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2018-05-22 15:11:38聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮
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都市更新」條例草案雖然即將修法通過,但都市更新推動的諸多問題仍然難解,而追根究底都更的首要目的是防災,全台六都之中,最需要都市更新的都會是雙北市,尤其台北市屋齡30年以上老屋戶數超過60萬戶以上,在921地震之前的建築物耐震力不足,只要是強震襲擊北台灣,雙北倒塌建物將無數。吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮明確點出要害,防災都更要推動,斧底抽薪的作法就是針對三十年以上老屋全面健檢,並針對危害等級嚴重的建築實施強制拆除與都更。

斧底抽薪之策:老屋全面健檢,並針對危屋強制拆除都更

台北市府為促使危險老舊建築加速重建,將推出3大獎勵和4大配套。北市府將會同民間專業團體和人員成立「危老重建輔導團」與「危老重建推動師」,提供民眾宣導、諮詢、輔導、整合等事宜。

他指出,政府目前對30年以上建築物的健檢工作束手無策,所採取配套只是被動式的補助措施,根本發揮不了作用。而政府將規劃的危老重建獎勵配套,不但花費人力物力資源,其直接效果非常有限。台北市已完成健檢的僅有4萬6892戶,依此緩慢的進度,全市30年以上的老屋需60年以上才能完成健檢,也因為被動式的健檢補助吸引不了民眾興趣,預算執行率偏低,北市府每年編列的健檢預算也就逐年降低,甚至不到100萬,令人擔心台北市如何承受強烈地震的來襲。

悠關人命的防災健檢預算,政府應優先編列,並發揮公權力全面健檢

他進一步指出,一般建築物採取快篩檢測的費用約每戶6千元,就算台北市30年以上建物60萬戶全部快篩,總預算約36億,這種攸關人命的預算,政府應優先編列,再依建物危害程度分級分類給予輔導補助與改善,而危害嚴重等級的建物,政府就必須給予特別容積獎勵,提出一坪換足一坪的誘因,達到最嚴重等級的建物,就必須拿出公權力,強制拆除並強制都更。

他並建議政府,都市更新推動,應首重防災型都更,而防災都更要徹底執行,政府不能只做半套,既然被動式補助健檢執行不力,政府要下決心做好防災都更只有兩招:(一)老屋全面強制健檢(二)危屋強制拆除都更。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5920/3156005

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住宅政策推動 產官學同陷迷思
李同榮│理財周刊923期│2018-05-04 
近十幾年來台灣的住宅政策可以說一無是處,從房價上漲與所得停滯所造成的房價所得比超標,政府對所得停滯毫無對策,房價高漲,年輕人購屋痛苦指數居高不下,逼得政府唯一能做的就是以稅制調控出手打房。

※奢侈稅政策「壞球猛揮」,房地合一稅,政府「打假球」

二○一一年馬政府祭出奢侈稅,反而出現閉鎖效應,房價不跌反漲,可謂是「壞球猛揮」的錯誤打擊。

二○一四年馬政府規劃房地合一稅,名為房地合一,其實背後目的就是打房,雖然房價反轉向下,但並未消除民怨,打擊房市與豪宅引發反商仇富情結,年輕人喊爽之餘,什麼也沒得到,民怨猶在,執政黨逃不了政黨輪替的宿命,接著有錢人不玩了,各項產業的投資意願降低,資金寧願外流,經濟前景一片烏雲,房地合一稅簡直是一場玩弄稅制的「打假球」。

※都更條例修訂、危老重建立法,政府亂棒揮擊,後果堪慮

蔡英文政府上任,高喊居住正義,住宅政策三箭齊發,包括都市更新條例修訂、廣建社會住宅、租賃專法立法。

都市更新條例修訂案在立法院延宕多年,蔡政府上台兩年仍然無法抓住重點,對於過去重要關鍵問題包括權利變換、容積獎勵、釘子戶、公權力、防災都更……等缺失並未對症下藥,有如是「無法前進的擦棒球」,永遠無法前進。

因此政府就想到危老重建條例,希望能為錯綜複雜的都更問題解套,但危老條例僅是「犧牲代打觸擊球」,不但無法全面防災,且大肆破壞了都市整體規劃,未來可見的將是支離破碎的變態的都市更新景觀。



※社會住宅政策,政府承諾得多,做得少

社會住宅政策蔡政府喊出八年要完成二十萬戶的目標,包括十二萬戶為政府直接興建與八萬戶空屋移轉。

根據營建署統計,全台空屋數已突破一二○萬宅,實質空屋超過八十萬戶。有學者擔憂,興建社會住宅恐讓市場供過於求問題更為惡化,但也有專家認為,廣建社會住宅確實必要,長期來看有望穩定房市。

根據內政部公布社會住宅推動進度,蔡政府任內已完工社宅數量可謂寥寥無幾,政府吹噓二○二○年全台社宅數量可達四萬一九三七戶,其中台北市達一萬六○六七戶、新北市九八一五戶、桃園市四五三八戶、台中六六九五戶、台南六八○戶、高雄三五五戶,以及其他九縣市的三七八七戶,但這些數量仍然很難完成八年二十萬戶的政治承諾。政府五年所訂的KPI數字三.一五萬戶實在太低,依此進度,如何落實社宅政見?

有些學者提出,社會住宅本來就會壓縮到市場正常需求,一旦社會住宅量太多,對於整體市場當然有影響,但基於社會發展,社會住宅一定要做,政府應該透過市場調查了解真正需要的量是多少,尤其中南部是不是應該蓋只租不售的社會住宅,政府應該三思,而不是為了政績不惜代價的濫蓋。

當然學者們一直主張推動資產活化,解決空屋問題,甚至有學者質疑廣建社宅並非台灣價值,二十萬戶社會住宅完成,年輕人的居住權利也難以實現。

※廣建社會住宅,長期可舒緩房價穩定房市,並可消除民怨

筆者認為,「社會住宅一定要優先廣建」,一般業者多認為興建社會住宅將提高供給量,進而影響銷售價格,但以目前台灣社會住宅存量不到一%,「實在太低」,理想程度應該是要落在三%至五%。

再者,政府若大量興建社會住宅,提高供給量,長期來講可望舒緩都會區的租金價格,不僅穩定房市,也可消除民怨,「最起碼能讓都會區的上班族、弱勢族群,有房子可以租得起。」

但依目前社宅政策的推動,政府的確承諾得多,卻做得少,今年底能完工的社宅不到二萬戶,另外十萬戶的土地取得大都在半空中。而八萬戶空屋移轉政策,政府已發現執行困難,因此提出「包租代管」獎勵政策,企圖運用狸貓換太子的粗劣手法,花大錢買政績,各地都發局包租代管發包作業睜眼說瞎話,根本獎勵對象不在意是否空屋或違建,政府不但是「玩假球」,且得到的將是「必死的三振球」,後果堪慮。


※只要年輕人繼承家產,就不必蓋社會住宅?想法不夠務實!

最近甚至有議員表示,北市住宅自有率高,年輕人家裡有房子留給他們,不需要蓋那麼多公宅。

筆者認為,現在的年輕人不會那麼沒骨氣,而老年人要保自己,未來以房養老愈來愈多,房子未必會留給年輕人。台北市住宅自有率沒有八五%那麼高,有房子的很多人名下只有一戶,養兒防老已不流行,愈來愈多老人家選擇以房養老,房子抵給銀行,未必會留給下一代。

而台北市外來就業人口多,但房價高,年輕人不僅買不起,甚至連租都租不起,現在公宅數量太少了,中央想用空屋來代替公宅,但是北市空屋大多是中大坪數,和市場需求並不相符,北市還是要多蓋只租不賣的公宅,讓年輕人有安身之處。

以目前平均薪資水準,靠自己力量在台北市購屋著實不易,且台北市房屋大多老舊,許多房屋漸漸不堪使用,房屋市場的真正供給量並不多,若等待父母百年後繼承房屋,可能居住的品質已不盡理想。

都更與社宅等多項住宅政策,產官學都陷入了先入為主的觀念迷思,政府的政策推動往往只有目標卻沒有量化指標KPI(關鍵性績效指標),更沒有即時檢核機制,令人擔心政策執行力太弱,對目標的實現感到遙遙無期。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21647972580&AType=1

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2018-04-26 11:41經濟日報 記者游智文╱即時報導
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圖為台北市興隆公共住宅。 報系資料照 圖為台北市興隆公共住宅。 報系資料照
 

有北市議員表示,北市住宅自有率高,年輕人家裡有房子留給他們,不需要蓋那麼多公宅。仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,現在的年輕人不會那麼沒骨氣,老年人要保自己,未來以房養老愈來愈多,房子未必會留給年輕人。

