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2017-07-20 23:21聯合報 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛

 

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛。 業者提供 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛。 業者提供
 

 

雖然上半年六都交易量年增百分之十九,新北、台中更有四成以上的成長,但商用市場的交易仍相對低檔。

根據瑞普萊坊統計,今年第二季商用不動產(不含土地)成交金額為一三一點一億元,較去年同期大幅衰退百分之五十九,累計上半年總交易二五六億元,也比去年同期減少百分之卅六。若今年全年缺乏像去年漢來新世界、甚至前年新光三越A8百億大案挹注,就連去年的七百億也勢必失守,全年交易量恐再創新低。

交易量偏低的原因,可從萊坊今年「財富報告」看出端倪。台灣資產超過三百萬美元的超高淨值人士認為「加稅」、「資本管制」等政府政策措施是衝擊財富的關鍵風險,只要高持有稅不調整,金八條、房地合一稅、政府對中資來台限制還存在,則台灣的商用不動產交易仍是一灘死水,只剩自用需求獨撐。

另外一個讓人無法樂觀的理由則是「升息」,在美、歐經濟體質逐漸復原後,將成為常態,影響市場更大的是各央行開始「縮表」。

以美國為例,金融海嘯以後,聯準會(Fed)多年來持續將債券到期後償還的本金,拿來再投資,創造美元流動性,Fed的資產負債表也從九千億美元,暴增到四點五兆美元。然而一旦啟動「縮表」,資金呈現反向流動,將連帶影響房貸及其他貸款利率上漲,促進美元走強,投資市場恐風雲變色,進一步侵蝕房市買盤,商用市場維持低檔修正的命運難逃。

買賣交易雖未見曙光,但業主布局的方式其實更深、更遠、更多元,除了買賣資產之外,以零售為例,雖然面臨電商、商圈轉移的挑戰,但大型設施、體驗型經濟的旗幟仍鮮明地攻城掠地,甚至外商、大型公共開發案箭在弦上,只要政策能朝透明、長遠的角度調整,投資市場應可持續加溫,市場會以健康、穩健的步伐復甦。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2595685

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

不動產仲介公會全聯會昨(19日)召開記者會,成功連任的不動產仲介公會全聯會理事長林正雄提及,雖然上半年房市有好轉跡象,但他提及,政府應該對房地合一稅重新檢討並凍漲持有稅,另外,應加碼青年購屋優惠貸款,活絡自住市場並讓整個產業更加健全。

全聯會 林正雄。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

為了讓不動產仲介市場更加健全,林正雄將推動「經紀人簽章制度」、「不動產市場資訊揭露」、「不動產經紀日」,而在法令層面,他提及,全聯會將在未來3年內朝向推動調降房地合一稅,從2年的買賣不動產資本利得稅35至45%稅率,調降至20%。

而持有稅的部分,也期盼政府可以溫和調漲,不宜躁進大幅增加房屋成有成本。對於剛性買房需求的族群,林正雄也建議,政府與其廣建社會住宅,倒不如持續加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」,以高成數、高期數、高寬限期、低利率「三高一低」方向進行,並拉長寬限期及貸款年限,協助年輕人購屋,即可活絡房市內需景氣。

不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊不認同房地合一稅應調降的說法,他認為,過去的買賣交易低稅率是導致房市泡沫的元凶,現在的房地合一稅上路後,並沒有造成房價崩盤,就代表房價正在軟著陸,因此市場業者關注的是成交量多寡而非房價問題,是否要檢討房地合一稅,恐怕還言之過早。

至於持有稅,他表示,過於躁進式的調漲,的確對不同持有期間的人不公平,應該更細膩制定調漲機制,讓自住、長期持有的屋主獲得更合理的計稅方式。政治大學地政系教授邊泰明則說,降稅反而會成為投資炒作的利多,現在時空背景,還是在房價問題,降低稅率只是利於賣方,但對於要長期自住成家的人來說,房價並不會因降低房地合一稅,而跟著下跌。

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2017年07月20日 08:42 

/綜合報導
房仲業者賣力推銷手中物件
房仲業近年連年縮減。(報系資料照 趙雙傑攝)

全國不動產仲介公會全聯會理事長林正雄表示,將在11月成立「大聯盟」,號召業內各領域要角,向政府發聲,挽救產業。房市專家Sway認為,已經是房仲全聯會的理事長,卻還要搞「大聯盟」,意思是其他大房仲根本就不挺你?而一個自家房仲店全收掉的人,居然還在連任房仲全聯會理事長,房仲們怪怪的。

全國不動產仲介公會全聯會昨舉行記者會,理事長林正雄表示,近3年,全國房仲倒閉1000多家,今年可能還有2~3%的減少,為挽救產業,正在籌組「中華民國不動產聯盟總會」,邀請仲介公會、建商、代銷等業內人士參加,組成「大聯盟」向政府發聲。

房市專家Sway在《Sway房市觀測站》說「房仲們怪怪的」。他指出:

1.林正雄已經是房仲全聯會的理事長,這是全國性質的,但現在居然還要搞啥大聯盟,這是在表示其他大房仲根本就不挺你的意思,然後要另組另一個全國聯合的組織?

2. 富旺2013年就收掉房仲店,2015年收掉代銷部門,而今他居然還在連任房仲全聯會理事長,一個沒有房仲店的人來當房仲的領導人???永慶、信義、住商、中信、太平洋、東森等房屋,你們可否說明一下為何你們的決定是這樣?六大房仲表現真是難看。

3. 2014年其他房仲店數達到高峰,他卻收掉自己不賺錢的房仲店,也不通知或建議一下其他公司不要死撐,然後現在粥多僧少別家公司多收個幾家要調節,你才在幫忙叫苦甘有用?ㄟ,星級飯店很貴耶,瞧這排場應該花不少錢,啊不是在喊窮?

4.他一直對媒體跟消費者說房價會漲,但結果有嗎?沒有。可否用理事長的身分,對要賣屋的屋主喊一下話,說趕快跌一跌才有成交?不肯?人家永慶喊了很多年了喔,都還在營業喔。

5. 三年倒一千多家房仲?可是我看全聯會的網站統計,有倒店的也有開店的,倒了一千多家可是還是開了不少啊,三年來總數頂多減少500家,你刻意隱瞞一些東西?況且四千家(官網說有5500家會員耶)房仲店仍是跟統一超商有得拚,彭總裁過去說的賣水說,至今還是很對。加油,好嗎?公會有很多事情可以做喔。

《房產不崩盤,台灣不會好》臉書專頁回應Sway觀點表示:「素質奇差無比的爛房仲還是佔絕大部份比例,這些爛咖到底憑什麼能騙取那麼高額的服務費?再倒一半還是太!」;

也有網友認為,「賺錢賺到快翻過去時,這公會怎就不叫一聲?現在也只是把一些不賺錢的店家收起來而已就在哭爹喊娘的;有巔峰怎麼可能沒有谷底呢?每個產業不都如此嗎!只不過是產業例行性的景氣循環,公會有什麼資格向政府要求調降利得稅來保他們的飯碗?...還是早點收一收,不要浪費國家資源」。

(中時電子報)

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亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會聯合年會,7月11日於台中市林酒店舉辦開幕典禮。

2017/07/15 04:25文/地產天下

2013諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒應邀來台進行專題演講。

彭建文(左一)、陳淑美(左二)、林佳龍(左三)、羅勃.席勒(右二)、陳明吉(右一)於開幕典禮後接受媒體聯合訪問。

亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會11日於台中市林酒店舉行開幕典禮,包括內政部葉俊榮部長、台中市林佳龍市長、營建署許文龍署長、地政司王靚秀司長等中央及地方主管首長以及來自24個國家近600名權威學者、全國不動產相關產業界等出席活動。

 

