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2017-09-15 15:17:58 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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為吸引首購族目光,不少建案推出「高坪效」小宅,專業人士說,有些只是利用裝潢手法做出樣品屋,正常房子根本辦不到,出手之前,最好先詢問專業意見。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市反轉後,投資客退場,買方多為自住客,自住客中又以首購為主流,由於首購族大多預算有限,能買的坪數不大,但又有二房以上需求,因此有業者推出高坪效小宅,以小坪數但可規畫多房數吸引購屋人。

何世昌表示,目前市場上高坪效、多房數的小宅,業者大多會做樣品屋來取信民眾,在沒有夾層、外推等違建的情況下,約16到18坪就能作二房,或是26、27坪就能隔出三房。

他表示,實際上,16到18坪做不了正常的二房,頂多就是一加一房,但也頗為勉強。

至於預售樣品屋是怎麼做到的,他說較常見的手法,是作輕隔間,將牆壁厚度作薄,就有更多空間規劃房間;或者樣品屋完全不作房門、隔間門,以「通透寬敞」的設計風格來搪塞,有的則會把傳統房門換成拉門,營造出寬闊的視覺錯覺。

何世昌表示,對於多房數的小宅,要特別注意,別掉入樣品屋的陷阱當中,購買之前,最好向銷售人員取得詳細的室內坪數、尺寸,並向設計師詢問有無可能作出賣方所號稱的空間,才不會「繳學費」得到教訓。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/11138/2703180

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2017年09月14日 15:44 

中時電子報/
房價尚未落底,專家建議買方要耐心議價。(本報系資料照片)
房價尚未落底,專家建議買方要耐心議價。(本報系資料照片)

房市冷颼颼,建商周轉不靈、區域房價破新低、知名豪宅法拍等利空消息不斷傳出,就連PTT網友都說原本開價很硬的建商,都因為賴清德接任行政院長而願意降價讓利。房產專家表示,大台北房價跌了好一陣子,輪到台中、高雄下跌,幾乎是回到5年前水準,建議買方要沉住氣,耐心議價。

房地產景氣持續低迷,房產專家Sway在直播節目中整理一些中部以北的低價建案,包括位於土城、新店的個案都打出單價破30萬元的廣告,而桃園市區及新竹竹北也出現1字頭的建案。他說,房價大體上已回到5年前水準,當一個區域內有讓利的案子,就可能出現骨牌效應,想逢低進場的買方要有點耐心與建商議價。

賴清德接任閣揆後,也有PTT網友詢問未來的房市政策走向,其中有人認為賴在台南市長任內率先推出房屋稅調整回溯15年的政策,一定會打房;也有人說,總統又沒換,別期待行政院長打房。業者表示,近來小英政府的房產政策陸續放寬,主要還是以健全房市為主要考量,賴揆短期內應該不致有積極的動作。

(中時電子報)

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2017年09月12日

新潤建設於新北市鶯歌鳳鳴重劃區推出「新潤幸福莊園」,主打輕總價吸引首購族目光。

首購族第一次買房該挑選什麼區域?沒有富爸爸只好靠自己努力翻身,好不容易拚出一些自備款,卻不知道該買在哪裡?想住市中心房價卻貴鬆鬆,買不起該怎麼辦?以上問題是不少首購族的心聲,蘋果為讀者彙整全台首購熱門區域,提供想買房的民眾參考。
文/黃敏婷、陳英寰、莊亞築、張雅雲 圖/SANDY

今年不少大型建商搶進蛋白區推案,為刺激房市買氣,建商讓利廝殺,以新北市來說,近期最受關注的板橋江子翠重劃區,以低單價、低總價、中小坪數產品掛帥,成為首購買房熱銷主流。 

板橋江翠重劃區推出每坪4字頭單價搶客。

板橋江翠重劃區 4字頭搶市

板橋江翠重劃區總面積117公頃,直到去年才開始有個案陸續推出,吸引包括國泰、遠雄、興富發、聯上、華固等指標建商購地,重劃區分AB、C、DE、FG 四區,鄰近華江橋、萬板大橋、華翠大橋、台64快速道路等,該區建商推出每坪4字頭單價,直接打趴周邊中古行情。
根據實價登錄資料顯示,周邊屋齡約10年的中古屋,每坪成交價約5字頭,更遠一點的土城、新莊平均行情也要4字頭,等同比買中古屋更划算的價格搬進新屋,近期新案包括「新潤青峰」推出20~37坪,總價868萬起;另有聯上開發二期「聯上匯翠」接力推出,可望炒熱板橋房市。 

淡海新市鎮 首購買房天堂

淡海新市鎮因房價基底低,一直是首購族買房的鎖定區域之一,根據全國不動產觀察實價資料,統計北台灣三大重劃區2016年前4月及2017年前4月交易狀況,其中發現淡海新市鎮量增37%、價升10%。
全國不動產企研室主任張瀞勻表示,三大重劃區包括淡海新市鎮、新莊副都心以及青埔重劃區中,以價量表現較為穩健的淡海新市鎮生活較成熟,政府機關及商場進駐,就連區內的新市國小也成了家長爭相進駐的額滿國小。
全國不動產淡水新市鎮加盟店店長練明進指出,淡海新市鎮去年受到整體房市景氣拖累,房價跳水至1字頭,降價已達買方滿足點,除了剛性需求陸續進場外,代表商圈景氣的店面買賣詢問度也提升不少,尤其家樂福商圈內的新市一路、二路社區指名度高,價格止跌回升,但重劃區邊陲地段跌勢未見改善,兩相平均之下,房價小幅回升,但不見過去喊破3字頭的榮景。 

鶯歌鳳鳴重劃區 2字頭吸客

鳳鳴重劃區位於鶯歌西北方,以鶯桃路、桃鶯路、永和街、大湖路、鳳吉一街等路段為界,開發總面積50.74公頃,屬於民間自辦重劃區,使用分區包含住宅區、商業區、電信事業專用區、機關用地、學校用地、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地用地、停車場用地等,該區平均房價每坪僅2字頭。
近期新案「新潤幸福莊園」總價650~1100萬元,幸福3房首付25萬起,工程期間月付8800元起,並提供1成建商無息貸款,交屋後分5年60期攤還;「菁英薈2」基地面積達1300坪,總戶數198戶,推出25~36坪2~3房,開價每坪27~29萬元。 

 

淡海新市鎮因房價基底低,成為首購買房天堂。 淡海新市鎮內新市國小是淡水區唯一額滿小學。 鳳鳴重劃區平均房價每坪僅2字頭。
由於總價門檻得宜,桃園自住客層購置新成屋意願大增。

【總價門檻得宜 桃園可擇新成屋】

桃園房市經過兩年的盤整期,價格水位對照高點時期大略下修10~15%不等,許多市郊重劃區甚至多已回到1字頭行情,至於桃園、中壢市區除了少數個案外,主流認知價格也多落於2字頭區間,就房價所得比數據,比起鄰近的雙北地區,桃園仍維持在受薪階層可接受的範圍,加上目前業者多朝2~3房格局規劃,總價門檻控制得宜,因此可選擇的區域相對豐富。 