李同榮表示,北市是全台最需要社會住宅的城市,目前中央政策將空屋移轉為社會住宅,不切實際,現在公宅嚴重不足,北市不僅要繼蓋公宅,而且蓋愈多愈好。

台北市推動公共住宅政策,國民黨籍市議員秦慧珠日前在市議會工務委員會質疑,現在大約85%的年輕人家裡都有房子留給他們,認為台北市不需要蓋這麼多公宅,此一發言在網路引熱議,有網友酸「那我的房子呢」、「在平行時空?」。

秦慧珠解釋,台北市擁有自用住宅比例超過85%,顯示民眾自用住宅很多,老一輩的人大多會把房子留給兒女,很多年輕人買不起房子,但可以繼承父母的房子,「難道會把房子賣了不給自己小孩?」

李同榮表示,北市住宅自有率沒有85%那麼高,有房子的人,很多人名下只有一戶,現在養兒防老已不流行,愈來愈多老人家選擇以房養老,房子抵給銀行,未必會留給下一代。

他表示,台北市外來就業人口多,但房價高,年輕人不僅買不起,甚至連租都租不起,現在公宅數量太少了,中央想用空屋來代替公宅,但北市空屋大多是中大坪數,和市場需求並不相符,北市還是要多蓋只租不賣的公宅,讓年輕人有安身之處。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,雖然少子化下,許多人可以透過繼承獲得不動產,但大部分民眾在成家之後,多會離開原生家庭而與另一半共組小家庭,以目前平均薪資水準,靠自己力量在台北市購屋著實不易,且台北市房屋大多老舊,許多房屋漸漸不堪使用,房屋市場的真正供給量並不多,若等待父母百年後繼承房屋,屋子可能居住的品質已不盡理想。

根據北市府規定,年滿20歲的國民,不一定要設籍台北市,只要在台北市就學或就業,戶籍內家庭成員都沒有自有住宅,家庭年收入低於公告受理申請當年度本市40%分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之3.5倍者,都可申請台北市社會住宅。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3108386

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價穩量增 全台房市交易量上看30萬戶
李同榮│理財周刊921期│2018-04-20 
台灣房市從二○一七年至今,在一片讓利與破盤價的聲浪中,大量消化過剩的新成屋,也逼出了剛性換屋族群,加上房市反轉下跌近四年以來所積壓遞延的首購剛性買盤開始進場,使得二○一八年的全台房市交易量有機會成長一○%以上,台北市因為餘屋量較少,因此房價已率先止跌,預期交易量會有大幅度反彈。也由於全台交易購屋信心上升,台北市以外的區域,今年第三季前,房價將由北向南全面止跌。

※房市落底指標:台北市房價率先止跌,交易量率先大幅反彈

綜觀近四年來北市交易量偏離剛性需求量甚多,排除投資需求,光首購與換屋剛性需求量就有四萬戶,但近年交易量卻縮到只有二萬多戶,二○一六年交易量二萬一千五百戶,二○一七年交易量二萬三千五百戶,數年來壓抑觀望的遞延性買盤已超過五萬戶,房市一旦止跌,購屋信心指數就大幅回升,剛性需求將帶動交易量大幅反彈。

另外從統計數據觀察,二○一一年之前過去十多年台北市與全台房市交易量佔比平均約在一五%,而房市反轉以來,北市三年量縮到佔比在一○%以下,因此,只要房市落底,北市交易量勢必大反彈,與全台量比勢必返回一○%以上(參閱附圖)。

除此之外,都會自住首購理性觀望態度較強,未見底部不願出手,以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一,而北市房市中古屋平均價於二○一七年第四季已有止跌跡象,落底態勢越來越明顯,因此帶動剛性需求進場的信心,這也是北市交易量將大幅反彈的主因。

※恐慌性殺盤不易出現,房市ㄣ型走勢機會低

房市落底跡象為何?有些專家預測見到年交易量三十萬戶才有機會落底,有些專家認為不見恐慌性殺盤不可能落底,更有專家預測房市就算止跌也會朝ㄣ型線型走勢發展。

筆者認為以上推測皆非,理由是這波反轉前房市走了約十二年多頭,大多建商口袋很深,精明投資客也早於二○一三年出場,套牢的都是散戶居多,因此在此波趕底階段,只會有建商新餘屋殺價取量現象,以及零星斷頭戶與法拍屋增加的情況,在剛性需求撐盤的大勢下,房市確立是軟著陸,不會有恐慌性殺盤,更不可能會有ㄣ型走勢出現。

而近年來從新屋交易量佔比持續大幅增加,可見新屋殺價取量消化了不少餘屋,剩下過剩的餘屋有機會在未來三年的盤整走勢中慢慢消化。至於年交易量三十萬戶是不是落底指標?筆者認為這是統計常識,不是預測,這其實是落後指標,當年交易量見到三十萬戶,房市已經先行落底了,台北市房價已落底,全台今年第三季房市有機會全面落底,交易量上看三十萬戶,房市「八年寒冬的預測」不攻自破。



※下半年開始,全台房市以盤代跌,剛性自住與換屋需求撐盤

台北市房市今年將持續打底階段,房價持穩交易量上升,但不會有反彈行情,由於換屋剛性需求購屋信心提升,中高總價的產品交易量會提升,豪宅則要等待明年,交易量才會顯著提升。而北市以外區域市場將以低總價、低單價、低自備款的三低產品為主流,吸引首購自住買盤。

未來房市的盤整期長短,將取決建商的新屋推案量,若建商過度樂觀或有推案壓力,市場供給量過多,就會有排擠效應,影響餘屋消化,房市的盤整期就會拖長。

整體而言,未來市場產品,新屋較受換屋者青睞,台灣因地震頻繁,四十年以上老屋若無都更機會,就會越來越不值錢。而由於房市增值機率降低,投資報酬率偏低的商店,拋售潮才正開始,未來市場主流仍然是剛性需求。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21608758080&AType=1

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2018-04-19 10:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
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為使實價登錄更即時、透明、正確,內政部研擬實價登錄地政三法修法作業,推出實價登錄2.0版,吉家網不動產董事長李同榮表示,2012年至今實價登錄已執行超過六年,政府才徹悟到問題所在,可說後知後覺,另外有兩項嚴重缺失仍未能改善,仍是半夢半醒。

李同榮表示,早在2011年政府為了大選備受公民團體壓力,匆促的要推動實價登錄,當時,他身為房仲全國聯合會理事長就實務面提出三項與政府不同的見解,其中包括一、實價登錄之權責應歸責於買賣雙方;二、預售屋登錄制,理論正確但曲高和寡,是個不切實際的無效政策;三、租賃市場屋主自租不必登録,是縱容屋主逃漏稅與敗壞市場的惡法。

這三項建議並沒喚醒政府對實價登錄政策上的迷失,2012年至今實價登錄已執行超過六年,政府才徹悟到問題所在,實價登錄開始推動的第一年,實務上就已發現無法實現資訊的即時性丶透明性丶正確性,但政府卻無動於衷。

李同榮指出,地政司老早就發現登録的種種弊端,並於三年前就舉辦多次公聽會,會中産官學都一致認同要將登錄權責歸於買賣雙方,才能相互制衡誠實登録,但會議卻決而不行,花了六年時間,政府才相信政策的弊端,回到原點,還是業者當初的建言才是務實的政策。

李同榮說,政府這次針對實價登錄研擬修法,值得肯定,但仍是半夢半醒,仍然有兩項嚴重缺失未能改善,第一點,是租賃市場屋主自租卻不必實價登録,這不但是縱容屋主逃漏稅與敗壞市場的惡法,且是縱容非法打擊合法仲介的失敗政策。

政府一直無法合理解釋惡法不修的道理,最近,內政部花次長曾經解釋,因租賃市場尚不健全所以不宜修正此惡法,這完全是導果為因的說法,令人不解。

第二點,預售市場的登録制度,過去做法是預售結案一個月登録,政府早就應該知道上有政策下有對策,弄得結案遙遙無期,不但不即時,更是不正確。

現在針對預售屋登錄修法內容是「簽訂買賣契約30日內申報」,可預見的結果也是會不即時又不正確,因為預售屋在推出的幾個月內,有其分階段不同的銷售手法,要業者逐筆簽約即時登録,實務上就很難銷售,反而適得其反,更容易有造假作價行為,政府也很難稽核其簽約時程與價格的真實性。

李同榮認為,預售屋的實價登錄所造成對市場資訊的透明丶即時丶正確性之影響,可以說是弊多於利,建議政府在新屋第一次登記時,特別要求逐戶註明交易簽約的時間點與價格,由成屋登録建立詳實資料庫,會比較具有市場的參考價值。

雖然,務實可行的政策也許不能得滿分,但理想而窒礙難行的政策等於零分,不但耗費資源,且浪費時間,期盼政府修法能對症下藥,真正解決政策的盲點。

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3095008?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018-04-03 14:34:14聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮
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2017年全台房市交易量26.6萬戶,較2016年24.5萬戶回溫8.6%,台北市交易量由2016年的21500戶提升至2017年的23500戶,回溫約9.3%。表面上看來台北市量能回溫與全台交易量同步,但從市場現實,在台北市房價率先於去年第四季落底後,2018年台北市房市交易量將有大幅度反彈。

