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2017-11-08 11:46:26 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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不動產仲介公會全聯會理事長林正雄(中)。記者游智文/攝影 不動產仲介公會全聯會理事長林正雄(中)。記者游智文/攝影
 

不動產仲介公會全聯會理事長林正雄上午表示,房地合一規定二年內移轉稅率35-45%,稅率高到民眾不敢買房,造成人民、政府、產業三輸,近期將提交修正房地合一所得稅稅率陳情書,此外,也將推動租賃全面實價登錄,消滅地下租賃黑市,讓資訊透明、交易更安全。

林正雄表示,政府若能採納,二大政策修法可把死水變活水。

根據內政部建物買賣移轉棟數,今年10月六都建物買賣移轉量15,154棟,相較於去年同期減少3.4%。另依不動產仲介經紀公會全聯會統計資料,目前已由最高7,423家,減少僅剩5,443家,已減少1980家,衰退幅度近三成。

林正雄表示,數據顯見房地合一實施後,確實因課稅稅率過高而產生寒蟬效應,已形成人民、政府、產業三輸局面,就人民而言,不敢輕易購屋、賣屋;就政府而言,因交易量少,無法獲得更多稅收;就不動產產業而言,因經濟市場蕭條、不動產交易秩序崩跌,導致多家業者紛紛倒閉,進而衍生產業鏈崩跌之危機。

此外,政府實施豪宅稅、房屋稅及地價稅等之持有稅、實價課稅等重稅政策後,目前已有多數台灣人選擇到海外置產投資,不願在台投資,造成台灣資金嚴重外流現象,然而台灣資金無法續留台灣,對台灣未來發展並非益事。

因此房仲公會全聯會請學者專家研擬修正房地合一課徵所得稅制度陳情書,希望能夠重新檢討房地合一稅稅率,將2年內出售房屋之房地合一綜合稅率調降至20%,2年後出售則建議比照自用住宅稅率。

另外,實價登錄上路滿5年,雖然已經大幅改善市場交易透明度,但目前實價登錄並沒有將「屋主自租」納入必須登錄實際交易資訊的規定,租賃交易長年不見天日。

林正雄指出,目前實價登錄有三大漏洞,第一,買賣件數和租賃件數不符比例原則;第二,申報義務人的部分,買賣由地政士、不動產經紀業、登記權利人共同承擔申報義務,但租賃部分,卻只規範不動產經紀業有申報義務;第三,此外,地政三法中規定,租賃登錄資訊真實性責任歸屬由仲介人員承擔。

林正雄表示,租賃登錄的責任歸屬,應透過修法,將責任回歸於當事人,並且將「屋主自租」納入規範中,才能掌握正確的租賃交易資訊,未來將積極與政府對話,希望正視租賃市場這個黑洞。

 

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2017-11-06 20:45經濟日報 記者蘇秀慧╱即時報導
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房地合一課稅新制去年上路以來,民眾仍時常發生申報錯誤,致遭補稅處罰。南區國稅局整理了五大申報常見錯誤,提醒民眾注意。

新制房地交易所得額的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用。

但在計算費用部分,民眾最常見的錯誤就是:未提示取得、改良及移轉費用者,未按成交價額5%扣除該項費用。這是常見的五大錯誤之一。

官員表示,納稅人列報成本及費用,都必須提出相關證明,如果無法提示證明文件,稽徵機關得按成交價額5%來計算費用。

其次,是誤將使用期間的水電、瓦斯費、房屋稅、地價稅及交易時支付的土地增值稅列為可減除的成本或費用。

常見的五大錯誤之二是成本部分,房屋、土地如是受贈或繼承取得者,應以受贈時或繼承時的房屋評定現值及公告土地現值為取得成本,但民眾常誤以贈與人或被繼承人買入價格為取得成本。

還有就是誤將費用列為成本,例如出售時所支付的仲介費為可減除的費用,誤列入可減除的成本。

常見的五大錯誤之三是收入部分,誤以公契金額或時價登錄資料作為出售收入,正確應以實際成交價額作為出售收入。

申報期限計算錯誤也是常見的五大錯誤之四。例如今年8月1日為移轉登記日,則申報期限應以次日8月2日起算30日即為今年8月31日;卻誤以移轉登記日之次日直接加30日計算,則為今年9月1日,致逾期一日申報。

