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高銘堂觀點:為什麼台灣工程造價全世界最低?工程業有競爭力,或病入膏肓?

 

作者認為,根據相當具權威性的荷蘭Arcardis顧問公司2017年對全球44個主要城市的建築工程造價調查,台北市的工程造價下限值連續幾年都是這44個城市的最低,盼未來會有偉大的政府領導人來說服社會大眾,讓工程業再現活力。(資料照,北市府)

作者認為,根據相當具權威性的荷蘭Arcardis顧問公司2017年對全球44個主要城市的建築工程造價調查,台北市的工程造價下限值連續幾年都是這44個城市的最低,盼未來會有偉大的政府領導人來說服社會大眾,讓工程業再現活力。(資料照,北市府)

台北的建築工程造價全世界最低

根據相當具權威性的荷蘭Arcardis顧問公司2017年對全球44個主要城市的建築工程造價調查(International Construction Cost 2017),台北的工程造價中間值排名40,只比胡志明、雅加達、吉隆坡、印度的班加羅爾高;在前一年的2016排名是44名,因為一年來台幣幣值相對越南、印尼,馬來西亞、印度等國的貨幣攀升了不少,排名才由最後第一名往上升。


更讓人驚訝地是比對的結果,台北的工程造價中間值只為第一名的紐約與第二名的香港工程造價中間值的四分之一。東京大概是我們的2.4倍,首爾是1.8倍。然而工程造價的下限值連續幾年台北都是這44個城市的最低,令人不堪。

這個調查的方法(Methodology),是在各個城市選13個具代表性的建築物,如集合住宅、旅館、圖書館等,根據當地法規、技術規範、建材以及施工成本,評估在各該城市完成這些建築物所要花的成本,大致上是扣除土地費用後,規劃、設計、建造,取得各項許可,到可以使用所需要的費用。

台灣土木建築相關的法規要求的設計標準與世界其他城市相比只會高,不會低,尤其我們是有地震、颱風的國家。台灣人對建材品質的要求也不會輸給國民所得比我們高的國家。就施工條件來說,狹隘的空間、擁擠的周邊交通、嚴格的安全衛生要求等,帶來的限制與效率減低,比在其他國家絕對是有過之而不及,所以施工費用也不會便宜。那問題出在那裡?香港工程人員的待遇,數字和我們差不多,但他們拿港幣,我們台幣


台灣建築工程的工程造價是這麼的低,土木工程也差不多,筆者曾有機會看到比鄰的香港基礎工程合約,發現他們各工作項目的單價幾乎是我們的兩倍,整個工程的管理費超出更多。眼見為憑,因此Arcardis關於工程造價的調查應屬可信。

再從工程師的待遇來驗證有關工程造價的高低,並探討其與產業發展的關係,我們發現,香港工程師、專案幹部乃至經理人員薪資的名目數字,和台灣差不多,但他們拿的是港幣,我們是台幣,竟有四倍多的差異。高工程造價付得起較高的待遇,專業人員有尊嚴,年輕人願意進入產業學習;職場處處樹立的標竿,讓大家知道努力的方向,所以香港的工程產業活力十足。

20180126-台北市健康公宅外觀。(顏麟宇攝)
台北市健康公宅外觀。(顏麟宇攝)

台灣廠商適應工程低價所做的「奮鬥」

台灣政府的執事官員、社會大眾對公共工程的要求,長期以來被譏為是以路邊攤的價格要求米其林餐廳的內涵和服務,這是不合理的。但在選舉壓力與需要下,政客、媒體、官僚與部分狡黠的業者相互配合之下,竟多能以宣傳、矯飾來讓大家相信公共工程做得好不好是業者與監督者有道德與能力問題,從來沒有人從根本的數字、邏輯與知識,去討論解決方案,遑論告訴基礎建設終極使用者,也就是民眾,公共工程不是傳統的「造橋鋪路做功德」,可以不要賺錢的。

縱使政府不要馬兒吃草,許多營建業者還是會想盡種種辦法,維持公司生存,他們常想以最少的專業人力,應付合約需要、剋扣小包,轉移虧損、尋求變更設計或改變工法、以非典型手段迫使業主放棄許多管制手段甚至在品質、進度上妥協,但到一切期盼落空時,就發生我們常看到的工程不能完工、無法使用等爛尾樓現象。

但現在台灣的公共工程市場又已壞到連願意冒若干風險的業者都遲疑的地步,承包商覺悟到現在如果照業主訂的預算承包工程,機關施盡,結果只是虧損與逾期,索性標都不投了。很多業主覺得奇怪,所有的單價、費用,都是經過多年來招標結果的驗證,同樣的預算,在不久前,只要公告招標,承包商總會爭先搶標,現在卻是不聞不問,是不是在拿翹?

單一買主的價格上限規制(Price Cap)

機關覺得無辜,但作為全國每年幾千億的唯一公共工程買主,依「常態化」與「平均化」的預算建立原則,將相同價錢的材料、工資、工法應用到幾乎所有工程上,長期壓低標價,終致市場不能承受,是要謙卑檢討的。如果與健保制度比較,中央健保局依統一標準支付全國大小醫院醫療、藥品、手術、復健費用,引起醫界人士抗議給付費用太低,讓「醫師」成為「低薪人體檢修技術員」,護理師「每天哭著上班」不敢休假,擔心「血汗醫院」的形象會嚇阻優秀人才投入這個行業。但中央健保局在給付健保費用上,還沒有要求各醫院像工程公司一樣,以投標方式相互競爭,砍殺到底,算是比工程業的遭遇好太多了!

從台灣工程造價降至全世界最低的過程,就知道這是危機

在工程界,多年來實施最低價決標,工程公司以最低價拿到工程,競標減價的結果卻要被當成下一輪工程預算的根據,因此預算愈來愈低,到了臨界點,業主還繼續黃台摘瓜,於是就有公司、個人離開產業,新人不再進來,工程師,技術工或體力工出現,老化、僵化的現象,生產力更往下掉,推高成本。所以台灣工程造價居全世界最低,不能解釋為競爭力強大,工程產業無力承擔國家建設,應該是國家安全級的危機。

20180814-各區產業工會團體至勞動部前聯合舉辦團結工聯「要求提高基本工資」記者會。(簡必丞攝)
各區產業工會團體至勞動部前聯合舉辦團結工聯「要求提高基本工資」記者會。(簡必丞攝)

被壓制的工資

台灣營建業勞動力的工資,30年前一個工就是2000元,現在是2500元(體力工)到3300元(技術工),增加幅度非常有限,因為廠商出不起,追根究底就是政府編預算開始就低,再加上參考決標價定新預算,以致每況愈下。如果高體力、高技術、高危險的勞動,得到的工資和相對輕鬆很多的服務業工資差距這麼小,年輕人怎肯加入營建業?最後只剩下習慣這種工作,轉業不容易的中年勞工,才會留在營建業;缺工要靠外勞盡來填補。所以有人說,如果嚴厲取締非法外勞,許多公私營建工地都要停擺,並不誇大。

但如工資增加到4000元,甚至是5000元一天,台灣的年輕人會不會進入這個行業?許多人認為錢雖多,但工作辛苦,對這一代的年輕人沒有誘因,或許有一些真確性;但連合法進來的外勞勞力成本一天都要到2000元,根據實質勞動條件及工作環境調整工資是應該的。畢竟30年前,台灣生活水準正急速向上攀爬,年輕人也排斥重體力勞動時,2000元一天的工資還是吸引不少人進入行業,所以現在做這個調整應該是有效果的。

被高估的生產力

再考慮生產力的問題,目前工程施工條件普遍較前嚴酷,主管或審核單位製作或核定標書,會注意法規要求、工地周邊環境、市民的權益,乃至民代、媒體會關注的焦點,如夜間、侷促空間、噪音管制等,要求承包商不得冒犯。但因這樣的限制,廠商有人員、機具費用與效率、時間的損失,提高成本非常明顯,但業主的思考卻認為這些限制是對的、有正當性的,所以廠商應該遵守,降低生產力發生的成本就是實作的人要去負擔,從沒去想定作人從一開始就要列入預算。幾十年來都是抱這個心態,所以工程造價越來越被低估。

同樣的,安衛法令規範較諸一、二十年前,有很大的改變,人員需遵守嚴格的管制手續、接受例行性教育訓練、適應刻板的施工步驟、習慣新的安全配備與措施,所損失的工時與降低的效率,其實較一般預算所考慮1~2%的安衛費用,更加嚴重。而這1~2%的安衛費用只是用在安衛配備與安衛管理人員,與在各工作項目的生產力減低,沒有直接關係。工程單位不能以評估不易,一直沿用古早的工率與數字,造成單價的低估與預算結構的扭曲。

達到國際水準的公共工程合約要求,應有相稱的工程管理費用與風險準備金

台灣目前公共工程在契約條款、技術規範、 審查步驟、估驗計費、驗收、保固等,嚴格要求與詳盡規定,不遜於任何版本的國際契約與實務制度,主管單位以此自豪。但在預算中,工程利潤管理費都還是根據多年前前工業、資訊時代口說為憑,個人互動為主的管理模式,依工程直接費用(材料、勞力、施工機具)的8~10%編列。換句話說,以上「進步」管理系統所要求的的龐大組織所需的費用,未見反映在造價中,而如前所說,香港基礎工程合約中,這一部分價錢幾乎是我們的兩倍。

