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李同榮│理財周刊890期│2017-09-14 

現實環境中,物價會漲,通貨會漲,當然房價也會漲,但每一次上升循環趨勢中,房價總是漲過頭,歸究其真正原因有十大理由:

(一)人口過度集中都會,土地被囤積,供需失衡

都會就業機會多,外來人口集中,而可建面積又少,加上有土斯有財傳統觀念,強化購屋需求動機,來源不斷的首購需求,造就都會房市供需失衡,加上稀有土地被囤積炒作,就更造成房價高漲。

(二)具購屋力的中產階級,目前仍是多數

雖然台灣人口逐漸老化,但未來八年台灣二十四至六十五歲人口尚處高峰,雖然貧富差距大,但就所得分配,具有購屋能力的中產階級仍占多數,這也是房價會漲的主要因素,八年內這種現象不會解除。

(三)自有率八七.四%的錯誤迷思,忽略隱性需求

過去政府統計的房屋自有率定義是以戶為單位,同住的直系親屬都列入自有房屋者,所以全省統計高達八七.四%,台北市更高達九○%以上。立法院財委會二○一二年決議效法外國修正「自有住宅」定義,由現行以房屋「戶」為計算單位,改以「人」為單位,每戶所有人之直系親屬不能認定為自有者。

因此,房屋自有率自二○一二年修正定義後,自有率從八八%下滑到七○%,據主計總處統計,六都房屋自有率連三年同步下滑,若精準計算,雖然台北市的房屋自有率仍高居八一%,但除了這近二○%以外的潛在買盤,居住於都會約一成的租屋者,至少有二○%具有購屋能力,排除一人多戶的長期持有者(空屋),都會的房市顯然供給不足。

(四)三代同堂的型態轉變,單戶增多

七○年代後,三代同堂觀念早已轉變為兩代同堂,而進入二十一世紀,更突破兩代同堂觀念,年輕人一結婚,就想自立門戶,不是購屋就是租屋,也因此支撐低總價的房屋需求量,並推波助瀾都會租金上漲。

(五)換屋需求,都會潛在市場不可忽視

全台平均家戶人口數約二.六五人,較之二○○○年的三.三三人,單戶平均人數逐年下滑,台北市每戶平均二.五六人,居住平均坪數為三十一坪,等於每人平均居住空間十二.一坪,以都會區而言尚有成長空間,所以不斷會有新的換屋需求。若以平均每十二年換一次屋計算,台北市約八十五萬戶扣除空屋與出租戶,平均每年會有約五萬戶的潛在換屋市場,這是台北市房市交易量的基本動能。

(六)經濟成長率帶動,新興國家房價最易飆漲

新興國家房地產容易飆升的主要動力是每年可觀的經濟成長率,尤其是每年人均GDP剛跨過三千美元到九千美元之間的新興國家,都會房地產一定大漲,例如民國七十一年到七十八年的台灣,過去十年的北京、上海,但現在經濟成長率趨緩,當房市技術循環面回歸到基本面,房價平穩時,價格的起伏就與經濟成長率有相當緊密的關係。

基本上,若經濟成長率為二%,房價就有二.五%至三%的上漲空間,也就是說,房價有經濟成長率一.三至一.五倍的上漲幅度,這也是房價上漲的主要因素。

(七)財富分配不均,富人搶購豪宅帶動房價

台灣十七年來,經濟成長率不差,但平均薪資停滯不前,顯見資源分配不均,因此貧富差距擴大,有錢人搶購豪宅現象,金字塔頂端購屋走向奢華風尚,造成豪宅價格拉高,間接拉抬新屋房價,中古屋也跟著水漲船高。

(八)國內投資管道缺乏,房產投資成最愛

主計總處在五月公布國民所得統計的預測,民國一○五年超額儲蓄率一三.七%,一○六年則為一三%。即從一○二年以來,連續第五年超過一○%,顯示閒置資金過多。但國內投資管道缺乏多元化,以致房地產成為最佳投資工具,尤其在上升趨勢時,就有追漲過頭的現象。

(九)資金多、利息低,短線炒作猖獗

當資金過多且利息偏低的情況下,尤其又在房市的技術循環上升趨勢時,是房市短線最好操作時機,成本低,獲利高,不斷的重複槓桿炒作,房市就會熱過頭並難以控制。

(十)政府的干預政策失當

過去政府對於房市的研判,缺乏專業團隊精闢分析,營建署委外學者發布的季報分析數據,往往與市場脫節,當然就會誤導決策。財政部委外學者研究的稅制改革,也往往與實務脫節,包括奢侈稅、房地合一稅都是失敗的政策。

高房價的四大治本方案


總而言之,房價是果,政策是因,房市要長期健全,一定要有以下四大治本方案:

一、加速交通建設,擴大都會,長期紓解房市供需,間接穩定房價。
 
二、廣建社會住宅,照顧弱勢,紓解租賃供需,間接抑制過度投資。

三、全面啟動都市更新,不但可提高供給,也讓老屋價格折舊合理化。

四、稅制一次革新,持有稅制房地合一課稅,同時針對土地囤積炒作,政府要有魄力改革。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19987369220&pagenum=2

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2017-09-03 00:58聯合報 李同榮(吉家網不動產董事長)
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二○一二年筆者出一本書「良心房仲的告白」,書中預測二○一四年下半年會是房市反轉空頭的關鍵,未來房地產下一個循環是「都市更新大翻轉」的年代。但當時正值文林苑事件沸沸揚揚,大家認定都更已死,媒體好奇問我,都更大翻轉的理由是什麼?我只回答一句話:只要天災地變,政府就會覺醒。

果不其然,二○一六年二月發生台南大地震,新政府警覺到都會老屋危屋的嚴重性。但新政府上任一年多來,只提出需要百分之百所有權人同意的「老屋重建條例」,似乎對繁複難解的都更條例修法,仍然束手無策。

台灣地震非常頻繁,前內政部長李鴻源曾警告北市若發生六點三級以上地震,至少倒塌四千棟房屋,災情將十分慘重,「都市更新」已是牽涉到人民生命財產的重大議題。

但是,都市更新致命的第一刀,是大法官七○九號釋憲作出文林苑都更違憲判決。

釋憲案宣告「都市更新條例」第十條第一、二項,第十九條第三項前段,違反正當行政程序,違背憲法保障人民財產權、居住自由。這項判決讓都更全面倒地,也讓都更修訂條例躺死在立法院足足五年還無法解套。

都市更新致命的第二刀,是永春都更案最高法院判決北市府敗訴,市府應撤銷更新事業計劃與核定的變更案。永春都更延宕十七年,全案定讞等於是繼文林苑事件後,又讓都更再死一次。

我想報告小英總統:請不要坐視被扭曲的違憲大帽,扣死了都市更新的生路;請不要坐視假程序正義卻助長釘子戶猖獗的行勁,阻礙了都市更新的發展前途。

新政府應不只是推動被動式的老屋重建條例,更應主動編列預算針對四十年以上老屋全面健檢,並針對危屋展現出強勢的公權力,提出危屋強迫都更的執行辦法。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2679266?from=udn-catelistnews_ch2

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李同榮│理財周刊888期│2017-08-31 

 

立法院已一讀通過租賃專法,鼓勵房東可委託專業公司包租代管,業者視代管市場是一塊大餅,商機上看百億元,預料房仲業將爭食此一大餅與新戰場,政府也希望藉租賃專法,順勢推動八萬戶空屋移轉社宅租賃政策。

我們先探討政府制定租賃專法的主要目的可歸納為四大項:

(一)建立平等互惠租賃契約,資訊對稱透明,避免租賃糾紛。

(二)建立包租代管專業服務規範,並成立專業服務公會與營業保證金專責委員會。

(三)滿足承租人需求,並確保其權益。

(四)為政府八萬戶空屋移轉社宅政策鋪路。

綜觀租賃住宅專法所羅列四十一項條例,對於包租代管業的法令規範,其內容具有兩大優點分析如下:

