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發稿時間:2017/11/19 09:46

台北市政府擬開罰大彎北段商業宅,並依違反都市計畫法訂定裁罰要點,預定年底執行,消息傳開,引發當地住戶反彈。圖為大彎北段週邊大樓。中央社記者劉建邦攝 106年11月19日台北市政府擬開罰大彎北段商業宅,並依違反都市計畫法訂定裁罰要點,預定年底執行,消息傳開,引發當地住戶反彈。圖為大彎北段週邊大樓。中央社記者劉建邦攝 106年11月19日

大彎北段商業宅何去何從(中央社記者劉建邦台北19日電)台北市政府透過稅籍資料擬開罰1678戶大彎北段商業宅,引發當地住戶反彈。都發局長林洲民說,先暫緩,且已密集召開會議討論,預定兩週內決定。

大彎北段商業宅爭議未解,引發外界關注,台北市長柯文哲日前在議會備詢時提及大彎北段商業宅是歷史共業,後續開罰政策仍要討論。台北市都發局長林洲民向中央社記者表示,目前先暫緩,因外界對裁罰政策有不同意見,後續做法將在兩週內決定。

都發局建築管理科科長林玄理受訪指出,今年3月透過稅捐資料掌握大彎北段共1678戶違規,寄出行政指導函要求變更為非住家稅率,更改為非住家稅率後,稅金增加近3倍,這是當地住戶反彈因素之一。都發局也依據稅捐處提供資料,目前約有200戶已申請變更稅籍。

大彎北段商業宅存在已久,北市府選在今年底擬開罰原因。林玄理說,大彎北段大部分為單純住宅,對當地外在環境、交通等影響不大,但因政策訂定大彎北段不得做住宅使用,市府認為早已制定法規,民眾就應遵守。

都市規劃科承辦官員提到,類似大彎北段的案件還有內湖五期基地,因內湖五期也是特定專用區,內部也有商業宅狀況。台北市政府規劃大彎北段商業宅開罰案視為建立裁罰機制和制度的首例。

官員指出,北市曾在民國97年公開展覽提案變更大彎北段部分地區當住宅使用,區域以明水路周邊為主,但因都委會審議後認為不宜,進而委託外部工程顧問公司針對大彎北段提出研究報告,研究報告也在去年底完成,報告內容是針對大彎北段計畫範圍做都市計畫策略研究,蒐集很多資料,像是產業分析等,這是內部參考的重要依據。

其實北市府去年就評估準備裁罰大彎北段商業宅,但當地許多住戶向市府陳情,根本不清楚土地使用分區等相關規定,認為北市府應裁罰建商或前屋主。

林玄理說,住宅使用人和前住戶或建商的購屋問題屬私權,政府是公平第三者,僅針對使用人開罰,但也考量住戶權益,特別延長裁罰限期的時間達9個月,並分五級距三階段裁處,讓民眾辦理變更稅籍更具彈性。

至於配套措施,承辦官員說,後續規劃在建案執照或公寓大廈管理條約中註明警示標語,也協請地政局在所有權狀內載明使用分區,讓購屋民眾注意當地不得做住宅使用。

台北市政府在民國81年公告實施「配合基隆河(中山橋至成美橋段)整治主要計畫案」,把基隆河截彎取直的新生地劃分(大彎)南、北段。南段以工業區為主,北段規劃住宅、商娛區。

民國92年,台北市修正主要計畫案,訂定大彎北段不得做住宅使用,形同宣告民眾違法,但因建商把商業用地規劃為住宅使用,且未明確告知土地使用分區,演變至今,造成當地住戶和北市府間衝突,歷經多任市長,狀況未解。

台北市今年3月首次透過稅捐資料比對大彎北段住宅有1678件違規,並依都市計畫法訂定罰鍰,裁罰金額從新台幣6萬元至30萬元,採累進罰鍰,預定年底啟動裁罰政策。

原文網址:http://www.cna.com.tw/news/aloc/201711190020-1.aspx

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中央社2017/11/19 09:46

中央社 地方 / NOWnews

中央社 地方 / NOWnews

大彎北段商業宅何去何從(中央社記者劉建邦台北19日電)台北市政府透過稅捐資料擬開罰1678戶大彎北段商業宅。學者認為北市府最後可能以開罰結案,但避免類似案件發生才是要務,也呼籲民眾購屋前,應多注意契約的土地使用分區用途。

