售案基本資料:https://www.erataiwan.com/buy/S00063185

擷取2.JPG

02.JPG

02A.JPG

179151.jpg

本案基地_尚未施工(2018-09-01拍攝)

A.jpg

完工外觀圖

未命名1.jpg

本案基地_尚未施工(2018-09-01拍攝)

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

好房網News記者曾亭皓/綜合報導

日本《民泊新法》已於6月正式上路,讓長期處於模糊地帶的民泊得以邁向合法之路,不過看似「優化」政策的背後,實際卻潛藏多項危機,高風險代價恐怕助攻不成,反讓東京、大阪等地的不動產市場失去平衡。

日本民泊與民宿不同的地方在於,雖然同為提供住處給遊客使用,不過民泊不同於民宿需要提供伙食、屋主一定要在場、可反覆出租等規定,民泊規範較於繁雜,不屬於以往旅館業法所規範的飯店、旅館、簡易宿所、下宿等4類型態,而是開放原本作為「住宅」的房間,短期租借給其他人住宿。

民泊新法限制多,業者難生存。(圖/好房網資料中心)海外投資風興盛,但往往許因為不懂、不了解國外房產的相關法條,只能被業者牽著走,引發不少糾紛。(好房往News記者張聖奕/攝)

《民泊新法》除了針對特定區域,包括東京都大田區、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市一部及千葉市有特別規範外,普遍規定一年不得營業超過180天(東京都港區僅100天以下/年),使大部分屋主都難以負擔高額租金,面臨營運困難,唯能將營業時間集中於旅遊旺季,並且提高住宿費用才得以生存,不過同時也幾乎扼殺了遊客的住宿意願。

除了受區域與期間限制影響,據《matcha》指出,日本各大縣市已開始檢視「黑民泊」(闇民泊),全球最大民泊訂房網站Airbnb日前也逐一撤除未完成登錄的日本地區房源。

統計至今年6月,日本仍有80%以上的營運民泊物件屬於違法民泊,其中東京及大阪地區就佔約2萬間,對於一般不動產租賃與買賣市場,均有相對的影響。

另外,對於民泊生存的威脅不只如此,因旅館業法的同步修改,違法民泊罰則自以往的「6個月以下的徒刑或3萬日幣以下的罰金」,改為「6個月以下的徒刑或300萬日幣以下的罰金,或兩者併科懲罰」風險大幅提高。

況且,受限每間大樓的「管理規約」規定,營運民泊在大樓幾乎是被禁止增加的,以日本最大的大樓管理公司大京集團「大京ASTAGE」為例,總共僅「0.15%」的大樓同意營運民泊;估計非管理範圍內,可能有99%以上的大樓禁止營運民泊。

 

更多新聞→

 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/189316208014.html?utm_source=line

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-25 10:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  

房產學者、景文科技大學財務金融系副教授章定煊近年對房市看法悲觀,認為台灣住宅已經供過於求,如果再持續性擴張下去,即使僥倖逃過升息黑天鵝的撲擊,最後也難逃少子化灰犀牛的撞擊。

不過最近他也在臉書表示,他現在是無殼蝸牛,之所以沒有買房,不是因為看空房市,也不是認為以後可以住得到社會住宅;他說,他現在看空房市,不表示現在就不買房子。

章定煊表示,黑天鵝效應是指不可能發生,卻又發生的重大衝擊的事件;灰犀牛效應指的則是明明各種徵兆已經非常明顯,確定會發生的重大衝擊,大家卻視而不見,直到被灰犀牛撞上身才醒悟。少子化就是其一。

他說,他不是算命的,任何經濟分析,包括房市分析在內,都是在目前既定的資訊上進行推測,從目前供需的數據面來看,房市走空的機率比較高。

至於房市走空的機率比較高,是不是代表就不要買房子?這涉及每個人財富觀、生涯規劃、所需要社會的穩定性、甚至於擁屋帶來社會地位,有這方面的問題的人要問個人的理財顧問。

章定煊說,他現在也是無殼蝸牛,但不是因為看空房市,也不是認為以後可以住得到社會住宅,才沒買房子。純粹是因為比較不順遂人生際遇,加上個人的財富觀,如同伊索寓言裡面蚱蜢跟螞蟻的故事一樣,寧願當今天開心唱歌喝露水的蚱蜢,然後冬天被凍死,也不想當屋奴螞蟻,活著只是為了幫銀行跟稅捐處打工。

