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2018-05-23 00:58經濟日報 編譯李孟宗/綜合外電
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南韓東亞日報報導,北韓房地產市場日益增溫,中國投資客正爭相到此投資,箇中原因或許和朝鮮半島浮現和平契機有關。

復旦大學朝鮮韓國研究中心主任鄭繼永本月在南韓舉辦的公開論壇表示,4月27日兩韓高峰會後,中國和北韓邊境一帶及平壤的房地產市場火熱。英國「泰晤士報」(The Times)報導指出,朝鮮半島出現和平曙光,中國投資客探詢平壤房地產的熱度激增。

雖然外國人不得在北韓以牟利為目的經營房地產事業或從事房產買賣,但檯面下的交易確實存在。根據2009年北韓政府實施的住宅法,所有居民必須取得市級政府核發的居住證,才能居住在指定公寓。所有北韓房地產基本上是國家所有,因此北韓房地產交易實質上是買賣居住權。

然而近年來情況逐漸轉變。專家說,北韓居民近年常見以獲利為目的建造及買賣房屋。韓國統一研究院學者指出,過去北韓政府依照需求及開發計畫來建造房屋,但北韓富人早就開始在高獲利土地建造公寓再出售,因此北韓近幾年的住房供給其實是民間所主導。

北韓貧富差距甚大的情況存在已久,鄭繼永說,早在2015年時,平壤就出現2萬美元的公寓,現在房價可能更高。大同江將平壤劃分東西,而北韓國家安全保衛部所在的西平壤公寓房價,遠高於其他地區。

外界目前普遍認為,南韓企業要進入北韓房地產市場,還有很長的路要走。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5599/3157062

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2018-05-22 14:32:14聯合晚報 記者游智文/台北報導
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澀谷車站周邊都市更新。 本葉國際資產/提供 澀谷車站周邊都市更新。 本葉國際資產/提供
 

 

日本民泊新法下月實施,房產業者表示,新制上路將使得原本最受青睞的民宿投資,因遊走在灰色地帶,加上民宿供過於求,未來恐無利可圖,建議投資人把目光轉向東京澀谷商用、住宅等一般不動產。

本葉國際資產管理株式会社社長林彥宏表示,為迎接2020奧運,東京近年展開各項重大建設,其中最重要的就是由隈研吾設計,位於澀谷神宮球場的奧運會開幕主場館,澀谷車站一帶也因此現正進行有史以來最具規模的都市更新。

林彥宏說,近期他儘量避免到澀谷,因為澀谷匯集兩條地鐵、三條私鐵以及JR山手線、湘南新宿線,外加上更新計畫的大規模施工,現在可說是個大工地,施工圍籬隨處可見,進出非常混雜。

他表示,大工地帶來不便,但相對的,也代表著未來的發展與潛力。

目前周邊以東急不動產為主體的開發,包含JR有6到7個大型計畫與摩天高樓正在興建,部分將於2020奧運前落成 ,建設也將持續至2020年之後,大型企業已在爭相卡位進駐,通訊軟體公司LINE及手機遊戲公司DeNA便位於澀谷,Google Japan也已計畫於2019年將東京總部搬遷至今年秋天啟用的SHIBUYA STREAM複合式大樓。

林彥宏表示,過去國人對澀谷的認識,不外人潮川流不息的澀谷大十字路口、忠犬八公銅像、熱鬧的逛街地點等,但未來可預期澀谷將成為引領日本娛樂創意、時尚風潮的發源地。

林彥宏指出,2012年日本首相安倍晉三上台後,採取開放政策,對許多國家開放免簽,再加上日圓寬鬆政策,來日觀光客在2013年突破了千萬,去年更已高達3000萬人次。外國觀光客大幅增加,帶動了零售業的發展、餐飲與住宿的需求,不僅店面難尋,商業大樓、辦公室也都出現供不應求情況,外國人跨海投資日本不動產持續升溫。

林彥宏表示,海外投資最重要就是選對地段,投資日本最好的地點是東京,東京最好的地點則是以山手線為主的區域,尤其是要進行大規模都市更新的地點。澀谷這種原本就有商業基礎又都市更新的長期利多地區,不妨多加觀察。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3155512

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2018/05/21 13:39

MoneyDJ新聞 2018-05-21 13:39:48 記者 蔡承啟 報導

日本不動產經濟研究所(REEI、Real Estate Economic Institute)21日公佈調查報告指出,2018年4月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大減14.6%至2,342戶,4個月來首度陷入萎縮,且遠遜於不動產經濟研究所原先預估的3,000戶(年增9%)。

4月份東京住宅大樓銷售契約率(指於銷售當月簽訂契約的戶數比重、即於當月實際賣出的戶數比重)為63.0%,較前月(2018年3月)的74.7%大降11.7個百分點,4個月來第3度低於顯示買氣好/壞界線的70%水準。

4月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月下滑6.3%至5,548萬日圓;每平方公尺單價下滑6.5%至80.0萬日圓。

 

不動產經濟研究所預估,2018年5月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為3,000戶左右,將較去年同月(2,603戶)大增15%。

另外,不動產經濟研究所並同時公佈2018年4月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大增25.2%至1,742戶,連續第3個月呈現增長;4月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月上揚3.7個百分點至71.0%。

4月份近畿地區住宅大樓每戶平均售價較去年同月下滑0.2%至3,825萬日圓,連續第3個月呈現下滑;每平方公尺單價上揚8.5%至67.5萬日圓,連續第2個月呈現增長。

不動產經濟研究所並預估,2018年5月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為1,400戶左右(去年同月為1,738戶)。

原文網址:https://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=547e8c45-7afd-48c5-a806-211ac6457c7b

