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黃鵬䛥│理財周刊885期│2017-08-10 
「人口數」不是新鮮名詞,但若當作動詞解釋時,卻又讓都市競爭浮上檯面白熱化,成為最近夯話題。根據內政部統計,全台最新人口資料出爐,截至二○一七年七月,台中市人口比高雄市多出了三○九人,成為台灣人口第二多的城市,頓時讓高雄市感覺好像喪失優勢地位。為何對人口數的變化如此大反應,在都市發展中,不動產市場因人口數的變動而產生影響。

從人口遷移、少子化、高齡化三個面向,分析影響人口數的原因。人口遷移在各國都是常態,人口變動的原因,包含自然增加,跟生育福利有關,社會增加則因為工作機會,社會增加的人口也可能落地生根,進而帶動自然增加。

台灣自一九九○年開始邁向人口紅利期,所謂「人口紅利」依國家發展委員會定義,係指國內勞動年齡人口達總人口六六.七%以上、扶養比在五○%以下的狀態,形成一個勞動力資源相對豐富,對經濟發展十分有利的黃金時期,受惠人口紅利,台灣創下連續十多年神話般的房地產奇蹟!

統計近十年來政府相關資料,歸納人口遷移型態及變遷趨勢,高雄市可支配所得僅次於台北市,人口數增加一萬三千多人,但社會增加和自然增加多年來皆為負值,顯示成長緩慢,主要是產業沒有進駐,沒有穩定的就業機會,無法吸引人口遷移,不動產交易首當其衝,沒人沒市場,如長期以往,恐陷入惡性循環,不利城市發展。

出生率隨女性教育水平提升、家庭觀念改變等社會經濟環境變遷,呈現下滑趨勢,去年出生率僅一.○七%全球最低,人口成長越來越緩慢,估計至二○二六年將結束人口紅利期。台灣少子化問題日趨嚴重,加上人口老化及勞動力不足,不僅增加財政赤字和年輕人的負擔,對於購置房地產的能力與需求產生變數,政府當前不動產前瞻計畫中,解決低薪問題才是首要。

若少子化的國安問題持續惡化,未來人口組成,將是大量中老年人及少量的幼年與青壯年人口,代表人力資源替代上的困境,更顯示出照護人力嚴重缺乏,長者的照護問題將面臨重大挑戰。論及在不動產的需求上,需要建設更多的養生村與安養機構,培養大量照護人力,值得不動產前瞻計畫積極開始長期規劃與進行。

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黃鵬(言希)│理財周刊883期│2017-07-27 
美國CCIM學會(CCIM Institute)是商業不動產最具影響力的專業組織,成員每年在商業不動產交易中成交高達二千億美元。而完成該學會專業課程並獲得認證的成員,便可正式成為CCIM(Certified Commercial Investment Member,中文譯作:國際認證不動產投資師),獲得一枚CCIM徽章,這表示配戴此徽章的人,已經完成在金融和市場分析方面的高階課程,並能表現在商業不動產行業中的豐富經驗。

CCIM課程程度相當於碩士學位,與不動產金融相關研究所的課程有互補之處,於是CCIM也針對五十所大學推出「大學推廣計畫」,讓在這些科系就讀並有意取得CCIM的學生,能更快速獲得認證,加入產業的頂尖組織。

這些大學包含大家熟知的麻省理工學院、德州大學奧斯汀分校、加州大學洛杉磯分校、紐約大學、哥倫比亞大學、南加州大學……等等。值得注意的是,韓國的四所大學:漢陽大學、江南大學、建國大學與檀國大學,也在CCIM的合作名單中,令人不得不佩服韓國在學界、產業面對全球化轉變所做的努力。

影響不動產市場的因素繁多,就少子化現象而言,有研究機構預估在十年後將對台灣的不動產有顯著影響,若政府無法提出有效的人口、移民或是貨幣政策,房價可能崩跌。甚至到了二○六○年,台灣人口數將大幅降為一千六百至一千八百萬人,房屋的供給將遠遠大於需求。

