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好房網News編輯中心/整理報導

許多人買房都想避開投資客的房子,但如何辨識賣方到底是不是投資客?在網友的眼中,甚麼特徵最可疑?答案五花八門。

如何一眼認出是投資客的房子,網友各有招數 (資料中心)投資客 買賣(好房資料中心)

網友在ptt上討論如何認出投資客房子,「可笑的壁紙」、「廉價壁紙」、「壁紙」,最多人從壁紙的外觀、質感或裝潢是否劣質,來判斷是否是投資客房屋,還有、「歐洲中世紀沙發」、「桌上擺放餐巾或高腳杯」、「全套寢具外加一隻泰迪熊在床上」,過度唯美也會被認為可疑。

除了用網友建議的裝潢辨識法,亦有專家建議以「謄本」來判斷房子是短線炒作還是常期持有,若是在3年內的「十之八九是投資屋」;還有身為專業投資客,帥過頭也曾在臉書自爆,「投資客要讓人家滿意,第一件事情搞浴室」,如果要賣年輕人,主臥室很重要,「他們都躺在臥房看電視」。

不過,投資客的房子就不能買嗎?也有網友「其實沒差,自住不一定更好談」、「有差嗎,價格可以喜歡就買阿」、「自住客通常價格很硬」,也有「科學辦案」的網友說「問持有時間,就知道是不是投客,也可以推算入手價格」。

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2017-07-24 11:48聯合新聞網 綜合報導
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台北房價很高。 (本報系資料庫) 台北房價很高。 (本報系資料庫)
 

物價高漲、薪資凍漲的年代,許多年輕人抱怨一輩子不吃不喝都買不起房,怪房價被商人和投資客炒高。一名經常發表經濟學相關文章的網友寫專文抨擊這個思維毫無經濟常識,認為造成這樣的結果,部分要怪年輕人自己。

房價高漲,許多住在雙北的年輕人大呼負擔沈重,不靠父母資助,想買個自己的窩都好難。常在部落格發表經濟學文章的「元毓說」認為,這是不懂經濟學的人才會講的話。

他指出房價上漲牽涉到經濟學裡的「財富倉庫理論」,經濟體成長的同時,會有多餘的財富被創造,持有者需要倉庫去收納這些資產,房地產也是選項之一。就近十幾年的數據上看來,房產成交均價的上漲水準還輸給GDP成長率,甚至還比不上貨幣貶值率,他不覺得靠炒房可獲得多少超額利潤。

關於雙北的房產漲幅超越其他地區,元毓指出這是反映了「稀缺性」,這是房地產的特性,土地不可能無中生有,所以才讓精華區和其他地方價差這麼大。雙北各方面條件都優於其他縣市,自然創造出稀缺性,這就是領低薪的新鮮人也要賴在台北的原因,進而撐起雙北的高房價。

元毓表示很多人怪投資客把房價炒高,但他認為這些人才是穩定房價的功臣,投資客在認為低價時購入,避免資源價格持續下跌和讓資源移轉到更可善加利用之人身上;投資客認為高價時賣出以及他們彼此間的競爭,能讓供給增加,有助抑制價格持續上漲。

他認為不是人人都必須買房,如果住不起台北就別勉強,硬要住負擔不起的地方還要別人來補貼你,是很無恥的行為。另外他指出在雙北也有便宜的房子,像新北市金山區就有開價220萬的中古公寓,即使是22K的薪水貸款20年也買得起,買房可以先求有再求好。

有網友表示讚同:「台灣人覺得自己生活苦,首先就要先檢討自己,什麼事都推給政府解決,才會產生出這麼多無恥政客騙選票」,但也有人不以為然:「教人家去買金山區房子實際嗎?」、「該檢討的是政府政策」、「拿學術理論治國很好笑」、「原來不動產是拿來投資不是居住的?」。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2601006?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017/07/23 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:House123

買屋的時候,難免遇到屋主要求「延後交屋」,或希望「售後回租」,讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。遇到這種情況,身為買方的我們要先瞭解,「簽約交易流程」與「交易安全機制」。

買屋的時候,難免遇到屋主要求「延後交屋」,或希望「售後回租」,讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。遇到這種情況,身為買方的我們應該答應嗎?需要注意什麼呢?

在回答這個問題之前,大家需要先瞭解,「簽約交易流程」與「交易安全機制」。

房地產的交易由於金額龐大,且過戶前買賣雙方還有稅負要繳,所以不像一般物品的交易一樣可以「一手交錢,一手交貨」。通常簽約後大約需要 30 到 45 天才會完成過戶、交屋的程序。為了確保在簽約之後,買方會依約付錢,賣方會依約過戶,因此,即使是透過仲介媒合交易,通常也都會使用「履保」(履約保證)的服務:簽約之後,如有使用房貸,買方通常會先繳部分的自備款,存進「履保專戶」裡,尾款的部分通常會在申請貸款成功後,由銀行撥款。如果賣方尚有未償還的房貸餘額,買方的銀行會先撥款代償賣方的房貸,剩下的金額一樣會存放在履保的專戶裡,等到交屋當天「驗屋」完成,完成所有手續後,買方拿到權狀確認無誤,代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額一次匯款到賣方的指定帳戶,完成「一手交錢,一手交貨」。讓買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃,拿不到房子;賣方也可以避免還沒有拿到款項,房子卻被代書過戶給買方。

