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2017年12月10日 星期日

 

房市景氣反轉,過去市場少見的一些特殊現象也紛紛出現,像是新屋房價比同區域內老屋便宜,就被市場戲稱為「房價倒掛」現象,在這種情況下,很多人直截的會想說,既然新房子比老房子便宜,那幹嘛還去買老屋、中古屋呢?

 

近年來國內房市是持續低迷,在高房價、低所得的環境當中,有錢的人房子已經很多,不願再多置產,想買房子的卻沒錢,為了迎合此一市場趨勢,過去高高在上引領房市價格的預售屋及新成屋,也不得不降格以求,紛紛打出讓利、破盤行情,希望讓手上的房子能夠順利地去化掉。

事實上,國內房地產市場上長期以來有個不成文的規則,也就是:預售屋價格高於新成屋,新成屋房價高過成屋,成屋價格高過中古屋…,頗有論資排輩不得逾越的味道。

市場價格 論資排輩不得逾越

可是這波景氣反轉,很多預售個案開價竟然跌破市場眼鏡,紛紛開出低於當地成屋,甚至是低於當地中古屋的價格,特別是在一些新興重劃區,以往重劃區是帶動區域價格行情領頭羊的角色,也一改變成是領跌破壞行情的先驅者。

於是市場上就出現了一種預售或是新屋比中古屋便宜的特殊現象,這就是過去房市較少見的「房價倒掛」現象,對於有同樣預算的購屋人而言,既然同區域內新屋的價格比較便宜,更重要的是屋況全新、公設齊備,非屋況老舊的中古屋可相比擬的,人們普遍是喜新厭舊,棄舊屋買新屋看似理所當然。

但是購屋的算盤這樣打是正確的嗎?挑屋選屋真的是只有新舊之別嗎?凡事「向錢看」嗎?以購屋自住的角度來看,老房子或是老社區還是有一些比新屋還強的優勢。

1.生活機能比較完備

市場上有些破盤讓利的建案或是新屋,都位處在鳥不生蛋的新興重劃區,業者儘管描繪許多未來開發後的美好願景,但畢竟是未來式,何時能成形誰也說不準。但老房子都是位於老社區、老商圈當中,一般日常所需都已經很完備,小孩就學、主婦採買都很方便,無須等待。

2.交通可及性高

發展成熟的區域,人口、住家也都比較密集,政府在公共交通的建置上也會比較優先考量,住進去之後,馬上可以就近使用,不用像新興重劃區,很多交通建設都是「計畫中」,是要「住著等」它不知何年何月完工通車,有時碰上資金沒到位,或是工程延宕,等待期更是遙遙無期。

3.可避開嫌惡設施、風水缺失

新建案、新興開發區的優勢就是一個字新,但是因還在逐步開發當中,目前周遭看到的空地,未來會蓋出什麼大樓?會進駐什麼業種?都處於一種不確定狀態,現在看來好好的新房子,隔段時間,會不會蓋出迎面而來有風水疑慮的大樓?會不會出現宮廟什麼的?這些都是既成社區可以眼見為憑,並加以排除的。

4.住戶素質可眼見為憑

選購老社區老屋,住戶素質好壞可以實地打聽之外,更是可以眼見為憑,所謂千金買屋,萬金買鄰。不過,新社區新建案,一來銷售狀況仍不明朗,會住進來什麼樣的住戶更是不可知,萬一點燈率太低,管委會無法成立、管理費無法支應等問題就會出現,這些都是在新屋金玉其外所看不到的缺失喔。

5.公設比較低

目前市場上的新房子,公設比普遍都是從三成起跳,甚至有高過四成的,但是老房子公設比很多是在20%左右,所以若是還原為實際使用坪數的價格,老房子的單價不見得就比那些破盤建案的房子貴,這點是很多人在買新買舊比較時常常忽略的!

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2017/12/blog-post_10.html?m=1

 

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2017年12月2日 星期六

什麼!我的億元豪宅是凶宅?

買屋選房,誰都不喜歡住到人稱的「鬼城」,雖然真的沒有鬼,但生活不便、「晚景」淒涼,確實非人住的居家環境。同樣的,一搬三遷,也沒有人希望自己高價買下的房子竟然會是「凶宅」!不過,從今年十二月開始,政府要以官方的角色幫「疑似」凶宅做「認證」的工作囉!這到底是怎麼一回事呢?你花大把鈔票數千萬甚至上億元買下的豪宅,會不會有可能就是官方認證的「凶宅」呢?

6年前小陳自行創業,由於剛好搭上電商爆發列車,快速累積了人生好幾桶金,大家都很羨慕。不久就聽說他在大安森林公園旁買了一棟數億元的豪宅,新居落成,親戚好友賀客盈門,誰知其中有位白目的朋友脫口而出說,這處豪宅興建當初有工人從高處不慎墜落,於是七嘴八舌聲中又有人說了,小陳買的豪宅會不會是凶宅啊?

姑且不論當時小陳臉色有多難看,也不管這個白目者是羨慕還是忌妒,問題是小陳買的豪宅究竟是不是凶宅呢?要解答這個問題主要看兩個關鍵字:一個是職災,一個是凶宅,職災致死算不算凶宅呢?

職災致死與凶宅本是兩回事

話說「天下本無事,庸人自擾之」,職災致死與凶宅本是兩回事,但因有人硬要把它們湊在一起,因此不只有人因此庸人自擾,也有人說職災致死就是凶宅,怎麼會這樣呢?

過去最常見的是,若建築個案一有工殤,高竿點的,或是有力的業者,只會讓此壞消息包在公司內部,甚至只有工地的幾個人知道,媒體上面一個字都看不到。即使媒體關係稍差點的,對外被爆出來的消息也都是「隱姓埋名」式的,你根本猜不出是何家業者出事,建案名字、地點更是諱莫如深,消息一過如船過水無痕,業者在後續售屋上一點都不會受到影響。

有鑑於類似重大職災一發生,往往就造成一個家庭的破碎,因此台北市政府早在2013年郝龍斌市長時代,就推出了國內第一個線上「職災地圖」,希望藉著「公告天下」的方式,將公私部門在興建建築工程時,所發生的職災傷亡及個案地址上網公告周知,讓營建業主能知所警惕更加重視勞工們的安全,避免類似不幸事件的一再發生。

政策目標在起得警惕作用

這是個從維護建築勞工身家性命角度出發,也是很有創意的制度設計,雖然說該「職災地圖」公布的有公私部門的職災資訊,但政策目的非常明顯是項莊舞劍,志在沛公,主要還是針對民間建築工程,公家工程有任何意外即使公布負責單位、公布位址,對業主對民眾都是無感的。

政策目標主要還是在於對民間建築業者起得警惕作用,因為一旦民間建案施工中有任何意外或是傷亡,業主除了怕媒體披露,破壞公司形象及名聲之外,還擔心未來房子蓋好之後會衝擊房價、會有客戶來退訂,甚至房子會因而永遠賣不掉!

因為市場心理,跟政策面都很自然地逐步被導引到:工地有人意外死亡、登陸「職災地圖」、房子被政府認證變「凶宅」、民眾不敢買、業主房子滯銷、建案成蚊子屋、成「鬼屋」,當年督導此政策的張金鶚副市長就曾公開嗆聲說:有工人因意外死亡,就算是「凶宅」。

但真的是這樣嗎?這就要分三個層次來看:

第一個層面,從市場面論「凶宅」

在六法全書裡面並沒有「凶宅」這個名詞,也就是說「凶宅」的定義在法律上並無明文規定,但因在房仲市場當中中古屋買賣常發生所謂「凶宅」的交易糾紛,因此內政部特別要求在不動產標的現況說明書當中,讓屋主勾選,在其持有期間是否有發生凶殺或自殺非自然身故的情形,這就是房屋市場中實務面所謂的「凶宅」的定義,而且其發生非自然身故必須是在建物的專有部分。

另外,根據內政部九十七年七月的函釋,所謂曾發生凶殺或自殺死亡情形,不包括自然死亡及意外死亡,顯然的工安意外死亡,明顯已經點出是意外死亡的事實,並不算在「凶宅」之列,後來意外死亡即使有擴增到洗澡瓦斯一氧化碳中毒案例,但還是不包括工安意外。顯然的,這些都是在成屋、中古屋的階段論「凶宅」喔!

第二個層面,從實務上看「凶宅」

然而,施工中的建案一來還未取得使用執照,並不是個完整建物的概念;再者該建案也許蓋好後有數十戶或是數百戶,可是還未完成產權分戶,所以這樣的工安意外,第一層面所提到的專有部分無從認定,到底哪一戶是算凶宅呢?意外也可能是發生在公共區。除非該「職災地圖」在該建案完工後,再去事發地點跟新門牌號碼做比對,並揭露、標示在該網路平台上,否則只是個模糊的概念而已,無從分辨出哪一戶是「凶宅」。

第三個層面,從心理面看「凶宅」

所以歸根究底,「職災地圖」主要是想藉著公布職災意外死亡資訊,間接在購屋者心理面形成一種恐懼效應,因而不去買該建商蓋出來的該房子,是一種公部門對建商阿Q式的懲罰,這種想藉公家認證「凶宅」的思維,有沒有效?。

從過去經驗來看,目前在網路世界中就可以查到最近幾年建築工安意外事件,有的對業主就直接指名道姓,甚至建案名字、地點也都有,現在這些工安意外的建案都已經完工交屋,對於其房屋之銷售並沒有影響,對於其房價的衝擊也有限,甚至有些買這些建案的民眾,可能都還住得挺開心的呢!

再者,不管是之前的台北市「職災地圖」,或是十二月起由中央勞動部建置的「全國職災地圖」,最後都納歸到茫茫的網海當中,除非有心人會去使用、查閱,或是可做到上述第二層面的:「建案完工後,再去事發地點跟新門牌號碼做比對,並揭露、標示在該網路平台上」,否則要在市場面產生負面效應,恐怕還是有限。

儘管如此,政府這個「職災地圖」的發想,可謂是用心良苦啊,是值得肯定的,至少讓全民都可以看到哪些建築業者在哪個建案留下了讓人遺憾的工安意外,讓他們往後更重視工人們工作場所的安全,這樣就夠了!至於是否衝擊房價、影響買氣,相對就沒那麼重要了!

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2017年11月21日

房市景氣反轉,過去少見的特殊現象也紛紛出現,像是新屋房價比同區域內老屋便宜,就被市場戲稱為「房價倒掛」現象,在這種情況下,很多人直接地會想說,既然新房子比較便宜,那幹嘛還去買老屋、中古屋呢? 

