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北市議會今進行住三山坡地能否進行都更公聽會。林媛玲攝

北市位於住三山坡地卻緊鄰馬路的建物約達3423戶,其中2805戶為5樓以下老舊公寓,屋齡多半超過30年,由於許多住戶無力搬遷,向市議員陳情希望能辦理都更,市議員闕枚莎等人提案修正「台北市都市更新自治條例」,希望讓住三山坡地得申請都更。市議會法規會召集人秦慧珠今召集市府及專家學者辦公聽會,儘管在場專家學者與議員傾向支持住三山坡地能放寬進行都更,但市府仍堅持立場,認為住三山坡地涉及環境敏感與坡地安全,現階段不適宜放寬。
 
北市土木技師公會理事周子劍說,過去山限區是以都市計畫劃分,但3千多戶住宅,有一部分不是在水保法範圍內,建議委員能提案讓政府了解山坡地是否有解編的條件,但以往要解編都很困難,許多住戶確實是弱勢族群,他認為政府應給予較優惠的獎勵。另台灣省水保技師公會理事長陳智誠則說,山坡地住三不等於環境敏感地區。另有學者表示,中央對山坡地都已鬆綁了,為何市府還在阻擋。
 
召集人秦慧珠則表示,市府認為若透過《危老條例》只能解決一部分三坡地問題,且要百分之百住戶同意,反而更難推動,她建議是否可對三千多戶住三進行專案處理,或增加落日條款,若市府無法解決此問題,就要忍受民眾不斷抗議。委員會初審時就要求市府在年底前提方案,預計明年一月再審理此案。
 
北市都更處長方定安回應,住三山坡地涉及環境敏感與坡地安全,並不適合劃定更新單元來辦理都市更新,但仍然可循一般重建或未來循《危老條例》辦理重建,至於《危老條例》預估明年上旬可望通過,屆時也是有獎勵措施。(林媛玲/台北報導)

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171211/1257229/

 

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除了財政部領銜八大行庫及台灣金聯成立都更服務公司助陣老危重建,金管會也將配合開都更善門。據悉,金管會主委顧立雄經過跨部會協商,已同意放寬現行對於資產管理公司(AMC)參與都更的限制,鬆綁現行法規要求AMC「只能作都更執行者,卻無法投資」的禁令。

對此,行庫高層指出,早在一年多前,各大公股金控就極力爭取金管會鬆綁,這道禁令主要和104年5月金管會所發出的函令有關,由於該函令限制了資產管理公司在參與都更案時「不能注資」,使得資產管理公司即使有心參與都更,也形同「綁手綁腳」。

如今隨著政府積極推動老危重建,金管會終於願開善門。

此一禁令若能解除,目前包括華南金、第一金、合庫金等公股金控,可望以旗下的資產管理公司參與投資該公司股權5%,而台灣金控,應會由台灣金、台銀、台銀人壽等三家公司一起出馬合力注資15%,全案將在今年底前由金控、相關子公司董事會通過,緊接著將火速向金管會報准。對此金管會也將予以配合,預計農曆年前就會放行相關的投資案。

目前「台灣金融聯合都更服務公司」成立,已由台灣金控作為統籌執行單位,第一階段資本額5億元會在明年3月前籌組到位,台灣金聯將以20%的持股比,為所有公股事業機構中出資最多。

在定位上,為了避免排擠到各大行庫旗下建經公司現有的一般業務,將僅作「老危都更」業務,根據相關單位已訂定的該公司營運內容,包括前期整合、興建計畫審與諮詢、契約鑑證、不動產評估與徵信、財務稽核、工程進度查核及營建管理、代辦履約保證手續、不動產的買賣或其他清理處份事項、其他有關業務的諮詢及顧問事項等九大業務都包括在內。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171212000057-260202

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永和大陳義胞社區都更案占地約9.6公頃(圖中白線所框範圍),位於永和新店溪畔,目前只有占地1公頃的第二單元動工。(本報資料照片)

圖為完工示意圖。(本報資料照片)

房市景氣低迷,廠商興趣缺缺,新北市8件公辦都更案件目前僅2件動工,其中,三重光興段更4次流標,明顯乏人問津;反倒是民間主導的簡易都更案,因程序大幅簡化,4年多共有31案申請,6件動工、2件完工。財政局指出,受房市景氣不佳影響,建商保守,會再檢討標案。

整合難 公辦僅2件動工

新北市推動8件公辦都更案件,都更處主導永和大陳義胞社區都更案分七個單元更新,其中單元二經4年整合,已在去年1月動工,但剩餘單元因公私地產權複雜,市府仍在修正招商文件;至於新店行政園區則預計在2020年完工。

除上述2件案子,其餘公辦都更案件就沒有這麼順利,尤其是財政局主導的三重光興段三重消防分隊周邊公私有土地都更案,即便距捷運台北橋站步行只要5分鐘,更鄰近光興國小、光興公園及重新商圈,但2015年以來上網招商後,廠商一直興趣缺缺,財政局雖取消沒收保證金機制,也延長整合期等,但至今仍流標4次。

流程短 簡易申請量大增

相較之下,市府2013年推出的簡易都更案件,只要住戶百分百同意,免經審議,大多2到3年內就能完工入住,吸引廠商爭相投入,申請案從一開始每年2件申請量,今年還沒過完已有14件申請,總計已有31案申請,其中6案施工中、2案完工。

