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作者: 理財周刊  文.李同榮

實價登錄已成為房價走勢呈現的落後指標,到底是誰在誤導房價?業者?政府?學者?房價指數?還是實價登錄?

 

實價登錄上路滿五年,內政部擬翻修相關法規,最大變革就是房屋資料識別化,未來將不再是區段式、去識別化的資訊,而是「幾號幾樓」的詳細門牌成交行情,這是遲來的訊息透明化政策,政府早該這麼做,現今政府的實價登錄與房價指數公布會失準,都與實價登錄去識別化(無詳細門牌)有關。

中華民國住宅學會六月十二日舉行「房價指數的重要性」座談會,針對房價指數失準與實價登錄失真的原因,與會專家學者各說各話,其中最重要的議題核心就是實價登錄去識別化以及因時間差導致的落後指標。

與市場背道而馳 房價指數失準

過去十數年來,政府從委託不動產資訊中心到現在委託住宅學術研究單位做出的房價指數老是與市場實務差距甚大,問題出在兩個主要原因:(一)過去用市調方式針對銀行業者採樣完全失真,但研究學者缺乏市場實務經驗,根本無從判斷真偽。(二)現正有實價登錄做依據,但實價登錄不但是落後指標,且誤差仍然很大,包括虛價登錄、去識別化、登錄時間差、公布時間差、政府人工篩檢延誤……等因素。

有關營建署房價住宅指數失真已不是新聞,採樣失真,結果當然失真!內政部還要花一億八千萬建立精準房價平台,結果當然也是不精準!為什麼?只有一個答案:「因為台灣房價大數據尚未完整」。如同當初我一再反對不當的租屋平台建立,結果政府照花幾千萬卻換回的是蚊子平台,我們要問,為什麼業者從實務角度一直提醒政府有可能會失敗的政策,政府卻執意不聽,寧願相信不貼近實務的學者,這就是過去與現正的領導者「學術論政」的悲哀!

大數據未完整正確 實價登錄失真

針對房價指數失準,張金鶚教授說影響房價因素很多,業者用平均數來分析容易誤導大眾,這是過去最大的問題。個人認為,張教授所言是在轉移房價指數失準的焦點,政府的房價指數與業者的平均數房價都只是房價走勢參考值,個別產品、區位、品質需要市場實務專業判斷,若業者房價平均數會誤導大眾,營建署房價指數更會誤導大眾,房價已跌十季,全國指數還比前十季高,不但是落後指標,而且是與市場背道而馳的指標。

國泰指數更是讓人搞不清楚,什麼叫新成屋與預售屋平均房價指數?這是兩種完全不同的市場產品,價格差距甚大,預售過去用市調統計,成屋現正依實價登錄做依據,負責的學者完全沒有依市場實務專業判斷,且拿兩類不同產品做出平均價,這才真會是誤導大眾的行為。而且,在實價登錄的大數據未完整未正確之前,大量估價的平台做出對個案出入甚大的估價分析,更是誤導房價與消費大眾最可怕的源頭。

 實價登錄已公布五年之久,在實務檢討上,個人覺得登錄制度一直存在著五大缺失如下:

一、公布時間延誤,導致價格誤差大

民眾確定購屋當下價格是最真確,但經過約定簽約日、用印日、送件、完稅、過戶、過戶後三十天內登錄、政府審核篩選、正式公布,時間落差已逾二到三個月,市場參考價值就出現誤差。未來政府該做的是過戶同時登錄,登錄同時公布,若擔心登錄異常的個案影響價格分析,這種審核篩檢工作可公布後再進行,並不影響價格的分析與房價指數研究的依據。

二、去識別化,導致空間判斷落差大

因為去識別化,沒有詳細門牌揭露,就無法精確判斷位置與行情,同樣一路段的前後、左右、對面街廓都有可能價差10%以上,誤判情況嚴重,等於消費者要靠瞎子摸象方式研判行情。

三、登錄權責錯亂

目前登錄權責歸地政士與經紀人,但要登錄落實,房地合一稅能確實課稅,一定要將登錄責任歸責於買賣權利與義務人,並得委任專業地政士與經紀人登錄,這樣買賣方為了稅制的負擔,就會相互牽制並避免作假,登錄資料也才會確實。

四、屋主自租不用登錄,惡法殘害租賃市場

實價登錄針對租賃市場登錄規定,屋主自租不必登錄,交給房仲撮合就需登錄,這簡直是一項惡法,無非造成逃稅溫床,縱容非法並造成合法業者難以生存,業者向政府建議陳情了五年,政府仍無動於衷。此法不修,空屋要八萬戶移轉租賃市場,簡直是緣木求魚。

五、無法建立正確且完整的數據資料庫

個別建物成交履歷資料庫的建立非常重要,沒有經過多年累積詳細的數據庫,就無法建立完整的樓盤字典。

針對實價登錄的五大缺失,政府該如何擬訂政策已非常清楚,個人謹提出六大建議:

(一)成交行情揭露即時化。

(二)成交行情區段門牌識別化。

(三)登錄權責歸責於買賣權利與義務人。

(四)租賃登錄歸責於屋主。

(五)長年累積數據,建立個別物件正確完整的履歷資料庫。

(六)預售市場即時實價登錄施行困難重重,是否必要,政府應謹慎評估可行性,否則將會弊多於利。

 

原文網址:http://m.enews.com.tw/article/886570

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2017-06-18 02:18 聯合報 吉家網不動產董事長李同榮

吉家網不動產董事長李同榮 吉家網不動產董事長李同榮
 

台灣邁入人口老化社會,有專家評估未來將有嚴重的扶養問題,並削弱年輕世代的購屋能力,同時認為未來房地產市場,「以租代買」將成為主流。但我認為,在未來八年內,如果都會區租金上漲現象仍難以紓解,「以租代買」就難以成為主流趨勢,主要理由有五:

一、未來十年,勞動人口仍處高峰,購屋需求仍強:

內政部表示,廿五至六十歲擁有較強勞動力與購屋能力的人口,在未來十年仍然處於高峰階段,二○二六年後才會明顯下滑,這也是房市反轉向下已過三年,房價跌幅不深的基本道理。

二、單戶家庭成長速度快,購屋租屋需求殷切:

近年都會二代同堂結構起了變化,年輕人自立門戶購屋或在外租屋者越來越多,都會單人家戶數迅速成長,不但推高住屋需求,且成為潛在購屋買盤與租屋需求族群,促使都會租金年年高漲,也間接鼓勵更多人投資小坪數住宅。

上述這種現象,造成低總價市場要崩盤也難,近年觀望買盤中,暫時租屋者越多,只會逼使租金越高漲。

三、只租不售社會住宅,八年內仍緩不濟急:

政府推動社會住宅速度不如預期,八年內量體規模尚不足以立即刺激都會租金下滑,若存夠錢「以買代租」,不但可抗通膨,每月節省下的租金,等於支付小宅的貸款額,二十年後就沒貸款負擔,會比較划算。

四、空屋移轉到租賃市場,反而造成小坪數租金上漲:

空屋移轉是政府一廂情願不切實際的想法,政府不惜代價灑大錢補助小房東與小房客,換來這些移轉社宅的小坪數房屋,但這些本來就很容易出租,根本不能稱為空屋;市場少了這些租屋量體,只會讓年輕人更難租到房屋,租金上漲現象當然依舊存在。

五、都會房價小跌,租屋卻高漲,以租代買怎划算?

近四年台北都會房價跌幅約百分之十八,低總價跌幅約百分之十四,但同時低價位租金卻上漲近百分之十五,全省累積超過十二萬戶的觀望自住買盤,若都暫時以租代買,四年下來就多付了約房價百分之十的租金一去不回,而房價跌幅卻有限,租金年年上揚,仔細盤算,買房雖難,但租房更難,若儲夠自備款,「以租代買」怎會划算?

