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2017-07-10 09:44:17 聯合報 記者張世杰╱即時報導
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北市府去年3月通過「台北市公辦都更實施辦法」,稱由專案小組評估代拆,至今僅永春都... 北市府去年3月通過「台北市公辦都更實施辦法」,稱由專案小組評估代拆,至今僅永春都更案屬於成功案例;今年初爆出長安西路都更案爭議,建商欣偉傑未申請代拆,直接進行偷拆,遭外界質疑北市府法規效果有限,目前長安西路都更案已於6月舉行開工典禮,預計3年後完工。圖/本報資料照
 

柯市府為強化都更效能,今年初宣布將解除建商申請代拆門檻,不再受限「不同意戶佔總戶數10%以下、或5戶以下」限制,意即建商申請到拆除執照後,即可申請代拆;修訂後的補充規定已經公告,將於14日生效上路。

都更處表示,雖然解除戶數限制,但未來建商申請代拆時,將先進行協調會,若最終協調未果,將根據去年公布的「台北市公辦都更實施辦法」,組成專案小組審查評估,北市府才決定是否駁回申請、或何時代拆。

依據台北市民國98年修訂頒布的「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第36條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,更新單元範圍內代拆戶占總戶數10%以下,且戶數5戶以下,實施者才能向北市府代為拆除。

今年初,副市長林欽榮宣布,中央「都市更新條例」並沒有戶數限制,這是北市府自我限縮,可謂「文林苑的恐慌症」,並強調「既然限制5戶,難道6戶就不能拆?」因此決定要解除戶數限制。

根據「都市更新條例」,只要都更事業計畫、權利變換計畫核定,建商就可申請建照、拆照;而事業計畫的門檻為2/3所有權人、3/4樓地板面積同意;換言之,修訂後的補充規定正式上路後,未來台北市只要有2/3戶數同意都更,建商就能申請代拆。

對此,前副市長、政大地政系教授張金鶚指出,代拆最大問題不在於戶數,而是拆除背後的正當性,現在北市府解除限制,希望快速達到都更目的,審慎溝通最重要,不是達到門檻就代拆不同意戶。

OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱則認為,北市府只是基於母法「都市更新條例」,在可被授權的範圍內做調整,現在解除門檻,其實沒有太大意思,對推不動的都更案影響有限,因為大家關注所有權人的權益,如今放寬也無法取得民眾的信任信賴。

彭揚凱也說,立法院下會期將針對「都市更新條例」進行修法,依據內政部草案版本,最關鍵是加入行政救濟程序,讓所有權人可以提出行政訴訟,在法院結果未出爐前,政府無法進行代拆;他也強調「這是內政部版本,不確定進入立法院後是否改變」。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2574016

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2017-07-05 11:14:47 中央社 台北5日電

 

台北市信義區、公寓、都更、頂樓加蓋。記者高彬原/攝影 UCD匯入 台北市信義區、公寓、都更、頂樓加蓋。記者高彬原/攝影 UCD匯入
 

推動都更是政府重大政策,但攸關權利和法律繁雜,各種問題層出不窮。中信房屋宅指數調查,民眾信賴由政府主辦高達46.6%,民眾發起自辦都更占21.7%,高於由建商辦理的13.3%。

推動都更是政府的重點住宅政策,但都更速度遲緩,成為政府最頭痛的問題,都更亂象層出不窮。中信房屋宅指數針對都更參與意願的調查結果顯示,都更需要高度的專業,總體來看,不論由誰主辦都更,高達81.6%的民眾都願意參加都更,代表民眾普遍期待都更。

至於由誰來主辦較好,調查發現,民眾信賴由政府主辦高達46.6%,選擇由民眾發起自辦都更占21.7%,竟然高於由一般建商辦理的13.3%。顯示民眾對政府推動都更的專業信賴度,高於自辦都更與建商推動。

中信房屋副總經理劉天仁指出,這是不正常的現象,政府、建商及民眾三方,都應該正視這個畸形的現象,才能以健康的都更心態與成果,來推動都更加速的基礎。

中信房屋宅指數調查指出,住在屋齡30年以上、沒有電梯的公寓或透天厝族群,應該是最需要優先都更的族群,針對此族群分項調查中,傾向自辦都更的比例最高,達28.8%,其次是由政府辦理占27.2%,最後才是由一般建商辦理占23.6%。

若由年齡來分,對建商最沒有信心的年齡層是50歲以上的族群,只占9.1%,這群中年人最相信由政府來辦理,占53.4%,比例為所有年齡層中最高;至於最相信建商的年齡層介於30歲至39歲,但比例僅18.9%,而且隨著年齡的增長,愈願意參與政府主辦都更。

劉天仁認為,政府應該扮演的角色,主要在政策制定、輔導及協助民眾解決疑惑、都市更新樣貌的擘劃與管理等層面,不宜直接涉入都更個案的執行面。

劉天仁指出,按專業度來看,應該由建商主辦都更較合適,但是比起相信建商,民眾卻更相信自己有能力推動並辦理都更,這對於推動都更並不是好事,也代表參與都更的建商形象亟待提升。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2564726

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2017-06-19 16:08經濟日報 記者郭及天╱即時報導

台北市老屋多。 聯合報系資料照片/記者楊祖宏攝影 台北市老屋多。 聯合報系資料照片/記者楊祖宏攝影
 

根據內政部的拆照數量與都會區的住宅存量統計,過去三年平均台北市每年核發的住宅拆照數量僅約1100餘戶,對比台北市的住宅存量89萬戶,其中有23萬戶屋齡超過40年以上,若是按拆照的數量與速度推估,花一個世紀的時間也無法全數改建,所幸政府已經重視此結構性的問題,將推動都更列為目前重要的住宅政策。

