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2018-04-19 15:44經濟日報 記者林彥呈╱即時報導
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台灣地震頻傳,考量民眾居住安全,針對耐震評估「需補強」的建築物,內政部修正發布相關規定,要求特定建築物每兩年辦理一次耐震能力評估檢查申報,一旦完成補強報告,未來即可免除申報義務。

內政部營建署指出,修正發布「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」第8條第1項規定,經耐震能力評估檢查結果為「需補強」、明顯有公共安全疑慮的建築物,由當地主管建築機關通知後未完成補強或拆除者,規定每2年辦理一次耐震能力評估檢查,藉此規範政府執法頻率,不僅可以適時發現部分內部構造的改變,也能強制督促建物所有權人儘速改善。

根據該辦法第9條規定,採一次性強制評估制度,一旦完成補強報告,爾後年度即免除申報義務。民眾若可檢附已依建築物實施耐震能力評估、補強方案完成耐震能力評估及補強程序相關證明文件;依法登記開業建築師、執業土木工程技師、結構工程技師出具的補強成果報告書;已拆除建築物的證明文件三種之一者,爾後年度均不再需要辦理任何耐震能力申報。

先前傳出台北市政府認為,一般建築結構不會隨意改變,因此反對高頻率耐震評估。營建署則表示,針對此一規範已向北市府說明,目前已經釐清釋疑。

營建署官員強調,考量台灣為地震頻繁區域,現今科技也無法準確預測地震何時何地發生,一旦災害來臨,恐對人民生命財產造成嚴重威脅。因此,針對耐震能力評估「需補強」的建築物,將督促各地方政府要求建築物所有權人,儘速自主完成耐震補強或拆除,以維護公共安全。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3095873?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018-04-19 06:00

 

◎ 胡偉良

這幾年房市走弱,市場買氣薄弱,加上實施容積管制上限與新成屋高額房屋稅,讓都更頓時「熄火」。

早期都更的操作模式是建商整合興建都更宅,低價買下破舊老房子,藉著容積獎勵、容積移轉,爭取額外的樓地板面積,再透過預售模式,減少投資資金,房價連年看漲,完工後交屋入帳即能回收資金,賺得超額收益,這都是早期的都更模式。

但都更發展到近期,由於遊戲規則的一再修正(包括容積獎勵、成本計算方式的透明化和修改),建商在都更改建後的直接利潤已經變薄了;再加上房市反轉,使建商從事改建的主要獲利來源(權利變換核定到完工交屋,這一段期間的房價升值變化),可能由正轉負,因此建商在都更完成後不僅利潤不再,甚至可能陷入虧損的局面。

舉一個台北市一千坪的住宅都更案例為例,興建相關費用(共同負擔)假設約八億,並以當時的房價分回市值八億的房子,其中建商(實施者)的法定利潤為九千六百萬元(十二%利潤率),建商墊付的款項為三.二億(四成),投資報酬率約卅%(四年,平均每年約七.五%),尚屬合理,但若此一改建期(四年)間房價跌了十%,這時候建商的利潤將變成:法定利潤九千六百萬扣掉跌價一成○.八億等於○.一六億,等於投資報酬率只剩下○.五%(四年,平均每年約○.一二五%),從這數字可看出,在房市不被看好的時期,建商的獲利微乎其微。

倘若房價在此一期間跌了十二%或更多,那麼此時建商的利潤將由正轉負。

可以預見的是:在房市逆轉房價下修的時代,建商必定全面退出都更改建市場。這個現象從最近大部分都更案件紛紛撤件或停擺已可看出端倪。

(作者為台北市老屋改建協會理事長)

原文網址:http://talk.ltn.com.tw/article/paper/1193625

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2018-04-15 23:34聯合報 記者張世杰/台北報導
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花蓮強震後,內政部要求特定建物強制每隔2年做一次耐震評估,但北市府有不同看法。圖... 花蓮強震後,內政部要求特定建物強制每隔2年做一次耐震評估,但北市府有不同看法。圖為花蓮強震中受創嚴重的雲門翠堤大樓。 圖/聯合報系資料照片
 

 

花蓮強震後,內政部要求特定建物強制每隔2年做一次耐震評估。台北市政府主張,一般建築結構不會隨意改變,高頻率耐震評估「不合理」,恐無端花百萬白做工,應該一次即可,市府已發文給中央。

行政院長賴清德2月宣布4年斥資60億,執行全國建物補強政策;其中,內政部修正「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」,針對民國88年12月31日以前取得建照的供公眾使用私有建築,且屬單一所有權人、樓地板面積超過1000平方公尺,強制每隔2年做一次耐震評估。包括學校、醫院、旅館、電影院、百貨公司等都納入,初估全國約2000棟,預計明年7月1日實施。

北市建管處發言人洪德豪說,中央訂定每隔2年做一次耐震評估,北市府有不同看法, 建築在正常情況下,結構不會太大變化,北市府已發文,強制耐震評估建議一次就好。

北市建管處表示,耐震評估包含初評、詳評,初評未過要進一步詳評,若詳評認定建築確實有疑慮,才須補強或拆除。但根據修正辦法,除非所有權人拿出已完成補強、拆除證明,才不用耐震評估。

