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2017-12-14 13:25中央社 台北14日電
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美國聯邦準備理事會(Fed)今天宣布升息1碼,國發會與經濟部官員說,這次升息在預期中,且上次升息對台灣進出口影響及各國貨幣貶值現象並不顯著,預估影響不大。

聯準會的聯邦公開市場委員會今天以就業市場強勁和經濟穩健為由,調高基準利率1碼至1.25-1.5%。

國發會副主委邱俊榮表示,美國經濟成長率緩升,房市、股市穩定,這次升息基本上市場已在預期中反應,目前全球景氣也趨熱絡、經濟態勢緩升,除非全球經濟出現重大反轉,否則明、後年升息的態勢應該會是預料中狀況。

經濟部官員則表示,美國近來經濟成長不錯,失業率呈下降趨勢,這次升息符合政策規劃,在市場預期之中。官員指出,以往美國升息,各界會注意資金是否回流至美國,導致美元升值、其他貨幣相對貶值,但上次升息時這種現象並不顯著,值得再觀察;在出口方面,上次升息時台灣受到影響不大,且廠商也會提升產品競爭力,預估這次升息也不會造成太大影響。

官員並表示,除鞏固美國及日本市場,政府也鼓勵廠商加強對東南亞市場的拓銷,以分散市場,降低受影響程度。以匯率觀察,近來新台幣兌美元匯率約維持在30至30.5元間,波動不大,但為避免未來匯率波動較大可能,建議台灣廠商還是做好避險措施。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2874701?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-12-12 21:04中央社 台北12日電
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美國聯準會本週可望第三度升息,學者預期歐洲央行可能率先跟進;台灣的中央銀行可能要到明年中後才會考量升息,但也有專家認為不一定,央行總裁換人對台灣貨幣政策是變數。

近期一連串美國經濟數據,包含就業數據、第3季經濟成長率表現優於預期,顯示美國經濟狀況動能不差,為今年第3次升息提供依據。中央大學台灣經濟發展研究中心主任吳大任表示,目前看來美國經濟特別好,聯邦準備理事會(Fed)本週升息應是可預期。

中華經濟研究院經濟展望中心主任彭素玲說,儘管明年Fed主席換人,雖新任主席鮑威爾是否如市場預期的鴿派行事作風仍有變數,但Fed現在習慣政策前先預告,不會讓外界措手不及,預期Fed短期內動作不會有太大意外。

她說,短期內市場較大不確定因素在於美國稅改及北韓等地緣政治問題。

至於其他各國會不會跟進升息?吳大任表示,目前歐洲經濟看來不錯,加上原物料價格趨勢向上,當地通貨膨脹壓力較大,預期歐洲央行可能明年上半年就跟進升息。

永豐金首席經濟學家黃蔭基表示,Fed是直到今年升息兩碼後,英國央行、加拿大央行才跟進,且截至目前為止,歐洲央行日本央行還沒升息動作,顯見各國升息速度都是取決於各國經濟狀況。

不過,亞洲國家不只受Fed升息影響,中國經濟成長放緩更是主因。吳大任說,地方債務仍是中國大陸當局最大隱憂,貿然升息會加劇這部分隱憂,預期中國大陸不會立即跟進。

彭素玲表示,估計中國大陸明年經濟成長仍有持平6.5%水準,相對貨幣政策,匯率更是觀察重點,主因中國大陸積極發展內需,為兼顧內需表現,人民幣匯率不太可能貶破7字頭,預期將持平在6.7、6.8,甚至有機會挑戰6.5。

相當於中央銀行的韓國銀行已在11月30日決定將基準利率從1.25%上調到1.50%,是韓國銀行6年5個月來,首度調升基準利率,金融市場預測,韓國明年基準利率可能還有一、兩次上調可能性。但有人擔憂,利率上升過快會導致南韓產業競爭力惡化,同時衝擊內需市場。

黃蔭基說,韓國升息有本身經濟過熱考量,韓國央行跟隨英國及加拿大升息腳步,顯示現在全球央行貨幣政策有往緊縮趨勢走。

台灣和韓國產業一向競爭激烈,央行將在21日召開第4季理監事會。吳大任表示,台灣現在經濟雖比去年好很多,但還需要再推一把,尤其內需有些波折,直到今年下半年才好起來,加上通膨仍在可控制範圍內,預期央行不會立即跟進美國升息腳步,預估會觀望久一點,可能要到明年中後才會考量升息。

黃蔭基說,以台灣過去升息條件看,台灣要升息須符合3條件,即國內生產毛額(GDP)成長率高於3.6%、消費者物價指數(CPI)增幅高於2%及景氣燈號連4紅。

黃蔭基說,台灣現在GDP約2.5%、CPI約0.9%,且燈號是綠燈,央行今年不會升息,至於很多人說台灣明年下半年會升息,以3條件看,預估央行明年都不會升,但明年央行總裁換人對台灣貨幣政策是變數。

 

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2017-12-11 09:00聯合報 記者沈婉玉/台北報導
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「花小錢買大保障」漸受重視,這種房貸結合保險的商品,若投保人因故不能繼續付房貸,... 「花小錢買大保障」漸受重視,這種房貸結合保險的商品,若投保人因故不能繼續付房貸,將由保險公司幫忙把房貸還清。 圖/報系資料照片
 