其次,在所謂的「進步」管理系統中,廠商的責任義務在合約中規定明確,風險分擔比例加重,另一方面社會關係較前複雜,經濟波動更難預測,廠商遭受風險打擊的可能性增大。公共工程預算中應編列一定百分數比例之機會成本,否則承攬廠商「樂歲僅得身飽,凶年終成餓莩」,無法永續經營,如何談投資發展?公共工程主管機關以及主計、審計單位常有「如果風險沒有發生,準備金豈不是入了廠商口袋」的狹隘觀念,不願意編列這些非實體,無法量化成本,結果造成劣幣驅逐良幣,讓許多重視風險管理的廠商退出競爭。

解決低工程造價的問題,才能讓工程產業脫離困境

業界與工程主管機關應該要意識到現狀已不是景氣循環的某個低點,而可能是「終結」點。工程公司在長久忍受「低造價」工作環境,尤其在專業人力資源方面不願投資,業界全盛時建立的技術、管理方面的實力已經嚴重退化。年輕人也因工程師待遇低、工作時間長、責任重、社會地位低等行業形象,對工程業裹足不前。政府決策者可以從最近公務人員考試,工程人員職系應考者減少,甚至出現缺額,看出端倪。

針對這些問題,最有效的辦法是在預算中提高一切與人有關的支出:給工人和工程師合理的薪資、生產力的評估應合乎勞動條件與工作環境,調高工程管理費、允許風險準備金。不可否認的,政府過去也嘗試過合理的增加預算,但業者的惡性搶標卻讓一切歸零。然而時移勢轉,現在大家都接受有利標的概念;以之為工具,加上如「有上限的成本加成(Cost Plus with Cap)」等合約機制,個案成功的可能性應該很大,其效果應會快速的滲漏(trickle down)到產業各個層次,有效的提升工人與工程師薪資。

當然社會上會有一些人認為提高預算只是增加工程公司剝削工人和工程師的機會,他們只要想到可能會有弊端,就鳴鼓攻之,先改革再依實施的情況作調整的「實用主義」作法,在台灣沒有生存空間,所以變革是否可行,關鍵不在專業,還是在政治。但我們還是要告訴政府與社會大眾,工程業在現今不合理制度下實在無法再擔當國家建設重任,盼望會有一個偉大的政府領導人來說服社會大眾,允許政府採取一些特殊措施,讓工程業再現活力。

*作者為泛亞工程建設公司總經理(退休)

原文網址:https://www.storm.mg/article/501536

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2018-09-04 06:00

(資料照)

●歐陽書劍

再好的食物,適度就好,取用過量通常有害,有害的不止於美食,短期資金若大量湧入成為熱錢,物價及金融市場隨之震盪;而若持續超量外流,則乾涸的投資力道,可能衝擊經濟動力。金融帳淨流出不一定有問題,但中央銀行的過度美化,反而會造成傷害。

交易時,買方取得貨物,並付出代價,代價可以是現金、賒帳或是其他貨勞物的交換等,買賣方式自古如此,且國內、國外均同。在國際貿易中,買方取得商品,必然伴隨資產減少或負債增加,而賣方獲得報酬,可取得外幣現金、債權,或換成股票、債券、房產等。因此,國際貿易的出超國,對外債權必定相應增加,也就是金融帳淨流出,會有「錢在海外」的現象。

為了解釋我國金融帳顯示的長期淨流出,上週央行總裁楊金龍特別召開記者會,除說明「先進經濟體中,經常帳持續順差的經濟體,金融帳亦多呈持續淨流出,非台灣獨有」的合理情形,並強調「國人對外投資不會造成國際收支資金淨流出,外資來台投資亦不會造成國際收支資金淨流入」。

如果就國家整體的帳面來說,確實如此,因為企業或個人對外投資時,以新台幣向銀行買進美元,其國外債權增加,而銀行賣出美元,其國外債權減少或負債增加,若把國家視為整體,就只是將海外債權由銀行換到企業或個人手裡,不會造成國際收支資金淨流出。但相對地,企業或個人在國內,就減少了原可以自由應用的那一筆投資海外的資金。更應注意的是,錢在誰的手裡,對經濟的影響一向很關鍵。當社會財富、所得集中於一人,能夠消費的商品必定有限,也遠低於平均分配給所有人時的消費狀況;而在央行對國際收支的解說中,就算國際收支資金的淨流進、出不變,但債權是在銀行或企業手中,其性質及對經濟的影響也難以並論。

假設企業或個人有一億元,決定投資海外後,同一筆錢就無法再投資國內,而國內銀行閒置資金已多,再多一筆新台幣的影響有限。若由企業在國內興建廠房,可以提高產能、就業,如果是購買股票、債券,則能促進金融市場活絡,有利企業籌資,經濟都能隨之發展。錢進海外,當然不能等閒視之。

我國經年出超,金融帳若適度淨流出,海外債權增加,有緩解匯率波動的效果,若能善用留在海外的資金,也可能有楊金龍所提的優點,譬如國民能獲得更高報酬,可提高國民所得,而企業因對外投資也能取得技術,提高競爭力等。不過,如果這些錢能留在國內投資,創造的經濟效果應能更為可觀。

至於央行提到「足夠的對外淨債權,可作為外部衝擊的緩衝器,較可因應國際資金快速且大量流動對國內金融市場的衝擊」,就有點似是而非了,當我國遇衝擊,有資金外流的壓力時,歸屬於企業或個人的民間債權,對衝擊的吸收能力,會大於外匯存底或銀行的海外債權?

像我國這樣的出超國,適度的金融帳淨流出是合理的,但不必妝點,且外流金額多寡,本就會隨著國際經濟情勢而有波動。楊金龍在記者會中強調擴大內需,確是解決外流的好方法,而「增加國內投資,擴大內需引擎,可降低我國超額儲蓄及資金淨流出」也有道理。然而,話再說回來,若資金淨流出有央行說的那麼多好處,那央行還擔心什麼?

飾非是為了文過,中央銀行只是國際收支的統計機關,對統計現象不必負完全責任,也不應讓大家對金融帳淨流出有美好的想像。

http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1229555

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2018-09-01 23:35:17聯合報 中信房屋副總劉天仁
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中信房屋副總劉天仁。 圖/劉天仁提供 中信房屋副總劉天仁。 圖/劉天仁提供
 

二○一七年房市從谷底轉好,延續這個走勢,今年初也表現強勁,不過從隨後公布的買賣移轉棟數,每個月數字卻時好時壞,加上國內年底有大選,國外還有美中貿易戰等變數,都影響著購屋人心態。今年房市究竟利多還利空依舊說不準,如果要說,整體房市就如同大病初癒,還處於休養階段。

把目前房市比喻做大病初癒,是相對於二○一六年房市跌落谷底是住進加護病房,二○一七至二○一八年情況轉好,是離開加護病房,轉往普通病房。整體市況確實一天天變好,但離身體康健還差了一截。

因此目前房市處於休養階段,外界盼著能夠漸入佳境,也確實有復甦的跡象,但一不小心休養時著涼、受風寒,整體市況又將陷入膠著,依此看來,二○一八年的房市確實脫離危險階段,但要說未來一路轉好,誰也說不準,只能戰戰兢兢的面對每日的變化。

二○一六年房市跌落谷底,敏銳度高的投資客出清手上物件,接著各地重畫區新案大打讓利牌,擠壓到中古屋屋主降價,吸引剛性需求客群進場,目前仍以自住客為主。隨著房市漸入佳境之際,投資、理財族群的目光再度聚集,讓這些投資客下手的關鍵與自住客無異,都在於價錢。

現在只要建商讓利、屋主讓價就能促成成交,而在目前的預售市場,若是自住或首購族,還是以小坪數、低總價去化較快,大坪數的產品相對走得較慢,且若同一個重畫區有多個建案齊發,整體價格會因競爭而疲弱下滑。

至於成屋市場,屋齡低的物件也有競爭力,屋齡超過三十年的老物件,也會因都更與危老條例的加速都更而受到矚目,倒是屋齡剛好在中間、約二十多年的物件,在轉售上會較為吃力,當然回到根本問題,目前吸引買方的關鍵還是在於價格。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/3343612

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2018-09-02 08:04:22聯合新聞網 財團法人自由空間教育基金會董事長 唐峰正
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財團法人自由空間教育基金會董事長唐峰正。 財團法人自由空間教育基金會董事長唐峰正。
 

公共場所的應注意而未注意

通用設計在現行工業設計上最傑出的特色,是其「容錯性」;亦即必須能接受使用者操作上錯誤,必須將錯誤發生的所帶來的傷害降到最低,於操作上能更符合人體工學設計以及使用上的直覺提示,避免減低引發事故。

近日頻傳的電動手扶梯意外(肢體損傷或是衣著加害)就是一大反證。彷彿,在有形空間裡,連「錯誤使用」這件事情,都是難以預料且無法面對的;在〈建築技術規則〉裡,也只有事發後的「求救機制與告示」竟無法使用上的「容錯/防錯」功能,令人唏噓。

