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2018-05-17 02:50經濟日報 張金鶚
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立法院院會剛三讀修正通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》部分修正草案,危老條例部分條文,主要修正內容為放寬危老建物所有權人資金融通,可以不受「銀行法」的30%放款融資比率限制,主管機關內政部營建署對此一修正內容表示,樂觀其成的態度。但我要強調的是,有許多的危老建築,之所以無法重建,主要關鍵仍在於需全體土地或建物所有人同意,才可以進行,換言之,此一同意門檻的限制,才是危老建築卡關的主要原因。

值得注意的是,修正草案放寬老屋重建放款上限的同時,蔡英文總統也表達希望中央、地方及民間共同努力,優先翻新都市的危老建築,讓大家享有更好的居住環境的基本態度,強調讓民眾住得安心、安全,是她就任總統前的承諾,這二年來政府不但興辦近5萬戶社會住宅,也規劃加速更新都市裡的危老建築,未來房市的量,不能僅看建商推出多少新案,而是要看有多少舊房子被更新。換言之,配合條例的修正,政府確實想在危老都更上有所發揮,透過容積獎勵、簡明程序、稅負優惠及金融協助等做法,加速推動。

放寬老舊建物放款融資比率,不得超過30%的限制,希望藉此提高危險及老舊建築物都更比例,當然是一件好事,事實上,內政部也計劃明年度將在全國範圍內,推動500案老舊建築加速重建,因此必須要盡可能的將現有的障礙予以克服或排除。

依立法院通過的修正條文內容,未來危老建物所有權人融資,得不受銀行法第72條之2放款融資比率限制,但為兼顧金融機構流動性風險,金融主管機關必要時,得規定商業銀行放款的最高額度。

我同意放寬融資比率的限制,是否可以讓銀行態度轉變,可以有多一點資源投入危老建築中,這當然是好事。所以民進黨立委郭正亮參考促進民間參與公共建設法的立法例,提出修法,以利銀行協助提供危老建築重建計劃相關融資;營建署的調查也發現,目前國內銀行建築放款總額水位,平均而言,已達26%~29%之間,此時若不放寬建築放款限制,銀行在危老建築重建計畫上的融資,當然會受到相當的限制。

但我要強調的,危老建築都更的重點,不在於資金是否足夠這件事而已,她只是其中的原因之一,更重要的,是同意戶門檻太高的問題。

我甚至認為,如果只有把融資條件鬆綁,此一根本性的原因卻沒有得到處理,危老建築要全面性的推動,仍有相當大的難度。

我長期觀察都更案推動的情況,都更要順利進行,最難的問題就在於「整合」,這才是政府面對危老建築都更時,最為迫切需要面對找出處理方法的關鍵所在。

具體而言,目前危老都更的同意門檻實在太高,絕對會讓危老都更的推動窒礙難行,一定要排除此一障礙,才能真正有效的促進危老建築加速重建。

(政治大學地政系教授張金鶚口述)

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3146340

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2018-04-19 23:56聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)
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自用一屋免稅,地方政府將幾無房屋稅可收。 圖/高雄市地政局提供 自用一屋免稅,地方政府將幾無房屋稅可收。 圖/高雄市地政局提供
 

 

十五日民意論壇「查水表不如自用一屋免稅」一文認為,市府查水表以確認是否空屋進而考量是否應取消自用房屋優惠並不恰當,而是應對自用一屋給予免稅。這包括擁有多屋但其中一屋自用免稅,當然百坪上億豪宅自用也免稅,合理嗎?不論在理論上或實務上,乃至世界各國的經驗上,均無法認同自用房屋可免稅,社會各界也多有批判。

首先,理論上自用房屋是否應該免稅?房屋稅是興建與維護地方公共建設(包括公園、學校、道路、水電、垃圾、汙水等)的主要財源之一,好比社區的管理維護費,理論上不但是要使用者付費,同時也因為良好的公共建設與維護,可提升房屋居住品質,進而提升房價。因此不論自住或非自住(投資)房屋都受益,惟從量能課稅及保障自住觀點,降低自用同時提高非自用房屋稅,應為合理,但絕不宜自用免稅,扭曲了享受公共建設及增值利益。當然若為抑制投資或空屋而大幅提高非自用房屋稅,則相對自用房屋稅即可多降低一些。

其次,實務上自用房屋可否免稅?根據前兩年房屋稅統計資料,全台持有一戶房屋所有人占所有房屋的八十九%。因此,若自用一戶免稅,則地方政府將幾無房屋稅可收取,如此地方公共建設要如何建設?如此公共建設使用分擔,又是否合理可行?

第三,實務上自住者是否房屋稅負擔過重無法承受?目前一般房屋評定現值遠低於市價,乘上一點二%的自用房屋稅率,約為房屋市價的千分之零點一上下,一千萬的房子其每年房屋稅約一萬元左右;相對不到百萬元的汽車,每年所需繳納的燃料稅和牌照稅近二萬元,遠大於上千萬元的房屋稅和地價稅。換言之,擁有汽車比擁有房屋要繳的持有稅還高出許多,在認同汽車持有成本合理下,凸顯房屋稅過低的不合理。而從目前超過百分之八十的房屋自有率,反而看到因房屋稅太低而加深房屋炒作及空屋過多的資源浪費。

第四,相較國外實際經驗,自用房屋免稅是否有例可循?雖然世界各國多有針對自用房屋給予優惠稅率,保障自住基本權益,但從未看到有那一個國家是對自用房屋完全免稅。相反地,許多先進國家如美國,為確保地方公共建設財源,其自用房屋的持有稅至少超過房價的百分之一,相對台灣不到千分之一房地持有稅,顯然高出許多。也因此,我們看到國外因為較高的房屋持有稅,大大的減少了房地產的投資炒作與空屋資源的浪費現象。

最後,當前房屋稅是否違憲,或違反聯合國保障居住的基本人權?從上述理論、實務及各國經驗來看,文中違憲等說法顯然言過其實。若真的關注居住人權,應批評當前高房價的不合理,尤其投資炒作房地產造成整體經濟衰退,國家資源浪費與扭曲,多數年輕世代努力一輩子還是望屋興嘆,年輕人以及弱勢租屋者的基本人權缺乏保障。

相信大多數民眾更在意當前不合理高房價,而非自用房屋免稅所造成的居住基本人權問題。

原文網址:https://udn.com/news/story/7339/3096843

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房價為何看回不回?(本報系資料照片)

 

房價自2014下半年反轉,不過對於購屋族來說似乎沒有明顯感受,根據統計,台灣實價登錄實施5年以來,前面2年先漲23%,後面3年頂多才跌6%,房價呈「大漲、小回」緩跌格局。有空頭總司令之稱的政大教授張金鶚對此表示,房價一直下不來的主因在於「政府政策態度不明確」,讓建商覺得可以再撐一下。

張金鶚於2014年擔任台北市副市長期間,積極著手調整房屋稅率,他曾與時任財政部長張盛和會談,促成雙張會,由財政部推出囤房稅修法,提高非自用房屋稅率。

《ETtoday》引述張金鶚說法指出,政府過去曾祭出打房政策,陸續推出實價登錄、囤房稅、豪宅稅、房地合一稅等,讓房屋的持有成本大幅增加,但近來政策上又縮回去了,像是台北市長柯文哲上任後調降囤房稅,現在還打算進一步調降精華地段的豪宅稅,讓業者鬆了一口氣,加上建商口袋夠深,覺得可以再撐一下,難怪房價看回不回。

