目前分類:張欣民 (3)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

 2017年06月15日 06:50 風傳媒

作者在文中解釋內政部住宅價格指數失準失真的原因,圖為台北市興隆公共住宅。(資料照,陳明仁攝)

作者在文中解釋內政部住宅價格指數失準失真的原因,圖為台北市興隆公共住宅。(資料照,陳明仁攝)

最近內政部有兩件糗事被媒體披露,其一是房價所得比創歷史新高,其二是房價指數逾期未公布,兩者都跟房價都有關,當所有媒體都說國內房價在跌,當產業界學界也一致的說國內房價跌勢不知伊於胡底,官方主管機關內政部卻一再告訴民眾房價持續在漲,內政部「你累了嗎?」 內政部不動產資訊平台4月17日公布,營建署委外研究的「房價負擔能力統計」,105年度第3季(最新調查)全國貸款負擔率為38.49%,…房價所得比為9.35倍,「房價所得比較上季增加0.37倍,較去年同季增加0.82倍」,中央社用「台灣買房史上最難」為標題,其他媒體也都以類似「買房好難全國房價所得比9.35倍創新高」標題發出驚嘆之語,台北市與新北市房價所得比更分別高達15.47倍 與12.7倍,也都是歷史新高紀錄。

房價跌 房價所得比創新高

房價所得比創新高,顯示民眾購屋痛苦指數來到歷史最高點,根據營建署的說明:「房價所得比=中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數」,根據上述的結果,不是國人所得衰退,就是房價持續上漲,房價所得比才會創新高,但根據主計總處的資料顯示,國人所得停滯是事實,並沒有明顯的衰退,那就是分子的問題囉,表示分子房價在上漲!

這跟民眾與市場的認知是大異其趣的,嚴格來講,國內房價從去(105)年起明顯回跌,民眾購屋負擔應該要變輕才對,不該變重,更不該是歷史最高,這在馬路上隨便抓個人問,應該是童叟皆知的事實,反而是官方「製作」出一個嚇人的數據來。

全國房價所得比趨勢。資料來源:內政部營建署。(張欣民提供)
全國房價所得比趨勢。資料來源:內政部營建署。(張欣民提供)
內政部面對外界的這些質疑,對外的說法是,「這次調查澎湖縣與台東縣因樣本數不足,未納入全國房價所得比統計,由於兩縣市為低價區,未納入統計,全國房價所得比才會高達9.35倍,已請營建署重新計算。」內政部次長花敬群對媒體表示,如今房價下滑,外界有目共睹,房價所得比應不致於再創新高。

但這樣的解釋,還是沒有解開雙北市房價所得比創歷史新高的謎團。

無獨有偶,內政部營建署照表訂時程早該公布的住宅房價指數卻遲遲不公布。根據自由時報報導:「內政部不動產資訊平台網站,住宅價格指數欄目自去年八月發布第二季指數後,就沒有再更新,今年已進入第二季,但去年第三季的指數卻遲未發布。據了解,去年底第三季指數已製作完成,但因該數據是房市上漲,與真實房市走跌迥異,因此內政部高層要求全面檢視,等到釐清問題後才能發布。」

類似內政部的委外研究案,在中央及地方部門不知凡幾,但為什麼政府花人民血汗錢請所謂專家們做的一些研究結果,都跟民眾的認知、市場的事實有這麼大的差距呢?到底問題出在哪裡呢?

剛好筆者個人的部落格有篇文章:你知道「房價指數」是什麼嗎?點閱率一直都蠻高的,顯然的大家對這個議題是有很高的興趣,我們就來深入探討一下,房價指數為什麼失準、失真的問題。

「房價指數」是什麼?

首先,先來聊聊「房價指數」是什麼?為什麼要製作房價指數?筆者可以大聲自豪的說,自己是國內第一個製作房價指數的「始作俑者」,應該有資格來談談房價指數。

房價指數是什麼?簡單的說,就是將現在大家熟悉的單價每坪多少萬元的房價絕對值觀念,轉換成多少個點數,就有如股票市場上個別公司的股價是多少錢,但還編製了台灣股價加權指數(總指數)及個別產業的股價指數,或許有人會認為已經有絕對值每坪多少萬元的數據就好,幹嘛還畫蛇添足,花費人力、物力去做房價指數呢?