此外,移轉登記日期及取得日期填寫錯誤,誤填為訂定契約日期。

最後常見的錯誤則是申報地點錯誤。誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關,依規定賣方應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。

南區國稅局強調,去年1月1日以後取得,或2014年1月2日以後取得且持有期間在二年以內的房屋、土地,在去年1月1日以後出售者,除符合免申報條件外,不論有無應納稅額均應在完成移轉登記日的次日起算30日內申報繳納房屋土地交易所得稅。未依限申報,可處3,000元以上3萬元以下罰鍰。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2801646?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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財政部國稅局整理出申報房地合一稅常見錯誤情形,包括申報地點及期限、收入、成本、費用,提醒民眾留意。(黃柏榮攝影)

2017/10/30 16:28文/記者馮牧群

 

凡是2016年1月1日以後取得,或2014年1月2日以後取得且持有期間未滿2年的房屋、土地,在2016年1月1日以後出售者,除非符合免申報條件,否則不論有無應稅額,都需在完成移轉登記次日起算30日內申報繳納房地合一稅。財政部南區國稅局為協助納稅義務人正確申報,避免補稅遭罰,列出5大申報常見錯誤情形,提醒民眾留意。

1.申報地點

誤將申報書及相關附件交至出售標的物所在地稽徵機關,依規定賣方應向申報時戶籍所在地的國稅局辦理申報。

2.申報期限

申報期限計算錯誤,例如2017年8月1日為移轉登記日,申報期限應以8月2日起算30日即為8月31日,常有民眾計算錯誤逾期申報;此外移轉登記日期及取得日期,常被誤填為訂定契約日期。

3.收入部分

誤以公契金額或實價登錄作為出售收入,正確應以實際成交價格為出售收入。

4.成本部分

房屋、土地是受贈或繼承取得者,應以受贈時或繼承時房屋評定現值及公告土地現值為取得成本,而非贈與人或被繼承人購買價格。物價指數認定有誤,也會導致取得成本申報錯誤;另有民眾誤將費用列為成本,例如出售時所支付的仲介費為可減除費用,誤列入可減除成本。

5.費用部分

包括未提示取得、改良及移轉費用者,未按成交價5%扣除該項費用;誤將使用期間水電、瓦斯費、房屋稅、地價稅及交易時土地增值稅列為可減除的成本或費用;檢附資料不齊備,導致無法認定;部分出售時,申報費用金額未按比例計算。

國稅局提醒,申報個人房地合一稅後若發現錯誤,可重新填寫正確申報書更正,若採網路申報者,在申報期限內只要將正確資料重新上傳即可;但若超過申報期限,不論用何種申報方式,都須向戶籍所在地的稽徵機關辦理書面更正。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/4120

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2017-10-12 20:50經濟日報 記者蘇秀慧╱即時報導
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房地合一課稅新制上路以來,仍有不少民眾因申報錯誤而遭補稅、處罰情形,財政部台北國稅局整理了民眾常犯的六大錯誤,提醒民眾注意。台北國稅局長許慈美強調,買賣不論盈虧,應在完成移轉登記日之次日起30日內申報納稅,否則處3,000元罰鍰;因申報錯誤而致逃漏稅,可處所漏稅額0.5倍至一倍罰鍰。

根據規定,個人未依規定申報處新台幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰,如有應補稅額,按所漏稅額處三倍以下罰鍰,這兩項罰鍰擇一從重處罰,罰則不輕。

實務上,許慈美表示,未申報多處新台幣3,000元罰鍰。漏稅額在10萬元以下,處漏稅額0.5倍罰鍰;漏稅額在10至20萬元,處漏稅額0.8倍罰鍰;漏稅額超過20萬元,處漏稅額一倍罰鍰。

房地合一課稅新制去年1月1日施行,凡是去(2016)年1月1日以後取得,或2014年1月2日以後取得,且持有期間在二年以內房屋、土地,在2016年1月1日以後出售,除符合免申報條件外,交易不論盈虧,應在完成移轉登記日之次日起30日內申報納稅,與舊制財產交易所得併入年度綜合所得稅申報不同。

台北國稅局整理的房地合一課稅新制常見六大錯誤,一是申報期限計算錯誤。許慈美指出,不少民眾在計算申報期限的30日時,常常未含移轉登記日之次日的當日起算,致超過申報期限一日。