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2530832

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吉家網不動產股份有限公司董事長 / 李同榮  2017/06/14 14:30

房價指數失準的原因?政府缺反省能力!

中華民國住宅學會12日舉行「房價指數的重要性」座談會,針對房價指數失凖的原因,與會專家學者各說各話,突顯官學界缺反省能力,沒有找出真正問題所在,且一直在浪費公帑,因此,缺乏市場實務經驗所做出的房價指數當然會失準。

缺乏市場實務經驗所做出的房價指數當然會失準

     過去十數年來,政府從委託不動產資訊中心到現在委託住宅學術研究單位做出的房價指數老是與市場實務差距甚大,問題出在兩個主要原因:(一)過去用市調方式針對銀行業者採樣完全失真,但研究學者缺乏市場實務經驗,根本無從判斷真偽。(二)現在有實價登錄做依據,但實價登錄不但是落後指標,而且誤差仍然很大,包括虛價登錄丶去識別化(無詳細門牌揭露)丶登録時間差丶公佈時間差丶丶丶等因素。   

房價指數失真,到底是誰在誤導大眾?

    針對與會學者張金鶚說,影響房價的因素很多,業者用平均數來分析容易誤導大眾,這是過去最大的問題。個人認為,張教授所言是在轉移房價指數失準的焦點,政府的房價指數與業者的平均數房價都只是房價走勢的參考值,個別產品丶區位丶品質需要市場實務專業判斷,若業者房價平均數會誤導大眾,那營建署房價指數更會誤導大眾,房價已跌十季,全國指數還比前十季高,不但是落後指標,而且是與市場背道而馳的指標。而國泰指數更是讓人搞不清楚,什麼叫新成屋與預售屋平均房價指數?新成屋與預售屋完全是不同的市場產品,價格差距甚大,預售過去用市調統計,成屋現正依實價登錄做依據,負責的學者完全沒有依市場實務專業判斷,且拿兩類不同產品做出平均價,這才真會是誤導大眾。

實價登錄詳細門牌揭露,才是房價指數逐步趨真的重要課題

    宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華所言甚是,房價指數不是要講房價高或低,只是事實的呈現,大數據只是提供市場參考指標。其實,房地產估價著重的是個別與專業行為,若房價指數或平均房價或大量估價法能涵蓋一切,那估價師與房仲業者就沒有存在必要了,同時他也贊同地政司長所言,未來實價登錄將去區段化、詳細門牌行情揭露、縮短登記期限丶丶等做法。

    總之,房價指數的失準,真正該檢討的是政府為什麼要浪費公帑做出失準的房價指數?其次該檢討的是用「瞎子摸象」方式的研究單位與學術研究者,更該檢討的是,老是包裝「居住正義」外衣,長期承攬政府委外研究,且不反省自己卻老是推責於業者的生意派學者,這些人才真的是誤導大眾的源頭。

原文網址:http://money-link.com.tw/RealtimeNews/NewsContent.aspx?sn=7076&pu=News_0021

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李同榮│理財周刊876期│2017-06-08 
內政部表示,國家都更中心的設置,主要是為落實興辦住宅政策,規劃八年內興辦二十萬戶社會住宅,以及推動全國各都市舊市區及策略地區都市更新,促進都市土地運用效益。國家都更中心成立初期會有一百億元資產,包括配合擔任實施者的公辦都更案的土地七十億元,及現金三十億元。
張金鶚大力支持愛徒花敬群次長,他說社會住宅與都更都不好辦,政府願動用資源,成立新單位推動當然是好事一樁,但其中最關鍵的是要找到對的人,如果人不對,就做不了事。
張教授所言,真是令人感慨萬千,只能說是「學術論政,師徒同歸」!同時本人還要提出兩大質疑:
一、既然張教授認為社宅與都更都不好辦,請問:難道成立住都中心疊床架屋且權責不分就會更好辦?
二、張教授認為住都中心成功關鍵在找對人,請問:政府假如會找對人,這一年來內閣體制就不會這麼混亂,既然體制內都找不到對的人,體制外的住都中心就能找到對的人來擔當嗎?
此外,針對住都中心的成立草案,在此提出五大缺失與觀點:
(1)疊床架屋,雙頭馬車,權責不清,將導致績效不彰
住都中心同屬內政部掌管,政府疊床架屋,若以同樣的經費與分派的人力,政府其實就有能力成立專責機構,並做好整合協調的任務。如今由內政部再分出民間機構,不但無法整合與排除跨部會的協調障礙,反而造成疊床架屋與雙頭馬車,並將導致權責劃分不清與績效不彰的困境。
(2)內政部過度擴權,球員兼裁判,有失客觀>
內政部職權過大,身為主管單位,又是監督機構,並且是住都中心績效評估的機構,若一旦住都中心產生弊端,內政部具連帶責任,就容易包庇掩蓋,如何提出客觀的績效評估?這是球員兼裁判,必失客觀的監督力量。C2B的時代來臨,民間團體的監督力量,才是最佳的評比單位與監督力量。
(3)技術官僚體制,找不到優質的經理人才
住都中心的董監事成員規定,專家學者不得超過三分之一,其餘為官派代表,內政部完全掌控人事指派權,脫離不了原有技術官僚體制,只會找到肥貓,如何找到優秀專業的經理人?另外,性別保障三分之一無此必要,有失尋找優秀專業的人才取向。
(4)住都中心專責機構層級應高於內政部
既然不與民爭利,政府有能力花經費並派任人員,為何沒能力成立跨部會專責機構?尤其國土規劃與都更土地取得,內政部已力不從心,都需由跨部會協調整合,何況隸屬內政部管轄的住都中心,障礙問題更難以解決。這個專責機構已是國發會的層級,主要任務是透過跨部會協調,以利社會住宅用地取得與都市更新法令規範障礙的排除,這任務絕非內政部單一部門所能獨扛的重擔。
(5)住都中心不宜委外另立機構
住都中心任務牽涉到政策規劃、跨部會協調、法令排除、公權力應用等,它不是單項工程可以BOT,層級包括整個國土計劃與全盤都更政策與社宅推動執行,根本不宜委外另立機構。
美國於一九九三年成立「全國績效評估委員會」,其目的皆強調運用民間力量監督政府委外機構服務品質。
政府透過行政業務委外的方式,以企圖節省政府龐大的人事成本、提高服務品質。然而,值得疑問的是公共服務委託民間機構確實能達到「省錢」及「提供高品質服務」的目的嗎?答案卻不盡然如此。
「全美州郡市公務員聯合會」(American Federation of State, County, and Municipal Employee, AFSCME)曾提出批評,政府重大公共事務或例行計劃委外民間機構,非但沒有較公辦公營的統籌服務傳輸與管理模式更省錢,反而要付出更高的成本與代價,主要原因有二:其一是契約行政與監督等委外的額外成本經常被忽略,政府真正支付的金額其實超過原先所編的預算金額;其二是民間受託機構經常浮報支出,把額外的成本轉嫁給政府,績效卻獨攬在身,在疏於嚴格的監督體制下,成果往往不如預期,並且降低公共政策的執行績效與服務水平。

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政院通過成立民間「住都中心」李同榮批:雙頭馬車將分屍「住都中心」並提六大缺失:
1/住都中心同屬內政部掌管,政府疊床架屋,雙頭馬車,多此一舉。
2/住都中心構想盲目抄襲國外,且不是跨部會的專責機構,內政部職權過大,身兼主管與監督機構,與績效評估機構,球員兼裁判,定失客觀。C2B時代,民眾監督力量才是最佳的評比單位與監督單位。
3/董監事專家學者不得超過三分之一,其餘官浱代表,內政部當老大,莊家兼閒家。
4/性別保障三分之一無此必要,有失專業取向
5/既然不與民爭利,政府有能力花經費浱任人員,為何沒能力成立跨部會專責機構?
尤其國土規劃與都更土地取得都需跨部會協調,內政部已力不從心,就算成立民間住都中心,問題仍然難以解決。這專責機構已是國發會層級,非內政部所能獨扛的重擔。
6/未來住都中心,有錢有權又無責,內政部給錢給權又可缷責,雙頭馬車將分屍住都中心。