在人類的行為裡,誠心誠意的道歉認錯,自古以來即為難事。人類的行為在初期都是以自我權力為中心,作了任何事都是對的和有理由的,如果出了事,第一步就是「找理由辯護」、第二步就是「找對象責怪」。尤其,在法學上,Apology這個字的拉丁文最初原意就是「辯護」。人們在作了不對的事情,把「對不起」三字掛在嘴上,初衷可能只是為了「辯解」,再來就是當作「人際關係的潤滑劑」;甚少有真心誠意悔過的情狀。

但是,孰能無過?身心狀態不慎健全的狀況下,難保Shit Happens,輕則皮肉傷,重則小命休矣(R.I.P台泥辜成允董事長)。

從古至今,在位領導人如果拒絕認錯,風行草偃之下,在下位者只有逢迎拍馬,阿諛奉承。所以,在工業設計和建築技術上的「容錯思維」,是非常難以執行的。這也是通用設計最秉持人性,最順應天理之處。

現代人常戲稱某些人有「玻璃心」,意指內心脆弱且不願接受既有現象的人。數年前大獲好評的小說《群》提到人類的智慧是無法累積的,每個人類誕生之後他/她的知識和經驗都必須打掉重練;所以,這本小說以「大海有了智慧,第一個念頭就是殺人」,主因就是「人類愚蠢又自大」。的確,人類是很矛盾的生物,自尊自大又自認為是宇宙主宰不會犯錯;所以,欺負弱小、欺凌少數、戕害異族;尤其,犯錯了卻不知悔過,「玻璃心碎了一地,卻只會哭鬧詛咒」。君不見,數千年來,見諸歷史的就是層出不窮的戰爭、兼併與殺戮;這也難怪生命起源「大海之母」會想殺掉「人類」這個造孽的「後代」。

出生不到八個月,就註定一輩子要坐輪椅的我,當然也經歷過自暴自棄、自怨自艾的日子;但是,出於對自己和他人的同情與悲憫,我次次犯錯、時時悔過,因為信仰與愛,我終於可以撐到今天,對社會也能發揮一點點的小作用。對於芸芸眾生的食衣住行育樂,我們是不是能多發揮一點同理心,把「容錯」、「道歉」和「悔過」適當的發揮在輸入和產出上,在有形和無形的層面上,多多展現人性的光輝與包容,發乎真誠地擁抱錯誤、接受瑕疵,真正實現出通用無礙的社會呢?我們一起加油吧!

(唐峰正論述/麥嫂執筆)

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11101/3331542

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2018-08-31 01:43經濟日報 辛炳隆
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國發會發布的最新人口推估結果顯示,我國人口負成長的時間將提前來臨。這象徵勞動力黃金時期的人口紅利,恐會於2027年消失,擔憂國力日漸衰落的聲浪愈來愈高。面對此一問題、尋找因應對策時,我認為首先須要思考的是:到底未來的人口結構會呈現怎樣的風貌,以及台灣理想的生育率以及人口數,應該設定在多少,才能適合未來的社會。

現代社會由於醫療技術持續發展、健保制度的完善和公共衛生的進步,人的壽命愈來愈長,導致老齡人口占比愈來愈高,與此同時,生育率則是日趨低迷,換言之,整個人口結構呈現老年化、少子化並存的現象,而且這幾乎已是無法逆轉的趨勢。

年輕人為何不生小孩?除了觀念養兒防老的傳統觀念改變之外,更重要的是,許多年輕人即使結婚了,卻礙於龐大的經濟壓力而「不敢生」,因為包括養育、就學、居住成本都在不斷的提高,「養不起」成為現代年輕夫婦的最大困擾之一。

這樣的問題不是只發生在我國,碰到相同社會問題的還有日本。而日本官方採用刺激人口成長的政策手段,可以說力度相當的大,值得我們在制定人口政策時借鑒。日本的人口學者對於育兒政策的觀察是,日本政府是從「社會投資」的角度來思考這個問題,透過更完善健全的補助措施,提高國人的生育意願,因為觀念上,這些新生的國家民族幼苗,未來長大後會對於國家作出更大的貢獻,遠遠超過現有的投入,這樣的理念,值得我們在制定政策時參考。

另一個要注意的問題是,一直以來在討論人口政策時,多只聚焦在「如何不讓人口持續減少」這個問題上,但人口政策必須看得更遠,要思考資源愈來愈少、產業模式出現轉變,導致勞動市場需求減少時,台灣這塊土地,是否還能夠承載這麼多人?換句話說,我們要想的是未來的台灣社會,有多少人口才是最適的規模,而不是一味的以目前的數據為基礎,力求不要每下愈況。尤其人工智慧的發展一日千里,人力相當程度被機器取代是大勢所趨,體認到這個現實,大聲疾呼人口警訊的說法未必完全正確。

以目前政府力推的5+2產業觀察,我國產業政策愈來愈聚焦,對於人才需求的評估也須從長計議─當產業升級後對勞動力的需求與依賴下降時,要從未來的整體社會平衡供需出發,思考出來的對策,才能對症下藥。過去政府所推動的政策,大多偏向彌補短期勞動人力的缺口,較少思考中長期可能出現的影響。反觀最近政府積極研擬的《新經濟移民法》,則是希望透過移民方式,同時解決當前國內專業與技術人力短缺問題,並同時改善人口老化與少子化的長期結構問題,立意良好。只是既然稱為「移民」,就代表這些人將長久定居台灣,因此,如果能對未來人口結構與需求做更全面的考量,使經濟移民政策、人口政策與產業政策能緊密結合,則新經濟移民法的立法效益將會更顯著。

總的來說,人口趨勢的變化或許可以數據來推估,但產業結構轉變的時程對人口的需求與結構的影響,難以精準的掌握,研究仍顯不足。如果要制定一套可長可久的新人口政策,務必在產業轉型的影響上多一些思考,而非只是對人口數量多寡的盤算。

(本文是台大國發所教授辛炳隆口述,記者林彥呈紀錄整理)

https://udn.com/news/story/7238/3340420?from=udn-catelistnews_ch2

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林嘉慧/護理之家火災背後,日治時代的建築技術規則還適用嗎?
衛生福利部台北醫院附設護理之家大火事件起火樓層。
衛生福利部台北醫院附設護理之家大火事件起火樓層。
 
2018年8月13日凌晨,發生不幸的衛生福利部台北醫院附設護理之家大火事件,長照機構防災避難的安全議題再度被廣泛討論。事件焦點除了矛頭指向火災發生原因——使用管理維護及定期安檢是否落實的疑慮之外,長照機構建築設計的實務問題其實更為關鍵,卻遭忽略。
建築硬體及消防設備既然已經合法了,為何還讓傷亡如此慘重,難道只是人員防災訓練的不足?相關單位與長照機構的專業空間設計者應該自問:沿自日治時代(民國34年)所施行的《建築技術規則》,在建築設計法規及消防設施設備設置標準在水平避難的觀點上,是否還適用於現今長照機構建築設計?足以因應在災害發生當下及時提供空間使用充分保障的減災條件,並同時掌握各類使用者避險基本的安全嗎?

疏散避難的「連續陽台」,台灣為何做不到?

