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好房網News記者蔡孟穎/整理報導

政府頻祭獎勵想加速都更,許多民眾最關心的能不能「一坪換一坪」,內政部說話了,如果想要換到跟原本一樣的坪數,就請都更戶「自掏腰包」吧!
民眾期待都更能一坪換一坪,內政部次長花敬群直言,部分地區不可能(好房網News記者陳韋帆/攝影)
海峽兩岸論壇。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
獎勵不夠,住戶說NO!根據蘋果日報民調顯示,逾4民眾認為都更要「一坪換一坪」才足夠,面對民眾的期待,曾讓台北市長柯文哲直言,是很不切實際的想法,都更後新屋價值提高,如又要附車位,會打壞整個市場行情,是錯誤期待,而繼柯P後,內政部也做出回應了。
內政部次長花敬群在12日的立法院內政委員會報告中指出,想要一坪換一坪,必須要看地區,如果換不到,「貼點錢就換到了」,別把這當作天經地義,獎勵太多會增加彼此的猜忌和爭奪,更強調「民眾的胃是永遠填不滿的」」,未來會修法讓容積獎勵更明確、提供誘因,鼓勵民間和業者投入,應該就會有相當大的突破。
面對層出不窮的釘子戶問題,花敬群則表示,未來會朝加強事前協調的方向前進,如果達到「給住戶分回去的價值」、「拆遷過程的安置」兩標準,實施者已盡到義務,地方政府就能代為拆除。

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2017/10/12 12:47

台北市長柯文哲(右)、中華工程董事長嚴雋泰(中)、北市都發局長林洲民(左)12日上午共同參與延壽國宅k區開工動土典禮,預計2020年第1季完工,屆時原居民、市府和中工都是贏家。中央社記者韋樞攝 106年10月12日台北市長柯文哲(右)、中華工程董事長嚴雋泰(中)、北市都發局長林洲民(左)12日上午共同參與延壽國宅k區開工動土典禮,預計2020年第1季完工,屆時原居民、市府和中工都是贏家。中央社記者韋樞攝 106年10月12日

(中央社記者韋樞台北12日電)中華工程今天上午舉行延壽國宅K區開工動土典禮,預計2020年第1季完工,屆時85戶原居民、市府和中華工程都是贏家。台北市長柯文哲說,溝通是都更最重要原則,行政程序要再加快。

海砂屋的延壽國宅正加速進行都更,中華工程從2010年起積極投入M區、K區、I區、J區等4區的都更重建整合工作,目前已完成M區「中工常翠」案的興建,全數銷售完畢。

開工動土典禮由中工董事長嚴雋泰、柯文哲、市府官員、住戶代表、建築師等捻香祭拜,祈求工程順利、住戶滿意。

柯文哲致詞指出,今天的大雨會讓K區開工動土遇水大發;都更案過程中最重要工作的就是不斷的溝通,期盼中華工程做出最好品質的住宅讓住戶們住得安心。

柯文哲當場指示台北市都市發展局長林洲民,要再加快市府對都更案的各項行政程序;同時市府對每戶補助新台幣20萬元是否如實發給原住戶要再緊盯。

中華工程表示,這4區都更中最早完工的「中工常翠」案為12層樓,共46戶,發回原住戶30戶之後,中工分得16戶,總銷約新台幣7億多元,已於2016年12月完銷,附近參與都更的住戶參觀「中工常翠」案時,對設計、格局、品質相當滿意,大幅增加對中工進行都更案的信心。

中工指出,K區工程即日起動工,預計2020年第1季完工,樓高15層,共121戶,扣除原住戶85戶後,其餘為中工可售戶數,未來規劃為3房及4房的40坪、50坪及樓中樓的房型。

依「中工常翠」銷售經驗顯示,樓層在5樓以下每坪約88萬元,12樓以上每坪約95萬元,K區案將於11月對外銷售,目前價格未定。1061012

原文網址:http://www.cna.com.tw/news/afe/201710120116-1.aspx

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2017-10-07

景氣不佳 建商態度保守

〔記者賴筱桐/新北報導〕新北市都會區人口密集,老舊社區多,新北市政府推動公辦都更,但六年來卻僅有永和大陳義胞社區、新店行政園區兩案動工,其餘則停在審議或規劃階段,遭質疑進度牛步。市府解釋,近年大環境景氣不佳,建商態度保守,影響進度。

都市更新處主導的永和大陳義胞社區都更案,面積八.二公頃,總計一千五百戶,更新計畫分為七個單元,區內公私有地持分交錯,產權複雜,其中單元二歷經四年整合,取得一百八十戶全數同意,去年一月動工,但其他單元至今沒下文,民眾住在屋齡老舊、道路狹窄的環境,有公共安全疑慮。

都市更新處主任秘書邱信智表示,針對單元一、三、四辦理招商說明會,多數業者反映景氣不佳,此區私有地佔五十%,風險高、壓力大,市府多次修正招商文件,提高建商參與誘因,預計年底公告招商;新店行政園區工程順利,最快一○九年完工。

財政局主導六件公辦都更案,包括新莊廟街、板橋民權路、土城頂埔站、汐止國小、三重消防分隊及樹林消防分隊更新案,其中三重消防分隊招商流標三次;汐止國小流標一次,今年四月已與廠商簽約,其餘案件仍在審議階段,進度遲滯。

整合難 財局檢討招商條件

財政局財產開發科專員張志益說,都更案從無到有程序繁雜,通常在整合和審議階段花最多時間,近年受房地產市場景氣不佳影響,建商投入資金成本相對保守,提高整合難度,已檢討工程流標原因和招商條件,目前進度最快的是板橋民權路更新案,有機會明年第三季動工。

新北市不動產開發商業同業公會理事長劉炳煌指出,不論公辦或自辦都更,最大癥結點在於整合問題,憲法保障人民居住自由,少數不同意戶讓整個案子卡住,影響其他人權益;尤其法令繁瑣,無法一體適用,審議過程委員意見多如牛毛,建商缺乏誘因,寧可開發相對單純的重劃區,省得麻煩,建議訂定因地制宜的法規,增加彈性空間。

邱信智說明,市府鼓勵民眾自辦都更,提供多元選擇,若取得住戶全數同意,可循「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、簡易都更或審議中的「新北市推動防災建築再生暫行自治條例」,簡化程序,加速推動。

 
 
民眾擔心老舊社區都更難,公安有隱憂。(記者賴筱桐攝)

民眾擔心老舊社區都更難,公安有隱憂。(記者賴筱桐攝)

公辦都更推6年僅兩案動工,其中永和大陳社區都更去年初動工。(記者賴筱桐攝)

公辦都更推6年僅兩案動工,其中永和大陳社區都更去年初動工。(記者賴筱桐攝)

新北公辦都更案進度表

新北公辦都更案進度表

原文網址:http://m.ltn.com.tw/news/local/paper/1141427

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發稿單位:臺北市都市更新處
日 期:106年10月03日
聯 絡 人:總工程司 陳建華
電 話:02-2781-5696

