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2017-11-15 09:50世界日報 記者唐典偉、編譯馬永慶/綜合報導
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在紐約,單身房屋的平均租金則達1994美元,只有年收入8萬2511的人才有能力支... 在紐約,單身房屋的平均租金則達1994美元,只有年收入8萬2511的人才有能力支付。世界日報檔案照
 

 

在美國工作、生活,覺得自己賺的薪水夠多嗎?就算年薪5萬、10萬、15萬美元或更多,你能在美國幾個指標的城市裡,買得起或租得起一間房嗎?

永遠追不到的房價,讓我們有心無力。到底是什麼樣的氛圍,讓我們的美國夢成了虛空?本報特別動員全美各社的記者連線採訪,並自今起推出「住不起的美國」專題報導,為您探討在幾個主要城市與地區,令人匪夷所思的高房價現象。

月租1700美元 只容一床一桌

對剛畢業的職場新鮮人,想要擁有居屋不容易,就業或創業之前,許多人選擇租個小單位。... 對剛畢業的職場新鮮人,想要擁有居屋不容易,就業或創業之前,許多人選擇租個小單位。(許振輝/攝影)
 

今年夏天從紐約大學史登商學院畢業的職場新鮮人楚年,到曼哈頓中城一家投行上班後,與兩位好友在曼哈頓公園大道夾30街,合租一套由兩房一廳隔為三房的公寓,每人付租金1700美元;房間很小,擺下一張床和一張電腦桌後,就沒有多少可讓身體挪動的空間。

楚年說,比起他的室友李瑞克來,他已算幸運;李瑞克女友在一河之隔的布碌崙上班,兩人為節省昂貴的租房費用,前不久決定住在一起;這套小小的公寓已擠住了四人,客廳只擺得下餐桌。平日大家上下班時間不一樣,互相干擾且不說,狹窄的廚房也感覺好像一直有人在用。

楚年的薪水扣完稅和401K,加上健保費,再付這筆房租已所剩無幾。父母提議他搬回皇后區的家中同住,但他不肯。

住進曼哈頓 很少人想搬走

全美愈來愈多州的居民因租金上漲,不得不搬離城市,以搭乘火車或地鐵通勤。據統計,紐... 全美愈來愈多州的居民因租金上漲,不得不搬離城市,以搭乘火車或地鐵通勤。據統計,紐約居民平均每週通勤時間超過六小時,為全美之冠。圖為在賓州車站等候搭車的乘客,許多居住在新州的上班族搭乘PATH到紐約上班。(許振輝/攝影)
 

「一旦住進了曼哈頓,很少有人想要搬走的」,雖然紐約居、大不易,但楚年說,每天上班早出晚歸,不住在曼哈頓,長時間通勤吃不消,「與買房相比,租房還是容易多了。」

與楚年想法相同,只想租房、不想買房的千禧世代大有人在。房地美(Freddie Mac)10月剛公布的一項針對千禧世代年輕人的調查,多達76%的人認為,以他們有限的經濟能力,買房幾乎遙不可及。這一比率較一年前的調查增加了10%。除支付能力妨礙他們購屋外,他們認為租房更方便,也更靈活。

高薪新鮮人 負擔已達極限

千禧世代追尋「美國夢」。(許振輝/攝影) 千禧世代追尋「美國夢」。(許振輝/攝影)
 

 

然而對剛投入職場的千禧世代來說,租房費用也達到了他們收入的極限。根據Nested公布的2017年租屋可支付指數:

在洛杉磯,單身房屋的平均租金達1200美元,僅年收入達4萬9332的人才支付得起;

在紐約,單身房屋的平均租金則達1994美元,只有年收入8萬2511的人才有能力支付;

在舊金山,單身房屋的平均租金更高達2077美元,年收入不達到8萬5985美元,就沒法支付了。

紐約大學福曼中心(Furman Center)在分析了美國53個人口至少百萬的大都會區居民開銷後,得出一個結論:在2015年,全國有46%住戶、或超過1200萬個家庭房租負擔過重,他們的稅前收入有超過30%交給了房東。

這份報告是根據聯邦政府最新資料分析後所作。報告指出,近幾十年來,美國人的租金開支比率急劇上升,在2000年,有36%住戶被視為房租負擔過重;在1970年僅四分之一的家庭覺得房租負擔過重,2015年這一數字幾近1970年的兩倍。

儘管2015年有租金負擔的住戶比率比2012年下降了1.2%,但對於大多數租客來說,這不一定是好消息。報告顯示,越來越多像楚年一樣受過良好教育的高薪一族也選擇租屋,尤其在快速增長的城市,這改變了租客的整體收入情形。

都會區房租 普遍上漲

紐約大學華格納公共服務研究所的公共政策副教授陳思穎(Sewin Chan,音譯)說:「現在的租客與三年前的不同,與十年前分別更大。」高薪一族寧租不買,使得低收入住戶的租屋空間被擠壓。更重要的是,該報告還指出,這53個都會區最近12個月搬住新屋的人,可能支付比以往更高的租金。

在研究的53個地區中,2015年搬入新建公寓的租客,有51個地區支付的租金高於原來租住的地方。對於需要搬家而薪水僅及收入中位數的人來說,情況會變得更糟。這個組別的人,在2015年只有17%單位可以租住,低於2006年的21.5%。

洛杉磯最近待租的兩臥單位平均月租為1760美元,比該市的租金中位數多330美元,但在明尼亞波利斯-聖保羅大都會區,最近可租的兩臥室單位月租約970美元,比當地的租金中位數少十美元,說明了不同地區的租金差異。在加州舊金山和聖荷西,最近可租的兩臥單位,租金高於平均30%;但密西根州的大湍市和明尼亞波利斯市的租金就相對較低。

【更多精采內容,詳見世界日報住不起的美國專題 】

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紐約市曼哈頓砲台公園市住宅大樓,只有極少數人才租得起。(許振輝/攝影) 紐約市曼哈頓砲台公園市住宅大樓,只有極少數人才租得起。(許振輝/攝影)

