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莊孟翰│理財周刊908期│2018-01-19 
有鑑於國內大樓公設比普遍高達三○%至三五%,最近政府擬逐步推動實坪計價制,並自二○一八年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價,雖然距離歐、美、日、星等先進國家的實坪制還有相當長一段距離,不過一般民眾評價大都是正面多於負面。

目前,一般民眾購買預售屋時,大都將大公、小公等視為「虛坪」,唯一權益自保之道便是核計室內實際使用面積,並且進一步了解各空間大小,惟如不能詳查或賣方沒有提供附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,完工交屋時難免就會發生購買理想中的預售大三房,交屋卻僅為「小三房」之憾事!

停車位、陽台、高公設比… 預售大三房,交屋小三房!

在此之前,經常有購屋者問到:「為什麼四十五坪的房子,卻只有小三房的格局?」乍聽之下,任何人都會覺得相當訝異,不過如果仔細的檢視一下這些實際可用面積偏低的產品,主要原因大致緣於銷售時之所謂「使用面積」、「含車位面積」或超大公設比等因素。

其中尤以含車位面積最受訾議,通常這類產品銷售時係將停車位面積合併計算在內,導致總銷售面積扣除十至十五坪停車位面積、陽台以及三○%公設比之後,室內面積可能只剩二十多坪,也就自然而然的形成了小三房的格局。

其實,往昔此一情況只是為稀釋單價而來,近年則是將停車位面積分開計價,但仍需注意的是,停車位登記面積偏低,其餘再併入公設由全體住戶共同分攤等不合理情事。

惟不論是購買大坪數或小坪數住家,還是要謹守室內實際使用面積為宜。

最近為因應景氣變化之低總價銷售策略,常見中、小坪數規劃產品,因此,購屋時應格外注意以下各相關重要事項。

一、是否易名再售:

每當景氣長期低迷,市郊大型個案無法如期完銷,卻又面臨新建案不斷調降價格,常見的行銷策略便是產品重定位─更改案名,並分割為小坪數重新包裝再以新案應市,其主要缺點除餘屋位置較差,格局變更也容易衍生日後漏水等諸多難以善了的後遺症。

二、各樓層戶數多寡:

常見大型社區不僅棟數多,更動輒上千戶,為求順利去化,大小坪數兼而有之,導致二十五至八十坪戶型雜陳,更重要的是,每一樓層戶數眾多,走道面積偏大,甚至每戶大門幾近相鄰,難免會有擁擠侷促、不夠舒適的感覺。

三、格局是否方正:

常見小坪數住家之缺點為空間分割零碎,以及各樓層走道浪費,因此應避免選購死角或狹長屋型,尤應注意的是基地不完整、零碎狹小,甚或L型基地之格局規劃。此外,一旦格局不夠方正,連帶室內走道所占面積也會較大。

四、公設是否偏大:

小坪數規劃常因戶數較多造成當樓層通道空間浪費,而增加公共設施分攤面積,導致公設比動輒超過三成,相對而言,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,更奢言生活品質。

五、房間是否太小:

小坪數規劃相對室內實際可用面積亦必然較為狹小,導致空間格局受限,使用功能大打折扣,最常見的促銷廣告例如「2+1房」、「3+1房」等,購買時就得詳細了解各房間尺寸大小,俾免交屋時後悔莫及。

六、通風採光是否良好:

在當前景氣低迷情況下,常見十八至二十坪二房之促銷廣告,小坪數住家常囿於面積狹小而導致通風採光不良,甚至出現暗房,尤其是後棟格局,更常見單面採光,而非兩面或三面採光,居家品質必然相對低落,購屋前應詳細檢視平面設計圖說。

七、是否符合未來需要:

一般而言,購買小坪數住家往往是過渡時期之權宜措施,尤其對於新婚夫婦或成員不多的家庭而言,短期內勉強將就,然隨著子女逐漸增加、成長,其空間需求與居家功能亦必隨之改變,此時就得面臨換屋所產生之稅費、裝潢成本等諸多問題,因此在選購之前就應兼顧未來之實際需求,以免交屋不久便又面臨換屋的困擾,一般而言,此一問題大都會在子女就讀國、高中時逐漸浮現。

四十五坪小三房?既沒有大坪數的格局,卻常見房間狹小以及公設比偏大的潛在缺點,花大錢卻沒換得較佳的生活品質,殊為不值!因此,選購之前就應分辨房、車是否分離計價,並謹守室內實際使用面積,俾免徒增日後無謂困擾!

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莊孟翰│理財周刊908期│2018-01-19 
Q:政府推動都更至今總覺得還停留在各說各話,從上到下縱向橫向的協調整合都還沒有銜接好,除了景氣無法人為控制外,以都更戶來看,最切身的無非是可以分回多少比例?

都更議題追本溯源便是上下之間無法對接,而中央官員還常指責地方政府行政怠惰,殊不知當前景氣低迷,空屋、餘屋數量有增無減,由日本過去社會變遷所衍生之社會問題,即可知其未來發展趨勢,因此,一百個都更戶存在一千個疑難雜症一點也不為過!請教莊教授,可否針對當前都更亟待宣導的重要議題有哪些,為我們說明?


A:雖然都更議題千千結,不過大方向仍跳脫不了容積獎勵、分屋比例、稅負與代拆等相關議題,其中又以「人心」為最大變數,都更過程中的互信不足、人性貪婪等更不斷掀起社會議題,甚至司法機關也難以驟下論斷,真可謂清官難斷家務事。以下謹就最常見而又亟待宣導之十大議題,試圖從盤根錯節的各項環節,找出可資依循及解套藥方。

(1)三九七萬戶產值的迷思

截至二○一七年第三季,全國、台北市及新北市屋齡三十年以上分別為四六.五五%、六六.九%及四二.九八%,其中又以三十至四十年所占比例最高,分別為二五.五八%、三七.四六%及二六.○一%(見附表),從以上數據不難瞭解,台灣的屋齡已普遍偏高,即便政府不斷宣導整體都更能夠帶動經濟產值相當龐大。

不過就實務面加以探討,三十年以上高房價的老舊房屋分布,雙北兩市僅占三二%,約一二七萬戶,雖然《都市更新條例》日前已完成修法,卻無法一體適用的套用在占比六八%的中南部地區,雖然中南部地區的老舊建物更具急迫性,不過當前的都更法令似乎顯得格格不入,依舊無法解決南部人情有獨鍾的透天厝情結。

另外,就南北房價來看,中南部中古房價每坪大都只有十多萬元(見附圖),雖然房價較為便宜,不過集合住宅產權複雜,多數建商寧願直接購置空地或採協議合建方式進行開發,除非地段優越,否則大都不願耗費七、八年時間去蹚都更混水。

此外,中南部的房屋型態多為透天厝,整合後規劃設計也是一大頭痛問題,究竟是興建大樓、公寓或透天厝哪一種才能兼顧價格與銷售,才可從中獲取合理利潤,尤其是當前景氣每況愈下,開發商更顯得意興闌珊。

(2)都更「3+1道防線」問題迎刃而解?

政府於去(二○一七)年底提出「三加一道防線」,急欲突破當前困境,不過,這次修法仍偏於理想,無法根本解決現實所遭遇問題,包含待拆、行政救濟等重要議題。舉例而言,不論是公聽會或聽證會,常見說者有意聽者無心,終致淪為政令宣導。

其次,原本希望都更不要曠日費時從司法途徑解決,而可直接從行政方面進行調解,不過最終還是走回行政救濟一途,三道防線也並非如同官員構想,可以畫表格打勾方式加速審查,其因在於不夠務實的法令,常令第一線執行人員無所適從,一味歸責於地方政府,徒令上下關係螺絲鬆動,顯非好事。

(3)「一坪換一坪」觀念亟待疏導─日本都更戶需出錢,也可採不動產證券化方式

只想得利不願付出,既要馬兒跑又要馬兒不吃草,幾乎所有都更戶都還停留在「一坪換一坪再加一個停車位」的思維,只想獲取最大的利潤空間,不過問題焦點在於,目前房價已大不如前,四、五層樓公寓由於土地持分較大,還有一坪換一坪的可能,至於六、七層樓幾乎不可能,既然大家都不出錢,加上容積不高,想要一坪換一坪勢必難上加難。

至於都更戶間普遍存在的心結、產權及違規使用問題要一一化解也不太容易,如係大型個案,還可模仿日本六本木都市再生模式,以不動產證券化方式推動,只要覺得有利可圖,一般民眾也可出資參與,都更戶也可以土地作價投資,或許也不失為另一由繁入簡的因應之道,惟可惜的是,現階段大家所談的基地面積都不夠大,無法引用。

(4)容積獎勵的迷思 

目前台北市容積獎勵係根據每一基地的條件差異,獎勵額度也會有所不同,獎勵上限為一.五倍法定容積,或者○.三倍法定容積加原面積,不過容積移轉還是很低。

除容積獎勵上限之外,更應兼顧回饋問題,其方式不外現金或建物,回饋建物可以當作社會住宅使用,如係代金則可挹注於社會住宅公共基金,以達到取之社會用之於社會之政策目的。

其次,倘若公權力得以彰顯,給予容積獎勵既是以公共財挹注,運用公權力拆除亦是公共利益目的,因為在整個社區裡面,每一都更戶都只是部分「持分」而已,既然享受公共財的利益,當然也要為公共利益盡一份心力。

(5)建蔽率與容積率難以兩全其美 

都更過程有關「分配不均」問題層出不窮,以老舊公寓為例,正義國宅就面臨前段商業區、後面住宅區的分屋爭議,其間雖有部分大家認為一定可以充分配合都更的國有土地,惟截至目前為止,仍停留在協商階段,這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題,面臨前段商業區容積六三○%,但後段住宅區僅二二五%,其間差距高達二.八倍。

再以舊制建蔽率為例,假設基地面臨八米巷道,依當時法令規定係以巷道寬度一.五倍加六公尺,亦即(8×1.5)+6=18公尺高度計算,可以蓋六層樓,以住宅區建蔽率六○%,一百坪基地能夠蓋六十坪,六層樓總計三六○坪。

這就衍生出另一個問題,實施容積率之後,住三係以二二五%計算容積,都更後可換得的面積與原建蔽率面積差距一.六倍,雖然舊制可以換得較多的面積,然不論是建蔽率或是容積率興建後皆不足以分回原有面積,此時都更戶不出錢也不見得可以分回原面積,導致諸多問題卡來卡去,終致停滯不前,因此,究竟要如何宣導新舊法令的差異,實仍有待後續宣導溝通。

(6)土地使用分區,地價差異影響權值

對於土地持分的認知差距,常見過去土地持分未必依建物面積比例登記,也致使數十年後都市更新衍生無謂紛爭,過去登記較大的持分可以分回較多的建物面積,使得原相同居住面積,但最後分回較小面積的都更戶忿忿不平。

以正義國宅為例,前段商業區容積六三○%,一坪地可以蓋六.三坪,不過面對後面巷道容積僅二二五%部分,就衍生出另一個問題,同樣一塊基地,前段面臨商業區,後段則是住宅區,容積差異極大。

另外,五分埔都更案也有相同的情形(見附圖),按照權利變換分回的面積不同,早期購買時價差不大,但現在估價前後權值卻差很大,此時,都更戶幾乎都會歸咎於法令太過複雜難懂,而不願意輕言簽立同意書,因此,如何摒除土地使用分區認知不足,必然也是需要大力宣導的一大議題。

(7)土地持分不一,又夾雜公私有地 

早期房地價格較低,鮮少注意土地持分多寡,尤其好地段的合建個案,常會將就地主要求而將地下室規畫單獨一個出入口,並申請獨立門牌,導致十二層樓,各樓土地持分皆為十三分之一。如今面臨都更,建物拆除歸零,依照土地持分估價結果,方才恍然大悟。

除上述問題外,也有基地夾雜公有土地、私有土地及祭祀公業等,其中最難處理的首推祭祀公業與神明會資產,前者往往人數眾多甚至散居海外,後者財產價值暴增復又派系爭權奪利,整合備加困難,此一問題就應如何解套,亦是當前都更必須面對之一大課題。

(8)違建拆除,虛應故事?

台北市政府最近規劃拆除違建的「208頂樓專案」大限將到期,建管處表示,208頂樓專案共二○八件違建戶,有一五三件陸續主動拆除,若屋主限期前不主動改善就強制拆除。

不過所謂強制拆除,是否如同去年僅是將原本六個房間的違建,縮減為兩間,就算主動改善,如此做法顯與一般認知差距太大,因此,今後政府務必言出必行,確實執行,倘若仍舊是換湯不換藥的沒有全部根除,難保日前八德路、中和及永和等頂樓違建失火情事再度發生。

而更重要的是,如何遏止新違建繼續冒出,因此,當前政府也應該認真思考,要如何針對違章建築徹底拆除,才能有助於都更之推動。  (9)協議合建,簡便易行, 稅負依舊未解

通常小面積基地,協議合建方式較容易推動,目前唯一差異在於未能與權利變換享有同樣稅負優惠,其實,就舊有建物更新角度,既然協議合建並未給予容積獎勵,為何吝於稅負優惠,唯一考量應是地方政府稅收。另外,就中南部老舊公寓、透天厝等都更案,相信以協議合建方式應該較容易推動,此就中南部龐大待推動之都更案量,實應認真列入考量為宜。

(10)多元都更─權利變換、協議合建、委建、長照兼而有之

這次都更修法,雖已給予協議合建較多的稅負優惠,惟美中不足的是未能與權利變換享有同等待遇。

多元都更可以讓更多力量同時為都更加把勁,因此,除委建之外,與長照結合,也是另一創新都更模式,二○一七年新竹市就曾有一家生技公司與新竹縣政府合作開發之個案,可惜的是未完成簽約。此際正值房市景氣低迷,以長照中心結合醫療為主軸進行都更,應是相當符合當地需求,因此,推動都更不必畫地自限,上述因應人口老化之規劃構想,應可提供都更另一嶄新思考模式,相當值得推廣。

都更始終來自於人性,溝通、溝通再溝通,包括政府機關縱向銜接橫向連結,實施者與都更戶之間,都應溝通、溝通再溝通,以期都更順利推動!

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莊孟翰│理財周刊907期│2018-01-12 
Q:去年連續參加了四場公聽會,如今法令也修好了,不過都更仍舊裹足不前,根據台北市都更處統計,自二○○六年至二○一七年,經審議會審議共三八○案,當中核定實施案為二八七案,目前已完工一一一案,並有六十七案還在施工中,而由近三年觀察,二○一五年的審議案仍有四十五件,至二○一六年微幅衰退至四十件,不過截至二○一七年僅剩二十七件,三年間驟減六○%。請問莊教授,都更不斷修法但仍未見成效,申請案件也逐年下降,究竟問題出在哪哩?

