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提升不動產透明度有助於不動產投資
黃鵬䛥│理財周刊932期│2018-07-06 
中國大陸不動產登記資訊管理平台已實現全國聯網,代表大陸不動產登記體系進入到全面運行階段,其最主要目的並非遏止房價或是反腐,而是通過統一登記制度且全國聯網,以釐清中國不動產的基本面,提升不動產透明度,也更保障交易安全與財產權。

仲量聯行每兩年發布「全球不動產透明度指數(Global Real Estate Transparency Index)」,透過六大分項:績效評估、市場基本面、上市公司治理、相關法規、交易流程、永續發展性,評比全球一百多個國家。二○一八年報告顯示,前五名依序為:英國、澳洲、美國、法國與加拿大;台灣排名二十六,較上一次評比下降三個名次。

各國政府正逐步提高不動產市場的透明度,滿足投資者和公眾日益增長的需求。該報告也指出,二○一八年的平均透明度分數僅比二○一六年上漲二.四%,進步幅度仍有很大的成長空間,新的法規和廣泛的科技應用已成為進展的關鍵因素。

因為不論投資者或企業,乃至整個社會都要求更高標準的不動產環境。例如,中國的不動產登記全國聯網,歐盟的第五次反洗錢指令,印度制定新法規以要求經紀人登記制以及解決與開發商間爭端的機制,杜拜也通過法規採用APP管理合約和經紀人訊息。而作為全球最透明的不動產市場之一,美國則是比其他國家都更快速且高度地採用大量不動產科技。

對於商業不動產投資來說,透明度更是相當重要的參考指標,因為目前投資者可分配的資金更多。在嘗試做出投資決策時,尤其在新市場中,訊息的可用性及質量,無論是從價格到所有權,至關重要。對於希望租用不動產的大型企業而言,標準化數據也是評估要求。在印度,外資投資不動產的金額與不動產透明度排名呈現正相關。杜拜國土部也將提高不動產市場透明度列為主要目標且獲得顯著進展,因為如此一來確實能吸引更高水準的外國投資。

不動產透明度的重要性只會日益增加,除了積極的修正法規,不動產科技的應用是關鍵,諸如區塊鏈技術、經紀人員線上APP和更多的開放數據,都有助於提升透明度。而投資者在選擇投資地區時,也能夠參考不動產透明度報告,以達到事半功倍的效果。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21832019300&AType=1

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物業管理提升房屋價值 創造無限商機
黃鵬䛥│理財周刊930期│2018-06-22 
目前台灣的物業管理產業持續發展,業者林立,其中不乏優質業者。但整體而言,不少民眾對於物業管理仍停留在保全、管理員的印象,也對於將自己的房屋交由業者管理,抱持不太信任的態度。

除了成本考量,還有業者品質不一、缺乏專業教育體系,以及缺乏相關法規整合等等因素。

而內政部「租賃住宅市場發展及管理條例」將於二○一八年六月二十七日實施,期待能建立更健全的包租代管專業服務制度。

其實,不論是稱作包租代管或物業管理,服務內容舉凡房屋日常修繕、租金收取、糾紛溝通協調等繁雜事務,看似簡單,背後其實需要多方深入的專業訓練與團隊支援。

雖然法規即將上路,但是專業的教育訓練還有很大的發展空間,如此產業規模才能有所提升。以美國為例,一九三三年成立於美國芝加哥的Institute of Real Estate Management(IREM),是國際性物業管理教育認證機構,擁有二萬名個人會員及五百七十家公司會員遍布全球。

IREM提供的認證包括CPM(Certified Property Manager,認證物業管理師)、AMO(Accredited Management Organization,合格物業管理組織)……等等。

在美國透過CPM管理的資產總值達到一.八兆美元,共一一六○萬間住宅,超過二八○○○萬坪的商用空間,受到市場的高度信賴。

而在紐西蘭的奧克蘭,有物業管理公司推出專為Airbnb物業客製的物管服務,為屋主提供租客聯繫、飯店品質的床單、毛巾更換、備品補充等服務,與Airbnb相輔相成,提高出租物業的價值,也讓無法親自管理的屋主在物業空置期間,能夠維持良好的收益率。

在中國,甚至有物業管理公司向住戶販售基金,總成交額竟然達到四十億人民幣。

由此可見,好的物業管理不但能提升建築物的價值,其本身更有著龐大的商機。

隨著消費觀念、人口結構、工作型態的改變,物業管理勢必是未來最亮眼的產業,而台灣也正朝著正確的方向前進,前景可期。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21793327660&AType=1

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區塊鏈打造不動產智慧安全交易環境
黃鵬䛥│理財周刊928期│2018-06-08 
不動產交易過程涉及事務與法令繁雜,非一般民眾所能充分瞭解,必須仰賴專業人士。日前才傳出有屋主賣房,卻遭到買方、代書、房仲聯合詐騙一千六百萬的新聞,著實令人髮指。為了避免類似事件上演,最近很夯的區塊鏈技術,或許能提供解決方法。

目前有許多關於區塊鏈及相關科技的討論,對於許多不動產專業人士而言,這仍是一個大膽、未知、令人困惑的領域。如同網際網路的發明一般,區塊鏈是科技界的革命,會觸及所有的人與產業,人們相當關注,但許多人仍然不明白區塊鏈是什麼。

想像一下,你和你最好的朋友彼得站在禮堂的舞台上,在場觀眾有一千人。 在這一千人面前,你把你的車鑰匙交給彼得,彼得把他的名錶送給你。你聲明:「彼得,你現在擁有我的車」,彼得向你宣布:「你現在擁有我的名錶。」