原文網址https://udn.com/news/story/11637/2819348

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2017-11-14 16:24:25 世界日報 編譯組/綜合報導
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北美洲當地居民最負擔不起購屋的54個城市排行榜,加拿大溫哥華拔得頭籌。(路透) 北美洲當地居民最負擔不起購屋的54個城市排行榜,加拿大溫哥華拔得頭籌。(路透)
 

北美洲對當地居民而言最負擔不起購屋的54個城市排行榜出爐,溫哥華拔得頭籌。紐約市曼哈頓居次,舊金山排行第三,前十名中,紐約州占三席,加州占四席,舊金山之外,洛杉磯排名第六,聖荷西第八,聖地牙哥第十。

房地產市場Point2Homes援引當地中間房價,除以當地家庭稅前收入,得出負擔比率,比率愈高意味著房價愈無法負擔。

北美洲54個大城中,32個被標註為嚴重無法負擔或難以承受。

全美中間房價最高的是舊金山,但因當地家庭收入中位數高達9萬2100元,使其在北美最負擔不起住房市場排名第三。

榜首的加拿大溫哥華,中間房價為110萬元,家庭收入中位數為6萬4000美元。

加拿大排名第二的是多倫多,該市正處於強大的房地產泡沫壓力,中間房價47萬1600元,家庭收入中位數為6萬2600元,但其最負擔不起比率在北美洲只排名第13。

排名全美第二的紐約市曼哈頓,中間房價127萬元,高居北美洲之冠,但家庭收入中位數為7萬7600元。紐約布魯克林排名第四,皇后區位居11。

相比之下,全美中間房價25萬8300元,家庭收入中位數為5萬6500元。

墨西哥最無法負擔房屋市場為濱海觀光勝地Acapulco,其家庭收入中間數為6170元,僅及墨西哥全國中位數1萬2810元的一半,但該市中間房價4萬2800元卻遠高於全國平均,在北美洲最無法負擔房屋市場中排名第15。

墨西哥市排名北美洲第20,中間房價為8萬3900元,家庭收入中位數為1萬3800元。

至於美國最負擔得起住房市場位於底特律,中間房價4萬8000元,家庭收入中位數為2萬6000元。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/2815809

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2017-11-14 16:25:09 世界日報 編譯組/綜合報導
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根據公寓出租網站「公寓名單」(ApartmentList.com)調查,加州由於就業率不錯與薪資較高,即使在房價狂飆社區房客迫遷率低於很多外州都會區。

橙縣紀事報(Orange County Register)報導,「公寓名單」每年向全美152個都會區房客發出問卷調查,根據對「你是否曾遭迫遷?」(Have you been evicted previously?)的回答得出各地迫遷率,今年有4萬1000人填答問卷。

最新調查結果顯示,洛杉磯縣與橙縣1.9%迫遷率在全美排名第18低,內陸帝國(Inland Empire)3.6%迫遷率在全美排名第91低,顯示沿海都會區迫遷率低於內陸都會區。一名經濟學家認為,沿海都會區昂貴房租已把付不起房租的低收入房客趕往內陸都會區。

令人驚訝的是,北加州一些房價離譜的都會區迫遷率都不高。包括矽谷迫遷率全美第四低,聖他克魯茲縣(Santa Cruz County)全美第六低,舊金山全美第11低。

調查顯示,全美房客迫遷率最高的都會區在南方與中西部。鳳凰城迫遷率全美第六高,亞特蘭大全美第八高,印第安納波里斯第十高,達拉斯第12高,拉斯維加斯第13高。

調查發現,沒有大學學位的房客迫遷率是有大學學位房客的兩倍,非裔房客迫遷率是白人房客的兩倍,有小孩的房客迫遷率高於無子女房客。

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[2017.11.08 發表

【明報專訊】溫哥華市府本周將陸續向市內業主寄出表格,要求業主申報其物業是否空置。如業主在明年2月2日前未有申報,市府將會假定物業為空置,並收取物業估價的1%為房屋空置稅。物業持有人如被發現虛報資料,將被罰款每天一萬元。

溫市議會去年通過引入房屋空置稅,成為全國首個就空置房屋徵稅的城市。溫市政府宣布,本周起會開始向市內逾18萬名住宅業主發信,要求他們申報物業是否空置。

根據市府規定,業主本月內收到通知書後,需要在網上填寫申報表,申報物業是否空置,申報的截止日期為2018年2月2日。如業主沒有在限期前完成申報,市府將會視物業為空置並徵收房屋空置稅,該稅會以2017年的物業估價的1%計算,另外亦需繳交250元罰款。

溫市政府指,他們現正招聘負責審計人員,屆時審計人員會對業主提交申報的資料進行審核並會進行抽查。如發現業主作失實陳述,違例的業主將會面臨每天一萬元的罰款。市府未有回應會否派員進行上門巡查,以確定單位是否空置。

至於空置稅的收入用途,市府財務總長英庇(Patrice Impey)表示,稅收首先會用於支付實施空置稅的行政費用,其次是用來資助市內可負擔房屋的發展項目。她表示,現時市府暫未能提供預期的稅收總額,但指實施房屋空置稅的預算開支為750萬元。

對於一些經常離開本地的「候鳥族」,英庇說,如物業是業主的自住居所,則不會受空置稅影響。另外,每年出租最少6個月的投資物業亦不會被徵收空置稅。

溫市市長羅品信(Gregor Robertson)說,溫市的房屋空置率近年在接近零的水平,溫市租客都在面對住屋危機。他強調,溫市實施房屋空置稅的目的,是希望業主能將空置的房屋出租,減輕市內租住單位供應不足的問題。

據市府提供的資料顯示,市府估計現時市內有逾2.5萬個空置或未有充分使用的物業。

市民如對申報的程序或表格有疑問,可致電市府熱線3-1-1查詢,或直接前往市府填報,職員會在場提供協助。有關申報的表格及詳情,可瀏覽市府網站vancouver.ca/eht-declare。

原文網址:http://www.mingpaocanada.com/Tor/htm/News/20171108/tdg1_r.htm

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英國央行近十年首次調高基準利率,被視為開啟未來漸進式升息政策的第一槍。(記者王孟倫攝)

2017/11/07 14:38文/記者馮牧群

 