根據內政部不動產資訊平台的資料顯示,今年第1季台北市住宅存量約89萬戶,其中屋齡40~50年就有18.6萬戶,佔了20.9%,50年以上的住宅則有4.6萬戶,佔了5.1%,也就是40年以上的住宅佔比達26%,台北市每4戶的住宅之中就有1戶的屋齡超過40年。

除了屋齡老化,居住的品質與安全性有待提升外,老舊的公寓住宅對於老年人生活更是不便,不過老宅數量多但拆除改建速度並未提升,根據內政部統計處的拆照數量顯示,2016年台北市住宅核發拆照數量約662戶,2015年還有1393戶,2014年為1282戶,過去三年平均核發住宅拆照約1100戶,對比台北市屋齡40年以上約23萬戶的數量來看,明顯拆除改建速度有很大的提升空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市都更需要積極推動已經是市場的共識,而政府也將都更列為重點的住宅政策之一,改革的方向包括獎勵明確、流程簡化、稅負減免與公辦都更帶頭推動等,短期內雖然無法馬上立竿見影,但不難發現政府積極推動都更的決心,加上目前幾個卡關的都更案,包括文林苑、正義國宅與永春都更案都已經動工或完工,未來若有更多都更案順利推動,則可重拾民眾對於都更的信心。

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2533573?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-06-17 13:57:29 聯合晚報 記者游智文/台北報導

根據台北市最新住宅價格指數,公寓連續三個月破底之後,首度回到基期以上,業者表示,政策大力推動都更似乎已為公寓跌勢帶來支撐。

2012年8月實價登錄上路後,北市以當月為基期,製作住宅價格指數,當月指數為100,全市公寓均價一坪42.5萬元。公寓稍後呈微漲走勢,2014年5月達高點,指數115.8,一坪49.2萬元。

之後房市反轉,近三年公寓價格一路走跌,去年11月首度跌破基期100,12月指數更下探到98,均價滑落到41萬元,面臨四字頭保衛戰。

北市本周公布今年2月全市公寓價格,在連三個月低於基期,2月指數回升到102,較1月上漲3.41%,漲幅為近四年最多,單價回到每坪43.5萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,北市公寓一度紅到發紫,但文林苑事件後,都更退燒,公寓也從絢爛回到平凡,近年房市不好,房價看跌,公寓行情更是一蹶不振。

他表示,蔡政府上台後,陸續推出老宅翻修補貼、都更戶房屋稅減免、並通過老危條例,祭出容積獎勵,都讓都更議題持續增溫。從台北市住宅價格指數來看,公寓已逐步走出去年滑跌的窘境,單價也開始由距離破四字頭不遠,逆轉往上攀升。

陳炳辰表示,內湖、南港、大同、萬華、文山、北投等多個地區的公寓,目前單價仍然在相對低點,顯示復甦情勢尚非全面性,預料首波回溫仍以蛋黃區為主。

近一年台北市公寓指數資料來源/台北市地政局、台灣房屋智庫 製表/游智文 近一年台北市公寓指數資料來源/台北市地政局、台灣房屋智庫 製表/游智文
 

 

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5888/2529872

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2017-06-12 21:24經濟日報 記者林潔玲╱即時報導

國有土地參與都市更新,可選擇分配權利金。過去抵稅土地、事業資產、或特種基金參與都更,僅可分配回房、地,但財政部2017年6月修正處理原則,將可選擇拿回權利金,有望減少國有財產署因參加都更分回要處理國有房舍的壓力,提升收益實現。

財政部為配合都市更新政策,及提升國有財產的運用效益,今年6月第九次修正「都更事業範圍內國有土地處理原則」。主要為了讓遺贈稅或欠稅等所產生的抵稅土地,以及現行200多種特種基金,或是如台鐵的事業資產,變更非公用後移交至國產署執行的土地處份能更彈性。

過去國有地參與都更僅可分回房、地,但未來「表達參與但事業計畫還沒核定前」的國有土地就可適用新的規定,抵稅土地可選擇分回權利金;事業資產或特種基金則可選擇分回房地、或是拿回權利金。

國產署官員進一步表示,舉例來說,台鐵有很多沿線不是事業本體需要的土地,或是原本閒置宿舍會移回給國產署處份,或是特種基金則如國防部主管的營改基金等,若認為該國有土地的地段房市看漲,也可選擇分回房地,反之則拿權利金。而目前來看,抵稅土地較少,以事業資產或特種基金較多。

國有土地自從2004年參與都更,都市更新事業範圍內的公有土地,一律要參與都市更新,財政部為配合都市更新政策,以及提升國有財產的運用效益,在2007年4月11日訂定「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」。而國產署於2014年12月4日也修正,只要國有地參與都更的支出,會去規劃未來產品。

例如更新後可分配樓地板面積達2千平方公尺以上,可評估作「中央機關辦公廳舍」,未達2千平方公尺或經評估不作中央機關辦公廳舍,由中央及當地地方住宅主管機關評估作「社會住宅」,並具體就更新後分回房地規模,預先規劃更新後房地用途。

但在2014年以前案件由於並沒有參與支出,就規劃未來分配回來的產品類型,以至於在2014年12月4日以前都更分回的皆是分回房地,導致國產署還做處理,因此尚未處理之前叫得繳管理費。官員強調,主要是早期的案件,現行已皆有規劃,而此次修正則希望可以減少因為參加都更分回國有房舍要處理的問題。

