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2018年3月29日 星期四

通膨怪獸要來了?現在該買屋抗通膨嗎?

 

三月上旬可能很多人都看到這則新聞標題:「通膨怪獸真的來了??2月物價指數?13個月新高」,加上之前又有金控大老更直指通膨怪獸要來了,以及一窩蜂的搶衛生紙事件,通膨來了大家都怕,但是面對通膨,很多人都會自然的連想到要買屋來抗通膨,只是以現在的時機點,適合買屋嗎?買屋還真能抗通膨嗎?

行政院主計總處發布二月份消費者物價指數(CPI)年增率,出乎意料之外的攀升至2.19%,創下13個月以來新高。由於適逢國際紙漿價格大漲,使得衛生紙跟著喊漲,引發全民瘋搶,富邦金控大老板更提醒大家要小心「通膨怪獸」,學界業界也都有人示警留意通膨問題。

房地產業者最喜歡通膨怪獸

市井小民都怕通膨怪獸,因通膨造成萬物價格飆漲,擔心有錢也買不到物品。但是有一個族群最喜歡這隻通膨怪獸,那就是房地產業者,因為依照過去歷史經驗,當通膨來臨,民眾都會購買房子來抗通膨,最近隨著年度房產推案大檔期329檔期來到,就看到又有建築個案打出買屋抗通膨的訴求,面對通膨的如影隨形,真的該去買間房子來保值、抗通膨嗎?

過去高通膨高獲利

想當年第一次、第二次石油能源危機,國內通貨膨脹率曾經創下近50%的最高記錄,所以當時真的是萬物齊漲,當時民眾囤積的也不僅僅是現今的衛生紙而已,基於抗通膨的考量,很多民眾行有餘力的還去搶房子呢,也因而造就了國內史上第一波及第二波的房市景氣高峰,這些人的房子現在若還沒有賣出去,儘管屋齡老舊,應該也都有好幾倍的增值空間了,若是買的是台北市的房子,更是有10倍以上的漲幅。

 

或許有人會說,過去有這樣的經驗值,讓購屋人享受到購屋保值增值的甜美果實,現在國際油價從30多美元漲到60多美元了,國際金屬價格像鋼鐵、銅價等也都在漲,國內電價在四月份也會調高,確實讓人擔心通膨怪獸是不是真的要再出現了!既然大家現在都已像過去在搶衛生紙,應該也同時購屋來保值吧!

過去房市基期低保值強

過去買屋抗通膨、保值、增值的歷史是否會在現在重演?簡單來說,過去房市基期低,人口紅利強,加上經濟持續起飛,因此只要在任何時間點買房子,幾乎都會漲,保值、增值效應發揮得淋漓盡致。

房市今非昔比

反觀現在呢,房價已經漲過好幾波,人口紅利不再,還要面對嚴重的少子化及高齡化問題,經濟成長率更是有如保一保二總隊,無力推升房市,更糟的是過去沒有房地合一稅,有炒作的空間,但現在房地合一稅有如房市緊箍咒,讓房市投資客都逃之夭夭,缺乏投資客的市場是很難再有大幅漲升的空間了。

如此看來呢,通膨似乎是有影喔,但有影並不一定就成真,關鍵在於國內通膨力道還是有限,只能算是溫和的通膨,整體物價要大漲的環境還是不存在。

此外,近兩年房價即使下修,幅度仍不夠大,現在若是進場購屋還是可能買在相對高點,不僅不能保值,反而可能面對跌價損失,所以除非是自住的考量,否則不建議在這當下再另行購屋了!

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2018/03/blog-post_29.html?m=1

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2018-03-18

 
 
這篇文章首刊在今周刊官網網友反應非常激烈,咸認為這是一篇幫房地產業者講話不顧居住正義的文字。但是請大家稍安勿躁,平心靜氣地將這篇文章從頭看到尾,不要只看標題,更不要斷章取義,就知道筆者是就事論事,非常客觀的分析相關稅制的公平性與合理性
 
 
房地合一稅實施兩年多了房產業者都希望可以調降稅率或是將之取消不過政府似乎都不為所動,只是隨著農曆年前財政部稅改調降綜所稅,房地合一稅似乎也取得了調降稅率的正當性,期待因房地合一稅的調整而能帶動國內房市有較正常的交易動能。
 
 
2016年元旦我國正式實施房地合一稅,政策目的主要是要抑制房市投機炒作,還給市井小民一個該有的「居住正義」,同時也取代不合理的奢侈稅。但是房地合一稅實施後殺傷力真的是很大,全年房屋交易量大幅萎縮到只剩下24.5萬件,創下有史以來最低的交易紀錄,即使去年2017交易量回溫,也只是相對低量的26.6萬件而已。
 
 
房地合一稅抑制投機炒作也抑制了成交量
 
 
明顯的房地合一稅抑制了房市的投機炒作,進而抑制了市場的成交量,讓靠房市交易量存活的房仲業者苦不堪言,因此房仲全聯會一再呼籲政府,2年內出售房屋的房地合一稅率調降至20%,2年後出售則比照自用住宅稅率10%
 
至於建築業者2015年研議房地合一稅之時就表態反對此一新稅制,認為此舉與已行之多年的「土地增值稅」互相抵觸,且有重複課稅明顯「違憲」之虞,因此在今年初新春記者會當中,業者仍然對政府喊話,籲請取消重稅房地合一稅
 
即使最近不動產代銷公會全聯會新舊任理事長交接,新科理事長王志祥也建議,地方政府調整不動產稅基及稅率,每次調整應在5%以內,避免短期調幅過大,另外房地合一實價課稅的稅率過高,應調整至10%以下。
 
但是政府對於業者的聲音似乎置若罔聞,形同是狗吠火車。農曆年前通過的稅改方案,不僅是看不到房地合一稅,後續財政部稅改研議之版本也沒有房地合一稅的影子,是政府根本不重視房地產業界的聲音嗎?還是業者提出來的理由太沒有說服力?但不管如何,筆者個人認為,房地合一稅是該調降了!主要有以下5個理由。
 
1.個人綜所稅最高稅率已經調降
 
 
 
當初研議房地合一稅有兩個版本,其一是併入個人綜合所得稅申報,每年五月與個人所得一併申報;其二是採取分離課稅的方式,就是現行的課稅方式


雖然現行的課稅方式不與綜所稅合併申報,但在稅率考量上顯然還是盯著個人綜所稅的,當時綜所稅最高級距課稅稅率是45%房地合一稅持有1年以內交易所得課到45%的稅,主要是有此一相連結的考量。
 
財政部的稅改版本農曆年前修法通過了,可說給了全民一個大紅包,其中綜所稅最高級距課稅稅率45%,降回過去的40%的版本,明年課稅時就將適用,同樣是所得性質,當初又有連結考量的房地合一稅最高稅率,照理也該調降至40%,後面各級距的稅率也該同步調降,1年以上2年以下出售35%降為30%2年以上10年以下出售20%降為15%;持有超過10年出售15%降為10%。自住優惠稅率10%,因已經有400萬的免稅額,可維持原稅率。
 
 
2.可壓縮富人避稅的空間
 
由於房地合一稅的高稅率兩年內要35%以上),相對於公司法人購屋是以營所稅課稅(17%),讓富人在新稅制實施後紛紛以公司名義來買賣房子,期望能達到節稅的目的。
 
姑且不論這些有錢人實際上節稅避稅的效果有多大,畢竟這中間還是有節稅的想像空間。然而,這次稅改營所稅將逐步調高到20%,若未來房地合一稅也能依照上述版本全面調降,將會大大壓縮富人藉公司法人買賣屋避稅的空間。(否則富人因可以合法節稅,將會藉由買賣房屋而錢滾錢,更加不符合居住正義)
 
3.讓中長期房屋持有者更大的鼓勵誘因
 
現行房地合一稅中長期持有,超過10年出售稅率仍要15%,稅負還是很重,實務上房屋能持有10年以上應該都不屬投機炒作者,是該鼓勵,而不是再課以重稅,從15%降至10% 或是降為更低的稅率都不為過。(這樣也更符合居住正義)
 
4.提高外資投資國內房地產的意願
 
目前房地合一稅對於非境內居住者的課稅標準是持有一年以內稅率 45%持有超過一年稅率是 35%。雖然世界各國都有以高稅率避免外國人炒作房地產的考量,但也有用低稅負鼓勵外資購屋的案例,例如英國最高稅率只28%
 
國內房地產市場規模較小還是要防患外資藉機炒作,因此不宜對外資購屋太過寬貸,但如果本國人的房地合一稅要如前述要全面調降,對外國人持有不動產也該同步、同幅度調降,改為持有一年以內稅率 40%持有超過一年稅率是 30%,如此一來當能提高外資購買台灣房地產的意願,但又不讓有投機炒作的空間。(兼顧吸引外資又不使其有投機炒作空間)
 
5.提升整體房市交易動能
 
去年下半年以來市場人士在探討國內房市是否落底時,很重要的一項觀察指標就是房屋買賣移轉件數,2017年整年度房屋交易量即使回升到26.6萬件,但是市場動能還是明顯不足,其中房地合一稅高稅率是阻礙交易量的關鍵因素。


因此若是能在維護「居住正義」的前提下,房地合一稅可以適度、合理的作調整,讓市場能恢復較正常的交易動能,進而帶動整體房產業的活力,帶動更廣的週邊產業,這何嘗不是政府在拚經濟所樂見的呢! 


這次稅改個人綜所稅已經調降,無疑給了房地合一稅一個調降的下台階,5%的調降空間並不大,比房產業界期望大幅調降(10%以下),或是完全取消房地合一稅,還是有非常大的差距,但筆者認為這是一個比較可行也比較切合實際的做法

 
 
 
 
 
 
 
 

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2018/03/blog-post.html

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撰文: 張欣民 日期:2018-03-05

最近這幾天除了賞花燈人擠人之外,就是大賣場搶買衛生紙也人擠人,臉書上出現了很多創意的嘲諷與kuso文,其中看到有一則說,搶了這麼多衛生紙,是不是也該去多買一間房子囤積?

事實上,過去台灣真的有搶買衛生紙的歷史,當時不少人真的也同時去搶買房子,到現在這些房子都已增值好幾倍!你還在搶衛生紙嗎?還是真該去搶房子?

由於國際紙漿漲價,國內傳出衛生紙也將大幅漲價的消息,民眾聞訊將各大賣場的衛生紙一掃而空,一幅彷彿逃難的景象就在電視上一再地播出。

很多人最近的問候語都是買到衛生紙了嗎?搶到衛生紙了嗎?彷彿搶買不到衛生紙就是世界末日一般。有人批評說這是反映出國人貪小便宜的羊群心理,也有人說這是大環境不佳之下的小確幸,不無療癒的效果。

這個被網友戲稱為「安屎之亂」,被文人評議為「戊戌衛生紙事件」,似乎已經漸漸平息,但是這次的搶衛生紙並不是單一的偶發事件。

現在50歲以上的民眾應該還記得,大約40年前台灣也發生過一波搶衛生紙事件,時空相隔40來的搶衛生紙事件有何相同及相異處呢?這其中是否給我們什麼樣的省思?

