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莊孟翰│理財周刊891期│2017-09-21 

Q:台股上萬點,有人在猜頭;房市下探,也有人在猜底。此刻,房市正值低迷,觀察六都八月買賣移轉棟數,除桃園微幅衰退外,其他地區皆稍有增長,因此,有不少業者趁機釋出房市已經落底,並逐漸由谷底回升之利多訊息。

事實上,房市自金融海嘯後,美國為搶救經濟,開始施行量化寬鬆貨幣政策(Quantitative Easing, QE),大筆資金湧入全球金融市場,導致台灣房市自此長期處於低利時期,不斷注入大筆閒置資金,致使房市在二○一二年及二○一三年成為當紅炸子雞,但二○一四年政府祭出重稅手段後,房市景氣急劇逆轉,台灣房市的下一步,該何去何從?請教莊教授的意見。


A:觀察八月六都買賣移轉數量,除桃園七月三二一四棟,八月三○五四棟,減少一六○棟,微幅減少之外,其他五都買賣移轉棟數皆微幅增加。至於未來發展趨勢,在重稅效應漸趨明顯情勢下,市場走勢仍將偏於保守。


 
 
 
 
 
買賣移轉數量持續溜滑梯

從台灣交易量指數來看房價指數,二○一六年一月一日,為阻絕逃漏稅,政府實施房地合一稅,因此,趕在新制上路前規劃節稅案件劇增,致二○一五年十二月買賣移轉棟數突然暴增,惟暴衝之後隨即歸於平靜,之後房市也沒什麼利空利多,也因此從買賣移轉棟數的變化,也看不出特別差異,但可以確定的是,該線圖持續呈現溜滑梯的趨勢已逐漸明顯。

由該曲線跌幅趨勢觀察,台北與新北兩市下滑幅度較大,這也表示近年大幅飆漲的精華地區下跌趨勢最為明顯,尤其二○一四年囤房稅上路,持有第二戶以上房屋的稅率依級距倍數增加,成功遏抑投機歪風。

二○一六年房地合一稅登場,房市缺少投資報酬誘因,景氣始終未見好轉,在預期心理下,房價持續下跌,建商讓利個案頻頻見諸促銷廣告,尤其新北市出現四字頭、三字頭的建案屢見不鮮,過去熱門的桃園與新竹頓時成為燙手山芋,房市在少了投資者的追捧下,光環逐漸黯淡。

 
 
 
 
 
 
精華地段淪為 重稅受災戶

受到這波重稅影響最大的重災區,便是當初房價炒得震天價響的雙北市,當初,台北與新北精華地段房價太高,因此包含自住與投資客便從蛋黃區轉往蛋白區,再輾轉到桃園、新竹、台中等地,也因此由台北、新北領漲,其他鄰近地區紛紛跟進,價格率先反應,買賣移轉數量也慢慢跟進,惟南部地區價量變化不大。

二○一一、二○一二年揪團到台中與高雄以批發價買進、賣出者眾;當初投資客大舉往中、南部等地買房獵地,但因中南部房地漲幅還是不及北部精華地段,哄抬不易,當時包含股市名人等幾乎都被套牢,帶著雄心壯志卻鎩羽而歸,可見即便價格便宜,但並未處於精華地段,想要獲取豐厚報酬,還是難上加難。

從房價指數觀察,囤房稅與房地合一稅的殺傷力不容小覷,過去台灣房地產一向存有節稅與一定比例的獲利空間,比起直接以現金贈與,顯然節稅效果要好得多,因此,父母慣常利用房地產作為贈與子女的首要標的。惟重稅一出,房市已無法再像往日受到市場關愛,政府在實踐居住正義前提下,尤其是少子化與老年化趨勢愈來愈明顯,房市會不會就此步入日本「失落的十年」陷阱?相當值得關注,而這也正是不少業者希望政府開放陸資前來購屋之主要原因。

 
 
 
 
 
 
節稅空間不再 房市失去資金關愛

過去房地產買賣,房屋與土地分別以「房屋評定現值」及「公告土地現值」兩種方式課稅,但兩者皆與市價落差很大,且皆為落後指標,雖然內政部地政司每年都會根據房市景氣機動調整地價,但只要在重新調整前移轉,就可免於課徵土地增值稅,從而給予投資客鑽法律漏洞的合法獲利空間。
此陋習由來已久,房地合一稅立法之前,當時財政部長張盛和即舉例,曾有投資客在桃園買賣土地獲利超過十億元,但完全沒有課到半毛稅,讓人甚為驚訝,這也成為政府加速推動房地合一稅的原因。按房地合一稅係以賣價扣除買價之差額課稅,節稅空間盡失,房市也就不再成為投資客青睞的金融商品及資金停泊港口。

 
 
 
 
景氣衰退未歇 未來三年買方仍居優勢

事實上,台灣房市是一個相當特殊的市場,除地狹人稠之外,國人手頭上的現金也很多,今年台灣GDP約十七兆三千億元,五年來超額儲蓄率卻高達十一兆元,在M型化社會形態下,金字塔頂端的人現金愈來愈多,未來豪宅市場仍舊是市場動見觀瞻的焦點。

然而,隨著蛋黃區開始跌價,不少精華地段房價跌幅高達兩成者比比皆是,因此,許多民眾開始關注詢問,現在是否為購屋好時機。 

房市尚未觸底,究竟現階段是不是購屋好時機,除須認真觀察未來三年景氣走勢、貨比十家,還得仔細評量自身能力,方可在景氣變動過程中,挑選到真正物美價廉的好產品。








 

 

 

 

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2017-09-18 09:02理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第890期】 【理財周刊第890期】
 

 

 

今(2017)年預估經濟成長率為2.11%,雖較2015年0.72%與2016年1.48%呈逐年增加趨勢,並且每人GDP預計也可提高至2萬4120美元,惟房地產市場景氣依舊瀰漫著一股低迷氣壓,尤其自從去年推案量驟減,銷售率始終徘徊於三成,市場銷售大致還是圍繞在降價、讓利與贈送裝潢、家電或停車位的老套。

另外,亦有從低公設比或低自備款促銷著手,惟實際效果遠不如預期,此可由電視與報紙廣告、DM數量銳減,並且鮮見行人密集的十字路口舉牌或遞送宣傳資料見其一斑,由此不難了解代銷公司依舊不包銷,部分房仲從業人員必須靠兼差維持生計之主要緣由。

每年329檔期都是觀察房市景氣的重要指標,惟實際銷售依舊不見起色,在一片跌價聲中,雖然大家還在評估928檔期的推案量與銷售率,不過如就2001年以來全台買賣移轉棟數加以逐年檢討,2001年買賣移轉棟數約26萬棟,期間最高點為2006年45萬棟,2008年全球金融海嘯當年約38萬棟,其後在錢多、利率低之背景下,2010年再度攀升至40.6萬棟新高峰,及至2014年台北市實施囤房稅,交易數量隨即驟降至32萬棟,2015年與2016年則再下降至29.25萬棟與24.53萬棟,分別創下15年與25年新低,今年一至七月累計15.1萬棟,在沒有新利多與利空變數下,預估全年約僅26萬棟,與2001年之交易量相當,惟如與2016年相較,則是價跌量微增走勢。

 

房市觀察 莊孟翰 房市觀察 莊孟翰
 

 

另外,如再就2014年1月至今年7月各月之買賣移轉棟數加以檢視,最高為2015年12月4萬7883棟,主要係受2016年1月1日開始實施房地合一稅之避稅規劃影響,最低為2016年2月9875棟,今年5月12日遺產及贈與稅邊際稅率調漲至20%,然交易數量亦僅2.3萬棟,即使是贈與棟數,也沒有太大變化,由此不難了解當前房市觀望態度依舊相當濃厚。

此外,如再就今年八月內政部營建署所公布之低度使用住宅與新建餘屋數量雙雙呈現逐漸累增情況,未來在預售屋與新成屋競價求售情勢下,建築開發業仍將以去化餘屋為主,至於新建案則須視景氣動向而定。

由以上分析,2017年即將邁入第四季,今後在缺乏利多因素情況下,勢將延續價跌量微增的盤整格局,緩步邁向2018年。

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2017-09-18 09:02理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第890期】 【理財周刊第890期】
 

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

房價修正未停歇,一向被視為兩大抗跌指標的豪宅與蛋黃區,也抵擋不過這波跌勢。  

根據實價登錄資料顯示,兩年來雙北市房價跌幅皆超過兩位數,過去板橋因為是新北市行政中心所在,又挾帶三鐵共構的利多題材,房價堪稱新北市的中流砥柱,但仍逃不過這波景氣考驗,跌幅高達18%,成為最大重災區。而台北市精華地區也抵擋不住這波跌價衝擊,以中山區12%跌幅最高。

 此外,區隔性產品,帶有炫耀性財貨意味的豪宅市場遭法拍事件頻傳,甚至有二拍、三拍仍宣告流標的窘境,此一情況相對於最近房仲業者一再表示已有初露打底跡象,房市落底之後是否能有回溫態勢,請教莊教授的看法?

老話一句:「這波房市下修恐怕短期難有起色」!2012、2013年房市炒得正熱,房價水漲船高,投機氣氛正熾,秒殺買進賣出轉手獲取暴利,儼然將房地產視為投資新寵,房價喊得震天價響,高不可攀,讓真正有購屋需求的年輕人大喊吃不消。

重稅重挫房市 後遺症不容小覷

如今對於房市景氣,大家所忽略的重稅,才是這一波壓死駱駝的最後一根稻草,除非交易標的是中古屋,否則2014年7月1日台北市實施囤房稅以後的新屋,尤其是豪宅產品交易銳減、房價驟降亦乃勢所必然。

至於未來房市走勢,短期復甦不易,唯一去化較快的仍將以中低價位產品為主。

由於房價持續飆漲超過十年,政府順應民意祭出打房手段,2014年台北市囤房稅率先登場,緊接著財政部於同年基於居住正義抑制囤房,將住家用房屋區分為「自住」與「非自住」兩種,並適用不同稅率,自住房屋稅稅率維持1.2%,非自住稅率則提高到1.5%至3.6%,亦即最高倍數為三倍,惟各縣市稅率不盡相同。由附表顯示,各類用途房屋稅率均隨之大幅調高。

根據財政部統計,2016年房屋稅查定稅額為708億元(課稅所屬期間為2015年7月1日至2016年6月30日),其中非自住住家用稅額為64億元,相較2014年成長28%,其中又以台北市最高,將近二十億元。

然而,高漲的囤房稅是否真能有效抑制房價?房價雖然在當年度未出現巨幅變動,但此稅制一出確實強力抑制投機炒作,主要原因還在於其後一連串的持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅(契稅)與資本利得稅(房地合一稅),以及今年五月十二日再將遺產贈與稅邊際稅率調高至20%。短期重稅的結果,房市交易呈現急遽轉折並不意外,惟其所衍生之後遺症,除影響產業健全發展之外,最受訾議的都市更新之衝擊,恐亦是主管機關始料未及。

當稅負逐漸加重,2015年房市即出現明顯轉折趨勢,2016年持續下探,及至今年,雖然交易量略有增加,走出冰凍庫的耳語不斷,但實際現況仍不如預期樂觀,這波房市無疑的正逐漸邁入大U型盤整階段,經2014到2017年三年的修正,房價並未回過神來,而這也正是一般預期這波修正期還沒走完之主要緣由。

房屋稅驟增 高級住宅交易頓挫

台北市原已針對具備獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等八大指標之豪宅加重課稅;其後再針對2001年後的房屋標準單價調高,亦即十五年內的中古屋房屋稅都隨之增加稅負。

