目前分類:18 違建-二工-工業宅 (43)

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2017/09/23

報載,行政院長賴清德日前視察經濟部後做出五缺(缺地、缺水、缺地、缺工及缺人才)會議結論,其中缺地部分,筆者以台中工業區土地徵收戶的角度,提供個人看法。
乙種工業區容積率由目前的210%提高到300%,確實是解決廠房不足的方式之一,唯此一方案應要配合強制買回閒置工業土地的方案,否則工業區土地將更飆漲到工業興辦人無法承受的程度。再說這項議案,在今年《產業創新條例》修正時曾被列入,但在進入立法院修法時未通過,由此不難了解其中所牽扯的土地利益是相當複雜的。
其實,工業區土地強制購回的方案,早在民國80年間郝柏村擔任行政院長時就曾實施過,他當時通令各縣市政府,凡購買工業區土地的工業興辦人,如果兩年內未照計劃建廠者,政府依原價加計利息購回;這道命令,讓各工業區動起來,一些養地的土地掮客以蓋鐵皮廠房避鋒頭,避免因土地閒置被政府原價買回。

閒置工業土地購回

直到郝柏村下台後,這項行政措施隨之人去政息,如今回想起來,此一措施是打擊土地掮客圈地、養地的有效方法,如果能形成慣例持續到今天,興辦工業缺地的現象應可改善。 
3、40年前在《獎勵投資條例》時代,所有工業區土地都是政府藉由公權力強制取得的,當年每坪補償的價格很少超過百元的,而開發完成後售價也都在萬元以下,如今北部的工業區交易價每坪都在百萬元以上,而中部也都在2、30萬元以上,這些靠公權力剝奪農民財產權的土地,政府應有強制的作為,讓它確實做為工業使用,否則就對不起當年為經濟發展犧牲土地的農民。 
如今各縣市的農地遭受違章工廠肆虐的情況,已嚴重影響糧食安全,環境生態也飽受威脅。 

放寬容積率需配套

然工廠無法進入工業區的原因,主要是工業區的地價高於一般農地,如果放寬容積率又不管制它的建廠期限,等於鼓勵財團炒作工業區的土地,則工業土地將更飆升,農業區受到違章工廠侵蝕的情況也將更嚴重。
賴揆要成為拼經濟的火車頭,固然值得鼓勵,我認為賴揆只要能做到閒置工業土地購回及提高工業區容積這兩項,產業回春就不會太遠了。 

台中市前議員、工業區徵收戶二代 

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2718162

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2017年09月20日 04:11 

/台北報導

台北市長柯文哲上任後強打違建,針對頂樓加蓋祭出「226專案」、執行「營業性廚房違建專案」,最後還要求新屋必須要附無違建證明,昨天又有新的SOP出爐,等於讓屋主無法再「冷處理」、拒不配合拆除。

柯上任不到一個月,就推出「226專案」,要求頂樓有3間以上隔間的違建應由屋主自行改善,否則要強拆;後來「營業性廚房違建專案」共421處,也全部自行改善。接著,市府把矛頭指向新違建,2015年9月之後核發使用執照的新建物,所有權人移轉產權時,都必須附上建築師簽名的無違建證明,否則也會被稽查。

針對一連串打擊違建的做法,建管處副總工程司洪德豪表示,違建有各種樣態,例如頂樓加蓋、陽台外推、蓋圍牆沒有申請,或是2006年1月1日之後,為維護市容觀瞻,新領建照和使照的建物不得加裝鐵窗等。

洪德豪說,據統計,近10年台北市每年查報違建件數約5800件,現有人力每年可拆約5000件,而現在待拆的違建約有8500件,各樣態的違建類型都有,且分布在12行政區。

不過,新違建部分,2015年9月之後的新政策上路,要求新建物必須在產權移轉時附上無違建證明,因此成效頗佳,雖的確有幾個個案因沒有附上證明而被通報,前去查看之後都已督導拆除完畢,可說幾乎沒有新增的違建個案。

(中國時報)

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2017-08-17 14:34:39 聯合新聞網 台灣建築安全履歷協會理事長 戴雲發
  •  

 

屋頂加蓋 屋頂加蓋
 

「屋頂加蓋」是大眾所熟知且醒目易見的違章建築,也就是大家口中常說的「頂加」。而屋頂加蓋所造成的安全風險,會導致結構行為與原設計不符進而造成建築所需承載的重量增加,地震來襲時,房屋就有破裂及損壞的可能。

許多人喜歡買舊公寓頂樓,再把有限的坪數使用鐵皮屋,往上延伸做頂樓加蓋,不論自用收租兩相宜,但這都是違法的,一旦遭到檢舉須立即拆除。之前法規確實曾准許合法在屋頂加蓋,不過因太過氾濫而遭廢除。公寓頂樓僅能做緊急避難平台或空中花園,大家現在看到的加蓋,不論是否於舊法令時期興建,皆屬違法,只是舊法令時的產物可緩拆,但若是遭到檢舉或提告,仍可能會被拆除。

