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2018-01-11 23:33:06 聯合報 李同榮(吉家網不動產董事長)
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吉家網不動產董事長李同榮。 圖/李同榮提供 吉家網不動產董事長李同榮。 圖/李同榮提供
 

未來十年房市長線隱藏諸多不利因素,但仍具有潛在發展五大商機,分由都市更新、前瞻建設、人口老化、單戶人口增加和觀光事業轉型帶動。

全台卅年以上老屋近四百萬戶,老屋重建條例三讀通過,市場總產值規模近七兆元,都更條例也正加速修法送審中,預期未來十年到十五年,將因都市更新翻轉,AI新智能豪宅與單身貴族套房與精緻兩房的兩極化產品將受市場青睞。

政府將推動八年八千八百億元「前瞻基礎建設計畫」,其中近半預算編列為軌道建設,已釋出一千五百億元的公共建設投資商機。大台北地區雖然建設預算不多,但新北市三環三線早已進行,成為沿線房價支撐重心。

依統計,六十五歲以上人口占比在二○二五年時將超過百分之廿,台灣即將成為「超高齡」的社會。政府與銀行正大力推動「以房養老」政策,二○一七年透過各大銀行多元的優惠條件,以房養老市場規模一年近二百億元大幅成長。可預測未來,超高齡社會將創造出各式多元化服務的養老村與獨居老人住宅市場。

去年第三季每戶人口數在二人以下的住宅,較二○一三年增加逾四十萬戶,房市交易結構產生明顯變化,不婚、不生、離婚多、獨居老人增加,造成單戶人口增加。未來老年人以房養老,年輕人購屋能力降低,五到八年後租賃市場將大幅成長,小單位住宅成為房市主流,包租代管物業管理產業也將興起。

台灣最大的核心競爭優勢就是島國天然觀光資源,陸客減少的衝擊正是台灣觀光事業轉型的契機,若政府能大力整合全台環狀交通網,配合民間投資參與觀光建設,全台休閒商用不動產將是短空長多,最值得長線投資的標的。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2925458

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李同榮│理財周刊906期│2018-01-05 
走過三年半房市空頭,我給二○一七年下個關鍵字:「止」,二○一八年關鍵字「穩」,二○一七下半年全台幾乎籠罩在高價新成屋殺價取量的趕底陰影下,市場關注的焦點在於房價何時全面止跌落底?筆者以四十多年從事房地產實務經驗與精細的分析判斷,從二○一八年第一季起,全台房價將由北到南開始逐漸止跌,台北市已率先止跌回穩,第三季前全台房市將全面止跌落底,下半年起,房價在谷底之上開始盤整一到兩年,全年交易量溫和遞增,並上看三十萬戶,二○一八房市關鍵字:去「止」回「穩」,整體走勢:「量溫、價穩」,並進入落底三部曲格局:「止跌、打底、盤整」。

※二○一八房市回穩,八年寒冬將成歷史名詞

在二○一一年二月房市強勢飆漲的一片看好聲中,筆者曾提出「二○一四年房市反轉論」的警告,精準預測台北市房價將於三年後的二○一四下半年反轉向下,同時預測中南部反轉點將出現在二○一五上半年。這項預測事後獲得證明,房市果然在二○一四年第三季由台北市率先領跌,中南部也隨之在二○一五上半年反轉下跌,結束了全台十多年空頭市場。
而當二○一五年在市場一片悲觀聲中,到處充斥著房市將面臨「八年寒冬」的說法時,筆者同時提出「二○一七年第四季房市落底論」,預測三年後的今天,也就是二○一七年第四季台北市房價將率先止跌,全台房價也將於二○一八年第二季全面止跌落底。

※二○一八年交易量上看三十萬,台北市交易量將大幅反彈,全年上看三萬戶

二○一七年從價量關係與房價走勢觀察,台北市因推案量減少,久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場,低總價產品成為支撐市場止跌的領頭羊,另一方面豪宅產品的跌幅也達二五~三○%之間,趨近一般成屋跌幅的滿足點,全台素有房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穩量增的現象,因此,台北市房價在高價讓利與低價支撐的效應下,的確已有止跌落底跡象(如附圖)。

同時,台北市交易量在十幾年來,在全台總交易量中平均占比約在一三~一五%之間,但此次房市由政策針對豪宅打房,引發高總價換屋市場急凍及低總價市場極度觀望,使得北市年交易量急縮至二萬戶之低點,與正常排除投資行為的交易量約四萬戶,相差近一倍之多,交易量占比也萎縮至二○一七年的六.九%。
顯然在二○一七下半年北市低總價首購買盤已逐漸歸隊,支撐房價止跌的力道,同時也開始帶動高總價換屋族群進場,因此,預期二○一八上半年,以首購自住剛性需求加上中高價五千至八千萬的換屋族群為主力,將帶動台北市交易量大幅反彈,預期台北市全年交易量上看三萬戶。

※餘屋賣壓免驚,剛性需求與觀望買盤抵銷餘屋賣壓

未來兩三年,大台北剛性需求強,累積三年多的觀望買盤約六、七萬戶將逐漸出籠,抵銷了餘屋累積量,二○一六年大量交屋潮的殺價取量,吸引換屋族群進場,成功消化不少餘屋量,新北市房價將隨台北市房價落底後,加速末跌段的趕底時間,預期二○一八年第二季有望補跌後落底,中南部因受惠地方前瞻建設啟動的利多,與「均衡南北建設」的政策風向,市場將會減緩房價的補跌空間,全台房市預期將於二○一八年第二季全面止跌落底。

※房價落底後,將進入盤整期一到兩年

各項市調顯示,購屋者對未來市場看壞的族群遞減,市場信心已逐漸提升,建商申請建照量與開工核發量已於二○一七年逐步遞增,並將與使照核發量呈黃金交叉,這是房市信心提升的重要指標。二○一八上半年全台房價此起彼落,下半年起,房市止跌後,將在谷底之上盤整一到兩年,逐漸消化餘屋後,才會有一小波陽春行情,而此波房價盤整期會有多長?端看建商案量,若建商錯估形勢過度樂觀大量推案,就會延長市場盤整時程。

針對二○一八年房市預測,筆者提出關鍵總結:

二○一八年房市關鍵字「穩」,房市格局「量溫、價穩」,房價走勢「止跌、打底、盤整」落底三部曲。

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今年房市走勢如何,各方說法不一,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,利率低、口袋深,大部分投資客早已撤場,恐慌性殺盤一說不會成立。李同榮說,房市今年Q3前就會驗證到底有無落底,預期2018房市「量溫價穩」,全年度交易量上看30萬戶,未來盤整期約1~2年。

李同榮說,預測有恐慌性殺盤房市才會見底的說法,是以傳統景氣循環經驗所做出的錯誤判斷結論,此種判斷忽略了此波房市因市場利率偏低,包含建商與持有多戶房產者口袋都深,且大部分投資客早有警覺於2014年之前撤離,除非金融風暴與戰亂,否則房市只會軟著陸,不會有恐慌性殺盤出現。

至於房市交易量會再縮的說法,李同榮表示,全台交易量老早於2016年Q1創下季量43,182戶的見底量,從那一季開始,交易量就逐步回升到現在,雖然價格緩跌中,但量能卻也逐步擴增,主要是兩大因素形成量增現象,一是高價產品殺價取量,換屋族進場揀貨;二是低價產品自住剛性需求強勁支撐,久耐不住的買盤逐漸湧入。

至於2017 Q4北市房價是否落底,李同榮表示,大家對此爭論不休,現在批評為時太早,等今年北市房價連兩季沒再下修,就會應證北市房價已止跌回穩,而新北市以南仍會補跌至Q2,全台房市才會全面止跌,並進入一到兩年盤整期。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180104002563-260410

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2018-01-04 10:21經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立昨天表示,今年房市價續跌,量會再縮,房市沒有重大利空,沒有恐慌性殺盤不會見底。吉家網不動產董事長李同榮表示,除非金融風暴與戰亂,否則,房市恐慌性殺盤,根本不可能出現。

