售1:揚昇君臨高樓層
地址:臺北市中正區博愛路

坪數: 211.98坪 
售價: 29,800萬元

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售2:湯泉高樓河景大樓
地址:新北市新店區溪園路

坪數:133.69坪
售價:6,868萬元

物件詳細資料:

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台北市大安區仁愛路85號7樓

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2019-05-22 15:44:14聯合報系攝影中心 記者王騰毅╱即時報導
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時代力量立法院黨團舉行「實價登錄2.0團進團出,別讓建商偷下架」記者會,立委黃國昌質疑實價登錄2.0有三部法律要相互配套,結果即將審查的委員會只排了立委張宏陸所提的平均地權條例,行政院的版本沒有排案要併案審查,而張宏陸版跟行政院所推出的版本天差地遠,這麼重要的實價登錄2.0的法案審查,排案委員竟然只排了自己的版本,「到底是發生了什麼事情?」

OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱說去年行政院長蘇貞昌在競選新北市長時,曾經答應支持推動實價登錄2.0,現在卻讓民進黨的召委排了另一個法案,把行政院的版本丟在一旁,「請問蘇院長這到底是什麼意思?」,質疑政府喊推動實價登錄是在打假球。

時代力量立法院黨團舉行「實價登錄2.0團進團出,別讓建商偷下架」記者會,OURs...
時代力量立法院黨團舉行「實價登錄2.0團進團出,別讓建商偷下架」記者會,OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱(右)與巢運發言人呂秉怡(左)質疑政府推動實價登錄是在打假球。記者王騰毅/攝影
 
時代力量立法院黨團舉行「實價登錄2.0團進團出,別讓建商偷下架」記者會,立委黃國...
時代力量立法院黨團舉行「實價登錄2.0團進團出,別讓建商偷下架」記者會,立委黃國昌質疑實價登錄2.0有三部法律要相互配套,結果即將審查的委員會只排了立委張宏陸所提的平均地權條例,行政院的版本沒有排案要併案審查,這麼重要的法案,排案委員竟然只排了自己的版本,「到底是發生了什麼事情?」。記者王騰毅/攝影
 
時代力量立法院黨團舉行「實價登錄2.0團進團出,別讓建商偷下架」記者會,OURs...
時代力量立法院黨團舉行「實價登錄2.0團進團出,別讓建商偷下架」記者會,OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱(中)與巢運發言人呂秉怡(左)質疑政府推動實價登錄是在打假球。記者王騰毅/攝影

https://house.udn.com/house/story/5886/3827959?utm_source=houselinemobile&utm_medium=share&f=lineshare

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2019-05-23 12:48

台商回台今年達5500億,下半年還有破紀錄大案!(記者黃佩君攝)

〔記者黃佩君/台北報導〕台商回台目標已提到5000億,但經濟部長沈榮津今透露在盤點目前等待審議的50案後,目前掌握已可破5000億、達到5500或6000億!而目前最大案投資500億元,經濟部投資處長張銘斌今也透露「還有更大案」。他表示,目前部分在規劃的案件「可能會超過」,但還要仔細確定投資計畫;而5500億中,今年會有1600億左右落實。

台商回台目標5月已破年度目標2500億,總統蔡英文提高到5000億,但不到1個月實績竟又可突破5000億。沈榮津今透露在盤點目前等待審議的50案後,目前掌握已可破5000億、達到5500或6000億。而經濟部投資台灣事務所今天也將召開會議,預計今天就可突破3000億。

沈榮津表示,之前提高設定5000億時,還沒有發生川普總統公布3250億課稅清單、以及對華為處置的事件。他也透露,這兩個處置下來後,經濟部也接到很多過去台商諮詢,過去比較猶疑的部分、現在就比較積極。

他也透露,「現在聽到的有5、6千億了」。而國民黨立委曾銘宗也詢問「是意向書、還是確實有投資計畫?」沈榮津也說「蠻具體的,廠商已經是有要落實投資。」

張銘斌也說,目前後面尚有50家廠商等待審議,「後面3000億,都是包括後續影響比較大的手機、電腦等,這部份廠商也逐漸回來了」。他強調現在還不能透露具體廠商名稱,但外界算出電子十哥中已有7家回台,他也證實「相去不遠」。

目前最大投資案為單件500億,對後續是否有更大規模投資案,張銘斌也透露「目前有一些規劃可能會超過」。但他也強調還要再仔細確定投資計畫。而之前算出2800億中今年有1000億可落實,張銘斌也更新數字表示5500億中「今年會有1600億左右落實」

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2799506

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危老加持 衡陽路第2貴透天店 加價15%標售

2019-05-22 14:47

根據商仲標售公告,預計6月13日標售中正區第四種商業區,約278坪,底價約24.3億元,拆算每坪底價約875萬元,目前土地上頭帶有舊建物,其中1幢便是去年6月以4.85億元創下該區段實價第2高的透天店面。(翻攝自Google地圖)

〔記者徐義平/台北報導〕北市站前商圈衡陽路上實價總價第2貴透天,買進僅1年便欲轉售。根據商仲標售公告,預計6月13日標售中正區第4種商業區,約278坪,底價約24.3億元,拆算每坪底價約875萬元,目前土地上頭帶有舊建物,其中1幢便是去年6月以4.85億元創下該區段實價第2高的透天店面。

該透天店面為地上3層樓,去年6月由中興電工與富之陽共同以4.85億元買下,地坪約63.83坪、建坪約132.92坪,拆算每坪土地單價約759.83萬元,不料,買進僅1年便與隔壁的8層樓老舊商辦共同標售,地坪合計約278坪,底價約24.3億元,拆算每坪底價約875萬元,相較1年前該透天店面每坪760萬元,高出約15%。

除該標售案外,6月還有華亞科技園區廠房標售案以及宜蘭頭城烏石港附近的帶建照商業地標售案,3筆合計標售底價約50億元左右,其中廠房標售底價近14.47億元,帶建照商業地底價近7億元。

根據戴德梁行統計,近4年來每1年度工業地的交易總額均超過200億元,其中以2016年最高,當年度工業地交易總額約358億元,佔年度交易總額比率約43%,2017年、2018年工業地年度交易總額各約204億元、278億元,至於,今年前5個月工業地交易總額已達262億元,有機會挑戰2016年的高點。

前5月工業地成交總額達262億元 超過2017、2018年

戴德梁行董事總經理顏炳立指出,雖然台商回流趨勢明確,不過,此波回流的台商屬於理性、積極,並非是飢餓的,因此,不會看到過往瘋狂搶地的情況,反而是價格符合行情才有機會成交。

以自家預計6月標售的3筆物件來看,以中正區商四土地詢問度最高,目前已經超過20組業者領標,反觀華亞科技園區廠房目前領標售3至5組,並未如外界想像地如此熱絡。顏炳立進一步解讀,目前應該房地產是有行無價,要創高價有相當難度,而且多屬台商,甚至是本土買家反而都往中、南部,每坪地價不到10萬元的區域買地擴廠。

因此,他再度強調,目前的工業房地產市場,並沒有飢餓的台商,只有理性、積極的買盤,而且台北市的地價不會漲,只有次級城市才會補漲。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2798484

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▲學者表示,未來人口持續移居都市,房價不易跌。(圖/信義房屋提供)

根據央行統計,今年以來消費者住宅購買貸款金額與銀行放款餘額屢創新高,高房價是造成攀高的主因,不過,隨著不婚不生等影響需求,恐導致未來房價下跌, 景文科大財務金融系副教授章定煊表示,目前房價問題越嚴重的都市,未來房價的跌幅會越有限,關鍵點為人口遷移,意即未來台灣人口會大量集中於都市地區。

中央銀行即將公布4月全體銀行購置住宅貸款及放款餘額,預期持續攀新高。章定煊指出,導致房貸持續創新高的主因,除了房價不斷升高以外,與貸款管制鬆綁後,貸款成數增加有關。
房價高漲,房貸對首購族或年輕人無疑是一大負擔,專家認為,每月房貸支出占收入約3至4成,不得超出收入5成,否則風險太高。章定煊表示,台灣不論是房貸負擔比率偏低,或房價所得比高達9倍,台北所得比更高達逾15倍,這對置產者是一項沉重的負擔。
他認識一對在媒體工作的年輕夫妻,每個月收入合計7萬元,若以4成計算,能支配房貸付出僅2.8萬元,要在雙北置產相當辛苦。
國內少子化趨勢已是底定,隨著需求減少,房價是否有走跌空間?章定煊說,目前房價問題越嚴重的都市,未來房價的跌幅會越有限,問題的關鍵點就是人口遷移,也就是未來台灣人口會大量集中於都市地區,都市化越來越快速,越來越嚴重。如果房價會大幅下修,問題會出在金融泡沫上,而不是人口上。

章定煊根據聯合國報告說明,2018年台灣人口有1860萬人居住在都市。到了2050年,台灣人口只剩下2070萬人,卻有1900萬人居住在城市,比現在還高40萬人,推估農村人口只剩下170萬人。都市人口不減反增,都市價格有這麼容易下得去嗎?但農村肯定要徹底破產的。

https://www.nownews.com/news/20190522/3393911/

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記者劉雅文、于成虎/台北報導

全台的租金指數已經連續52個月上漲!其中房租最高的是台北市,現在甚至達到每坪單價1491元,如果租個25坪房,月租金就超過3萬7000元,就有專家認為此時租屋不如買房,卻意外掀起正反論戰。

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▲全台的租金指數連續52個月上漲。

各種招租廣告在台北市中心,想要入住個20幾坪的套房、或是整層住宅,動輒數萬元,如今甚至達到每坪租金1491元,光租個25坪房就得超過3萬7000元。整體租金指數已經連52個月上漲,讓專家認為可以轉租為買。

房屋比價平台總經理葉國華:「房價其實在下修的過程約略修2成~3成左右,更重要的是貸款利率也從2.5%降到目前的1.6、1.7%,如果你付的租金已經占(租金房貸比)這比例超過60%以上的話,你可能要考慮買(房子)。」

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▲台北市租金貴森森,讓不少房客吃不消。

舉例來說,如果買單價60萬的25坪房,總價1500萬元,反推貸款8成,30年期房貸利率1.7%,每個月負擔大約是4萬2576元,跟平均超過3萬7的房租相去不遠,代表租屋族每個月幫房東負擔將近9成的房貸,所以與其幫房東養房,還不如自己買。」

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▲房屋比價平台總經理葉國華。

不過也有專家持相反看法。

房產專家Sway:「買房子的負擔跟租房子的負擔比起來,有時候租真的比較划算,因為你能夠有繼續生活下去的本錢,最近房價還在跌,所以租比較划算。」

要買、要租兩方論戰各有道理,最重要還是民眾得考量自身負擔能力。

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▲房產專家Sway。

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2019-05-23 10:25:14經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市土地難找,房子也不好賣,不少台北建商出走到中南部,但也有不少外地建商搶進台北。市調機構統計,今年預估至少有8家建商在台北推案,總銷金額逾百億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,台北建商往南跑,外地建商卻往台北走,主要是在台北建商眼中,中南部房價那麼便宜,一定很好賣,而在外地建商眼中,台北房價那麼高,一定很好賺,於是就出現這種「你出我進」的現象。

根據住展雜誌統計,今年預估有新北市新濠建設、宏利發建設與勝輝機構,桃園麗寶機構、昭揚建設、竹城建設,台中希伯崙集團,以及高雄隆大營建等8家外地建商前進北市推案。

何世昌表示,其中新濠、宏利發、竹城、希伯崙、隆大等五家建商,都是首次搶灘台北房市。昭揚與勝輝則是睽違多年後,重返台北房市。

竹城與新濠建設進度較快,竹城已於內湖推出「竹城。有樂町」,新濠也已在羅斯福路四段推出「台大學」。宏利發預計於北投推出「榮華一鹿」;希伯崙開發中的「伯特利」,位於內湖成功路二段;隆大營造開發中的建案位在重慶北路二段。

昭揚建設在2009年曾在台北推案,相隔10年後,再度回頭擁抱台北房市,於北投推出都更案「昭陽天際」,總銷50億元。

勝輝機構過去大多在新北市中和、板橋等地推案,首次在北市推案是2015年,四年後再次回到北市南港推出新案「舞青」。麗寶為全國性建商,近年來持續耕耘台北市場,多有新案釋出,今年又再推出一件指標案。

何世昌指出,台北建地稀有且昂貴,建商想找到一塊價位適合、地塊方整的土地相當困難,前進台北的外地建商大多採取都更或合建等方式,例如「昭揚天際」、「麗盛水方」、「伯特利」都是都更案,「隆大重慶北路案」則是合建案。

何世昌表示,今年上半年北市在地建商推案信心減弱,整體推案量縮,但外來建商推案卻有增無減,主要是對外來建商而言,台北房市擁有最高的房價水準、最高的消費能力,誘因依然很大,預期進軍北市的建商還會更多。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5887/3829263?list=thumb

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工商  
(由鉅建設董事長林嘉琪(左)22日接受營建署長吳欣修頒發「鑽石級智慧建築」證書。圖:曾麗芳)

(由鉅建設董事長林嘉琪(左)22日接受營建署長吳欣修頒發「鑽石級智慧建築」證書。圖:曾麗芳)

台灣民間住宿類唯一!台中豪宅建商-由鉅建設位於國美館特區的「大恆」豪宅新成屋,今年4月底拿下台灣民間住宿類唯一一座「鑽石級」智慧建築標章!不僅如此,「大恆」同時也取得「耐震」標章,創下全台鋼骨結構住宅案的首例,也為下個世代的豪宅重新定義。


由鉅建設董事長林嘉琪今(22)日接受營建署長吳欣修頒發「鑽石級智慧建築」證書,也同時接受台中市都發局長黃文彬頒發「耐震標章」。

「大恆,不只呈現給住戶,也呈現給我天上的父親」。由鉅建設董事長林嘉琪致詞時感性地說,父親最常掛在嘴邊的一句話:「蓋房子一定要讓客戶住得安心、住得舒適,這也是我們的目標與經營理念。」如今,「大恆」拿下「鑽石級」智慧建築標章,證明由鉅建設的堅持是對的。

內政部建築研究所自2003年起,推廣「智慧建築標章」,隨時間而衍生出不同版本的評選指標與分級制(銅級、銀級、黃金級、鑽石級),目前共有304件通過審核;而「民間住宿類」因為「大恆」的完工,內政部營建署終於在16年後、發出了全國民間住宿類第一件「鑽石級」智慧建築標章。

吳欣修表示,由鉅「大恆」是民間住宅非常重要的指標,因為智慧建築從一開始就須有設計完整的配套,無法事後再增加設計,感謝由鉅建設願意投注心力在智慧建築上,將為台灣帶來世界性的競爭力。

黃文彬則表示,自己也是由鉅的住戶,社區安全堅固,不但安然度過921大地震,也充滿溫馨的家庭回憶。20年後,身為都發局長,他再次見證由鉅建設通過鑽石級智慧建築,不僅對由鉅創辦人林增連佩服不已,更表示由鉅建設是台中建築業往前走的標竿與典範。

林嘉琪表示,對「大恆」有著極為濃厚的情感,因為該案的土地是由父親林增連買下,父親過世後,由她接手整合。不只整合過程困難,大恆基地條件優越,如何定位與產品規劃,也都由她負起全責,責任不可謂不重 !

林嘉琪表示,在內政部推動「綠建築」標章時,位於國家歌劇院對面的「理性與感性」社區,2001年成為第一個拿到「綠建築」標章的民間建築;「大恆」在2018年完工後,2019年獲得「鑽石級智慧建築」標章。

她表示,「大恆」讓由鉅建設跨出了最大的一步,組最強的團隊、找最好的方案、用最好的建材,一切都為了超越過去的由鉅。該案團隊均為一時之選,包括建築師李祖原與王重平、亞洲最具影響力設計大師陳瑞憲、台北101大樓永峻結構等等。

「大恆」案雖非位於七期富豪區,根據實價登錄顯示,「大恆」每坪成交單價已站上六、七字頭,已購住戶都是赫赫有名的政商名人。

事實上,想通過「鑽石級」智慧建築標章認證,須通過八項指標評定並加分達標,從建築物的綜合佈線、資通、系統整合、管理、防災、節能、健康、創新等。據悉,目前除了政府機關、台積電等大廠外,由鉅「大恆」是民間建築唯一通過的個案。

智慧建築是從被動式設計邁向主動式管理,各種軟體與設備都與從前大大不同,對周遭環境的反應更快速,在未來的維護上也更有條理。如1樓設置的淹水偵測器與防水閘門相互連動,遇到天氣驟變,即可發揮功能;住戶平時帶著高端技術結合的Smart Key,不須觸碰感應設備,即可呼喚電梯到自己所在樓層,遇到緊急狀況,也可隨時呼叫管理中心等等。

該案也導入太陽能光電板,從中央監控系統即可看到發電度數,公設區域可分區分時監控燈光,採用Philips Dynalite高效環控調光系統,照明與機電設備多數採變頻、高效,社區節能智慧化。

由鉅「大恆」在外觀上同時正視地球暖化問題,精心設計了景觀與節能雙贏用材-帷幕牆,特別採用普立茲克國際建築獎得主指定品牌-德國旭格,是全國唯一整棟採用德國旭格的住宅大樓。

最特別的是,「大恆」的外牆開窗系統可以斷熱抗寒、耐風、耐震靜音,配熱浸化玻璃系統,是旭格為其單獨設計。玻璃系統厚度達37.5與41.5mm,有效阻絕室內外溫差與噪音,設計超強卓越;大恆還有一項創舉,為首創全棟住宅舖設複層浮動制音樓板的建築高標準,領先業界!