英國央行近日召開決策會議,為抑制通膨,進行2007年7月以來首次升息,基準利率從0.25%調升一碼,是十年來首次調高基準利率,更被視為開啟未來漸進式升息政策的第一槍。萊坊首席經濟學家表示,以往認為升息會為不動產業帶來恐慌,但這次符合市場預期,不會帶來負面影響;國內商仲則指出,台灣的經濟基本面平穩、通膨壓力不大,不會影響房市。

 

根據萊坊10月住宅市場報告,Q3英國住宅市場價格微幅上漲2%,英國萊坊住宅研究部主管表示,利率仍為歷史上的低點,租屋市場的租金雖可能因升息而墊高房東持有成本,進而轉嫁租客身上,但這次升息對房價影響不大,倫敦在脫歐後吸引更多海外投資者,甚至總就業人口還有4%年增幅。

 

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,中長期而言,脫歐談判展開,雖存在政治不確定性,但倫敦房地產市場供不應求、未來增值性穩定,海外投資者靠著匯率優勢,投資意願仍強,預料未來五年後英國房價年增率14.2%、倫敦為12.5%。

 

另根據萊坊Q3倫敦商辦市場調查報告,商辦單季去化量達696萬平方英尺(約19.6萬坪),需求相較於脫歐前成長27.5%,且為2006年Q2以來新高,加上未來兩年內倫敦商辦市場無大量新增供給,商辦市場表現優於脫歐前;與金融海嘯前相比,投資人的槓桿、債務負擔低很多,因此微幅升息並未對商辦市場有太大影響。商仲觀察,全球投資者、投資機構看好後市,積極搶進的狀況不減反增。

 

回到國內狀況,瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,台灣利率走勢應關注未來美國聯準會的政策調整及台灣經濟基本面,推測美國聯準會主席的新人選偏向鴿派,且台灣經濟基本面平穩,通膨壓力不大,利率仍可維持超低水準,不會影響房市。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/4172

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2017-10-29 23:38聯合報 編譯林聰毅/綜合外電
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英國央行十一月二日舉行貨幣決策會議,一般預料基準利率將調高一碼至百分之○點五,逾... 英國央行十一月二日舉行貨幣決策會議,一般預料基準利率將調高一碼至百分之○點五,逾十年來首次升息。 路透
 

投資人在十一月的第一個星期就須繃緊神經,因為美英兩國央行將在台北時間周四(十一月二日)舉行貨幣決策會議,預料美國聯準會(Fed)的利率政策將按兵不動,可能等到十二月才會再調高,而英國央行(BOE)則準備宣布逾十年來的首次升息

 

聯準會的貨幣決策機構聯邦公開市場操作委員會(FOMC)在此次會議將繼續縮表,至於升息時點可能等到年底。利率按兵不動將使聯準會有時間再觀察兩次通膨與非農就業報告,希望能看通膨接近其百分之二目標的跡象。

利率期貨市場也顯示,聯準會這次會議不會有動作,基準利率將維持在百分之一至百分之一點二五,但十二月將再度升息以防通膨可能失控,這將是聯準會今年來第三次升息。

投資人關注的重點將擺在聯準會對美國經濟狀況、通膨,以及哈維、厄瑪颶風所造成損害的看法。

瑞銀(UBS)經濟學家卡本特說:「我們不認為,通膨會有任何變動,但有鑑於多位聯準會官員在會議紀錄以及過去幾周所表達的疑慮,任何用語上的改變可能都很重要。 」「總體來說,FOMC仍視最近疲弱的通膨為暫時現象。 」

湯森路透與彭博資訊調查均指出,在同天舉行會議的英國央行,預料將把基準利率調高一碼,由目前的百分之○點二五升至百分之○點五。這將是英國自二○○七年七月以來首次升息。調查並指出,BOE六名有表決權的官員將投票支持升息,而三名決策官員則希望利率維持不變。BOE還將更新對經濟成長與通膨的預測。

道明證券公司(TD Securities)的策略師說:「(英國央行)十一月升息大致是確定的事,對市場而言,問題在於這是一次性升息、抑或是升息循環的開始?」「我們相信,通膨預測仍將顯示,利率需進一步緊縮,貨幣政策委員會(MPC○)將重申,貨幣政策緊縮的程度可能比目前預測更大一些。 」

原文網址:https://udn.com/news/story/6811/2785883

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2017年10月29日

「脫歐」前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝,倫敦多地區樓價按年錄得下跌。
 
圖4之1 - 「脫歐」前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝,倫 . . . . . .
 

【明報專訊】多家跨國銀行近期透露可能把倫敦的職位,逐步轉移至歐洲大陸其他金融中心,恐歐盟與英國在2019年3月、英國正式脫離歐盟前仍未達成新的貿易協議。「脫歐」前景的不確定因素,令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝。根據地產中介網站Rightmove的數據,Kensington及Chelsea地區樓價按年跌9.4%。

明報記者 黃展翹

英國首相文翠珊早前提出,英國在「脫歐」後兩年的過渡方案,期間讓倫敦市保持現有進入歐盟金融市場的通行證。然而,歐盟拒就未來的經貿安排開始談判,以逼使英國對歐盟的財政義務有更大的讓步。歐盟首席談判代表Michel Barnier形容談判正陷僵局。倫敦作為歐洲金融中心,銀行業是倫敦的經濟命脈。

談判陷僵局 銀行醞釀撤出

根據Savills Plc編製的數據,倫敦豪宅價格已較2014年9月的高位下降15%。樓價下跌之勢,更蔓延至倫敦其他地區。根據LSL property Services的數據,倫敦今年截至9月,樓價按年跌2.7%,跌幅是2009年以來最大。

在倫敦東南部Orpington區任職醫生的Satyajit Sahu,上月賣出了自己的家,稱擔心英國「脫歐」可能會影響英國樓市前景。Sahu稱,倫敦樓價近期跌幅,是金融海嘯以來最大,正憂慮英國前景,「我估自己賣得合時」。

稅率上調加息陰霾夾擊

業主的稅率上調,以至英倫銀行可能在10年內首次加息的前景,也削弱了買樓的意欲。根據房地產調查公司Molior London的數據顯示,倫敦賣出的新樓盤數目,落後於興建數量。截至第三季末,未賣出的倫敦樓花增至接近1.3萬戶破紀錄,相比去年底的數量為1.26萬戶。