說到相同處,原因都是原物料價格上漲,這次是因加拿大紙漿價格帶動大漲,民眾提早購買囤積。40年前也是原物料價格飆漲的推動,但這背後的推動力量並不是單一的原料因素,而是國際能源危機導致萬物上漲,進而引發嚴重的通貨膨脹,民眾擔心有錢買不到東西,所以大量囤積日常民生物資,衛生紙只是其中一項而已。

想當年第一次、第二次石油能源危機,國內通貨膨脹率曾經創下近50%的最高紀錄,所以當時真的是萬物齊漲,基於抗通膨保值的考量,很多民眾行有餘力還去搶房子,因而造就國內第一波及第二波的房市景氣高峰。

這些人的房子現在若還沒有賣出去,儘管屋齡老舊,但應該都有好幾倍的增值空間,若是台北市的房子,更有10倍以上的漲幅。

或許有人會說,過去有這樣的經驗值,讓購屋人享受到購屋保值增值的甜美果實,現在既然大家都在搶衛生紙,應該也同時購屋來保值,何況最近也有金控大老闆說「通膨怪獸要來了!」

有時候我們會說,歷史是不斷重演的,過去買屋抗通膨、保值、增值的歷史是否會重演?

也不用長篇大論解讀目前的房市景氣,簡單來看,過去房市基期低,人口紅利強,加上經濟持續起飛,因此只要在任何時間點買房子,幾乎都會漲,保值增值效應發揮得淋漓盡致。  

反觀現在,房價已經漲過好幾波,人口紅利不但不在,還要面對嚴重的少子化及老齡化問題,經濟成長更是有如保一保二總隊,無力推升房市,更糟的是過去沒有房地合一稅讓投資客都銷聲匿跡。

當然,最關鍵還是要看通貨膨脹,國際油價從30多美元漲到60多美元,國際金屬價格包括鋼鐵、銅價等也都在漲,國內電價或許在四月份也會調高,確實讓人擔心通膨怪獸是不是要再出現。

看來通膨似乎有影,但有影並不一定成真,過去通膨蠢動的時候,很多建案的廣告文案都會提醒你,趕快購屋來保值,但當這陣子大家搶購衛生紙的同時,房地產業者似乎顯得特別淡定,並不像金控大老一樣拿通膨怪獸來嚇大家,顯然的要不是通膨還不夠力,就是目前房子的保值魅力褪色了!

原文網址:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201803050021/

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撰文: 張欣民 / 圖片來源:達志 日期:2018-02-21

房地合一稅實施兩年多,房產業者都希望可以調降稅率或是將之取消,不過政府似乎都不為所動,只是隨著這次稅改調降綜所稅,房地合一稅取得了調降稅率的正當性,期待因而能帶動國內房市有較正常的交易動能。

2016年元旦我國正式實施房地合一稅,政策目的主要是要抑制房市投機炒作,還給市井小民一個該有的「居住正義」,同時也取代不合理的奢侈稅。

但是房地合一稅實施後殺傷力真的是很大,全年房屋交易量大幅萎縮到只剩下24.5萬件,創下有史以來最低的交易紀錄,即使去年2017交易量回溫,也只是相對低量的26.6萬件而已。

明顯的,房地合一稅抑制了房市的投機炒作,進而抑制了市場的成交量,讓靠房市交易量存活的房仲業者苦不堪言,因此房仲全聯會一再呼籲政府,將2年內出售房屋的房地合一稅率調降至20%,2年後出售則比照自用住宅稅率10%。

至於建築業者,在2015年研議房地合一稅之時就表態反對此一新稅制,認為此舉與已行之多年的「土地增值稅」互相抵觸,且有重複課稅明顯「違憲」之虞,因此在今年初新春記者會當中,仍然對政府喊話,籲請取消重稅房地合一稅。

但是政府對於業者的聲音似乎置若罔聞,形同是狗吠火車。農曆年前通過的稅改方案,不僅是看不到房地合一稅,後續稅改研議之版本也沒有房地合一稅的影子,是政府根本不重視房地產業界的聲音嗎?還是業者提出來的理由太沒有說服力?

不管如何,個人認為,房地合一稅是該調降了!主要有以下5個理由。

1.綜所稅最高稅率已經調降

當初研議房地合一稅有兩個版本,其一是併入個人綜合所得稅申報,每年五月與個人所得一併申報;其二是採取分離課稅的方式,就是現行的課稅方式,雖然不與綜所稅合併申報,但在稅率考量上顯然還是盯著綜所稅。

當時綜所稅最高級距課稅稅率是45%,房地合一稅持有1年以內交易課到45%這麼高的稅,主要應是有此一相連結的考量。

最新財政部的稅改農曆年前修法通過了,可說給了全民一個大紅包,其中綜所稅最高級距課稅稅率45%,降回過去的40%版本,明年課稅時就將適用。

同樣是所得性質,當初又有連結考量的房地合一稅最高稅率,照理也該調降至40%,後面各級距的稅率也該同步調降:1年以上2年以下出售35%,降為30%;2年以上10年以下出售20%,降為15%;持有超過10年出售15%,降為10%。自住優惠稅率10%,因已經有400萬元的免稅額,可維持原稅率。

2.壓縮富人避稅的空間

由於房地合一稅的高稅率(兩年內要35%以上),相對於公司法人購屋是以營所稅課稅(17%),讓富人在新稅制實施後紛紛以公司名義來買賣房子,以達到節稅的目的。

姑且不論這些有錢人實際上節稅、避稅的效果有多大,畢竟有節稅的想像空間。況且這次稅改營所稅將逐步調高到20%,若未來短期內房地合一稅也依上述版本全面調降,將大大壓縮富人藉公司法人避稅的空間。

3.讓中長期房屋持有者更大的鼓勵誘因

現行房地合一稅中長期持有,超過10年出售稅率仍要15%,稅負還是很重,實務上房屋能持有10年以上應該都不屬投機炒作者,是該鼓勵,而不是再課以重稅,從15%降至10% ,或是降為更低的稅率都不為過。

4.提高外資投資國內房地產的意願

目前房地合一稅對於非境內居住者的課稅標準是:持有一年以內稅率 45%,持有超過一年稅率是 35%。雖然世界各國都有以高稅率避免外國人炒作房地產的考量,但也有用低稅負鼓勵外資購屋的案例,例如英國最高稅率只28%。

國內房地產市場規模較小,還是要防患外資藉機炒作,因此不宜對外資購屋太過寬貸,但如果本國人的房地合一稅要如前述全面調降,對外國人持有不動產也該同步同幅度調降,改為持有一年以內稅率 40%,持有超過一年稅率是 30%,如此一來當能提高外資購買台灣房地產的意願,但又不讓有投機炒作的空間。

5.提升整體房市交易動能

去年下半年以來市場人士在探討國內房市是否落底時,很重要的一項觀察指標就是房屋買賣移轉件數,去年整年度房屋交易量即使回升到26.6萬件,但是市場動能還是明顯不足,其中房地合一稅高稅率是阻礙交易量的關鍵因素。

因此若是能在維護「居住正義」的前提下,房地合一稅可以適度、合理的作調整,讓市場有較正常的交易動能,進而帶動整體房產業的活力,這何嘗不是產業所樂見的呢!

這次稅改綜所稅調降,無疑給了房地合一稅調降的下台階,5%的調降空間或許不大,但至少比業界期望大幅調降,或是完全取消房地合一稅,來得更切實際、更可行!

原文網址:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201802210050/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E4%BA%A4%E6%98%93%E9%87%8F%E5%A4%A7%E5%B9%85%E8%90%8E%E7%B8%AE%E3%80%80%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88%E4%B8%80%E7%A8%85%E6%98%AF%E8%A9%B2%E8%AA%BF%E9%99%8D%E4%BA%86%EF%BC%81

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2018年1月27日 星期六

新的年度開始了,很多有份量的市場人士紛紛對今(2018)年房市表示看法,價格走勢如何?交易量會怎麼變化?景氣何時落底?反正各言爾志,也都無傷!各人所站的位置或角度不一樣,所看到的結果也就不同。但是誰看到的才是房市的真相呢?抑或是大家都在「瞎子摸象」?還是大家都在看圖、看數字「練肖話」?

像我們在市場走跳這麼多年的人,在很多場合常常都會碰到有人問你,房市景氣如何?房價會漲?會跌?現在可不可以買房子?等等諸如此類的問題,那該怎麼回答呢?

不同角度看房市?有不同的結果

說真的,這還真是個難題呢!

因為這不是是非題

也不是選擇題

當然更不會只是個簡答題

更難的是它沒有標準答案……

所以就像很多人愛調侃經濟學家說:「10個經濟學家有11種看法、意見」,要論房市景氣好壞,本質上也差不多啦,10個人可能會有11種以上的觀點跟看法。

舉個很簡單的例子:

若問你剛結束的2017年房市好不好呢?

普遍會得到一個很含糊的答案,那就是「2017年比2016年好」。

再追問下去是怎麼個好法?

回答會說,交易量比前一年增多了(明顯的忽略了價格還在跌)!

但是每個地方交易量都有增加嗎?

桃園市去年在六都裡面交易量是逆勢衰退的,那怎麼能說是好呢?

再回到第一個問題:2017年房市好不好呢?

我說不錯啊!廠辦大樓的交投頗為熱絡,業者賺大錢。

但豪宅銷售業者則會說,去年豪宅市場很慘,今年會更慘……

由此可見,論房市好壞?牽涉到的層面實在太廣了,問的人他是在講量呢?還是價?是在談個別產品呢?還是探討特定區域?所以任何給你某個答案的人,都很可能會掉入以偏概全的風險當中,甚至是淪落到瞎子摸象、各說各話的情境裡。

房市就宛如一頭大象

板橋浮洲合宜住宅【日勝幸福站】

相信大家都聽過瞎子摸象的故事,有個國王找來一頭大象讓眼盲的人來摸,要他們形容大象的樣子,結果摸到大象鼻子、耳朵、牙齒、身子、大腿以及尾巴的,都各自有不同的認知與說法。

房地產市場就宛如一頭大象,每個人所摸到的都只是房市大象的一部分,並非牠的全貌,所以彼此的觀點容有不同,彼此尊重是最重要的,沒有誰對誰錯!因此也不必耍嘴皮子,動輒丟出一些帶刀帶刺的話,損人不利己呢!

認真去揣摩瞎子摸象的故事,其實它還有更深一層的含意,想想為什麼瞎子摸到的大象部位會有跟明眼人不一樣的解讀,就因為他們的「視野」受到了極端的限制,就是盲點啦!我們每一個人在看房市,也都一定有各自的限制與盲點,不要自以為是,不要目中無人!

何況一般人在做任何事物的解讀時,還會有一個潛意識的盲點,那就是受到個人的道德觀、長期形塑的職場思維等等無明所束縛,譬如若是一位大學教授,往往有比較高的理想性與道德感,在評論觀察房市時,可能不自覺的就會去對不公不義的房市現象大加撻伐,甚至是極力唱衰房市,來幫弱勢的無殼蝸牛們伸張居住正義。因此,即使他的研究結果是往上走,解讀時「有可能」極力將其引導到往下落,也說不定。

台北市松江路上「東西匯」

潛意識影響了對市場的解讀

但若是個不動產銷售業者,其終極目標是將本求利,創造公司、股東、員工最高獲利績效,市場資訊之解讀很可能就是「風吹兩邊倒」,景氣往上走時,就說市場買氣有多熱、大咖們捧著錢搶貨,間接是要告訴買方,你不往上加碼是買不到好房子的。

相反的,當景氣已反轉走下坡,他又會有意無意的對外放話,說房價要走跌多少年、景氣還要盤跌好幾年,目的則是要告訴賣方,你若不趕快降價、讓利,任何銷售天王都賣不動你的房子,你的物件就會沒人要,就要注定養蚊子了!