A:當前房市景氣衰退明顯,在超額供給之下,房價不斷下探,空屋餘屋量日漸擴大,尤其少子化衝擊之下,台灣也即將面臨人口老化問題,都更必將更加難以推動,更何況當前住宅政策也必須思考「在宅老化」的問題。

其次,究竟應該如何進行交叉補帖,都更後持有稅大幅提高,以及城鄉差距等應該如何解決?否則即便協助辦理貸款,也無法支付高額的利息,因此「以房養老+以房養房」的計畫可能也未必行得通。基本上老年人口不是退休,就是沒有其他收入來源,生活重心既在養老,通常都很怕都更過程節外生枝而無法如期搬回來。

此外,在高房價的都會區,除稅負因素之外,因醫療設施完備,又習慣周圍生活環境,大都不願意輕言都更而搬離原來熟悉的生活圈。過去四十年,政府曾不斷推出購置及興建國宅計畫,惟以日本經驗而言,現階段八百二十萬戶空屋當中,已有不少淪為犯罪溫床而成為治安死角,現今政府也只一味的想大量興建社會住宅,而在推動都更過程又沒兼顧安養或長照的實際需求,難保未來也會步上日本後塵。

由上所述,分別歸納當前都更十二大主要癥結如下。

一、一部法令行遍天下?

當前都更法令似乎只適用於天龍國,忽略雙北以南房價落差問題,都更原本就與房市景氣連動,雙北原本房價遠高於中南部,又有一些可以蓋豪宅的精華地段,哪一區域可以獲得較大的利益,也較易成為建商願意整合的地區,然中南部房屋型態多為透天厝,更新時雖擁有較大的土地面積,或許建商也可選擇興建電梯華廈,惟就實務面加以考量,每個月的維修費用約三千六百元,加上完成後需負擔較高的房屋稅、管理費等,對鄉村地區而言,一個月多負擔一萬餘元也是一筆不小的開支。

不過,因其他四都房價普遍偏低,建商直接以購地或協議合建方式反而更為簡便,除非地點很好,否則不會貿然介入。然而,都更修法並未周全考慮到這些相關細節,僅以天龍國思維,意欲一部法令行遍天下,終致中南部都更推動難上加難。

二、理論與實務差距太大

其實都更始終來自於人性,當中最喬不攏的就是人性,更何況都更條件變變變,並非一成不變,期間疑難雜症更是不勝枚舉,目前我們只看到三九七萬戶的都更大餅,雙北僅佔三二%,很多是看得到吃不到。此外,有些地區空屋餘屋量大,譬如淡水、新莊及板橋等,在景氣尚未落底之前,彼此寧可靜觀其變。

長久以來,都更始終存在理論與實務間極大落差,例如上述中南部透天厝的都更便是一例,都更流程表面看來很簡單,其實中間潛藏很多難以解決的死角或漏洞,其因在於當前都更所面臨最大的問題「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等,因此,今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策,以突破瓶頸,仍有待後續追蹤觀察。

此外,由國發會的人口推計資料顯示,十五歲以下人口到二○六○年會減少一三九萬人,青壯年減少七八三萬人,老年人則增加四○四萬人(見人口推計附圖),未來少子化趨勢,加上老年人口不斷攀升,因此,在政策推動過程,也應將高齡化社會及在宅老化問題列入全盤考量。

三、都更條件變、變、變:景氣→房價→造價→估價→共同負擔比例

都更常忽略景氣變動問題,當景氣來臨,都更後房價增值驚人,建商及都更戶皆大歡喜。然而,二○一四年七月政府打房開出第一槍,二○一六年房地合一稅上路,房市景氣轉折,建商原本汲汲營營的渴望開發都更案,但在房價驟跌,共同負擔比例提升之下,不少建商開始打退堂鼓,遂使得都更進度愈來愈緩慢。
四、一百個都更戶,有一千個疑難雜症?!

通常一個都更案由整合到興建完成約要七、八年的時間,當中只要有人提出異議,便會隨之延宕,如同永春案,即使已開始施工,也不得不喊停,除管銷及利息損失之外,影響最大的還有兩點,其一為景氣衰退、房價下跌,共同負擔比例提高,其二為規劃設計對房價的衝擊。

一個都更案要歷經長久時間從事業計畫到權利變換,當中法令太過複雜,如果又是規模較大的社區,主管機關大都希望以都市再生觀念進行開發,當然最好是一萬平方公尺以上的面積,譬如日本的六本木、表參道等,整合時間動輒十五、二十年,但在當前台灣地狹人稠,加以公權力不彰,都更推動更加不易。

五、政策面:由上而下,缺乏縱向與橫向溝通聯結

雖然公聽會上常見中央官員指責地方政府行政怠惰,但事實是,新竹縣政府曾有一都更案,從二○一五年至二○一七年歷經九次招商,期間因景氣問題,一再流標,可見當前都更困難因素不少,因此,應該由上而下不厭其煩的去做溝通,而不是上下沒有協調好,稅負問題也沒有考慮周到,一味責怪地方政府,依舊無濟於事。愚意以為,既然中央官員認為地方政府怠忽職責,那也得提出一套具體可行的辦法,好讓大家共同遵循!

六、法令面:法令複雜,見解不一

建議都更應成立不動產專業法庭,否則如永春案的例子將會層出不窮,最常見的便是代拆問題,此時公權力要如何介入,就成為當前最棘手的問題,因此,勢必要有前例作為依循,否則法官及一般民眾恐永無交集。倘若法院能夠速審速決,有執法人員做後盾,主管機關就不會互踢皮球,彼此推諉卸責,都更戶也不致予取予求。

七、稅制面:都更前後稅負差異大

二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅,導致房屋稅大幅提高,都更戶普遍質疑焦點就是未來會不會一再調高稅基加稅問題,以台北市為例,就房屋評定現值的標準單價而言,仍只是實際造價的一半,因此,其中仍潛藏未來繼續加稅的不確定性問題。

以士林文林苑為例,都更前房屋稅只要二、三千元,都更後卻驟增至五、六萬元,增加二十多倍,當都更後稅負大幅提高,也會間接造成生活負擔,因此一般人對於都更就更加審慎。

八、人性面:互信不足,不同意戶問題難解

「都更始終來自於人性」,面對龐大利益,也使得都更經常得面臨人性的考驗,以南港路二段某開發案例,在郝市長任內,當時景氣一路攀升,原本市府也看好可一坪換一坪,一百二十多戶的舊屋,建商預期可獲利約七、八億元,換算每戶可能被賺走五、六百萬元,住戶難免認為建商獲利太高不合理,而導致住戶間對於分回比例意見分歧,甚至相互猜疑,終致全案無疾而終。

九、建蔽率與容積率差異:建築面積普遍縮水

目前台北市的公設比平均高達三四.五%,一般四、五層樓公寓則介於八%至一○%之間,也就表示,從過去原較低公設比,都更後公設比大都超過二五%,惟多數民眾普遍認為,居住面積縮小,還得負擔都更費用,因此,當前都更整合常卡在一坪換一坪又不出錢的問題。

不過,就事論事,既是用公共財的容積挹注,又增加公設比的銷售面積,無形中等於強迫都更戶增值賺錢,為何都更戶不能兼顧公共利益而仍堅持不同意都更,這個問題亟待研擬對策解套。

十、如何宣導付費觀念

通常都更戶的如意算盤都是不出錢,而又能分回原面積,惟都市更新與公共利益相輔相成,公共利益增加,私人利益也增加,如何兩全其美?不妨參考日本先從社區總體營造開始,其次就是溝通、溝通再溝通。另外,隨著人口逐漸老化,也可以「以房養房」的概念,亦即由金融機構介入,都更之後再銜接「以房養老+以房養房」機制,彼此互蒙其利,惟仍須積極宣導,才有機會逐漸提高都更意願。
 
十一、協議合建之房屋稅、契稅、土地增值稅優惠問題

本次修法重點之一,為增加所有權人參與都市更新意願,減輕其負擔,修正延長更新後房屋稅減半課徵期限至喪失所有權為止,但以十年為限。另為鼓勵實施者朝整合全體同意之協議合建方式實施都市更新,增訂因協議合建辦理產權移轉時,得減徵土地增值稅及契稅四○%,否則如同「和平大苑」豪宅,在兩年減半期間,一坪仍要繳交五千多元的房屋稅,兩年期滿,一百坪一年便要超過一百萬元。試想,都更前四、五十坪的房子,一年房屋稅可能不到一萬元,都更後卻會暴增超過二十倍,高額的稅負必然會令都更戶裹足不前。

記得當初欲大幅加稅前,也曾不斷提出建言,希望以緩和漸進方式進行,可惜未被採納,如今景氣重挫,市況勢必愈益低迷。又如宜蘭縣去年大幅調高公告地價一一○%,而今年則不得不大幅調降四○%,假設當初不要調漲那麼高,今年也不必調降那麼多,政府政策常為兩面刃,執行之前實應三思而後行。

十二、公權力、公信力:代拆效力與法官認知

以永春案為例,縱然釘子戶曾估算實施者可獲利十二.九億元,換算每戶可能被賺超過千萬,假設全案都更後總價值五十億元,因釘子戶影響最少減值二○%,全案損失可能超過十億元,除建商之外,每一都更戶可能連帶損失八、九百萬元,殊為不值。因此,如何彰顯公權力並適時介入,另外,如何建立估價的權威性等,必然也是今後推動都更的一大重要議題。

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莊孟翰│理財周刊906期│2018-01-05 
二○一七年七月,諾貝爾經濟學獎得主席勒教授應邀來台參加「二○一七大師智庫論壇」演講會,當他得知台灣房地產「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高時,直覺反應是「三件事情同時發生,讓人匪夷所思!」如今,台灣再因高達三○~三五%的公設比,而擬逐步推動實坪計價制,如果席勒教授得知,勢必會再一次發出「匪夷所思」的慨歎!

二○一八年一月一日起,台灣因大樓新建案普遍高達三○~三五%的公設比,而擬逐步推動實坪制計價,惟這一次實施範圍僅限於雨遮、屋簷這兩項,距離歐美等先進國家的實坪制還有相當長一段距離。

筆者於二○一七年五月與九月分別參訪日本、新加坡與馬來西亞,對於實坪交易的觀察心得不少,不過就現階段台灣整體房市而言,可謂利弊互見,一則實坪制係世界潮流,惟不可否認的,合理的公共設施亦係加強產品力與提升生活品質的另一貢獻,並非一無是處。更何況當前高達八五.三六%(二○一六年)的住宅自有率,對於已擁有自有住宅者,購屋當時除非是透天厝,否則從公寓到大樓也都已支付一○~三五%不等的公設比費用,如果驟將公設歸零,豈不形同一間一千萬元的房子,出售時只剩七百萬元。

只是現階段房市景氣低迷,建商忙著「讓利」出清存貨,無暇兼顧能否反映單價,當然最後房價高低還是得經由市場決定。其次,另一大困擾問題是面臨都市更新時,還沒確定分回面積,就得先將原有公設比歸零,這個問題該怎麼解,也是當前政府刻正積極推動都市更新時,必須三思的另一大課題。 

其實,一般民眾購屋時,大都只將雨遮、屋簷與大公、小公等視為「虛坪」,亦即公設比愈高,則虛坪愈多、實坪愈少,在此情況下,購屋最佳的自保之道便是謹守室內實際使用空間與高度,並且詳細了解各空間大小,最好能附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖(詳請參閱附圖),俾便完工交屋時據以核對實際室內面積,也才不致發生購買預售屋三房,交屋卻淪為「小三房」等不實交易糾紛。 

至於內政部這次規範屋簷、雨遮不登記不計價問題,主要重點如下:

(1)內政部表示,現行規定僅針對預售屋於「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」規範屋簷雨遮不得計價,對於成屋之交易計價方式並無強制規範。

(2)新制雖於民國一○六年一月九日發布實施,但規定適用於一○七年一月一日以後新申請建造執照之建物。

(3)針對都市更新案件有更為寬鬆之過渡規定,在一○七年一月一日前已將都市更新事業計畫申請送件者,仍得適用舊規定。

(4)至於業者憂心計價混淆的問題,內政部表示旨在徹底杜絕不動產市場上常見的誤導欺瞞民眾及買賣糾紛問題,以期符合各界對於健全登記制度及公平交易之期待。 

(5)內政部特別提醒民眾購屋時,應詢問瞭解房屋所適用的登記規定,注意建物登記面積資訊,買賣雙方應詳實說明確認交易內容及計價方式,並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書,以確保雙方權益。

由以上之分析,今後購屋就應格外注意以下各相關重要事項。

(1)詳細了解預售屋買賣契約書範本第三條:房地出售面積及認定標準之「主建物面積占本房屋得登記總面積之比例_%」之立法意旨,亦即謹守室內實際使用面積所占百分比最基本之原則。 

(2)應注意公設比之計算方式,按往昔大都依:(大公+小公)÷(主建物+附屬建物)計算,如今雨遮與屋簷不登記,則原附屬建物陽台、雨遮、屋簷這三項就僅剩陽台一項,亦即原計算公式應調整為:(大公+小公)÷(主建物+陽台)。

(3)停車位最好能夠單獨計價,一則避免停車位面積與建物面積合併計算,混淆不清,其次,更應注意大、小車位之登記面積與車道等公設之計算與分攤方式,避免重複計算而招致無謂損失,此一情況尤以老舊社區最為嚴重。

(4)房仲業務必在不動產說明書詳列不同時間點的公設項目,例如民國一百年五月前雨遮、屋簷可登記,一○六年底可登記不計價,一○七年一月一日起不登記不計價,真可謂一國三制。另外,自民國八十五年六月六日以後所取得之建造執照,其露台部分不再辦理產權登記等,都應詳細註明。此外,最好能夠再附上建物測量成果圖與登記簿謄本,俾便充分揭露空間配置與產權登記等資訊。至於購屋者要怎麼評估價格,房仲業者只需充分揭露資訊即可,所幸當前景氣低迷,價格最後還是得由市場自然調節。

由以上分析,值此房市景氣依舊低迷,購屋時除應詳細了解公設比增減時間點之外,更應謹守室內實際使用面積所占百分比之基本原則,俾確實保障自身購屋權益。

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莊孟翰│理財周刊906期│2018-01-05 
Q:台灣因地震、淹水及颱風等各項天災頻傳,被英國金融時報列為「全球資產風險」最高的國家,按該數據是根據天災指數所換算災害發生時資產的曝險金額,亦即當台灣出現六級以上大地震,曝險金額可能高達GDP的三四%,換算約一三七七億美元。

另外,前內政部長李鴻源更直指,「假設大地震造成台北上千棟大樓倒塌,那簡直就是直接滅國了!」這樣的表述,乍聽之下似乎有點危言聳聽,不過,居安思危,台灣都更進度緩慢,三九七萬戶的天文數字真不知該從何著手。另外,都更龜速,關鍵在於景氣與房價,為何中央官員老是指責地方政府「怠惰」?想請教莊教授,是否能由實際案例,來看都更之主要癥結?