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2018-05-20 00:10經濟日報 記者 郭及天
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國人對於東京澀谷最大的印象或許還停留在人潮川流不息的大十字路口、熱鬧的逛街地點,而從置產的角度來看,位於澀谷的商辦與豪宅物件則是非常搶手的選擇,而以澀谷車站為中心向外擴張的再開發計畫正如火如荼進行,帶動當地的建設發展之外,也使澀谷的未來更加受人矚目。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

日本信義業務統括室部長李旭鎮表示,澀谷的商辦空置率低於2%,且因應澀谷本身具備流行娛樂的特質,吸引許多新創品牌在此設立總部,例如通訊軟體公司LINE及手機遊戲公司DeNA便位於澀谷Hikarie內,Google Japan也已計畫於2019年將東京總部搬遷至今年秋天啟用的SHIBUYA STREAM複合式大樓;而目前再開發計畫中新建的大樓,多數都會在內部設置辦公空間,就是瞄準商辦方面的需求與發展。

有別於商業區的繁華景象,澀谷還聚集許多幽靜的豪宅,如距離澀谷車站不遠的松濤、南平台,便是東京都內屈指可數的高級住宅區,松濤以獨門獨戶的豪宅為主,南平台則多為低樓層型的豪宅,兼顧交通、購物和生活機能的充實度之外,更具有鬧中取靜的特性,吸引許多名人及企業家入住。根據不動產調查公司東京KANTEI所發布的數據,澀谷車站周邊的中古屋平均屋齡約25年,每坪平均價格達391萬日圓(約新台幣107.5萬元),足見其資產價值性。

目前澀谷正在進行堪稱百年一次的改造計畫,包括車站大樓改建的澀谷車站街區、東急廣場改建的道玄坂一丁目站前街區、將建地集中改建的櫻丘街區等,未來將會出現更多知名建築師設計的摩天大樓,且多數將在2020年東京奧運前完工,以全新的天際線展現澀谷特有的活力。

例如去年開幕的SHIBUYA CAST提供藝術創作空間及租賃辦公室之外,另設有飯店式公寓;澀谷車站街區的東樓預計在2019年完工,樓高46層、約230公尺,中高樓層為辦公室,低樓層為各類商業設施,頂樓則是綠化休憩空間,可望使澀谷的旅遊開發更上層樓。

至於道玄坂一丁目站前街區的新大樓,預計今年完工,一樓作為往返機場的巴士總站,與電車間的轉乘將更為便利,並提供行李寄放、外幣兌換、觀光導遊等配套措施,大幅增進澀谷地區的旅遊服務。

此外,澀谷車站前的東西兩側廣場也將在2020年左右建設完成,大家熟悉的西側忠犬八公廣場面積將擴展1.5倍,並將計程車停車場集中到地下。

 

經濟日報提供 經濟日報提供

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3151604

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丹東雙城朝鮮觀光碼頭圖╱中新社

丹東市概況

朝鮮半島的緊張局勢和緩之際,浙江炒房團在內的中國商人正急忙直奔丹東,去炒房。

 

中國經營報報導,今年4月底,北韓領導人金正恩與韓國總統文在寅在板門店的歷史性會晤後,日前北韓宣布本月23日開始拆除北部核試驗場,加上6月份即將在新加坡登場的「川金會」,朝鮮半島的緊張局勢終於透出曙光。而國際政治風向的轉變,讓中國與北韓接壤的遼寧省丹東市再一次受到外界矚目。

報導稱,商場嗅覺一向靈敏的中國商人已直奔丹東卡位,尤其是聲名在外的浙江炒房團在短時間內,已將丹東市房價炒得暴漲,使當地出現囤房、違售等現象。

近期丹東市區房價每平方公尺日均上漲100元人民幣(下同),丹東新區更是上漲2、300元。丹東市不動產登記中心近日已發出通知表示,辦理不動產登記的業務量劇增,超過該中心每人辦理260件的業務能力,所以正式實行順延預約發號制度。

「我現在嗓子都啞了,客戶太多。」當地建案售樓員嘶啞著嗓子表示,以4月20日前後為分水嶺,丹東市原本多數滯銷的建案,如今已經全面復甦,部分建案甚至出現「一天一個價」的火爆行情。

這些建案的銷售處甚至由於客戶激增,專案辦公室來不及印刷正規版的宣傳彩頁和戶型圖,只好僅用一堆A4紙草草列印,以便向絡繹不絕前來諮詢的熱情購房者分發和說明。

建案客戶如雨後春筍

報導稱,目前幾乎整個丹東,尤其是丹東新區,各大房地產項目售樓處前均停滿了來自遼寧和吉林各地牌照的私家轎車。還有不少來自中國各地的購房者甚至來不及到市區餐館坐下來吃一頓午餐,僅在建案門外席地而坐,將就吃些熟食、速食來充饑。

一名當地房仲人員說:「我們平均1天賣了1棟樓,3天基本就快賣完了。我今天只賣了3套,前兩天有人一次就買了14套,來此購房的大多數都是南方人。」

「外地人就是有錢,買房子就像我們買菜一樣,眼睛都不眨。」這名房仲人員表示,4月20日之前,丹東新區的房價每平方公尺也就是在3千元至4千元,現在均價則在6、7千元,受歡迎的臨江房和學區房少說也在8、9千元左右。

另一建案的經理透露,名號響亮的「浙江炒房團」已經來到丹東,正在和公司建案老闆談整棟的3號樓,價格已經給到2億元,有些來自金華的豪客出手更是闊綽,「估計這個房子到了他們手裡不翻個3倍,他們是不會出手的」。隨著丹東房價在短期內飆升,甚至傳出遼寧省住建廳官員也帶隊來到丹東督察房地產市場。