所以未來的不動產投資,需要更專業精準的分析,依據區域、產品特性、貸款利率、使用者分析……等等要素,計算出有長期報酬的模式與投資的價值,否則,沒有經過縝密評估而買進的物件,很有可能變成無法脫手的燙手山芋。

環伺列強,韓國、中國大陸、日本都積極地在創造下一個世代的不動產投資技術與環境,台灣若能參考美國CCIM的做法,將教育單位與產業的頂尖組織聯結,將不動產專業與金融專業結合,進而提升台灣不動產投資的精準度與國際觀,對於國家和產業才能有正面、積極的影響。否則,若學生所學依然著重在理論、法規,反而容易跟不上全球化的腳步。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19839922700&AType=1

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黃鵬言希│理財周刊875期│2017-06-01 
去年全台房屋買賣移轉棟數創二十六年來新低,日本地產龍頭卻在這二、三年大舉進軍台灣,包括東急Livable、日本三井不動產集團揮軍台灣OUTLET MALL和飯店市場,日本地產龍頭三菱地所在台北成立「台灣代表人辦事處」,並正式展開五大開發案。

三菱地所表示,二○一三年已開始參與台北市由潤泰創新旗下旭展公司主導的「南港車站綜合開發等計畫」BOT案,包括南港車站大樓BOT中的商業設施「CITYLINK南港店」、飯店「Courtyard by Marriott Taipei」計畫及A級辦公室。三菱持股旭展達二○%。

三井不動產集團也來勢洶洶,已密集開出「林口MITSUI OUTLET PARK」、簽下台中港OUTLET開發案、宏普建設忠孝東路三井花園飯店合作案及台北南港「LaLaport購物中心」,總投資額逾新台幣百億,創近十年來日企在台投資最大手筆。日本Mori森集團則攜手冠德建設,計畫打造中和住商混合造鎮計畫。

同樣面臨少子化、高齡化與經濟不景氣等社會經濟結構問題,日本地產商為何能跨海來台?日本地產在一九九一年泡沫破滅後,連帶經濟增速和通膨率雙雙下修。在此環境下,日本地產商發展出一套新的思維模式,就是若真的想長久發展,一個在行業屹立不倒的企業,短期回報和長期投資一定要分清楚。

短期回報是一種銷售型的物業,但前期投入也會很大。這就是台灣地產開發商最常見的思維與獲利模式。長期投資即是物業管理,包含包租、代管,這是一個持久戰,但租金很穩定,而不是說房價漲了就拚命做住宅。你可能開始會賺,但後面一定會套住。短期回報和長期回報風險係數不一樣,投資力度不一樣,所以定位非常重要。

具體而言,日本地產集團之所以能跨海來台,主要是因為其已在持有、開發、管理業務中構建事業平衡。以日本最大不動產開發商三井不動產為例,作為一個成功的多元化轉型公司,其銷售、持有租賃,包括業務管理的收費板塊,占比基本都維持在二○%到三○%之間,相對均衡。這樣的地產商業模式才能抵禦正在翻轉的全球房市脈動。

可見未來不動產投資除國際化外,短期回報和長期投資一定要分清楚。不動產物業管理則是實現長期投資報酬率最佳的途徑。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19689339020&AType=1

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2017-04-07 08:52

【文.黃鵬言希】

【理財周刊第867期】 【理財周刊第867期】
 

經過2016年買賣移轉棟數創新低後,當前房市漸漸可嗅出回溫的味道。春節過後以來,不論預售屋或中古屋市場看屋來客數都有增加;從今年一、二月買賣移轉棟數觀察,指標性的六都交易量都較去年同期有所成長。分析背後原因,和最近數個月不論是開發商、仲介業以及消費者大喊的「讓利」口號,有相當程度的關聯性。

在過去房市多頭時期,於預售、新成屋市場中,同一區域裡不同的開發商可能會有默契的合作,以廣告、新聞、製造買氣等方式哄抬價格,以維持當地行情,當消費者願意買單,就進而創造房價的上漲,這時房價很有可能是建商說了算。