二是出售收入申報錯誤。許慈美說,應以實際成交金額為出售收入,有民眾卻誤按公契金額或實價登錄資料申報出售收入。

三是取得成本申報錯誤。許慈美舉例,按錯誤的物價指數調整列報成本,或誤將出售費用列報為取得成本。

四是出售費用申報錯誤。如誤將土地增值稅及房屋稅列為可減除的成本或費用。

五是土地漲價總數額申報錯誤。

六是不符合非自願性買賣,卻選擇適用非自願性買賣的20%稅率。

台北國稅局提醒,房地合一所得稅申報後,若發現錯誤,採用網路申報者,只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限,則須以人工重新填寫一份正確紙本個人房屋土地交易所得稅申報書,向原申報戶籍所在地稽徵機關辦理更正申報。

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2017年10月07日14:14
房地合一稅常見7種漏報情形。賣厝阿明提供

房地合一稅制度在去年剛上路時,就發現申報結果不如預期,賣厝阿明整理常見7種漏申報狀況,提醒民眾要注意,未申報、漏報開罰會虧很大。

房地合一稅適用於2014年1月2日以後取得且持有期間在2年內,或2016年1月1以後取得房屋、土地,於2016年1月1日以後出售者;不論有無應繳稅額,都要在完成所有權移轉登記日的次日起算30天內申報,避免遭補稅處罰。

常有民眾誤以為交易所得要併入年度綜合所得總額於次年5月結算申報,還以為交換房屋、土地不用申報,自行計算結果無交易所得也不報,但原則上不論盈虧,都要在完成移轉登記日次日起30日內向國稅局申報納稅。

另外,還有搞錯時間,以為取得日、交易日為簽訂買賣契約日期,或是同時出售多筆土地,但因為取得時間不同,而搞混,還有自行認定屬於合意解除契約,而無申報。

最後,常見的親人間買賣,常有人認為二等親以內親屬買賣,誤以為已申報贈與稅,就不需申報。(地產中心/綜合報導)

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171007/1218315/

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2017-10-03 23:09經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導
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避免重複課稅,高雄國稅局表示,營利事業出售新制房地時,土地增值稅不得列為成本費用,自房地交易所得額中扣除。

依所得稅法第24條之5第1項規定,出售新制房地,應按出售房屋、土地交易所得額,減除土地漲價總數額後的餘額,計入營利事業所得額申報課稅。

而房屋、土地交易所得額是指收入減除相關成本、費用或損失後的餘額。高雄國稅局官員解釋,新制已減除土地漲價總數額,避免重複課稅,出售所繳納的土地增值稅不得列為成本費用減除。

高雄國稅局舉例,甲公司在2016年6月30日取得房屋、土地,成本為1,500萬元,2017年7月31日以2,500萬元出售該房屋、土地,假設不含土增稅的相關費用為300萬元,土地漲價總數額為200萬元,土地增值稅為40萬元。

應計入營利事業所得額為500萬元,計算方式如下:

1.房地交易所得額=2,500萬-1,500萬-300萬元=700萬元。

2.計入營利事業課稅所得額=700萬元-200萬元=500萬元。

官員提醒,營利事業依土地稅法規定繳納的土地增值稅,若是出售新制房地,依營利事業所得稅查核準則第90條第7項規定,不得列為成本費用或損失。

官員說,營利事業自2016年1月1日起,出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地或2014年1月2日以後取得並持有二年以內房屋、土地,都屬出售新制房地。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2738242?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-08-28 19:29:14 經濟日報 記者林潔玲╱即時報導
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房地合一制度是以持有時間決定課徵稅率,但過去曾有案例,個人與他人「共有」房屋或土地,但因取得時點相較其他人較晚,其他人卻依照土地法,人數與持份過半就可處分,導致非自願出售房地者適用較高稅率,因此財政部近日預告核釋,若因該情況非自願交易,持有未滿兩年,可適用稅率20%。

依照房地合一制度,出售房地是在2016年1月1日以後取得,或是在2014年1月1日以後取得、且持有期間在兩年以內,須課徵所得稅。而稅率依持有期間不同,持有一年以內稅率45%、持有1~2年稅率35%、持有2~10年稅率20%、持有超過10年稅率15%。但若是因非自願因素交易持有兩年以下的房地,稅率為20%。