夾縫求生的現實面

其實,2014年年底新鴨綠江大橋通車之前,丹東當地的房價就已出現一波漲價潮,未料隨著中國與北韓關係出現變化,讓不少投資客慘賠。因此面對這次朝鮮半島政治氣氛好轉帶來的機會,當地市場與專家呼籲眾人應該要謹慎面對。

業界人士表示,雖然外界普遍看好丹東未來前景,但必須正視丹東市在國際政治「夾縫」中求發展的現實,特別是投資者或購房者前往丹東,應該要避免盲目跟風。

(工商時報)

 

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180520000390-260209

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G7各國近10年平均GDP成長率

 

 

日本今年首季國內生產毛額(GDP)驚見由正轉負,連8季擴張的紀錄嘎然而止,日本也成了唯一以經濟萎縮拉開今年序幕的已開發國家。分析師憂心指出,人口老化及勞動力萎縮,恐怕是阻礙日本經濟成長的最大禍首。

《金融時報》報導,去年7大工業國集團(G7)中,日本的經濟表現是倒數第2差,僅比義大利好一點。而今年日本的經濟成長率,恐怕要在G7中敬陪末座。

義大利經濟停滯不前,歸咎於勞動市場疲弱,失業率在歷史高點。相形之下,日本的失業率是G7經濟體中最低,勞動年齡人口就業的比例則創1960年代以來新高。

不過ING亞太區首席經濟學家卡奈爾(Rob Carnell)指出,日本的成長速度跟不上其他先進經濟體,原因在於「日本的人口問題削弱其GDP擴張力道。」

國際貨幣基金(IMF)在最新發布的報告中警告,「人口急速老化及勞動力萎縮,正阻礙日本的經濟成長。」IMF另一份文件估計指出,「未來30年內,人口老化衝擊恐將日本GDP平均年增率拉下1個百分點。」

據《金融時報》研究,若非勞動力萎縮,日本經濟成長動能會更強勁。現今日本人口數比2000年還少,反觀美國人口較2000年多出16%,英國和加拿大的人口增幅分別為13%、21%。

ING分析師卡奈爾表示,日本人口縮減意味著,即便生產力增幅維持平穩,GDP還是可能逐年下滑。假定其他一切因素都雷同,人口擴張的經濟體,其GDP會呈現正成長。

該分析師建議,衡量日本經濟優劣最好還是看人均GDP。若照此指標來看,過去20年,日本經濟的擴張速度,與法國、加拿大幾乎不相上下,比義大利還快。

日本人口2010年起出現負成長以來,總人口數縮減約130萬人。聯合國預計時至2065年,日本人口恐再銳減280萬,減幅達22%,但同時間已開發經濟體的整體人口料可增長3%。

(工商時報)

http://www.chinatimes.com/newspapers/20180518000304-260203

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2018-05-16 13:31中央社 台北16日電
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日本東京為了迎接2020年奧運,澀谷車站附近正進行大規模都更。海外房仲表示,新建設帶來新商機,房地產也隨之上漲,建議投資人可多觀察當地的投資機會。

在東京經營海外華人投資日本不動產的本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示,東京為了迎接奧運,整個城市各地都在進行都市更新,例如晴海選手村,為了因應奧運人潮與交通需求,在山手線上靠近泉岳寺由建築師隈研吾設計的新車站預定2020年完工營運,使得當地交通網絡更完善。

此外,也是由隈研吾設計,位於澀谷神宮球場的奧運會開幕主場館,也帶動澀谷車站附近地區有史以來最大規模的都更計畫,配合周邊交通建設,澀谷等地區的交通網絡也更完善,進而帶動周邊大規模開發與商機。

林彥宏說,澀谷區匯集兩條地鐵、3條私鐵以及JR山手線、湘南新宿線,加上都更大規模施工,代表未來的發展與潛力,目前周邊有6到7個大型計畫與摩天高樓正在興建,部分將於2020年奧運前落成,建設也將持續至2020年後。

林彥宏建議,日本今年6月實施民泊新法,原本最受青睞的民宿投資也因遊走在灰色地帶加上民宿供過於求下無利可圖。像澀谷這種商業區,都更又有新利多話題,投資人不妨多觀察新建設和新商機。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3145054?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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隨著北韓承諾無核化和跟南韓展開和平關係,兩韓間原先駐紮重兵的邊境地區,不再像過去那樣充滿緊張氣氛。看好兩韓加強交流下,位於非軍事區(DMZ)南邊的韓國坡州,成為韓國最近大熱的房市。

在接近北韓邊境的韓國坡州市執業的37歲牙醫姜成旭(音譯)自3月中以來已在DMZ裡和附近地區,砸下約280萬美元購買8塊面積合計20公頃的土地,就是看好兩韓未來交流愈來愈緊密而帶動投資商機。

他購買的其中5塊土地,甚至是從未親自到現場視察,僅靠谷歌的Google Earth衛星地圖功能來選地。因為這些土地位在DMZ內,非居民仍不准進入。

儘管如此,屬於南韓這邊的DMZ土地和其他邊境地區一樣可以被買賣和土地登記。

他如此積極買地,是因為3月媒體報導美國要跟北韓舉行高峰會後,讓他立即意識到邊境地區房市會身價飆漲。

過去數十年來兩韓軍事緊張,甚至有時傳出引發死亡的軍事挑釁,包括DMZ和其周邊的管制區(CCTZ)更因為防衛需求而埋下逾百萬顆地雷,讓邊界房市乏人問津。

板門店是聯合國與北韓共同警備區,坡州則是通往板門店的門戶,當兩韓關係好轉後,韓國官方數據顯示3月坡州土地買賣成交件數,較2月倍增至4,628件。

相對於韓國最知名高檔地段江南區成交量,3月僅月增9%。

韓國離北韓最近的都羅山火車站所在地是華城市的長安面,其3月土地成交量年增4倍,土地價格年增17%。

在坡州行事房仲業25年的金潤植(音譯)說,由於目前邊境房市很熱門,在買方出價不斷高於賣方叫價的情況下,賣家往往寧願毀約,然後等待更高價來出售。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180515000228-260203

