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財經作家狄驤認為,供給愈來愈多,需求愈來愈少,房價還會繼續修正。(本報系資料照)

不少年輕人夢想買房、擁有自己的家,但財經作家狄驤認為,如今少子化加劇、繼承屋過戶件數逐漸比首購屋多、新建案開價甚至比中古屋還低,房價無限下修趨勢已成形,奉勸經濟弱勢族群,別硬揹房貸毀掉自己的青春和人生。

狄驤在《商業周刊》撰文指出,市場的多空很簡單,講求的就是供需二個字。當供給愈來愈多,需求愈來愈少,也就是人口老化和少子化,加上社會上的中堅消費族群的薪水愈來愈低,「連自己都養不起,還談什麼買房」。未來5~10年,房價還是會下修,而且很多房子沒人住,租金也會往下跌,居住正義可望降臨。

他接著說,更可怕的是,由於出生率創新低,這些小孩20年後成為中堅分子,他們每個人恐怕都要買十間房,才能消化完供給過多的空屋,不會變淒涼鬼市。像日本經濟和房地產泡沫化後,加上人口老化,除了東京、大阪,市郊一堆空屋廢棄屋,送人都沒人要,台灣幾年後恐怕也會變成這樣。

狄驤表示,房價還在修正中,而且房子是用來住的,不是用來卡住資金和揹債用的,「千萬不要伸手接刀子,只要你有足夠現金,房子用租的,反而可以過個幸福人生,幹嘛作賤自己?」

(中時電子報)

 

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這些年我們經常聽到民眾感嘆物價高漲,但主計總處所公布的消費者物價指數(CPI)始終是平穩,不動如山,造成兩造之間落差的原因很多,有感覺上的問題、有算術上的問題、還有調查項目上的問題,底下我們一一加以討論。

國民經濟在追求所得成長之餘,了解物價變化也很重要,因為一旦物價漲幅超過所得增幅,這便代表人們享有的福祉下滑了,表面上所得增加,實際上購買力是倒退的。

有鑑於此,舉凡食、衣、住、行、育、樂等商品或服務的價格都在物價調查之列,主計總處每月會調查蔬果、雞蛋、成衣、房租、水電、汽油等370項的價格,然後加權平均得出消費者物價指數(CPI)。從涵蓋面而言,小至檳榔、香菸,大至汽車一個也沒放過,可謂詳盡矣,那麼,何以編出來的數字跟民眾感覺有這麼大落差?

我們認為,第一個原因是感覺上的落差,那些三、兩天就會買一次的蔬果一旦上漲,特別有放大效果,而這並非指數有問題。

第二個原因是算術上的問題,CPI是個平均數,是依全國消費結構加權平均,這個全國消費結構未必等於家庭的消費結構,這也怪不得主計總處。

第三個原因是調查項目上的問題,其中占CPI權數高達18.2%的房租是否適合再沿用下去,值得深思。

我們之所以提出這個看法是因為這個占CPI近兩成的房租,已無法如實反映民眾的居住價格,以主計總處所編的房租指數,近6年(101~106年)僅上漲4.1%,然而依內政部編製的房價指數6年來卻已大漲26.3%,這兩者的差距,正是民眾感受的落差,應該考慮以房價替代房租以如實反映人民的感受。我們有四個理由認為必須做此調整:

第一、房租長期與房價走勢背理:依據內政部住宅需求動向調查的資料,全國平均房屋單價於94年至102年大漲70%,而同期間房租僅微升2.5%,再以前述近6年的情況觀察,亦復如此,這說明十多年來這兩項指標走勢已是南轅北轍,我們以房租做為國人居住價格的計算基礎,已嚴重低估,由於其占CPI權數近兩成,這又導致CPI被低估。

第二、付房貸與付房租同為消費行為:主計總處向來認為房子是資本財,買房子不是消費行為,因此房價自不宜進入CPI,而該以房租來反映民眾的居住價格變化。這個說法看似有理,其實不然,今天購屋者通常是向銀行貸款,然後付20年房貸,若付房租是消費行為,房貸為何不是?若房租適宜納入CPI,房貸所反映的房價變化為何不可?依據調查,近6年國內整體貸款負擔率已由31.3%升至38.9%,6年來升幅達24.3%,這個壓在民眾身上的價格變化,已改變了民眾許多消費行為,影響如此重大,實非區區4.1%的房租漲幅所能反映。

第三、國人自有住宅比率高達9成:依主計總處家庭收支調查報告,我國於105年的自有住宅率達89.5%,換言之近9成家庭是住自己的房子,只有區區1成是租屋。這是一個關鍵數字,CPI究竟是要參採1成租屋者的感受?還是反映9成自有住宅者的感受?不言自明。我們當然了解這9成自有住宅者有些已付完房貸,但相信仍有極高比例還背負著沉重房貸。

第四、國際定義仍可彈性處理:經過以上三點論證,多數人應該都會認同以房價、房貸來取代房租,但主計總處應該仍有遲疑,因為他們一直認為這樣做不符國際定義。然而,國際定義並非永遠不變,過去研發支出不算民間投資,如今不是算進去了嗎?過去復出口不算出口,如今不也算出口了嗎?若以遵循國際定義而言,我國迄今公債的定義仍異於美、歐,也不見主政機關有想與國際接軌的意思,顯示這個統計定義仍可自我判斷,實不必畫地自限。

政府統計的目的在於反映實情,各國國情不同,只要大原則不背離國際定義,自可靈活處理。尤其我國高達9成的自有住宅率遠高於美、歐、日等國,他們租屋者多,以租金做為居住價格尚可,我們僅區區1成的比率,硬要以租金來反映居住成本,實在是昧於事實,至盼行政院責成相關單位對此進行研議改編,以讓我國物價指數能更準確反映總體經濟的實況。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180107000215-260202

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2018-01-02 08:45卓越

  文‧姜統掌

 

歲末寒冬之際,大家普遍想到的是待在溫馨家中,渡過歡樂耶誕節或喜慶的新年,殊不知竟有逾百萬國人,居住在違規加蓋或木板隔間的房屋,時時刻刻將生命置放在不確定發生,然而一發生便可能逃生無門的危機之中。

我國憲法第十五條明文訂定,「人民之生存權、工作權及財產權,應予保障。」這乃是政府最基本的責任,也是上位者念茲在茲的施政重心。總統蔡英文先前在一場社會住宅動土典禮時表示,政府要當年輕人逐夢的後盾,協助年輕人、經濟社會弱勢者找到安居樂業的家。行政院也提出住宅法修正案,八年辦理二十萬戶社會住宅的目標不變。在這一年之中,「住宅法」修正、「租賃住宅市場發展及管理條例」也快速三讀通過。

如按揭住宅法第一條之立法目的:為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,特制定本法。見諸法案以及內政部提出的社會住宅規劃,二○一七年堪稱是社會住宅元年。

內政部長葉俊榮日前更表示,八年二十萬戶社會住宅已是「現在進行式」,目前各地方政府興建已完工逾八千五百戶、施工中逾八千戶,預計至二○二○年可達興建四萬戶以上、包租代管也有四萬戶;而當二○二四年,社會住宅二十萬戶也可順利達標。然而,觀諸內政部目前公布的社會住宅興建進度,惟現有標註業已完工的社會住宅令人錯愕,幾乎是二○一六年計畫撰寫以前便完工充數。