李同榮表示,預測有恐慌性殺盤房市才會見底的說法,是以傳統景氣循環經驗所做出的錯誤判斷結論,這樣的判斷,忽略此波房市因市場利率偏低,包含建商與持有多戶房產者口袋都深,且大部分投資客早有警覺於2014年之前撤離,除非金融風暴與戰亂,否則房市只會軟著陸,不會有恐慌性殺盤出現。

至於房市交易量會再縮的説法,李同榮也表示不能認同,他表示,全台交易量老早於2016年Q1,創下季量43,182戶的見底量,從那一季開始,交易量就逐步回升到現在,雖然價格緩跌中,但量能卻也逐步擴增,主要是兩大因素形成量增現象,一是高價產品殺價取量,換屋族進場揀貨;二是低價產品自住剛性需求強勁支撐,久耐不住的買盤逐漸湧入。

至於今年房價會回復到2012年的水準?李同榮表示,2017年底台北市房價光看偏高的實價登錄都已回復到2012年的水準,吉家網統計資料更已回復到2011年的均價,台北市成屋實際均價目前約52萬/坪,已經是回復到2011Q4的水準。

台北市三年半累積太多觀望買盤,交易量占全台比率由15%急縮到8.7%,積壓的買盤逐漸進埸,2018年台北市交易量將有大幅度的反彈格局。

李同榮表示, 2017Q4北市房價是否落底,大家爭論不休,現在批評為時太早,等今年北市房價連兩季沒再下修,就會應證北市房價已止跌回穩,而新北市以南仍會補跌至Q2,全台房市才會全面止跌,並進入一到兩年盤整期。

李同榮指出,北市房價明顯止跌,全台房市是否全面落底?今年Q3就能見真章。2018房市「量溫丶價穏」,落底三步曲:止跌丶打底丶盤整,交易量上看30萬戶,未來盤整期一到二年。

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原文網址:https://money.udn.com/money/story/5641/2910900

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李同榮│理財周刊904期│2017-12-22 
社會住宅」政策推動是蔡英文總統住宅政策啟動的主要引擎,然而新政府上任一年半,卻發現社宅政策執行障礙重重,政策執行的牛步,引起行政院高層重視。立法院司法及法制委員會也於日前迅速初審通過「國家住宅及都市更新中心設置條例草案」簡稱「住都中心」,負責都更與社宅推動業務。同時立院也匆促三讀通過「租賃專法」挾帶包租代管的粗糙計畫。我們認為,社宅推動的障礙重重,政府仍迷失於「紙上談兵」,且行政架構「疊床架屋」,尤其是錯誤的「包租代管補助」計畫,擬定的政策完全沒抓到問題核心。

「空屋移轉」紙上談兵 是社宅政策的敗筆

政府在「社會住宅」政策上執意付出高額代價,期望八萬空屋移轉為出租社宅,因此,政府就藉著租賃專法訂立,挾帶包租代管計畫,編列數百億高額預算,在租屋弱勢未真正受惠前,就提出多項針對「有錢房東」的優惠大放送,包括稅金減免、修繕補助、降價房租的補貼,而受惠承租人的條件訂立門檻非常寬鬆,恐怕會排擠掉真正最弱勢的底層(合宜住宅就是前車之鑑),令人懷疑包租代管補貼政策是補貼有錢的房東,或圖利包租代管業,還是真正要照顧租不起屋的弱勢?

違建也列入包租代管補助範圍?政府的政策自相矛盾

近來違建災害頻傳,內政部要求要加強取締違建,但政府一方面拿出棍子,卻私底下給蘿蔔?違建戶房東與租戶,卻可以申請政府包租代管計畫的高額補助與減稅,政府的理由是:租客都是弱勢。

針對政策的矛盾,筆者提出三大質疑:

一、既然考量違建租客是弱勢,幹嘛還要取締?

二、既然要大力取締,為何還要補貼房東包租代管,並給予減稅?

三、包租代管計畫不是信誓旦旦從八十萬空屋就可引導轉移八萬戶嗎?難道不能以違建戶的租戶優先補助他們遷出違建嗎?難道人民納稅錢還要去補助違建戶的房東嗎?到底要發生多少災害,政府才會覺悟?


民粹治國已經可怕 假民意治國更可怕!

政府民調顯示,推動包租代管計畫獲民意支持度高達八一.五%,所以立法委員沒人敢擋?這招很厲害,拿民意當擋箭牌。但假如換個問卷調查內容如下,會有什麼結果?

(1)包租代管計畫若要推動到每年八萬戶,每年要花近一百億納稅人的錢,你覺得符合經濟效益嗎?

(2)每年近一百億預算,若全額補貼給弱勢或年輕人,每年每戶平均補貼六萬,可以補貼十六萬戶,你覺得同樣的錢,可以補貼八萬戶好,還是十六萬戶好?

(3)政府不但補貼房客也補貼有錢的房東,補貼房東裝潢修繕費、仲介費、代管費、減免應繳稅收,理由是要鼓勵空屋釋出,但若補助的不是空屋,而且補助的是過去大都不繳稅的房東,你認為政策合理嗎?

(4)假如每年一百億推動包租代管計畫,十五年花費的預算,就可蓋八萬戶社宅提供永久租賃,不但每年可省編一百億預算,政府還可永久收房租,你覺得那樣划算?

(5)過去馬政府租屋平台補貼政策徹底失敗且浪費公帑,被民進黨大力批評,但現在民進黨卻依同樣的思維,變本加厲,給予更多的補助,委外單位也幾乎是與過去租屋平台一樣的單位,你認為同樣的錯誤可以再犯嗎?這樣的政策會不會繼續浪費更龐大的人民血汗錢?

以上問卷應該給立法諸公過目,看看他們通過的租賃專法與預算,納稅人民血汗錢有沒有花在刀口上?

內政部喊出八萬空屋移轉社宅的目標與KPI之後,發現可能會窒礙難行,於是,政府就巧立租賃專法,挾帶包租代管業管理辦法,編列數百億預算,想辦法從現有租賃市場,先射箭再畫靶,企圖撈一些數字來製造政績。

「住都中心」「包租代管」 政府花大錢買政績 效益一定偏低

總之,「社宅與包租代管」政策推動已經是障礙重重,但內政部卻不斷在行政管理上疊床架屋,在轄內編列四百億預算,設立「住都中心」行政法人負責推動都更與社宅政策,將來住都中心如同一隻大怪獸,在權責難分的體制下,如何凌駕內政部協調有關跨部會的事項?例如社宅土地的取得問題,需要跨國防部、教育部甚至國發會,內政部都力不從心,何況是行政法人的「住都中心」?政策「紙上談兵」且「疊床架屋」,「住都中心」如此,將來的「包租代管社宅」政策也如此,這將是種下「社宅與包租代管」政策推動障礙的主要原因。

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2017-12-18 14:18經濟日報 李同榮
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台灣房市從2014年Q3台北市率先反轉下跌,到2017年Q4已歷經三年半緩跌的空頭格局,2018年市場關注的焦點在於房價是否全面止跌落底?吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,2018第一季起,全台房價將由北到南開始逐漸止跌,第二季全面落底,下半年起,房價在谷底之上開始盤整一到兩年,全年交易量溫和遞增,並上看30萬戶,2018房市關鍵字:「穩」,整體走勢:「量溫丶價穩」,落底三歩曲:「止跌丶打底丶盤整」。

2018全台房市是否全面落底?答案即將揭曉!

