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建立時間:2017/11/14 00:06
  
 

當前都市更新不易推動,形成都市恐慌症。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

都市恐慌症最典型的例子就是都市更新,也反映當前都市更新不易推動的困境。雖然都市更新不少是受到高房價的影響,將「都更商品化」的後果,但與高房價個人理想和現實差距的恐慌不太相同,這是感受到都市環境的惡化,卻無力改善所造成「集體共識」無法產生的恐慌。

都市更新原本的目的是在改善生活居住環境品質,進而提升都市環境景觀與發展,然而在近來高房價的影響下,都市更新已成為另一種投資賺錢的工具。猶記得早期老舊房屋的更新改善,就像舊車換新車般自己出錢出力,沒有過度的期待與恐慌抱怨。然而隨著房價的急劇上漲,不但無法輕鬆換屋,反而期待透過都更可以不用出錢一坪換一坪,還要藉此賺錢。

因此建商與地主不斷向政府施壓,要求政府提供更多的容積獎勵及稅負優惠,甚至要求政府介入協商整合進而拆除所謂的「釘子戶」。當不同都更地主各自條件與價值觀不同時,少數地主無法整合產生都更共識,而政府角色又受限於公共利益獎勵及私有財產權介入的正當性,都市更新即陷入「改善環境」與「都更獲利」兩者衝突的僵局恐慌。

都市更新的恐慌來自多方面:一是對自我財產權價值不確定性的恐慌。房產權益價值評估缺乏客觀一致標準,加上容積獎勵、稅負優惠,一坪換一坪,白吃午餐心態,個人自有房產主觀價值與市場客觀價值有落差。

二是都更權益分配是否公平的恐慌。由於建商實施者多私下各別與地主協商談判簽定同意書,各別地主條件不盡相同,建商與地主間彼此缺乏信任,擔心自身權益受到損失。

三是都更越晚同意獲利越大,尤其釘子戶可以獅子大開口,獲取最大利益;另外也可能因為居住價值觀差異,不願意參與都更,成為釘子戶。此二種釘子戶都可能形成少數不同意戶的恐慌。

當少數都更不同意戶造成都更集體共識無法形成,政府是否該動用公權力予以拆除並要求強制參與都更?雖然依現行《都更條例》政府可以依法執行,但仍引起社會不少爭議與衝突,顯然社會各界仍有不同的價值觀。

因應之道,若能盡量透過公開公正專業的協商平台讓少數不同意戶改變心意,避免公權力的介入應是上策;若少數不同意戶無法被說服改變心意,但若能夠予以劃開不參與都更,重新劃定都更同意範圍應是中策;若無法劃開少數不同意戶都更範圍,如5樓的1樓,必須要很謹慎地遵守法律要求的「程序正義」,政府才依法執行公權力是不得已的下策。

總結都市更新的恐慌與因應,其核心根源有二:一是都更成為賺錢工具,形成商品化現象。因應之道即是都更去商品化,回歸改善居住生活環境的目的,都更必須投入心力,沒有白吃的午餐,地主真正參與了解都更才能避免恐慌。

另一是都更過去只有全面拆除重建的單一價值觀,若不願或無法拆除重建,即認定都更障礙,造成恐慌。因應之道是應建立多元的都更價值觀,老舊房屋的整建維護,不同大小規模範圍的拆除重建與整建維護並存,保持都市歷史紋理脈絡發展,容忍都更拆除與不拆除的多元價值,都市更新何來恐慌?如此不完美的都更,或許更是一種完美都更!

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171114/1240564/

 

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建立時間:2017/10/31

最近有媒體調查港、澳、中、台兩岸4地華人青年發現,大家都對「高房價」最為焦慮,其中台灣青年對未來最沒信心,僅8.6%對未來感到樂觀,顯示高房價問題是華人圈的共業。

根據研究調查資料顯示,台北市房屋新推個案價格在1960年代每坪只要2萬多元,如今卻要80多萬元,其中1990年前後是房價主要分水嶺,1987年每坪10萬多元,短短3年,到1990年卻漲了4倍,每坪40多萬元。顯示1990年之後進入社會的年輕購屋族相對不公平,努力工作一輩子,都很難像早期進入社會的年輕人擁有房屋。 
高房價除了產生年輕世代居住不正義的怨憤與恐慌外,更進一步造成是否要「先結婚或先買房」、「先養孩子或先買房子」以及「養兒防老還是要以房養老」的人生選擇,進而影響婚姻、少子與養老的國安困境。更別提高房價的資源排擠效果,造成許多家庭生活與居住品質的惡化。不但如此,也由於投資房地產成為賺錢工具,導致過多資源投入房地產業,不但排擠了其他產業的正常發展,也造成過多的空屋閒置浪費,影響國家的經濟成長。 
從上述高房價所產生的年輕人世代不正義、婚姻少子養老國安困境、家庭生活居住品質惡化以及國家產業經濟成長影響等4層面來看,解決高房價應是政府責無旁貸必須面對首務。然而檢視當前政府政策,似乎並未針對高房價解決問題,令人困惑。究其原因,或許是政府擔心房價下跌所產80%自有房屋資產縮水的屋主抱怨,以及金融機構可能產生的房貸危機影響兩層面。 

 