原文網址:https://www.facebook.com/profile.php?id=517435607&fref=nf&pnref=story  

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台北市長期閒置住宅約3.8萬戶,如何鼓勵空餘屋釋出是市府重要課題。(攝影/黃柏榮)

2017/05/24 16:20文/記者馮牧群

 

台北市長期閒置住宅約3.8萬戶,鼓勵空餘屋釋出是市府重要課題。都發局指出,包租代管政策自年初宣布以來,已有多位房東洽詢,現正向中央爭取預算,預計8月正式上線;但業者認為,政府先射箭再畫靶,為了達標將會付出沈重代價。

都發局表示,屋主寧願將住宅閒置也不願意出租,主因是以往租屋糾紛處理不佳經驗、擔憂弱勢欠租,加上房屋持有稅賦成本低、出租後反而會增加稅賦負擔,台灣的租屋市場長期以來處於地下化,專業租賃產業不發達,也讓房東難以尋得租賃管理業的專業協助。因此,市府提出包租代管方案,希望藉由政府獎勵與補助,鼓勵專業租賃者投入,一方面協助房東修繕房屋後包租代管,另一方面協助弱勢租客在市場上找到合適房屋。

都發局表示,包租代管的機制設計,將由市府徵選優質租賃專業者,包括NGO團體及租賃業者,若房東、房客產生糾紛,會由業者第一時間處理協助,且租賃業者是由市府委託,若有疑義市府也會介入協調。未來房東加入包租代管計畫所擔心的稅賦問題,住宅法已明定所得稅賦得以減免,市府也配套研擬「台北市興辦社會住宅及公益出租人減免地價稅及房屋稅自治條例」,未來房東只要加入,房屋稅、地價稅都可適用自用住宅稅率,房租所得有1萬可免稅、租金所得必要耗損減除比例自43%提高至60%,以每月2萬租金收入、所得稅率12%試算,總共可減省1萬多元支出。

吉家網不動產董事長李同榮批評,現有空屋雖然不少,但大多是中大坪數,不符合弱勢需求,加上空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍無動於衷,而小坪數的房東原本就容易出租,空屋率很低,且房東大部分逃稅,租稅減免對其誘因不大,政府介入的後果是小房東坐地起價,推高原本就供不應求的小坪數市場租金,政府將白忙一場。

李同榮認為,包租代管政策理論上行得通,實務卻障礙重重,減稅及優惠方案不但對象失焦,且所費不貲,過去已有租屋平台養蚊子的前車之鑑,為達標而先射箭再畫靶,是浪費公帑,註定要失敗。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3110

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▲好時價自動估價平台是由政治大學地政系教張金鶚領軍成立。(圖/記者陳佩儀攝)

記者陳佩儀/台北報導

由政治大學地政系教張金鶚領軍成立的好時價自動估價平台,日前推出新功能,不過吉家網不動產董事長李同榮實測後發現,十件銷售中的物件,估出來的價格逾半數都不利消費者,讓他痛批這樣差的平台,還敢公開號稱房價不是業者説了算,難道是你誤差離譜的平台說了算?

主打用「實價」估「時價」的好時價估價平台,不同於實價登錄僅能了解「區域」的歷史成交行情,好時價透過建立模型、分析大數據,民眾只要輸入相關資料後,就可得知「個案」的單價及總價,讓張金鶚開心的表示,以往,民眾從業者那得到的資訊都是「特殊考量」過的價格;現在,價格不是業者說了算。

不過吉家網不動產董事長李同榮,用十件銷售中的樣本實測後發現,有兩件估價高於委售屋主銷售的開價(開價與實價落差20%以上);四件接近銷售開價或委託屋主底價,意即不用議價就能成交;二件誤差20%,二件在10%的預估範圍。

▲吉家網不動產董事長李同榮。(圖/記者林信男攝)

李同榮指出,好時價使用的不動產自動估價系統(automated valuation model,AVM),在國外大部分是銀行在作「大量」不動產重估所使用,本身誤差就已超過10%,不過這誤差對銀行影響不大,因為他們不是用在「個別」網路鑑價,但若要以大量的電腦估價系統去針對一般的個別估價,其精準度就有待質疑

李同榮更進一步指出,自動估價系統引用的資料庫是實價登錄,但國內實價登錄沒有揭露詳細門牌,「本身的價格就有誤差、就已經是高估」,因此會出物件估出來價格高過本身開價的狀況。他認為,國內實價登錄還尚待改進,要等到詳細門牌揭露、買賣雙方要負責登錄,讓價格更精準後,才能加入自動估價系統,而這都需要時間,他估計起碼還要5~8年。

因此,李同榮痛批,張金鶚打著公益平台的名義,讓民眾取信,若民眾依此不成熟的鑑價系統做個案估價而造成錯誤或損失,誰要負責?「這樣差的時價平台,還敢公開號稱房價不是業者説了算?難道是你誤差離譜的平台說了算?」並呼籲社會大眾,不要成為平台實驗的白老鼠。

原文網址:http://www.ettoday.net/news/20170522/929737.htm

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2017-05-24 13:38:17 經濟日報 記者游智文╱即時報導

立法院內政委員會今天初審通過租賃住宅市場發展及管理條例草案。 聯合報系資料照 立法院內政委員會今天初審通過租賃住宅市場發展及管理條例草案。 聯合報系資料照
 

立法院內政委員會今天初審通過租賃住宅市場發展及管理條例草案,針對政府計畫8萬戶空屋移轉為租賃社宅,吉家網不動產董事長李同榮表示,政府先射箭再畫靶,為了達標,將會付出沉重代價。

租賃住宅市場發展及管理條例草案初審條文規定,個人房東將住宅委託包租、代管業者,供居住一年以上者,出租期間每月租金收入不超過6000元部分,免納綜合所得稅。

超過6000元至2萬元的必要耗損及費用,依該租金收入53%計算。另在地價稅與房屋稅上,也給予縣市主管機關定之。租稅減免優惠實施年限為5年,行政院得視情況延長,並以1次為限。

李同榮說,政府的社會住宅政策喊出8年20萬戶目標,其中8萬戶指望市場的空屋,透過租稅與持有稅減免,得以移轉為租賃社宅。政府的理想算盤是平衡過剩的供給,減輕興建社宅的壓力,但這是政府一廂情願的想法,理論重於實務,要勉強達標,提高屋主誘因,政府的補貼金額相當龐大,代價會相當沈重。

李同榮表示,北市都發局長林洲民曾在市府論壇上說,目前已先從住宅基金提撥2000萬元,將優先試行100戶包租代管為目標,長期搭配「長者換吉屋」試辦計畫,協助老年人轉住公宅。 他說,以2千萬預算補貼100戶的做法,北市府等於要花費平均一戶20萬的補貼金額,以此類推,完成8萬戶的補貼預算,政府要每年編列160億的巨額補貼經費,十年花費等於興建8萬戶每戶平均20坪社宅的同等金額,代價實在太高。

至於「老人換吉屋」協助有屋的老年人轉住公宅,空出的房屋轉作包租代管的房源。這項政策等於左手換右手,只是在衝業績,社宅已不敷需求,還要大費周章請有房子的老人與年輕人搶住社宅,再將房子交政府包租代管,說穿了,只是為了空屋移轉充當業績,浪費人力財力,簡直多此一舉。

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2017-05-16 16:30 經濟日報 李同榮

小英政府執政屆滿週年,一年來諸多重大的政策推動受挫,尤其一例一休所造成的衝擊與年金改革的爭議不斷,加上地價稅房屋稅雙漲造成無辜自住民眾的受害,讓小英民調已跌到30%以下。個人針對小英政府一年來的房產政策提出520觀點:政策方針「5大缺點」,執政團隊「2大迷失」,居住正義「0喝采」。