▲新興開發區生活機能及交通都還未到位,買房前須列入考量。張欣民提供

房價低迷出現房價到掛現象

近年來國內房市是持續低迷,在高房價、低所得的環境當中,有錢的人房子已經很多,不願再多置產,而想買房子的卻沒錢,為了迎合市場趨勢,過去高高在上引領房市價格的預售屋及新成屋,也不得不降格以求,紛紛打出讓利、破盤行情,希望讓手上的房子能夠順利地去化掉。

事實上,預售屋價格高於新成屋,新成屋房價高過成屋,成屋價格高過中古屋等,是國內房地產市場上長期以來的不成文規則。但這波景氣反轉,很多預售個案開價竟然跌破市場眼鏡,紛紛開出低於當地成屋、甚至是當地中古屋的價格,特別是在某些新興重劃區,以往重劃區是帶動區域價格行情的角色,也一改成為跌破壞行情的先驅者。

因此,市場上就出現了預售或是新屋比中古屋便宜的特殊現象,這就是過去房市少見的「房價倒掛」現象,對於有同樣預算的購屋人而言,既然同區域內新屋的價格比較便宜,更重要的是屋況全新、公設齊備,非屋況老舊的中古屋可相比擬的,人們普遍是喜新厭舊,棄舊屋買新屋看似理所當然。

但是購屋的算盤這樣打是正確的嗎?挑屋選屋真的是只有新舊之別嗎?凡事「向錢看」嗎?以購屋自住的角度來看,老房子或是老社區還是有些比新屋還強的優勢。

1、生活機能比較完備

市場上有些破盤讓利的建案或是新屋都位處在鳥不生蛋的新興重劃區,業者儘管描繪許多未來開發後的美好願景,但畢竟是未來式,何時成形誰也說不準。但老房子都是位於老社區、老商圈,一般日常所需都已完備,小孩就學、主婦採買都很方便,無須擔心。

2、交通可及性高

發展成熟的區域,人口、住家也都比較密集,政府在公共交通的建置上也比較會優先考量,住進去之後,馬上可以就近使用,不用像新興重劃區,很多交通建設都是「計畫中」,是要「住著等」它不知何年何月完工通車。

3、可避開嫌惡設施、風水缺失

新建案、新興開發區的優勢就是新,但是因還在逐步開發當中,目前周遭的空地,未來會蓋出什麼大樓?會進駐什麼業種?都處於不確定狀態,現在看來好好的新房子,隔段時間,會不會蓋出迎面而來有風水疑慮的大樓?會不會出現宮廟什麼的?

4、住戶素質可眼見為憑

所謂「千金買屋,萬金買鄰」,選購老社區老屋,住戶素質好壞不但可以實地打聽,更能眼見為憑。但是在新社區新建案,銷售狀況仍不明朗,會住進來什麼樣的住戶更是不可知,萬一點燈率太低,管委會無法成立、管理費無法支應等問題就會出現,這些都是在新屋金玉其外所看不到的喔。

5、公設比較低

市場上的新房子,公設比普遍從3成起跳,但是老房子很多是在20%左右,所以若還原為實際使用坪數的價格,老房子的單價不見得就比那些破盤建案的房子高,這點可不能忽略囉!

原文網址:https://house.yahoo.com.tw/post/167717170014/

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我國進入實價登錄時代已經滿五年了,相信很多民眾都有上網查房屋實價交易資訊的經驗,雖然實價登錄把房市資訊的主導權轉移到買方手裡,不再像過去如瞎子摸象一般。

但實際上民眾在內政部實價登錄網站上查到的資訊仍然只是冰山的一部分,還是看不出房價的真實全貌!

2012年8月1日我國不動產實價登錄正式上路,當年10月起開放民眾可上網免費查詢登錄資訊,這是我國不動產資訊透明化「登月」跨出的第一步,一改過去不動產交易都由賣方或不動產業者掌控的資訊不對稱狀態,民眾或是不動產買方只要在鍵盤前面,就可查到「較真實的」房地產交易資訊。

為什麼這裡用的是「較真實的」房地產交易資訊,因為我們離真正房地產交易資訊「全都露」還有很長一段距離,也就是說,我們還沒有達到百分百的房地產資訊透明化,你目前所看到的成交資訊就猶如還隔層紗,還隔著一片毛玻璃般,如果沒有房市專家幫你做資訊解讀或是特殊狀況判斷,你可能還是會誤判,你可能還是會做出錯誤的買賣決策!

志玲姐姐買豪宅也無所遁形

譬如說,實價登錄是採區段化、去識別化方式揭露,但是媒體上三不五時就出現周杰倫砸6.6億買「和平大苑」頂樓樓中樓戶;天母豪宅「華固天鑄」最新揭露16樓戶,總價達3億元,拆算車位單價每坪162.1萬,根據謄本顯示,買家為藝人彭于晏;志玲姐姐買中正區知名豪宅「力麒麒御」取得價格為?1.57?億,單價為?87.8?萬……等等這類知名人士的實際成交案例不一而足。

但是實價登錄不是採區段化、去識別化揭露嗎?為什麼媒體有如此神通廣大,可以讓這些原本是私底下的交易資訊在大眾媒體之前一一現形呢?但另一方面也有民眾明明是賣掉了房子,也如實去申報實際成交資訊,但過了大半年卻查不到成交資料,彷彿交通事故被警察吃案一般,這又是怎麼一回事呢?

當然,內政部也知道實價登錄實施以來浮現出來的這一些問題,刻也正廣收各方的意見,希望藉著修改相關法令,讓實價登錄與實價揭露能夠更接近市場的真實樣貌,讓民眾在買賣不動產時,也能夠簡單輕鬆的查到真實的房地產價格,就目前內政部對外提出實價登錄的一些修法方向及其存在的缺失,至少就有以下六大方向值得主管機關好好檢討並加以修正的。

一、實價成交資訊揭露到門牌號碼

當初實價資訊揭露之所以採區段化去識別化,主要是有個資的考量,更重要是很多有錢人、名人擔心大筆不動產的交易會引來社會側目、宵小覬覦,基於財不露白的原則,才採取這個折衷的方式。

但就媒體上一直以來的不斷揭露名人豪宅交易資訊,市場好像也見怪不怪,所以內政部已傾向於修法讓實價資訊揭露,不再是採區段化、去識別化,而是跟歐美日等國家接軌,讓實價資訊揭露可到門牌號碼,這樣民眾在參考實價成交資訊就不用再去猜是哪一棟、那一戶成交?判斷會更精準了!

二、不要再選擇性揭露

實價登錄之後,市場上一直有一種說法,說對於市場成交最高及最低的3%,或是特別成交案例,政府會看情形或是選擇不公開揭露,像是最近就有幾筆台北東區店面的租金行情是2014年的承租案例,就因為行情特高,累積幾筆相類似資訊之後到現在才揭露的。

但是房市當中也有一種說法,成交就是行情,因此只要是市場中的成交行情就應該如實的公開揭露,不要有另一隻市場看不見的手去干預或操作,除非是特殊交易如二等親之間的交易等等,但這特殊交易在實價登錄備註欄當中都會加以註明,不至於造成民眾的混淆。在此建議政府這次修法,應該是本著資訊完全透明化的方向,讓所有的成交全都露。

三、法院拍賣案件應該要求揭露

很多人可能還搞不清楚,到底法院拍賣的房子有沒有實價登錄?要不要實價登錄?像是台北市政府或是國產署公開拍賣名下房子,有沒有實價登錄?要不要實價登錄呢?

內政部地政司對這部分有特別解釋指出:「因公開標售案件係以買賣為登記原因之案件,故仍需申報登錄成交實際資訊;法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件,故無需申報登錄成交實際資訊。」

但是很多人買賣房地產也都會參考法拍案件,特別是要投標類似法拍物件更會參考,何況在市場不景氣之際,法拍屋的數量將會大增,更具市場參考價值,建議這次修法也要求法拍案件應該做實價登錄也做實價揭露,只要註記是法拍物件就好。

四、預售屋比照中古屋同步登錄

目前中古屋要求在完成所有權移轉登記30天內申報登錄,但預售屋因為考量交易特殊性,登錄時點可以落在完工交屋後,其間差距有2~4年之久,基於房價參考時效性,這次修法方向,是希望預售屋在簽約後30天內完成登錄。據了解,香港預售屋在簽約完成一星期內就要完成實價登錄,要求比我們嚴格很多。

五、起造人或建築業者自售納入實價登錄

由於當初實價登錄修法只修了地政三法,在無法源依據情況下,無法約束起造人或是建築業者自行銷售之房屋進行實價登錄,形成一個非常大的漏洞,這回修法一定要將它補起來。

六、自行租賃物件納入實價登錄

這也是實價登錄上路五年以來非常大的一個漏洞,現行要求經過房仲出租之物件才要實價登錄,無疑間接鼓勵房東們逃漏稅,房仲業者一再呼籲內政部早日能修法補破網,但這次實價登錄第一次大修法卻似乎看不到內政部有提這一修法方向,希望內政部能夠從善如流及時補強。

 

當然,內政部這一次修法同時也有提出申報權利人回歸買賣雙方、擴大假交易調查權、罰款最高到100萬等修法內容,但這些都是比較是屬技術層次,若上述六大重點內政部都能夠全面照顧到,同時堅持到底完成修法,到時我國房地產實價登錄雖不一定達到百分百透明程度,但至少應該也有九十分吧!

原文網址:https://victor-chang.blogspot.tw/2017/11/blog-post_21.html?m=1

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國內房市景氣持續低迷,然預測景氣何時落底好轉的論戰卻一直不斷,其中關鍵數字是房屋買賣移轉件數,因為這是市場交易量的重要指標,況且大家都知道量先價而行、有量才有價,但若光以此數字來判斷房市景氣好壞,恐怕就會落入「刻舟求劍」的謬誤當中!

 

「刻舟求劍」人笑傻

 

《呂氏春秋》當中有一個故事說,楚國有個人坐船渡江。船到江心,他一不小心,把隨身攜帶的一把寶劍掉落江中。他趕緊要去抓,已經來不及了。船上的人都感到非常惋惜,但又不知如何幫他,只見那楚人馬上掏出一把小刀,在船舷上寶劍掉落水的地方刻上一個明顯記號。

 

等到船靠岸後,那楚人立即從船上刻記號的地方跳下水,要去撈取掉落的寶劍。然而撈了半天,就是不見寶劍的蹤影。他納悶的自言自語說:「我的寶劍不就是在這裡掉下去嗎?我還在這裡刻了記號呢,怎麼會找不到呢?」

 

至此,船上的人都紛紛大笑起來,說:「船一直在行進,而你的寶劍卻已沉入了水底不動,你怎麼找得到你的劍呢?」

 

這就是個非常愚蠢可笑古代「刻舟求劍」的故事,但是就在現代,卻還有人犯十分類似的毛病,用已經是時移勢遷的統計數據,來判斷、預測房市的景氣好壞,這個統計數據就是房屋(建物)買賣移轉件數(棟數)。

 

房屋買賣移轉 過去+現在

 

房屋買賣移轉件數簡單講就是房屋的交易量,是判斷房市價量變化最重要的官方統計指標,該量指標主要是由兩個數據組成,其一是中古屋交易量(A),老張把老房子賣給小李,房屋產權經由買賣移轉了,這樣算是一筆房屋買賣移轉,這部分占整體房屋買賣移轉件數的比重一向是最高的。

 

其二是主要是來自預售屋交易(B),假設一種情境,小王兩年前買了一戶預售屋,現在建商蓋好了完工交屋,產權從建商轉移到小王名下,於是也算一筆房屋買賣移轉,但是這一筆交易是兩年前完成的,反映的是兩年前的房市景氣,並不是現在的交易行為產生的交易量,跟現在房市的景氣好壞無關。

 

所以在近兩年低迷的房市當中,不時會出現,類似桃園市某個月份房屋買賣移轉件數逆勢大幅成長的數字,當大家都同感詫異的時候,於是有市場人士趕緊跳出來解讀,是因為該月份有A7合宜住宅一次性4千多戶交屋移轉的關係,並不是該月份桃園的房市突然變熱絡了!