 

兩年前的八仙樂園塵暴事件引發國人對公共安全的關注,除了公安議題,不少塵爆傷患與死神搏鬥的故事也令人動容。然而,塵爆傷患除了得歷經漫長的復健路,龐大的醫療照護費用也是不小的壓力,但其中一名傷患先前在購屋時投保了房屋壽險,讓自己可以全心養病,讓家人不用為錢傷腦筋。

 

八仙樂園塵爆案意外發生時的舞台現場。 圖/報系資料照片 八仙樂園塵爆案意外發生時的舞台現場。 圖/報系資料照片
 

 

合庫人壽行銷暨通路管理部協理焦訓表示,「本來以為投保房貸壽險大多是已婚有成家需求的客戶,但現在20~30歲的年輕人接受度也很高,占了24%」。不過,讓他留下最深印象的,是八仙樂園塵爆時的一位傷患。

他說,這名24歲的妙齡女子當時因為重大燒燙傷面積超過60%,加上吸入性嗆傷、肺積水等,事發後緊急送往馬偕醫院加護病房與死神搏鬥,撿回一命之後,還得面對長期的復建之路。不過,還好她當初在土銀申請房貸時,投保了合庫的房貸壽險,合庫於是很快給付了高額重大傷燙傷保險金,讓家人專心照顧她。

不幸有萬一 留屋不留債

對多數家庭來說,房子是最大資產,房貸則是最主要的支出。擔心自己可能因意外而無法正常繳納貸款,可以在辦房貸時順便保房貸壽險,確保家人屆時可以保全房子。

內政部最新統計,我國男女初婚年齡平均是32.4歲、30歲。依房貸壽險市占前兩大業者法國巴黎人壽及合庫人壽統計,保戶大多是31~39歲的青壯年,占比分別高達35%及39%,可說是主力客戶,其次是40~49歲;平均保額則在350萬至400萬元之間。

銀行主管分析,多數民眾結婚成家時會有買房需求,從初婚年齡與房貸壽險保戶資料,最能清楚看出台灣年輕小資家庭的真實樣貌:年輕人為了結婚,在30多歲時,以500萬元左右買下人生第一間房子,貸款350萬至400萬元,每個月支付約2萬元的房貸。

房貸壽險對銀行有利 較願給優貸空間

房貸壽險除了保障貸款人,對銀行也有利。 圖/報系資料照片 房貸壽險除了保障貸款人,對銀行也有利。 圖/報系資料照片
 

 

小資家庭少了富爸媽,必須靠自己胼手胝足買房、背房貸,房貸壽險是保障家中經濟主要來源身故或殘廢時,由保險公司償還房貸,讓家人在失去親人的時候,不會背負債務、失去遮風避雨的居所;保險理賠金若有剩餘,還可以留給家人。另一方面,有了房貸壽險,銀行也不用擔心借款人身故或殘廢而繳不出房貸。

銀行主管表示,房貸壽險除了保障貸款人,對銀行也有利,因此,若貸款戶辦理房貸時加保房貸壽險,銀行在利率方面會給的優惠空間比較大,也會願意多貸一筆保費給房貸戶,為這個房子買個保險。例如原本房貸350萬元,保費12萬元,銀行最後共貸款362萬元給貸款人。

 
 

 

一般來說,房貸壽險的保費會比保險公司推出的定期壽險便宜5~20%以上。如果貸款人本身沒有保其他壽險,選購維持一定壽險額度的平準型房貸壽險,「蠻划算的」。

合庫人壽主管建議,房貸壽險一定要足期足額投保,也就是投保時,保險金額及保險期間一定要等於貸款金額及貸款期間,否則若保險事故發生時,理賠金不足以支應房貸餘額,可能會讓家人陷入財務困境,當家人在面對失去家中主要經濟支柱的同時,要面臨生活開銷及房貸的雙重壓力。

此外,隨著房貸壽險市場的擴大,保險業者相繼推出多元的產品,從最早的身故殘廢給付,後來還有重大燒燙傷、全殘扶助、海陸空特定意外事故及癌症加倍給付等項目。

合庫人壽表示,民眾可根據自身需求規畫保障,例如工作性質是否常要出差?工作環境的安全性如何?有沒有家族病史等問題,來檢視相對應的保障需求,才能提供給家人面面俱到的保障規畫。

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央行第4季理監事會議利率與匯率情勢調查

 

升息還不到時候。中央銀行21日將舉行第4季理監事會,根據本報對國內金控、銀行、保險、投信投顧等金融業者進行的問卷調查結果,受訪金融業者100%認為央行貨幣政策將維持適度寬鬆,重貼現率將連續第6季維持在1.375%不變。

 

金融業主管認為,主計總處11月雖上調今年經濟成長率估值至2.58%,但明年卻僅2.29%,代表對景氣復甦腳步不感樂觀,加上產出缺口依舊是負數,今年新台幣偏強,進口物價壓力小,且消費者物價指數(CPI)年增率估值0.62%,通膨展望仍溫和,且實質利率為正,市場資金充沛不變,指標長短率低檔徘徊。