針對豪宅稅議題,根據臺北市稅捐稽徵處所公布資料,台北市房屋103年7月1日前、後興建完成之房屋稅額漲幅說明,高級房屋:以鋼骨造(SRC)總層數二十二層房屋,路段率300%,面積406㎡(約122坪)為例,分別調整稅基與稅率,依附圖資料顯示,房屋標準單價由每平方公尺7970元大幅調高至1萬8850元,調幅高達2.365倍,其次,路段調整率300%,因此,房屋評定現值調整率為2.365×(1+300%)=9.46倍,倘若持有戶數為第四戶,亦即稅率由1.2%調高至3.6%,則增加倍數即為27.38倍。也就是說,經調整稅率後,即使是自住稅率1.2%,每年須繳納的房屋稅已高達110萬元,如係三戶以上之3.6%稅率,房屋稅更會高達330萬元,如再加上地價稅與管理費,每年居住成本應會介於400萬至500萬元之間,稅負之高顯非一般所想像只是象徵性的調整而已。

房地產會客室 房地產會客室
 

其次,台北市政府表示,目前稅基中的「標準單價」仍僅為實際造價之一半;此外,又宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價,導致一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮。影響所及,一般民眾對於都更普遍採取觀望態度,此亦與士林文林苑都更前後房屋稅由數千元暴增至數萬元之實務案例息息相關。

利劍接連出鞘 豪宅與蛋黃區成領跌重災區

另外,本人曾舉松江路第一個指標個案「華固松疆」為例,一百坪的房子,3.6%稅率,一年居然要繳144萬元的房屋稅,儘管當時稅捐處一再表示該案僅是特殊案例之極端值,不具代表性,但不到半年重稅效應就逐漸顯現,並且逐漸蔓延,由此不難了解重稅後遺症之衝擊效應有多大。

2014年囤房稅實施之前,大安區及信義區的豪宅一直扮演領漲角色,尤其老舊公寓因具備都更題材,價格也跟著翻漲,但當2015年出現房市轉折,在豪宅下跌過程,公寓仍因都更題材支撐,下跌速度未如豪宅市場劇烈,及至永春都更案爭議再起,都更執行速度顯非預期容易,2016、2017年隨即呈現全面跌價趨勢。

此外,根據住展雜誌資料顯示,2015年每坪一百萬元以上的豪宅建案(包含預售與新成屋)還有四十個,及至2016年僅剩二十三個,減少近半,由豪宅領跌,也引爆新北市包含過去房價熱區的新莊副都心及板橋「江翠ONE」等陸續出現五字頭、四字頭等促銷廣告,房價也已明顯出現跌價趨勢,並且跌幅超過兩位數。

截至目前為止,房價下修尚未觸底,以指標性區隔產品豪宅而言,過去有投資客撐腰,惟囿於重稅,不僅投資客止步,有錢人也僅限於自住需求。因此,未來市場走勢應會在谷底盤整一段相當長的時間,亦即整體房市應會朝大U型趨勢發展。

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莊孟翰│理財周刊889期│2017-09-07 
Q:內政部營建署於八月二十五日發布「二○一六年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」研究成果,營建署表示,「低度使用(用電)住宅」是利用房屋稅籍資料與臺電用電資料,將每年十一、十二月平均用電度數低於六十度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅。至於「新建餘屋(待售)住宅」則是利用地籍資料、房屋稅籍資料與臺電用電資料,將屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅。此一研究數據之參考價值何在?是否有如實反映目前景氣現況?請教莊教授的見解。

A:根據研究成果顯示,二○一六年全國低度使用(用電)住宅宅數為八十六萬二九六五戶,占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為一○.二二%,較二○一五年微幅下降○.一三%,顯示低度用電戶數比例變動幅度不大,觀察該數據,波動幅度較大的是二○○九年的一一.四九%,其因在於二○○八年遭逢全球金融海嘯,面臨景氣突然崩跌,造成低度使用住宅數量急遽攀升,但維持時間並不長,景氣回升之後,二○一○年便下滑至一一.一七%,二○一一年又下降至一○.一五%,其後幾年變動幅度依舊不大,每年約僅○.二%微幅變動。

八年間最高最低差僅一.三四% 無法反映短期市況

由於數據變動幅度過小,顯然使用參數無法確切反映景氣現況,研究結果對短期實質效益不高,惟就長期而言,雖然波動幅度不大,卻可據以觀察景氣向上或向下趨勢。

按該數據於金融海嘯之後景氣隨之反轉,尤其是二○一三年、二○一四年投資客進場秒殺情況下,低度使用住宅理應隨之大幅變動,但該數據並未如實呈現,仍分別維持在一○.五%及一○.三%,其因在於本研究數據屬落後指標,無法與景氣變動現況同步,更何況預售與成屋之間至少會有二至三年的落差。

其次,如就這八年研究期間最高與最低之數據變化僅一.三四%加以探討,就不難了解問題根源應與資料取得來源有關,而這也正是研究結果屢遭質疑之原因所在(請參閱附圖)。

除低度使用住宅外,營建署另針對新建餘屋資訊統計分析,依統計資料顯示,二○一六年第四季全國新建餘屋(待售)住宅計七萬三五二三戶。自二○一○年第二季起至二○一三年第四季全國新建餘屋(待售)住宅約維持二萬五千宅上下,從二○一四年第一季起全國新建餘屋(待售)住宅有逐年增加趨勢,其因在於打房效應逐漸顯現(請參閱表一)。

因此,如就附表一,二○一五~二○一六年之間僅增加一萬八千戶加以驗證,此期間銷售率已下降至三成,實務上餘屋數量即使倍增也不為過。因此,今後對於新建餘屋資訊之統計分析,除時間落差因素之外,更應強化市場實務資訊之蒐集與彙整。

對於營建署上述兩數據,一般咸認未能及時反映房市短期現況,如二○一四年政府針對投資炒房祭出重稅,從市場走勢可知確實造成房市漸趨冷卻。其次,由種種跡象顯示也可觀察出房市逐漸呈現衰退,包含房仲失業率上升、法拍屋增加、推案量驟減、銷售率重挫、買賣移轉棟數減少,建商讓利加劇,有的直接打折,或是以贈品方式促銷,甚至有些工地因餘屋過多促銷不易,最後索性以批發方式出清。

例如台中「○○皇居」總戶數高達四三五戶,二○一○年六月完工交屋,歷年售價約介於每坪二十五至三十五萬元之間,惟多年來一直無法完銷,最後只好以每坪十八萬元批發價一次出清,此類案例在近年屢見不鮮。此外,更有以營建換屋方式,以餘屋抵付工程款,再由營造廠打折轉賣給親戚朋友,透過這類銷售管道,為景氣低迷時的銷售模式,這類銷售模式再起,足見房市下滑趨勢直至今日尚未落底;因此,如將營建署所公布數據與當前實務現況相互對照,必然會有相當大的落差。

其次,再根據房仲業資訊,本屬穩住房價的台北市蛋黃區,也抵擋不住這波下跌趨勢,根據永慶房屋依實價登錄統計資訊,今年一月到四月,台北市除南港區些微調漲○.五%外,其他各行政區幾乎都下跌,大同區跌幅最大達一二.九%。其他公寓跌幅超過一成的區域都集中在市中心蛋黃區,分別是大安區及中正區。

最近媒體報導,松山區八德路有一間套房,屋主在二○一四年三月以一坪六五.八萬元買進,總價一二七○萬元,持有三年後,在今年六月以一○二五萬元賣出,慘賠二四五萬元,因此,對於房市可望在今年第三季落底之言論,多認為失之樂觀,而這班景氣列車是否尚未見到隧道曙光的議題,也正引起廣泛討論,其中低度使用住宅及新建餘屋資訊之正確性難免再度遭受質疑。
參數簡單 真實情況比想像中複雜

該數據使用參數過於簡單,依照房市景氣的複雜程度對照於真實現況,譬如長輩習慣將儲蓄用於購置第二屋,此就當年沒有退休保障者而言,年紀大了依靠租金養老就是最佳的退休保障,如再有多餘資金多買一戶,等子女長大以後再將房產贈與給子女,此就老一輩的財產三分配觀念:現金、股票及房地產,將多餘資金做適當的配置應是理所當然,更何況背後還有很重要的增值誘因。

另外,也有越來越多富人購置第二屋作為休閒住宅;因此,就第二屋的用電量會不會成為低度使用,又是另一個值得探討的問題。

如再證諸二○一四年至二○一六年的數據皆在一○.二%至一○.四%之間變動,與實務現況落差的確很大。

而六都當中又以新北市低度使用(用電)住宅宅數最多,共十一萬八○六七戶,比例七.六%;台北市六萬六八二戶,比例約六.八二%,六都當中低度使用(用電)比例最高的為桃園,比例約一一.四四%,台南及高雄皆維持在一○%,台中則為九.六九%,是六都當中的中等生(請參閱表二)。

此外,低度使用住宅比例較高的縣市包含宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、雲林縣、嘉義縣、連江縣及金門縣等。

基本上,六都由於居住人口及工作機會較多,家庭戶數也較多,不過從另一角度加以探討,是否會因為出租不設籍、沒報稅而掩蓋了真相,可能也是今後調查研究不容忽視的另一重要議題。

被隱藏的真相 才是最大變數

此外,為獲取銀行融資,常見兩個建案,倘因A建案領取使用執照後尚有不少餘屋,銀行可能會擔心經營不善而不願繼續辦理B建案融資,而建商也會擔心沒有足夠的現金流量,無法維持正常營運,因此,常會情商親友充當人頭,亦即將現有建案餘屋透過人頭戶「賣掉」,而從內政部統計處的辦理建物所有權登記「所有權第一次登記」欄消失,其中可能潛藏的問題則是實際售價、銷售率與新建餘屋之真實性。

因此,從客觀環境加以衡量,固然可以經由低度使用住宅、新建餘屋據以觀察長期趨勢,但就短期而言,就會有不少與實務現況不相吻合的諸多疑點,因為這些數據均非同時指標,時間落差至少半年以上。再退一步想,不論是白天或晚上,怎麼看都與實務現況落差很大,其中尤以重劃區或新開發地區最為明顯。

因此,建議將這兩項數據僅提供用以觀察趨勢,並據以擬定長期政策即可。至於民間營運實務則仍由業者自行調查研究,不必過度強調這兩項數據的重要性。

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莊孟翰│理財周刊888期│2017-08-31 

 

猶記得今年七月十一日諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller),在「亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會二○一七聯合年會」演講時,得知台灣房地產「高房價、高住宅自有率、高空屋率」等三高問題時,驚訝的表示:「三件事情同時發生,讓人匪夷所思!」其後又補充說道,世界各國都有類似狀況,很多人說是中國人害的,但缺乏直接證據。

雖然席勒先生只是輕描淡寫、一語帶過,惟就當前中國房價一再飆漲之發展趨勢加以探討,其間不無暗藏玄機之隱喻。

陸資在台買房政策及相關管控機制沒有變?

另外,蔡英文總統在接見席勒時表示台灣正加速推動社會住宅,席勒則回應其他國家也在做,但沒有完全解決高房價問題,席勒先生是否有所暗示不得而知,惟就當前之高空屋率而言,大量興建社會住宅政策實有重新檢討之必要。

由以上問題可直接延伸至「國家安全」與「社會安定」等兩大重要議題。

由於房市已連續三年不景氣,第一線房仲「溫度計」的數字反映是「以前一個月可以成交二至三戶,現在三個月都不見得可以賣出一戶」,最明顯者為房仲家數已減少一千多家,有不少從業人員兼差打工甚或選擇轉行,因此房仲全聯會一再呼籲政府應加速開放陸資購屋。

其實,如僅就此一議題加以探討,今年五月內政部通過陸資購買「萬通台北2011」訴願案,隨即遭質疑政策鬆綁,內政部迅即表示,這只是個案,陸資在台買房政策及相關管控機制沒有改變。

內政部之所以備感壓力,主要在於中國乃是全世界唯一對台灣存有敵意的國家,此外,究竟有多少陸配購屋資金來源不明,更不知還有多少經由第三地轉進的陸資。
試想,一九九七年香港回歸之後房價一再飆漲,是否正如席勒所言「很多人說是中國人害的」,大家應該都心知肚明,否則香港怎會有那麼多人被擠壓而蝸居在「籠屋」?