台北市政府今年底擬對大彎北段違規的商業宅開罰,首次把稅捐資料當參考依據,要求住戶須把自用住家稅率變更為非自用住家稅率,開罰政策預定年底執行,消息傳出,引發地方反彈。台北市都發局長林洲民說,開罰暫緩,目前仍積極討論後續做法,預定兩週內決定。

研究不動產多年的淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰表示,北市以稅捐資料開罰,雖依法有據,但大彎北段商業宅不是現在才發生,是存在已久的案子,且過去就曾出現把工業或商業用地規劃改成住宅使用案例,最後主管機關因無法認定居住事實而作罷。

他說,北市府擬依稅捐資料裁罰,雖有法規支持,從目前氛圍分析,主管機關應該還在觀望外界反應,最後是否草草結案,就看地方政府有無決心,要改變把商業或工業用地違規當住宅使用的陋習,但研判最後可能要求住戶繳交罰款結案。

有住戶提及購屋時不清楚土地使用分區等規定。莊孟翰表示,以大彎北段區域來看,購屋前應該會發現周邊飯店、商辦林立,除非購屋契約內容未載明或銷售人員、前屋主、建商未說明,否則購屋者應該會清楚了解當地土地使用分區用途。

他建議,民眾購屋前應先了解房屋位置的土地使用分區,以免買下標的物後,卻引發不必要的糾紛或爭議。

莊孟翰認為,北市府祭出開罰政策,若民眾不願繳罰款,北市府也無法拆屋,研判最後只能罰款了事,但後續應該嚴格執行建物管理,避免類似案例出現,因市府開罰政策尚不明朗,是否有魄力執行待觀察。

政治大學地政系專任教授張金鶚說,大彎北段商業宅確實是違規使用,北市府擬裁罰,是依規處理應支持,但市府不能僅開罰卻沒有提配套措施,這樣就失去開罰意義,也無助改善類似違規商業宅的狀況。

原文網址:https://www.nownews.com/news/20171119/2646989

 

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大直明水路、敬業一路一帶,也就是俗稱「大彎北段」的商業宅有1675戶被認定為違規。(柯伶穎攝)

 

北市中山區大彎北段屬商業、娛樂區,卻有1675戶住宅,北市都發局預計年底開罰,最重可罰30萬元。市議員陳義洲6日指出,舊宗路一帶也有很多賣場只能從事批發業,卻出現零售行為,市府只拿放大鏡檢視大彎北段,實在不合理;對此台北市長柯文哲回應,市府會再檢討,大彎北段商業宅開罰將暫緩。

 

大彎北段依土地使用分區為商業區、娛樂區,不過近年卻有建商拿來做住宅販售,成為違規的「商業宅」,令柯文哲大為不滿,下令要求處理,都發局今年3月起陸續寄出上千件行政指導函,預計今年底開罰,估計裁罰金額將破億元,若民眾無視裁罰,還可能遭斷水、斷電。

不過,陳義洲6日在議會指出,當初市地重劃時,大灣北段屬娛樂區、商業區及住宅區,大彎南段為商業區和倉儲區,內科則是輕工業區,當時商業區每坪8到10萬元,住宅區5.6到6.6萬元,工業區4.1到4.4萬元,因此大彎北段地主權利變換時搶著要商業區。

未料,原屬於輕工業區的內科,在遠雄買下100公頃土地後,市府一連放寬產業達14次,原本只能蓋廠房的內科,現在可以蓋廠辦,還能經營餐飲業、零售業和娛樂服務業等。陳義洲認為,內科土地使用分區變更為合法掩護非法,讓大彎北段的商業行為受影響,最初分區規劃已變質,才會導致現在商業宅林立。

他說,舊宗路周邊很多大賣場,依規定只能做批發業,卻有很多零售行為,明顯不合法;內科僅允許汽車修理業,卻有不少汽車廠牌在內科設置展示場,難道進駐的都是大財團,就可不受市府拘束,反觀大彎北段卻被拿放大鏡檢視,違規就該死?