受訪金融業者認為,央行這次完全沒有啟動升息的急迫性,甚至最快要到明年下半年才有機會。

本報調查顯示,7.5成金融業者預估,明年第1季指標10年公債殖利率將在1~1.1%之間。銀行主管分析,近期代表長率的指標10年期公債殖利率跌破1%大關至0.96%,連帶財政部上周最新標售10年期公債,得標利率也正式跌破1%至0.981%,代表短率的364天期定存單利率來到逾1年低點的0.433%,金融業隔夜拆款利率也位在0.18%之下,均反應出短期內利率反轉上揚風險預期偏低。

央行去年9月第3季理監事會終結降息循環後,連續5季均未做調整政策率;金融業主管指出,美國聯準會(Fed)本周將舉行今年最後一次利率決策會議,目前期貨市場的升息機率預估接近100%,也就是說,美國升息升定了,且調升幅度為1碼(0.25個百分點),應不致有意外結果,且明年升息及縮減資產負債表,將為漸進式不變,符合預期,儘管韓國已率先升息,台灣央行應該還是不會跟進。

其實北韓地緣政治風險未完全解除,美國總統川普新戲碼持續上演,歐、日、大陸仍各有不確定性;金融業主管強調,除美國外,全球大多數國家還是偏寬鬆,畢竟經濟尚未大好之前,尚無轉向緊縮的必要性,台灣亦然。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171211000071-260205

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財政部長許虞哲(見圖)出席立法院財委會。(趙雙傑攝)

立委林德福今 日於立法院財委會表示,南韓開出亞洲升息的第一槍,美國也預期將升息,台灣是否跟進升息,對此財政部長許虞哲表示,會在12 月下旬中央銀行召開理監事會後才會決定。

(中時)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171204002375-260410

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2017-12-02 00:16聯合報 編譯湯淑君、記者潘姿羽/綜合報導
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亞洲主要經濟體十一月製造業景氣擴張速度為多年來最快,為區內央行明年貨幣政策趨緊提... 亞洲主要經濟體十一月製造業景氣擴張速度為多年來最快,為區內央行明年貨幣政策趨緊提供論據。本報資料照片
 
亞洲主要經濟體十一月製造業景氣擴張速度為多年來最快,為區內央行明年貨幣政策趨緊提供論據。中經院院長吳中書認為,以台灣經濟恢復情況、持續平穩的物價,央行在升息策略上「或許會小幅的跟進」,但不論幅度或腳步,都會比較緩慢。

反映電子產品需求旺盛,最新採購經理人指數(PMI)顯示,南韓、日本和台灣的製造業景氣強勁穩健擴張,但北京當局降低空氣汙染的行動已導致製造業活動降溫。

南韓十一月製造業景氣擴張力道為五十五個月來最強;日經/Markit 十一月PMI升抵五十一點二,高於十月的五十點二,成長幅度為逾三年半來最大;印度上月的製造業景氣也加速擴張,成長步調為去年底政府意外廢大鈔以來最快。

隨著亞洲景氣升溫,分析師預期,亞洲央行將逐漸追隨美國聯準會(Fed)的升息腳步。日前南韓央行已宣布提高利率,是近三年來率先升息的亞洲國家。預料明年馬來西亞、菲律賓等亞洲央行也可望跟進。

我國央行將於本月廿一日召開理監事會議,外界關注是否跟進;吳中書表示,台灣現在條件已經可以接受升息,但即便央行決定升息,幅度是有限的。

 

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央行鴿味濃 短期不會升息

南韓6年來首度升息 彭總裁跟不跟?

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2851443?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-11-30 14:20聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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南韓央行今(30日)宣布調升基準利率一碼,由1.25%調高至1.5%,創2011... 南韓央行今(30日)宣布調升基準利率一碼,由1.25%調高至1.5%,創2011年來首次升息。 報系資料照
 

 

學者:台灣沒有升息急迫性

南韓央行今(30日)宣布調升基準利率一碼,由1.25%調高至1.5%,創2011年來首次升息,也開了亞洲主要央行升息第一槍,加上美國聯準會預計12月升息,使得12月21日央行總裁彭淮南任內最後一次理監事會是否會跟進升息,格外引人注目。

韓國六年來首度升息,學者表示,台灣出口才剛有起色,經濟狀況也才剛穩定下來,況且物價仍低,當下台灣沒有升息的急迫性,預期12月21日央行理監事會議不升息的可能性較高。

台綜院院長吳再益表示,韓國升息多少有牽引作用,但不代表我國央行本次就會升息,尤其本次理監事會議可能是總裁彭淮南任內最後一次理監事會議,要不要在這次就拍板升息,得考慮台灣當前的經濟情況。

吳再益說,不要看到9月出口接單上來了,就以為第3季的經濟很好,那都是急單效應,國發會日前公布景氣燈號,雖然仍維持綠燈,但是分數一下子下降了5分,從今年第4季到明年,經濟成長率雖然可達2%,但燈號沒有好到變成黃紅燈。