永春都更案實施者依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法第5條及第11條規定辦理選配作業法定程序,權利變換戶未依照實施者所訂之30日(106年8月30日至106年9月28日)之選配期間內表明選配意願。實施者依都市更新權利變換實施辦法第11條規定,於106年10月3日上午進行公開抽籤,權利變換戶偕同委任律師到場表示,選配相關作業不合法後隨即離開會場。最後由實施者委任律師代替權利變換戶完成公開抽籤。市府對權利變換戶自行放棄選配意願之合法權益與其表達之意見,深感遺憾。

永春都更案前經臺北高等行政法院於104年度訴字第439號判決主文:「原處分撤銷。」及最高行政法院106年度判字第379號判決主文:「上訴駁回。」確定。市府於106年8月7日函詢中央針對判決書所列之內容(就選配原則、營建工程管理費、風險管理費等相關疑義)依都市更新條例第19條等相關規定續行審議程序釋示,後續市府依中央函釋,進行永春更新案辦理選配作業並請實施者修正計畫書後重行公開展覽續行程序辦理都市更新審議。實施者依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法第5條及第11條規定辦理選配意願調查及通知權利變換戶進行選配作業。然在選配期間內,權利變換戶仍然持續於106年9月14日委由「元貞聯合法律事務所」提出:「未告知更新後權利價值」、「財務計畫涉營建工程管理費及風險管理費編列依法院判決內容仍有瑕疵」及「重訂評價基準日進行權利變換價值評估」等質疑,實施者已於106年9月22日函復說明,並表示權利變換戶並未參與實施者所舉辦之召開選配說明會導致誤解,進而衍生多種誤會。

有關權利變換戶所提之原配原則相關疑義,依都市更新條例第29條第1項但書規定(略以):「……但必要時,權利變換計畫之擬訂報核,得與都市更新事業計畫一併辦理。……。」,本案依前揭規定,實施者選擇將都市更新事業計畫及權利變換計畫一併向市府申請報核依法並無違誤。另就都市更新審議程序而言,有關選配作業中涉財務計畫(如共同負擔)內容與權利變換價值認定,應由實施者提出初步方案,並將選配內容一併提送都更審議會審查。是故前開之財務計畫調整(如共同負擔)、更新後之權利變換價值與選配作業等內容得視為浮動不確定之狀態,其最終須由都更審議會審議後始得確認,亦為都市更新事業計畫及權利變換計畫併送之都更審議常態;本案採事業計畫及權利變換計畫併送方式辦理,完全符合都市更新條例第29條之規定,有關權利變換戶所提本案有「選配作業」、「共同負擔」及「權利變換價值評估」等違法一事,應有誤解。

對於權利變換戶的意見,市府再次強調依法行政的基本立場,也對權利變換戶相關權利的保障以及行政程序均有納入考量,並積極協助居民早日返回家園。

原文網址:http://www.gov.taipei/ct.asp?xItem=347709222&ctNode=5158&mp=100001

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2017-10-04 01:27經濟日報 記者陳美玲楊文琪/台北報導
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受到最高法院駁回北市府在永春都更案上訴的影響,該案昨(3)日進行權利變換選配作業的公開抽籤會,雖然有不同意戶主張全案違法,但北市府更新處處長方定安說,將請實施者把選配結果寫在計畫書內,重新送都更處審查,預估六個月就可完成所有程序,讓永春都更案復工。

據了解,後續只要再通過公開展覽、幹事會、聽證會、都市審議委員會等四個階段,市府就會核准此案。

永春都更案自救會會長劉德玢表示,8月24日寄發選配通知單,以及8月30日至9月28日、為期一個月的選配期間,不同意戶王家均有收到重新選配的資訊,不過王家人並未出席說明會,過程中僅二度寄出律師信函質疑實施者程序不合法,且表示未收到權利價值內容,以及不認同估價基準等,要求停止選配作業,對實施者、同意戶造成莫大困擾。

昨日選配作業公開抽籤,王家終於現身,繼續主張全案違法,要求停止選配作業及保留全部房屋及車位後,隨即轉身走人,企圖以程序不合法的理由停擺都更案程序和進度。全案是否能按照台北市副市長林欽榮先前保證在農曆年前復工,又投下未知變數。

森業營造協理李政道表示,本周會將選配結果連同事業計畫加上權利變換書,以及營建工程管理費、風險管理費補正計劃書送件予北市府,進入下一個程序。

永春都更案補正流程 圖/經濟日報提供 永春都更案補正流程 圖/經濟日報提供
 

 

 

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2738418?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017/10/03 | 房地產

工商時報記者/蔡惠芳/報導

永春都更案今(3)日早上進行選配抽籤程序,不同意戶終於現身。會議進行到程序說明完成,正式抽籤開始之後,不同意戶卻發言,說「一切都不合法,不參加選配抽籤」,之後掉頭就走,為全案爭取復工,再投下變數。

 

之後還是依法,委請見證律師許献進,代為抽籤。

永春都更案同意戶自救會代表劉德玢和住戶們表示,永春都更不能再等了,稍後將發表正式聲明。

台北市永春社區都更案延宕16年,有不同意戶質疑2014年北市府核准森業營造的 變更計畫案違法,提起行政訴訟,最高行政法院在今年8月初判台北市政府販訴定讞。

之後,台北市府接獲內政部正式函覆,同意市府主張的全案重新選配、進行台北市都更審議。實施者森業營造依法再度邀請所有住戶,在9月4日早上,舉辦選配說明會,保障所有住戶都充分了解自身權益,以及選配標的相關資訊,並在今(10月3)日上午公開抽籤。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=163239&cateid=fdc

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好房網News記者羅力元/整理報導

南機場夜市除了美食吃不完,居民最關心的就是長年討論的都更案,終於在最近有了進展,8月底成立第一個立案更新會,順利的話將於2019年動工,完成居民回到安全新家的夢。
南機場三期已成立都市更新會。(好房網News記者陳韋帆攝影)
南機場公寓有不少特色商店,雖已老舊但更添一番復古與人情味。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
台北市積極推動都更,首波選定萬華區南機場、大同斯文里,以先整合就先行的原則,南機場整宅共計2108戶,將13個街廓整併為7個更新單元,北市府先輔導都更意願較高的南機場三期、一期第一棟,今年8月核定成立更新會。
財團法人台北市都市更新推動中心資深規劃師劉鴻濃接受中央社採訪時指出,由於南機場社區產權複雜,沒有建商願意涉險,但為了安全與市容整潔一定得做,這樣的情況就由政府主導,因此公辦都更要考慮的就不只是建築物問題,也不能是單純一坪換一坪原則
南機場三期、一期第一棟順利成立都市更新會後,都更中心預計2018年中可以取得超過75%住戶同意的門檻,最快2019年就會動工。

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2017-09-30 19:27:48 中央社 台北30日電
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都市更新的推動,能否取得足夠的資金是重要關鍵,但民眾若以自身房地為建商擔保都更資金,一旦建商財務出問題,原本尋求安居樂業的家,恐將變成無家可歸夢魘的開始。

根據內政部統計顯示,今年上半年全國40年以上老屋大增19萬,達179萬戶,占比一舉突破2成至21%,等於每5間房子就有一間屋齡在40年以上。

這些高齡老舊住宅,不僅因為建物老舊而耐震強度不足,還可能因強震造成致命傷亡,且對都市整體土地運用與都市永續發展的規劃更造成阻礙。

合建最怕建商跑路 信託資金有保障

不過,推動都市更新是一個長期耐力戰,雖然不動產開發具一定增值利益,但相對風險也高。能否取得足夠資金是重要的關鍵,民眾可選擇的都更途徑,包含自力更新、建商合建與公辦都更等3種方式,不管從水泥、鋼筋等建材、到人工成本,樣樣都需要錢,資金該從那裡來?

