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2017-10-19 10:54:17 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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桃園市人口正成長,吸引購物中心、影城進駐吸客。 記者鄭國樑/攝影 桃園市人口正成長,吸引購物中心、影城進駐吸客。 記者鄭國樑/攝影
 

 

市調統計,北台灣第三季預售房價四區上揚,二區下跌。業者表示,桃園二、三年前房價摔得重,但早跌早解脫,近一年小跌4%,為北台三都最少,北市房價「奈米式下跌」,消費者無感,再創波段新低。

住展雜誌發布北台灣第三季推案房價調查,新北、桃園、基隆與新竹地區房價上揚,台北市與宜蘭地區下跌。

房價上漲四區中,新竹地區季漲1.36%最多,也中止連續七季下跌。住展雜誌企研室經理何世昌表示,新竹之前有整棟豪宅因滯銷淪落法拍,從第三季房價反彈走勢來看,當地業者對價格的期待,並未受到太大影響。

新北市方面,由於第二季有感讓利案成交不錯,業者降價意願降低,第三季讓利案數量快速減少,部分新建案價格甚至微幅調漲,因此整體房價小漲0.5%,均價來到39.1萬元。

桃園市第三季房價也回升至每坪22.4萬,和去年同期相比,僅小跌0.2萬元。何世昌表示,桃園房價二、三年前就反應市況,重跌一波,近一年房價波動不大,是北台灣三都房價最穩定的地方。

台北市第三季房價下跌0.48%,至一坪83.3萬元,已跌破上一波低點一坪83.4萬元,再創波段新低。

何世昌表示,近二、三年,北市房市主旋律都是漲新跌舊,新推出的建案價格大多持續墊高,甚至挑戰新天價,銷售期較長的舊建案則採讓利,但以二、三千萬以上產品降價較多,二千萬以下小宅降幅極小,消費者大多無感。

何世昌說,今年各縣市房價時漲時跌,好像「春天後母面」,其實是房市盤整格局正常狀況;雖然第三季上漲縣市居多,但近一年房價仍多維持小跌局面,顯示盤整修正的趨勢尚未改變。

資料來源/住展雜誌 資料來源/住展雜誌
 

 

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2765836

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2017-10-18 11:30:22 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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欣翰士林官邸。圖/住商不動產提供 欣翰士林官邸。圖/住商不動產提供
 

 

位於北市中山北路,士林官邸旁的欣翰士林官邸,揭露新交易,七樓以約2億、每坪101.7萬成交,較高點時約下修25%。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,欣翰士林官邸實價資料行情落差極大,2012年預售時期登錄價格每坪僅約77萬到83萬元,2015年漲到130萬元以上,最高達一坪136.5萬,但現在又回落到100萬元左右行情。

郎美囡分析,士林官邸重劃區土地使用分區為特定商業區,不能做住宅使用,但一開始建案多以豪宅規畫,在台北市政府緊盯下,改以商辦、企業總部或精品展示空間作為訴求來銷售,由於產品定位無法明確,又逢市場修正時期等因素,今年的交易單價跟前年市場高點相比,每坪單價大幅修正了30幾萬元。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,個案推出時因官邸話題頗受關注,後來基於土地使用規定,轉做商務規畫,雖臨中山北路,生活機能便利,距離捷運與高架道路也不遠,但因非大企業、公司行號設立辦公室主要商圈,連帶影響銷售。

郎美囡指出,今年市場有些許回溫跡象,高總價物件交易頻傳,不過觀察近期高單、高總價交易發現,同一建案在今年交易者往往創低價,顯見買方並非不出手,只要降價降到甜蜜點,物件就能順銷,而以目前市場狀態,盤整仍需時間。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/2763690

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文/范世華

以前在銀行的一個老同事,於2009年在新板特區的附近,花了近2,000萬元買了一棟高樓社區附車位的房子,按照當時房價在板橋花1800萬買房,可算是非常奢華的一個決定了,不過就在2012年奢侈稅實施之前曾有房仲以2500萬問他是否願意賣?可見當時房價就已經先有一波大幅度的行情,而到奢侈税後期的行情則更喊價到3,000萬了。

泡沫存在嗎?這回是你錯過房市漲跌的「泡影」(好房資料中心)年輕人該趁早買房 這個年紀最適合(大刊頭)

不過近2年來,新板特區因為豪宅效應退燒,臨近的房價多少也受影響回跌下來了!雖然沒有跌回最初的原價,但老同事說,如果當時真的能在高點把握時機將房子賣掉,那麼不到3、5年的時間,他就等於先領一大筆的退休金了。

其實房價在一段時間由低到高、又再從高到低,這樣的變化對於什麼都沒有做的人來說,尤其是「本可以」賺一大筆,卻錯失了機會的人,才真的是一場「泡影」!就房地產的價格漲了又跌,眼見本有市場行情大賺機會財的時機流失掉,沒能把握住的這樣情形,這顆「泡沫」已在眼前破滅了!

談房市、談房價,常常我們都會提到「泡沫」一詞,特別是普羅大眾只要一聽到媒體稍有提到「房市泡沫」這個字眼,就會有如「驚弓之鳥」,感到非常的恐慌,或許就是因為美國曾經發生次貸危機,以及更早之前的網路泡沫,最後都導致房市崩盤,這些歷史的陰影都讓社會大眾對於「房市泡沫」存在著非常巨大的恐懼心態。

但,如果仔細的分析真正產生「泡沫」的原因是出在哪裡?嚴格說起來它應該要稱為「金融泡沫」而非「房市泡沫」,其危機或爆發主要成因是銀行金融機構對於房地產融資額度「寛、鬆」的因果變化,泡沫會因為銀行金融機構對於抵押資產可貸款的金額提高,擴大放寬資金效能隨著房價高漲而膨脹。這是附加在房地產交易價格上的一種資金行情,當融資的額度擴大,銀行資金已貸放釋出之後,若房價突然下跌,一旦抵押給銀行的房產或資産的市值低於銀行抵押擔保所貸放的金額,那麼危機就立即產生了,當貸放的資金發生還款上的缺口,因為借款人就算直接出售其房屋或資產,仍無法還清貸款,就會選擇「違約」不還了,所以進而促使銀行強制處分、法院拍賣、房價崩盤,恐懼循環導致金融風暴。事實上這個起因跟後果都是與銀行金融機構之間的融資關係而來的!