減緩房產賺錢誘因

然前者有60%的一殼蝸牛因為自住,房價漲跌影響不大,反而因高房價產生無法換屋困境而不滿;而後者金融機構經過金管會的壓力測試檢查,均能容忍相當程度的資產縮水,房貸危機不應被誇大或綁架房價的合理下跌。當然,抗拒高房價的下跌最不可忽略背後原因是既得利益團體的政治壓力,這就需要執政者的利弊評估與政治選擇。
當前高房價的根源主要來自傳統「有土斯有財」價值觀的扭曲,大家將房產視為投資賺錢的工具,將其嚴重「商品化」的結果。如何讓人民有感,展現政府願意真正面對解決不合理高房價的問題,而且能夠避免房價急劇大幅下跌所產生的後遺症?
根本之道是應減緩房產投資賺錢的誘因,即所謂的「去商品化」政策,讓房產回歸居住使用的本質。具體作為是先明確區分房產的「自住」與「非自住」使用,然後明顯增加非自住(商品化)的持有成本(提高房屋稅和地價稅),以及購買成本(減少房貸成數和增加利率),如此減少房產商品化的囤積炒作誘因,逐漸打破有土斯有財的傳統觀念,漸進引導房價的合理下滑,這樣不會對自住房屋產生任何影響,也不致對金融機構產生衝擊。 

年輕世代不急購屋

為減少政治衝擊,政府可先以目前界定僅佔2%的第4戶以上房屋作為非自住依據,未來再逐漸調整。當然在高房價漸進調整過程,年輕世代可以期待未來的房價將會逐漸合理化,目前不必急於購屋,透過政府積極改善當前的租屋市場,以租待買或只租不買,如此不但可以減少購屋需求,進一步促使不合理的房價下滑,同時又可以減緩購屋壓力的恐慌。期待政府面對不合理高房價的積極作為! 

政治大學地政系特聘教授 

原文網址:http://tw.appledaily.com/headline/daily/20171031/37830680/?utm_source=Line&utm_medium=MWeb_Share&utm_campaign=http%3A%2F%2Ftw.appledaily.com%2Fheadline%2Fdaily%2F20171031%2F37830680%2F

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2017-08-11 01:55:12 經濟日報 張金鶚
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政大地政系教授張金鶚。 圖/報系資料照 政大地政系教授張金鶚。 圖/報系資料照
 

台北市提出的永春都更案上訴被法院駁回,就是程序不夠完備,北市府接下來要花個幾個月甚至一年的時間,來補正程序。都更案要順利推動,政府應該重視公正的第三方,委由公正的第三方來協助溝通、協調,現在很多都更案推不動,就是彼此不信任,又沒有真正的公正第三方,要解決都更爭議,就要多溝通,且要有公正第三方從旁協助。

都更案的程序正義很重要,畢竟都更是攸關人民的財產權,必須慎重處理,同意與不同意戶的聲音都要傾聽,努力取得共識。永春都更案後續要看北市府怎麼做,來把程序完備了,雖然時程上會延誤一點,至少可以回應各方的意見。

永春都更案少數不同意戶勝訴,有人認為是對都更案判死刑,我覺得這是過於誇張的說法,因為這不只是純粹「釘子戶」的問題,我比較持正面的態度來看待此事,尤其現在中央準備要修都更條例,在整個作業上可以再更嚴謹一點,讓各方的意見都有充分表達的機會,而且有公正的第三方可以居間協調溝通。

過去我們都更案的權利分配過程中,的確有許多不透明的地方,甚至有些溝通不夠充分,現在有既定的程序,大家就依據程序來走。其實都更就是整合,整合不同方的意見,建立彼此的信任很重要,可是過去政府就是把溝通的事情丟給實施者(即建商),認為這件事情是實施者要做的,這是不對的。

事實上政府不適合既擔任都更審查者的角色,又做為實施者與住戶意見相左時的仲裁者,因為這樣就是球員兼裁判,就不公正,所以要有一個公正的第三者在後面,協助住戶與實施者溝通,並給予住戶必要的諮詢(包括法律和實務面)和協助,大家從溝通中慢慢建立互信並學習。

過去地方政府都沒有正視公正的第三方,也沒有建立好溝通協商的機制,都是出了問題再來補救,這樣就會延誤很多時間,不如在作業過程中就重視整個協商過程,並請公正的第三方從旁協助。

有人認為都更案推不動或是拖很久,都是因為權利變換的條件談不攏,有釘子戶也是權利變換問題引起的,其實在過程中盡量將權利變換條件透明化,大家開誠布公,是可以取得共識的,畢竟資訊透明化後就不會彼此猜疑,加上有公正第三方協助,彼此容易產生信賴感。

至於永春都更案的判決結果會不會影響到其他都更案的推動,我認為未來修法在程序上可以修得更完備一些,讓大家都可以表達意見,現在法院已經作出判決,可說是代表「公正第三方」的意見,而且司法判決結果不容挑戰,市府是行政部門,要依法行事,既然法院要求補正資料,就應該去做。

雖然永春案已經動工,現在進行資料補正到完成整個程序,有必要花時間去做,可回應各方的意見,也可以讓行政部門得到啟示,溝通過程很重要,未來修法在程序上要更加嚴謹。

(本文由政大地政系教授張金鶚口述,記者楊文琪採訪整理)

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2636022

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2017-07-05 21:06聯合報 記者楊正海╱即時報導
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北市府大幅鬆綁建商「囤房稅」,市議會還加碼將原本1年內新成屋囤房稅率降為2%的房屋稅降至1.5%,今天三讀通過。政大教授張金鶚感嘆,「建商力量大到令人害怕」,但他是還認為柯市府先鬆綁,打開缺口,才造成今天的結果。

張金鶚說,他在副市長任內,無論是囤房稅、或是之前的容積代金制,都是他努力和議會溝通協商,議員才答應,為何現在會翻盤? 令人不解,難道現在的柯市府都不和議會溝通。尤其除了加碼降囤房稅,還可回溯3年,更是令人感到建商的影響力無所不在。

張金鶚表示,寬限期3年,建商的籌碼更多,怎麼會降價,對房市的影響不利,這後果將由民眾來承擔。而令他無法理解的是,社會公民團體的聲音呢?