林嘉琪秉持父親的精神,力挺團隊開創時代精神,讓這棟外表全為玻璃帷幕的SC(鋼骨結構)豪宅裡外都走在業界尖端。

這棟擁有難得的永久棟距與目視即可欣賞的藝術作品,委由台北101建築師李祖原打造,為地上35樓的雙棟SC建築。以德國科技玻璃帷幕為外觀,以博物館為形式的空間,做到OPEN TO NATURE的全球住宅趨勢。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190522004110-260410?chdtv

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2019-05-22 23:57經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

美中貿易戰引發台商返台投資熱潮,房貸龍頭土地銀行、台灣銀行高層齊聲看好房市。土銀董事長黃伯川昨(22)日分析,台商回流為房市短期利多,房價與房貸承作量均會上漲;台銀總經理邱月琴表示,近來台南、高雄等地房市為「有感」復甦,台銀瞄準自住戶,今年新增房貸目標上看1,600億元。

土銀昨日舉辦「校園黑客松競賽活動」頒獎典禮,董事長黃伯川受訪時指出,美中貿易戰引發的台商回流潮為房市短期利多,房價與房貸量雙雙增長,其中房價僅微幅上升,但建案去化也變得更加迅速。

經濟日報提供
經濟日報提供
 
對於美中貿易戰,是否可能衝擊下半年的房市景氣,邱月琴認為,台銀瞄準自住與換屋族客戶、並非投機客,授信品質穩定,加上台銀對房貸業務向來很保守,六都房貸成數最高八成,其他地區最高七成五或七成,只有自住戶有寬限期,並以二至三年為限,因此,今年台銀房貸業務仍能大幅成長,包含築巢優利貸在內,新增房貸目標為1,500~1,600億元。

黃伯川說,台灣1994年至2004年間曾發生系統性風險,當時房地產大幅崩跌、銀行逾放比率飆高,主要原因就是中國開放政策產生虹吸效果,全世界的資金都跑到中國去,台灣因為地理位置近且沒有語言障礙,情況特別嚴重,進而導致台灣房價崩盤。

近期美中爆發貿易大戰,讓過去外流的台商紛紛返台投資,影響所及,最近四、五年工業區土地價格暴漲,其中又以大台北地區的五股、南港、中和、土城等最為明顯,根本一地難求。此外,台商回流後,眾多台幹也有置產需求,短期內將可提振房市景氣。

據統計,截至4月底,土銀房貸餘額約8,600億元,市占率11%,穩坐國銀房貸冠軍寶座,預計今年,房貸餘額將成長3%~5%。

邱月琴表示,近期台南、高雄等中南部地區的房市復甦非常明顯,主要是房價比北部低很多,民眾購屋負擔較低,若就業情況改善,將有助紓緩房市賣壓;北部則因房價太高,民眾必須累積更多的財富才有能力購屋,因此需要更長時間來去化賣壓。

https://money.udn.com/money/story/5621/3828910

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2019/05/22 09:28:00

記者蔡佩蓉/台北報導

今年房市價格修正放緩,甚至有區域平均建案房價跌深反彈,根據住展雜誌統計,大台北30個主要行政區近1年新建案成交行情,有19個行政區房價上漲,多數在5%以彈升。也有建商看好房市,除了加速去化餘屋之外,也將積極購地。

鄉林,賴正鎰,樣品屋。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-1883197

▲今年房市氛圍轉樂觀,建商也動起來買地。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

鄉林集團董事長賴正鎰說,中美貿易大戰催化台商資金快速回游,政府年度目標已翻倍到5000億元,隨之廠房和商辦需求強勁,也帶來大量就業機會與住宅潛在需求,對於房地產來說,完全揮別前幾年不景氣,鄉林緊抓住這波房市反轉向上契機,今年下半年會大量購地,北屯與南屯五期等地,已有4塊土地即將談成,將會加速開發新案。

鄉林建設指出,包括新北投溫泉養生宅「鄉林玉川」、台中科博園道「鄉林美術舘」,因台商詢問度高,今年底可望順利結案;已經落成的淡水紅樹林「鄉林山海滙」銷售突破7成,將會加速去化,力拚今年底銷售達9成;至於今年新推預售案新莊「鄉林淳真」已銷售8成;台中「鄉林天韻」預售已破7成。

另外在台北有十多個都更案,其中台北萬華都更案,預計今年第4季推出,鄉林台灣今年會有上百億元的推案量。大陸方面,除了青島別墅與南京的商辦跟酒店式公寓之外,成都的「涵碧天下」R4、R6兩大區的住宅大樓,將在今年下半年開始銷售。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=544627

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2019-05-22 21:39經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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稍早某房仲根據官方買賣移轉棟數資訊指出,今年以來中南部房市交易熱度持續加溫,交易量占比持續拉高;就今年第一季數據來看,台南、高雄兩都合計占比已來到22%,比2011年時多出6%。相較之下,雙北市則是從37%大幅滑落到僅剩29%。

今年以來,房市買氣呈現北冷南熱,南部,特別是高雄交易增溫,一般咸信,和當地颳起的政治『韓流』有很大關係。不過單就房市基本面看,則確實很大比例是北部投資客的貢獻。這再度說明,一個區域的房市買氣要出現快速提升,乃至行情拉高,確實是需要更多外地客拉抬。

再回到北台灣,根據住展房屋網企研室觀察,大致從房地合一新制上路後,以短期套利為主要操作模式的純投資客確實減少;近期市場買方不但以剛性需求居多,在地客比例都至少在六成以上。

換言之,過去因為房價飆漲所產生,無論是跨區,或所謂輕移民的購屋行為,比例上已較之前下滑。而由於在地客對當地房價本來就有既定認知,房市業者近期卻又普遍開出高價,買氣當然很難明顯提升,這的確也反應在以上的買賣移轉棟數數字上。

展望今年下半年,雖然經濟狀況有望好轉,但現在美中貿易戰烽火再起,尤其下半年選舉還會更熱;而占多數的在地剛性消費者,價格認知恐怕還是會和薪資水平一樣,頂多原地踏步,因此大概真的得等到明年選後,才可能有一些機會,看到北台灣,特別是雙北市房市買氣出現明確回溫信號。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3828694

 

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2019-05-23
作者: 謝金河

▲經濟部長沈榮津。(圖/黃郁修攝)

經濟部長沈榮津不斷的為更新台商回台投資的金額,我相信5000億的目標不難達成,但這些回台的資金何處去?影響未來產業發展布局很大,值得好好妥善規劃與運用。

上一波台商回流在2008年馬總統時代,因為遺贈稅大幅調降,台商回流炒房,造成房價一波大漲,逼得年輕人走上街頭。這回美中貿易戰造成的資金回流,牽動的是未來10年,20年的產業布局。台灣要迎接的是未來產業,這包括資安產業,像安全監控,雲端伺服器等一定要在台灣生產。

2是要全面提升Made in Taiwan的形象與價值,也就是說利用這次機會,讓台灣製造的形象全程提升,並區隔非台灣製造的產品,這是台灣擺脫廉價製造的一次好機會!

3是投資未來,如果能將資金完全導入政府鼓勵的5加2產業,這是一次最好的機會。如果資金拿去炒房,除了炒高房價,只是譲有錢人享受房價增值利益,未來必須讓資金投入生產製造部門,用資金去創造新價值。

沈榮津部長對台灣下一個回合的投資方向如數家珍,這回他對智慧製造及從追求性價比生產到台灣製造業的信賴製造,有很多深入淺出的觀點,值得大家思考!

https://www.wealth.com.tw/home/articles/20855?utm_source=line&utm_medium=wealth&utm_content=20190523

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【政策焦點】

工商界盼開放壽險買預售屋自用 金管會:未禁止

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277226

金管會打臉工商大老 沒禁壽險業認購預售屋作自用

https://udn.com/news/story/7239/3826115

金融業盼加速房貸計提改革 金管會:比照國際2022年實施

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190521004263-260410?chdtv

經長打包票 「五缺」沒有問題

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280076

中市17處山坡地 檢討「劃出」

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280082

花蓮青年住宅恐餘屋多 徐榛蔚:絕不會賣不出

https://www.cna.com.tw/news/aloc/201905210149.aspx

 

【專家觀點】

沒看到飢餓台商!顏炳立:工業地高峰已過

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280088

中美貿易戰帶來台灣房市利多?張欣民:還是保守為宜

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277253

房市/高房價 首購族往外圍買 學者:不如租

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277280

 

【專題專案】

大揭密!全球收入最高是這個城市

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280094

 

【產業訊息】

沈榮津:台商回台投資 將達5,500億元

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280103

開第一槍 中華電不賣華為新機

https://ctee.com.tw/news/tech/95883.html

85大樓禁止處分解鎖 買家海霸王順利過戶

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1290417

 

【財經統計】

四月季調失業率3.73% 雖沒惡化但連兩月升

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280109

 

【商仲市場】

士林夜市爆招租潮!1百公尺空8店面

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277295

影/士林夜市爆招租潮 200公尺文林路6店面招租

https://house.ettoday.net/news/1448466

識相房東沒漲租 站著吃燒肉店租揭曉 月來客2000人打平

https://house.ettoday.net/news/1449254

花蓮港發展觀光 釋出碼頭土地招商

https://udn.com/news/story/7241/3826095

 

【區域消息】

往返台北縮短20分 捷運三鶯線工程進度達31%

https://udn.com/news/story/7323/3825779

 

【區域行情】

平實房價取勝 新莊2字頭社區1個月賣6戶

https://house.ettoday.net/news/1449363

 

【房地買賣】

買房先求有再求好? 3大過時購屋觀你中幾個

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277310

房市/雙百貨利多撐腰 這裡的屋主不願賣屋

https://www.nownews.com/news/20190521/3393413/

房市/百萬年薪工程師嘆買房難 專家這樣說

https://www.nownews.com/news/20190521/3393383/

輕熟女躍居購屋主力客層 一出手就4戶

https://ctee.com.tw/news/real-estate/94224.html

中古大樓新莊熱賣 14個月成交89戶就稱霸新北

https://news.housefun.com.tw/news/article/164902227809.html

房市/梅雨季看屋 這4處讓漏水屋無所遁形

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277328

台北橋聯開宅只賣出1戶 專家曝「錯過不可惜」原因

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190521/1567837/rtn/

年賺2百萬仍買不起房 他哭:我的天

https://ctee.com.tw/news/real-estate/95058.html

 

【出租承租】

店面違約金列清楚 防堵房東惡意漲租或停租 

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277343

不怕被房東坑! 「先列違約金條件」

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190521/1566422/rtn/

 

【房貸利率】

拚台商貸款 銀行掀低利戰

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190522000270-260202?chdtv

銀行殺紅眼 六都房貸利率 跌跌不休

https://house.udn.com/house/story/5913/3825312?from=udn_ch1009cate5912_pulldownmenu

 

【都市更新】

《金門縣府購地興建》中和閒置3眷村 將闢停車場

https://m.ltn.com.tw/news/local/paper/1290291

協助租屋、遷學區…新北推動都更扮「管家」

https://udn.com/news/story/7323/3826634?from=udn-ch1_breaknews-1-cate3-news

 

【危老重建】

都更三箭到中和 12棟危老屋今拆除

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277361

中和12棟危老建物拆除 將改建22層大樓

https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2797490

 

【社會住宅】

影/社宅進度3縣市被留校察看 高雄遭批只顧發財無作為

https://house.ettoday.net/news/1449367

浮洲合宜宅禁賣規定 被破解

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350277370

 

【實價登錄】

葉凌棋:盼「實價登錄2.0」 落實居住正義!

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280115

 

【貿易戰爭】

若貿談破局全球陷衰退 大摩︰Fed明春須降息至零

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2797075

 

【中國大陸】

中國房市泡沫化 空屋、鬼城急遽攀升

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350280121

北京首登亞太商業地產投資市場首位

https://www2.hkej.com/instantnews/china/article/2142538

穩經濟鬆調控 陸土地交易復甦年增9.3%

https://money.udn.com/money/story/5604/3825172

住建部發佈預警提示購房者需冷看房市「回暖」

https://news.sina.com.tw/article/20190521/31360056.html

 

【海外市場】

英緊縮經濟政策 造成數千人缺糧

https://udn.com/news/story/6809/3825365

澳幣貶!澳央總裁:6月貨幣政策會議將考慮降息

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000139330

加國房市榮景落幕 調查:今年平均房價停滯

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2797062

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2019年5月21日

王蕙文
編譯

中國的房地產市場,在2016年出現民眾漏夜排隊搶購景象。但才經過2年時間,空屋率和沒人住的鬼城,數量卻急速攀升。有路透社記者走訪內陸城市鄭州,見證中國房地產市場泡沫化徵兆。

這位26歲的青年在河南鄭州,從事室內設計的工作有七年的時間,去年開始新屋買家數量滑落,他的收入縮水了兩到三成。鄭州市室內設計師 張晨軒(音譯)表示,「現在的話可能大家手裡面的錢比較少了,裝的話就比較勉強,要求的話就是能住就行,能住的舒服就可以,並不講求那些風格啊配色啊就很少了,(那個會影響你的業績嗎?),會影響,會影響自己的業績,還有自己口袋裡的錢,自己的工資。」

北京當局降低頭期款、放鬆購買限制以及調降基準利率等措施,讓鄭州這個總人口達一千萬人的內陸城市,在2016年也捲入房地產飆漲風。從全國各地跑來的買家,手捧著現金搶購比沿海都市便宜許多的房屋,新產品一上市通常在幾分鐘內就銷售一空。但從去年九月開始,鄭州房地產市場急遽下滑。賣不出去的庫存房成長了26.5%,與2016年的高峰期相比萎縮了26.9%。

放眼全國,2018年住宅樓地板空間的銷售,和上個年度相比只成長了1.3%,低於去年同期的7.7%。而在河南成長縮水的情況更是劇烈,達5.1%,和2017年的17.8%相比簡直不可同日而語。

鄭州市房地產銷售員趙娜(音譯)指出,「20多年快速的發展,和房地產真的是離不開的,但現在房地產慢慢出現一個平穩期,而且呢也確實到了一個平穩期,它必須要平穩的去發展,平穩發展的話也就意味著,比如說就是大的公司要殲滅小的公司,好的企業可能要殲滅一些普通的企業,可能會出現一個整合期,所以說面臨的未來可能裁員啊,所以說的話個人可能要考慮到自我的一個轉型。」

然而在鄭州北部邊緣,俯視著人造湖的高檔北龍湖區,一排排裝飾著傳統皇家屋頂的別墅,照舊以好幾千萬人民幣的價格在市場上銷售,每平方英尺的單價和澳州雪梨相差不遠。

 

https://news.pts.org.tw/article/432351

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實踐「實價登錄2.0」資訊透明化的目標,這才是居住正義、才是接地氣的房市政策…

過去消費者與不動產相關業者資訊不對稱,讓消費者購售屋有如瞎子摸象般,無法得知實際價格,自實價登錄上路至今已近七年,有購售屋需求的消費者已習慣上實價登錄網站查詢房價,作為出價、議價之依據,為買賣雙方帶來不少便利,累計查詢人次已超過一億人次,可說是國內房地產交易資訊透明化跨出很重要的一大步。

不過,日前有民眾就在買房過程中,向媒體控訴不肖房仲業者在交涉過程中,虛報實價登錄行情慫恿買家加價購屋,最後買家成了冤大頭,買到「被墊高的房價」。此外,也有無良業者鼓吹自備款不足的買方簽「AB約」,可向銀行取得更高的貸款成數,不過,買方未來卻得面臨還款壓力,同時還有涉及違造文書的風險,都是罔顧消費者權益的不法行為。

實價登錄當初設置的目的,就是希望房價能夠透明,遏止炒房,但如今實價登錄卻成了不實的參考數字,實在可惜。目前實價登錄是以30個門牌號為區段揭露,但這樣的價格揭露非常模糊,假設同一條路上30個門牌樓高、屋齡都一樣,很難確認是哪一個建案的價格,但房地產差一棟、差一樓,房價就差很多,也就是所謂的獨特性、異質性,當消費者無法精確、精準的查詢房價時,資訊不夠透明,就無法在購售屋時做出合理的判斷與決策,加上不動產可能是消費者人生中最大的一筆交易,應該有充分的資訊參考,都在在顯示目前的實價登錄亟需再優化的空間,若不積極優化,上述實價登錄造假的情形恐會持續發生,消費者權益無法受到保障。

借鏡香港、日本,甚至是英、美等已開發國家,早就都已經實施實價登錄的機制,社區名稱、實際門牌等資訊都完整揭露,揭露的只是房地產的交易資訊,不會揭露個人資料,因此並沒有個資的問題,此外,根據英、美等已開發國家房地產資訊透明化的經驗來看,資訊愈透明對民眾權益的保障更高,讓民眾與業者間的資訊對等、透明、即時、正確,能遏止惡意不實登錄,防止炒作,讓買賣雙方不必在價格上互相猜忌、不信任,反而能加速房地產交易時程,確保更即時、透明、正確的交易資訊揭露。

實價登錄已成為我國不動產市場交易資訊最重要的來源,是市場透明健全最關鍵的基礎,內政部為了解決台灣房市資訊不透明的沉痾,提供更為即時、透明、正確的交易資訊,已擬定「實價登錄2.0」修正草案,目前已送進立法院審議中,期許立法院應盡速排審相關法案,積極修法,搭配完整配套措施,實踐「實價登錄2.0」資訊透明化的目標,這才是居住正義、才是接地氣的房市政策。

 

永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

延伸閱讀:

葉凌棋:消費習慣重組!三大商圈興衰的秘密

 

https://ctee.com.tw/house/manager/95246.html

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主計總處今(22)日發布四月份就業調查指出,「經季節調整」的失業率連二月上升,四月達3.73%,雖然累計兩個月只升高0.02個百分點,勞動市場沒明顯惡化,但值得密切觀察。

國勢普查處副處長潘寧馨表示,季調後的失業率確實有升高,且連續兩個月升高,這應該是受近期貿易戰影響,以致景氣擴張趨緩所致,不過,由於就業人數還在增加,因此當前勞動市場應該還「沒有明顯化惡」,值得密切觀察。

近三個月(2~4月)的季調失業率依序是3.71%、3.72%、3.73%,而原始失業率則略降至3.67%。

主計總處:台商回台就業效果還未顯現

行政院主計總處今(22)日發布四月失業調查指出,依目前的就業統計研判,「歡迎台商回台方案」的就業帶動效果尚未顯現。

國勢普查處副處長潘寧馨表示,政府「歡迎台商回台行動方案」,對就業應有正面效果,主計總處有特別注意,但到目前為止,資料還沒有反應出來。

他指出,台商回台投資,機械設備的投資會先反映,就業人數的增加應該是最後才到位,目前行動方案還在初期,因此就業效果尚未顯現。

 

https://ctee.com.tw/news/policy/95401.html

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台商回台投資大爆發,到本周就會突破3,000億元。經濟部長沈榮津接受本報專訪時指出,自從美國總統川普在本月初陸續推文,宣布擴大對陸貨加徵關稅以來,已催出不少原本觀望的台商回流。他透露,現已掌握50家台商將加速回台,初估新增投資額至少2,600億元,累計今年投資金額將達5,500億元,會超過上修後的5,000億元目標,「這是千載難逢的機會」,「老天再給台灣20年榮景,產業得以轉型升級 」。