若說台灣要發生泡沫的危機,現今會由市場面引爆的機率應該幾近於零,因為在現實之中,由於近年來政府嚴格抑制炒房,民間其實已經不再有積極囤房投機的風氣現象了,特別是大多數一般的平凡百姓,要買房子就像我那老同事一樣,根本不可能看到時機好就把它賣掉,因為房子就是自己住著,怎麼賣?一般民眾的房地產價值漲了又跌,實際上已經真正經歷了「一場空」的泡沫了,民間資產增值的泡影真的破滅之後,換得的結果反而要承受民生物價回不去的事實,我想這才是最「冤」的!

經過一連串的政策將房市打得混亂,為了避免民間百姓受到「池魚之殃」,值得我們擔心的反而是大型財團產業結構上的鏈結,因為若現今要爆發金融危機與泡沫的條件,是要有非常多以房地產標的向銀行融資,甚至超額貸款過度膨脹的足量潛藏累積,而現今唯有它們才和金融機構之間現存既有資產抵押的龐大債權債務關係,所以我們要擔心未來若可能發生泡沫危機,反而是恐龍級的大財團與金融機構之間的問題,萬一一旦發生「違約」就會引爆危機。

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2017-10-17 14:22:06 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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房仲統計北市2000萬以內產品購屋熱區,前五名中,除了中山區,其他都在蛋白區,包括北投區、內湖區、文山區與萬華區,四區平均房價都在四字頭,顯示現階段民眾優先選擇住市郊,住大一點。

永慶房產集團統計實價資料近一年北市購屋總價,多數在2000萬以內為主,占比達六成。

進一步分析各行政區總價2000萬以內產交易情況,中山區占比14%最多,其次依序為北投、內湖、文山與萬華區,占比均在一成以上,五區合計占比近六成。

再觀察上述五區平均房價,僅中山區五字頭,均價一坪59萬元,其他四區都是四字頭,萬華成交均價一坪49萬最高,內湖48萬居次,文山區和北投區都只有44萬元左右。

以總價2000萬來算,在中山區平均可買到34坪,在文山和北投則可買到45坪。

觀察實際交易,中山區2000萬元以內產品中,交易量最大的是套房,占41%,顯示預算2000萬內的購屋人,如果要住市區,捷運便捷,百貨、辦公商圈密集的中山區是首選,但以小宅為主。

至於其他四個2000萬總價熱門購屋區,套房占比都不高,僅一到兩成,其中北投區、內湖區與文山區都以公寓居多,占比44%至51%,萬華區電梯大樓交易占比37%,略高於公寓的36%。

永慶房產集團資深經理謝志傑表示,公寓主要房型規劃以三房為主,符合一般家庭的居住需求,房價普遍也較大樓便宜一成以上,加上公寓公設比低,坪數實在,雖然公寓屋齡較老舊,需要爬樓梯,但對於低總價預算的一般家庭而言,反而是適合的房產標的,也因此吸引購屋者買進。

 

 
 

 

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2761580

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新屋完工交屋潮要來了。戴德梁行不動產估價師事務所統計指出,今年前3季建物買賣移轉棟數比去年回溫,似乎已擺脫去年陰霾,不過,這些移轉棟數還包含過去兩、三年已賣掉的預售屋,此時正進入陸續完工交屋階段,接下來房市最大的隱憂-交屋潮明年才要開始。

 

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,由於台北市有新版房屋稅,去年和今年有些已蓋好的新屋卻遲遲不申請使照,打算等到2018年7月之後再請領,以適用明年最新調低的豪宅稅標準單價和路段率加價,形成「孩子都出生了,還沒報戶口」的異象。因此,明年恐將是新屋交屋潮浮上檯面時候。

楊長達表示,估計未來1年內將有累積兩年分的新屋會請使照並釋出,預期一定會有建商為求去化餘屋,讓利廝殺浮出檯面。

戴德梁行指出,全台建造執照核發的總樓地板面積,比去年同期成長約1成;加上,1~8月全國建物買賣移轉棟數達17.5萬棟,比去年增加13%。若依照往年第4季都高於前3季,且移轉棟數普遍高於前3季5~6%的經驗推估,今年全年全國買賣移轉棟數可望落在27~28萬棟。這2項數據,顯示建商似乎已經重新找回房市投資信心。

不過楊長達擔心更大的隱憂還未浮現。1~7月核發使照總樓地板面積,竟比去年同期縮減約18%,代表興建中的建案,都故意延宕,不申請使照情況很嚴重。

楊長達指出,2012~2014年的3年間,總計核發住宅建照總樓地板面積,高達6,700萬平方公尺(約2,026.75萬坪),依興建工期3年估,應會在2015~2017年陸續完工並拿到使照;但這3年的核發住宅使照總樓地板面積,只右5,200萬平方公尺(約1,573萬坪),二者之間,少了1,500萬平方公尺(約453.75萬坪),相當於近兩年建照的年均量。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171017000147-260210

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文/賴淑惠

房市從雲端跌落,墊價的「假蛋黃區」打回原形,飛入尋常百姓家的的話題,引發自住客熱烈討論。房市多頭時,這些「假黃宅」趁勢壯大染黃價格,雄赳赳氣昂昂的走跳多時,如今,別說「假蛋黃」撐不住了,連「真蛋黃」都岌岌可危!從內政部最近公布的6月實價交易資料,就可以看出端倪,以台北市中心的交易來看,只有少數物件的成交價格,比上次調查的高,多數燙金門牌的「蛋黃宅」,現在不是平盤脫手,就是不得不認賠出售,在連台北市「蛋黃神話」都徹底幻滅的瘋狂年代,房市「照妖價」攤在陽光下!如何跟這群牛鬼蛇神議價?當房價秩序重整,過去房市教科書教的都別信了,切記,盡信書不如無書!

