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好房網News記者李冠霖/整理報導

台灣就快進入高齡化社會,年輕人即將變成所謂的「三明治族」。長輩到底是要養兒防老、養老防兒甚至以房養老?今日好房網TV《欽差大人辦案啦》主持人田大權指出,2018年台灣即將進入高齡化元年,年輕人上有老,下有小,成為社會當中的三明治族,加上目前的社會結構,養兒防老幾乎已經成為天方夜譚。

田大權針對以房養老做出解釋。(圖/翻攝自臉書好房網News)田大權針對以房養老做出解釋。(圖/翻攝自臉書好房網News)

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田大權表示,現在34歲以下的年輕人,平均年所得僅44.7萬,若要買一間台北市2000萬的房子,父母要怎麼幫忙?田大權指出三種「孝子方法」,父母幫忙兒子出頭起款買下2000萬的房子後給兒女自己負責七成房貸,或者是逐年贈與兒女金錢,給他一年440萬。抑或者是直接將房子留給子女,兩老在郊區自購新房。田大權認為父母幫忙子女已經是現代的顯學了。

田大權額外針對「以房養老」做出解釋。他解釋以房養老是逆向貸款,與傳統房貸相對,以房養老本金會越欠越多,利息也會越欠越多,除非本人死亡才能提早還款。以房屋價值2000萬計算,從65歲起算,貸款30年,首年可以拿到3萬8889元,到90歲剩下2萬5926元,此時你已欠下銀行1千5百多萬元。

高齡化是全台不得不面對的現實。(圖/翻攝自臉書好房網News)高齡化是全台不得不面對的現實。(圖/翻攝自臉書好房網News)

因此田大權建議,以房養老如果你不只一間房,可以考慮將蛋黃區的老屋優先,讓銀行估價決定可賃金額。若只有一間房子,田大權就不建議以房養老,他認為可以先算算看這棟房子能產生的租金多少,並將租金收入拿去租一間便宜的電梯房。

另外最值得考慮的一點是,如果父母走了後,子女是不是要承擔這個貸款,或是子女要不要這間房。如果不要,那就只能將房屋給銀行法拍。田大權建議有考慮以房養老的民眾審慎思考,並做出最好的決定。

 

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2017-12-06 12:18聯合報 記者洪哲政╱即時報導
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監察院上午發布監委主查的「以房養老政策之研析」,內容指出,我國現有現行商業型「以... 監察院上午發布監委主查的「以房養老政策之研析」,內容指出,我國現有現行商業型「以房養老」主要提供金錢支應,未附加社會福利媒合服務,恐難以照顧低房產價值或以服務需求為導向的長者。中央公益型「以房養老」方案的設定資格條件過於嚴苛,且缺乏穩定財源,根本窒礙難行。本報系資料照片
 

監察院上午發布監委主查的「以房養老政策之研析」,內容指出,我國現有現行商業型「以房養老」主要提供金錢支應,未附加社會福利媒合服務,恐難以照顧低房產價值或以服務需求為導向的長者。中央公益型「以房養老」方案的設定資格條件過於嚴苛,且缺乏穩定財源,根本窒礙難行。

監察院年度通案性案件「『以房養老』政策之研析」,經監察院財政及經濟委員會於今(6)日上午通過委員陳小紅、陳慶財、江綺雯及林雅鋒所完成的調查研究報告。

調查研究報告指出,當前我國人口老化速度日益加速,從目前我國老人經濟安全保障體系、老人自有住宅情況及居住型態等面向觀察,我國「以房養老」政策的推行具有發展潛力與必要性,建議政府應以前瞻的態度及早因應面對、擘劃全盤戰略,創造民眾、業者及政府的三贏。

金管會統計資料顯示,自合庫銀行於104年11月間率先推出國內首宗商業型「以房養老」專案「幸福滿袋」,截至106年8月底,短短2年,已有10家金融機構開辦「以房養老」業務,承貸總人數達1872人,共涉及1913棟房屋,總金額約102.3億元,凸顯商業型「以房養老」具未來發展潛力,並符合政府的「高齡化金融創新」策略。但政府似未積極協助金融機構突破現行困境,態度上略顯消極。調查研究報告因此建議政府應參採國外經驗,從制度面建立風險分擔機制,協助業者降低風險,擴大市場規模,以嘉惠更多民眾。