吉家網不動產董事長李同榮指出,在2011年2月房市強勢飆漲的一片看好聲中,他曾提出「2014年房市反轉論」的警告,精準的預測台北市房價將於三年後的2014下半年反轉向下,同時預測中南部反轉點將出現在2015上半年。這項預測事後獲得證明,房市果然在2014年Q3由台北市率先領跌,中南部也隨之在2015上半年反轉下跌,結束了全台十多年空頭市場。而當2015年在市場一片悲觀聲中,到處充斥著房市將面臨「八年寒冬」的說法時,李同榮同時提出「2017年Q4房市落底論」,預測三年後的今天,也就是2017年Q4北市房價將率先止跌,全台房價也將於2018年Q2全面止跌落底。

房市「章魚哥」之稱,北市「大安區」價穩量増,領先止跌

2017年即將結束,從價量關係與房價走動趨勢觀察,台北市因推案量減少,久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場,低總價產品成為支撐市場止跌的領頭羊,另一方面豪宅産品的跌幅也達25%-30%之間,趨近一般成屋跌幅的滿足點,全台素有房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穏量增的現象。因此,台北市房價在高價讓利與低價支撐的效應下,的確已有止跌落底跡象,2017Q4台北市房價是否真正落底?關鍵在2018上半年若北市房價持續盤穩,就可正式確立台北市房價已於2017Q4正式脫離谷底。

101-106台北市住宅價格指數趨勢圖。 資料來源:台北市地政局 101-106台北市住宅價格指數趨勢圖。 資料來源:台北市地政局
 
2009-2017台北市平均房價季線圖。 吉家網不動產/提供 2009-2017台北市平均房價季線圖。 吉家網不動產/提供
 

2018年關鍵字:「穩」,房市發展六大重要趨勢分析

李同榮進一步分析,2018房市關鍵字是「穩」,市場將呈現「量溫丶價穏」格局,他同時從區域別丶產品差異性丶房價走勢丶市場信心丶交易量變化丶政策面向等六大趨勢因素,分析2018年房市的整體走勢。

(一)從交易市場的區域別分析:房市由北而南逐步止跌落底

大台北剛性需求強,累積三年多的觀望買盤約六、七萬戶將逐漸出籠,抵銷了餘屋累積數量,房價跌幅漸趨滿足點,大台北近年來因市場觀望而被壓縮的交易量也將會顯著反彈,新北市歷經2016年大量交屋潮的殺價取量,吸引換屋族群進場,成功的消化不少餘屋量,新北市房價將隨台北市房價落底後,加速了末跌段的趕底時間,預期2018年Q2有望止跌落底,中南部因受惠地方前瞻建設啓動的利多,與「均衡南北建設」的政策風向,市場將會減緩房價的補跌空間,全台房市預期將於2018年Q2全面止跌落底。

(二)從房價變動因素分析:落底三步曲「止跌丶打底丶盤整」

2018上半年全台房價此起彼落,台北市因餘屋較少,觀望累積量較多,搶先於2017年Q4止跌,並於2018上半年,房價進行盤穏打底,同時帶動新北市加速趕底,第一季新北市仍呈價跌量增趕底現象,第二季有機會落底,並帶動全台房價止跌打底,下半年開始,全台房價將在谷底之上,進行一到兩年的盤整期。

(三)從產品差異性分析:高價殺價取量趕底,低價盤中帶堅支撐全局

上半年高價產品持續讓利,尤其新北市量大地區高總價產品尚有讓利補跌空間,並吸引換屋族群買盤,持續加速趕底;而低價產品穩中帶堅,二到三房剛性需求的低總價產品為主流,支撐房價趨穩打底,下半年高價與豪宅產品才會逐漸增溫。

(四)從房市信心分析:建商建照量與開工量遞增,將與使照量呈黃金交叉

各項市調顯示,購屋者對未來市場看壞的族群遞減,市場信心已逐漸提升,建商申請建照量與開工核發量已於2017年逐步遞增,並將與使照核發量呈黃金交叉,這是房市信心提升的重要指標,也是房市止跌落底的重要指標之一。

(五)從市場交易量分析:2018交易成長率約10%,全年上看30萬戶

2017年全台交易量有機會成長11-13%之間,預計全年約27.5萬戶交易量。2018年交易量也將因觀望買盤進場而溫和遞增約10%,台北市交易量因過去三年多大幅萎縮,2018將有較大反彈空間,全年全台交易量上看30萬戶。

(六)從政策面向分析:前瞻建設逐漸發酵,政策利多持續出籠

前瞻建設已通過預算中,地方軌道建設占有絕大部分比率,對中南部都會的均衡發展有益。2018適逢期中大選年,相信執政黨會擺脫所有轉型正義法案推動的糾結,從振興經濟面相再釋出利多,對整體經濟發展注入新貌,強化所有公共工程,對房市的穩定發展會產生間接效益。

2018上半年房市全面止跌落底,下半年起房價將盤整一到兩年

李同榮最後指出,房市由台北市率先止跌並延伸到新北市與中南部,上半年全台房市將全面止跌,房價也隨之落底,但落底之後不會有強勁反彈行情,下半年起,房市在谷底之上仍需盤整一到兩年,逐漸消化餘屋後,才會有一小波陽春行情,而此波房價盤整期會有多長?端看建商案量,若建商錯估形勢過度樂觀的大量推案,就會延長市場盤整的時程。

李同榮進一步為2018房市預測提出總結:2018房市關鍵字「穩」,房市格局「量溫丶價穩」,房價走勢「止跌丶打底丶盤整」落底三步曲。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2881436

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2017-12-18 12:30經濟日報 記者游智文╱即時報導
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吉家網不動產董事長李同榮表示,有全台房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穏量增的現象,台北市房價在高價讓利與低價支撐的效應下,已有止跌落底跡象。

他說,台灣房市已歷經三年半緩跌的空頭格局,2018年市場關注的焦點在於房價是否全面止跌落底?答案是肯定的。預計2018第一季起,全台房價將由北到南開始逐漸止跌,第二季全面落底,下半年起,房價在谷底之上開始盤整一到兩年,全年交易量溫和遞增,並上看30萬戶。

他表示,2018房市關鍵字:「穩」,整體走勢:「量溫丶價穩」,落底三歩曲:「止跌丶打底丶盤整」。

李同榮說,2017年將結束,從價量關係與房價走動趨勢觀察,台北市因推案量減少,久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場,低總價產品成為支撐市場止跌的領頭羊,另一方面豪宅産品的跌幅也達25%-30%之間,趨近一般成屋跌幅的滿足點。

李同榮預估,房市將由台北市率先止跌並延伸到新北市與中南部,上半年全台房市將全面止跌,房價也隨之落底,但落底之後不會有強勁反彈行情。

下半年起,房市在谷底之上仍需盤整一到兩年逐漸消化餘屋後,才會有一小波陽春行情,而此波房價盤整期會有多長?端看建商案量,若建商錯估形勢過度樂觀的大量推案,就會延長市場盤整的時程。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2881256?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-12-05 09:45:15 經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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為解決老舊房屋都更障礙,行政院長賴清德日前在行政院院會,拍板「都市更新條例修正草案」,為降低都更變數,修法共訂定4道防線,處理不同意戶的機制。同時,立法院司法及法制委員會也於日前初審通過「住都中心」,負責都更與社宅推動業務。吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮提出批評,都更與社宅推動的障礙重重,政府紙上談兵,擬定的政策完全沒抓到問題核心。

李同榮表示,都更與社宅推動障礙重重,主要是政策沒有真正認清推動的主要目的,都更推動優先秩序應該是防災型都更,首先應針對「危屋」優先制定重建辦法,以防天災地變所帶來的倒塌危機。其次,針對老屋重建,應全面主動檢核老舊房屋耐震力,以免老屋耐震不足,無法避免地震的嚴重傷害。然而,政府的政策卻未抓住問題核心,無論是都更條例修訂或老屋重建條例訂立,都完全忽略主動與積極的處理「危屋重建」問題。

另一方面,政府在社會住宅推動上也是障礙重重,政策忽略社宅推動的主要目的是照顧弱勢,要提供低價只租不售的社宅,讓年輕人與弱勢雖然買不起,但總要租得起。然而政策上卻執意付出高額代價,期望8萬空屋移轉為出租社宅,因此,政府就藉著租賃專法訂立,挾帶包租代管業管理辦法,編列數百億高額預算,在租屋弱勢未真正受惠前,就提出多項針對「有錢房東」的優惠大放送,包括稅金減免丶修繕補助丶降價房租的補貼,而受惠承租人的條件訂立門檻非常寛鬆,恐怕會排擠掉真正最弱勢的底層,令人懷疑包租代管補貼政策是補貼有錢的房東,或圖利包租代管業,花錢買假政績,還是真正要照顧租不起屋的弱勢?