黑市+違建

成為臺灣租屋市場現狀

臺灣近年來房價水漲船高,在多數人薪資長年沒有大幅增長的環境,造成貧富差距逐漸擴大,每年的新推案高高的房價對無力購屋的無殼蝸牛,已然是無法購得一處屬於自己的棲身之處。

根據行政院版租賃住宅市場發展及管理條例草案總說明中指出,國人因居住或就學因素有租賃住宅需求者,估計約有二八五餘萬人,約涵蓋我國總人口八分之一。這個相當多數為弱勢的族群,面對多數有錢有勢的房東,往往便發生租賃權利義務關係不對等、租賃住宅廣告資訊未真實透明,更有糾紛被扣租押金甚至告上法院的社會版案例發生。

現任內政部次長花敬群曾直指,臺灣租屋市場是「黑市」,房東不繳稅變成理所當然,讓住宅政策推不動,房東與房客都不安定,逼大家不得不買房,高房價通膨加上失業率使民眾痛苦指數不斷攀升。

更而甚之,提及搭建違章建築,在早期更是有為者亦若是,家家戶戶為擴大自有生活起居空間,而有陽台外推、夾層等作法,截至去年十月底全國違建列管未拆數量,來到歷史新高數量六十六萬七千餘戶,相較過去每年拆除二、三千戶,現有違建恐怕百年也拆不完,致使多數主管官員認為違建乃歷史共業,劃分新違建及老違建,讓大多數違建持續存在。

而這些當初的建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記,在法律或所有權狀上並無「建物所有權」之合法保障;但在司法實務上,仍認為建造者,擁有該建物之事實上處分、管理之權能,可以買賣也可以使用、收益。因此,建造者或買進違章建築之人,對該違建自然有使用以及出租之權利。去年十一月新北市中和區一處公寓發生一起造成九人死亡的火災,四、五樓出租套房全面燃燒,而該棟五層樓公寓,四樓隔成十二間、五樓十三間木造出租套房。在有利可圖之下,這類將現有公寓重新隔間,將房間數極大化,根本不符合消防法規,漠視人命莫以為甚。

國際社會住宅標準

臺灣從零開始

崔媽媽基金會執行長、社會住宅推動聯盟召集人呂秉怡,直陳這次大火,即使有各種成因,但直接導致如此慘重傷亡,仍在於建築管理制度出大問題。該出租套房僅兩層樓即隔二十五間收租,絲毫不顧及隔火和逃生路線,成為名副其實的「棺材房」。

普遍而言,租屋市場的承租方多是學生、年輕上班族及弱勢家庭。年輕人以購屋為目標,暫時屈身頂加等窳陋、危險處,一則缺乏危機意識,二則這是社會的普遍價值觀(吃苦只為購屋)。但也有許多弱勢房客,常被一般市場排擠而「租不起且租不到」,不得不蝸居在租屋市場的底層,這也是屢次大火罹難者和倖存者的共通背景。

其實,早在七年前(二○一一年)國內便已通過的住宅法,內文便揭示「社會住宅」:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。

在此同時,國際間「社會住宅」已經成為先進國家住宅政策重要一環,先前統計各國社會住宅占住宅總量比例:荷蘭三四%、英國二○%、丹麥一九%、芬蘭一八%、瑞典一八%、歐盟平均占一四%、美國 六.二%、日本六.○六%、香港二九%、新加坡八.七%。然依據統計資料顯示,現今國內由政府所提供的社會住宅比例只有○.○八%,遠低於其他國家。

二○一六年修訂的住宅法更確立社會住宅的法源依據,在現實社會需要,未來推動社會住宅占比達到都會區一定成數,也為勢在必行之趨勢。

按照新版的住宅法規定,社會住宅應提供至少三○%以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。

也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群,例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等外,也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

這類型比無殼蝸牛更為弱勢的社會或經濟弱勢族群,像是單親家庭、受家庭暴力或性侵害之受害者、身心障礙者、獨居老人、AIDS患者、遊民等,更是常常受到社會大眾所忽略、排擠。

然而,一份根據崔媽媽基金會所作問卷,資料顯示有意願接受弱勢族群的房東不到一○%,而這還僅僅只有意願接納弱勢者,實際願意以較低的租金租予獨居老人,比率恐在千之五以下,更相信有相當比例將AIDS 患者等這類國人視作洪水災難,避之不及。

因此推動社會住宅是需要政府公權力適當的介入,作為社會住宅一股正向的推力,以保障社會或經濟弱勢者居住與生活的基本權益,以提供符合社會或經濟弱勢族群「適當及可負擔」的住宅。

租得到合法安全宅 

成為現實難處

現階段政府的計畫乃自二○一七年開始起算,前四年(至二○二○年)政府直接興建四萬戶及包租代管四萬戶,計八萬戶;第二階段(至二○二四年)目標政府直接興建八萬戶及包租代管四萬戶,累計二階段共興建十二萬戶及包租代管八萬戶,共計二十萬戶社會住宅。

綜觀此一規劃,執行者在考量土地取得以及興建成本,乃有前階段四萬戶後階段八萬戶的安排,更規劃第一階段和第二階段分別要增加四萬戶的包租代管,作為社會住宅。

在直接興建社會住宅方面,依照過去興辦國民住宅的經驗,但由於資金融資困難、土地取得困難等因素,使國宅興建緩慢,數量也不如預期;對此,新住宅法針對興建社會住宅所需土地部分,直轄市、縣(市)政府得運用縣市所有土地。如有不足,可無償撥用國有非公用土地,且租金及其他收益無需解繳國庫;而特種基金之國有非公用土地,可以辦理長期租用,可大幅降低縣市政府取得社會住宅土地成本。

有關興建社會住宅所需經費部分,內政部規劃成立社會住宅融資服務平台,以協助地方政府取得較低利率之中期融資。此外,為提高現有資源效益,規劃將既有「社會住宅中長期推動方案」補助工程費及用地有償撥用費方式,調整為就地方政府興辦社會住宅營運期間,淨收入不足歸還融資款或自籌款,就該非自償性經費提供部分補助,並就興建期間融資利息提供補助。惟整體而言,過去有國宅處專責作規劃興建,如今國宅處廢除多年後,各縣市要重新動起來,殊為不易。如臺北市都發局便在南京東路成立中區辦公室,將住宅相關企劃、工程發包興建以及承租服務等業務獨立操作。

由於過去政府政策以居者有其屋為主軸,直至二○一四年廢止「國民住宅條例」,其間國宅自一九七六年以來,合計三十八年共辦理約三十九萬戶(約一百五十八萬人)解決居住問題。相對而言,政府長期以來漠視租賃市場,不但手中擁有的出租住宅量極少,也無法掌握租屋者的基本資料與需求,如住宅租賃人口數、年齡分布、負擔能力、每戶居住人口數與座落位置等,以致推出的住宅政策難以對症下藥,如臺北市捷運局迄今規劃上千戶捷運聯合開發住宅,其中超過八百戶租金在三萬元以上,外界戲稱「養蚊宅」。

為了活化及去化餘屋,新方案簽約三年、第三年可享八折優惠,最優惠方案則是第五年享七折優惠,且沒有公共住宅家庭年收入限制。在未能考量市場需求,原來的公益目的反成為弱勢需求者租不起的示範。