他說,他看空房市不表示現在就不買房子。大約四五年前開始,他就好想要擁有一間小小的房子,讓他可以在裡面離開人間。他希望房子有乾淨的空氣,冬天不要太潮濕,如果臥病在床,可以看到藍藍的天空、白白的雲,早上的太陽可以曬到他的床頭。附近最好有公園或學校,即使病到離不開床上,也聽得到附近孩子開心的笑聲。

章定煊表示,他如果遇到這樣有緣的房子,只要負擔得起,也許就會買了,因為要住到斷氣的那一刻,這房子漲跌,他並不在乎。他曾經遇到過一間,但負擔不起,就無緣的擦身而過。

章定煊說,一間自用的住宅,是一個家庭與生活環境的連結,甚至是生命的連結。不是只有金錢計算而已。所以他只能知道自己要不要買,別人該不該買,他無法得知,也沒能力提供建議。

房產學者、景文科技大學財務金融系副教授章定煊近年對房市看法悲觀。記者游智文/攝影 房產學者、景文科技大學財務金融系副教授章定煊近年對房市看法悲觀。記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3385535

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

金融海嘯至今10年,細數見證期間樓價從低谷走向高峰的屋苑,山頂倚巒可算是當中的佼佼者,這個由新地發展的豪宅僅提供22座洋房,在2005年底首度開售,呎價約2.8萬,經過歷時近兩年半的銷售,至08年7月售出最後1座洋房,呎價達5.68萬,呎價更屢創亞洲屋苑式洋房新高,亦令項目位處的施勳道,一度成為全球最貴的住宅街道。

倚巒「撈底價」7600萬

項目前身為政府高級職員宿舍,由新地於二千年2月以4.9億投得,樓面呎價8353元,發展商自2005至2008年分段推售,其間見證樓價急升現象。及後在2008年底金融海嘯淹至,該屋苑1座單號屋,獲著名漫畫家馬榮成,於當年10月以約7600萬「撈入」,呎價僅3.2萬,原業主在2006年以9300萬購入,帳面蝕讓1700萬,但在全球量化寬鬆政策下,樓價急反彈,令馬氏贏得「撈底王」之稱。倚巒最近成交為6月錄得的單號屋,造價2.2億,呎價達92515元,成項目新高,亦反映物業在10年間升值近2倍。

 

 

 

 

 

原文網址:http://hd.stheadline.com/news/realtime/pp/1325352/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/09/25
 

 

 

【王鈞生、陳建宇╱綜合報導】從高處放眼望去密密麻麻的頂樓鐵皮違建,是台灣都市常見景觀,走在郊區的農田間亦不乏一幢幢鐵鏽色違建工廠,愈顯醜陋突兀。儘管各地方政府對於新建的違章建築多採取「即報即拆」,但全台現存違建仍達66萬件,成效未明。專家抨擊,中央修法慢條斯理、地方民粹主義壓境,讓拆違建打了死結,全台儼然是座「違建之島」。

因政府拆除效率低,目前全台違建數仍高達66萬件。資料照片

全台違建狀況不勝枚舉,《蘋果》直擊高雄市大寮區台88線快速道路下有間資源回收場,以廢鋼材當圍牆,猶如圍牆,矗立在農地上,成為超級大違建,不僅違反土地使用分區,周邊居民也深受其害。民眾抱怨,廢鋼牆生鏽後,鏽灰被風一吹就飄進住戶家中,影響健康,回收場發出的噪音及味道也讓人受不了,居民多次向主管機關檢舉,回收場迄今卻仍在營業。 

「施工中」才能即報即拆

《蘋果》去年也踢爆宜蘭知名「甕窯雞」餐廳進軍台中市北屯區東山路開店,約300坪的餐廳鐵皮屋就是違建,當時附近住戶陳先生爆料,業者在周五傍晚開工,連著周末2天漏夜搭建,居民雖在周六舉報違建,但待周一主管機關到場時,因結構已完工,認定是「新違建」而非「施工中違建」,進入冗長的排拆程序,目前該違建餐廳仍照常營業。
台中市政府都市修復科科長謝國基坦言,這是全台極嚴重問題,也存在法規漏洞,地方政府能做的只能加速處理,目前以「施工中」即報即拆,有重大公安危險的優先拆除,其他得等建築修法、中央支持,才能更有效抑止違建數量增加。
各地方政府對於新建的違章建築多採取「即報即拆」策略,根據營建署統計,目前全台違建數達66萬252件,雖然較2016年底的66萬7703件略少,但是與10年前、2008年約48.5萬件相比,拆除速度顯然比不上新蓋違建的效率。 