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180308003041-260410

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2018-02-25 11:30聯合報 記者陳熙文╱即時報導
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花蓮強震後,都更議題再度成為焦點。台北市長擬參選人、前國民黨立委丁守中日前提出都更方案,指當選後要讓台北市都更能一坪換一實坪,但遭到內政部次長花敬群批評是「虛偽性大於可行性」,引發口水戰。

曾任台北市副市長的政治大學地政系特聘教授張金鶚則強調,天下沒有白吃的午餐,每一個地區的狀況都不一樣,有些可行,有些不可行,一坪換一實坪是簡化的說法。

針對都更議題,台北市長柯文哲曾表示,希望部分民眾心態要改變,不要幻想一坪換一坪,外加車位,興建期間還不用出租金。對此,丁守中則回應,當選後要讓北市都更一坪換一實坪,花敬群日前接受廣播專訪則表示此種政見是虛偽性大於可行性,不可能做得到。

張金鶚則說,每一個地方的都更狀況都不一樣,如果在土地價值較為昂貴的地點,再加上老屋建物原來的容積可能沒有那麼高,打掉重建之後加上容積獎勵,一坪換一坪的機會就相對提升;不過要是在土地價值較低廉的地點,重建後加上容積獎勵的價值還是不夠,就不太可能一坪換一坪。

他認為,視每個地方條件的不同,有些案例可以一坪換一坪,甚至一坪換高過一坪,其他則不行,狀況很複雜,單講一坪換一坪是簡化的說法。

他強調天下沒有白吃的午餐,每一個案例都要去評估都更建築的價值、改建的成本、容積獎勵的價值和原來土地的價值,以及彼此之間的關係。他認為,如果全部都更都要一坪換一坪顯然是不太可能,等於政府要進行很多補貼,或是要求建商不賺錢,幾乎都是不可能的事情。

政大地政系教授張金鶚。 圖/報系資料照 政大地政系教授張金鶚。 圖/報系資料照

原文網址:https://udn.com/news/story/6656/2998955

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2018-02-11 00:01聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授
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二月六日的花蓮大地震造成四棟大樓的傾斜塌陷,多人死傷,再度引發社會關注建築安全與危老建築都更議題。

台灣位在地震頻繁地帶,自然災害無法避免,如何作好地震來臨前的預防、地震發生時的救災安置、以及地震後的重建工作,應是政府與人民要共同面對的三大重要課題。

首先,大家都清楚「預防勝於治療」,但是大家可能都不清楚自己住的房子遇到地震是否安全,更別提要如何預防;因此,地震前預防的首要工作,就是應先針對自住房屋定期進行健康安全檢查,以清楚自家的居住是否安全。然後再透過房屋健檢結果,進一步提供因應配套對策,才能真正達到預防目的。

然而,有些人擔心健檢結果不安全,影響房價而不願健檢,如此「要錢不要命」心態,實不可取。尤其都市集合住宅的居住安全,不僅是住戶本身問題,地震引發外牆剝落或房屋倒塌更涉及公共安全,政府應積極介入並予協助。

根本之道,政府應立法建立制度,就如同老車都要健檢才能上路般,要求房屋老舊在一定年限以上,應強制定期健檢並予以改善以確保安全,同時健檢報告及改善紀錄應予留存,以作為房屋交易履歷。而為提高健檢誘因,健檢費用可在隔年予以稅捐抵扣,甚至弱勢家庭還可以提供修繕補助。

其次,面對地震發生時的救災安置,在經過多次的地震洗禮,已經建立相當秩序且良好的運作模式,應予肯定。尤其政府與民間所展現的動能與效率,各界善心人士與企業的捐助,令人感動。期盼這部分能夠發揚光大,展現真正的台灣精神。

 

花蓮震災倒塌的雲翠大樓,搜救進入尾聲,最後失聯的一家五口陸客,已陸續將發現的3具... 花蓮震災倒塌的雲翠大樓,搜救進入尾聲,最後失聯的一家五口陸客,已陸續將發現的3具大體移出援。 聯合報系資料照片 記者徐庭揚/攝影
 

 

然而根據過往經驗,面對各界龐大的善心捐款,如何適時有效運用,應加強公開透明與監督機制,以達到捐款目的、避免爭議。另外,災民安置計畫,除臨時性的避難住宿等硬體空間外,更應加強災民的社會支援和心理輔導等軟體照護。

第三,面對最困難且漫長的災後重建工作,首先要清楚掌握災民重建的意願,有人要重建家園留在原地,也有人因家人往生或其他原因,不想留在原地。此外,每個家庭的房貸與經濟狀況均不相同,如何掌握災民的意願與能力,應是第一步。接下來應協助災民組社區重建委員會,展開重建工作。

由於災民多半沒有社區重建的經驗與專業,建議政府應協助並補助災民徵選有經驗且信譽良好的專業人士或團體,全程參與重建並提供專業服務。透過專業者的協助,可以整合住戶的意見,同時作為政府、建築師、營造廠、金融機構等溝通的橋梁,這應是社區能否順利重建的關鍵因素。

面對重建工作,政府可以提供從寬從優的獎勵與補助,減少災民負擔。甚至面對少數不想留在原地的災民,政府也可考慮運用善款先買下其產權,參與加速重建,屆時再拍賣取回善款。另外,金融機構,特別是公股銀行應本於社會救助,積極提供優惠房貸協助重建。

最後,面對危老建築都更緩慢的爭議,都更釘子戶若非危險建築,要求政府強拆加速都更;反之,危險建築若涉及釘子戶,如海砂屋,卻又要百分之百同意,政府不願強拆,是否恰當?值得大家省思。

原文網址:https://udn.com/news/story/7339/2980589

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

曾任台北市副市長,素有房市空頭總司令稱號的政大教授張金鶚,25日發表自創「好時價房價指數」,顯示房價從高點下跌3.2%。他認為,目前房市仍在盤整,尤其最早下跌的北部地區仍未見復甦,對於目前許多建商喊「房市落底」,在數據來看,並沒有落底跡象。

▼張金鶚認為北部地區房價沒有復甦,房市談落底還早。(好房網News記者陳韋帆攝影)

張金鶚。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

素有「空頭總司令」的政治大學地政系特聘教授張金鶚,2014年擔任台北市副市長期間,積極著手房價合理化的政策,並在卸任前調高新取用使照豪宅的房屋稅稅基與稅率,打擊高總價豪宅市場;他也與時任財政部長張盛和會談,將非自用房屋稅提高,並採全國總歸戶方式,打擊囤房者。

卸任後的張金鶚,組織「好時價House+」團隊,彙整內政部實價登錄資料並著手製作房價指數。根據25日發佈的「好時價房價指數」,發現全台房價以2015年4月高峰為分界,前2年半房價漲幅超過20%,後2年半(至2017年9月)僅下跌3.2%,等於從高峰反轉僅下跌3.2%。

張金鶚表示,台北市從2014下半年景氣開始下滑,接著新北市、桃園市的下滑,明顯看到房市的不景氣遞延效果,甚至北市大安、信義蛋黃區房價也優先下滑。他認為,目前房市仍在盤整,尤其最早下跌的北部地區仍未見復甦,對於目前許多建商喊「房市落底」,在數據來看,並沒有落底跡象。

