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2017年11月03日

 

房仲業者判斷,全台房價將於明年第2季落底。資料照片

「今年底台北市房價將有機會率先止跌。」吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,房市落底持平的跡象愈來愈明顯,新北丶桃竹丶台中丶高雄將於明年中陸續止跌,全台房價將於2018年Q2全面落底,但未來2年房市仍然處於谷底之上的盤整格局。
 
分析雙北地區各行政區的房價變化會發現,整體而言,台北市房價跌幅平均18.11%,在今年前3季,季線已經持續走平,在沒有太多新屋交屋的情況下,止跌現象明顯。台北市跌幅最深的是蛋黃區的大安丶信義丶中正區,跌幅最小的是中山區。
 
李同榮認為,蛋黃區跌幅最深的主要原因是重稅打豪宅。高總價市場集中於台北市蛋黃三區,量能萎縮,因此將平均單價大幅拉低。同理,中山區是小坪數、低總價較密集區域,自住市場居多,自然抗跌性較強。
 
新北市房價跌幅較深的前5大行政區分別為汐止丶三峽丶中和丶板橋丶淡水,跌幅最小的是蘆洲丶鶯歌丶泰山。汐止近年受南港量價齊跌的排擠,房價明顯受影響,三峽丶淡水都是供給量過剩。跌幅較小的蘆洲、泰山是受惠於捷運。至於新莊,由於新成屋量體大,房價比其他地區延後於2015年才下跌,因此還有補跌空間。
 
整體而言,新北市此波平均跌幅13.3%。李同榮指出,由於近兩年交屋潮量體龐大,並沒有真正反映實際的跌幅,預測未來半年仍有5%左右的補跌空間。(崔雅慧/台北報導)
 

 
台北市各行政區2014~2015年間,最高點的一季與今年Q2相比的平均單價跌幅排行。吉家網提供

新北市各行政區2014~2015年間,最高點的一季與今年Q2相比的平均單價跌幅排行。吉家網提供

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171103/1234200/rtn/

 

 

 

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李同榮│理財周刊896期│2017-10-26 
不動產該不該採「實坪登記制」,產官學與社會大眾各方意見分歧,我們分就年輕人、無殼蝸牛族群、學者、業者與政府的看法逐步探討與分析。

代表年輕人的公共政策網路參與平台,在七月發起「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」的提案,此項年輕網民的提案,台北市政府表態支持,行政院長賴清德日前在立院備詢也表示,支持朝實坪制方向研議,立法委員林俊憲出示PTT網站上高達一萬九○五三位年輕鄉民的意見調查,顯示有「高達九成的年輕人,支持公設不計價的制度」。

但另一方面有些學者主張不計價也不登記的方式,理由是資訊更實在、更透明。至於業者的看法,大部分建商持反對態度,理由是資訊更混淆,並深恐房價因此崩盤。

※「對」的政策,在「錯」的背景與「錯」的執行推動要領下,很容易功敗垂成

到底不動產採實坪登記制有何利弊得失,提醒政府訂定決策前實應三思而行,否則,所引起的後遺症會難以收拾。平心而論,實坪登記制推動立意良善,但對的事選錯時機用錯方法,結果將還是功敗垂成,例如政府正推動的包租代管政策,就是政策擬定太匆促、配套太草率、花費太龐大、執行方式太偏差,為的不是包租代管業長期發展,為的是政府的空屋移轉政策的政見實現,一旦立場偏差,當然執行結果就會走樣,但執政黨還在拿不正確的民調背書,以為還是在野,不當的窮搞民粹治國。

如今,實坪登記制又一次考驗政府的智慧抉擇,政府必須考慮幾十年的習慣,要大大改變登記政策前,必須面對五大問題: 

(一)資訊是否更透明還是更混亂?

若政策貿然採取變更,公設不載明登記,反而容易造成混淆,建商答應的公設標準無從檢驗,結果造成資訊更不透明化,也易引起不必要的消費糾紛。

(二)前後權狀登記不一的問題如何解決?

若新屋採新的實坪登記,新舊屋揭露資訊不一,舊屋虛胖,新屋縮水,使得所有權人或買賣消費者無所適從。

(三)政府課稅面積是否依實坪課稅?

政府若要求新屋公設不登記,會導致新舊屋課稅的稅基標準不一,不但政府稅收大幅減少,舊屋所有權人也會主張實坪課稅,政府要考慮長期房屋稅收,將要承受三成以上稅收銳減的壓力。

(四)政府會不會因實坪課稅,避免稅收縮水,又一次房屋稅大稅改?

配合實坪制推動,政府課稅標準也應一併改用實坪課稅,而政府若承受不了稅收減少三成以上,則必須將稅收灌水在單位面積的稅基上,將又是一番房屋稅改的大挑戰。

(五)新屋推出,房價會不會灌水到單價?老屋坪數減少,資產會不會縮水?

其實,房價是否合理還是要回歸市場機制,而市場機制又來自於房市供需與經濟成長等基本面向、景氣技術循環、政策消息面向。當處於賣方市場時,房價仍會因市場機制轉嫁到單價上,因此,指望因實坪登記就能打擊房價,期望可能會落空。同時,因市場機制調整,老屋也不必擔心房價會大幅下跌,或資產縮水三成。

台灣過去幾十年來錯誤的登記制度背景,要在一時之間修法,執行非常不易。建議政府,只要實價揭露將公設詳列,分出實坪單價、虛坪單價,以利購屋者判斷。再之,謄本登記將公設內容明細詳列。這樣的改革比較一舉兩得,否則,以前謄本要全改,除非允許一國兩制,但新舊謄本,民眾會弄得霧煞煞!

※以實坪制計算台北房價,真的比國際著名都會貴嗎?

實坪制房價會下跌?這是市場機制問題,不是數學問題。無殼蝸牛覺得房子很貴,想推動實坪制,希望能降低房屋總價,大家認為總價一千萬元的房子,其中三百萬到三百五十萬元買的是公設面積,只要實施實坪制,馬上可以省下三百萬到三百五十萬元,然而事實真會房價打七折買得到嗎?這是市場機制問題,不是數學問題,若是賣方市場,房價仍然會反映在單價上。

許多人喜歡拿台北市房價與其他國際都會相比,再以實坪推算,台北市房價相對更昂貴。但國際都會是以大都會計算房價,例如東京五區其實就如同台北市範圍,大東京其實就如同大台北,把台北市、新北市合併的大台北概念去與東京房價相比才會較合理。又如同香港因地狹人稠,相對房價昂貴,這與都會人口密度息息相關。

總而言之,經過多方討論,政府應採取較緩和的措施,如台北市地政局建議,先從實價登錄的揭露方式下手,增加去除公設後的實質單價揭露,對市場資訊的透明化有具體幫助。其次,採取公設照登記不計價方式也是可考慮的第二步政策,問題是居住要正義,稅制也要正義,既然公設不計價,是否也意味公設不列入房屋稅基的課稅範圍,茲事體大,政府不得不三思!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20626827000&AType=1

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2017-10-24 10:59:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計。記者游智文/攝影

台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計。記者游智文/攝影
 

 

台北市主計處公布2017年8月最新房屋指數統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,是今年單月最高點,也是歷年新高紀錄,跟上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析,房價連跌三年,房租卻年年逆勢上漲,主要原因有三:

一、都會租賃市場供需失衡

造成都會租賃市場供需失衡的因素,一是都會就業機會多,外地人口擁入,以致人口過度集中,租賃市場集中在租賃小坪數的年輕上班族,二,房價多頭長達十年,建商傾向開發大坪數商品,小坪數商品供不應求。