財政局專委連文娟指出,近年房地產景氣不佳,建商保守觀望,而三重光興段因私有地,部分廠商擔心整合難,才會流標,目前正全面檢討原因,並考慮是否再放寬招商條件。

連文娟強調,其他案件難易度不同,但都在如火如荼進行中,其中板橋民權段已通過專案小組審查會議並送交大會,最快明年就可以動工。

另外新莊文德段已在審議,建商也持續整合中;土城運校段整合也達法定比例,已報都更處核定排審;汐止智興段則已與廠商簽約整合中;樹林東昇段也在日前公告上網招商。

(中國時報)

 

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171208000486-260107

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(中央社記者蔡佳伶台北6日電)

都改組織秘書長彭揚凱今天說,政府主導都市更新,才叫真都更。內政部次長花敬群說,目前還是要務實面對整個國家和社會的量能,把政府和民間量能銜接起來是後續要努力的事。

民進黨籍立法委員姚文智今天就都市更新修法舉行公聽會,邀請內政部長葉俊榮、政務次長花敬群等官員、業界代表和專家參與討論。

姚文智表示,行政院剛通過都市更新條例修正草案,下週內政委員會會開始排審,政院版推出後褒多於貶,但到底行不行,包括都市發展、都市計劃體系、居住正義能否實現、房地產市場動能等都要列入考慮。他是站在都市要進一步升級、發展的角度,對於都市計畫,期待政府能帶頭、引領都市和城鄉有更好的發展。

葉俊榮表示,這次修法已經用專章把公辦都更相當多的部分納入,活絡都更是大方向,大環境確實有不利推動的地方,在法制作業上要把各面向考慮好,希望立法院審議時能順利往前走。

OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱說,台灣都更條例談到現在,想談真正有一定範圍、涉及到整體土地或有計畫開發,只有公辦都更比較可能實現;他支持引進民間量能來協助政府做公辦都更,但應維持政府是公辦都更最後實施者的主體,民間比較像代為實施者或代為建築者的概念,這是公辦都更的最核心部分。

文化大學環境設計學院前院長楊重信說,容積獎勵條件要嚴格一點,過度的容積獎勵就是給建商得到最大利潤,違反公平正義,所謂的釘子戶也大部分是從這邊來的。

花敬群表示,內政部也期待有強大政府、充分人力、資源和機制,來推動大範圍都市再生,問題是長期以來建立了多少基礎和經驗,社會上的需求和壓力有多大,有足夠空間讓政府把量能和機制建構後再做嗎?把政府和民間量能銜接起來絕對是後續要努力做的事。

花敬群說,內政部要求地方政府要做都市更新計畫和都市更新地區的劃設,現階段已經在規劃,要如何補助地方來執行這件事,經費已經在籌備了,不能等到都更條例修法三讀後才開始啟動這件事,內政部希望從上而下,把系統逐步建構起來。至於容積獎勵,現在的容積獎勵內涵是經過社會非常充分的討論,是個均衡點。

原文網址:http://www.cna.com.tw/news/asoc/201712060189-1.aspx

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2017-12-05 12:49好房網House Fun
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【文/邱沁宜】

都更推動不振,原因錯縱複雜,未來30年,台灣約有740萬戶的老舊建築物,若想全面更新,勢必要執行合宜的都更方案。

這一年常常到北京、深圳上課,大陸同學常問我,台北市怎麼連精華地段都看起來這麼「破」?嗯,跟北京深圳的新大樓相比,台灣主要城市的市容確實破舊許多,我解釋台灣很多土地是私有地,強調「民主人權」,不易拆遷等(這也是唯一能堵住同學繼續發問的方法……),也告訴大家台灣正在推動都更中,未來應該會有改善,雖然最後這句應該是個問號。

近期行政院會通過都更條例,強調是二十年來最大修正,預告明年將會是台灣都更史上最關鍵的一年,法案雖然還未經過立法院通過,但是,目前的草案真能解決現有問題嗎?

在增強都更信任方面,容積獎勵標準明確化立意良好。對很多申請都更的民眾來說,常常面臨的問題是,申請都更能獲得的容積率獎勵非常不明確,因此與建商談判常遇困境。

其他項目方面,恐怕還是拖累都更速度的措施,例如為落實程序正義,只要有一人不同意就得舉行聽證會,雖然有代為拆遷的機制,但依規定主管機關先進行調處與行政救濟機制,也無規範要在多久之內完成,地方政府普遍不願意代為執行拆除,恐怕時程反而會更久。雖然條例中有明訂簡明都更程序,但只有全體同意才適用,所以,過去釘子戶的大難題,未來仍會存在。

至於協助更新整合上,條例上規定,「適度」同意門檻上調,這點可能是主管機關數學不太好,所有權人同意由現行十分之一同意變成二分之一,等於是增加五倍,我想這不是「適度」增加而是「大幅」增加。

整體而言,這個條例的修正版本,只是讓原本就很快、較無爭議的都更案可以更快進行,但是原本處理速度較慢、有釘子戶存在的都更案,不但進程沒有加快,反而可能更慢。

可以預期的是,全台的房子平均屋齡還是繼續上升,都市面貌還是垂垂老矣。至於要怎麼回答下次同學的提問呢?我得好好再想想了……

 
 

邱沁宜/壹電視主播(本專欄僅代表專家個人觀點)

前TVBS新聞主播及主持人,目前為壹電視主播。

著有《投資,越簡單越好賺》、《理財就像談戀愛》等書。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2017年12月號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

