嚴重低估,由於其占CPI權數近兩成,這又導致CPI被低估。

第二、付房貸與付房租同為消費行為:主計總處向來認為房子是資本財,買房子不是消費行為,因此房價自不宜進入CPI,而該以房租來反映民眾的居住價格變化。這個說法看似有理,其實不然,今天購屋者通常是向銀行貸款,然後付20年房貸,若付房租是消費行為,房貸為何不是?若房租適宜納入CPI,房貸所反映的房價變化為何不可?依據調查,近6年國內整體貸款負擔率已由31.3%升至38.9%,6年來升幅達24.3%,這個壓在民眾身上的價格變化,已改變了民眾許多消費行為,影響如此重大,實非區區4.1%的房租漲幅所能反映。

第三、國人自有住宅比率高達9成:依主計總處家庭收支調查報告,我國於105年的自有住宅率達89.5%,換言之近9成家庭是住自己的房子,只有區區1成是租屋。這是一個關鍵數字,CPI究竟是要參採1成租屋者的感受?還是反映9成自有住宅者的感受?不言自明。我們當然了解這9成自有住宅者有些已付完房貸,但相信仍有極高比例還背負著沉重房貸。

第四、國際定義仍可彈性處理:經過以上三點論證,多數人應該都會認同以房價、房貸來取代房租,但主計總處應該仍有遲疑,因為他們一直認為這樣做不符國際定義。然而,國際定義並非永遠不變,過去研發支出不算民間投資,如今不是算進去了嗎?過去復出口不算出口,如今不也算出口了嗎?若以遵循國際定義而言,我國迄今公債的定義仍異於美、歐,也不見主政機關有想與國際接軌的意思,顯示這個統計定義仍可自我判斷,實不必畫地自限。

政府統計的目的在於反映實情,各國國情不同,只要大原則不背離國際定義,自可靈活處理。尤其我國高達9成的自有住宅率遠高於美、歐、日等國,他們租屋者多,以租金做為居住價格尚可,我們僅區區1成的比率,硬要以租金來反映居住成本,實在是昧於事實,至盼行政院責成相關單位對此進行研議改編,以讓我國物價指數能更準確反映總體經濟的實況。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180107000215-260202

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2018-01-02 08:45卓越

  文‧姜統掌

 

歲末寒冬之際,大家普遍想到的是待在溫馨家中,渡過歡樂耶誕節或喜慶的新年,殊不知竟有逾百萬國人,居住在違規加蓋或木板隔間的房屋,時時刻刻將生命置放在不確定發生,然而一發生便可能逃生無門的危機之中。

我國憲法第十五條明文訂定,「人民之生存權、工作權及財產權,應予保障。」這乃是政府最基本的責任,也是上位者念茲在茲的施政重心。總統蔡英文先前在一場社會住宅動土典禮時表示,政府要當年輕人逐夢的後盾,協助年輕人、經濟社會弱勢者找到安居樂業的家。行政院也提出住宅法修正案,八年辦理二十萬戶社會住宅的目標不變。在這一年之中,「住宅法」修正、「租賃住宅市場發展及管理條例」也快速三讀通過。

如按揭住宅法第一條之立法目的:為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,特制定本法。見諸法案以及內政部提出的社會住宅規劃,二○一七年堪稱是社會住宅元年。

內政部長葉俊榮日前更表示,八年二十萬戶社會住宅已是「現在進行式」,目前各地方政府興建已完工逾八千五百戶、施工中逾八千戶,預計至二○二○年可達興建四萬戶以上、包租代管也有四萬戶;而當二○二四年,社會住宅二十萬戶也可順利達標。然而,觀諸內政部目前公布的社會住宅興建進度,惟現有標註業已完工的社會住宅令人錯愕,幾乎是二○一六年計畫撰寫以前便完工充數。

黑市+違建

成為臺灣租屋市場現狀

臺灣近年來房價水漲船高,在多數人薪資長年沒有大幅增長的環境,造成貧富差距逐漸擴大,每年的新推案高高的房價對無力購屋的無殼蝸牛,已然是無法購得一處屬於自己的棲身之處。

根據行政院版租賃住宅市場發展及管理條例草案總說明中指出,國人因居住或就學因素有租賃住宅需求者,估計約有二八五餘萬人,約涵蓋我國總人口八分之一。這個相當多數為弱勢的族群,面對多數有錢有勢的房東,往往便發生租賃權利義務關係不對等、租賃住宅廣告資訊未真實透明,更有糾紛被扣租押金甚至告上法院的社會版案例發生。