面對「好時價」的房價指數發佈,2017年初在台北文山區買房的新婚族葉先生說,其實價格有比2013、2014年還便宜,也是因為有覺得「價格讓利」,加上自身需求,所以買了公寓做新婚住宅。

至於好時價房價指數的統計方式,好時價不動產數據分析師鄧凱元表示,主要是彙整內政部實價登錄資料,並以歐美國家廣泛採用的「重複交易法」分析,與傳統台灣多數機構採取的「特徵價格法」不同。

至於,為何近2年半房價僅跌3.2%?鄧凱元說,主要是因為數據為「全台行政區」,稀釋了北台灣跌幅較大的區域,若看個別行政區,也能看到台北、新北是比較大的跌福。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/183863186867.html

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2018-01-29 00:17聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)
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台北市長柯文哲(右)帶著蔡英文總統(左)前往健康公宅參訪。 圖/聯合報系資料照... 台北市長柯文哲(右)帶著蔡英文總統(左)前往健康公宅參訪。 圖/聯合報系資料照片
 

 

日前蔡總統視察台北市健康公宅表示「年輕人的居住權利與環境,也是台灣價值」,很樂見總統重視居住正義且視為台灣價值的一環。然而居住正義何時可以實現?是否廿萬戶社會住宅完成,年輕人的居住權利就可以實現?換言之,如何落實居住正義以彰顯台灣價值?

先不論柯市府四年二萬戶公宅確定跳票是否會影響蔡總統的八年廿萬戶成果,然不合理高房價並不會因為「廿萬戶的社會住宅」而解決;不合理的黑市租屋市場也不是「租屋專法」所能解決;危險老舊違章的不良居住環境也無法透過「危老條例」而明顯改善;更嚴重問題的住宅商品化、投資炒作、大量空屋與房市資訊扭曲等市場不健全尚無法經由「稅制金融」及「實價登錄」而改變。

如果台灣的居住權利與環境是處在一個高房價、租屋黑市、危老不良居住品質,以及投資炒作、大量空屋和資訊不健全的市場環境,如此台灣價值情何以堪?

面對台灣居住困境,高房價及投資炒作互為因果,也是居住不正義的核心。透過房地產稅制及金融改革,區隔自住與非自住房屋的交易及持有成本,使其產生明顯差距,增加非自住者負擔,降低其投資誘因,同時保障自住者權益,避免住宅過度商品化,高房價也將無力支撐而逐漸合理修正,如此居住權利才能真正實現。

其次,面對大量空屋及資訊不健全的市場機制,政府與民間應加強供需資訊的提供,減少空屋的產生並促使有效利用。然後加強房地產業的檢查評鑑,以落實市場的獎優懲劣機制。最後透過實價登錄的改革,讓預售屋及租屋的市場資訊即時、正確、沒有模糊化的完整提供。如此可以避免市場失靈,同時保障消費者的居住權利。

第三,面對相對弱勢族群的租屋市場,政府除應先積極健全租屋市場的相關資訊,更應優先處理多戶出租房東的逃漏稅問題,以杜絕租屋黑市。另外,政府應加強提供多元租屋補貼方案,重新檢討各種補貼方案的公平與效率,提供弱勢租屋族群協助。

第四,面對危老不良的居住環境品質,政府除積極推動危老條例外,更應加強提供多元的都更模式,除重建外,還有整建與維護;除大規模都更外,還有中、小規模都更;除公辦、民辦都更外,還有社區自主、代理實施者都更等。透過各種多元都更模式,形成遍地開花的居住環境品質改善。

最後,面對社會住宅興建,柯市府強調要居住正義、智慧建築、美化城市等多重任務,卻忽略了只有少量的社會住宅最重要目的是協助無法在一般出租市場上租屋的真正弱勢者。如強調高品質的智慧住宅與美化城市,不但提高興建成本,更增加後續長期維護費用,如此將提高公宅租金,弱勢族群只能望屋興嘆。若社會住宅被賦與多重任務,導致原本目的扭曲,如此居住正義只是口號,更別提台灣價值的落實。

原文網址:https://udn.com/news/story/7339/2955102

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2017-12-27 00:08聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)
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立法院內政委員會今(27日)審查都市更新條例修正草案。 圖/聯合報系資料照片 立法院內政委員會今(27日)審查都市更新條例修正草案。 圖/聯合報系資料照片
 

最近都市更新條例修正草案已在立法院召開公聽會並將進行審查,雖然期待都更條例儘速通過,但更期待此條例的通過能夠解決都更財產權與多元價值觀的爭議,真正促進居住生活環境與都市機能的改善,如此都更條例的通過才能發揮成效。因此,面對此次修法與未來執行,基本觀念的共識建立,應是首要釐清工作。

首先,應確認都更主要目標是改善居住生活環境與都市機能,住戶與政府都必須付出心力與代價,不應有白吃午餐的心態。若是強調不動產開發利益與經濟發展成效,都更可以是白吃午餐,即形成都更商品化的利益導向,扭曲都更目標。

目前草案容積獎勵與稅賦優惠應予以節制,容積獎勵基本原則的正當性應載明,長達十二年的房屋稅減半優惠是否也應檢討縮減,避免產生都更利益遠大於沒有都更的不公平現象。

第二,當前剛通過的「都更危老條例」針對危險建築沒強拆條款,必須要有百分之百住戶同意才能拆除;反之,一般都更建築並沒有危險安全問題,目前草案卻不需百分百同意,顯然不合理。

在危老條例不修情況下,建議應在都更草案增加危險建築的強拆條款,並提供相關輔導協助措施,以確保都更的居住安全。

第三,雖然都市更新作法包括建築的維護、整建與拆除,但目前作法多只透過拆除重建進行都更,相對公寓加裝電梯或昇降輔助器,以及外牆拉皮避免磁磚掉落等建物的整建維護較缺乏給予更多的關注與協助。相對拆除重建,都更整建維護不但成本較低,可行性也較高,同時還可以保有鄰里結構與歷史文化,應予鼓勵。

建議都更草案增列條文針對整建維護加強提供協助,同時對整建維護費用也得以作為相關稅賦的抵扣。這也是都更多元價值的具體展現,同時也可解決文資保存與都更拆除的衝突。

第四,都更推動不易,主要是地主意願整合困難,面對都更權益價值爭議,被信任的「協商」平台建立應是關鍵。目前條例草案為減緩爭議,雖已加強都市計畫連結,避免惡意圈地;凡有爭議即辦聽證,確認都更合理性;強化都更審議,防止爭議擴大;最後由地方政府架構「代拆協調」平台等四道關卡,但最關鍵的都更「權益價值」的協商機制並未詳細的明訂,屆時都更爭議恐仍不易釐清解決。

建議條例草案應明訂公正專業的第三方,包括估價師、建築師、地政士、律師等組成協商小組平台,類似法院外仲裁,或所謂「解決紛爭替代方式」(簡稱ADR處理模式),限定在六十天內完成協商,並提出完整報告供都更審議會決議。如此才更能完整「程序正義」,公正客觀釐清並解決都更權益爭議。