股票市場中有一句名言:「萬般拉抬只為出貨」,某種程度也可套用到房市,「萬般操作只為成交」,不動產業者面臨最現實的、最殘酷的問題,是沒有成交一切就是零,結果就是喝西北風,因此「成交」成了超越道德的最高指導原則,企業要是不賺錢,就是最高的不道德。

特別是一些掌握媒體話語權的人,會做出類似不同方向操作的傳聞一直都存在,說實在的,這很難查證,有可能真的只是上述潛意識的行為,當事人自己也不知道,也有可能是確有其事,但這就如「瞎子吃湯圓」,自己心裡有數!

宜蘭到處可見的農舍民宿

 

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2018/01/blog-post_27.html?m=1

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 張欣民  2018-01-22

當年房地合一稅最高稅率之所以定為45%,據說就是比照當年的個人綜所稅最高稅率,如今個人綜所稅最高稅率已調低至40%,房地合一稅的相關稅率是否也該同步向下做修正?這對於富人是否以法人名義買豪宅的影響恐怕會更大!

2016年開始實施房地合一稅,由於個人及法人買賣房地產在房地合一稅與營所稅之間有稅率差,因此明顯出現有錢人買豪宅紛紛以法人名義購入之案例,現在所得稅法修正案三讀通過,營所稅未來將從17%調高到20%,這是否會影響未來富人購買豪宅的模式呢?倒是頗值得觀察的一項節稅新趨勢。

 

立法院臨時會三讀通過所得稅法部分條文修正案,上班受薪階級關注的是扣除額調升了多少,但是有錢人跟一般人想的不一樣。

 

有錢人、大老闆們關心的是個人所得稅最高稅率降為40%、營所稅率調高到20%,政府修法對企業大老板給出了紅蘿蔔,但同時又偷偷地多拔了幾根鵝毛,讓這些有錢的大企業主們是又愛又恨,即使想叫也叫不出來!

 

稅改給企業主們紅蘿蔔也多拔了鵝毛

 

回顧過去政府相關的稅法修正,都會在現實世界中產生一些衝擊,或許也可說是一些節稅手法的變動,也就是大家常說的,上有政策,下有對策。

 

以最近幾年的例子來看,2009年遺贈稅大降為10%單一稅率,很多贈與的動作都由前一年挪到降稅之後,除非是蒙主寵召等不及,才會萬不得已被課到最高40%的遺產稅,如王永慶。

 

去年遺贈稅又再調高,由單一稅率10%改為10%15%20%的三級累進稅率,當然在施行之前又出現了一波節稅的動作。

 

在房地產市場也是一樣,任何稅率的風吹草動,都會牽動市場上敏感的神經,進而牽引出一波稅改前後的節稅動作,2016年我國正式課房地合一稅,這一新稅目在2015年底也明顯的出現一波房產贈與,以及左手賣右手的假交易潮。

 

提到房地合一稅,在實施之前贈與或交易有節稅空間,難道上路之後就沒有節稅空間嗎?記得在房地合一稅正式上路之前,筆者在個人部落格上就發表一篇「如何避開房地合一稅10大招數?」,迄今都還是所有文章當中點閱率的前三名,顯然的大家都想要破解房地合一稅的高稅率,讓個人在房地產市場上的獲利不被政府給「劫走」。

 

成立公司避開房地合一稅

 

「如何避開房地合一稅10大招數?」當中有一招,就是提到「成立一人公司」,在房地合一稅時代以公司法人的名義來買賣房地產,來達到節稅的目的。

 

因為若是自然人買賣房地產,除非是符合自住條件,才會有最低10%的優惠稅率,否則若是持有一年以內交易有獲利要課45%的重稅,持有超過一年兩年以內課35%的稅,兩年以上十年以內也還要課20%的稅。

 

相對的,若是以公司法人買賣房地產,則沒有房地合一稅的問題,都只以17%的營所稅課稅,名目上比房地合一稅輕,即使還有未分配盈餘要課10%的稅,有錢人算盤打一打,還是認為有不小的節稅空間,特別是買高總價的豪宅,一旦有獲利更是驚人。

 

因此在2016年元旦之後,市場上傳出多起豪宅交易,幾乎大部分都是以公司法人名義買下,成了富人合法節稅的另一條門路。更何況,未來若該家公司以股權 100%出售,更可省掉一筆土地增值稅。

 

房市中以法人買豪宅不勝枚舉

 

以公司法人買豪宅的案例光是去年就不勝枚舉了,第一豪宅仁愛「帝寶」去年4E13樓法拍時一度出現破盤價,得標價僅只每坪188.7萬元,跟最高行情每坪298.2萬元比較,形同打了六折,據傳這戶豪宅的買家就是上市宏普建設大股東富益投資公司,以總價2.22億元標下。

 

市場上鮮少有交易的信義計畫區第一代豪宅「昇陽國寶」,去年810樓以總價1.96億元售出,媒體指出買方是政全科技公司,負責人為創見總經理束崇政。敦北飯店式豪宅「文華苑」去年傳出的交易,也大都是以法人名義買下,其中國巨集團陳泰銘家族又再出手買下該豪宅社區兩戶,都是登記在旭泰新公司名下。「文華苑」另一戶在10月悄悄易手,新買方則是歐企投資公司。

 

這些案例都告訴我們為什麼有錢人會越來越有錢,因為他們懂得多方來節稅。只是所得稅法修正案通過了,公司法人營所稅是調高的,未來三年會從17%全面調到20%,多增加了3%負擔,這種以法人名義買豪宅的現象,此後是否會改觀呢?

 

表面上就營所稅稅率變動來看,讓富人購屋的節稅空間似乎受到了擠壓,只是這次修法,就營利事業當年度未分配盈餘課稅部分,原本是課徵10%營所稅,也同步調降至5%,這一來一往對於富人們用法人名義買豪宅的誘因,好像影響就不明顯了!

 

倒是另一值得注意的是,當年房地合一稅最高稅率之所以定為45%,據說就是比照當年的個人綜所稅最高稅率,如今個人綜所稅最高稅率已調低至40%,房地合一稅的相關稅率是否也該同步向下做修正?這對於富人是否以法人名義買豪宅的影響恐怕會更大!

 

原文網址:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201801220021/

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2018年1月18日 星期四

舊的一年結束了,2017年房市似乎也可蓋棺論定,毋庸置疑那就是「量增價跌」的格局,換句話說就是官方所認定的「軟著陸」了,展望2018房市會不會比去年好呢?主觀上大家都會有較樂觀之期待,但現實面還是有些變數存在,黑天鵝還是有可能出現!

或許有人會納悶,為何2017年房市可蓋棺論定是「量增價跌」的格局?談房論市不外乎是「量與價」。前不久央行彭淮南總裁在立法院就已公開宣告,國內房市已經「軟著陸」,其立論基礎之一就是交易量增加了。

房市「量增」:銷售人員業績「比去年好」

此外,官方統計數字也說話了,推估去年全年度房屋交易量應該有26.5~27萬件交易量,跟交易進入冷凍庫的2016年24.5萬件比較,預期會有8.2~10.2%的增長。

撇開會說話的數字之外,房屋銷售人員不論是預售的代銷人員,或是中古屋的房仲人員,都是第一線扮演春江水暖的「先知鴨」,私下探詢從個人業績到團體績效,應該都會有個「比去年好」的相同結論,因此「量增」是事實,不必再多說。

但是市場交易價可就沒有這麼漂亮了,在一手屋預售市場上,去年來市場上傳出不少建案有亮麗的銷售佳績,甚至也有排隊建案、秒殺個案,但是八成都是訴求讓利、破盤,或是低自備、低總價、送贈品等,才獲得購屋人的青睞、市場的認同,這與景氣多頭時的「三高」景象真的是不可同日而語。

二手中古屋市場更是悲慘,即使有不少屋主或是無成本壓力,或是利率仍低還可撐,堅持不讓價,但是實價登錄宛如一張照妖鏡,讓投資投機者紛紛現出原形,讓誤判景氣者一一付出代價,像台北南港在「新東區」的法螺大吹之下被吹捧上天,房價一度喊上單坪百萬元,但是去年來已經看到有不少含淚認賠出場的案例,「大同璽苑」就有一戶認賠1千2百多萬,「日升月恆」更有人慘賠3千7百多萬出場。

「價跌」:買大屋賠大,買小宅賠小

新北市的林口,也是在諸多利多的推波助瀾下,成了這波預售推案的重案區,業者當年更打出「霧散了,人來了,林口發了…..」這麼迷人的廣告催眠,讓很多人都禁不住主動「慷慨解囊」下場購屋,甚至連前副總統呂秀蓮都還成為入住貴賓呢。而今呢?因供給量大,地段又不佳,統計顯示,該社區已購客戶中有六戶賣出,只有一戶還勉強小賺,其餘都是認賠殺出。

這種買在最高點、割肉認賠的市場現象,當然不是只有這些案例,全台只要是一窩蜂推案的區塊都面臨了房價向下修正的命運,普遍都是買大屋賠大錢,買小宅賠小錢。

股票市場追漲不追跌,房市也差不了多少,市場心理就是這個樣子,牆倒眾人推,棒打落水狗,即使交易量回溫,但是房價短期內恐都還很難樂觀以對,「價跌」是連落後指標的最新公告地價、土地公告現值、都市地價指數各縣市也幾乎都是全面調降的。

展望2018:量增有限、價跌收斂

展望2018年房市,這種「量增價跌」的格局會不會有所轉變呢?就內外情勢看,變化應該不大,還會是「量增價跌」,只是「量增有限,價跌收斂」,該注意的倒是市場當中的黑天鵝,稍早之前北市房仲公會有發布一份前瞻趨勢報告,指出2018年房市當中將有三隻黑天鵝,雨遮、選舉與利率三大變數,這些確實值得特別注意。

第一隻黑天鵝:屋簷雨遮不登記坪數

開春房市最大條的事就是屋簷雨遮不再登記坪數,這看似影響不大,但已在去年底之前掀起一波小小搶照潮,這些新供給將在今年房市中釋出,為空餘屋所苦的市場平添變數,特別是一些新興重劃區。

第二隻黑天鵝:縣市長選舉

這就是選舉的政治干擾,2018年11月底有縣市長選舉,市場人士正向解讀,認為選舉年政府會祭出更多政策利多,反有利於房市。但縣市長選舉是2020總統大選前哨戰,選舉紛擾及媒體版面的排擠效應,在在都不利於房市的發展。

第三隻黑天鵝:央行利率走勢

新年度房市最大隻的黑天鵝應該就屬利率的走勢了!過去央行彭總裁曾說過,利率不可能永遠停在低檔。國際上過去寬鬆貨幣、低利的環境已開始轉變,去年底美國聯準會又再度升息一碼,經濟學家預估今年還會升息三碼;經濟體跟台灣類似又是台灣最大競爭者的韓國,也已啟動升息,因此我國升息的壓力是越來越大,升息的腳步也是越來越近。

然而,市場也有一種安慰的聲音,認為央行即使升息,幅度也會很小、速度也會很慢,對房市影響相當有限,這也是事實,不過無論如何,升息都是市場利空,即使是一次只升半碼,對於「墊腳尖」購屋者、高額房貸者都會有如最後一根稻草般的壓力,更何況古人也說過「一文錢逼死一個英雄漢」,因此升息的變數絕對不容輕忽!