柯文哲回應,第一次聽說這件事,感到非常「shock」,被問得啞口無言,現在才知道問題在哪。他坦言,自己被嚇到了,市府團隊要再檢討,沒有答案之前,大彎北段先暫緩開罰,會再想想怎麼處理。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171108000549-260107

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2017/10/03 | 房地產

呂雪彗/台北報導

 為防企業養地囤地、炒作工業區,行政院同意活化閒置工業區土地做法增訂在產創條例修正案中。行政院政委張景森周四(5日)將召開跨部會議研商做法,經部傾向建議採「代為標售」機制活化閒置空地,以爭取時效。

 

 據經濟部資料顯示,閒置土地全國約747公頃,8成位於中南部,中、南部各逾260公頃,逾10年的空地未建廠多達220公頃,顯見廠商囤地嚴重,而台中工業區土地一坪甚至被炒作達30萬元,造成投資障礙。官員說,廠商不得養地、囤地,待價而沽。

 為解決五缺問題,賴揆要將閒置工業區土地活化納入產創條例修正案。很多立委主張採「強制拍賣」,讓需地企業經由拍賣買到土地,地主透過拍賣賣地給需求者,如此政府不必編列一筆預算先行買回,不但減輕負擔,且可避免侵害地主所有權爭議。張景森上周要求經濟部針對「強制拍賣」研究適法性、執行性及相關配套。

 據悉,財政部、內政部日前在。政院內部會議建議,可採國產署既有的「標售」規定,採取有強制性質的「代為標售」機制。不過,經濟部今天將拜會內政部及國產署,針對強制拍賣、強制買回、代為標售等三種機制,交換意見後,將向政院分析是否違憲與利弊得失,由政院拍板三擇一。

 財經官員分析說,三種機制均符合公共利益需求,而「拍賣」通常是兩造間有債權債務關係,但地主和需地者沒有這一層關係,且拍賣需透過法院或行政執行署,處理閒置土地較冗長。至於強制買回,政府會有財務壓力,需先出錢買回閒置土地,後續是否要採標售方式出脫,是否溯及既往,涵蓋產創修法之前購買之土地,標售條件是否限制「只租不售」,或「可出售」,情況較複雜,且立委認政府直接買回,有侵害私人財產之虞。

 因此經濟部傾向建議採「代為標售」機制,只要產創條例授權,企業取得土地三年未使用建廠,給予二年改善並未建築使用,需地者有需求,經部有權逕代為執行公開標售,價格會接近市價,對地主權益不致有太大影響。

 原本經濟部在產創條例修正案,增訂對閒置土地採取「強制買回」措施,但因立委反對政院版未納入。為解決五缺,賴揆上周四拍板,活化閒置土地決入法,避免不法廠商炒作或囤積工業區土地。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=163202&cateid=fdc

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2017-08-05 13:43:12 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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商仲業者統計,今年上半年大型商用不動產共交易244億元,其中以自用需求為主的工業廠辦與廠房達168億元,占整體交易約七成,占比創近10年新高,已成為商用不動產市場量縮下的重要支柱。

第一太平戴維斯研究部表示,今年商用不動產交易仍然低迷,今年上半年交易總額僅244億元,較去年同期又減35%。不過觀察各類不動產,工業廠辦今年上半年單筆交易金額不若辦公大樓,但累計金額已達168億元,以往廠辦交易占比多僅三至四成,今年上半年高達69%。

第一太平戴維斯分析,今年進出口強力回升是主因。根據財政部發布資訊,2017年上半年台灣出口成長率達12.5%,為近六年來同期最大增幅,主要是電子零組件及科技業訂單帶動,產能擴張也推升廠商對工業不動產的需求。

以電子業及科技業來說,今年上半購置工業廠房、廠辦的金額即達92.8億元,占工業不動產的55%,若再加上7月初以12.51億元標脫的新日光能源科技竹南廠房,電子及科技業投資金額已突破100億元。

另就區域分析,交易前三名為新北市、台北市以及新竹,皆為北台灣縣市,分別占33%、21%以及20%,進一步分析可發現雙北地區以辦公使用為主,其餘縣市則著重產線擴張需求。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示,自去年底發布的2017年企業置產意願調查中就已發現,雖然整體企業購置不動產的意願沒有成長,僅有不到二成的受訪者有置產的規劃,但有意願的企業中,有54%來自於科技業,與今年上半年市場表現相符。