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近來,受朝鮮棄核消息影響,與朝鮮接壤的遼寧省丹東市樓市火熱,投資客激增,更有浙江炒房團提出以2億元購買整棟樓。圖為資料圖。(Getty Images)

【大紀元2018年05月12日訊】(大紀元記者楊一帆綜合報導)近來,受朝鮮棄核消息影響,與朝鮮接壤的遼寧省丹東市樓市火熱,投資客激增,市區每平方米日均上漲100元(人民幣,下同),更有浙江炒房團提出以2億元購買整棟樓。

據《中國經營報》5月12日報導,受朝韓和談以及朝鮮4月21日宣布棄核等因素影響,丹東市房地產市場火熱,房價出現新一輪暴漲。

報導說,以4月20日前後為分水嶺,丹東原本多數滯銷的樓盤,如今全面復甦,甚至出現一天一個價的火爆行情。

「我現在嗓子都啞了,客戶太多。」丹東濱江一號售樓員嘶啞著嗓子對絡繹不絕前來諮詢的購房者說。

濱江凱旋門項目一工作人員說:「我們平均一天賣了一棟樓,三天基本就快賣完了。前兩天有人一次性買了14套,來此購房的大多數都是南方人。」

報導稱,近日,幾乎整個丹東,尤其是丹東新區,各大房地產項目售樓處前均停滿了來自遼寧和吉林各地牌照的私家轎車。不少外地購房者在樓盤門口席地而坐,吃著熟食、快餐。

丹東市區較高端樓盤月亮島項目工作人員表示:「現在浙江炒房團已經來到丹東,正在和老闆談整棟的3號樓,價格已經給到2億元,金華的一個首富現在就在酒店和老闆談價格。」

另據其介紹,目前丹東市的房價每天都在漲,「市區每平方米每天在以100元左右的速度上漲,而丹東新區則達到了二三百元。」

丹東當地多位房地產從業人士表示,4月20日前,丹東新區的房價在3000~4000元/平方米,現在均價則在六七千元,臨江房和學區房少說也在八九千元左右。

一位裝修企業負責人表示,他此前墊資為開發商裝修房子抵債的十多套房子這兩天全部脫手。

據陸媒日前報導,在48小時之內,丹東某樓盤的單價從每平方米3500元上漲至每平方米5500元,漲幅高達57%。

而大陸官媒5月9日報導,同樣把丹東市近日房價暴漲歸咎於炒房團和投資客。

不過,去年陸媒曾報導,有大陸炒房團成員透露,他們在短時間炒高當地房價,地方政府為了增加財政收入也參與炒作。#

責任編輯:孫芸

原文網址:http://www.epochtimes.com/b5/18/5/12/n10387458.htm

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2018-05-13 01:42經濟日報 記者 陳美玲
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位於日本東京東南方的港區,不僅擁有地標東京鐵塔,更是傳統富人區、高級飯店、豪宅聚落及觀光勝地-台場地區,區域交通發達、通勤人口眾多,且人均所得高、房屋出租率穩定,成為近年熱門投資置產地區。

根據日本國土交通省統計資料顯示,今年日本公告地價平均上漲0.7%,而且連續三年上漲,其中土地價格最高地區落在東京都港區,每平方公尺達401萬日圓;港區為傳統富人區,不管收入或房價向來高人一等,也是置產熱區,住在港區就象徵著身分地位。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

港區位於東京都東南方,緊鄰東京灣,區內觀光景點不勝枚舉,包含區域聚集高級飯店的赤坂、夜生活必去的六本木、豪宅區麻布、新興觀光勝地-台場,以及擁有高級時裝的青山,另外東京最重要地標之一的東京鐵塔,也座落在港區之中。

而港區除了擁有眾多觀光人潮之外,更拿下東京都四項第一,包括區域內上市公司設立數量第一、通勤人數第一、平均個人年收入第一、白天工作人口第一。

根據RJC research的調查顯示,港區在東京都中,以平均年收入902萬日圓獲得年收入第一名,平均收入是他區上班族的二倍。在高所得的帶動下,港區不僅區域內的房屋出租率穩定、房租更是東京都最高水平,甚至房價也是高人一等。

港區不僅是高所得的豪宅聚落區,更是華人偏愛的置產熱門區域首選之一,尤其是被暱稱為「三A地區」的赤坂、青山、麻布三地,為區域內超夯的投資地區;此外,外國駐日大使館多半選擇港區進駐,因此區內外國人比例非常高。

以交通來看,港區交通動線四通八達,像是區域內品川站就有四條JR線經過,包括山手線、京濱東北線、東海道線、橫須賀線等,尤其品川車站更是旅客、商務人士往返羽田機場必經站點,港區內高級飯店林立。

全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出,在高就業人口、高收入客戶支撐下,港區不管是租金,或是房價都位居東京都23區之冠,光是一個套房(約6坪),每坪租金可達新台幣5,457元,月租金則約新台幣3萬2,742元。若是新成屋,出租報酬率約落在2.5%至3%;中古屋投報率則約在4.5%至5%之間。