歐美從嚴審查陸資 台灣怎可輕言開放

若再退一步想,最近中國資金大舉外逃,若能經由三角貿易轉進台灣房市,即使貴個一、二成,就算是繳點保險費也還划得來。

就以「萬通台北2011」為例,該案所在位置素有「台北八掛山」封號,主要原因即在於上一波不景氣,曾有八家建商在那個山頭上推案宣告滑鐵盧,其後又為何「萬通台北2011」可以每坪五十至六十萬之高價順利銷售?一言以蔽之,幾乎都是陸資購置所致。

其次,如再就近年美國、英國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭等國家,相繼嚴格審查陸資併購企業與限制購屋的作法,最直接的原因當然是兼顧國家安全與社會安定,歐美國家尚且如此,台灣還有什麼本錢可以輕言開放?

關鍵時刻再不動作 香港經驗很快移植台灣

另外,再從另一角度加以探討,當前台北房價高居全球第四十五位,今年第一季台北市房價所得比仍高居十五.五二倍,貸款負擔率更高達六三.九%,真不知政府有何錦囊妙計可以消除民怨?現階段正值景氣轉折之關鍵時刻,如再放任陸資或有錢人炒房,很可能香港經驗很快就會移植台灣。

最後再來看看最近國際知名NUMBEO網站所公布的房價所得比資訊,最高前四十個城市當中就有五個分屬中國城市,前四名分別為深圳三九.七六倍、香港三八.六一倍、北京三七.八倍、上海三六.九一倍,至於台北則為第三十八位十六.六四倍(請參閱附圖)。現今中國超高房價所得比的數據,可以提供我們什麼啟示?
看看世界,想想台灣!國安、社安與房價,孰輕孰重!

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莊孟翰│理財周刊887期│2017-08-24 
Q:根據行政院主計總處於八月十八日所發布資訊,今年經濟成長率上修至二.一一%,較五月預測上修○.○六個百分點,預測明年經濟成長率二.二七%,顯示國內經濟將朝「穩健成長」方向發展。

惟如就今年第一季GDP成長二.六六%,第二季初步統計二.一三%,第三季與第四季預測分別為一.八九%、一.八○%,顯然經濟前景還是不容樂觀。如就房市景氣而言,除受內外在環境影響外,在政府祭出高稅負,調控政策力道不斷加壓下,二○一四年房市交易明顯下降,景氣急遽衰退至今仍不見回溫跡象。

現階段在房市落底過程,除一般民眾關心是否可進場購屋,該如何選購之外,金融業者更是備加關注。請教莊教授,在景氣下行階段的趨勢觀察與選購原則研判要點?


A:很明顯看得出來,在景氣漸趨低迷階段,買方市場漸占優勢,因此欲購屋者應多參考相關資訊並據以觀察未來發展趨勢,根據住展雜誌統計,北台灣上半年新屋和預售屋推案量合計三五一五.二三億元,年減一九%,各地因為預售屋、新成屋加上過去投資客釋出的數量,在供過於求情況下,普遍面臨競價求售窘境,並且多數個案也都以去化餘屋為主,由此顯見景氣下行並未歇止。因此,在景氣下行,買方優勢情況下,首應掌握以下四大重要購屋思維。

一、以推案量觀察景氣脈動

根據住展雜誌統計,二○一六年北台灣新成屋與預售屋推案量已縮減為七九五六.四九億元,年減六.四%,連續三年下滑,與二○一三年全年推案量高峰一兆三四七六億元相較,落差甚大,由此顯見景氣低迷依舊。由附表一資料即可得知推案數量與金額變化數據,並據以研判餘屋存量與議價空間,以供購屋參考。

二、以讓利幅度檢視區域房價是否觸底 

根據市調統計,今年上半年北台灣推案量衰退幅度最大的分別是基隆市、桃園市及新竹地區;其次,都會區推案量前十大地區分別為:新莊、新店、桃園、松山、中和、林口、板橋、內湖、新竹東區及竹北,推案金額介於一六三至五百億元之間(請參閱附圖)。

然而,在整體推案大幅縮減下,過去投資客秒殺的區域,包含桃園、青埔、淡水及新莊重劃區的推案量又特別大,尤其對於爆量地區,供過於求必然愈來愈明顯,未來議價空間依舊偏高,欲購屋者大都會採取觀望態度,並再三衡量自身需求,包含坪數、總價等,因此,未來市況走勢,仍將取決於買賣雙方對於價格認知如何取得平衡點而定。

三、房市下行,低總價、中小坪數成為首選

房市買氣不佳,小坪數當道愈來愈明顯,由台北市地政局所公布二○一六年數據顯示,二千萬元以下物件交易量較多,以下分別就一千萬元以下、一千至一千五百萬元及一千五百萬元至二千萬元之物件交易情況逐項加以分析。

一千萬元以下十大熱門交易大社區,當中內湖區及萬華區各占三名,中山區占兩名,另外北投及松山區各占一名,主要原因為自備款不高、生活機能相對方便,惟大都為套房產品,面積約十三至十六坪,每坪單價約四十至六十五萬元,因此,廣受小資族青睞(請參閱附表二)。

至於一千至一千五百萬元的前十大熱門社區,以中山區最多,大都為一至二房產品,面積約十四至二十八坪,單價介於四十五至一百萬元之間,以交通便利、價格為優先考量,對於購屋族群來說,是高CP值的區域首選(請參閱附表三)。

總價一千五百萬元至二千萬元之間十大熱門交易社區,則以內湖區與萬華區為主,大多為二至三房產品,面積約二十至四十坪,每坪單價介於四十二至九十八萬元之間(請參閱附表四)。

另外,《屋比─超省房屋比價平台》八月七日公布百大賣壓社區,依序為台中市三十三個、新北市三十二個、新竹市十三個、桃園市十二個、基隆市五個、台南市三個、高雄市二個,至於相關社區名稱可至網站查詢,相信對於購屋資訊之了解會有意想不到的收穫。 

四、捷運沿線二手市場優勢依舊

上述提及區域多坐落於過去傳統蛋黃區,包含北市的中山、南港、萬華、內湖,新北市則以新莊、新店、林口及板橋為主,其實不難發現,近兩年新建案皆相繼推出破盤價,並直接衝擊中古房價,但在捷運路網沿線,因二手市場較為流暢,房價仍保有一定水準。
雖然過去秒殺區不再鍍金,但在台北市精華地段,有錢人一次殺價買進的力道仍然不減,譬如敦化南路與市民大道交叉口「敦南樞苑」就是高單價、高總價的代表。
因此,在房價下跌觸底過程,除好地段區隔產品稀有性之外,一般購屋者更應格外小心謹慎,勤做功課,貨比十家,事先做好財務規劃,並依照上述推案量、餘屋存量與價位區間變化交叉比對作為參考,一則避免急於購屋而淪為負資產,再則不要因此而造成生活沉重負擔。
 

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莊孟翰│理財周刊886期│2017-08-17 
Q:足足走了十六年,好不容易於去(二○一六)年動工的永春都更案,在最高行政法院落槌後,確定破局,終究還是敗在不同意戶手上,這不是首例,更不會是最後一例。

國人的都更大夢猛然走了二十年,沒想到依舊原地踏步,不同意戶勝訴定讞,該民辦都更確定胎死腹中,一個不同意戶的意見,便能把九九%的同意戶及市政府打敗,對於法官做出的判決,探討箇中緣由,都更法令的弱不禁風,是否成為不同意戶一而再、再而三攻破都更美夢的原兇?


A:一部飛機要能起飛,必須由無數的零組件與螺絲釘組合而成,然而都更這架班機,在原廠組裝了二十年,卻始終未能起飛,不免令人憂心。其實都更條件隨時都在變變變,並非一成不變,一百個都更戶也會有一千個疑難雜症,這當中所牽涉法令之複雜性與政策之僵固性,顯非一般法官所能輕易了解。

更重要的是,只要不同意戶在冗長的整合過程找到一個小漏洞,就可以針對其中一點輕易的提起訴訟,而這也正是為何台北市都更處承辦人員曾有一年上法院次數超過一百次的主要原因,甚至還有退休官員還得出庭應訊,真是情何以堪。

都更母法加細則 再加上疊床架屋的「違章建築」 令人難以理解

由於實務執行上遭遇諸多難題,因此針對都更母法又另外附加許多臨時性甚至競選語言的「違章建築」,例如郝龍斌於市長任內提出的一坪換一坪、附加一個停車位、不必出錢的政策,柯P市長的一六八專案,以及最近內政部針對危險及老舊建築加碼於三年內提出申請,可以再增加一○%容積獎勵等種種做法,無非希望能夠加速推動都更,但這也讓原本就難以理解的法令更加複雜難懂,也致使都更不同意戶可以輕易找到漏洞,讓眾所矚目走了一、二十年的都更案一夕破功,其間所衍生的後遺症不知凡幾。

首先,究竟實施者對於這麼複雜的法令要如何跟現住戶溝通,相信連審理法官也不一定完全了解,就容積獎勵問題來說,在整合與權利變換過程,ΔF1-ΔF6的容積獎勵,複雜的計算方式,通常只有建築師及實施者才可能針對個案每一環節全盤深入了解,否則絕對過不了審議過程這一關,更何況是一知半解或上了年紀的都更戶。

其次,若要審理法官也能窺其堂奧,還真有點強人所難,這也難怪台北市政府最近經永春案判決之後,方才大夢初醒的想要與法院舉辦聯席會議。有關此一議題,本人早已不厭其煩的呼籲主管機關務必重視,並且在今年三月立法院公聽會也都一再強調其重要性,如果政策制定過程不能「由下而上」逐一檢視可能遭遇的問題,執行過程必然漏洞百出,甚至窒礙難行,可惜主管機關偏就不信邪,不到最後關頭,不願虛心檢討。

其實,不管是中央主管機關或地方政府,總認為都更這件事很簡單,只要法令政策一經拍板,就可輕易推動,因此,每當提及都更,便開始畫大餅,包括全台共三百八十四萬都更戶,三十年以上老舊建物需要更新,可以帶動多大經濟產值等,不免讓人感覺又在老調重彈,這塊大餅總是看得到卻吃不到。

實際現況卻是,桃園以南過低的房價,難有都更誘因,沒有利潤的投資,便沒人想去推動更新,任誰都不想做吃力不討好的事。試想,中南部的建商只要斥資購地,即可隨時動工興建,有誰會與你窮攪和個七、八年,並且也可能無端上報惹塵埃,更何況一旦遭逢景氣滑落,還可能落得血本無歸,如果不信,可以查詢一下近年台中市、台南市與高雄市有多少進行中的都更案,答案立見分曉,而這也正是至今多數都更問題都集中於台北市及新北市之主要原因。

成立不動產專業法庭 加速裁決 協助推動都更

其次,都更後期經常得面臨司法問題,但法官到底要如何扮演好仲裁角色,也是相當重要的一大議題。倘若一般法官不熟悉都更流程,除都更母法與施行細則之外,再加上疊床架屋的自治條例、都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例、一坪換一坪或一六八專案等,就實施者觀點,極易導致司法判決凌駕都更專業之誤解,這將是今後都更執行的一大障礙。