且近期新台幣升破30元整數關卡,如果升息還會造成廠商資金壓力,台灣不必然要在韓國升息後,就跟著升,升息在目前沒有那麼大的急迫性。

政大金融系教授殷乃平表示,我國央行向來謹慎,除非經濟狀況已到了「非升不可」的地步,否則央行不會輕言升息。

殷乃平說,目前出口才剛有起色,經濟狀況也才剛穩定下來,現在看到美國、英國、韓國有升息舉動,歐盟雖說要配合,但也還沒有實際行動,等到整個國際金融市場利率普遍都上升了.我國央行才會配合升息。

殷乃平說,不升息對我國較有利,後續還要觀察美國縮減資產負債表對全球股市的影響,如果股市泡沫破了,等待升息的時間會拉得更久。

台經院景氣預測中心主任孫明德也表示,台灣目前物價漲幅仍低,央行本次理監事會議應該不會宣布升息。

法人:對台股有指標意義 但影響不大

南韓中央銀行韓國銀行調升基準利率,為2011年來首見上調,代表韓銀對南韓經濟復甦和通膨的信心。法人表示,南韓經濟復甦及通膨具信心,預計亞洲其他央行可能跟進升息,也將提高台灣明年升息的機率,但對於台股和亞股影響不大。

儘管北韓持續搗「彈」挑釁,但央行對南韓經濟復甦及通膨具信心,預計亞洲其他央行可能跟進升息。法人表示,此次南韓升息可能象徵亞洲的轉捩點。

雖然市場普遍預期,台灣央行年底理監事會議可望連續6季維持代表政策利率的重貼現率為1.375%不變,但南韓調升利率,也將提高台灣明年升息的機率。安聯四季成長組合經理人莊凱倫表示,亞洲股市也不致受此影響,股市表現主要還是反映基本面。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2848223?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017/11/29 17:48

(圖:AFP) (圖:AFP)

如果說 2017 年的股市是「高原期」,那房地產在很多人心中可能已在「冰河期」。從 2014 年政府祭出囤房稅後, 2015 年景氣明顯轉折向下,2016 年再大幅度調高公告地價、公告土地現傎,並實施房地合一稅邊際稅率高達 45%後,房市一路走低。究竟房市何時會觸底?

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,2017 年房市交易量比 2016 年明顯增加,價格則維持在底部盤整,若無政策性的干擾,房市沒有持續悲觀的理由。同時由於房貸利率仍低,銀行向購屋者殷勤招手,購屋房貸門檻寬鬆,對於首購族而言仍是進場好時機,因此評估 2018 年整體房市走向,可以抱持「審慎樂觀」態度。

至於很多與許多年輕人切身相關的租房市場,張旭嵐指出,隨著「租屋條例」三讀,加上包租代管業興起,以及政府期待儘快推動制度,以健全租屋市場品質,因此,頂樓加蓋違建、居住品質差的分隔套房,預料會逐漸被市場淘汰或面臨整修,但中長期下來,租金也可能隨著成本增加而有一波調漲。

房價高漲、買不起房子是很多人心中的痛,因此樂見房價向下修正,但是這波修正會到什麼時候結束?如何判斷房價是否合理?2018 年適合首購族進場嗎?買不起台灣的房子,是否適合到海外置產?在 12 月 14 日舉辦的「鉅亨論見」直播中,將邀請張旭嵐,以及資深財經評論家黃世聰,共同分析 2018 年房市展望,將針對以上問題進行深入討論。

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/3976360

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 工商時報記者/方明

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2017/11/27 | 金融匯市

黃惠聆/台北報導

 儘管有些壽險已不再承作房貸,但非銀行房貸件數卻是逐年增,根據聯徵中心資料顯示,有超過15%的民眾購屋時,會選擇非銀行體系的金融機構包括信用合作社、農漁會與壽險公司等。房仲業者表示,民眾找非金融機構借錢,或因地緣之便、或可取得相對較高房貸額度,或因可以得到相對較優質的金融服務。

 

 據聯徵中心資料顯示,有房貸的屋主當中,有83%的比例是跟銀行借貸,平均授信的餘額為389.7萬元,平均貸款利率為1.81%,核貸成數約71%,不過跟2012年同期的6月相比則可發現,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,透過非銀行體系的房貸包括信用合作社、農漁會等,近年房貸件數有增加的趨勢。

 曾敬德說,在都會區以外的房貸市場,民眾常往來的金融機構有相當多都屬於信用合作社與農漁會等非銀行體系,有些民眾甚至具備會員的身分,加上近年都會區以外的市場交易也轉趨熱絡,因此,近年來信用合作社與農漁會的房貸戶數不減反增,有時候可能無法向銀行貸到款項,民眾即轉向找信用合作社或農漁會。另外,中南部的壽險公司承作房貸也比北部多,其可能承做的房貸利率有時還比銀行更具有競爭力。

 至於如何跟銀行打交道才能得到「好利率」?中信房屋副總劉天仁表示,銀行重視借款人的還款能力程度,大於抵押品的價值。如果借款人平時跟銀行往來互動良好,包括有在該銀行存款、信用卡信用良好、資金進出往來情況正常以及借款人本身的收入及還款能力能獲得銀行的認可,就可以談到比較優惠的利率。此外,透過房仲業者買房時也比較有機會透過房仲公司與銀行合作之關係或專案,可以取得較低利率的房貸。