施做屋頂加蓋時,應考量大樓結構安全及施工方式是否正確,一般而言,屋頂加蓋大多會建議採用輕質鋼構材料施做,當然絕對不是鼓勵民眾做違法的事,還是要遵循建築法規相關規定,依法申請建築使用。如果使用磚塊或混凝土去進行違章增建,建物自重自然會增加,相對的地震力也會變大,輕質鋼構材料自重較輕,對於地震力相對比較沒有影響,對大樓的結構安全影響較低,另外,施工方式及施工品質也相當重要,假如沒有連結好,颱風來時,因為強風吹襲,可能會造成屋頂被吹落而砸傷人。很多新聞報導指出,鐵皮屋火災時,住屋頂加蓋的人往往都不易逃生,因為建造時未考慮到消防及逃生動線導致意外發生,所以在增設屋頂加蓋時,須多加考量以上的因素。

公寓頂樓平台是建築的一部分,不僅所有權屬於共同持有,連可能危害建築的風險也都是共同承擔!尤其是老舊公寓的頂樓平台、樓版、梁柱承載強度,低於現行法規對建築耐震的要求,有頂加違建的公寓,可能會因為載重能力不足,使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損,地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。

住在同一棟建築裡的人,都是生命共同體,一旦出事,整棟都有事。輕則牆面龜裂、漏水,花點小錢補強;重則地震時建築不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者若都存在著取巧的心理,想著應該不會那麼倒楣發生在我身上,那麼風險將長伴左右,不得不注意!為了維護居住生活品質安全,如需要做空間利用調整,盡量把每個建築按照技術法規去檢討、申請,技術法規會考慮到整個消防、逃生動線、安全及舒適性的需求,這樣對建築品質及居住安全較有保障,對舒適性也是好的,如此一來,台灣的居住品質提升才能讓大家住的安心又放心。

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2017-08-05 13:43:12 聯合晚報 記者游智文/台北報導
  •  

商仲業者統計,今年上半年大型商用不動產共交易244億元,其中以自用需求為主的工業廠辦與廠房達168億元,占整體交易約七成,占比創近10年新高,已成為商用不動產市場量縮下的重要支柱。

第一太平戴維斯研究部表示,今年商用不動產交易仍然低迷,今年上半年交易總額僅244億元,較去年同期又減35%。不過觀察各類不動產,工業廠辦今年上半年單筆交易金額不若辦公大樓,但累計金額已達168億元,以往廠辦交易占比多僅三至四成,今年上半年高達69%。

第一太平戴維斯分析,今年進出口強力回升是主因。根據財政部發布資訊,2017年上半年台灣出口成長率達12.5%,為近六年來同期最大增幅,主要是電子零組件及科技業訂單帶動,產能擴張也推升廠商對工業不動產的需求。

以電子業及科技業來說,今年上半購置工業廠房、廠辦的金額即達92.8億元,占工業不動產的55%,若再加上7月初以12.51億元標脫的新日光能源科技竹南廠房,電子及科技業投資金額已突破100億元。

另就區域分析,交易前三名為新北市、台北市以及新竹,皆為北台灣縣市,分別占33%、21%以及20%,進一步分析可發現雙北地區以辦公使用為主,其餘縣市則著重產線擴張需求。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示,自去年底發布的2017年企業置產意願調查中就已發現,雖然整體企業購置不動產的意願沒有成長,僅有不到二成的受訪者有置產的規劃,但有意願的企業中,有54%來自於科技業,與今年上半年市場表現相符。

黃瑞楠表示,隨著房地合一稅上路,交易皆須實價課稅,加上經濟部及金管會皆曾表示將研議抑制工業不動產炒作的措施,目前工業不動產普遍以自用交易為主,買賣雙方通常為同區廠商或位於鄰近工業區,對於合理價格有相當程度的認知,成交價格通常符合區域行情,少有投資客買低賣高的操作空間,是促使交易穩定的另一關鍵。

商用不動產 ﹒房地合一稅 ﹒成交價

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2017-06-24 13:20:00 聯合晚報 記者游智文/台北報導

房仲統計實價資料,工業住宅雖有違規使用、貸款成數偏低等問題,但因價格較低,仍有不少民眾購買,不過房價表現不佳,前十大熱門交易社區近三年都走跌,最重跌11%

永慶房產統計雙北十大熱門交易工業住宅社區,大多位於新北市中和區與新莊區,包括四季紐約、元氣大鎮、峰景鳳翔、星北市、鈴木華城等。

交易量前三名為台北市北投「H24雲端」、新北市淡水「南加州」與中和「四季紐約」,近三年交易統計都超過百件。

永慶房產集團資深經理謝志傑分析,「H24雲端」為屋齡約2年的新成屋社區,今年該社區平均行情約每坪38萬,與前年房價比較,修正逾一成。

屋齡約9年的「南加州」戶數約1500餘戶,近淡水竹圍捷運站,今年平均行情約每坪33萬,與前年房價相比有7%的跌幅,與目前捷運竹圍站周邊行情約3字頭相當。

位於中和區的四季紐約,戶數約1100餘戶,近中和環球購物中心,離新板特區也不遠,近三年平均房價相對穩定,今年均價每坪約39萬元與前年均價比較約修正2%,低於周邊四字頭的行情。

謝志傑表示,十大熱門交易社區房價修正幅度較大的,包括深坑區「信義線上」與中和區「漢皇SUPER」,「信義線上」與「漢皇SUPER」周邊仍有工業區的廠辦或工廠使用,生活機能相對有限,今年屋主只能有感讓利,才有機會成交。

謝志傑說,工業宅房價雖然多半比周邊一般住宅大多低一成以上,但有貸款成數不高的問題與轉手換屋不易的情況,購屋前需一併考量。

 