監察院研究指出,此外,現行商業型「以房養老」主要提供金錢支應,未附加社會福利媒合服務,恐難以照顧低房產價值或以服務需求為導向的長者;因此,公益型「以房養老」仍有存在的必要。然而,中央公益型「以房養老」方案的設定資格條件過於嚴苛,且缺乏穩定財源,以致窒礙難行,從102年推動迄今並無任何案例可累積實務經驗。而臺北市公益型「以房養老」方案雖已有5組不同類型承貸個案,囿於財政負擔,復加法律、家庭、房產等三大層面問題,似亦難以永續並擴大規模。監委於研究報告中建議,政府應思考在現行商業型「以房養老」商品下,建立提供信託、保險與媒合福利服務等相關產業鏈結的機制,並研提更具財務可行性同時能兼顧弱勢族群照護的公益型方案,促成公益型與商業型「以房養老」制度的並行不悖。

為能建構完善的「以房養老」制度,監委建議中央政府應思忖成立跨部會專責單位,統籌「以房養老」政策之制定,並訂定執行計畫,增修相關法令,調和中央相關部會與地方政府,且提供專業諮詢服務、資訊傳遞及服務轉介平台,結合「跨領域」、「跨部門」、「跨機關」動能,與民間機構通力合作。

調查研究報告進一步指出,保險業參與「以房養老」業務,尚需解決若干法制面、政策面、執行面問題,並詳予評估民眾的接受度。監委於親訪日本實施「以房養老」將近40年的經驗後,發現日本「以房養老」採公益型與商業型並行制度、終身型貸款方案、調整貸款成數、每年重新鑑價、貸款年限依不同貸款主體而有差異、尊重不動產所有權人處分權等作法,均值我國參考與借鏡。此外,我國「民法」第881條之4及「銀行法」第38條等規範,是否阻礙了金融機構開辦終身型「以房養老」方案的可能,主管機關亦允應儘速釐清外界疑義。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2859161?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-11-23 17:55:33 聯合新聞網 李雪雯
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許多人想要用以房養老,來充做退休金。示意圖/ingimage 許多人想要用以房養老,來充做退休金。示意圖/ingimage
 

 

《「我是有錢人」迷思551》

這星期二(21日),筆者受邀中廣「夏韻芬的理財生活通」代班主持人—田大權的邀請,談有關「以房養老」的話題。主持人在節目中,拋出不少的好問題,也剛好讓筆者有機會深入試算。

之後,有些網友想要更進一步了解相關的試算內容。因此,筆者也想藉此機會,將所發現的幾個非常有趣,但非常值得想要用以房養老,來充做退休金的人參考及深思重點,進行完整的歸納整理如下:

首先,選擇的期間越長,所繳的利息計越多。儘管目前各家銀行的以房養老方案,可由民眾自行選擇「逆向房貸」的時間,且最高以30年為限。但是,由於房屋所有人從銀行所獲得的錢,還必須加上「借款利息」,而領的期數越多,民眾所要付給銀行的利息,當然也就「越滾越多」。

實際以房屋鑑價1800萬元、逆向房貸成數7成、年利率2.2%為例,雖然實際可貸金額為1260萬元,但在扣掉每月遞增(因每月新增一筆錢,就要多付一筆利息)的利息之後,當事人真正能夠領回的金額就越少。

從下圖一中可以明顯看出,只要「以房養老」的期間越長,民眾所付的利息也就越多,相對的,能夠實際總領到的錢也就越少。也就是說,鑑價1800萬元的房子,真正民眾30年拿到的錢,不過是845萬多元,連房子鑑價的一半不到。且更重要的是:以上2.2%的年利率,還是「浮動計息」。假設未來利率走高,民眾要負擔的利息支出,恐怕更是驚人。

 
 

 

其次,假設扣除利息,每期能領金額將會遞減。實際以上例來看,雖然第一個月,當事人可以領到3萬5000元(值得提醒的是,多數承辦銀行的做法,都是千元以下四捨五入。舉例來說,每月除下來金額如果是3萬5985.12元時,會值接以3萬5000元計算)。

但,如果每期扣掉「向銀行借錢」的利息,每月可領的錢則是「逐期遞減」(請見下圖二)。因為,第二個月要扣第一個月的利息;第三個月要扣第一及第二個月的利息,之後每期依此類推及遞增。

 
 

 

也就是說,貸1260萬元、30年期,第一期雖可領3萬5000元,但隨著利息越扣越多、可領金額越來越少,到最後一期的時候,當事人實際可領金額就只剩下1萬1000多元,最後一期的金額就只剩下期初的1/3不到。

再者,如果採「先掛帳」的方式,小心日後一次給付的利息負擔恐怕不輕。當然,現在多數承辦以房養老業務的銀行,都會設有「貸款成數五成以下先不扣息」,或是「利息扣款上限為每月撥付本金的1/3」的「先掛帳」模式。

以此例來說,差不多到第188期,也就是貸款年期的一半時,每月撥付本金就一直會停留在2萬4000多元(累計利息不超過每月撥付本金的1/3),其餘利息將採取「先掛帳」的方式,待最後還款時才一併繳交。

只不過,就算民眾採取「先掛帳」的做法,所有利息延到最後再「一次給付」,也仍將面臨極大的問題。以前面所舉的逆向房貸30年為例,貸1260萬元的總利息金額,就超過414萬元(就算只掛帳一半,也有200多萬元的利息),如果當事人真的沒有其他恆產或現金,這些利息如何能讓沒有收入,還需要向銀行申辦逆向房貸業務的人輕鬆還得?!

