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莊孟翰│理財周刊899期│2017-11-17 
Q:「你想買房嗎?」「想,但房價太貴,買不起!」這是當今年輕人之間常見的對話,對比房市景氣,即便房價已普遍下跌超過二成,但在薪資所得倒退十七年的情勢下,要支應目前依舊高懸的房價,尤其是想在台北市蛋黃區甚至是蛋白區置產,更是難上加難。

央行總裁彭淮南日前於立法院財政委員會表示,台灣房市已呈現軟著陸(soft landing),並且除桃園以外,交易量略有回溫、房價持穩,此外,他還強調央行現在沒打房,從來都沒打房。另再根據央行公布九月銀行房貸與建築貸款餘額顯示,購置住宅貸款餘額為六兆五五六四億元,月增二六三億元,年增四.四五%,此外,建築貸款一兆六九五四億元,月增一二七.九億元,年增四.一四%,雙雙續創歷史新高。

這是否表示房市已有回溫跡象,抑或去年基期較低所致?既然彭總裁表示軟著陸,那是不是表示房價已落底,買氣將會隨之增加?請教莊教授如何由此觀點看房市未來發展趨勢?


A:依今年八月本人對於房市之預測,全年買賣移轉棟數應會落在二十六萬戶左右,並且明年才有可能進入盤整,至於明年則仍是「價跌量微增」走勢。

雖然彭總裁表示房市已經軟著陸,不過觀察到年底前並沒有其他特殊利多因素,雖然政府已不再打房,並且超額儲蓄依舊很高。另根據央行公布九月底全體貨幣機構存款合計四十一兆六五七九億元,全體貨幣機構放款與投資三十一兆七六六五億元,存款放款差距約十兆元之多,雖然錢多利率低情勢依舊維持不變,惟在高稅制結構下,房市景氣依舊缺乏利多誘因。因此,截至目前為止,房市景氣並未真正觸底。

此外,雖然大家都很關心美國聯準會(Fed)的「縮表」計畫要如何進行,亦即自二○○八年全球金融海嘯之後,聯準會推出量化寬鬆貨幣政策,將總資產從九千億美元擴張到現今的四.五兆美元,「縮表」就是要降低總資產,讓聯準會的資產負債表逐漸恢復到正常規模。

因此,在縮表過程,對全球經濟與房地產的衝擊為何,尤其現階段美國的房價幾乎快回到二○○八年金融海嘯前的水位,因此,就當前國際經濟情勢而言,國內房地產勢將受到美國聯準會的縮表以及稅制結構改變的雙重壓力影響。

席勒房價指數幾已回到金融海嘯前水位

觀察美國最具權威的「席勒房價指數」(Case-Shiller Home Price Indices),包括美國全國房價指數(National Home Price Index)、十大城市綜合房價指數(10-city Composite Index)與二十大城市綜合房價指數(20-city Composite Index),二○○八年金融海嘯,該指數急劇反轉向下,當時很多城市房價跌幅高達三至五成,席勒十大城市綜合房價指數也從二○○六年四月一日二二六.八九最高點一路下跌至二○一二年三月一日一四九.六一最低點,跌幅高達三四.○六%,今年八月一日則又攀升至二一三.七七(詳見附表)。

惟自美國開始實施QE,該指數自二○一二年落底之後緩步回升,同時期台灣也產生了相當多的千萬房仲經紀人,顯示這一階段台灣與美國幾乎同步處於房市景氣榮景。

如再檢視席勒房價指數,於今(二○一七)年幾乎快回到二○○六年的高點,美國政府也開始廣泛討論房地產景氣過熱的議題,因此,急著要回收資金,不過因恐貿然實施嚴重衝擊全球經濟,最後決定將QE腳步放緩,以循序漸進方式進行資金回收。

台股上萬點 營建類股反向下滑

由以上分析,除可參考美國房價指數變動趨勢,再回頭檢視台灣房地產的營建類股走勢,亦即營建上市、櫃公司股價走勢,即便在現階段台股上萬點的大多頭,營建類股似乎並未與大盤同步,卻呈反向往下趨勢(詳見附圖),即可充分了解當前房市景氣概況,如再對照彭總裁「軟著陸」的觀點,當可更加清楚了解央行緊盯景氣以防止「硬著陸」之發生。

台灣房價泡沫化危機尚未解除
至於台灣房價是否存在泡沫化危機,此一議題如就房價泡沫十項指標加以檢視,除房價長期、短期漲幅及投資性需求三項指標外,其他七項依舊處於超標狀態,包括房價所得比:全國九.四六倍、台北市一五.六四倍;房貸負擔率:台北市六四.二九%(最高)、台南市三一.一四%(最低);房貸餘額/GDP:四八.三三%(購屋+修繕+建築融資);年租金報酬:台北市一.五七%,小於五%;房價/租金比:六十四倍,遠大於二十倍之國際衡量標準。其次,開工率及銷售率皆下滑。

最後則是空屋率問題,國際上多以五%作為衡量標準,台灣因空屋率涵蓋約一半的第二屋及休閒住宅,因此,空屋統計數據一向偏高。

依上述指標觀察,對照央行宣布的軟著陸,尤其二○一五年景氣急遽轉折,出現房價泡沫危機,當時十項指標同時亮起紅燈而進入紅色警戒狀態,不過,至二○一六年中,大約三項有所改變;現階段政府以重稅壓抑房市,成功擊退投資客,使得房價節節下修,惟軟著陸並不表示景氣已觸底,而是仍會再持續向下緩跌,如再對照近期房仲業者表示,北市看屋來客數增溫現象,這僅能顯示看屋者多,至於實際成交數量多寡,那就又是另外一回事了。

買價與開價存在三成落差 實價登錄真實性面臨考驗

另外,現階段如僅以買賣移轉棟數作為景氣判斷指標,極易產生偏差,因內政部統計處所公布的買賣移轉棟數除時間落差之外,這些數字有些係來自過去預售屋陸續在最近一、兩年完工交屋,未必能夠真實反映市場景氣現況。

如再以推案量與銷售率觀察,去年全台推案量也由二○一三年一兆三千多億元高點縮減至去年七千九百餘億元,減幅約四成,至於銷售率則仍未見大幅回升。

另外,房仲業績雖略有起色,但實際市況依舊低迷,尤其是實價登錄之後,賣方大都會根據實價登錄價格高約一成開價,買方則是依據實價登錄價格約八折進行議價,亦即其間仍存在三成落差,除非這三成的空間能夠逐漸縮小,例如縮減到實價登錄水準,才可謂景氣持平回穩,也才可能轉而進入盤整期。

不過,依目前市場實際現況,不少建案開價仍低於實價登錄,顯見景氣尚未回溫。此外,對於有些評論認為實價登錄與同區房價差距甚遠,所指可能是區隔產品如豪宅等,則不宜相提並論。

現階段一般民眾最想知道的是,實價登錄究竟是不是真實交易價格,當中有可能潛藏贈送車位、裝潢及家電等建商讓利情事,因此,想要以實價登錄作為依據,就應該要先檢視附近房價是否落差太大,才不致因實價登錄無法真實反映市場現況而誤判情勢。 

房市將朝大U型谷底盤整

現階段房市逐漸邁向軟著陸是事實,但並不代表景氣已觸底,至於未來觸底之後還會盤整多久,也沒能有個標準答案,不過可以顯見的是,至少於兩三年內仍將處於低迷狀態。

通常景氣在三年內復甦可視為V型反轉,五年為U型,七至十年間為大U型,超過十年則會如同日本一樣進入L型盤整,以台灣現階段經濟情勢而言,應該會朝向大U型走勢,在重稅結構前提下,房市已不再具投資誘因,加以今年預估買賣移轉棟數約落在二十六萬戶之譜,如要正確研判房市景氣落底盤整,恐也得先行觀察買賣雙方三成的價格差距是否逐漸縮小再下定論。

 

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莊孟翰│理財周刊898期│2017-11-09 
最近上市公司都更大戶全坤建設表示,該公司已壯士斷腕十幾筆都更案,尤其自永春都更案實施者與釘子戶爭議經法院判決實施者敗訴,讓不少整合中實施者深切體驗到都更幾乎已走到寸步難行的窘境,即使已經取得建照,並且已開工興建的都更案都可能被「翻案」。

因此,就全坤斷然決定將原本整合中的十幾筆都更案驟減至剩下兩筆,一般人實在很難了解既然多年來投入那麼大的人力物力,只差臨門一腳,為何還會打退堂鼓。

房市前景不明 都更調處動輒得咎

雖然全坤建設表示,目前整合中的貴陽街二期與重慶南路的兩筆都更案,已分別取得八六.九七%、九七.五九%的同意比例,表面看來,似乎即將大功告成,惟就事論事,站在實務面立場,剩下的二~三%應該如何解決?倘若雙方還是堅持己見,隨便再拖個二、三年,就得看誰氣長。反正釘子戶沒有什麼成本,實施者可就急得如熱鍋上的螞蟻。

因此,如果是實施者徵詢我的意見,我一定會建議以「協議合建」方式私了,以免夜長夢多,徒增困擾。不過此一作法就主管機關而言,必然又是「真合建,假權變」的翻版,另一方面,就同意戶而言,難免又是奸商故技重施這麼一句狠話。

另外,如再就實施者不得已打退堂鼓的角度加以思考,日後解約處理時,可能輕易就所有已支付或代墊款項一筆勾消嗎?

更何況三年來市場景氣急遽轉折所導致房價重挫、餘屋去化不易,由此再衍生出前後估價落差、共同負擔比例與分屋比例連動等相關問題,不僅雙方當事人無法充分溝通了解,即便是第三方公正人或主管機關,也不敢在「調處」過程擅自表達主觀意見,而這也正是承辦人員態度愈來愈保守之主要緣由。畢竟這一波房價變動,很難就傳統經驗評估未來趨勢。

雙北逾五成三十年老屋 等待都更遙遙無期

就以永春都更案當初整合時從每坪四十多萬元,房價高峰時亦有高達九十萬元者,漲幅超過一○○%,試想,其間不論是同意戶或實施者,莫不引領期盼早日完成,更現實的是,實施者必然也會不惜血本,儘早落袋為安,可惜延宕至今,真不知立基點是否依舊?

最近營建署副署長王榮進在新北市府內舉辦的新北城鄉發展系列座談中表示,目前全台的八五四萬戶住宅中,有三九一萬戶屋齡超過三十年,約是四六.五八%,其中雙北市更有五一.七%已屬三十年老屋,合計一二七.四萬戶,由此可見當前都市更新之急迫性與需要性。

此外,如再就營建署統計近十年核定的都更案只有四三七案,平均每年約四十案,如就每案五十戶計算,每年只能完成二千戶都更,不要說全台三九一萬待都更戶,就算僅就房價較高較具都更價值的雙北市一二七.四萬戶,依舊是可遇不可求的一項不可能的艱鉅任務。

此外,營建署表示,內政部版這次全面大修,要檢討公私部門都更量能不足、民眾錯誤期待、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助、違憲條文待解等議題,立意甚佳,結果如何?就得端視主管機關的能耐與決心。

最重要的關鍵問題─拆屋 如何解決

自從二○一二年三月二十八日文林苑拆屋抗議事件至二○一四年三月十四日王家拆除組合屋,就拆屋問題就足足耗費了兩年,再就其後所衍生釋憲或修法等議題,五年來我們究竟完成了哪些有助於推動都更的相關法令制度,到底完成了幾戶的都更?雖然最近主管機關都急於研擬對策,惟如連這麼重要的一項關鍵問題─拆屋都無法解決,試問台灣的都更還會有什麼前途?

