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歡迎索取 88-103年度不動產經紀人各科歷屆試題 -PDF電子檔(解答不含申論題)

一、國文(試題與測驗題解答)

二、民法概要(試題與測驗題解答)

三、不動產估價概要(試題與測驗題解答)

四、土地法與土地相關稅法概要(試題與測驗題解答)

五、不動產經紀相關法規概要(試題與測驗題解答)

資料來源-考選部-歷年考畢試題http://wwwc.moex.gov.tw/main/exam/wFrmExamQandASearch.aspx?menu_id=156&sub_menu_id=171

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103年不動產經紀人考試-申論題

 

   土地法及土地相關稅法

一、何謂預告登記?何謂禁止處分之登記?試比較說明之。(25 分)

二、課徵土地增值稅之目的為何?又在那些情況下得予以減徵?試申述之。(25 分)、

 

   不動產估價

一、   影響不動產價格的因素有那些?(10 分)又比較法的估價程序為何?
10 分)並請說明此兩者之間的關聯性。(5 分)

二、   依不動產估價技術規則之規定,不動產價格有那些種類?(10 分)基於公有土地資源永續利用,政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出,請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格?(5 分)又設定地上權土地的估價方式有那些?請說明之。(10 分)

 

   不動產經紀業相關法規

一、某甲因生涯規劃,擬投資從事不動產經紀業之經營;茲試問該某甲向主管機關申請不動產經紀業開業時,應符合那些要件?又應於多久期限內開始營業?另經紀業如僱用未具備經紀人員資格者,從事仲介或代銷業務時,會受到何種處罰?請依不動產經紀業管理條例及相關子法之規定,分別詳述之。(25 分)

二、按內政部為方便直轄市、縣(市)主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售(租賃)不動產廣告案件,維護消費者權益,並促進不動產交易安全,經訂頒「不動產經紀業廣告處理原則」,據以實施。試問何謂不動產經紀業廣告?又對於不動產廣告不實案件之查核,其權責分工原則為何?(25 分)

 

  民法

 

一、甲被乙詐欺,將其所有之一棟房屋以低價賣給乙,並已為所有權移轉登記。請問甲依民法第 92 條規定,僅撤銷債權行為,而未撤銷物權行為時,當事人之間的法律關係如何?甲若同時撤銷債權行為與物權行為時,其法律關係又是如何?另法律行為因被詐欺而為撤銷與因被脅迫而為撤銷,其效力有何不同?(25 分)

二、甲、乙共有一筆土地,面積 100 平方公尺,僅符合建築面積最小單位,應有部分分別為甲十分之八,乙十分之二,甲、乙以其應有部分分別向丙、丁貸款,設定抵押權作為擔保。嗣甲請求分割,因與乙無法達成協議,遂提起分割共有物之訴,法院依民法第 824 條第 3 項規定,判決將該共有地分配於甲,並命甲補償乙新臺幣 100 萬元。請問乙對甲之補償金債權,民法設有何種保障機制?又丁在乙之應有部分上原有之抵押權如何處理?(25 分)

 

 國文

西哲法蘭西斯‧培根(Francis Bacon 1561-1626)在其《隨筆》(Essays)書裡的〈論真理〉一文中,謂做事光明正大乃人性之榮光。又謂真理恰如磊落的天光,所有假相經它一照,則難免窮形盡相。試以『為人真誠,做事務實』為題,加以論述。

 

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不動產經紀人88-103年[不動產經紀業相關法規]歷屆申論題試題

年度

不動產經紀業管理條例

公平交易法

消費者保護法

公寓大廈管理條例

88

請問依據「不動產經紀業管理條例」,對於不動產經紀人員之報酬及簽章有何規定?(15分)

請問依據「公平交易法」事業違反損害他人權益時,有關損害賠償之規定為何﹖(10分)

消費者保護委員會之職掌為何?請分述之(10分)

公寓大廈之哪些共用部分,不得約定為專用部分?(15分)

89

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明何謂[預售屋]及[成屋]?又該條例對於不動產說明書如何規範之(15分)

何謂獨占? 獨占事業不得有哪些行為?試述之(10分)

 

消費者保護團體得以自已之名義提起消費者賠償訴訟之要件為何?試依消費者保護法之規定說明之(10分)

公寓大廈之重建,於哪些情形下,可不經過全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人典權人之同意? (15分)

90-1

依據[不動產經紀業管理條例]第四條之規定,經紀人之職務為何? 該條例第二十二條規定哪些文件,應由經紀業指派經紀人簽章? (15分)

公平交易法就[多層次傳銷]有頗詳盡的規定,請問

(ㄧ)公平交易法原則禁止或容許[多層次傳銷]?有何基本限制?

(二) [多層次傳銷]之參加人有何種權利? (10分)

何謂定型化契約? 定型化契約中之條款有哪些情形,則推定其顯失公平?試依消費保護法之規定說明之(10分)

請問依公寓大廈管理條例之規定,區分所有權人或住戶積欠管理費時,管理負責人或管理委員會該如何處理? (15分)

90-2

 

解釋名詞 (5分)

(三)聯合行為

解釋名詞(10分)

(一)定型化契約

(二)分期付款

區分所有權人會議之召集人如何產生?又區分所有權人會議決議之方法為何?試依公寓大廈管理條例之規定,分別申述之(25分)
解釋名詞(10分)

(四)專有部分(五)共有部分


年度

不動產經紀業管理條例

公平交易法

消費者保護法

公寓大廈管理條例

91

依[不動產經紀業管理條例]規定,經紀業應於辦妥公司登記或商業登記後,繳存營業保證金,試問經紀業得於何時請求退還原繳之營業保證金? 請求退還營業保證金時應檢附之文件為何? (25分)

在公平交易法中,對於[獨占]、[獨佔事業]如何界定?試說明之(25分)

何謂[分期付款]? 消費者保護法對於分期付款買賣之要式性有何規定? (25分)

何謂[住戶]?住戶應遵守之項目有哪些?試依公寓大廈管理條例規定說明之(25分)

92

試依不動產經紀業管理條例及其施行細則之規定,說明下列問題(一)本國人欲請領不動產經紀人證書時,應如何為之?

(二)由經紀業仲介或代銷不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售者,依法哪些文件應由經紀人簽章?(25分)

解釋名詞 (10分)

(三)預售屋(四)經紀人員

試述不動產經紀人與經紀營業員之執業資格為何?

解釋名詞 (5分)

(四)聯合行為

 

解釋名詞 (10分)

(一)專有部分

(二)約定專用部分

92*

試依不動產經紀業管理條例之規定,彙整說明其關於不動產說明書之規範內容(25分)

試述不動產經紀人與經紀營業員執業資格為何?(25分)

 

何謂消費爭議? 消費爭議之處理方式有哪幾種?試依消費者保護法說明之(25分)

擬將公寓大廈之共用部分作為約定專用部分時,其程序應如何為之?又有關約定專用部分,有何限制?試依公寓大廈管理條例之規定,分別說明之(25分)

年度

不動產經紀業管理條例

公平交易法

消費者保護法

公寓大廈管理條例

93

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明「不動產經紀人」於執行業務時之規範(25分)

公平交易法規範事業不得為聯合行為,但有哪些情形,因有益於整體經濟與公共利益,經申請中央主管機關許可者,不在此限? (25分)

何謂定型化契約? 定型化契約應本何種原則訂定?其契約條款如有疑義時,應以對何人有利之解釋為之? 定型化契約中之條款有哪些推定其顯失公平? (25分)

公寓大廈起造人之義務為何?

試依公寓大廈管理條例之規定,彙整說明之(25分)

94

何謂經紀業? 依不動產經紀業管理條例規定,經紀業應有之法律義務與責任為何? (25分)

公平交易法禁止事業為虛偽、不實廣告、標示表徵有何具體規範?又對於虛偽不實廣告之廣告代理或廣告媒體業者,課以哪些責任?請分別列舉說明之(25分)

請說明郵購買賣與訪問買賣之意義,並敘明判斷二者之區別為何? (25分)

依公寓大廈管理條例說明規約及視為規約之意義,並請列舉應經規約約定之事項,以及區分所有權人的權利、義務為何?

(25分)

95

不動產經紀業管理條例及其施行細則對經紀業分社營業處所及其裁撤有何規定?試說明之(25分)

不動產經仲介紀業者如何提供[內政部版要約書]與[斡旋金契約]二種文件及方式公購屋人參考?如有違反應受處分之規定為何?試依公平交易法說明之

(25分)

 

 

96-1

 

依公平交易法之規定,說明不動產經紀業若發生違反公平交易法規定,至侵害他人權益者,其相關之損害賠償規定為何?