短期整頓出租違法房

長期以房養老換社會宅

社會住宅可以透過興建,也可以藉由包租代管等多元方式辦理,但可以預見三、五年內新興建的社會住宅數量十分稀缺;整體八年二十萬戶社會宅中,短期內私人不動產仍扮演住宅租賃市場主要角色,內政部便設定包租代管民間空餘屋八萬戶來達成。惟截至目前為止,六都中僅臺北市完成招標,共計有四家公司擔任社會住宅包租代管執行者。惶論其間關於賦稅減免作業進度不及,而高雄市連時程都未向內政部提出。

但現有出租市場中,多數房屋並沒有承租社會住宅的資格,甚至打聽到成為包租代管後,房屋稅、地價稅均要上漲,加上出租的租金有上限等限制,相關所得均需申報所得稅,許多房東反而直接打退堂鼓,而以現有逃稅、違建、不設消防安全設備等方式來降低成本。

觀察現有租屋市場的承租方,多是學生、年輕上班族及弱勢家庭,截至二○一七年六月底我國房屋稅籍住宅數量為八百五十三萬餘宅,全國屋齡介於超過四十年者,計有一百七十九萬餘戶共占二一%,這些已是檯面上看得到的問題。如何改善現有涉及公益、性命攸關的租屋市場,將是這八萬戶包租代管的重要課題。

整體而言,社會住宅可說是準社會褔利政策,就是由政府蓋房子出租給民眾、或者由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅。同時,它的租金也會比較便宜。它跟過去以出售為主的國民住宅不同,社會住宅是只租不售的住宅,使政府提供的住宅資源能夠循環利用,照顧更多的民眾。以平均承租十年、耐用年限五十年的社會宅來看,便可比傳統國宅多出五倍的照顧效果。

如按內政部官網所言,相當重視社會住宅的品質與管理,期許各處社會住宅都能取得綠建築標章、無障礙住宅標章及智慧建築標章,及適當配置太陽光電;訂定住戶生活公約,讓所有社會住宅社區都能有秩序地運作;並強化社會住宅與當地社區之融合,讓社會住宅成為國人肯定的好宅,使住進去的民眾可以感到幸福與驕傲。

但,處在經濟與社會弱勢情境中的國人,在所謂的住宅市場裡,飽受著「買不起」、「租不起」、「進不了」、「住不了」等多重困境,中和一場吞噬九條人命的惡火,再次燒出租屋市場的陰暗混濁,也是對租屋問題複雜難解的警示。主政者別把數字僅作統計或個案,因個案問題將會衍生更多的社會問題。期待在社會住宅興起,政府與房東們能重視居住正義,這個「人權議題」!

卓越

《卓越雜誌》創刊於1984年9月,曾多次榮獲新聞局「金鼎獎」最佳刊物的肯定,以產業趨勢為經,財經及工商管理為緯,在第一時間提供知識經濟領域的縱深資訊,讓企業經營的經驗發揚光大,各行各業精英顯現英雄本色的卓越人物更加深入人心。

原文網址:https://udn.com/news/story/6853/2902401

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2017-12-08 03:49經濟日報 記者夏淑賢/台北報導
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聯邦銀行總經理林鴻聯昨(7)日指出,房地產市場現在「根本不是底部」,明年還會繼續下探,央行若明年跟進美國升息腳步,房市還會加速落底,但這不表示明年就觸底了,還需要再觀察法拍市場與建商動作等變化。

由於聯邦銀行是隸屬三重幫的聯邦集團旗下企業,林鴻聯對房市的看法頗具指標性。林鴻聯表示,目前市場多數以房屋移轉棟數作為房市多空指標,但這其實是落後指標,因為房市大約在三年多前攀頂,許多建商預售屋最近才陸續開始交屋,自然會使房屋移轉棟數出現增加或者下降幅度見緩,因此該指標對房市多空的參考性受限,他認為房市還不到底部。

林鴻聯並表示,考量房市尚未見底,房價還有下探空間,加上明年央行可能跟進美國升息,促使房市加速落底。不過,這是否表示升息一啟動、房市就觸底?林鴻聯認為,還須一併觀察法拍市場變化,以及建商推案與促銷策略的改變。

日前金管會放寬銀行業房貸承作的風險權數計算,有利聯邦銀再釋出百億元以上的房貸量能。林鴻聯表示,目前聯邦銀的土建融含房貸餘額占存款發債比重,距離銀行法上限的30%還有很大距離,因此釋出的量能可以用來擴增房貸。

 

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原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2863037?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-12-06 04:15經濟日報 胡立陽
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近期,包括美國與台北股市紛紛創下歷史新高,與我半年前所預測的「平安無事、一帆風順」等內容一樣,當時我的看法是,只要資金行情在的一天,投機買盤就不會停止,全球股市所得的「狂牛症」多頭行情仍會持續下去。

綜觀近兩年來,牽動國際股市是否回檔修正的「變數」之一,就是市場如何預期美國聯準會(Fed升息態度,但事實上,美國Fed自去年底著手升息後,至今升息緩慢,今年已升息兩次,預計12月再升息一次,不似以往升息之緊促,究竟是什麼原因,讓Fed「不敢快速升息」?

大家都知道,為了拯救2008年金融海嘯後經濟衰退問題,Fed破天荒實施「量化寬鬆(QE)」政策,影響所及,造成違反經濟秩序、極為罕見的「負利率」,全球各國出現貧富不均、房價高漲等脫序現象。

當然,Fed也訂出QE退場時間表,從先前的失業率要降到6%以下,到最近的通膨率要高於2%,但失業率早早就降到6%以下,只是通膨率還無法達到2%以上,也給予Fed拖延升息時間點的藉口。

只是,美國通膨率真的這麼低嗎?我們都知道,衡量通膨率的指標之一是消費者物價指數(CPI),我1975年在美國唸書的時候,就曾針對CPI計算方式,與教授激辯,因為我認為,CPI所選用的食、衣、住、行、育、樂等六項價格浮動因子中,「住」這一項有很大的問題,因為是以「房租」、而非房價來計算。

我當時已發現,美國矽谷已開始出現「炒房」現象、致使房價高漲,儘管房租也會跟著攀升,但漲幅絕對不像房價那麼高,所造成的影響,就像我們現在所看到的,排擠掉食、衣、行、育、樂的支出,因此,CPI計算結果會失真。

以台灣為例,房貸支出占青年人總支出比重已逾七成,如果單純以房租作為計算基礎,CPI當然不高,根據我的估算,若以房價作為CPI計算基礎,過去五年全球主要國家的通膨率早就超過10%、遠高於實際公布的1%~2%。

也因為失真的CPI始終低於2%,成為Fed延後升息的重要藉口,而Fed之所以不敢快速升息,最主要原因是怕美國股市與房市出現崩盤。

如果歷史會說話,1985年廣場協議促使日圓升值,造成資金氾濫、股市與房市雙漲,日本央行為了降溫,1989年起大幅升息,短短一年半內升息3.5個百分點,最後1990年股市先崩盤、1991年房市崩盤,是造成「日本失落十年」的重要原因。

接著,2000年美國網路泡沫後,Fed大幅降息,2003年甚至降到僅有1%,之後2004至2005年期間連續升息17次,幾乎每個月升息一次,最後造成2007年房市崩盤,以及2008年股市崩盤,也就是所謂的金融海嘯。

