目前分類:莊孟翰 (12)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

莊孟翰│理財周刊882期│2017-07-20 

「二○一七大師智庫論壇」演講會,當席勒教授聽到台灣房地產面臨「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高問題時,驚訝表示「三件事情同時發生,讓人匪夷所思!」
二○一三年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller)教授,曾在二○一一年獲彭博資訊票選為世界前五十大對全球金融最具影響力的人,其暢銷著作《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)旨在分析人們在股市的投機心理與行為,並精準預測二○○○年網路泡沫與二○○七年美國次貸風暴;更以敘事經濟學(Narrative Economics)闡述透過故事被廣泛傳播後,市場情緒很可能發酵,進而影響投資行為。

有關席勒教授這次應邀來台演講,有許多值得我們再次關注的重點,不論是提示或警示,如能將這些國際經常發生的歷史經驗當作啟示,必會大幅提升政府主管機關趨吉避凶的應變能力,例如:

(1)沒有不會跌價的標的物。

(2)應教育民眾「房價不是只漲不跌」。

(3)人們必須正視房價高漲的風險,他不知道房價何時下修,萬一下修,對擁有資產者將是一場災難。

(4)支撐房價的不是基本面,而是人心還有故事的吹捧,讓大家認為房市是很好的投資標的。

(5)社會住宅其他國家也在做,但並沒有完全解決高房價問題。

(6)應引導資金到其他投資工具。

其實,有關這三件事情,乍看之下真是讓人無法理解而備感疑惑與矛盾,惟如就歷史縱深加以探索,答案就很清楚。以下謹就「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」這三點提供淺見,以供參考:

一、高房價問題:

台灣高房價其來有自。房地產市場自民國六十年代後,由於經濟快速成長及國民所得逐漸提高,加以其間屢受油價、物價巨幅波動影響,房價幾乎每隔一段時間便呈倍數飆漲,從而助長投機風氣,其顯著模式為「油價漲→物價漲→房價漲」。
例如民國六十二至六十三年第一次房價大幅飆漲係源於第一次石油危機,油價由每桶二.五九美元遽漲至十一.二五一美元,物價大漲四七.四%,民眾基於購屋保值心理,大肆搶購不動產促使房價攀向高峰。及至民國六十七至六十九年,油價由十二.七美元再度暴漲至三十二美元,物價上漲率也攀升到二位數(六十九年一九.○一%,七十年一六.三二%),又是「油價漲→物價漲→房價漲」模式,造成房價飆漲。至於民國七十六至七十八年第三次房價大幅飆漲,主要是當時社會財富長期累積,又有新台幣由三五.五元大幅升值至二八.五五元湧入的「熱錢」推波助瀾,「金錢遊戲」再起所導致(見表一)。

最近這一波始自二○○三年之起漲點,主要係繼二○○五年土地增值稅與二○○九年遺產及贈與稅大幅調降稅率,加以二○○八年全球金融海嘯後,美國三次QE(量化寬鬆)導致市場頓呈有史以來最低、最長之低利率時期,最多氾濫游資與最大之租稅減幅,促使房價節節攀升,按二○○三至二○一六年台北市房價飆漲一.一倍,新北市更飆漲一.四倍。

以上所述,前三次係台灣經濟高度成長的特殊歷程,最近這一次則是全球普遍遭遇的共同處境。

如再就二○一四年台北市實施囤房稅之後持有稅、交易稅與資本利得稅,再加上二○一六年實施的房地合一稅之重稅結構,雖然今年第一季台北市房價所得比仍高懸十五.五二倍,惟近年房價持續向下探底,尤其在少子化與高齡化情勢下,此一高房價問題勢將隨之逐漸獲得改善。

其次,如依Numbeo網站《Property Prices Index 2017》二五七個主要高房價城市統計數據,台北市房價所得比十五.六三倍(二○一五年第三季數據),全球排名第四十五,的確還有很大的調整空間。


二、高自有住宅比率問題:
在經濟高度成長階段,有土斯有財與房地產增值保值觀念深植人心,又沿襲長輩的財產繼承問題,再加上社會福利與退休保障不足等因素,導致不少高所得階層將房地產視為投資理財工具,中產階層則是儘量多買一戶,一則用以退休收租養老過活,再則運用購屋節稅贈與子女,凡此,都是促使自有住宅比率逐年攀高主要原因。由附圖可見一九八七年住宅自有率已高達七八.六%,二○一五年更攀升至八四.二三%(見圖一) 。

三、高空屋率問題:
台灣長期高空屋率與實施容積管制息息相關,按台北市於民國七十二年四月二十五日率先發布「台北市土地使用分區管制」之後,全台土地管理利用即逐漸進入容積管制,其後台北市及宜蘭縣經細部計畫通盤檢討,亦於民國八十二年全面實施容積管制,其他縣市則囿於議會壓力延緩實施。

惟自八十八年起全台皆已實施容積率管制,然就在全面實施之前,由於大量搶建引發超額供給之景氣重挫問題,政府為挽救當時號稱的火車頭工業,公布「健全房地產市場措施」,一連三次共計七年延長建照時效,由此衍生之大量空屋,超額供給至今無法去化,非都會區的無效需求更是嚴重,可由民國八十年至八十三年建造執照合計高達八十二萬九八五九戶見其一斑,而這也正是長期存在高空屋率,讓一般人無法理解的主要緣由(見圖二)。

其次,如就二○一○年六都合計一一○.六五萬戶空屋,占全台一五六萬戶之七○%加以檢視(見表二),顯然社會資源的浪費依舊無法獲致合理解決。有關此一議題雖然行政院主計處經深入了解後表示其中約有一半係屬第二屋或休閒住宅,惟就當前政府刻正大力推動的二十萬戶社會住宅,實應先就大量空屋地區先行調查,再輔以租金補貼或購屋貸款利息補貼,藉以逐步去化餘屋,讓長期閒置資產得以活化利用,而不必急於一時,更何況席勒教授也認為社會住宅其他國家也在做,但並沒有完全解決高房價問題。

由這次「二○一七大師智庫論壇」,席勒教授席間對於台灣房地產面臨「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高問題,驚訝表示「三件事情同時發生,讓人匪夷所思!」由此不難了解台灣當前所面臨住宅政策之困境!而在聆聽席勒教授一席話,讚佩之餘,是否也能進一步檢討並正確擬定與落實住宅政策,實乃當前主管機關必須正視刻不容緩之一大課題。

在此,要再度感謝諾貝爾經濟學獎得主席勒教授對我們的經濟與房地產所提出的啟示與建言,並且希望本文的補充意見也能提供政策參採!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19820054020&AType=1

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊880期│2017-07-06 

房市景氣持續低迷,最近媒體陸續報導北台灣超額供給區域,包括新北市淡水、新莊、林口等三大餘屋區,其中尤以新莊副都心房價從五字頭掉到三字頭,淡海新市鎮、桃園青埔特區則已回跌至二字頭,短短兩年間跌幅高達二至三成者比比皆是最受矚目,從而亦導致各相關研究單位積極針對自家調查發布修正資訊,其間最大差異,在於有些認為今年第四季即將落底,有些則認為明年才會觸底。

惟如就當前整體房市供需與稅制結構加以探討,這一波景氣恐無法依循往昔分析模式就可輕易解讀,而當前大家最容易忽略的問題癥結點,就在於爭論已久的稅制結構議題。

有關稅制問題,自從二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅至今已屆三年,在持有稅、交易稅、資本利得稅短期同時實施的情況下,猶如強降雨一般,瞬間沖毀了國人心目中「有土斯有財」的傳統理財思維,導致多產階層不敢再貿然將資金投置於房地產,尤其值此市場景氣衰退時刻,更不急於購屋置產,深恐偶一不慎淪為「負資產」。