而所謂非自願因素現行有五大類型,包括在工作地點買房地,卻因調職或非自願離職情勢需離開原工作地而出售者、出售取得土地前遭他人越界建築房屋部分的房地所有權人者、或是無力清償債務導致依法遭強制執行移轉者、因負擔醫藥費而出售者、因家暴而出售者。

但針對房地「共有」的情況,過去由於依照土地法第34條之一,共有土地或建物,「只要人數及持份過半,或是持份過半」就可以處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權。所以導致後來才取得者,非自願出售,加上持有時間較短,可能被課徵較高的稅率,因此財政部預告核釋,放寬規定。

依據財政部預告,個人與他人共有房屋或土地,因他共有人依土地法第三十四條之一規定,未經其同意而交易該共有房屋或土地,導致須交易其應有部分者,可視為「非自願」因素出售房地,適用稅率20%。但若經稅捐稽徵機關查明,有藉法律形式規避,或減少納稅義務的安排或情事者就不適用。

由於該修正草案預告期間,自8月25日至10月23日,若各界沒有意見,會在發布後即日生效。

非自願出售共有房地 財政部放寬課稅規定。 非自願出售共有房地 財政部放寬課稅規定。
 

 

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2017-08-27 13:28聯合晚報 記者游智文/台北報導
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北市臥龍街一間公寓近日揭露實價,由於前次以特殊交易低價登錄,帳面獲利達890萬元... 北市臥龍街一間公寓近日揭露實價,由於前次以特殊交易低價登錄,帳面獲利達890萬元。 記者游智文/攝影
 

 

實價登錄上路後,不少人為節稅,以低價登錄交易價格,一般認為這是先甘後苦,新屋主一旦轉售,將面臨重稅。北市臥龍街有一案例,屋主帳面獲利890萬元,但房仲試算稅額,只要繳稅5.2萬元。

圖/聯合晚報提供 圖/聯合晚報提供
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,是房子適用舊制,稅額因此這麼低,這是過去房市炒作嚴重主因。同樣獲利金額,如果用房地合一課,稅金暴增逾30倍,高達170萬元以上。

2012年8月實價登錄上路後, 為節省贈與稅、財產交易所得稅或土增稅,不少人賣屋後,以遠低於市價行情登錄交易價格,再備註為親友、員工或其他特殊關係等特殊交易。

以市價3000萬,公告價值1200萬元房子為例,若直接贈與,扣除免稅額仍需繳交近百萬贈與稅,贈與的土增稅也不能適用自用住宅用地稅率,稅率是自用住宅的二倍到四倍,繳納人為受贈人。如以低價交易取代贈與,就可省掉贈與稅,土增稅可用自用住宅優惠稅率,因為低價交易,財產交易所得稅額也會較低。

用這種方式避稅,一般認為新屋主一旦轉售,由於取得成本低,帳面獲利可觀,將面臨高額稅金。

北市臥龍街揭露一筆這樣的交易,個案為五樓公寓的一樓,2012年備註二等親交易,登錄價格一坪僅17.6萬,總價485萬元,今年6月屋主以市價出售,單價每坪49.8萬元,總價1375萬元,帳面獲利高達890萬元。

陳炳辰表示,一般會以為屋主要面臨重稅,個案在房地合一上路前取得,適用舊稅制,由於公寓屋齡36年,房屋建物價值低,房地比估算僅3%,扣除土增稅,推估只需繳交稅額5.2萬元。

陳炳辰說,獲利近900萬,只要繳稅5萬多,稅率不到千分之六,是過去房市炒房嚴重主因。如果這筆交易適用房地合一稅,近年土地公告現值走降,暫不計算土地漲價總數額,以獲利890萬,課20%房地合一稅來算,屋主將付出178萬的稅額。

陳炳辰表示,2015年底房地合一稅上路前,房市掀起一波搶搭輕稅列車交易潮,不少人以備註特殊交易低價登錄,實際試算,這些人確實省很多,但2016年房地合一上路後才操作特殊交易避稅的人,未來出售,稅額恐怕就得加倍奉還。

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2017-08-18 20:59經濟日報 記者蘇秀慧╱即時報導
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台北國稅局表示,自去年1月1日起,凡個人交易房地屬房地合一新制,即使交易虧損,也應在所有權移轉登記次日起算30日內辦理申報,該局已查獲一例因虧損未依限申報,並開罰3,000元。