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2017-06-08 22:08聯合報 記者張世杰╱即時報導

容積代金吵翻天,北市府今天舉行公民論壇,數度爆發火爆場面。台北市長柯文哲結語時砲轟中央,直言今天出現這樣的爛帳,在於民國93年中央提出奇怪的公式、奇怪的行政命令,甚至沒經過立法院,讓建商、財團有機可趁,這問題存在數十年,政府不應該繼續擺爛,「北市府將行文給中央,把這是騙局的行政命令改掉」。

柯文哲表示,事實的真相,在於台北市過去10年,北市府核准容積市值654億元,拿回的公共設施保留地(公保地)公告現值為250億元,我相信真正的地主拿到的比250億元更少,中間超過400億元的價差,跑到哪裡去?這就是今天講的問題。

柯文哲指出,民國93年,中央提出奇怪公式,誰搬走人民乳酪?因為中央有奇怪法令,讓財團、建商有機會去操作,讓400億元價差出現。

柯文哲接著說,民國93年的換算公式,僅行政命令,還不是立法院通過,一開始北市府想用100%代金處理公保地,最後被市議會擋掉後,北市府回頭想才發現,「中央行政命令有問題,為何不呼籲他們拿掉?」不需要在台北市搞得亂七八糟。

柯文哲表示,內湖出現交通問題,因為都市計畫失敗,住進去一大堆人,但道路沒有增加,「其實中央的容積移轉是騙局,我就算用100%代金補償地主,超過1000年才能解決,容積移轉都是騙局,讓建商財團有機可趁」。

柯文哲說,本來面對這爛仗,用100%代金去補償公保地地主,坦白講,1000年才能解決問題,他認為政府不應該佔人民便宜,但議會有意見,轉過頭來問題還是要解決,中央通過奇怪的行政命令,北市府行文內政部營建數,把有問題行政命令改掉。

柯文哲也說,公保地的確是問題,政府強佔人民土地50年,不是北市府可解決,應該去內政部或立法院,讓這問題解決,因為北市府強佔人民土地市值2兆,這不是台北市問題,新北市也有這問題,這在土地比較貴的縣市是無法解決。

柯文哲強調,議會維持現狀,北市還是會透過行政措施,讓容積不能亂發,北市府會稍微控制,就算維持雙軌制,另一半代金部分,北市府還是會透過標購方式解決,但用公告現值100%也是騙人,去年地主來買的最高公告現值僅9%,所以還是沒有解決問題。

柯文哲表示,北市府要求中央立刻改掉是騙局的行政命令,這連法律都不是,讓建商財團有機可趁,之後去內政部、立法院去討論;柯文哲最後強調,他的政治理念是小問題解決、就沒有大問題,這問題存在60年,政府不應該繼續擺爛,「很難解決但我們會想辦法,讓財團建商有機可趁的行政命令改掉」。

容積代金吵翻天,北市府今天舉行公民論壇,數度爆發火爆場面。圖/北市府提供 容積代金吵翻天,北市府今天舉行公民論壇,數度爆發火爆場面。圖/北市府提供

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2017-06-08 01:32經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導

加速都更,財政部昨(7)日重新發布解釋令,營業人依都更條例以權利變換方式提供資金、技術或人力參與或實施都市更新事業取得的建築物及土地應有部分,依「合建分屋」方式課徵營業稅,可減輕實施者租稅負擔。

配合內政部推動老舊房屋都市更新,財政部重新發布函釋,並廢止2000年的函釋,以減輕土地所有權人及實施者租稅負擔。

官員表示,過去營業人以權利變換方式參與都更,視同「委託興建」課徵營業稅,今後則視同「合建分屋」課徵營業稅。並應以經主管機關核定後權利價值為銷售額。

財政部解釋,權利變換不須經全體所有人同意即可實施,應可認定是所有權人提供土地,實施者擔任起造人興建房屋,在實施都市更新事業完成後,依更新前權利價值或提供資金比例分配更新後房地,與「合建分屋」概念相同。

其次,權利變換範圍內的土地所有權人依都更條例第30條第1項規定,以權利變換後應分配的土地及建築物折價抵付共同負擔部分,由於不屬銷售土地及建築物行為,無營業稅課徵問題。

第三,土地所有權人或權利變換關係人為營業人者,依都更條例第39條第1項或第2項規定,取得參與權利變換的權利、土地、建築物或現金為代價,為銷售貨物或勞務行為,應依法徵免營業稅;土地所有權人或權利變換關係人為個人者,其銷售參與權利變換的建築物,依個人銷售房屋規定徵免營業稅。

此外,土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體實施都市更新事業,在都市更新事業計畫實施完成後,按所有權人獲配比例分配更新後房地的應有部分或現金,免辦稅籍登記及免課徵營業稅。

圖/經濟日報提供 圖/經濟日報提供
 

 

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營業人權利變換參與都更 租稅負擔可減輕
財政部:個人經常銷售房屋 即起課徵營業稅
補習班若徵營業稅 會計師:恐轉嫁學子
彰銀改選 財政部:從未拒絕與台新金溝通

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2510737?from=udn-catelistnews_ch2

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2017-06-07 21:25經濟日報 記者蘇秀慧╱即時報導

加速都更,財政部今日重新發布解釋令,營業人依都更條例以權利變換方式提供資金、技術或人力參與或實施都市更新事業取得的建築物及土地應有部分,依「合建分屋」方式課徵營業稅,可減輕實施者租稅負擔。