李同榮明確指出,都更與社宅政策將敗於無效的推動策略,他並指出政策推動的四大迷失:第一,政策推動往往只有目標卻沒有量化指標KPI,例如過去幾屆總統選舉口號都提出大力推動都更與廣建社宅,但雖有目標卻都沒列出量化的KPI指標,往往就沒有任何可稽核的數據。

第二,政策雖有量化的KPI,卻沒有即時檢核機制,例如,為了都更推動,營建署預定「老舊住宅耐震安檢」執行進度,今年初步評估全台共1.29萬件,高雄5,000件最多,桃園3,000件居次,雙北及台南也有1,000件。但至10月31日止,全台僅受理742件,387件完成初步評估,完成率僅約2.98%,完全沒有即時檢核進度的能力,達成率這麼差,也沒聽到任何檢討聲浪或任何官員出來負責。例如,前朝政府失敗的租屋平台也是喊得多做得少,三年花費數千萬人民血汗錢,卻只換來不到一百戶的成績單,而現在的包租代管制度要推動空屋移轉社會住宅租賃,又幾乎是同樣的政策方向,不但是同一批人規劃,也幾乎是同一批委外單位在執行,因為不必為政策失敗負責,所以屢錯屢犯,未來,怎可能會有良好的績效?

第三,政策為達目標與KPI,先射箭再畫靶。內政部喊出8萬空屋移轉社宅的目標與KPI之後,發現可能會窒礙難行,於是,政府就巧立租賃專法,挾帶包租代管業管理辦法,編列數百億預算,想辦法從現有租賃市場,先射箭再畫靶,企圖撈一些數字來製造假政績。同樣的,內政部發佈軍令狀,為大力推動都更,明年危老重建一定要達到500件與一萬戶,相信最後還是依靠單一所有權的公營機構或大企業的數量,先射箭再畫靶充數,真正最重要的「危屋重建」應該也是寥寥無幾。

第四,規劃紙上談兵,施行疊床架屋,將種下政策失敗的主因。都更與社宅推動障礙,內政部卻在轄內編列四佰億預算,設立「住都中心」行政法人,將來住都中心權責難分,如何凌駕內政部協調有關跨部會的事項,例如社宅土地的取得問題,內政部都力不從心,何況是行政法人的「住都中心」?「住都中心」如此,將來的「包租代管社宅」政策也如此,「紙上談兵」且「曡床架屋」,將種下都更與社宅政策推動的兩大失敗主因。

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李同榮│理財周刊900期│2017-11-24 
營建署發布一○五年度第四季房價負擔能力指標,全國房屋貸款負擔率三八.三四%,等於每月所得近四成繳貸款;其中台北市房價所得比為十五.一八倍,貸款負擔率為六二.四八%,媒體大肆報導,年輕人要十五年多不吃不喝才買得起房。

這一代年輕人實在很辛苦,十七年來台灣經濟平均每年成長率在四%上下,但平均薪資卻停滯不動,經濟往上走,物價往上衝,而薪資卻倒退嚕的情況,顯見台灣的問題出在所得分配不均,造成貧富差距擴大越來越嚴重。

※「15年不吃不喝才能買房」?是媒體包裝的毒素,讓年輕人自我放棄

姑不論所得比計算方式是否正確,「年輕人十五年不吃不喝才能買得起房」這標題,是媒體最喜歡將它大肆包裝成聳動的新聞,幾乎每一年、每一季,這負面新聞都會時時刻刻在年輕人耳邊魔音傳腦,不但沒有鼓勵年輕人儲蓄,反而鼓勵年輕人放棄,所以年輕人當然就是抱著及時行樂的心態,將每月所得喝光、吃光,「月光族」就變成是新世代的產物。

而這一代年輕人最大的困惑是,到底該不該買房?如何買房?筆者給予最簡單最肯定的答案:年輕人無論如何「一定要買房」,並且「先求有,再求好」。

年輕人一定要買房有四大理由:

(一)買房是滿足客製化居住需求的行為

沒有自己的房子,等於一輩子寄人籬下,一輩子有二分之一的時間要與非自己所有權的房子共處,當然無法滿足自己客製化的居住習性與需求。

(二)買房是一種強迫儲蓄的行為

為了買房的目標,年輕人就會強迫自己每月儲蓄達成目標,每月儲蓄繳納房貸,圓一個成家的夢想。

(三)買房是一種間接理財的行為

有了房子,也許會在景氣好時獲取比其他投資更佳的增值報酬,有些人在一生中,靠一間房子賺了幾倍的財富,有些人靠房屋抵押貸款或變現,扭轉了人生的困境。

(四)買房是安家立命的基礎與家庭生活安定的精神堡壘

家,需要安定的力量,買房讓你覺得生活踏實,讓你的家人得到安定的力量,筆者曾親耳聽到友人的妻子向友人警告說:想賣房子可以,沒有房子,你就沒有妻子。可見在家人的心目中,房子代表一個家的安定力量。

※年輕人買房重要八字口訣:「量力而為,先有再好」

既然買房如此重要,那麼要如何買房?「量力而為,先有再好」八個字,提供年輕人做為買房重要參考。

首先,若你尚未籌足自備款,就不能勉強出手,要有耐心的每月儲蓄一萬五千元到二萬元,不必十五年不吃不喝,五年後,你就能以第一桶金,當做三成自備款買一間小房子,爾後再伺機換屋,這就是量力而為的道理。當你下定決心要買房同時,請用最簡單的3W1H思考邏輯輕鬆置產:

(一)買房的目的是什麼?(Why)

要自住?投資?目的不一樣,選擇標的就會不一樣。

(二)何時是買房的時機?(When)

房價已緩跌三年,都會低總價產品已止跌,是自住適合進場時機,風險不大,但卻不是投資進場的時機,因為房價短時間沒有強勢回升的動力。

(三)買什麼樣的產品?(Which)

未來十年,四十年以上屋齡老房若沒有都更利基,折舊率會很高,應避而遠之,而小房子也不適合買高公設產品,電梯華廈或公寓則依個人喜好參考小環境做選擇。至於第一次購屋就不必勉強要買蛋黃區,市郊蛋白區也有生活機能強的蛋黃產品,例如淡水的紅樹林區,市區蛋黃區也有價格較便宜的蛋白產品,例如大安區的六張犁,與敦化南路精華區價差有三成之多,主要是衡量個人的能力與偏好的地段量力而為。

(四)如何選擇房子?(How)
如何買房?可依分子分母的概念做選擇的策略。若你的預算就是六百萬無法變動,那價格六百萬就是你擺在分母不變的位置,那分子就依次為:面積大小、距離遠近、屋齡新舊、環境優劣,分子各項目就依照你的優先秩序排列選擇,這就是先求有再求好的道理。

總而言之,年輕人一輩子一定要立定目標買房,前提是量力而為,先有再好,十年後,老一代要以房養老,給小孩置產能力削弱,年輕人若薪資無法成長,就更無能力獨立置產,年輕人應掌握當下,「不猶豫、不等待、不躁進、不勉強」,買房吧!
 