以建築設計觀點來說,舉凡與設計有關的規劃限制與技術要求,《建築技術規則》是被建築師們人人放在案頭上,奉為圭臬的原則法令。雖然主管全國建築管理的機關內政部營建署歷年新編、修正《建築技術規則》條文的動作從未間斷,也因應社會整體環境對空間需求企圖與時俱進,然而,現行規定中,透過樓地板面積及陽台比例所計算出的容積開發總量,應就不同的建築類型來做調整,而非原有通案式一體適用。
尤其,目前控管建築物整體開發限制的《建築技術規則》第162條規定,容積樓地板面積與設置陽台面積,僅有十分之一的計算比例,可優惠免計容積樓地板面積;民間所有的開發與設計觀點,無一不把本條文所規定的面積比例,操作於全部類型的空間開發平面上。
但住宿式長照機構裡多是行動不便、需坐輪椅、甚至臥床的長者或身心障礙者,一旦遇有意外災難,逃生撤離需人協助,所以必須比一般建築類型的規畫有更嚴謹的避難空間,在照顧房間的空間平面尤其應該考量不同方向的水平避難方式,像是設置對外的陽台或走廊。但目前單一型式建築管理,僅給在陽台設計上十分之一的樓地板優惠面積可能不足運用,特別是位於寸土寸金都市裡的小型基地,長照機構的空間設置標準就是經營運轉依據的基本計畫要求,層層限制的陽台面積計算下,只會先顧好內部空間量化的分配,才有機會再談新增陽台面積的設計可行性。
如此根據法規所給的限制,大部分設計者屈就於室內開發面積量化分配的要求,實屬常見。也因此,我們所見的住宿型長照機構的平面,全都變成了在整體照顧空間中沒有辦法規畫兩側陽台、僅有中央走道的基本空間類型。尤其是住宿安置照顧需求的房間,僅有一側內部走道作為逃生方向的場景,實在讓人害怕。
災害發生,理想的逃生動線是依據被照顧者身體狀況,同時可由不同方向做避難撤離,需往外移動時,可自行移動的被照顧者直接疏散避難;障礙者則在其他人幫忙移動到就近的避難空間;臥床者即可就地移到平面逃生的位置。
疏散的位置,可能是另一個防火防煙區劃、避難室或者是連續陽台。尤其是有關外圈連續深陽台的設計深度,若配合一般病床規格平均長度2公尺,應該給予至少2.4公尺的寬度,以供無法自行移動逃生的被照顧者緊急移置需求,同時也留設照顧人員及消防救災時的必要疏散剩餘空間,以及提供等待救援時的必要尺度。
前面所提「連續陽台」的規劃,其實是在世界各國長照機構行之有年的基本設計型態。然而以我國在現行法規的限制條件下,建築師本身的設計概念未到位,也沒有開發業主在考量開發量之後的放寬設計條件支持,幾乎是成為難以提出討論的設計議題。
連續陽台的設計在長照機構十分重要。當長照機構內遇到火災時,原本設計的照顧空間裡,就可以提供出超過2個以上逃生方向;平時再多進行人員避難訓練,即可在緊急時刻選擇多方向的水平逃生動線,讓水平避難逃生模式成為基本概念。
但台灣在設計條件以現有建築設計的法規依據裡,卻不見相關因應的設計要求,雖然依《建築技術規則》第99條規定,長照機構在一定規模面積以上至少需有2個防火區劃以作為當層避災使用,及相關使用類組500平方公尺以上需做防煙區劃的規定,來提供減災及平面移置的可能;但以臥床使用者的照顧房間內水平逃生方向在災害發生時的選擇,其實就是單一方向的方式全往走道疏散,結果反而造成走道病床塞車,恐增加逃生和救災的阻礙。

「小面積免設排煙設備」對水平避難是否適當?

不幸災難發生時,影響生命續存的關鍵要素往往會依災難的種類有所不同。以火災而言,主要致死原因不是火源本身、往往是可怕的濃煙,但就建築與消防法令規定的防煙區劃及主動式的機械排煙設備,在法令設計裡也是以一定面積以上才做設置要求。以住宿式長照機構及舊有護理之家的類型來說,依《建築技術規則》第100條,該使用類組面積500平方公尺以下,可依100平方公尺內已設立一小時防火時效分間牆區隔,即可免設排煙設備的排煙區劃做法來寬待,但其實也成為了便宜行事逃避設計議題的「災難條款」。
依長照機構住宿式空間設置標準來說,人數規定最多的6人照顧寢室房間以每人16平方公尺計算為例,最小面積為96平方公尺,符合100平方公尺以內以防煙區劃分隔者可免設排煙設備。
當房內有火災發生的關鍵時刻,只設於走道空間的灑水及排煙設備根本幾乎幫不上忙;加上長期以來醫護院所及長照機構擔心窗戶設置會有空調管制及自殺安全的疑慮,故常將對外窗固定鎖護,以至於無法即時開啟窗戶來做自然排煙的效果,只能任由致死的煙霧往內部蔓延,增加救援困難。該空間應予整體斷決大量空氣中氧氣的作法,讓火源得以控制外,也必要檢核以小面積免設排煙設備的依據是否正確?是否適當?在災難發生時,它可能就是能夠幫人逃生的重要關鍵。

應設專條專章以符長照機構實際需求

《建築技術規則》應就長照機構設置專條專章,將長照機構配合照顧房間而設置的陽台,不計入容積樓地板面積或建築基地內建築物建蔽率的計算;其他像是適當寬度尺度的連續外圈深陽台、及陽台內開窗的採光面積計算方式,檢討與物理條件相關的綠建築時,給予一定的容積獎勵或要求與規定位置限制,甚至規定仿效他國設置「避難室」這類在平面避難可及性高、有機會讓長照機構的平面類型擺脫僅有中間走道的標準作法。藉由空間設計,來提供符合這類空間場所遇到災難時所需的水平避難的真實逃生模式。建築設計其實是一種「永遠被動」的空間設計,專業的是所有安全防災策略的場所本身。
在我們持續忍受便宜就章且過時設計的同時,就代表著長照機構與照護空間使用不安全的將來。空間的使用維護管理及確實定期安檢,為基本使用的保障,建築與消防領域更應該一起合作,制定可反映真實需求且精確適當的設計條件跟法令,讓我們在追究事由及相關責任之外,從建築設計專業的角度出發,為長照機構場所「除了垂直逃生、也該有水平避難減災概念」做一次主動探討,才是整體防災的良方。
願長照機構空間以及所有建築設計,皆以照顧生命為本做為出發。
謹以本文為本事件的傷亡者致哀!

原文網址:https://www.twreporter.org/a/opinion-nursing-home-fire-building-act

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房價所得比 幾倍才合理
洪寶山│理財周刊939期│2018-08-24 
勞動部日前舉行基本工資審議委員會,勞資雙方歷經史上最長的九個小時協商,最後拍板敲定,建議政院明年起基本工資月薪由現行二萬二千元調高到二三一○○元,時薪也由一四○元調高至一五○元,預計明年一月一日正式上路。這一調整讓勞資雙方爭論不休,然而真正攸關勞工生活的是可支配所得,這才跟能否租得起屋、買得起房、付得出貸款有直接相關。

所謂可支配所得,以行政院主計總處編製的可支配所得資料,定義為所得收入總計減去非消費支出,非消費支出指的就是由利息、賦稅支出及經常移轉支出所組成。

台灣景氣陷入低谷,現在就像爬山一樣,慢慢往上爬,今年第二季經濟成長率概估為三.二九%,是二○一五年來同期新高,已連續四季突破三%。低薪情況也逐步獲得緩解,第一季可支配所得增幅年增一.六九%。當然,還有很大的努力空間,因為相較於高房價,目前居高不下的房價所得比,讓年輕人望屋興嘆,才是最大的問題。

房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標,全台灣房價所得比從二○○二年四.四倍,二○一六年上升到八.五倍,台北市則從五.八倍漲到十五倍。這十五倍的概念就是平均年所得約一六○萬元的雙薪家庭,必須十五年不吃不喝,才能買到台北市三十坪、每坪八十萬元的新屋。國際衡量標準房價所得比約三到五倍較為合理,這是由中位數實價登錄房價除以中位數所得到的倍數。

營建署還有一個房價負擔能力指標,貸款負擔率比例越高,表示房價負擔能力越低。根據八月初發布今年第一季房價負擔能力,全國貸款負擔率三七.二五%,季減○.三三%,房價負擔能力維持在略低等級。

日本東京也和台灣一樣有著高房價問題,近幾年「以租代買」蔚為風潮,空屋率越來越高,新屋房價所得比降至十.六八倍,也是近五年來首次下滑。

房價所得比要向下修正,必須有兩個要件,一是房價向下調整,另一是所得提高。從過去經驗來看,通常會在市場盤整期幾年間逐漸同時調整。健康的調整應該是所得提高,過高房價適時修正,而不是刻意打壓房價,對經濟才是正向的發展。

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文/陳亞屏

在台灣人的眼裡,大台北地區房價已經到了高不可攀的地步,殊不知香港的房價更高,今日香港的房價已經超越一般人所能想像,港人想盡辦法都只能住在「奈米」樓裡。相對的,同為彈丸之地的新加坡,就不用這麼苦命了,因為當地組屋(公屋)供應充足。而且公積金政策(類似台灣的退休金提撥)幫忙公民上車成為有殼一族,對已移民獅城的港人他們怎麼看呢?

「 來到這裡比想像中的更好」,「因為,這裡的平地比較多(香港大部分是山區、坡地), 所以一般住宅環境比較寬敞,住家附近綠化較多」 。這是港人郭先生對新加坡的第一印象。郭先生三年前移民新加坡定居,和朋友合租了一個700呎(19.4坪)的房子,月租才1萬港元,在香港,1萬元也未必能夠租到一半大的房子。

從台灣人觀點來看香港和新加坡的居住正義(圖/取自Google map)新加坡魚尾獅公園(圖/截取自Google map)

這都是因為新加坡大部分的居民都住在組屋(公屋),所以私樓市場(private market)的市場占比沒有香港那麼大,房屋租金當然也相對便宜。申請成了新加坡永久居民的郭先生,最大的感受是兩地的福利政策有差別。新加坡公積金(簡稱CPF,即香港的MPF)由員工和雇主共同負擔37%(員工自付20%、雇主負擔17%), 但政府卻把這37% 的基金存放在三個戶口, 具有較大的機動性。

以單身者來說,存到一定的額度,就可以領出來做為購屋的頭期款、裝潢款,或用於繳交各項稅款。第二個用途就是MEDICARE,因為不論去看私人或者是公家的醫院,只要帳戶裡面有錢,就可以領出來,支付自己的醫療開支。