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2017-06-19 19:19中央社 台北19日電

經濟部中部辦公室今天說,未登記工廠輔導期間將於民國109年6月屆滿,因申請相關合法程序需時完成,籲特定地區和已補辦臨時工廠登記的6800家業者提早因應以免受罰。

經濟部於103年公布修正工廠管理輔導法,97年3月前既有低污染的未登記工廠,申請補辦臨時工廠登記的期限延至104年6月2日止,核准臨時工廠登記後的輔導期間延長至109年6月2日止,經核准通過且取得臨時工廠登記證明,輔導期間不適用相關法令處罰規定。中部辦公室下午指出,經濟部依據工輔法第33、34條輔導未登記工廠規定,早已成立「未登記工廠輔導服務團」單一窗口服務。

同時,也委由康城工程公司辦理特定地區土地合法使用的輔導作業和免費諮詢工作,以及中國生產力中心辦理補辦臨時工廠登記的輔導諮詢工作,目前已輔導3家特定地區業者土地合法使用。

中部辦公室提醒,由於未登記工廠輔導期間將於109年6月2日屆滿,且相關合法程序非短時間可完成,特定地區及已補辦臨時工廠登記的6800家業者應提早因應,以免屆時受罰。

此外,經劃入特定地區以及領有臨時工廠登記的業者仍屬過渡性質,雖暫時免受土地、建管處罰措施,但若輔導期間屆滿後,仍無法取得合法工廠登記者,地方政府仍將依工廠管理輔導法、區域計畫法、都市計畫法及建築法有關違反土地或建築物使用的相關規定進行裁處。

中部辦公室說,其他無法申辦使用地變更者,應預為規劃轉型為符合土地容許使用項目,或遷廠至合法工業區、工業用地、產業園區或其他可供設廠土地,以免輔導期間屆滿後受罰。

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2017-06-13 12:43:13 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區。 圖/報系資料照 近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區。 圖/報系資料照
 

永慶房產集團根據內政部實價揭露資料分析大台北都會區土地使用分區為工業區的住宅社區,統計近三年累計交易量排名前十的工業住宅,其中,新北市中和區與新莊區各有三個工業住宅社區入榜,為熱門工業住宅交易的熱區代表,此外,前十名社區今年平均房價與前年比較,下跌幅度集中於4%至11%之間。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,工業區住宅社區房價通常都低於附近住宅區社區行情,若地段週邊生活機能不錯,或是社區規劃品質好的,是有機會吸引搶便宜的買方購置。統計以近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區,知名的社區包括:「四季紐約」、「元氣大鎮」、「漢皇SUPER」、「峰景鳳翔」、「星北市」、與「鈴木華城」。根據實價揭露資料統計,熱門工業宅社區前三名為台北市北投區「H24雲端」、新北市淡水區「南加州」與中和區「四季紐約」,近三年交易統計都超過百件。

此外,社區房價修正幅度較大者,包括深坑區「信義線上」與中和區「漢皇SUPER」,謝志傑說明,「信義線上」與「漢皇SUPER」周邊仍有工業區的廠辦或工廠使用,可提供的生活機能相對有限,過去房價認知行情較高的情況下,今年屋主也只能有感讓利,才有機會成交。謝志傑提醒,工業宅房價雖然多半比周邊一般住宅低一成以上,但有貸款成數不高的問題與轉手換屋不易的情況,因此,未來工業宅社區行情若能順勢整體房價修正,出售的機會相對較高,也影響周邊住宅價格,增加比價壓力。

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2017-06-06 11:22:50 聯合報 記者張裕珍╱即時報導

桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供 桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供
 

桃園市政府今年4月起,針對農地大型違建加強取締、拆除,近月已拆除9處大型違建,其中桃園市中壢區一處400坪農地的大型倉儲違建,去年底搶建遭拆後,又死灰復燃重建,市府近日施鐵腕將依法送辦,再動用大型機具強拆,呼籲業者自律。

建管處處長王振鴻表示,桃園近期發現農地大型違建有增加趨勢,為遏止不法,今年4月起針對農地大型違建加強取締,並鎖定重點對象執行拆除,近月已拆除9處大型違建。

此外,部分利用假日搶建完成的大型違建,也於今年5月藉由空照圖交叉比對出29件屬「搶建型」農地大型違建,列為下一波優先列拆除名單。

王振鴻說,針對違規熱區重點打擊大型違建,除了以重型機具破壞性拆除違建外,也會併同基礎破壞,增加違建重建難度,希望讓業者不再心存僥倖,圖謀東山再起。

建管處也再度強調,市府對農地大型新違建加強取締,其餘違建仍以「分類、分階段」方式處理,施工中或影響公共安全之違章建築列為優先拆除對象,呼籲民眾切勿心存僥倖擅自搭建違建,以免遭取締拆除。

桃園市政府4月起拆除9處農地大型違建,地點包括中壢區內壢段、觀音區三座屋段、新屋區快速路、蘆竹區中興段、八德區大庄段、平鎮區北商段、大溪區大鶯路、蘆竹區宏竹段與新屋區啟文段等,面積從800到6800平方公尺不等。

桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供 桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/2506729