 

顯然的,在這裡我們可以清楚的看出房屋買賣移轉件數存在著兩大問題點。首先,房屋買賣移轉件數=A+B,但是AB是在不同時空、不同景氣點產生的,如何拿來判斷目前的景氣呢?特別是B是兩三年前的數字,就猶如《呂氏春秋》故事中掉劍所刻下的位置,現在再去撈不是很荒謬嗎?

 

再者,AB兩者都是變動不羈的,並沒有固定的比例,眼下景氣低迷,A交易量少,占比跟著降,但是兩、三年前景氣還不錯,B的交易量不差,占比自然增加,要如何據以判斷景氣,只能說「妾身千萬難」。

 

這都是內政部的錯啦!

 

儘管如此,房市跟股市一樣,唯量是問,有量才有價,量是價的先行指標,於是市場上有人信誓旦旦說,全年房屋交易量站上30萬件才是房市築底完成;也有人持不同觀點,從今年買賣移轉件數的表現來看,認為房市即將落底,因而又掀起了一番房市論戰,殊不知這很明顯的都掉入到上述房屋買賣移轉件數的兩大謬誤點上。

 

事實上,這也不能怪誰,識者也請不要自行對號入座,因為筆者自己長期以來也都是用此一指標,如此這般的在判斷解讀市場好壞,主要是「沒魚蝦也好」,市場上沒有其他更真實的數據可運用了,何況這是官方數字,大家都比較相信!

 

說到官方數字,最後如果要怪,最該怪的應該就是內政部了,內政部蒐集、調查、提供很多房市資訊,讓市場去研判市況、景氣好壞,特別是價量兩者,價的部分已有實價登錄,並正要修法讓其更加透明化。但量的部分,內政部為什麼不讓它也能更透明呢?在房屋買賣移轉件數統計上,明顯的區隔出中古屋與預售屋交易量有那麼困難嗎?不要讓現代人的我們,學古人一樣再去「刻舟求劍 

原文網址:https://victor-chang.blogspot.tw/2017/11/blog-post_12.html?spref=fb

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2017年10月31日

 

有一則廣告名言說:「不在乎天長地久,只在乎曾經擁有」,這是由周潤發所拍的一個手錶的廣告,若把這段台詞拿來打房產產品廣告,我倒覺得再恰當不過了,那要打什麼房產產品呢?就是地上權住宅囉,因為它的使用是有年限的,它不會陪你天長地久……

最近台北市有一個地上權住宅預售案在交屋,但有些已購客戶卻反悔了不想交屋,甚至要狀告建商詐欺,指業者沒有清楚說明地上權住宅的權利義務,想當初業者如果用這個廣告詞:「不在乎天長地久,只在乎曾經擁有」,來打該建案廣告,相信購屋人就不會對地上權住宅有錯誤的認知,更不會對地上權住宅有過度的期待了!

地上權宅不會陪你天長地久

 

因為它是個只擁有70年使用年限的預售建案,蓋好後只剩下60多年可居住使用,不可能讓購屋人天長地久的居住,更不可能像一般住宅房子一樣,可以世世代代傳子傳孫,有了這樣的了解,這起的購屋糾紛也就無由而生了!

記得幾年前,有一個朋友要換屋,在考量市場上多種產品及諸多因素之後,他最後在要不要買上述地上權住宅建案上游移不決,要是買地上權住宅,最讓他無法釋懷的是,也可能是他兒子最無法諒解的,是他沒能留一戶擁有完整產權的房子給唯一的兒子,這個兒子可能會因而怨恨他一輩子呢。

在經過心裡多番掙扎之後,最後這個朋友還是決定買該地上權建案的房子,也順利地換到這地上權的房子居住,說服他自己的理由,除了居住環境、居住品質之外,最最關鍵的理由,是該房子有70年的使用權,老爸他自己在這房子頂多跟家人住個30多年就百年了,還留下近40年使用期的房子給兒子,這已經足夠了,兒子不該再有任何怨言了!

市場上普遍有個錯誤的認知,認為地上權住宅對一般購屋人是比較不利的,但對蓋地上權建案的業者就相對佔有優勢。其實也不盡然,近兩年,就有越來越多的建築業者在取得地上權土地後,在持有成本無預警大幅調升後,紛紛打起退堂鼓,高喊不玩了!

 

建築業者也慘被套牢

這些看壞地上權住宅的業者當中,有人幸運地順利的下庄了,像是嘉泥年初宣布旗下子公司嘉新資產開發持有的大安區地上權案,與國有財產署解除地上權契約,成為全台第一宗地上權案解約案。但有人則沒這麼幸運,像是新纖旗下的新星興業公司,本已經決議要跟國產署解約,但國產署以該案已開工,已經無法解約,等於頭已經洗了,不得不硬著頭皮再走下去,未來命運如何還未可知。

不過,也有建築業者命運更悲慘,像是昇陽建設在板橋推出的「昇陽寓見」地上權案,房子都已經蓋好,但是還有一大半還沒賣出,眼見50年使用期只剩45年,但去年地租卻大漲五成以上,讓業者手上猶如抱著一顆大燙手山芋,大感吃不消,一怒告上法院,成為國內建商為地上權住宅告官的首例。

無獨有偶,國內第一個地上權豪宅「台北花園」的住戶也集體狀告國產署,「台北花園」位於信義計畫區,早期月繳地租約4萬多元,但到了2016年地租竟然漲到每月12萬元,每年光是地租就高達144萬元,稅負增加幅度高達一.六倍,讓這些被外界認為是隱藏實力的大咖住戶們,也都同感沉重壓力。

如此看來,在先天不良後天失調的情況下,地上權住宅已經快變成過街老鼠了,除非你能灑脫的只求曾經擁有,否則建議你還是少碰為妙!

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2017/09/25

投資房地產產品是很多人的最愛,特別是在華人世界,根深蒂固的存在著「有土斯有財」的觀念,不過在諸多房地產產品當中,店面投資更是特定高資產族群的最愛,大家都聽說過醫師是最喜歡投資店面的族群,國內最近這一波房市景氣大多頭,店面也是很多投資客的首選,究竟投資店面具有那些優點呢?

1.賺取長線增值效應

就過去的經驗來看,長線投資房地產都會有增值空間,賺取期間的價差,店面產品當然也不例外,而且其增值效應往往比其他房地產產品來得更強,只要其所處商圈沒轉變或移轉,店面的價格可說是易漲難跌

特別是在一些新興開發地區、重劃區,店面價值會隨著新商圈的日漸成形而水漲船高,最經典的案例就是三峽北大大學城,從重劃後荒煙漫草一片,到長房子,再到長生活機能,短短幾年之間有投資北大特區者,賺最大的應該就屬那些投資店面的內行人,這也正是店面最吸引高資產族群的地方。

2.享有穩定租金收益

投資房地產主要是賺取增值效應以及穩定租金收益,店面在這兩方面的表現更是突出,因此即使有上述很不錯的增值空間,店面持有人還是捨不得輕易就將到手的金雞母給賣掉,因為這隻金雞母每個月都會跟你下金雞蛋,這穩定的租金收益,正是很多人在追求個人財富自由,所希望達到的目標。

況且店面的租期一般都比較長,不像住宅出租普遍是一年一簽,容易形成空置期,以及另尋房客的困擾,店面租期往往一簽就是3~5年,長者更有長達15年的案例,所以只要承租之商家生意做得起來,根本不會有中途提前解約的情形,這對投資店面的房東來說,真的就叫做「一勞永逸」!

一定有很多人包括你及你周邊的朋友,在逛街、在旅遊時,看到那些排隊名店,都不禁會發出這樣的喟嘆,如果我能夠擁有一間賺錢如流水的金店面,就可以在家翹起二郎腿不愁吃穿了,一年365天,天天過著放假的日子。

不過,稍微有一點sense的人都知道,這些表面上風風光光的排隊名店,實際上都是幫背後的房東們在打工而已,有一大半辛苦的賺來的錢都是要奉獻給房東的,這種坐收漁利的店面投資是不是很迷人呢!

3.不必裝潢維修

也許內行的你一看就知道,投資任何一種房地產產品,大概都享有增值及租金的優點,但是店面跟其他房地產產品投資最不一樣的優勢,是不用花錢、花心思去裝修維護,即使是商辦還是要有簡單的裝修,才比較容易出租出去,更不要說住宅了,即使陽春型的學生套房,也該粉刷、床鋪、書桌椅等,高檔的豪宅更是要花大錢裝修,才會受到承租客青睞。

但是店面出租,最好就毛胚的狀態,承租方要自行打造自家的店面風格或是連鎖的CIS系統,即使已有裝修過,商家還是會全面拆除掉的,除了房子的外殼之外,幾乎都是商家自行帶進來的東西,所以後續的維修,當然承租方都會自行承擔,不必有勞房東出面了。

4.享有最強都更效益

姑且不談都市更新好不好推,也不管法令如何修如何改,在老屋變新屋的過程中,即使是相同的土地坪數,一樓店面戶在權利變換的原則之下,還是享有最高的變換權利,簡單說店面就是最值錢的啦!

根據過去都更的成功案例來看,成熟商圈一樓店面戶都更價值約樓上住家戶的3~5倍,店面價值稍差一點的一樓戶,也有兩倍上下的都更效益。不過,若是站在專業估價師的立場做估價,因為一樓戶的土地持分與樓上大致上是相同的,所以根據估價的「土地貢獻原則」,樓上跟一樓戶在權利變換上是沒有差別的

就是因為店面有此一特殊性,在都更過程中也往往是實施者最頭痛的地方,屋主跟專業的認知差距非常大,實施者為了能夠成案最後都不得不萬般委曲求全,給予一樓住戶最好的條件,可是還是可見到一些一樓店面住戶,寧可成為最牛釘子戶也不參與都更,台北市松山區永春都更案就是個最典型的案例。

5.相對較具有稀有性

除了一律都是透天厝的鄉下地方之外,不管是傳統的公寓,或是越來越多的電梯大樓,能當店面使用的數量跟住宅的數量比,多者1:4(公寓),樓上4戶,一樓1戶當店面,但還不見得一樓都能當店面呢,少者1:100(樓上100戶甚至更多,一樓1戶可當店面),在數量上相當懸殊,也就是說店面在房地產市場中具有相對稀有性,在物以稀為貴的市場原則下,店面的投資價值當然就更高了。

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-151718-167616

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2017/10/12

撰文 / 日光大道房產的世界—張欣民 1

國內房市景氣持續低迷,然預測景氣何時落底好轉的論戰卻一直不斷,其中關鍵數字是房屋買賣移轉件數,因為這是市場交易量的重要指標,況且大家都知道量先價而行、有量才有價,但若光以此數字來判斷房市景氣好壞,恐怕就會落入「刻舟求劍」的謬誤當中!