今年「亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會」邀請2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller)教授進行專題演講,羅勃.席勒除了從心理學角度探討人類行為與不動產價格消長關係,也引用流行病學、神經科學等研究理論來分析房市價格的波動,同時提醒消費者買房應回歸理性,減少不必要的投資風險。

 

內政部葉俊榮部長致詞表示,台灣房市的「3高」問題,包括高資產價格、高自有住宅率、高空閒住宅率,對房市的影響相當大。面對這些問題,政府提出多項住宅政策的改革,包括8年提供20萬戶社會住宅以讓青年和弱勢族群可居住在適合的住宅、推動都市更新及老屋加速重建等以解決房屋老化問題、建立實價登錄制度促進資訊透明化、通過租賃專法並提供租稅誘因及專業機構的介入來鼓勵屋主出租房屋以健全租賃市場。住宅政策不僅關注在市場,亦關注居住正義和人權課題,並希望在人權、產業和經濟面取得平衡。

 

房市3高問題 不只台灣上演

2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒教授在演講中特別呼應葉俊榮部長的三高問題,他提到,3高(高房價、高自有住宅比率、高空屋率)不只出現在台灣,中國、香港、澳洲、紐西蘭、加拿大也有相關問題,未來經濟學的研究會聚焦在心理學、神經學、大數據的相關研究,研究人的行為如何影響經濟;敘事力量是影響資產價格非理性上漲的主因之一,在房市榮景時,泡沫的預期效果會促使高槓桿房貸屢見不鮮,但是當信心不足時,資產價格的修正會形成房市的景氣循環,如美國房價在2005年達到高點後就開始明顯的下跌,建議台灣應注意房價在景氣循環的作用下,當資金流動及人民信心不足時可能會出現的下跌。在演講中羅勃.席勒也提出呼籲,建議投資人在進行不動產買賣決策時,還是應回歸理性層面討論其價值。

 

社會住宅解決高房價?學者不認同

至於政府積極推行8年20萬戶設會住宅政策是否有住房價回穩?羅勃.席勒在接受媒體聯訪時指出:社會住宅數量的提升無法解決房市的問題。他建議台灣政府應著重在社會保險制度的保障,並教育民眾房價不是只漲不跌,避免資金一窩蜂投入不動產,並引導資金到其他投資工具,房價會自然回到可負擔的狀況,可以降低房市對經濟造成的影響。

 

林佳龍:都市計劃整合為現階段重點任務

台中市長林佳龍指出,台中今年底可望超越高雄成為全台人口第二大城,市府將全市整合32個都市計畫區成為10大區域計畫,並賦予城區、山海屯區不同定位,再以四通八達的交通帶動整體均衡發展。林佳龍同時也強調將以「再平衡」策略,把房地產價差縮短、整合零散的都市計畫,並以「大台中123」政策為骨架,分市區、山海屯區,以公共運輸導向型開發TOD策略,讓台中成為一個城鄉均衡,多都心發展的城市。

 

亞洲不動產學會年會主席陳明吉同時表示,就台灣而言,歷經了4次主要房市景氣高峰期,若以房價最高的台北市為例,從台北市的預售屋價格、營造工程物價總指數、人口數以及央行重貼現率的長期數據來看,利率持續平緩下降,人口增長亦相當穩定,營造工程物價指數在1987~1993年、2001~2008年有兩次較明顯的增長,2009年之後增幅趨緩且略有下降,與預售屋價格變動趨勢似有較明顯的關聯性;唯除了建築成本等基本面因素之外,應有其他非基本面因素左右了過去房價的變化,未來應進一步探討如何避免讓非理性因素擴大房市投機性泡沫的課題。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3440

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2017-07-16 00:20聯合報 永慶房產集團業務總經理葉凌棋

 

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,房價歷經三年的修正後,雖已擺脫急跌期,但緩跌格... 永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,房價歷經三年的修正後,雖已擺脫急跌期,但緩跌格局不變。 圖/永慶提供
 

 

全球趨勢瞬息萬變,在美國總統川普執政過百日、法國總統大選落幕後,全球市場再度出現轉折,貿易保護主義似乎降溫,美元急升風險被消化,近期油價跌,各國財政擴張政策又陸續推出,有助市場回歸基本面,今年可確認是緩慢但穩定復甦的一年。

在經濟穩定復甦的帶動下,國內房市買氣有增溫跡象,觀察今年前五月全台買賣移轉量較去年同期增加百分之十九,房價歷經三年的修正後,雖已擺脫急跌期,但價格滿足點未到,緩跌格局不變。

目前市場也開始出現預測房市落底的訊息,但學者多數認為談落底仍言之過早,根據永慶調查,全台民眾僅百分之十九認為今年下半年就落底,顯示目前房價仍有下修空間。

若以七大都會區觀察,民眾對房市何時落底有不同看法,新竹、台南有超過五成認為房市明年底前就會落底;台中與高雄則認為,明年到後年落底的機率較高;北北桃民眾則認為,房市落底的時間更晚,比較可能落在二○一九年以後,目前看來尚未形成共識。

若以歷史經驗來看,在一九九○年之前,房地產約是五至七年一個循環,但一九九○年後景氣循環有拉長趨勢,從一九八九年高峰往下,真正的房市底部落在二○○三年SARS期間,歷經十四年的修正、盤整。

再從二○○三年谷底復甦,除二○○九年金融海嘯呈現盤整外,高點落在二○一四年,長達十一年處於房價上升波段,而自二○一四年高點向下修正才三年,開始步入休養生息的盤整期,短期可能受到市場供需、經濟景氣甚至國際情勢等影響而上下震盪,但房價跌勢看來不會這麼快結束,房市底部仍未見。

至於房市怎樣才能加速趕底?目前房市以剛性需求買方為主,房價彈性小,加上明年聯準會主席與國內央行總裁將卸任,接任人選未定,未來利率決策變數大,恐影響購屋意願,就算房市底部出現,房價也缺乏上漲動能,因此「以價換量」仍是市場主調,市場讓利的態度將決定房市落底的速度。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2585804

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好房網News記者 鍾釗榛/整理報導

2017年第一季與第二季的房市表現比去年好,主要是在交易量部分有出現反彈現象,房產專家田大權在「欽差大人辦案啦!2017房市下半年趨勢」節目指出,房市走向就跟股市一樣,外行人看價,內行人看量,分析歷年的量與價的走勢,可以看出房市未來的發展,至於房市是否落底尚未定論,但是數據已經告訴我們六都除桃園外,其他五都的交易量已經出現反彈。

田大權認為土銀房貸放寬,可以嗅出政府對房地產的態度呈現寬鬆。(截自好房網臉書粉絲團)

田大權認為土銀房貸放寬,可以嗅出政府對房地產的態度呈現寬鬆。(截自好房網臉書粉絲團)

好房網TV今天正式開台,在第一個節目「欽差大人辦案啦!2017房市下半年趨勢」中邀請房產專家田大權,提出對2017下半年房市突出看法。首先田大權提出,在房貸的政策上出現一個有趣的現象,房貸龍頭土地銀行房貸的核貸條件由原本的年薪80萬可貸80%,放寬至年薪60萬便可貸款80%,可見貸款的條件開始鬆綁,而土地銀行又是公股銀行,所以在政府對房市的態度也可能變得更寬鬆。

在今年下半年的房市預測,好房網總編輯楊欽亮引述永慶房產集團調查數據,在房價走勢的調查中,六都有四成民眾認為房價續跌5%~10%以上,高雄市甚至高達49%民眾看跌;在購屋時機的調查中,除桃園外其他五都民眾認為下半年不是買房時機的比例均超過五成;特別值得注意的是若房市降價15%是否願意買房,台北市僅42%民眾願意買屋,其他五都都願意買屋的民眾都有五成以上;綜合這些調查的數據不難發現,影響購屋意願的關鍵還是在價格,而民眾認為房市落底還需要一段時間,目前並未在谷底。