官員說,初評費用約1萬元,詳評費用動輒百萬,但一般建築結構不會隨意改變,不必每2年就花大錢做白工。

中央強制耐震評估非首例,921大地震過後,隨即要求民國88年12月31日以前取得建照的公有建築,強制耐震評估,無虞者可解除列管,不用定期重做。

原文網址:https://udn.com/news/story/7323/3088547

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2018-04-10

初評申請比率 不到六成

〔記者賴筱桐/新北報導〕花蓮大地震「震」出各界對居住安全的重視,新北市政府已受理兩千多件的房屋健檢,其中三一九件必須進行耐震初評,但後來申請的只有五成六,因為法規無強制力,這些老舊建築物成為潛在的公安疑慮;市府研議積極介入的模式,擬由工務局發文通知所有權人,取得同意後派專業技師到府免費評估,盼提高民眾意願。

  • 新北市老舊房屋多,若發生大地震,恐有安全疑慮,市府為提高民眾辦理耐震評估的意願,研議積極介入的方式。(記者賴筱桐攝)

    新北市老舊房屋多,若發生大地震,恐有安全疑慮,市府為提高民眾辦理耐震評估的意願,研議積極介入的方式。(記者賴筱桐攝)

內政部從一○五年起推動「安家固園」計畫,鼓勵民眾申請建築物耐震評估補強,但部分民眾擔心評估後若有安全疑慮,可能影響房價,導致申請意願不高;另配合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)公布,今年起中央補助私有住宅辦理耐震能力評估,每件六千元至八千元,但民眾必須向指定公會申請,超出費用要自行負擔。

工務局使用管理科長李冠德指出,市府推動房屋免費健檢以來,完成初勘的有二○一九件,其中三一九件建議辦理耐震初評,僅一七九件提出申請,比率約五十六%,主因卡在整合問題,必須取得一半以上的所有權人同意,部分住戶擔心評估結果會影響房價,另一方面是住戶的危機意識不足,且後續補強或重建程序繁冗,都降低申請意願。

新莊區一處屋齡三十八年的五層樓公寓,一年多前向市府申請房屋健檢,初勘結果建議辦理耐震評估,但部分屋主將房屋出租,並不住在當地,其他住戶也擔心個資外洩或房價下跌、評估程序麻煩等,遲遲不願簽署同意書,至今不了了之。

市府介入 省手續幫整合

李冠德表示,涉及私人權利,目前法規沒有強制性,市府只能尊重所有權人的意願,針對未申請初評的案件,市府研議積極介入方式,由工務局主動發文通知所有權人,進行內部整合並取得同意後,市府會同專業技師到府免費評估,民眾可省去向指定公會申請的程序,因涉及中央補助款,執行細節須與中央討論後定案,今年內政部給新北市的目標希望初評達一千件、詳評二十件、重建一百件。

不願具名的詹姓建築師認為,針對一定年限的老舊房屋,法令應強制辦理耐震評估,或降低所有權人的同意門檻,否則就算政府提供再多補助,依舊難以推動、成效不彰。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1191045

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2018-04-08

符合資格 有容積獎勵且減稅

〔記者洪瑞琴/台南報導〕配合營建署加速危險老舊建築更新,市府訂定「台南市危險及老舊建築物申請重建計畫作業要點」,民間私有建築申請符合條件,可有容積獎勵,且有減稅優惠。

  • 市府獎勵危險及老舊建築物申請重建,讓文史界憂心老屋保存出現灰色地帶,古都紋理風貌逐漸消失。(記者洪瑞琴攝)

    市府獎勵危險及老舊建築物申請重建,讓文史界憂心老屋保存出現灰色地帶,古都紋理風貌逐漸消失。(記者洪瑞琴攝)

不過,隨著台南老街觀光夯,帶動舊城區地價高漲,民間私有老屋反而拆掉蓋新建築,或是屋主寧願售地求利;這幾年,民權路、海安路、和平街就陸續有日治時期街屋被夷為平地,政府獎勵更新的做法,更讓文史界憂心老屋保存出現灰色地帶,古都紋理風貌逐漸消失。

都市更新與老屋保存產生衝突,在文化古都極為明顯,副市長吳宗榮也直言不諱,希望相關單位尋求對策。文化局表示,由於現行南市歷史街區振興自治條例以獎勵為主,對於民間私有權無強制約束力,市府將透過都市計畫研擬對策。

都發局︰得經文化局審核

都發局則強調,民眾申辦危險及老舊建築重建,若要適用獎勵辦法,須先向工務局申請結構評估,以確定房屋是否屬於危險及老舊建築,若結構評估結果符合認定條件,後續要向文化局申請取得非經指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的合法建築物證明。

內政部營建署去年頒定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,民眾可為老舊且具危險性的建築物辦理重建,經重建的申請作業流程,可爭取上限為基準容積一.三倍或原建築容積一.一五倍的容積獎勵。

此外,在重建期間有地價稅減免,重建完成後再給房屋稅減半優惠兩年,若所有權人在兩年期間內未移轉,還可繼續減半徵收十年,共有十二年的房屋稅減免。

都發局配合中央政策訂定作業要點,已於三月中旬公告,但剛上路實施不久,目前尚無民間私有建築申請。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1190660

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南市配合中央政策加速老舊建物更新。(記者洪瑞琴攝)

