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2017-11-17 00:14聯合報 記者高詩琴/台北報導
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經濟部長沈榮津(左)與能源局長林全能(右)昨說明,有四種違建屋頂可合法安裝綠能屋... 經濟部長沈榮津(左)與能源局長林全能(右)昨說明,有四種違建屋頂可合法安裝綠能屋頂。 記者鄭清元/攝影
 

 

經濟部昨天公布綠能屋頂政策,將透過地方政府整合各家屋頂達到一定規模。外界關注違章建築議題,經濟部官員說,與內政部已達到共識,明訂不影響公共安全的違建才能參與綠能屋頂計畫,共有四種違建屋頂可以合法安裝綠能屋頂。

經濟部宣布二○二○年底前要達到二GW(吉瓦,一吉瓦為十億瓦)的太陽光電裝置目標,經濟部指出,配合這項政策,內政部將修正都市計畫法台灣省施行細則,太陽光電設施得免計入建築物高度、面積及容積。

經濟部與內政部會修正「設置再生能源設施免請領雜項執照標準」相關規定,明訂不影響公共安全違建才能參與綠能屋頂計畫;至於影響公共安全的範圍,則包括占用屋頂避難平台以及違章建築樓層達兩層以上等兩類。

經濟部表示,之前違建屋頂能否合法安裝太陽能板屬於「模糊地帶」,沒有清楚定義。這次修法後,會有四種違建屋頂可以合法安裝綠能屋頂。

 

 
 

 

經濟部表示,第一種是「結構分立型」,太陽光電設備(含支撐架)與違章建築結構分立,至於結構分立型則分為A、B兩種。

經濟部表示,第二種則是「結構共構型」,就是太陽光電設備與違章建築結構共構,也就是說在違章建築上方直接架設太陽光電設備。未來違章建築拆除時,其柱位可保留轉作光電設備支撐架。

經濟部指出,第四種是「設備安裝型」,也就是太陽光電發電設備直接鋪設在違章建築屋頂上。但這四種違建屋頂要符合不影響公共安全,且未列為分期拆除對象,還要有專業技師簽證負責。

經濟部表示,未來綠能屋頂所發出的電,先給住戶優先自用,餘電再賣給台電。粗估未來廿年內,政府要花九百億元買綠能屋頂的電。會不會因此影響電價?能源局指出,九百億是廿年的費用,平均每年攤下來,對電價影響不大。

原文網址:https://udn.com/news/story/9901/2823696

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2017-11-09 10:52:30 聯合報 記者邱瓊玉╱即時報導
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北市建管處對違建將採取新作法。 圖/北市建管處提供 北市建管處對違建將採取新作法。 圖/北市建管處提供
 

台北市長柯文哲上任後,就頻頻打擊違建,不過北市違建數不減反增,遭議員諷刺「玩假的」。為此,北市建管處近來研擬新作法,考慮將議員協調3次以上違建全部公布上網,包括公布議員協調次數,以及有幾位議員協調過違建案,但不會公布議員姓名及協調會內容。

不過只公布遭協調的違建案,未公布議員姓名和協調會內容,不少議員認為是在做半套,把責任推給議會,模糊焦點。

對此,柯文哲表示,我們是公布違建,不是公布議員,要緊張,半套就夠了。

柯文哲說,我們拆違建,但一直被協調,協調好多年都拆不了,所以這是我們管控的方式,不是把責任推給議員,只是把太多協調會,無法解決的案例公布出來。

至於此舉有用嗎?柯文哲說,有用啊,這是給我們自己壓力。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2807003

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好房網News記者廖庭毅/整理報導

不少建商在建案取得使照後進行「二次施工」,讓物件更有賣相,但若被檢舉或查獲,就會被勒令拆除,專家指出,民眾可循消費爭議途徑,主張建商善後拆除費用。

不少建商在建案取得使照後進行「二次施工」(好房網News記者陳韋帆/攝影)不少建商在建案取得使照後進行「二次施工」(好房網News記者陳韋帆/攝影)

二次施工不算容積、權狀面積,也不算公設持分,常見二次施工包括陽台外推、頂樓加蓋,部分建商甚至以此作為銷售賣點,但二次施工即是違建,台中市都發局都市修復工程科正工程司戴進財向蘋果日報指出,無論消費者購買時是兩廂情願或不知情,獲報後都須拆除,至於費用、求償等問題,是屬於私權範疇,與公權力拆除作業是兩回事,消費者應走消保體系與建商討權益。

若發現建物違規使用,可透過「申請變更使用執照」解套,其中像裝飾格柵、太陽能系統等,在小規模施做、不影響他人權益的情況下,甚至可以有條件免申請執照,據台中市府公告,台中市府以容積獎勵鼓勵裝設的綠能設施,就可免申請執照使用,加上太陽能板若鏤空,也不算容積,太陽能板下方還能作為晒衣空間。

而發現房子有此狀況仍想買時,應注意二工是否影響結構、消防安全性、外觀、他人權益,結構技師戴雲發於好房網報導提醒,一些中古屋的二工建設,建商當初沒有做好完善的承載力計算,地震時會比一般住宅危險,像是有些1樓大廳移除隔間、挑高空間過多,倒塌風險也較高,且還是要面對被檢舉拆除的問題。