經常協助處理都更爭議案件的律師張雨新表示,若地主採取與建商合建,銀行是直接撥款給建商運用,所有的資金調度都在建商手上掌控,一旦建商財務發生危機,很有可能會造成建商捲款跑路的狀況,以致常發生營造廠的大包、中包、小包,拿不到錢而為了地上建物的使用權產生爭議和糾紛。

現在則可採信託資金方式,不僅專款專用有完善機制,且銀行直接撥給營造廠,大包、中包、小包,皆必須遵循營造合約施工,比較安全有保障,可以減少廠商惡意倒閉的狀況出現。

至於在自辦都更案中,建商須負責整合地主至法定門檻及籌措都更資金,資金來源又以建商自籌為常態,有些建商會提供若干金錢回饋,與地主私契約定由地主以房地擔保,以減少建商貸資覓保壓力,但地主卻可能陷入自身房地也捲入建商倒閉漩渦難以抽身的困境。

都更條例第13條條文規定,都更可搭配信託,其用意在地主將產權信託給受託人(通常為銀行)、建商也將資金信託給受託人,代表雙方均將其籌碼拿給公正第三方保管,有助於都更穩定和推動。

都市更新信託的流程可概分為5大階段,包括地主、實施者與受託銀行三方簽訂信託契約;地主將土地信託移轉登記予受託銀行;受託銀行開立信託專戶控管興建資金,包含實施者自籌款、銀行融資款、預售屋款,興建期間由信託專戶支付各項工程款等相關費用,確保資金專款專用。

在興建完成並償還銀行貸款後,受託銀行依權利變換計畫,配合辦理土地所有權移轉登記給受益人或歸屬權利人;受託銀行辦理信託財產結算分配,信託關係結束。

信託公會秘書長呂蕙容說,信託的財產具有獨立性,即某甲民眾將一筆財產信託後,信託後的這筆財產與某甲名下的財產將分別管理,即使某甲後來遭到債權人求償時,這筆信託後的財產不會成為債權人求償的標的,債權人不能對這筆財產強制執行。

她分析,都市更新案結合信託機制,主要目的在於透過銀行以公正第三者角色介入,確保在銀行控管下,資金不會任意被挪用,以提高都市更新實施者和地主之間的信任度,並提供專業團隊輔導實施者整合都更土地,讓都市更新事業計畫進行更加順暢。

而都市更新信託是指符合都市更新定案的建案,利用銀行信託機制,使規劃、興建、完工後的產權分配更具透明性、公正性。

游資充沛 金融機構參與都更看誘因

值得注意的是,國內金融市場游資充沛,總資金高達新台幣100兆,資金不虞匱乏,如何讓金融機構參與都更也是值得討論的重要課題。

台灣金融研訓院副院長黃崇哲認為,台灣擁有龐大的金融能量,可惜的是,金融部門目前在都市更新的參與中只在放款上,比較少介入到授信以外的功能,其實,都市更新過程中,金融機構可以參與得更多。

黃崇哲指出,在房市上漲過程中,建商因為都可以安全下莊,因此參與都更分回的意願高,但當房價走跌時,這時建商失去參與都更分派的誘因,導致在房市下行的過程中,都更推動更加不易。

黃崇哲表示,只要改變合作順序,即使在房市向下的背景下,都更案仍有機會推動。

他說,銀行土建融授信約3、5年,但房貸授信卻長達2、30年,當地主與金融機構先合作,之後再找建商介入,這樣的合作模式可透過金融機構強化建築公司的角色,並解決銀行對還款來源的疑慮,如此在不動產趨勢向下的大環境中,才可望推動都市更新。

同時,為鼓勵民眾自主都市更新,政府8月通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文修正草案,增加對擬訂權利變換計畫的補助,使重建案每案補助上限從原先500萬元,提高到800萬元,並放寬產權複雜或基地特殊個案,得不受800萬元額度限制。

營建署組長王武聰表示,這次的修法重點,包括以「重建」方式辦理者,除可依所有權人數分級補助擬訂都更新事業計畫等費用,上限500萬元外,進一步增加擬訂權利變換計畫相關費用,上限300萬元,因此申請辦理都更重建者,最多得申請800萬元補助。

總而言之,不論實施者是建商或地主自組更新會,都可能面臨地主整合及整個更新案財務是否穩健的難題,慎選融資及信託機構,可以提高都更成功機會。其中,若由建商擔任實施者,建商的財力、信託專戶專款專用等與資金有關的因素,都會影響整體都更財務強弱,不過,也應該加上「續建機制」設計,以保障地主權益。

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2017-09-30 19:17中央社 台北30日電
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「文林苑」事件後,不少民眾對都市更新抱持更謹慎態度,就怕權益受損,尤其有部分建商為了獲得更高的容積獎勵,採取「假都更、真合建」的手法,屋主為了避免對簿公堂時,輸在小細節上,這些眉角不可不慎。

假都更真合建 加註擇優條款保權益

都市更新須要依照都市更新條例所規定的舉辦公開展覽、公聽會、聽證會等程序辦理;而一般重建則不需要,所以辦理時程上,一般重建較都市更新快。不過,都市更新擁有稅捐減免及容積獎勵等優惠措施,而一般重建則沒有稅捐減免等優惠。

曾有建設公司為了獲得更高的容積獎勵,先與住戶簽定「合作興建契約書(合建的私約)」,但合約內文卻列出「權利變換計劃之特別約定」條款,明定「如合建契約簽署比例未達100%時,得以權利變換方式(即都市更新)辦理」,即所謂的「假都更、真合建」手法。

台北市政府都市更新處更新事業科科長江中信表示,實施者和地主進行洽談都更案時,地主最關心的就是分配問題,而分配做法在法制上分為「協議合建」和「權利變換」兩種,甚至有些實務案件內容是兩種都有。

他解釋,「協議合建」或「權利變換」約定,由於分配程序及權利義務大不同,前者為私約協議,民法上尊重民事契約,公家機關較難保障地主;此外,「權利變換」案也可能會先約定一些文件,同樣可視為合建契約。

「權利變換」案的合建契約仍然有效力,但在法律上的分配會以「權利變換」內容為主。江中信指出,若地主在簽訂權變案時遇到內容有所不同時,就必須再釐清,建議選擇權變案且又簽訂合建契約者,可加註擇優條款,若事先約定內容和權變內容不同時,地主可擇優選擇。