除此之外,北韓的情勢、最近美國川普的稅改、戊戌年有天災地變,這些都相對比較遙遠,但也不無變成黑天鵝的可能。

總而言之,2018國內房市還是不脫盤整走勢,自住者可擇優殺價進場,投資則仍不宜貿進,因沒有太多賺錢的空間。回顧過去,展望未來,個人主觀上還是期望,隨著狗年的來到,不管市場有多少變數或多少隻黑天鵝,都能被幸運之狗給一一趕跑、除掉,期待房市很快有個「狗來富」旺、旺、旺的一年。

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2018/01/2018vs.html?m=1

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【好房網雜誌1、2月號】

文/張欣民

市場普遍期待2018房市會比去年好,不過橫在眼前的還是有幾隻黑天鵝,可能干擾整體市場,特別是升息的變數更不容忽視!2018年是戊戌年,戊屬土,戌是狗,所以是屬於土狗年,土正是房地產的本命,土狗又是生命力最強的象徵,因此市場普遍期待2018房市會比去年好。

這項數據顯示房市穩 可是2018不能掉以輕心(大刊頭)

去年,國內房市已經從房地合一稅的重擊當中爬起來,呈現一個價跌量增的格局,也就是央行彭淮南總裁所說的「軟著陸」,最壞的景況似乎已經過去了,展望新年度,免不了期待房市「狗來富」,只是在樂觀期待當中,我們還是看到幾隻黑天鵝。

開春房市第一隻黑天鵝就是屋簷雨遮不登記坪數的政策面,這看似影響不大,但也已在去年底之前掀起小小一波搶照潮,這些新供給將在今年陸續在房市中釋出,為市場平添變數。

其次,就是選舉年的政治干擾,2018年底有縣市長選舉,市場有人解讀選舉年政府會祭出政策利多,反有利於房市。但今年選舉是2020總統大選前哨戰,選舉紛擾及媒體版面的排擠效應,在在都不利於房市的發展。

而今年房市最大隻的黑天鵝,應該就屬利率的走勢了!不能否認過去這一波超長的景氣榮景是拜低利率之賜,現在景氣反轉也是因為低利大柱子撐住,才沒讓房市出現「硬著陸」景象。

但正如彭總裁以前所說,利率不可能永遠停在低檔。國際上過去寬鬆貨幣、低利的環境已開始轉變,去年底美國聯準會又再度升息一碼,經濟學家預估今年還會升息三碼;經濟體跟台灣類似、又是台灣最大競爭者的韓國,去年也已啟動升息,因此今年我國升息的壓力越來越大,腳步也越來越近。

然而,市場也有一種狀似安慰的聲音,認為央行即使升息幅度也會很小、速度也會很慢,對房市影響相當有限,這也是事實,不過無論如何,升息都是市場利空,即使是一次只升半碼,對於「墊腳尖」購屋者都會有如最後一根稻草般的壓力,因此升息的變數絕對不容輕忽!

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/159056184761.html

異人觀點 張欣民張欣民/天時地利不動產總經理(本專欄僅代表專家個人觀點)

曾經擔任產業線記者,並在信義房屋任職十餘年,目前為天時地利不動產顧問公司總經理,被房產業界封為「研展天王」,也有「房地產張老師」之稱。

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  日光大道房產的世界—張欣民 日期:2018-01-09

新的年度開始,很多有份量的市場人士紛紛對2018房市表示看法,價格走勢如何?交易量會怎麼變化?景氣何時落底?反正各言爾志,也都無傷!各人所站的位置或角度不一樣,所看到的結果也就不同。

但是,誰看到的才是房市的真相呢?抑或是大家都在「瞎子摸象」?還是大家都在看圖看數字「練肖話」?

像我們在市場走跳這麼多年的人,在很多場合常常都會碰到有人問你,房市景氣如何?房價會漲會跌?現在可不可以買房子?

不同角度看房市 有不同的結果

說真的,這還真是個難題!因為這不是是非題,也不是選擇題,當然更不會只是個簡答題,更難的是它沒有標準答案,所以就像很多人愛調侃經濟學家說:「10個經濟學家有11種意見」,要論房市景氣好壞,本質上也差不多,10個人可能會有11種以上的觀點跟看法。

舉個很簡單的例子:

若問你剛結束的2017年房市好不好呢?

普遍會得到一個很含糊的答案,那就是「2017年比2016年好」。

再追問下去是怎麼個好法?

回答會說,交易量比前一年增多了(明顯的忽略了價格還在跌)!

但是每個地方交易量都有增加嗎?

桃園市去年在六都裡面交易量是逆勢衰退的,那怎麼能說是好呢?

再回到第一個問題:2017年房市好不好呢?

我說不錯啊!廠辦大樓的交投頗為熱絡,業者賺大錢。

但豪宅銷售業者則是說,去年豪宅市場很慘,今年會更慘……

由此可見,論房市好壞牽涉到的層面實在太廣了,問的人是在講量呢?還是價?是在談個別產品呢?還是探討特定區域?所以任何給答案的人,都很可能會掉入以偏概全的風險當中,甚至是淪落到瞎子摸象、各說各話的情境裡。

房市就宛如一頭大象

相信大家都聽過瞎子摸象的故事,有個國王找來一頭大象讓眼盲的人來摸,要他們形容大象的樣子,結果摸到大象鼻子、耳朵、牙齒、身子、大腿以及尾巴的,都各自有不同的認知與說法。

房地產市場就宛如一頭大象,每個人所摸到的都只是一部分,並非全貌,所以彼此的觀點容有不同,彼此尊重是最重要的,沒有誰對誰錯!也不必耍嘴皮子,動輒丟出一些帶刀帶刺的話,損人不利己!

認真去揣摩瞎子摸象的故事,其實它還有更深一層的含意,想想為什麼瞎子摸到的大象部位會有跟明眼人不一樣的解讀,就因為他們的「視野」受到了極端的限制,就是盲點!我們每一個人在看房市,也都一定有各自的限制與盲點,不要自以為是,不要目中無人!

何況一般人在做任何事物的解讀時,還會有一個潛意識的盲點,那就是受到個人的道德觀、長期形塑的職場思維等等無明所束縛。

譬如若是一位大學教授,往往有比較高的理想性與道德感,在評論觀察房市時,可能不自覺的就會去對不公不義的房市現象大加撻伐,甚至是極力唱衰房市,來幫弱勢的無殼蝸牛們伸張居住正義。

因此,即使他的研究結果是往上走,解讀時「有可能」極力將其引導到往下落,也說不定。

潛意識影響了對市場的解讀

但若是個不動產銷售業者,其終極目標是將本求利,創造公司、股東、員工最高獲利績效,市場資訊之解讀很可能就是「風吹兩邊倒」,景氣往上走時,就說市場買氣有多熱、大咖們捧著錢搶貨,間接是要告訴買方,你不往上加碼是買不到好房子的。

相反的,當景氣已反轉走下坡,他又會有意無意的對外放話,說房價要走跌多少年、景氣還要盤跌幾年,目的則是要告訴賣方,你若不趕快降價讓利,任何銷售天王都賣不動你的房子,你的物件就會沒人要,就要養蚊子!

股票市場中有一句名言:「萬般拉抬只為出貨」,某種程度也可套用到房市,「萬般操作只為成交」,不動產業者面臨最現實的、最殘酷的問題,是沒有成交一切就是零,結果就是喝西北風,因此「成交」成了超越道德的最高指導原則,企業要是不賺錢,就是最高的不道德。

特別是一些掌握媒體話語權的人,做出不同方向操作的傳聞一直都存在,說實在的,這很難查證,有可能真的只是潛意識的行為,當事人也不知道,也有可能是確有其事,但就如「瞎子吃湯圓」,自己心裡有數!

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201801090002

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2017年12月29日 

隨著市場的轉淡,房市的投資氛圍也轉趨冷清,不過,同屬投資型產品的店面最近市場訊息卻頗多,市況似寒還暖,顯然店面還是很多閒置資金的最愛,但要在店面投資不敗,除了要抓住傳統店面投資眉角之外,新經濟下線上線下新通路的發展趨勢,也不能忽略,否則就可能像六條通的投資實案例一樣,斷頭慘賠出場喔!

台北市林森北路及中山北路之間的巷弄是知名的條通生活圈,很多巷弄美食都隱身其間,也是很多人黑夜比白天美麗的所在,位在這些巷弄當中的店面雖然都不大,卻都是房仲口中的黃金店面,房東各個惜售,市場當中很少有釋出,有的話馬上被人接走。

在如此搶手的前提下,今年實價登錄資料顯示,在俗稱的六條通當中有個店面在短短三個月內竟然有兩次交易紀錄,而且在此一來一往之間,買家竟然是賠了340萬出場,不僅引發市場議論,也讓人丈二金剛摸不著頭緒,這當中到底是發生了什麼事!

黃金店面投資價值是否已退色?

這間位在六條通的店面,權狀面積只有14.5坪,今年5月以2470萬買進,單價每坪169.8萬元,不過8月不到三個月間這個店面卻以2130萬賣出,不計其他成本,光是帳面上這一買一賣就慘賠340萬,很多人不免要問為什麼?為什麼?而且看到曾經熱鬧非凡、一位難求的台北東區店面,也出現了好多空置店面,讓人不禁懷疑,黃金店面的投資價值已從雲端被打落到凡間了嗎?

當大家都開始懷疑的同時,今年來大台北地區卻陸續傳出店面高價成交,甚至是有搶購的情形,今年剛開年市場就傳出瀚星百貨砸下22億元,向上櫃公司全銓買進北市西門町具有店面價值的好樂迪大樓,震驚了低迷一年多的房市。

6月間,在西門町昆明街又出現一筆3?層樓透天店面1.2?億元的成交紀錄,書街重慶南路武昌街口兩個緊連的店面,也以驚人天價13億元成交,換算下來,每坪成交價高達900萬元。8月間也是在書街重慶南路上另有一筆億元級店面交易,四層樓透天店面成交總價達2.08億元。

最近在新北市三峽區地政局公開標售「北大特定區安置住宅」社區29戶店面,結果也出人意表的吸引了96封標單搶標,最後有21戶店面順利售出,年底之前剩下的幾戶店面也都順利出脫,在低迷的房市當中顯得格外亮眼。顯示在市場資金寬鬆,口袋有閒錢的投資買家還是喜歡有穩定租金收益的店面產品,特別從今年的成交案例當中,可以看到傳統投資店面的「123原則」仍是店面投資行家的最高指導原則。

所謂店面投資「123原則」,很容易記又很容易判別,簡單說明如下:

1---選擇臨主要馬路第一線一樓之店面

「1」這個原則還有兩個重點,其一是主要馬路第一線,最怕的是投資人覺得第一線馬路店面價格太貴,退而求其次,找店面找到同路段的第一巷或是第二巷去,這種店面不是不能買、不能投資,也許哪一天會鹹魚翻生,成為人人搶著要買要租的熱門店面,但是這樣的案例真的很少,除了台北東區、西門町等商圈之外,真的不多見,一定要鎖定主要道路第一線店面。

其二是一定要一樓的店面,這樣的實體店面跟消費者才是最容易接近的,也就是所謂的「可及性」,這點很重要喔!因為有些店面即使是符合一樓店面的條件,可是呢!客人要爬二~三個階梯,生意就一直做不起來,租客生意做不起來,就會出現店家一個一個換,你的店面價值也會跟著Low掉!就更不要提地下室型的店面囉!

2---臨路寬度最好在20米左右

「2」指的是街邊店店面的面前臨路寬度,這寬度不是越寬越好,正好相反,店面臨路寬度是越寬越不好,實地上觀察黃金店面臨路寬度大概是在20米以內最理想,30米以內尚可接受,超過30米,或是更寬的的大馬路店面都不宜,70~80米的林蔭大道雖然很漂亮,對於兩旁的住宅也有加分作用,但絕對不利於店面產品,雖然也有些商家喜歡選擇在這類林蔭大道旁開店,實際上是品牌廣告宣傳效果大於業績效應。

3---優先選擇位於「三角窗」的店面

「3」是所謂的「三角窗」,這是台語的說法,並不是指三角形的店面,而是泛指位於兩條道路交接處的店面,也就是說它是兩面臨路,為什麼很多商家在找店面時都優先找三角窗店面呢?