2018-04-07 12:07

〔記者洪瑞琴/台南報導〕配合營建署加速危險老舊建築更新,台南市府訂定「台南市危險及老舊建築物申請重建計畫作業要點」,民間私有建築申請符合條件,可以有容積獎勵,且有減稅優惠。

    南市都發局表示,內政部營建署去年頒定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,民眾可為老舊且具危險的建築物辦理重建,經重建的申請作業流程,可爭取上限為基準容積1.3倍或原建築容積的1.15倍的容積獎勵。

    此外,在重建期間有地價稅減免,重建完成後再給房屋稅減半優惠2年,若所有權人在2年期間內未移轉,還可以繼續減半徵收10年,共有12年的房屋稅減免。

    都發局表示,配合中央政策,今年3月已完成公告「台南市危險及老舊建築物申請重建計畫作業要點」,明訂民眾申請危險及老舊建物加速重建計畫作業之文件、內容、申請程序及相關事項,讓民眾有法可循,並由工務局開始受理重建計畫審查。

    都發局並強調,民眾申辦危險及老舊重建,須先向工務局申請結構評估,以確定房屋是否屬於危險及老舊房屋,若結構評估結果符合認定條件,後續要向文化局申請取得非經指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的合法建築物證明,於取得所有權人100%同意後,製作重建計畫書送工務局辦理審查,經審查核定後,即可依核定的重建計畫內容申請建築執照,進行後續工程。

    原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2388360

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    2018-04-06 00:01經濟日報 記者吳馥馨/台北報導
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    花蓮地震引起各界關切老舊建築安全問題,行政院長賴清德日前宣布將擴大老舊建物快篩範圍,有安全疑慮者將強制進行耐震評估。

    據了解,行政院會已通過建築法修正草案,有耐震疑慮的建築物應強制補強或重建,違者最高罰新台幣30萬元,並可連續處罰。

    但現行法律僅授權政府強制私有建物進行快篩跟耐震評估,無法強制要求有問題的建物重建或補強,因此,內政部提出建築法修正草案,目前行政院已列為本會期優先法案處理。

    根據內政部說明,本次建築法修法有三大重點,第一是為確保新建建築物的安全,強化設計審查及施工品質,導入第三方專業團體審查機制,一定規模以上的建築物,應由第三方辦理施工勘驗及竣工查驗合格後,才能繼續施工或核發使用執照,以提升建築審查品質。

    第二,針對既有建築物,強制改善耐震能力。目前已規定1999年底(921大地震)前領得建造執照的私有建築物,若是供公眾使用,例如旅館、醫院、百貨商場、量販店、電影院等,且樓地板面積達1,000平方公尺以上,或由地方政府主動篩選有高危險疑慮的建築物,應辦理耐震能力評估。評估結果為應改善的建物,本次修法強制改善者依規定改善後再申報,若不改善將處以6萬元至30萬元,並可連續處罰。

    第三,考量公共安全,強制實施建築管理前的建築物,若供公眾使用,且一定規模以上、有營業事實者,考量其火災發生機率與風險較高,應申領使用執照;未依規定申請可罰2萬~10萬元。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3071496?from=udn-catelistnews_ch2

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    老屋重建融資修法鬆綁 可望加速都更

    草根影響力新視野 2018/04/04 09:00(1天前)

    草根影響力新視野 文╱林旻柔

    近年來地震天災頻傳,各地老舊建物的安全疑慮受到關注。立法院近日初審通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》部分條文修正草案,放寬參與危老建物重建的放款融資限制。營建署表示,這些危老建築是優先順序,但過去受限《銀行法》規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過銀行內存款總餘額及金融債券發售額之和的30%;不過,事實上,目前很多銀行的融資比率都已達26%到29%。當前鬆綁融資上限,透過修法將放款門檻降低,讓申請危老建築重建的民眾,能藉由銀行的融資協助,整頓建物結構、加速都市更新、增加居住安全性。

    根據內政部住宅統計資料顯示,全台屋齡20年以上的住宅占比超過7成的,有5大都會區,分別是台北、新北、台中、台南、高雄;其中,台北地區30年以上的住宅占比高達67%,顯示台北地區老屋最多、住宅老化情形最嚴重,亟需老屋重建及都市更新。此外,根據國內業者調查結果顯示,居住在屋齡超過30年的消費者當中,其住宅型式雙北市以公寓最多,占比達7成以上;而桃園以南的都會區則以透天產品為大宗,比重幾乎都在6成以上,其中,台南市更高達85%。

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    當前雙北房屋老化問題嚴重,加上都更產品多,都市更新條例修法應以解決公寓住宅老化與結構安全的問題為核心。因此,較有建設性的做法是,應加速處理雙北市公寓的都更進程,方能保障民眾的居住品質,否則,不容易看到實質效益。另外,業者認為,桃園以南的都會區30年以上的老舊住宅則以透天產品為主,適用小面積、產權單純的危老重建條例即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案,加上修法可拉高銀行融資成數,民眾較不用擔心危老重建的資金問題,提升其可行性,可望加速透天住宅危老重建的腳步。

    未來,不論是要加速雙北的都市更新腳步,或是其他都會區的危老建物重建,除了透過修法協助解除放款門檻,讓申請危老建築的民眾能真正獲得銀行融資上的協助外,政府相關單位更應加強宣導、積極輔導銀行、業者及民眾,方能真正落實老屋重建、保障民眾的居住安全。