雖然本次都更條例的修正已有相當大幅修正,但針對都更權益爭議的處理仍力有未逮,多元都更模式也有待加強,都更蘿蔔(獎勵)與棒子(拆除懲罰)仍有檢討空間。希望都更條例的修正能夠解決當前滯礙難行的都更困境,並且達成都更的主要目標。

原文網址:https://udn.com/news/story/7339/2896974?from=udn-catelistnews_ch2

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看到五年前的Youtube及臉書po文,至今看來,居住與都市環境的改變不大,許多問題依舊,再次分享此篇心得感想,期待有志之士的共同努力!
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「正義」與「錢買不到東西」作者—哈佛教授邁可‧桑德爾來台訪問演講之心得感想:
1.「居住正義」只是選舉口號,可以被出賣?還是台灣社會全體的價值觀?居住應有「市場」價值,但也還有「道德」價值。「市場」與「道德」都應受到尊重,也有其極限!
2.台灣房地產從過去強調三民主義漲價歸公的極度社會主義,發展至今,卻走向極度市場導向、商品化的資本主義,如此過程與結果是否應重新反省檢討?!
3.住宅原本是美好生活居住的空間,如今卻變成財富累積的工具,如此本末倒置,套句桑德爾的說法,嚴重「腐化」了住宅的本質!
4.全民努力買房、拼房、炒房,結果房價高漲,有錢人可以擁有數棟房產,而一般民眾買不起房子,想換屋的人也換不起房子,套句桑德爾的說法,住宅使用與分配的「不公平」問題非常嚴重!
5.不僅是個人居住的「腐化」與「不公平」,同時國家也產生了大量的空餘屋,造成資源的浪費,甚至造成國家經濟的衰退,GNP的下降!台灣的永續發展令人堪憂!
6.都市更新過度市場商品化的結果,亦同樣造成都市的「腐化」與「不公平」,都市更新不但無法推動,黑道介入,居住環境持續惡化!
7. 雖住宅與都市發展的「市場」與「道德」不易分離,但不應明顯過度偏頗任何一方,應有更多的公共論述,形成共識,如此才可改善當前不滿的居住環境,永續美好社會的願景!

 

相關論文連結:www.realestate.com.tw/→期刊論文→所有期刊論文→38."Commodification and Urban Development: A Case Study of Taiwan"(Co-author with Adrienne La Grange, Ngai Ming Yip)/ Housing Studies(SSCI), Vol. 21, No. 3, pp.-53-76, 2006年1月
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原文網址:https://www.facebook.com/Duckboss/posts/1583862931707568

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2017/12/07

最近有機會到台南、高雄和當地的年輕人談論高房價與「居住正義」議題。雖然台南、高雄房價大約只是台北的四分之一,相對合理,但年輕人仍然感受到高房價的壓力,對買房擁屋還是相當焦慮,可以想見在台北的年輕人面對是否買房將更為焦慮。

他們問:年輕人是否該買房?以目前的薪資所得,未來是否買得起房子?是否該努力拚命先買房子?是否現在該買房子? 
我的回應是:是否該不該買房子,就像問該不該結婚?或該不該生孩子?甚至該不該買車子?這是個人價值觀的問題,我無法也無意代為回答。有人認為單身或沒有孩子、沒有車子也不錯,生活較沒有壓力,可以輕鬆過日子,雖然社會的價值觀或壓力都未必認同,然而只要個人認同,沒有心理壓力、生活舒適,當然可以不買房;但也有人認為若沒有買房擁屋,人生似乎少了什麼,就像沒有結婚、生子、車子般,無法認同,無論如何,想要買房擁屋是人生一大目標,那就努力實現目標買房吧。因此,該不該為了買房擁屋而努力,尤其面對當前的高房價,犧牲其他理想,那是個人價值觀的選擇,必須自己想清楚,自己決定、自己承擔。 
年輕人買房通常為首購族,不但欠缺資金,更沒有購屋經驗,較易衝動決策。因此年輕人在面對是否買房的決策前,須先確認下面三件事,以避免不必要屆時因短期買屋再賣屋而產生不小的交易成本: 

購屋前先自我釐清

一是工作穩定了嗎?當你認為工作尚未穩定,找尋新工作機會將影響已購屋的工作通勤及房貸壓力,因此先買房將影響找尋更好的工作機會。
二是婚姻家庭穩定了嗎?當你的婚姻或家庭尚未穩定,結婚家庭將影響你的居住地點及面積大小,因此先買房將影響結婚家庭安定後可能面臨換屋的困擾。
三是比買房更重要的夢想實現了嗎?充實自我、出國旅遊、創業投資等年輕人的夢想是否比買房更為重要?若先買房將影響年輕人更重要夢想的實現是否值得?顯然買房是否為年輕人的優先選擇?應先自我釐清。
至於若想要買房擁屋,卻沒有能力,或擔心須拚命努力一輩子,要付出極高代價,我只能回應:若憑己力買不起房或者必須拚老命犧牲許多美好人生才能買房,就不要勉強買房吧!當然若買屋不困難、不勉強、沒有太多犧牲,那就買房擁屋吧!
最後回應現在是否買房時機,我的看法是:你自己覺得現在房價合理就可以進場買房吧!若是你自己覺得現在房價不合理,就不應該進場買房!因為若你在自認房價不合理情況下購屋,不但自己是支撐不合理房價的幫兇,也讓自己買到不合理房價,違反理性決策,這是「損人不利己」的最壞情境。 

房價並非絕對關鍵

至於房價是否合理的判斷,必須要多方衡酌,包括你個人的所得負擔能力、當前及未來的市場供需狀況、各方資訊與說法等,不論如何,市場之尺與自己心中之尺的交集,才能判斷房價「合理與否」吧!最後,年輕人是否該買房子,房價是否合理並非絕對關鍵因素,真正重要的是「房子產品、鄰里區位與社區管理」個人是否喜歡才是關鍵,畢竟買房子的目的是要住得舒適,而非只是房價合理便宜就好。 

政治大學地政系特聘教授 

 

原文網址:https://tw.appledaily.com/forum/daily/20171207/37866710/?utm_source=Line&utm_medium=MWeb_Share&utm_campaign=https%3A%2F%2Ftw.appledaily.com%2Fforum%2Fdaily%2F20171207%2F37866710%2F

 

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2017-11-25 23:16聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授
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違章頂樓加蓋,逃生通道不足。 聯合報系資料照片 記者杜建重/攝影 違章頂樓加蓋,逃生通道不足。 聯合報系資料照片 記者杜建重/攝影
 

 

新北市中和惡火造成九死二傷,雖說這是人為縱火所釀成的悲劇,但此事件背後凸顯了許多台灣的租屋問題,值得深入檢討。

首先,為何能容許既不安全又窄小的房間出租使用?根據今年初新修正通過的「住宅法」第四十條規定,中央政府應訂定基本居住水準,並應清查不符基本居住水準家戶之居住狀況,同時訂定輔導改善執行計畫,以確保符合國民基本居住水準。

然至目前為止,政府尚未訂定基本居住水準,當然也就沒有清查及輔導改善計畫。面對當前許多出租套房缺乏通風採光的籠居隔間,明顯不符合基本居住水準,政府卻完全沒有相關法令,保障人民的居住品質與安全,顯然失職。如今政府應依法積極訂定基本居住水準並提出清查與輔導改善計畫是為根本之道。