有一千名證人可以聲明,你的車現在屬於彼得,而他的名錶屬於你。如果觀眾中有任何人提出相衝突的意見,則其他九九九人會反駁他。而且,假使你拿出一副備用鑰匙並試圖將同一輛車交給其他人,那麼這一千名觀眾會證明彼得擁有該車,因為他們每個人都目睹了這筆交易。這就是區塊鏈運作的精髓。

簡單的說,區塊鏈是一系列電腦(數千甚至數百萬部電腦),每部電腦都可以在公開的分類帳中保存相同的事件或交易紀錄。每條紀錄都是加密的,防止駭客破解。由於這些電腦都看到相同的事物,因此它們提供了有關所記錄事件或事務有效的共識。區塊鏈最重要的價值在於它允許兩方或多方進行互動,例如金融交易,而無需中間商。

對不動產而言,區塊鏈具有改變商業模式的潛力。現階段不動產專業人士的顧問性質在區塊鏈時代還很難被取代,但金流及交易方式的改變已經是進行式。國外已有業者在開發智能合約,將來購屋者可能通過點擊網站上的購物車完成房屋交易、履約保證、保險等相關事宜。區塊鏈將確保買方獲得所有權或契據,賣方獲得現金(通過加密貨幣),區塊鏈還可將產權或契約記錄到適當的地政或稅務機關中。

隨著科技演進,不動產經紀業將調整商業模式,思考如何實現既智慧且安全的交易環境,在區塊鏈時代蓬勃發展。

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從幸福指數與末端經濟看不動產投資
黃鵬䛥│理財周刊926期│2018-05-25 
行政院近日引用了聯合國(UN)三月份公布的「2018世界幸福報告(The 2018 World Happiness Report)」,台灣民眾的幸福感從二○一五年至二○一七年之間,在全球一百五十六個國家之中高居第二十六名,排名不僅是全亞洲之冠,也較去(二○一七)年第三十三名進步了七名。

該項評分是依據六大變項,包括人均GDP(國內生產毛額)、社會支持資源、預期健康壽命、社會自由度、對他人的慷慨程度以及政府貪腐程度,來衡量一個國家人民的「幸福指數」,台灣的排名甚至勝過GDP高出台灣的新加坡、日本、南韓、香港等亞洲國家,顯示許多人對生活是感到幸福的。

然而事實真的是這樣嗎?從今年二月爆發的衛生紙搶購潮(事後證實是虛驚一場),再到剛結束的電信公司推出4G上網月租費四九九元吃到飽的亂象,七天之內超過了一百三十萬人申請。還有看著黃金地段的店面一間一間空出來,又紛紛轉租給夾娃娃機、扭蛋機、電話亭KTV等銅板娛樂機台做生意。

再看看台灣目前雖然已經來到實質負利率時代,貸款利息年年降低,銀行存款總額卻是連續三年創新高達四十兆台幣以上,人民投資意願低,陷入所謂「末端經濟」的惡性循環,看似幸福背後,其實危機重重。

即便幸福指數比別人高,我們卻不應該沉溺在這美好的假象中。台灣高達四十兆的存款,需要適度的投資來紓解。

在中國大陸A股納入MSCI指數後,短期內台股也許不會是理想的投資方向。投資人可以考慮新加坡、美國或是日本等經濟穩健成長國家的不動產,作為投資選擇。

以新加坡而言,當地不動產分析師認為房屋需求在明(二○一九)、後兩年都會有一○%至一五%的上漲,供不應求,極具價值。

這個繼「馬習會」後,再被選為「川金會」地點的國家,如「亞洲瑞士」一般富有魅力,經濟發展穩定、稅負低、外交中立,幾乎沒有政治紛擾,當地不動產已經成為許多長期投資人的首選標的。

在當前台灣欠缺良好投資標的時,不妨研究投資新加坡不動產,會發現更有價值、更「幸福」的收穫。

原文網址:原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21693984260&AType=1

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國際金融動盪 海外不動產可納投資組合
黃鵬䛥│理財周刊922期│2018-04-27 
近期國際金融動盪,中美經濟對抗戰持續上演,美國十年期公債殖利率衝破三%,企業償債成本升高,不利股市,投資人繃緊神經。面對無時無刻波動的高風險投資環境,國內游資也苦無去處,投資不動產是值得投資人考慮的選項。

然而,目前國內不動產的投資報酬率相較於鄰近已開發國家仍屬偏低,對於有一定資金實力的投資人而言,投資更成熟經濟體的不動產,例如新加坡、日本,不僅能擁有更優的投報率,也可享受該國經濟成長帶來的利益與好處。

以新加坡而言,當前房市正從四年來的低潮復甦。前幾年的打房政策,政府對開發商實施Qualifying Certificate,規定開發商從購得土地開始,五年內必須完工並將所有單位售出,未售出單位則要求開發商以房價加上購地金額一五%罰款購回。另一方面也對買方實施額外印花稅,同時壓抑了供給與需求。買方需求遞延至二○一七年底開始大量出現,開發速度跟不上,造成價格回升。根據新加坡市區重建局統計,今年第一季私人住宅價格已上漲三.一%,創二○一○年以來最大單季漲幅。國際金融機構預估至年底價格會上漲達一○%,漲勢可能持續至二○二二年,前景相當看好。

而日本房市也顛覆了以往給人「失落的二十年」印象,正在上漲當中,成為海外不動產投資者在亞太地區第二大投資國,僅次澳洲。根據日本經濟新聞調查,二○一七年海外投資人在日本投資的不動產價值達一兆一千億日圓,為二○一六年三倍。近年日本經濟連續成長與東京奧運是最大主因,且日圓一直是國際資金的避風港,許多人注意到日本多處不動產投報率達五%以上,紛紛從北到南投入資金,除了東京、大阪、福岡等人口持續湧入,有商業優勢的巨型城市(Mega City)外,甚至在滑雪勝地北海道的小鎮因為大量外資湧入,也建起每單位售價一億日圓以上的豪華公寓;觀光業旺盛的沖繩地價也上漲二○%。

