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文/曾文龍

房價最大的成本來自地價,建商激烈競爭搶到土地後,經過設計、施工等一連串繁複的工作,加上應有的利潤,乃為房價。再經過房屋代銷公司行銷後,若銷售順利,則成為市場的市價。地價愈高則推升房價愈高,因此最能影響房價的力量來自於地主,這是很清楚的流程。

馬英九時代,房價連番上漲,每天穿梭在大街小巷的辛苦房仲公司人員,他們工作時間很長,大部分採無底薪制,未來收入如何不確定,命運是殘酷的,但消費者只看到這些推銷員穿梭,因此房仲乃成眾矢之的,認為都是他們在炒房,卻不知房仲公司代銷公司上面還有屋主還有建商、建商上面還有地主,或建商自己就是地主,房仲公司的力量沒有這麼大,這種指責是很冤枉的。幾十年來台灣有很多公有土地拿出來公開標售炒高地價,因此政府乃是最大的地主,政府可以輕易炒高地價,讓建商激烈搶標,因此政府才是炒房的最大元兇!

財政部國有財產署(翻攝google map)財政部國有財產署(翻攝google map)

例如筆者在12年前,2006年3月發表的專欄文章「國產局成了推升超高地價的作手!」,提到當時有幾件老問題終於開始受到輿論媒體的重視與痛批!一為因先前有人作弊而停標的台北市信義聯勤俱樂部的土地,財政部國有財產局於三月二日以平均每坪274萬5千,高出底價40億元,總價63億8400多萬的天價標出!得標者為大財團「新光人壽」!

因為作弊而重標,反而更加熱加深市場的緊張氣氛,乃至於比預估的天價更是高出許多!沾沾自喜的國有財產局再度成為炒作地價與豪宅的最大功臣!然而全民得到什麼?特別是廣大的中下階層中產階級得到什麼?市場人士表示,聯勤效應促使豪宅價位推升,因此而加速熱中豪宅的買家提前訂購,效應不容小覻!

此次搶標,終於出現排山倒海的輿論怒吼!諸如「蘇揆─全面檢討國有地標售」、前觀光協會會長嚴長壽的「別讓地寶變帝寶」,其他如「國有土地標售政策應該徹底檢討」、「嚴肅檢討拍賣國產的錯誤政策」、「為子孫留片樂園、而不是賣給財團建豪宅、板橋追風廣場標案喊卡」、「搶救國家資產」、「游謝蘇馬被點名」、「國營事業本業虧、靠賣祖產死撐」、「國有地標售坐大豪宅、獵殺屋奴」、「搶救國家資產、人民怒吼」、「聯勤標地效應,地主惜售、建商叫苦」、「台銀3年賣掉20個信義聯勤」、「學者─國有地留子孫,只租不售」…等等。

政府國有土地標售炒地皮最早來自於民國76年2月27日,國泰人壽以底價3倍每坪近90萬超爆價標走了國有財產局在台北市南京東路三段華航公司旁的國有土地,震驚了全台灣!讓所有地主及房地產業者都回不了神!此波引爆後,全台土地乃「見賢思齊」悄悄全面上漲!

這麼多排山倒海的怒吼,雖然來得很遲,但總算有些醒了!然而,好地點的國有地已狂賣了兩三年,大部分都賣了,還剩多少?購屋痛苦指數加劇與豪宅總價的社會兩極化,高天價的地價,當然只能建豪宅,超大坪數超大豪宅,當然只能服務少數的財團及高官,然而全台之地價與房價都因而追漲,而全民受害!

台北市地政局今年2月底公布2017地政維新年報,其中在健全房市、居住正義議題,直指台北市高房價問題在於過去政府帶頭作多,炒房拚經濟、房地價稅不合理、房市資訊不明,造成房價易被哄抬等,這真是很難得的承認政府炒房!  

原文網址:https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613191495?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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戴雲發│理財周刊911期│2018-02-08 
根據政府統計,台灣三十年以上老舊公寓住宅約十四萬棟,總計達一百多萬戶,其中雙北市就有將近十萬棟,這些建築的耐震係數不足、結構安全令人擔憂,萬一大地震發生在北台灣,大規模的房屋倒塌及傷亡,台灣能承受這麼大的災害嗎?

老舊住宅與國人居住安全和品質有著密切的關係,為此老屋健檢也成為時下房市火紅的議題之一,但健檢內容項目眾多,例如:耐震初評與詳評、後續整建補強、拆除評估等,以下,我們分為五個要點,讓消費者對老屋健檢中的耐震初評與詳評可以更加了解。

一、耐震初評:

內政部補助各縣市實施老屋健檢計畫後,希望統一採用「PSERCB」(鋼筋混凝土建築物耐震能力初步評估系統)評估法,此評估系統分四個級距,若危險度總分低於三十,代表建築物結構良好、耐震尚無疑慮;若危險度總分介於三十分至四十五分之間,代表建築物耐震能力稍有疑慮;若危險度總分介於四十五分至六十分之間,代表建築物的耐震能力有疑慮;若危險度總分大於六十,代表建築結構不安全、耐震能力確有疑慮。 

二、初評如何進行?

