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  • 發佈日期:2020-08-04
  • 截止日期:2020-09-03
  • 發佈單位:新北市政府城鄉發展局
  • 類  別:機關新聞
  • 內  容:
  • 【新北市訊】新北市近期最大的整體開發案─「新莊、泰山塭仔圳市地重劃」都市計畫分別於109年8月4日及5日發布實施主要計畫及細部計畫,後續將由市府地政局接力,辦理市地重劃開發作業,逐步完成侯市長「安居樂業」的施政目標。

    侯市長上任後,時時掛心塭仔圳計畫的推動,更親自出席內政部都委會向委員會爭取支持,在會上市長完整的列舉塭仔圳開發的必要,第一、塭仔圳是大台北的 中心,也是新北國際門戶,從機場捷運線進入新北市,看到一大片的鐵皮工廠,將影響國際觀光客對新北市的印象,亟需改變;第二、塭仔圳違章工廠稠密,多次發生火災等公安事件,應有妥善處理機制。第三、有關地方陳情訴求,市府都積極協調溝通,包含:合法房屋安置、工廠搬遷等問題,市府也提供合法房屋就地保留安置、並劃設3處產業專用區供地方產業使用,且也有林口工一、新店寶高智慧園區 等輔導搬遷配套方案協助,目的就是要民眾、廠商、市府三贏,希望中央能給予支持,現獲內政部109年7月27日核定主要計畫,市府接續於109年8月4日及5日發布實施主要及細部計畫。

    市府城鄉發展局黃一平局長表示,塭仔圳重劃案應該是新北市近期最大的整體開發案,開發總面積近398公頃,在推動過程中,雖然遭遇地方既有房屋排除重劃、工廠搬遷等陳情,但市府一直努力跟地方自 救會溝通協調,也成立跨局處小組、甚至邀請地方自救會列席市都委會專案小組一同參與討論。另外,針對區內既有密集聚落,屬合法房屋者,能排除重劃就排除;對於地方產業存留、違規工廠安置之議題,除市府經濟發展局、地政局提供輔導搬遷與補償措施,多元協助工廠搬遷合法設廠外,區內也劃設面積約4公頃之產業專用區供產業設廠。

    市府城鄉局進一步補充說明,塭仔圳重劃案自98年起啟動 都市計畫通盤檢討作業,歷經了新北市及內政部多次都委會專案小組審議,終獲支持整體計畫內容,全區共規劃198公頃之住宅區、48 公頃商業區、4公頃之產業專用區,更規劃4處3公頃以上之萬坪公園,整體公園綠地(含園道用地)規劃面積67公頃,另外配合長照社福政策,劃設2.8公頃醫療服務用地、1.8公頃社會福利設施用地,以供未來托老、托育、社會住宅、長照等公共服務使用, 後續將由市府地政局接力續辦市地重劃工程作業,將使溪北新莊、泰山地區,展現全新風貌,讓新北成為「安居樂業」的國際嚮居之都。

    發言人:城鄉發展局江志成副局長
    資料諮詢:都市計畫科鄭博仁科長 電話:(02)29603456轉7133
    新聞聯繫:城鄉發展局陳文傑專員 電話:(02)29603456轉7160
  • 聯絡人:蔡宜珊
  • 聯絡單位:新北市政府城鄉發展局都市計畫科
  • 聯絡電話:7134
  • 電子信箱:AR1683@ms.ntpc.gov.tw

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境外資金匯回已達千億 不得投資房產 

好房網News記者林和謙/台北報導
財政部賦稅署近日公佈境外資金專法匯回與投資情形,目前申請匯回金額達1,284億元,成效還不錯,預期第一年匯回金額可達1,500億元。匯回資金投入實質投資並確定核准,可享減免50%稅率;此外,境外資金匯回投資,不得投資房地產、營建產業。
根據賦稅署統計,從去(2019)年8月15日境外資金專法專法上路後,到今年7月14日止,申請境外資金匯回有620件、核准559件,實際匯回金額達1036億元。
境外資金匯回投資,不得投資房地產。示意圖/取自photoAC
房地產佔經濟數據上很大一部分,專家認為因此難以大跌。示意圖/取自photoAC
經濟部工業局統計指出,截至7月14日止,針對境外匯回資金已核准128件實質投資,合計409.78億元;其中電子資訊業投資金額最多、達131億元,民生化工業次之、約92億元,金屬機電業為46億元,其他產業別是139億元。
工業局指出,境外資金匯回投資上,必須符合三項原則,包括興建/購置供自行生產或營業用建築物支出、購置供自行使用的軟硬體設備或技術支出、其他與投資計畫相關的必要支出。
工業局表示,被投資事業取得興建或購置供「生產或營業用建築物者」,使用及持有期限應至申請人資金存入外匯存款專戶之日起算屆滿7年為止,此期間不得作為住宅、出租或移轉所有權;此外,匯回資金也不得投資在房地產與營建產業。
財政部指出,不論是個人或公司匯回境外資金轉投資,依境外資金專法規定,適用8%優惠稅率者必須在今年8月14日前,向戶籍所在地或國稅局申請,而從8月15日起,適用稅率將變成10%。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/196081267136.html

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房屋買賣規定多 逾期沒辦登記當心荷包失血

好房網News記者王惠琳/台北報導
房屋買賣手續繁瑣,常見民眾在不動產交易簽訂買賣契約後,因為不知道相關法律的規定,而逾期未於規定的期限內辦理登記,導致被地政事務所課予逾期罰緩。
嘉義市地政處表示,按民法及相關法律規定,不動產物權的得喪變更,以登記為生效要件,因此當不動產交易買賣雙方簽訂契約後,務必於1個月內辦理所有權移轉登記,如此不僅雙方權益可以獲得保障,也可避免被處逾期登記費罰鍰。
不動產交易買賣雙方簽訂契約後,務必於1個月內辦理所有權移轉登記。示意圖/摘自Pixabay不動產交易買賣雙方簽訂契約後,務必於1個月內辦理所有權移轉登記。示意圖/摘自Pixabay
地政處進一步提醒,民眾至地政事務所辦理買賣所有權移轉登記時,應檢附下列文件:
1.土地登記申請書。
2.義務人印鑑證明。(親自到場或線上聲明者免附)
3.土地、建物所有權狀。(遺失者,併案連件申請書狀補給)
4.土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書正、副本。
5.土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書正副本。
6.買賣雙方的身分證明文件。
7.其他依法令規定應檢附之文件。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/204034267003.html

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2020-08-04 17:04聯合報 記者胡瑞玲/台北即時報導
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台北市利用民生低度使用水、電資料等,清查北市自住房屋使用情形,對於水電低用度的自住房屋,若查無實際居住事實將改課囤房稅,然而用水用電標準不適用於所有人,習慣在健身房洗澡或是三餐外食不開伙者也恐遭「查水表」,北市稅捐處表示,此政策自2018年起實施,為確定居住事實也會派員前往勘查,有效清查空屋課徵囤房稅。

稅捐處表示,依照財政部「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」,自住房屋須為所有權人本人、配偶或直系親屬實際居住使用,會有用水用電需求。

藉由搜集水、電使用資料來清查低度用水電的自住房屋,若沒有實際居住事實,將會依照持有非自住房屋戶數採2.4%及3.6%差別稅率來課稅。

然而現今許多上班族三餐外食,鮮少開火煮飯,而民生用水量主要使用於洗澡、洗碗。就有早出晚歸的民眾,利用下班健身後直接在健身房淋浴間洗澡,減省家中水費,卻因用水度數過低遭到市府稽查。

另外,也有民眾因上下班關係,三餐都在餐廳、超商解決,盥洗衣物使用投幣式洗衣機進行洗烘脫;社區每戶家中都設置自來水及溫泉管線,因大多使用溫泉管線洗澡,因此用水、電度數極低。

稅捐處表示,2019年清查出近9000戶閒置房屋,並被改課囤房稅,今年5月再度追查,發現已有40%閒置房屋進行改建,顯示透過水電清查空屋課徵囤房稅,有效提高多屋者稅負成本,並促進房屋更新使用。

而低度使用水、電資料為清查基本標準,但為避免用水電度數過低、但有實際自住的個案,或是屋主刻意浪費水電營造居住情況,市府每次清查皆會派出人力前往現場勘查確認事實。

稅捐處表示,受到新冠肺炎疫情影響,今年度房屋稅稽徵工作延後,並從7月1日起至11月30日止,期間會有攜帶識別證的市府人員前往民眾家中進行稽查,也提醒市民,不管有無稽查,房屋使用情形若有變更,記得要在30日內向房屋所在稅捐分處申報變更使用。

台北市利用低使用水、電資料進行空屋清查。聯合報系資料照
台北市利用低使用水、電資料進行空屋清查。聯合報系資料照

https://money.udn.com/money/story/6710/4755102

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2020-08-05 00:21經濟日報 記者翁至威/台北報導
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賦稅署署長許慈美昨(4)日表示,下個立法院會期有許多稅法修法,其中以即將屆期的貨物稅條例、加重重大惡意逃漏稅罰則的稅捐稽徵法等法案,較為優先,不過是否列為優先法案要由行政院決定。

財政部已預告修法的法案包括,貨物稅條例、所得基本稅額條例、稅捐稽徵法、證交稅條例、遺贈稅法、所得稅法、土地稅法及菸酒稅法。

許慈美接任賦稅署署長後,昨日首度主持統一發票中獎清冊記者會,對於下會期將推出的稅法修正案,她表示,部分法案仍在預告期間,會持續蒐集各界意見;部分法案例如遺贈稅法、所得稅法,則是配合民法下修成年年齡而配套修正,由行政院整體考量。

其中,貨物稅條例修法是針對汽機車汰舊換新減稅優惠,將原方案再延長五年,也就是汽車最多減稅5萬元、機車最多4,000元。至於是否要納入首購族購車優惠,她表示目前正在蒐集意見,產業界、經濟部、環保署的意見都要聽。

外界期待已久的證交稅條例修法,也就是權證避險證交稅稅率降至千分之1,許慈美表示,目前也在預告階段,預告期至9月中旬,也歡迎各界表達意見。

所得基本稅額條例修法則是針對未上市櫃股票交易逃漏稅問題「補破網」,財政部預計自2021年元旦起,恢復未上市櫃股票交易所得計入個人最低稅負制,若要順利於2021年正式上路,勢必也得在下會期修法完成。

https://money.udn.com/money/story/6710/4755801

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2020/08/04 12:17
 
 

(中央社記者劉建邦台北4日電)台北市地政局今天表示,配合實價登錄新制,台北地政雲新增3項查詢條件,包含建物主要用途、交易樓層、建物格局,民眾可搜尋像店面、套房等買賣實價資訊,增加查詢便利性。

北市府地政局新聞資料指出,實價登錄新制7月1日上路,為便利買賣雙方自行申報,內政部訂頒修正簡化申報書格式,新制系統整併為公寓、透天厝、大樓、華廈,修正後格式對申報者相當便利。
地政局表示,為配合實價登錄新制,台北地政雲特別新增3項查詢條件,包含「建物主要用途、交易樓層、建物格局」,透過串接地籍資料庫建物主要用途、建物樓層等資料,讓使用者可輕鬆掌握更細項買賣實價交易資訊,像店面、套房等內容。

地政局表示,相關資訊可上台北地政雲首頁的「不動產價格資訊」欄位,再點入「買賣實價查詢」內的「更多條件」,就能使用新增3項查詢條件。(編輯:張銘坤)1090804地政局舉例,若民眾想找店面資訊,可點選台北地政雲網頁內的「交易樓層」,進行判斷價格區間變化;若要了解商辦,點入建物型態欄位選大樓,再透過「建物主要用途」了解使用用途;想知道套房,可點選「建物格局」,盼藉各項條件進階篩選,降低民眾使用不便。

https://www.cna.com.tw/news/aloc/202008040094.aspx

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塭仔圳都市計畫今天公告實施,針對區內工廠安置,市府將劃設產專區安置業者。圖/新北市城鄉局提供

塭仔圳都市計畫今天公告實施,針對區內工廠安置,市府將劃設產專區安置業者。圖/新北市城鄉局提供

新北市城鄉局今天發布實施「新莊、泰山塭仔圳都市計畫」,開發總面積近398公頃,城鄉局表示,塭仔圳現況有許多違章建築,多次發生公安問題,針對工廠未來將畫設產業專區並提供輔導政策,地政局表示,近期將把重劃計畫書送內政部審核,預計在9月公告地上物補償,讓民眾自行拆除廠房,最快1年後開始動工。

 

桃園機場搭乘機場捷運進入新北市,印入眼簾卻是一大片的鐵皮工廠,塭仔圳是大台北的中心,也是新北國際門戶,影響國際觀光客對新北市的印象,亟需改變。

 

城鄉局表示,塭仔圳違章工廠稠密,多次發生火災等公安事件,針對地方陳情包含合法房屋安置、工廠搬遷等問題,市府也提供合法房屋就地保留安置、並劃設3處產業專用區供地方產業使用,且也有林口工一、新店寶高智慧園區等輔導搬遷配套方案協助。

 

局長黃一平表示,塭仔圳重劃案是新北市近期最大的整體開發案,過程中雖遭遇地方既有房屋排除重劃、工廠搬遷等陳情,但市府積極跟地方自救會溝通協調,也成立跨局處小組,針對區內既有密集聚落,屬合法房屋者,能排除重劃就排除;對於地方產業存留、違規工廠安置,將由經濟發展局、地政局提供輔導搬遷與補償措施,多元協助工廠搬遷合法設廠,區內也劃設面積約4公頃之產業專用區供產業設廠。

 

城鄉局說明,塭仔圳重劃案2009年起啟動都市計畫通盤檢討作業,全區共規劃198公頃住宅區、48公頃商業區、4公頃產業專用區,更規劃4處3公頃以上之萬坪公園,整體公園綠地規劃面積67公頃,另外配合長照社福政策,劃設2.8公頃醫療服務用地、1.8公頃社會福利設施用地,以供未來托老、托育、社會住宅、長照等公共服務使用。

 

後續將由地政局續辦市地重劃工程作業,地政局表示,近期會將重劃計畫書送內政部審核,通過後預計在9月公告地上物補償,讓民眾自行拆除地上物,最快1年後開始動工。

 

從桃園機場搭乘機場捷運進入新北市,印入眼簾卻是一大片的鐵皮工廠,塭仔圳是大台北的中心,也是新北國際門戶,影響國際觀光客對新北市的印象,亟需改變。圖/新北市城鄉局提供

從桃園機場搭乘機場捷運進入新北市,印入眼簾卻是一大片的鐵皮工廠,塭仔圳是大台北的中心,也是新北國際門戶,影響國際觀光客對新北市的印象,亟需改變。圖/新北市城鄉局提供

https://udn.com/news/story/7323/4754982

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全球確診飆破1800萬例!近70萬人死亡 WHO警告:可能永遠不會有解藥

(圖/路透)

新冠肺炎自年初以來肆虐超過半年,到目前為止仍沒有疫苗出現,然而全球確診病例已飆破1800萬人,死亡人數高達68.8萬人。對此世界衛生組織(WHO)秘書長譚德塞(Tedros Adhanom Ghebreyesus)今(4日)表示,可能永遠不會有治療新冠病毒的解藥。

根據英國《太陽報》(The Sun)報導,譚德塞今在會議上嚴厲警告,病毒已感染全球1800萬人,造成全球超過68.8萬人死亡,且數字仍在持續上升中;雖然各國都在尋找新冠肺炎的疫苗,但可能永遠都找不到針對這狡猾病毒的疫苗。

譚德塞讚揚,全球科學家在疫苗臨床試驗方面做出的巨大努力,許多疫苗目前都處於三期臨床試驗中,希望有許多有效的疫苗可以幫助人們預防感染。但他坦言,自己對於在短時間內推出疫苗的想法表達懷疑,但仍然要等到臨床試驗結果全部完成後,才能知道。

譚德塞語重心長地說,「令人擔憂的是,我們可能沒有一種有效的疫苗,或者它的保護期可能只有幾個月,而不是更長。」另外世衛組織中的流行病學家表示,新冠病毒可以殺死0.6%的患者,疾病的致命性比季節性流感高6倍。

 

 

https://www.ctwant.com/article/65704

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政策焦點<-每一標題,均可連結至該標題每月彙整文章

壽險投資不動產 金管會盯

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352731401

副總裁陳南光示警:央行獨立性面臨百年最大挑戰

https://udn.com/news/story/7239/4751944?from=udn-catelistnews_ch2

明年歲入負成長 朱澤民:受疫情影響稅收減少

https://udn.com/news/story/7238/4751945?from=udn-catelistnews_ch2

新增農地工廠圖資全面公開 揭露317家位置面積

https://m.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3248884

活化資產變現 股債可融資

https://money.udn.com/money/story/5613/4753079

地價基準地 今年將增29

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352731407

工研院攜手長照相關業者 成立智慧長照大聯盟

https://udn.com/news/story/7266/4751928

8月新制懶人包! 一次看懂租金補貼門檻降低、台鐵28天前可訂票

https://www.ettoday.net/news/20200803/1775585.htm?redirect=1

中市府趁熱賣180億元精華地

https://ctee.com.tw/news/real-estate/311828.html

 

專家觀點

居住正義怎麼做?張金鶚提新看法:先抓職業房東

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352734521

都更宅沒有更貴 張金鶚:比一般宅少1

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352736855

張兆聰:資金拋售美元 湧股市貴金屬

https://reurl.cc/kdGyLd

 

專題專案

新增農地工廠暴增317家 環團揪出4大漏洞

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352736870

曾狂開300家日本人排爆!東京爆「珍奶店倒閉潮」 退燒原因曝光

https://reurl.cc/b51bbd

 