租金同見下跌

按揭貸款經紀商John Charcol的經理Ray Boulger向彭博社稱,在倫敦某些地區尋求按揭貸款的買家,發現自己準備買入的房子,估值低於標售的價格,不得不準備更多首期,或要求業主減價,甚至要放棄交易。Savills Plc的分析師Lawrence Bowles稱,倫敦樓宇買賣交易已經減少,樓價「正接近一個轉折點」,最終業主會厭倦等待買家出現,願意降價求售。

倫敦樓價下跌之際,租金也在下調。HomeLet租金指數顯示,大倫敦(Greater London)地區的租金9月按月跌1%。地產經紀商萊坊稱,過去一年倫敦黃金地段的租金跌了3%。地產經紀商Globe Apartments稱,租金在下降軌道,暫未見底。買賣及出租減少,也拖累地產經紀商的股價下滑。地產經紀商Foxtons股價今年跌逾34%,Countrywide跌35%。

倫敦以外地區樓價仍升

不過英國政府的Help to Buy置業資助計劃,對倫敦樓價仍有一定支持作用。由於Help to Buy資助計劃主要為倫敦樓價60萬鎊(約614萬港元)或以下的房屋,提供高達40%的無息貸款,支撐了倫敦較廉宜地段的樓宇買賣。英國地產發展商亦從中受惠,例如Berkeley Group股價今年升38%,Barratt Developments升46%。不過業界認為,2014年提升了豪宅印花稅,去年又增加了業主的稅負,其對樓市的影響,遠遠抵消了政府置業資助計劃的作用。

截至上月,倫敦樓價已連跌6個月。初步數據顯示,該市平均樓價低於58.2萬鎊(約537萬港元),是2015年尾以來最低。相比下,倫敦以外的地區及英格蘭東南部,樓市似乎仍相對活躍,9月平均樓價按年升逾3%,某程度反映「脫歐」的不確定性,對倫敦樓市的影響。

[企業地球村]
原文網址:https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171029/s00004/1509213620914

 

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加拿大金融機構主管機關宣布將引進更嚴格的房貸規定,預計自明年1月1日起生效,經濟學家和房地產專家均表示,新的打房政策恐讓房貸和房市大幅降溫。

由於大多倫多地區和南安大略周邊社區的房價快速攀升,加拿大7月即提議推出新的打房措施。加拿大央行自7月以來已升息2次,央行總裁波洛斯(Stephen Poloz)當時表示,對金融穩定感到憂慮是升息的原因之一。

加拿大金融機構監管辦公室(OSFI)周二證實將採行其提議的打房措施。房地產觀察家表示,OSFI的新規定比原先規畫的版本更嚴格。

新政策最令人注意的規定是要求所有潛在買家必須先進行壓力測試。現行的規定是頭款比重不到20%的買家,才須接受壓力測試。

壓力測試將決定潛在房屋買家適用的房貸利率,以協商利率或是加拿大央行的5年基準利率再加2個百分點,以高者為準。目前加國央行的5年基準利率為4.89%。

OSFI主管魯丁(Jeremy Rudin)表示:「新版規定將為加拿大的住宅抵押貸款市場,帶來強健和審慎的法規制度。」

然而房貸利率比較網站RateSpy.com創辦人麥克利斯特(Robert McLister)指出,新規範鎖定房貸市場成長迅速的無擔保抵押貸款這個部分,每6名潛在房屋買家可能就有1人會受到影響。加拿大要求頭款低於兩成的買家必須購買抵押貸款保險。

經濟學家則表示,較嚴格的貸款規定將進一步衝擊加國已顯露疲態的房市。據加拿大房地產協會(CREA)數據顯示,加國9月房屋銷售年減11%,房價也大幅下滑,特別是多倫多地區,主要因為安大略省政府對外國房屋買家課重稅所致。

TD銀行的專家預估,新的房貸規定上路後,恐讓房屋需求減少5%至10%。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171019000076-260203

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加拿大金融機構主管機關宣布將引進更嚴格的房貸規定,預計自明年1月1日起生效,經濟學家和房地產專家均表示,新的打房政策恐讓房貸和房市大幅降溫。

由於大多倫多地區和南安大略周邊社區的房價快速攀升,加拿大7月即提議推出新的打房措施。加拿大央行自7月以來已升息2次,央行總裁波洛斯(Stephen Poloz)當時表示,對金融穩定感到憂慮是升息的原因之一。

加拿大金融機構監管辦公室(OSFI)周二證實將採行其提議的打房措施。房地產觀察家表示,OSFI的新規定比原先規劃的版本更嚴格。

(工商)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171018006038-260410

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【大紀元2017年10月14日訊】一轉眼,距離脫歐公投已經一年多的時間,政治不確定性、新的印花稅政策等等許多因素都影響著英國房地產市場。那麼,在今年的前九個月中,英國房市經歷了什麼樣的變化呢?

房產市場受到抑制

2017年3月到9月(半年)英格蘭和威爾士房產價格變化情況。(plumplot.co.uk) 2017年3月到9月(半年)英格蘭和威爾士房產價格變化情況。(plumplot.co.uk) 2017年英格蘭和威爾士當前平均房產價格統計。(plumplot.co.uk) 2017年英格蘭和威爾士當前平均房產價格統計。(plumplot.co.uk)

根據許多研究部門的報告顯示,英國房產市場正在受到抑制。
Nationwide建屋互助社的紀錄顯示,今年6月到7月,房價只上漲了0.3%。RICS的報告顯示平均房價持平。法國巴黎銀行房地產部(BNP Paribas Real Estate)的報告中,今年6月房產交易的數量跌至八個月來的最低點。同時抵押貸款放貸方聯合會(Council of Mortgage Lenders,簡稱CML)在9月份批准的買房貸款數量有大約6.5萬個,是九個月來的最低點。

經濟和人口問題致使房產交易量少

2013至2017年5月英國房產交易量統計(The Sun) 2013至2017年5月英國房產交易量統計(The Sun)