 劉天仁說,因為房仲公司通常有長期合作往來的銀行,這些銀行一方面可以提供較優惠的利率,一方面房仲在進行仲介時,對於買方也會做購買力及還款能力的評估,因此透過房仲簽約的客戶,在還款能力已有初步篩選,也比較容易取得銀行信賴可申請專案的較低利率。

 永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示,一般可以拿到優惠較為優惠的利率客戶通常1.醫師、律師、會計師、建築師、公務人員等都是利率可以洽談的族群,另透過大型房仲品牌(如永慶房屋)優質仲介的案件,部分銀行也會提供較優惠利率服務,還有一直和銀行有長期往來民眾可以提出自身資產證明文件,讓銀行作為審核評定使用。

原文網址:https://ctee.com.tw/news/viewcatenews.aspx?newsid=168112&cateid=jrdc

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2017-11-25 00:49經濟日報 記者夏淑賢╱台北報導
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合庫金控昨(24)日舉行上市後首次法說會,在金管會降低房貸暨權益證券風險權數計算後,核心子公司合庫銀將可釋出1,000億元,讓放款及投資等新業務有資金動能,並挹注獲利,股利政策將以現金為主。

另外,合庫銀主辦復興航空聯貸案因興航解散蒙受損失,委託興航出售擔保品飛機,也有進展,目前已有哥倫比亞航空等兩、三組買家簽署意向書,處分抵債展望樂觀。

合庫金昨天法說處女秀,由總經理林士朗率領子公司總經理暨財會與風控等主管出席,與法人互動。

合庫金表示,金管會日前宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,放寬後合庫至第3季風險淨資產減少了791億元。

合庫金表示,全行資本適足率從12.91%上升到13.48%,第一類資本適足率9.9%上升到10.34%,換算後合庫銀將可再釋出1,000億元,可做新授信業務與投資操作。

不過,合庫金強調,由於房貸授信餘額另有銀行法72-2條限制,不得超過存款與發債合計三成上限,合庫銀已經到頂,因此新釋出的千億動能,必須承作非房貸業務。

合庫銀今年來也趁著國際資本市場行情多頭,強化財務操作,優化金融資產以提升投資收益,迄第3季底共投資3,200億元水位的台、外幣債券,比去年底大增530億元部位。

合庫銀指出,合庫銀放款興航,已有16.3億元轉列呆帳,但若扣除興航案,則逾放金額其實比去年減少10.68億元。

目前興航擔保品飛機處分已有相當進展,將盡速完成處分抵債,確保債權。

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2017-11-25 07:29:24 經濟日報 記者陳慶徽/台北報導
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民進黨立委蔡易餘。 民進黨立委蔡易餘。
 

「我是覺得年輕人有機會還是要把購屋當投資的一塊」,民進黨立委蔡易餘回憶他的購屋經驗,表示他唯一一次的不動產購屋經驗 ,就是在法拍市場購屋,隨後並透過轉手賣出賺取獲益。因此,他認為,不動產可以作為資產配置的一環,當作資金調度的工具。

「我唯一一次的購屋經驗就是買法拍屋」,蔡易餘談到,過去他都是與家人同住,唯一一次購屋就是在法院的強制拍賣中,購得一件在田間、占地遼闊的不動產標的,經過一段時間後轉手賣出,藉此獲得一筆增值報酬。

回憶起那次的交易經驗,蔡易餘表示,當初他是看到此項物件已經進入法院的特拍階段,又判斷當時拍賣價格已來到市場的低點,估計買入後具有增值空間,因此就下手買入人生第一件自己購入的不動產。

然而,隨後他參選,因為選舉籌資需要,同時又有人開出不錯的價錢,便趁機轉手賣出,在這一買一賣之間獲取了一筆增值報酬。因此,他便以自身為例子,認為年輕人購屋時不要只是把房子視為「不動產」,應該要納入藉由不動產來投資的思維,藉此作為資產分配的一環,讓手上的資產能夠更靈活運用。

有趣的是,雖然蔡易餘後來轉手出賣了該建物標的,但他目前仍以承租的方式,向該建物買主繼續承租房間來居住。被問到為何不另尋地方購屋,他表示,由於該地空間遼闊,在選舉時適合放置車輛與囤放選舉用品,距離高鐵站車程僅五分鐘,完全滿足他對於「住」的需求,因此他選擇繼續以承租的方式住在該地。

談到年輕人購屋,蔡易餘提到,目前政府針對首購族提供優惠貸款利率,而他建議年輕人若有意買房,可好好利用第一次購屋機會。另外,他也認為,目前政府針對首購的利率雖然相對優惠,但仍有調降空間。

蔡易餘推估,以一間800萬元的不動產來做計算,首購族每月估計將負擔超過2萬元的利息,而他認為這負擔對於一般年輕人仍是過於沈重,因此,他表示,若未來每月利息可以降到2萬元以下,才是對於一般月薪在3萬多元的受薪階級較可承受的利率門檻。

