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整棟的A級辦公大樓長期以來受到大型機構法人與投資人的喜愛,但隨著共享空間以及複合式規畫的辦公大樓開始受到承租人歡迎,具有租金優勢的非傳統商圈將可能成為下一波的投資重點。

 

第一太平戴維斯最新發表的旗艦型研究報告-Impacts:the future global real estate指出,新創公司當道以及辦公環境思維的改變,越來越多新世代嚮往將工作、生活以及社交結合在同一空間,藉由不同社群的相互交流,激盪出新的商業機會,這類的共享辦公室或複合式大樓,初期將選擇租金進入門檻較低的郊區及非核心商圈;中長期發展下,新興的辦公商圈租金成長空間可期,將是除了A級辦公大樓以外,另外一個可提供專業投資人穩定租金收入的投資選擇。

研究報告中針對金融海嘯之後十年間,全球主要城市A級辦公室的租金漲幅進行分析,舊金山以高達99%的租金漲幅,名列第一,而深圳與北京以71%並列第二,西倫敦則以69%排名第三;全球一線城市的倫敦、東京與舊金山,雖然辦公室租金長期上漲,租金水準已高,未來成長力道有限,但是其發展成熟以及資金避風港的地位,將持續吸引全球資金投入,新加坡的辦公室租金則跌幅高達26%,於成熟發展國家中,跌幅最深,但同時也代表經歷大幅修正後,新加坡的辦公室租金將有機會由谷底翻轉。

第一太平戴維斯全球研究部董事Yolande Barnes表示,長期以來,一線城市的辦公室需求一直很強勁,在有限供給之下,租金水準已至歷史新高,未來可能進入成長停滯的高原期。順應21世紀的新辦公型態崛起,投資人將多方關注不同層級、類型、區位與需求客群的辦公大樓,並且跳脫過往偏愛純辦大樓的習慣,改而關注複合式的商業大樓,這種在單一大樓內即可滿足租戶辦公、生活消費、娛樂休閒等全方位需求的空間型態,將會是下一波穩定且具備租金成長潛力的投資標的。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示,台北市A級辦公大樓的平均租金水準雖然不及全球一線城市,但在金融海嘯至今,租金長期維持緩步上升,漲幅也達到13%。近期台北市辦公室租賃市場需求強勁,新辦公大樓的規畫也搭上這一波複合式風潮,市場反應佳,台北101大樓、國泰置地大樓、潤泰松山車站大樓或者即將完工的南山廣場,低樓層設置零售商場,可滿足樓上辦公大樓白領員工的消費需求,同時也為商場帶進充足的消費力,打造雙贏局面;而即將完工的國泰民生建國大樓及甫動工的富邦人壽A25開發案,則是將辦公大樓與國際級連鎖飯店結合,對於經常需與國際商務人士往來的企業而言,大大提升便利性。

另外,共享辦公室及共享工作空間的概念也在台北開始發酵,雖然目前多數規模仍落在百坪以內的單點經營型態,但看好未來發展,新加坡的飯店集團Next Story Group已來台拓點,以月租金260萬元承租民生東路三段的整棟新大樓,總坪數1,400坪,結合共享辦公室、會議活動空間、餐廳以及住宿休憩等交流空間,打造進軍台灣複合式共享市場的第一個據點。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171213003844-260410

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2017-12-04

第6度招標 商仲業不看好

〔記者徐義平/台北報導〕預計明年三月第六度招標的北市「C1、D1雙子星聯合開發案」,傳有逾三十組人馬積極評估。但房產業者潑冷水,受到前幾年北市調高每坪構造單價平均一.六倍及公告地價調漲超過三成,以完工後得標者可分回四成推估,每年光是繳納地價稅、房屋稅就超過六億元,相當於兩戶「帝寶」的價值,光是稅金就吃掉近三成租金收入,再加計建築成本、利息、人事等成本攤提,恐先嚇退一票投資者。

  • 北市「C1、D1雙子星聯合開發案」。(資料照,仲量聯行提供)

    北市「C1、D1雙子星聯合開發案」。(資料照,仲量聯行提供)

地價稅、房屋稅年逾6億

根據商仲業者推估,雙子星開發案未來可興建樓地板面積十五.八萬坪,未來每坪出售價格上看一二○萬元,開發完成後,資產價值可達一千八百億元;若以每坪建築成本四十萬元推估,未來建造成本約六百億元,以最優投資人未來可分回四成推估,可分回價值達七二○億元,若不計入其他成本,扣除六百億元建築成本,推估可獲利一二○億元,投資報酬率約兩成。