我始終認為,在市場根本不缺乏資金的環境下,Fed還去實施QE,簡直像是提油救火,反而促成了全球瘋狂炒作的一場金錢遊戲,實在是後患無窮。儘管全球股債市短期內不至於出現崩跌危機,但價格已經嚴重膨風、愈吹愈大的資產市場泡沫,在未來一兩年之內,終將破滅。

(作者是證券名師)

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2858584

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為搭上前瞻計畫的綠能建設列車,許多縣市都有「圈地」疑慮,口湖鄉養殖戶與地主從夥伴關係變成對立,台東知本溼地也面臨綠電搶地考驗,檢視蔡政府的非核政策,似乎把綠能當萬靈丹,漠視其後遺症,不僅可能引發社會對立,廣設太陽能板未來是否造成土地或生態浩劫,也有待觀察。

不論是否為核四解套,不可諱言綠能發電乃時勢所趨,且當綠能變成生意,利之所趨,政策又大開方便之門之際,屏東遭傾倒爐石的農地、台東知本溼地、桃園埤塘都要種電,就連長年揚塵的濁水溪,沿岸居民也喊用太陽能板加蓋發電好了。

地層下陷區、不利農耕區作為太陽能發電看似環保、地利、人民、政府四贏,因口湖鄉養殖區原本是休耕農地,農民窮則變、變則通,才把低窪土地變成養殖魚塭,引海水養虱目魚、文蛤,如今太陽能政策使得不利耕作區變成有利發電區,地利產生變化。

如雞肋的「廢地」變成待價而沽的金雞母,對長期收入貧脊的農民,是遲來的補償,但對留在家鄉打拚的租地養殖戶,卻是寒冬的開始,因綠能而「風水輪流轉」的影響下,未來如何是好?

太陽能被視為環保綠能來源,政府推動本是美意,但地狹人稠的台灣,取得推動綠能所需土地的過程,應更審慎評估,避免發生因鼓勵綠能,嘉惠地主卻苦了辛勞的農漁民,甚至衝擊原有生態。逼退國光石化的中華白海豚,最近疑因風電,折損3隻,就是對政府全力推動中的綠能,發出警訊。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171127000385-260110

 

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

為解決都市更新難題,最近政府不斷祭出新的措施,目前又有「《都市更新條例》修正草案」經跨部會討論也將定案。對此,物業管理專家提醒,這些措施都僅聚焦在拆除重建,對於都更中的「整建、維護」也應給予充分重視,建議修正相關法令條款,尤其是《公寓大廈管理條例》中應增訂長期維護修繕責任與修繕基金條款。

▼台灣民眾會願意花錢把車弄得漂亮,卻鮮少願意花錢改造房屋外觀,這跟政府法令有關。(好房網News記者張聖奕攝影)

(好房網News記者張聖奕/攝)

台灣物業管理學會理事暨主任委員郭紀子指出,都市更新不是只有拆除重建,還有「整建、維護」也是非常重要的手段,而現行的《公寓大廈管理條例》第十條及第十一有關修繕、管理、維護的相關條文規定非常原則性,但實際執行的結果,就是台灣的公寓大廈長期維護修繕計劃闕如,長期維護修繕基金不足,是造就都市景觀頹敗的重要原因之一。

郭紀子說,在日本,除建築工法的進步使得建築物的壽命更長、品質更好,並且法令要求所有權人必須建立長期修繕計劃,定期實施建築物的維護保養,而區分所有權人每個月繳納管理費時,還要同時支付一筆「修繕積立金」,長期維護修繕基金充裕的背後有著法令的保障。

他說,台灣應該仿效日本做法,修正《公寓大廈管理條例》,更加具體化要求管理負責人或管理委員會制定公寓大廈定期的維護修繕計劃並向主管機關報備,並規範區分所有權人於每個月繳納管理費時,同時支付一筆長期維護修繕基金,因為修繕費用日積月累了,需要進行大規模修繕時,就不會有經費困窘的問題。

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文/林左裕

這一個月內房地產市場最重要的新聞來自政府對房市態度的轉向。首先是央行總裁宣稱台灣房市已「軟著陸」、交易量回溫、房價持穩;之後金管會隨即宣布調降銀行對房貸放款之計提風險權數,將自用住宅放款自45%降到35%、非自用住宅自100%降到75%,今年底開始實施。兩大金融主管機關連袂釋出房市利多, 除了引起各界反應兩極外,對營建業者及投資或購屋自住者而言,其關心的重點則是對市場的走勢預期,以下就政府對房市政策態度轉變的原因及未來對市場可能產生之影響進行分析。

央行金管會釋利多,政府選前挺房市(好房資料中心)

也想當學霸! 中正區學區套房價創高(大刊頭)

首先國人必須瞭解的是,在金融市場穩定性及「居住正義」間, 當政府被迫只能擇一時,應會優先選擇攸關大眾存款的金融穩定性為政策方向。由於不動產在金融產業常被視為良好的擔保品,若其價格未被過度高估,且放款比率維持在一安全範圍(通常為8成)以下、經濟景氣無明顯波動、借款人償債能力不受影響時, 房貸放款不啻為銀行之重要業務之一。

而這次央行及金管會聯手出擊, 目的即在穩定可能受房市低迷波及的金融業,筆者曾經為文論及「金融業不動產業很麻吉」及「政府的態度決定高房價」,就是類似的概念。當然年輕族群及無殼蝸牛所關心的「居住正義」或購屋能力等執政黨在選前所主張或選後積極想落實的議題,以目前的態勢來看,應該就是被政府犧牲的選項了。這種在選前改變政策方向以討好某一族群(如金主或選民)、或落實特定政策的方式,稱為「政治景氣循環」,美國常在大選前拉抬美元以取悅選民,選後貶低美元以拚經濟,即為此做法。

其次是鬆綁房貸風險權數後房市可能的走勢。就銀行而言,在風險可控管的範圍內消化其滿手的現金,當然樂見此政策,且現實的銀行的業務目的僅看放款是否獲利及能否回收,「居住正義」或是否借給「炒房或囤房者」,本就非其關心的重點,因此央行以「軟著陸」的說法、以及金管會隨即鬆綁房貸風險權數的做法, 均在鼓勵銀行放款及貸款購屋,而政府如何能整合其政策方向值得檢討。

然對購屋者而言, 筆者須提醒的是, 自住者須注意其實際需求及支付能力,每月房貸通常以不超過月所得之三分之一為宜,最多不應超過月薪的一半,以免影響其民生消費能力;而對投資者而言, 應注重租金收益率而非短期之增值空間, 畢竟在次貸風暴後的量化寬鬆(QE)政策後,高漲的房價相較於停滯的所得,這次的資金鬆綁可能是最後的利多,想再預期巨幅的增值空間,可能性不高。

最後提出國際間對資產價格的政策方向供讀者參考。在QE後長期低利率下,資產投資之微利現象已明顯推升投資的本益比(P/E ratio),根據經濟學人統計,美國目前投資股市之本益比是自1900年以來第三高,僅次於2000年的網路泡沫及1929年之經濟大蕭條前,表示當前的投資風險已不容小覷。而在國際間政策是以逐漸縮減資產泡沫為優先方向時,政府想再以寬鬆資金撐大泡沫的做法,想藉此進場的借款人,是需要考量本身的支付能力及相關風險的。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058179225