黃瑞楠表示,隨著房地合一稅上路,交易皆須實價課稅,加上經濟部及金管會皆曾表示將研議抑制工業不動產炒作的措施,目前工業不動產普遍以自用交易為主,買賣雙方通常為同區廠商或位於鄰近工業區,對於合理價格有相當程度的認知,成交價格通常符合區域行情,少有投資客買低賣高的操作空間,是促使交易穩定的另一關鍵。

商用不動產 ﹒房地合一稅 ﹒成交價

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2017-06-19 19:19中央社 台北19日電

經濟部中部辦公室今天說,未登記工廠輔導期間將於民國109年6月屆滿,因申請相關合法程序需時完成,籲特定地區和已補辦臨時工廠登記的6800家業者提早因應以免受罰。

經濟部於103年公布修正工廠管理輔導法,97年3月前既有低污染的未登記工廠,申請補辦臨時工廠登記的期限延至104年6月2日止,核准臨時工廠登記後的輔導期間延長至109年6月2日止,經核准通過且取得臨時工廠登記證明,輔導期間不適用相關法令處罰規定。中部辦公室下午指出,經濟部依據工輔法第33、34條輔導未登記工廠規定,早已成立「未登記工廠輔導服務團」單一窗口服務。

同時,也委由康城工程公司辦理特定地區土地合法使用的輔導作業和免費諮詢工作,以及中國生產力中心辦理補辦臨時工廠登記的輔導諮詢工作,目前已輔導3家特定地區業者土地合法使用。

中部辦公室提醒,由於未登記工廠輔導期間將於109年6月2日屆滿,且相關合法程序非短時間可完成,特定地區及已補辦臨時工廠登記的6800家業者應提早因應,以免屆時受罰。

此外,經劃入特定地區以及領有臨時工廠登記的業者仍屬過渡性質,雖暫時免受土地、建管處罰措施,但若輔導期間屆滿後,仍無法取得合法工廠登記者,地方政府仍將依工廠管理輔導法、區域計畫法、都市計畫法及建築法有關違反土地或建築物使用的相關規定進行裁處。

中部辦公室說,其他無法申辦使用地變更者,應預為規劃轉型為符合土地容許使用項目,或遷廠至合法工業區、工業用地、產業園區或其他可供設廠土地,以免輔導期間屆滿後受罰。

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2017-06-13 12:43:13 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區。 圖/報系資料照 近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區。 圖/報系資料照
 

永慶房產集團根據內政部實價揭露資料分析大台北都會區土地使用分區為工業區的住宅社區,統計近三年累計交易量排名前十的工業住宅,其中,新北市中和區與新莊區各有三個工業住宅社區入榜,為熱門工業住宅交易的熱區代表,此外,前十名社區今年平均房價與前年比較,下跌幅度集中於4%至11%之間。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,工業區住宅社區房價通常都低於附近住宅區社區行情,若地段週邊生活機能不錯,或是社區規劃品質好的,是有機會吸引搶便宜的買方購置。統計以近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區,知名的社區包括:「四季紐約」、「元氣大鎮」、「漢皇SUPER」、「峰景鳳翔」、「星北市」、與「鈴木華城」。根據實價揭露資料統計,熱門工業宅社區前三名為台北市北投區「H24雲端」、新北市淡水區「南加州」與中和區「四季紐約」,近三年交易統計都超過百件。

此外,社區房價修正幅度較大者,包括深坑區「信義線上」與中和區「漢皇SUPER」,謝志傑說明,「信義線上」與「漢皇SUPER」周邊仍有工業區的廠辦或工廠使用,可提供的生活機能相對有限,過去房價認知行情較高的情況下,今年屋主也只能有感讓利,才有機會成交。謝志傑提醒,工業宅房價雖然多半比周邊一般住宅低一成以上,但有貸款成數不高的問題與轉手換屋不易的情況,因此,未來工業宅社區行情若能順勢整體房價修正,出售的機會相對較高,也影響周邊住宅價格,增加比價壓力。

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2017-05-15 10:31:19 經濟日報 記者游智文╱即時報導