最後,假設「縮短領取年期」,也要考慮長壽風險。也許讀者會說:「既然『期間越長,利息繳的越多』,那只要把期數壓縮得更短,不就解決問題了」?!話是沒錯,但讀者可別忘了,如果期間縮短,但實際生存的時間超過這逆向房貸的期間,又該怎麼辦呢?

更何況,現在幾乎沒有一家銀行,肯確實回答民眾:如果逆向房貸設定的時間到了,但當事人仍然健在,銀行為了自家的債權確保,到底要不要把當事人「趕出家門」呢(事實上,這也是挺兩難的,銀行趕了人,會被社會輿論撻伐;銀行不趕人,員工又無法向股東交待)?而如果當事人被迫離開唯一能居住的房子,未來的居住及生活費,又該如何解決呢?

所以,從上面的實際試算來看,「以房養老」真正能夠「嘉惠」的人,應該不會是原本政府及金融機構「想要幫助」的對象,也就是「手邊沒有什麼現金,但只有一棟房子」的退休族;相對的,最能因此「受惠」的,反而會是那些「多筆房產在手」,可能已經很有錢的人,讓他們「再有更多錢可花」。

因為根據統計資料顯示,國內以房養老有以下3大「申辦年齡下降」、「財管客戶越來越多(非有錢人才來申辦)」及「給付年限縮短,月付金大增」的新趨勢。

理由其實很簡單,首先,每月遞減的模式,並不符合大多數無現金者的現實用錢需求。如果手邊只剩下一棟房,又沒有現金的人,若只靠這101筆以房養老的錢,隨著利息越扣越多、每月金額越來越少,「金額變動如此大」之下,如何能維持退休後的生活「從頭至尾」不變?

更何況,隨著人的年齡越來越高,所花的錢將是越來越多。不要說別的,光是醫藥費及長照費用,就與「年齡」的高低成正比。這種「給付遞減」的方式,完全不合退休後的實際生活金錢需求遞增的曲線。也就是說,只有把這筆錢「當閒錢」或「額外零用錢」的人,才不會在乎每月金額有高、有低。

理由之二是:越是手中沒錢的人,越是不敢任意縮短貸款年期,因為,那會讓自己面臨「長壽」的風險。假設當事人希望「最低給付金額」,也能維持一定的生活水準,那就只有「縮短逆向房貸年期」這一途。但問題是,一旦自己活得長壽,如果手中沒有其他房子可以「續借」,又要從什麼管道獲得源源不斷的退休生活費?

理由之三是:房地產的地點與賣相都好,才能「榨」出有意義的現金流。但對於居住在非都市區、房價值不了多少錢,卻急需要一筆退休生活費的人來說,「以房養老」恐怕只是「看得到,而吃不到」。

國內以房養老有3大新趨勢。 圖/聯合報系資料照片 國內以房養老有3大新趨勢。 圖/聯合報系資料照片
 

 

因為根據媒體引述金管會的統計,目前有11家公、民營銀行辦理以房養老業務,截至106年9月底,承作件數達2,007件,核貸額度約108億元,平均每件承辦金額約538.12萬元。

另外在貸款成數方面,根據以房養老業務市佔率第一的合庫為例,貸款成數分布是以5-6成區間為最多(佔43%,將近總量的5成),而其他區間則分布得較為平均,包括3成以下、3成至5成,以及6成至最高7成者,都分別占19%,且都集中在雙北市(台北市佔26%、新北市18%)。

實際以平均承貸金額538.12萬元為例,貸款30年,等於每期只能拿到不滿1.5萬元的錢,但扣掉30年下來所支付的利息—177萬多元,實際拿到的金額不過是361萬多元而已。

正由於從實際試算來看,最能從「以房養老」中得利的,還是「多房在手」的退休族,因此,筆者還是奉勸不少擔心退休金準備不足,又擔心未來退休後沒地方住,總是會有「還是勉力買棟房子吧,一方面可以自住,另一方面可以用『以房養老』的方式,自動產生一筆退休生活費」想法的人:千萬不要樂觀過了頭。

暫且先不論「有子女的人,也許得考慮留給小孩」的問題,以及「未來房地產是否有可能進一步下跌」的疑慮,這種「買房自住兼領退休金」的想法,恐怕會有很高的機會「不切實際」。