A:根據住展雜誌調查資料顯示,近年都更案件確實有增加趨勢,由二○一二年一九三億元,二○一三年二一五億元,二○一四年二五四億元,二○一五年二六七.六億元,二○一六年則有較大的增幅為七五九.五億元,及至二○一七年更高達一○六七億元,突破千億元大關。顯然,中央對此數據難免會感到沾沾自喜,不過似乎沒考慮到此一數據係過去景氣好時一路整合下來的個案,目前存在的問題在於事業計畫送出,但權利變換尚未完成,也都還沒走到選屋階段。

都更面臨六大挑戰

其次,面臨當前房市低迷的景氣,房價下跌普遍超過二成,要讓實施者與都更戶都能夠在這樣的時空背景下同心協力推動都更,恐怕並非想像中容易。

現階段都市更新所面臨之諸多挑戰,可歸納為以下六點:

第一,當景氣衰退之際,實施者的營運風險也相對提高,其因在於唯恐所分得比例出售總金額不足以抵償造價而招致虧損。

第二,在客觀環境下,當大家在各自爭取分屋比例時,都更戶只想降低共同負擔比例以提高分屋比例,而忽略景氣衰退因素導致房價下跌,甚至餘屋滯銷後遺症所衍生之流動性風險,這也是當前都更意願逐漸退燒因素之一。

第三,目前空屋餘屋數量龐大,究竟二○一○年行政院主計處公布的空屋一五六萬戶還剩多少,另外,最近營建署公布的二○一六年第四季數據餘屋數量七.三五萬戶等,這些數據能否在二○二○年再進行人口普查時予以釐清,也是提供都更推動相當重要之參考數據。

第四,當都會區精華地段舊屋都更後變成豪宅的持有稅驟增,也使得「窮得只剩下房子」的老年人,擔心付不出高額的稅負,要被迫搬離原本熟悉的生活圈,最後索性放棄參與都更。

第五,正當政府推動實坪制之際,不論是老舊公寓或大廈,購屋當時大都支付了一○~三五%不等的公設比費用,按當前台北市公設比三四.五%、新北市三一.五%,一般當得知都更後使用空間大幅縮減,自然也就降低都更意願。

第六,違建或占用問題嚴重,即便是所有權一○○%的公有土地,有時還是很難徹底解決,最近新竹縣政府坐落於新竹市的都更招商案便是一典型案例。

一部法令行遍天下?

即便政府不斷提及三十年以上老屋高達三九七萬戶,不過,就二○一七年第三季全國總戶數八五四萬戶來看,當中三十年以上老舊房屋約三九七萬戶,台北市五十九萬七千多戶,新北市六十七萬六千戶,台北市占一五%,新北市一七%,其他各縣市約占六七.九%,由此數據觀察,光是雙北兩地,三十年以上亟待都更老舊房屋僅占三二%。

而要能順利推動都更,「高房價」絕對是必要條件,然而,其他縣市二七○萬戶約六八%占比,就桃園以南房價,除零星精華地段之外,要能吸引建商投入都更,恐怕中央政府得認真思考,僅這麼一套法令就能行遍天下?因此,應研擬一套因應不同需求的因地制宜策略,否則都更恐怕會很難跨越桃園,尤其是中南部透天厝如何進行都更,勢必還得另做考量不可。

然而,目前不僅政府沒有正視上述六項客觀環境因素,中央官員還不斷在公聽會上指責都更進度緩慢,地方政府「行政怠惰」是因素之一,與其這麼貿然指責,何不召集二十二縣市首長以及站在第一線實際執行的承辦人員,徹底了解真相,否則公聽會上常見一些學者專家也跟著被誤導而交相指責,無可諱言,一定也有少數人員混水摸魚,而更重要的是,惟截至目前為止,中央官員也沒拿出一個示範案例,又怎能貿然以「行政怠惰」四字卸責。
九次招商備極艱辛 沒功勞也有苦勞

事實上,不論地方政府有沒有認真執行,只要中央官員願意睜開眼睛就能看得見,以新竹縣政府近期一都更個案為例,「新竹市復中段五七四地號等十筆土地都市更新事業─徵求都市更新事業機構為實施者案」,從二○一五年初至二○一七年底已歷經九次招商(詳請參閱附表),不斷流標,雖第六次有實施者得標,惟不知何故放棄簽約,其後再經三次招商,終於又有一家廠商投標通過評選,惟目前尚未完成簽約手續。

由此可見新竹縣政府這一位於市中心都更案的拚勁,而他們也很希望能夠藉此建立一套SOP,再逐步向前推進。我之所以提出這一案例,主要還是希望中央官員能夠親自下鄉巡察,多給第一線承辦人員一點精神鼓勵。試想,估價師對附近房價的評估每坪僅二十四.四萬元,而每坪造價則高達十一.八萬元,倘若將來審議委員會還要在規劃設計與容積獎勵多所為難,尤其是在當前景氣低迷,房價每況愈下情勢下,是否能夠順利推動,還有待追蹤觀察。

其次,撇開沒附帶要求整併鄰地,無關「惡意圈地」不談,單就訴訟中的基地遭占用,需由得標實施者負責排除一事,就不免讓人擔心會不會再橫生枝節。

此一議題如再就公聽會上大家幾乎都一致認為主辦機關應先負責整合一事,就本案對占用戶的民事訴訟,究竟會拖延多久無從得知,相信最後實施者的錦囊妙計一定是協商補貼私了,至於條件如何,也只好睜一隻眼閉一隻眼了。

回頭再去檢視招商公告,都更土地係由國產署及新竹縣政府百分百持有,當然是由公家機關主導的公辦都更,那為什麼招商過程仍舊困難重重?必然事出有因,在此不再贅述。

其次,如再就訴訟議題加以探討,當前公務人員執行公務最怕無端捲入,此可由台北市歷次都更所提出訴訟理由大都為「引用法條錯誤」,即可知其梗概,也正因此,承辦人員總會不厭其煩的強調依法辦理的重要性,凡此,在在顯示其謹慎保守的心態。

另外,包含權利變換估價也須委由三家以上專業估價公司進行評估,費用也規定由實施者負擔。此外,還明定要辦理金融機構信託,簽訂信託契約,再成立信用專戶,相關資金也要專款專用,以確保履約保證功能,一旦發生實施者無法履約,便能交由建築經理公司啟動續建機制。

另外,主辦單位不僅做到確保自身權益無虞,於評審現場分發的綜合評選議程表當中,因恐有所疏漏,還特別提示評審委員要針對關鍵問題進行提問,由此可見地方政府執行過程對於標案的重視與嚴謹程度,因此,地方政府更希望中央能夠務實面對,提出有效的因應對策,否則進度落後勢所難免。此一議題如再就台北市都更處為何離職率偏高,即可知其梗概。

圈地爭議 時遭誤解

其次,再從這一個案來檢視「惡意圈地」問題,在初步規劃構想當中,主管機關無不希望都更基地能夠涵蓋整個街廓並且方方正正,因此,不僅是實施者,評審委員在評審過程,也都會對於周邊環境能否藉由這次都更一併整合,並會希望得標者再進行二至三次的實地拜訪,如果真的無法整合才會放棄,不過,這樣的做法還是常被誤解為實施者「惡意圈地」。

事實上,都更經常面臨建商即「奸商」的刻板印象,這其中當然不乏惡意圈地的建商,因此,所謂「惡意圈地」也只是說對了一半。

不過,在商言商,假設都更無利可圖,那又有誰願意去做吃力不討好的事,主管機關進行都更要如何在此當中找到平衡點,的確是一件相當困難的事。

另舉例而言,該案另存在六米巷道行車出入問題,一般常見實施者總想多規劃幾個車位,而忽略停車格太小可能衍生日後的停車糾紛,評審時雖然建築師也認同加大停車位,惟牽一髮動全局,包含內部隔間設計以及梁柱調整等都得大費周章。此外,該案還設計有花台、屋簷及雨遮,不過,自二○一八年一月一日起屋簷及雨遮不能登記,建築師則應允將花台、屋簷及雨遮設計成裝飾造型,轉而形塑產品力,不會因法令變更而降低產品價值,由此可見即使是在招商過程,大家都會各盡所能的層層把關,何來「怠惰」之有?

時不我予 非戰之罪
至於各項細節皆考慮周全,計畫書當中最重要的容積獎勵項目△F1至△F11,△F1係指原容積大於法定容積,△F2分配低於平均居住水平,△F3更新時程獎勵,△F4提供公益設施,△F5開闢公設、認養公設、捐贈都市更新基金,△F6維護歷史建築,△F7整體規劃設計、留設開放空間,△F8綠建築獎勵,△F9規模獎勵,△F10違占處理,△F11危險建築物處理等,都有明確條列,其間複雜程度顯非中央官員所說,列一個表格打勾就可以輕易完成。

此外,從期程、公告實施到施工完成,承辦人員所列舉出的各環節相關細節,都可以看出他們在執行過程的努力付出,在在顯示並非如中央官員「行政怠惰」四字即可輕易抹滅,有關這一點,只要再深入了解當前景氣現況與城鄉居住型態差異,例如中南部偏好透天厝等,就不會再動輒責怪地方政府怠惰。

再者,假設中央對地方政府的執行力有所存疑,何不成立指導團隊,派至各地進行指導,並選定個案依SOP逐步進行實地演練,讓大家都知道在當前景氣低迷階段該如何進行都更,屆時,大家應該就不難體會出「說的永遠都比做的來得容易」這句話的實質意涵。

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房地產會客室– 房地產的景氣(1)-莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=dDQQh90u2U8

房地產會客室– 房地產的景氣(2) -莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=LT3Wr-XwWGY

房地產會客室– 房地產的景氣(3) -莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=upTV1MgxlYI

房地產會客室– 房地產的景氣(4) -莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=1XgdiYPZ_ug

房地產會客室– 房地產的景氣(5) -莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=YO0uXxXnsew

房地產會客室– 房地產的景氣(6) -莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=04pZ-zqkjIM&feature=youtu.be

房地產會客室– 房地產的景氣(7) -莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=xWXiN-xnowc&feature=youtu.be

房地產會客室– 房地產的景氣(8) -莊孟翰

https://www.youtube.com/watch?v=sWqs7707VnI&feature=youtu.be

 

 

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好房網News記者廖庭毅/採訪報導

對於2018年房價會如何變動,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,2018年在新成屋供給增加情勢下,讓利空間還有得「喬」,買賣雙方仍舊存在30%的價格認知差距,得等待此一落差逐漸縮小歸零,才能據以研判房價落底之時間點。

2018年買賣雙方還有得「喬」。(好房網News記者陳韋帆/攝影)2018年買賣雙方還有得「喬」。(好房網News記者陳韋帆/攝影)

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說,現階段來看,買賣雙方仍舊存在30%的價格認知差距,即賣方開價會比實價登錄高約10%,買方則希望能以實價登錄8折購置,得等待此一落差逐漸縮小歸零,回歸至實價登錄水平,才能判斷房價築底的時間點。

至於新成屋的讓利風朝,莊孟翰表示,讓利除了呈現在簽約價格,也可從送車位、裝潢等廣告見其端倪,且讓利促銷不僅是郊區,連台北市蛋黃區也還在擴大讓利空間以去化餘屋,因此,若要研判房市進入盤整、有機會看到房價回暖復甦,得觀察這類讓利廣告何時消失。

莊孟翰教授強調,政府稅制對房市的影響其實向來比利率波動要大得多,目前重稅最明顯的影響是,有錢購屋的買家在買了1戶之後,再買第2戶的意願不高,甚至索性購買中古屋,因為舊屋持有稅遠較新屋還輕,因此他認為,2018年中古屋交易市場仍會較為熱絡,並維持去年「價跌量微增」態勢。

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莊孟翰│理財周刊905期│2017-12-29 
Q:根據中央研究院發布「二○一八年台灣經濟情勢總展望」,上調今(二○一七)年經濟成長率達二.六四%,預估明(二○一八)年經濟成長率為二.四三%,預期明年全球經濟成長與貿易持續上修之下,同樣也是以較樂觀態度看待台灣二○一八年景氣。

二○一七年,全球股市多頭氣勢正強,經濟表面上看來一片榮景,不過相對台灣房地產景氣,卻遠不如往昔,又到了年終歲末時刻,請教莊教授,總結二○一七年房市走勢,是否能夠鑑往知來,作為窺探二○一八年景氣判斷的依據?