萬象之都。圖/台灣房屋提供 萬象之都。圖/台灣房屋提供
 

台北市政府多次宣示加強取締工業住宅,但實價資料顯示,工業住宅交易仍熱絡,士林「萬象之都」近日揭露兩筆交易,均價達每坪90.4萬元,比去年還高。

北市府2013年即宣示加強取締工業住宅,柯文哲上任後,針對頂樓違建、工業住宅以及違規夾層分別祭出政策,其中工業住宅除加強查緝,房屋稅率也從1.2%調高三倍至3.6%。

市場多預期在政策追殺下,工業住宅可能交易急凍、行情重跌,但房仲統計實價資料,北市工業住宅交易仍然熱絡,行情也居高不下。

以土林「萬象之都」來說,去年仍有12筆交易,均價一坪約88萬元,雖較2015年92萬元略為下滑,但最新揭露今年2月成交兩筆,單價分別為92.1萬和88.8萬, 平均達90萬元,又回到九字頭。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,萬象之都以套房居多,雖是工業宅,但因在天母SOGO旁,近芝山捷運站,上班族租賃需求高,15坪套房租金可達2.3~2.5萬元間,投報率2%以上,因此仍吸引投資人買進。

根據房仲統計,也在士林區的另一工業住宅「天母樂活」,去年兩筆交易價格也站穩九字頭。北投工業宅「陽明峰匯」今年也有兩筆交易,單價分別為43.8萬元和44.2萬,和去年的均價44萬元相當。

南港「生活工坊」跌幅較大,均價從一坪74.9萬跌至65.6萬元,跌幅達12%,和一般住宅跌幅差不多。雖然工業宅行情不減,但張旭嵐提醒,工業住宅為違規使用,有遭取締罰款風險,購買前最好多加考慮。

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2017-05-15 13:23經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

工業區不得為住宅使用,不過,台北市工業宅「萬象之都」卻出現每坪9字頭身價。台灣房... 工業區不得為住宅使用,不過,台北市工業宅「萬象之都」卻出現每坪9字頭身價。台灣房屋提供
 

雖然工業區不得為住宅使用,不過台北市區的工業宅仍身價不斐,台北市實價登錄揭露兩筆工業宅「萬象之都」106年2月套房交易,總價為1,350萬元和1,266萬元,單價分別為92.1萬元和88.8萬元,皆比去年的平均成交單價87.9萬元略增。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,位於士林德行西路的萬象之都,以套房產品居多,雖然為工業宅,不過因為在天母SOGO商圈,近芝山捷運站,上班族的租賃需求穩定,15坪小套房租金約在2.3~2.5萬之間,若以最新成交的總價1350萬套房為例,年租金投報率還有2~2.2%。

實價登錄資料顯示,萬象之都2015年均價為92.7萬元,堪稱最貴工業宅,近年房價修正,2016年有12筆交易,其中最低價格一度跌至80萬元,不過大部分交易仍維持在85-90萬元之間,平均交易價格為87.9萬元,今年又站回九字頭。

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2017-04-14 14:31:56 聯合晚報 記者游智文/台北報導

商仲業者指出,在自用需求帶領下,工業不動產持續發熱,第1季廠房、廠辦以及工業地交易合計達189億元,占商用不動產與土地市場交易比重高達52%,持續為大型買賣火車頭。

第一太平戴維斯表示,北台灣特定工業區,包括新北產業園區、土城工業區以及桃園市的中壢工業區,近年無論在成交量及價格表現都相當亮眼,近三年土地多有二成左右漲幅,自2015年至2017年第1季,這三個工業區億元以上的交易案,金額合計也高達128億元。

其中以中壢工業區的買賣最為熱絡,不僅上市櫃公司的南俊國際、瓦城泰統等企業於去年分別斥資8.7億元及4.2億元購地,新加坡商陳唱集團也斥資9億元購置4000多坪工業地,打造全東南亞規模最大速霸陸汽車營運中心。

新北產業園區則為另一個北台灣設廠熱門區城,桃園機場捷運通車和南側的新北知識產業園區標售的利多帶動下,土地單價屢創新高,目前每坪單價約介於70萬至85萬元,穩居新北市地價最高的工業區。

