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2017-06-23 08:40經濟日報 記者游智文╱即時報導

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影
 

市調顯示,投資客退場、自住當道,加上買氣遲無明顯起色下,大台北推案市場出現「新三低」,原先的低單、低總、低自備門檻又往下調降。

其中在低總部分,先前北市低總價產品,總價大多設定在1,500到2,000萬元,主要是套房。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,這類產品原本以投資客為主,投資客退場後,由於是不少自住客唯一能力能負擔的產品,先前也賣得不錯。

不過這類產品坪數過小,住起來往往不是很舒適,儘管總價低,願意買單的人愈來愈少,業者也改弦易轍,推出二房或三房型低總產品。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,這類產品主要是透過壓縮坪數,以降低總價。 以二房來說,一般二房至少要25坪以上,但建商為壓低總價,往往縮小到20~22坪,甚至18坪。

至於三房,一般要35坪以上,低總價三房則會縮小到28~32坪左右。

為了讓如此坪數,仍能隔出二房、三房,這類住宅多會採取輕隔間,讓牆壁薄一點,室內門改成拉門,採單一走道,儘量讓空間加大。他提醒,這類住宅常有隔音效果不佳的情況,購屋人得多留意。

目前北市低總產品多在2,000萬以下,新北則在1,200萬上下,外圍則在800萬左右。

在低自備部分,何世昌表示,過去只有預售屋推低自備,定簽開約15%,工程結構期間0付款,完工交屋再補足房貸不足的款項。

現在很多新成屋建案也推低自備,只要準備10%就可進住,銀行貸款八成,不足的一成則由建商公司提供,再分二到三年償還。

另外,原先預售案完工交屋後,購屋人就需補足房貸不足款項,現在建商也多提供貸款,希望能順利交屋。

至於低單部分,過去低單價產品都在外圍,並以重畫區為主,現在不同,許多市區建案以破盤開出,單價甚至比行政區行情低了一到兩個字頭。

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2541382?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news  

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2017年06月22日 15:12 

根據台北市地政局的地政加值服務統計,北市今年第一季住宅實價件數為2147件,年成長22.5%,其中住宅平均單價成交最多的區間,是落在每坪41~50萬元,佔北市整體住宅的22.5%,以此單價來看,首購族自備250~375萬元,就有機會買到一間台北市的房子。

台北市地政局的地政加值服務統計顯示,北市今年第一季住宅的實價件數為2147件,比起去年同期的1752件增加了22.5%。

今年第一季台北市住宅平均單價成交最多的區間,是落在每坪41~50萬元,共計481件,佔了北市整體住宅的22.5%,年增近18%,等於北市今年第一季的房市交易中,每5戶就有一戶成交41~50萬元;其次則是每坪51~60萬元,單價每坪41~60萬元,就佔了成交的4成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,若以單價41~50萬元的單價換算,購買2房或公寓的3房產品,成交總價可控制在1000~1500萬元,這也是台北市今年第一季住宅成交最多的產品,這樣的總價對於北市的首購族來說,自備250~375萬元,就有機會買到一間台北市的房子。

不過相對的單價每坪41~50萬元,在台北市能夠購屋的區段也會有所侷限,可能是比較平價的區段,或是路段條件不錯,但相對較為老舊的公寓住宅等。

根據北市的地政局的統計顯示,包括台北市相對平價的首購區段萬華區、大同區,北投區、文山區,與熱門住宅區段的內湖區與南港區,甚至是市中心的中山區,相對比較容易入手單價每坪41~50萬元的房子。

(工商)

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2017-06-20 14:14:12 聯合晚報 記者游智文/台北報導

北大國小。 圖/報系資料照 北大國小。 圖/報系資料照
 

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,明星學區一度是房地產寵兒,但少子化加上房市反轉,如今已不再是房價保證,購屋目的若著眼於置產保值,應多方考量。

她建議購屋人以老字號、商圈複合型學區為第一首選,如果物件同時擁有明星國小,國中學區,如東門國小、中正國中或金華國小、國中學區,保值性會更好。

此外學校周邊最好有成熟商圈,一方面可以提供設籍,另一方面可以開發上班族市場,避免選擇過於偏僻的區位,以免學校萬一辦學績效不佳或政策大轉彎,周邊住宅可能出現乏人問津的窘況。

在產品別上,目前家長多傾向以交通成本取代購屋成本,在房價高檔的今日,交通方便、低總價的套房、二房或老屋,預料在總價優勢下,未來仍具較佳轉手性。

除上述原則外,徐佳馨表示,購買明星學區宅一定要確定學區範圍,尤其國中、國小雙學區宅,由於國小與國中的學區不完全一致,除了上各縣市教育局網站查詢,最好也打電話問學校、或詢問在地房仲,以免砸大錢買了學區宅卻無法入學。