事實上,在房屋政策上,新加坡政府也遠較香港更具有前瞻性,自從2009年開始打房後,新加坡私樓房價只漲升了56%。反觀香港,卻翻了無數倍。從執行上來看,新加坡每年推出的組屋供應量大致可以符合需求,一年至少釋出25000戶以上,當然可以有效遏止房價大漲。而香港,政府推出的居屋一年只有4400戶,從數字上即可以看出明顯的差異,也成了兩地房屋政策成敗的關鍵。

看看別人再比較一下我們自己的情形,跟新加坡相比,我們是比上不足,但是跟香港相比,我們似乎又算住的輕鬆,現在台灣的大多數建築物都已經老舊不堪,或許我們應該好好想一想如何藉助老屋改建來更新市容、改善民眾的居住環境,並藉由改建後增加的供給量來降低房價,而不是一昧盲目而草率的打房,結果永遠沒有辦法根本性的解決房價過高的問題。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/amy/article/200487204487

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海外所得各單位規畫

 

財部年底前將推出海外所得課稅新方案,社團法人中華民國會計師公會全國聯合會理事長黃奕睿昨(21)日受訪時建議,政府須將海外資金導引到綠能或無核公債,過去在98年馬政府遺贈稅制改革,卻未做導引,導致大量海外資金回台炒作房地產,「切勿重蹈覆轍。」

會計師公會全國聯合會昨日選出黃奕睿為新任理事長。甫上任的黃奕睿表示,馬政府在98年時將遺贈稅從50%調降至10%,所得稅部分也增加海外基本稅負制(最低稅負),當時不少台商資產為避免被課稅,加上財產傳承低稅率誘因,紛紛回流台灣,卻因當時股市風險大、新興產業又不明顯,且政府未妥善導引,「這些熱錢最後都跑到房市,導致房價飆漲,空屋率居高不下。」

不少台商受到國際反肥咖條款影響,還有中國大陸對資金流動限制較過去更嚴謹,黃奕睿表示,許多台商客戶計畫把資金引渡回我國,或是將資產先移轉到境外第三方公司預備,台商在等的,就是財部「海外所得課稅方案」。

不過,據了解,本來財部的海外所得課稅方案研擬用純益率來簡化計算,卻被央行打回票,因為央行認為資金回台效應是10倍計算,等於是10億元回台灣會有100億元的影響。

黃奕睿指出,海外資金回台等於是強勢貨幣「熱錢」湧入台灣,因為過去這些錢並不在國內流通。至於資金該往哪邊走?黃奕睿認為,雖然有立委提議導引到5+2產業,但台商過去在海外做製鞋廠、塑化加工廠,多半不熟悉生技或智慧機械,「他(台商)是商人,怎麼可能對不熟的產業投下重本?」

因此,黃奕睿建議,蔡英文政府既然訂下了2025年非核家園目標,再生能源發電量要達到整體20%的目標,加上離岸風電需大量資金挹注,不如讓政府充當中介者,在海外所得課稅方案的配套措施,以綠能建設或是非核債券取代,台商購買政府債券也比較有保障,資金也能挹注到能源產業,而非外溢到房市或股市。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180822000394-260205

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2018年08月10日

 

社會文化觀察家詹偉雄認為,未來隨著製造業逐漸式微,象徵製造業繁榮的7期豪宅也可能會逐漸邊陲化。陳恒芳攝

台灣著名社會與文化觀察家、前學學文創志業副董事長詹偉雄,本周於台中市建築經營協會演講中表示,全世界任何一地的發展,最終都離不開當地的氣候、地形、自然、人文等條件限制,他大膽預言,未來台中的發展方向將是以生活產業為主,傳統的生產製造將逐漸式微。
 
過去30年,全世界「使用」台中的方式,是將其當作接單出口基地,至今仍是如此,只是許多製造基地外移,該模式也間接創造中台灣房地產繁榮,不過詹偉雄指出,下個世代的想法與上個世代已全然不同,加上AI科技發展,現在再送小孩去念製造業科系,並不一定明智。
 
「過去製造經濟的基礎,是要創造效益;未來以美學經濟為基礎,是要創造差異。」未來收入最高的職業,反而可能是廚師、烘焙師、植物學家、美髮師等,這些不屬於大量製造的行業,但她們能創造特色及差異化,都是生活產業。
 
詹偉雄指出,台灣擁有亞洲最顯赫、最豐沛的休閒生活產業資源,這些天然地形氣候,就已定義了未來的中台灣城市產業發展,「像日本首屈一指的星野集團,選擇進駐台中谷關興建頂級溫泉飯店,就是投資未來,而星野就是旅宿業的指標先鋒。」
 
詹偉雄也預告了媒體的沒落,「讀面板就像是看著太陽,沒辦法久讀、但它很即時;讀紙本像是看著月亮,舒服可久讀。」他認為,報紙的即時性已經與面板衝突,隨著老一輩的人陸續離世,報紙注定會走向滅絕,網路新聞會長存;小說等適合久讀的書本等,也會持續留存。(洪子恩/台中報導)
 

 

詹偉雄(右)為台灣著名社會與文化觀察家、前學學文創志業副董事長。陳恒芳攝 台灣東西向不到150公里的範圍,有豐富的地形地貌,也影響著中台灣未來的城市定位。洪子恩攝 製造業聚落推著中台灣近30年的發展,未來可能不再是經濟主角。洪子恩攝 詹偉雄本周於台中市建築經營協會演講。陳恒芳攝

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180810/1408415/rtn/

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訂閱作者的最新文章賴淑惠
賴淑惠資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
 

逃避雖可恥但有用!喜新厭舊「消耗宅」正夯

文/賴淑惠

最近,在一場2018年房市展望記者會上,與會者席間一席「年輕人觀念改變,買房被視為消耗品」的言論,引發不少年輕世代討論!這樣的立論根據,是因為觀察到這一波買房的,已經出現不少七年級生,這群新的購屋主力,買房寧新不愛舊,寧可買地段好的小房,而不要地段差的大房,最好拎著皮箱就能搬進去,連裝潢、家具,最好都由建設公司打點搞定,最好算在總價內再一併貸款更方便,連花錢裝潢都省得要籌錢。

■    買房如買衣?「曾經擁有」遠勝「天長地久」

這樣的評論,旋即引發網友猛力撻伐,有不少人回應「就沒錢啊!」、「老房有夠貴,買個毛!」還有人直接回嗆「錯了,是年輕人被視為消耗品!」,年輕人的怒吼,呈現的是這個「新房奴世代」的沉痛無奈,如果可以,誰不想買個可以長治久安、立命安身的「永久宅」?但,在這個薪資倒退、房價欲跌還留的房市假空頭年代,口袋不深的七年級生,根本連想都沒資格想,大人們如此語帶輕蔑的輕率評論,在他們聽來不但刺耳,簡直就是房市版的「何不食肉麋」!

逃避雖可恥但有用!喜新厭舊「消耗宅」正夯(好房網News記者張聖奕攝影)台北市房市情境。(好房網News記者張聖奕攝影)

首先,買房寧新不愛舊,其來有自!從2014年末至今,房市由多轉空,早年入手的老房屋主,既得利益,多數不肯降價以求,反而是撐不住的新屋建商被迫降價,形成「新不如舊」的「房價倒掛」現象,年輕人反正買不起錢後被剝過好幾層皮的大坪數老屋,轉而投向價格可能更顯實惠的新成屋,甚至是總價相對低廉的小宅,於情於理,不難想見。

至於,上個世代的人,買房但求「天長地久」,現在年輕人卻只想「曾經擁有」?這恐怕也是另一種「房市代溝」!在經濟起飛年代出生的上個世代,多勞多得,買屋起家,只要有心,絕非夢事,但,當下個世代能給年輕人的收入,只剩杯水車薪,應運而生的,是一群被逼上梁山的「買房魯蛇」,其中,這些願意咬牙買個幾坪套房,讓自己有個可遮風避雨的家,已經算是這個世代的傑出青年!更何況,正當事業拼搏期的年輕世代,先買進市區小宅,把上下班的通勤時間省下來,專心投資在工作上,不失為累積未來的一種方式。

■    顛覆傳統!「一生多房」新潮流 拒為房蟲俎上肉

聽起來很悲觀?我認為,倒也不用這樣想,每個世代有每個世代的潮流,順勢而為,方是王道!像是我的好友小李,前兩年結婚後,跟太太兩人在南京東路五段買了一間小套房成家,都在內湖上班的兩人,每天通勤只消20分鐘, 但夫妻倆婚後大部分的家當,都仍在放在原生家庭,小套房裡只放平常工作所需的衣服與物件,別人笑他住窩居,小李夫婦卻不以為意,因為如果要住在婆家,他們得搬到淡水住,搭捷運通勤時間起碼一個半小時起跳,「這是現階段的『過渡宅』,比上不足,比下有餘!」

小李當然不是那種享受當下的草莓族,他跟老婆早有共識,房子對他們來說,就是視不同階段需求調整的「消耗品」,就跟買衣服一樣,胖了就買大一點,瘦了就換小一號,這樣的比喻,當然誇張了一點,但大人們用老人家們「成家立業」,買屋要一次到位的古早味觀點,來看新世代的購屋觀念,恐怕已經過時,對他來說,一生買一房,等同把錢一股腦丟進去買高價宅,白白被無良房蟲趁火打劫,他甚至打算等有了孩子,就先把小房賣掉,改租兩房或三房,支出跟之前的房貸差不多,以換取大一點的生活空間。

也許你會問,以後老了怎麼辦?小李笑說,「孩子都大了,再把存的錢拿去南部買個農舍養老啊!」在這種新購屋消費主義下,房子變成「消耗品」,買房或租屋,住小宅或大房,甚至住北部還是南部,都是可以隨時改變,不用受到傳統價值限制,買房不用傳子傳孫,更毋需在意外界眼光,新世代的買房觀,也許在上一輩眼中看來草率,但時代變了,高房價逼人,山不轉路轉的「消耗宅時代」,已經是大勢所趨,不得不然!