「刻舟求劍」人笑傻

《呂氏春秋》當中有一個故事說,楚國有個人坐船渡江。船到江心,他一不小心,把隨身攜帶的一把寶劍掉落江中。他趕緊要去抓,已經來不及了。船上的人都感到非常惋惜,但又不知如何幫他,只見那楚人馬上掏出一把小刀,在船舷上寶劍掉落水的地方刻上一個明顯記號。

 

等到船靠岸後,那楚人立即從船上刻記號的地方跳下水,要去撈取掉落的寶劍。然而撈了半天,就是不見寶劍的蹤影。他納悶的自言自語說:「我的寶劍不就是在這裡掉下去嗎?我還在這裡刻了記號呢,怎麼會找不到呢?」

 

至此,船上的人都紛紛大笑起來,說:「船一直在行進,而你的寶劍卻已沉入了水底不動,你怎麼找得到你的劍呢?」

 

這就是個非常愚蠢可笑古代「刻舟求劍」的故事,但是就在現代,卻還有人犯十分類似的毛病,用已經是時移勢遷的統計數據,來判斷、預測房市的景氣好壞,這個統計數據就是房屋(建物)買賣移轉件數(棟數)。

 

房屋買賣移轉 = 過去+現在

房屋買賣移轉件數簡單講就是房屋的交易量,是判斷房市價量變化最重要的官方統計指標,該量指標主要是由兩個數據組成,其一是中古屋交易量(A),老張把老房子賣給小李,房屋產權經由買賣移轉了,這樣算是一筆房屋買賣移轉,這部分占整體房屋買賣移轉件數的比重一向是最高的。

 

其二是主要是來自預售屋交易(B),假設一種情境,小王兩年前買了一戶預售屋,現在建商蓋好了完工交屋,產權從建商轉移到小王名下,於是也算一筆房屋買賣移轉,但是這一筆交易是兩年前完成的,反映的是兩年前的房市景氣,並不是現在的交易行為產生的交易量,跟現在房市的景氣好壞無關。

所以在近兩年低迷的房市當中,不時會出現,類似桃園市某個月份房屋買賣移轉件數逆勢大幅成長的數字,當大家都同感詫異的時候,於是有市場人士趕緊跳出來解讀,是因為該月份有A7合宜住宅一次性4千多戶交屋移轉的關係,並不是該月份桃園的房市突然變熱絡了!

 

顯然的,在這裡我們可以清楚的看出房屋買賣移轉件數存在著兩大問題點。首先,房屋買賣移轉件數=A+B,但是A與B是在不同時空、不同景氣點產生的,如何拿來判斷目前的景氣呢?特別是B是兩三年前的數字,就猶如《呂氏春秋》故事中掉劍所刻下的位置,現在再去撈不是很荒謬嗎?

 

再者,A與B兩者都是變動不羈的,並沒有固定的比例,眼下景氣低迷,A交易量少,占比跟著降,但是兩、三年前景氣還不錯,B的交易量不差,占比自然增加,要如何據以判斷景氣,只能說「妾身千萬難」。

這都是內政部的錯啦!

儘管如此,房市跟股市一樣,唯量是問,有量才有價,量是價的先行指標,於是市場上有人信誓旦旦說,全年房屋交易量站上30萬件才是房市築底完成;也有人持不同觀點,從今年買賣移轉件數的表現來看,認為房市即將落底,因而又掀起了一番房市論戰,殊不知這很明顯的都掉入到上述房屋買賣移轉件數的兩大謬誤點上。

 

事實上,這也不能怪誰,識者也請不要自行對號入座,因為筆者自己長期以來也都是用此一指標,如此這般的在判斷解讀市場好壞,主要是「沒魚蝦也好」,市場上沒有其他更真實的數據可運用了,何況這是官方數字,大家都比較相信!

 

說到官方數字,最後如果要怪,最該怪的應該就是內政部了,內政部蒐集、調查、提供很多房市資訊,讓市場去研判市況、景氣好壞,特別是價量兩者,價的部分已有實價登錄,並正要修法讓其更加透明化。

但量的部分,內政部為什麼不讓它也能更透明呢?在房屋買賣移轉件數統計上,明顯的區隔出中古屋與預售屋交易量有那麼困難嗎?不要讓現代人的我們,學古人一樣再去「刻舟求劍」了! 原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-151718-168090

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台北市指標都更案永春都更案似乎又重回到原點,建築業界大嘆「都更已死」,很多民眾則已經無感,因為永遠看不清誰是誰非?然而都更要能順利推動,就應該擺脫對於坪數的斤斤計較,否則若沒了居住安全與居住品質,一切都是空的!
 
就像是「文林苑」的翻版,永春都更案在法庭上又輸了市政府跟建商真的是滿臉全豆花」,狼狽不堪,拖了16年的都更案要重新來過,最難過的應該是同意戶吧,一場991的角力賽,多方輸了,苦苦等待要住進新屋的老人家已經走掉好幾位了,怪不得有老人家感概的說:「等都更與等棺材不知哪個先到來?」
 
都更原意是拆掉危險、窳漏的房子,改建成安全舒適的新房子,但近幾年來台北市的都更已經完全走樣了,幾個指標都更案都演變成多數同意戶、釘子戶、社運團體、建商與市政府之間的角力拉扯,由於各人一把號,各吹各的調,很多民眾到最後都已分不清,也懶得去分辨,到底是公有理還是婆有理了!
 
於是有人鄉愿式的選擇各打50大板的方式、有人認為都更是一種多數暴力、也有人寧願相信是有人私心作祟獅子大開口、也有人覺得市政府顢頇不作為……,因此,除非是真有理念堅持,或是住戶相對單純,都更往往就變成是一條漫漫長路,讓人期待又怕受傷害。
 
但是回過頭來看看台北市的老舊房子,除了房價很高之外,可說一無是處,市容景觀很差、居住品質很糟、建築結構安全很低,前兩者雖然有損都市風貌與生活水平,但還可以阿Q式的勉強接受,倒是建築安全是絲毫不能打折扣的,這些老舊房子的耐震係數都不夠,可是禁不起另一起大地震的搖撼啊!
 
921大地震到現在,台北市可說幸運的躲過幾次大地震的摧殘破壞,但記住幸運之神不會永遠眷顧

所以在此要苦口婆心的奉勸有幸有機會進行都更的民眾,不要太斤斤計較在坪數的算計,多留人一點空間,或許也是幫自己留一條生路,如果只是自私自利的堅守幾坪換幾坪,一點都不讓,最後恐怕是大家最不願看到的結局,那就是等老天爺來都更了!

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網路上什麼都賣,什麼都不奇怪。台灣房市也一樣,什麼子都賣,什麼都不奇怪,但是你買房子卻不能隨便買喔,以為什麼樣的房子都可以買來住,萬一買到違法住宅,不只無法安穩居住,還會被罰款,真的是賠了夫人又折兵啊!

 

有人說,新居落成時是人生第五大樂事,但是有人新居入厝後卻是一場惡夢的開始,為什麼會這樣呢?因為他買到了違法住宅,簡單講就是不能合法當住宅使用的房子,不時的會有政府建管、都計單位前來要拆你家的房子隔間、要罰款、要斷水、斷電,真的是叫人困擾不已,不僅無法安居,更別奢望能夠樂業了!

 

在國內房市中有哪些是屬於違法住宅呢?以違法的種類來看可分為兩大類,
 
其一、明顯的違反建築法,這類產品有夾層屋、頂樓加蓋屋、陽台外推屋、停車位屋(停車位當房子賣)等。
其二是違反都市計畫法的違法住宅,這類產品有則有工業住宅、工商綜合區宅、飯店旅店宅、辦公服務宅娛樂宅策略性產業宅等,也就是說在這些政府核定的特定土地使用分區之土地,只能蓋符合其名目上需求之建物並使用,是不能拿來當住宅銷售,更不能拿來當住宅使用,否則就屬違法。

 

業者銷售時懂得規避風險

 

在銷售端,過去有不少業者就因此被公平會或地方主管機關裁罰,建築或代銷業者現在賣這類違法住宅都已經學乖了,也變聰明了,都有他們一套制式的說辭與話術,同時也不做住宅格局之樣品屋或實品屋,以規避被主管機關裁罰的風險。
 
所以現在若你還傻傻地去買這類違法的房子,當作住宅來使用,後果及風險就要完全自行負責囉!今年來市場上討論最多的違法住宅應該就屬出現在南台灣的飯店旅店宅,以及出現在北台灣的工商綜合區宅。

 

高雄澄清湖周遭有劃設旅館區,但其土地使用項目僅能作「供旅館及其附屬設施及地方觀光主管機關同意之設施。」但建築業者卻是拿來當住宅賣,民眾也買來當住宅使用,等住進去之後才發現受騙上當,因而引發購屋糾紛,媒體甚至都有大篇幅的報導。

 

北台灣的工商綜合區宅是位在新北市新店區,可算是全國第一個工商綜合區宅,原本該案是規劃要做購物中心之用的,但代銷業者卻疑似以「掛羊頭賣狗肉」的方式拿來當住宅銷售,儘管業者一再對外強調他們不是賣住宅產品,但因房價相對便宜,在低迷房市中銷況還算不錯,買的人也心知肚明要買來做什麼用途。

 

民眾購買違法住宅 風險自負

 

只是根據內政部營建署的「都市計畫工商綜合專用區審議規範」,工商綜合專用區其土地使用分區管制只有六大類使用許可:綜合工業、倉儲物流、工商服務及展覽、修理服務、批發量販以及購物中心,但就是沒有當住宅用的用途,更不能拿來當住宅使用。

 

萬一民眾在知情或是甚至是不知情情況下買了這類的違法住宅,會面臨那些風險呢?要承受什麼樣的後果呢?違反上述建築法或是都市計畫法,將面臨以下的風險:

 

1.處建築物所有權人(購屋人)新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰

2.限期改善或補辦手續

3.屆期仍未改善或補辦手續卻繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用

4.必要時,停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除

5.強制拆除或採取其他恢復原狀之措施

 

看來買到違法住宅不僅僅要花錢消災,恐怕還無法安安穩穩的居住在其中,因此民眾千萬不要心存僥倖,更不要貪圖便宜,否則到時候真的會落得個賠了夫人又折兵的下場。

 

總歸一句,不管是上述哪一種違法住宅產品,民眾一定要有個正確的觀念,既是違法產品,不管價格有多便宜,就是不要買、不要買、不要買,因為很重要才要說三遍,這樣才不會吃虧上當,若是知道有這類違法住宅建案在銷售或是違法使用,也要勇於跟相關單位檢舉不法。

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天時地利不動產顧問公司總經理。(圖/張欣民提供)

2017/09/08 11:46文/記者葉思含整理

 

文/天時地利不動產顧問公司總經理張欣民

前不久有高雄民眾跟媒體投訴,說他買了房子結果政府相關機關卻相繼來關切,要求回復原法定使用狀態,否則就要罰款,原來他買到的是所謂的飯店宅,到底飯店宅跟飯店式管理宅有什麼差別呢?為什麼民眾買了卻沒辦法拿來當住宅使用呢?