田大權以實際的交易與價格變化作為分析,由2017年第一季與第二季作為比較,除台南之外其他五都房價均呈現微幅上漲的情況;另外在不動產買賣移轉棟數的統計中,六都的統計數據都是上揚的,而近十年的買賣移轉棟數來看,去年的24.5萬為歷年來最低,今年上半年已經優於去年同期,只要下半年維持表現,整年度的房市交易量一定比去年好。從數據上來看已經出現反彈的現況,至於房市是否真的已經走過谷底還不能論定,但是量價回穩的現況已然成形,可以確定的是,今年房市會是小陽春的穩定格局。

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2017年07月14日 04:10 

文/
諾貝爾得主席勒 剖析房市三高
亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會11日於台中市林酒店盛大開幕,產官學齊聚獻策。圖/黃繡鳳

內政部長葉俊榮在亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會致詞表示,面對台灣房市的三高問題,政府提出多項住宅政策的改革,不僅關注在市場,也重視居住正義和人權課題,並希望在人權、產業和經濟面取得平衡。

他說,包括8年提供20萬戶社會住宅,讓青年和弱勢族群有合宜住宅可住、推動都市更新及老屋加速重建以解決房屋老化問題、建立實價登錄制度促進資訊透明化、通過租賃專法,並提供租稅誘因,以及專業機構的介入,鼓勵屋主出租房屋以健全租賃市場等。

亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會2017聯合年會11日於台中市林酒店盛大開幕,內政部長葉俊榮、台中市長林佳龍、營建署長許文龍、地政司長王靚秀等中央及地方主管首長、2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller)教授、以及來自24個國家近600名權威學者、全國不動產相關產業界等出席,堪稱近年來不動產界最為盛大的活動。

台中市長林佳龍隨後進行「全球化浪潮下台中城市經濟發展戰略」的專題演講,他提到台中市即將於今年超越高雄市,成為全國第二大都市,因此以多都心整合現有32個都市計畫的發展戰略,配合前瞻基礎建設,鞏固中心、促進流動,以提供城鄉均衡發展基礎。

關於住宅問題,台中市政府推出三好一公道的社會住宅政策;提出托育及托老一條龍,由政府分擔青年的責任;推出區域聯合治理 概念,把基礎建設做好,促進產業發展,並由政府繼續致力於公共建設,以讓過多的游資轉挹注於產業發展層面。讓人民都能負擔得起住宅,讓土地發揮最大價值。

接著,2013年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒教授進行以「Understanding Asset Price Inflation for the Residential, Equity and Bound Markets 」(解析資產價值膨脹-住宅、股票和債券市場)為題的專題演講。

他提到三高(高房價、高自有住宅比率、高空屋率)問題不只出現在台灣,中國、香港、澳洲、紐西蘭、加拿大也一樣,未來經濟學的研究會聚焦在心理學、神經學、大數據的相關研究,研究人的行為如何影響經濟;敘事力量是影響資產價格非理性上漲的主因之一。

他說,在房市榮景時,泡沫的預期效果會促使高槓桿房貸屢見不鮮,但是當信心不足時,資產價格的修正會形成房市的景氣循環,如美國房價在2005年達到高點後,就開始明顯的下跌,建議台灣應注意房價在景氣循環的作用下,當資金流動及人民信心不足時,可能會出現的下跌。

席勒教授最後並做出結論,第一,適用於敘事的流行性模式對於了解股票市場,房地產市場和其他市場的動態是很重要的,透過好的制度設計是可以避免市場過度波動;第二,大數據提供了量化敘事流行性的希望,未來透過大數據呈現的經濟動態可能會觀察到範例的轉變。第三,科技及各領域學門的整合是很重要的,不論是透過流行病學或神經科學研究,甚至是社會學對於語意的研究,對於未來經濟學的研究及對於經濟現象的解釋均將有所助益。

亞洲不動產學會迄今已在全世界舉辦22年,致力於促進全球學者、專業人士、政府人員、研究與實務交流。

世界華人不動產學會從2008年在上海成立以來,每年在世界主要城市舉辦年會,為不動產學術研究人員、企業界人員和政策制定者提供一個交流最新研究成果的平臺。

此次大會的主題擬定為:智慧城市與高品質居住環境,並安排全球不動產投資、智慧城市與舊城再生、房價指數、都市更新、社會住宅、房地產稅制、建築美學與創意行銷和永續健康智慧綠建築發展趨勢等分論壇,產官學界一起參與討論。

(中國時報)

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2017年07月13日 17:12 

實習記者陳怡靜、陳怡廷
諾貝爾經濟學家羅伯席勒(左)來台分享趨勢與投資,並與異康Fintech集團及青興資本首席資深顧問楊應超(右)對談,台新金控董事長吳東亮(中)也到場聆聽。照片/台新銀提供
諾貝爾經濟學家羅伯席勒(左)來台分享趨勢與投資,並與異康Fintech集團及青興資本首席資深顧問楊應超(右)對談,台新金控董事長吳東亮(中)也到場聆聽。照片/台新銀提供。

隨著中國加碼「一帶一路」,台灣經貿是否會被邊緣化的議題更加受到注目。除了國際的合作競爭壓力,國內又面臨怎樣的問題呢?諾貝爾經濟學獎得主羅伯席勒(Robert J. Shiller)昨(7/13)日點出了台灣目前有財富過度集中、高房價及憂慮被AI取代等三問題,並建議投資人不宜過度相信眼見為憑,而應該採取價值投資,找出被低估的標的。

諾貝爾經濟學獎得主、現任美國耶魯大學經濟學教授羅伯席勒昨(7/13)日受邀至台新銀行進行專題演講,並與異康Fintech集團及青興資本首席資深顧問楊應超進行對談,台新金控董事長吳東亮也特別出席聆聽。

席勒以全球市場趨勢及投資者心理學為主題,闡述如何將研究成果運用於實際投資,並且強調「價值投資」的概念,為客戶創造無限的價值。他一再強調人們過度相信「眼見為憑」,然而所有事情都有正反兩面,並非如表面上看似的簡單,因此,進行投資決策應該克服心理缺失,持有宏觀的眼界,不應過度相信眼見為憑,以致未有周全考量即下結論,一廂情願的期待只會造成泡沫市場的出現。

對於台灣的現況,他也點出了三項問題:貧富差距極大,財富多集中於少數人手中;房價過高,長輩焦慮急著為孩子買房、購股;在科技取代人工的趨勢下,使得年輕人對於未來十分擔憂。

至於全球股市後續表現,席勒認為,現在的美股投資評價不便宜,雖然還有上漲空間,但他不會再加碼美股。陸股及歐股則是相對處於低檔,台股介於兩者之間。

(中時電子報)

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2017-07-12 20:26聯合報 記者孫中英╱即時報導
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諾貝爾經濟學獎得主、美國耶魯大學教授羅伯、詹姆士、席勒(Robert J.Shiller)今天(12日)在台北表示,他已4度造訪台灣,發現本地也有不平等的問題,即「貧富不均、財富集中在少數人身上」,另外他發現,台灣年輕人擔心房價偏高,擔心未來,也擔心電腦科技將逐步代人工。

席勒博士今天應台新金控之邀,以「綜觀世界,從台灣開啟財富人生─金融與房地產市場的觀點和投資者心理學」發表專題演講,會後現場觀眾問他,台灣有什麼問題?席勒說,他說出來,可能有人感覺不太好,但他覺得台灣貧富不均也日益明顯,還有房市,近期台股好像已到高點,到底台灣房價接下來會怎麼走,大家也很好奇。

席勒沒有直接講台灣,他以美國房市為例,並直言「歷史可借鏡」,他說,在2008金融海嘯前,美國房市正式崩盤前,美國炒房相當厲害「且越接近金融危機炒更兇」,有人很快買進賣出,在6個月可淨賺1倍;且在美國房市泡沫化前,銀行放款成數不是8成「而是105%」,因為當時銀行和借款人都覺得,房價每年會漲個10到15%,所以現在借105%「但房子漲了之後,借款成數就下降」,但房市一崩解,什麼都沒了。