面對當前投資環境,投資人可考慮將海外不動產納入投資組合,除了分散風險,也有不差的報酬表現。應慎選合作業者,選擇在國內外皆有對應的服務提供者,且溝通管道暢通的業者,以避免成為海外投資孤兒。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21612940960&AType=1

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日本觀光戰略 拯救高齡少子化產業缺口
黃鵬䛥│理財周刊920期│2018-04-13 
日本正面臨人口高齡化、少子化,勞動人口減少之下,如何提升經濟表現及國民生產力的問題,以發展觀光客為主的「短期移民」政策將補足GDP缺口。根據「二○一七世界經濟論壇觀光評比」,日本從二○一五年第九名躍升至第四名,也成為該評比中「旅遊經濟成長度」最高的國家。

觀光產業蓬勃發展對日本帶來的經濟影響,可從近幾年房市的上漲明顯看出端倪。日本國土交通省近日公布的二○一八地價公告,東京、大阪、名古屋等三大都市圈,住宅、商業地價平均上漲一.五%,已連續五年上漲,主要原因包括外國遊客大量增加,帶動飯店、商家土地需求提升,以及負利率政策的影響。主要都市地價上漲也使得地方城市的商業地價二十六年來首見上漲,其中「地方四市」: 札幌、仙台、廣島、福岡的住、商平均地價漲幅更達四.六%。

更具體的案例,位於北海道的俱知安町,人口僅一萬五千人,近年興起滑雪風氣,當地因有許多滑雪場和度假村而聞名,大量觀光客進入,也帶動當地不動產,二○一八日本住宅地價公告上漲率前三名都在這座小鎮,平均漲幅近三○%。而排行榜的四至九名都位在沖繩,第十名在福岡,都是近年觀光客數量衝高的地區。

首都東京的搶地大戰更激烈,東京二十三區目前只有大型開發商才有能力在此開發,門檻相當高,新建住宅都以豪宅為主。日本不動產業者認為,東京地區土地稀少、新供給不足、價格高昂,資金將流向地方都市,加上建材與人力成本皆上漲,預期地價上漲將會持續。雖然日本人口正在減少,但流動人口和海外新長、短期居民可能會彌補缺口,將成為支持日本不動產市場的新動能。

日本政府從二○一二年起訂定觀光戰略,採放寬簽證、擴大免稅、調整入出國管理機制並擴大航空網絡,以二○二○東京奧運為一個成果檢驗,決心將旅客人數推到高峰,並集思廣益,以觀光之力調節國內產業缺失。台灣觀光產業自有優勢,也有劣勢,政府在制定觀光戰略時,是否還在紙上談兵、建設將來可能淪為蚊子館的設施?應有效善用資源、因應國際環境調整作法,讓觀光再次成為帶動台灣產業的新動能。

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從日本民泊新法看不動產投資
黃鵬䛥│理財周刊918期│2018-03-30 
二○二○年東京奧運是日本當前最重要的議題,全國上下也對奧運寄予厚望,希望能帶來經濟效益。日本政府也設定外國觀光客人數要從二○一七年將近二千九百萬人,提升到二○二○年達四千萬人次目標,而根據日本觀光廳報告,直到奧運當年,日本的觀光住宿缺房量大約還有一萬三千間,缺口不小。

即將在今年六月十五日實施的「住宅宿泊事業法(民泊新法)」,規定房東向地方政府登記後,普通住宅也可提供民宿服務,相信可解決部分房源不足的問題,也讓個性較為保守的日本人,在面對處於灰色地帶如Airbnb等共享經濟住宿時,有了可依循的方向。例如該法規範,民泊業者一年營業天數不可超過一百八十天,若屬於公寓大廈等集體住宅,必須獲得管委會同意才能經營,不得造成周遭居民生活上的困擾等等。

對於有許多外資的日本不動產市場,民泊新法上路後也帶來新的商機。根據業者統計,二○一七年外資在日本不動產投資,已占日本整體投資三○%以上,創下十年新高。若單就城市來看,東京跨國投資金額去年排名全球第五,僅次於紐約、倫敦、巴黎、香港。據日本不動產商預估,民泊新法每年將可為日本創造二千億日圓(約新台幣五四○億元)的產值。

看準年年上升的觀光客數量,已有不少投資人計畫於日本置產的同時,利用不動產來經營民泊投資,再以民泊天數搭配月租的做法,增加民泊的獲利機會。有些缺少服務人員的民泊,甚至會與鄰近的旅館業者合作,將鑰匙放置在旅館櫃台,由旅館人員轉交給來民泊住宿的房客,如此一來旅館也可增加收入,民泊經營也更便利,創造出共享經濟的效益。

民泊新法除了能夠舒緩二○二○年東京奧運觀光人潮帶來的住宿需求,實際上更是一個需要永續經營、培養健全市場的產業。若發揮得宜,不僅僅是帳面上的收益,更能夠降低空屋率、活化老屋資產等等,都是民泊新法可帶來的潛在利益,當然也必須克服觀光發展對當地居民帶來的衝擊。台灣在面對資產閒置、違法日租套房橫行的情況,如何兼顧觀光與都市發展,日本民泊新法是值得我們參考學習的對象。

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世界最佳智慧城市─新加坡
黃鵬䛥│理財周刊916期│2018-03-16 
物聯網掀起新的城市革命,屢受國際肯定的新加坡對於發展智慧城市不遺餘力,是全球智慧型手機普及率最高地區,網路速度也居亞太地區之首。根據行動數位市場研究機構Juniper Research一項最新研究,新加坡在二○一七年全球智慧城市表現排名中擊敗紐約和倫敦,名列前茅。