原文網址:https://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/858396203441

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以前常說「養兒防老」,但隨著「啃老族」越來越多,未來恐怕得先「小心防兒」才能「安心養老」了。

台灣社會從去年起開始進入高齡社會,如何透過理財,更積極的打造日後的退休生活,不僅即將步入退休的高齡人口,連青壯族群都開始關注這個議題,因為近幾年來,少子化、年輕族群低薪化的現象,使得國人在規劃退休之後的後半生生活時,必須「自立自強」。

除了「膝下無子」或是「獨子獨女」的情況越來越多,即使有兒有女,也不見得能寄望靠子女養育來過下半輩子的生活,因為台灣的薪資結構,近幾年來已出現了嚴重的斷層。相較於20、30年前台灣處於經濟起飛階段,國民人均所得年年大舉成長,這樣的「黃金歲月」已不復見,取代而之的是人均財富隨著年齡層的不同開始出現「斷層」,因而許多年輕人的所得能力不僅無法扶養父母,甚至反而變成「靠爸族」、「靠媽族」,必須依賴已累積一定儲蓄、財富的父母才能維持生活開銷。因此對於即將退休的銀髮族而言,如何能在退休之前,好好善用銀行所提供的樂齡安養理財服務,讓退休後的生活仍能多采多姿,不致「斷炊」,已成為當務之急。而在當下的樂齡安養理財各種金融服務、商品方面,相較於過去,最大的突破在於可做「跨業」的多元結合。舉例來說,對於有打算在退休之後,住進安養機構、養生村的民眾而言,此時就可以將自身一部分的財富,在信託、保單、安養機構之間作串聯,包括先行透過信託指定的方式,將未來要定期繳給安養機構的費用透過信託,由銀行定期支付給安養機構,連同保單也是一樣,保單對該民眾的保險給付,也可信託給銀行作為資金運用。過去,信託一直被視為「有錢人」的專利,但很多人或許沒想到,在高齡社會來臨的當下,透過許多銀行,特別是公股銀行推動,未來信託將走出前述傳統的「刻板」印象,變得越來越「平民化」,現在重點只在於民眾在規劃未來的退休生活時,是否願意打破舊有的觀念,結合信託等安養理財工具,如此一來,不僅未來的幸福不用再寄望是否有子女奉養,同時也能讓後半生能過得安全、有尊嚴。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180801000265-260202

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原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3279504

2018-07-30 00:57經濟日報 丁予嘉
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中國經濟似乎遇到大麻煩。就在中美貿易開打得如火如荼之際,雖第2季中國經濟成長表現略降至6.7%,尚未受到明顯衝擊,但其中工業增速與投資活動均大幅放緩,6月份工業生產增速6%,為近兩年低點、上半年度整體固定投資增速6%,更為近30年最低水準(如右圖),內憂外患下中國經濟需求與生產面均轉冷,內需引擎熄火,考驗習政府去槓桿政策的決心,更牽動中國經濟下行風險升高。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

中國去槓桿,全力推動減債計畫,近兩年地方政府與大型國企都被要求嚴控資本支出,地方政府計畫推動的建設更為嚴審,一切監管只為控制整體金融市場的債務風險。但為了保住岌岌可危的增長動能,頒布了資管新規細節內,允許公募產品可投資非標準化的債權類資產,也不設硬性的監管指標,”去槓桿”彈性轉向為”穩槓桿”,放鬆金融的節奏,已大致確定。

至於去槓桿政策的轉向,是否引發新一波的借貸潮而產生更大的泡沫?由於中國房地產的高槓桿、高負債一直是個極大的大泡沫,中國房地產開發貸款餘額高達人民幣9.6兆元、貸款總規模超過GDP40%,A股市場的近3,600家上市公司中有高達近一半公司持有投資性房產,上市公司合計達上兆的房產價值,令人咋舌;另外,今年上半年個人住房貸款餘額則較去年又增長了近19%約人民幣23.84兆元,整個中國的房產投資依然維持相當的景氣熱度。

由於中國金融市場正面臨A股下跌、人民幣匯率貶值、境內債市違約等多重壓力,若是房地產價格開始鬆動下跌,與房地產相關的各類融資、次級債與股權質押融資,將發生一連串違約的骨牌效應,相信這後果將引發嚴重的系統性風險,更被外界擔憂是否出現美國當時的次貸危機之翻版,這也是中國當局當下最需防範的。

中國的房地產管控政策已急轉彎,為了支撐三、四線房市景氣,使得原本趨緊的棚改政策再次被放寬。”棚改貨幣化”簡單的說,是針對三、四線城市既有的城鎮危舊住房改造工程,在拆遷後給予現金補貼,這些拆遷戶拿著錢再去購置新屋,既可消化當地餘屋庫存、又可創造經濟貢獻之效,可謂一舉數得,甚至後來人行更利用棚改推出專款抵押補充貸款的創新政策工具,此既擴張房市的槓桿化、也成為助漲房價上漲的原兇之一。

中國經濟壓力鍋有增無減,對於房地產投資的管控鬆緊拿捏,是又愛又恨的錯綜複雜情緒。中國的房價過去經歷了多次調控,但是每次調控過後,依然上漲,土地價格也依舊維持上漲趨勢,中國房市最大風險泡沫源,在於上漲預期心理的控制能力,相對薄弱。

有鑒於美國次貸危機發生肇因於相關衍生性金融產品不可控,中國在這方面的金融產品由於影子銀行的去槓桿已獲得初步控制,因此在去槓桿政策鬆綁的同時,如何能讓中國房市軟著陸,將是影響未來中國經濟穩定的關鍵。(作者是國票金控總經理丁予嘉博士)

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原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180726001950-260410

 

日月光集團董事長張虔生認為,台灣房地產景氣若要好轉,就要開放中國民眾可以來台置產。(本報系資料照)

 

日月光集團董事長張虔生今(26)日表示:台灣房地產市場應該會持平發展。

張虔生今天早上是在主持新北市土城「日月光廣場」正式開幕典禮之後,接受媒體訪談所作的談話內容。

最近中美貿易戰開打,清單和金額陸續擴大,市場憂心,恐怕影響產業層面甚廣,也可能波及兩岸房地產。對此,張虔生表示:「中美貿易是政治問題,兩國的貿易逆差本來就很大,這問題影響層面很廣,包含工業、地產、科技都有受衝擊,所以雙方應該都會有所節制,應該不致於冷戰下去。最近美國已經有些平和,中國大陸方面也已經有所節制,所以我認為影響層面會是暫時的。」

至於怎麼看接下來年底將屆,台灣房地產市場走勢?張虔生表示,台灣房地產景氣如果要好轉,就要開放中國大陸買方可以來台置產。

他表示,除非政府大力開放大陸買盤來置產,允許他們真正來買房,否則以台灣現狀,房市要高度發展,是有困難的。

(工商 )

 

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2018-07-16 01:12經濟日報 丁予嘉
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經濟學一向以自利為大前提,甚至將奉行此道的理性行為人稱作經濟人(Economic man),可想見一旦經濟人決定要「十分經濟地」活著,必定得想辦法讓手上的生財物品轉化成具排他性、以供個人完全支配的特性,如果還想進一步發揮生財效用,那麼予以分割轉讓、並在競爭過程中突顯優勢,不僅可為價值加分,還可促進市場經濟愈發成熟,久而久之,不同分工體系將各憑本事,享有財產私有權所帶來的財富。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

 

由幾個歷史經驗觀之,財富確實伴隨產權的認定而來,但能否打破階級隔閡則決定了政經局面的安穩度,一如古羅馬雖將私有財產的觀念加入制度,可當時真正權利仍掌握在統治者手中,以致政局最後仍在階級制度下流於混亂;相對地,中國農民早於春秋末期即可買賣土地,此後農民不僅無須世代務農、還可改行從商,而同期間貴族相應沒落,使財富版圖得以在不同階層間移轉,國家也隨之強大起來。

而於近代,十八世紀英國的工業革命以保障私產為前提,十九世紀的日本明治維新則容許土地自由轉讓,兩者皆促成當時經濟的大幅增長;至於中國於1997年令住房改革上路,開啟住宅私有化的時代並奠定此後十多年的房市榮景,也堪稱是近代難得一見、由國家將大筆財富轉給民間的重大經濟進展。