基本上,飯店宅在國內房市中比較少見,從字面上看起來感覺還滿高級的,南部有業者稱之為「旅店宅」,這跟從國外引進來的飯店式管理住宅是完全不一樣的,有些人可能還會分不清、混為一談,實際上兩者天差地遠呢!

所謂飯店宅是指在旅館用地上所蓋的房子,基本上,旅館用地其土地使用項目僅能作「供旅館及其附屬設施或觀光主管機關同意之設施」,也就是說它不能當住宅來銷售,更不可以拿來當住宅使用,它跟市場上熟知的工業住宅一樣,都是屬違法住宅產品,建商或是代銷公司賣這類產品,就違反了公平交易法,今年初公平會就曾開罰高雄聯立建設「聯上湖美學1期」所宣稱的「旅店宅」建案,民眾若是買這類房子來當住宅使用,則是違反了建築法或是都市計畫法。

至於飯店式管理住宅一般都是屬合法的住宅產品,可合法居住使用,另外再附加提供飯店式的高級服務,很多都是屬豪宅級建案才會有這樣的規劃,像是北市敦北豪宅「文華苑」、大直「西華富邦」就都是屬這類型產品。

所以民眾面對業者所宣稱的飯店宅,千萬不要傻傻分不清楚,以為是買到飯店式管理住宅了,反而會惹來一堆麻煩,買到飯店宅可能會有那些麻煩呢?

麻煩1:違法使用恐有被罰款、拆除等風險

民眾購買並進住飯店宅,實質上就是違法,所以千萬不要以身試法,可能會被處以新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施。

麻煩2:萬一有人經營旅店將影響居住品質

正如前項所述,都市計畫旅館區其土地使用項目僅能作「旅館及其附屬設施等。」所以購買者當中真的有人買來經營旅店、民宿等,在社區有不特定人士可進進出出的情況下,必然會影響原本想當住家者的居住品質及其單純性。

麻煩3:房貸不適用自用住宅首購優惠利率

飯店宅也可跟金融機構申辦房貸,但在利率上可就有所差別囉!這類飯店宅並不適用金融機構提供之自用住宅首購優惠利率,房貸利率會稍高一些些,也無法適用政府的青年安心成家方案房貸,購屋權益上有一些些損失。

麻煩4:有可能會轉售無門

飯店宅是屬違法住宅產品,即使幸運的沒被人檢舉、沒被政府裁罰,但是未來要轉手時,可能就會碰到一些懂法律的買方,導致無法順利轉手,就算最後賣掉了,價格可能已被砍得七零八落。

 

張欣民小檔案

★現職:天時地利不動產顧問公司總經理

★專長:不動產調研及市場趨勢預測分析

★出版書籍:《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》

★經歷:太平洋資產管理公司總經理、德霖技術學院不動產經營系講師、正聲廣播電台日光大道節目主持人

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3809

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2017/07/31   撰文 / 日光大道房產的世界—張欣民

我若宣稱自己在房市賺一億元,不曉得大家會有什麼反應?好羨慕喔!真的嗎?怎麼可能?騙人的啦?有沒有什麼撇步可不可以教我?諸如此類的反應不一而足,問題是有沒有可能在房市上賺一億元呢?

答案當然是肯定的,是有可能的,國內這一波長達10多年的房市大多頭,姑且不提那些檯面上房地產相關業者,要在房市當中賺一億元或是賺一億元以上的,真的是族繁不及備載。

只是這些人當中沒有筆者本人,也沒有自己宣稱「我在房市賺一億」的作者,因為這些真正在房市中賺上億元的人,大都有一個共同的特色,他們不會大喇喇的對外宣傳我賺了多少錢。

在房市賺上億 族繁不及備載

為什麼怕被別人知道自己在房市大賺錢呢?古人早就說過了嘛,錢不要露白,錢一露白最麻煩的就是黑白兩道都要來找你,黑道兄弟跑路,找你要些跑路錢,說是江湖道義,你不能不給;白道嘛,找你贊助這些公益、要一些政治獻金,你更不好拒絕,然而,最大條的白道是國稅機關,既然你自己都公開承認賺上億元,那有沒有奉獻該奉獻的金錢給國家政府呢?說白了就是你有沒有繳該繳的稅?

所以在過去這波超長房市大多頭當中,很多媒體「賜封」有名有姓的大咖投資客,幾乎都是低調再低調,台語說:「趴著,趴著,才不會中槍」,大概就是這些真正賺大錢大咖者的信條,深怕過度招搖引來黑白兩道的關照。

不過,即使這些真正億元級的投資客已經非常低調,還是難逃國稅機關的法眼,被請去喝咖啡、被查稅、被追稅、被罰款者、被鋃鐺入獄者是不勝枚舉,有大投資客就私底下表示,房市真不好玩,他不玩了…,頗有就此金盆洗手的味道。

無「官方認證」 非房市大咖

反倒是那些在房市當中耀武揚威,到處嗆聲,自稱自己多厲害,賺多少錢的,根本是算不上是什麼咖,都只是跳樑小丑的腳色,是所謂的半瓶醋,所以才會聲音那麼大,分貝那麼高了!他們如果真的賺了上億元,卻沒得到「官方」上述的任何「認證」,那絕對是「膨風水蛙」一隻囉!

話說回來,前幾年「我在房市賺一億」這本書因搭上景氣順風車,在書市當中還賣得不錯,顯示還是有很多人不僅沒有警覺性,做出「騙人的啦?」之直接反應,反而在做房市發大財的春秋大夢,花小錢買本書還算事小,若是因而相信這些似是而非的說法或論調,甚至進一步花大錢投入其宣稱的賺大錢投資團隊,事情就大條了!

現今國內房市已經全面轉空頭,景氣伊於胡底,沒人說得準,加上又有房地合一稅的緊箍咒在,如今要像過去在房市當中賺上億元,不是完全沒有機會,只是困難度是非常非常高,機會是非常非常渺茫,所以若有人還宣稱他可在房市賺億元,也可以教你在房市賺大錢,他要不是傻子,就是個大騙子!

關於作者..

 

走跳房市凡20多年,看盡景氣高低起落,看過一代風流人物樓起樓塌。就愛走世間不平之路,就愛評天下不平之事⋯ 
 
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、德霖技術學院助理教授,著有《跟著專家買房子:張欣民教你十要八不聰明購》、《這樣買房會增值:張老師教你的投資買房34堂課》

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-151718-166173

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撰文 / 日光大道房產的世界—張欣民

我國進入實價登錄時代已經滿五年了,相信很多民眾都有上網查房屋實價交易資訊的經驗,雖然實價登錄把房市資訊的主導權轉移到買方手裡,不再像過去如瞎子摸象,但實際上民眾在內政部實價登錄網站上查到的資訊仍然只是冰山的一部分,還是看不出房價的真實全貌!

2012年8月1日我國不動產實價登錄正式上路,當年10月起開放民眾可上網免費查詢登錄資訊,這是我國不動產資訊透明化「登月」跨出的第一步,一改過去不動產交易都由賣方或不動產業者掌控的資訊不對稱狀態,民眾或是不動產買方只要在鍵盤前面,就可查到「較真實的」房地產交易資訊。

為什麼這裡用的是「較真實的」房地產交易資訊,因為我們離真正房地產交易資訊「全都露」還有很長一段距離,也就是說,我們還沒有達到百分百的房地產資訊透明化,你目前所看到的成交資訊就猶如還隔層紗,還隔著一片毛玻璃般,如果沒有房市專家幫你做資訊解讀或是特殊狀況判斷,你可能還是會誤判,你可能還是會做出錯誤的買賣決策!

志玲姐姐買豪宅也無所遁形

譬如說,實價登錄是採區段化、去識別化方式揭露,但是媒體上三不五時就出現周杰倫砸6.6億元買「和平大苑」頂樓樓中樓戶;天母豪宅「華固天鑄」最新揭露16樓戶,總價達3億元,拆算車位單價每坪162.1萬元,根據謄本顯示,買家為藝人彭于晏;志玲姐姐買中正區知名豪宅「力麒麒御」取得價格為1.57億元,單價為87.8萬元……等等這類知名人士的實際成交案例不一而足。

但是實價登錄不是採區段化、去識別化揭露嗎?為什麼媒體有如此神通廣大,可以讓這些原本是私底下的交易資訊在大眾媒體之前一一現形呢?但另一方面也有民眾明明是賣掉了房子,也如實去申報實際成交資訊,但過了大半年卻查不到成交資料,彷彿交通事故被警察吃案一般,這又是怎麼一回事呢?

當然,內政部也知道實價登錄實施以來浮現出來的這一些問題,此刻也正廣收各方的意見,希望藉著修改相關法令,讓實價登錄與實價揭露能夠更接近市場的真實樣貌,讓民眾在買賣不動產時,也能夠簡單輕鬆的查到真實的房地產價格。

就目前內政部對外提出實價登錄的一些修法方向及其存在的缺失,至少就有以下六大方向值得主管機關好好檢討並加以修正的。

一、實價成交資訊揭露到門牌號碼

當初實價資訊揭露之所以採區段化去識別化,主要是有個資的考量,更重要是很多有錢人、名人擔心大筆不動產的交易會引來社會側目、宵小覬覦,基於財不露白的原則,才採取這個折衷的方式。

但就媒體上一直以來的不斷揭露名人豪宅交易資訊,市場好像也見怪不怪,所以內政部已傾向於修法讓實價資訊揭露,不再是採區段化、去識別化,而是跟歐美日等國家接軌,讓實價資訊揭露可到門牌號碼,這樣民眾在參考實價成交資訊就不用再去猜是哪一棟、那一戶成交?判斷會更精準了!

二、不要再選擇性揭露

實價登錄之後,市場上一直有一種說法,說對於市場成交最高及最低的3%,或是特別成交案例,政府會看情形或是選擇不公開揭露,像是最近就有幾筆台北東區店面的租金行情是2014年的承租案例,就因為行情特高,累積幾筆相類似資訊之後到現在才揭露的。

但是房市當中也有一種說法,成交就是行情,因此只要是市場中的成交行情就應該如實的公開揭露,不要有另一隻市場看不見的手去干預或操作,除非是特殊交易如二等親之間的交易等等,但這特殊交易在實價登錄備註欄當中都會加以註明,不至於造成民眾的混淆。在此建議政府這次修法,應該是本著資訊完全透明化的方向,讓所有的成交全都露。

三、法院拍賣案件應該要求揭露

很多人可能還搞不清楚,到底法院拍賣的房子有沒有實價登錄?要不要實價登錄?像是台北市政府或是國產署公開拍賣名下房子,有沒有實價登錄?要不要實價登錄呢?