北市蛋黃破了?「照妖宅」7折現原形(好房資料中心)蛋黃區(大刊頭)

蛋黃縮小價跌兩成 「假黃宅」消風回跌

過去,台北市的物件,被簡單區分為「蛋黃區」與「蛋白區」,蛋黃區穩坐地利之便,價格高不可攀;而蛋白則因為犧牲了交通與機能,價格約莫是蛋黃區的7折價。但,今非昔比,根據「實價登錄」統計,台北的房價歷史最高點,大約落在2014年,之後就跌入反轉修正期,現在北市蛋黃區的大安、中山、中正、松山區,已經跌回2013年的房價水準,信義區房價更已經跌回了2012年之前的價格,過去仰之彌高的北市蛋黃區,已經最高點時的8折水準,掐指一算,這不就接近之前「蛋白價」了嗎?以前想都沒想過的北市燙金門牌,當蛋黃都破了,打回原形,就別在蛋白區攪和了,此時不挺進蛋黃,更待何時?問題在於如何痛下殺手!

過去,蛋黃、蛋白二分區位的房價,面臨重整,除了跌到泥足深陷的「蛋白宅」,與已經貶為庶民「蛋黃宅」,當房市進入戰國時代,現在還多了一個亂世現形的「假黃宅」,市場洗牌,重新三分天下,像是最近廣為人知的內湖重劃區,就是典型的例子,以前濫竽充數,用蛋黃價騙吃騙喝多年,連藝人于美人都花上億元買了一戶,房價最高曾喊到每坪上百萬,如今掉到60至70萬,這個新聞,真是大快人心,也的確跟市場現況非常接近!

有不少房仲好友,私下已經說了大白話,比起2014的最高點 ,「蛋黃區」不少物件幾乎價跌兩成,「蛋白區」也已經出現狠打7折的窘境,不過,夾在黃白交界的「假黃宅」傷亡更重,披著蛋黃區的羊皮,以為可以混水摸魚,但跌幅卻跟蛋白區差不多,甚至更慘,因為這類「假黃區」多位在新興重劃區,有的生活機能甚至比部分蛋白區還差,三年前搶進的屋主們撐不住,不少人已經想賣,卻因為釋出量大,被逼得在房市照妖鏡下現出原形,昔日椪風的蛋黃價,瞬間消風無蹤,現在只能認賠讓售,少賠一點是一點。

實價藏玄機!2014年前入手 議價可期

除了最近討論度很高的台北市內湖重劃區,已經打了近6折價;像是新北市的板橋新板特區,曾經也榮極一時,過去天價豪宅動輒上砍百萬,外圍物件跟著雞犬升天,單坪預算沒個7、80萬別想碰,最近卻出現50多萬的破盤價;而桃園被視為蛋黃區的航空城,緊鄰外圈的青埔、大園,不敵市場賣壓,價跌兩成!「假黃區」機能雖然不如真蛋黃,但跟偏遠的「蛋白區」一比,跌幅相近,卻更近圓心,這種在多頭榮景時,你我恐怕都只能低頭路過,從來不敢奢望的物件,還不趁他病要他命?試想,同樣的價錢,四年前,你只能買在林口,現在能買在內湖重劃區,光上班時間就少了半個多小時!這樣,誰還想買什麼蛋白區?

當時買這類假蛋黃重劃區的,幾乎都是口袋略深的投資客,稱到今時今日肯賣,都已經有了賣「見骨價」的最壞打算!至於這把殺骨刀要砍多深?如果想更精確出價,不妨先從「實價登錄」做功課,舉例來說,這類新交屋的假蛋黃重劃區物件,如果2014年以後才買進的,等同買在房價最高點,可想而知,屋主就算願意認賠,讓價空間也相對較小;如果能從實價紀錄中,找到2014年前就入手的物件,屋主的獲利空間略增,可以殺價的空間又會更大,雖然這只是個簡單的查詢動作,卻可以先篩選出更精確的誠意賣家,事前擁有越多籌碼,臨場議價,更能穩操勝算!

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2017-10-09 20:44聯合報 記者蔡維斌╱即時報導
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北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影 北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影
 

有兩百多年歷史的雲林縣北港鎮「北壇」碧水寺,20年前因財務糾紛,成為台灣第一座遭法拍的寺廟,導致全廟神明「無家可歸」,移至臨時搭建的廟屋供奉。鎮代陳炳炎發起勸募,終在今年初買回碧水寺整修,今天開廟門大拜拜,迎眾神歸廟安座,地方人士歡欣慶賀,熱鬧滾滾。

 

相傳碧水寺建於清嘉慶5年(西元1800年),與南港村的水月庵(南壇)是古笨港的南北界,更是北港朝天宮媽祖出巡的南、北兩大據點。

碧水寺曾被列為3級古蹟,主祀觀音佛祖、大眾爺、地藏王等,早年是讓笨港先民客死他鄉或等待移靈返鄉落葉歸根,暫祀亡靈的郊壇。民國80年間一場大火受損,古蹟除名;20年前又因財務糾紛被法拍,成為新聞。

