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2017-08-17 20:04:17 聯合報 記者張世杰╱即時報導
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台北市財政局釋出「萬華區福星段」土地,透過招商、以都更方式進行開發。全案今天進入... 台北市財政局釋出「萬華區福星段」土地,透過招商、以都更方式進行開發。全案今天進入台北市都市設計審議委員會。記者張世杰/翻攝
 

為了活化土地資產,台北市財政局釋出「萬華區福星段」土地,透過招商、以都更方式進行開發。全案今天進入台北市都市設計審議委員會,由於建物位於總統府天際線管制範圍,加上樓高達22層,不少委員認為應降低屋突,實施者長虹建設當場回應,願做模擬給委員參考,下次再提方案;最後全案未通過。

「萬華區福星段」位於萬華區,都更範圍佔地461.6坪土地,土地使用分區為第四種商業區(建蔽率75%、容積率800%),市有土地87.73%、私有土地11.21%、 國有土地1.06%。

財政局進行招商後,2015年與長虹建設簽約。財政局評估,大樓興建完成後,部分將作為西門消防分隊使用,其餘房地則作為公共住宅使用,約可分回175戶。

昨天全案進入台北市都市設計審議委員會,進行開發許可審議,根據長虹建設提供資料,未來將興建地上22層、地下6層住宅。北市都發局表示,部分委員認為,該大樓位於總統府天際線管制範圍,加上屋突的顏色太白、裝飾物太高,應該略調降。

不過,長虹建設代表解釋,由於屋突內藏有管線,之後會進行模擬,提出兩個方案,一個有調降、一個未調降,之後再送審給委員參考。

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2017年08月17日 04:10 

編‧輯‧室‧報‧告-誰謀殺了都更?
永春都更同意戶站出來表達對法院判決的不滿。圖/本報資料照片

8月初,最高行政法院針對永春都更案駁回北市府的上訴,宣告撤銷此案的更新事業計畫、權利變換計畫,全案定讞。消息一出震驚各界,畢竟實務上都更案以開工為分界點,能順利動工等同打了包票;但永春案卻推翻這個鐵律,更可能成為國內第一個遭「斷頭」的都更案,其殺傷力甚至超過知名的文林苑事件。

判決出爐後,北市建商公會理事長陳春銅直言這是「敲響都更之路的喪鐘」,而永春案同意戶自救會更怒嗆「司法已死、都更已死」。我的看法是~永春都更案最終還是會完成,但台灣的都更早就死了,早在文林苑事件爆發時就已宣告死亡!而殺死都更的不是釘子戶,而是台灣社會;更精確的說,是台灣社會日漸失控的民粹幽靈。

稍有常識的人都知道釘子戶是都更最大殺手,但釘子戶早在文林苑案之前就普遍存在,只是大家很少聽聞這方面的訊息。往昔實施者各憑本事與釘子戶協商、周旋,多半都能和平解決,但文林苑案後一切都變了調,關鍵就在於逐漸席捲台灣社會的民粹氛圍。透過民粹式的思維,我們把保障人性的貪婪美化成保護人民權益,再把人民權益無限上綱到社會正義;與此同時,也讓釘子戶取得漫天喊價的尚方寶劍,更形塑了「以一擋百」畸形社會。

從真實人生來看,都更考驗的就是人性。以往房價相對平穩時問題還不嚴重,但房價漲高後,對許多心有執念的人來說,這是此生「一夕致富」的唯一機會,當貪念盤據心頭,一切公益、情理全放兩旁,唯有利字擺中間。正也因為如此,都市更新機制的基本精神就是採「多數決」,用來對抗少數利益綁架多數權益;可以說,沒有多數決就沒有都更,而沒有都更就沒有都市美觀、居住安全與居住品質的社會公益。都更條例儘管不完美,但畢竟是可行機制,然而民粹摧毀了多數決的正當性,反讓釘子戶反客為主取得都更的話語權。

永春都更案在民國89年被北市府主動劃定為「都市更新地區」,表示這個地區需要進行都更的急迫性,但是這個急迫性一走17年,好不容易破土動工,一紙判決卻將永春案打回原點,建照撤銷、停工重審,宛如本土肥皂劇一般。

問題是,99.9%的老弱婦孺同意戶因為案子核定,早早就搬離,他們在法律或行政程序上完全是資訊的弱勢,但卻要承受整個訴訟敗訴的苦果,一百多戶、數百位民眾的漫漫回家路看不到終點,這又是哪門子的居住正義?

