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2017-09-24 15:08:07 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁
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大陸建設「宝格」與「丽格」創新高坪價(圖為「宝格」)。 大陸建設「宝格」與「丽格」創新高坪價(圖為「宝格」)。
 

台中市人口數七月底首度超越高雄市,躍升為全台第二大城市,加上從今年上半年六都的建築物申報開工總樓地板面積來看,台中市已超越雙北市,彰顯台中市產業進駐創造人口紅利的利多不斷,建商推案態度在六都中最樂觀也最積極。

另根據台中市政府發布的民意調查指出,調查中發現,近7成3民眾認為市府施政對促使台中成為全台第二大城有所貢獻;台中市人口不斷增加,3成認為「氣候宜人」是主因,其次「交通便利」及「就業(創業)機會多」則均各佔1成,台中市「宜居城市」的印象深植人心,並陸續獲得國內外媒體肯定。

為拓展事業版圖,一線上市建商思維出現轉變,原本畫地自限的大型建商,紛紛跨出既有推案地盤購地推案。對於建商會出現跨區推案的風潮,除土地取得的成本考量外,我認為,分散風險不將雞蛋放在同一籃子裡,是這些建商睿智的抉擇,於是使跨區經營成為必需要走的路,也因此,掀起了一波波建商跨區推案的風潮。

大陸建設董事長張良吉表示,建商會出現跨區甚至跨國合作推案,除土地取得的考量外,主要是建商想要創造一定的經濟規模,並順勢在新一波房地產榮景揚升時,再創佳績,所以「跨區(國)經營、分散風險」已成為必定要走的路。

大陸建設於台中市7期推出「宝格」及「丽格」2豪宅案銷售奏捷,同位7期興建中的商辦大樓也以54億元整棟賣給中國信託集團,3案鼎足而立成就了大陸建設在台中地產的龍頭地位。今年大陸建設仍持續加碼台中,繼8月整合7期惠國段近600坪土地後,更攜手味丹集團旗下的萬寶資產管理公司,將由萬寶資產提供大坑風景區約5.8公頃的土地,大陸建設負責該案的規畫設計、營建施工等事宜,此案也是大陸建設在台中市的第1個合建案,將打造並複製新北市新店「青山鎮」的開發經驗打造休閒別墅造鎮案。

位於台中市7期新市政中心的「宝格」,基地面積814坪,規畫為地上39層及地下6層之住宅大樓,坪數145及186坪,共67戶,目前僅剩下少許的餘戶在銷售,預訂今年第四季即可全面完工交屋。正對台中夏綠地公園第一排的該案,以全石材、玻璃打造而成,外觀展現經典義式風格,典雅又時尚,「宝格」從建築、景觀、燈光、外觀到公設,都與現今流行的新古典豪宅大異其趣,成功吸引許多頂級買盤擁護。

為台灣帶來國際級視野與美學的「宝格」,延聘設計米蘭、倫敦及峇里島寶格麗(Bulgari Hotel)精品旅館之建築師Antonio Citterio及Patricia 二位國際級大師共同籌劃,使「宝格」自建築、景觀設計以及公設之室內及家俱設計,從內而外完整體現全新的建築思維,打造出台中市超豪宅的地標級建物。

同區段的另一豪宅建案「丽格」,外觀以琥珀色蜂巢語彙為主要設計發想,每三層挑空的綠廊梯廳設計,都是Antonio大師精心獨特的設計;飛翼斜角造型陽台搭配燈光,賦予建築全新的建築語彙,坪數規劃60至125坪,是繼「宝格」後大陸建設又一新巔峰之作。

對於台灣豪宅市場的未來,張良吉信心十足的指出,台灣不論是空氣、物價、營造品質各方面都優於其他世界各地城市,目前銀行利率處於低檔,台灣房價也已修正完成,新豪宅的軟硬體建築規格與舊豪宅有著很大的差距,他認為原先住在舊豪宅裡面的企業主們,應該多到新屋建案走走比較看看。至於豪宅價格的高高低低,張良吉斬釘截鐵的說「他們賣的不是價格的高低、而是產品的價值」。

對於台灣房市未來的走勢,我認為,買方不要奢求房價買在最低點,賣方也不要奢求房價賣在最高點。全台六都房價也都作了不同幅度的修正,今年底前下修的滿足點將屆,房價不可能再跌了,應該是購屋的好時機。

 

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2017-08-08 10:25:54 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁
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萬萬稅的地產高稅制政策必需澈底變革。 萬萬稅的地產高稅制政策必需澈底變革。
 