對於有安全疑慮的建物增減,新北市府拆除大隊向自由時報表示,會嚴格執行取締,強調目前新北市的違章建築處理政策,在建物領到使照後,會循機制落實複查,有效遏止二次施工,對於施工中的違建會以即報即拆專案執行。

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2017/10/03 | 房地產

呂雪彗/台北報導

 為防企業養地囤地、炒作工業區,行政院同意活化閒置工業區土地做法增訂在產創條例修正案中。行政院政委張景森周四(5日)將召開跨部會議研商做法,經部傾向建議採「代為標售」機制活化閒置空地,以爭取時效。

 

 據經濟部資料顯示,閒置土地全國約747公頃,8成位於中南部,中、南部各逾260公頃,逾10年的空地未建廠多達220公頃,顯見廠商囤地嚴重,而台中工業區土地一坪甚至被炒作達30萬元,造成投資障礙。官員說,廠商不得養地、囤地,待價而沽。

 為解決五缺問題,賴揆要將閒置工業區土地活化納入產創條例修正案。很多立委主張採「強制拍賣」,讓需地企業經由拍賣買到土地,地主透過拍賣賣地給需求者,如此政府不必編列一筆預算先行買回,不但減輕負擔,且可避免侵害地主所有權爭議。張景森上周要求經濟部針對「強制拍賣」研究適法性、執行性及相關配套。

 據悉,財政部、內政部日前在。政院內部會議建議,可採國產署既有的「標售」規定,採取有強制性質的「代為標售」機制。不過,經濟部今天將拜會內政部及國產署,針對強制拍賣、強制買回、代為標售等三種機制,交換意見後,將向政院分析是否違憲與利弊得失,由政院拍板三擇一。

 財經官員分析說,三種機制均符合公共利益需求,而「拍賣」通常是兩造間有債權債務關係,但地主和需地者沒有這一層關係,且拍賣需透過法院或行政執行署,處理閒置土地較冗長。至於強制買回,政府會有財務壓力,需先出錢買回閒置土地,後續是否要採標售方式出脫,是否溯及既往,涵蓋產創修法之前購買之土地,標售條件是否限制「只租不售」,或「可出售」,情況較複雜,且立委認政府直接買回,有侵害私人財產之虞。

 因此經濟部傾向建議採「代為標售」機制,只要產創條例授權,企業取得土地三年未使用建廠,給予二年改善並未建築使用,需地者有需求,經部有權逕代為執行公開標售,價格會接近市價,對地主權益不致有太大影響。

 原本經濟部在產創條例修正案,增訂對閒置土地採取「強制買回」措施,但因立委反對政院版未納入。為解決五缺,賴揆上周四拍板,活化閒置土地決入法,避免不法廠商炒作或囤積工業區土地。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=163202&cateid=fdc

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2017年10月02日09:25

 

高雄市近2年大力掃蕩違建及二次施工,已有初步成效,根據高雄市工務局拆除大隊統計,今年拆除的違建件數,將比去年增加,同時遭查報的件數下降,顯示高雄市的新違建已經趨緩。過去新建案常出現有取得使用執照後再進行二次施工的現象,但高雄市近2年積極查緝新建案二次施工,如過去透天別墅常在取得使照後施作採光罩,今年已鮮有建商這麼做,高雄市工務局拆除大隊副大隊長蔡政哲指出,今年截至目前為止,違建的報查有2081件,預計今年會比起去年全年度的3213件減少。

此外,今年度已拆除的違建件數為1949件,也可望超越去年全年的2435件,顯示高雄市在杜絕違建及二工已有初步成效。高雄市的違建拆除可分為優先拆除及逐案管理,其中如施工中的新建案及2012年4月1日後興建的建物,都是優先處理的對象,在建案取得使照後並會不定期檢查,藉此有效控管新建案的違建亂象。

至於已經存在的違建,則以輔導使用高雄厝辦法,將其轉型為合法建築。(陳建宇/高雄報導)

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171002/1212446/

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2017-09-28 23:59聯合報 記者林敬殷/台北報導
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為了解決企業投資「五缺」問題,行政、立法便當會昨天針對工業區土地閒置問題達成共識,決定在產業創新條例修正草案「入法」,將全國七四七公頃閒置土地予以活化。

行政院長賴清德。記者陳正興/攝影 行政院長賴清德。記者陳正興/攝影
 

 

行政院發言人徐國勇表示,多數立委主張強制拍賣,讓需要的人買到土地,也讓地主透過市價賣給需要用地的人,不過,這個部分要在立法院去討論。

行政、立法便當會昨天討論產業創新條例修正案及外國人才延攬及僱用法草案,受限於時間,行政院長賴清德僅與立委就產創條例進行討論,攬才專法則由行政院副院長施俊吉與立委交換意見。

行政院副發言人張秀禎轉述會中討論表示,依使用型態來看,閒置空地六七二公頃,停工歇業七十五公頃。土地分布,北區一百點七公頃,中區二六五點二公頃,南區二六一點二公頃,這些閒置土地違背政府開發工業區以優惠成本售地以及租稅優惠的美意。部分廠商養地行為相當嚴重,閒置長達十年以上的空地未曾建廠者有二二○點五公頃。

張秀禎表示,賴清德同意要積極設法解決七四七公頃的閒置土地,至於要如何釋出,會中討論熱烈,包括強制買回、提高地價稅、囤地處罰等方式,尚未有定論,但共識是為了解決五缺,相關規定要入法,列入產創條例修正草案處理。她說,產業創新條例部分條文修正草案是立法院本會期優先法案,現在已經出委員會,希望透過民進黨團在朝野協商的時候加入相關條文,經濟部不另提案。