就算投資是以長期出租為主,以目前西區地標新光摩天大樓租金揭露紀錄,每月每坪約二千三百元,推估該開發案未來每月每坪租金可達三千元「高標」,年租金約二十一.六億元,租金收益率近三%。但雙子星開發案量體大,商辦去化需要好幾年時間,持有前期多數處於虧損狀態,但持有稅卻是每年要繳,當出脫或出租時間一拉長,獲利空間將被嚴重壓縮。

籌資門檻提高、私地主問題未解

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析,雙子星開發案前五度招標爭議不少,柯市府第六度招標,對投標者財務標準恐拉高,將禁絕產權提前被散賣,以確保長期經營穩定性,這將大幅提高投標團隊的籌資門檻,北市在二○一四年調整建物造價評定現值的標準造價後,新建物平均稅基至少調升一.六倍;C1、D1包含旅館、辦公室、百貨等三種商用不動產,因零售百貨、辦公室沒減免,高持有稅將讓潛在投資人卻步,且公告地價未來每年一調,也增加不確性。

高力國際調研部董事李日寶也說,還有私地主問題,就算未能在招標文件確定私地主分回比率,還得等得標後,由投資者出面談判,這也是不確定的一大因素。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1157311

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2017-11-30 07:42:57 經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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台中七期商辦。 報系資料照 台中七期商辦。 報系資料照
 

 

台灣國際不動產投資師協會(CCIM)昨(29)日公布最新調查,第4季CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)的總平均指數達91.15點、季增13.47點。政大地政系教授林左裕認為,商用不動產逐漸復甦,加上國內經濟數據佳,市場投資信心已從保守慢慢傾向樂觀。

CCIM最新調查指出,具有領先指標意義的第4季ICI總平均指數達91.15點,較第3季的77.68點上升13.47點;其中以辦公室信心指數上升20.3點、達99.3點最多,其次為土地開發、季增11.41點,信心指數來到98.51點,經濟環境則以季增15點、達79.64點,排名第三。

林左裕表示,商業不動產投資信心指數共有五項子指標,包括辦公室、店面、土地開發、總體經濟環境、旅館等,並以100為ICI為基準指數,從這五項指標來看,各項指標點數皆上升,顯示參與調查的239位不動產專家,在第4季的商業不動產投資信心上轉強,其中以辦公室投資信心增強最多,加上近期國內經濟數據佳,讓市場投資信心從保守慢慢傾向樂觀。

不過,林左裕提醒,雖然辦公室、土地開發、總體經濟等三項指數均較上季回升,惟因指數接近100基準,可看出商用市場復甦中,但還沒恢復過往熱絡常態。

現在市場不僅低利率,不少國家像是日本、歐洲更進入負利率時代,因此不少商用市場資金動能來自國際或手中滿手現金的大咖投資人,目的就是要尋找穩定的投資收益率產品。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5888/2847553

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2017年11月30日

【崔雅慧╱台北報導】商用不動產投資信心看俏!根據統計,商仲業者對今年第4季商業不動產投資信心各方面皆較第3季提升,平均信心指數達91.15點,較上季升13.47點,以「辦公室」99.3點上升最多,專家表示,從數據可見業者逐漸從保守態度傾向於樂觀。
國立政治大學地政學系教授林左裕教授針對台灣CCIM會員,進行2017年第4季的商業不動產投資信心認知調查,結果顯示辦公室、土地開發、店面、經濟環境等各方面點數均呈現上升,總平均指數為91.15點,上升最多的「辦公室」99.30點,較前季上升20.30點,其次是「土地開發」98.51點,較前季上升11.41點。
第一太平戴維斯協理丁玟甄認為,因為今年景氣較佳,大型企業較願意升級辦公室,但台北市辦公室物件釋出很少,想買1000、2000坪自用也沒有物件可買。

今年Q4商業不動產投資信心指數上升,尤以辦公室表現最好。資料照片

旅館前景63.17

土地開發方面,中部因開發程度較樂觀,以91.13點獲最高點數,北部以89.52居次,南部以80.65點最為保守。林左裕補充,旅館的投資前景為63.17點,較前季上升13.93點,但因不屬於典型的商業不動產,未列入總指數計算。 
丁玟甄認為,今年前3季大型土地交易累計已逾800億元,其中建商就買了398億元,超過去年全年總金額,可見確實較樂觀。但林左裕認為,從經濟成長率來看,投資信心在復甦中,但還沒有很樂觀。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171130/37860135/news/

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2017/11/24 出處:財訊雙週刊 第 542 期 作者:陳宥臻


(圖/取自網路)

美孚集團總裁彭誠浩靠建設起家,以興建商辦為主,後期往頂級商辦邁進,像是台北忠孝東路上的時代通商A辦、民權東路上的時代金融廣場,都是美孚的代表作;2017年時,美孚在仁愛路「帝寶」旁,興建豪宅「仁愛一品」,立下豪宅代表作。