其次,有關租屋市場的管理,雖然最近即將三讀通過「租賃住宅市場發展條例」可以保障租賃雙方權益與糾紛處理,但租屋市場最關鍵的是地下化黑市問題,大多數的房東出租都沒有契約公證、租金收入沒有報稅,租屋資訊不公開,導致不但未來可能租賃條例無法管理的漏洞,也使得目前租金補貼及包租代管等政策無法落實的困境。

就以這次中和四、五樓廿八間套房租金每年至少上百萬收入,國稅局應詳查這位違章隔間出租的連姓房東與歷任房東是否繳稅?若長期逃漏租金所得稅,甚至還申報「自住」使用,政府應予嚴罰,如此才能達到遏阻不當的出租行為。根本之道,國稅局應積極稽查租屋黑市問題,不但能夠避免租屋的逃漏稅,而且能夠掌握租屋市場的實際狀況,落實租屋管理,並且有助於租金補貼與包租代管政策的執行。

第三,面對頂樓違建與不當隔間問題,目前已有相關建築法令規範,關鍵在於政府的執行能力與民意代表的壓力。在有限的人力資源下,地方政府應優先處理出租房屋違規情形,尤其涉及居住安全應予公布並列管,同時建立通報及檢舉管道,以避免新增案例。

建議政府成立「出租住宅聯合稽查輔導小組」,結合建管、消防、社福、地政、財稅等單位,全面清查出租住宅使用現況,並予輔導改善。若政府專業人力不足,應可委託建築師公會等專業團體,進行出租住宅居住安全的體檢與輔導改善。

第四,針對弱勢族群多租賃在較不佳的居住空間,政府應提供更多完整的租屋資訊及相關租屋補貼訊息給弱勢族群,讓弱勢者有更多的租屋選擇與補助。而政府除了加速社會住宅的興建提供外,也應加強推動空屋的包租代管,以提供更多適宜的出租房屋。另外,租金補貼的資源更應大幅增加,這是較為快速且有效改善弱勢族群居住品質的方式。政府應藉此檢討將購屋貸款補貼資源部分挪移到租金補貼上,以符合住宅政策的公平合理。

這次中和大火燒出了許多問題,出租住宅市場的環境惡劣,政府缺乏介入管理,導致租屋市場的黑市現象,再加上租屋者多為弱勢族群,欠缺租屋資訊與社會協助,形成不安全、不公平與不合理的租屋環境。

雖然我們期待租屋專法的三讀通過,但此法仍無法完全解決上述租屋問題,而且徒法不足以自行,未來能否確保不再重演類似這次中和大火事件,仍令人擔心。面對當前租屋困境,政府責無旁貸,應投入更多的經費人力資源與政策關注在租屋市場上,積極改善弱勢者的租屋困境與當前租屋黑市問題,達到健全租屋市場目標。

原文網址:https://udn.com/news/story/7339/2840011

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2017年11月20日

文/賴銘冠
居住的目的是什麼
恐慌的背後是沒有自己的房子 ?沒有錢買房子?
還是沒有房子讓我們繼續賺錢。
開頭音效淡去,一頭白髮,聲音穩健的張金鶚走向台前
第一子題揭開序幕。
你有恐慌嗎?你為什麼會恐慌?
它來自於理想和現實的差距過大,
是面對高房價與低收入的現實所凝結而成的集體焦慮。
而另一個困境,是有些人不願意都市更新,社會上期待的落差。
 
問題一:有土斯有財所造成的價值觀的扭曲
50年來,房價的變動非常快速。
1960年台北一坪2萬,現在是80萬。
特別1987到1990年,價格更是從10萬飆升到40萬。
但所得沒有跟著大幅提升。
 
有德此有人,有人此有土,有土此有財,有財此有用。《禮記‧大學》
 
這是台灣人民一直信奉的圭臬,驅使每個人的人生往擁有房產競逐。
更甚,這個觀念將房子與財富畫上等號。
前者加上住者有其屋的政策,使得租屋與社會住宅的選項總被嚴重忽略。
後者讓住宅成為賺錢工具而非解決居住需求。
 
問題二 五子登科該依時代修正
年輕人要買房子嗎?先問自己3個問題。
工作穩定了嗎?
你會不會因為房貸不敢換工作,從此動彈不得
婚姻穩定了嗎?
而比買房更重要的夢想實現了嗎?
這些都不會出現一個數字,卻也都是需要考慮的成本。
而傳統勝利組所追逐的五子登科,面對高房價當前也需要重新思考這樣的價值觀
 
你可以不用有妻子
但要確保有個伴侶可以相互照護
可以不用孩子
但要有赤子之心
可以不用車子
但要答應自己要去世界旅行
可以不用金子
但要有夢
可以不用買房
但你要確保你的生活要有品質
問題三:什麼是完美?誰來定義好的都市更新
都更是為了改善生活品質
而人民對於都更權益不公、居住價值不同讓都更陷入無解。
我們能不能找出好的典範?
有的。在西雅圖的都更開發案
有一個老太太堅持不拿比原本13萬的房子高出7倍的酬勞當作都更條件
開發商束手無策 原本完整腹地也只能空出一個四方,比鄰而居,彼此包容。
而老太太過世之後,竟將原本的房子遺贈給了開發商,
因為感謝他們作為絕對的多數,選擇了溫柔回應少數的聲音。
這成為了都市更新史上非常重要的典範,
它告訴大家,都市更新並非只有劍拔弩張的可能。
另一個故事是當初政府到蘭嶼視察時,
看到半穴居認為是不文明的象徵,遂在旁邊蓋了水泥房來"贈送"給當地的居民。
而居民選擇在那養豬。
 
到底都市更新該從誰出發 ?
我們又是為了誰而做更新 ?
結語:到底 我們該從哪裡出發
在這個時帶我們有兩個任務, 去商品化以及回歸本質。
去商品化是個艱鉅的工程
我們要開始將房產分成自住與商品化非自住的使用
對於非自住我們要讓持有者
增加持有成本 (房屋稅﹑地價稅)與購買成本 (減少房貸成數﹑增加利率)
而回歸本質重點是建立更多元的價值,讓小規模的建物也能存在,
拆不拆除都自由選擇,保留最原先的都市紋理。
這些都很困難,實踐才是王道

原文網址:https://www.facebook.com/notes/tedxtainan/

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2017/11/22
   

 

 

今年剛好是我在政大教書的第30年,長期在學校暢談居住正義的理想,少有實踐的機會,感慨像是狗吠火車。2013年4月到2014年底,有1年9個月的台北市副市長人生意外之旅,有機會去實踐過去居住正義的理想。