市府調降囤房稅,張金鶚說,建商力量大到令人害怕。圖/報系資料照

市府調降囤房稅,張金鶚說,建商力量大到令人害怕。圖/報系資料照

 

原文網址:https://udn.com/news/story/7323/2566137?udn

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2017-05-29 13:19:43 聯合晚報 記者周佑政/台北報導

政大地政系教授張金鶚認為,調高非自住房屋租稅負擔、加強房市資訊透明化,是兩大可行... 政大地政系教授張金鶚認為,調高非自住房屋租稅負擔、加強房市資訊透明化,是兩大可行的解方。 圖/報系資料照
 

高房價問題「難解」,內政部營建署日前公布105年度第三季房價負擔能力指標統計,全台平均房價所得比為9.35倍,創歷史新高,民眾須不吃不喝超過9年,才有能力買房。政大地政系教授張金鶚說,調高非自住房屋租稅負擔、加強房市資訊透明化,是可行解方。

張金鶚指出,高房價的根本原因是投資炒作,國內房地產投資、交易及持有成本相對偏低,許多人認為買房有利可圖,便將資源投資房地產;房屋非居住使用,反而變成「商品化」,出現「晚上不點燈的空屋多」現象,房價自然持續高漲,一般民眾買不起房。

他說,市場資訊不透明也是高房價原因之一,房價究竟是漲或跌,目前是「各說各話」。雖然現在有實價登錄機制,但登錄時間晚,預售屋沒有登記,若登載不實在也無法查到,開發商賣預售屋時,提出的產品定型化契約不合規定等因素,都會導致市場不健全。

內政部長葉俊榮在施政周年談話時坦言,北部都會區,要多年不吃不喝才能買房;社會住宅是面對高房價,很重要「調節機制」。對此,張金鶚直言,「應該沒有關係。」

張金鶚說,香港與新加坡社會住宅量大,才可能有部分抑制房價效果,但台灣的社會住宅興建比例不到0.1%,即使政府提出8年興建20萬戶,但蓋好也是8年後的事,且社會住宅主要是出租給相對弱勢者或青年使用,與買賣為主的房地產市場不同,對解決高房價,完全「無法對症下藥」。

至於如何解決高房價,張金鶚說,政府須先將自住與非自住房屋區隔開,多保障自住房屋者,並調高非自用房屋的租稅負擔,包括提高交易及持有成本,如房屋稅。

原文網址https://house.udn.com/house/story/5887/2491293

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好房網直播中心/黃佩珊報導

房屋稅爭議持續延燒,台北市前副市長、政大地政系教授張金鶚痛批現行《房屋稅條例》「自用」與「非自用」房屋稅率僅差距0.3%,「大家不炒房是笨蛋嗎?」他認為中央應有所作為,而不是一直推給「地方自治」,否則全民瘋炒房,造成房地產無法健全發展。

主播黃佩珊針對囤房稅請教政大地政系特聘教張金鶚,張教授表示,中央訂出標準,1到3戶都是「自住」,4戶以上才是「非自住」,若有4~5戶房屋稅率應為2.4%,6戶以上為3.6%。(好房網News記者/張聖奕攝影)

好房網News記者/張聖奕攝影

在好房網直播時,張金鶚接受主持人黃佩珊訪問時表示,只要提到加稅,房地產業者就放話說,房市奄奄一息,其實奄奄一息的不是房市,而是投資客。他說:「業者一定會哭窮,但業者口袋那麼深卻不說,應該讓囤房炒房者多負擔一點,自住者的房屋稅才能降低一點,慢慢讓房地產去商品化,民眾才會有感。」

張金鶚說,早在2014年他擔任台北市副市長時,他前往拜會當時的財政部長張盛和,會中他表達,中央沒有訂出「自住/非自住」的標準,全部房屋稅都用1.2%來訂,他希望中央訂出標準,1到3戶都是「自住」,4戶以上才是「非自住」,並訂出「非自住房屋稅率」1.5%到3.6%的範圍區間,由中央統一訂定差別稅率。

張金鶚徵求市府同仁及議會同意,台北市優先實施4~5戶房屋稅率2.4%,6戶以上為「最高稅率」3.6%,但台北市往前衝了,卻沒有人跟上來。若中央不訂定統一的標準,地方各自為政,偏袒業者,如此一來,「大家不炒房不是笨蛋嗎?」房屋數越高、徵稅越高是「累進稅率」的法制精神,既然蔡英文也認同「房屋不能商品化」,就應該訂出累進稅率,不是8年20萬戶社會住宅就能解決問題。

另外,針對信義區六張犁營區(陸軍保養廠)基地周圍在第二場興建社會住宅公聽會舉辦前夕,出現抗議的白布條及噴漆,張金鶚表示,民眾普遍認為社會住宅會影響週圍房價,但他研究的結果卻截然不同。

張金鶚表示,針對台北市「整建住宅、出售國宅、出租國宅、公營出租住宅」等四類型不同時期及特性的142個案公共住宅進行實證分析,研究成果顯示,近期興辦的公營出租住宅與早期整宅和國宅不同,由於設計精美、管理良善,因此,周圍有公營出租住宅的住宅總價,相較於周圍無公營出租住宅者明顯上漲1.7%至7.7%,約38萬元至174萬元,顯示公營出租住宅非但不是鄰避設施,反而能顯著提升周圍房價,且距離公營出租住宅愈近者,所受到的正面房價影響愈大。詳細的內容請收看好房網直播。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/167922161828.html?utm_source=line

