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為何房價下跌 房租卻逆勢上漲
莊孟翰│理財周刊925期│2018-05-18 
Q:國內房市自從二○一五年景氣逆轉迄今,房價呈逐年下滑走勢,根據內政部統計資訊,二○一四年至二○一七年間六都房價指數,除台北市與新北市下降之外,其他四都皆呈現上漲趨勢(詳請參閱附表),惟房價與二○一四年相比已普遍下跌一五~二○%,更有當年高價購屋的民眾指出,「以兩年前購買的房價計算,至今已賠掉一部賓士汽車」,甚至亦有慘賠上千萬元者,由此不難感受近年房價下跌趨勢。

不過,根據行政院主計處公布資訊,相較逐漸滑落的房價,租金指數卻逆勢上漲,想請教莊教授,台灣為何會出現這種弔詭又矛盾的情況?


A:事實上,過去在薪資所得倒退十七年的時空背景下,房價卻不斷飆升,雖然政府連續祭出抑制措施,房價也已持續下跌,惟在下跌過程租金卻逆勢攀升。會出現這樣的情況,「稅制調整」占了很大的因素,包含房屋稅、地價稅等持有稅大幅調漲,在房東持有成本驟增情況下,必然亟思成本轉嫁,最後也必然為反映成本而調漲租金。

此外,還有一個與過去大相逕庭的差異,且常遭忽略的因素為「新增加的租屋需求」,亦即在原已存在的租屋需求上疊加「暫租緩買」的新增加需求,而這些新租屋者的支付能力顯然要比原已存在的租屋需求者來得強,這也成為推升租金上揚的主要關鍵之一。

以下再針對市場現況加以探討分析,以供參考。



一、潛在購屋者預期房價還會下跌

對於現階段房市景氣,不少人仍在觀望臆測何時觸底,不僅是一般民眾,就連中央銀行也就房貸餘額增加密切觀察景氣是否觸底回溫。但根據實務現況,現階段房價底部尚未成形,在預期還會下跌的心理因素之下,也讓原本想要買房的潛在購屋者暫時卻步,雖然看屋者略有增加,但真正下訂者卻不多。

事實上,不僅房市景氣尚未觸底,還可能是要進入「大U型」谷底盤整的開始,縱然進入谷底,盤整時間至少也會有五年以上,這也表示,自今年起在逾期放款與法拍數量均呈增加情勢下,景氣復甦必然未如預期。整體而言,今年仍將是「價跌量微升」之發展趨勢。 

尤其對於具有指標性意義的豪宅,中央銀行理監事會二○一二年曾祭出「豪宅管制令」,限制雙北住宅超過八千萬,其他地區超過五千萬元的豪宅,貸款成數不得超過六成,也不得提供寬限期,其後又再重申一次。但相對於一般住宅,豪宅皆掌握在有錢人手上,即使放款金額增加幾無風險,會落入法拍的機率也相對較低,如今時隔六年,為避免投機客死灰復燃,央行對於豪宅放款還是採取限制手段,仍未見鬆綁。及至今日,豪宅下跌也是一般據以研判景氣動向的一大重要指標。

另外,如再將購屋者區分為三類,「買房」、「想買」及「想買但買不起」,當中,對於一、兩年前買進的人而言,價差五十至一百萬元者極為常見,這也讓想購屋的人不得不暫緩買房計畫,既不是不買,也非買不起,而是寧可站在觀望立場繼續等待。這類「暫租緩買」的潛在購屋者,對於支付租金的能力也相對較強,可以選擇租金較高且精華區位暫時承租,與一般負擔能力較弱者顯有區隔,而這也正是這一波推升租金逆勢上漲最主要的原因。

二、成本轉嫁

二○○八年金融海嘯過後,主要國家相繼推出量化寬鬆(QE)政策,熱錢到處流竄導致房價飆漲,政府在二○一四年祭出重稅後房價逐年下跌,然持有稅的增加,讓在這幾年買房想當包租公者嚐盡苦頭,由於房屋稅、地價稅劇增,也讓高價買房的房東亟欲轉嫁成本,而弱勢租屋者卻成為最無辜的受害者。

三、房東亟思提高偏低的投報率

長期以來台灣房市投報率偏低,也因此房東總想藉機哄抬租金,例如景氣高峰期,位於忠孝東路四段與復興南路交叉口的三角窗店面,當初為塑造高價假象,俾便藉由高昂的租金哄抬售價,縱然大家都想藉此分擔高房價成本,但這也得端視大型企業的旗艦店進駐才有可能實現,要一般零售業負擔得起這樣的租金,恐怕難上加難。現階段利率尚處於低點,大部分房東仍抱持能提高多少算多少的態度,帶點「聽牌」的意味,等待景氣好轉再伺機出脫。


四、物價因素

租金上漲另一個因素,便是「物價」,根據行政院主計處公布的消費者物價指數(CPI),近年漲幅雖然不高,卻又不斷上漲,最新四月的CPI九九.八三,較去年同期增加一.九八%,一般民眾最直接的感受便是油電費、瓦斯、交通及運輸費率都不斷增加,無形中也讓調漲租金找到了合理的藉口。

五、國稅局查稅效應

五月報稅季到來,除非採取列舉扣除方式,一般民眾大都選擇租金收入扣除四三%必要費用,再併入綜合所得稅計算方式申報。但過去大多數房東並未主動向國稅局申報租金收入,另一方面,因租金支出對於房客同樣具有節稅效果,每一申報戶每年扣除額以十二萬為限,倘若房客為節稅而申報租金支出,房東也同樣要申報繳交租賃所得稅,羊毛出在羊身上,房東必然會想辦法將稅負成本轉嫁到租金,更何況近年財政部加緊查緝逃漏稅,房東更是有理由轉嫁租稅成本。

六、離婚率居高不下

近年離婚率居高不下也是致使租金調漲的一大原因,根據內政部統計資訊,一九九一年以來結婚對數約介於十二至十八萬對之間,惟離婚對數則從二.八萬對一路攀升至五萬多對(詳請參閱附圖),其最直接的影響便是原本一個家庭分裂成為兩個家庭,並且很可能出現一至二戶的弱勢租屋需求者,尤其常見新增加的單親家庭。就現實情況而言,在政府短期無法大量提供社會住宅情勢下,新增的弱勢租屋需求者不斷累增,同樣也使得租金居高不下。

其次,倘若一年四至五萬對離婚家庭衍生新增加二至三萬對弱勢租屋需求者,在需求大於供給情況下,不只小坪數空間,連屋頂違建與地下室隔間出租亦層出不窮,此一問題仍有待主管機關設法解決。

其次,如就當年度結婚與離婚對數做一比較,一九七○年此一比率僅四.九五%,二○○九年急遽攀升至四八.八七%,二○一七年依舊高懸於三九.四二%,由此可見近年社會變遷所引發愈來愈多之租屋需求實不容小覷。



七、弱勢家庭逐年累增

另一方面,弱勢家庭也不斷累增,依內政部營建署統計資訊,二○一六年第三季低收入戶已高達十四萬一四○○戶、三十一萬四四七四人,這類租屋需求一直存在。此外,雖有不少人過去曾想買房,卻未搭上購屋列車,在房價不斷上漲過程,也就越來越買不起,近年雖然房價持續下跌,縱然充滿期待,但也只能採取觀望態度,短期內對於高漲的租金也只能忍痛吸收。

一般而言,只要租金支出占家庭收入三分之一以內,都還在可接受範圍,假設雙薪家庭能有五至六萬元的收入,便可負擔得起約兩萬元的租金。不過,在薪資所得倒退十七年情況下,對於已經高漲房價的「剝奪感」也相對較高,假設雙薪家庭必須負擔兩萬元的租金,一年可能得有九十萬的收入,才足以支付子女的教育費用及其他家庭開支,倘若勉強購屋,還得長期負擔二、三十年的房貸,如再就政府規劃興建的社會住宅約兩萬元以內的租金負擔,也就是至少要有六萬元的收入才負擔得起,這當然也是一筆不小的負擔。

以上所述皆為現階段房價跌租金逆勢上揚的主要原因,多年來台灣房市出現許多弔詭又矛盾的現象,包括房市「七高」以及本文討論的「房價跌租金漲」等,這些議題都有待主管機關深入了解,尤其是在這波房價逐漸邁向谷底盤整過程,更應趁此掌握規劃社會住宅與都市更新增加房屋供給量之新契機。

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當前社會住宅政策應有的策略性規畫
莊孟翰│理財周刊925期│2018-05-18 
十幾年來雙北市房價漲幅高達一.一至一.二倍,二○一六年總統大選,民進黨提出興辦二十萬戶社會住宅政策而普獲年輕族群歡迎,然截至今年三月底,台灣六十五歲以上老年人口三三一.二萬人,占總人口二三五七.二萬人之比例達一四.○五%,正式邁入高齡社會,未來在少子化衝擊下,總人口必定隨之減少,加上老年人口逐年增加,依照目前八五.三六%的高住宅自有率,再加上政府刻正積極興建社會住宅,不少人擔心未來是否會出現房市供需失調的問題。

依內政部營建署統計資料,歷年共計協助四十萬四四二七戶購(建)國(住)宅,其中十七萬四八九一戶(民國六十五至八十八年)屬政府直接興建國宅,四萬一七五一戶貸款人民自建國宅,六萬七四七九戶屬獎勵投資興建國宅,十二萬三○六戶輔助人民貸款自購住宅。

此一數據顯示,民國六十五至八十八年二十三年之間政府直接興建國宅僅一七.五萬戶,如今短短八年就要興建十二萬戶社會住宅,未來空屋餘屋驟增之後遺症實不容小覷。
因此,建議政府除應以廣義社會住宅概念推動政策之外,更應將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主,一則兼顧去化餘屋與都市更新之推動,再則輔助年輕人貸款自購,協助成家立業,而不必花費大筆資金,又徒增大量空屋,其中尤以中南部房價便宜最為可行。



空屋量大 社會住宅興建宜緩和漸進

其次,如就目前社會住宅推動進度,顯然都集中在雙北市,其中既有(截至一○四年)七二五九戶、興建中一萬二三九八戶、已完工二七三三戶,三者合計二萬二三九○戶(資料日期:二○一八年五月十五日,請參閱附表一)。

由此可知,除雙北市之外,其他縣市對於社會住宅的實際需求未必如預期殷切,尤其是在當前大量空屋前提下,社會住宅之興建,除要事先做好調查之外,更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。

如再以桃園市為例,住宅基金連續兩年編列共計新台幣三十四億二千萬元,至於工程造價每坪約一○.五至十一萬元,低於台北市的十二萬元,顯然單就造價而言代價並不低。如再就目前房價行情加以對照,大量興建之政策顯有檢討之必要。

由附表二可知六都房價除台北市與新北市較高之外,其餘四都應該都是以利息補貼方式較划得來。

以下謹就社會住宅提出十五項策略性規畫建議事項:

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求

在人口快速老化過程,應格外重視在地老化之實際需求,除產業發展之外,六都更應儘速完成交通建設,並積極建構獨立自主生活圈,俾免人口過度集中於北部都會區,城鄉差距擴大,衍生更多的住宅與社會問題。

二、以整體住宅政策,並兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之實際需要,進行綜合評估、規畫,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

三、社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低。

四、以租稅手段促使大量空屋釋出,俾免大量興建社會住宅,徒增閒置資產,又排擠其他社福資源。

五、捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

六、在捷運三環三線沿線適度興建「中繼住宅」,俾便提供都市更新、增加社會住宅之所需,例如蘭州街、斯文里都更案之實際需求。

此外,亦可藉此幫助年輕人先達成首購「中繼住宅」之第一步,日後再自行換屋,此一方式亦可兼顧「下濾作用」之經濟效益。

七、除租金補貼之外,在協助中低所得階層首購過程之「中繼住宅」階段,亦可將房貸延長至三十年,以拉近房貸本息與租金支出之差距,美國四十年固定房貸機制不妨列入參考。

八、應以地上權觀念取代所有權,讓年輕人可以較低房價購屋,新加坡模式可供參考。

二○一四年五月景美捷運站附近之「華固新天地」地上權七十年,售價約市價六成,即是成功的開發案例。

惟二○一六年大幅提高公告地價之後,卻衍生不少購屋糾紛,今後應再重新建構可行之運作模式。

九、利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想,日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考。該案係將學校預定地改建,規劃不同出入口,一至三樓供學校使用,四樓以上供社會住宅與老人住宅使用,並藉此增闢地下停車場,解決部分停車問題。



十、鼓勵地主與建商合作,主動提出興建計畫,當年六萬一坪之勞工住宅模式亦可參考改良,英國經驗亦可供參考,一方面既可兼顧建物與居住品質,另亦可免除日後管理維護所衍生之種種困擾,主要原因在於交屋後結構體可由建商保固十五年,管理維護則交由社區管理委員會自行管理。另外,歐洲亦有不少公用住宅合作社參與社會住宅政策之推動。

十一、改良合宜住宅機制,運用農地進行區段徵收之「無中生有」策略,提供廉價住宅。

十二、積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金。都市更新案如不願與弱勢族群混居,亦可以代金方式回饋。

十三、應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數或部分挹注於社會住宅公共基金,以加速社會住宅政策之推動。

十四、最近針對產業界多年來不斷提出的「五缺」,亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題,行政院長賴清德承諾將設法儘速解決,惟如進一步檢討工業用地短缺問題,台北市與新北市之需求亦極為殷切。如再檢視機場捷運沿線各站地形地貌亦可看出鐵皮屋之工業廠房林立,因此,如能就此將其立體化,既可有效利用土地,亦可兼顧結構安全,更可藉此騰出社會住宅用地,可謂一舉數得。

十五、土地儲備:大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線,尤其是大台北捷運三環三線沿途,可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式,大量儲備土地,台中市與高雄市亦是如此,香港模式可供參考。

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莊孟翰│理財周刊924期│2018-05-11 
Q:二○一四年七月一日,為抑制房價不斷上漲,台北市政府率先祭出囤房稅,並在之後的三年內持有稅、交易稅與資本利得稅眾箭齊發,著實快速讓房市景氣急速冷凍,但在重稅之下,雖成功壓抑投機炒作,卻令房產景氣不斷往下探底,至今未見轉機。

然而,在這一、二年房市探底預測過程,便有不少言論紛紛指出,市場已有觸底好轉跡象,最近不僅中央銀行表示房貸餘額提高,房市似有回溫跡象,就連一些研究機構所發布的訊息也常出現類似觀點。想請教莊教授,對於今年房地產景氣是否即將觸底的看法?