八德擴大重劃區 1字頭房價

若鎖定1字頭為主流行情的區域,八德擴大重劃區是不錯的標的,尤其在捷運綠線年底即將動工的題材支撐下,幾個成屋案包括「涵悅」、「??天下」、「御藏」、「豐田大郡」等案,今年上半年買氣表現不錯,每周大多可維持1~3戶的成交量,以總價帶來看,800萬以內接受程度高,普通2~3房產品大多不會超出此門檻,符合一般受薪階級負擔範圍,產品選擇面彈性,就算有公園景觀等特殊戶別,總價也不會超出太多。
此外,捷運綠線與北二高八德第二交流道兩個交通建設,更是為八德重劃區房市增添不少話題,其中捷運綠線預計今年底就會動工,G01站預定地距離本案200公尺,路線上將由八德、桃園到蘆竹和機場捷運線交會;至於計劃新闢的北二高八德第二交流道,預計由50米豐德路增設寬度30米、長度450公尺的聯絡道銜接國道3號,換言之,日後可直接由此道避開傳統易壅塞路段,直接連接國道3號。 

中壢後站地區 總價門檻得宜

至於南桃園可建議往中壢後站覓屋,這個二環區段因早期新案供給量有限,因此房價波動穩定,但近年在建商陸續進駐獵地並推案後,情況已略有不同,特別是一環區段歷經前一波多頭行情拉抬下,行情早已推升不少,擁有價格競爭力的二環區段獲得重視,加上產品偏向首購定位,包括「天翔」、「文華漾」、「築樂」、「京松」等案,總價門檻都相當適合受薪階層。
另一方面,近年市府發展重心也逐漸移往本區,尤其投入大量經費改善平面道路,包括龍慈路、崁頂路以及晉元路二段等拓寬工程,皆為地方聯外交通注入新活力,並利用區內軍方閒置土地進行景觀改造,創造士校大池、龍岡萬坪公園等數座大型綠帶,加上都市計畫內已完成的大小公園近30座,大幅提升居住環境。 

 

八德擴大重劃區現主流行情落於1字頭。 中壢後站綠地比例高且房價親民,近來新案買氣激增。 「京松」是現階段中壢後站地區的住宅指標案。
建設帶動區域房市,「台中洲際棒球文創園區」周遭房市近期很夯。

【建設帶動 台中海線、北屯房市看俏】

台中房市呈現價穩量縮的盤整格局,各案場每周仍有不少賞屋民眾,包括北屯11期、新光區段等推案熱絡,購屋主力總價約為800至1000萬之間,討論熱度不減,房價最低的區域則落在海線,遠雄建設在海線推案遠雄之星系列,最低總價288萬元起,是台中最平價的新案住宅。
台中市地政局近期公布7月買賣移轉棟數,台中市7月移轉棟數達3143棟,雖然比上個月減少752棟,不過與去年同期相比,已經連續7個月正成長;前3大交易熱區則為北屯、西屯及北區。 

台中港特定區鳥瞰,此區為台中房價最親民的區域。

洲際棒球文創園區利多 建商搶卡位

北屯區11期商業投資案利多不段釋出,品牌建商總太、龍寶、大毅及國泰等紛紛進駐推案,預估光是第3季指標建案總量體至少突破1500戶、總開發土地近萬坪、總銷破百億元,是台中近年少見的房市超級戰場。
中信金控集團宣布投資160億元在北屯區規劃複合式購物商場及星級飯店,最快明年可動工,近期則有洲際棒球文創園區、好運來宴展中心也開幕,並結合既有球場、台中棒球故事館、假日市集等,塑造整體環境休閒氛圍。
該區最指標住宅案為大毅建設造鎮案,首期「讚幸福」採精裝修、含家具家電.每坪成交價約26萬元,基地一旁則是龍寶建設「仁美臻邸」,開價每坪33萬至40萬元為區域新高;國泰、總太等建商預定9月進場接棒。 

三井OUTLET落腳台中港 海線跟著旺

另一個焦點熱區則位於海線,位處台中港特定區的三井Outlet Park已經開工,預計明年底完工試營運並開幕,將成為全台灣首座結合海洋旅遊、時尚生活與休閒娛樂的海港購物中心。
該商場是目前台中規模最大的百貨業投資案,附近重劃區地主包括勤美集團、潤泰集團等,手握萬坪土地的遠雄建設3年前推案至今,銷售成績不俗,接下來包括寶佳集團旗下的勝美建設也將在此推案,市場預料,該區推案都將走一貫的平價路線,超值總價吸引購屋族目光。 

北屯新光廍子區段 首購族天堂

北屯新光、廍子徵收區段佔地廣闊,與大坑山區相鄰,該區發展密度低,擁有高綠覆率,包括1.5萬坪廍子公園、以及2019年將完工的網球中心,居住環境優質,首購、首換、置產等各類型產品一應俱全。
該區包括總太「美樂地」、「七月沐樂」等案仍打出一字頭房價,上市建商櫻花建設下半年多案齊發,在此區推出包括「活力水岸」、「櫻花沐然」、「櫻花檳城」等,其中「活力水岸」、「櫻花檳城」還是親水宅設計。 

 

遠雄建設選在清水推造鎮大案,低總價產品熱銷。 北屯區「台中市網球中心」,已接近完工階段。 「遠雄之星5」產品規劃走現代簡約、人文行旅風格,相當受到年輕購屋族歡迎。
高雄大學特區綠地多、文教氣息濃厚,房價不高且選擇多,近年吸引不少首購族移居。

【高雄268萬元起破盤價 購屋不是夢】

自住族群是近年房市購屋主力,高雄還有不少地區,例如楠梓、鳳山、小港,有房價1字頭的首購大樓,適合年輕族群成家。專家表示,今年下半年最夯的仍是首購、首換宅,將以20~40坪、2~3房的產品為主力,甚至有新案祭出2房優惠268萬元起的廣告戶促銷,價格超殺,自備不用百萬,購屋不是夢。
高雄市楠梓區、鳳山區、小港區大樓推案密集,不少區段多針對首購客,例如楠梓第一科大生活圈、高雄大學特區等,都還有1字頭的首購大樓可選擇。
預售案「陽光微笑」近國立高雄第一科技大學,採高雄厝綠建築規劃,戶戶有景觀陽台。全案規劃20~38坪、2~3房,公設比僅28%,每坪18萬元起,近期更主打優惠2房268萬元起的廣告戶促銷,儘管須另購機械車位,仍頗具價格優勢。周邊新案還有「聯上峰景」正對第一科技大學,規劃39~51坪、3~4房,每坪16萬元起。
高雄大學特區綠地多、文教氣息濃厚,房價不高且選擇多,近年吸引不少首購族移居,區內如「友友大學道」近高雄大學,規劃27~39坪、2~3房,每坪16~18萬元。「大學17II」規劃21~33坪、2~3房,每坪17萬元起。預售案「森觀」位於林蔭大道高雄大學路,規劃地上23樓高雄厝,為楠梓區首購宅最高樓,每坪17~21萬元。 

先搶先贏! 自住剛需旺催買氣

鳳山區生活機能便利,雖因地價翻漲,房價愈墊愈高,文山特區已站上3字頭,但還是有1字頭房價可找,如鳳翔重劃區、華鳳特區的1字頭新案,「福懋綠氧森」、「水舞嘉」、「華悅」等,因剛性需求旺盛,吸引許多首購族目光買氣旺。
高雄市小港區是首購大樓的集中地,新大樓案清一色是1字頭房價的首購宅,總價600萬元內有機會買到3房,不少自住客趨之若鶩。
新大樓案如「藍帶」鄰近餐旅大學,規劃31~58坪、2~4房的首購產品,戶戶皆為邊間,每坪16萬元起。「日光YOUNG」規劃23~28坪的純2房格局,「山水晶棧」開價每坪16~19萬元,最低總價438萬元就買得到。「哲園」位於中安路規劃39~52坪、3~4房產品,戶戶雙衛浴開窗,鄰近明義國小、國中,每坪16萬元起。
高雄市代銷公會理事長張明道說,下半年最夯的仍是首購、首換宅,將以20~40坪、2~3房的產品為主力,對於單身貴族或小家庭來說,1字頭大樓案總價帶可以負擔,房貸利率也維持在低水準,在「租不如買」心態下,剛性需求的買氣紛紛出籠。 