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2017年11月03日

 

房仲業者判斷,全台房價將於明年第2季落底。資料照片

「今年底台北市房價將有機會率先止跌。」吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,房市落底持平的跡象愈來愈明顯,新北丶桃竹丶台中丶高雄將於明年中陸續止跌,全台房價將於2018年Q2全面落底,但未來2年房市仍然處於谷底之上的盤整格局。
 
分析雙北地區各行政區的房價變化會發現,整體而言,台北市房價跌幅平均18.11%,在今年前3季,季線已經持續走平,在沒有太多新屋交屋的情況下,止跌現象明顯。台北市跌幅最深的是蛋黃區的大安丶信義丶中正區,跌幅最小的是中山區。
 
李同榮認為,蛋黃區跌幅最深的主要原因是重稅打豪宅。高總價市場集中於台北市蛋黃三區,量能萎縮,因此將平均單價大幅拉低。同理,中山區是小坪數、低總價較密集區域,自住市場居多,自然抗跌性較強。
 
新北市房價跌幅較深的前5大行政區分別為汐止丶三峽丶中和丶板橋丶淡水,跌幅最小的是蘆洲丶鶯歌丶泰山。汐止近年受南港量價齊跌的排擠,房價明顯受影響,三峽丶淡水都是供給量過剩。跌幅較小的蘆洲、泰山是受惠於捷運。至於新莊,由於新成屋量體大,房價比其他地區延後於2015年才下跌,因此還有補跌空間。
 
整體而言,新北市此波平均跌幅13.3%。李同榮指出,由於近兩年交屋潮量體龐大,並沒有真正反映實際的跌幅,預測未來半年仍有5%左右的補跌空間。(崔雅慧/台北報導)
 

 
台北市各行政區2014~2015年間,最高點的一季與今年Q2相比的平均單價跌幅排行。吉家網提供

新北市各行政區2014~2015年間,最高點的一季與今年Q2相比的平均單價跌幅排行。吉家網提供

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171103/1234200/rtn/

 

 

 

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李同榮│理財周刊896期│2017-10-26 
不動產該不該採「實坪登記制」,產官學與社會大眾各方意見分歧,我們分就年輕人、無殼蝸牛族群、學者、業者與政府的看法逐步探討與分析。

代表年輕人的公共政策網路參與平台,在七月發起「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」的提案,此項年輕網民的提案,台北市政府表態支持,行政院長賴清德日前在立院備詢也表示,支持朝實坪制方向研議,立法委員林俊憲出示PTT網站上高達一萬九○五三位年輕鄉民的意見調查,顯示有「高達九成的年輕人,支持公設不計價的制度」。

但另一方面有些學者主張不計價也不登記的方式,理由是資訊更實在、更透明。至於業者的看法,大部分建商持反對態度,理由是資訊更混淆,並深恐房價因此崩盤。

※「對」的政策,在「錯」的背景與「錯」的執行推動要領下,很容易功敗垂成

到底不動產採實坪登記制有何利弊得失,提醒政府訂定決策前實應三思而行,否則,所引起的後遺症會難以收拾。平心而論,實坪登記制推動立意良善,但對的事選錯時機用錯方法,結果將還是功敗垂成,例如政府正推動的包租代管政策,就是政策擬定太匆促、配套太草率、花費太龐大、執行方式太偏差,為的不是包租代管業長期發展,為的是政府的空屋移轉政策的政見實現,一旦立場偏差,當然執行結果就會走樣,但執政黨還在拿不正確的民調背書,以為還是在野,不當的窮搞民粹治國。

如今,實坪登記制又一次考驗政府的智慧抉擇,政府必須考慮幾十年的習慣,要大大改變登記政策前,必須面對五大問題: 

(一)資訊是否更透明還是更混亂?

若政策貿然採取變更,公設不載明登記,反而容易造成混淆,建商答應的公設標準無從檢驗,結果造成資訊更不透明化,也易引起不必要的消費糾紛。

(二)前後權狀登記不一的問題如何解決?

若新屋採新的實坪登記,新舊屋揭露資訊不一,舊屋虛胖,新屋縮水,使得所有權人或買賣消費者無所適從。

(三)政府課稅面積是否依實坪課稅?

政府若要求新屋公設不登記,會導致新舊屋課稅的稅基標準不一,不但政府稅收大幅減少,舊屋所有權人也會主張實坪課稅,政府要考慮長期房屋稅收,將要承受三成以上稅收銳減的壓力。

(四)政府會不會因實坪課稅,避免稅收縮水,又一次房屋稅大稅改?

配合實坪制推動,政府課稅標準也應一併改用實坪課稅,而政府若承受不了稅收減少三成以上,則必須將稅收灌水在單位面積的稅基上,將又是一番房屋稅改的大挑戰。

(五)新屋推出,房價會不會灌水到單價?老屋坪數減少,資產會不會縮水?

其實,房價是否合理還是要回歸市場機制,而市場機制又來自於房市供需與經濟成長等基本面向、景氣技術循環、政策消息面向。當處於賣方市場時,房價仍會因市場機制轉嫁到單價上,因此,指望因實坪登記就能打擊房價,期望可能會落空。同時,因市場機制調整,老屋也不必擔心房價會大幅下跌,或資產縮水三成。

台灣過去幾十年來錯誤的登記制度背景,要在一時之間修法,執行非常不易。建議政府,只要實價揭露將公設詳列,分出實坪單價、虛坪單價,以利購屋者判斷。再之,謄本登記將公設內容明細詳列。這樣的改革比較一舉兩得,否則,以前謄本要全改,除非允許一國兩制,但新舊謄本,民眾會弄得霧煞煞!

※以實坪制計算台北房價,真的比國際著名都會貴嗎?

實坪制房價會下跌?這是市場機制問題,不是數學問題。無殼蝸牛覺得房子很貴,想推動實坪制,希望能降低房屋總價,大家認為總價一千萬元的房子,其中三百萬到三百五十萬元買的是公設面積,只要實施實坪制,馬上可以省下三百萬到三百五十萬元,然而事實真會房價打七折買得到嗎?這是市場機制問題,不是數學問題,若是賣方市場,房價仍然會反映在單價上。

許多人喜歡拿台北市房價與其他國際都會相比,再以實坪推算,台北市房價相對更昂貴。但國際都會是以大都會計算房價,例如東京五區其實就如同台北市範圍,大東京其實就如同大台北,把台北市、新北市合併的大台北概念去與東京房價相比才會較合理。又如同香港因地狹人稠,相對房價昂貴,這與都會人口密度息息相關。

總而言之,經過多方討論,政府應採取較緩和的措施,如台北市地政局建議,先從實價登錄的揭露方式下手,增加去除公設後的實質單價揭露,對市場資訊的透明化有具體幫助。其次,採取公設照登記不計價方式也是可考慮的第二步政策,問題是居住要正義,稅制也要正義,既然公設不計價,是否也意味公設不列入房屋稅基的課稅範圍,茲事體大,政府不得不三思!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20626827000&AType=1

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2017-10-24 10:59:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計。記者游智文/攝影

台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計。記者游智文/攝影
 

 

台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,是今年單月最高點,也是歷年新高紀錄,跟上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,房價連跌三年,房租卻年年逆勢上漲,主要原因有三:

一、都會租賃市場供需失衡

造成都會租賃市場供需失衡的因素,一是都會就業機會多,外地人口擁入,以致人口過度集中,租賃市場集中在租賃小坪數的年輕上班族,二,房價多頭長達十年,建商傾向開發大坪數商品,小坪數商品供不應求。

第三,閒置空屋雖多,但絕大多數是中大坪數,且屋主本來就不願出租者居多。第四,社會住宅進度緩慢,市場租賃供給量少於新增的需求量。

二、觀望買盤暫時以租代買

台北房市自2014年Q4反轉以來,連續三年緩跌,自住與首購買盤受媒體報導影響,對市場持續觀望,光大台北的交易市場中,該買不買的遞延性買盤,台北市每年至少8000戶丶新北市每年至少1.5萬戶,累計三年,大台北的觀望買盤至少6萬到7萬戶,這些買盤至少六成暫時以租代買,造成都會租金在這三年中逆勢上漲至少5%到10%。

三、租屋補貼政策失焦

內政部自102年開始推動租屋平台,當年花了1000多萬元的預算,但是一年間透過公益性租屋平台租屋的弱勢家庭才14戶,而後每年照編預算,幾千萬的預算,湊合不到50間,平均湊合每間租賃所花費成本近百萬,這是政府知錯不改浪費公帑的最不良示範。

李同榮說,失敗的平台沒人負責,又要從補貼房客再加碼補貼房東,匆促催生包租代管政策,但包租代管政策若無法從閒置空屋移轉,只是就現有租賃市場規模中抽離,終究是挖東牆補西牆,製造政府虛假績效,對租賃市場的供需失衡一點幫助也沒有,反而會更刺激租金持續上揚。