(25分)

 

依公寓大廈管理條例之規定,說明區分所有權人或住戶積欠公共基金或費用時之處置規定為何? (25分)

96-2

不動產說明書之解說與交付,應如何進行?又其不得記載事項包括哪些?試說明之(25分)

解釋名詞

(ㄧ)聯合行為(8分)

 

解釋名詞

(二)規約(9分)

(三)共有部分(8分)

年度

不動產經紀業管理條例

公平交易法

消費者保護法

公寓大廈管理條例

97-1

說明下列各詞之意義:
(ㄧ)成屋

(二)經紀人員

(25 分)*2/3

甲向乙公司購買一間工業區之建築物,因乙之樣品屋係以一般住家之方式配置,致甲誤信得為住家使用,迨至交屋後始發覺該建築物不得為住家使用。試問:依公平交易法及消費者保護法之規定,乙有何賠償責任?

(25 分)

 

說明下列各詞之意義:

(三)區分所有

(25 分)/3

97-2

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明經紀人與經紀營業員之職務、充任資格有何不同?又執行業務過程中那些不動產重要交易文件,限由經紀人簽章,不得由經紀營業員為之?(25 分)

 

何謂定型化契約條款?何謂定型化契約?建商出售預售屋所使用之定型化契約條款,依法在何種情形下無效?請依消費者保護法之規定說明之。(25 分)

 

98

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明有那些情形,不得申請經營經紀業?其已經許可者,如有該等消極要件情形時,應如何處理?(25 分)

 

消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,應如何申訴?又企業經營者,應於多少時限內,妥適處理?消費者如未獲妥適處理,還可採取何種申訴作為?(25分)

 

99

 

 

對於消費爭議調解委員會提出調解方案及調解方案之異議,消費者保護法有何規定?試說明之。(25 分)

公寓大廈管理條例對於公寓大廈之重建同意與不同意重建之處理有何規定?試說明之。(25分)

年度

不動產經紀業管理條例

公平交易法

消費者保護法

公寓大廈管理條例

100

 

 

試說明經紀業得請求退還繳存營業保證金之原因、期限、範圍,以及申請時應檢附之證明文件。(25分)

何謂「多層次傳銷參加人」?公平交易法對於多層次傳銷參加人之解約權與終止權規定如何?試分別說明之。(25分)

 

 

101

某經紀人員甲為增加業績以提高收入,分別於A、B兩家經紀業營業處所任職,此種情形是否符合不動產經紀業管理之意旨?試依不動產經紀業管理條例相關規定申述之。(25分)

鑑於不動產景氣不振,仲介公會為避免同業削價競爭,乃於理、監事會議決議,要求會員收取仲介費用之標準,不得低於公會所訂之下限。試依公平交易法之相關規定,評析該公會之前述會議決議是否適法。(25 分)

 

 

102

依據不動產經紀業管理條例規定,分析下列問題:

(一)      何謂「不動產經紀業」?
(5分)

(二)      不動產仲介業受委託出售不動產者,其依法應指派經紀人於該出售委託書契約書上簽張,其立法的目的為何?(10分)

(三)      倘若不動產仲介業違反前述(二)之情事者,主管機關應如何處理?(10分)

 

 

一、某不動產仲介公司被委託出售一棟五層公寓大廈之某層樓(下稱系爭樓層),該大廈地下室劃設四個停車位,並經規約供系爭樓層以外之區分所有權人使用;今系爭樓層之區分所有權人因無車位而委託前述不動產仲介公司出售。試依據公寓大廈管理條例規定,分析下列問題: 何謂「約定共用部分」?(5 分) 何謂「規約」?(5 分)

系爭樓層承購戶於辦竣該不動產所有權移轉登記後,始發現無車位可資使用,乃主張該規約對其不生效力,其主張有無理由?(15分)

 

103

 

某甲因生涯規劃,擬投資從事不動產經紀業之經營;茲試問該某甲向主管機關申請不動產經紀業開業時,應符合那些要件?又應於多久期限內開始營業?另經紀業如僱用未具備經紀人員資格者,從事仲介或代銷業務時,會受到何種處罰?請依不動產經紀業管理條例及相關子法之規定,分別詳述之。(25 分)

 

二、按內政部為方便直轄市、縣(市)主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售(租賃)不動產廣告案件,維護消費者權益,並促進不動產交易安全,經訂頒「不動產經紀業廣告處理原則」,據以實施。試問何謂不動產經紀業廣告?又對於不動產廣告不實案件之查核,其權責分工原則為何?(25 分)

 

 

 

 

 

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不動產經紀人91-103年[不動產估價概要]歷屆申論題試題

 

103年不動產估價概要考試試題

 

一、   影響不動產價格的因素有那些?(10 分)又比較法的估價程序為何?
10 分)並請說明此兩者之間的關聯性。(5 分)-[103]

 

二、   依不動產估價技術規則之規定,不動產價格有那些種類?(10 分)基於公有土地資源永續利用,政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出,請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格?(5 分)又設定地上權土地的估價方式有那些?請說明之。(10 分)-[103]

 

 

102年不動產估價概要考試試題 

一、運用比較法進行估價時,比較標的有那些情況會影響交易價格,且無法有效掌握及 量化調整者,應不予採用?(25 分)-[102]

 

二、現有一筆建地,土地面積 1600 坪,位於都市計畫住宅區,建蔽率 50%,容積率 225%,所在地區生活機能健全,土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利 用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅,在計算開發完成之總銷售面積與蒐 集市場行情之後,得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣 12 億 4200 萬元 (一年之資金折現率為 1.33%),建築所需的直接成本為新臺幣 1 億 8000 萬元, 資本利息綜合利率為 1.94%,開發商的要求利潤率為 20%,規劃設計費用為營造費 用的 3%,廣告銷售費用為總銷售金額的 5%,稅捐費用為總銷售金額的 1%,管理 費用為總銷售金額的 3%,施工期間 1 年。請以土地開發分析法推估該土地的試算 價格。(25 分)-[102]

 

 

101年不動產估價概要考試試題

 

一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法?試說明之,並敘述其估價之程 序。(25 分)-[101]

 

二、何謂經濟租金?何謂實質租金?何謂支付租金?某甲以低於市場行情一成的租金 向某乙承租房屋一年,言明月租金 9,000 元、押金兩個月,於一年期定存利率 2% 下,請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少?(25 分) -[101]

 

100年不動產估價概要考試試題

 

一、運用土地開發分析法進行估價,除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積, 同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用,還有更重要的是如何有效選擇適當之 利潤率及資本利息綜合利率,試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法? (25 分)-[100]

 

二、替代原則為三大估價法(成本法、比較法與收益法)之基礎,試說明該原則於三大估 價法運用時之基本考量,以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性?(25 分)-[100]

99年不動產估價概要考試試題

 

一、收益法又稱收益資本化法,除了精準計算房地客觀淨收益外,收益資本化率或折現率的有效掌握對於 價格決定具有關鍵影響。請說明收益資本化率或折現率一般考慮的風險因素與選擇比較基準?同時, 請試舉例說明依加權平均資金成本方式決定收益資本化率或折現率的計算過程與結果?(25 分) -[99]

 

二、比較法以比較標的不動產之價格為基礎,經比較、分析與調整推算勘估標的不動產之價格,請分別 就情況、價格日期、區域因素與個別因素等調整內容,詳細說明調整之重點為何?(25 分)-[99]

 

98年不動產估價概要考試試題

 

一、請依不動產估價技術規則說明區域因素調整與個別因素調整的意義。(15 分)當估價師 進行比較分析勘估標的與比較標的之區域因素調整與個別因素差異,同時採用百分率法 進行調整,請以列式說明:「勘估標的之區域條件相較於比較標的好 10%,然而個別條 件差 5%」。(10 分)-[98]

 

二、成本法使用時必須求取所謂重新建造原價,請分別說明重建成本與重置成本的意義。 (10 分)此外,由於隨建築物使用的效用遞減,造成估價上必須進行減價,請說明造成 減價的主要因素有那些?(15 分)-[98]

 

97-2年不動產估價概要考試試題

 

一、依不動產估價技術規則規定,估計之價格種類包括那幾類?試就其定義分別加以解 釋,並舉例說明之。(25 分)-[97-2]

 

二、何謂直接資本化法?何謂折現現金流量分析?試分別列出計算公式加以說明。(25 分)-[97-2]

 

97-1年不動產估價概要考試試題

 

一、何謂限定租金?在進行不動產估價時,採取收益法進行不動產價格估價時,必須對於不 動產租金清楚地掌握,請問對於新訂及續租租金應該如何估計?(25 分)-[97-1]

 