碧水寺管理人原是當地里長,法拍後由蔡姓鎮民標得廟產管理權。地方不甘「公廟變私廟」,在廟前廣場搭建臨時廟屋,將所有神明迎往供奉,出現碧水寺「有廟無神」,神明「有廟歸不得」窘境。

現任碧水寺主委陳炳炎說,碧水寺20年來命運多舛,信徒內心難安。為讓神明早日回廟,廟務恢復正常,兩年多前發起勸募奔走協商,獲信徒支持,並取得法拍得標人後代首肯,集資約千萬元買回並動工整修,上月底完工。碧水寺設置天台,今天凌晨由法師帶領展開一連串盛大的讚普法會。

立委張麗善、朝天宮董事長蔡咏鍀和北港鎮長張勝智應邀揭牌,隨後進行開廟門、開香開爐儀式,信徒動員陣頭,齊喊「進喔!進喔!」數十尊神明逐一迎進廟安座。信徒見證神明回歸寺廟歷史一刻,相當感動,今晚舉辦餐宴,恭喜神明「新居落成」。

北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影 北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影
 
北港碧水寺信徒今天迎接神明歸廟安座。記者蔡維斌/攝影 北港碧水寺信徒今天迎接神明歸廟安座。記者蔡維斌/攝影
 
北港碧水寺信徒今天迎接神明歸廟安座。記者蔡維斌/攝影 北港碧水寺信徒今天迎接神明歸廟安座。記者蔡維斌/攝影
 
北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影 北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影
 
地方各界受邀向回歸寺廟的神明上香恭賀。記者蔡維斌/攝影 地方各界受邀向回歸寺廟的神明上香恭賀。記者蔡維斌/攝影
 
北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影 北港碧水寺20年前被法拍,信徒集資買回寺廟,今天進行開廟門盛典。記者蔡維斌/攝影
 
20年前國內唯一遭到法拍的雲林縣北港鎮碧水寺,信徒不甘廟淪為私廟,把所有神明被移... 20年前國內唯一遭到法拍的雲林縣北港鎮碧水寺,信徒不甘廟淪為私廟,把所有神明被移到廟前鐵皮屋奉祀,形成主廟無神的獨特景象。圖/本報資料照片

原文網址:https://udn.com/news/story/7322/2747756

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根據房仲網路待售物件資料統計,全台降價物件近2成,新北市的土城區有4城待售物件都已降價。

2017/10/09 09:00文/記者朱語蕎

 

 

永慶房產集團統計內部網路資料發現,今年9月網路住宅委售物件,降價物件數量達2成,雙北市和台南市降價物件甚至超過20%,台北市以萬華區和北投區占比38.5%、35.4%最高,新北市則以土城和新莊兩區降價物件最多,降幅達3~4成。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,目前網路待售物件超過8.3萬件,降價物件占全台物件約19.4%,市場向下比價壓力仍在。台北市以萬華和北投區降價物件占比最高,萬華區屋齡較高,公寓實價登錄每坪在42~46萬元,大樓每坪44~52萬,但因進期缺乏重大建設題材,加上物件屋齡高,在房價同步向下修正情況下,民眾會往鄰近的中山、中正或松山區移動,讓區內物件不得不降價因應。

而北投區在過去溫泉、綠地優勢加持,以及奇岩重劃區建商爭相開發下,墊高區域房價,但在價格修正後,重劃區賣壓重,率先降價出清餘屋,也影響區內中古屋房價,讓北投成為台北市降價物件占比第2高的區域。

新北市降價物件最多 蛋白區賣壓大

新北市則是6都中,降價物件最多的區域,又以土城和新莊降價最多,謝志傑表示,這兩區進年新案量體大,影響中古屋成交行情,土城區自2015年開始新案陸續開出破盤價格,民眾若覺得價格不比周邊的板橋和中和區低,多半不會考慮;新莊雖有捷運加持,但近期在板橋新案破盤搶市後,也受到影響,加上重劃區量體大,且周邊機能善未完備,降價效應持續發酵,讓中古屋也跟著受影響。   

謝志傑表示,若累計今年1~9月六都會區交易量來看,比去年累計同期仍有15.4%的增幅,今年第4季的房市可望能持穩復甦。有意購屋民眾,不妨多利用房仲網站搜尋降價相關物件,搭配實價登錄等價格工具進行評估,趁屋主心態逐漸軟化,多看、多比較,搶在農曆年前入住新居。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3991

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2017-10-06 11:17經濟日報 記者游智文╱即時報導
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圖/住商不動產竹科站前加盟店提供 圖/住商不動產竹科站前加盟店提供
 

住商機構企劃研究室依據內政部實價登錄資料,統計北中南三大科園區周邊房價,比較房市高點2014年及今年房價發現,三大園區周邊房價均已回漲,竹科上漲9.7%,中科台中園區漲幅3%,南科台南園區漲幅4.2%、高雄園區則漲5.1%。

大家房屋企研室主任郎美囡分析,受惠國際經濟景氣回溫,竹科、中科、南科三大園區營收及就業人口都大幅成長,今年上半年三大園區營收較去年同期成長6.87%,由於訂單增加,竹科今年開缺上千人,財力、人力提升,對房價也具支撐效果。

郎美囡分析,近年全台房市盤整,跟房市高點2014年相比較,整體房價多有下修,不過科學工業園區周邊房價回升迅速,甚至小有漲幅,由於園區發展蓬勃,員工收入增加,人力需求高,因此自住買盤支撐在地不動產市場,其中竹科因薪資高,周邊供給量有限,房價推進效果大。

