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2017年03月05日 09:00 

/綜合整理
口袋不夠深,屋齡很老的房子可買嗎?(資料照/池雅蓉攝)
口袋不夠深,屋齡很老的房子可買嗎?(資料照/池雅蓉攝)

不少民眾想買房,但礙於口袋不夠深,會將30年以上的老屋列入口袋名單中。但屋齡很老的房子真的可以買嗎?包租公律師蔡志雄說,站在賣方的角度來看,就知道答案了。

蔡志雄在鉅亨網專欄撰文指出,最近有3位想買房的民眾詢問他意見,雖然每個物件都不同,但卻有3個共同點,就是「公寓、屋齡很老、頂加」,其中1間屋齡36年,另外2間則皆逾40年。

蔡志雄分析,老公寓過去有段風光的年代,使用空間比較大,土地持分也高,一旦都更成功,價格還可能翻倍上漲,只是礙於現況,都更幾乎是不可能的任務,當然會被列為第一波出清的對象;加上房市不景氣的情況還會持續,如果現在不賣,老屋恐怕都要變古蹟了;而頂加雖然可以出租增加收入,但這種房子隔間出租後,只能轉手賣給投資客,未來房價約有下跌1成的空間,短期所收租金無法彌補差額,乾脆現在脫手。

蔡志雄說,這些都是屋主「汰弱留強」後才決定出脫的物件,從賣方心態來觀察,就知道買方應該要做什麼樣的決定了。而且不管要自住或投資,買方都要考慮到將來脫手換屋的時間,36年、40年以上的房子真的都太老了。最後,他也強調,老建物當時的建築法規對耐震係數要求比較不嚴謹,除了價格考量外,買方也要確認建築結構,畢竟安全才是最重要的。

(中時電子報)

文章來源:【蔡志雄專欄】太老的房子可以買嗎?

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蔡志雄  2016-04-21  09:30 

過去房價高漲十幾年來,有人沿路喊著房價會跌,要大家不要買房,有人因此聽了沒有買房子,結果房價漲了二倍、三倍,心中懊悔不已。等了十幾年,好不容易現在房價從高點往下跌,結果還是有人繼續喊房價還會跌不要買。沒錯,現在的房價的確不是低點,還會繼續跌,但這種實際漲也喊跌,錯了也不管,終於跌了又只會繼續喊跌,從頭到尾都說不能買,那究竟什麼時候才是買點呢?

買房子的時間點不能一概而論,像以上面的情況來說,在這波房價下跌之前,有人聽信房價下跌的說法而沒有買房子的人,如果是基於投資賺價差的目的,那就是少賺了一筆錢而已,但如果是基於自住的目的,那就不只是少賺的問題,而是少了一間自住的房子,只能繼續租房子。少賺了一筆錢,就是口袋空了一些,如果本來要自住的人,錢還沒準備好也沒辦法買房子不說,如果是錢早就準備好了卻沒買,一樣的錢擺在那,眼睜睜看著房價了二倍、三倍,等於錢縮水只剩下二分之一、三分之一,心裡不會嘔死嗎?好啦,房價終於下跌了,可是要回到當年的房價,那要跌個五成甚至七成,這機會大嗎?

從房價的歷史來看,往往是大漲小回,幾乎可以斷言房價是回不到過去的,所以自住所謂等低點,如果在同一個高點到低點的循環來說,的確有機會買到更便宜,但如果超過一個以上的循環,幾乎是越等越高,所以低點只有一時的低點,現在的低點,絕對回不去過去的低點。再回頭想一想,不覺得那種實際漲也喊跌,跌了還說不能買,會讓人越等越高,一再錯過買點嗎?

放長遠看,既然房價的低點越來越高,而自住通常會住上很久一段時間,這中間不知道歷經幾次的漲跌循環,就算買貴了,依然會漲回來。所以,究竟是買到了一時的高點損失比較大?還是所謂等低點從頭到尾都沒買越等越高的損失比較大?

因此,自住本來就『可以不用等低點』。所謂『可以不用等低點』是要等低點當然可以,畢竟那可以省下一筆價差,但如果不等低點隨時買,『那也是可以的』,只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,房價終究會漲回來。所以自住買房,重點是買得起,而不是等最低。

其實月薪五萬就有能力可以買房子。什麼,五萬就可以買房子?沒錯。這裡要先思考,幾歲的人會買房子?一個人買房子?還是兩個人一起買房子?通常剛出社會不會買房子,而是工作幾年有了一些積蓄才會想要買房子,這時候有很大的比例已經有了另一半,其實是兩個人一起買房子,一個人月薪五萬,每個月就有十萬元的預算可以運用了。如果只有一個人買房,五萬元月薪顯然是不夠的,但如果兩個人共同購屋,就可以減輕負擔。兩個人薪水加起來比較高,可以把貸款負擔的比例從一般的三成拉高到四成,這樣一個月能夠負擔的貸款本息就有四萬元,換算可以貸款八百萬,加上自備款二百萬,就可以購買一千萬左右的房子。

買房子不容易,但也沒困難到永遠買不起的程度,不管是自住隨時買或是要等低點的人,房價下跌時是進場做功課或買進的絕佳機會,別再光聽信始終都不能買的那種說法了,好歹先看看市場上有多少一千萬區間左右的房子吧!