但從2013年以來房市交易量逐年下滑,到2016年一舉創下新低,房市多頭明顯已經不再,許多開發商與代銷業者發現以往的銷售模式、廣告都已經不管用,砸大錢仍乏人問津,反應快的業者趕緊在去年底前打出「讓利」的標語吸引買氣,確實也收到不錯成效。

肯「讓利」的案子,才能受到消費者青睞,預售、新成屋如此,中古屋受到的影響勢必更強烈,當新成屋已讓利到接近中古屋價,中古屋可說是優勢盡失。根據台北市政府地政局最新統計,北市公寓均價指數已跌破2012年八月的基期,創五年來新低,即便先前有都更議題支撐,實際執行仍困難重重,價格自然只有下修。綜合以上,顯然現階段房價是「消費者說了算」的成分相當濃厚。

缺商機漲風受惠者 缺商機漲風受惠者
 

台北市政府最新公布去年十一月房價指數,大安、信義、中正等三區五年來再度跌破基期,也跌破大家的眼鏡。目前消費者期望的讓利平均約二至三成左右,也出現買氣,顯然有消費者認為現在已是進場時機。

然而根據市調顯示,有超過六成民眾認為第二季房價仍會持續下跌,多數人認為還會再跌個5%至10%,加上從青埔、新莊、淡海等重劃區仍有大量餘屋看來,「讓利」風潮勢必會持續一段時間,房價持續緩跌,有購屋或自住需求者可趁最近勤看屋、敢議價。也要注意美國升息,目前台灣房貸利率仍低,但將來美國持續升息,台灣跟進機率不小,房貸利率若調漲,不只消費者,售屋方也會面臨壓力,消費者購屋需審慎判斷出手時機。

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》867期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

原文網址:https://udn.com/news/story/6848/2387488

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黃鵬言希│理財周刊865期│2017-03-23 
機場捷運終於通車,二十年來大台北地區最大的公共建設之一,歷經六次跳票,雖然題材已被消費無數次,一般仍認為重大建設是投資方向指標,擁有建設題材就是房產增值保證,預期仍可吸引一波自住買氣,帶動沿線區域房價升溫。不過在經濟不景氣中,因為一例一休造成百業齊漲效應,民眾口袋大幅縮水,是否連帶影響房市交易,值得探討。
從年初在觀望中房市展開回溫量,市場充滿變化需密切觀察,包括金融市場在諸多隱憂下,成熟經濟體復甦能力需重新聚焦,連續幾年難以預期的經濟疲弱,掩蓋美國經濟持續增溫的訊息,加上國際原油價格連兩年下挫,直接拉低去年經濟成長預期,都讓投資人意外且不開心。
台灣一向仰賴美國聯準會的動作,後續利率決策動向成為房市觀察重點。美國一如預期升息一碼,今年還會再升息兩次,升息腳步雖不快,但確實可見美國景氣正在復甦,若歐洲主要國家大選不確定性因素消除,且美國經濟持續成長、通膨維持水準,宣告短期間資金波動結束,台灣基本面展望樂觀,股匯市盤勢趨穩。
春節過後房市交易幾種現象,預售案讓利風潮湧起,以指標性雙北地區來看,國泰地產顯示預售價格已來到四年新低。另據房產雜誌調查,近期成交建案至少降價一五%,不僅看屋量體增加,新來客比例持續攀升,較春節前增逾一成以上,主要是廣告量提升,吸引購屋人出門看屋,另一層面透露買方忍了幾年,較積極看屋詢價,顯示多數建商重心放在餘屋銷售,成交因而出量。據市調統計,今年三二九檔期推案量年減二成,為二○一二年來最低,顯示房市未明顯回升,不過有助去化新古屋。
央行去年三月底全面解除房貸信用管制後,各都會區房貸成數已緩步回升,唯獨台北市不升反降,不敢拉高成數,降低逾放帳風險,主要是銀行仍擔心房價持續下修。不過從上述交易量明顯增加,出售中古屋需有勇氣接受被議價,趨勢使然,政府雖積極推動都更,但有些政策追不上市場反應,買賣市場機制是流通的,供需比例自會反映在價格。建議消費大眾還是多看屋,適合所需產品要勇敢出價,畢竟不動產在許多投資商品中仍是較為保值的。