因為首先,就像筆者在個人最新出版的《退休難,退休金別亂擺》及節目中所言:「適合退休後居住的地方,並不只有『熟悉度』一個重點,而應該同時考慮『上下樓方便』、『附近生活機能佳』,以及最重要的『就醫便利性』」一樣,除非當事人能買到符合以上「退休好宅」的標準,否則,一心一意就以「買房養老」為目標的人,恐怕要好好思考後再下手。

其次,用「以房養老」來安穩退休的前提,仍充滿不少變數。這是因為「以房養老」是賣方市場,實際貸放條件的決定權在銀行,而不是自己。特別是銀行是營利事業,並不是慈善機構。

當事人的房產能被估到多高的價錢、銀行的貸款成數又有多少...等,都是由銀行決定。而房屋所有人唯一能做的,就只有「多比較,才不吃虧」。但,假設房屋的基本「賣相」不佳,也就是非交通便利且脫手容易的標的,想要能讓自己「安穩退休」,恐怕是有些難度的。

最後,安穩退休別只仰賴「以房養老」一途。因為,它只能「錦上添花」,不能做為退休金的「唯一」來源。正因為以上的許多條件與變數,所以,想要安穩退休的民眾,絕對不能輕易相信「只靠單一一間房產的以房養老,就能獲得充足且穩定的退休金來源」。

且重要的是:退休金的來源最忌集中,假設讀者把一生努力、奮鬥的心血結晶,全都砸在一棟不動產上,而沒有任何其他退休金來源,單從理財規劃的角度來看,恐怕是風險極大的做法。

所以,與其辛苦一輩子,存下一棟不知道能替自己創造多少現金流的房子,倒不如更加務實地,多元化地進行退休規劃。如此一來,才有真正「安穩退休」的可能。

 

《免責聲明》本專欄所提供之資訊,均由作者自行蒐集並撰寫完成,所有觀點僅為個人對市場的看法,並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算,均已力求精確,惟不保證其正確性,也不作為任何投保或購買的建議,對此不負任何法律上的責任。另外,本專欄版權所有,轉載請註明出處。

《延伸閱讀》李雪雯的健康財富百寶箱》(若讀者有相關投資理財問題,也歡迎在此專欄或以上粉絲團留言,個人將盡力、盡速回覆),在《聯合新聞網》刊登超過1星期的文章,將會轉貼在「個人部落格」中

原文網址:https://fund.udn.com/fund/story/7488/2835725

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2017-11-15 16:17台灣醒報 記者楊蕓╱台北報導
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高齡者對新興理財方式興致缺缺,消基會監察人黃鈺生表示,「以房養老」與台灣傳統的觀... 高齡者對新興理財方式興致缺缺,消基會監察人黃鈺生表示,「以房養老」與台灣傳統的觀念不同,傳統觀念還需再教育。(photo by 醒報資料庫)
 

金融科技化浪潮崛起,金融理財更多元,但消基會15日公布調查發現,高達6成2高齡者仍以保守的「定存」為主要理財方式。而新興理財像是「高齡者安養信託」與「商業型逆向抵押貸款」等,銀髮族都興致缺缺,對此,消基會監察人黃鈺生受訪時解釋,「以房養老」與傳統「房屋繼承」的觀念不同,政府除更積極推動,國人心態也需要再教育。

保守定存最受青睞

消基會針對高齡者問卷調查發現,民眾理財意識高,高達9成2民眾平日有儲蓄、理財的習慣,而理財工具以「定存」(61.2%)最受青睞,其次為股票(52.4%)與基金(43.2%),最少人選擇的是期貨(1.9%)。消基會董事長游開雄表示,「台灣人的理財觀念仍偏向較保守、內斂,未來要如何跟上金融科技化的腳步,將是我國需面對的問題。」

「年長者多偏好風險低且穩定的定存做為投資方式。」消基會祕書長陳汝吟分析,年長者也許是基於保守、安全考量,但也有可能是不了解現在理財投資方式相當多元,對於政府推動的「高齡者安養信託」、「商業型抵押貸款等」等新興理財管道較不了解。

黃鈺生說明,所謂「高齡者安養信託」,就是政府推動民間企業與銀行去成立老人安養信託,高齡者可將自己的養老金交由信託專業管理,並依自己生活照護、財產管理、養護醫療費用等不同需求,量身打造專屬的「專款專用」信託計畫,提早規劃退休後的生活。

而「商業型逆向抵押貸款」就是俗稱的「以房養老」,將房屋的抵押權設定給銀行,並由銀行分數年期按月提供生活費,黃鈺生指出,這就類似由銀行取代部份兒女照顧老人的責任,「房子雖抵押給銀行,但老人仍可繼續居住,直到身故後,銀行會將房子拍賣掉,並將剩餘款項分配給家屬。」