原文網址:https://udn.com/news/story/6858/2856663

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2017-12-05

未納私有地 市府︰要你情我願

〔記者郭安家/台北報導〕北市府編列五.三億元預算,打算將中山區中山北路、長春路附近的公有地,以公辦都更形式闢建新合署辦公大樓,成為都市更新處新總部,市府強調,該都更案要改善私有老舊建築防災強度、活化公有地,但經議員調查發現,該公辦都更案根本未納入私有地,居民不滿北市府公辦都更都是屁!市議員洪健益質疑,公辦都更玩假的,該處要做都更處新總部,但市府無法推公辦都更,格外諷刺。

  • 北市府新合署大樓預定地,圖中五層樓老舊公寓的部分居民想加入公辦都更,部分不願意。 (記者郭安家攝)

    北市府新合署大樓預定地,圖中五層樓老舊公寓的部分居民想加入公辦都更,部分不願意。 (記者郭安家攝)

都發局今年十一月公布「台北市公辦都市更新實施辦法」都更類型,包括「全程型」大區塊公辦都更,如八加二旗艦基地,包括產業轉型、都更防災區、古蹟保存等,但列舉案例未匡列市府合署大樓。此外還有「半程型」民辦都更窒礙難行案例、「諮詢輔導型」輔導海砂屋等災損建物都更重建,及依據「都更條例」第卅六條委由市府代拆的都更案。

市長柯文哲日前赴議會民進黨團遊說明年選舉年市府優先預算,根據市府給議員相關說帖,市府還稱該處為「公辦都更」以爭取預算,該都更案位於中山北路、長春路交叉口附近,捷運局總部及中山運動中心旁,公有地面積四四一.○四坪、私有地一五四坪,土地使用分區屬於住四、容積率三○○%、建蔽率五十%、容積率廿八.七%。

矛盾的是,民進黨市議員洪健益調閱資料發現,都發局回函說明,該都更案要改善私有老舊建築防災強度、活化公有地,該處要建地上十五層、地下三層的大樓,而該處私有地主廿二人,只有四人簽都更意向同意書,其他不同意戶直指市府未談條件就要居民簽都更意向同意書,都更處最後就將同意戶劃出都更範圍、公有地自己推都更。都更處長方定安解釋說,都更是要你情我願,都更處很希望納入私有地都更,但人家不願意也不能強求,要尊重民眾意見,不能強迫。

民眾不滿未揭露資訊 不敢參加

但記者實際走訪現場,北市府公有地已改闢為停車場,而私有地房舍老舊,一位地主表示,他們願意參加公辦都更,但北市府並未向民眾揭露未來的條件、權益分配,因此他們不敢簽字參加都更;另一位地主也說,他們希望都更,但是北市府官員談到的都更條件無法一坪換一坪,理由是居民要一起負擔該合署大樓的托嬰中心公共空間。

至於為何北市府有大量閒置捷運聯開商辦大樓不用做辦公空間?方定安則表示,如用聯開商辦,會導致都更處拆成很多小單位各處四散,都發局五、六、七科住宅部門與都更處合在一起是未來趨勢。

議員質疑市府本來就不願合建

洪健益表示,都發局住宅相關科室位於南門市場,地方不夠大,確實會導致協調困擾;但北市府假公辦都更,卻讓民間無法參與、一同主導都更,只想要自己方便,導致公辦都更案缺乏公益性,格外諷刺。他質疑市府打從一開始就不願和一旁的私有地合建,卻用公辦都更混淆視聽。

目前都發局都市測量科、住宅企劃科、住宅工程科、住宅服務科、資訊室、都更處原本在南門市場九樓,日前都搬至南京東路三段捷運聯開宏盛國際金融中心。未來都更處與都發局住宅企劃科、住宅工程科、住宅服務科將搬至新合署大樓;都更處表示,新大樓將自地自建,屬純辦公室,未來不會有托嬰中心。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1157462

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2017/12/03

明年元旦雨遮不登記制將上路,部分業者認為,對進行中的都市更新案影響最大,已談妥權利分配的案件,將因雨遮面積的「去留」面臨重談。但都更案最多的台北市政府表示,都更案整合不易,已談成的案件應該維持穩定。
由於都更需整合,不是只有建商受影響,地主也會受影響;不只建商原本可賣的面積變成不能賣,地主日後轉售也是。
新北市政府都更處更新事業科徐科長認為,只要蓋新房子都會受到影響,不是只有都更案。台北市政府都更處總工程司陳建華認為對於都更一定有影響,站在都更推動者的角度,都更整合不易,應該維持穩定性。

「計價勢必混淆」

會不會有搶先報核申請都更案?陳建華預計12月可能會有一波。徐科長表示,目前看不出有搶報核的現象。由於實際要怎麼做仍取決於建商,雙北都更處都表示這是中央的法令,無法有任何鼓勵措施,能做的只有先把法令釐清,配合辦理。但營建署都市更新組長王武聰表示,目前辦理的都更案沒有遇過這樣的問題,不清楚會否影響都更。 
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,雨遮佔比約5~8%,對都更的衝擊還是小的,由於明年上路,政府目前能做的很有限。反而是目前市面上有的計價、有的不計價,勢必會進入混淆的階段,政府應該做出釐清。未來對於其他公設,政府也應該以還原工程的方式,檢視以前是怎麼加上去的,再一一減回去,「一下子降到零是不太可能」。 
記者崔雅慧 

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20171203/37863345/

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老舊公寓占比高,由於居住安全因素,全面推動都市更新刻不容緩。

2017/12/02 04:30文/記者馮牧群

大陸建設位在松江南京站的「琢豐」,為2017年單一產權案量最大的都更案。

 