註: 資料來源:

1.「金融業不動產業很麻吉」,林左裕, 台灣銀行家,2010,6,6。

2.「政府的態度決定高房價」,林左裕, 先探投資周刊,2012,11,30。

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2017-11-15 07:17:01 經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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房市去年移轉棟數約24.5萬棟、創下逾20年新低。 報系資料照 房市去年移轉棟數約24.5萬棟、創下逾20年新低。 報系資料照
 

 

房產專家表示,不少業者認為今年底房市將落底,若以成交量來看,去年移轉棟數約24.5萬棟、創下逾20年新低,交易量已到底部。若從房價來看,由於重劃區價格戰仍很激烈,短期內房價向下盤整修正趨勢不變、房價仍未落底。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,現階段房地產市場的成交量、房價已經各走各的路。

以成交量來看,去年全台買賣移轉棟數約24.5萬棟,是逾20年來新低,今年市場估計移轉量可能落在27萬至28萬棟間,顯示出房市交易量應該已經見到底部,並且緩步向上。

但若以房價來看,何世昌指出,降價幅度大的有感讓利新案頻頻出籠,包括板橋江翠北側重劃區、土城暫緩重劃區、二重疏洪道重劃區、淡海新市鎮等,顯示預售、新成屋等一手市場的賣壓仍重,才會出現價格戰激烈的情況,因此若從房價來看,是持續朝向下修正的緩跌格局前進中,價格還沒落底。

另外,何世昌分析,現在買氣比較佳的預售、新成屋新案,多是大幅度讓利建案,也就是買方只願意買價格便宜的案子,相對其他有讓利但幅度不大的新案,或是不願意降價的個案,建案銷售率仍然不理想,可以看出消費者認為房價還沒修正到滿足點。

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原文網址https://house.udn.com/house/story/5887/2819014

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2017-11-11 00:36聯合報 聯合報社論
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行政院長賴清德(左三)最近連續開了多場記者會,希望能為產業界「五缺」問題找到解方... 行政院長賴清德(左三)最近連續開了多場記者會,希望能為產業界「五缺」問題找到解方。 聯合報系資料照片 記者陳正興/攝影
 

行政院長賴清德為打通「五缺」的動脈栓塞,近日連續開了多場記者會,提出解方。賴揆劍及屨及值得肯定,唯國家建設應該在整體大脈絡下作長期思考,而非權宜式地東挖西補;若只從局部面向著眼,例如為了解決用地問題而大舉釋出國土,為解決缺電要一味投入九千億鉅資,恐怕未必能解決問題,反將留下嚴重後遺症。

 

以大舉釋地供工業使用的政策為例,恐失之草率。「全國國土計畫」草案最近剛剛出爐,正廣泛徵求各方意見;該計畫是根據《國土法》而來,其定位是「國土空間規劃最上位指導計畫」,預定明年五月一日實施。未料,到了最後整合階段,卻遇上行政院為因應「缺地」問題而便宜行事,破壞了整體性。不可諱言,民間若胡亂囤積土地,當然應設法遏制,但行政院更強調的卻是「公有土地優惠釋出」,甚至便宜出租。如此草率,不怕國土的完整性東損西折嗎?

《國土計畫法》是行政院歷經二十年研議的成果,經立院三讀通過;據此而來的「國土計畫草案」,則正蒐集各方意見作最後修整;但賴內閣大舉釋地的決策,立刻對國土計畫構成挑戰。賴揆提出解決「缺地」問題的三策略,預計政府將大手筆釋出一千四百餘公頃土地供產業設廠,其中除既有工業區的剩餘土地,也將協助地方政府成立新的「在地園區」。如此由上而下的土地開發政策,勢必產生政策與法律競合的問題,影響國土利用的完整性。

事實上,民國一百年行政院頒行的《產業發展綱領》,即曾規劃未來十年產業發展方向及相關用地對策,對於供應用地的價格、面積、期程、閒置土地活化等均有通盤規劃。其中,甚至估算出至一○九年工業用地需求約二二一一公頃,每年的實際需求也有具體設算。包括「國土計畫」的藍圖繪製,也有其科學、人文、社會等變動及發展的研究基礎,以及短、中、長期的研究數據支撐。賴揆拚經濟的企圖心固值得肯定,但他解決缺地問題的急就章方案,卻不具國家永續發展的國土利用思維,這豈不令人憂心?

進一步看,產業缺地問題,其實不只是「土地供應」的單一面向,還包括當地公共設施、能源、水資源、環境影響等。這些,在在需要相關部門的整體衡量,再設法逐一評估配置解決。如果只是為了某一廠商的特別需求,即由政府全力幫其量身打造特定的設廠環境,甚至強令水田改種雜糧以釋出水資源供廠商使用。若是如此,這樣的操作,除了是國家暴力的粗糙操作,也將影響地區的生態和人文。

為解決缺電問題,賴揆雖提出加碼投資九千億元的解方;但是,光是砸下大錢,未必就能解決問題。事實上,缺電問題的源頭,主要出在漫無章法的「非核家園」政策。民進黨為了維護「非核」的神主牌,強行操作核四封存,其他仍依法運轉的核電機組也因政治干預而遭到停機,進而導致台灣缺電、限電的惡性循環。說穿了,砸錢不是為了解決缺電,而是為了掩飾蔡政府的政策失當。

再看,賴揆將「北部可能缺電」的問題推給中油天然氣第三接收站無法順利設置,其實有失公允。真正的原因,是「非核家園」的目標導致國家能源政策劇烈變化,但蔡政府卻缺乏足夠的能力因應所政。且看,最近連核電大國法國都決定延後減核期程,以求務實;蔡政府卻還在自欺欺人。

我們擔心的是,新上任的賴揆聲勢看好,他卻在此際端出一些急就章的方案,企圖用短期做法解決台灣積弊已久的問題。何況,企業界將經濟問題化約為「五缺」,其實是對問題的簡化;台灣經濟陷入廿年的失落期,更重要的原因來自嚴重的「政治干擾」。賴揆針對「五缺」作想當然耳的粗糙調整,恐怕將留下更多後遺症。

原文網址:https://udn.com/news/story/11321/2811613

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2017-11-10 14:01

〔即時新聞/綜合報導〕高房價所帶來的居住不正義,已是台灣長年以來的社會問題。台北市長柯文哲表示,北市高房價並非一天所造成,交易資訊不透明、不合理的價稅則是元兇之一,因此,北市府將透過地政維新,達成健全房市的目標。

  • 柯P表示,交易資訊的不透明和不合理的價稅,是房價高漲的元兇之一,未來將透過地政維新,達成健全房市的目標。(資料照,記者徐義平攝)

    柯P表示,交易資訊的不透明和不合理的價稅,是房價高漲的元兇之一,未來將透過地政維新,達成健全房市的目標。(資料照,記者徐義平攝)

柯文哲在臉書上寫到,台北的高房價並非一天造成,當問題還小時,政府沒有積極面對,拖到現在就變成了大難題。

柯文哲表示,只租不賣的公宅是市府的重要政策,但不是唯一辦法。而交易資訊的不透明和不合理的價稅,讓人有機會炒作不動產,是高房價的元凶之一,因此,市府將透過地政維新,達成健全房市的目標。

柯P提到,公開透明是健全房市的有效手段之一,這幾年在地政局努力建構「台北地政雲」網站,揭露各種土地、不動產資訊與圖資,讓交易更公平合理。他強調,地政雖不是他的專業,但透過科技,才能達成公開透明、公平正義的願景。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2249496

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戴雲發│理財周刊897期│2017-11-02 
從前幾年的塑化劑風暴到過期原物料的食安事件,台灣食安問題確實也日益嚴重,一次又一次的震撼教育,讓消費者逐漸覺醒,並且開始注意日常飲食的食品中,材料及製造過程的真實性與確實性,政府相關單位也因食安事件,開始著手針對食品安全作全面性檢查。

如果對於吃到肚子裡的食物,大家都這般的重視,那麼花費大半輩子心血,提供給我們居住且遮風蔽雨的房子又豈能夠輕忽呢?