過去至今居住正義最被詬病且應積極面對解決的二個現象:第一是房市的「投資欺騙行為」。大家應還記得幾年前的「胖達人」麵包添加人工香精事件,當時政府不只認定廣告不實,更進一步以詐欺行為罪名懲處,導致嚴重處罰,進而促使連鎖倒店結果。 
然而房產業者欺騙行為,例如工業住宅,宣稱「白天當辦公室,晚上當住家」,工業住宅廣告消費糾紛不斷,卻只是以輕微的廣告不實懲處,業者損失極微,因此至今相關案例仍然層出不窮。這相對胖達人事件,兩者消費金額的差距與影響,兩者懲處完全不符合比例原則。為何工業住宅的糾紛不是詐欺行為? 
我們在「百貨公司購物」和「接待中心購屋」是完全不同情境,前者品質保證、價格透明、售後服務;後者製造假情境,產品、客戶、價格都不透明,購屋者擔心被騙,造成「沒有效率」的交易市場;再加上「特定人士」的「紅單」買賣,投資炒作,形成「不公平」的交易行為。同樣地政府的查核處罰也完全不符比例原則,導致房市交易亂象。 
到市府後的首要工作,即提出房市銷售規範,銷售廣告一切要有所本不可騙人,業者號稱「張八條」,強力查緝執行並公布結果,逐漸產生效果,提升房市的效率與公平。這是希望大家花一輩子心血買賣房屋,不要被業者欺騙,讓大家「居住安心」。 

 

推囤房稅孤軍奮戰

第二是房市的「囤積炒作現象」。我們從許多社區房屋晚上不點燈的普遍狀況,即可明顯感受到房市囤積炒作的嚴重。這背後重要原因是房地產持有成本太低所致,養房相對於養車的成本竟然還便宜許多倍,完全不符比例原則,結果不但引發投資炒作,還產生大量空屋,浪費資源。
我在市府任內除了讓每年調整的公告現值逐漸反映真實房價,以提高買賣交易的資本利得外,更進一步在2014年4月主動和當時財政部長張盛和會面,號稱「雙張會」,明確界定「自住」與「非自住」並立法拉大兩者持有稅率差異。台北市的囤房稅跑第一,但其他縣市卻都猶豫不前,有點像唐吉訶德,只能孤軍奮戰。
另外,逐漸提高30年未調整的房屋建造成本,讓持有房屋稅的「稅基」逐漸合理。過去台北市就曾課有「豪宅稅」,對象有4千多戶,不到1%,但稅賦太輕,致有豪宅屋主說,「為何我沒有被課到稅」?到後來因豪宅包括非自住多重的持有稅賦改變,產生「為何我會被課到稅」?這也使得台北市的房價在2014年下半年開始從豪宅蛋黃區開始下滑,這就是「居住公平」的實踐。 

增非自住持有成本

期待居住正義你也可以自己來實踐的「公民社會」。包括:努力作功課,房價不合理不要進場;不要和黑心建商、仲介、投資客買房子,助長投資炒作,也可避免欺騙行為;支持提高非自住房屋的持有成本,減少囤屋炒作,避免空屋資源浪費等。
當然這些理想實踐的過程並非想像中的容易,但「堅持理想,務實作法,尊重專業」是我擔任副市長的座右銘,也深感「身在公門好修行」。居住正義的「理想只是口號」,必須我們大家一起共同努力來「實踐才是王道」! 

政治大學地政系特聘教授 

原文網址:https://tw.appledaily.com/headline/daily/20171122/37852268/?utm_source=Line&utm_medium=MWeb_Share&utm_campaign=https%3A%2F%2Ftw.appledaily.com%2Fheadline%2Fdaily%2F20171122%2F37852268%2F

 

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建立時間:2017/11/14 00:06
  
 

當前都市更新不易推動,形成都市恐慌症。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

都市恐慌症最典型的例子就是都市更新,也反映當前都市更新不易推動的困境。雖然都市更新不少是受到高房價的影響,將「都更商品化」的後果,但與高房價個人理想和現實差距的恐慌不太相同,這是感受到都市環境的惡化,卻無力改善所造成「集體共識」無法產生的恐慌。

都市更新原本的目的是在改善生活居住環境品質,進而提升都市環境景觀與發展,然而在近來高房價的影響下,都市更新已成為另一種投資賺錢的工具。猶記得早期老舊房屋的更新改善,就像舊車換新車般自己出錢出力,沒有過度的期待與恐慌抱怨。然而隨著房價的急劇上漲,不但無法輕鬆換屋,反而期待透過都更可以不用出錢一坪換一坪,還要藉此賺錢。

因此建商與地主不斷向政府施壓,要求政府提供更多的容積獎勵及稅負優惠,甚至要求政府介入協商整合進而拆除所謂的「釘子戶」。當不同都更地主各自條件與價值觀不同時,少數地主無法整合產生都更共識,而政府角色又受限於公共利益獎勵及私有財產權介入的正當性,都市更新即陷入「改善環境」與「都更獲利」兩者衝突的僵局恐慌。

都市更新的恐慌來自多方面:一是對自我財產權價值不確定性的恐慌。房產權益價值評估缺乏客觀一致標準,加上容積獎勵、稅負優惠,一坪換一坪,白吃午餐心態,個人自有房產主觀價值與市場客觀價值有落差。

二是都更權益分配是否公平的恐慌。由於建商實施者多私下各別與地主協商談判簽定同意書,各別地主條件不盡相同,建商與地主間彼此缺乏信任,擔心自身權益受到損失。

三是都更越晚同意獲利越大,尤其釘子戶可以獅子大開口,獲取最大利益;另外也可能因為居住價值觀差異,不願意參與都更,成為釘子戶。此二種釘子戶都可能形成少數不同意戶的恐慌。

當少數都更不同意戶造成都更集體共識無法形成,政府是否該動用公權力予以拆除並要求強制參與都更?雖然依現行《都更條例》政府可以依法執行,但仍引起社會不少爭議與衝突,顯然社會各界仍有不同的價值觀。

因應之道,若能盡量透過公開公正專業的協商平台讓少數不同意戶改變心意,避免公權力的介入應是上策;若少數不同意戶無法被說服改變心意,但若能夠予以劃開不參與都更,重新劃定都更同意範圍應是中策;若無法劃開少數不同意戶都更範圍,如5樓的1樓,必須要很謹慎地遵守法律要求的「程序正義」,政府才依法執行公權力是不得已的下策。

總結都市更新的恐慌與因應,其核心根源有二:一是都更成為賺錢工具,形成商品化現象。因應之道即是都更去商品化,回歸改善居住生活環境的目的,都更必須投入心力,沒有白吃的午餐,地主真正參與了解都更才能避免恐慌。

另一是都更過去只有全面拆除重建的單一價值觀,若不願或無法拆除重建,即認定都更障礙,造成恐慌。因應之道是應建立多元的都更價值觀,老舊房屋的整建維護,不同大小規模範圍的拆除重建與整建維護並存,保持都市歷史紋理脈絡發展,容忍都更拆除與不拆除的多元價值,都市更新何來恐慌?如此不完美的都更,或許更是一種完美都更!

