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2017-11-19 09:00:15 經濟日報 記者吳靜君/台北報導
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壽險公司房貸平均利率相較銀行平均房貸利率,高出數十個基本點(bp),壽險公司房貸借款人是否應該「搬家」至銀行?銀行業者認為,要先精算是否划算,再決定要不要搬家。

五大壽險公司僅剩富邦人壽還在推房貸,央行統計9月台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行新承作房貸利率下滑至1.633%;五大壽險公司房貸利率,則在1.79%~1.85%間。

看似搬家比較有利 ,但銀行業者表示,「保險公司保戶」、「適用保險公司優惠專案貸款」二類房貸戶,要先精算是否划算。

銀行業者解釋,通常保險公司為留住保費貢獻度高的優質保戶,會給予這一類保戶「優惠利率」做為回饋客戶的手段之一,這類族群轉移貸款到銀行,不見得比較有利。

另外,保險業過去也曾推「公教人員優惠專案」、「百大企業優惠專案」或和建築業者、房仲業者合作的專案等,當時保險公司也給這些房貸戶相對有利條件,如果轉貸至銀行,要先精算是否有利,再決定是否搬家。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5913/2827156

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2017-11-17 02:14經濟日報 記者郭及天/台北報導
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報系資料照 報系資料照
 

 

據財團法人金融聯合徵信中心統計,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,年增13%,其中20至30歲及60歲以上增加最多,分別年增16.4%、17.2%。房地產業者指出,首購族及高齡退休族對房貸承受力較敏感,在房價跌、貸款條件優下,買氣回升最明顯。

房地產業者普遍預期,今年房市交易量可望結束連續三年量縮趨勢,今年上半年住宅貸款件數有13%的年增率,金融聯徵中心統計顯示,以各年齡層來觀察,今年房市購屋主力族群仍以30至40歲的族群占35%最高、40至50歲占 30%居次,不過,若以成長率來看,30歲以下及60歲以上的成長幅度,明顯優於30歲至60歲的主力購屋年齡層。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

 

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,今年全年房市交易量可成長10%至15%,約27萬至28萬棟,不過與過去平均每年37萬棟交易量仍有不小差距,隨這三年房價修正、建商破盤讓利,加上今年土銀、合庫等公銀行庫帶頭搶食房貸大餅,目前市場中已有五年寬限期、最高貸款成數可達九成、房貸利率僅1.56%、40年房貸等多元的購屋貸款方案,友善的購屋環境,打動首購族及退休置產族的心,進場意願明顯攀高。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,今年上半年全體銀行房貸放貸利率1.81%,已創2010年以來、近八年新低,各年齡層全面跌破2%,不僅30歲以下年輕族群平均購屋利率跌至1.72%,即使過去利率較高的60歲以上的高齡購屋者,平均利率也跌至1.95%,顯見今年各年齡的買房需求,利息負擔都較過去幾年減輕不少。

陳傑鳴表示,今年房市跌勢趨緩,政策也不再打房,吸引購屋者進場,加上金管會調降房貸風險權數、公告地價、公告現值可能下修等,政策利多不斷釋出,年底前民眾買房意願有機會進一步提升。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2823578

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2017-11-16 10:15:19 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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聯徵中心資料顯示,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,較去年同期增加13%。記者游... 聯徵中心資料顯示,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,較去年同期增加13%。記者游智文/攝影
 

 

根據財團法人金融聯合徵信中心資料,今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款,較去年同期增加13%,以年齡來看,20~30歲及60歲以上各增加16%、17%,排名前二,買氣回升最明顯。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示,這二個年齡層,20~30歲主要為青年首購族,60歲以上則多為退休置產族。數據顯示,建商破盤讓利,公股銀行帶頭推出超優惠房貸方案搶食房貸大餅,已完全打入首購族、退休置產族群的心坎裡。

根據屋比超省房屋比價平台彙整聯徵中心房貸資料,今年上半年共有7萬2497筆住宅貸款,就購屋年齡層分析,以30到40歲族群占35%最高、40-50歲占30%居次,兩個族群就占了6成5,是今年房市最大的購屋主力。

以增加幅度來看,今年60歲以上較去年同期成長17.2%,20~30歲成長16.4%,高於其他年齡層11%~14%成長幅度。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,根據金融聯合徵信中心的房貸資料,今年上半年全體銀行房貸放貸利率已創2010年以來,近八年新低,各年齡房貸利率全面跌破2%,更為2011年來首見。顯見今年各年齡的買房利息負擔都較過去幾年減輕不少,加上今年房市跌勢趨緩,政策也不再打房,自然吸引購屋者進場。