A:觀察當前國內外經濟情勢,全球股市自二○○八年金融海嘯過後,走了十幾年的好光景,可惜台灣表現不如預期,仔細檢視股市走勢,會發現加權指數一路創高,不但突破一萬點,更有機會挑戰歷史一二六八○高點。不過,反觀所有族群類股,當中,唯獨營建類股反向下滑,此即房市景氣最直接之映照。

至於二○一七年的經濟,根據行政院統計處估計經濟成長率為二.五八%,GDP約新台幣十七兆四○九○億元,每人GDP二萬四二六九美元。另一方面,央行總裁彭淮南不久之前即表示,五年來超額儲蓄高達十一兆元,顯示長期以來台灣一直存在錢多利率低的問題,雖預期明年利率有可能調高,不過,在重稅背景下的房市景氣箭頭依然往下,買方意願依舊低迷,尤其在建商不斷推出讓利促銷攻勢下,議價空間並未稍事縮減,因此,明年還是無法脫離「價跌量微增」的大趨勢。

今年第四季以來,雖然各房仲業者陸續公布全年買賣移轉棟數,大都樂觀預測可能介於二十七、二十八萬戶,甚至高達三十萬戶,我則一直認為,在沒有特別利多因素,再加上二○一八年一月一日公告土地現值與公告地價皆會下調,尤其是長期存在的超額供給以及稅制結構改變下,今年買賣移轉棟數約僅二十六萬戶,將創十六年新低。

依內政部統計處最新公布一至十一月買賣移轉合計二十四萬九五五棟推估,全年應該是二十六萬餘戶沒錯。二○一八年在新成屋供給增加情勢下,讓利空間還有得「喬」,雖然未必直接呈現在簽約價格,卻可由贈送停車位、裝潢、冷氣等廣告訴求見其梗概。

目前最明顯的重稅後遺症是,一些有錢人買了一戶之後,再買第二戶的意願不高,甚至索性購買中古屋,其因在於舊屋持有稅遠較新屋輕得多,因此,明年的中古屋交易應該會較為熱絡。另外,豪宅還是會有高端族群的潛在市場,只是這些有錢人已愈來愈重視產品區位與品牌信譽。

因此,要預測二○一八年的發展趨勢,應該可以就以下十大重點加以追蹤觀察。

(1)64X、1.57%、45%重擊房市

根據全球房地產指南(Global Property Guide)數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本,其次,租金收益率一.五七%則係全球最低,因此總是被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市。

至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一。由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自二○一五年景氣急遽轉折,二○一六年價跌量縮,二○一七年「價跌量微增」,買賣移轉棟數約僅二十六萬戶,持續向下探底之衰退趨勢尚未結束。

由上所述,台灣房地產已不再具有投資價值優勢甚為明顯,過去,國人偏好房地產作為理財工具,主要是看中其增值與節稅空間,現今既然節稅空間盡失,要房地產重拾過去榮景,除豪宅及少數精華地段抗跌之外,其他地區恐仍將繼續探底。

(2)稅制結構改變,景氣復甦遲緩

在短期重稅,亦即持有稅、交易稅與資本利得稅五箭齊發情勢下,潛在風險也隨之驟升,分別是第一箭:2014.7.1房屋稅稅基與稅率大幅調整;第二箭:2016.1.1公告地價大幅調整;第三箭:2016.1.1公告土地現值大幅調整;第四箭:2016.1.1房地合一稅實施;第五箭:2017.5.12遺產贈與稅調高稅率。其結果是短期稅收增加,卻換來長期低迷不振的景氣。

在稅制結構改變之下,不僅投資客無利可圖,高額的持有稅更令不少過去不用負擔沉重房產稅的所有權人將房產釋出,無形中亦使得市場景氣益加積弱不振。

(3)建案讓利依舊,30%認知差距何時歸零

 

就現階段來看,買賣雙方仍舊存在三○%的價格認知差距,亦即賣方開價會比實價登錄高約一○%,買方則希望能以實價登錄八折購置,因此,得等待此一落差逐漸縮小歸零,才能據以研判房價落底之時間點。

其次,如再就媒體廣告訴求「自備九十八萬買兩房,含裝潢、冷氣等家電」,這是最近汐止某建案所刊登的廣告;無獨有偶,「自備一八%交屋,買精華生活圈兩房,含裝潢附車位,兩房月租六萬五千元」,這是位於中山區新生北路的建案。由上述這兩個新成屋案例可知,讓利促銷不僅是郊區,連台北市蛋黃區也還在擴大讓利空間,以期順利去化餘屋,因此,由市場實務研判房市進入盤整,恐得持續觀察這類讓利廣告何時消失,才有機會看到隧道盡頭的第一道曙光。

(4)新成屋去化緩慢

根據住展雜誌統計資料顯示,今年十二月北台灣包含雙北、基隆、桃園及新竹等預售及新成屋共一四六八個建案,由此可見未來必須俟此一龐大數量去化五成甚至七成以上,才得以期盼景氣重新啟動。

(5)建照與使照交叉的解讀密碼

另外,也可由建造執照與使用執照來判斷景氣變動(請參閱附圖一),目前使用執照逐漸高於建造執照棟數,便是過去景氣階段所推建案逐漸完工交屋所致,因此,必須等到餘屋出清,重新回到建造執照大於使用執照數量時,才能據以研判市場已由買方轉變為賣方市場。

(6)法拍屋敏感指標動向

根據內政部統計處資料顯示,這一波房市景氣啟動初始之民國九十二年,法拍數量高達五萬七八九九棟,去年已降至四六三○棟,今年一至十一月合計四四二二棟(請參閱附圖二),由以上法拍數量之變動趨勢,即可充分了解,雖然目前景氣依舊低迷而出現軟著陸,惟仍不會導致流動性風險,甚至出現金融業之流動性風險。

(7)買方市場至賣方市場路迢迢

二○○八年全球金融海嘯之後,房市在政府提振內需積極作多下逐漸回溫,也開啟了二○一二年、二○一三年業者所謂的黃金年代,當時更出現不少鑽石級房市經紀人,惟景氣過熱之下政府隨即展開打房行動,從二○一四年囤房稅起至今年度遺產贈與稅實施,短期內稅制結構調整五箭齊發,終致呈現連續三年的不景氣景況。

(8)積極防範流動性風險

面對房市急轉直下,央行最關切的便是景氣持續衰退,是否會引發開發商周轉不靈的連鎖反應,而出現流動性風險,甚至導致金融業系統性風險。

不過,根據中央銀行十月統計數據,依銀行的退票張數及逾放比率觀察,前者在民國九十一年二月曾高達○.六八%,今年十月為○.一七%;後者在民國九十一年三月曾高達一一.七四%,今年十月為○.二九%。由這兩項關鍵指標可以充分了解當前產業營運並未出現流動性風險跡象,這也證實彭淮南總裁所提出之「軟著陸」正確無誤。

此外,由上市櫃營建類股股價觀察,多年來景氣佳建商大發利市,因此股價都還維持正常狀態,雖然偶有傳出倒閉情事,仍不致發生系統性風險。

(9)軟著陸不致演變為硬著陸

14A中央銀行總裁彭淮南於十月二十五日表示,台灣房市已「soft landing(軟著陸)」,交易量回溫,房價將持穩;不過在當前錢多利率低前提下,讓利問題也還沒結束,因此,要研判房市何時落底,仍得再觀察「讓利空間」何時歸零,亦即當讓利空間縮減到與實價登錄價格一致時,才可以認定市場已經接近落底,即將進入盤整。在此必須附帶一提的是,就整體經濟情勢加以探討,國內房市應該不會出現硬著陸問題。

(10)大U型谷底屆臨

過去提及,房市景氣衰退三年內觸底反彈為V型,延伸五到七年間為U型,超過七年則為大U型,一旦超過十年將會如同日本歷經失落的十年,而墜入L型谷底盤整。目前看來,台灣房市從二○一五年到二○一七年景氣急轉直下後將邁入第四年的不景氣,也正式宣告房市即將進入大U型盤整階段。

由以上之分析,二○一八年將延續二○一七年「價跌量微增」之發展趨勢,直到買賣雙方價格認知差距歸零,市場景氣才有可能逐漸恢復元氣,惟必須格外留意的是,伴隨而來「大U型谷底」盤整之長期考驗。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21306022140&AType=1

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莊孟翰│理財周刊904期│2017-12-22 
有鑑於近年政府推動都市更新遭遇諸多阻礙,為求慎重起見,十二月六日姚文智立法委員特再邀請相關主管機關、專家學者與產業界於立法院再度舉辦公聽會,針對最近行政院會通過的新版《都市更新條例》修正草案,在立法院院會付委前擬再度凝聚共識,以期法令制度更為周全完備。

眾所皆知,多年來姚委員對於都市更新法令政策之研究極為深入,其中「都市再生」更是姚委員推動都市更新的主要核心理念,這次修法過程,姚委員還特別提出《都市再生條例》,雖然沒有達成另立專法的目標,惟在新版《都市更新條例》修正草案當中,已新增第三章政府主導「公辦都更」與「都市再生」之相關法條,可謂用心良苦!

誠如姚委員致詞所揭櫫之重點,新版《都市更新條例》已較完備,特就姚委員致詞主要內容歸納為四點,並以第一人稱方式陳述如下,以示尊重:

一、今日我特別針對行政院會十一月二十三日通過的新版《都市更新條例》修正草案,在立法院院會付委前,召開《新版都更條例行不行》的公聽會,從「有沒有解決根本性及策略性的『都更難題』」、「新增《第三章》,政府主導『公辦都更』與『都市再生』積極性」、「激發實現都市再生及都市更新之公益性與必要性的能量」等三大關鍵面向,邀請內政部、財政部、金管會、學者專家及相關業界深入討論。

二、總體而言,與會學者專家及相關業界對行政院新版《都市更新條例》的評價,是「褒多於貶,但期待政府落實」的。

由於我長期主張應由政府主導都市再生與公辦都更,內政部長葉俊榮及花敬群政次發言時均指出,新版中新增《第三章,政府主導都市更新》,是採納我所提《都市再生條例草案》的立法目標。但過去都更條例實施十九年間糾紛不斷、推動不力的事實,學者專家及相關業界歸納出「政府不作為、卸責與公權力不當授權」等原因所致,因此,對於《第三章》在強化政府主導推動都更、策略性都更機制及與都市計畫迅行連結,政府所扮演的角色仍顯消極,尚有磨合之必要。

三、由於目睹台北市的城市發展緩慢、缺乏創意,因此,自我擔任立委以來至今,即投入大多時間研究都市更新法制及擘劃都市發展戰略,因此,學者專家及相關業界的意見與心聲,於我心有戚戚焉。行百里路半九十,在與政府及民間一次又一次的溝通、論辯,我們正走在正確但有磨合更好共識的大道上。

四、政府主導帶頭衝,都市再生不是夢。

策略性都更計畫本質上是都市再生計畫,更屬於國家長期發展戰略項目,位階必須提升至行政院,以免浮濫而折損都市再生及都市更新的公益性與必要性。未來修法,我將朝此方向繼續努力,充實更強大有效的制度能量與民間活力,注入新版《第三章,政府主導都市更新》之中。

值此新版《都市更新條例》修正草案在立法院院會付委前夕,姚委員於十二月十七日正式宣布參選台北市長,在此誠摯祝福姚委員「百尺竿頭,更上層樓」,預祝高票當選!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21284584880&AType=1

 
 
莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊總編輯

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莊孟翰│理財周刊904期│2017-12-22 
沒有實務經驗的空降官員,都更推不動,竟將責任歸咎於地方政府「怠惰」,還對學者建言貼上「建商觀點」標籤!

十二月六日由立法委員姚文智舉辦之「新版都更條例行不行!?」,主題有以下三項:

1.行政院新版都市更新條例草案,有沒有解決根本性及策略性的「都更難題」?

2.新增《第三章》,政府主導「公辦都更」與「都市再生」積極性,仍屬不足!

3.建構「都更三箭」,激發實現都市再生及都市更新之公益性與必要性的能量!

Q:開過那麼多次公聽會,還是無法找出有效對策,立法委員姚文智為都更再舉辦「新版都更條例行不行?都更公聽會第三講」,針對以上三大項目進行討論。

受邀的產官學界專家學者,包括內政部長、次長、財政部次長、國產署署長、賦稅署組長、金管會副主委、教授、律師、OURs都市改革組織、不動產開發公會聯合會秘書長、新北市不動產開發公會理事長、台北市自行實施都更發展協會理事長、全國都市更新總會理事長等。想請問莊教授也受邀出席,對於會中相關議題的見解及主導法令政策的政府官員態度看法如何?


A:首先,政府近來花很大的力氣在轉型正義,但期盼政府不要只專注於此一領域,而忽略許多可以創造龐大內需的重要「內政」相關議題,其中尤以高達三九七萬戶的都更最受關注,過去每當發生重大災害,例如九二一大地震、台南地震,再如土壤液化等,都更相關議題才又再度受到重視,只不過沒多久主管機關與一般民眾似乎又雲淡風輕,這無異粉飾太平,問題還是沒有根本解決。

「建商觀點」四字否定所有建言

新政府上任已超過一年半,修了幾次法,甚至舉辦多次公聽會,期望能夠廣納建言,集思廣益,單就今年而言,除三月九日、三十日,加上這次十二月六日,今年就已參加三次,對於推動都更,本人不遺餘力地期望能以超過四十年不動產領域的實務研究,提出建言,貢獻所學。

不過,在此次公聽會上,內政部次長對於前面兩位發言人的意見逐項回應,卻對於本人所提出的十項建言,竟然以輕蔑的語氣「建商觀點」四個字一語帶過,沒有任何其他評論,真是令人遺憾!很可惜,葉部長因有要公先行離席,沒有聽到這四個字!這無異否定本人歷次立法院公聽會所提出的多項建言,豈不將十幾年來對於都更領域深層了解的努力一語否定?事實上,我寧願他提出任何不同觀點,好讓與會學者專家共同檢驗是非對錯,而非僅以「建商觀點」來掩飾為都更無法順利推動找理由! 

另外,既然會以「建商觀點」這四字貼人標籤,自己為何還要到處參加業者所舉辦的餐會與論壇?

其實,推動都更一途原本就需要各方整合、努力,不過,以官員如此說法,另一方面也連同羞辱受邀參與公聽會的業界代表,難怪出席的新北市公會理事長會當場表示今後不再進行都更開發案,公聽會邀請業者參加,表面上看似尊重,實際上還是否定業者看法,那為何又要邀請他們來發表一大堆的「廢話」。

中央無法提出完備機制 卻指地方政府「怠惰」

另外,內政部次長一開始便以「地方政府怠惰」,簡單幾個字就把責任推給地方政府,但都更推不動並非只是地方政府單方的問題,如同本人常提及,都更缺乏縱向與橫向溝通,僅由上而下,並未由下而上的相互連結。而更重要的是,應該邀請二十二縣市首長共同研擬對策,否則,都更法條還是形同「天龍國法令」,僅適用於雙北市房價較高區域,沒有考慮到城鄉差異及國內景氣、房價與空屋餘屋等相關問題,制定的法條曲高和寡,想必下位者在執行上必然到處碰壁。

此一議題由過去都更公聽會即可見微知著,包含蘭州街、斯文里公聽會,儘管依照規定召開,不過並未讓當地居民充分表達意見,難怪會後民眾會抱怨如同布達大會,毫無實質意義。此外,台北市長柯文哲在今年六月二十七日視察大同區長照成果,民眾提到蘭州街、斯文里公辦都更時表示每場都去,卻仍不知內容,柯市長也還當場怪里長沒跟大家講清楚。

究竟是什麼原因,官員總是想辦法把責任往別人身上推?
有權無責沒有實務經驗的官員 都更勢必難以推動

就本人超過四十年房地產的實務研究經驗,參加超過一百場的公聽會,擔任過五個縣市的都市更新及爭議處理審議會委員,另外還參與不少公營機構開發案審查委員,憑藉著多年來的經驗累積,更受邀參加過無數次與都更相關的論壇,總是希望能夠貢獻所學。

多年來,更不斷考察研究國外都更經驗,今年五月也到日本、九月到新加坡及馬來西亞,進行實地訪查,無非希望能藉由外國都更經驗,用以協助建構國內機制。

然而,在此聽證會上,竟被一個毫無實戰經驗,僅止於紙上談兵的空降官員,如此輕蔑的消遣一番,真是令人遺憾。

這次公聽會上本人對都更提出十大建言,當中,針對影響都更的景氣變化,連帶影響共同負擔,以及如何建構都更機制、建立估價權威性、解決釘子戶問題、成立不動產專業法庭、公設比及稅負議題一一加以闡述,所提這些言論皆可受公評,在此也建議立法院或主管機關分別在北中南各舉辦幾場辯論會,讓社會大眾真正瞭解政府在都更方面究竟是做了哪些事?否則,依照現今情況,不僅聽證會總被視為布達大會,就連立法院舉辦的公聽會,似乎也是要淪為一言堂。

自從文林苑都更爭議以來,眾多都更法令政策還沒建構完備,試問主管機關還要多久的摸索時間,萬一再發生不可預測的天災該如何因應?真希望蔡總統不要一再強調「成敗由我負責」,而讓一些有權無責的空降官員有推諉塞責的僥倖空間。

都更條例施行十九年,經歷八次修法,自二○一二年文林苑抗爭迄今仍未完成修法,又無法推動,根據營建署統計,過去十年間核定都更案僅四四九案,對比內政部次長誇口一年五百案、一萬戶的天文數字,僅不斷拿出三九七萬戶推算產值及其對經濟成長的貢獻,實無異畫餅充飢! 