新冠肺炎

境外移入病例增1人 台大公衛警告:本土風險增10

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200804003088-260405?chdtv

美研究發現 曾患流感者可能擁有新冠病毒抗體

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200804005832-260408?chdtv

疫情緊張 非實名制口罩被掃空

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200804000955-260407?chdtv

UN秘書長:學校因疫情停課 教育恐面臨世代災難

https://money.udn.com/money/story/10511/4754696?from=ednappsharing

台大估六月有24名無症狀入境 建議解隔離前依風險採檢

https://reurl.cc/3DdAAR

何大一團隊找到新冠病毒有力抗體!一劑就能維持36個月效用

https://reurl.cc/E7ONNa

台北人注意!台大公衛:比利時男最可能在台北被傳染

https://reurl.cc/NjzLO9

 

產業訊息

都計公園綠地占1成 北市10區未達標

https://udn.com/news/story/7323/4752808?from=udn-catebreaknews_ch2

搶地大戰!清大爭墓地 台科大收眷村

https://udn.com/news/story/6928/4753298?from=udn-catelistnews_ch2

橫刀奪愛搶建國啤酒場校地? 北科大喊冤

https://udn.com/news/story/6885/4753523?from=udn-ch1_breaknews-1-0-news

 

資金回台

中小企業加碼投資台中 累計68家企業、總投資額逾200億元

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3248242

 

趨勢發展

未來一周加拿大商業界需要注意之大事

https://reurl.cc/Y1ZqjX

擔心病毒捲土重來 「健康宅」夯

https://money.udn.com/money/story/5621/4750833

低利、資金雙動能 大台北外房價狂噴

https://ctee.com.tw/news/real-estate/312652.html

 

房市統計

報復性買盤出現 桃園、台北7月買房創四年半新高

https://money.udn.com/money/story/5930/4751458

天龍國房市回神! 單月交易量大增二成

https://estate.ltn.com.tw/article/10126

 

財經統計

疫情趨緩帶旺內需 7NMI升至57.3%、創史上新高

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3248314

 

商仲市場

飯店業急凍 開發案喊卡、改用途

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1390578

淡水老街繁華全在一條路!彎進公明街 250公尺慘空7間店

https://house.ettoday.net/news/1775660

旅館新秀不畏疫情 月租200萬危機入市

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1390577

 

豪宅訊息

滬房市穩步復甦 豪宅最搶手

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/312875.html

 

區域消息

翻轉五股都計面貌 仍待中央支持

https://udn.com/news/story/7323/4752854

淡水沙崙園區招商 盼引進文創產業

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桃園新增105間最大宗 年底清查確認

https://m.ltn.com.tw/news/life/paper/1390672

高雄仁武三民鳳山三大熱區 下半年新案紛進場有看頭

https://estate.ltn.com.tw/article/10128

澎湖湧報復性旅遊人潮 房市低迷等買氣回籠

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區域行情

新北重劃區賣壓大?這裡還沒蓋周邊就開漲

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松山站套房「殺很大」 6年賠售2

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安坑輕軌明年完工房價竟跌8% 買點浮現?

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老市區靠觀光、建設翻生 房價最便宜每坪10萬入手

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竹北新案跳空開出40萬天價 嚇跑一堆投資客

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房地買賣

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房子賣出時間差一年 人家賺千萬、他賠65萬元

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2020-08-04 00:36

〔記者簡惠茹/台北報導〕農地工廠短短4年就暴增317家、流失農地百公頃,環團表示,光彰化就從圖資比對出250家疑似農地工廠,經濟部數字遠遠低估,而農地工廠不斷冒出來更是來自從地方、中央到法規製造出來的4大漏洞,第一線地方政府根本不查、經濟部稱斷水斷電卻仍有工廠持續營運、工輔法工廠定義製造漏洞、台電則不管是否為農地工廠供電。

針對農地工廠拆除進度牛步的情形,彰化縣環境保護聯盟歸納過去檢舉經驗後,總幹事施月英說,由於涉及單位非常多,常常出現踢皮球、鬼打牆的狀況,從第一線地方政府開始就把關不力,就算他們已經有現場施工中的照片等等證據,公所還是沒有實際行動,有的工廠興建中就已經檢舉,到現在都已經在營運了還是沒有拆除或斷水斷電,持續一間一間冒出來。

施月英說,就算經濟部真的執行斷水斷電了,還是有農地工廠莫名其妙繼續在運作,例如有一間占地2千多坪的農地工廠,2017年被檢舉後,也成為經濟部執行斷水斷電的名單,但是直到這個月還是持續看到機具進出,工廠持續營運,工廠為了怕又被檢舉,還故意在周圍蓋起圍牆。

此外,法規本身就需要加強和修正,執行秘書吳慧君指出,有些是蓋成倉庫,然後堆放物品,桃園市政府就曾經回文給環保團體,稱倉庫使用不屬於工輔法的範疇,雖然倉庫沒有製造加工,之後也可能轉成工廠,而且沒有農地農用本來就是違法,但是卻成為農地工廠的漏洞之一。

此外,吳慧君指出,提供電力的單位台電則說,他們是營利事業不是執法單位,民眾有權利跟他們申請用電,只要當時合法申請,只要沒有超出當初申請的合法使用範圍,他們就沒有權力斷電,如果是因為農地工廠要斷電,那就需要由政府單位發文。

農地工廠從第一線地方政府到中央政府如何補漏洞,地球公民基金會山林國土組專員蔡佳昇表示,地方政府應組成聯合稽查小組、明訂新增農地工廠的裁量基準;經濟部則要公開未登記工廠名單、清查數量和執行拆出與斷水斷電進度。

地方政府是第一線把關人,蔡佳昇指出,各縣市政府應依據《工輔法》更新相關規定,明訂新增建農地工廠的斷水斷電程序,不能依照過去的裁量基準,例如開罰多次還沒有改善才斷水斷電,而是要根據工輔法修改裁量基準,一旦確定是新增農地工廠,就要立即斷水斷電。

此外,蔡佳昇也表示,目前比較有看到在執行的是台中市和新北市,他們都是組成聯合稽查小組,納入農政、經發、建管單位人員執行稽查,而彰化通常都是年輕科員一個人到現場,很容易就被威脅恐嚇,導致公權力無法伸張。

針對中央政府部分,蔡佳昇指出,經濟部既然手上有名單,就應該依據工輔法確實公布,就算不公開工廠負責人是誰,也要清楚說明座落位置、執行程度,現在只有跟媒體和立委說明數字,還不是正式對外向社會大眾公開。

此外,蔡佳昇說,經濟部啟動斷水斷電的程序也要更明確,現在看起來啟動條件很不清楚,目前規定地方政府怠於執行時,可以經由經濟部工輔會報決議後,由經濟部執行斷水斷電,經濟部應定義何謂「地方政府怠惰」,並開始實施中央代行機制。

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經過環盟檢舉的新增農地工廠。(記者簡惠茹攝)

經過環盟檢舉的新增農地工廠。(記者簡惠茹攝)

 

彰化縣環境保護聯盟總幹事施月英(左)和執行秘書吳慧君(右)持續追蹤新增農地工廠。(記者簡惠茹攝)

彰化縣環境保護聯盟總幹事施月英(左)和執行秘書吳慧君(右)持續追蹤新增農地工廠。(記者簡惠茹攝)

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2020/08/03 20:38

北市都更案頻創路段新高價,更不乏從老舊公寓蛻變為豪宅,都讓都更宅給人「貴鬆鬆」的印象,不過,退休地政學者張金鶚研究發現,都更宅比一般住宅產品單價約少1成,而地主保留戶比例愈高,房價愈不值錢,調查結果跌破不少專家眼鏡。

台北市精華區土地稀缺,建商經多年整合,逐漸開花結果,今年上半年北市都更案推案量約800億,其中不少創下路段天價,如信義區「松德長虹」平均單坪開價150萬,創信義計劃區外松德路段最高價;中山區「中山松悅」145萬,創長安西路最高價紀錄;士林區「圓山帝寶」100萬,為承德路4段最高價。
 
北市都更案的鍍金傳奇不斷上演,不少老公寓被打掉重建為摩天豪宅,身價三級跳,讓北市都更案金光閃閃,給人一種「貴鬆鬆」的印象,卻被素有「空頭總司令」之稱、前政大地政系張金鶚的一份研究打破。
 
在政大任教退休前,張金鶚與助理教授江穎慧,共同指導研究生劉昱辰撰寫《都市更新對於住宅價格影響之研究》,去年8月完成論文,結論是都更宅比一般宅跌價9.06%,都更後保留戶比例每增加1%,房價將減少0.06%,若以保留戶比例平均40%來看,房價單坪更少了2.4%。
 
張金鶚表示,都更對提升周圍房價確實有正向幫助,於是開始思考都更宅,與一般建商蓋的房子有何差別?3年前找了年輕老師與研究生做研究,以北市都更資料庫、國泰房地產指數季報之新推個案、內政部實價登錄等3個資料庫,透過地理資訊系統(GIS)定位,利用經濟模型控制相同條件,以都更周圍600米作為篩選範圍,共1148筆資料,交叉比對完成這份研究。
 
千筆交易資料,都更案與於非都更案比例為55:45,分布於2012年7月~2017年12月間的87個建案實登交易紀錄,其中25個為都更案、62個為非都更案。張金鶚指出,用經濟模型控制房屋品質、區位、樓層、面積、屋齡、時間等條件,還跑空間相依模型,控制房價不受周為住宅影響等變數,最後得到這樣的嚴謹結果。
 
張金鶚探究都更宅折價近1成的主要原因,包含都更後住宅面積混合加劇、容獎住宅密度提升,使得住宅折價,他解釋,地主分回戶多半坪數較小,而建商多推出較大坪數的住宅,產品大、小坪數愈混雜,物業管理愈不容易,長期下來會有跌價的可能;另外以經濟學來看,房屋密度變高、單價變低,「因為人變多了,本來住100戶,但變成150戶,價格會變低一些。」
 
另外,張金鶚認為,地主戶因取得成本低,較建商用更低價格賣出,因此地主分回比例愈高,愈會干擾到建商售屋的價格。

不過,房市專家尊重其研究結果,卻無法完全認同,住展雜誌執行長何世昌就說,建商在談北市都更時,要一戶一戶與原住戶談權利變換,相當痛苦,不少建商就直接買下房子,形成最後分回戶比例非常少的「假都更」,加上主管單位嚴謹,在開管委會時,過去幾乎沒有原住戶「群起作亂」的情形。或許理論如此,但實務上,在北市尚未有地主戶等素質問題,造成房價跌價,「若能有更多實例,較有說服力。」
 
建築師、「都更危老推動師」沈健雄說,都更宅多會取得綠建築、耐震等容獎,雖提高銷售密度,卻墊高建築成本,建商多半會提高售價反映,不認為都更宅房價,會比一般宅折價。
 
大師房屋董事長陳建慶則認同這份研究結果,他說,「千萬買屋,億萬買鄰」,鄰居素質很重要,特別是合建的都更豪宅案,易有住戶素質良莠不齊的狀況,如有些原住戶,會將梯間擺設鞋櫃,亂放鞋子,或是與一般戶對社區公設上的看法產生歧見,管理上較不易,確實會造成部分高資產族,忌諱購置都更或合建案,認為「都更宅的市場性,會比建商單純以素地來蓋的案子差一點。」
 
陳建慶卻不認同地主會折價出售分回宅,「地主也會想賣好價錢,不會是因為是分回戶而便宜賣,可賣100萬,不會賣80萬,人性都一樣!」
 
張金鶚表示,經上千筆、長期研究,這份研究成果具相當可信賴度,每一案雖有個案差別,價錢最終仍交由市場決定,因此將研究成果提供民眾做為買賣房屋的參考,強調讓「資訊充分揭露」,才能逐步落實居住正義。(楊明峰/綜合報導)

https://tw.appledaily.com/property/20200803/STDFGVN266ZWXF4ZEZ2EAPYD7I/

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工商時報 

一度被視為「票房毒藥」的地上權土地,近兩年儼然起死回生,「地租天花板」新機制正式上路,讓金融壽險業和大型建商等買家回心轉意,是最大關鍵。


自2014年爆發囤房稅風暴,公告地價大漲、建物構造單價等持有稅稅基大幅調升以來,地上權土地即淪為最大「苦主」之一,加上房市買氣低迷,更衝擊地上權案投標意願;但近年政府公部門調整不動產持有稅政策,甚至大幅降低地上權地租、權利金,加上商業用途需求推升,地上權案又悄悄點火,甚至黑翻紅。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,「地租天花板」新機制上路,是讓金融壽險業和大型建商等買家回心轉意,帶動地上權土地擺脫「票房毒藥」之名的關鍵。

陳益盛表示,尤其台北市中心土地取得困難,在近年地上權招商策略調整地租為「部分固定、部分浮動」機制,且地價調幅趨於穩定之後,地上權開發案可謂是投資開發者的最佳替代方案。

以國有地來說,若新機制調整為地租依政府公告地價約3.5%計算,那麼其中1%是隨每年申報地價逐年浮動,2.5%則採固定、依決標年度申報地價計;若地租為4.5%,則1%為浮動,3.5%為固定。

如此一來,有助於投資人精確計算未來70年地租成本,不致像舊制時期,一旦政府大幅調高公告地價,地上權地租就面臨重稅懲罰,甚至還會「吃」掉原本獲利。

上半年全台地上權土地市場大放異彩。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,地上權市場連續兩季激情演出,第一季「主秀」為「世貿三館」,南山人壽出價312.76億元得標,以1億元毫釐差距,氣走富邦人壽;第二季由全球人壽以97.8億元擊退新光人壽,取得國泰營區地上權土地。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200804000287-260204?chdtv=

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Foto

(國健署呼籲,40歲以上民眾應及早健康管理。圖為舞蹈老師潘若迪帶學員跳有氧操,圖中人物與本文無關。圖/本報系資料照)

國健署今(4)日表示,依據107年成人預防保健資料顯示,超過5成的40-64歲的中年人口,三高中有一項異常且腰圍過粗,超過3成有代謝症候群,其中三高皆偏高且腰圍過粗,再加上體重過重或肥胖者近2成,令人擔憂的是,這群民眾每週固定運動超過150分鐘的不到1成。

國健署說明,「代謝症候群」是隱藏在慢性病背後的危險因子,其診斷標準是「三高加二害」,意味血壓高、飯前血糖高、三酸甘油酯高再加上腰圍過粗、高密度脂蛋白膽固醇偏低,若民眾5項指標中有3項或超過3項異常即屬代謝症候群。而有代謝症候群民眾,未來罹患「糖尿病」、「高血壓」、「高脂血症」及「心臟病及腦中風」機率分別比一般健康民眾高6、4、3、2倍。

國健署呼籲,40歲以上民眾應注意潛在的健康警訊,了解自我的血壓、血脂、血糖、體重與腰圍數值,並及早進行健康管理,才能降低或逆轉代謝症候群帶來的危害,避免慢性疾病上身,維護良好的個人健康。

國健署說,51歲黃先生,長期因工作忙碌無暇顧及正餐,總是藉由宵夜飲食宣洩壓力。黃先生不僅BMI已達肥胖程度(29.7),腰圍過粗且超標(>90公分),還常自嘲是幸福肥!直到最近一個月活動時常感覺胸悶與喘氣,就醫檢查才發現血壓、三酸甘油脂都已超出正常範圍,心電圖檢查也意外發現心肌早有缺氧情形。當健康亮紅燈時,黃先生這時才警覺若再不注意身體健康,將來恐會造成家人的負擔,這才下定決心與醫師配合,改變生活與飲食習慣,並訂下運動目標,朝健康生活努力邁進。

國健署說,中壯年不僅是國家經濟及人力主要資源,也是家庭中重要成員之一,腹部肥胖容易引發罹患心血管疾病的風險,因此要健康就從日常生活中做起,養成良好生活習慣不抽菸、避免熬夜及喝酒之正常生活作息外,更要落實健康飲食,建立規律運動的好行為,才能有效預防慢性病找上門。

國健署表示,這次攜手千禧之愛健康基金會與縣市衛生局,持續推廣代謝症候群防治工作,並與超商合作「千禧血壓站」、「千禧智慧血壓站」及「千禧智慧健康小站」提供免費腰圍量尺供民眾索取。

國健署說,今年特別邀請曾莞婷小姐擔任「89量腰日」健康大使,以「代謝症候群是健康懸崖」,再不注意您就會成為慢性病人為活動主軸,透過健康生活改變,從健康吃,採用低油、低糖、低鹽及高纖的飲食為原則,規律做運動,建議每週達到150分鐘(每周5次、每次30分鐘,或每日累計30分鐘)的中等身體活動規律運動。

國健署舉例,例如:健走、慢跑,並養成晨起10分鐘測血壓/量腰圍/秤體重,自我檢測血壓(正常血壓小於120/80mmHg)、腰圍是否過粗(成年男性腰圍大於、等於90公分,女性腰圍大於、等於80公分)和維持正常BMI和體重,找出危害健康的不良因子,即早追蹤管理及治療,遠離代謝症候群的威脅。

https://m.ctee.com.tw/livenews/ch/ctee/A08616002020080412251608

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近年來各種先進防水材料與施工技術不斷地推陳出新,然國內漏水問題仍深深困擾著住戶,而且大部分漏水原因是來自於防水工程施工不良、施工不確實、伸縮縫設計不當、防水材料品質不佳等所引起的。一般大樓最常發生漏水區域,不外乎屋頂、外牆、窗戶、地下室、室內浴廁與配管處,及中庭植栽與地坪處等,其中地下室漏水,雖非直接影響住戶之區域,但倘若漏水問題嚴重,仍有影響大樓住戶之安全疑慮。