鍾秀美也分析,由於港區多是高資產人士,以及外國商務客,租客多要求居住品質及安全,因此租屋預算也提升許多,目前以約80平方公尺(約24.2坪)的三房房型最受歡迎,近年租金漲幅也最快。

經濟日報提供 經濟日報提供

 

 

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3139010

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日本藥妝店。圖/中央社

 

根據日本特許經營協會調查顯示,截至2018年2月底,日本超商顧客人數已連續24個月出現下滑,歷經2004年統計起始點以來最長時間的衰退浪潮。在剛過去的2月份,日本7家大型超商顧客人數合計年減1.4%,其中7-11與羅森連續8個月下降,而全家更已連續11個月下降。雖然在營業場所數量增加的帶動下,2017年日本超商整體營業額仍年增1.8%,但成長率正逐步放緩,反而是陷入衰退的來店人數與同店銷售額,似乎正在動搖日本超商無限成長的黃金傳說。

日本特許經營協會指出,造成超商來店客數減少其中一項關鍵因素,在於受到藥妝店、電子商務等競爭對手的追擊所影響。尤其是做為境外遊客爆買的主要標的之一,日本藥妝店近年展現出與整體消費市場走向截然不同的強勢成長力道,營業額連續6年成長率超過3.9%,2017年10-12月營業額成長率達6.1%,整體營收近1.6兆日圓,與其他零售次產業形成顯著差異。

在人口結構與消費模式轉變、旅遊零售市場高速崛起的帶動下,日本藥局與藥妝業者近年積極展開經營革新,一方面強化具准入門檻之醫藥保健品核心優勢,另一方面則大幅提升商品多元化程度與嘗試導入創新經營方式,例如強化食品銷售比例及增設24小時營業店舖等,加上2015年日本政府新增「機能性表示食品」制度,亦有助於藥局業者提高食品展售比例,而上述調整舉措均已直接反映在藥妝店銷售商品結構分布型態上。

根據經產省調查,目前醫藥用品佔日本藥妝店銷售額比例僅約30%,化妝品、家庭用品及食品三大項目合計銷售佔比近70%。且零食飲料、加工食品、日配鮮食等食品類商品已超越藥品,成為藥妝店營收貢獻度最高之品項。不僅如此,食品、家庭用品與化妝品同時也是拉動日本藥妝店營業額增長的三駕馬車,單單食品類商品成長率貢獻度即逼近40%。顯見日本藥妝業者正由醫藥類專賣零售業,全面跨足成為綜合零售業態,而正是這樣的跨界經營動向,與同樣以食品為主力銷售品項與成長關鍵的連鎖超商,形成了強烈的競爭關係。

不過,若進一步對照我國可以發現,台灣零售商業型態雖長期以來與日本類似,但這股橫掃日本藥妝店的多角化風潮卻尚未吹向我國。我國超商與藥妝業者間之競爭關係目前看來仍相對和緩,主因在於商品結構存在顯著分野。根據統計處最新一期調查結果顯示,我國超商業者商品結構高度集中於食品飲料,合計佔比達91%,當中又以飲料菸酒營收貢獻度最高,佔比達66%,藥品及化粧清潔用品僅佔1%左右。

另一方面,醫藥用品及化粧品零售業商品結構則以藥妝品為主,佔比達82%,當中又以個人清潔及化妝保養品佔比最高,營收貢獻度超過50%,藥品及醫療用品佔30%,食品營收貢獻度僅佔6.7%,且比例逐年下滑,顯示出不同於日本藥妝店朝向綜合零售多角化發展的趨勢,我國藥妝業者定位於專賣業者的角色仍十分顯著。

然而值得注意的是,日本最大藥妝體系之一的松本清藥局,於2017年宣布選定我國做為海外市場第二站,首家門市將以商品多元化程度最為完整的全棟型店態開展,強調緊貼消費者生活需求構面,提供從日用雜貨、食品點心等日常必需品項,到居家保健、醫藥美容等專門商品的一站式購物解決方案,加上松本清近年以都會區為主體,積極開展BeautyU、matsukiyo LAB等創新店態。因此,松本清切入台灣市場所帶來的,或許不僅是一項新的藥妝通路型態,而是日本在經過多年演化後,所孕育出的創新生活消費支援服務業態與供應鏈運銷生態圈,此舉是否會點燃我國超商及藥妝兩種業態間之競爭戰火,值得我國相關業者觀察。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180504001872-260202

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2018-04-29 00:01經濟日報 記者 郭及天
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堪稱是東京都最有色彩、最繁忙的涉谷車站,位於涉谷區的核心地段,街頭總是擠滿了人潮,是觀光客下榻及本地租客首選區域,租屋市場是一屋難求,專家指出,為因應奧運,涉谷車站周邊大規模重建,加上民泊新法將在6月15日上路,合法民泊將讓市場更活絡。

經濟日報提供 經濟日報提供
 

涉谷地區是許多日本時尚及娛樂潮流的起源地,深受年輕人喜愛,像是知名景點明治神宮、忠犬八公、竹下通等都是國外觀光客朝聖之地,此外由於交通四通八達,也是許多上班族租屋首選。

其中涉谷車站為商圈正核心,日本政府因應2020年東京奧運,請來安藤忠雄將涉谷車站改為地下化後,目前該站為全球第一個標榜節能環保的車站,而周邊重建工程也不間斷。

目前東急集團正在進行涉谷車站周邊再開發計畫,樓高35層的Shibuya Stream摩天大樓將於今年秋天啟用,目前Google Japan也率先宣布將於2019年搬遷東京總部,未來新辦公室員工數將可比現在多一倍。