豈容都更公聽會淪為一言堂

近年本人所提出的建言,包含一○六年三月九日由立法院內政委員會召開,第九屆第三會期的「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案公聽會報告」,共一五三頁,本人發言內容包括綱要、PDF檔資料,自六十九至一○九頁;同樣第九屆第三會期召開「都市更新條例草案公聽會,共九十八頁,發言內容包括綱要、PDF檔資料,自四十四至六十五頁,所占篇幅不少,足見本人對於每一場公聽會的認真態度,真希望中央高層能夠認真看待這件事情的始末,更希望出席會議的官員能夠拿出令人折服的真本事。

在此再建議內政部選一公辦都更案例舉辦公聽會,親自蒞臨指導怎麼推動都市更新,本人必當現場聆聽,觀摩學習,並自願充當義工好好為都更義務宣導。

再說,地方政府即便有再好的武器,也要有人去執行才能打贏戰爭,更何況當前景氣衰退,房價節節下修,再加上都更機制尚未完備,都更要如何推得動,顯然不是沒有體察地方政府困境的官員所可理解。

惡意貼標 無異自曝其短

至於主管機關所謂的「避免惡意圈地」一事,以文林苑為例,當初不論是都更處或都市更新及爭議處理審議會委員,無不希望能夠將南街、北街一起整併,形成完整的街廓,這也都是地方政府與審議委員的好意,未必全然是建商惡意圈地的問題,為何主管機關還會提出這種只對一半的用語?尤其是在協商機制尚未建構完備下,釘子戶必然層出不窮,因此,更需要成立不動產專業法庭。

其次,依目前情況,即便是最新「3+1道防線」的修法喊得震天價響,缺乏實務上的考量,政策恐亦難以推動,如再將他人的好意刻意貼上標籤,這種做事態度恐怕只會自曝其短,連帶政府威信也會遭受嚴重折損。在此建議兩點:

(1)公開舉辦辯論會,邀請二十二縣市首長參加,並全程直播。

(2)擇定示範案例,實地演練,讓各界觀摩學習。

以上建議,除明年底可檢驗五百案、一萬戶的都更政績之外,也好讓各地方政府與全國民眾都知道當前都更窒礙難行的石頭在哪裡!

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莊孟翰│理財周刊903期│2017-12-15 
Q:都更窒礙難行,原因百百種,根據《蘋果日報》委託「創市際」市場研究顧問公司調查,一○六八人當中有八五三人認同老舊房屋應該進行都更,其中七九.二%認為都更推動困難的問題在於「要屋主全數同意太難」,另外,有六四.六%的民眾表示,「都更後房屋稅、地價稅稅負太重」以及「政府都更獎勵誘因太少」,最後則是有五四.七%民眾指出,「都更後坪數減少」,這些都是當前都更難以推動的主要原因。

請教莊教授,除了上述因素導致都更難以順利推動,往前道路還有多少障礙該摒除而未摒除?


A:就實務面而言,可先從最常見的問題當中挑出最重要的十點來闡述,不過,都更問題千奇百怪,以現有法令政策,恐怕還是很難解決當前所遭遇的難題。

一、都更機制未建構完備

眾所皆知,都更機制尚未建構完整,很多政策皆是由上而下,以上位者之姿做決策,並未由下而上相互整合,縱向銜接及橫向連結沒有做好串連,導致法令流於形式,所有流程看似完備,卻無法與實務銜接。

另外,公權力未能及時有效介入,行政與司法未能相互支援,發揮「一加一大於二」的乘數效果,以永春案為例,公權力與公信力幾乎喪失殆盡,已經開工的都更案,竟因不同意戶走行政救濟之後又宣告停擺,很顯然都更機制並未建構完備,當行政與司法不同調而產生漏洞,奉公守法的老百姓更加無所適從。

二、聽證會流於形式

這次都更修法重點之一推動「聽證會」,事實上,聽證會一直都在舉辦,只不過經常淪為布達大會,何以見得?以蘭州街、斯文里公辦都更案來看,柯文哲市長當初也有蒞臨現場,居民也表達不同意的意見,但最後市政府仍我行我素,顯然並未充分展現聽證會應有的功能。

再以南機場國宅都更案為例,想整合小坪數的住戶推動更新,難度更高,究竟聽證會在傾聽所有人意見之後,如何將合理、不合理及正反兩方意見加以彙整而獲得共識,也是一大難題。

三、建蔽率與容積率的扞格

「分配不均」問題也層出不窮,有分配就有不平之音,以老舊公寓為例,正義國宅更有面臨前段商業區、後面住宅區的問題,這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題,面臨前段商業區容積六三○%,但後段住宅區僅二二五%,其間差距二.八倍,究竟要如何分別說服,必然也是一個高難度的障礙。

再以四、五層樓公寓為例,興建之初係以建蔽率計算基準容積,現在則是以容積率為依據,亦即當初依建蔽率興建,計算住宅區總樓地板面積之建蔽率為六○%,現今依容積率興建則僅四五%,當中足足少掉一五%,其中又以一樓住戶減少的面積最為明顯,過去「將空地比築起圍牆加蓋,還可以出租收益」,現在不但少掉面積,都更後還得開放成為公共區域,這也難怪一樓住戶總是「礙難同意」。

此一議題究竟要如何溝通才能做到公平公正,實在值得深思。

四、一坪換一坪的觀念待疏導

前一任市長郝龍斌為加速都更,曾推出「一坪換一坪」的優惠辦法,這對於位處精華地段的都更戶而言,可真是天上掉下來的禮物。水源路四、五期整建住宅便是「一坪換一坪」的典型案例,當初以專案方式辦理,現今成為都更戶特愛的列舉前例,「為什麼他可以,我不能?」

不過,即使是位處精華地段的雙北市來說,想要一坪換一坪幾乎是天方夜譚,基本上,都更係經容積獎勵後將多出來的坪數出售,金額不夠,則由全體都更戶共同分擔。只是現階段有不少都更戶仍眷戀不出錢,還可分到一個停車位,此外,還可以多賺超過二○%公設比的銷售坪數,更新後原住戶的資產價值也跟著呈倍數增加,過去專案留下的案例,無形中也成為當前推動都更的另一阻礙。

五、共同負擔比例與分屋比例怎麼喬?

都更推動與否,與市場景氣息息相關,既然市場景氣循環高低起伏,都更就難逃價格浮動影響,其間互動五大變數為「景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例」,當中又以「共同負擔比例」及「分屋比例」最容易發生爭執,原因在於分處天秤的兩端彼此牽制環環相扣。

當景氣下滑影響房價下跌,估值必然調降,最後造成共同負擔比例提高,則分屋比例必然隨之下降,反之亦然,因此,都更要如何將「景氣因素」併入評量,任誰都無法預知。

通常都更戶總希望共同負擔費用能夠盡量壓低,以使分屋比例提高,不過,以現在都更審議過程,審議委員會通常對於容積只會減少不會增加。其次,都更戶一味想降低共同負擔比例,卻又碰上景氣下滑售價降低,一則建商也蓋不出低成本的好房子,也無法提高售價,再則也使得即將整合完成的都更案,不得不宣告放棄。

六、土地持分不一的「歷史共業」怎麼解?

土地持分不一與「歷史共業」息息相關,有些是為了省稅規劃所致,過去土地登記持分不一致,常以「約定俗成」方式簽約,但數十年後面臨都更整合權利變換,問題就來了,試想,當舊有建物拆除歸零後,土地持分大者必然較佔優勢,因此,就會發生舊屋面積較大,但最後卻因土地持分較小反而分到較少的坪數,這當中的落差,又有誰能作出公正的評斷?

七、違建林立依舊是最大障礙

違建林立是當前都更最大障礙,最常見的一樓住家分隔當店面出租,例如明曜百貨後面巷道,一戶住家隔成五戶小店面出租,另外也有頂樓加蓋的違建,卻隔成十數間二、三坪的「籠屋」出租,房東則坐享豐厚的租金收入。

在此情況下,要讓一樓或頂樓的房東參與都更,究竟要如何給予補償,或先經由集體訴訟,要求將共有財產據為私有的利益歸還其他共有人,再談都更。另外,也有剛裝潢完成的店面或住家,才剛簽下三至五年的長期租約。

上述種種都是實務上常面臨的問題,潛意識裡要他們參與都更,形同斷了金脈,究竟要如何建構合理的估價與補償機制,可就是一門相當深奧的學問。

八、危老建物更新「百分之百同意」的迷思

根據二○一七年第三季統計資料顯示,台灣目前屋齡三十年以上的老舊房屋比例,全國約四六.五五%,新北市約四二.九八%,而根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》旨在加速都更,不過先決條件是建物與土地所有權人「百分之百同意」,只要有一戶出現異議,便會再度衍生出釘子戶的問題,只要有一戶採行政救濟,很可能再陷入漫長的訴訟紛爭。

九、釘子戶最大真無解?

事實上,以過往都更來看,最大障礙還是釘子戶問題,從各種案例發現,不同意戶可以採「行政救濟」手段,更令人不解的是,文林苑是一戶不同意戶在進行抗爭,不過,永春案反而是絕大多數的同意戶集體跳出來抗爭,同意戶高掛「我們要回家」的布條,這就呈現很大的反差。從這兩個極端案例所呈現不同的抗爭訴求來看,公權力如不能及時介入,一般民眾哪會輕易相信都更可以順利推動。

另外,也有一類「假釘子戶」的釘子戶,這類釘子戶多數為同行插旗,先買下一戶,你在整合我也在整合,你想要都更順利進行,就得先跟我商量,這類情況也屢見不鮮。

因此,在當前都更法令疊床架屋下,如不能整合發揮「一加一大於二」的乘數效果,那麼法令再多,也無法彰顯其應有的公信力。

十、台北市面臨「都更→豪宅→換屋潮」的大難題

都更還有一個實務上的難題,台北市精華地段的蛋黃區,都更後大部分都規劃為豪宅,例如知名歌手周杰倫所購買的師範大學對面「和平大苑」,當中便有一戶原地主分回一百三十多坪數的房子,由原屋主的兒子居住,不過,今年收到的兩年減半的房屋稅單高達七十多萬元,如再加上地價稅與管理費,負擔得起的人必定不多,假設都更後原住戶負擔不起,最後也只有出售搬離一途。

不過,就事論事,原住戶早已習慣原居住生活圈的交通便利性,再加上醫療保健等設施一應俱全,這也難怪所有權人為年長者最不容易溝通整合。

一般而言,並非每一個人都特意想讓自己成為釘子戶,假設「選擇不都更」的種種隱形因素無法透視,都更法令一修再修,恐仍是紙上談兵,無法獲致實質上的突破。

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2017-12-07 16:09理財周刊
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【文.莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授)】

【理財周刊第902期】 【理財周刊第902期】
 

 

Q:以法補法,最近「都市更新條例修正草案」擬再舉辦公聽會,針對現行六十二條條文進行大翻修,修正增加為八十四條,當中,只有二十項條文維持不變,堪稱都更條例有史以來最大翻修工程。

過去,都更條例歷經九次修法仍舊漏洞百出,根據今(2017)年第三季統計資料,台灣屋齡三十至五十年以上的老舊房屋,全國約有46.55%,台北市更高達66.9%,新北市42.98%。房屋結構老化,以過去的結構建材,在經歷三十至五十年的使用,能否承受重大自然災害,這才是現行都更希望能夠解決的根本問題。然而,在條文修正之後,對於實務面的問題能否對症下藥?請教莊教授有何建議?

A:根據內政部發布資訊,此次修法強調在「程序面」、「實質面」及「執行面」三方面之落實,對於提升執行效率均有相當大的調整與變革,應有助於加速都市更新的落實推動,進而提升國人整體居住環境品質。惟就實務面而言,必須面對的是如何務實的推動執行。

三大主軸修法 推動都更

首先,針對釘子戶問題,就「程序面」提出「舉辦聽證會」,至於不符合憲法所要求的正當行政程序,主管機關在核定相關計畫前無論爭議與否,均需舉行聽證。

其次,「實質面」修法將容積核給額度予以「量化」及「明確化」,只要符合條件即給予獎勵,未來都市更新審議會審議的重點將著重於都市更新的公益性、必要性及可行性,而不用耗費專業資源在斤斤計較容積獎勵額度多1%少1%,預期可大幅提高審議效率。

至於「執行面」則是代拆問題,由於都市更新具有公益性及必要性,且權利變換計畫既已透過多層程序把關後由主管機關作成強制參與之行政處分,當然主管機關即應負有擔保計畫完成之義務來協助推動,故本次修法維持政府代為拆遷機制,規定政府於協調後即應訂定期限執行,以避免少數不同意戶阻撓都市更新事業之推行。

都更再修法 釘子戶卡關該怎麼解? 都更再修法 釘子戶卡關該怎麼解?
 