很多人認為,房子「會是好的投資標的」,但席勒說,就像你去買台車子不要動也不要開「就放在那裏20年後,再賣掉,你覺得還會有人要出高價嗎?」他說,房市炒作,「都是因為人性和故事的吹捧,推升了房價」,讓人的動物本能蠢蠢欲動,讓許多人以為這是一個好的標的。

不過,台灣房市目前已在谷底,且主管機關嚴格限制銀行「放款成數」,本地金融業者認為,像2008年前美國人瘋狂炒房情況,應該不會出現在台灣。

有趣的是,席勒在2000年發表「非理性繁榮(Irrational Exuberance)」這本書時,他在書中認為,美股已觸頂,很危險,但要出版這本書的普林斯頓大學說要花1年才能出版,席勒拜託能否快一點,結果新書出版當月、美股S&P500崩盤,席勒神準預測美股泡沫化。

「非理性繁榮」第1版只講股市,席勒後來增訂第2版談房市,第2版出版沒多久,美國房市也崩盤。席勒說,過去這幾年,債券市場「很異常」,就是長債殖利率過低、但長債價格高,所以他想再增訂第3版「談債市」,但有人怕他一出書,債市也崩盤,席勒笑說「他並不認為債市會崩盤」,但也要警告大家,債市的確有下修風險。

諾貝爾經濟學獎得主羅伯席勒曾成功預測,美股和美國房市將崩盤。記者侯永全/攝影。 諾貝爾經濟學獎得主羅伯席勒曾成功預測,美股和美國房市將崩盤。記者侯永全/攝影。
 

 

 

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諾貝爾經濟學獎得主席勒:台灣啃老族太多 房價...
大師論壇/席勒:社會宅不能解決三高

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2579636

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2017-07-12 19:21聯合報 記者孫中英╱即時報導
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投資股市、房市,原來都需要「故事」。諾貝爾經濟學獎得主、美國耶魯大學教授羅伯、詹姆士、席勒(Robert Shiller)今天(12日)在台北大談「敘事經濟學(Narrative Economics)」。席勒說,投資市場波動,是受到每個人內心深處「動物本能」影響,大家因為聽到不同的故事被打動,影響投資行為或判斷,但經常不是人云易云就是被騙,而炒作「故事」,又經常是媒體必要之惡。

席勒今天應台新金控之邀,以「綜觀世界,從台灣開啟財富人生、金融與房地產市場的觀點和投資者心理學」發表專題演講。席勒說,有時候投資市場很聰明,有時候卻很笨,要釐清當中問題出在哪,要用更多元觀點去看市場。

席勒說,大家都假裝自己很理性,但沒有百分百理性的人,他第一次來台灣是2000年,隔沒多久,網路泡沫造成美股崩盤,再來台灣是2005年,也隔沒多久,美國次貸危機、房市崩盤;他認為,這些市場波動,應是人受到動物本能(Animal Spirits)影響,最簡單的「動物本能」就是人云易云,搞不清楚狀況,就跟著去投資,其次就是人很容易被「操縱和欺騙」,有一部分人就專靠騙別人的錢在賺錢。

席勒舉例,二次世界大戰都還沒結束,1943年美國房市就熱了起來,因為打仗時建商不會蓋房子,但預期美國大兵返鄉時,一定有住房需求,房市就被炒熱「這就是敘事經濟學」。席勒說,有時候「製造故事」是新聞媒體的「必要之惡」,總是報導誰的成功致富之道、誰又最會賺錢,因為這類報導才有人看、才有收視率,緊接著投資性資產、不管是股市或房市就被炒高,吸引更多民眾前仆後繼投入,但一堆人聽了「故事」就埋單,搞不清楚自己投資「理由」是什麼。

諾貝爾經濟學獎得主、美國耶魯大學教授羅伯席勒(Robert Shiller)說,... 諾貝爾經濟學獎得主、美國耶魯大學教授羅伯席勒(Robert Shiller)說,投資靠「故事」帶動,很多人總被「故事」打動,人云易云去投資。記者侯永全/攝影。
 

 

房市台新金房地產

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原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2579554?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-07-12 14:41:16 經濟日報 記者吳苡辰╱即時報導
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諾貝爾經濟學獎得主席勒表示,台灣啃老族太多,房價將修正。 圖/政大提供 諾貝爾經濟學獎得主席勒表示,台灣啃老族太多,房價將修正。 圖/政大提供
 

兩次神準預測金融風暴、寫下投資圈神話,諾貝爾經濟學獎得主、耶魯大學教授羅伯特J‧席勒(Robert J. Shiller)今(12)日於政大開講,席勒二度來台,演講開門見山就說房市上確實有修正的可能,原因是需求面較弱。

席勒前次訪台為2005年、金融風暴爆發前夕,當時,他已嗅到市場不對勁。這次再度踏上台灣,是否表示台灣資產價格也過度膨風了?席勒演講一開始就說,台灣房市需求面較弱,確實有修正的可能,台灣啃老族多,年輕人成年後仍和父母同住,不會額外添購房產,自然會降低房市需求,應多加注意。

席勒的學術專長之一為「行為財務學」,研究投資人非理性行為對金融市場的影響,研究中經常加入心理分析或歷史故事,講述人類的愚蠢與非理性。政大校長周行一盛讚這位諾貝爾大師堪稱跨領域整合代表,政大一向重視人文素養、力推跨領域整合,降低輔系、雙修的門檻,同時推出微型跨界課程,讓學生在大學短短四年收穫滿滿,藉此機會,效仿大師風範。

現年71歲的席勒曾獲得1996年經濟學薩謬森獎、2009年德意志銀行獎、2013年諾貝爾經濟學獎等重要經濟學領域殊榮,亦被美國聯邦儲蓄系統經濟研究機構IDEAS評選為全世界影響力前100的經濟學家。其暢銷著作《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)分析人們在股市中的投機心理與行為,當時,美國股市由科技族群領軍,走勢如日中天,該書點出資產價格太高,市場未來不樂觀,精準預測2000年的網路泡沫化。

後來更多次於公開發言中,預言2007、2008年的金融海嘯,事實上,席勒於2005年即針對房屋市場發出警告,指出房市將重演2000年的股市悲劇,隨後,美國房貸風暴就於2007年底引爆。

鐵口直斷,席勒因此被《遠見雜誌》譽為「全球經濟先知」,《非理性繁榮》一書則被英國《經濟學人》雜誌評為「投資人必讀的聖經」(Irrational Exuberance should be compulsory reading for anybody interested in Wall Street or financially exposed to it.),該書也一再印刷,翻譯成全球十五種語言出版,目前已經出到第三版,其中當然包括繁體中文版本,席勒也在演講中特別強調這點。

諾貝爾經濟學獎得主席勒於政大演講,現在座無虛席。圖/政大提供 諾貝爾經濟學獎得主席勒於政大演講,現在座無虛席。圖/政大提供
 
 

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2017年07月11日 12:20 

/台中報導
諾貝爾經濟學獎席勒:台灣高房價、自有住宅比率高及高空屋率,匪夷所思
諾貝爾經濟學獎得主羅勃席勒今天在台中演講時針對「房地產是否為最佳投資?」時表示,一般人認為房手是最好的投資,但他要做更多的金融創新。(盧金足攝)
諾貝爾經濟學獎席勒:台灣高房價、自有住宅比率高及高空屋率,匪夷所思
諾貝爾經濟學獎得主羅勃·席勒專題演講「解析資產價格膨脹-住宅、股票和債券市場」。(盧金足攝)
諾貝爾經濟學獎席勒:台灣高房價、自有住宅比率高及高空屋率,匪夷所思
台中市長林佳龍(左三起)與諾貝爾經濟學獎得主羅勃席勒一起交流「全球化浪潮下台中城市發展戰略」理念。(盧金足攝)