    原文網址:https://times.hinet.net/news/21629098

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    王明鈞2018-03-30 10:08

    屋齡老化、人口老化「都市雙老」是都市更新的首要目標,如何回應高齡友善城市與落實無障礙生活環境,是個重要的課題。(攝影/王明鈞)

    現階段全台屋齡超過30年的房屋超過400萬戶,未來十年會增至近600萬戶,未來10~20年全台房屋會快速進入老化過程。雖然內政部要在2018完成9樓以上房屋耐震快篩。由於都更改建不易,在面對快速老化的城市以及老化的人口,老舊公寓增設電梯成了屋齡、人口老化「都市雙老」的救星。

    其實此方案在99年就開始執行了,但由於在104年前是依照「台北市都市更新整建維護實施辦法」來執行相關程序。但卻耗時冗長,有時候申請了卻往往等不到下文,就不了了之。

    於是台北市政府在105年10月27日修正「臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」,讓老舊公寓增設電梯的流程速度可以加快,於是在106年4月位於北市北投區首座室內型電梯完工。

    北市首座室內型電梯於106年完工,該棟屋齡39年,為25戶的5層樓老舊公寓,自從電梯完成後,住戶上下樓層不再路迢迢。(圖片來源/台北市都市更新處)

    台北市老舊公寓增設電梯輔助資格放寬

    為持續改善銀髮族及行動不便者之生活需求以回應高齡友善城市與落實無障礙生活環境,並提昇建築物使用效能,台北市政府都市更新處宣布107年度老舊公寓增設電梯補助,將自107年3月26日起受理民眾申請至107年12月28日止,每案補助額度最高300萬元。

     

    對此更新處表示,凡屋齡20年以上,6樓以下公寓,不需經冗長都更審查程序,簡化流程,只要該棟建築物領有建管處核發之電梯建築許可,並經該棟所有權人100%同意,即可提出申請,但申請人得以區分所有權人會議決議與出具可自行排除違建及施工阻礙切結書,替代全棟同意書。每案補助額度最高50%且不逾新臺幣300萬元。

    另外,今年更新處就「申請人」部分,「修法放寬」除原公寓大廈管理委員會或推選之管理負責人外,新增亦可由依有關法規規定設立之團體或專業機構擔任。利用多元的申請人資格,協助加快民眾的前置申請流程。

    整宅的部份也有放寬補助金額

    再來是整宅部分,考量整宅基地居住總樓地板面積量體龐大、整體戶數與弱勢戶數多,且建築型式為一大棟,有別於一般公寓大廈,「新增整宅申請案」可依其「總樓地板面積之級距」規定另外加計補助金額。

    倘若民眾想更瞭解受理補助之詳細內容,可逕向台北市政府更新處委託之輔導團隊財團法人崔媽媽基金會(電話:2365-8140轉231)或更新處(電話:2781-5696轉3156~3159)洽詢,或可上台北市都市更新處網站http://uro.gov.taipei/〈首頁/熱門查詢/老舊公寓增設電梯補助申請專區下載相關申請文件〉查詢。

    原文網址:https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/9150

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    【記者柯安聰台北報導】立法院內政委員會3/28初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文修正草案,放寬老舊建物放款融資比率不得超過30%限制,鬆綁融資上限。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,老屋要都更重建面臨的問題,除了整合外,資金也是一大問題,尤其老屋所有權人多半也都是上了年紀的人,要拿出資金做重建費用,確實有困難,可能因此降低重建意願。透過修法將門檻降低,讓申請危老建築的民眾能藉由銀行融資上的協助,將有助於加速都市更新,解決民眾住宅結構安全問題。

    根據內政部住宅統計資料顯示,屋齡20年以上的住宅占比超過7成的有五大都會區,分別是台北、新北、台中、台南、高雄,其中,台北30年以上住宅占比更高達67%,顯示台北老屋最多,住宅老化情形最為嚴重,亟待都市更新。

    若根據永慶房屋2018年第2季調查結果可以發現,謝志傑指出,居住在住宅屋齡超過30年的消費者中,雙北市以公寓產品最多,占比高達7成以上,桃園以南五大都會區則以透天產品為大宗,比重幾乎都在6成以上,其中台南市更高達85%。

    謝志傑表示,雙北房屋老化問題嚴重,尤其是都更產品多,都市更新條例修法應以解決公寓住宅老化與結構安全的問題為核心,加速處理雙北市公寓進行都更更新,才能保障民眾居住品質,否則實質效益不大;桃園以南五大都會區30年以上老舊住宅以透天產品為主,適用小面積、產權單純的危老重建條例即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案。(自立電子報2018/3/29)

    原文網址:http://www.idn.com.tw/news/news_content.php?catid=2&catsid=7&catdid=1&artid=20180329kofang001

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    2018/03/28 14:07

    (中央社記者陳俊華台北28日電)民進黨立委施義芳今天質詢內政部次長花敬群說,危老條例上路至今8個月,只核定3案,若一年後仍只核准個位數,是否負起政治責任?花敬群說,這不是他能決定的,民眾也對法案非常認同。