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=21169555680

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莊孟翰│理財周刊897期│2017-11-02 
Q:二○一七年即將結束,各建商莫不使出渾身解數,除續推新建案外,更加大去化餘屋力道,雖然政府一再強調不打房,惟房市依舊欲振乏力。令人費解的是,為何房價跌租金反漲?
根據台北市主計處所公布資訊,八月房租指數突破一○四.七九,創下歷年來最高紀錄,並較去年同期上漲○.八六%,如再與上波低點二○○四年九八.○六相比,十三年來累計上漲六.八%。

此外,行政院主計處九月份全台消費者物價指數的房租類指數一○四.九五,亦是二○○九年九九.六○以來新高(圖一)。房價與租金反其道而行,當中蘊藏何種含意?請教莊教授的看法。


A:「房市景氣是否觸底?」這是現階段大家都在認真思索的一大議題,正如同金融市場由於國內外變數多,趨勢預測就相對困難,從而預期心理就會造成市場的起落。

房市景氣亦是如此,在房價持續下探之際,如同股市破萬點後,投資人亦步亦趨,不敢大買也不敢放空。

預期房價還會跌 「緩買暫租」盛行

現階段即便想買房的人,也都抱持著房價恐會持續下探的預期心理,遂持「緩買暫租」心態,確保自己不會買在相對高點,由緩買所累積的租屋需求增加,但供給量並未相對提高,供需失衡之下,促使租金上漲,導致民眾寧可一個月多付二、三千元的租金,等明年房價再跌個五%、一○%,就可省下一、二百萬元的購屋價差,在當前需求大於供給情況下,也就不難瞭解租金反漲之緣由。

近年台北市房價跌勢尚未歇止,由附圖二彙整自《住展雜誌》之預售房價可知,二○一三年每坪八三.九萬元,及至二○一四年第三季上漲至九二.九萬元,自從二○一四年七月一日台北市實施囤房稅,再加上一連串的稅制改革,房市景氣急轉直下,今年第三季每坪已下降至八三.三萬元,相當於二○一三年水準。

而在預期下跌心理尚未消除情況下,「緩買暫租」就自然形成房價跌租金漲之反其道而行異常情況。

如再深入探究形成原因,主要有以下六點:

一、景氣未觸底─緩買暫租

由預售廣告不斷出現引導出價之訴求,直令想買房的人預期房價還有下降空間,遂以「緩買暫租」方式靜觀其變,導致租屋需求逐漸累增,終致形成房價跌租金反漲之異常情況。

二、稅負增加─成本轉嫁

三年來在房屋評定現值與公告地價大幅調漲的情況下,尤其是台北市自二○一四年七月大幅調高新屋房屋標準單價一.六倍,並自七月一日起實施囤房稅,導致房屋稅大幅提高。

其次,二○一六年全國公告地價較前一次二○一三年調升三○.五四%,係一九九四年以來最大升幅,台北市調幅亦高達三○.三八%,此係二十二年來調漲幅度最高的一次。

站在房東立場,持有稅稅負成本轉嫁就是最佳藉口,更何況好地段的房子不愁租不出去。

三、投資套牢─轉賣為租

就市場面而言,二○一五年景氣急遽轉折以來,尤其是二○一二至二○一三年「秒殺」慘遭套牢而又資金雄厚的投資客,不願低價出脫,遂以「轉賣為租」方式轉進租賃市場,導致好區位或好地段的物件,在房價尚未觸底,買方持續觀望下,「以租代買」的租屋需求無形中支撐住較高租金。

四、查稅效應─政策奏效

依稅法規定,房東申報綜合所得稅時,可直接扣除租金收入四三%的必要損耗及費用。

另一種是採列舉扣除方式,惟必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。

不過大多數房東為規避這些繁雜瑣事,兼又逃漏所得稅,大都沒有申報租賃所得。

最近政府除積極查稽逃漏稅之外,更規範房東不得限制房客每年十二萬元之租金支出申報扣抵所得稅,亦不得禁止房客遷入戶籍,導致一些原本房租不報稅,又怕房客檢舉的房東報稅數量逐漸增加,也讓這些房東找到轉嫁租賃所得課稅的藉口,更何況誠實報稅,房屋稅與地價稅率也會隨之提高。

五、美化報酬─高價出售

最近有些投資客想要高價售屋而又不容易脫手,亟思拉高租金對策,以期提高租金報酬率,唯一可行方式便是先行裝潢美化一番,再將租金拉高,目前市場除散戶之外,亦常見投資客整棟買下老舊公寓或大樓,經老屋拉皮招租之後,再重新以「飯店式管理」出租住宅開張,以期高價出售。

十幾年前曾經有一友人在忠孝東路四段承租一戶六十幾坪房屋,兼做辦公與住家使用,自以為簽訂五年租約還可續租,應是對承租方較為有利,遂以近四百萬元進行裝潢整修,豈知完工後沒多久,房東竟然高價出售,大出友人意外,事後方知這是投資客常見的戲法,經詢問房東之後,房東也誠實告知售屋合約有附註租約期限與續租相關規定,並未違約,戲法人人會變,投資客轉手牟利還真有一套。

六、租金補貼後遺症

依內政部營建署所公布之整合住宅補貼資源實施方案,近年都儘量提高補助名額與租金,按一○六年度租金補貼計畫,中央經費計畫戶數四萬四五九九戶,直轄市、縣(市)經費計畫戶數一萬六四五二戶,合計六萬一○五一戶,至於租金補貼金額,台北市每戶每月最高五千元(一萬三千戶),新北市(九千二百戶)、桃園市(八千戶)、台中市(六九六七戶)、新竹市(五五○戶)、新竹縣(五百戶)各四千元,台南市(三八二八戶)、高雄市(九三九九戶)各三千二百元。

在提高租金補貼與名額情況下,無形中亦助漲民間租屋市場之租金水準。

現階段景氣尚未觸底,買方在賣方不斷讓利情勢下,預期心理依舊相當濃厚,因此,未來一、二年,除非景氣反轉房價止跌,買賣交易數量大幅提高,並且開始「轉租為買」,否則房價跌租金漲之反其道而行情況,可能還會再延續一段時日。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21151778440&AType=1

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莊孟翰│理財周刊896期│2017-10-26 
在傳統主要生產要素「土地、勞力、資本」中,常會因為要素價格變動而導致產業外移,最顯著的例子為日本戰後一九六○到一九九○年代,三十年間曾經創下每年大約一○%經濟成長的奇蹟。

其後,因為要素價格高漲,導致部分產業外移至台灣,從而造就了一九六六至一九九六年三十年間平均經濟成長率超過九%的另一奇蹟。

其間,又因為中國積極推動改革開放,挾著便宜的土地與廉價的勞力,不斷設立經濟特區,大量吸納台灣的傳產製造業資金、人才與技術,加以外資大量湧進而成為世界工廠,三十年間,每年大約一○%的經濟成長率,也讓中國一躍而為世界第二大經濟體。 

產業缺地 政府全面清查全台閒置工業用地

如今,在中國傳產要素價格高漲與高科技產業競爭的情況下,台商處境愈來愈艱困,雖然有些產業可以經由政府刻正大力推動的「新南向政策」而遷移至東南亞各國,惟亦有不少產業亟思返台,卻又因為「五缺」,亦即全國商業總會所提出的「缺水、缺電、缺土地、缺人工、缺人才」等問題遭遇阻礙,而當前最值得關注的首要議題,便是工業用地價格高不可攀。

針對產業缺地議題,最近行政院已擬定對策,擬就工業用地閒置三年以上者,將通知地主在兩年的緩衝期內完成使用,若是地主依舊未開發,將視閒置時間長短、情節輕重,處以土地公告現值一○%以下罰款,一個月後再不改善就強制拍賣。

投機客刻意養地 囤積居奇獲取暴利

根據工業局統計,截至八月底為止,全台共閒置七百四十七公頃土地,這些閒置用地都違反當初政府規劃的目的,也妨礙國家經濟發展。

此外,最近內政部也已發文各地方政府,對於閒置工業區土地進行全面清查,真希望政府能夠劍及履及,一舉解決產業缺地問題。三十年河東,三十年河西,我們何不趁此機會,傾全力一舉解決工業用地之歷史沉痾,以期開創另一經濟發展契機。

其實,如認真檢討地狹人稠的台灣,為何還會有那麼多人囤積那麼多的工業用地,甚至農業用地?

主要原因在於一些投機客將土地視為投資商品,刻意養地,這些土地只要一經變更地目,即可身價百倍,一夜致富。縱然違規使用,例如工業住宅,往往也可經由罰款就地合法。

再如林口A7合宜住宅,原農地係經由區段徵收變更為住宅用地,導致附近農地價格數倍上漲至每坪超過十萬元,其因即在於囤積居奇靜待開發機會。

依閒置時間倍數累進課徵地價稅 或啟動空地稅

因此,當務之急除積極清查閒置工業用地之外,更應就超過規定期限者,依閒置時間倍數累進課徵地價稅甚或啟動空地稅機制。

另外,罰款之外,亦可研擬土地稅法第二十一條:「凡經直轄市或縣(市)政府核定應徵空地稅之土地,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。」

或依平均地權條例第八十三條:「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」之可行性,相信只要一經宣示,即使僅是備而不用,必要時也是對付投機客的一大利器。

而更重要的是,一旦政策效果得以彰顯,在土地大量釋出的情況下,地價勢必隨之大幅下降,政策目的即可順利達成,更何況未來在房地合一稅制下,已無法再經由囤積居奇獲取暴利。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20087235480&AType=1

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莊孟翰│理財周刊896期│2017-10-26 

Q:四年八萬戶、八年二十萬戶」,蔡英文總統於今年國慶大會發表談話時特別提到:「我們所承諾要辦理的『社會住宅』,也正按照計畫實現進度。『住宅法』已經完成修法,到目前為止,全國已經有三萬多戶的社會住宅正在興建或規劃中。」

現階段社會住宅採「只租不賣」方式,以低於市場租金出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢族群,這也是當初蔡英文參選總統時的主要政見之一。不過,現在的時空背景,尤其是房市景氣與過往大相逕庭,當時所提大量興建社會住宅的政見,是否還符合現在的市場實際需求?如果落實社會住宅只是為了兌現當初的政見,事先未做通盤的考量及規劃,是否會淪為紙上談兵?請教莊教授,社會住宅實際執行上可能面臨的困境及解決對策?


A:現階段「薪資不漲、房價太高及負擔太重」已成為年輕人的共同敵人,然而,運用社會住宅解決高房價問題,目前社會住宅共有兩萬戶,預期加上興建中的戶數,四年內將可達成四萬戶的目標,包含世大運所興建部分,只租不賣的方式,都有別於過去馬政府所推低價出售的合宜住宅。

依現行規劃,「四年八萬戶、八年二十萬戶」的社會住宅,當中有十二萬戶為新建,八萬戶則是租金補貼,不過,此一構想顯然未考慮到未來少子化的社會發展趨勢,在年輕人口結構逐漸呈現溜滑梯式遞減,包含小學、大學紛傳關門倒閉,空屋餘屋的棘手問題已逐漸浮現,由此不難看出房市已面臨供過於求的新困境。

以日本為例,目前全國空屋約有八二○萬間,平均七間就有一間空置,形成老舊房屋無法更新,土地無法有效開發利用之窘況,其間更暗藏防災、防竊以及倒塌等公安問題。此外,依國土交通省統計,受到偏鄉人口減少影響,全國空屋將會在十年內大量增加至二四%。由此可見人口與空屋之間的相互關聯,現階段台灣的情況與日本頗為相似,究應如何未雨綢繆,實有賴主管機關再深入探究。

利息補貼省錢快速 政策立見彰顯

因此建議,現今社會住宅新建十二萬戶與租金補貼八萬戶的政策規畫,應該有所調整,不必為兌現競選政見而勉強大量興建。試想現有空屋少說也有七十萬戶,再新建如此多的社會住宅,一旦淪為蚊子館,後續管理維護勢必又得大費周章。

因此,建議興建之前應先做好需求調查,需要多少蓋多少,此一議題如再就目前台南市與高雄市仍無意興建社會住宅,即可知其梗概,如再就附表六大都會區成屋價格,答案更為清楚。

去年桃園市長鄭文燦曾表示,桃園市推動社會住宅的速度為六都最快,住宅基金連續兩年編列共計新台幣三十四億二千萬元,至於工程造價每坪約十.五至十一萬元,低於台北市的十二萬元,顯然單就造價而言代價並不低。

由附表可知,六都房價除台北市與新北市較高之外,其餘四都不論是公寓或大樓,應該都是以利息補貼方式較划得來。

本文之所以提出工程造價(不含地價)與成屋房價(包含地價)相互比較,主要係緣於桃園市、台中市、台南市與高雄市成屋價格不高,為何不能在當前空屋處處情況下,改以利息補貼方式,一則不必花大錢大量興建社會住宅,再則可以大量去化空屋餘屋,並有利於都市更新之推動。

因此,建議現階段先將租金補貼與直接興建的比例對調,亦即調整為租金補貼十二萬戶,新建八萬戶。其次,可延續目前營建署一年租金補貼六萬戶之機制,另增加四萬戶計入社會住宅租金補貼戶數,就可達成計畫目標的三分之一,如以每月平均四千元計算,一個月約一億六千萬元,一年約十九億二千萬元,相較於直接興建之龐大資金,當更具實質效益。此種依實際需要逐年「分期付款」方式,與原計畫二十萬戶社會住宅總預算高達四千億元相較,孰優孰劣?

南北均衡發展 兼顧在地老化問題

此外,現階段社會住宅大都集中在台北市、新北市與桃園市,以雙北以外地區,桃園、台中、台南、高雄大樓價位每坪大都介於十二至十八萬元間,公寓約落在七至十四萬元間,以三十坪大小的居住空間而言,大樓一戶約三六○至五四○萬元,公寓約二一○至四二○萬元。因此,倒不如以利息補貼方式協助買房,也較能兼顧到區域的「均衡發展」及「在地老化」的實際需求,否則如盲目大量興建,未來可能出現更多的空屋,日本現況應引以為鑑。

如將社會住宅集中興建於台北市,恐怕也有成本過高問題,依照台北市所擬定社會住宅造價一坪約十一.五萬元,如再加上土地成本,每戶應不低於一千萬元,除承租方負擔能力之外,自償性亦大有問題。

北市租金偏高 自償性不足

按台北市租金係依市場價格八五折計算,假設台北市平均租金兩萬元,社會住宅租金一萬七千元,依租金負擔不超過家庭收入三分之一計算,承租戶家庭收入最少也要五萬一千元。依此數據推算,要多少年才能回收成本?膨風的政策是否過於理想化?