 

小港大樓案清一色是1字頭房價的首購宅,總價600萬元內有機會買到3房。 鳳山華鳳特區推案以首購大樓為主,因剛性需求旺盛買氣旺。 楠梓第一科大生活圈、高雄大學特區等,都還有1字頭的首購大樓可選擇。

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170912/37777714/

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2017年09月02日

點交公設 可委請專業人士陪同

缺失可向建商工務部門反映

管委會點交公設時,最好多召集委員、住戶出席,比較有公信力。林琨凱攝

【陳建宇╱高雄報導】當新建案交屋戶數超過一半、成立社區管委會後,接著就是要準備點交公共設備,但點交時應該注意些什麼?遇到設備不齊、不堪使用時,又該如何請建商改善?專家建議,委請專業人士陪同詳細測試各項設備,是最保險的做法。

消防設備也是點交檢測的重點。

新的大樓社區產權移轉超過1/2時,建商就應該依照《公寓大廈管理條例》第28條規定,舉行區分所有權人會議、並成立管委會。而管委會成立後的下一步,就是要點交公設及社區基金。有讀者投訴,新社區剛成立的管委會,未通知住戶,就逕自與建商進行點交,且過程不到1個月迅速完成,尚有許多設備不堪使用,懷疑管委會與建商勾結。 

進行點交前應先列出清冊,再由管委會及建商人員逐一清點。

點交管委應盡量出席

公設點交要檢查所有的設備是否能正常使用,過程比較繁瑣,往往無法在短時間內完成,光是檢查各項設備是否堪用大約需要近1個月,建商完成修繕或改善,甚至可能要1年才能完成。若點交速度太快,除非建商非常用心維護各項設備,否則往往會啟人疑竇,認為管委會是否和建商有可疑關係,讓建商便宜行事、草率完成公設點交。
對此,昭明法律事務所律師何曜男指出,公設點交時,管委會成員應盡量出席,雖然管委會主委足以代表社區住戶,但點交時還是應該會同管委會的其他委員一同進行,若僅有主委1人代表出席較不妥當,尤其新大樓管委會成立之時,住戶往往都比較熱心參與社區事務,點交過程更完善,也能增強管委會的公信力。
若有點交過程中發現缺失需要建商改善,除了檢測的當下應反映給建商工務部門,也應由管委會正式以書面方式發函給建商,存有憑據以保障社區權益。
京城建設經理周敬恆表示,大樓社區動輒上百戶,設備繁多,因此點交會花上不少時間,一般民眾也多會委託專業廠商陪同,確認所有設備沒有異常,才能完成設備的點交,甚至如消防設備更需要政府相關單位會同測試。周敬恆也指出,點交設備時若有不堪使用的情形,民眾可以請建商限時改善,一切使用無虞後再簽字完成。 

【公設點交流程】

◎步驟1 
→列出各項設施清冊 
◎步驟2 
→於社區內進行公告點交時間與項目 
◎步驟3 
→管委會尋找專業檢測人員 
◎步驟4 
→管委會成員、建商、專業人員共同檢測各項設施 
◎步驟5 
→列出缺失及應改善項目,以口頭及書面方式告知建商 
◎步驟6 
→建商完成改善,重新檢測 
◎步驟7 
→完成檢測,公設及管理基金移交管委會,公設保固期起算 
資料來源:《蘋果》採訪整理 

何曜男 昭明法律事務所律師

【專家意見】管委點交前 可貼公告

社區管委會和建商要進行點交的過程時,並沒有法源依據指出管委會必須告知社區所有住戶,因此會出現點交完成,但住戶並不知情的狀況。建議管委會進行點交前,還是應先貼出公告,以取信所有住戶。 

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170902/37767894/

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2017-08-23 15:41:43 聯合新聞網 富比士地產王
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買賣雙方價格仍高度分歧。根據房仲業者統計,雙北市近2個月以來,買方出價與物件開價均有著高達2成以上的價差,且值得注意的是,由於買方對房市再降仍抱有濃厚期待,不僅出價都是從開價打8折開始談起,追價意願也不高,雙北市最終成交的加價幅度均在4%以內,致使市場再度陷入僵持。

永慶房產集團統計5~7月內部成交資料,台北市中心區的價差為22.6%、市郊區為21.9%,新北市價差幅度則是21.5%。

若以總價帶來看,可發現台北市中心區、台北市郊區與新北市3大區塊,都呈現總價愈高、買方出價與開價落差愈大的狀況。

其中,台北市總價6000萬以上的產品,買方出價與開價落差達26.6%,台北市郊區也有25.8%;而新北市也是總價4000萬以上的價差最大,幅度為24.9%。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,在過去房價上漲波段,高總價、高單價產品因物以稀為貴,房價扶搖直上,但房市自2014年反轉向下,修正至今已有3年,對於這些高端物件,殺價幅度也是各總價帶之冠。

反觀中低總價的產品,目前是市場主流,加上剛性需求支撐,買氣較旺,議價空間相對較小。以台北市而言,總價2000萬以下的產品,買方出價與開價落差在18.2%~22.2%之間,新北市總價1000萬以下的產品,落差也在2成以下,為19.7%。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴認為,市中心屋主通常財力較雄厚,較無急售壓力,所以出現出價與開價差距較大的狀況。

他指出,因今年房市量能回溫,屋主大幅讓價的狀況也明顯趨緩,而目前消費者出價仍較保守,儘管追價力道雖有增加,但與賣方期待仍有不小落差,所以近期房市確實有僵持的現象。

因此,整體而言,市場買氣只能算是平穩,與上半年出現較去年同期量增、買氣大幅提升的情況相比,有著明顯落差。

而買方除了先從屋主開價8折談起,後續追價意願也不高。根據永慶內部成交資料統計,買方出價後到最後成交,台北市中心的加價幅度僅2.3%、市郊區為2.0%,新北市第一圈也僅2.4%,加價幅度相當小。

若以總價帶來看,台北市中心區各總價帶的加價幅度在0.8~3.4%之間,台北市郊區則是0.3~2.6%間,新北市加價幅度在3大區塊中相對較高,但幅度也僅在0.9~3.1%。

謝志傑表示,買方加價幅度通常也與房屋物件本身所在的區位、生活機能與內部條件而有不同,不過,整體而言,買方追價意願低是事實,即使有誠意購買,加價幅度也不到4%,顯示買方普遍對於後續房價再降,仍有著相當期待。

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2017-08-22 10:16:20 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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六都中,除了桃園外,今年平均成交屋齡均創五年來新高。本報資料照 六都中,除了桃園外,今年平均成交屋齡均創五年來新高。本報資料照
 

房仲統計實價交易資料,今年上半年六都平均成交屋齡都較去年增加1~2年,台北市平均成交屋齡21.6年,六都最老,高雄17年居次,台中16年第三。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析,關鍵原因應該在房價全面下修,購屋族重返市區所致。市區機能強,生活便利,但新屋房價仍高,老屋價格相對便宜,又有使用坪數較實的優勢,成為買方購屋主要選擇,平均成交屋齡也因此提高。