製作房價指數三大緣由

一、房價指數讓台灣房市跟世界接軌

由於指數是世界共通的語言,有了房價指數台灣房市就可跟世界接軌。政府常常講要吸引外資來台灣投資、要跟世界接軌,但過去20、30年卻屈指可數少有外國大企業來台投資?除了政治、稅費及政策之外,其中有一個關鍵因素,大型投資一定牽涉到土地,偏偏老外看不懂台灣的房價、地價,你跟老外講這個地方每坪多少萬元,他馬上愣在那邊,不知你在說什麼,要等你去換算半天之後,他才有聽沒有懂的點點頭。反之,你若跟他講房價指數,他就知道房價走勢及景氣概況了。

二、房價平均數無法克服房地產的異質性問題

現在大家都熟悉也都接受房市或業者所傳達的台北市平均房價多少,信義區平均房價多少的說法,但若仔細去看這些平均數的變化,其變動是很大、很不規則的。因為平均房價可能是不同屋齡、不同產品(透天、公寓、電梯大樓等等)、不同樓層等產品加總起來平均的,有人常戲稱這就有如芭樂、蓮霧、西瓜、香蕉等加總平均是什麼?答案是綜合果汁。當然這是則笑話,但平均房價就有這樣的問題,無法克服房地產異質性的問題,房價指數就是要解決這樣的市場困境。

三、樣本數偏差誤導真實情況

譬如說大家熟悉的台北市信義區,它涵蓋高房價的信義計畫區及較低價的吳興街、莊敬路、福德街等老市區,可以說是一區兩個世界,假設4月份市場成交樣本數都落在信義計畫區,老市區僅有一兩個成交案件,可以想見4月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上。

接著5月份的成交若都集中在老市區,信義計畫區幾乎沒有豪宅成交,5月份信義區的平均房價可能就會出現每坪70多萬的數字,不知樣本數分布的人可能就會據此分析,信義區5月份房價下跌接近3成,但這是實情嗎?實情搞不好是房價是繼續上漲呢!房價指數的功能之一就是希望能夠扭轉這樣的數字誤判。

信義計劃區。(取自維基百科)
假設4月份市場成交樣本數都落在信義計畫區,老市區僅有一兩個成交案件,可以想見4月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上。(取自維基百科)

筆者早在1998年在任職公司的授權下與美國西維吉尼亞大學的周昆博士合作製作了台灣第一個房價指數---信義房價指數,比後起的國泰房地產指數、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等指數都還要早,目前該指數也是唯一被全球最大房地產網站「全球房地產指南」(Global Property Guide)所引用的台灣房價指數,是外國人了解台灣房價變動的唯一指標。

全球最著名的房價指數是美國的Case–Shiller Home Price index(Robert James Shiller 是2013年諾貝爾經濟學獎得主),1980年代初就對外發表了,後來該指數被S&P標準普爾公司所收購,該房價指數是以重覆交易法(Repeat Sale Method)製作,用以反映一個地方房地產價格的變動趨勢和變動程度,後來世界各國也紛紛推出當地的房價指數。

台灣也是如此,但是在美國房產交易統計及資訊透明度高,所以Case–Shiller index可以用穩定度及信度較高的重覆交易法,其他國家(包括台灣)因為市場交易沒有那麼頻繁,加上實價登錄資訊較為落後,大多只能用特徵價格法 (Hedonic Price Method)來製作房價指數,甚至是用「土法煉鋼法」(外人所不知的方法)製作房價指數,因此就鬧出以下的一些笑話。 

例如某一房價指數就出現這種現象,某一個季度雙北市、台中市個別房價指數跌,只有高雄市小幅上揚(當時沒有台南房價資料),但是所謂的台灣總指數卻是上揚的,這從常識判斷就知道有問題。 

某一個「土法煉鋼法」的住宅房價指數也曾出現,2010年第3季與2009年第3季指數,年成長率台北市27.5%、桃園縣18.6%、台中市16.2%、高雄市19.5%,全台灣年成長率16.5%的情形,只要對近幾年房價稍有一點敏感度的人大概都會質疑,一個年度之間房價漲幅近兩成、甚至超過兩成,這有可能嗎? 

內政部版的住宅價格指數,現在也面臨了「醜媳婦不敢見公婆」的窘境,研究結果跟市場事實不符、差距太大,這樣看下來,不管是民間版或是官方版的房價指數,都有其內部「難解」的問題,內政部版的住宅價格指數問題出在哪裡呢?有以下幾種可能:

內政部住宅價格指數問題有幾種可能

一、方法論錯誤

房價指數的製作方法大致上有重覆交易法、特徵價格法、中位數價格法、算術平均法等,美國因為有可信度高的重覆交易資料,所以用重覆交易價格法,較少受到市場挑戰。台灣這方面資料較難取得,所以檯面上的房價指數製作都是用特徵價格法,但這是不是對台灣最妥適的一種方法呢?