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黃鵬言希│理財周刊863期│2017-03-09 
民眾年後看屋積極度增加,買氣有增溫趨勢,反映在一至二月交易量爆出喜訊,六都成交總量雖與一月呈持平,但對照去年平均大幅成長近六成,已漸露出金雞年房市甦醒一絲氣息。
回首多頭房市反轉而下,紛紛擾擾至今已逾兩年緩跌走勢,經過盤整初露曙光,對比二○一六年整體最低量,歷經多重景氣變化,所幸今年起國內經濟朝向穩定復甦,景氣燈號連六綠,出口連四紅,財政部同時樂觀預期二月出口年增率有大反彈優於一月出口表現,加上原物料價格續升,有利出口表現。央行最新統計「五大行庫新增房貸」,一月加權平均利率反彈○.○一五個百分點至一.六七四%,顯示房市買盤出現變化,由過去「首購族」轉移到「換屋族」,在此房價下修之際,仍是「自住客」為主的購屋市場,未見投資客現蹤,不過已有非首購族買盤逐漸出籠。
根據六都地政局公布二月建物買賣移轉件數,合計一萬二二五七件,可發現雖然一、二月交易量持平,但年增平均達六一.四%,累計前二月合計二萬七九一三件,年增平均達四四.三%。
看來似乎春燕來了,迎向嶄新的二○一七年,六都會區買氣緩步回溫,八大重量級建商推案信心明顯增加,雖然好地段、好產品具備抗跌性,不過降價讓利仍是未來成交關鍵,若建商與自住賣方能延續讓利風潮,剛性買盤支撐下三月延續買氣,預期第一季表現將優於去年同期。
房市交易量回溫尚未明顯呈落底現象,證實買賣雙方對於不動產價值缺乏交集,基本購屋需求並未減少,價格與價值才是買方考量關鍵。所幸今年房市已無利空政策干擾,可望脫離交易冰凍困境,不過想展現反彈破底翻氣勢,仍有許多問題待解決,包括十多萬戶交屋潮及供給量可能持續增加賣壓,美國升息已箭在弦上,國內利率政策與美國連動性高,未來房貸利率是否突破二%以上,房屋持有稅率上升等等,都將成為購屋者成本支出的考量。
忠實建言,不動產買賣取決市場自由機制,有意出售就可把握先降先贏,隨著買氣回溫適度讓利,縮短交易時程,現金落袋才是王道。至於買方如想撿便宜,當然要多看多比較,還需適時出手,才有機會買到物廉價美的好物件。