諾貝爾經濟學獎得主羅勃席勒今天(11日)到台中市參加在2017亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會聯合年會時表示,台灣高房價、自有住宅比率高及空屋率高,同時發生這三件事情實在匪夷所思,但其他國家也同樣面臨類似狀況,高房價不只有台灣,很多國家與城市也遇到這種風險,不知道房價何時下修?萬一下修,對擁有資產者即是一場災難。

「房地產是否為最佳投資?」席勒提醒,要有理性的投資行為,我們通常認為最好的投資是永遠不會改變的事,如買房子,但我認為我們要做更多的金融創新,所以在台灣也跟一些夥伴從事金融創新。

他最近跟一家人壽公司合作推出指數,因為房價有漲有跌,漲跌講的故事都是不一樣的,希望藉此找到最好的價值型投資機會,他想看大家探討的是,了解資產價格,了解是什麼問題造成資產價格的變化,讓社會大眾了解房地產市場與其他資本市場的狀況。

席勒對台灣面臨的高房價、台灣自有住宅比率高及空屋率高,表示「同時發生這三件事情實在匪夷所思!」但其他國家也同樣面臨類似狀況,他舉加拿大為例,有些人會認為是大陸投資客來炒房所害,但透過故事方式來解釋,但他本身不相信,因為這並無有力證據證實,透過今天的演講,希望讓大家了解這些問題的出現。

「股價的走勢,絕對是取決於經濟基本面以外的因素!」 席勒推論是敘事造成的影響,他曾提出「投機性的泡沫」這個名詞,這現象無法簡單描述與解釋;當泡沫出現時,故事也隨之出現,進而影響股價,影響股民心態,其中也充滿不同回饋機制,讓大家更加投入,花更多的錢衝經濟;股價也會收到公司獲利。

席勒表示,2000年時他曾對科技泡沫時期,分析各種促發因子,這些背後都代表不少敘事因素,他舉台股在90年的熱潮,當時台股出現大起大落的原因是,那時候台灣科技產業蓬勃發展,可是大家過度樂觀,當時也放寬外資投資的限制,而且台灣當時「大家樂」也盛行,都是造成台股上升的原因。

(中時)

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2017年07月09日 04:10 

主筆室

對於企業界來說,今年上半年是個很特殊的一年,從一例一休的宣導期和輔導期開始,各行各業和規模不等的業界人士受到不同程度的衝擊,而更令人感到憂心則莫過於在台灣設廠的「非經濟因素」投資障礙。從台積電擔心夏季缺電和電力供應不穩定,以及「非核家園」所提前造成電價調漲開始,隨著美國總統川普希望各國企業前往美國設廠,以創造更多就業機會的號召逐漸明確化,我國石化業龍頭和鋼鐵業與面板廠都表達前往美國設廠的具體承諾,甚至還有「如果非必要,不會在台灣投資」的「愛之深,責之切」之感慨。而日前立法院臨時會已三讀通過「前瞻基礎建設特別條例」,將先編列4年4,200億元的預算規模,其中占半壁江山的「軌道建設」,未來能不能如行政院所預期達到的經濟效益固然尚不得而知,但土地徵收與環境影響評估的審查,無疑將會形成企業界在台灣投資設廠不可預知的成本。

 

首先,在土地徵收方面,由中央主管機關提出興辦事業計畫,進而主導建設開發的傳統模式,能不能適用在更重視「程序正義」的審議民主時代,在蔡英文總統正式宣布要重建苗栗大埔徵地案的「張藥局」之後,企業界人士心中有著很深沈的憂慮。依據政大地政系徐世榮教授的估算,前瞻計畫裡面的所謂「軌道經濟」,可能會引發地方政府進行另一波大面積的區段徵收,可能導致11萬5千人面臨迫遷的處境。果真如此,則屆時基於「土地正義」和土地徵收必須符合「公共利益」與所謂「國家重大建設的必要性」之普世理念,社會各界和社群媒體所集結起來的力量,會不會使得企業的投資經營成為眾矢之的共同撻伐的對象,勢必會成為企業參與國內重大建設時所不得不納入考量的非經濟因素。

其次,在6月中旬以來對於亞泥花蓮廠因為續發營業執照所引起的爭議,再次凸顯出環境影響評估審查的重要性。由於環保署第11屆的環評委員在7月底卸任,而環保署所公告第12屆環評委員的遴選活動也將在7月20日截止前接受社會各界的推薦,然後再進行遴選程序;然而前所未見的是,因應公民社會的審議程序需求,環保署從今年8月1日起,將會直播環評會議,而每個任期為時兩年的環評委員,特別是除了政府機關代表之外,21位環評委員當中占有14人的學者專家,在接受法人、機關、大專院校、學術研究機構、環保公益團體推薦進行遴選時,新增「被推薦者必須同意直播」的條件。換言之,除了內部討論程序時之外,「環評現場,線上直播」,將會是未來環評審查的主流趨勢。

仔細探究內政部土地徵收審議小組和環保署環境影響評估審查委員會的委員代表,前者的機關代表則有內政部、國發會、公共工程委員會、農委會、法務部,而後者的機關代表有環保署、衛福部、科技部、農委會、內政部、以及國發會。就學者專家代表觀之,土地徵收審議小組為數17人裡面,現任9位學者專家的研究專長包括:地政、環境影響評估、都市計畫、城鄉規畫、以及民間團體的代表;而由21人組成的環評估審查委員會本月底屆滿,14位學者專家之研究專長則包括:地政、經濟、人類學、海洋、地質、水土保持、環境工程、公共衛生、以及自然資源管理。

正由於學者專家委員占有至少一半、甚至三分之二的比例,在委員會審查「網路直播」的政策發展趨勢之下,來自學術界和民間非政府組織的專家學者們,在參與專業論述之餘,能不能比目前制度運作擁有更客觀理性的討論空間,值得我們更長期的加以關注。政府行政首長的重大決策,是透過委員會機制的設計所做成,在「經濟價值」和「社會價值」相互衝突的時候,政府官員的政策專業所無法解決難解的價值衝突,是不是只有透過這種「委員會治理」的方式才能夠達成,學者專家的研究專業和決策參與,會不會因而成為行政首長推諉政策責任的藉口,仍然有待更多政策個案決策過程的觀察。而對於企業界而言,「委員會治理」會不會因為審查過程採用「現場線上直播」,從而更傾向於土地開發和環評審查,「以正義之名」其對於台灣產業經濟發展的長期影響,是政府必須加以正視的重大課題。

(工商時報)

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2017-07-08 23:36聯合報 住展雜誌企研室經理 何世昌

 

住展雜誌企研室經理何世昌。 圖/何世昌提供 住展雜誌企研室經理何世昌。 圖/何世昌提供
 

 

近兩年來,房地產市場「讓利」成風,建商讓利換成交已是普遍共識。而從讓利幅度與買方接手強弱程度來觀察,似乎可以大略評估這一波房價修正的滿足點,谷底已經呼之欲出了。

根據《住展雜誌》市調統計顯示,近一年多來北台灣新建案市況呈現「讓利一二三,好壞免命盤」;意思是買方大多只買降價案,只要降價賣就能賣得好,如果違背市場趨勢,搞一堆玄而上的花招都沒用。

所謂「讓利一二三」,是指新建案若與高峰時房價相比降價一成,房子雖可以賣、但銷售速度緩慢;若降價二成,銷售速度會稍快一些,但未到熱銷地步;若降價三成,短時間內就會被掃光,這類建案大部分在公開一個月內清空,甚至有的還會上演「公開就完銷」戲碼。