配合內政部推動老舊房屋都市更新,財政部重新發布函釋,並廢止2000年的函釋,以減輕土地所有權人及實施者租稅負擔。

官員表示,過去營業人以權利變換方式參與都更,視同「委託興建」課徵營業稅,今後則視同「合建分屋」課徵營業稅。並應以經主管機關核定後權利價值為銷售額。

財政部解釋,權利變換不須經全體所有人同意即可實施,應可認定是所有權人提供土地,實施者擔任起造人興建房屋,在實施都市更新事業完成後,依更新前權利價值或提供資金比例分配更新後房地,與「合建分屋」概念相同。

其次,權利變換範圍內的土地所有權人依都更條例第30條第1項規定,以權利變換後應分配的土地及建築物折價抵付共同負擔部分,由於不屬銷售土地及建築物行為,無營業稅課徵問題。

第三,土地所有權人或權利變換關係人為營業人者,依都更條例第39條第1項或第2項規定,取得參與權利變換的權利、土地、建築物或現金為代價,為銷售貨物或勞務行為,應依法徵免營業稅;土地所有權人或權利變換關係人為個人者,其銷售參與權利變換的建築物,依個人銷售房屋規定徵免營業稅。

此外,土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體實施都市更新事業,在都市更新事業計畫實施完成後,按所有權人獲配比例分配更新後房地的應有部分或現金,免辦稅籍登記及免課徵營業稅。

2000年時財政部參考內政部意見,作成的函釋規定,都市更新以權利變換方式實施,實施者在實施都市更新完成後,取得房地及土地所有權人以權利變換後應分配的房地折價抵付共同負擔部分,「屬實施者銷售貨物或勞務及土地所有權人銷售房地行為」,應依法徵免營業稅。

 

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財政部:個人經常銷售房屋 即起課徵營業稅
補習班若徵營業稅 會計師:恐轉嫁學子
彰銀改選 財政部:從未拒絕與台新金溝通
彰銀董事會通過提名5席普通董事 台新喊違法...

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2510381?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-06-07 09:58:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導

北市「水源路四五期整宅」。圖/吳聖洪提供 北市「水源路四五期整宅」。圖/吳聖洪提供
 

北市「水源路四五期整宅」都更案今天上樑,預計明年2月完工。此都更案更新前共178戶,沒有建商介入,住戶自己整合,自己招標營造廠,只跟一銀融資就完成都更。

協助都更規畫的建築師吳聖洪說,由於沒有建商介入,每戶約花600萬元,不過都更前每戶只有8~10坪,都更後可分回室內20~30坪。都更前房子沒電梯沒車位,都更後每戶都有車位。

她表示,都更案能夠順利完成,完全靠更新會裡的一群婆婆媽媽,11年來她們鍥而不捨,不斷說服整合社區住戶,最後以百分之百同意進行都更。

水源路四五期整宅,原是台北市政府在1969年,為安置公共工程拆遷戶而興建之整建住宅,由於屋齡已老,屋況老舊、結構破損,不僅危險,且生活空間狹小、環境衛生不佳。

當地住戶在2006年成立更新會,共九位理事、三位監事,多是婆婆媽媽。成立後不找建商,自己每周開會,拜訪鄰居,獲得178戶全部住戶同意,更新會接著找一銀融資,2015年完成營造廠招標、動土興建。

都更後為地下4層、地上13層建物,一樓供社區公共空間、店面及住宅使用,其餘樓層均為住宅,更新前每戶8~10坪,沒車位沒電梯,更新後房屋及土地全部分配回原住戶,共175戶,每戶規畫室內平均20坪至30坪,外加一個停車位,回住率接近100%。

水源路四五期整宅都更前照。 圖/陳肇勳建築師事務所提供 水源路四五期整宅都更前照。 圖/陳肇勳建築師事務所提供
 
 

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2017-06-06 13:47經濟日報 記者郭及天╱即時報導

隨著中央政府大力推動都更,商辦大樓方面,以亞洲信託大樓都更案動工最受關注,金控業都更案件規劃,也如雨後春筍般越來越多,雖然進度不一,但各大金控行舍都有都更計畫,除了老舊行舍、部分則為宿舍或土地整合改建,近來最受市場矚目的則是元大集團在5月,為推動都更整合,向尚志資產購入南京復興站對面大同大樓的產權,未來有機會成為元大證券事業大樓。

大同大樓位於南京東路與復興北路交叉口,由於今年1月屋齡屆滿30年,符合申請都更之條件,元大著手推動都更,希望都更後該地將成為元大的證券事業大樓。

為了產權整合,由元大集團旗下的子公司分別購入大同大樓的1樓、7樓,以及位於B1、B2、1樓等三個樓層共17個車位,總交易金額共14.8億元,拆算單價1樓每坪約332萬,7樓每坪約118萬元,與目前該區域其他商辦大樓實價登錄相比略高,但都更完成後新商辦大樓,考量復興南京商圈是金融業聚集之精華區域,在商圈內大樓多數已老舊的情況下,若做為出租之用,可有穩定亮麗租金收益,新建商辦相對具競爭力,則資產價值將再大幅提高,對出售方而言可以實現多年資本利得,對金融機構而言,在優質地段以都更手法增加獎勵容積取得新穎商辦,確實是一樁雙贏的交易。

而金管會日前宣布「商業銀行投資不動產辦法」第3條、第4條、第4條之1修正草案,將舊有規定銀行的老舊分行參與都市更新,原有不動產就地重建的新不動產必需有50%以上為自用,降至20%,提高行庫都更的意願,商辦屋齡漸老,未來金融機構都更將成為北市精華區商辦主要新增供給。