李同榮表示,每次政府的房市政策出爐都相當匆促,缺乏禁制因素與可行性評估,政府的學術治國理念若不調整,台灣的經濟堪憂,弱勢仍然是弱勢,買不起房仍然買不起,租不起房仍然租不起,居住正義將淪為口號。

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2017/10/24 10:52

 

圖/TVBS

台北市房租指數突破104.79,創歷年新高紀錄。何以在房價下跌時房租會漲,不動產專家李同榮表示,主要是都會租賃市場失衡、觀望買盤以租代買加深供需不對稱有關。

台北市主計處公布今年8月最新房屋指數統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,創歷年新高紀錄,比去年同期上漲0.86%;與上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,北市房價連跌3年,房租卻逆勢上漲,主要是都會區租賃市場供需失衡,但最重要因素是都會就業機會多,外地人口湧入,人口過度集中,租賃市場集中在承租小坪數的年輕上班族,但巧的是,房價多頭長達十年,建商過去傾向開發大坪數商品,小坪數商品根本供不應求。

李同榮指出,大多數閒置空屋為中大坪數,且有些屋主不太願意出租,市場供給更少;而政府興建的社會住宅供不應求也是主因。

他說,這幾年房價下跌過程中,市場自然會趨向觀望,買方總希望買在最低點,一再觀望下造成交易量下跌,買盤只能暫移往租賃市場,加深供需不平衡。

他建議,政府制定房市相關政策時,不妨多參考具有房地產實務經驗業者的意見,才能更貼近市場實際情形,否則買不起房者仍買不起,閒置空屋仍一大堆,租賃市場仍供需失衡,反而失了政府居住正義的美意。(中央社)

原文網址:http://news.tvbs.com.tw/politics/797045

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2017-10-12 15:38經濟日報 李同榮

內政部營建署表示,為落實蔡總統8年20萬戶社會住宅政見,包租代管是希望利用民間空餘屋轉租給一定所得以下之社會或經濟弱勢家庭,並提供房東保證收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費補助;房客租金補助;業者免營業稅等誘因。

政府信誓旦旦要從現有「閒置空屋」做為「移轉社宅」的主要標的,我們當然樂觀其成,但現行的「包租代管」試辦與招標計劃並非完全針對「閒置空屋」為主軸,對象也大都並非弱勢,令人質疑有「狸貓換太子」之嫌?

包租代管壘床架屋,政府遭質疑狸貓換太子充當政績?

「租賃專法」中訂定包租代管業管理辦法以及租稅補助辦法,縱觀整個「租賃專法」其實就是為「包租代管」客製的專法,該専法不顧房仲公會反對,曡床架屋的成立包租代管同業公會與營業保證金委員會,同時政府已迅速立法通過,並進入包租代管推動社宅試辦計劃的招標作業,預計年度全台招標包租5千戶及代管5千戶共計一萬戶,而內政部也表示,到明年底會有一萬戶的空屋移轉成績,顯然這項政績要靠政府花大錢,完全把包租代管的總數字充做「空屋移轉社宅」的政績來源,問題是,這一萬戶包租代管的來源,真的是全部由「閒置空屋移轉」而來的嗎?這令人連想,幾年前政府也曾為了降低失業率,要求各政府單位每月花近萬元,聘失業勞工去掃公廁丶馬路丶抄墓碑丶丶搞到環保與各單位人滿為患,根本這些人做不了什麼事,只是為了短期降低失業率的數字而已。如今的包租代管業補助辦法也是如出一徹,根本背後的主要目的可能就是為了掩飾政府難以兌現的8萬戶空屋移轉政見。其實,扶植包租代管産業之政策本來立意良善,但令人質疑的是,政府是否要藉此平台當作白手套,要「花大錢」買「政績」?

包租代管,房東丶房客丶業者丶政府各取所需,倒楣的可能是納稅的全民

政府為了難以履行的政見,8年內將要花300億以上人民血汗去補帖房東,給予房東減稅,並可能圖利包租代管業,拿現成已出租的市場(非空屋)篩選出合適對象,用「包租代管」名目來充斥政績?而最終「空屋」仍然是「空屋」,移轉的也非空屋(無從認證),其實最後真正「移轉」的將會是現有的租賃市場,「受惠」的是房東丶房客,「獲利」的是包租代管業者,他們只是原來房仲業者,搖身一變,從原本就既有的仲介業務中篩選出吻合條件的房東房客,輕而易舉的向政府領錢,如此一來,「房東」可享受每年稅金減免與修繕補貼,「房客」可向政府領取補助、「包租代管業者」不但有開發費丶包管費丶代管費,又有媒合費可領。房東丶房客丶包租代管業丶加上政府,可謂四大歡喜,但最倒楣的可能是全民買單,人民幾百億的納稅錢(8年300億以上經費)花在填補政府不實數據的政績上。

租屋平台失敗的前車之鑑,政府應記取教訓,勿再重蹈覆轍

過去政府曾設立租屋平台,浪費幾千萬公帑,三年間湊合弱勢租屋筆數幾乎不到50件,簡直慘不忍賭。如今,政府顯然沒有記取前車之鑑的失敗敎訓,設計出變本加厲的包租代管補貼政策,我們不禁要問:包租代管政策,是否偏離扶植產業的主軸,到底政府背後的真正目的是什麼? 我們雖然全力支持廣建社會住宅政策,但政府的執行方法完全錯誤,希望有為的政府能懸崖勒馬,錯誤的政策千萬不要硬幹到底。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2753073

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2017年10月02日 11:43 

【時報記者台北報導】

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,房市前景各方預測不太一致,自已對這波房市下跌趨勢的落底時間預測始終如一的答案是,2017年Q4北市房價率先落底,2018年Q2全國房價全面落底。

 

市場上有些專家以「使照核發量銳減」的單一因素去評斷建商工程刻意延宕,並認定明年就有大量餘屋充斥市場,會造成房價緩跌隔局。李同榮認為這樣論述未必正確,過去幾年來,建照核發量與開工量已由三年前的高峰逐漸遞減,以致近期使照核發量自然會遞減。目前,使照核發量持續下滑,開工量緩步上升,數據顯示近一兩季將會出現黃金交叉點,也正是房市最有可能落底的時程。由此可見,市場的預測分析,必須搜集多重的市場交易訊息與相關數據,並做交叉比對分析,預測的結果才不會失真,也才有參考的價值。

李同榮進一步表示,房市落不落底不應以年的交易量做為判斷依據,應以房市反轉向下以來每季的成交量季線變化情況,做出精確的判斷。從2014年Q3房地產反轉向下,交易量持續萎縮7季(2015Q4例外,因房地合一稅實施在即,造成節稅上的贈予交易量暴增),到2016年第一季交易量縮到43182戶,市場量能急凍見底,再從2016 Q2谷底量能翻升,經過市場賣壓湧現與殺價取量,至今已持續六季的量能回溫,近兩季交易量已逼近7萬戶,一旦季交易量持續回溫到第7季(2017 Q4),且季量能突破7萬戶,全年房市交易量上看28萬戶,預計2017 Q4到2018 Q1之間,北市房價落底在望,至於以年交易量30萬戶做為落底判斷的依據,那是統計上的知識,已經是「落後指標」,不宜做為「預測指標」。從市場反轉以來的房價跌幅數據變化(接近中古屋跌幅滿足點)、開工量建照量使照量的增減關係(接近黃金交叉點)、市場遞延買盤的出籠(剛性需求)、買氣與信心的提升(低總價明顯止跌)等等因素分析,市場現況越來越明顯的趨勢是:北市房價將在今年Q4落底,全國房價將在2018年Q2落底。

(時報資訊)

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2017-10-02 11:08經濟日報 記者游智文╱即時報導

 

戴德梁行總經理顏炳立近日表示,房市一年交易沒有30萬戶以上就落不了底,目前市場是四不一沒有,即不甘丶不願丶不捨丶不賣丶沒買家。吉家網不動產董事長李同榮今天提出不同的「四不一沒有」,他說北市房價今年第4季就會率先落底,購屋者應該不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要。