一般大樓地下室主要規劃為機電空間及停車空間,並非為日常最主要的使用生活區域,但每天上下班使用車輛經過時,倘若看到漏水的牆面與地面,不免會影響人的心情,短時間內會產生壁癌及發霉,且就長期而言,也可能會影響大樓牆體結構。為確保地下室免於漏水之危害,消費者在挑選房屋時,針對桃園、新竹、林口、淡水及全台卵礫石層地區的建築,發哥(戴雲發)有以下地下室施工之細節可提供消費者留意。

一、地下室外牆底部施作不良滲水:

地下室結構體的各個樓層是分開進行混凝土澆置,無法像容器一樣是一體成形,「層接縫瑕疵」則常見於地下室牆滲水,即在牆體底部會形成二次施工接縫,可能因龜裂、蜂巢、施工縫產生滲水問題,甚至出現壁癌。當地下室外牆與土壤接觸,也接觸到土壤內的水源,地下水就會由牆體底部接縫滲漏入地下室,甚至冒水漫佈至停車位,造成生活使用不便。發哥建議,可於地下室外牆底施工時施作止水帶於牆體內,阻斷因分段施工所造成之滲漏疑慮,就可以達成阻絕地下水滲入的效果。

二、地下室外牆牆面滲水:

一旦長期有漏水情況發生,將會造成柱牆鋼筋鏽蝕,更有可能會影響大樓的結構安全,為此,地下室外牆各樓層儘可能一次施作,若施工有困難必須分開二次施作時,於二次施作處須確實沖洗,並於地下室外牆泥作粉刷前,打V型槽溝以防水水泥砂漿補平。此外,混凝土澆置前,地下室外牆二次交接處之牆底須充分清洗乾淨,以有效解決樓層接縫及地下室外牆二次接縫之滲水問題。

上述介紹地下室外牆結構體施工時應要注意的關鍵點,民眾在看屋時也須多加留意,雖然成屋多半已無從判斷施工品質良窳,但仍可從一些細節見微知著,若發現地下室有滲漏水現象,建議要盡速查明原因並請專業人士來處理。

國內諸多房屋均存有漏水問題,僅大漏、小漏、嚴重或輕微之差別而已,即一般人所戲稱之「漏仔厝」。俗話說:「醫生怕治咳、土水師怕抓漏」,顯見房屋漏水是相當棘手且極為專業的問題,尤其現場對工人之施工程序與技術要求更為重視,務求真正具備防水觀念與施作能力,發哥建議,要避免滲漏水問題,建築物的結構規劃設計與施工品質兩者皆不可馬虎,而其中建築物的施工品質不良,更是目前國內建築不安全及漏水最主要的原因,唯有做好精準確實的施工控制,才能創造出百年安全的好宅。

 

 

(戴雲發)

文章來源:理財周刊

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2020-08-03 10:38

一份完整的合約書還必須含有詳細設計圖及明確的估價單,往往因合約未寫明或含糊,導致最終各說各話形成糾紛。示意圖。(圖/報系資料庫)

 

▲一份完整的合約書還必須含有詳細設計圖及明確的估價單,往往因合約未寫明或含糊,導致最終各說各話形成糾紛。示意圖。(圖/報系資料庫)

圖文/CTWANT

室內裝修糾紛層出不窮,原因往往出在業者以假名承攬工程、公司未設立登記、僅有估價單而無正式合約、訂金或頭期款特別高…等等。其中問題多出在合約內容未清楚明載細節項目。

首先,報價是常常發生爭議的一部分,在施作項目、數量及單價都必須詳列清楚,所使用各項材料的品牌、型號也必須有明白的標註。住宅消保會創會理事長吳翃毅強調,不可以寫「一式」帶過,尤其是簡易裝潢,不見得會有設計圖,在沒有任何圖說可做驗收依據時,明確的估價單就是最後可查驗成果的憑證。

悅仁室內裝修設計總監鄭嘉之從事裝潢多年,為避免紙上協議仍會有認知落差,在材料上他盡可能以實際樣品和屋主溝通。「除了用料的品牌型號告知,也會拿實際樣品提供屋主參考,讓屋主能了解未來完工後的顏色、質感、觸感、樣式,盡可能避免驗收時產生爭議。

在簽合約時一定要註明簽約日期、開工日期、完工日期,以及中間各項工程進度。吳翃毅表示,工程施作時,民眾可以對照工程進度表分階段驗收,每個階段要完成的項目有哪些也要記載清楚,也可作為分階段付款的依據,不然做到天荒地老都不會完工。

另外,還要注意付款方式,避免給付給不相關的第三人。「經常發生業者說要匯到親友、非本人或公司的帳戶,最後又推說沒收到,最後無從查證,最好合約也能載明匯款帳號。」吳翃毅說,延遲違約金也一定要記載在合約書裡,不然就算違約也無從罰起。

防裝潢蟑螂2/坑錢魔鬼藏細節 合約報價必須注意這幾點

▲報價單應詳細記載材質、型號、尺寸、單價,做為日後驗收依據。(圖/鄭嘉之提供)

吳翃毅也提醒,合約書一定沒有什麼「不得第三人知道」的保密條款,有不少受害人就是因為合約中多了這條,當糾紛出現時往往因此受限不敢向外求助,只好自己吃悶虧,簽了就保護不了自己。

合約書範本可以至內政部營建署下載「設計委託及工程承攬契約書範本」,或至社團法人台灣住宅品質消費者保護協會下載。住宅消保會將於8月15日、9月13日假新北市政府舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會,活動全程免費,且每個月舉辦一次,報名及詳情請洽住宅消保會官網。

最後,鄭嘉之也建議,在資訊不對等的產業想避免受騙上當,建議找有信譽、有證照的設計裝潢公司最有保障。「證照很難考,所以有證照的設計師會更加愛惜羽毛,即便客戶沒經驗、不懂,也會在每個關鍵點主動提醒客戶、為客戶把關,雖價高可能偏高,但卻能確保數十萬至百萬的裝潢費用能有滿意的成果。」(待續)



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書房的風水好,對家中求學的孩子讀書、考試或大人事業、求財都至關重要,懂得趨吉避凶會讓一家人各方面更得心應手。旺好運風水命理老師楊尚義強調,如果書房風水規劃擺設錯誤,將會浪費書房的設置且會造成小孩成績退步,大人容易做出錯誤判斷,導致事倍功半,有些眉角,最好買房或裝修時就能多注意。

NO.1書桌不宜正對門口

書桌如果被門口直沖,書桌視線正對書房門,專心看書或做事時很容易因為門口風吹草動就被嚇到,也代表讀書學習,事業工作上容易受干擾,會常常犯錯。以風水學論,楊尚義老師強調,書桌正對門,氣場不穩,心不定,會一直想往外跑,運勢也會跟著起起伏伏。

化解方法:楊尚義老師建議,如果空間允許,就把書桌挪到其他位置即可,如果無法移開,可以在門口掛上天然水晶珠簾化煞,但記住珠簾長度要達門口的逾二分之一以上,最好還可加掛一串五帝錢化煞效果更佳。

書桌若正沖書房門,可用水晶珠簾掛在書房門口化煞。圖/ShutterStock、旺好運提供

NO.2書桌椅背後要有靠

楊尚義老師表示,書桌椅背後有依靠,主要是指書桌椅要靠實牆,靠實牆氣場才會穩,且不容易背後出現干擾,以風水學來說,「椅背後有靠」主貴人,比較容易得到肯定,楊尚義老師分析,椅背後若沒有實牆可靠,氣場會較亂,相對影響貴人運跟財運,容易遭小人背後計算。

化解方法:若現在的格局不方便挪動書桌,楊尚義老師建議退而求其次,可以在椅背上掛一件屬土顏色的衣服,如咖啡色、土黃色等來化解。

書桌椅後若無靠,可披掛土黃色或咖啡色衣物穩住氣場。圖/旺好運提供

NO.3書桌不宜擺放在房間正中央

旺好運楊尚義老師指出,書桌擺放在房間正中央,這在風水學上是大忌,被稱為「四方孤立」,容易導致人氣不足,事業不順,學業不進;事情懸在那裏,爹不疼、娘不愛,四周的人都不支持你。楊尚義老師強調,書桌,代表事業的起點,前要有明堂,讓氣流有迴旋的空間,事業會比較有前景。

化解之道:楊尚義老師強調,書桌最佳擺放位置在左前方剛好是書房門口處,叫做青龍開口,財盡萬斗,是最好的文昌位。若無法選擇這樣的格局,書桌後也可以擺放書櫃,不要讓書桌懸空四面無靠。且若空間允許,書桌到房門的距離最好保持兩張桌子的寬度做為明堂,明堂前也千萬不可堆有雜物,才不會影響自身前途運勢。

書桌擺在書房正中央,容易形成四方孤立風水。圖/ShutterStock、旺好運提供

NO.4書房不宜緊鄰廚房

書房緊鄰廚房,會使人燥熱、情緒不穩無法靜心,楊尚義老師強調,書房緊鄰廚房的格局容易口角是非多,事倍功半,事業、學業差人一大截。因為書房屬木、 廚房屬火,火會剋木,念書效果或事業運都會大打折扣。

化解之道:楊尚義老師建議書房可鋪黃色地毯來強化木氣,穩定情緒。

書房若緊鄰廚房,可用黃色地毯加強木氣,有助穩定情緒。圖/ShutterStock、旺好運提供

NO.5書桌勿面對或背對窗戶

 

 

書桌面對窗戶容易分心,背對窗戶容易被嚇到,楊尚義老師指出,公司老闆或會計的座位若後面有窗,屬於玄武空虛煞,公司容易有財務虧損,一般上班族書桌後有窗,也容易讓小人有可乘之機,背後中傷或有是非官訟,背後靠鏡子也是同樣的道理。

化解之道:書桌前後有窗,有人會用厚窗簾來化解,但楊尚義老師認為,窗簾化解不了聲煞,最好椅墊下也能放串五帝錢,有助穩住氣場,而五帝錢的擺放若非串在一起,也要注意依照五位皇帝的輩分依序擺放,不可錯置。

書桌面對窗戶不易專心,背對窗戶更犯漏財大忌。圖/ShutterStock、旺好運提供

NO.6 書桌不要直接面牆

旺好運楊尚義老師表示,書桌直接面牆,事業比較容易撞牆,綁手綁腳壓力大,且容易目光淺短,前途受阻。

化解之道:楊尚義老師強調,直接挪動桌子應該是最好的化解方式,另外就是可在牆面掛上沉穩的字畫,降低壓迫感。

書桌面牆,事業綁手綁腳,容易陷入撞牆期。圖/ShutterStock、旺好運提供

NO.7書桌不宜上方有樑

如果書桌的位置在橫樑的下方,對主人的讀書學習或事業發展,都是很不利的情況,很容易做出錯誤判斷,且運勢被壓,難以升遷,前途受阻。楊尚義老師強調,樑壓到座位比壓到書桌嚴重,容易有血光之災,情緒也容易受影響,梁柱的氣場往下衝,會造成思緒混亂,工作才能無法發揮,事業自然不順。

化解之道:楊尚義老師說,利用書櫃將樑下空間補齊是一種方式,或者樑下兩端下方擺水晶柱、梁柱兩側掛葫蘆或掛麒麟踩八卦,都是化樑煞的方法。

橫樑壓在書桌上方,容易壓抑自己並招小人上門。圖/ShutterStock、旺好運提供

旺好運風水命理老師楊尚義建議,整體來說,書房裡可以擺放富貴竹開運,選擇1枝或4枝為佳,因風水學以「一白」為文昌星,「四綠」為文曲星,有「一四同宮利科名」的說法。擺在書桌左手邊或動線適合之處,可以加強考運跟事業運。

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2020-08-03 11:09

▲▼ 雙連捷運站,樂揚千里 。(圖/記者林裕豐攝)

 

▲樂揚千里今年4月連續2筆交易。(圖/記者林裕豐攝)

記者林裕豐/台北報導

台北市民生西路上的「樂揚千里」接連出現交易,實價登錄揭露,4樓戶面積51.2坪,屋主持有7年,今年4月賣出,賺了近千萬元,對比鄰居賠售412萬元真的賺很大,專家分析,賺賠的主要因素在於入手時機點,因為房市起伏,兩人的買入時間不同,才會出現這麼大的差異。

「樂揚千里」位在大同區民生西路上,屋齡7年,樓高13層,規劃36戶,鄰近雙連商圈,生活機能完善。實價登錄日前揭露,4樓戶面積44.3坪,在今年4月以3088萬元賣出,對比2015年的買進價3500萬元,拆算車位,單價76.64萬元,原屋主賠上412萬元。

不過最新實價登錄又揭露一筆「樂揚千里」的交易,買賣時間一樣是今年4月,也一樣是4樓戶,不過面積稍大,為51.2坪,原屋主在2013年10月以 2883萬元買進,今年4月以3800萬元賣出,拆算車位,單價81.37萬元,原屋主大賺917萬元。

▲▼ 雙連捷運站,樂揚千里。(圖/記者林裕豐攝)

▲樂揚千里4樓戶交易,原屋主大賺917萬元。(圖/翻攝實價登錄)

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,該社區近1年成交價約每坪79萬元,依據實價資料該社區轉手各有賺賠,主要因素在於入手時機點,若為2013年揭露成交單價約在5~6字頭,2014~2015年有出現9字頭的交易,到了2016年普遍落在7~8字頭,故整個社區的行情跟著市場大盤起跌,不過與預售及新成屋時期的價格相比,目前的行情價是有成長的。

▲▼ 雙連捷運站,樂揚千里 。(圖/記者林裕豐攝)

▲「樂揚千里」距離雙連捷運站出口步行僅2分鐘。(圖/記者林裕豐攝)

郎美囡說:「『樂揚千里』鄰近捷運雙連站、馬偕醫院,周邊商家林立,且有市場,民生西路上公車班次也多,生活機能佳,周邊也有許多新建案,屋齡10年以上的大樓型社區,平均房價也在7字頭上下,故其價格並未特別高於區域行情。」

東森房屋研究中心副理謝欣亞表示,周邊社區有「時尚之星」、「雙捷市」與「威堡今綻」等社區,目前開價都在8字頭左右,屋齡8年的「忠泰隱」,單價95萬元,目前市場上30~40年的中古大樓,每坪行情約55~65萬元,而5年內的電梯大樓每坪價格可站上90~105萬元。

謝欣亞分析,「樂揚千里」學區為成淵高中國中部,成淵高中國中部為北市熱門國中學區,且捷運沿線還有帶狀公園,至中山站新光三越也不遠,是食衣住行育樂皆完整的成熟商圈,對該社區房價也有加持效果。



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2020-08-03 20:32專欄作家 胡偉良
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圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay
 

 

隨著社會不斷發展,人們對於住房的品質要求越來越嚴格,不過由於政府的打房措施生效,以前紅極一時的炒房熱潮已經逐漸平息。

房子作為一家人的避風港,一輩子的安樂窩,大家對於房子的位置和房型的要求也越來越高。畢竟買房子不像買衣服,不滿意還可以退換,一旦買了就沒有後悔的餘地,所以大家在買房前都會思量再三。那麼在未來十年裡,哪種型式的房子將會最搶手呢?

「小坪數房型」的房子是當前的時勢所趨。

可能有很多人對於這個答案並不贊同,自古以來大家心目中的房子都是越大越好,開大車住大房是很多人的人生目標,所以當買房子的時候,「小坪數房型」的房子根本就不在人們的考慮範圍之內,而說到未來最受歡迎的卻是「小坪數房型」,這又是什麼意思呢?