一、建立完整規範制度與資訊,維護弱勢房客權益

「內政部租賃新制」強化了對弱勢房客的權益維護,其中包括:(1)任何一方逕行終止租約者,最高賠償一個月違約金。(2)租賃押金不能超過二個月租金。(3)契約審閱期至少三天。(4)房東不得禁止房客遷入戶籍,不能限制房客報稅,稅負不得轉嫁房客,明訂水電費計價方式。

這四大重點彌補過去租賃合約的缺失,修正過去租賃合約的不對稱條款,由偏向強勢的房東,轉為照顧弱勢的房客。

二、引導租賃房東報稅合法化

藉由減稅優惠引導房東合法報稅,並建立資料庫做為未來查稅資料來源。但這僅針對配合包租代管的房東給予稅制優惠與減免,仍然無法嚇阻租賃市場逃漏稅的普遍現象。


然而我們在檢視官方制定租賃專法的目的與條例的內容,不難發現整個政策的推動呈現兩大缺點:

(一)組織疊床架屋,降低行政效能

為了租賃專法的推動,政府責成「租賃住宅服務公會」及「營業保證金委員會」分別成立獨立組織,但租賃住宅服務公會成員與房屋仲介公會的管理規範只是兩套制度不同的差異而已,主管機關與成員相差無幾,卻要兩套管理制度,兩個公會組織與營業保證金管理委員會及領照與仲裁機制,那房仲業尚有住宅、商辦、廠辦、店面、土地……等不同的市場領域,而且各有一定的市場規模,是否政府也要重複架構獨立公會組織並分別專責管理?我們認同建立制度,但不認同重複的行政組織與管理,這是勞師動眾,疊床架屋,只會降低行政效率。

(二)政府企圖藉租賃專法推動達成空屋移轉社宅的希望會落空

政府擔心八萬戶空屋移轉社宅政策失敗,企圖以包租代管優惠政策鼓勵房東加入,問題是空屋持有目的不同,大坪數房屋不易轉移社宅,小坪數房屋本來就容易出租,政府也不宜虛列為空屋移轉社宅的政績,因此,指望租賃專法對空屋移轉的真正效益值得商榷。

最後,針對租賃市場的規範,衷心向政府主管機關提出兩大建言:

一、租賃住宅服務業應納入不動產仲介經紀公會組織統一管理

脫離房仲體系,新的租賃公會組織大都落入小品牌與投資客成員為核心,專業品質與人員素質反而較難提升。若將包租代管業納入原有不動產仲介經紀業合併組織,無論是制度推動、人員教育訓練、品牌規範、糾紛調解仲裁、人員素質提升、行政效能……都具有高度整合的綜效。

二、實價登錄強制房東自租也須登錄

在實價登錄規範中,一般屋主交給房屋仲介公司達成租賃任務需要實價登錄,否則重罰,但屋主自行租賃卻不必登錄,此項惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼迫房仲業走入非法,協助房東逃漏稅,業者也因不開發票而逃漏稅。同時,也造成合法代租業者難以生存,最大的隱形兇手就是政府,政府口口聲聲說打擊非法只淪為口號,不但縱容非法且打擊奉公守法的產業,明智的監察委員應該主動調查並提出糾正。

而政府主管單位屢次以會考慮日後修法來搪塞業者,結果,我們發現最近政府提出的實價登錄修法中,卻仍然未將此惡法列入修正,知錯不改,實在令人遺憾。建議政府主管機關,此惡法不修,包租代管政策已失敗一半,政府的八萬「空屋移轉社宅租賃」政策,更是未戰先敗。
 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19949200440

 

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2017-08-23 16:17 經濟日報 李同榮
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立法院已一讀通過租賃專法,鼓勵房東可委託專業公司包租代管,業者視代管市場是一塊大餅,商機上看百億元,預料房仲業將爭食此一大餅新戰場。事實是如此嗎?我們對包租代管政策是否成功產生很大質疑,因為包租代管政策只是為政府8萬空屋移轉社會住宅量身訂做,最後結局只是房東受惠,政府卻要灑大錢為政策護航,還要納稅的全民買單,完全不符經濟效益。

包租代管市場夠大嗎?政策會因而成功嗎?

業者評估市場有百億商機,是從現有已租戶全省約100萬戶規模,以每戶一萬服務費計算,但問題是這100億規模是既有市場,依政府的預算,8萬戶每年要負荷數十億,再多也難以負擔,針對移轉的優惠補貼的8萬戶規模,何來創新商機?顯見大家把焦點並不放在空屋移轉社宅租賃的政策,我們應謹防業者與政府大玩數字魔術,業者舊甕包裝新酒向政府要錢,政府拿數據充當政績,結果會導致比原來純粹租金補貼的政策效益更差。

針對空屋移轉社宅租賃政策向政府提出五大質疑:

(一)空屋移轉優惠補貼政策會不會浪費公帑?

8萬空屋移轉社宅補貼政策,政府每年至少花費30億以上預算,若包租代管政策推動結果,移轉的社宅租賃並非原來空屋,政府還要拿納稅人的錢去補貼房東嗎?

(二)空屋的定義為何?如何介定?

過去沒報稅卻有租賃的房屋,能介定為空屋嗎?政府有能力清查是否為原來就是空屋嗎?否則,如何介定政府空屋移轉的績效?

(三)房東藉機抬價,政府有能力稽查嗎?

對既有出租的小房東而言,減稅誘因不大,因為他們原本就在逃稅,除非房屋租價灌水,否則對於每月2萬以內租金的房屋,市場已經相當搶手,房東沒有好價格就沒有好誘因。

(四)政府是否有控管業者的機制?

不肖業者將現有已出租房屋戶重新包裝,依包租代管優惠政策,要政府買單,政府有沒防範措施?

(五)政府會不會玩數據魔術,虛報政績?

原本非空屋且容易出租的房屋,經過包裝後向政府要錢補貼,政府同時也計上一筆空屋移轉政績,數據由左手換右手充當政府政績,業者與政府皆大歡喜,但最終的受害者是所有納稅的全民買單。

租賃屋主自租不必實價登録惡法不修,包租代管政策未戰先敗

最後呼籲,業者對包租代管業務不能太過樂觀,應該專注在代租代管的既有市場上,更不能指望政府8萬戶優惠的市場規模有多大商機,才不致於陷入投入多收益少的窘境。同時也呼籲政府,實價登錄修法,政府對租賃屋主自租不必實價登録的惡法不修,8萬空屋移轉社宅租賃政策已經失敗一半,政府對政策的擬定應做好實務可行性的評估,若評估有誤,朝令何妨夕改,否則知錯不認,執意到底,不但政策失敗,更是全民買單!

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2659571

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李同榮│理財周刊886期│2017-08-17 

「房市走空,還需廣建社會住宅嗎?」這是許多建築業者提出的疑問,他們擔心房市走空之際,廣建只租不售的社會住宅只會讓房市更雪上加霜。

「社會住宅不是解決房價的萬靈丹!」這是某些學者對廣建社宅的單向論述。

事實上,很多人誤解了只租不售社會住宅的功能與需求主軸,房價跌歸跌,但買不起租不起的弱勢族群問題若沒解決,民怨永遠上升,社會貧富越行對立,民怨就會變成民粹,就會影響政府的政策,包括稅制打房,最終受害的還是業者或無辜的民眾,對業者而言,豈不是自己搬石頭砸自己的痛腳,所以廣建社會住宅當然是政府刻不容緩解除民怨的首要政策。

廣建社會住宅是真正在解決弱勢租屋問題,反對無理!