A:事實上,研判房市多空,端看單一數據資料常會失之偏頗,應該根據多方面資訊綜合研判,才能降低誤判機率,包含央行房貸餘額增減、建商是否開始購地、推案量與買賣移轉數量增減、看屋與購屋比例多少。其次,廣告量增減、代銷公司是否包銷、營造廠商是否以工程款抵換餘屋以及法拍屋數量增減等。由上述種種指標之實務現況,皆可判斷房市尚未呈現復甦跡象無疑。以下再聚焦幾項數據綜合觀察,便可較為客觀的研判二○一八年房市是否已呈現復甦趨勢。

一、推案量持續衰退

根據二○一八年第一季國泰房地產指數,六都「每坪成交價」,相較於二○一三年黃金秒殺時期,可以發現其間漲跌互見,除新北市及台北市下滑外,其餘桃園市、台中市、台南市及高雄市都略有回升。

今年第一季台北市每坪成交價格落在七六.七八萬元,幾乎回到二○一二年的水準,新北市過去每坪最高曾有四十萬元的水準,如今成交價格落在每坪三七.七一萬元,呈現明顯下滑趨勢。全國過去最高也曾高達二九.一七萬元,目前又降為二四.九一萬元,由此不難看出整體房市景氣並未好轉。

其次,「議價空間」仍維持在一三%至一九%,倘若景氣好轉,議價空間應該是○%,此數字越低代表議價空間越小。由此可以想見,現階段仍存有一○%以上的談判空間,相較景氣熱絡時期,購屋者會擔心晚一步訂購,價格便會往上調,因而很容易高價下訂。惟現階段則是處於想買若價格不符合理想不輕易出手,但買不到也不覺得可惜的狀態,顯示市場仍處於買方較佔優勢階段無疑。

另外,從「三十天銷售率」觀察,過去景氣好時,三十天的銷售率可達三○~五○%,亦即一個月就能達到三成到五成的銷售佳績,反觀目前全國三十天銷售率僅一三%,北部地區約一○~一一%,甚至低於全國平均,台中市也只有一二.九二%,南部地區則約一六%,可見只有房價波動較小並以自住為主的南部地區銷售率略高於全台平均,這也是景氣未見復甦常見的現象(詳請參見附表)。

此外,號稱房市景氣觀測領先指標,國內重要的「三二九檔期」剛結束,各大建商「推案量」並未增加,且皆以低總價的小宅為主,過去引領風騷的豪宅建案卻罕見的宣告缺席,如再根據國泰房地產指標顯示,今年第一季新推案共一七○件,推案戶數約共一三一五二戶,總推案金額一七一○億元也較上季衰退,由此顯見整體房市仍未出現明顯翻升跡象。

二、廣告量未見增加

一般民眾最能感受到房市溫度的,便是各大媒體的廣告數量,過去常憑藉大量廣告支撐,建商每年在媒體刊登的金額,可以說是一塊很大的肥肉,過去當房市處於景氣榮景,各大建商在各大平面、電視媒體上砸錢打廣告毫不手軟,尤其景氣高峰時五大報包含自由、中時、聯合、經濟及工商等,常見周末一份報紙不僅增頁至二四版,當中預售建案更占有七、八個版面,現在各報有時僅在假日才能見到建案廣告,至於電視廣告則付之闕如,原常塞滿信箱的DM則只有中古屋偶爾出現一、二次。由此顯見,多年來的不景氣也讓建商不得不在廣告預算上撙節開支,凡此都是景氣依舊不振之實務現況。

三、讓利促銷有增無減

讓利促銷未曾減緩,代表房市依舊是「買方市場」,除贈送家具、裝潢、建材及電器產品等,甚至出現預售建案累積相當銷售量就抽獎送贈品,包含高級跑車等高單價產品,這種以大手筆促銷催促買氣的「去化庫存」方式,一向都是不景氣階段常見的去化餘屋標準模式,惟截至目前為止,餘屋存量依舊相當龐大。
四、法拍增溫,卻不斷流標

目前新成屋與預售屋銷售欠佳的野火,已逐漸蔓延到法拍市場,根據內政部統計,去年全台法拍移轉棟數四八九九棟,年增五.八%,當中台北市以四九.八八%的法拍移轉增加數量居六都之冠,其次,也有少數建案落入法拍市場,至於未來景氣動向則仍須密切觀察銀行逾期放款比率是否攀升而定。值得關注的是,最近新北市樹林區透天建案「永捷京の都」三一戶透天厝,以底價六.四九億元進行法拍,不過卻以流標收場,由此可見市場景氣依舊未如想像中樂觀。

五、買賣移轉數量潛藏的假象

最近部分媒體不斷報導今年第一季買賣移轉棟數大幅增加,便判定景氣回溫,事實上買賣移轉數量增加,其中一大部分為兩三年前的預售建案,紛紛進入交屋階段所呈現的景氣復甦假象,因此不能端看買賣移轉增加的單一因素,就斷定景氣好轉。

此外,還得考慮季節性因素,例如一月一日公告現值調整,除建商會因為跨年度的稅制問題趕在年底前交屋之外,上市櫃營建公司更會因年度入帳作業,期望於當年度出清餘屋以認列營收,更牽涉到配息配股及填權等問題,這些因素林林總總,都有可能使得第四季的買賣移轉數量暴增,最顯著者為二○一六年一月一日房地合一稅實施,導致二○一五年第四季買賣移轉數量暴增。

其次,每年第一季都會涵蓋農曆春節,通常都是新婚、喬遷等交屋旺季,凡此都是推升買賣移轉數量的動能之一,因此買賣移轉數量只是研判景氣動向重要因素之一,不能單憑這一因素判定市場景氣是否觸底回溫。

六、房貸餘額增加潛藏的假象

根據中央銀行公布的三月購置住宅貸款餘額六兆六九九七億元,續創新高,年增率四.七一%更是十六個月來最大增幅,另外建築貸款一兆七三三五億元(土建融),三月餘額月增六十五億元,也是十七個月以來呈現持續正成長,因此,央行總裁對於目前整體房市信心十足,而以「溫和成長」走勢來形容現階段房市景氣。

不過,貸款總金額逐年增加,有可能緣於房價不斷飆漲或建案出清存貨,以至於在房價基數提高之下,貸款金額連帶增加。此外,另一常見原因為建商在銀行催促還款情況下,縱然銷售不佳,還是先找人頭過戶貸款,製造景氣熱絡假象。因此,單憑貸款金額提高,就斷定房市景氣回溫,常會失去研判正確性(詳請參見附圖)。

綜上所述,再加上今年以來代銷公司依舊不包銷,投資客不再進場,就連有錢人都怕房產淪為負資產而不願增購,顯示當前不僅市場景氣依舊未觸底,恐怕才正邁向「大U型谷底」盤整的開端而已!

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實價登錄2.0 與資訊透明實務案例解析
莊孟翰│理財周刊923期│2018-05-04 
Q:台灣在薪資倒退十七年的時空背景下,二○一四年七月一日台北市率先祭出囤房稅,緊接著往後三年陸續推動房地稅制改革,終於有效抑制房價。即便如此,台北市每坪房價六八.四六萬元(依四月二十九日一美元兌新台幣二九.八一二元換算),依然高居全球第二十一位(Global Property Guide),尤其是在貧富差距越來越大,M型化社會愈加明顯情況下,年輕人依舊只能望屋興嘆!

二○○八年全球金融海嘯之後,政府為提振經濟而降低部分房地稅率,間接炒熱房地產,二○一二至二○一三年更可說是房地產的黃金年代,為抑制不斷高漲的房價,政府推出實價登錄,擬藉資訊透明化抑制投機炒作,其後將原採五十個區間門牌號碼進階到三十個區間門牌,這次則要再改為個別門牌揭露。

請教莊教授,這樣的作法對於資訊透明與市場交易能有什麼樣的助益?


A:一般房地產買賣總以總價為準,鮮少精確分析單價與公設比,過去以五十個門牌區間進而改成三十個,現在則是希望明確揭露地址,確實顯示幾號幾樓,這樣的作法將可使買賣更為透明。事實上,房價除地段之外,也會因為前後棟的不同而出現價差,甚至高樓層與低樓層價格也會有極大差距,倘若資訊揭露得更清楚,更能了解總戶數多少,周邊環境如何,是否位於邊間或單面、雙面採光,這些資訊如果都能標示清楚,也就不會出現房仲人員隱瞞交易情事,一般民眾也才能在資訊充分且正確情況下輕鬆購屋。

另外,如果買賣雙方同時辦理登記,再加上資金流程查核機制,交易價格就不容易造假,過去曾出現賣方想要獲得較高的貸款金額,而在簽約時刻意拉高交易價格,不過資訊透明化之後,如果同一路段或同一社區價差過大,一經核對就會真相大白,尤其近年利用贈品隱瞞實際交易價的問題必將大幅降低。有關這一點,美國行之有年的買賣雙方經紀人制度,頗具參考價值。

此外,近年委售方式也逐漸由「專任委託」轉變為「一般委託」,亦即可以同時委託好幾家房仲業共同銷售,過去,如果僅委託一家房仲業者,房價就很容易遭到操控,例如為營造房市熱絡假象,一旦看屋人數多,就很容易藉機提高房價,甚或出現假買賣情事。



此外,還有「關係人交易」問題,例如過去也曾發生長輩為降低贈與稅,刻意降低房價,因此,當房價出現巨幅落差時,就可合理懷疑可能是關係人交易所致,另外,也有可能是關係人先低價買下土地,再高價轉售公司的逃漏稅交易情事。

至於以往常見的「公設比」問題,除停車位分攤之外,爭議最大的首推雨遮與屋簷的登記與計價問題,過去曾有一段時間可以登記且可以計價,其後又改為可以登記但不計價,惟自二○一八年一月一日起再改為不登記也不計價,這當中就會出現相當大的落差,一般買房最大的問題是買方通常只重視總價,比較沒有注意單價與公設比,以致比價常流於形式,而導致糾紛頻仍,因此,依個別門牌揭露實價,必然會有效消弭糾紛。

目前對於實價登錄,建商與主管機關也都很關心的一個議題是,會不會有「助漲助跌」問題,例如交易前後價格劇烈變動,不論是政策或景氣使然,只要資訊即時充分揭露,市場機制即可自行調整,不必擔心短期的助漲助跌問題,二○一五年以來景氣急劇轉折,即是此一議題最佳的解答。

譬如二○一二、一三年景氣持續熱絡,價格越賣越高,此時賣方比較容易吃虧,二○一五年以後景氣開始衰退,則轉變成買方較容易吃虧。

美國一向就是以「全部揭露」的方式,實行堪稱全世界最為透明的制度,利用類似互聯網資訊交流中心的MLS(Multiple Listing Service),提供正確及完整透明的參考資訊,消費者就可不必擔心遭到屋主或房仲業者從中哄抬價格,而淪為待宰肥羊。

當前台灣大型房仲業者也有大量提供交易資訊的網站,揭露內容包含房屋坪數、交易時間等,甚至還附加平面圖,也有提供七二○度看屋服務,這些都是相當具有參考價值的透明化資訊。




以下再舉十大實務案例,說明按實際門牌揭露交易價格,以利解析比較價差的重要性。

一、實價登錄價差分明
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實價登錄2.0 與資訊透明實務案例解析
莊孟翰│理財周刊923期│2018-05-04 


近年在仁愛路到信義路間的光復南路路段,東側為信義區,西側為大安區,同樣在光復南路上,西側竟然比東側一坪價差高達五至十萬元,乍看之下頗覺訝異,但卻屬實務案例,時下經常耳聞同一棟大樓價差高達一○~二○%,除交易時間與裝潢設備之外,大都緣於資訊不透明,因此,只有資訊充分揭露,才能實現公平交易的政策目的。

二、捷運交通利多價差

通常以捷運交通利多為訴求的標的物,最容易吸引購屋者注意,卻常忽略道路狹窄,或高架路段轉彎處捷運列車緊鄰建物之重大缺失所導致之巨幅價差。



三、新舊鄰棟價差

常見相鄰兩棟新舊建物價差超過五○%,其因除地段優越例如林蔭大道,更會因結構安全例如鋼骨結構,再加上大坪數豪宅規劃,導致每坪價差高達五○%,仁愛路三段帝寶豪宅就是典型案例。

四、高低樓層價差

通常同一棟大樓巨幅價差大都緣於高低樓層,主要係低樓層與對街建物遙遙相對,高樓層則可享有寬闊的景觀視野,例如天母地區常見樓高三十多層的鋼骨結構豪宅,頂樓與低樓層每坪價差超過三十萬元。

五、前、後棟價差

如果同一棟大樓有兩個以上門牌而又有前後棟之分,常會因基地較為狹長而規畫有天井,這就會有回音問題,另外,一樓住戶就得忍受掃不完的垃圾,且高樓層住戶也常會有陽台衣服被風吹落問題,而低樓層住戶通風採光必然較差,房價差異必然不小。

六、前、中、後段價差

同一社區常見前棟價格較高,中間其次,後棟最低,其因在於基地狹長,正面設計多戶店面,大門出入口設置於巷道,加以後側建物窳陋尚未改建,導致前棟一坪可以賣到一百萬元,中間九十多萬元,後棟僅約八十多萬元,因此,對於量體較大社區並且有前後棟之別,就可以觀察門牌號碼據以研判價格差距,通常後棟都會以「之一」或「之二」編列門牌,因此,購屋之前只要掌握這一重點,弄清楚相關位置,實際看屋時就能充分了解價差若干(詳請參閱附圖) 。

七、自家大門正對他家後門價差

一般巷道寬度六至八米極為常見,惟若連車子都嫌狹小的四米巷道,就得注意大門正對他家後門之瑕疵,因此,除要仔細了解欲購房屋門牌編號之外,還得實地勘查對面建物是否有編列門牌號碼,方不致因價格便宜而誤蹈陷阱。有關此一議題,如能再Google一下市街圖或航照圖,當更能一目了然。

此一問題可能是早期基地整合不成所導致。

八、以租金拉抬價差

在這波房價飆漲過程,台北市忠孝東路四段與復興南路口約二十五坪店面,曾創下月租金高達一百萬元而名噪一時,當時便有不少人好奇詢問,為什麼一坪租金高達四萬元,也有人推測是故意拉高租金,以利趁機高價出脫。

此一情況在景氣熱絡投資客藉機炒房,一坪上千萬元的交易時有所聞,不足為奇,重要的是,如何分辨景氣脈動與交易動機,例如:

(1)二○一二年八月十七日富邦人壽以總價六十七億元購買西門町萬國商業大樓,若以土地面積三八六.四三坪計算,每坪價格高達一七三三.八萬元,創全台新地王。

(2)二○一三年八月二十七日新加坡商AIP首峰資金管理公司(Alpha Investment Partners)以二四.七五億元購買台北市中華路、忠孝西路口二一五.六八坪土地,每坪一一四七.五萬元。

(3)二○一四年三月忠孝東路四段五十五號,由知名運動用品通路代理商萬岳斥資約六億元,買下SOGO商圈金店面,每坪成交價格約一三六○萬元,創下東區店面史上最貴紀錄。



九、新舊裝潢價差

十幾年前有位友人承租位於忠孝東路四段與延吉街口七、八十坪的辦公大樓,與房東簽訂五年租約,並花費三、四百萬元裝潢,不久房東竟然將房子高價出售,此時他才發覺是因全新高級裝潢而引發房東高價售屋動機。

由此可知,有裝潢與沒有裝潢的價格,每坪三至五萬元價差實乃稀鬆平常之事。

十、超低價位陷阱價差

過去曾見超低價位的房子出售,惟應格外注意是否路沖或周邊環境欠佳,另外,諸如凶宅或鄰近加油站、墳墓近在咫尺等問題,都是構成超低價位的主要原因,購屋前務必白天晚上實地勘查,方不致掉入超低價位陷阱。

政府自二○一二年八月一日實施實價登錄,其後已將原採五十個區間門牌號碼進階到三十個區間門牌,這次則要再改為個別門牌揭露,以期符合社會大眾之期盼。惟其中仍應注意的是如何兼顧個資問題。另外,預售屋的揭露時機也是相當值得重視之一大課題,俾免急於揭露資訊,反而造成建案二至三年興建期間預售價位不確定之混亂情事。

美國行之有年的MLS資訊全部揭露方式,堪稱全世界最為透明的不動產交易制度,未來如能朝此一方向逐步推動,必然有助於資訊透明與交易公平,並有效消弭交易糾紛。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21633855360&AType=1

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莊孟翰│理財周刊923期│2018-05-04 
最近廣達電腦董事長林百里針對人工智慧(AI)發表獨到心得,強調AI時代來臨,AI得同時具備軟體、硬體與服務的能力,並且預測十年後每人每周只要工作三天就夠了,好處是大家工時都減少,壞處則是很多人會失業。

此一概念如再證諸近年陸續有不少行業縮減實體店面,再看看美國房地產經紀人制度與資訊充分揭露所帶來的經濟效益,未來國內房仲經營除政府刻正積極推動實價登錄2.0之外,勢必面臨重大變革,尤其是大數據再加上AI時代來臨,資訊充分揭露乃勢所必然。

往昔由於資訊不對稱,再加上廣告不實,導致購屋糾紛層出不窮,主要原因可歸納為以下十點:

1.法令制度不完備。

2.對預售制度認識不足。

3.對定型化契約瞭解不夠且未事先審閱。

4.對建商認知有限,簽約前未先徵信。

5.面積計算、誤差及找補規範不週。

6.公設項目、比例及權屬含糊不清。

7.貸款比例與付款方式約定不明確。

8.稅費分算與分攤未透明化。

9.工期及保固語焉不詳。

10.建材設備說明籠統。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21633332500&AType=1

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從社會變遷 看台灣房地產大未來
莊孟翰│理財周刊922期│2018-04-27 
Q:根據內政部統計,截至今年三月底,台灣六十五歲以上老年人口三三一.二萬人,占總人口二三五七.二萬人比例達一四.○五%,正式邁入高齡社會,亦即七人當中便有一位是老人,預估八年後每五人就會有一位老人,人口結構老化快速正嚴重衝擊經濟,包含就業、居家照護及房地產等市場,都將面臨嚴峻考驗。

值得關注的是,近年家戶增加數量已超過人口成長速度,且隨著六十五歲以上老年人口的增加,每一家戶人數已呈逐年下降趨勢,必然直接衝擊首購之剛性需求(詳請參閱附圖)。

想請教莊教授,未來台灣在少子化衝擊下,總人口必定隨之減少,加上老年人口逐年增加,依照目前八五.三六%的高住宅自有率,對於房市供過於求的情況是否將與日加劇?