至於外國人才延攬及僱用法草案,張秀禎表示,主要在解決缺人才問題,會中有共識,外國人才來台尋職和實習簽證要做總量管制,數量由行政部門決定,再報請立法院備查。

 

工業區土地閒置概況 圖/經濟日報提供 工業區土地閒置概況 圖/經濟日報提供
 

 

 

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2017/09/23

報載,行政院長賴清德日前視察經濟部後做出五缺(缺地、缺水、缺地、缺工及缺人才)會議結論,其中缺地部分,筆者以台中工業區土地徵收戶的角度,提供個人看法。
乙種工業區容積率由目前的210%提高到300%,確實是解決廠房不足的方式之一,唯此一方案應要配合強制買回閒置工業土地的方案,否則工業區土地將更飆漲到工業興辦人無法承受的程度。再說這項議案,在今年《產業創新條例》修正時曾被列入,但在進入立法院修法時未通過,由此不難了解其中所牽扯的土地利益是相當複雜的。
其實,工業區土地強制購回的方案,早在民國80年間郝柏村擔任行政院長時就曾實施過,他當時通令各縣市政府,凡購買工業區土地的工業興辦人,如果兩年內未照計劃建廠者,政府依原價加計利息購回;這道命令,讓各工業區動起來,一些養地的土地掮客以蓋鐵皮廠房避鋒頭,避免因土地閒置被政府原價買回。

閒置工業土地購回

直到郝柏村下台後,這項行政措施隨之人去政息,如今回想起來,此一措施是打擊土地掮客圈地、養地的有效方法,如果能形成慣例持續到今天,興辦工業缺地的現象應可改善。 
3、40年前在《獎勵投資條例》時代,所有工業區土地都是政府藉由公權力強制取得的,當年每坪補償的價格很少超過百元的,而開發完成後售價也都在萬元以下,如今北部的工業區交易價每坪都在百萬元以上,而中部也都在2、30萬元以上,這些靠公權力剝奪農民財產權的土地,政府應有強制的作為,讓它確實做為工業使用,否則就對不起當年為經濟發展犧牲土地的農民。 
如今各縣市的農地遭受違章工廠肆虐的情況,已嚴重影響糧食安全,環境生態也飽受威脅。 

放寬容積率需配套

然工廠無法進入工業區的原因,主要是工業區的地價高於一般農地,如果放寬容積率又不管制它的建廠期限,等於鼓勵財團炒作工業區的土地,則工業土地將更飆升,農業區受到違章工廠侵蝕的情況也將更嚴重。
賴揆要成為拼經濟的火車頭,固然值得鼓勵,我認為賴揆只要能做到閒置工業土地購回及提高工業區容積這兩項,產業回春就不會太遠了。 

台中市前議員、工業區徵收戶二代 

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2718162

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2017年09月20日 04:11 

/台北報導

台北市長柯文哲上任後強打違建,針對頂樓加蓋祭出「226專案」、執行「營業性廚房違建專案」,最後還要求新屋必須要附無違建證明,昨天又有新的SOP出爐,等於讓屋主無法再「冷處理」、拒不配合拆除。

柯上任不到一個月,就推出「226專案」,要求頂樓有3間以上隔間的違建應由屋主自行改善,否則要強拆;後來「營業性廚房違建專案」共421處,也全部自行改善。接著,市府把矛頭指向新違建,2015年9月之後核發使用執照的新建物,所有權人移轉產權時,都必須附上建築師簽名的無違建證明,否則也會被稽查。

針對一連串打擊違建的做法,建管處副總工程司洪德豪表示,違建有各種樣態,例如頂樓加蓋、陽台外推、蓋圍牆沒有申請,或是2006年1月1日之後,為維護市容觀瞻,新領建照和使照的建物不得加裝鐵窗等。

洪德豪說,據統計,近10年台北市每年查報違建件數約5800件,現有人力每年可拆約5000件,而現在待拆的違建約有8500件,各樣態的違建類型都有,且分布在12行政區。

不過,新違建部分,2015年9月之後的新政策上路,要求新建物必須在產權移轉時附上無違建證明,因此成效頗佳,雖的確有幾個個案因沒有附上證明而被通報,前去查看之後都已督導拆除完畢,可說幾乎沒有新增的違建個案。

(中國時報)

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2017-08-17 14:34:39 聯合新聞網 台灣建築安全履歷協會理事長 戴雲發
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屋頂加蓋 屋頂加蓋
 

「屋頂加蓋」是大眾所熟知且醒目易見的違章建築,也就是大家口中常說的「頂加」。而屋頂加蓋所造成的安全風險,會導致結構行為與原設計不符進而造成建築所需承載的重量增加,地震來襲時,房屋就有破裂及損壞的可能。

許多人喜歡買舊公寓頂樓,再把有限的坪數使用鐵皮屋,往上延伸做頂樓加蓋,不論自用收租兩相宜,但這都是違法的,一旦遭到檢舉須立即拆除。之前法規確實曾准許合法在屋頂加蓋,不過因太過氾濫而遭廢除。公寓頂樓僅能做緊急避難平台或空中花園,大家現在看到的加蓋,不論是否於舊法令時期興建,皆屬違法,只是舊法令時的產物可緩拆,但若是遭到檢舉或提告,仍可能會被拆除。