早在去年底與今年初,個人在年代「數字台灣」節目兩度提到,2018年台北市交易量一定會大反彈,如今一一證實,其主要理由有三:

理由一:北市交易量偏離剛性需求量甚多

台北市排除投資需求,光首購與換屋剛性需求就有四萬戶,但這三年交易量卻縮到只有二萬多戶,顯然,壓抑觀望的遞延性買盤已超過五萬戶,一旦房市止跌,購屋信心指數就大幅回升,剛性需求將帶動交易量大幅反彈。

理由二:北市交易量偏離全台交易占比甚多

2014年之前過去十多年台北市與全台房市交易量占比平均約在15%,而房市反轉以來,北市三年量縮到佔比在10%以下,因此,只要房市落底,量比勢必大反彈。

理由三:台北房市率先落底,觀望積壓買盤大擧進場

都會自住首購理性觀望態度較強,未見底部不願出手,以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一,2017年北市交易量占比卻只有7.1%,而北市房市中古屋平均價於2017年第四季已有止跌跡象,落底態勢越來越明顯,因此帶動剛性需求進場的信心。(見圖一)

 
 

 

台北交易量將大幅反彈 全台交易量全年上看30萬戶

今年三月份台北市房市交易量3775戶比二月份大幅成長180%,高於全台平均成長74%一倍以上,雖然二月份為農曆年節基期較低,但從台北市今年三月份比較去年三月同期交易量成長89.3%,而1-3月統計今年第一季比較去年同期第一季交易量,台北市也大幅成長43.6%,二項統計均高於任一都會,並比六都平均成長幅度高過一倍以上(如圖二)。

這些數據明顯展現台北市房市交易現況,除了交易量將有機會大幅度反彈外,房價也將進入打底階段外,並將帶動新北市以南逐漸趕底,第三季前,全台房市將有機會全面止跌,各都會交易量持續回溫,2018全台房市交易量將成長10%以上,有機會上看30萬戶,仿間「2018量再縮」之說,將不攻自破。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5920/3067635

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2018-04-03 11:28:13經濟日報 記者游智文╱即時報導
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吉家網不動產董事長李同榮今(3)日表示,他大膽預測,台北市房價在去年第4季落底後,今年交易量將有大幅度反彈。

李同榮表示,理由有三:一、北市交易量偏離剛性需求量甚多。台北市排除投資需求,光首購與換屋剛性需求就有4萬戶,但這三年交易量卻縮到只有2萬多戶,顯然,壓抑觀望的遞延性買盤已超過5萬戶,一旦房市止跌,購屋信心指數就大幅回升,剛性需求將帶動交易量大幅反彈。

理由二、北市交易量偏離全台交易占比甚多。2014年之前過去十多年台北市與全台房市交易量占比平均約在15%,而房市反轉以來,北市三年量縮到佔比在10%以下,因此,只要房市落底,量比勢必大反彈。

理由三、台北房市率先落底,觀望積壓買盤大擧進場。都會自住首購理性觀望態度較強,未見底部不願出手,以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一,2017年北市交易量占比卻只有7.1%,而北市房市中古屋平均價於2017年第四季已有止跌跡象,落底態勢越來越明顯,因此帶動剛性需求進場的信心。

李同榮指出,今年3月台北市房市交易量3,775戶比2月大幅成長180%,高於全台平均成長74%一倍以上,雖然2月為農曆年節基期較低,但從台北市今年3月比較去年3月同期交易量成長89%,而1~3月統計今年第1季比較去年同期第1季交易量,台北市也大幅成長43%,二項統計均高於任一都會,並比六都平均成長幅度高過一倍以上。

這些數據明顯展現台北市房市交易現況,除了交易量將有機會大幅度反彈外,房價也將進入打底階段外,並將帶動新北市以南逐漸趕底,第3季前,全台房市將有機會全面止跌,各都會交易量持續回溫,2018全台房市交易量將成長10%以上,有機會上看30萬戶。

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3067096

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房市緩跌三年多 六都房價變動分析與展望
李同榮│理財周刊917期│2018-03-23 
一○六年台灣房地產市場交易在高價新成屋殺價取量與低價剛性需求撐盤的緩跌中落幕,全台買賣移轉總量二六.六萬件,比一○五年二四.五萬件成長八.六%,呈現價跌量增現象。

在量能未明顯大增之前,專家對這波落底時程看法不一,尤其台灣在政黨三次輪替後,整體經濟面臨許多難題,兩岸關係冷凍,民間游資雖多,但稅制不友善,影響國內外投資意願,連剛性需求都存在絕大多數觀望的態度。

前兩三年許多高屋齡公寓價格均價竟然超過大廈,顯然已經受都更效應影響而過度炒作,遲遲等不到都更重建,老屋越來越不值錢,在全台房價一片「跌」價聲中紛紛縮手,同時也影響都更進度,房市不景氣、地主難整合、誘因不足、稅制不友善,都是都更推動不順,衝擊老屋身價的原因,以致全台四十年以上老屋若無法都更將會不值錢。這不單純只是台北市的問題,如要解決大台北房價過高問題,若不從公共建設、產業與人口疏移著手,恐怕行政干預市場的措施是無法掌控市場價格的漲跌。

※房市反轉以來六都房價台北市跌幅最深,高達二○.○九%

吉家網不動產企研處彙整一○六年市場成交行情資料,針對六都平均單價在一○六年第四季對照一○六年第三季、第四季對照一○五年第四季、一○六年對照一○五年、單月歷史最高點對照目前最低點等四種不同時間點之分析。從六都均價歷史最高點對照各自低點,兩年多以來房價都呈明顯下跌趨勢,台北市跌幅最高達二○.○九%、新北市一六.五九%、桃竹縣市九.三四%、台中市一一.○四%、台南市一○.二二%、高雄市八.九五%,各都下跌幅度都頗大,相對消費者已明顯感受房價下跌的現象,只是還有另一種期待和疑慮,期待的是房價可以再下跌便宜些,而疑慮則是擔心房價是否會持續下跌產生泡沫化。



關於這點可從一○六年對照一○五年的表現來看,六都在這一年的表現也是下跌趨勢,台北市四.七七%、新北市五.一六%、桃竹縣市二.八一%、台中市三.一五%、台南市四.○八%、高雄市二.二○%,不過下跌幅度都有縮小情形。另外從一○六年第四季對照單季的表現,台北市在第四季出現上漲○.五七%、台中市上漲一.二七%,上漲幅度不大,但年度交易量增加的狀態下,台北市止跌回穩跡象幾乎是呼之欲出。

房地產自從一○三年第三季反轉向下以來,歷經十四季的緩跌,市場專家對於房市何時落底各有不同預測與看法,有業者提出較悲觀的說法,直指房市年交易量沒有三十萬戶就落不了底,甚至提出市場現況是「不甘、不願、不捨、不賣、沒有買氣」的四不一沒有論述。

針對上述四不一沒有的說法,筆者也曾提供購屋者不同的思考:「不猶疑、不等待、不躁進、不勉強、沒有太悲觀的必要」。從一○四年春天到現在,近三年間,這波房市下跌趨勢的落底時間已近,預測一○六年第四季北市房價已率先止跌,一○七年第二季到下半年全國房價將全面止跌落底。

※台灣房市面臨「老人老屋」雙老威脅,四十年以上老屋將不值錢

台灣房市長期面臨「雙老」的市場潛在威脅就是「老屋與老人」,三十年以上屋齡將過半,再過十年,四十年老屋將過半變得不值錢。理由是:

(1)地震因素,老屋耐震力不足。

(2)都更因素,無法都更的老屋勢必跌價。

(3)人口逆成長,新屋供給會排擠老屋市場。

(4)銀行政策可能如日本,三十年或四十年以上老屋貸款受限制。

至於人口老化問題長期對房市產生三大不利影響:

(1)未來兩年死亡率將超過出生率呈現死亡交叉,房市恐供過於求。

(2)八年後勞動人口急速下降,對經濟成長產生衝擊,中產階級購屋能力降低。

(3)老人以房養老,漸漸無力幫子女購屋,若薪資停滯,年輕人更無購屋能力。

※二〇一八房市有機會止跌,但仍須盤整兩年,慢慢消化餘屋

六都今年交易量截至目前,一月與二月交易量已超越去年一五%,顯示整體交易量還會持續熱絡,房價有機會逐漸止跌,未來賣方是否會持續讓價,吸引自住型購屋族青睞,可能是決定市場打底回穩的重要參考依據。但這波房市止跌後,剛性自住與換屋需求為主要撐盤力量,量大區域餘屋尚須兩到三年消化,部分區塊會補跌,整體房價將呈現以盤代跌的走勢。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21530851940&AType=1