更多銀行著手規劃舊行舍都更,尤其國泰人壽民生建國都更案成功,大幅提升資產價值,更成為就商辦都更的典範,對市容、利用也都有助益,而國泰世華暨敦北分行宣布規劃都更,目前館前大樓都更也進入招商階段。

信義全球資產投資部執行協理歐人彰指出,金管會放寬商業銀行投資不動產辦法,除了方便自有行舍做更好的利用規劃,也增加資產價值,過去金融業推動都更以單一產權案件動機較強,但像元大本次購樓的大同大樓案,還將進一步整合彰銀、華南、中壽等單位,金融機構採都更增加資產價值越來越成為風潮。未來更多積極介入不動產價值提昇金融機構合作都更案產生,對於缺乏新大樓的傳統商圈而言,都市風貌改變,將有機會再拉抬區域平均租金水準。

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2017年06月06日 04:11 

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都更牛步 建商苦吞利息
都更條例與老屋重建條例的比較

政府鼓勵銀行積極協助都更融資,但銀行主管私下指出,由於政府對於都更案的「事業計畫書」送審進度「短則3、5年,長則7、8年,甚至超過10年」,使得出面進行整合、包括收購周邊土地一同進行都更的建商,不僅白白賠付土融的利息錢,銀行為此「到期展延」建商的土建融案更已成為常態。

建商「倒賠」土融利息的情況到底有多嚴重?銀行業者指出,通常都更案若地坪坪數在1,000~2,000坪的話,土建融案與土融相關的部分金額約在10~30億元間,若以一般建商中等的財資力,適用大約2.5%的土融利率來看,一年可能得花上2,500萬元至7,500萬元土融利息,倘若「事業計劃書」送審之後一直遲未有下文,拖逾7、8年以上,那麼建商「倒賠」的銀行的利息支出恐將多達4、5億元,已足以進行另一件坪數較小的都更案。

「到期展延不是問題,重點在於建商在等待事業計畫書過關的同時,也必須繼續支付土融利息錢,這對建商而言,形同在燒錢」,一位銀行主管相當感慨的說,正因為如此,才導致現在建商參與新都更案的意願低落。

大型行庫主管直言,審議進度牛步化原因很多,其中背後最重要的一項原因,在於各地方政府的事業計畫書審議委員會多半一年異動一次:「且一次至少換1/5」,影響所及,經常發生明明一個建商的都更案,審議進度都已走了一半,結果碰到審議委員屆期改派,不同審議委員對於容積獎勵又有不同的意見,使得許多都更案往往因此被「卡」住,卻又無可奈何。

行庫主管指出,後來政府提出了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,即所謂的「老屋重建條例」來突破盲點,但該法5月10日公布,施行細則卻不知何時才出來,使得建商目前仍「動彈不得」,現在施行細則必須儘快出爐,才能真正為有意投入都更案的建商真正開一條生路。

(工商時報)

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2017-06-05 19:54中央社 台北5日電

第一金控配合政府都更政策,老舊行舍加緊都更腳步,位於中壢火車站前的中壢分行率先動土,大同分行及延平大樓也將趕在今年底前改建。

一銀表示,中壢分行將重建為地上7層樓、地下2層樓,總樓地板面積約1748坪的全新多功能大樓,除供中壢分行行舍使用外,也將建置資訊異地備援中心,並可出租店舖辦公室使用。

除了中壢黃金地段的行舍都更動工之外,包括大同分行及延平大樓等 2處舊行舍也加緊腳步都更,其中,大同分行老舊行舍採與鄰地合建開發方式進行改建,延平大樓則在 7月開工改建;一銀表示,延平大樓的前身是「商工銀行」舊總行大樓,原為地上6層樓、地下1層樓的建物,預計完成重建後,將擴增為地上13層樓、地下3層樓的黃金級綠建築新大樓,總樓地板面積約3459坪。

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 2017年06月02日 04:10 呂雪彗/台北報導

全國所需展開都市更新的業務龐大,多達數百萬戶,內政部次長花敬群昨(1)日表示,都更條例全盤修正案中,賦予地方推動成立都更專責機構法源依據,以因應地方業務需求,北市府依自治條例成立外,新北市正在向議會申請成立「住宅法人」專責單位,相信6都應該都有興趣。

前內政部長李鴻源批中央成立專責機構,疊床架屋。花敬群說,國家住都中心有自己的政策任務要執行,無法協助地方政府推動社會住宅及都市更新業務,「台灣需要的都市業務實在太龐大了」,光民間自己需要的都更案就高達數百萬戶。

目前雙北市有意願外,桃園市府將先成立「住宅發展處」,台中市府也有意比照規畫,地方將先面對社會住宅的興辦,未來要加強推動都更量能,也可成立都更中心等專責機構。而中央住都中心只針對世大運選手村,其餘不會再主動興辦或去接管其他地方的社會住宅。

台北市府已成立「都更中心」多年外,新北市也正在向議會申請成立「住宅法人」專責單位。花敬群指出,若中央專責機構做出示範,相信六都都會有興趣成立。

中央未來推動的公辦都更案大多以國有地為主,例如北市信義區兒福中心基地,國有地有98%,北市府希望由中央住都中心擔任實施者推動。未來不會與民爭利,建商很樂於中央成立住都中心,因中央具公信力,可協助民間個案推動整合。

未來住都中心未必只能推動公有地比例占多數的公辦都更案,他表示,若有些房子很老舊、位高潛勢區危險性高區域、巷弄狹等,如民間建商沒有興趣,政府就必須積極介入,畫設由政府直接介入、以私有產權為主的策略性公辦都更,但會非常審慎評估其必要性。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20170602000343-260118