因此,在一般法院無法快速對都更爭議做出正確判決情況下,那麼面對未來愈來愈多的訴訟案件,政府就應慎重考慮成立不動產專業法庭,由專業法官做出專業判決。
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莊孟翰│理財周刊886期│2017-08-17 
 
延宕十六年,位於台北市忠孝東路五段與松山路口,捷運永春站附近的永春警察宿舍都更案,於二○一六年九月二十八日風光舉辦開工動土儀式,並預計在二○二○年完工,惟千算萬算還是不如不同意戶的「心算」,今年七月二十日,經最高行政法院判決不同意戶勝訴定讞之後,主管機關方才恍然大悟都市更新表面看來容易,實際卻是暗潮洶湧,一不小心即可能陰溝裡翻船,前功盡棄。
究竟永春都更案是否重來,一百多位已搬離的都更戶還要等多久,是否還要重新簽立同意書,分回條件是否會變動等重要議題,有誰能夠給個標準答案?
儘管各界看法不一,不過就整體而言,至少有以下三大重要事項值得關注。
一、景氣動向可衍生「一拖拉庫」問題:
台北市最近這一波房市景氣始於二○○三年,永春都更案自十六年前開始整合,二○○○年每坪平均房價三八.五七萬元,及至這一波最高點九二.四萬元,二○一六年則下降至八三.九萬元,如就最高點計算,漲幅高達一.四倍,相信當時所有同意戶都希望能夠趕緊完成整合程序,坐擁增值利益。惟就不同意戶而言,可能就會如同媒體報導覬覦實施者賺取十二.九億元暴利,而蓄意杯葛。

姑且不論實施者利潤多高,不同意戶可以找出的杯葛理由,例如房價估價偏低或估價基準日變動等因素,其主要影響為景氣好、房價高、估值高,共同負擔比例降低,都更戶分回比例就比較高,反之,分回比例則較低。亦即在漫長整合期間,都更條件會隨著景氣變動而變動,並非一成不變,而這也正是不同意戶最容易找到的藉口,有關這一點,又有誰能夠給個標準答案?
二、規劃設計不方正的代價有多高?
按本案已於二○一五年改為「拆除重建」與「整建維護」兩案並行,如所附照片即可輕易了解重新再來的規劃設計圖必然是「U字型」,由此不難了解新建完成後建物價格至少也要打個九折或八五折。

所附照片係環河南路「OO雲峰」建案,由於無法百分之百整合,導致基地不完整,縱然建築師竭盡所能的呈現出水岸住宅的優勢與氣勢,終究還是無法彌補「U字型」中間老舊建物的潛在缺陷,殊為可惜;另外,地下停車場的動線與價值亦將連帶受損。
三、重新再來,屋簷、雨遮不登記的損失多大?
根據內政部公布資訊,自二○一八年一月一日開始,無論是預售屋或新成屋,「屋簷」、「雨遮」將不記入附屬建物,一律不登記、不計價,此外,建物地下層測繪邊界亦改以竣工平面圖所載面積範圍(牆壁中心)為界,倘若都更案重新再來,將來完工後的登記面積必然會因新法令規定縮減,而帶來另一無謂損失。
由以上分析可知,倘若此一都更案因最高行政法院判決不同意戶勝訴而必須重新再來,所有都更戶權益至少會減損二成以上。因此,今後究應如何加強政令宣導,並積極建構一套上下溝通無礙的透明機制,以使全體都更戶不會一味的只想享用公共財,而不願成就公共利益,實乃當前刻不容緩的一大要務。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19895868720&AType=1

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2017-08-04 09:44理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第884期】 【理財周刊第884期】
 

今年上半年有些業者不斷釋放市場回溫訊息,主要緣於部分建案銷售率略有回升,加以實價登錄並未顯現大幅跌價,並且買賣移轉與所有權第一次登記棟數,以及建造執照與使用執照棟數與過去相較之變化,例如與上月相比、與上季相比、與去年同期相比等差異,導致各相關媒體報導數據不盡一致,消費者更是看得一頭霧水,而其間應特別注意的,例如農曆年之季節性、稅率變動之關鍵日與交屋潮等影響因素所導致的大幅變動百分比。

預售建案欲振乏力

惟若仔細檢視實務現況,當可發現大部分預售建案依舊欲振乏力,銷售較佳者大都以「讓利」為前提,甚至新成屋亦有以「價格回歸起漲點」、「北市水岸第一排,唯5獨享」訴求,明顯的是「以價換量」的行銷策略。而實際效果則端視讓價多少而定,這當然又與市場供需、地段、品牌形象、產品力,甚至前後棟、樓層差異息息相關。

至於中古屋市場,除了三年來全國房仲家數從六千五百家,大幅縮減至今年六月的五四九六家之外,由委售案件增加與銷售天數拉長來看,亦可直接據以研判景氣動向。

另外,根據寬頻房訊之調查資料顯示,今年屋齡五年內的法拍件數明顯增加,按2014年房價高峰時,全國僅二十九件,今年則驟增至一百三十一件,增加了三.五倍,主要原因除了部分一案建商周轉不靈之外,更有部分係來自投資客因資金壓力遭斷頭拍賣,此亦直接顯露市場景氣溫度計所呈現之警訊。

其次,今年以來除建商「讓利不購地」之外,報紙廣告主要訴求亦直接透露新成屋所面臨的困境,例如「自備九十九萬起買三大房」、「自備九十八萬起交屋,含裝潢附車位」、「五十萬裝潢相挺,限前三十名」等,其間所顯示的訊息,必然是促銷餘屋為先,而不急於補充原料─購地。

投資客競價求售

此外,最近亦常見每坪調降十萬元的促銷廣告,其主要特性為大社區戶數多、重劃區、郊區,例如「板橋4字頭」、「3字頭享8字頭新板特區生活圈」,或預售開價五十至六十萬元的新莊副都心,亦有推出限量二十戶,破盤價驟降至三字頭三十九萬元的建案,不僅直接衝擊區域行情,連帶亦波及鄰近泰山、三重、五股等地區。根據房仲業統計,副都心最近前十大交易社區就有四個每坪單價從五字頭下修至四字頭。

另外,早期房價較低並且投資客較多的地區,尤其是2012年與2013年「秒殺」預售建案進入交屋高峰期,投資客競價求售亦乃勢所必然。

房市觀察 房市觀察
 

淡海新市鎮新案單價降至萬

近期最受矚目的是,淡海新市鎮在輕軌利多炒作下,2013年每坪開價曾高達三字頭,即使建商爭相推案競價,2014年也都還維持在24至26萬元之譜,惟在景氣反轉與超額供給情勢下,新建案房價已出現重挫至18萬元,僅部分區位較佳地段撐住二十多萬元交易行情。有關新北市各行政區預售房價與中古屋房價之購屋參考資訊。

由以上之分析,當前房市在建商讓利不購地,以及贈送車位、裝潢、家電之廣告訴求印證下,餘屋競價求售情況勢必愈來愈明顯,其間所顯示最直接的訊息便是房價尚未落底!

值得注意的是,價格差異除地段、品牌之外,更與施工品質、裝潢設備息息相關!

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》884期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

原文網址:https://udn.com/news/story/6848/2621770

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好房網News記者鍾釗榛/台北報導

在房價的爭論中,實坪計價制近期再度引起討論,在2018年起新成屋雨遮屋簷不計價也不登記後,實坪計價的可能性似乎露出一道曙光,對於實坪計價的可行性,淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,實坪計價制的機會渺茫,建商願意公設比減半就很了不起了。

莊孟翰認為,實坪計價制在實行上有一定的困難度,但縮小公設比是可以進行討論的。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

公設中的一樓會客廳。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

實坪計價制是個可以討論的議題,原因在於台灣目前的計價方式有納入公設,以至於實際使用的坪數大幅縮水。以目前社區大樓公設比大約30%~35%來看,每100萬購屋成本中只有70萬是用在自己的房子,這樣的方式引起多方論戰。莊孟翰提到,目前把公設納入計價的有台灣、香港及中國大陸,以香港為例,他們是將大廳與居住的當樓層公設登記並納入計價,而非把所有公設全數納入。另外日本則是實坪計價制,公設則登記在管委會,所以從各地區不同的計價方式來比較,台灣的房地產計價制度確實該進行檢討。

以目前公設納入登記且計價的做法還有一個隱憂,在都更上會出現大屋換小屋的問題。以公設比很低的老舊公寓來看,權狀40坪可能只有3坪是公設,37坪是實際使用坪數,如果今天都更為公設比30%的大樓,以一坪換一坪的方式,都更後實際只剩下28坪可使用,9坪的落差等於房子少了一個房間,如此一來都更的意願會因此而降低。

莊孟翰補充,目前政府對於公設問題放任不管,也沒有提出一個較為合理的公設比範圍,但是要把公設取消登記與計價不太可能,但是公設減少這部分是可以討論的,但是未來如果真的有望施行實坪計價制,除建商外已經有房子的人也可能會反彈,畢竟這些人可是花了錢買公設,所以實坪計價在台灣有著不小的困難度,但是規範建商擬定合理的公設比是可以努力的方向。

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莊孟翰│理財周刊882期│2017-07-20 

「二○一七大師智庫論壇」演講會,當席勒教授聽到台灣房地產面臨「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高問題時,驚訝表示「三件事情同時發生,讓人匪夷所思!」
二○一三年諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller)教授,曾在二○一一年獲彭博資訊票選為世界前五十大對全球金融最具影響力的人,其暢銷著作《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)旨在分析人們在股市的投機心理與行為,並精準預測二○○○年網路泡沫與二○○七年美國次貸風暴;更以敘事經濟學(Narrative Economics)闡述透過故事被廣泛傳播後,市場情緒很可能發酵,進而影響投資行為。

有關席勒教授這次應邀來台演講,有許多值得我們再次關注的重點,不論是提示或警示,如能將這些國際經常發生的歷史經驗當作啟示,必會大幅提升政府主管機關趨吉避凶的應變能力,例如:

(1)沒有不會跌價的標的物。

(2)應教育民眾「房價不是只漲不跌」。

(3)人們必須正視房價高漲的風險,他不知道房價何時下修,萬一下修,對擁有資產者將是一場災難。

(4)支撐房價的不是基本面,而是人心還有故事的吹捧,讓大家認為房市是很好的投資標的。

(5)社會住宅其他國家也在做,但並沒有完全解決高房價問題。

(6)應引導資金到其他投資工具。

其實,有關這三件事情,乍看之下真是讓人無法理解而備感疑惑與矛盾,惟如就歷史縱深加以探索,答案就很清楚。以下謹就「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」這三點提供淺見,以供參考:

一、高房價問題:

台灣高房價其來有自。房地產市場自民國六十年代後,由於經濟快速成長及國民所得逐漸提高,加以其間屢受油價、物價巨幅波動影響,房價幾乎每隔一段時間便呈倍數飆漲,從而助長投機風氣,其顯著模式為「油價漲→物價漲→房價漲」。
例如民國六十二至六十三年第一次房價大幅飆漲係源於第一次石油危機,油價由每桶二.五九美元遽漲至十一.二五一美元,物價大漲四七.四%,民眾基於購屋保值心理,大肆搶購不動產促使房價攀向高峰。及至民國六十七至六十九年,油價由十二.七美元再度暴漲至三十二美元,物價上漲率也攀升到二位數(六十九年一九.○一%,七十年一六.三二%),又是「油價漲→物價漲→房價漲」模式,造成房價飆漲。至於民國七十六至七十八年第三次房價大幅飆漲,主要是當時社會財富長期累積,又有新台幣由三五.五元大幅升值至二八.五五元湧入的「熱錢」推波助瀾,「金錢遊戲」再起所導致(見表一)。