2018年將是國內都市更新的關鍵年,政府在今年5月1日公布施行危老屋重建條例,預計明年上半年成立住都中心推動公辦都更,龍頭指標台灣銀行號召各大行庫及台灣金聯,最快在明年成立都更服務建經公司,行政院更拍板確定史上最大規模的都更條例修法,政策與配套陸續釋出,有助加速辦理都更。

內政部指出,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」相關子法與配套措施已完成,2018年以推動500案為目標,預計協助約1萬戶危險及老舊建築物重建;同時,內政部擬訂「建築物耐震重建輔導試辦計劃」,編列約2.5億元補助地方政府辦理結構安全性能評估、重建計劃擬定等費用。政府鼓勵3年內提出申請重建者,最高給出1.4倍基準容積獎勵,重建後還享有房屋稅、地價稅減免,以加速整合重建效率,另為解決重建工程資金問題,將提供重建工程貸款信用保證,幫助更多危險及老舊房屋重建需求,降低地震災害發生時帶來的生命財產損失。


危老屋條例實施 目標協助1萬戶重建

危老屋條例公布至今,新北市、桃園市、台中市及高雄市已開始受理民眾申請重建計劃,預計2018年1月陸續再有14個縣市開始受理重建計劃申請。營建署建議民眾,對自有建築安全有疑慮,可先洽各地方政府申請補助辦理結構安全性能評估,如符合重建資格,應儘快提出申請,相關法規與申請資料在營建署都市更新入口網「危老重建專區」提供下載使用。

新北市都更處長張溫德表示,新北市30年以上老屋占全市所有建物42%,市府從2013年開始就透過包括簡易都更、防災都更行動方案,訂定臨門方案協助鑑定危險建築,協助民眾改善居住環境,目前已完成危老條例重建計劃的申請資料檢核表及範本格式,開放受理申請。


都更政策雙支柱 修法設立專責機構

營建署表示,都市更新政策將分為兩個面向推動,一是設立「國家住宅及都市更新中心」,擴大公辦都市更新能量,該中心設置條例草案已送立法院審議,規劃於2018上半年正式設立住都中心,推動林口世大運社會住宅的管理並辦理公辦都更案件;二為推動「都市更新條例」修法,草案已經行政院會通過送立法院審議。

不僅如此,財政部及台灣銀行在內的公股銀行,規劃成立「台灣金融聯合都更服務公司」,最快2018年3月成立,藉由公股銀行社會信賴感,成立有公信力的專責機構,聚焦危老重建與都市更新業務,範圍涵括前期整合、興建計劃、營建管理,形成金融都更「一條龍」服務,將與住都中心形成推動危老重建、都市更新的雙支柱。


4道程序處理釘子戶 加速重建程序

都市更新案中的釘子戶成為重建一大阻礙,行政院近日拍板都更條例修正草案,增加都市計劃審議、舉行聽證、強化都更審議及最後協商平台等「3加1道防線」,強制拆除或遷移不同意戶將是最終手段。

營建署說明,第一防線是修正規定政府劃定更新地區時,須經過都委會審議該區是否有妨害公共安全、公共交通、公共衛生等疑慮,確有都更必要性,才劃定為更新地區實施都更,避免有任意圈地的疑慮;第二道防線規定主管機關審議都更事業計劃及權利變換計劃時,遇到爭議都應舉行聽證進行論辯,主管機關對所提意見應說明採納或不採納的理由才可核定實施;第三道防線為規定事業概要、都更事業計劃、權利變換計劃都應由各級主管機關選聘學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表,以合議制及公開方式就都更必要性、公益性及計劃合理性進行實質審議後決定是否核定,核定後有異議仍可提出行政救濟主張自身權益。

計劃核定後、進行拆遷前的最後一道關卡,由主管機關建置協商平台,如遇爭議就再協調拆除或遷移日期、方式、安置或其他拆遷相關事項後,才訂定期限執行,由主管機關介入化解爭議。營建署強調,透過制度設計已確保不同意戶表達意見的機會,不同意戶可依法提起行政救濟,強制拆除或遷移權利變換範圍內不同意戶是最終措施,主管機關既已作成強制參與的行政處分,就有義務擔保計劃完成。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為,過去都更進度緩慢,是因政府做得不夠多,如今政策面都有益於推動都更,儘管如此,目前最大的困境在於地主協商與爭議處置,在「多數決」體制下的不同意戶如何處理?針對少數「獅子大開口」的釘子戶,政府能否貫徹公權力執行拆除?仍有賴修法完成來提升都更效能。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/4329

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2017-11-30

司法院於2013年4月26日公布釋字第709號解釋,指出都市更新條例第19條第3項並未規定都市更新事業計畫應經聽證程序,違反正當行政程序而違憲。營建署表示,內政部於2014年4月25日修正發布都市更新條例施行細則部分條文,明定地方政府在核定都市更新事業計畫前應舉行聽證,舉行聽證已經是目前辦理都市更新之必要程序。
 
營建署並表示,行政院甫通過之都市更新條例修正草案,除了將大法官解釋所要求之聽證程序納入草案中規定,並參考過去三年多來地方政府執行之實務經驗,規定符合特定情形者,可免舉行聽證,例如:計畫核定前已無爭議者、整建維護經全體同意者、協議合建經全體同意者及符合特定簡易變更程序者。
 
營建署指出,都市更新舉行聽證之目的,在於確保民眾表達意見之機會,並透過聽證中言辭辯論的過程,一次性地綜合釐清與聚焦爭議點,而不是個別的處理讓爭議失焦,聽證紀錄並將提供給地方政府的都市更新審議會,作為斟酌是否核定都市更新事業計畫之依據,透過詳實的聽證紀錄,民眾在聽證中所表達之意見,地方政府均須說明採納或不採納之理由。
 