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戴雲發│理財周刊873期│2017-05-18 

目前台灣的違建有盛行的趨勢,這些建築為何會成為違建?言外之意就是不符原設計圖說之行為,亦遭政府法令制止的建築,也是使用者無法確保居住安全之建築。

「台灣最常見的三大違建建築」,分別是「陽台外推」、「夾層屋」以及「屋頂加蓋」這三種。

●「陽台外推」

未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門,再於陽台加設窗戶,將陽台作為室內的一部分,違法增加樓地板面積,即是「陽台外推」。陽台外推的行為是屬違法,不論是搬入前就已外推的舊屋,或是自行施工外推的狀況,都是不被允許的。

許多人為了增加室內空間,會把陽台的外牆敲掉外推,雖然這面牆可能不是主要結構,對於耐震力的影響很小。但牆是在地震來襲時,防止建築倒塌的第二防線,且把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性,讓建築物變成重心側向一邊。翻修後,陽台外推放置家具又增加了額外的重量,其增加的重量可能會超過原結構設計所能負荷的程度,當地震來臨時,也會對結構安全有不良影響。

陽台上盡量採用輕質的材質,不要砌磚,萬一地震一來時磚塊落下,可能會造成人員的財產損傷。減輕材質自重,例如:輕薄的鋁門窗,這樣對整個結構安全影響比較低。當然絕對不是鼓勵民眾做違法的事,還是要遵循建築法規相關規定,依法申請建築使用。

如需將陽台外推時,重量的部分就要特別注意,不能在外推陽台上面又砌磚又做很重的東西,壓在整棟大樓上面,這樣對結構安全就會產生危險。

有些建商為了房子好賣,會在申請建照後,違法將陽台外推,民眾買新房時,可向建商要平面圖比對空間是否符合使用執照規範,若圖上有陽台,但現場沒有,即是「陽台外推」。

買中古屋亦是如此,若是在購買前就已有「陽台外推」的情形,過去沒有被查報的紀錄,可在申請室內裝修時附上照片及平面圖,證明並非自行外推可列為緩拆。

●「夾層屋」

曾有一段時間台灣很流行挑高夾層住宅,每層樓高度蓋三米六或四米半的大樓,住戶們再二次施工做夾層,這種挑高建築本身樓地板和梁之連結會較不完整,且很可能因建商在結構設計時無夾層的承載力計算,導致建築支撐力不足。一般建築的樓版面都是一致的一個平面,夾層屋的樓版面可能會高高低低的,相對來說,地震來的時候,受力行為會比較複雜,容易造成應力集中,在結構設計時,需特別加以考慮。

根據建築法規規定,樓中樓建築,只要建商在申請建照時一併提出申請,並在所有權狀上登記樓中樓面積,都屬合法。

不過為什麼仍有那麼多建商不願意申請,而消費者也願意購買違法夾層屋呢?由於建築都有容積率限定的問題,如果把夾層屋的樓地板面積也算進去,建商能銷售的坪數就會增加,所以建商往往選擇挑高樓高,等售出後再幫忙把樓版補回去,以規避查驗。而購屋人也因能以一層樓價格換得兩層樓,用極少花費購得最大的居住空間。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計,可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量,導致建築承載力不足。

夾層屋隱藏的危險性:

(1)結構行為較複雜,在原結構設計時,如無特別考量,事後增設夾層,可能造成應力集中。

(2)沒有使用輕質的材質,而使用混凝土去做夾層,造成自重增加,自重增加與原先設計不符,易發生結構安全疑慮。

(3)由於原設計並無預埋桿件,當二次施工時,容易因為敲敲打打而破壞原結構安全。

市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓,大多都是二次施工違法的夾層屋。夾層屋最讓人擔心的就是結構安全性,由於二次施工的設計師,未必了解該建築相關的結構強度,施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構,若屋主又於夾層上放置重物,一旦發生地震,樓版的應力會重新分配,可能導致梁柱扭曲或斷裂,影響結構安全。

其實就算是合法的「樓中樓」也較容易有結構安全的疑慮。「樓中樓」將原本蓋兩層樓的空間抽掉中間的樓版,挑空加高,讓室內看起來又高又寬敞,但造成部分樓層有梁,部分樓層無梁,使挑空的樓層形成軟層,當地震來時會產生應力集中現象,這些樓層的牆面即成為最先被破壞的地方,所以樓中樓建築在規劃時,即需特別予以注意加強。
以前的老房子多半也都挑高,但卻沒有抗震力弱的問題,原因在於樓面全部挑高,受力平均,相較現在常見的樓中樓或夾層屋,則是在客餐廳沒有樓版的部分挑高,勁度不平均,地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始破壞。

建議,若真的有做夾層的必要,最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板,而在隔出的樓版上也不要放冰箱、書櫃等大型家具,才不會造成原本結構系統的過多負擔。當然在建築法規上是不允許的,必須特別強調,不鼓勵大家這麼做。

●「屋頂加蓋」

最後,最令大眾所熟知和醒目易見的違建便是「屋頂加蓋」,違建所造成的安全風險,都會使結構行為與原設計不符導致建築所需承載的重量增加,地震來襲時,就有房屋破裂及損壞的可能。

「屋頂加蓋」就是大家常說的「頂加」。許多人喜歡買舊公寓頂樓,再把有限的坪數使用鐵皮屋,往上延伸做頂樓加蓋,不論自用收租兩相宜,但其實這都是違法的,一旦遭到檢舉須立即拆除。