有鑑於此,台灣的建築安全是否也需要有相關的「建築履歷制度」呢?其實政府相關單位並未制定出所謂正式的「建築履歷制度」等相關文件與法令,但每當有大地震發生後,總有建築物產生嚴重的破壞,其中因為施工不確實所產生的問題占相當大的一個比例。

「看不見的地方更重要」

然而最攸關建築安全的鋼筋及混凝土結構工程,於交屋驗收時根本看不到也無從查驗,所以導致施工者大多會以好施工為原則,卻不是以品質做到最好為目標,這樣施工品質當然會有所折扣,建築安全也令人堪慮。對建築安全而言,建築物交屋驗收時,「看不見的地方才更重要」,所以根本之道,應推動、鼓勵「建築安全履歷」的建置與實行,以達到建築安全品質完全透明化的目標。

大部分的消費大眾會被房子華麗外表所吸引,而真正攸關房子安不安全的建築鋼筋及混凝土結構品質,往往總是被忽略,所以記錄建築物的施工細節顯得更加重要。像是鋼筋及混凝土的施工品質、結構防漏水的施工細節與方式…等,針對施工方式及細部施工品質做詳細的紀錄存檔。

因為九二一大地震及台南二○六地震維冠大樓倒塌的歷史教訓,都在在告訴我們建築物內部看不見的鋼筋及混凝土結構施工品質,才是真正影響房屋是否安全的最重要關鍵。

九二一地震後,經研究發現,建築物施工品質不良,是當時房屋損壞、倒塌的最重要原因,而台南二○六大地震則再度印證這個結論,房屋是否耐震、安全,除了要有最佳的結構規劃設計外,最主要還是決定於建築物施工品質的良窳。

堅持施工品質 才能被消費者肯定

因此購屋時,建議消費者應具備檢視房屋安全的一些基本知識,於買房時應能主動且不斷地詢問銷售人員,相關的房屋耐震安全性及施工品質問題。此外,於交屋時更應檢視營建團隊,出示由相關專業技師驗證、簽證之相關資料,與施工過程的詳細拍照紀錄,使購屋者真正充分瞭解房屋施工的每項細節與品質。如此才可讓營建團隊開始明瞭,現今的消費者除了想買外觀美美的建築之外,也能大聲的把心中想買安全耐震好宅,及重視房屋結構安全性的基本訴求與堅持,明白的讓營建團隊了解,更進而鼓勵願意建立品牌,永續經營的營建團隊,全面提升建築物的施工品質,以贏得消費者的信任與支持。

在未來房屋銷售市場上,讓唯有堅持做好施工品質的營建團隊,才能被購屋者所肯定與接受,進而透過購屋者的口耳相傳,建立口碑,房屋才會賣得更好,相輔相成,形成營建團隊與購屋者的正向、良好循環。

在競爭激烈的房市,不少營建團隊相信品質很重要,但大多數都只是花心思在注重外表裝修及美學有關的細緻度的品質,也就是大家肉眼看得到的地方。建議大家不妨挑選一個營建團隊能做到主動提供:建案從動工到交屋的完整檢驗證明,及施工過程品質的完整紀錄資料,真正讓營造過程透明化及讓施工品質看得見的營建團隊。

對營建團隊而言,不但可減少交屋糾紛,更可以塑造營建團隊重視施工品質的優良品牌形象。

首選「建築安全履歷」營建團隊

多年來「Alfa Safe建築系統團隊」一直致力於推動建築安全履歷的建置與實行,目的就是為了更加落實建築安全品質的理念,以確實保障消費者居住安全需求。同時讓大家很容易的挑選出真正專業、用心的建設營造施工團隊,讓認真專業的營建團隊更具有未來性,也更能不斷發揮專業,建造更多安全高品質的房子,而非只是以建築外觀美學取勝。真正的好宅,應該是內外兼具的,不是嗎?

就市場面而言,若有產生需求,自然就會有供應者出現,房屋的建築安全履歷亦同此理。

如果消費者能夠真正認同建築安全履歷的訴求及其建立之必要性,其影響力則是推動建築安全履歷成敗的關鍵。利用宣示消費者意識,讓更多營建團隊願意跨過較高的營建門檻,來提升品質,建造具有建築安全履歷的房子,進而有效提升營建團隊的建築品質,並建造更多真正安全舒適的優質好宅,方可達到營建團隊與消費者間雙贏的目標。

歸結以上幾點,建議一般消費者若能夠做到,用心選擇一個能從規劃設計階段就將安全性、施工性一起考慮,且能真正用心將每個施工細節均紮實做好,並針對施工安全品質較重要的地方拍照,提供「建築安全履歷」的優良營建團隊所蓋的房子,這樣對自己花費的大量金錢以及全家人的居住安全才有保障!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21166418520&AType=1

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當樓倒災難發生,義憤填膺之時,群眾無法等待追根就底,瞭解真相,而是急著要揪出「罪人」,看建築師像極了古時會畫符的巫師…就抓去當祭品!

王定宇立委帶頭提案修「刑法193條」,意圖重罰建築從業者死罪。凡在建築圖上簽名的起造人與建築師就一定是殺人者,就是要命抵命除之而後快的犧牲者。我認為人人有責,但沒有誰該死,或誰不該死,反而是這些立委藉民怨可用、圖政治利益的一場秀。

車子的設計與房子的設計,應該是一種最接近的設計委任。汽車是大量生產,經過無數的測試、模擬可能的意外衝擊,確保安全上路。而建築設計是單一個案,依照建築法令設計結構及消防最基本的安全保障;使建築能提供緩衝時間,讓人們能及時疏散逃生,確保安全居住環境。

但在業主有限預算的發包工程下,營造廠有造價考量的派工,若達三四千人次,是否仍能精準的依圖施作?而當房子老了,又該派誰持續檢驗與補強? 一棟建物蓋好之後的四五十年生命期裡,會不會被不同的人珍惜?或是自掃門前雪,堆滿了物品,擋住消防栓與逃生動線,任由公共區域破壞不維護?還是不顧原本建築安全設計,擅改結構?等地震來時,房子根本沒有結構防禦能力了。

建築安全人人有責,建築使用也像謝文泰建築師的臉書貼文:「起造人就如開餐廳的人,建築師是設計食譜的人。那麼營造廠就是總鋪師,有很難懂嗎?」 當有人拿過期的海鮮與地溝油或是噎死了,親愛的,該立法判誰(皆非蓄意的人)……死刑?我願擔起應負之責來做了25年的建築師,但這樣的政治作秀操作與汙名化設計者,讓我深感遺憾!