第1季有泰博科技斥資6.8億元購入整棟廠辦,去年初先鋒材料科技甚至以總價4.1億元,土地每坪破百萬元的價格購入五權路廠房。統計新北產業園區土地行情自2014年的每坪50至70萬元快速上漲,近3年多以來,價格成長幅度高達25%,位居三區之冠,土城工業區則以上漲20%位居第二。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示,相較於商辦、旅館與零售店面等商用不動產仍在等待春燕,以自用為主的工業用不動產則保持穩定的價格上漲趨勢。但是部分工業區價格已明顯升高,且自用買方對於設廠預算相對較為理性,追高動能有限,因此預期在未來半年北台灣工業地產呈現量多價穩的格局。

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2017年03月20日 16:53 

房地產市場一片下跌聲中,惟有工業地產市場仍逆勢上揚新北市工業區經歷2016年整體房市高檔整理中,反而成交量、成交價格,雙雙逆勢上漲,尤其最熱門的新北市五大工業區行情,2016年的年漲幅更高達11.8%。

去年幾乎所有類型的不動產都是應聲下跌,少則幾趴,多則2~3成,但當中竟有一類不動產不但沒有下跌,反而逆勢上漲。

根據宏大國際資產公司今(20)日公布的最新調查統計,發現2016年新北五大工業區土地市場,不論是交易量或價格,都持續呈現上揚的現象。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,分析新北五大工業區土地整體交易量由2015年的46件略為成長到2016年的49件,成長率約6.5%。

價格方面,陳益盛表示,則由平均每坪52.9萬上揚至每坪59.3萬,每坪單價上漲6.4萬元,漲幅約 11.8%,應是所有類型不動產唯一逆勢上揚的不動產。

(工商)

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作者:MyGoNews林湘慈   時間:2017-01-21 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】目前全國既有建築物二次施工的議題,長期存在,高雄市也是如此,而在未符合建築法規下,也造成違章建築亂象,高雄市政府創設高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,一般民眾將可依該規定改造頂蓋車庫,轉型為具綠能效益的綠能設施,大樓建築物則經由設計景觀陽台,創造更多元綠化的居住環境,也美化了都市景觀,實為一舉數得。
 
工務局長趙建喬表示,高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,為突破目前建築物受建築相關法令限制,創造了高雄在地建築物更多元、多樣的創新設計,而藉由此創新手法更貼近市民的需求,也改變目前高雄在地建築刻板的建築態樣,也更具因地制宜的建築語彙及空間,及達到永續環境的效益。
 
趙建喬強調,目前因申請高雄厝案件已達300餘件,已領得使用執照也達30餘件,工務局為落實合法申請,合理使用的程序規範,杜絕經由申請高雄厝掩飾非法使用之情況,如設置後二次施工、陽台外推及綠化設施移除等等,嚴重違背申請高雄厝之原意,也涉及違反建築法令,將加強現勘高雄厝申請案件。
 
工務局表示,為有效杜絕申請高雄厝在取得使用執照後,建築物擅自進行「二次施工」,違背高雄厝設計及鼓勵回饋辦法原意及精神,該局將不定期密集方式巡查,抑止高雄厝案件新違規及違建產生,也為落實建築管理制度,保障民眾因買賣前未誠實告知違建事實,後續引發消費糾紛問題。
 
工務局指出,如經該局建築管理處查獲,有任意破壞綠化、綠能設施及陽台外推違規情況,將依建築法第73、91條規定通知限期恢復原狀,否則將予以開罰6至30萬元罰款,另如涉及違建部分,也將由違章建築處理大隊強制拆除。工務局進一步指出,推動高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,為鼓勵設計節能減碳綠建築,及創造全齡化的橘建築環境,回饋民眾友善的使用需求,提醒申請高雄厝建築案件業者,切勿心存僥倖違規使用,也期盼市民朋友共同支持高雄厝,共同為未來高雄嶄新的建築風貌,一同努力。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/119856/

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2016-11-24 17:02

【作者:劉光瑩】

 
 

同樣是違章工廠,產出雲豹裝甲車零件的塭仔圳工業聚落,卻有截然不同的命運,上千家小微工廠被中央、地方政策夾殺,面臨重劃拆遷的窘境。工業區政策失靈,業者有地不能用,只會讓工廠佔農地事件重演。

要不是親眼所見,很難想像在新北市輔大後面,居然藏著台北近郊面積最大、四百多公頃的違章工廠聚落。上面蓋滿數千間鐵皮屋、有上千家工廠,不乏具有世界級競爭力的金屬加工業者。

二○二兵工廠的雲豹裝甲車變速器、納智捷汽車(Luxgen)排氣管原型、睿能創意(Gogoro)電動機車置物架、風力發電機零件,就藏在這個名為「塭仔圳」的聚落。

 
 

為何農地上會出現一個超過八成未登記工廠的聚落?他們許多人想搬卻搬不了,台灣的工業區規劃出了什麼問題?