值此景氣轉折關鍵時刻,大家最關心的,莫過於如何經由價量變化以檢視景氣觸底與否,以下謹針對此一議題提供五大檢視流程,以供參考。

一、出貨不進料

去年交易量創二十五年新低,再加上低價當道,甚至已有不少炒高房價地區被打回原形,導致一些建商已有「長期抗戰」的心理準備,在此情況下,以出清存貨為優先,並且不急於購地,以期儘早做好風險控管,實乃不得不然的明哲保身經營策略。因此,當建商出清存貨,再次購地之時,再重新檢驗景氣走勢也還不遲。

二、加碼讓利出清餘屋

所謂「讓利」,其實就是打折促銷之廣告用語。

現階段在預售屋、新成屋、中古屋競價求售情況下,加以二○一二至二○一三年投資客以及地主戶爭相降價競銷,導致議價空間持續加大,尤其是在越來越多高資產階層質疑持有稅恐成推動下一波讓利潮最大推手,復又各建案爭相贈送車位、裝潢之加碼動作,就可輕易研判景氣觸底與否。


三、營建換屋解套

上一波房市不景氣階段,經常出現業者將餘屋用以抵付工程款或建築材料款項,其間所顯示必然是預售建案銷售情況不如預期,餘屋去化不易,最近此一情況似有加劇,由此亦可作為檢視景氣觸底與否之依據。

四、批發求現結案

當前景氣已持續衰退三年,多數建案皆飽受降價與滯銷之苦,再加上代銷業不包銷,即使委由房仲業幫忙促銷,效果依舊相當有限,尤有甚者,連投資客與地主保留戶也加入競價行列。

在售價與銷售率一再創新低,新成屋售價又比預售屋低,復又購屋者寧可選擇違約被沒收一五%購屋款之情事,遂有淡水、林口、台中等一些建案不惜以批發方式力求快速結案,其間所顯示之景氣動向,不言可喻。

五、法拍不急於加碼搶進

現階段雖陸續出現法拍物件,即使是指標性豪宅如帝寶亦不例外,惟截至目前為止,仍鮮少有一標高價競購情事,幾乎都還停留在觀察景氣變化階段,檢視二拍、三拍之去化情況再做定奪。

由以上五大景氣轉折流程,再詳細觀察每一相關細節,當可正確掌握反轉契機,並據以供作購屋置產參考抉擇。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19784499540&AType=1

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊876期│2017-06-08 
內政部甫通過陸資購買「萬通台北2011」建案的訴願案,即遭質疑政策鬆綁,隨即於五月十七日表示,該案是個案依訴願決定另為適法處分結果,陸資在台買房政策及相關管控機制沒有改變。又再補充說明,該案係經內政部開會研商及審查,共同獲致決議,並認為無相關論據足資顯示該案有危害國家安全或社會安定之虞,決議予以許可。

以上說法既不具說服力,邏輯也未必全通,試想若國家安全無虞,為何連一向考核最嚴謹的國軍都會有那麼多不可思議的問題發生,更何況還有那麼多的陸配購屋,連南機場國宅也不放過,更不知還有多少經由第三地轉進的陸資。

看看香港高房價成因即可知,為何會有愈來愈多香港人住進「籠屋」,甚至人均面積只有六二.四平方呎(1公尺=3.28084呎)的「?房」,媒體還以「?房及籠屋問題乃香港之恥」形容,台灣還有什麼因應「撇步」?

從另一角度探討,近年台北高房價始終高居民怨之首,正值景氣轉折關鍵時刻,如再放任陸資或有錢人炒房,明年選舉看看年輕人如何用選票來表達他們的看法。其實,還是不要忽略陸資購屋所衍生的國家安全或社會安定問題,才是根本之計。

最近根據屋比趨勢研究中心調查資料顯示,有高達七二%民眾反對現在進一步鬆綁陸資來台購屋相關限制,主要原因在於擔心陸資炒房。此一議題,就房地產投資角度探討,現階段台北市房價高居全球第二十位,根據全球房地產指南(Global Property Guide)針對全球最貴房價九十二個城市統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍全球第一,租金收益率一.五七%則全球最低,被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市,二○一六年一月一日實施之房地合一稅四五%邊際稅率亦是全球最高之一。在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,尤其持有稅、交易稅與資本利得稅陸續提高,自二○一五年景氣急遽轉折後,陸資還會有什麼興趣投資台灣房地產?

就另一角度探討,中國大陸積極肅貪,又對台商加緊查稅,勢必會有源源不絕的資金外逃,近年美、英、加、澳甚至德國都積極築起防護牆,我們還能掉以輕心嗎?

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊872期│2017-05-11 
(1)強化公權力與公信力
(2)建立估價權威性
(3)容積獎勵與回饋
(4)稅制議題檢討
(5)推動多元都更
(6)代拆爭議處理機制
(7)建立代理實施者制度
(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」
(9)SOP實例演練
(10)成立不動產專業法庭


接續八七○期,繼續探討「當前都更成敗十大關鍵議題」。

五、推動多元都更─公辦、民辦、自力更新、協議合建

為加速老屋重建,應可以廣義角度來正視都更問題,除公辦、民辦、自力更新之外,協議合建也應納入,惟將來都更戶可能會以「自力更新」為優先選擇,其因在於大家總認為假手他人成本太高、被賺太多,索性由住戶自行推動,但又該如何進行?

二○一二年台北市政府與實施者同時發布一則南港路一段和興東街交叉口的都更案訊息,原預計二○一八年完工,該案係由一二七戶規劃興建為四三○戶,當時都更戶的質疑是,都更完成後他們同樣分回一二七戶,只占二九.五四%,其他都歸實施者所有。實施者則表示,總樓地板面積二萬三百坪中,他們只拿到八一二○坪,只有四○%,彼此算法天南地北,前者以戶數計算,後者則以容積率的總樓地板面積計算,其實以容積率計算才正確,此一問題顯示的正是未來自力更新之需求導向。

其次,如何擬定多元創新策略,也值得深入探討,例如結合生技、長照產業之創新模式,去年一家生技公司參與新竹市一都更招商案,該公司了解當地較缺乏住宅需求,改以長期照護中心再結合醫療為主軸爭取到該標案,也是因應人口老化與都更另一嶄新思考模式。

六、代拆爭議處理機制

都更案常於「拆除」環節糾紛不斷,根據現行「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,都更案代拆戶占總戶數一○%以下,且戶數五戶以下,才可申請政府代為拆除,惟許多都更案仍出現不同意戶阻擾而無法順利進行拆除。

最近台北市副市長宣布,將取消都更案建商申請代拆門檻,未來無須取得全部所有權人同意,只要都更事業計畫、權利變換計畫通過,實施者就可申請建照、拆照。如能真正落實,必有助於都更順利推動。

至於代拆問題,法律依據為何?如何合法進行?新加坡行之有年的有效模式就是達到法定門檻經估價後依法提存,只要經過法院判決就可進行拆除。長久以來我們一直沒辦法突破這一關鍵門檻,試想既然要享受容積獎勵的公共財,為何拒絕更新的公共利益,還要搬出憲法困住大多數人的公共利益。

七、建立代理實施者制度

既然都更戶與實施者彼此不信任,都更戶怎麼做才能「自己的錢自己賺」?漫長的都更過程,「人心」成為最大變數之一,既然民辦問題層出不窮,不如推動自己的房子自己建,如能建立「代理實施者制度」,以「自力更新」方式,積極推動將會成為未來都更主流。

目前自力更新案例不多,可仿照台北市首宗由地主自組更新會並取得一○○%同意比例之水源路四、五期整建住宅之成功案例,政府扮演輔導角色,前期可適度補助相關整合經費,待凝聚共識取得結論,再對外公開徵求建築師規劃設計,並延攬專業人士協助產權整合、權利變換與銀行融資等都更戶無法自力完成的相關重要事項,最後則是公開遴選營造廠商。目前此一都更案在台北市政府與地主共同努力下,將於二○一七年完工,成為台北市推動老舊整宅都更典範之一。