觀察各園區周邊房價,以竹科漲幅9.7%最多,住商不動產竹科站前加盟店店東呂尚穎表示,竹科平均薪資高,在竹科就職的員工,基於便利性,多會選擇在周邊買房,尤其今年竹科發展狀況佳,以教學聚落為訴求的關埔國小即將動工,更為在地生活機能加分,有買屋需求者不在少數,大部分買方都有家庭,考量居住空間為三~四房,注重符合家庭的生活機能。

郎美囡指出,目前市場上投資性置產大幅減少,主要買盤以自用為主,而人口隨著就業機會移動,園區有收益,能帶來就業人口,也能帶來買氣,而這三大園區周邊房價大多基期較低,房價還有期待的空間,讓房價迅速轉穩回漲。

 

資料來源:住商機構 資料來源:住商機構
 

 

 

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2017年09月30日 20:16 

中時電子報/
房市冷颼颼,東區精華店面紛傳閒置招租中。(本報系資料照片)
房市冷颼颼,東區精華店面紛傳閒置招租中。(本報系資料照片)

台灣房市量縮價跌趨勢不變,戴德梁行總經理顏炳立以「蛋黃已破,蛋白區已變黑」、「四不一沒有」等用語來形容黯淡的市況。房產部落客Sway表示,這種說法一點也不意外,因為想隻手遮天也遮不住,至於為何蛋很黑?主要就是「爛蛋」一堆,他直言「蛋臭了,放到過期了,價格還不肯跌?」

顏炳立日前在戴德梁行第3季不動產市場調查記者會上分析,房市持續緩跌走勢,他原先預估蛋黃區房價會跌2成,蛋白區房價跌3成,目前來看,蛋黃區跌幅與預期相去不遠,蛋白區已跌破3成,即呈現「蛋黃已破,蛋白區變黑」情況。他也認為,最近一些房地產交易都是賣方的「逃命波」。

Sway直言,現階段房市就是這麼慘,想隻手遮天也遮不住,以前全市場都在賣「爛蛋」,連好蛋都跟著一起漲,後來蛋臭了放到過期,價格還不跌?這就是蛋很黑的主因。他說,有些「臭蛋」知道自己臭,就打個6、7折看是否有人接盤,果不其然有人捏著鼻子買下,想等但沒那麼臭才轉售賺一筆,鐵定會得不償失。

現在不買房會讓租金報復性漲價嗎?Sway表示,如果房東報復性漲價,那就報復性搬家!由於少子化時代來臨,房屋卻愈蓋愈多,加上賴清德才剛上任閣揆,20萬戶社會住宅算他的業績展現,到底是誰該屈服?他舉例說,就算是台北市東區店面這塊鐵板,也經不起多年空置,該降價時也會偷偷降價。

(中時電子報)

文章來源:Sway房市觀測站

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2017/09/26 | 房地產

蔡惠芳/台北報導

 陸客不來,飯店喊賣?今年初以來,市場盛傳,全台至少有600家飯店求售,轉手潮儼然擋不住。商用不動產顧問業者宏大國際資產管理公司總經理陳益盛表示,有些飯店正尋求轉手或退場,不過接下來還是有新的頂級飯店、或特殊區隔的旅館,將在未來幾年,逆勢開出新飯店,下一波洗牌才要開始。

 

 高力國際公司指出,今年初以來,市場不斷傳言,全台有高達600家以上的大小飯店準備出售。其實,近兩年確實飯店市場出現非常大的變化。

 高力統計,自2008年開放陸客觀光以來掀起的飯店投資潮,使台灣觀光旅館房間數約新增6,000房、達2.8萬房,一般旅館房間數新增4.6萬房、達15.2萬房;不過,現在籌設中的觀光旅館房間數,多達1.4萬房,相當於目前存量的一半。

 高力國際表示,在供給過量的狀況下,全台觀光旅館平均營運表現頗受衝擊,平均住房率自2014年72%逐年下滑至67%。

 陳益盛表示,最近已有些知名飯店正在潛銷中,物色新買家,不過潛在買家還沒有找到適合的買點。理由第一是價格不夠漂亮;第二,即使價格漂亮、但兩岸關係、飯店競爭激烈瓜分客源,所帶來的風險,還是未知數;第三是即使價格、地點都具不錯的條件,但在追求「經營風險極小化」和利潤極大化之下,也只願意採委託經營的模式,而不是直接收購或簽下長租。

 另外,也有些強勢品牌的飯店業者,願意接受簽下長租、或包底抽成等方式拓展據點。也有投資者逆勢操作,採自地自建自營的模式,自行開出新的自有飯店品牌,但畢竟是少數。

 例如京城集團來說今年五月才開出高雄自有品牌飯店H2O水京棧飯店;日本三井不動產則將以三井花園飯店,和宏普建設公司合作,開出海外全球第一個據點,預計今(26)日正式動工,雙方合作方式則是以租賃20年的條件進行,看準的正是日本來台的商務和觀光客源持續成長。

 另外,馬來西亞鼎聯集團則是首度來台開飯店,挑在日勝生擁有的地上權建物「仁愛本真 」,現正裝修中,預計今年底至明年初可望開幕。

 萬豪酒店(Marriott International Group)明年將開出皇翔建設士林官邸地上權飯店,及國泰建設旗下國泰商旅在台北民生建國路口的飯店開發案,都不怕飯店寒風,這些新業者的加入也意謂市場勢必展開洗牌。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=162449&cateid=fdc

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2017年09月26日 04:10 

工商時報//台北報導

飯店轉售手潮來了?一天之內竟傳出三棟飯店易主。包括新加坡私募基金首峰資金管理(AIP)的台北市「慶城福華飯店」大樓,以27億元出脫42%產權給勤美公司旗下璞真建設;力麗集團旗下力麗酒店昨(25)日以3.25億元價格,將「力麗哲園月潭館」售予關係企業朝日飯店;志嘉建設即將完工的地上權飯店和坐月子中心大樓「志嘉水曜」,昨天也確定「不玩了」,將以12.8億元底價,10月18日公開標售。