新興理財需再教育

針對政府近年推動的銀髮族安養理財模式,消基會進一步調查則發現,雖有6成以上民眾聽過「高齡者安養信託」,7成民眾知道「商業型逆向抵押貸款」,卻有將近6成的銀髮族「不考慮」將現有的保單活化處理,顯示這些政策還有教育、宣導的空間,讓消費者了解其實有更多元的選項能運用。

「銀髮族對新興理財方式仍興致缺缺。」黃鈺生受訪時表示,最主要是因為「以房養老」與台灣傳統的觀念不同,大部分老人都希望自己過世後,房子還要留給子女住,雖然這些新興理財可能換到較多的養老金,但房子最後仍必須拍賣掉,「政府積極推動也沒有用,主要還是老人心態問題,傳統觀念還需再教育。」

 

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2820131

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2017-11-02 16:38聯合報 記者孫中英╱即時報導

以房養老」承辦銀行再添生力軍,安泰銀行今天(2日)宣布,即日起提供「以房養老」業務,並創業界最低申辦年齡門檻,年滿55歲起即可申辦,提供客戶退休規劃新選擇。

到目前為止,已有合庫銀、台企銀、華南銀、中國信託、台新、上海商銀等銀行推出「以房養老」商品,各銀行原先申辦年齡最低60歲起,安泰銀行再壓低申辦年齡,只要55歲就能申辦。安泰銀行表示,依行政院主計處統計資料顯示,國人退休年齡以55歲至64歲退休者占56%最多,因此,「下壓」以房養老申辦年齡。

安泰銀行表示,這次同步推出「美好人生」及「安心人生」二類商品供客戶選擇,其中「安心人生」貸款利率1.85%起,是結合房屋貸款及年金保險的方式來規劃退休後的生活,「美好人生」貸款利率則自1.95%起。安泰銀行表示,以「安心人生」產品來說,申辦年齡自55到80歲,貸款期間30年、最高可貸到7成,最長給付到110歲。

安泰銀行建議,退休後的所得替代率,最好訂在退休前月收入的7成,大家應及早規劃,現在起,就合理配置每月薪水,除固定支出外,部分資金可放在退休準備。民眾也可以「房子」做為退休規劃,安泰銀行表示,透過「以房養老」貸款,退休後,可定期獲得每月收入,父母若申辦「以房養老」,可減輕子女奉養父母壓力,父母可享受自主、尊嚴、樂活的退休生活。

以房養老承辦銀行再添生力軍,安泰銀行今天(2日)宣布,即日起提供「以房養老」業務... 以房養老承辦銀行再添生力軍,安泰銀行今天(2日)宣布,即日起提供「以房養老」業務,並創業界最低申辦年齡門檻,年滿55歲起即可申辦,提供客戶退休規劃新選擇。圖/安泰銀行提供。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2794024?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news  

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2017年10月15日18:00

為了避免糾紛,各銀行目前承做「以房養老」,和老人簽約時,都要求繼承人和律師在場,引發立委不同聲音。

日前財委會上,包括立委王榮璋、邱泰源質疑,繼承人是否是承辦該業務的「必要條件」?

邱泰源也說,有些子女不孝,希望老人死後,可以繼承房子,堅持不同意父母將房子逆向抵押貸款給銀行,該如何是好?

所謂「以房養老」,是指老人將房子抵押給銀行,再由銀行按月撥給生活費,以安養終年。

目前包括合庫、土銀、華南銀等,承做量都相當大。

銀行局長邱淑貞說,因以房養老的契約,會牽涉到繼承人的權益,各銀行實務上,律師都會找繼承人一起在場,目的是要把相關契約和後續影響,向繼承人說明。金管會主委顧立雄說,這有點類似銀行KYC(認識你的客戶)的味道,去確保合約不受挑戰,但若繼承人和長者意見不一致,銀行是否還要貸放,則是銀行須對客戶做完善告知,讓客戶理解商品內容。

顧立雄說,「就我個人觀點來看」,若老人意識清楚,就算子女不同意,這貸款還是可以做」。(廖珮君/台北報導)

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171015/1221850/

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2017/10/10 09:42

(中央社記者黃麗芸台北10日電)台灣邁入高齡化社會,銀髮理財需求更迫切,金融監督管理委員會鼓勵銀行推動「以房養老」業務,實施迄今近3年共11家銀行開辦,承作2007件、核貸金額約新台幣108億元。

金管會今天發布新聞稿指出,銀行業協助年長者運用自有房產養老所辦理的商業型以房養老貸款業務,自民國104年11月陸續開辦迄今,已積極推出不同貸款方案。

根據金管會銀行局金融控股公司組統計,商業型以房養老貸款業務自首家銀行合作金庫商業銀行率先辦理迄今年9月底止,共有11家銀行開辦,承作2007件、核貸金額約為108億元。