營建署特別強調,舉行聽證是落實都市更新正當行政程序之重要步驟,透過聽證的舉行,有助於地方政府在核定都市更新事業計畫前,有效釐清爭議,使都市更新事業計畫能夠在核定後,真正被落實執行。 原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/123223/

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2017-11-23 20:59經濟日報 記者陳美玲╱即時報導
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建商表示,建商是否願意投入都更,房市景氣、都更制度是關鍵,今日「都市更新條例」修正草案看得到政府願意處理釘子戶問題。不過,房產專家表示,中央制定母法後,接下來地方政府是否能全力配合,後續執行力將成為都更能否起死回生的關鍵。

華固建設總經理洪嘉昇表示,過去都更案遇到不同意戶就呈現卡關情況,不過此次「都市更新條例」修正草案對於釘子戶處理出現三道預防爭議的處理程序,優點是讓公部門在都更執行上有依據,也更能聚焦不同意戶的「目的」為何,在法定程序清楚之下,接下來地方政府在都更案的執法上會較有效率。

洪嘉昇強調,過去都更門檻訂得太低,加上法令不明確,以致投入的人多,但有結果的案子少。不過,現在把都更門檻拉高,加上法令對於不同意戶的處理程序明確,未來審議過程將會順暢很多,有可能相關程序只要一年內就能走完(都市計畫審議委員會、都更審議會、聽證會各三個月),有助於加速都更速度。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明指出,建商是否願意投入都更,房市景氣、都更制度是關鍵,今日「都市更新條例」修正草案看得到政府願意處理釘子戶問題,對於都更產業來說打了一劑強心針,加上建築容積獎勵明確規範,對都更整合、審議效率相當有幫助。

住展雜誌企研室經理何世昌則認為,回到實務面來看,雖然中央重新修訂都更條例草案,都更母法有依據了,不過實際上願意配合「代拆」的地方政府並不多,目前看來除了台北市之外,其他縣市多希望建商自行和不同意戶協調、不願意介入和承擔責任,因此接下來地方政府是否能全力配合,後續執行力將成為都更能否起死回生的關鍵。

延伸閱讀

政院審都更條例 聚焦代拆

北市小型精華地 建商搶買

容積率、釘子戶 卡住修法

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2836488?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017年11月24日

房屋稅減半可達12年
【陳雅芃、崔雅慧、黃阡阡╱台北報導】行政院昨通過《都市更新條例》修正草案,增設共計4道處理不同意戶(俗稱釘子戶)的機制,其中經地方政府的都市計劃與都更審議委員會審議後,只要仍有釘子戶,地方政府就須強制舉辦聽證會。

行政院昨通過《都市更新條例》修正草案,盼加速都更開發進度。 
資料照片

 

行政院長賴清德表示,目前台灣屋齡超過30年的房屋近400萬戶,約占總數一半,現有建物逐漸老化,防災、抗震等能力不足,加速都更有其必要及急迫性。 
內政部長葉俊榮昨表示,《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《國家住宅及都市更新中心設置條例》稱為「都更三法」,盼藉修法推動都更,達到活化都市機能、老舊建築防災、滿足老人化社會需求、發展國內經濟等4大目標。 

可提行政訴訟

此次修正草案對不同意戶設有4道處理程序。第1道是都更計劃須送地方政府的都計審議委員會審議,避免惡意圈地;第2道是要繼續送到地方政府的都更審議委員會審理;第3道是審理過程中只要有1戶反對,就強制辦理聽證程序;最後是地方政府強拆前,須在60天內協調,不同意戶也可提出行政訴訟。
都更改革組織秘書長彭揚凱認為,應讓代拆權力回到政府,且建商須將舊建物全部拆除成素地後才可開始預售。否則購屋者可能不知道尚有不同意戶在協商,而曝露在購屋風險中。 

協調無法律效力

彭揚凱也認為,雖須經地方政府協調才能拆除,但協調根本不具法律效力,不同意戶不能依協調結果來打行政訴訟,建議授權地方政府以「調處」替代協調。
草案也提出稅賦減免,都更後房屋稅減半徵收最長可到12年,另協議合建者可享有土地增值稅減免40%;在擴大金融參與方面,新增得以都更基金提供實施經費信用保證機制、明定金融機構對於都更之放款,不受《銀行法》有關建築融資放款額度之限制。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,都更獎勵標準化後延長房屋稅減免,都更案可有感受惠。
大陸建設董事長張良吉建議,協議合建與權利變換應採相同減稅方法,避免地主為免徵土增稅,而執意要走程序較為繁複的權利變換,更可加速都更的進度。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171124/37854775/news/

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政院通過《都市更新條例》修正草案,解決釘子戶問題。圖為永春都更案延宕多年,百位居民抗議權益受損。(本報資料照片)

曾有屋主覺得拆房子會傷「龍脈」,不願配合拆除,成了釘子戶,讓其他贊成都更住戶無法接受。(本報資料照片)
都更條例拔釘四程序

行政院會23日通過《都市更新條例》修正草案,未來透過四道程序把關解決釘子戶問題,包括都市計畫審議委員會、都市更新審議委員會、強制辦理聽證,以及地方政府協調處理,程序走完就可以拆除,會被強制的對象,包括惡意圈地拉高價格、以及因為個人因素,無論如何都不搬的住戶。

 

汰除危屋 避免圈地抬價

行政院長賴清德表示,台灣計有850餘萬戶住宅,屋齡超過30年以上者接近400萬戶,約占總數的一半,顯示國內建物大多已逐漸老化,防災、抗震等能力均不足,為加速都市更新,以保障人民的居住安全及生活品質,有其必要性及急迫性。