這項由全球科技龍頭英特爾(Intel)贊助的調查名為全球智慧城市表現指數(The Global Smart City Performance Index),主要評比項目為城市透過物聯網(IoT)技術連結四大關鍵領域,在機動性、醫療保健、公共安全以及生產力各方面之整合成果。

Juniper從研究中發現,一個智慧城市每年有著能為市民節省一二五小時的潛力,新加坡的智慧國家計畫以及其城邦型態,使其具有發展與執行智慧城市願景的獨特性。在機動性方面,新加坡的基礎建設支援IoT,例如陸路交通管理局使用的智慧交通解決方案,每年可為司機節省高達六十小時的時間。在醫療保健方面,新加坡表現出色,專注於加強年長市民的保健服務,包括服務平台數位化、使用遠端監控設備,例如使用穿戴式應用裝置監測血壓。研究顯示,連接數位醫療服務的智慧城市每年可為每個人節省近十個小時的時間。

使用IoT技術改善公共安全,例如新加坡使用的智慧視頻監控,每年可為公民省下近三十五小時的時間。在提高生產力方面,新加坡政府鼓勵數位化創新來面對都市計畫的挑戰。市民容易取得數位服務以及獲得城市的大量公開資訊,輔以鼓勵私人創新的策略,在生產力獲得高度評分。

下一階段新加坡更要成為世界第一個認知城市(Cognitive City),創造一個政府和民眾雙向訊息交流的環境,民眾將從城市規劃的被動接收者躍升為直接參與者,對城市發展的意願和想法將得到採納和實現。例如在認知城市中,民眾可以向交通網絡、能源使用等城市系統提供訊息,使這些系統更適應他們的行為,促使城市主動向民眾提供服務。

智慧城市發展需要各方群策群力,包含都市計畫者、政府官員、私人企業、程式開發者、新創公司等等共同打造數位生態環境。新加坡在思想、人才、資金等方面都到位,並不斷吸引國際優秀人才,與時俱進,世界最佳智慧城市可說實至名歸。

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ERA總裁精選文章  http://www.erataiwan.com/about/gm.html  

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從新南向政策看不動產投資

東協國家房價基期低、租金報酬率高,還有很強的人口紅利,短期賺租金,長期賺增值財,使得許多投資散戶看好東協經濟起飛下資產的增值性而趨之若鶩。

新政府自五二上任以來,積極尋找出路,欲擺脫經濟困境,成立「新南向政策推動計畫」,九月正式啟動,整合各部會、地方政府,以及民間企業與團體的資源與力量,從「經貿合作」、「人才交流」、「資源共享」與「區域鏈結」四大面向著手,期望與東協、南亞及紐澳等國家,創造互利共贏的新合作模式,建立「經濟共同體意識」。

值此,國人對於海外不動產投資也有南下的趨勢,已有部分建商、代銷到越南、泰國、菲律賓、印尼、柬埔寨,尋求與當地建商合作的機會;主因是房價基期低、租金報酬率高,還有很強的人口紅利,以大資金擁抱當地地標建築,短期賺租金,長期賺增值財,使得許多投資散戶看好東協經濟起飛下資產的增值性而趨之若鶩。

近年來東協諸國致力發展經濟,在基礎建設方面也投入大量資金,前景看好,包括美國、日本與中國都南下進行戰略布局,二一三年開始,東協吸引的外商直接投資(FDI)總金額已超越中國,加上人口結構年輕的紅利,讓世界工廠逐步轉移到東協。

東協的蓬勃發展也成為台灣下個突破經濟困境的重點戰略地,在積極前進東協前,務必加深了解對方的風俗民情、文化與法規,才能避免投資風險。

根據經濟部公布的新南向國家投資環境安全報告,東協十國中,風險最高者為緬甸及柬埔寨。緬甸在貪腐、法律及監管風險、營商交易風險、恐怖主義風險、政治干預風險、政治暴力、供應鏈中斷風險等項目都表現得很糟糕。不動產市場與國家總體經濟密不可分,因此海外投資首重國家的經濟基本面,然而,這些風險項目都大大影響到該國經濟的穩定性,不動產投資的獲利是否如預期亮眼,還是個未知數。

提醒有意要到海外購置不動產的消費者,海外不動產交易流程繁複、法規繁雜,應該慎選口碑佳的業者;此外,匯率、稅費、當地政策、制度與風土人情等都是要評估的風險,高報酬率同時隱含高風險,若無有可能「血本無歸」的心理準備,對於海外不動產投資不宜貿然躁進。其實,從台北往南走的桃園、台中,也有投資報酬率高達五%以上的套房產品,不也是可以參考的另一種「南向」政策。 

http://www.erataiwan.com/about/gm79.html

(本文已刊登於理財周刊第848期-2016.11.25)

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錢進海外 REITs低風險高報酬?

REIT類似基金,標的物遍及各行業房地產,除有固定配息,也可享有資產價值波動的資本利得,收益主要來自租金,風險主要為租金變動對於收益率的影響。

國內房市冷,成交量不斷下修,自住客多持觀望心態,投資人也不青睞。根據城市土地學會(Urban LandInstitute)與資誠聯合會計師事務所「二○一七年亞太區房地產市場新興趨勢報告」,二○一七年的台北不動產前景較二○一六年下降了五個名次。不知國內不動產市場春燕何時到來,業者紛紛推出海外不動產,因此錢進海外不動產顯然已成投資新趨勢。

一般而言,投資不動產可選擇實體不動產商品、不動產類股與不動產證券化商品三種。投資海外實體不動產,需特別注意該國匯率、稅費、政策、制度與風土人情等因素,還須承擔所購買不動產的空置率,不一定能順利獲取表面的高報酬率,且未來進行處分時,相當耗時與繁雜,變現性較差。又,當無法順利脫手時,還有可能陷入「買住即套住」的困境。