由於全球人壽持有上萬坪新竹土地,加上美孚建設也有不少土地庫存,但彭誠浩認為不宜躁進,可等待時機再推案。他指出,現在各個建商都放慢腳步,先消化餘屋、少推新案,就知道房市還沒有起來的跡象,因此,應步步為營,以緩救急才是王道。

不過,美孚建設的強項還是商辦,近年引發關注的案件位於內湖潭美段,是三陽工業遷廠新竹後,留下的萬坪工業土地,後來才興建頂級商辦。

這個從空中看像是個熊掌的五棟商辦「T.CBD案」,在2015年完工,占地1萬2000坪,建築面積達6萬7000坪。量體等同1棟台北101大樓,是台北史上最大的廠辦園區。5棟大樓面對1潭湖水,連湖邊餐廳的數量,都精算過可容納的員工數,還被稱為LV等級的商辦。

完工後,美孚、全球人壽共可分回3棟、三陽工業則分到2棟。只不過,「T.CBD案」算是工業用地,依政府規定,只能分割成150平方公尺的單位出租。「我這麼大的空間切割出租能看嗎?」彭誠浩難得激動地表示,經過多方爭取,目前該案比照內湖科學園區使用變更,仍在進行內政部的最後程序,一旦通過,就可以整棟出租給企業總部使用。

該案2年前1棟出價90億元,目前預計銷售約70億元。美孚和全球人壽持有3棟,等於積壓超過200億元的資金,難怪彭誠浩顯得有些悶,希望能盡速鬆綁。

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原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=13262

 

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2017年11月23日

【崔雅慧╱台北報導】台北市出現今年以來總價、土地與建物面積皆最大的廠辦交易,為北投區立德路9月成交的廠辦,總價10.75億元,建物面積1145.79坪,土地面積1837.49坪,是實價登錄以來北市廠辦單價第5高、土地面積第2大。該案由汎球藥理研究所出售給和信治癌中心醫院,將擴充做安寧緩和照護專區及醫護人員宿舍。

 

和信醫院買下鄰近的千坪廠辦,將規劃安寧專區和醫護人員宿舍。 
資料照片

總價土地今年最高

汎球藥理研究所廠務部主任李國賢說明,因比利時總公司認為持有不動產沒有效益,於2016上半年委託戴德梁行出售,採取售後回租至2018年9月。正規劃搬至五股工業區,承租的新址面積比現址大3倍,將設置新的實驗室。 
和信治癌中心醫院公共事務部主任曾裕娟表示,本案位醫院左前方,附近還有好市多和華碩總部,土地單價約58.50萬元,非常划算。 
將規劃2大用途,一是做為安寧緩和照顧專區,有別於癌症的積極治療,希望病患到癌症晚期有專區,讓病人好好走到最後;另一是醫護人員宿舍,由於醫院位置較偏遠,醫護人員輪班、值班非常辛苦,希望能讓醫護人員可以充分休息。 
第一太平戴維斯協理丁玟甄指出,北投的地段非常區域性,很少有外地廠商遷入,多是區域內擴編。例如2016年8月華碩投資78.79億元購置土地1.14萬坪,亦在和信醫院旁,當時單價約68.8萬元,和信醫院除因應長期照護商機而擴編儲備用地,應也有著眼其土地價值。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171123/37853921/news/

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2017-11-18 13:04:03 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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台中七期商辦供給量已近10萬坪。 報系資料照 台中七期商辦供給量已近10萬坪。 報系資料照
 

商仲調查,台中市近年人口快速成長,吸引金控、壽險在台中興建整棟總部,再加上在地產業辦公室需求升級,近三年光是台中七期商辦供給量已近10萬坪,相當於1.5個台北101大樓辦公空間。

高力國際統計台中七期商辦的新增供給量,2016年「CBD時代廣場」新增2.8萬坪;2017年「親家市政廣場」、「中國信託營運總部」、「富邦文心」合計3.26萬坪;明年有「聯聚中庸」、「NTC國家商貿」,合計3.9萬坪。總計3年約9.99萬坪。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,台中商辦市場成長動力已經蓄積多年,2013年便掀起一波商辦興建熱潮,近年人口大幅上升,躍升為全國第二大城,商辦市場更是蓬勃發展。

他分析,這波台中商辦大量供給熱潮,主因來自在地產業辦公室需求升級,以及投資需求增加帶動金控與壽險產業進駐。

他指出,前一波台灣經濟起飛時,多數台商的廠房與辦公室是合併在同一空間,不過,隨著產業生意愈做愈大,甚至邁向國際化,對於過往廠辦合一的辦公室已經不符合時代需求,因此,多數產業以及回流的台商會希望在原本發跡地附近尋找一處門面、設備兼具的新穎辦公空間。