徐佳馨表示,各縣市對額滿學校最後設籍時間規定不太相同,大多在入學年度的4月之前,不過並不表示在這時間之前遷入就能順利卡位,有些搶手的學校設籍基準日往往提早到兩三年前,甚至更早,如果購屋為了讓小孩就讀,最好提早設籍。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2534947

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2017-06-17 07:38:29 經濟日報 記者何秀玲/台北報導

鄭伯灝(信義房屋蘆洲中正店)年齡:34歲入行年資:5年 鄭伯灝(信義房屋蘆洲中正店)年齡:34歲入行年資:5年
 

想在捷運蘆洲站周邊購屋,信義房屋蘆洲中正店經理鄭伯灝建議,小家庭以重劃區物件為主,進可攻退可守;若是投資客,則以中小型物件為首選。

鄭伯灝表示,若是小家庭,應先了解自身能力,先精算可動用的資金,接著核算每個月償還能力,以不超過總收入60%為考量。

由於小家庭人口單純,先求有再求好,可考慮重劃區物件,進可攻退可守;可優先購入一房一廳物件,例如該區域的社區型大樓「博覽家」或「愛丁堡」皆有小坪數物件,每坪35至38萬元。如果是三代同堂,家庭人口數多以四房為首選;現在時間點偏向換屋族群,可考慮出手。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/2529595

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2017-06-17 07:40:36 經濟日報 記者楊文琪/台北報導
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圖/經濟日報提供 圖/經濟日報提供
 

「買房子不必然要在都市的精華區裡,只要住家附近的環境單純、安靜,而且生活機能好、交通便利,選擇住蛋白區,房價至少可以省二至三成,而且整體環境不會比在市中心區差」。交通部觀光局副局長劉喜臨說,他當年買房子的時候是先設定好需求,再依據需求去找合適的房子。

劉喜臨表示,他小時候就住在台北市文山區,對文山區的環境很熟悉,文山區在台北市雖然稍微偏一點,但屬於文教區,即使區內大都靠近山區,每天可以看到綠色的植物,空氣比較好,加上整體環境也算是比較安靜的,所以在買房的時候,就設定要找文山區內環境單純、有綠地、生活機能好的地區。

他表示,台北市不管住在那一個行政區,基本上要到市區的每個地方,交通都是便利的,要住在市中心區裡或是緊鄰捷運站旁,房價當然會愈高,所以一開始他就沒想要離捷運站很近的房子,只要走路十分鐘內可以到捷運站或是公車站就好,每天上班走一點路,就當作是運動。

劉喜臨回憶他剛找房子的時候,因為要上班,沒有太多的時間,老婆對房子的事情也不是很了解,所以還是委託仲介幫忙介紹,但是周末、星期假日有空的時候,他會騎著腳踏車到處逛,看看有沒有適合的房子,覺得還不錯的社區就停一下腳步來看看。

劉喜臨指出,因為他要的房子是環境好、安靜,開窗就可以看到綠地,可是文山區有許多綠地旁邊就是墓地,有人會避諱這個,但他沒有這方面的禁忌,所以即使開窗會看到墓地,只要環境好、步行十分鐘就有大眾運輸工具可以搭,而且住家周邊有學校、便利商店、大賣場、洗衣店、餐飲店、銀行等,生活機能相當好,就是他要的房子。

他說,他當年是首購族,對房子的事情完全不懂,一方面常常問買過房子的人,另一方面透過仲介介紹,看了不少房子,也聽朋友的建議,打聽許多建設公司的信譽和住家興建品質,因為房子要住非常久,即使生活環境好、生活機能佳、又有綠地、交通也便利,但房子品質不好,以後住進去後會有很多狀況,反而麻煩,所以房子是由那一家建設公司蓋的他也非常注重。

劉喜臨表示,他前後共花了六個月的時間,終於找到一間符合他要求的房子,而且他還打聽過,房子是潤泰集團蓋的,大企業蓋的房子有一定的品質,所以很放心地買下來,他這間房子住了約20年,都沒什麼狀況,而且因為比較早買,現在住家周邊的交通更方便,商家也更多了,整體生活環境非常好。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/2529597

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2017/06/12 15:22文/記者葉思含整理

 

買屋是否要多買一個車位,除了和房價有關之外,便利度也是不少購屋人考量的因素,雖然隨著大眾運輸系統路網的陸續興建,但在某些區域來說,停車位仍有其必要性,不過若想要單獨購置停車位,因為不少銀行不願意單獨貸款這類產品,進場者要有較多預算的心理準備。