    立法院內政委員會今天審查都市危險及老舊建築物加速重建條例部分條文修正草案,邀請花敬群、營建署長吳欣修列席。

    施義芳質詢時指出, 危老條例通過至今8個月,全國屋齡30年以上共384萬戶,目前內政部才核定3案,未來是否會大幅改善?花敬群說,這3案並不是3戶,像新北市那件案子基地就有1000坪以上,可能有50戶、60戶,而384萬戶不是可以馬上做,可能要花20年、30年,今年目標是實施500件。

    花敬群表示,現階段民間量能已逐步建構起來,地方政府的自治條例與母法已慢慢完備,但在地方政府關於高度跟建蔽率放寬部分,還要經縣市議會通過,量能部分已與民間辦理都更、危老的團體建立相當的平台。

    施義芳說,內政部在母法的獎勵沒那麼多,還設很多獎勵門檻,例如耐震標章、綠建築標章、性能評估等,但光是耐震標章最高就要花新台幣66萬元,小老百姓有辦法重建房子嗎?花敬群表示,當然會有一定成本,但沒有到非常離譜的狀態,申請危老重建的住戶,也很滿意現在審查過程。

    施義芳更說,新北市提出的自治條例,不用審查容積獎率就有50%,中央的危老條例卻只有30%,就算經過層層限制也還達不到50%,新北市的民眾會選擇哪個方式?

    花敬群說,新北市的自治條例只是針對海砂屋,且不適用危老條例的租稅優惠;中央的容積獎勵有另一種算法,是用既有容積的1.15倍,加上法定容積的10%,「有可能超過50%的」,還要兼顧公益性、正當性,「這部分確實是(新北市)為了要跟我們搶,都是不理性的,不需要大家在那邊胡亂加碼,政策不能這樣做」。

    施義芳追問,若一年後危老條例還是只有核定幾個案件,「你要不要下台?」花敬群說,這不是他能決定的。施義芳說,「什麼不是你能決定,整個政策都是你在推動」,花敬群說,他很有信心可以做到,民間也熱切期待這件事情,民眾對法案非常認同,「我完全不眷戀官位」。(編輯:陳永昌)

    原文網址:http://m.cna.com.tw/news/aipl/201803280188.aspx

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    2018-03-29 18:33聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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    立院初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文修正草案,放寬老舊建物放款不適用不動產融資比率三成的上限。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,除了整合外,資金也是老屋都更重建面臨的一大問題,

    根據內政部住宅統計資料顯示,屋齡20年以上的住宅占比超過7成的有五大都會區,分別是台北、新北、台中、台南、高雄,其中,台北30年以上住宅占比更高達67%,顯示台北老屋最多,住宅老化情形最為嚴重,亟待都市更新

    根據永慶房屋今(2018)年第二季調查結果發現,雙北市七成以上的消費者,居住在住宅屋齡超過30年公寓中,桃園以南五大都會區的老屋主要是透天產品,比重在六成以上,其中台南市更高達85%。

    謝志傑表示,雙北房屋老化問題嚴重,都市更新條例修法應以解決公寓住宅老化與結構安全的問題為核心,加速處理雙北市公寓進行都更更新,才能保障民眾居住品質,否則實質效益不大。

    桃園以南五大都會區30年以上老舊住宅以透天產品為主,適用小面積、產權單純的危老重建條例即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案,加上修法讓銀行融資成數拉高,民眾較不用擔心危老重建資金缺口,提升財務可行性,預期將可加速透天住宅危老重建的腳步。

    謝志傑指出,老屋所有權人多半都是上了年紀的人,要拿出資金做重建費用,確實有困難,「錢」的問題可能讓重建意願降低。透過修法將門檻降低,讓申請危老建築的民眾能藉由銀行融資上的協助,將有助於加速都市更新,解決民眾住宅結構安全問題。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3059259?from=udn-catebreaknews_ch2

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    ▲▼都更,都市更新,屋頂加蓋,違章建築 。(圖/記者張一中攝)

    ▲都市更新推動緩慢,專家分析關鍵原因。(圖/記者張一中攝)

    胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長

     

     

    台灣的都市更新推動至今已經接近二十年了,但是推動的速度似乎越來越緩慢,也越來越困難,政府雖然一再的推出種種利多制策,但是總是看不到具體的成效,似乎也很少人去深究其中根本性的結構問題。

    先從老舊的4、5層以下的公寓和透天談起,這類建築産權相對單純,佔比也最高(根據內政部營建署105年的抽樣調查結果顯示:台灣的現有住宅全國住宅約計849萬5千宅,其中透天厝占49.20%最高,公寓占19.20%次之;再以屋齡達35年以上之住宅觀之,其住宅結構以加強磚造占41.86%最高,磚造占14.08%),本來上述都是最容易見到成效的改建類別,也是地震時最容易倒塌的建築物。

    臨大馬路或主要巷道的一樓,不論使用分區為何,總是被屋主拿去做店面使用(自用或出租),要這些屋主放棄改建期間的高額租金收入本來就有實質困難,還要他們接受改建之後(因部分原有空間必須挪做停車場及大樓的門廳使用)的店面空間縮小,更不容易。

    除此之外,公寓的空地總是被一樓的屋主佔有,做為停車空間、額外居室或私人庭院;而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了頂樓加建所專用或出租使用;這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利,而在改建之後這些權利都將面臨可能喪失的現實,想想有多少住戶會樂意配合改建?另外,一些花了錢完成室內裝修不久的屋主也不會甘心花下去的錢因為改建而造成浪費;這些都是推動改建所會面臨的實質困難,這些問題若沒有合理解決,想要改建成功,豈不是緣木求魚?