A:事實上,主管機關也相當關心此一議題,當台灣正式步入高齡社會後,不少人擔心八五.三六%的高住宅自有率,將來有可能出現年長者賣房養老的情況,屆時在房屋供給數量加大,加以少子化衝擊之下,是否會出現房市供需失調的問題。

如要深入探討此一議題,包括:

一、房價太高及所得長期偏低,加上就業不易,因此即便房價再大幅下修,還是有很多年輕人買不起。

二、近年稅制結構大幅調整,持有成本與交易成本大幅提高,下濾作用有限也是因素之一。

三、將來如都更順利推動,還會增加三至四成的容積量體,居住面積再增多,對於房市必然又是另一嚴重衝擊。

四、目前仍有不少未必符合市場需求的無效空屋,是否有可能活化運用?

以下再從社會變遷探討台灣房地產大未來之發展趨勢。



一、因應長照需要,長輩無餘力資助子女購屋

─長照時間約七.三年,一生所需費用約三、四百萬元

台灣在二○一八年三月正式步入高齡社會,就目前不斷超前的速度,預估將於八年後(二○二六年)進入「超高齡社會」,而根據世界衛生組織(WHO)二○○四年推估,人類長期照護之潛在需求為七至九年,依據國人平均壽命和疾病型態等變數推估,一生當中的長期照護需求時間約為七.三年,依此推估,一個人所需要支出的費用約三、四百萬元,兩夫妻就需要約七、八百萬元。因此,一旦屆臨退休年齡,為因應長期照護需求,在自身難保現實情況下,勢必無法再像過去一樣資助子女購屋或幫忙支付頭期款,而使得剛性需求不如往昔。

二、房價飆漲,首購難上加難

─雙北漲幅超過一一○%,結婚年齡延長

這波房價飆漲以來,雙北市漲幅皆超過一一○%,現今即便房價跌幅超過兩成,但對收入有限的年輕人來說,還是很難負擔得起房貸,根據台灣智庫「首購族購屋術」網路問卷調查顯示,在薪資沒有成長,物價卻不斷高漲的年代,首購族當中有五成六需要靠父母資助才能買房,亦即僅有四成多的人有能力憑藉自己的力量購屋,而欲入手的房價則在一千萬以下,並且以七百至八百萬元為主。

但在人口逐漸老化,加上年金改革,許多軍公教退休金銳減後僅能支應一般生活及老年照護所需,根本無力再資助子女購屋。以台北市為例,房價在歷經十年大幅飆漲,原本一千萬的房子暴漲一倍之後已超過二千萬,而在薪資所得倒退十七年情況下,要如何有能力增加這多出來一千萬的購買力?

另外,年輕人在租金支出超過家庭收入三○%的背景下,想要一圓購屋夢,簡直就是難上加難,這也難怪年輕人的結婚年齡會一再延長。

三、M型化社會貧富差距大 

─豪宅與小宅兩極化

二○一一年九月,一群示威者進入紐約金融中心華爾街,當時媒體以占領華爾街(Occupy Wall Street)顯著標題報導,其主要訴求在抗議大企業的貪婪以及種種社會的不公,意在凸顯九九%的中產階級和窮人無法再容忍一%有錢人的貪婪與腐敗,這其實就是一場貧富不均「M型化」社會的社會主義與資本主義的爭戰。

而從這項活動顯現的是中產階級逐漸消失,社會僅剩富裕及貧窮兩個極端的「M型化」社會,於今也常被用來形容台灣及香港兩地的社會寫照。
十幾年來台灣貧富差距惡化的速度超乎想像,根據行政院主計處公布的統計數據顯示,二○一六年家戶所得前五%的家庭,也就是位於金字塔頂端者高達四七○萬元,相較於最低五%家庭的年平均所得四.七萬元,足足相差一百倍,在貧富差距逐漸加劇情勢下,豪宅與小宅兩極化趨勢亦必愈來愈明顯。倘若此一發展趨勢無法有效防範,難保香港數十億元超級豪宅與蝸居於僅數平方公尺的「籠屋」、「劏房」等極端居住空間環境不會在台灣複製。

四、房市「七高」,後遺症逐漸顯現

─高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比,全球罕見

台灣房地產市場長期存在諸多矛盾又不合理的問題相互交雜,就連諾貝爾經濟學獎得主席勒教授應邀來台演講時都表示,對於房市長期存在三高感到匪夷所思,包括高房價、八五.三六%的高自有率、高空屋率等問題,然而,實際上台灣不只這三高,還包含三○%至三五%的高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比等七高問題。

此外,更有人提出台灣房價甚至比日本東京還要高,惟日本所得是台灣的兩倍多,未必能夠據此相提並論。當前台灣高房價已潛藏著許多矛盾而又無解的種種難題,現階段政府卻又加緊推動社會住宅,預定八年內興建十二萬戶,由此不難預見未來空屋、餘屋將會越來越多,而都更所增加的量體則又會加劇問題的嚴重性。

五、日本經驗,台灣重現?

─空屋增加,謹防治安死角

觀察台灣人口結構及房市變化,面臨少子化及人口老化等問題,與鄰近國家日本極為相近,按日本目前空屋數量高達八二○萬戶,根據日本國土交通省預估,二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境,加上日本年輕人偏好購置新成屋,以致二手屋的銷售率僅約一五%,因此一般預期未來空屋率也將逐年增加。

反觀台灣,近年因經濟環境變遷導致下濾作用受阻,無法形成良性循環,就今年三二九檔期而言,較受歡迎的皆是小坪數、低總價的小宅,眾所矚目的豪宅卻宣告缺席,由此可見未來房市兩極化的情況將會與日俱增,至於無效空屋增加之後,則應嚴防淪為治安死角。



六、調整社會住宅政策 

─改以租金補貼、利息補貼為主

依內政部營建署統計資料,歷年來共計協助四十萬四四二七戶購(建)國(住)宅,其中十七萬四八九一戶(民國六十五至八十八年)屬政府直接興建國宅,四萬一七五一戶貸款人民自建國宅,六萬七四七九戶屬獎勵投資興建國宅,十二萬三○六戶輔助人民貸款自購住宅。

因此,建議政府將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主,一則兼顧去化餘屋,再則輔助年輕人貸款自購,協助成家立業,而不必花費大筆資金,又徒增大量空屋,其中尤以中南部房價便宜最為可行。

在少子化、高齡化趨勢下,對於社會住宅的需求未必如預期殷切,尤其是在當前大量空屋前提之下,社會住宅更應以「興辦」為主,而非「興建」。至於興建部分則應側重於雙北市,除要事先做好調查之外,更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。

七、調整都市更新政策

─應兼顧多元都更,中南部更應因地制宜

建議以廣義都更概念推動,除權利變換之外,協議合建、委建等皆可納入,以期全民動員,加速推動。另中南部房價低、透天厝林立,空屋餘屋隨處可見,就二○一七年第四季全台一至三層透天厝住宅數量高達四六.七五%,四至五層公寓亦占二二.三六%,因此,建議以「因地制宜」方式因應,逐步全面推動為宜。

八、商用不動產將逐漸注入資金活水

─產業投資將逐漸帶動商用不動產商機

根據外資商仲高力國際統計,二○一七年全台商用不動產交易僅四七○億元,較二○一六年的七○三億元大幅衰退三三.一四%,甚至不及二○○八年金融海嘯時期的七成,如與二○一一年高峰期一二七七億元相較,約僅三六.八%。
其次,外資已連續兩年未購置台灣商用不動產,主要原因除景氣衰退之外,一般咸認一年內出售課徵四五%,一年以上出售課徵三五%之房地合一稅太高,今後究應如何調整,以因應國際瞬息萬變之競爭環境,亦是相當值得深思之一大議題。



九、資訊透明化,時勢所趨 

─促進公平交易,兼以抑制投機

依內政部公布資訊,最近研議的實價登錄修法,旨在提供更為即時、透明、正確的不動產交易資訊。

按目前內政部規劃的實價登錄修法重點,主要包括:

(1)將買賣案件實價登錄與登記案件併同辦理,以提升資料揭露即時性。

(2)釐清權責調整由買賣雙方共同申報登錄,透過買賣雙方相互勾稽確認,以提升價格資訊正確性。

(3)規劃將主管機關查核權提升至法律位階,未來主管機關將可進一步查核資金流向及付款證明等文件,以杜絕投機炒作。

眾所皆知,美國房仲交易資訊堪稱全球最透明,類似物聯網資訊流通中心的MLS(Multiple Listing Service),早已行之有年。以「Zillow網站」為例,所揭露資訊包含坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅金額、貸款成數、利率等,早已建立極為完備的房屋履歷。

因此,未來資訊透明化既是時勢所趨,亦是促進公平交易,抑制投機炒作相當重要的一個里程碑!

十、改善投資環境,導引移民 

─美國與新加坡經驗,值得借鏡

當前台灣投資環境爭議不斷,以代工起家的產業,台灣接單海外生產比例高達五三.二%,以台股三大權值股中的鴻海及台積電而言,二○一七年鴻海營收高達四兆七○六七億元,稅後淨利一三八七億元,外資持股比例四八.一九%。另外,台積電營收九七七四億元,稅後淨利三四三一億元,外資持股更高達七九.六九%,由於海外生產比例過高,連帶就業機會也拱手讓人。

此外,台灣超額儲蓄過高也是另一亟待解決的問題,因此,如何將資金活水導引至投資市場,也是當前另一重要課題。

所幸最近政府積極解決企業「五缺」問題,只要假以時日,投資環境必然會逐漸獲得改善。至於另一重要議題則是如何儘速進行稅制改革,以期有效導引投資移民與技術移民。

由以上分析,一旦投資環境獲得改善,緊接著便是仿效美國導引產業回流,其次便是投資移民與技術移民策略如何制定,美國與新加坡行之有年的政策,應有不少足資借鏡之處。倘若這些問題都能順利解決,不僅空屋餘屋得以去化,連帶商用不動產也可以有效活化。

現階段台灣少子化與高齡化趨勢明顯,加以社會變遷與國際競爭與日俱增,尤其是大量空屋、餘屋情況下,政府又亟思廣建社會住宅,另都市更新又迫在眉睫,今後究應如何提振經濟,並且儘速調整住宅政策,必然又是極為艱鉅的一大挑戰!

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都市型工業區更新立體化 容積獎勵30%之我見
莊孟翰│理財周刊921期│2018-04-20 
針對產業界多年來不斷提出的「五缺」,亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題,行政院長賴清德承諾將設法儘速解決,並將在經濟部設置單一窗口,對此工商協進會理事長林伯豐表示肯定,認為對外資來台有幫助,但除五缺之外,更應營造良好的投資環境。

如果認真檢討國內的投資環境,大家一定會細究導致薪資所得連續倒退十七年的原因,這當然與產業投資不振息息相關,如再進一步觀察國內超額儲蓄自二○○九年以來均高達一.二兆元至二.五兆元(詳請參閱附表),其間除顯示財富分配不均所衍生問題之外,如能將這麼龐大的超額儲蓄引導至產業,並經由股市支持產業投資,不僅可以提升國家競爭力,更可逐步提高多年來國人殷殷期盼的薪資所得。

因此,對於這次行政院所提出「都市型工業區更新立體化發展方案」,全體國人莫不寄予厚望。 

按這次經濟部有關都市型工業區更新發展之相關規劃,其中核定容積獎勵項目區分為兩大類:新增投資與能源管理,合計容積獎勵上限二○%;另本方案亦開放以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度,額度以各工業區法定容積之三○%為上限(含捐贈產業空間);合併最高可達各工業區法定容積之五○%(含捐贈產業空間)。

另外,經濟部表示,本方案希冀透過都市型工業區容積獎勵方式,提供創新產業發展空間,並達到加速投資之政策目標。依據經濟部預估,未來申請人依本方案取得容積獎勵,加計法定容積後,以平均三○○%進行估算,可增加之樓地板面積總計可達約一五○公頃,增加之員工總數達一萬三九二七人,提升總產值達約八四三億元。

此外,「政院將以三大方向、十二項作法來多元解決缺地問題,預計五年後(民國一一一年)能提供一四四二公頃土地給予企業使用。」至於三大方向為「公有土地優惠釋出」、「閒置土地輔導釋出」及「產業用地開發與更新」,短期(一○六至一○七年)將可提供六○四公頃,中期(一○八至一○九年)釋出四四一公頃,與長期(一一○至一一一年)供給三九七公頃土地。

對於以上主管機關所提出洋洋灑灑的宏觀策略,產業界最直接的反映便是閒置土地囤積居奇及土地租金高漲,導致經營成本大幅增加的老問題,因此,今後政府除應有效抑制工業用地地價之外,對於國有土地地租之調漲,亦應兼顧產業發展,俾免政策美意徒勞無功。



由此可知,這次政府應該是卯足全力認真解決問題,在此也誠摯希望能夠就此順利解決長期存在的五缺問題。

如再進一步檢討工業用地短缺問題,當以台北市與新北市需求最為殷切,因此,在執行過程即應嚴防有心人投機炒作。其次,由機場捷運沿線各站之地形地貌亦可看出鐵皮屋之工業廠房林立,如能就此將其立體化,既可有效利用土地,亦可兼顧結構安全,更可藉此騰出社會住宅用地,真可謂一舉多得,建議主管機關在政策推動時,亦應兼顧社會住宅用地一地難求之實際需求(詳請參閱附圖)。

針對都市型工業區更新立體化與容積獎勵政策,政府在規劃上立意良善,相信對於台商回流與外商進駐一定會有很大幫助。另外,就新北市政府所制定之機制而言,方向與作法也極為正確,惟仍應嚴防工業住宅違規問題重複上演。

另就北市府「蘭州街斯文里都更案」而言,柯文哲係先以上位都市計畫「變更地目」之後,再依都市更新權利變換容積獎勵方式,以達到「一坪換一坪」的訴求,此一權宜作法應可算是成功案例之一。再審視過去「台北好好看」政策執行,就曾出現容積獎勵高達二○○%的情況,而屢遭訾議,所以地方政府在配合政策執行時,就應嚴防漏洞,避免淪為炒作地價的幫兇。


有關此一議題,只要依平均地權條例第八十三條之規定處理,即可防範囤積居奇於未然。

行政院為解決投資環境「缺地」困境,已核定經濟部擬訂的「都會工業區立體化方案」,盼鼓勵早期在工業區內興建的廠房能進行改建,一方面提升建築物安全性,另一方面是希望藉由容積率的提升,提升土地使用效益,增加民間企業投資意願,在此必須再次提出建議如下:



一、在執行過程應嚴密監督,避免再發生工業住宅違規使用之情事。

二、在提高容積獎勵同時,容積既屬公共財,就應建構回饋機制,尤其是以現金回饋方式,即可將其挹注於社會住宅公共基金,以達到取之社會用之社會之政策目的。

 

三、將龐大超額儲蓄經由股市投資導入產業,既可提升國家競爭力,亦可提高薪資所得,增進全民福祉。 


平均地權條例第八十三條:「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21594118000&AType=1

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當前十大購屋糾紛 如何防範?
莊孟翰│理財周刊921期│2018-04-20 
Q:目前房市仍處低迷,相較過去高不可攀,房價已普遍跌逾兩成,似乎有些人已感受到逐漸接近可接受價位而躍躍欲試,但針對過去買房,由於資訊不對稱,因此經常出現購屋糾紛。想請教莊教授,對於想要買房的民眾,建議應在哪些事項上多加留意,避免誤蹈陷阱,買房不成還陷入無謂紛擾?