簡單來說,停車位屬性依「建築技術規則」規定,可分為法定停車位、增設停車位、獎勵增設停車位等3種,此外,停車位以有無利用機械輔助進出,可加以區分為機械式停車位與平面車位。所稱機械式係指須以機械移動進出者;而平面車位則指利用建築物的樓地板平面供停車使用的空間。除上述停車位的分類外,依地政機關產權登記的方式加以區分,僅可分為有權狀或無權狀兩種,不過,登記方式無法顯示停車位的屬性,消費者仍須檢視建築執照暨其設計圖上的標示,才會比較清楚。

至於購買停車位仍有幾個重點不可不知,除了車位本身進出是否方便外,越深的地下室往往價格越便宜,如果是購買機械停車位,除了要注意休旅車是否能順利進出,機械停車位的保養、管理維護,甚至於未來可能產生的維護費用,也需要特別留意。

一般來說,停車位有獨立權狀者,才能單獨移轉。若車位登記為「共有部分」,僅能移轉給同棟住戶,購買具有獨立權狀的車位要注意,是否社區規約有提及外車不准入內等相關規定,為避免日後衍生不必要的紛爭,如果有這種規定就得審慎評估了。

徐佳馨小檔案

★現職:住商不動產企劃研究室主任
★專長:以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢
★出版書籍:《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》
★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3222

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好房網News記者蔡孟穎/整理報導
房市進入盤整期近3年,房價不停下修,讓交易量自今年1月,連開5個月的紅盤,不過,交易量回溫了,投資人、建商們最關心的,「房價」究竟何時會跟著回溫?其實房價指數仔細看,可能已悄悄出現轉機。
萊坊Q1全球房價指數顯示,台灣房價較前季上漲2.6%(好房網News記者張聖奕/攝影)台北房市情境圖,空拍大景。(好房網News記者張聖奕/攝影)
房市春燕休息夠了嗎?根據國際不動產顧問公司萊坊,公布的Q1全球房價指數顯示,台灣雖排名倒數第四,是少數房價下跌國家,今年第1季房價和2015年同期相比,下跌1.7%,但比前一季上漲2.6%,相較於其他亞太地區國家,如印度、澳洲、南韓,雖漲幅明顯,但跟去年底相比,都是原地踏步。
房市景氣出現好轉跡象,也讓投資人信心大增,從「摩根台灣投資人信心指數」結果發現,投資人認為國內經濟逐漸好轉,亦無再出現重大政策利空,看好未來房市,因此在第二季,看升房價的比例從18%上升至22.3%。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,房價會出現小幅回升,主因是去年有感降價,讓買方出籠,買方感受到交易回溫,開始堅守價格。

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2017年06月12日 04:10 

/台北報導

儘管現在的年輕世代沒有人在存錢買房子,年輕人的父母們卻總是在想,如何幫子女們買房,至少打理好房貸頭期款,餘額再交給年輕人自理。這個台灣社會特有的現象,促成銀行的房貸商品視為長期財務規畫的一部分,而非一次性財務交易;「一切以客戶為中心」的設計,可依個人需求,選擇不同種類房屋貸款。

今年前3月的六都房市出現明顯成交量,台經院副研究員劉佩真指出,這是買賣雙方讓利促成,但奇怪的是,成交量擴大之後,反而在4月時,六都建物買賣移轉件數月衰退13.1%,顯然大家在價格認知上拉鋸,第2季至第3季雙方若再不調整,下半年房市景氣難以回春。資深房市評論員倪子仁亦指出,房市目前仍在築底過程,走勢將呈U字型,估測要3~4年的時間才會走完。

房市還沒開始要衝刺,這對父母們來說,應是好消息,大有時間好好為子女選好房子,以及和銀行細細討論後續房貸的安排。

匯豐銀行指出,面對當前經濟市場的變動,房貸的安排應同時兼顧「資金彈性」與「減少負債」,市場上的「加值抵利型房貸」,存在帳戶中的資金需要時隨時可以提領運用,不用時存款利息直接折抵房貸利息,折抵後房貸利息還得少,本金就還得快,省下利息還可以提早還清房貸。

匯豐(台灣)商業銀行提供的「加值抵利型房貸」、花旗(台灣)銀行的「新自由年貸」多有相似的思維,年輕世代一般上班族把零散資金,整合到「抵利型房貸專屬活存帳戶」,帳戶存款享有和房貸一樣的利率。

匯豐同時提供彈性的還款方案,客戶可選擇雙周繳功能,將月付金一分為二,每兩周還款一次,提前償還部分貸款,並可節省利息開支,加速還清房貸。

花旗銀行則認為,房貸是長期資產規畫,需滿足增加資金流動性與降低負債壓力兩個目標,花旗「新自由年貸」為本利攤還型房貸,可讓客戶在每月固定攤還本金與利息同時,不影響可用資金流動性下,優先償還本金,達到省息、縮短房貸年限的功效。

(工商時報)