以台北市南港區都更個案為例,一樓屋主譚小姐在都更後,要找補的錢(差額)居然比樓上多很多,原因就出在當時談合約的分配條件時,譚小姐沒有將一樓樓層的商業效益考慮進去,加上沒有「擇優條款」,讓譚小姐吃了大虧。

新北市都更處副處長謝登武表示,地主權益問題可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關,加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損,已訂定監督接管機制,讓都市更新案順利執行;而一般重建則沒有類似機制。

他說,如果地主明確表態不要參與更新,屬「不願」選配,或是地主同意參與更新,但房地經過估價師的查估,鑑價結果卻沒達到可分配的標準,例如原先擁有8坪房地,更新後房舍坪數增為13坪,若所有人不願意補差額,即歸類為「不能」選配,這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。

但「不願」參與分配者、或「不能」選配者,如有表達欲參與分配的意願,實施者仍應考量所有權人權益,讓其得以選配房屋為原則,並於權利變換發布實施後繳交差額價金。

經常協助處理都更爭議案件的律師張雨新表示,都更進行不一定要簽私契,權變方式也可有相同的都更選配權利,像是近期處理一件台北市大安區都更案,建商表明部分地主有優先選屋權利,經深入了解才知有配合簽私契或同意書的地主才可優先選屋,明顯違反都更選配公平原則。

江中信認為,有些建商標榜和每個地主所簽合約都相同,但還是有地主認為會有暗盤情形,若地主希望向實施者要求保證相同的集體契約,可要求實施者在法定公開場合給予承諾,除減少地主間的猜忌外,公開透明也有利都更推動。

都更停看聽 12類事項應白紙黑字約定

江中信說,地主簽署都更文件本來就要很謹慎,但究竟要約定哪些條件可能因個案而異,考量地主們需要公部門提供都更方向需求,都更處整合處理都更案經驗,於民國102年彙整完成「都更停看聽」錦囊手冊,提醒民眾簽文件要「停」、都更流程要緊「盯」、都更會也要去「聽」,以淺顯易懂文字介紹都更注意事項和叮嚀。

簽訂合建契約常見疏忽事項可分為12大類。江中信指出,包括有合建契約內的基本資料內容要約定好,像是更新案範圍、產權及實施者是誰等;其次,建築設計的坪數、坪型、採光、管道間、公設比和建材等資料,都要請建商提供給地主;選配方法部分,更新後分配房屋及車位的計算方式,以及差額找補方式都要約定。

另外,包括洽談過程有無衍生費用、稅費負擔或租金及搬遷補貼等相關費用、拆遷、工程期限,甚至完工後的交屋、驗屋和保固等,都可做約定,白紙黑字要寫清楚,以免衍生爭議。

謝登武提醒,在都市更新過程中,依法最多只須簽事業概要同意書、事業計畫同意書2種。地主簽「概要」同意書前,建議先確認未來更新案預定的實施者、更新單元範圍及初步規劃內容;新北市政府也有彙整「注意事項」供都更參與者查閱。

他強調,「事業計畫」同意書將涉及住戶的權益,因此簽署前,建議確認實施者、範圍、建築設計、預估成本、分配方式、是否有選配限制等內容,這個階段的同意書也是最重要的,所以住戶一定要審慎考慮、充分瞭解自身權益。

都更遲遲不動怎麼辦 地主也要退場機制

為了保護雙方,合建契約除註明地主或建商的權利義務外,退場機制也不容忽視。由於一般都更案整合困難,若建商整合時間過久,或遲遲沒有進度,應有任一方可以「解除」或「終止」契約,選擇「退場」的權利,以解消雙方的法律關係。

江中信認為,常見狀況案例多為退場機制未約定,有地主和建商簽約時未設定期限,若建商因故要做不做,將案件擺放5年、10年等,地主就會被這份「萬年契約」綁死,反悔恐賠錢,缺乏退場機制,地主不能片面解約更無法另尋其他建商合作。

他舉例說,有位地主在簽約的市價約為一坪新台幣60餘萬元,但因都更案審議時間長,地主後來認為簽約補償金額無法買到現況市價房產,卻因缺乏退場機制,使得地主處於較不利狀況,像這種情況即可透過擇優條款避免,否則只能走民事機制或訴訟一途解決。

都更程序曠日廢時,每個細節都攸關地主權益,與建商簽訂都更合約前,必須留意4大要點:

首先就是「如何分配」,要寫得清清楚楚,曾有案例談很久後的合約竟寫照權變結果,就是無用合約分配。其次是要研究清楚「選屋方式如何選」,例如一樓地主可享優先選一樓的權利;另外就是「違約條款」,建商和地主違約罰則要對等,且處罰要明確。

最後就是「退場機制」,若合約長期無法順利執行,且施工環境和法規差異大、不合時宜時,應給予雙方重新思考權利。

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北市小型精華地 建商搶買

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2017-09-30 19:18中央社 台北30日電
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都更熱方興未艾,讓不少老舊公寓屋主對房價高度期待、待價而沽,不過一坪換一坪真的划算嗎?有律師提醒,一樓店面地主簽約除按土地可建坪數分配外,若換分配到上面樓層要謹記加乘店效估價,免得吃虧無處申訴。

都更已經成為全民關注議題,經常協助處理都更案件的律師蔡志揚指出,政府並未制定都更的定型化契約範本,因此「分配」是都更合約最常見的爭議,也常有都更改建後,房子是變新了,但卻變小的疑惑。

房仲業者表示,以土地使用分區為住三、容積率225%、5樓的老公寓為例,拆除重建後的法定容積幾乎與現況容積相同,為了解決這樣的困境,「都市更新條例」提供獎勵容積,作為建商興建房子的營造成本,藉此讓住戶不用出一毛錢就有新房子可以住。

但是,多出來獎勵容積就變成建商的利潤,住戶分回全容積卻要扣掉興建大樓的公設,當然居住面積會變小,除非住戶自己出營造成本,把多出來的30%獎勵容積留給自己,才有可能把4、5樓公寓改建後的房子變大。

中華都市更新全國總會理事長吳錦宗建議,可建立容積獎勵回饋社會機制,讓都更利益受惠者不只是社區屋主及其周遭鄰近居民,而是涵蓋全民,除化解圖利疑慮,落實相對的居住安全外,也可強化政府依法執行公權力的正當性,才能讓目前牛步化的都更腳步加快。

都更估價影響權變 房價漲跌成變數

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰表示,從開始整合到最後權利變換完成,整個流程平均長達7、8年,其間包括景氣的變動、房價、造價、估價等都是變動的,景氣很好時,實施者可以1坪換1坪甚或1.2坪的條件滿足都更戶,但如果景氣逆轉、房價下跌,實施者就可能因報酬減少變卦。因此,都更的整合過程中,房價漲跌無疑是最大的變數。