A:依當前台北市最常見的前十大購屋糾紛加以探討,即可充分了解房屋交易金額龐大,看屋「眉角」又特別繁雜,因此,決定購屋之前就應仔細審閱契約內容再行簽約,否則一旦發生糾紛,白紙黑字,後悔莫及。

一、終止委售或買賣契約

此一問題最容易發生於景氣階段,常見條件談不攏導致交易不成,尤其是在資訊不夠透明情況下,由於價格的快速變動,導致賣方認為可以賣到更好的價位而反悔,這時就很容易發生終止委售的糾紛。更何況在景氣向上階段最容易出現假買賣情事,常見賣方收受斡旋金,卻不急於簽約,反而蓄意拖延等待第二位買主,以期賣出更高的價位賺取差價,此一問題尤以二○一○至二○一三年間最為常見。

二、隱瞞重要資訊

近年隱瞞重要資訊高居買賣糾紛第二位,常見者包括凶宅、輻射屋、海砂屋、違建、結構安全、傾斜、漏水或基地台等問題,另外,是否貼有黃色或紅色標籤,抑或是隱瞞土壤液化區或斷層帶等對日後生命財產構成威脅之情事,還有距離交通據點譬如捷運站或是火車站等,或是周邊環境欠佳,鄰近加油站或墳墓等,都應在簽約前多加詳查,並載明在契約書,俾免花了大半輩子積蓄,卻買到有瑕疵的居家環境(詳請參閱附圖)。

三、房屋漏水問題

每逢媒體報導房屋漏水新聞,相信不少住戶也心有戚戚焉,新成屋或許初期較難發現,但大部分中古屋多少都會出現漏水問題,尤其是樓上漏水樓下遭殃,卻因認知不同而找不到申訴對象,尤其是沒有管委會的七樓以下華廈或公寓,這類問題主要癥結在於維修費用該由誰負擔,更常因此而導致鄰居失和。

其次,漏水情況多半與供水或排水管有關,最常見的是老屋牆壁油漆剝落,也就是俗稱的壁癌,嚴重者發霉、長斑影響居家品質。至於漏水的原因很多,要釐清責任歸屬,新成屋與中古屋也有所差異,新成屋通常會由起造人負責解決,惟若係一案公司,還是很難要求負責維修。而中古屋則可能幾經前手變更隔間重新裝修而難以釐清責任,近年歷次地震所見擅自拆除隔間牆或剪力牆之情事,應引以為鑑。

另外,如係購買中古屋,最好能在下雨之後實地勘查,較能一窺實際屋況 (詳請參閱附圖)。

四、服務報酬爭議

依內政部規定之報酬計收標準如下:

(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六。 

(二)前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。 

五、交屋遲延

延遲交屋的第一個可能性就是預售銷售欠佳,譬如最近在樹林及新竹地區都發生建案遭拍賣,購屋者可能落得血本無歸。延遲交屋另一潛在問題便是交屋時間認定,過去常見建商一領取使用執照就急於通知交屋,如係毛胚交屋還情有可原,一般還得等到內修及裝潢完成才能交屋,至於豪宅以毛胚交屋極為正常,因此,建商就會急於辦理交屋手續,以便儘速取得購屋貸款。另一種情況是投資客希望儘速交屋馬上脫手,惟就自住而言,仍應以信譽良好,按部就班施工者為優先選擇,俾免交屋延遲而橫生枝節。

六、契約審閱權

依消保法第十一條之一規定,契約審閱權指「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」其次,依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少五天以上的契約審閱期。因此,簽約之前就可在五天期限內詳細審閱契約內容,以資保障購屋權益。

七、施工瑕疵

常見基地不規則而導致室內空間配置不夠方正,至於最容易看出施工瑕疵的位置,通常為浴廁、廚房地板或牆面磁磚,另外則是客廳鋪設地磚的角落位置,如果最後一塊磁磚寬窄不一,便是格局不夠方正,但如係毛胚交屋,就不容易察覺瑕疵所在。因此,簽約時就應要求在平面圖上明確標示尺寸,以資確保購屋權益。

八、建材設備不符

此一爭議常出現在建材品牌、品質與更換之價金找補,尤其是預售屋,常見同級品與規格差異之爭執,因此,簽約時務必確認清楚,方不致發生無謂紛爭。



九、坪數不足

坪數不足問題,主要癥結在於主建物、附屬建物與公設比等問題,依內政部《預售屋買賣契約書範本》第五條規定:「土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,應分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價作為找補依據」;另外,登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方可據以要求解除契約。因此,購屋時除主建物、附屬建物與公設比等面積之外,更應注意找補及其相關規定。

十、仲介「斡旋金」返還

所謂斡旋,就是當買方有意購買時,房仲業者會要求先支付一筆現金,再幫雙方進行價格磋商,係一種以提出斡旋金進行議價的方式,如果議價成功,一旦賣方在斡旋書上簽字收下這筆斡旋金即轉為定金,並且具有法律效力。此時若是買方反悔違約,則付出的斡旋金將遭賣方沒收;反之,若是賣方違約,則不僅需全額返還,還必須另外賠償買方與訂金相同數額的金額。因此,購屋之前就應充分了解斡旋金的本質,方不致購屋不成反又發生斡旋金返還之糾紛。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21594640860&AType=1

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都更條例+危老條例 =非常健全的都更制度?
莊孟翰│理財周刊920期│2018-04-13 
Q:為加速更新老舊房屋,保障人民居住安全,立法院於三月二十六日初審通過「都市更新條例修正草案」,當中新增多項規定,主要希望徹底解決過去幾個釘子戶案例所衍生的後遺症,包括文林苑及永春都更案造成的社會紛擾。本次修法立意明顯是為減少釘子戶的干擾,希望能夠在程序上提早解決問題,當中,包括針對不同意戶提出異議就強制辦理聽證會,政府保有代拆權,並可積極介入協調等,另外,主管機關認為可以「割出」方式讓都更程序照常進行。依據官方這樣的說法,都更看似往前跨一大步,想請教莊教授,新的都更條例修正草案是否真能成為治癒都更問題一帖靈藥?

A:事實上,就都更條例修正草案的內容,還是可以看出整體修法依舊不夠具體落實,主要緣於主導官員既沒有實務經驗,又不肯虛心採納建言,以至於都更修法淪為一言堂,也讓都更條例即便再次修法仍漏洞百出,讓小英政府上台迄今兩年,都更依舊窒礙難行。以下針對這次沒有突破與創新性的修法內容,提出十二點淺見,以供參考。

一、中南部地區未因地制宜

中南部房價低、透天厝林立,空屋餘屋隨處可見,如何因地制宜才能全面推動,這可是一個大議題,惟主管機關卻依舊無法提出有效因應對策,導致都更條例如同天龍國法條,無法兼顧事實現況。

就去年第四季而言,全台三十年以上屋齡計三九七萬餘戶,雙北市約一二七萬戶,僅佔三二%,其他地區則占三分之二,不過中南部因為房價低,加上透天厝林立,推動都更若沒有因地制宜的因應對策,談何容易,因此,想要全面推動就必須把中南部變數列入考慮,才有可能制訂出一套更加完備的法令制度。

二、都更條例修法,釘子戶將會減少?

條例初審通過,內政部僅表示將會減少釘子戶問題,而未觸及「杜絕」的敏感字眼,可見這次修法依舊沒有大破大立,而無法如同新加坡說一不二的作法,當然無法杜絕釘子戶的問題,例如文林苑及永春案都是在執行過程提出行政救濟,以至於整個都更案停擺。因此,司法及行政應該要同步,攜手尋求杜絕的因應對策,而不是任由釘子戶予取予求,並且同樣戲碼不斷上演。日本與新加坡對於釘子戶的處理方式,頗值得參考。

三、「得」與「應」字差別很大

為強化都更動能,初審條文新增「政府主導都市更新」專章,明定各級主管機關「得」成立都市更新推動小組,督導、推動都更政策,與協調政府主導都更業務。其次,政府主導的都更案,免擬具事業概要,得依規定自行實施,或經公開評選,指定代為實施者。

上述條文當中「得」與「應」的語意實質差異頗大,「得」讓人感覺可有可無,如為「應」字,就有必須成立而較具強力推動意志,「得」字則顯得較為消極,這也顯示出政府單位尚未認清事實現況,而無法推出較積極的因應作為。



四、估價師選任方式

以往對於估價師的選任,都是從具備證照的合格估價師當中選聘,這次修法改成以公開、隨機方式抽籤遴選,而非由實施者自行選任。有關這一點,追本溯源,問題在於都更流程動輒七至八年,隨時都可能發生實施者易主情事,然估價報告書有效期間僅六個月,其間最大差別在於估價費用由誰支付。

過去因都更由建商出錢推動,也因此由建商選聘估價師,都更戶當然會擔心當中是否會出現利益勾結等不法情事,惟如就另一角度加以探討,在業必歸會情況下,既有估價師公會,又有實價登錄資訊可資參考,所謂不公正問題應可降至最低。如再就實務現況加以審視,估價差異大都是因景氣轉變所引起,因此,對於估價師選任方式的調整,只是降低都更戶的疑慮而已,實際上並沒有太大改變。

五、門檻提高,效率提升?

為增加事業概要的代表性及可行性,提出事業概要的門檻,由現行土地及合法建築物所有權人十分之一以上,提高為二分之一以上,並應經主管機關以合議制及公開方式審議核准;但若獲九成以上所有權人同意,則免擬具事業概要。
以往只要一○%以上同意便可提出事業概要,這次修法則拉高門檻到五○%,如達到九成則可直接進入事業計畫,不過就算跨越九成門檻,是否能就此形成公共利益,而達成少數服從多數的共識,則仍有待考驗。

六、「割出」依舊無濟於事 

草案初審通過後,主管機關表示未來若有類似文林苑案件,只要把它「割出」都市更新計畫,其他同意戶仍可進行都更,不再像過去一樣看不到盡頭。以文林苑為例,該都更案審查時因部分不同意戶不願參與,已將南街與北街部分基地割出,如再將沒有建築線的不同意戶王家部分割出,真不知會是個什麼樣的規劃設計?至於房屋的價值又該從何評估?

按文林苑房價高峰時一坪約有一百萬元,不過因釘子戶一再抗爭而延誤時機,及至完工交屋約僅七、八十萬元,顯見這種割出的「眼不見為淨」的逃避現實作法,並不能真正解決問題。再如永春案割出後形成「U字型」規劃設計,價值如何,不言可喻。

七、政府介入協調功能有限

主管機關認為進入都更程序後,若碰到相關問題,需要政府機關介入,政府也能積極介入協調。過去有些都更案因為釘子戶而無法進行,未來有需要就由政府機關積極介入協調,釘子戶將會減少。

試想當初文林苑不也是有政府機關介入協調,卻始終沒有獲致圓滿結論,及至對簿公堂,法官還是會希望彼此進一步協調,惟並未達成共識而繼續纏訟。

另一方面,過去曾有都更處官員因執行公務而遭提起訴訟,即使該員已退休還得上法院,其因在於都更戶對於法令認知不同,動輒以「引用法令錯誤」提告,導致公務員依法辦事只會越來越保守,因此,雖然主管機關認為未來有需要就由政府機關積極介入協調,釘子戶將會減少,實際成效如何,仍有待考驗。

八、聽證會形同政令宣導

都更修法規定如有不同意戶提出異議,須舉辦聽證會,但卻經常流於形式,以斯文里、蘭州街都更案為例,舉辦兩次聽證會就準備開工、拆房子,並未獲得所有都更戶一致同意,事實上仍有不少都更戶覺得形同政令宣導,因此,在沒有設定目標與結論前提下,僅做會議記錄這樣的聽證會,感覺只是為因應民意代表的要求而虛應故事,其實根本原因還是在於前期未能善盡溝通之能事,後續才會衍生出那麼多問題。因此,既然要舉辦聽證會,就應該要設定達成什麼樣的共識,才可能圓滿解決爭議。

九、三道防線效果有限

依草案內容,針對不同意戶部分,雖設有三道預防爭議處理程序:第一,是將都市更新與都市計畫連結,都市更新計畫須送地方政府的都市計畫審議委員會審議,避免惡意圈地;第二,都更計畫要送到地方政府的都市更新審議委員會審理,由專業委員以合議制、公開審議方式,判定都更範圍是否合理;第三,都更委員會審理過程中若有爭議,沒有一○○%同意,只要有一個人反對,就應該舉辦聽證會,釐清是惡意圈地,或釘子戶要求過高的價格等問題。

有關上述三道防線之「惡意圈地」問題,一般都會在審議委員會審理時就獲得解決,至於審議委員會必然也都是由專業委員以合議制、公開審議方式審理,只要參與過都市更新審議委員會,就知道這些問題已降至最低,鮮少會再因此而發生爭議。因此,所謂三道防線的功能,並未如主關機關所言可以那麼有效的化解爭議。



十、獎助部分未及於協議合建

現行法令規定,都更後地價稅與房屋稅減半徵收兩年,初審通過條文中明定,主管機關得視財政狀況延長房屋稅減半徵收,並以十年為限,亦即房屋稅最長可達十二年減半徵收。協議合建者可享有土地增值稅減免四○%,顯見協議合建並沒有享有與權利變換同等的租稅優惠,此就全台一至三層占四六.七五%、四至五層占二二.三六%的住宅而言,未來進行都更時,必然會面臨另一全新考驗(詳請參閱附圖)。

十一、代拆問題依舊未解 雖然這次修法規定強制拆除前地方政府將透過協商平台,在六十天內協調拆除日期、方式、安置計畫等事項,程序完備後,地方政府才可拆除,藉此加強政府代拆的正當性。

其實,就實務上而言,只要彼此協商完成,拆除絕對不是問題,真正問題在於協議不成,政府也不敢貿然進行拆除,文林苑所衍生的「代拆」後遺症,至今仍未有定論。因此,新訂六十天的協調時間,究竟能夠產生什麼作用,還是令人存疑。

十二、政府應否退居第二線

或許有不少人希望政府站上第一線,以民生社區「延壽國宅」為例,就因海砂屋而導致政府不得不出面解決,試想,只要任何法令制度訂定不夠完備,政府就得站上第一線,甚至還得負起政治責任,真不知有哪位官員會勇於承擔。因此,只要法令制度完備,政府退居第二線從旁輔導監督,應是理所當然。

面對未來龐大的都更量體,除少數公辦之外,絕大部分還是得仰賴民間積極參與,而當前除景氣與房價之外,釘子戶所衍生至今依舊無解的「代拆」問題,才是都更成敗的主要關鍵因素。

 

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都更修法 一部法令 行遍天下?
莊孟翰│理財周刊919期│2018-04-06 
每當地震發生,主管機關照例會心急如焚不斷的舉辦政令宣導說明會,惟若就近年修法進度與內容來看,似乎仍沉醉在自我感覺良好情境中,絲毫看不到任何突破性的創意。

一、未因地制宜,事倍功半

都更條例自一九九八年十一月十一日公布以來,歷經八次修正,主管機關應該認真檢討的是,為何二十年來還是原地踏步。再看看這次修正條文內容,雖明訂政府應就都市發展狀況、居民意願,及原有社會、經濟關係、人文特色進行調查評估,視情況劃定更新地區,單就這一點即可得知依舊是官樣文章照抄一遍。筆者一再提醒目前這部法令未必適用於全台,其因在於中南部房價偏低、空屋率高、透天厝林立,倘若未能因地制宜,都更如何全面推動?