之前法規確實曾經有准許合法在屋頂加蓋,不過因太過氾濫後來又廢除。公寓頂樓僅能做緊急避難平台或空中花園,大家現在看到的加蓋,不論是否於舊法令時期興建,都屬違法,只是舊法令時的產物可緩拆,但若是遭到檢舉或提告,仍可能會被拆除。

施作屋頂加蓋時,應考量大樓結構安全及施工方式是否正確,一般而言,屋頂加蓋大多會建議採用輕質鋼構材料施作,因為如果使用磚塊或混凝土去進行違章增建,建物自重自然會增加,相對的地震力也會變大,輕質鋼構材料自重較輕,對於地震力相對比較沒有影響,對大樓的結構安全影響較低。

另外,施工方式及施工品質也相當重要,假如沒有連結好,颱風來時,因為強風吹襲,可能會造成屋頂被吹落而砸傷人。很多新聞報導指出,鐵皮屋火災時,住頂樓的人往往都不易逃生,因為建造時未考慮到消防及逃生動線,真的是非常的危險,所以期許在增設屋頂加蓋時,須考量以上的因素。

公寓頂樓平台是建築的一部分,不僅所有權屬於共同持有,連可能危害建築的風險也都是共同承擔!尤其是老舊公寓的頂樓平台、樓版、梁柱承載強度,低於現行法規對建築耐震的要求,有頂加違建的公寓,可能會因為載重能力不足,使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損,地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。

總而言之,為了強調比較高的居住品質,希望大家不要做違建,盡量把每個建築按照技術法規去檢討、申請,技術法規會考慮到整個消防、逃生動線、安全及舒適性的需求,這樣對建築品質以及居住的安全及品質是比較有保障的,對舒適性也是好的,我們希望民間不要去做違建,才能提升台灣的居住品質,大家一起來提升居住品質,才能住得安心放心。

住在同一棟建築的人,都是生命共同體,一旦出事,整棟都有事。輕則牆面龜裂、漏水,花點小錢補強;重則地震時建築不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者若都存在著取巧心理,想著應該不會那麼倒楣發生在我身上,那麼風險將長伴左右,不得不注意!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19667378900&AType=1

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2017-05-15 10:31:19 經濟日報 記者游智文╱即時報導

萬象之都。圖/台灣房屋提供 萬象之都。圖/台灣房屋提供
 

台北市政府多次宣示加強取締工業住宅,但實價資料顯示,工業住宅交易仍熱絡,士林「萬象之都」近日揭露兩筆交易,均價達每坪90.4萬元,比去年還高。

北市府2013年即宣示加強取締工業住宅,柯文哲上任後,針對頂樓違建、工業住宅以及違規夾層分別祭出政策,其中工業住宅除加強查緝,房屋稅率也從1.2%調高三倍至3.6%。

市場多預期在政策追殺下,工業住宅可能交易急凍、行情重跌,但房仲統計實價資料,北市工業住宅交易仍然熱絡,行情也居高不下。

以土林「萬象之都」來說,去年仍有12筆交易,均價一坪約88萬元,雖較2015年92萬元略為下滑,但最新揭露今年2月成交兩筆,單價分別為92.1萬和88.8萬, 平均達90萬元,又回到九字頭。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,萬象之都以套房居多,雖是工業宅,但因在天母SOGO旁,近芝山捷運站,上班族租賃需求高,15坪套房租金可達2.3~2.5萬元間,投報率2%以上,因此仍吸引投資人買進。

根據房仲統計,也在士林區的另一工業住宅「天母樂活」,去年兩筆交易價格也站穩九字頭。北投工業宅「陽明峰匯」今年也有兩筆交易,單價分別為43.8萬元和44.2萬,和去年的均價44萬元相當。

南港「生活工坊」跌幅較大,均價從一坪74.9萬跌至65.6萬元,跌幅達12%,和一般住宅跌幅差不多。雖然工業宅行情不減,但張旭嵐提醒,工業住宅為違規使用,有遭取締罰款風險,購買前最好多加考慮。

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2017-05-15 13:23經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

工業區不得為住宅使用,不過,台北市工業宅「萬象之都」卻出現每坪9字頭身價。台灣房... 工業區不得為住宅使用,不過,台北市工業宅「萬象之都」卻出現每坪9字頭身價。台灣房屋提供
 

雖然工業區不得為住宅使用,不過台北市區的工業宅仍身價不斐,台北市實價登錄揭露兩筆工業宅「萬象之都」106年2月套房交易,總價為1,350萬元和1,266萬元,單價分別為92.1萬元和88.8萬元,皆比去年的平均成交單價87.9萬元略增。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,位於士林德行西路的萬象之都,以套房產品居多,雖然為工業宅,不過因為在天母SOGO商圈,近芝山捷運站,上班族的租賃需求穩定,15坪小套房租金約在2.3~2.5萬之間,若以最新成交的總價1350萬套房為例,年租金投報率還有2~2.2%。

實價登錄資料顯示,萬象之都2015年均價為92.7萬元,堪稱最貴工業宅,近年房價修正,2016年有12筆交易,其中最低價格一度跌至80萬元,不過大部分交易仍維持在85-90萬元之間,平均交易價格為87.9萬元,今年又站回九字頭。

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好房網News記者陳思瑜/整理報導

 

公館「戀戀台大」捷運共構宅,是該商圈指標型建案。現在有媒體報導,最近有住戶向建管處檢舉,高樓層住戶疑似違法改建夾層及陽台外推,重量可能重達上千噸,檢舉住戶擔心,若發生強震,不僅建築物可能倒塌,甚至還會波及底下的捷運新店線。