 

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2018/03/08 13:44

吉家網董事長李同榮應大台中不動產開發公會邀請,分析未來房市趨勢。陳恒芳攝

大台中不動產開發公會近日邀請吉家網董事長李同榮,分析未來房市趨勢,李同榮根據多項要素判斷,未來10年,房價將不會有大漲幅,每年30萬棟的交易量將是常態,雖然預期第3季房市會脫離谷底,不過仍會盤整2年,回歸需求基本面,2020~2024年有機會出現小陽春。
 
李同榮指出,經過這波的大漲,建商及投資客的口袋都太深,歷經上一波泡沫,也都有警覺性,聰明的投資客早在2013年就出場,加上利率低,恐慌性殺盤已不可能出現。近年房價其實已降,「去年是高總價產品最容易讓利的一年,透過貼裝潢等方式讓價,但相對也造成價格失真,實價登錄屢創新高的假象。」
 
台灣的房價指標,以台北市為首,台北市的指標又在大安區,李同榮指出,過去幾年台北的豪宅已跌25~30%,今年僅剩下小跌幅,高總價產品雖仍有殺價取量現象,但不會有去年多,低總價產品卻已止跌,甚至小反彈。
 
2018~2020年的盤整期,也不一定就是2年,而是視市場需求而定,李同榮表示,今年下半年起雖開始盤整,至於多久則不一定,過去幾年積壓的在地買盤會開始釋出,不過建商若一下子又爆出大量供給,房市不上不下的盤整期,就會拉得更長。(洪子恩/台中報導)

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180308/1310350/

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李同榮│理財周刊915期│2018-03-09 
台灣房市歷經十多年多頭行情,面對下一波景氣循環,會不會遭遇巨變洪流的衝擊?未來要面臨的挑戰與課題包括:一、傳統建商會不會消失?二、傳統經紀業會不會去中間化?三、傳統商業模式會不會被顛覆?四、房市會不會泡沫化、日本化?

台灣房市將因科技提升與移動互聯網帶動下,影響商業模式不斷地破壞與創新;同時也會因C2B顧客逆向需求的影響,購屋市場消費行為產生了重大改變。

就台灣房市未來發展,筆者依據上述因素,發表如下五十項趨勢大預言:

(1)傳統房產開發商將消失:房地產開發商將擺脫傳統生產製造角色,結合線上與線下實體通路,成為房產全方位服務供應商。

(2)傳統房產經紀業將被去中間化:創業平台將取代店東,提供經紀人在平台創業。

(3)組織O2O系統(即時行動系統APP)誕生,線上管理將取代傳統制度管理。

(4)傳統房產經紀人將消失:房地產經紀人擺脫傳統仲介角色,成為全方位房產理財顧問。

(5)包銷代理模式將式微,一手代銷業將轉型為房產開發銷售顧問。

(6)移動互聯網將取代傳統互聯網。

(7)銷售自動化取代傳統e化銷售流程。

(8)無人房仲店將興起,銷售流程去中間化。

(9)區塊鏈技術革命,所有房產交易流程都能在線上實現。

(10)行銷通路大變革,「虛實共構行銷」盛行。

(11)AI智能技術興起,機器人介入物業管理。

(12)「線上公開銷售交易」「線上公開競價標售」顛覆傳統。

(13)品牌競爭大轉彎,「經紀人創業平台」將彎道超車。

(14)「共享經濟」「共享辦公室」將顛覆房產業經營模式。

(15)「組織行動化」帶動「行動辦公室」風潮。

(16)「行動經紀人U-bet Agent」顛覆傳統作業模式。

(17)社群行銷無所不在,「粉絲團行銷」獨領風潮。

(18)6G時代穿透時空,一切交易「速度」為王。

(19)傳統供應鏈翻轉,消費者決定生產模式。

(20)大數據翻轉世界,洞悉任何購買行為。

(21)C2F(消費需求對生產)取代B2C生產模式,「按需生產」模式,大大減少庫存風險。

(22)C2B&C2A(Agent)顛覆購屋消費行為。

(23)房屋平台將提供「線上委買」與「線上委賣」服務。

(24)搜尋房源不在電腦,而在行動與可穿戴設備。

(25)組織管理「去感情化」,數據管理加上「人性化」。

(26)B2B房屋聯賣平台興起:市場開拓由競爭關係演變為競合關係。

(27)實體展售聯賣平台出現,啟動「新Offline 2 Online」實虛共構行銷。

(28)企業核心競爭力大提升:組織創新、產品創新、通路創新、服務創新。

(29)企業文化與倫理道德成為企業生存之鑰。

(30)市場不斷被破壞、創新、再破壞。

(31)弱肉強食,整合併購時代來臨。

(32)未來二到三年房價走勢將以蝸牛緩步走盤整,二○二○至二○二四年有機會小陽春。

(33)長期房價不會有大漲幅,三十萬件上下的交易量將成為常態。

(34)房市假性投資需求將消跡,市場沒有太大的投資誘因。

(35)低總價小坪數剛性需求之標的持續活絡,並獲市場投資者青睞。

(36)環島高鐵與環島快速道路串連全台觀光景點。

(37)交通建設促進都會擴大,加速人口外移。

(38)兩代不同堂的影響,都會單戶持續增加。

(39)四十年以上老住宅不值錢。

(40)商辦市場乾坤大挪移,A辦續強,老舊辦公室不值錢。

(41)店面行情大衰竭,投報率續減,掀起拋售潮。

(42)豪宅市場跌深探底,將敗部復活。

(43)觀光市場長線仍具優勢,休閒不動產短空長多。

(44)人口老化帶動以房養老趨勢。

(45)多元化Al養老村智能住宅,市場潛力無窮。
(46)年輕人購屋能力降低,租賃市場崛起,物業代管行業興起。

(47)建商熱中興建酒店式公寓,並推出Al智能出租住宅與商務中心。

(48)持有稅制成為政府長期控管房市主要工具。

(49)都市更新翻轉,防災都更啟動,十年後都會市容耳目一新。

(50)二○二五往後十年,台灣房市大好大壞,將是「邪惡的第七循環」。

上述五十項市場趨勢預言,有些是現在進行式,有些是未來進行式,面對未來房地產市場景氣多變,筆者大膽提出房市發展趨勢的長線預言:

二○一四至二○二四年房市在反轉緩跌後,走完盤穩十年的第六循環,二○二五年往後的十年將是台灣房地產景氣邁入第七循環,這一循環將面臨很多政經變數糾葛,房市將會大好大壞,大起大落,可謂是台灣房市「邪惡的第七循環」。

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房市多空論戰:李同榮PK顏炳立 2018房地產即將落底?

※來源:Money 錢2018/03/05 09:1

2017 年全台灣房地產成交量 26.6 萬戶,年增 7%。兩位房市專家對後市看法迥異:李同榮樂觀以待,顏炳立直指現狀是「溫水煮青蛙」。不管你傾向哪一派,都該學習估算合理價。

台灣房地產市場自 2014 年見到高點,是否已經止跌回溫,至今眾說紛紜。戴德梁行董事總經理顏炳立 1 月表示,很多人預測房市 2017 年會落底,他只能回以「碗糕」二個字(意指不可能),理由是現在的房市沒有重大利空,沒有恐慌性殺盤,就不會見底。

他直白地說,2017 年房市這麼冷,是因為人性的貪婪,屋主想賺多、買家想便宜,永遠沒有交集,而 2018 年也不會有太大改變,「讓利、跌價、量縮」不可免,房市只能用「坡很陡」來形容。

不過,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮持不同意見,他樂觀說,指標區域的台北市大安區,2017 年第 4 季成交量已經落底,若 2018 年台北市房價持續盤穩,就可確立北市房價脫離谷底。

二大房市專家對 2018 年房地產是否落底,看法截然不同,目前市場預估,台灣最快 6 月即將升息,究竟房地產何時會止跌回升?買賣雙方要有什麼因應策略?《Money 錢》分別邀請顏炳立及李同榮細說分明。

顏炳立:今年是讓利、降價、量縮年

2014 年下半年提出房市將經歷「8 年寒冬」,顏炳立指的是「前 4 年緩跌,後 4 年盤整」。回頭來看,房市從 2015 年開始起跌至今已進入第 4 年,也是緩跌階段的最後一年,可以確定的是,明年(2019)一定比今年更好,因為更接近谷底了。

這一波房地產高點約落在 2013 下半年至 2014 年上半年間,後來 2 年看空聲音才慢慢增大,並引發 2016 年的「讓利風」,其中又以開出 4 字頭的板橋「江翠 ONE」預售案最具代表性。