雖然產官學界對提供只租不售的社會住宅解決弱勢租屋需求都有高度共識,但對供給的手段與策略看法不一,尤其是產業界普遍認為提高供給就會立即衝擊房市,建議清查全省蚊子館充分利用轉型為社會住宅,但這在實務上有些困難,尤其規模與地段都難以吻合實際的需求。況且我們要考慮的是蚊子館的定義為何?全省蚊子館數量多少?改建成本多少?若這三樣都不成問題,當然可以規劃納入政府尋地的考量範圍。但若業者認為興建社會住宅是提高供給會衝擊房市,那改建蚊子館也是增加供給,同樣也會衝擊房市,所以業者對衝擊房市的考量是多餘的。

而官方及學術界建議以租稅手段逼使空屋釋出就能滿足租賃需求,這也與實務上有相當大的落差,同樣面對的困難仍然是現有的空屋大小與實際需求難以吻合,其主要理由有四:

一、空屋持有者目的不同:空屋持有者大多目的在理財增值,他們本來就不在乎租金收入,所以他們對租稅獎勵無動於衷,空屋還是空屋。

二、空屋的地段面積不符真正需求:空屋多是中大坪數,地段分散各處,對首要解決的弱勢需求毫無幫助,否則美河市政府分配到的中大坪數就不會出租無門,淪落標售一途。

三、逃漏稅問題嚴重,屋主不願曝光於政府的租屋平台:尤其是小坪數持有屋主不擔心房屋沒人租,最擔心的是查稅問題,這就是過去租屋平台失敗的主因,連租金補貼與租稅減免成效都很有限,未來政府的包租代管政策可能又要重蹈覆轍。

四、提高持有稅逼出空屋,適得其反:政府一旦大幅增加持有稅,空屋不會轉移到租賃市場,只會轉入交易市場拋售,反而影響房價硬著陸,對房市造成更大衝擊,政府若聽信一些學者建言以租稅手段逼出空屋,期待完成空屋移轉租賃的政策勢必落空。

廣建社宅才能解除高房價民怨,業者反對會自砸痛腳

房地產業者擔心廣建社會住宅會影響房價,我倒認為不廣建社宅,房市更沒有健康的未來,長線對業者一點好處也沒有,主要理由有二:

(1)廣建社會住宅不但長線穩定房市,且可消除高房價民怨

高房價再降三成,弱勢仍然是弱勢,買不起仍然買不起,但若大量興建社會住宅可紓解都會租賃市場需求,間接平抑中小坪數租金價格,不但達照顧弱勢居住需求,長期若租金緩漲或下跌,就可平抑過度投資的市場假性需求,更不會造成空屋量體的持續增加。而弱勢的租賃問題先解決,才能解除高度民怨,也不會造成民粹治國影響政府提出打房決策,對業者而言,打房政策才是真正的痛腳,有必要搬石頭砸自己的痛腳嗎?

(2)廣建社會住宅雪上加霜?時機不對?其實剛好相反!

業者擔心廣建社會住宅會對當前已走空房市產生更大衝擊,並認為時機不對,我倒認為社會住宅是只租不售,由於要花八年時間陸續完成,所以短期不會造成房市任何影響,中期對租賃市場產生紓解效果,長期對交易市場產生穩定房價效果,對房市走空現況不致產生影響,反而現在才是最好的時機,不但符合社會需求與弱勢期待,也能創造一定經濟效益。

我一向主張「廣建社會住宅」才能解決高房價民怨,甚至提出「空總舊址應蓋成世界第一流社會住宅」。記得上次台北市長選舉時,無殼蝸牛夜宿帝寶前,連勝文搬出帝寶時,我呼籲連勝文根本不需要搬出帝寶豪宅,只要他提出仁愛路空總舊址改建為世界第一流的社會住宅,並展現願意與弱勢為鄰的大格局,民調就一定會翻轉,選舉結果可能會不一樣,這就是掌握民意。

甚至在選舉時,大家爭論一殯是否遷移改建社會住宅時,有些民意反對把陰氣森森的殯儀館改建為社宅,認為是歧視弱勢的作法,且沒人敢住,我當時就建議把一殯改為榮星花園,把比鄰一殯的榮星花園改為社會住宅,可謂一舉兩得,這也是掌握民意的變通做法。
 
無論如何,廣建只租不售的社會住宅,政府應該勇往直前,重要的意義不在於能降低多少房價,而是能解除多少民怨。業者若為了怕房價跌而反對廣建社宅,最終可能反而引起民怨反撲,在民粹高張與選票為王的現今政治氛圍中,小心石頭真的會砸到自己的痛腳!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19910508800

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2017-08-15 16:36:06 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮
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根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近7年以來新低,但開工戶數盤底已超過一年,下半年開發商推案由保守轉向積極,再過一兩季開工量可望緩步提升。同時,今年使用執照核發量也擺脫高峰開始呈現下跌,意味房市脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。房市交易量已逐季回溫,未來半年,代表購屋信心度的建築開工量季線若止跌回升,穿越使用執照核發季線量,兩條季線呈黃金交叉時,就是房市止跌落底的前兆。

全台使照核發季量將落底,建築開工量將築底回升

2014Q1房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,而代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014-2016三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上,這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,市場買氣不佳之故,近三年間建商推案量也就持續保守並大幅萎縮,但從2017年開始,使用執照發照量已逐漸下滑,賣壓會逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,而建察開工量季線,經一年多谷底盤整將逐步回升,未來兩季將有機會與使照核發量季線呈黃金交叉(見圖)。

 
 

從建照核發量與建築開工量丶使用執照核發量丶房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:

(一)從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升

建照核發量在2016年Q2季量萎縮至16,982戶創近年新低,建築開工量也隨後於2016年Q3季量萎縮至14,116戶也是創近年新底,歷經一年多盤整後,因市場交易量持續回溫,預計到2017年Q4,建商信心逐步恢復,建照核發與開工量將會緩步盤升並向上穿越使照核發量。

(二)從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰

從2014到2016三年來,全年使照發照量2014年為91,883戶,2015年為99,431戶,2016年為97,630戶,三年使照核發總量逼近三十萬戶高峰,每年的季均量都約在2萬5千戶左右,今年第二季季量已下滑至18,402戶新低,顯見交屋潮已逐漸脫離高峰,對房市賣壓相對減輕不少。

(三)從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年Q1落底,並逐季回溫中

房市全台交易量近四年來從2013年Q2近十萬戶的季量高峰,下跌至2016年Q1交易量為43,182戶,幾乎萎縮六成,與開工量丶建照核發量同步創近年新低,此時房價也持續走低。但2016年Q2開始,房市的季交易量開始回溫,顯見積壓三年自住與首購的遞延買盤逐漸回籠,然市場因有大量餘屋賣壓,新成屋建商不得不讓利,藉以殺價取量,市場交易也可望因此自住買盤進場而逐漸恢復信心,對建商推案也開始產生激勵效應(見圖)。

開工量與使照量之季線黃金交叉日,正是房市落底時!

縱觀未來房市發展,未來半年交易量將會持續回升,2017全台交易量可望較去年提升10%以上,並上看27-28萬戶。而代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

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2017-08-14 12:03:14 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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吉家網提供 吉家網提供
 

吉家網不動產董事長李同榮表示,未來半年房市交易量將會持續回升,代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉時,正是房市落底時。

李同榮說,根據內政部統計,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低,今年使用執照核發量也開始呈現下跌,顯示房市正脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。

他指出,2013年Q4與2014Q1房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014-2016三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上。

這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,今年使用執照發照量已下滑,賣壓可望逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,觀察開工量季線,經一年多谷底盤整有機會逐步回升,未來兩季將會與使照核發量季線呈黃金交叉。

李同榮從建照核發量與建築開工量、使用執照核發量、房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:

(一)從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升

建照核發量在2016年Q2季量萎縮至16,982戶創近年新低,建築開工量也隨後於2016年Q3季量萎縮至14,116戶也是創近年新底,歷經一年多盤整後,因市場交易量持續回溫,預計到2017年Q4,建商信心逐步恢復,建照核發與開工量將會緩步盤升並向上穿越使照核發量。

(二)從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰

從2014到2016三年來,全年使照發照量2014年為91,883戶,2015年為99,431戶,2016年為97,630戶,三年使照核發總量逼近三十萬戶高峰,每年的季均量都約在2萬5千戶左右,今年第二季季量已下滑至18,402戶新低,顯見交屋潮已逐漸脫離高峰,對房市賣壓相對減輕不少。