八、置入「以房養老」概念─「以房養房」

很多老舊都更戶所有權人都已退休無收入,如更新後造價不夠還得自行負擔部分工程款,必然會擔心負債償還問題,可置入以房養老、逆向抵押貸款概念,以逆向抵押貸款方式增加貸款額度。

基本上因為都更後增值,再加上銷售坪數增加,例如老舊公寓的公設可能是八~一○%,現在台北市平均公設是三四.五%,起碼會增加二四.五%的坪數,等於是強迫增值,再加上舊屋已更新,房價就會隨之水漲船高。

至於因分不回原面積而須價購部分,同樣可以「以房養老」方式,也就是都更戶不必支付本息,係經由銀行「以房養房」方式併案處理,多出來的房價已足夠其養老與繳房貸利息,相關機制主管機關應進一步規劃設計。
九、SOP實例演練─流程、法令

都更流程潛藏很多難以解決的死角或漏洞,如能逐一拆解,就可清楚了解每一流程的糾紛根源,也才能讓執法與司法單位更了解相關法令依據,如能就實際案例經由各流程拆解推演之後,再據以研擬具體可行的配套措施,必有助於爭議處理與都更加速推動。

十、成立不動產專業法庭

都更遇到拆除問題,常見的是不同意戶杯葛,這牽涉到公權力該怎麼介入。就現況而言,勢必要有個判例做為依循,如能成立不動產專業法庭,讓社會大眾清楚了解,基於公共利益就必須要有遵守多數決的法治概念,都更才能順利推動,否則不同意戶的問題恐永無寧日。若執行拆除任務時出現糾紛,法院能速審速決,並有執法人員做後盾,主管機關就不會互踢皮球。

台灣快速邁入高齡社會,如能經由這次相關法令修法,積極推動自力更新,再輔以「以房養老」概念,置入逆向抵押貸款併案處理,相信在「代理實施者制度」、「以房養房逆向抵押貸款」與「不動產專業法庭」三方面相互搭配下,必能加快都更推動,同心協力重新打造舒適安全的居住環境。
 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19632347280&AType=1

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊870期│2017-04-27 

(1)強化公權力與公信力
(2)建立估價權威性
(3)容積獎勵與回饋
(4)稅制議題檢討
(5)推動多元都更
(6)代拆爭議處理機制
(7)建立代理實施者制度
(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」
(9)SOP實例演練
(10)成立不動產專業法庭


政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動,惟效果始終未見彰顯,更值得關注的是,大家都僅聚焦於龐大的潛在利益,而忽略都市再生與整體經濟效益,甚且無端迸出一些釘子戶,導致都更效益大打折扣。

為什麼推動都更會那麼困難?就實務面而言,一百個都更戶,至少會有一千個以上的疑難雜症,更何況都更的條件是變、變、變,而非一成不變!

長久以來我們一直認為既然容積獎勵確定了,好像就大事底定一成不變,其實,包括景氣的變動、房價、造價、估價等,尤其是房價問題,若以二○一二年和二○一六年銷售率來看,台北市本來是五四%,去年卻掉到只剩二一%,即顯示供給增加、房價大跌的後遺症。

另外,就估價而言,從開始整合到最後權利變換完成,整個流程平均長達七、八年,其間需要估價幾次?因此,實際上都更的條件並非一成不變。尤其景氣很好時,實施者可以一坪換一坪甚或一.二坪的條件滿足都更戶,不過最後又為什麼會一事無成?因為景氣逆轉房價下跌,實施者變卦,因此,整合過程房價漲跌無疑就是最大的變數。

至於主管機關一再強調有高達三八四萬戶(二○一六年第四季)的老屋需要重建,然就二○一六年底全國樓層數以一至三層樓約占四七%,約有三九八萬戶,這些老舊建物均屬透天厝,即便給予較高容積獎勵,都更意願依舊不高,原因在於無力自行負擔工程款,且多分布於鄉鎮地區,唯一只能經由協議合建方式重建;另四至五層樓占二三%,約一八九萬戶,是否真會有三八四萬戶這麼大量頗有商榷餘地。

其實現階段擬訂法令僅適用台北市和新北市,其他縣市未必適用,其因在中南部房價偏低。因此,當前都更各種疑難雜症分別加以彙整,可歸納為以下十大關鍵議題,以供執事者參採。

一、強化公權力與公信力

眾所皆知,現階段都更最大阻礙在於公權力與公信力如何發揮?當前推動都更最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時,主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策以突破都更瓶頸,實乃當前最受矚目一大課題。

二、建立估價權威性

就估價角度,當前最大問題在於景氣變化所導致房價漲跌幅過大,以這一波景氣變動,二○○三年景氣起始與二○一四年高峰期相較,房價漲幅就高達一.三倍,二○一五年至今跌幅已普遍超過二成。實價登錄是不是實際交易價也是一大棘手問題。

如再加上人性面互信不足的問題,估價權威性常遭質疑也就不足為奇,更何況整合過程長達七、八年,不同估價師不同時間的估價報告書必然不盡一致。其次,造價變動也會影響共同負擔費用,常因互信不足擔心實施者灌水。

三、容積獎勵與回饋

當前都更整合常出在一坪換一坪又不出錢的問題,就事論事,既是用公共財的容積挹注,又增加公設比面積,尤其現在台北市公設比平均高達三四.五%,一般四、五樓公寓多介於八~一○%,公設比部分占都更後總銷售面積起碼多賺了四分之一,亦即公共財的容積獎勵,無形中等於強迫都更戶增值賺錢,為何都更戶不能兼顧公共利益而仍堅持不同意都更,亟待研擬對策解套。

其次,如為推動都更而一再提高容積獎勵,而中南部因房價偏低仍無法推動,結果便是貧富差距愈來愈大,顯非立法本旨,值得深思。

另外,容積獎勵應該還有上限以及回饋的問題,因為回饋不乏現金或建物,回饋建物可當作社會住宅,如係代金則可挹注於社會住宅公共基金,以達到取之於社會用之於社會之政策目的。

附帶一提,台灣位處地震帶,加以土壤液化嚴重,建議將制震、隔震等攸關建物結構安全之規劃設計列入容積獎勵項目,以期一次性延長建物使用年限。

四、稅制議題檢討
 
 
    
 


二○一四年稅制結構改變,像持有稅的房屋稅、地價稅等,吵了老半天,其實就是怕未來會有加稅的問題。以這次加稅為例,地價稅增加後,距正常交易價格還有八成,都更戶普遍質疑焦點就是未來會不會一再調高稅基加稅。

以台北市為例,就房屋評定現值的標準單價而言,仍只是實際造價的一半,其中仍潛藏未來繼續加稅的不確定性問題。按台北市房屋稅已提高到二.六倍,即使都更後打對折,也只是降為一.三倍;如就士林文林苑案例,為何都更前只要繳二、三千元,都更後卻變成五、六萬元,實際上增加二十至三十倍,其因在於文林苑老舊建物並不是從一起算,基本上屋齡三十年以上老舊房屋幾乎都已折舊到只剩○.四,因法令規定折舊底限為四○%;因此,二.六除以○.四答案就是六.五倍。

另外,台北市原採「1+300%」路段調整率,現擬調降為「1+120%」,亦即二.二倍,六.五乘以二.二,等於是原來的十四.三倍,然後再打對折,就可能出現文林苑都更後大幅增稅的問題,這個部分就應以實例先行演算,再據以修訂法令,較能符合現況。