永春案判例之所以比文林苑事件殺傷力更大的原因,首先是釘子戶不僅有民粹社會的護身符,現在更多了司法判決的毀滅性武器,都更之路勢將永無寧日。其次,對實施者來說,這已經屬於「無限風險」層級,文林苑、永春案因為實施者頭已經洗了,只能戴著鋼盔往前;但國內都更從此將面臨找不到實施者的終極困境(少數產權單純、取得百分百同意的案子除外);沒有人願意再當冤大頭時,都市更新還走得下去嗎?

那都市更新還有救嗎?有,等待一場地震、大火之類的大災難!唯有慘烈代價才能徹底扭轉社會氛圍,才能讓民粹退位、理性歸位。此外,當永春案鬧得沸沸揚揚時,都更條例的主管機關內政部卻未置一辭,彷彿事不關己,內政部到底是要推動都更、還是推掉都更?如果中央政府只是站在雲端,還奢談編列大筆預算成立國家級中央住宅及都市再生推動中心,充其量只是打打嘴炮、放放煙火罷了。

(工商時報)

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2017-08-14 15:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
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新莊3000坪指標都更案「泰舍至善元」,獲合作金庫、臺灣銀行、臺灣中小企銀、板信商銀、彰化銀行、兆豐國際商銀、農業金庫等七家銀行聯貸,12日舉行聯合授信簽約儀式,並同步動土開工。

泰舍董事長楊岳修表示,目前台北市和新北市總計約有113萬戶屋齡超過30年的老屋,急待補強或重建,政府大力推動都更,多數曠日廢時整合困難,一件都更案歷經15~20年成常態,緩不濟急。

「泰舍至善元」僅花2年就和151位地主達成100%協議合建都更,3000坪基地原為40多年的老社區,迫切期盼透過都更,目前基地上超過40年的高齡老屋群,已全數拆除,未來將打造26層鋼柱鋼骨地標型建築。

楊岳修表示,泰舍建築團隊在2016年拿下中華建築金石獎與金石首獎四座獎座,對這座未來新莊市區最重要的地標建築,已組成雙金獎團隊規劃施工、雙營建管理把關工程品質陣容。

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影
 

 

 

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2017-08-12 21:37經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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新莊3,000坪都更案「泰舍至善元」,今日舉行開工動土,建商泰舍實業並獲合作金庫、臺灣銀行、臺灣中小企銀、板信商銀、彰化銀行、兆豐國際商銀、農業金庫等七家銀行68億元聯貸。

泰舍董事長楊岳修表示,目前台北市和新北市總計約有113萬戶屋齡超過30年的老屋,急待補強或重建,政府大力推動都更,多數曠日廢時整合困難,一件都更案歷經15~20年成常態,緩不濟急。

「泰舍至善元」僅花2年就和151位地主達成100%協議合建都更,3,000坪基地原為40多年的老社區,迫切期盼透過都更,目前基地上超過40年的高齡老屋群,已全數拆除。全案採取全案信託,設立銀行信託專戶,可督促建商如期興建並完工,不致因不可預期因素干擾而影響工程,並導入統一集團大成工程,以及中興工程顧問擔任營建管理,將打造26層鋼柱鋼骨地標,不到4個月就銷售將近500戶。

在房市低迷時期推出大型個案,楊岳修表示,當1999年房價崩跌,政府試圖救房市,房價卻越救越跌,當張金鶚教授大聲疾呼,房價已經太高了,政府開始祭出一連串打房政策,房價卻越打越貴,影響房價因素實為「租金」、「利率」。以前銀行利率從12%降到3%,新莊房價200萬元漲到800萬元,降到2%房價漲到1,200萬元,如果房租漲價,房價跟著連動。房租漲跌,就看地段好壞了。

而所有好地點的地標建築,都是在不景氣時推案,如「宏盛帝寶」預售時單價只比市場行情略高一些,但,成屋後的成交價,硬是比隔壁大樓貴了六成,好地點的地標建築,租金、房價一定好,任何景氣都能賺,現在最繁榮的地點,要有大型基地,也只有都更才有機會。

 

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2017-08-10 13:49:14 經濟日報 記者陳美玲╱即時報導
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永春都更案(圖)同意戶自救會因無法接受司法機關淪為都更釘子戶打手,今(10)日到... 永春都更案(圖)同意戶自救會因無法接受司法機關淪為都更釘子戶打手,今(10)日到最高法院進行抗議。對此實施者森業營造董事長黃呈琮表示,「已經與住戶站在一起17年了,現在也不會因一紙判決丟下同意戶不管,會持續和同意戶站在一起」。記者陳美玲/攝影
 

永春都更案日前遭最高法院駁回北市府上訴案,永春都更案同意戶自救會因無法接受司法機關淪為都更釘子戶打手,今(10)日到最高法院進行抗議。對此實施者森業營造董事長黃呈琮表示,「已經與住戶站在一起17年了,現在也不會因一紙判決丟下同意戶不管,會持續和同意戶站在一起。」

