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2018年10月22日

 

七期豪宅市場冷清清,近年豪宅轉手要獲利相當不易。資料照片

台中7期重劃區豪宅向來是企業名人卡位首選,政商名流薈萃。今年當地指標豪宅「聯聚方庭」在內政部公佈實價資訊中,罕見出現2筆交易獲利。其中一筆交易是在今年7月,成交價為5330萬元,該賣屋大戶在短短3個月內,獲利480萬元,但在此同時,大戶也必須上繳國庫216萬元。

「聯聚方庭」兩筆交易分別位在16樓與21樓。其中16樓戶,今年7月以5330萬交易,讓賣方3個月短期獲利480萬,扣掉實價課稅,還能小賺264萬元;後者則在今年3月以5350萬成交,賣方持有不到一年獲利612萬。專家表示,高端資產配置短時間交易調節相當常見,惟因近2年豪宅市況不佳,還有獲利空間實屬少見。

據謄本資料顯示,這2戶買方都與鴻海轉投資的手機專業模具廠中揚光電(6668)有關,前者為寶福投資有限公司,負責人即為中揚董事長;後者為浩百有限公司,負責人則為中揚董事。依照實價登錄顯示,交易標的現況格局未註記,有可能仍為毛胚狀態,置產投資可能性高。

而這2戶賣方則為自然人及花蓮不動產投資商。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說:「公司名義短期賣房,可省下一年45%的房地合一稅,最多只以17%的營所稅課稅,有錢人算盤打一打,節稅空間不小;這次只有16樓戶為個人賣房,粗估需繳納216萬的實價課稅,還是小賺264萬元。」

陳炳辰說:「這兩筆交易,皆無大幅獲利,應屬於一般資金調節買賣,但也顯示對豪宅後市並不看好,短時間隨即脫手,但也讓該社區單價回到4字頭。」

該社區「聯聚方庭」曾為7期豪宅一哥、名人搶住,樓高39層,屋齡屆8年,近年單價屢屢見到3~4字頭,相較過去動輒單價45萬元以上已有落差。陳炳辰指出,近年豪宅市場供給選擇多,七期、草悟道等地段新豪宅強勢興起,產生同類產品的競爭排擠性,加上房市尚未強勁復甦,該社區這次交易行情已算不錯。(地產中心/台中報導)

 

 
七期市政路「聯聚方庭」為指標豪宅,包括扁家、藝人白冰冰等都曾置產。陳恒芳攝
該社區近期出現2筆短期交易,實屬少見,還小幅獲利數百萬元,價格還推升至4字頭。翻攝畫面
該社區近期短期2戶交易。翻攝畫面

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20181022/1451553/rtn/

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2018年10月18日

【詹宜軒、黃政嘉╱台北報導】過去被視為人煙罕至、建案供過於求的新北市淡水區,隨著人口陸續移入,及公共建設、生活機能逐步到位,房市表現趨於穩定,尤以淡水河畔紅樹林水岸住宅及小坪頂一帶,房價「最不委屈」,每坪最高上探8字頭,直逼北市行情,如台塑集團三娘李寶珠、台聚集團第二代、震旦國際,甚至藝人任容萱,都是該區名人住戶。

「頤海大院」最高價則是最高樓層28樓,每坪逼近70萬元。

「水立方」總價最高

根據實價紀錄,淡水區最高單價住宅為小坪頂「天境360」的33樓戶,2013年8以總金額2.24億元成交,總面積276.62坪,換算單價約85.9萬元,買方為先前有意投資馬祖博弈事業的懷德開發。最高總價住宅則落在紅樹林的「水立方」41樓頂樓戶,總價3.2億元,由「家具大王」來思達集團創辦人謝貞德買下,一次打通3戶,總面積達520.5坪。 
淡水區有名人光環的社區,還包括紅樹林「頤海大院」,平均成交單價在58~60萬元間,最高價為頂樓戶28樓,拆算車位後每坪逼近70萬元。 
知名住戶有台塑集團三娘李寶珠、代表人為李寶珠之女王瑞瑜的宏敏投資、台聚集團第二代長子吳亦猛、震旦國際等。 
全國不動產企研室主任張瀞勻分析,購買淡水豪宅的客層,除景觀考量,「有些高資產族可能因這2年台版肥咖條款上路,要將現金轉移到其他投資產品,台灣不動產就是相對熟悉的投資標的,成為他們現金流入的去向之一。」 

台塑集團三娘李寶珠為淡水紅樹林「頤海大院」住戶。資料照片

避「肥咖」轉投房產

另一方面,張瀞勻指出,「市中心的豪宅還是以自用為主,可能考量到公司、機場距離,或有學區考量,但淡水這邊的豪宅,一般高資產族還是買來做第2屋渡假用為多。」 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181018/38155182/news/

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2018-10-17 18:27經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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豪宅跌價空間縮小,根據最新實價揭露,士林區知名豪宅「國泰天母」再傳交易,今年7月揭露高樓層13樓交易,雖然持有四年轉手認賠145萬元,單價已稍微回到社區水準;另一筆中正區豪宅「國泰賦格」11樓戶也有成交,且相較同樓層先前單價跌破百萬元,也有回穩趨勢。