前面有提到,在簽約後,買方通常會先繳部分的自備款,存進履保專戶裡。如果預計貸款 8 成,通常在簽約三天內需要匯款 1 成頭期款,剩下的 1 成通常在代書完稅時(通常為簽約後 2 周內)會需要繳納,接下來就等簽約後 30-45 天內交屋(一般如賣方的「土地增值稅」使用「一般用地」通常交屋時間通常為 30 天,如使用「自用住宅用地」,則交屋時間通常為 45 天)如果賣方要求延後交屋,表示買方在匯款完頭期款後,雖然錢仍存在履保專戶,但仍需要等較久的時間才能交屋。缺點是,資金存在履保中就不能動用,資金彈性低,也無法在交屋前「借屋裝修」,節省交屋後裝潢入住的時間。如果真的要「延後交屋」,通常會跟賣方協調,付款的時間是否可以多點彈性,例如:依照代書「簽約」、「用印」、「完稅」時間,各支付 5%、5%、10% ,甚至是 5%、0%、15%,只要雙方合意,買方就可以保留資金較高的彈性,也有寬裕的時間可以好好詢貸款,爭取最好的房貸條件。

另一種情況是交屋仍然如期,但是交屋之後,賣方向買方回租房子,雙方談妥回租的租期和租金,等到租約期滿才搬家交屋。對我來說,這個的風險比「延後交屋」略高。原因是,在程序上,房子雖然已經過戶給買方,但由於屋主還住在裡面,無法完成騰空房子,讓買方好好「驗屋」,加上賣方拿到了所有的錢,買方已經開始支付房貸,但是房子還無法交付給買方。雖然賣方在售後回租期間有支付租金和押金,但是,如果租約期滿之後,雙方點交房屋,發現屋況有破壞或不如預期,除了找仲介協調外,在實際買方可以拿來跟賣方談判的籌碼,只剩下賣方支付的 2 個月押金,而非買賣交易裡履保專戶裡的價金(因為賣方已經拿到了)。除非你當初買這個房子,就是為了出租,而賣方支付的租金也有達到你的期望,那麼「售後回租」的確是皆大歡喜。不然,如果你的出發點是自住,通常我會希望越單純越好,甚至相較之下,「延後交屋」還比「售後回租」對買方的保障來得高。

不過,實務上,雖然「延後交屋」和「售後回租」都能給賣方寬裕的時間搬家,但是,「延後交屋」表示賣方拿到錢的時間也跟著延後了。如果賣方有資金上急迫的需求,通常就只能「售後回租」 。這時候,是否接受賣方的要求,就看買方的權衡了。例如:如果房子的屋況本來就需要重新整理,而買方也沒有急迫的入住需求,賣方售後回租的租金也高於買方每月要支付的房貸金額,那麼,答應「售後回租」也是用來跟賣方爭取好的買賣價格的好方式。

房地產的交易依照房子和買賣雙方的需求而存在著不同的情境與考量,在賣方提出「延後交屋」或「售後回租」的要求時,記得以上述的條件權衡如何保障自己!

 

 

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=11515

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2017-07-21 10:37:15 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市信義區林口街10巷內出現公寓短進短出交易,屋主二個月獲利70萬元。記者游智文... 北市信義區林口街10巷內出現公寓短進短出交易,屋主二個月獲利70萬元。記者游智文/攝影
 

投機客又回來了?實價資料近日揭露北市信義區一間44年老公寓,屋主今年2月買進,4月就賣掉,2個月獲利70萬元。房仲業說,如果不透過房仲,列舉成本扣稅後,約可賺37萬元,如果透過房仲,加計服務費後,將是白忙一場。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,這筆交易應是特例,屋主可能一開始就抱持短進短出,投機炒作;可能在買屋之前就找到下一手;也有可能一開始想撿便宜,買了之後,覺得不妥,剛好碰到有人想以較高價格購買,就趕快打平脫手。

根據實價資料,這間短短兩個月就轉手的公寓,位於信義區林口街10巷內,面積約22.5坪,為四樓公寓的三樓,今年2月以1100萬元交易,單價每坪48.8萬元,4月即以1170萬元出售,單價拉升到一坪52萬元。

實價資料,林口街公寓住宅在捷運信義線延伸線題材帶動下,2014年最高曾到七字頭,林口街10巷也有公寓賣一坪64萬元,但是近一兩年成交行情多在四、五十萬元,該物件兩次成交價大致符合區域行情。

陳炳辰分析,屋主今年2月看到此物件時,可能認為當地房價在相對低點,看好捷運題材因此買進,但是可能發現不對,另有他人出價或其他因素,因此決定持有兩個月就轉售。

他說,房地合一去年上路後,一年內買進賣出,需課獲利所得45%,這間公寓交易規費、契稅、印花稅、代書費用等成本以3萬元來算,扣除後課稅稅基為67萬,以45%計算需繳稅約30萬元,再加上上述交易成本,實際獲利約37萬元。

陳炳辰說,此間公寓在買進之後,曾做格局更動,從三房一廳改為三房兩廳,獲利還會再減少。如果該物件買賣透過房仲交易,一買一賣收取完整6%服務費,加上交易時相關費用,剛好落在70-71萬,雖然沒有獲利無須繳房地合一稅,但屋主等於白忙一場。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5888/2596199