利息補貼與租金補貼並行

社會住宅不僅僅是提供居住需求而已,更應兼顧附近生活機能、就業機會與公共建設問題,例如道路交通、廢水處理、下水道等,以北、中、南三大科學園區為例,已相輔相成的逐漸帶動就業與區域繁榮,因此,如何導引台商回流,增加就業機會,自行購置,不必完全依賴政府提供社會住宅,亦是當前刻不容緩之一大要務。

另外,在少子化、老年化趨勢下,對於社會住宅的需求勢必也會如同日本一樣日漸降低,尤其是在當前大量空屋前提之下,社會住宅更應以「興辦」為主,而非「興建」。因此,建議先以利息補貼與租金補貼優先,至於興建部分則應側重於雙北,除事先做好需求調查之外,亦宜以緩和漸進方式落實社會住宅之政策目的。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20087758340&AType=1

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從房地稅制變革看2018年景氣走勢

鉅亨網 2017/10/19 15:15(17小時前)

文.莊孟翰

Q:時序進入第四季,房市依舊多空聲音交雜,就連公家機關與各大房仲業者所發布資訊,與實務現況都有相當落差,著實讓人摸不著頭緒!

房市自從 2014 年囤房稅祭出,在重稅結構之下,2015 年景氣明顯轉折,不久即陷入業界所謂的「冰河期」,而在落底過程中,幾乎每一季都會有觸底反彈訊息傳出。然而,房市景氣真的回神?抑或只是在低基期之下前後期數據比較的假回升?展望 2018 年,該如何看待房市景氣?請教莊教授的意見。

A:現階段許多經濟研究機構看法已漸趨保守,雖然房仲業及財政部咸認交易量略有增加,再證諸財政部統計房仲業今年上半年總營收 201.4 億元,較去年同期增加兩成,但就此數據推論房市已從谷底回升未免過於武斷。另一方面,現階段買賣雙方普遍存在「以拖待變」心態,更加重預期心理的不確定性因素。

不過,就目前情況看來,各建商依舊讓利不斷,代銷業者也僅以純企劃取代包銷,由此不難看出房市應該不會這麼快落底,更何況落底之後也還得經過一段時間盤整。

 

加碼讓利送跑車 期快速去化餘屋

現階段依照各建商不斷加大讓利促銷手法,送車位、家電及裝潢似乎已成為標配,目前市場上更出現有建案祭出買成屋送跑車的讓利訊息,著實令人嘖嘖稱奇!

由此推測,依當前氛圍,建商應該不是想以拖待變靜待景氣回升,反倒是希望積極處理新成屋,以能夠快速去化為當務之急,主要原因在於唯恐房價持續下跌,管銷與稅費成本不斷累增,終致血本無歸。

事實上,台灣房市自 1990 年起歷經十三年不景氣,2003 年 SARS 過後,嚴重受到產業蕭條衝擊,為提振經濟景氣、增強國際競爭力,政府大幅調降各項稅率,當時的確也發揮相當程度的預期效果。

2005 年土地增值稅大幅調降,累進稅率從 40%、50%、60%,調降至 20%、30%、40%。此外,2008 年遭逢全球金融海嘯襲擊,政府於 2009 年再針對遺產及贈與稅由原邊際稅率 50%大幅降低至 10%單一稅率。2010 年再加大力道,將營利事業所得稅由 25%調降至 17%,以營造低稅負並具國際競爭力之租稅環境,並帶動整體經濟及產業發展。

紅色警戒乍現 央行祭出選擇性信用管制

在一連串稅率調降之下,2010 年起房市節節升溫,不過,這股房產熱浪也隨即引來關愛眼神,擔心景氣過熱、貸款比例過高,過度操作槓桿所帶來的必然是高風險的泡沫危機。因此,2010 年六月,中央銀行開始針對建築產業及一般購屋者實施融資與貸款管制,「選擇性信用管制」上路,過去房貸可以貸到七至八成,實施選擇性信用管制後,提高購屋自備款比例達三至四成,以避免投資客使用過高的財務槓桿再炒高房價。

央行於 2010 年六月二十四日宣布,對購屋貸款實施針對選擇性信用管制,宣布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」,自六月二十五日起實施,適用地區包括台北市及新北市的十個區域:板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等,上述地區房貸不得超過總價的七成。

按現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定,中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。

點燃房市爐火,調降稅率無疑是為房市這列火車增添柴火,2010 年至 2011 年,景氣在稅率大幅調降下快速復甦,當時中古屋交易也快速進入蜜月期,同時期也迸出了不少千萬房仲經紀人,此一現象益加凸顯央行對於房市「紅色警戒」的戒心。

房價高漲 交易資訊不透明 催生實價登錄制度

緊接著財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易,列為查稅重點,其中又以豪宅為首要目標。至於台北市對豪宅的認定有三項,第一是每戶總價八千萬元以上,其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上,第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者,整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準,例如帝寶、信義富邦、皇翔 F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列為查稅名單。

此外,2011 年六月一日奢侈稅上路,七月一日豪宅稅再推出,此三稅又稱之為富人稅,用以杜絕社會大眾悠悠之口。

雖然富人稅上路,但房價漲勢未見停歇,2012 至 2013 年房地產似乎成了當時最熱門的投資商品,儼然投資客口中的黃金年代。有別於 2010 年及 2011 年中古屋的暢銷,2012 年及 2013 年預售市場更頻頻出現「秒殺」之熱絡景況,其中尤以桃園及新莊地區最為猖狂,而在房價高漲,交易資訊不透明情況下,終於孕育催生了「實價登錄」制度。

調高稅率五箭齊發 流刺網卡住交易量

然而,投資客秒殺預售屋炒高房價,以「投資非自住」的方式囤積大量房產,讓真正想以自住為出發點的年輕人,在如此高房價的時空背景之下更買不起房產,因此,2014 年六月四日,囤房稅的前哨站,「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法,增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為 1.2%(同自住房屋);非自住之住家用稅率由現行 1.2%至 2%修正提高為 1.5%至 3.6%,地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

為遏抑在低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房,2014 年七月一日「囤房稅」登場,成為房市轉折的第一支利箭,2015 年,房市景氣急轉直下,隔年,2016 年一月一日多箭齊發,稅率大幅調整的包括「公告地價」,全國調漲 30.54%、台北市 30.38%、宜蘭縣 118%(最高);「公告土地現值」,全國調漲 6.7%、台北市 6.23%。

此外,同樣是一月一日實施的「房地合一稅」,邊際稅率更高達 45%;2017 年「遺產贈與稅」再堵住最後一個漏洞,為符合社會公平及避免產生稅負遽增情形,並配合長期照顧服務之財源籌措,將原遺產及贈與稅率由單一稅率 10%,調整為三級累進稅率 10%、15%及 20%。

量價同時回神? 景氣觸底反彈?

上述自 2014 年囤房稅實施之後,無疑是針對過去漏洞補破網,一網打盡,使得民眾過往節稅空間盡失,也正式宣告房市進入冬眠期。至於何時再現曙光,雖然各家預測不盡一致,不過判斷景氣春燕再來,恐怕得等「量」與「價」同時跟進,低、中、高產品同時上來,才能確定景氣真的回過神來,否則依照現階段交易量較大的皆為中、低價位產品,高價位產品少之又少,足證景氣還未真正觸底,或許得等到明年價跌量回升,降價到能夠滿足購屋者預期的平衡點,亦即買賣雙方都能夠接受的均衡點,這波景氣落底才有可能真正止穩而開始進入盤整期。

來源:《理財周刊》 895 期

更多精彩內容請至 《理財周刊》

原文網址:https://times.hinet.net/news/20830066

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2017-10-15 13:24聯合晚報 記者游智文/台北報導
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行政院長賴清德上任後表態支持買賣房屋採「實坪制」,近日在市場掀起話題。圖為台北市... 行政院長賴清德上任後表態支持買賣房屋採「實坪制」,近日在市場掀起話題。圖為台北市精華地段,房仲業者路邊擺出廣告牌推銷豪宅。 報系資料照
 

 

北市豪宅實坪計價全球排名。 製表/游智文、資料來源/瑞普萊坊市場研究部 北市豪宅實坪計價全球排名。 製表/游智文、資料來源/瑞普萊坊市場研究部
 
民間要求實坪計價聲浪大,官方態度也出現轉變,淡江大學產經系副教授莊孟翰說,房屋交易要改實坪制,政府必須克服三大難題。

首先是交易接軌問題。對沒房子,想買房的一方,當然希望公設不計價,但要有房子的人同意公設零計價的可能性不大,畢竟他們在買房當初也支付了相當比例的公設價金,要他們一筆勾銷,談何容易。

因此最有可能的方式,就是如要改實坪計價,就比照明年1月將上路的雨遮不登記不計價方式,用兩套制度,新屋用新制,舊屋則仍按照舊制,在2011年以前可登記可計價,2011年至2018年新制上路前,可登記不計價。

莊孟翰說,光是雨遮已經讓人搞不清,如果其他所有公設計價也採兩種制度,將使國內房屋買賣交易更加複雜。即使規定新屋才適用,但買方仍會要求用新制不計價,賣方則恐難接受。到底該怎麼計價,可能連房仲也說不清楚,市場交易秩序將面臨極大挑戰。

其次是稅的問題。倘若公設零計價,那房屋稅和契稅要不要也扣除公設面積,如果扣除,政府部門相關稅收將會相對減少二到三成。近年地方政府財政日益困窘,甚至部分縣市發不出薪水,房產稅收是重要財源,雖然地方政府可以提高房屋評定現值來彌補稅收,但三年來大幅調高稅負所引發民怨,不僅地方首長不再輕言加稅,連中央政府都不免談稅色變。

第三個難題是都更。現在整合中的都更案,都將公設列入可售坪數,如果改採實坪,以後公設不計價,當然全部重談,但要重談也困難,公設一旦歸零不計價,不僅原預期更新後可增加銷售面積誘因消失,原本權狀登記有案的舊屋公設也不能登記,都更後房屋面積將大幅縮水。

舉例來說,現有四、五層樓公寓公設比大都10%以內,經都更改建大樓後都在30%以上,也就是都更後可增加20%的銷售面積,這是當前老舊公寓參與都更之一大誘因,但如將公設歸零,不僅誘因消失,原已存在的10%公設在改建後也會被一併剔除。

買屋別被騙了!低公設比可能是這樣算出來的

10間待售有其4 台中新屋賣壓大

房價改實坪制 暫不推動

房價改實坪制連署成案 盼買賣更透明

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2758135?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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莊孟翰│理財周刊894期│2017-10-12 
Q:今年自三二九檔期以來,紛紛傳出房市落底的訊息,但這股聲音和真實現況似乎有些落差,當然,在這波房價震盪起伏過程,建商及銀行皆希望有好的兆頭出現,「何時落底?」這個大家愛問的問題,市場似乎也逐漸呈現一個較為明確的答案。

今年以來,不少人臆測年底房市會落底,加上財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高,而研判有谷底翻升跡象,惟各方訊息紛雜,依照買賣雙方市場觀點的差異,各家自有定見,惟要據此精確觀察到轉折點並非易事。不過,也有不少消費者期盼景氣能加速落底,以便挾買方優勢儘早達成購屋美夢。

究竟在現今景氣撲朔迷離氛圍下,應該如何觀察當前大家最關心的各大重要議題?請教莊教授的看法。


A:雖然三年來房價跌幅普遍高達二至三成,惟市場景氣仍未落底,以下謹就景氣變化過程,大家所最關心的購屋重要議題分別彙整觀察重點,以供參考。




 
(1)購屋時機

觀察重點:

●景氣落底了沒?

●來客量增加,交易量是否跟著提高?

●各大房仲業紛紛發表利多趨勢,未來還會有哪些利多或利空因素?

事實上,現階段是否為良好購屋時機,不僅是購屋者,包括政府機關都相當關注,因為不動產產值占經濟比重一向都很高,是支撐景氣的一大指標型產業,景氣好時連帶金融與其他關聯性產業也都同時獲益,否則一旦建築產業出現流動性風險,金融業也很容易陷入系統性風險。

這一波房市景氣在二○一四年的持有稅、二○一五年的房地合一稅摜壓下,景氣急轉直下,如今,連財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高,而釋出谷底翻升跡象訊息,因此,對於購屋時機的研判,最後仍應以內政部統計處所公布的買賣移轉棟數為依據,較不會因受到其他利多或利空因素的干擾而失去準確性。

(2)空屋、餘屋數量

觀察重點:

●先了解空屋、餘屋定義

●空屋、餘屋數量逐年增加或減少?