實價登錄資料顯示,國泰天母13樓戶,今年7月以總價為2.1億元、單價122.3萬成交,該賣方持有近四年認賠145萬轉手,雖然這筆是該社區近一年來第三筆賠售情況,但賠售空間也有縮減現象。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,國泰天母也曾出現轉手賺548萬的五樓戶交易,但會出現此迥異落差,一方面在於面向天玉街巷弄,對面有社區大樓遮蔽景觀,如果面中山北路七段,則視野寬廣;另一方面還是與賣方個人資金需求有關,且這次交易位於高樓層,仍有其價值。

無獨有偶,中正區豪宅「國泰賦格」近日也有交易,今年6月該社區11樓戶以1.075億元、單價102.5萬元成交,雖然未創高價,但2015年該社區同樣的11樓其他戶,則以跌破百萬元、單價95.62萬元成交,時隔三年「國泰賦格」交易價格終於略見回穩。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示,台北市豪宅近2~3年多吹降價求售風,天母豪宅也不例外,多數豪宅過去行情每坪上看150萬元,如今卻也有產品以7字頭求售成交。

于靜芳指出,觀察指標豪宅國泰天母預售開價每坪150萬元,社區平均成交每坪約118萬元,其房價最高點每坪近140萬元,不過在今年7月成交3樓戶每坪95.51萬元創下社區新低紀錄後,最新社區揭露戶則回穩至每坪122萬元,推測應與今年台資回流潮,促進豪宅回暖有關,雖多數豪宅難支撐過往身價,但確實提升市場成交率。

https://money.udn.com/money/story/5930/3427350

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2018-10-17 13:35聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報系資料庫
報系資料庫
 

 

名模林志玲日前出售名下豪宅「力麒麒御」,一度傳出慘賠2,700萬元。實價資料今天揭露,林志玲是以1.61億元出售,持有兩年小賺400萬元出場,是該社區住宅轉手唯一賺錢的住戶。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,林志玲轉手能獲利,主要還是當初取得成本較低。加上今年豪宅買氣略為回升之故。

林志玲是在2016年5月以總價1.57億元買進力麒麒御16樓戶,扣除車位每坪約88萬元。當時景氣位處最低點,市場充滿悲觀,前屋主買進價為1.95億,以1.57億元賣給林志玲,慘賠3,800萬元。

力麒麒御實價資料,最高成交行情每坪達116萬,2016年雖然景氣低迷,市場認為該社區高樓層行情仍在一坪100萬元左右。林志玲以每坪88萬元入手,市場解讀揀到便宜。

不過,林志玲買進之後,力麒麒御接下來一共有四戶轉售,都以賠售出場。其中,15樓戶賠了1,120萬元,14樓戶今年8月交易更賠了2,907萬元。

https://money.udn.com/money/story/5930/3426581

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2018年10月16日

【詹宜軒╱台北報導】房市差,近年不少豪宅以平盤轉售、甚至倒賠求售,卻也有豪宅社區創造0賠售紀錄,堪稱「亂世奇葩」。根據實價登錄,台北市中正區博愛路、曾因近總統府及樓高規劃引爭議的「揚昇君臨」,從2009年預售至今,所有二手交易登錄資料皆顯示第一手的賣方獲利出場,最新交易為今年7月的9樓戶,賣方持有10年,獲利約1588萬元;獲利最豐的則是26~27樓中樓戶,賣方持有9年,獲利達6820萬元。

近總統府的「揚昇君臨」從2009年預售至今,所有二手交易登錄皆顯示賣方獲利出場。林琨凱攝

最高1戶賺6820萬

2009年預售、目前屋齡5年的「揚昇君臨」,規劃地上31樓,位台北市中正區博愛路,歷年實價揭露該社區共有51筆交易紀錄,平均成交單價因樓層高低而不同,中高樓層最高單價上看8字頭,低樓層戶僅5~6字頭之譜。其中有7戶二手交易紀錄,戶戶賣方皆獲利出場,從交易單價來看,每坪轉手價比入手價的最高價差達27~30萬元;總價最高價差甚至逼近7000萬元。 
該社區最新交易為今年7月的9樓戶,買方據查為台灣復康巴士公司代表人,以總價1億1588萬元入手,對比該戶賣方預售時入手價1億元,賣方持有10年獲利1588萬元。賣方獲利最豐者則是26~27樓一手持有人,去年1月以2.56億元出售,對比入手價不到1.9億元,現賺6800餘萬元。 

2009年預售入手價低

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,「揚昇君臨」樓高31層,規劃90~200坪,二手買賣除4樓戶因為使用面積分割造成總價較低,但若從單價觀察,也從56.37萬元漲至65.72萬元。
生活圈近總統府、中山堂、沅陵街商圈、西門町、二二八公園等,機能豐富,觀察2009年預售價多有5字頭交易紀錄,以其豪宅規劃,如今市道百萬單價起跳並不為過,因此交易獲利都在於入手價相當低。
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,該案於2009年預售,當時開價每坪88萬元,「那一帶成交高低落差很大,單價從50幾萬元到110萬元以上都有,高低樓層價差、坪數規劃大小,都是影響單價的主因。」目前區域新案可維持在單價80~90萬元左右,5字頭低價儼然已是天方夜譚。
「揚昇君臨」因近總統府,過去曾有民意代表提出博愛特區限高禁令,質疑此案因公部門放水才成為特例,但事後證明此案非位於博愛特區內,對總統府並無維安影響,只是「一枝獨秀」於博愛路,因此成為區域醒目地標。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181016/38153504/news/