內政部地政司對這部分有特別解釋指出:「因公開標售案件係以買賣為登記原因之案件,故仍需申報登錄成交實際資訊;法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件,故無需申報登錄成交實際資訊。

但是很多人買賣房地產也都會參考法拍案件,特別是要投標類似法拍物件更會參考,何況在市場不景氣之際,法拍屋的數量將會大增,更具市場參考價值,建議這次修法也要求法拍案件應該做實價登錄也做實價揭露,只要註記是法拍物件就好。

四、預售屋比照中古屋同步登錄

目前中古屋要求在完成所有權移轉登記30天內申報登錄,但預售屋因為考量交易特殊性,登錄時點可以落在完工交屋後,其間差距有2~4年之久,基於房價參考時效性,這次修法方向,是希望預售屋在簽約後30天內完成登錄。據了解,香港預售屋在簽約完成一星期內就要完成實價登錄,要求比我們嚴格很多。

五、起造人或建築業者自售納入實價登錄

由於當初實價登錄修法只修了地政三法,在無法源依據情況下,無法約束起造人或是建築業者自行銷售之房屋進行實價登錄,形成一個非常大的漏洞,這回修法一定要將它補起來。

六、自然人租賃物件納入實價登錄

這也是實價登錄上路五年以來非常大的一個漏洞,現行要求經過房仲出租之物件才要實價登錄,無疑間接鼓勵房東們逃漏稅,房仲業者一再呼籲內政部早日能修法補破網,但這次實價登錄第一次大修法卻看不到內政部有提這一修法方向,希望內政部能夠從善如流及時補強。

當然,內政部這一次修法同時也有提出申報權利人回歸買賣雙方、擴大假交易調查權、罰款最高到100萬元等修法內容,但這些都是比較是屬技術層次,若上述六大重點內政部都能夠全面照顧到,同時堅持到底完成修法,到時我國房地產實價登錄雖不一定達到百分百透明程度,但至少應該也有90分吧!

 

關於作者..

走跳房市凡20多年,看盡景氣高低起落,看過一代風流人物樓起樓塌。就愛走世間不平之路,就愛評天下不平之事⋯ 

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、德霖技術學院助理教授,著有《跟著專家買房子:張欣民教你十要八不聰明購》、《這樣買房會增值:張老師教你的投資買房34堂課》

 

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-151718-167054

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Yahoo奇摩房地產編輯部 on Yahoo
2017年7月18日

房市景氣反轉直下,為了打破低迷的買氣,突破僵局,今年新建案多會打出破盤價或是讓利訴求,吸引市場買氣,也創造亮麗秒殺的佳績。 

▲建商讓利的破盤價,真的買到賺到嗎? 張欣民提供

根據市調顯示,有讓利者就有買氣,沒讓利的民眾就不買單,顯然價格是民眾購屋很重要的考量,也可說業者的破盤讓利訴求是有效的。但是破盤讓利案就值得買嗎?真的可以買嗎?恐怕還是有很多待商榷的地方。

1、真的有破盤讓利嗎?

所謂「破盤價」,就如很多網友KUSO說文解字的一樣,「意思就是賣的比盤商還便宜」,但說穿了也沒有真的特別便宜,「只是騙你去買房的行銷用語而已」。而讓利呢?就是建商割讓小利給購屋人,但建商並沒有多少損失,只是賺少一點點罷了。明白人都知道,這些都是業者不景氣之下的促銷噱頭,跟跳樓大拍賣同樣的意思啦!

2、價格真的有比較便宜嗎?

業者在新重劃區推案訴求破盤讓利,之所以能夠讓民眾趨之若鶩,最主要是拿該建案所謂的讓利價跟附近歷史高價比,很容易讓民眾產生明顯價格落差的錯覺,實際上此歷史高價已經修正下來了,而且還持續修正中。

再者,該新重劃區的合理房價還有待時間去測試,也許未來房價會更高,只是以目前的市況及趨勢發展來看,更低的可能性更大,所以有些人漏夜排隊去搶到的破盤房子,搞不好過沒多久又有建案訴求更低的價格,所以這些人不是買到賺到,反而是買到套到!

3、建材是否也偷偷打折了呢

破盤讓利建案除了價格的吸引力之外,有的建案會強調商圈及生活機能,有的則訴求未來區域發展願景,這些可以很輕易地接受市場檢驗,但檯面下一些看不到、看不懂的地方,是不是也跟著價格被七折八扣了呢?很多購屋者,特別是首購族可能就看不出來了!

建材的等級高低、品質好壞,差距可以非常大,許多看起來又新又漂亮的建材,不一定品質就是絕佳,這些在缺乏專業、購屋經驗不足者面前,是絕對看不出差別,卻成了業者眼中可以取巧的地方,所以實際上這些所謂讓例,可能一點利都沒讓給你,購屋人也從未占到一點便宜!

4、低價格局是否缺失呢?

房屋格局的規劃,是很多貪便宜購屋人常常忽略的一環,最常見的像是一層多戶、通風採光不佳、暗廳明房、格局不方正等,這類有缺失的格局,在景氣熱絡時期往往是當廣告戶來銷售,面對眼下的不景氣,業者卻將整個建案都做廣告戶規劃,可說集所有風水缺失之大全,讓人不得不佩服市場上竟然還有這樣的建商、建築師及代銷。這類房子若是搶著買,不過只是幫業者解套罷了! 

 

原文網址:https://tw.house.yahoo.com/post/163116227689/

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 2017年06月15日 06:50 風傳媒

作者在文中解釋內政部住宅價格指數失準失真的原因,圖為台北市興隆公共住宅。(資料照,陳明仁攝)

作者在文中解釋內政部住宅價格指數失準失真的原因,圖為台北市興隆公共住宅。(資料照,陳明仁攝)

最近內政部有兩件糗事被媒體披露,其一是房價所得比創歷史新高,其二是房價指數逾期未公布,兩者都跟房價都有關,當所有媒體都說國內房價在跌,當產業界學界也一致的說國內房價跌勢不知伊於胡底,官方主管機關內政部卻一再告訴民眾房價持續在漲,內政部「你累了嗎?」 內政部不動產資訊平台4月17日公布,營建署委外研究的「房價負擔能力統計」,105年度第3季(最新調查)全國貸款負擔率為38.49%,…房價所得比為9.35倍,「房價所得比較上季增加0.37倍,較去年同季增加0.82倍」,中央社用「台灣買房史上最難」為標題,其他媒體也都以類似「買房好難全國房價所得比9.35倍創新高」標題發出驚嘆之語,台北市與新北市房價所得比更分別高達15.47倍 與12.7倍,也都是歷史新高紀錄。

房價跌 房價所得比創新高

房價所得比創新高,顯示民眾購屋痛苦指數來到歷史最高點,根據營建署的說明:「房價所得比=中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數」,根據上述的結果,不是國人所得衰退,就是房價持續上漲,房價所得比才會創新高,但根據主計總處的資料顯示,國人所得停滯是事實,並沒有明顯的衰退,那就是分子的問題囉,表示分子房價在上漲!

這跟民眾與市場的認知是大異其趣的,嚴格來講,國內房價從去(105)年起明顯回跌,民眾購屋負擔應該要變輕才對,不該變重,更不該是歷史最高,這在馬路上隨便抓個人問,應該是童叟皆知的事實,反而是官方「製作」出一個嚇人的數據來。

全國房價所得比趨勢。資料來源:內政部營建署。(張欣民提供)
全國房價所得比趨勢。資料來源:內政部營建署。(張欣民提供)
內政部面對外界的這些質疑,對外的說法是,「這次調查澎湖縣與台東縣因樣本數不足,未納入全國房價所得比統計,由於兩縣市為低價區,未納入統計,全國房價所得比才會高達9.35倍,已請營建署重新計算。」內政部次長花敬群對媒體表示,如今房價下滑,外界有目共睹,房價所得比應不致於再創新高。

但這樣的解釋,還是沒有解開雙北市房價所得比創歷史新高的謎團。

無獨有偶,內政部營建署照表訂時程早該公布的住宅房價指數卻遲遲不公布。根據自由時報報導:「內政部不動產資訊平台網站,住宅價格指數欄目自去年八月發布第二季指數後,就沒有再更新,今年已進入第二季,但去年第三季的指數卻遲未發布。據了解,去年底第三季指數已製作完成,但因該數據是房市上漲,與真實房市走跌迥異,因此內政部高層要求全面檢視,等到釐清問題後才能發布。」

類似內政部的委外研究案,在中央及地方部門不知凡幾,但為什麼政府花人民血汗錢請所謂專家們做的一些研究結果,都跟民眾的認知、市場的事實有這麼大的差距呢?到底問題出在哪裡呢?

剛好筆者個人的部落格有篇文章:你知道「房價指數」是什麼嗎?點閱率一直都蠻高的,顯然的大家對這個議題是有很高的興趣,我們就來深入探討一下,房價指數為什麼失準、失真的問題。

「房價指數」是什麼?

首先,先來聊聊「房價指數」是什麼?為什麼要製作房價指數?筆者可以大聲自豪的說,自己是國內第一個製作房價指數的「始作俑者」,應該有資格來談談房價指數。

房價指數是什麼?簡單的說,就是將現在大家熟悉的單價每坪多少萬元的房價絕對值觀念,轉換成多少個點數,就有如股票市場上個別公司的股價是多少錢,但還編製了台灣股價加權指數(總指數)及個別產業的股價指數,或許有人會認為已經有絕對值每坪多少萬元的數據就好,幹嘛還畫蛇添足,花費人力、物力去做房價指數呢?

製作房價指數三大緣由

一、房價指數讓台灣房市跟世界接軌

由於指數是世界共通的語言,有了房價指數台灣房市就可跟世界接軌。政府常常講要吸引外資來台灣投資、要跟世界接軌,但過去20、30年卻屈指可數少有外國大企業來台投資?除了政治、稅費及政策之外,其中有一個關鍵因素,大型投資一定牽涉到土地,偏偏老外看不懂台灣的房價、地價,你跟老外講這個地方每坪多少萬元,他馬上愣在那邊,不知你在說什麼,要等你去換算半天之後,他才有聽沒有懂的點點頭。反之,你若跟他講房價指數,他就知道房價走勢及景氣概況了。

二、房價平均數無法克服房地產的異質性問題

現在大家都熟悉也都接受房市或業者所傳達的台北市平均房價多少,信義區平均房價多少的說法,但若仔細去看這些平均數的變化,其變動是很大、很不規則的。因為平均房價可能是不同屋齡、不同產品(透天、公寓、電梯大樓等等)、不同樓層等產品加總起來平均的,有人常戲稱這就有如芭樂、蓮霧、西瓜、香蕉等加總平均是什麼?答案是綜合果汁。當然這是則笑話,但平均房價就有這樣的問題,無法克服房地產異質性的問題,房價指數就是要解決這樣的市場困境。

三、樣本數偏差誤導真實情況

譬如說大家熟悉的台北市信義區,它涵蓋高房價的信義計畫區及較低價的吳興街、莊敬路、福德街等老市區,可以說是一區兩個世界,假設4月份市場成交樣本數都落在信義計畫區,老市區僅有一兩個成交案件,可以想見4月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上。

接著5月份的成交若都集中在老市區,信義計畫區幾乎沒有豪宅成交,5月份信義區的平均房價可能就會出現每坪70多萬的數字,不知樣本數分布的人可能就會據此分析,信義區5月份房價下跌接近3成,但這是實情嗎?實情搞不好是房價是繼續上漲呢!房價指數的功能之一就是希望能夠扭轉這樣的數字誤判。

信義計劃區。(取自維基百科)
假設4月份市場成交樣本數都落在信義計畫區,老市區僅有一兩個成交案件,可以想見4月份信義區的平均房價必然在每坪100萬以上。(取自維基百科)