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2017年07月18日 23:44 

年改退休金縮水,置產收租闢財源風起
多元化以房養老觀念,愈來愈多退休族將購屋置產目標瞄準台中,買屋收租當「包租公」、「包租婆」。(盧金足攝)

年金改革三讀通過,催化一波「以房養老」的置產收租風潮,因應公教人員月退18%優存利率兩年後歸零,不少公務員提前規畫月退俸的投資管道,有些還南下中南部都會區看房打算買屋收租,準備開闢租金作為固定收益,貼補縮水的退休金。

建商表示,很多公教人員紛打探保值的房地產市場,希望在月領退休金與存款利息雙雙變薄前,趁早將固定資金投入房產或坐收房租,既能理財置產又能保值抗跌,考量房屋總價、購屋選擇、氣侯及環境等因素,台中成為投資熱區。

但退休養老算盤打得精,鄉林不動產研究室說,近年因應房市不景氣及少子化,小宅產品當道是各都會區共同現象,今年不動產市場雖然穩定回溫,但交易坪數持續向下修。

鄉林建設副總經理方偉明指出,投資不動產不但保值還可以坐收租金,「以房養老」觀念日益受重視,愈來愈多人接受這種在國外已經盛行多年的不動產理財方式,把房子的安居功能再擴大變成自己的養老基金。

不少退休公教人員轉租當專職包租公婆,上半年已經旺起來的房地產,建商看好在今年下半年可能會更加火熱,尤其是千萬元以下低總價小宅後市看好。

(中時)

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2017-07-14 13:36:35 聯合新聞網 聖揚開發 陳正哲總經理
帶有廚房設備的交誼廳,提供住戶與朋友聚餐聊天的空間,亦可舉辦烹飪活動。 帶有廚房設備的交誼廳,提供住戶與朋友聚餐聊天的空間,亦可舉辦烹飪活動。
 

之前曾經撰文「善用公共設施好理財 買到體面又實用的好房」分析說明大樓公設比的範圍和計算方式,獲得一些讀者反應希望瞭解更多關於公設的小常識。如同之前撰文所言,公設有其在集合式大樓住宅中管理、防災、機能上的實際需求,因此對照以往老公寓的生活型態,現代人其實也非常享受公設所帶來的便利性,像是大樓管理室可以幫忙收包裹郵件、進行門禁管理、倒垃圾有專屬的資源回收室…等這些最基本的設置,但對於一般首購族或是從傳統無管理室透天換屋到大樓的購屋者而言,「公設比」依舊是個心理抗性令人難以接受。

針對這點,在此建議各位購屋者,先把對公設比的成見放在一邊,我們來思考「公設機能」的規劃與設計。在生活日益多元的社會中,其實大多數人也有上健身房運動、在咖啡店看書、上烹飪課…等等的個人興趣,假設公設規劃與客層喜好相符,不僅可以大大減少居住者的娛樂消費,更能增添生活的不同樂趣,以下針對幾項機能分類為大家做分析:

*健身房高人氣V.S游泳池高耗能

體健類公設空間一直是現代人具有真正需求的生活機能,尤其是高壓繁忙的工作族群,回家後難有興致再外出運動,社區如設有健身房或韻律室…等將對居住者有很大的助益;但另一方面,有幾項體健類的設施卻是負面評價多於正面評價,爭議第一名的就是游泳池,除了大家都很在乎的泳池用水用電將造成公共支出過多之外,大部份泳池僅限夏季開放卻需佔用廣大的空間,加上如果規劃戶外泳池,社區孩童戲水的玩鬧聲有可能會造成低樓層或鄰近戶別的困擾,且天天有游泳習慣的人並不多,讓大多數人對於號稱有泳池的豪宅持敬謝不敏的態度。其餘像是攀岩或撞球等較為冷門的運動設施,也較不符合全齡化住戶的需求。

*廚藝空間多功能V.S宴會廳蚊子館

另外提到社交空間,廚藝教室幾乎是所有女性購屋族最喜愛的規劃之一,可以邀三五好友一起作料理、喝茶聚會,不用出門就可輕鬆省掉在咖啡店的消費,且社區若舉辦廚藝教學、花藝教學或生活美學相關課程都可在此舉辦,非常具有實用功能;相對來說,動輒規劃15人、20人的宴會廳就像蚊子館般,鮮少住戶會去使用,首先是家庭聚會宴請人數加上自己的家人通常都不超過10人,一般人不會想用勞師動眾的方式租借社區宴會廳、請外燴、做佈置…等等,反而像廚藝教室約莫10人左右的空間,不僅輕鬆愉快也體面大方,親友一起做菜或採買一些餐廳菜更符合現代人的聚會模式,而像年節大型聚會大家還是習慣上餐廳、飯店不會在社區宴請,諸多原因讓宴會廳成為浮誇不實用的蚊子館。