老天再給台灣20年榮景,產業得以轉型升級

沈榮津並說,今年實際投資到位的金額經仔細推敲,不只原估的1,000億元,可望上修到1,600億~1,700億元。

美國5月10日起對中國大陸2,000億美元商品的關稅由10%提高到25%,並預告將對3,000億美元商品加徵關稅25%,等於對中國大陸商品全面性課徵懲罰性關稅。沈榮津形容,當他和這些台商大老闆們一一打電話時,這些老闆們都在問:「這次川普是玩真的?怎麼下這麼猛的藥!」

貿易戰,川普玩真的!美國是有策略、有步驟的

沈榮津表示,現在看起來這次中美貿易戰,美國是有策略、有步驟的,一路按照計畫走,蔡總統訂下的台商回台投資金額5,000億元目標「一定會破」。沈榮津自信地說,「不只電子五哥,後面的幾個小哥,電子十哥都會回來」。

5月初台商回台核准投資金額已達2,057億元時,經濟部就掌握原本2,500億元的目標一定會破,因此沈榮津心裡有數,決定訂出一個「自我挑戰」的目標5,000億元,在向總統蔡英文報告後,「總統表示尊重」,並在9日對外宣布目標翻倍到5,000億元。

「歡迎台商回台投資行動方案」截至5月16日已審查通過55家廠商,總投資金額2,884億元,創造28,500個就業機會。中美貿易戰升溫後,目前已掌握後續還有50家廠商將排隊回台,包含電子資訊、金屬機械、民生化工業,投資金額初估可達2,600億元,可新創兩萬個就業機會,預計8月底前陸續完成審查。

政府把關、慎選投資計畫,不希望台商回台「重操舊業」

「促進產業升級轉型」、「提供高值就業機會」是政府這波迎台商回台投資的二大目的。沈榮津說,為了達到產業升級轉型目的,政府會「把關」、「慎選投資計畫」,篩選出高附加價值、關鍵零組件、自有品牌國際行銷等三大類型廠商,不希望台商回台「重操舊業」。

以第一波已通過審查55家廠商來說,電子資訊業最多,包含網路通訊、伺服器、電腦周邊產品,金屬機電業次之,包含機械設備、自行車、汽車零件。沈榮津認為,這些產業回流勢必帶動產業升級轉型。例如智邦是生產技術智慧化升級、永勝光學是全智慧化產業升級、巨大機械投入智慧化生產。

台灣產業供應鏈將從「台商製造」走向「台灣製造」

中美貿易戰牽動全球供應鏈重組,對台灣來說卻也是機會。沈榮津說,這是台灣重新布局全球供應鏈的最佳契機,台灣產業供應鏈將從「台商製造」走向「台灣製造」。他舉例,NB代工龍頭廣達董事長林百里將回台投資,廣達就會帶動高階、高單價伺服器相關產品供應鏈回台,「會像粽子一樣一整串都回來」。

已核准55家廠商已建立伺服器、網通設備、自行車、汽車零組件、汽車電子和航太七大產業供應鏈。沈榮津強調,一個產業鏈回來,就會扎根下去,至少20至30年間不會改變,「老天再給台灣一次機會」,行政團隊一定會把握機會,全力以赴,預估三年內仍會有許多台商持續回流。

 

https://ctee.com.tw/news/policy/95769.html

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根據德意志銀行研究,美國舊金山打敗瑞士蘇黎世,成為全世界薪水,以及扣掉房租後的可支配收入兩項均排名第一的城市。

德意志銀行提出的「《2019年全球各國物價報告》(Mapping the world’s prices 2019)」研究中,分析了全球56個大城市居民的生活成本和質量。德銀的報告包括八個方面的考量:購買力、安全、醫療護理、生活成本、房價收入比、通勤時間、污染和氣候。世界上薪水最高城市前十名依名次排列,分別為舊金山、蘇黎世、紐約、波士頓、芝加哥、雪梨、奧斯陸、哥本哈根、墨爾本以及倫敦。

過去5年,舊金山在薪水排名中躍升了7名;在扣掉房租後的「可支配收入」更躍升了21名。研究報告顯示,舊金山2019年的平均月薪(稅後)為6,526美元(約新台幣20萬元),而蘇黎世則是5,896美元(約新台幣18萬元)。這份報告的作者將此歸因於美國科技行業的快速增長,這有助於提高該市的收入。

(中時 陳舒秦)

 

https://ctee.com.tw/news/global/95064.html

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戴德梁行董事總經理顏炳立22日表示,美中貿易戰激勵台商加速回流台灣房地產,這個話題,很多人在喊燒,但他所看到的實際情況是,工業土地市場最高峰是在2016年,當時大量台商回流購地;今年量還是持續出來,但是價格卻沒有明顯波動,「現在已經沒有看到飢餓的台商!」而是積極、理性、剛性的買盤。

顏炳立表示,顯示工業地產市場並沒有想像中的燒,買家也沒有被沖昏頭,也沒有盲目追價、瘋狂搶購,而是自用擴廠的需求居多。

據戴德梁行統計,這一波工業地的熱潮,最高峰是在2016年,當年全年土地成交金額達833億元,其中工業地就囊括快5成,達358億元,是台商回流、自用擴廠所購置工業地最多的一年;2017年全年土地成交額再度放大,到1,203億元,其中工業地佔204億元、比前一年略減;2018年土地市場再放大到1,562億元,其中工業地則小幅成長至278億元。

至於2019年,戴德梁行統計,截至今年前五月中旬,累計工業地成交額達262億元,整體土地市場成交金額則高達1,200億元。

目前工業地成交金額262億元,已超越2017年全年的204億元。市場預期,如果工業地的潛在需求持續下去,2019年全年成交金額,將有機會追上2018年全年的278億元、以及2016年全年的358億元。

但是在工業區土地的成交價格方面,顏炳立表示,其實工業地價格,在台北都會區並沒有明顯飆漲,只有中南部工業區,由於基期低、造成「補漲」效應。顯示工業地市場並沒有熱到搶購、追價的程度,而是價格合理的買盤。

戴德梁行將在六月接受委託公開標售三筆工業地、商業大樓,包括台北市衡陽路商辦大樓底價24.3億元、13日開標,林口華亞工業區約14.47億元底價,預計18日標售;宜蘭鳥石港商業地底價6.9888億元,28日開標。上述三筆標案,總底價達45億多元,可望吸引自用買家進駐。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/95411.html

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2019-05-21 23:45聯合報 記者喻文玟/台中報導
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台中市府昨起重新通盤檢討山坡地範圍。 圖/聯合報系資料照片
台中市府昨起重新通盤檢討山坡地範圍。 圖/聯合報系資料照片
 

過去山坡地測量儀器不精密,常有非山坡地被誤劃為山坡地,台中市府昨起重新通盤檢討山坡地範圍,列出優先檢討處理土地包括外埔、大甲、大肚、烏日及沙鹿區17處、約707公頃土地,將送中央審核,劃出後的土地開發不受水保法管制,也免繳山坡地開發利用回饋金。

 

台中市長盧秀燕昨天表示,這是促進土地合理利用,決定重新通盤檢討山坡地範圍,可釋出部分土地適當利用來「拚經濟」。

水利局長范世億指出,山坡地範圍是省府時期、民國69年公告實施,早期劃定為方便管理,以「路界、水系、鄉鎮界」當邊界劃設,加上過去測量儀器不精密,常有非山坡地誤劃山坡地問題。

台中市面積超過22萬公頃,依農委會水保局統計,全市山坡地面積約近16萬公頃,占全市面積72%;被列山坡地,開發須繳6%以上回饋金,超過500平方公尺還要提交水保計畫才能申請雜項執照和建造執照,大幅降低投資意願,也影響開發。

目前中央規定「平均坡度小於5%」、「未在崩塌地、土石流危險溪流影響範圍內」、「劃出區的連續聚集面積大於10公頃」,可進行山坡地劃出作業;「標高大於100公尺」、「標高小於100公尺但平均坡度大於5%」,則要劃入山坡地。

水利局表示,在符合環保、水保、安全條件下,中市初步篩選符合「劃出」山坡地有外埔、大甲、大肚、烏日、沙鹿區17處、約707公頃土地,已完成公開展示、市府初審、審議小組審查等程序,預計5月底送行政院核定。

https://udn.com/news/story/7325/3826669?from=udn-catelistnews_ch2

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台糖釋地開發工業區;供電力求穩定;外勞聘用給彈性

「五缺」是台商回台投資最擔心的問題,尤其這波台商回台投資已形成熱潮。經濟部長沈榮津表示,目前最迫切的就是解決用地問題,他已指示台糖全面盤點土地區位,為掌握時效,將由工業局「跳」下去開發工業區,將來只租不售,目前台糖在中、南部有較合適土地。

沈榮津強調,工業區開發一定要快,「二年到二年半完成」,第二波回台台商會有建廠需求,屆時一定會有土地供給問題。「五缺」問題,沈榮津日前在立法院經濟委員會備詢時,也打包票「沒有問題」。
沈榮津指出,第一波審查通過的55家廠商大多是擴建既有廠房,大多沒有缺地問題,只有不織布龍頭的南六企業回台投資需要找尋新土地,現已找到台糖在燕巢的土地。另外,智邦長期需要找一個總部設置地點,「正在幫忙找」。

對於第二波台商回流土地需求,沈榮津說,規劃由台糖釋出中南部適合區位的土地,再由工業局開發工業區,採取「只租不售」方式,可降低台商土地資金壓力,台商也能儘速建廠,同時可以避免炒作土地,讓工業用地價格蠢蠢欲動。至於新設工業區實際開發及規模,須視投資台灣事務所需求,預計在二年至二年半間完成開發。
除台糖土地釋出外,科技部在二林基地有500公頃正開發中,彰化縣政府在二林精密機械園區也有約500公頃,均可作為台商回流的供應新基地。

有關缺電問題,沈榮津認為,位於苗栗首座離岸風場上周已動工,年底可以發電,總裝置容量128MW(百萬瓦);明年台電位於彰化的示範風場也將動工,總裝置容量110MW,年底就可以併聯發電,各項電源開發計畫若如期完成,就能確保2025之前,備用容量率15%以上,備轉容量率10%以上,可穩定供電。

勞工部分,沈榮津大大肯定勞動部展現務實彈性的柔軟態度,先進用外勞,一年後再補足本勞。他認為台商回台在3k5級制額外增聘10%政策下,尚能因應回台生產的需求。

據了解,台糖在北部、高雄已無土地,現提供六處地點給經濟部選擇,多位在台南、雲林、嘉義;經濟部初步考量可行性,將優先開發台南和雲林二處土地,共約百公頃。惟仍待向行政院報告相關規畫後,才能夠拍板定案。

 

https://ctee.com.tw/news/headline/95824.html

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2019-05-22 00:45:43經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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浮洲合宜宅。 聯合報系資料照
浮洲合宜宅。 聯合報系資料照
 

雙北房價居高不下,政府推出低價的浮洲合宜宅「日勝幸福站」,讓符合條件的民眾抽籤申請,但受限「十年不得轉售」規定,無法轉讓。去年開始陸續有浮洲合宜宅流入法拍,不僅成功移轉破解「禁賣期」,甚至有債權人一拍承受,比一手取得的價格高出571萬元。


經濟日報提供
經濟日報提供
 

房仲業者表示,浮洲合宜宅共計有16筆法拍紀錄,且一拍或二拍時即能拍定,得標金額每坪落在2字頭到3字頭,這種狀況能夠突破禁賣現制,也就是買賣雙方透過債權人與債務人關係,成功將房產移轉。

目前國內合宜住宅共有兩處,分別是桃園龜山「A7合宜住宅」及新北市板橋「浮洲合宜住宅」,合計逾8,400戶,並有五年、十年內不得轉售的「預告登記」限制,當時具申購資格有逾2.5萬戶。

但這項「禁賣期」近來出現解套情形,以今年5月中法拍案件為例,「浮洲合宜宅」20樓戶落入法拍市場,坪數約53.89坪,拍定結果一拍被債權人承受,價格落在1,525萬元,比當年一手取得的價格高571萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察這些法拍資料顯示,大概具備三個共同特徵,包括多設定有租約不點交,可避免一般民眾進來搶標;第二是法拍原因多為清償票款;第三是一拍就被債權人承受,和一般法拍案可能三、四拍才被承受有明顯差異。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,除買賣雙方即為債權人與債務人關係,另有一種方式是債務人先透過法拍程序,由債權人、實為關係人取得,順利承接該物件後再加以轉售,就算轉售金額低於一拍金額,實質上也較第一手取得金額高。

https://house.udn.com/house/story/5886/3826722

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新北市長侯友宜上任後推動都更三箭,優先提供危老建築快速審查與相關行政協助,市府今天上午拆除位於中和區南山段的12棟老舊房屋,未來新建物將增加耐震結構安全,並成為綠建築與智慧建築。

中和區南山段危老重建案位於捷運景安站周邊的景平路與南華路交界處,共12棟4層樓48戶,為屋齡達43年的混凝土建築物與加強磚造建築物。

新北市城鄉局表示,因原有房屋老舊、居住機能不符需求,且鄰近距景安捷運站僅不到10分鐘的路程,適逢近年捷運環狀線動工,申請人期待自家老屋早日重建改善,便向市府申請危老重建計畫,審查天數僅22天即核准通過,後續也對相關建築執照申請進度積極追蹤瞭解並給予行政協助。

城鄉局指出,從危老條例發布上路至今,新北市危老重建核准案量已達37案,為全國核准案量最多且推動效率最高的縣市,此外也透過每月「危老重建推動行政協助平台」,主動針對每一核准個案,邀申請人了解推動進度與適時提供行政協助,希望加快民眾推動都更速度。

危老重建相關資訊、申請注意事項、範本、檢核表及已核准的案件相關資料,皆已置於新北市都更處首頁「危老重建計畫」宣導專區,提供民眾參考,相關資訊請上新北市都更處官網。

(中時 譚宇哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/94359.html

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▲梅雨季看屋,發現牆面有發霉水痕,意味未來恐有漏水疑慮。(圖/總管家清潔公司提供)

梅雨季一到,大雨「唰唰唰」地瞬間就落下,不少地區頓成水鄉澤國,儘管要在濕溽的天候外出相當不便,卻是買方趁機看屋、避免買到漏水屋的絕佳機會,專家指出,雨季後的一周左右看屋,可看到最真實的屋況。

雨天看屋較能看見房子的瑕疵,住商不動產企研室經理徐佳馨認為,通常雨季一周左右都是檢視屋況的好時機。至於該留意哪些屋況?信義房屋竹北勝利店店長黃競鋒建議,首先留意窗框,若有滲水、雨水灌入的情況,表示未來每逢大雨就易有漏水問題;徐佳馨補充,窗戶因雨水造成積水、滲水後,若窗台洩水處理不當,未來還會誘發壁癌,不可不慎。

其次是看天花板與牆面,黃競鋒指出,若有水滴下來、出現水痕,便有漏水疑慮,但通常會由屋主負責修繕處理。徐佳馨則認為,就算看屋當時沒下雨,也可觀察天花板或牆面是否出現水泡式隆起,表示曾受到水氣侵蝕。

第3個需注意的地方為木作家具或木地板,除觀察是否有水漬外,徐佳馨提醒,由於木作、木地板要完全乾燥的時間較長,可看是否有受潮狀況,若還出現發黑、不規則突起,未來可能會發霉。最後是2次施工的空間,例如陽台外推、頂樓加蓋等,由於牆壁多出接縫,如果有不平整隆起、水漬或油漆剝落的現象,多是漏水所造成,也須多加留意。

https://www.nownews.com/news/20190521/3393427/

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2019-05-21 15:35

▲▼景文科技大學財務金融系副教授章定煊。(圖/記者陳韋帆攝)

 

▲景文科技大學財務金融系副教授章定煊。(圖/ETtoday新聞雲)

記者黃靖惠/綜合報導

華人舊有觀念認為「有土斯有財」,許多人認為買房是最保險的投資理財產品,不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻說,2005年台灣歷經房地產多頭,房市結構性產生變化,以往操作法則很難適用現今,不過仍有3種過時的買房理由教人買房,若不審慎評估,恐將淪為扛房貸的螞蟻。

章定煊表示,2005年台灣歷經了房地產多頭,房市的結構性產生變化,以往房地產操作法則很難適用,但還是經常在各種場合聽到過時觀念。

第一、自用住宅為最保值資產

多數人將自用住宅視為一種資產,認為就算現在付貸款很辛苦,但過一陣子苦盡甘來。他解釋,十年前房貸成數低、且房價比低,買預售屋10%頭款都是跟會方式硬湊出來,接下來2~3年時間攤還30%的工程款,最後才輪到60%銀行貸款,所以熬過會錢跟工程款的階段,房貸能輕鬆提前付清銀行貸款,然後用同樣的方法買第2間屋、第3間屋。

對比如今,不只房價大漲,且所得低,也讓所得房價比翻倍,現在所得房價比這麼高,一旦套進去了,解套遙遙無期,就形成螞蟻地獄。

第二、先求有再求好

購屋族資金有限又想買房,最常被勸買市郊或者是蛋白、蛋殼區的房子,秉持著「先求有再求好」,遠離市中心退而求其次買品質差房子,日後再尋求有機會換屋。

他也強調,台灣房價版圖因為捷運路網的形成,發生大規模的重整,形成了一個房價相對穩定的都會圈,如果是路網之外的區域,價格風險也相對提高,上下起伏跟著變大。

如果依照「先求有再求好」邏輯去買了離市中心外圍的區域,價格與路網之內的房價差異越拉越大,導致後來換不了屋。最後他反問,前幾年先求有,在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔………..購屋族,換得進比較靠市中心的新屋嗎?