(三)從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年Q1落底,並逐季回溫中

房市全台交易量近四年來從2013年Q2近十萬戶的季量高峰,下跌至2016年Q1交易量為43,182戶,幾乎萎縮六成,與開工量丶建照核發量同步創近年新低,此時房價也持續走低。但2016年Q2開始,房市的季交易量開始回溫,顯見積壓三年自住與首購的遞延買盤逐漸回籠,然市場因有大量餘屋賣壓,新成屋建商不得不讓利,藉以殺價取量,市場信心可望逐漸恢復與提升,對建商推案開始產生激勵效應。

李同榮表示,2017全台交易量可望較去年提升10%以上,上看27-28萬戶。而代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

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2017-08-14 10:52經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低。... 根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低。聯合報系資料照/記者胡經周攝影
 
根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低,但開工戶數盤底已超過一年,下半年開發商推案由保守轉向積極,再過一兩季開工量可望緩步提升。今年使用執照核發量也擺脫高峰開始呈現下跌,意味房市脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。

 

吉家網不動產董事長李同榮表示,房市交易量已逐季回溫,未來半年,代表購屋信心度的建築開工量季線若止跌回升,穿越使用執照核發季線量,兩條季線呈黃金交叉時,就是房市止跌落底的前兆。

李同榮指出,2013年第4季與2014年第1季房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,而代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014年至2016年三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上,這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,市場買氣不佳之故,近三年間建商推案量也就持續保守並大幅萎縮。

但從2017年開始,使用執照發照量已逐漸下滑,賣壓會逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,而建察開工量季線,經一年多谷底盤整有機會逐步回升,未來兩季將會與使照核發量季線呈黃金交。

李同榮分析,從建照核發量與建築開工量、使用執照核發量、房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升;從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰;從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年第1季落底,並逐季回溫中。

李同榮表示,代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

房市黃金交叉

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李同榮│理財周刊884期│2017-08-03 

 

我喜歡對各種產業趨勢做出預測,不管對各種生活型態的變化,或是對個人工作與事業的期許,我總會推測未來五年、十年以後的可能處境與發展,然後就會提前去因應與計畫未來要走的方向。從事房地產四十多年,我曾精準的預測與掌握機會,也曾因能力與資源不足而錯失機會,我往往沉迷自己預測的商機而率先投入不可預知的未來,創新之路也往往需要經歷一段篳路藍縷的過程。

「相信」與「堅持」,支撐人類挑戰困難的動力,過去,我所預見的未來都一一實現,我相信,未來我所預見的,也一定都會實現。

上一期(八八二期)我撰寫了房地產經紀業市場未來十年的發展趨勢,這一期我特別撰寫房地產市場十年後發展趨勢的六大風貌,包括都市再生、老屋凋零、智能豪宅、精品小宅、銀髮養生、共享住宅,謹就這六大趨勢風貌的形成因素分別敘述如下:

一、都市再生,展現都會新氣象

早在二○一四年台北市都市更新處曾邀集產官學專家撰寫一份都市再生白皮書,重點包括盤點台北市多核心發展歷程、分析既有都會空間布局、重大建設、交通節點、歷史資源、創意資源之結構,並以「國家門戶中心、中央創意經濟廊帶、水岸宜居社區」等面向,制定出九處政策性再生政策地區,並套疊既有更新地區、公有地分布,劃設四十處再生潛力地區,提出都市再生的策略架構及推動方案,期望透過都市再生策略,帶動台北市整體經濟、社會與文化發展。

但這些策略不是台北市府單一窗口能力所能完成,必須成立跨部會專責單位,總體研究跨都會共同面臨的問題:「都市再生計畫」。相信若政府願承擔責任積極促成,十年後,各都會將有一番嶄新的再生風貌。

二、老屋凋零,房子越老越不值錢

台灣處於高活動斷層地質,包括遍布全台三十多處的活動斷層帶,隨時都有六級以上大地震發生的威脅,諸如南投一九九九年九二一大地震與去年二月六日台南大地震。二○一二年我在著作《良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告》中曾預測房市在二○一四年下半年反轉走跌後,未來下一循環是都市更新翻轉的年代,當時適逢文林苑都更事件發生,拆屋違憲爭議不斷,大家都認為都更已死,很多人不解我為何敢大膽預測都更有翻轉的機會,當時,我只回答一句話:「只要有天災地變,政府就會覺醒」。

果然,去年台南發生大地震後,政府開始大談都市更新,新政府並制定老屋危屋重建條例。十年後,台北市超過四十年屋齡的老屋數量將過半,不經過都更的老屋會像日本一樣,折舊率很高,甚至過戶交易時很難拿到銀行貸款,當然陳舊老屋就會越來越不值錢。

三、智能豪宅,獨領金字塔風騷

智能時代來臨,未來都更面積擴大,針對金字塔頂端的住宅需求,機器人管家、自動化家電設備管理、新智能創新設計的豪宅會不斷增加,只要地段環境與設計品質達到超級水準,頂級豪宅形成脫鉤的市場,價格將會再創新高。

四、精品小宅,單身貴族最愛

隨著兩代同堂的家庭型態產生變化,年輕人一結婚就想購屋置產,甚至未結婚已就業的年輕人就想自立門戶,因此都會的單戶小宅需求會增加,如何提供低公設高功能的精品小宅,會是未來十年穩定成長的市場需求。

五、銀髮養生,以房換房養老

十年後,台灣開始邁向人口負成長與老化的社會,二十四至六十五歲勞動人口大幅降低,新的一代薪資成長停滯,並普遍無力扶養雙親,滿足銀髮族不同需求的養生宅會陸續增加,因此老年人會考慮以房養老,或以舊房出租,以房換房,換到自己喜歡的養生宅養老。

六、共享住宅,租賃市場多元發展

十年後,老年人為了養老,補貼年輕人購屋的資源越來越有限,年輕人購屋能力逐漸降低,加上月光族效應,租房會成為年輕人優先選擇,多元化的租賃市場更會蓬勃發展,共享住宅也會是創新的市場走向,此時,房地產租賃投資市場需求增加,會彌補自住市場需求減弱的缺口,市場板塊會有局部的移動與調整。

十年以後,台灣房地產市場改變的六大風貌藍圖已呈現眼前,聰明的您,有什麼樣的創新想法與心理準備,或是對房地產理財有了新的具體規劃?

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19871817160&AType=1

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2017年08月2日 16:00

震驚房市!3字頭買板橋門牌 小資族瘋狂搶購(圖/記者姜國輝攝)

 

 

▲實價登錄的修正版本方向正確,美中不足的是租賃市場中屋主自己出租不必再登録。(示意圖/記者姜國輝攝)

文/吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮

實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登録權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,預計下會期送進立法院。我們肯定政府對實價登錄的五大措施,但針對租賃市場,屋主自租不必登録是實價登錄美中不足的重大缺失,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。

詳細門牌揭露值得肯定 登録權責歸買賣方是遲來的正義

詳細門牌揭露是我近年來一貫主張,也是實價登錄進階的重要旅程碑,地政司的「2.0」版首重詳細門牌實價揭露值得肯定,這項措施沒有在實價登錄初期推動,主要是考量民眾與業者的適應而做出去識別化的緩衝措施,經過5年的適應期,適時將詳細門牌實價揭露,不但讓房地產交易更透明化,同時也提供市場交易過程中做為重要的依據與參考。

當然,有了詳細門牌的揭露,才能將交易標的物所建的履歷資料庫更進一步的透明公開,尤其對短期間交易頻繁的房地次數與價格也能讓承購買方清楚了解,做更理性判斷,同時也可透過系統的警示,提供主管機關方便監控戶房地炒作行為。

實價登錄政策推動前,個人擔任房仲公會全國聯合會理事長,就不斷呼籲登録權責應歸屬買賣權利與義務人,可委由地政士與經紀專業人士代為登録,但最後未被政府採納,才會交給地政士負責登録,最後實施後政府與地政士公會才知道弊多於利,如今登録權責歸屬買賣雙方,是一項遲來的重要修正措施。

屋主自租不必實價登錄 延伸四大弊端政府不能不重視

內政部針對實價登錄的五大修正版本,方向正確,但美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租不必再登録,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施其實是實價登録的毒瘤,其延伸的弊端有四大缺失:

(一) 協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登録,政府沒有登録資料,當然稅徴機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二) 逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三) 逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登録的要求,往往喪生交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四) 政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

最後,呼籲政府,租賃的實價登錄缺失已經讓業者苦不堪言,政府應重視其缺失立即修法,但不解政府在修法的重要關鍵上獨偏對自租屋主的登錄規範,就好像當初建議政府實價租賃登録權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登録權責歸買賣雙方,而租賃交易的登録又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

▼吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/李同榮提供)

 

▲▼房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/李同榮提供)

原文網址:http://house.ettoday.net/news/980166

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2017-08-02 14:29 經濟日報 李同榮
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實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登録權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,預計下會期送進立法院。我們肯定政府對實價登錄的五大措施,但針對租賃市場,屋主自租不必登録是實價登錄美中不足的重大缺失,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。

詳細門牌揭露值得肯定,登録權責歸買賣方是遲來的正義

詳細門牌揭露是我近年來一貫主張,也是實價登錄進階的重要旅程碑,地政司的「2.0」版首重詳細門牌實價揭露值得肯定,這項措施沒有在實價登錄初期推動,主要是考量民眾與業者的適應而做出去識別化的緩衝措施,經過5年的適應期,適時將詳細門牌實價揭露,不但讓房地產交易更透明化,同時也提供市場交易過程中做為重要的依據與參考。

當然,有了詳細門牌的揭露立,才能將交易標的物所建的履歷資料庫更進一步的透明公開,尤其對短期間交易頻繁的房地次數與價格也能讓承購買方清楚了解,做更理性判斷,同時也可透過系統的警示,提供主管機關方便監控戶房地炒作行為。

實價登錄政策推動前,個人擔任房仲公會全國聯合會理事長,就不斷呼籲登録權責應歸屬買賣權利與義務人,但可委由地政士與經紀專業人士代為登録,但最後未被政府採納,才會交給地政士負責登録,最後實施後政府與地政士公會才知道弊多於利,如今登録權責歸屬買賣雙方,是一項遲來的重要修正措施。

屋主自租不必實價登錄,延伸四大弊端,政府不能不重視

內政部針對實價登錄的五大修正版本,方向正確,但美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租不必再登録,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施其實是實價登錄登録的毒瘤,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登録,政府沒有登録資料,當然稅徴機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

三)逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登録的要求,往往喪生交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四)政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

最後,呼籲政府,租賃的實價登錄缺失已經讓失業者苦不堪言,政府應重視其缺失立即修法,但不解政府在修法的重要關鍵上獨偏對自租屋主的登錄規範,就好像當初建議政府實價租賃登録權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登録權責歸買賣雙方,而租賃交易的登録又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

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2017-08-02 14:14:17 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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內政部表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求「更即時、更透明、更正確」。 本報... 內政部表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求「更即時、更透明、更正確」。 本報系資料庫
 

實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出2.0版本,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,內政部針對實價登錄的五大修正版本,美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租仍不必登錄,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施是實價登錄的毒瘤,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。

李同榮表示,內政部實價登錄2.0版,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登錄權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,均值得肯定。但針對租賃市場仍未更改屋主自己出租不必登錄,委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄方式,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登錄,政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三)逼合法經紀業難以生存

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李同榮│理財周刊882期│2017-07-20 

 

十年來我每年都在中國房產經紀年會報告產業的趨勢預測,本次年會我再次提出「新零售時代」對房產營銷的衝擊以及「新O2O時代」房產營銷的新思路,同時也對未來十年,提出產業發展的十大趨勢變革預測。

一、新零售時代對房產營銷的衝擊

新零售時代強調線下實體體驗的重要性,強調以C2B的概念從逆向消費者的觀念做客製化的營銷。通過這個概念我們會想到,未來有一天,新零售百貨出現,會是什麼風貌?新房地產經紀行業實體店出現,會是什麼風貌?新行動經紀人出現,會是什麼風貌?實體服務加上移動數據化的翅膀,又會是什麼風貌?
所以,新零售時代是以消費者體驗為中心所驅動的泛零售型態,將過去以生產者為中心的「貨─場─人」演變到以消費者為中心的「人─貨─場」。因此,有人認為電商時代已經過去了,我認為是錯的,新零售時代也是新電子商務時代,它強化實體體驗與專業服務,突破了時間與空間的限制框架。其實,新零售時代簡單的定義就是新的O2O時代。

二、新O2O時代房產營銷新思維

簡單講,online是水泥,offline是砂石,O2O是水,新零售模式是鋼筋,新O2O時代是壯麗宏偉的建築。

新移動互聯網+新實體服務,就像空軍+傘兵特種部隊,產業鏈+移動互聯網,就等於新實體服務+翅膀。房產營銷終將邁向新實體、新科技、新運營中心、新服務的時代。

二○○六年我在中國人民大會堂講過行業的十大趨勢,其中最大的趨勢是虛實共構營銷,其實就是十年後的今天大家在瘋投的O2O新概念。二○○九年中房學年會上,我講到顧客關係管理將變革為顧客主導關係(CRM變為CMR),這就是C2B的概念。

過去消費者是被掌控的,現在可以為消費者做到一對一的服務,所以我們過去經營的主體都是重視產品,目標就是銷售,未來我們經營的主體應該是顧客,目標是滿足顧客。二○一五年中房學年會上,我就率先提出了O2O新概念,強調「在線委買委賣」發展到「新實體服務中心」。

二○一六年中房經聯年會上,我提出了迎接C2B時代的新未來,也介紹了C2B時代房地產經紀行業發展的四大趨勢:「組織行動化、銷售自動化、服務即時化、效能極大化」。在二○一六年中房學年會上,我也再次提出C2B時代來臨,是要回歸實體體驗服務的新概念,並同時提出了以經紀人為主體,以顧客為中心的C2A(Agent)新概念,也是「房仲Uber」,那是以消費者呼叫行動經紀人的新概念。

所以,未來新旅遊業會變成「消費者+在線旅行網+新實體服務」的模式。新婚紗業會變成「消費者+新實體+虛擬整合的攝影師、婚紗、攝影場地」的模式,新的百貨超市會運用智能系統改變空間基礎設施,精簡貨品空間與櫃員,甚至做到無人商店,這樣就會大大降低營運成本,而且實體的價格也會便宜。

還有新的二手車廠業態會變成「消費者+二手車廠聯賣中心(VR體驗)+聯賣網+聯賣實體展場」的模式。所以可以看出,未來平台需要的是整合服務,整合後服務和資訊都是可以協同共享的。

三、未來十年產業發展的十大趨勢變革

未來十年,我們行業的發展趨勢會是什麼?首先,新O2O時代,房產營銷的商業模式要回歸顧客本質的新實體。第二,售前售中售後服務產業價值鏈會起重大的變革。第三,B2B聯賣平台興起+新實體服務崛起。

第四,C2B全球房地產委買新趨勢,我們要有平台整合服務的概念,把幾十個國家的匯率、利率、稅率等資訊全部集中在這個平台上,提供信息服務,當平台上的資訊能夠滿足顧客時,就可以實現海外房地產的在線委買。

第五,經紀人實體創業與在線開店創業的時代會來臨,平台不止是企業對企業,也包括經紀人對經紀人,經紀人Uber的概念絕對是C2A的新概念。在這裡,人就是在線經紀人,貨就是A2A平台,場就是運營中心與後台。

第六,隨經濟時代的到來,就是隨時隨地手機一機搞定,所有的作業流程都可以在手機完成,經紀人可以突破時間空間的限制,使得銷售無所不在,服務無所不在。第七,房地產經紀行業以消費者為中心的「人、貨、場」架構的變革。第八,資訊應用管理邁向銷售自動化。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19835739820

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李同榮│理財周刊825期│2016-06-16 

 

金管會於新政府上任前曾提出「金融政策發展白皮書」,訂定四大面向與八大項重大措施,全力推動FinTech金融科技市場,其中包括將加速提升電子支付普及率,並成立專案小組,研議網路仲介借貸、P2P投資理財等市場運作正式納入金融管理體系,並支持金融機構運用科技平台,全面提升線上融資之服務品質。