*生活在變 實用公設進化中

除了健身房、廚藝教室這些常見公設外,因應居住者家庭與生活的不斷進化,新形態公設也應運而生;像是家教室不需太大的空間就可讓孩子與家教老師有獨立場域可以授課,一來避免不熟的教師進入家庭領域,但同時又有公設監控可以確保孩童安全,或偶爾作為與保險業務、商務往來開會見面的空間都非常適宜。除此之外,有些建商也大手筆的規劃琴房,不僅設置獨立隔音的空間,還會贈予社區鋼琴,讓孩子在家練鋼琴、提琴、長笛、吉他…都不怕吵到人,能夠發揮自己所好盡情練習,更是維持了左鄰右舍彼此的好感情。

*一室多用 空間靈活更有人氣

對比完廚藝教室與宴會廳的使用率後,大家是否有發現一個重點:「一室多用」,空間的可變度才能符合不同的需求,如剛剛所舉的廚藝教室,是社交聚會場合,亦是手作教學空間,社區有活動亦可在廚藝教室進行會議、小型展演、親子DIY活動,透過一些拉門或活動桌椅的設計,就可滿足住戶不同需求。同時方才所提到的家教室,也可以作為辛苦考生的自習室、家長的商務工作室,加上現在美容、彩妝、美甲都很盛行也可以在家教室與朋友或聘請專業人士盡情享受愛美時光;用點小巧思,一室多用更有人氣!

在分析公設空間的利弊之後,還是希望告訴大家一個觀念:「不看公設比,要看公設機能」,好的公設空間確實能夠成為生活或家庭關係的調劑,給住戶更加健康、愉快、便利的生活,而有些較不符合需求的公設確實很可能造成購屋者額外的費用支出,或者是看得到用不到的狀況,畢竟在講求CP值的年代,物有所值是理所當然,如果每樣公設都是自己經常得以享受的規劃,那才是真正的物超所值!

Facebook:建築藝術執行者 陳正哲

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/10801/2582957

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2017-07-12 14:24:27 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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房仲業者表示,房價頻破盤,房子賣很久的屋主終於願意降價,順利成交,平均去化天數也... 房仲業者表示,房價頻破盤,房子賣很久的屋主終於願意降價,順利成交,平均去化天數也因此拉長。 記者游智文/攝影
 

房仲統計今年上半年六都房屋銷售天數,雙北都破百,新北市平均125天最多。業者解讀,今年買賣移轉件數回升,銷售天數卻拉長,顯見有不少房子賣了很久的屋主,願意降價,順利成交,平均去化天數因此拉長。

住商不動產統計今年上半年與去年同期的議價空間與銷售天數,今年雖政策不再打房,房市氣氛轉好,但雙北、台中、高雄銷售天數都增加,全國銷售天數均增加7天,議價空間大致持平。

六都中以新北市增加19天最多,平均銷售天數125天,也是六都最長。台北市、台中市和高雄市也都增加10天以上,北市、台中均為114天,平均約要賣四個月才能成交,高雄為94天。

表現最好的是桃園,較去年減少12天到98天。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,新北與桃園都是案量較大的重賣壓區,桃園今年利多盡出,新上架的案子也願意平實開價,是桃園銷售天數明顯減少的重要原因。

讓利成風 房市回溫 銷售天數增

新北賣方今年呈現兩極,由於新案頻頻破盤,新上架的待售屋,開價大多跟著下調,銷售速度加快,此外不少賣了大半年,甚至一年的屋主,眼見讓利成風,態度也轉軟,不少終於順利脫手,平均下來,讓銷售天數不減反增。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,整體來看,市場現以賣得很久願降價,以及剛上架的物件銷售最順,心態擺盪的賣方最難成交。她說,目前買方對價格下修認知已成,加上建商帶頭降價,短期內價格回漲機率不高,有意售屋者宜加快腳步。

 

 
 

 

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2017年07月01日 09:59 

/綜合整理
別住二樓跟頂樓?專家揭露房屋「樓層的秘密」
別住二樓跟頂樓?專家揭露房屋「樓層的秘密」。(圖片/翻攝自中視新聞)

租房或看房時,經常會聽到許多人表示千萬不要買二樓或是頂樓,因為二樓經常會水管不通,而頂樓似乎又會比較熱,就有房仲業者表示,其實二樓是真的較難賣出,而專家也揭露了挑房、選房的大祕密!

(影片/取自中視新聞)

房仲業者陳泰源就表示,影片中所帶看的房屋位在二樓,開價一坪約50萬元,整整比其他樓層還要便宜了三成左右,而且它同樣有漂亮的景色,甚至是三房一廳。會比其他樓層還便宜的原因,其實是因為藏在牆壁裡的水管有轉彎。事實上,在二樓通常可能是ㄧ些管線的集中地跟轉彎處,如果二樓以上樓層一次的大量排水恐怕就有可能造成回堵。對此,建築安全履歷理事長戴雲發表示,若碰到這樣的情況,要盡可能去做汙水分流處理。

別住二樓跟頂樓?專家揭露房屋「樓層的秘密」
別住二樓跟頂樓?專家揭露房屋「樓層的秘密」。(圖片/翻攝自中視新聞)

 

至於頂樓的部分,不少民眾會認為,會有太熱或是經常漏水的問題,但戴雲發就表示,其實只要加強牆身厚度跟地表高低差,就比較不會有漏水情形發生。反倒是地震時,受力最強的樓層最要特別注意。他舉例,921地震時,多數倒塌的大樓有90%都是1跟2樓的柱子斷裂,三分之一以下的樓層地震受力最大,雖然價格略便宜些,但最好能用省下來的價差去補強柱子跟樑,如此一來,才能住的安心。