自從經濟危機(出現/開始)以來,英國的房產市場交易量就一直保持在較低的水平。6月CML公布的調查報告發現,房產交易活動下滑的主要原因是長期的經濟和人口問題。

房產市場的一端,人口老齡化、比較有錢的家庭很少買房或者換房,而在另一端,需要通過貸款買房的家庭因為買不起房也減少了活動,而前者正是房產市場活躍程度的主要依賴力量。

買家承受能力受抑製

法國巴黎銀行房地產部在報告中表示,實際收入增加以及財富增加的期望不大,讓人們認為買房搬家不值得。如果房產市場或者整體的相關政策沒有發生重大變化,預計在近期需要通過房貸買房的家庭的活動仍然受到限制。

而目前英國承擔能力較強的地區,比如英格蘭的中東部以及西南部的房產市場比較活躍。

買房者不願輕舉妄動

7月公布的RICS住宅市場調查報告顯示,房產市場的房源降至新低,而且改善的希望也不大,因為新買主諮詢以及房源都不增反減。

法國巴黎銀行房地產部預計,未來一年裡每個月的情況都會有變化,因為英國正在脫歐的過程中,經濟和政治的情緒都會通過房產市場表現出來。

但是,即使目前就業率高,人們也不會輕舉妄動,只有經濟環境發生顯著變化,有買房或者換房打算的人才會採取行動。

首次買房者很脆弱

法國巴黎銀行房地產的報告還認為,房產市場正在越來越依賴於首次購房者,尤其是目前通過貸款買房或者換房的人正在減少。

收入的疲軟很有可能會減弱首次買房者的活動。這是因為要想買到第一處住房,首次買房者的貸款價值比通常較高(也就是貸款占房價的比例比較高),而英格蘭銀行的信貸條件調查顯示,房屋貸款放貸方目前對於貸款價值比比較高的貸款申請都更加謹慎。

新房建設創紀錄,部分首次買房者受益

:英國新建住宅開始建設(淺藍色)和完工(深藍色)的數量趨勢。(英國政府網站) 英國新建住宅開始建設(淺藍色)和完工(深藍色)的數量趨勢。(英國政府網站)

儘管市場還不確定,但是私人建房活動仍保持蓬勃的增長。今年第一季度全國竣工的新房數量比此前一個季度有所增加。在倫敦,BNP預計2017-2018年新房竣工的數量將創紀錄,但是此後會放緩。

由於人們買不起房,加上前景的不確定,所以新房銷售的速度不快。但是好在新房市場的競爭不激烈,所以,那些不受更加嚴格的房屋貸款標準限制的首次買房者會從中受益。

房產走勢預測

BNP預計,今年英國平均房價上漲大約3.5%。在倫敦,未來三年裡,房價上漲不會超過3%。如果把通貨膨脹因素考慮進去,這意味著房價幾乎沒有上漲。

從長期來看,在人們的支付能力、收入和投資需要沒有進行重新調整之前,房屋市場的停滯狀況會持續,而這在很大程度上將取決於倫敦以及英國將來脫離歐盟之後的經濟。

但是在倫敦之外的地區,房產市場還是比較活躍的。英格蘭中東部和中西部的房價較低加上當地的經濟狀況,都刺激了需求和房價。預計今年英格蘭中西部的房價上漲幅度可能達到5.8%,為全英國最快,中東部緊隨其後。

BNP對英國各地區年均房屋價格預測(歷史數據來自Nationwide) BNP對英國各地區年均房屋價格預測(歷史數據來自Nationwide)

來自Pastor房地產公司銷售總監David Lee認為,雖然倫敦中心黃金地產市場在調整,倫敦市中心黃金地產的要價下跌約10%至15%,許多準備買房的買家都停下了腳步,開始思考和等待。不過,自今年年初以來,英鎊的貶值使那些希望利用有利的貨幣匯率、不希望有太多競爭的買家需求激增。倫敦歷史悠久,是世界上投資最安全的地方之一,而且倫敦市場與英國其它地區的房產市場相對獨立。「客戶一直告訴我們,他們對倫敦房市的投資前景信心十足,所以認為目前的市場仍然充滿機會。……我們在接下來的幾個月內將要開設新的切爾西(Chelsea)辦事處的原因之一是因為該地區的交易量比許多其它倫敦中心地區的交易量高得多。」 ◇

綜合報導|周成 責任編輯:明曦

原文網址:http://www.epochtimes.com/b5/17/10/14/n9732228.htm

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2017-10-05 16:36經濟日報 記者林昀嫻╱即時報導
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澳洲擁有全球最宜居城市,但澳洲年輕人買房的比率卻降到歷史新低,房價太高、房屋租稅... 澳洲擁有全球最宜居城市,但澳洲年輕人買房的比率卻降到歷史新低,房價太高、房屋租稅政策有利投資客等,都讓首購族心有餘而力不足。 路透
 

澳洲擁有全球最宜居城市,但澳洲年輕人買房的比率卻降到歷史新低,房價太高、房屋租稅政策有利投資客等,都讓首購族心有餘而力不足。

 

在超低利率、房屋供應短缺、稅制有利房產投資客的推波助瀾下,過去15年澳洲房價共飆升逾140%,澳洲第一大城雪梨已超越倫敦和紐約,成為全球房價第二高的城市、僅次於香港。連續七年由經濟學人智庫列為全球最適宜居住城市的墨爾本,也成為全球房價第六高的城市。

上述問題使澳洲買房的年輕人銳減,25歲至34歲的年輕人僅有45%擁有房地產,比1980年代低16個百分點,過去十年則下滑近一半。同時沉重的房貸壓力也推升家庭債務至歷來最高水準,對經濟連續26年成長的澳洲來說已是累贅。

澳洲公共政策智庫格拉頓研究所(Grattan Institute)房市政策專家科特斯表示:「擁有自己房子的偉大澳洲夢已經淪為澳洲人的夢魘,政府累積起來的失敗政策,將要花上至少20年才能修復。」

澳洲選民對住屋供應的擔憂也日益攀升,澳洲國立大學的調查顯示,近九成的澳洲人擔憂未來世代買不起房子。

其中最大的引爆點在於,澳洲的購屋稅賦優惠已使房產成為投機資產,首購族抱怨他們根本敵不過投資客,這些投資客買進房子再租出去的成本(包含房貸利率在內),可以拿來抵稅。澳洲逾200萬人、意即每12人就有一人擁有投資性房產,擁有兩棟以上的投資性房產的澳洲人也占近三成。