高雄市大寮區一處農地,竟以廢鋼材蓋成資源回收場,是個大違建。唐郡威攝

台北月拆200件效率高

從地方政府每年編定的拆除預算,也可知道地方對違建的執行魄力有多薄弱。以台中為例,2014年預算僅500萬元,近2年增至1000萬元,但對高達8.1萬件的違建僅是杯水車薪,至少要花40年才拆得完。其他如台南、高雄市,甚至須花60年才拆得完。
地球公民基金會資料也顯示,執行效率最高屬台北市,編列千萬元預算,每月固定有150~250件拆除量。高雄市拆除大隊副大隊長蔡政哲表示,高雄市對違建的拆除準則是以2012年4月1日為分界,在此之後的違建都列為優先拆除對象,之前的違建則視有無立即性的安全疑慮,否則便列冊按既定程序拆除。
而高雄首創的「高雄厝」辦法,也為既存違建開1條生路,藉著增設綠化、太陽光電設施等方式,讓原本的違建有條件就地合法。 

台中市北屯區甕窯雞餐廳,去年利用周末趕工成「新違建」,無法即報即拆。資料照片

拆鋼構工廠動輒數十萬

值得一提的是,拆除費用通常會依建築架構、使用機具、時間及人力而有不同,一般頂樓違建拆除通常要10幾萬元,若是面積較大、鋼骨架構的違建,如違章工廠,花費動輒數十萬元,預算更是捉襟見肘。 
且拆除違建也不簡單,以台北市新生北路二段133巷一處營業廚房違建為例,6年前即遭檢舉待拆,列入排程後,期間至少經過3次協調會議、議員現場會勘等,直到今年9月下旬才決議強制拆除,過程繁瑣還得兼顧情理法,也是拆除數遠遠不及新增違建數的原因。 

 

原文網址:https://tw.appledaily.com/finance/daily/20180925/38134867/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/09/24 17:30
 

 

 

北屯區街景。業者提供

選舊不選新,台中人偏好20年以上中古屋,根據實價登錄資訊,今年1~7月台中市房屋交易量最大的3區,分別為北屯區、西屯區與北區。若以購買房屋條件進一步分析,可發現3區民眾皆偏好購買電梯住宅產品,屋齡則清一色挑選20年以上中古屋,但由於北屯區重劃區供給量大,5年內新成屋成交比重,則也與20年以上中古屋量體,勢均力敵。從總價來看,20年以上中古屋成交待在500萬元上下,低總價,顯見仍是當下購屋族的首要考量。
 
台慶不動產根據實價登錄資料,統計今年1~7月,台中市熱門交易前3名行政區,分別為北屯區、西屯區與北區,3區交易量合計占全市的36%。台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示,觀察台中市熱門交易行政區,購屋型態以電梯住宅為大宗,若從屋齡觀察,北屯區有重劃區新屋供給,民眾挑選5年內新成屋、20年以上中古屋的比例各有4成,同樣有重劃區題材的西屯區,民眾購買5年內新成屋的比例,約有22%,購買20年以上中古屋者,則有47%。北區則以屋齡20年上的交易,佔7成最多。
 
高俊銘分析,交易最熱區舉凡5年內新成屋價格,均在千萬以上,其中,西屯區5年內新成屋平均總價甚至超過2千萬元,反觀20年以上中古屋總價,北屯區平均約538萬元、西屯區平均約489萬元、北區約389萬元,「隨著台中捷運即將在2020年通車,近期自住換屋買方,購屋理性看待,重視高性價比的住宅,有朝向中低總價購屋的趨勢,其中,舊市區的中古屋,成為預算有限的買方或置產族的青睞。」(詹宜軒/台北報導)

 

西屯區街景。業者提供

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180924/1435385/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-24 21:16中央社 台北24日電
  •  

日本美食熱潮不滅,繼吉野家、SUKIYA之後,日本另一家知名品牌牛丼今天也在臉書粉絲專頁宣布在台灣拓展的分店將於週五11時開幕,招牌商品70元有找。

不少台灣民眾到日本遊玩時,總會到連鎖丼飯店用餐,由於牛肉丼飯廣受台灣人喜愛,吉野家、SUKIYA這兩家日本連鎖丼飯也在先後陸續登台。

與吉野家、SUKIYA並稱日本三大連鎖牛丼的「松屋」日前也宣布將於台灣開設分店,首間店面落腳新光三越台北南西店,松屋今天也在官方臉書粉絲專頁上宣布,台灣首店將於28日開幕。

松屋的台灣分店並沒有像在日本一樣是採24小時不打烊的營業方式,而是隨著新光三越營業時間為每日11時至晚間9時30分,而週五、六、國定假日前日的營業時間則延長為晚間10時。