 

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2017年03月22日 10:15 

/整理報導
台北市前副市長張金鶚。(資料照/洪錫龍攝)
台北市前副市長張金鶚。(資料照/洪錫龍攝)

台北市長柯文哲主張擁有3房的「包租公」,跟只有一戶用來自住民眾,不應採相同稅率,他打算用第二預備金,讓僅擁有一房者的單一自住房屋稅率從1.2%降到1%,估計一年市庫要支出2億。對此,前台北市政府副市長張金鶚怒批柯文哲,認為這個政策只凸顯「政治盤算」。

張金鶚在臉書上發文表示,原本一屋自住1.2%房屋稅,平均一年只需負擔幾千元,一般家庭的房屋持有成本都不高,由市府補貼0.2%,每年減少負擔不到一千元,如此政策對一屋自住者補貼應該無感;再者,此補貼政策並不限制一屋豪宅的排富條款,使得豪宅房屋稅獲得補貼遠高於一般老舊自宅,明顯缺乏公平性,豪宅住戶獲得上萬元的補貼,更是無感,也浪費了補貼的二備金。

張金鶚建議,根本解決之道,應是由中央財政部考量整體制度的一致性,透過修法降低自住房屋的稅率,同時提高非自住房屋稅率,而非是台北市不顧及稅制,自行補貼降稅,造成台北市和其他縣市的不公平。

張金鶚認為,自住一屋若要降低房屋稅,也應該先檢討三戶可為自住房屋的界定,更嚴格限制自住房屋優惠稅率,如此可增加非自住的房屋稅,也才適合降低自住一屋的房屋稅而不會影響地方財政。

張金鶚在文末提及,此補貼政策最不恰當的地方,是柯市府動用通常是作為政府急難防災救助才能動用第二預備金,「如此動用並非屬於緊急的救命錢,其正當性為何?突顯柯市長的政治盤算,令人無法認同。」

(中時電子報)

文章來源:張金鶚臉書

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好房網News記者翁聖惠/整理報導
2016年房市買氣低迷,專家們紛紛指出「2017年會更低」,而政大地政系教授張金鶚日前也在論壇上指出,房市還會有3~5年的不景氣,不過也有行庫主管認為,今年房市有望溫和復甦。
政大地政系教授張金鶚認為,房市還會有3~5年的不景氣。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)政大地政系教授張金鶚認為,房市還會有3~5年的不景氣。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
根據蘋果日報報導,政大地政系特聘教授張金鶚在2017大台中不動產高峰論壇上提出房市5改,並指出目前象徵房市復甦的法拍屋潮、投資客斷頭、不良資產增加、大批不良資產被拍賣的情形都尚未反映出來,認為房市還會有3~5年的不景氣。
一名公股行庫主管向自由時報指出,經過近年來低迷房市的洗禮,應該會讓先前硬撐的屋主有所鬆動,今年房市交易量應該會比去年還要好,不過在降價有限的情況下,不要期待房市明顯回溫。
行庫主管認為,房市要漸入佳境,關鍵在於買賣雙方如何取得平衡,就像百貨公司周年慶一樣,價格越殺、業績越亮眼,如果建商或屋主能更「有感讓利」,不儘可以縮短市場觀望時間,也能讓房市早日脫離谷底,預期今年房市溫和復甦的機會比較高。
 

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好房網News記者賈蓉/整理報導
前台北市副市長張金鶚出版新書《居住正義》,卻引來投資客的大加撻伐!知名投資客帥過頭在臉書表示,回顧張金鶚多年前出版的書籍內容,真的讓人「痛哭流涕、老淚縱橫」,「還好林北看不懂教授到底在鬼扯什麼」,如今再次出版新書,就讓大家拭目以待「6年後誰輸誰贏吧!」。
張金鶚出版新書,卻被投資客批評「"叫獸"總是鬼扯」。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)
張金鶚出版新書,卻被投資客批評「教授總是鬼扯」。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)
前台北市副市長出版新書《居住正義》,暢談自己對於房地產的多項理念、推動政策改革的動機與目的,卻被知名投資客帥過頭點名批評「請鬼抓藥,不死也半條命」。
帥過頭在其臉書表示,自己6年前也曾拜讀張金鶚所撰寫的《張金鶚的房產七堂課》,但事實與時間證明,該書根本會讓人錯失買房的最佳時機,「還好林北看不懂"叫獸"到底在鬼扯什麼」,並痛批「書只有出版日期日正確的」。
帥過頭認為,張金鶚出版的新書根本是「請鬼抓藥」,反諷的表示,就讓大家「用卡撐(屁股)拭目以待,6年後誰輸誰贏吧」,前一本書讓人等6年,這本書再等6年,「你的人生有幾個12年?」
對於業界輿論的猛力撻伐,包括現任台北市長柯文哲、戴德梁行總經理顏炳立、財信傳媒董事長謝金河,以及投資客帥過頭輪番將矛頭指向張金鶚的狀況,張金鶚接受東森財經新聞採訪時回擊,其實資金都集中在房地產,真的不是一件好事情,尤其目前空屋率高、點燈率低、年輕人買不起房子,都是房市必須改革的關鍵,重申「居住正義」的態度。
帥過頭批評張金鶚「"叫獸"總是鬼扯」。(翻攝自帥過頭臉書)
帥過頭批評張金鶚「教授總是鬼扯」。(翻攝自帥過頭臉書)
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政大地政系教授張金鶚出新書,暢談居住正義。他在新書發表會上表態支持台南市政府調漲房屋稅,但也建議,未來加稅應該參考屋齡的折舊,訂出合理的稅賦。(實習記者陳冠宇)