國稅局舉例,轄區內王先生在去年1月2日以1,000萬元價金取得中山區房屋及土地,並在今年4月2日以800萬元出售,因房地交易虧損,未依規定期限辦理申報,經該局查獲通知補報並處新台幣3,000元罰鍰。

該局提醒,個人交易屬新制課稅範圍的房屋或土地,係採分離課稅,即使虧損也要依限辦理申報,如經查獲未依限申報,將處新台幣3,000元至3萬元罰鍰,如有應補稅額,按所漏稅額處三倍以下罰鍰,這兩項罰鍰擇一從重處罰,納稅義務人應如期申報,以免受罰。

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2017-07-20 19:27中央社 台北20日電
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房地合一實價課稅新制上路年餘,但仍有許多民眾不清楚申報規定。高雄國稅局日前統整轄內房地交易案件,發現最常見的違章情形,是許多民眾以為交易無應納稅額,就不必申報。

高雄國稅局表示,房地合一實價課稅新制自去年 1月 1日起施行,根據規定,個人房地交易不論有無應納稅額,皆需於所有權移轉登記、或房屋使用權完成交易的次日起算30天內,申報並繳納所得稅。

官員強調,民眾若未於規定期限申報房地交易所得或損失者,處新台幣3000元以上、3萬元以下罰鍰;如有應補稅額,除依法核定應補稅額發單補徵外,並按所漏稅額處3倍以下罰鍰,且是「從重處罰」。

若民眾已依規定向國稅局申報房屋、土地交易所得,但有漏報或短報情事,除依法核定補徵稅額外,並按所漏稅額處2倍以下罰鍰。

不過,高雄國稅局近期統整轄下房地交易案件時,發現部分民眾仍未搞清楚房地合一新制規定,以為無所得即無應納稅額,就可以免申報房地合一。但新制規定是無論獲利或虧損皆應申報,因而遭處以罰鍰,損失慘重,即便後來申訴,國稅局也僅能依法辦理。

為免再有民眾因不熟悉新稅制規定而遭受處罰,國稅局官員重申,個人買賣房地若適用房地合一課稅新制,雖無應納稅額,仍須辦理申報。如尚未申報者,請儘速自動向戶籍所在地的國稅局辦理補報,以免遭補稅處罰。

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2017-07-09 13:19聯合晚報 記者游智文/台北報導

房仲業表示,受贈的房子,除了重購退稅可解套外,如果符合房地合一自用規定,持有滿六年後出售,也可減少稅額。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,房地合一針對自住民眾,持有滿六年後售屋,設有400萬的免稅額,售屋獲利可先扣掉免稅額後,再以10%課稅。

以移轉2500萬財產算,若現金贈與,需課稅206萬,但以同價值的房子贈與移轉,贈與稅為30萬元,自住六年,以原價2500萬元出售,扣除公告價值750萬及100萬土地漲價總數額,以及400萬元免稅額,再以10%稅率計算,稅額為125萬,加上贈與時的30萬元,合計155萬,比現金贈與206萬少了51萬元。

郎美囡表示,房地合一的自用住宅認定也相當嚴格,除了個人、配偶或未成年子女須設有戶籍、持有期間不能出租或供做營業使用,持有自用住宅期間,並須實際居住連續滿六年,只要有中斷,就會被歸為非自用住宅。

原文網址:https://udn.com/news/plus/10219/2572797

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2017/07/08  |  今日焦點  |  保險稅務  
劉懿慧/台北報導

 房地合一新制實施至今已近1年半,但仍有2至3成民眾在出售屬房地合一課稅範圍的房地,卻未依規定辦理申報。財政部台北國稅局列出5種常見漏未申報情況,其中以民眾將交易所得併入綜所稅結算申報最為常見。

 

 台北國稅局局長許慈美表示,依所得稅法規定,2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內,或2016年1月1日以後取得房屋、土地,在2016年1月1日以後出售者,除符合免申報規定的案件外,不論有無應納稅額,應在完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報納稅。