主要是三角窗店面具有三大優勢:具有稀有性、雙倍廣告效應以及人潮匯聚的效應。明眼人都知道,早期超商在找店面幾乎都是鎖定三角窗,後來因為店數越開越密集,又要搶市占率,才不再堅持此一原則,倒是就目前市場實際觀察,咖啡業者85°C開店選址,似乎都還是以三角窗店面為最優先考量。

所以要投資店面,行家當然首選三角窗囉,今年來成交的案例中像是西門町好樂迪大樓、書街重慶南路武昌街透店,以及最近北大特區地政局店面標售,最搶手的仍是位於大學路1號的三角窗店王,溢價率高達64%,搶手程度溢於言表。

如此看來,黃金店面的投資光芒並未退色,真正符合行家標準的黃金店面仍然大家搶著要,但是隨著新經濟、新通路時代的來臨,店面投資恐怕也不能再一成不變,一方面電商的快速崛起與壯大,不斷進逼傳統店面與店家的生存空間。

另一方面,線上線下(O2O)虛實共構的通路革命也已展開,東西兩大電商亞馬遜與阿里巴巴紛紛往實體通路靠攏,這對傳統店面的經營與投資,又會產生怎樣的市場衝擊,恐怕是新一波店面投資者該好好思考的新課題了!

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2017/12/blog-post_29.html?spref=fb&m=1

 

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撰文: 張欣民 期:2017-12-27

 

舊的一年剩沒幾天就將結束,2017年房市似乎已可提早蓋棺論定,毋庸置疑,那就是「量增價跌」的格局。 換句話說,是官方所認定的「軟著陸」了,展望2018年房市會不會比今年好呢?主觀上會有較樂觀的期待,但現實面還是有些變數存在,黑天鵝還是有可能出現!

或許有人會納悶,為何2017年房市可提早蓋棺論定,是「量增價跌」的格局?談房論市不外乎是「量與價」。前不久央行彭淮南總裁在立法院就已公開宣告,國內房市已經「軟著陸」,其立論基礎之一就是交易量增加了。

「量增」:銷售人員業績「比去年好」

此外,官方統計數字也說話了,前11個月六都的房屋交易量已達18.5萬件,據此推估全年度低標應該有26.5萬件交易量,高標甚至上看27萬件,跟交易進入冷凍庫的2016年24.5萬件比較,預期會有8.2~10.2%的增長。

撇開會說話的數字之外,房屋銷售人員不論是預售的代銷人員,或是中古屋的房仲人員,都是第一線扮演春江水暖的「先知鴨」,私下探詢從個人業績到團體績效,應該都會有個「比去年好」的相同結論,因此「量增」是事實,不必再多說。

但是市場交易價可就沒有這麼漂亮,在一手屋預售市場,今年來傳出不少建案有亮麗的銷售佳績,甚至也有排隊建案、秒殺個案,但是八成都是訴求讓利、破盤,或是低自備、低總價、送贈品等,才獲得購屋人的青睞、市場的認同,這與景氣多頭時的「三高」景象真的是不可同日而語。

二手中古屋市場更是悲慘,即使有不少屋主或是無成本壓力,或是利率仍低還可撐,堅持不讓價,但是實價登錄宛如一張照妖鏡,讓投資投機者紛紛現出原形,讓誤判景氣者一一付出代價。

像台北南港在「新東區」的法螺大吹之下被吹捧上天,房價一度喊上單坪百萬元,但是今年來已經有不少含淚認賠出場的案例,「大同璽苑」就有一戶認賠1千2百多萬元,「日升月恆」更有人慘賠3千7百多萬元出場。

「價跌」:買大屋賠大錢 買小宅賠小錢

新北市的林口,也是在諸多利多的推波助瀾下,成了這波預售推案的重案區,業者當年更打出「霧散了,人來了,林口發了…..」這麼迷人的廣告催眠,讓很多人都禁不住主動「慷慨解囊」下場購屋,甚至連前副總統呂秀蓮都還成為入住貴賓呢。

而今呢?因供給量大,地段又不佳,統計顯示,該社區已購客戶中有六戶賣出,只有一戶還勉強小賺,其餘都是認賠殺出。

這種買在最高點、割肉認賠的市場現象,當然不是只有這些案例,全台只要是一窩蜂推案的區塊,都面臨了房價向下修正的命運,普遍都是買大屋賠大錢,買小宅賠小錢。

股票市場追漲不追跌,房市也差不了多少,市場心理就是這個樣子,牆倒眾人推,棒打落水狗,即使交易量回溫,但是房價短期內恐都還很難樂觀以對,「價跌」是連落後指標的最新公告地價、公告現值各縣市也都是全面調降的。

展望2018年房市,這種「量增價跌」的格局會不會有所轉變呢?就內外情勢看,變化應該不大,還會是「量增價跌」,只是「量增有限,價跌收斂」,該注意的倒是市場當中的黑天鵝。

稍早之前北市房仲公會有發布一份前瞻趨勢報告,指出2018年房市當中將有三隻黑天鵝,雨遮、選舉與利率三大變數,這些確實值得特別注意。

第一隻黑天鵝:屋簷雨遮不登記坪數

開春房市最大條的事就是屋簷雨遮不再登記坪數,這看似影響不大,但已在今年底之前掀起一波小小搶照潮,這些新供給將在明年房市中釋出,為空餘屋所苦的市場平添變數,特別是一些新興重劃區。

第二隻黑天鵝:縣市長選舉

這就是選舉的政治干擾,2018年底有縣市長選舉,市場人士正向解讀,認為選舉年政府會祭出更多政策利多,反有利於房市。但縣市長選舉是2020總統大選前哨戰,選舉紛擾及媒體版面的排擠效應,都不利房市的發展。

第三隻黑天鵝:央行利率走勢

新年度房市最大隻的黑天鵝應該就屬利率的走勢了!過去央行彭總裁曾說過,利率不可能永遠停在低檔。

國際上過去寬鬆貨幣、低利的環境已開始轉變,2017年底美國聯準會又再度升息一碼,經濟學家預估來年還會升息三碼;經濟體跟台灣類似又是最大競爭者的韓國,也已啟動升息,因此我國升息的壓力是越來越大,升息的腳步也是越來越近。

然而,市場也有一種安慰的聲音,認為央行即使升息幅度也會很小、速度也會很慢,對房市影響相當有限,這也是事實,不過無論如何,升息都是市場利空,即使是一次只升半碼,對於「墊腳尖」購屋者、高額房貸者都會有如最後一根稻草般的壓力,更何況古人也說過「一文錢逼死一個英雄漢」,因此升息的變數絕對不容輕忽!

除此之外,北韓的情勢、最近美國川普的稅改、戊戌年有天災地變,這些都相對比較遙遠,但也不無變成黑天鵝的可能。

總歸而言,2018國內房市還是不脫盤整走勢,自住者可擇優殺價進場,投資則仍不宜貿進,因沒有太多賺錢的空間。

回顧過去,展望未來,個人主觀上還是期望,隨著狗年的來到,不管市場有多少變數或多少隻黑天鵝,都能被幸運之狗給一一趕跑、除掉,期待房市很快有個「狗來富」旺、旺、旺的一年。

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201712270045

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撰文: 張欣民 日期:2017-12-19

2018年房市第一件大事,就是從元旦起屋簷雨遮不登記坪數,內政部對外的說法是「回應各界期待改善建物虛坪問題」,也就是房市長期存在黑心建商灌虛坪的行為,政府如此作為,真的從此可以讓黑心消失嗎?

現代建築有公共設施乃必要之惡,而且隨著消防安全、居住舒適度的不斷提高,公設比有日漸增高的情形,現在隨便一棟電梯住宅大樓,公設比動輒三成起跳,誇張點的更高過四成。

 

這裡面如果都是住戶可使用到的公共空間,大家就沒話說,但其中卻存在一些模糊空間,讓建商有大灌虛坪的機會,尤其是屋簷雨遮更是市場最詬病的地方。

 

屋簷與雨遮其實是為遮陽遮雨而設,在建築物上有它特定的實用功能,屋簷主要是在傳統建築上,現代電梯住宅大樓中少見,雨遮則是現代住宅中常見。

 

根據現行《建築技術規則》建築設計施工篇規定,「雨遮是位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記」。

 

雖然法令規章對於雨遮的設置有白紙黑字說明得很清楚,但相信一般民眾是有看沒有懂,因此就給不肖建築業者上下其手,在雨遮上大做文章,出現灌虛坪的空間。

 

屋簷雨遮最常拿來灌虛坪

 

雨遮實務上無法供人使用,市場戲稱是「鳥站的地方」,但是長期以來卻是以室內同等單價計算,也就是說「草繩跟螃蟹一樣價錢」,怎樣算都不划算。

 

就以房價每坪50萬元來計算,建商只要偷偷的多設計2坪雨遮,買屋人就得多拿出一百萬晾在屋外讓鳥站,所以在天龍國台北市新住宅社區到處可看到,「屋外高掛百萬名車」的奇特現象。

 

為了改善這種高度不合理的市場現象,內政部自2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」折衷措施,也就是讓業者蓋雨遮無償「送」給購屋人,雖然當年業界有反彈,但因景氣買氣都在走上坡,業者表面上是蓋雨遮「送」購屋人,實際上成本都已悄悄地灌到房價裡頭去了!

 

但因此一措施僅適用於預售屋,等到預售完工變成屋之後,該房子若轉手賣出,該雨遮又是可計坪可計價,因而讓預售屋又多了一個賣點,就有業者藉此規定漏洞而炒作預售屋進行套利,造成市場投機亂象,民眾也誤以為自己賺到了。

 

經過了五年,政府也發現相關問題點,2016年12月22日內政部於部務會報中通過「地籍測量實施規則」部分條文修正草案,將無法供人員生活實質滯留的「屋簷」、「雨遮」,刪除以附屬建物測繪的規定。

 

簡單以白話說就是,「屋簷」與「雨遮」不再以附屬建物登記計算坪數,因為這是屬制度重大變革,為讓民眾及產業界能有充分的時間因應,特別將新制實施的時間點訂為一年後的2018年1月1日。

 

市場衝擊恐怕難免

 

雖然新制實施有緩衝時間,但市場還是難免受到衝擊,首先是在今年底之前就已出現一波搶建照潮,這些搶照的新供給將會在市場中陸續釋出,為飽受空餘屋之苦的房市平添更多賣壓。

 

其次,房屋登記將出現「一國三制」現象,也就是說2011年5月1日之前屋簷、雨遮「可登記、可計價」,2011年5月1日到2018年1月1日之間是「可登記、不可計價」,2018年1月1日之後則是「不可登記、不可計價」,這麼混亂的登記制度,不只民眾搞不清楚,恐怕難免也會引發一些交易糾紛,造成房市的動盪。

 

最後,是有可能衍生房市「新三高」問題,明年起新制屋簷、雨遮一概不可登記,除非業者自行吸收5~8%的雨遮坪數,未來新預售屋的單價必然會拉高,此一高也。

 

另外房屋坪數縮水,公設比會變高,此二高也;隨之而來的就是業者的銷售難度也變高了,此三高也,這是業者搶時效要在年底前取得舊建照的主要考量!

 

話說回來,屋簷雨遮不登記坪數即將上路,業者藉此灌虛坪的歪風可望消失,甚至有市場專家猜測,往後可能會有業者蓋房子就不設計雨遮,但是少了雨遮灌虛坪,難道不肖建商就沒有其他「偷吃步」?早日實施「實坪計價」,恐怕才是根絕弊端之道!