李同榮表示,房地產自從2014年Q3反轉向下以來,歷經13季的緩跌,市場專家對於房市何時落底,各有不同預測與看法,他對落底時間預測始終如一,就是2017年Q4北市房價率先落㡳,2018年Q2全國房價全面落底。

他說,台北都會低總價指標産品已經明顯止跌,首購者現在應該「不猶疑」、「不等待」,勇於看屋議價,伺機進場,此時進場應該風險性不大。

「不躁進」「不勉強」指的是自備款不足或收入不高的年輕人,不必勉強自己,急於進場購屋,一方面過度負擔會給自己太大壓力,另一方面房價在未來幾年也不會有大漲可能,因此量力而為始為購屋上策。

至於「沒有太多悲觀的必要」指的是市場買氣已逐漸恢復,大台北積壓三年遞延的自住買盤已陸續進場,殺價取量趕底現象明顯,市場交易量也明顯回温,今年上看28萬戶,明年直攻30萬戶,市場落底時間不遠,沒有悲觀的必要。

對於市場上有些專家提出使照核發量鋭減,認為建商工程刻意延宕,明年恐有大量餘屋充斥市場,會造成房價緩跌。李同榮表示,過去幾年來,建照核發量與開工量已由三年前的高峰逐漸遞減,以致近期使照核發量自然會遞減。目前,使照核發量持續下滑,開工量緩步上升,數據顯示近一兩季將會出現黃金交叉點,也正是房市最有可能落底的時程。

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影
 
資料來源/吉家網 資料來源/吉家網

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2734613

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李同榮│理財周刊890期│2017-09-14 

現實環境中,物價會漲,通貨會漲,當然房價也會漲,但每一次上升循環趨勢中,房價總是漲過頭,歸究其真正原因有十大理由:

(一)人口過度集中都會,土地被囤積,供需失衡

都會就業機會多,外來人口集中,而可建面積又少,加上有土斯有財傳統觀念,強化購屋需求動機,來源不斷的首購需求,造就都會房市供需失衡,加上稀有土地被囤積炒作,就更造成房價高漲。

(二)具購屋力的中產階級,目前仍是多數

雖然台灣人口逐漸老化,但未來八年台灣二十四至六十五歲人口尚處高峰,雖然貧富差距大,但就所得分配,具有購屋能力的中產階級仍占多數,這也是房價會漲的主要因素,八年內這種現象不會解除。

(三)自有率八七.四%的錯誤迷思,忽略隱性需求

過去政府統計的房屋自有率定義是以戶為單位,同住的直系親屬都列入自有房屋者,所以全省統計高達八七.四%,台北市更高達九○%以上。立法院財委會二○一二年決議效法外國修正「自有住宅」定義,由現行以房屋「戶」為計算單位,改以「人」為單位,每戶所有人之直系親屬不能認定為自有者。

因此,房屋自有率自二○一二年修正定義後,自有率從八八%下滑到七○%,據主計總處統計,六都房屋自有率連三年同步下滑,若精準計算,雖然台北市的房屋自有率仍高居八一%,但除了這近二○%以外的潛在買盤,居住於都會約一成的租屋者,至少有二○%具有購屋能力,排除一人多戶的長期持有者(空屋),都會的房市顯然供給不足。

(四)三代同堂的型態轉變,單戶增多

七○年代後,三代同堂觀念早已轉變為兩代同堂,而進入二十一世紀,更突破兩代同堂觀念,年輕人一結婚,就想自立門戶,不是購屋就是租屋,也因此支撐低總價的房屋需求量,並推波助瀾都會租金上漲。

(五)換屋需求,都會潛在市場不可忽視

全台平均家戶人口數約二.六五人,較之二○○○年的三.三三人,單戶平均人數逐年下滑,台北市每戶平均二.五六人,居住平均坪數為三十一坪,等於每人平均居住空間十二.一坪,以都會區而言尚有成長空間,所以不斷會有新的換屋需求。若以平均每十二年換一次屋計算,台北市約八十五萬戶扣除空屋與出租戶,平均每年會有約五萬戶的潛在換屋市場,這是台北市房市交易量的基本動能。

(六)經濟成長率帶動,新興國家房價最易飆漲

新興國家房地產容易飆升的主要動力是每年可觀的經濟成長率,尤其是每年人均GDP剛跨過三千美元到九千美元之間的新興國家,都會房地產一定大漲,例如民國七十一年到七十八年的台灣,過去十年的北京、上海,但現在經濟成長率趨緩,當房市技術循環面回歸到基本面,房價平穩時,價格的起伏就與經濟成長率有相當緊密的關係。

基本上,若經濟成長率為二%,房價就有二.五%至三%的上漲空間,也就是說,房價有經濟成長率一.三至一.五倍的上漲幅度,這也是房價上漲的主要因素。

(七)財富分配不均,富人搶購豪宅帶動房價

台灣十七年來,經濟成長率不差,但平均薪資停滯不前,顯見資源分配不均,因此貧富差距擴大,有錢人搶購豪宅現象,金字塔頂端購屋走向奢華風尚,造成豪宅價格拉高,間接拉抬新屋房價,中古屋也跟著水漲船高。

(八)國內投資管道缺乏,房產投資成最愛

主計總處在五月公布國民所得統計的預測,民國一○五年超額儲蓄率一三.七%,一○六年則為一三%。即從一○二年以來,連續第五年超過一○%,顯示閒置資金過多。但國內投資管道缺乏多元化,以致房地產成為最佳投資工具,尤其在上升趨勢時,就有追漲過頭的現象。

(九)資金多、利息低,短線炒作猖獗

當資金過多且利息偏低的情況下,尤其又在房市的技術循環上升趨勢時,是房市短線最好操作時機,成本低,獲利高,不斷的重複槓桿炒作,房市就會熱過頭並難以控制。

(十)政府的干預政策失當

過去政府對於房市的研判,缺乏專業團隊精闢分析,營建署委外學者發布的季報分析數據,往往與市場脫節,當然就會誤導決策。財政部委外學者研究的稅制改革,也往往與實務脫節,包括奢侈稅、房地合一稅都是失敗的政策。

高房價的四大治本方案


總而言之,房價是果,政策是因,房市要長期健全,一定要有以下四大治本方案:

一、加速交通建設,擴大都會,長期紓解房市供需,間接穩定房價。
 
二、廣建社會住宅,照顧弱勢,紓解租賃供需,間接抑制過度投資。

三、全面啟動都市更新,不但可提高供給,也讓老屋價格折舊合理化。

四、稅制一次革新,持有稅制房地合一課稅,同時針對土地囤積炒作,政府要有魄力改革。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19987369220&pagenum=2

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2017-09-03 00:58聯合報 李同榮(吉家網不動產董事長)
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二○一二年筆者出一本書「良心房仲的告白」,書中預測二○一四年下半年會是房市反轉空頭的關鍵,未來房地產下一個循環是「都市更新大翻轉」的年代。但當時正值文林苑事件沸沸揚揚,大家認定都更已死,媒體好奇問我,都更大翻轉的理由是什麼?我只回答一句話:只要天災地變,政府就會覺醒。

果不其然,二○一六年二月發生台南大地震,新政府警覺到都會老屋危屋的嚴重性。但新政府上任一年多來,只提出需要百分之百所有權人同意的「老屋重建條例」,似乎對繁複難解的都更條例修法,仍然束手無策。

台灣地震非常頻繁,前內政部長李鴻源曾警告北市若發生六點三級以上地震,至少倒塌四千棟房屋,災情將十分慘重,「都市更新」已是牽涉到人民生命財產的重大議題。

但是,都市更新致命的第一刀,是大法官七○九號釋憲作出文林苑都更違憲判決。

釋憲案宣告「都市更新條例」第十條第一、二項,第十九條第三項前段,違反正當行政程序,違背憲法保障人民財產權、居住自由。這項判決讓都更全面倒地,也讓都更修訂條例躺死在立法院足足五年還無法解套。

都市更新致命的第二刀,是永春都更案最高法院判決北市府敗訴,市府應撤銷更新事業計劃與核定的變更案。永春都更延宕十七年,全案定讞等於是繼文林苑事件後,又讓都更再死一次。