故事得從半世紀前說起。早期新莊三重地區常淹水,政府一九八○年代的防洪計劃,保留兩塊地預備做疏洪道,一塊是二重疏洪道,另一塊就是塭仔圳,禁限建四十多年。輔大景觀設計系副教授顏亮一以歷史空照圖說明,二重疏洪道工程從一九八二年進行到九六年,在此期間新莊淹水狀況慢慢改善,鐵皮屋也開始出現。

農工住商四個階段,是土地的演化宿命。都市發展的腳步一圈圈往外擴散,將原本台北市的工廠往新北市推。台灣經濟起飛的年代,讓加工出口成為經濟命脈,塭仔圳自然長出金屬加工聚落,供應台北縣市、桃園的客戶。

究竟有多少家工廠?新北市政府經濟發展局指出,約六千間鐵皮屋,大部份為倉儲,工廠為數一千間左右。超過半數做金屬加工,其餘還有食品、塑膠零件、汽車製品等產業。

當台北市高漲房價把購屋者往外推,新北市許多工業地變更成為住商用地,頓時鹹魚翻身,身價暴漲。許多工廠業者就是因此來到塭仔圳落腳。

地主利益放中間,產業擺一邊

這些外表不起眼的鐵皮屋,大多數規模很小,雇用人數不到十人,但其實臥虎藏龍。

「沒有這些協力工廠,北台灣的工業生產,以及中台灣的工具機業者,可能活不下去,」研究台灣工具機產業聚落的台大建築與城鄉研究所副教授陳良治說。

然而,為何同樣是農地工廠,彰化頂番婆有上至總統、下至議員撐腰,協助就地合法,成為「田園化生產聚落」,而塭仔圳卻要面臨重劃與迫遷?

關鍵在於,塭仔圳工廠經營者八成是承租房客,不是地主。他們儘管工廠不合法,營業稅依然照繳、消防演習也得做。違章工廠愈來愈多,產生了「地方政府收稅、地主收租遠勝過農業收入」的荒謬現象,所以工廠一家家出現,地主短期著眼土地租金收益,長期期待未來變更土地實現利益,地方政府想管卻又打不下去,逐漸成為聚落,最終成為難以處理的燙手山芋。

由於大部份工廠主並非地主,無法依一八六個特區的方式申請就地合法,工業局也愛莫能助。房客最終要成為過客。

工業區變住宅區,工廠無處去

農地工廠畢竟不是長久之計,很多人開始自尋生路。

塭仔圳位在的新莊、泰山一帶,本來以工業區居多,現在卻成工業住宅大本營,包括原為鈴木機車舊廠的「鈴木華城」社區,中正路的新亞電器一萬多坪工業地,也被遠雄建設標下預計變更成住商用地。

…【全文未完,完整內容請見《天下雜誌》611期;訂天下雜誌電子版

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2016年10月21日 04:09 /台北報導

全台違建爆量,箇中問題錯綜複雜,華固建設總經理洪嘉昇表示,很多30至40年老房子有頂樓加蓋,這是歷史共業,強拆會惹民怨,最好的方式是加速都市更新腳步。

但有不少建商直言,現在都更根本推不動。代銷業者更直言,新屋二次施工拉高坪效,可增加建案賣相,要杜絕談何容易。

洪嘉昇說,數十年前蓋的老房子容易漏水,屋主為補強,乾脆搭起頂樓加蓋,當時法令也並未違法,現在要強拆會引起民怨,但這部分若能加速都更,將可逐步改善。

不願具名的代銷業者指出,老屋違建多,新房子違建也不少,像是坊間銷售的挑高、複層式建案,雖然不違法,但買方都知道買來是要做夾層的,即使單價比沒挑高的房子貴1成,也願意埋單,主管機關要稽查也有困難。