二、何謂貢獻原則?不動產估價時,對於建築改良物之建物累積折舊額之計算有那三種方法? 請詳細說明其意涵。(25 分)-[97-1]

  

96-2年不動產估價概要考試試題

 

一、何謂限定價格?其與正常價格的關係為何?(10 分) 依據不動產估價技術規則之規定,收益資本化率(或折現率)如何決定?(15 分)-[96-2]

 

二、何謂現金流量分析?(10 分) 何謂重置成本(replacement cost)?在何情況下可以使用重置成本進行估價?(15 分)-[96-2]

 

96-1年不動產估價概要考試試題

 一收益法中直接資本化法之公式為 P=a/r,其中 P 為收益價格,a 為淨收益, r 為收益資本化率,但上述公式必須在收益期間為永續且未來每期淨收益 為固定的假設條件下方能成立。試分別以估價公式說明在下列情況下, 如何利用收益法進行估價? 每期淨收益呈現固定比例(假設為 g)成長,且收益期限為永續。(8分)-[96-1]

  1. 收益期間為一固定期間(N),但每期淨收益不固定,期末價值為 Pn'。 (8分)

    收益期間為一固定期間(N),且每期淨收益為固定,期末價值為 Pn'。 (9 分)

二、請說明運用比較法進行不動產估價時,應調整的項目有那些?(15 分) 又目前不動產估價技術規則針對這些價格調整值有何規範?(10 分)-[96-1]

 

95年不動產估價概要考試試題

 

一、請說明不動產估價中的「供需原則」與「替代原則」如何解釋不動產價格的形成。 (25 分)-[95]

 

二、何謂「土地開發分析」?運用「土地開發分析」估價時,應如何決定適當之資本利息 綜合利率?試分項敘明之。(25 分)-[95]

 

 

94年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述如何由房中之某層的買賣價格估計該棟房之基地價格?請依層別 效用比之方法明之。(25 分)-[94]

 

二、何謂收法?並請明運用收法估價之程序。(25 分)-[94]

 

三、新訂約之動產租估計方法有幾種?請明之。(25 分)-[94]

 

四、請解釋下名詞: 

貢獻原則(principle of contribution)(8 分) 

變動原則(principle of change)(8 分) 

收遞增遞減原則(principle of increasing and decreasing returns)(9 分)-[94]

 

93年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述不動產估價人員應有之修養。(25 分)-[93]

 

二、圖中甲、乙兩地為細長而無法單獨利用之建築用地,若合併則可建築利用,而丙地 可獨立建築利用。請問圖中之乙地出售給何者價格較高?為什麼?(25 分)-[93]  

 

三、何謂淨收益?何謂收益資本化率?兩者與收益價格有何關係?(25分) -[93]

 

四、如何運用樓層別效用比率法求取區分地上權之價格?(25分)-[93]

 

92年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述於動產估價進中,何以須進區域分析及個別分析?(25分)-[92]

 

二、請問動產估價報告書應涵蓋的內容為何?(25分)-[92]

 

三、何謂定額法?何謂定法?同一建物採用那一種方法折舊,第一之折舊額較高? (25分)-[92]

 

四、何謂價格比法?其估價要如何?請明之。(25分)-[92]

 

91年不動產估價概要考試試題

 

一、試申述進行不動產估價時,何以要把握與分析價格形成之因素?(25分)-[91]

 

二、何謂成本法?請說明運用成本法估價之程序。(25分)-[91]

 

三、如何運用收益分析法求取不動產租金?(25分)-[91]

 

四、估計建築物折舊額之方法可採取耐用年數法及觀察法,試分別說明其意涵及適用之 差異。(25分)-[91]

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不動產經紀人88-103年[土地法與土地相關稅法概要]歷屆申論題試題

 

103年[土地法與土地相關稅法概要]試題

 

一、     何謂預告登記?何謂禁止處分之登記?試比較說明之。(25 分)-[103]

 

二、     課徵土地增值稅之目的為何?又在那些情況下得予以減徵?試申述之。(25 分)-[103]

 

 

102年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、按土地法、平均地權條例及土地徵收條例中,均各有若干限制土地所有權人行使土 地權利之規定。請就其中,舉出三項「禁止土地所有權移轉」之規定內容。又,都 市計畫法對於公共設施保留地之使用,有何限制之規定?請敘述之。(25 分)-[102]

 

二、試分別依土地稅法、房屋稅條例及特種貨物及勞務稅條例之規定,說明「地價稅」、 「房屋稅」及「銷售房屋、土地之特種貨物及勞務稅」之稅基及納稅義務人。(25 分)-[102]

 

101年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、土地法第 34 條之 1 共有土地之優先購買權與土地法第 104 條基地或房屋之優先 購買權,二者其立法目的、規範內容要件、效力等之差異為何?試比較說明之。 (25 分)-[101]

 

二、依平均地權條例規定,政府為建立並提供正常不動產交易價格資訊,要求權利人於 不動產所有權移轉時,應申報移轉現值及登錄成交案件實際資訊,其規範要求為 何?請闡述之。(25 分)-[101]

 

100年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、李先生擁有透天店面一棟,與某便利商店簽訂五年租約,請問在出租期間,李先生應負 擔那些稅負?稅率為何?(25 分)-[100]

 

二、請問自有農地興建農舍有何限制?農舍之移轉與設定抵押有何限制?(25 分)-[100]

 

99年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、甲所有位於 A 市都市計畫範圍內土地二筆,其中一筆(下稱 X 地)依其主要計畫書所示,其使用別為住 宅區建築用地,惟迄未發布細部計畫;另一筆土地(下稱 Y 地)使用別與 X 地相同,但其主要計畫書 載明未來將採「區段徵收」之整體開發方式。甲因需錢孔急乃委託乙不動產經紀人代為出售該兩筆土 地。嗣後乙乃撮合承買人丙與甲簽訂該兩筆土地之買賣契約書,乙依法對丙應負有該兩筆土地說明 書之解說義務,試就「土地使用(管制)」面向闡述旨揭兩筆土地說明書之內容。(25 分)-[99]

 

二、甲所有位於 市都市計畫範圍內土地一筆(下稱系爭土地),被都市計畫主管機關依法指定為「市 場」公共設施保留地,惟迄未被徵收,都市計畫主管機關告以得為臨時建築使用,甲乃規劃興建為 攤販集中場並出租他人供作擺攤之用。不久,A 市稅捐稽徵機關稽查人員發現系爭土地之使用內涵 與毗鄰商業(場)用地相同,乃基於租稅法上「實質課稅原則」而以該商業用地之地價向甲發單課 徵地價稅,甲不服並主張應以系爭土地之地價為稅基計徵地價稅,問甲之主張有無理由?倘若日 後系爭土地被徵收時,其地價補償標準為何?若甲於系爭土地被徵收前將之出售予乙,A 市稅捐 稽徵機關應如何徵收其土地增值稅?又,乙於取得期間系爭土地變更為非公共設施保留地,若乙打 算將之出售予丙,則 A 市稅捐稽徵機關應如何徵收其土地增值稅?理由為何?(25 分)-[99]

 

98年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、為減輕承租人經濟負擔並保障其租賃權,依土地法規定城市地方房屋租金之限制為何?又在那些情形 下出租人才能收回房屋?試說明之。(25 分)-[98]

 

二、何謂自用住宅用地?自用住宅用地適用土地增值稅優惠稅率之要件為何?試說明之。(25 分)-[98]

 

97-2年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、土地法第 78 條規定:「左列登記,免繳納登記費:一、因土地重劃之變更登記。二、更正登記。……八、限制登記。」試問:此一法條中所稱「限制登記」之意涵為何?-[97-2]

 

請分別就其意義及效力申述之。(25 分)

二、試依土地法之規定,說明外國人取得土地權利之限制內容。(25 分)-[97-2]

 

97-1年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、依土地法規定,私有土地所有權在處分上有何限制?試申述之。(25 分)-[97-1]

 

二、何謂「原地價」?甲將其所有土地於 92 年 12 月 12 日贈與其配偶乙,嗣後乙於 94 年 6 月 6 日又將該土地贈與甲。甲復於 96 年 1 月 23 日將該土地出售給丙,於計算 土地漲價總數額時,其原地價以何為準?試說明之。(25 分)-[97-1]

 

96-2年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、土地徵收條例對於土地徵收之地價、土地改良物、土地改良費用及營業損失之補償費規 定為何?試說明之。(25 分)-[96-2]

 

二、對於公共設施保留地之使用限制及其地價稅與土地增值稅之減免,都市計畫法及土地稅 法各有何規定?試說明之。(25 分)-[96-2]

 