施做屋頂加蓋時,應考量大樓結構安全及施工方式是否正確,一般而言,屋頂加蓋大多會建議採用輕質鋼構材料施做,當然絕對不是鼓勵民眾做違法的事,還是要遵循建築法規相關規定,依法申請建築使用。如果使用磚塊或混凝土去進行違章增建,建物自重自然會增加,相對的地震力也會變大,輕質鋼構材料自重較輕,對於地震力相對比較沒有影響,對大樓的結構安全影響較低,另外,施工方式及施工品質也相當重要,假如沒有連結好,颱風來時,因為強風吹襲,可能會造成屋頂被吹落而砸傷人。很多新聞報導指出,鐵皮屋火災時,住屋頂加蓋的人往往都不易逃生,因為建造時未考慮到消防及逃生動線導致意外發生,所以在增設屋頂加蓋時,須多加考量以上的因素。

公寓頂樓平台是建築的一部分,不僅所有權屬於共同持有,連可能危害建築的風險也都是共同承擔!尤其是老舊公寓的頂樓平台、樓版、梁柱承載強度,低於現行法規對建築耐震的要求,有頂加違建的公寓,可能會因為載重能力不足,使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損,地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。

住在同一棟建築裡的人,都是生命共同體,一旦出事,整棟都有事。輕則牆面龜裂、漏水,花點小錢補強;重則地震時建築不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者若都存在著取巧的心理,想著應該不會那麼倒楣發生在我身上,那麼風險將長伴左右,不得不注意!為了維護居住生活品質安全,如需要做空間利用調整,盡量把每個建築按照技術法規去檢討、申請,技術法規會考慮到整個消防、逃生動線、安全及舒適性的需求,這樣對建築品質及居住安全較有保障,對舒適性也是好的,如此一來,台灣的居住品質提升才能讓大家住的安心又放心。

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2017-08-05 13:43:12 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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商仲業者統計,今年上半年大型商用不動產共交易244億元,其中以自用需求為主的工業廠辦與廠房達168億元,占整體交易約七成,占比創近10年新高,已成為商用不動產市場量縮下的重要支柱。

第一太平戴維斯研究部表示,今年商用不動產交易仍然低迷,今年上半年交易總額僅244億元,較去年同期又減35%。不過觀察各類不動產,工業廠辦今年上半年單筆交易金額不若辦公大樓,但累計金額已達168億元,以往廠辦交易占比多僅三至四成,今年上半年高達69%。

第一太平戴維斯分析,今年進出口強力回升是主因。根據財政部發布資訊,2017年上半年台灣出口成長率達12.5%,為近六年來同期最大增幅,主要是電子零組件及科技業訂單帶動,產能擴張也推升廠商對工業不動產的需求。

以電子業及科技業來說,今年上半購置工業廠房、廠辦的金額即達92.8億元,占工業不動產的55%,若再加上7月初以12.51億元標脫的新日光能源科技竹南廠房,電子及科技業投資金額已突破100億元。

另就區域分析,交易前三名為新北市、台北市以及新竹,皆為北台灣縣市,分別占33%、21%以及20%,進一步分析可發現雙北地區以辦公使用為主,其餘縣市則著重產線擴張需求。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示,自去年底發布的2017年企業置產意願調查中就已發現,雖然整體企業購置不動產的意願沒有成長,僅有不到二成的受訪者有置產的規劃,但有意願的企業中,有54%來自於科技業,與今年上半年市場表現相符。

黃瑞楠表示,隨著房地合一稅上路,交易皆須實價課稅,加上經濟部及金管會皆曾表示將研議抑制工業不動產炒作的措施,目前工業不動產普遍以自用交易為主,買賣雙方通常為同區廠商或位於鄰近工業區,對於合理價格有相當程度的認知,成交價格通常符合區域行情,少有投資客買低賣高的操作空間,是促使交易穩定的另一關鍵。

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2017-06-24 13:20:00 聯合晚報 記者游智文/台北報導

房仲統計實價資料,工業住宅雖有違規使用、貸款成數偏低等問題,但因價格較低,仍有不少民眾購買,不過房價表現不佳,前十大熱門交易社區近三年都走跌,最重跌11%

永慶房產統計雙北十大熱門交易工業住宅社區,大多位於新北市中和區與新莊區,包括四季紐約、元氣大鎮、峰景鳳翔、星北市、鈴木華城等。

交易量前三名為台北市北投「H24雲端」、新北市淡水「南加州」與中和「四季紐約」,近三年交易統計都超過百件。

永慶房產集團資深經理謝志傑分析,「H24雲端」為屋齡約2年的新成屋社區,今年該社區平均行情約每坪38萬,與前年房價比較,修正逾一成。

屋齡約9年的「南加州」戶數約1500餘戶,近淡水竹圍捷運站,今年平均行情約每坪33萬,與前年房價相比有7%的跌幅,與目前捷運竹圍站周邊行情約3字頭相當。

位於中和區的四季紐約,戶數約1100餘戶,近中和環球購物中心,離新板特區也不遠,近三年平均房價相對穩定,今年均價每坪約39萬元與前年均價比較約修正2%,低於周邊四字頭的行情。