他表示,目前市場中有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.56%」、「40年房貸」等多元的購屋貸款方案讓民眾依需求運用,在目前房市賣壓仍偏高的狀態下,只要做好比價看屋功課,在年底購屋旺季搶到便宜機會很 大。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5913/2821680

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【好房網雜誌11月號】

相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

撰文:林雅惠

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

小心貸款成數不足!老屋申貸注意四要點

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

老屋申貸停看聽

1.      鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2.      海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3.      附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4.      剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5.      貸款年限+屋齡≦50

6.      貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

銀行

房貸利率

台北富邦

成交金額台北市2,000萬元以上、新北市1,500萬元以上、其他地區1,000萬元以上
一段式:
首購1.70%(含有房無貸),非首購1.80%,綁約3年,寬限期最長3年,手續費2,000元,限自住。

成交金額台北市低於2,000萬元、新北市低於1,500萬元、其他地區低於1,000萬元
一段式:
首購1.75%(含有房無貸),非首購1.85%,綁約3年,非首購寬限期依客戶資歷審核,手續費2,000元,限購屋自住。

匯豐銀行

一段式:首購1.59%,非首購1.63%,綁約3年,寬限期最長2年,無手續費。

花旗銀行

貸款金額800萬元以上
一段式(首購及非首購):
1.63%,綁約3年,無寬限期,無手續費,店面及台北市小於12坪、新北市小於15坪不承作。

貸款金額500萬~799萬元
一段式(首購及非首購):
1.69%,綁約3年,無寬限期,無手續費,店面及台北市小於12坪、新北市小於15坪不承作。

渣打銀行

貸款金額800萬元以上
一段式:
首購1.6%,非首購(含有房無貸)1.70%起,綁約2年,寬限期最長1年,手續費2,600元,僅限首戶自住。

貸款金額低於800萬元
一段式:
首購1.68%,非首購(含有房無貸)1.75%起,綁約2年,寬限期最長1年,手續費2,600元,僅限首戶自住。

兆豐銀行

青年安心成家方案第1~24期1.44%,第25期起1.74%,綁約2年,寬限期最長3年,手續費2,000元,貸款金額上限800萬元,超過部分依銀行提供貸款利率,限首戶自住。

一段式:首購1.66%,非首購(含有房無貸)1.74%,綁約2年,寬限期依客戶資歷審核,手續費3,000元,限自住。

台新銀行

首購及非首購、年報稅額80萬元以上
一段式:
1.63%,綁約3年,寬限期最長3年,手續費非套房2,000元、套房3,000元。

非首購、年報稅不滿80萬元
一段式:
1.70%,綁約3年,寬限期依客戶財力審核,手續費非套房2,000元、套房3,000元。

星展銀行

一段式:首購自助1.65%,綁約3年,無寬限期,手續費5,500元。

凱基銀行

一般購屋優惠貸款
一段式:
1.63%,綁約3年,首購達特定條件寬限期1年,手續費3,000元。

小套房客戶
一段式:
1.95%,綁約3年,無寬限期,手續費3,000元,貸款成數最高7成。

富邦人壽

個人年收入50萬元以上:
一段式:
首購1.63%,二房1.65%,綁約2年,寬限期最長2年,手續費2,000元,限自住使用。

套房、非自用住宅、年收入未滿50萬元:
一段式:
1.7%,綁約2年,無寬限期,手續費2,000元,雙北精華區工業住宅、捷運套房貸款成數最高7~7.5成,其餘地區貸款成數最高6.5成。

三商美邦人壽

菁英首購(月調)
一段式:
1.6~1.74%,綁約3年,前3年還款金額不得超過原貸金額一半,寬限期最長1年,無手續費。(限專業人士、公教、三千大企業員工及知名外商企業或貸款7成以內客戶,且年薪固定收入須達60萬元以上,非固定薪另議,一般中小企業員工年收入達70萬元以上者亦可申辦)

資料來源:永慶房產集團 資料日期:2017/10
註:➊本表利率若無特別說明,皆採機動利率。 ➋本表資訊僅供參考,實際貸款條件、利率、額度以各銀行及壽險公司提供之訊息為準。

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2017-11-03

〔記者盧冠誠/台北報導〕中央銀行昨公布第3季理監事會議議事錄摘要,會中多位理事認為,維持政策利率不變是妥適、穩健的決策。對此,市場再以央行釋出「鴿派」訊息來解讀。

  • 中央銀行。(資料照)