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黃鵬言希│理財周刊861期│2017-02-23 
台灣不動產歷經這幾年政策的「震撼教育」,整體房市陷入跌無可跌的窘境,相關產業無不希望能在今年所謂政策發酵年,順著政府推動的都更政策,期待透過老屋重建,促進內需、增強經濟動能,以及降價讓利風潮下,房市能夠開創新契機。
奢侈稅實施以來,投資客漸退出房市,加上去年初推出房地合一稅,剩下自住與長期置產客,屬於剛性需求,整體房市量能陷入低檔,跌勢恐怕尚未結束,未來影響量能關鍵還是價格,「降價讓利」應會是今年房市主軸,也是成交量反彈回升的必要條件。
基本上想要突破銷售,商場上絕大部分手法都是採取降價策略。先來看看房市面臨銷售的窘境,主要包括幾個面向:市場飽和,商品供大於求;定價太高,銷售額不高;為了競爭,提高市占率,商品本身的貶值…等等。二○一三年起房價開始止漲轉跌,二○一五年跌幅最大,二○一六年仍持續下跌探底,在自住需求與經濟量能沒有明顯復甦狀況下,房價早已缺乏上漲動能,尤其在全面傾向買方市場,賣方「降價」讓利已是大部分共識,若買賣之間價差逐漸拉近,今年全台房市「價緩跌、量小幅回升」應可期待。
根據歷史軌跡,從行情普遍看漲的多頭市場,到行情普遍看淡的空頭市場,變化通常由「價量齊跌」過渡到築底的「價跌量增」,最後反彈、復甦,產生另一新循環。以目前交易情況來看,不管是蛋黃、蛋白區,房價在這兩三年來已有明顯跌幅,許多新建案不斷拋出「降價」讓利,擴及到今年引起一股風潮,是否能讓區域房價產生共震效果,中古屋賣方也願跟上「降價」列車,促使房市產生降價讓利的多頭市場,頗值得期待與觀察。
普遍房產業者及消費者多認為重大建設是投資指標,有建設題材的地區房價相對保值抗跌。言猶在耳,前幾年因應陸客,各地大興土木蓋飯店,如今面臨「供給過剩」。住宅市場也同樣供過於求,今年將面臨使照比建照多的「史上最大交屋潮」,建商面對持有稅負增加、買方降價期待、多殺多等挑戰,做到降價取信於消費者,調價幅度能引起顧客注意,選對降價時機也非常重要。不管如何,只要靈活運用降價讓利的方法,有機會讓銷售火爆起來。

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黃鵬言希│理財周刊844期│2016-10-27 
面臨大環境不景氣,加上不動產持有稅及移轉稅雙重加重,房市交易下滑幾乎陷入停滯。嚴格來說,房子是死的,人卻是活的,在這個講究創新的年代,只要加入一點巧思,老房子也可以重新活起來。

近來房屋稅高漲的議題對於老屋的都更形成一股阻力,老屋除了都更之外,還有另一種方法─「再生」。台北市都更處早在二○一○年即開啟了URS(Urban Regeneration Station)都市再生前進基地的推動計畫,由政府提供空間與地點,鼓勵民間單位進駐經營,展現創新與再生的力量。二○一三年臺北市文化局發起的「老房子文化運動」計畫,將隱匿在市區陰暗角落的老舊建築,搖身蛻變成聲音博物館、電影咖、珠寶盒、文房等充滿溫潤的創意空間。

政府領頭進行的這些「再生」,除了具有文化保存的意義,其實也告訴我們老屋的商機與潛力所在。近來有愈來愈多老屋搖身一變成了咖啡館、藝文空間、民宿、特色商店等,除了再次開啟房屋的新生命之外,也為市容增添不少活力,長期而言,為積極拓展觀光市場的台灣帶來正面的能量。

房屋不一定要老到具歷史文化的保存意義才值得「再生」,一般閒置或收益較低的老舊公寓也可以進行轉型,甚至屋齡較高的商辦也可以轉型進行「再生」。屋齡較高的商辦,收益租金通常會隨著屋齡增加而下跌,但轉型成功後的收益卻可能高於轉型前。有商辦轉型成時下最夯迷你倉庫的例子,租金單價甚至比台北101高。

除了不動產的「再生」轉型之外,還有另外一種「再生」不轉型的例子。日本目前有針對舊商辦大樓進行「再生」的公司,雖然商辦不更換用途,但在經過「再生」之後,大樓煥然一新成為具有魅力的不動產,資產價值隨之增加。目前在日本從事再生的公司不多,但未來勢必會成為趨勢,可給予台灣商辦市場新的思考模式。

換位置要換腦袋,環境轉變也要換腦袋。面對目前種種不利於「新屋」的體制,投資舊屋不用再擔心高房屋稅,且舊屋只要結構不危害到安全,不一定要強迫拆除進行更新,在經過適當的改造使之「再生」後,不但可以節稅帶來不遜於新屋的魅力與收益,還可以為城市增添魅力,好處多不勝舉。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19111578720&AType=1

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