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三立新聞網

記者謝抒、吳青駿/台北報導

豪宅價格高,尤其頂樓房價最貴,一坪300萬元都有。不過有些豪宅頂樓住戶身分很特殊,不少建商老闆在開賣前就先買下來自己住。房仲解釋,豪宅頂樓是「帝王戶」,房價是整棟最高,老闆自己高價買會對豪宅房價有定錨效果,包括大老闆尹衍樑、林敏雄都買下自己建案豪宅頂樓。

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▲豪宅價格高,尤其頂樓房價最貴。

不少豪宅頂樓買家都大有來頭 ,像是台北市博愛特區這棟松濤園,頂樓就是由潤泰集團總裁尹衍樑花8.75億元買下的。

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▲台北市博愛特區松濤園,頂樓由潤泰集團總裁尹衍樑花8.75億元買下。

豪宅就在植物園旁邊,半圓弧造型、外觀氣派,頂樓每坪落在260萬元上下,像這樣建商老闆自己買,保留頂樓作為豪宅房價指標還不少。

同樣是豪宅,中泰賓館拆除後改建的「文華苑」,老闆林命群就保留了頂樓二戶;走進大安區,這棟元利信義聯勤,南棟頂樓也被董事長林敏雄滿下來自己住,該戶市場行情每坪超過300萬元。

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▲「勤美璞真」樓中樓頂樓近期傳出開價12億元。

豪宅頂樓居高臨下,被視為「帝王戶」。但一樣面對大安森林公園的「勤美璞真」樓中樓頂樓,2012年傳出要賣總價10億元,但並沒有成交紀錄,近期又傳出開價12億元,但也還沒成交消息。

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▲房仲業者吳礎辰表示,老闆自己高價買下頂樓,會對豪宅房價有定錨效果。

房仲業者吳礎辰:「以一間豪宅,它的頂樓一定是厝王等級,那也就是說他有個定錨效應,會影響到整個社區,包含各個樓層的價格。」

頂樓戶房價通常是全社區最高,有的開賣前建商老闆先下手為房價定錨,但也有豪宅開出頂天高價,等待荷包夠深的買家。(整理:實習編輯蔣季容)

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原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E9%A0%82%E6%A8%93%E4%BD%8F%E5%AF%8C%E8%B1%AA-%E5%B0%B9%E8%A1%8D%E6%A8%91%E6%9C%80%E9%AB%98%E5%83%B9%E8%B2%B7%E8%87%AA%E5%BB%BA%E6%A1%88-084158482.html

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2018-10-15 00:29:52經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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高價宅租賃市場中,外商高階主管是屋主眼中的「好咖」,位於美國在台協會新址對面的內湖區知名豪宅「文心AIT」,去年9月租金18.34萬元,換算後投報高達3.1%。房仲業者分析,高階主管是豪宅承租的常客,若又是外派高階主管,不僅出租價格漂亮,繳款也較穩定,是屋主眼中「好咖中的好咖」。

實價登錄資料顯示,「文心AIT」去年9月有一筆月租金達18.34萬元,對比該戶屋主2013年購入總價7,200萬元,雖然尚未達豪宅8,000萬門檻,但換算下來投報率高達3.1%,不過該案目前已難見到如此「低價」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,「文心AIT」與內湖科學園區相近,其租客不乏高資產族,或是國際企業外派來台的高階主管,且美國在台協會遷址到內湖區,未來當地租賃市場可望更加穩定。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/3421860

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2018-10-15 00:29:51經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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今年以來豪宅有許多高資產族以租代買,包括一線豪宅「文華苑」、「台北信義」以及南港豪宅「日升月恆」,近日皆有出租資訊,部分標的投報率上看2.5%。房仲業者表示,投資豪宅主要著重未來房價漲幅而非租金,不過,近年房價下修讓不少屋主改將豪宅出租,並間接尋找合適買家。

統計實價登錄資料,今年7月南港豪宅「日升月恆」20樓有出租交易,每月總租金為28.33萬元,對比該物件2015年購入的1.58億元,投報率上看2.1%;另外,藝人大S曾相中的豪宅「台北信義」,今年3月11樓戶月租金也達38萬元,對照2015年入手的總價1.8億元計算,投報率上看2.5%,是今年一級豪宅中,租金報酬率最高標的。

不過,並非豪宅市場都有亮眼投資報酬率。實價登錄資料顯示,今年7月國巨董座陳泰銘鍾愛的豪宅「文華苑」,雖然4樓戶出租後,月租金高達44萬元,不過因其購屋價格逼近4.6億元,換算下來投報率僅1.2%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,高資產族購置豪宅的投資目的,多半不是以收租為主要目的,看的是長線增值空間,期待房市走揚後轉售賺利差,不過近年房價下修,屋主逐漸開放心態,透過發布出租消息,間接尋找合適買家,因應豪宅租賃需求增加,近年也愈來愈多企業,由本業轉投資成立公司專營豪宅的買賣和租賃,處理公司資產和資金。