第三,閒置空屋雖多,但絕大多數是中大坪數,且屋主本來就不願出租者居多。第四,社會住宅進度緩慢,市場租賃供給量少於新增的需求量。

二、觀望買盤暫時以租代買

台北房市自2014年Q4反轉以來,連續三年緩跌,自住與首購買盤受媒體報導影響,對市場持續觀望,光大台北的交易市場中,該買不買的遞延性買盤,台北市每年至少8000戶丶新北市每年至少1.5萬戶,累計三年,大台北的觀望買盤至少6萬到7萬戶,這些買盤至少六成暫時以租代買,造成都會租金在這三年中逆勢上漲至少5%到10%。

三、租屋補貼政策失焦

內政部自102年開始推動租屋平台,當年花了1000多萬元的預算,但是一年間透過公益性租屋平台租屋的弱勢家庭才14戶,而後每年照編預算,幾千萬的預算,湊合不到50間,平均湊合每間租賃所花費成本近百萬,這是政府知錯不改浪費公帑的最不良示範。

李同榮說,失敗的平台沒人負責,又要從補貼房客再加碼補貼房東,匆促催生包租代管政策,但包租代管政策若無法從閒置空屋移轉,只是就現有租賃市場規模中抽離,終究是挖東牆補西牆,製造政府虛假績效,對租賃市場的供需失衡一點幫助也沒有,反而會更刺激租金持續上揚。

李同榮表示,每次政府的房市政策出爐都相當匆促,缺乏禁制因素與可行性評估,政府的學術治國理念若不調整,台灣的經濟堪憂,弱勢仍然是弱勢,買不起房仍然買不起,租不起房仍然租不起,居住正義將淪為口號。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2774884

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2017/10/24 10:52

 

圖/TVBS

台北市房租指數突破104.79,創歷年新高紀錄。何以在房價下跌時房租會漲,不動產專家李同榮表示,主要是都會租賃市場失衡、觀望買盤以租代買加深供需不對稱有關。

台北市主計處公布今年8月最新房屋指數統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,創歷年新高紀錄,比去年同期上漲0.86%;與上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,北市房價連跌3年,房租卻逆勢上漲,主要是都會區租賃市場供需失衡,但最重要因素是都會就業機會多,外地人口湧入,人口過度集中,租賃市場集中在承租小坪數的年輕上班族,但巧的是,房價多頭長達十年,建商過去傾向開發大坪數商品,小坪數商品根本供不應求。

李同榮指出,大多數閒置空屋為中大坪數,且有些屋主不太願意出租,市場供給更少;而政府興建的社會住宅供不應求也是主因。

他說,這幾年房價下跌過程中,市場自然會趨向觀望,買方總希望買在最低點,一再觀望下造成交易量下跌,買盤只能暫移往租賃市場,加深供需不平衡。

他建議,政府制定房市相關政策時,不妨多參考具有房地產實務經驗業者的意見,才能更貼近市場實際情形,否則買不起房者仍買不起,閒置空屋仍一大堆,租賃市場仍供需失衡,反而失了政府居住正義的美意。(中央社)

原文網址:http://news.tvbs.com.tw/politics/797045

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2017-10-12 15:38經濟日報 李同榮

內政部營建署表示,為落實蔡總統8年20萬戶社會住宅政見,包租代管是希望利用民間空餘屋轉租給一定所得以下之社會或經濟弱勢家庭,並提供房東保證收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費補助;房客租金補助;業者免營業稅等誘因。

政府信誓旦旦要從現有「閒置空屋」做為「移轉社宅」的主要標的,我們當然樂觀其成,但現行的「包租代管」試辦與招標計劃並非完全針對「閒置空屋」為主軸,對象也大都並非弱勢,令人質疑有「狸貓換太子」之嫌?

包租代管壘床架屋,政府遭質疑狸貓換太子充當政績?

「租賃專法」中訂定包租代管業管理辦法以及租稅補助辦法,縱觀整個「租賃專法」其實就是為「包租代管」客製的專法,該専法不顧房仲公會反對,曡床架屋的成立包租代管同業公會與營業保證金委員會,同時政府已迅速立法通過,並進入包租代管推動社宅試辦計劃的招標作業,預計年度全台招標包租5千戶及代管5千戶共計一萬戶,而內政部也表示,到明年底會有一萬戶的空屋移轉成績,顯然這項政績要靠政府花大錢,完全把包租代管的總數字充做「空屋移轉社宅」的政績來源,問題是,這一萬戶包租代管的來源,真的是全部由「閒置空屋移轉」而來的嗎?這令人連想,幾年前政府也曾為了降低失業率,要求各政府單位每月花近萬元,聘失業勞工去掃公廁丶馬路丶抄墓碑丶丶搞到環保與各單位人滿為患,根本這些人做不了什麼事,只是為了短期降低失業率的數字而已。如今的包租代管業補助辦法也是如出一徹,根本背後的主要目的可能就是為了掩飾政府難以兌現的8萬戶空屋移轉政見。其實,扶植包租代管産業之政策本來立意良善,但令人質疑的是,政府是否要藉此平台當作白手套,要「花大錢」買「政績」?

包租代管,房東丶房客丶業者丶政府各取所需,倒楣的可能是納稅的全民

政府為了難以履行的政見,8年內將要花300億以上人民血汗去補帖房東,給予房東減稅,並可能圖利包租代管業,拿現成已出租的市場(非空屋)篩選出合適對象,用「包租代管」名目來充斥政績?而最終「空屋」仍然是「空屋」,移轉的也非空屋(無從認證),其實最後真正「移轉」的將會是現有的租賃市場,「受惠」的是房東丶房客,「獲利」的是包租代管業者,他們只是原來房仲業者,搖身一變,從原本就既有的仲介業務中篩選出吻合條件的房東房客,輕而易舉的向政府領錢,如此一來,「房東」可享受每年稅金減免與修繕補貼,「房客」可向政府領取補助、「包租代管業者」不但有開發費丶包管費丶代管費,又有媒合費可領。房東丶房客丶包租代管業丶加上政府,可謂四大歡喜,但最倒楣的可能是全民買單,人民幾百億的納稅錢(8年300億以上經費)花在填補政府不實數據的政績上。

租屋平台失敗的前車之鑑,政府應記取教訓,勿再重蹈覆轍

過去政府曾設立租屋平台,浪費幾千萬公帑,三年間湊合弱勢租屋筆數幾乎不到50件,簡直慘不忍賭。如今,政府顯然沒有記取前車之鑑的失敗敎訓,設計出變本加厲的包租代管補貼政策,我們不禁要問:包租代管政策,是否偏離扶植產業的主軸,到底政府背後的真正目的是什麼? 我們雖然全力支持廣建社會住宅政策,但政府的執行方法完全錯誤,希望有為的政府能懸崖勒馬,錯誤的政策千萬不要硬幹到底。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2753073

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2017年10月02日 11:43 

【時報記者台北報導】

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,房市前景各方預測不太一致,自已對這波房市下跌趨勢的落底時間預測始終如一的答案是,2017年Q4北市房價率先落底,2018年Q2全國房價全面落底。

 