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好房網News記者陳思瑜/整理報導

目前房價緩步下跌,許多懷有買房夢的年輕人都在問,現在是買房的好時機點嗎?一名自稱是醫生的網友,最近就在網路論壇上分享了五點買房的心理層面,其中他特別強調「耐心」這一點,他認為只要沉得住氣,就能買到好價錢。
一名自稱是醫生的網友認為,現在不是買房好時機,他認為花一年時間多做觀察、挑幾間合適物件,審慎出價,可以買到好價錢。圖/好房資料中心
一名自稱是醫生的網友認為,現在不是買房好時機,他認為花一年時間多做觀察、挑幾間合適物件,審慎出價,可以買到好價錢。圖/好房資料中心
該名網友指出,買房子本身就是一場談判,因此「沉得住氣」就顯得更為重要,「當你暴露自己急切的意圖,你就是弱者,所以,時間將會是你的好朋友,時間就是你最好的籌碼。」
醫生網友建議,最好給自己一年的時間看房,多做觀察、多挑幾間合適的物件,審慎出價,並且累積跟房仲交手經驗,不但要能找到想合作的房仲,也會發現「真的很多房子都僵在那裡賣不出去」。
而對於現在的市場景氣,醫生網友分析,除了交易量低之外,還有「年金改革」、「明年取得建照的房子雨遮開始不計價」、「社會住宅」、「少子化」、「政府即使無法做到急跌,也不可能放任房價漲」這五點影響,房市短期內還是往下走。
另外,目前就業市場變動大,買房之前也得保證工作收入穩定,「如果你沒有十足把握未來的收入可以長久持續20年,那麼多點自備款對你有好無壞」,因此,他建議可多給自己一點時間,存下更多的自備款,將來就不用面臨如此沉重的房貸壓力。

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2017年06月10日 04:10 

李奕農說,買房子是一輩子的大事,要考量的東西實在太多了,沒辦法只簡化到只看單價就決定,因為中間還牽涉到格局合不合用、方位會不會西曬、有沒有風水考量、坪數含不含雨遮,甚至單一樓層居住的戶數,或是附近有沒有嫌惡設施,都會影響到房價。

雖然買房的眉眉角角有很多,但是李奕農強調,最重要的就是要切合自己的需求,除此之外,也必須考量到日後的接手性。

而要符合市場接手性要求,有幾點禁忌最好不要有,一是不要出現暗廳明房狀況。很多房子看起來很好,但一走進客廳,就發現連開燈後,都顯得暗;其二是房子的格局差,一般來說,要隔二房,至少要有25~28坪,但很多房屋業者為符合客戶多一間房的要求,硬是將二房格局隔成三房,結果三間房都不好用,其三是單層的戶數不要太多,最好不要超出六戶,以免出入過於複雜,其四是必須注意建商在設計房子時,是否有將外牆外推,如未外推,四個角落很可能會因為卡牆而顯得不方正,造成空間很難運用。

(工商時報)

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2017/06/09  |  今日焦點  |  房地產 
莊丙農

房市雖盤整了一段時間,房價修正幅度因地而異,精華區房價仍高不可攀。數字科技(5287)旗下591新建案整理出北中南都會區的超值讓利建案,其實只要挑對地點,加上部分建案房價有感讓利,北市門牌最低僅4字頭。

591新建案統計,北市中正區為政經中心,新建案房價動輒百萬,想挑便宜可到和平西路二段周邊,591新建案表示,該地段雖距捷運較遠,但近建國中學、國語實小和植物園,屬文教區。新案「中正藝邸」,單價80~85萬元,較中正區平均行情低3成多,且為小宅規劃,2房總價1700萬起。

大安區為著名豪宅區,200萬以上的名宅比比皆是,但同為大安區門牌的麟光站周邊,房價可就實惠許多,該區指標案「耕云」更是打出讓利價每坪80萬起,吸引購屋客目光,目前銷售逾6成。

而北投區則以捷運復興崗一帶房價CP值較高,周邊新案「久禾春天」、「銘砌馥御」開價都僅5字頭,另外看到士林區的社子一帶,為北市新建案房價最便宜的地段之一,開價甚至殺破5字頭。

看到新北市板橋區,前陣子新案市場才被江翠重劃區的4字頭建案搞得天翻地覆,沒想到後來更有建案打出3字頭,為系列推案「超級城市SUPER讚」,每坪開價32~35萬,主打首購族群,銷況不俗,目前已銷售5成。

新店區有裕隆城和良好的生活環境當後盾,房價也是新北市前段班,591新建案分析想買便宜的建案可至北宜路和安坑一帶,房價最低僅2字頭。而中和最近的超值建案「達永.沐夏」,打出低自備、低單價、低總價的策略,開案不久就銷售逾7成,周來人達120組。