我想報告小英總統:請不要坐視被扭曲的違憲大帽,扣死了都市更新的生路;請不要坐視假程序正義卻助長釘子戶猖獗的行勁,阻礙了都市更新的發展前途。

新政府應不只是推動被動式的老屋重建條例,更應主動編列預算針對四十年以上老屋全面健檢,並針對危屋展現出強勢的公權力,提出危屋強迫都更的執行辦法。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2679266?from=udn-catelistnews_ch2

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李同榮│理財周刊888期│2017-08-31 

 

立法院已一讀通過租賃專法,鼓勵房東可委託專業公司包租代管,業者視代管市場是一塊大餅,商機上看百億元,預料房仲業將爭食此一大餅與新戰場,政府也希望藉租賃專法,順勢推動八萬戶空屋移轉社宅租賃政策。

我們先探討政府制定租賃專法的主要目的可歸納為四大項:

(一)建立平等互惠租賃契約,資訊對稱透明,避免租賃糾紛。

(二)建立包租代管專業服務規範,並成立專業服務公會與營業保證金專責委員會。

(三)滿足承租人需求,並確保其權益。

(四)為政府八萬戶空屋移轉社宅政策鋪路。

綜觀租賃住宅專法所羅列四十一項條例,對於包租代管業的法令規範,其內容具有兩大優點分析如下:

一、建立完整規範制度與資訊,維護弱勢房客權益

「內政部租賃新制」強化了對弱勢房客的權益維護,其中包括:(1)任何一方逕行終止租約者,最高賠償一個月違約金。(2)租賃押金不能超過二個月租金。(3)契約審閱期至少三天。(4)房東不得禁止房客遷入戶籍,不能限制房客報稅,稅負不得轉嫁房客,明訂水電費計價方式。

這四大重點彌補過去租賃合約的缺失,修正過去租賃合約的不對稱條款,由偏向強勢的房東,轉為照顧弱勢的房客。

二、引導租賃房東報稅合法化

藉由減稅優惠引導房東合法報稅,並建立資料庫做為未來查稅資料來源。但這僅針對配合包租代管的房東給予稅制優惠與減免,仍然無法嚇阻租賃市場逃漏稅的普遍現象。


然而我們在檢視官方制定租賃專法的目的與條例的內容,不難發現整個政策的推動呈現兩大缺點:

(一)組織疊床架屋,降低行政效能

為了租賃專法的推動,政府責成「租賃住宅服務公會」及「營業保證金委員會」分別成立獨立組織,但租賃住宅服務公會成員與房屋仲介公會的管理規範只是兩套制度不同的差異而已,主管機關與成員相差無幾,卻要兩套管理制度,兩個公會組織與營業保證金管理委員會及領照與仲裁機制,那房仲業尚有住宅、商辦、廠辦、店面、土地……等不同的市場領域,而且各有一定的市場規模,是否政府也要重複架構獨立公會組織並分別專責管理?我們認同建立制度,但不認同重複的行政組織與管理,這是勞師動眾,疊床架屋,只會降低行政效率。

(二)政府企圖藉租賃專法推動達成空屋移轉社宅的希望會落空

政府擔心八萬戶空屋移轉社宅政策失敗,企圖以包租代管優惠政策鼓勵房東加入,問題是空屋持有目的不同,大坪數房屋不易轉移社宅,小坪數房屋本來就容易出租,政府也不宜虛列為空屋移轉社宅的政績,因此,指望租賃專法對空屋移轉的真正效益值得商榷。

最後,針對租賃市場的規範,衷心向政府主管機關提出兩大建言:

一、租賃住宅服務業應納入不動產仲介經紀公會組織統一管理

脫離房仲體系,新的租賃公會組織大都落入小品牌與投資客成員為核心,專業品質與人員素質反而較難提升。若將包租代管業納入原有不動產仲介經紀業合併組織,無論是制度推動、人員教育訓練、品牌規範、糾紛調解仲裁、人員素質提升、行政效能……都具有高度整合的綜效。

二、實價登錄強制房東自租也須登錄

在實價登錄規範中,一般屋主交給房屋仲介公司達成租賃任務需要實價登錄,否則重罰,但屋主自行租賃卻不必登錄,此項惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼迫房仲業走入非法,協助房東逃漏稅,業者也因不開發票而逃漏稅。同時,也造成合法代租業者難以生存,最大的隱形兇手就是政府,政府口口聲聲說打擊非法只淪為口號,不但縱容非法且打擊奉公守法的產業,明智的監察委員應該主動調查並提出糾正。

而政府主管單位屢次以會考慮日後修法來搪塞業者,結果,我們發現最近政府提出的實價登錄修法中,卻仍然未將此惡法列入修正,知錯不改,實在令人遺憾。建議政府主管機關,此惡法不修,包租代管政策已失敗一半,政府的八萬「空屋移轉社宅租賃」政策,更是未戰先敗。
 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19949200440

 

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2017-08-23 16:17 經濟日報 李同榮
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立法院已一讀通過租賃專法,鼓勵房東可委託專業公司包租代管,業者視代管市場是一塊大餅,商機上看百億元,預料房仲業將爭食此一大餅新戰場。事實是如此嗎?我們對包租代管政策是否成功產生很大質疑,因為包租代管政策只是為政府8萬空屋移轉社會住宅量身訂做,最後結局只是房東受惠,政府卻要灑大錢為政策護航,還要納稅的全民買單,完全不符經濟效益。

包租代管市場夠大嗎?政策會因而成功嗎?

業者評估市場有百億商機,是從現有已租戶全省約100萬戶規模,以每戶一萬服務費計算,但問題是這100億規模是既有市場,依政府的預算,8萬戶每年要負荷數十億,再多也難以負擔,針對移轉的優惠補貼的8萬戶規模,何來創新商機?顯見大家把焦點並不放在空屋移轉社宅租賃的政策,我們應謹防業者與政府大玩數字魔術,業者舊甕包裝新酒向政府要錢,政府拿數據充當政績,結果會導致比原來純粹租金補貼的政策效益更差。

針對空屋移轉社宅租賃政策向政府提出五大質疑:

(一)空屋移轉優惠補貼政策會不會浪費公帑?

8萬空屋移轉社宅補貼政策,政府每年至少花費30億以上預算,若包租代管政策推動結果,移轉的社宅租賃並非原來空屋,政府還要拿納稅人的錢去補貼房東嗎?

(二)空屋的定義為何?如何介定?

過去沒報稅卻有租賃的房屋,能介定為空屋嗎?政府有能力清查是否為原來就是空屋嗎?否則,如何介定政府空屋移轉的績效?

(三)房東藉機抬價,政府有能力稽查嗎?

對既有出租的小房東而言,減稅誘因不大,因為他們原本就在逃稅,除非房屋租價灌水,否則對於每月2萬以內租金的房屋,市場已經相當搶手,房東沒有好價格就沒有好誘因。

(四)政府是否有控管業者的機制?

不肖業者將現有已出租房屋戶重新包裝,依包租代管優惠政策,要政府買單,政府有沒防範措施?

(五)政府會不會玩數據魔術,虛報政績?

原本非空屋且容易出租的房屋,經過包裝後向政府要錢補貼,政府同時也計上一筆空屋移轉政績,數據由左手換右手充當政府政績,業者與政府皆大歡喜,但最終的受害者是所有納稅的全民買單。

租賃屋主自租不必實價登録惡法不修,包租代管政策未戰先敗

最後呼籲,業者對包租代管業務不能太過樂觀,應該專注在代租代管的既有市場上,更不能指望政府8萬戶優惠的市場規模有多大商機,才不致於陷入投入多收益少的窘境。同時也呼籲政府,實價登錄修法,政府對租賃屋主自租不必實價登録的惡法不修,8萬空屋移轉社宅租賃政策已經失敗一半,政府對政策的擬定應做好實務可行性的評估,若評估有誤,朝令何妨夕改,否則知錯不認,執意到底,不但政策失敗,更是全民買單!

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2659571

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