張旭嵐表示,豪宅租客類型不同,偏好的區域也不同,國際企業或國際領事單位,多集中在信義松山或大安區,因此外派來台的高階主管,為辦公方便,多半集中在國際化程度和商業機能強,且含金量高的信義區或大安區;南港則因為近期不少大型企業進駐園區,離內科也近,因此豪宅租賃需求也增加。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,豪宅出租頂多攤平部分持有支出,但若投資豪宅要有2%以上投報率,除了租金能維持在一定的水準外,入手的價格也是關鍵因素。

經濟日報提供
經濟日報提供

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/3421855

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2018-10-15 06:00

(資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕相較前一波台商回流大掃豪宅,美中貿易戰引發的這波返台潮,目前僅出現商辦及工業地需求,豪宅買氣依然低迷不振;大師房屋董事長陳建慶直言,假如豪宅市場有起色,理當是價量齊揚,但目前根本是看不到。

兩百萬俱樂部 成交不到10件

 

陳建慶舉例,台北市大安區某條街豪宅,預售每坪開價一百六十萬到一百八十萬元,根本賣不動,近來成屋選擇讓利出售,每坪成交價落在一百二十到一百四十萬元,等於打了七五折。

他說,從豪宅市場價量變化來看,還看不到台商置產的新需求;加上指標豪宅案,不是因建商口袋深、可以慢慢賣,不然就是預售已賣出部分,不敢貿然降價;今年來兩百萬元俱樂部成交還不到十件,市場還是很冷。

陳建慶指出,四年前郝市府祭出豪宅高額房屋稅,最重增加逾十倍,重創豪宅買氣,柯市府大前年底祭出六年緩漲機制,今年五月房屋稅單就能感受降稅「小確幸」;以大直某豪宅為例,原一戶一百四十五坪豪宅,未緩漲前房屋稅達五十多萬元,緩漲後減到二十多萬元;豪宅市場還不如期盼稅改較實在。

原文網址:http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1239465

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根據最新完工落成的「One Park Taipei元利信義聯勤」的施工造價結算,每1建坪造價已突破50萬元;另外,元利建設集團總裁非常注重軟硬體,光是一樓花園植裁,就砸下3億元,還有提供8人編製裝修小組,為頂級客戶提供量身訂做的專屬服務。

「One Park Taipei元利信義聯勤」擁有2,490坪基地,建築外觀由普立茲克獎建築大師Richard Rogers操刀,室內空間美學委由美國總統御用設計師Kelly Hoppen打造出獨步全球的創新經典,南北兩棟各擁風格,是林敏雄「10年磨一劍」的最新力作。

走進一樓露天庭園,即可看到林敏雄跑遍陽明山、彰化、八里、屏東、墾丁,挑選出的稀有珍貴樹種,元利建設副總吳麗謹表示,買樹和園藝工程,林敏雄就阿沙力的花了3億元。

另外在軟體上,林敏雄也特別提供黑卡級客製化服務,元利建設新成立一組頂級客專屬的裝修小組,為One Park客戶在裝修時提供明確的管路、水電、機電、公共安全等全方位諮詢,一直到售後服務等,光是編製,就配置8人之多。

至於「西華富邦」,軟硬體品質更不在話下。台北萬豪酒店副總蘇慶福表示,「西華富邦」是台灣唯一真正擁有五星級飯店軟硬體管理和服務的頂級豪宅,公共設施由台北萬豪飯店提供1~2樓產權的俱樂部,供住戶使用,除各式專業健身器材的健身房、游泳池、瑜珈室等之外,還有兒童專屬的戲水池、沙灘區、閱讀區等。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181015000269-260204

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2018-10-11 11:39:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
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台鐵參與大安區知名豪宅「明日博」都更案,分回17戶,原本今年下半年要標售,可能作業不及,延到明年。不少人認為房市逐步回暖,愈慢標售,價格可能愈好。但最新實價揭露,明日博今年7月頂樓一戶交易,一坪125萬元,行情再創新低。

「明日博」位於市民大道三段、建國高架口,自2016年交屋以來,共有四筆頂樓戶交易。

其中113坪的兩戶,一戶在2017年3月以總價1.61億、每坪157萬交易,另一戶交易在同年7月交易,成交總價滑至1.43億,單價降至139萬,跌幅約一成。

另外兩戶為97坪型,其中一戶2016年9月交屋時登錄,總價1.2億,一坪137萬元。另一戶為今年7月最新交易,總價1.09億,單價一坪125萬元,跌幅也約一成,資料顯示,買方為一家投資公司。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,最新交易的頂樓戶,賣方於預售時向其他投資人購買,實價資料並無成交行情,以同樓層同面積另一戶在交屋時單價137萬元推估,屋主應該是賠售。

陳炳辰表示,明日博規劃一層4戶,因鄰近高架橋,面向價差大,實價登錄資料行情顯示,該社區高樓層先前行情約在140到155萬元,但房市反轉後,面高架橋的住宅面臨沉重殺價壓力,房價跌幅大,未臨高架橋的住宅相對抗跌。