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2017/05/30  |  今日焦點  |  房地產 
呂雪彗/台北報導

 行政院將全面加速都更案推動。近期內,政院將開審都更條例修正案外,周四院會將拍板《國家住宅及都市更新中心草案》,列入下會期優先法案,三讀後估約1年可成立住都中心專責機構。

 此外,中山女高南側都更案及台銀庫倫街宿舍二件公辦都更案,內政部計畫下半年將對外招商,二案投資金額約44億元,經濟效益逾百億元。

 內政部已將《都市更新條例》修正案呈報政院審議,政院近期內將開審,針對文林苑案違憲部分,這次將都市計畫事業概要同意比率門檻自1/10提高至1/2,將大大減少爭議;另都更過程強拆條款機制,將修正為地方政府須先介入調處,民眾若不服調處,可申請行政訴訟,由法院公決,以利都更推動。

 據內政部調查,屋齡30年以上老屋有384萬戶,10年後增至597萬戶,20年後擴增至740萬戶。為因應都更龐大潛在需求,行政院本周四院會將通過《國家住宅及都市更新中心草案》,內政部次長花敬群說,目前僅仰賴營建署都更組,其人力及業務量能不足,無法讓都更全面遍地開花,未來若能建置全面推動都更完善法規及組織,將有助提升都更執行能量。

 花敬群說,住都中心法案下會期送審完成三讀後仍需籌備期,估約1年才能成立,全力協助推動公辦都更案,並協助民間個案。

 公辦都更案,內政部列管20多案,但有些由事業單位或地方政府自行辦理,內政部優先篩選13案作為住都中心推動或協助公開評選實施者之案源,未來也有新案源會陸續產生,交由住都中心執行。

 初期,由住都中心擔任實施者,有台北信義區兒福A基地、新店榮工廠等二處,部分土地將撥入充當資本額。

 花敬群表示,比較成熟案件包中山女高南側都更案,及台銀圓山花博區附近的庫倫街宿舍,將在今年下半年招商。據悉,台銀庫倫街宿舍案,就位圓山捷運旁,占地約3,000坪,土地近98%為台銀持有,將由台銀擔任實施者,營建署協助招商,將引進投資約14億元,開發經濟效益逾50億元,朝住商複合式開發計畫進行都更。

 而中山女高南側都更案基地位於建國北路、八德路交叉口,面積廣達3.47公頃,上面還有許多木造、磚造的台鐵宿舍群為歷史建築,分二期開發。
第一期約1公頃,投資金額達30億元,開發經濟效益約近百億,將開發成複合式住商用途智慧生態社區;第二期幾乎全是商業區,唯一的住宅區留2,000平方公尺作公宅基地,可提供100戶。

原文網址:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?cateid=fdc&newsid=150703

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2017年05月27日 04:09 

/台北報導

台北市實施都審興革新制已屆滿兩年。台北市不動產開發商業同業公會昨(26)日公布最新調查指出,根據1,138份問卷調查結果,會員對於市府縮短都審流程的好評達到54%;對於行政審查效率的提升,普遍認為至少提高50%,時間快了兩倍。

台北市副市長林欽榮昨(26)日率都發局、建管處及更新處相關市府官員,參加台北市建築師公會、台北市不動產開發公會舉辦「台北市政府都審興革制度兩週年成果座談會」,會中公會代表肯定改革成效,林欽榮宣布,台北市都更審議接棒改造。

台北市府兩年前宣告市府團隊都審改革決心,並表示都審能量應放在公領域,掌控公共資產的品質;因此都審興革主要把一般民間開發案、公部門案件,分別召開專案及全員委員會審議,並採分級、分層的處理程序,除可將審議重點關注於公共工程案外,也有效加速行政審查流程,讓民眾有感。

市府表示,104年4月正式推動都審興革制度,迄今實施兩年多來,公有建築物包括:市府公宅、公有地設定地上權、公辦都更等案件,必須走兩階段審議,從都市設計準則擬定到建築設計審議,層層把關;至於民間開發案則隨到隨開,簡化流程、專案流程分流辦理。

台北市不動產開發商業同業公會理事長、良茂建設董事長陳春銅表示,都審興革制度讓業界耳目一新,該調查對於市府縮短都審流程的好評達到54%;對簡化會議決議可當日提供的好評達72%。台北市不動產公會監事會召集人、冠德建設董事長馬玉山表示,都審興革是史無前例的改革,也將有領頭羊的影響力帶動其他縣市跟進。

(工商時報)

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2017-05-26 18:50經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

都審興革制度從2015年4月正式推動至今已屆滿兩週年,台北市副市長欽榮今日率都發局、建管處及更新處相關市府官員,前往建築師公會及不動產開發商業同業公會辦理「臺北市政府都審興革制度兩週年成果座談會」,會中公會代表肯定改革成效,林欽榮當場也接續宣布,接下來臺北市都更審議接棒改造。

兩年前,林欽榮以「要刮別人鬍子之前,先刮自己鬍子」做比喻,宣告市府團隊都審改革決心,並表示都審能量應放在公領域,掌控公共資產的品質;因此都審興革主要將一般民間開發案與公部門案件分別召開專案及全員委員會審議,其分級、分層之處理程序除可將審議重點關注於公共工程案外,亦有效加速行政審查流程,讓民眾有感。