原文網址:http://hottopic.chinatimes.com/20170701001380-260804

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2017-07-11 08:14:16 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大。記者游智文/攝影 房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大。記者游智文/攝影
 

房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大,專業人士說,房市原有四大評估合理行情方式,但一連串破盤戰下來,已全數崩潰失靈,現在買房不想買貴,一定要落實多看多問多比較。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,預售屋行情合不合理,過去最常用的抓法,是用中古屋加三成來算,以板橋江子翠來說,當地中古大樓先前行情一坪45~50萬元,預售屋合理行情就是六字頭,好一點就開到七字頭。

但是江翠北側重畫區開出四字頭破盤價後,周邊新建案行情大亂,有的堅守六字頭,有的跟進下殺到四字頭,已比中古屋還便宜,也就是所謂房價倒掛,再用中古屋加三成這種抓法,買貴的機率相當高。

第二種合理行情抓法是,用土地標售容積單價來推算。譬如北市一塊住三土地以一坪200萬元標出或交易,住三容積率為225%,換算每坪容積單價約89萬,合理推案價格大約是八、九字頭。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,表面上容積單價只算到土地成本,建商還需要營建、管銷成本,但是法定容積率不含陽台、梯廳等公設,這些面積仍可出售,因此一般建案售價只要和容積單價相當,就有一定獲利。

何世昌說,這種評估方式現在也失靈,因為現在建案降價,地價沒跌,建商推案大多另以容積移轉、申請獎勵或從降低建材等級來降低售價,依照土地公開標售或交易行情來抓建案價格,大多偏高。

第三種是用同區比價方式。譬如區域有多個建案,過去只要排除創新高的案子,看看其他建案開價或成交價格,大約就可知道區域合理行情。現在也行不通,因為除了有價格極高的案子,也有極低的建案,價差落差極大,難以評估合理行情在哪裡。

第四種則是看實價登錄揭露的新成屋行情,過去雖有一些交易,價格明顯偏離市場,但只是極少數,現在很多揭露的價格,看似價格不低,其實建案送裝潢,送家電,實際價格可能揭露行情低了5%甚至一成。

何世昌表示,面臨價格混亂,現在購屋希望買到合理價格,必須要比以前更認真比價,過去只要看兩三個案子就可決定,現在可能得把區域全部案子看過一遍,才能判斷自己想買的房子,價格是不是合理。

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2017年07月11日 13:07 

/整理報導
專家建議,買中古屋避開某些年份,才能避免遇到瑕疵屋。(資料照)
專家建議,買中古屋避開某些年份,才能避免遇到瑕疵屋。(資料照)

老舊老寓比新成屋便宜,公設比也較低,使用空間相對較大,吸引不少預算有限的買家出手,但房產名家Sway提醒,如果現在想買中古屋,一定要避開民國77~79年及104~107年蓋的房子,因為這些年份的房子施工品質差,當心把一生心血給賠進去。

「民國77~79年的房子最好別買,因為當年正值房價起飛,連倒茶小妹都可賺賣屋錢的年代,導致建商預售賣光光就亂蓋一通。」Sway在臉書po文揭露,這些年份蓋的房屋,出現壁癌、海砂及偷工減料等是常有的事。

此外,Sway也認為,從104~107年近4年完工的建案,恐怕也有偷工減料現象,因為他觀察到最近爛痘屋一個個爆發出來,投資客及自住客告建商的案件越來越多,當年逢房市多頭榮景,不少上市櫃建商的預售屋賣太好,全都完售了,建商怎會認真蓋屋?

他最後強調,這個年份房子多半有雨遮一圈,根本是建商「灌虛坪」想「A錢」,建議民眾若要買中古屋,最好跳過這些年份。

(中時電子報)

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2017-06-23 08:40經濟日報 記者游智文╱即時報導

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影
 

市調顯示,投資客退場、自住當道,加上買氣遲無明顯起色下,大台北推案市場出現「新三低」,原先的低單、低總、低自備門檻又往下調降。

其中在低總部分,先前北市低總價產品,總價大多設定在1,500到2,000萬元,主要是套房。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,這類產品原本以投資客為主,投資客退場後,由於是不少自住客唯一能力能負擔的產品,先前也賣得不錯。

不過這類產品坪數過小,住起來往往不是很舒適,儘管總價低,願意買單的人愈來愈少,業者也改弦易轍,推出二房或三房型低總產品。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,這類產品主要是透過壓縮坪數,以降低總價。 以二房來說,一般二房至少要25坪以上,但建商為壓低總價,往往縮小到20~22坪,甚至18坪。

至於三房,一般要35坪以上,低總價三房則會縮小到28~32坪左右。

為了讓如此坪數,仍能隔出二房、三房,這類住宅多會採取輕隔間,讓牆壁薄一點,室內門改成拉門,採單一走道,儘量讓空間加大。他提醒,這類住宅常有隔音效果不佳的情況,購屋人得多留意。