台北市與台南市日前研擬調漲房屋稅,而且回溯到舊房子。對此,張金鶚表達支持,他說,依照《房屋稅條例》規定,政府每三年就該重新評定房屋價值,但是過去30年,地方政府因為「想當好人」而沒有調漲房屋稅。台南市政府是依法調整房屋稅基,展現政府應有的職責。

張金鶚說,「天下沒有白吃的午餐」,該負擔的稅還是要負擔,漸進式調整房屋稅是可以討論的,但千萬不能原地踏步或走回頭路。

針對日前台北萬豪酒店批評北市府的房屋稅新制。張金鶚表示,「一刀切」的加稅確實不合理。他建議應該根據屋齡的折舊,設計逐漸減少的稅基,如果各自負擔合理的稅賦,大家應該比較能接受。

對於近期有多家房仲業者關閉分店,張金鶚表示,以前房市過度供給,現在只是逐漸回復正常,他反問:「台灣仲介比麵包店多,不該少一點嗎?」。張金鶚認為,長期來說,房價一定要合理化,但希望能軟著陸,避免房市劇烈下挫。

原文網址:http://www.bcc.com.tw/newsView.2878633

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2016-08-26 15:29 中央社 台北26日電

前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚(圖)26日在台北出席新書「居住正義:你我都能實踐的理想」發表會,他將過去研究及在市府經驗整理分享,盼改善不合理的居住困境。圖/中央社

 

害怕成為「唐吉訶德」但又要抱持「鴨子精神」不斷划向理想,政大地政系教授張金鶚今天舉行「居住正義」新書發表,他強調,空談居住正義無用,一定要接棒實踐理想新境界。

這本居住正義共分成六章300頁。包括「房市學者真能解決居住正義難題?-學府到府的換位思考」、「難道還要放任囤房、炒房-實踐居住正義,才能住者適其屋」、「拆掉老屋就算都市更新嗎?-提高住戶的生活品質才都更目的」。

另有「台北城市如何能脫胎換骨-從生活中培養都市品味」、「如何提升政府決策品質-建立政策的專業標準作業流程」、「政黨輪替,政策也要輪替-居住正義改革只能繼續前進」。

張金鶚從2013年3月19日受邀擔任台北市副市長一職後,從教職轉換為公職,也是他將一輩子研究房市和都更的學術與知識透過公權力實踐居住正義政策的啟始。

他任內最著名的就是與當時財政部長張盛和的雙張會,為了要讓房價合理,房價所得比要從15降到10倍,以當時行政院長江宜樺任內還有2年可以讓房價降3成,此舉造成社會一片譁然,指政府要打房。

而另一項他任內重要成就是課徵囤房稅,台北跑第一;以及從103年7月1日起調高新建房屋構造標準單價,但他在書中也坦承,萬萬沒想到,調高新建房屋標準單價成為壓垮房市最後一根稻草,結果首當其衝的就是豪宅的流通性和變現性降低,加上央行緊縮房貸政策,讓豪宅交易急凍至今未解。

張金鶚今天在新書發表會表示,居住正義不是選舉口號,更非標示「打房」的旗幟,在金錢至上,財富與所得分化劇烈的21資本世紀,居住正義是中產階級的安居樂業的最底線;而居住正義要找回的是不管收入高低「住者都能適其屋」的美好境界。

他強調,居住正義的實踐如同接力慢跑,從居住正義的理想新境界、尚未完成的居住正義,到「整合舊局、開創新局」的居住正義慢跑接棒,這一連串過程短期內不可能完成,而是要公部門的支持,另外爭取議會和社會各界的認同,減少爭議,才能實踐理想。

前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚(圖)26日在台北出席新書「居住正義:你我都...

前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚(圖)26日在台北出席新書「居住正義:你我都能實踐的理想」發表會,他將過去研究及在市府經驗整理分享,盼改善不合理的居住困境。圖/中央社

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1920964

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2016-07-17 14:30 經濟日報 記者楊美玲╱即時報導

前行政院長陳冲要求全台房屋稅納稅人拿起電話打給立委,請求政府應針對房屋稅立即修法,最好自用住宅可以一律免稅,政大地政系教授張金鶚表示,自用住宅免稅相當離譜誇張,國內房屋持有成本低,已有囤房現象發生,不宜免稅。

為增加地方財源收入,財政部初估明年至少會有12縣市擬調高房屋稅,陳冲呼籲政府應主動聲請釋憲「房屋稅違憲」,或立即修法,秉持房屋稅「不升而要廢,不廢也要降」的原則,至於自用住宅則一律免稅。

張金鶚說,房屋稅是地方稅的重要稅收來源,有稅收才能興建公共建設,房價也因地方建設而提高,國內每年房價漲幅遠大於房屋稅,相較於國外,台灣房屋稅低,才會出現囤房,或是豪宅房屋稅極低的情況,因此若自用住宅全免稅,違反使用者付費的概念,也衝擊地方政府財源。

陳冲還提及,財政部只要強化稅政,單針對房租收入覈實課徵所得稅即可補回。張金鶚表示,國內租用房屋者不夠多,租賃所得難以維持地方建設開支,因此基於公平合理的租稅原則,房屋稅不宜廢,自用住宅也不宜免稅。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1834218

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2016-07-13 14:23 聯合晚報 記者游智文/台北報導

台北市前副市長張金鶚表示,2014年調高房屋構造標準單價時,本來就規畫新舊屋均適用,他表示,當初規畫新舊屋均適用,就有舊屋課稅標準單價按屋齡折舊的配套,現在稅捐處提出的方式和當初想法一致,他當然支持。