台中市西屯區房市第一個想到多是豪宅林立的七期重劃區,房價最高可至8字頭,但往北至新興的十二期重劃區周邊,房價就親民不少,新建案「親家Q+」、「艾麗」開價都僅2字頭,較區域新案平均房價約45萬低了不少。

而同為高級住宅區群聚的南屯區,新案平均房價也要40萬以上,591新建案建議預算較有限的民眾可至嶺東地區找房,該區新案「坤悅君臨」開價24萬起,含全套裝潢家具自備198萬起即可交屋。

而高雄的部分,鼓山區因有美術館和農十六,房價水準向來為高雄之冠,近期的讓利案有基地位美術館周邊的成屋案「棋琴文美苑」,該案目前只剩1戶2樓,因此打出出清價每坪22萬。

而「美術森林」亦打出每坪22萬起的讓利價,最後看到最近很夯的鳳山區,隨著建設和交通逐漸到位,近期房市交易熱絡,新建案開價也漲至2字頭,想找便宜可至牛潮埔一帶,新案「龍騰樂淘淘」、「上河堤」每坪開價都僅13萬多,另還搭配低自備10萬起的專案,搶攻首購市場。

原文網址:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?cateid=fdc&newsid=151876

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2017-06-08 10:32經濟日報 記者游智文╱即時報導

最新市調顯示,建商縮議價,民眾不看屋,5月看屋人潮較4月減少一成以上,成交也下滑,預售燈號已降到黃藍燈下限,小陽春已快消失,房市恐又回冷宮。

住展雜誌今天發布5月預售屋燈號,雖維持黃藍燈,但總分降至32.1分,距谷底藍燈32分只一步之遙。

北台灣5月新推預售案約300餘億元,較4月略減,成屋案則大幅增加,單一案量逾10億以上的指標案包括北投「美樹」、中和「福璽‧景安」、新莊「遠雄國匯」等,新增戶數為今年來單月第二高。

建商推案熱度不減,但銷售表現不佳,5月來客組數較4月減少逾一成,成交量也下滑,新竹、宜蘭、基隆等地區人氣衰退最明顯。

由於看屋人潮退燒,業者也不再全力強銷, 5月建案廣告批數降至約1.96萬批,較4月減少約18%

住展雜誌企研室經理何世昌表示,5月市況下滑,主要是3月以來的一波小陽春,讓建商信心回升,部份建案縮小議價空間,甚至調漲成交價,不少讓利案也以趨近不二價方式銷售,讓消費者又開始觀望。

何世昌說,風市自3月以來已連續三個月黃藍燈,為近年少見的水準。但議價空間急速收斂,背離目前買方需求,也直接導致人氣與買氣的衰退,情況若持續,房市恐怕又回到低谷。

本報資料照

本報資料照

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2511151

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好房網News林美欣/整理報導

房價下跌中,看房可出動,但實際出手的人在5月的統計數字卻急轉直下!不但成交量剎車,甚至倒退。為何倒退,央行公布的2大數據或許可以說明這個結果。

房價緩跌,5月全台交易量由紅翻黑  (好房資料中心) 5天母東路目前中古屋每坪直逼百萬行情。

即使現在建商流行推出「震撼價」建案,聽的買方心癢癢,但許多人實際看屋時可能仍被總房價震回租屋族的世界。房子有多難入手,央行近日公布年度金融穩定報告指出,至去年Q3為止,全國的房價所得比9.35倍、房貸負擔率38.49%雙雙創下新高紀錄。央行報告指出,雖房價緩跌,但國人收入成長「相當有限」,購屋壓力有增無減。

今年以來連續的交易量回溫,讓賣方信心漸漸回升看好後市,降價的意願減低,惟買方也無追價意願,買賣雙方認知再度拉鋸,致使交易在5月停滯。永慶房產集團統計全台中古屋交易量月縮4%,七都全面由紅翻黑。

106年5月七都房價漲跌幅 (資料來源:永慶房產集團研展中心)  106年5月七都房價漲跌幅(永慶統計)

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說明,由台經院的調查,國內下半年景氣恐怕難以樂觀,除了海量的成屋,加上今年的預售交屋高峰期,建商面臨強大出清賣壓,對中古屋的衝擊無可避免,提醒屋主不可不慎市場走勢。

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2017年05月26日 04:10 

/台北報導

房市春燕來了?大型行庫主管指出,近來內部研究房市最新成交價格發現,相較去年新成屋議價還有10%至15%的空間,今年以來的議價空間已大幅縮小,僅剩3%至5%,甚至台北市蛋黃精華區還不見得有3%以上的降價幅度,由此可看出房市已在「築底」,雖不敢說已經完全落底,但明年房市景氣應會更為明朗。