    中央銀行。(資料照)

值得注意的是,有位理事不僅贊成維持現行利率,並指出我國主要貿易對手國及競爭對手國南韓,均維持利率不變,央行宜以審慎態度靜觀其變。該談話也留給外界在南韓升息前,央行可望保持當前利率的想像空間。

公布Q3議事錄摘要

9月央行舉行第3季的理監事會議,全體理事一致贊成連續5季,維持代表政策利率的重貼現率為1.375%。

為提升貨幣政策決策透明度,這是央行第2次公布議事錄摘要,內容包含與貨幣政策有關的案由、議程、決議內容、出席會議成員名單及具名表決結果等,本次合計共12頁。

對於國內產出缺口的看法,有位理事說明,根據主計總處及央行對明年經濟成長率預測值推估的潛在產出成長率,均顯示「負」的產出缺口擴大。這亦讓市場覺得,在通貨膨脹無虞的情況下,央行重啟升息的時點恐怕還要再往後移。

市場︰釋出鴿派訊息

針對軍公教加薪議題,有理事認為,根據過去資料顯示,以軍公教調薪帶動企業全面調薪的效果仍具挑戰。此外,亦有理事指出,軍公教調薪帶動民間消費的正面效果,恐因軍公教年金改革使退休人員未來收入減少而緊縮消費的效果所抵銷。

有位理事進一步指出,影響未來經濟成長的不確定性因素仍多,除軍公教調薪政策及供電穩定將攸關內需成長力道和生產活動外,兩岸經貿發展,「前瞻基礎建設計畫」及「數位國家,創新經濟發展方案」等措施的執行成效,均將影響國內經濟成長動能,須密切關注。

另位理事也提醒,由於中國對美國主要出口廠商中,台資在中國科技大廠所占比重極高;若貿易保護主義升溫,引發中美貿易衝突,恐將衝擊我國經濟。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1148743

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2017-11-02 12:29好房網House Fun
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【撰文/林雅惠】

相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

 
 
要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2017年11月號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

原文網址:https://udn.com/news/story/6858/2793107

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金管會送出房市利多,宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,有助民眾買第二間以上房屋更順利取得房貸。圖為民眾在預售建案接待中心看屋。(本報資料照片)

 

金管會主委顧立雄送出房市及金融股利多。金管會昨日宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,自用住宅由45%降為35%,非自用則由100%降為75%,減少銀行因承作房貸的資金壓力,資本適足率平均可拉升0.59個百分點,也有助民眾買第二間以上房屋時,可更順利取得房貸。

 

資金動能 增加1.8兆

依9月底銀行合格資產3兆7016億元來看,這次調降房貸風險權數,銀行可增加1兆3468億元的風險資產額度,且非自用住宅降到75%,銀行若在維持現有資本適足率前提下,可多出近1.8兆元,衝刺非自用住宅房貸。

另外,金管會也調整銀行「權益證券投資」的風險權數,也就是銀行投資股票的資本要求,其中影響最大的是銀行投資上市櫃金融股的部分,可由現行要求400%降為200%,銀行長期投資非金融相關事業則由400%降為100%。此舉將可視為是銀行資金可加碼金融股的利多。

年底可適用 房市利多

銀行局表示,銀行投資股市最多可占其核算基數(約等同淨值)的30%,以9月底3.4兆元的淨值來看,最多可投資1兆元,但國銀目前投資股票僅1198億元,仍有極大的空間,而這次金管會調降銀行投資金融股風險,直接砍半為200%,估計銀行在資本適足率不動的前提下,可加碼金融股近千億元。這意味著,金管會這項調整權數的政策,可為房市及股市增加1.6~1.8兆元的資金動能。

金管會也表示,調整權益證券投資的風險權數,整體銀行資本適足率平均提高0.09個百分點;而房貸加上股票,共可讓銀行資本適足率提高0.68個百分點,即銀行若不衝刺房貸或加碼金融股,年底資本適足率可拉高到14%,具有增資千億元以上的效果。

銀行業者已要求調降房貸風險權數多時,10月18日顧立雄與金總及各金融公會座談,承諾會積極檢討房貸等權數,月底即宣布調降,年底即可適用;風險權數即銀行計算資本適足率時,依業務或投資風險高低,給予不同權數,權數愈高,則銀行用自用資金支持此業務的成本就愈高。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171101000347-260110

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2017/10/30 | 金融匯市

呂清郎/台北報導

 中央銀行即將發布第3季理監事會議紀錄摘要,市場預期,會議紀錄內容將釋出利率不動訊息,甚至明年還是升息無望,代表房貸利率將維持在目前超低水準。銀行房貸主管推估,房貸利率至少需達到3%以上,才會對投資客造成壓力。