太平洋房屋統計實價資料近五年成交物件屋齡,六都中,除了桃園外,今年平均成交屋齡均創五年來新高。台北市五年來增加了4.5年最多,其次是台中市及新北市,分別增加了4.4年和3.2年,桃園市、台南市和高雄市的成交屋齡較為穩定,微幅波動,小增1年多。

太平洋房屋副總經理章克勤表示,台北市平均成交屋齡本就是六都中最老的,從近五年數據觀察,還有越來越老的趨勢。

他分析,台北市精華素地釋出少,對口袋深的置產族來說,只要物件的地段好,屋齡高也沒關係,趁此時低價入市,長期持有說不定還有都更的機會。至於以自住為主的首購族,雖希望屋齡越低越好,但屋齡越低,房價越高,在有限的預算下,首購族只能轉往價格較低的老屋入手,平均成交屋齡才會逐年上升。

資料來源/太平洋房屋 資料來源/太平洋房屋
 

 

 

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2017-08-22 11:43:20 經濟日報 記者陳美玲╱即時報導
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農曆民俗月今(22)日開始,房市專家表示,整體房市不景氣,加上讓利當道,又逢民俗月來臨,若買方不忌諱傳統禁忌,反倒可趁此時機進場議價,有機會再殺價1~2%,每坪可再少個1~2萬元或幾千元。另外,也有機會要求建商「加碼贈品」,不失為另類買房契機。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,有意買屋的消費者可以趁民俗月趁勢看屋或買房,主因這段期間屬於房市傳統淡季,會上門的客戶多屬誠意客,加上目前市場氛圍不佳,買方有機會在這段時間爭取到更多議價空間,每坪成交價可望少個1~2萬元或幾千元不等,換算可以再殺價1~2%幅度。

民俗月除了有機會獲得更多的殺價空間外,何世昌指出,買方也更有機會能要求建商「加碼贈品」,舉例來說,像是建商有送冷氣主機,消費者可以趁此時「拗」業者加碼送室內機,或是冰箱、吸塵器、除濕機等家電用品,替自己省錢。

買屋「簽約」較無鬼月禁忌,可挑選黃曆上宜「立券、交易」的日子簽約。 圖/報系... 買屋「簽約」較無鬼月禁忌,可挑選黃曆上宜「立券、交易」的日子簽約。 圖/報系資料照
 

 

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2017-08-16 11:50:50 經濟日報 記者郭及天/台北報導
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房仲業指出,目前買方追價力道弱,房市仍是買方市場。報系資料照 房仲業指出,目前買方追價力道弱,房市仍是買方市場。報系資料照
 

根據房仲業者調查,目前買方在簽定要約書或繳交斡旋金後,首次出價到最後成交的加價幅度,僅約2%多,顯示買方加價意願有限,房市仍欠缺追價動能,仍是買方市場。

根據永慶房產集團統計內部成交資料發現,買方出價後到最後成交,台北市中心加價幅度僅2.3%,台北市郊區2.0%,新北市第一圈也僅2.4%,加價幅度並不高,以台北市中心總價2,000萬元的房屋來說,買方自簽定要約書的首次出價,到最後成交,僅加了40多萬元。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,新北市買方加價幅度略高於台北市,加價幅度通常與房屋物件本身所在的區位、生活機能與內部條件而有不同,但整體而言,買方追價意願低,即使加價,幅度也不到4%。若與賣方開價相較,大台北地區的買方出價與賣方開價價差約22%,顯示買方出價從開價打八折開始談起,且議價幅度由市中心逐漸往外遞減。

謝志傑表示,買方出價與屋主售屋價格仍有不小價差,房仲業者必須對拉近雙方價格認知而努力,屋主希望買方能往上加價,讓房屋能賣好價錢,但買方加價的意願並不高。

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2017-08-16 09:00聯合報 記者孫中英/台北報導
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農曆七月不宜買屋、簽約、裝潢、入厝是民間習俗。 圖/報系資料照 農曆七月不宜買屋、簽約、裝潢、入厝是民間習俗。 圖/報系資料照
 

 

再過一周,就是農曆7月,每逢民間俗稱的鬼月(民俗月),不少人因為避諱,房屋買賣一概暫緩,加上房市仍未回溫,今年農曆7月房市行情恐怕淡上加淡。

但也有人不信邪,或只有此時才有空看屋買房,房仲專家說,鬼月看屋有「房事10招」,先搞清楚再看屋、入厝,除了能保心安,也希望大家都能逢凶化吉。

● 民俗月諸事不宜 房市遭考驗

 
 

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,台灣人面對買房這件人生大事,特別重視黃道吉日挑選,但民俗鬼月本來就挑不到好日子,諸如喬遷、動土、裝潢這類入厝相關大小事,自然都加以避免。

由於房市走弱,買方姿態較高,農曆7月房屋買賣量能恐怕會驟減,像去年鬼月全台房屋買賣移轉棟數,就較前1個月減少1成,前、2015年農曆7月移轉棟數也月減約15.5%,可見儘管時代變遷,仍未改變國人鬼月諸事不宜的傳統觀念。

● 鬼月買房避邪十招

但有人就是不信邪,或偏偏剛好此時才有空看屋買房,陳炳辰說,因為各種原因,而選在民俗鬼月進行房市交易的民眾,可考慮以下這些民間習俗,先記下「鬼月房事10招」;

首先是「看屋」時,在進房前,先敲門或按電鈴,進門後記得開窗、開燈,還有最好選擇太陽下山前、即傍晚前看屋,並隨身攜帶粗鹽增加氣場。

據了解,部分房仲鬼月帶看房時,會提醒民眾,或事先就已經按表操課一遍。尤其是進屋前先敲門或按電鈴,很多台灣人出國旅遊入住飯店房間時,都會演練一遍。

若是在鬼月「交屋」,可先至各大廟宇取大悲水,用3片樹葉沾大悲水,交屋當天灑在家中每個空間。

廟宇的大悲水,鬼月交屋時可沾葉灑在房內四處。 圖/報系資料照 廟宇的大悲水,鬼月交屋時可沾葉灑在房內四處。 圖/報系資料照
 

 

最後是「入厝」,陳炳辰說,一般是儘量避免在鬼月入厝,若剛好趕在此時搬入新家,建議入厝,最好選擇在「白天」,入厝當天在房子正中央擺設香爐或熱滾水,象徵「火光除障」,並多請朋友來家中參觀,特別是運勢高的朋友,以增添居家人氣與好運氣,而入厝第一步,最好先搬入米桶,米桶上貼上「滿字」紅紙,象徵財運福氣滿滿。

● 避鬼月 簽約到交屋有1個月緩衝期

買屋「簽約」較無鬼月禁忌,可挑選黃曆上宜「立券、交易」的日子簽約。 圖/報系... 買屋「簽約」較無鬼月禁忌,可挑選黃曆上宜「立券、交易」的日子簽約。 圖/報系資料照
 

 

陳炳辰表示,買屋「簽約」較無鬼月禁忌,如果仍介意的民眾,可趕在農曆7月前先簽約,因為從簽約到交屋,至少還要1個月,等到辦好過戶手續到真正交屋時,鬼月應該也已經過完了;他還說,民間習俗有提及,可挑選黃曆上宜「立券、交易」的日子,民眾也可在簽約時參考。

● 做這兩件事 會有意外收穫

鬼月雖然「百般禁忌」,但有些與房市相關的活動,在這個特殊時節進行,反而可收到意外效果。

農曆7月幾乎都正逢颱風和炎夏,此時看屋,反而可檢視房屋是否出現滲、漏水。 圖/報... 農曆7月幾乎都正逢颱風和炎夏,此時看屋,反而可檢視房屋是否出現滲、漏水。 圖/報系資料照
 