對於政府定期公布,依家庭用電度數推估的低度使用住宅,以及建案申請使用執照完成所有權第一次登記後未出售,而仍保留在建商名下的五年內新建餘屋數量,大家很容易與「空屋」二字直接畫上等號,其實前兩者較適合做為觀察長期趨勢指標,至於政府公布的空屋數據應該是二○一○年配合聯合國人口普查的抽樣調查結果,當時大家也都曾對那麼龐大的空屋數量提出質疑,更何況地區性差異。

因此,最好還是依據自己所設定區域,每月儘量多看幾個建案,並且勤做筆記,再利用晚上時間實地勘察是否具備「萬家燈火」的氣氛與條件,再據以作為實際空屋與房價之關聯性分析。

(3)建商信譽

觀察重點:

●是否為上市櫃公司?

●建商業績與口碑如何?

●是否曾發生購屋糾紛?

通常信譽較好的建商,除施工品質之外,也能確保如期完工,值得一提的是,最近遠雄建案一再強調「防水五年、地壁磚五年、結構十五年」之保證期限,倘若是「一案公司」,即使再多的保證也不一定可以兌現承諾,例如九二一大地震時有些一案公司早已落跑。

另值得一提的是,規模一九○戶的「太子吉第」是九二一震災後由原興建公司太子建設原地重建的第一個社區,二○○四年四月十七日,建案順利完工落成,有些地震後已經在外購屋而沒有參與重建的住戶,這時也回頭購買該建案的未售餘屋。

此外,同樣是九二一受災戶,由國泰建設興建位於台北市木柵景美溪畔的「攬翠天廈」,經鑑定雖結構震損施工並無不當,國泰建設仍以原價買回而普獲社會好評。
另今年九月,新竹竹北地區就發生建案因欠債遭銀行拍賣而導致購屋者求訴無門之憾事。

由此可見選擇信譽良好公司的重要性,此外,最好能以有履約保證的建案為優先選擇。


 
 
 
 
(4)預售屋、新成屋、中古屋孰優?

觀察重點:

●預售屋是否存在景氣風險?

●新成屋是否具備物美價廉優勢?

●中古屋是否屋況老舊?管理維護欠佳?
當前買房主要有三個選擇,包含預售屋、新成屋及中古屋,而購屋前應格外留意的是,預售屋是否可能面臨景氣風險?另外,也有人會問同樣的新成屋及中古屋孰優孰劣?這就得以「區位」來做為考量因素,通常市區新成屋價格較同樣地段的中古屋貴,因此,預算不高者可以中古屋作為考量。但若以郊區來看,新成屋與中古屋的價差不大,又因新成屋的管理較為完善,也較沒有違建問題,因此郊區應以新成屋作為優先選擇。 

此外,現階段新成屋除讓利之外,大都會提供裝潢或家電等「贈品」,購屋時應一併列入考量。

另外,《住展雜誌》最近公布北台灣三都零預售屋建案的十大重劃區(見附表),其形成原因與未來房價發展趨勢,頗值得深入探討。

(5)議價空間多大?

觀察重點:

●如何正確比價?

●實價登錄之正確性為何?

購屋前如何比價也是相當重要的一大課題,現階段雖然產業界不斷釋出景氣觸底訊息,但讓利促銷廣告依舊未停歇,因此,一般消費者咸認房價還有下探空間而抱持觀望態度。

雖然房價漲跌可由內政部所公布之實價登錄資訊查詢得知,惟仍應注意其間所潛藏贈送車位、裝潢、家電等「不實價格」因素,因此,仍應不忘貨比十家較為保險。

最近台北市政府地政局公布房市點線面的掌握資訊,以期降低資訊不對稱所造成市場操作與機制扭曲失靈問題,藉以強化實價登錄資訊及其加值的運用,頗值得參閱。

另外,現階段連精華地區的蛋黃區也都跌價一、二成,蛋白區跌幅也都超過二成,甚至三成,最近有些大型房仲業者按月公布該公司實際交易之住宅成交行情趨勢,不妨將其列入參考。

(6)產品重定位─大中小坪數雜陳

觀察重點:

●是否易名再售? 

●產品是否重定位?大中小坪數雜陳?

過去,萬華區成都路上建案,可以賣到七或八字頭,惟現階段部分成屋也有降到四字頭。

此外,建商為根本解決餘屋問題,常會將大坪數重新規劃成中小坪數,甚或易名再售者,導致同一社區內從十幾坪到七、八十坪兼而有之,由產品重新定位後大中小坪數雜陳,就不難分辨該建案的去化情況。

(7)公設比多少? 

觀察重點:

●公設比與公設項目之實用性為何?

●室內實際使用空間有多大?

選購時應格外注意公設比問題,目前台北市的公設比約三五%,新北市約三一%,相較於日本以實坪計價,台灣三成的高公設比經常為人所詬病,因此,購屋時除公設比高低之外,更應注意契約中是否載明公設百分比,俾免日後造成不必要的紛爭。

其次,購屋前除應事先閱讀預售屋買賣契約書範本之外,對於第四條共有部分項目、總面積及面積分配比例計算,更應清楚了解,尤其是主建物總面積多少,亦即室內實際使用空間有多大最為重要。

(8)雨遮、屋簷是否登記與計價?

觀察重點:

●雨遮、屋簷不登記起始時間點?

就小公議題,二○一八年一月一日起,雨遮及屋簷將不登記也不計價,這會衍生出另一個問題─過去有計價,未來不計價,造成預售屋與中古屋的比價問題。因此購屋之前就得先了解預售屋申請建照之時間點是在二○一八年一月一日之前或之後,俾免將來交屋時發生「小公」點交與計價之無謂爭執。

(9)老舊公寓的實質效益

觀察重點:

●老舊公寓是否真具都更效益?

近年購買老舊公寓,還期盼有一絲都更的可能性,使得購入的老舊公寓可望透過都更加值,不過,在最近都更釘子戶紛爭一一浮現下,顯然都更效益並非如想像中容易,尤其是在景氣重挫,建商無利可圖情況下,不乏實施者打退堂鼓之異常情事,因此,購買這類產品之前仍應三思為宜,俾免高價購屋而又都更遙遙無期。

(10)稅費成本

觀察重點:

●預估稅費成本

●先檢視房屋稅單與地價稅單之稅額

如再進一步追蹤這一波房市景氣轉折的源頭,三年來持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅、資本利得稅及遺產贈與稅均已大幅提高,因此,當前大家所最關心的稅費成本議題,亦即稅制結構改變之後的重稅問題,而會一再估算稅費成本及其對購屋意願的影響。

最近台北市高級住宅持有稅變動甚大,並且新屋舊屋有別,因此,購屋前應先檢視房屋稅單與地價稅單之稅額為宜。
 
(11)節稅規劃衡量

觀察重點:

●節稅規劃衡量時間點

有錢人或長輩總喜歡在年底辦理財產移轉,以節省土地增值稅或贈與稅,尤其是根據經驗法則,總會預計隔年公告土地現值將會大幅提高,不過,依照現階段低迷的景氣,明年調低的可能性較高,推測多半不會為節稅而規劃在今年底前過戶。因此,在沒有其他利空及利多因素干擾下,大家對於節稅規劃大都會俟景氣底定之後再作定奪。

(12)契約規範

觀察重點:

●是否遵守契約規範?

●詳閱契約內容是否與內政部版本相符合?

現階段房市景氣明顯趨緩,惟尚未落底,尤其部分地區房價起伏甚大,為免將來交屋發生爭執,購屋前務必詳閱契約內容是否與內政部所公布版本相符合。

此外,為健全房市,維護交易安全,保障合法業者營業環境與消費者權益,台北市地政局已於三月一日正式推出預售屋管理新制,並與不動產開發公會協力推動契約預審,並且新制裁罰基準已自八月一日生效,購屋之前建議先至該網站詳閱相關細節,以資保障購屋權益。

總之,購屋前還是要勤做功課,並且務必親臨考察,眼見為憑,貨比十家,才能真正保障購屋權益。 

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莊孟翰│理財周刊894期│2017-10-12 
二○一七年還有兩個多月即將結束,各產業無不卯足全力拚業績,就房地產業而言,雖然寒冬還沒有走到盡頭,可是想買房的人還真不少,只是買賣雙方共識的關鍵點,還是聚焦於「價格戰」。

三年來此一議題不斷發酵,除了建案比「讓利」幅度之外,再加贈車位、裝潢、家電設備,最近新北市新店區更有建案推出買屋成交送跑車麥拉倫570S方案,促銷花招令人看得眼花撩亂,真不知買房該如何議價,不是說景氣已觸底,怎麼廣告促銷還直下猛藥? 

九二八檔期案量年增三成

其實,如就《住展雜誌》最新調查,今年九二八檔期新案量一三三二.二億元,比去(二○一六)年增加三成,另根據數字科技旗下591新建案統計,全台都會區案量亦高達二一九三.九六億元(詳請參閱附圖),惟新案規劃大都以中小坪數為主,如就此一數據加以延伸分析,就有可能導出「北溫、中南熱」的結論,惟如再就六都一至九月買賣移轉數量合計僅十五萬五七四棟來看,答案可能就會偏於保守。

另外,如再就當前實務現況加以彙整分析,當可逐漸理出一個較為完整的思緒。

首先,根據高力國際公司所發表第三季商辦和土地市場交易狀況,今年前三季商用不動產交易金額僅新台幣二八五億元,比去年同期的五四一億元大幅減少二五六億元,土地交易則僅七七五億餘元,略多於去年同期的七二二億元;因此,今年土地交易將面臨九年以來千億元,商辦五百億元大關保衛戰。

預售屋、新成屋價差創歷年新高

此外,另一個值得關注的議題,就是台北市今年第二季預售屋新案成交行情每坪約九十四萬元,新成屋約七九.二萬元,二者價差十四.八萬元,創下歷史新高紀錄。

至於往昔最受矚目的捷運議題,機場捷運通車已逾半年,捷運環狀線第一階段工程也預定在明年底完工,然根據台灣房屋智庫彙整自實價登錄行情資料顯示,二○一六至二○一七年兩大捷運沿線主要房市站點漲跌互見,且跌幅多於漲幅,其中又以橋和站跌幅一五.三七%最深,其次為中原站九.一三%。

另外,《住展雜誌》最近公布北台灣三都零預售屋建案的十大重劃區,其形成原因與未來房價發展趨勢,頗耐人尋味。

二○一八年價跌量微升

由以上之分析,值此景氣持續低迷時期,建商只好減量推案,但囿於財務壓力,又不得不酌量推出,因此,就表面看來,似乎案量有所增加,但增幅不大,其間最值得重視的是預售屋與新成屋價差超過一五%,如再就北台灣三都十大重劃區出現零預售屋建案之角度加以觀察,不僅景氣衰退步伐尚未歇止,二○一八年仍將是價跌量微升格局,未來更將逐漸朝大U型谷底邁進!

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莊孟翰│理財周刊893期│2017-10-05 
Q:最近北市府查獲大直「大彎北段」商業區、娛樂區違規作住宅使用高達一六七五件,都發局擬自十二月起陸續裁罰。

其實,大直明水路、敬業一路一帶「大彎北段」建物違規使用由來已久,主要是將原本商業用地規劃設計當住宅使用,而其最根本原因還是在於當地住宅產品的市場特性,價高而又好賣。

雖然都發局將根據使用面積進行開罰,預估每戶金額將落在六至三十萬元。北市府進一步表示,住戶若是年底前沒有改善,將會持續開罰,即使是以最低罰款金額六萬元計算,開罰總金額也將近億元,成為北市有史以來最大規模罰款。

然而,針對商業、住宅用途的稅率原本就不一樣,這次一次爆發如此大規模的違規事件,恐怕還不是單一事件,可能還潛藏更多未爆彈,而民眾當初購屋時是否也有可能落入原商業用地打著住宅用途名義的迷思?請教莊教授的看法。


A:針對此次北市府首次以稅籍資料交叉比對,大舉徹查明水路與敬業一路一帶「大彎北段」商業宅,共查獲一千六百七十五戶違規使用,而根據「都市計畫法」七十九條,違反都市計畫使用分區之使用人,可處六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀;不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除。

此一議題如就法令層次觀點,幾乎沒有任何轉圜空間,惟若就北市府歷次對類似案例處理情況,最後還是可能以輕罰結案,當然這種敷衍了事的鄉愿作法也非北市府專利,這也難怪全國各地違章建築與土地違規使用愈來愈嚴重。

就地合法 於法無據

根據都市發展局所發布的新聞內容,市府為能有效處理並改善大彎北段商業區、娛樂區作住宅違規使用情形,已確立主要政策目標以兼顧公平正義、法律尊嚴、價值主張及社會成本之共識,將由都發局研擬「臺北市中山區大彎北段商業區、娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」,據以執行裁罰作業。

其次,有關舊案部分,都發局已陸續寄出行政指導函勸導建物所有權人依規定用途改善,並向稅捐處申請變更適用稅率;倘仍未改善者,將依都市計畫法裁罰,但建物實際已改作商業使用者,得出示向國稅局申請之營業登記作為非住宅使用認定依據。

至於裁罰案件之先後順序,將以:一、以一○四年以後領得使用執照案件;二、一○三年以前領得使用執照並持有三戶以上者;三、一○三年以前使用執照領得時間之先後作為裁罰順序。