有住戶向建管處檢舉,有住戶疑似違法改建夾層及陽台把外推。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)有住戶向建管處檢舉,有住戶疑似違法改建夾層及陽台把外推。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

根據TVBS新聞報導,戀戀台大被周刊踢爆,疑似有住在10樓到14樓的住戶違建,將樓層挑高設計改建成樓中樓,北市府建管處發言人洪德豪,對三立新聞記者坦言,確實有接到檢舉夾層違建通知,雖然建管處派人前往勘查,但結果是無法進入,不過洪德豪也強調,若最後證實是違建,那就會依法強制拆除。

台灣公安協會理事長劉進明提出警告,戀戀台大的地下土壤屬於液化紅色警戒區,對土壤承載力更是一大負荷,這些原因加起來,對於公共安全都是極大威脅。

在公權力強制拆除前,其他住戶們都得提心吊膽,這些不在建造預期內的挑高,不僅會破壞建築物的結構,強震來時,不僅建築物可能倒塌,甚至還會波及底下的捷運新店線。

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2017-04-14 14:31:56 聯合晚報 記者游智文/台北報導

商仲業者指出,在自用需求帶領下,工業不動產持續發熱,第1季廠房、廠辦以及工業地交易合計達189億元,占商用不動產與土地市場交易比重高達52%,持續為大型買賣火車頭。

第一太平戴維斯表示,北台灣特定工業區,包括新北產業園區、土城工業區以及桃園市的中壢工業區,近年無論在成交量及價格表現都相當亮眼,近三年土地多有二成左右漲幅,自2015年至2017年第1季,這三個工業區億元以上的交易案,金額合計也高達128億元。

其中以中壢工業區的買賣最為熱絡,不僅上市櫃公司的南俊國際、瓦城泰統等企業於去年分別斥資8.7億元及4.2億元購地,新加坡商陳唱集團也斥資9億元購置4000多坪工業地,打造全東南亞規模最大速霸陸汽車營運中心。

新北產業園區則為另一個北台灣設廠熱門區城,桃園機場捷運通車和南側的新北知識產業園區標售的利多帶動下,土地單價屢創新高,目前每坪單價約介於70萬至85萬元,穩居新北市地價最高的工業區。

第1季有泰博科技斥資6.8億元購入整棟廠辦,去年初先鋒材料科技甚至以總價4.1億元,土地每坪破百萬元的價格購入五權路廠房。統計新北產業園區土地行情自2014年的每坪50至70萬元快速上漲,近3年多以來,價格成長幅度高達25%,位居三區之冠,土城工業區則以上漲20%位居第二。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示,相較於商辦、旅館與零售店面等商用不動產仍在等待春燕,以自用為主的工業用不動產則保持穩定的價格上漲趨勢。但是部分工業區價格已明顯升高,且自用買方對於設廠預算相對較為理性,追高動能有限,因此預期在未來半年北台灣工業地產呈現量多價穩的格局。

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2017年04月07日 04:10 

/台北報導

今年7月1日,將是北市夾層違建可改用繳納容積代金的方式,藉以解套的「大限日」,在此之後,北市府將強制拆除違建,對於充斥違法搭建夾層違建的大樓來說,只剩下不到3個月可以提出申請並獲核准。此一解套措施預期受惠最大的,將是單一所有權的大樓,尤其是還有可剩餘容積可改以繳交容積代金的大樓。

 

戴德梁行DTZ昨(6)日公布第1季不動產市場季報,戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,針對7月1日夾層違建拆除大限日,北市府已提出解套方式,讓夾層違建可以用繳納容積代金的方式,補辦建照、還有使用執照。

 

楊長達表示,預期單一所有權的大樓,尤其是還有可剩餘容積,可改以繳交容積代金,這些單一所有權大樓,受惠最大。

目前此類夾層建築多數集中在內湖,大約有52棟、147戶,有6戶自行拆除。市場估計,其中大概將有120戶,約8成的夾層違建,可依上述繳納容積代金的辦法,就地合法。

依台北市府提出解套方法,容積沒用完的夾層違建,可以繳代金、補辦建照使照,估計1戶可以繳到1千萬~3千萬元,尋求合法。但夾層增建部分超過未使用完的容積,超過的部分仍需拆除。

另外,楊長達表示,地上權土地交易連續3季「掛蛋」,預期後續還是不樂觀,主要是融資卡卡、地租問題充滿不確定性,造成地上權市場全趴。

楊長達表示,不過,所有權的土地市場,在剛性需求支撐下,相當活絡,建商已積極購地,預期2017年全年重返1,200億元土地成交金額的關卡,是有機會的。

(工商時報)

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2017年03月20日 16:53 

房地產市場一片下跌聲中,惟有工業地產市場仍逆勢上揚新北市工業區經歷2016年整體房市高檔整理中,反而成交量、成交價格,雙雙逆勢上漲,尤其最熱門的新北市五大工業區行情,2016年的年漲幅更高達11.8%。

去年幾乎所有類型的不動產都是應聲下跌,少則幾趴,多則2~3成,但當中竟有一類不動產不但沒有下跌,反而逆勢上漲。

根據宏大國際資產公司今(20)日公布的最新調查統計,發現2016年新北五大工業區土地市場,不論是交易量或價格,都持續呈現上揚的現象。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,分析新北五大工業區土地整體交易量由2015年的46件略為成長到2016年的49件,成長率約6.5%。