原文網址:https://udn.com/news/story/6811/2741200

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2017年10月01日 04:11 

/綜合外電報導

瑞銀(UBS)財富管理上周發布2017年「全球房地產泡沫指數」報告,加拿大被評為泡沫風險最高,多倫多和溫哥華分別高居全球第1名和第4名。房地產泡沫風險第2高的是瑞典斯德哥爾摩,其次為德國慕尼黑。

報告指出,多倫多今年首次進入指數排名就被列為泡沫風險最高。報告表示,加拿大元升值及利率進一步調升,將結束房市的派對。

該項指數係由房價/所得比率及房貸/GDP比率等分項指數建構而成。

在亞洲,新加坡採取多項監管措施為房地產市場降溫,2017年的風險指數也較去年有所回落。該國公共住宅佔房地產市場的8成,私人房地產的價格仍難以負擔,但已明顯改善。

至於美國,舊金山被評為房價最高估的城市,其次是洛杉磯,但還不到泡沫程度。波士頓及紐約都會區被評為價值合理,芝加哥是全球20個城市唯一被評為價值低估。

(工商時報)

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2017-09-28 20:08經濟日報 記者余曉惠╱即時報導
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美國總統川普及國會27日將宣布稅改計畫。 路透 美國總統川普及國會27日將宣布稅改計畫。 路透
 

美國總統川普公布各界期待已久的稅改計畫,華爾街日報列出四大類贏家和四大類輸家。

●贏家

1、採用標準扣除額的人

稅改框架建議把標準扣除額提高近一倍,個人為1.2萬美元、夫妻合併申報為2.4萬美元,目前大約七成美國納稅人採用標準扣除額,這群人將受益。

2、遺產繼承人

現行遺產稅只適用個人遺產550萬美元及夫妻遺產1,100萬美元,而稅改計畫擬廢除遺產稅和隔代遺產稅。

3、高所得、商業實體的所有人

稅改框架將把商業實體(pass-through businesses)最高稅率從目前的39.6%降到25%。目前規定合夥公司(partnership)、有限責任公司(LLC)和小型企業股份公司(S Corporation)都依所有者的個人所得稅率繳稅,新制代表稅率高於25%的企業能受益。

官員說,新的最高稅率將不適用會計師這類個人服務供應者,也將排除醫師、律師、建築師等。

4、替代性最低稅負制的反對者

新制將廢除企業的「替代性最低稅負制」(Alternative Minimum Tax,AMT)。當初設定AMT制度,用意在避免一些高收入個人和公司每年有太多的扣除額,而不用繳稅。

●輸家

1、住在高州稅地區的人

稅改框架提議取消聯邦稅可以扣除州稅及地方稅的規定。這對支持民主黨的州如紐約州及加州的納稅人不利,因為這些州的所得稅率很高。

2、採用列舉扣除額的人

列舉扣除額只保留房貸利息、慈善捐款,其他項目都被取消,代表一些納稅人可能無法單靠每年房貸利息等項目達到列舉扣除額度,再加上聯邦稅可扣除州稅的規定也取消,這群人稅基將擴大。

3、高所得者

新制提議由國會決定是否為最高收入者設定高於35%的稅率。如果出現此稅,適用的將是一般受薪民眾,而非商業實體、或投資衍生的稅(如資本利得稅)。

4、因醫療或天災而可大幅抵稅的人

新制擬取消上述兩個項目,以及其他項目,如投資利息、博奕損失和未核銷商業支出等。

原文網址:https://udn.com/news/story/6811/2728662?from=udn-ch1_breaknews-1-0-news

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2017年09月26日 23:02 

工商時報記者/

美國商務部周二公布,8月新屋銷售經季調後月減3.4%,換算年率為56萬戶,不僅連跌2個月,也觸抵去年12月來最低水位,同時遜於《華爾街日報》訪調預估的年率59.1萬戶。總計今年前8個月,新屋銷售較去年同期增加7.5%。

紐約經濟諮商理事會也於同日公布9月消費者信心指數,由前月的120.4回落到119.8。分項指標方面,現況指數自8月的148.4下滑至146.1;反倒是預期指數從前月的101.7微揚至102.2。

(工商)

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2017年09月23日 04:10 

/綜合外電報導

美國聯準會(Fed)發布最新報告指出,受惠於美股頻創新高與房價不斷攀升,第2季美國家庭財富增加至96.2兆美元,再創歷史新高。

報告顯示,第2季美國家庭資產淨值較前季增加1.7兆美元,雖然低於今年首季的2.3兆美元增加金額,但仍創美國家庭財富連續第7季上升。

財富大增也讓美國民眾對經濟情勢更具信心,並且更加願意打開荷包消費,這有助帶動美國經濟動能進一步增強。美國消費支出高占美國經濟活動約70%。

Fed指出,股票資產與共同基金在上季勁增1.1兆美元,反映來自商業與消費者信心增加,與全球整體經濟呈現增長,有助推升美股穩定走高。

標準普爾500指數今年第2季上漲近2.6%,然而這波漲勢至今尚未有結束跡象,該指數迄今仍在歷史高檔徘徊。

不過加州大學柏克萊分校經濟學家薩資(Emmanuel Saez)與祖克曼(Gabriel Zucman)的研究曾提到,2012年約有10%美國民眾握有高達8成的美股市值,至於位於金字塔頂端最富有的1%民眾,則擁有美國總財富的42%。

報告還指出,第2季房地產價格增加6千億美元,凸顯民眾對購屋需求不減與低失業率,都刺激房價自2012年來不斷上揚。根據標普凱斯席勒(S&P Case-Shiller)房價指數顯示,美國房價指數在今年6月觸及歷史新高。然而房價飆漲是美國中產階級累計財富的主要來源。

Fed也表示,美國家庭負債在上季增加3.7%至15.2兆美元。RBC資本公司經濟學家普西利(Tom Porcelli)認為,相對家庭資產淨值,家庭負債比重創下2000年來最低紀錄。