蔡志揚認為,建商為了提供整合誘因,提出的分配原則多半是「一坪換一坪」,但有時因屋主所在區位條件佳、位於商業區或是容積獎勵較預期多,部分案例在簽約後才發現可分配坪數較原先都更前合約商定的室內坪數多,這種爭議案例屢見不鮮。

以近來中山區都更案例來看,他說,依照原先建商都更簡報和容積獎勵申請進行比對,地主一坪土地可分回的新屋產權為3.4坪,但權變結果出來才發現容積獎勵增加近兩倍,都更建物規劃從15樓暴增到21樓,分配產權應為4.6坪,權變後的價值超過合約價多達新台幣上千萬元,但地主疏忽可建坪數約定,現在只能想方設法如何撤銷合約。

為了避免吃悶虧,蔡志揚建議:「地主(屋主)簽約應以合建比例分配比(土地開發可建坪數)來分,而非約定坪數。」

蔡志揚提到,若簽約時約定可建坪數,未來按照實際申請或核准坪數計算就可避免爭議。不過地主通常都希望簽約能有明確數字,建議可採取「註明保證最低分配坪數」;另外,若容積被砍,也應註明讓建商有退場機制。

此外,都更一樓店面效益也是常見爭議,蔡志揚說,南港某都更案更新後的一樓均作為公設之用,但原先一樓地主卻忽略店效問題,簽約僅按土地可建坪數分配到4樓樓層,而非乘以店效的一定倍數來估價分配,後來經權變估價才發現比合約分配更好,最後建商和地主協議另外採用差額找補方式和解。

蔡志揚指出,公設比問題也不容忽視,曾有建商約定未來主建物加附屬建物再減掉兩坪,即為地主的產權總坪數,事後卻發現都更設計圖的雨遮(附屬建物)被灌很多坪數,預售時的公設為29%,結果最後交屋公設卻被灌到34%,地主還要付一大筆找補款項。

「合建契約要約定公設比」,蔡志揚說,如此才能避免建商偷灌公設占地主便宜。

公辦都更配套 中繼宅化解問題多

雖然蔡志揚和台北市都更處科長江中信均認為,選擇權變案相較協議合建佳,具節稅功用且建議加列擇優條款,即便相對要多1至2年的審議時間處理,但有政府單位幫忙進行合約最低條件把關,「至少較令人安心且風險相對少」,讓不太會談判或不太懂合理分配者,可以安心簽約。

不過參與都更後,另一個馬上面臨的就是原本住戶要搬去哪暫住的問題?

台北市政府原本選定廢校的明倫國小、學生人數僅200人的忠義國小以及中興國小打造中繼住宅,以「先安置、後改建」的策略,協助社區居民在都更期間能順利找尋交通便利的中繼住宅,擁有生活便利性,並與原社會網絡保持連結,卻引發附近居民反彈,擔心複雜人口可能破壞居住品質,並間接影響房價。

其中,位於南機場社區的忠義國小已建校50年,現約200名學生就讀,從921地震後被列為危樓,北市府為安置南機場整宅公辦都更,將鄰近的忠義國小列為中繼住宅之用,不過當地居民認為影響學童受教權,抗議市府沒有溝通、「黑箱」作業,更讓南機場公辦都更因此「卡關」,北市府最後決定不廢校。

財團法人台北市都市更新推動中心資深規劃師劉鴻濃表示,南機場社區內弱勢族群多,現實條件都無法另覓住處,目前更都中心評估和崔媽媽基金會合作,盤整社區內、鄰近國宅的空屋「代管代租」給參與都更的住戶(地主),讓他們可以在改建期暫時棲身。

南機場都更案整宅共計2108戶,目前已整併為7個更新單元,劉鴻濃表示,其中的南機場三期、一期第一棟都更意願較高,預計明年中應該可以拿到75%至80%的都更同意門檻,最快後年動工,完成都更後,市府拿到的獎勵容積部分就可以再容納其他整宅改建的住戶,「中繼宅不會是問題」。

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2017-09-30 19:19中央社 台北30日電
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台灣面臨人老、屋老的「雙老」危機,老舊建築物的抗震能力不足、消防安全設施缺乏,民眾生命、財產面臨相當大的風險,都更進度牛步化已經成為國家發展的重大隱憂。

雙老危機問題多 長輩有走不出去的痛

年逾80歲的黃奶奶住在台北市沒有電梯的老舊公寓3樓,膝蓋退化讓她上、下樓梯都會陣痛難耐,影響出門的意願,尤其,年中突如其來的中風造成身體半邊癱瘓,回診成了親人的大工程,大多仰賴20多歲孫子背上背下,但「上樓吃力、下樓危險」,且萬一發生火災等緊急意外,行動不便的老人如何在第一時間避難逃生?

黃奶奶的情況不是特殊案例,根據國家發展委員會「中華民國人口推估」報告,台灣已於民國82年邁入高齡化社會,目前65歲以上人口已超過286萬人,占總人口12.21%,推估將於107年邁入高齡社會,114年邁入超高齡社會。

同時,根據內政部統計顯示,截至105年止,全台30年以上的老屋為384萬戶,且10年後,全台30年以上的老舊房屋會進一步攀升至597萬戶,20年後則有739.7萬戶。

也就是說,黃奶奶的情況是散布全台各處居住在老舊住宅裡類似案例的縮影,凸顯台灣不只要面臨人口高齡化的挑戰,房屋高齡化的危機也不容輕忽。

依目前公有建築物評估經驗估算,4、5層樓未符合耐震標準約有86萬棟。台灣經濟研究院副研究員劉佩真表示,台灣地震頻繁,老舊房屋普遍抗災抗震能力不足、更缺乏消防安全設施,民眾的生命及財產損失都面臨了相當大的威脅,「對民眾來講,都更最大意義在於居住安全獲得保障,畢竟國內老舊房屋比例攀升」。

都更面臨8大問題 危老條例促重建速度

不過,台灣都市更新的議題繁雜,內政部次長花敬群表示,包括民眾錯誤期待、審議程序冗長、公權力未彰顯、公辦能量不足、多由建商實施、違憲條文待解、自主更新不易、弱勢戶須協助等8大問題,都是都更量能難以提升的因素,因此內政部也在今年催生「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,增加老舊建築物重建的管道。

「危老條例」適用對象主要針對危險、老舊建築物兩大類,申請程序除擬具重建計畫、取得計畫範圍內「全體」土地及合法建築物所有權人的同意後,再向地方主管機關申請核准後,依建築法令申請執照。

其中,在危險建築物部分,只要是經主管機關依「建築法」或「災害防救法」通知限期拆除的房屋,以及結構安全性能評估結果未達最低等級的房子都可以申請。而在老舊建築物部分,屋齡逾30年,耐震未達標,未設置升降梯設備等房屋都可以申請。

花敬群說,為讓這些危險、老舊建築物加速重建,條例內容還祭出3大獎勵,只要經過評估認定「須拆除重建」,若在條例實施後5年內申請重建,不僅重建時可免徵土地稅,重建後的房屋稅及地價稅最長可減半徵收12年外,還有容積獎勵、放寬建蔽率及高度管制等。但最遲應於116年5月31日前提出申請。