另一方面,政府目前也加緊腳步推動社會住宅、公辦都更等政策,在此背景下,蔡易餘指出,社會住宅是為了提供經濟負擔較重的族群,可以享有基本的居住權利,而他提醒,目前社會上仍有許多人把社會住宅當作鄰避設施,但他強調,社會住宅不代表就等於高犯罪的區域,認為外界需要打破這個觀念,才能讓社會住宅發揮正面效果。

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5919/2838493

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房市旺季不旺!中央銀行公布10月5大銀行新承做放款平均利率統計,房貸利率下滑至1.627%,創89個月新低,及史上次低紀錄,央行官員指出,房貸利率滑落,主要是大型銀行持續以低利率搶攻優質房貸的結果。

台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等5大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行的4成左右,一向被視為房市風向球;根據央行統計,10月五大銀行新承作房貸利率下滑0.6個基本點(1個基本點是0.01個百分點)至1.627%,創2010年6月以來、89個月新低,也是史上次低紀錄,並且已連續6個月走低,距1.616%歷史最低紀錄,僅差0.011個百分點。

觀察5大銀行新承作房貸利率近半年持續小幅下滑,其中6~10月下滑幅度均不到1個基本點;央行官員表示,目前房市全靠自住購屋人支撐,依聯徵中心9月底統計,自住購屋人占比約85.3%,加上各銀行為搶攻優質房貸戶,仍偏向提供優惠低利率房貸吸客,甚至造成「青年安心成家方案」10月新增僅86.1億元,低於9月的98.1億元,占比也從上月24.6%降至22.8%。

5大銀行10月新承作房貸金額377.94億元,月減21.62億元,與去年同期相比則增加30.02億元或8.63%,前10個月合計3,647.33億元,去年同期為3,593.29,增加54.04億元或1.50%;央行官員認為,8、9月受到農曆7月民俗月效應,影響房市買氣,但進入10月之後,又因中秋節及雙十節連假,交易天數減少,新完工交屋量小,使得買氣相對不振,六都移轉棟數均大減。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000184-260210

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2017-11-19 09:00:15 經濟日報 記者吳靜君/台北報導
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壽險公司房貸平均利率相較銀行平均房貸利率,高出數十個基本點(bp),壽險公司房貸借款人是否應該「搬家」至銀行?銀行業者認為,要先精算是否划算,再決定要不要搬家。

五大壽險公司僅剩富邦人壽還在推房貸,央行統計9月台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行新承作房貸利率下滑至1.633%;五大壽險公司房貸利率,則在1.79%~1.85%間。

看似搬家比較有利 ,但銀行業者表示,「保險公司保戶」、「適用保險公司優惠專案貸款」二類房貸戶,要先精算是否划算。

銀行業者解釋,通常保險公司為留住保費貢獻度高的優質保戶,會給予這一類保戶「優惠利率」做為回饋客戶的手段之一,這類族群轉移貸款到銀行,不見得比較有利。

另外,保險業過去也曾推「公教人員優惠專案」、「百大企業優惠專案」或和建築業者、房仲業者合作的專案等,當時保險公司也給這些房貸戶相對有利條件,如果轉貸至銀行,要先精算是否有利,再決定是否搬家。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5913/2827156

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2017-11-17 02:14經濟日報 記者郭及天/台北報導
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報系資料照 報系資料照
 

 

據財團法人金融聯合徵信中心統計,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,年增13%,其中20至30歲及60歲以上增加最多,分別年增16.4%、17.2%。房地產業者指出,首購族及高齡退休族對房貸承受力較敏感,在房價跌、貸款條件優下,買氣回升最明顯。

房地產業者普遍預期,今年房市交易量可望結束連續三年量縮趨勢,今年上半年住宅貸款件數有13%的年增率,金融聯徵中心統計顯示,以各年齡層來觀察,今年房市購屋主力族群仍以30至40歲的族群占35%最高、40至50歲占 30%居次,不過,若以成長率來看,30歲以下及60歲以上的成長幅度,明顯優於30歲至60歲的主力購屋年齡層。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

 

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,今年全年房市交易量可成長10%至15%,約27萬至28萬棟,不過與過去平均每年37萬棟交易量仍有不小差距,隨這三年房價修正、建商破盤讓利,加上今年土銀、合庫等公銀行庫帶頭搶食房貸大餅,目前市場中已有五年寬限期、最高貸款成數可達九成、房貸利率僅1.56%、40年房貸等多元的購屋貸款方案,友善的購屋環境,打動首購族及退休置產族的心,進場意願明顯攀高。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,今年上半年全體銀行房貸放貸利率1.81%,已創2010年以來、近八年新低,各年齡層全面跌破2%,不僅30歲以下年輕族群平均購屋利率跌至1.72%,即使過去利率較高的60歲以上的高齡購屋者,平均利率也跌至1.95%,顯見今年各年齡的買房需求,利息負擔都較過去幾年減輕不少。

陳傑鳴表示,今年房市跌勢趨緩,政策也不再打房,吸引購屋者進場,加上金管會調降房貸風險權數、公告地價、公告現值可能下修等,政策利多不斷釋出,年底前民眾買房意願有機會進一步提升。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2823578