這次修法是都更條例有史以來最大翻修,現行67條條文在修正後成為85條,只有20條維持不變。內政部長葉俊榮表示,過去推動都更,最大的困難是失去信心,程序太過冗長,這次大翻修,就是要在前端就解決釘子戶問題。

為了避免文林苑及惡意圈地情事再度發生,內政部表示,這次修法採取四道程序把關。在都更審理過程中,只要原住戶有一人不同意,就要強制辦理聽證,四道程序走完還有法律問題,住戶仍可行政救濟。

住戶不同意 強制辦聽證

四道程序包括將都市更新與都市計畫連結,都市更新計畫須送地方政府「都市計畫審議委員會」審議,避免惡意圈地;第二道關卡,則是要送到地方政府「都市更新審議委員會」審議,由審議委員採合議制公開審議,判定都更範圍是否合理,再由都更委員會處理爭議,而不是像現在只審容積率。

第三道關卡係都更委員會審理過程中,只要原住戶有一人反對,都更案就要「強制辦理聽證程序」;最後一道程序,則是建置協商平台,地方政府強制拆除前,須在60天內協調拆除日期、方式、安置或相關事項,訂定期限執行。

內政部提出《都更三法》先後送到立法院審議,包括已完成三讀的《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》、已完成初審的《國家住宅及都市更新中心設置條例》,行政院會昨通過《都更條例》修正草案,將送到立法院,完成最後一塊拼圖。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000471-260102

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都市更新條例草案修法,此次方向大致是「獎勵明確化」、精進代為拆遷制度與程序,並提高財稅誘因等。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,都更獎勵標準化後,可降低地主與整合者中間的猜忌,加上延長房屋稅減免時間等,都更案都可有感受惠,至於整合者最在意的還是代拆的制度,即使草案已經明訂代拆之前的協調程序與流程,但落到實務上到底怎麼執行,執行時會不會遇到什麼困難,能不能順利打通這都更的最後一哩路,仍是開發商相當在意的關鍵點。

 

都市更新條例「獎勵明確化」是由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,增加計畫透明度,以解決過去容積獎勵審議「容積被砍」的實務問題,提升地主與實施者間的信任度,並提高審議效率。

政府也針對代為拆遷機制予以精進規範,明訂實施者請求代為拆除或遷移時,主管機關應先進行協調,介入化解雙方爭議後訂定期限執行,並授權地方政府針對執行代為拆遷及協調事項。

另外,政府也提高財稅誘因,延長房屋稅減免時間,並增訂合建的稅賦優惠,並且協助都更案之資金融通,提升財務可行性,增訂都市更新所需資金之融資,不受銀行法第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30%的限制。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171124001649-260410

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台北市政府都市更新處處長方定安

 

不管都市更新條例怎麼修,永遠大家的期待都不一樣,目前台灣和台北面對都市更新的挑戰到底是什麼,與其說是都市更新,還不如說是整個都市發展我們面臨什麼挑戰?

台北該怎麼樣用公辦都更的態度來面對都市發展,而台北又要怎麼樣去創造更多的公私協力,來推動民辦都更,這是我們一直都想要推動的一個主軸。

目前台灣都市發展正面臨嚴峻的挑戰,因為人口老化而導致機能不足,且人口老化數據漸漸趨向15.31%,等到2024年,台灣將正式步入超高齡社會。

台北這兩年談的叫作公辦都更,把公部門的職能找回來,當然公辦都更除了對臺北發展,注入一個新的活力之外,我們也希望能夠帶動民辦都更的一個發展。

我們希望都市更新未來的一個改革,除了正當化的都市更新目標,公私協力,政府的職能一定要到位,除此之外也希望在都更的過程各方的權益輔助跟維護,都能夠獲得重視,是一個全方位全流程的一個改革。

住宅的供需失衡,其實面對的是兩個在觀念上的一個差異。在過去民辦都更,所主導的是針對一個交換價值,而不是使用價值,這使得都市更新成為一個資本累積的一個工具。

都市更新跟法律之間,必須要有一個平台,大家一起來討論,建立一個更新計畫,都市計畫到施業計畫,能夠有一個直導性,讓它透明化公開化合理化,這是一個重點。

與此同時,我們也希望在整個都市更新的過程中,除了提升計畫的品質,加速它的審議程序,減少爭議加速完工,減少負擔提升意願。在台北市推動的公辦都更,我們有一些修法的一些方向,未來希望能夠有一個協商平台,協調彼此之間的一些差距。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000439-260210

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賴清德

 

首先代表行政院恭喜每一位得獎者得到建築類歷史最悠久、最有代表性、也是國際級榮耀的「中華建築金石獎」。這個獎項不僅建築品質要高,而且安全結構要可靠,甚至於對生活環境的要求也非常嚴格,對得獎業者來說是一個很高的榮耀,代表每一家公司在各個面向都足堪社會的表率。

中華建築金石獎改變了都市的景觀,改變了天際線,改變了生活品質,藉由興建一個房子來改善國人的居住品質,如果能夠和政府的政策站在一起,共同推廣都更,讓老房子、舊房子做一個更新,大家同心協力投入這個都市更新,這是一個非常大的內需的市場,對經濟的發展一定有很大的幫助。

立法院已三讀通過危險老舊房子的重建條例,未來會成立一個國家級的都更的中心,由行政院編列預算,協助有志從事都更的公司解決行政上的困難,讓整個都更的程序更加簡便,融資更加順利,幫助都更順利推展,相信我們國人的居住品質一定會越來越提升,生活的環境也會越來越安全,經濟越來越發展。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000406-260210