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article/category/80392/post/201712190012

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2017-12-18 12:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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本報資料照 本報資料照
 

美國聯準會上周宣布升息,並預估明年將再升息三次。北市仲介公會公關主委張欣民表示,全球已進入升息循環,我國央行遲早要跟進,利率走勢將是2018年房市最大隻黑天鵝,有兩種人必須準備接受衝擊。

他說,有些人已經開始動作,知名主持人于美人出售內湖五期「元大之星」,媒體報導就為了減輕房貸壓力;南港「日升月恆」豪宅慘賠3700萬元也要賣掉,除了財務因素,研判也和房貸有關。

張欣民表示,聯準會今年已升息三次,韓國最近也升息,國際上過去寬鬆、低利環境已轉變,央行升息壓力越來越大,本周四央行理監事會可能還是不會升息,但頂多再慢個兩到三季就會跟進。

他表示,一般相信央行會緩步升息,一次只調升半碼,由於幅度很小,對一般房貸戶影響不大。不過,對採用高額貸款購買高總價住宅的人來說,升息半碼可能就會受不了。

以于美人為例,她在今年下半年以3億元賣掉元大之星之後,媒體報導說,她每月需負擔的房貸從100多萬減到30多萬,讓她稍微可以喘口氣。另外,南港日升月恆有一屋主以1.64億買進,日前1.27億賣出,慘賠3700萬元,研判也是房貸壓力過大,即使慘賠也只好脫手。

張欣民表示,央行升息,除了高額貸款購屋人剉咧等,貸款額度高、手上有較多餘屋的建商也會面臨極大壓力,尤其是目前資金調度已到緊繃地步的業者,央行即使只升息半碼,也會產生最後一根稻草效果,出現財務危機。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2881223?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017年12月10日 星期日

 

房市景氣反轉,過去市場少見的一些特殊現象也紛紛出現,像是新屋房價比同區域內老屋便宜,就被市場戲稱為「房價倒掛」現象,在這種情況下,很多人直截的會想說,既然新房子比老房子便宜,那幹嘛還去買老屋、中古屋呢?

 

近年來國內房市是持續低迷,在高房價、低所得的環境當中,有錢的人房子已經很多,不願再多置產,想買房子的卻沒錢,為了迎合此一市場趨勢,過去高高在上引領房市價格的預售屋及新成屋,也不得不降格以求,紛紛打出讓利、破盤行情,希望讓手上的房子能夠順利地去化掉。

事實上,國內房地產市場上長期以來有個不成文的規則,也就是:預售屋價格高於新成屋,新成屋房價高過成屋,成屋價格高過中古屋…,頗有論資排輩不得逾越的味道。

市場價格 論資排輩不得逾越

可是這波景氣反轉,很多預售個案開價竟然跌破市場眼鏡,紛紛開出低於當地成屋,甚至是低於當地中古屋的價格,特別是在一些新興重劃區,以往重劃區是帶動區域價格行情領頭羊的角色,也一改變成是領跌破壞行情的先驅者。

於是市場上就出現了一種預售或是新屋比中古屋便宜的特殊現象,這就是過去房市較少見的「房價倒掛」現象,對於有同樣預算的購屋人而言,既然同區域內新屋的價格比較便宜,更重要的是屋況全新、公設齊備,非屋況老舊的中古屋可相比擬的,人們普遍是喜新厭舊,棄舊屋買新屋看似理所當然。

但是購屋的算盤這樣打是正確的嗎?挑屋選屋真的是只有新舊之別嗎?凡事「向錢看」嗎?以購屋自住的角度來看,老房子或是老社區還是有一些比新屋還強的優勢。

1.生活機能比較完備

市場上有些破盤讓利的建案或是新屋,都位處在鳥不生蛋的新興重劃區,業者儘管描繪許多未來開發後的美好願景,但畢竟是未來式,何時能成形誰也說不準。但老房子都是位於老社區、老商圈當中,一般日常所需都已經很完備,小孩就學、主婦採買都很方便,無須等待。

2.交通可及性高

發展成熟的區域,人口、住家也都比較密集,政府在公共交通的建置上也會比較優先考量,住進去之後,馬上可以就近使用,不用像新興重劃區,很多交通建設都是「計畫中」,是要「住著等」它不知何年何月完工通車,有時碰上資金沒到位,或是工程延宕,等待期更是遙遙無期。

3.可避開嫌惡設施、風水缺失

新建案、新興開發區的優勢就是一個字新,但是因還在逐步開發當中,目前周遭看到的空地,未來會蓋出什麼大樓?會進駐什麼業種?都處於一種不確定狀態,現在看來好好的新房子,隔段時間,會不會蓋出迎面而來有風水疑慮的大樓?會不會出現宮廟什麼的?這些都是既成社區可以眼見為憑,並加以排除的。

4.住戶素質可眼見為憑

選購老社區老屋,住戶素質好壞可以實地打聽之外,更是可以眼見為憑,所謂千金買屋,萬金買鄰。不過,新社區新建案,一來銷售狀況仍不明朗,會住進來什麼樣的住戶更是不可知,萬一點燈率太低,管委會無法成立、管理費無法支應等問題就會出現,這些都是在新屋金玉其外所看不到的缺失喔。

5.公設比較低

目前市場上的新房子,公設比普遍都是從三成起跳,甚至有高過四成的,但是老房子公設比很多是在20%左右,所以若是還原為實際使用坪數的價格,老房子的單價不見得就比那些破盤建案的房子貴,這點是很多人在買新買舊比較時常常忽略的!

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2017/12/blog-post_10.html?m=1

 

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2017年12月2日 星期六

什麼!我的億元豪宅是凶宅?

買屋選房,誰都不喜歡住到人稱的「鬼城」,雖然真的沒有鬼,但生活不便、「晚景」淒涼,確實非人住的居家環境。同樣的,一搬三遷,也沒有人希望自己高價買下的房子竟然會是「凶宅」!不過,從今年十二月開始,政府要以官方的角色幫「疑似」凶宅做「認證」的工作囉!這到底是怎麼一回事呢?你花大把鈔票數千萬甚至上億元買下的豪宅,會不會有可能就是官方認證的「凶宅」呢?

6年前小陳自行創業,由於剛好搭上電商爆發列車,快速累積了人生好幾桶金,大家都很羨慕。不久就聽說他在大安森林公園旁買了一棟數億元的豪宅,新居落成,親戚好友賀客盈門,誰知其中有位白目的朋友脫口而出說,這處豪宅興建當初有工人從高處不慎墜落,於是七嘴八舌聲中又有人說了,小陳買的豪宅會不會是凶宅啊?

姑且不論當時小陳臉色有多難看,也不管這個白目者是羨慕還是忌妒,問題是小陳買的豪宅究竟是不是凶宅呢?要解答這個問題主要看兩個關鍵字:一個是職災,一個是凶宅,職災致死算不算凶宅呢?

職災致死與凶宅本是兩回事

話說「天下本無事,庸人自擾之」,職災致死與凶宅本是兩回事,但因有人硬要把它們湊在一起,因此不只有人因此庸人自擾,也有人說職災致死就是凶宅,怎麼會這樣呢?

過去最常見的是,若建築個案一有工殤,高竿點的,或是有力的業者,只會讓此壞消息包在公司內部,甚至只有工地的幾個人知道,媒體上面一個字都看不到。即使媒體關係稍差點的,對外被爆出來的消息也都是「隱姓埋名」式的,你根本猜不出是何家業者出事,建案名字、地點更是諱莫如深,消息一過如船過水無痕,業者在後續售屋上一點都不會受到影響。

有鑑於類似重大職災一發生,往往就造成一個家庭的破碎,因此台北市政府早在2013年郝龍斌市長時代,就推出了國內第一個線上「職災地圖」,希望藉著「公告天下」的方式,將公私部門在興建建築工程時,所發生的職災傷亡及個案地址上網公告周知,讓營建業主能知所警惕更加重視勞工們的安全,避免類似不幸事件的一再發生。

政策目標在起得警惕作用

這是個從維護建築勞工身家性命角度出發,也是很有創意的制度設計,雖然說該「職災地圖」公布的有公私部門的職災資訊,但政策目的非常明顯是項莊舞劍,志在沛公,主要還是針對民間建築工程,公家工程有任何意外即使公布負責單位、公布位址,對業主對民眾都是無感的。

政策目標主要還是在於對民間建築業者起得警惕作用,因為一旦民間建案施工中有任何意外或是傷亡,業主除了怕媒體披露,破壞公司形象及名聲之外,還擔心未來房子蓋好之後會衝擊房價、會有客戶來退訂,甚至房子會因而永遠賣不掉!

因為市場心理,跟政策面都很自然地逐步被導引到:工地有人意外死亡、登陸「職災地圖」、房子被政府認證變「凶宅」、民眾不敢買、業主房子滯銷、建案成蚊子屋、成「鬼屋」,當年督導此政策的張金鶚副市長就曾公開嗆聲說:有工人因意外死亡,就算是「凶宅」。

但真的是這樣嗎?這就要分三個層次來看:

第一個層面,從市場面論「凶宅」

在六法全書裡面並沒有「凶宅」這個名詞,也就是說「凶宅」的定義在法律上並無明文規定,但因在房仲市場當中中古屋買賣常發生所謂「凶宅」的交易糾紛,因此內政部特別要求在不動產標的現況說明書當中,讓屋主勾選,在其持有期間是否有發生凶殺或自殺非自然身故的情形,這就是房屋市場中實務面所謂的「凶宅」的定義,而且其發生非自然身故必須是在建物的專有部分。

另外,根據內政部九十七年七月的函釋,所謂曾發生凶殺或自殺死亡情形,不包括自然死亡及意外死亡,顯然的工安意外死亡,明顯已經點出是意外死亡的事實,並不算在「凶宅」之列,後來意外死亡即使有擴增到洗澡瓦斯一氧化碳中毒案例,但還是不包括工安意外。顯然的,這些都是在成屋、中古屋的階段論「凶宅」喔!

第二個層面,從實務上看「凶宅」

然而,施工中的建案一來還未取得使用執照,並不是個完整建物的概念;再者該建案也許蓋好後有數十戶或是數百戶,可是還未完成產權分戶,所以這樣的工安意外,第一層面所提到的專有部分無從認定,到底哪一戶是算凶宅呢?意外也可能是發生在公共區。除非該「職災地圖」在該建案完工後,再去事發地點跟新門牌號碼做比對,並揭露、標示在該網路平台上,否則只是個模糊的概念而已,無從分辨出哪一戶是「凶宅」。

第三個層面,從心理面看「凶宅」

所以歸根究底,「職災地圖」主要是想藉著公布職災意外死亡資訊,間接在購屋者心理面形成一種恐懼效應,因而不去買該建商蓋出來的該房子,是一種公部門對建商阿Q式的懲罰,這種想藉公家認證「凶宅」的思維,有沒有效?。

從過去經驗來看,目前在網路世界中就可以查到最近幾年建築工安意外事件,有的對業主就直接指名道姓,甚至建案名字、地點也都有,現在這些工安意外的建案都已經完工交屋,對於其房屋之銷售並沒有影響,對於其房價的衝擊也有限,甚至有些買這些建案的民眾,可能都還住得挺開心的呢!

再者,不管是之前的台北市「職災地圖」,或是十二月起由中央勞動部建置的「全國職災地圖」,最後都納歸到茫茫的網海當中,除非有心人會去使用、查閱,或是可做到上述第二層面的:「建案完工後,再去事發地點跟新門牌號碼做比對,並揭露、標示在該網路平台上」,否則要在市場面產生負面效應,恐怕還是有限。

儘管如此,政府這個「職災地圖」的發想,可謂是用心良苦啊,是值得肯定的,至少讓全民都可以看到哪些建築業者在哪個建案留下了讓人遺憾的工安意外,讓他們往後更重視工人們工作場所的安全,這樣就夠了!至於是否衝擊房價、影響買氣,相對就沒那麼重要了!