原因之一,在於「小坪數房型」的房子更容易轉手。現在房地產業的前景越來越嚴峻,手中握有多套房產的人已經開始出售多餘房產,根據資料顯示,小坪數房型的房子比大戶型更容易賣出。

原因之二,莫過於人們思想觀念的轉變,老一輩的人都追求「大」,而現在年輕一代的人們卻致力於精緻生活,因此現在的年輕人更加願意購買小一點的房子,這樣不僅經濟壓力小,而且在日後清潔打理的時候也會容易很多,畢竟現在越來越多的年輕人不再願意把時間浪費在洗衣做飯等瑣事上,他們更願意享受生活。

並且隨著台灣人口的減少,大家對於大房的需求也將不再那麼迫切。在將來,養老服務體系將會建立的更健全,年輕人更願意自己居住,而不是和父母輩住在一起。隨著思想的轉變,頂克、不婚族的數量也將日益龐大,因此小房子也將越來越搶手。

最後的原因是因為小戶型的房子更容易出租,畢竟並不是人人都能負擔得起房貸的重壓,尤其是一些剛出來工作的年輕人,因此租房住成為了必須,小坪數房型的房子剛好滿足了人們的需求,也減輕了租屋族的居住壓力。

所以,在未來十年的時間裡,小戶型的房子必然會成為一種流行趨勢,大家買房的時候都會更趨向於購買小一點的房子。如果你的手中正好有一套小坪數房型的房子,如果你的家庭人口簡單,那麼不論是自住或是用來出租都會是不錯的選擇。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

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2020-08-04 13:37經濟日報 記者游智文/即時報導
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居住正義該怎麼做?政府現在把重心放在興建社會住宅,包租代管,政大退休教授張金鶚提出新看法,認為應該從整頓租屋黑市著手,先抓不報稅職業房東,「租屋黑市不先處理,包租代管績效永遠不會好」。

張金鶚近日出版新書「住房自由的人生」,倡導買房應該是為了提升生活品質,是要做屋主,而不是做屋奴。他也對當前房市提出看法,認為政府推動居住正義,資源全放在社會住宅是不對的,應該從實價資訊更清楚、整頓租屋黑市下手。

他說,現在房市有兩大不正義,一是買房不安心,雖然有實價資料,但登錄不實時有所聞,大家仍不確定會不會被騙;第二是租屋黑市沒人管,房子隔得小小的,安全有問題,單坪租金卻比整層貴很多,而且很多房東不報稅。

張金鶚說,現在政府把居住正義重心放在社會住宅,但蓋社會住宅是做不到的,因為政府能蓋的數量有限,而且很慢,既解決不了高房價問題,也解決不了年輕人居住問題,尤其是最需要政府照顧的弱勢居住問題。

政府想透過包租代管來解決,但是如果不整頓租屋黑市,房東不會跟你玩,因為只要市場不透明、地下化,就是房東說了算,而一旦參加包租代管,就得受到政府規範。

現在政府把最多資源放在蓋社會住宅,但是最沒效。事實上租金補貼最有效率,因為直接補貼到有需要的人。可是如果租屋黑市不解決,租金補貼也下不去。

張金鶚表示,社會住宅不等於居住正義,政府應該先做的是查租屋黑市,如果資源有限就先抓大放小,先抓手上四、五十戶的職業房東,讓他們乖乖報稅。只要開始做,他們就會比較,就會願意參加包租代管,包租代管績效就會變好。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4754392?from=ednappsharing

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地上權土地愈來愈夯,上半年成交額就近600億元大關,下半年還有多件大案將密集決標,包括高鐵新竹站特定專用區、台北市北士科園區產專區等大案,將於9、10月密集決標;台北南港轉運站、台北市啤酒文化園區,也是潛在買家討論度高的指標案。

今年上半年土地成交金額大爆發,達1,650億元左右,其中地上權就占近四成,包括「台北世貿三館」420億元、「國泰營區」97.8億元、新北市「林口國際媒體園區」95億元、麗寶建設「大南港」旁玉成段7.89億元等,都是令市場津津樂道的指標大案。

進入下半年,交通部鐵道局「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區(二)開發經營案」,已舉辦招商說明會,9月29日下午5時截止申請。據第一太平戴維斯表示,該案為50年地上權案,折現後權利金底價合計為7.58億元,位於高鐵竹北站第一排,面積5,252坪,有機會成為第三季的亮點。

第一太平戴維斯表示,該招商案土地使用分區為高鐵車站專用區,容積率為298%,樓地板面積1.57萬坪,可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場及辦公大樓,使用彈性多元。預期將吸引保險業者、大型開發商、竹科園區廠商評估。

 

 

據調查,竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓,出租情況表現出色,平均出租率在8成~9成,每坪月租約900元~1,000元,部分指標辦公大樓租金單價已站上1,300元。

接著第四季,曾在3月流標的北士科園區產專區地上權捲土重來重新招標,預計10月15日截止投標。

此案占地8.38公頃,地上權年限從50年延長到70年,權利金底價約98億元,繳交方式已由一次繳交改為分八期繳納。市府希望引進智慧健康關聯產業進駐園區。

市場關注度高的還有另外兩大地上權案,包括南港轉運站、啤酒文化園區,雖然尚未對外公告招標進度,但由於地點都位於台北市精華地段,因此招商進度受業者矚目。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/312524.html

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【記者張淑珠/台中報導】

 

內政部為精進公部門地價查估作業,自九十三年起召集各地方政府試辦「地價基準地」制度,九十八年正式辦理,至一○八年全國已完成建置二五三八點。其中台中市一○八年已領先各都建置完成三○○點基準地,今年持續增設二十九點,可更精準查估二十九個行政區不同使用分區及用地別價格,提高參考依據。

地政局長吳存金表示,目前我國地價制度,主要依《平均地權條例》及《地價調查估計規則》等相關規定,查估公告土地現值及公告地價。為精進地價查估制度,內政部推出地價基準地制度,台中除積極建置地價基準地,更擴大不動產估價師參與,將二四○點地價基準地委託不動產估價師辦理查估作業,讓查估成果貼近真實市價,提高可參考性。

吳存金指出,透過地價基準地查估,可掌握全市地價等位及變動情形,也可因應未來地價制度可能的變革。目前內政部除持續推動地價基準地查估作業,並積極研議結合電腦大量估價系統查估地價,取代現行地價查估作業方式。

地政局表示,地政局已與逢甲大學土地管理系合作,全國首創發布「基準地比率分析」資料,於近價區段內選定具代表性基準地,可瞭解區段範圍內的歷年價格浮動狀況,日後民眾如有土地買賣需要,就能以附近基準地價進行比較,並根據浮動狀態作為土地買賣交易時的參考依據。

https://reurl.cc/1xrb2W

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  • Aug 04 Tue 2020 08:36

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  • Aug 04 Tue 2020 08:36

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2020-08-04 01:08經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會盯上壽險業不動產投資,上周同意壽險公會提報的自律規範修正案,增訂五項控管機制,包括投資不動產前須評估出租時不動產承租人提前解約等風險,及開發不動產時以取得處分利益為目的,自備款成數應符合一般市場條件,避免偏低不利風險控管。

修正重點包括第一,保險業辦理不動產投資,應由具經驗或專業訓練人員負責,並提出投資評估報告,內容應有不動產標的市場現況分析、投資報酬率分析、未來使用及收益規劃等。

官員表示,檢查曾發現有業者規劃購置不動產時,完全沒考量承租戶租約到期提前解約的空置風險,顯示投資前分析評估欠嚴謹。

第二,重大投資案應由法令遵循主管出具意見並簽署。官員表示,現行法規已有此要求,因檢查發生有業者未遵守,因此特別明訂在自律規範中。

第三,檢查發現業者對不動產開發過程有重大變更卻未提報董事會,或提案內容未分析可能影響及購買價格合理性等,不利董事會有效監督。因此增訂,保險公司對不動產開發工程作業時應依下列規定:開發過程如有因工程執行進度嚴重落後,或營建成本較原規劃大幅增加等重大情事變更,應分析影響及提出改善計畫。

第四,保險公司委託處分不動產投資時(含以開發後處分為目的的不動產投資),應符合規定,包括建立受託處分機構遴選規範等。

第五,保險公司以開發後處分為目的的不動產投資,處分作業所訂自備付款成數,應符合一般市場交易條件,並建立風險控管措施。

第六,不動產取得及處分時,涉及利害關係人時的規範,也明訂清楚,以利業者遵循,避免爭議。

https://money.udn.com/money/story/5613/4753247

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  • Aug 04 Tue 2020 08:34

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  • Aug 04 Tue 2020 08:34

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  • Aug 04 Tue 2020 08:34

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  • Aug 04 Tue 2020 08:34

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  • Aug 04 Tue 2020 08:34

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政策焦點<-每一標題,均可連結至該標題每月彙整文章

中市府趁熱賣180億元精華地

https://ctee.com.tw/news/real-estate/311828.html

竹縣檢討山坡地範圍 7鄉鎮劃出6885筆土地、416公頃

https://money.udn.com/money/story/5621/4749236

 

專家觀點

疫情重創 謝金河:台灣今年經濟表現仍會是四小龍之首

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352726688

危老重建整合大哉問(26)

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352725527

都更政策因地制宜 原因何在?

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352725533

對疫情「免疫」 台灣房市看回不回

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352725542

疫情2關鍵 牽動房市買氣

https://house.udn.com/house/story/5887/4750827

危機入市?新冠疫情對房市有什麼影響

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352725548

美中科技戰發酵 CNN:台灣恐成下個引爆點

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3246789

台中、新竹Q2房價狂漲 學者:幾年漲幅一季爆發

https://house.udn.com/house/story/5889/4751151

房市趨勢向上 專家述說UV型反轉

https://news.housefun.com.tw/news/article/195207265757.html?utm_source=line

 

專題專案

建構老年防護網 雙險混搭

https://money.udn.com/money/story/5613/4750550

面對超高齡社會 智慧銀髮3大族群與5大經濟學https://www.digitimes.com.tw/iot/article.asp?cat=158&cat1=20&cat2=70&id=0000590517_y3g6app70m7xo585y9h3d

台股過熱現危機 見好就收!高資產族轉向挑房求穩健

https://house.ettoday.net/news/1775064

 

新冠肺炎

武漢肺炎疫情衝擊 美國逾1/3餐廳恐熬不過今年

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3247022

台灣疫情現況與國際不同,尚無普篩之必要

https://www.cdc.gov.tw/Bulletin/Detail/ebWEahxJPCbo0YbdmUNplQ?typeid=9

張上淳:別因執著零確診 忽略整體疫情控制

https://udn.com/news/story/120940/4751494

寧可疫調 指揮中心拒入境普篩

https://reurl.cc/ZOYepQ

 

港版國安法

港人掀台灣置產潮 房價差5倍台中設籍年增2

https://www.ctwant.com/article/65374

 

產業訊息

工業用電量增 服務業降

https://udn.com/news/story/7238/4748736?from=udn-catelistnews_ch2

 

趨勢發展

擔心病毒捲土重來 「健康宅」夯

https://money.udn.com/money/story/5621/4750833

 

房市統計

報復性買房?7月買賣移轉大增2

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200804000808-260410?chdtv

報復性買盤出現 桃園、台北7月買房創四年半新高

https://house.udn.com/house/story/5889/4751458

報復性買房?7月六都買賣移轉棟數增近2

https://news.housefun.com.tw/news/article/189374267052.html?utm_source=line

67月建物買賣移轉棟數新北居冠 月增幅台北最多

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352731059

7月新北市房屋交易量居六都之冠 月增近2成 台中市年減10.6%

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352731071

7月新北市房屋交易量居六都之冠 月增近2成 台中市年減10.6%

https://news.cnyes.com/news/id/4510752

資金潮 4大類房產建照量飆

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352726874

沒股息的黃金也破1,800元 北市房價單月大漲7.5%

https://money.udn.com/money/story/5621/4749113

疫後房市遞延買盤趨緩 台中價量仍穩穩上揚

https://www.ctwant.com/article/65339

低利吸引自住買盤 南二都7月交易量大增

https://house.ettoday.net/news/1775121

 

財經統計

〈中經院發布PMI〉台景氣回溫 7PMINMI疫情後首見同步轉擴張

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352731083

 

商仲市場

飯店業急凍 開發案喊卡、改用途

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1390578

旅館新秀不畏疫情 月租200萬危機入市

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1390577

 

豪宅訊息

冠德遠見再現兩筆交易 以每坪140144萬轉手

https://house.udn.com/house/story/5887/4722453

 

區域消息

預期淡水人口成長3.5萬戶 淡水水資源中心擴建

https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3247422

台商回流帶動 苗栗這兩區成新興房市熱區

https://news.housefun.com.tw/news/article/579955266948.html

3800萬元標出住宅區 苗縣府看好台積電竹南設廠效應

https://money.udn.com/money/story/5621/4749352

 

區域行情

環狀線4站區域房價 較去年漲3.23

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北台灣房市新熱點是它!淡水每坪均價僅北市三分之一

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200803004280-260410?chdtv

 

房地買賣

不用怨嘆沒有房!專家:先問自己是哪種人再下手

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店狂關房狂賣 資深房仲:史上最神奇

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選購山坡地建案 事先做好功課很重要!

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352731095

台積電工作2年存150萬買不起新竹房? 網勸:不要這麼急

https://house.udn.com/house/story/5909/4749500

 

出租承租

企業給付房租 留意代付稅費

https://money.udn.com/money/story/6710/4750378

沒股息的黃金也破1,800元 北市房價單月大漲7.5%

https://house.udn.com/house/story/5887/4749113

股市大漲催生包租公!投資型產品帶看率大增交易熱絡

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=790259

南台灣租屋市場崛起 亞灣精品豪宅銷售亮眼

https://reurl.cc/ZOYnDA

 

租金補貼

整合住宅補貼方案台中加碼青年首購屋利息補貼

https://reurl.cc/ar6lQl

 

銀行金控

行庫活化資產 搶搭安養信託

https://ctee.com.tw/news/finance/311785.html

 

房貸利率

第一銀行攜手台灣房屋「2020房貸大調查」 房貸族最在乎這件事

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200803004113-260410?chdtv

低利率助買房?九成購屋者挑房貸最在乎這件事

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挑選房貸 購屋族最在乎這三件事

https://house.udn.com/house/story/5887/4751131

 

標售法拍

錢潮湧入 法拍屋市場頻見「破上拍」

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352726910

法拍屋下半年供給量 恐減少

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352726934

投資客進場 法拍屋市場升溫

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二工違建

透天頂樓不蓋樓梯!他疑惑「一條垂直梯子」超危險 內行點破主因:會違法

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社區管理

她憂「社區不到60戶」以後沒錢修電梯! 過來人真心勸退:公設最後都作廢

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居家安全

大龍國宅樓梯間漏水 北巿議員:滲水造成鐘乳石

https://udn.com/news/story/7323/4751564

 

保健養生

最好的休息之道其實是去運動!神經科學家告訴你原因

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352731110

「抖腳」很難看但對身體好 專家:正確抖法有3大功效

https://health.udn.com/health/story/5967/4751035?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

 

中國大陸

7月份財新製造業PMI 52.8 創九年半新高

https://news.cnyes.com/news/id/4510580?utm_campaign=4510580&utm_medium=android&utm_source=App

【港股追蹤】首7月銷售首度轉正增長 TOP100房企吸金6.3萬億人幣

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中國樓市調控不會放鬆的五大深層原因

https://www.secretchina.com/news/b5/2020/08/01/941568.html

 

海外市場

持續擴張!美國7ISM製造業PMI54.2 高於預期和前值

https://news.cnyes.com/news/id/4510786?utm_campaign=4510786&utm_medium=android&utm_source=App

日本7月製造業PMI45.2 為近5個月最佳

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歐元區7月製造業PMI升至51.8 睽違1年半重返擴張

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 19月來首見 德國7月製造業首度擴張

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美元大跌10%是警訊 美國的疫情已失控

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曼徹斯特最便宜3房宅!靠近市區大學「比市價低百萬」 翻修完就能入住

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2020-08-03 09:44商周出版 文/摘自《休息的藝術:睡好睡滿還是累?比睡眠更能帶來活力與幸福的10道休息建言》
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【文、圖/摘自商周出版《休息的藝術》,作者克勞蒂亞‧哈蒙德】

跑步的定義肯定與休息背道而馳:站而不坐;動而不站;急促呼吸而非慢慢吐納;不讓肌肉...
跑步的定義肯定與休息背道而馳:站而不坐;動而不站;急促呼吸而非慢慢吐納;不讓肌肉放鬆,反而操練它們。但是許多人認定跑步就是休息,甚至覺得它是通往身心安頓的必經之路。 圖/ingimage

累極而憩?

步行有各式各樣的好處,但是每當談到放鬆休息時,仍然存在似是而非的論述,亦即真正的休息肯定是指停下來,但步行完全是一股前進的動力。因此這種矛盾便引發一道廣義的問題:當我們談論所謂的休息,究竟是試圖讓心靈安頓或身體喊停?無論是生理或心理哪一方極度疲乏,能否因此讓另一方得以解脫休息?還是說,真正的休息之道就是身心安頓取得平衡?

史帝夫.福勒(Steve Fowler)現在是一名詩人,但以前曾是格鬥選手。你見到他的第一眼只會覺得他溫文有禮,絕對猜不到他以前的職業。不過他的體型依舊健美、強壯。如今,他不再向對手揮拳,只重擊健身房的沙包,一拳又一拳,直到自己手腳發軟為止。他甚至還拍過幾支「真人演出累到掛」影片,全片只見他拳打腳踢幾個小時,毫不停歇直到顯然累癱為止。不過他堅稱,這就是他實現休息的手段。

他告訴我,他三不五時就會整個人煩躁難安,因此劇烈運動直至氣力放盡、讓自己不再躁動,就是他達到休息狀態最快捷徑。之後,他不僅創作詩歌時會變得更有創造力,還很確定自己變得更和善。他的說明也讓我抓住問題的核心,亦即為何極度勞累竟然可以全然放鬆:他發現,這種做法正是最直接的「脫胎換骨」之道。

福勒描述的活動所需要的運動量當然遠大於步行,不過他不是唯一抱持這種看法的人。除了三八%受試者選擇步行當作休息之道,另外一六%選擇其他類型的運動,還有八%說即使是跑步也能使身體放鬆。跑步的定義肯定與休息背道而馳:站而不坐;動而不站;急促呼吸而非慢慢吐納;不讓肌肉放鬆,反而操練它們。但是許多人認定跑步就是休息,甚至覺得它是通往身心安頓的必經之路。

且容我離題一下,稍後再回頭討論步行,因為我很想知道我們是否可以從跑者身上學到一些道理。「右腿跨越左腿,然後換左腿跨越右腿,再換右腿跨越左腿」,某位只要有空就化身業餘跑者的資深主管曾經告訴我,倘若你不斷默念這句口訣,就可以一公里接一公里地跑下去,遠遠超出自己所想像的距離。他強調,只要你雙腳不停歇,沒有什麼事情擋得住你。當他參加撒哈拉沙漠馬拉松(Marathon Des Sables)賽事,跑在北非國家摩洛哥境內岩石密布的土丘地表時,就是用這句話激勵自己。這場馬拉松聽起來只是標準的四十二公里全馬,事實上總共得一次跑完六段全馬。那些半途而廢的魯蛇會被稱為「自棄者」,到了集合點都得戴上綠色臂章以利辨識。我猜想,儘管他們都會覺得有點丟臉,至少可能竊喜得到休息的機會,但他告訴我,才不是這麼一回事,那些人都傷心得要命。我假設,倘使你對任何事都會這樣生氣沮喪,那你可能就不是處於身心安頓的狀態。

新近出爐的研究或可闡明為什麼極端運動會被視為放鬆之道。神經科學家發現,頂尖的長跑運動員大腦連結模式與更長時間久坐的族群大不相同。即使當這些跑者平躺在腦部掃描儀中處於休息狀態,什麼事也沒做,與工作記憶、執行功能領域相關的協調活動仍持續增加……大腦內部對話這種預設模式網路的活動則是遞減。這門領域的研究工作尚在初步階段,但與經驗豐富的定期冥想者大腦神經模式相互呼應。運動員參加耐力賽的頻率越高,這種反應越強,好似跑步對大腦會起冥想作用。身體的勞累會讓大腦休息,讓大腦內部的對話停歇下來,而且即使已經停止跑步,這種作用依舊持續下去。步行或許也會產生沒那麼極端的效應,斐德利克.葛霍稱其為「西方的冥想形式」。