O2O衍生的P2P不動產融資服務問題重重且充滿挑戰

未來,FinTech新科技金融的運用,將使得傳統民間金融業務服務的商業模式大翻轉,除了運用網路線上平台與共享撮合理念,並結合移動互聯網絡APP行動技術應用,取代了傳統銀行金融服務項目,包括個人信貸支付、不動產借貸抵押、P2P投資理財,以及不動產相關金融服務,都將受到FinTech新科技金融服務的影響,進入一個全新的競爭市場領域。

有關FinTech在不動產P2P線上融資服務的運用,在二○一四年大陸內地已經如火如荼展開,主要的起源在於近兩年大陸資本市場風投的不動產O2O(Online 2 Offline)虛實共構商業模式盛行,同時也觸動了線上服務模式與傳統實體服務模式的行銷大戰,並延伸市場到P2P平台的融資服務。

大陸房產O2O商業模式變革 觸動互聯網與傳統產業行銷大戰

至於大陸O2O商業模式變革,起源於二○一四年之前,大陸房地產網路媒體「搜房網」挾線上流量優勢,不斷調高房地產業線上廣告端口費,引起房仲業各大品牌破天荒大團結,聯合抵制一家獨大的搜房網,此風暴讓搜房網短短數月間股價夭折了一半,逼得搜房網緊急調降廣告費達四○%之跌幅。

時過數月,搜房網宣布正式由廣告媒體角色轉換為交易平台,並以高薪高獎吸引房地產經紀人提供線上委買委賣者的實體服務。就此同時,傳統實體房屋仲介品牌深圳世華地產與北京鏈家地產分別宣布成立線上服務平台Q房網與鏈家網,正式由傳統實體介入公共網路服務平台,提供線上委售委買服務。

至此,資本市場發現嶄新的市場缺口,開始挾著資金優勢,介入不同的O2O商業模式,於是,Online與Offline開始展開了一場幾乎是血腥的市場屠殺。上海「房多多線上平台」,短短兩年內獲得A、B、C輪創投共一百億新台幣資金,藉由整合房仲實體平台優勢,直接向建商承接個案,分別批案給平台上的房仲業者,這種O2O的商業模式,徹底成功的將一手代銷業去中間化,今年更得寸進尺,直接強攻「直約」市場,企圖也將二手房仲代理去中間化,進軍C2C的直接消費市場。

早在二○○六年於北京人民大會堂中房學的年會上,我就以「大陸房產經紀業未來發展十大趨勢」為題,發表未來趨勢將會是「虛實共構行銷時代」。當時沒有人聽得懂虛實共構的意涵,但時過十年,二○一五年我再到北京年會上演講,回顧十年前的十大預測,幾乎已經有八○%已經被實現,其中,「虛實共構行銷」趨勢,就是大陸近兩年資本市場風投熱的O2O商業模式。

P2P市場變革 羊毛真的出在豬身上 狗來買單?

去年初大陸開始流行一句順口溜:「羊毛出在豬身上,狗來買單」,其中意指企業犧牲在市場上主體服務商品的獲利,換取市占率的快速擴張,從而延伸另類商品服務而獲得更多的利益。房仲市場就是鮮明的案例,先藉由O2O模式延伸到FinTech金融科技領域的P2P融資服務市場,雖然房仲市場短期犧牲利益,但藉由事業體系擴張,在P2P平台上提供金融借貸的融資服務,獲取更高的利潤。

但就大陸不動產線上P2P融資服務的成熟度不足,我曾於去年底提出警訊,提醒業者在法令不成熟的P2P市場,過度操作融資服務,將承擔不少市場風險,包括不動產過戶中墊款額度超過債權餘額,或墊款過程產權遭法院扣押,以及利息過高傷害借貸方權益等等糾紛事件,都有可能發生。果然,二○一六年開始,上海等地陸續發生多起P2P的嚴重糾紛案件,引起政府當局高度重視並介入調查。


O2O商業模式的最終結局: 「回歸實體服務體驗的本質」!

綜觀大陸房地產O2O虛實共構商業模式市場的發展現況,可以用「混亂的紅海市場」來形容,但市場高度競爭的結果,我預測O2O的商業模式,無論是由線上直攻實體交易市場模式,或是由傳統實體轉攻線上平台服務,最終的結局是:「回歸實體服務體驗的本質」。我認為,市場未來的發展會有三大趨勢:

一、市場的競爭核心,將回歸到實體服務的品質。

二、在移動互聯網與C2B來臨的時代,消費者意識提高,品牌忠誠度更受重視。

三、顧客將主導所有銷售流程,服務的品質與速度是O2O行銷的決勝關鍵。


目前台灣的O2O市場並未普及,而且落後於大陸,FinTech更是處於起步階段,對於未來不動產衍生的線上金融服務,無論是法令、流程、售中售前售後的訊息介接,都應該有完善的規劃與配套,才不致在FinTech上路後,企業競爭市場雖贏了速度,卻盡失了服務本質,更無法達到預定的市場規模與效能。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=121&UID=18746622440&AType=1

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李同榮│理財周刊880期│2017-07-06 

台灣房市從二○一四年第三季上一波高點到今年第二季,已經緩跌足足三年,房價何時落底?市場專家眾說紛紜。今天我們探討房市落底現象,必先了解房價落底前必須經歷一段「市場趕底」的階段,而這趕底的時段,市場會有哪些指標突顯跡象?其次,房市真正到落底的時段,會有哪些明顯數據與現象確立房市真正脫離谷底?

市場一片看壞,細看房市趕底的六大指標:

一、交易量:量脫離谷底回溫、價續跌

房地產交易量比較準確的判斷方式,是以每一季的交易量為準做比較,若季交易量持續三季回升,沒有再跌回低點,才能確認交易量是否脫離谷底。

以台北市為例,二○一六年第一季量縮到歷年新低的三九七八戶,往後四季持續回升到二○一七年第一季的五一三八戶,比較去年同期低點,量能劇增二九.二%,據此數據,就可確立房市已進入反轉期的趕底階段。

二、交易價格:中古屋均跌幅二○%以上

台北市中古屋平均房價在二○一四年第四季高點是每坪六五.七萬元,到今年第二季已跌破每坪五十四萬元,跌幅達一九%,再往下趕底的空間約六%至七%,若下半年以速跌方式出量趕底,房價落底時間就會加快在今年第四季,若下半年價緩跌而量逐漸加溫,則房價落底時間就會拖長到二○一八年第一季或第二季。

三、建商動向:開工率縮,建融減、土融增

二○一六年建照核發數量為七萬九四九○戶,創近七年來新低點,較二○一三年高峰時的十三.三萬餘戶,減少約四成。

二○一七年第一季建築貸款餘額年增率連續五季為負數,一方面是因為開工率低,一方面則正逢新成屋交屋潮,建融轉為個戶房貸。另外,建商開始獵地,土地融資若持續增加,就表示建商至少不會太看壞後市。

四、預售市場:破盤價四出,餘屋大讓利

當預售市場開始陸續出現破盤價時,除了會拉低預售市場價格,同時也會擠壓新成屋價格,對高總價餘屋市場就會產生多殺多的競價局面,餘屋讓利越多,趕底時間就越快。

五、市場信心:大部分人仍看壞市場前景

房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

六、指標產品:低總價跌幅縮小甚至止跌

要嗅聞房價是否接近落底時段,可從指標性產品價格分析了解,尤其是低總價產品跌幅急速縮小時,只要其率先止跌,房市落底時間就不遠了。

房市是否落底? 二○一七年第四季是關鍵

綜上所述,房市趕底的六大指標已陸續出現,市場落底時間關鍵在下半年這兩季走勢,而要觀察此波房地產價格是否確實落底,可以從兩大現象與數據分析確認:

(一)市場感受到房價落底時,往往房市已小漲或回升,事實上,一般消費者的感受,至少有二季的落後時差。

(二)從中古屋的季平均房價分析,若持續三季房價在谷底之上,就可確立房市在這三季之前落底,換句話說,房市落底的時段要延後三季觀察才能正式確立,所以今年第四季房價是否落底,要等到二○一八年第三季才能正式確立。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19798616760&AType=1

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作者: 理財周刊  文.李同榮

實價登錄已成為房價走勢呈現的落後指標,到底是誰在誤導房價?業者?政府?學者?房價指數?還是實價登錄?