由以上都發局所擬定的處理方案,可謂面面俱到,相信只要嚴格執行,政策效果立可彰顯。

北市府這次針對使用面積開罰,而過去本就有不少將商業或工業用地規劃設計當作住宅使用案例,但因難以認定居住事實而作罷。然而,北市府這次依據稅籍資料裁罰,可謂證據確鑿,惟最後是否也是雷聲大雨點小,睜一隻眼閉一隻眼草草結案,就要看市府官員是否有決心剷除違規使用的陋習。

土地使用分區 應充分揭露

事實上,當地商業及住宅用地交錯,包含辦公大樓例如大直OO建設公司CBD台北時代廣場A級商辦及美麗華摩天大樓等,只要稍加留意,就可一目了然。雖然購屋者都會以不了解土地使用分區為由提出辯解,惟若就當初購屋時附近五星級飯店、商辦大樓林立,加以建案外觀設計、公設規劃與樣品屋布置擺設等,應該很容易分辨所欲購買標的物所在位置的土地使用分區,因此,除非銷售人員沒有善盡告知義務,或契約內容沒有載明,否則購屋者很難以「一無所知」一語帶過。

如今,最大的難題應是如何為過去的行政怠惰自我解套,另外,如何嚴格執行完工交屋後的建物管理,俾免類似案例層出不窮,亦是今後刻不容緩之一大要務。

冰凍三尺非一日之寒,「用地並非按使用分區規劃使用」這個問題由來已久,現在處理實在很難善後,更何況今後必然還有很多尚未曝光的個案,儘管這次可以繳交罰款了事,根本問題還是沒有解決。

然而,經由此一事件之後,民眾購屋前是否應該先了解房屋所在位置究竟是「住宅區」、「商業區」還是「工業區」,尤其務必要弄清楚基地的「使用分區」,才不會因為貪小便宜,反而衍生日後不必要的紛爭。

景氣好壞與產品規劃息息相關

其實,從建案初期的產品規劃,演變到其後的買賣交易,其間最大的影響因素便是景氣,當景氣好時,無論是大坪數的商辦或是住宅皆很好出脫,但當景氣轉弱,建商則會將總價及坪數縮小以加速去化,也才會導致這類違規事件重複上演。

其次,有些經紀人認為講得太清楚反而阻礙銷售速度,而總是交代不清,含糊帶過所致。另外,最後把關的政府單位又只管發照,不管後續管理,因循苟且得過且過,才會累積這麼大的數量,現階段即使想儘快補破網,顯然不如想像中容易。

美國房仲MLS制度 值得參採

眾所皆知,美國房仲交易堪稱全世界資訊最透明完備的一種制度,類似互聯網資訊流通中心的MLS(Multiple Listing Service),通常都會將坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅繳納金額、貸款成數、利率等,全部清楚揭露,以期達到公平交易目的,兼以遏止交易糾紛,頗具參考價值。

此外,囿於土地使用分區的種種限制,購屋時也得相對考慮到「二手市場」的流通性,例如將來要如何換屋等問題。

住商混合 生活品質堪慮

另外,以往有些住商混合大樓常因出入份子較複雜,一樓有招牌,各樓層辦公、住家共用公共空間,快遞送貨進進出出,而影響居家安寧與生活品質,這也是住商混合大樓常遭詬病之一大緣由。因此,不論是新購或換屋,都應事先分辨清楚「土地使用分區」為宜。

前車之鑑 鄉愿與選票 考驗政治現實 

綜合以上事件始末,如再回頭檢視當年台北市長黃大洲,曾因闢建大安森林公園與拆除中華商場八棟老舊建物這兩個事件,導致選票大量流失,連任台北市長失利,在此之前沒有一位市長願意處理這種吃力不討好的事。如今,市長選舉即將屆臨,北市府是否有決心貫徹到底,大家不妨拭目以待! 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20029720880&AType=1

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2017-10-05 04:09淡江大學產業經濟學系副教授 莊孟翰
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依最高行政法院判決,永春都更案日前重走權利變換選配作業程序,而台北市政府也配合,要讓此案走完該走的程序,儘快復工。最近新聞報導,台北市舊公寓因為都更路難行,價格節節下跌,其中又以文山區、北投區與萬華區最為明顯。

這些報導凸顯了一個現象:都更案已經走進一個環環相扣的惡性循環,而永春都更案的判決加速暴露了這個循環的癥結點。

大家可以去查一查,很多已向台北市都更處申請事業計畫通過的案子,不少實施者(建商)不急於申請建照。為什麼?因為房價持續下跌,只要一開工,按之前談定的權利分配,實施者有賠錢之虞,正愁不知該如何解套,於是暫時拖著不申請建照,俟景氣動向再做定奪。

房價下跌對已談妥都更案是最大的殺傷力,是環環相扣中最大的一環。

如果都一直拖著,都更推不動的疑慮又加重舊公寓房價的跌勢,一看平均房價下跌,分得的房屋價值可能不敷成本,更可能成為賣不掉的賠錢貨,實施者更不輕易開工。

永春都更案延宕16年之後好不容易開工了,實施者已投入不少成本,才會如此積極,希望儘快完工結案。16年前台北市平均房價一坪約40萬元,這幾年雖然從高點回跌了一些,平均一坪約83萬元,還比當年高一倍,這也正是當前都更戶與實施者雙方都還想積極推動的最大公約數。

如果是其他在高房價時申請的都更案,碰到類似永春都更案的判決,實施者可能暫時拖著,不急於履行權利變換選配作業,亦即借用法院的手來延緩都更進度。相信這一點法官也會充分理解,而這也正是台北市政府一直想和法院溝通之原因所在。

當然,永春都更案的判決也讓實施者備感壓力,因為都更案出現了一個新的變數,即司法權可能否定行政權。都更案涉及的權利義務事項很多,除了不同意戶的權益之外,新的爭議還有容積獎勵問題;都更條例中規定了容積獎勵,但縣市的自治條例又會訂定特定的容積獎勵項目,審議委員也會據此審酌容積增減。萬一都更紛爭經司法判決判定地方法規牴觸中央時,例如容積獎勵不能那麼多,那實施者又該如何善後?

房價下跌已讓實施者難以開工,再加上司法權可能增添的新風險,另外還有一個讓實施者不知該不該申請建照的事即將發生。明年開始,雨遮、屋簷不登記、不計價,這一新措施,有可能讓實施者分得的房屋價值少約一成;換句話說,都更案拖越久,景氣、房價、法院、雨遮和屋簷不計價、改採實坪制…似乎越來越難決定開工與否。

都更嚴重卡關,現在急需都更條例務實的修法,解決現實面問題;例如容積獎勵議題,地方政府彈性多大?容許多少獎勵空間?這些議題在都更條例修法時應該更為明確,避免實施者承擔司法與行政見解不同的風險。

又例如釘子戶問題,因一、兩個不同意戶而影響其他多數都更戶的權益,這也是士林「文林苑」都更紛爭以來一直無法解開的結,除了必須取得不同意戶的同意,是否有其他的路可走?代拆解藥似乎是政府無法迴避的責任。

總之,都更需要政府加把勁,不能任其陷入惡性循環泥沼,否則,危樓處處就是接下來要面對的現實。

(本文由莊孟翰口述,記者徐碧華記錄整理)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5629/2739876

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莊孟翰│理財周刊892期│2017-09-28 
Q:國有土地都更分回房屋賣不掉,國產署亟欲修法解套,請教莊教授,面對都更分回房屋難以去化,在重稅當前,往後持有成本負擔壓力勢必越來越大的情況下,預計後續三到五年內,尚有九十五案,約七百戶將陸續完工分回,國產署未來恐怕得面臨更加嚴峻的考驗,然而,只靠修法是否真有辦法解燃眉之急?

A:自二○一四年下半年起市場景氣已逐漸呈現衰退景象,國有土地都更分回房屋賣不掉,國產署亟欲修法解套,實乃務實做法,以國產署參與都更分回之「千荷田」三十二戶為例,分別在二○一四年標出一戶、二○一六年二戶,今年四月與七月分別標出三戶、七戶,並且標售價格已下降至六字頭,國產署在市場景氣無法充分掌握情勢下,希望「都更條例」儘快完成修法,成立專責「公法人」處理,並放寬各機關可自行參與都更,為現狀解套,無可厚非;否則未來累積分回數量愈大,來自各方壓力也必然愈大。

售出不到一半 還只是鳳毛麟角

為統籌規劃運用,國產署近年積極配合都更,時至今日,當年都更案件通過事業計畫到權利變換歷經多年完工,預計將陸續有大量都更房地分回,當中總規劃戶數一一○戶的指標性個案─「千荷田」,國產署共分回三十二戶,並自二○一四年十月十七日正式以新成屋開始標售。

惟至今歷經多次標售,實際售出不到一半,國產署所擔憂的是,未來三到五年尚有九十五案,約七百戶將陸續分回,而在當前景氣衰退情勢下,更多分回的房屋恐怕都將成為國產署的燙手山芋。

景氣難以預測 國產署非戰之罪

事實上,「千荷田」係由吉美建設與富廣開發合作興建,基地位於北市西藏路、汀州路一段及莒光路街廓,並鄰近植物園、國立歷史博物館,總面積一一六六坪,分別規劃為二十及十八層共兩棟地標型大樓,產品分別為六十四、七十四及八十坪(附圖參考)。

根據信義房屋彙整資料顯示,該社區今(二○一七)年六月,位於汀州路上,面積七五.二九坪,以每坪六二.四萬元,總價四千七百萬元成交;相較於鼎盛期,二○一二年當時房價,八一.一一坪,每坪八二.二萬元,總價六六七○萬元售出。從預售至今,不過五年光景,每坪價差超過二十萬元,由此可見景氣落差對房價影響之劇;惟就此案而言,需格外留意的是,區位與樓層所導致的價格差異。

如認真探究此一議題,國產署應是「非戰之罪」!因參與都更當時,房市正處榮景,有些問題總是容易被景氣蒙蔽,國產署或許只考慮到單一面向,「可以分回多少坪數?」總認為只要坪數越多越好,其實事情往往沒有想像中美好,如同買房,也不是面積大就好,必須考慮的事項很多,就本案而言,初期的產品定位、規劃設計、銷售時機、坪數、售價、租金、分棟及分層等,如何兼顧分屋數量與價值,並爭取最大效益的決定,這才是真正關鍵所在。

倘若沒能考慮到各面向因素,草率做出決定,只以分回最大面積而沾沾自喜,這可能就會牽涉到公家機關官員的「專業度」是否亟待提升。另外,「政策僵化」,當面臨重大決策,沒有備案因應,一旦出現不可預期因素時,政府單位往往成為眾矢之的。此外,面對國家財政的「損失」,由全體人民共同承擔,也是大家皆不樂見的問題。

釐清五大因素 再下論斷

至於要如何考慮都更之變數?謹提出五大因素以供參考,包含景氣、房價、估價、共同負擔比例及分屋比例,此五大因素環環相扣互相牽制,當景氣下滑影響房價下跌,估值必然調降,最後造成共同負擔比例提高,則分屋比例必然隨之下降,反之亦然。

國產署在相關都更議題上,實在很難機動的將「景氣因素」考慮進去,這便是盲點之一,當時正值房市榮景,但二○一四年七月一日之後持有稅、交易稅及資本利得稅數箭齊發,房市景氣急轉直下,導致分回房屋難以去化,這也是始料未及。

其次,產品如何定位?是否要委託經營管理或銷售?另外,分回的資產也要確定其後續用途,譬如當作商場、住宅還是辦公,一開始就得想清楚,才不會如同「美河市」分屋糾紛,市府認為只分回三○%不合理的情事發生,畢竟商用與住宅產品價差極大,無法單就分屋面積論斷。

事實上,所有大型聯開案都存在同樣問題,例如正義國宅東側,台北市捷運局與SOGO百貨合作位於忠孝復興捷運站的新SOGO,當初在與SOGO進行商場經營利潤分配時,就曾因權利金與按營業額或盈餘抽成孰重孰輕而舉棋不定,而事後證明應該選擇後者才划算。

按SOGO全台八家分店,二○一六年營收高達四五三億元,其中,二○○六年十二月底開幕的台北店復興館為首家捷運共構百貨,也是首家業績最快破百億元的百貨;假設當初市府選擇後者,無疑的是擁抱了一隻會下金蛋的金雞母,由此可見事先做好產品定位與市場景氣研判之重要性。

此外,還有一些位於台北市精華地段的都更案,政府原本想規劃成社會住宅,惟若就實務面加以考量,則又顯得不切實際,因在精華地段所面臨的第一個問題便是「租金」如何訂定?正因租金不可能太低,那麼對於需要社會住宅的低收入戶而言,即是無濟於事,倒不如換個角度思考,將分回房產規劃為商辦、商場使用,以坐擁相對高價租金,再運用租金去補助需要幫助的弱勢族群,相對來說,反而比當作社會住宅的單一思維來得實際。

面對這些棘手問題,國產署希望「都更條例」可以儘快完成修法,放寬各機關自行參與都更,此外,往後都更分回房屋亦可由公法人標售,以達到活化利用,國產署希望能藉此卸下重擔。