小英上任前提出房地產三箭齊發政見,如今看來,不只規劃方向有問題,且執行進度緩慢,主要的政策方針呈現出「5大缺點」:

(一)社會住宅進度延宕

八年20萬戶的社會住宅政策,沒有連任恐只淪為口號,縱使連任,政見也不易兌現。政府早應設立可跨部會溝通的專責機構,只靠內政部推動,光是地段的選擇及跨部會的溝通就需再耗費一年以上,且政府又要包山包海自己融資興辦,又要代租代管,光是代租代管政府八年將耗資200億以上補貼金額,還不見得達標,四年内要完成十萬戶的社宅,簡直難上加難,肯定是要跳票。

(二)「都更條例」修法消極

都市更新條例在立法院延宕多年,前朝政府擺爛,小英當政卻也消極應對,至今仍無較明確與各界共識的版本,修法之路恐遙不可及。

(三)「老屋重建」避重就輕

危屋及老屋重建條例雖已通過,但遺憾的是政府在條例中偏重消極的老屋重建,忽略積極應優先處理的危屋強制重建問題,説穿了,此法修訂,主要是為「都更條例」窒礙難行解套,讓簡易的老屋重建優先上路,顯然在條例修正上避重就輕。

(四)稅制亂象民怨沸騰

前朝政府在台北市張副市長主導下,新屋房屋稅高漲數倍,新政府上任後仍放任各地方政府繼續延燒,且變本加利溯及老屋增稅,乃至全民遭殃。不但如此,地價稅更是一年高漲三成以上,政府誤以為打擊房產權貴就是居住正義,就能籠絡民心,卻沒想到閉門造車的兩面刃政策卻大大的傷及無辜自住民眾,導致半年前房產持有稅雙漲的民怨高居全國第一,讓政府真的始料未及。

(五)軌道建設不具前瞻

為了財經政策空轉挨批,小英政府在520之前匆促提出高達8,800億的前瞻計劃,其中「軌道建設」編列4,000多億,幾乎占掉總預算的一半,軌道建設雖能擴大內需,但政府自稱帶動的民間投資效益卻不到總投資額的20%。我們認為政府的軌道建設內容值得檢討,不但未重視投資效益的評估,也未確實掌握到底能創造多少附加價值。政府若能運用民間資金投資,優先規劃「高鐵環島」貫穿東西走廊的軌道建設,再把範圍縮小到都會的環狀捷運建設,政府不必花錢就能完成環島高鐡一日生活圈美夢,並能帶動更多民間的投資效益,才能使「軌道建設+」創造更多附加價值。

當前執政團隊的「2大迷失」

第一大迷失:技術官僚,閉門造車

小英用人潔癖如同前朝馬政府,執政團隊大都技術官僚出身或學界出身,尤其技術官僚作風保守,只求自己安全退休,政策規劃往往閉門造車乏善可陳,政策執行更不善於對外溝通,以致造成推動執行上的障礙,這一年來才會有一例一休造成的傷害與年金改革爭議不休的亂象。而在房地產政策上也如出一徹,例如房屋稅與地價稅的稅制暴增,不下於油電雙漲的民怨沸騰,而花大錢拼經濟的前瞻計劃居然不受大眾普遍認同,都是因執政團隊技術官僚的政策擬定固執保守且閉門造車,才會造成社會的動盪與紛擾。

第二大迷失:學術治國,不切實際

小英政府內閣中主管房地產政策的內政部長是葉俊榮,次長是花敬群。葉俊榮部長主要學經歷是美國耶魯大學法學博士丶研考會主委丶台大法學院敎授,而花敬群次長主要學經歷是政治大學地政系博士,德明財經科技大學副教授,玄奘大學財務金融系副教授,專長是不動產市場分析。葉部長擅長法學丶研究,花次長擅長地政學與分析,兩位都是學界精英,雖然有心做好,但對房地產領域均缺乏市場實務經驗,因此容易以供需理論與房價所得比單項分析,偏頗的解讀房市發展,忽視了假性需求過剩的源頭是資金泛濫與利率過低所引起,都會房價所得比過高的源頭是薪資偏低所造成,因此政策不貼近市場就容易被學術理論分析所牽引,小英的房產政策三箭就猶如一篇華麗的論文,包裹著居住正義的糖衣,以學術治國而不切實際。

薪資倒退,居住正義難伸,小英房産政績「0喝采」

過去學術界老是標榜居住正義,認定因房價下不來,所以年輕人買不起房,因此建議政府採取打房措施,顯然結果是沒有對症下藥。前朝政府如此,房市雖因技術循環而反轉,但房價下跌有限,卻弄得交易市場不正常萎縮,造成相關中小游産業嚴重蕭條,以致小英政府接手後已沒有打房的本錢,但卻也放手讓房屋稅高漲數倍與地價稅一年暴漲三成以上,且傷及無辜自住的老百姓,最終引來民怨四起,小英政府一直標榜的居住正義當然難以伸張,因為房價再怎麼跌,年輕人仍然感嘆買不起,而都會租金高漲更讓年輕上班族怨嘆租不起。

小英執政團隊不知解決房市問題的重要根源在於「低薪資所得」,17年來薪資凍漲是台灣經濟發展最大的問題。如今,一例一休政策又是高居民怨之首,造成的不只是資方不滿,勞方更是受牽累,簡直是最後一根稻草,壓垮了年輕人對薪資所得提升的最後希望,不但如此,更引來物價齊漲的後遺症,食衣的需求都成問題,居住環境的改善更是遙遙無期,這一切的根源就在於「低薪」問題,也難怪政府再怎麼高唱居住正義,民眾仍然無感,對於小英政府居住正義的政績評價當然就是「0喝采」!

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2466268

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李同榮│理財周刊872期│2017-05-11 

早在三十年前網際網路未誕生之前,全球首富幾乎大半與經營房地產有關聯,那個年代,台灣首富非蔡萬霖莫屬,如今台灣首富已由科技代工出身的郭台銘取代。

二十世紀台灣的進步繁榮帶動房價倍數成長,也讓房地產成為台灣人致富的捷徑。但房價高漲也同時帶來民怨高漲,都會的購屋痛苦指數直線竄升,因此,政策與稅制打房就開始抑制了房地產飆漲的市場。

網際網路商機 取代了房地產唯一致富之道

一九九五年網際網路誕生後,創新的商業模式創造出龐大的電子商務商機,房地產再也不是唯一的致富之道。

富士比雜誌年初公布「二○一七全球十大富豪」排名,其中,網際網路大老就占了一半的名額,除了人們比較熟悉的微軟(Microsoft)比爾.蓋茲坐擁七五○億美元的財富,加上Facebook的馬克.祖克柏、美國最大電子商務公司亞馬遜(Amazon)的貝佐斯,以及全球大型資料庫廠商甲骨文(Oracle)的艾利森(Larry Ellison)、最大財經數據資訊公司彭博企業(Bloomberg)的麥克.彭博,顯示網際網路相關科技業的蓬勃發展,已經取代過去以房地產致富的商機。

此外,前十名也包括股神巴菲特、西班牙ZARA創辦人奧爾特加、科氏能源工業(Koch Industries)的科赫兄弟、墨西哥電訊大亨斯利姆。這其中,十位首富的資產相等於全世界一半低收入者財富的總和,而前十位首富一反十數年前態勢,竟然沒有一位是經營房地產致富。

「輕購物」「隨經濟」時代 提供新創事業致富商機

反觀二○一七大中華首富排名前十名,有四位是經營房地產相關產業,四位經營電子商務相關產業。仔細分析這十大首富的年齡層發現,房產大亨包括大陸的王健林,以及香港的李嘉誠、李兆基等人,平均年齡超過七十歲,四大電子商務相關產業巨擘平均年齡則沒有超過五十歲,這意味著年齡大的人以擁有房地產致富,房地產已經成為傳統產業。