據大型行庫內部觀察,除上述新成屋的降價空間縮水外,屋齡在3年以上的中古大樓,去年還有2成以上的議價空間,但近來的議價空間也已縮小到5%至7%,同樣不到1成的幅度,顯見房市的需求面已開始揚升,且買賣雙方對價格的共識已逐漸拉近。

不過儘管國內不動產市場已開始「築底」,但一向被視為房市「先行指標」的土建融業務量,則尚未「止跌回升」,但相較於去年,土建融案量出現年減率高達2成的大幅衰退,現在土建融金額相較於去年同期或是去年底,跌幅已經收斂不少,且漸有「拉平」之勢,已可說有起色。

對此大型行庫主管表示,土建融業務回溫的程度之所以沒有房價回溫幅度來得高,主要在於市場餘屋仍多,使得建商推新案的態度趨於保守,連帶也使得新增土建融業務量有限;甚至建商已開始把新建案投資轉向國外,包括美國、日本、馬來西亞、柬埔寨,都是近來建商擴張海外投資的主要地區。

(工商時報)

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2017-05-16 15:22:56 世界日報 編譯宋凌蘭/綜合報導

如果驗屋員發現你想買的房子有結構缺陷,這可能是重新討價還價的機會,或是應直接放棄...

如果驗屋員發現你想買的房子有結構缺陷,這可能是重新討價還價的機會,或是應直接放棄購買。(Getty Images)

 

不要讓今年春天的購屋狂熱,誤導你買下錯誤的房子。由於競爭激烈,可能造成買家掏出遠比定價高的錢以搶到房子,但是以下四個警訊告訴你,應及時剎車:

太貴:調查顯示,近四成的首購族,買房超過預算。你可歸咎於在大都市熱門房市花太多錢,以及出價戰。其他原因包括一開始未考慮擁有房子的所有開銷,以及每月要付多少錢。很多人忘記納入管理費、保險費、修理費、水電費、地產稅等。

產權混亂:房子的產權是瞭解誰擁有房子,以及是否可順利轉移給你的關鍵。你可能要買產權保險,後者保護買主和放貸業者免受產權問題波及。檢查產權時,可能會碰到無法解決的嚴重問題,迫使你放棄買房。例如,賣家繼承房產,卻未取消前屋主遺產的所有權。在這種情況下,房子可能屬於前屋主的遺產,而不是把房子賣給你的人。你可能要上法院提出申訴。

結構有問題:如果驗屋員發現你想買的房子有結構缺陷,這可能是重新討價還價的機會,或是應直接放棄購買。有經驗的驗屋員和熟悉社區的經紀對你很有幫助,可以告訴你房子是否處於低漥區或白蟻多的地方。有些問題不明顯,若屋主曾加建,確保加蓋工程合法,否則你要負責昂貴的修理。

貸款困難:假設你在新興社區購屋,你認為社區的魅力使高房價變得理所當然。但是如果銀行不同意,估價遠低於買賣雙方同意的價錢,你就有麻煩。也許你希望貸款房價的80%,但是銀行只會借給你70%,你就必需拿出更多現金才能成交。這時候,你可以與賣方重新商量價錢,或是踩剎車不買。

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2017-05-11 07:36:08 經濟日報 記者郭及天/台北報導

林口周邊。 報系資料照 林口周邊。 報系資料照
 

台灣房屋以北台灣四大重劃區屋齡五年內的新成屋房價統計,發展較成熟、受惠機場捷運通車效應的林口新市鎮,去年房價仍上漲7.8%,淡海新市鎮新成屋平均房價去年跌破2字頭,跌幅22%。桃園青埔重劃區、五股洲子洋重劃區年跌幅分別為12.4%及8%,餘屋重鎮重劃區房價跌勢未止。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,去年淡海新市鎮有不少新屋、預售案價走低價風,屋齡五年內的新成屋平均房價每坪17.1萬元,如濱海路一段「遊川風」、新市一路一段「合康慕夏」等案,都出現單價1字頭成交物件,吸引買方進場。

不過,值得注意的是,該區一樓店面購置情況不錯,居民日常採買需求恆溫,交通機能到位後,加上區域房價落底,有機會脫離地雷區。

青埔重劃區屋齡五年內平均房價,則由2015年的每坪25.9萬元,去年跌至22.7萬元,跌幅逾一成。五股洲子洋新成屋房價也跌破3字頭,去年為每坪28.7萬元。

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2017-05-08 21:39經濟日報 記者李珣瑛╱即時報導

緊臨竹科竹南科園區的大埔重劃區,去年底開始進入成屋潮,房價甚至出現有感降價二成的求售優惠。科技人該如何挑選何宜的住宅?房產專家:張欣民、陸敬民和陳韻如現身說法,分享買屋、換屋的購屋經驗心得。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,觀察重劃區開發的三部曲,可以區分為:長草期、長房子,及長生活機能等三個階段。通常,消費者不會在長草期貿然投入,主要是因重劃區開發初期的變數仍多,相對風險性高。而最適合有意購屋者進場時機,便是各建商進駐的「長房子」階段。如果是等到重劃區開始「長生活機能」時才進場,就得付出較高的代價。