最近這一波始自二○○三年之起漲點,主要係繼二○○五年土地增值稅與二○○九年遺產及贈與稅大幅調降稅率,加以二○○八年全球金融海嘯後,美國三次QE(量化寬鬆)導致市場頓呈有史以來最低、最長之低利率時期,最多氾濫游資與最大之租稅減幅,促使房價節節攀升,按二○○三至二○一六年台北市房價飆漲一.一倍,新北市更飆漲一.四倍。

以上所述,前三次係台灣經濟高度成長的特殊歷程,最近這一次則是全球普遍遭遇的共同處境。

如再就二○一四年台北市實施囤房稅之後持有稅、交易稅與資本利得稅,再加上二○一六年實施的房地合一稅之重稅結構,雖然今年第一季台北市房價所得比仍高懸十五.五二倍,惟近年房價持續向下探底,尤其在少子化與高齡化情勢下,此一高房價問題勢將隨之逐漸獲得改善。

其次,如依Numbeo網站《Property Prices Index 2017》二五七個主要高房價城市統計數據,台北市房價所得比十五.六三倍(二○一五年第三季數據),全球排名第四十五,的確還有很大的調整空間。


二、高自有住宅比率問題:
在經濟高度成長階段,有土斯有財與房地產增值保值觀念深植人心,又沿襲長輩的財產繼承問題,再加上社會福利與退休保障不足等因素,導致不少高所得階層將房地產視為投資理財工具,中產階層則是儘量多買一戶,一則用以退休收租養老過活,再則運用購屋節稅贈與子女,凡此,都是促使自有住宅比率逐年攀高主要原因。由附圖可見一九八七年住宅自有率已高達七八.六%,二○一五年更攀升至八四.二三%(見圖一) 。

三、高空屋率問題:
台灣長期高空屋率與實施容積管制息息相關,按台北市於民國七十二年四月二十五日率先發布「台北市土地使用分區管制」之後,全台土地管理利用即逐漸進入容積管制,其後台北市及宜蘭縣經細部計畫通盤檢討,亦於民國八十二年全面實施容積管制,其他縣市則囿於議會壓力延緩實施。

惟自八十八年起全台皆已實施容積率管制,然就在全面實施之前,由於大量搶建引發超額供給之景氣重挫問題,政府為挽救當時號稱的火車頭工業,公布「健全房地產市場措施」,一連三次共計七年延長建照時效,由此衍生之大量空屋,超額供給至今無法去化,非都會區的無效需求更是嚴重,可由民國八十年至八十三年建造執照合計高達八十二萬九八五九戶見其一斑,而這也正是長期存在高空屋率,讓一般人無法理解的主要緣由(見圖二)。

其次,如就二○一○年六都合計一一○.六五萬戶空屋,占全台一五六萬戶之七○%加以檢視(見表二),顯然社會資源的浪費依舊無法獲致合理解決。有關此一議題雖然行政院主計處經深入了解後表示其中約有一半係屬第二屋或休閒住宅,惟就當前政府刻正大力推動的二十萬戶社會住宅,實應先就大量空屋地區先行調查,再輔以租金補貼或購屋貸款利息補貼,藉以逐步去化餘屋,讓長期閒置資產得以活化利用,而不必急於一時,更何況席勒教授也認為社會住宅其他國家也在做,但並沒有完全解決高房價問題。

由這次「二○一七大師智庫論壇」,席勒教授席間對於台灣房地產面臨「高房價、自有住宅比率高、空屋率高」等三高問題,驚訝表示「三件事情同時發生,讓人匪夷所思!」由此不難了解台灣當前所面臨住宅政策之困境!而在聆聽席勒教授一席話,讚佩之餘,是否也能進一步檢討並正確擬定與落實住宅政策,實乃當前主管機關必須正視刻不容緩之一大課題。

在此,要再度感謝諾貝爾經濟學獎得主席勒教授對我們的經濟與房地產所提出的啟示與建言,並且希望本文的補充意見也能提供政策參採!

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莊孟翰│理財周刊880期│2017-07-06 

房市景氣持續低迷,最近媒體陸續報導北台灣超額供給區域,包括新北市淡水、新莊、林口等三大餘屋區,其中尤以新莊副都心房價從五字頭掉到三字頭,淡海新市鎮、桃園青埔特區則已回跌至二字頭,短短兩年間跌幅高達二至三成者比比皆是最受矚目,從而亦導致各相關研究單位積極針對自家調查發布修正資訊,其間最大差異,在於有些認為今年第四季即將落底,有些則認為明年才會觸底。

惟如就當前整體房市供需與稅制結構加以探討,這一波景氣恐無法依循往昔分析模式就可輕易解讀,而當前大家最容易忽略的問題癥結點,就在於爭論已久的稅制結構議題。

有關稅制問題,自從二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅至今已屆三年,在持有稅、交易稅、資本利得稅短期同時實施的情況下,猶如強降雨一般,瞬間沖毀了國人心目中「有土斯有財」的傳統理財思維,導致多產階層不敢再貿然將資金投置於房地產,尤其值此市場景氣衰退時刻,更不急於購屋置產,深恐偶一不慎淪為「負資產」。

值此景氣轉折關鍵時刻,大家最關心的,莫過於如何經由價量變化以檢視景氣觸底與否,以下謹針對此一議題提供五大檢視流程,以供參考。

一、出貨不進料

去年交易量創二十五年新低,再加上低價當道,甚至已有不少炒高房價地區被打回原形,導致一些建商已有「長期抗戰」的心理準備,在此情況下,以出清存貨為優先,並且不急於購地,以期儘早做好風險控管,實乃不得不然的明哲保身經營策略。因此,當建商出清存貨,再次購地之時,再重新檢驗景氣走勢也還不遲。

二、加碼讓利出清餘屋

所謂「讓利」,其實就是打折促銷之廣告用語。

現階段在預售屋、新成屋、中古屋競價求售情況下,加以二○一二至二○一三年投資客以及地主戶爭相降價競銷,導致議價空間持續加大,尤其是在越來越多高資產階層質疑持有稅恐成推動下一波讓利潮最大推手,復又各建案爭相贈送車位、裝潢之加碼動作,就可輕易研判景氣觸底與否。


三、營建換屋解套

上一波房市不景氣階段,經常出現業者將餘屋用以抵付工程款或建築材料款項,其間所顯示必然是預售建案銷售情況不如預期,餘屋去化不易,最近此一情況似有加劇,由此亦可作為檢視景氣觸底與否之依據。

四、批發求現結案

當前景氣已持續衰退三年,多數建案皆飽受降價與滯銷之苦,再加上代銷業不包銷,即使委由房仲業幫忙促銷,效果依舊相當有限,尤有甚者,連投資客與地主保留戶也加入競價行列。

在售價與銷售率一再創新低,新成屋售價又比預售屋低,復又購屋者寧可選擇違約被沒收一五%購屋款之情事,遂有淡水、林口、台中等一些建案不惜以批發方式力求快速結案,其間所顯示之景氣動向,不言可喻。

五、法拍不急於加碼搶進

現階段雖陸續出現法拍物件,即使是指標性豪宅如帝寶亦不例外,惟截至目前為止,仍鮮少有一標高價競購情事,幾乎都還停留在觀察景氣變化階段,檢視二拍、三拍之去化情況再做定奪。

由以上五大景氣轉折流程,再詳細觀察每一相關細節,當可正確掌握反轉契機,並據以供作購屋置產參考抉擇。

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莊孟翰│理財周刊876期│2017-06-08 
內政部甫通過陸資購買「萬通台北2011」建案的訴願案,即遭質疑政策鬆綁,隨即於五月十七日表示,該案是個案依訴願決定另為適法處分結果,陸資在台買房政策及相關管控機制沒有改變。又再補充說明,該案係經內政部開會研商及審查,共同獲致決議,並認為無相關論據足資顯示該案有危害國家安全或社會安定之虞,決議予以許可。

以上說法既不具說服力,邏輯也未必全通,試想若國家安全無虞,為何連一向考核最嚴謹的國軍都會有那麼多不可思議的問題發生,更何況還有那麼多的陸配購屋,連南機場國宅也不放過,更不知還有多少經由第三地轉進的陸資。

看看香港高房價成因即可知,為何會有愈來愈多香港人住進「籠屋」,甚至人均面積只有六二.四平方呎(1公尺=3.28084呎)的「?房」,媒體還以「?房及籠屋問題乃香港之恥」形容,台灣還有什麼因應「撇步」?

從另一角度探討,近年台北高房價始終高居民怨之首,正值景氣轉折關鍵時刻,如再放任陸資或有錢人炒房,明年選舉看看年輕人如何用選票來表達他們的看法。其實,還是不要忽略陸資購屋所衍生的國家安全或社會安定問題,才是根本之計。

最近根據屋比趨勢研究中心調查資料顯示,有高達七二%民眾反對現在進一步鬆綁陸資來台購屋相關限制,主要原因在於擔心陸資炒房。此一議題,就房地產投資角度探討,現階段台北市房價高居全球第二十位,根據全球房地產指南(Global Property Guide)針對全球最貴房價九十二個城市統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍全球第一,租金收益率一.五七%則全球最低,被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市,二○一六年一月一日實施之房地合一稅四五%邊際稅率亦是全球最高之一。在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,尤其持有稅、交易稅與資本利得稅陸續提高,自二○一五年景氣急遽轉折後,陸資還會有什麼興趣投資台灣房地產?

就另一角度探討,中國大陸積極肅貪,又對台商加緊查稅,勢必會有源源不絕的資金外逃,近年美、英、加、澳甚至德國都積極築起防護牆,我們還能掉以輕心嗎?

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莊孟翰│理財周刊872期│2017-05-11 
(1)強化公權力與公信力
(2)建立估價權威性
(3)容積獎勵與回饋
(4)稅制議題檢討
(5)推動多元都更
(6)代拆爭議處理機制
(7)建立代理實施者制度
(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」
(9)SOP實例演練
(10)成立不動產專業法庭


接續八七○期,繼續探討「當前都更成敗十大關鍵議題」。

五、推動多元都更─公辦、民辦、自力更新、協議合建

為加速老屋重建,應可以廣義角度來正視都更問題,除公辦、民辦、自力更新之外,協議合建也應納入,惟將來都更戶可能會以「自力更新」為優先選擇,其因在於大家總認為假手他人成本太高、被賺太多,索性由住戶自行推動,但又該如何進行?