張金鶚表示,2014年因財政部提出新標準單價只能適用新屋的解釋令,只好規定僅適用2014年7月以後的新屋。他說,北市府之後仍多次發文請示財政部,但一直沒有結果,財政部後來取消解釋令,授權地方政府自行決定,他已離開台北市政府。

張金鶚表示,房屋稅是地方稅,地方政府課稅後用來興建公共建設,可提升居民生活品質,房屋也會因為地方建設做好而增值,這是相輔相成、雙贏作法。由於房價上漲,不只新屋,舊的房子也會漲,但漲幅可能較少,因此依屋齡打折遞減是合理的做法。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/1825797

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2016-06-06 01:42:26 聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

政大地政系教授張金鶚。 記者陳易辰/攝影

 

最近台北市議員質詢市府將市有地租金(三年累計)調漲四十%,根本是搶錢,柯市長則指出這是前朝副市長訂的漲價政策,「用膝蓋想也知道會造成衝擊」。沒想到這卻是柯市長自己核定的政策,凸顯柯市長的「膝蓋想」直覺反射欠缺施政理念,也未能全盤掌握政策。尤其當議員質疑前朝的房屋稅及今朝的地價稅不合理調漲時,柯市長立即反應是要檢討限制漲幅,更令人擔憂主政者是否欠缺居住正義的思維與實踐決心?

擔心中央與地方政府投入大量資源,只關注興建社會住宅的數量,以為如此即可解決居住不正義的問題,而忽略更重要的稅制、金融、租買巿場與居住安全等居住不正義問題。面對當前住宅問題的解決,政府應有如何思維與實踐?

首先,應認清當前的住宅問題不在「供給」,而是「需求」。台灣建築業一向興盛,預售供給反應迅速,反而過多建築業者,造成良莠不齊,供給過多現象;反之,台灣社會瀰漫「有土斯有財」的信念,過多的投資需求排擠了自住需求,造成供需扭曲的假象。因此政府應多投入資源,掌握並解決住房需求問題,而非投入資源增加住房供給。

其次,住宅需求應清楚分離自住與投資的差異。自住又應清楚界定基本居住面積的權益保障,大面積的豪宅自住需求並非在基本居住權益保障範圍。另外,住宅投資也應區別一般小額投資與專業大額投資的差異,給予不同負擔。進而透過稅制與金融手段以保障自住需求,同時減緩投資需求。

第三,解決住宅需求問題,金融手段較財稅手段更有效率。金融不需透過修法就可快速彈性的因應政策與市場需求而調整,同時容易選擇不同地區與產品,進行自住與投資不同的貸款成數與利率規範。只要政府明確住宅政策大方向,金融政策配合應可產生立竿見影效果。

第四,稅制調整影響住宅需求,其中持有成本又較交易成本重要。台灣住宅持有成本長期偏低,造成囤房囤地的投資誘因,透過持有成本的合理提高,將可促使房地有效利用。因此,房屋稅與地價稅的提高相較於房屋評定現值及土地公告現值的調整更能減緩投資需求。雖然持有成本的「稅基」合理反映市場價格而提升(此為地方職責),但透過「稅率」差異(此為中央規定),可促使自住需求不受影響,反之,投資需求增加成本,減少誘因。

第五,中央訂定明確的住宅政策方向,整合相關部會政策法令,地方落實執行政策。中央各部會與地方政府的溝通與合作是居住正義實踐的重要關鍵。中央與地方產生共識,居住正義才有可能實踐。

居住正義的實踐必須有明確方向,但須漸進推動。逐漸增加少數人(從百分之二到百分之十)有能力負擔且非自住需求者的住宅投資成本,而不影響大多數人(百分之九十)自住需求,如此可避免少數既得利益者的過度抗拒,並獲得大多數人的支持。居住正義的實踐,主政者的認知與決心,將是成敗的關鍵。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1743926

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作者:劉光瑩 2016-02-02

人稱「空頭總軍師」的張金鶚,創立「好時價 House +」估價網,免費提供全台七個縣市的房價即時估價服務。

有人說他這是跟內政部房地產交易實價登錄打對台,他究竟在想什麼?

卸下台北市副市長職務後,回到政治大學地政系任教的張金鶚,依然不改長期對台灣房地產市場的關心。

「好時價」估價平台就是他最新的中年創業。

「我從北市府卸任後,去年一整年都在做這件事,」張金鶚說,台灣長期缺乏真正透明的房價交易價格資料庫,漲價跌價,往往都是仲介和屋主說了算。

儘管內政部已在2012年推出房屋交易實價登錄,但張金鶚認為,內容仍有改善空間。

首先,實價登錄呈現的並非是家戶交易價,而是在一大塊街區150號的範圍內,某一戶的成交價,無法反映不同屋齡、車位數與格局的價格差異。

第二,實價登錄是反映過去成交價,可能是好幾年前的資料,並非當下即時估價,無法反映通膨、交通建設等影響價格因素。

有鑑於此,他與多年老友、曾幫美國房地美等公司做估價的安富金融工程集團(IFE Group)董事長楊太樂,共同創立「好時價 House +」估價平台,結合計量財務金融、以及地理資訊系統等各領域專家,開發出一套以實價登錄資料為基礎的系統,讓人查詢公寓、大樓住宅的即時估價。

對於估價結果,使用者還可以提供回饋意見,認為系統估得太高或太低,都可以回報給系統,提供參考修正的基準。

不過,由於去年12月才剛上線,資料仍在建置中。目前在網站上僅能查詢六都以及新竹縣市的公寓、大樓住宅類型時價,一樓、透天房屋、非住宅類(店面或工廠)及預售屋時價估計,暫不提供查詢。

供免費估價服務,難道不怕房仲業者與估價師抨擊說,搶他們飯碗嗎?