何時房市才會落底回溫的話題持續在市場上有多種說法,長虹建設董事長李文造說,房價自2015年修正以來雙北市房價普遍已跌了約二成,今年如果再跌一成就是到底了,到底後接下還會盤整3年才會有較明顯的復甦。李文造董事長提到影響房市有六大基本面:利率、稅率、游資、供需、通膨及經濟成長率,從這六個基本面來看,因目前仍是低利環境,市場游資多,首購及換屋需求依然在。他認為最大的空方就是政府不合理的各種稅制,對購屋者心理還是有影響。

作好未來戰備計畫

國建董事長張清櫆則表示,今年房市成交量就會和緩回春。張清櫆表示,台灣民眾存在金融機構的錢多達40幾兆元,低總價及換屋型具高附加價值的產品將成為市場主流,後市房價雖然會呈現「盤整」格局,但只要地段優、產品力夠強,基本的客源會出籠購屋。張清櫆認為,任何產業都會有景氣的起起伏伏,他觀察台灣房市的發展史,大漲小回的趨勢沒有改變過,只是高檔回修的幅度多少而已。他以為,過度打房恐影響營建業景氣,地產業界希望政府可提供健全的住宅政策,而不是把房市「打趴」後,再來想辦法救,房市發展最好還是回歸市場機制。

目前有多個建案在銷售的大陸建設董事長張良吉表示,台灣政府與社會不應有「排富」的心態,台北市、台中市與高雄市一定會有有錢人需求的高端豪宅需求,如果沒有這類需求或有錢人都不在台灣置產了,那台灣年年說要拼經濟,根本是緣木求魚,因為營建業火車頭產業已經熄火。張良吉特別對台北市高過頭的房屋稅作出批評,他認為各種不合理的房屋稅制不但徒增企業經營成本,而且計算房屋稅的關鍵~房屋標準單價,如果年年被大幅調漲,換算成房屋評定現值,平均調高幅度高達10幾倍,非常不合理。然對於台灣房地產後市,他胸有成竹的說,景氣有高有低,他們已作好未來的戰備計畫。

掌握機先勇於進場

冠德建設總經理洪錦欽說,小英政府上任以來積極推動都更及20萬戶的社會宅到位,此舉對房市可謂利多與利空交夾。對於現在是否已是適當的購屋時機了,洪錦欽指出,今年起國內景氣指標可望開始穩定成長,房價不會再下跌了,他認為大家對於房價的認知有些錯誤,大夥及媒體好像都只看到豪宅的價格高不可攀,其實台北市的高房價主因是土地太少,當地價越來越高,土地成本自然反應到銷售價格上。洪錦欽呼籲政府應擴大釋出都會區土地,土地供給量足夠之後房價就能回到較平穩的狀態,他強調,民眾購屋的需求還是很殷切,他認房價已跌無可跌,但民眾為何現在還不敢勇於進場?洪錦欽以為是政府的住宅政策中充滿著諸多不確定的因素,房地產稅制、住宅百年大計及台灣的城鄉整體風貌都是亂糟糟,政府改朝換代後全亂了套,根本沒也住宅政策的延續性,更在多次打房政策下讓民眾該買房的時後沒買房,錯失了良機。

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2017-05-24 11:45:30 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

「琢白」在今年4月開賣,找來美國白派建築大師-理查麥爾(Richard Meie... 「琢白」在今年4月開賣,找來美國白派建築大師-理查麥爾(Richard Meier)設計師,以白色為基調,結合光、影,與環境互相配合,不僅是信義計劃區現代感十足的全白新地標。圖/業者提供
 

台北市的房價會居高不下,其中一個很大的原因,就是土地取得愈來愈困難,土地成本增加,房價自然只漲不跌。而建商在大面積土地開發殆盡,再想搶進黃金地段,除政府釋出的較大建地外,也只能勉強購買基地小,但尚有都更機會的小型建地,慢慢磨呀磨來取得建地,於是「鳥籠建案」就應運而生。

對台北市開發商來說,土地嚴重供需失調,中大面積的土地,更是蓋一塊少一塊,於是台北市有好土地的建商,索性暫停開發了,土地供需,在都更仍無解,建商退避三舍的此時,台北市建商以「騎馬找馬」的腳步低調慢慢開步向前。台北市政府拍板今年開徵的房屋稅,只漲3,376戶舊豪宅房屋稅,但15,000戶的新豪宅房屋稅會調降,台北市府從善如流將新版的新豪宅未來改成「一加固定比率」加價,且固定率為120%,地產業界認為此舉將使新豪宅的需求明顯增加,近期北市信義計畫區「55 Timeless琢白」來看屋的客戶中有許多就是擬將舊豪宅換新豪宅的客戶。