筆者早在1998年在任職公司的授權下與美國西維吉尼亞大學的周昆博士合作製作了台灣第一個房價指數---信義房價指數,比後起的國泰房地產指數、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等指數都還要早,目前該指數也是唯一被全球最大房地產網站「全球房地產指南」(Global Property Guide)所引用的台灣房價指數,是外國人了解台灣房價變動的唯一指標。

全球最著名的房價指數是美國的Case–Shiller Home Price index(Robert James Shiller 是2013年諾貝爾經濟學獎得主),1980年代初就對外發表了,後來該指數被S&P標準普爾公司所收購,該房價指數是以重覆交易法(Repeat Sale Method)製作,用以反映一個地方房地產價格的變動趨勢和變動程度,後來世界各國也紛紛推出當地的房價指數。

台灣也是如此,但是在美國房產交易統計及資訊透明度高,所以Case–Shiller index可以用穩定度及信度較高的重覆交易法,其他國家(包括台灣)因為市場交易沒有那麼頻繁,加上實價登錄資訊較為落後,大多只能用特徵價格法 (Hedonic Price Method)來製作房價指數,甚至是用「土法煉鋼法」(外人所不知的方法)製作房價指數,因此就鬧出以下的一些笑話。 

例如某一房價指數就出現這種現象,某一個季度雙北市、台中市個別房價指數跌,只有高雄市小幅上揚(當時沒有台南房價資料),但是所謂的台灣總指數卻是上揚的,這從常識判斷就知道有問題。 

某一個「土法煉鋼法」的住宅房價指數也曾出現,2010年第3季與2009年第3季指數,年成長率台北市27.5%、桃園縣18.6%、台中市16.2%、高雄市19.5%,全台灣年成長率16.5%的情形,只要對近幾年房價稍有一點敏感度的人大概都會質疑,一個年度之間房價漲幅近兩成、甚至超過兩成,這有可能嗎? 

內政部版的住宅價格指數,現在也面臨了「醜媳婦不敢見公婆」的窘境,研究結果跟市場事實不符、差距太大,這樣看下來,不管是民間版或是官方版的房價指數,都有其內部「難解」的問題,內政部版的住宅價格指數問題出在哪裡呢?有以下幾種可能:

內政部住宅價格指數問題有幾種可能

一、方法論錯誤

房價指數的製作方法大致上有重覆交易法、特徵價格法、中位數價格法、算術平均法等,美國因為有可信度高的重覆交易資料,所以用重覆交易價格法,較少受到市場挑戰。台灣這方面資料較難取得,所以檯面上的房價指數製作都是用特徵價格法,但這是不是對台灣最妥適的一種方法呢?

恐怕還可以再深入研究,特別是在實價登錄重複交易行情開始揭露,台北市地政局「台北地政雲」也新增「大社區交易履歷」功能,這些都有助於後續在台灣進一步探討重覆交易法之可能性,哪一種方法最適台灣房市,恐怕也有更多討論的空間。

二、台灣房市的變動太過劇烈

近10多年來,台灣房市變動可說是非常劇烈,「若以特徵性函數方式估計房價,某些變數之估計係數可能會隨著地區的特性與時間的發展而有所變動,若以相同的係數來分析長期各地區的房價,必會有估計的偏誤發生。」近幾年來各地方很多新重劃區的產生、交通條件的大改變、新產品市占比的增加等等,都可能讓原有的模型產生誤差。

三、樣本數不足的問題

不管是用哪一種房價指數製作方法,樣本數不足一直是最困擾的事,特別是在做個別行政區指數或是個別產品指數時,這種失誤更會發生,但台灣總體房屋市場就這麼大,過去一年建物買賣移轉件數30~40萬件,去年2016年更只剩下24.5萬件,這對指數之穩定性都是種挑戰,或許這也是一種「海水退潮後」,不得不面對的尷尬局面,或許也是政府在委外製作相關指數該重新檢討、審視的時候了!

台北市住宅價格指數。資料來源:內政部營建署、台北市地政局。(張欣民提供)
台北市住宅價格指數。資料來源:內政部營建署、台北市地政局。(張欣民提供)

*作者為天時不動產顧問公司總經理

原文網址:http://www.storm.mg/article/281759

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2017年4月30日 星期日

最近傳出不肖銀行行員與房仲投資客配合炒房,不幸失利的消息,但當下卻還有少數投資客持續大力鼓吹民眾進場投資房市,描繪如何從房市賺大錢的美夢,現在還可以像過去一樣輕鬆投資房市賺大錢嗎?
據媒體報導,有一名房仲投資客以數間房子抵押向合作金庫申貸總共1億多元,用來支付購屋款項,這名房仲涉嫌與合庫負責授信的行員勾結提高核貸成數,該房仲以詐貸手法順利買房後,趁房價高漲轉賣牟利,讓銀行房貸成為炒房的幫凶,但後來因景氣反轉急下,該房仲周轉不靈,繳不起房貸,才使得全案曝光。 

這就是市場上傳聞多時,投資客或不肖業者炒房的模式,也是一個活生生血淋淋的真實案例,所幸天網恢恢,景氣反轉向下,讓投機者嚐到炒房苦果,更落個炒房最悲慘的下場

儘管如此,現在市場上卻還是有少數投資客不斷的鼓吹民眾進場購屋,說可以教人如何炒房賺大錢,說是過去他如何窮困,卻是因為投資房市,讓他賺進了幾十戶房子,讓他賺了幾個億,現在的房市真的還有這麼好賺嗎!
 
低買高賣 景氣向上房市賺很大
 
在房市能夠賺大錢不外乎「低買高賣」四個字,而且前提是房市景氣在往上走,這時候每個人都可以自有自備款輔銀行貸款,從房市中賺到價差,因有槓桿作用,可鬆鬆的創造個人財富,這是規規矩矩的房市投資模式。
 
所以,若是自身自備款不足的人,大部分的人就不敢輕易進入房市投資,越是了解房市的人,越是不敢輕易擴充信用投資房市,因為有風險,別人在房市賺錢,那是他家的事,不會心動就跟著行動。
 
不過,還有一部分人,自備款不足,但又想在房市賺錢,有的跟親友借錢投入房市,或是從銀行超貸、搬錢投資房市,只要房市持續多頭,房價仍上漲,都有機會讓這類投資客出貨,不管是透過室內裝修、透過話術等等,他們都還可從房市賺到錢,即使是有不法之事也不容易爆開來。
 
景氣反轉 所有妖魔鬼怪都現形
但是一旦房市反轉,這些投資客因為槓桿玩太大了,即使是聰明的做了「防護網」---假借人頭戶炒房,最後仍然逃不是被高檔套牢,就是得認賠殺出的命運,是不可能從房市賺到錢的,反而個人的信用可能也因而破產!可以說房市景氣反轉,讓過去在房市當中興風作浪的妖魔鬼怪都現形了!你再有多大神通,也難逃景氣走低的魔掌!

要不是傻子就是騙子
所以現在若還有人找你進場投資房市,姑且不要說「炒房」這麼沉重的話題好了,光聽他們說什麼買房比買青菜還輕鬆,說投資房市如何好賺,說他過去賺了幾個億……,這些人若不是傻子就是騙子!
 
假設投資客講的上述那些話都是真的好了,那也是因為當年房價基期是低的,當時房市景氣是持續向上的。

然而,現在國內房市景氣已經反轉向下確立,房價更來到相對高點,所以若問說現在還可以進場投資房市嗎?不是說投資房市完全沒有獲利的機會,而是難度很高、很高、很高,房價走跌、景氣探底,稍一不慎,可能就會落得像最近新聞事件中不肖房仲投資客的下場……
 
或許有一句話可以奉送給對房市投資還存有幻想的人:「房市投資可讓人身價翻倍,也可讓你身敗名裂」

 

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2017-02-14 20:01:36 經濟日報 張欣民

房市景氣低迷,房價持續走跌,可不可以像股市一樣去放空房市呢?等房價跌到一定程度後,再去逢低承接,這在概念上、實務上都可行,但因景氣走勢很難拿捏,買賣時間也比較長,操作難度比股票還高,不見得就能靠放空賺大錢!

玩股票的人都知道,買股票可以做多,低買等股票上漲後賣出,賺取期間價差,大多數人都這樣操作。另一方面,股票也可做空,稱作放空,如果不看好某一支股票,預期其後市股價走跌,可跟券商借此股票賣出後,等股票跌到一定程度,再買回股票還券商,一樣賺取期間的價差。

舉個例子,大家比較容易懂:

假設有一支股票現在股價 100元,某甲先跟券商「借股票」一張,在股市中賣出,於是換得100,000元(100元X1,000股),某甲此時「有 100,000 元現金,但是欠券商一張股票」。

又假設過了一個月,此一支股票股價跌到剩 50 元,某甲在股市中只要花 50,000元(50X1,000股)就能買一張股票,把股票還給券商後,某甲身上就賺了 50,000元現金!

這就是在股市當中放空的操作手法,也就是說在股價下跌當中也能賺到錢,此一操作模式可不可以也拿到房市中來運用呢?

因為國內房市已經從高點反轉,要像之前房市多頭買低賣高,賺價差難度很高,何況現在市場幾乎都看跌房價,差別只在看跌時間長短,因此此時若來放空房市可不可行呢?

就交易機制來看,股市有官方公開市場之信用買賣機制,並有相關放空之遊戲規則,槓桿效果很強,但房市這兩者都沒有,因為並沒有一個地方讓你去「借出房子」賣出(如股市之借券賣出),等到低價再買回。所以就交易機制來看,房市是無法做空、放空的。

但就交易實務來看,放空房市的觀念還是可以在市場中操作,例如你手上原本有一戶低成本購入的房子自住,此時若以相對高價賣出,另行租屋而居,等兩、三年後,房價或許跌了20~30%,甚至更低,再從市場中挑更好地段的好房子用低價買回,因而就多出一筆資金可好好運用了。

這裡舉一個朋友的案例,他名下有一戶15年前買入550萬元的房子,現在市價約1,300萬元(無貸款),他和老婆商量後將房子賣掉,手頭握有這些資金,因房子已經賣掉,他們另行找屋況較新的房子租屋,每個月房租2.6萬元。

預計三年後若整體房價跌兩成,也就是用1,040萬就能買到大約相同面積、相似地段(甚至更好地段)的房子,等於扣掉這三年期間93.6萬元的房租之後,他們還有166.4萬(1,300-1,040-93.6)的資金可運用,這就猶如股市放空後之所得。

如果景氣真的如他們的預期走低,放空房市真的是可以賺到錢的,相對地,他們若採取保守的不變策略,一直住在那間老房子裡,是不會有166.4萬的資金進帳的,反而是其房子的市場價值不斷的跌落,等三年後若有資金需求要賣屋時,恐怕1,040萬的價格都守不住呢!