若再比照全球首富排名,顯然年輕人致富的市場已經轉移到科技與電子商務,年輕人只要選對時機、選對產業、選對商機,處處都有致富機會。

至於台灣富豪前十名,依序為鴻海董事長郭台銘、富邦金控董事長蔡明興、台哥大董事長蔡明忠、大立光前董事長陳世卿、大立光股東蔣翠英、廣達董事長林百里、台達電創辦人鄭崇華、大立光執行長林恩平、台積電董事長張忠謀、正新輪胎董事羅明和。這十位當中,有七位是經營科技與代工相關產業,這更顯示台灣的未來商機所在,已不再是房地產一枝獨秀的時代。

只是,在網際網路與電子商務的領域,台灣缺乏全球化的經營人才與技術環境,市場就大大的受限,這也是政府應該大力支持新創科技產業的發展,年輕一輩才能有出頭的一天。

雖然房地產不再像過往獨領風騷,但是在人口密度高達每平方公里六三九人的台灣,在全世界人口密度仍然排名前十,也因此房地產相關產業在往後十年,仍然是台灣經濟成長的一大動力。

不過,未來是「輕購物」、「隨經濟」時代,同時也提供年輕人有機會憑創意、憑技術投入新創事業,開創美好的未來。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19648555940

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2017-05-07 01:15:10 聯合報 李同榮(吉家網不動產董事長)

吉家網不動產董事長李同榮
 

美國總統川普在「Make America Great Again」主軸政策下,大幅減少企業稅、鼓勵製造業回流,已經產生磁吸效應,引起全世界各國財經政策的大騷動,逼得全世界都開始提出減稅的措施與擴大內需的政策。

台灣領導人政策方向卻逆勢而為,處處設法加稅,讓企業家感受到身處不友善的環境中,行政院倉促提出八八○○億元的前瞻計畫,除了綠能建設以外,包括軌道建設、數位建設、城鄉建設、水環境建設,所能帶動的民間投資幾乎都不超過百分之廿;尤其軌道建設預計帶動民間投資僅約七七六億元,占比不到百分之十八。

交通是公共建設之母,「軌道建設+」又是促進交通建設與經濟發展的主要命脈。以台灣高鐵為例,十年來高鐵南北貫穿的速度,節省時間高達四億二六○萬小時,相當於節省人力成本達九二六億元(以主計總處資料平均每小時二三○元計算)。然而,高鐵對於高階主管創造的時間效益絕對不只於此,這就是「軌道建設+」在時效上產生的附加價值。

「軌道建設+」重要的效益在於帶動多少民間投資、創造多少附加價值,政府若優先規畫高鐵環島的軌道建設,再把範圍縮小到都會的環狀捷運建設,縣市相連,都會不斷擴大,人口分布的密度自然獲得舒解,例如近年因桃機捷運與三環三線捷運陸續開通,台北人口明顯外移至新北市,新北市更外移至桃園市,桃園近幾年人口明顯成長,長期對都會擁擠與房價的調解具有正面的效益。

我們認同政府應大力投入軌道建設,但如何運用軌道建設有限的預算,專注於串連東西部走廊,並大量吸引民間投資,再結合台灣觀光天然資源優勢,帶動更多的觀光產業投資,大舉提升整體經濟活動效益,創造更多的附加價值,才是「軌道建設+」一舉兩得的前瞻計畫。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5920/2447250

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李同榮│理財周刊870期│2017-04-27 

二○一四下半年房市由台北市率先反轉向下,緊接著二○一五上半年中南部房價也反轉直下,台灣房市正式結束十二年多頭市場步入空頭。二○一五全年房市交易量急縮,同時下半年台灣經濟面臨八年一魔咒,連續三季經濟成長率由正轉負,加上總統大選未確定因素影響,房市表現一片淒冷,專家們都不敢預測何時有機會回春,因此有所謂十年河西、十年河東之論述,意指一九九○~二○○○年房市景氣十年低迷,二○○三~二○一四年房市景氣炙熱十年,故未來十年房市前景勢必悲觀。

北市二○一七年Q4落底 中南部二○一八年Q2落底

筆者眼見在二○一五年市場量能急凍的悲觀時刻,大膽預測台北房市交易量將率先觸底,雖然二○一六全年交易量仍創新低,但北市真正的交易量底部是落在當年第一季,總交易量三九七八戶是近八季以來最低量。同時,筆者也大膽預測房市從二○一四年第三季轉空後,反轉期不會超過三年半(四十二個月),並預測二○一七年第四季房價將會由台北市率先落底,而中南部會在二○一八年第二季落底,當時市場仍處於極度悲觀氛圍,對於二○一七年第四季落底之說,幾乎沒人相信。

這就如同筆者在二○一一年房市景氣炙熱時撰述「二○一四房市反轉論」,並於二○一二年出書時,直接點破二○一四下半年與二○一五上半年是房市反轉向下關鍵點。當時也沒有任何人相信,包括二○一三年筆者直指房市面臨末升段,苦勸投資客要在下半年盡速獲利了結,並在年代「數字台灣」節目,直接點出房市在二○一四年第三季之前沒有崩盤危機,唯獨桃園航空城土地過度投資,將有泡沫危機。

房市「一年緩跌,盤整兩年」 二○二○年有機會緩升

事實證明,二○一四年航空城土地已開始求售無門,而台北市房價也於當年下半年率先反轉,二○一五上半年中南部也隨即反轉,台灣房市正式落入空頭。

二○一六年第一季房市交易量劇縮,幾乎達到窒息量,市場氛圍更加悲觀,因此有專家提出「房市八年寒冬,四年緩跌」之說,但眼見交易量逐季增溫,建商新成屋讓利幅度擴大、各區預售破盤價盡出,短短一年,「八年寒冬」已沒人再提了,四年緩跌也在短短一年內更改說法為「二年緩跌,四年盤整」。

同樣的狀況,筆者在二○一六年初與一些上市公司建商交換意見,大多數建商都認同八年寒冬之說,但到了當年下半年,大家都異口同聲認為房價底部不遠了,加上今年第一季房市交易量明顯回溫,六都總交易量比去年同期大幅增長四一%,而台北市第一季交易量五一九七戶,比去年同期三九七八戶成長三一%,新北市更因首購剛性需求逐漸進場,第一季交易量一萬一九八一戶,比去年同期七一○九戶大幅成長六九%,針對第一季的量能大幅增長,有些建商與專家們對房價落底時程的看法開始比筆者更樂觀。

筆者針對房市「二年緩跌,四年盤整」的說法,認為「除以二」剛剛好,也就是堅持二○一五年所作的預測不變,今年第四季北市房價率先落底,到二○一八年第二季全省房價落底後,持續盤整兩年到二○二○年下半年應有較明顯的緩升走勢,不過也要觀察當時政經局勢而定。

COPY過去的經驗判斷市場,往往種下預測失靈的主因!