大陸建設董事長張良吉以大陸建設目前在北市信義計畫區的豪宅案「55 Timeless琢白」為例,基地面積達1,058坪的「55 Timeless琢白」,規畫31樓層高,有140坪、260坪兩種房型,是北市正信義計畫區內少有的千坪基地,並請來國際級建築大師白派建築巨擘Richard Meier理查麥爾主導設計,採用白色建築色調與玻璃展現白色量體光影, 完工後必定成為台灣頂級豪宅的代表作品。「琢白」規畫傳承Richard Meier理查麥爾的世界博美館級藝術空間,也是大陸工程創辦70年的巔峰之作,預計明年第2季完工,因為賣1戶少1戶,張良吉董事長一再強調,他們賣的是價值不是價格的高低。

「現代、清透、簡潔」3大設計原則,讓「琢白」跳出由傳統豪宅由厚重崗石堆疊出的古典主義基調,成為信義計畫區豪宅群最亮眼的建築體。雖然是現代主義的建築,但Richard Meier理查麥爾的「琢白」依然依循黃金比例原則,鋪排窗櫺與圓柱的序列,將古典美學藏在當代線條裡。

根據最新發表的2017全球財富報告顯示,2017年全球前100大都市的城市財富指數中,台北市排名第15位。不僅如此,在台北市身家逾3,000萬美元(逾9.3億元新台幣)的富豪人數有1,160人,未來10年更可望大增30%至1,508人。報告顯示,面積小小的台北市竟然有1,160位資產超過9億元台幣的富豪集中在台北市,住在台北市的這些豪宅客們愈來愈將房地產視為主流的投資類別。

大陸從今年元月開始實施有陸版「肥咖條款」之稱的《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》,不少台商、台幹擔心被查稅,加上人民幣貶值,大筆資金已開始回流台灣,房地產成為資金最愛的避風港及「掃貨」標的,大陸建設董事長張良吉就指出,近期台商看屋數量多了3成,且「出手快狠準、鎖定目標滿意就成交」。

張良吉指出,台灣不論是空氣、物價、營建品質各方面都優於其他世界各地城市,目前銀行利率處於低檔,台灣房價已經過調整,政策不再打壓房市,許多原先住在舊豪宅裡面的這些有錢人,有愈來愈多將舊豪宅賣掉換進新豪宅。一語道破這些好野人要的是最好的豪宅產品,給他們最好的其餘免談就是這個氛圍。

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2016/11/20 上午 01:01:00 倪子仁

時報周刊提供
時報周刊提供

 

北台灣各地區陸續出現建案讓利甚至破盤換成交的市況,這種讓利換成交的風潮明年會不會擴大席捲全台?房價該下跌多少才是您購屋進場的滿足點?另外,全台房屋稅與地價稅大幅提高後,對台灣整體房市又會起什麼結構性變化,是全民關注焦點。以下彙整了明年台灣房市的新10大趨勢與大家分享,希望對明年有購屋計畫的讀者,及房地產業的推案因應策略有所助益。

一、雙北市房價緩跌3%至5%:

2016年台北市新屋平均房價跌破1坪80萬元關卡,新北市新屋平均房價也回檔至1坪35萬元。從全球景氣觀察,川普當選美國總統,TPP及新南進等重大財經政策將使台灣整體景氣面臨更嚴峻考驗。我認為,2017年雙北市蛋黃區房價仍會緩跌3%至5%,當然有少許破盤的首購族建案仍會出現,但對一線上市建商而言,要破盤讓大利換成交機率不大。

二、房仲業經營難上加難:

對建商而言,景氣差就少買地、少推案,房屋代銷業也是挑著做,價格不合理或產品不對可以不接、少接,但對房仲業者而言,買方看跌,賣方又不願賠售情況下,雙方拉鋸戰會讓成交量再度萎縮,明年房仲不無可能再倒個千家。

三、建商交屋夢魘起:

全台都會區預售屋高點已過,對買在高點附近的套牢客而言,心裡自是不好受,有些新屋建案從預售到交屋時,房價跌了1至2成,甚至時有所聞跌3成斷頭不交屋的建案。面對交屋時房價跌的屋主,會故意不想交屋,與建商發生糾紛,使交屋成為建商的夢魘而困擾不已。

去化餘屋換現金

四、去化餘屋是王道:

房市景氣好時,全台都會區年推案量動輒上兆元,如今政經情勢都對地產業不利,呼籲建商先將餘屋去化掉再推預售屋,除非建商推的預售屋讓利夠多,否則以首購族為主的明年房市,應該還是以去化餘屋換現金為主才是王道。

五、高稅制成壓垮房市最後一根稻草:

全台土地公告現值大幅調漲,建商哀哀叫,台北市房屋稅更是漲到市民哇哇叫,連好野人也開始怯步不買豪宅了。股市成交量明年如果日成交量還在600至800億元低量打轉,股市無異一攤死水,加上房市重稅時代再加碼演出,股市、房市雙熄火,台灣房市還會好得起來?