根據高力國際台中分公司調查,目前台商首選的辦公室地點為七期,其中設廠於中部工業區的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或是台中營運總部,就有橋樁金屬、高鋒工業、美食達人(85度C)、敬祐科技、源台精密科技、漢育工業、健豪印刷、旭昇自行車等,涵蓋傳產、科技、食品等產業。

另外不少企業,總部在北部,但看好台中發展商機的產業,仍願意花錢在台中添購辦公空間,如研勤科技(PAPAGO)、聯慷資訊、台灣日旭科技、岱宇企業、敦陽科技等都在七期購置辦公室。

除了商辦交易頻繁外,台中商辦租賃市場也跟著熱絡,高力國際分析2010年~2014年台中多個指標商辦的租賃情況,除了豐邑市政都心因量體達3萬坪,空置率超過三成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有一成上下,台中商辦租賃市場熱度可見一斑。

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2017-11-17 14:21:12 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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CBRE世邦魏理仕發布最新研究報告指出,科技普及改變企業租戶對辦公室選址的傳統觀念,地段不再是決定因素,企業策略與科技工具配套才是關鍵。

世邦魏理仕近日發布《WORK_IT:科技、工作場所、工作》,透過一對一或親訪房東、企業租戶不動產管理資深經理人,探討科技工具如何影響辦公樓建造、工作場所策略以及員工滿意度。

報告指出,過去企業租用辦公室,強調「Location, location, location」,地段決定一切,然而,隨科技創新及行動科技普及,企業在工作場所的策略以及科技工具的配套,無論對營運效能、工作效益以及員工滿意度,都扮演了更重要的角色。

報告統計,有85%的受訪者認同,提升辦公室的行動力,包括導入任務式辦公室(Activity-Based Workplace)或靈活工作空間策略,是提升員工滿意度及工作效能的關鍵。

此外,工作場所導入行動科技,並留意使用者需求及體驗,使辦公空間能妥切包容不同員工個性及工作需求,才能讓員工高效完成任務。

世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示,科技重新定義辦公室需求,促使產業在不動產策略作出改變,在國內也正在出現,以銀行業為例,行動科技與顧客經驗催生數位金融的發展,包括網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣等,國內銀行也因此紛紛重新檢視其不動產策略,啟動分行轉型,包括增加高端顧客服務及增加數位金融發展投資設備等。

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好房網News記者王思云/整理報導

 

7月最新實價登錄資料出爐,「共享辦公室」Kafnu商辦面積位居今年台北第3大,且是松山區單宗月租金最高紀錄。

Kafnu承租面積達1409坪,商辦面積位居今年台北第3大。(Kafnu)Kafnu 共享辦公室 (Kafnu)

根據實價登錄, 新加坡飯店集團Next Story Group新品牌Kafnu近期承租商辦大樓地點,位在台北市松山區民生東路3段,總面積達1409坪,出租坪數面積為今年台北辦公大樓第3大,月租金260萬元,換算下來單坪約1845元,為實價登錄政策上路超過五年來,松山區單宗月租金最高紀錄。

該新建商辦大樓規劃地上12層、地下4層,自由時報報導指出,該商辦大樓屋主正是之前鬧出豪門爭產風波的松山區已故大地主陳沼濤的大兒子陳世鎮。第一太平戴維斯經理丁玟甄接受蘋果日報時分析,Kafnu所在的商辦大樓其實並不算是A辦,不過,外牆立面及1樓店面仍具商業價值,且一次租下整棟大樓,規模在商圈中算相當大。

「共享辦公室」是結合了工作與生活的共享開放式空間,裡頭可以辦公、住宿、休憩,還有酒吧、餐廳、健身房等設施,中國時報報導,美商仲量聯行協理劉建宇就認為,共享辦公室的出現可以讓企業的租金支出降低,適合新創公司、自由工作者、個人工作室。

「共同工作空間」(Coworking Space)對台灣人來說較為熟悉,至於「共享辦公室」市場的接受度,高力國際市場推廣及企業傳訊協理朱秉瑩接受蘋果日報採訪時則認為,還需要再觀察。

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2017-11-08 00:43經濟日報 記者潘羿菁/台北報導
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加工絲廠宜進(1457)持續耕耘不動產,昨(7)日董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1,300萬多元,此外,宜進也正式與潛在買主簽署宜進杭州廠股權轉移意向書,希望今年底可以正式簽約。

目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。

如今宜進再度購置,位於忠孝東路四段商辦大樓頂樓,土地面積約55.6坪、建物535.92坪,含三個車位總計5億元。

據了解,目前該樓層為日商台灣日通承租使用,近期宜進辦完買賣手續後,就會跟台灣日通進行換約並延長二年租期。估計一年租金收入1,300萬餘元。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5710/2803879