這純粹是從房屋市場當中來操作,在租屋的這三年當中,當然這對夫妻還可拿這1,300萬去放定存,每年至少也有13萬的利息收入,或是大膽一點拿1,300萬去做一些投資,可能還會有更大的「業外」收入,不過投資一定有風險,不鼓勵再增加額外之風險,因為投資也可能把這對夫妻下一次購屋的自備款都賠進去也不一定,最後淪落為真正的無殼蝸牛。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2284835

 

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2016-10-14

圖說:作為房價領頭羊的預售屋若價格破盤,骨牌效應將迎面襲來。張欣民提供

圖說:作為房價領頭羊的預售屋若價格破盤,骨牌效應將迎面襲來。張欣民提供

最近房屋市場傳出越來越多破盤價的建案,由於銷售成績頗令人興奮,因此有業者就說房市已經落底了,但是真的是如此嗎?恐怕沒有如此樂觀,因為房價破盤之後,房市產生的骨牌效應才要開始,民眾千萬要注意!

房市低迷 建商降價求買氣

今年房市買氣持續低迷,很多預售建案即使硬著頭皮推出,普遍也都乏人問津,接待中心更是等無人。為了突破僵局,突破買方觀望心理,第2季開始台北市有建案以破盤之勢創造秒殺佳績後,有越來越多的建案紛紛打出「區域最低價」、「比中古屋還便宜」、「有感讓利」、「1字頭房價」來吸引購屋人的目光與買氣。

很明顯的這是房市景氣走跌之際,業者為突圍的不得不作法,降價求售、殺價取量,最近頻頻傳出秒殺的建案就正應驗了業界常說的「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。

當然,這樣秒殺的房市表現不禁讓人產生錯覺,房市似乎沒有想像中的那麼糟,市場還是有很多的人在買房子啊!因此有業者就跳出來說,房市似乎已經落底了!彷彿房市很快就將走上另一波復甦的坦途!

房市價格破壞 購屋時容易誤判

真的是這樣嗎?事實恐怕不是如此。市場上因為破盤價的關係,才讓建案交易秒殺,用破盤價格、有感讓利、明顯降價,消費者才會買單,若是價格紋風不動,或是降價讓利有限,房子仍然是賣不動的。

但是破盤價所產生的價格破壞效應,就如骨牌一樣,將會一張張的倒下來,購屋人看到這骨牌效應,會期待有更大的讓利降價空間,所以「破盤、秒殺」絕不是房市落底的訊號,更不是房市轉佳的現象,後續的骨牌效應不容小覷,房價更是降價比低,讓購屋者誤判情勢。

以下針對房價破盤之後,分析4大骨牌效應,提供後市觀察。

1、預售案破盤波及區域競爭建案

當某區域當中有預售建案開出第1槍破盤價熱銷之後,直接衝擊周邊競爭個案,這些競爭個案被迫不得不同步調降售價,甚或是要加碼降價,才能獲得購屋人的青睞,在區域內形成明顯的向下比價效應,在同區內若是沒降價的新建案,其命運註定是「掛了」,這是第1張骨牌倒下。

2、區域間的降價骨牌效應往外擴大

上張骨牌倒下之後,從該區域形成一種點線面的降價效應,就像是核爆一樣逐漸往外擴大,譬如最近讓利熱銷的板橋江翠北側案,每坪下殺4字頭,周邊的新莊、中和、土城等區域預售行情要想站上4字頭就會越來越困難,甚至一橋之隔的台北市萬華預售新成屋價格都會受到牽制,區域之間的房價向下比價效應是另張倒下的骨牌。

3、蛋黃及蛋白間的擠壓效應

都會區房價有所謂的蛋黃區、蛋白區及蛋殼區之別,當景氣呈多頭排列時,蛋黃區房價調漲,蛋白區勢必會跟漲,最後就輪漲到蛋殼區,最明顯的例子就是淡海新市鎮。

相同的道理,當蛋黃區中之蛋黃率先降價,價格核爆效應會再從都會區往外擴,蛋黃區、蛋白區、蛋殼區……,都將一一淪陷,也許有部分蛋殼區目前還沒有明顯反映這波降價骨牌效應,但不是不降價,只是時候未到,不要錯估了!

4、產品鏈的斷鏈 向下推擠效應

正常景氣之下,預售屋與新成屋,新成屋與中古屋之間都有一定的價差,形成一種有序的產品鏈狀態。

當扮演房價領頭羊腳色的預售屋出現「斷鏈」狀態(價格無法跟上),預售房價比新成屋便宜,甚至還比當地中古屋便宜,這種房價斷層式的推擠效應,將會產生大板塊價格破壞,短時間內會是種不可逆的趨勢,條件最差的房屋物件若還沒有反應,都不是房價落底的訊號,特別是最具代表性的法拍屋。

因此網友在選擇購屋時,最好做足功課,先了解心儀物件是屬於蛋黃還是蛋白區,若是蛋白區,那就要先了解價位是否已與蛋黃區接軌降價道合理範圍,才不至於事後後悔。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E5%BC%B5%E6%AC%A3%E6%B0%91-%E6%88%BF%E5%83%B9%E7%A0%B4%E7%9B%A4-%E7%95%99%E6%84%8F4%E5%A4%A7%E9%AA%A8%E7%89%8C%E6%95%88%E6%87%89-120000661.html

【地產專欄】張欣民:房價破盤 留意4大骨牌效應

【地產專欄】張欣民:房價破盤 留意4大骨牌效應

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2016-06-04 13:53 經濟日報 記者游智文╱即時報導

近來有不少建商表示房市回溫,但住展市調顯示5月買氣不增反跌,預售燈號也再亮藍燈。天時地利不動產總經理張欣民說,房市景氣低迷仍深不見底,業者喊多,是暗夜吹口哨、自我壯膽。

張欣民說,近來不少建商公開表示,「景氣最壞的狀況已經過去」,「今年第三季會好轉」、「黎明將至」、「房地產景氣會很快恢復」等,讓不少人覺得景氣真的回來,不趕快進場,恐怕房價又要漲上去了。

他說,如果市場真的像建商所說的好轉樂觀,上個月財政部國產署標售19筆土地,包括台北市大安區兩筆精華區土地就不應一封標單也沒有。建商嘴巴嚷嚷景氣已好轉,燕子回來了,實際上都還是在觀望。

張欣民說,國內房市受政府一連串打房政策,交易量明顯萎縮,房價也緩緩下跌。現在房市已沒有所謂的多空論戰,更沒有多頭總司令,大家都是看空,差別只在看空的時間是長是短。

他說,以銷售為主的代銷和房仲現在都很苦,代銷業已裁員縮編,房仲最擔心的關店潮也真的來了,因此他們對市場看法、說法都很保守,但建商人在江湖,身不由已,沒有唱衰自己產業的道理和權利。

張欣民說,建商說房市春燕來了、將否極泰來,雖未必「無所本」,可能有部分建案確實賣的不錯,但看在識者眼裡,不過是「暗夜吹口哨,給自已壯膽」,房市這一波下修恐怕不是短短一兩年就能結束。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1741007

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Yahoo奇摩房地產編輯部 9月7日週日 上午11:03

【地產專欄】張欣民:3種建商吃房屋容積大公開 !

在高房價的時代,買房子確實不容易,如果碰到良心建商,辛苦所賺的錢花得也有意義,一旦碰上黑心建商,不僅花冤枉錢買罪受,後續還有一堆爛攤子有待買屋住戶自行解決,最明顯的有3種容積被建商吃飽飽,但卻將苦果留給全體住戶的房子,千萬千萬要注意!不然可能爽到建商,苦果卻是自己嚐!

買房不容易 別被建商吃光光

建商開發土地最在乎的不是土地的大小,而是容積的多少,容積是建商在該基地上可蓋的樓之地板面積,而容積越多,建商的獲利空間就越大,因此建商在取得一塊土地之後,都會想辦法在現有法令之下讓容積極大化,包括申請各類容積獎勵,或是在外部條件限制之下,實現其最大獲利空間。

可是這些類似「狸貓換太子」的黑心手法,共同的特色是將爛攤子丟給購屋的民眾,所有容積的好處都被建商吃光光,苦果留給全體住戶嚐,到時想循法律途徑爭取權益,不見得能告贏這些建商!

3種建商吃房子容積手法

1、開放空間容積獎勵的房子

都會區寸土寸金,房子也越蓋越密集,相對的公共使用空間就越壓縮,政府為了鼓勵建商將開發基地部分空間開放提供大眾使用,於是就有開放空間的容積獎勵措施。

譬如建商將集合住宅社區的法定空地開放民眾使用,不再是該社區住戶專用,政府就給該建商蓋較多的樓地板面積獎勵,建商多了更大的獲利空間,但卻明顯的犧牲掉全體住戶使用該空間的權益,以及低樓層住戶的私密性這種類似割別人的肉來飼老虎的案例。

有些建商在銷售時並不會主動告知開放空間實際的優缺點,等拿到使用執照後又以2次施工方式,將這些開放空間對外阻隔起來,一旦遭檢舉,這些違章又慘遭拆除,讓住戶受到2度傷害,之前信義計畫區的信義之星、寶徠花園廣場、新板特定區的數處豪宅建案都是這類的受害者。

2、有獎勵停車位的房子

停車位不足、停車難是很多開車族的共同心聲,為了解決此難題,除了政府興建更多公有停車位之外,就是獎勵民間興建,當然,跟開放空間一樣,必須有足夠誘因民間才願意做嘛,這時容積又成了政策工具。

建商在地下闢建更多停車位,政府在樓上給建商更多樓地板面積,形同兩頭賺,但是買這類房子住戶卻必須忍受外人進到社區地下室進出的事實,台灣第1豪宅「帝寶」就是這樣政策下的產物。

3、既成道路及鄰房占用的房子

這種案例不多,但是最近在三重就有建商,在1塊有既成道路與鄰居占用的土地上蓋了1棟集合住宅,建商名為敦親睦鄰,但沒將地上的產權瑕疵排除,而且在合約中要求買方住戶也必須接受這事實,一般民眾可能不會覺得自身權益有何損失,實際上這也是種典型的割住戶的肉飼老虎的例子。

跟上面的案例比較,三重這個建商表面上並沒有得到更多的容積獎勵,但是深入去分析,照理說他能用的容積應較少的,因為他事先將有產權瑕疵的土地切割出去,給住戶1個無瑕疵產權的土地才對。

假設基地是500坪,有鄰房占用與既成道路加總是40坪,但該建商並不是以460坪去申請建照,而是以500坪的完整容積蓋房子,並以無減損的市場價格賣房子,並且不會主動告知民眾,讓民眾無法察覺,建議大家在簽約時多注意這些細節。

買房多注意 避免權益受損

買這類房子的民眾除了無法使用這40坪的法定空地外,將來在二手市場想要轉手時,如果碰到要求產權零瑕疵的民眾,這類房子就會變得很難轉手,或是成為對方殺價的理由,相對保值性就較差,不得不慎喔!

【地產專欄】張欣民:3種建商吃房屋容積大公開 !

 

原文網址:https://tw.mobi.yahoo.com/house/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84%E3%80%91%E5%BC%B5%E6%AC%A3%E6%B0%91-3%E7%A8%AE%E5%BB%BA%E5%95%86%E5%90%83%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E5%A4%A7%E5%85%AC%E9%96%8B-030313490.html 【地產專欄】張欣民:3種建商吃房屋容積大公開 !

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