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2017-11-16 10:15:19 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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聯徵中心資料顯示,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,較去年同期增加13%。記者游... 聯徵中心資料顯示,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,較去年同期增加13%。記者游智文/攝影
 

 

根據財團法人金融聯合徵信中心資料,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,較去年同期增加13%,以年齡來看,20~30歲及60歲以上各增加16%、17%,排名前二,買氣回升最明顯。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,這二個年齡層,20~30歲主要為青年首購族,60歲以上則多為退休置產族。數據顯示,建商破盤讓利,公股銀行帶頭推出超優惠房貸方案搶食房貸大餅,已完全打入首購族、退休置產族群的心坎裡。

根據屋比超省房屋比價平台彙整聯徵中心房貸資料,今年上半年共有7萬2497筆住宅貸款,就購屋年齡層分析,以30到40歲族群占35%最高、40-50歲占30%居次,兩個族群就占了6成5,是今年房市最大的購屋主力。

以增加幅度來看,今年60歲以上較去年同期成長17.2%,20~30歲成長16.4%,高於其他年齡層11%~14%成長幅度。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,根據金融聯合徵信中心的房貸資料,今年上半年全體銀行房貸放貸利率已創2010年以來,近八年新低,各年齡房貸利率全面跌破2%,更為2011年來首見。顯見今年各年齡的買房利息負擔都較過去幾年減輕不少,加上今年房市跌勢趨緩,政策也不再打房,自然吸引購屋者進場。

他表示,目前市場中有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.56%」、「40年房貸」等多元的購屋貸款方案讓民眾依需求運用,在目前房市賣壓仍偏高的狀態下,只要做好比價看屋功課,在年底購屋旺季搶到便宜機會很 大。

屋比房屋比價平台提供 屋比房屋比價平台提供
 
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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5913/2821680

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【好房網雜誌11月號】

相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

撰文:林雅惠

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

小心貸款成數不足!老屋申貸注意四要點

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

老屋申貸停看聽

1.      鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2.      海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3.      附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4.      剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5.      貸款年限+屋齡≦50

6.      貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

銀行

房貸利率

台北富邦

成交金額台北市2,000萬元以上、新北市1,500萬元以上、其他地區1,000萬元以上
一段式:
首購1.70%(含有房無貸),非首購1.80%,綁約3年,寬限期最長3年,手續費2,000元,限自住。

成交金額台北市低於2,000萬元、新北市低於1,500萬元、其他地區低於1,000萬元
一段式:
首購1.75%(含有房無貸),非首購1.85%,綁約3年,非首購寬限期依客戶資歷審核,手續費2,000元,限購屋自住。

匯豐銀行

一段式:首購1.59%,非首購1.63%,綁約3年,寬限期最長2年,無手續費。

花旗銀行

貸款金額800萬元以上
一段式(首購及非首購):
1.63%,綁約3年,無寬限期,無手續費,店面及台北市小於12坪、新北市小於15坪不承作。

貸款金額500萬~799萬元
一段式(首購及非首購):
1.69%,綁約3年,無寬限期,無手續費,店面及台北市小於12坪、新北市小於15坪不承作。

渣打銀行

貸款金額800萬元以上
一段式:
首購1.6%,非首購(含有房無貸)1.70%起,綁約2年,寬限期最長1年,手續費2,600元,僅限首戶自住。

貸款金額低於800萬元
一段式:
首購1.68%,非首購(含有房無貸)1.75%起,綁約2年,寬限期最長1年,手續費2,600元,僅限首戶自住。

兆豐銀行

青年安心成家方案第1~24期1.44%,第25期起1.74%,綁約2年,寬限期最長3年,手續費2,000元,貸款金額上限800萬元,超過部分依銀行提供貸款利率,限首戶自住。

一段式:首購1.66%,非首購(含有房無貸)1.74%,綁約2年,寬限期依客戶資歷審核,手續費3,000元,限自住。

台新銀行

首購及非首購、年報稅額80萬元以上
一段式:
1.63%,綁約3年,寬限期最長3年,手續費非套房2,000元、套房3,000元。

非首購、年報稅不滿80萬元
一段式:
1.70%,綁約3年,寬限期依客戶財力審核,手續費非套房2,000元、套房3,000元。

星展銀行

一段式:首購自助1.65%,綁約3年,無寬限期,手續費5,500元。

凱基銀行

一般購屋優惠貸款
一段式:
1.63%,綁約3年,首購達特定條件寬限期1年,手續費3,000元。

小套房客戶
一段式:
1.95%,綁約3年,無寬限期,手續費3,000元,貸款成數最高7成。

富邦人壽

個人年收入50萬元以上:
一段式:
首購1.63%,二房1.65%,綁約2年,寬限期最長2年,手續費2,000元,限自住使用。

套房、非自用住宅、年收入未滿50萬元:
一段式:
1.7%,綁約2年,無寬限期,手續費2,000元,雙北精華區工業住宅、捷運套房貸款成數最高7~7.5成,其餘地區貸款成數最高6.5成。