至於調查評估議題,只要召集各縣市政府開會討論或提出推動實施計畫,答案立可揭曉,保證必定是前述原因,那就不必勞煩內政部主導都更高層官員再歸責於「地方政府怠惰」了!
試想,二○一七年第四季雙北市屋齡三十年以上住宅合計一二七萬三六六三戶,僅占全國三九七萬四七三八戶之三二.○四%,單憑這一數據即可揭開這次修法不能務實的及於中南部地區之原因。

另再舉例就二○一七年第四季全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例四六.七五%,台北市九.四二%,新北市三二.三二%、桃園市三五.八六%、台中市四三.六四%、台南市六一.○五%、高雄市四四.一六%,嘉義縣則更高達八六.九九%(請參閱附表),益加凸顯單憑一部法令行遍天下的困難所在,這也正是儘管中央官員一再抱怨地方政府怠惰,除雙北市之外,其他縣市都更數量依舊寥寥無幾之主要緣由。



二、空屋存量與新屋去化,交互衝擊

長久以來空屋問題一直困擾著政策之擬定與推動,惟每當景氣屆臨,主管機關不是忙著壓抑房價,就是聚焦於稅制之擬定,對於空屋視若罔聞,及至今日,在少子化高齡化日益嚴重趨勢下,大量空屋問題已不容坐視不管。因此,各地方政府更應積極清查彙整,最遲在二○二○年配合聯合國人口普查時所附帶的空屋調查也就格外重要,俾免日本因少子化高齡化導致八二○萬戶空屋所衍生資源浪費與治安死角等問題在台灣重演。

空屋調查統計表依行政院主計處公布資料彙整之二○一○年一五六萬戶空屋,雖然其後主管機關有再補充說明係因休閒戶與第二屋約占一半所致,果真如此,空屋仍近一○%,還是歐美先進國家的二倍,由此所衍生空屋存量與新屋去化交互影響,並進一步衝擊都更推動,豈容坐視不管?倘若中央主管機關還是不信,下次不妨微服出巡再詢問一下計程車司機,答案立可揭曉!

其次,如再檢視二○一八年三月六都電梯大樓成屋行情比較圖,當可更加清楚了解房價與造價之關聯,及其對都更戶與實施者參與都更之意願如何。

三、景氣衝擊,環環相扣

其次,另一客觀因素則是景氣重挫,房價大幅下跌而影響都更戶共同負擔比例與分屋比例,至於對實施者之影響,除房價之外,所分得房屋如何銷售更是一大問題。

此一議題如就雙北市而言,房價較高,都更誘因依舊存在,惟就士林文林苑都更過程加以檢視,房價變動也相當令人驚悚,按當初預售時每坪約四十五萬元,及至景氣高峰約一百萬元,俟抗爭結束完工交屋時已降至七十至八十萬元,由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動之影響程度。

如換一個角度思考,中南部房價較低,成屋行情大都低於二十萬元(請參閱附圖),如就預售屋普遍高於成屋行情三成推算,大部分地區房價還是不足以支撐都更分屋比例,更甭談透天厝都更產品定位與產品去化。至於中南部空屋數量是否如附表那麼龐大,就有待各縣市政府深入調查了解,並提供中央主管機關參考,否則依現有情況,既缺乏縱向銜接,也談不上橫向連結,再加上中央主導都更高層官員缺乏實務經驗,又無法接納建言,真不知今年八百個案一萬戶的業績從何而來?

因此,如果不能務實的因地制宜,僅憑一部法令就想行遍天下,到頭來可能還是僅止於雙北市而已!有關此一議題本人每次應邀參加立法院公聽會時,都一再建議主管機關高層多參加幾場民辦公聽會,並親自到中南部實地視察,徹底了解空屋比例、透天厝分布與都更推動困難關鍵問題,方不致理想與實務嚴重脫節,還自我感覺良好的沉醉在三九七萬戶都更產值對國家社會與經濟成長的貢獻!

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三二九檔期備受矚目的觀察指標 ─推案量多少?銷售率如何? ─新成屋去化是否超過五成? ─讓利促銷廣告是否結束?
莊孟翰│理財周刊918期│2018-03-30 
Q:台股再度站上萬點,交易量大幅攀升,相較欲振乏力的房市景氣,成為強烈對比。數據會說話,根據住展雜誌預估北台灣今年推案量,包括台北市三五五.三億元、新北市六八四.三億元、桃園市三八○.二億元、基隆市五億元、新竹地區一八一.六億元、宜蘭地區八.五億元,合計約一六一四.九億元,較去年一八二九.一億元減少一一.七%,已連續兩年下滑。

針對目前房價下跌的程度,民眾似乎已漸有感,根據房仲業調查網友今年下半年購屋意願,結果顯示看跌者約三成,且有近七成不認為今年是購屋好時機,但想買房者卻高達八四%,顯示民眾心目中的最低點還未來臨。因此,想請教莊教授,每年據以研判房市景氣動向的三二九檔期,有哪些重要觀察指標?


A:實際上,過去有不少市場研究認為今年買賣移轉棟數只要超過三十萬棟便可視為復甦,但事實上不太可能,依目前各項綜合數據研判,今年依然會呈現「價跌量微增」的趨勢,縱然台北市部分地區看似價格有上揚,但那應該也只是精華地段的少數個案,其他地區成交量成長應該相對有限,並且與過去相差不大,預估今年買賣移轉棟數可能落在二十七至二十八萬戶之間,主要原因除房價依舊高懸之外,稅制結構應該是主要影響因素。

從積極與消極面觀察

相較去年,今年三二九推案量稍減,過去的新成屋延續到今年繼續促銷,在市場「超額供給」沒變情況下,三二九檔期必然是觀察今年多空及景氣是否轉折、買賣雙方是否主從易位的關鍵點。

長久以來房地產市場一直存在三至四大檔期,各大建商尤其重視三二九檔期,無論如何都想要搶個頭香。景氣好時,建商會加快腳步搶著推案,一旦景氣轉弱,對於餘屋的廣告策略就變得相當重要,而這也正是讓利促銷成為重要觀察指標之主要原因。

然而,要研判景氣是否有從現階段的買方市場過渡到賣方市場,支撐點、平衡點何在?現階段應該可以從積極面與消極面加以觀察。

首先,積極面包含「讓利」問題還沒消退,建商依舊大打贈送停車位、裝潢及家電等促銷廣告。此外,「實價登錄」一直存在「價格不夠實在」的問題也是觀察指標之一,截至目前為止,賣方仍會以實價登錄的價格作為基準增加一○%開價,買方則以實價登錄的八折討價還價,中間存在的三○%議價空間尚未大幅縮減,因此,要判斷景氣是否回溫,恐怕得等到雙方認知差距皆回到實價登錄的基準點才能確定。

至於消極面則是法拍數量增加,但拍定率卻下滑,因繳不出房貸而遭法拍者漸增,但參與標購者少,其間更不乏滯銷建案,大家仍不想於此時接下燙手山芋,由此顯見目前應該還是停留在「觀望」的市場。



逾放比恐增 銀行放款將趨保守

根據內政部統計數據,法拍屋拍定數量,二○○三年這一波房價起漲時為五萬七八九九棟,及至二○一五年景氣急遽轉折驟降至四六六九棟,至於二○一六年與二○一七年分別為四六三○棟、四八九九棟,由此顯見法拍數量受景氣衰退影響至鉅,然二○一八年一月本國銀行逾期放款比率仍維持在○.二八%低檔,惟在房市景氣依舊低迷情況下,一旦法拍數量增加,拍定率下降、逾放比提高,銀行放款勢將趨於保守。

其次,如就近年本國銀行逾放金額加以探討,二○一三年八九八.七九億元、二○一四年六一七.四七億元、二○一五年五九八.五九億元、二○一六年七○六.八六億元、二○一七年七四七.○八億元、二○一八年一月七六四.五億元,最近兩年已略呈增加趨勢,後續則仍待追蹤觀察。

如再就近年頻傳建案遭法拍情事,例如去年八月竹北十九層三十戶豪宅建案整棟遭法拍,底價為七.六五億元;今年三月新北市樹林區又出現透天建案三十一戶,一拍底價六.四九億元。因此,今年三二九檔期不論是預售屋或新成屋銷售情況,自是備受矚目。

建案法拍案例增 預售、中古及新成屋買氣仍低迷

根據住展雜誌預估的推案量減少,正代表預售屋景氣仍未好轉。另根據不動產仲介公會會員數量消長顯示,六都當中,新北及桃園皆減少約二○%,台中及高雄減少幅度達一○%,台北減少八%,台南也減少有二%,全台共計減少一二.八%,而房仲家數的減少,意味著中古屋市場仍處於緩和下跌的情況仍未見改善,否則房仲店數應呈增加趨勢才對。



另再根據台北市地政局公布近一年不動產交易數據,今年二月建物買賣登記件數八九五件,較上月減幅四○.六九%,較去年同期減幅五.一九%,較去年平均減幅二九.四二%,與十年均值相較減幅六二.三五%。此外,不動產經紀業執業中家數為一○○八家,較上月增幅○.三九%,較去年同期增幅○.三九%,較去年平均增幅○.九%,較十年均值增幅八.五○%。由此顯見近期預售、中古及新成屋買氣並未如一般傳聞已出現漸趨好轉跡象,如再就國泰及信義房價指數相互對照,預期房市景氣觸底回升,恐怕仍言之過早。

因此,根據上述各項指標數據,綜合研判這一波房市景氣應會呈現大U型走勢,目前仍處於探底過程,並且短期內不易出現反轉訊息。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21535034820&AType=1

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以仲裁方式 快速解決地上權紛爭
莊孟翰│理財周刊917期│2018-03-23 
Q:過去房價高漲,購買地上權房產成為另一項選擇,不過時空變遷,在打房政策的稅制結構變動下,加上二○一六年全國公告地價平均大幅調漲三○.五四%,導致國有土地招商屢以流標收場,令已標購地上權的民眾無所適從,甚至更出現地上權土地每年繳交地租高於同地段所有權地價稅之不合理情事,導致建商遭客戶提起訴訟,而不得不對國產署提起訴訟。對於地上權紛爭,透過法院上訴曠日費時。

想請教莊教授,是否能有其他方式來為地上權紛爭解套?


A:所謂地上權,依民法第八三二條﹕「稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」亦即以利用他人土地作營造(建築物)、工作或竹木為目的,而取得的用益物權。

其次,依民法第八三五之一條:「地上權設定後,因土地價值之升降,依原定地租給付顯失公平者,當事人得請求法院增減之。」

本文討論要旨主要係緣於財政部國有財產署辦理國有非公用土地招標設定地上權案地上權人已提起訴訟案件,一審地上權人之訴遭判決駁回後提起上訴,二審訴訟繫屬中得否同意提付仲裁?由此顯見地上權議題影響層面甚廣,並非單純係屬建商與國產署之間的問題。

景氣衰退 地上權問題浮現

事實上,目前市場已存在不少地上權案例,並且行之有年,譬如台北市仁濟醫院就有許多土地是以地上權方式出租給民間住戶,台鐵松山車站與南港車站大樓也都是典型的地上權案例。

按潤泰松山車站大樓係台鐵以BOT模式,由潤泰企業集團投資興建的聯合開發商業大樓,二○一三年四月動工,二○一五年十月三十一日落成啟用。

至於潤泰南港車站大樓也是台鐵以BOT模式,由潤泰企業集團興建的三十層共構商辦摩天大樓,樓高一三八.三米,二○一五年十二月完工。

這些都是相當成功的聯合開發BOT模式商辦、購物中心及旅館等複合商業設施的地上權合作開發範例。

地上權有其優點,但也有不少缺點,例如沒有土地所有權而無法由購屋者逕行辦理貸款,此外,產權移轉仍須經由建商處理等,都是備受詬病之所在。

最近隨著景氣逐漸衰退,潛藏問題隨之浮現,尤其二○一二至二○一四年購買的建案,清一色都是因為房價下跌加上地租大幅提高,導致情勢逆轉乾脆選擇不交屋,甚至不惜對建商提起訴訟,更嚴重的是,國產署推出標案幾乎都標不出去,甚至已標脫案亦頻頻出現解約情事。

仲裁快速 同樣具備法律效力

有鑑於地上權標案怨聲連連,加以一○四年台北市率先實施囤房稅,一○六年一月一日公告地價大幅調高,導致購屋糾紛頻傳,建商亦不得不對國產署提起訴訟,國產署除面臨新標案頻頻流標,又無法快速解決紛爭之情況下,遂尋求法律訴訟之外,是否還有其他快速解決紛爭途徑,而仲裁就是最佳選項之一,不過此一方式仍得經由雙方當事人合意才得以付諸實施。

另外,依照仲裁法規定,仲裁庭應於六個月內作成判斷書,即使案情複雜,必要延長時,也只能再延長三個月而已,與法院訴訟程序相較,更顯快速多了。

一般之所以選擇仲裁,除仲裁與法院確定判決,具有同一效力,可強制執行之外,仲裁費比訴訟費低廉,且仲裁因迅速結案,可節省當事人打官司的許多時間,減輕訴訟在精神上的壓力與折磨。因此,對於一些想要在短期解決紛爭之爭議,仲裁便是訴訟之外另一最佳選項。

中華不動產仲裁協會對本案的建議意見

以下為中華不動產仲裁協會就【財政部國有財產署辦理國有非公用土地招標設定地上權案地上權人已提起訴訟案件,一審地上權人之訴遭判決駁回後提起上訴,二審訴訟繫屬中得否同意提付仲裁?】議題之書面建議意見:

一、財政部國有財產署考慮採用「仲裁」方式解決此類爭議,值得肯定:

財政部國有財產署基於便民,考慮採用「仲裁」方式解決此類爭議,殊值肯定,未來國有非公用土地設定地上權招標的合約內,能主動訂入「仲裁條款」,則又是更進一步的作法,肯認當事人享有程序處分權及程序選擇權,司法院大法官釋字第五九一號解釋亦同斯旨。

二、按「民事紛爭事件之類型,因社會經濟活動之變遷趨於多樣化,為期定分止爭,國家除設立訴訟制度外,尚有仲裁及其他非訴訟之機制。

基於國民主權原理及憲法對人民基本權利之保障,人民既為私法上之權利主體,於程序上亦應居於主體地位,俾其享有程序處分權及程序選擇權,於無礙公益之一定範圍內,得以合意選擇循訴訟或其他法定之非訴訟程序處理爭議。

仲裁係人民依法律之規定,本於契約自由原則,以當事人合意選擇依訴訟外之途徑處理爭議之制度,兼有程序法與實體法之雙重效力,具私法紛爭自主解決之特性,為憲法之所許。」為司法院大法官釋字第五九一號解釋。

三、次按,關於貴署提付仲裁之處理原則言:

(一)判決確定前均得提付仲裁,處理原則即與仲裁法第一條、第四條相牴觸。

(二)不適用「衡平原則」文字宜刪除。

(三)換言之,未起訴前均可提付仲裁;已進入第二審尚未進行言詞辯論前「亦非不得」提付仲裁,建議參照前揭司法院大法官釋字第五九一號解釋,提付仲裁。

就本討論議題如尚未言詞辯論前得考量依民事訴訟法一八九、一九○條向二審法院聲請合意停止訴訟程序(四個月得延長一次共八個月),提付仲裁解決。

四、末按,近年財政部國有財產署為活化國有非公用土地,並增加財政收入,透過招標地上權的案例不少。而這些取得地上權者有些是建築房屋出售給自住的房屋買受人,此即所謂的「地上權住宅」;有些則是取得地上權者將之建造商業設施,進行商業使用。惟自政府調整不動產租稅政策,修正不動產相關稅制,致使買受地上權住宅的買受人在地租難以負擔,而做商業使用的業者也承擔不了,已提前終止或解除契約,導致國有非公用土地招標設定地上權的爭議案正增加中。建議:因應情勢變遷原則,已簽約之部分,在合理範圍內做整體檢討與調整。

五、綜上,為因應社會情勢變遷為抑制房價或促進社會公益,地上權標租政策確實有調整必要,訴訟未判決確定前提付仲裁有正當理由,且仲裁判斷等於確定判決。再者,訴訟過程之不確定性(可能拖至三到五年),故依我國《仲裁法》第一條、第四條規定,只要當事人雙方有同意的方式組成「仲裁庭」,進而由仲裁庭審理判斷,建議:採納衡平原則,司法院大法官釋字第五九一號解釋亦同斯旨。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21515166140&AType=1