 

以下針對都更推動與釘子戶卡關等問題,提出幾點參考意見如下:

一、中南部房價低,都更難上加難

都更既要連結都市計畫,也必須思考少子化、人口老化與在宅老化問題,都更首要影響因素為市場景氣,台北市及新北市房價遠較中南部來得高,建商都更意願必然較高,不過就其他四都而言房價普遍偏低,建商應會將獵地或協議合建列為優先考量,不會選擇耗日費時的都更,導致中南部都更推動難上加難。

因此,都更不能僅以天龍國思維推動,意欲一部法令行遍天下。此外,相關法令太多繁文縟節、艱澀難懂,即便是公家單位,不見得每個人都能夠完全了解個中細節,更何況都更戶,第一,看不懂,第二,只要不點頭,便與我無關。另外,面對高齡化社會,在人口快速老化趨勢下,台灣可能步上日本後塵,出現「下流老人」的情形,所以都更應連結到社會問題層面,通盤考量,以降低往後社會衝擊。

二、彰顯公權力

當前都更之所以窒礙難行,關鍵在於公權力不彰,如何讓都更戶充分理解容積是公共財,容積獎勵便是運用公共財來成就公共利益,不能再像文林苑、永春案及長安西路都更案,任由不同意戶予取予求,尤其是法官審理爭議時,更應站在公共利益角度來裁量。

其次,既然公私利益都必須兼顧,政府相關單位縱向與橫向的協調就很重要,因此,應加強實例演練,一旦有實際案例做為依循,便可消弭釘子戶的僥倖心態。

都更另一問題是「行政權逾越司法權」的議題,這也正是為什麼許多都更處官員態度消極的原因之一,深恐一旦不同意戶訴諸法律,官員就要面臨訴訟風險,因此,建立不動產專業法庭極為重要,許多訴訟案件的爭議,不同意戶所提出疑義大都是「引用法令錯誤」,假設連法官都無法充分了解法令的複雜性,判決結果又如何讓不同意戶信服,這也是都更時程一拖再延的原因之一。

三、實例演練

都更問題層出不窮,應針對問題逐一拆解,究竟整個流程當中會產生什麼問題,以文林苑為例,原二層舊建物經都更改建為地上十五層、地下三層,不同意戶的分屋算法為【2:(15+3)】=1:9,為何都更戶分回比例為一:三,實施者卻分到一:六?其間主要癥結就在於「容積率」與「建蔽率」的認知差距。

該案例糾結除事前溝通不良,演變成社運人士加入抗爭,不同意戶表面看來,如同小蝦米對抗大鯨魚,因此,由社會觀感看來,容易塑造成弱勢一方,再訴諸輿情,造成社會抗爭事件,即便最後釋憲,仍無法解決長久以來的爭議問題。

因此,建議可以由過去糾紛案例,例如文林苑、永春都更案等逐一拆解,分別列出一、二十項爭議點,適用哪些法令排解,往後便有實際判例可資遵循,從而亦可讓社會充分了解這是一個合情合理而又可行的法令,也才能讓政府、都更戶與實施者攜手合作共創三贏局面。

四、建立估價權威性

就估價角度,當前最大問題在於景氣變化所導致房價漲跌幅度過大,以這一波景氣變動,2003年景氣起始與2014年高峰期相較,房價漲幅就高達1.3倍,2015年至今跌幅則已普遍超過二成;其次,實價登錄未必是真實交易價,這也是當前估價之一大棘手問題。

如再加上人性面的互信不足,估價權威性屢遭質疑也就不足為奇,更何況整合過程長達七、八年,不同估價師不同時間的估價報告書必然不盡一致;其次,造價變動也會影響共同負擔比例,因此,常會因互信不足而質疑實施者蓄意灌水。

五、協議合建應與權利變換享同樣租稅優惠

協議合建相較於權利變換動輒七至八年的整合流程,顯然要快得多,既沒有容積獎勵等優惠條件,出售時土地增值稅與契稅也只能減徵40%,若以時間成本考量,如能將協議合建與權利變換之租稅優惠一視同仁,必將有利於都更之加速推動。

六、加速危老建築健檢

加速危老建築健檢,可將五十年以上老屋列為優先,再逐漸延伸至四十、三十年的屋齡,主要係因九二一大地震前所興建耐震係數明顯不足,因此,針對危老建築進行結構檢查,再分別就紅色標籤、黃色標籤部分訂定拆除期限與整修辦法,包含斷水斷電措施,再加上公權力強制介入,方可收立竿見影效果,此一議題不論是修法或實務執行層面,都相當值得重視。

至於《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第五條「依本條例規定申請重建時,新建建築物之起造人應擬具重建計畫,取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准後,依建築法令規定申請建築執照」,其中有關全體土地及合法建築物所有權人之同意這一點,可能又是另一實務執行上的新議題。

七、成立不動產產專業法庭─行政+司法,1+1>2

此外,建議成立不動產專業法庭,或經由仲裁快速解決紛爭,如能經由實際案例逐一拆解演練,既可讓司法與執法密切配合,也可讓參與都更各方或社會各界充分了解彼此權利義務之保障,以加速都更之推動。

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2017-12-07 16:09理財周刊
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【文.莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授)】

【理財周刊第902期】 【理財周刊第902期】
 

 

至於十一月二十九日新北市淡水區學府路一棟屋齡約三十年的老舊社區房屋,因一樓店面重新裝修,正進行木工、泥作工程,一輛貨車倒車駛入騎樓,疑因後車斗過重壓毀騎樓地板,出現一個大凹洞,導致後車輪陷在洞裡動彈不得,而再度引起國人對於建物安全的嚴重關切。

首先要留意三十年以上老舊建物之結構安全

其實,這一棟八十四戶的七層東來大廈社區,早在七、八年前就已被劃定為危樓,去(2016)年更被新北市府認定為海砂屋,外牆還懸掛著「本棟政府認定危樓,請注意安全」的布條,雖常發生水泥塊掉落、鋼筋裸露等事件,惟大部分住戶仍未搬離,目前雖然有近八成住戶連署自辦都更,卻因少數不同意戶而延宕至今。

由此一案例顯示,雖然政府已於今年五月一日公布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,並積極推動都市更新條例修法,看似法令漸臻完備,卻因釘子戶卡關而導致老舊建物都更遙遙無期,殊為可惜。

選購老屋首重海砂檢測與結構安全 選購老屋首重海砂檢測與結構安全
 

 

因此,一般民眾購屋時,首應格外留意三十年以上老舊建物之結構安全,除觀察外觀是否有磁磚脫落之外,對於一般疏於管理維護之公寓大廈公共設施,例如地下室頂板水泥塊掉落或牆角漏水,就是一個最好的觀察指標,其次則是屋頂突出物與各樓層樓梯間窗台滲水,這些最容易露餡的問題,大都是因為早期建案完工交屋未提撥公共基金,各住戶通常也都是自掃門前雪,而各自東補西補,未共同出資大規模整建維護所致。

要求屋主出示「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」

至於這一次淡水區學府路一樓店面重新裝修,導致貨車倒車壓毀騎樓地板事件之啟示,購屋時對於民國八十八年九二一大地震以前所興建耐震強度不足之建物,還應格外留意是否有海砂屋等問題,除室內之外,亦應觀察一樓騎樓是否有裂痕等異狀,而更重要的是,應向屋主或房仲公司索取無海砂或無輻射鋼筋證明相關資料。

至於查詢海砂屋資訊,除可至建築管理處下載「高氯離子混凝土建築物列管名冊」之外,還可要求屋主出示「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」,以瞭解該建物混凝土當中,水溶性氯離子(CNS3090)是否超過國家安全標準。

其次,如果都更整合不易而又擔心自家是否有海砂屋安全疑慮,亦可自行委託專業鑑定機構進行檢測,亦即在不破壞主結構體前提之下,牆壁鑽洞採樣,直徑約三公分,深度約八到十一公分混凝土粉末,再以白水泥將孔洞補平,抽取樣本件數通常為三件,依目前法令規定,各樓層混凝土檢測取樣數至少每二百平方公尺一個,每樓層不得少於三個,至於檢測費用大約新台幣五千元左右。

以上所述,大都侷限於自力救濟,其實,最近政府花那麼大的心力修法、立法,並且不斷加碼容積獎勵與租稅優惠,而仍舊無法突破瓶頸,根本原因就在於代拆問題,亦即釘子戶一日未解,都更還是難解!

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2017年11月30日 15:58

文.莊孟翰(淡江大學產業經濟系副教授)
都更條例修正草案:三加一道防線
都更條例修正草案:三加一道防線

Q:都更推動多年績效不彰,政府再出招,日前內政部發文修正都市更新條例,推出四道防線,分別為透過增加都市計畫審議、舉行聽證、強化都更審議及協商平台等四道防線,期望經由連結都市計畫及修訂法令,以加速推動都更。營建署強調,此次修法期望可以強化都更之程序正義,透過制度的設計以確保不同意戶表達意見的機會,看似可以為現行機制再做補強,不過,實質效益如何,恐還有待觀察。

此外,內政部還自行設定目標,擬藉由「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,每年審議通過五百案、約一萬戶,當中台北市及新北市各一百案,其他四都各五十案,其他縣市合計約一百案。對於政府提出的四道防線及預期效益,可否達成加速都更政策目標?請教莊教授的意見。

A:過去十年,據統計2006至2016年間所通過核定的都更案僅四四九案,平均每年約四十案、二千戶,有鑑於建物老化數量愈來愈多,內政部遂積極推動修法,以期加速都更腳步。不過,就事論事,都更是實戰不是紙上談兵,並非擬定理想化的數字及法令條文就能輕易達成,就釘子戶代拆問題,光是從事業概要到權利變換過程就必須克服相當多有關法令、人性及利益上的問題。

以三九七萬戶推估產值 不切實際

根據數據顯示,截至2017年第三季,全國、台北市及新北市屋齡三十年以上分別為46.55%、66.9%及42.98%,其中又以三十至四十年所占比例最高,分別為25.58%、37.46%及26.01%,從以上數據不難瞭解,台灣的屋齡已普遍偏高,一旦發生地震災害,結構安全必定面臨嚴格檢驗,其中又以九二一地震前所興建耐震係數偏低最受關注,因此,加速推動都更,勢在必行。

另外,內政部一直以全國超過三十年屋齡397.64萬戶作為推算產值依據,顯有不切實際之虞,其因在於除台北市與新北市房價較高,較具都更價值,亦即僅127.4萬戶較具推動可能性;至於逕以自行設定數據推算,則未免過於樂觀。

第一道防線:連結都市計畫

—加強都更與都計之連結,避免外界任意圈地疑慮

—劃定更新地區須經都委會審議並考量公共安全、交通、衛生等因素

這一道防線旨在加強都更與都市計畫之連結,以免與都市計畫衝突而招致批評,其中又以是否有妨害公共安全、公共交通、公共衛生等之疑慮,或確有都更的必要性等議題最受關注,以避免外界對於都更有任意圈地的疑慮。

惟就都更審議委員會之實務經驗,通常都會先就整個街廓列入更新考量,而要求實施者再試行整合,以免棄小面積基地於不顧而招致批評,未必是實施者刻意圈地所致。因此,有關此一議題與都市計畫連結之實質意義較大,對於任意圈地的疑慮還是回到原點。

第二道防線:有爭議辦聽證

—審議事業計畫及權變計畫遇有拆遷等爭議,應舉行聽證,確保相關權利人之聽證權

—針對爭點進行實質論辯,始予核定

針對增加都市計畫審議這一關卡,勢必又得增加審議時間,而政府又期望每年通過五百案,光是都市計畫審議與都市更新審議委員會審查過程,對於有爭議就必須舉辦聽證會這一項,如果舉辦聽證流於形式,對於不同意戶所提出的問題無法達成共識,開再多次的聽證會也可能留存爭議紀錄後又回到原點。

以鄰近捷運圓山站的明倫國小公辦都更案為例,也是依規定舉辦至少兩場聽證會,結果是聽證會舉辦了,卻沒有理出一個獲得共識的「結論」,只留下一些爭議性會議紀錄而已,聽證會中即便有居民表達不同意意見,北市府還是執意開工興建。由此可知,舉辦聽證會的實質效益不大,因此,對於聽證會是否應該規定次數或取得某種程度的共識等問題,仍舊是阻礙都更之一大爭議點。就明倫國小都更案引發民眾反彈議題,會後當地居民的結論依舊認為根本只是政策「布達」,沒有討論溝通哪來結論。

第三道防線:強化都更審議

—事業概要、事業計畫、權變計畫均應由都更審議會公開實質審議

—計畫核定後有異議者,仍可提出行政救濟,以保障相關權利人之權益

這一道防線旨在建立適法之審議組織,並以合議制及公開方式就都更必要性、公益性及計畫合理性等層面進行實質審議後決定是否核定;計畫核定後有異議者,仍可提出行政救濟主張自身權益。

此一議題前者毫無疑義,後者未必真能解決問題,還可能衍生更多問題,雖然都市更新條例修正草案明訂拔釘、代拆程序,並增訂協調機制,試想有哪一都更爭議案不是經過一而再、再而三的協調,最後還是無法獲致共識,終致訴諸法律尋求解決,士林文林苑與永春都更案就是典型案例,倘若政府還是無法彰顯代拆魄力,只要釘子戶循行政救濟程序,一切可能又回到原點。

第四道防線:建立協商機制

—建置協商平台,就拆遷之日期方式、安置或相關事項予以協調,訂定期限執行

—由主管機關介入化解爭議,兼顧保障民眾權益及落實計畫執行

這一道防線旨在進行拆遷前,由主管機關建置協商平台,規定主管機關遇有爭議,應就拆除或遷移之日期、方式、安置或其他拆遷相關事項予以協調後,始訂定期限執行,由主管機關介入化解爭議,兼顧保障民眾權益及落實計畫執行。

此一議題成敗關鍵除政府代拆執行力之外,再回頭看看當今主管機關有哪幾位官員具備都更實務經驗,甚或退而求其次的檢視有多少位曾蒞臨都更整合公聽會現場,實際體驗過都更戶相互叫罵,而有能力排解紛爭之後,再下「由主管機關介入化解爭議」之結論也不遲。

一百個都更戶,最少會有一千個疑難雜症!都更透過3+1道防線是否真能解決問題,仍有待時間考驗!