三商美邦人壽

菁英首購(月調)
一段式:
1.6~1.74%,綁約3年,前3年還款金額不得超過原貸金額一半,寬限期最長1年,無手續費。(限專業人士、公教、三千大企業員工及知名外商企業或貸款7成以內客戶,且年薪固定收入須達60萬元以上,非固定薪另議,一般中小企業員工年收入達70萬元以上者亦可申辦)

資料來源:永慶房產集團 資料日期:2017/10
註:➊本表利率若無特別說明,皆採機動利率。 ➋本表資訊僅供參考,實際貸款條件、利率、額度以各銀行及壽險公司提供之訊息為準。

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2017-11-03

〔記者盧冠誠/台北報導〕中央銀行昨公布第3季理監事會議議事錄摘要,會中多位理事認為,維持政策利率不變是妥適、穩健的決策。對此,市場再以央行釋出「鴿派」訊息來解讀。

  • 中央銀行。(資料照)

    中央銀行。(資料照)

值得注意的是,有位理事不僅贊成維持現行利率,並指出我國主要貿易對手國及競爭對手國南韓,均維持利率不變,央行宜以審慎態度靜觀其變。該談話也留給外界在南韓升息前,央行可望保持當前利率的想像空間。

公布Q3議事錄摘要

9月央行舉行第3季的理監事會議,全體理事一致贊成連續5季,維持代表政策利率的重貼現率為1.375%。

為提升貨幣政策決策透明度,這是央行第2次公布議事錄摘要,內容包含與貨幣政策有關的案由、議程、決議內容、出席會議成員名單及具名表決結果等,本次合計共12頁。

對於國內產出缺口的看法,有位理事說明,根據主計總處及央行對明年經濟成長率預測值推估的潛在產出成長率,均顯示「負」的產出缺口擴大。這亦讓市場覺得,在通貨膨脹無虞的情況下,央行重啟升息的時點恐怕還要再往後移。

市場︰釋出鴿派訊息

針對軍公教加薪議題,有理事認為,根據過去資料顯示,以軍公教調薪帶動企業全面調薪的效果仍具挑戰。此外,亦有理事指出,軍公教調薪帶動民間消費的正面效果,恐因軍公教年金改革使退休人員未來收入減少而緊縮消費的效果所抵銷。

有位理事進一步指出,影響未來經濟成長的不確定性因素仍多,除軍公教調薪政策及供電穩定將攸關內需成長力道和生產活動外,兩岸經貿發展,「前瞻基礎建設計畫」及「數位國家,創新經濟發展方案」等措施的執行成效,均將影響國內經濟成長動能,須密切關注。

另位理事也提醒,由於中國對美國主要出口廠商中,台資在中國科技大廠所占比重極高;若貿易保護主義升溫,引發中美貿易衝突,恐將衝擊我國經濟。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1148743

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2017-11-02 12:29好房網House Fun
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【撰文/林雅惠】

相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

 
 
要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2017年11月號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

原文網址:https://udn.com/news/story/6858/2793107

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金管會送出房市利多,宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,有助民眾買第二間以上房屋更順利取得房貸。圖為民眾在預售建案接待中心看屋。(本報資料照片)

 

金管會主委顧立雄送出房市及金融股利多。金管會昨日宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,自用住宅由45%降為35%,非自用則由100%降為75%,減少銀行因承作房貸的資金壓力,資本適足率平均可拉升0.59個百分點,也有助民眾買第二間以上房屋時,可更順利取得房貸。

 

資金動能 增加1.8兆

依9月底銀行合格資產3兆7016億元來看,這次調降房貸風險權數,銀行可增加1兆3468億元的風險資產額度,且非自用住宅降到75%,銀行若在維持現有資本適足率前提下,可多出近1.8兆元,衝刺非自用住宅房貸。

另外,金管會也調整銀行「權益證券投資」的風險權數,也就是銀行投資股票的資本要求,其中影響最大的是銀行投資上市櫃金融股的部分,可由現行要求400%降為200%,銀行長期投資非金融相關事業則由400%降為100%。此舉將可視為是銀行資金可加碼金融股的利多。

年底可適用 房市利多

銀行局表示,銀行投資股市最多可占其核算基數(約等同淨值)的30%,以9月底3.4兆元的淨值來看,最多可投資1兆元,但國銀目前投資股票僅1198億元,仍有極大的空間,而這次金管會調降銀行投資金融股風險,直接砍半為200%,估計銀行在資本適足率不動的前提下,可加碼金融股近千億元。這意味著,金管會這項調整權數的政策,可為房市及股市增加1.6~1.8兆元的資金動能。

金管會也表示,調整權益證券投資的風險權數,整體銀行資本適足率平均提高0.09個百分點;而房貸加上股票,共可讓銀行資本適足率提高0.68個百分點,即銀行若不衝刺房貸或加碼金融股,年底資本適足率可拉高到14%,具有增資千億元以上的效果。

銀行業者已要求調降房貸風險權數多時,10月18日顧立雄與金總及各金融公會座談,承諾會積極檢討房貸等權數,月底即宣布調降,年底即可適用;風險權數即銀行計算資本適足率時,依業務或投資風險高低,給予不同權數,權數愈高,則銀行用自用資金支持此業務的成本就愈高。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171101000347-260110

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