恐怕還可以再深入研究,特別是在實價登錄重複交易行情開始揭露,台北市地政局「台北地政雲」也新增「大社區交易履歷」功能,這些都有助於後續在台灣進一步探討重覆交易法之可能性,哪一種方法最適台灣房市,恐怕也有更多討論的空間。

二、台灣房市的變動太過劇烈

近10多年來,台灣房市變動可說是非常劇烈,「若以特徵性函數方式估計房價,某些變數之估計係數可能會隨著地區的特性與時間的發展而有所變動,若以相同的係數來分析長期各地區的房價,必會有估計的偏誤發生。」近幾年來各地方很多新重劃區的產生、交通條件的大改變、新產品市占比的增加等等,都可能讓原有的模型產生誤差。

三、樣本數不足的問題

不管是用哪一種房價指數製作方法,樣本數不足一直是最困擾的事,特別是在做個別行政區指數或是個別產品指數時,這種失誤更會發生,但台灣總體房屋市場就這麼大,過去一年建物買賣移轉件數30~40萬件,去年2016年更只剩下24.5萬件,這對指數之穩定性都是種挑戰,或許這也是一種「海水退潮後」,不得不面對的尷尬局面,或許也是政府在委外製作相關指數該重新檢討、審視的時候了!

台北市住宅價格指數。資料來源:內政部營建署、台北市地政局。(張欣民提供)
台北市住宅價格指數。資料來源:內政部營建署、台北市地政局。(張欣民提供)

*作者為天時不動產顧問公司總經理

原文網址:http://www.storm.mg/article/281759

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017年4月30日 星期日

最近傳出不肖銀行行員與房仲投資客配合炒房,不幸失利的消息,但當下卻還有少數投資客持續大力鼓吹民眾進場投資房市,描繪如何從房市賺大錢的美夢,現在還可以像過去一樣輕鬆投資房市賺大錢嗎?
據媒體報導,有一名房仲投資客以數間房子抵押向合作金庫申貸總共1億多元,用來支付購屋款項,這名房仲涉嫌與合庫負責授信的行員勾結提高核貸成數,該房仲以詐貸手法順利買房後,趁房價高漲轉賣牟利,讓銀行房貸成為炒房的幫凶,但後來因景氣反轉急下,該房仲周轉不靈,繳不起房貸,才使得全案曝光。 

這就是市場上傳聞多時,投資客或不肖業者炒房的模式,也是一個活生生血淋淋的真實案例,所幸天網恢恢,景氣反轉向下,讓投機者嚐到炒房苦果,更落個炒房最悲慘的下場

儘管如此,現在市場上卻還是有少數投資客不斷的鼓吹民眾進場購屋,說可以教人如何炒房賺大錢,說是過去他如何窮困,卻是因為投資房市,讓他賺進了幾十戶房子,讓他賺了幾個億,現在的房市真的還有這麼好賺嗎!
 
低買高賣 景氣向上房市賺很大
 
在房市能夠賺大錢不外乎「低買高賣」四個字,而且前提是房市景氣在往上走,這時候每個人都可以自有自備款輔銀行貸款,從房市中賺到價差,因有槓桿作用,可鬆鬆的創造個人財富,這是規規矩矩的房市投資模式。
 
所以,若是自身自備款不足的人,大部分的人就不敢輕易進入房市投資,越是了解房市的人,越是不敢輕易擴充信用投資房市,因為有風險,別人在房市賺錢,那是他家的事,不會心動就跟著行動。
 
不過,還有一部分人,自備款不足,但又想在房市賺錢,有的跟親友借錢投入房市,或是從銀行超貸、搬錢投資房市,只要房市持續多頭,房價仍上漲,都有機會讓這類投資客出貨,不管是透過室內裝修、透過話術等等,他們都還可從房市賺到錢,即使是有不法之事也不容易爆開來。
 
景氣反轉 所有妖魔鬼怪都現形
但是一旦房市反轉,這些投資客因為槓桿玩太大了,即使是聰明的做了「防護網」---假借人頭戶炒房,最後仍然逃不是被高檔套牢,就是得認賠殺出的命運,是不可能從房市賺到錢的,反而個人的信用可能也因而破產!可以說房市景氣反轉,讓過去在房市當中興風作浪的妖魔鬼怪都現形了!你再有多大神通,也難逃景氣走低的魔掌!