第三、房貸每月應該控制月所得30%之內

他說明,台灣房地產過去平均7年一循環,購屋族就算高檔被套住,只要耐心等待7年也能解套,所以,房貸支出控制在每月所得30%額度內,隨便買都沒問題沒錯。

自2005年房市轉為大多頭,至今還沒結束,如果房地產週期被拉長,一旦被套牢住的後果不敢想。

章定煊建議,「買不起也別應買」,寧可租到郊外縮減開支,也要維持定期定額理財方式,如果是自願買房也要擠一些錢買消耗型保險,避免發生意外壓垮全家經濟。



原文網址: 買房先求有再求好? 3大過時購屋觀你中幾個 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190521/1449506.htm#ixzz5odzGSOYh 
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三立新聞網

記者劉雅文、于成虎/台北報導

國際知名的觀光景點士林夜市,一入夜沿街小吃攤販、美妝,甚至運動用品店,各種商家群聚,但隨著遊客大減,很多業者難以支付高租金紛紛退租,造成精華地段文林路100公尺內就出現8間店面空置,甚至有的是整棟招租。

美食網紅吃透透,士林夜市各種商家群聚,每年吸引無數觀光客朝聖,堪稱國內夜市一級戰場。大東路口是士林夜市最熱鬧的地方,再往這邊走幾步路,人潮明顯下降了很多,租金行情也差很多。路口成分界,有陰陽街之稱,大東路成為精華地段,滿滿遊客蜂湧而來,但轉角的文林路人潮差很大。

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▲士林夜市出現整棟招租。

房仲業者陳泰源:「(大東路租金)可能下修也有大概7到8000塊之間,如果你說大東路可能人潮最聚集的地方,大概都維持這個水準,但是如果說像文林路這一條,現在你會發現很多閒置店面,現在普遍都降到一坪可能5到6千塊錢之間。」

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這陰陽街市場差很大,大東路這一段幾乎沒有空置店面,但文林路相對冷清不少,算算這一側,光短短100公尺就出現了8個空置店面,還有3個路邊攤位,甚至有的是整棟待租。

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▲文林路100公尺就出現了8個空置店面。

房仲業者陳泰源:「這邊的房東大概心態也都比較高,過去其實是一路租金往上調整的時候,其實也相對連帶的影響房客,把這個租金的成本轉嫁到他們的商品上,於是它變成一個負面的循環。」

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以往人聲鼎沸、店面難求,但就像東區一樣,租金行情過熱邁向泡沫,再加上近年遊客大減,讓這一級夜市充滿隱憂。

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▲首購族往外圍區域置產,學者建議先租。(圖/信義房屋提供)

檢視實價登錄資料,全台房價以桃園略顯下跌,其餘均為盤整,從住宅總價下滑,顯示首購族成為區域購屋主力,購屋者往外圍購屋。景文科大財務金融系副教授章定煊認為,外圍區域房價下跌風險最大,首購族在支付能力未改善前,不如在外圍區域租屋,便宜租金才有機會存款,進而理財去累積自備款,往市區置產。

信義房屋企研室日前公布今年第一季房市評論,提及受到農曆年假的影響,今年第一季各都會區交易量普遍較前一季下滑,全台買賣移轉棟數季減約11個百分點,來到64,224棟,不過六都中以高雄及台南表現相對亮眼,分別季增5.1%及3.6%; 若與去年同期相較,則以高雄年增15.9%居冠,而台北年減12.2%,其餘四都則 與去年同期約略相當。

價格方面,雙北房價持續平盤整理,呈現漲跌互現走勢,桃園略顯下跌,但老屋交易比重明顯拉高,而新竹、台中及高雄維持高檔盤旋。目前市場買盤仍以自住需求為主,其中桃園以南的首購族群已成為區域購屋主力,在支付能力未明顯改善的情況下,購屋者尋屋方向已有往較舊、較外圍的區域調整。

針對住宅總價較低,首購族往外圍區域購屋的情況,章定煊指出,前幾年因台北房價過高,許多民眾移居外圍區域,若是前進新北市第一圈,包括中、永和、新店等,房價相對穩定,景氣滑落,跌幅不致太深,但台北市第二圈,包括林口、淡水、新莊副都心等近年房價修正幅度大,對置產不易的首購族無疑是一大衝擊。

章定煊建議,與其在外圍區域買房,不如先租屋,因便宜租金有利於存錢,搭配適當的理財,累積更多自備款,可增加選擇機會到市區或房價波動不大的區域買屋。

https://www.nownews.com/news/20190521/3393400/

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中美貿易戰帶來台灣房市利多?張欣民:還是保守為宜

好房網News記者李彥穎/台北報導
受到中美貿易戰,台商紛紛從中國大陸回流台灣,蔡英文總統日前宣布,2019年底之前,預估台商回流投資的金額,可望達到5千億元,對於台灣經濟是一大利多。鄉林建設董事長、商總理事長賴正鎰更直接表示,看好中美貿易戰台商回流後,對房地產有正面影響,今年下半年要在台灣大舉獵地。不過天時地利不動產顧問公司總經理張欣民卻認為,以房地產市場來說,現階段還是稍微「保守一點」較好。
張欣民認為,現在在獵地的都是建設公司,並不是真正有使用需求的廠商,這就是一種「預期的心理」,因為大家會想說,這些台商回來的話,會擴大投資,會雇用更多的人員,也因此會帶動相關週邊土地的需求跟住的需求,所以市場上對這個部分當然是會高度地看好,從這個角度來看,對台灣房市是利多。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,中美貿易戰對台灣房市的影響,仍應保守觀察。(圖/好房網News資料照片)
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民參加大埔2.0房市專業座談會指出,大埔房價有修正可保值,適合自住,不建議投資。好房網News記者 陳韋帆/攝影
但張欣民表示,若從實務面來看,政府今年預期台商回流投資的5千億,並不是短時間就能夠全面落實,例如找土地需要時間,招募員工也需要時間,若全部的資金要在台灣全面落實,短的話可能兩三年,長的話搞不好要5年10年,因此這樣的利多是屬於中長線,短期應該保守一點。
張欣民還說,若考慮到一些外部的因素,包括中美大戰開戰之後,有些人擔心,會不會從「貿易戰」,發展為「貨幣戰」,就要更小心。因為如果是貨幣戰,會影響到金融市場,這可能就會導致2008年金融海嘯再度重演,那這個就不是利多,而是利空了。
張欣民認為,現在部分建商的做法,有一點「賭得太過了」,包括之前的高鐵車站特定區的標售土地,大家爭搶的狀況,他都覺得「已經有一點賭性太強了」,因為後續還是有一些變數存在,現階段他認為應該「保守一點」比較好。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/259192227810.html

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工商 

 

工商協進會理事長林伯豐21日建議金管會,要開放壽險業購置預售屋,作為自用不動產,保險局副局長張玉煇表示,「其實我們沒有限制!」壽險業投資自用不動產,並沒有限制不得買預售屋,但若是投資用不動產,投資項目中則沒有預售屋。


也就是說林伯豐建議的部分,目前金管會並沒有限制,若壽險公司要自用辦公室,可以去買預售商辦大樓,並沒有違法。

但是若是投資用不動產,即會有即時運用並有收益的規定,即二年內要即時運用,並要符合最低收益率2.345%,這部分目前並沒有開放投資預售屋。

同時林伯豐建議的究竟是預售住宅,還是預售商辦大樓?金管會表示,可能要看到具體建議內容,才能回應。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190521003662-260410?chdtv

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【政策焦點】

提升核發建照效率 南市府推動單一窗口制度

https://news.pchome.com.tw/public/taiwanhot/20190520/index-55834354183980221016.html

鼓勵投資日照中心、銀髮公寓 壽險業不動產投資限制擬放寬

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268106

 

【專家觀點】

看好中美貿易戰台商回流 賴正鎰:下半年要「大量購地」

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268115

 

【專題專案】

年輕人經濟壓力大 90世代四成以上「零存款」

https://reurl.cc/MGrG3

錢不夠壓力大 90後成三拋世代

https://ctee.com.tw/news/consume/94533.html

公宅政策被教壞? 張景森酸柯文哲別急著找藉口

https://udn.com/news/story/7323/3824355

 

【產業訊息】

工廠轉型觀光業 觀光工廠成新景點

https://ctee.com.tw/news/policy/94492.html

美中貿易戰台灣發大財 台商回流投資額突破2500億

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268121

 

【房市統計】

購屋掀團購風 輕熟女躍升首購族主力

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190520002897-260405?chdtv

 

【財經統計】

Q1貿易順差 五年新低

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268502

景氣趨緩出口不振 首季商品貿易順差創5年新低

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268127

 

【商仲市場】

純辦前5月交易量 年增3倍

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350273710

土地標售夯 建商卡位高鐵這一區

https://news.housefun.com.tw/news/article/189862227733.html

台南新吉工業區進駐踴躍 僅剩14.6公頃土地

https://m.ltn.com.tw/news/local/paper/1290100

知名包子店2億出售?外傳買主是他!

https://reurl.cc/z7mNe

 

【豪宅訊息】

亞灣2大超豪宅 搶攻頂端客

https://ctee.com.tw/news/real-estate/94703.html

 

【區域消息】

台北市五大熱銷社區 國宅占四席

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350273716

北市五大熱銷中古社區 大直美堤花園居冠

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190521003051-260410?chdtv

台中車站百年遺址 再創鐵道文化價值

https://money.udn.com/money/story/5621/3824340

機能提升 全台瘋桃園青埔成移居新熱點

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128974/

房市/台中買抗跌宅 商圈機能最重要

https://www.nownews.com/news/20190520/3389574/

3大國際酒店集團 搶進花蓮

https://m.ctee.com.tw/dailynews/a14aa14/a14aa14/981505

 

【區域行情】

天龍國最冷清「菜市場宅」 竟是單價不貴的它

https://news.housefun.com.tw/news/article/152605227496.html

雙北熱門中古社區出爐 這兩個房價1字頭

https://house.udn.com/house/story/5889/3825112

房市/台中綠園道房價高?地段不同價差一倍

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268535

台南九份子景觀大樓銷售順暢 區域房市前景看俏

https://estate.ltn.com.tw/article/7539

捷運交會站比拚 這站出乎意料漲幅第一名

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北高捷運交會點房價變化 美麗島站漲幅奪冠

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北高捷運交會站房價 美麗島站漲最多

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高雄/科工館商圈交易熱!新屋房價坐二望三

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【房地買賣】

踩中三地雷 新莊副都心這社區轉手都賠

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台北老舊公寓吸「自住客」 一樓、頂樓眉角多……

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買房子先求有再求好?專家點破真相 提出購屋「4建議」

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【地產專欄】徐佳馨:入厝之前 你該知道的3大要點

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【出租承租】

房地產「租賃時代」到來,未來10年走勢?房產達人:房價下跌、租金持穩

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【稅務稅制】

爸媽送房子 這2招省下千萬贈與稅

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降定了! 嘉縣不動產評價會通過105年7月房屋稅調降2成

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定案了!嘉義縣3年內新屋房屋稅平均調降20%

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【房貸利率】

六都房貸利率創五年新低 專家:低利如毒品要小心

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全體銀行不動產放款 年增達1成

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【都市更新】

鍾小平強調先推都更 扭轉萬華命運

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【危老重建】

危老重建,申請89件,核准共計23件

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268634

新北都更三箭促中和危老屋重建 12棟老屋今拆除

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【社會住宅】

北市青年一期公共住宅5月23日公開抽籤

https://money.udn.com/money/story/5621/3823003

租公宅加薪就得搬? 柯:繼續住但租金不打折

https://udn.com/news/story/11322/3824550

 

【實價登錄】

實價登錄上路7年 Bug好大包 地政司:2.0版預備中

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住展評論:道高一尺魔高一丈 實價登錄防不勝防

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【實價不實價4】120秒影片教學 實價登錄3步驟快搜

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268193

 

 

【標售法拍】

法拍破「禁售年限」 浮洲合宜宅身價翻近6成

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350273743

浮洲合宜宅法拍轉手,比入手價多出571萬元

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190521003324-260410?chdtv

太電桃園八德土地,下週開標

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190521003328-260410?chdtv

 

【建商建案】

睽違10年 北投推案爆300億量體

https://estate.ltn.com.tw/article/7537

南京、青島飯店Q2起進入旺季 鄉林建設中國布局收成

https://udn.com/news/story/7241/3824169

北台灣520檔期案量縮2成 恐北冷南熱

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/80770

 

【凶宅風水】

北市最凶大樓現法拍市場 勇者出現了嗎?

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268664

 

【爭議申訴】

Q1房屋買賣糾紛 漏水仍是大宗

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350268691

 

【法務判例】

建商吸金3 高階警、校長都受害

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350273749

 

【社區管理】

第一次裝潢就上手!4大關鍵挑選適合的室內設計師

https://reurl.cc/nRkxD

 

【貿易戰爭】

摩根士丹利示警:關稅戰引發 全球經濟衰退

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350273755

中國若掀貨幣戰恐3大苦果 智庫:兩敗俱傷

https://money.udn.com/money/story/5618/3823442

《中國房產》中金:應藉機中美貿戰,加速房地產市場化改革穩內需

https://invest.hket.com/article/2354093/

 

【中國大陸】

釋活水! 人行6月17日再定向降準

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350273764

中興透露 陸10/1啟動5G商用

https://ctee.com.tw/news/global/94820.html

穩經濟鬆調控 中國土地交易復甦年增9.3%

https://ctee.com.tw/news/china/94394.html

陸4城市遭政府預警 房地產調控政策抑制房價漲

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190520002763-260410?chdtv

中金:中國應加速房地產市場化改革 取消限購限價等措施

https://reurl.cc/X9o9j

 

【海外市場】

歐洲央行最新報告:加密貨幣不會對實體經濟和貨幣政策產生重大影響

http://news.knowing.asia/news/416edadc-1677-4a55-84bc-9505bdef4f51

難以負擔高房價 舊金山逾8000人無家可歸

https://tw.news.appledaily.com/international/realtime/20190520/1569666/

經濟委靡 歐洲負利率難解套

https://ctee.com.tw/news/global/94799.html

歐盟列免稅天堂黑名單 百慕達獲除名

https://ctee.com.tw/news/global/94403.html

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工商

 

因應中美貿易戰與大陸經濟情勢,中國人民銀行印發下調服務縣域的農村商業銀行人民幣存款準備率的通知全文。(圖/中新社資料照)

因應中美貿易戰與大陸經濟情勢,中國人民銀行印發下調服務縣域的農村商業銀行人民幣存款準備率的通知全文。(圖/中新社資料照)

為因應中美貿易戰與大陸經濟情勢,華爾街見聞21日報導,中國人民銀行印發下調服務縣域的農村商業銀行人民幣存款準備率的通知全文。

 

文中表示,自2019年5月15日起,下調服務縣域的農村商業銀行人民幣存款準備率1個百分點;自6月17日起,再次下調服務縣域的農村商業銀行人民幣存款準備率1個百分點。

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190521003478-260410?chdtv

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中美貿易戰煙硝再起,摩根士丹利發布報告指出,若中美持續出現更多以牙還牙的報復性關稅,將波及全球經濟陷入衰退。然而在如此情況下,大摩預測美國聯準會(Fed)將在2020年春季前把基準利率降至零。

大摩首席經濟學家兼全球經濟部門負責人艾亞(Chetan Ahya)在報告中提到,「如果談判觸礁而使協議落空,美國將對對中國進口的其他3千億美元產品課徵關稅,我們可預見全球經濟將邁向衰退。」

他還指出,若全球兩大經濟強權無法達成貿易解決方案,央行勢必被迫調整貨幣政策,來為逐漸惡化的經濟前景提供支撐。

艾亞預測Fed將在2020年春季前把聯邦基金利率一路降至零,北京當局則可能將財政刺激規模擴大到占其GDP的3.5%。

不過他也補充,「然而被動式的政策回應與政策落實通常發生的時間落差,意味我們恐怕無法扭轉金融緊縮情況與全面性的全球衰退。」

艾亞還提醒投資人不要低估貿易戰衝擊,因為中國可能提出「類似限制購買等的非關稅壁壘」。此外,企業也恐無法把新增的成本完全轉嫁到消費者身上。

除了大摩,OECD也警告中美貿易爭端將削弱全球經濟成長。它在21日發布最新經濟展望報告時,將2019年全球經濟成長估值從先前的3.3%降至3.2%,低於2018年的3.5%與2017年的3.7%的成長幅度。該組織還預測,若中美貿易緊張不見舒緩,新的關稅將使兩國經濟成長在2021年縮減0.2或0.3個百分點。

中美劍拔弩張,已對金融市場造成大幅震盪。自從川普政府提出關稅威脅以來,標準普爾500指數大跌了3.4%,道瓊工業指數也大跌約800點。另外開拓重工與波音等貿易巨擘,以及在中國營收占比較高的晶片業者都在這場貿易戰中遭到池魚之殃。

 

https://ctee.com.tw/news/global/94845.html

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中國時報  
賴佑維 、桃園
邱姓建設公司負責人涉嫌吸金3億多,最後卻跳票,位於春日路建案,遭受害者潑漆。(賴佑維攝)

邱姓建設公司負責人涉嫌吸金3億多,最後卻跳票,位於春日路建案,遭受害者潑漆。(賴佑維攝)

桃園邱姓建設公司負責人2010年開始,宣稱可投資公司建案、預售屋或資金周轉等,以年利率12至33%方式回饋。但去年底邱無力償還,開始跳票並跑路,受害者包含3線1星警官、國小校長、家長會長等。遭逮捕後,檢方依違反《銀行法》起訴。

檢方調查,邱姓男子是地方聞人,曾任警友會站長、顧問、家長會長等,因認為向銀行貸款手續麻煩,且自己無足夠擔保品。此外若是讓投資者成為股東,公司決策有影響。因此採對外募集資金方式,並給予優渥紅利,藉此吸引鉅款。檢方追查,共有34名投資人參加,吸金高達3億1千多萬元

另外受害者包含現任、退休3線1星高階警官、國小校長、家長會長等,投資金額最小就是100萬元起跳,檢方清查,有受害者甚至投入8000萬元,令人吃驚。日前邱男跑路消息傳出,不少人也成立自救會。1名受害者說,現在只想要能把錢要回來,其他都不敢奢望。也有人哭訴,投資的錢是自己老本,如今拿不回來,不知道怎麼過日子。

去年12月,因為銀行未核准邱男貸款,導致資金周轉不靈,陸續發生跳票的狀況。有投資人聽聞風聲後,趕緊要聯絡邱男,卻發現無法取得聯繫,才驚覺邱男已經跑路,不少受害者還因此組成自救會。檢方後來鎖定,邱男藏身在屏東、高雄及台南等地,今年3月20日將其拘捕到案,訊後依違反《銀行法》起訴。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190521000631-260107?chdtv

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2019-05-21 15:06

5月時,浮洲合宜宅出現1戶20樓的法拍屋,1拍底價高達1525萬元,最終債權人選擇以底價承受,該承受價相較當初跟政府承買的總價,還要多出571萬元,增幅將近6成。(翻攝自Google地圖)

〔記者徐義平/台北報導〕4年前因地震衝擊,導致還未交屋,梁柱便出現裂縫的「浮洲合宜住宅」,即便後續順利交屋,仍掀起一波退屋潮。5月時,該合宜宅出現1戶20樓的法拍屋,1拍底價高達1525萬元,最終債權人選擇以底價承受,該承受價相較當初跟政府承買的總價,還要多出571萬元,增幅將近6成。

 

合宜住宅是馬英九當總統時推出,共有兩處,分別是桃園龜山「A7合宜住宅」以及新北市板橋「浮洲合宜住宅」,合計逾8400戶,當時具有申購資格的戶數逾2.5萬戶。

 

即便A7、浮洲等兩大合宜宅分別有5年、10年內不得轉售的「預告登記」限制,不過,其實兩大案交屋沒多久便陸續有法拍訊息傳出,房產業者解釋,部分法拍案有可能是投資客要運用「法拍」程序突破轉售限制的框架,因為透過法拍程序便不受到「轉售年限」的枷鎖。

 

光是浮洲合宜住宅過去1年多的時間便有數筆法拍轉手的紀錄,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察這些的法拍資料顯示,大概具備有3個共同的特徵,包括多設定有租約不點交,可避免一般民眾進來搶標,第2則是法拍原因多是因為清償票款,第3則是1拍就被債權人承受,和一般法拍案可能3、4拍才被承受有明顯的差異。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2797248

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在過年後這段時間不少買房的民眾,至今應該已陸陸續續進入交屋,甚至入厝階段,可你知道嗎?好不容易才走完所有的流程,在準備入厝人生第一屋前,除了新舊房屋的清理之外,建議3大點要特別留意!

▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D
▲搬家之前建議先做好規劃,避免入住後才發現問題。圖片來源:Flickr@ cagona https://reurl.cc/RDY7D

第1點:進住前 翻修水電、除蟲不可少

一般來說,除非購買的是新建屋,一般若是老舊住宅,更甚至是10年以上社區住宅,在管線上的維護都不需要重新檢視,這時,最好請專業的水電技師檢查一下管線,如果能夠更換,最好搬家之前做全面管線的更新,也不要有僥倖心理,避免在未來實際居住時,因為發生漏水等問題管線需要更換,得另尋他處棲身的狀況。

此外,台灣氣候較為濕暖,若是木作較多、又地處潮濕的房子,更要注意是否有白蟻等問題,若能在搬家之前全部清理完畢,就更無後顧之憂。

第2點:懂得斷捨離 居家空間不壅塞

對於很多購屋者來說,空屋的空間感其實不容易拿捏,往往買了房子,帶著家當入住後才驚覺「房子原來那麼小」。因此,對於第一次搬家的首購族來說,「斷捨離」是很重要的。

如何斷捨離?建議先從分2大類開始,需要以及暫時不需要2項,每個人對於新家一定有著美麗的居家布置畫面,這時就可知道自己在新家布置的需求做區隔,將有需要的家電、家具或裝置類器具先做打包,剩餘的部分就是暫時不需要的部分。

當然,暫時不需要的也別著急,發揮斷捨離主要是為了檢視自己的生活需求,但是不需要的東西,若是完好無缺,也可以是造福他人的餽贈,所以,把長期囤積不用的家具轉贈給親友或社福單位,讓這些完好卻用不到的家具能在其他地方發揮最大效益。

第3點:搬家打包要注意 力求牢固好搬運

除了上面2點外,這邊也提醒大家,打包行李搬運時,可以列打包清單,將所有打包物品都詳細列入,並且按照使用頻率分類,把標示貼在紙箱上,方便搜尋且不易遺漏。

打包除了力求牢固,內部也可以使用氣泡紙、報紙等緩衝材料塞滿,避免內容物因搬運而損傷,打包的箱體本身記得不宜太重或太大,以1人可搬動為原則,不只方便搬家公司師傅不會因過重而受傷,也是為自己在收到這些打包廂時,好搬動歸位。

入厝就是開啟一段新生活,在過程中也能透過整理提升居住品質,有了好的開始,在不同心境下,也會開啟新的美好人生。

徐佳馨
徐佳馨
徐佳馨小檔案
徐佳馨小檔案

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▲買房子先求有再求好?專家點破真相,提出購屋「4建議」。(圖/取自pixabay)

房價居高不下,別說是剛出社會的年輕人,就連事業有成的中年人都可能有買不起房的困擾。我們總是聽到一些購屋建議,最常聽到的莫過於「先求有再求好」、「有自己的房子才安定,現在辛苦點沒關係,都會苦盡甘來的」,不過真是如此嗎?景文科技大學財務金融系副教授章定煊就提出 3 點分析與 4 項建議。

章定煊在臉書提及,自己常聽到的一些購屋建議,包括「有房子就是有了安定,一定要有自用住宅,就算現在付貸款很辛苦,苦一陣子就會苦盡甘來。不這樣做會非常後悔。(這個公務員就是服從準則一)」、「買房子先求有再求好,先在遠離市中心買品質差的房子,以後有機會再換屋。」「每月支付貸款應該控制在月所得 30% 之內。」

不過,這些話都聽過幾十年了,現在真的還適用嗎?章定煊提出 3 點分析,首先,他指出,台灣這 10 年來房價大漲與低所得,讓所得房價比翻倍,就老一輩的來說,以前台灣的銀行的放貸成數很低,所以大家都買預售屋(中古屋反而自備款高買不起)。10% 的頭款都是用跟會的方式硬湊出來,接下來的兩三年,又要攤還 30% 的工程款(美其名約公司貸款),最後才輪到 60% 銀行貸款。因此剛開始的兩三年,不用說每月剩 1 萬元,連 1 塊錢都不剩的都大有人在。

他接著說,問題是,那時候所得房價比低,而且所得還不斷上升,房價也不斷上漲,只要熬過會錢跟工程款那兩三年,很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款,然後用同樣的方法買第二屋、第三屋,但現在所得房價比這麼高,一但套進去了,解套遙遙無期,就形成螞蟻地獄。

▲房價居高不下,國人買房不易,就算買了,多數人每月負擔也是相當大。(圖/取自pixabay)

其次,台灣房價的版圖發生大規模的重整:捷運路網之內的,形成一個很大的都會圈,房價相對穩固。章定煊認為,如果是路網外,只有單條捷運所及的區域,房價風險性就高,上下起伏很大;連捷運都沒有,靠台鐵通勤電聯車,穩定性就更低了。如果先求有,去買了都市很外圍的區域,搞不好跟路網內價格越拉越大,根本換不了屋。前幾年先求有,在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔等地購屋,「還換得進比較靠市中心的新屋嗎?」

此外,章定煊也表示,台灣過去房地產有七年一循環的說法,房地產循環很快,就算高檔套到,七年也能解套。所以 30% 額度內有什麼就買什麼,隨便買準沒錯。「台灣房地產 2005 年的大多頭,走到今年都還沒結束(由國泰房地產指數來看,從最高點只修正了 8.9% ),已經長達 15 年的多頭了,多頭還能走多久呢? 接下來的空頭又可能多久呢?如果像日本一樣,從 1991 年 1 月開始走到 2009 年 1 月一波 20 年的空頭該怎麼辦?所以貸款控制在 30% 之後呢?後續的投資建議到底是什麼?房地產的循環被打亂,房地產的週期被拉長,未來的多空真的非常難以預料。」

至於「該在 30% 額度內勉強在市中心買間廁所,還是勉強在市郊買個舊公寓呢?30% 額度越不過購屋門檻,後續又該怎麼辦?」章定煊則提出 4 點建議:1.買不起別硬買。2.買不起也要記帳,儘量結餘,寧可「租」到郊區,壓縮開支。3.結餘款以定期定額的方式理財,你不理財、財不理你,2.5% 以上接近無風險的金融商品多得是。只要政府不亂來,這樣的報酬率是可以咬住房價的。4.如果自願跳入螞蟻地獄,也要再擠一點錢買點消耗型保險,避免有個意外閃失,壓垮全家經濟。

▲章定煊臉書貼文。(圖/翻攝自章定煊臉書)

 

https://www.nownews.com/news/20190521/3394893/

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徐珍翔

台北市寸土寸金,不少小資族寧願捨棄新北大樓,也選擇買台北老舊公寓。(圖片來源/信傳媒資料照)

 

台北市寸土寸金,土地持分較大樓高的公寓自有一番吸引力,「使用空間大」的頂樓、一樓更是一度受到投資買盤青睞。有房仲業者統計發現,隨著近年買氣回升,買盤也漸漸轉為自住族群,沉寂四年的公寓頂樓又蠢動起來,2018年每坪單價來到48.4萬元,創下近四年新高。

 

根據台灣房屋智庫最新統計,台北市四層及五層樓公寓的頂樓戶交易狀況從2015年開始,單價多在每坪44.5萬到46萬元之間盤整,可是2018年卻來到48.4萬元,年增幅達8.6%,也是四年來最高。

對此,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,台北市長柯文哲從2014年上任以來,曾幾度宣示對於公寓頂加的取締決心,尤其2017年發生多起公安事件後,更以專案優先拆除違建,加上適逢房地合一稅後的房市交易低潮,買方對於有加蓋的投資型產品態度保留,導致公寓頂樓戶的交易量減,「不過因為近年買氣回升,買盤又變成以自住族群為主,會挑選一些屋齡相對較新,屋況較好的公寓,所以平均單價有略微回升的跡象。」

公寓頂樓最便宜,「頂加」小心買貴

張旭嵐指出,一般公寓類型的房屋,單價往往與樓層高度成反比,因此,觀察2018年五層樓公寓的交易價格,以一樓最高,平均每坪54.9萬元,接下來依序為二樓的46.7萬元、三樓的45.5萬元、四樓的45.1萬元,以及五樓的44.4萬元,不難看出「越高越便宜」。

她解釋,相較於大樓,公寓因為公設低,所以實用性較大,且持有地坪也大,加上樓層越高越不方便的特性,不少預算有限的小資族為了台北市門牌,寧可捨棄新北的電梯大樓,選擇買下屋齡較高,但總價較低的四五樓公寓自住。

事實上,台北市仍有不少所謂的「頂加公寓」,如何出價也是一門學問。張旭嵐說,一般市場認知,價格會隨著加蓋材料不同而有落差,從鋼筋混擬土到鐵皮加蓋,多介於頂樓單價的二分之一到三分之一,「不過,最好先確認是否能取得約定使用公設空間的『分管協議』,才能確保使用權利。」

多付成本買頂加有何風險?她提醒,凡是在民國84年1月1日之前興建的頂加都屬於「既存違建」,目前作法雖號稱「緩拆」,不過,一旦遭人舉報就會轉為「即報即拆」,加上又涉及公共安全問題,因此自台北市加強取締以來,頂樓戶的加蓋價值已經大減。

一樓公寓最貴,買賣「眉角」也多

至於單價最高的公寓一樓,張旭嵐解釋,多半是具有店面或辦公室等商用效益所致,若門前有停車位,可運用空間又更大一些,因此身價相對高;台灣房屋中和景安站店東蔣京叡則提醒,所謂「門前可停車」其實是坊間的銷售術語,通常是在標榜「基地或臨路寬敞、活巷、無劃定禁停號誌」等空間條件,這類「停車事實」雖不易被檢舉,但也並非合法權利範圍,「不過,在消費市場中,大家還是會把這樣的便利性『變相加值在交易總價中』。」

「通常這類條件好的一樓公寓,交易價格會比路寬窄的一樓多個一到兩成的售價,甚至,俗稱的『霸王車位』在以前也常被用每個車位50萬到80萬元的方式變相加價。……不過,一樓停車空間如果會影響住戶出入及逃生安全,或有占用共有或公有空地的疑慮,就算前屋主曾經有過使用慣例,也不能作為永久保證,最後還是可能影響和左鄰右舍之間的關係,甚至引起法律糾紛。」他補充。

此外,部分一樓公寓會附設地下室,價值認定也有諸多「眉角」。蔣京叡說,買方不妨先檢視是否登載於權狀面積內,若屬於私有使用,單價約為一樓的三分之一到二分之一,「如果是公用空間,要先確認是不是有約定專用或分管協議,還有登計使用的用途為何,這種通常只能當作利於銷售的附加價值。……

舉例來說,1995年以後取得使用執照的台北市建築物,地下室登記為防空避難室的話,屬於公共產權,不能更改兼用住宅,更不可以違規出租。」

整體而言,公寓畢竟屬於老屋,除了一些「約定成俗」的價值認定,其實屋況也是一大考驗,張旭嵐建議,最好避免購買過度裝潢的老公寓,因為這類標的往往無法看見水泥牆的原始狀況,無從判斷水泥是否剝落、是否為海砂屋等屋況,「另外,二樓雖然上下方便,不過因為很多公寓都把管線集中在二樓,一旦老舊漏裂,很可能會優先遭殃,所以如果購買屋齡超過三十年以上公寓二樓,也要注意是否有管線需要維修的問題。」

更多信傳媒文章

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根據永慶房集團統計雙北市的十大熱銷中古社區,台北市屋齡五年以上交易量前五大社區中,就有四座為國宅,其中以中山區「大直美堤花園」一年來交易量達41戶居冠;新北市則以新莊區「東村A ONE」89戶居冠,大台北熱銷社區仍以低總價社區最受主流市場青睞。

台北市交易量前五大社區中,除了「大直美堤花園」41戶居冠外,包括內湖區「麥帥新城」、大安區「大安國宅」、萬華區「青年新城」一年多來都有20戶以上的交易量,非國宅社區則以文山區「觀星台北」28戶最多。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,顯示國宅產品的區位及價位相當受到民眾青睞,以基河國宅二期的「大直美堤花園」來說,平均單價約每坪52.7萬元,總價約在2,000~3,250萬元間,「麥帥新城」、「青年新城」單價則都在4字頭。

至於新北市則以新莊「東村A ONE」以成交89戶居冠,新店區的「達觀鎮」與「美河市」分別成交85戶以及79戶,板橋的「新巨蛋」、汐止「摩天薪樂園」也都有60戶以上的交易量。

相對於台北市熱銷社區多為高性價比的國宅社區,新北市價格分布差異極大,「新巨蛋」高達每坪66.6萬元,但「摩天薪樂園」、「達觀鎮」平均則僅1字頭房價。

謝志傑指出,前五名中「達觀鎮」及「摩天薪樂園」皆是低總價、低單價的社區,即使交通及生活機能較為不便,仍有許多交易量,對於首購族而言,手頭資金較不充裕,價格成為選購房屋的主要考量因素。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/94478.html

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2019-05-21 14:20:16聯合晚報 記者游智文/台北報導
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太平洋商業大樓。 圖/信義全球資產提供
太平洋商業大樓。 圖/信義全球資產提供
 

 

信義全球資產統計顯示,純辦大樓買氣噴發,今年至5月,已有七筆純辦大型交易,總金額135.6億,創五年來新高,和去年同期37億元相比,大增逾三倍。

信義全球資產投資部資深協理歐人彰分析,受北市商辦租金上漲趨勢帶動,各地大型業主紛紛調漲租金影響,不少市中心企業租戶由租轉買,加上投資大戶看好都更商機,積極搶進老舊純辦,促使精華地段純辦躍升為市場新寵。

 

 
 

 

根據信義全球資產第一季報告指出,由於租賃市場需求依舊旺盛,北市商辦租金一路上揚,其中,信義計畫區平均租金已突破歷史高點,但在南山廣場進駐率高及聯合報總部大樓滿租下,區內辦公大樓租金持續喊漲。

由於未來兩年市場沒有大面積辦公室釋出,市場普遍認為在供給低、空置率低「雙低」帶動下,租金上漲將比往年顯著。不少企業看漲核心區商辦,原本想租,現在紛紛探詢價格,考慮直接買下。

萬海航運即根據信義全球資產對標的物進行投資評估報告分析後,購入太平洋商業大樓3樓至5樓以及16個坡道平面車位,建物面積約1490坪,建物平均單價91.6萬,未來將做企業總部使用。

泰安產物保險則入主長春金融大樓,最後以37.68億元得標,建物面積約3559.85坪,以車位220萬/位,拆算2樓以上每坪單價約85.5萬元,未來也將做企業總部使用,部分出租。

商辦都更商機蓄勢待發

歐人彰表示,北市目前已超過十棟大樓申請或研議辦理都更,以金融業參與最踴躍,包括國泰、新光、元大等,紛紛提出都更改建案,老舊商辦都更商機蓄勢待發,也是純辦交易增溫主因。

 

https://house.udn.com/house/story/11137/3825311

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2019年05月20日

 

內政部統計今年第1季全國的房地產買賣糾紛,第1名還是漏水問題。資料照片

內政部日前今年第1季的「房地產消費糾紛原因統計表」,發函給各縣市政府參考,統計結果最常出現的糾紛還是房屋漏水問題,交屋延遲和終止委售或買賣契約則是並列第2名。

根據內政部的統計,今年第1季的房地產消費糾紛共有363件,其中仲介業就有180件,建商則有139件。而糾紛的原因還是以漏水問題為大宗,共有46件,消費糾紛原因的第2名有2個,分別是交屋延遲和終止委售或買賣契約,都有34件,另外隱瞞重要資訊和施工瑕疵則以23件和16件分居第4和第5名。
 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,交屋延遲與中止委售或買賣約,除與個人財務狀況有關以外,市場氛圍也影響頗大,特別是前景未明之際,買賣兩造常因為個人因素而選擇違約。鴻毅地政士事務所所長謝志明表示,交屋延遲的狀況不外乎:買方貸款貸不出來、賣方權狀遺失、發現新的瑕疵,例如發現漏水、牆壁龜裂、地磚隆起等,另外就是產權有問題,例如路權有爭議,最後則是房屋違建被報拆除,這些原因都會造成交屋延遲。至於漏水問題,徐佳馨表示漏水長年是房地產買賣糾紛的第1名,接下來的第2、3季適逢梅雨與颱風季節,申訴量可能會更為增加。

買新成屋若在1年內發生漏水狀況,建商必須負起保固責任,但若超過1年則必須經過詳細檢測,以事實認定應該歸責於哪一方,再做後續處理。中古屋部分,交屋半年內發生的漏水賣方都負修繕責任,但若賣方刻意隱瞞漏水事實,經查證屬實賣方在交屋5年內都要負擔瑕疵擔保的責任。(陳建宇/綜合報導)
 

買方貸款貸不出來也是造成延遲交屋的原因之一。資料照片
因為房市前景不明,買賣雙方會因個人原因選擇違約。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190520/1569749/rtn/

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2019/05/20 17:07文/記者張瀞勻

錦新大樓今日執行一拍流標,業者指出底價高於行情。(記者張瀞勻攝)

前新北市議員李婉鈺所持有的「錦新大樓」1樓與地下1樓物件,在520這天進入一拍程序,總坪數230.6坪、底價1.46億元,單價達63.31萬元,但結果以流標收場,業者指出,該標底拍賣單價高於行情,且目前裡頭有租方,未來恐怕拍出機會不大。

位於新生北路二段的錦新大樓前身為時代大飯店,因過去曾發生火警、凶殺案,甚至全台皆知的「燒肉粽」事件也在此發生,為台北市眾所皆知的凶宅,34年來已有24死,但也由於人盡皆知,也因此房價相對於同區域便宜,吸引不少投資客搶進買來出租,而其中前議員李婉鈺家族也在該大樓持有多戶,而20日李婉鈺名下的1樓及地下室1樓執行一拍,坪數合計230.6坪、總價為1.46億元,單價達到6字頭。