除了實體不動產,也可選擇流動性較佳的不動產類股與不動產證券化商品。不動產類股是指以土地房屋開發、買賣不動產為主要業務的股票,可獲分配股利,但報酬率波動較大,主要受股票及不動產市場景氣榮枯影響。

不動產證券化商品對國人而言則較陌生,有「不動產資產信託」(Real EstateAsset Trust, REAT)及「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trust, REIT)兩種。REAT類似債券,有固定收益,但投資門檻較高,資金至少需數百萬,通常為大戶法人所投資。REIT類似基金,標的物遍及各行業的房地產(如購物中心、辦公大樓、停車場、醫院、商場、宿舍等),除有固定配息外,也可享有資產價值波動的資本利得,收益主要來自租金,而風險主要為租金變動對於收益率的影響,一般投資人也可以小額參與不動產的投資。

國內目前有五檔REITs商品,分別為富邦一號、富邦二號、國泰一號、國泰二號、新光一號,但由於國內租金收益率停滯不前,目前殖利率皆不到三%,投資人也可選擇香港、美國、澳洲、新加坡、日本等海外國家,REITs報酬率皆有六%以上。在國內外經濟不景氣及全球黑天鵝滿天飛之下,REITs不但具有現金殖利率高於定期存款的優點,風險性亦低於股票,顯然已成投資人最新寵兒,可多選擇不同國家不同種類的REITs組合,降低風險。 

http://www.erataiwan.com/about/gm81.html

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2018新加坡不動產投資旺旺年
黃鵬䛥│理財周刊914期│2018-03-01 
投資新加坡不動產有許多優點,例如政治穩定、經濟逐年成長、無遺產稅、無資本利得稅、租金報酬率可達三%等等。根據PwC資誠全球聯盟組織和城市土地學會(Urban Land Institute)日前發布二○一八年亞太區房地產市場新興趨勢報告,今年是新加坡房市觸底反彈的一年,投資前景排名由去年第二十一名上升至第三名,僅次於雪梨與墨爾本,優於上海、深圳、東京等都市。

二○一八年歲次戊戌,根據民俗家的說法,戊是陽土、高山、高塔,戌是狗,屬土,土旺有利房市,根據新加坡市區重建局的紀錄,近三個狗年的整體房地產價格指數,分別上揚七.四五%、四二.三四%和一○.一八%。在同樣相信風水的新加坡,二○一八為房市旺年,令人期待。

風水並非預測新加坡房市成長的唯一依據。近年在新加坡政府降溫措施之下,整體私人住宅價格下跌,而去年全年上升一.一%,是四年來首次回升,交易漸趨熱絡,綜觀全新加坡市場,分析師認為今年各地區價格普遍將上漲。 

以高級私人住宅為主的核心中央區(Core Central Region, CCR),雖然房價仍低於二○一三年的高點九.五%,但在去年第四季價格上漲一.四%,全年則上揚○.六%,扭轉了二○一六年的一.二%跌幅,顯示該區已有需求出現。由於當前與未來供給有限,高級私人住宅的基本面良好,也被認為是最快速復甦的地區。

一般私人住宅集中的中央區以外地區(Outside Central Region, OCR),因原本需求強勁,價格也在上漲中,這使得高級私人住宅顯得更具投資價值,對外國買家有相當高的吸引力,高達三分之二的高級私宅買家為永久居民與外國人。隨著私人住宅市場進入利多週期,外國買家將在今年重返市場以從中獲利。分析師預測,未來三年新加坡隨著房屋供給量趨緩與GDP的增長,房價至少有五%的上漲空間。

海外投資須尋找當地信譽良好之業者。新加坡ERA地產公司為當地最大經紀業者之一,且為新加坡上市公司.目前市值將近台幣八十億,旗下有六千多名經紀人員,在台灣、日本、韓國、馬來西亞、泰國、印尼皆有長期合作夥伴,是值得投資人參考的選項。

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黃鵬䛥│理財周刊911期│2018-02-08 
美國聯準會(Fed)主席葉倫在結束任內最後一場貨幣決策會議後,給繼任者一個挑戰:決定是否加快升息步調,以防經濟過熱。二月五日接任主席的鮑威爾接掌Fed後,將面臨兩大顧慮:通膨和資產泡沫,進而評估是否延續葉倫緩步升息路線。令Fed官員關注的是,美國最近調降企業稅,以及失業率位於十七年來低點之際,可能刺激經濟成長並推升通膨。同時,美元最近貶值,加上美股上漲和全球經濟成長扎實,可能為經濟成長動力增添動能。

這位一九四八年以來最有錢的主席,身家上看五千五百萬美元,之前在智庫任職時只領年薪一美元。雖為四十年來第一個不是經濟學家的主席,但為少數有投銀背景的Fed官員。

由於低通膨,Fed內部要求重新評估通膨目標的聲浪漸強,同時工資成長溫和、生產力弱,須面對零工經濟與科技變遷的新時代,民眾債台高築,車貸與學貸可能是未爆彈。

一月二十七日台灣府院已經內定,台灣央行總裁彭淮南二月底退休後,接任者為現任央行副總裁楊金龍。這位三十八年前就被彭總裁面試的政大碩士生,是台灣首批公費赴英留學生,進入央行經研處擔任研究員,主管就是彭總裁。

在美國點名匯率操縱國觀察名單的影響下,新台幣要大貶不易。台灣經濟研究院表示,二○一七年新台幣全年升值超過八%,所幸出口成長率高達一三.二%,以外銷為主的廠商還挺得住。但在「弱美元、強台幣」的經濟狀況下,最大苦主是兩大產業,一是收美元付新台幣的科技業,另一個是滿手美元的壽險業。台灣壽險業有高達六五%的投資放在海外,大多數是美元資產,台幣如無法適度回貶,將倍增企業成長壓力。

FinTech業者引領期盼,俗稱監理沙盒的「金融科技發展與創新實驗條例草案」,二○一七年十二月二十九日完成修法三讀,讓台灣成為繼英國、新加坡、澳洲和香港後,第五個擁有監理沙盒制度的國家,也是首個將監理沙盒機制入法的國家。

從美國的通膨、資產泡沫問題到台灣的弱美元、強台幣問題,乃至監理沙盒的誕生。只要你敢於用新視角去看市場,加上網路的加持,現在,正是不動產投資進攻的最好時機!