最近彰化縣政府公布未來三年房屋稅不調漲,擬以輕稅利民來實現居住正義之權宜措施,應可列為亟需推動都更縣市之參考。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19593132780&AType=1

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊868期│2017-04-13 

每年的三二九檔期,房市景氣總是備受矚目,縱然今年各大媒體大都以「加溫」兩字蓋過購屋者的觀望態度,不過,就實務現況逐一加以檢視,發現仍然有不少盲點須靜待釐清。

景氣未觸底 建商讓利 購屋不急

首先,就各大建案均以來客數量作為觀察指標,此與景氣高峰期所強調「clean」之銷售率或「秒殺」的情況,可謂是大異其趣。

其實,大家都心知肚明,現階段景氣尚未觸底,而大多數有意願的潛在購屋者,在幾乎所有建案都以「讓利」為訴求的情況下,即使想要換屋,也並不急於一時。

更何況,在每次景氣衰退的過程,房價大都會下跌個二至三成,雖然最近一些重劃區等超額供給地區,跌幅已然超過二成,不過,卻是因為被包含「贈送車位、裝潢」之簽約價格模糊掉其實際成交價,導致即使是內政部所公布之實價登錄資料,亦未必全部都是實際交易價格。

其中,尤其以新成屋差距較大,中古屋則無此問題,從而亦導致一般購屋者看得眼花撩亂,推遲、觀望態度油然而生!

因此,若是就行銷角度加以觀察,只要新成屋去化不順利,預售屋與中古屋必然遲滯依舊,其因在於大部分的新成屋都是建商餘屋,一旦餘屋銷售不順暢,預售屋的推案量必然大幅減少。

更何況這一波還有不少投資客釋出的新成屋競價求售攪局,此一情勢亦可由今年北台灣三二九檔期推案量約為一六四八億元,較去(二○一六)年減少二二.六%,創下二○一二年以來與近六年同檔期新低量紀錄,可見其一斑。

現階段建商以去化餘屋為主

另外,如就《住展雜誌》所公布之數據來看,今年三月廣告批數微幅降至約二.○六萬批,較二月減少幅度約是六%,其中,新成屋廣告量一.六萬批,預售案則僅為四千多批,並且超過八成都是舊建案,由此顯見,現階段建商仍是以去化餘屋為主,不再貿然推出新建案。

至於一向都是房仲業銷售主力產品的中古屋,由業者一再強調以首購及換屋的剛性需求,並且以中小坪數、低總價為主,即可窺知其中梗概。

若是再由房仲業兼售新成屋的角度加以探討,在整體市場預售屋、新成屋與中古屋沒有各就各位之情況下,市場景氣尚未觸底可謂極為明顯。

至於部分因為中國肥咖條款而回台購置豪宅之台商應屬少數,充其量只是更加凸顯房市的兩極化趨勢而已,無法據以研判景氣動向。

其次,就買賣移轉棟數加以檢視,由附表「六都買賣移轉棟數比較」資料觀察,儘管今年第一季較去年同期增加了四一%,不過,仍可明顯看出實係前期基期較低所致,若與二○一三年及二○一四年同期相較,差距更大。如再據此扣除所有權第一次登記之新成屋,當更能直接反映房市實際交易數量。

因此,就整體而言,這一波房市景氣不可能這麼快就落底,更何況落底之後還會有一段相當長的盤整期,主要原因與稅制結構、薪資所得、人口老化,乃至於升息預期等因素息息相關。也正因此,未來建商是否持續「讓利」,就可視為房價是否止跌與景氣轉折之重要關鍵指標。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19553918280&AType=1

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-03-31 09:37

【文.莊孟翰】

 
 

早在2015年總統大選選戰開打之前,筆者即大聲疾呼八年興建二十萬戶社會住宅不僅是一項不可能的任務,而且事實上也無此必要;至於柯P競選期間也曾提出八年興建五萬戶社會住宅的政見,惟截至目前為止績效並不顯著。

新政府力推八年二十萬戶社會住宅,雖然內政部表示根據委託民調機構調查結果,有近八成八受訪民眾支持政府推動社會住宅政策,並且有八成四民眾接受住家附近有社會住宅,後續將以民意為基礎,積極協助地方政府推動社會住宅,落實居住正義。然衡諸市場現況,社會住宅雖確實有需求,但是否必要急於在八年內完成,可就相當值得斟酌。

根據報載,「蔡英文政府計畫八年興建二十萬戶社會住宅,本月初行政院拍板,相關補助經費高達307億元由中央住宅基金埋單,但目前住宅基金帳上僅118億元,未來若全由基金支應,預計五年後面臨破產」。內政部則表示,目前中央住宅基金118億元可支應到2021年,後續中央政府將編列預算補助,撥入基金填補,「不會,也不可能破產!」

內政部還表示,住宅基金目前可運用資產約320億元,未來若有不足,除了以房地合一所得稅收撥補,也有國庫可以補助。雖然內政部一再表示資金沒有問題,惟仍有待後續檢驗印證。

首先,值得注意的是,當前少子化、老年化趨勢愈來愈明顯,未來住宅需求勢將步日本後塵逐漸減弱,尤其是現階段,依內政部最新之低度使用(用電)住宅高達86萬2682戶之前提下,社會住宅之興建實宜緩和漸進,不必急於一時。

在此,謹再次將筆者選前針對社會住宅之建言重點分別彙整如下,以供參考。

(1)應以「興辦」為主,而非「興建」,有關這一點,最近內政部已將興建二十萬戶調整為興建十二萬戶、包租代管八萬戶。

(2)應將「包租代管」調整為「代租代管」,或兩者並行,但短期內仍應側重於「代租代管」,方較可行。

(3)興建地點應以雙北市為主,其他縣市則因房價較低,應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低,雖較容易推動,惟實際需求恐不如預期。

(4)應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數挹注於社會住宅公共基金,期以解決長期龐大資金缺口,確保社會住宅政策之順利推動,有關這一點,最近內政部也已參採納入。

(5)容積係屬公共財,應予靈活運用,並積極建構都市更新容積獎勵回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金。

(6)容積既屬公共財,都市更新除國、公有土地參與都更分回建物提供社會住宅之外,亦可以代金方式加速累積社會住宅公共基金,此外,都市更新案如不願與弱勢族群混居,即可以代金方式回饋。

(7)以租金補貼方式,循歷年營建署採行模式自行至租賃市場租屋,並計入20萬戶社會住宅總量,藉以加速達成績效,兼以大幅降低財務負擔;按民國105年度租金補貼計畫戶數5萬6976戶,如依每戶每月租金補貼4000元計算(105年分為3000元、3200元、4000元與5000元四類),即使短期內快速累增5萬戶,每年增加支出約24億元,與大量興建或包租代管之龐大金額相較,不僅可以克服土地取得不易,同時亦可解決資金籌措難題,可謂一舉兩得。

(8)以增加利息補貼名額方式,快速彌補社會住宅之興辦,無須全數曠日廢時的興建。

按105年度內政部營建署自購住宅貸款利息補貼辦法,係依評點基準表核定,再按分類依郵儲利率增減機動調整;優惠貸款額度台北市最高為250萬元,新北市230萬元,其餘直轄市、縣(市)為210萬元,償還年限最長二十年,含付息不還本之寬限期最長五年;至於補貼優惠利率為郵儲利率加0.042%(目前貸款利率為1.137%)。

房市觀察 房市觀察
 

此外,亦可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」搭配使用(105年1月1日起優惠貸款最高額度新台幣800萬元)。

由以上之分析,除前述六點之外,如能再加強租金補貼與自購住宅貸款利息補貼,以彌補興辦社會住宅之不足,不僅可以同時解決土地來源與資金籌措問題,更重要的是,也可藉此解決大量空屋問題,以使社會住宅績效提早展現。

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》866期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