預售屋的價格類似「期貨」概念,從建商從開始蓋房到完工交屋,快則 2 年半,慢則 3 年,因此預售屋成交價就是重要的指標,如果連預售開價都無法往上衝,代表建商對市場看法保守,因為只要預售一降價,會壓迫銷售中的新成屋,再進一步壓縮中古屋的價格。

顏炳立堅持「2017 年房市不是底部、2018 年要再觀察」,依據的是官方的買賣登記移轉棟數(成交量),「雖然成交量是落後指標,但從成交量的變化的確能找到房地產落底的訊號。」他強調,根據內政部 2016 年買賣移轉登記棟數統計,全年成交量為 24.5 萬棟,2017 年成交量 26.6 萬棟,成長約 7%。

年成交量 30 萬戶

才是關鍵指標

2016 年的新低量,推估是因建商都抱持以拖待變、遞延推案的態度,投資客也傾向延後交屋,受到「該交屋而未交屋」的遞延影響,推升 2017 年成交量,因此,不能排除多出的 2 萬戶交易可能是「虛胖」,因此必須再搭配 2018 年成交數據,才能確立底部。

他說,2018、2019 年的成交量多來自 2015~2016 年預售案,是建商讓利最兇、也是自住買方出手的時間,若 2018 及 2019 年的成交量再回到 24 萬~25 萬棟間,幾乎就能確認「虛胖」的案子已被消化,並確認這是底部量。

「即便確認底部,也不代表馬上起漲。」過去 10 年,台灣房產平均每年交易均量在 35 萬~37 萬戶間,若成交量無法放大到 30 萬戶,代表人氣尚未從量縮慢慢進入盤整期,而盤整期才是自住客可以安心進場的時間點。

顏炳立認為,目前市場就像「溫水煮青蛙」,除非出現大利空才可能加速趕底,否則疲弱是常態,預估價格再跌 1 成才會有明顯買盤進場,預期北市蛋黃區投報率 2.8%~3%、蛋白區 3.3%~3.8%,外縣市則要拉高至 4%,才會有投資客想介入。

李同榮:房價要回落到 2011 年才是合理價

這幾年來李同榮提出不少十分準確的預測,他曾經在 2011 年 2 月大膽預估台北市房價在 2014 第 4 季可能出現反轉;2015 年當市場一片悲觀之際,他主張台北市將在 2017 年第 4 季率先止跌。

如今回頭檢視,這一波領跌的台北市房地產似乎已經落底了,李同榮甚至預估,2018 年下半年臺灣房市可望全面復甦。

他明確指出,除非發生金融風暴與戰亂,否則,房市恐慌性殺盤根本不可能出現,因為這一波房市起漲是因為利率偏低,建商與持有多戶房產者的口袋都很深,而且大部分投資客早有警覺,已於 2014 年之前撤離。

跟顏炳立不同的是,李同榮採用「季成交量」來判斷落底的時間點,他說,全台交易量老早於 2016 年第 1 季創下季量 43,182 戶的見底量,從這個時候起,房市的交易量逐步回升,雖然價格仍然在緩跌中,但是量能卻也逐步擴增,這代表自住買盤正在慢慢進駐。

台北市觀望買盤累積

今年將有自住需求潮

此外,他比對台北市近 3 年半成交量與全國的占比,2010 年北市交易量占全國的 15%,但到了 2016、2017 年交易占比急縮到只剩 8.8%,「顯示累積太多觀望買盤」,因而推估 2018 年北市將有自住需求潮,交易量可望大幅度反彈。

「但成交量落底,並不代表價格已落底。」李同榮說,落底後要再搭配量能觀察。因為房地產修正有 4 部曲,先從價格反轉向下、成交量萎縮、殺價取量、加速趕底,全國僅有大安區出現「有殺價取量」的現象。

根據吉家網統計,台北市房價平均單價自 2014 年第 2 季高點 65.7 萬元,回到 2017 年第 3 季的 52.5 萬元,幾乎回到 2011 年第 3 季的 51.9 萬元,修正 2 成,但新北市及中南部縣市的價格仍未回到 2011 年,預估仍有機會補跌至今年第 2 季。

因此,李同榮認為,2018 年第 3 季房市全面止跌,並進入 1 至 2 年盤整期。

來源:《Money 錢》 2018 年 3 月

更多精彩內容請至 《Money 錢》

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4053324

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2018-03-02 09:30:32經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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北市地政局提出房市政策方向,希望讓台北市全球第一高的房價所得比,穩健下跌回歸市場... 北市地政局提出房市政策方向,希望讓台北市全球第一高的房價所得比,穩健下跌回歸市場合理性,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會理事長李同榮直言:「穩健下跌不等於健全房市」。 聯合報系資料照
 

台北市地政局日前宣布未來四年施政重點,包括發展智慧地政提供更多便民服務、兼顧舊區再生與新區開發的方案丶健全房市政策促使房價「穩健下跌」等三大主軸。吉家網不動產董事長暨房仲全聯會理事長李同榮直言:「穩健下跌不等於健全房市」。

李同榮指出,北市地政局提出房市政策方向,希望讓台北市全球第一高的房價所得比,穩健下跌回歸市場合理性。他直言,政府把房價所得比過高因素,完全歸咎於房價過高,卻避談主要因素是人民所得偏低,17年來台灣GDP幾乎年年成長,但薪資所得卻原地踏步,所有物價丶油價丶民生用品幾乎倍數以上漲幅,房價雖然也一樣倍數漲幅,但因為住房是年輕人貼身需求,且是一筆大數目,因此購屋痛苦指數永遠名列前矛。

李同榮認為,政府健全房市政策正確的治本政策應是以「加速交通建設」丶「擴大都會範圍」丶「廣建社會住宅」丶「促進都市更新」丶「健全房屋稅制」五大要務著手,才能達到穏健房市效益。

但若政府健全房市目的只是要房市穏健下跌,就違反市場自由機制,房價丶油價丶物價丶股價皆然,其市場有景氣技術循環,有漲有跌,不可能只漲不跌,也不可能只跌不漲,更不可能如政府期待的一直穏健下跌。

至於房價多少才算合理?市場自有天秤作用,不宜是官方做主觀的認定或政策干預。既然政府承認官方對市場不能刻意做多,當然政府更不宜刻意做空,政府做多或做空,對市場都有不良的後遺症。

都會房價過高是事實,這主要是因為都會的就業機會較多與人口過度集中因素所造成的供需失衡,治本之道就是疏洪而不是防堵,政府只要「加速交通建設丶擴大都會」,自然縮短民眾通勤交通距離,人口就會逐漸外移,只有疏解人口的擁擠,才能疏解房市的供需,才能疏解過高房價,邁向「價穏量溫」的市場,也才是健全房市的治本之道。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3007898

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李同榮│理財周刊912期│2018-02-13 
房地產市場的價量關係,如同股票市場,比較常見現象是「價漲量增」與「價跌量縮」,但偶爾也會出現「價漲量縮」與「價跌量增」的價量背離現象,針對健全房市而言,政府應塑造「價穩量增」的環境,只要經濟成長基本面向上,平均所得提升,民眾就會縮短換屋時程,對交易量就有很大助益。然而若在此基礎環境下,房市推動政策不當,就會造成市場炒作而暴起暴落;但若政策推動得宜,就會形成房地產「價穩量增」的良好市場環境。茲就一九九一至二○一七年間,房地產市場的價量發展趨勢現象分析如下:

房市價量關係現象一「價穩量增」(1991~1997年):

一九九○年之前十年,台灣歷經經濟起飛,GDP大幅成長,人均年所得跨越三千美元,大幅躍進到九千美元,游資充裕,房市股市大好,股市飆漲至一二六八二歷史高點,台北房價高漲四.五倍,一九八九年政策干預,結束八年半的台灣房市第三循環。一九九一年開始,台灣進入資訊代工輝煌十年,房市在谷底之上盤整近六年,但經濟成長率平均在六%上下,人均所得持續遞增,人民生活富裕,且三代同堂轉型,首購需求殷切,換屋需求更強,以致在一九九二至一九九七年間,房市處於「價穩量增」的最佳狀態。

房市價量關係現象二「價跌量縮」(1997~2000年):

一九九六年房市年交易量創下歷史新高到達五十萬八七四八戶,此時房價雖平穩且逐步加溫,市場一片看好,建商也大肆獵地,但一九九七年亞太金融風暴,引發金融危機,台灣雖倖免於難,但房市就進入「價跌量縮」格局,建商在一九九八至二○○○年間倒閉連連。

房市價量關係現象三「價漲量增」(2001~2007年):

房地產價格漲跌取決於市場供需,而需求面又分為實質需求與假性需求(短、中、長線投資),當資金氾濫、利率偏低時,資金不是流往股市就是往房市投資,房地產價格就會被一波又一波的接手者推高,短期獲利者越多,投資信心越足,交易量就水漲船高。二○○一年房市低檔,又逢政黨輪替,陳水扁總統擔心銀行逾放比過高引發金融風暴,下令增值稅減半,結果救了房市也救了銀行。二○○三至二○○七年的主升波段房價倍增,交易量也水漲船高,可以說是「價漲量增」的實證。