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2018年房市存在哪些利空因素
莊孟翰│理財周刊917期│2018-03-23 
長久以來台灣一直存在錢多利率低的問題,時至今日,仍有不少高資產階層虎視眈眈的急於為手中龐大的儲蓄尋找出路,而房地產始終都是這些人心中的最愛。最近雖然不少業者不斷釋出房市景氣觸底回升之利多訊息,惟媒體卻依舊陸續出現讓利促銷廣告,從而不少投資者轉而探索國內外經濟情勢之利多與利空,俾便於整體資產配置。

當前大家最關心的莫過於美國聯準會(Fed)之縮表以及何時宣布升息,一般預期FED今年很可能升息三、四次。另外,美國第二大住房抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)於三月十五日公布,該機構的三十年房貸固定利率已上升到四.三八%(一年前為四.一五%),係二○一四年四月以來新高峰。此外,日本央行總裁表示,不排除調整日銀的負利率和釘住十年公債殖利率在零左右的策略。凡此,都讓人不得不關心今年資金鬆緊與利率走勢對市場景氣的影響。

其次,最近中國公布對台三十一項措施,究竟會吸走多少資金、技術、人才,也是眾所關心的一大議題。

另外,一般所最關心年底選舉干擾問題,應只是短暫現象,對於景氣變動趨勢不會有任何影響。

至於市場實務最受關注的「住展風向球」則是自去年十月的三四.三分一路下滑至今年二月的二十八分,並且二○一五至二○一七年北台灣推案量合計二兆五千億元,平均銷售率不到四成,亦即至少還有一兆五千億元待售餘屋。另外,五大建商包括興富發建設集團、潤泰創新、華固建設、冠德建設、遠雄建設等,今年推案量將超過一千六百億元。由此顯見市場仍處於空大於多之情況仍未見改善,因此,可以預見的是,議價空間仍將持續擴大,並且還會延燒至新成屋與中古屋。

一、經濟情勢

─美國聯準會(Fed)「縮表」速度超標

─今年Fed可能升息三、四次

長久以來超額儲蓄一直是影響房價之利多因素,前央行總裁彭淮南在去年亦曾有感而發表示,五年來超額儲蓄高達十一兆元,由此顯見游資充沛對房價之潛在壓力依舊。此外,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款利率自二○○一年五.九八八%一路下降至二○一七年一.六四六%(詳見表一)。

購置住宅貸款則是自二○○一年二兆六二三二.七六億元一路攀升至二○一七年六兆六四七七.八二億元,惟在當前國際經濟改變情勢下,未來國內利率與購置住宅貸款亦將隨之改變,另外,匯率變動亦是影響資金外流之一大變數。

由此可知,這一波房價飆漲以來長期一直存在著有史以來最低最長之低利率時期以及有史以來最氾濫之資金行情,對於房價上漲之潛在壓力,在景氣持續衰退情勢下,影響力道將逐漸下降。至於利率反轉乃必然趨勢,只是在當前國際經濟情勢下將呈現緩和調升趨勢。

二、全球主要城市房價與租金收益評比,敬陪末座 

─64X、1.57%、45%的密碼解讀

根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本;其次,租金收益率一.五七%則係全球最低(詳見表二);至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一。

由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自二○一五年景氣急遽轉折,及至今日,依舊處於向下探底之衰退趨勢。

三、社會因素

─少子化、高齡化後遺症逐漸顯現

─房價飆漲,購買力下降

二○一七年台灣已正式進入高齡化社會,二○二六年將進入超高齡社會,二○二四年之後人口更將逐步陷入衰退,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然面臨另一嚴峻的全新考驗。

由國發會所發布一○五至一百五十年人口推計資訊,依中推計結果,十五歲以下幼年人口將減少一三九萬人,十五至六十四歲青壯年人口大幅減少七八三萬人,至於六十五歲以上之老年人口則大幅增加四○四萬人,由此顯見未來人口結構變動對房地產需求之潛在影響,現階段日本八二○萬戶空屋之來由足資借鏡。
另外,政府刻正大力推動社會住宅興建,其對原已超額供給之市場結構,亦是去化餘屋之一大阻力。

如再就永慶房產依據實價揭露資料分析,二○一七年北市住宅交易件數價格帶,總價新台幣二千萬元以下件數達五六.五%,其中最熱門的總價帶為一千萬元至一千五百萬元,佔二二.三%,此外,五百萬元至一千萬元及一千五百萬元至二千萬元交易比重分別為一五.六%與一五.八%,熱門交易前三名總價帶合計達五三.七%。

由此顯見在當前房價依舊高懸,購屋能力普遍下降,再加上人口變動情勢下,顯然利空遠大於利多,尤其年金改革之後,必然也有不少長輩無力資助子女支付房貸,其對整體房市亦必產生相當程度衝擊。

四、市場結構

─空屋、餘屋去化緩慢

根據內政部營建署於二○一七年八月發布的二○一六年十一、十二月低度使用住宅與新建餘屋統計(見附圖),二○一六年全國低度使用住宅達八十六.二六萬餘宅,高達一○.三五%,其中雙北市十八.二六萬宅,占全國比重超過兩成。新北市高達十一萬八七一三宅,占全國約一三.七六%,高雄市十一萬一一○一宅,占全國約一○.八六%。由此顯見現階段市場空屋餘屋數量依舊相當龐大。 

另根據營建署民國一○六年八月所公布利用地籍資料、房屋稅籍資料與台電用電資料,將屋齡五年內仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅;從九十九年第二季二.五萬餘宅緩降至一百年第四季二.一萬餘宅,及至一○二年第四季增加至二.八餘萬宅,其後一路上升至一○五年第四季七萬三五二三宅,其中以新北市一萬四五四八宅較多,桃園市為一萬二九二八宅次之,高雄市為一萬二五五八宅排名第三,台中市為八一二五宅,台北市、台南市則為四八七八宅與三七七九宅,由此顯見當前市場潛在賣壓依舊相當沉重,對今後整體市場影響甚鉅。

五、稅制結構

─二○○八年之後「錢多」助長房價,二○一四年以來「稅重」改變供需

─外資聞稅色變

國內房地產歷經一九九○至二○○三年長達十三年的谷底盤整,二○○二年三月本國銀行逾放比率曾高達一一.七四%,此期間政府曾大幅調降稅率,包括二○○五年土地增值稅調降至二○%、三○%、四○%,二○○九年遺產及贈與稅大幅調降至一○%單一稅率,二○一○年營利事業所得稅率由二五%調降至一七%,主要希望藉由刺激內需以提振經濟。

二○○八年全球金融海嘯之後,「錢多」助長投機,為壓抑過分飆漲的房價,政府於二○一一年開始實施奢侈稅,及至二○一四年台北市率先實施囤房稅,此外,內政部於二○一六年一月一日亦大幅調高土地公告現值與公告地價,財政部所制定邊際稅率高達四五%的房地合一新稅制亦於一月一日同時實施,其間適逢房市景氣急遽轉折,短期內持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅(契稅)與資本利得稅(房產交易所得)同時大幅調高結果,市場景氣一蹶不振迄今,不僅逐漸影響到稅收,更波及地上權、都市更新乃至外資對於國內商用不動產之投資,可以想見的是,未來幾年此一情勢依舊很難扭轉。

六、預期心理

─利空預期遠高於利多預期

這波房市自二○一五年急遽轉折以來,大家最關切的莫過於買方市場何時轉換為賣方市場之預期心理,不過如就讓利之促銷廣告依舊未歇,加以台北市政府於三月六日表示,台北市有六.八二%的住宅比例幾乎閒置未用,卻享有自住房屋一.二%的優惠稅率,將全面清查北市空屋,並且會透過水電資料,查對房屋稅籍資料課徵正確性,若經查確認為空置卻登記自住稅率,依照屋主擁有房屋的數量,將改課徵二.四%或三.六%的非自用稅率。

由此不難了解此際縱然不少民眾仍在觀察等待景氣復甦到臨,惟在大量待售餘屋與重稅前提下,利空預期必然還是遠高於利多預期。

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莊孟翰│理財周刊916期│2018-03-16 
最近國際紙漿價格遽漲,導致市場頻傳衛生紙可能於三月中旬調漲一成到三成,造成民眾瘋狂搶購,雖然行政院消保處緊急說明,已與家樂福、大潤發、愛買跟全聯等四大賣場進行瞭解,業者承諾在三月中旬前價格不會變動,亦不會囤貨,因此,民眾不用恐慌搶購。而一般民眾最基本的聯想便是物價上漲的後遺症是什麼。

Q:最近原物料價格陸續調漲,通膨疑慮日益攀升,導致一般民眾除物價之外,更擔心後續效應是否持續擴大?過去,房市與黃金經常與抗通膨畫上等號,而成為資金最佳避風港,但在目前房市景氣不佳的時空背景下,房市是否能再現往日風光,又該如何看待二○一八年通膨背景下的房市變化?請教莊教授的看法。

A:雖然行政院消保處已出面說明衛生紙供貨情況,不過如果連麥當勞、派克雞排、胖老爹等速食,星巴克、50嵐等飲品都已調漲,甚至連普拿疼等感冒藥漲幅都高達二至三成,實在很難讓一般民眾不搶購衛生紙!

其實,民眾瘋搶衛生紙的主要原因係緣於民國六○至七○年代「油價→物價→房價」連動之刻板印象,所產生的預期心理,筆者據此再查閱石油輸出國家組織《OPEC Basket Price》每桶油價,今年一月二日六四.八四美元,三月九日六一.九五美元,足見這一波衛生紙搶購潮應僅止於此,不會再持續擴大而延燒至房價。

按國內房價於二○一五年急轉直下,雖然不少業者預期二○一八年會觸底,或認為現在已經觸底,不過從建商仍大打讓利廣告觀察,顯然房市仍未觸底。

二○一八年房市空大於多

─答案就在推案量、銷售率、議價空間、銷售天數、銀行壞帳

根據住展雜誌之統計資訊,二○一五至二○一七年北台灣推案量合計二兆五千億元,平均銷售率不到四成,亦即至少還有一兆五千億元待售餘屋。另外,二○一七年北台灣預售新成屋市場總規劃戶數為六萬八六六四戶,可售戶數為四萬五八二○戶,累計售出一萬七三五五戶,剩餘二萬八四六五戶,平均銷售率約三七.八八%,至於台北市雖僅推出三五四八戶,惟銷售率約三二.七八%,新北市推出一萬九九三九戶,銷售率約三八.六九%,由此顯見市場仍處於空大於多之情況極為明顯。

另外,根據房仲業者統計,台北市二○一七年議價空間較前一年減少○.七%,銷售天數增加十六天,亦即議價空間每變動一個百分點,將造成買賣雙方多磨合二二.八五天,遠高於其他五都,由此顯見市場景氣未如一般預期無疑(見表一)。

其次,如再由一銀房貸壞帳金額從二○一六年第四季七.三一億元一路攀升至二○一七年第四季的十三.四億元,年增八三%;華南銀則從二○一六年第二季衝破十億元,而在去年第三季達到十四.三八億元高點。

凡此,都是房市未見曙光最直接之佐證。

台灣房市「四高」問題依舊在

台灣房市詭異的現象,也令去年七月應邀來台演講的諾貝爾經濟學獎得主席勒教授(Robert James Shiller)備感訝異,其因在於台灣同時存在「高房價」、「高自有率」及「高空屋率」現象。

其實,台灣房市不僅三高,甚至還存在「高公設比」,當四高同時存在,尤其此際正值景氣低迷,復又少子化與高齡化之後遺症將逐漸顯現,可以想見的是,未來房市景氣應該還是存在空大於多的現實問題。

稅制改變 由多轉空

台灣過去房價高懸不墜,主要係緣於二○○八年全球金融海嘯前後,為提振房市景氣,政府陸續進行三次大降稅,堪稱有史以來最大的降稅幅度,對於房地產市場就像加了煤炭的高速列車,更加速了房價上漲。

低利環境,再加上財務槓桿的運用,最經典案例不外頂新以一%自備款買下當時台北市最高房價的豪宅「帝寶」,此外,也出現雄獅旅行社位於忠孝東路與復興南路口二十幾坪的黃金店面,每月租金居然高達百萬元,由此顯見投機客炒房的嚴重性。

有鑒於此,台北市政府遂於二○一四年七月一日實施囤房稅,二○一五年之後房市急速冷凍,其後三年間包含公告地價、公告土地現值、房地合一稅、遺產與贈與稅等稅率陸續調高,五箭齊發正式宣判房市投機行情終結,不過也因累計太高的稅率而導致三年來市場交易始終欲振乏力。
房市觸底 觀察指標會說話

因此,在原物料高漲醞釀通膨情況下,是否能成為房市由谷底回升的另一觸媒,從附表二幾項指標或許可以更加觀察入微,假設景氣好,那為什麼推案量銳減,買賣移轉數量創十六年新低?

此外,投資客不再進場,高資產階層不再多持有房產,代銷公司也不再包銷,附贈家電裝潢及車位的讓利廣告不斷,甚至有當初購買預售屋,交屋時寧願被沒收總價一五%之情事,除避開房價跌幅超過兩成之因素外,將來要是賣不掉還得背負貸款利息的風險。由上述種種跡象顯示,過去房市抗通膨效益不再,要談觸底回溫應該還言之過早。

由以上分析可知,現階段衛生紙搶購潮應只是短暫現象,更不會延燒至房價,而二○一八年房市仍然是空大於多。

 

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莊孟翰│理財周刊914期│2018-03-02 
Q:二月六日,花蓮發生規模六的地震,造成四棟大樓倒塌傾斜,更有多棟大型建築物損壞,這次地震再度震出老舊房屋結構問題,都更議題也再度被喚醒。前內政部長李鴻源也指出,台北土壤液化問題嚴重,如果發生規模六地震,恐怕會有四千棟建物倒塌。

台北市長柯文哲也表示,都更勢在必行,對於都更戶的無限上綱,不但想要一坪換一坪,還要外加停車位的要求,柯市長直言,世界上哪有那麼好的事!此外,內政部次長再度提及「老危屋條例」及「都更條例修正草案」(內政部於二○一二年六月十四日提出修正草案),包含防止惡意圈地、公開審理判定範圍、爭議案強制辦聽證會及程序完備可拆除等四道機制。然而,都市更新條例修法目前仍躺在立法院「尚待審議」,想請教莊教授,相較於法令仍停留在紙上談兵,對於都更推動實務的當務之急為何?


A:首先,對於柯文哲市長不可能一坪換一坪的回應給予肯定,不同於過去一些政治人物,往往為了選舉而亂畫大餅,最後做不到,反而讓政策更加窒礙難行。北市府在今年二月十二日舉辦的「都市更新論壇Ⅳ」,柯市長致詞時表示,郝市長推動老舊公寓更新的五年專案,對於四、五樓老舊公寓進行都更,提出一坪換一坪的政策,以增額容積誘導建商進行整合老公寓,但該專案五年期滿只有七十九案提出申請,且只有三案開工,由此顯見政策效果不彰,如今想要捲土重來,可行性如何,還得面臨更為嚴苛的考驗!
以下僅就花蓮地震後都更應聚焦的問題,提出七點建議如下:

一、一坪換一坪,選舉語言,窒礙難行

─寅吃卯糧,不合邏輯

當前都更最重要的問題,首應將資訊透明化,包含「土壤液化潛勢區」、「斷層帶」及「屋齡四、五十年以上的老屋」,上述三者內政部都有詳細資料,政府應儘速將這些資訊彙整套疊公布,假設一棟房子集結以上三項於一身,還需懷疑其危險性?

或許官方會擔心,資訊套疊公布之後,會有許多位於精華地段的房屋面臨房價大幅下跌的命運,但仍建議儘速公布,一旦房價大幅下跌,這才會喚起一般民眾的危機意識,否則當前大家對於都更似乎都事不關己。建商也普遍將都更視為燙手山芋,避之唯恐不及,更僅將都更當作牟利工具,不斷對政府提出不合理要求,將老屋安危拋諸腦後,這才是真正罔顧人民生命財產於不顧的最大危機所在。

因此,應趁此儘速進行老屋健檢,並讓資訊公開透明,該貼紅色標籤就趕快依法執行。至於紅色標籤所顯示真正危險又老舊的房子,建議可給予一至二年的緩衝期,期限一到,公權力就應強制介入,先行斷水斷電,讓該處既不能住也無法買賣,更沒人要租,否則,老屋健檢一般民眾多不願意主動進行,深恐房價大跌而又賣不掉!如此一來,都更豈不更加停滯不前,不過為了保障人民的生命財產,無可諱言,都更勢在必行!公權力必須積極介入!