而涉谷車站周邊改造計畫,還有南平台計畫區持續開發,以及涉谷車站原有的東急百貨東館、西館及南館也將重新改建,未來將出現多棟摩天大樓超越目前的地標「Hikarie大樓」,除了觀光商機,辦公室也可望受到改建計畫完工激勵。

且涉谷車站集結四大鐵路公司的九條線路,到代官山、新宿、表參道、六本木及東京車站皆在15分鐘以內,根據日本官方統計涉谷車站每日平均進出約323萬人次,僅次於新宿站、位居世界第二。

此外,車站前的十字路口更是全世界最多行人通過的路口,每天約有300萬人,全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出,人潮即是錢潮,涉谷車站周邊租金也相對高,每坪可達1.3萬至1.4萬日圓(約新台幣3,500至3,800元),投報率可達3%至5%,目前以套房和一房一廳的產品最受歡迎。

 

經濟日報提供 經濟日報提供

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3113270

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2018-04-22 00:02:17經濟日報 記者 陳美玲
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近年來,高投報的日本不動產市場成為投資人的首選。但隨著投資潮到達高峰,市場價格逐漸攀升,特別是東京都不動產,這幾年下來利潤被壓縮約二到三成。東京出租房和其他投資標的相比優勢也逐漸拉低,已經不再能帶給投資客們期待中的獲利。

觀光方面,近年赴日觀光人口數急速成長, 2016年訪日外籍觀光客約2,403萬人次,這樣的人口數量,比台灣總人口還多。據日本觀光局最新數據顯示,訪日的外國觀光客在2017年達到2,869萬人次,比起前一年成長19.3%,看得出日本自身觀光實力。

 

經濟日報提供 經濟日報提供
 

而獨樹一格的大阪,從2015年上半年的觀光客入境狀況中,就已經可以觀察出,比起東京,大阪更受亞洲人青睞。根據日本政府觀光局數據統計,訪大阪觀光人數,在2016年已經超越大阪總人口來到了900多萬人次。

 

因觀光客人數直線上升,住宿需求勢必增加,許多著名景點都衍生出飯店數量不足問題。本來很適合投資,卻遊走法律灰色地帶的低成本民宿,在去年頒布新法(民泊新法)中卻有一條只能營業180天規範,大幅重傷投資目的,不管是執行面還是營業面而言,想要營運,都感到困難重重。

簡易宿所跟民宿是同一個概念,但只是簡易宿所各項都符合旅館業規範,從土地地目開始,到裝潢各項都依據目前現有的旅館業法,依照等級之分而有限制的多寡,而第三級最簡易的叫做簡易宿所,雖然看起來跟民宿沒有差別,卻可以全年營業,創造營收。這樣的物件投資起來相對安全,投資報酬率比一般出租物件來得高,又沒有民宿法規隨時更動的風險。

21世紀不動產國際事業部協理劉鼎龍認為,目前在日本,結合觀光的房地產投資,才是順應市場潮流的投資之道,21世紀不動產挑選可以代為管理簡易宿所的開發商進行合作,這些開發商經我方團隊認證,使投資人更無負擔投資。

物件方面,有開發商還獨家提供未在市場上公開的保證回籌高投報建案,從物件購入到民宿經營採一條龍營運管理服務,業者本身已有民宿營運經驗,熟悉當地旅宿需求及如何提高訂房旅等,對買家來說是更安全、高效率的投資。

 

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/11070/3100109

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想娶妻先買房圖╱新華社

 

想要孩子們結婚?那得先給他們買個房!韓國統計研究顯示,韓國年輕人若沒有房,寧可不婚,但若要房,沒父母們的資助,是不可得,漸漸演變為父母得備妥一房、一屋,才有可能娶媳或嫁女的趨勢。

■More Korean couples are ditching the jeonse(long-term rental deposits), and waiting until they own their own homes to tie the knot.

今年37歲的徐先生,在2015年結婚,去年才在首爾近郊買了26.5實坪數的房子。徐先生的這棟房子,如果沒有他與太太雙方父母的資助,是不可能買得到的,即使是他們拿出工作多年的積蓄,還犧牲了蜜月旅行,依然無法讓他們買到一磚一瓦。

但是,即使是要向雙方父母「伸手」,徐先生還是決定要早點買房,以免未來房價會愈來愈高,更難買房。

今年34歲、2013年結婚的金太太,與先生育有一3歲小娃,原本一家3口租屋過日子的金太太,決定要在家中小娃長大前擁有自己的家,於是也在雙方父母的資助下,去年在首爾市區內買了40坪的房子。

金太太明知韓國政府政策性打壓房價,她在這個時機點買房子,房貸利率會愈來愈高,買房的代價也相對提高,但是,想到未來與孩子是住在自己的家,她說,「我不後悔。」

新婚夫妻自購屋比例高

依據韓國國家統計部的研究顯示,愈來愈多的新婚夫婦是住在自購屋,而非租屋而居,這項研究也證實了,房子是韓國年輕人不婚的關鍵因素之一。

韓國國家統計部的以2015年為基準調查發現,2015年時,結婚1年或1年內的新婚夫妻擁有房子的比例與租屋而居的比例分別是37.7%及35.1%,比5年前的2010年的比例32.3%及44.1%,是有明顯的消長趨勢。

同樣的,婚結得愈久,自有屋的比例也愈高,結婚5年或以上的的夫妻有自己房子的比例與租屋而居的比例2010年的分別是45.6%、33.2%,到2015年時分別增、減為50.6%、27.4%,而結婚超過35年者擁房率是超過7成。

韓國國家統計局的研究也顯示,25到35歲適婚年齡的父母多是1955年至1963年出生的嬰兒潮一代,也是韓國社會中經濟最為穩定、也是最有能力幫助他們的孩子買房的一群。