六、超好豪宅仍具亮點:

台北市土地嚴重供需失調,已幾乎沒有大塊面積的土地釋出,有釋出的國有地也是地上權的土地,一線豪宅建商根本不會埋單。但對台北市、台中市與高雄市目前低調銷售的頂級豪宅而言,地段對、產品力強、設計規格高,對豪宅客仍有一定吸引力,老話一句,大老闆說:「給我最好的、其餘免談。」

七、商用不動產險中求:

川普勝選,TPP及兩岸是否能加速簽署服貿協議,為低迷的商用不動產市場帶來些許希望,看來相當不樂觀。台灣都會區商辦、廠辦的投報率低到2%左右,外資與台灣壽險金控集團根本沒有標的可買,所以戴德梁行總經理顏炳立才會說台灣房市已「死死昏昏去」。

八、海外不動產大洗牌:

當台灣中古屋房市奄奄一息時,房仲銷售的海外不動產趁勢而起。海外不動產更在小英政府新南進政策的推動下成了台灣房市新顯學,然而海外不動產投資可不是年年交易熱絡,前幾年熱門的馬來西亞、越南、柬埔寨金邊及澳洲等國,現在銷售市況已明顯走下坡,反而是泰國、日本及加拿大成了新興熱門市場。

九、讓利換成交真睿智:

雖說建商最不喜歡聽的就是「降價、讓利」4字,但房價下修的大趨勢已難擋。以首購族為主力的明年房市,主力坪數宜設定在25至40坪之間,高總價產品絕對是票房毒藥,不要跟景氣與主流市場逆向操作。

十、政府拚出經濟買房易:

明年台灣整體景氣面預估不會有太好的進展,加上民眾薪資幾十年沒啥長進,要降低購屋族的購屋壓力指數談何容易,雙北市購屋所得比全球前三名,政府與企業惟有加薪拚經濟使分子變大,加上房價軟著陸,房價變低,分母變小了,購屋壓力痛苦指數自可迎刃而解。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》社務顧問及專欄主筆。

原文網址:http://ctweekly.chinatimes.com/20161120000003-261907

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2016-11-07 15:19:05 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

內政部擬推動「精實地價查估方案」,希望透過不動產估價師與大數據分析的結合,獲取較...

內政部擬推動「精實地價查估方案」,希望透過不動產估價師與大數據分析的結合,獲取較為精準的土地價格。 圖/報系資料照

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近日有媒體報導「錯亂稅改,搞死房市」,內政部對此澄清,目前規劃的「精進地價查估制度計畫(草案)是以個別宗地之「基準地價查估為基礎,運用電腦大量估價模型並結合大數據分析方法,以科學化方式查估各宗土地地價。

其主要目的是為精進公部門地價查估技術,同時於「基準地價」查估過程導入不動產估價師之專業,使公部門地價更具公信力,並非直接當成地價稅或土地增值稅的稅基。目前這個計畫尚未報經行政院核定,仍持續蒐集各方意見調整計畫內容,俟經行政院核定後,始據以推動。

內政部官員表示,我國目前地價查估作業是採區段價估價法,雖然可以同時估計大量土地價格,但卻因忽略個別土地的差異,公平性遭受外界質疑。為了精進公部門地價查估技術,自民國93年起全國已開始辦理地價基準地的查估,而「精進地價查估制度計畫(草案)」是為了擴大辦理基準地制度,並利用實價登錄成交資料,建立電腦大量估價模型並結合大數據分析,輔助公部門地價查估作業,提升查估精度;同時於基準地查估過程導入公正專業之不動產估價師參與,使公部門地價查估結果更具公信力,反映市場價格。

內政部官員進一步表示,有關不動產稅制改革方向,將秉持蔡總統競選政見「實價課稅、自用輕稅、合理漸進」三大原則辦理。而實施基準地制度、以電腦大量估價模型輔助查估及導入不動產估價師等方式,是為精進公部門地價查估技術,核實反映市場價格,是不動產稅制改革之基礎工作。

至於未來不動產稅稅基及稅率之調整及配套措施,仍將由財政部與內政部共同研商討論,並納入各界意見後才會形成政策。對於某單一業者未深入了解事實,即於媒體發表刻意扭曲、製造市場恐慌之言論,內政部深表遺憾,希望各界可透過公共政策的理性討論,使我國地價查估技術更加精進。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/2090307

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2016/10/18 11:37:38 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

林口地區利多不斷,推案也相對較密集。

林口地區利多不斷,推案也相對較密集。

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今年以來,各重要新屋推案檔期根本沒出量,預估今年全國主要都會區的新屋推案量將不到7000億元。區域推案的熱門與否,可從各交通要道及沿路的看版、引導旗幟的多寡,看出當地推案的熱門程度,然而,個案過度集中的結果,使區段建案短兵相接,互相撕殺搶客戶的情景,成為房市的特殊景象。