最近不斷有台北市長擬參選人再度提出「都更一坪換一坪,再加一個停車位又不出錢」的議題,柯市長僅以「做不到」回應,卻沒有提出不可行的原因,而更令人不解的是,內政部為何不在第一時間予以澄清,而任令話題延燒!這很明顯看出,其實最高主管機關對於實務問題可能還處於狀況外,甚至依舊停留在「地方政府怠惰」的舊思維! 

雖然內政部表示,都更法令還在修法,對於要怎麼執行公辦案例,應該要讓大家都能知道流程,應該要有一個實務案例。有關此一議題,去年本人參加立法院四次公聽會時都不厭其煩的一再提出,為何主管機關到現在才瞬間回神,恍然大悟?說穿了還不是老大心態作祟!要想一坪換一坪,是否想過容積在這一代超限用完,下一代子孫該怎麼辦?正如非核家園的問題一樣,下一代的未來當然就是這一代的責任,豈能閃躲迴避!

二、城鄉差異,不容小覷

─一部法令,行遍天下?

都更一直以來都存在著城鄉差異問題,為何主管機關未能深入探討中南部地區房價偏低、市場性與透天厝為主等相關問題?導致都更法條如同天龍國法令般,看得到吃不到,依現有法令機制實在看不出中南部推行都更的執行誘因,各項優惠幾只針對雙北市而定,皆未考慮到中南部都更必須因地制宜等相關問題。

目前我們所看到的就是主管機關成天將全台三九七萬戶三十年以上老屋的都更效益掛在嘴邊,卻無視當前(2017Q3)全台八五四.二萬戶當中,透天厝三九九.四萬戶占四六.七六%,無法有效推動都更的現實議題?如再進一步探討,是否又會因此更加拉大貧富不均的另一問題?
 
三、都更不出錢,另加停車位?

─天下沒有白吃的午餐

至於都更要不要出錢,鄰近國家日本的答案很清楚,天下沒有白吃的午餐!只是「切腹民族」的日本人榮譽心較強,比較能夠理性溝通,都更自然較容易推動。

相較「健忘民族」的台灣,就會出現如此多的釘子戶,既不檢討自己,更無法以大局為重,只以自身權益為考量的自私心態,都在都更過程中一一顯露,這點非常要不得。其次,都更明明是美事一樁,又為何會演變至社運介入,而造成社會衝突事件,台灣的民族性實在讓人不敢恭維!

另外,究竟都更要不要出錢更應該理性去思考,試想台北市動輒上千萬的房子,即便現今房市景氣衰退,每坪上百萬的房價也不在少數,若以四十坪的面積計算,原本一百萬一坪的房子,都更後除新屋漲價再加上公設比所增加的銷售面積,隨便增漲個五○%,乃輕而易舉之事,又為何會出現不出錢的不理性訴求?看看別人,想想自己!政府何不從基礎教育與溝通宣導做起?

四、「以房養老」+「以房養房」,加速推動

─以逆向抵押貸款支援都更

當前都更一大阻力係來自於沒有安裝電梯的老舊公寓,有很多退休沒有收入又年邁的長者居住在裡面,對於這些「窮得只剩一間房的人」,政府除應大力推行以房養老之外,亦同樣可進一步以逆向抵押貸款「以房養房」方式協助推動都更,亦即都更需要出錢部分交由金融機構代墊,俟都更完成再將增值後的新房整合為「以房養老」+「以房養房」,如此,既可不出錢又可坐享增值利益,兩全其美,何樂而不為?

按當前以房養老最大障礙在於銀行擔心一旦借款人往生,因海外子女連絡不易,或繼承人來不及處分擔保品而產生逾放,另外,子女也常會因擔心繼承權問題而不樂見長輩辦理以房養老,有關此一議題主管機關應積極尋求突破。

五、老屋健檢,強制執行

─以容積獎勵回饋基金補貼

當前都更針對危老建物應首重強制健檢,另一問題為「健檢補貼」,房屋健檢牽涉到公共安全,每當發生地震,老舊房屋結構安全問題就會不斷提出檢討,雖然李鴻源一再提及台北市一旦發生規模六的地震,可能會造成四千棟房屋倒塌問題,但實際效果卻相當有限。試想,此次花蓮光是四棟大樓倒塌傾斜,就令救難單位人仰馬翻,更別說四千棟,假設一棟五戶,四千棟便是兩萬戶,如果每戶以四人推計,這便是八萬人救災與生命財產安全的天大議題。

居安思危,即便是一些龜裂都會影響到房屋結構,因此針對四、五十年的房屋,應該編列預算補貼健檢費用,至於經費來源則可就都市更新容積獎勵回饋基金挹注,只要都更得以順利推動,資金來源就不成問題。

六、建構示範案例,何難之有?

─建立SOP 共資遵循

應該要儘速建構示範案例,並就主要流程逐步拆解建立SOP,俾便實施者與都更戶都能清楚了解彼此的權利義務,同時也可讓行政與司法步調一致,以確保都更之順利進行。

另外,最近台北市政府也編列預算積極推動蘭州街、斯文里公辦都更案,其主要作法為先經過都市計畫變更,再加上專案辦理與容積獎勵,以期達到「一坪換一坪」的政策目標,此一公辦都更如能順利推動,相信南機場國宅、內湖湖光國宅等大面積都更案也可比照辦理,其作業流程必將有利於今後公辦與民辦都更之推動!

蘭州街、斯文里公辦都更案大多為小坪數,並普遍存在產權複雜問題,當中九六%所有權私有,不過目前北市府已下定決心承擔整合責任,擬編列三十幾億元挹注。

這當中所涉都市計畫變更與專案處理這兩個問題,北市府如能逐一克服,形成示範案例,相信一些大型都更案就能逐步推動。

七、代拆問題,如何解套?

─代拆問題,勢在必行
當前都更卡關最嚴重的便是「代拆」問題,因此,必須就法令面與制度面予以補強,必要時公權力就要及時介入,過去每逢釘子戶就一再表示要儘快修法,結果卻是一再延宕。眾所皆知,都更過程代拆勢在必行,從文林苑那麼多社運人士參與抗爭,到永春案幾無社運介入,由此可見大家都明白,抗爭實係耗費時間無濟於事,因此,必須行政與司法能夠同步,代拆問題才能夠獲得解決。

新加坡的處理方式係秉持少數服從多數原則,一旦出現釘子戶,將不動產估價資料送請法院裁決之後,仍依都更程序進行,不過新加坡政府較占優勢的是國有土地占八三%,無形中就可經由多數案例制裁少數釘子戶。

都更問題千頭萬緒,當前法令制度不夠完備,再加上主導者毫無實務經驗,又不願虛心接納建言,未來都更推動勢必面臨更為嚴苛的考驗!

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莊孟翰│理財周刊915期│2018-03-09 
一九九九年九月二十一日南投發生芮氏規模七.三地震,造成二四一五人死亡,二○一六年二月六日台南大地震導致維冠大樓倒塌,造成一一五人死亡,經結構技師鑑定認為ㄇ字型與L型規劃設計,再加上柱子數量不足、設計位置不當皆是主因。

今年二月六日花蓮發生規模六地震,造成四棟大樓倒塌傾斜,再度震出老舊房屋結構安全問題,不僅都更議題再度被喚醒,連帶老屋健檢與土壤液化潛勢區、斷層帶等議題,也都一再被主管機關提出檢討,導致一般民眾莫不為購屋問題而傷透腦筋。

一般而言,建物規劃設計不良,不僅嚴重影響居家品質,同時也會因此而降低房屋價值,尤其隨著國民所得逐漸提高,必然愈來愈講究生活品質之提升,也就更加重視房屋規劃設計。以下謹提供常見不良設計之各項缺點,做為購屋前之參考。

一、集合住宅戶數太多:

集合住宅常見之缺點是戶數多、坪數小、公共面積大、室內實際可用面積偏小,尤其是每當景氣低迷階段所推出之低總價住宅社區,動輒數百上千戶,如果購屋之前沒有事先了解基地大小、社區規模與規劃戶數,交屋之後便會因潛在缺點逐漸顯露,而感受到與當初預售時之巨大落差。

二、夾層屋之潛在缺點﹕

一般購屋者總認為夾層屋可創造1×2的樓地板面積,除了增加使用面積外,還可創造出夾層的使用空間與創意空間,而往往忽略超重之安全性與樓高不足之壓迫感,更何況買賣時也有不少因未說明夾層違建,導致日後夾層遭檢舉拆除而引發糾紛。

因此,購買前必須問清楚夾層面積是否計入權狀坪數,並詳細查閱建物謄本,方不致購買到違法夾層屋。

一般而言,夾層屋雖然價格較便宜,惟夾層係屬二次施工,除房屋總價外,還需另外支付一筆裝潢費用。此外,還得注意裝修後的室內淨高與梁柱位置,因現行《消防法規》規定,高樓建築十一樓以上,室內須裝設消防灑水系統,因此,必須注意室內淨高對於居家品質之影響。

三、樓層高度不足:

按建築法令之規定,標準樓層高度為三公尺,扣除頂板與地板厚度之後,淨高約僅二八○公分。惟卻有少數個案為了多蓋一層,而偷偷調降每層樓高度,仁愛路四段國父紀念館附近就有這麼一棟多蓋一層而導致樓高不足的建物,不僅會帶來相當大之壓迫感,更嚴重的是影響購屋權益,相對而言,挑高三.二公尺或三.六公尺之居家格調,顯然的就要氣派舒適得多。

四、門廳不夠氣派:

門廳若高度不足或空間不夠,就無法顯現氣派的視覺效果,尤其是一棟大樓的門廳如顯得狹窄侷促,不僅會影響到居家品質,亦會降低其價值,而這也正是目前一些高級住宅大廈一樓門廳之規劃設計,不僅要求豪華氣派,更要不惜成本設法引進飯店式管理之主要原因。

五、電梯數量不足:

足夠的電梯設備乃現代建築不可或缺的一環,其不僅關係到居家的方便性,更直接影響到整棟建物的價值,常見一棟十二層樓的集合住宅大廈三、四戶共用一部電梯,又沒直達地下室,其方便性如何可想而知。

筆者曾見識過二十五層住商混合大樓只有兩部電梯,下班時段電梯班班客滿而不得不步行下樓,卻又因樓梯圍繞電梯之設計,導致每下一層樓,就得繞電梯一圈之親身體驗。相對而言,現階段常見豪宅每層一、二戶,卻規劃有三部電梯再加一部傭人專用電梯之設計,其方便性與居家品質不言可喻。

六、使用機能欠佳:

有些地形狹長之建築基地,常見最大缺點在於動線不佳與採光不良,而無法兼顧格局、採光、通風、隔熱、調溼等相關事項,尤其為達到充分利用建地而將建物規劃為前後棟,並將電梯擺置於中間位置,其最顯著之缺點為整棟建築物之使用機能不佳,因此,購屋之前首應避免進門即是餐廳而非客廳,功能相反之不良設計。
此外,廚房應緊鄰餐廳、孩童房應靠近主臥室、浴廁不可太小、熱水器勿距浴室太遠等,都是兼顧實際使用機能之重點所在。另外,還應注意臥室是否緊鄰電梯而干擾睡眠之重大缺點。

七、梁柱位置不當:

有關梁柱問題除應注意其位置及大小之外,更要格外留意是否會妨礙裝潢設計與家具陳列,尤其大梁橫跨客廳或主臥室更是居家大忌。惟近年興建之SRC鋼骨結構建築,梁柱位置均已大幅改善。

八、無玄關規劃:

玄關設計主要在於預留進入客廳前之緩衝空間,以免大門一開室內景況暴露無遺,嚴重影響居家之私密性,此一情況常見於快遞之送貨到家服務。倘若玄關位置得宜,亦可兼顧放置鞋類、雨具等雜物空間之方便性。

九、陽台狹窄:

陽台雖只是居家的一小部分,惟卻有助於一些瑣碎雜物之處理,但若太小則無法發揮其應有之功能,例如前陽台不夠寬敞,不能擺置盆栽,則無法兼顧起居作息舒適愜意之生活品味,而狹窄的後側「工作陽台」如果連放置洗衣機都成問題,就談不上日常家務處理之方便性,因此,不論是前後陽台均應以寬敞好用為原則。

另外,近年因露台不登記不計價之規定,相對而言,有露台設計之住家,也可因實際可用面積增加而增添不少方便性。

十、走道太長:

一般而言,方正的格局,就不會有走道的出現,惟卻常見一些不規則設計之產品,室內走道所占面積太大而造成空間上的無謂浪費,尤有甚者,更有出現暗房之情況,如此則居家之品質必然大打折扣。

總之,購屋之前對於不良設計之產品如有充分之認識與瞭解,就可免除其間所潛藏之各種缺點,也才能確保購屋應有的權益。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21476474500&AType=1

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為何台北市房屋愈來愈老舊 ─腹地小、開發早又忽略都市更新 ─房價飆漲,人口外流
莊孟翰│理財周刊915期│2018-03-09 
Q:截至二○一七年第三季,台北市平均住宅屋齡三三.一年,高居六都首位,此外,根據內政部不動產資訊平台資料顯示,截至去年第三季,台北市五年內新屋僅二.七五萬戶,占整體房屋稅籍住宅數僅三.○九%。倘若此一情況持續不變,可以預見的是屋齡老化情形將日益嚴重。

想請教莊教授,對於台灣房市景氣重挫及近年地震頻傳,各地屋齡快速老化與過去施工品質不佳,對台灣民眾的生命財產顯然產生莫大的風險,在都更推動遲緩情況下,又能有何因應之道?