目前北市低總產品多在2,000萬以下,新北則在1,200萬上下,外圍則在800萬左右。

在低自備部分,何世昌表示,過去只有預售屋推低自備,定簽開約15%,工程結構期間0付款,完工交屋再補足房貸不足的款項。

現在很多新成屋建案也推低自備,只要準備10%就可進住,銀行貸款八成,不足的一成則由建商公司提供,再分二到三年償還。

另外,原先預售案完工交屋後,購屋人就需補足房貸不足款項,現在建商也多提供貸款,希望能順利交屋。

至於低單部分,過去低單價產品都在外圍,並以重畫區為主,現在不同,許多市區建案以破盤開出,單價甚至比行政區行情低了一到兩個字頭。

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2017年06月22日 15:12 

根據台北市地政局的地政加值服務統計,北市今年第一季住宅實價件數為2147件,年成長22.5%,其中住宅平均單價成交最多的區間,是落在每坪41~50萬元,佔北市整體住宅的22.5%,以此單價來看,首購族自備250~375萬元,就有機會買到一間台北市的房子。

台北市地政局的地政加值服務統計顯示,北市今年第一季住宅的實價件數為2147件,比起去年同期的1752件增加了22.5%。

今年第一季台北市住宅平均單價成交最多的區間,是落在每坪41~50萬元,共計481件,佔了北市整體住宅的22.5%,年增近18%,等於北市今年第一季的房市交易中,每5戶就有一戶成交41~50萬元;其次則是每坪51~60萬元,單價每坪41~60萬元,就佔了成交的4成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,若以單價41~50萬元的單價換算,購買2房或公寓的3房產品,成交總價可控制在1000~1500萬元,這也是台北市今年第一季住宅成交最多的產品,這樣的總價對於北市的首購族來說,自備250~375萬元,就有機會買到一間台北市的房子。

不過相對的單價每坪41~50萬元,在台北市能夠購屋的區段也會有所侷限,可能是比較平價的區段,或是路段條件不錯,但相對較為老舊的公寓住宅等。

根據北市的地政局的統計顯示,包括台北市相對平價的首購區段萬華區、大同區,北投區、文山區,與熱門住宅區段的內湖區與南港區,甚至是市中心的中山區,相對比較容易入手單價每坪41~50萬元的房子。

(工商)

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2017-06-20 14:14:12 聯合晚報 記者游智文/台北報導

北大國小。 圖/報系資料照 北大國小。 圖/報系資料照
 

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,明星學區一度是房地產寵兒,但少子化加上房市反轉,如今已不再是房價保證,購屋目的若著眼於置產保值,應多方考量。

她建議購屋人以老字號、商圈複合型學區為第一首選,如果物件同時擁有明星國小,國中學區,如東門國小、中正國中或金華國小、國中學區,保值性會更好。

此外學校周邊最好有成熟商圈,一方面可以提供設籍,另一方面可以開發上班族市場,避免選擇過於偏僻的區位,以免學校萬一辦學績效不佳或政策大轉彎,周邊住宅可能出現乏人問津的窘況。

在產品別上,目前家長多傾向以交通成本取代購屋成本,在房價高檔的今日,交通方便、低總價的套房、二房或老屋,預料在總價優勢下,未來仍具較佳轉手性。

除上述原則外,徐佳馨表示,購買明星學區宅一定要確定學區範圍,尤其國中、國小雙學區宅,由於國小與國中的學區不完全一致,除了上各縣市教育局網站查詢,最好也打電話問學校、或詢問在地房仲,以免砸大錢買了學區宅卻無法入學。

徐佳馨表示,各縣市對額滿學校最後設籍時間規定不太相同,大多在入學年度的4月之前,不過並不表示在這時間之前遷入就能順利卡位,有些搶手的學校設籍基準日往往提早到兩三年前,甚至更早,如果購屋為了讓小孩就讀,最好提早設籍。

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2017-06-17 07:38:29 經濟日報 記者何秀玲/台北報導

鄭伯灝(信義房屋蘆洲中正店)年齡:34歲入行年資:5年 鄭伯灝(信義房屋蘆洲中正店)年齡:34歲入行年資:5年
 

想在捷運蘆洲站周邊購屋,信義房屋蘆洲中正店經理鄭伯灝建議,小家庭以重劃區物件為主,進可攻退可守;若是投資客,則以中小型物件為首選。

鄭伯灝表示,若是小家庭,應先了解自身能力,先精算可動用的資金,接著核算每個月償還能力,以不超過總收入60%為考量。

由於小家庭人口單純,先求有再求好,可考慮重劃區物件,進可攻退可守;可優先購入一房一廳物件,例如該區域的社區型大樓「博覽家」或「愛丁堡」皆有小坪數物件,每坪35至38萬元。如果是三代同堂,家庭人口數多以四房為首選;現在時間點偏向換屋族群,可考慮出手。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/2529595

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2017-06-17 07:40:36 經濟日報 記者楊文琪/台北報導
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圖/經濟日報提供 圖/經濟日報提供
 

「買房子不必然要在都市的精華區裡,只要住家附近的環境單純、安靜,而且生活機能好、交通便利,選擇住蛋白區,房價至少可以省二至三成,而且整體環境不會比在市中心區差」。交通部觀光局副局長劉喜臨說,他當年買房子的時候是先設定好需求,再依據需求去找合適的房子。