 而若未依規定在期限內辦理申報,將處3,000元以上、30,000元以下罰鍰;如有應補徵稅額,除發單補徵外,並按補徵稅額處3倍以下罰鍰。

 許慈美表示,因近期查核多筆未依規定申報案件,經整理後,列出5種常見漏未申報的情況。

 第一為納稅義務人不熟悉房地合一新制的申報規定,誤以為交易所得是併入年度綜合所得總額,在次年5月辦理結算申報,官員表示,此種情況目前最為常見。

 第二為納稅義務人自行計算後,認為其交易所得為虧損,因無所得所以不需申報,經國稅局查核後,雖無應納稅額,仍遭處未依規定申報的行為罰鍰;部分案件查核後,經補稅外,另處以漏稅罰鍰。

 第三是誤以為簽訂買賣契約之日是房屋取得日或交易日,導致納稅義務人認為此筆交易的房屋、土地不屬房地合一新制課稅範圍。

 另外,有納稅義務人自行認定屬合意解除契約案件,以為無需申報;最後是二親等以內親屬間的買賣案件,官員指出,常有納稅義務人認為二親等以內的親屬買賣房地,已經申報贈與稅後,就不需要申報房地合一,導致漏稅遭處罰鍰。

 該局呼籲,納稅義務人如有出售屬房地合一課稅範圍的房屋土地,應正確填寫申報書並如實申報,在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前,自動補報補繳稅款並加計利息者,可免予處罰。

原文網址:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?newsid=154745&cateid=bccu

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2017-06-05 19:05經濟日報 記者林潔玲╱即時報導

建商配合政府政策與政府簽訂合宜住宅興建契約,或與國營事業簽訂合建分屋附買回條件契約,自政府或國營事業取得的土地,以契約簽訂日視為土地取得日,決定是否適用房地合一新制計算土地交易所得,若以建商所得額一億元估算,適用新解釋令落入舊制,約可減1700萬營所稅。

房地合一舊制土地免納所得稅、新制則在2016年後取得或2014年1月2日後取得未持有兩年。而房地合一新制「取得的認定時點」,原則上以「完成所有權移轉登記日」為準,但財政部日前發布解釋令,鑒於配合政策的建案,均應符合政府或國營事業合約要件後才會移轉土地,所以時間恐拉長、導致土地取得時點可能落入房地合一稅新制課所得稅,因此發布解釋希望減輕建商稅負。

南區國稅局官員表示,目前國營事業簽訂的合建分屋,南區轄內有台糖與建商合建分屋案例,已掌握到的約有三案件。舉例來說,若建商土地以一億元買進、兩億元賣出,賺一億元的所得額,在適用解釋令後,土地取得日為契約簽約日因而提前,落入房地合一舊制者,就不用繳納1700萬元營所稅。

官員指出,主要是因建設公司自政府取得的土地及自行興建的房屋,除契約約定的部分戶數,均應依政府規定價格及承購戶條件銷售,且建設公司須配合內政部營建署控管興建品質、時程,等到完成房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後,內政部營建署始移轉土地者,建商取得土地的認定時點就可能會落入房地合一新制。

同時,國營事業配合政府活化運用土地的政策,提供土地與建設公司合建分屋也是如此。官員說,契約約定建設公司須買回國營事業分得的房屋、土地,該契約是以建設公司完成履約後取得開發案全部土地為目的,但建設公司須配合國營事業管控開發案計畫、時程,一樣等到完成房屋興建及繳清附買回價款等合約要件後,國營事業才會移轉土地,因此該解釋令可追溯至契約簽訂日,希望減輕建商負擔。

國稅局也舉例說明,建商於2014年2月1日與政府簽訂合宜住宅招商投資興建契約,政府於房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後,於2016年1月3日移轉土地給建商,建商於2017年3日5日出售,則該出售的土地適用舊制,土地交易所得免課徵所得稅。

合宜住宅建商房地合一新舊制情況 合宜住宅建商房地合一新舊制情況
 
 

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2017-05-25 04:04經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導

民眾出售預售屋,因屬不動產的權利移轉,不是產權移轉,並非房地合一課稅範圍,相關所... 民眾出售預售屋,因屬不動產的權利移轉,不是產權移轉,並非房地合一課稅範圍,相關所得要併入個人所得稅。 (本報系資料庫)
 

去年出售預售屋到底該適用房地合一稅新制或房地稅舊制,困擾不少民眾,南區國稅局表示,出售預售屋屬於預定不動產的「權利移轉」,而非不動產的「產權移轉」, 不是房地合一課稅範圍,因此,應按房地稅舊制計算財產交易所得,併入個人綜合所得總額課稅。