陳炳辰指出,目前豪宅市況仍相當競爭,殺低氛圍未見減弱,高價買盤難容絲毫瑕疵,都令該社區價格稍嫌難支撐。依目前成交走勢,台鐵參與都更分回的17戶坐落8到18樓,除非座向有疑慮的物件出現大幅折扣,否則脫標難度相當大。

資料來源:台灣房屋
資料來源:台灣房屋
 
明日博。圖/台灣房屋提供
明日博。圖/台灣房屋提供

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3415544

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2018-10-10 01:12經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

台北市豪宅實價登錄頻率增加,房市專家指出,從三個現象顯示豪宅確實有回溫跡象,首先,「挑戰300萬元」超豪宅開始出列,其次有不少豪宅轉手交易,仍有不錯的獲利空間,最後,許久沒交易的一線豪宅,今年又悄悄動起來,讓整體豪宅市場百花齊放。

繼日前二筆揭露後,鄰近大安森林公園豪宅「璞園信義」再揭露第三筆交易位於16樓,2017年預售時以總價2.05億元、單價178.8萬元成交,成為該社區目前最高價。據謄本資料顯示,買方為林姓自然人,經查應具備居家產品工業製造背景。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

從2016年房市谷底過後,市場整體緩步升溫,今年以來豪宅交易話題轉熱,大安森林公園周邊豪宅案,除了新豪宅「One Park Taipei信義聯勤」首筆揭露單價就衝破283.4萬元,屋齡十年的中古豪宅「安峰」也擠進200萬元俱樂部,讓大安森林公園周邊重拾其豪宅區指標地位。

 

事實上,今年豪宅市場風起雲湧,出現幾個轉折反彈徵兆。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,首先是超豪宅登場,包括傳聞一戶要賣18億元的「陶朱隱園」取得使照潛銷,一掃先前看壞景氣,遲遲不申請使照銷售、以拖待變傳聞,而「One Park Taipei信義聯勤」雖然首筆揭露單坪價落在283.4萬元,高樓層有望叩關300萬元。

另一個豪宅回溫助攻現況,陳炳辰認為,今年不少豪宅獲利空間昭然若揭,尤其今年二戶成交豪宅賣方獲利破億元,據實價登錄資料,由興富發董娘買下第三戶的「台北信義」,即讓歐系企獲利1.16億元,睿信投資以4.84億元購入「文華苑」,讓賣方獲利1.2億元,顯見投資豪宅仍有望轉手賺進破億元的高報酬。

最後陳炳辰提及,台北市不少許久未交易,或是釋出極少的一線豪宅,今年也開始動起來,像是已二年半未見買賣的「皇翔御琚」,睽違一年半未見成交的「台北信義」,乃至交屋潮過後稍嫌停滯的「西華富邦」等,都可見一級豪宅經過房市盤整後,依舊具有不墜的身價。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3413438

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「力麒麒御」在豪宅市場中算是中低價位,由於鬧中取靜,吸引不少相對低調的企業主、高階經理人青睞。(圖片來源/Google Map)

外界一度盛傳名模林志玲位於牯嶺街的豪宅「力麒麒御」以慘賠2700萬元的價格售出,之後有媒體指正應為「小賺400萬」,雖可能只是烏龍一場,卻讓該社區因此聲名大噪。根據內政部最新實價登錄資訊,苦主很可能另有其人──林志玲位於14樓的鄰居於今年8月賣屋,短短4年就慘賠2900萬元。

內政部實價登錄揭露一筆位於牯嶺街豪宅「力麒麒御」14樓的交易,根據資料顯示,該戶在今年8月以總價1億2000萬元賣出,拆算車位後單價每坪約91.6萬元;然而,該戶在2014年5月買入的總價為1億4907萬元,換句話說,時隔4年,該屋主共賠了2900萬,跌價幅度約21.2%。

「力麒麒御」是中正區西側的知名豪宅,地段鬧中取靜,由於名模林志玲在16樓原有一戶,才讓這個社區聲名大噪。事實上,不久前市場盛傳林志玲以虧損2700萬元的價格賣屋,不過,後來有媒體指正其實應該是「小賺400萬元」才對,如今隨著14樓屋主慘賠2900萬元的消息傳出,也間接證實了一切很可能是一場誤會。

對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,由於林志玲的16樓實價尚未揭露,究竟是賺是賠仍屬未知,但以當年(2016年5月)購屋的時機來看,確實是不動產市場的近年最低潮,當時才能以市價的八折、每坪88萬元入手。

至於名人的房產是否真的比較值錢?郎美囡認為,其實得視當事人的形象而定,有利有弊,「如果名人形象好、且星途順遂、生意興隆,或多或少對賣房有加分的作用,也有利於轉手。但是如果是因生意失敗、欠債而需賣房,甚至淪落到法拍,像是名模與老公生意失敗、名媛欠債等等,買方大多還是希望有大幅的降價才願意出手。」

林志玲小賺變慘賠,原來苦主另有其人……

 

不過,林志玲又是如何從小賺變慘賠?答案很可能就與這次14樓的苦主有關。郎美囡分析:「這次14樓的交易拆算車位每坪91.6萬,事實上以近期的市場行情來看,單價並不低,只是當初入手的價格偏高,近年豪宅市場又以修正居多,加上新案陸續出線,所以最後只能降價售出。」