黃呈琮說,全案已開挖到一樓,貿然停工恐影響捷運工程以及整建區出現傾倒的問題,接下來將以安全補強為優先,在無公安問題後,將接受北市府的行政指導函指示、暫時停工。

黃呈琮指出,目前還未收到北市府相關函文,不過公司原則是遵照北市府指示,將會接受市府的「行政指導」,亦即在無公安疑慮下將會暫時停工;他強調,相關施工人員已在上周四(3日)暫時撤出,惟該案目前正在施工,若現階段全案全數停工恐有危及捷運,以及整建區可能出現傾斜的問題。

森業營造協理李政道表示,公安問題這部分會和北市府施工科在做相關討論,第一優先就是把全案的安全補強做好;實施者(建商)無法反駁司法、行政單位,只能站在被動角色。

該案耗時16年,好不容易在去年9月動工,但今年卻因司法單位一只判決書,可能讓全案再度延宕;黃呈琮說,「已經與住戶站在一起17年了,現在也不會因一紙判決丟下同意戶不管,會持續和同意戶站在一起。」

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2017年08月10日 09:36 

工商時報記者/

永春都更案同意戶們今(10)日早上到最高行政法院門口前面,提出陳情,希望重新檢視永春都更案,並且深入了解都市更新的每一段過程,並不是提告的人才是住戶,而是其他住戶一直在不斷努力,都同意市政府的都市更新計畫而且希望趕快回家。

永春都更案同意戶自救會指出,雖然最高行政判決已定讞,但是自救會還是想表達意見。

首先,是都市更新歷程,這個有爭議性的都市更新案已經跑了16年了,期間經過許多行政程序、市政府及委員放大檢視嚴格把關審查,就是怕有疏漏造成無法控制的狀況,住戶從不反對及異議全力配合,同意比例也由原先的96%共同努力說服鄰居到99%,後續辦理變更計畫也一路配合到現在,好不容易核准通過並開工興建。現在,居然因為一戶釘子戶的不同意,判決全體同意戶認同的建案須撤銷,這不但是前所未聞且是絕無僅有,讓大家的努力一夕之間歸零,單純只想回家的夢也碎了。

同意戶希望法官們,在看待永春案時,能考量全盤的歷程及資料證據,而不是單一釘子戶所提出的質疑便下判斷。

另外,同意戶也不滿判決結果,因為如果不同意戶不配合程序選屋,在市政府審查期間也沒意見,直到計畫核定後再向司法機關提告權益受損,無視其他全體同意戶的已認可權益,最後取得勝訴判決,不就是司法鼓勵大家當反對戶,用卡位及抽籤方式去奪取想要的房子嗎?

(工商)

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2017/08/08 | 專家傳真、學者觀點 

 

 

(本文作者 李威儀/臺灣科技大學建築系副教授 謝哲勝/中正大學法律學系教授)

 八月一日,最高行政法院判決正本106年度判字第379號,送達相關當事人,立刻引起極度強烈的反應。都更究竟還能不能走下去?法院究竟是釘子戶的靠山還是公平正義的實踐者?跌跌撞撞走了三十年的都市更新,究竟存在什麼樣的結構性問題?相信全國民眾都想請教小英政府及林全內閣,究竟都市更新是不是台灣要貫徹、落實執行的重大政策?

 對於台灣城市的發展現況,由於大部分建物都是共有持分,加上六十年代到八十年代經濟快速發展、城市迅速擴張的結果,雖然城市出現一片現代化的表象,實質的生活環境卻包藏風險及不符生活機能的實際狀況。試想,現今台灣的集合住宅有多大比例不符合九二一大地震後訂定的耐震規範、有多少不符合高齡化社會應滿足的全關懷設計(Universal Design)要求?

 為了使全國居住於都市的民眾免於安全的威脅、並能生活在符合現代生活品質要求的居住環境,如何有效率進行集合住宅的汰舊換新,是政府乃至於全國上下責無旁貸的使命。

 都市更新,曾是被委以重任且充滿期待的政策工具。然而,國人多疑、鄉愿、不信任專業的性格,讓87年11月11日公布施行的都更條例及據以發展的施行細則及實施辦法,本身就存在著眾多不合理內容;而歷次修法的修修補補,仍無法貫徹都市更新的核心價值與政策工具的權威。近年來的社會運動,更加重都更民粹帶來的傷害。

 在此,我們必須堅定都市更新的順利推動是福國利民的政策方向,各界一起努力,讓施行過程更加完備,才是正途。我們相信,行政法院的法官們,也是在完備法律與程序的基礎上,做出不得不的心痛判決!八月三日臺北高等行政法院許瑞助庭長兼發言人所發布的新聞稿,揭示了法治的必要性,也讓實務界必須更深刻思考如何健全並強化審議程序的完整性與適法性。這是讓司法提升都市更新效能的重要契機,也是讓都更能集結各方智慧邁向健全發展的機會。