A:根據近年的建照、使照、開工及買賣移轉棟數據觀察,台北市已成為六都當中屋齡老化最快的都市,可以想見在都更推動不易情勢下,屋齡老化速度與數量勢必隨之加劇。

台北車站為中心的東、西向發展

事實上,台北市不僅是屋齡老化,新屋供應量減少,少子化及高齡化等議題都相當值得探討。如回頭檢視台北市的都市發展過程,民國六、七十年間台北市就開始往東發展,以台北火車站為基準點,向東延伸到信義計畫區,中間帶動忠孝東路四段SOGO商圈的發展,其後則是原四四兵工廠的信義計畫區一五三公頃的土地開發,然後再往南港延伸。

按信義計畫區早期為四四兵工廠所在地,總面積一五三公頃,政府在一九七○年代提出副都心計畫構想,自一九八○年代積極進行開發,現已成為台北市主要中心商業區(CBD),台北101、台北市政府、台北市議會、台北世界貿易中心等政商重要設施皆坐落於本區,另亦匯聚百貨商場、旅館、豪宅及企業總部,而成為台北市最為繁榮的商業區域。

而當時政府所設定目標主要為建構新市政中心及次商業中心,以紓解西區舊都心台北車站、西門町商圈過分擁擠的商業空間,並引導都市均衡發展與帶動東區繁榮。其中最引人注目的是,今年台北101大樓已第五次蟬聯地王寶座,並且每坪公告土地現值高達五七五.五萬元。

早期曾因台肥、南港輪胎及啟業化工煙囪林立而被視為「黑鄉」的南港區,由於捷運尚未規劃,產業發展遂由麥帥公路一路延伸到內湖的瑞光路、陽光街,不過當初並未將內湖規劃為高產值的科技園區或是商業區,只想將台北市高達三千五百多家違章工廠集中於此,其中尤以違建林立的濱江街汽車維修工廠最受矚目,而現今的內湖科技園區實係規劃之初的第六期市地重劃區。

而當文湖線捷完工通車,串聯起木柵動物園及南港經貿園區,並進一步帶動內湖的發展,不過,交通建設並未隨著產業發展而改善,除民權大橋外,並無可資疏導的交通大動脈,也因此每遇上下班尖峰時段總會出現大塞車情況,終致內湖地區發展受限。

另外,以台北車站為中心的高樓建築,站前為館前路、重慶南路及樓高五十層的新光人壽保險摩天大樓,與矗立一旁的大亞百貨,而後站除「京站」之外,老舊建物並未隨之推動都市更新。

至於站前西側當初市府規劃的C1五十六層與D1七十六層的BOT開發案,曾因投資者資金未到位違約而一再延宕。

時至今日,前站、後站及西側皆面臨建物老舊問題,但也都沒有積極進行都更,導致老舊建築逐漸老化而嚴重影響市容觀瞻。

另一方面,台北車站向西發展則是一路延伸到板橋,當捷運板南線通車之後,也同時帶動新板特區商圈的崛起,形成以台北車站為中心的東西兩軸發展趨勢。

按新板特區商圈是一個以台鐵、捷運、高鐵三鐵共構車站為中心的大型都會型商圈,將來一旦捷運環狀線完工,將成為四鐵共構的交通樞紐,如再加上客運轉運站,板橋車站在大台北地區的運輸重要性已不可同日而語。而帶動區域發展者如二○○○年六月最早開幕的大型商業據點遠東百貨,二○一○年四月開幕的環球購物中心板橋店,都是居功厥偉的的先驅者。

至於新板特區的發展遠景,則可由民國一○七年度地王由位於新府路與縣民大道交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓所在地九度蟬聯,土地公告現值高達每坪二三九萬元見其端倪。

桃園誘因多 人口遷移首選
桃園自二○一四年十二月二十五日改制為直轄市,人口隨即由二○五.八三萬人一路攀升至二○一八年一月二一九.一萬人,台北市則是自二○一五年高峰時期二七○.四八萬人逐年下降至今年一月二六八.二七萬人,主要原因在於桃園房價及租金較為便宜,屋齡較低,再加上交通建設利多。相對於桃園,台北市則面臨嚴重的房屋老舊問題。更值得檢討的是,二○一一年開始實施奢侈稅,二○一二年再祭出豪宅稅,至於二○一四年的囤房稅則是房市開始反轉向下的開端,房價高漲買不起,想換屋也難,加以新供給量又少,房市交易出現金字塔三角形的兩極化發展,一般對於一千五至兩千萬元的房價還勉強可接受,但中產階層除非將原有舊屋進行換屋,否則很難立足台北市(詳請參閱附表)。

以仁愛四路與光復南路交叉口的三普仁愛大廈為例,屋齡約四十年,三、四十坪大小的房屋,一坪約九十五到一百萬元,這樣的坪數較好賣,坪數太大反而不好賣,主要原因在於房價高漲、所得倒退十七年所致。

而現階段一般年輕人想要在北市購屋,多數都得仰賴父母資助,或是舊屋換新屋。以上述這棟大樓來看,光是前、後棟價差就高達十萬元,不過,因位處精華地段,以四十年屋齡能夠賣到一百萬元已算是高價,顯然,在新供給量沒有增加,有錢人沒有新房子可以買的情勢下,縱然當前包括囤房稅、持有稅、房地合一稅大幅提高,無論是買房或投資出租都難有獲利與增值空間,導致有錢人不敢多買,而使得豪宅市場也顯得零零落落。由以上所述,當不難了解當前台北市房屋愈來愈老舊之主要緣由。

藉由整建維護 改善市容景觀

目前台北市屋齡老化情況愈來愈嚴重,就以東區精華地段而言,到處可見大樓外牆磁磚脫落問題,更別說是老舊的西區,通常在颱風或地震過後,脫落問題就會一一浮現,至於老舊房屋的漏水問題更可由斑剝的外觀一窺究竟。

如再由另一角度加以探討,今年二月六日花蓮地震倒塌的統帥飯店,不久之前才經過整建維護,卻仍逃不過地震強大威力的襲擊,究其原因,必然是建築結構或是整修更改隔間所致,再如雲翠大樓倒塌後清晰可見梁柱斷裂切口平整情況,凡此皆是施工品質不良所致。因此,對於這些在一九九九年南投大地震之前所興建大樓,恐還得經由都更才能徹底解決問題,單憑「整建維護」仍只是權宜之計,表面粉飾太平而已。

協助單一業主加速都更

過去對於都更談論很多,而當務之急應該是如何落實執行,究竟「一坪換一坪」為何行不通?「台北好好看」又為什麼推不動?除整合不易,都更條例又未完成修法,另外,釘子戶要如何解套,多元都更、協議合建以及租稅優惠問題都有待進一步檢討。

此外,本人一再建議對於單一業主或所有權人較少的企業大樓,應促其加速都更,譬如台塑總部已有九成同意都更,重慶南路、館前路更有許多銀行總部,這些皆是不乏資金挹注執行都更的單一業主,如能促其加速都更,必然可在短期間改善市容景觀,並進一步帶動周邊大樓進行都更或整建維護。

近年東區的明曜百貨與華新大樓等多棟建物都已進行整建維護,不過周邊老屋拉皮動作卻沒有加速進行,殊為可惜,因此,今後如何經由強制老屋健檢,再加上資金補助,應是必經之唯一捷徑。

事實上,經過整建維護之後,最顯著的效果是大樓外觀煥然一新,另外,外露的冷氣也可以隔柵遮擋,市容景觀立獲改善,此外,通常對於老舊電梯也會一併更換,建物價值也會隨之大幅提高。

倘若主管機關大力推動,包含忠孝、仁愛、信義、和平、南京東路、松江路等,最少可帶動一百棟大樓進行更新,其他周邊建物勢必也會跟進,雖然整建維護並非上上之策,但如能順利推動,必然有助於居住風險之降低。

為了加速都更,包含頂樓加蓋及一樓違建問題,都得設法處理,否則三十年以上老屋累積越多,將來勢必更難推動都市更新,更甭談都市再生。

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花蓮地震後 都市更新七大當急要務
莊孟翰│理財周刊914期│2018-03-01 
Q:二月六日,花蓮發生規模六的地震,造成四棟大樓倒塌傾斜,更有多棟大型建築物損壞,這次地震再度震出老舊房屋結構問題,都更議題也再度被喚醒。前內政部長李鴻源也指出,台北土壤液化問題嚴重,如果發生規模六地震,恐怕會有四千棟建物倒塌。

台北市長柯文哲也表示,都更勢在必行,對於都更戶的無限上綱,不但想要一坪換一坪,還要外加停車位的要求,柯市長直言,世界上哪有那麼好的事!此外,內政部次長再度提及「老危屋條例」及「都更條例修正草案」(內政部於二○一二年六月十四日提出修正草案),包含防止惡意圈地、公開審理判定範圍、爭議案強制辦聽證會及程序完備可拆除等四道機制。然而,都市更新條例修法目前仍躺在立法院「尚待審議」,想請教莊教授,相較於法令仍停留在紙上談兵,對於都更推動實務的當務之急為何?


A:首先,對於柯文哲市長不可能一坪換一坪的回應給予肯定,不同於過去一些政治人物,往往為了選舉而亂畫大餅,最後做不到,反而讓政策更加窒礙難行。北市府在今年二月十二日舉辦的「都市更新論壇Ⅳ」,柯市長致詞時表示,郝市長推動老舊公寓更新的五年專案,對於四、五樓老舊公寓進行都更,提出一坪換一坪的政策,以增額容積誘導建商進行整合老公寓,但該專案五年期滿只有七十九案提出申請,且只有三案開工,由此顯見政策效果不彰,如今想要捲土重來,可行性如何,還得面臨更為嚴苛的考驗!
以下僅就花蓮地震後都更應聚焦的問題,提出七點建議如下:

一、一坪換一坪,選舉語言,窒礙難行

─寅吃卯糧,不合邏輯

當前都更最重要的問題,首應將資訊透明化,包含「土壤液化潛勢區」、「斷層帶」及「屋齡四、五十年以上的老屋」,上述三者內政部都有詳細資料,政府應儘速將這些資訊彙整套疊公布,假設一棟房子集結以上三項於一身,還需懷疑其危險性?

或許官方會擔心,資訊套疊公布之後,會有許多位於精華地段的房屋面臨房價大幅下跌的命運,但仍建議儘速公布,一旦房價大幅下跌,這才會喚起一般民眾的危機意識,否則當前大家對於都更似乎都事不關己。建商也普遍將都更視為燙手山芋,避之唯恐不及,更僅將都更當作牟利工具,不斷對政府提出不合理要求,將老屋安危拋諸腦後,這才是真正罔顧人民生命財產於不顧的最大危機所在。

因此,應趁此儘速進行老屋健檢,並讓資訊公開透明,該貼紅色標籤就趕快依法執行。至於紅色標籤所顯示真正危險又老舊的房子,建議可給予一至二年的緩衝期,期限一到,公權力就應強制介入,先行斷水斷電,讓該處既不能住也無法買賣,更沒人要租,否則,老屋健檢一般民眾多不願意主動進行,深恐房價大跌而又賣不掉!如此一來,都更豈不更加停滯不前,不過為了保障人民的生命財產,無可諱言,都更勢在必行!公權力必須積極介入!

最近不斷有台北市長擬參選人再度提出「都更一坪換一坪,再加一個停車位又不出錢」的議題,柯市長僅以「做不到」回應,卻沒有提出不可行的原因,而更令人不解的是,內政部為何不在第一時間予以澄清,而任令話題延燒!這很明顯看出,其實最高主管機關對於實務問題可能還處於狀況外,甚至依舊停留在「地方政府怠惰」的舊思維! 

雖然內政部表示,都更法令還在修法,對於要怎麼執行公辦案例,應該要讓大家都能知道流程,應該要有一個實務案例。有關此一議題,去年本人參加立法院四次公聽會時都不厭其煩的一再提出,為何主管機關到現在才瞬間回神,恍然大悟?說穿了還不是老大心態作祟!要想一坪換一坪,是否想過容積在這一代超限用完,下一代子孫該怎麼辦?正如非核家園的問題一樣,下一代的未來當然就是這一代的責任,豈能閃躲迴避!

二、城鄉差異,不容小覷

─一部法令,行遍天下?

都更一直以來都存在著城鄉差異問題,為何主管機關未能深入探討中南部地區房價偏低、市場性與透天厝為主等相關問題?導致都更法條如同天龍國法令般,看得到吃不到,依現有法令機制實在看不出中南部推行都更的執行誘因,各項優惠幾只針對雙北市而定,皆未考慮到中南部都更必須因地制宜等相關問題。

目前我們所看到的就是主管機關成天將全台三九七萬戶三十年以上老屋的都更效益掛在嘴邊,卻無視當前(2017Q3)全台八五四.二萬戶當中,透天厝三九九.四萬戶占四六.七六%,無法有效推動都更的現實議題?如再進一步探討,是否又會因此更加拉大貧富不均的另一問題?
三、都更不出錢,另加停車位?

─天下沒有白吃的午餐

至於都更要不要出錢,鄰近國家日本的答案很清楚,天下沒有白吃的午餐!只是「切腹民族」的日本人榮譽心較強,比較能夠理性溝通,都更自然較容易推動。

相較「健忘民族」的台灣,就會出現如此多的釘子戶,既不檢討自己,更無法以大局為重,只以自身權益為考量的自私心態,都在都更過程中一一顯露,這點非常要不得。其次,都更明明是美事一樁,又為何會演變至社運介入,而造成社會衝突事件,台灣的民族性實在讓人不敢恭維!

另外,究竟都更要不要出錢更應該理性去思考,試想台北市動輒上千萬的房子,即便現今房市景氣衰退,每坪上百萬的房價也不在少數,若以四十坪的面積計算,原本一百萬一坪的房子,都更後除新屋漲價再加上公設比所增加的銷售面積,隨便增漲個五○%,乃輕而易舉之事,又為何會出現不出錢的不理性訴求?看看別人,想想自己!政府何不從基礎教育與溝通宣導做起?

四、「以房養老」+「以房養房」,加速推動

─以逆向抵押貸款支援都更

當前都更一大阻力係來自於沒有安裝電梯的老舊公寓,有很多退休沒有收入又年邁的長者居住在裡面,對於這些「窮得只剩一間房的人」,政府除應大力推行以房養老之外,亦同樣可進一步以逆向抵押貸款「以房養房」方式協助推動都更,亦即都更需要出錢部分交由金融機構代墊,俟都更完成再將增值後的新房整合為「以房養老」+「以房養房」,如此,既可不出錢又可坐享增值利益,兩全其美,何樂而不為?

按當前以房養老最大障礙在於銀行擔心一旦借款人往生,因海外子女連絡不易,或繼承人來不及處分擔保品而產生逾放,另外,子女也常會因擔心繼承權問題而不樂見長輩辦理以房養老,有關此一議題主管機關應積極尋求突破。

五、老屋健檢,強制執行

─以容積獎勵回饋基金補貼

當前都更針對危老建物應首重強制健檢,另一問題為「健檢補貼」,房屋健檢牽涉到公共安全,每當發生地震,老舊房屋結構安全問題就會不斷提出檢討,雖然李鴻源一再提及台北市一旦發生規模六的地震,可能會造成四千棟房屋倒塌問題,但實際效果卻相當有限。試想,此次花蓮光是四棟大樓倒塌傾斜,就令救難單位人仰馬翻,更別說四千棟,假設一棟五戶,四千棟便是兩萬戶,如果每戶以四人推計,這便是八萬人救災與生命財產安全的天大議題。

居安思危,即便是一些龜裂都會影響到房屋結構,因此針對四、五十年的房屋,應該編列預算補貼健檢費用,至於經費來源則可就都市更新容積獎勵回饋基金挹注,只要都更得以順利推動,資金來源就不成問題。

六、建構示範案例,何難之有?

─建立SOP 共資遵循

應該要儘速建構示範案例,並就主要流程逐步拆解建立SOP,俾便實施者與都更戶都能清楚了解彼此的權利義務,同時也可讓行政與司法步調一致,以確保都更之順利進行。

另外,最近台北市政府也編列預算積極推動蘭州街、斯文里公辦都更案,其主要作法為先經過都市計畫變更,再加上專案辦理與容積獎勵,以期達到「一坪換一坪」的政策目標,此一公辦都更如能順利推動,相信南機場國宅、內湖湖光國宅等大面積都更案也可比照辦理,其作業流程必將有利於今後公辦與民辦都更之推動!

蘭州街、斯文里公辦都更案大多為小坪數,並普遍存在產權複雜問題,當中九六%所有權私有,不過目前北市府已下定決心承擔整合責任,擬編列三十幾億元挹注。

這當中所涉都市計畫變更與專案處理這兩個問題,北市府如能逐一克服,形成示範案例,相信一些大型都更案就能逐步推動。

七、代拆問題,如何解套?

─代拆問題,勢在必行
當前都更卡關最嚴重的便是「代拆」問題,因此,必須就法令面與制度面予以補強,必要時公權力就要及時介入,過去每逢釘子戶就一再表示要儘快修法,結果卻是一再延宕。眾所皆知,都更過程代拆勢在必行,從文林苑那麼多社運人士參與抗爭,到永春案幾無社運介入,由此可見大家都明白,抗爭實係耗費時間無濟於事,因此,必須行政與司法能夠同步,代拆問題才能夠獲得解決。

新加坡的處理方式係秉持少數服從多數原則,一旦出現釘子戶,將不動產估價資料送請法院裁決之後,仍依都更程序進行,不過新加坡政府較占優勢的是國有土地占八三%,無形中就可經由多數案例制裁少數釘子戶。

都更問題千頭萬緒,當前法令制度不夠完備,再加上主導者毫無實務經驗,又不願虛心接納建言,未來都更推動勢必面臨更為嚴苛的考驗!

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原文網址:https://www.youtube.com/watch?v=O2bYlFZNc6M&feature=youtu.be

房地產會客室- 房地產景氣的十大迷失(一).JPG

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原文網址:https://www.youtube.com/watch?v=RwhzQUYUqhE&feature=youtu.be  

房地產會客室- 房地產景氣的十大迷失(二).JPG

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