市場上有些專家以「使照核發量銳減」的單一因素去評斷建商工程刻意延宕,並認定明年就有大量餘屋充斥市場,會造成房價緩跌隔局。李同榮認為這樣論述未必正確,過去幾年來,建照核發量與開工量已由三年前的高峰逐漸遞減,以致近期使照核發量自然會遞減。目前,使照核發量持續下滑,開工量緩步上升,數據顯示近一兩季將會出現黃金交叉點,也正是房市最有可能落底的時程。由此可見,市場的預測分析,必須搜集多重的市場交易訊息與相關數據,並做交叉比對分析,預測的結果才不會失真,也才有參考的價值。

李同榮進一步表示,房市落不落底不應以年的交易量做為判斷依據,應以房市反轉向下以來每季的成交量季線變化情況,做出精確的判斷。從2014年Q3房地產反轉向下,交易量持續萎縮7季(2015Q4例外,因房地合一稅實施在即,造成節稅上的贈予交易量暴增),到2016年第一季交易量縮到43182戶,市場量能急凍見底,再從2016 Q2谷底量能翻升,經過市場賣壓湧現與殺價取量,至今已持續六季的量能回溫,近兩季交易量已逼近7萬戶,一旦季交易量持續回溫到第7季(2017 Q4),且季量能突破7萬戶,全年房市交易量上看28萬戶,預計2017 Q4到2018 Q1之間,北市房價落底在望,至於以年交易量30萬戶做為落底判斷的依據,那是統計上的知識,已經是「落後指標」,不宜做為「預測指標」。從市場反轉以來的房價跌幅數據變化(接近中古屋跌幅滿足點)、開工量建照量使照量的增減關係(接近黃金交叉點)、市場遞延買盤的出籠(剛性需求)、買氣與信心的提升(低總價明顯止跌)等等因素分析,市場現況越來越明顯的趨勢是:北市房價將在今年Q4落底,全國房價將在2018年Q2落底。

(時報資訊)

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2017-10-02 11:08經濟日報 記者游智文╱即時報導

 

戴德梁行總經理顏炳立近日表示,房市一年交易沒有30萬戶以上就落不了底,目前市場是四不一沒有,即不甘丶不願丶不捨丶不賣丶沒買家。吉家網不動產董事長李同榮今天提出不同的「四不一沒有」,他說北市房價今年第4季就會率先落底,購屋者應該不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要。

李同榮表示,房地產自從2014年Q3反轉向下以來,歷經13季的緩跌,市場專家對於房市何時落底,各有不同預測與看法,他對落底時間預測始終如一,就是2017年Q4北市房價率先落㡳,2018年Q2全國房價全面落底。

他說,台北都會低總價指標産品已經明顯止跌,首購者現在應該「不猶疑」、「不等待」,勇於看屋議價,伺機進場,此時進場應該風險性不大。

「不躁進」「不勉強」指的是自備款不足或收入不高的年輕人,不必勉強自己,急於進場購屋,一方面過度負擔會給自己太大壓力,另一方面房價在未來幾年也不會有大漲可能,因此量力而為始為購屋上策。

至於「沒有太多悲觀的必要」指的是市場買氣已逐漸恢復,大台北積壓三年遞延的自住買盤已陸續進場,殺價取量趕底現象明顯,市場交易量也明顯回温,今年上看28萬戶,明年直攻30萬戶,市場落底時間不遠,沒有悲觀的必要。

對於市場上有些專家提出使照核發量鋭減,認為建商工程刻意延宕,明年恐有大量餘屋充斥市場,會造成房價緩跌。李同榮表示,過去幾年來,建照核發量與開工量已由三年前的高峰逐漸遞減,以致近期使照核發量自然會遞減。目前,使照核發量持續下滑,開工量緩步上升,數據顯示近一兩季將會出現黃金交叉點,也正是房市最有可能落底的時程。

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影
 
資料來源/吉家網 資料來源/吉家網

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2734613

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李同榮│理財周刊890期│2017-09-14 

現實環境中,物價會漲,通貨會漲,當然房價也會漲,但每一次上升循環趨勢中,房價總是漲過頭,歸究其真正原因有十大理由:

(一)人口過度集中都會,土地被囤積,供需失衡

都會就業機會多,外來人口集中,而可建面積又少,加上有土斯有財傳統觀念,強化購屋需求動機,來源不斷的首購需求,造就都會房市供需失衡,加上稀有土地被囤積炒作,就更造成房價高漲。

(二)具購屋力的中產階級,目前仍是多數

雖然台灣人口逐漸老化,但未來八年台灣二十四至六十五歲人口尚處高峰,雖然貧富差距大,但就所得分配,具有購屋能力的中產階級仍占多數,這也是房價會漲的主要因素,八年內這種現象不會解除。

(三)自有率八七.四%的錯誤迷思,忽略隱性需求

過去政府統計的房屋自有率定義是以戶為單位,同住的直系親屬都列入自有房屋者,所以全省統計高達八七.四%,台北市更高達九○%以上。立法院財委會二○一二年決議效法外國修正「自有住宅」定義,由現行以房屋「戶」為計算單位,改以「人」為單位,每戶所有人之直系親屬不能認定為自有者。

因此,房屋自有率自二○一二年修正定義後,自有率從八八%下滑到七○%,據主計總處統計,六都房屋自有率連三年同步下滑,若精準計算,雖然台北市的房屋自有率仍高居八一%,但除了這近二○%以外的潛在買盤,居住於都會約一成的租屋者,至少有二○%具有購屋能力,排除一人多戶的長期持有者(空屋),都會的房市顯然供給不足。

(四)三代同堂的型態轉變,單戶增多

七○年代後,三代同堂觀念早已轉變為兩代同堂,而進入二十一世紀,更突破兩代同堂觀念,年輕人一結婚,就想自立門戶,不是購屋就是租屋,也因此支撐低總價的房屋需求量,並推波助瀾都會租金上漲。

(五)換屋需求,都會潛在市場不可忽視

全台平均家戶人口數約二.六五人,較之二○○○年的三.三三人,單戶平均人數逐年下滑,台北市每戶平均二.五六人,居住平均坪數為三十一坪,等於每人平均居住空間十二.一坪,以都會區而言尚有成長空間,所以不斷會有新的換屋需求。若以平均每十二年換一次屋計算,台北市約八十五萬戶扣除空屋與出租戶,平均每年會有約五萬戶的潛在換屋市場,這是台北市房市交易量的基本動能。

(六)經濟成長率帶動,新興國家房價最易飆漲

新興國家房地產容易飆升的主要動力是每年可觀的經濟成長率,尤其是每年人均GDP剛跨過三千美元到九千美元之間的新興國家,都會房地產一定大漲,例如民國七十一年到七十八年的台灣,過去十年的北京、上海,但現在經濟成長率趨緩,當房市技術循環面回歸到基本面,房價平穩時,價格的起伏就與經濟成長率有相當緊密的關係。

基本上,若經濟成長率為二%,房價就有二.五%至三%的上漲空間,也就是說,房價有經濟成長率一.三至一.五倍的上漲幅度,這也是房價上漲的主要因素。

(七)財富分配不均,富人搶購豪宅帶動房價

台灣十七年來,經濟成長率不差,但平均薪資停滯不前,顯見資源分配不均,因此貧富差距擴大,有錢人搶購豪宅現象,金字塔頂端購屋走向奢華風尚,造成豪宅價格拉高,間接拉抬新屋房價,中古屋也跟著水漲船高。

(八)國內投資管道缺乏,房產投資成最愛

主計總處在五月公布國民所得統計的預測,民國一○五年超額儲蓄率一三.七%,一○六年則為一三%。即從一○二年以來,連續第五年超過一○%,顯示閒置資金過多。但國內投資管道缺乏多元化,以致房地產成為最佳投資工具,尤其在上升趨勢時,就有追漲過頭的現象。