二○一二年台北市政府與實施者同時發布一則南港路一段和興東街交叉口的都更案訊息,原預計二○一八年完工,該案係由一二七戶規劃興建為四三○戶,當時都更戶的質疑是,都更完成後他們同樣分回一二七戶,只占二九.五四%,其他都歸實施者所有。實施者則表示,總樓地板面積二萬三百坪中,他們只拿到八一二○坪,只有四○%,彼此算法天南地北,前者以戶數計算,後者則以容積率的總樓地板面積計算,其實以容積率計算才正確,此一問題顯示的正是未來自力更新之需求導向。

其次,如何擬定多元創新策略,也值得深入探討,例如結合生技、長照產業之創新模式,去年一家生技公司參與新竹市一都更招商案,該公司了解當地較缺乏住宅需求,改以長期照護中心再結合醫療為主軸爭取到該標案,也是因應人口老化與都更另一嶄新思考模式。

六、代拆爭議處理機制

都更案常於「拆除」環節糾紛不斷,根據現行「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」,都更案代拆戶占總戶數一○%以下,且戶數五戶以下,才可申請政府代為拆除,惟許多都更案仍出現不同意戶阻擾而無法順利進行拆除。

最近台北市副市長宣布,將取消都更案建商申請代拆門檻,未來無須取得全部所有權人同意,只要都更事業計畫、權利變換計畫通過,實施者就可申請建照、拆照。如能真正落實,必有助於都更順利推動。

至於代拆問題,法律依據為何?如何合法進行?新加坡行之有年的有效模式就是達到法定門檻經估價後依法提存,只要經過法院判決就可進行拆除。長久以來我們一直沒辦法突破這一關鍵門檻,試想既然要享受容積獎勵的公共財,為何拒絕更新的公共利益,還要搬出憲法困住大多數人的公共利益。

七、建立代理實施者制度

既然都更戶與實施者彼此不信任,都更戶怎麼做才能「自己的錢自己賺」?漫長的都更過程,「人心」成為最大變數之一,既然民辦問題層出不窮,不如推動自己的房子自己建,如能建立「代理實施者制度」,以「自力更新」方式,積極推動將會成為未來都更主流。

目前自力更新案例不多,可仿照台北市首宗由地主自組更新會並取得一○○%同意比例之水源路四、五期整建住宅之成功案例,政府扮演輔導角色,前期可適度補助相關整合經費,待凝聚共識取得結論,再對外公開徵求建築師規劃設計,並延攬專業人士協助產權整合、權利變換與銀行融資等都更戶無法自力完成的相關重要事項,最後則是公開遴選營造廠商。目前此一都更案在台北市政府與地主共同努力下,將於二○一七年完工,成為台北市推動老舊整宅都更典範之一。

八、置入「以房養老」概念─「以房養房」

很多老舊都更戶所有權人都已退休無收入,如更新後造價不夠還得自行負擔部分工程款,必然會擔心負債償還問題,可置入以房養老、逆向抵押貸款概念,以逆向抵押貸款方式增加貸款額度。

基本上因為都更後增值,再加上銷售坪數增加,例如老舊公寓的公設可能是八~一○%,現在台北市平均公設是三四.五%,起碼會增加二四.五%的坪數,等於是強迫增值,再加上舊屋已更新,房價就會隨之水漲船高。

至於因分不回原面積而須價購部分,同樣可以「以房養老」方式,也就是都更戶不必支付本息,係經由銀行「以房養房」方式併案處理,多出來的房價已足夠其養老與繳房貸利息,相關機制主管機關應進一步規劃設計。
九、SOP實例演練─流程、法令

都更流程潛藏很多難以解決的死角或漏洞,如能逐一拆解,就可清楚了解每一流程的糾紛根源,也才能讓執法與司法單位更了解相關法令依據,如能就實際案例經由各流程拆解推演之後,再據以研擬具體可行的配套措施,必有助於爭議處理與都更加速推動。

十、成立不動產專業法庭

都更遇到拆除問題,常見的是不同意戶杯葛,這牽涉到公權力該怎麼介入。就現況而言,勢必要有個判例做為依循,如能成立不動產專業法庭,讓社會大眾清楚了解,基於公共利益就必須要有遵守多數決的法治概念,都更才能順利推動,否則不同意戶的問題恐永無寧日。若執行拆除任務時出現糾紛,法院能速審速決,並有執法人員做後盾,主管機關就不會互踢皮球。

台灣快速邁入高齡社會,如能經由這次相關法令修法,積極推動自力更新,再輔以「以房養老」概念,置入逆向抵押貸款併案處理,相信在「代理實施者制度」、「以房養房逆向抵押貸款」與「不動產專業法庭」三方面相互搭配下,必能加快都更推動,同心協力重新打造舒適安全的居住環境。
 

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莊孟翰│理財周刊870期│2017-04-27 

(1)強化公權力與公信力
(2)建立估價權威性
(3)容積獎勵與回饋
(4)稅制議題檢討
(5)推動多元都更
(6)代拆爭議處理機制
(7)建立代理實施者制度
(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」
(9)SOP實例演練
(10)成立不動產專業法庭


政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動,惟效果始終未見彰顯,更值得關注的是,大家都僅聚焦於龐大的潛在利益,而忽略都市再生與整體經濟效益,甚且無端迸出一些釘子戶,導致都更效益大打折扣。

為什麼推動都更會那麼困難?就實務面而言,一百個都更戶,至少會有一千個以上的疑難雜症,更何況都更的條件是變、變、變,而非一成不變!

長久以來我們一直認為既然容積獎勵確定了,好像就大事底定一成不變,其實,包括景氣的變動、房價、造價、估價等,尤其是房價問題,若以二○一二年和二○一六年銷售率來看,台北市本來是五四%,去年卻掉到只剩二一%,即顯示供給增加、房價大跌的後遺症。

另外,就估價而言,從開始整合到最後權利變換完成,整個流程平均長達七、八年,其間需要估價幾次?因此,實際上都更的條件並非一成不變。尤其景氣很好時,實施者可以一坪換一坪甚或一.二坪的條件滿足都更戶,不過最後又為什麼會一事無成?因為景氣逆轉房價下跌,實施者變卦,因此,整合過程房價漲跌無疑就是最大的變數。

至於主管機關一再強調有高達三八四萬戶(二○一六年第四季)的老屋需要重建,然就二○一六年底全國樓層數以一至三層樓約占四七%,約有三九八萬戶,這些老舊建物均屬透天厝,即便給予較高容積獎勵,都更意願依舊不高,原因在於無力自行負擔工程款,且多分布於鄉鎮地區,唯一只能經由協議合建方式重建;另四至五層樓占二三%,約一八九萬戶,是否真會有三八四萬戶這麼大量頗有商榷餘地。

其實現階段擬訂法令僅適用台北市和新北市,其他縣市未必適用,其因在中南部房價偏低。因此,當前都更各種疑難雜症分別加以彙整,可歸納為以下十大關鍵議題,以供執事者參採。

一、強化公權力與公信力

眾所皆知,現階段都更最大阻礙在於公權力與公信力如何發揮?當前推動都更最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時,主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策以突破都更瓶頸,實乃當前最受矚目一大課題。

二、建立估價權威性

就估價角度,當前最大問題在於景氣變化所導致房價漲跌幅過大,以這一波景氣變動,二○○三年景氣起始與二○一四年高峰期相較,房價漲幅就高達一.三倍,二○一五年至今跌幅已普遍超過二成。實價登錄是不是實際交易價也是一大棘手問題。

如再加上人性面互信不足的問題,估價權威性常遭質疑也就不足為奇,更何況整合過程長達七、八年,不同估價師不同時間的估價報告書必然不盡一致。其次,造價變動也會影響共同負擔費用,常因互信不足擔心實施者灌水。

三、容積獎勵與回饋

當前都更整合常出在一坪換一坪又不出錢的問題,就事論事,既是用公共財的容積挹注,又增加公設比面積,尤其現在台北市公設比平均高達三四.五%,一般四、五樓公寓多介於八~一○%,公設比部分占都更後總銷售面積起碼多賺了四分之一,亦即公共財的容積獎勵,無形中等於強迫都更戶增值賺錢,為何都更戶不能兼顧公共利益而仍堅持不同意都更,亟待研擬對策解套。

其次,如為推動都更而一再提高容積獎勵,而中南部因房價偏低仍無法推動,結果便是貧富差距愈來愈大,顯非立法本旨,值得深思。

另外,容積獎勵應該還有上限以及回饋的問題,因為回饋不乏現金或建物,回饋建物可當作社會住宅,如係代金則可挹注於社會住宅公共基金,以達到取之於社會用之於社會之政策目的。

附帶一提,台灣位處地震帶,加以土壤液化嚴重,建議將制震、隔震等攸關建物結構安全之規劃設計列入容積獎勵項目,以期一次性延長建物使用年限。

四、稅制議題檢討
 
 
    
 


二○一四年稅制結構改變,像持有稅的房屋稅、地價稅等,吵了老半天,其實就是怕未來會有加稅的問題。以這次加稅為例,地價稅增加後,距正常交易價格還有八成,都更戶普遍質疑焦點就是未來會不會一再調高稅基加稅。

以台北市為例,就房屋評定現值的標準單價而言,仍只是實際造價的一半,其中仍潛藏未來繼續加稅的不確定性問題。按台北市房屋稅已提高到二.六倍,即使都更後打對折,也只是降為一.三倍;如就士林文林苑案例,為何都更前只要繳二、三千元,都更後卻變成五、六萬元,實際上增加二十至三十倍,其因在於文林苑老舊建物並不是從一起算,基本上屋齡三十年以上老舊房屋幾乎都已折舊到只剩○.四,因法令規定折舊底限為四○%;因此,二.六除以○.四答案就是六.五倍。

另外,台北市原採「1+300%」路段調整率,現擬調降為「1+120%」,亦即二.二倍,六.五乘以二.二,等於是原來的十四.三倍,然後再打對折,就可能出現文林苑都更後大幅增稅的問題,這個部分就應以實例先行演算,再據以修訂法令,較能符合現況。

最近彰化縣政府公布未來三年房屋稅不調漲,擬以輕稅利民來實現居住正義之權宜措施,應可列為亟需推動都更縣市之參考。

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莊孟翰│理財周刊868期│2017-04-13 

每年的三二九檔期,房市景氣總是備受矚目,縱然今年各大媒體大都以「加溫」兩字蓋過購屋者的觀望態度,不過,就實務現況逐一加以檢視,發現仍然有不少盲點須靜待釐清。

景氣未觸底 建商讓利 購屋不急

首先,就各大建案均以來客數量作為觀察指標,此與景氣高峰期所強調「clean」之銷售率或「秒殺」的情況,可謂是大異其趣。

其實,大家都心知肚明,現階段景氣尚未觸底,而大多數有意願的潛在購屋者,在幾乎所有建案都以「讓利」為訴求的情況下,即使想要換屋,也並不急於一時。

更何況,在每次景氣衰退的過程,房價大都會下跌個二至三成,雖然最近一些重劃區等超額供給地區,跌幅已然超過二成,不過,卻是因為被包含「贈送車位、裝潢」之簽約價格模糊掉其實際成交價,導致即使是內政部所公布之實價登錄資料,亦未必全部都是實際交易價格。

其中,尤其以新成屋差距較大,中古屋則無此問題,從而亦導致一般購屋者看得眼花撩亂,推遲、觀望態度油然而生!