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2017年11月21日

房市景氣反轉,過去少見的特殊現象也紛紛出現,像是新屋房價比同區域內老屋便宜,就被市場戲稱為「房價倒掛」現象,在這種情況下,很多人直接地會想說,既然新房子比較便宜,那幹嘛還去買老屋、中古屋呢? 

▲新興開發區生活機能及交通都還未到位,買房前須列入考量。張欣民提供

房價低迷出現房價到掛現象

近年來國內房市是持續低迷,在高房價、低所得的環境當中,有錢的人房子已經很多,不願再多置產,而想買房子的卻沒錢,為了迎合市場趨勢,過去高高在上引領房市價格的預售屋及新成屋,也不得不降格以求,紛紛打出讓利、破盤行情,希望讓手上的房子能夠順利地去化掉。

事實上,預售屋價格高於新成屋,新成屋房價高過成屋,成屋價格高過中古屋等,是國內房地產市場上長期以來的不成文規則。但這波景氣反轉,很多預售個案開價竟然跌破市場眼鏡,紛紛開出低於當地成屋、甚至是當地中古屋的價格,特別是在某些新興重劃區,以往重劃區是帶動區域價格行情的角色,也一改成為跌破壞行情的先驅者。

因此,市場上就出現了預售或是新屋比中古屋便宜的特殊現象,這就是過去房市少見的「房價倒掛」現象,對於有同樣預算的購屋人而言,既然同區域內新屋的價格比較便宜,更重要的是屋況全新、公設齊備,非屋況老舊的中古屋可相比擬的,人們普遍是喜新厭舊,棄舊屋買新屋看似理所當然。

但是購屋的算盤這樣打是正確的嗎?挑屋選屋真的是只有新舊之別嗎?凡事「向錢看」嗎?以購屋自住的角度來看,老房子或是老社區還是有些比新屋還強的優勢。

1、生活機能比較完備

市場上有些破盤讓利的建案或是新屋都位處在鳥不生蛋的新興重劃區,業者儘管描繪許多未來開發後的美好願景,但畢竟是未來式,何時成形誰也說不準。但老房子都是位於老社區、老商圈,一般日常所需都已完備,小孩就學、主婦採買都很方便,無須擔心。

2、交通可及性高

發展成熟的區域,人口、住家也都比較密集,政府在公共交通的建置上也比較會優先考量,住進去之後,馬上可以就近使用,不用像新興重劃區,很多交通建設都是「計畫中」,是要「住著等」它不知何年何月完工通車。

3、可避開嫌惡設施、風水缺失

新建案、新興開發區的優勢就是新,但是因還在逐步開發當中,目前周遭的空地,未來會蓋出什麼大樓?會進駐什麼業種?都處於不確定狀態,現在看來好好的新房子,隔段時間,會不會蓋出迎面而來有風水疑慮的大樓?會不會出現宮廟什麼的?

4、住戶素質可眼見為憑

所謂「千金買屋,萬金買鄰」,選購老社區老屋,住戶素質好壞不但可以實地打聽,更能眼見為憑。但是在新社區新建案,銷售狀況仍不明朗,會住進來什麼樣的住戶更是不可知,萬一點燈率太低,管委會無法成立、管理費無法支應等問題就會出現,這些都是在新屋金玉其外所看不到的喔。

5、公設比較低

市場上的新房子,公設比普遍從3成起跳,但是老房子很多是在20%左右,所以若還原為實際使用坪數的價格,老房子的單價不見得就比那些破盤建案的房子高,這點可不能忽略囉!

原文網址:https://house.yahoo.com.tw/post/167717170014/

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我國進入實價登錄時代已經滿五年了,相信很多民眾都有上網查房屋實價交易資訊的經驗,雖然實價登錄把房市資訊的主導權轉移到買方手裡,不再像過去如瞎子摸象一般。

但實際上民眾在內政部實價登錄網站上查到的資訊仍然只是冰山的一部分,還是看不出房價的真實全貌!

2012年8月1日我國不動產實價登錄正式上路,當年10月起開放民眾可上網免費查詢登錄資訊,這是我國不動產資訊透明化「登月」跨出的第一步,一改過去不動產交易都由賣方或不動產業者掌控的資訊不對稱狀態,民眾或是不動產買方只要在鍵盤前面,就可查到「較真實的」房地產交易資訊。

為什麼這裡用的是「較真實的」房地產交易資訊,因為我們離真正房地產交易資訊「全都露」還有很長一段距離,也就是說,我們還沒有達到百分百的房地產資訊透明化,你目前所看到的成交資訊就猶如還隔層紗,還隔著一片毛玻璃般,如果沒有房市專家幫你做資訊解讀或是特殊狀況判斷,你可能還是會誤判,你可能還是會做出錯誤的買賣決策!

志玲姐姐買豪宅也無所遁形

譬如說,實價登錄是採區段化、去識別化方式揭露,但是媒體上三不五時就出現周杰倫砸6.6億買「和平大苑」頂樓樓中樓戶;天母豪宅「華固天鑄」最新揭露16樓戶,總價達3億元,拆算車位單價每坪162.1萬,根據謄本顯示,買家為藝人彭于晏;志玲姐姐買中正區知名豪宅「力麒麒御」取得價格為?1.57?億,單價為?87.8?萬……等等這類知名人士的實際成交案例不一而足。

但是實價登錄不是採區段化、去識別化揭露嗎?為什麼媒體有如此神通廣大,可以讓這些原本是私底下的交易資訊在大眾媒體之前一一現形呢?但另一方面也有民眾明明是賣掉了房子,也如實去申報實際成交資訊,但過了大半年卻查不到成交資料,彷彿交通事故被警察吃案一般,這又是怎麼一回事呢?

當然,內政部也知道實價登錄實施以來浮現出來的這一些問題,刻也正廣收各方的意見,希望藉著修改相關法令,讓實價登錄與實價揭露能夠更接近市場的真實樣貌,讓民眾在買賣不動產時,也能夠簡單輕鬆的查到真實的房地產價格,就目前內政部對外提出實價登錄的一些修法方向及其存在的缺失,至少就有以下六大方向值得主管機關好好檢討並加以修正的。

一、實價成交資訊揭露到門牌號碼

當初實價資訊揭露之所以採區段化去識別化,主要是有個資的考量,更重要是很多有錢人、名人擔心大筆不動產的交易會引來社會側目、宵小覬覦,基於財不露白的原則,才採取這個折衷的方式。

但就媒體上一直以來的不斷揭露名人豪宅交易資訊,市場好像也見怪不怪,所以內政部已傾向於修法讓實價資訊揭露,不再是採區段化、去識別化,而是跟歐美日等國家接軌,讓實價資訊揭露可到門牌號碼,這樣民眾在參考實價成交資訊就不用再去猜是哪一棟、那一戶成交?判斷會更精準了!

二、不要再選擇性揭露

實價登錄之後,市場上一直有一種說法,說對於市場成交最高及最低的3%,或是特別成交案例,政府會看情形或是選擇不公開揭露,像是最近就有幾筆台北東區店面的租金行情是2014年的承租案例,就因為行情特高,累積幾筆相類似資訊之後到現在才揭露的。

但是房市當中也有一種說法,成交就是行情,因此只要是市場中的成交行情就應該如實的公開揭露,不要有另一隻市場看不見的手去干預或操作,除非是特殊交易如二等親之間的交易等等,但這特殊交易在實價登錄備註欄當中都會加以註明,不至於造成民眾的混淆。在此建議政府這次修法,應該是本著資訊完全透明化的方向,讓所有的成交全都露。

三、法院拍賣案件應該要求揭露

很多人可能還搞不清楚,到底法院拍賣的房子有沒有實價登錄?要不要實價登錄?像是台北市政府或是國產署公開拍賣名下房子,有沒有實價登錄?要不要實價登錄呢?

內政部地政司對這部分有特別解釋指出:「因公開標售案件係以買賣為登記原因之案件,故仍需申報登錄成交實際資訊;法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件,故無需申報登錄成交實際資訊。」

但是很多人買賣房地產也都會參考法拍案件,特別是要投標類似法拍物件更會參考,何況在市場不景氣之際,法拍屋的數量將會大增,更具市場參考價值,建議這次修法也要求法拍案件應該做實價登錄也做實價揭露,只要註記是法拍物件就好。

四、預售屋比照中古屋同步登錄

目前中古屋要求在完成所有權移轉登記30天內申報登錄,但預售屋因為考量交易特殊性,登錄時點可以落在完工交屋後,其間差距有2~4年之久,基於房價參考時效性,這次修法方向,是希望預售屋在簽約後30天內完成登錄。據了解,香港預售屋在簽約完成一星期內就要完成實價登錄,要求比我們嚴格很多。

五、起造人或建築業者自售納入實價登錄

由於當初實價登錄修法只修了地政三法,在無法源依據情況下,無法約束起造人或是建築業者自行銷售之房屋進行實價登錄,形成一個非常大的漏洞,這回修法一定要將它補起來。

六、自行租賃物件納入實價登錄

這也是實價登錄上路五年以來非常大的一個漏洞,現行要求經過房仲出租之物件才要實價登錄,無疑間接鼓勵房東們逃漏稅,房仲業者一再呼籲內政部早日能修法補破網,但這次實價登錄第一次大修法卻似乎看不到內政部有提這一修法方向,希望內政部能夠從善如流及時補強。

 

當然,內政部這一次修法同時也有提出申報權利人回歸買賣雙方、擴大假交易調查權、罰款最高到100萬等修法內容,但這些都是比較是屬技術層次,若上述六大重點內政部都能夠全面照顧到,同時堅持到底完成修法,到時我國房地產實價登錄雖不一定達到百分百透明程度,但至少應該也有九十分吧!

原文網址:https://victor-chang.blogspot.tw/2017/11/blog-post_21.html?m=1

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國內房市景氣持續低迷,然預測景氣何時落底好轉的論戰卻一直不斷,其中關鍵數字是房屋買賣移轉件數,因為這是市場交易量的重要指標,況且大家都知道量先價而行、有量才有價,但若光以此數字來判斷房市景氣好壞,恐怕就會落入「刻舟求劍」的謬誤當中!