宏大國際資產管理公司總經理陳益盛表示,下一波飯店的易主潮,才要浮上檯面上。陸客不來的風景區、定位缺乏區隔和差異化策略的商務型飯店,接下來還可能有一波轉手潮。

第一大平戴維斯協理丁玟甄表示,下半年規模最大的飯店易主案,應是「慶城福華飯店」,外資私募基金新加坡私募基金首峰資金管理(AIP)是在2014年砸下百億元,以英屬維京群島商和富遠東公司名義買下,現在又以27億元,出脫其中42%產權給璞真建設,雙方將攜手辦理都市更新為住宅。

至於「力麗哲園月潭館」,以3.25億元轉手給關係企業力麗店(力麗觀光開發)100%轉投資的朝日飯店。力麒董事長郭淑珍表示,力麗酒店將斥資10~20億元,在日月潭興建南投有史以來最大開發案五星級溫泉飯店,因資金需求較大,因此先處分二館換取部分資金。

郭淑珍表示,該飯店建照早已核定下來,但因觀光市場景氣下滑,加上集團宜蘭威斯汀酒店剛開幕,又有宜蘭烏石港BOT案,因此上述開發案建照不斷展延,年底是建照展延最後期限,已有不得不開發的壓力,處分二館即是先套取現金出來,但仍是轉售關係企業。

至於「志嘉水曜」地上權飯店和坐月子中心,志嘉建設也決定「不玩了」,原本以9.6億元在2013年買進,平均每坪548萬元,創地上權土地新高單價,計畫推出精品地上權住宅案「志嘉水曜」;但碰上政策打豪宅、房地稅大漲,根本賣不動,因此志嘉更改開發用途為觀光飯店+坐月子中心,房間數各60間;不過飯店旅館市場又不好,全案一波三折,最後乾脆「不玩了」。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20170926000041-260202

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2017年09月22日 22:02 

中國時報記者/

聯徵中心每季申請房貸的資料可發現,老公寓在2011年第2季占比仍有16.5%,不過占比呈現下滑走勢,到了今年第2季僅剩下13.4%,足足減少了3個百分點,取而代之則是電梯大樓的人氣持續攀升,從2011年第2季的46.6%增加到今年第2季的50.5%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從聯徵的資料狀況來看,近年購買公寓並申請房貸的比例正在減少,但若從核貸利率與成數來看,老公寓平均成數仍有7成左右,利率則會高於電梯大樓,而老公寓仍有坪數實在,尤其坐落於精華區域的舊公寓,屋齡超過40年可能還可以保有不錯的行情,但畢竟屋況較為老舊,加上缺乏電梯輔助與管理等功能,相較之下電梯大樓的人氣還是比較高。

從聯徵中心的申請貸款資料可發現,公寓的平均授信額度為544萬元,核貸成數為71.8%,平均貸款利率為1.88%,對於一般雙薪家庭而言購屋負擔相對較輕,電梯大樓的平均授信額度約為774萬元,貸款成數為72.5%,平均貸款利率為1.77%,在所有產品中貸款利率最低。

另外一個交易的貸款大宗則是透天厝,約占有1/4,占比高於台北市,平均授信額度為653萬元,大台北因為地狹人稠與地價偏高,集合式住宅較符合都會生活的需求外,大台北以外的區域,透天型產品在市場上佔有一定的交易比重,有些區域甚至比電梯大樓還受到歡迎。

(中時)

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2017-09-22 14:13:15 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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內政部公布最新住宅面積統計,新北市25坪以下小宅已超過70萬宅,占比高達45%,... 內政部公布最新住宅面積統計,新北市25坪以下小宅已超過70萬宅,占比高達45%,無論數量或占比,均為六都之冠。 報系資料照
 

內政部公布最新住宅面積統計,新北市25坪以下小宅已超過70萬宅,占比高達45%,無論數量或占比,均為六都之冠。業者表示,統計顯示這幾年新北小宅紅透半邊天,但也出現供給過剩疑慮。

內政部近日公布全國房屋稅籍住宅概況統計,截至6月,我國以25~35坪的住宅最多,共約218萬戶,占25%,包括北市、桃園、台中、高雄都以這一區間坪數住宅為大宗,占比21%~35%。

新北市25~35坪的住宅也不少,占比34%,但15至25坪住宅更多,全市達56.5萬戶,占比高達36%,第於三戶就有一戶。

加上15坪以內的套房更可觀,總計小宅達70.3萬宅,占比多達45%,幾乎兩間就有一間。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,一般以為台北市寸土寸金,房價高,小宅會比較多,但統計顯示,台北市25坪以內,一到兩房的住宅,占比僅4成,比新北市低。若以宅數來看,新北市小宅數量比台北市多出約一倍。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,新北小宅爆量,和人口少子化、高齡化,單身風潮有關,由於家庭人口少,自然不需買那麼大的坪數。近年新北房價上漲不少,市區三房多要1200萬以上,也讓小坪數低總價產品迅速在市場崛起。

 
 

銀行借貸保守 恐有隱憂

她表示,從統計來看,小宅已成為新北房市最大主力,不過由於銀行對小宅貸款一般採較保守態度,尤其是15坪以內的套房,有些銀行甚至不承作住宅貸款,小宅供給量較大的區域,或投資客較多、生活機能還沒到位的區域,恐有隱憂。

租金連續30多個月上揚

郎美囡表示,小宅除因低總價吸引自住客,由於租金連續30多個月上揚,置產性買方對於優質且降價的小坪數住宅,逢低買進意願不小,小宅已成目前投資顯學。不過,她提醒,過去有些小宅專為投資客設計,總價雖壓低,但面積太小,並不適合自住,買了這類房子不僅自住不舒服,租況可能不佳,未來轉手也恐怕面臨困難。