當然,實際情況還會依個案不同有所差別。例如,三、四房的房型讓利幅度要更大,而一、二房房型只要讓約二成就能熱銷;又或者地段較好、建商品牌較強的建案,可能比別人少讓一成就能熱銷。

從讓利幅度與銷售速度來分析,一旦真有價格降幅接近三成的建案出現,市場接手力道就相當強;由於接手力道太強了,意味著房價要跌滿三成並不容易,預估新建案平均價格修正約百分之廿五到卅之間,就會落至谷底。

這一波房價從二○一四年下半年反轉以來,花了二年半時間跌了約百分之十,若將送裝潢、車位等各類找補方案加計進去,實際修正幅度大約在百分之十五左右,代表未來還要再降百分之十到十五才能達到滿足點。

至於房價有無可能跌超過三成?我個人認為機率極低,一旦房價跌逾二成以上,先前數年內買房民眾的自備款等同歸零,銀行會坐如針氈,政府勢必出手救市,房價崩盤的機率微乎其微,民眾若看到價格降至滿足點的物件,就能先行購入等待房市打底與反彈。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2572239

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2017-06-24 21:54聯合報 記者林則宏╱即時報導

何以日前在台大癌醫中心醫院輻射科學暨質子治療中心動土典禮致詞時,有感而發說出「未來除非必要,他盡量不想回台灣」的鴻海集團董事長郭台銘,卻宣布斥資新台幣逾千億元在昆山大舉投資?

或許從昆山市委書記姚林榮24日在兩岸產業合作論壇上的談話就可略知一二。

許多台灣民眾對「昆山」應該都不陌生,由於眾多台灣科技大廠都在此投資設廠,昆山在不少台灣民眾的認知中,昆山早已經跟深圳、東莞、福建甚至上海齊名。

但事實上,若以大陸的行政級別來看,昆山其實只是大陸江蘇省蘇州市轄下的一個「縣級市」。全大陸和昆山同一級別的行政區域大約有兩千多個。而昆山卻以不到全中國萬分之一的面積,匯聚超過4,700家台資企業,投資總額逾570億美元,占全大陸台商總數的九分一、江蘇的四分之一。

鴻海集團旗下的大陸富士康科技集團23日更與昆山市政府簽訂總投資達人民幣250億元(約新台幣1,125億元)的「全面深化戰略合作協議」,富士康承諾未來將在昆山展開新能源電池研發中心及產業基地在內的七大投資計畫。

昆山對台資企業能有如此大的吸引力,與昆山市政府長期以來對台商投資體貼入微的服務有絕對的關係。

所有到過昆山的台商都知道,昆山和大陸其他地方官員最大的不同點之一就是,你拿到的昆山任何一個官員的名片,上頭絕對印有印有手機號碼,而且是你有事情的時候真的可以找得到人的手機號碼。

但實際上今天昆山整體經濟實力早已不可同日而語,昆山以一個縣的年國民生產毛額(GDP)甚至超過整個西藏自治區,即便如此,昆山迄今依然高度重視對包括台商在內所有企業的投資與服務。

24日在兩岸產業合作論壇上,昆山市委書記姚林榮就再次公開表示,「昆山將秉持親商、安商、富商的理念,提高服務針對性、精準度,做到企業需求快速知道,政府服務快速提供,使昆山成為廣大台商成就事業夢想的沃土,享受愉悅生活的樂園,心靈恢復休憩的港灣。」

反觀台灣,今天有那個地方首長能夠對企業做出這樣的承諾並具體落實?因此,台灣民眾也就不要去質疑或抱怨,為什麼郭台銘在台灣就沒有如此大手筆的投資了。

昆山市委書記姚林榮24日在兩岸產業合作論壇上表示,昆山將秉持親商、安商、富商的理... 昆山市委書記姚林榮24日在兩岸產業合作論壇上表示,昆山將秉持親商、安商、富商的理念,做到企業需求快速知道,政府服務快速提供,使昆山成為廣大台商成就事業夢想的沃土。特派記者林則宏/攝影
 
 

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原文網址:https://udn.com/news/story/7240/2544621?from=udn-catehotnews_ch2

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2017年06月25日 04:10 

當前台灣第三方支付發展融合大陸、歐美經驗,有大陸支付寶、微信支付QR Code掃碼模式跟交易補貼,卻也有綁定信用卡的特色。但發展多年,成果像個拼裝車,整體發展仍慢如牛車,緩緩前行,儘管2017年,Apple Pay在台灣掀起一波行動支付熱潮,終見有邁大步的感覺,但主場優勢己漸失,只能淪為外籍兵團的支付殖民地。

「你綁定了嗎?」Apple Pay3月29日登台,頓時成為很多人聊天的話題。不過,看在許多經常往返兩岸的商務人士眼裡,在大陸行動支付早就普及的狀況下,Apple Pay只不過把實體信用卡虛擬化,就讓全台灣興奮不已,十分奇怪。

Apple Pay只花了9天,綁卡數量達到70萬,打敗一竿子努力多年的眾多台灣本土支付品牌,顯得有些諷刺。

放眼市場,在所有本土品牌中,最早上線的歐付寶應用場景最多,儘管該品牌是採大陸盛行的QR Code掃碼模式,既做支付也做儲值,但礙於法規限制,仍採綁卡方式。為了爭取更多用戶,歐付寶在內多家本土品牌都在努力擴大場景,交易補貼也一直沒有停止。

然而,根據市場人士估計,歐付寶、橘子支、智付寶等品牌的用戶數量,最多者不過近60萬,最慘者不到1千。

現今Apple Pay、Samsung Pay和Android Pay國際三大支付品牌壓境台灣,本土品牌能否力抗,引發討論。

前行政院長陳沖最近在媒體上投書,高喊「不要讓台灣成為支付殖民地」。但諷刺的是,台灣對Apple Pay等國際三大Pay市場准入廣開大門,明明是國內銀行費心搭建NFC手機信用交易基礎建設,Apple Pay卻要強收「過路費」。

這一切,除了業者要自己努力外,台灣支付法規也應加速鬆綁,奪回主場優勢。否則,無現金社會已是國際趨勢,台灣在電子支付,甚至是數位貨幣發展,將遠遠被拋在後頭。

(旺報)

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2017/4/26 下午 07:08:32 

林揆:前瞻基建 GDP增1兆
林揆開講行政院長林全(左一)23日率閣員舉行記者會,親上火線說明8年8,824.9億元的「前瞻基礎建設計畫」。圖/張鎧乙

住宅問題是一般年輕人心中的最痛。內政部營建署最新公布的去年第3季房價負擔能力調查,儘管房市號稱走緩,全國房價所得比仍續創歷史新高,攀揚至9.35倍。這還是全國。在台北市,比例是15.47倍,新北市是12.7倍,而雙北這兩個地方恰好是許多年輕人可以有效謀職的所在。工作地方的選擇和居住成本的可負擔性,兩者衝突,痛苦不堪。

看到這則報導,想起總統在競選時的住宅政策政見,就是要在8年內興建20萬社會住宅。這個政策的細節還應討論,例如限制只租不賣是否需調整,但大方向是正確的:意思就是,當住宅的「市場機制」無法提供給多數薪資階級人民合理價格的供給時,公權力就應當介入,跨過市場,進行居住空間的提供。新加坡一樣面臨高房價的問題,就是用這樣的原則處理其居民的住房需求,成效卓著。

既然如此,行政院最近推出為期8年總額近9000億的「前瞻建設計畫」裡,應當包含這20萬戶社會住宅的興建吧?但對不起,好像沒有。近9000億的建設,軌道占了一半,治水達2500億,其他就是各式各樣的地方建設,沒有社會住宅。要建20萬戶社會住宅,據估計,土地不計,以每戶30坪每坪8到10萬元建造成本計算,共需5000~6000億。假設其中7成靠貸款,也要自籌1500到800億。錢從哪裡來?