在法院筆錄中,也記錄了該建物為錦新大樓,過去數十年來曾發生多起火災、跳樓或自殺事件,為台北市知名凶宅社區,也提醒投資人得格外留意。此外,筆錄中也提到,目前該標的由元鈺投資承租做為停車場,每年租金為3.6萬元,且為不定期租賃。

寬頻房訊發言人徐華辰指出,根據實價行情,近期錦新大樓住家每坪成交30~40萬元,而該標的雖位於1樓,但目前有公司占用,在排除占用費用不明,且單價也高於行情之下,預估得等到3拍後、單價落到4字頭,才會有投資人願意進場評估。

https://estate.ltn.com.tw/article/7538

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2019年05月21日

【葉家銘、王鈞生、黃政嘉╱綜合報導】內政部「不動產交易實價查詢服務網」上的實價登錄系統,為不少民眾買賣房屋參考依據;自2012年啟動至今,已累計1.2億人次瀏覽。只是上路7年,常聽到實價登錄價格只能參考、很多資料失真,也讓政府美意大打折扣。《蘋果》統整實價登錄上路後的亂象和業界批評包括資訊完整度不夠等重大缺失,詢問相關單位與專家說法。

實價登錄可讓民眾更了解區域行情,但資料僅供參考,部分高於市價記載,可能是建商故意拉高售價。資料照片

 

實價登錄常見亂象之一為衍生技術合約,地政士蔡斌碩指出,購屋族常因自備款不足無法購屋,將實價登錄拉高,提升房屋價值,以該價格貸款就能貸到較高金額。例如民眾買800萬元新屋,準備自備款2成約160萬元,貸款8成則為640萬元,若做高實價登錄至1000萬元,貸款8成是800萬元,等於不用自備款就可購屋;未來轉售甚至「賠售」,在房屋賠售可認列財產交易損失條件下,還省去繳納房地合一稅;然而此法觸犯「偽造文書」與《刑法》「使公務員登載不實罪」,除罰款外也涉及刑罰,他也呼籲民眾勿以身試法。 

裝潢灌水拉高房價

再者,部分建商為拉高房價,會透過裝潢墊高行情,再用實價登錄揭露,易讓民眾誤認該社區有墊高後的行情,民眾可能買貴了還不自知。另外,為了規避贈與稅,實價登錄還有故意做低行情之例,通常是2等親或親屬間買賣,且多半「假買賣真贈與」;因贈與得另付贈與稅,而透過買賣僅要付契稅與交易稅。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,親屬間買賣價格應高於公告現值、低於市價才合理,若登載價格過低,易被視為贈予行為。
還有不少投資客賣屋時,希望實價登錄價格做低,若買方自備款充足無貸款壓力,投資客賣屋將價格登載較低,獲利空間變低,房地合一稅也少繳。只是要小心,買方如配合投資客將價格做低,未來轉售容易被課更多房地合一稅。實價登錄亂象不少,難怪引發諸多負評。
另一方面,從實價登錄系統遭人詬病的幾個缺失來看,像是去識別化設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,民眾光比對社區名稱、約略戶別、確實單價,就得花10分鐘;1棟社區若有上百戶,負擔就愈大,若是屋齡相近的重劃區或同一條路相近社區,自然極易混淆,資訊不易判讀、查詢門檻高,都讓交易透明名存實亡。
對此,內政部地政司副司長王成機表示,實價揭露的僅是區段資料,對於同條路相近社區造成混淆,已有修正草案可供解決,2.0版實價登錄已含揭露所有門牌資訊,目前該草案尚待立法院審議。 

 

車位算不算價格亂

針對價格混亂缺失,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,民眾可留意登錄價格是否含有車位,若包含車位,單價自是偏低;而價格含裝潢的話,則為拉高總、單價,亦造成失真。王成機也表示,系統新增「建坪單價試算」功能,民眾可選擇要不要含「共同使用部分 (內含車位面積)」;若申報價格含不動產以外的裝潢費,則會要求申報人註記,如未實填寫,相關單位核查發現,會暫不揭露。
陳炳辰指出,除雙北市外,地圖定位揭露物件位置常偏差,民眾若使用地圖框選功能,小心定位不精準,出現資訊誤植。此外,實際買賣量能與每月公布的房屋移轉棟數也因樣本數有落差,影響平均價格計算,讓實價登錄準確度大打折扣。王成機也說,只要民眾發現實價登錄系統有異,都可反映至內政部,相關單位會立即修正。 

資訊揭露不夠透明

實價登錄從2017年開放查詢同一物件,只要出現2次以上交易,所有交易皆列成交價格明細,卻常發生遺漏。陳炳辰舉例,近期台中市七期豪宅「聯聚理仁」在內政部公布最新實價資訊中,今年3月出現16樓交易,總價為5918萬元,排除車位單價約50.4萬元,總坪數是126坪,買賣雙方均為自然人,但該物件卻沒有歷史明細。事實上,該社區整層16樓均已揭露過交易,推測賣方2014年以5600萬元入手,轉手賺了318萬元。內政部對此表示,實價登錄非百分之百全數揭露,只要登錄交易價格與市場行情有落差,可能不會揭露在網站上,以免有誤導大眾之虞;若同戶交易拆成土地與建物做2次登錄,皆併成1筆。
最後,租賃市場登錄不明確、屋主自租市場無強迫登錄,讓不少人認為實價登錄價格無參考性。對於許多人期待的「預售屋實價登錄」,無論建商或代銷預售屋,現行規則都無強制登錄,也顯示資訊項目揭露不夠透明。
王成機回應,委託仲介業者成交的租賃案件,都須申報實價登錄,目前網站已達13萬筆資料,已具公信力。民眾企盼的「預售屋實價登錄」,目前於2.0版實價登錄修正草案中,已將預售屋申報時間,提前到簽訂買賣契約後30天內,即相當一般成屋買賣。 

 

 

「預售屋實價登錄」,現行版本不必強制登錄。資料照片
申報人提供資訊不完整也會影響實價登錄的準確性。資料照片

【實價登錄系統缺失及因應之道】

去識別化: 
•目前2.0版實價登錄修正草案,已含揭露所有門牌資訊,該草案待立法院審議通過 
價格混亂: 
•提供建坪單價試算功能 
•申報價格含不動產以外費用(像裝潢費),申報人需於備註欄註記;未填寫核查到就不揭露 
定位不精準、樣本有落差: 
•如發現實價登錄系統有異,可反映內政部立即修正 
歷史交易紀錄不清: 
•登錄價格與行情有落差,就不揭露 
•同戶交易拆成土地與建物2次登錄,皆併成1筆 
資訊揭露不明確: 
•「預售屋實價登錄」目前2.0版實價登錄修正草案,已將預售屋申報時間提前到簽訂買賣契約30天內資料來源:《蘋果》採訪整理 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190521/38341545/news/

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報導:MyGoNews林湘慈
時間:2019-05-20

台北目前,重建計畫共計申請89件,核准共計23件
台北目前,重建計畫共計申請89件,核准共計23件
新聞摘要
  • 台北目前,重建計畫共計申請89件,核准共計23件
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市長柯文哲2019年5月20日前往市議會,針對危老建物改建方案(含台北市都市景觀自治條例推動進度),進行專案報告。柯文哲指出,2019年1月中央已經立法,第一點、市府2018年12月10號已經公告公劃都更,制定85處都更地區,大概665公頃;另外優先選定15處公辦都更的示範基地,已經簽約6案,在每個區都設置都更工作站。目前168專案會繼續推,現在要求從送案開始算起,6個月內要發建照給人家,如果是100%同意,希望透過流程的簡化,提高政府的效率,有牽涉到權利變換,再加2個月。面對海砂屋,海砂屋比較特別,所以海砂屋90%就比照100%處理,比照168專案加速進行。
 
另外,2019年1月30號,立法院通過都更條例的修正;柯文哲表示,相對於中央立法,市府有對應政策,包括更新地區擬定更新計畫及單元劃定基準、優先推動公辦都更、容獎項目明確化及可預測、專業估價者選任公開公平、都更稅賦減免期限延長及擴大適用對象。柯文哲特別提到容獎項目明確化及可預測,是建商過去常抱怨都審委員裁量權太大,容獎變來變去,導致很難作業。因此,在他第一個任期,就把容積獎勵明確化,2019年要求都發局再檢查一遍,讓它更明確化,減少營造商與原地主的爭議,因為容積獎勵不明確會引起後面很多糾紛,原則上也減少行政裁量權,還有專業估價者的選任會公開公平。
 
柯文哲指出,為了鼓勵都更,市府做了幾個改變。第一、房屋稅延長減增,從2年變成12年;協議合建的土增稅,減徵40%,鼓勵大家都更。目前中央1月通過都更條例後,台北市政府也積極參與,還有42項配套措施因應中央法令修正,希望都更速率會更快。此外,都市更新自治條例跟都市更新基金收支保管運用自治條例6月送到市議會審議,很希望議會這個任期解決掉,就可以以最速件修正執法與行政命令,都市更新有法令比較可以好做事,有問題大家可以再討論。
 
柯文哲最後指出,到2019年4月30號為止,危老重建輔導已經訓練了7811名推動人,成立83處工作站,至於效果好不好,滿6個月會再統計,做滾動式檢討;而到現在為止,重建計畫共計申請89件,核准共計23件。另外還有危老輔導團,要怎麼協助他們發揮功能,市府會再討論。建管處目前也有設立危老重建專區,還有分成六個專區辦理地方說明,將問答集結成冊,供民眾參閱。
 
最後針對台北市景觀管理自治條例,柯文哲強調,主要是中央景觀法還在定,市府認為地方自治條例還可以再緩一下。在這之前,在都市計畫裡面,還是可以做到目前景觀管理應該可以做的項目,因為在都市計畫裡面,可以指定景觀管理項目,都市計畫審議還是可以繼續有效率把關。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128973/

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019-05-20 20:50經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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根據央行最新公布資訊,今年3月底全體銀行放款餘額為25.9兆元,其中對公民營企業放款方面,不動產業達近2兆元,位居第2,增幅達10%,房市專家表示,近來不動產標售案增多,建商亦持續看好後續房市,積極投入不動產市場。

今年3月底全體銀行放款餘額近26兆元,全體銀行對公民營企業放款依業別觀察,製造業4.8兆元,佔比41.3%為最多,月增2%;次多的是不動產業,達近2兆元,年增達10%,主要是不動產業者購地貸款較多。

自由時報報導,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,企業適用國際會計準則(IFRS)後,增加土地庫存為日後推案做準備已變成必然的形式,加上建商對不動產市場態度逐漸轉為樂觀,在銀行銀根寬鬆的現階段,更願意積極投入,也讓購地貸款金額顯著增加,此外,近期全台不動產標售熱,因此讓不動產放款大增。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

 

https://money.udn.com/money/story/5621/3824323

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嘉義縣政府20日召開不動產評價委員會,由縣長翁章梁親自主持。(嘉義縣政府提供)

嘉義縣政府20日召開不動產評價委員會,由縣長翁章梁親自主持。(嘉義縣政府提供)

 

中時  

嘉義縣政府20日召開不動產評價委員會,由縣長翁章梁親自主持,經縣議員陳福成等多位委員熱烈討論後,決議2016年7月1日以後新建房屋的房屋稅平均調降20%,回應民意。

依稅法相關規定,每3年應重行評定1次房屋標準價格,嘉義縣上次重新評定房屋標準價格是在2016年,平均調漲高達81%,翁章梁就任後,考量嘉義縣為典型農業縣,相較於都會區的家戶支配所得,嘉義縣明顯較低,基於賦稅公平原則,經研擬多項調降措施提報不動產評價委員會討論後,做出105年7月1日以後新建房屋的房屋稅平均調降20%決議,預估約4412戶受惠,稅收減收約2517萬元。

嘉義縣財政稅務局指出,調降後的房屋稅2019年7月1日以後實施,適用對象為2016年7月1日以後新建的房屋,2016年7月1日之前的房屋稅不適用,至於民眾今年收到的房屋稅單仍沿用2016年所評定的稅率(房屋標準單價依法3年調整一次)。

翁章梁指出,調降2016年7月1日以後新屋的房屋標準單價平均降幅雖為20%,但考量嘉義縣的建築使用形態,特別針對簡陋房屋調降4-5成,工廠類及一般住宅類(1-3樓)的房屋也有2成以上的降幅,「充分回應民意,展現最大誠意」。

財稅局舉例,以磚造47坪住家來說,調整前應納房屋稅5155元,調整後降至2577元,降幅高達5成,若是226坪工廠,調整前應納房屋稅15萬7329元,調降後稅額11萬9511元,降幅24%,新建3層樓33坪透天厝調整前應納房屋稅9073元,調降後7154元,降幅21%。

另外,嘉義縣也取消加價課徵規定,希望能提高誘因,促進觀光產業投資,以新建16層游泳池住宅大樓面積約50坪為例,調整前應納房屋稅1萬9245元,調整後因房屋標準單價下降、又取消加價規定,稅額降為1萬3434元,降幅達30%,地段率全面凍漲及擴大其適用對象都在合理評定房屋稅稅基基礎上,兼顧民眾租稅負擔。

(中時 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190520004056-260405?chdtv

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2019-05-20 15:36聯合晚報 記者游智文王思涵、王敬慈、曾明皓/製作
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父母將名下不動產移轉給子女,估價師表示,不同方式所支付的稅費差異可達千萬。 圖/...
父母將名下不動產移轉給子女,估價師表示,不同方式所支付的稅費差異可達千萬。 圖/聯合報系資料照片
 

 

 

擔心子女爭產失和,不少人提前把房子贈與小孩。坊間流傳分割分年贈與方式以節稅,估價師表示,如果子女有一定財力證明,另有兩招更好用,既可節稅,也可省下分割分年移轉的代書費。

 

兩招分別是附有負擔的贈與,以及由小孩貸款以買賣方式移轉房子。和一般贈與相比,北市仁愛路一間市價8000多萬的房子,若採附有負擔贈與,約可省下300萬元稅務規費。和分割分年方式比較,也可省下100多萬稅務規費。

 

 
 

採用買賣方式省更大,同樣的房子,一般贈與稅費要1500多萬,若符合自用住宅,用買賣只要400多萬,可省一千多萬元。

分割分年贈與策略 潛藏代書費、地政規費等支出

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,為了節稅,坊間流傳分割分年贈與方式,將房子產權分割,每年只移轉部分持分,價值控制在每年免稅額之內。

陳碧源說,這種方式雖然可省下贈與稅,移轉時間要拉很長,代書費、地政規費、土地增值稅都增加。

以實價資料,仁愛路三段一間76坪房子為例,個案屋齡32年、市價8600萬,土地加上房屋公告價值約3019萬元。

如用一般贈與,包含土地增值稅、贈與稅等,總稅額約1522萬元。採用分割分年贈與,每年若只移轉220萬價值,得分15年(次)贈與,雖省下贈與稅,但因每次移轉都需代書費,土增稅也會增加,實際稅額約減少170萬。

附有負擔贈與方式 貸款資金流向要注意

如果採用附有負擔的贈與,父母將房子拿去貸款,再連同房貸一併贈與過戶給子女,不僅可省下贈與稅,也可一次移轉省下稅務規費。以前面例子,稅費約1230萬,比分割分年贈與可多省100多萬。

陳碧源表示,父母贈與房子後,可採每年分次贈與現金給子女,幫忙子女繳房貸,但除了合法申報之贈與之外,父母的現金不得流向子女或為其償還貸款,貸款資金則可用於其他理財商品的投資與其他運用。

擔心子女爭產失和,不少人提前把房子贈與小孩。估價師提供節稅參考,可省下分割分年移...
擔心子女爭產失和,不少人提前把房子贈與小孩。估價師提供節稅參考,可省下分割分年移轉的代書費。 圖/聯合報系資料照片
 

 

自備款購買+自住宅稅率 幫你省下土增稅

如子女財力情況更好,擁有一定自備款,可由子女本身向銀行借款,直接向父母購買,若父母房子適用自用住宅稅率,更可省下大筆土增稅。

以仁愛路個案為例,以買賣方式移轉房子,若房子為自用住宅用地,總稅費約428萬元,比起一般贈與1500多萬可省下千萬。

若採買賣交易 父母不能作為保證人

陳碧源表示,採用買賣方式,通常主要考量父母親所要移轉的一般土地增值稅較高,可透過買賣移轉的方式,並以自用住宅優惠稅率申報,以大幅降低土地增值稅。但採買賣方式,子女除必須有一定的財力證明,移轉後的抵押權設定或借款,不能由原先出賣房子的父母作為保證人。

https://udn.com/news/story/7243/3823498

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2019-05-20 12:33:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
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實價揭露,新莊副都心「亞昕向上」16樓戶轉手,屋主預售時以3,800萬元買進,今年2月2,800萬元賣掉,賠了1,000萬元。

實價資料,亞昕向上交屋至今僅有三戶轉手,都是賠售出場,除了今年2月16樓戶賠1,000萬元,去年10月,另一間16樓戶以3,330萬元轉手出售,屋主也賠了1,080萬元。

另一戶轉手較早,2017年5月就認賠殺出,買進價4,184萬元,賣出價3,380萬元,也賠了804萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,亞昕向上位於中原路上,一路之隔就是中原路商圈,相較於新莊副都心其他社區,生活採買機能其實不錯,過去預售時期成交單價在52至53萬元之間,也是當時新莊副都心建案普遍行情,並未偏高。

不過,房市反轉後,坪數大、總價高、戶數多的社區首當其衝,該社區規畫六、七十坪,總價4,000萬以上,戶數多達94戶,三項不利條件均符合,房價因此難以守住。

陳炳辰表示,新莊副都心房市受皇翔御花園破盤價影響相當大,區域房價幾乎掉了一個字頭,近一年來已逐漸有回穩趨勢,不過以中小坪數為主,坪數過大、戶數較多的社區,由於買方砍價凶,屋主現階段要轉手,仍多得賠售出場。

 

亞昕向上。 聯合報系資料照/記者游智文攝影
亞昕向上。 聯合報系資料照/記者游智文攝影

https://house.udn.com/house/story/5889/3823241

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2019-05-20 21:50:21中央社 台北20日電
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房仲統計北高兩市捷運交會轉乘點住宅5年平均單價變化,結果高雄捷運美麗島站以22.5%的漲幅奪第一,其次是台北捷運西門站13.5%。房仲表示,北市房價漲幅已不如初升段劇烈。