尋求公正第三方 不可或缺

另外,也有官員表示,希望內政部儘速成立都市更新中心及專業公法人組織,以期雙管齊下根本解決問題。

當然,國產署希望「都更條例」可以儘快完成修法,放寬各機關自行參與都更,即可就此卸下重擔,但恐怕不是修法即可輕易解決此一問題,因所有都更面臨情況相似,龐大的土地潛藏利益,官商勾結情事時有所聞,又有誰能夠保證面面俱到,雙贏互利使命必達。當初柯文哲市長便信誓旦旦的揚言要徹查五大弊案,至今換了位子便換了腦袋,所謂五大弊案恐也只是政治口號而已。

因此,當前必須嚴肅面對的是,可否交由第三公正單位來幫忙推動都更,一則取其專業性,再則兼顧公正性,也能讓國產署可以獲致喘息的空間。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=20009852200

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莊孟翰│理財周刊892期│2017-09-28 
長久以來,由於住宅區與商業區沒有嚴格的區分與管制,導致大台北地區長期存在商業區、工業區違規當住宅使用,甚至住宅區一樓違規當店面使用等問題愈來愈嚴重(參閱附圖)。影響所及,不僅都市景觀與居住品質迭遭破壞,一般購屋者更可能因為不了解相關法令規定,而付出不相當的代價。

「行政怠惰」惹禍 商業宅、工業宅氾濫

甚至也有人明知為商業用地,還是買來當住家或兼辦公使用,主要是認為商業區土地較貴,有買到賺到的感覺。殊不知這一波房價飆漲,反而造成住宅房價高過商辦房價,尤其住宅銷售速度更遠超過商辦,導致連南京東路與松江路等主要幹道也都出現這種異常狀況。

另外,也有不少人購買工業區住宅,主要原因還是在於房價比附近住宅區便宜二、三成。

近年台北市除了違章建築林立,無法有效解決之外,對於商業住宅與工業住宅每經查獲都是數以千計,何以致此?一言以蔽之,都是行政怠惰惹的禍!如非主管機關只管發照不管用途,怎會累積這麼大的數量而仍渾然不知?

這其間當然也與官僚鄉愿以及民代關說脫離不了干係,久而久之,習慣成自然,無形中就形成了建物外觀老舊窳陋、內部違規使用的無解難題。而更值得關注的是,由此更會衍生日後都市更新一連串不可預知的變數。以上所述,雖然都是既成事實,惟若認真檢討,必然又是國人缺乏守法精神有以致之。

大台北房價高、公設比高 壓縮居住空間

鄰近國家日本對於土地使用分區之管制與建物之嚴格管理,不僅大街道見不到違建,連巷內通道都整理得乾乾淨淨,並且加以美化的作法,頗值得參採。

此一問題如要追溯緣由,必然是大台北地區房價太高,加以公設比普遍超過三○%,一般民眾在居住空間不斷壓縮情況下,復又主管機關放任不管,反正人多勢眾,最後總是可以找出「雙贏互利」的解決辦法,最典型的方式便是罰款了事。不過就事論事,如任由此一問題繼續蔓延,政府終須面臨國際城市競爭力的嚴肅檢驗。

目前大台北地區不論是商業區或工業區違規使用均相當氾濫,如僅止於罰款了事,未來違法亂紀行為勢必層出不窮,各級主管機關實宜未雨綢繆,俾免任其蔓延難以收拾,徒然耗費有限的土地資源。

鑽法令漏洞 違規產品層出不窮

此外,目前網路上有出現只要三十萬至八十萬元就能擁有自己的小別墅,亦即買塊便宜的農地,再買個貨櫃屋,不用請建照,就可擁有車位、庭院,還能自己種菜,也許這只是一種廣告噱頭,但卻時有耳聞。

其實這些都是鑽法令漏洞的違規行為,倘若主管機關一再坐視不管,難免類似商業宅、工業宅等違規產品層出不窮,罰不勝罰。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=20009329340

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莊孟翰│理財周刊891期│2017-09-21 

Q:台股上萬點,有人在猜頭;房市下探,也有人在猜底。此刻,房市正值低迷,觀察六都八月買賣移轉棟數,除桃園微幅衰退外,其他地區皆稍有增長,因此,有不少業者趁機釋出房市已經落底,並逐漸由谷底回升之利多訊息。

事實上,房市自金融海嘯後,美國為搶救經濟,開始施行量化寬鬆貨幣政策(Quantitative Easing, QE),大筆資金湧入全球金融市場,導致台灣房市自此長期處於低利時期,不斷注入大筆閒置資金,致使房市在二○一二年及二○一三年成為當紅炸子雞,但二○一四年政府祭出重稅手段後,房市景氣急劇逆轉,台灣房市的下一步,該何去何從?請教莊教授的意見。


A:觀察八月六都買賣移轉數量,除桃園七月三二一四棟,八月三○五四棟,減少一六○棟,微幅減少之外,其他五都買賣移轉棟數皆微幅增加。至於未來發展趨勢,在重稅效應漸趨明顯情勢下,市場走勢仍將偏於保守。


 
 
 
 
 
買賣移轉數量持續溜滑梯

從台灣交易量指數來看房價指數,二○一六年一月一日,為阻絕逃漏稅,政府實施房地合一稅,因此,趕在新制上路前規劃節稅案件劇增,致二○一五年十二月買賣移轉棟數突然暴增,惟暴衝之後隨即歸於平靜,之後房市也沒什麼利空利多,也因此從買賣移轉棟數的變化,也看不出特別差異,但可以確定的是,該線圖持續呈現溜滑梯的趨勢已逐漸明顯。

由該曲線跌幅趨勢觀察,台北與新北兩市下滑幅度較大,這也表示近年大幅飆漲的精華地區下跌趨勢最為明顯,尤其二○一四年囤房稅上路,持有第二戶以上房屋的稅率依級距倍數增加,成功遏抑投機歪風。

二○一六年房地合一稅登場,房市缺少投資報酬誘因,景氣始終未見好轉,在預期心理下,房價持續下跌,建商讓利個案頻頻見諸促銷廣告,尤其新北市出現四字頭、三字頭的建案屢見不鮮,過去熱門的桃園與新竹頓時成為燙手山芋,房市在少了投資者的追捧下,光環逐漸黯淡。

 
 
 
 
 
 
精華地段淪為 重稅受災戶

受到這波重稅影響最大的重災區,便是當初房價炒得震天價響的雙北市,當初,台北與新北精華地段房價太高,因此包含自住與投資客便從蛋黃區轉往蛋白區,再輾轉到桃園、新竹、台中等地,也因此由台北、新北領漲,其他鄰近地區紛紛跟進,價格率先反應,買賣移轉數量也慢慢跟進,惟南部地區價量變化不大。

二○一一、二○一二年揪團到台中與高雄以批發價買進、賣出者眾;當初投資客大舉往中、南部等地買房獵地,但因中南部房地漲幅還是不及北部精華地段,哄抬不易,當時包含股市名人等幾乎都被套牢,帶著雄心壯志卻鎩羽而歸,可見即便價格便宜,但並未處於精華地段,想要獲取豐厚報酬,還是難上加難。

從房價指數觀察,囤房稅與房地合一稅的殺傷力不容小覷,過去台灣房地產一向存有節稅與一定比例的獲利空間,比起直接以現金贈與,顯然節稅效果要好得多,因此,父母慣常利用房地產作為贈與子女的首要標的。惟重稅一出,房市已無法再像往日受到市場關愛,政府在實踐居住正義前提下,尤其是少子化與老年化趨勢愈來愈明顯,房市會不會就此步入日本「失落的十年」陷阱?相當值得關注,而這也正是不少業者希望政府開放陸資前來購屋之主要原因。

 
 
 
 
 
 
節稅空間不再 房市失去資金關愛

過去房地產買賣,房屋與土地分別以「房屋評定現值」及「公告土地現值」兩種方式課稅,但兩者皆與市價落差很大,且皆為落後指標,雖然內政部地政司每年都會根據房市景氣機動調整地價,但只要在重新調整前移轉,就可免於課徵土地增值稅,從而給予投資客鑽法律漏洞的合法獲利空間。
此陋習由來已久,房地合一稅立法之前,當時財政部長張盛和即舉例,曾有投資客在桃園買賣土地獲利超過十億元,但完全沒有課到半毛稅,讓人甚為驚訝,這也成為政府加速推動房地合一稅的原因。按房地合一稅係以賣價扣除買價之差額課稅,節稅空間盡失,房市也就不再成為投資客青睞的金融商品及資金停泊港口。

 
 
 
 
景氣衰退未歇 未來三年買方仍居優勢

事實上,台灣房市是一個相當特殊的市場,除地狹人稠之外,國人手頭上的現金也很多,今年台灣GDP約十七兆三千億元,五年來超額儲蓄率卻高達十一兆元,在M型化社會形態下,金字塔頂端的人現金愈來愈多,未來豪宅市場仍舊是市場動見觀瞻的焦點。

然而,隨著蛋黃區開始跌價,不少精華地段房價跌幅高達兩成者比比皆是,因此,許多民眾開始關注詢問,現在是否為購屋好時機。 

房市尚未觸底,究竟現階段是不是購屋好時機,除須認真觀察未來三年景氣走勢、貨比十家,還得仔細評量自身能力,方可在景氣變動過程中,挑選到真正物美價廉的好產品。








 

 

 

 

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2017-09-18 09:02理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第890期】 【理財周刊第890期】
 

 

 

今(2017)年預估經濟成長率為2.11%,雖較2015年0.72%與2016年1.48%呈逐年增加趨勢,並且每人GDP預計也可提高至2萬4120美元,惟房地產市場景氣依舊瀰漫著一股低迷氣壓,尤其自從去年推案量驟減,銷售率始終徘徊於三成,市場銷售大致還是圍繞在降價、讓利與贈送裝潢、家電或停車位的老套。

另外,亦有從低公設比或低自備款促銷著手,惟實際效果遠不如預期,此可由電視與報紙廣告、DM數量銳減,並且鮮見行人密集的十字路口舉牌或遞送宣傳資料見其一斑,由此不難了解代銷公司依舊不包銷,部分房仲從業人員必須靠兼差維持生計之主要緣由。

每年329檔期都是觀察房市景氣的重要指標,惟實際銷售依舊不見起色,在一片跌價聲中,雖然大家還在評估928檔期的推案量與銷售率,不過如就2001年以來全台買賣移轉棟數加以逐年檢討,2001年買賣移轉棟數約26萬棟,期間最高點為2006年45萬棟,2008年全球金融海嘯當年約38萬棟,其後在錢多、利率低之背景下,2010年再度攀升至40.6萬棟新高峰,及至2014年台北市實施囤房稅,交易數量隨即驟降至32萬棟,2015年與2016年則再下降至29.25萬棟與24.53萬棟,分別創下15年與25年新低,今年一至七月累計15.1萬棟,在沒有新利多與利空變數下,預估全年約僅26萬棟,與2001年之交易量相當,惟如與2016年相較,則是價跌量微增走勢。

 

房市觀察 莊孟翰 房市觀察 莊孟翰
 

 

另外,如再就2014年1月至今年7月各月之買賣移轉棟數加以檢視,最高為2015年12月4萬7883棟,主要係受2016年1月1日開始實施房地合一稅之避稅規劃影響,最低為2016年2月9875棟,今年5月12日遺產及贈與稅邊際稅率調漲至20%,然交易數量亦僅2.3萬棟,即使是贈與棟數,也沒有太大變化,由此不難了解當前房市觀望態度依舊相當濃厚。

此外,如再就今年八月內政部營建署所公布之低度使用住宅與新建餘屋數量雙雙呈現逐漸累增情況,未來在預售屋與新成屋競價求售情勢下,建築開發業仍將以去化餘屋為主,至於新建案則須視景氣動向而定。

由以上分析,2017年即將邁入第四季,今後在缺乏利多因素情況下,勢將延續價跌量微增的盤整格局,緩步邁向2018年。

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2017-09-18 09:02理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第890期】 【理財周刊第890期】
 

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

房價修正未停歇,一向被視為兩大抗跌指標的豪宅與蛋黃區,也抵擋不過這波跌勢。  

根據實價登錄資料顯示,兩年來雙北市房價跌幅皆超過兩位數,過去板橋因為是新北市行政中心所在,又挾帶三鐵共構的利多題材,房價堪稱新北市的中流砥柱,但仍逃不過這波景氣考驗,跌幅高達18%,成為最大重災區。而台北市精華地區也抵擋不住這波跌價衝擊,以中山區12%跌幅最高。

 此外,區隔性產品,帶有炫耀性財貨意味的豪宅市場遭法拍事件頻傳,甚至有二拍、三拍仍宣告流標的窘境,此一情況相對於最近房仲業者一再表示已有初露打底跡象,房市落底之後是否能有回溫態勢,請教莊教授的看法?