去年房地合一稅新制上路,又逢房市低迷、貸款不易,不少民眾因資金壓力而拋售持有的預售屋,本月申報個人綜所稅時,不少人詢問各地國稅局,是否要申報個人綜合所得稅。

南區國稅局指出,預售屋買賣因尚未辦理所有權登記,在完工前的所有權仍屬建設公司或原土地所有權人所有,買方僅購得未來取得房屋及土地的「權利」,交易屬於「權利移轉」,不是房地合一課稅範圍,應依所得稅法規定計算財產交易所得,併入綜合所得總額課稅。

也就是賣方應以預售屋(含土地部分)交易時的全部成交價額,減除原始取得成本及相關必要費用後的餘額,計算財產交易損益,申報個人綜所稅。

舉例來說,甲君在2014年以1,354萬元向A建設公司購買預售屋一戶,在建造完工前,以1,500萬元出售給乙君,甲君在辦理103年度綜合所得稅結算申報時,漏未申報該筆財產交易所得,後經南區國稅局依據查得資料,以出售價格1,500萬元減除甲君原始取得成本1,354萬元,及相關必要費用10萬元後,核定甲君103年度漏報財產交易所得136萬元,除補稅外並處罰鍰。

值得注意的是,民眾出售預售屋,買受人分別在不同年度支付買賣價款者,其財產交易所得,應以交付尾款的日期所屬年度為所得歸屬年度。

舉例來說,甲君在2015年1月以900萬元購入預售屋一戶,11月以950萬元出售該預售屋。該屋頭期款等款項在2015年11、12月分批給付,惟尾款在2016年1月交付,因此甲君應在105年度申報該屋的財產交易所得50萬元。

台北國稅局提醒,以前年度如有買賣預售屋而未申報者,應儘速向戶籍所在地稽徵機關補報及補繳稅款,在稽徵機關未調查或未經他人檢舉前自動補報補繳者,可免受處罰。

圖/經濟日報提供 圖/經濟日報提供

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2483506?from=udn-catelistnews_ch2

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2017-05-14 14:42經濟日報 數位內容中心製作

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2462023

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2017年04月20日 04:10 

/台北報導

一年一度的報稅季節來臨,永慶房產集團契約部協理洪宜寧昨(19)日表示,今年是房地合一實價課稅新制實施後,第一個報稅年度,也是適用新、舊制者首度分道揚鑣。去年有賣房者,須確認售屋所得適用舊制或新制?如果適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得;若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅申報,而非在5月綜合所得稅申報。

 

洪宜寧表示,售屋後若實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。她指出,去(2016)年有賣房者,今年報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;至於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅。
但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,洪宜寧表示,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值、房屋評定標準價格來進行分配。

此外,不符合前二項申報方式的賣方,才能選擇以「標準稅率」的方式申報。洪宜寧表示,由於去年房市反轉、部分區域房價走跌,雙北市部分區域「標準稅率」有微幅調降的狀況。以台北市而言,一般住宅課稅比例由去年的42%調降為41%;另若認定為高級住宅者,則課稅比例從去年的48%降為46%。

(工商時報)

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2017年04月20日 15:23 

【時報記者台北報導】

報稅季節來臨,永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示,今年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度,在105年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報,就不是在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。

洪宜寧指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類,1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。

在售屋族方面可用「財產交易損失舉證」節稅法:屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

在購屋族方面可用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法:從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人會向金融機構貸款,洪宜寧表示,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

而在換屋族方面可用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法:這一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。2.購屋的價格必須高於出售的價格。3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。5.僅限小屋換大屋才可以退稅,大屋換小屋者不適用房地合一稅的規定。

(時報資訊)

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2017-04-19 15:00中央社 台北19日電

今年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度,永慶房產集團契約部協理洪宜寧提醒,105年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,新制則不是在5月報稅喔!