劉喜臨表示,他小時候就住在台北市文山區,對文山區的環境很熟悉,文山區在台北市雖然稍微偏一點,但屬於文教區,即使區內大都靠近山區,每天可以看到綠色的植物,空氣比較好,加上整體環境也算是比較安靜的,所以在買房的時候,就設定要找文山區內環境單純、有綠地、生活機能好的地區。

他表示,台北市不管住在那一個行政區,基本上要到市區的每個地方,交通都是便利的,要住在市中心區裡或是緊鄰捷運站旁,房價當然會愈高,所以一開始他就沒想要離捷運站很近的房子,只要走路十分鐘內可以到捷運站或是公車站就好,每天上班走一點路,就當作是運動。

劉喜臨回憶他剛找房子的時候,因為要上班,沒有太多的時間,老婆對房子的事情也不是很了解,所以還是委託仲介幫忙介紹,但是周末、星期假日有空的時候,他會騎著腳踏車到處逛,看看有沒有適合的房子,覺得還不錯的社區就停一下腳步來看看。

劉喜臨指出,因為他要的房子是環境好、安靜,開窗就可以看到綠地,可是文山區有許多綠地旁邊就是墓地,有人會避諱這個,但他沒有這方面的禁忌,所以即使開窗會看到墓地,只要環境好、步行十分鐘就有大眾運輸工具可以搭,而且住家周邊有學校、便利商店、大賣場、洗衣店、餐飲店、銀行等,生活機能相當好,就是他要的房子。

他說,他當年是首購族,對房子的事情完全不懂,一方面常常問買過房子的人,另一方面透過仲介介紹,看了不少房子,也聽朋友的建議,打聽許多建設公司的信譽和住家興建品質,因為房子要住非常久,即使生活環境好、生活機能佳、又有綠地、交通也便利,但房子品質不好,以後住進去後會有很多狀況,反而麻煩,所以房子是由那一家建設公司蓋的他也非常注重。

劉喜臨表示,他前後共花了六個月的時間,終於找到一間符合他要求的房子,而且他還打聽過,房子是潤泰集團蓋的,大企業蓋的房子有一定的品質,所以很放心地買下來,他這間房子住了約20年,都沒什麼狀況,而且因為比較早買,現在住家周邊的交通更方便,商家也更多了,整體生活環境非常好。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/2529597

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2017/06/12 15:22文/記者葉思含整理

 

買屋是否要多買一個車位,除了和房價有關之外,便利度也是不少購屋人考量的因素,雖然隨著大眾運輸系統路網的陸續興建,但在某些區域來說,停車位仍有其必要性,不過若想要單獨購置停車位,因為不少銀行不願意單獨貸款這類產品,進場者要有較多預算的心理準備。

簡單來說,停車位屬性依「建築技術規則」規定,可分為法定停車位、增設停車位、獎勵增設停車位等3種,此外,停車位以有無利用機械輔助進出,可加以區分為機械式停車位與平面車位。所稱機械式係指須以機械移動進出者;而平面車位則指利用建築物的樓地板平面供停車使用的空間。除上述停車位的分類外,依地政機關產權登記的方式加以區分,僅可分為有權狀或無權狀兩種,不過,登記方式無法顯示停車位的屬性,消費者仍須檢視建築執照暨其設計圖上的標示,才會比較清楚。

至於購買停車位仍有幾個重點不可不知,除了車位本身進出是否方便外,越深的地下室往往價格越便宜,如果是購買機械停車位,除了要注意休旅車是否能順利進出,機械停車位的保養、管理維護,甚至於未來可能產生的維護費用,也需要特別留意。

一般來說,停車位有獨立權狀者,才能單獨移轉。若車位登記為「共有部分」,僅能移轉給同棟住戶,購買具有獨立權狀的車位要注意,是否社區規約有提及外車不准入內等相關規定,為避免日後衍生不必要的紛爭,如果有這種規定就得審慎評估了。

徐佳馨小檔案

★現職:住商不動產企劃研究室主任
★專長:以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢
★出版書籍:《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》
★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3222

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好房網News記者蔡孟穎/整理報導
房市進入盤整期近3年,房價不停下修,讓交易量自今年1月,連開5個月的紅盤,不過,交易量回溫了,投資人、建商們最關心的,「房價」究竟何時會跟著回溫?其實房價指數仔細看,可能已悄悄出現轉機。
萊坊Q1全球房價指數顯示,台灣房價較前季上漲2.6%(好房網News記者張聖奕/攝影)台北房市情境圖,空拍大景。(好房網News記者張聖奕/攝影)
房市春燕休息夠了嗎?根據國際不動產顧問公司萊坊,公布的Q1全球房價指數顯示,台灣雖排名倒數第四,是少數房價下跌國家,今年第1季房價和2015年同期相比,下跌1.7%,但比前一季上漲2.6%,相較於其他亞太地區國家,如印度、澳洲、南韓,雖漲幅明顯,但跟去年底相比,都是原地踏步。
房市景氣出現好轉跡象,也讓投資人信心大增,從「摩根台灣投資人信心指數」結果發現,投資人認為國內經濟逐漸好轉,亦無再出現重大政策利空,看好未來房市,因此在第二季,看升房價的比例從18%上升至22.3%。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,房價會出現小幅回升,主因是去年有感降價,讓買方出籠,買方感受到交易回溫,開始堅守價格。