原文網址:https://udn.com/news/story/6848/2374986

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-03-17 09:56 【文.莊孟翰】

【理財周刊第864期】 【理財周刊第864期】
 

「台灣二月房市回溫」、「房市寒冬已過」,斗大的新聞標題,在各大報房地產版面洋洋灑灑落下巨幅篇章,即便對於房價天文數字早已「無感」的中產階級而言,無論房價下跌或是回溫,似乎與之無關。

但房市在經過2014年7月1日台北市開始實施囤房稅等一連串打房政策壓抑下,一路呈現溜滑梯的態勢下墜,如今在買賣移轉棟數連續兩個月大幅增加情況下,房市真的觸底回升反彈了嗎?請教莊教授的看法。

倘若房價真的大幅下修而導致交易量暴增,那麼為什麼還會有那麼多無殼蝸牛呢?根據天下雜誌報導,隨著企業獲利提高,民眾薪資所得卻沒有增加,並在1997年亞洲金融風暴時出現黃金交叉,之後差距便逐漸擴大,而房市也出現兩極化的發展趨勢。

社會財富分配不均後遺症逐漸發酵的結果,美國過去抗議金融大亨的掠奪與貪婪,占領華爾街行動也曾在2011年的紐約街頭激情上演。

房市M型化發展 與薪資結構同步

反觀台灣,根據財政部所公布1998年至2014年的家庭平均年所得統計資料顯示,2014年5%所得最低家庭平均年所得只有4.7萬元,而分布在最高5%家庭平均年所得約525.6萬元,高低差距達520.9萬元,顯示出台灣M型化社會的情況已日趨惡化。

近年在「錢多、利率低」的前提下,金字塔頂端1%的有錢人更可以輕而易舉的掌握更多的高價資產,以頂新集團當初購入豪宅帝寶為例,銀行放款成數高達9成9,魏家僅用1%的自備款,在2008到2009年間即可輕鬆購買九戶帝寶,對比在實質薪資所得倒退十六年的時空背景當中,購屋似乎還是只能成為M型社會99%的人遙想的幻境。

增溫應只是兌現 預售交屋數量的延伸

對照六都地政局最新發布的一、二月合計買賣移轉棟數,以新北市7658戶,年增79%最大,台北市3204戶,年增29%;另外,桃園市4514戶,台中市5358戶,也都有40%以上的年增率;至於南部地區的台南、高雄也都有三成以上的年增率。

但對於最近各地房市買氣回溫跡象,應該只能就兩、三年前所購買的預售屋在最近逐漸完工交屋,而併入買賣移轉的統計數量加以彙整分析,不能解讀為房市真正的回春。

其實,這一波的房市景氣,自2014年7月1日台北市開始實施囤房稅之後,投資客縮手,造成市場量縮,房價下跌,去化餘屋數量頓時趨緩,迫使建商背負的融資壓力有增無減。

過去,建商以「借新還舊」的方式向銀行融資,銀行藉此賺取利差,建商通常會在建案完工交屋時開始還款。但當銀行發現景氣不好,建商極有可能因為資金周轉不靈出現呆帳,擔心發生「流動性風險」,進而影響系統性風險,再牽動市場上其他放貸風險,甚至嚴重影響經濟成長。2007年美國次貸風暴,導致2008年全球金融海嘯之惡夢,至今依舊令人心有餘悸。

為去化餘屋 建商讓利空間增至兩成

倘若建商能快速去化餘屋,將原本集中在建商的融資壓力,由一個籃子分散轉為多戶購屋者的購屋貸款,便可以藉此降低營運風險,也正因此,建商近期更是加緊腳步的「讓利」,以求快速去化餘屋。

為了去化過去大量建案餘屋,已有愈來愈多建商釋出約兩成的讓利空間,例如以實價登錄一千萬元的房屋,當中往往還包含贈送裝潢或者車位等可能約兩百萬元的贈品,因此,實際上建商真正僅獲取約八百萬元的回收資金,而這也正是當前購屋者無法由實價登錄資訊當中掌握實際交易價的實務現況。

多年來由於貧富差距持續擴大,房地產市場也界分為豪宅的高價位市場與一般住宅的中低價位市場,而呈現兩極化的發展趨勢。目前,交屋量多數仍分布在中低價位產品,並且以新北市與近期機場捷運線通車的桃園地區為主,根據住展雜誌數據資料,台北市近期的指標性高級住宅銷售依舊不如預期,因此推案量相較過去也至少減少一半以上。

過去,桃園因為機場捷運線即將通車的想像空間,房價推升快,不過,在附近交通、生活機能沒能跟上腳步下,通車後桃園的房市交易反而趨緩,而其中最主要因素仍是超額供給。長久以來,由於新北市以及桃園的餘屋量大,成交量大也相對合理,但依照目前「開價」及「實際交易價」看來,市價跌幅超過兩成已是勢所難免。

例如新北市過去房價曾高達六十餘萬元,目前四字頭的建案已逐漸增加;在建案量相對較大,強打廣告數量倍增下,目前房市買氣依舊低落,景氣也尚未回溫,「粥多僧少」情況下,「打折去化」也成了建商唯一的最佳銷售利器。

為了去化大量建案餘屋,「打折去化」成了建商的銷售利器 為了去化大量建案餘屋,「打折去化」成了建商的銷售利器
 

房市仍在谷底盤整 並未真正觸底反彈

目前,以六都而言,新北市及桃園的建案量相對較大,蘆洲目前房價一坪開價約38萬到66萬元,由茂德建設與台北市捷運局合建分售的捷運宅聯合開發案,更高達上千戶。

此外,根據住展雜誌資料統計,二月份,新莊區仍有40個建案,至於林口則有50個,並且開價最低至最高,分別落在29萬元(林口福林路)至55萬元(林口文化三路段),可以預見的是,未來下修幅度必然不小。

2014年以來,房產新稅制已讓地主與開發商持有成本大幅提高,讓利去化態勢明顯,雖然今年一、二月市場交屋量驟增五、六成,但價格依舊持續下跌,推案量亦告萎縮,總體而言,現階段房市仍處於谷底盤整,尚未真正觸底,因此,最近兩個月的增溫數據仍應以「僅供參考」存參較為妥適。

329檔期即將登場,即便看屋人潮較預期增加,惟是否能有效達成促銷目的,仍有待觀察。建議一般民眾可在這段房市探底過程,利用假日勤於蒐集資訊,多做功課、多加比較,再依據自身能力,就「以小換大,由遠至近」之購屋原則,循序漸進的尋找自身可以負擔的利基點,再適時掌握最佳購屋契機為宜。(整理.葉怡君)

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》864期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

原文網址:https://udn.com/news/story/6848/2346729

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊862期│2017-03-02 
問:二○一○年六月九日,苗栗大埔園區開發案由苗栗縣政府主辦,強拆張藥房,造成拆遷戶張森文自殺身亡。時隔多年,新北市地政局副局長疑因土地開發收賄,遭檢調搜索,僅留下「沒拿錢」遺書後便跳樓以死明志,再添一條人命!這其中是否潛藏不可告人的巨大利益?又牽扯多少複雜的程序及黑暗面?最後,誰又是既得利益者?是否請教授就此事件解讀其中緣由。

答:通常會發生這樣的憾事,大都與土地開發利益太龐大息息相關,這次事件有可能是整合土地時,經手太多「中間人」,各路人馬都想分一杯羹,甚至為搶時效性、拆遷速度等,中間發生黑吃黑的事情,因此,常見「錢有可能沒有送到位,交到該交的人手中」等暗槓情事。

區段徵收土地靠「關係」?