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2017-11-06 09:51經濟日報 記者游智文╱即時報導
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遠雄信義金融大樓 記者游智文/攝影 遠雄信義金融大樓 記者游智文/攝影
 

台灣房屋智庫統計實價揭露北市百坪商辦租賃狀況,今年至今共170筆,平均單價1594元,出租交易最多的區域為中山區,其次為松山區,內湖區擠下信義區排名第三。

 

單坪租金最高仍是信義區,平均租金50.5萬,單坪2318元。

今年A級商辦租金排行,前三名也都在信義區,101大樓80樓單坪租金3803元居冠,完工兩年的國泰置地租金單價3700元第二,遠雄信義金融大樓以3675元排名第三。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,即使信義區近來有不少新商辦大樓加入租賃市場,101大樓仍穩居樓王,最高紀錄為2014年,雪豹科技以單坪租金4411元租下83樓,實價登錄今年101僅兩筆交易紀錄,較去年行情略升8.9%,兩筆租金單價平均3792元。

張旭嵐表示,去年百坪商辦租賃量第三名的信義區,今年被內湖擠下,主要因為內湖商辦發展穩健,長線看好,許多鮭魚返鄉台商選擇轉進內湖,不少企業總部和公司也遷至內湖,連郵局也砸下64.2億買下長虹新世紀大樓。

 

記者游智文/攝影 記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2800220?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-10-31 01:06經濟日報 記者吳苡辰、夏淑賢/台北報導
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元大銀行主辦碩河開發聯貸案,昨日舉行簽約,由元大銀行董事長范志強(右)代表銀行團... 元大銀行主辦碩河開發聯貸案,昨日舉行簽約,由元大銀行董事長范志強(右)代表銀行團與碩河董事長詹偉立(左)簽訂合約。 元大銀行/提供
 

元大銀行主辦205.5億元的碩河開發聯貸案,昨(30)日舉行簽約儀式,該案基地位於信義計畫區,預計興建國際級複合式地標建築「Taipei Sky Tower」,據了解貸款利率近3%,符合市場聯貸行情。

 

這起聯貸案總金額達205.5億元,創下今年聯貸案第二高的紀錄,對主辦行元大銀行來說,更是首次主辦規模逾200億元的聯貸。

碩河開發此次聯貸利率條件大約3%左右,且提供土地十足擔保,是銀行業爭相搶食的好案子,但因碩河要求控管參貸行家數,超額認貸才會控制在1倍左右,若參貸行家數增加,元大銀估計超額認貸將達三、四倍以上。

元大銀行統籌主辦碩河開發205.5億元聯貸案,籌組過程中超額認購400.5億元,認購率高達195%,碩河開發2015年標下中信金松壽總部大樓後拆除重建,並由義大利國寶級建築師Antonio Citterio Patricia Viel and Partners引進美國紐約第五大道及日本表參道到信義計畫區的概念,打造國際級複合式地標建築「Taipei Sky Tower」(簡稱TST)。

TST預計將成為信義計畫區內第二高之建築並將擁有雙品牌國際飯店、旗艦型零售品牌購物街、創新餐飲以及展演空間等複合使用;該基地位於信義區新光三越A9旁、ATT4FUN對面,地段絕佳,目前已拆除原有建物,空地暫作為美食市集使用。

碩河開發聯貸案金額高達205.5億元,為國內罕見的大型聯貸案,資金用途包含購地與興建建築使用,由元大銀行統籌主辦,貸款比率占總貸款金額的39%,其餘9家參貸行占比為61%,參貸行包含中國信託商業銀行、兆豐國際商業銀行、國泰世華商業銀行、台新國際商業銀行、遠東國際商業銀行、台灣新光商業銀行、星展(台灣)銀行、國際票券及高雄銀行,共10家金融機構共組授信銀行團。

據了解,本次聯貸案利率在近3%左右,市場預估該案約在一年後動工,興建時間推估約三年。

 

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5613/2788072

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2017-10-30 20:49經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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長虹建設今日公告,內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓以64.2億元與中華郵政完成買賣議價,可望於近期簽約,若該案完成交易,將為今年以來最高金額的商用不動產交易案。

長虹公告指出,該大樓位於內湖區洲子街,土地面積925.7坪,建物包括235個坡道平面車位在內,總面積為9,423.8坪,今日以64.2億元完成議價,據悉,該廠辦大樓完工近一年,目前除一樓外已接近滿租,平均租金逾每坪1,600元,租金收益率近3%,之前開價約70億元求售,自完工後不少買方洽談,不過最後由中華郵政出手取得,將作為收益型資產。