96-1年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、已徵收之土地在那些情況下,應辦理撤銷徵收?又,誰可以申請撤銷徵收?請依土 地徵收條例之規定說明之。(25 分)-[96-1]

 

二、請分別依土地法、平均地權條例及土地稅法之規定,說明課徵土地增值稅之時機? 又,試問政府輕課土地增值稅,可能產生何種政策效果?請分別從土地利用、地方 財政及社會公平面分析之。(25 分)-[96-1]

 

95年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、已徵收之土地在那些情況下,應辦理撤銷徵收?又,誰可以申請撤銷徵收?請依土 地徵收條例之規定說明之。(25 分)-[95]

 

二、請分別依土地法、平均地權條例及土地稅法之規定,說明課徵土地增值稅之時機? 又,試問政府輕課土地增值稅,可能產生何種政策效果?請分別從土地利用、地方 財政及社會公平面分析之。(25 分)-[95]

 

94年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、私有土地所有權處分之限制,其政策考量為何?試就特定土地所有權移轉限制情形 ,分別說明之。(25 分)-[94]

 

二、試依土地徵收條例之規定,說明撤銷徵收之程序為何?(25 分)-[94]

 

三、假設甲於 94 年 10 月 21 日第一次出售都市自用住宅土地,面積 30 平方公尺,公告 現值為每平方公尺 100,000 元,前次移轉(六年前)公告現值為每平方公尺 40,000 元,當前次甲購買時為基期,至 94 年 10 月甲申報土地增值稅時公告之消費者物價 指數為 150%,試問: 該土地若採用一般住宅用地稅率時,該繳之土地增值稅。(5 分) 該土地若適用自用住宅用地優惠稅率時,所應繳土地增值稅。(5 分) 若甲已於 94 年 6 月,購買另一自用住宅用地,面積 40 平方公尺,公告現值為每 平方公尺 200,000 元,當您幫甲作最好稅務規劃時,您會建議甲採取一般住宅稅 率或自用住宅優惠稅率計課土地增值稅,請說明其理由。(15 分)-[94]

 

四、試依房屋稅條例之規定,說明納稅義務人申報房屋現值、補稅與罰鍰、滯納金之相 關內容為何?(25 分)-[94]

 

93年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、土地徵收條例與土地法均明定「一併徵收」,試依土地徵收條例規定,申論土地所有 權人申請一併徵收之要件?(25 分)-[93]

 

二、平均地權條例有關「依法限制建築」與「依法不能建築」,其所指含義各為何?有無 不同?試依法舉一例說明之,又該兩者有無包括「畸零地」?(25 分)-[93]

 

三、試依土地稅法及平均地權條例之規定,土地為信託財產者在何種情形得不課徵土地 增值稅?(25 分)-[93]

 

四、試依契稅條例之規定,說明何種情形得免徵契稅?(25 分)-[93]

 

92年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、交通部因興建高速鐵路須撥用台北縣縣有出租耕地 A 地一筆,其承租人為某甲,試 問本件中:交通部依法應踐行撥用程序為何?又某甲、交通部以及台北縣政府三者 間補償之法律關係為何?試依土地法以及平均地權條例規定詳述之。(25 分)-[92]

 

二、試依土地稅法規定,說明信託土地課徵土地增值稅之納稅義務人為何?又此納稅義 務可否由當事人依契約予以變更?其理由為何?(25 分)-[92]

 

三、公有房屋供何者使用得免徵房屋稅?試列舉之。(25 分)-[92]

 

四、依土地徵收條例之規定,在何種場合下可辦理撤銷徵收?請說明之。(25 分) -[92]

 

92年[土地法與土地相關稅法概要]試題-特考

一、依土地法第三十四條之一第四項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格 共同或單獨優先承購。請問行使此項優先購買權應具備那些要件?其效力如何?(20 分)-[92特]

 

二、試比較公告地價與公告土地現值之異同。(15 分)-[92特]

 

三、依土地徵收條例規定,徵收土地時,其土地改良物應一併徵收。但有例外,其例外之情 形有幾?試列舉以對。(15 分)-[92特]

 

91年[土地法與土地相關稅法概要]試題

一、土地法第十二條第一項所稱「土地所有權消滅」之「土地」所指為何?土地所有權 消滅之法律性質為何?須否辦理「消滅登記」?原所有權人於其土地流失前死亡, 請問其繼承人能否享有申辦回復所有權登記之權利?理由為何?(25 分)-[91]

 

二、近年來,「自辦式市地重劃」已成為國人關注焦點,請依平均地權條例之規定說明其 辦理之條件,以及獎勵措施。(25 分)-[91]

 

三、土地徵收條例第三十條第二項提及「交易價格」與「公告土地現值」,試說明其含意? 又,請依平均地權條例之規定,說明「公告地價」與「公告土地現值」之含意,以 及兩者在作用上有何不同?(25 分)-[91]

 

四、解釋名詞:(每小題 5 分,共 25 分) 抵費地 土地徵收條例之收回權「行使原因」 平均地權條例施行細則之地價稅「累進起點地價」 房屋稅條例之房屋稅「納稅義務人」 契稅條例之契稅「課徵時機」-[91]

  

 

90年[土地法與土地相關稅法概要]試題

 

一、為保護房屋承租人,土地法第一百條規定出租人非因那些情況,不得收回房屋?試說明之(15 分)-[90]

 

 

 

二、依土地法規定,那些土地不得移轉、設定、負擔或租賃於外國人?(10 分)-[90]

 

 

 

三、土地總登記後,土地權利發生哪情況之變動時,應辦理變更登記?並以繼承登記為例,說明變更登記依土地法之規定應由何人提出聲請?於權利變更後多久內為之?(15 分)-[90]

 

 

 

四、何謂照價收買?實施照價買的時機為何?試說明之(10 分)-[90]

 

 

 

89年[土地法與土地相關稅法概要]試題

 

一、何謂土地徵收?被徵收土地公告後之效力如何?試說明之(15 分)-[89]

 

 

 

二、出租耕地經依法編為建築用地者,出租人依何種理由得終止租約?出租人終止租約收回耕地時,應給與承租人那些補償?試說明之(10 分)-[89]

 

 

 

三、土地或建物繼承登記之聲請期限為何?土地法對逾期未聲請辦理繼承登記之土地或建物有何處理定?試明之(15 分)-[89]

 

 

 

四、市地重劃之辦理原因為何?又為促進土地利用,訂有哪些獎勵土地所有權人自辦重劃之獎勵事項?試依平均地權條例規定說明之(10 分)-[89]

 

 

 

 

 

88年[土地法與土地相關稅法概要]試題

 

一、私有土地所有權移轉之限制為何?試列舉說明之?(15 分)-[88]

 

 

 

二、何謂共有土地?依據土地法第三十四條之一之規定,其處分應如何進行?試說明之(10 分)-[88]

 

 

 

三、外國人欲在我國租賃或購買土地,其資格上必須具備之基本條件為何?外國人購買之土地應依法登記,而其租賃之土地是否也應經登記,方得依法令之所定,享受權利負擔義務?試明之(15 分)-[88]

 

 

 

四、試解釋下列各名詞-[88]

 

(一)區段徵收(5 分)

 

(二)土地重劃(5 分)

 

 

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          88-103年不動產經紀人[國文]歷屆作文試題

 

年度

作文題目

103

 

西哲法蘭西斯‧培根(Francis Bacon 1561-1626)在其《隨筆》(Essays)書裡的〈論真理〉一文中,謂做事光明正大乃人性之榮光。又謂真理恰如磊落的天光,所有假相經它一照,則難免窮形盡相。試以『為人真誠,做事務實』為題,加以論述。

 

102

中華是禮儀之邦,儒家文化是禮樂文化,禮是我國傳統文化的核心。《禮 記.玉藻》:「君子之容舒遲。見所尊者齊遬,足容重,手容恭,目容端, 口容止,聲容靜,頭容直,氣容肅,立容德,色容莊,坐如尸。」幾乎涉 及人體容貌的每一個部分,歸結到一點上,就是要「正」,請以「生活禮儀的重要」為題,闡述看法。

101

《管子.牧民》云︰「禮義廉恥,國之四維,四維不張,國乃滅亡」; 然而四維之中,又以「恥」最為重要,昔者曾子謂子襄曰:「子好勇乎? 吾嘗聞大勇於夫子矣:自反而不縮,雖褐寬博,吾不惴焉?自反而縮, 雖千萬人,吾往矣!」(《孟子.公孫丑》)請以「行己有恥」為題, 作文一篇,加以論述之