房市價量關係現象四「價漲量縮」(2008~2014年):

市場也有「價漲量縮」的「價量背離」的反現象,例如二○○八年全球金融海嘯,房市短期兩季跌幅一二%,此時剛好政黨第二次輪替,經濟成長率落到負成長,馬英九下令遺贈稅率由五○%大幅降至一○%,引發國外資金大回流風潮,房價因此再啟動一波末升段行情,但交易量動能卻推升有限,加上二○一一年實施奢侈稅,使得短線投資者二年內凍結存貨交易,市場交易量急縮,但因遺產稅降低造成資金大量回流,也因為奢侈稅二年內重稅產生市場閉鎖效應,抑制了市場交易量,卻無法壓制市場信心與價格,所以產生價漲量縮的反技術曲線,這就是因外力而造成的市場「價量背離」現象。

房市價量關係現象五「價跌量凍」(2014Q3~2016Q1):

二○一四年房市反轉向下後,結束了十多年多頭行情,市場預測未來極度悲觀,投資需求全部撤離,自住需求觀望,買盤急縮至二○一六年交易量創SARS以來新低,全台全年交易量僅二十四萬五千戶,台北市交易量急凍至二萬一千五百戶,不但是「價跌量縮」,且可謂是「價跌量凍」。

房市價量關係現象六「價跌量增」(2016Q2~2018Q2):

當市場處在反轉向下的趨勢線上,若價格跌幅沒有達到一定的滿足點,市場交易量就持續急凍萎縮(例如前述2014Q3~2016Q1),此時,市場會出現較大鬆動,開始有建商新成屋讓利,殺價程度會是波動中最兇猛的階段,這就是緩跌趨勢中「殺價才能取量」、「價跌量增」的道理,市場才有機會加速趕底。

綜上所述,房市長期發展的價量關係,應該處於「價穩量增」的格局對房市健全是最有利的發展,而政府如何建構房市「價穩量增」的良好環境?除了五缺的缺水、缺電、缺才、缺工、缺地等五大問題應極力解決外,筆者一再呼籲的五大健全房市政策如下:(一)加速交通建設網,(二)擴大都會範圍,紓解人口集中壓力,(三)廣建只租不售社會住宅,(四)健全房屋稅制,(五)振興經濟提升所得。

衷心期盼政府再創台灣奇蹟,造福民眾安居樂業,讓住者有其屋。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21451900080&AType=1

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2018-02-12 11:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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營運41年的花蓮統帥飯店,耐震度本來就較921以後完工的新大樓低,又鄰近斷層帶,... 營運41年的花蓮統帥飯店,耐震度本來就較921以後完工的新大樓低,又鄰近斷層帶,不堪強震而塌陷。 本報資料照
 

花蓮地震再度喚醒民眾對斷層帶的警覺,許多人擔心自己房子在斷層帶上。房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,他擔任全聯會理事長時,地政司檢討不動產說明書,原本要求房仲業者不動產說明書必須載明銷售標的物附近是否有斷層帶,不過他回應政府要做到兩個條件後,主管機關就再也不提此事了。

 

李同榮說,第一個條件是, 中央地質調查所公布的斷層資訊準確度是否負全責?第二項條件是,請政府也須公布核一核二廠緊臨山腳斷層多遠?其危險程度?經得起幾級地震?

李同榮說,經濟部中央地質調查所官方網站,有台灣活動斷層查詢系統,但是從以前到現在,點進去都會先出現一行使用注意事項,其中第一點就是「本資料庫內含的各種圖面及文字資料,其目的是為提供各界評估參考使用,無法作為申辦依據」。

第三點再強調一次「本網站活動斷層資料為現階段(參考資料日期截至民國101年12月)已調查發現之活動斷層,性質屬於區域性地質調查之科研資料,僅供各界參考。」

他說,政府規定業者廣告,不得有「僅供參考」字樣,否則開罰六到三十萬,出事還要負法律責任。但政府諸多資訊查詢網站都會有「僅供參考」字樣,因此如果要業者把斷層帶寫在不動產說明書,政府就應對資訊準確度負起全責,不能用僅供參考。

李同榮表示,花蓮強震後,2016年科技部所公布的地震模擬再度在網路瘋傳,根據當時科技部說法,七級地震若發生在北台灣,災難最大的是萬華丶大同丶中正區,但核一核二廠距山腳斷層都不遠,核一廠僅七公里,核二廠只有五公里。如果斷層帶要寫入不動產說明書,政府也須公布核一核二廠和山腳斷層相關資訊,若遇到強震其危險程度?經得起幾級地震?不能政府含含糊糊,卻要業者寫清楚 ,這等於只準官方放火,不許百姓點燈。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2982349

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2018-02-08 10:55:22經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影 記者游智文/攝影
 

花蓮大震後,國震中心指出,這次傾倒的大樓屬於早期建物,且建築結構屬於軟弱底層,抗震性低,認為防災都更除了拆除重建,更重要的是應該立法。吉家網不動産董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,國震中心的發言是馬後炮,他認為危老屋重建條例應回頭是岸,針對危險房舍,政府應提出優先具體有效的政策。

 

李同榮表示,幾年前我們就講破嘴,希望政府要編預算全面盤點危險老屋,否則,都更不會全面防災,現在政府才在馬後炮要防災都更立法?「危老條例弄了老半天,根本無法全面防災。」

李同榮進一步指出,2016年台南大地震警醒了當時剛要上任的新政府,才會有2017年的「危老屋重建」條例立法,但遺憾的是危老條例在立法上偏重於老屋重建的獎勵,但卻沒有針對全台危險房舍提出主動積極的防災都更政策。

李同榮表示,雖然政府信誓旦旦未來一年內要完成500件老屋重建的標的,但請問危屋重建的比例會有多少?這些能順利進行的老屋重建,大都是所有權單一丶整合容易的標的,其中不乏企業財團與公營事業老舊房舍,真正受惠的危險老屋應該有限,簡單的講,政府可能為了政績,於是挑簡單的先做,真正全台危險老屋仍然隨時處於地震災害的威脅中,尤其是北台灣若遇六級以上地震,危屋倒塌的大災難將不堪設想。

依據統計,在921地震提高「 建築物耐震設計規範」之前的老舊住宅數量高達562萬餘 戶,這些建物耐震力較不足,是大地震最易受害的標的。李同榮提出防災都更政策兩大建議:

一、政府編列預算,全面盤點耐震力不足的老屋:若政府能主動編列預算,全面性的針對這560多萬戶全面健檢測試建物耐震力,初期以整棟建築物為標的,可以縮小檢測範圍,初估不會超過300億,這比政府要花300億以上去做包租代管買假政績來得更有意義。

二、立法針對危機老屋強迫都更:據健檢結果,將耐震力不足的危險老屋,依其危害程度分類分等級,輕微待補強者,提出補助措施,並列管追蹤;嚴重有倒塌危險之建物,必須立法強制拆除並給予優惠強迫都更,這才是政府主動積極的防災都更政策。

李同榮呼籲,全台危險老屋全面性盤點刻不容緩,政府應施展公權力,針對危險房舍強迫都更,現行老屋重建條例處於被動政策,並未針對危險老屋採取主動積極的盤點,這會讓全台老屋處於災害不安的危機中,政府不可忽視。危老條例雖然已經三讀通過,但朝令不對,夕改何妨?危老條例應該回頭是岸,再次針對危險老屋提出較具體丶較全面丶較積極且具公權力的有效政策。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2975209

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李同榮│理財周刊910期│2018-02-02 
馬雲二○一七年出了一本新書:未來已來。這本書解讀阿里巴巴的商業邏輯和未來布局,他認為十年後需要什麼,今天就要開始做。在書中馬雲特別提出影響未來五新:新零售、新製造、新金融、新技術、新能源。在SARS期間,以「讓天下沒有難做的生意」為創業初衷,創辦了「淘寶」,短短三年間創造互聯網新經濟商業模式的中國傳奇。

十年後,台灣房地產市場的顛覆行銷將啟動

十年後,台灣房地產市場變化如何?購屋者新的需求是什麼?行銷通路會有何轉折?上中下游的經營商業模式有何改變?當前,正是房地產景氣盤整時刻,市場的長線佈局充滿不確定性,在人口老化、不婚、少子的諸多不利因素下,如何尋找有利商機?這是產官學應深入探討的課題。

十年前筆者曾在一公開演講場合中,大力鼓吹「虛實共構整合行銷」的未來,十年後今天已被實現,就是所謂的O2O線上與線下整合行銷:Online 2 Offline。

如今,筆者謹此再提出十年後「台灣房地產市場未來五新」的概念:新自動化智能住宅、新O2O整合行銷、新物業新租賃管理、新去中間化通路、新經紀新仲介:

(一)新產品:新自動化智能住宅

未來在物聯網架構下,Al自動化智能住宅將大放光芒,智慧家庭(Smart Home)市場的需求被打開。

物聯網將透過數位計量、互連分享與整合應用等三階段,配合AI技術發展形塑嶄新Smart Home市場。AI智能住宅將不會僅僅是豪宅的專利私藏,逐漸會被推廣普及。

(二)新行銷:新O2O整合行銷

馬雲於二○一六年九月杭州峰會提出「新零售時代」概念,屬下的研究院花了半年公布「新零售時代」的真正義涵,其實就是強化線上平台通路如何融合新實體服務的「新O2O時代」。而台灣房地產的虛實行銷雖已被實現,但並非筆者在十年前所提「虛實共構行銷」的完整模式,它是需要共構,以新實體服務插上新線上服務的翅膀,包括倍速加快了交易流程、包括去中間化行銷流程、包括線上與線下整合的新O2O聯賣行銷。

(三)新住宅管理:新物業新租賃管理

台灣人口老化問題將會在八年後日趨嚴重,養生住宅的市場前景不只在於產品精緻化,核心問題是物業管理的多元化。另外三代同堂與兩代同堂家庭逐漸減少,不婚少子影響單戶家庭逐漸增加,新物種單身公寓是年輕人最愛,飯店式管理吸引高階單身貴族,是物業管理的新市場。同時,八年後,老年人以房養老,年輕人購屋能力降低,租賃市場崛起,租賃物業管理市場將錦上添花。

(四)新通路:新去中間化通路

FinTech金融科技衝擊金融市場,王道銀行開啟線上開戶先鋒,區塊鏈加密技術強化線上交易安全機制,未來區塊鏈技術服務也會延伸至房地產服務,加上移動互聯網APP平台擴充,很多行銷流程被簡化,很多中間行銷通路被去除,房產透過平台整合直銷,將對傳統代銷業通路產生衝擊。

(五)新商業模式:新經紀新仲介

回顧筆者在二○○○年首創台灣第一個房地產B2B網路平台「房屋線上」,是現在吉家網之前身(www.gigahouse.com.tw),期望建構全台最大聯賣通路平台,當時被認為是瘋子傻子,因為台灣三步一店,逛店找房很方便,大家認為上網很麻煩,何況一開始物件量不多,也難以滿足購屋者搜尋的需求。

但如今八五%以上購屋者會透過網路尋屋,互聯網再演進到移動互聯網,證實了十七年前的看法是正確的。在這波房市反轉向下,交易量劇減的狀態下,房地產經紀業掀起了關店潮,經紀業勢必思考效能提升的重要性,因此,筆者大膽預測,「移動互聯網+行動經紀人」商業模式將被啟動,無人房仲店與U-bet Agent將會誕生,未來,是個新經紀新仲介的時代來臨,顛覆了傳統的商業模式。

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2018-01-30 17:20經濟日報 李同榮
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日前蔡總統視察台北市健康公宅表示「年輕人的居住權利與環境,也是台灣價值」,張金鶚教授撰文抨擊蔡英文政府是口號式居住正義,並質疑台灣價值為在?是否廿萬戶社會住宅完成,年輕人的居住權利就可以實現?如何落實居住正義以彰顯台灣價值?針對張教授的質疑,我們質疑:五十步笑百步。

張教授批評時政,乍看之下,言之有理,但在其論述中卻充滿諸多矛盾,且缺乏反求諸己,簡直是五十笑百步,理由如下:

(一)張教授認為高房價不會因為「廿萬戶的社會住宅」而解決

社會住宅雖不是解決高房價的萬靈丹,但社會住宅政策不落實,年輕人買不起又租不起,這才是居住正義最大敗筆。只會仇富不懂得扶貧,如何成為善盡職責的父母官?這樣的想法,連大談口號式的居住正義的條件都沒有。

(二)張教授質疑「租賃專法」無法解決不合理的黑市租屋市場

租賃專法漏洞百出,雖言之有理,重點是租賃專法把立法主軸錯誤的建立包租代管的補貼政策上,張教授批評愛徒花次長推動的租賃專法補貼政策不當,但與張副市長任內失敗的租屋平台補貼政策有何兩樣?

(三)張教授批評「危老條例」不能解決危險老舊違章問題

花次長推動的「危老條例」立意良善,要解決都更條例修法延宕窒礙難行之問題,但政策的確忽略危險老屋優先推動的有效策略,甚至包租代管補貼政策也把違建房東列為補助對象,輕視弱勢房客的人身安全。但請問張教授在副市長任內對違建拆除政策做了那些?對都更問題的解決貢獻多少?

(四)張敎授認為資訊遭扭曲,導致房市不健全

張教授主導的好時價估價平台在日前公布:「房市,北冷南熱,中南部屢創新高」。看到這標題,真令人怵目驚心,中南部創房價新高?全台房價自2015反轉下跌至今,平均只跌3.2%?台中丶台南不跌反漲?2015房市下跌反轉到現在,高雄只跌1.88%?貼近市場的你,真會相信嗎?打著公益平台之名,把消費者當白老鼠試驗,這不叫公益平台,簡直要淪為公害平台!以台灣目前實價登錄的半成熟度階段,詳細成交地址未全面性揭露之前,台灣沒有自動估價的條件,而張教授屢屢提供脫離市場甚遠的落差資訊,眾所皆知,請問,到底是誰在提供不對稱資訊?誰在扭曲資訊?

最後,提醒社會大眾認清,誰在大談口號式居住正義?誰在賤踏台灣價值?誰在高談居住正義的背後,包裝獲取政府委外研究的諸多利益?誰在高談居住正義的背後,包裝獲取選民認同,獲取選票利益?五十笑百步的人更值得社會警惕,那絕對不是台灣價值!

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2958324

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李同榮│理財周刊908期│2018-01-19 
台灣房地產從二○○一年底部開始,走過約十三年的多頭市場,房價高漲幅度達二○○%(台北市中古屋均價每坪二十三萬漲到六五.七萬),很多專家預測台灣房市將會日本化,猶如日本從一九九○年房市泡沫後,房地產景氣長線蕭條超過二十年。到底台灣房市會不會日本化,筆者從兩國之間房市基本面、景氣循環趨勢、政策因素、民眾購屋習性等等差異,分別做出交叉分析,得出的結論是:除非台灣政府政策失當或戰亂引發經濟崩潰,否則台灣房市日本化的可能性極低。

台灣房市不會日本化的理由,可以從經濟成長率、匯率、利率、稅率、物價指數…等基本面,與房價指數發展之技術循環面,加上政策因素與消費者購屋習性分析如後:

※「廣場協議」匯率狂升與「利率政策」過度寬鬆,引發日本房市泡沫化

一九八五年九月,美國、日本、聯邦德國、法國、英國等五個國家在紐約廣場飯店舉行會議,決定五國政府聯合干預外匯市場,使美元兌主要貨幣大幅下跌,藉以解決美國巨額的貿易赤字,這就是「廣場協議」內容。「廣場協議」簽訂之後,五國開始在外匯市場拋售美元,帶動了市場投資者的拋售狂潮,美元因此持續大幅度貶值,日圓升值幅度最大,三年間達到了八六%,從一九九三年歷史低點一美元兌二五○日圓降到一九九七年一美元兌一二○日圓。不但匯率飆升引發熱錢湧入,一九八六年一月起日本銀行連續五次降低利率,將央行貼現率從五%降到一九八七年的二.五%,為日本歷史最低點,過度擴張寬鬆的貨幣政策造成大量過剩資金。日本銀行為解決過剩資金,不斷鼓勵民間企業投資土地,並放寬土地貸款條件,引導爛頭寸投入房地產,造成市場炒作亂象,種下房市泡沫主因。

※大量資金炒作股市與房市,政策控制失當,造成股市房市雙雙崩盤

日本股市從一九八六年日經指數一三○○○點,至一九八九年十二月,漲到歷史最高點三八九一五.八七點,飆升三倍之多,股市總市值約六一○兆日圓,相當於GDP的一.五倍。而日本房價指數從一九八五至一九八八年短短三年間,由一百漲到三五○,土地更是飆漲好幾倍。

此時,日本政府才發現匯率飆升與利率寬鬆政策造成股市與房市的飆漲,於是日本央行強力升息並緊縮銀根,從一九八九年五月至一九九○年八月,日本銀行五次大幅調升中央銀行貼現率從二.五%至六.○%,同時,日本大藏省宣布土地金融管制,企業界因大量舉債投入房地產而引發倒閉風潮,房價指數由三百點大跌崩盤。而一九九○年初開始,日經指數由三八九一五點跌至一九九二年七月底一五九一○點,一九九五年中跌破一萬五千點,累計跌幅超過三分之二,可謂股市房市雙雙崩盤。