住宅週報社長陸敬民分享他購屋置產的三大考量:區段、總價、品牌。他進一步說明指出,選擇購屋區域首要考慮是距離上班地點的遠近,以通勤時間短為優;最好還能有替代性的交通工具。

其次,用總價進行刪去法,決不要花費會影響日後生活品質的總價購屋,切勿「墊著腳尖買房子」,務必貿有餘裕和餘力。至於,不少消費者篤信建商品牌,陸敬民強調「大品牌不代表品質」,而「口碑是品牌的核心」。他在新竹置產是鎖定100戶以內大樓,居民不致於太複雜,戶數也足以供養社區開銷。

對於,消費者擔心如何分辨房產個案是否是投資型產品?網路地產王總經理陳韻如表示,可從三面向觀察判斷。首先,個案一開賣就宣稱已銷售三成到四成,這類多半有「 炒紅單」情況。其次,主打「低總價」的個案也是瞄準投資客;套房就是低總價的投機型產品。再者,可交叉詢問週邊的競爭個案,不難探出實情。

科技人該如何挑選何宜的住宅?房產專家:張欣民、陸敬民和陳韻如現身說法,分享買屋、... 科技人該如何挑選何宜的住宅?房產專家:張欣民、陸敬民和陳韻如現身說法,分享買屋、換屋的購屋經驗心得。 記者李珣瑛/攝影
 

 

 

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2017-05-08 12:27聯合新聞網 綜合報導

年輕人咬牙買房,背貸款很吃力。 本報系資料庫 年輕人咬牙買房,背貸款很吃力。 本報系資料庫
 
房價居高不下,年輕人即使賺取微薄薪水仍咬牙買房,一名網友表示他貸款800萬買了新房,平均月薪5萬,而且還登記在女友名下,鄉民直呼他這樣真的太衝動了,以後可能要做好法拍的準備。

一名網友在PTT發問,他表示自己月薪5萬元,最近付了頭期款200萬、貸款800萬在市區買了室內17坪的新房,還有一個平面車位,預計每個月要還貸款3~4萬,想問網友這樣做是不是太衝動了?他說是女友叫他買就買了,而且登記在女友名下。

大多數網友都覺得他太衝動:「如果貸20年,一個月要付4萬,加管理費,剩三五千怎麼活?」、「8成薪水繳貸款,傻了嗎?」、「很吃力,賺一輩子給建商」、「明年再加上房屋稅還活得下去嗎?」,還有人覺得女友還沒結婚就登記在她名下這點也很衝動:「不怕分手拿不回?」、「若女友真心愛你,不會要你把房登記在她名下」、「到時賣屋也是入女友帳戶耶,想清楚」。

 

但有人覺得之後如果會加薪,或者女友也一起分攤,就會好很多,而且錢擺在銀行也是會被通膨吃掉,還不如買抗跌的房地產;另外也有網友認為原PO敢這樣買一定有金援或其他後盾,不用替他擔心。

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2017-05-07 12:59:11 中央社 台北7日電

買了房子就得抱一輩子嗎?樂居科技建議,如果擁有這4種類型的房子,可能轉手困難、易跌難漲,加上現在新成屋跟中古屋價差縮小,最建議持有公寓4、5樓者,可以考慮換屋。

辛辛苦苦賺來的錢,好不容易買了房子,這些房子真的能夠一直持有嗎?樂居科技創辦人李奕農就分析,雖然長期持有房地產可以有節稅、增值跟使用的功能,但是政策方向或是趨勢轉變,轉手困難且可能漲少跌多,如果持有下列4種類型的房地產,建議可以考慮轉手出脫。

第一種是公寓四、五樓。李奕農分析,老年化社會日益嚴重,年紀大了還是得有房子住,年長者行動不便就是第一個難題。再者,如果想要參與都更,由於人數越少越容易洽談成功,住在越高樓層的公寓相對來說較為不利。

李奕農認為,低價雖然可以吸引年輕人買進,但是綜合各項因素,未來可能易跌難漲。而現在這個階段,是新案與中古屋價差最小的時間點,買新成屋容易談到好價格,最建議持有公寓4、5樓者,可以考慮在這時間點考慮換屋。

此外,內政部日前宣布,2018年開始,屋簷、雨遮都不列入房屋坪數登記跟計價。李奕農認為,高公設比或是虛公設比高的大樓,房價都有灌水嫌疑,市場接受度也不高,未來真正落實後,這一類房屋的價格勢必會受到新一波衝擊。