 誠然,法院的提醒自必因應處理,然而在完備法令與執行程序之前,還有相當長的路要走。因此,我們仍須提醒,對於本次判決呈現出司法機關在判斷餘地與行政處分上所為裁判,是否存在對行政權侵犯的疑慮,似應再加審慎斟酌。諸如對都市更新審議委員會決議內容的質疑、對於共同負擔費用提列的違法的判斷,亦即對於地方行政機關行政處分的適切與否,如司法機關存疑,是否應函詢中央法令主管機關內政部尋求解釋,再做周延評估後的裁判,會更加完善呢?試想,本次訴訟標的若非都更審議程序,而是醫療程序,諸位司法先進能夠或敢於質疑醫生的用藥或麻醉程序嗎?不必函詢醫審會尋求專業意見嗎?若以為醫療是專業,而都更是普世常識,任何人都可以恣意解釋,那就增加了都更不必要的民粹障礙。

 歸根結底,延宕十六年的都更歷程,善良的同意戶,委屈求全忍氣吞聲地只想早日住回自己家園的心聲,被殘酷的心覆蓋了。假藉反對都更、實質進行個人利益勒索的人,被視為該同情的弱者。如果社會的價值是這麼混亂,那麼陳春銅理事長憂慮的「都更之路」恐「敲下喪鐘」,將從此迴盪。然而,本次事件應該讓我們警醒,健全都更未來的發展,必須解決都更流氓行為的釘子戶。事實上,釘子戶是非常容易分辨的,他們假藉各種名義與主張,反對都更的進行程序,但心中真正想要的是個人利益,從而漫天要價,極盡所能的掠奪。我們堅信,為了環境、為了所有權利關係人的利益所做的努力,是值得尊敬與肯定的;但是,對於追求個人利益所進行的勒索,如果無法排除,我們只能歸結於行政機關的無能。

 在這個充斥著共有持分集合住宅的現代都市,不採取如同整肅流氓般的掃黑手段,來處理都更流氓行為的釘子戶,將讓人質疑政府的都更政策只是畫餅充飢、欺騙世人的海市蜃樓。

 

原文網址:http://ctee.com.tw/News/Expert.aspx?newsid=9282&cateid=289f93d0

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2017年08月09日 20:11 

中國時報記者/

華南銀行配合政府推動都更政策,成功協助台北市長春路上的老舊社區改建,並順利在今日由昇陽建設董事長麥寬成、華南銀行董事長吳當傑、原地主及營造廠商等一同舉行動土典禮,讓老房子翻身變成新豪宅!

昇陽建設「長春都更案」位於長春路與松江路交叉口,占地約426坪,住戶眾多,自98年底劃定更新單元後,今日動土,預計109 年完工,改建後,不僅使原地主個個有新豪宅住,並使原本雜亂的市容在改建後煥然一新。

此案鄰近四平商圈,與捷運中和新蘆線及松山新店線交會的松江南京站,立地條件佳,改建前為2至3層樓的老舊建築,未來將改建為地下3層/地上11層,共計48戶的住商混合大樓,1樓計有8戶將供店鋪使用,2樓以上計有40戶則為住宅使用。

在這項都更案,除予以融資,華銀還提供不動產開發信託服務,保障原地主與實施者相關權益不受外界干擾,原地主將單元內的土地及合法建築物產權交付信託外,實施者將全案營運資金交付信託,專款專用,以降低改建過程中可能產生風險,並透過信託機制協助全案得以順利進行。

(中時)

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新北市府以「都市計劃容積移轉申請移入容積量體評定原則」取代都市設計審議委員會審議所需的「容移友善方案」,縮減過往歷時數月的審查及行政流程。(城鄉發展局提供)

2017/08/07 14:51文/記者馮牧群

 

新北市自今年7月起實施容積移轉評點新制,以「都市計劃容積移轉申請移入容積量體評定原則」取代都市設計審議委員會審議所需的「容移友善方案」,縮減過往歷時數月的審查及行政流程。城鄉發展局表示,新制上路後首案7月26日受理申請,8月2日就核定,該案位在整體開發地區且基地形狀方整,可移入容積37%,一周內完成容積移轉第一階段程序,大幅縮減時間。