(九)資金多、利息低,短線炒作猖獗

當資金過多且利息偏低的情況下,尤其又在房市的技術循環上升趨勢時,是房市短線最好操作時機,成本低,獲利高,不斷的重複槓桿炒作,房市就會熱過頭並難以控制。

(十)政府的干預政策失當

過去政府對於房市的研判,缺乏專業團隊精闢分析,營建署委外學者發布的季報分析數據,往往與市場脫節,當然就會誤導決策。財政部委外學者研究的稅制改革,也往往與實務脫節,包括奢侈稅、房地合一稅都是失敗的政策。

高房價的四大治本方案


總而言之,房價是果,政策是因,房市要長期健全,一定要有以下四大治本方案:

一、加速交通建設,擴大都會,長期紓解房市供需,間接穩定房價。
 
二、廣建社會住宅,照顧弱勢,紓解租賃供需,間接抑制過度投資。

三、全面啟動都市更新,不但可提高供給,也讓老屋價格折舊合理化。

四、稅制一次革新,持有稅制房地合一課稅,同時針對土地囤積炒作,政府要有魄力改革。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19987369220&pagenum=2

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2017-09-03 00:58聯合報 李同榮(吉家網不動產董事長)
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二○一二年筆者出一本書「良心房仲的告白」,書中預測二○一四年下半年會是房市反轉空頭的關鍵,未來房地產下一個循環是「都市更新大翻轉」的年代。但當時正值文林苑事件沸沸揚揚,大家認定都更已死,媒體好奇問我,都更大翻轉的理由是什麼?我只回答一句話:只要天災地變,政府就會覺醒。

果不其然,二○一六年二月發生台南大地震,新政府警覺到都會老屋危屋的嚴重性。但新政府上任一年多來,只提出需要百分之百所有權人同意的「老屋重建條例」,似乎對繁複難解的都更條例修法,仍然束手無策。

台灣地震非常頻繁,前內政部長李鴻源曾警告北市若發生六點三級以上地震,至少倒塌四千棟房屋,災情將十分慘重,「都市更新」已是牽涉到人民生命財產的重大議題。

但是,都市更新致命的第一刀,是大法官七○九號釋憲作出文林苑都更違憲判決。

釋憲案宣告「都市更新條例」第十條第一、二項,第十九條第三項前段,違反正當行政程序,違背憲法保障人民財產權、居住自由。這項判決讓都更全面倒地,也讓都更修訂條例躺死在立法院足足五年還無法解套。

都市更新致命的第二刀,是永春都更案最高法院判決北市府敗訴,市府應撤銷更新事業計劃與核定的變更案。永春都更延宕十七年,全案定讞等於是繼文林苑事件後,又讓都更再死一次。

我想報告小英總統:請不要坐視被扭曲的違憲大帽,扣死了都市更新的生路;請不要坐視假程序正義卻助長釘子戶猖獗的行勁,阻礙了都市更新的發展前途。

新政府應不只是推動被動式的老屋重建條例,更應主動編列預算針對四十年以上老屋全面健檢,並針對危屋展現出強勢的公權力,提出危屋強迫都更的執行辦法。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2679266?from=udn-catelistnews_ch2

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李同榮│理財周刊888期│2017-08-31 

 

立法院已一讀通過租賃專法,鼓勵房東可委託專業公司包租代管,業者視代管市場是一塊大餅,商機上看百億元,預料房仲業將爭食此一大餅與新戰場,政府也希望藉租賃專法,順勢推動八萬戶空屋移轉社宅租賃政策。

我們先探討政府制定租賃專法的主要目的可歸納為四大項:

(一)建立平等互惠租賃契約,資訊對稱透明,避免租賃糾紛。

(二)建立包租代管專業服務規範,並成立專業服務公會與營業保證金專責委員會。

(三)滿足承租人需求,並確保其權益。

(四)為政府八萬戶空屋移轉社宅政策鋪路。

綜觀租賃住宅專法所羅列四十一項條例,對於包租代管業的法令規範,其內容具有兩大優點分析如下:

一、建立完整規範制度與資訊,維護弱勢房客權益

「內政部租賃新制」強化了對弱勢房客的權益維護,其中包括:(1)任何一方逕行終止租約者,最高賠償一個月違約金。(2)租賃押金不能超過二個月租金。(3)契約審閱期至少三天。(4)房東不得禁止房客遷入戶籍,不能限制房客報稅,稅負不得轉嫁房客,明訂水電費計價方式。

這四大重點彌補過去租賃合約的缺失,修正過去租賃合約的不對稱條款,由偏向強勢的房東,轉為照顧弱勢的房客。

二、引導租賃房東報稅合法化

藉由減稅優惠引導房東合法報稅,並建立資料庫做為未來查稅資料來源。但這僅針對配合包租代管的房東給予稅制優惠與減免,仍然無法嚇阻租賃市場逃漏稅的普遍現象。


然而我們在檢視官方制定租賃專法的目的與條例的內容,不難發現整個政策的推動呈現兩大缺點:

(一)組織疊床架屋,降低行政效能

為了租賃專法的推動,政府責成「租賃住宅服務公會」及「營業保證金委員會」分別成立獨立組織,但租賃住宅服務公會成員與房屋仲介公會的管理規範只是兩套制度不同的差異而已,主管機關與成員相差無幾,卻要兩套管理制度,兩個公會組織與營業保證金管理委員會及領照與仲裁機制,那房仲業尚有住宅、商辦、廠辦、店面、土地……等不同的市場領域,而且各有一定的市場規模,是否政府也要重複架構獨立公會組織並分別專責管理?我們認同建立制度,但不認同重複的行政組織與管理,這是勞師動眾,疊床架屋,只會降低行政效率。

(二)政府企圖藉租賃專法推動達成空屋移轉社宅的希望會落空

政府擔心八萬戶空屋移轉社宅政策失敗,企圖以包租代管優惠政策鼓勵房東加入,問題是空屋持有目的不同,大坪數房屋不易轉移社宅,小坪數房屋本來就容易出租,政府也不宜虛列為空屋移轉社宅的政績,因此,指望租賃專法對空屋移轉的真正效益值得商榷。

最後,針對租賃市場的規範,衷心向政府主管機關提出兩大建言:

一、租賃住宅服務業應納入不動產仲介經紀公會組織統一管理

脫離房仲體系,新的租賃公會組織大都落入小品牌與投資客成員為核心,專業品質與人員素質反而較難提升。若將包租代管業納入原有不動產仲介經紀業合併組織,無論是制度推動、人員教育訓練、品牌規範、糾紛調解仲裁、人員素質提升、行政效能……都具有高度整合的綜效。

二、實價登錄強制房東自租也須登錄

在實價登錄規範中,一般屋主交給房屋仲介公司達成租賃任務需要實價登錄,否則重罰,但屋主自行租賃卻不必登錄,此項惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼迫房仲業走入非法,協助房東逃漏稅,業者也因不開發票而逃漏稅。同時,也造成合法代租業者難以生存,最大的隱形兇手就是政府,政府口口聲聲說打擊非法只淪為口號,不但縱容非法且打擊奉公守法的產業,明智的監察委員應該主動調查並提出糾正。

而政府主管單位屢次以會考慮日後修法來搪塞業者,結果,我們發現最近政府提出的實價登錄修法中,卻仍然未將此惡法列入修正,知錯不改,實在令人遺憾。建議政府主管機關,此惡法不修,包租代管政策已失敗一半,政府的八萬「空屋移轉社宅租賃」政策,更是未戰先敗。
 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19949200440

 

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2017-08-23 16:17 經濟日報 李同榮
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立法院已一讀通過租賃專法,鼓勵房東可委託專業公司包租代管,業者視代管市場是一塊大餅,商機上看百億元,預料房仲業將爭食此一大餅新戰場。事實是如此嗎?我們對包租代管政策是否成功產生很大質疑,因為包租代管政策只是為政府8萬空屋移轉社會住宅量身訂做,最後結局只是房東受惠,政府卻要灑大錢為政策護航,還要納稅的全民買單,完全不符經濟效益。

包租代管市場夠大嗎?政策會因而成功嗎?