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171114/1240564/

 

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建立時間:2017/10/31

最近有媒體調查港、澳、中、台兩岸4地華人青年發現,大家都對「高房價」最為焦慮,其中台灣青年對未來最沒信心,僅8.6%對未來感到樂觀,顯示高房價問題是華人圈的共業。

根據研究調查資料顯示,台北市房屋新推個案價格在1960年代每坪只要2萬多元,如今卻要80多萬元,其中1990年前後是房價主要分水嶺,1987年每坪10萬多元,短短3年,到1990年卻漲了4倍,每坪40多萬元。顯示1990年之後進入社會的年輕購屋族相對不公平,努力工作一輩子,都很難像早期進入社會的年輕人擁有房屋。 
高房價除了產生年輕世代居住不正義的怨憤與恐慌外,更進一步造成是否要「先結婚或先買房」、「先養孩子或先買房子」以及「養兒防老還是要以房養老」的人生選擇,進而影響婚姻、少子與養老的國安困境。更別提高房價的資源排擠效果,造成許多家庭生活與居住品質的惡化。不但如此,也由於投資房地產成為賺錢工具,導致過多資源投入房地產業,不但排擠了其他產業的正常發展,也造成過多的空屋閒置浪費,影響國家的經濟成長。 
從上述高房價所產生的年輕人世代不正義、婚姻少子養老國安困境、家庭生活居住品質惡化以及國家產業經濟成長影響等4層面來看,解決高房價應是政府責無旁貸必須面對首務。然而檢視當前政府政策,似乎並未針對高房價解決問題,令人困惑。究其原因,或許是政府擔心房價下跌所產80%自有房屋資產縮水的屋主抱怨,以及金融機構可能產生的房貸危機影響兩層面。 

 

減緩房產賺錢誘因

然前者有60%的一殼蝸牛因為自住,房價漲跌影響不大,反而因高房價產生無法換屋困境而不滿;而後者金融機構經過金管會的壓力測試檢查,均能容忍相當程度的資產縮水,房貸危機不應被誇大或綁架房價的合理下跌。當然,抗拒高房價的下跌最不可忽略背後原因是既得利益團體的政治壓力,這就需要執政者的利弊評估與政治選擇。
當前高房價的根源主要來自傳統「有土斯有財」價值觀的扭曲,大家將房產視為投資賺錢的工具,將其嚴重「商品化」的結果。如何讓人民有感,展現政府願意真正面對解決不合理高房價的問題,而且能夠避免房價急劇大幅下跌所產生的後遺症?
根本之道是應減緩房產投資賺錢的誘因,即所謂的「去商品化」政策,讓房產回歸居住使用的本質。具體作為是先明確區分房產的「自住」與「非自住」使用,然後明顯增加非自住(商品化)的持有成本(提高房屋稅和地價稅),以及購買成本(減少房貸成數和增加利率),如此減少房產商品化的囤積炒作誘因,逐漸打破有土斯有財的傳統觀念,漸進引導房價的合理下滑,這樣不會對自住房屋產生任何影響,也不致對金融機構產生衝擊。 

年輕世代不急購屋

為減少政治衝擊,政府可先以目前界定僅佔2%的第4戶以上房屋作為非自住依據,未來再逐漸調整。當然在高房價漸進調整過程,年輕世代可以期待未來的房價將會逐漸合理化,目前不必急於購屋,透過政府積極改善當前的租屋市場,以租待買或只租不買,如此不但可以減少購屋需求,進一步促使不合理的房價下滑,同時又可以減緩購屋壓力的恐慌。期待政府面對不合理高房價的積極作為! 

政治大學地政系特聘教授 

原文網址:http://tw.appledaily.com/headline/daily/20171031/37830680/?utm_source=Line&utm_medium=MWeb_Share&utm_campaign=http%3A%2F%2Ftw.appledaily.com%2Fheadline%2Fdaily%2F20171031%2F37830680%2F

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2017-08-11 01:55:12 經濟日報 張金鶚
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政大地政系教授張金鶚。 圖/報系資料照 政大地政系教授張金鶚。 圖/報系資料照
 

台北市提出的永春都更案上訴被法院駁回,就是程序不夠完備,北市府接下來要花個幾個月甚至一年的時間,來補正程序。都更案要順利推動,政府應該重視公正的第三方,委由公正的第三方來協助溝通、協調,現在很多都更案推不動,就是彼此不信任,又沒有真正的公正第三方,要解決都更爭議,就要多溝通,且要有公正第三方從旁協助。

都更案的程序正義很重要,畢竟都更是攸關人民的財產權,必須慎重處理,同意與不同意戶的聲音都要傾聽,努力取得共識。永春都更案後續要看北市府怎麼做,來把程序完備了,雖然時程上會延誤一點,至少可以回應各方的意見。

永春都更案少數不同意戶勝訴,有人認為是對都更案判死刑,我覺得這是過於誇張的說法,因為這不只是純粹「釘子戶」的問題,我比較持正面的態度來看待此事,尤其現在中央準備要修都更條例,在整個作業上可以再更嚴謹一點,讓各方的意見都有充分表達的機會,而且有公正的第三方可以居間協調溝通。

過去我們都更案的權利分配過程中,的確有許多不透明的地方,甚至有些溝通不夠充分,現在有既定的程序,大家就依據程序來走。其實都更就是整合,整合不同方的意見,建立彼此的信任很重要,可是過去政府就是把溝通的事情丟給實施者(即建商),認為這件事情是實施者要做的,這是不對的。

事實上政府不適合既擔任都更審查者的角色,又做為實施者與住戶意見相左時的仲裁者,因為這樣就是球員兼裁判,就不公正,所以要有一個公正的第三者在後面,協助住戶與實施者溝通,並給予住戶必要的諮詢(包括法律和實務面)和協助,大家從溝通中慢慢建立互信並學習。

過去地方政府都沒有正視公正的第三方,也沒有建立好溝通協商的機制,都是出了問題再來補救,這樣就會延誤很多時間,不如在作業過程中就重視整個協商過程,並請公正的第三方從旁協助。

有人認為都更案推不動或是拖很久,都是因為權利變換的條件談不攏,有釘子戶也是權利變換問題引起的,其實在過程中盡量將權利變換條件透明化,大家開誠布公,是可以取得共識的,畢竟資訊透明化後就不會彼此猜疑,加上有公正第三方協助,彼此容易產生信賴感。

至於永春都更案的判決結果會不會影響到其他都更案的推動,我認為未來修法在程序上可以修得更完備一些,讓大家都可以表達意見,現在法院已經作出判決,可說是代表「公正第三方」的意見,而且司法判決結果不容挑戰,市府是行政部門,要依法行事,既然法院要求補正資料,就應該去做。

雖然永春案已經動工,現在進行資料補正到完成整個程序,有必要花時間去做,可回應各方的意見,也可以讓行政部門得到啟示,溝通過程很重要,未來修法在程序上要更加嚴謹。

(本文由政大地政系教授張金鶚口述,記者楊文琪採訪整理)

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2017-07-05 21:06聯合報 記者楊正海╱即時報導
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北市府大幅鬆綁建商「囤房稅」,市議會還加碼將原本1年內新成屋囤房稅率降為2%的房屋稅降至1.5%,今天三讀通過。政大教授張金鶚感嘆,「建商力量大到令人害怕」,但他是還認為柯市府先鬆綁,打開缺口,才造成今天的結果。

張金鶚說,他在副市長任內,無論是囤房稅、或是之前的容積代金制,都是他努力和議會溝通協商,議員才答應,為何現在會翻盤? 令人不解,難道現在的柯市府都不和議會溝通。尤其除了加碼降囤房稅,還可回溯3年,更是令人感到建商的影響力無所不在。

張金鶚表示,寬限期3年,建商的籌碼更多,怎麼會降價,對房市的影響不利,這後果將由民眾來承擔。而令他無法理解的是,社會公民團體的聲音呢?