該報告還顯示,第2季消費者信貸年增4.6%,低於去年同期的6.2%增幅;房屋抵押成長率為2.8%,略高出1年前的2.7%增幅。

(工商時報)

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2017-09-21 02:50經濟日報 記者簡國帆╱即時報導
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美國聯準會主席葉倫。 美聯社 美國聯準會主席葉倫。 美聯社
 

美國聯準會(Fed)在台北時間21日凌晨2時宣布利率決策,將於10月開始縮減資產負債表,並預估今年還會升息1碼,以下為這次的決策重點:

●利率決策與預測:

一致決議維持利率在1%至1.25%不變。

不過,Fed決策官員預估利率走勢的利率點狀圖偏鷹派,因為顯示今年底前還會再升息1碼,只有四位官員認為今年不該再升息。Fed預測明年將升3碼,2019年與2020年則各預估將升2碼。Fed也調降長期的「中性」利率預估值,從3%降至2.75%,反映對整體經濟動能的憂慮。

●縮表時程:

一如市場預期,Fed將在10月開始縮表,10月13日開始縮減持有的抵押擔保證券(MBS),10月31日開始縮減到期的美國政府公債。

Fed重申6月發布的縮表計畫細節,持有公債目前的每月縮減上限為60億美元,最後將達到每月300億美元;持有MBS目前的每月縮減上限為40億美元,最後將達每月200億美元。

●經濟成長預估:

調升今年經濟成長率預測至2.4%,高於6月預測的2.2%,明年成長率預估則維持在2.1%。今年的失業率預估維持不變,為4.3%,明年失業率預估值調降0.1個百分點至4.1%。

●通膨預估:

今年的PCE物價指數預估維持在1.6%,但相較於Fed官員6月預期明年通膨率將達到2%的目標值,官員如今延後通膨率達標的預估時程一年,認為通膨率要在2019年才會達標。

官員表示,將密切監控通膨發展,整體貨幣政策立場應有助促成通膨「持續回到」目標值。

●對目前經濟的評估:

勞動市場持續走強,經濟活動溫和增強,家庭支出溫和成長,投資也升溫,近期成長展望的風險仍「大致平衡」。

Fed也坦承颶風近幾周已衝擊德州與佛州,表示與颶風相關的擾亂與重建活動將影響近期的經濟活動,但過去的經驗顯示,颶風不太可能大幅影響全國經濟中期的發展方向。Fed說,颶風會「暫時」推升通膨,但不太可能改變基本通膨的路徑。

原文網址:https://udn.com/news/story/6811/2713777

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2017-09-19 10:12:21 聯合報 記者季晶晶╱即時報導
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倫敦市長卡恩打算課空屋稅,但房市專家不看好效果。圖為倫敦市中心高樓大廈林立。 路... 倫敦市長卡恩打算課空屋稅,但房市專家不看好效果。圖為倫敦市中心高樓大廈林立。 路透
 

華盛頓郵報報導,英國倫敦市區內有許多有屋主但沒人住的房子,入夜後一片漆黑,部分高級社區高達十分之七的住宅是屋主的第二、第三或甚至第四套房,空置情況嚴重到媒體為其取名鬼樓或殭屍房。

全球各大城市屋價高漲,非升斗小民所能負擔,卻都有「富豪囤房不住人」的現象。倫敦市長卡恩計畫收空屋稅,盼能解決平價住房供應不足的問題。

「負擔得起的平價住房」是相對而非絕對的概念,倫敦住房去年平均價格為71.31萬美元(約台幣2160萬元),對一般收入的年輕首購族而言高不可攀。

卡恩是英國工黨新崛起的政治明星,競選時就曾砲轟外國人前去倫敦置產造成鬼樓的不公義現象,他日前呼籲國會授權倫敦地方政府,對富人購入但不住人的豪宅加重課稅。

但專家說效果不大,為什麼呢?部分原因是富人不怕加稅。而且,情況也並非是他們搬出很少住的豪宅後,就能讓10幾戶家庭入住。

空屋問題是全球各大城市黃金地段的普遍現象,邁阿密、香港、溫哥華、杜拜、新加坡、舊金山和雪梨等地尤其嚴重,外國買主和他們的空殼公司拿買房當投資儲蓄工具。

工黨議員提議,高價房地產的稅增至3倍,由現行的每年2500美元增至7500元。

但倫敦2萬棟空房的大部分持有人並非鉅富,而是中產階級或甚至更低薪族群,研究顯示空置原因在於這些房子有繼承糾紛、無法住人,或需花錢整修。

房市專家說,卡恩收空屋稅可能傷害中產階級,卻無法改變鉅富級房屋持有人購屋不入住的行為,因為增加的稅款對他們來說有如「零錢」。

過去倫敦的鬼樓和殭屍樓中樓多由沙烏地阿拉伯富豪和俄羅斯寡頭購入,但現在新大樓的海外買主可能是來自中國、馬來西亞和新加坡的中產階級家庭,購入50萬美元(約台幣1514萬元)以下公寓,大部分能很快出租,空屋稅課不到他們頭上。

倫敦市民也不見得全支持空屋稅。有人根本不在意海外買主購入他們買不起的高級公寓,然後帶錢到社區消費。連他們不入住都大有好處──社區不會擁擠不堪。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5916/2709429

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2017-09-18 04:46經濟日報 ■林士傑
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美國聯準會FOMC將於19至20日召開,外界預估將宣布啟動縮表時程,預估今年約小幅縮減300億美元,以到期部位現況估算,持續至明年此時可縮表6%至7%的規模,約2,700億至3,000億美元。而年底升息預期近期升高,主要是因8月消費者物價指數(CPI)月增率0.4%及年增率1.9%,優於7月表現,且高於市場預估的0.3%及1.8%,8月核心CPI月增率0.2%優於7月的0.1%,目前最新FedWatch市場預估,年底升息機率已突破五成,來到55.6%。

由於哈維颶風重創德州,境內煉油廠停工導致汽油燃料價格大漲,加上運輸服務及住房價格上揚,導致美國通膨揚升,但國際原油供應及價格並未受到影響,是否為短期現象,必須持續觀察9月通膨表現。