台灣松屋在臉書上指出,松屋餐飲集團在日本、紐約上海合計有1144間店舖,對牛肉飯的堅持包含不使用合成色素、化學調味料、合成保存劑、人工甘味劑等,台灣首店除了將供應招牌商品牛丼、人氣定食、丼飯外,也將推出公司豬排品牌「松乃家」所販售的炸豬排。

原文網址:https://udn.com/news/story/7270/3384964

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-25 00:01經濟日報 記者陳美玲、黃阡阡/台北報導
  •  
  •  

 

中秋連假各大案場表現優於預期。 本報系資料庫 中秋連假各大案場表現優於預期。 本報系資料庫
 

 

 

928檔期的中秋連假各大案場表現優於預期,海悅、甲山林因先前皆呈現穩定順銷,三天連假中回籠客增加15%;遠雄房地產、創意家今年平均來人約增加二成,其中遠雄三天業績達5億元。業者表示,買氣主要來自促銷活動及自住的剛性買盤支撐。

甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在昨(24)日表示,今年928檔首個中秋連假因連假期間消費者多出遊,或是回中南部過節,來人、買氣沒有平常假日來得好,不過因案場多有搭配活動,來人、成交組數多有基本盤。

 

經濟日報提供 經濟日報提供
 

海悅國際總經理王俊傑指出,在這一波中秋連假的來客中,回籠客戶占比相較以往增加約15%,且回籠客多半已鎖定好物件,因此回籠客的成交率大約占八成,成為這一波928檔期的特殊的市況。

 

新聯陽機構總經理林徹人表示,中秋連假整體表現持穩,但部分新案表現亮眼,市場呈現「個案表現」,包括台北市石牌的「中租御景」,開賣三個月即在本周提前完銷,目前陸續簽約中。而地上權案的「華固新天地」自仲裁案打贏後,購屋者信心持續回流,加上行銷策略奏效,本周不僅來客100組,也有成交20戶的佳績。

創意家副總柯仲武表示,今年中秋連假旗下代銷個案平均來人、買氣均有成長,其中來人約增加二成、成交約成長一成;他分析,雖然中秋節三天連假,出遊的民眾多,不過在案場多有活動促銷下,成功刺激來人、買氣。

遠雄房地產總經理張麗蓉則指出,今年928檔期首波中秋連假,遠雄在全台擁有22個銷售案場,三天累計來人數達1,400組,簽約戶數約38戶、業績達5億元。主要買盤多是剛性需求為主,以台北來說,像是內湖、中和、江翠、新莊等區的新建案都有不錯成績,加上集團均有舉辦大型活動,帶動業績成長。

張境在指出,今年自住客買盤需求缺口還是不小,加上部分長期置產客出籠,今年以來預售、新成屋均呈現穩定銷售,在政府不打房、房市回歸基本盤,加上自住客出籠,認為接下來雙十檔期、甚至是第4季房市,市場買氣仍將持穩表現。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3385220

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-25 00:06經濟日報 記者陳美君/台北報導
  •  
  •  

中央銀行理監事會議周四(27日)登場,央行是否鬆綁豪宅貸款限制、讓房市選擇性信用管制全數解禁,備受市場關注。對此,銀行主管表示,根據第1季理監事會議議事錄摘要,2019年以前,央行都將維持現行的豪宅貸款管制,提前於本季鬆綁的機率很低。

大安區頂級指標豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」的實價資訊,28樓成交價突破每坪283萬元,逼近央行所關注的「每坪300萬元」天價,引起市場側目。對於豪宅建案再度開出天價,央行經研處副處長吳懿娟日前表示,央行並未針對豪宅放款進行統計,豪宅市場與一般房屋市場不同、購買者也和一般購屋者不同,是兩個不同的市場,豪宅價格的波動更為劇烈。

至於央行是否鬆綁豪宅限貸六成規定?銀行主管認為,目前看起來可能性並不高。央行總裁楊金龍先前在立法院表示,豪宅價格波動起伏較大、金融機構風險較高,對於未來豪宅的狀況,央行會密切觀察。

央行在第1季理監事會議議事錄摘要裡指出,多位理事就房市發展及央行住宅貸款規範表示意見,暗示央行目前採取的豪宅貸款管制,今、明兩年鬆綁機率很低。有理事說,高價住宅建案可能具有示範性價格效果,央行宜持續關注。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5613/3385238

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-25 00:06經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導
  •  
  •  