價格方面,陳益盛表示,則由平均每坪52.9萬上揚至每坪59.3萬,每坪單價上漲6.4萬元,漲幅約 11.8%,應是所有類型不動產唯一逆勢上揚的不動產。

(工商)

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2017-02-05 13:44:09 聯合報 記者林良齊╱即時報導

屏東厝法案有望讓違章建築解套。聯合報系資料照 屏東厝法案有望讓違章建築解套。聯合報系資料照 分享
 

高雄市推動「高雄厝」多年,屏東縣城鄉處也想仿造「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」訂出「屏東厝」相關法令,但與高雄市的大樓式住宅不同的是因屏東縣民宅多為透天厝,城鄉處也會加入在地屏東特色,但同樣都以獎勵容積及高度,最快今年年底通過相關辦法。

屏東縣去年開始針對公共建築物推動「屏東縣綠建築自治條例」,優先從新建且具指標性的公共建築物,讓民眾感受綠建築帶來的永續、健康及便利性,也為下一代深耕綠色環境教育。

至於私有建築物,屏東縣政府也研擬「屏東厝」草案,涵蓋永續、健康及安居三大核心,未來公私有建築物不只融入綠建築概念,還能順應屏東在地環境氣候,達到城鄉防災、節能、安全等多元政策面向。

屏東縣城鄉處表示,與高雄針對大樓式住宅不同的是,屏東的「屏東厝」,主要以一般住宅及透天厝為主,以一棟二、三樓透天為例,於一樓車庫或屋頂設置太陽光電設施或綠化植栽,就可增加建築物綠能空間的可及性並美化市容景觀,而建築法令及設計規範須有所突破,縣府目前也正邀集專家學者評估研擬相關法案中。

城鄉處也說,只要建築符合相關辦法,將免計部分容積或高度,也期待民眾能把違章建築包括增建車庫、加蓋鐵皮屋等打通後,再加上綠化與光電設施,若經審議委員會審察通過,就能讓違章建築合法化。但城鄉處強調,建築的安全結構將會優先考量,因此在委員會審查時考慮納入結構安全技師鑑定。

至於侵占公有地的違章建築,城鄉處則說,針對占用道路或有公共安全疑慮的違章建築將優先排拆,但仍以協調為主,強制拆除將會是最後手段

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/2265963

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2017-01-21

營建署研擬 罰使用者與地主

〔記者徐義平/台北報導〕為解決違章建築拆不勝拆問題,營建署研擬修法,將違章罰鍰對象從原始建造人,擴及到使用者及土地所有權人,每次罰鍰為四到五十萬元,可採連續罰,罰到自行拆除為止;因裁罰權力在地方政府,預期一九九五年後的違建使用人或地主恐會收到罰單、愈新愈可能被罰;房地產業者指出,若修法三讀通過,將對全台近七十萬件違建達到一定的嚇阻作用。

根據營建署統計,到去年十一月為止,全國既存違建尚未拆除件數高達六十六.五八萬件,是逐年攀高,五年暴增近十二萬件,增幅超過兩成,一年增加近二.四萬件。為解決違建亂象,營建署去年底研擬採取「罰錢逼拆」方式,讓違建戶自行拆除。

罰鍰4~50萬 連續罰到拆為止

營建署透露,過往未經或不許登記的違章建築,產權屬於原始建築物的建造人所有,但像是老公寓頂樓加蓋,多已轉手多次,就算立法院三讀通過違章罰鍰,卻因找不到原始建造人,將無用武之地;因此研擬修法將罰鍰對象擴及至使用者或是地主;該修法內容預計春節過後提報到政院,通過便立即送立法院審核,若一切順利,今年就有機會發布實施。

官員強調,因之前罰鍰對象僅是產權所有人,也就是當初的建造者,這次將對象擴及到使用者及土地所有權人,罰錢逼拆,修法就不會成「空包彈」。

最快今年實施 愈新愈易被罰

瑞普萊坊副總監黃舒衛指出,過去建管機關對違建只有拆除一途,但即報即拆或是按計畫進度分年拆除,多因地方政府預算、人力有限,且民代關說而難以執行,造成違建問題日益嚴重;未來對使用者或土地所有權人課以罰款,或許不能立竿見影逼迫違建拆除,但可遏阻新違建產生,也能挹注拆除經費,加快清理違建速度。

業者研判,雖然中央政府認定違建就是違法,不論是新違建,或被列管緩拆的舊違建、既存違建,被認定有危害公共安全之虞者,更是即報即拆;但因部分縣市政府將老舊違建列為暫緩拆除,以台北市為例,一九九五年以前即存違建,只要沒有危害公安,就列入緩拆或免拆;因此一九九五年後的違建理應會收到罰單、且愈新的愈可能被罰,估占違建數的六成以上、約四十萬件。

 
 
違章建築拆不勝拆,營建署研擬修法,將違章罰鍰對象從原始建造人,擴及到使用者及土地所有權人,可採連續罰,罰到自行拆除。(資料照)

違章建築拆不勝拆,營建署研擬修法,將違章罰鍰對象從原始建造人,擴及到使用者及土地所有權人,可採連續罰,罰到自行拆除。(資料照)

原文網址:http://m.ltn.com.tw/news/focus/paper/1072918

 