城鄉局說明,相較於過往容積移轉移入量需要經過都市設計審議委員會審查,由開發業者提出容移友善方案,經過多次討論才能審定,整個行政流程大約需要數個月;如果採用新制評點,最多只需要15天作業,大幅縮短申請時間,減少無形的開發期程成本。新制實施前,開發業者多採取觀望態度,為適用舊制導致今年6月底容積移轉申請案量有「搶掛」情形,但考量不動產市場與業者對新制的適應,已設定緩衝期,今年1月開始試辦,以新舊制度雙軌併行方式,至今受理新制核准第一階段容積移轉共有9件,都在15天內審定可容移量。

城鄉局指出,制定容積移轉評點新制是因為業界反應以往沒有規範,造成審議時間冗長,同時造成窄巷高樓空間,為了避免窄巷高樓造成環境衝擊並影響消防救災,還能提供開發業者明確標準,評估可移入容積量體,縮短審議時程、節省開發成本。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3597

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2017/08/04  |  今日焦點  |  房地產 
蔡惠芳/新聞分析

 最高行政法院在7月20日對永春都更案作出判決,台北市府、森業營造敗訴,全案定讞!永春都更案大逆轉震驚各界,也成為文林苑事件後,國內都更的最大風暴。

  永春都更案翻盤最大的隱憂,是100多戶同意戶竟可被僅持有0.8%土地面積、權變價值4千多萬卻索求12.9億的不同意戶綁架,經過漫長17年還是回不了家,台灣社會的公平正義究竟在哪裡?

  永春案更凸顯出司法已凌駕於行政機關專業審查之上,重創投資信心。永春案開了先例後,未來所有都更案、捷運聯開案、市地重劃案、都計變更案、環評等所有審議委員審查程序,統統都有可能一夕之間被一紙判決給推翻,所可能產生的骨牌效應,令人不寒而慄。

  從這項判決可看出,都更之路又走到另一絕境,在尊重人民財產權、尊重個人意願的大旗下,少數綁架多數的釘子戶、拒遷戶問題,即使有公權力介入解決,卻還有司法卡關,讓都更案陷入鬼打牆的困境。如果此問題無解,司法將會是都更「風險無極限」的最大關鍵。

  永春都更案都更事業、權變計劃已被判決撤銷,等於進度必須回到原點,建造執照也形同失效。市府先是對外表態尊重司法,永春案「須停工」,令所有同意戶儼然晴天霹靂,質疑市府為什麼一點肩膀都沒有?永春都更同意戶自救會更痛批,不同意戶要求12.9億,當初北市府協商記錄都有,前面開口要錢,現在又用行政訴訟卡關都更案,到底這社會還有沒有公理?

  在同意戶發出怒吼下,市府表態永春都更案不能斷頭。市府主張實施者2013年送出變更事業計畫,市府也走完公展、幹事會議、聽證會等程序;最高行政法院撤銷的是最後的行政處分,所以市府依其要求補正的項目,儘速補正、走完應有程序,即可恢復都更案,樂觀估計最快補正時間要走6個月。只是究竟要從哪一個時間點開始重新補正程序?目前還沒定論,須函詢中央主管機關內政部。

  北市府和同意戶、不同意戶的下一波法律攻防才要開始,能不能順利完成補正程序起死回生?還是宣告胎死腹中?誰都沒把握。但文林苑、永春案都已證實,釘子戶問題若不解,形同宣判都市更新的死刑,如果社會、政府不敢、不願誠實面對這個死結,空談都市更新,只是政治作秀的空白支票而已。

原文網址:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?cateid=fdc&newsid=157396

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2017-08-04 03:06:15 聯合報 記者黃國樑/台北報導
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為鼓勵民眾自辦都更,內政部部務會報昨通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文修正草案,重建案每案補助上限從五百萬提高到八百萬元;若基地面積超過三千平方公尺,或所有權人數超過四百人,得提高補助,不受八百萬上限的限制。

內政部部務會報昨另通過「內政部興辦社會住宅出租辦法」草案,民眾只要符合自己與家庭成員沒有自有住宅,且家庭年所得及財產在一定標準以下,都可申請租賃社會住宅;符合規定的經濟或社會弱勢,更得延長租期為十二年。預計林口世大運選手村的社會住宅,將成為首批適用對象。

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2017-08-04 08:27:43 經濟日報 記者黃國樑、潘姿羽/台北報導
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為鼓勵民眾自行實施辦理都市更新,內政部昨(3)日舉行部務會報通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文修正草案,增加對擬訂權利變換計畫的補助,重建案每案補助上限將從原先500萬元,提高到800萬元。

新規定都將在近日內發布實施,有需求的民眾在辦法發布後,即可向所在縣市政府提出申請。

這次修正補助辦法主要是希望提高民眾自辦都更的意願,主要在於,都更以「重建」方式辦理者,除了可依所有權人數分級補助「擬訂都市更新事業計畫」等費用,上限500萬元外,新增補助「擬訂權利變換計畫」的費用,上限為300萬元,因此申請自辦都更者,最多得申請800萬元的補助。