這還不全是公宅的財源問題,而是軌道建設的配套問題。前瞻軌道建設4200多億的計畫一通過,全台灣至少有三群人開始忙碌起來。一群是準備去標軌道工程的人,一群是土地掮客,一群是房地產開發商。土地掮客負責依照預訂路線和車站圖,去找願意出售土地的地主,開發商則去找土地掮客,把沿線車站附近值得投資的土地買下,以後準備轉賣或開發。

後二者的忙碌交易,就是為什麼每次政府只要公布一個軌道路線圖,沿線車站附近土地價格就開始上漲。本來以為建設了軌道,偏遠、地價便宜地區可以有便宜的住宅供應,讓年輕人可以買得起,但是市場經濟的運行,使得沿線車站附近土地立刻漲價,最後年輕人一樣買不起,受惠的是地主、掮客和開發商。

這就是為什麼負責任的軌道建設,不能只建設軌道,而要同時將公有住宅的規畫納入:把公有住宅土地預先拿下,讓它在一開始就脫離市場經濟的範圍。行政上,這牽涉交通部、內政部和地方政府的大整合、大協調,不容易做,但應當做。很可惜的,在前瞻建設裡看不到這塊。

早先,在2月份國發會所提出的版本裡,前瞻建設裡「城鄉建設」的「十大工程」,還有一項是「廣設公宅與青年創業聚落」。經費雖然只編了4年140億,顯然不夠,至少還提到「公共住宅」。但後來3月份國發會提交行政院核定的版本裡,這個工程已經從城鄉建設的十大工程中刪除。所以,連口惠也沒有了。

當然,對於社會住宅,行政院不是完全沒有動作。去年8月,內政部次長在行政院院會上報告「社會住宅政策推動規畫」。但細看報告內容,對於8年提供20萬戶,沒有訂出明確的時程和步驟。只有今(106)年「試辦」蓋1萬戶,有明確數字目標,就是6都各1500戶,其他2直轄市每市500戶。辦理此案,地方政府需要向銀行借錢,不容易,而且就算今年全數達成,也有1萬戶而已,其餘19萬戶怎辦?

另外,媒體報導今年3月初,「行政院拍板社會住宅相關補助經費高達307億由中央住宅基金埋單」,但據營建署調查,今年初基金僅剩118億元,每年還須支付住宅補貼費用46億元,預估到2021年,基金將面臨破產。如果還要補助社會住宅的興建,將面臨龐大資金缺口。就算這可以由政府逐年編預算補足,離地方政府興建社會住宅所需的融資以外自籌經費還有重大差距,又沒有放在前瞻計畫,怎麼辦?

我們不知道還來得來不及調整,但我們希望能調整的地方趕快調整。政府靠舉債興建4000多億的軌道建設,如果最後受惠者是土地掮客和房地產開發商,而非亟需合理價格住宅的廣大年輕人,情何以堪?這些年輕人,就是未來要替我們償還特別預算所舉債務的人。不能這樣對待他們。

(作者為台北醫學大學講座教授)

 

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台灣建築安全履歷協會 戴雲發理事長 台灣建築安全履歷協會 戴雲發理事長
 

206地震後,民眾每當聽到「土壤液化」便聞之色變,購買房屋時更是害怕踩到地雷。但事實上「不安全的建築結構」比土壤液化更可怕。

要如何避免買到「不安全的建築結構」的房子呢?

只需依照這些法則來買房,不論是「土壤液化」還是「海砂屋」,都能小心避免。

1.盡量選擇格局方正的房子,避開大U、大T、大L型的建案

民眾在挑選房子時,需仔細觀察建築外觀,大L、大T、大U型建築為地震最易應力集中破壞的結構規劃,只要避免這種不規則平面規劃的設計,盡量選擇格局方正的房子,以及避開梁柱牆出現45度斜裂縫、嚴重磁磚掉落、屋頂上有頂加違建的建築,大致上就能初步篩選出結構較為安全的房子。

2.材質輕量化,避免石材太多的建築

近年來不少個案訴求全棟石材外牆崗石打造,或是使用大量隔柵加以美化裝飾,建築物整體重量增加,受地震力搖晃的程度也會比一般大樓還要來的大;此外加上建材、黏料品質不佳或施工不當,這些都是可能造成磁磚掉落的因素,不僅有可能砸傷人路人,更是讓生活在這環境之中的住戶陷入危險之中。

3.921地震之後興建的建築不用再擔心土壤液化問題

當地表下20公尺內是砂土、含地下水量高,地震又發生搖晃,土壤才會發生液化。在土壤液化區的房子,並非得了不治之症,在建造前可利用工法解決,例如開挖超過20公尺深;若地下室開挖3到4層樓,在基礎下方3到7公尺左右還是會有砂土,除了可以加深連續壁以超過地下20公尺之外;針對中重度液化的地區,得另在基礎處下方施做土壤改良,或施打基樁來克服。事實上921地震之後的建築法規,已經都有考慮土壤液化效應問題,來做相關建築安全的設計,也就是說只要購買921之後法規設計興建大樓,液化問題就不用擔心了。

4.盡量買921地震以後的建築,較能確保結構安全

921地震後,民國88年公告修正之「建築物耐震設計規範與解說」,重新制定各個區域耐震係數,並考慮液化問題加強土壤基礎與結構,提高建物抗震標準,之後法規亦逐年修正進步,換句話來說,921地震後所設計的建築相較921地震前的建築,普遍具較高的耐震能力。但是「一棟建築的好壞,關鍵仍在施工品質!」新的建築只要在結構設計、鋼筋材質、混凝土磅數都符合要求即能拿到建照;但鋼筋綁法、施工是否到位,則是建築物抗震力關鍵,如果施工品質不佳,新房子依舊會倒,206地震台南維冠大樓就是最佳案例。

5.避開「軟腳蝦」建築,留意是否有打牆破壞結構問題

台南維冠大樓一樓挑高、柱子長度過長、數量又過少,2至4樓賣場以玻璃窗取代牆面,先天設計不良,後天又為了打造賣場空間感,打掉RC牆、隔戶牆,造成低樓層軟弱無抗震力,就是標準「軟腳蝦」建築。所以購買房屋時,如大樓有許多二次施工的小套房或店面,可能因隔間及家具增加建物載重負擔,或經常性的裝修施工改變建築原有的設計,危及建物結構安全性。因此買房最好的選擇是「純住宅」,不僅出入較單純,更 能避免店面承租轉換裝修所帶來房屋結構破壞的危險因素。

6.留意購買房屋是否為海砂屋

海砂屋是指建商在混擬土中摻入了海邊未經處理乾淨之海砂,而非正常所使用之河砂,因此沙中氯離子含量過高,導致建築鋼筋生鏽,連帶易造成鋼筋鏽蝕體積膨脹、混凝土保護層剝落,最容易展現出來的現象就是天花板鋼筋生鏽、水泥剝落。初期牆面看起來像受潮的壁癌,接著鋼筋會暴露出來。民國70至80年代,是海砂屋最猖獗的時候,民眾買中古屋時,碰到海砂屋的機率相當高,有些買到海砂屋的住戶,又把房子重新裝潢再轉手,一般天花板皆為原有鋼筋混凝土樓版,若發現前任屋主在屋頂樓版加裝一層甘蔗板或天花板,則須提高警覺是否為了隱藏是海砂屋而設置。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11119/2537585

 

 

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2017/6/14 下午 08:32:42 

主筆室

 

台股盤中翻紅
拚經濟如何讓百業興盛,讓民眾有感,而非只是表面經濟數據好看。中央社記者董俊志攝 106年6月13日

台灣經濟到底好不好,似乎成為一個沒有交集的議題,政府不斷公布統計數據,顯示出口持續升溫、GDP成長高於預期、外人直接投資金額創近期新高、台股站上萬點等,但民間感受卻大不同,抱怨薪資沒有調高,物價卻不斷上漲,實質收入減少。台灣民意基金會公布蔡政府執政1周年民調,近7成民眾不滿意政府經濟表現,不滿意度創新高。