因此,若是就行銷角度加以觀察,只要新成屋去化不順利,預售屋與中古屋必然遲滯依舊,其因在於大部分的新成屋都是建商餘屋,一旦餘屋銷售不順暢,預售屋的推案量必然大幅減少。

更何況這一波還有不少投資客釋出的新成屋競價求售攪局,此一情勢亦可由今年北台灣三二九檔期推案量約為一六四八億元,較去(二○一六)年減少二二.六%,創下二○一二年以來與近六年同檔期新低量紀錄,可見其一斑。

現階段建商以去化餘屋為主

另外,如就《住展雜誌》所公布之數據來看,今年三月廣告批數微幅降至約二.○六萬批,較二月減少幅度約是六%,其中,新成屋廣告量一.六萬批,預售案則僅為四千多批,並且超過八成都是舊建案,由此顯見,現階段建商仍是以去化餘屋為主,不再貿然推出新建案。

至於一向都是房仲業銷售主力產品的中古屋,由業者一再強調以首購及換屋的剛性需求,並且以中小坪數、低總價為主,即可窺知其中梗概。

若是再由房仲業兼售新成屋的角度加以探討,在整體市場預售屋、新成屋與中古屋沒有各就各位之情況下,市場景氣尚未觸底可謂極為明顯。

至於部分因為中國肥咖條款而回台購置豪宅之台商應屬少數,充其量只是更加凸顯房市的兩極化趨勢而已,無法據以研判景氣動向。

其次,就買賣移轉棟數加以檢視,由附表「六都買賣移轉棟數比較」資料觀察,儘管今年第一季較去年同期增加了四一%,不過,仍可明顯看出實係前期基期較低所致,若與二○一三年及二○一四年同期相較,差距更大。如再據此扣除所有權第一次登記之新成屋,當更能直接反映房市實際交易數量。

因此,就整體而言,這一波房市景氣不可能這麼快就落底,更何況落底之後還會有一段相當長的盤整期,主要原因與稅制結構、薪資所得、人口老化,乃至於升息預期等因素息息相關。也正因此,未來建商是否持續「讓利」,就可視為房價是否止跌與景氣轉折之重要關鍵指標。

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2017-03-31 09:37

【文.莊孟翰】

 
 

早在2015年總統大選選戰開打之前,筆者即大聲疾呼八年興建二十萬戶社會住宅不僅是一項不可能的任務,而且事實上也無此必要;至於柯P競選期間也曾提出八年興建五萬戶社會住宅的政見,惟截至目前為止績效並不顯著。

新政府力推八年二十萬戶社會住宅,雖然內政部表示根據委託民調機構調查結果,有近八成八受訪民眾支持政府推動社會住宅政策,並且有八成四民眾接受住家附近有社會住宅,後續將以民意為基礎,積極協助地方政府推動社會住宅,落實居住正義。然衡諸市場現況,社會住宅雖確實有需求,但是否必要急於在八年內完成,可就相當值得斟酌。

根據報載,「蔡英文政府計畫八年興建二十萬戶社會住宅,本月初行政院拍板,相關補助經費高達307億元由中央住宅基金埋單,但目前住宅基金帳上僅118億元,未來若全由基金支應,預計五年後面臨破產」。內政部則表示,目前中央住宅基金118億元可支應到2021年,後續中央政府將編列預算補助,撥入基金填補,「不會,也不可能破產!」

內政部還表示,住宅基金目前可運用資產約320億元,未來若有不足,除了以房地合一所得稅收撥補,也有國庫可以補助。雖然內政部一再表示資金沒有問題,惟仍有待後續檢驗印證。

首先,值得注意的是,當前少子化、老年化趨勢愈來愈明顯,未來住宅需求勢將步日本後塵逐漸減弱,尤其是現階段,依內政部最新之低度使用(用電)住宅高達86萬2682戶之前提下,社會住宅之興建實宜緩和漸進,不必急於一時。

在此,謹再次將筆者選前針對社會住宅之建言重點分別彙整如下,以供參考。

(1)應以「興辦」為主,而非「興建」,有關這一點,最近內政部已將興建二十萬戶調整為興建十二萬戶、包租代管八萬戶。

(2)應將「包租代管」調整為「代租代管」,或兩者並行,但短期內仍應側重於「代租代管」,方較可行。

(3)興建地點應以雙北市為主,其他縣市則因房價較低,應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低,雖較容易推動,惟實際需求恐不如預期。

(4)應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數挹注於社會住宅公共基金,期以解決長期龐大資金缺口,確保社會住宅政策之順利推動,有關這一點,最近內政部也已參採納入。

(5)容積係屬公共財,應予靈活運用,並積極建構都市更新容積獎勵回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金。

(6)容積既屬公共財,都市更新除國、公有土地參與都更分回建物提供社會住宅之外,亦可以代金方式加速累積社會住宅公共基金,此外,都市更新案如不願與弱勢族群混居,即可以代金方式回饋。

(7)以租金補貼方式,循歷年營建署採行模式自行至租賃市場租屋,並計入20萬戶社會住宅總量,藉以加速達成績效,兼以大幅降低財務負擔;按民國105年度租金補貼計畫戶數5萬6976戶,如依每戶每月租金補貼4000元計算(105年分為3000元、3200元、4000元與5000元四類),即使短期內快速累增5萬戶,每年增加支出約24億元,與大量興建或包租代管之龐大金額相較,不僅可以克服土地取得不易,同時亦可解決資金籌措難題,可謂一舉兩得。

(8)以增加利息補貼名額方式,快速彌補社會住宅之興辦,無須全數曠日廢時的興建。

按105年度內政部營建署自購住宅貸款利息補貼辦法,係依評點基準表核定,再按分類依郵儲利率增減機動調整;優惠貸款額度台北市最高為250萬元,新北市230萬元,其餘直轄市、縣(市)為210萬元,償還年限最長二十年,含付息不還本之寬限期最長五年;至於補貼優惠利率為郵儲利率加0.042%(目前貸款利率為1.137%)。

房市觀察 房市觀察
 

此外,亦可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」搭配使用(105年1月1日起優惠貸款最高額度新台幣800萬元)。

由以上之分析,除前述六點之外,如能再加強租金補貼與自購住宅貸款利息補貼,以彌補興辦社會住宅之不足,不僅可以同時解決土地來源與資金籌措問題,更重要的是,也可藉此解決大量空屋問題,以使社會住宅績效提早展現。

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2017-03-17 09:56 【文.莊孟翰】

【理財周刊第864期】 【理財周刊第864期】
 

「台灣二月房市回溫」、「房市寒冬已過」,斗大的新聞標題,在各大報房地產版面洋洋灑灑落下巨幅篇章,即便對於房價天文數字早已「無感」的中產階級而言,無論房價下跌或是回溫,似乎與之無關。

但房市在經過2014年7月1日台北市開始實施囤房稅等一連串打房政策壓抑下,一路呈現溜滑梯的態勢下墜,如今在買賣移轉棟數連續兩個月大幅增加情況下,房市真的觸底回升反彈了嗎?請教莊教授的看法。

倘若房價真的大幅下修而導致交易量暴增,那麼為什麼還會有那麼多無殼蝸牛呢?根據天下雜誌報導,隨著企業獲利提高,民眾薪資所得卻沒有增加,並在1997年亞洲金融風暴時出現黃金交叉,之後差距便逐漸擴大,而房市也出現兩極化的發展趨勢。

社會財富分配不均後遺症逐漸發酵的結果,美國過去抗議金融大亨的掠奪與貪婪,占領華爾街行動也曾在2011年的紐約街頭激情上演。

房市M型化發展 與薪資結構同步

反觀台灣,根據財政部所公布1998年至2014年的家庭平均年所得統計資料顯示,2014年5%所得最低家庭平均年所得只有4.7萬元,而分布在最高5%家庭平均年所得約525.6萬元,高低差距達520.9萬元,顯示出台灣M型化社會的情況已日趨惡化。

近年在「錢多、利率低」的前提下,金字塔頂端1%的有錢人更可以輕而易舉的掌握更多的高價資產,以頂新集團當初購入豪宅帝寶為例,銀行放款成數高達9成9,魏家僅用1%的自備款,在2008到2009年間即可輕鬆購買九戶帝寶,對比在實質薪資所得倒退十六年的時空背景當中,購屋似乎還是只能成為M型社會99%的人遙想的幻境。

增溫應只是兌現 預售交屋數量的延伸

對照六都地政局最新發布的一、二月合計買賣移轉棟數,以新北市7658戶,年增79%最大,台北市3204戶,年增29%;另外,桃園市4514戶,台中市5358戶,也都有40%以上的年增率;至於南部地區的台南、高雄也都有三成以上的年增率。

但對於最近各地房市買氣回溫跡象,應該只能就兩、三年前所購買的預售屋在最近逐漸完工交屋,而併入買賣移轉的統計數量加以彙整分析,不能解讀為房市真正的回春。

其實,這一波的房市景氣,自2014年7月1日台北市開始實施囤房稅之後,投資客縮手,造成市場量縮,房價下跌,去化餘屋數量頓時趨緩,迫使建商背負的融資壓力有增無減。

過去,建商以「借新還舊」的方式向銀行融資,銀行藉此賺取利差,建商通常會在建案完工交屋時開始還款。但當銀行發現景氣不好,建商極有可能因為資金周轉不靈出現呆帳,擔心發生「流動性風險」,進而影響系統性風險,再牽動市場上其他放貸風險,甚至嚴重影響經濟成長。2007年美國次貸風暴,導致2008年全球金融海嘯之惡夢,至今依舊令人心有餘悸。

為去化餘屋 建商讓利空間增至兩成

倘若建商能快速去化餘屋,將原本集中在建商的融資壓力,由一個籃子分散轉為多戶購屋者的購屋貸款,便可以藉此降低營運風險,也正因此,建商近期更是加緊腳步的「讓利」,以求快速去化餘屋。

為了去化過去大量建案餘屋,已有愈來愈多建商釋出約兩成的讓利空間,例如以實價登錄一千萬元的房屋,當中往往還包含贈送裝潢或者車位等可能約兩百萬元的贈品,因此,實際上建商真正僅獲取約八百萬元的回收資金,而這也正是當前購屋者無法由實價登錄資訊當中掌握實際交易價的實務現況。

多年來由於貧富差距持續擴大,房地產市場也界分為豪宅的高價位市場與一般住宅的中低價位市場,而呈現兩極化的發展趨勢。目前,交屋量多數仍分布在中低價位產品,並且以新北市與近期機場捷運線通車的桃園地區為主,根據住展雜誌數據資料,台北市近期的指標性高級住宅銷售依舊不如預期,因此推案量相較過去也至少減少一半以上。

過去,桃園因為機場捷運線即將通車的想像空間,房價推升快,不過,在附近交通、生活機能沒能跟上腳步下,通車後桃園的房市交易反而趨緩,而其中最主要因素仍是超額供給。長久以來,由於新北市以及桃園的餘屋量大,成交量大也相對合理,但依照目前「開價」及「實際交易價」看來,市價跌幅超過兩成已是勢所難免。

例如新北市過去房價曾高達六十餘萬元,目前四字頭的建案已逐漸增加;在建案量相對較大,強打廣告數量倍增下,目前房市買氣依舊低落,景氣也尚未回溫,「粥多僧少」情況下,「打折去化」也成了建商唯一的最佳銷售利器。

為了去化大量建案餘屋,「打折去化」成了建商的銷售利器 為了去化大量建案餘屋,「打折去化」成了建商的銷售利器
 

房市仍在谷底盤整 並未真正觸底反彈

目前,以六都而言,新北市及桃園的建案量相對較大,蘆洲目前房價一坪開價約38萬到66萬元,由茂德建設與台北市捷運局合建分售的捷運宅聯合開發案,更高達上千戶。

此外,根據住展雜誌資料統計,二月份,新莊區仍有40個建案,至於林口則有50個,並且開價最低至最高,分別落在29萬元(林口福林路)至55萬元(林口文化三路段),可以預見的是,未來下修幅度必然不小。

2014年以來,房產新稅制已讓地主與開發商持有成本大幅提高,讓利去化態勢明顯,雖然今年一、二月市場交屋量驟增五、六成,但價格依舊持續下跌,推案量亦告萎縮,總體而言,現階段房市仍處於谷底盤整,尚未真正觸底,因此,最近兩個月的增溫數據仍應以「僅供參考」存參較為妥適。

329檔期即將登場,即便看屋人潮較預期增加,惟是否能有效達成促銷目的,仍有待觀察。建議一般民眾可在這段房市探底過程,利用假日勤於蒐集資訊,多做功課、多加比較,再依據自身能力,就「以小換大,由遠至近」之購屋原則,循序漸進的尋找自身可以負擔的利基點,再適時掌握最佳購屋契機為宜。(整理.葉怡君)

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原文網址:https://udn.com/news/story/6848/2346729

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莊孟翰│理財周刊862期│2017-03-02 
問:二○一○年六月九日,苗栗大埔園區開發案由苗栗縣政府主辦,強拆張藥房,造成拆遷戶張森文自殺身亡。時隔多年,新北市地政局副局長疑因土地開發收賄,遭檢調搜索,僅留下「沒拿錢」遺書後便跳樓以死明志,再添一條人命!這其中是否潛藏不可告人的巨大利益?又牽扯多少複雜的程序及黑暗面?最後,誰又是既得利益者?是否請教授就此事件解讀其中緣由。

答:通常會發生這樣的憾事,大都與土地開發利益太龐大息息相關,這次事件有可能是整合土地時,經手太多「中間人」,各路人馬都想分一杯羹,甚至為搶時效性、拆遷速度等,中間發生黑吃黑的事情,因此,常見「錢有可能沒有送到位,交到該交的人手中」等暗槓情事。

區段徵收土地靠「關係」?