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2017年06月12日 04:10 

/台北報導

儘管現在的年輕世代沒有人在存錢買房子,年輕人的父母們卻總是在想,如何幫子女們買房,至少打理好房貸頭期款,餘額再交給年輕人自理。這個台灣社會特有的現象,促成銀行的房貸商品視為長期財務規畫的一部分,而非一次性財務交易;「一切以客戶為中心」的設計,可依個人需求,選擇不同種類房屋貸款。

今年前3月的六都房市出現明顯成交量,台經院副研究員劉佩真指出,這是買賣雙方讓利促成,但奇怪的是,成交量擴大之後,反而在4月時,六都建物買賣移轉件數月衰退13.1%,顯然大家在價格認知上拉鋸,第2季至第3季雙方若再不調整,下半年房市景氣難以回春。資深房市評論員倪子仁亦指出,房市目前仍在築底過程,走勢將呈U字型,估測要3~4年的時間才會走完。

房市還沒開始要衝刺,這對父母們來說,應是好消息,大有時間好好為子女選好房子,以及和銀行細細討論後續房貸的安排。

匯豐銀行指出,面對當前經濟市場的變動,房貸的安排應同時兼顧「資金彈性」與「減少負債」,市場上的「加值抵利型房貸」,存在帳戶中的資金需要時隨時可以提領運用,不用時存款利息直接折抵房貸利息,折抵後房貸利息還得少,本金就還得快,省下利息還可以提早還清房貸。

匯豐(台灣)商業銀行提供的「加值抵利型房貸」、花旗(台灣)銀行的「新自由年貸」多有相似的思維,年輕世代一般上班族把零散資金,整合到「抵利型房貸專屬活存帳戶」,帳戶存款享有和房貸一樣的利率。

匯豐同時提供彈性的還款方案,客戶可選擇雙周繳功能,將月付金一分為二,每兩周還款一次,提前償還部分貸款,並可節省利息開支,加速還清房貸。

花旗銀行則認為,房貸是長期資產規畫,需滿足增加資金流動性與降低負債壓力兩個目標,花旗「新自由年貸」為本利攤還型房貸,可讓客戶在每月固定攤還本金與利息同時,不影響可用資金流動性下,優先償還本金,達到省息、縮短房貸年限的功效。

(工商時報)

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好房網News記者陳思瑜/整理報導

目前房價緩步下跌,許多懷有買房夢的年輕人都在問,現在是買房的好時機點嗎?一名自稱是醫生的網友,最近就在網路論壇上分享了五點買房的心理層面,其中他特別強調「耐心」這一點,他認為只要沉得住氣,就能買到好價錢。
一名自稱是醫生的網友認為,現在不是買房好時機,他認為花一年時間多做觀察、挑幾間合適物件,審慎出價,可以買到好價錢。圖/好房資料中心
一名自稱是醫生的網友認為,現在不是買房好時機,他認為花一年時間多做觀察、挑幾間合適物件,審慎出價,可以買到好價錢。圖/好房資料中心
該名網友指出,買房子本身就是一場談判,因此「沉得住氣」就顯得更為重要,「當你暴露自己急切的意圖,你就是弱者,所以,時間將會是你的好朋友,時間就是你最好的籌碼。」
醫生網友建議,最好給自己一年的時間看房,多做觀察、多挑幾間合適的物件,審慎出價,並且累積跟房仲交手經驗,不但要能找到想合作的房仲,也會發現「真的很多房子都僵在那裡賣不出去」。
而對於現在的市場景氣,醫生網友分析,除了交易量低之外,還有「年金改革」、「明年取得建照的房子雨遮開始不計價」、「社會住宅」、「少子化」、「政府即使無法做到急跌,也不可能放任房價漲」這五點影響,房市短期內還是往下走。
另外,目前就業市場變動大,買房之前也得保證工作收入穩定,「如果你沒有十足把握未來的收入可以長久持續20年,那麼多點自備款對你有好無壞」,因此,他建議可多給自己一點時間,存下更多的自備款,將來就不用面臨如此沉重的房貸壓力。

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2017年06月10日 04:10 

李奕農說,買房子是一輩子的大事,要考量的東西實在太多了,沒辦法只簡化到只看單價就決定,因為中間還牽涉到格局合不合用、方位會不會西曬、有沒有風水考量、坪數含不含雨遮,甚至單一樓層居住的戶數,或是附近有沒有嫌惡設施,都會影響到房價。

雖然買房的眉眉角角有很多,但是李奕農強調,最重要的就是要切合自己的需求,除此之外,也必須考量到日後的接手性。

而要符合市場接手性要求,有幾點禁忌最好不要有,一是不要出現暗廳明房狀況。很多房子看起來很好,但一走進客廳,就發現連開燈後,都顯得暗;其二是房子的格局差,一般來說,要隔二房,至少要有25~28坪,但很多房屋業者為符合客戶多一間房的要求,硬是將二房格局隔成三房,結果三間房都不好用,其三是單層的戶數不要太多,最好不要超出六戶,以免出入過於複雜,其四是必須注意建商在設計房子時,是否有將外牆外推,如未外推,四個角落很可能會因為卡牆而顯得不方正,造成空間很難運用。

(工商時報)

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