100

韓愈詩:「大匠無棄材,尋尺各有施」。請嘗試從教育、企業、政治…… 等角度,以「論用人之道」為題,闡述看法

99

坦誠與明確

98

作為一名具有專業知能的服務人員,工作不僅僅是換取薪資,養家餬口而已。 試以「服務的真諦」為題,闡述你從日常生活中得到的體會。

97-2

容忍與互信

97-1

真正的財富

96-2

讀書與明理

96-1

論文化價值與永續發展

95

如何培養鄉土情懷

94

如何培養鄉土情懷

93

民生樂利,環保為先

92

信義為立業之本

92

論不動產交易與誠實信用

91

有恆為成功之本

90

自由與自律

89

論如何洗清心中的塵垢

88

論公正與公平

 

 

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不動產經紀人88-103年[民法概要]歷屆申論題試題

 

103年[民法概要]試題

 

一、甲被乙詐欺,將其所有之一棟房屋以低價賣給乙,並已為所有權移轉登記。請問甲依民法第 92 條規定,僅撤銷債權行為,而未撤銷物權行為時,當事人之間的法律關係如何?甲若同時撤銷債權行為與物權行為時,其法律關係又是如何?另法律行為因被詐欺而為撤銷與因被脅迫而為撤銷,其效力有何不同?(25 分)-[103]

 

甲、乙共有一筆土地,面積 100 平方公尺,僅符合建築面積最小單位,應有部分分別為甲十分之八,乙十分之二,甲、乙以其應有部分分別向丙、丁貸款,設定抵押權作為擔保。嗣甲請求分割,因與乙無法達成協議,遂提起分割共有物之訴,法院依民法第 824 條第 3 項規定,判決將該共有地分配於甲,並命甲補償乙新臺幣 100 萬元。請問乙對甲之補償金債權,民法設有何種保障機制?又丁在乙之應有部分上原有之抵押權如何處理?(25 分)-[103]

 

102年[民法概要]試題

一、甲、乙、丙三人共有房屋一棟,應有部分各三分之一,甲將該房屋出租於丁, 又甲看見房屋門窗不牢,僱工修復後交付丁使用。試問:甲將房屋出租於丁之 契約效力為何?乙、丙對丁可否主張所有物返還請求權?甲僱工修復房屋門窗 是否需事先徵得乙、丙之同意,方得為之?請說明之。(25 分)-[102]

 

二、甲向乙借款新臺幣 1000 萬元,並將其所有之 A 地設定抵押權以為擔保。嗣後 乙死亡,甲藉故不依約清償該債務。試問:乙之子丙,在未辦繼承登記之下, 可否實行抵押權?民法第 759 條所謂非經登記不得處分之意涵為何?請說明 之。(25 分)-[102]

 

101年[民法概要]試題

一、父甲、母乙、子丙、女丁四人一家和樂,丙創業時向友人戊融資新臺幣(下同) 一千萬元,由乙提供 A 地設定抵押擔保並由丁為連帶保證人;甲死亡時,留有 二千萬元之遺產,但未立有遺囑。試問:戊拋棄債權、抵押權及丁拋棄繼承權,其 效力各如何?(25 分)-[101]

 

二、甲將 A 地出租於乙,供乙在其上停放遊覽車三年;租賃存續中,甲復將 A 地出典 於丙後賣與丁,並完成登記。試問:何人得對乙收取租金?何人應返還乙押租金? (25 分)-[101]

 

100年[民法概要]試題

一、何謂信賴利益?我國民法關於信賴利益之損害賠償規定有那些?請列舉說明之。 (25 分)-[100]

 

二、甲、乙是兄弟,共同出資購買 A 地,應有部分各二分之一。嗣後甲、乙之父親死 亡,二人共同繼承其遺產 B 地及 C 屋,應繼分均等。請問:(25 分) 甲、乙在 A 地上之共有關係與在 B 地及 C 屋上之共有關係,其型態有何不同? 試比較說明之。應有部分與應繼分有何區別? -[100]

 

99年[民法概要]試題

一、甲乙共謀,由甲出面詐欺丙,使丙將其所有之 A 地廉價售予乙,已為交付並辦妥所 有權移轉登記。乙即以 A 地向丁貸款,為丁設定抵押權。請附理由分別說明丙於發 現被詐欺後,可否請求乙返還土地所有權?並請求丁塗銷抵押權登記?(25 分)

 

二、甲男、乙女是夫妻,育有子女丙、丁,並共同收養戊為養女。戊與己男結婚,婚後 生有子女 A、B。某日,甲、乙、戊同車旅行,發生車禍,3 人同時死亡。請問:(25 分)-[99]
甲留有遺產 600 萬元,應由何人繼承?其應繼分如何? 
設丙曾向庚借款 300 萬元,因恐繼承甲之遺產後,庚來查封,而拋棄繼承。庚可否以丙拋棄繼承之行為損害其債權為由,訴請法院撤銷之?理由何在? -[99]

 

98年[民法概要]試題

一、有關「繼承人對於被繼承人債務,負法定限定責任」,請依民國 97 年 1 月 2 日、5 月 7 日及 98 年 6 月 10 日修正公布之民法繼承編,說明其內容及 98 年 6 月 10 日之 修正理由。(25 分)-[98]

 

二、承租人甲向出租人乙承租耕地後,14 年 6 個月間既未請求乙交付耕地且迄未支付 租金,並坐令乙在該耕地上建築房屋,種植果樹。嗣後甲發現消滅時效期間即將完 成,乃向乙請求拆屋並交付耕地,以供耕作。請問: 甲之請求是否有理?(7 分)理由為何?(18 分)-[98]

 

97-2年[民法概要]試題

一、以一定事實狀態繼續存在於一定期間,而發生特定之法律效果之制度,稱為時效制 度。基於此,請問:(25 分)
(一)民法之時效制度有那兩種?請申述之。

(二)甲向乙借款 500 萬元,約定於民國 82 年 10 月 30 日清償,並以甲所有之土地為乙 設定抵押權。甲一直未予清償,乙於 97 年 12 月 1 日猛然憶起,遂發存證信函向甲 請求清償債務,甲依據民法規定是否得主張時效抗辯?又乙應於何時實行抵押權, 以免抵押權消滅?-[97-2]

 

二、甲女與乙男育有一子 A,然其於婚姻關係存續中,另與丙男同居,生下一女B。乙因 甲離家,遂將 A 委由甲的嫂嫂丁代為照顧。請問:(25 分) 
(一)乙與丁之親屬關係與親等為何? 
(二)甲婚前購置一透天厝,登記於自己名下,甲乙未訂定夫妻財產制契約,
   該屋所 有權歸屬情形為何? 
(三)乙猝死,遺有 600 萬存款,B 是否有繼承權?理由為何?-[97-2]

 

97-1年[民法概要]試題

一、周瑜和女友小喬因偷嚐禁果致小喬懷有身孕,雙方之父母於 97 年 6 月 1 日在圓山飯 店為倆人舉辦婚禮並宴請賓客。翌日,小倆口出發至峇里島蜜月旅行,預計回國後再 辦理結婚登記,但周瑜在該島潛水時不幸溺斃,遺下存款陸佰萬元。本案周瑜所遺之 陸佰萬元應由何人繼承?各可繼得多少數額?請依相關法律規定回答。(25 分)-[97-1]

 

二、甲將其房屋出租交付於乙,乙未徵得甲之同意擅自轉租並交付於丙。其後甲將其房 屋出售於丁,惟尚未完成移轉過戶登記。問:甲乙之租賃契約是否存續?本件有無買賣不破租賃之適用?(25 分)-[97-1]

 

96-2年[民法概要]試題

一、被繼承人甲有乙丙丁三子,乙丙丁三兄弟在父親甲逝世之後,依法向法院表示限定 繼承。試問,何謂限定繼承?繼承人乙丙丁因主張限定繼承而擁有何種的權利?在 何種情形之下,繼承人乙丙丁會喪失其限定繼承的利益?(25 分)-[96-2]

 

二、甲以土地為抵押,向乙借款一千萬元,並為設立抵押權之登記,試問,乙因該抵押 權而擁有何種的權利?(25 分) -[96-2]

 

96-1年[民法概要]試題

一、乙需錢孔急,乃委託丁公司銷售乙所有之房屋、車庫及中古車一輛,售 價 1000 萬元。丁之職員丙一時疏忽,未能詳加檢查該輛中古車性能,見 甲有購買意願,乃與甲訂立買賣契約。然該車加油指示表儀故障,一直 指著全滿,甲支付部分價款後,丁交付甲該屋及汽車鑰匙,並言明待房 屋所有權移轉完成後,甲再付清餘款。甲旋即開車上高速公路,因未加 油致汽車拋錨,撞上分隔島翻覆全毀,甲該如何求償?(25 分)-[96-1]