只不過,你還是會想知道,運動帶來的休息感和喊停的樂趣之間連結度究竟有多高。我定期跑步,雖然長途跑者未必會同意我稱它為跑步;儘管我沒辦法跑的時候會有點想念跑步,但跑步對我最棒的一點,可能是跑完回到家以後就只是找一種自己中意的方式休息個夠。打停也算是步行的諸多樂趣之一。盧梭就說:「我喜歡輕鬆自在地漫步,也喜歡隨時停下腳步。」如果你是獨自步行,甚至不需要和他人商量,你高興就可以中斷腳步,飽覽鄉間美景,同時徜徉在自身成就的溫暖榮耀中。你可能會在疾風中找到提供遮蔽的據點,或許就在一大塊露出地表的巨岩下方。你把果醬三明治塞在背包底層,不到最後關頭絕對不吃,現在它嚐起來美味無比。當你終於回到家裡,你可以好好休息個夠,某種程度來說,你全身上下的疲累其實感覺很甜美—不是那種長時間伏案辦公室後全身僵硬的疲累,也不是在健身房瘋狂操練後的腰痠背痛,單純就只是一種心滿意足的感覺,知道自己終於可以……徹底放鬆休息了。

還有另一道問題,那就是專業運動者到底是享受第六段馬拉松過程中每一分、每一秒,或者他們之中其實多數人的心裡一直吶喊快點結束?找出答案的唯一方式,是直接問本人,並期望聽到誠實的答案。有一組研究團隊真的找上一群馬拉松運動員做實驗。首先,這批跑者都先接受訓練,針對自己的想法提出一份跑步評論。整道過程大致如下。


.書名:休息的藝術:睡好睡滿還是累?比睡眠更能帶來活力與幸福的10道休息建言...
.書名:休息的藝術:睡好睡滿還是累?比睡眠更能帶來活力與幸福的10道休息建言
.作者:克勞蒂亞‧哈蒙德
.譯者:吳慕書
.出版社:商周出版
.出版日期:2020/07/11

試想一下,我要求你念出二十隻動物名稱,然後完整敘述你的思維過程。試試看,滿好玩的,而且也很有趣。我的答案是:狗、貓、鼠,要不要來幾隻大型動物? 獅子、老虎、大象、鯨魚、海豚、小鯨;當我們潛入水中,會看到海豹、海象;再來幾隻小型的野生動物好了,狐狸、短尾鼬、獾、兔子、野兔、鹿;這樣湊到二十隻了嗎? 還沒,我得再多想幾隻,那不然就海狸、水獺好了;一定還有一些非洲動物我一時還沒想到,像是美洲豹、印度豹、獅子。這樣有二十隻了嗎? 可能有。我想到猴子了。還有一些漏掉的,黑猩猩、大猩猩、狐猴。這樣大概就差不多達標了。我來回想一下野生動物的電影好了,看會不會得到一些靈感,飛蛙、鱷魚、短吻鱷、蛇。現在肯定集滿二十隻了。再來一個,蜥蜴。糟糕,現在欲罷不能了。

 

https://health.udn.com/health/story/6008/4750995?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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台灣群山環繞擁有高山美景及遼闊的海岸風光,不少建商選擇在山坡上蓋房,以自然美景吸引消費者購屋。不過,由於台灣地震活動頻繁又常有颱風侵襲,山坡地水土保持會隨著每次地震或颱風過後有所改變,加上人為不斷地開發,常常破壞邊坡的整體性,更加速環境的改變。因此,發哥(戴雲發)建議消費者在選擇購買山坡地附近的房屋前,需審慎評估,多觀察周圍道路、擋土牆有無龜裂,或是花心思打聽過去是否有土石崩落情形,避免購屋後後悔莫及。

一般地質因自然沉積為平地,再經由地殼板塊相互擠壓隆起成為山坡地,順著地質的節理,可分成「順向坡」及「逆向坡」。「逆向坡」因為地表摩擦力較大,建物或植物有較高的抓地力,較不易滑動。反觀「順向坡」則相反,只要山坡地水土保持不良,倘若又發生大雨沖刷,山坡地上建物或植物則容易順著坡地地形向下滑落,形成土石流。

台灣有不少訴求綠意山景的邊坡建案,消費者想回歸大自然的同時,首先必須了解地質結構。而該如何了解?建商在蓋屋前,都會鑽探了解地質結構後才能蓋屋,故消費者可直接向建商索取地質鑽探報告。若是購買中古屋,建議應多打聽基地附近過去有無發生土石流或泥流的紀錄,或是上網輸入關鍵字如「地點+土石流」,就會出現過去曾有土石流、路基掏空或民眾必須撤離等相關歷史報導及資料,若曾有發生這些不良紀錄,則表示該地區有較高風險存在。另外更重要的是,出事後的工程處理,必須由專業技師或專家做深入分析與研判,方能有效解決,但基本上,發哥建議應避免選擇順向坡的住宅為上策。

查詢危險山坡地的辦法:

一、網路搜尋「地點+土石流」就會出現過去曾發生土石流、路基掏空、民眾必須撤離的歷史資料及報導,若曾經發生這些不良紀錄,則表示該地區有較高風險存在。

二、各縣市政府工務局都有順向坡、土石流或泥流的發生紀錄,民眾可憑房屋所有權狀,詢問自家是否位於危險山坡地上。

三、中央地質調查所網站查詢「地質資料整合查詢」,鍵入所在位置行政區,就會顯示附近地質狀況。

建商一般在建造鄰近山坡地房屋時,多以建造擋土牆的方式以穩定邊坡,唯建築物與擋土牆之間需保有一定足夠的安全距離,最理想狀況是建築物與擋土牆水平距離、高度相當,不過實務執行上常難以做到。當選擇在山坡地上建造房屋,有整地就有所謂「挖方」與「填方」,挖方是指開挖結構物所需的開挖土方體積,填方是指結構物完成後須回填土方體積。填方的施工品質與土壤的密實度有很大關係,如果填土時夯實得好,土壤自然比較堅固。

填方蓋房子最好規劃有地下室,有挖土的動作,令挖除的重量與新蓋建築物重量平衡,就比較沒有沉陷的問題,若是蓋高樓,在結構設計時就要考慮如何將建築物的重量直接傳遞至原有土層會比較安全。

此外,有些山坡因原來地形就是山谷,形成天然的水路,整地回填後雖然變平,但地下水流仍然會沿著原來的地形流動,只是隱沒在地下,發哥建議,這種在設計時就要特別注意,不能只就工址內地質鑽探資料考慮做設計,亦須考慮水土保持計畫,擴大範圍作整體考量。

選擇購買山坡地的房屋,有以下幾個面向可以特別留意:

一、地質狀況:選擇坡地較緩、逆上坡、非斷層帶上方之房屋。

 

 

二、優良設計:地基需在穩固的土層上,地下室外牆或擋土牆加強設計規劃,且擋土牆有良好的排水減壓設計措施。

三、環境觀察:觀察附近道路、水溝、擋土牆有無龜裂變形,電線桿是否傾斜,查詢以往附近是否有土石崩落紀錄做為考量。

四、建商選擇:建商應事先準備好地質及設計等相關說明資料告知消費者、聘請專業廠師施作觀測系統,並教育大樓管理委員會定期對基地四周巡視。

曾發生過土石流的地方,也並非完全不能住人,只要做好監測及管理,並且加強山坡地的安全機制,擋土牆加強結構安全、考慮排水措施及抓地力強的植物,仍可保障居住者的環境安全。

一個好的建商願意花較多時間先作好水土保持再興建建築,並主動準備地質及特別加強設計的說明資料提供給購屋者,所以選擇優質建商,也是避免買到不安全建築的關鍵之一。唯有長期地質結構穩定,居住環境才能真正住得安心。 

(戴雲發)

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2020-08-03 11:14:08經濟日報 記者游智文/即時報導
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第一銀行和台灣房屋聯合進行「2020房貸大調查」,民眾挑選房貸,近九成表示最在意房貸利率低,其次為房貸成數高,約五成第三是手續費低。今年降息後,51%表示因此增加購屋或換屋意願,其中包括22%的民眾人已有房,但仍想再買一間。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行降息加行政院祭出的振興方案,若在公股銀行貸款,以1,000萬元房貸,現有房貸戶每月約可以省下2,000多元,一年減少約2.5萬元的利息。

相較房價,降息省下來的錢雖然有限,不過以當前鼓勵自住購屋的房市政策,整體氛圍對於原本就要買房的人而言,多少有助攻之效,而隨著疫情過去,國人看屋意願更加明顯,下半年的買氣將會穩定成長。

房貸大調查另針對購屋族貸款經驗進行了解,有51%的人對於申貸過程中各銀行房貸專案比價感到最困擾,其次覺得利率太高,約占四成,有二成八表示對可貸的金額不滿意。

房貸族中,有七成以上年收入在百萬以內,不過僅45%的申貸者,房貸月繳金額控制在月收入的三成之內,而還是有超過11%的人月繳金額超過收入的一半以上。

進一步交叉分析,房貸月繳金額超過收入一半以上的以年薪51至100萬元的占最多。

張旭嵐指出,房價所得比仍高,小資族想買房,若非靠爸,多半得結婚後夫妻雙薪一起規劃,建議首購族購屋不求一次到位,可以十年內的財務能力和家庭需求為優先考量,先求有再求好,先買小再換大,先住遠再搬近,讓自己在購屋目標上有個一緩衝的空間,也能依能力階段性調整購屋條件。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
資料來源/台灣房屋
資料來源/台灣房屋
 
資料來源/台灣房屋
資料來源/台灣房屋

https://house.udn.com/house/story/5887/4751210

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不用怨嘆沒有房!專家:先問自己是哪種人再下手

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
買房是每個人一生的夢想,很多人買房的初心是為了讓生活更好,而不是更糟。然而,現實生活中的我們常常被"房貸"壓得喘不過氣。導致於很多人經由自己的努力買了房,但是卻因為後續的房貸壓力搞得生活一團糟;當然也有人因為買了房,讓自己生活得更加幸福,因此,專家建議,買不買房、適不適合買房或有沒有能力買房,都要問清楚自己再下手。
一、買房能讓自己生活更幸福時,才要買房
房產專家胡偉良認為,購房、購車等的目的是為了讓生活過得更好,如果不達到這個目的,倒不如不買。大家都知道 "適當的壓力會激發我們的潛能"但是卻很少人知道自己到底能夠承受多大壓力,重壓之下確實可以激發極大潛力,但是被壓垮的風險卻也不得不防。
買房是為了讓生活更好而不是讓生活更糟。示意圖/摘自Pixabay
30歲小資族想買房頻碰壁,感嘆口袋不夠深。示意圖/摘自Pixabay
畢竟,並不是所有人都能承受巨大的壓力"買房或者其他都是為了讓生活更好,不是讓生活更糟"。房貸也是如此,若因為買了房反讓自己生活的更糟糕,就得不償失,這時就寧可選擇租房。
二、沒有穩定的收入來源,房貸會是財務上的風險
胡偉良指出,在社會上,我們確實看到一批人買了房子之後日子過得並不如意,尤其是還有一些人在買房後不僅僅是生活質量下降,而且還出現了繳不起房貸的風險。這樣的事實告訴我們,買房置業其實也是一個持久戰,假如沒有穩定的收入來源,房貸會成為壓垮你生活的“最後一根稻草”。
咬牙買房,通過槓桿或借貸來購置房產確實讓不少人都因此生活的一團糟。大筆的花費支出,要量力而行,買房、買車等大額開支一定要量力而行,否則很可能會因此把生活搞的一團糟。所以,做大額消費時一定要理性,對於一些不必要的消費更要格外謹慎,量力而行才能把生活過好。
胡偉良也提到,量力而行購屋,努力工作還貸款的人,大多不會因此影響生活品質,除非薪資始終不長進,不動如山,否則隨著薪資的增長,房貸壓力將逐漸降低。相信不少買房的朋友都會有這樣的體驗,剛開始還房貸的時候壓力是比較大的,但是隨著個人收入增加,這種壓力會越來越小,甚至可以忽略。
另外,胡偉良強調,先算清楚生活的帳也很重要,生活其實某種意義上也是一種經濟帳,如何把生活這筆帳算好,還是需要點本事的。有些人其實就是把生活這筆帳給算清楚了,所以過得越來越好,最糟糕的就是算不清楚而過得糊裡糊塗。
 

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7月PMI、NMI疫情後首見同步轉擴張。(圖:中經院提供)

7月PMI、NMI疫情後首見同步轉擴張。(圖:中經院提供)

中經院今 (3) 日公布 7 月製造業採購經理人指數 (PMI) 來到 54.1%,月增 6.9 個百分點,終結連 3 月緊縮,轉為擴張,此外,7 月非製造業經理人指數 (NMI) 也上升至 57.3%,創 6 年來最快擴張速度,也是疫情爆發以來,首見 2 項指數同步轉呈擴張。

 

PMI、NMI 以 50% 作為榮枯線臨界值,用以研判景氣狀況、產業趨勢及廠商信心。根據中經院調查,7 月製造業 PMI 攀升 6.9 個百分點至 54.1%,五項組成指標中,新增訂單、生產與人力僱用轉為擴張,供應商交貨時間持續上升,存貨持續緊縮。

中經院指出,六大產業中,有五大產業皆回報 PMI 為擴張,依擴張速度排序為食品暨紡織產業 (66.9%)、交通工具產業 (61.4%)、化學暨生技醫療產業 (57.1%)、電子暨光學產業 (53.2%) 與基礎原物料產業 (50.7%)。僅電力暨機械設備產業 (47.3%) 仍回報緊縮。

7 月 NMI 續揚 3.3 個百分點至 57.3%,為 2014 年 8 月創編以來最快擴張速度。四項組成指標中,商業活動與新增訂單持續擴張,供應商交貨時間持續上升,人力僱用轉為擴張。

觀察八大產業,有七大產業 NMI 皆呈現擴張,餐飲業 (76.3%)、金融保險業 (64.1%)、零售業 (60.6%) 擴張速度最快,營造暨不動產業、運輸倉儲業、教育暨專業科學業與批發業也都呈現擴張。僅資訊暨通訊傳播業 (44.8%) NMI 呈現緊縮。

至於「未來六個月展望」指數,在 4 月滑落至創編以來最快緊縮速度 (25.7%) 後,緊縮速度持續趨緩,7 月指數續揚 5.2 個百分點,來到 49.3%。中經院院長張傳章表示,儘管製造業景氣逐漸好轉,但台灣是出口貿易導向國家,要說景氣回到正軌尚言之過早。


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7月新北市房屋交易買賣移轉量6142戶居六都之冠。(鉅亨網記者張欽發攝)

7月新北市房屋交易買賣移轉量6142戶居六都之冠。(鉅亨網記者張欽發攝)

全台六都會區今 (3) 日分別公布 7 月「建物買賣移轉棟數」,六都交易量合計為 2 萬 3588 戶,其中交易量最大為新北市 6142 戶,月增近兩成,年增 2.6% 表現突出,台中市交易量 4059 棟,月增 11.2,年減 10.6%,表現較弱勢;整體 7 月六都建物買賣移轉棟數月增 19.3%,年增 2.8%,新北市表現優於平均。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,上半年遞延性買氣釋放,尤其房貸低利助攻,具有建設、重劃或機能等題材的蛋白概念區,吸引不少買方進場,且股市在 6 月站穩「萬一」關卡,科技概念股帶動反擊,市場投資信心增溫,股票族荷包滿滿,也將部分獲利了結,轉進不動產等資金配置,尤其以套房、透天和店面等出租型產品最受置產族青睞。  

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說,7 月買賣移轉移轉棟數,台北市月增 26.5%,新北市月增 19.4%,桃園市月增 20.3%,台中市月增 11.2%,台南市月增 17.0%,高雄市月增 23.6%。由於房市交易與登記往往有 1 個月左右的時間差,所以 7 月買賣移轉棟數反映的是 6 月的市況,台灣在 6 月時正式解封,民眾大致上已回歸正常生活步調,3、4 月購屋民眾逐漸回籠,成遞延性買盤,使 6、 7 月連續兩個月的交易量皆較上月成長。

與去年同期相比,全台六都會區交易量增加 2.8%,其中台北市年增 0.6%,新北市年增 2.6%,桃園市年增 13.8%,台中市年減 10.6%,台南市年減 0.3%,高雄市年增 12.1%。謝志傑說,7 月交易量台中市去年因交屋潮墊高基期,年減 10.6%,其餘五都皆較去年同期持平或增加,顯示今年雖受到疫情衝擊影響,但隨著疫情逐漸受到控制,消費者的購屋信心也跟著回升,再加上全球資金氾濫及低利率環境的影響,有置產需求的族群也進場購屋,為房市添增一大動能。

觀察今年前 7 月,全台六大都會區建物買賣移轉棟數較去年同期減少 1.2%,其中台北市與桃園市呈現正成長,分別年增 1.8% 與 13.2%,其餘五大都會區均為負成長,新北市年減 2.2%,台中市年減 1.6%,台南市年減 7.6%,高雄市年減 11.4%,減少幅度較大的台南及高雄主要是受到去年九合一大選過後民眾購屋信心大幅回升,讓房市交易熱絡,導致去年基期較高,今年交易量則回歸供需基本面,表現仍然不俗。謝志傑認為,今年 1-7 月交易量雖較去年同期減少幅度收歛,顯示今年交易熱度正在逐漸回溫。