有房才結婚變普世價值

這項調查證實了,在韓國社會是普遍已知的「如果沒有房子,不是放棄結婚,就是推遲結婚」的事實。

而前述的個案,也印證了:「只要認真打拚,不怕將來不能擁有一房的時代,在韓國早已成為是歷史。當然,小夫妻從一個租來的小房間打拚、過日子,在韓國快要變成是個『傳說』」了。

不論是調查研究、還是真實案例,都證明了韓國現在的年輕人想要靠自己打拚、努力要買房並不容易,所以,年輕人除非能夠先解決房子的問題,否則寧可不婚,或推遲婚約。

如果家中有急著想讓孩子結婚的父母,就只有幫忙解決住屋的問題,而最佳的解決方案是資助他們買房的資金。

於是,當愈來愈多的新婚夫妻是靠著父母們的資助而擁有一棟房時,代表的是父母恐怕得要為兒、為女備妥一房、一屋,才有可能娶媳或嫁女。

這是韓國年輕人之哀,也是韓國父母之苦。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180422000370-260209

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《華爾街日報》報導,韓國投資人為追求更高報酬率,和讓資產多元化達至更佳配置,對美國商用不動產業主以物業做抵押來尋求融資的做法趨之若鶩。今年來外資投入美國不動產抵押債務,韓國所占比率最高。

商仲量聯行全球資本市場報告,RFR拿紐約市麥迪遜大道285號辦公大樓做抵押,獲得韓國KTB提供5年期固定利息貸款。RFR還以紐約市第七大道787號摩天大樓抵押,取得IGIS貸款2.2億美元。

數據公司Preqin指出今年迄4月中旬期間,在外資投入美國不動產抵押債務裡,約21%來自韓國,接著第2和第3名分別為加拿大12%和澳洲11%。

世界各國投入美國不動產抵押債務的總金額,2017年達178億美元,大幅高於2016年的108億美元。

儘管外界普遍預期美國目前不動產景氣循環迫近頂峰,漲高的不動產價格可能有所動搖,但許多在美國的法人大戶不斷把錢投入不動產抵押債務。

因為這類債務有抵押品而看來較安全,對看重貸款與估值比率的貸款人來說,還能緩衝一些不動產價格下跌的壓力。

房仲業者表示,來自韓國的保險公司和資產管理公司等投資人正加快腳步,在美國尋求可供其投資的商用不動產抵押貸款證券和相關基金。

KTB負責海外另類投資業務經理Stella Hsu說,韓國投資人對不動產抵押債務的興趣愈來愈高,對持有不動產的興趣則相應下降。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180419000234-260203

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2018-04-17 12:36經濟日報 記者游智文╱即時報導
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日本不動產投資繼續升溫,信義房屋旗下日本信義預估在未來幾年也將維持熱絡。圖/日本... 日本不動產投資繼續升溫,信義房屋旗下日本信義預估在未來幾年也將維持熱絡。圖/日本信義提供
 

日本信義指出,受惠政策與經濟成長,日本不動產投資繼續升溫,東京首都圈因新屋價格上漲,購屋族開始轉向中古屋市場,並推升中古屋價格及成交量。

近年漸受台灣投資人關注的大阪,也出現和東京類似發展趨勢,去年大阪新屋及中古屋平均單價都呈上漲走勢,大阪中古屋流通量去年也寫下近年新高。

日本信義社長何偉宏表示,日本國內生產毛額連8季成長,創下30年來最長連續成長記錄,加上東京奧運效應、大型開發利多、負利率環境,以及日本國會日前通過日本央行總裁黑田東彥連任案,預測貨幣寬鬆政策將持續推行等因素,使全球投資人對日本市場維持高度關注,日本不動產投資持續升溫。

根據不動產調查機構東京KANTEI發布的數據,2017年東京首都圈新屋總價及單價雙雙上漲,一戶平均價格為5,544萬日圓(約新台幣1,541萬元)、較前年上升9%,平均每坪單價289.8萬日圓(約新台幣80.4萬元)、上升5.7%。

何偉宏表示,因為新屋價格上漲,購屋族開始將目標轉向中古屋市場,也進一步推升首都圈中古屋價格及成交量,且中古屋的成交戶數已超越新屋的供給戶數,反映出中古屋交易活化及市佔率逐漸擴大。

目前東京首都圈中古屋的平均價格為3,257萬日圓(約新台幣905萬元),較前年上升3.2%,已連續四年上漲;平均每坪單價為則179.1萬日圓(約新台幣49.7萬元),也是連續三年上升。

大阪也出現和東京類似的發展趨勢,大阪新屋供給戶數連續三年增加,主要集中在大阪市中心,中古屋流通量更在2017年達到近年來的新高,新屋及中古屋的平均單價皆為上漲走勢。

何偉宏指出,大阪市中心不僅自住型住宅大樓供給數增加,投資型物件供給也在增加中。以大阪市西區的北堀江為例,當地步行即可到達鬧區心齋橋、生活機能充足方便,距離辦公商業區本町、梅田也僅需10分鐘車程,有建商在當地推出一至二房的住宅大樓,最低總價2,730萬日圓起(約新台幣758.9萬元),除了自住,也強調可作為投資收租使用,推出後詢問度相當高。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3091081?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018/04/16 10:38

MoneyDJ新聞 2018-04-16 10:38:08 記者 蔡承啟 報導

根據日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)最新公布的統計資料顯示,因女性、高齡者等就業人數增加,企業擴張辦公室需求攀升,提振2018年3月底東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底(2018年2月底)下滑0.23個百分點至2.80%,連續第3個月呈現改善,且空置率為10年來(2008年3月以來)首度跌破3%、創10年1個月來(2008年2月以來、2.77%)新低紀錄。