 

陳炳辰建議,有2件事,特別可在農曆7月進行,一是觀察屋況,二是購置家電和家具;首先以看屋來說,每年農曆7月幾乎都正逢颱風和炎夏,此時看屋,反而可察覺物件是否出現滲、漏水或日照西曬嚴重等,可一併檢視。

其次,為刺激鬼月買氣,量販百貨或家電業者,在暑假期間,經常會打出家電和家具促銷戰,買屋或換房民眾,不妨趁時此預作採買,趁便宜時,先行搶進,待農曆7月過後,再搬家或進行裝潢,可同時顧荷包省成本,也更有效率。

家電業者暑假期間經常促銷家電和家具,買屋或換房民眾可趁機預作採買。 圖/報系資料... 家電業者暑假期間經常促銷家電和家具,買屋或換房民眾可趁機預作採買。 圖/報系資料照
 

 

● 鬼月議價空間大? 其實不常見

至於坊間認為,鬼月交易清淡,房仲帶看量低迷,會是「議價」好時機。但陳炳辰倒不這麼認為。

他說,不論在房市熱潮或眼下窘況,都不會因為農曆7月、鬼門關開,而發展出意外的降價空間,一方面是時間太短,就算急買急賣也不差這1個月,二方面是目前不動產市場冰凍三尺,早非一日之寒,不會單純因為鬼月量能不佳而跟著調整價格,所謂的「鬼月議價空間」,實務上並不常見。

鬼月房屋交易清淡,但也不會有意外的降價空間。 圖/報系資料照 鬼月房屋交易清淡,但也不會有意外的降價空間。 圖/報系資料照
 

 

 

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【小孟塔羅】 鬼月前要拜什麼神明 才能消災解...
40年房貸搶市 專家:好像鬼月抓交替

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2644624?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017/08/16  |  今日焦點  |  房地產 
郭鴻慧

永慶房產集團根據5-7月內部成交資料統計,雙北市買方出價與物件開價均有超過二成的價差,台北市中心區價差為22.6%,市郊區則為21.9%,而新北市價差幅度則是21.5%,也就是說,買方出價從開價打八折開始談起,且議價幅度由市中心逐漸往外遞減。

 

若以總價帶來看,可以發現台北市中心區、台北市郊區與新北市三大區塊都呈現總價愈高、買方出價與開價落差愈大的狀況,永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說明,台北市價差最大的是總價6000萬以上,台北市中心區為26.6%,台北市郊區也有25.8%,而新北市也是總價4000萬以上的價差最大,幅度為24.9%。

謝志傑補充,過去房價上漲波段,讓高總價、高單價產品物以稀為貴,房價扶搖直上,但房市自2014年反轉向下,修正至今已有三年,對於這些高端物件殺價幅度也是各個總價帶之冠。反觀中低總價的產品,目前是市場主流,加上剛性需求支撐,買氣較旺,議價空間相對較小,以台北市而言,總價2000萬以下的產品,買方出價與開價落差在18.2%至22.2%之間,新北市總價1000萬以下的產品落差也在2成以下,為19.7%。

謝志傑指出,目前房市以自住為主力,投機淡出市場,房價缺乏上漲動能,買方市場成形,買方能接受的價格才是成交價,而根據近期觀察,屋主心態已開始軟化,大都願意讓價出售,建議有意售屋的屋主,提早反應,擺脫觀望心態,合理讓價將縮短交易時程,及早出場,妥善做好資產配置。

原文網址:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?cateid=fdc&newsid=158577

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2017-08-15 13:38中央社 台北15日電
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永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,台北市中心,新台幣6000萬元以上房產,買... 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,台北市中心,新台幣6000萬元以上房產,買方出價與開價落差26.6%最大,若以總價帶來看,可以發現台北市中心區、台北市郊區與新北市3大區塊都呈現總價愈高、買方出價與開價落差愈大的狀況。
 
永慶房產集團根據5月至7月內部成交資料統計,雙北市買方出價與物件開價均有超過2成的價差,也就是說,買方出價從開價打8折開始談起,且議價幅度由市中心往外遞減。

 

永慶房產表示,台北市中心區價差為22.6%,市郊區為21.9%,新北市價差幅度則是21.5%。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑指出,為了展現購屋誠意,通常民眾簽訂「要約書」或繳交「斡旋金」後,若買方出價與屋主願意售屋的價格符合,這筆斡旋金將轉為訂金,買賣契約成立,目前屋主售屋態度有軟化趨勢,願意讓價,如果價格不過度偏離市場行情,收斡旋金後成交機會大增。

謝志傑分析,台北市中心,新台幣6000萬元以上房產,買方出價與開價落差26.6%最大,若以總價帶來看,可以發現台北市中心區、台北市郊區與新北市3大區塊都呈現總價愈高、買方出價與開價落差愈大的狀況。

他說明,台北市價差最大的是總價6000萬元以上,台北市中心區為26.6%,台北市郊區也有25.8%,而新北市也是總價4000萬元以上的價差最大,幅度為24.9%。

他補充,過去房價上漲時,讓高總價、高單價產品物以稀為貴,房價扶搖直上,但房市自2014年反轉向下,修正至今已有3年,對於這些高階物件殺價幅度也是各個總價帶之冠。

反觀中低總價的產品,目前是市場主流,加上剛性需求支撐,買氣較旺,議價空間相對較小,以台北市而言,總價2000萬元以下的產品,買方出價與開價落差在18.2%至22.2%之間,新北市總價1000萬元以下的產品落差也在兩成以下,為19.7%。

他直言,買方出價後再加價幅度不到4%,一般而言,買方出價與屋主售屋價格仍會有部分的價差,房仲也就必須拉近雙方對於價格的認知而努力,屋主當然希望買方能往上加價,能賣個好價錢,但事實上買方加價的意願並不高。

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2017-08-12 07:38:01 經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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曾慶同 曾慶同
 

南京復興商圈為台北市精華地段,信義房屋復興南京店專案經理曾慶同表示,首購族若要在此商圈出手購屋,以總價2,000萬元以內的小坪數產品,較容易入手。至於換屋族,可以依自身考量入手總價約3,000~5,000萬元的產品。

曾慶同指出,今年以來並未感受到長期置產族出手的情況。相對來說,有自住需求的自住客反而能趁著這波市場緩跌,好好進場挑屋。

曾慶同表示,以首購族來說,由於預算有限,若要購入南京復興商圈的產品,可以挑選20多坪、二房的物件,像是興安國宅、敦化雅極等社區均有物件可挑選,首購族可將入手總價控制在約1,500萬至2,000萬元間,每坪單價約60~70多萬元,是產品新舊而定。

 

首購族 ﹒國宅 ﹒自住需求

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好房網News記者羅力元/整理報導

7月進入房市傳統淡季,選擇推案的業者也是心驚驚,有建商向媒體透露除了帶看數有明顯變化,顧客考慮期也明顯拉長。
7月進入房市傳統淡季,選擇推案的業者也是心驚驚。(資料照/好房網News記者張聖奕攝影)
(好房網News記者張聖奕/攝影)
統揚建設在7月推出新案,業務經理張國榮接受《蘋果日報》採訪時指出,選在此時推出新案,也是箭在弦上,不得不發,然而該案初期帶看人數超過20組,「近期則約10餘組。」
統揚新案目前成交約2戶,張國榮指出,顧客的考慮期出現拉長,對價格反應多觀望為主。
國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩分析指出,此時買方議價空間可能拉大,賣方銷售戰線也被迫必須拉長。另外建商取得土地的成本、加上人事成本的拉抬,才會出現部分個案價格無法壓低的現象。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑則表示,雖然房市進入暑期淡季,但整體房市在屋主有感讓利下,買氣仍有逐步回溫的機會。