對此,張金鶚表示,很多先進國家其實早就不乏免費的房地產交易實價與估價平台,例如美國的 Zillow 就是最有名的網站之一。可見台灣在房價交易透明化的努力,實在有待加強。

「不是每個人都有錢聘請估價師,科技進步讓服務變得可能,這是國際趨勢,」張金鶚強調,針對特殊案子,例如豪宅或一樓店面,估價師還是可以到現場看,給予更精準的估價。「好時價」的數字,只是讓消費者多個參考。

「好時價平台」指出,目前全部七縣市估價模型平均誤差為13%;命中率誤差10%範圍內平均達到52%水準,誤差20%範圍內平均達到81%水準。

截至120日止,好時價平台查詢數量已超過75000筆,六都查詢比率,台北市與新北市各佔三分之一、台中、桃園、高雄各佔一成左右。

至於「好時價」估得準嗎?張金鶚強調,愈多人給予系統回饋,資料庫蒐集愈多數據,估出來的價格就會愈準確,歡迎各界人士多多給予批評指教。

原文網址:http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5074348

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2015-12-10 13:14 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

對於政大教授張金鶚所研發的不動產估價系統公益平台,各業者看法。銀行業者認為有助資產估鑑價;估價師認為其所呈現出來仍為大量量化後出現的資訊,房產個別差異仍大,尚不致搶食估價師的生意。

至於影響最深的房仲業者看法紛歧,有些業者認為有助拉近買賣雙方價格認知差距,也有人認為其所援引的實價登錄資料庫仍有疏漏仍多,前期的使用者恐將成為白老鼠。

信義房屋總經理薛健平表示,經過公司實際測試,大台北普遍有估價價格偏高的現象,中南部則高低互見,不過整體來說,有助於提供更多交易資訊給買賣雙方,是一個「沒有意識型態」的平台。

不動產仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮則認為,該平台對銀行業需大批資產估價資訊最有助益,不過對買賣房房屋的民眾來說,民眾所需房價資訊是「個案的判斷」,而非「機器跑出來的結果」,而其估價平台所援引是實價登錄的資訊疏漏仍多,高低誤差值即使在一定範圍內,但增減的幾十萬元可能就是買賣雙方最關心的事,在實價資訊未健全下,前期的使用者恐變成白老鼠。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1368618

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2015-11-30 20:50:01 中央社 台北30日電

前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚今天在臉書發文表示,房地產價格大漲,應合理調漲地價稅。他批評現任副市長林欽榮,應避免混淆視聽,讓地價稅無法合理調整而圖利大地主。

張金鶚日前投書媒體,認為房地持有成本太低,遠低於汽車,導致房地無效利用,空屋充斥,投機囤屋,更造成地方財政短缺,建設不足,地方自治無法落實。因此今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統參選人及政黨對居住正義的態度與作為。

媒體報導,林欽榮在26日時說,台北市很多公辦都更推不下去,因為房屋稅那麼高,連都更都被懲罰。另外地租不穩定,現也正在調節,前兩天又有某位曾擔任副市長的先生,鼓勵把地價稅無限制調高,「不在其位要尊重其位的人,應該要穩定。」

張金鶚今天晚間在臉書發文,表示完全無法認同林欽榮的說法,因為過去3年房地產價格大幅上漲,應適度將房地增值的利益回饋給地方政府,促進地方建設。

張金鶚說,地價稅合理調高,自用住宅者只會增加幾百塊錢,但極少數非自用大地主會增加上百萬稅負;反之,地價稅若只輕微、不合理的調高,雖然自用住宅者減少了幾百元的負擔,卻也不公平的減少大地主稅負,同時政府的稅收也大幅減少,影響地方公共建設。

張金鶚說,期待社會公評,並避免林欽榮混淆視聽,而讓台北市地價稅無法合理的調整,導致圖利大地主。

張金鶚文末並引用「無殼蝸牛聯盟」對市長柯文哲和林欽榮的意見,表示他完全贊同,請北市府不要動輒給人戴上「破壞穩定」的高帽、地價稅調漲應達到中央給出的低標(三年公告現值累計漲幅,台北市為36.93%),「任何人都有權利對市政提出建言,民間團體如此,前副市長亦如是。」

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1347816

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2015-11-24 02:07:18 聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

政大地政系特聘教授張金鶚。 聯合報資料照片

房價不合理高漲,絕大多數的一般人民深受房市困擾。因此,當前住房政策受到社會大眾及總統候選人的重視。

蔡英文主席強調政府提供八年廿萬戶的社會住宅;朱立倫主席則強調四年透過多種方式即可達到廿萬戶住宅需求。藍綠雙方均強調「供給」與「數量」的競賽,至於當前房市關鍵問題:非自住需求的投資炒作,造成不合理高房價,有何因應政策作為?卻少有回應。

當前住房的問題不在供給數量的不足,而是需求對象的分配不當。這包括非自住需求排擠了自住需求,住宅有利可圖成為投資工具,再加上「有土斯有財」的觀念鼓吹,房市成為投資炒作天堂,不但民間從豪宅建案到一般老舊公寓,就連政府早期興建的國宅到目前的合宜宅、聯開宅,都充斥投資炒風。

當房子已失去原本「居住使用」的目的,而成為「投資賺錢」的商品,候選人不願面對住房的根本問題,只強調未來四到八年將興建(未必能完成進住)不到百分之五的社會住宅。換言之,百分之九十五以上人民仍要面對不合理的房市壓力,這樣的政策方向是否適當?