業者評估市場有百億商機,是從現有已租戶全省約100萬戶規模,以每戶一萬服務費計算,但問題是這100億規模是既有市場,依政府的預算,8萬戶每年要負荷數十億,再多也難以負擔,針對移轉的優惠補貼的8萬戶規模,何來創新商機?顯見大家把焦點並不放在空屋移轉社宅租賃的政策,我們應謹防業者與政府大玩數字魔術,業者舊甕包裝新酒向政府要錢,政府拿數據充當政績,結果會導致比原來純粹租金補貼的政策效益更差。

針對空屋移轉社宅租賃政策向政府提出五大質疑:

(一)空屋移轉優惠補貼政策會不會浪費公帑?

8萬空屋移轉社宅補貼政策,政府每年至少花費30億以上預算,若包租代管政策推動結果,移轉的社宅租賃並非原來空屋,政府還要拿納稅人的錢去補貼房東嗎?

(二)空屋的定義為何?如何介定?

過去沒報稅卻有租賃的房屋,能介定為空屋嗎?政府有能力清查是否為原來就是空屋嗎?否則,如何介定政府空屋移轉的績效?

(三)房東藉機抬價,政府有能力稽查嗎?

對既有出租的小房東而言,減稅誘因不大,因為他們原本就在逃稅,除非房屋租價灌水,否則對於每月2萬以內租金的房屋,市場已經相當搶手,房東沒有好價格就沒有好誘因。

(四)政府是否有控管業者的機制?

不肖業者將現有已出租房屋戶重新包裝,依包租代管優惠政策,要政府買單,政府有沒防範措施?

(五)政府會不會玩數據魔術,虛報政績?

原本非空屋且容易出租的房屋,經過包裝後向政府要錢補貼,政府同時也計上一筆空屋移轉政績,數據由左手換右手充當政府政績,業者與政府皆大歡喜,但最終的受害者是所有納稅的全民買單。

租賃屋主自租不必實價登録惡法不修,包租代管政策未戰先敗

最後呼籲,業者對包租代管業務不能太過樂觀,應該專注在代租代管的既有市場上,更不能指望政府8萬戶優惠的市場規模有多大商機,才不致於陷入投入多收益少的窘境。同時也呼籲政府,實價登錄修法,政府對租賃屋主自租不必實價登録的惡法不修,8萬空屋移轉社宅租賃政策已經失敗一半,政府對政策的擬定應做好實務可行性的評估,若評估有誤,朝令何妨夕改,否則知錯不認,執意到底,不但政策失敗,更是全民買單!

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2659571

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李同榮│理財周刊886期│2017-08-17 

「房市走空,還需廣建社會住宅嗎?」這是許多建築業者提出的疑問,他們擔心房市走空之際,廣建只租不售的社會住宅只會讓房市更雪上加霜。

「社會住宅不是解決房價的萬靈丹!」這是某些學者對廣建社宅的單向論述。

事實上,很多人誤解了只租不售社會住宅的功能與需求主軸,房價跌歸跌,但買不起租不起的弱勢族群問題若沒解決,民怨永遠上升,社會貧富越行對立,民怨就會變成民粹,就會影響政府的政策,包括稅制打房,最終受害的還是業者或無辜的民眾,對業者而言,豈不是自己搬石頭砸自己的痛腳,所以廣建社會住宅當然是政府刻不容緩解除民怨的首要政策。

廣建社會住宅是真正在解決弱勢租屋問題,反對無理!

雖然產官學界對提供只租不售的社會住宅解決弱勢租屋需求都有高度共識,但對供給的手段與策略看法不一,尤其是產業界普遍認為提高供給就會立即衝擊房市,建議清查全省蚊子館充分利用轉型為社會住宅,但這在實務上有些困難,尤其規模與地段都難以吻合實際的需求。況且我們要考慮的是蚊子館的定義為何?全省蚊子館數量多少?改建成本多少?若這三樣都不成問題,當然可以規劃納入政府尋地的考量範圍。但若業者認為興建社會住宅是提高供給會衝擊房市,那改建蚊子館也是增加供給,同樣也會衝擊房市,所以業者對衝擊房市的考量是多餘的。

而官方及學術界建議以租稅手段逼使空屋釋出就能滿足租賃需求,這也與實務上有相當大的落差,同樣面對的困難仍然是現有的空屋大小與實際需求難以吻合,其主要理由有四:

一、空屋持有者目的不同:空屋持有者大多目的在理財增值,他們本來就不在乎租金收入,所以他們對租稅獎勵無動於衷,空屋還是空屋。

二、空屋的地段面積不符真正需求:空屋多是中大坪數,地段分散各處,對首要解決的弱勢需求毫無幫助,否則美河市政府分配到的中大坪數就不會出租無門,淪落標售一途。

三、逃漏稅問題嚴重,屋主不願曝光於政府的租屋平台:尤其是小坪數持有屋主不擔心房屋沒人租,最擔心的是查稅問題,這就是過去租屋平台失敗的主因,連租金補貼與租稅減免成效都很有限,未來政府的包租代管政策可能又要重蹈覆轍。

四、提高持有稅逼出空屋,適得其反:政府一旦大幅增加持有稅,空屋不會轉移到租賃市場,只會轉入交易市場拋售,反而影響房價硬著陸,對房市造成更大衝擊,政府若聽信一些學者建言以租稅手段逼出空屋,期待完成空屋移轉租賃的政策勢必落空。

廣建社宅才能解除高房價民怨,業者反對會自砸痛腳

房地產業者擔心廣建社會住宅會影響房價,我倒認為不廣建社宅,房市更沒有健康的未來,長線對業者一點好處也沒有,主要理由有二:

(1)廣建社會住宅不但長線穩定房市,且可消除高房價民怨

高房價再降三成,弱勢仍然是弱勢,買不起仍然買不起,但若大量興建社會住宅可紓解都會租賃市場需求,間接平抑中小坪數租金價格,不但達照顧弱勢居住需求,長期若租金緩漲或下跌,就可平抑過度投資的市場假性需求,更不會造成空屋量體的持續增加。而弱勢的租賃問題先解決,才能解除高度民怨,也不會造成民粹治國影響政府提出打房決策,對業者而言,打房政策才是真正的痛腳,有必要搬石頭砸自己的痛腳嗎?

(2)廣建社會住宅雪上加霜?時機不對?其實剛好相反!