由於美國第二季 GDP 大跌 32.9%,全台第二季 GDP 也呈現負成長,顯示經濟確實受疫情影響而重創,房仲業者認為,在疫情未完全消失前,經濟面難回復常態。而近期國外確診人數持續創高,短期內沒有趨緩的跡象,並且到秋冬時恐怕還會有第二波的大爆發,在疫苗尚未研發完成的情況下,疫情的影響恐會繼續持續。

除此之外,近期中美之間的衝突,由貿易戰、科技戰、一直到外交戰,衝突儼然愈演愈烈,甚至恐有轉為熱戰的可能。因此,現階段的房市雖說熱絡,但未來局勢仍充滿著高度不確定性,不容過度樂觀看待。 

 


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2020-08-03 22:54中央社 記者潘智義台北3日電
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房仲業者引用各地方政府資料統計,6都7月建物買賣移轉棟數以新北市6142棟居冠,月增19.4%,但以月增幅度來看台北市7月移轉棟數2892棟,月增26.5%領先。

統計顯示,6都1至7月建物移轉棟數以新北市的3萬3317棟最多,較去年同期減少2.2%,若以年增率來看,則桃園市的2萬4640棟較去年同期增加13.2%最多,其次為台北市的1萬6348棟,較去年同期增加1.8%,其他4都成交棟數均較去年同期減少。

今年7月建物買賣移轉棟數分別為台北市2892棟,月增26.5%、年增0.6%;新北市6142棟,月增19.4%、年增2.6%;桃園市4615棟,月增20.3%、年增13.8%;台中市4059棟,月增11.2%、年減10.6%;台南2246棟,月增17%、年增17.6%;高雄市3634棟,月增23.6%、年增12.1%;6都平均月增19.3%,年增2.8%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,上半年遞延性買氣釋放,尤其房貸低利助攻,具有建設、重劃或機能等題材的蛋白概念區,吸引不少買方進場,且台股指數衝高,市場投資信心增溫,股票族荷包滿滿,也將部分獲利了結,轉進不動產等資金配置,尤其以套房、透天和店面等出租型產品最受置產族青睞。

張旭嵐分析,由於綠線捷運、機捷南延中壢段動工等建設,北北桃一日生活圈已然成型,配合高鐵特區、航空城等利多,讓桃園、八德等區未來性看好,加上目前仍有航空城計畫、亞洲矽谷計畫、桃園高鐵特區發展以及桃園鐵路地下化通過等利多,使得近年桃園已掀起一波輕移民潮,房市不管是租賃或買賣都很熱絡。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,台北市建物受青睞,桃園市房市話題十足,從機捷沿線到航空城議題熱度不減,且價格具競爭力,加速案量去化,而高雄市買氣沉寂已久後,終於谷底反彈,企業在南部擴廠、設廠帶動在地買氣,此外,先前交易一路緊縮,買方讓價意願高,增加成交機率。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,雖然上半年數據不佳,但國內疫情趨緩,市場也逐漸復甦,尤其低利、游資充沛,海外回流資金及產業鏈布局態勢明顯,不動產市場後市可期。

https://money.udn.com/money/story/5621/4753003?from=ednappsharing

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2020-08-03 02:00:00經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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國內疫情穩定後,法拍市場連帶升溫。根據各地政局統計,今年上半年六都法拍移轉量,新...
國內疫情穩定後,法拍市場連帶升溫。根據各地政局統計,今年上半年六都法拍移轉量,新北市逆勢大增三成。(本報系資料庫)
 

國內疫情穩定後,法拍屋市場連帶升溫。根據各地政局統計,今年上半年六都法拍屋移轉量,新北市逆勢大增三成,而台北市則是千萬元以下物件占比突破四成,雙北為房市指標,顯示下半年法拍屋市場轉熱。

 
 

在指標方面,法拍業者指出,今年前七月法拍屋市場中,單一戶搶標人數超過20組的不少,其中,又以雙北市的狀況較為明顯,而在疫情趨緩後的6月起,眾多人搶標的情況更多,除了「持分」案件外,顯示投資客也開始進場。

新北市法拍屋市場方面,進一步統計拍定金額占比發現,不僅總價千萬元以下的占比過半數,總價1,000萬~5,000萬元的占比也有提升,顯見自住與換屋族需求強勁,連法拍屋市場也轉熱。

根據新北地政局資料顯示,今年上半年新北市拍賣移轉量達到535棟,較去年同期的411棟,大增三成,且是六都唯一年成長的地區。

寬頻房訊統計今年以來新北市拍定金額的總價帶占比發現,總價千萬元以下雖達56%,仍呈現略減,反倒是總價1,000萬至3,000萬元,從過去的31%~35%左右成長至37.1%,而總價3,000萬至5,000萬元也從過去的2%占比,略增至近4%。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,新北市法拍屋量逆勢升溫,且從總價帶變化來看,中價位的總價帶有成長趨勢,主要是近年新北仍以自住需求為主力買盤,而過去新北又有不少建案落入法拍屋市場,投資人若有自住或換屋需求,則陸續進入法拍屋市場揀貨。

至於台北市地政局資料顯示,上半年拍賣移轉量落在340棟,與去年同期相比則是減少12.1%,不過根據統計,今年來北市拍定數量中,總價千萬元以下占比成長最多,從過去的三成多一點,一舉站穩四成的比率。

徐華辰指出,北市總價帶千萬元以下分為兩種狀況,其一是近年不少繼承案件屬共同持分,因此有部分持分案件,因個人財務狀況落入法拍屋市場,而共同持分者則到法拍屋市場投標。

另外,套房型產品拍定量也成長,由於目前利率來到歷史新低,租金指數仍處高水準,只要有投報率不錯標的,投資客也願意出手。

隨著國內疫情穩定後,不僅全台買氣升溫,投資人也開始想在法拍屋市場「撿便宜」。徐華辰認為,下半年投資人進場的意願可能提升,六都拍賣移轉量都有機會成長,法拍屋市場拍定的比率也可望連帶升高。

延伸閱讀

https://house.udn.com/house/story/5887/4750528?form=udn_ch2_common3_cate

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2020-08-03 02:00:00經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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近期房市熱轉,法拍業者認為,由於熱錢、低利等環境,下半年投資人進場意願不減,讓六都法拍屋移轉量料將成長,但也因此,下半年落入法拍的供給數量卻可能下滑,即形成「拍賣量增、待拍量減」的特殊現象。

在不動產市場話題增溫下,目前購屋信心提升,下半年的法拍屋拍定量仍維持向上格局,這也顯示,即使供給量可能下滑,但投資人從法拍屋市場取得房產的意願,卻不減反增。

寬頻房訊發言人徐華辰強調,這五年拍賣移轉量都維持在4,500~5,000棟左右的水準,主因之一是低利環境使然,由於近年遭查封拍賣的主因,多半還是清償債務為主,還不出房貸而遭到查封的案例則「屈指可數」。

徐華辰認為,遭法拍主因多是清償債務,譬如企業主有資金周轉的需要,拿房產抵押後,因資金出現困難而遭到查封。法拍供給量的增減,受到經濟景氣影響頗大。換言之,經濟轉壞導致中小企業主資金困難,抵押物件遭法拍的數量才有可能提升,但按目前市況來看,今年下半年落入法拍市場的供給量,要成長恐有難度。

https://house.udn.com/house/story/5887/4750536?form=udn_ch2_common3_cate

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2020-08-03 02:00:00經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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今年熱錢湧入、房貸利率探底後,不僅房市交易開始增溫,法拍屋市場話題也升溫,甚至統計今年以來法拍屋拍定量中,就有8%的拍定案,屬於「破上拍」案件。

法拍業者指出,熱錢湧入市場後,投資人開始注意供給有限的法拍屋市場,也讓今年多件法拍案出現搶標的情況,而屢有「拍定價高於上次拍賣底價」的現象,也就是所謂的「破上拍」。

法拍業者指出,今年前七月法拍屋市場中,一案多人搶情況續有提升,而在疫情趨緩後的6月起,眾多人搶標的情況更多,「破上拍」也就屢見不鮮。

根據統計資料顯示,今年雙北「破上拍」的比率較高,都有超過一成,寬頻房訊發言人徐華辰表示,低利率環境壓抑法拍屋釋出,但在自住需求強勁的情況下,手上有資金的投資客,甚至法拍新手也想一試身手,又因進場投標的競爭者眾,有些投資人又志在必得,導致拍定價反而高於上次拍賣底價。

https://house.udn.com/house/story/5887/4750529

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工商時報 
郭及天

今年房市資金潮加速各類房地產產品的投資興建,今年上半年住宅建照核發戶數達7.25萬戶,比起創下25年新高的2019年,同期還成長了6.2%;此外,辦公服務類、商業類均年增八成以上,工業倉儲類年增36.5%,資金全面湧入四大類房地產。

房市回溫,建商信心高漲、購地金額大增,加上危老條例助攻,2019年全年住宅建照核發14.8萬戶,創下25年以來新高,即便今年新冠疫情一度全球股災衝擊,導致房價過高、供給過剩的隱憂仍存,不過住宅建照核發戶數持續飆高,今年上半年已達7.25萬戶,還高於去年同期水準6.2%。

就各縣市來看,桃園及台中分別年增33%、20%,為六都中成長最多的直轄市,尤其台中住宅建照核發戶數成長動能最強,2015全年僅約1.27萬戶,逐年成長至去年2.9萬戶,今年上半年持續擴量達1.55萬戶,是全台住宅潛在供給量最大的縣市。

近年受惠都會區房市外溢效應,非六都推案量成長可觀,新竹縣、新竹市建照量成長均逾一倍,南投縣也年增近九成。

相對於近年住宅類投資興建持續高檔,商業不動產也有爆炸性成長的表現,代表辦公室的「辦公服務類」今年上半年建照核發41.1萬坪,年增97.1%;包含商店、旅館、遊樂場的「商業類」建照面積81.2萬坪、年增81.2%,商用不動產在低利時代具有收益和保值效益。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200803000210-260204?chdtv=

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財信傳媒董事長謝金河。圖/聯合報系資料照片

財信傳媒董事長謝金河。圖/聯合報系資料照片

新冠肺炎疫情仍在全球延燒,財信傳媒董事長謝金河認為,亞洲四小龍第2季經濟都出現負成長,以新加坡最慘,台灣相對表現比較不差,進入下半年,台灣GDP數字可能比預期好,今年經濟表現仍然會是四小龍之首。

 

謝金河以「疫情重創下的全球第二季經濟成績單」為題在臉書發文表示,全球經濟今年受至新冠肺炎的重擊,中國最重的疫情發生在第1季,經濟出現6.8%負成長;歐美疫情在3月引爆,第2季成為重災區,美國第2季負32.9%的可怕數字、歐元區負成長超過12%、德國逾10%、義大利衰退17.3%,都是史上罕見的經濟衰退。

 

謝金河指出,亞洲國家的經濟部分,中國第2季扭轉頹勢,出現3.2%的正成長,是全球經濟少數出現正成長的國家;日本第2季季對季衰退21.7%,這次疫情把日本全力一搏的東奧弄慘了,經濟的損失無法估計;這些年,日本大力推動觀光,但第2季到訪日本旅客比去年同期少93%,衝擊日本很大。

 

謝金河說,亞洲四小龍中,最慘的是新加坡,肺炎疫情確診病例超過5萬人,新加坡第2季經濟成長率,季減41.2%,年減12.6%,是四小龍中表現最差的國家。香港也沒有起色,首季年減逾9%,第2季也逾9%。南韓第2季季減3.3%,年減2.9%,汽車銷售在第2季少了四成;台灣第2季也出現負值,年減0.73%;比對四小龍,全都出現負成長,但台灣相對表現比較不差。

 

謝金河強調,進入第三季,各國仍然面對第二,三波疫情,但相關第2季低基期,第3季會出現顯著的季對季成長,但年成長可能還會變數。台灣在7月,三倍券及國旅的報復性旅遊,可能對GDP有幫助,但外國人不能來,仍然影響台灣,進入下半年,台灣GDP數字可能比預期好,今年經濟表現仍然會是四小龍之首。

https://udn.com/news/story/7238/4750994?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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疫情發生後,有人覺得可以「危機入市」,趁機撿便宜。
但其實目前房價仍在相對高點,國內外股市也大幅波動,不可不慎。

冠肺炎從二○一九年底爆發,至今仍持續擴散,尤其從原本的中國擴散到亞洲,然後進一步擴散至歐洲、美國,至今已形成全球大流行。雖然台灣疫情控制得宜,但是境外入侵現象仍然一波接一波,未來發展仍是未知數。根據過往SARS 經驗,或許有人樂觀預期新冠肺炎在第二季結束後,夏天到來,疫情在短期內將可結束。

然而,新冠肺炎不論傳播擴散的範圍及速度,乃至確診症狀不明顯,仍與SARS情況有相當差異。何時可以結束?根據世界衛生組織(WHO)及國內外許多專家說法,仍有許多不確定性,對未來可能的發展,並沒有那麼樂觀。

新冠肺炎發展至今,很明顯已對國內外總體經濟產生相當影響,對國內許多產業,尤其觀光、餐飲等服務業或製造業都產生相當嚴重衝擊。然而唯有房地產業者宣稱新冠肺炎對房市沒有什麼影響,表示自住性剛性需求不會因疫情而減少,房市預期未來會持續成長。因此房價並不會因新冠肺炎有所影響,唯一影響只是原本三二九房市檔期將有部分延後到五二○檔期推出。

讓我們先回顧並比較十七年前的SARS 和當前新冠肺炎房市發展背景差異。由於房市一九八七至一九八九年大幅飆漲,從一九九○年開始逐漸衰退,銷售不佳、房價下跌,建築業者有二百多家倒閉,部分金融機構也受到影響,許多不良資產以二~三折房價打包出售給資產管理公司,直到二○○三年發生了SARS ,房市更是雪上加霜,房市幾乎完全沒人購買,跌到谷底。

到二○○三年第二季,SARS 因天氣轉熱,轉眼就消失了。全民有重生感受,開始有些人出來看屋,房市經過十三年的不景氣,房價跌無可跌,於是有少部分人開始進場購屋。我也根據個人主持團隊所做三種房市調查預測研究報告,首先公開發布房市景氣即將復甦,媒體也以頭版頭條報導此訊息。

然而這次新冠肺炎之前,房市從二○一四年第三季開始從台北市開始下滑,慢慢向外圍蔓延,由於受到低利率及資金寬鬆影響,加上業者及投資客受惠過去十年長期景氣,口袋夠深,銷售量雖有明顯萎縮,但房價大多下跌有限。經過四年房市不景氣,去年開始有些復甦跡象,價量微幅上升,但投資客仍無利可圖,只剩首購或換屋自住客進場。只是由於房價還是很高,自住客缺乏負擔能力,業者開始透過十幾到二十幾坪的小宅,以低總價吸引自住客。

如今遇上新冠肺炎,受到全球大流行及網路傳播的快速渲染,產生廣泛的恐慌心理,從初期口罩之亂即可感受民眾的擔憂,許多產業明顯受到衝擊,失業率(無薪假)增加,不但所得受到影響,全民消費也逐漸下降,加上疫情的不確定性,令人擔憂。就算銀行降息,可能會對房市產生激勵作用,但別忘了國內外的股市都大幅上下波動,房市將受到股市的影響;同時因為所得及租金下跌,投資與消費需求無力支撐,房市泡沫化也將更為明顯。

或許業者及許多消費者認為從SARS 經驗,這時反而應該是要「危機入市」,趁機撿便宜。別忘了,目前房價仍在相對高點,這和SARS 房價已在谷底是完全不同情況。更進一步去觀察當前房市,自住性購屋已經因小宅化而呈現產品不佳的狀況,能否長期適用,仍待考驗。加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場,未來還有多少自住客會在疫情過後,面對高房價還源源不斷的進場呢?