民眾與政府對經濟的感受為何天差地別?主要在於政府不懂人民的心,政府拚的不是人民想要的。在位者重視可以彰顯政績的數據,如進出口統計、經濟成長率或外人直接投資額等,人民在乎的卻是切身相關的數字,如物價、薪資與所得。經濟成長率從保1到保2,看似成長1倍,主要因素是去年經濟太差,基期過低及國際景氣復甦所致,而不是政府做了什麼了不起的事。更重要的是,成長1倍的經濟成長率對社會大眾沒有實質意義,民眾當然無感。

對超過1100萬的受薪階級來說,每天拚死拚活,換來的只是微薄的薪資,看不見生活改善的機會,GDP成長換來的只是所得分配的惡化,如何期待民眾對成長有感。1995年以前,受雇人員報酬比重在GDP要素所得組成中,幾乎都在5成以上,近年來只剩下4成左右。政府不思考解決方案,只自滿於保2的經濟成長率,何其可悲。

林全院長接受彭博專訪時表示,薪資上漲將會帶動物價上揚,政府不該輕易調漲薪資,顯然是一種不在乎民眾感受、自恃專業的知識傲慢。這種專業知識只存在於學術理論的象牙塔,而不符合真實世界情況。薪資上漲會帶動物價上揚,前提是實質薪資已充分反映勞動生產力的成長率,因此當薪資上漲帶動人力成本提升時,企業在無多餘利潤下只能提高產品售價,進而拉升物價上揚。

問題是,過去15年來,台灣的整體產業平均勞動生產力大幅提高5成以上,同期間各業受雇員工的平均實質薪資卻僅成長不到兩成,兩者差距至少在3成以上。這意味著企業老闆沒有讓薪資充分反映勞動生產力,因此調漲薪資不會造成物價上揚,除非調漲幅度超過3成以上。

新政府執政1年來,在意表面的經濟數據,卻不重視民眾的真實感受,對過去一直宣稱跟人民站在一起的民進黨而言,不啻是更大的諷刺。台北市東區店面的蕭條與冷清,正是當前經濟困境的縮影。從忠孝東路上的SOGO百貨一路向東延伸,到光復南路口的國父紀念館,過去是時尚潮流與精品百貨兵家必爭之地,也是全台北出租店面的指標地區。即使店面租金一漲再漲,仍然一位難求。如今頻頻爆出關店出走潮。從去年年底的知名日本化妝品牌DHC、蘋果經銷商優仕,到今年5月的大型鐘錶店亨得利,先後關店。根據戴德梁行調查統計,近年東區一線店面空置率飆破1成,平均10間就有1間等著出租,遠比2008年金融海嘯期間高出1倍以上。整個東區黃金地段,走沒幾步就可看見鐵捲門深鎖、降價租售看板高掛,沒有人會同意經濟好轉的說法。

睽違已久站上萬點的股市,這次也撩不起民眾的激情。過去每站上萬點,號子就大開香檳慶祝,這次卻門口羅雀,外界戲稱「無感萬點」。緣由就在於歷經證所稅與股利所得可扣抵稅額減半等爭議後,散戶與中實戶紛紛退出市場,形成外資控盤的架構。失衡的市場結構下,只有外資高持股的權值股與高價股帶動大盤衝關萬點,散戶鮮少參與,萬點當然無感。但對於好大喜功的執政者而言,這可是有感的政績。特別是面對一例一休、年金改革、前瞻基礎建設等爭議事件衝擊,新政府希望大加宣導,能夠轉移焦點。但這對民眾生活的改善有幫助嗎?

其實,對於重新執政的民進黨,人民是高度期待的。不過,期待愈高,失望也就愈高。各家民調持續下滑的施政滿意度,已清楚揭露這個事實。拚經濟絕非只是口頭說說,更需實際端出牛肉。重要的是,這盤牛肉絕不能只獨厚於特定產業或特定人士,而是必須盡可能地滿足所有人民,尤其是為數眾多的受薪階級。拚經濟如何讓百業興盛,讓民眾有感,而非只是表面經濟數據好看,或許是蔡英文民調起死回生的關鍵。

原文網址:http://opinion.chinatimes.com/20170614005581-262101

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戴雲發│理財周刊877期│2017-06-15 
台灣地理環境優美,不少建商選擇在山坡地上蓋房,以自然美景吸引消費大眾,但由於台灣位於活動頻繁的地震帶上,又有颱風侵襲,再加上因全球氣候暖化影響,所產生的強降雨現象恐成為常態,然而山坡地又會隨著每次的地震或颱風過後而有所改變,另外也由於人為的不斷開發,常常會破壞邊坡的整體性,更加速環境的改變。因此購買山坡地住宅前,更需要費點心思、審慎評估。

建物與擋土牆之間安全距離要夠

地質因自然沉積為平地,再經由地殼板塊相互擠壓而隆起,成為山坡地,順著地質的節理,可分成順向坡及逆向坡。逆向坡因為地表摩擦力較大,建物或植物有較高的抓地力,較不易滑動。而順向坡則相反,只要水土保持不良,若有大雨沖刷,就容易順著坡地地形向下滑落,形成土石流。

一般鄰近山坡地的住宅,多以建造擋土牆的方式穩定邊坡,但建築物與擋土牆之間一定要有足夠的安全距離,最理想的,就是建築物與擋土牆水平距離與擋土牆高度相當,但常常實務執行上很難做到。

在山坡地上建造房屋,有整地就有所謂「挖方」與「填方」,挖方是指開挖結構物所需的開挖土方體積,填方是指結構物完成後,須回填土方體積。填方的施工品質與土壤的密實度有很大關係,如果填土時夯實得好,土壤自然比較堅固。填方蓋房子最好規劃有地下室,有挖土的動作,令挖除的重量與新蓋建築物重量平衡,就比較沒有沉陷的問題,若是蓋高樓,在結構設計時,就要考慮如何將建築物的重量直接傳遞至原有土層會比較安全。

除此之外,有些山坡因原來地形就是山谷,形成天然的水路,整地回填後雖然變平,但地下水流仍然會沿著原來的地形流動,只是隱沒在地下,這種在設計時就要特別注意,不能只就工址內地質鑽探資料考慮做設計,亦須考慮水土保持計畫,擴大範圍作整體考量。

購買山坡地住宅前,應多打聽基地附近歷史上有無發生土石流或泥流的紀錄,或是在各大搜尋引擎輸入關鍵字如「地點+土石流」,就會出現過去曾有土石流、路基掏空,或是民眾必須撤離等相關的歷史報導及資料,若曾有發生這些不良紀錄,則表示該地區有較高風險存在。

另外,更重要的是,出事後的工程處理,必須由專業技師或專家做深入分析與研判,方能有效解決,但基本上,不建議消費者購買位於順向坡的住宅。

而住在山坡地的民眾可透過長期監測道路、水溝、電線桿、擋土牆是否有龜裂情形發生,若有改變就須特別注意。

排水設計很重要 請專業技師評估

此外,良好的排水設計也很重要,建議設置時請專業技師評估,若排水管發生阻塞,無法排水,即須特別留意雨水是否無法排出造成擋土牆面壓力,若有這種情況發生,很可能造成擋土牆崩塌。

但曾經發生過土石流的地方,也並非完全不能住人,只要做好監測及管理,並且加強山坡地的安全機制,擋土牆加強結構安全、考慮排水措施及抓地力強的植物,仍可保障居住者的環境安全。

一個好的建商願意花較多時間先作好水土保持再興建建築,並主動準備地質及特別加強設計的說明資料提供給購屋者,所以選擇優質建商,也是避免買到不安全建築的關鍵之一。唯有長期地質結構穩定,你我居住環境才能真正住得安心。

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