業者擔心廣建社會住宅會對當前已走空房市產生更大衝擊,並認為時機不對,我倒認為社會住宅是只租不售,由於要花八年時間陸續完成,所以短期不會造成房市任何影響,中期對租賃市場產生紓解效果,長期對交易市場產生穩定房價效果,對房市走空現況不致產生影響,反而現在才是最好的時機,不但符合社會需求與弱勢期待,也能創造一定經濟效益。

我一向主張「廣建社會住宅」才能解決高房價民怨,甚至提出「空總舊址應蓋成世界第一流社會住宅」。記得上次台北市長選舉時,無殼蝸牛夜宿帝寶前,連勝文搬出帝寶時,我呼籲連勝文根本不需要搬出帝寶豪宅,只要他提出仁愛路空總舊址改建為世界第一流的社會住宅,並展現願意與弱勢為鄰的大格局,民調就一定會翻轉,選舉結果可能會不一樣,這就是掌握民意。

甚至在選舉時,大家爭論一殯是否遷移改建社會住宅時,有些民意反對把陰氣森森的殯儀館改建為社宅,認為是歧視弱勢的作法,且沒人敢住,我當時就建議把一殯改為榮星花園,把比鄰一殯的榮星花園改為社會住宅,可謂一舉兩得,這也是掌握民意的變通做法。
 
無論如何,廣建只租不售的社會住宅,政府應該勇往直前,重要的意義不在於能降低多少房價,而是能解除多少民怨。業者若為了怕房價跌而反對廣建社宅,最終可能反而引起民怨反撲,在民粹高張與選票為王的現今政治氛圍中,小心石頭真的會砸到自己的痛腳!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19910508800

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2017-08-15 16:36:06 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮
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根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近7年以來新低,但開工戶數盤底已超過一年,下半年開發商推案由保守轉向積極,再過一兩季開工量可望緩步提升。同時,今年使用執照核發量也擺脫高峰開始呈現下跌,意味房市脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。房市交易量已逐季回溫,未來半年,代表購屋信心度的建築開工量季線若止跌回升,穿越使用執照核發季線量,兩條季線呈黃金交叉時,就是房市止跌落底的前兆。

全台使照核發季量將落底,建築開工量將築底回升

2014Q1房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,而代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014-2016三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上,這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,市場買氣不佳之故,近三年間建商推案量也就持續保守並大幅萎縮,但從2017年開始,使用執照發照量已逐漸下滑,賣壓會逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,而建察開工量季線,經一年多谷底盤整將逐步回升,未來兩季將有機會與使照核發量季線呈黃金交叉(見圖)。

 
 

從建照核發量與建築開工量丶使用執照核發量丶房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:

(一)從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升

建照核發量在2016年Q2季量萎縮至16,982戶創近年新低,建築開工量也隨後於2016年Q3季量萎縮至14,116戶也是創近年新底,歷經一年多盤整後,因市場交易量持續回溫,預計到2017年Q4,建商信心逐步恢復,建照核發與開工量將會緩步盤升並向上穿越使照核發量。

(二)從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰

從2014到2016三年來,全年使照發照量2014年為91,883戶,2015年為99,431戶,2016年為97,630戶,三年使照核發總量逼近三十萬戶高峰,每年的季均量都約在2萬5千戶左右,今年第二季季量已下滑至18,402戶新低,顯見交屋潮已逐漸脫離高峰,對房市賣壓相對減輕不少。

(三)從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年Q1落底,並逐季回溫中

房市全台交易量近四年來從2013年Q2近十萬戶的季量高峰,下跌至2016年Q1交易量為43,182戶,幾乎萎縮六成,與開工量丶建照核發量同步創近年新低,此時房價也持續走低。但2016年Q2開始,房市的季交易量開始回溫,顯見積壓三年自住與首購的遞延買盤逐漸回籠,然市場因有大量餘屋賣壓,新成屋建商不得不讓利,藉以殺價取量,市場交易也可望因此自住買盤進場而逐漸恢復信心,對建商推案也開始產生激勵效應(見圖)。

開工量與使照量之季線黃金交叉日,正是房市落底時!

縱觀未來房市發展,未來半年交易量將會持續回升,2017全台交易量可望較去年提升10%以上,並上看27-28萬戶。而代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

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2017-08-14 12:03:14 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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吉家網提供 吉家網提供
 

吉家網不動產董事長李同榮表示,未來半年房市交易量將會持續回升,代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉時,正是房市落底時。

李同榮說,根據內政部統計,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低,今年使用執照核發量也開始呈現下跌,顯示房市正脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。

他指出,2013年Q4與2014Q1房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014-2016三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上。

這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,今年使用執照發照量已下滑,賣壓可望逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,觀察開工量季線,經一年多谷底盤整有機會逐步回升,未來兩季將會與使照核發量季線呈黃金交叉。

李同榮從建照核發量與建築開工量、使用執照核發量、房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:

(一)從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升

建照核發量在2016年Q2季量萎縮至16,982戶創近年新低,建築開工量也隨後於2016年Q3季量萎縮至14,116戶也是創近年新底,歷經一年多盤整後,因市場交易量持續回溫,預計到2017年Q4,建商信心逐步恢復,建照核發與開工量將會緩步盤升並向上穿越使照核發量。

(二)從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰

從2014到2016三年來,全年使照發照量2014年為91,883戶,2015年為99,431戶,2016年為97,630戶,三年使照核發總量逼近三十萬戶高峰,每年的季均量都約在2萬5千戶左右,今年第二季季量已下滑至18,402戶新低,顯見交屋潮已逐漸脫離高峰,對房市賣壓相對減輕不少。

(三)從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年Q1落底,並逐季回溫中

房市全台交易量近四年來從2013年Q2近十萬戶的季量高峰,下跌至2016年Q1交易量為43,182戶,幾乎萎縮六成,與開工量丶建照核發量同步創近年新低,此時房價也持續走低。但2016年Q2開始,房市的季交易量開始回溫,顯見積壓三年自住與首購的遞延買盤逐漸回籠,然市場因有大量餘屋賣壓,新成屋建商不得不讓利,藉以殺價取量,市場信心可望逐漸恢復與提升,對建商推案開始產生激勵效應。

李同榮表示,2017全台交易量可望較去年提升10%以上,上看27-28萬戶。而代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

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2017-08-14 10:52經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低。... 根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低。聯合報系資料照/記者胡經周攝影
 
根據內政部統計處資料顯示,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低,但開工戶數盤底已超過一年,下半年開發商推案由保守轉向積極,再過一兩季開工量可望緩步提升。今年使用執照核發量也擺脫高峰開始呈現下跌,意味房市脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。

 

吉家網不動產董事長李同榮表示,房市交易量已逐季回溫,未來半年,代表購屋信心度的建築開工量季線若止跌回升,穿越使用執照核發季線量,兩條季線呈黃金交叉時,就是房市止跌落底的前兆。

李同榮指出,2013年第4季與2014年第1季房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,而代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014年至2016年三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上,這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,市場買氣不佳之故,近三年間建商推案量也就持續保守並大幅萎縮。

但從2017年開始,使用執照發照量已逐漸下滑,賣壓會逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,而建察開工量季線,經一年多谷底盤整有機會逐步回升,未來兩季將會與使照核發量季線呈黃金交。

李同榮分析,從建照核發量與建築開工量、使用執照核發量、房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升;從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰;從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年第1季落底,並逐季回溫中。

李同榮表示,代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

房市黃金交叉

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李同榮│理財周刊884期│2017-08-03 

 

我喜歡對各種產業趨勢做出預測,不管對各種生活型態的變化,或是對個人工作與事業的期許,我總會推測未來五年、十年以後的可能處境與發展,然後就會提前去因應與計畫未來要走的方向。從事房地產四十多年,我曾精準的預測與掌握機會,也曾因能力與資源不足而錯失機會,我往往沉迷自己預測的商機而率先投入不可預知的未來,創新之路也往往需要經歷一段篳路藍縷的過程。