 

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2017-01-20 19:29聯合報 記者林敬家╱即時報導

彰化市南郭路一段196巷原本是人車通行50多年的巷道,近日遭屋主砌磚封死,居民進出受到影響,今天舉白布條抗議,縣府指出砌磚封巷確定是違建,若30天內未補辦程序,將開立裁處書勒令拆除。

南郭路一段196巷有30多戶,不少年長住戶,最近民眾發現巷口有工人施工,並疊起紅磚,將通道封起來,雖然另有通道能進出,但相對狹小對居民造成不便,居民鄭明松表示,該巷道存在50多年,屋主為增加店面,102年起就曾以障礙物阻礙通行,多次向縣府及市公所陳情未果,最近巷弄施工,彰化市公所工務課已連續開立違章查報單及2次勒令停工單,但屋主仍持續施工封路。

建設處使用管理科長趙本弘表示,巷弄土地位在彰化市都市計畫內為住宅區,但居民長期出入通行,土地所有權人未經核准自行施工,縣府依建築法要求地主申請補辦建造執照,若逾期不辦或補辦手續不合規定將依違章建築處理辦法辦理。

趙本弘也說,居民爭通行權,但該地號是否為道路、既成道路或私設通路牽涉多個單位,須進一步了解。

彰化市南郭路一段居民不滿走了50多年的巷道遭封閉,今天到縣府抗議。記者林敬家/攝... 彰化市南郭路一段居民不滿走了50多年的巷道遭封閉,今天到縣府抗議。記者林敬家/攝影
 
彰化市南郭路一段196巷原本為人車通行巷弄。記者林敬家/翻攝 彰化市南郭路一段196巷原本為人車通行巷弄。記者林敬家/翻攝
 
彰化市南郭路一段196巷原本為人車通行巷弄,近日遭屋主以砌磚封死。記者林敬家/攝... 彰化市南郭路一段196巷原本為人車通行巷弄,近日遭屋主以砌磚封死。記者林敬家/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/3/2243054

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作者:MyGoNews林湘慈   時間:2017-01-21 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】目前全國既有建築物二次施工的議題,長期存在,高雄市也是如此,而在未符合建築法規下,也造成違章建築亂象,高雄市政府創設高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,一般民眾將可依該規定改造頂蓋車庫,轉型為具綠能效益的綠能設施,大樓建築物則經由設計景觀陽台,創造更多元綠化的居住環境,也美化了都市景觀,實為一舉數得。
 
工務局長趙建喬表示,高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,為突破目前建築物受建築相關法令限制,創造了高雄在地建築物更多元、多樣的創新設計,而藉由此創新手法更貼近市民的需求,也改變目前高雄在地建築刻板的建築態樣,也更具因地制宜的建築語彙及空間,及達到永續環境的效益。
 
趙建喬強調,目前因申請高雄厝案件已達300餘件,已領得使用執照也達30餘件,工務局為落實合法申請,合理使用的程序規範,杜絕經由申請高雄厝掩飾非法使用之情況,如設置後二次施工、陽台外推及綠化設施移除等等,嚴重違背申請高雄厝之原意,也涉及違反建築法令,將加強現勘高雄厝申請案件。
 
工務局表示,為有效杜絕申請高雄厝在取得使用執照後,建築物擅自進行「二次施工」,違背高雄厝設計及鼓勵回饋辦法原意及精神,該局將不定期密集方式巡查,抑止高雄厝案件新違規及違建產生,也為落實建築管理制度,保障民眾因買賣前未誠實告知違建事實,後續引發消費糾紛問題。
 
工務局指出,如經該局建築管理處查獲,有任意破壞綠化、綠能設施及陽台外推違規情況,將依建築法第73、91條規定通知限期恢復原狀,否則將予以開罰6至30萬元罰款,另如涉及違建部分,也將由違章建築處理大隊強制拆除。工務局進一步指出,推動高雄厝設計及鼓勵回饋辦法,為鼓勵設計節能減碳綠建築,及創造全齡化的橘建築環境,回饋民眾友善的使用需求,提醒申請高雄厝建築案件業者,切勿心存僥倖違規使用,也期盼市民朋友共同支持高雄厝,共同為未來高雄嶄新的建築風貌,一同努力。

原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/119856/

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2016-12-11 17:10經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導

違章建築的拆除,趕不上新蓋的,使得全國尚未拆除的違章建築持續攀升,到今年第3季止,增加到66.2萬件,其中以新北市20.7萬件最多。

行政院主計總處國情統計通報指出,依內政部營建署統計資料,今年1到9月查報新違章建築有3萬件,比去年同期減少20.4%,近五年查報新違章建築件數介於5到5.4萬件,各年互有起伏。

今年1到9月全國拆除違章建築1.7萬件,比去年同期增加2.8% ,其中查報當月即拆0.6萬件,占今年新違章建築件數比率約二成。

但近年拆除件數不及新增件數,以致全國尚未拆除總數持續攀升,今年9月底增至66.2萬件,比2011年底增加21%。

觀察尚未拆除違章建築地區分布,今年9月底六直轄市合計56.8萬件,占全國八成六,其中以新北市20.7萬件最多,高雄市12.2萬件次之。

跟2011年底比較,以新北市增3.1萬件最多,增幅則以桃園市、台中市分別達61%、57%最為明顯。

原文網址http://udn.com/news/story/6/2162532

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