即便在沒有新冠肺炎的影響下,目前房市供過於求的現象明顯,尤其是高價位的產品,需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」(包括社區管理)、「區位」(包括生活機能)及「價格」(包括公設比影響)三者是否符合需求且合理。然而產品、區位及價格彼此常有衝突,目前業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性,如此暫時吸引出最底層的自住客;反之若業者能夠重視產品及區位的合理,而犧牲價格(降價讓利),才能符合一般自住客的真正需求。

 

如今面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS 經驗不應相互比擬。未來若房市制度(包括資訊及稅制)及金融市場愈來愈健全,相信當前不合理的房市「三高」(高房價、高空屋率及高自有率)將面臨調整。

到底新冠肺炎是否為「短空長多」,仍有待考驗。雖然「短空」是有明顯共識,唯此短空是三個月或是半年以上,也仍不確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看,此「長多」有更多的不確定性,大家還是必須審慎看待。

(下一篇:張金鶚:非常辛苦的買房 到底好不好? )

 

https://ctee.com.tw/bookstore/selection/308815.html

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台灣房市挺過疫情干擾,進入「後疫情時代」的發展,民眾看好後市及房價的比率增加,而根據住展雜誌調查,今(2020)年總推案量更可達上兆元以上,房市行情看似「看回不回」,但因民眾不追高,房價上漲幅度有限。

股市好 房市跟著沾光

台灣股市從萬點行情重挫至八千多點後,目前已回漲至「萬二行情」,給了台灣房市很好的發展,民眾看好後市的信心回升,根據信義房屋針對網友進行今年第三季的購屋意向調查,受訪者對於未來房價看跌比例已收斂到32%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在降息、量化寬鬆與國內疫情控制良好的狀況下,看漲的比例為29%,購屋信心是近七年調查以來最佳的一次,房市又重新回到復甦的軌道上。

另外,央行五大房貸利率創新低1.38%,也讓52%的受訪者認為,未來會增加購屋意願。

中信房屋也發表最近的調查指出,受新冠肺炎影響,各產業幾乎都因消費縮減而導致業績大幅衰退,但不動產市場卻似乎不動如山。

調查顯示,有34%的受訪者於疫情期間不曾改變既有的看屋或交易活動;而面對第三季房價展望,僅有17%的受訪者認為房價有下跌的可能,五四%認為持平。

而看法樂觀,認為房價有成長可能的比例共有29%,其中認為房價可上漲10%的受訪者為5%,介於6至10%的比例為24%。

中信房屋研展室副理張漢超分析,有意置產的民眾因擔心疾病感染風險而暫緩不動產相關活動的比例較低,反倒是擔憂房價可能產生波動而延後看屋交易的比例較高,顯示民眾並未因疫情而降低對房市的關注,對於房地產長期走勢仍具信心,因此使得房市看回不回、仲介業者也並未明顯感受到疫情的負面影響。

張漢超表示,當房價未如預期下跌時,原本觀望或暫緩延後看屋及交易的民眾就迅速回流房市,恐怕也是擔憂房價可能再度上漲、撿不到便宜房價所致,這樣的現象由六都六月份建物買賣移轉棟數回溫的狀況即可反映出來。

政府推振興 民眾消費行為復甦

除此之外,國泰金控也針對國泰人壽保戶及國泰證券戶進行調查七月份「國民經濟信心」調查,結果是全球疫情蔓延使景氣展望微幅下降,民眾消費行為受政策刺激而持續復甦。

國發會最新公布的五月景氣對策信號維持黃藍燈,領先與同時指標微幅下滑,國泰金控指出,雖然台灣防疫有成而逐步回復正常生活,但近期全球疫情加速蔓延,使得七月景氣展望樂觀指數微幅下滑至13.1;不過,受到政府發放三倍振興券從七月十五日開始使用,調查也顯示,大額消費意願指數上升至七(六月分才一.三),顯示受政府刺激政策提振,民眾大額消費行為持續復甦。

主計總處估計2020年經濟成長為1.67%,通貨膨脹率為負0.32%,七月調查結果顯示,民眾對於2.2.年台灣經濟成長率的平均預期值維持在1.4%(六月為1.3%),有84%的民眾認為經濟成長率會達到1%以上。

另民眾對於2020年平均通膨預期值下降至0.41%(六月份為0.8%),預期今年通貨膨脹率將低於1%的民眾則增加至92%(六月份為75%),顯示疫情影響下,民眾所擔心的「通膨」壓力已趨緩。

以上三家業者的調查數據,很立即地顯示民眾「短期內」看法,因此,若新冠疫情在台灣持續受到控制的話,民眾信心得以「Hold住」。

上半年房市「免疫」

作為房地產第一線的建商,一般都是「沒有悲觀」的權利,像中華民國商業總會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰七月初在「商總上半年不動產委員會記者會」上表示,台灣房市受到資金行情發威、超低利率環境、海外資金回流的激勵,上半年房市雖受疫情衝擊,但一下子就恢復。

賴正鎰指出,六都在上半年預售推案總戶數已達到預估今年總量的42%;且預售及新成屋推案僅較去年同期略減1.8%。他以推案戶數統計數字分析,台中市推案戶數在六都占比達26.8%而居冠;台南市房市今年上半年更急起直追,推案量較去年同期成長60%,成長率高居全國第一,這些都說明了房地產在上半年可說是「幾乎完全免疫」。

他認為,建商推案避開疫情,將傳統「二二八」、「三二九」及「五二○」房市推案黃金檔期延遲,而六月起各大建商加大搶地之快狠準、都更審議增速、看房人潮組數回籠多及成交比提高,已回復到去年下半年水準。

他預估今年下半年「價揚、量增」,各地推案與成交速度會更加熱絡,預估全國的年推案總量仍有機會破兆元。

專營北台灣房市的《住展雜誌》指出,代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,六月分數來到33.7分,較五月的33.2分增加0.5分,分數連四個月上揚,且續創今年以來新高,對應燈號連續二個月站穩「黃藍燈」,意味著近期新建案市場表現穩健。

此外,根據統計,北台灣今年第二季新成屋、預售屋推案量達約2893.28億元,較去年同期減少約455億元,不過,累計上半年總推案量仍走高至5652.32億元,比去年同期成長近300億元。

房市開高走低再拉高

住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年房市外部干擾因素多,經歷總統大選、新冠肺炎疫情接連轟炸,但國內房地產卻在低利率與資金行情支撐下,展現強大的靭性,建商推案信心更逆勢走升,呈現「開高走低再拉高」的態勢。

他認為,若目前房市買氣維持穩定復甦的趨勢不變,預計北台灣下半年推案量應可達到約五千八百億元水準,全年推案量可接近1.15兆元。再假如下半年「陶朱隱園」、「Diamond Tower」等指標豪宅案開賣,則推案量可衝高至1.25兆至1.33兆元左右,量能十分可觀!

 

 

不過,在這些推案量中,卻有不少是都市更新案及危老都更案,顯見政府在全力衝刺「都更元年」,大力改善都更審議速度後,也讓很多停滯多年都更案有了「柳暗花明又一村」的發展,全年合計可達一千八百多億元案量。

根據住展雜誌統計,截至五月底為止,大台北都更(不含危老重建)推案量累計約870億元,何世昌表示,房市持續復甦,都更推案力道更為強勁,加上去年年末部份都更案因總統大選而延推,使今年都更推案爆出大量,預估全年應該可以突破1500億元。

至於危老建案推案,根據住展雜誌統計,近三年推案量呈現年年創新高的態勢,今年上半年危老建案數量達16個、總推案量約162億元,其中推案件數比去年全年大增約四成五,推案量增幅高達約七成,如此下來,全年更可能爆量直衝300億元。

而危老推案火熱,買氣也同步發燒,何世昌指出,今年已公開的危老建案平均銷售率高達55%,遠高於一般建案。其次,上半年完銷的危老建案數共有五個,包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」及三重「盛河八方」,完銷比率逾三成,亦高於一般建案平均值。至於量體較大的危老指標案,銷售成績也不俗,如中山區「合矩青山」因生活機能完善,短時間大賣逾七成。

何世昌分析,與一般建案相比,危老建案銷售成績更為亮眼原因有二,一是危老建案多位在都會鬧區,區段條件優良。像這種位在菁華地段的建案,基地周邊人口稠密,除了擁有在地豐沛的自用買盤外,還有堅實的投資置產需求,再加上菁華區新房子供給量原本就少,因而成為熱銷保證。

二來是危老建案的地主分回戶比例較高,建商的可售戶數略少,通常都只有數十戶,極少超過百戶,不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶,所以跑到完銷終點線的速度更快。

何世昌總結指出,由於危老開發變數低、容積獎勵項目明確,以及開發時程較短而獲利可以快速入袋,堪稱房地產最強煉金術,已經成為業界最熱烈追逐的開發模式,他認為,未來推案件數與案量甚至有機會超越都更,成為推案新主流。

小而美建案傳秒殺

另位於大同區承德路二段的「宏國大道城CD區」,也傳出快速完銷的好消息。據代銷的傳真行銷董事長王明成表示,該建案設計成花園廣場高級社區,原本預計今年初開案,因疫情影響延遲至六月,30坪以下小宅在第一週就被搶光光,而56坪產品,前後也只花了三週的時間就去化掉一百多戶的可售量體,銷售速度驚人。

王明成認為,後疫情時代,只要產品面的「內容好、設計好」以及行銷上的「氛圍好」,就能全面奏效。

今年房市的另一個特色是基地雖小,但規畫好的建案,就有「秒殺」的佳績,如佳元建設在臨沂街的小基地,推出23至40坪純住宅,戶數共29戶,也締造十四天火速完銷紀錄。

曾待過鄉林建設及嘉磐建設的佳元建設董事長蔡錫全,2014年獨立創業,2016年先在天母富人地段推出「裡參道」,之後在內湖推「佳元湖伴」、「樹語人」及中正區的「佳元臨沂」,屢創銷售佳績。

今年第四季也將在捷運行天宮站附近推出松江民生案,將打造成精品飯店宅,主力產品為一房產品,目標客群則鎖定在南京松江金融街的精英上班族。

因為在前幾家建設都負責土地開發業務,讓蔡錫全對購地很有心得,並認為蛋黃區的土地雖貴,但只要規劃、設計用心且符合趨勢產品,就容易受到消費者青睞;而維持一年要推一案的他表示,目前手中有四個危老都更案,其中,包括復興北路微風案及板橋新埔案,都已整合完成,今明兩年都可推案。

而有完銷建案,今年房市也出現令人跌破眼鏡的情況,那就是興富發在士林夜市旁推的指標豪宅「圓山一號院」成屋案,最近實價揭露,低樓層出清戶每坪只有64萬多元,比高峰時的百萬行情「差很多」。

面對豪宅房價「消風」現象,住商不動產企劃室經理徐佳馨表示,原本房價就是「一個願打,一個願挨」,雙方合議而成,而有人買貴,是他覺得「值這個價」,至於有人能便宜買到「出清價」,就是機遇問題。

民眾學聰明 房價不追高

而今年以來,因為難得的大資金行情,推升台股上一萬二千點以上,有人擔心股市泡沫化,連帶拖累房市,她認為,2007年時也有人提出房市將泡沫化的疑慮,但並未發生。

中間幾年並有政府出面打房,房市於2015年及2016年拉回整理迄今,投資買盤退場,只剩剛性需求的首購族進場,除了一些富豪很「任性」地捧現金大買豪宅外,一般受薪階級對房價「斤斤計較」,不會貿然追價搶進,故房市泡沫化問題,一直都是「留校察看」,可以謹慎,但也不用自己嚇自己!

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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2020-07-30

長久以來,全國各地空屋餘屋數量相當龐大,惟在房價幾乎每隔一段時間都會呈現向上攀升趨勢,加以國人「有土斯有財」的觀念根深柢固,終致房價長期呈現漲多跌少趨勢,而導致雖然整體房市一直存在供過於求狀態,卻不見房價大幅下跌,尤其最近這一波自二○○三年一路飆漲至二○一四年台北市率先實施囤房稅之後才出現小幅回跌,及至二○一六年財政部再祭出房地合一稅,跌勢方較明顯,然自二○一八年台商逐漸回流迄今,房市又再度呈現緩漲情事,此可由建商與一般企業,甚至投資客亦現身爭相購地見其端倪。


眾所皆知,當前整體市場供過於求,加以截至2020Q1,全國房屋稅籍住宅類數量,屋齡超過三十年之老舊住宅已高達4,230,126戶,占全國8,791,357戶之48.12%;推動都市更新迫在眉睫,復又人口老化趨勢愈來愈明顯,可以想見的是,未來在預售屋、新成屋與中古屋充斥情況下,大量餘屋勢所難免。另外,中南部透天厝、公寓數量相當龐大,因此,就都更推動而言,就應格外重視「因地制宜」政策之制定。


有關此一議題如能再就內政部營建署最近所公布之「108年第一季、第二季新建餘屋(待售)住宅」數據相互對照,當可清楚了解因地制宜之重要性,否則如果依舊按照目前情況再繼續大量推案,未來整體市場勢必面臨價量之嚴苛考驗!


以下謹節錄內政部營建署109年六月公布之「108年第一季、第二季新建餘屋(待售)住宅」相關資料,以供參考:


1.歷年新建餘屋(待售)住宅計算結果:


營建署自99年第二季至102年第四季間多維持在2.1萬宅至2.8萬宅間波動,自103年第一季起宅數開始增加,由102年第四季的27,838宅上升至103年度第一季的34,223宅,爾後每年約以一萬宅的幅度增加,107年度第二季為80,082宅,自107年度第三季開始微幅下降,107年度第三季與107年度第四季分別為78,347宅與75,227宅,108年度第一季小幅度上升至78,687宅,第二季再度小幅降至78,063宅。


2.六都歷年新建餘屋(待售)住宅變化趨勢:


以六都新建餘屋(待售)住宅變化趨勢觀察,新北市自107年第一季起宅數大幅度增加,第三、四季數量下降,108年第一季再度緩升,第二季小幅度下降,桃園市、高雄市皆呈現107年度第三、四季宅數減少,108年度第一季宅數增加,第二季小幅減少之趨勢,台中市自108年第一季起小幅度上升,台南市自108年第一季起小幅度上升,目前略高於台北市水準,台北市自108年起多維持在5,200宅水準。


其次,如再就附表102Q1與108Q2六都新建餘屋(待售)住宅數量加以比較,並就歷年各縣市平均買賣移轉數量相互對照,再參考86Q1-108Q4六都之預售房價變化趨勢圖(請參閱附圖),當可更加清楚了解都市更新因地制宜之重要性何在!


都市更新政策推動二十二年來,不僅效果不夠彰顯,並且更新數量大都集中在台北市與新北市,主要原因即在於雙北市房價較高,尤其是台北市與台中市、台南市及高雄市相較,差距超過三倍,新北市則超過一.五倍,由此當可更加了解都更之法令政策必須與時俱進彈性調整之必要性!

https://reurl.cc/Njzaz6

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2020-07-30

政府積極推動都更二十二年,惟效果並未如預期彰顯,請問莊教授,在當前房價愈來愈高情況下,對於都更之推動有何寶貴的建議事項?


眾所皆知,現階段都市更新最大阻礙在於公權力不彰與公信力不足,尤其當前都更所面臨最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時;其次,在當前台灣房價愈來愈高情況下,是否應該積極研擬一套可行的百年建築大計,更是當前必須認真思考之一大要務!


以下再接續上期,就當前都更與危老推動政策,提出建議事項,以供參考。


11.積極研擬合建契約書範本及應記載與不得記載事項:


俾利都更戶與實施者共資遵守,否則每一本合建契約書內容不盡一致,將來一旦出現紛爭,恐導致完工無期,國父紀念館對面「台北麗景」自主更新案完工後還纏訟多年,足為借鏡!


12.建立估價權威性與實價登錄正確性:


估價之正確性為分屋權值之所賴,其間關鍵問題在於實價登錄資訊之時間性與正確性,現階段實價登錄常隱含不實交易價格,例如退佣、贈送車位、裝潢、家電、利息補貼等,應儘速研擬改進之道。


13.積極宣導仲裁補位機制: 


由於都更流程冗長,動輒七、八年,加以相關法令極為繁複,一旦發生糾紛興訟,不僅曠日廢時,所費不貲,因此,應積極宣導仲裁機制,以期速戰速決,加速推動都更。


至於仲裁的優點,主要有三:


(1)有效性:與法院確定判決,具有同一效力,可以強制執行。


(2)快速、經濟:仲裁費比訴訟費低廉,並且可以迅速結案。


(3)專家判斷:仲裁人均係各行業專門知識或經驗的專家,熟悉相關行業實務與習慣,可以彌補法院對於不動產專業之不足。


14.建構可行的代拆機制:


台北市政府以「公共利益」為前提,新北市政府以「公共安全」為前提執行拆屋,其作業流程相當值得列為處理不同意戶之執行標竿。


15.重視都更餘屋市場性:


首應掌握正確空屋餘屋之正確數據,俾利更新後多餘房屋之去化,以免後續都更躊躇不前。


16.評估自償性:


自償性一向都沒有明確答案,其因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比,如再加上市場性問題,可能就會出現負債難題,而讓都更戶猶豫再三。因此,自主更新整合過程,務必事先做好景氣與造價評估分析,俾免自償性有誤而導致工程延宕,或不幸反淪為負債。


17.積極宣導「以房養老」+「以房養房」概念:


積極宣導逆向抵押貸款概念,並且以「以房養老」為前導,再輔以「以房養房」機制,亦即以「以房養老」+「以房養房」方式,加速推動都更。


18.評選優良建商、營造廠與建經公司:


好讓一般都更戶得以放心交由專業公司幫忙推動執行。


19.加強拆除違建:


尤其是一樓與頂樓違建,當前房仲常以「頂加」促銷,即可了解違建對於都更影響之嚴重性。


20.研擬百年建築大計:


台灣位處環太平洋地震帶上,有些地區還潛藏土壤液化與斷層等風險,因此,購屋者已愈來愈重視結構安全,日本近年漸朝百年建築與可供三代居住使用的結構設計,台灣面對越來越高的房價,政府推動都更過程,更應將容積獎勵運用於百年建築之規劃設計,以迎合新世代建築的時代潮流!


例如坐落於台北市長安東路與天津街口的「晶華MORI」建案,就一再強調耐震與無障礙空間設計之特色︰


1.結構採用SC鋼骨+美國航太制震,並且在建築規劃上取得「銀級綠建築」、「智慧建築」與「A級通用設計」三大標章認證。


2.使用Taylor Devices制震阻尼器,係數提升至0.264g,可抵抗六級烈震。


3.採用UD通用設計,例如社區無障礙空間、玄關門檻降低並採大斜角設計、浴廁、廚房、陽台做到零門檻、室內門寬度足容輪椅進出等,以因應高齡化社會年長者之實際需要。


台灣房價高不可攀,年輕人購屋除非有長輩資助自備款,或將原已擁有繼承而來的房子進行換屋,否則很難自力購買一戶都會區的房產,因此,如何趁推動都更過程,積極研擬一套可行的百年建築大計,更是當前必須認真思考之一大要務!

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竹縣檢討山坡地範圍 7鄉鎮劃出6861筆土地、416公頃

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好康又來了 8月新制上路別錯過

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專家觀點

商業宅較俗 專家:勿僥倖買來當住宅

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0802 每周一勢重要圖表

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小坪數夯但格局怪空間小 專家:未以「人居」思維考量

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綠電爭奪戰2/屏東老農喜迎種電拚4嬴 寶晶能源先馳得點

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綠電爭奪戰3/淹水30年沒收成 「不利耕作區」轉型種電老農有收入

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綠電爭奪戰4/種電租金1分地年收4萬 農民不下田賺比較多

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綠電爭奪戰5/金融高手改種電 蔡佳晉失眠自嘲比金融海嘯還難

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綠電爭奪戰6/投資150億發電300MW 占屏東光電計畫37.5

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/352725476

 

新冠肺炎

全球疫情不止 世衛宣布維持國際公衛緊急事件

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史上最嚴重 未來數十年受影響!世衛6度宣告新冠肺炎為國際公衛緊急事件

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來台86天確診 專家認定本土感染

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一口氣新增7// 陳時中:5密閉場所須戴口罩

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電影院等5大場所 擬強制戴口罩

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染疫比利時工程師 不愛戴口罩 足跡曝光

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工程師恐成本土個案 公衛學者示警:國人要繃緊神經了!