謝志傑表示,十大熱門交易社區房價修正幅度較大的,包括深坑區「信義線上」與中和區「漢皇SUPER」,「信義線上」與「漢皇SUPER」周邊仍有工業區的廠辦或工廠使用,生活機能相對有限,今年屋主只能有感讓利,才有機會成交。

謝志傑說,工業宅房價雖然多半比周邊一般住宅大多低一成以上,但有貸款成數不高的問題與轉手換屋不易的情況,購屋前需一併考量。

 

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2017-06-19 19:19中央社 台北19日電

經濟部中部辦公室今天說,未登記工廠輔導期間將於民國109年6月屆滿,因申請相關合法程序需時完成,籲特定地區和已補辦臨時工廠登記的6800家業者提早因應以免受罰。

經濟部於103年公布修正工廠管理輔導法,97年3月前既有低污染的未登記工廠,申請補辦臨時工廠登記的期限延至104年6月2日止,核准臨時工廠登記後的輔導期間延長至109年6月2日止,經核准通過且取得臨時工廠登記證明,輔導期間不適用相關法令處罰規定。中部辦公室下午指出,經濟部依據工輔法第33、34條輔導未登記工廠規定,早已成立「未登記工廠輔導服務團」單一窗口服務。

同時,也委由康城工程公司辦理特定地區土地合法使用的輔導作業和免費諮詢工作,以及中國生產力中心辦理補辦臨時工廠登記的輔導諮詢工作,目前已輔導3家特定地區業者土地合法使用。

中部辦公室提醒,由於未登記工廠輔導期間將於109年6月2日屆滿,且相關合法程序非短時間可完成,特定地區及已補辦臨時工廠登記的6800家業者應提早因應,以免屆時受罰。

此外,經劃入特定地區以及領有臨時工廠登記的業者仍屬過渡性質,雖暫時免受土地、建管處罰措施,但若輔導期間屆滿後,仍無法取得合法工廠登記者,地方政府仍將依工廠管理輔導法、區域計畫法、都市計畫法及建築法有關違反土地或建築物使用的相關規定進行裁處。

中部辦公室說,其他無法申辦使用地變更者,應預為規劃轉型為符合土地容許使用項目,或遷廠至合法工業區、工業用地、產業園區或其他可供設廠土地,以免輔導期間屆滿後受罰。

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2017-06-13 12:43:13 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區。 圖/報系資料照 近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區。 圖/報系資料照
 

永慶房產集團根據內政部實價揭露資料分析大台北都會區土地使用分區為工業區的住宅社區,統計近三年累計交易量排名前十的工業住宅,其中,新北市中和區與新莊區各有三個工業住宅社區入榜,為熱門工業住宅交易的熱區代表,此外,前十名社區今年平均房價與前年比較,下跌幅度集中於4%至11%之間。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,工業區住宅社區房價通常都低於附近住宅區社區行情,若地段週邊生活機能不錯,或是社區規劃品質好的,是有機會吸引搶便宜的買方購置。統計以近三年大台北都會區熱門工業宅,大多集中於新北市的中和區與新莊區,知名的社區包括:「四季紐約」、「元氣大鎮」、「漢皇SUPER」、「峰景鳳翔」、「星北市」、與「鈴木華城」。根據實價揭露資料統計,熱門工業宅社區前三名為台北市北投區「H24雲端」、新北市淡水區「南加州」與中和區「四季紐約」,近三年交易統計都超過百件。

此外,社區房價修正幅度較大者,包括深坑區「信義線上」與中和區「漢皇SUPER」,謝志傑說明,「信義線上」與「漢皇SUPER」周邊仍有工業區的廠辦或工廠使用,可提供的生活機能相對有限,過去房價認知行情較高的情況下,今年屋主也只能有感讓利,才有機會成交。謝志傑提醒,工業宅房價雖然多半比周邊一般住宅低一成以上,但有貸款成數不高的問題與轉手換屋不易的情況,因此,未來工業宅社區行情若能順勢整體房價修正,出售的機會相對較高,也影響周邊住宅價格,增加比價壓力。

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2017-06-06 11:22:50 聯合報 記者張裕珍╱即時報導

桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供 桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供
 

桃園市政府今年4月起,針對農地大型違建加強取締、拆除,近月已拆除9處大型違建,其中桃園市中壢區一處400坪農地的大型倉儲違建,去年底搶建遭拆後,又死灰復燃重建,市府近日施鐵腕將依法送辦,再動用大型機具強拆,呼籲業者自律。

建管處處長王振鴻表示,桃園近期發現農地大型違建有增加趨勢,為遏止不法,今年4月起針對農地大型違建加強取締,並鎖定重點對象執行拆除,近月已拆除9處大型違建。

此外,部分利用假日搶建完成的大型違建,也於今年5月藉由空照圖交叉比對出29件屬「搶建型」農地大型違建,列為下一波優先列拆除名單。

王振鴻說,針對違規熱區重點打擊大型違建,除了以重型機具破壞性拆除違建外,也會併同基礎破壞,增加違建重建難度,希望讓業者不再心存僥倖,圖謀東山再起。

建管處也再度強調,市府對農地大型新違建加強取締,其餘違建仍以「分類、分階段」方式處理,施工中或影響公共安全之違章建築列為優先拆除對象,呼籲民眾切勿心存僥倖擅自搭建違建,以免遭取締拆除。