「相信」與「堅持」,支撐人類挑戰困難的動力,過去,我所預見的未來都一一實現,我相信,未來我所預見的,也一定都會實現。

上一期(八八二期)我撰寫了房地產經紀業市場未來十年的發展趨勢,這一期我特別撰寫房地產市場十年後發展趨勢的六大風貌,包括都市再生、老屋凋零、智能豪宅、精品小宅、銀髮養生、共享住宅,謹就這六大趨勢風貌的形成因素分別敘述如下:

一、都市再生,展現都會新氣象

早在二○一四年台北市都市更新處曾邀集產官學專家撰寫一份都市再生白皮書,重點包括盤點台北市多核心發展歷程、分析既有都會空間布局、重大建設、交通節點、歷史資源、創意資源之結構,並以「國家門戶中心、中央創意經濟廊帶、水岸宜居社區」等面向,制定出九處政策性再生政策地區,並套疊既有更新地區、公有地分布,劃設四十處再生潛力地區,提出都市再生的策略架構及推動方案,期望透過都市再生策略,帶動台北市整體經濟、社會與文化發展。

但這些策略不是台北市府單一窗口能力所能完成,必須成立跨部會專責單位,總體研究跨都會共同面臨的問題:「都市再生計畫」。相信若政府願承擔責任積極促成,十年後,各都會將有一番嶄新的再生風貌。

二、老屋凋零,房子越老越不值錢

台灣處於高活動斷層地質,包括遍布全台三十多處的活動斷層帶,隨時都有六級以上大地震發生的威脅,諸如南投一九九九年九二一大地震與去年二月六日台南大地震。二○一二年我在著作《良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告》中曾預測房市在二○一四年下半年反轉走跌後,未來下一循環是都市更新翻轉的年代,當時適逢文林苑都更事件發生,拆屋違憲爭議不斷,大家都認為都更已死,很多人不解我為何敢大膽預測都更有翻轉的機會,當時,我只回答一句話:「只要有天災地變,政府就會覺醒」。

果然,去年台南發生大地震後,政府開始大談都市更新,新政府並制定老屋危屋重建條例。十年後,台北市超過四十年屋齡的老屋數量將過半,不經過都更的老屋會像日本一樣,折舊率很高,甚至過戶交易時很難拿到銀行貸款,當然陳舊老屋就會越來越不值錢。

三、智能豪宅,獨領金字塔風騷

智能時代來臨,未來都更面積擴大,針對金字塔頂端的住宅需求,機器人管家、自動化家電設備管理、新智能創新設計的豪宅會不斷增加,只要地段環境與設計品質達到超級水準,頂級豪宅形成脫鉤的市場,價格將會再創新高。

四、精品小宅,單身貴族最愛

隨著兩代同堂的家庭型態產生變化,年輕人一結婚就想購屋置產,甚至未結婚已就業的年輕人就想自立門戶,因此都會的單戶小宅需求會增加,如何提供低公設高功能的精品小宅,會是未來十年穩定成長的市場需求。

五、銀髮養生,以房換房養老

十年後,台灣開始邁向人口負成長與老化的社會,二十四至六十五歲勞動人口大幅降低,新的一代薪資成長停滯,並普遍無力扶養雙親,滿足銀髮族不同需求的養生宅會陸續增加,因此老年人會考慮以房養老,或以舊房出租,以房換房,換到自己喜歡的養生宅養老。

六、共享住宅,租賃市場多元發展

十年後,老年人為了養老,補貼年輕人購屋的資源越來越有限,年輕人購屋能力逐漸降低,加上月光族效應,租房會成為年輕人優先選擇,多元化的租賃市場更會蓬勃發展,共享住宅也會是創新的市場走向,此時,房地產租賃投資市場需求增加,會彌補自住市場需求減弱的缺口,市場板塊會有局部的移動與調整。

十年以後,台灣房地產市場改變的六大風貌藍圖已呈現眼前,聰明的您,有什麼樣的創新想法與心理準備,或是對房地產理財有了新的具體規劃?

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19871817160&AType=1

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2017年08月2日 16:00

震驚房市!3字頭買板橋門牌 小資族瘋狂搶購(圖/記者姜國輝攝)

 

 

▲實價登錄的修正版本方向正確,美中不足的是租賃市場中屋主自己出租不必再登録。(示意圖/記者姜國輝攝)

文/吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮

實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登録權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,預計下會期送進立法院。我們肯定政府對實價登錄的五大措施,但針對租賃市場,屋主自租不必登録是實價登錄美中不足的重大缺失,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。

詳細門牌揭露值得肯定 登録權責歸買賣方是遲來的正義

詳細門牌揭露是我近年來一貫主張,也是實價登錄進階的重要旅程碑,地政司的「2.0」版首重詳細門牌實價揭露值得肯定,這項措施沒有在實價登錄初期推動,主要是考量民眾與業者的適應而做出去識別化的緩衝措施,經過5年的適應期,適時將詳細門牌實價揭露,不但讓房地產交易更透明化,同時也提供市場交易過程中做為重要的依據與參考。

當然,有了詳細門牌的揭露,才能將交易標的物所建的履歷資料庫更進一步的透明公開,尤其對短期間交易頻繁的房地次數與價格也能讓承購買方清楚了解,做更理性判斷,同時也可透過系統的警示,提供主管機關方便監控戶房地炒作行為。

實價登錄政策推動前,個人擔任房仲公會全國聯合會理事長,就不斷呼籲登録權責應歸屬買賣權利與義務人,可委由地政士與經紀專業人士代為登録,但最後未被政府採納,才會交給地政士負責登録,最後實施後政府與地政士公會才知道弊多於利,如今登録權責歸屬買賣雙方,是一項遲來的重要修正措施。

屋主自租不必實價登錄 延伸四大弊端政府不能不重視

內政部針對實價登錄的五大修正版本,方向正確,但美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租不必再登録,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施其實是實價登録的毒瘤,其延伸的弊端有四大缺失:

(一) 協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登録,政府沒有登録資料,當然稅徴機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二) 逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三) 逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登録的要求,往往喪生交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四) 政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

最後,呼籲政府,租賃的實價登錄缺失已經讓業者苦不堪言,政府應重視其缺失立即修法,但不解政府在修法的重要關鍵上獨偏對自租屋主的登錄規範,就好像當初建議政府實價租賃登録權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登録權責歸買賣雙方,而租賃交易的登録又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

▼吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/李同榮提供)

 

▲▼房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/李同榮提供)

原文網址:http://house.ettoday.net/news/980166

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2017-08-02 14:29 經濟日報 李同榮
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實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出「2.0」版本,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登録權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,預計下會期送進立法院。我們肯定政府對實價登錄的五大措施,但針對租賃市場,屋主自租不必登録是實價登錄美中不足的重大缺失,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。

詳細門牌揭露值得肯定,登録權責歸買賣方是遲來的正義

詳細門牌揭露是我近年來一貫主張,也是實價登錄進階的重要旅程碑,地政司的「2.0」版首重詳細門牌實價揭露值得肯定,這項措施沒有在實價登錄初期推動,主要是考量民眾與業者的適應而做出去識別化的緩衝措施,經過5年的適應期,適時將詳細門牌實價揭露,不但讓房地產交易更透明化,同時也提供市場交易過程中做為重要的依據與參考。