 

實價登錄上路滿五年,內政部擬翻修相關法規,最大變革就是房屋資料識別化,未來將不再是區段式、去識別化的資訊,而是「幾號幾樓」的詳細門牌成交行情,這是遲來的訊息透明化政策,政府早該這麼做,現今政府的實價登錄與房價指數公布會失準,都與實價登錄去識別化(無詳細門牌)有關。

中華民國住宅學會六月十二日舉行「房價指數的重要性」座談會,針對房價指數失準與實價登錄失真的原因,與會專家學者各說各話,其中最重要的議題核心就是實價登錄去識別化以及因時間差導致的落後指標。

與市場背道而馳 房價指數失準

過去十數年來,政府從委託不動產資訊中心到現在委託住宅學術研究單位做出的房價指數老是與市場實務差距甚大,問題出在兩個主要原因:(一)過去用市調方式針對銀行業者採樣完全失真,但研究學者缺乏市場實務經驗,根本無從判斷真偽。(二)現正有實價登錄做依據,但實價登錄不但是落後指標,且誤差仍然很大,包括虛價登錄、去識別化、登錄時間差、公布時間差、政府人工篩檢延誤……等因素。

有關營建署房價住宅指數失真已不是新聞,採樣失真,結果當然失真!內政部還要花一億八千萬建立精準房價平台,結果當然也是不精準!為什麼?只有一個答案:「因為台灣房價大數據尚未完整」。如同當初我一再反對不當的租屋平台建立,結果政府照花幾千萬卻換回的是蚊子平台,我們要問,為什麼業者從實務角度一直提醒政府有可能會失敗的政策,政府卻執意不聽,寧願相信不貼近實務的學者,這就是過去與現正的領導者「學術論政」的悲哀!

大數據未完整正確 實價登錄失真

針對房價指數失準,張金鶚教授說影響房價因素很多,業者用平均數來分析容易誤導大眾,這是過去最大的問題。個人認為,張教授所言是在轉移房價指數失準的焦點,政府的房價指數與業者的平均數房價都只是房價走勢參考值,個別產品、區位、品質需要市場實務專業判斷,若業者房價平均數會誤導大眾,營建署房價指數更會誤導大眾,房價已跌十季,全國指數還比前十季高,不但是落後指標,而且是與市場背道而馳的指標。

國泰指數更是讓人搞不清楚,什麼叫新成屋與預售屋平均房價指數?這是兩種完全不同的市場產品,價格差距甚大,預售過去用市調統計,成屋現正依實價登錄做依據,負責的學者完全沒有依市場實務專業判斷,且拿兩類不同產品做出平均價,這才真會是誤導大眾的行為。而且,在實價登錄的大數據未完整未正確之前,大量估價的平台做出對個案出入甚大的估價分析,更是誤導房價與消費大眾最可怕的源頭。

 實價登錄已公布五年之久,在實務檢討上,個人覺得登錄制度一直存在著五大缺失如下:

一、公布時間延誤,導致價格誤差大

民眾確定購屋當下價格是最真確,但經過約定簽約日、用印日、送件、完稅、過戶、過戶後三十天內登錄、政府審核篩選、正式公布,時間落差已逾二到三個月,市場參考價值就出現誤差。未來政府該做的是過戶同時登錄,登錄同時公布,若擔心登錄異常的個案影響價格分析,這種審核篩檢工作可公布後再進行,並不影響價格的分析與房價指數研究的依據。

二、去識別化,導致空間判斷落差大

因為去識別化,沒有詳細門牌揭露,就無法精確判斷位置與行情,同樣一路段的前後、左右、對面街廓都有可能價差10%以上,誤判情況嚴重,等於消費者要靠瞎子摸象方式研判行情。

三、登錄權責錯亂

目前登錄權責歸地政士與經紀人,但要登錄落實,房地合一稅能確實課稅,一定要將登錄責任歸責於買賣權利與義務人,並得委任專業地政士與經紀人登錄,這樣買賣方為了稅制的負擔,就會相互牽制並避免作假,登錄資料也才會確實。

四、屋主自租不用登錄,惡法殘害租賃市場

實價登錄針對租賃市場登錄規定,屋主自租不必登錄,交給房仲撮合就需登錄,這簡直是一項惡法,無非造成逃稅溫床,縱容非法並造成合法業者難以生存,業者向政府建議陳情了五年,政府仍無動於衷。此法不修,空屋要八萬戶移轉租賃市場,簡直是緣木求魚。

五、無法建立正確且完整的數據資料庫

個別建物成交履歷資料庫的建立非常重要,沒有經過多年累積詳細的數據庫,就無法建立完整的樓盤字典。

針對實價登錄的五大缺失,政府該如何擬訂政策已非常清楚,個人謹提出六大建議:

(一)成交行情揭露即時化。

(二)成交行情區段門牌識別化。

(三)登錄權責歸責於買賣權利與義務人。

(四)租賃登錄歸責於屋主。

(五)長年累積數據,建立個別物件正確完整的履歷資料庫。

(六)預售市場即時實價登錄施行困難重重,是否必要,政府應謹慎評估可行性,否則將會弊多於利。

 

原文網址:http://m.enews.com.tw/article/886570

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2017-06-18 02:18 聯合報 吉家網不動產董事長李同榮

吉家網不動產董事長李同榮 吉家網不動產董事長李同榮
 

台灣邁入人口老化社會,有專家評估未來將有嚴重的扶養問題,並削弱年輕世代的購屋能力,同時認為未來房地產市場,「以租代買」將成為主流。但我認為,在未來八年內,如果都會區租金上漲現象仍難以紓解,「以租代買」就難以成為主流趨勢,主要理由有五:

一、未來十年,勞動人口仍處高峰,購屋需求仍強:

內政部表示,廿五至六十歲擁有較強勞動力與購屋能力的人口,在未來十年仍然處於高峰階段,二○二六年後才會明顯下滑,這也是房市反轉向下已過三年,房價跌幅不深的基本道理。

二、單戶家庭成長速度快,購屋租屋需求殷切:

近年都會二代同堂結構起了變化,年輕人自立門戶購屋或在外租屋者越來越多,都會單人家戶數迅速成長,不但推高住屋需求,且成為潛在購屋買盤與租屋需求族群,促使都會租金年年高漲,也間接鼓勵更多人投資小坪數住宅。

上述這種現象,造成低總價市場要崩盤也難,近年觀望買盤中,暫時租屋者越多,只會逼使租金越高漲。

三、只租不售社會住宅,八年內仍緩不濟急:

政府推動社會住宅速度不如預期,八年內量體規模尚不足以立即刺激都會租金下滑,若存夠錢「以買代租」,不但可抗通膨,每月節省下的租金,等於支付小宅的貸款額,二十年後就沒貸款負擔,會比較划算。

四、空屋移轉到租賃市場,反而造成小坪數租金上漲:

空屋移轉是政府一廂情願不切實際的想法,政府不惜代價灑大錢補助小房東與小房客,換來這些移轉社宅的小坪數房屋,但這些本來就很容易出租,根本不能稱為空屋;市場少了這些租屋量體,只會讓年輕人更難租到房屋,租金上漲現象當然依舊存在。

五、都會房價小跌,租屋卻高漲,以租代買怎划算?

近四年台北都會房價跌幅約百分之十八,低總價跌幅約百分之十四,但同時低價位租金卻上漲近百分之十五,全省累積超過十二萬戶的觀望自住買盤,若都暫時以租代買,四年下來就多付了約房價百分之十的租金一去不回,而房價跌幅卻有限,租金年年上揚,仔細盤算,買房雖難,但租房更難,若儲夠自備款,「以租代買」怎會划算?

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2530832

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吉家網不動產股份有限公司董事長 / 李同榮  2017/06/14 14:30

房價指數失準的原因?政府缺反省能力!