原文網址:http://news.cnyes.com/Content/20160421/20160420120023000918007.shtml  

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要賺多少錢才夠買房子?一名投資專家直指,「月薪不到9萬元,千萬別買房」,建議小資族不要買房,否則將會「吃泡麵吃到進棺材」,引起其他專家的強烈不滿,批評該文似是而非,不要再拿少子化、老年化當擋箭牌,「你不是嬰兒,現在就要住!」、「哪來這麼貴的泡麵?」,好像買房子用的都是嘔心瀝血的錢,租房子就是灑鈔票、通通不用錢,「我暈倒了」。
月薪不到9萬元「千萬別買房」?專家列20點回嗆。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
月薪不到9萬元「千萬別買房」?專家列20點回嗆。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
「月薪」向來是重要的財力指標,不過究竟什麼樣的收入水準,才有能力成為有房一族呢?投資專家狄驤在商業週刊撰文表示,他認為「月薪不到9萬元,千萬不要買房」,更自稱「打死我再也不買房」,引起其他專家的強烈不滿,認為該文似是而非,看完「暈倒了」。
包租公律師蔡志雄在其臉書表示,十分無法認同「錢不夠買房子,可以租豪宅別墅」、「初一十五血拚,不用看價格」的想法,依照這種財務規劃,過不久就必須租第二間房子來放戰利品了,除非你買的東西是會增值的古董,否則「難道這些東西是資產嗎」?
「租房子」手頭寬裕,就能大買特買?(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
「租房子」手頭寬裕,就能大買特買?(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
蔡志雄質疑,把買房的錢拿去租豪宅、別墅,根本是不在狀況內的行為,「光是管理費就付到脫褲子了」,更不應該把買房、存錢視為像「狗」一般的行為,好似租房子就像「不用錢」一樣,「不太對吧!」,況且連政府的社會住宅、聯開宅都有年齡限制了,租房子難保能讓你隨心所欲住一輩子!
蔡志雄提到,雖然台灣少子化是趨勢,但是「抱歉,你不是嬰兒,現在就需要住」,少子化影響房市是很久以後的事情,如果年輕時不買房,老了要拿什麼養老?會不會連有大塊牛肉的泡麵都吃不起?蔡志雄認為,量力而為、買能力所允許的房子,雖然過程很辛苦,但結果是值得的,很多東西如果只是「看爽的」,以後問題會很大。
理財專家賴淑惠也表示,自己看過許多人高喊「只租不買最聰明」,卻在領到年終獎金後,一口氣拿去買車當頭期款,「不知道這些人是數學差,還是太虛榮」,雖然「只租不買」可以在短期間獲得較佳的生活,但這何嘗不是一種逃避心態?
蔡志雄回應「月薪不到9萬元,千萬別買房」。(翻攝自蔡志雄臉書)
蔡志雄回應「月薪不到9萬元,千萬別買房」。(翻攝自蔡志雄臉書)
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【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法圖說:多方尋找、堅持底價,用合理的價格買好房。

買屋乃人生大事,除少數買賣雙方自行尋覓成交外,大多數均係透過街坊間隨處可見的仲介。但買賣雙方之間存在利益衝突,在台灣卻多由相同之仲介代理雙方,因此仲介難免試圖引導買方加價以促成交易,面對如此之情況,買方如何運用技巧,爭取合理之價格呢?

買屋8大心法

 

1、願者上鉤

欲購買房屋者可主動與多家仲介聯繫告知設定物件之條件、屋況、價格,一旦有大致符合條件之物件,仲介會主動告知,買方可增加選擇之機會。

2、大海撈針

透過網路上各大房仲及售屋網站,尋找適合自己設定條件之物件。但仲介通常拿到新物件會先行聯絡客戶名單,未能成交才會將物件放上網路,因此還是以第1心法優先。

3、望聞問切

當有符合設定條件之物件,先行透過網路查詢是否有凶宅、輻射屋的相關新聞,亦可透過網路地圖瞭解週邊環境,有無嫌惡設施,並且利用實地看屋之機會,確認物件有無漏水、壁癌、傾斜等瑕疵。

4、隱善揚惡

想要談到好價錢,可以隱藏房屋之優點,刻意強調房屋之缺點藉此來殺價。當然,可以購買並接受其瑕疵類型之房屋見仁見智,例如輻射屋、傾斜屋有損害生命、健康之虞,不建議購買,至於房屋老舊、輕微漏水或採光、方位等瑕疵因素可以做為殺價之依據。

5、趁人之危

實地看屋時可以向房仲或前屋主多方探詢並瞭解其售屋之因素,而所謂移民出國的理由,通常為行銷手法不可輕信,至於前屋主若為婚姻或合夥拆夥而分產,表示賣方急於脫手,可以藉此減少出價。

6、先單後總

殺價時先殺單價,例如1坪35萬殺價30萬,如得出總價為1250萬再去尾數,變為1200萬。

7、欲拒還迎

要向賣方表示其實也不急著買房子,但買到會好好照顧房子,至於目前出的價買不到也不強求,並不是只有這1間房子可以買,就祝福其他幸運的買方。

8、堅持底價

買房除了頭期款耗費大筆積蓄外,之後房屋貸款期間長達20年甚至30年,且繳納本息牽涉之利率,日後也有調升的可能。買方原預估之房價必須考量自身經濟能力有所堅持,切忌一時衝動隨意加價,以免日後升息而遭法拍斷頭。

 

【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法

 

【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法

 原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/【地產專欄】蔡志雄-想和房仲對招-先學買房8心法-142256361.html

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