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黃鵬䛥│理財周刊909期│2018-01-26 
近年來,投資海外不動產已蔚為風潮。最大原因,就是國內不動產的投資價值太低,房價名列世界前茅,租金收益率卻世界排名殿後。加上價格已經從高點開始緩跌,商用不動產交易也創新低,除非產品有很好的條件或有高手操盤,否則近年投資獲利不易。

在資金充沛卻苦無優質標的情況下,投資人紛紛開始向海外尋找機會。日本就是一個很熱門的選項。日本不僅是台灣人最愛的旅遊國家,就連投資不動產,也因為對日本有著美好憧憬,成為近年的投資勝地。自二○一三年東京取得二○二○年奧運主辦權後,「投資東京不動產」便成為網路搜尋曝光率最高的標題。這類產品有五%至八%的租金投報率、出租快速、不需要擔心租客品質等優點,進場者眾。

不過投資此類型產品,較適合長期持有或是未來自住。關鍵在於奧運實際為短期活動,許多「投資客」可能會選在相近時間出場,導致供給增加,還要考量日本持續貨幣寬鬆政策,日幣貶值造成匯差等等因素。真的要靠投資「奧運不動產」來獲利,風險相對較高。

另一選項為學生公寓。以美國的學生公寓而言,台灣關注度不高但有許多優點的選擇,在當地已屬熱門產品。有以下優勢:(1)需求龐大。據估計到二○二五年,美大學整體入學人數將增至二千四百萬人,且赴美攻讀高等教育的國際學生的數量也達歷史新高。

(2)供給不足。專門學生公寓覆蓋率不足一五%,入學人數不斷增加,學生對設施要求提高,機構投資者的加入,為學生公寓開發商、運營商以及投資者提供了大好機會。

(3)專業團隊,多元投資方式。對於機構投資者而言,在競爭激烈的大學城,通過合理的選址、改建、推廣和運營,學生公寓收益較傳統公寓收益更高,帶來更多的機構投資者和專業開發團隊進駐,個人投資者能選擇專業的開發商和運營商,透過股權、債權、基金等多種方式投資,更為成熟、穩健,風險更低。

海外投資的選項其實非常多元,且須注意許多細節,需要做許多功課,並且慎選能信賴的經紀業者,才能順利完成一次海外不動產投資。

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黃鵬䛥│理財周刊907期│2018-01-12 
新的一年,國外不動產業者普遍對經濟和房市持樂觀態度。低利率、持續的需求和強勁的經濟都被認為是樂觀的條件。然而,與積極的前景相左的是,越來越多的全球性事件令人擔憂,值得投資人注意。

全球最大政治風險諮詢公司歐亞集團(Eurasia Group)發布二○一八年全球十大風險報告,開宗明義表示今年「不太好」。儘管市場在飆升,經濟也不壞,但人民卻被分化、政府管理不力、全球秩序正在瓦解,我們正面臨「地緣政治的衰退」,風險不亞於二○○八年金融危機。

十大風險包括:一、中國崛起,試圖填補美國造成的全球領導權力真空。二、災禍(網路攻擊、北韓、敘利亞、俄國、恐怖主義)。三、由美、中兩國掀起全球科技冷戰。四、墨西哥(北美自由貿易協定談判結果將影響中南美區域安定)。五、美國與伊朗的核武協議。六、公權力機關的削弱。七、貿易保護主義2.0,強權築起高牆。八、英國除了激烈的脫歐談判,還需面對北愛爾蘭等困難的國內問題。九、南亞的身分認同政治。十、非洲安全。

以上危機雖然都沒有直接提到台灣,但我們無法置身事外。中國一直是影響我們最深的鄰居,去年台灣已有銀行遭到網路攻擊,常有群眾上街頭向政府抗議、貿易保護主義是否影響出口、南亞問題是否影響南向政策等等,我們都必須審慎面對。

一份由PwC與Urban Land Institute共同發布的二○一八亞太區不動產趨勢報告指出,台北在二十二個亞太主要城市中,投資前景排名敬陪末座,開發前景排名第二十,台北可說是亞太區最不值得投資城市。

報告分析,台北的商用不動產依然受制於機構擁有者,資產交易少、物件開價高,收益率為亞洲最低,且外國投資者參與程度仍微乎其微,僅有少數大型交易可望有外資投入。

報告也指出台北的住宅市場在經過兩年價格修正後,交易量增加且價格小幅上漲。土地交易因為開發商開始獵地而增加,但整體表現仍疲弱,購買者的負擔能力還是主要關鍵。

如何改善兩岸關係、提升台灣經濟、創造內需,就像川普「讓美國再次強大」一般,是我們最重要的課題。

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黃鵬䛥│理財周刊905期│2017-12-29 
在房市一片「讓利」聲浪中,預估二○一七年全年買賣移轉棟數將優於二○一六年,約在二十六至二十七萬棟左右。展望二○一八年,可從一些重要數據預測未來市場發展。

從經濟來看,中華經濟研究院研究顯示目前全球經濟表現熱絡,台灣經濟出口暢旺,二○一七年第三季GDP為三.一一%,中經院預估全年經濟成長率約為二.五三%,然而二○一八年在基期變高的情形下,成長將略為趨緩,預估經濟成長率為二.二七%,無論國際或台灣,雖非亮眼成長,但將會穩健復甦。