現任內政部次長花敬群曾直指,臺灣租屋市場是「黑市」,房東不繳稅變成理所當然,讓住宅政策推不動,房東與房客都不安定,逼大家不得不買房,高房價通膨加上失業率使民眾痛苦指數不斷攀升。

更而甚之,提及搭建違章建築,在早期更是有為者亦若是,家家戶戶為擴大自有生活起居空間,而有陽台外推、夾層等作法,截至去年十月底全國違建列管未拆數量,來到歷史新高數量六十六萬七千餘戶,相較過去每年拆除二、三千戶,現有違建恐怕百年也拆不完,致使多數主管官員認為違建乃歷史共業,劃分新違建及老違建,讓大多數違建持續存在。

而這些當初的建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記,在法律或所有權狀上並無「建物所有權」之合法保障;但在司法實務上,仍認為建造者,擁有該建物之事實上處分、管理之權能,可以買賣也可以使用、收益。因此,建造者或買進違章建築之人,對該違建自然有使用以及出租之權利。去年十一月新北市中和區一處公寓發生一起造成九人死亡的火災,四、五樓出租套房全面燃燒,而該棟五層樓公寓,四樓隔成十二間、五樓十三間木造出租套房。在有利可圖之下,這類將現有公寓重新隔間,將房間數極大化,根本不符合消防法規,漠視人命莫以為甚。

國際社會住宅標準

臺灣從零開始

崔媽媽基金會執行長、社會住宅推動聯盟召集人呂秉怡,直陳這次大火,即使有各種成因,但直接導致如此慘重傷亡,仍在於建築管理制度出大問題。該出租套房僅兩層樓即隔二十五間收租,絲毫不顧及隔火和逃生路線,成為名副其實的「棺材房」。

普遍而言,租屋市場的承租方多是學生、年輕上班族及弱勢家庭。年輕人以購屋為目標,暫時屈身頂加等窳陋、危險處,一則缺乏危機意識,二則這是社會的普遍價值觀(吃苦只為購屋)。但也有許多弱勢房客,常被一般市場排擠而「租不起且租不到」,不得不蝸居在租屋市場的底層,這也是屢次大火罹難者和倖存者的共通背景。

其實,早在七年前(二○一一年)國內便已通過的住宅法,內文便揭示「社會住宅」:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。

在此同時,國際間「社會住宅」已經成為先進國家住宅政策重要一環,先前統計各國社會住宅占住宅總量比例:荷蘭三四%、英國二○%、丹麥一九%、芬蘭一八%、瑞典一八%、歐盟平均占一四%、美國 六.二%、日本六.○六%、香港二九%、新加坡八.七%。然依據統計資料顯示,現今國內由政府所提供的社會住宅比例只有○.○八%,遠低於其他國家。

二○一六年修訂的住宅法更確立社會住宅的法源依據,在現實社會需要,未來推動社會住宅占比達到都會區一定成數,也為勢在必行之趨勢。

按照新版的住宅法規定,社會住宅應提供至少三○%以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。

也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群,例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等外,也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

這類型比無殼蝸牛更為弱勢的社會或經濟弱勢族群,像是單親家庭、受家庭暴力或性侵害之受害者、身心障礙者、獨居老人、AIDS患者、遊民等,更是常常受到社會大眾所忽略、排擠。

然而,一份根據崔媽媽基金會所作問卷,資料顯示有意願接受弱勢族群的房東不到一○%,而這還僅僅只有意願接納弱勢者,實際願意以較低的租金租予獨居老人,比率恐在千之五以下,更相信有相當比例將AIDS 患者等這類國人視作洪水災難,避之不及。

因此推動社會住宅是需要政府公權力適當的介入,作為社會住宅一股正向的推力,以保障社會或經濟弱勢者居住與生活的基本權益,以提供符合社會或經濟弱勢族群「適當及可負擔」的住宅。

租得到合法安全宅 

成為現實難處

現階段政府的計畫乃自二○一七年開始起算,前四年(至二○二○年)政府直接興建四萬戶及包租代管四萬戶,計八萬戶;第二階段(至二○二四年)目標政府直接興建八萬戶及包租代管四萬戶,累計二階段共興建十二萬戶及包租代管八萬戶,共計二十萬戶社會住宅。