北區國稅局表示,承租人代出租人繳納的各項費用及履行其他債務,其性質與支付租金相同,出租人應列為該年度租金收入,以免遭國稅局補稅處罰。

北區國稅局指出,租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務,或承擔支付租賃財產的修理維持或擴建費用,或承擔履行其他債務,則承租人因履行此項約定條件而支付的代價,與支付現金租金的性質相同,實際即為出租人租賃財產的收益,應認列租賃收入。

北區國稅局轄區內甲公司營利事業所得稅結算申報經查獲漏報租賃收入240萬元,遭核定補徵稅額,並處罰鍰。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/6710/3385150 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年09月24日

 

每逢公安意外,違建問題又浮出檯面,最後都是不了了之。資料照片

台灣變成違建之島,醜陋又危險的違建,糾結台灣50年以上,除了市場經濟利益誘因以外,從時代遞嬗、法令變動及政治結構,也可窺知數十年的根基問題。不過主因仍是執政者無魄力,「新增違建」有增無減,即便連最基本的《建築法》,都尚未將「違建者付費」及相關違建罰則等,納入母法條文。專家呼籲3步驟,「違建基金、落實違建者付費、委外代拆」,才能杜絕新增違建,改善風氣。

曾針對台灣違建現況、著寫過《你家違建拆不拆——違章建築實例法律百問》的地政士林旺根感嘆,現在中央違建標準已經是「五代同堂」,不同時期違建名目都不一,從中央、監察院等每年針對違建,會有相關討論及提案,但最後都是不了了之,由此可見政府魄力。

例如「違建者付費」,依目前來看,包含台北、新北及新竹,在2016年前後,都訂定違建者負擔拆除費用相關條例,但多數縣市包含台中,年年提案卻都無法過關。地方官員坦言,即便是新違建,要拆除動不動就會有民代「關心」,「不分黨派,藍綠議員都會擋」,而且只要協調不夠暢通,拆除違建預算還可能被刪減,至於「違建者付費」早已呼籲好多年,但總是在議會被擋下。

地方政府提案,很難獲得民意代表支持,中央建築修法也不積極。例如《建築法》對於違章建築的「罰則」,目前仍停在依照建物造價比例開罰,但實務上早已窒礙難行,甚至連最基本的「違建者付費」都尚未納入條文中,以致地方政府無法源可依循。

事實上,修改建築法、訂定違建收費準則等,並非代表與全民違建開戰,最重要的是,「讓新增違建數量降低,改善法治社會風氣」;另一方面,讓現行建築技術法規有更多討論空間,例如業界常討論的二工及違建範圍是否放寬,才能更加貼切市場,接近民眾居住使用方便。

林旺根表示,應先重新檢視討論多時的違建修法,而非流於民粹主義,既存老違建可以隨時間過去而改建更新,但是「降低新增違建、施工中的違規使用才是當務之急」。

林旺根建議,相關辦法討論已經非常多年,應該要由3方面著手,先是由中央成立「違建執行基金」,編列上億預算執行代墊支付,避免地方政府預算不足,但至今也仍未過關;再來搭配「違規者付費」、而非全民買單,現在也未落實執行;最後是「大量委外代拆」,如同違規停車一樣拖吊,也增加人力效率。

今年5月台中立委洪慈傭針對建築法86-1條「訂第八十六條第四項直轄市、地方政府得成立基金,並訂定收支、保管及運用辦法,以基金先行支付違建拆除費用,再向義務人追償。」即是有意藉由中央當靠山,改變地方政府、議會角力下,解決收不到拆除費的現況,並且成立違建基金,過去其實都會有相似提案,但都停留在草案階段,因此這次想要過關,還得要執政黨點頭。

他感嘆,現在是中央政府無決心以外,地方行政權限也受限民意壓力,多年都不見改善,部分地方縣市甚至年度拆除預算不到百萬元、甚至還發生過盡責拆除的公務員遭到調職案例,這樣又該怎麼期待主事者有執行魄力,面對現實。(王鈞生/台中報導)

出版時間:11:00
更新時間:23;30

想了解更多中部房市訊息,請到蘋果地產王粉絲團

 
新增違建有增無減,專家籲應先執行魄力,改善社會風氣。陳恒芳攝 地政士林旺根指出,應由中央帶頭當靠山積極修法,地方政府展現執法魄力,才能遏止歪風。資料照片 建築法中,違建相關罰則仍有待修法,甚至違建者付費都尚未納入。

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180924/1426047/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年09月24日

 