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2017-08-12 07:39:53 經濟日報 記者杜宗熹╱綜合報導
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曾高呼要讓員工工作五年就能在老家買房的大陸京東集團董事長劉強東,本身也是買房高手。2015年他和太太章澤天在澳洲雪梨以1,620萬澳元(約新台幣4億元)買入的一套豪華公寓,最近以1,800萬澳元(約新台幣4.4億元)出售,年報酬率達到5.4%。

每日頭條報導,在大陸被暱稱為「奶茶妹妹」的章澤天,近日出售與丈夫劉強東位於澳洲雪梨的一套豪宅。這套房屋內還安裝了家庭劇院和電梯,並且設有正式生活空間與非正式生活空間等兩個功能不同的區域,方便他們各自不同的生活需求。室內面積共589平方公尺,相當於178坪。

從這棟豪宅內,可看到雪梨海港大樓與雪梨港等著名的美妙景色,其設計風格大體為中世紀現代主義與當代風格二者相結合。大樓內還配備了禮賓部、健身房、游泳池,以及可以用來燒烤的屋頂天臺等一系列高級設施。

章澤天婚後很少在公眾面前露面。根據2016年5月24日「新財富500人富豪榜」出爐,劉強東與妻子章澤天以人民幣521.1億元(約新台幣2,345億元)的資產,位居大陸富豪榜的第11位。

這棟豪宅購入時,因為簽署了非常嚴格的保密協議,真實的交易內情不得為外界所知。不過,根據大陸媒體報導,當年以1,620萬澳元購入的雪梨豪宅,今年6月28日便以1,800萬澳元的標價出售。若順利成交,兩人將可獲利180萬澳元(約新台幣4,400萬元),相當於有5.4%的年報酬率。

劉強東曾在接受大陸中央電視台《遇見大咖》節目中指出,京東基層員工福利待遇好的標準之一,就是員工工作滿五年後,便能在老家的縣城裡買一戶房子。他還表示,整個公司70%以上的員工跟他一樣是來自農村。他要讓員工、讓兄弟們活得有尊嚴。

此外,劉強東也說,京東的員工宿舍,每間最多只能住二個人,工作滿三年以上的員工,每人單獨一個房間。而讓無數的員工,讓他們的日子過得有希望,對未來充滿了信心,特別是能讓大家的孩子們得到公平的機會,是一件很有成就感的事。

今年6月25日,章澤天與劉強東在北京遊玩時與網友巧遇,並且大方曬出合照。照片裡,奶茶妹妹衣著休閒、簡單、接地氣,卻不失自己的魅力。

儘管二人結婚以來不被許多人看好,但兩個人依舊幸福美滿,事業風生水起。工作與休閒兩不誤,家庭與事業兩兼顧,讓不少人羨慕。

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好房網NEWS林美欣/整理報導

鬼月真的諸事不宜嗎?信者恆信,沒有這項忌諱的人有可能因此撿到便宜,買房除了容易議價,也容易找出房子瑕疵。

別說鬼月不買房,內行人說破4大好處(好房網NEWS黃彥翔攝影)台北市夜景 (好房網NEWS黃彥翔攝影)

鬼月如何殺價撿便宜?法律事務所協理李季鴻在《國民大會》節目中提出鬼月看屋的4大好處。李季鴻說自己不愛買預售屋,所以329、928兩個檔期都不會去看房子,反而偏愛成屋、中古屋,而且專挑7、8月「風雨看屋」,由於這個時節颱風多,最容易挑出漏水屋。

另外,剛好時序進入鬼月,李季鴻認為鬼月房子多無人問津,賣家「心裡都會比較脆弱一點」,「鬼月議價」有可能談到更好價格,而且鬼月也非整個月都不能簽約,只要找個「良辰吉時」一樣可以買房,最後交屋的手續辦一辦大約也需要1個月才能交屋,剛好鬼月也過去了,再找個「吉時入厝」就沒甚麼問題了。

其實,儘管不是鬼月,房價也不斷地下修當中。根據永慶房產所做的統計,七都7月房價與高點時比較,台北市下跌11.2%,平均成交單價57.6萬;新北市下跌13.8%,單價31.2萬元;桃園市下跌5.7%,單價15萬元。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,房市已是買方市場,加上利率低檔,有意購屋民眾,建議選擇交通便利、生活機能完善的區域,積極看屋、比價。

七都房價漲跌幅  單位:萬元/坪 (資料來源:永慶房產集團研展中心)表一、七都房價漲跌幅 (永慶房產)

註:.統計資料為住宅類,排除屋齡5年內之新屋、1樓,分拆車位價後之成交資料,房價為各物件單價之算術平均數

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2017年08月10日 17:11 

/整理報導
專家認為,房價尚未落底,想買房再等一等。(資料照)
專家認為,房價尚未落底,想買房再等一等。(資料照)

房市這波不景氣,不少建商紛紛讓利搶市,近期市場買氣似乎蠢動回溫,想購屋的民眾最關注的是,房價落底了沒?何時是進場時機?專家認為,建商正在釋出求救訊號,而中古屋主價格仍硬,建議買家耐住性子再忍一下,「Benz、賓利就來了!」

房產名家Sway在好房網提到,很多自住方都認為明年再買房,但目前市況卻很詭譎,因為竟是去年降價幅度比今年多。以去年底的「雙北市八大降價社區排行」為例,北市中山區「基河國宅2期」2016年上半年每坪均價48.6萬元,幾乎是橋價、新莊價,他認為,「何不花點錢裝潢住在基河國宅呢?」

Sway還說,建商打著「低總價、低單價、低自備」的三低口號,代表正在釋出求救訊號,卻仍告訴消費者建案秒殺,「你就笑笑的回應吧!」他強調「絕對沒有買不到的房子,等到明年,房價下跌,買家就自然多賺一台名車」。

此外,淡江大學副教授莊孟翰在理財周刊撰文指出,儘管上半年某些建商不斷釋出房市回溫訊息,但真相是大部分預售建案依舊欲振乏力,只有推出讓利的建案,才能明顯看出「以價換量」的買氣;而他也從建商讓利不購地,贈送車位、裝潢,及餘屋競價求售情況的情況判斷,「目前房價尚未落底」。

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170810005491-260410

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2017-08-10 10:47:14 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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台灣房屋統計實價資料指出,出口強力彈升帶動科學園區周邊房市買氣,內科周邊房價回漲... 台灣房屋統計實價資料指出,出口強力彈升帶動科學園區周邊房市買氣,內科周邊房價回漲12%。報系資料照
 

台灣房屋統計實價資料指出,出口強力彈升帶動科學園區周邊房市買氣,內科房價回漲12%,竹科也上漲近一成,平均房價都已超過2014年水準,創下區域新高。

受惠全球經濟復甦、國際品牌手機拉貨效應,財政部公布7月出口創32個月以來新高,呈現連十個月正成長的連十紅。

台灣房屋智庫統計北台灣四個科學園區周邊1公里房價變化,內湖科學園區今年上半年交易價格有明顯回升,較去年上漲11.6%,竹科房價也有9.9%的漲幅,不過位於新北的汐科和中和遠東園區,分別小跌1.5%和2.3%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,科學園區周邊房市深受經濟表現牽動,近一年出口表現亮眼,科技大廠不僅大舉徵才,且加班又加薪,相對增加員工購屋能力和意願,因此內科、竹科的房價回升力道較強。