 

 根據央行統計五大銀行9月新承作房貸利率降至1.633%的歷史次低,距最低紀錄1.616%僅0.017個百分點;銀行房貸主管表示,近年來投資客炒高房價後,造成自住購屋人無力進場,房市買氣也長期不振,關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢,利息負擔輕,讓價意願也偏低,「房貸利率沒有到3%以上,投資客應該都沒在怕」。

 銀行房貸主管指出,央行去年7月將重貼現率降至1.375%之後,至今未再調整,但房貸利率卻維持一路向下走勢,從1.695%降至9月來到1.633%,主要是銀行資金無處去化,採取傳統價格競爭,積極搶攻優質房貸戶,形成房貸利率與政策利率脫鉤,這對於前波大賺的投資客來說,口袋相對變得更深,目前利息水準並沒有造成壓力。

 銀行房貸主管認為,依重貼現率與房貸利率概估的差距來看,可能重貼現率要調升至2.75%,房貸利率才會破3%,至於前次重貼現率2.75%已是將近9年前的事。

 2008年金融海嚍爆發,重貼現率從當年6月時3.625%,僅經歷7個多月後,2009年2月已降至1.25%的歷史最低水準,之後隨金融海嘯淡去,2011年7月回到1.875%,但2015年啟動最近一波降息循環,又回落至1.375%。

 景氣明顯復甦前,央行利率正常化還有得等,房貸利率也就衝不上去,銀行房貸主管強調,根據央行第3季理監事會今明兩年經濟成長率預測,各為2.15%及2.2%,基本上並沒有很樂觀的看法,明年只比今年好一點,升息還不是時候。

 也就是說,投資客仍不至於因利息負擔加重,撐不下去而倒貨,自住客想買到便宜房子,恐怕還有得等。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=165514&cateid=jrdc

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2017-10-24

〔記者盧冠誠/台北報導〕中央銀行昨公布五大銀行9月新承作購屋貸款利率1.633%,連續5個月下降,並創下史上次低,僅次於2010年6月創下的1.616%史上最低。

  • 五大銀行9月新承作購屋貸款利率1.633%,連續5個月下降,並創下史上次低。(資料照)

    五大銀行9月新承作購屋貸款利率1.633%,連續5個月下降,並創下史上次低。(資料照)

台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行,承作房貸比重約占全體銀行的4成,常被視為房市風向球。

央行官員表示,五大銀行9月新承作房貸利率微跌,主因大部分銀行針對優質客戶推出優惠利率;由於當前房市以自住客為主,使得利率變動不大,僅較8月的1.638%下滑0.005個百分點。

受到農曆7月季節性因素影響,五大銀行9月新承作房貸400億元,月減26億元;至於首購族低利的「青年安心成家方案」部分,五大銀行9月新承作98億元,占比約24.5%。

根據統計,9月六都買賣移轉棟數,除了新北市因有新成屋及合宜住宅遞延交屋挹注,月增率達12%外,其餘五都月增率皆為負,且六都買賣移轉棟數合計月減3.4%。

房價方面,據「信義房價指數」顯示,9月台北市、新北市年增率分別下跌3.1%、2.5%,若與過去高點相比,波段跌幅各為15%、9%。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1145991

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好房網News記者王思云/整理報導

房貸利率好低好心動!有居住需求的朋友各個摩拳擦掌,不過,找銀行除了試算房貸利率外,要省錢,也不能忽略「總費用年百分率」。

總費用年百分率比起單算房貸利率,更能真實反映所有花費支出,圖為銀行情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

總費用年百分率比起單算房貸利率,更能真實反映所有花費,圖為支出銀行情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

房貸利率連跌14個月,各家銀行為搶房貸市場,紛紛祭出超低利率,除了吸引買氣,也讓購屋族負擔變低。然而,若單算房貸利率的話,並未將所有的支出費用記入成本裡,據房地王新聞指出,反倒看「總費用年百分率」的數字會更貼近實際。

報導指出,「總費用年百分率」是涵蓋了申辦房貸的開辦費、服務費、徵信費、利息支出等所有的費用之後,所算出來的貸款年利率,相較單算房貸利率,更能精確掌握支出費用。

有些銀行房貸利率較高,但經過銀行試算系統一算,「總費用年百分率」反倒比較低。房地王新聞建議,對照各家銀行的「總費用年百分率」高低,加以比較後,就知道哪一家銀行最省。