共識喬不攏 都更長路漫漫

如何判斷自己的房子需要都更?中華都市更新全國總會理事長吳錦宗認為,除從防震係數檢視是否符合目前法令、建物管線老舊、漏水陸續出現等建築物本身問題評估外,還可從整體環境全面改善、不動產價值提升等外在條件考量,創造足以分享給政府、屋主、產業、社會及一般大眾的「五贏經濟」。

目前都市更新實務上有獎勵容積率與房屋稅負兩大難題,如果政府法令沒有說清楚,都更過程就會障礙叢生,增加建商整合難度。如參與永春都更案的住戶們,已離開家園17年,甚至有些苦苦等待的老人家已等不及住進新房而離世,回家的路比當時想像的更長、更難。

劉佩真表示,產權較單純、且房屋位於精華地區的物件,相對較容易推動都更。而都更要成功,整合、專業與資金是3大關鍵,但其中最困難的就是整合,尤其在自力更新推動過程中,若有不願重建的釘子戶,更是會寸步難行。

行政院政務委員張景森更指出,過去幾次都更也都是因為有不同意戶而引發爭議,未來應對不同意戶建立一套法律機制,不同意戶的權利要保障,但不能無限上綱,否則每個單一個別所有全人都具有否決權、也都持否定意見,因為任何時代總有人想法跟別人不同,這樣都市就無法動。

為解決釘子戶問題,內政部今年5月通過「都市更新條例」修正案,對於釘子戶爭議,未來由地方政府主動介入調處,若民眾仍有不服,可提行政訴訟,大幅修正原有「強拆條款」。

同時,在都更條例草案中,內政部也規劃了「政府主導都市更新」專章,納入各級政府主導都更以及都市再生的理念,並強化公辦都更公開評選及建立爭議申訴處理機制,希望一舉突破都更瓶頸;可惜的是,目前有關「強拆條款」部分,仍未取得共識。

都更法令多頭馬車 公權力難施展

都更法令除面臨公權力難以施展的困境,政治大學地政系副教授孫振義更指出,都更三法適用條件不同,容積獎勵也不同,呈現多頭馬車的情形,如「危老條例」希望加速危險老舊建築重建速度,但必須「百分百同意」,而且容積獎勵頂多1.3倍,其他障礙都必須自己來,但「都市更新條例」卻能達到1.5倍,還有政府「代拆」服務。

台灣風災、地震頻繁,且多數都會區大樓房屋結構普遍老化,部分都市景觀也流於髒亂,都更是大多數人的共識,但目前除法令規範不夠完善,還有專業不足、整合不易與政策不穩定性等多重因素,加上建商、地主、地主間「彼此不信任」,都更案往往只聞樓梯響,甚至就此無疾而終。

要如何運用更彈性的機制,強化政府依法執行公權力的正當性,以創造更大的社會效益,值得各界進一步深思。

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2017-09-30 19:20中央社 台北30日電
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淡水沙崙一幢公寓外牆磁磚剝落、內部水泥塊掉落、鋼筋裸露情形,921大地震後認定為危樓,之後也鑑定確認為海砂屋,社區內人心惶惶,擔憂只要一場地震,生命財產恐毀於一旦。

民眾在購屋時都會盡量避免買到「海砂屋」,因為海砂屋的壽命大約只有6至10年,相較於一般混凝土結構建築是非常短的。超過這個年限後,就容易出現混凝土塊剝落等損害建物外觀與結構強度的現象,更可能危及住戶生命財產安全。

據台北市建管處5月統計,「須拆除重建」的海砂屋共計45處,其中26處已進入都更程序,但有19處社區至今仍未建立共識。新北市海砂屋則有78件、3205戶。

不過,海砂屋要拆除重建,過去需要100%住戶同意,容易卡在住戶意見難整合;若轉往同意門檻較低的都更,卻要面臨冗長程序。

新北市都市更新處副處長謝登武認為,海砂屋有公共危險的疑慮,具有急迫性,除審議的認定標準比較寬外,審議程序也會加速進行。

新北市從民國93年開始啟動海砂屋都市更新,統計至今年8月為止,78件海砂屋案件中,陸續有27件建商與所有權人提出都更申請案,其中有9案為自力都更。

以新店大溪地庭園社區及淡水沙崙社區建築物兩處為例,在都市更新推動師的協助下,獲得多數居民共識,朝自力更新方向推動重建,市府考量當地居住與附近社區的公共安全,去年11月17日新北市都市計畫委員會審議通過劃定為都市更新地區,降低事業計畫送件的同意比率門檻,從75%降為67%,提供容積獎勵誘因,希望加速重建。

而台北市都發局也在今年6月決定,未來海砂屋選擇走都市更新程序,只要同意比率達90%,就可納入「快軌機制」,亦即優先排入北市都更審議委員會,並召開公辦協調會,官方將協助讓全體住戶同意都更。

自力都更停滯20年 推動師陪住戶擘劃藍圖

為協助都更腳步加快,新北市政府在102年首創都市更新推動師制度,經過100個小時的培訓課程,及兩階段的考核,共有約300人通過,由新北市政府城鄉發展局授予新北市都市更新推動師證明,協助都更居民重建一個安全的家。

其中,今年61歲的王朝志,就是在第一屆取得更新推動師資格。

淡水區沙崙里淡海路的社區,為70年興建完成5層樓鋼筋混凝土造建物,總戶數70戶,因為外牆磁磚剝落、內部有水泥塊掉落、鋼筋裸露情形,原本建商與所有權戶協調答應原地重建,遭到強力反彈後,進度停滯不前,自力都更進度斷斷續續。

家住永和的王朝志,接手淡水區沙崙里後,最忙時兩、三天要跑淡水一次,有些住戶根本已經搬離,分散住到新北各地,就算是發了開會通知書,不出席的就是不出席,王朝志還要一個一個親自前往拜訪,接觸了解每一戶的狀況。

已經到含飴弄孫的年紀,在大太陽底下東奔西跑,王朝志搔著頭說,遇到無法協調的住戶,難免沮喪,忍不住抱怨住戶太難纏、難以溝通,太太看在眼裡一邊虧他都抱孫了還找事做,一邊勸他「歡喜做、甘願受,不然就收手」,讓他不好意思抱怨,打起精神再戰。

身為推動師,王朝志說,「一定要通才」,也要隨時注意各種法規的更新,幫住戶找到最佳的投入時間點,雖然新北市府會在不同階段給予獎勵金,但他也坦承,付出心血與時間相較,一定是不成比例,要做推動師,「要有做公益的熱情」。

「地主心中的定見才是卡住層層關卡的魔王」,他說,大部分民眾都還搞不懂,建商主導型的都更與自力都更的差別,剛開始,最常遇到住戶問候他的話,就是「這是要來賺咱的錢」,過程中,還有住戶始終避不見面。