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好房網News記者羅力元/綜合報導

永春社區都更案,最高法院昨判北市府敗訴,台北市副市長林欽榮表示,台北市都市更新勢在必行,永春都更案的判決僅為個案,會設置專案小組協助同意戶回家。
永春社區都更案,最高法院昨判北市府敗訴。(資料照/好房網News記者陳韋帆攝影)
過去延宕已久的永春都更一案已開始動工。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
台北市政府今天下午針對永春都更案判決召開記者會,副市長林欽榮表示,北市都更勢在必行,不能因個案而有所退卻,由於永春社區都更案訴訟成立專案小組,希望能盡速協助同意戶回家,「目前還不算斷頭。」
林欽榮也呼籲中央政府盡速修訂都更條例,不能因為保障少數不同意戶,而忽略99.9%的同意戶。北市府將針對此次永春都更案的判決,盼能成為未來公私協力都更的參考案例,並在每季檢討相關都更案件執行。
台北市長柯文哲今天上午亦指出,台北市的都市更新是一定要做的,不僅是美觀更是為了居住安全,未來也會有都更正義協調機制,以後不會再有這種問題,而永春都更案會由專案小組善後。

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永春都更一案北市府敗訴,建商認為恐打擊都更信心,圖為動土典禮。(本報資料照)

2017/08/03 12:46文/記者葉思含

台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅認為,對全國未來都更推動都有很大的影響。(圖/黃柏榮攝)

對於7月20日「永春都更案」經最高行政法院確定判決市府敗訴應撤銷原處分案,建商業界紛紛表示將打擊好不容易重拾的都更信心,甚至造成都市更新可執行性與安定性的傷害。

台北市不動產開發商業同業公會總幹事于俊明解釋,此案130戶只剩1戶不同意。而依權利變換計劃書不同意戶更新後權利價值4214萬0768元,要求12.9億,竟超過30倍。且此案屬民國89年公劃更新地區、95年報核,歷經17年,達30多位老人家往生無法回家。其中公有土地占17%,財政局參與審議,都有嚴格把關。對此,于俊明直言:「占0.8%、比別人多要30倍的反對者,讓永春案17年不能完成,30名老鄰居等不到重建。」表示判決恐打擊都更信心。

台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅則發言,司法判決如果超越專業行政審議,將造成都市更新可執行性與安定性的傷害,可說是對都更推動最大的打擊。如果行政機關的核定還要等待訴訟確定才能續行,已不是個案問題,恐怕對全國未來都更推動都有很大的影響。

陳春銅解釋, 民國101年「文林苑」代拆的爭議,重創了民間參與推動都更案的信心。經過了5年,好不容易因市府推動公私協力改革都更效能,提出30多項行動方案,讓民間重拾推動都更的信心。

如今再因為這個判決,整個都更行政造成缺乏安定性,陳春銅直言,請問台灣要如何繼續推動都更?產業如何安心投資?實在令人擔心,業界究竟要遵守中央發布的法令進行都市更新事業,還是因法院造成的不安定性,而全面放棄都更的疑慮。眼下全台都市逐漸老化有目共睹,當都市更新無法順利且有效率的推動,將會造成都市的防災能力降低而造成都市更大的潛在災害。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3568

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2017年08月02日 19:05 

工商時報記者/

都更案將投下震撼彈!延宕多年的台北市永春社區都更案,3名不同意戶針對市府核定的變更案,向法院提出行政訴訟,台北高等行政法院去年6月判北市府敗訴,宣告撤銷此案的更新事業計畫、權利變換計畫,最高行政法院日前駁回北市府的上訴,全案定讞;依上述判決結果,永春都更案恐將面臨胎死腹中,回到變更核定之前、全區皆為重建的狀態。對此,台北市不動產開發公會理事長陳春銅將在今天晚上7點召開記者會,說明產業界心聲,呼籲都更不能完蛋。

台北市不動產公會秘書長于俊明表示,上述判決,意味著政府推動都更,恐將會完蛋,都更之路怎麼走得下去。不過,公會將表達正義的心聲,因此將召開記者會說明產業界的立場。

去年6月1日台北高等行政法院一審宣判後,台北市政府去年7月1日召開「都市更新及爭議處理審議會專案小組會議」,隔天建商進入工地拆除不同意戶,承租人彭龍三和屋主王東凱,控告北市府都發局長林洲民與建商黃呈琮,涉毀損、侵入住宅、強制罪。台北地檢署今年3月將黃、林不起訴。

(工商)