※台灣匯率與利率平穩,除非戰亂或政策失誤,台灣房市不會日本化

台灣在匯率政策上,從一九九五年到目前為止,維持平均三十元台幣上下兌一美元水平,變動幅度沒有日本房市泡沫前那麼驚人。且台灣在利率政策上,除了一九八八至二○○○年利率在五~九%之間,二○○一至二○一四年這十三年房市多頭中,均維持在一.二七~二.五%之間,近十年平均在一.三%上下,自二○一四年下半年房市反轉向下至今,仍維持凍漲不變的格局,就算今年利率小幅回升,對在打底中的房市影響有限。

而從經濟成長的角度觀察,台灣GDP成長率從一九九○到一九九九年平均為六.六,二○○○至二○○九年為三.八,二○一○至二○一六年為三.九,二十七年平均約四.六,日本分別是一.五、○.六、一.三,二十七年總平均約一.一,遠超越日本的差幅達四倍以上,這也是台灣房市不會日本化的基本面因素之一。同時,以目前台灣股市表現並無失控的飆升現象,更不會如同日本一樣,產生股市崩盤影響房市泡沫的危機。因此,除非政策失當,或不可測的金融海嘯與戰亂發生,否則台灣房市日本化幾乎是不可能發生。

※老屋不值錢與人口老化購屋能力降低,是台灣房市局部日本化的兩大隱憂

台灣房市雖然不會如日本泡沫化,但有兩大現象與日本情況相似,長期會影響房價表現,其一是,兩國同處地震帶,台灣十年後,三十年以上老舊房屋若無法都更,就會如日本現象不值錢。其二是,台灣人口老化趨勢已逼近日本,十年後勞動人口衰減嚴重,將導致台灣年輕人購屋能力降低,會影響長期房價表現,以租代買趨勢漸增,衍生租賃市場崛起。但未來台灣以租代買現象雖會增加,比重上將不如日本嚴重,主要原因是兩國購屋習性有兩點因素顯著不同:一、日本人工作調動頻繁,影響購屋意願。二、日本年輕人沒錢買房,父母親沒有掏錢給孩子結婚買房的習慣。 未來十年,台灣房市交易結構將產生明顯變化,不婚、不生、離婚多、獨居老人增加,造成單戶人口增加。未來老年人以房養老,年輕人購屋能力降低,十年後租賃市場將大幅成長,但台灣房市仍不可忽視人口老化問題對房市長線影響的隱憂。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21377653960&AType=1

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2018-01-11 23:33:06 聯合報 李同榮(吉家網不動產董事長)
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吉家網不動產董事長李同榮。 圖/李同榮提供 吉家網不動產董事長李同榮。 圖/李同榮提供
 

未來十年房市長線隱藏諸多不利因素,但仍具有潛在發展五大商機,分由都市更新、前瞻建設、人口老化、單戶人口增加和觀光事業轉型帶動。

全台卅年以上老屋近四百萬戶,老屋重建條例三讀通過,市場總產值規模近七兆元,都更條例也正加速修法送審中,預期未來十年到十五年,將因都市更新翻轉,AI新智能豪宅與單身貴族套房與精緻兩房的兩極化產品將受市場青睞。

政府將推動八年八千八百億元「前瞻基礎建設計畫」,其中近半預算編列為軌道建設,已釋出一千五百億元的公共建設投資商機。大台北地區雖然建設預算不多,但新北市三環三線早已進行,成為沿線房價支撐重心。

依統計,六十五歲以上人口占比在二○二五年時將超過百分之廿,台灣即將成為「超高齡」的社會。政府與銀行正大力推動「以房養老」政策,二○一七年透過各大銀行多元的優惠條件,以房養老市場規模一年近二百億元大幅成長。可預測未來,超高齡社會將創造出各式多元化服務的養老村與獨居老人住宅市場。

去年第三季每戶人口數在二人以下的住宅,較二○一三年增加逾四十萬戶,房市交易結構產生明顯變化,不婚、不生、離婚多、獨居老人增加,造成單戶人口增加。未來老年人以房養老,年輕人購屋能力降低,五到八年後租賃市場將大幅成長,小單位住宅成為房市主流,包租代管物業管理產業也將興起。

台灣最大的核心競爭優勢就是島國天然觀光資源,陸客減少的衝擊正是台灣觀光事業轉型的契機,若政府能大力整合全台環狀交通網,配合民間投資參與觀光建設,全台休閒商用不動產將是短空長多,最值得長線投資的標的。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2925458

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李同榮│理財周刊906期│2018-01-05 
走過三年半房市空頭,我給二○一七年下個關鍵字:「止」,二○一八年關鍵字「穩」,二○一七下半年全台幾乎籠罩在高價新成屋殺價取量的趕底陰影下,市場關注的焦點在於房價何時全面止跌落底?筆者以四十多年從事房地產實務經驗與精細的分析判斷,從二○一八年第一季起,全台房價將由北到南開始逐漸止跌,台北市已率先止跌回穩,第三季前全台房市將全面止跌落底,下半年起,房價在谷底之上開始盤整一到兩年,全年交易量溫和遞增,並上看三十萬戶,二○一八房市關鍵字:去「止」回「穩」,整體走勢:「量溫、價穩」,並進入落底三部曲格局:「止跌、打底、盤整」。

※二○一八房市回穩,八年寒冬將成歷史名詞

在二○一一年二月房市強勢飆漲的一片看好聲中,筆者曾提出「二○一四年房市反轉論」的警告,精準預測台北市房價將於三年後的二○一四下半年反轉向下,同時預測中南部反轉點將出現在二○一五上半年。這項預測事後獲得證明,房市果然在二○一四年第三季由台北市率先領跌,中南部也隨之在二○一五上半年反轉下跌,結束了全台十多年空頭市場。
而當二○一五年在市場一片悲觀聲中,到處充斥著房市將面臨「八年寒冬」的說法時,筆者同時提出「二○一七年第四季房市落底論」,預測三年後的今天,也就是二○一七年第四季台北市房價將率先止跌,全台房價也將於二○一八年第二季全面止跌落底。

※二○一八年交易量上看三十萬,台北市交易量將大幅反彈,全年上看三萬戶

二○一七年從價量關係與房價走勢觀察,台北市因推案量減少,久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場,低總價產品成為支撐市場止跌的領頭羊,另一方面豪宅產品的跌幅也達二五~三○%之間,趨近一般成屋跌幅的滿足點,全台素有房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穩量增的現象,因此,台北市房價在高價讓利與低價支撐的效應下,的確已有止跌落底跡象(如附圖)。

同時,台北市交易量在十幾年來,在全台總交易量中平均占比約在一三~一五%之間,但此次房市由政策針對豪宅打房,引發高總價換屋市場急凍及低總價市場極度觀望,使得北市年交易量急縮至二萬戶之低點,與正常排除投資行為的交易量約四萬戶,相差近一倍之多,交易量占比也萎縮至二○一七年的六.九%。
顯然在二○一七下半年北市低總價首購買盤已逐漸歸隊,支撐房價止跌的力道,同時也開始帶動高總價換屋族群進場,因此,預期二○一八上半年,以首購自住剛性需求加上中高價五千至八千萬的換屋族群為主力,將帶動台北市交易量大幅反彈,預期台北市全年交易量上看三萬戶。

※餘屋賣壓免驚,剛性需求與觀望買盤抵銷餘屋賣壓

未來兩三年,大台北剛性需求強,累積三年多的觀望買盤約六、七萬戶將逐漸出籠,抵銷了餘屋累積量,二○一六年大量交屋潮的殺價取量,吸引換屋族群進場,成功消化不少餘屋量,新北市房價將隨台北市房價落底後,加速末跌段的趕底時間,預期二○一八年第二季有望補跌後落底,中南部因受惠地方前瞻建設啟動的利多,與「均衡南北建設」的政策風向,市場將會減緩房價的補跌空間,全台房市預期將於二○一八年第二季全面止跌落底。

※房價落底後,將進入盤整期一到兩年

各項市調顯示,購屋者對未來市場看壞的族群遞減,市場信心已逐漸提升,建商申請建照量與開工核發量已於二○一七年逐步遞增,並將與使照核發量呈黃金交叉,這是房市信心提升的重要指標。二○一八上半年全台房價此起彼落,下半年起,房市止跌後,將在谷底之上盤整一到兩年,逐漸消化餘屋後,才會有一小波陽春行情,而此波房價盤整期會有多長?端看建商案量,若建商錯估形勢過度樂觀大量推案,就會延長市場盤整時程。

針對二○一八年房市預測,筆者提出關鍵總結:

二○一八年房市關鍵字「穩」,房市格局「量溫、價穩」,房價走勢「止跌、打底、盤整」落底三部曲。

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