幾年磨下來,王朝志常利用傍晚倒垃圾時間,與不同意戶來個「不期而遇」,就算遇不到這戶,轉頭也看到那戶,沒見到老公也看到老婆,「見面三分情」就能慢慢累積信任感,「大家都要倒垃圾,他們都躲不了」。

原本奚落、無視他的住戶,現在可以坐下來泡茶、天南地北聊天,王朝志說:「住戶只是看不到藍圖,所以不放心。」給住戶實際而直接的說明,站在他們的立場考慮,就可以一起看見將來安身立命的家。

台北市政府則在今年5月成立海砂屋都更專業輔導團,針對尚無重建意願的19處列管社區,啟動蹲點服務,輔導拆除重建,北市建管處表示,明年可望進入都更程序。

海砂屋有公共危險性,重建刻不容緩,但不論是老公寓都更或海砂屋重建,在整合過程中最難的就是取得住戶共識。像位在仁愛路上被列管的海砂屋,原訂民國100年拆除,卻因拆除後一個月就會短少25萬的租金收入,房東不同意都更,使得拆除重建的成功率偏低,也讓其他人有屋歸不得。

如何讓都市更新順利進行,除了考驗各方協調智慧外,更取決於能否徹底執行公權力。

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2017年09月30日 04:10 

/台北報導

政府推動都更的行政效率差,依最近10年的效率,業者虧政府「從東漢末年開始做才做得完都更台灣老屋」。不過,台北市府正力拚「公私協力改革都更效能」,平均可減少2.5個月的審議行政程序,對此,台北市不動產開發公會「按讚」,也期待中央政府修訂都更條例也要大力配合。

台北市府昨(29)日舉辦「2017台北市都市更新論壇」,即使都更條例母法修訂還躺在行政院,但還是全場爆滿。有建商虧說,現在行政效率很差,這10年全台只核定404案,平均1年只有40案,共約2,000戶。依此速度,全台30年以上屋齡的老屋已有354.98萬戶,保守估計要花個1,775年才都更得完,算一算大概要回頭從東漢末年做到現在,才都更得完。

政務委員張景森表示,都更是公共事務非個人事務,單一個人如果具有否決權,那麼台北市應還停留在中世紀。

台北市市長柯文哲也強調,北市都更勢在必行。

北市府都更處也力拚今年底前完成「公私協力,改革都更效能」30+N行動方案。都更處處長方定安表示,目前32大項已完成20項,可減少平均2.5個月的行政和審議時間,目標在年底之前完成另12項。

台北市不動產公會理事長陳春銅、常務理事張良吉、常務監事簡伯殷等昨天也都出席,頻頻為市府「公私協力改革都更效能」行動方案「按讚」。

陳春銅表示,台北市30年以上老屋有55萬戶,是全國最迫切需要更新的地區之一,未來都更還需政府大力協助,並籲請朝「審議明確穩定」、「落實專業分工」、「提高租稅誘因」及「維繫政府職能」方向,增加都更誘因,提升安定性。

大陸建設董事長張良吉表示,強拆制度一定廢掉,而且要簡化。公會祕書長于俊明則呼籲都更修法不要造成民辦都更熄火,要提升民間信心。

另方面市府也針對中央都更修法,提出許多建議,包括代拆規定應該要果斷明確,而非把程序複雜化、用協議合建享相同稅捐獎勵等,展現市府深入問題的能力,以及積極作為的決心。

(工商時報)

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2017-09-30 02:57經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
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都更條例修法,台北市政府對中央提出的六大修法建議,獲中央正面回應,營建署副署長王榮進昨(29)日表態,除了協議合建的租稅減免、公辦都更同意比例待協調外,其餘完全贊同或部分同意北市府建議。

行政院8月底首次審查都更條例,會中台北市副市長林欽榮親自領軍出席,並在會中提出六項修法建議;台北市昨日舉辦2017台北市都市更新論壇,台北市政府會中也再次重申對於修法的立場與訴求,獲得內政部營建署的正面回應。

行政院政務委員張景森致詞時表示,政府要加速都更沒有太多理論,都是實務問題,地方站在第一線推動執行,意見最重要,「台北市經驗是值得立法參考」。

台北市政府會中再次提出六大修法建議,第一、公辦都更的實踐應著重公益性及必要性的程序規範,刪除二分之一私地主同意的限制;第二、明定實施者得以代拆,或請求政府代為拆除的正當程序規範,並增加協調機制;第三、協議合建比照權利變換享有稅負減免;第四、公辦都更的出資人也可擔任建照起造人。第五、應明訂都更審議會處理爭議的權責,且容積獎勵額度應該明確化;第六、中央應訂定權利變換選配作業範本,讓地方有所依循。

王榮進表示,代拆與協調機制,以及公辦都更的出資人也可擔任建照起造人都可接受,第五點的容獎額度明確化也相當贊同;至於公辦都更取消二分之一同意限制、稅務減免、選配規範,部分同意。

 

圖/經濟日報提供 圖/經濟日報提供

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2017-09-30 02:57經濟日報 記者潘姿羽/台北報導
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釘子戶是都市更新最棘手的問題之一,對此政務委員張景森、台北市副市長林欽榮立場一致,張景森昨(29)日直言,不能因個人的所有權,就能無限上綱、把權利拉到極限,否則「台北市應該還停留在中世紀」。

張景森致詞時表示,都更最關鍵的問題就是少數人不同意的狀況,過去幾次都更爭議,都是因為有不同意戶而引發爭議;但都市應是共同延伸的利益,個人的權利義務沒辦法分割。

林欽榮則說,都市是個集體共居的環境,在財產權是共生共居的情況下,當你的財產權存在是跟別人共生,就不是單純財產權問題。

林欽榮強調,他不贊同「強拆」這個說法,因為現行母法很清楚的載明,代拆是母法授權的義務,只要講究程序正義,地方政府是有義務代拆、不應該推卸責任。

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2017-09-29 10:46:34 中央社 台北29日電
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國內老舊建築都更進度緩慢,除不利對抗災變,也不利內需經濟。 聯合報系資料照 國內老舊建築都更進度緩慢,除不利對抗災變,也不利內需經濟。 聯合報系資料照
 

台北市都更工作最急迫卻又最困難,北市府今天舉行「都市更新論壇Ⅲ」,北市不動產公會建議朝審議明確穩定、落實專業分工、提高租稅誘因、維繫政府職能等4面向增加誘因。

人口結構老化,都市防災、公共設施的需求與日俱增,都市更新實有加速推動的必要性,尤其是老舊房屋占多數的台北市近年都市更新執行上遭遇困境而有待突破。

台北市政府希望藉由建立公、私部門對話凝聚共識,共同面對北市全面推動都市更新的課題與提出因應之道,今天下午舉行「都市更新論壇Ⅲ公私協力.改革都更效能」,期望藉由公、私部門專業人士的對話與實務經驗整合,突破制度上、實務上所面對的困境,激盪出更符合北市實際發展所需的都更改革機制。

台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅表示,台北市30年以上老屋有55萬戶,是全國最迫切需要更新的地區之一。都市更新已經不只是城市美化以及防災都更等議題,更是經濟發展很重要的一環,對於促進內需、提供就業機會都有很大的幫助。