為什麼市場的預測會有很大落差?問題出在專家們容易以過去市場的價量值變化,直接套進對未來價量的發展趨勢,或以當時市場氛圍憑感覺做出判斷,才會有漲時跟著說漲,跌時跟著說跌的保守預測,鮮少會在漲時預測反轉時程,跌時預測落底的關鍵點。

譬如有人會說量要見三十萬戶以上房價才會落底,或四十萬戶以上房價才會回升,這其實是落後指標,等你看到全年四十萬戶交易量,房價早已回升,所以這種說法沒錯,但卻是落後指標,不是預測。

筆者認為未來幾年市場傾向自住的剛性需求,排除短中線投資需求,此波落底交易量可能在二十七~二十八萬戶之間,今年全年應有機會達標,但真正要精算落底量應由領先指標台北市的「季交易量」觀察,從剛性需求量分析,台北市季的需求量應有八千至九千戶,筆者認為,市場已進入殺價取量甚至趕底階段,從第一季開始,交易量將由五一九七戶逐季增溫,第四季北市交易量有可能達八千戶,也就是季的落底量。
最後,筆者仍然強調,房價走勢的預測包含市場基本面、技術循環面、政策消息面三大面向,並非完全以一貫的「價量關係」就能以偏概全。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19608818580&AType=1

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2017-04-26 16:02 經濟日報 李同榮

立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱老屋重建條例),條文內容規定:條例施行3年內申請的重建計畫,可加碼多給予建築基地基準容積10%獎勵;5年內申請者,重建期間免徵地價稅;重建後,地價稅、房屋稅減半徵收2年,但若未轉移所有權,房屋稅可再延長10年,最多只以12年為限。個人認為老屋重建條例通過,政府只做對一半,政府應化被動為主動,針對迫切危屋強制重建,才能達到真正防災都更雙重目的。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,危屋應優先於老屋重建

「老屋重建條例」其實全文是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,內政部會另外提出此條例,是因為都市更新條例修法延宕多年毫無進展,為了擺開都市更新條例的束縛,因此單獨列出條例優先啓動民間危舊房舍的重建旅程。條文內特別規定適用對象,分別為不符合「建築法」、「災害防救法」等,需限期或強制拆除者;安全性能評估未達最低等級者;及經結構安全性能評估,建築物耐震能力未達一定標準,經改善不具效益或未設置升降設備者,且屋齡30年以上者,其中條文也特別規定重建計畫須取得「全體土地或建築物所有權人同意」。

個人認為「老屋重建」條例的重點在於「危屋」應優先於「老屋」重建,但我們初步了解對於危屋與老屋的條例規定是一致的,也就是說危屋沒有比老屋更特別有利的誘因,因此,未來重建成功的標的不於重建的迫切性,而是在民間的整合能力,能順利完成的重建標的物,將會類似銀行或企業且單一所有權的老舊房舍,因為要全數所有權人行使同意權,無論是危屋或老屋,仍然是重建的最大障礙。

政府應化被動的「老屋重建」政策,提出一套主動積極的「危屋重建」政策

目前針對迫切需要立即重建的危險房舍,包括違反建築法丶違反災害防救法丶耐震力不足丶等危險堪慮房舍,政府仍然沒有一套政策,得依公權力全面性主動積極介入重建工程。政府應化被動為主動,積極針對防災任務的危屋重建提出有效政策。

個人提出具體的四大建議方案如下:

(一)政府投入資源與預算,全面清查上述危屋並建立完整資料庫。

(二)危屋依等級分類為最急迫䅁件丶急迫案件與一般案件。

(三)依危害急迫性之等級,給予不同等級的容積獎勵與稅制優惠,讓最迫切等級的危屋具有優先重建的誘因。

(四)只要是最迫切等級危屋,不須住戶全數同意,政府得依公權力強制重建,並依公信力的鑑定報告,不必透過法院即可強制拆除。

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李同榮│理財周刊868期│2017-04-13

過去一段時間,電子商務瓦解了傳統店頭市場,現在,社群推播與直播市場大幅擴增,並直接威脅到電子商務,未來十年,隨著科技快速發展,有四○%的工作將被人工智能取代,房地產經紀人、證券經紀人、保險經紀人、仲介經銷商、銀行櫃員……等職業,將會被去中間化商業模式取代。

傳統產業在面臨新資訊經濟體制衝擊下,必須能在變動的市場環境中,維持不平衡中的平衡,企業界要不斷在新環境中擺脫傳統,拋棄過去不合時宜的策略,從不變的傳統窠臼擬定轉型策略。尤其是房地產經紀業,面對由窄量的經紀人深耕時代延伸到廣量的網路精耕時代,必須結合虛擬與實體提供精緻效率的個別化服務,才不致遭受去中間化的網路平台市場行銷的威脅。

市場深耕與廣耕一直都是產業競爭難以兼顧的行銷難題,網路平台突破了疆域的限制,使得各產業能藉由網路平台拓展業務版圖及市場的廣度,但也因此在客製化服務上缺乏深度的溝通環境。然而透過科技的不斷發達,網路平台行銷不但提供了精緻的資訊內容,更由市場廣耕透過量身訂製的銷售自動化與個別化深度服務,帶動市場邁向精耕的全方位領域,也因此將造成未具核心優勢的中間經紀商「去中間化」的十足威脅。

十年前所提「虛實共構行銷」趨勢未來,就是十年後今天的「O2O」商業模式

筆者每年都受邀到大陸「中國經紀人學會」全國年會演講,二○○六年筆者在北京人民大會堂年會演講主題:「房地產經紀行業未來十年發展趨勢」,開宗明義第一大趨勢提出「虛實共構行銷時代將來臨」,當時大陸業者大部分不以為然。二○一五年,筆者再度在北京年會,將十年前演講的PPT檔重新複習演講一次,業者們恍然大悟筆者十年前所提出的「虛實共構行銷」,其實就是近年來大陸創投業瘋投的O2O商業模式,業者們同時發現筆者十年前所提出的十大趨勢大都已經在大陸市場實現。

近年大陸的「搜房網」由線上媒體角色迅速介入交易市場,是標準的Online 2 Offline模式,而北京最大的房地產經紀業實體「鏈家地產」也迅速由實體介入線上公共平台成立「鏈家網」,並藉由虛實共構平台力量大幅擴充實體店頭,短短三年間擴充店頭達五千家以上,是典型的Offline 2 Online的商業模式。

另一家異軍突起的線上平台「房多多」藉由「一手代銷去中間化」的商業模式,直接承攬建商個案分銷給房地產二手經紀業,完全跳過一手代理商,並處處完銷建商個案,三年間獲得創投融資高達新台幣一百億以上,是大陸近年來線上平台結合線下房仲實體,將一手代銷去中間化相當成功的代表作。

台灣目前的一手代銷業行銷模式,大都沿襲傳統作法,從企劃、廣告、樣品屋、現場銷控……等等作業流程,各家的作法都大同小異,在景氣好時,銷售模式順勢操作很容易就達標,但近年來景氣反轉向下,媒體廣告失靈,一手代銷業就苦無對策,反而部分建商願意與二手代理房仲業合作,也創造了一二手連動的商機,畢竟口袋顧客名單往往掌握在二手代理的房仲業手上,長期的顧客維護勝過短期的廣告效益。未來藉由平台整合能力,房仲業與建商的直接通路將可創造預售與新成屋無限商機,當然一手代銷業就會面臨去中間化的直接威脅。

O2O商業模式崛起 去中間化直接威脅傳統作業模式

然而O2O商業模式的崛起,在台灣並沒有激起太大的漣漪,主要是在成熟市場對於新的商業模式敏感度還不夠,既有優勢的品牌不願意改變現有優勢地位,新進品牌沒有龐大資源扭轉現有格局,資本市場對台灣市場規模太小也不太有興趣投入新創事業,因此,大部分業者安逸於維持現狀。

但近年房地產景氣反轉,房地產經紀業在景氣極度敗壞的情況下,開始力求突破,極力尋找市場的缺口,尤其在傳統店面坪效逐漸降低的狀況下,「組織行動化」與「銷售自動化」的前瞻商業模式勢必會引起高度重視,所有不必要的商業流程都將被「去中間化」,如何利用組織O2O平台將組織行動化與銷售自動化平台串聯,以經紀人聯合事務所的概念,建構優質經紀人創業平台,面對經紀人自主時代,在無風險的創業平台環境下提供創業服務,將會是未來房地產經紀業嶄新突破的O2O商業模式。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19571172660&AType=1

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2017-04-13 16:52 經濟日報 李同榮

台北市指標豪宅「帝寶」三拍戶以底價總價2.2億元、單價每坪188.5萬元出脫,創下「帝寶」近年來最低價。個人認為帝寶法拍破每坪200萬有助高總價市場快速趕底,對市場年底落底仍然深具信心。