郎美囡進一步說明,「力麒麒御」建築完成時,正好是不動產市場的相對高點,該案高樓層單價一度突破百萬,不過,隨著不動產市場在2013到2014年達到高點後,政府打房衝擊整體房市,尤其以豪宅市場最嚴重,「交易大幅緊縮,市場並不樂觀,外加同類型房屋多、銷售競爭激烈,所以許多豪宅在近年多以平轉或賠售轉手。」

「信義香榭去年底14樓賠售480萬,內湖文心AIT也在今年傳出11樓賠售1364萬,中山區的中山富御15及16樓共賠6092萬,……大部分的案子預售時期的開價跟後來的成屋成交價相比,多有2成的降幅,在高點入手的買家在這兩年的轉手狀況大多不理想。」郎美囡補充。

美中貿易戰、肥咖條款,分別炒熱工業用地、豪宅市場

談起豪宅市場的未來,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,今年台北市交易回暖,豪宅市場也在去年底解凍,不過,伴隨著市場信心確實增強,今年建商推案量也跟著增加,導致信義區、大安區等豪宅重鎮有許多新案開賣或完工,因此,豪宅市場在列強環伺的狀況,價格反而依舊處於震盪。

被問起中美貿易戰是否可能衝擊房市,徐佳馨說,短期內雖不至於,但台商過去有營收時,多會選擇在台置產,如今貿易戰開打,恐怕會影響到這些企業主的利潤,在不動產置產上可能會偏向保守,「豪宅市場的影響主要還是來自於肥咖條款,那反而會促使企業主將錢投入不動產,……美中貿易戰則是因為回台設廠,可能導致工業用地、廠房更加熱門。」

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/12113

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2018年10月04日

【詹宜軒╱台北報導】台北市中正區豪宅「力麒麒御」,因名模林志玲曾買1戶而引發關注,今年6月出售,至今實價尚未揭露成交價格。不過她住在14樓的前鄰居,於8月時以1.2億元出售,較4年前入手價格賠了近3000萬元。專家分析,售價並未偏離行情,只是當初入手價格偏高。

 

台北市中正區豪宅「力麒麒御」最新交易,14樓戶賠近3千萬脫手。資料照片

林志玲曾入手出名

前年5月林志玲以1.57億元購入「力麒麒御」16樓的毛胚屋,於今年6月出售,若依地籍謄本的貸款數字推算,約以總價1.3億元、賠售2700萬元脫手;不過據《自由時報》日前報導,傳聞是以約1.6億元成交,反而小賺約400萬元。 
林志玲賣房是賺或賠,尚待實價登錄網站解答,但該社區8月成交14樓戶,總價1.2億元,拆算車位後單價約91.6萬元,原持有人在2014年5月買入,當時總價1億4907萬元,持有4年賠售約2900萬元,單價91.6萬元、跌約21.2%。 
大家房屋企研室主任郎美囡指出,「力麒麒御」地段鬧中取靜,由於林志玲曾入手16樓戶,讓這個社區聲名大噪,「該案剛完工時,恰逢不動產市場近期的高點,高樓層單價一度破百萬元,但市場在2013~2014年高峰後,政府祭出對市場種種的不利政策,尤其衝擊豪宅交易,導致許多豪宅於近期普遍以平盤或賠售轉手。」 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,此次14樓戶交易,交易單價90萬元初,事實上以近期的市場行情來看並不低,只是當初入手的價格偏高,近年豪宅市場以修正居多,且新案陸續出線,故只能降價售出。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181004/38142909/news/

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2018/10/03 17:49文/記者馮牧群

「仁愛帝寶」第3戶法拍以每坪250萬拍定,遠高於前面2次行情,也是首次出現由建商得標。(資料照)

豪宅「仁愛帝寶」A棟2樓今日由台北地院進行3拍,底價5億5680萬,權狀面積包含4個車位約271.26坪,扣除車位後約210.73坪,結果由宏泰集團小王子林鴻森以凱越建設名義標下,得標單價約250萬貼近底價,市場人士推測可能有護盤意味。

 

寬頻房訊統計,目前為止「仁愛帝寶」共有3戶遭到拍賣,第1戶由知名投資客劉媽媽以每坪196萬得標、第2戶由資產管理公司以每坪188萬標下,這次第3戶法拍以每坪250萬拍定,遠高於前面2次行情,也是首次出現由建商得標。

 

市場人士分析,該案原本就是宏盛建設興建,具有家族關係的凱越建設每坪加價不到10萬,以250萬單價平盤標下,以該案目前的市場行情每坪220~230萬來說,凱悅建設這次出手可能是想避免3拍流標淪落4拍,讓單價落至200萬左右,跌破行情。

 

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,該戶位於低樓層,且因原屋主借貸關係有第三人占用的問題,另一方面,雖然3拍底價跟1拍相比總價下降3億,但拆算每坪單價仍約245萬,高於市場行情,原本市場預期無人投標,這次能標出,外界評估護盤意味濃厚。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6174

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2018/10/03 17:49文/記者馮牧群

「仁愛帝寶」第3戶法拍以每坪250萬拍定,遠高於前面2次行情,也是首次出現由建商得標。(資料照)