川普9月初和民主黨達成妥協,將債務上限議題短暫展延至12月中旬,全力爭取10月中旬參眾兩院完成史上最重大的稅改方案預算,並力拚年底前立法,後續債務上限、新財年預算爭議及稅改方案發展,將成為年底前市場最重要焦點,聯準會年底升息仍有新的變數。

歐洲方面,德國9月24日大選,目前最新民調顯示,梅克爾領導的基民黨支持度為37%,選情穩定,將第四度連任總理,與社民黨的20%可望續掌控聯合政府。

本周重要指標方面,美國將公布8月新屋開工、建築許可及成屋銷售月增率,預估三大數據均將優於7月表現;歐元區公布9月Markit製造業採購經理人指數約略持平。

台灣公布8月外銷訂單及工業生產年增率,第3季為傳統出口旺季,電子零組件等製造業表現持續看好,可望維持連13紅及連四紅表現。

中央銀行將於9月21日舉行第3季理監事會議,由於國內通膨穩定,新台幣匯率走升降低企業生產成本及民間消費價格,加上實質利率水準相對國際主要國家並未明顯偏低,預估央行維持現行利率決策不變。(作者是台灣金融研訓院金融研究所副所長)

延伸閱讀

美國低通膨的環境會持續下去嗎?
參考矽谷 貴州打造中國數谷
貴陽大數據交易所 台企搶進
陸7月CPI漲1.4% 3月來首放緩

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2707214?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-09-14 13:39:33 聯合新聞網 李文全
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METROPOLIS位處洛杉磯Downtown核心區,緊鄰金融區與娛樂賽事區,步... METROPOLIS位處洛杉磯Downtown核心區,緊鄰金融區與娛樂賽事區,步行距離內聚集數百家頂尖企業。 圖/第一太平戴維斯提供
 

當海外房地產一片熱潮中,為何美國吸金全球獨占鰲頭?經濟強勢復甦加上政策利多,川普新政將引領美國重回經濟霸主地位,預估將帶動就業機會、商辦與住宅需求,美國房地產可望吸引全球置產族關注。

川普高舉「美國優先」大旗,要在10年內新增2500萬個就業,讓美國經濟成長率重回4%。各國企業,包括日本軟銀、電商巨頭阿里巴巴等商業巨擘,鴻海與南韓三星也擴大在美國投資,不僅讓美國前途充滿榮景,更直接帶動不動產需求,成為全球投資之冠。

根據全美地產協會報告顯示,海外買家過去一年在美購屋比去年同期大幅增長49%,成為吸引最多海外資金的國家。而中國人是美國地產的最大海外買家,總金額為273億美元,在龐大中國置產需求推動下,房價漲勢不停歇,其中以加州為置產首選。

METROPOLIS位處西海岸最重要的高端金融中心、科技創新基地,地段的獨特性。... METROPOLIS位處西海岸最重要的高端金融中心、科技創新基地,地段的獨特性。 圖/第一太平戴維斯
 

METROPOLIS位處洛杉磯Downtown核心區,緊鄰金融區與娛樂賽事區,步行距離內聚集數百家頂尖企業,L.A. Live、Staples Center、微軟劇院、洛杉磯會展中心等地標,是西海岸最重要的高端金融中心、科技創新基地,地段的獨特性使得METROPOLIS成為炙手可熱的投資項目,是洛杉磯置產不可錯過的稀有建案。

METROPOLIS成為炙手可熱的投資項目,是洛杉磯置產不可錯過的稀有建案。... METROPOLIS成為炙手可熱的投資項目,是洛杉磯置產不可錯過的稀有建案。 圖/第一太平戴維斯
 

第一太平戴維斯將舉辦兩場說明會,2017年9月20日(三)台中場,2017年9月21日(四)台北場,洽詢報名專線(02) 8786-0999或官網報名https://goo.gl/KPZ8HX

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2017-09-14 11:25:48 世界日報 (財經新聞組)
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房產該歸在誰名下,要從資產能夠得到保護、繳稅能夠減少、傳承流暢三個方面考慮。(G... 房產該歸在誰名下,要從資產能夠得到保護、繳稅能夠減少、傳承流暢三個方面考慮。(Getty Images)
 

買房必然要涉及到產權,那麼房子應該買在誰的名下?要從三個方面來考慮:資產能夠得到保護,繳稅能夠減少,傳承流暢,當然每個人的情況各不相同,需求也各不一樣,但是總有一種名字會適合自己。  

在美國一般有4種形式:個人,聯名,公司,信託(尤其是家庭信託)。個人就是一個人 (Individual),聯名就是幾個個人一起買,也稱 Partnership;公司和信託則需要一定的費用,註冊成立。不同形式的特點如下:  

個人名下房產。可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單,成本低,所有權、控制權和收益權都歸個人。但若要將房產傳給子女,則需交大約500萬元遺產稅。

聯名房產。在美國,房產聯名有兩種形式,一種是Joint Tenancy,另外一種是Tenancy in Common。兩者最大的區別在於Joint Tenancy中的一方去世之後,產權會自動轉移給另外一方;而Tenancy in Common則不是,一方去世了,則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint Tenancy,而非夫妻關係的合夥人則用Tenancy in Common。

家庭信託。信託有很多種,家庭信託是美國家庭常用的一種形式。買在信託下面的資產的所有權歸信託本身,也就是說裡面的資產不歸個人,它不是一個商業實體,也不是法律意義上的經營實體,不會接受任何法律訴訟,因此在它裡面的資產會得到很好的保護。在信託裡面的資產的收益歸信託本身,儘管信託需要報稅,但信託不是稅務實體,沒有稅率。

公司房產。有很多人把房子買在公司名下,就連前總統歐巴馬也不例外。歐巴馬從總統職位上退下來以後,買下了之前租的別墅,房產證上沒寫老婆名字,沒寫老媽名字,用的是一個自己控股的公司來做房主。這是他可以採取的諸多節稅手段之一。

買在公司名下的房產歸公司所有和控制,但是公司不同於個人和聯名,它是法律意義上的實體。由於公司是法律和稅收實體,有自己的稅率,房子的淨租金收益,房子的資本增值收益,都是按照公司所得稅的稅率來計稅。公司的傳承非常簡單,只要填一張表,更改股東和董事就很容易解決了。

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