    至於一般的華廈或大樓,一來它們的現有容積往往都已超過了現行法規規定的法定容積,改建所能獲得的容積獎勵比例有限,要想改建,住戶往往得另外自行負擔一筆不小的改建經費,住戶多意見也雜,要取得共識進行改建的機會也微乎其微。

    因此,真的想做好危老改建,也許政府得真正的去面對問題,好好的想一想。而這個時候其實也是考驗政治人物執行力的最好時候,有勇氣挑戰人心貪婪和關說壓力的候選人,也許才是這個時代我們所需要的領導人。

    胡偉良

    畢業於台大土木系。先後取得營建管理、商學、法學三博士學位。現任台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設創辦人、品嘉企管顧問有限公司首席顧問師、天使創新投資股份有限公司創辦人、以及台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。

    ▼台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良。(圖/胡偉良提供)

    ▲▼台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良。(圖/胡偉良提供)


    原文網址: 胡偉良/搞清楚問題所在 危老改建才有希望 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1139294#ixzz5BDWj2GO6 
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    2018-03-29 00:21聯合報 記者許家瑜/台北報導
    •  

     

    立院昨天初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文修正草案,放寬老舊建... 立院昨天初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文修正草案,放寬老舊建物放款融資比率不得超過百分之卅限制。圖為新北市安坑老公寓。 圖/聯合報系資料照片
     

     

    立法院內政委員會昨天初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」部分條文修正草案,放寬老舊建物放款融資比率不得超過百分之卅限制。營建署長吳欣修表示,透過修法打開門檻,讓申請危老建築的民眾能真正獲得銀行融資上的協助,加速都市更新腳步。

    國內天災頻繁,都市內危險及老舊建築物林立,配合都更條例修法草案的審議,但國內金融機構受限銀行法建築融資上限百分之卅的限制,放款能量有限,民進黨立委郭正亮、施義芳和江永昌等十八人擬具「都市危險及老舊建築加速重建條例」增訂第十之一條文草案,昨天在立院內政委員會審議。

    郭正亮表示,依銀行法第七十二條之二規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的百分之三十限制;但國內多家銀行建築放款總額已達百分之廿六到廿九,若不放寬建築放款限制,銀行在危老建築重建計畫的融資能力,恐有不足。

    郭正亮說,為協助危老建物所有權人或起造人的資金融通,提升財務可行性,因此參考促進民間參與公共建設法的立法例提出修法,以利銀行協助提供危老建築重建計畫相關融資。

    初審通過條文新增,商業銀行為提供參與重建計畫的土地,及合法建築物所有權人或起造人籌措資金而辦理放款,不受銀行法第七十二條之二限制。但為兼顧金融機構流動性風險,初審條文明定,金融主管機關必要時得規定商業銀行放款的最高額度。

    吳欣修表示,推動危老建物重建時,營建署會與金管會及相關業者溝通,也期待藉修法能幫助更多需要危老重建的民眾。

    原文網址:https://udn.com/news/story/11316/3057570

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    2018/03/28 15:39

    開發腳步並未止步,但全台屋齡逾40年的老宅約達179萬戶。資料照片

    全台屋齡逾40年的老宅,日前統計約達179萬戶,加上據內政部住宅統計資料顯示,六都中除了桃園以外的五都,屋齡20年以上住宅皆超過7成。永慶房屋業管部經理謝志傑指出,其中,台北市30年以上住宅占比高達67%,顯示台北老房子最多,住宅老化最嚴重,亟待都更或危老重建。
     
    由此可見房屋老化問題棘手,但六都中老宅產品分別為何?謝志傑根據永慶房屋近日調查結果指出,目前民眾居住在住宅屋齡超過30年的消費者中,雙北市以公寓產品最多,占比高達7成以上,而桃園以南五大都會區則以透天產品為大宗,比重幾乎都在6成以上,其中台南市更高達85%。
     
    謝志傑認為,雙北房屋老化問題嚴重,都更在雙北面臨的挑戰以公寓為核心,都市更新條例修法必須能夠解決公寓住宅老化與結構安全的問題,才能保障民眾居住品質,否則實質效益不大。
     
    至於桃園以南五大都會區,謝志傑表示,30年以上老舊住宅以透天產品為主,適用小面積、產權單純的危老條例,即是解決透天住宅結構安全問題的最佳方案。
     
    而危老重建的部份,據中信房屋民調數據顯示,若符合危老重建條件,有87.6%的民眾表示有意願申請重建,但是也有12.4%的民眾表示不願意申請,最大的原因在於無法負擔改建費用或是改建期間租屋的租金,以及居民的整合困難、時程太過冗長等二個因素。
     
    中信房屋副總經理劉天仁指出,現在的房市結構仍以自用的剛性需求為主,在正常的情況下,房價不會暴起暴落,以過去幾季的走勢看來,房價已趨於穩定,在正常情況下,要再大幅降價、讓利的可能性很低。房市由價和量的變化來觀察,已呈現落底緩升趨勢。(黃阡阡/台北報導)