暫且不論政策大方向,人民更不希望看到選舉政見只是口號,政見能否落實才是關鍵。過去太多經驗顯示,選前說一套,選後作另一套。例如:市長候選人簽名承諾南港瓶蓋工廠要全區保留,市長當選後就承認錯誤,無法實現,令人遺憾。為免選後後悔不及,如何確認候選人的政見執行態度與能力呢?

今年底前適逢三年公告地價的調整,中央與地方至今均欠缺明確的方向與結果。房地持有成本太低(遠低於汽車),導致房地無效利用,空屋充斥,投機囤屋,更造成地方財政短缺,建設不足,地方自治無法落實。

因此,今年底公告地價的調整政策如何實踐,正好可以清楚檢驗總統候選人及政黨對居住正義的態度與作為,以作為選前政見實踐的試金石。尤其此政策也考驗中央與地方政府的合作夥伴關係能否落實,就如同未來社會住宅的政策能否實踐一般。

我們希望看到總統候選人不只是提出未來理想的住房政策,還應包括短期(二年)、中期(四年)、長期(八年)的目標及具體作為。目前幾位候選人的住房政見差異並不大,對問題核心及對症下藥的大方向仍有不足。

然而面對當下問題及政策能否有協調整合與執行能力,更重要是展現總統候選人的政見實踐差異。朱主席不但掌握當前中央執政團隊,同時又兼具新北市長;同樣地,蔡主席不只是擁有領先民意的支持,且獲得多數地方政府的相挺,如果雙方對目前公告地價的調整結果都無法大幅改善,那如何說服人民相信候選人對選後居住正義的承諾?

反之,人民的眼睛雪亮,不同候選人的態度與作為影響公告地價的調整結果,將使人民對候選人未來是否會堅持實踐居住正義有不同的期待。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1333693

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發表於 2015-11-03 好房網News記者陳佑婷/整理報導
台北市長柯文哲日前發表「不打房說」,表示房地產是台灣經濟的火車頭,如果亂打房台灣會完蛋,遭到學者專家批評,政大教授張金鶚更投書媒體,認為此說法是「積非成是」的概念。有代銷業者表示,「打不打房」並不是解決台灣高房價問題的關鍵,不如讓房市自由機制與公宅政策並行,以自己目前的資產狀況,選擇適合的房產,才是最實際的做法。
政大教授張金鶚投書媒體批評柯文哲的「不打房說」,遭代銷業者打臉。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
張金鶚今日發表都更2.0,冀望都更未來遍地點火、全面開花。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
政大地政系教授張金鶚於昨日投書媒體表示,當前房市衰退的主要原因,不是因為「打房」所致,而是長期不合理的房價,市場力量逐漸發揮效果,因此所謂「衰退」只是調整了「不合理的現象」。面對不合理的房市現象,「健全合理的房屋市場機制」是首要工作,這不是「打房」,而是避免市場失靈的政府責任。如果政府政策因為禁不起業者與投資客壓力,就放寬甚至鼓勵投資需求,如此房市將淪為惡性循環,居住正義將永遠是口號。
不過,面對許多人買不起房,是因為政府「打房」不夠力這種說法,有大安區的代銷業者表示,看到許多首購族或年輕人一開始就想要直接切入市中心買房,就是一件不合理的事情;而政府房市政策不健全,加上物價上漲、薪水卻沒有漲,也是許多民眾買不起房的主要原因,因此解決「高房價」問題,打不打房並不是關鍵。
該代銷業者認為,應該讓房市的自由機制與公共住宅政策並行,口袋深的人就去買蛋黃區、價格較高的房子;資產不足或是弱勢者就選政府提供的低租金公共宅,或是多花一點時間通勤,住在蛋白區。他並表示在日本通勤一小時是很正常的事,而在台灣地狹人稠、交通方便,通勤時間也不會太長,以自己目前的資產狀況,選擇適合的房產,才是最實際的做法。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/443968111294.html 

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2015-11-02 04:26:12 經濟日報 記者吳曼筠/台北報導

金管會擬下修保險業投資不動產最低收益率門檻,政大地政系教授張金鶚認為,雖然下修收益率可為房市提供投資動能,但此時下修門檻,可能帶來炒作風潮,時機點不是很恰當。

張金鶚認為,政府一手打房、一手救房的手法有些矛盾。目前房市景氣受打房影響而有弱化現象,但房市價格還沒完全下來的時候,就又放鬆管制,加大風險控管的困難。政府有責任在房市景氣差時,警惕壽險業者應審慎評估風險。現在若因為業者有壓力就放鬆,反覆的政策不僅會造成業者、民眾的困擾,對市場也不是很好的作法,有損政府給予民眾的信賴度。

淡江產經系副教授莊孟翰則認為,政府即使調降保險業投資不動產最低收益率門檻,因房屋稅提高,加上明年起地價稅也會提高,業者持有成本增加。因此,即使調降收益率,業者也不見得會投入不動產市場,對整體市場影響應該不大。

莊孟翰表示,保險業者有一定能力去評估地段、價格優劣,只有稀有、具投資效益的地段,保險業者才會投標。他舉中信松壽大樓為例,外資也是在中信降價後才投資,否則外資也不會願意手捧著鈔票趁高價去投資。

原文網址:http://udn.com/news/story/7239/1286961-%E5%BC%B5%E9%87%91%E9%B6%9A%EF%BC%9A%E6%99%82%E6%A9%9F%E4%B8%8D%E5%B0%8D-%E5%8A%A9%E9%95%B7%E7%82%92%E4%BD%9C

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