該案為長虹在2011年9月從法拍市場以約21.9億元取得,換算土地單價每坪約236萬元,當時溢價率將近七成。長虹財務長陳茂慶表示,該案為完成議價依法公告,但目前尚未確定簽約時程,處分利益、交屋時程及認列時程,則需簽約完成後才能估算。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2787624?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017/10/23 | 房地產
 

方明/台北報導

全球資產管理總經理柯宏安認為,商用不動產與景氣指標連動性高,隨全球景氣好轉態勢顯著,第四季又進入傳統商辦交易年底旺季,預估第四季量價表現可望更上層樓,租賃市場明後年供給量增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。

 

柯宏安指出,商用不動產與一般住宅影響要素不盡相同,隨景氣指標連動性高,歐美皆上修第二季經濟成長率,國內今年上半年製造業營收增幅為近6年最大,外銷訂單也是連13個月正成長,今年前8月訂單金額為3031.2億美元,也為歷年同期新高。

從商用不動產的不同產品市場來看,柯宏安表示,辦公室市場是租賃優於買賣,店面市場價格修正幅度較明顯,去年店面交易量明顯回升,但隨著價格止跌,交易量似乎開始有些成長停滯。

柯宏安表示,隨著房市利空因素逐漸消失,第三季買氣已較去年同期回升,價格不如去年那麼看空,不但市場交易量回升,預期房價修正幅度也將減少,接下來進入傳統商辦交易年底旺季,預估第四季量價表現可望更上層樓,租賃市場明後年供給量增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=164846&cateid=fdc

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2017-10-19 07:33:09 經濟日報 記者郭及天/台北報導
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原台北戀館(現更名為和璞飯店)外觀。 (取自官方網站) 原台北戀館(現更名為和璞飯店)外觀。 (取自官方網站)
 

 

商仲業者指出,近年雖然旅館要出售不動產的數量增加,但市場供需明顯呈現「兩極化」,部分觀光區以及中南部星級較低的旅館,以及東部或鄉村地區民宿不動產持有者,不少因經營困境而尋求出場;但都會區、近捷運站、具品牌經營的飯店則鮮少出脫。

商仲業者分析,近期在這波旅館求售潮下,持續有投資人要入手旅館不動產,但多半鎖定在都會區捷運交通便捷處或高商業密度商圈、房數具百房左右規模、不動產單一所有權標的,且釋出物件有限,與市場上求售量較大區域及物件乏人問津,形成明顯落差。

仲量聯行日前在第3季商用市場展望報告中指出,今年前八月陸客來台人數減少34%,但韓、馬、美及港澳等地旅客持續成長,觀光客源改變,一般級觀光旅館需求增加。

調查指出,台灣觀光旅館平均房價較去年同期下跌0.4%,住房率降到64.9%。不過,指標飯店,如台北車站的凱撒等住房率仍逾八成。

 

陸客

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2017-10-19 07:42:09 經濟日報 記者黃冠穎/台北報導
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板橋凱撒大飯店。圖/業者提供 板橋凱撒大飯店。圖/業者提供
 

 

近年屢傳旅館喊賣,飯店業者分析,主要有三個原因,分別是老牌旅館淡出、新業者加入、地緣交通條件改變等因素,牽動市場版圖挪移。

旅館業者指出,近年雖然來台旅客大幅增加,但使用網路訂房網站的自由行旅客激增,加上國內外連鎖體系興起,造成獨立旅館生存難度增加,不少老牌旅館的第二代無意接班。

旅館業者認為,新建築法規嚴格,老旅館有現成執照,對新業者來說,整修後重新開業的難度遠比重新興建更簡單,也是一大誘因。

前幾年觀光熱潮帶動的飯店投資潮,在近一、二年陸續營運,以今年新開幕凱撒集團的萬華凱達、板橋凱撒等飯店來說,平價、新穎加上交通便利等因素,對周邊的三、四星級飯店與旅社等業者,都構成很大威脅。

地緣交通條件改變方面,例如北市松山車站共構的AMBA、南港車站共構的六福萬怡酒店近兩年陸續開幕,也產生磁吸作用。

業者指出,從前在商業區常見中小型旅館,但現在只要車程半小時內有新旅館,會對傳統旅館造成威脅。

 

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2017-10-19 07:44:46 經濟日報 記者郭及天/台北報導
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原台北戀館(現更名為和璞飯店)外觀。 (取自官方網站) 原台北戀館(現更名為和璞飯店)外觀。 (取自官方網站)
 

 

最新實價登錄顯示,台北市大直「台北戀館」(現名為和璞飯店)以55.8億元成交,並售後回租,買方為英屬維京群島商史賓特公司。由於該飯店以60多億元求售已久,此次完成交易,顯示出買賣雙方價格認知差距收斂,有助商用市場交易熱度回溫。