當然,有了詳細門牌的揭露立,才能將交易標的物所建的履歷資料庫更進一步的透明公開,尤其對短期間交易頻繁的房地次數與價格也能讓承購買方清楚了解,做更理性判斷,同時也可透過系統的警示,提供主管機關方便監控戶房地炒作行為。

實價登錄政策推動前,個人擔任房仲公會全國聯合會理事長,就不斷呼籲登録權責應歸屬買賣權利與義務人,但可委由地政士與經紀專業人士代為登録,但最後未被政府採納,才會交給地政士負責登録,最後實施後政府與地政士公會才知道弊多於利,如今登録權責歸屬買賣雙方,是一項遲來的重要修正措施。

屋主自租不必實價登錄,延伸四大弊端,政府不能不重視

內政部針對實價登錄的五大修正版本,方向正確,但美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租不必再登録,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施其實是實價登錄登録的毒瘤,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登録,政府沒有登録資料,當然稅徴機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

三)逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登録的要求,往往喪生交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四)政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

最後,呼籲政府,租賃的實價登錄缺失已經讓失業者苦不堪言,政府應重視其缺失立即修法,但不解政府在修法的重要關鍵上獨偏對自租屋主的登錄規範,就好像當初建議政府實價租賃登録權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登録權責歸買賣雙方,而租賃交易的登録又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2619086

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2017-08-02 14:14:17 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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內政部表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求「更即時、更透明、更正確」。 本報... 內政部表示,實價登錄制度修法將朝五大方向,務求「更即時、更透明、更正確」。 本報系資料庫
 

實價登錄制度屆滿五周年,內政部端出2.0版本,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,內政部針對實價登錄的五大修正版本,美中不足的是,租賃市場中屋主自己出租仍不必登錄,而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄,這項措施是實價登錄的毒瘤,若不立即修法,對健全房屋租賃市場將遺害無窮。

李同榮表示,內政部實價登錄2.0版,規劃門牌去區段化、建置不動產履歷,登錄權責回歸買賣雙方,預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄,均值得肯定。但針對租賃市場仍未更改屋主自己出租不必登錄,委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄方式,其延伸的弊端有四大缺失:

(一)協助屋主逃漏稅

屋主為規避租賃所得稅,就不交經紀仲介或逼仲介業不得登錄,政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(二)逼使經紀業由合法轉非法營業

經紀業為求生存,協助屋主共同逃漏稅,成交的租賃案就不開發票,協同屋主一起逃漏稅。

(三)逼合法經紀業難以生存

奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登錄的要求,往往喪失交易機會,更喪失長期經營的顧客資源,也因此喪失在市場的競爭力。

(四)政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的小屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

李同榮表示,租賃的實價登錄缺失業者苦不堪言,並不只十次以上的反應政府,但不解政府在修法的重要關鍵上卻仍無動於衷,就好像當初建議政府實價租賃登錄權責應歸屬買賣權利義務人,政府也是無動於衷,才會有錯了五年才認錯的政策修正,如今,買賣交易認同登錄權責歸買賣雙方,而租賃交易的登錄又知錯不改,也從不提理由何在,主管機關如何能服人心?

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2619050

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李同榮│理財周刊882期│2017-07-20 

 

十年來我每年都在中國房產經紀年會報告產業的趨勢預測,本次年會我再次提出「新零售時代」對房產營銷的衝擊以及「新O2O時代」房產營銷的新思路,同時也對未來十年,提出產業發展的十大趨勢變革預測。

一、新零售時代對房產營銷的衝擊

新零售時代強調線下實體體驗的重要性,強調以C2B的概念從逆向消費者的觀念做客製化的營銷。通過這個概念我們會想到,未來有一天,新零售百貨出現,會是什麼風貌?新房地產經紀行業實體店出現,會是什麼風貌?新行動經紀人出現,會是什麼風貌?實體服務加上移動數據化的翅膀,又會是什麼風貌?
所以,新零售時代是以消費者體驗為中心所驅動的泛零售型態,將過去以生產者為中心的「貨─場─人」演變到以消費者為中心的「人─貨─場」。因此,有人認為電商時代已經過去了,我認為是錯的,新零售時代也是新電子商務時代,它強化實體體驗與專業服務,突破了時間與空間的限制框架。其實,新零售時代簡單的定義就是新的O2O時代。

二、新O2O時代房產營銷新思維

簡單講,online是水泥,offline是砂石,O2O是水,新零售模式是鋼筋,新O2O時代是壯麗宏偉的建築。

新移動互聯網+新實體服務,就像空軍+傘兵特種部隊,產業鏈+移動互聯網,就等於新實體服務+翅膀。房產營銷終將邁向新實體、新科技、新運營中心、新服務的時代。

二○○六年我在中國人民大會堂講過行業的十大趨勢,其中最大的趨勢是虛實共構營銷,其實就是十年後的今天大家在瘋投的O2O新概念。二○○九年中房學年會上,我講到顧客關係管理將變革為顧客主導關係(CRM變為CMR),這就是C2B的概念。

過去消費者是被掌控的,現在可以為消費者做到一對一的服務,所以我們過去經營的主體都是重視產品,目標就是銷售,未來我們經營的主體應該是顧客,目標是滿足顧客。二○一五年中房學年會上,我就率先提出了O2O新概念,強調「在線委買委賣」發展到「新實體服務中心」。

二○一六年中房經聯年會上,我提出了迎接C2B時代的新未來,也介紹了C2B時代房地產經紀行業發展的四大趨勢:「組織行動化、銷售自動化、服務即時化、效能極大化」。在二○一六年中房學年會上,我也再次提出C2B時代來臨,是要回歸實體體驗服務的新概念,並同時提出了以經紀人為主體,以顧客為中心的C2A(Agent)新概念,也是「房仲Uber」,那是以消費者呼叫行動經紀人的新概念。

所以,未來新旅遊業會變成「消費者+在線旅行網+新實體服務」的模式。新婚紗業會變成「消費者+新實體+虛擬整合的攝影師、婚紗、攝影場地」的模式,新的百貨超市會運用智能系統改變空間基礎設施,精簡貨品空間與櫃員,甚至做到無人商店,這樣就會大大降低營運成本,而且實體的價格也會便宜。

還有新的二手車廠業態會變成「消費者+二手車廠聯賣中心(VR體驗)+聯賣網+聯賣實體展場」的模式。所以可以看出,未來平台需要的是整合服務,整合後服務和資訊都是可以協同共享的。

三、未來十年產業發展的十大趨勢變革

未來十年,我們行業的發展趨勢會是什麼?首先,新O2O時代,房產營銷的商業模式要回歸顧客本質的新實體。第二,售前售中售後服務產業價值鏈會起重大的變革。第三,B2B聯賣平台興起+新實體服務崛起。

第四,C2B全球房地產委買新趨勢,我們要有平台整合服務的概念,把幾十個國家的匯率、利率、稅率等資訊全部集中在這個平台上,提供信息服務,當平台上的資訊能夠滿足顧客時,就可以實現海外房地產的在線委買。

第五,經紀人實體創業與在線開店創業的時代會來臨,平台不止是企業對企業,也包括經紀人對經紀人,經紀人Uber的概念絕對是C2A的新概念。在這裡,人就是在線經紀人,貨就是A2A平台,場就是運營中心與後台。

第六,隨經濟時代的到來,就是隨時隨地手機一機搞定,所有的作業流程都可以在手機完成,經紀人可以突破時間空間的限制,使得銷售無所不在,服務無所不在。第七,房地產經紀行業以消費者為中心的「人、貨、場」架構的變革。第八,資訊應用管理邁向銷售自動化。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19835739820

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