豪宅「仁愛帝寶」A棟2樓今日由台北地院進行3拍,底價5億5680萬,權狀面積包含4個車位約271.26坪,扣除車位後約210.73坪,結果由宏泰集團小王子林鴻森以凱越建設名義標下,得標單價約250萬貼近底價,市場人士推測可能有護盤意味。

 

寬頻房訊統計,目前為止「仁愛帝寶」共有3戶遭到拍賣,第1戶由知名投資客劉媽媽以每坪196萬得標、第2戶由資產管理公司以每坪188萬標下,這次第3戶法拍以每坪250萬拍定,遠高於前面2次行情,也是首次出現由建商得標。

 

市場人士分析,該案原本就是宏盛建設興建,具有家族關係的凱越建設每坪加價不到10萬,以250萬單價平盤標下,以該案目前的市場行情每坪220~230萬來說,凱悅建設這次出手可能是想避免3拍流標淪落4拍,讓單價落至200萬左右,跌破行情。

 

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,該戶位於低樓層,且因原屋主借貸關係有第三人占用的問題,另一方面,雖然3拍底價跟1拍相比總價下降3億,但拆算每坪單價仍約245萬,高於市場行情,原本市場預期無人投標,這次能標出,外界評估護盤意味濃厚。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6174

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中正區豪宅「力麒麒御」。(翻攝google地圖)

 

名模林志玲6月底賣掉位在中正區的豪宅「力麒麒御」16樓戶,一度傳出她慘賠2700萬,也有人說小賺400萬,至於真相如何,待新一波實價揭露出爐才會知道。但檢視同社區近年轉手交易都以賠售出場,有屋主比林志玲晚2個月賣房,今年8月售出時慘賠2900萬。

 

根據實價登錄資料,「力麒麒御」14樓戶屋主今年8月以1.2億賣出,較2014年1.49億買進價格,慘賠了2900萬出場,拆算車位後每坪約跌至91.6萬。

林志玲2016年中旬以1.57億元買進「力麒麒御」16樓戶,相較市場行情約打75折入手,不過卻對該棟大樓行情造成些許殺傷力,除了當初賣給林志玲的屋主慘賠3800萬元外,15樓戶於2016年底脫手豪宅時,也慘賠1120萬出場。檢視近3年同戶移轉資料,除了上述賠售案例外,另外兩筆交易也分別賠了288、450萬元。

房仲業者分析,目前房市景氣低潮,此次最新揭露的14樓交易,拆算車位每坪91.6萬元,以近期的市場行情來看,單價不算低,但因當初入手的價格偏高,加上近年豪宅市況不佳,故只能降價出售。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181003002049-260410

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2018年10月02日

耗逾4千萬修復 裝飾材料亞洲僅存
【洪子恩╱台中報導】台中市近年出現文青打卡新景點,為隱身在北屯區高樓大廈間的古宅「林懋陽故居」(俗稱「一德洋樓」),興建至今約百年歷史,同時具有閩式、和式、西式、眷村4種建築風格,業者取得營運權後,去年整修完成,不時在這個百年豪宅裡舉辦野餐、婚宴及露天電影等活動,吸引許多遊客參觀。

 

 

台中市北屯區林懋陽故居,閔式三合院融合辰野式風格,為日治時期豪宅。陳恒芳攝

 

台中市政府近年推出不少歷史建築、古蹟OT(營運、移轉)案,投標業者也多以「體驗式經濟」來經營古蹟建物。如有糕餅業背景的禧院投資公司,拿下林懋陽故居案後,以婚慶風格重新包裝,並引進羅布森冊惦、布朗尼甜點、餅舖、茶館,讓遊客體驗民初的有錢仕紳,在超級豪宅裡的生活模式。 

與總統府同建築風格

「林懋陽故居」佔地千坪,房子建於1920年代,採閔式三合院,融合與總統府同樣的辰野式建築風格,旁邊還有蓋1棟歐風洋樓,建築一旁還留有戰後興建的眷村住宅。禧院總務主任劉文麟表示,「這種融合4種建築風格的歷史據點,大概是全台僅有,洋樓內的壁飾、玻璃,可能還是亞洲僅存。」
林懋陽為當年台灣中部最有錢的人之一,林家擁有全台中唯一的進口車和重機,建築裝飾材自然也不會省,沒有壁紙的時代,他們請工匠以手工拓印金粉的方式打造金漆壁飾,採用日本進口的造型窗戶,特殊的玻璃花紋在當時可謂獨一無二;土埆磚牆還以竹子骨架增加建築強度,相當講究。
中西合璧的華麗建築,細節設計則保有傳統思想。劉文麟介紹,合院的正身地板比左右護龍高1公分,正身樓梯也比兩側寬廣,正身7拱圈,中央的拱圈最為高大,「在日治時代,林家人仍堅持導入以宗為尊、長幼有序的儒家思想。」 