其中,承作銀行包括有合作金庫商業銀行、台灣土地銀行、台灣中小企業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託商業銀行、台新國際商業銀行、上海商業儲蓄銀行及兆豐國際商業銀行等。

各銀行推出的以房養老商品有不同貸款方案,像是貸款本金的撥付方式,有的為按月定額撥付,也有結合信託及年金保險商品等方式給付;承辦以房養老的對象,部分銀行限制60歲以上,有些則要求65歲以上。

金管會表示,為因應台灣邁向高齡化社會趨勢,鼓勵銀行業適度調整資源配置,提供符合高齡者需求的金融服務,使年長者在藉由現行社會安全制度獲得老年生活基本保障外,更可對老年生活預為適度規劃,以增加其經濟保障。1061010

原文網址:http://www.cna.com.tw/news/afe/201710100041-1.aspx

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2017年10月10日 13:20 

工商時報記者/

金管會銀行局今日公布國銀推動以房養老成果,銀行局指出,截至106年9月底,國銀承作件數計2,007件、核貸額度約108億元。目前為止,已有11家國銀開辦以房養老業務,包括:合庫、土銀、臺企銀、一銀、華銀、高雄銀行、臺銀、中信銀、台新銀、上海商業儲蓄銀行及兆豐銀等。

銀行局指出,以房以房養老貸款業務,自104年11月陸續開辦迄今,已積極推出不同貸款方案。金管會鼓勵銀行進一步思考如何結合其他商品或服務,以提供更符合年長者需求的產品或服務。為使該項業務能穩健發展,金管會亦將持續關注銀行於推展該項業務時,對於消費者權益之保護及相關風險管理機制。

(工商)

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2017-08-08 20:42中央社 台北8日電
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銀行局副局長莊琇媛表示,各銀行積極推出不同貸款方案的以房養老商品,包括貸款本金的... 銀行局副局長莊琇媛表示,各銀行積極推出不同貸款方案的以房養老商品,包括貸款本金的撥付方式,有的為按月定額撥付,亦或有結合信託及年金保險商品等方式的給付。 圖/聯合報系資料照片
 

 

面對高齡化、少子化,金融監督管理委員會鼓勵銀行推動以房養老業務,實施1年半有10家銀行開辦,共有1751件、核貸金額新台幣93.09億元,尤其,北北基囊括約5成。

根據金管會統計,商業型以房養老貸款業務自首家銀行合作金庫商業銀行於104年11月率先辦理後,截至106年6月底,共有10家銀行開辦,承作件數共1751件、核貸額度約93.09億元。

銀行局副局長莊琇媛表示,各銀行積極推出不同貸款方案的以房養老商品,包括貸款本金的撥付方式,有的為按月定額撥付,亦或有結合信託及年金保險商品等方式的給付,承辦以房養老的對象,有的銀行限制60歲以上,有的則是要求65歲以上。

已開辦以房養老業務的10家銀行為合庫銀行、台灣土地銀行、台灣中小企業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託商業銀行、台新國際商業銀行及上海商業儲蓄銀行。

承作以房養老業務的前 3大銀行,依序為合庫銀行的753件,核貸金額為43.31億元,其次為土銀的481件、貸款金額24.18億元,第 3大則是華銀的370件及15.26億元;前 3大銀行承作1604件,核貸金額82.75億元,搶下以房養老 9成市占率。

若與行政區劃分,以房養老業務約5成集中在北北基。北北基以房養老有859件,核貸金額63.69億元;桃竹苗有214件,核貸金額8.2億元;中彰投有263件,核貸金額9.2億元;雲嘉南有262件,核貸金額3.6億元;高屏有179件,核貸金額5.6億元;宜花東有65件,核貸金額2.3億元;離島地區有9件,核貸金額0.16億元。

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2017年08月08日 16:59 

工商時報記者/

金管會銀行局今日公布國銀推動以房養老成果,可發現北北基以房養老的金額、件數都居全省之冠,而且北北基老人平均可貸金額達741萬元,遠超過全省老人平均貸款金額531萬元。

銀行局副局長莊琇媛今日表示,國內目前有10家銀行開辦以房養老,截至106年6月底承作件數達1751件、核貸額度約93.09億元,這類貸款最低門檻是提供60歲以上的老人申辦,也有銀行限制更嚴65歲以上。

北北基的老人不管是案件數及金額都遠高於其他區域,件數達859件、金額達63.69億元,其次是中彰投,件數達263件、金額達9.2億元,桃竹苗則排第三,件數達214件、金額達8.2億元。

就銀行推廣力度來看,合庫最為積極,件數達753件、核貸金額達43.31億元;其次是土銀的481件、24.18億元、華南則有370件、15.26億元。

(工商)