北台灣五大區塊,以新竹竹北銷售中的個案最多,熱門推案區段~竹北縣政府及高鐵周邊,目前集結了60幾個案互相較勁。然受台灣整體景氣欠佳影響,使竹北房市近期的來人與成交組數明顯滑落許多,購屋者出現嚴重的觀望心態,在景氣下修之際,建案上演搶客大作戰,反成為『多殺多』下的受害者。

第二名的的熱門區域,則出現在桃園的中壢區,銷售中的建案達50幾個,區內建案也與竹北地區的房市一樣,出現短兵相接瓜分客源的市況。第三名的明星推案區域為新竹市,新竹市近年推案量持續放大,目前新竹市有40幾個建案彼此較勁,市況競爭白熱化!

桃園市除了中壢區熱門外,桃園區與八德區的推案熱度也不遑多讓,桃園區有40個幾建案、八德區則有20幾個建案一起銷售。桃園區中正特區,一向是台北客最喜歡的區段之一,加上近年中正藝文特區的積極開發,區段內始終維持熱絡的推案,建案出現2字頭的比率愈來愈高。

桃園中正路與經國路圍成的中正特區,及新光三越百貨的大有特區,一條主幹道上往往有幾十個個案一起銷售,在客源開發不易,並持續受到林口、新莊、五股等地區攔截客戶的影響,銷售的速度已放緩許多。

新北市方面,推案最密集的地區,出現在利多不斷的林口區,目前區段內集結了50幾個建案在銷售中。林口地區在機場捷運線及林口產業園區、全國最大OUTLET等利多支撐下,推案的熱度跌破許多專家的眼鏡,新屋的平均房價約在3字頭左右。新北市的淡水區,銷售中的個案數亦達40幾個,使淡水地區的餘屋面臨去化不易的挑戰。

台北市方面,以内湖區剩餘的戶數稍多,主要集中於東湖一帶,其他如北投區與士林區,雖然銷售中個案也不少,惟台北市在建商可建用地取得大不易下,與前述幾個重案區熱門卻不熱銷的市況,有著明顯的不同。

『熱門卻不熱銷』,是新北市、桃園及新竹幾個超級熱門推案地區的寫照,個案過度集中在一個區段內搶食購屋者這塊大餅,在競爭白熱化下,到頭來反將客源稀釋了,銷售率下滑,將面臨市場嚴酷的考驗。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/2031061  

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2016/09/12 14:36:30 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

最近不少建商打出「降價讓利」策略,希望刺激房市買氣。

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最近與房地產相關的熱門新聞與議題,最受地產業界矚目的莫過於「降價讓利換成交」的市況。前財政部長張盛和曾語出驚人的認為,房市如同黃小鴨一樣,吹得很大,不知道什麼時候會『爆破』。

對於台北房市是否泡沫化的說法與現象,我認為,房價不會泡沫、只會修正。而台北市高房價的問題,各界曾經多次的呼籲,建商如果要多走幾年的好光景,房價不要拉抬得過快、過陡峭,否則房市面臨下修的壓力將愈來愈大。

配合實價登錄的精神,建商亂開價、亂喊價的習性必需要改一改。有些建案根本不按行情價開價,於是北市信義計劃區某超豪宅喊出800萬元一坪的天價,北市內湖區某巷弄內也開出近百萬一坪的『離譜』價位,凡此種種亂象,致使台北市建案在競價中頻創新高,建商似乎沒有感覺到『高處不勝寒』的未來市況。

台北市房價高高掛,難道政府就沒責任嗎?政府不能只會疾呼台北市房價要泡沫,而對台北市的高房價束手無策!我認為,要解決台北市的高房價,把基隆、新北市三峽、土城延伸線及鶯歌、樹林等北市外圍地區的捷運打通,並在新北市的捷運站周邊大量興建捷運宅,甚至再開一條輕軌至桃園地區,問題不就能慢慢解決了嗎?

928檔房市,許多建商仍信心滿滿的認為仍有看頭,打算增加推案的建商更是前仆後繼的放出作多的訊息,然小英政府打房的力道並未放寬,要救起已送入「加護病房」的房地產,看來沒這麼簡單。我還是強調,建案要有所表現,除了符合行情價外,建商的品牌及產品力的強弱,將是銷售率能否提升的關鍵。對建商而言,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使成交價能更貼近目前降價換成交的市場氛圍,成為建案成敗的的重要關鍵。

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2016/09/01 07:13:45 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

目前房市面臨成交量大縮水的危機。 圖/報系資料照

目前房市面臨成交量大縮水的危機。 圖/報系資料照

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前有戴德梁行顏炳立喊出台灣房價將續跌8年,後有永慶房屋董事長孫慶餘說房仲業進入冰河期,預計房仲家數恐再倒3000店的說法。另外孫慶餘還批評蔡政府最重要的政策之一,興建20萬戶社會住宅是錯誤的。

我曾公開邀求與顏炳立大PK談房市「8年抗戰說」及永慶孫慶餘論戰房仲再倒3000家及蓋社會宅是不對的。然而雙方都沒有回應也不願意與我公開論戰,這種說話「無所本」不負責任的作為,令本人痛心,然而又奈何?