另一經濟數據為股市表現,至上週全球二十一大主要股市已有二十個表現收紅,美、日、港股皆上漲超過二○~三○%,台股站上萬點,也使得投資人捧著熱錢投入。

影響房市的關鍵因素還有政策及市場餘屋量。政策方面,由於央行未跟進十二月初美國升息,台灣重貼現率持續維持歷史相對低點。據央行統計,五大行庫二○一七年十月新承作「購屋貸款利率」降至一.六二七%,創近七年新低。根據不動產業者估計,二○一八年將有超過十二萬戶餘屋進入市場,造成建商去化壓力,仍須想辦法「讓利取量」。

就國際因素來看,美國總統川普剛簽署的「減稅和就業法案」,堪稱美國自一九八六年以來最大規模的稅改,調降個人與企業所得稅,除了影響美國國內,也很可能對其他國家造成影響,尤其公司稅將從目前的三五%降為二一%,並降低對美國企業海外獲利徵稅,還有許多針對企業與高資產階級的優惠,很可能提高美國大型企業回國設廠或他國企業至美國投資意願,資金流向美國,進而間接影響台灣甚至亞太地區商用不動產投資與其他市場。

總結以上因素,預期國內經濟難有爆炸性表現,將會緩步成長,低房貸利率與看準大量餘屋賣壓造成買方不急於出手、多看多比不吃虧。

國內不動產投資報酬率依然偏低,且部分資金可能流往股市熱潮或海外投資,二○一八年台灣房市仍然呈現「讓利」當道、「價跌才能量升」的緩跌局面,唯有懂得此道的建商、屋主能夠殺出重圍,只要讓利趨勢持續,仍可以期待成交量上升。

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抓住夢想 把握良機
黃鵬䛥│理財周刊901期│2017-12-01 
台北市地政局發表近一年不動產市場交易量價變動,十月建物買賣登記件數一一二四件,月減一五.三%,年減七.八%;不動產經紀業執業中家數一○○五家,月增○.一九%,年減一.○八%。另統計七月實價登錄量價動態,全市交易量共九一三件,月減五.○九%,年減四.五%。

金管會十月底宣布將調降國銀房貸風險權數,自用住宅由四五%下調為三五%,非自用住宅從一○○%下調為七五%,預估年底上路。「央行與金管會聯手,目的在於穩定可能受房市低迷波及的金融業,鼓勵銀行放款及貸款購屋。」

主計總處上調今、明兩年台灣經濟成長率,二○一七年由二.一一%再上修至二.五八%,主因出口大好,消費也優於預期;二○一八年則由二.二七%略上調至二.二九%,預料出口、消費及投資可望均衡成長。

房市部分,央行公布五大銀行(台銀、土銀、合庫銀、一銀、華南銀)十月新承作購屋貸款利率連六降至一.六二七%,再度改寫史上次低水準。

內政部日前公告一至九月建物買賣登記數年增約一二%,但淡大產業經濟系副教授莊孟翰受訪時表示,「要說房市回溫還過早。一至九月交易多為小坪數、中低價位為主的建商送東西讓利銷售,但豪宅交易量少,房市僅剩自住性的需求,與過往投資的性質不同。」他估計,今年房市交易預估為二十六萬多戶,仍較前年二十九萬多戶少。

面對上述產、官、學新聞,CCIM台灣不動產投資協會二○一七論壇主題《新經濟型態的資產活化》,強調不動產業不僅要翻轉,更要改變以往商業模式,由不動產製造業升級為不動產服務業。立院十一月二十八日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,租賃市場將有五大面向的變革,是健全租賃住宅市場的重要里程碑。

據統計,台灣十五至六十四歲工作年齡人口將年減十八萬,在人口紅利反轉下,不動產市場供需終將面臨考驗,當社會燃起高年級實習生回鍋補人力缺口時,銀髮經濟學新商機可期。在全球化浪潮下,CCIM台灣分會不僅提供國際化的不動產投資前瞻思維,CCIM會員們也擔起不動產全球化的責任,讓海外不動產投資更專業、更安全。

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2017-11-06 14:10經濟日報 黃鵬䛥
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消費者也許有注意到新聞,上個月底央行總裁於立院財政委員會表示交易量稍有回溫,房市「軟著陸」;而11月初各縣市政府地政局公佈10月份建物買賣移轉動數,官方數據顯示六都全數較上月下滑,月減5.8%~17.6%,六都合計10月交易量為一萬五千餘棟,月減11.8%、年減3.4%;再看到另一報導,四大房仲公司公佈的10月旗下門市交易量,卻是月增2%~27%,亦較去年同期增加一至二成。眾說紛紜,不免讓消費者對市況感到納悶,是否該買或賣?

專家表示,造成此特殊現象原因可能為統計範圍與時間之落差,因官方移轉棟數範圍包含新成屋、中古屋、及預售交屋,預售屋為一、二年前之交易但交屋後才會顯示在移轉棟數內;而房仲業者統計範圍絕大多為中古屋,且買賣流程從簽約到辦理登記過戶完成,通常需要一個月左右的時間,因此有時移轉棟數不能真實反應當時的交易量,只看單月數據並不客觀。若統計今年1~10月六都移轉棟數為十六萬五千戶左右,較去年同期成長13.4%,則較客觀。由此可見,短期數據僅供參考的成分居多。

再多看目前房市消息,在相近時間內觀點卻相互矛盾的新聞在所多有。在網路上搜尋「餘屋」的近期相關新聞,可以發現「建商清餘屋,先降價先贏」、「賣壓消失? 建商進軍賣壓重地」、「十大建商存貨攀升,賣壓高達三千億」、「不用去化餘屋,指標建商第四季推案上百億」等等看似相互矛盾的報導,其實此類新聞除了陳述事件,還有傳遞訊息與創造故事的功用,為的是讓讀者去聯想市場狀況好壞。就如諾貝爾經濟學獎得主席勒長期研究的「敘事經濟學」在探討的,當一個「故事」在市場上被關注並被傳播後,會發酵成一種情緒,進而影響人們的投資行為。消費者必須理性思考,在這些新聞的背後,真正要傳遞的訊息為何。