 
歐式風情的洋樓建築,採用當時剛出現的鋼筋混凝土打造。陳恒芳攝

磁吸5~6成藝文客

該建物與土地於1950年戰後賣給政府,因蓋滿眷村而荒廢,直到1996年眷村拆遷後才又露出,且驚豔四方。台中市政府耗資4500萬元進行修復,2016年完工後交由禧院投資經營5年,劉文麟指出,目前已花費1500萬元,每月營收80~150萬元,以文創商品、餐飲為主要收入。
禧院投資執行董事蕭裕有指出,該建物雖地點隱密、路標不明,但公司積極做主動出擊式的行銷,如異業合作舉辦各式活動,帶進更多人流,自開幕至今人流量已達50萬人,目前主要收入仍是吃喝甜品,也不斷試更多方法。劉文麟補充,目前每月平均2萬人參訪,5~6成藝文活動客,算是不錯成果。 

 

 

業者引進書店,積極舉辦活動以吸引人潮。陳恒芳攝
洋樓內藝文走廊,竹節狀的樓梯象徵節節高升。陳恒芳攝
華麗的建築風格,展現百年前富豪的審美觀。陳恒芳攝

【林懋陽故居】

★地點:台中市北屯區昌平路一段21巷4弄
★佔地面積:1058坪
★建物樓地板面積:290坪
★建物內容:洋樓2層、合院1層、眷村1層
★建築風格:西式、閔式、和式、眷村
★OT起迄時間:2017年2月至2022年2月
★營運單位:禧院投資公司
資料來源:《蘋果》採訪整理 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20181002/38141097/news/

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2018-10-01 00:13經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」近期出現高樓層每坪站上295萬元以...
「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」近期出現高樓層每坪站上295萬元以上價格,顯示A級豪宅市場買氣持續回溫。 (本報系資料庫)
 

 

 

大戶買方回籠,豪宅市場復甦。據悉,包括「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」、「長虹帝璽」、「西華富邦」等新案,近期均出現大戶一口氣砸約5億至8.5億元、買進二至八戶不等戶數,其中「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」近期更出現高樓層每坪站上295萬元以上價格,顯示A級豪宅市場買氣持續回溫。

值得注意的是,「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」超過30樓的高樓層以每坪超過295萬元價格售出,每坪成交單價直

經濟日報提供
經濟日報提供
 

逼央行前總裁彭淮南300萬元防線,且一次出手就購入二戶,總價超過8億元。

 

若後續此交易實價登錄資訊揭露,今年指標豪宅總交易金額將突破50億元,為A級豪宅市場買氣注入強心針。

先前內政部實價登錄網揭露,「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」28樓、24樓,有重量級買方一口氣各買下二戶,總價在8.5億元上下,其中28樓每坪成交價達283.4萬元,24樓每坪成交均價也在274萬元左右,顯示大咖客戶在房市信心回籠下,針對A級地段、具特色豪宅物件相繼出手情況。

除了「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」以外,「和平大苑」在9月底也出現有地緣關係的大咖買方出手,一次就砸下約4.7億元,買下18樓的二戶自住。

豪宅大戶持續回流,總計今年以來,至少有五大指標豪宅出現大咖買方出手,其中「西華富邦」在4月成交四戶中,26樓的三戶背後買方為全球最大金屬水龍頭供應商路達集團董事長吳材攀,以永懋投資公司名義購買,一共砸下約8.4億元;吳材攀在4月還斥資7.1億元,買下大直豪辦「台北時代廣場CBD」一樓五戶店面及20個車位。

創意家行銷副總柯仲武表示,目前出手的大戶買方分為二種,一種是有換屋和兩代同堂居住需求的高資產客戶,坪數要求會比較大,像是八、九十坪,甚至是100坪以上產品,像是「僑聯大千」有出現一口氣購入六戶、砸近7.1億元現金直接購買的大戶買方。

另一種是為下一代置產的客戶,坪數需求落在五、六十坪左右,如一次砸逾6億元購入「長虹帝璽」八戶的客戶。

https://money.udn.com/money/story/5930/3396200

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紅樹林豪宅「頤海大院」首傳成交總價跌破億元。(圖/翻攝自Google街景)

 

淡水紅樹林坐擁山水美景,是北台最具代表性的富人灣聚落,以指標豪宅「頤海大院」為例,台塑3娘李寶珠與女兒王瑞瑜就豪砸5.6億元買下4戶,但根據實價資料,該豪宅社區近年不敵房市反轉產生的效應,房價呈現下修趨勢,有屋主賠售3200萬元出場。

「頤海大院」最新揭露實價登錄資訊,21樓戶今年6月以總價9888萬元出售,較2年多前預售時期買進的價格1億3118萬元,慘賠了3230萬元,等於以約75折價格賣出。

資料顯示,「頤海大院」自交屋以來,總計有55筆交易資訊,調閱住戶地籍謄本,其中台塑集團買進4戶,分別是19樓2戶及16樓2戶。此外,包括震旦國際、達欣工程也是屋主,「頤海大院」住戶總身價逼近千億元。

根據營建署統計,新北市新建餘屋量高達1.4萬戶,房屋賣壓是全台六都最大,其中又以淡水餘屋量最大,淡水紅樹林捷運站附近的豪宅「水立方」就出現房價腰斬的慘況,最高價每坪達65萬元,近期成交紀錄跌到27.9萬元,更往北的淡海新市鎮,房價也從最高點3字頭回落1字頭。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181002000004-260410

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