    原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180328/1323876/

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    2018/03/28 18:05
     

     

    營建署長吳欣修。張文馨攝

    (新增進度)

    內政部大翻修《都市更新條例》,才剛剛完成立院初審,盼加速都更腳步。今天立法院內政委員會初審《都市危險及老舊建築物加速重建條例》部分條文修正草案,放寬參與危老建物重建的金融貸款限制,營建署長吳欣修表示,這些危老建築是優先順序,受限《銀行法》規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過銀行內存款總餘額及金融債券發售額之和的30%,實際狀況是,目前很多銀行的融資比率都已達26%到29%;透過修法協助解除門檻,讓申請危老建築的民眾能真正獲得銀行融資上的協助。
     
    初審通過的條文新增,商業銀行為提供參與重建計劃的土地及合法建築物所有權人或起造人籌措資金而辦理放款,不受《銀行法》第72條之2限制。但為兼顧金融機構流動性風險,初審條文明定,金融主管機關必要時得規定商業銀行放款的最高額度。

    立法院在今年初臨時會三讀通過《國家住宅及都市更新中心設置條例》,「都更三法」到位,內政部推動《都更條例》修正草案與《危老條例》修正草案,希望能加速都更腳步。(張文馨/台北報導)

    原文網址:https://tw.news.appledaily.com/politics/realtime/20180328/1323761/

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    2018/03/25 18:22

    高雄市持續推動老屋保存計畫,目前正專案提供民國60年以前興建,具歷史、文化價值的私有建物申請修繕補助,4月底前申請最多可獲新台幣百萬元補助。(高雄市都發局提供)中央社記者王淑芬傳真 107年3月25日高雄市持續推動老屋保存計畫,目前正專案提供民國60年以前興建,具歷史、文化價值的私有建物申請修繕補助,4月底前申請最多可獲新台幣百萬元補助。(高雄市都發局提供)中央社記者王淑芬傳真 107年3月25日

    (中央社記者王淑芬高雄25日電)想要保存並修繕特色老屋嗎?高雄市專案提供民國60年以前興建,具歷史、文化價值的私有建物,4月底前申請最多可獲百萬元補助,如果結合培力再生計畫,最多可再獲總額一半補助。

    高市府都發局自104年開始推動老屋保存計畫,已完成11間老屋修繕,並補助鼓勵6間修繕後的老屋營運。

    都發局總工程司郭進宗今天告訴中央社記者,由於特色老屋的經營帶動社區再生,所以都發局和文化局合作推出整合型老屋補助計畫。

    只要是民國60年以前興建完成,具有歷史、文化、藝術價值的私有建物,在4月30日前申請,有機會獲得建物修繕補助,如果是室內裝修部分要在6月底前申請,兩項最多可獲得95萬元補助,如果再併同營運計畫,可再獲最多12萬元補助款。

    想要讓老屋回春,都發局呼籲屋主把握6月底的申請時限。

    高雄市至底有多少特色老屋?文化局文資中心主任李毓敏告訴中央社記者,清查鹽埕、鼓山區具有文化資產潛力的建築逾200棟。

    她指出老街區內的建築有不少屋齡逾70年的房子,部分因為無人居住失修破損,不利文化資產保存,籲請所有權人把握補助機會。

    郭進宗說,文化部還針對屋齡60年以上的建築提供結構補強及裝修,金額50%無上限的補助方案,不過提案要送文化部審查,如果屋主併同修護技術培力再生或教育推廣項目,將有機會再獲得更多的補助款。

    原文網址:http://www.cna.com.tw/news/aloc/201803250161-1.aspx

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    ▲▼信維整建國宅,公有信維市場,老舊建築,都市更新,弱勢戶,居住安全。(圖/記者李毓康攝)

    ▲專家建議,可運用老屋改建來提振經濟。(圖/記者李毓康攝)

    胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長

     

     

    很多人對於國內往後幾年的經濟狀況都抱持著不樂觀的態度,在一片唱衰的同時,我認為大家還是要努力的殺出一條血路,尤其面對強勢的中國一連串祭出箝制我方經濟的措施,若我們再沒有一些突破、創新的作為,那麼經濟成長持續下修勢難避免。

    從務實的角度來看,用推動老屋改建來提振經濟是最簡單、也是最有效的方法,只要措施得宜,既可以拉抬經濟,又可以藉此改善社會的居住安全、增加人民的居住幸福。尤其近年發生的地震災害,都讓人感受到我們今日所面臨的居住不安全風險。

    都市更新在台灣已經推動一段相當長的時間,只是成效不彰、成果有限,若要探討原因,林林總總原因眾多,但是仍不脫:相關法律系統不佳和人性貪婪兩大主因。

    法律系統不佳包括都更條例的本質瑕疵,像是:公共利益定義過於狹隘(過分拘泥於不特定人群、排除了防災的功能需求)、都更審議程序過於冗長、容積獎勵的不確定;另外,對人性的貪婪所衍生的釘子戶、既得利益等問題,在實務上也無法有效的排除。