(作者為建築師、台灣女建築家學會共同發起人)

原文網址:http://opinion.chinatimes.com/20171027005177-262110

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2017年10月27日 17:20

記者陳佩儀/台北報導

 

根據房仲最新房價指數資料顯示,房價從2014年的高檔向下修正後,過去一年房市已經進入盤整階段,主要都會區的房價指數波動幅度並不大,大致呈現「量回溫、房價持平」的走勢,而未來房市,開發商的動向仍扮演相當關鍵的角色。

根據信義房屋最新的房價指數資料顯示,台北市今年第三季的房價指數為271.57,和今年第二季相比季減約0.88%,但年增約0.76%,波動幅度都不到1趴,也可以解讀為台北市今年第三季的房價,和上一季或過去一年的水準相當,房價指數擺脫2014高檔以來的下跌走勢。

新北市房價指數為292,季減0.25%,且年減1.55%,和過去一年相比房價波動也僅約1.55%,幅度並不顯著,新北市過去一年房價波動並不大;波動較大的是桃園市,過去一年房價指數從286.65,增加到今年第三季的295.56,過去一年房價略有反彈,小幅增加約3.11%。

中南部地區,台中今年第三季房價指數為294.08,分別季增0.21%、年增2.27%,高雄市房價指數為257.42,和去年同期的257.1水準相似,但季小減1.51%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從數據波動來看,過去一段時間大致呈現「量回溫、房價持平」的走勢。

曾敬德說,整體而言,房市的市場氣氛不若前兩年恐慌,但也沒有會反轉上漲的跡象,預料還是延續價格盤整、量能反彈的機會較高,而未來房市的走勢,開發商的動向仍扮演相當關鍵的角色。

原文網址:https://house.ettoday.net/news/1040114

▲▼第三季信義房價指數。(圖/信義房屋不動產企研室彙整)

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2017-10-29 00:30聯合報 永慶房產集團業管部經理謝志傑
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永慶房產集團業管部經理謝志傑指出,有意購屋自住的民眾,不妨進場多看屋比較。 圖/... 永慶房產集團業管部經理謝志傑指出,有意購屋自住的民眾,不妨進場多看屋比較。 圖/永慶房產提供
 

 

房市自一○三年反轉後,代表交易熱度的買賣移轉棟數逐年遞減,代表建商信心的建物開工戶數也低於五年前水準,儘管建商以減量推案、去化餘屋的方式因應房市低迷買氣,仍舊免不了要面對過去因大量推案而衍生的餘屋,面臨殺價競爭的處境。

觀察近五年全台買賣移轉棟數的狀態,最高點為一○二年的卅七點二萬棟,而在一○三年央行祭出第四波信用管制後,全台交易量連三年下滑,原以為一○四年交易量跌幅已趨緩,卻在一○五年房地合一稅上路後,房市交易量直直落,全台成交量僅剩廿四點五萬棟,寫下歷史新低。

今年前八月全台交易量為十七點五萬棟,較去年同期約成長百分之十三,預估全年交易量廿七到廿八點五萬棟間,房市已有回溫跡象。

不過,根據內政部近五年建物開工戶數統計來看,一○一年至一○三年開工戶數從八點四萬戶來到十點五萬戶高點,即便一○四年買賣移轉棟數已經連跌兩年,開工戶數仍達到八點四萬戶。

建物開工後約二至三年陸續完工,一○二、一○三年開工戶數量大,卻沒有在後續幾年的交易量反映出來,一○五年交易量甚至創歷年新低,顯示市場上仍充斥有餘屋等待買主,加上一○四年開工戶數也相對多,預期今年底至明年仍會有新屋賣壓出現。

市面除不少餘屋待售,有部分建案因房市不佳延遲推案,這類情況陸續影響房市發展,尤其鄰近重劃區的生活圈更需注意,因重劃區新案量體大,對部分土地取得較早的建案來說仍有讓利空間,在房市轉衰時破盤搶市,繼而出現新屋房價比中古屋便宜的倒掛現象,因此周邊生活圈的中古屋更需留意新案破盤價所帶來的衝擊。

不過,目前房價修正波動轉趨緩跌,交易量亦出現回穩,近期低利環境有利自住買盤進場購屋,對於有意購屋自住的民眾來說,不妨進場多看屋比較。

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2017年10月26日21:35

 

楊志良/教授、前衛生署長台灣快速不婚不育、少子化,再過七、八年,人口將逐漸減少。人口及新建立家庭減少,必然減少對房屋的需求,房價也一定逐步下跌,這種簡單的邏輯,用膝蓋想就可以了。然而「老屋改建發展協會理事長」胡偉良居然有特別奇想,認為未來十年房價不跌反漲。
   
目前年輕人就業市場不佳,根本買不起房子,追隨日本成為「靠爸」、「靠媽」族,以大幅降低生活成本,或等著接收父母的房產。

又不少年輕人不斷西進或南進離開台灣,更減少有效需求。另外,理事長又低估了台灣的空屋率,台灣財富兩極化,窮人固然買不起房子,富人在過去一、二十年一再炒房,因此一家多房者比比皆是(報載魏家一口氣買帝寶八戶),為了節稅,每名成人掛上一戶,因此台灣報稅時單身戶居然超過一半。

依內政部營建署估計,2017年空戶達86.3萬戶,而實際恐超過百萬,不知何時才能消化。

胡理事長自圓其說的重點是,台灣有179萬戶三、四十年的老房子,十年後屋齡就是四、五十年了,多數老舊且沒電梯,不符合老人居住(目前老年人3百餘萬,十年後近5百萬),他們必然需要購買新屋,所以房價會不降反漲。然而實情是,目前越來越多「老朋友」把房子賣了,用以支付5、6百萬押金,住進安養(養老)院去了,賣房卻不買房。

更有趣的是,胡先生太高估一般軍公教及勞工的退休金了,一次最多只領個3、4百萬就不錯,這點錢哪能更換動不動就上千萬的新房? 原文網址http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171026/1229720/

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論者指出,近來「少子化將導致房價大跌」的說法有不少謬誤,最主要是人口成長數雖下滑,家庭戶數卻暴增,意謂著房屋的潛在需求不減反增;但眾多老屋存有功能瑕疵難以進入市場且改建或都更不易,新屋供給愈來愈有限,未來十年反將呈現供不應求的現象。資料照片

2017年10月26日00:00

胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長最近房地產最熱門的話題之一「少子化將導致房屋巿場需求減少,房價因而大跌?」這種看法表面看來似乎有理,但若從各項數據深入研究會發現,少子化根本不會對房屋交易量產生太大影響,甚至未來10年由於有效房屋供應量的增量不足,反而將造成新房子供不應求的局面。

國內少子化問題加劇,有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向,根據我國國家發展委員會2016年「中華民國人口推計(105至150年)」報告推估,台灣將在2024年人口總量達到高峰的2374萬人後,開始轉為負成長,加上市中心高房價促使人口不斷外移,近來引發都會區房價可能崩盤的討論。

這種說法乍聽之下頗有道理,可是當中有不少謬誤。

首先,影響房市的因素其實是相當複雜,無法用單一因素來推測,以人口增長趨勢來預測房市走向,其理論基礎在於「供給」與「需求」,其理論認為當人口越來越少的時候,需求下降,既然需求下降,那麼價格當然下跌;但是人口減少將導致需求減少的假設其實是有問題的。