四個科學園區中,以內科房市回升最明顯,去年單價跌破6字頭,住宅單價57.1萬,不過今年重回6字頭,達63.7萬,已超越2014年房價高點63.3萬元。

張旭嵐表示,近年科技大廠、各大電視台和大型公司持續進駐內科設立總部,為內科房市帶來強勁支撐,目前內科生活圈中以捷運港墘站和文德站周邊房市最熱,房價也最穩,今年上半年自住買氣增,電梯類產品成交較多,平均單價明顯提升。

竹科房價在2014年最高點均價一坪23.2萬,一度滑至21.5萬,去年起逐漸回升,今年上半年均價達24.4萬元,也高出2014年。台灣房屋竹科直營店經營主管王瑞松表示,竹科園區大廠今年訂單熱絡,員工收入增加,不少人興起換屋念頭,穩定就業的新興竹科人也有首購意願,因此今年買氣明顯提升,目前竹科1,500萬內的產品最搶手。 

張旭嵐表示,汐科和中和園區,周邊房價仍處盤整狀態,這兩個園區的廠家數和公司規模都較小,就業帶動的購屋需求變化不大,尤其中和園區周邊近期也無明顯利多,房價仍在盤整。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/2634160

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好房網News記者 黃彥翔/台北報導

美輪美奐的預售屋,實際完工卻差很大該怎麼辦?在買賣資訊不對稱的情況下,預售屋買賣容易產生廣告不實糾紛。可道律師事務所吳存富律師在好房網TV「律師娘當家」節目中表示,廣告不實涉及舉證問題,務必妥善保留建商提供的廣告及合約內容,若有需要可向公平會或消保會尋求協助。

一般建商與消費者的糾紛可分為廣告不實和房屋瑕疵,律師吳存富說明,廣告本身會構成契約內容,若有廣告不實可能會構成解約事由,像是廣告示意圖與現狀不符,或登記事務所用途卻用住宅示意銷售,都是糾紛的來源;不過想因此解約或損害賠償,涉及到舉證問題或必要之點,以及簽約時的磋商過程。這部分要由法官來認定。建議消費者有疑慮可先向公平會檢舉,若調查結果建商有欺罔不實認定,消費者在舉證上會較簡單。
律師吳存富(左)在律師娘當家節目中,眾解說預售屋買賣糾紛該有的法律知識。(擷自好房網臉書粉絲團)
 律師吳存富(左)在律師娘當家節目中,向民眾解說預售屋買賣糾紛的法律知識。(擷自好房網臉書粉絲團)

不過,吳存富律師提醒,建商若在廣告中沒有欺罔,故意使消費者陷於錯誤,就沒有辦法構成解除契約的事由。如淡水新市鎮某建商曾主打「威秀當鄰居」,在當時威秀影城確實有進駐計畫,在日後計畫取消並不是建商故意欺瞞,就無法構成解除契約的事由。

在屋況瑕疵方面,實務上的經驗會先由土木技師公會最鑑定,若房屋是有牆壁裂痕及漏水等狀況,沒有重大瑕疵到不堪居住,可能無法達到解除契約條件,不過消費者仍有損害賠償請求權,向建商求償。

打官司勞民傷財,走上法律途徑是最後手段,吳存富律師建議消費者在購屋前,可先上公平會網站查詢建商有無被裁罰紀錄,多收集資訊才可以做出有利的判斷跟決定。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/164245169149.html

 

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好房網News記者鍾釗榛/整理報導

停車位已經是房子重要的配備之一,但是車位的類型不同,優缺點也各有千秋,如果對於自己的愛車格外重視,車位的要求也會相當仔細。以停車位的類型而論,可以分為「坡道」與「機械」兩大類,還可再細分為「坡道平面」、「坡道機械」、「升降平面」、「純機械式」,類型不同對停車帶來的影響也各不相同,所以買房子前,了解車位類型格外重要。

「坡道」還衍伸出「坡道機械」,這是為了要增加「坡道平面」而衍伸的另一種車位類型,同樣空間可以停放更多車輛。(好房網News記者鍾釗榛/攝影)「坡道」還衍伸出「坡道機械」,這是為了要增加「坡道平面」而衍伸的另一種車位類型,同樣空間可以停放更多車輛。(好房網News記者鍾釗榛/攝影)

看房子時「坡道平面」是常聽到的名詞,顧名思義這種停車位是車輛經過坡道開進停車場,而停車場採用平面式的停車格,就好像開進大賣場的停車場一樣,由於這個類型的停車位最占空間,社區如果要依照戶數配置至少一戶一車位的情況下,需要占地較大的社區基地並開挖地下更多層的空間設置停車場。

「坡道」還衍伸出「坡道機械」,這是為了要增加「坡道平面」而衍伸的另一種車位類型,車輛一樣由坡道開入停車場,但是停車位採用機械分層方式增加停車數量,也就是說如果要規劃一百個車位,以基地面積來算需要地下四個樓層才能配置,但是採用「坡道機械」就只需要地下兩個樓層,這樣就可以減少建築成本。

「升降平面」也是常用於小基地社區,由於基地本身小戶數也不多,為了要增加停車數量而取消占空間的坡道,車輛要進入地下室則改為簡易升降機進入,就好像汽車的電梯一樣由駕駛將車駛入升降機,由升降機把車輛降至地下室,駕駛再停入平面車位。有些社區為了有效利用空間會將「升降平面」改為「升降機械」,這樣就能停放更多車輛。

「純機械式」就是俗稱的停車塔,較常見的是臨停收費式停車塔,但是也有小型社區或電梯華廈在旁邊設置停車塔,車輛開進停車塔之後駕駛便離開車子,停車塔會自行把車輛移入固定位置,要取車時則需要操作停車塔利用機械系統把車取至出入口,這種概念就很像自動化倉儲系統,利用機械把空間做最有效率的規劃。

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撰文:肯尼 攝影:張聖奕

市場霸主易位!兩房取代三房,成為近期建商推案的新寵,就連中古屋市場也轉為小坪數宅的天下,想購買兩房小宅要注意哪些「眉角」?怎樣的格局才好呢?兩房小宅購屋術 首購族必看

阿文與阿珠是新婚剛滿一年的年輕夫妻,從交往開始共同打拚好幾年,兩人終於計畫在今年買房,依照手中的自備款估算,差不多足夠買下新北市的兩房產品,不過,他們發現市場上兩房的新建案跟中古屋還真多,實在不知從何找起,坪數與房型似乎不能當作唯一條件……

根據市調機構統計,2016年台北市新建案兩房戶數首度超越三房,達到1,135戶,同期三房推案僅1,087戶,龍頭地位史上第一次易主。到了2017年第一季,不僅北市兩房比重持續擴大,就連桃園市兩房供應量也超過三房,顯示兩房取代三房成為北台灣的主流房型。


有房產業者表示,北市與桃園兩房戶數比重稱冠的情況前所未見,與近年來換屋客縮手及投資置產客不買三房等大坪數產品有關,於是建商改推迎合首購需求的兩房小宅。

兩房小宅崛起 成北台灣推案主流

在此之前,歷年北台灣新成屋、預售屋的房型配比,三房總是市場上的最大宗,不管小家庭數量持續增加、房價居高不下,各縣市新建案三房比例依然最高,就連金融海嘯後市場轉淡期間也不例外。

房產業者認為,三房是最適合多數家庭居住的格局,房間數量剛好,起居空間較足夠,也可免去換屋麻煩;其次,金融海嘯後房價雖貴,但因當時房價持續看漲,造成有些自住客會苦撐買三房,置產客也不排斥三房,期待將來有大漲空間。