中部一處知名甕仔雞業者「甕窯雞」,原為「施工中的違建」,短時間搶完工後列排拆,至今不了了之。資料照片

違建釀成大火等公安意外頻傳,2011年後,不少地方政府列出拆違建準則,如以「施工中即報即拆」及「公安疑慮」為優先拆除對象,不過《蘋果》調查發現「上有政策,下有對策」,目前全台有高達13多萬間農地違法工廠,每年還持續新增6千間違章工廠,拆除比不上新建速度,還有業者宣稱,「短時間完工就沒事、如果太衰,違規使用再繳交6萬元當入門學費即可。」

全台違章建築依照違建時間點、違建規模、使用情形都各有不同等級規範,例如舊建物常見的建築二工、頂加等,除非特殊狀況,否則較少列入優先排拆。至於土地違規使用,尤其農地蓋工廠,這類大型違建相對敏感,容易被優先拆除,雖然在雙北地區已愈來愈少見,但到桃園及中南部,新建違規使用的情況屢見不鮮,仍有不少地主願意以身試法,藐視公權力。

記者私下喬裝顧客,詢問一名專做廠房的業者,業者大方坦言:「如果建到一半被舉報,民眾會拍照給縣政府,然後縣政府再發文給違規者,才會實地去勘查,這個過程至少5~10天,但我們只要7天內就可完工。」

業者補充,土地違規使用大多都會先整地施做地基,建物也不能現場施工,而是在工廠完成、現場即可直接組裝,所以施工速度很快,就算被檢舉,政府根本來不及查看,就會變成新增違建,那就沒事了。

什麼叫做「新增違建」?實務來說,只要短時間完工,即便被查報,也只是排入數千筆中的「排拆名單」,只要沒有公共安全疑慮或鬧上報章媒體,這些「待拆排定」,依照目前縣市政府預算及拆除人力,可能遠遠排不到,也是造就地主、業者肆無忌憚,違建數量多不勝拆的的主要原因。

這名業者指出,為了躲避查報以及「測試鄰里接受度」,市場比較安全的作法是先以小部分施工,例如500坪農地先施作50坪,只要沒被檢舉,「頭過身就過」,通常繼續施工就不會有被查報風險。他還指出,即便有閃失被檢舉列入「待拆」,若以農地違規蓋工廠為例,只會衍伸土地違規使用,通常只要繳6萬元當「學費」,大多就沒事了,因為各縣市政府目前對違建都不敢連續開罰,最多僅開罰2次,「所以只要敢做就沒關係」。

廠房業者舉例,桃園去年有違規業者全年蓋將近20件違建廠房,只被檢舉1件,「成效很不錯」,這1件還是被自家人檢舉的,最後同樣繳了6萬元違規使用罰單,就不了了之,否則一般鄰里間,為了避免傷和氣,「通常是沒關係的。」(王鈞生/台中報導)
 

農地違規使用,短期蓋完後,儘管被查報,以桃園為例,頂多裁罰6萬元違規使用罰單(依照各縣市政府不同)。資料照片

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180924/1426030/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

原本該有金黃稻穗隨風搖曳的農田,如今卻蓋起一座座廠房和倉庫,這是新竹縣寶山鄉的一處逾600坪農地,違法蓋成大型倉庫,分割6間廠房而遭人檢舉,儘管不久即被主管機關拆除,但若有承租者成功進駐,農地可從單純出租4萬元,變成一間出租2~3萬元,6間廠房最多月入18萬,利潤翻倍;例如在台中市太平區,農地廠房的價格可翻近10倍,難怪從業者到地主都願意違規使用,大膽試法。

違建業者估算,若是農地違建蓋廠房,以挑高10米空間、單層規劃,目前每坪行情工程費用約在1.5萬,地段條件不要太差,分割出的單一廠房空間即可出租3萬元以上,對比單純出租農地,利潤天壤之別。

台中太平專門經營農地廠房在地仲介曾先生笑說:「空地出租農用、新建廠房出租,加入新建成本費用,至少暴利都有5倍以上!」他舉例,太平500坪農地若是單純出租,大約也就1.6萬元、每坪大約30~40元;但若是改農地廠房,每坪出租價格200~300元間,中南部市郊處處都是這類型違規使用廠房。
 
房仲曾先生指出,台中農地由於目前較為敏感,現在新增案例「感覺有比較少」,比較常見的是住宅區違建,操作手法是以基地一隅申請建照,之後增建「蓋好蓋滿」,不少餐廳都是類似操作。一來節省時間、二來節省成本,反正大家都一樣,所以存在僥倖心態,政府也是睜一隻眼、閉一隻眼,發生事情後再說。(王鈞生/台中報導)

 

政府無配套、執法不力、市場條件誘因下,一棟棟違章廠房冒出,地主樂得賺租金價差。資料照片 台灣土地違建、違規使用問題嚴重,也破壞原有國土規劃。資料照片 新竹寶山一處違法廠房近期遭到強力拆除,但若以市場行情推估,違建出租利潤可達5倍。資料照片