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行政院會昨(23)日通過內政部擬具的「都市更新條例」修正草案。建商表示,此次修正都更條例,在「容獎額度明確化」、「提高租稅誘因」、「擴大資金動能」3方面,能務實面對問題,提出修正;不過,不同意戶的處理機制,加入強制舉辦聽證會,不但無益加速整合異意,更將設下更多的路障和關卡,讓都更案愈走愈牛步。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示,不動產開發公會支持政府加速都更推動的政策,這次修正內容,也多能務實面對問題提出修正條文,例如「容獎額度明確化」、「提高租稅誘因」、「擴大資金動能」等條文。不過公會也建議政府,應鼓勵若整合達100%無爭議門檻的都更案,在稅賦減免優惠方面,應給予協議合建都更案享有與權利變換都更案相同稅捐減免獎勵。

于俊明表示,在權利變換計畫方面,建議不宜強制與事業計畫併送並徵得同意書。因為一個都更案,往往都要走個6~8年,所以法令的安定性就非常重要。籲請未來立法院審議過程中,一定要兼顧公平合理及務實可行,才能成為「政府可執行、民間願意參與」的法案。

麗寶集團旗下麗盛建設總經理何昭宏表示,此次都更條例修正條文在容獎、明確拆遷機制、租稅誘因諸多方面,都有進展;不過有關不同意戶(釘子戶)強制納入聽證會,說實話,一個都更案在推動中,每一個過程幾乎都可能碰到不同意意見,如果只要有人不同意、就要開聽證會,那麼都更過程將設下更多的路障和關卡,在實務上無異讓都更更「牛步」化。

在容獎方面,何昭宏坦言,儘管母法予以明確化,但真正制定和審查,還是要看被授權的各地方政府和都更委員。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000113-260202

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都更條例修法重點

大台北近年都更案量統計

行政院長賴清德昨(23)日拍板《都更條例》修正草案,設下4道關卡防止都更推動過程「釘子戶」爭議擴大,未來若任一所有權人有異議就需舉行聽證程序,釘子戶不服由地方政府架構「協調」平台,強化前端爭議處理機制,避免後續產生釘子戶,同時祭出房屋稅減半徵收最長12年等四項財稅利多,激勵加速都市更新。

 

據內政部統計,台灣共有約850萬戶住宅,屋齡超過30年以上者接近400萬戶,約占總數一半,賴揆指出,此一數據顯示國內現有建物大多已逐漸老化,防災、抗震等能力不足,需加速都市更新,以保障人民的居住安全及生活品質。

《都更條例》修正案是「都更三法」最後一塊拼圖,內政部長葉俊榮指出,搭配《都市危老重建條例》及國家住都中心整體推動都更,並採危老與都更分流,讓效率加倍,計畫核定前已無爭議不需辦聽證。未來大面積、高比例公有地都更將由政府主導,這次修法增列政府主導專章,建立都更供評選實施或投資機制。

葉俊榮強調,此次《都更條例》修正案重視都更案推動前掌握,藉由都市計畫委員會、都市更新審議會及聽證會3關卡,強化都更前置作業掌握,減緩後續釘子戶阻擋都更進行,加強政府主導公辦都更效能,結合住都中心、金融機構,大幅提升公辦都更量能。

《都更條例》修正草案劃定4關卡,從前端爭議處理,避免後端釘子戶衍生疑慮,未來都更計畫將連結都市計畫,需經過地方政府都委會同意,避免惡意圈地;並經由都市更新審議會審理計畫合理性及爭議處理;只要所有權人未100%同意,就需強制辦理聽證程序;最後,將地方政府代拆前架構60天「協調」平台入法,確認拆除日期及方式、安置計畫後,雙方有共識即強制拆除,地方政府作成強制參與行政處分,負有擔保計畫完成義務。

為求公平,未來公開招商遴選實施者之公辦都更,需經1/2以上所有權人及面積同意,若公有地逾半不需徵求同意;但政府自行實施者不需徵求同意。至容積獎勵由中央統一訂定原則及項目,保留20%因地制宜由地方政府彈性處理,一般地區容獎上限50%,公辦都更面積逾1萬平方公尺策略地區提高2倍容獎,上限達100%。

這次都更修法有四項財稅利多,納入都更後房屋稅減半徵收最長12年、協議合建土增稅減徵40%等利多,公辦都更公開徵求之投資人可分4年抵減營所稅、都更建築融資不受《銀行法》30%上限規定。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000108-260202

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雙北市都市更新案近年紛紛「收割」上一波房市多頭的成果,走完程序並可對外出售的都更新案呈現歷年罕見的大爆炸局面,釋出市場可售金額將上看1,000億元,刷新史上紀錄;不過,房價下跌趨勢中,接下來都更案將青黃不接、愈來愈難推動,未來恐將不復見到都更噴量的盛況。

根據住展雜誌昨(23)日公布的統計,今年截至11月20日止,大台北都會區已推出銷售的都更案量累積達985億元,預計至年底前還有約110億元的新案量體釋出,估計2017年都更案量可衝高逾1,000億元,不但首度突破千億,更創下史上年度最大量的紀錄。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,都更案現在才爆量,其實是「收割」上一波房市多頭的成果。拜上一波房市多頭所賜,當時因房價高、市場氣氛好,建商積極參與都更,也比較願意給予屋主較好的條件,而提高屋主參與都更的意願;不過現在房市反轉、房價下跌,建商比較不願參與時間風險最大的都更案,甚至紛紛撤退。