 

「刻舟求劍」人笑傻

 

《呂氏春秋》當中有一個故事說,楚國有個人坐船渡江。船到江心,他一不小心,把隨身攜帶的一把寶劍掉落江中。他趕緊要去抓,已經來不及了。船上的人都感到非常惋惜,但又不知如何幫他,只見那楚人馬上掏出一把小刀,在船舷上寶劍掉落水的地方刻上一個明顯記號。

 

等到船靠岸後,那楚人立即從船上刻記號的地方跳下水,要去撈取掉落的寶劍。然而撈了半天,就是不見寶劍的蹤影。他納悶的自言自語說:「我的寶劍不就是在這裡掉下去嗎?我還在這裡刻了記號呢,怎麼會找不到呢?」

 

至此,船上的人都紛紛大笑起來,說:「船一直在行進,而你的寶劍卻已沉入了水底不動,你怎麼找得到你的劍呢?」

 

這就是個非常愚蠢可笑古代「刻舟求劍」的故事,但是就在現代,卻還有人犯十分類似的毛病,用已經是時移勢遷的統計數據,來判斷、預測房市的景氣好壞,這個統計數據就是房屋(建物)買賣移轉件數(棟數)。

 

房屋買賣移轉 過去+現在

 

房屋買賣移轉件數簡單講就是房屋的交易量,是判斷房市價量變化最重要的官方統計指標,該量指標主要是由兩個數據組成,其一是中古屋交易量(A),老張把老房子賣給小李,房屋產權經由買賣移轉了,這樣算是一筆房屋買賣移轉,這部分占整體房屋買賣移轉件數的比重一向是最高的。

 

其二是主要是來自預售屋交易(B),假設一種情境,小王兩年前買了一戶預售屋,現在建商蓋好了完工交屋,產權從建商轉移到小王名下,於是也算一筆房屋買賣移轉,但是這一筆交易是兩年前完成的,反映的是兩年前的房市景氣,並不是現在的交易行為產生的交易量,跟現在房市的景氣好壞無關。

 

所以在近兩年低迷的房市當中,不時會出現,類似桃園市某個月份房屋買賣移轉件數逆勢大幅成長的數字,當大家都同感詫異的時候,於是有市場人士趕緊跳出來解讀,是因為該月份有A7合宜住宅一次性4千多戶交屋移轉的關係,並不是該月份桃園的房市突然變熱絡了!

 

顯然的,在這裡我們可以清楚的看出房屋買賣移轉件數存在著兩大問題點。首先,房屋買賣移轉件數=A+B,但是AB是在不同時空、不同景氣點產生的,如何拿來判斷目前的景氣呢?特別是B是兩三年前的數字,就猶如《呂氏春秋》故事中掉劍所刻下的位置,現在再去撈不是很荒謬嗎?

 

再者,AB兩者都是變動不羈的,並沒有固定的比例,眼下景氣低迷,A交易量少,占比跟著降,但是兩、三年前景氣還不錯,B的交易量不差,占比自然增加,要如何據以判斷景氣,只能說「妾身千萬難」。

 

這都是內政部的錯啦!

 

儘管如此,房市跟股市一樣,唯量是問,有量才有價,量是價的先行指標,於是市場上有人信誓旦旦說,全年房屋交易量站上30萬件才是房市築底完成;也有人持不同觀點,從今年買賣移轉件數的表現來看,認為房市即將落底,因而又掀起了一番房市論戰,殊不知這很明顯的都掉入到上述房屋買賣移轉件數的兩大謬誤點上。

 

事實上,這也不能怪誰,識者也請不要自行對號入座,因為筆者自己長期以來也都是用此一指標,如此這般的在判斷解讀市場好壞,主要是「沒魚蝦也好」,市場上沒有其他更真實的數據可運用了,何況這是官方數字,大家都比較相信!

 

說到官方數字,最後如果要怪,最該怪的應該就是內政部了,內政部蒐集、調查、提供很多房市資訊,讓市場去研判市況、景氣好壞,特別是價量兩者,價的部分已有實價登錄,並正要修法讓其更加透明化。但量的部分,內政部為什麼不讓它也能更透明呢?在房屋買賣移轉件數統計上,明顯的區隔出中古屋與預售屋交易量有那麼困難嗎?不要讓現代人的我們,學古人一樣再去「刻舟求劍 

原文網址:https://victor-chang.blogspot.tw/2017/11/blog-post_12.html?spref=fb

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2017年10月31日

 

有一則廣告名言說:「不在乎天長地久,只在乎曾經擁有」,這是由周潤發所拍的一個手錶的廣告,若把這段台詞拿來打房產產品廣告,我倒覺得再恰當不過了,那要打什麼房產產品呢?就是地上權住宅囉,因為它的使用是有年限的,它不會陪你天長地久……

最近台北市有一個地上權住宅預售案在交屋,但有些已購客戶卻反悔了不想交屋,甚至要狀告建商詐欺,指業者沒有清楚說明地上權住宅的權利義務,想當初業者如果用這個廣告詞:「不在乎天長地久,只在乎曾經擁有」,來打該建案廣告,相信購屋人就不會對地上權住宅有錯誤的認知,更不會對地上權住宅有過度的期待了!

地上權宅不會陪你天長地久

 

因為它是個只擁有70年使用年限的預售建案,蓋好後只剩下60多年可居住使用,不可能讓購屋人天長地久的居住,更不可能像一般住宅房子一樣,可以世世代代傳子傳孫,有了這樣的了解,這起的購屋糾紛也就無由而生了!

記得幾年前,有一個朋友要換屋,在考量市場上多種產品及諸多因素之後,他最後在要不要買上述地上權住宅建案上游移不決,要是買地上權住宅,最讓他無法釋懷的是,也可能是他兒子最無法諒解的,是他沒能留一戶擁有完整產權的房子給唯一的兒子,這個兒子可能會因而怨恨他一輩子呢。

在經過心裡多番掙扎之後,最後這個朋友還是決定買該地上權建案的房子,也順利地換到這地上權的房子居住,說服他自己的理由,除了居住環境、居住品質之外,最最關鍵的理由,是該房子有70年的使用權,老爸他自己在這房子頂多跟家人住個30多年就百年了,還留下近40年使用期的房子給兒子,這已經足夠了,兒子不該再有任何怨言了!

市場上普遍有個錯誤的認知,認為地上權住宅對一般購屋人是比較不利的,但對蓋地上權建案的業者就相對佔有優勢。其實也不盡然,近兩年,就有越來越多的建築業者在取得地上權土地後,在持有成本無預警大幅調升後,紛紛打起退堂鼓,高喊不玩了!

 

建築業者也慘被套牢

這些看壞地上權住宅的業者當中,有人幸運地順利的下庄了,像是嘉泥年初宣布旗下子公司嘉新資產開發持有的大安區地上權案,與國有財產署解除地上權契約,成為全台第一宗地上權案解約案。但有人則沒這麼幸運,像是新纖旗下的新星興業公司,本已經決議要跟國產署解約,但國產署以該案已開工,已經無法解約,等於頭已經洗了,不得不硬著頭皮再走下去,未來命運如何還未可知。

不過,也有建築業者命運更悲慘,像是昇陽建設在板橋推出的「昇陽寓見」地上權案,房子都已經蓋好,但是還有一大半還沒賣出,眼見50年使用期只剩45年,但去年地租卻大漲五成以上,讓業者手上猶如抱著一顆大燙手山芋,大感吃不消,一怒告上法院,成為國內建商為地上權住宅告官的首例。

無獨有偶,國內第一個地上權豪宅「台北花園」的住戶也集體狀告國產署,「台北花園」位於信義計畫區,早期月繳地租約4萬多元,但到了2016年地租竟然漲到每月12萬元,每年光是地租就高達144萬元,稅負增加幅度高達一.六倍,讓這些被外界認為是隱藏實力的大咖住戶們,也都同感沉重壓力。

如此看來,在先天不良後天失調的情況下,地上權住宅已經快變成過街老鼠了,除非你能灑脫的只求曾經擁有,否則建議你還是少碰為妙!

原文網址:http://victor-chang.blogspot.tw/2017/10/blog-post_31.html?spref=fb&m=1

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2017/09/25

投資房地產產品是很多人的最愛,特別是在華人世界,根深蒂固的存在著「有土斯有財」的觀念,不過在諸多房地產產品當中,店面投資更是特定高資產族群的最愛,大家都聽說過醫師是最喜歡投資店面的族群,國內最近這一波房市景氣大多頭,店面也是很多投資客的首選,究竟投資店面具有那些優點呢?

1.賺取長線增值效應

就過去的經驗來看,長線投資房地產都會有增值空間,賺取期間的價差,店面產品當然也不例外,而且其增值效應往往比其他房地產產品來得更強,只要其所處商圈沒轉變或移轉,店面的價格可說是易漲難跌

特別是在一些新興開發地區、重劃區,店面價值會隨著新商圈的日漸成形而水漲船高,最經典的案例就是三峽北大大學城,從重劃後荒煙漫草一片,到長房子,再到長生活機能,短短幾年之間有投資北大特區者,賺最大的應該就屬那些投資店面的內行人,這也正是店面最吸引高資產族群的地方。

2.享有穩定租金收益

投資房地產主要是賺取增值效應以及穩定租金收益,店面在這兩方面的表現更是突出,因此即使有上述很不錯的增值空間,店面持有人還是捨不得輕易就將到手的金雞母給賣掉,因為這隻金雞母每個月都會跟你下金雞蛋,這穩定的租金收益,正是很多人在追求個人財富自由,所希望達到的目標。

況且店面的租期一般都比較長,不像住宅出租普遍是一年一簽,容易形成空置期,以及另尋房客的困擾,店面租期往往一簽就是3~5年,長者更有長達15年的案例,所以只要承租之商家生意做得起來,根本不會有中途提前解約的情形,這對投資店面的房東來說,真的就叫做「一勞永逸」!

一定有很多人包括你及你周邊的朋友,在逛街、在旅遊時,看到那些排隊名店,都不禁會發出這樣的喟嘆,如果我能夠擁有一間賺錢如流水的金店面,就可以在家翹起二郎腿不愁吃穿了,一年365天,天天過著放假的日子。

不過,稍微有一點sense的人都知道,這些表面上風風光光的排隊名店,實際上都是幫背後的房東們在打工而已,有一大半辛苦的賺來的錢都是要奉獻給房東的,這種坐收漁利的店面投資是不是很迷人呢!

3.不必裝潢維修

也許內行的你一看就知道,投資任何一種房地產產品,大概都享有增值及租金的優點,但是店面跟其他房地產產品投資最不一樣的優勢,是不用花錢、花心思去裝修維護,即使是商辦還是要有簡單的裝修,才比較容易出租出去,更不要說住宅了,即使陽春型的學生套房,也該粉刷、床鋪、書桌椅等,高檔的豪宅更是要花大錢裝修,才會受到承租客青睞。

但是店面出租,最好就毛胚的狀態,承租方要自行打造自家的店面風格或是連鎖的CIS系統,即使已有裝修過,商家還是會全面拆除掉的,除了房子的外殼之外,幾乎都是商家自行帶進來的東西,所以後續的維修,當然承租方都會自行承擔,不必有勞房東出面了。

4.享有最強都更效益

姑且不談都市更新好不好推,也不管法令如何修如何改,在老屋變新屋的過程中,即使是相同的土地坪數,一樓店面戶在權利變換的原則之下,還是享有最高的變換權利,簡單說店面就是最值錢的啦!

根據過去都更的成功案例來看,成熟商圈一樓店面戶都更價值約樓上住家戶的3~5倍,店面價值稍差一點的一樓戶,也有兩倍上下的都更效益。不過,若是站在專業估價師的立場做估價,因為一樓戶的土地持分與樓上大致上是相同的,所以根據估價的「土地貢獻原則」,樓上跟一樓戶在權利變換上是沒有差別的

就是因為店面有此一特殊性,在都更過程中也往往是實施者最頭痛的地方,屋主跟專業的認知差距非常大,實施者為了能夠成案最後都不得不萬般委曲求全,給予一樓住戶最好的條件,可是還是可見到一些一樓店面住戶,寧可成為最牛釘子戶也不參與都更,台北市松山區永春都更案就是個最典型的案例。

5.相對較具有稀有性

除了一律都是透天厝的鄉下地方之外,不管是傳統的公寓,或是越來越多的電梯大樓,能當店面使用的數量跟住宅的數量比,多者1:4(公寓),樓上4戶,一樓1戶當店面,但還不見得一樓都能當店面呢,少者1:100(樓上100戶甚至更多,一樓1戶可當店面),在數量上相當懸殊,也就是說店面在房地產市場中具有相對稀有性,在物以稀為貴的市場原則下,店面的投資價值當然就更高了。

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-151718-167616

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