根據中央銀行數據顯示,房貸的利率自年初以來,一路下降,而申辦房貸的件數也往上攀升。8月份五大公營行庫的新增房貸總額為425.6億元,去年同期則為338.2億,成長了87.4億元,顯示房市交易增加,買氣也有回升。

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2017/10/14 | 金融匯市

呂清郎/台北報導

 中央銀行13日標售400億元2年期定存單,得標加權平均利率0.557%,較上月的0.563%,小幅下滑0.6個基本點(1個基本點是0.01個百分點),銀行資金調度主管表示,市場利率續徘徊低檔,並且預期中央銀行今年不會升息,過剩資金進場搶標,得標利率創11個月新低。

昨日2年期定存單標售,吸引1,016.5億元資金進場搶標,投標倍數2.54倍,仍位在近1年來平均水準,得標利率延續下滑走勢,並且低於市場預估的0.55~0.56%區間;銀行資金調度主管指出,市場利率先前雖有一波小反彈,但10月以來又震盪向下,續徘徊在相對低檔,月初售的364天期定存單,得標利率也下滑至11個月新低的0.443%,即是過剩資金進場搶標的結果。

 央行9月底第3季理監事會議後,宣布利率連續5季不調整,重貼現率仍維持在1.375%;銀行資金調度主管強調,雖然美國聯準會(Fed)啟動縮減資產負債表,年底可望再升息1次,雖略趨鷹派,但市場認為縮表應不至加速,國內方面,儘管出口創新高,但總體經濟景氣還未見大幅復甦,央行年底、甚至明年上半年升息的機率都趨近於零,2年期定存單可能面對升息的風險微小,資金投標也延續樂觀看法。

 資金過剩、無處去化情況持續,央行仍用力在收錢;銀行資金調度主管說,據央行統計,今年以來每月底未到期定存單金額,維持在7.5兆元上下的高水位,除每月定期標售的364天期及2年期定存單,還有公開市場操作每日發行申購的28天期、91天期、182天期定存單,去年以來更增加每14天及每7天發行的14天期及7天期定存單,均為提供銀行消化爛頭寸。

 央行2013年8月重啟標售2年期定存單,每月標售金額100億元,2014年8月及2015年8月各調高100億元達300億元,今年8月再調高至400億元;但由於總額僅400億元,顯現粥少僧多,加上期限相對較長,對銀行去化閒置資金部位的功能相對低,主要去化工具還是每天發行的定存單。

 

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=164068&cateid=jrdc

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2017-10-13 14:31:51 聯合晚報 記者游智文/台北報導
  •  

根據聯徵中心每季申請房貸資料顯示,公寓人氣逐年下滑,透天屋仍受到一定歡迎。房仲業分析,公寓雖有坪數實在,單價較低等優勢,但擔心未來爬不動,多數人仍優先選擇電梯住宅。

信義房屋統計聯徵中心房貸申請資料,公寓在2011年第二季占比仍有16.5%,但逐年下滑,到了今年第二季僅剩下13.4%,足足減少了3個百分點。取而代之則是電梯大樓的人氣持續攀升,從2011年第二季的46.6%增加到今年第二季的50.5%。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,數據顯示,老公寓因坪數實在,且多位於市區,生活機能較佳,仍有特定的買方族群,從核貸利率與成數來看,公寓平均成數仍有七成以上,和電梯大樓相差不多,也保有不錯行情。但畢竟公寓屋齡老舊,加上沒有電梯,上下樓梯不便,相較之下電梯大樓的人氣還是比較高。

從聯徵中心的申請貸款資料可發現,公寓的平均授信額度為544萬元,核貸成數為71.8%,平均貸款利率為1.88%,對於一般雙薪家庭而言購屋負擔相對較輕,電梯大樓的平均授信額度約為774萬元,貸款成數為72.5%,平均貸款利率為1.77%,在所有產品中貸款利率最低。

另外一個貸款大宗則是透天厝,約占1/4,平均授信額度為653萬元,大台北因為地狹人稠與地價偏高,集合式電梯住宅較符合都會生活的需求,但大台北以外區域,透天型產品在市場上占有一定的交易比重,有些區域甚至比電梯大樓還受到歡迎。

 