綜觀此一規劃,執行者在考量土地取得以及興建成本,乃有前階段四萬戶後階段八萬戶的安排,更規劃第一階段和第二階段分別要增加四萬戶的包租代管,作為社會住宅。

在直接興建社會住宅方面,依照過去興辦國民住宅的經驗,但由於資金融資困難、土地取得困難等因素,使國宅興建緩慢,數量也不如預期;對此,新住宅法針對興建社會住宅所需土地部分,直轄市、縣(市)政府得運用縣市所有土地。如有不足,可無償撥用國有非公用土地,且租金及其他收益無需解繳國庫;而特種基金之國有非公用土地,可以辦理長期租用,可大幅降低縣市政府取得社會住宅土地成本。

有關興建社會住宅所需經費部分,內政部規劃成立社會住宅融資服務平台,以協助地方政府取得較低利率之中期融資。此外,為提高現有資源效益,規劃將既有「社會住宅中長期推動方案」補助工程費及用地有償撥用費方式,調整為就地方政府興辦社會住宅營運期間,淨收入不足歸還融資款或自籌款,就該非自償性經費提供部分補助,並就興建期間融資利息提供補助。惟整體而言,過去有國宅處專責作規劃興建,如今國宅處廢除多年後,各縣市要重新動起來,殊為不易。如臺北市都發局便在南京東路成立中區辦公室,將住宅相關企劃、工程發包興建以及承租服務等業務獨立操作。

由於過去政府政策以居者有其屋為主軸,直至二○一四年廢止「國民住宅條例」,其間國宅自一九七六年以來,合計三十八年共辦理約三十九萬戶(約一百五十八萬人)解決居住問題。相對而言,政府長期以來漠視租賃市場,不但手中擁有的出租住宅量極少,也無法掌握租屋者的基本資料與需求,如住宅租賃人口數、年齡分布、負擔能力、每戶居住人口數與座落位置等,以致推出的住宅政策難以對症下藥,如臺北市捷運局迄今規劃上千戶捷運聯合開發住宅,其中超過八百戶租金在三萬元以上,外界戲稱「養蚊宅」。

為了活化及去化餘屋,新方案簽約三年、第三年可享八折優惠,最優惠方案則是第五年享七折優惠,且沒有公共住宅家庭年收入限制。在未能考量市場需求,原來的公益目的反成為弱勢需求者租不起的示範。

短期整頓出租違法房

長期以房養老換社會宅

社會住宅可以透過興建,也可以藉由包租代管等多元方式辦理,但可以預見三、五年內新興建的社會住宅數量十分稀缺;整體八年二十萬戶社會宅中,短期內私人不動產仍扮演住宅租賃市場主要角色,內政部便設定包租代管民間空餘屋八萬戶來達成。惟截至目前為止,六都中僅臺北市完成招標,共計有四家公司擔任社會住宅包租代管執行者。惶論其間關於賦稅減免作業進度不及,而高雄市連時程都未向內政部提出。

但現有出租市場中,多數房屋並沒有承租社會住宅的資格,甚至打聽到成為包租代管後,房屋稅、地價稅均要上漲,加上出租的租金有上限等限制,相關所得均需申報所得稅,許多房東反而直接打退堂鼓,而以現有逃稅、違建、不設消防安全設備等方式來降低成本。

觀察現有租屋市場的承租方,多是學生、年輕上班族及弱勢家庭,截至二○一七年六月底我國房屋稅籍住宅數量為八百五十三萬餘宅,全國屋齡介於超過四十年者,計有一百七十九萬餘戶共占二一%,這些已是檯面上看得到的問題。如何改善現有涉及公益、性命攸關的租屋市場,將是這八萬戶包租代管的重要課題。

整體而言,社會住宅可說是準社會褔利政策,就是由政府蓋房子出租給民眾、或者由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅。同時,它的租金也會比較便宜。它跟過去以出售為主的國民住宅不同,社會住宅是只租不售的住宅,使政府提供的住宅資源能夠循環利用,照顧更多的民眾。以平均承租十年、耐用年限五十年的社會宅來看,便可比傳統國宅多出五倍的照顧效果。

如按內政部官網所言,相當重視社會住宅的品質與管理,期許各處社會住宅都能取得綠建築標章、無障礙住宅標章及智慧建築標章,及適當配置太陽光電;訂定住戶生活公約,讓所有社會住宅社區都能有秩序地運作;並強化社會住宅與當地社區之融合,讓社會住宅成為國人肯定的好宅,使住進去的民眾可以感到幸福與驕傲。

但,處在經濟與社會弱勢情境中的國人,在所謂的住宅市場裡,飽受著「買不起」、「租不起」、「進不了」、「住不了」等多重困境,中和一場吞噬九條人命的惡火,再次燒出租屋市場的陰暗混濁,也是對租屋問題複雜難解的警示。主政者別把數字僅作統計或個案,因個案問題將會衍生更多的社會問題。期待在社會住宅興起,政府與房東們能重視居住正義,這個「人權議題」!