要不是傻子就是騙子
所以現在若還有人找你進場投資房市,姑且不要說「炒房」這麼沉重的話題好了,光聽他們說什麼買房比買青菜還輕鬆,說投資房市如何好賺,說他過去賺了幾個億……,這些人若不是傻子就是騙子!
 
假設投資客講的上述那些話都是真的好了,那也是因為當年房價基期是低的,當時房市景氣是持續向上的。

然而,現在國內房市景氣已經反轉向下確立,房價更來到相對高點,所以若問說現在還可以進場投資房市嗎?不是說投資房市完全沒有獲利的機會,而是難度很高、很高、很高,房價走跌、景氣探底,稍一不慎,可能就會落得像最近新聞事件中不肖房仲投資客的下場……
 
或許有一句話可以奉送給對房市投資還存有幻想的人:「房市投資可讓人身價翻倍,也可讓你身敗名裂」

 

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

2017-02-14 20:01:36 經濟日報 張欣民

房市景氣低迷,房價持續走跌,可不可以像股市一樣去放空房市呢?等房價跌到一定程度後,再去逢低承接,這在概念上、實務上都可行,但因景氣走勢很難拿捏,買賣時間也比較長,操作難度比股票還高,不見得就能靠放空賺大錢!

玩股票的人都知道,買股票可以做多,低買等股票上漲後賣出,賺取期間價差,大多數人都這樣操作。另一方面,股票也可做空,稱作放空,如果不看好某一支股票,預期其後市股價走跌,可跟券商借此股票賣出後,等股票跌到一定程度,再買回股票還券商,一樣賺取期間的價差。

舉個例子,大家比較容易懂:

假設有一支股票現在股價 100元,某甲先跟券商「借股票」一張,在股市中賣出,於是換得100,000元(100元X1,000股),某甲此時「有 100,000 元現金,但是欠券商一張股票」。

又假設過了一個月,此一支股票股價跌到剩 50 元,某甲在股市中只要花 50,000元(50X1,000股)就能買一張股票,把股票還給券商後,某甲身上就賺了 50,000元現金!

這就是在股市當中放空的操作手法,也就是說在股價下跌當中也能賺到錢,此一操作模式可不可以也拿到房市中來運用呢?

因為國內房市已經從高點反轉,要像之前房市多頭買低賣高,賺價差難度很高,何況現在市場幾乎都看跌房價,差別只在看跌時間長短,因此此時若來放空房市可不可行呢?

就交易機制來看,股市有官方公開市場之信用買賣機制,並有相關放空之遊戲規則,槓桿效果很強,但房市這兩者都沒有,因為並沒有一個地方讓你去「借出房子」賣出(如股市之借券賣出),等到低價再買回。所以就交易機制來看,房市是無法做空、放空的。

但就交易實務來看,放空房市的觀念還是可以在市場中操作,例如你手上原本有一戶低成本購入的房子自住,此時若以相對高價賣出,另行租屋而居,等兩、三年後,房價或許跌了20~30%,甚至更低,再從市場中挑更好地段的好房子用低價買回,因而就多出一筆資金可好好運用了。

這裡舉一個朋友的案例,他名下有一戶15年前買入550萬元的房子,現在市價約1,300萬元(無貸款),他和老婆商量後將房子賣掉,手頭握有這些資金,因房子已經賣掉,他們另行找屋況較新的房子租屋,每個月房租2.6萬元。

預計三年後若整體房價跌兩成,也就是用1,040萬就能買到大約相同面積、相似地段(甚至更好地段)的房子,等於扣掉這三年期間93.6萬元的房租之後,他們還有166.4萬(1,300-1,040-93.6)的資金可運用,這就猶如股市放空後之所得。

如果景氣真的如他們的預期走低,放空房市真的是可以賺到錢的,相對地,他們若採取保守的不變策略,一直住在那間老房子裡,是不會有166.4萬的資金進帳的,反而是其房子的市場價值不斷的跌落,等三年後若有資金需求要賣屋時,恐怕1,040萬的價格都守不住呢!

這純粹是從房屋市場當中來操作,在租屋的這三年當中,當然這對夫妻還可拿這1,300萬去放定存,每年至少也有13萬的利息收入,或是大膽一點拿1,300萬去做一些投資,可能還會有更大的「業外」收入,不過投資一定有風險,不鼓勵再增加額外之風險,因為投資也可能把這對夫妻下一次購屋的自備款都賠進去也不一定,最後淪落為真正的無殼蝸牛。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2284835

 

顏明輝房產經紀人 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