中信房屋統計北高捷運,將2014到2018年間交會轉乘站住宅平均單價與今年以來的數字進行比較,交會轉乘站共有24處,房屋單價上漲的有10站,其餘為下跌。其中高雄捷運美麗島站漲幅達22.5%,第2名到第5名分別是台北捷運西門站13.5%、東門站10.5%、高雄捷運凱旋站6.2%、台北捷運中正紀念堂站5.3%。

中信房屋研展室副理張漢超說,捷運交會站具有人潮帶動錢潮作用,主要還是看車站的區位,若周邊還有熱門商圈加持,錢潮與人潮的磁吸效應就更加明顯。例如高雄捷運紅橘線交會的美麗島站位於人口密度最高的新興區,區域內房市供需原本相對穩定,加上週邊還有六合夜市商圈滿足日常生活機能,因此能支撐房價上漲。

張漢超表示,大台北捷運發展最早、路網最完整,捷運站對房價的加分早已充分反應,再加上台北房價相對較高,成長幅度已不如初升段般的劇烈,交會站住宅均價波動幅度大約在正負10%,幾處成長幅度不如以往的交會站,也受到整體經濟環境與消費者對高價住宅相對保守,而使得成長空間有限。

 

北高兩市捷運交會轉乘點住宅5年平均單價變化,高雄捷運美麗島站以22.5%的漲幅奪...
北高兩市捷運交會轉乘點住宅5年平均單價變化,高雄捷運美麗島站以22.5%的漲幅奪第一。圖為高雄捷運美麗島站。 中央社

https://house.udn.com/house/story/5889/3824386

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▲台中綠園道橫跨市中心8個行政區,房價表現大不同。(圖/信義房屋提供)

綠園道是台中獨有特色,第二期工程預計於今年7月完工,將延伸至北區育德路與南區的忠明南路,但因橫跨市中心8個行政區,房價表現大不同,沿線以西區草悟道、美術園道擁有商業機能,行情最佳,新成屋單價每坪約35至40萬元,但在南區忠明園道附近單價僅2字頭,兩區段價差將近一倍。

據台中市政府規劃,「台中之心」計劃串聯全市7條園道及7處公園,第一期起自科博館,經由草悟道至國美館、美術園道及崇倫園道,最後串接興大園道,正在施工中的第二期則包括忠明園道、育德園道等自行車道及人行步道改善工程,第三期則進行周邊支線串聯工程。

住宅指名度最高的區域落在西區草悟道、美術園道一帶,因優質綠廊環境、文創聚落及百貨商圈加持,成為房市熱區,深受在地教授、醫生等高收入族群青睞。信義房屋科博館店店長方治勝表示,目前草悟道附近的新成屋總坪數多70至80坪以上,單價約35至40萬元,甚至有指標性個案單價衝上5字頭;對於中古產品也有支撐力道,面綠園道第一排屋齡20年左右的大樓,每坪亦有約25至30萬元行情。

綠園道因橫跨多個行政區,房價表現差很大,南區忠明園道周邊買氣不錯,但因地段及產品定位不同,且商業機能相對較弱,綠帶挹注房價效果有限。信義房屋台中復興店店長朱宏彬指出,忠明園道附近新成屋單價約22至24萬元,屋齡10年左右每坪約18至22萬元,與草悟道、美術園道沿線相比,價差將近一倍。

https://www.nownews.com/news/20190520/3388894/

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2019-05-20 23:49經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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美中貿易戰衝擊全球景氣,中央銀行昨(20)日公布第1季國際收支,經常帳下商品貿易順差減為124.3億美元,較去年同季減少41億美元,為2014年第2季以來,近五年新低水準。

經濟日報提供
經濟日報提供
 
央行昨日公布第1季國際收支,經常帳順差170.9億美元,金融帳淨資產(淨流出)增加146.5億美元,國際收支順差27.3億美元。

對於經常帳下商品貿易順差跌至五年新低,央行官員指出,主要是出口減少,而出口減少,主要是受全球經濟趨緩及基期較高等影響。

因此,國際收支經常帳下,第1季出口762.2億美元,較去年同季減少69億美元,為近三年低點,進口則因出口衍生需求減少,降為637.9億美元,較去年同季減少28億美元,為兩年新低。

央行官員表示,美中貿易爭議的不確定性,使全球經貿活動受到影響,即使台商回流,還是會受全球景氣下滑衝擊,且台灣出口占GDP比重高,若全球景氣不佳,台灣經濟也易受拖累。

央行官員指出,自去年第4季起,全球景氣下滑,台灣出口也受到衝擊,確實有人認為與美中爆發貿易戰有關,甚至也引發一些「提前下單」的風潮,但也有人認為,出口減緩是因電子業景氣循環,及消費者在等待5G,所以不急著換手機,這些都是影響出口的可能因素。

對於美國對華為下達禁令的影響,央行官員說,今年前四月,台灣對美國出口,占總出口比重為13.9%,對中國與香港則是38.3%,中國與香港還是我們出口最大國家。

央行官員說,美國總統川普揚言要對剩下3,250億美元的中國產品加徵關稅,這個部分對台灣的影響就會比較顯著。據悉,包含手機、筆電等3,805項商品,這份清單幾乎涵蓋所有先前未加徵關稅的商品,台灣每年出口價值逾千億美元的電子零組件到大陸,一旦美方真的根據清單加徵關稅,台資訊業者將首當其衝。

https://money.udn.com/money/story/5613/3824731

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2019/05/20 08:32

台灣從2012年實行實價登錄,但是怎麼樣才能直接準確的查詢有用的價格資訊,又為何同一個社區,行情落差能如此之大?專家指出,想學會最精準的出價,就得先了解實價登錄潛學問,檢索時可以「輸入路段名」、「排除車位選項」、「使用實坪價計算」,就能快速縮小樣本數,獲取自己想要的資料。

現在民眾買房時,往往都會參考實價登錄資訊,但對一個新手來說,該怎麼樣使用,才能快速找到比對自己要的價格資訊?一名台中民眾洪先生,找房時假設一間房屋總價1000萬元成交,實價登錄價格卻可能有1050、1020萬元等類似物件行情,感到好苦惱。

第一步:確實輸入路段名稱

根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工間等特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十三種情況,登錄價錢就有可能偏高偏低。扣除掉以上情況,搜尋實價登錄時,由於地圖定位不準確,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。

第二步:排除車位選項

車位分拆算,單價較合理。由於每個車位權狀大小都不一,有的成交資訊則有可能一次購入2~4筆車位,通常購屋者必須先扣除車位面積與價格後,才能仔細計算單價,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議,或是可直接勾選排除「含車位物件」,以沒有車位的情況下,先比較物件本身價值,而車位坪數、行情則是另外計算,相對簡單。

第三步:高CP值比價方式

有了精準路段、車位價格基礎後,如果你是精打細算注重使用坪數、高CP值的消費者,則可進一步使用實價登錄新功能,舉例來說,要買進的是1千萬元不含車位的40坪住宅(假設公設10坪),現行實價揭露制度是1千萬元除以40坪,每坪單價約25萬元。

但如果透過新功能,也會提供扣掉公設後,以1千萬元除以30坪(主建物+附屬建物)的「實坪價」,等於每坪33.333萬的「趨近實用坪數單價」。如此一來,購屋的消費者也會發現,高總價、高公設的標的,房價將會比原來預期的高出不少,也能夠過此方式快速比出高CP值物件。

總而言之,房子既然是買來自己住的,在了解房屋均價後,只要購入價格落在均價行情範圍內,且符合自己購屋的預算,那就可以把這個房子列入自己購買的口袋名單之內,其實網路、各地方政府,都還有許多實價登錄網站可參考。另外要留意的是,有很多影響房價的因素是無法在實價登錄網得知的,包括車位單價、座向、景觀、室內屋況是否含裝潢、有無附帶家具或設備、增建、社區公設、居民素質及管委會的運作等,都會影響價格。(王鈞生/台中報導)
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搜尋實價登錄時,由於地圖定位不準確,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。陳恒芳攝
搜尋實價登錄時,由於地圖定位不準確,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。陳恒芳攝
車位分拆算,單價較合理。由於每個車位權狀大小都不一,有的成交資訊則有可能一次購入2~4筆車位,通常購屋者必須先扣除車位面積與價格後,才能仔細計算單價。資料照片
車位分拆算,單價較合理。由於每個車位權狀大小都不一,有的成交資訊則有可能一次購入2~4筆車位,通常購屋者必須先扣除車位面積與價格後,才能仔細計算單價。資料照片
精確的路段名、排除車位選項,能快速對價格進行掃描定位,若進一步採用主建物實坪制比價,就可取得高CP值高使用空間物件。
精確的路段名、排除車位選項,能快速對價格進行掃描定位,若進一步採用主建物實坪制比價,就可取得高CP值高使用空間物件。

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190520/1568023/

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2019/05/20 16:48

實價登錄網因去識別化的設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,一般新手民眾光是要比對社區名稱、約略戶別、確實單價,都要花費不少時間。資料照片

實價登錄網因去識別化的設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,一般新手民眾光是要比對社區名稱、約略戶別、確實單價,都要花費不少時間。資料照片

(更新:網友回應)

實價登錄系統是購屋族的重要參考數據,自2012年啟動迄今,已經累計1.2億人次瀏覽,成為最常使用的官方資訊網站之一,不過上路七年後,業界批評包括資訊完整度不夠等五大缺失,讓政府美意大打折扣;對此,內政部地政司副司長王成機獨家接受《蘋果新聞網》專訪,親上火線回應解答。

缺失一:去識別化
實價登錄網因去識別化的設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,一般新手民眾光是要比對社區名稱、約略戶別、確實單價,得花費10分鐘,1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,資訊不夠直覺化、查詢門檻高,都讓交易透明如名存實亡。因此使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。

內政部地政司副司長王成機回應,實價揭露的僅是區段資料,對於同條路相近社區容易造成混淆的狀況,目前2.0版實價登錄的修正草案,已含揭露所有門牌資訊,該草案尚待立法院審議。

缺失二:價格比較混亂
房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示:「首先單價方面,須留意包括是否含有車位,一旦車位被計算進去,單價便會偏低」;另外如果價格內含裝潢,則會拉高總、單價,造成失真。

內政部地政司副司長王成機回應,目前提供建坪單價試算服務,民眾可自行選擇要不要含「共同使用部分 (內含車位面積)」,如申報人提供車位坪數資訊,就會顯示共用坪數與車位坪數2組數字,民眾可依此拆算單價價格,如申報人未提供車位坪數資訊,即無法顯示車位坪數。若申報價格含不動產以外的其他費用,像是裝潢費,會要求申報人在備註欄註記或填寫,如未實註記或填寫,內政部相關單位核查時,即會發現價格與市場行情有落差,故會暫不揭露。

缺失三:定位不精準、樣本數落差過大
陳炳辰指出,雙北市以外縣市,地圖定位揭露物件位置常偏差過大,民眾若使用地圖框選功能,小心資訊上的誤植。此外,事實上,量能上與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大,也會影響所謂平均價格計算,都讓實價網站客觀準確度大打折扣。

內政部地政司副司長王成機回應,因實價登錄具區段化、去識別化原則,物件標的顯示範圍約在5公尺至100公尺間,理論上差別不會太大。過去有接到民眾反映物件位置有落差狀況,發現是座標資訊轉換出現問題,因此立即做修正調整,這樣的狀況屬於個案。只要民眾發現實價登錄系統有異,都可反映給內政部,相關單位會立即修正。

缺失四:歷史交易紀錄迷糊仗
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是卻常有遺漏情況。陳炳辰進一步舉例,像是近期查詢的台中市七期豪宅「聯聚理仁」在內政部公佈最新實價資訊中,今年3月出現16樓交易,總價為5918萬,排除車位單價約為50.4萬,總坪數是126坪,買賣雙方均為自然人,該交易物件沒有歷史明細,但事實上,社區16樓整層均已揭露過交易,推測賣方即為2014年以5600萬入手,轉手賺了318萬

內政部地政司副司長王成機回應,實價登錄非百分之百全數揭露,只要登錄的交易價格與市場行情有落差,就可能不會揭露在實價揭露網站上,以免有誤導大眾之虞。而若是同戶交易拆成土地與建物做2次登錄,內政部皆會併成一筆,所以看起來會像是減少一筆。

缺失五:資訊項目揭露不明確
實價登錄尚須改進的空間還很多,同時針對租賃市場登錄不明確,屋主自租市場無強迫登錄,讓不少人認為價格無參考性;另外則是許多人企盼的「預售屋實價登錄」,現行的規則是無論建商或代銷銷售的預售屋,都不必強制須登錄,資訊透明仍有存在許多空間。

內政部地政司副司長王成機回應,如委託仲介業者成交的租賃案件,都須申報實價登錄,目前網站已達13萬筆資料,已具相當公信力。對於民眾企盼的「預售屋實價登錄」,目前2.0版實價登錄的修正草案,已將預售屋的申報時間,提前到簽訂買賣契約後的30天內,即相當一般成屋買賣。

網友表示:「國外的房地產買賣,不僅有『實價登錄』而且有『歷次完整』的實價公佈在網站上。這樣的『登陸』才有意義,為什麼我們就做不到?是不知道?還是故意不做?(太老的房子做不到,新房子總該可以做到了吧?)」「最近鄰居賣房成交2500萬 買方要求合約簽3200萬~不知意圖是甚麼? 我也提醒鄰居別配合... 但她老公糊里糊塗已經簽了~假的很多!」(王鈞生、黃政嘉/台中報導)

出版時間0831
更新時間1648

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房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。資料照片
房屋單價比較基準點不一,有無納入車位坪數計算,是實價登錄比價「最頭痛」的地方。資料照片
1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,查詢相當困難。陳恒芳攝
1棟社區如果有上百戶,使用者分析的負擔就愈大。尤其若是屋齡相近的重劃區內,同一條路相近的社區,自然極易混淆,查詢相當困難。陳恒芳攝
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是房仲業者也發現,常有遺漏情況。陳恒芳攝
實價登錄2017年開放查詢同一物件,只要出現兩次以上交易,所有的交易都會列出成交價格明細。但是房仲業者也發現,常有遺漏情況。陳恒芳攝
使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。資料照片
使用實價登錄時若「卡住」,尋求民間大型房仲品牌或民間版實價APP,索取正確完整的資料,會是最好的方式。資料照片
預售屋目前無納入實價登錄,資訊透明度大打折扣。陳恒芳攝
預售屋目前無納入實價登錄,資訊透明度大打折扣。陳恒芳攝

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190520/1566687/

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2019/05/20 16:47

實價登錄上路7年,大數據資料已成為不少民眾購屋時參考依據。然而坊間常會聽聞實價登錄都參考用,很多資料都造假,然而真相到底是什麼呢?《蘋果新聞網》統整出實價登錄最常出現亂象,好讓讀者可一目了然辨別價格真相。
 
民眾常會以為看到實價登錄就是等於區段普遍行情,然而最容易產生誤會的就是實價登錄故意做高房價。若撇除法律責任來探討,實價登錄做高對買方來說是百利無一害。
 
地政士蔡斌碩分析,許多購屋族常因自備款不足無法購屋,若將實價登錄拉高,等於房屋價值提升,拿該價格去做貸款也較能貸到更高金額,補足自備款不足問題,然而該手法涉嫌「偽造文書」與《刑法》「使公務員登載不實罪」,對於提供不實資訊的地政士或權利人,除可罰款外更將涉及刑罰,民眾切勿以身試法。
 
舉例來說民眾選購800萬新屋,自備款需要2成也就是160萬元,貸款8成則是640萬元,若將實價登錄故意做高至1000萬元,貸款8成等於可以貸款800萬元,該金額等於讓購屋族不用拿出任何自備款亦可購屋。
 
另項對買方而言實價登錄拉高價格好處,是未來若要轉售,賣出價格因之前實價登錄做高房價,比較容易出現轉售未獲利甚至是「賠售」情形,房屋賠售則可認列財產交易損失而不用繳納房地合一稅。
 
為拉高房價,部分建商會找人頭將待售建案房價透過裝潢墊高行情,塑造出實價登錄揭露房價取信購屋族,該手法容易讓民眾誤認社區具有該墊高後行情,若購屋族沒去了解區段房價,買貴還不自知。
 
實價登錄有時也會出現故意做低行情,通常該行為發生在二等親或親屬間買賣,該行為多半是「假買賣真贈與」,因為透過買賣只須付契稅與交易稅,若是贈與得另付贈與稅。
 
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,親屬間買賣會將價格定在高於公告現值,但價格低於市價才為合理,然而若價格登載過低,通常會被視為贈予行為。
 
另項民眾要多留意的是不少投資客在賣屋時會希望實價登錄價格愈低愈好,若買方自備款充足無貸款壓力問題,投資客賣屋將價格登載較低,獲利空間也因此被做低,要繳納房地合一稅也會減少。不少買方未去思考配合投資客將實價登錄價格做低,未來若要轉售將被課更多房地合一稅。

網友回應:「每年政府都有人出國考察,但『考察結束』回家後還是閉門造車。立委們要不要追究一下,是否有人為『實價登錄』出國考察過?建議報告是什麼?為什麼我們出現的問題他們卻沒有?」「政府不去修正漏洞,徹查或修法來防止親屬買賣做高,或投資客與買家用說好的方式來拉低售價,導致實價登錄的可信度有漏洞,這對政策來講有非常大的傷害,這政府的辦事效率令人憂」(葉家銘/高雄報導)

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實價登錄可讓民眾更了解區域行情,但資料僅供參考,部分高於市價記載,可能是建商故意拉高售價。資料照片
實價登錄可讓民眾更了解區域行情,但資料僅供參考,部分高於市價記載,可能是建商故意拉高售價。資料照片
無論買賣方故意登載不實內容,涉嫌「偽造文書」與《刑法》「使公務員登載不實罪」,民眾切勿以身試法。資料照片
無論買賣方故意登載不實內容,涉嫌「偽造文書」與《刑法》「使公務員登載不實罪」,民眾切勿以身試法。資料照片

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190520/1564048/

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2019/05/20 16:46

高雄市燕巢區一幢二層樓透天厝3月間售出,實價揭露成交價是70萬元,低於行情,備註欄載明為急買急賣物件,屬特殊交易,不足以作為房地產市場交易指標。實價登錄系統從2012年8月上路,迄今已7年,是國人查詢房地產交易價格的重要依據,但經常被忽略、也為業界所詬病的是,包括資訊揭露不足、有無納入車位計坪等,都使購屋族混亂,也讓利益良善的實價登錄系統,無法盡顯實價。
 