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2017-06-23 10:48中央社 台北23日電

上海商銀。 聯合報系資料照 上海商銀。 聯合報系資料照
 

 

繼中國信託及台新銀行後,上海商銀4月底開辦以房養老(不動產逆向抵押貸款),成為第三家開辦以房養老的民營銀行,目標首年承作100件。

上海商銀以房養老業務,針對年滿65歲的長者,開辦貸款成數最高7成、年限最長30年期,自4月底推出後,已有不少客戶詢問,其中,大台北地區以新台北詢問的情況最踴躍,且已有客戶遞件申請以房養老業務,目標首年承作100件。

所謂以房養老,是提供有財產但無現金流的年長者,將其資產活化,透過其年輕時努力賺錢購買的房子,於退休後抵押予銀行,日後可每月從銀行取得一筆款項的一種金融商品,讓年長者能自我安養,緩解三明治世代的經濟壓力,而以房養老每月可領金額取決於房產的價值、貸款成數及借款期間的不同。

若房子鑑價金額為新台幣1800萬元、貸款成數6成、承作利率2.4%、借款年期30年時,則民眾第一期可領金額為3萬元,第二期扣除前一期應繳利息後,則可領2萬9940元。

且為顧及兒女對長者辦理以房養老後,會不會很快就領完了,使得以後無法生活的想法,上海商銀以房養老業務具備「安心雙十」保障,也就是,以房養老至少貸款10年及每月撥付金額上限10萬元。

目前國內開辦以房養老業務的銀行,借款人資格多設定年滿65歲以上,貸放成數最高以鑑估淨值7成為主,貸款期限除最早開辦的合作金庫最長35年外,多以30年為期,且年齡加貸款期間要大於或等於95。

以房養老業務自合作金庫銀行於104年11月率先開辦以來,已有合庫銀行、土地銀行、台灣中小企業銀行、第一銀行、華南銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託銀行及台新銀行等9家銀行辦理;截至106年3月底,承作件數共1484件、核貸額度78.13億餘元。

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2017-06-12 11:19:12 聯合新聞網 幸福空間

【作者_幸福空間/圖片提供_ 《退休好幸福》】

如果你有一間自己的房子,你的退休或失業後的生活就是彩色的,如果沒有,就變成黑白的。我用兩個好朋友的實例來說明兩者間重大的差異。

聰明賣房 賺穩退休金

 
 

其中一個好朋友,近年來也寫了很多本書,甚至還和我合寫其中一本,連退休歲數都與我相仿。他用了一個最簡單的理財方法,就是把當年他在北京工作時買的兩棟豪宅賣掉,回到臺灣置產。他雖然從小在臺北長大,卻認為臺北的房價實在貴得離譜,買不下手,就決定到高雄定居。兩棟北京豪宅換一間高雄房子,就多出了一大筆錢,夠他們夫婦用到老都用不完。他根本不用靠投資賺取生活費,有時還豪氣地去環遊世界,連我都羨慕死了。

他常叫我把30年前買的房子賣掉,搬去高雄做他鄰居。我的房子因為離臺北古亭捷運站很近,當年花1000萬買的房子,現值應該超過2500萬,拿來換一間高雄房子,剩下起碼1500萬,真的連投資理財都不必了。

我曾動心要去臺中買房子,只要不買七期豪宅區,一樣至少可以剩下1500萬,因為比起臺北房價,真是太便宜了。臺中朋友跟我說,房屋仲介如果發現買方從開價九折開始談起,就知道是從臺北來的,因為臺中人都是從七折談起。後來因為子女都尚未結婚成家,依舊跟我們住在一起,所以就暫且打消這個換房的念頭,但總有一天,我們應該會這麼做,因為臺灣各大都會區的生活水準其實已經都差不多了。

以房養老 退休有保障

 
 

比我大十歲。他在2005年,房市正好從谷底反彈上來,就把他在臺北市精華地段,而且還是建中學區的房子賣掉,認為自己靠這筆錢在股市進出,一定可以賺更多錢。

一開始,正逢股市多頭,這個把不動產變現靈活使用的方法確實讓他堅信這樣做是對的。但是,隨後2007年美國的次貸風暴,以及2008年全球的金融海嘯,就讓他損失慘重,不只前幾年賺的錢沒了,連賣房取得的本金也去掉一大半,最後連租來的房子也只好換小間一些。

他從自有房屋變成租屋為生,試問,他在隨後幾年房市一路狂飆中,還有機會再買房嗎?股市波動性絕對比房市來得大,真的不要過度高估自己投資股票的能力。他現在後悔,已經完全來不及了。

最慘的是,有些房東不太歡迎上了年紀的人來租屋,因為一來怕你沒收入付不出房租,二來怕你在屋內往生。這件事也在提醒年輕人,你現在很容易租到房子,但到了老年,尤其是人的平均壽命已經延長到八、九十歲,屆時恐怕你連房子都租不到,只能去住安養院了。