    就是因為台灣目前存在著太多危險又不健康的老屋,這些屋主有不少因為老屋不適居住,而需另覓新屋,衍生了市場上對房屋的需求,因此若能有效的推動老屋改建,那麼這種原來必須向外尋屋的需求得到了滿足,在房屋市場上換屋需求就會因而減少。另一方面,透過老屋改建,新蓋的房屋數量除了滿足原住戶的需求外,也因為容積獎勵措施,可以增加房屋供給,如此,一方面需求減少,另方面供給增加,一來一往之間,不僅不會助長房價,反而能有效的平抑房價,而國家的整體經濟發展也因為大量的老屋改建而得以提升,這才是一舉兩得的作法。

    胡偉良

    畢業於台大土木系。先後取得營建管理、商學、法學三博士學位。現任台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設創辦人、品嘉企管顧問有限公司首席顧問師、天使創新投資股份有限公司創辦人、以及台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。

    ▼台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良。(圖/胡偉良提供)

    ▲▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)



      原文網址: 胡偉良/老屋改建找回居住正義 拉抬台灣經濟 | ETtoday財經 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20180322/1135014.htm#ixzz5AX6fd6HW 
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      2018-03-20

      〔記者陳昀/桃園報導〕近年台南、花蓮接連發生強震造成建物倒塌的嚴重傷亡事件,市府為此選定一九九九年、九二一大地震前興建完成的六層樓以上建物,共二七六八處將進行結構快篩,年中及年底會分別完成高樓層與六樓至八樓建物的分析,並發出結果通知書;對於有進一步評估需求者,市府也已編列約三千六百萬元預算,全額補助二百四十戶進行耐震能力評估。

      • 市府年底前會普查八十八年底前建成、六樓以上建物。(建管處提供)

        市府年底前會普查八十八年底前建成、六樓以上建物。(建管處提供)

      • 海砂屋危及安全,必須重建評估。(建管處提供)

        海砂屋危及安全,必須重建評估。(建管處提供)

      • 二七六八處將進行結構快篩,年中及年底會分別完成高樓層與六樓至八樓建物的分析,並發出結果通知書。(建管處提供)

        二七六八處將進行結構快篩,年中及年底會分別完成高樓層與六樓至八樓建物的分析,並發出結果通知書。(建管處提供)

      台南地震後有千餘棟提出 隔年跌至282棟

      市府建築管理處使用管理科長郭建志指出,各縣市政府經常性推動「老屋健檢計畫」,補助民眾免費申請耐震能力初步評估,前年因逢台南維冠金龍大樓因地震倒塌、人人自危,因此有一三一五棟建物提出申請初評,但去年又下滑為僅二八二棟提出申請。

      針對6樓以上、逾19年屋齡 主動出

       

      郭建志表示,有鑑於此,市府決定主動出擊、快速篩檢,雖然桃園地質條件佳,但仍不能輕忽老舊建物風險,尤其高樓層建物危險度更高,因此市府委託建築師公會、土木技師公會,將分析九二一震災前高樓建物的結構設計圖,其中八一七處九層樓以上建物可於六月底前完成,一九五一處六至八層樓老建物也會在十二月底前完成,建管處會發出分析結果通知書給屋主,並調查接受耐震能力評估、補強改善、重建規劃輔導的意願,後續再給予協助。 

      郭建志表示,市民接到建管處通知書後,如果想瞭解結構分析的詳情,可洽詢建管處安排建築師、土木技師進行說明,建管處另提供二百四十個耐震能力初評的全額補助名額,完成評估後,如符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」重建資格條件者,可爭取最高四十%的重建獎勵容積。

      郭建志指出,二百四十個結構初評補助名額,會以高樓層為優先,如有餘額也不排除六層樓以下住宅。但他也坦言,高樓層因為產權分散、意見較難整合,是重建路上最大的絆腳石,去年、前年共有一千五百多戶申請初評,其中有四成因不符現行建築法規而建議進入詳細評估,卻只有三棟提出申請,目前還沒有任何實際重建的案例,提醒市民可以透過「危老條例」申請重建獎勵,不要輕忽居住安全,詳情可電洽:332-2101轉6111至6113。 

       

      原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1185258

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      2018年03月20日

      【崔雅慧╱台北報導】2月6日花蓮大地震喚醒民眾對住宅耐震能力的關切,但震後1個月以來,不論是老屋健檢的初評或危老重建,除新北市和桃園市外,四都的申請數量都沒有明顯提升,僅增加詢問度。
      老屋健檢初評部分,新北市在地震前每天平均申請1件,地震後的頭兩周每天平均增加至5件,但到上周已趨於平緩。桃園市今年的初評尚未公告和受理,但有社區寧願不拿補助,100%自費辦理初評,桃園市建築管理處使用管理科長郭建志認為,初評意願明顯提升。其餘四都的申請量都沒有提升。

       
      花蓮震後,不論是老屋健檢的初評或危老重建,申請數量都沒有明顯提升。彭仁義攝

      危老重建整合難

      危老重建的部分,六都申請量都沒有增加,僅北市、桃市詢問度明顯熱絡。台北市3月27日「危老建物加速重建說明會」,報名開放1周就爆滿。桃園市整合中的社區,同意戶比例增加,委託建築師詢問危老重建的量,也從一兩件增加至好幾件。 
      新北市工務局使用管理科長李冠德認為,重建計畫需要整合區分所有權人,「還是整合的問題」。 

      原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180320/37962819/news/

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