其次,區段徵收土地分配雖是公開抽籤,但卻傳聞只要「有關係」,就能搶先一步徵收,更有機會分得價值較高土地,也因此引來不少投資客或建商覬覦,例如苗栗大埔農地區段徵收就是典型案例。其實自從有土地炒作題材以來,這類手法總是一再翻新,當初大埔案抽籤時,大家也都懷疑,為什麼劉家都能取得較好的區位,在地目變更後的豐厚獲利空間下,歷來這類問題便層出不窮。

近年不論是新北市或桃園市,房價大幅飆漲,土地開發利益又那麼龐大,會發生駭人聽聞「謀財害命」的憾事,應該是大家都在趕景氣及時效性的問題。

舉例而言,機場捷運A7合宜住宅,由農業用地變更為建地,一坪農地便從原本的二、三萬元,暴漲至十二、三萬元,其因在於由房價還原地價,每坪高達四十萬元所致。另外,新北市具備炒作空間條件的,包括北台灣最大重劃區塭仔圳、新店中央新村北側開發案及金山重劃區等,都成為建商或投資客虎視眈眈、爭相卡位搶奪的獵物。

台灣會重演當年日本土地神話?

在這一波房市景氣過程,就新莊副都心而言,依慣例一個接待中心原本只賣一個建案,而當景氣高峰階段,投資客爭相搶購「秒殺」之際,竟然可以連賣四到五個工地,尤其是二○一二至二○一三年就有不少建案以「秒殺」的速度完銷,更誇張的是,桃園市八德區還出現僅以貨櫃屋充當「接待會館」而仍快速結案。在此情況下,有誰會放過這種千載難逢的暴利投機,至於其間所衍生你爭我奪黑暗面的問題,自是層出不窮。

台灣這一波房價飆漲所衍生地價愈炒愈高的問題,就如同當年日本土地神話般,不斷推升土地價格,尤其當時市場不斷傳聞一旦開放陸資來台,一定會出現「賣掉一個日本,可以買下四、五個美國」之效應,導致投資客爭相加碼搶進,最後結論是桃園市部分建案一路開高至每坪四、五十萬元。

以這次事件可能關聯的重劃區及開發案,包括採市地重劃方式,占地七.三七公頃的金山重劃區,目前仍在內政部都委會審議中;新店中央新村北側開發案占地三十九公頃,附近生活機能極佳,並且有九五%的地主選擇分回土地,預計今年中點交並分回給近七百位地主;最後則是三百九十八公頃的新莊塭仔圳開發案,估計總市值超過六千億元,其開發利益著實相當驚人。

桃園機場捷運周邊的龐大商機

由於土地稅制的關係,只要不跨越公告土地現值調漲這條線,買進賣出就不必繳納土地增值稅,前財政部長張盛和就曾在會議中多次提到某位友人告訴他,有人買賣土地淨賺十幾億元,竟然土地增值稅一毛錢都不用繳。

多年來桃園的房仲土地一直都很順暢,往往一筆土地一年內就轉手三、四次,而在桃園機場捷運即將通車之利多誘因下,捷運周邊由台北到桃園共二十三站,例如新北產業園區、泰山、泰山貴和站等,周邊鐵皮屋林立,最直接的聯想便是將來這些鐵皮屋土地一定有機會變更為住宅、商業或工業用地,當中潛在的龐大商機,也給大家無限想像空間。

以最近台北市擬將內湖工業住宅合法化之構想為例,機場捷運沿線周邊那些佈滿鐵皮屋地區或附近農業區,有誰不想盡辦法要將糞土變為黃金?

由此不難了解,越靠近台北市地價便越高,當中覬覦利益者,例如建商、投資客、中間人、經紀人、地政士等,有誰不想從中獲利,儘早投入?這就難免會牽扯到地政人員,因此地政人員在當中便扮演著關鍵性的角色;該筆土地是否劃入?何時變更?排順位、慢慢來還是快快進行?處處充滿機會,當然也隱藏不少玄機。
 
「房地稅合一稅」開徵 減少憾事發生

甚至也有利用黑道嚇唬原農地所有權人,表示該土地不可能進行開發,惟常見的案例卻是土地到手之後,沒多久就進行規劃進行開發,將農地變更為建地,其間中間人必然會想盡辦法,以便宜的價格買進,再從中獲取暴利。

當土地有機會從農地變更為建地時,當中不會只有單一個人一路賺到底,通常都是集體傑作,這當中要建商拿出千萬甚至上億元,只能算是鳳毛麟角,景氣好時,任何建案獲利幾乎都是以億甚至數十億元計算。

其間,中間喬事者必然也有不少人混水摸魚,當然也不排除會有地政人員牽涉。一九九七年,台北大學現址就曾以高價徵收三峽大來紡織廠土地,當時台北縣地政局長就因收賄港幣五千五百多萬元而遭判刑十九年。但也不見得所有人都會有行賄行為,常見的是沒搶到地、沒拿到錢的人,反有可能因為心有未甘而成為檢舉人,說不定今日的憾事就因此而發生。

由於土地炒作長年存在這些老問題,從北到南一直都存在,惟自房地合一稅開徵之後,獲利空間已大幅縮減,炒作機會亦將隨之降低,應會有效減少這類憾事發生。

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊860期│2017-02-16 
問:最近全球房地產指南(Global property guide)公布二?一六年第三季全球九十二個高房價城市房價、租金與收益率統計資訊,台北市房價租金比六十四倍,全球排名第一,其次,租金收益率一.五七%則係全球最低,因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。請問您如何就「64X、1.57%、45%」這三個數據解讀未來台灣房市景氣?

答:台灣這一波房價自二○○三年以來逐漸攀升,主要緣於「錢多、利率低、稅輕」這三大因素,及至二○一四年七月一日,台北市率先大幅調漲房屋稅稅基與稅率,在稅制結構急遽改變下,市場景氣隨之逆轉並呈每況愈下之衰退趨勢。
至於「64X、1.57%、45%」對於整體房市景氣之影響,則分述如下:

一、64X、1.57%、45%與全球主要城市之比較

根據全球房地產指南數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本,其次,租金收益率一.五七%則係全球最低(詳見附表一),因此被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市(詳見附表二)。
至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自二○一五年景氣急遽轉折,二○一六年價跌量縮,二○一七年則依舊是持續向下探底之衰退趨勢。

二、當前房市十大泡沫指標之檢視

最近幾年台灣房市泡沫危機的陰影一直揮之不去,亦即「紅色警戒」已持續存在相當長一段時間,如就筆者根據多年累積經驗所擬定的十項泡沫評量指標來加以評估,例如房價所得比早已超標;其次,房貸本息超過家庭收入三分之一也超標,房貸餘額占GDP比重超過四○%,也是超標,年收益率低於五%─超標,房價租金比超過二十倍─超標,按二?一六年第三季台灣房價租金比六十四倍,等於六十四年才還本。
另外,房價漲幅超過GDP漲幅也是超標,短期漲幅超過三○%─超標,投資性需求超過二○%─超標,開工率大於銷售率─超標,空屋率大於五%─超標,由以上所彙整十項指標皆呈現紅色警戒加以探討,市場景氣漸趨低迷亦乃預料之事。
時至今日,房市景氣逆轉,大概只有房價漲幅超過GDP漲幅、房價短期漲幅超過三○%與投資性需求超過二○%這三項略有轉變,整體而言,房市景氣還是處在紅色警戒階段,縱然房價無泡沫破滅危機,卻仍有超額供給隱憂,因此,不動產開發業當務之急應是儘早出清餘屋,俾免出現流動性風險。