我認為台灣政府與社會不應有「排富」的心態,台北市、台中市與高雄市一定會有有錢人需求的高端豪宅需求,如果沒有這類需求,或有錢人都不在台灣置產了,那台灣年年說要拚經濟,根本是緣木求魚,因為營建業火車頭產業已經熄火。另外,房地合一實價課稅實施,受害最深的,將會是整個的營建(造)業、金融業者及政府,我認為,如果房市真的垮了,政府應該會比建商更緊張,特別是金融業,如果房市「硬著陸」,金融業將深受其害,對地產開發商而言,少推案或緩推案就可以度過難關。

任何產業都會有景氣的起起伏伏,觀察台灣房市的發展史,大漲小回的趨勢沒有改變過,只是高檔回修的幅度多少而已。我認為,過度打房絕對會直接影響台灣的整體景氣及經濟回溫,希望政府可提供健全的住宅政策,而不是把房市「打趴」後,再來想辦法救。

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2016/08/04 14:27:51 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

資深房市評論員倪子仁(左)、永慶房屋董事長孫慶餘(右)。 圖/報系資料照

資深房市評論員倪子仁(左)、永慶房屋董事長孫慶餘(右)。 圖/報系資料照

針對今天經濟日報與工商時報的報導,永慶房屋董事長孫慶餘昨(3)日指出,房市現在進入低成交量時代,今年移轉棟數估計不到25萬棟,房仲業進入冰河期,預計今年房仲家數恐再減約3000店,較高峰期逾7000家腰斬一半以上。另外孫慶餘還批評蔡政府最重要的政策之一,興建20萬戶社會住宅是錯誤的。

針對孫慶餘董座這種說法,我不認同更無法茍同。房仲要再倒3000家嗎?那不乾脆喊說要倒5000家算了,還是房仲業全部關門不用玩了。就像我公開邀求與顏炳立大PK談房市「8年抗戰說」一樣,我認為數字不能亂喊,幾年房價跌幾成要跌幾年,建商、代銷及房仲要倒多少家,請問能亂喊?「無所本」的預測是不負責任的。

房仲公會全聯會創會理事長王應傑就直言,孫慶餘喊出要再倒3000家房仲店的說法是「喊過頭了」,王應傑說如果房市政策再不友善,10年倒3000家是有可能,不可能一年倒3000家的啦!而不動產仲介公會全聯會林正雄理事長也說,孫慶餘的說法「太誇大了」,他認為今年全年收掉1000家是有可能。

另外社會宅部份,小英政府要蓋多少戶是政府的理想,本來就應該加速興建社會宅來照顧年輕人及弱勢族群,我舉雙手贊成。內政部花敬群次長在接受本人專訪時就說過,社會宅只租不售,至於要蓋多少戶能於幾年內達標政府會全力以赴,如今永慶孫慶餘批社會住宅是錯誤的政策,難到又是怕擋了地產業者的財路才如此批評的?

「喊跌」換成交量一直是某些房仲業者操作的老梗,喊跌讓賣方鬆手降價賣,買方才願意買,因為房仲賺的是佣金與房價的高低無關。然而,房價漲跌是誰能操作的?該跌的就會跌,有讓利的建案就會有票房,回歸市場基本面就對了,與房市相關的數字要有所本不能亂喊一通!

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2016-01-22 09:25:59 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

大夥又在統計及預估今年台灣新屋的推案量有多少?「329檔」,甚至蔡英文上任的「520檔」也開始熱身。然而我覺得量大又如何,量如果腰斬又如何?我以為,重要的是產品與價格。

個人彙整統計了今年預估的新屋推案量體,2016年三大都會區將推案8500億元。8500億元其中北台灣為7000億元,台中1000億元,高雄500億元,預估會較2015年縮減約2成的推案量。主要為考量美國QE退場,及國內房貸利率將調升等因素影響,建商推案轉趨保守。上市建商包括長虹、華固及興富發等一線建商都直言2016年要減量經營,但也有建商逆向加碼推案,大陸建設、元利建設及冠德建設等豪宅推案建商持續作多。