她提醒,小宅貸款限制較多,買小宅前務必先確認銀行貸款條件,以免無法履約。

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2017年09月15日 18:15 

中時電子報/ 綜合整理
南港房市低迷,經貿園區不少屋主賠錢出售。(示意圖/本報系資料照)
南港房市低迷,經貿園區不少屋主賠錢出售。(示意圖/本報系資料照)

根據內政部實價資料顯示,今年四月以來,南港經貿園區好幾個物件以低於前次交易價格出售,其中有一戶更是慘賠逾1200萬元。

經濟日報引述台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說法指出,近年來,台北市力推以南港為中心的「東區門戶計畫」,雖看好前景,經貿園區多數屋主堅守房價,但南港房市交易低迷已久,部分物件可能因為屋主急著脫手,而出現破盤價。

報導指出,像是「京石隱」和三重路的紐約花園都有住戶低價殺出,分別賠了300、400萬元;最慘的是大同璽苑社區4樓戶,實價資料顯示,該戶今年4月以總價3900萬元出售,跟2011年預售時的價格5134萬元相比,屋主大虧1234萬元。

(中時電子報)

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2017-09-15 09:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
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南港經貿園區 記者游智文/攝影 南港經貿園區 記者游智文/攝影
 

實價顯示,北市南港經貿經園區近來有不少屋主認賠出場,其中有一戶,屋主2011年以5,100多萬買進,今年4月3,900萬賣出,慘賠1,200多萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,北市近年大力推動以南港為中心的東區門戶計畫,看好未來,經貿園區多數屋主仍堅守房價,不過由於南港房市交易低迷已久,部分屋主可能財力無法支撐,因此大幅降價以求脫手。

根據內政部實價資料,今年4月以來,南港經貿園區有不少物件以低於前次交易價格,賠錢出售。

譬如位於三重路的紐約花園,7樓一戶2012年以4,790萬元取得,今年6月屋主降價一成,以4,300多萬出售,賠了400多萬元。

「京石隱」也有住戶低價殺出,2樓戶2014年以4,378萬取得,今年4月以4,080萬元脫手,賠了約7%,近300萬元。

賠最慘的是位於經貿二路的大同璽苑社區4樓戶,根據實價資料,今年4月交易的4樓戶,總價3,900萬,總坪數85.5坪,扣除車位後單價50.8萬,同戶在2011預售時價格為總價5,134萬,單價68萬, 屋主賠了1,234萬元,一坪跌17.2萬,跌幅25%。

陳炳辰表示,大同璽苑基地2300餘坪,總戶數148戶,標榜純住零店面與千坪綠地空間,吸引不少名人出手購置,但生活採買機能不足、加上南港區整體買氣偏弱,近年社區房價下滑不少。

他說,今年3月該社區16樓戶交易,成交總價5,800萬,相較2010年預售購入的6,000萬元,也賠了200萬脫手。

陳炳辰表示,實價資料,經貿園區周邊住宅大樓產品今年平均單價為62萬,相較以往,跌幅已趨緩,不過截至目前為止,交易量都未見起色,當地高價宅的「元利世紀匯」、「華固天匯」等今年都無亮點交易價格,部分物件則可能因屋主急售,位於低樓層、捷運噪音等因素,出現破盤價。

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2017-09-12 10:56:33 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市高總價市場,在比價效應發威之下,交易量能開始動了起來。記者游智文/攝影 北市高總價市場,在比價效應發威之下,交易量能開始動了起來。記者游智文/攝影
 

房仲統計實價資料,台北市中心總價6000萬以上住宅,今年房價下跌近一成後,交易量大幅成長逾四成,為大台北高總價住宅價修量增最明顯區域。

永慶房產集團資深經理謝志傑表示,資料顯示,陷入凍結的高總價市場,在實價揭露定期公布社區行情後,比價效應更明顯,屋主適度調整降價格,多能順利出售。

永慶房產統計今年上半年大台北都會區高總價住宅交易情況,發現買氣凍結已久的北市高總價市場,今年出現變化。

台北市中心中正區、中山區、大安區、松山區與信義區等五區房產總價6000萬以上的住宅,今年上半年平均房價每坪約104萬,比去年同期修正8%,交易量則成長44%。

台北市郊區總價4000萬以上的住宅,今年均價每坪71.5萬元,比去年同期修正7%,成交量也成長3.6%。

謝志傑表示,台北市中心區以中山區高總價住宅交易量最多,占比逾四成,居市中心之冠,其次是中正區,兩區總和即佔市中心區交易量的六成。

中山區熱門高總價社區包括「東西匯」、「華爾道夫三期」、「長安一品」等。中正區則是「力麒首御」、「台大OPUS ONE」、「千荷田」等,市郊則以內湖區占三成最多。

謝志傑表示,今年上半年雖然有不少5年內新屋交易,新舊高總價住宅比重呈現五五波的態勢,整體均價與去年比較仍是下跌,顯示高總價住宅也和一般住宅市場需有感讓利才能吸引買方購屋。

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2017-09-12 12:14:11 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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《天下雜誌》今天公布縣市首長施政滿意度調查。新任行政院長賴清德(右二)在台南市任... 《天下雜誌》今天公布縣市首長施政滿意度調查。新任行政院長賴清德(右二)在台南市任內最後一張民調成績不大理想,只拿到第7名。圖/本報資料照片
 

行政院長近日換人,由於新任院長賴清德在台南市長任內率先推出房屋稅調漲回溯15年,震撼房市,近日網友在批踢踢發文詢問賴神上台後會打房還是炒房,並說這幾天很多賣不掉都願意降價了,難道已經聞到味道了,引發熱烈討論。