原文網址:http://magazine.chinatimes.com/moneyweekly/20171130004251-300201

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莊孟翰│理財周刊900期│2017-11-24 
Q:《在下流時代,也要做幸福老人》作者係日本趨勢預測專家三浦展,內容指出,在日本擁有資產低於二百萬日圓,約新台幣五十四萬元台幣,六十五歲以上的高齡者,被稱之為「下流老人」,雖然其資產很少,不過反而比擁有較多財富的上流老人要活得更為幸福,證明了即便金錢相當重要,但仍舊不能代表一切。

對比台灣當今社會,所謂下流老人問題在少子化趨勢下也逐漸浮出檯面。其次,根據教育部統計,今年全國有九間學校「零新生」,另外還有九十三間學校、一百三十班「一人班級」,從而亦有不少社會人士開始探討少子化再加上薪資所得倒退、房價高漲等嚴重議題。

日前,中央銀行總裁彭淮南表示,台灣房市在九月全體銀行房貸與建築貸款餘額,分別為六兆五五六四億元、一兆六九五四億元,雙雙續創歷史新高下,已逐漸呈現「soft landing(軟著陸)」發展趨勢。另外,根據內政部所公布房價所得比與貸款負擔率依舊高懸,而不動產業者則認為房市已觸底。

究竟房市是否觸底,應根據哪些指標較為客觀?請教莊教授的看法。


A:要研判「落底」當然不能僅憑單一指標,以免失之偏頗,因此,必須經由各項相關指標綜合觀察分析,例如從房價趨勢、房價所得比及房貸負擔率的變動趨勢,再對照實價登錄相關數據與產業營運實務現況,所得結論當較為客觀。

二○一四年開徵囤房稅 房價趨勢下滑

首先從房價趨勢來看房市是否落底,以國泰及信義房價指數等預售與中古兩家龍頭指標資料顯示,二○○八年全球金融海嘯後,在錢多利率低等利多因素下,房價趨勢一路向上,二○一○年第四季,台北市房價指數甚至高達一三六.七五,全國也攀升至一三一.七五水準,當時無論是全國及六都皆呈現向上盤堅走勢,及至二○一二、二○一三年高峰期,除新建案「秒殺」頻頻,房仲千萬經紀人亦是時有所聞,堪稱近年房市的黃金年代。

由於景氣過熱,政府開始祭出鐵腕,二○一四年七月一日囤房稅開出第一槍,之後重稅陸續出籠,房市景氣隨即顯現打房政策績效,開始急遽反轉,一路下滑,至今未見落底。

房價所得比遠高於國際衡量標準

再從房價所得比來看,由內政部營建署統計數據顯示,不論是全國及六都,自二○○三年這波房價起漲點至今,房價所得比皆逐年攀升,所謂房價所得比,依營建署編製定義,房價所得比=中位數住宅總價÷家戶年可支配所得中位數。其次,依一般國際衡量標準,介於三至六倍之間為合理區間,就此而言,今年第二季全國房價所得比九.四六倍,而六都當中以台北市十五.六四倍最高,即便是最低的台南市七.五八倍,也都遠超過國際標準。

按房價所得比係以中位數住宅總價除以家戶年可支配所得中位數,因此,所呈現的倍數較低,至於一般媒體經常報導要不吃不喝幾年才可以買得起大安區的房子,則係以區域高價計算所致,並非中位數,才會有偏高的數據,不過這也是高房價的另一種呈現概念。

貸款負擔 南北差異大

如再就房貸負擔角度衡量,依營建署編製定義,貸款負擔率=中位數住宅總價貸款每月攤還額÷家戶月可支配所得中位數,亦即一般皆以不超過三○%或三分之一為原則,才不會因購屋而影響日常生活。

當前,全國房貸負擔率三八.九%、台北市六四.二九%、新北市五二.一九%、桃園三四.一%、台中市三九.六%、台南市三一.一四%、高雄市三四.九三%,六都當中,除台南市接近標準值外,其他五都皆超過標準,影響所及,購屋能力普遍偏低,尤其是年輕人在薪資所得倒退下,連帶成家立業的願景都不知如何規畫。

實價登錄 應回歸實際交易價

現階段不論是國泰或信義房價指數,所顯示數據都是緩和下降,其中又以預售屋跌幅較大,中古屋相對較小,此一發展趨勢與實際市況較為接近,但卻和貸款負擔比率相互矛盾,更何況現階段建商頻頻以讓利促銷去化餘屋,照理說,貸款負擔率應該往下,卻反其道而行,揆其原因,主要係因實價登錄出現不實交易價所致。

因此,現階段研判景氣變動趨勢時,就應再深入探討並扣除其間所潛藏贈送車位、裝潢、家電等「讓利」促銷,或刻意提高契約價格,俾便協助買方取得高額貸款等因素之後,再據以評估實際交易價,方不致陷入人云亦云之價格迷思。

按現階段賣方大都會根據實價登錄價格高約一成開價,買方則是依據實價登錄價格約八折進行議價,亦即其間仍存在三成落差。

探究實價登錄不實之背後因素,不難發現癥結點在於建商餘屋去化緩慢,深恐大幅讓利曝光而影響餘屋銷售,此外,買方又可因登錄較高房價,連帶申貸較高貸款,將來出售時也可墊高房地合一稅稅基。

因此,運用三十個門牌號碼之實價登錄參考數據時,就應先仔細查閱相鄰同等級房價,方才不致因不實資訊而導致房價所得比與貸款負擔率連帶失準,進而影響到景氣觸底時間之研判。

因此,當前買賣雙方依規定申報的契價,由於不實交易價格導致實際上房價下跌,卻因實價登錄所揭露包含不實交易價格而導致貸款負擔率依舊高懸的弔詭現象,最近則又因明年一月一日即將調整公告地價,而產業界又提不出據理力爭的直接證據,明顯的癥結就在於遭扭曲的市場價格。因此,一般預期明年一月一日的公告地價不可能大幅調降,如依日前高雄市及台南市所透露的訊息,較有可能朝持平方向略降,顯示不實交易價格之後遺症已逐漸浮出檯面,並且回頭直接衝擊產業之正常營運發展。

房價登錄不實 直接衝擊公告地價

另再以桃園市為例,地政局表示,雖有研議調降各區公告地價,惟市價漲幅高達五、六倍地區,例如新開發區由農地變更為住商用地等,想要大幅調降之機率可就相當不易。

由以上之分析可知,當前房市景氣低迷,房價所得比與貸款負擔率依舊偏高,其所以致此,主要係緣於實價登錄未必真實反映實際交易價格,連帶影響公告地價之調降幅度。

如再就近年稅制結構調整,持有成本大幅增加所導致缺乏投資誘因情況下,市場大都已回到自住與換屋之基本需求,影響所及,不僅景氣落底時間拖延,谷底盤整期亦將隨之拉長。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21208770180&AType=1

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文.莊孟翰

- 第一箭土地稅法:加徵 2-5 倍空地稅
- 第二箭平均地權條例:三年以下有期徒刑

徒法不足以自行,有法卻不執行?原因何在,不是官員鄉愿就是行政怠惰!

針對閒置工業區用地問題,宜蘭縣政府為配合中央政策率先射出第一箭,宣布自 2018 年起將對縣內利澤和龍德工業區閒置私有土地加徵五倍「空地稅」,預計可為縣庫增逾一千三百萬元稅收,可謂一舉兩得。不過,這只是個開頭,應該再祭出第二箭平均地權條例第八十三條「三年以下有期徒刑」,以期雙管齊下,確保政策順利推動 (請參閱附註文字說明)。

工業用地價格高不可攀  「缺土地」問題欲解卡關

賴揆上任以來,為解決全國商業總會所提出缺水、缺電、缺土地、缺人工、缺人才等「五缺」問題,卻面臨工業用地價格高不可攀的難題。

針對產業缺地議題,行政院迅即擬定對策,擬就工業用地閒置三年以上者,將通知地主在兩年緩衝期內完成使用,若地主依舊未開發,將視閒置時間長短、情節輕重,處以土地公告現值 10%以下罰款,一個月後再不改善就強制拍賣,此一策略極為正確,惟應嚴格執行,方可在最短時間彰顯績效。

其實,抑制房地產價格並不難,各國早有對策,成敗端視執行力!

以下再就近年常見港、星、澳、加、英、德等國加徵稅額與刑罰措施,提供參考。

一、香港由於受到美國 QE1 與 QE2 兩輪量化寬鬆政策之影響,政府為壓抑不斷飆漲的房價,遂宣布自 2010 年 11 月 21 日起將印花稅就 4.25%的基礎,再加徵額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD),對買入的物業在六個月內轉售,除繳交 4.25%的印花稅外,買賣雙方需支付交易金額 15%的額外印花稅;6 至 12 個月轉售,稅率為 10%;12 至 24 個月稅率為 5%。

新加坡、德國抑房價  祭刑罰措施

二、新加坡同樣為抑制房價,規定 2011 年 1 月 14 日以後購買的房產,若在四年內賣出,需要繳納一定比例的賣方印花稅 Seller's Stamp Duty(SSD),亦即第一年賣出繳納 16%,第二年 12%,第三年 8%,第四年 4%。此外,買房不住,還將面臨高額罰款與牢獄之災。

三、澳洲從今年七月一日起,維多利亞州對外國買家額外徵收七%的印花稅,新南威爾斯州及昆士蘭州分別為 8%及 3%。

四、加拿大於 2016 年 8 月 2 日起,對外資買房課徵 15%不動產交易稅。

五、英國自 2014 年 12 月將印花稅改依交易價按不同稅率計算,房價在 12 萬 5 千英鎊 (約台幣 508 萬) 以下,免繳印花稅;92 萬 5 千英鎊 (約台幣 3765 萬) 以下印花稅為 5%,逾 92 萬 5 千英鎊者提高至 10%。

六、德國為維持長期穩定房價,主要係以稅制、行政與刑罰措施同時並進,在行政措施方面,當房價超過合理價格 20%時,賣方將面臨最高五萬歐元罰款;至於刑罰措施為當房價超過合理價格 50%時,除巨額罰款外,還會面臨三年有期徒刑,罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。

減免土地租金優惠措施  可考慮改良實施

目前政府為因應台商回流,正亟思解決五缺用地對策,建議參考經濟部於 2009 年所推動工業區土地租金優惠措施「006688 專案」,亦即前兩年免租金,第三、四年租金六折計算,第五、六年租金八折計算,期滿後如欲購置,可將所繳納之租金自土地總價扣除,另亦可考慮改良為「0022446688 專案」,以期短期彰顯政策績效。

最近台北市大直明水路、敬業路一帶「大灣北段」商業區及娛樂區,經查獲 1675 戶違規使用,台北市都發局原預定年底開罰,每戶可處六萬至三十萬元罰款,卻因市議員提出質詢而暫緩執行,真不知最後是否又會如同內科工業住宅一樣繳交罰金了事?雷聲大,雨點小,最後還是回到原點。

以上分析,除可參考港、星、澳、加、英、德加徵額外附加稅額之外,另亦可就持有成本─地價稅之稅基機動調整,此外,如能再輔以平均地權條例之刑罰相關規定,政策效果當可立竿見影。

辦法是人想出來的,相關法令早已存在,最後就看執行力如何發揮了!

來源:《理財周刊》 900 期

更多精彩內容請至 《理財周刊》

原文網址:https://times.hinet.net/news/21032571

 

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淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰

紐約前規劃局長饒及人。

現在台灣房地產還未觸底,基本上它的價格還在往下。這次的會議中有幾個重要議題:近期台灣房地產有幾個問題,值得我們去思考。首先,台灣房地產有三高的問題,這三高指的是「高房價」、「高住宅自有率」及「高空屋率」,這三高是有歷史因素。從1970年代後房價就一直漲,使現在出現「高房價」的問題;另外大家覺得必須要有一個安定的住所,所以除了自己買房外,長輩會為子女買房來保障生活,以致這樣子的觀念,造就「高住宅自有率」;最後「高空屋率」就是過分的炒作。

接下來的議題是現在房地產的狀況是非常精采的,因為去年的買賣交易量竟倒退25年,前年倒退15年,今年我預估還將會倒退15、16年!這樣房地產市場的轉變非常大,是因為1997年香港的回歸和亞洲金融風暴。我們以房地產來講社會主義,若要達到均貧或均富的話,政府職責是用豪宅(高級住宅)的稅金來補貼給較低階層的人民,來達到均貧(均富)。

接著要特別跟各位報告,房地產的結構性改變跟稅制重要性。在未來到底是V型、U型或L型,哪個是較佳狀態?我的答案是大U型!若這三年內復甦的話是V型,但五年內的話,就應該是U型,5至10年之間應該為大U型,超過10年就會像是日本的L型,L型加上L型就會超過20年,以上這都是值得我們去探討思考的地方。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171124000429-260210

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莊孟翰│理財周刊899期│2017-11-17 
Q:「你想買房嗎?」「想,但房價太貴,買不起!」這是當今年輕人之間常見的對話,對比房市景氣,即便房價已普遍下跌超過二成,但在薪資所得倒退十七年的情勢下,要支應目前依舊高懸的房價,尤其是想在台北市蛋黃區甚至是蛋白區置產,更是難上加難。

央行總裁彭淮南日前於立法院財政委員會表示,台灣房市已呈現軟著陸(soft landing),並且除桃園以外,交易量略有回溫、房價持穩,此外,他還強調央行現在沒打房,從來都沒打房。另再根據央行公布九月銀行房貸與建築貸款餘額顯示,購置住宅貸款餘額為六兆五五六四億元,月增二六三億元,年增四.四五%,此外,建築貸款一兆六九五四億元,月增一二七.九億元,年增四.一四%,雙雙續創歷史新高。

這是否表示房市已有回溫跡象,抑或去年基期較低所致?既然彭總裁表示軟著陸,那是不是表示房價已落底,買氣將會隨之增加?請教莊教授如何由此觀點看房市未來發展趨勢?