何世昌表示,其實都更案中,不論都更戶、實施者人人都想從中獲利,但獲利是來自於容積獎勵,實施者多回分容積、順利賣光,才能維持獲利。所以,這種都更案,是「羊毛出在狗身上、豬買單」,在房市景氣下滑階段,購屋客戶愈來愈不願意高價買單,那麼政府都更案,也將會愈來愈難推。

住展調查指出,今年大台北各行政區的都更案量,規模最大在松山區,「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」3大指標案可對外出售金額高達270億元。

第二名為新莊,約220億元,其中「泰舍至善元」就貢獻200億元。排名第三高是新店的85億元,主要是「冠德創新殿」、「冠德市政廳」,是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。

何世昌表示,今年雙北釋出的都更案,可以用「遍地開花」來形容,無論蛋黃或蛋白區都有都更案出現。其中,大同區有3個,僅次於中山區4個。不過豪宅密集的信義區相對難搞,都更成功迄今只有1筆,今年則「掛蛋」。

何世昌分析,信義區寸土寸金,各路人馬「哈得要死」,已有幾個都更案通過審查,但達到都更門檻、通過官方審查是一回事,真正能夠整合成功,排除拒遷戶、走完「最後一哩路」並順利推案,才是關鍵;「否則,整合90%,也等於0%,因為隨時會翻盤。」

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000112-260202

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都更案爆量!截至11月20日止,大台北已推都更案量累積達985億元,預計至年底前還有110億元量體釋出,全年都更案量不僅首度突破千億,更創下史上年度最大量紀錄。有趣的是,台北市蛋白區大同、萬華未成「都更棄兒」,持續有都更案問世,反到是信義區史上竟只有一件都更案釋出,且今年還繳了白卷!

 

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,都更案爆量其實是收割上一波多頭的成果,受惠於上一波房市多頭所賜,當時因房價高、市場氣氛好,建商比較願意給予屋主較好的條件,進而提高屋主參與都更的意願。

統計大台北各行政區中,今年都更案量最高的是松山區,「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」3件指標案累計達270億元,新莊則以220億元居次,200多億量體由「泰舍至善元」所貢獻。第3高則是新店的85億元,案源為「冠德創新殿」、「冠德市政廳」,是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。

今年大台北各行政區所釋出的都更案,幾乎可用「遍地開花」來形容,其中,大同區今年都更案已推出3個,僅次於中山區4個。大同區通常被視為較低價的蛋白區,建商都更意願通常較低;令人意外的是,大同區歷年來釋出的都更建案數與案量都居北市前段班。另一個相對低價區萬華,近年推出的都更案也不少。

對於大同、萬華等北市蛋白區出現多件都更案,房價較高的信義區反而掛零,國揚實業總經理彭紹齡指出,大同、萬華老舊住宅多,民眾對都更需求較殷切,整合時也比較好談,信義區住戶因所得相對高,部分住戶對實際使用面積較在意,特別是有違建的住戶,對都更的抗性較高。

大陸建設總經理廖淳森認為,推動都更地段很重要,地主條件都要求得很高,建商選擇推動地點並非看現在房價,主要視未來增值的潛力。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000511-260102

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都更案推動,幾乎每個過程都可能碰到不同意見,若只要有人不同意、就要開聽證會,都更案離開工的距離更加遙遠。圖為台北市長柯文哲出席國宅新建工程動土典禮。(本報資料照片)

2017年大台北指標都更案
大台北近年都更案量統計

行政院會昨(23)日通過內政部擬具的《都市更新條例》修正草案。建商表示,此次修正都更條例,在「容獎額度明確化」、「提高租稅誘因」、「擴大資金動能」3方面,能務實面對問題提出修正;不過,不同意戶的處理機制,加入強制舉辦聽證會,不但無益加速整合異意,還更將設下更多的路障和關卡,讓都更案愈走愈牛步。

稅賦減免宜一視同仁

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示,不動產開發公會支持政府加速都更推動的政策,這次修正內容,也多能務實面對問題提出修正條文,例如「容獎額度明確化」、「提高租稅誘因」、「擴大資金動能」等條文。不過公會也建議政府,應鼓勵若整合達100%無爭議門檻的都更案,在稅賦減免優惠方面,應給予協議合建都更案享有與權利變換都更案相同的稅捐減免獎勵。

于俊明表示,在權利變換計畫方面,建議不宜強制與事業計畫併送並徵得同意書。因為一個都更案,往往要走6~8年,所以法令的安定性非常重要。籲請未來立法院審議過程中,一定要兼顧公平合理及務實可行,才能成為「政府可執行、民間願意參與」的法案。

代拆制考驗地方政府

麗寶集團旗下麗盛建設總經理何昭宏表示,此次都更條例修正條文在容獎、明確拆遷機制、租稅誘因諸多方面,都有進展;不過有關不同意戶(釘子戶)強制納入聽證會,說實話,一個都更案在推動中,每一個過程幾乎都可能碰到不同意意見,如果只要有人不同意、就要開聽證會,那麼都更過程將設下更多的路障和關卡,在實務上無異讓都更更「牛步」化。

在容獎方面,何昭宏坦言,儘管母法予以明確化,但真正制定和審查,還是要看被授權的各地方政府和都更委員,最後能否落實,還要觀察。

另外在代拆機制方面,何昭宏也不諱言,問題還是要看地方政府能否在臨門一腳執行公權力代拆,「否則只能說,這次修正條文的理論和方向,是對的。」

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000507-260102

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