桃園市政府4月起拆除9處農地大型違建,地點包括中壢區內壢段、觀音區三座屋段、新屋區快速路、蘆竹區中興段、八德區大庄段、平鎮區北商段、大溪區大鶯路、蘆竹區宏竹段與新屋區啟文段等,面積從800到6800平方公尺不等。

桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供 桃園中壢一處造價千萬元的鐵皮廠房被市府拆除。圖/桃園市政府提供

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戴雲發│理財周刊873期│2017-05-18 

目前台灣的違建有盛行的趨勢,這些建築為何會成為違建?言外之意就是不符原設計圖說之行為,亦遭政府法令制止的建築,也是使用者無法確保居住安全之建築。

「台灣最常見的三大違建建築」,分別是「陽台外推」、「夾層屋」以及「屋頂加蓋」這三種。

●「陽台外推」

未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門,再於陽台加設窗戶,將陽台作為室內的一部分,違法增加樓地板面積,即是「陽台外推」。陽台外推的行為是屬違法,不論是搬入前就已外推的舊屋,或是自行施工外推的狀況,都是不被允許的。

許多人為了增加室內空間,會把陽台的外牆敲掉外推,雖然這面牆可能不是主要結構,對於耐震力的影響很小。但牆是在地震來襲時,防止建築倒塌的第二防線,且把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性,讓建築物變成重心側向一邊。翻修後,陽台外推放置家具又增加了額外的重量,其增加的重量可能會超過原結構設計所能負荷的程度,當地震來臨時,也會對結構安全有不良影響。

陽台上盡量採用輕質的材質,不要砌磚,萬一地震一來時磚塊落下,可能會造成人員的財產損傷。減輕材質自重,例如:輕薄的鋁門窗,這樣對整個結構安全影響比較低。當然絕對不是鼓勵民眾做違法的事,還是要遵循建築法規相關規定,依法申請建築使用。

如需將陽台外推時,重量的部分就要特別注意,不能在外推陽台上面又砌磚又做很重的東西,壓在整棟大樓上面,這樣對結構安全就會產生危險。

有些建商為了房子好賣,會在申請建照後,違法將陽台外推,民眾買新房時,可向建商要平面圖比對空間是否符合使用執照規範,若圖上有陽台,但現場沒有,即是「陽台外推」。

買中古屋亦是如此,若是在購買前就已有「陽台外推」的情形,過去沒有被查報的紀錄,可在申請室內裝修時附上照片及平面圖,證明並非自行外推可列為緩拆。

●「夾層屋」

曾有一段時間台灣很流行挑高夾層住宅,每層樓高度蓋三米六或四米半的大樓,住戶們再二次施工做夾層,這種挑高建築本身樓地板和梁之連結會較不完整,且很可能因建商在結構設計時無夾層的承載力計算,導致建築支撐力不足。一般建築的樓版面都是一致的一個平面,夾層屋的樓版面可能會高高低低的,相對來說,地震來的時候,受力行為會比較複雜,容易造成應力集中,在結構設計時,需特別加以考慮。

根據建築法規規定,樓中樓建築,只要建商在申請建照時一併提出申請,並在所有權狀上登記樓中樓面積,都屬合法。

不過為什麼仍有那麼多建商不願意申請,而消費者也願意購買違法夾層屋呢?由於建築都有容積率限定的問題,如果把夾層屋的樓地板面積也算進去,建商能銷售的坪數就會增加,所以建商往往選擇挑高樓高,等售出後再幫忙把樓版補回去,以規避查驗。而購屋人也因能以一層樓價格換得兩層樓,用極少花費購得最大的居住空間。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計,可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量,導致建築承載力不足。

夾層屋隱藏的危險性:

(1)結構行為較複雜,在原結構設計時,如無特別考量,事後增設夾層,可能造成應力集中。

(2)沒有使用輕質的材質,而使用混凝土去做夾層,造成自重增加,自重增加與原先設計不符,易發生結構安全疑慮。

(3)由於原設計並無預埋桿件,當二次施工時,容易因為敲敲打打而破壞原結構安全。

市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓,大多都是二次施工違法的夾層屋。夾層屋最讓人擔心的就是結構安全性,由於二次施工的設計師,未必了解該建築相關的結構強度,施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構,若屋主又於夾層上放置重物,一旦發生地震,樓版的應力會重新分配,可能導致梁柱扭曲或斷裂,影響結構安全。

其實就算是合法的「樓中樓」也較容易有結構安全的疑慮。「樓中樓」將原本蓋兩層樓的空間抽掉中間的樓版,挑空加高,讓室內看起來又高又寬敞,但造成部分樓層有梁,部分樓層無梁,使挑空的樓層形成軟層,當地震來時會產生應力集中現象,這些樓層的牆面即成為最先被破壞的地方,所以樓中樓建築在規劃時,即需特別予以注意加強。
以前的老房子多半也都挑高,但卻沒有抗震力弱的問題,原因在於樓面全部挑高,受力平均,相較現在常見的樓中樓或夾層屋,則是在客餐廳沒有樓版的部分挑高,勁度不平均,地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始破壞。

建議,若真的有做夾層的必要,最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板,而在隔出的樓版上也不要放冰箱、書櫃等大型家具,才不會造成原本結構系統的過多負擔。當然在建築法規上是不允許的,必須特別強調,不鼓勵大家這麼做。