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醫揭越南防疫失守劇本6階段 台灣已進入第4

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血清抗體普篩 確定台有潛在個案

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VMware調研報告 新冠疫情 威脅網路環境

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產業訊息

公建招商大會 商機1,800

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產業東移 花蓮觀光與產業四大成果

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資金回台

鮭魚返鄉 金流上看1600

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房市統計

淡季不淡 房仲讚史上最強7

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商仲市場

竹縣府前商業建地 每坪190萬創天價

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豪宅訊息

「潤泰敦峰」首戶交屋 順利進入「單價200萬豪宅俱樂部」

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區域消息

台中捷運周邊房市 強強滾

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千億熱錢湧入桃園 這區65坪以上住宅交易最旺

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區域行情

台中驚漲2房入手千萬 小宅轉手賺半桶金

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竹北房市「報復性」高漲 商業建地每坪190萬新天價換手

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都市更新

自主都更補助8009/15截止

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中區老屋賣1.2億元 建商蓋大樓身價翻3

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危老重建

加速危老都更 獎勵再擴大

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社會住宅

中市推動原民專屬社宅 沙鹿霧峰規劃602

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租金補貼

新版租金補貼放寬 不限戶籍 租戶憂「看得到吃不到」

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建商建案

營建前六月獲利 國揚領先

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房市買盤搶進 建商奏凱歌

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標售法拍

法拍熱不再是反指標 北中南輪演競標大戰

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凶宅風水

凶宅揭密/錦新大樓24人亡 命理師分析「違反陰陽區隔」

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居家安全

生肖智商排行榜出爐!老鼠只排第2 屬狗容易被騙

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保健養生

誤用禁藥硃砂 中醫師:嚴重可臟器衰竭

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美陸冷新戰

川普宣布全美禁用TikTok

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中國大陸

惡名昭彰的中國海外炒房團,是如何煉成的?

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海外市場

美債信評展望降至負向

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失控的韓國房屋新政

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綠電爭奪戰6/投資150億發電300MW 占屏東光電計畫37.5%

林邊鄉一片廣達30公頃的農地,因地層下陷長期淹水,寶晶將運用水面型太陽光電設施予以活化。(圖/黃威彬攝)

小英政府4年前就提出「2025年綠能發電占總電力供應20%」的政策,開啟兆元商機,其中又以太陽能發電一馬當先;不過,「農地種電」卻惹來不少環團抗議。

儘管小英政府的綠能政策方向正確,但蔡佳晉不諱言,近期「砍樹議題」可能導致延後「2025年綠能發電占總電力供應20%」的時程。他指出:「平地造林20年要補助一百多億元,這些樹產生多少效益(涵養水源、生態保育等)是可以思考的。
綠能本身就是環保,跟環保團體站在同一陣線,並沒有『業者強勢都不溝通』,這是社會上錯誤的觀感。目前環團提出的問題與爭議,歐洲過去在發展太陽光電時都遇到過,相信多溝通就可以解決,兩者是可以共生的。」
不過,蔡佳晉仍看好太陽光電趨勢:「太陽光電再生能源是老天給的,用也用不完,符合環保潮流與永續經營價值。」截至目前,寶晶已投資50億元開發「林邊99MW太陽能電站」第一期,預估每年發電量可達1.6億度,約可提供屏東縣2.9萬戶用電量,占全縣12.5%戶數。

「接下來3年,寶晶總投資額將達到150億元,在林邊、枋寮地區共設置300MW太陽能電廠,並承諾會做好、做滿。」蔡佳晉表示,完工後,寶晶的發電量將占「800MW光電計畫」發電量的37.5%。
屬於綠能的風力發電,近年來成為台灣電力發展的重點項目之一。(圖/報系資料照)
屬於綠能的風力發電,近年來成為台灣電力發展的重點項目之一。(圖/報系資料照)
 

 

https://www.ctwant.com/article/64930

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綠電爭奪戰5/金融高手改種電 蔡佳晉失眠自嘲比金融海嘯還難

寶晶在董事長蔡佳晉帶領下,規劃在屏東打造300MW的太陽能電站;他認為,太陽光電的發展賦予不利耕作的農地全新的價值。(圖/王永泰、黃威彬攝)

本刊調查,10多年前就投入種電的農民,租金收入較高,隨著愈來愈多農民投入,租金收入陸續遞減,目前加入種電的農民,每年每分地(約293坪)僅可獲得4萬元的租金。

如今已在屏東縣承租100公頃農地用以種電的蔡佳晉表示:「100公頃大概有300塊土地,每塊地約3分大(約880坪),共有3、4個人持分,算起來目前種電的農民約900人,都能得到租金收入。」

寶佳機構副董事長林家宏在蔡佳晉引薦下,跨足太陽光電產業,並期許做出經濟規模。(圖/寶佳機提供)
寶佳機構副董事長林家宏在蔡佳晉引薦下,跨足太陽光電產業,並期許做出經濟規模。(圖/寶佳機提供)
蔡佳晉曾任「國票證券」總經理,2年多前在「寶佳機構」副董事長林家宏邀請下,加入寶佳機構處理投資事務。在他的建議下,寶佳機構等股東合資12.4億元(目標40億元)成立寶晶,團隊總經理許桂章出身電池模組產業,擁有台電四十年的輸配電經驗,協理賴泓實則曾參與核四、北高捷運土木工程。

「這是我做過最艱難的事業!例如整地時發現鱷魚、農民希望我們幫忙加高堤防、淹水時里長要求幫忙抽水等等,只要我們能力許可,都盡量幫忙解決。」蔡佳晉談起承租農地種電,坦言要處理的事情太多太雜,經歷無數次金融危機從未失眠的他,投入太陽能發電後,曾一度失眠5、6晚。

寶晶斥資三億元興建的林邊升壓站,原理如同高速公路的匝道,可將太陽能發電站的電力輸入台電的電力網。(圖/黃威彬攝)
寶晶斥資三億元興建的林邊升壓站,原理如同高速公路的匝道,可將太陽能發電站的電力輸入台電的電力網。(圖/黃威彬攝)

「先前有一塊30公頃的農地,八八風災後變成長年淹水無法耕作的大池塘,其中有7、8公頃是寶晶開發的。我們請教在德國、日本有超過2GW開發經驗的德國廠商怎麼做,他們看完後說『I have no idea.』(我不知道)。這讓我備受困擾,到底要不要投入這個案子?」

城市發展綠能有限公司總經理楊丕暄,長期在屏東積極推廣太陽能,讓農民有新的生機。(圖/楊丕暄提供)
城市發展綠能有限公司總經理楊丕暄,長期在屏東積極推廣太陽能,讓農民有新的生機。(圖/楊丕暄提供)

眼看競爭對手緊追在後,蔡佳晉腦中浮現一個念頭:「這個案子若不做,也不知道有什麼案子可以做。」索性硬著頭皮簽約,靠著團隊合作,關關難過關關過,開發水面型太陽光電設施,解決水池問題,種電面積從7、8公頃擴增為20多公頃。

因應近2年的業務推展與編制擴大,寶晶計畫年底將遷至更大的辦公空間。圖為蔡佳晉帶領團隊開會畫面。(圖/王永泰攝)
因應近2年的業務推展與編制擴大,寶晶計畫年底將遷至更大的辦公空間。圖為蔡佳晉帶領團隊開會畫面。(圖/王永泰攝)
林邊鄉一片廣達30公頃的農地,因地層下陷長期淹水,寶晶將運用水面型太陽光電設施予以活化。(圖/黃威彬攝)
林邊鄉一片廣達30公頃的農地,因地層下陷長期淹水,寶晶將運用水面型太陽光電設施予以活化。(圖/黃威彬攝)
 

 

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綠電爭奪戰4/種電租金1分地年收4萬 農民不下田賺比較多

蔡姓農民所擁有的7分地,目前都用來種電,租金收入讓他生活無虞。(圖/黃威彬攝)

2009年八八風災時林邊潰堤,時任屏東縣長曹啟鴻引進太陽能廠商,協助農民改善無法農耕的困境,因此林邊可說是太陽能最早的示範基地。」長期在屏東從事太陽能推廣的「城市發展綠能有限公司」總經理楊丕暄說。其實,早在八八風災前,林邊鄉即因地層下陷不利耕作,很多農地30多年來都沒有收成。

 

86歲的林邊鄉民黃金龍,自8歲開始跟著父親下田,家裡擁有一塊2分4厘(約700坪)的農地,八八風災後在政府協助下,投入種電行列,「因為投入的時間最早,租金較高,每月可以拿到約2萬元,我和老婆各拿1萬元,加上7,000多元的老人年金,生活夠用了。相較之下,以前種水稻,不值什麼錢,收割時還要請人,划不來。」

林邊地區由於地層嚴重下陷,只要下大雨,就會造成民房和農地淹水。(圖/報系資料照)
林邊地區由於地層嚴重下陷,只要下大雨,就會造成民房和農地淹水。(圖/報系資料照)
70歲的蔡姓農民原本種植水稻及蓮霧,八八風災淹死蓮霧後,挪出1分8厘(約528坪)農地加入種電行列,每月可拿到約1萬5,000元的租金,後來種電面積陸續增加到7分(約2,000坪)土地左右,「人老了,無法耕作,年輕一代有自己的工作,田地閒置很可惜。有傳言說種電會破壞土地、造成污染,其實種電很單純,環保應該沒問題。」
鄭姓農民看到鄰居與朋友因種電得到穩定收入,決定把2分多的地拿來種電。(圖/黃威彬攝)
鄭姓農民看到鄰居與朋友因種電得到穩定收入,決定把2分多的地拿來種電。(圖/黃威彬攝)

一旁的66歲鄭姓農民則透露,他共有5分多(約1,500百坪)農地,其中一塊2分多(600多坪)的地,因地層下陷淹水,自1983年開始就沒有收成了,「我一開始沒有加入種電行列,直到2年多前,寶晶選在林邊開發,我也觀察到鄰居和朋友因種電而家境轉好,就決定種電,種電之後反而有收入;若太陽能發展起來,子孫可到太陽光電廠當巡守及維護人員,工作就有著落了。」

蔡姓老農說:「一分地租給人家種蓮霧,一年收租收不到1萬元。相較之下現在種電有較多又穩定的收入,而且還不用下田,在家就可以收錢。」

86歲的黃金龍是第一批加入種電的屏東農民,他認為不用耕作還有錢領,是種電與種稻最大的差別。(圖/黃威彬攝)
86歲的黃金龍是第一批加入種電的屏東農民,他認為不用耕作還有錢領,是種電與種稻最大的差別。(圖/黃威彬攝)

蔡佳晉引用國際發展的趨勢分析:「解決農地長期只靠補助的政策、農村的繁榮不只要靠農業,全世界耕地的下降不只有台灣,但是因農耕技術成長而產值增加,所以不一定要靠這麼多地。」

 

 

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綠電爭奪戰3/淹水30年沒收成 「不利耕作區」轉型種電老農有收入

寶晶在董事長蔡佳晉帶領下,規劃在屏東打造300MW的太陽能電站;他認為,太陽光電的發展賦予不利耕作的農地全新的價值。(圖/黃威彬攝)

小英政府4年前就提出「2025年綠能發電占總電力供應20%」的政策,開啟兆元商機,其中又以太陽能發電一馬當先,台灣22個縣市又以屏東縣的「800MW光電計畫」承包最多的綠電供應量。

 

根據屏東縣地政處測量,縣內共有1萬3,000多公頃「嚴重地層下陷」,其中東港鎮、林邊鄉、佳冬鄉、枋寮鄉等4鄉鎮,僅3,800多公頃可進行農耕,除「養殖漁業生產區」,其餘大多數農地都面臨嚴重地層下陷及不利耕作的問題。

在屏東的300MW太陽能電站完成後,寶晶將成為台灣民營太陽光電業者前三大。(圖/王永泰攝)
在屏東的300MW太陽能電站完成後,寶晶將成為台灣民營太陽光電業者前三大。(圖/王永泰攝)

近2年多來,蔡佳晉每周都從台北南下屏東與當地農民接觸,深深地感受到農民的痛點。「長期以來,這裡(屏東)每次颱風都上新聞,農民被淹怕了,種電可讓土地休養生息20年,20年後合約期滿,農民若想恢復農耕也可以。」

2009年八八水災重創屏東縣農業,為了改善農民困境,時任縣長曹啟鴻引進太陽能發電,讓屏東成為太陽能發電最早的示範基地。(圖/報系資料照)
2009年八八水災重創屏東縣農業,為了改善農民困境,時任縣長曹啟鴻引進太陽能發電,讓屏東成為太陽能發電最早的示範基地。(圖/報系資料照)

「2009年八八風災時林邊潰堤,時任屏東縣長曹啟鴻引進太陽能廠商,協助農民改善無法農耕的困境,因此林邊可說是太陽能最早的示範基地。」長期在屏東從事太陽能推廣的「城市發展綠能有限公司」總經理楊丕暄說。其實,早在八八風災前,林邊鄉即因地層下陷不利耕作,很多農地30多年來都沒有收成。

城市發展綠能有限公司總經理楊丕暄,長期在屏東積極推廣太陽能,讓農民有新的生機。(圖/楊丕暄提供)
城市發展綠能有限公司總經理楊丕暄,長期在屏東積極推廣太陽能,讓農民有新的生機。(圖/楊丕暄提供)

根據計畫,寶晶明年將會併聯150MW到200MW,目前四鄉鎮地已經收了180多公頃,每個月增加5至10公頃,很快年底可以達到250MW目標,目前位在林邊的升壓站也已經完工(將電力輸入進入台電電網設施,如高速公路匣道)。

 

 

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綠電爭奪戰2/屏東老農喜迎種電拚4嬴 寶晶能源先馳得點

寶佳機構副董事長林家宏在蔡佳晉引薦下,跨足太陽光電產業,並期許做出經濟規模。(圖/寶佳機提供)

近兩週台北氣溫不僅刷新高溫紀錄,更創下用電需求,電力吃緊的當下,7月13日,利用太陽光電發電帶來了240萬瓩電力,占比達六%,相當是核2廠或來3廠的兩部機組發電量。根據經濟部能源局統計,太陽光電自去年開始已擠下其他再生能源項目,成為我國最主要的再生能源發電項目。

 

目前以太陽光電在各項綠能中的發展進度最快。其中,台灣22個縣市又以屏東縣的「800MW光電計畫」承包最多的綠電供應量。

本刊記者在屏東縣林邊鄉代表會多位成員及當地開發商的帶領下,走訪屏東縣林邊鄉、佳冬鄉與枋寮鄉,直擊「800MW光電計畫」現場。一塊塊農地上,數百張長方形金屬片組成的太陽能板,在陽光下熠熠生輝,開發商指著眼前的「林邊99MW太陽能電站」說:「寶晶是屏東推廣友善綠電投資環境以來,拔得頭籌並率先動工的公司。」

寶晶在董事長蔡佳晉帶領下,規劃在屏東打造300MW的太陽能電站;他認為,太陽光電的發展賦予不利耕作的農地全新的價值。(圖/王永泰攝)
寶晶在董事長蔡佳晉帶領下,規劃在屏東打造300MW的太陽能電站;他認為,太陽光電的發展賦予不利耕作的農地全新的價值。(圖/王永泰攝)

太陽能發電靠的是太陽與土地2大元素,然在地狹人稠的台灣,土地取得不易。早期太陽能電廠選址時,曾在桃園、嘉義及台南引起漁民及保育團體抗議,近期則有不少環保聲浪反對砍樹種電,即使是「漁電共生」與「農電共生」也引發爭議,讓太陽光電發展進程受阻。

今年3月,寶晶舉辦林邊99MW太陽能電站第一期工程動土典禮,董事長蔡佳晉(右四)與屏東縣長潘孟安(右五)皆出席觀禮。(圖/報系資料照)
今年3月,寶晶舉辦林邊99MW太陽能電站第一期工程動土典禮,董事長蔡佳晉(右四)與屏東縣長潘孟安(右五)皆出席觀禮。(圖/報系資料照)

在這種情況下,寶晶為何選擇屏東作為發展太陽光電的大本營?寶晶董事長蔡佳晉說:「屏東不少農地,長期有地層下陷與淹水問題,被劃定為『不利耕作區』,農民把這些地拿來『種電』,能得到租金收入,我們有發電收入,政府可實現綠能目標,地方政府則活化了泡在水裡的農地,因此是『4贏』。」

在屏東的300MW太陽能電站完成後,寶晶將成為台灣民營太陽光電業者前三大。(圖/王永泰攝)
在屏東的300MW太陽能電站完成後,寶晶將成為台灣民營太陽光電業者前三大。(圖/王永泰攝)
 
N
 
800MW光電計畫

 

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綠電爭奪戰1/國際大廠搶購綠電 屏東800MW光電計畫吸晴

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綠電爭奪戰2/屏東老農喜迎種電拚4嬴 寶晶能源先馳得點

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綠電爭奪戰3/淹水30年沒收成 「不利耕作區」轉型種電老農有收入

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綠電爭奪戰4/種電租金1分地年收4萬 農民不下田賺比較多

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綠電爭奪戰5/金融高手改種電 蔡佳晉失眠自嘲比金融海嘯還難

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綠電爭奪戰6/投資150億發電300MW 占屏東光電計畫37.5%

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