2015年4月正式推動都審興革制度,同年9月完成法治化程序。兩年多來,公有建築物如市府公宅、公有地設定地上權、公辦都更等案件必須走兩階段審議,從都市設計準則擬定到建築設計審議,層層把關。民間開發案隨到隨開,簡化流程跟專案流程分流辦理。兩年統計資料顯示,都審興革後行政審查效率提升50%,尤以都審興革制度中,會議紀錄當場確認,確實執行都審多數決,申請案依決議修正排除個別委員意見等改革,公會成員均表達正面肯定並讚許。

不動產開發商業同業公會理事長陳春銅表示,北市的都審興革制度讓業界耳目一新,在公會1,138份問券中,對於市府縮短都審流程的好評達到54%,對簡化會議的會議決議可當日提供的好評達72%,開發業界明顯感受到行政效率的提升,感覺速度比過去快兩倍,成效斐然。這樣的行政革興是柯市長上任以來,對開發業最顯著的政績,市府團隊能「面對問題、解決問題、積極討論,並迅速落實都審效率」已經得到業界正面肯定。

不動產開發商業同業公會監事會召集人馬玉山表示,都審興革是史無前例的改革,也將有領頭羊的影響力帶動其他縣市跟進。常務理事張良吉表示,公司最近都更案,經都更程序有效率核定後,建造執照也很快發照,都還來不及找地蓋接待中心,市府能夠放下舊包袱的改革非常好,未來也希望從質的方向改革,創造更好的設計。

林欽榮表示,今日座談會定調為兩年的都審制度興革回顧,感謝公會給市府團隊的肯定,相關意見亦會帶回去檢討持續改進。接下來瞻望都更審議流程的改革,臺北先行。基於社會累積信賴、政府職能必須到位之前提,清楚界定都市更新改革勢在必行,未來將持續進行公私協力改革都更效能,一起來影響全臺灣都審、都更之審議效能,讓大家能夠敞開心胸、勇於對話、公開討論,一起共同提升。

台北市今日舉行「臺北市政府都審興革制度兩週年成果座談會」,會中不動產開發公會表達... 台北市今日舉行「臺北市政府都審興革制度兩週年成果座談會」,會中不動產開發公會表達肯定改革成效,台北副市長林欽榮當場也接續宣布,接下來臺北市都更審議接棒改造。業者提供
 

 

 

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2017年05月23日 04:10 

/台北報導

行政院要推動成立住都中心,建築業表示,期待中央政府要拿出魄力來,善用公權力及政府公部門的資源,讓公辦都更能「名副其實」;也有建商吐槽,希望都更中心未來不要淪為「作研究、寫報告、養肥貓」中心。

不動產開發公會全國聯合會祕書長于俊明表示,都更本來就需要公私協力,合作推動,如今中央政府要設置住都中心,代表政府極為重視。「不過,都更最大的問題還是在於整合,需要公權力再加把勁,另外在法令安定、降低投資風險、提昇審議效率三大方面,業界都期待內政部能夠舖出一條康莊大道。」

冠德建設副總經理張勝安建議行政院若要成立住都中心,就要善用公權力、及公部門資源,這兩個期待值,作起來應不困難,以期讓公辦都更能名副其實。

也有建商吐槽,據聞住都中心是採董監事組成,對於推動時間動輒數年到10年以上的都更案來說,會不會淪為有權無責的「另類肥貓」機構?且行政院不找建築業了解,為什麼公辦都更案的基隆港案、中山女高案等,會成為乏人問津的陳年老案,只是虛設一個機構,還有待觀察,但願都更中心未來不要淪為「作研究、寫報告、養肥貓」中心。

(中國時報)

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2017-05-22 12:03

〔記者鍾泓良/台北報導〕台北市長柯文哲今天到議會報告台北市都更政策,議員洪健益多次詢問柯文哲台北市都更出了甚麼問題,柯文哲說都更速度太慢及釘子戶問題,表示市府有在推動都更168案及論壇,但洪健益對於回答不滿意,表示總質詢就不會放過柯文哲。

洪健益詢問郝市府老屋「1坪換1坪」方案成效,都更處長方定表示,共有79件送事業計畫,目前共有1件開工,但目前都沒有完工案例。洪健益再問柯文哲,前市長郝龍斌的都更政策是不是騙選票。

柯文哲回應,1坪換1坪加停車位是有問題的政策,打壞整個市場行情。洪健益再問柯文哲有沒有更好的方法,也問台北市都更為什麼龜速、推不動,柯文哲認為是因為政府速度太慢,還有釘子戶問題,表示市府有相對應作法,也會舉辦3場論壇討論;但洪健益對於市長回應不滿意,要求不要只會唸手稿,但礙於時間無法再質詢,但總質詢絕對不會放過柯。

原文網址:http://m.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2075175

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2017/05/16 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:風傳媒

台北市現正大規模推動全市佔47%的30年以上老房子都更,及75件海砂屋重建,每一案都將獲容獎,則未來幾年內,可以想像都市容積爆增的幅度,相當驚人。

 

隨著台北市政府將「容積獎勵」作為達成都更、改建的手段,又作為「補償」公保地與河川區私地主的方式,首都城市中的容積在可預見的未來將「爆棚式」增加,疊加在你我周邊一個又一個建案上,監察院曾就「容積失控」提出糾正,但「容積總量控管」的修正法案又持續卡關議會,都市中早已定型的交通與防災規劃,恐無法因應未來爆量容積帶來的城市問題,水泥叢林的隱憂恐會持續惡化。