三、買賣移轉數量創二十五年新低之警訊

最近四年之買賣移轉數量,已由二○一三年三十七萬一八九二棟,二○一四年三十二萬五九八棟,二○一五年二十九萬二五五○棟,逐年下降至二○一六年二十四萬五三九六棟,而創下二十五年新低(一九九○年二十三萬六三九六棟,一九九一年二十八萬九五○三棟),此一逐年遞減之趨勢,顯示市場景氣低迷還有一段漫漫長路要度過。
此外,如再就《住展雜誌》北台灣預售與新成屋統計數據,推案金額由二○一三年之一三四六七.○六億元逐年下降至二○一六年之七九五六.四九億元,並且銷售率亦由七七.九八%大幅降至二八.八%,據此即可充分了解在當前交屋潮屆臨,預售屋、新成屋與中古屋競價求售,其間所顯示景氣衰退之經營困境。

四、房地價格均告下跌

根據房仲業者調查,五個豪宅聚落區近三年房價變化,以高雄美術館特區漲九.六%居冠,跌價最多的為北市信義計劃區,值得關注的是,一向都是豪宅指標區的信義計劃區房價,亦由二○一四年每坪一一七.五萬元,驟跌至二○一六年之九十八.六萬元,跌幅高達一六.一%。
此外,根據內政部最近發布的第四十七期(二○一六年九月三十日)全國都市地價指數,其中台北市下跌一.八%,跌幅最大,並且全市十二行政區均告下跌,其中又以南港區跌幅三.○二%最高,文山區跌幅二.七二%次之。
另外,根據最新實價登錄資料顯示,近二年台北市各行政區成交價,以中山區跌最多,達一二%,新北市則以板橋區一八%之跌幅最高。
如再根據房仲業者就實價登錄資料之彙整,雙北十大蛋黃區,松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重,二年來房價全數下跌,其中又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大,跌幅都超過一○%。

 

五、地上權開發案頻頻觸礁

由於近年地價稅大幅調高,使得信義計劃區的大坪數指標性豪宅「台北花園」地上權住宅租金亦告大幅飆漲,由十四年前每月三萬多元,一路飆到十二萬多元,亦即一年就要繳付一百五十萬元的地租,而令住戶苦不堪言。
此外,最近有關地上權開發案首見嘉泥公司解約情事,而將大安區地上權土地歸還政府,其次,日勝生「仁愛本真」開發案,擬變更為飯店用途,吉美建設「吉美璞立」與志嘉建設「志嘉水曜」也都規劃轉為商用不動產。
另外,位於板橋區的「昇陽寓見」,雖分拆年限以二十五年期進行銷售,亦告失利;至於高雄市永信建設的「R5新世界」,也同樣面臨銷售與貸款的困境。
影響所及,國產署於去年十一月二十一日開標,全台共十四筆地上權標案全數流標,就連眾所矚目的中山區長春路標案,同樣是流標收場。
由以上分析可知,最近幾年台灣房地產不僅在國際市場不具競爭力,今後國內市場將會在「U型谷底」盤整階段,呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況,而在理性購屋時代屆臨之際,相關業者也必然面臨買方市場另一艱辛的考驗。

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

莊孟翰│理財周刊861期│2017-02-23 
問:二○一六年房市呈現「價跌量縮」趨勢,導致農曆春節期間幾乎不見大型指標案應市,打破多年來「春節不打烊」的慣例;另外,《住展雜誌》房市風向球之分數亦自去年十二月之三十二.九分大幅下降至二十五.六分,是否可就這些跡象進一步分析今年的房市發展趨勢?

答:二○一六年整體房市明顯的呈現價跌量縮趨勢,延伸至農曆春節期間,依舊是預售推案量縮減,幾乎沒有大型指標案而呈現罕見的「空窗期」,此一情況可由《住展雜誌》房市風向球去年十二月之三十二.九分大幅下降至今年一月二十五.六分見其梗概。影響所及,議價空間持續擴大,促銷廣告更是花招百出,直令購屋者看得眼花撩亂。可以預見的是,今年三二九檔期應會出現較大案量,惟並不代表景氣復甦,而僅是出清餘屋與積極促銷的開始,此一趨勢可由近年北台灣推案量逐漸增加至二○一六年底之一千四百個案見其一斑。
以下謹就當前不動產開發業之行銷策略,分別歸納彙整觀察景氣低迷走勢之十大指標,以供參考。

一、風向球分數:
住展風向球一向都是眾所矚目的預售市場重要觀察指標,按住展雜誌對風向燈號判斷之說明,藍燈代表谷底衰退:三十二分以下;黃藍燈代表衰退注意:三十三~四十二分;綠燈代表復甦安全:四十三~五十二分;黃紅燈代表熱絡注意:五十三~六十一分;紅燈代表過熱煞車:六十二分以上。惟自二○一三年第四季起均低於四十分,今年一月更降至二十五.六分,由此足見景氣尚未觸底無疑,而這也正是當前購屋者依舊躊躇觀望之主要原因。

二、餘屋競售:
當前景氣已衰退一段時間,並已同時呈現降價與滯銷,加以房仲業關店頻傳,代銷業不再包銷,隨之而來的便是建商、代銷與房仲業都在促銷餘屋,連投資客與地主保留戶也加入競價行列,終致售價與銷售一再創新低。

三、讓利訴求:
所謂讓利,其實就是打折促銷之廣告用語,惟在一般咸認景氣尚未觸底、議價空間持續擴大情況下,購屋者最關心的仍在於現階段是否為最佳購屋時機,尤其是一年來以批發價出清餘屋之案例時有所聞,因此,對於讓利之訴求,即使是七折或八折,依舊會擔心房價是否持續下跌或建商信用與工程品質等相關問題。

四、零自備款:
自二○一四年房市景氣逐漸趨跌以來,建商為求順利去化餘屋,除工程零付款與成屋預售化之外,最近更推出零自備款,甚至亦有代償不足額貸款期間之利息,藉以減輕購屋負擔,此一訴求雖具有相當的吸引力,惟一般購屋者依舊相當在意屋況與開發商信譽所延伸之後續保固等相關問題。

五、超低公設比:
除價格競爭之外,公設比高低亦是一較高下的促銷利器,其因在於公設比高,相對而言,室內面積必然相對較低,此可由附表近年公設比屢創新高之趨勢見其梗概。一般較不容易清楚比較的是,公設比之計算公式究為【公共設施/(主建物+附屬建物)】或【公共設施/(主建物+附屬建物+公共設施)】。
因此,即使目前有不少建案推出超低公設比甚至零虛坪之訴求,在當前台北市平均公設比高達三四.五%情況下,更應詳細了解清楚,俾免衍生無謂之購屋糾紛。

六、贈送車位、裝潢:
首先,必須清楚了解的是平面式或機械停車位,一般常見贈送車位位於地下三樓以下之機械車位,甚至亦有每年都要重新抽籤或由社區管委會負責位置安排等問題。
其次,停車位可分為法定停車位、獎勵停車位及增設停車位,必須注意的是,是否為獨立產權、能否單獨買賣,更何況有不少建案將車位「虛坪」灌入實際室內面積,藉以稀釋房價。
至於「買屋送裝潢」,除建材品質之外,更應以扣除裝潢費用之後的價格來檢視房價是否真正便宜。

七、室內空間、格局:
最近常見三十坪三房、二+一房甚或夾層屋之促銷廣告,值得注意的是,實際高度與室內實際使用空間,其因在於避免因銷售欠佳,經產品重定位之後,常出現諸如十七到七十坪大小坪數混雜或廁所位移等情事。
其次,不論是預售屋或新成屋,都應以建物謄本所登記之面積核算主建物、附屬建物與公設面積,方不致衍生無謂之紛爭。

八、執照日期:
近年由於銷售遲滯,導致預售屋與新成屋不斷累增,因此,購屋者對於建築執照與使用執照日期也就格外重視,主因在於觀察建案是否延遲開工或滯銷、完工後進行再促銷,並據以研判景氣動向。
九、交通距離:
交通區位(location)一向都是購屋首要考慮重點,最近雖有不少建案強調類似「十分鐘到敦南商圈」之促銷廣告,惟這些建案大都位於汐止、安坑或深坑等地,其就居家生活愈來愈重視生活圈之角度而言,恐遠比不上捷運車站周邊環境的吸引力,更何況還有因應未來換屋之另一層考慮。