不過,若無配套措施而貿然進行私有化,所衍生的弊端將不容忽視。以中國住房改革為例,改革後飆漲的房價讓來自都市外圍的居民始終當不成房主,城鄉財富差距因此明顯擴大;另外,私有化的初衷雖與促進效率脫不了關係,可是,達成私有化的同時也讓公共資源不再為大眾服務,對普羅民生而言無形是種剝削。於是,近年檢討私有化遊戲規則的聲浪逐一浮現,部份所得差距過大的國家社會還醞釀了反商情結,令當地政局隨之左傾。

影響所及,自1970年代以來主導國際經濟政策的新自由主義,即被冠以批著重商主義外皮的形象,而遭到大肆抨擊,只是反對者未必真心解決問題,甚至還透過刻意的政治操作,讓反新自由主義成了抬高政府權力的藉口,對此川普當局恐怕特別深諳其道,如藉由政治外交手段干預市場經濟,或是以維護美國經濟利益為由退出國際組織等等,惟決策者不是未料到、就是選擇對走揚的民生成本視而不見,相較之下,資本家的財富似乎繼續水漲船高,可見沒了市場經濟的效率分配,普羅民眾終究還是財富大餅下的小眾。

不論如何,即便財產在被賦予權利的過程中弊端叢生,懂得落實財產制度的先進國家,多數早將專業技能納入知識產權保障,因此,正如同有形無形資產皆計入帳本一般,資產越是豐厚的國家,的確較具備與他國博弈的本錢;換句話說,只要美國致力防堵智財權外流,怎麼看美國所擁有的資產評價都將遠高於中國,而少了許多技術鍍金的中國製造2025,也大大挫低中國未來翻身崛起的勝率。川普發起的貿易戰,或許著眼於此!

(作者是國票金控總經理丁予嘉博士)

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3254524

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【Yahoo論壇/劉佩真】從營建業氣候測驗點變化看房市展望

劉佩真
台經院產業顧問暨副研究員
 
職場精力湯2018年7月3日
由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點,意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況,提供目前營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息,因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。

而根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知,2018年2~5月測驗點已連續四個月呈現下跌的局面,且當中不動產廠商對於未來半年的景氣看法持較為謹慎的方向,主要是有鑑於近期金管會、央行動作頻頻,針對銀行房貸逾放比增加,以及寬限期兩大方向提出控管措施,引發金融圈高度關注,市場預期是為了日後升息做準備,避免不動產授信風險攀升,加上2018年下半年尚面臨年底縣市首長選舉的干擾,房市議題恐遭邊緣化,以及目前房市所面臨的供給壓力仍未減等因素,因此不動產業者對於未來半年景氣的看法未如先前預期樂觀。

而近期備受市場討論的即是房貸逾放比的部分,國內銀行的房貸逾放金額已由2014年12月的86.31億元遞增至2018年5月的172億元,房貸逾放比例則由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%,若以房市重鎮北台灣來看,台北市、新北市房貸逾放比更分別由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%,且台北市、新北市、桃園市的房貸逾放金額更是於2017年第四季各來到35億元、44億元、21億元,分別較2014年第四季成長90%、179%、66%,因而使得房貸逾放比問題浮上檯面。

而金管會未來將緊盯房貸逾放比偏高的銀行,也會清查是否有大批建案涉及的寬限期,畢竟2019~2020年國內房貸寬限期到期尚有5.47萬戶,且利率恐出現變化,故為避免投資客斷頭而湧現的拋售潮,來使房貸逾放比進一步增加的局面發生,故金管會及銀行短期內勢必將升高不動產授信風險的控管,也意謂2017年下半年以來國內銀行大舉衝刺房貸業務的局面將面臨調整。

不過由於目前國內房貸逾放比0.26%的水準,仍在可控制的範圍內,且低於整體銀行逾放比0.28%的數據,加上政府已經開始出手進行管控,況且目前國內房市景氣並非處於急跌的局面,因此將不至於出現失控的狀況,也就是大量斷頭潮的拋售、房市崩盤的現象,發生的機率相對較低。

若以推案的供給端來看,在2017年國內建物買賣移轉件數轉為成長局面,加上先前遞延的推案量將逐步釋出之下,2018年全台推案量恐高於2017年,顯然國內房市所面臨的供給端壓力除去化餘屋之外,新增案量也不斷釋出;以市場矚目的焦點—雙北市而論,台北市小坪數產品貢獻度已有所降低,取而代之的是換屋型的大坪數產品比例有所增加,指標成屋豪宅個案也將陸續推出,而預料2018年台北市指標預推案表現較佳的個案將是以地段、品牌、區域供給稀少等為主。

而新北市方面,2018年推案量主要集中於土城、翠北、央北等重劃區區域,而推案坪數以中小坪數為主,購屋族群將以首購、換購、替子女購屋等為客群。若以大台中地區來說,2018年因鐵路高架化及捷運綠線將完工通車,加上台中市政府積極改造景觀環境,故當地推案量也將高於2017年。至於大高雄地區,推案則持續往新興蛋白區擴展,如大寮、仁武、橋頭與岡山,主要是受益捷運、快速道路便捷與人口紅利等因素。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87%EF%BC%8F%E5%8A%89%E4%BD%A9%E7%9C%9F%E3%80%91%E5%BE%9E%E7%87%9F%E5%BB%BA%E6%A5%AD%E6%B0%A3%E5%80%99%E6%B8%AC%E9%A9%97%E9%BB%9E%E8%AE%8A%E5%8C%96%E7%9C%8B%E6%88%BF-010012719.html

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2018-06-26 06:00

原文網址:http://talk.ltn.com.tw/article/paper/1211723

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2018-06-20 11:51聯合新聞網 綜合報導
前副總統呂秀蓮昨天在臉書開直播,討論居住正義議題,談到如何釋放空屋資源時,呂秀蓮提到,大學生剛出社會,「憑什麼買得起房子」,應提倡不一定要購買不動產的概念,如真有需要,應等中年步入穩定再來考慮。

呂秀蓮辦公室在「玉山PARK」系列講座中關注居住正義相關議題,在昨天的影片中,她認為應該要以「流動產」的觀念取代「不動產」,年輕人不一定要買房子,只要在工作的地方有房子住就好。如果一定要買房子的話,貸款壓力會很大,且生活品質會大受影響。

另外,在全球化的時代,「年輕人要放眼天下」。今天找到的工作不一定會做一輩子。如果買了房子反而會被房子綁住。要買房子應該是中年以後想要安定,再來考慮的事情。

她最後還補充,「我覺得這幾年有個錯誤的方向,很多人會問年輕人什麼時候買的起房,年輕人本來就買不起房子,大學畢業憑什麼就買的起房子?這個觀念是不對的」。

有網友對此表示贊同:「說的是事實,不付出就想有收穫,一出社會就憑空有房子,天方夜譚!」、「對年輕人的真實勸說,非常佩服」。也有人表示,只要家庭富有,或是買在較便宜地段,年輕人買房也不是不可能的事情。

呂秀蓮。記者侯永全/攝影

呂秀蓮。記者侯永全/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/10958/3207973

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訂閱作者的最新文章林左裕
林左裕國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
 

 

文/林左裕

金管會於日前宣布鬆綁銀行對建築放款之限制,研議將醫院、長照、社會住宅、學校及辦公廳舍、甚至是2012年以前的廠房興建等,排除在銀行法第72之2條之放款總額之外。原條文規範為:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%,但國宅、公教人員自用住宅及部分公部門之住宅或企業建築放款除外。」這是金管會繼去年11月調降房貸放款風險權數,即將自用住宅放款自45%降到35%、非自用住宅自100%降到75%後的第二道房市金牌,目的在誘使更多投資者進入不動產市場,但後續的放款及系統風險也將隨之提升。

推升不動產市場動能的因素除了所得、經濟成長或租金或營運收益等基本面的因素外,就是金融面的利率、貨幣供給或稅負,而在台灣經濟及所得成長長期遲緩下, 自2009年起的大漲幅即是藉著次級房貸風暴後的印鈔票及低利率政策, 即量化寬鬆政策(Quantitative Easing,QE)、以及大幅調降遺贈稅後,資金大舉進入不動產市場所導致的結果。

金管會再添柴火,不動產市場量能及風險齊步走(好房網News記者 陳韋帆/攝影)現行房價高漲,年輕人想買房只能依靠房貸。(好房網News記者 陳為帆/攝影)

而經過數年的QE政策後,不動產價格翻了一倍,經濟及所得仍是緩如牛步,同時國內房市供需的實況是全台平均有兩成的閒置率,在這種險峻的情況下,政府繼續對房市添加柴火的動機符合筆者之前的論述 ---「政府的態度決定高房價」(註1),即若在居住正義及金融市場的穩定間僅能擇一,政府最後會被迫選擇後者。

此鬆綁對不動產市場短期而言雖是利多,但長期而言仍須強勁的經濟及購買力支撐,否則再多的資金進入市場若無利可圖,也不過是飲鴆止渴。再說對銀行而言, 放款的目的仍是獲利,在一定的存款額度下可對外的放款額也是依固定比率計算, 近幾個月內金管會連續鬆綁對不動產的放款風險權數及額度,似乎是因應國內的不動產市場險峻的情勢,但增加不動產放款後將排擠其他產業及新創公司放款與消費性放款,對後續的經濟成長亦無助益,且政府須盡全力為市場上的不動產保值,導致不對稱的價格風險及政策風險,這一連串的政策舉動,實有必要進行法律之經濟及風險分析。