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2017-08-02 17:46聯合報 記者蘇位榮╱即時報導
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北市永春都更案全案定讞。 聯合報系資料照片/記者林俊良攝影 北市永春都更案全案定讞。 聯合報系資料照片/記者林俊良攝影
 

北市永春社區都更案延宕多年,有不同意戶針對市府核定的變更案,向法院提出行政訴訟,最高行政法院判決,撤銷此案的更新事業計畫及權利變換計畫,全案定讞。依此判決結果,永春都更案回到變更核定前、全區皆為重建的狀態。

 

本案去年6月1日台北高等行政法院判決台北市政府敗訴,但就在判決後1個月,建商以「取得合法拆除執照」為由,拆掉不同意戶王家,隨即搭起鐵製圍籬,連出入口都封鎖起來。如今,最高行政法院判決北市府敗訴,建商恐將面臨賠償。

台北市忠孝東路、松山路口的永春都更案原有126戶,因為有幾戶長期無法整合,都更業者森業營造2014年9月在同意戶支持下,提出變更計畫申請,將原本的全區重建,改為重建及整建併行,把不同意戶彭龍三的公寓列為整建區,加快都更速度,前年1月經北市府核定。

彭龍三等3位不同意戶前年就變更案提起行政訴訟,台北高等行政法院近判決撤銷原處分,全案上訴,最高行政法院判決上訴駁回。

彭龍三提告指出,建商任意調整估價基準日、減損住戶更新前權利價值、及台北市府舉辦聽證會的方式不符合大法官釋字709號解釋案意旨。

最高行政法院認為,森業營造無視前後二次變更計畫對於重建區段新建建物規畫的差異,直接將權利人依第一次變更計畫案選配建物的結果,於變更計畫案中沿用,僅提供少數戶別供不同意戶選配,並不公平,北市府未糾正,判決違法。

永春都更案,北市府敗訴定讞。記者蘇位榮/攝影 永春都更案,北市府敗訴定讞。記者蘇位榮/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7321/2619545

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作者 / 一流人 發表日期 / 2017/7/2 

 

更新單元與建築基地

都市更新條例中,「更新單元:係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。」換句話說,更新單元就是申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。

至於我們的土地是不是更新單元,可以先向政府機關了解土地是否坐落在公劃的更新地區內,且同時被政府直接指定為更新單元;若無,就得由民間,也就是我們自行申請劃定更新單元。假如今天有建商來找我們合作都更,原則上我們的土地就有成為更新單元的機會。

要成為都更單元,依規定必須要符合都更劃定的「規模」;若在非更新地區,還得檢討「指標」。規模要求單元面積要超過一定大小、臨路的狀況等;指標是要求單元內建築物的屋齡、構造等。所以當有建商或開發商來談都更時,表示他們應該已做過評估分析,我們就不用特地煩惱這些劃定更新單元的問題。

再者,有些地區已被政府劃定為「更新地區」,但尚未指定為更新單元;如果我們的房子坐落其中,而且想要被劃定為更新單元時,這時檢討規模即可,不需要再檢討指標。

如果自家真的很想更新改建,但一直等不到建商來敲門,也不想花時間去研究法規,建議可以直接到地方政府的都市更新主管單位洽詢了解。

本文節錄自:《一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角》一書,蔡志揚著,時報出版。

原文網址:https://www.gvm.com.tw/webonly_content_15618.html

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都市更新獎勵容積

不管是住戶或建商,願意共同參與都市更新,依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會,其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用?說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多,分到的面積就可以比原來更多。

假設原有容積率為二百十二五%,如果因為都市更新爭取到三十%容積獎勵,這塊地就會增加六十七.五%的容積(二百十二五%×三十%=六十七.五%),容積率便從原本的二百二十五% 提升為二百九十二.五%。原本一坪土地只能蓋二.二五坪的室內面積,便可以蓋二.九二五坪的室內面積,多了○.六七五坪。

但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵,很多人以為藉由都市更新,就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有台北市住三的土地十坪,而你有台北市

商三的土地十坪,雖然我們都擁有十坪土地,但是參與都更之後,各自可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新,對自己的權益會有什麼變化,我們應該客觀地了解,而不是「我覺得」我家很有價

值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同,都須評估之後才能確定。

本文節錄自:《一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角》一書,蔡志揚著,時報出版。

原文網址:https://www.gvm.com.tw/webonly_content_15619.html

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2017-07-10 09:44:17 聯合報 記者張世杰╱即時報導
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北市府去年3月通過「台北市公辦都更實施辦法」,稱由專案小組評估代拆,至今僅永春都... 北市府去年3月通過「台北市公辦都更實施辦法」,稱由專案小組評估代拆,至今僅永春都更案屬於成功案例;今年初爆出長安西路都更案爭議,建商欣偉傑未申請代拆,直接進行偷拆,遭外界質疑北市府法規效果有限,目前長安西路都更案已於6月舉行開工典禮,預計3年後完工。圖/本報資料照
 