近一年多來受到國內觀光熱潮退燒影響,不少飯店求售,其中求售潮指標案、位處飯店及汽車旅館一級戰區大直的「台北戀館」在仲介圈求售傳聞不斷,開價60多億元尋求買方。

「台北戀館」是屬於飯店與汽車旅館複合式經營模式,2014年因為知名廚師阿基師(鄭衍基)婚外情聲名大噪。該飯店基地面積約1,618坪、建物面積7,316坪,土地原為祭祀公業所有,由欣翰建設向地主承租土地,並興建旅館租給和成第二代邱俊傑經營「台北戀館」。後來欣翰建設接手經營權,欣翰董事長邱麟投入約25億元陸續整合土地產權,由旗下和禧建設持有不動產。

和禧建設今年7月以總價55.8億元將整棟飯店的不動產出售給外資公司史賓特,欣翰指出,台北戀館不動產出售後,將會先回租五年。

根據公司登記資料顯示,英屬維京群島商史賓特公司登記代表人為陳麗琴,境內營運資金約7.1億元。

近年不少飯店因營運不佳拋售傳聞不斷,雖然期望逢低進場入手旅館者不少,但因買賣雙方價格認知差距大,今年成交案件並不多。

商仲業者指出,該筆土地為供商業使用的商業區,以其交易價格來看,目前房數約107房,每房單價逾5,000萬元,其實並不便宜,其扣除車位的建物,單價約每坪84萬元,為鄰近新辦公室「台北時代廣場」的七七折左右。

商仲業者表示,此交易賣方獲利了結,而該旅館建物屋齡僅12年,買家應著眼於長期大直金泰段的完整街廓土地價值,短期則先有「台北戀館」售後回租的穩定租金收益,換算其土地成單價每坪345萬元,未來可以透過開放空間獎勵或容移來增加總樓地板面積。

 

 
 
 

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2017/10/09 11:06 鉅亨網記者張欽發 台北

第 3 季的商用不動產交易冷,商仲業者統計商辦、廠辦、飯店等大型商用不動產交易金額,今年前三季僅 300 餘億元,年減 4 成,但由於企業總部的需求及壽險業投資的浮現,可望提升第 4 季交易旺季的交易金額,但全年要趕上去年的 659 億元難度極高。

但第一太平戴維斯協理丁玟甄指出,目前商用不動產交易已見曙光,第 4 季以來已出現宜進 (1457-TW) 連同子公司光明絲織公司、大田國際開發股份有限公司以每坪 120 萬元買下台北市南港玉成段的 1639 坪土地,交易金額達 19.67 億元,將興建企業總部;此外,富邦人壽也以 13 億元買下內湖麗嬰房 (2911-TW) 內科文德段陽光街總部大樓,也顯見壽險業資金及建立企業總部需求逐步浮現。

商用不動產預估今年全年交易量恐僅 500 億上下,比金融海嘯時期還慘,今年以來壽險業投資商用不動產金額低,低第 4 季可望在「趕業績」的動能之下,進入市場。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達強調,第 3 季壽險資金僅有台銀人壽保險以 4.27 億元,投資購入位於南港軟體園區二期面積約 704 坪辦公室,前九月壽險資金投入房地產寥寥可數,僅有 8.77 億元,主要機構投資人壽險業投資焦點暫轉出不動產市場,致大額交易動能低落。其實市場資金仍屬豐沛,投資者對於價格下調仍抱持期待,也在持續關注投資物業,靜候投資良機。

信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產經理王維宏指出,第 3 季末以來的市況顯示,顯示買方的尋找投資標的態度轉趨積極,靦第 4 季本來就為商用不動產交易旺季,如加上壽險業投資適時挹注,可望拉高第 4 季的成交;目前最大的障礙在於投資人期待價格持續下修,但賣方看到房市回溫,態度轉硬,商用不動產比去年更難成交,是第 3 季以來交易低量主因。

王維宏指出,第 4 季的商用不動產交易仍在於汐科園區為主要觀察重點。

而今年年底前大型商用不動產與土地標售案,仍有中國電器不動產、汐科 U-TOWN 廠辦大樓、華亞科技園區廠房、志嘉 (552-TW) 水曜大樓、三商美邦人壽的長春金融大樓、全球人壽民權大樓、機場捷運 A3 站土地等。

由第一太平戴維斯的商用不動產交易分季表顯示,2008 年金融海嘯以來,第 4 季的商用不動產交易金額以 2015 年第 4 季的 456 億元最高,其次為 2009 年第 4 季的 384 億元。