老話一句:「這波房市下修恐怕短期難有起色」!2012、2013年房市炒得正熱,房價水漲船高,投機氣氛正熾,秒殺買進賣出轉手獲取暴利,儼然將房地產視為投資新寵,房價喊得震天價響,高不可攀,讓真正有購屋需求的年輕人大喊吃不消。

重稅重挫房市 後遺症不容小覷

如今對於房市景氣,大家所忽略的重稅,才是這一波壓死駱駝的最後一根稻草,除非交易標的是中古屋,否則2014年7月1日台北市實施囤房稅以後的新屋,尤其是豪宅產品交易銳減、房價驟降亦乃勢所必然。

至於未來房市走勢,短期復甦不易,唯一去化較快的仍將以中低價位產品為主。

由於房價持續飆漲超過十年,政府順應民意祭出打房手段,2014年台北市囤房稅率先登場,緊接著財政部於同年基於居住正義抑制囤房,將住家用房屋區分為「自住」與「非自住」兩種,並適用不同稅率,自住房屋稅稅率維持1.2%,非自住稅率則提高到1.5%至3.6%,亦即最高倍數為三倍,惟各縣市稅率不盡相同。由附表顯示,各類用途房屋稅率均隨之大幅調高。

根據財政部統計,2016年房屋稅查定稅額為708億元(課稅所屬期間為2015年7月1日至2016年6月30日),其中非自住住家用稅額為64億元,相較2014年成長28%,其中又以台北市最高,將近二十億元。

然而,高漲的囤房稅是否真能有效抑制房價?房價雖然在當年度未出現巨幅變動,但此稅制一出確實強力抑制投機炒作,主要原因還在於其後一連串的持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅(契稅)與資本利得稅(房地合一稅),以及今年五月十二日再將遺產贈與稅邊際稅率調高至20%。短期重稅的結果,房市交易呈現急遽轉折並不意外,惟其所衍生之後遺症,除影響產業健全發展之外,最受訾議的都市更新之衝擊,恐亦是主管機關始料未及。

當稅負逐漸加重,2015年房市即出現明顯轉折趨勢,2016年持續下探,及至今年,雖然交易量略有增加,走出冰凍庫的耳語不斷,但實際現況仍不如預期樂觀,這波房市無疑的正逐漸邁入大U型盤整階段,經2014到2017年三年的修正,房價並未回過神來,而這也正是一般預期這波修正期還沒走完之主要緣由。

房屋稅驟增 高級住宅交易頓挫

台北市原已針對具備獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等八大指標之豪宅加重課稅;其後再針對2001年後的房屋標準單價調高,亦即十五年內的中古屋房屋稅都隨之增加稅負。

針對豪宅稅議題,根據臺北市稅捐稽徵處所公布資料,台北市房屋103年7月1日前、後興建完成之房屋稅額漲幅說明,高級房屋:以鋼骨造(SRC)總層數二十二層房屋,路段率300%,面積406㎡(約122坪)為例,分別調整稅基與稅率,依附圖資料顯示,房屋標準單價由每平方公尺7970元大幅調高至1萬8850元,調幅高達2.365倍,其次,路段調整率300%,因此,房屋評定現值調整率為2.365×(1+300%)=9.46倍,倘若持有戶數為第四戶,亦即稅率由1.2%調高至3.6%,則增加倍數即為27.38倍。也就是說,經調整稅率後,即使是自住稅率1.2%,每年須繳納的房屋稅已高達110萬元,如係三戶以上之3.6%稅率,房屋稅更會高達330萬元,如再加上地價稅與管理費,每年居住成本應會介於400萬至500萬元之間,稅負之高顯非一般所想像只是象徵性的調整而已。

房地產會客室 房地產會客室
 

其次,台北市政府表示,目前稅基中的「標準單價」仍僅為實際造價之一半;此外,又宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價,導致一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮。影響所及,一般民眾對於都更普遍採取觀望態度,此亦與士林文林苑都更前後房屋稅由數千元暴增至數萬元之實務案例息息相關。

利劍接連出鞘 豪宅與蛋黃區成領跌重災區

另外,本人曾舉松江路第一個指標個案「華固松疆」為例,一百坪的房子,3.6%稅率,一年居然要繳144萬元的房屋稅,儘管當時稅捐處一再表示該案僅是特殊案例之極端值,不具代表性,但不到半年重稅效應就逐漸顯現,並且逐漸蔓延,由此不難了解重稅後遺症之衝擊效應有多大。

2014年囤房稅實施之前,大安區及信義區的豪宅一直扮演領漲角色,尤其老舊公寓因具備都更題材,價格也跟著翻漲,但當2015年出現房市轉折,在豪宅下跌過程,公寓仍因都更題材支撐,下跌速度未如豪宅市場劇烈,及至永春都更案爭議再起,都更執行速度顯非預期容易,2016、2017年隨即呈現全面跌價趨勢。

此外,根據住展雜誌資料顯示,2015年每坪一百萬元以上的豪宅建案(包含預售與新成屋)還有四十個,及至2016年僅剩二十三個,減少近半,由豪宅領跌,也引爆新北市包含過去房價熱區的新莊副都心及板橋「江翠ONE」等陸續出現五字頭、四字頭等促銷廣告,房價也已明顯出現跌價趨勢,並且跌幅超過兩位數。

截至目前為止,房價下修尚未觸底,以指標性區隔產品豪宅而言,過去有投資客撐腰,惟囿於重稅,不僅投資客止步,有錢人也僅限於自住需求。因此,未來市場走勢應會在谷底盤整一段相當長的時間,亦即整體房市應會朝大U型趨勢發展。

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莊孟翰│理財周刊889期│2017-09-07 
Q:內政部營建署於八月二十五日發布「二○一六年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」研究成果,營建署表示,「低度使用(用電)住宅」是利用房屋稅籍資料與臺電用電資料,將每年十一、十二月平均用電度數低於六十度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅。至於「新建餘屋(待售)住宅」則是利用地籍資料、房屋稅籍資料與臺電用電資料,將屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅。此一研究數據之參考價值何在?是否有如實反映目前景氣現況?請教莊教授的見解。

A:根據研究成果顯示,二○一六年全國低度使用(用電)住宅宅數為八十六萬二九六五戶,占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為一○.二二%,較二○一五年微幅下降○.一三%,顯示低度用電戶數比例變動幅度不大,觀察該數據,波動幅度較大的是二○○九年的一一.四九%,其因在於二○○八年遭逢全球金融海嘯,面臨景氣突然崩跌,造成低度使用住宅數量急遽攀升,但維持時間並不長,景氣回升之後,二○一○年便下滑至一一.一七%,二○一一年又下降至一○.一五%,其後幾年變動幅度依舊不大,每年約僅○.二%微幅變動。

八年間最高最低差僅一.三四% 無法反映短期市況

由於數據變動幅度過小,顯然使用參數無法確切反映景氣現況,研究結果對短期實質效益不高,惟就長期而言,雖然波動幅度不大,卻可據以觀察景氣向上或向下趨勢。

按該數據於金融海嘯之後景氣隨之反轉,尤其是二○一三年、二○一四年投資客進場秒殺情況下,低度使用住宅理應隨之大幅變動,但該數據並未如實呈現,仍分別維持在一○.五%及一○.三%,其因在於本研究數據屬落後指標,無法與景氣變動現況同步,更何況預售與成屋之間至少會有二至三年的落差。

其次,如就這八年研究期間最高與最低之數據變化僅一.三四%加以探討,就不難了解問題根源應與資料取得來源有關,而這也正是研究結果屢遭質疑之原因所在(請參閱附圖)。

除低度使用住宅外,營建署另針對新建餘屋資訊統計分析,依統計資料顯示,二○一六年第四季全國新建餘屋(待售)住宅計七萬三五二三戶。自二○一○年第二季起至二○一三年第四季全國新建餘屋(待售)住宅約維持二萬五千宅上下,從二○一四年第一季起全國新建餘屋(待售)住宅有逐年增加趨勢,其因在於打房效應逐漸顯現(請參閱表一)。

因此,如就附表一,二○一五~二○一六年之間僅增加一萬八千戶加以驗證,此期間銷售率已下降至三成,實務上餘屋數量即使倍增也不為過。因此,今後對於新建餘屋資訊之統計分析,除時間落差因素之外,更應強化市場實務資訊之蒐集與彙整。

對於營建署上述兩數據,一般咸認未能及時反映房市短期現況,如二○一四年政府針對投資炒房祭出重稅,從市場走勢可知確實造成房市漸趨冷卻。其次,由種種跡象顯示也可觀察出房市逐漸呈現衰退,包含房仲失業率上升、法拍屋增加、推案量驟減、銷售率重挫、買賣移轉棟數減少,建商讓利加劇,有的直接打折,或是以贈品方式促銷,甚至有些工地因餘屋過多促銷不易,最後索性以批發方式出清。

例如台中「○○皇居」總戶數高達四三五戶,二○一○年六月完工交屋,歷年售價約介於每坪二十五至三十五萬元之間,惟多年來一直無法完銷,最後只好以每坪十八萬元批發價一次出清,此類案例在近年屢見不鮮。此外,更有以營建換屋方式,以餘屋抵付工程款,再由營造廠打折轉賣給親戚朋友,透過這類銷售管道,為景氣低迷時的銷售模式,這類銷售模式再起,足見房市下滑趨勢直至今日尚未落底;因此,如將營建署所公布數據與當前實務現況相互對照,必然會有相當大的落差。

其次,再根據房仲業資訊,本屬穩住房價的台北市蛋黃區,也抵擋不住這波下跌趨勢,根據永慶房屋依實價登錄統計資訊,今年一月到四月,台北市除南港區些微調漲○.五%外,其他各行政區幾乎都下跌,大同區跌幅最大達一二.九%。其他公寓跌幅超過一成的區域都集中在市中心蛋黃區,分別是大安區及中正區。

最近媒體報導,松山區八德路有一間套房,屋主在二○一四年三月以一坪六五.八萬元買進,總價一二七○萬元,持有三年後,在今年六月以一○二五萬元賣出,慘賠二四五萬元,因此,對於房市可望在今年第三季落底之言論,多認為失之樂觀,而這班景氣列車是否尚未見到隧道曙光的議題,也正引起廣泛討論,其中低度使用住宅及新建餘屋資訊之正確性難免再度遭受質疑。
參數簡單 真實情況比想像中複雜

該數據使用參數過於簡單,依照房市景氣的複雜程度對照於真實現況,譬如長輩習慣將儲蓄用於購置第二屋,此就當年沒有退休保障者而言,年紀大了依靠租金養老就是最佳的退休保障,如再有多餘資金多買一戶,等子女長大以後再將房產贈與給子女,此就老一輩的財產三分配觀念:現金、股票及房地產,將多餘資金做適當的配置應是理所當然,更何況背後還有很重要的增值誘因。

另外,也有越來越多富人購置第二屋作為休閒住宅;因此,就第二屋的用電量會不會成為低度使用,又是另一個值得探討的問題。

如再證諸二○一四年至二○一六年的數據皆在一○.二%至一○.四%之間變動,與實務現況落差的確很大。

而六都當中又以新北市低度使用(用電)住宅宅數最多,共十一萬八○六七戶,比例七.六%;台北市六萬六八二戶,比例約六.八二%,六都當中低度使用(用電)比例最高的為桃園,比例約一一.四四%,台南及高雄皆維持在一○%,台中則為九.六九%,是六都當中的中等生(請參閱表二)。

此外,低度使用住宅比例較高的縣市包含宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、雲林縣、嘉義縣、連江縣及金門縣等。

基本上,六都由於居住人口及工作機會較多,家庭戶數也較多,不過從另一角度加以探討,是否會因為出租不設籍、沒報稅而掩蓋了真相,可能也是今後調查研究不容忽視的另一重要議題。

被隱藏的真相 才是最大變數

此外,為獲取銀行融資,常見兩個建案,倘因A建案領取使用執照後尚有不少餘屋,銀行可能會擔心經營不善而不願繼續辦理B建案融資,而建商也會擔心沒有足夠的現金流量,無法維持正常營運,因此,常會情商親友充當人頭,亦即將現有建案餘屋透過人頭戶「賣掉」,而從內政部統計處的辦理建物所有權登記「所有權第一次登記」欄消失,其中可能潛藏的問題則是實際售價、銷售率與新建餘屋之真實性。

因此,從客觀環境加以衡量,固然可以經由低度使用住宅、新建餘屋據以觀察長期趨勢,但就短期而言,就會有不少與實務現況不相吻合的諸多疑點,因為這些數據均非同時指標,時間落差至少半年以上。再退一步想,不論是白天或晚上,怎麼看都與實務現況落差很大,其中尤以重劃區或新開發地區最為明顯。

因此,建議將這兩項數據僅提供用以觀察趨勢,並據以擬定長期政策即可。至於民間營運實務則仍由業者自行調查研究,不必過度強調這兩項數據的重要性。

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莊孟翰│理財周刊888期│2017-08-31 

 

猶記得今年七月十一日諾貝爾經濟學獎得主羅勃.席勒(Robert James Shiller),在「亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會二○一七聯合年會」演講時,得知台灣房地產「高房價、高住宅自有率、高空屋率」等三高問題時,驚訝的表示:「三件事情同時發生,讓人匪夷所思!」其後又補充說道,世界各國都有類似狀況,很多人說是中國人害的,但缺乏直接證據。

雖然席勒先生只是輕描淡寫、一語帶過,惟就當前中國房價一再飆漲之發展趨勢加以探討,其間不無暗藏玄機之隱喻。

陸資在台買房政策及相關管控機制沒有變?