各類產品申請房貸占比資料來源/聯徵中心、信義房屋企研室 各類產品申請房貸占比資料來源/聯徵中心、信義房屋企研室

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5888/2754815

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2017年10月13日 04:10 

/台北報導
殺到全球最低 台灣房貸利率 快跌破1.5%
近20年來國銀房貸利率走勢

放款市場利率齊殺,房貸利率殺價災情最嚴重,對此不少金融業高層私下指出,台灣的房貸利率都已快跌破1.5%,幾乎可說已殺到全球最低,不僅比起日本、美國的平均水準已分別低1個百分點、3個百分點以上,若未來20、30年台灣基準利率水準走升,以台灣目前微薄的加碼點數來看,屆時恐怕銀行放款收入連繳營業稅都不夠。

 

根據央行統計,2000年全體國銀的平均購屋貸款利率為7.14%,但時隔17年後,2017年8月央行最新國銀購屋貸款平均利率現在僅剩1.638%,而且是央行已在1年多前停止降息,但房貸平均利率在這段時間內繼續下降超過1碼(0.25個百分點)的水準。

某大型行庫高層指出,由於房貸期間長達20~30年,世界先進國家均將利率維持在一定水準之上,舉例來說,美國、日本雖然先前採低利寬鬆政策,日本更是長年零利率,但其房貸利率水準均較台灣高很多,美國甚至現在極優質的客戶的利率都還要4%以上,至於日本儘管已號稱「零利率」多年,但房貸利率迄今仍大多在2.5%以上。

但台灣房貸利率已殺到貼近1.5%,比起日本、美國的平均水準,分別低1個百分點和3個百分點以上。國銀高層分析,台灣房貸利率這麼低,令人憂心台灣的房貸利率訂價,已難以因應20、30年的長天期風險。

國銀主管指出,台灣的房貸利率加碼點數每況愈下,這麼微薄的加碼點數,未來恐怕連繳營業稅都不夠,舉例來說,現在有一筆房貸利率1.5%,是用1年期定儲利率1.05%加碼45點(1點是0.01個百分點)計息,營業稅率5%,現在繳稅大約0.075%,即加碼的45點約有7.5點拿去繳稅;但若未來30年內,作為計價基準的定儲利率漲到10%,房貸利率為10.45%,屆時該房貸的營業稅若以5%稅率計息,等於要繳0.5225%的稅,「加碼點數連繳營業稅都不夠用」。

(工商時報)

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2017/10/07

註:利率異動以銀行公告為主
更新日:2017/10/5
製表:《蘋果日報》地產新聞中心
各機構更新房貸方案請email至dr@appledaily.com.tw

 

 

 

原文網址:http://m.homeorg.nextmedia.tw/article/index/20171007/37805316/news/%E6%88%BF%E8%B2%B8%E5%88%A9%E7%8E%87%E7%B8%BD%E8%A6%BD/?utm_source=Line&utm_medium=MWeb_Share&utm_campaign=%E6%88%BF%E8%B2%B8%E5%88%A9%E7%8E%87%E7%B8%BD%E8%A6%BD

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2017年10月06日10:34

 

房貸方案選擇眾多,常聽到有固定式利率、一段式利率、分段式利率房貸,名字這麼像究竟有什麼差別呢?

專家表示,最主要的差異是利率調整方式不同,若無特別需求,建議選擇一段式利率房貸,隨著經濟走勢調整,比固定式利率有彈性,每月房貸成本支出溫和穩定,目前年利率1.7%~1.75%。

固定式利率房貸、一段式利率房貸容易讓人搞混,土地銀行個人金融部表示,固定利率型房貸是指契約從到尾都維持相同利率,不受市場利率變動影響。

一段式利率房貸借款期間採指標利率(土銀取6家公股銀行1年期定儲存款機動利率平均數計算)加上固定加碼數計息,以土地銀行的一段式利率房貸為例,目前指標利率為1.09%,依客戶條件加碼機動計息,利率1.68%~1.85%。

分段式房貸同樣採指標利率為基準,依據客戶條件、貸款時間,核給分段不同的加碼數計息,常見可分成3段不同的加碼數,第1年最低,第2、3年遞增,提供給短期內資金較不充裕的民眾選擇,但若提早還款,視簽約條件恐衍生違約金。

佳芬地政士事務所地政士李佳芬表示,利率升降變動不穩定,較少人選擇固定式利率的房貸方案,市面上提供這樣商品的銀行也不多,建議申貸民眾可考慮申辦一段式利率房貸,利率隨經濟走勢微幅調整,每個月房貸支出溫和穩定,目前年利率1.7%~1.75%,對比利率遞增的分段型利率房貸,若遇到升息的狀況,反而更容易感受到房貸支出的壓力。(陳宥里/台北報導)

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171006/1215920/

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2017-09-29 14:22聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
  •  