原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/MobileNews/Content/8720

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2017/10/10 | 房地產

蔡惠芳/台北報導

 台北市信義計畫區即將出現「新樓王」!已預租2年的「台北南山廣場」即將在今年底完工落成,2018年正式啟用,市場傳出高樓層的辦公室租金開價,每坪月租將向「5字頭」叩關,有望超越「台北101」的月租行情。 據悉,部份租約快到期的101大樓、信義區及民生辦公商圈的租戶,已紛紛詢問「台北南山廣場」,預料明年不免將掀起一波頂級辦公大樓的企業換殼風潮。

 國內頂級辦公大樓將掀起洗牌風,最新加入戰局,已接近完工階段的「台北南山廣場」,在興建期對外預租時,祭出「早鳥專案」,每坪月租金開價約3,800元~4,500元。世邦魏理仕公司副董事李嘉玶表示,預租期間已創下3成多的出租率,優於預期,最近市場更傳出明年啟用後,部分高樓層的稀有辦公室月租行情「坐4望5」,有可能挑戰信義區商辦租金之最,預料也將掀起一場頂級商辦招商大戰。

 「台北南山廣場」包括地上48樓地下4層的辦公大樓,及7樓高的複合式購物商場,總高度272公尺,面積共3萬1,800建坪,辦公室總面積約2萬8400多坪、以及近1萬400多坪的商場。

 完工後將成為台北市第2高樓,其中辦公大樓已預租,購物商場則已與微風廣場簽約;物業管理方面,則由南山廣場公寓大廈管理維護公司拿下,為日本「三菱地所 Property Management株式會社」與「南山人壽」在2017年3月合資設立。據了解,已有101大樓、民生敦北辦公商圈的外商租戶等詢問。

 未來3~5年,信義計畫區松壽路還會出現51層樓的TST(Taipei Sky Tower)「台北天空大樓」,由外資私募基金維京群島商子樂投資公司Riant Capital和大陸建設合資打造,現正請照中,樓高可望有280公尺,全棟規劃為頂級飯店和精品旗艦廣場。

 另外,松高路中油大樓旁還有富邦金控的52層樓「富邦信義總部」,樓高約266公尺,產品可能朝辦公和飯店規劃,現尚未完全定案。

 內政部實價登錄資訊顯示,目前全台最貴頂級辦公大樓租金,還是「台北101」大樓,其中83樓租金最高,由陸資防毒軟體公司獵豹移動科技公司以每坪月租近4,411元奪下,創下台北市商辦租金天價紀錄;排名第二貴的頂級辦公室,是「遠雄信義國際金融」大樓13樓,每坪月租3,720元;排名第三高,為「國泰置地廣場」35樓3,700元。

原文網址:https://ctee.com.tw/news/viewcatenews.aspx?newsid=163695&cateid=fdc

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2017-10-07 13:27聯合晚報 記者游智文/台北報導

住宅、土地市場今年回溫不少,商用不動產卻更冷。商仲統計商辦、廠辦、飯店等大型商用不動產交易,今年前三季僅300餘億元,比去年同期還少四成,預估全年交易量恐僅500億上下,比金融海嘯時期還慘。

業者分析,投資人期待價格持續下修,但賣方看到房市回溫,態度轉硬,商用地產比去年更難成交,是交易低量主因。

商仲業者戴德梁行、高力國際,第一太平戴維斯近日陸續發布2017年第三季商用不動產調查,統計今年第三季辦公室、廠辦、飯店等大型商用不動產交易量僅在100億上下,累計前三季約300餘億,較去年同期500餘億大減逾四成。

根據高力國際統計,2008年金融海嘯時期,商用不動產一年還有706億的交易量,近十年,最高一年曾交易1277億元。以今年前三季僅300餘億來看,除非第四季交易大爆發,否則將會創下近十年新低。

高力表示,第三季超過5億元的商用不動產交易案僅5筆,中國信託商業銀行賣給中國信託資產管理公司統一國際大樓部分樓層,與三連大樓部分資產便占了兩筆,統一國際大樓14~18樓交易總額約35億元,占了第三季整體商用不動產交易金額近35%。

而壽險部分,戴德梁行表示,第三季壽險資金僅有台銀人壽保險以4.27億元,投資購入位於南港軟體園區二期面積約704坪之辦公室,前九個月壽險資金投入房地產寥寥可數,僅有8.77億元。

自用型的廠辦與廠房交易也降溫,第一太戴維斯調查,第三季超過10億元以上的僅有新日光竹南廠房以及大立光購入台中工業區廠房,主要是成熟工業區內的合適物件去化的差不多,再加上工業地產價格有感上升,影響買方評估速度。

原文網址:https://udn.com/news/plus/10219/2744484  

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