中華民國住宅學會12日舉行「房價指數的重要性」座談會,針對房價指數失凖的原因,與會專家學者各說各話,突顯官學界缺反省能力,沒有找出真正問題所在,且一直在浪費公帑,因此,缺乏市場實務經驗所做出的房價指數當然會失準。

缺乏市場實務經驗所做出的房價指數當然會失準

     過去十數年來,政府從委託不動產資訊中心到現在委託住宅學術研究單位做出的房價指數老是與市場實務差距甚大,問題出在兩個主要原因:(一)過去用市調方式針對銀行業者採樣完全失真,但研究學者缺乏市場實務經驗,根本無從判斷真偽。(二)現在有實價登錄做依據,但實價登錄不但是落後指標,而且誤差仍然很大,包括虛價登錄丶去識別化(無詳細門牌揭露)丶登録時間差丶公佈時間差丶丶丶等因素。   

房價指數失真,到底是誰在誤導大眾?

    針對與會學者張金鶚說,影響房價的因素很多,業者用平均數來分析容易誤導大眾,這是過去最大的問題。個人認為,張教授所言是在轉移房價指數失準的焦點,政府的房價指數與業者的平均數房價都只是房價走勢的參考值,個別產品丶區位丶品質需要市場實務專業判斷,若業者房價平均數會誤導大眾,那營建署房價指數更會誤導大眾,房價已跌十季,全國指數還比前十季高,不但是落後指標,而且是與市場背道而馳的指標。而國泰指數更是讓人搞不清楚,什麼叫新成屋與預售屋平均房價指數?新成屋與預售屋完全是不同的市場產品,價格差距甚大,預售過去用市調統計,成屋現正依實價登錄做依據,負責的學者完全沒有依市場實務專業判斷,且拿兩類不同產品做出平均價,這才真會是誤導大眾。

實價登錄詳細門牌揭露,才是房價指數逐步趨真的重要課題

    宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華所言甚是,房價指數不是要講房價高或低,只是事實的呈現,大數據只是提供市場參考指標。其實,房地產估價著重的是個別與專業行為,若房價指數或平均房價或大量估價法能涵蓋一切,那估價師與房仲業者就沒有存在必要了,同時他也贊同地政司長所言,未來實價登錄將去區段化、詳細門牌行情揭露、縮短登記期限丶丶等做法。

    總之,房價指數的失準,真正該檢討的是政府為什麼要浪費公帑做出失準的房價指數?其次該檢討的是用「瞎子摸象」方式的研究單位與學術研究者,更該檢討的是,老是包裝「居住正義」外衣,長期承攬政府委外研究,且不反省自己卻老是推責於業者的生意派學者,這些人才真的是誤導大眾的源頭。

原文網址:http://money-link.com.tw/RealtimeNews/NewsContent.aspx?sn=7076&pu=News_0021

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李同榮│理財周刊876期│2017-06-08 
內政部表示,國家都更中心的設置,主要是為落實興辦住宅政策,規劃八年內興辦二十萬戶社會住宅,以及推動全國各都市舊市區及策略地區都市更新,促進都市土地運用效益。國家都更中心成立初期會有一百億元資產,包括配合擔任實施者的公辦都更案的土地七十億元,及現金三十億元。
張金鶚大力支持愛徒花敬群次長,他說社會住宅與都更都不好辦,政府願動用資源,成立新單位推動當然是好事一樁,但其中最關鍵的是要找到對的人,如果人不對,就做不了事。
張教授所言,真是令人感慨萬千,只能說是「學術論政,師徒同歸」!同時本人還要提出兩大質疑:
一、既然張教授認為社宅與都更都不好辦,請問:難道成立住都中心疊床架屋且權責不分就會更好辦?
二、張教授認為住都中心成功關鍵在找對人,請問:政府假如會找對人,這一年來內閣體制就不會這麼混亂,既然體制內都找不到對的人,體制外的住都中心就能找到對的人來擔當嗎?
此外,針對住都中心的成立草案,在此提出五大缺失與觀點:
(1)疊床架屋,雙頭馬車,權責不清,將導致績效不彰
住都中心同屬內政部掌管,政府疊床架屋,若以同樣的經費與分派的人力,政府其實就有能力成立專責機構,並做好整合協調的任務。如今由內政部再分出民間機構,不但無法整合與排除跨部會的協調障礙,反而造成疊床架屋與雙頭馬車,並將導致權責劃分不清與績效不彰的困境。
(2)內政部過度擴權,球員兼裁判,有失客觀>
內政部職權過大,身為主管單位,又是監督機構,並且是住都中心績效評估的機構,若一旦住都中心產生弊端,內政部具連帶責任,就容易包庇掩蓋,如何提出客觀的績效評估?這是球員兼裁判,必失客觀的監督力量。C2B的時代來臨,民間團體的監督力量,才是最佳的評比單位與監督力量。
(3)技術官僚體制,找不到優質的經理人才
住都中心的董監事成員規定,專家學者不得超過三分之一,其餘為官派代表,內政部完全掌控人事指派權,脫離不了原有技術官僚體制,只會找到肥貓,如何找到優秀專業的經理人?另外,性別保障三分之一無此必要,有失尋找優秀專業的人才取向。
(4)住都中心專責機構層級應高於內政部
既然不與民爭利,政府有能力花經費並派任人員,為何沒能力成立跨部會專責機構?尤其國土規劃與都更土地取得,內政部已力不從心,都需由跨部會協調整合,何況隸屬內政部管轄的住都中心,障礙問題更難以解決。這個專責機構已是國發會的層級,主要任務是透過跨部會協調,以利社會住宅用地取得與都市更新法令規範障礙的排除,這任務絕非內政部單一部門所能獨扛的重擔。
(5)住都中心不宜委外另立機構
住都中心任務牽涉到政策規劃、跨部會協調、法令排除、公權力應用等,它不是單項工程可以BOT,層級包括整個國土計劃與全盤都更政策與社宅推動執行,根本不宜委外另立機構。
美國於一九九三年成立「全國績效評估委員會」,其目的皆強調運用民間力量監督政府委外機構服務品質。
政府透過行政業務委外的方式,以企圖節省政府龐大的人事成本、提高服務品質。然而,值得疑問的是公共服務委託民間機構確實能達到「省錢」及「提供高品質服務」的目的嗎?答案卻不盡然如此。
「全美州郡市公務員聯合會」(American Federation of State, County, and Municipal Employee, AFSCME)曾提出批評,政府重大公共事務或例行計劃委外民間機構,非但沒有較公辦公營的統籌服務傳輸與管理模式更省錢,反而要付出更高的成本與代價,主要原因有二:其一是契約行政與監督等委外的額外成本經常被忽略,政府真正支付的金額其實超過原先所編的預算金額;其二是民間受託機構經常浮報支出,把額外的成本轉嫁給政府,績效卻獨攬在身,在疏於嚴格的監督體制下,成果往往不如預期,並且降低公共政策的執行績效與服務水平。

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政院通過成立民間「住都中心」李同榮批:雙頭馬車將分屍「住都中心」並提六大缺失:
1/住都中心同屬內政部掌管,政府疊床架屋,雙頭馬車,多此一舉。
2/住都中心構想盲目抄襲國外,且不是跨部會的專責機構,內政部職權過大,身兼主管與監督機構,與績效評估機構,球員兼裁判,定失客觀。C2B時代,民眾監督力量才是最佳的評比單位與監督單位。
3/董監事專家學者不得超過三分之一,其餘官浱代表,內政部當老大,莊家兼閒家。
4/性別保障三分之一無此必要,有失專業取向
5/既然不與民爭利,政府有能力花經費浱任人員,為何沒能力成立跨部會專責機構?
尤其國土規劃與都更土地取得都需跨部會協調,內政部已力不從心,就算成立民間住都中心,問題仍然難以解決。這專責機構已是國發會層級,非內政部所能獨扛的重擔。
6/未來住都中心,有錢有權又無責,內政部給錢給權又可缷責,雙頭馬車將分屍住都中心。

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