十、實品屋:
購買實品屋最大的優點是可節省裝潢費用與施工時間,甚或較具設計風格與質感,缺點則是既有成品很難再依個人偏好加以變更,部分材質也可能較差,並且對於管線或儲物空間也不見得符合需求。

另外,還常見「買屋送裝潢」的實品屋樓層較低、位於車道上方、正對高架橋、路衝、屋角,或大樑壓頂、室內空間侷促等缺點。
由以上十大觀察指標所顯示之實務現況,今年房市景氣依舊處於低迷狀態,不僅行銷策略充滿挑戰性,房價更須兼具競爭性,尤其是在「買漲不買跌」之心理因素下,雖然已有建案不惜打出「比中古屋還便宜」、「我們快要漲價了」的誘人廣告,恐仍將跳脫不了景氣低迷的現實考驗。

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2016-12-08 15:23

【文.莊孟翰】

【理財周刊第850期】 【理財周刊第850期】
 

為了呼應蔡總統都更救經濟,並加速推動都市更新,針對大幅調漲的房屋稅和地價稅,內政部祭出大絕招!在行政院長林全裁示下,擬將都更建案的房屋稅二年減半的優惠延長,只要都更後房屋沒有轉手,每年都可享有減半優惠。依房仲業者實際以文林苑都更四十坪的老屋案例,都更前每年房屋稅只要繳一千多元,都更後雖享有減半優惠,但每年還是要繳二萬五千多元,一般民眾咸認,新政策誘因還是不足,很難提高參與意願!

 教授對房產各項複雜稅制有深入研究,請問此一策略是否對都更有幫助?抑或僅止於﹁隔靴搔癢﹂?

首先,對於政府積極提振經濟,明確選擇都市更新作為政策主軸,深表贊同。惟都更議題並不單單僅是房屋稅和簡單容積獎勵,便可以輕易克服其間錯綜複雜的實務障礙,是以,本期擬針對房產相關稅負提出十大問題,俾供政策擬定之參考。

其一,都市更新並不是簡單的數學公式所可概括,但卻是最容易引起注意的政治議題,每一個上台前的政治人物,均曾對此一議題提出興革策略,如馬前總統的合宜住宅和青年住宅、柯市長的「八年五萬戶社會住宅」與蔡總統的「八年二十萬戶社會住宅」,其中牽涉範圍包括都市計畫、土地使用分區、總體經濟、產業經濟、市場景氣、資金融通、個案差異性以及各項房產相關複雜稅制等,如單純以簡單容積獎勵公式和房屋稅減徵便想讓都更順利推動,恐仍難窺全貌,更遑論畢其功於一役。

再則,光是以都更戶必問的三大問題,一坪換幾坪?分屋比率是多少?完工以後要繳多少稅?縱然整合都更的人可以回答前兩題,卻回答不了第三題,從而完工後的地價稅多少、房屋稅多少,便成了參不參加都更的一大關鍵。

尤有甚者,光是一個看似簡單的都更稅制修訂,相關單位居然討論好幾個月還停留在各說各話,因此,說清楚講明白,似乎還是官員不斷拋出問題,一般民眾依舊有聽沒有懂。

第三,財政部表示都更戶房屋稅減半兩年可以延長到四年,內政部則謂只要不轉售即可以永久減半;到底是內政部說了算還是財政部說了算?財政部的答案是:一、尚未定案。二、內政部還沒提出草案。三、須與地方政府溝通。四、若稅收不增不減,財政部會接受,地方政府也會接受等等。如依上述說法,財政部的立場是不能減稅,因此,如以今年大幅調高的房屋稅和地價稅作基準,不知還有多少人有意願參與都更?

第四是起算時點,台北市政府從一○三年七月一日起以「一刀切」方式大幅調高房屋稅,導致僅一天之隔新舊制稅負差距就以倍數計,終致一般民眾怨聲四起。最近北市府擬大幅提高適用舊制之房屋稅,大家都還在等待最後結果如何。目前主管機關高舉居住正義大旗,卻又擬訂回溯機制,終究還是掩飾不了加稅意圖!

以附表一的各項用地稅率調整表來看,顯然的起算時點將是重點。至於前不久主管機關宣導所謂平均上漲區區數百元的地價稅,可能是把阿里山和信義計劃區的地價加總平均所致。此外,亦有不少官方數據僅論及優惠稅率的自用住宅用地平均上漲金額,一語帶過,否則怎會與一般民眾所接到的稅單數據差距那麼大。

第五則是評定現值、公告現值的後續調整空間。其中,如房屋稅的考量核心指標為標準單價,而依房屋稅條例第十、十一條規定,主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之「房屋標準價格」,核計房屋評定現值(簡稱房屋現值),其中,「工程造價」係屬「房屋標準價格」的一環,如依目前據以核計現值之數字仍僅為實際市價的一半而言,未來仍會有五○%的調漲空間;此外,近年公告現值的調整亦是逐年持續上揚,並將朝接近市價方向調整。

另外,持有的房地產出售時,在過戶前要依法申報交易稅-土地增值稅,主要係依據政府於每年一月一日公告的「公告現值」,由土地所有權人依法申報「土地移轉現值」,就土地漲價總數額依法申報,所體現的是國父孫中山先生「平均地權」中「漲價歸公」的原則,現階段如要調整此一方向,將會面臨釋憲的超高難度。

第六則是公告地價,請參考附表二,依內政部之統計資料,目前全國平均僅一般正常交易價格二○.五%;最近主管機關一再宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價,這也難怪一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮,主要原因在於其間還有四倍的調漲空間。

第七項,非自用地價稅的課徵極為重要,卻為主管機關所忽視;由於主其事者的目光均聚焦於稅率僅○.二%的自用住宅用地稅率,惟對於全國的企業乃至於BOT或地上權的非自用所負擔的成本卻大幅提高,對於實質為台灣開創經濟發展、就業與稅收的企業而言,未來受到的衝擊勢必持續上升,此就當前政府積極推動台商回流政策而言,必然又是另一大衝擊。

第八項,在「台灣萬萬稅」前提下,地方稅和國稅的整合也是一大難題,導致地方政府抑或中央政府在調漲稅率或稅基時,很容易造成加乘的負面效應。

因此,是否可以將房屋稅與地價稅合併為「房產稅」或「不動產稅」,每每成為稅制檢討的議題。

莊孟翰 莊孟翰
 

而第九項,對於價與稅的連結議題,尤其長年存在的所謂「一地五價」,亦即「公告地價、申報地價、公告現值、申報土地移轉現值及市價」,就一般民眾連課什麼稅,用什麼價都還搞不清楚,必然對於「萬萬稅」的疑慮難以釋懷。

最後則是房屋稅與地價稅皆已計入「路段率」議題,按現行台北市高級住宅稅基調整後的房屋稅計算公式為【標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率】,很明顯的「路段率」重複出現兩次,導致各界抗議聲不斷。

最近內政部研議調整房屋標準單價從三年評定一次改為兩年一次,以及「精實地價查估方案」,對於持有房產或可能參與都更者,這十大焦點議題是否都已清楚了解,勢必成為都更成敗的核心關鍵。

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》850期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

 

理財周刊

《理財周刊》是一本專業財經周刊,反映當今財經趨勢。反應周刊精神:掌握財經市場脈動,為讀者提供即時、深入、完整的財經專業內容。深入專訪:第一線採訪一流的企業,一流企業家。掌握投資市場脈動:投資市場是經濟的櫥窗,它反應財經脈動。

原文網址:http://udn.com/news/story/6848/2156193

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