至於部分業者認為因為房價高,所以不少民眾透過違建爭取空間,洪嘉昇認為,少有人會覺得自己的房子已經夠大,違建主要是為了爭取使用空間。

不過,代銷業者坦言,現在房市買氣變差,新房子作二次施工坪效高、比較好賣,部份建商只好鋌而走險做二工。建商做二工,現在著眼點還是在需求,只要有需求,二工就難杜絕。

不動產估價師陳碧源則認為,發展中國家因為都市化及創造許多工作機會,使得外來人口湧入主要都市,加上都市通常實施容積管制,房屋供不應求,房價居高不下,屋主便會搭蓋違建,以降低租金,吸納這些外來人口來住。

陳碧源認為,因此新北市這幾年來違建才會激增,拆不勝拆。政府要解決此現象,應該想辦法讓中南部地區產業發展,讓人口回流到原生地,違建數才有可能下降。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20161021000403-260110

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2016-03-29 04:32 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

財政部表示,凡依法核定的工業區土地及政府核准工業或工廠使用土地,已按工業主管機關核定規劃使用者,無論自用或出租興辦工業人使用,均得適用土地稅法第18條規定的工業用地特別稅率1%課徵地價稅。

依據現行稅法,一般用地的地價稅基本稅率為1%,隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低,適用稅率從1%累進到5.5%;工業用地則享有特別稅率1%,屬單一稅率,不必累進課稅。

財政部表示,經主管機關或地方政府核准做為工業或工廠使用的土地,只要確實做工業用地使用,不論出租或自用均不會影響其適用優惠稅率資格。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/1594057

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2015-10-16 16:11:12 中央社 高雄16日電

高市府工務局今天指出,不會核發以乙種工業區或資訊軟體業名義興建住宅建築,也呼籲民眾購屋不要誤買工業區的物件,以免觸法受罰。

工務局建築管理處指出,高雄市約有53件以乙種工業區或資訊軟體業名義興建的住宅建築,大約有900戶,多為透天式建築,一旦被取締就依照違反都市計畫法裁處新台幣6萬元到30萬元。

建管處指出,近來以透天住宅等廣告銷售的建物再出籠,市府呼籲購屋民眾務必檢視建築物使用執照,如果有加註乙種工業區申請用途為資訊軟體業,應依核准資訊軟體業用途使用,不能作為住宅。

工務局說,自99年起就不再核發乙種工業區內以「資訊軟體業」項目申請建築執照案,以杜絕工業住宅違法使用。

工務局指出,乙種工業區做透天式建築物多數位在三民區及左營區;乙種工業區是以供公害輕微的工廠使用,不論那一類型工業區,依法只能作為工業生產設施等相關使用,不能作一般住宅,但是部分業者卻不揭露違規使用,宣傳物件價格友善,是誘使不知情者誤觸法網,提醒購屋者留意。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1253328

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   發表於 2015-10-08 好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

許多工業區土地藉由設置一般商業設施名義,申請興建一般事務所,但實際卻作住宅使用,扭曲原本工業區的發展,造成工業住宅氾濫更成為炒房漏洞,內政部營建署修改《都市計畫法》將工業區土地的「一般商業設施」項目刪除,另一部份,修法內容也嚴防夜店入侵住宅區,未來住宅區內不得有「夜店」項目。

避免工業區土地興建違規住宅,政府修法防堵。(好房網News記者陳韋帆攝影)

位於內湖區新明路的工業住宅。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

營建署著手進行《都市計畫法》修正案,尤其配合經濟部「產業用地政策革新方案」,防堵工業區土地以一般商業設施的名義申請,卻變相作為一般事務所等違規住宅,將法規內的「一般商業設施」刪除,但仍保留原「大型展示中心或商務中心」及「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」、「旅館」等。

另外近年備受爭議的住宅區內可存在PUB的爭議,本次《都市計畫法》修正案,對於住宅區增訂「夜店」為禁止使用項目;另外,保護區的建蔽率也由現行的20%,修正為10%,減輕保護區開發對環境的衝擊。目前《都市計畫法》修正草案已經在8月底向行政院備案,未來行政院同意後,將發佈施行。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/181220109256.html

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