其次,區段徵收土地分配雖是公開抽籤,但卻傳聞只要「有關係」,就能搶先一步徵收,更有機會分得價值較高土地,也因此引來不少投資客或建商覬覦,例如苗栗大埔農地區段徵收就是典型案例。其實自從有土地炒作題材以來,這類手法總是一再翻新,當初大埔案抽籤時,大家也都懷疑,為什麼劉家都能取得較好的區位,在地目變更後的豐厚獲利空間下,歷來這類問題便層出不窮。

近年不論是新北市或桃園市,房價大幅飆漲,土地開發利益又那麼龐大,會發生駭人聽聞「謀財害命」的憾事,應該是大家都在趕景氣及時效性的問題。

舉例而言,機場捷運A7合宜住宅,由農業用地變更為建地,一坪農地便從原本的二、三萬元,暴漲至十二、三萬元,其因在於由房價還原地價,每坪高達四十萬元所致。另外,新北市具備炒作空間條件的,包括北台灣最大重劃區塭仔圳、新店中央新村北側開發案及金山重劃區等,都成為建商或投資客虎視眈眈、爭相卡位搶奪的獵物。

台灣會重演當年日本土地神話?

在這一波房市景氣過程,就新莊副都心而言,依慣例一個接待中心原本只賣一個建案,而當景氣高峰階段,投資客爭相搶購「秒殺」之際,竟然可以連賣四到五個工地,尤其是二○一二至二○一三年就有不少建案以「秒殺」的速度完銷,更誇張的是,桃園市八德區還出現僅以貨櫃屋充當「接待會館」而仍快速結案。在此情況下,有誰會放過這種千載難逢的暴利投機,至於其間所衍生你爭我奪黑暗面的問題,自是層出不窮。

台灣這一波房價飆漲所衍生地價愈炒愈高的問題,就如同當年日本土地神話般,不斷推升土地價格,尤其當時市場不斷傳聞一旦開放陸資來台,一定會出現「賣掉一個日本,可以買下四、五個美國」之效應,導致投資客爭相加碼搶進,最後結論是桃園市部分建案一路開高至每坪四、五十萬元。

以這次事件可能關聯的重劃區及開發案,包括採市地重劃方式,占地七.三七公頃的金山重劃區,目前仍在內政部都委會審議中;新店中央新村北側開發案占地三十九公頃,附近生活機能極佳,並且有九五%的地主選擇分回土地,預計今年中點交並分回給近七百位地主;最後則是三百九十八公頃的新莊塭仔圳開發案,估計總市值超過六千億元,其開發利益著實相當驚人。

桃園機場捷運周邊的龐大商機

由於土地稅制的關係,只要不跨越公告土地現值調漲這條線,買進賣出就不必繳納土地增值稅,前財政部長張盛和就曾在會議中多次提到某位友人告訴他,有人買賣土地淨賺十幾億元,竟然土地增值稅一毛錢都不用繳。

多年來桃園的房仲土地一直都很順暢,往往一筆土地一年內就轉手三、四次,而在桃園機場捷運即將通車之利多誘因下,捷運周邊由台北到桃園共二十三站,例如新北產業園區、泰山、泰山貴和站等,周邊鐵皮屋林立,最直接的聯想便是將來這些鐵皮屋土地一定有機會變更為住宅、商業或工業用地,當中潛在的龐大商機,也給大家無限想像空間。

以最近台北市擬將內湖工業住宅合法化之構想為例,機場捷運沿線周邊那些佈滿鐵皮屋地區或附近農業區,有誰不想盡辦法要將糞土變為黃金?

由此不難了解,越靠近台北市地價便越高,當中覬覦利益者,例如建商、投資客、中間人、經紀人、地政士等,有誰不想從中獲利,儘早投入?這就難免會牽扯到地政人員,因此地政人員在當中便扮演著關鍵性的角色;該筆土地是否劃入?何時變更?排順位、慢慢來還是快快進行?處處充滿機會,當然也隱藏不少玄機。
 
「房地稅合一稅」開徵 減少憾事發生

甚至也有利用黑道嚇唬原農地所有權人,表示該土地不可能進行開發,惟常見的案例卻是土地到手之後,沒多久就進行規劃進行開發,將農地變更為建地,其間中間人必然會想盡辦法,以便宜的價格買進,再從中獲取暴利。

當土地有機會從農地變更為建地時,當中不會只有單一個人一路賺到底,通常都是集體傑作,這當中要建商拿出千萬甚至上億元,只能算是鳳毛麟角,景氣好時,任何建案獲利幾乎都是以億甚至數十億元計算。

其間,中間喬事者必然也有不少人混水摸魚,當然也不排除會有地政人員牽涉。一九九七年,台北大學現址就曾以高價徵收三峽大來紡織廠土地,當時台北縣地政局長就因收賄港幣五千五百多萬元而遭判刑十九年。但也不見得所有人都會有行賄行為,常見的是沒搶到地、沒拿到錢的人,反有可能因為心有未甘而成為檢舉人,說不定今日的憾事就因此而發生。

由於土地炒作長年存在這些老問題,從北到南一直都存在,惟自房地合一稅開徵之後,獲利空間已大幅縮減,炒作機會亦將隨之降低,應會有效減少這類憾事發生。

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莊孟翰│理財周刊860期│2017-02-16 
問:最近全球房地產指南(Global property guide)公布二?一六年第三季全球九十二個高房價城市房價、租金與收益率統計資訊,台北市房價租金比六十四倍,全球排名第一,其次,租金收益率一.五七%則係全球最低,因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。請問您如何就「64X、1.57%、45%」這三個數據解讀未來台灣房市景氣?

答:台灣這一波房價自二○○三年以來逐漸攀升,主要緣於「錢多、利率低、稅輕」這三大因素,及至二○一四年七月一日,台北市率先大幅調漲房屋稅稅基與稅率,在稅制結構急遽改變下,市場景氣隨之逆轉並呈每況愈下之衰退趨勢。
至於「64X、1.57%、45%」對於整體房市景氣之影響,則分述如下:

一、64X、1.57%、45%與全球主要城市之比較

根據全球房地產指南數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於六十四倍,全球排名第一,亦即投資六十四年才得以還本,其次,租金收益率一.五七%則係全球最低(詳見附表一),因此被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市(詳見附表二)。
至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自二○一五年景氣急遽轉折,二○一六年價跌量縮,二○一七年則依舊是持續向下探底之衰退趨勢。

二、當前房市十大泡沫指標之檢視

最近幾年台灣房市泡沫危機的陰影一直揮之不去,亦即「紅色警戒」已持續存在相當長一段時間,如就筆者根據多年累積經驗所擬定的十項泡沫評量指標來加以評估,例如房價所得比早已超標;其次,房貸本息超過家庭收入三分之一也超標,房貸餘額占GDP比重超過四○%,也是超標,年收益率低於五%─超標,房價租金比超過二十倍─超標,按二?一六年第三季台灣房價租金比六十四倍,等於六十四年才還本。
另外,房價漲幅超過GDP漲幅也是超標,短期漲幅超過三○%─超標,投資性需求超過二○%─超標,開工率大於銷售率─超標,空屋率大於五%─超標,由以上所彙整十項指標皆呈現紅色警戒加以探討,市場景氣漸趨低迷亦乃預料之事。
時至今日,房市景氣逆轉,大概只有房價漲幅超過GDP漲幅、房價短期漲幅超過三○%與投資性需求超過二○%這三項略有轉變,整體而言,房市景氣還是處在紅色警戒階段,縱然房價無泡沫破滅危機,卻仍有超額供給隱憂,因此,不動產開發業當務之急應是儘早出清餘屋,俾免出現流動性風險。

三、買賣移轉數量創二十五年新低之警訊

最近四年之買賣移轉數量,已由二○一三年三十七萬一八九二棟,二○一四年三十二萬五九八棟,二○一五年二十九萬二五五○棟,逐年下降至二○一六年二十四萬五三九六棟,而創下二十五年新低(一九九○年二十三萬六三九六棟,一九九一年二十八萬九五○三棟),此一逐年遞減之趨勢,顯示市場景氣低迷還有一段漫漫長路要度過。
此外,如再就《住展雜誌》北台灣預售與新成屋統計數據,推案金額由二○一三年之一三四六七.○六億元逐年下降至二○一六年之七九五六.四九億元,並且銷售率亦由七七.九八%大幅降至二八.八%,據此即可充分了解在當前交屋潮屆臨,預售屋、新成屋與中古屋競價求售,其間所顯示景氣衰退之經營困境。

四、房地價格均告下跌

根據房仲業者調查,五個豪宅聚落區近三年房價變化,以高雄美術館特區漲九.六%居冠,跌價最多的為北市信義計劃區,值得關注的是,一向都是豪宅指標區的信義計劃區房價,亦由二○一四年每坪一一七.五萬元,驟跌至二○一六年之九十八.六萬元,跌幅高達一六.一%。
此外,根據內政部最近發布的第四十七期(二○一六年九月三十日)全國都市地價指數,其中台北市下跌一.八%,跌幅最大,並且全市十二行政區均告下跌,其中又以南港區跌幅三.○二%最高,文山區跌幅二.七二%次之。
另外,根據最新實價登錄資料顯示,近二年台北市各行政區成交價,以中山區跌最多,達一二%,新北市則以板橋區一八%之跌幅最高。
如再根據房仲業者就實價登錄資料之彙整,雙北十大蛋黃區,松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重,二年來房價全數下跌,其中又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大,跌幅都超過一○%。

 

五、地上權開發案頻頻觸礁

由於近年地價稅大幅調高,使得信義計劃區的大坪數指標性豪宅「台北花園」地上權住宅租金亦告大幅飆漲,由十四年前每月三萬多元,一路飆到十二萬多元,亦即一年就要繳付一百五十萬元的地租,而令住戶苦不堪言。
此外,最近有關地上權開發案首見嘉泥公司解約情事,而將大安區地上權土地歸還政府,其次,日勝生「仁愛本真」開發案,擬變更為飯店用途,吉美建設「吉美璞立」與志嘉建設「志嘉水曜」也都規劃轉為商用不動產。
另外,位於板橋區的「昇陽寓見」,雖分拆年限以二十五年期進行銷售,亦告失利;至於高雄市永信建設的「R5新世界」,也同樣面臨銷售與貸款的困境。
影響所及,國產署於去年十一月二十一日開標,全台共十四筆地上權標案全數流標,就連眾所矚目的中山區長春路標案,同樣是流標收場。
由以上分析可知,最近幾年台灣房地產不僅在國際市場不具競爭力,今後國內市場將會在「U型谷底」盤整階段,呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況,而在理性購屋時代屆臨之際,相關業者也必然面臨買方市場另一艱辛的考驗。

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