 

二、甲為社會新鮮人,正準備參加國家考試,父親乙贈送甲機車一輛,以作 為交通工具。甲欲減少父親負擔,乃與丙商議,合股開設家教班,以貼 補家用。然丙存心不良,於家教班開設數月之後,捲款脫逃,致家教班 倒閉,甲負債累累,乃將該機車典當。但甲恐其父親知曉,一日趁其鄰 居丁(18 歲)不注意,將其同型機車偷走,並佔為己有,以隱瞞真象。 然而,此事仍為乙所得知,氣憤至極,遂心臟病突發,死亡,遺有保險 金 20 萬元及乙名下房屋一棟(價值 1200 萬元)。甲之妹戊及母庚氣憤 甲所作所為,遂拒絕甲繼承任何財產,並抗辯該屋為庚所有。問甲得否 繼承財產,金額多少?(請依民國 96 年 5 月 23 日民法新修正之條文為 依據作答)(25 分)-[96-1]

 

95年[民法概要]試題

一、何謂連帶債務?其對外效力與對內效力各如何?試析述之。(25 分)-[95]

 

二、老李於民國 38 年孤身自大陸來台後,與林小姐結婚,膝下未有一兒半女,老李於民國 94 年3月8日過世,遺下土地一筆與建物一棟。嗣後,林小姐於同年9 月8日完成繼承登記,請依據相關法律規定,回答以下問題:(25 分)

(一)林小姐單獨繼承老李之遺產是否有理由? 

(二)林小姐何時取得老李之不動產之所有權? 

(三)老李生前以其土地為林小姐設定地上權,林小姐向某丁先生借款五百 萬,復以其地上權為丁先生設定抵押權,其抵押權至今仍然存在。老李 死後,林小姐取得土地所有權,其地上權是否因混同而消滅? -[95]

 

94年[民法概要]試題

一、甲買彩券中獎一百萬元,為犒賞自己平日辛勞,遂決定購買近郊山坡地一塊,作為 休閒之用。丙恰有綠地一塊託甲之友人乙出售,因位於水源保護區,遲遲無法出售 ,甲並未進一步瞭解,乙亦未告知詳情,甲乙一拍即合,甲丙間買賣成交,並移轉 所有權予甲。數月之後,甲到該地遊玩,恰逢大雨傾盆,乃決定蓋一間小木屋。甲 遂提出建造申請,數月之後,建管局駁回申請,以甲不得於水源保護區蓋屋為由, 拒絕,請問甲乙丙間之法律關係如何?(25 分)-[94]

 

二、乙有學生宿舍一棟(共 A、B 及 C 三間),甲向乙承租其中一間,那一間則由乙決 定,房租每月一萬元。今開學在即,乙遲未決定,甲遂逕自搬入較安靜之 A 號房間 ,乙以 A 房間已由丙預訂,請求甲遷出,問甲乙之法律關係如何。又甲為能省錢, 並未告知乙而將 A 房間分租給丁,甲乙丁間之法律關係如何?(25 分)-[94]

 

三、試舉例說明動產物權因添附所生之權利變動。又,喪失權利者得主張何種救濟? (25 分)-[94]

 

四、甲有妻乙與子丙、女丁,丙有二女己、庚。甲死亡,遺有財產一千萬元。甲生前因 丙常虐待、毆打他,最嚴重時,甚至致重傷,故曾明白表示以後不准丙繼承其遺產。 繼承開始時,一女戊出現,表示其為甲之非婚生子女,且有甲從小撫育之證據。試 問上述何人有繼承權,且其繼承之金額各為多少?(25 分) -[94]

 

93年[民法概要]試題

一、某甲十八歲,高職畢業,未得法定代理人之同意,受僱為某乙建設公司之職員,從 事售屋工作,經指派將公司之某棟房屋出售於某丙。試問某甲、某乙建設公司與某 丙三者之間的法律關係及買賣契約之效力如何?(20 分) -[93]

二、試分述契約解除之原因及其與契約終止之區別。(20 分)-[93]

 

三、甲出售房屋一棟於乙。試問:(20 分)-[93]
甲故意遲延交屋時,乙向甲得主張何種權利? 設甲交屋後,乙遷入居住,發現屋頂漏水,牆壁龜裂,甲對乙應負何法律責任?

 

四、試請說明法定地上權之意涵為何?又欲行使此項權利需滿足何種要件?
(20 分) -[93]

 

五、甲男與乙女結婚多年並無子嗣,為達傳宗接代之目的乃收養一子丙男,數年後,甲 乙兩人因車禍身亡,留有遺產一百萬元,並負有對他人之債務二百萬元,試問:丙 男依我國民法之規定,可享有幾種對其有利之繼承方式?(20 分) -[93]

 

92年[民法概要]試題

一、「無權代理」與「無權處分」有何異同?(25 分)-[92]

 

二、甲將其所有之房屋一棟出租予乙,並經雙方以書面訂立契約,約定租期為五年,乙 租用屆三年後,甲因經商資金之需要而將該屋出賣並移轉登記予丙,丙取得房屋所 有權後因需使用,即要求乙遷讓房屋,乙以租期未屆而拒絕,則何方之主張為有理? (25 分)-[92]

 

三、土地所有權人可否將一筆土地先設定地上權予他人後,再以之設定抵押權予另一人; 或先設定抵押權予他人後,再以同一筆土地又設定地上權予另一人?此二種設定先 後之不同,對日後抵押權人之實行抵押權,是否會發生不同之影響?(25 分)-[92]

 

四、非婚生子女在何種情形下,可繼承其生父、母死之後所遺留之財產?(25 分) -[92]

 

92年[民法概要]試題-特考

一、甲經由乙仲介公司之仲介向丙購得別墅一幢,嗣後發現該別墅為海砂屋。試問:(25 分)甲得否向乙請求返還仲介費? 甲得對丙為如何之主張?
-[92特]

 

二、甲將 A 屋售與乙,乙復持 A 屋向丙銀行抵押貸款,均已完成登記,嗣後發現甲乙間之 買賣契約及乙丙間之借貸契約均屬無效,試問乙、丙是否分別取得 A 屋之所有權、抵 押權?(25 分)-[92特]

 

91年[民法概要]試題

一、何謂人格權?我國民法關於人格權有何保護之規定?(二十五分)-[91]

 

二、甲出國旅遊,將自己所有之名貴首飾託友人乙保管,乙竟然據為己有,出售給不知 情的丙。請問:(二十五分) 乙、丙之間的買賣契約在法律上是否有效? 甲請求丙返還該名貴首飾是否有理由? 甲對於乙可以主張何種權利?-[91]

 

三、抵押權之生效必須具備那些要件?(二十五分)-[91]

 

四、遺產分割實行時,有所謂的債務之扣還及特種贈與之歸扣,試分別敘述其意思。 (二十五分)-[91]

 

90年[民法概要]試題

 

一、無權利人就權利標的物所為之處分,與無權代理人之無權代理行為,其性質及效力有何不同?(二十五分)-[90]

 

 

 

二、抵押權具有從屬性及不可分性,請依我國民法的規定分別舉例說明其內容?(二十五分)-[90]

 

 

89年[民法概要]試題

 

一、有關物權變動之債權契約,自民國八十九年五月五日起,應作如何之處置?如未依民法債權篇規定之方式處理時,其效力如何?試說明之。(二十五分)-[89]

 

 

 

二、不動產之買賣及不動產之移轉,設定等多需訂立契約,契約為法律行為中之最重要者,而法律行為之成立與生效所需具備之要件各不相同,試分別說明其各應具備那些要件?。(二十五分)-[89]

 

 

 

88年[民法概要]試題

 

一、為保障與限制行為人訂立契約之相對人的權益,法律上對此契約相對人賦予那些權利?試說明之。(二十五分)-[88]

 

 

 

二、何謂不動產之設權登記?何謂不動產之宣示登記?試分別說明之。(二十五分)-[88]

 

 

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今年不動產經紀人考試自103年85日起開始報名至814日下午5時截止,
考選部公告網址:
http://wwwc.moex.gov.tw/main/news/wfrmNews.aspx?kind=3&menu_id=42&news_id=1174

報名網址:http://register.moex.gov.tw/index.html

 

考試日期 103.11.22()-11.24()

 

    祝 各位考生

 

 

金榜題名

 

 

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內政部:[外國人購買土地不動產]等11問與答FAQ

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=1028

* 1.外國人購買那些用途土地,得直接向土地所在地地政事務所申請,無需先經各中央目的事業主管機關核准?
* 外國人為供自用、投資或公益之目的使用,取得下列各款用途之土地,無需先經各中央目的事業主管機關核准:
一、住宅。
二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。
三、教堂。
四、醫院。
五、外僑子弟學校。
六、使領館及公益團體之會所。
七、墳場。