 

房地產回穩,銀行重新搶攻房貸市場;土地銀行目標今年全年房貸餘額較去年增加500億... 房地產回穩,銀行重新搶攻房貸市場;土地銀行目標今年全年房貸餘額較去年增加500億元。 報系資料照
 

 

房地產回穩,銀行重新搶攻房貸市場。國內不動產房貸龍頭銀行-土地銀行董事長凌忠嫄表示,房地產市場目前「平穩」,第三季有看到一些量出來,預估今年整體成交量較去年成長,土銀今年前八月承作房貸已較去年同期增加300億元,目標是今年全年房貸餘額較去年增加500億元。

土銀主管透露,不動產授信成長幅度擴大,今年前八月房貸餘額已達8000億元,較去年同期增加300億元,年底還有大筆土建融分戶貸款到位,預估房貸餘額從現在至年底,還會再增加200億元,因此預期全年可增加500億元。

對於目前的房市情況,凌忠嫄以「滿平穩的」來形容,她說整體成交量有增加,但要有廠商讓利以後,才可能增加交易量,購屋族追價的情況,現在還是不太可能發生,所以房地產市場還是平穩的狀態。

由於國內投資不振,加上早兩年房貸市場低迷不振,近日似已見走穩,近來已經有不少公、民股銀行推出低利,喊出年底要衝刺房貸業務,凌忠嫄表示,挑選好的房貸客戶,土銀當然也可以給一些優惠利率,但利率怎麼給還是要看個案。

土銀目前土建融餘額2450億元左右,今年目標是成長50-60億元,土銀主管表示,財政部日前招標台北、高雄和台中的公有土地,標購情形都很好,也都有成交,這具有帶動效果,看好土建融後市,最近才剛剛開始成長而已,畢竟土建融這部分因為已經走低兩、三年,也跌了一段時間了 。

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2017-09-28 17:56經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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根據聯徵中心2017年6月的資料顯示,有房貸的屋主當中,有83%的比例是跟銀行借貸,平均授信的餘額為389.7萬元,平均貸款利率為1.81%,不過跟2012年同期的6月相比則可發現,雖然逾8成的民眾跟銀行貸款,但透過非銀行體系的房貸包括信用合作社、農漁會等,近年房貸件數也有所提升。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,都會區銀行密度高與業務多,民眾很難不跟銀行保持一定的往來關係,加上銀行也有承辦許多政策性的優惠房貸與貸款利率相對有優勢,長久以來銀行一直是民眾購屋貸款的主要往來對象,不過從聯徵中心的資料顯示,仍有超過15%的民眾購屋時,會選擇非銀行體系的金融機構,包括信用合作社、農漁會與壽險公司等。

曾敬德表示,信用合作社與農漁會等非銀行體系的金融機構,同時可進行存放款的業務,最大特性就是有很明顯的區域性,在都會區以外的市場,可能就是區域民眾常往來的金融機構,有些民眾甚至具備會員的身分,加上近年都會區以外的市場交易也轉趨熱絡,因此可發現全體銀行房貸戶數近年呈現下降的同時,信用合作社與農漁會的房貸戶數不減反增,有時候可能銀行貸不到,轉向找想購屋周邊的區域信用合作社或農漁會,反而有機會可以爭取到放貸的機會。

至於壽險公司則維持1成左右的市佔率,壽險公司對於中南部的市場,反而可能活躍程度優於北部,甚至可能承做的房貸利率還要比銀行有競爭力,曾敬德表示,雖然買房子跟銀行貸款是很普遍的行為,但是離開大台北以外的區域,可發現非銀行體系的金融機構,在當地反而有一定的市佔率,有需要貸款的民眾,可以多詢問多比較。

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2017-09-26 19:37中央社 台北26日電
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央行公布8月購置住宅貸款(房貸)餘額新台幣6兆5301億元,年增率4.57%,較上月擴增;建築貸款餘額年增率3.31%,不僅維持3%以上水準,連續9個月正成長,房市看似已現曙光。

中央銀行公布8月房貸餘額6兆5301億元,月增229億元,續創歷史新高;年增率4.57%,較7月的4.44%增加,與6月持平。央行主管認為,8月買賣移轉棟數較多,民眾搶在民俗月前成交,可能是原因之一。不過從成交情況來看,今年房市以自住需求為主的態勢不變,估將延續到第4季。

此外,相較於去年同期,建商對未來房市展望似乎轉趨樂觀。代表房市上游的建築貸款,8月餘額1兆6826億元,月增108億元;年增率3.13%,不僅維持3%以上水準,且是連9個月正成長。