網友看法兩極,有人貼文連結台南市今年持有稅大漲,業者叫苦的新聞;有人說,賴揆會把台灣治理的和台南一樣好,有人則期待從清寒家庭長大的賴清德,能在房市政策有所作為。

有人則認為,行政院長是總統政策的執行者,總統又沒換, 要怎麼期待行政院長打房?有人拿賴清德海棠颱風假慢半拍來酸,「賴神連颱風假都不給放了,居住正義這種笑話可能實現嗎?」

大家房屋企研究室主任郎美囡表示,蔡政府雖強調居住正義,房市政策以健全房市為中心思想,但從房貸利率持續走低、貸款成數持續拉高,打房政策陸續鬆綁來看,對房市相對友善,賴接院長,不少業者也期待他出手救市,讓房市交易回到正常。

不過,近一兩年房價雖已下修不少,但目前大部分的民眾仍然期待一個「買得起」的價格,且對投資客炒房比較排斥,就順應民情的角度推測,新閣揆對於房市政策應會維持現況,短期內不會有積極動作。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,房市現在是「多空皆無招」,近期房價下修與銀行放款寬鬆,近期確實吸引自用戶進場,然而總體交易量大不如前,即使有些亮點,難以燎原,況且政府還有一例一休、年金改革以及缺電問題要解決,此時一動不如一靜,房市問題反而不是最迫切的問題。

 

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2017年09月12日 04:10 

/台北報導
北捷擬創子公司 插旗不動產
未來雙子星大樓將與機場捷運台北站共構(圖左);遠方紅色建築為台北車站;圖右下則是北門。(本報資料照片)

台北捷運公司為拓展附屬事業收入,參考日本、香港軌道公司成功案例,預計明年編列1.25億元,成立一間資本額5億元的「北捷物業開發及管理股份有限公司」,經營商用不動產,更鎖定明年3月台北市雙子星大樓開發案招標,要創造最大獲利,挹注交通本業增加盈餘。

拉高附屬事業收入

台北市長柯文哲赴日本大阪取經回來後,檢討北捷失敗地方,他認為捷運共構應該是商場而非豪宅,人潮就是錢潮,至今市府沒做到讓捷運站成為商業集中地。

北捷事業處副處長黃清信說,目前北捷附屬事業收入包括站體廣告、商業空間出租、停車場等,但面對成本不斷提升,票價無法調整,且運量沒有大幅成長的情況下,必須創造更多元獲利,才能永續經營,於是參考日本東京、香港等地軌道公司開發車站的成功例子,規畫成立子公司專營商用不動產。

借鏡日、港軌道公司

知情人士透露,由於雙子星大樓地下為機場捷運,經營機捷的桃園捷運公司有意投資雙子星,北捷為了不錯失這塊大餅,加緊腳步成立新公司,更把雙子星案當成首要任務。對此,黃清信未否認,僅說只要符合條件都會考慮投標。

財政局長陳志銘表示,北捷有閒置資金,與其放著生利息,不如拿來轉做投資,創造更多收益,他很認同也支持這個做法,預算書列的5億資本額只是預想,若未來有其他投資者合夥,資本額可以擴增,前提是要經議會同意,北捷才有籌碼找人合資。

市府、民間企業合資

他認為,新公司應不會是市府獨資,否則會變成「球員兼裁判」,無法承接市府案子,只能做外面的生意,所以持股不會超過50%,就像悠遊卡公司為民間公司,接案彈性較大。

至於是否瞄準雙子星案,陳志銘語帶保留說,無論參與哪個標案,都要經北捷董事會同意,據他了解,目前未鎖定特定標的物。

北捷指出,目前成立子公司案經董事會核議通過,並報府核定投資計畫,預算完成編列已送市議會,後續將爭取議員支持,通過後就能成立公司。

(中國時報)

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2017年09月11日

房價近期走低 吸港人來台購屋

鎖定台北精華區 專挑品牌建商

台北市大安區「皇翔天昴」近期有港客購入1戶。范厚民攝

【張琬聆╱台北報導】近期房價走低,讓青睞台灣成熟商圈及自由度的外籍買方趁機進場購屋,尤以香港民眾較積極,如北市大安區「皇翔天昴」、新北市林口區「富堡晶棧」皆有成交案例,中正區「PARK 259」則吸引歐美人士。
近大安森林公園的「皇翔天昴」,規劃63、92坪,開價每坪180萬元,每戶總價逾億元,2個月前有香港客購入1戶,專案經理李庠宏表示,這位香港買方在台灣找房子找了3年,只鎖定信義、大安區精華地段,因此案公設比僅25%,價格相對划算,又屬品牌建商,應是受買方青睞的原因。

周邊機能夠完整

同在大安森林公園附近的「Park 259」,小坪數規劃也有不少外籍買方喜愛,專案經理潘志平表示,此案總價2500萬元起,相對易入手,周邊捷運、商圈和綠地的完整性高,原就是國外遊客喜愛的地段,近期確實有香港、中國及歐美人士來看屋,且已有美國、加拿大人成交。 

「不用再住飯店」

機捷通車後能快速前往機場的方便性,也成外籍買方來台購屋的原因。近機捷林口站「富堡晶棧」便有5戶為香港人買下,「香港人也是很計較的!」專案經理姚厚任指出,台北房子太貴,此案總價千萬元內可買2房,價錢平實,有機捷往返機場方便,「來台不用再去住飯店。」
冠德建設業務部經理周大鑫認為,以香港人而言,台灣房價較便宜,又是華人區唯一自由國家,不過他們來台購屋很兩極,不是買豪宅,就是挑低總價案,小坪數沒關係,夠住就好。 

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170911/37777596/

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