柯市府為強化都更效能,今年初宣布將解除建商申請代拆門檻,不再受限「不同意戶佔總戶數10%以下、或5戶以下」限制,意即建商申請到拆除執照後,即可申請代拆;修訂後的補充規定已經公告,將於14日生效上路。

都更處表示,雖然解除戶數限制,但未來建商申請代拆時,將先進行協調會,若最終協調未果,將根據去年公布的「台北市公辦都更實施辦法」,組成專案小組審查評估,北市府才決定是否駁回申請、或何時代拆。

依據台北市民國98年修訂頒布的「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第36條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,更新單元範圍內代拆戶占總戶數10%以下,且戶數5戶以下,實施者才能向北市府代為拆除。

今年初,副市長林欽榮宣布,中央「都市更新條例」並沒有戶數限制,這是北市府自我限縮,可謂「文林苑的恐慌症」,並強調「既然限制5戶,難道6戶就不能拆?」因此決定要解除戶數限制。

根據「都市更新條例」,只要都更事業計畫、權利變換計畫核定,建商就可申請建照、拆照;而事業計畫的門檻為2/3所有權人、3/4樓地板面積同意;換言之,修訂後的補充規定正式上路後,未來台北市只要有2/3戶數同意都更,建商就能申請代拆。

對此,前副市長、政大地政系教授張金鶚指出,代拆最大問題不在於戶數,而是拆除背後的正當性,現在北市府解除限制,希望快速達到都更目的,審慎溝通最重要,不是達到門檻就代拆不同意戶。

OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱則認為,北市府只是基於母法「都市更新條例」,在可被授權的範圍內做調整,現在解除門檻,其實沒有太大意思,對推不動的都更案影響有限,因為大家關注所有權人的權益,如今放寬也無法取得民眾的信任信賴。

彭揚凱也說,立法院下會期將針對「都市更新條例」進行修法,依據內政部草案版本,最關鍵是加入行政救濟程序,讓所有權人可以提出行政訴訟,在法院結果未出爐前,政府無法進行代拆;他也強調「這是內政部版本,不確定進入立法院後是否改變」。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2574016

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2017-07-05 11:14:47 中央社 台北5日電

 

台北市信義區、公寓、都更、頂樓加蓋。記者高彬原/攝影 UCD匯入 台北市信義區、公寓、都更、頂樓加蓋。記者高彬原/攝影 UCD匯入
 

推動都更是政府重大政策,但攸關權利和法律繁雜,各種問題層出不窮。中信房屋宅指數調查,民眾信賴由政府主辦高達46.6%,民眾發起自辦都更占21.7%,高於由建商辦理的13.3%。

推動都更是政府的重點住宅政策,但都更速度遲緩,成為政府最頭痛的問題,都更亂象層出不窮。中信房屋宅指數針對都更參與意願的調查結果顯示,都更需要高度的專業,總體來看,不論由誰主辦都更,高達81.6%的民眾都願意參加都更,代表民眾普遍期待都更。

至於由誰來主辦較好,調查發現,民眾信賴由政府主辦高達46.6%,選擇由民眾發起自辦都更占21.7%,竟然高於由一般建商辦理的13.3%。顯示民眾對政府推動都更的專業信賴度,高於自辦都更與建商推動。

中信房屋副總經理劉天仁指出,這是不正常的現象,政府、建商及民眾三方,都應該正視這個畸形的現象,才能以健康的都更心態與成果,來推動都更加速的基礎。

中信房屋宅指數調查指出,住在屋齡30年以上、沒有電梯的公寓或透天厝族群,應該是最需要優先都更的族群,針對此族群分項調查中,傾向自辦都更的比例最高,達28.8%,其次是由政府辦理占27.2%,最後才是由一般建商辦理占23.6%。

若由年齡來分,對建商最沒有信心的年齡層是50歲以上的族群,只占9.1%,這群中年人最相信由政府來辦理,占53.4%,比例為所有年齡層中最高;至於最相信建商的年齡層介於30歲至39歲,但比例僅18.9%,而且隨著年齡的增長,愈願意參與政府主辦都更。

劉天仁認為,政府應該扮演的角色,主要在政策制定、輔導及協助民眾解決疑惑、都市更新樣貌的擘劃與管理等層面,不宜直接涉入都更個案的執行面。

劉天仁指出,按專業度來看,應該由建商主辦都更較合適,但是比起相信建商,民眾卻更相信自己有能力推動並辦理都更,這對於推動都更並不是好事,也代表參與都更的建商形象亟待提升。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2564726

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