央行主管表示,建築貸款年增率持續擴增,除因去年基期較低外,建商的人事費用、廣告支出增加,也帶動週轉金需求。從建築貸款餘額成長幅度來看,建商確實已沒像去年那麼看壞房市,下半年持續有推案與銷售。

而根據央行統計,八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」,8月底貸款餘額6169億元,較7月增加67億元;占全體房貸餘額比重提高為9.45%,顯見房市剛性需求仍在,自住客、首購族為撐盤力量。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2724220?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-09-26 22:06經濟日報 記者吳苡辰╱即時報導
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房市表現持穩,房市第4季可望維持緩升格局,中央銀行今(26)日公布,8月全體房貸餘額達6兆5,301億元、建築貸款餘額1兆6,826億元,雙雙續創歷史新高紀錄,房市業者認為,下半年將維持「價跌、量微增」態勢。

房貸餘額象徵房市下游,被視為房市買氣指標之一,8月房貸餘額增加229億元,來到6兆5,301億元,寫下歷史新高紀錄,年增率由上月的4.44%升至4.57%。

房貸餘額年增率在今年1月突破4%整數大關後,2月再由原本的4.01%增至4.18%,3至8月則皆維持4.5%左右水準,央行官員表示,8月建物買賣移轉動數上揚,推升房貸餘額再創新高。

他解釋,目前市場以自住客為主,加上受季節因素影響,去年基期較低,今年8月22日進入民俗月,相較於去年同期8月2日便進入民俗月來的較晚,且會在民俗月前趕交屋,因此使8月交易量提升。

在「青年安心成家方案」部分,8月底貸款餘額6,169億元,較7月底的6,102億元,增加67億元;8月「青年安心成家方案」貸款餘額占全體房貸餘額比重提高至9.45%,較7月的9.38%,增加7個百分點。

而代表房市上游的建築貸款,8月餘額為1兆6,826億元,月增108億元,年增率由7月的3.08%升至3.31%,央行主管表示,除了去年基期較低外,8月主要是周轉金需求較高,加上8月建物買賣移轉動數高,也會被建商視為房市指標之一,提升推案動能。

展望下半年房市,央行官員認為,目前看來房市以自住客為主,且緩步復甦,但下半年是否會持續提升,仍說不準,需要再多觀察一段時間。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,去年房市低迷,令今年移轉量能成長顯著,1至8月全台移轉棟數17.5萬,相較去年同期15.4萬棟,年增幅達13.24%,時序進入歲末房市買賣旺季,朝鮮半島局勢為目前較不穩定變數,但不致過度波及國內政經局勢,穩定的總經大盤有助房市築底增溫,全年移轉棟數預測落在25萬至29萬棟,略高於去年整年的24.5萬棟。

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2017-09-24 23:59經濟日報 記者吳靜君郭幸宜/台北報導

房貸授信政策可望鬆綁,金管會正研議「調降」房貸風險權數,自用住宅與非自用住宅的風險權數可望下調,銀行增資壓力將因此減輕,並擴大業務量能。

銀行主管表示,一旦調降房貸風險權數,銀行可承做的放款量能將增加,並同步反映在價格上,貸款利率可望進一步降低。

現行規定自用住宅風險權數為45%,也就是銀行承做自用住宅,每放款100元有45元就要列入風險性資產,非自用住宅因風險權數100%,等於每放款100元,就要計提100元的風險性資產。

銀行主管表示,房貸風險權數關係到銀行資本的計提,風險權數愈高,銀行要計提更多的資本,增資的壓力變大,基於資本適足率的考量,銀行多會透過拉高放款利率,用「以價制量」的方式因應。

但隨著民營行庫積極衝刺房貸、公股行庫房貸市占率節節敗退,加上公股行庫普遍資本適足率偏低、增資不易,財政部上月向金管會表達意見,盼降低房貸風險權數,減緩公股的增資壓力。

金管會官員昨(24)日表示,目前正在研議房貸風險權數的計算方法,到底要以標準法或成數法計算,可以確定的是,房貸風險權數將朝「調降」方向研議。

據了解,金管會較傾向採用標準計算方式,以自用、非自用住宅區分,其中自用住宅的房貸風險權數,擬比照巴賽爾III規定,將自用住宅的風險權數從45%調降至35%,接軌國際趨勢。

官員解釋,金管會去年已請銀行試算,研究調降房貸風險權數的方案,但適逢巴賽爾協議正要修改,導致研究暫時擱置。

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