大部分是專業技師現場目視勘查、簡單測量與計算,最後勾選計分所得出來,雖然只是初步評分,但還是需要專業人員依其專業判斷評估較為準確,因為每個項目要勘查建築物位置及其細節多有不同,一般民眾很難依樣畫葫蘆。

三、初評分數:

雖然從初評總分落點就能知道房子結構安不安全、耐不耐震,但總分只是評估的其中一個標準,並非表示整體結構安全無慮。

單項所占分數越高,意味重要性越高。若重要項目明顯有瑕疵,例如:梁柱接頭嚴重裂開或是梁柱過短,即使初評總分低於三十分安全值以內,可是建築結構仍不安全,這類建築物就必須進行詳細評估,才能判定與釐清問題嚴重性。

總結來說,初評總分大於六十或是重要項目單項分數過高,都有必要進行耐震詳細評估。

四、建築檢測單位:

房屋的檢測單位是什麼呢?房屋的檢測單位必須以「棟」為單位,一次檢測整棟才有用。如果只是檢測一棟建築裡的幾戶人家,並無法全面得知建築結構狀況。

一般民眾較易誤解的情況有三種:

(1)連棟式大樓,如果是由三棟建築組成的「ㄇ」字型大樓,因為是連棟的,所以全部都算一棟,必須一起驗。

(2)公寓的棟怎麼算?民眾多誤以為,一棟是四到五層樓,只要同一棟五樓住戶同意就可以作健檢。但如果是同一批、同一時間蓋的連棟式公寓,因建築結構是一體的,所以整批算一棟。

(3)鄉下地方有不少透天厝彼此相鄰,表面上看來像連棟式透天,但其實興建時間不一樣。不同時期蓋的透天厝若共用壁面,鋼筋綁紮大多不確實,這類透天基本上都不太安全,很難低於三十分以下。

五、耐震詳評:

初評總分大於六十或是重要項目單項分數過高,就有必要進行耐震詳細評估。耐震詳估報告書會分門別類集結成冊。

技師作詳評前會先到現場勘查,先測量建築結構、尺寸、梁柱大小等。假如建築物原始圖與實際屋況有出入,則以實際屋況為主。

詳評的工作比較複雜,但最重要的是鑽心取樣試驗,檢查混凝土抗壓強度、中性化試驗、氯離子含量、磚牆強度、掃描鋼筋強度等。各項詳細數據會羅列在報告書中。一般民眾不必擔心看不懂數據,因為每項數據都會以文字解釋數據的意義。其次,報告書也會提出整建補強建議,包括耐震補強、耐久性補強:每項補強方案會有預估金額,以及補強後的耐震強度預估值。

大多數屋主不願作耐震評估,就怕檢驗出來結果不佳,不僅得花錢修繕,又可能導致日後房價不好,但是否有想過這個保衛家人的房子,若因禁不起地震的侵襲而倒塌,使得天人永隔、家破人亡,更是無法比較的,所以老屋健檢在台灣有著一定程度的重要性。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21431508540&AType=1

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黃鵬䛥

 

美商ERA易而安不動產台灣區總裁

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美商ERA總裁專欄文章

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聯合財經網

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黃鵬䛥的懶人包@ 不可不讀- 中時電子報

http://www.chinatimes.com/search/result.htm?q=%E9%BB%83%E9%B5%AC%E4%9B%A5#gsc.tab=0&gsc.q=%E9%BB%83%E9%B5%AC%E4%9B%A5&gsc.page=1

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李同榮 FB

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吉家網不動產股份有限公司董事長

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吉家網不動產專欄

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聯合財經網專欄

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黃志偉部落格
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黃志偉地政士事務所

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  • Apr 10 Sun 2016 06:02
  • Sway

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聯合新聞網房地產達人專欄作家

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田大權 

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莊孟翰 淡江大學 商管學院

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聯合報財經網專欄

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台北市建築交集會

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張金鶚 FB

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張金鶚不動產經營與管理研究室-鴨子的窩

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永遠自然 ─ 李永然律師部落格

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欣民部落格

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房地產 / 文學 / 電影 / 好友 ---願得廣廈千萬間 盡庇天下寒士皆歡顏

簡介

喜歡沉浸在中外文學之中,更愛進入電影的世界裡;曾經是產業新聞採訪第一線記者,也曾在同一個不動產領域呆過整整12年,如今很高興在此遇到你,讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影,讓我們大家做個好朋友……

張欣民日光大道房產的世界

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