美國在兩千年初小布希當政時,積極鼓勵次級房貸借款人購屋,期以所謂的「火車頭工業」拉抬經濟,同時要求「二房」(即房利美與房地美)給予保證,銀行即因二房保證得以出售房貸債權而勇於放款;且在帳面上,其資產若由傳統的房貸債權轉為二房保證的房貸擔保證券(Mortgage-Backed Security,MBS),其風險權數可自五成降為二成,進而提高其資本適足率(Capital Adequacy Ratio,CAR)。這些帳面上美化數字的手法,終究在後續的利率上漲後引發了次貸的違約潮及金融風暴,而這套劇本就是金管會目前在做的,身為金融市場的紀律要求者,尤應引以為鑑。

最近美國在費城的聯邦儲備銀行(註2)指出, 「放存款比率」(Loan-To-Deposit Ratio,LTD)愈高的銀行,愈積極於承做高風險性放款,其風險程度也愈高。而此風險將終究傳遞至存款,使存款成本上漲,最後再以「存款保險」(Deposit Insurance)包裹接受,此過程所涉及的「道德風險」與二房的保證如出一轍。在美國因先前的QE政策所致的通膨壓力下已朝向升息縮表之際,政府還是要積極提升經濟基本面,少用金融工具提升市場面,以免招數用盡後尾大不掉。若此舉是政府因應選舉的政策,投資者更應有所警覺,可能是房市最後的利多,不宜過度樂觀。

註:

1.      林左裕,(2012), 「政府的態度決定高房價」, 先探投資周刊,1701期, 2012,11,30。

2.      Disalvo,J.,and Johnston,R., (2017), “Banking Trends --- The Rise in Loan-to-Deposit Ratios: Is 80 the New 60?” Federal Reserve Bank of Philadelphia, Research Department,pp. 18-23.

原文網址:https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058198956

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2018/06/07 11:51
 

 

 

論者認為,空屋稅是解決當前台灣「居住人權」的最有效政策。資料照片

蘇煥智/前台南縣長、執業律師

一、居住人權及搶救少子化:

台北居大不易,在台北成家立業非易事,對於初出茅廬的年輕人和弱勢族群就更困難了!在台北市租房子,最便宜的租金也要八千到一萬元新台幣,這就相當於一個年輕人近三分之一的薪水,如此一來年輕人要如何存下錢和改善生活品質?這些年輕人又怎麼敢結婚呢?

如何給年輕人與弱勢族群,以及普通的上班族小家庭在台北市能夠安居樂業、落實居住正義、提升生活品質,不祇是涉及人民幸福的根本問題,也是解決台灣少子化困局必須面對的課題。我卸任台南縣長後回到台北來,就一直在思考者台灣的少子化問題,跟台灣社會的可持續性發展密切相關;而不解決居住正義問題,是無法解決台灣少子化問題。

2013年太陽花學運後,社會驚覺青年議題嚴重,其中有關居住正義及社會住宅受到大家關注。2014年七合一地方選舉,各政黨市長候選人莫不以廣建社會住宅及提供租屋補貼為政治號召。

二、柯P的社會住宅跳票:

現任的柯文哲市長在上次參選過程中曾經將推動社會住宅列為重點政策,在任內也有積極推動社會住宅的興建,但是進度落後,選舉期間提出的社會住宅「4年2萬戶完工」政見,實際只有3453戶完工,若扣除郝龍斌任內開工、施工,以及捷運聯開宅轉作公宅使用,實際上是柯任內全程規劃、完工戶數僅為1304戶。可以説是支票已經不能兌現,而且緩不濟急。

三、姚文智濫開支票:

而最近姚文智在一般的住宅補貼政策之外,也另推出了對於青年租屋的租金補貼政策,要給單身青年每月補貼3000元。結婚的青年夫婦每月5000元的補貼,每年一萬戶。姚文智這個政策並没有深入檢討過去租金補貼政策實施效果不彰的原因,而再次為了選舉濫開支票,治標不治本的政策構想!

其實濫開支票、現金補助,背後的關鍵就是不敢得罪建商及有錢的資本主。

我認為要改善目前臺北都會區無殼蝸牛租屋問題,落實居住正義,應該從落實「屋盡其用」「課徵空屋稅」為核心著手。

四、課徵空屋稅,屋盡其用:

根據內政部營建署所公布資料,台北市空屋數6萬682宅、空屋率6.82%。而全國空屋則有80幾萬戶,平均高達11%左右。所謂「低度使用(用電)住宅」,是以房屋稅籍資料與台電用電資料,將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅,認定為低度使用住宅,俗稱「空屋」。

台北市內6萬多戶的空屋,應該「屋盡其用」而不應該閒置,也不應該讓這些房子吸收太多銀行資金,而排擠其他產業的資金需求。如何讓這些空屋能夠釋出,而屋盡其用,其最有效的方法就是:「課徵空屋稅」。
課徵空屋稅可以馬上逼出空屋,來提高租屋的供給量,量的增加也會讓租金降低,對租屋者馬上可以降低其租金負擔。

至於空屋稅應該多少才會發揮棒子的效果呢?我認為最少應該要有自用住宅的2、3倍的稅率才會有棒子的壓力。

五、鼓勵民間空間參與社會住宅政策:

空屋稅是棒子,除了棒子外也應該要有紅蘿蔔來吸引民間將空屋釋出來做社會住宅,所以政府應該再制定獎勵民間空屋參與社會住宅的方案,如果民間空屋參與社會住宅方案,鼓勵空屋釋出後加入社會住宅的出租,租金的所得可以予以減免課稅,而且原空屋可以比照自用住宅稅率優惠。

目前政府實施的包租代管政策其實是管太多了,真正的包租代管應該修正限于「民間空屋參與社會住宅的包租代管政策」的服務。

「棒子加上胡蘿蔔」兩項政策搭配,必定能夠增加空屋投入社會住宅的動能和誘因。

六、制定「社會住宅合理面積及租金收費標準」:

目前住宅法並未規範社會住宅合理的面積及租金收費標準。

不過一般認為台北市政府的公營住宅雖比一般同級的住宅租金較便宜,但跟一般市面上房屋的租金相比仍然是太貴了。

所以我們認為政府應該訂定「社會住宅合理面積及租金收費標準」,而且社會住宅租金收費標準根據一般市民的反應「社會住宅的收費標準,不宜超過月薪的30%」。

七、租金管制政策:

居住正義、居住人權跟租金的高低有密切相關,這就涉及租金是一個完全自由市場,或者必需受到公共利益保障而有所限制。目前台灣的不動產及房屋租賃市場幾乎是一個自由市場,租金負擔成為許多年輕人不敢結婚的關鍵。土地法雖有規定租金限制,但因為8%的租金實在太高了,所以沒有發揮租金管制的效果。而且也沒有漲價幅度的限制。最近台北市常常因為屋主漲租金而趕走原來的店家,許多有特色歷史的街面也因為租金漲幅太高,讓原租業者被迫遷移或結束營業。

目前住宅法也同樣沒有租金漲幅的規範,使住宅法形同沒有牙齒,所以我認為應該要有租金漲幅的限制。可以分別就住宅或商業不動產、工業廠房分別訂定它的漲幅限制。

八、分稅制,地方政府才會追稅?

為什麼政府實施的租金補貼政策效果不彰,所以一般無殻蝸牛市民無感呢?其實關鍵的原因在於屋主為了避免被政府課稅,所以不願意配合政府的「租金補貼」政策。所以有人質疑房租所得很難課到稅。這個問題其實關鍵在於目前貨物稅、營業稅及所得稅、煙酒稅等和產業經濟相關的四種稅收,全都是中央專屬的國稅,由中央政府統收統支,地方根本就無法得到這些稅收的直接分配。而國稅局人力有限查稅困難。

可是如果台灣採取如德國、北歐及中國目前實施「分稅制」的中央與地方財政收入劃分的制度,以德國的制度中央地方各分50%,地方政府自然為了地方的稅收增加,自然會有動能去努力查稅,也才能落實有所得即應繳稅的公平原則。同時專業的不動產管理公司也才能在台灣真正的生根。

九、國防部眷改及非公用土地應提供作社會住宅:

目前國防部在各縣市仍有許多眷改土地及非軍事用途而且非公用的土地,而且面積都很大,但目前國防部把這些土地當作自己的金庫,而不受國有財產法的約制。我認為總統府及行政院應該明確要求國防部將這些土地交回給國有財產局,並作為社會住宅所需的土地。

十、善用都更增加的容積,來作社會住宅:

目前都更奬勵容積絕大多數都成為實施者建商利益。建商成為都更的實施者,這個制度剝奪了「住戶團體」才是都更的主體,可以說是「乞丐趕廟公」。

而且都更獎勵的容積率應該以達到成本平衡為原則,超過這個部分的容積應該歸政府拿來作社會住宅之用。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180607/1368826/

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