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180924/1426032/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年09月24日

「單層別墅卻長高4層樓」、「400坪農地蓋廠房」、「頂樓出現歐風小別墅」,還有違建一拆6年,這些奇特的違建景象,全台各地隨處可見,儘管政府喊出「拆違建」口號,但卻雷聲大雨點小。據營建署統計,10年來全台違建竟暴增20萬戶,目前叩關66萬戶門檻。專家抨擊,中央修法慢條斯理、地方民粹主義壓境,讓拆違建也打了死結,達不到市場嚇阻作用,台灣,儼然成為「違建之島」。
 
《蘋果》直擊,位於高雄市大寮區台88線快速道路下的一間資源回收廠,廠房用廢鋼材圍成一圈,猶如圍牆柵欄,其實它是個超級大違建,原本是農地卻做資源回收的工業使用,不僅違反土地使用分區,也讓周邊居民深受其害。
 
居民抱怨,這些廢鋼牆生鏽後只要風一吹,生鏽的灰塵隨風飄揚,飄進了住戶家中,不僅影響健康,還有回收廠發出的噪音及味道,也讓人受不了;居民表示,曾向主管機關多次檢舉,卻未受重視,回收廠迄今還在營業。
 
還有宜蘭知名「甕窯雞」去年2月進軍台中市北屯區東山路開店,基地約300坪,餐廳鐵皮屋竟是違建,住餐廳附近的陳姓男子說,業者在周五傍晚開工,連著周末2天漏夜搭建,包括結構、外牆及頂蓋等,雖在周六舉報,但周一市府來時結構已完工,認定是「新違建」而非「施工中違建」,進入冗長的排拆程序,目前生意照常營業,違建聞風不動,也讓當時「即報即拆」淪為口號。
 
所謂的違建分成二種,最常見的就是在原本建物上增建或擴建,這類違建可經由各地的工務機關處理,但另一種則是「不符合使用分區」的違建,例如大寮的這個案例,原為農地卻做資源回收的工業使用,不符合都市計劃使用分區,就必須經過都市計劃單位以專案處理。

營建署統計,目前全國違建數量約66萬戶,與10年前年的47萬件相比,10年內全台違建數量暴增近20萬件,等於每年以2萬件的速度快速增加,占全國住宅存量約8%、每百戶住宅就有8戶有違建。進一步觀察,全台六都每年新增查報違建,都是拆除數量的2倍以上。
 
另外地方政府每年編定的拆除預算,也可知道地方對於違建的執行魄力有多薄弱。以台中拆除預算為例,2014年預算僅500萬元,近2年則增加至1000萬元,對於高達8.1萬件的新舊違建來說,也是杯水車薪,就算往後不再新增違建,都至少要花上40年才拆的完。

較離譜的像是台南、高雄,若以今年2~7月統計推估,至少得花上60年才拆的完。不只如此,其他農業大縣如嘉義、南投、雲林及花蓮等,土地、建物違規使用陋習依舊,甚至也無專職稽查人員,經常性不少月份拆除量都是「掛零演出」。
 
地球公民基金會資料也顯示,執行效率最高屬台北市,編列千萬元預算,每月固定有150~250件拆除數量。台中市政府都市修復科科長謝國基坦言,這是全台極嚴重問題,也存在法規漏洞,地方政府能做的只能加速處理,目前仍是以「施工中」即報即拆,有重大公安危險的優先拆除為準,其他對得要等建築修法、「中央支持」,才能更有效抑止違建數量增加。
 
高雄市拆除大隊副大隊長蔡政哲表示,高雄市對違建的拆除準則是以2012年4月1日為分界,在這之後的違建都列為優先拆除的對象,在這時間點之前的違建則視有無立即性的安全疑慮,若有則同樣列為優先拆除,若無則列冊按照既定程序拆除。
 
而高雄首創的「高雄厝」辦法也為民眾的違建開1條生路,藉著增設綠化、太陽光電設施等方式,可以讓原本的違建有條件的就地合法。
 
值得一提的是,拆除費用通常會依建築架構、使用機具、時間及人力等而有不同。若是一般頂樓違建拆除通常要10幾萬元,但若是面積較大、鋼骨架構的違建,例如中南部最常見的違章工廠,有時花費動輒數十萬元,預算自然一下捉襟見肘。