另外,蔡英文總統在接見席勒時表示台灣正加速推動社會住宅,席勒則回應其他國家也在做,但沒有完全解決高房價問題,席勒先生是否有所暗示不得而知,惟就當前之高空屋率而言,大量興建社會住宅政策實有重新檢討之必要。

由以上問題可直接延伸至「國家安全」與「社會安定」等兩大重要議題。

由於房市已連續三年不景氣,第一線房仲「溫度計」的數字反映是「以前一個月可以成交二至三戶,現在三個月都不見得可以賣出一戶」,最明顯者為房仲家數已減少一千多家,有不少從業人員兼差打工甚或選擇轉行,因此房仲全聯會一再呼籲政府應加速開放陸資購屋。

其實,如僅就此一議題加以探討,今年五月內政部通過陸資購買「萬通台北2011」訴願案,隨即遭質疑政策鬆綁,內政部迅即表示,這只是個案,陸資在台買房政策及相關管控機制沒有改變。

內政部之所以備感壓力,主要在於中國乃是全世界唯一對台灣存有敵意的國家,此外,究竟有多少陸配購屋資金來源不明,更不知還有多少經由第三地轉進的陸資。
試想,一九九七年香港回歸之後房價一再飆漲,是否正如席勒所言「很多人說是中國人害的」,大家應該都心知肚明,否則香港怎會有那麼多人被擠壓而蝸居在「籠屋」?

歐美從嚴審查陸資 台灣怎可輕言開放

若再退一步想,最近中國資金大舉外逃,若能經由三角貿易轉進台灣房市,即使貴個一、二成,就算是繳點保險費也還划得來。

就以「萬通台北2011」為例,該案所在位置素有「台北八掛山」封號,主要原因即在於上一波不景氣,曾有八家建商在那個山頭上推案宣告滑鐵盧,其後又為何「萬通台北2011」可以每坪五十至六十萬之高價順利銷售?一言以蔽之,幾乎都是陸資購置所致。

其次,如再就近年美國、英國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭等國家,相繼嚴格審查陸資併購企業與限制購屋的作法,最直接的原因當然是兼顧國家安全與社會安定,歐美國家尚且如此,台灣還有什麼本錢可以輕言開放?

關鍵時刻再不動作 香港經驗很快移植台灣

另外,再從另一角度加以探討,當前台北房價高居全球第四十五位,今年第一季台北市房價所得比仍高居十五.五二倍,貸款負擔率更高達六三.九%,真不知政府有何錦囊妙計可以消除民怨?現階段正值景氣轉折之關鍵時刻,如再放任陸資或有錢人炒房,很可能香港經驗很快就會移植台灣。

最後再來看看最近國際知名NUMBEO網站所公布的房價所得比資訊,最高前四十個城市當中就有五個分屬中國城市,前四名分別為深圳三九.七六倍、香港三八.六一倍、北京三七.八倍、上海三六.九一倍,至於台北則為第三十八位十六.六四倍(請參閱附圖)。現今中國超高房價所得比的數據,可以提供我們什麼啟示?
看看世界,想想台灣!國安、社安與房價,孰輕孰重!

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莊孟翰│理財周刊887期│2017-08-24 
Q:根據行政院主計總處於八月十八日所發布資訊,今年經濟成長率上修至二.一一%,較五月預測上修○.○六個百分點,預測明年經濟成長率二.二七%,顯示國內經濟將朝「穩健成長」方向發展。

惟如就今年第一季GDP成長二.六六%,第二季初步統計二.一三%,第三季與第四季預測分別為一.八九%、一.八○%,顯然經濟前景還是不容樂觀。如就房市景氣而言,除受內外在環境影響外,在政府祭出高稅負,調控政策力道不斷加壓下,二○一四年房市交易明顯下降,景氣急遽衰退至今仍不見回溫跡象。

現階段在房市落底過程,除一般民眾關心是否可進場購屋,該如何選購之外,金融業者更是備加關注。請教莊教授,在景氣下行階段的趨勢觀察與選購原則研判要點?


A:很明顯看得出來,在景氣漸趨低迷階段,買方市場漸占優勢,因此欲購屋者應多參考相關資訊並據以觀察未來發展趨勢,根據住展雜誌統計,北台灣上半年新屋和預售屋推案量合計三五一五.二三億元,年減一九%,各地因為預售屋、新成屋加上過去投資客釋出的數量,在供過於求情況下,普遍面臨競價求售窘境,並且多數個案也都以去化餘屋為主,由此顯見景氣下行並未歇止。因此,在景氣下行,買方優勢情況下,首應掌握以下四大重要購屋思維。

一、以推案量觀察景氣脈動

根據住展雜誌統計,二○一六年北台灣新成屋與預售屋推案量已縮減為七九五六.四九億元,年減六.四%,連續三年下滑,與二○一三年全年推案量高峰一兆三四七六億元相較,落差甚大,由此顯見景氣低迷依舊。由附表一資料即可得知推案數量與金額變化數據,並據以研判餘屋存量與議價空間,以供購屋參考。

二、以讓利幅度檢視區域房價是否觸底 

根據市調統計,今年上半年北台灣推案量衰退幅度最大的分別是基隆市、桃園市及新竹地區;其次,都會區推案量前十大地區分別為:新莊、新店、桃園、松山、中和、林口、板橋、內湖、新竹東區及竹北,推案金額介於一六三至五百億元之間(請參閱附圖)。

然而,在整體推案大幅縮減下,過去投資客秒殺的區域,包含桃園、青埔、淡水及新莊重劃區的推案量又特別大,尤其對於爆量地區,供過於求必然愈來愈明顯,未來議價空間依舊偏高,欲購屋者大都會採取觀望態度,並再三衡量自身需求,包含坪數、總價等,因此,未來市況走勢,仍將取決於買賣雙方對於價格認知如何取得平衡點而定。

三、房市下行,低總價、中小坪數成為首選

房市買氣不佳,小坪數當道愈來愈明顯,由台北市地政局所公布二○一六年數據顯示,二千萬元以下物件交易量較多,以下分別就一千萬元以下、一千至一千五百萬元及一千五百萬元至二千萬元之物件交易情況逐項加以分析。

一千萬元以下十大熱門交易大社區,當中內湖區及萬華區各占三名,中山區占兩名,另外北投及松山區各占一名,主要原因為自備款不高、生活機能相對方便,惟大都為套房產品,面積約十三至十六坪,每坪單價約四十至六十五萬元,因此,廣受小資族青睞(請參閱附表二)。

至於一千至一千五百萬元的前十大熱門社區,以中山區最多,大都為一至二房產品,面積約十四至二十八坪,單價介於四十五至一百萬元之間,以交通便利、價格為優先考量,對於購屋族群來說,是高CP值的區域首選(請參閱附表三)。

總價一千五百萬元至二千萬元之間十大熱門交易社區,則以內湖區與萬華區為主,大多為二至三房產品,面積約二十至四十坪,每坪單價介於四十二至九十八萬元之間(請參閱附表四)。

另外,《屋比─超省房屋比價平台》八月七日公布百大賣壓社區,依序為台中市三十三個、新北市三十二個、新竹市十三個、桃園市十二個、基隆市五個、台南市三個、高雄市二個,至於相關社區名稱可至網站查詢,相信對於購屋資訊之了解會有意想不到的收穫。 

四、捷運沿線二手市場優勢依舊

上述提及區域多坐落於過去傳統蛋黃區,包含北市的中山、南港、萬華、內湖,新北市則以新莊、新店、林口及板橋為主,其實不難發現,近兩年新建案皆相繼推出破盤價,並直接衝擊中古房價,但在捷運路網沿線,因二手市場較為流暢,房價仍保有一定水準。
雖然過去秒殺區不再鍍金,但在台北市精華地段,有錢人一次殺價買進的力道仍然不減,譬如敦化南路與市民大道交叉口「敦南樞苑」就是高單價、高總價的代表。
因此,在房價下跌觸底過程,除好地段區隔產品稀有性之外,一般購屋者更應格外小心謹慎,勤做功課,貨比十家,事先做好財務規劃,並依照上述推案量、餘屋存量與價位區間變化交叉比對作為參考,一則避免急於購屋而淪為負資產,再則不要因此而造成生活沉重負擔。
 

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莊孟翰│理財周刊886期│2017-08-17 
Q:足足走了十六年,好不容易於去(二○一六)年動工的永春都更案,在最高行政法院落槌後,確定破局,終究還是敗在不同意戶手上,這不是首例,更不會是最後一例。

國人的都更大夢猛然走了二十年,沒想到依舊原地踏步,不同意戶勝訴定讞,該民辦都更確定胎死腹中,一個不同意戶的意見,便能把九九%的同意戶及市政府打敗,對於法官做出的判決,探討箇中緣由,都更法令的弱不禁風,是否成為不同意戶一而再、再而三攻破都更美夢的原兇?


A:一部飛機要能起飛,必須由無數的零組件與螺絲釘組合而成,然而都更這架班機,在原廠組裝了二十年,卻始終未能起飛,不免令人憂心。其實都更條件隨時都在變變變,並非一成不變,一百個都更戶也會有一千個疑難雜症,這當中所牽涉法令之複雜性與政策之僵固性,顯非一般法官所能輕易了解。

更重要的是,只要不同意戶在冗長的整合過程找到一個小漏洞,就可以針對其中一點輕易的提起訴訟,而這也正是為何台北市都更處承辦人員曾有一年上法院次數超過一百次的主要原因,甚至還有退休官員還得出庭應訊,真是情何以堪。

都更母法加細則 再加上疊床架屋的「違章建築」 令人難以理解

由於實務執行上遭遇諸多難題,因此針對都更母法又另外附加許多臨時性甚至競選語言的「違章建築」,例如郝龍斌於市長任內提出的一坪換一坪、附加一個停車位、不必出錢的政策,柯P市長的一六八專案,以及最近內政部針對危險及老舊建築加碼於三年內提出申請,可以再增加一○%容積獎勵等種種做法,無非希望能夠加速推動都更,但這也讓原本就難以理解的法令更加複雜難懂,也致使都更不同意戶可以輕易找到漏洞,讓眾所矚目走了一、二十年的都更案一夕破功,其間所衍生的後遺症不知凡幾。

首先,究竟實施者對於這麼複雜的法令要如何跟現住戶溝通,相信連審理法官也不一定完全了解,就容積獎勵問題來說,在整合與權利變換過程,ΔF1-ΔF6的容積獎勵,複雜的計算方式,通常只有建築師及實施者才可能針對個案每一環節全盤深入了解,否則絕對過不了審議過程這一關,更何況是一知半解或上了年紀的都更戶。

其次,若要審理法官也能窺其堂奧,還真有點強人所難,這也難怪台北市政府最近經永春案判決之後,方才大夢初醒的想要與法院舉辦聯席會議。有關此一議題,本人早已不厭其煩的呼籲主管機關務必重視,並且在今年三月立法院公聽會也都一再強調其重要性,如果政策制定過程不能「由下而上」逐一檢視可能遭遇的問題,執行過程必然漏洞百出,甚至窒礙難行,可惜主管機關偏就不信邪,不到最後關頭,不願虛心檢討。

其實,不管是中央主管機關或地方政府,總認為都更這件事很簡單,只要法令政策一經拍板,就可輕易推動,因此,每當提及都更,便開始畫大餅,包括全台共三百八十四萬都更戶,三十年以上老舊建物需要更新,可以帶動多大經濟產值等,不免讓人感覺又在老調重彈,這塊大餅總是看得到卻吃不到。

實際現況卻是,桃園以南過低的房價,難有都更誘因,沒有利潤的投資,便沒人想去推動更新,任誰都不想做吃力不討好的事。試想,中南部的建商只要斥資購地,即可隨時動工興建,有誰會與你窮攪和個七、八年,並且也可能無端上報惹塵埃,更何況一旦遭逢景氣滑落,還可能落得血本無歸,如果不信,可以查詢一下近年台中市、台南市與高雄市有多少進行中的都更案,答案立見分曉,而這也正是至今多數都更問題都集中於台北市及新北市之主要原因。

成立不動產專業法庭 加速裁決 協助推動都更

其次,都更後期經常得面臨司法問題,但法官到底要如何扮演好仲裁角色,也是相當重要的一大議題。倘若一般法官不熟悉都更流程,除都更母法與施行細則之外,再加上疊床架屋的自治條例、都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例、一坪換一坪或一六八專案等,就實施者觀點,極易導致司法判決凌駕都更專業之誤解,這將是今後都更執行的一大障礙。

因此,在一般法院無法快速對都更爭議做出正確判決情況下,那麼面對未來愈來愈多的訴訟案件,政府就應慎重考慮成立不動產專業法庭,由專業法官做出專業判決。
原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19896391580&AType=1

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