如果你因為不想失去老朋友,不想離開熟悉的環境,所以不會考慮把臺北的房子賣掉,搬到中南部去住,現在也有解決的辦法,那就是政府正積極推動的「以房養老」的政策,讓你的不動產可以變現來生活。這個政策就是你把房子抵押給銀行,然後銀行每個月付給你一筆足夠生活的費用,同時你還是可以繼續住在原來的屋子裡。換句話說,生活不變,還有錢拿。這也是在提醒你,退休或失業後的生活只要有房,其實是不必太焦慮的。

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2017-06-09 14:20聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

以房養老接受度愈來愈高。 本報系資料照 以房養老接受度愈來愈高。 本報系資料照
 

十家銀行推出以房養老,除了比較利率之外,還要比較是否符合申辦年齡門檻,至於保險版和一般以房養老,要選擇哪一種?高資產又有稅務規劃需求者,「保險版以房養老」可提供較多理財空間。

Money101表示,以房養老既然為貸款,就需支付利息、開辦費用等,民眾不妨將可貸金額加計貸款利率、開辦費用,換算成總費用年百分率(APR),估算出哪一家銀行的以房養老方案適合自己。此外,申辦以房養老方案,銀行會考量個人信用評分,平時培養並累積個人信用也非常重要 。

華南銀行和台灣企銀推出的「房貸版以房養老」,為結合房屋擔保貸款、年金保險和保險金信託的以房養老產品。

台灣企銀表示,「安老快活」房貸版以房養老優勢,是信託財產具有獨立性和安全性,確保專款專用,避免借款人被詐騙,使保險金多一層保障;未來房屋都更、重建、地震等滅失,或第三人強制執行,年金仍照常給付,也不會因為借款人失智受監護宣告等喪失行為能力而影響給付。

房貸版以房養老處理流程是,辦理房屋擔保貸款,以貸款的款項撥入銀行的信託專戶,再由信託專戶繳交即期年金保費,然後保險年金定期撥入信託專戶,再由信託專戶管理借款人年金財產,用以支付借款人的生活費、醫療費或貸款利息等。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2513808?from=udn-catelistnews_ch2

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2017-06-09 14:20聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

保險版以房養老具理財及節稅兩項優點。 報系資料照 保險版以房養老具理財及節稅兩項優點。 報系資料照
 

以房養老上路以來,都會區反應較為熱烈,針對高資產,手上有多棟房屋,或是理財態度更積極者,銀行推出「保險版以房養老」,不但門檻較低,且更適合有遺產節稅需求的高資產族群。

一次撥付 買年金保險

以房養老上路以來,目前有10家銀行推出,除了原本的銀髮族將房子抵押給銀行,銀行按月支付生活費給老人,也就是「房屋轉現金」的做法外,現在有進化版的保險版以房養老,也就是房子抵押給銀行之後,在額度範圍內銀行一次撥付整筆費用,老人以這筆金額拿去買年金保險,由年金保險按月支付老人生活費。

目前提供保險版以房養老的主要有兩家銀行,分別是台灣企銀和華南銀行,兩家銀行合作的保險公司都是台灣人壽。

年滿60歲 可貨款7成

以華銀的保險版以房養老「美滿享福貸」來說,結合安養信託及即期年金保險,讓年長者有穩定的現金流來支應老年醫療、照護費用及日常開支;年滿60歲即可申請,貸款成數最高七成,貸款期間只需繳納利息,本金於到期時償還,且即期年金保險免體檢、免提供健康告知,保單生效後,無論借款人的健康狀況如何,保險仍定期給付年金,保險保證期間給付不中斷。貸款到期時借款人如果仍然生存,也會採展延貸款到期日的方式,來保障年長者的居住權。

千萬保20年 月領49000元

例如70歲的張先生有一棟房子,貸款1000萬左右,辦理「美滿享福貸」專案,貸款及保險期間20年,保險年金每月給付約4萬9,000元,倘若未來房子因都更、重建等原因而滅失,保險年金仍照常給付。

以房養老直接把房子抵押給銀行按月拿錢就好,為什麼還要透過保險公司「轉一手」,從保險公司領取年金?理財專家表示,保險具有節稅規劃特色,保險版以房養老適合手上有不只一幢房產,有稅務規劃的高資產族群。

另外就是喜歡購買保險,希望能享有比銀行定存利率高的投資報酬,但是手邊資金有限者,也可以利用保險版以房養老來擴充實力,買到自己需要的年金保險。

以房養老比一比資料來源/採訪整理 製表/仝澤蓉 以房養老比一比資料來源/採訪整理 製表/仝澤蓉
 
 

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