經驗上,年底為房市旺季,目前加上銀行房貸政策鬆綁、新成屋建商與中古屋屋主間的「讓利」競爭持續上演,對有購屋需求者應為利多,業者仍看好年底交易量會提升。有購屋需求的消費者應理性謹慎,購屋為大事,應規劃好看屋、購屋的時程,並且衡量自身負擔能力與找到符合需求的物件,不要人云亦云,做好準備才是上上之策。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2800822

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黃鵬䛥│理財周刊897期│2017-11-02 
近日國內知名房仲品牌旗下之全球資產公司宣布與銀行合作發行REITs(不動產投資信託基金),命名「圓滿一號」,是國內近十年來第一檔REITs,也是首檔以非壽險業發行的REITs,投資標的包括台南的流行百貨商場與板橋的商辦大樓,規模逾三十億台幣,租金收益率可超過三%,並可望於年底至明年初間掛牌,為平淡已久的本土不動產證券化市場注入活水與新契機。

台灣於二○○三年通過不動產證券化條例,REITs發展十多年至今,不論在交易量、發行家數皆有明顯停滯現象,成交量萎縮,流動性不足。分析本土REITs面臨問題有市場面與法律面:一、房市從二○○三年SARS後進入大多頭行情,REITs可謂「生不逢時」,投資人大多直接選擇買賣不動產獲利,而非長期投資倚重租金收益的REITs。二、十年來房價飆漲,租金卻無法跟上,收益率降低,高房價也讓REITs經營減少投資新標的以避免更降低報酬率,投資人看不到誘因,造成惡性循環。三、國內REITs經營以信託為主導,雖然公開透明、保護投資人,但過於保守僵化,投資標的侷限較多,難以積極創造利潤,造成投資人不買單。且REITs管理單位獲得報酬與基金表現並無太大關聯,管理機構也失去積極作為動機。

相較於國內,美國不動產證券化的報酬率與多元性則優上許多,目前更有國內證券業者推出指數型基金(ETF),投資人可在台直接投資道瓊美國不動產指數,為美國不動產指數中市值最大,包含一二四檔成分股,例如商辦、購物中心、出租公寓等傳統型REITs,以及值得注意的特殊型REITs如通訊電塔、資料處理中心、倉儲等現今獲利成長相當快速的產業,占比高達三九%,相較其他美國主要不動產指數來得高,也是國內沒有的REITs類型。

道瓊美國不動產指數平均股利四.二%,優於美國投資級債及十年期公債殖利率,能滿足投資人收益需求,且美國景氣持續復甦,就業市場回溫,帶動不動產需求上升,有利租金增長,美國REITs出租率也來至九五%左右,優於歷史平均九三.三%的高檔水準。在美、台股市雙雙站上高檔之際,對美國不動產市場有興趣的投資朋友,參考美國REITs或ETF,不僅可穩健獲利,也可分散風險,不失為優質投資選擇。 

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黃鵬䛥│理財周刊893期│2017-10-05 
富比士(Forbes)網站六月登出的報導,以「The 11 Taiwanese Tycoons Who Built Fortunes By Selling To Apple」為題,介紹台灣十一位靠著販售產品給蘋果建立財富的大老闆。富比士指出,台灣與全球市場緊密聯繫,加上台股上漲,一度收創二十七年新高,使得台灣前五十大富豪財富恢復成長,扭轉前兩年的下滑,今年五十大富豪身家合計增長二一%至一二四○億美元(三.七七兆元台幣)。可見時機再怎麼不好,富豪財富仍有增長,值得思考。

根據《富比士》二○一七年全球一百大科技富豪榜,台灣共有三人上榜,以鴻海董事長郭台銘排名第二十三最高,淨財富一○二億美元(約三○九○億元台幣),另兩人為廣達董事長林百里,以四十二億美元(約一二七二億元台幣)身家名列第六十,以及大立光創辦人林耀英,以三十二億美元(九六九億元台幣)身家排名第七十六。

微軟創辦人蓋茲仍蟬聯全球榜首,亞馬遜執行長貝佐斯、臉書執行長祖克柏分列第二及第三名。最大的差別是台灣首富是靠著製造業打入排行榜,美國首富則是以服務業進入排行榜。

新台幣為什麼升不停?在美國公布外匯操縱國及川普祭出黑名單,台幣波動幅度加大,該升?或該貶?主張貶值的一方,像前一銀董事長黃天麟以台灣面板業這幾年困境,推估台幣應貶到四十六元。另一派主張升值,對央行長期壓低匯價犧牲全民利益不以為然,認為台灣的產業之所以轉型困難,就是長期吸食央行的奶嘴所致。

根據日本三井不動產報告,預期二○一八年三月期(二○一七年會計年度)的連結純利益將會較前期增加六%,日本不動產業在一九九八年的歷史新高後,就由傳統的製造業(興建不動產後就銷售)轉型為興建、銷售、包租、代管等一條龍的不動產服務業者,是日本不動產業者轉型最佳案例。

另一個格外顯著的趨勢,應是「亞洲勢力」已難容忽視。阿里巴巴創辦人馬雲和騰訊執行長馬化騰,今年在榜上高居第七名和第八名。全球經濟將聚焦亞洲,而亞洲的經濟引擎就在不動產,不動產業的經營模式由製造業轉型為服務業則是一大趨勢,因此,現金流及一條龍的產業服務才是未來投資不動產最好的評估準則。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20029198020&AType=1

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