卓越

《卓越雜誌》創刊於1984年9月,曾多次榮獲新聞局「金鼎獎」最佳刊物的肯定,以產業趨勢為經,財經及工商管理為緯,在第一時間提供知識經濟領域的縱深資訊,讓企業經營的經驗發揚光大,各行各業精英顯現英雄本色的卓越人物更加深入人心。

原文網址:https://udn.com/news/story/6853/2902401

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2017-12-08 03:49經濟日報 記者夏淑賢/台北報導
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聯邦銀行總經理林鴻聯昨(7)日指出,房地產市場現在「根本不是底部」,明年還會繼續下探,央行若明年跟進美國升息腳步,房市還會加速落底,但這不表示明年就觸底了,還需要再觀察法拍市場與建商動作等變化。

由於聯邦銀行是隸屬三重幫的聯邦集團旗下企業,林鴻聯對房市的看法頗具指標性。林鴻聯表示,目前市場多數以房屋移轉棟數作為房市多空指標,但這其實是落後指標,因為房市大約在三年多前攀頂,許多建商預售屋最近才陸續開始交屋,自然會使房屋移轉棟數出現增加或者下降幅度見緩,因此該指標對房市多空的參考性受限,他認為房市還不到底部。

林鴻聯並表示,考量房市尚未見底,房價還有下探空間,加上明年央行可能跟進美國升息,促使房市加速落底。不過,這是否表示升息一啟動、房市就觸底?林鴻聯認為,還須一併觀察法拍市場變化,以及建商推案與促銷策略的改變。

日前金管會放寬銀行業房貸承作的風險權數計算,有利聯邦銀再釋出百億元以上的房貸量能。林鴻聯表示,目前聯邦銀的土建融含房貸餘額占存款發債比重,距離銀行法上限的30%還有很大距離,因此釋出的量能可以用來擴增房貸。

 

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原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2863037?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-12-06 04:15經濟日報 胡立陽
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近期,包括美國與台北股市紛紛創下歷史新高,與我半年前所預測的「平安無事、一帆風順」等內容一樣,當時我的看法是,只要資金行情在的一天,投機買盤就不會停止,全球股市所得的「狂牛症」多頭行情仍會持續下去。

綜觀近兩年來,牽動國際股市是否回檔修正的「變數」之一,就是市場如何預期美國聯準會(Fed升息態度,但事實上,美國Fed自去年底著手升息後,至今升息緩慢,今年已升息兩次,預計12月再升息一次,不似以往升息之緊促,究竟是什麼原因,讓Fed「不敢快速升息」?

大家都知道,為了拯救2008年金融海嘯後經濟衰退問題,Fed破天荒實施「量化寬鬆(QE)」政策,影響所及,造成違反經濟秩序、極為罕見的「負利率」,全球各國出現貧富不均、房價高漲等脫序現象。

當然,Fed也訂出QE退場時間表,從先前的失業率要降到6%以下,到最近的通膨率要高於2%,但失業率早早就降到6%以下,只是通膨率還無法達到2%以上,也給予Fed拖延升息時間點的藉口。

只是,美國通膨率真的這麼低嗎?我們都知道,衡量通膨率的指標之一是消費者物價指數(CPI),我1975年在美國唸書的時候,就曾針對CPI計算方式,與教授激辯,因為我認為,CPI所選用的食、衣、住、行、育、樂等六項價格浮動因子中,「住」這一項有很大的問題,因為是以「房租」、而非房價來計算。

我當時已發現,美國矽谷已開始出現「炒房」現象、致使房價高漲,儘管房租也會跟著攀升,但漲幅絕對不像房價那麼高,所造成的影響,就像我們現在所看到的,排擠掉食、衣、行、育、樂的支出,因此,CPI計算結果會失真。

以台灣為例,房貸支出占青年人總支出比重已逾七成,如果單純以房租作為計算基礎,CPI當然不高,根據我的估算,若以房價作為CPI計算基礎,過去五年全球主要國家的通膨率早就超過10%、遠高於實際公布的1%~2%。