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民法時事題目:[500萬「出租老公」 收錢反悔不必還]
http://udn.com/NEWS/SOCIETY/SOC3/8815407.shtml

請問法官依民法何種規定?作為本案之判決

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                    88-102年[公寓大廈管理條例]歷屆申論題試題

年度

公寓大廈管理條例

88

公寓大廈之哪些共用部分,不得約定為專用部分?(15分)

89

公寓大廈之重建,於哪些情形下,可不經過全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人典權人之同意? (15分)

90-1

請問依公寓大廈管理條例之規定,區分所有權人或住戶積欠管理費時,管理負責人或管理委員會該如何處理? (15分)

90-2

區分所有權人會議之召集人如何產生?又區分所有權人會議決議之方法為何?試依公寓大廈管理條例之規定,分別申述之(25分)

解釋名詞(10分) (四)專有部分(五)共有部分

91

何謂[住戶]?住戶應遵守之項目有哪些?試依公寓大廈管理條例規定說明之(25分)

92

解釋名詞 (一)專有部分 (二)約定專用部分 (10分)

92-2

擬將公寓大廈之共用部分作為約定專用部分時,其程序應如何為之?又有關約定專用部分,有何限制?試依公寓大廈管理條例之規定,分別說明之(25分)

93

公寓大廈起造人之義務為何?試依公寓大廈管理條例之規定,彙整說明之(25分)

94

依公寓大廈管理條例說明規約及視為規約之意義,並請列舉應經規約約定之事項,以及區分所有權人的權利、義務為何? (25分)

95

 

96-1

依公寓大廈管理條例之規定,說明區分所有權人或住戶積欠公共基金或費用時之處置規定為何? (25分)

96-2

解釋名詞 (二)規約(9分) (三)共有部分(8分)

97-1

說明下列各詞之意義:(三)區分所有(25 分)1/3

97-2

 

98

 

99

公寓大廈管理條例對於公寓大廈之重建同意與不同意重建之處理有何規定?試說明之。(25分)

100

 

101

 

102

某不動產仲介公司被委託出售一棟五層公寓大廈之某層樓(下稱系爭樓層),該大廈地下室劃設四個停車位,並經規約供系爭樓層以外之區分所有權人使用;今系爭樓層之區分所有權人因無車位而委託前述不動產仲介公司出售。試依據公寓大廈管理條例規定,分析下列問題:
何謂「約定共用部分」?(5 分)
何謂「規約」?(5 分)
系爭樓層承購戶於辦竣該不動產所有權移轉登記後,始發現無車位可資使用,乃主張該規約對其不生效力,其主張有無理由?(15分)

 

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        88-102年[公平交易法]歷屆申論題試題

 

年度

公平交易法

88

請問依據「公平交易法」事業違反損害他人權益時,有關損害賠償之規定為何﹖(10分)

89

何謂獨占? 獨占事業不得有哪些行為?試述之(10分)

90-1

公平交易法就[多層次傳銷]有頗詳盡的規定,請問

(ㄧ)公平交易法原則禁止或容許[多層次傳銷]?有何基本限制?

(二) [多層次傳銷]之參加人有何種權利? (10分)

90-2

解釋名詞 (5分)(三)聯合行為

91

在公平交易法中,對於[獨占]、[獨佔事業]如何界定?試說明之(25分)

92

解釋名詞 (5分)(四)聯合行為

92*

 

93

公平交易法規範事業不得為聯合行為,但有哪些情形,因有益於整體經濟與公共利益,經申請中央主管機關許可者,不在此限? (25分)

94

公平交易法禁止事業為虛偽、不實廣告、標示表徵有何具體規範?又對於虛偽不實廣告之廣告代理或廣告媒體業者,課以哪些責任?請分別列舉說明之(25分)

95

不動產經仲介紀業者如何提供[內政部版要約書]與[斡旋金契約]二種文件及方式公購屋人參考?如有違反應受處分之規定為何?試依公平交易法說明之

(25分)

96-1

依公平交易法之規定,說明不動產經紀業若發生違反公平交易法規定,至侵害他人權益者,其相關之損害賠償規定為何?(25分)

96-2

解釋名詞(ㄧ)聯合行為(8分)

97-1

甲向乙公司購買一間工業區之建築物,因乙之樣品屋係以一般住家之方式配置,致甲誤信得為住家使用,迨至交屋後始發覺該建築物不得為住家使用。試問:依公平交易法及消費者保護法之規定,乙有何賠償責任?(25 分)

97-2

 

98

 

99

 

100

 

何謂「多層次傳銷參加人」?公平交易法對於多層次傳銷參加人之解約權與終止權規定如何?試分別說明之。(25分)

101

鑑於不動產景氣不振,仲介公會為避免同業削價競爭,乃於理、監事會議決議,要求會員收取仲介費用之標準,不得低於公會所訂之下限。試依公平交易法之相關規定,評析該公會之前述會議決議是否適法。(25 分)

102

 

 

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          88-102年[消費者保護法]歷屆申論題試題

年度

消費者保護法

88

消費者保護委員會之職掌為何?請分述之(10分)

89

消費者保護團體得以自已之名義提起消費者賠償訴訟之要件為何?試依消費者保護法之規定說明之(10分)

90-1

何謂定型化契約? 定型化契約中之條款有哪些情形,則推定其顯失公平?試依消費保護法之規定說明之(10分)

90-2

解釋名詞(10分)

(一)定型化契約

(二)分期付款

91

何謂[分期付款]? 消費者保護法對於分期付款買賣之要式性有何規定? (25分)

92

 

92

何謂消費爭議? 消費爭議之處理方式有哪幾種?

試依消費者保護法說明之(25分)

93

何謂定型化契約? 定型化契約應本何種原則訂定?其契約條款如有疑義時,應以對何人有利之解釋為之? 定型化契約中之條款有哪些推定其顯失公平? (25分)

94

請說明郵購買賣與訪問買賣之意義,並敘明判斷二者之區別為何? (25分)

95

 

96-1

 

96-2

 

97-1

甲向乙公司購買一間工業區之建築物,因乙之樣品屋係以一般住家之方式配置,致甲誤信得為住家使用,迨至交屋後始發覺該建築物不得為住家使用。試問:依公平交易法及消費者保護法之規定,乙有何賠償責任?(25 分)

97-2

何謂定型化契約條款?何謂定型化契約?建商出售預售屋所使用之定型化契約條款,依法在何種情形下無效?請依消費者保護法之規定說明之。(25 分)

98

消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時,應如何申訴?又企業經營者,應於多少時限內,妥適處理?消費者如未獲妥適處理,還可採取何種申訴作為?(25分)

99

對於消費爭議調解委員會提出調解方案及調解方案之異議,消費者保護法有何規定?試說明之。(25 分)

100

 

101

 

102

 

 

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                              88-102年[不動產經紀業管理條例]歷屆申論題試題

 

年度

不動產經紀業管理條例

88

請問依據「不動產經紀業管理條例」,對於不動產經紀人員之報酬及簽章有何規定?(15分)

89

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明何謂[預售屋]及[成屋]?又該條例對於不動產說明書如何規範之(15分)

90-1

依據[不動產經紀業管理條例]第四條之規定,經紀人之職務為何? 該條例第二十二條規定哪些文件,應由經紀業指派經紀人簽章? (15分)

90-2

 

91

依[不動產經紀業管理條例]規定,經紀業應於辦妥公司登記或商業登記後,繳存營業保證金,試問經紀業得於何時請求退還原繳之營業保證金? 請求退還營業保證金時應檢附之文件為何? (25分)

92

試依不動產經紀業管理條例及其施行細則之規定,說明下列問題(一)本國人欲請領不動產經紀人證書時,應如何為之?

(二)由經紀業仲介或代銷不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售者,依法哪些文件應由經紀人簽章?(25分)

解釋名詞 (10分)

(三)預售屋(四)經紀人員

試述不動產經紀人與經紀營業員之執業資格為何?