●「屋頂加蓋」

最後,最令大眾所熟知和醒目易見的違建便是「屋頂加蓋」,違建所造成的安全風險,都會使結構行為與原設計不符導致建築所需承載的重量增加,地震來襲時,就有房屋破裂及損壞的可能。

「屋頂加蓋」就是大家常說的「頂加」。許多人喜歡買舊公寓頂樓,再把有限的坪數使用鐵皮屋,往上延伸做頂樓加蓋,不論自用收租兩相宜,但其實這都是違法的,一旦遭到檢舉須立即拆除。

之前法規確實曾經有准許合法在屋頂加蓋,不過因太過氾濫後來又廢除。公寓頂樓僅能做緊急避難平台或空中花園,大家現在看到的加蓋,不論是否於舊法令時期興建,都屬違法,只是舊法令時的產物可緩拆,但若是遭到檢舉或提告,仍可能會被拆除。

施作屋頂加蓋時,應考量大樓結構安全及施工方式是否正確,一般而言,屋頂加蓋大多會建議採用輕質鋼構材料施作,因為如果使用磚塊或混凝土去進行違章增建,建物自重自然會增加,相對的地震力也會變大,輕質鋼構材料自重較輕,對於地震力相對比較沒有影響,對大樓的結構安全影響較低。

另外,施工方式及施工品質也相當重要,假如沒有連結好,颱風來時,因為強風吹襲,可能會造成屋頂被吹落而砸傷人。很多新聞報導指出,鐵皮屋火災時,住頂樓的人往往都不易逃生,因為建造時未考慮到消防及逃生動線,真的是非常的危險,所以期許在增設屋頂加蓋時,須考量以上的因素。

公寓頂樓平台是建築的一部分,不僅所有權屬於共同持有,連可能危害建築的風險也都是共同承擔!尤其是老舊公寓的頂樓平台、樓版、梁柱承載強度,低於現行法規對建築耐震的要求,有頂加違建的公寓,可能會因為載重能力不足,使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損,地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。

總而言之,為了強調比較高的居住品質,希望大家不要做違建,盡量把每個建築按照技術法規去檢討、申請,技術法規會考慮到整個消防、逃生動線、安全及舒適性的需求,這樣對建築品質以及居住的安全及品質是比較有保障的,對舒適性也是好的,我們希望民間不要去做違建,才能提升台灣的居住品質,大家一起來提升居住品質,才能住得安心放心。

住在同一棟建築的人,都是生命共同體,一旦出事,整棟都有事。輕則牆面龜裂、漏水,花點小錢補強;重則地震時建築不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者若都存在著取巧心理,想著應該不會那麼倒楣發生在我身上,那麼風險將長伴左右,不得不注意!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19667378900&AType=1

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2017-05-15 10:31:19 經濟日報 記者游智文╱即時報導

萬象之都。圖/台灣房屋提供 萬象之都。圖/台灣房屋提供
 

台北市政府多次宣示加強取締工業住宅,但實價資料顯示,工業住宅交易仍熱絡,士林「萬象之都」近日揭露兩筆交易,均價達每坪90.4萬元,比去年還高。

北市府2013年即宣示加強取締工業住宅,柯文哲上任後,針對頂樓違建、工業住宅以及違規夾層分別祭出政策,其中工業住宅除加強查緝,房屋稅率也從1.2%調高三倍至3.6%。

市場多預期在政策追殺下,工業住宅可能交易急凍、行情重跌,但房仲統計實價資料,北市工業住宅交易仍然熱絡,行情也居高不下。

以土林「萬象之都」來說,去年仍有12筆交易,均價一坪約88萬元,雖較2015年92萬元略為下滑,但最新揭露今年2月成交兩筆,單價分別為92.1萬和88.8萬, 平均達90萬元,又回到九字頭。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,萬象之都以套房居多,雖是工業宅,但因在天母SOGO旁,近芝山捷運站,上班族租賃需求高,15坪套房租金可達2.3~2.5萬元間,投報率2%以上,因此仍吸引投資人買進。

根據房仲統計,也在士林區的另一工業住宅「天母樂活」,去年兩筆交易價格也站穩九字頭。北投工業宅「陽明峰匯」今年也有兩筆交易,單價分別為43.8萬元和44.2萬,和去年的均價44萬元相當。

南港「生活工坊」跌幅較大,均價從一坪74.9萬跌至65.6萬元,跌幅達12%,和一般住宅跌幅差不多。雖然工業宅行情不減,但張旭嵐提醒,工業住宅為違規使用,有遭取締罰款風險,購買前最好多加考慮。

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2017-05-15 13:23經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

工業區不得為住宅使用,不過,台北市工業宅「萬象之都」卻出現每坪9字頭身價。台灣房... 工業區不得為住宅使用,不過,台北市工業宅「萬象之都」卻出現每坪9字頭身價。台灣房屋提供
 

雖然工業區不得為住宅使用,不過台北市區的工業宅仍身價不斐,台北市實價登錄揭露兩筆工業宅「萬象之都」106年2月套房交易,總價為1,350萬元和1,266萬元,單價分別為92.1萬元和88.8萬元,皆比去年的平均成交單價87.9萬元略增。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,位於士林德行西路的萬象之都,以套房產品居多,雖然為工業宅,不過因為在天母SOGO商圈,近芝山捷運站,上班族的租賃需求穩定,15坪小套房租金約在2.3~2.5萬之間,若以最新成交的總價1350萬套房為例,年租金投報率還有2~2.2%。