也因為失真的CPI始終低於2%,成為Fed延後升息的重要藉口,而Fed之所以不敢快速升息,最主要原因是怕美國股市與房市出現崩盤。

如果歷史會說話,1985年廣場協議促使日圓升值,造成資金氾濫、股市與房市雙漲,日本央行為了降溫,1989年起大幅升息,短短一年半內升息3.5個百分點,最後1990年股市先崩盤、1991年房市崩盤,是造成「日本失落十年」的重要原因。

接著,2000年美國網路泡沫後,Fed大幅降息,2003年甚至降到僅有1%,之後2004至2005年期間連續升息17次,幾乎每個月升息一次,最後造成2007年房市崩盤,以及2008年股市崩盤,也就是所謂的金融海嘯。

我始終認為,在市場根本不缺乏資金的環境下,Fed還去實施QE,簡直像是提油救火,反而促成了全球瘋狂炒作的一場金錢遊戲,實在是後患無窮。儘管全球股債市短期內不至於出現崩跌危機,但價格已經嚴重膨風、愈吹愈大的資產市場泡沫,在未來一兩年之內,終將破滅。

(作者是證券名師)

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2858584

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為搭上前瞻計畫的綠能建設列車,許多縣市都有「圈地」疑慮,口湖鄉養殖戶與地主從夥伴關係變成對立,台東知本溼地也面臨綠電搶地考驗,檢視蔡政府的非核政策,似乎把綠能當萬靈丹,漠視其後遺症,不僅可能引發社會對立,廣設太陽能板未來是否造成土地或生態浩劫,也有待觀察。

不論是否為核四解套,不可諱言綠能發電乃時勢所趨,且當綠能變成生意,利之所趨,政策又大開方便之門之際,屏東遭傾倒爐石的農地、台東知本溼地、桃園埤塘都要種電,就連長年揚塵的濁水溪,沿岸居民也喊用太陽能板加蓋發電好了。

地層下陷區、不利農耕區作為太陽能發電看似環保、地利、人民、政府四贏,因口湖鄉養殖區原本是休耕農地,農民窮則變、變則通,才把低窪土地變成養殖魚塭,引海水養虱目魚、文蛤,如今太陽能政策使得不利耕作區變成有利發電區,地利產生變化。

如雞肋的「廢地」變成待價而沽的金雞母,對長期收入貧脊的農民,是遲來的補償,但對留在家鄉打拚的租地養殖戶,卻是寒冬的開始,因綠能而「風水輪流轉」的影響下,未來如何是好?

太陽能被視為環保綠能來源,政府推動本是美意,但地狹人稠的台灣,取得推動綠能所需土地的過程,應更審慎評估,避免發生因鼓勵綠能,嘉惠地主卻苦了辛勞的農漁民,甚至衝擊原有生態。逼退國光石化的中華白海豚,最近疑因風電,折損3隻,就是對政府全力推動中的綠能,發出警訊。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171127000385-260110

 

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

為解決都市更新難題,最近政府不斷祭出新的措施,目前又有「《都市更新條例》修正草案」經跨部會討論也將定案。對此,物業管理專家提醒,這些措施都僅聚焦在拆除重建,對於都更中的「整建、維護」也應給予充分重視,建議修正相關法令條款,尤其是《公寓大廈管理條例》中應增訂長期維護修繕責任與修繕基金條款。

▼台灣民眾會願意花錢把車弄得漂亮,卻鮮少願意花錢改造房屋外觀,這跟政府法令有關。(好房網News記者張聖奕攝影)

(好房網News記者張聖奕/攝)

台灣物業管理學會理事暨主任委員郭紀子指出,都市更新不是只有拆除重建,還有「整建、維護」也是非常重要的手段,而現行的《公寓大廈管理條例》第十條及第十一有關修繕、管理、維護的相關條文規定非常原則性,但實際執行的結果,就是台灣的公寓大廈長期維護修繕計劃闕如,長期維護修繕基金不足,是造就都市景觀頹敗的重要原因之一。

郭紀子說,在日本,除建築工法的進步使得建築物的壽命更長、品質更好,並且法令要求所有權人必須建立長期修繕計劃,定期實施建築物的維護保養,而區分所有權人每個月繳納管理費時,還要同時支付一筆「修繕積立金」,長期維護修繕基金充裕的背後有著法令的保障。

他說,台灣應該仿效日本做法,修正《公寓大廈管理條例》,更加具體化要求管理負責人或管理委員會制定公寓大廈定期的維護修繕計劃並向主管機關報備,並規範區分所有權人於每個月繳納管理費時,同時支付一筆長期維護修繕基金,因為修繕費用日積月累了,需要進行大規模修繕時,就不會有經費困窘的問題。

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