因為台灣早期興建的老房子,(設計、施工)品質都不好,其堪用年限其實都不長,屋齡5、60年大都到了使用極限,更不要談宜居性了,這和歐美、日本老房子的「老而彌堅」是無法相提並論的。

未來10年,至少有125萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國106年6月底前統計,全台40年以上的屋齡約179萬戶(占全國房宅比率21%),再10年這些房子就50年了,7成以上將不再適於居住。為什麼呢?因為屋齡久了會出現龜裂漏水,而且早期的老屋存有功能(隔音、防火、耐震性能)上的瑕疵,再加上當初購買者的年齡漸長(假設當初買房者介於25-35歲,10年後將達75-85歲的高齡,這些人將面臨爬不動樓梯的問題,因此保守估計至少產生70%以上約125萬戶以上的換房現象(主要以電梯房為主),而這些50年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住(亦即這些老房子將成為無效供給)。

10年約增加40萬戶首購族增量需求

根據估計,年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求,10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增(近年來已逾40%),以4成選擇新屋計算,約有40萬的新屋增量需求。

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近10年人口成長數到今年9月為止,增加59萬多人,但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑,但是台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數的減少,從2007年台灣每戶3.06人,到了今年滑到每戶2.7人,北高及新北市三都更僅有2.5人。

而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求,顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數,但對於房子需求數量的影響卻造成不減反增。老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後,10年後全台約有165萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量:全台10年間房屋數量不增反減 遠低於需求量

營建署的統計資料顯示,現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶,並呈逐年遞減的趨勢,大台北地區更有大幅縮水的現象,因為都會區的可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易,因而新屋的供給愈來愈有限。若未來10年間蓋100萬戶新屋(已是上限),縱然加上這幾年濫建造成的餘屋存量(估計達5萬戶),將仍然追不上225萬戶增量需求,增加的供給量和需求量呈現1.05:1.65的懸殊比例。

數據會說話,未來10年新屋會呈顯供不應求的現象,房子老化的速度,遠遠快過少子化人口減少的速度。所以說少子化怎麼會衝擊到新屋的房價呢?

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171026/1228863/

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2017-10-26 02:44經濟日報 記者郭及天、吳苡辰/台北報導
央行公布9月房貸及建融餘額仍呈現成長,並寫下金額與漲幅新高,市場專家分析,除與去年基期低有關外,房市交易量回穩也貢獻不少。
經濟日報提供 經濟日報提供
 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,去年第4季開始,房市買氣逐步浮現,今年以來交易量逐季穩定提升,今年第3季淡季不淡,尤其在建商帶頭讓利下,連帶促成中古屋全面降價,購屋人進場意願增加,成交更為活絡,預估至年底買賣移轉棟數,將較去年的歷史新低增加一成,全年預估將上看27萬至28萬棟。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為,今年房市將維持「量增、價平」格局。他解釋:去年房市低迷,令今年移轉量能成長顯著,1至8月全台移轉棟數17.5萬棟,相較去年同期年增幅達13.24%。

陳炳辰以此次六都數量預估,全台前三季大約20萬棟左右。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2779033

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2017-10-22 00:33聯合報 台經院副研究員暨產業顧問劉佩真

 

台經院副研究員暨產業顧問劉佩真認為,明年房市恐處於修復階段。 圖/劉佩真提供 台經院副研究員暨產業顧問劉佩真認為,明年房市恐處於修復階段。 圖/劉佩真提供
 

 

目前國內不動產市場景氣可謂是擺脫去年最悲觀谷底,但尚無法以翻揚視之,而二○一八年的房市走勢則顯得更為關鍵。

若以明年國內房市的有利因素來說,不動產仍為民眾重要的投資工具,且部分如淡海輕軌綠山線、環狀線第一階段等捷運線通車將支撐區域行情,此外,地方政府對房屋稅調整也有所收斂。

至於不利因素,主要仍在於住宅市場新增供給壓力偏大,特別是二○一二至二○一四年核發住宅建照的總樓地板面積,並未完全反映於二○一五至二○一七年的核發住宅使照的總樓地板面積,尚有待交屋面積的差額將於二○一八年加倍釋出,更何況房貸利率的變化成為較大變數。

另一方面,因土地成本愈來愈高,而二○一四年下半年到二○一七年國內房價已有波段跌幅,估計未來很難再出現讓買家滿意的價格,此情況恐將影響明年民眾購屋意願。

整體而言,房價下修的預期心理依舊存在,以及在自住買盤為主的結構下,明年國內整體住宅交易價量難有顯著的推升力道,尤其是今年房市交易量年增率有機會達一成,使得基期相對墊高,顯然明年房市恐處於修復階段。

預料買方進場的要件將包括議價空間拉大、房價顯著下跌、市場供給量增而使有更多好物件可選擇等;賣方積極售屋的考量則包括房價看跌趨勢明顯,早賣換現金越好、市場出售房屋會越來越多,早賣避免求售無門、低利率環境恐將結束,即早出脫來轉換投資等。

另外,豪宅推案情況也是明年市場關注焦點,預計三大都會區將至少有三千億元的豪宅新案將陸續完工或開賣,又以台北市的代表頂級個案最受矚目;不過由於國內房市景氣乃至於豪宅市場尚無法出現顯著回升,加上豪宅供給面的選擇性仍多,因此豪宅單坪成交價格要超過二八○萬元,甚至挑戰三百萬元以上價位,將考驗高端客戶接受程度。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2771049

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台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德。

2017/09/29 09:00文/記者葉思含

 

台股已站上萬點大關超過3個月,接下來全台景氣走向相當受矚目,台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德分析,在第4季新台幣可能走貶的預估之下,外資已逐步先行在台股撤退,萬點行情難守,台灣景氣似乎正要從高點往下掉,因此預測今年第4季恐出現許多大戶股市投資失利,必須賣房彌補股市虧損的情況。

 

孫明德表示,受全球矚目的iPhone8終於上市,2017年各品牌及零組件廠提升規格,讓半導體旺季提前發酵,出現零組件價格上漲及缺貨情況,然而若蘋果手機新品創新度未達市場期待,或因組裝難度太高影響出貨進度,iPhone8銷量與出貨不如預期恐將影響台灣供應鏈廠商營收表現,而今年iPhone8竟沒有出現排隊人潮,就是一個重大警訊,股市退燒、貨幣貶值以及電子業、半導體投資趨緩等,影響全球經濟走向,都要留意。

 

根據台灣經濟研究院的營業氣候測驗點的8月統計報告,製造業連續3個月上升並創3年新高,服務業也受惠於股市熱絡,由下滑轉為上揚,反觀營建業在連續2個走升後,較上月下滑0.66點,從上升而轉為下跌走勢,未來端看Q4股市與總體經濟表現。然而,今年經濟表現可能會呈現波浪狀,第1季與第3季好,第4季不用期待太多。

 

孫明德分析,綜上所述,現在台灣經濟出口成長率看回不回,之前仍有國際經濟撐盤,但根據近期股市、匯市都可看出資金退潮,Q4確實不太樂觀,恐出現大量的股市虧損,造成許多投資者必須賣掉房子填補漏洞,出現一波賣房救股潮的情況。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3923

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