帝寶法拍價破200萬,影響高價市場殺價取量,並加速Q4前趕底

帝寶已經是11年的屋齡,近年陸續有同等級豪宅出現,包括文華苑丶西華富邦丶皇翔御居丶和平大苑丶仁愛吾疆丶華固天鑄等豪宅,除了基地規模以外,無論是地段或建物品質,帝寶的指標性已慢慢弱化,要以帝寶評估新豪宅價格可能會失真,但帝寶法拍價破一坪200萬,代表高總價仍會有一波比價的推波效應,影響所及,高價市場將會有8%左右的跌幅,但同時也會吸引買盤介入,對市場將有加速趕底的效應,一旦高價殺價取量加速,包括新成屋的斷頭價殺出,成交行情的平均價格就會有較明顯跌幅,從技術循環面分析,台北市中古屋跌幅就會趨近25%左右的滿足點,對市場膠著的買盤會有激勵作用,我們對今年房市Q4前落底有信心。

豪宅市場具領漲領跌的心理影響效應

豪宅雖然與一般市場脫鈎,有一定的價差,但相對有領漲領跌的心理效應,只是漲勢時,漲幅會高於一般產品,跌勢時,跌幅也會高於一般產品。此波豪宅反轉的跌幅滿足點約會在28%~33%之間,一般性產品跌幅滿足點約在25%上下。帝寶法拍價破200萬,以法拍價與市場價的價差在12%~15%推估,帝寶市場交易平均合理價應該在210~220萬之間,每坪200萬仍然是帝寶的支撐價格,因此近年交屋的頂級豪宅,都應該有每坪200萬的支撐力道。

豪宅市場短空長多,具長期投資價值

個人認為豪宅因名人進駐而有群聚效應,但也會因名人爭議事件不斷與法拍個案影響行情,畢竟富人要買的不只是物件本身,而要買的是身份表徴,一旦市場被貼上不利標籤,就會嚴重影響到市場價格。他同時認為,豪宅急殺反而是短空長多的投資標的,有別於一般產品,豪宅具長期投資價值,一定會有投資者會危機入市,因為國際都會的頂級產品市場通常不會太寂寞。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2401401

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2017-04-07 10:12經濟日報 記者游智文╱即時報導

市調顯示,六都房市仍在「殺價取量」階段,但已接近尾聲,業者預料第三季會進入「餘屋去化」新階段,房價跌幅將進一步縮小。

吉家網不動產董事長李同榮表示,餘屋去化要多久時間,得看各地區餘屋及新供給量,大台北地區,估計建商手上餘屋至少三萬戶以上,可能得花二、三年時間才能完全去化。

永慶房產統計內部成交資料今年第一季六都房價,相較上季,六都均下跌,但跌勢明顯趨緩,台南市季跌2.2%最多,其他都在1~2%之間。新北市跌幅不到1%。

和去年同期相比,桃園、台南持平,其他四都跌幅都在2%內,顯示過去一年來,房價修正明顯趨緩,部分地區甚至已開始止跌。

和歷史高點相比,目前雙北市累計跌幅均為14%,並列第一,桃園10%第二;中南部在2~8%之間。

李同榮表示,這波房市反轉先是急速量縮,接著殺價取量,2015年是最慘烈的一年,雙北房價年跌均逾一成,去年情況稍有緩和,但仍持續走跌,今年預料會更進一步趨緩。

他說,目前各地市區低總價產品,因為首購、換屋等剛性需求進場,幾乎已不再下跌,但中高總價、供給量較大的重畫區因餘屋、新案廝殺,房價仍在回檔,因此預料平均房價仍會持續小幅下跌。

永慶房產總經理葉凌棋也認為,第二季多數都會區房價緩跌格局不變,但跌幅將收歛,成熟地區房價跌幅在1%至3%之間,蛋白區、蛋殼區或供給量大的重畫區,新屋讓價效應恐持續,跌幅可能超過5%。

中信房屋認為,房價跌幅已快接近購屋人滿足點,根據中信宅指數調查,買方願意以實價9折出價的,從上季三成多,第一季已回升到47% ,將近5成。有購屋計畫的民眾,有四成是認為房價有增值空間。

李同榮表示,下半年起,房市將進入「餘屋去化」盤整期,這將是漫漫長路,一直到市場價量達到平衡,才會出現明顯變化。盤整期間,房價將在極小的區間波動,部分地區房價可能上揚,但漲幅不會太大。

本報資料照 本報資料照
 
 

延伸閱讀

永慶房屋成家基金 砸6千萬留才
明年11萬交屋潮 房價看跌10%
房市多看跌!賣方多讓5% 成交率大增

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2388535?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-04-07 11:01經濟日報 記者游智文╱即時報導

吉家網不動產董事長同榮表示,此波房地產反轉向下以來,指標的台北市房市交易量早已在去年第一季落底,今年第一季的交易量大幅成長,證明房市已走過量縮的低潮期,今年房地產移轉棟數將上看28萬。

六都公布3月建物買賣移轉棟數,總計1萬7541棟,年增30%、月增43%,已連續三個月正成長。

李同榮表示,房市指標領頭羊台北市房屋交易量,2016年2月1062棟,創16年來最低,2016年第一季總交易量3978棟也是近八季最低,但從去年第一季算起,已持續三季沒有再破低量,足以認定2016年第一季為此波房地產交易量的谷底。

李同榮說,房市現況已有紮實買盤進場,從2014年下半年反轉至今,近三年觀望遞延的買盤,累積約7萬戶,這些剛性需求買盤眼看低總價產品跌幅逐漸縮小,開始於去年底逐漸進場積極看屋,因此遞增了市場交易量。

李同榮說,今年房市,預售、高價新屋、豪宅都在爭相讓利,顯然已到市場反轉「殺價取量」的第二階段尾端,加上中古屋低總價剛性需求買盤進場,全年交易量將成長15%,並上看28萬棟移轉數。

他表示,房市會在今年Q4落底,八年寒冬不可能發生。

延伸閱讀

今年Q1六都房市交易量4.5萬戶 年增41%
六都房市回溫 2月交易量年增66%
國內期貨交易量...連三年逾2億口

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2388643?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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李同榮│理財周刊866期│2017-03-30 
今(二○一七)年台灣房市交易量前兩個月顯然開出了紅盤,一月及二月六都房市交易量二萬七九一三戶,與去年同期的一萬八七九二戶相比,年增率高達四八.五四%。
各種跡象顯示,房市有逐漸進入趕底的現象,是否意味房市寒冬過盡,春燕將臨?謹就交易量變動、指標性產品價格變動、政府政策走向、市場需求等因素分析這波房市的止跌訊號:
(一)房市交易量已正式落底
房市從高點反轉後,交易量持續萎縮,從二○一三年反轉前的交易量三十七萬一八九二戶萎縮到二○一六年的二十四萬五三九六戶,四年間萎縮了十二萬六四九六戶,幅度達三四%。
房市關鍵領頭羊的台北市則從二○一三年的三萬九四九六戶萎縮到二○一六年的二萬一千五百戶,萎縮一萬七九九六戶,幅度更高達四五.六%。台北市交易量二○一六年二月一○六二戶,已創下十六年來最低,二○一六年第一季總交易量三九七八戶也是近八季以來最低,因此從去年第一季算起,若持續三季沒有再破低量,就可認定二○一六年第一季為此波房地產交易量的谷底。
然而,從交易數據顯示,去年第二季總交易量五二二○戶,第三季總交易量六六二二戶,第四季總交易量五六八○戶(如圖一、圖二),今年前兩個月交易量也比去年同期大幅增高,足以證明房市量能已逐季脫離谷底,持續回溫,房市將有止跌可能。
(二)房價跌幅逐漸趨近滿足點
台北市房價高點出現在二○一四年第二季,中古屋交易平均房價每坪六五.七萬,目前約五十五萬,跌幅達一六.三%,預期仍有八%~九%跌幅,指標領跌大安區高點每坪九十三萬,目前約七十五萬,跌幅達一九.四%,預期仍有六%~七%跌幅,最近一季因高總價產品交易升溫,大安區跌幅已明顯縮小。另外,領跌指標豪宅產品帝寶高點每坪二九八.二萬,目前合理均價約二二○萬,跌幅達二六.二%,預期每坪二百萬是支撐點。
在預售市場上,新推個案只要土地持有成本較低,建商紛紛讓利,在各行政區以破盤價開出,同時也壓縮新成屋交易價格,尤其近半年交屋潮湧現,高檔買進的斷頭戶不斷出籠,也證明先前我所預測,近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段,再來就是市場趕底止跌的第三階段。
(三)擴大內需政策利多,對房市將產生止跌效應