第3種不該長期持有的則是地上權住宅,雖然僅市價7成,但是「一高二低」高持有成本、低增值空間跟低流通性才是真正問題。李奕農分析,雖然不用繳千分之二的地價稅,但是要繳地租約3.5至5%,兩者差距最高達25倍,政府一但調高公告地價,地租支出將成為另外一股財務壓力。

而地上權住宅由於沒有權狀,申請貸款時,先從銀行貸給建商、建商再貸給購屋主,一般而言都需要3%以上的利率,也較2016年1.7至1.9%利率要高出許多。

地上權住宅若想要出售,獲利將併入綜所稅,與房屋稅的分離課稅稅制不同,房屋價格越高對持有者越不利。根據統計,只有3成民眾能接受地上權住宅,如果年限到期時才想釋出,價格勢必越壓越低,轉手困難,不適合一般人長期持有。

最後一種則是區位不佳的房子,李奕農認為,這些地方雖然可以投資,但是適合投資的是「土地」,也許未來可能獲得新公共建設或是重要道路加持,地價漲幅可能高達百倍,但是房子的土地持分小,受益相對也很有限,不建議長期持有。

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預售屋平面圖暗藏哪些玄機?
梁柱、採光、空間這些細節輕忽不得!

2017/04/28 出處:財訊趨勢特刊 第 67 期 作者:邱愛莉(House123 執行長)

評估預售建案時,在同一個建案裡,不同的戶別也可能影響未來的價值。由於預售屋在購買時看不到真實的屋況,使得看懂平面圖、甚至基地位置圖顯得格外重要,有一些玄機你一定要看得懂

2017/04/28 出處:財訊趨勢特刊 第 67 期 作者:邱愛莉(House123 執行長)

評估預售建案時,除了透過地點、價格、建商的口碑等來挑選好建案外,在同一個建案裡,不同的戶別也可能影響未來的價值。由於預售屋在購買時看不到真實的屋況,使得看懂平面圖、甚至基地位置圖顯得格外重要,有一些玄機你一定要看得懂:

1.從家配圖模擬動線和空間規畫
除了考慮坪數和格局外,就像中古屋一樣,生活起居的動線也要考量。看著格局圖或建商提供的「家具配置圖」(簡稱「家配圖」),不妨發揮一點想像力:想像你從廚房端菜走出來到餐廳,或者從每個房間出來上廁所,動線順不順暢?設想廚房的冰箱放在哪個位置?有沒有風水瑕疵?

不妨用想像走過一圈,如果動線不順暢,考量是否可以透過「客變」或裝潢來改善,如果行不通則不要考慮了。

2.樣品屋不代表未來交屋的空間配置
許多人在交屋後,才發現室內空間好小,許多房間根本放不下雙人床,可是在預售屋的樣品屋裡,看起來空間明明就很大,這到底是怎麼回事?

其實,預售屋常見的廣告陷阱就是在樣品屋!除了美輪美奐的裝潢和高貴的裝飾品外,為了讓空間看起來更大,樣品屋的家具尺寸常常是訂做,並不是標準尺寸!尤其是床、書桌和衣櫃,大部分都是請木工量身打造的。

除了量身訂做的家具外,有些樣品屋會在餐廳的牆面鋪上鏡子,放大空間視覺。我還看過一個台北市區小坪數的挑高建案,它的樣品屋連浴室的牆和門都用玻璃取代(一般只有Motel才有這樣的設計吧!)小姐在帶看時,特別強調這是設計師的裝潢表現,交屋時,建商會以「正常」的牆面交屋,不過,看得懂的人就知道是為了讓空間看起來更大的手法了。

3.看懂梁柱所在的位置與採光條件

購買預售屋時,由於沒有實體房屋可以看,即使樣品屋的格局也未必與實際交屋的格局相同,所以平面格局圖一定要看清楚。以圖1為例,大家猜猜看哪一戶是唯一一戶柱子沒有在室內的?(黑色的方塊就是柱子)

答案是:C!柱子在室內不僅影響空間的方正,還有算坪數喔!看柱子還有一個重點,只要是柱子連成一線的地方就會有梁。所以表示這9戶的大門處和外圍靠窗處都各有一支梁,在室內空間配置時需要留意。

除了梁柱的位置外,採光的條件也很重要。以剛剛的這一張圖,這一層9戶裡,兩面採光的戶別統統留給了40餘坪的大坪數,2房和3房的戶別統統被包在中間,只有一面採光。而且,因為大門開在建案基地的中間,所以有採光面的都是房間,除了兩面採光的4房戶別之外,一面採光的戶別的客廳都沒有採光,頗不符合華人「明堂」(客廳要明亮)的要求。不過,這樣的格局安排在現在的建案裡並不罕見,看到時可以依照自己的需求斟酌考量。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=10497

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