洪宜寧說,房地合一上路,但若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得;若適用新制,則採分離課稅,須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報,就不是在5月綜合所得稅報稅,納稅人須特別留意。

105年度綜合所得稅的申報時間,將自106年5月1日起至6月1日為止。

她表示,今年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度,在105年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制。

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2017-04-10 02:36經濟日報 記者劉懿慧/台北報導

房地合一新制去年上路,去年賣房的民眾在今年5月申報綜合所得稅時,首先要注意適用新制或舊制,如果適用舊制,則要申報財產交易所得稅。

至於如何判斷新、舊制,安永聯合會計師事務所會計師楊建華表示,就是看房屋取得日期以及持有期間。

房地合一新制課稅範圍,是個人及營利事業在2016年1月1日以後取得的房地,或是在2014年1月2日以後取得,且持有期間在兩年以內者,所得合一按照實價課稅。

去年出售的房屋如果不屬於上述新制課稅範圍,則適用舊制。

由於新制是採分離課稅,在完成所有權移轉登記日的次日起30天內申報納稅,而舊制則是併入年度綜合所得總額,在次年5月申報。

有關舊制的房屋財產交易所得計算方式,楊建華指出有三種方式,第一,如果能夠提出交易時的成交價額、成本費用的證明文件,就核實認定,以交易時的成交價格,減除原始取得成本及因取得、改良及移轉支付的必要費用後算出課稅所得額。

如果無法提出成交價額、成本費用的證明文件,又屬高價住宅,就採用第二種方法。「豪宅」是指台北市售價7,000萬元以上、新北市售價6,000萬元以上、其他地區售價4,000萬元以上的房子。

楊建華說,售出此類豪宅,卻無法舉證買進成本,則按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例計算房屋的收入,再乘15%計算出出售房屋的所得額。

第三,是依房屋評定現值的百分比計算,楊建華認為,此方式最划算,因房屋評定現值大多為市價三到四成,但近幾年因房屋價格飆漲,再加上成交價格已實價登錄,因此20年以上的老屋較有機會使用此方式。

值得注意的是,買賣預售屋屬於預定不動產「權利」的買賣,也應依實際獲利完全歸入「財產交易所得」。

至於新制,依持有時間不同,以15%至45%的累進稅率課稅。

若是持有該屋滿六年,且沒有供營業或出租使用,課稅所得在400萬元以下就免稅,超過的部分則可適用自用住宅優惠稅率10%課稅。

楊建華表示,若是以「出價」取得房地,其所得就是以成交價額減除原始取得成本,再減除必要費用;若是「繼承或受贈」取得,就是以成交價格減除繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值,再扣掉必要費用。

若無法依規定認定成本,稽徵機關得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值核定其成本,納稅人可能會吃虧「吃很大」。

房地合一新舊制比較 圖/經濟日報提供 房地合一新舊制比較 圖/經濟日報提供
 

 

 

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2017-04-10 02:36經濟日報 記者劉懿慧/台北報導

房地合一新制下,安永聯合會計師事務所會計師楊建華提醒,個人買賣房屋或土地,無論「大換小」或「小換大」,均可善用重購退稅,降低負擔。

楊建華表示,個人買賣自住房屋、土地,已完成辦竣戶籍登記,且自住房地出售的前一年內無出租或供營業使用,無論是先買後賣還是先賣後買,出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在二年內,均可申請適用重購退稅優惠,但該重購的新房地在重購後五年內,只可供自住使用,不可改作其他用途或再行移轉。

其中「以小換大」可全額退稅。楊建華說,若是重購自用住宅的房屋,其價額超過舊屋,可在重購的新屋完成移轉登記的年度,自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

舉例來說,甲在2016年1月1日買入A房地並設籍居住,之後在2019年6月1日出售,出售價額2,000萬元,並繳納所得稅20萬元;之後甲在2021年4月1日以2,500萬元買入B房地並設籍居住。

若甲在出售前一年無出租或營業使用,且出售A房地的移轉登記日至買入B房地的移轉登記日(2019年6月1日至2021年4月1日)的期間在二年以內,甲可在2021年4月1日的次日起算五年內向國稅局申請重購退稅20萬元。

另外,「以大換小」則是比例退稅,楊建華說明,假設舊屋售出價格1,000萬,新屋購入500萬,500萬除以1,000萬為二分之一,因此可以退一半的稅款。

至於舊制,小屋換大屋可全額退稅,大屋換小屋則不能退稅。重購自用住宅,重購價額超過原出售價額者,可申請自應納綜所稅稅額中扣抵或退還。

 

房地合一適用稅率 圖/經濟日報提供 房地合一適用稅率 圖/經濟日報提供
 

 

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