A:依今年八月本人對於房市之預測,全年買賣移轉棟數應會落在二十六萬戶左右,並且明年才有可能進入盤整,至於明年則仍是「價跌量微增」走勢。

雖然彭總裁表示房市已經軟著陸,不過觀察到年底前並沒有其他特殊利多因素,雖然政府已不再打房,並且超額儲蓄依舊很高。另根據央行公布九月底全體貨幣機構存款合計四十一兆六五七九億元,全體貨幣機構放款與投資三十一兆七六六五億元,存款放款差距約十兆元之多,雖然錢多利率低情勢依舊維持不變,惟在高稅制結構下,房市景氣依舊缺乏利多誘因。因此,截至目前為止,房市景氣並未真正觸底。

此外,雖然大家都很關心美國聯準會(Fed)的「縮表」計畫要如何進行,亦即自二○○八年全球金融海嘯之後,聯準會推出量化寬鬆貨幣政策,將總資產從九千億美元擴張到現今的四.五兆美元,「縮表」就是要降低總資產,讓聯準會的資產負債表逐漸恢復到正常規模。

因此,在縮表過程,對全球經濟與房地產的衝擊為何,尤其現階段美國的房價幾乎快回到二○○八年金融海嘯前的水位,因此,就當前國際經濟情勢而言,國內房地產勢將受到美國聯準會的縮表以及稅制結構改變的雙重壓力影響。

席勒房價指數幾已回到金融海嘯前水位

觀察美國最具權威的「席勒房價指數」(Case-Shiller Home Price Indices),包括美國全國房價指數(National Home Price Index)、十大城市綜合房價指數(10-city Composite Index)與二十大城市綜合房價指數(20-city Composite Index),二○○八年金融海嘯,該指數急劇反轉向下,當時很多城市房價跌幅高達三至五成,席勒十大城市綜合房價指數也從二○○六年四月一日二二六.八九最高點一路下跌至二○一二年三月一日一四九.六一最低點,跌幅高達三四.○六%,今年八月一日則又攀升至二一三.七七(詳見附表)。

惟自美國開始實施QE,該指數自二○一二年落底之後緩步回升,同時期台灣也產生了相當多的千萬房仲經紀人,顯示這一階段台灣與美國幾乎同步處於房市景氣榮景。

如再檢視席勒房價指數,於今(二○一七)年幾乎快回到二○○六年的高點,美國政府也開始廣泛討論房地產景氣過熱的議題,因此,急著要回收資金,不過因恐貿然實施嚴重衝擊全球經濟,最後決定將QE腳步放緩,以循序漸進方式進行資金回收。

台股上萬點 營建類股反向下滑

由以上分析,除可參考美國房價指數變動趨勢,再回頭檢視台灣房地產的營建類股走勢,亦即營建上市、櫃公司股價走勢,即便在現階段台股上萬點的大多頭,營建類股似乎並未與大盤同步,卻呈反向往下趨勢(詳見附圖),即可充分了解當前房市景氣概況,如再對照彭總裁「軟著陸」的觀點,當可更加清楚了解央行緊盯景氣以防止「硬著陸」之發生。

台灣房價泡沫化危機尚未解除
至於台灣房價是否存在泡沫化危機,此一議題如就房價泡沫十項指標加以檢視,除房價長期、短期漲幅及投資性需求三項指標外,其他七項依舊處於超標狀態,包括房價所得比:全國九.四六倍、台北市一五.六四倍;房貸負擔率:台北市六四.二九%(最高)、台南市三一.一四%(最低);房貸餘額/GDP:四八.三三%(購屋+修繕+建築融資);年租金報酬:台北市一.五七%,小於五%;房價/租金比:六十四倍,遠大於二十倍之國際衡量標準。其次,開工率及銷售率皆下滑。

最後則是空屋率問題,國際上多以五%作為衡量標準,台灣因空屋率涵蓋約一半的第二屋及休閒住宅,因此,空屋統計數據一向偏高。

依上述指標觀察,對照央行宣布的軟著陸,尤其二○一五年景氣急遽轉折,出現房價泡沫危機,當時十項指標同時亮起紅燈而進入紅色警戒狀態,不過,至二○一六年中,大約三項有所改變;現階段政府以重稅壓抑房市,成功擊退投資客,使得房價節節下修,惟軟著陸並不表示景氣已觸底,而是仍會再持續向下緩跌,如再對照近期房仲業者表示,北市看屋來客數增溫現象,這僅能顯示看屋者多,至於實際成交數量多寡,那就又是另外一回事了。

買價與開價存在三成落差 實價登錄真實性面臨考驗

另外,現階段如僅以買賣移轉棟數作為景氣判斷指標,極易產生偏差,因內政部統計處所公布的買賣移轉棟數除時間落差之外,這些數字有些係來自過去預售屋陸續在最近一、兩年完工交屋,未必能夠真實反映市場景氣現況。

如再以推案量與銷售率觀察,去年全台推案量也由二○一三年一兆三千多億元高點縮減至去年七千九百餘億元,減幅約四成,至於銷售率則仍未見大幅回升。

另外,房仲業績雖略有起色,但實際市況依舊低迷,尤其是實價登錄之後,賣方大都會根據實價登錄價格高約一成開價,買方則是依據實價登錄價格約八折進行議價,亦即其間仍存在三成落差,除非這三成的空間能夠逐漸縮小,例如縮減到實價登錄水準,才可謂景氣持平回穩,也才可能轉而進入盤整期。

不過,依目前市場實際現況,不少建案開價仍低於實價登錄,顯見景氣尚未回溫。此外,對於有些評論認為實價登錄與同區房價差距甚遠,所指可能是區隔產品如豪宅等,則不宜相提並論。

現階段一般民眾最想知道的是,實價登錄究竟是不是真實交易價格,當中有可能潛藏贈送車位、裝潢及家電等建商讓利情事,因此,想要以實價登錄作為依據,就應該要先檢視附近房價是否落差太大,才不致因實價登錄無法真實反映市場現況而誤判情勢。 

房市將朝大U型谷底盤整

現階段房市逐漸邁向軟著陸是事實,但並不代表景氣已觸底,至於未來觸底之後還會盤整多久,也沒能有個標準答案,不過可以顯見的是,至少於兩三年內仍將處於低迷狀態。

通常景氣在三年內復甦可視為V型反轉,五年為U型,七至十年間為大U型,超過十年則會如同日本一樣進入L型盤整,以台灣現階段經濟情勢而言,應該會朝向大U型走勢,在重稅結構前提下,房市已不再具投資誘因,加以今年預估買賣移轉棟數約落在二十六萬戶之譜,如要正確研判房市景氣落底盤整,恐也得先行觀察買賣雙方三成的價格差距是否逐漸縮小再下定論。

 

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莊孟翰│理財周刊898期│2017-11-09 
最近上市公司都更大戶全坤建設表示,該公司已壯士斷腕十幾筆都更案,尤其自永春都更案實施者與釘子戶爭議經法院判決實施者敗訴,讓不少整合中實施者深切體驗到都更幾乎已走到寸步難行的窘境,即使已經取得建照,並且已開工興建的都更案都可能被「翻案」。

因此,就全坤斷然決定將原本整合中的十幾筆都更案驟減至剩下兩筆,一般人實在很難了解既然多年來投入那麼大的人力物力,只差臨門一腳,為何還會打退堂鼓。

房市前景不明 都更調處動輒得咎

雖然全坤建設表示,目前整合中的貴陽街二期與重慶南路的兩筆都更案,已分別取得八六.九七%、九七.五九%的同意比例,表面看來,似乎即將大功告成,惟就事論事,站在實務面立場,剩下的二~三%應該如何解決?倘若雙方還是堅持己見,隨便再拖個二、三年,就得看誰氣長。反正釘子戶沒有什麼成本,實施者可就急得如熱鍋上的螞蟻。

因此,如果是實施者徵詢我的意見,我一定會建議以「協議合建」方式私了,以免夜長夢多,徒增困擾。不過此一作法就主管機關而言,必然又是「真合建,假權變」的翻版,另一方面,就同意戶而言,難免又是奸商故技重施這麼一句狠話。

另外,如再就實施者不得已打退堂鼓的角度加以思考,日後解約處理時,可能輕易就所有已支付或代墊款項一筆勾消嗎?

更何況三年來市場景氣急遽轉折所導致房價重挫、餘屋去化不易,由此再衍生出前後估價落差、共同負擔比例與分屋比例連動等相關問題,不僅雙方當事人無法充分溝通了解,即便是第三方公正人或主管機關,也不敢在「調處」過程擅自表達主觀意見,而這也正是承辦人員態度愈來愈保守之主要緣由。畢竟這一波房價變動,很難就傳統經驗評估未來趨勢。

雙北逾五成三十年老屋 等待都更遙遙無期

就以永春都更案當初整合時從每坪四十多萬元,房價高峰時亦有高達九十萬元者,漲幅超過一○○%,試想,其間不論是同意戶或實施者,莫不引領期盼早日完成,更現實的是,實施者必然也會不惜血本,儘早落袋為安,可惜延宕至今,真不知立基點是否依舊?

最近營建署副署長王榮進在新北市府內舉辦的新北城鄉發展系列座談中表示,目前全台的八五四萬戶住宅中,有三九一萬戶屋齡超過三十年,約是四六.五八%,其中雙北市更有五一.七%已屬三十年老屋,合計一二七.四萬戶,由此可見當前都市更新之急迫性與需要性。

此外,如再就營建署統計近十年核定的都更案只有四三七案,平均每年約四十案,如就每案五十戶計算,每年只能完成二千戶都更,不要說全台三九一萬待都更戶,就算僅就房價較高較具都更價值的雙北市一二七.四萬戶,依舊是可遇不可求的一項不可能的艱鉅任務。

此外,營建署表示,內政部版這次全面大修,要檢討公私部門都更量能不足、民眾錯誤期待、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助、違憲條文待解等議題,立意甚佳,結果如何?就得端視主管機關的能耐與決心。

最重要的關鍵問題─拆屋 如何解決

自從二○一二年三月二十八日文林苑拆屋抗議事件至二○一四年三月十四日王家拆除組合屋,就拆屋問題就足足耗費了兩年,再就其後所衍生釋憲或修法等議題,五年來我們究竟完成了哪些有助於推動都更的相關法令制度,到底完成了幾戶的都更?雖然最近主管機關都急於研擬對策,惟如連這麼重要的一項關鍵問題─拆屋都無法解決,試問台灣的都更還會有什麼前途?

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=21169555680

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莊孟翰│理財周刊897期│2017-11-02 
Q:二○一七年即將結束,各建商莫不使出渾身解數,除續推新建案外,更加大去化餘屋力道,雖然政府一再強調不打房,惟房市依舊欲振乏力。令人費解的是,為何房價跌租金反漲?
根據台北市主計處所公布資訊,八月房租指數突破一○四.七九,創下歷年來最高紀錄,並較去年同期上漲○.八六%,如再與上波低點二○○四年九八.○六相比,十三年來累計上漲六.八%。

此外,行政院主計處九月份全台消費者物價指數的房租類指數一○四.九五,亦是二○○九年九九.六○以來新高(圖一)。房價與租金反其道而行,當中蘊藏何種含意?請教莊教授的看法。


A:「房市景氣是否觸底?」這是現階段大家都在認真思索的一大議題,正如同金融市場由於國內外變數多,趨勢預測就相對困難,從而預期心理就會造成市場的起落。

房市景氣亦是如此,在房價持續下探之際,如同股市破萬點後,投資人亦步亦趨,不敢大買也不敢放空。

預期房價還會跌 「緩買暫租」盛行

現階段即便想買房的人,也都抱持著房價恐會持續下探的預期心理,遂持「緩買暫租」心態,確保自己不會買在相對高點,由緩買所累積的租屋需求增加,但供給量並未相對提高,供需失衡之下,促使租金上漲,導致民眾寧可一個月多付二、三千元的租金,等明年房價再跌個五%、一○%,就可省下一、二百萬元的購屋價差,在當前需求大於供給情況下,也就不難瞭解租金反漲之緣由。

近年台北市房價跌勢尚未歇止,由附圖二彙整自《住展雜誌》之預售房價可知,二○一三年每坪八三.九萬元,及至二○一四年第三季上漲至九二.九萬元,自從二○一四年七月一日台北市實施囤房稅,再加上一連串的稅制改革,房市景氣急轉直下,今年第三季每坪已下降至八三.三萬元,相當於二○一三年水準。

而在預期下跌心理尚未消除情況下,「緩買暫租」就自然形成房價跌租金漲之反其道而行異常情況。

如再深入探究形成原因,主要有以下六點:

一、景氣未觸底─緩買暫租

由預售廣告不斷出現引導出價之訴求,直令想買房的人預期房價還有下降空間,遂以「緩買暫租」方式靜觀其變,導致租屋需求逐漸累增,終致形成房價跌租金反漲之異常情況。

二、稅負增加─成本轉嫁

三年來在房屋評定現值與公告地價大幅調漲的情況下,尤其是台北市自二○一四年七月大幅調高新屋房屋標準單價一.六倍,並自七月一日起實施囤房稅,導致房屋稅大幅提高。

其次,二○一六年全國公告地價較前一次二○一三年調升三○.五四%,係一九九四年以來最大升幅,台北市調幅亦高達三○.三八%,此係二十二年來調漲幅度最高的一次。

站在房東立場,持有稅稅負成本轉嫁就是最佳藉口,更何況好地段的房子不愁租不出去。

三、投資套牢─轉賣為租

就市場面而言,二○一五年景氣急遽轉折以來,尤其是二○一二至二○一三年「秒殺」慘遭套牢而又資金雄厚的投資客,不願低價出脫,遂以「轉賣為租」方式轉進租賃市場,導致好區位或好地段的物件,在房價尚未觸底,買方持續觀望下,「以租代買」的租屋需求無形中支撐住較高租金。

四、查稅效應─政策奏效

依稅法規定,房東申報綜合所得稅時,可直接扣除租金收入四三%的必要損耗及費用。

另一種是採列舉扣除方式,惟必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。

不過大多數房東為規避這些繁雜瑣事,兼又逃漏所得稅,大都沒有申報租賃所得。

最近政府除積極查稽逃漏稅之外,更規範房東不得限制房客每年十二萬元之租金支出申報扣抵所得稅,亦不得禁止房客遷入戶籍,導致一些原本房租不報稅,又怕房客檢舉的房東報稅數量逐漸增加,也讓這些房東找到轉嫁租賃所得課稅的藉口,更何況誠實報稅,房屋稅與地價稅率也會隨之提高。

五、美化報酬─高價出售

最近有些投資客想要高價售屋而又不容易脫手,亟思拉高租金對策,以期提高租金報酬率,唯一可行方式便是先行裝潢美化一番,再將租金拉高,目前市場除散戶之外,亦常見投資客整棟買下老舊公寓或大樓,經老屋拉皮招租之後,再重新以「飯店式管理」出租住宅開張,以期高價出售。

十幾年前曾經有一友人在忠孝東路四段承租一戶六十幾坪房屋,兼做辦公與住家使用,自以為簽訂五年租約還可續租,應是對承租方較為有利,遂以近四百萬元進行裝潢整修,豈知完工後沒多久,房東竟然高價出售,大出友人意外,事後方知這是投資客常見的戲法,經詢問房東之後,房東也誠實告知售屋合約有附註租約期限與續租相關規定,並未違約,戲法人人會變,投資客轉手牟利還真有一套。

六、租金補貼後遺症

依內政部營建署所公布之整合住宅補貼資源實施方案,近年都儘量提高補助名額與租金,按一○六年度租金補貼計畫,中央經費計畫戶數四萬四五九九戶,直轄市、縣(市)經費計畫戶數一萬六四五二戶,合計六萬一○五一戶,至於租金補貼金額,台北市每戶每月最高五千元(一萬三千戶),新北市(九千二百戶)、桃園市(八千戶)、台中市(六九六七戶)、新竹市(五五○戶)、新竹縣(五百戶)各四千元,台南市(三八二八戶)、高雄市(九三九九戶)各三千二百元。

在提高租金補貼與名額情況下,無形中亦助漲民間租屋市場之租金水準。

現階段景氣尚未觸底,買方在賣方不斷讓利情勢下,預期心理依舊相當濃厚,因此,未來一、二年,除非景氣反轉房價止跌,買賣交易數量大幅提高,並且開始「轉租為買」,否則房價跌租金漲之反其道而行情況,可能還會再延續一段時日。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21151778440&AType=1

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