2016年指標豪宅會是三大都會區房市的新亮點。大陸建設主導的北市信義計劃區「琢白」,中華工程「陶朱隱園」,及北市大安區元利建設「和平大苑」、「ONE PARK」,加上台中國泰建設與大陸建設,高雄京城建設的豪宅等案,將殺出新豪宅一片天。

股市今年以來跌跌落,房市的成交量也持續在低檔盤整,如果再加上全球景氣因素及台灣新總統上任前後的嚴峻經濟考驗,房市雖難好,但會呈個案表現。展望後市,建案要能有所表現,首先民眾的口袋必需先有錢,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而仍在迷航中。

北市信義計劃區「琢白」超豪宅即將公開。 照片/倪子仁提供

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2016-01-15 09:25:05 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

資深房市評論家倪子仁(左)、戴德梁行總經理顏炳立(右) 圖/報系資料照

針對中央社報導倪子仁於FB要與德梁行董事總經理顏炳立大PK,辯論台灣房市從2015年起跌8年說法,倪子仁質疑立論何在,並下戰帖PK顏炳立,但顏炳立回應,每個人看法不同,有啥好PK?

顏炳立早先提出台灣房市從2015年將連跌8年,包括4年下跌再4年的盤整,引發市場不同解讀。倪子仁於個人臉書上發表,「我認為顏炳立喊跌8年的說法是『練肖話』(引用顏常用的用辭),顏炳立乾脆喊2位數的10年不是更爽?」

倪子仁表示,曾經給顏炳立成交賺大錢的某上市建商大老日前就直接跟倪子仁說~顏是『大嘴巴』!…筆者認為要『有所本』呀! 不是喊爽的!大家認為?倪子仁說,黃色小鴨不能戳破只能讓它慢慢消風。

中央社記者問顏炳立時,顏炳立只是淡淡的說,倪子仁和他目前所持論點都是看空房市,只是大空與小空的差別,至於房市要空多久,相差1、2年沒有太大意義,況且彼此所處的位置不同,看法不一,各自表述對市場的觀察,PK沒有太大的意義。

顏炳立說,8年房市盤跌和盤整主要和政策有關,政策又和政府有關,他在房市幾十年,看過多次房市起伏,他不認為明年房市就能一次翻轉,大家還是「要忍耐」。然而倪子仁認為這是負責任的說法,就讓地產業界及全民來評論吧!

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2016-01-04 14:10:37 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

「房地合一」2016年正式上路,加上新總統是否對居住正義及社會住宅等議題加速落實,成為營建業及全民新關注的焦點之一。然而2016年仍將面對房貸升息、貨幣寬鬆政策是否改變及國內整體景氣面能否轉佳等重大因素的影響,房市推案的脈絡與走勢會如何走?房市景氣會上、會下?房價是持平還是下跌?於此特歸納出2016年台灣房市的10大趨勢,提供給地產業與消費者參考。

正式上路的房地合一稅,將大幅改變國內房市的交易型態與結構。

一、2016年三大都會區推案8500億元

從房市景氣面來觀察,預估全年的推案量為8500億元,其中北台灣為7000億元,台中1000億元,高雄500億元。預估會較2015年縮減約2成的推案量,主要為考量美國QE退場,及國內房貸利率將調升等因素影響,建商推案轉趨保守。上市建商包括長虹、華固及興富發等一線建商都直言2016年要減量經營,但也有建商將加碼推案,大陸建設及冠德建設將持續作多。

二、雙北市房價盤跌5%~10%

2015年台北市新屋平均房價回檔至82萬元,新北市新屋平均房價回檔至38萬元。從全球景氣面來觀察,2016年台灣的整體景氣面仍面臨嚴峻的挑戰,是故,2016年雙北市的整體平均房價應該以『小幅盤跌』來看待,就算新北市某些地區雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過一成,房市呈現強者恆強、漲跌互見的『個案表現』市況。

三、整體銷售率低檔徘徊

近年北台灣新屋的平均銷售率在3成至4成之間,2016年的建案銷售率,受房地合一的衝擊及整體買氣效應的影響,銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在3成左右,建案要有所表現,除了符合行情價外,建商的品牌及產品力的優劣,將是銷售率能否提升的關鍵。

四、豪宅吸睛現身

指標豪宅是三大都會區房市的新亮點。大陸建設主導的北市信義計劃區「琢白」,中華工程「陶朱隱園」,及北市大安區元利建設「和平大苑」、信義聯勤案,加上台中國泰建設與大陸建設,高雄京城建設的豪宅等案,將殺出新豪宅一片天。

五、商用不動產交易量縮

兩岸是否加速簽署服貿協議,為商用不動產市場帶來新一波需求,看來並不樂觀。然從去年台灣金控集團大舉購入包括信義A8等標的市況來觀察,只要標的物對,還是會有買家出現,包括廠辦及商辦市場亦然。