房地產市場中,北市的嗅覺與反應最敏銳,這股兩房推案風潮往外擴散,三房不再如以往搶手,桃園兩房占比也明顯上揚,2016年共推出3,815戶,占總供給量約3成,而今年截至第一季,兩房達到899戶,不僅超過三房的889戶,占第一季總供給量更驟升至41%。第一季新北市兩房新增戶數共1,084戶,占比從2016年約26%大增至約32%,兩房推案戶數雖不及三房,比重仍在持續增長。

專家分析,兩房取代三房成為推案主流,與換屋客、投資置產客縮手息息相關;當房價邁入下修階段,換屋族群原本就有房屋,較無購買急迫性,需求會下降,目前市場上多剩下自住客、首購族,只能挑選總價較低的兩房,部分投資置產客也偏好兩房,因為「買大賠大、買小賠小,賺租金剛剛好」,但當兩房供給量快速放大,後續應留意是否有過量的危機。


買2房>>5眉角

01 注意產品規畫

是純2房社區?或2至4房混雜社區?若為後者,2房分配的位置通常較差,採光和座向可能不如3、4房,甚至會有臨路噪音和落塵問題。

02 注意採光

市面上2房大部分只有單面採光,能讓2個房間、客廳、廚房都位在採光面將是首選格局,其次是至少一個房間、客廳、廚房在採光面。

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03 利用促銷優惠

部分建商提供無息貸款、低自備款、低首付方案,買方能運用預售屋分期繳款的特性,減輕購屋壓力,特別適合年輕首購族。

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04 注意單層戶數

單層戶數以不超過8戶為宜,否則管理相對困難,也要注意電梯數量和梯間大小,避免多戶共用一支電梯,出入須耗時等待。

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05 避開假2房

避免購買1+1房或挑高夾層形式的「假2房」,前者可能因坪數過小,銀行貸款受限,後者須承擔違規使用被取締報拆的風險。

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低總價中古屋受青睞 交易比重逐漸提升

中古屋亦呈現總價壓低、坪數縮減的市場趨勢,從六都的購屋坪數分布觀察,根據內政部實價登錄資料,台北市2016年的購屋坪數,20坪以下占比25%最高,21至30坪占比24%次之,合計為台北市近半的交易量,這類坪數主力也正是兩房房型。

太平洋房屋總經理蕭朝陽認為,小坪數產品會如此受到買方青睞,除了因為家庭結構改變、人口減少,不需要太大空間,最關鍵的還是價格,例如台北市住宅單價過高,買方只能選擇小宅來壓低總價。兩房小宅購屋術 首購族必看

蕭朝陽指出,41至50坪這種大三房、四房的產品已經式微,尤其在台北市只剩下9.9%占比,而本為自住客最愛的31到40坪三房產品,在台北市、新北市、高雄市的占比也被21到30坪的兩房超越,兩房取而代之成為交易新秀。購屋坪數的M型化現象,反映台灣的社會經濟結構,中產階級逐漸消失、富者越來越富有,若薪資持續停滯不成長,預估兩房比重還會逐漸上升。

房產達人施孝文表示,年輕族群在購屋市場中的角色日益吃重,但通常經濟能力不太寬裕,建商勢必會設法降低總價門檻,提升其購屋意願,以新北市為例,兩房總價600萬元的預售案,自備款僅120萬元,不足的部分建商甚至願意提供無息貸款,年輕首購族就能運用預售屋分期慢慢繳款的特性,減輕購屋壓力。


當心「假兩房」 適法性、銀貸都有問題

同樣是兩房產品,又可分為標準兩房、大兩房、小兩房,主要差異在於坪數,標準兩房可大至26至28坪,也有小至20坪左右的房型,坪數越大,當然越舒適寬闊,如購買的是公寓,扣除公設的實際使用坪數又高於大樓。此外對於賣方開價,若是包含車位買賣,買方出手議價前,記得先將車位價格拆算,還原原始單價後看看是否過高,或是車位價格是否太貴。

近年市面上也出現特殊產品,以1+1房或挑高夾層屋的形式,號稱兩房魚目混珠吸引買方。瑞普萊坊市場研究部提醒,挑高夾層屋存在適法性的問題,且銀行貸款限制較多;而1+1房其中一房通常是作為書房或兒童房,空間較為狹隘,使用性來說沒有標準兩房來得好。

施孝文指出,購買挑高夾層屋必須承擔違規使用被報拆的風險,建商或代銷在銷售時不會施作夾層,並會在契約內與買方清楚切割規避責任,這類產品單價往往較高,買方施作夾層還需額外裝修費用;至於1+1房的出現,是建商推案坪數縮小,兼顧壓低總價及產品功能性的考量。

這些格局都NG!

NG 01 長形屋

NG 03 臥室過於狹小

NG 05 沒有前陽台

房屋形狀狹長會形成走道,占去室內空間,且會形成暗房,使光線無法透進房間,空氣也不易流通,長久居住恐對身體有不良影響。

若非標準2房,次臥可能會過於狹小,難以擺放家具,甚至在擺放家具後沒有走道可行走,購屋時宜多考量,勿因總價選擇過小房型。

許多2房產品沒有前陽台,或將陽台外推,風水上不利主人財運與事業發展,也因缺乏陽台緩衝,客廳易有日曬過強和雨水噴濺的問題。

NG 02 對沖格局

NG 04 廁所廚房在中央

NG 06 暗廳格局

2房室內面積小,容易形成門對門的「對沖」格局,又以廁所門面向大門或臥房最為忌諱,購屋時宜避免,或修改格局來化解。

廁所或廚房位在房子中央都屬大忌,不論是廁所的穢氣或廚房的熱氣都會影響主人運勢和健康,臭味和油煙也會殘留室內難以排除。

風水上以「明廳暗房」為宜,若為暗廳恐不利家運,因暗廳通常搭配開放式房型,隱密性較低,不適合國小中年級以上的學童。


看兩房物件格局 採光面最重要

哪種兩房格局最好呢?一般小家庭通常在五到七年後才會換屋,因此居住實用性最重要。施孝文建議,房屋面寬最好大一些,由於市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件,大部分為單面採光,若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面,將是首選格局,而房屋形狀方正不狹長、有前後陽台、廁所有對外窗,條件更佳;其次是至少一個房間、客廳、廚房位在採光面,只留一個暗房。

全國不動產總經理石吉平說,兩房室內空間可能有廚房對到廁所的狀況,形成「對沖」的不良格局,在風水上易影響主人健康及運勢,應避免購買。

避開戶數過多社區 管理機能要注意

石吉平指出,在一定的基地規模上,建商縮減三房數量,增加兩房的房型規畫,意味著整體戶數一定會變多,這時建議買方應留意社區管理功能,最好由運作順利的管委會出面主導,聘請24小時專業保全公司,才能確實管控社區出入分子,維持鄰居素質。同時,若社區公設項目太多,買方應當心可能負擔太多虛坪。

單純兩房的社區,房型採取均質分配,但在市場上很少見,一般社區常見兩房、三房、四房並存的狀況。石吉平提醒,實務經驗來說,小宅通常會被分配在前棟,臨路的噪音及落塵問題較大,值得買方注意。

若為戶數很多的中大型社區,則要考量單層戶數、電梯數量、梯間大小;單層戶數在六到八戶以內尚屬合理範圍,至於電梯數量要避免多戶共用一個電梯的狀況,也要檢視梯間大小是否合乎使用。

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