92*

試依不動產經紀業管理條例之規定,彙整說明其關於不動產說明書之規範內容
(25分)

試述不動產經紀人與經紀營業員執業資格為何?(25分)

93

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明「不動產經紀人」於執行業務時之規範
(25分)

94

何謂經紀業? 依不動產經紀業管理條例規定,經紀業應有之法律義務與責任為何? (25分)

95

不動產經紀業管理條例及其施行細則對經紀業分社營業處所及其裁撤有何規定?試說明之(25分)

96-1

 

96-2

不動產說明書之解說與交付,應如何進行?又其不得記載事項包括哪些?試說明之(25分)

97-1

說明下列各詞之意義:(ㄧ)成屋 (二)經紀人員(25 分)*2/3

97-2

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明經紀人與經紀營業員之職務、充任資格有何不同?又執行業務過程中那些不動產重要交易文件,限由經紀人簽章,不得由經紀營業員為之?(25 分)

98

試依不動產經紀業管理條例之規定,說明有那些情形,不得申請經營經紀業?其已經許可者,如有該等消極要件情形時,應如何處理?(25 分)

99

 

100

 

試說明經紀業得請求退還繳存營業保證金之原因、期限、範圍,以及申請時應檢附之證明文件。(25分)

101

某經紀人員甲為增加業績以提高收入,分別於A、B兩家經紀業營業處所任職,此種情形是否符合不動產經紀業管理之意旨?試依不動產經紀業管理條例相關規定申述之。(25分)

102

依據不動產經紀業管理條例規定,分析下列問題:

(一)   何謂「不動產經紀業」?(5分)

(二)   不動產仲介業受委託出售不動產者,其依法應指派經紀人於該出售委託書契約書上簽張,其立法的目的為何?(10分)

(三)   倘若不動產仲介業違反前述(二)之情事者,主管機關應如何處理?(10分)

 

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一、民法概要

1.請敘述我國民法中[權利之行使]之目的與方法,若權利之行使當中如何區分正當防衛、緊急避難與自助行為與其損害賠償責任為何?請舉說明

 

2.加工於他人動產,或動產與他人之物附合或混合時,其所有權之歸屬為何?請舉例說明之

 

3.依據消費者保護法規定,如何判斷定型化契約條款是否違反誠信原則及對消費者顯失公平其效果為何?,何種情形下屬於違反平等互惠原則

 

二、不動產估價概要

1.請敘述不動產估價三大方法之優缺點

 

2.成本法中耐用年數法之各種方法如定額法、定率法及償債基金法請分析其優缺

 

3.依據不動產估價技術規則說明土地收益價格、建物收益價格及房地收益價格計算方式

 

三、土地法與土地相關稅法概要

1.何謂空地?請依土地法及平均地權條例說明之。若空地依法未使用或開發有何處理方式

 

2.[照價收買]為執行平均地權條例重要手段,請依該條例規定說明實施照價收買之時機程序及其地價如何計算?

 

3.[漲價歸公]為平均地權條例重要精神,請依該條例規定說明實施漲價歸公之時機、徵收數額計算及漲價歸公之收入之用途?

 

4.何種地區施行[區段徵收],區段徵收範圍內土地,經規劃整理後其處理方式為何,請依平均地權條例說明之。

 

5.促進土地利用,擴大辦理[市地重劃],請依平均地權條例說明市地重劃實施時機及其獎勵事項

 

6.何謂抵價地與抵費地?請依平均地權條例說明抵價地與抵費地實施時機及其原則事項

 

7. 總統倡議居住正義的實價登錄制度,何謂實價登錄地政三法?

 

8.實價登錄-21

 

9.依據平均地權條例,政府在何種情況下可以照價收買土地

 

10.最新修正土地徵收制度重大變革除市價補償外,還有哪些重點,具體落實了土地正義

 

11.需用土地人興辦事業徵收土地時,應依何種因素評估興辦事業之公益性及必要性,並為綜合評估分析

 

12.被徵收土地應補償地價,請依土地法、平均地權條例、都市計畫法及土地徵收條例分別說明其規定與補償標準

 

13.何謂限制登記?限制登記之種類有哪些?其效力如何?

 

14.何謂土地建物之預告登記?如何申請?

 

15.房屋出租給他人或自用,房屋稅及地價稅適用稅率

 

四、不動產經紀相關法規概要

1.不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)相關條文為何?

 

2.經紀業違反[不動產經紀業管理條例]規定之處罰為何?

 

3.經紀人員違反[不動產經紀業管理條例]規定之處罰為何?

 

4.依據[特種貨物或銷售勞務稅條例]關於房屋、土地課稅時機與免課情形、稅率及稅基、申報程序、屬於何種稅賦、主管機關為何及收入規定用於何種支出?

 

5.何謂定型化契約? 定型化契約應本何種原則訂定?其契約條款如有疑義時,應以對何人有利之解釋為之? 定型化契約中之條款有哪些推定其顯失公平? 定型化契約條款,依消費保護者在何種情況下無效?

 

6.起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價何種一定比例或金額提列公寓大廈公共基金依何種標準計算之?

 

7.預售屋自民國10051日實施辦理履約保證機制,其方式及種類為何

 

8.不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)相關條例中平均地權條例第47條與不動產經紀業管理條例第24條之1之規定有何相同或相異之處

 

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定型化契約條款違反誠信原則,其效果為何?條款有那些情形,推定其顯失公平及違反平等互惠原則?

 

1.定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。

2.定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:

一、違反平等互惠原則者。

二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者定型化

 

3.契約條款,有下列情事之一者,為違反平等互惠原則:

一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。

二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。

三、消費者違約時,應負擔顯不相當之賠償責任者。

四、其他顯有不利於消費者之情形者。

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不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)相關條例中平均地權條例第47

與不動產經紀業管理條例第24條之1之規定有何相同或相異之處

一、相同之處

()申報期限相同

1.平均地權條例權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報其土地移轉現值

2.不動產經紀業管理條例簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

()受理申報登錄成交案件實際資訊,主管機關得委任所屬機關辦理

()登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。

 

.相異之處

()申報對象不同:

1.平均地權條例:土地所有權移轉或設定典權時,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報其土地移轉現值

2.不動產經紀業管理條例:對於買賣或租賃委託案件,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

()申報人不同:

1.平均地權條例:由權利人及義務人共同申報,買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資訊:(1)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。(2)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。

2.不動產經紀業管理條例不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。

()申報內容不同

1.平均地權條例土地所有權移轉或設定典權時

2.不動產經紀業管理條例對於買賣或租賃委託案件及代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

()已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據僅在不動產經紀業管理條例規定

 

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房屋出租給他人或自用,房屋稅及地價稅適用稅率

房屋稅稅率
(
)營業3%---作營業使用
(
)非住家非營2%---診所,補習班,事務所等執行業務
(
)住家1.2%-- 住家使用,不論出租或自住,需設籍
地價稅
(
)一般1%: 自用住宅以外的土地
(
)自用2/1000無出租無營業,無公司設籍,需遷入戶籍(本人,.配偶,直系血親)
房屋出租給他人做住家  -房屋稅,課住家稅率,地價稅課一般稅率
房屋出租給他人做營業用-房屋稅課營業稅率,地價稅課一般稅率
房屋出租給他人做事務所-房屋稅課非住家非營業稅率,地價稅課一般稅率

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預售屋自民國10051日實施辦理履約保證機制,其方式及種類為何

 

預售屋應辦理履約保證,履約保證依下列方式擇一處理:

一、      內政部同意之履約保證方式:

不動產開發信託由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時,賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。

其他替代性履約保證方式。

()價金返還之保證

     本預售屋由__(金融機構)負責承作價金返還保證。價金返還之保證費用由賣方負擔。賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。

()價金信託

     本預售屋將價金交付信託,由__(金融機構)負責承作,設立專款專用帳戶,並由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方,受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產,但賣方無法依約定完工或交屋者,受益權歸屬於買方。賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。

()同業連帶擔保

  本預售屋已與○○公司(同業同級之公司,市占率由內政部另定之)等相互連帶擔保,持本買賣契約可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。

()公會連帶保證

    本預售屋已加入由全國或各縣市建築開發商同業公會辦理之連帶保證協定,持本買賣契約可向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。

 

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何謂限制登記?限制登記之種類有哪些?其效力如何?

 

一、意義:

限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。即因當事人申請,法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態,而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分,以保全請求權人之權益,亦稱「保全登記」。

 

二、種類

() 預告登記

預告登記係為保全對於他人土地權利得喪變更之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明或經法院假處分裁定後,向登記機關所為之限制原權利人處分其土地權利之登記。

()查封登記

查封登記係執行法院應債權人之請求,依強制執行法就提供強制執行之不動產,囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。

()假扣押登記

債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行,以免日後有不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。

() 假處分登記

債權人就金錢請求以外之請求,欲保全強制執行,以免請求標的之現狀,日後不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。

()破產登記

法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產為破產宣告,囑託登記機關為破產登記。

() 其他依法律所為禁止處分登記

 

納稅義務人欠稅,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

三、 效力

() 徵收、區段徵收或照價收買。

() 法院確定判決。

() 繼承。

() 其他無礙禁止處分登記。

 

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