六、土建融及房貸利率攀高

央行彭總裁多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率,2016年將出現上調的動作。惟,2016年的土建融及房貸利率雖將上調,但預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率仍將在3%以內。

七、餘屋賣壓牽制預售屋市場

近年北台灣低的銷售率,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、五股、淡水及新莊等區,另外,桃園的高鐵特區、蘆竹南崁交流道周邊,加上新竹地區的竹北市,餘屋賣壓是否能有效去化,成為影響該區房市發展的重要因素。

八、首購族為市場主力

受到台北市高房價排擠效應的影響,購屋人紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民,總價600~1000萬元總價的產品,成為市場推案的主力。

九、貼近行情價,建案成敗關鍵

實價登錄實施以來,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場的行情價格,成為建案成敗的的重要關鍵。

十、房市好壞端看台灣實質經濟成長

台灣整體景氣面明顯轉弱轉壞,在2015年『保1』無望的噓聲下,2016年的景氣展望非常嚴峻。畢竟,房市要能維持榮景,民眾的口袋必需先有錢,而民眾要有錢,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而轉趨低迷。

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2015-12-04 14:26:07 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

展望未來房市,將以「個案表現」為主。 圖/報系資料照

各黨總統後選人不斷放出居住正義的訴求搏選票,又是社會住宅,又是北市囤房稅大論戰、都更條例大翻盤....等議題,住宅問題頓時成為大選的重要訴求點之一。

對於台北房市是否泡沫化的說法與現象,我認為,房價不會泡沫、只會修正。而台北市高房價的問題,筆者也曾經多次的呼籲,建商如果要多走幾年的好光景,房價不要拉抬得過快、過陡峭,否則房市面臨下修的壓力將愈來愈大。然而建商與房仲業者有聽進去嗎?

房地合一新政明年即將正式上路,市況顯示,建商亂開價、亂喊價的習性必需要改一改。有些建案根本不按行情價開價,於是北市信義計劃區某未公開超豪宅喊出四百萬元一坪的天價,北市內湖區捷運高架旁也開出破百萬元一坪的『離譜』價位,凡此種種亂象,致使台北市建案在競價中頻創新高,建商似乎沒有感覺到『高處不勝寒』的未來市況。

羊年房市之前,許多建商及房仲仍信心滿滿的認為未來房市不會太差,房價也沒有大幅下跌的理由,打算增加推案的建商更是前仆後繼的放出作多的訊息,然在房地合一重稅出爐及台北市高的囤房稅衝擊下,房市成交量急轉直下,房市由多轉空今年份外的明顯。

展望未來房市,將以「個案表現」為主。對建商而言,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使開價(成交價)能更貼近市場的行情價格,成為建案成敗的的重要關鍵。

我再次強調,都會區高的房價,除了政府透過租稅政策平抑外,重要的是要有全國的住宅政策,頭痛醫頭、腳痛醫腳的愚民政策,能將房價打下來?房價不是打下來的,而是靠政府的施政能力與健全的房市政策才能落實的。台灣都會區高漲的房價使民眾買不起房子,政府能卸責嗎?這一波『黃金十年』,房價成了脫疆的野馬般大幅飆漲,政府早就該端出平抑房價的住宅政策,而不是在每次總統大選到來之時,隨便喊喊加碼社會住宅來平抑房價、騙選票。

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2015-11-26 12:14:56 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

某房地產網站票選今年10大房市代表字是「慘」。 圖/報系資料照

怪怪!地產業者真的「唱衰」自己?某房地產網站票選今年10大房市代表字,並說明採訪了115人,市調中還說到受訪人橫跨建設、代銷及仲介業,身分包括公司負責人…等人士。

內容中提到,台灣房地產業者心目中的2015年房市代表字是哪一個?答案是「慘」字。除了慘,前五名的另外四個字依次還有「冷」、「凍」、「亂」和「跌」。並說這是一次「令人不寒而慄的票選」。

這份調查還特別指出,有將近1/5受訪者選了「慘」字。某家建設公司說:「電視媒體都在胡說八道,導致都沒人來。」某銷售專案說:「銷售數字差,一天到晚被業主釘。」某仲介經紀人說:「都慘成這樣了,還需要問我嗎?」 還有跑單小姐說:「買氣冷到接待中心不用開空調,省了不少電費呢!」

於此不禁要對此訊息感到質疑與迷惑,建商、代銷及房仲負責人會「唱衰自己」?我接觸的建商及房屋代銷業老板們普遍認為明年房價只會小幅度的修正,而且明年房地合一上路後會有小陽春的機會。

我認為,作為新聞工作者發布對外的新聞應該謹言慎行,如果只是為發布而發布,或是以置入行銷模式行操作議題之實,只會砸壞了自家的招牌,並對相關產業造成嚴重的傷害。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1339154

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