市府調降囤房稅,張金鶚說,建商力量大到令人害怕。圖/報系資料照

市府調降囤房稅,張金鶚說,建商力量大到令人害怕。圖/報系資料照

 

原文網址:https://udn.com/news/story/7323/2566137?udn

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2017-05-29 13:19:43 聯合晚報 記者周佑政/台北報導

政大地政系教授張金鶚認為,調高非自住房屋租稅負擔、加強房市資訊透明化,是兩大可行... 政大地政系教授張金鶚認為,調高非自住房屋租稅負擔、加強房市資訊透明化,是兩大可行的解方。 圖/報系資料照
 

高房價問題「難解」,內政部營建署日前公布105年度第三季房價負擔能力指標統計,全台平均房價所得比為9.35倍,創歷史新高,民眾須不吃不喝超過9年,才有能力買房。政大地政系教授張金鶚說,調高非自住房屋租稅負擔、加強房市資訊透明化,是可行解方。

張金鶚指出,高房價的根本原因是投資炒作,國內房地產投資、交易及持有成本相對偏低,許多人認為買房有利可圖,便將資源投資房地產;房屋非居住使用,反而變成「商品化」,出現「晚上不點燈的空屋多」現象,房價自然持續高漲,一般民眾買不起房。

他說,市場資訊不透明也是高房價原因之一,房價究竟是漲或跌,目前是「各說各話」。雖然現在有實價登錄機制,但登錄時間晚,預售屋沒有登記,若登載不實在也無法查到,開發商賣預售屋時,提出的產品定型化契約不合規定等因素,都會導致市場不健全。

內政部長葉俊榮在施政周年談話時坦言,北部都會區,要多年不吃不喝才能買房;社會住宅是面對高房價,很重要「調節機制」。對此,張金鶚直言,「應該沒有關係。」

張金鶚說,香港與新加坡社會住宅量大,才可能有部分抑制房價效果,但台灣的社會住宅興建比例不到0.1%,即使政府提出8年興建20萬戶,但蓋好也是8年後的事,且社會住宅主要是出租給相對弱勢者或青年使用,與買賣為主的房地產市場不同,對解決高房價,完全「無法對症下藥」。

至於如何解決高房價,張金鶚說,政府須先將自住與非自住房屋區隔開,多保障自住房屋者,並調高非自用房屋的租稅負擔,包括提高交易及持有成本,如房屋稅。

原文網址https://house.udn.com/house/story/5887/2491293

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好房網直播中心/黃佩珊報導

房屋稅爭議持續延燒,台北市前副市長、政大地政系教授張金鶚痛批現行《房屋稅條例》「自用」與「非自用」房屋稅率僅差距0.3%,「大家不炒房是笨蛋嗎?」他認為中央應有所作為,而不是一直推給「地方自治」,否則全民瘋炒房,造成房地產無法健全發展。

主播黃佩珊針對囤房稅請教政大地政系特聘教張金鶚,張教授表示,中央訂出標準,1到3戶都是「自住」,4戶以上才是「非自住」,若有4~5戶房屋稅率應為2.4%,6戶以上為3.6%。(好房網News記者/張聖奕攝影)

好房網News記者/張聖奕攝影

在好房網直播時,張金鶚接受主持人黃佩珊訪問時表示,只要提到加稅,房地產業者就放話說,房市奄奄一息,其實奄奄一息的不是房市,而是投資客。他說:「業者一定會哭窮,但業者口袋那麼深卻不說,應該讓囤房炒房者多負擔一點,自住者的房屋稅才能降低一點,慢慢讓房地產去商品化,民眾才會有感。」

張金鶚說,早在2014年他擔任台北市副市長時,他前往拜會當時的財政部長張盛和,會中他表達,中央沒有訂出「自住/非自住」的標準,全部房屋稅都用1.2%來訂,他希望中央訂出標準,1到3戶都是「自住」,4戶以上才是「非自住」,並訂出「非自住房屋稅率」1.5%到3.6%的範圍區間,由中央統一訂定差別稅率。

張金鶚徵求市府同仁及議會同意,台北市優先實施4~5戶房屋稅率2.4%,6戶以上為「最高稅率」3.6%,但台北市往前衝了,卻沒有人跟上來。若中央不訂定統一的標準,地方各自為政,偏袒業者,如此一來,「大家不炒房不是笨蛋嗎?」房屋數越高、徵稅越高是「累進稅率」的法制精神,既然蔡英文也認同「房屋不能商品化」,就應該訂出累進稅率,不是8年20萬戶社會住宅就能解決問題。

另外,針對信義區六張犁營區(陸軍保養廠)基地周圍在第二場興建社會住宅公聽會舉辦前夕,出現抗議的白布條及噴漆,張金鶚表示,民眾普遍認為社會住宅會影響週圍房價,但他研究的結果卻截然不同。

張金鶚表示,針對台北市「整建住宅、出售國宅、出租國宅、公營出租住宅」等四類型不同時期及特性的142個案公共住宅進行實證分析,研究成果顯示,近期興辦的公營出租住宅與早期整宅和國宅不同,由於設計精美、管理良善,因此,周圍有公營出租住宅的住宅總價,相較於周圍無公營出租住宅者明顯上漲1.7%至7.7%,約38萬元至174萬元,顯示公營出租住宅非但不是鄰避設施,反而能顯著提升周圍房價,且距離公營出租住宅愈近者,所受到的正面房價影響愈大。詳細的內容請收看好房網直播。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/167922161828.html?utm_source=line

 

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2017年03月22日 10:15 

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台北市前副市長張金鶚。(資料照/洪錫龍攝)
台北市前副市長張金鶚。(資料照/洪錫龍攝)

台北市長柯文哲主張擁有3房的「包租公」,跟只有一戶用來自住民眾,不應採相同稅率,他打算用第二預備金,讓僅擁有一房者的單一自住房屋稅率從1.2%降到1%,估計一年市庫要支出2億。對此,前台北市政府副市長張金鶚怒批柯文哲,認為這個政策只凸顯「政治盤算」。

張金鶚在臉書上發文表示,原本一屋自住1.2%房屋稅,平均一年只需負擔幾千元,一般家庭的房屋持有成本都不高,由市府補貼0.2%,每年減少負擔不到一千元,如此政策對一屋自住者補貼應該無感;再者,此補貼政策並不限制一屋豪宅的排富條款,使得豪宅房屋稅獲得補貼遠高於一般老舊自宅,明顯缺乏公平性,豪宅住戶獲得上萬元的補貼,更是無感,也浪費了補貼的二備金。

張金鶚建議,根本解決之道,應是由中央財政部考量整體制度的一致性,透過修法降低自住房屋的稅率,同時提高非自住房屋稅率,而非是台北市不顧及稅制,自行補貼降稅,造成台北市和其他縣市的不公平。

張金鶚認為,自住一屋若要降低房屋稅,也應該先檢討三戶可為自住房屋的界定,更嚴格限制自住房屋優惠稅率,如此可增加非自住的房屋稅,也才適合降低自住一屋的房屋稅而不會影響地方財政。

張金鶚在文末提及,此補貼政策最不恰當的地方,是柯市府動用通常是作為政府急難防災救助才能動用第二預備金,「如此動用並非屬於緊急的救命錢,其正當性為何?突顯柯市長的政治盤算,令人無法認同。」

(中時電子報)

文章來源:張金鶚臉書

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