實價登錄資料顯示,萬象之都2015年均價為92.7萬元,堪稱最貴工業宅,近年房價修正,2016年有12筆交易,其中最低價格一度跌至80萬元,不過大部分交易仍維持在85-90萬元之間,平均交易價格為87.9萬元,今年又站回九字頭。

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2463645?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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好房網News記者陳思瑜/整理報導

 

公館「戀戀台大」捷運共構宅,是該商圈指標型建案。現在有媒體報導,最近有住戶向建管處檢舉,高樓層住戶疑似違法改建夾層及陽台外推,重量可能重達上千噸,檢舉住戶擔心,若發生強震,不僅建築物可能倒塌,甚至還會波及底下的捷運新店線。

有住戶向建管處檢舉,有住戶疑似違法改建夾層及陽台把外推。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)有住戶向建管處檢舉,有住戶疑似違法改建夾層及陽台把外推。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

根據TVBS新聞報導,戀戀台大被周刊踢爆,疑似有住在10樓到14樓的住戶違建,將樓層挑高設計改建成樓中樓,北市府建管處發言人洪德豪,對三立新聞記者坦言,確實有接到檢舉夾層違建通知,雖然建管處派人前往勘查,但結果是無法進入,不過洪德豪也強調,若最後證實是違建,那就會依法強制拆除。

台灣公安協會理事長劉進明提出警告,戀戀台大的地下土壤屬於液化紅色警戒區,對土壤承載力更是一大負荷,這些原因加起來,對於公共安全都是極大威脅。

在公權力強制拆除前,其他住戶們都得提心吊膽,這些不在建造預期內的挑高,不僅會破壞建築物的結構,強震來時,不僅建築物可能倒塌,甚至還會波及底下的捷運新店線。

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2017-04-14 14:31:56 聯合晚報 記者游智文/台北報導

商仲業者指出,在自用需求帶領下,工業不動產持續發熱,第1季廠房、廠辦以及工業地交易合計達189億元,占商用不動產與土地市場交易比重高達52%,持續為大型買賣火車頭。

第一太平戴維斯表示,北台灣特定工業區,包括新北產業園區、土城工業區以及桃園市的中壢工業區,近年無論在成交量及價格表現都相當亮眼,近三年土地多有二成左右漲幅,自2015年至2017年第1季,這三個工業區億元以上的交易案,金額合計也高達128億元。

其中以中壢工業區的買賣最為熱絡,不僅上市櫃公司的南俊國際、瓦城泰統等企業於去年分別斥資8.7億元及4.2億元購地,新加坡商陳唱集團也斥資9億元購置4000多坪工業地,打造全東南亞規模最大速霸陸汽車營運中心。

新北產業園區則為另一個北台灣設廠熱門區城,桃園機場捷運通車和南側的新北知識產業園區標售的利多帶動下,土地單價屢創新高,目前每坪單價約介於70萬至85萬元,穩居新北市地價最高的工業區。

第1季有泰博科技斥資6.8億元購入整棟廠辦,去年初先鋒材料科技甚至以總價4.1億元,土地每坪破百萬元的價格購入五權路廠房。統計新北產業園區土地行情自2014年的每坪50至70萬元快速上漲,近3年多以來,價格成長幅度高達25%,位居三區之冠,土城工業區則以上漲20%位居第二。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示,相較於商辦、旅館與零售店面等商用不動產仍在等待春燕,以自用為主的工業用不動產則保持穩定的價格上漲趨勢。但是部分工業區價格已明顯升高,且自用買方對於設廠預算相對較為理性,追高動能有限,因此預期在未來半年北台灣工業地產呈現量多價穩的格局。

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2017年04月07日 04:10 

/台北報導

今年7月1日,將是北市夾層違建可改用繳納容積代金的方式,藉以解套的「大限日」,在此之後,北市府將強制拆除違建,對於充斥違法搭建夾層違建的大樓來說,只剩下不到3個月可以提出申請並獲核准。此一解套措施預期受惠最大的,將是單一所有權的大樓,尤其是還有可剩餘容積可改以繳交容積代金的大樓。

 

戴德梁行DTZ昨(6)日公布第1季不動產市場季報,戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,針對7月1日夾層違建拆除大限日,北市府已提出解套方式,讓夾層違建可以用繳納容積代金的方式,補辦建照、還有使用執照。

 

楊長達表示,預期單一所有權的大樓,尤其是還有可剩餘容積,可改以繳交容積代金,這些單一所有權大樓,受惠最大。

目前此類夾層建築多數集中在內湖,大約有52棟、147戶,有6戶自行拆除。市場估計,其中大概將有120戶,約8成的夾層違建,可依上述繳納容積代金的辦法,就地合法。

依台北市府提出解套方法,容積沒用完的夾層違建,可以繳代金、補辦建照使照,估計1戶可以繳到1千萬~3千萬元,尋求合法。但夾層增建部分超過未使用完的容積,超過的部分仍需拆除。

另外,楊長達表示,地上權土地交易連續3季「掛蛋」,預期後續還是不樂觀,主要是融資卡卡、地租問題充滿不確定性,造成地上權市場全趴。

楊長達表示,不過,所有權的土地市場,在剛性需求支撐下,相當活絡,建商已積極購地,預期2017年全年重返1,200億元土地成交金額的關卡,是有機會的。

(工商時報)

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