而且拆除違建也並未如想像中簡單,以台北新生西路133巷一處營業廚房違建違例,6年前即遭檢舉待拆,列入排程後,期間至少又經過3次協調會議、議員現場會勘等,一直到今年9月下旬才決議強制拆除,過程繁瑣還得兼顧情理法,這也是拆除數量遠遠不及新增違建數量主因之一。(王鈞生、陳建宇/連線報導)
 

高雄市的農地變回收廠,把廢鋼材當牆,鋼材生鏽後只要風一吹,生鏽的灰塵隨風飄揚,飄進了住戶家中,不僅影響健康,還有回收廠發出的噪音及味道,也讓人受不了。唐郡威攝 宜蘭名店甕窯雞餐廳竟是違建,還利用周末時間施工。資料照片 天蓋好業者連兩天漏夜蓋好鐵皮屋,算「新違建」,無法即報即拆。資料照片 都市之瘤違章建築,不僅破壞城市美感,也帶來公安、土地利用等一連串問題,不過從中央到地方都在喊口號,相關罰則及法規不健全,新增違建有增無減,民眾也不在意。資料照片 註1:各地違建項目有別,都會區如台北因少有農地工廠,以小型違建居多 註2:因統計方式改變,故取2~7月、半年報統計;拆除年數為目前預算推估,非實際情況,因為新增查報數比拆除速度快 資料來源:內政部營建署、各縣市政府網站、地球公民基金會,《蘋果》統計整理 違建罰規不健全,地方政府受限民意代表壓力,人力、預算都有有先,拆不勝拆。資料照片 只有碰到公安意外或汙染事件發生,民眾及政府才會留意到違建帶來的問題,但風頭過了、人就忘了。資料照片 中部一處知名頂樓歐風別墅違建,3年前即列入排拆,至今聞風不動。王鈞生攝 違章建築是破壞城市美感殺手,有的頂樓加蓋猶如空中樓閣。圖為北屯一處角地別墅,儼然是大型違建。陳恒芳攝

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180924/1426022/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年09月24日

【洪子恩╱台中報導】包租公每月能有穩定租金入帳,是令人稱羨的職業,不過若未慎選房客,出租過程將遭遇許多鄰居投訴、搞亂居家環境、乃至房客拖欠租金等問題,具豐富包租代管經驗的優式租售管理公司創辦人傅韋豪建議,篩選優質租客、別碰老舊社區、租金低的分租套房,就不致太辛苦。
早期曾經營過分割多間學生套房的傅韋豪回憶,「租客半夜開轟趴、看球賽吵到鄰居、垃圾丟門口、拖欠租金,或退租後房間很髒的情況很常見。」且分租套房本身違法,萬一發生大火,可能有連帶責任。

租約細節須列清楚,並製作完整房屋履歷表,避免未來租屋爭議。陳恒芳攝

挑房客不碰老舊房

老舊社區也不建議,傅韋豪解釋,「牆壁龜裂、壁癌、設備損壞,通常需派人處理,如果每間房子都這樣,事情永遠處理不完。」他認為新大樓不僅租金高、設備新穎,且多有管理員及配合的廠商,可協助處理房客問題。 
至於選擇房客,很多高資產族群一次繳清1年租金,完全不用催繳,是傅韋豪眼中的優質房客,但若房客是無自我打理能力的生活白癡也不宜出租,「曾遇過不會通馬桶、連熱水器溫度都不會調、瓦斯爐不會點火的租客,反而常需找人到現場幫忙。」 

識人絕招避壞房客

包租公最怕遇到壞房客,傅韋豪也傳授識人小招,見面前先上網查詢房客來電號碼,搜尋在職公司或相關資訊,簡單審視其資訊與生活型態。事後也須了解房客工作是否穩定,避免有拖欠租金風險。
與房客見面時,先從穿著打扮、交通工具,初步評估是否符合他的職業水平,「在電梯裡仔細聞有無塑膠K味、過濃香水味,許多吸毒者會以香水遮掩燃燒型毒品的味道。」帶看房子時,觀察房客是否眼神渙散、對話緊張,若不斷搓鼻子、不定時抽搐或多次跑廁所,都可能是吸毒的特徵。 

租約把關預防自殺

為了怕「請神容易送神難」,從租約就要把關,傅韋豪建議在租約明定個別磋商條款,如制定租金拖欠期限、房客若吸毒或出現自殺行為等,可終止租約的內容,這些條款要以紅字特別標註,並請房客逐條簽名。
談起自殺防治條款,傅韋豪表示,曾有房客在屋內自殺,急救後挽回一命,又回來居住,後來房客仍跳樓死亡,若房東出租當下看不出來房客傾向,合約可說是最後防線。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180924/38134181/news/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