公會秘書長于俊明呼籲政府都更修法時不要造成民辦都更熄火,要提升民間信心。對於都更機制調整,公會期待政府能朝「審議明確穩定」、「落實專業分工」、「提高租稅誘因」及「維繫政府職能」面向來增加都更誘因,提升都更安定性。

公會常務理事,大陸建設董事長張良吉指出,都更修法要注意代拆規定應該要果斷明確而非把程序複雜化、用協議合建享相同稅捐獎勵等。

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2017-09-29 00:35經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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解決缺地問題,行政院政委張景森昨(28)日召集經濟部、內政部會商,針對提高工業區容積率達共識,未來對於符合增加投資、綠色生產、營運總部等五項條件者,容積率可以提高到330%或270%。

除此,容積率提高後,廠商如果捐贈樓地板面積給政府,容積率還可加碼,最高到378%。

經濟部上周向行政院長賴清德報告產業五缺問題因應策略後,張景森昨天即召開跨部會會議,研商全面盤點地方政府主管的都市計畫工業區,及採取工業區容積率獎勵措施。

知情官員表示,除都市計畫工業區的盤點後,將透過前瞻計畫補助,強化公設,提升廠商進駐意願外,昨天會中,內政部與經濟部也針工業區容積率的提高,達成共識。

未來只要符合新增投資、綠色生產、智慧管理、能源管理及營運總部等五項條件者,就可以提高容積率。三年內投資者可提高到330%、三到六年內投資者可提高到270%,平均300%。

對於容積率提高後,經濟部規劃,廠商須繳交回饋金給政府,昨天內政部則在會中建議,另外可加上捐贈樓地板面積給政府的回饋方式。

如果是採捐贈樓地板面積方式,容積率還可以再提高,最高378%。

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2017-09-29 00:35聯合報 吳錦宗(中華都市更新全國總會理事長)
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都更政策推動初期,為了避免容積獎勵偏向建商或是偏向住戶,審議過程自有「防弊心態」,但辦法訂立後執行成效有限,政府在都更的想法和政策修訂應該要重新思考,回歸「興利共贏的經濟觀念」。

現在房市不好,才是推動都更的好時機,因為住戶對未來價格沒有期待值,才有機會推動都更;現在都更最大困境,是實施者要滿足都更戶「一坪換一坪」期待,認為政府可從獎勵明確化、成立仲裁機構,及建立回饋容積予政府,才有機會讓住戶願意和建商、政府一起合作。

雖然現在都更條例規定經審議後,一個都更案可拿到容積獎勵上限為百分之五十,不過實際上因審議委員權力過大、又無權責,大多數都更案只能拿回最多百分之卅以內的容積獎勵,在容積獎勵給予沒有明確化之下,建商原本估算可分配給住戶的面積縮水,住戶怎麼會願意投入都更。另外,政府可針對都更爭議部分,成立專責、具有公權力的仲裁機構去解決。

既然都更攸關整體公民利益,就必須同步把公益性納入考量,可透過「增額容積」方式,就是住戶若要做都更,其中百分之廿容積要回饋政府做社會公益,政府可以蓋中繼住宅、社會住宅或青年住宅,甚至相關部會辦公室。

若政府不希望擁有百分之廿容積,也可以「代金」處理,也就是政府拿錢回去,可將相關款項做為弱勢族群的租金補貼等。

對於都市更新,政府需詳盡規畫,可利用增額容積回饋或代金做為對價,落實「使用者付費」原則,方有機會讓地主與實施者樂於合作改建,加上前瞻的都市計畫學者希望能藉此導入先進的設計理念,以此也能同步推動智慧型大樓建築、創新城市風貌、吸引外資投入、提高生活水準、穩定房價等多重目標,達到興利目的。

(本文由吳錦宗口述,記者陳美玲整理)

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2017年09月27日11:35

為了讓都市更新申請容積獎勵更明確、更迅速,北市副市長林欽榮今天上午宣布,過去有關建築設計、無障礙環境、都市防災等項目所衍生的容積獎勵,將由過去委員會審查的方式,改為「行政審查制」,未來北市府會看該更新案是否達到儲水功能、都市防災功能、智慧城市、建築公共性等,根據該案達成的比例給予對應的獎勵。

都更處長方定安表示,都更案過去有12項取得容積獎勵的項目,包括捐贈公益設施獎勵、設置開放空間、保存歷史建物、處理他人違規建物等,每一項都有明確的標準(公式計算),唯獨F5-1裡頭涉及的建築設計、都市防災、無障礙環境(6~10%容積獎勵),過去交由審議會討論。

因每1%獎勵涉及龐大利益,常常因此拖慢審議時程。林欽榮表示,未來將設置F5-1容積獎勵檢核表,裡頭會針對建築工藝性公共性、因應儲水、都市防災、智慧城市四個項目,列出相對應容積獎勵,只要該更新案完成多少,就能依規定取得多少獎勵,例如該更新案取得綠建築標章,就可以依規定取得2%獎勵、或是取得結構技師認證有抗震標準,就可以取得1%容積獎勵,或是該更新案配合智慧城市,就可取得1%容積獎勵等。

但檢核表所給予的獎勵,最多依舊不會超過10%的獎勵。林欽榮表示,目前檢核表還在確認中,完成後將送更新處、幹事會審查確認,再交由都更審議會決議,通過後預計年底就可上路。(陳思豪/台北報導) 原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170927/1211926/

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2017/09/27 | 房地產

龍益雲/桃園報導

 桃園市首件公辦都市更新招商案出爐,昇陽建設企業獲最優申請人,市府昨(26)日表示,後續雙方議約並預計今年底完成簽約、2022年完工,成為桃園市首件公辦都市更新招商實施的示範案例。

 

 桃園市政府表示,昇陽建設以符合綠建築、智慧建築及耐震等標準進行建築規劃設計,使全案兼顧環境永續、便利及安全,另以「公益性、公共性及可及性」概念,規劃連續性開放空間。昇陽未來按推動目標需完成社會住宅及公益設施包括中壢派出所、集會所及樂齡學習中心等,其中社會住宅戶數依核定發布實施的事業計畫而定,公益設施則至少提供2,404平方公尺樓地板面積。

 桃園市府說,中興巷基地位於中壢國小北側,為中壢區重要老街區,區位環境及土地權屬條件極具投資前景及價值,在於中壢區是桃園市重要都會核心的行政區,近年內陸續完成舊市區活化規劃,隨著機場捷運與桃園捷運藍線動工營運,中壢老舊市中心的更新活化更趨急迫,經鄭文燦市長實地勘察,具體指示應結合社會住宅等公益設施作為桃園市公辦都更示範基地,深具指標性意義。

 桃園市中壢區興南段中壢老小段100地號等10筆土地都市更新事業實施者案簡稱「中興巷公辦都市更新案」在8月31日召開甄審委員會議,綜合評選昇陽建設企業選為最優申請人。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=162575&cateid=fdc

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