3月底東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底上揚1.02%(增加199日圓)至1萬9,699日圓,連續第51個月呈現增長,且創8年7個月來(2009年8月以來、當月為19,867日圓)新高水準。

上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

 

三鬼商事並同時公佈2018年3月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.06個百分點至3.38%,連續第8個月呈現下滑,續創史上新低紀錄;3月底大阪商業區商辦大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底上揚14日圓至1萬1,302日圓,連續第15個月上揚。

3月底名古屋商業區商辦空置率較前月底下滑0.26個百分點至3.72%,連續第10個月呈現改善;每3.3平方公尺的平均租金較前月底上揚36日圓至1萬1,020日圓,連續第5個月上揚。

原文網址:https://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=f1ecc11d-6415-4717-a3a8-68258c4ed98d

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2018/04/16 13:38

原文網址:https://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=2d109056-c939-4b3d-b06a-587dd4c9e86b

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【記者李叔霖/台北報導】

2018年4月13日 上午12:00

好消息!日本GDP連續八季呈現正成長,創下近三十年最長連續成長記錄。房仲業者昨(十二)表示,景氣持續回溫促使全球投資人高度關注日本市場,預測貨幣寬鬆政策持續推行,加上東京奧運效應、大型開發利多、負利率環境等因素,日本不動產投資繼續升溫,甚至於大阪房市備受看好。

日本信義社長何偉宏昨表示,政經因素確實活絡日本不動產市場,由於土地取得、建築成本升高所致,連帶致使房屋價格緩步上揚。根據不動產調查機構東京KANTEI發布數據顯示,去年東京首都圈新屋價格、每坪單價雙雙上漲,一戶平均價格約為新台幣一千五百多萬元,平均每坪單價約為新台幣八十多萬元,供給集中在比較昂貴的東京都心是價格提昇主因。

何偉宏指出,因為新屋價格上漲,購屋族開始將目標轉向中古屋市場,也進一步推升首都圈中古屋價格及成交量,況且中古屋成交戶數已經超越新屋供給戶數,由此反映中古屋交易活化及市佔率逐漸擴大。首都圈中古屋平均價格約為新台幣九百多萬元,平均每坪單價約為新台幣近五十萬元。

目前逐漸受到日本國內外投資人注意的大阪,也開始出現和東京類似發展趨勢,比如大阪府新屋供給戶數連續三年增加,而且主要集中在大阪市中心,中古屋流通量更在去年達到近年來新高記錄。價格部分,新屋、中古屋平均每坪單價皆為上漲走勢,新屋平均每坪單價約為新台幣八十多萬元,中古屋平均每坪單價約為新台幣三十二多萬元。

近年來赴海外置產已經比較普遍,日本因為政策、稅率上對外國投資人並沒有特別限制,況且又是台灣民眾最愛去旅遊的國家,因此被接受度相當高。

原文網址:https://www.wantgoo.com/news/content/index?ID=771540

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〈房產〉日GDP連8季正成長 不動產投資可望續升溫

鉅亨網記者張欽發 台北  2018-04-12 13:01

日本國內生產毛額 (GDP) 連續 8 季正成長,創下近 30 年來最長的連續成長記錄,景氣持續回溫也使全球投資人對日本市場維持高度關注,信義房屋 (9940-TW) 旗下日本信義預估,未來幾年不動產投資將維持熱絡。

此外,日本國會日前也通過日本央行總裁黑田東彥連任案,預測貨幣寬鬆政策將持續推行,加上東京奧運效應、大型開發利多、負利率環境等因素,日本信義認為,日本不動產投資繼續升溫。

日本信義社長何偉宏表示,政策與經濟等因素確實活絡了日本不動產市場,而因土地取得及建築成本升高,連帶使價格緩步上揚。

根據不動產調查機構東京 KANTEI 發布的數據,2017 年東京首都圈新屋的價格及坪單價雙雙上漲,一戶平均價格為 5544 萬日圓 (約新台幣 1541 萬元)、較前年上升 9%,平均每坪單價則為 2898 萬日圓 (約新台幣 804 萬元)、上升 5.7%,供給集中在較昂貴的東京都心是價格提的主因。

何偉宏說,因為新屋價格上漲,購屋族開始將目標轉向中古屋市場,也進一步推升首都圈中古屋價格及成交量,且中古屋的成交戶數已超越新屋的供給戶數,反映出中古屋交易活化及市佔率逐漸擴大。首都圈中古屋的平均價格為 3257 萬日圓 (約新台幣 905 萬元),較前年上升 3.2%,已連續 4 年上漲;平均坪單價為則 179.1 萬日圓 (約新台幣 49.7 萬元),漲幅雖稍緩但仍是連續 3 年上升。

至於逐漸受到日本國內外投資人注意的大阪,也開始出現和東京類似的發展趨勢,例如大阪府的新屋供給戶數連續 3 年增加,且主要集中在大阪市中心,而中古屋流通量更在 2017 年達到近年來的新高。而在價格部分,包括新屋及中古屋的平均坪單價皆為上漲走勢,新屋平均每坪為 289.8 萬日圓 (約新台幣 80.5 萬元),中古屋平均每坪 115.5 萬日圓 (約新台幣 32.1 萬元)。

何偉宏指出,值得關注的是,大阪市中心不僅住宅大樓供給數增加,顯示對住宅的需求強勁,而投資型物件的供給也在增加中。


延伸閱讀:別讓日幣匯率,卡住你的投資機會!

原文網址:https://house.cnyes.com/global/news/4093887.do

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