鼓勵海砂屋、老屋重建,政府以容積為獎勵

「容積獎勵」的立意初衷,本是為了「鼓勵」相關人等為了都市總體思考,加快動作達成目標,如此,便可獲得「額外」的容積作為回饋。如,都更案中,凡居民整合完畢走向都更,改建後依法最高可獲原基地1.3倍的容積,居民可取得容積拓展生活空間,或脫手獲利;而為鼓勵海砂屋重建,基地可獲30%的增額容積;老屋重建,北市也將修法,未來會有最高20%的容獎;就連古蹟容移,也能1坪換1.5坪;大稻埕區容移,1坪換1.3坪。

此外,根據《都市更新建築容積獎勵辦法》,建商凡增加綠地、圖書館、停車場、蓋綠建築等,也都可以獲得增額容積。若能同時符合多個容獎要件,則容積可往上疊加,例如,位在中正區的新隆國宅,就因同時符合海砂屋與都更等容獎條件,疊加後已超過原基地的2倍容積,若放大視距,以台北市現正大規模推動全市佔47%的30年以上老房子都更,及75件海砂屋重建,每一案都將獲容獎,則未來幾年內,可以想像都市容積爆增的幅度,相當驚人。

北市信義、大安、中山、松山4區,容積高於法定比率

可以說,基於建商對城市的正面貢獻,政府給予容積作為「獎酬」;然而,另一方面,都市的增額容積,卻也出現遭濫用的解讀。近期由北市府主辦的「居住正義」論壇上,就有專家學者針對「公共設施保留地」及「河川區」的捐地換容積制度,提出建言,認為換給這些私地主的容積,形同政府「印鈔票」,憑空生出容積給私人,此番台灣「獨步全球」的作法,卻有容積濫發的隱憂。

此外,經查都發局最新統計,市中心區,包括信義、大安、中山、松山4區,「現況容積」高於法定「基準容積」比率,平均達50.77%,以信義區的62.31%及松山區的61.87%最高,換言之,北市建物取得使照的實際容積量,有半數是高於都市計畫核定「應存在」的容積,若以此數據檢視,北市的容積爆棚現象,確實存在。

林欽榮:台北老屋多有如「富裕的貧窮」,才需以容積鼓勵

對此,主責北市都市發展藍圖的副市長林欽榮受訪表示,營建署所宣布的人均居住樓地板面積,全國比較健康的平均值是50-55平方米,但坐擁在台北市老舊社區的房子,有60%沒有改建,包括中心區的中山、信義、松山、大安區人均居住面積卻不到20-25平方米,因老舊房子沒有諸如電梯等公共設施,形成另一股「富裕的貧窮」,因此,他認為,透過都更獎勵給予多一點的容積,可作為補強都市中的公設用,而公設照顧到的,不僅僅是住在該棟的人,還有下一個世代人所需的日照、托老、托幼等。

「當然,容積也不能到處亂飛」,林欽榮認為,車站附近因應TOD(Transit Oriented Development, TOD)公共運輸導向的發展,應該給予較高容積,其餘的地方則調降容積。至於容積增高導致的城市空間壓迫問題,「為什麼要怕這個?」林認為,要注意的是視覺軸道與風向,未來會有更多的容積,但要有更多的公設開放空間。

容積爆量,監院2010糾正北市府

雖說林欽榮不認為有容積爆量的問題,但容積不斷地被「獎勵」,經監察院調查,確曾於2010年提出糾正指出,「都市容積缺乏容積總量管控機制,各式獎勵容積之累加竟無上限規定,致都市計畫法基準容積率制度名不符實,淪為建商炒作得利」。

為了此一糾正文,北市府都發局修改《土地使用分區管制自治條例》第80-6,將單一基地容積總量不得超過2倍文字化:「建築基地移入容積及增加容積後,總容積合計不得超過原基準容積之2倍」,但進一步追查修法進度,自2015年送入市議會後就卡住,至今沒能完成,換言之,都市的「容積總量管控」,仍舊缺少法源。

「容獎的法律漏洞太多」,有執法者更私下坦言,現行給予容獎的管道太多、太輕率,是否以後凡有權利遭限的區域,政府就可以給增額容積?包括限建的飛航管制區、軍事與周邊用地、生態保護區等,是否也會像當前的河川區一樣,有《水利法》為之另開容積門路?而若容積不斷增加,則不可否認地,會直接影響到都市防災空間、交通等規劃,北市都市規劃已大致抵定,道路面積已再無機會增加,城市容積負載加劇,「容積爆棚」也將持續引發城市管理的諸多難題。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=10697

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2017-05-19 12:43經濟日報 記者仝澤蓉╱即時報導

台灣銀行董事長呂桔誠表示,配合政策推動,台銀成立都更、新南向以及綠能金融小組,其中都更方面,已擇定台北市圓山花博占地3,000坪的土地推動都更,將成為台北市大規模都更案代表作,且保證不會是豪宅。

台灣銀行今天舉行2017年行慶,除了邀請大提琴家張正傑、小提琴家林天吉、陳宜琳、中提琴家許哲惠在總行營業廳演奏費加洛婚禮等曲目,也將舉行萬壽宴,邀請百位80歲以上現居大台北地區的退休行員回娘家,共享午宴。

在加速新南向國家布局方面,呂桔誠表示,申請泰國、越南和印尼辦事處已獲得金管會同意,並已經向地主國提出申請,董事會也通過設立菲律賓辦事處;計畫今年底成立美國矽谷辦事處,進行行銷和資訊收集工作,並將業務機會後送紐約分行和洛杉磯分行,也能提供台商和在矽谷創業的科技人才金融服務。

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原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2472511?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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