川普效應及歐盟危機,反全球化的貿易保護主義抬頭,對以出口導向的台灣相當不利,種種跡象顯示各國正傾盡全力提出擴大內需政策。小英政府在執政九個月後,開始要擺脫一例一休與年金改革爭議,提出八年八千八百億前瞻計畫草案,其中包括五大項目建設:綠能建設二四三.一五億、數位建設四六○.六九億、城鄉建設一三七二億、水環境建設二五○七.七三億、軌道建設四二四一.三三億,合計八八二四.九億元。
眾所矚目的軌道建設與城鄉建設囊括近八成預算經費,顯見政府對加速交通建設與擴大都會一日生活圈的積極態度,此舉也將增加建築相關產業上中下游就業機會並擴大內需。
(四)市場信心逐漸恢復,遞延首購買盤回流
由於低總價市場跌幅不斷縮小,加上市場資金充裕與利率持續低檔,三年來累積的觀望買盤開始積極進場,有助都會低總價市場率先止跌,再加上大陸版肥咖條款逼使台商資金大量回流,並將資金投入豪宅市場,對下半年高總價市場產生激勵效果。同時,整體房價也將於今年第四季產生落底效應,各都會也將於明年第一、二季跟隨台北市進入市場落底階段。
今年Q4落底 盤整至二○二○年
台灣房市自二○一四年第三季反轉向下以來,歷經一年半(二○一四年第三季~二○一六年第一季)量縮見底的第一階段,再經近一年(二○一六年第二季~二○一七年第二季)「殺價取量」的第二階段,今年下半年將逐步進入「止跌趕底」的第三階段。
房市寒冬過盡,春燕將臨,這樣的走勢,完全吻合本人在二○一五年初房市轉入空頭時的果斷預測:房市將於二○一七年第四季落底,並持續從二○一八年盤整到二○二○年,才有較明顯的走勢變化!

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2017-03-28 17:33 經濟日報 李同榮

產業創新條例修法未納入強制買回閒置工業用地,民進黨立委林岱樺表示,無強制買回機制讓土地被囤積、炒作,導致工業用地一地難求,只好買農地違規使用,農地農用成為空中樓閣。綜觀全台閒置工業區用地面積724公頃遭受閒置囤積,而強制買回修法條例卻被立院移除,又無取代方案,立法院諸公的確怠忽職守。而若工業用地取得困難,政府極力呼籲製造業回流台灣就如空砲彈,形同口號一樣。

政府應制定法規控管閒置土地,讓「地能盡其用」

經濟部原先在產業創新條例修法新增強制買回機制,若持有工業用地3年閒置,再給予2年緩衝,地主最多有5年可開發,否則政府將以實價強制買回,但因具爭議而被移除。雖然經濟部長李世光宣稱未來新取得的土地將會在合約內寫明兩年內使用,否則就能強制買回,但依目前現有的工業用地分佈狀況,沒有解決閒置囤積問題,仍然難以滿足中小企業需求。國內地狹人稠以及過去土地政策將絕大部份土地規劃為農業用地,使得工業用地相對稀少。除價格昂貴外,大型企業根本找不到適當用地,就算找到用地又得經過嚴格的環保評估問題,顯得更難上加難。而中小型企業因規模較小,資金籌措能力不足,不但購地困難,昂貴的租金也難以降低生產成本。

用地取得困難,台灣將面臨製造業淘空丶競爭力下滑的窘境

由於台灣工業土地使用規劃不夠嚴謹、法規欠缺周延,管理鬆散,造成諸多嚴重違規使用情況,中小企業找不到工業用地就只好找農地,而農地也因違法做為工業用地與住宅用地,價格跟著水漲船高。

政府若不重新針對工業用地取得提出完善規劃,不但無法吸引台商製造業回流,更使得如台塑等大型企業相繼失望出走,台灣將面臨製造業逐漸淘空丶競爭力逐漸下滑的窘境。因此,如何有效規劃工業用地的取得,協助製造業與中小企業所需工業用地,是激勵台商製造業回流與防範大企業出走的重大課題。

台灣政府要製造業回流,應積極採取以下措施:

(一)盤點全台農業用地丶工業用地丶非都市計劃丁種建築用地,並建立完善資料庫,分層分類嚴格控管。

(二)盤點全台閒置工業用地之取得年限與閒置原因,並重提強制買回法案,為避免爭議,可訂定日出條款不追溯既往。

(三)工業用地取得特別困難地區優先釋出農地,並放寛土地變更限制。

(四)客製化開發工業用地,依地區性需求開發吻合當地中小企業需求的工業用地。

總之台灣的國土規劃必須重新檢討,尤其針對土地囤積必須要提出一套有效的監督管理政策,針對閒置未開發土地,應配合稅制改革做出有效的抑制措施,才能使得所有土地取得能「地盡其用」。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2370132

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2017-03-28 12:04經濟日報 記者游智文╱即時報導

產業創新條例修法未納入強制買回閒置工業用地,引發執政黨立委批評,吉家網不動產董事長李同榮表示,強制買回修法條例被移除,又無取代方案,政府極力呼籲製造業回流台灣就如空砲彈,形同口號。

李同榮說,經濟部原先在產業創新條例修法新增強制買回機制,若持有工業用地3年閒置,再給予二年緩衝,地主最多有五年可開發,否則政府將以實價強制買回,但因具爭議而被移除。

雖然經濟部長李世光宣稱未來新取得的土地將會在合約內寫明二年內使用,否則就能強制買回,但依目前現有的工業用地分佈狀況,沒有解決閒置囤積問題,仍然難以滿足中小企業需求。

李同榮表示,國內過去土地政策將絕大部份土地規畫為農業用地,使得工業用地相對稀少。除價格昂貴外,大型企業根本找不到適當用地,就算找到用地又得經過嚴格的環保評估問題,顯得更難上加難。中小型企業因規模較小,資金籌措能力不足,不但購地困難,昂貴的租金也難以降低生產成本。

由於台灣工業土地使用規劃不夠嚴謹、法規欠缺周延,管理鬆散,造成諸多嚴重違規使用情況,中小企業找不到工業用地就只好找農地,農地也因違法做為工業用地與住宅用地,價格跟著水漲船高。

李同榮表示,政府若不重新針對工業用地取得提出完善規畫,不但無法吸引台商製造業回流,更使得如台塑等大型企業相繼失望出走,台灣將面臨製造業逐漸淘空、競爭力逐漸下滑的窘境。

他建議政府應積極採取以下措施:

1、盤點全台農業用地、工業用地、非都市計劃丁種建築用地,並建立完善資料庫,分層分類嚴格控管。

2、盤點全台閒置工業用地之取得年限與閒置原因,並重提強制買回法案,為避免爭議,可訂定日出條款追溯既往。

3、工業用地取得特別困難地區優先釋出農地,並放寬土地變更限制。

4、客製化開發工業用地,依地區性需求開發吻合當地中小企業需求的工業用地。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2369250

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