《蘋果新聞網》在本篇將剖析實價登錄優缺點,並教讀者如何從混亂的訊息當中,找出實際有用的資訊。
 
這幢位燕巢與楠梓交界的「超俗透天」,在鳳西巷31~60號,步行約10分鐘到鳳雄國小,騎車10分鐘到大社中山路商圈,交通便利;記者實際走訪,巷弄出入口不到4米,汽車無法駛入,建築物多為2層樓加蓋的透天厝。當地居民趙太太說,「這邊房價都要120萬元左右,不少工廠老闆會來這邊購屋,買來當移工宿舍或便宜租給外地人。」

■特殊交易無參考性
再查詢實價系統,發現該區段自有登錄以來有7筆交易記錄,最便宜僅6萬元,但備註為二等親買賣,不具參考價值;2013年4月再有一筆80萬元透天厝交易,在備註欄中並無任何標示,才可視為一般物件買賣。
 
這就是實價登錄的第一個問題,檢索系統未排除特殊交易,以查詢高雄市燕巢區近一年的房地產交易價格為例,會得到127筆資料,若非價格低到離譜,忽略察看交易明細,很容易誤判價格。地政士蔡斌碩提醒,以系統查詢實價,務必點選左下方的交易明細,如有為特殊交易,最上方的備註欄就會註明二等親買賣、急買急賣、買清或賣清等資訊,這類交易通常偏離市場行情,資料不具參考價值。
 
■未排除車位兩倍價差
內政部上周新增實價查詢「建坪單價試算」新功能,民眾可選擇建坪計算的單價,是否要包括車位、公設及陽台,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出,新功能是為實坪制鋪路,期能精準算出室內使用面積的單價,但觀察新功能發現,雖可照總價算出陽台、公設等單價,卻沒登記車位價格,導致以不同方式查詢,價格差至兩倍,誤導民眾。
 
若以台中市西屯區最新一筆登錄資料為例,位於皇城街1~30號的四房含一車位,屋齡11年、總價1090萬元、總面積63.95坪;新功能顯示主建物33.85坪、陽台4.09坪、公設26.01坪,以原本計算方式查出單坪價為17萬元,但若以新功能、僅算主建物,則單坪價飆漲到32.2萬元,價差9成,且此案件未申報平面車位面積,也無法拆算車位的單價,僅就上述資料,確實無法得知實際使用單價為何。
 
實價登錄中,最容易讓民眾誤判的,還有裝潢,若裝潢灌入售價中,也容易讓民眾誤判區段房價。以1戶40坪住宅大樓為例,若以每坪20萬元購入,總價僅800萬元,但若加入裝潢費用200萬元,實價登錄會出現1000萬元,若將該總價除上坪數,每坪房價就被拉高至25萬元。

■雨遮計算一國三制 
此外,雨遮該怎麼算?去年元旦起申請的建照,雨遮和屋簷將不予登記、也不予計價,內政部規定「雨遮與屋簷不登記、不計價」,但法規是以「申請建照時間」來分,而非「銷售時間」,未來市場上將出現舊建案「計坪計價」或「計坪不計價」、新建案「不計坪不計價」三種,卻未在此次新的實價系統中,列出是哪種計算方式,一般民眾搞不清楚,也會造成混亂。
 
正在找房的民眾游先生表示,「之前常上實價登錄網站,寧願政府公布門牌、社區名稱等更具體的作法,坊間有很多軟體的搜尋方式,都比實價網站好用多了。」在銀行業上班的鍾小姐則表示:「有改變就會有進步,原來從實際使用坪數來看,我們的房價比想像中更高,沒有細算,根本不知道花了這麼多錢買公設。」
 
儘管如此,實價登錄仍是迄今為止,最具公信力的房地產查價系統,想學會最精準的出價,就得先了解實價登錄潛學問,檢索時可以「輸入路段名」、「排除車位選項」、「使用實坪價計算」,就能快速縮小樣本數,獲取自己想要的資料。

■精準輸入精準查價
陳炳辰表示,雙北以外區縣市,地圖定位揭露物件位置常偏差過大,民眾若使用地圖框選功能,除小心資訊被誤植,切記一定要精準輸入路段名,才能秀出完整的實價資料。

因車位權狀大小不一,有的成交紀錄可能一次購入2到4筆車位,陳炳辰建議,或是可直接勾選排除「含車位物件」,以沒有車位的情況下,先比較物件本身價值,而車位坪數、行情則是另外計算,相對簡單。

有了精準路段、車位價格基礎後,則可進一步使用實價登錄新功能,舉例來說,要買進的是1千萬元、不含車位的40坪住宅,假設公設10坪,現行實價揭露制度是1千萬元除以40坪,每坪單價約25萬元。

但如果透過新功能,也會提供扣掉公設後,以1千萬元除以30坪(主建物+附屬建物)的「實坪價」,等於每坪33.333萬的「趨近實用坪數單價」。如此一來,購屋的消費者也會發現,高總價、高公設的標的,房價將會比原來預期的高出不少,也能夠過此方式快速比出高CP值物件。

■實地走訪貼近行情
中信房屋研展室副理張漢超表示,新增的單價計算功能,位於查詢結果「交易資料」的「交易明細」中,點入「建坪單價計算」的選項,即可勾選主建物、車位、共同使用部分或附屬建物面積,作為除以總價的分母,並計算出單價,系統會即時將計算結果呈現於下方,使用者並且可比對「建坪單價試算結果」(總價÷勾選之面積)與「原建坪單價計算方式」(總價÷移轉登記總面積)的差異。
 
租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪提醒,未改制前就並非所有實價登錄資訊皆正確,也有假登錄的情形像是「買低登高」、「 左手換右手」、「特意拆算單價」、「裝潢墊價」都是常見手法,建議購屋族參考實價登錄的範圍可以稍微拉大,搭配實地走訪,才能更貼近當地行情。(葉家銘、王鈞生、陳筱惠/連線報導)

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燕巢區鳳西巷傳出有實價登錄揭露,地上2樓透天成交價僅70萬元。唐郡威攝
燕巢區鳳西巷傳出有實價登錄揭露,地上2樓透天成交價僅70萬元。唐郡威攝
該戶位於狹小巷道內,屋齡已達45年。唐郡威攝
該戶位於狹小巷道內,屋齡已達45年。唐郡威攝
鳳西巷路寬低於4米,汽車無法進出。唐郡威攝
鳳西巷路寬低於4米,汽車無法進出。唐郡威攝
該戶周邊有不少工廠,當地住戶指出因購屋總價低,不少企業主購入後會當移工宿舍。唐郡威攝
該戶周邊有不少工廠,當地住戶指出因購屋總價低,不少企業主購入後會當移工宿舍。唐郡威攝
該戶騎車至楠梓區土庫商圈車程不到10分鐘可達。唐郡威攝
該戶騎車至楠梓區土庫商圈車程不到10分鐘可達。唐郡威攝
永慶不動產楠梓家樂福加盟店業務副理邱齡瑩指出,鳳西巷房屋總價都上百萬元,若70萬元取得非常便宜。唐郡威攝
永慶不動產楠梓家樂福加盟店業務副理邱齡瑩指出,鳳西巷房屋總價都上百萬元,若70萬元取得非常便宜。唐郡威攝
地政士蔡斌碩指出,民眾在看實價登錄,必須先瀏覽備註欄,若有登記屬特殊交易,價格較不具參考價值。唐郡威攝
地政士蔡斌碩指出,民眾在看實價登錄,必須先瀏覽備註欄,若有登記屬特殊交易,價格較不具參考價值。唐郡威攝
70萬透天厝地建坪都不大。翻攝實價登錄網
70萬透天厝地建坪都不大。翻攝實價登錄網
70萬透天厝備註欄寫屬於「急買急賣」。翻攝實價登錄網
70萬透天厝備註欄寫屬於「急買急賣」。翻攝實價登錄網
過去該區也曾有透天厝成交80萬元,且不屬於特殊交易內容。翻攝實價登錄網
過去該區也曾有透天厝成交80萬元,且不屬於特殊交易內容。翻攝實價登錄網

https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20190520/1563975/

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2019-05-20 21:03經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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房市採實坪計價,一直都是我國民眾期待甚深的改革議題,蔡政府上任後,也多次表示房市交易將朝不計虛坪、只計實坪的方向努力,如今終於在實價登錄的功能更新上看到了一些進度。

最近實價登綠推出了計算單價的新功能,民眾可利用功能,將車位、公設、附屬建物的價位、坪數從購屋總價中拆算出來,進而掌握房屋的實坪價格;這樣的查詢功能,被認為有助瀝乾遭虛坪拉高的價格水分,並可漸進式的強化市場對實坪計價的接受度。

不過,實價登錄新功能雖可協助民眾釐清實坪價格,但對「足智多謀」的業者而言,仍有相當多可多加以發揮之處,其中以車位回補手法製造低價假象的手法,便可透過新功能的操作來取信消費者。

所謂的車位回補,乃是指業者以降低房屋售價、拉高車位價格的方式,在購屋總價不變的情況下,製造房屋單價低於市場行情的一種手段。由於一般民眾僅對房價高度敏感,對車位價格則涉獵不多,因此把價格灌進車位當中,不僅不易被消費者察覺,還能營造出『買家撿到便宜』的實惠感受。

這種車位回補的手法,雖然能讓消費者一時之間覺得划算,但只要買家稍微冷靜後細算含車位的購屋總價,就會發現其實沒有省下多少錢,所謂低於行情的房價,根本只是障眼法,這時再回過頭去質問業者為何房價便宜,業者多半只能支吾其詞打迷糊仗。

可是現在實價登錄有了建坪計算的新功能,就能藉由該功能,讓車位回補創造出來的假性低價,獲得官方系統的背書。業者可利用該功能將高價車位的購屋總價剔除,讓系統計算出偏低的房價數據,再憑藉民眾對實價登錄的信任,使這種假性低價獲得民眾的認同與信賴。

如此一來,原本抽象虛假的假性低價,就能藉助官方平台背書的弄假成真。因此住展房屋網企研室認為,實價登錄有此新功能後,操作車位回補伎倆的案件將會明顯增加,民眾購屋時,可得先注意車位價格這個大魔鬼,以免沒撿到便宜還買貴。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3824356

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撰文者:胡偉良 2019.05.20

房子 房屋 買房 購屋 房地產 房價 房貸 房市
圖片來源:dreamstime

沒有那個時代是一成不變的,有時候時代的變化總是讓我們猝不及防。

除了協助解決當前的高房價問題,政府在發展租賃市場方面也不遺餘力,不管在融資或稅賦上都開始給予充分的支持。對於房地產,一個新的時代要到來了,這個時代我們可以把它叫著「租賃時代」。

在租賃時代,房價和租金會發生怎麼樣的變化呢?

1.房價下跌
研究價格走勢,需要同時研究基本面和技術面。從基本面來看,最重要就是分析影響房價走勢的供需因素,從系統上來看當前的台灣其實是不缺房子的。大家覺得房價貴,很大原因是因為供需結構不平衡導致的。長期發展租賃市場,是能夠較好解決供求結構化不平衡的問題。

台灣房地產供需結構化不平衡,主要表現兩方面:一是區域的不平衡,簡單的說,有些地方人多地小,導致供不應求,比如台北市;而有些地方房子很多,但是沒多少人,像一些非都會區。二是個人(或是家庭)持有房產數量的不平衡,台灣有少部分人持有較大比例的房產,在房子稀缺的台北市,持有5套以上房產的人大有人在。

城市均衡發展是解決第一個不平衡的主要方法,發展城際軌道交通則是次要方法。而發展租賃市場確實是能夠很好解決第二個不平衡,能夠促使持有大量房產的人將手中的房子拿出來買賣或是出租。像:增加持有房產的成本,會導致大量持有房產的人拋售房子,或是通過出租獲取租金來彌補自己持有成本的額外支出。

所以,從基本面來看,結構化的不平衡在未來會得到改善。房價下跌的邏輯就成立了。這裡強調,房價下跌不是說會暴跌,最大的可能就是房價趨於隱定。

從技術面來講,房價之所以能夠上漲的這麼高,最關鍵是投資需求的參與,那麼作為投資需求的人,需要看重的是什麼?預期!說到底,投資就是因為有很好的前景預期,投資者才會爭相投入。而現在政策導向、市場風向都在改變投資者的預期。持有成本增加、利得稅調漲,對於投資者來說是很大的打擊,如果投資者對房地產市場的預期普遍下調,那麼最終肯定會形成共振效應——拋售現有房產,並且不再購買新的標的,最終會導致房屋價格的下跌。

2.租金持穩
對於一個城市來說,住房市場整體來看是相對穩定的,銷售市場和租賃市場的供應是此起彼落的,如果租賃市場的需求增多,那麼銷售市場需求就會減少,那麽銷售市場的物業自然而然就會流向租賃市場,流到租賃市場後租賃物業的供給就增加了,它們會在一定時間實現動態平衡。通俗點講,就是雖然短時間租賃需求會增加,但是租賃物業的供應也同樣會增加,供需平衡的市場,價格上漲的邏輯是經濟增長和居民收入的增加,而不是供需失衡導致的價格偏差太大。

再談租賃市場的特徵,大城市的租賃市場是最能反映住房市場的供需情況和價格承受能力的。作為最能反映真實供需的租金,一向都沒有售價那麼具有彈性,為什麼?租金更能反映城市住房供需、工資水準、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的,因為城市平均薪資擺在那裡,3萬多的月薪,你平均租金能租到多高,怎麼漲?

房地產價格(售價和租金)的上漲最核心的支撐因素是人口(決定需求數量)和產業(決定需求的品質)。從投資和資產定價的角度來看,資產價格一旦與租金回報率掛鉤,那麼就是房地產銷售價格下跌的開始。目前台北市住宅租金回報率大概為2%左右,若按照市場無風險回報率4%來計算,要滿足這個回報水準,要不就是租金上漲1倍,要不就是房價暴跌一半。租金上漲1倍可能嗎?應該很難,城市經濟水準、產業發展階段和居民的收入都承受不起。而房價暴跌一半,可能嗎?短時間也不可能,這樣會導致銀行破產、引發金融危機的。所以讓房價緩慢的、相對的下降;租金也緩慢的、隨著居民收入增長而上漲,最終達到動態平衡。

總之,如果沒有很強的外部環境作用的話,房價、租金及市場要求回報水準將會緩慢達成平衡。這在先進國家已經形成較為成熟的模式。所以,對未來的房市,你看懂了嗎?

本文獲「台灣商務」授權轉載,原文:未來十年房價與租金的走勢?

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000139221

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2019-05-20 18:54中央社 記者潘姿羽台北20日電
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中央銀行今天公布2019年第1季國際收支,由於全球景氣趨緩,台灣出口表現也不佳,首季商品貿易順差為124.3億美元,較上年同季減少41億美元,為2014年第2季以來新低。

據央行統計,今年第1季經常帳順差170.9億美元,較上年同季減少23%;金融帳淨資產增加146.5億美元,央行準備資產增加27.3億美元。

央行經研處副處長蔡炯民表示,這次經常帳順差減幅逾2成,主要原因在於出口不佳,第1季商品貿易順差為5年以來低點,除了出口受全球經濟趨緩及基期較高等影響,較上年同季減少69億美元,進口也因出口衍生需求減少,同樣呈現年減。

媒體進一步詢問,商品貿易順差表現不佳,是否與美中貿易有關,蔡炯民表示,這波全球景氣下行,有一說是受美中貿易戰影響,去年第3、4季,便有些提前下單的效應,另外一種說法是資通訊產業布局5G,市場預期再過1、2年,就會有5G規格新產品可使用,短期需求便降低。

無論背後原因如何,蔡炯民表示,可以肯定的是,去年第4季以來,全球景氣趨緩,連帶影響了商品貿易表現。

金融帳方面,今年第1季已是連續35季淨流出,不過蔡炯民解釋,經常帳順差國家,金融帳淨資產多呈增加,表示該國資金淨流出,而經常帳有順差的國家,如日本、新加坡、南韓、德國、俄羅斯及台灣等,金融帳淨資產也多呈增加。

今年以來,政府因應美中貿易衝擊,大力推動歡迎台商回台投資方案,以及海外資金匯回專法,蔡炯民表示,台商回台投資需要一些前置作業,第1季還看不太出來,不過預估第2季,就會有些跡象,下半年可能會更明顯。

https://money.udn.com/money/story/5616/3824121

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民視新聞網

美中貿易戰,雙方互相廝殺,接連提高關稅,台商大逃難,台灣將迎接史上規模最大的台商回流潮,台商回台投資額,到了五月,已經提前達到經濟部年度目標,突破2500億大關,不過這場美中談判陰霾,卻是籠罩在全球投資市場,雙方戰線倘若再擴大,擾亂全球貿易體制,對全球經濟體,將會造成重傷害!

美中拉高對立,全球股市出現震盪,波及台股,號子陷入愁雲慘霧中,5月10號美國調高關稅後,台股走勢疲弱,一個星期,大跌了349點,連國安基金也緊盯股市變化!

檢視相片

台中精機在台中廠區,照常運作,準備出口到海外,這回美國關稅大刀,直接砍向中國,對岸的產線,卻是大受衝擊。

就是因為美國針對2000億美金商品,包括工具機、路由器、網通設備等,稅率從10%,提升到25%,川普喊出要全部梭哈,也就是還有約3000億美元的商品,包括手機、筆電等,要跟進課稅,就怕企業成本加重,中國製造產品,成了賠錢貨,甚至銷不出去,讓大批台商,除了前進東南亞之外,回台加碼投資也蔚為熱潮。

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[因為企業在台投資的案件暴增,投資台灣事務所,應接不暇!忙著接詢問電話,一度出現滿線狀況!台灣迎接史上最大的台商回流潮,根據統計,以電子產業最多,再來是金屬機電,工具機和五金螺絲,排行第三則是化工的紡織類!

最大咖的包括,國巨投資165億,永勝光學和台中精機,都超過60億,巨大捷安特50億,廣達則有40多億,,原先3月累計投資額只有570億,4月26號已經超過2千億,到了五月,突破2500億大關。雖然台灣產業轉趨活絡,但美中戰線倘若再擴大,只會擾亂全球貿易體制。

檢視相片

中國一間餐廳竟掛起了紅布條,指美國籍遊客用餐要加收25%關稅,中國掀起「抗美」風向,5月13號宣布的反制行動,6月1號開始,將對美方的600億美元商品課稅,瞄準大豆、石灰、液化天然氣等。最高稅率調升到25%,牛津經濟研究院估計,明年全球GDP減損0.3個百分點,損失超過11兆台幣,全球經濟風暴,將可能襲來!

(民視新聞/綜合報導)

https://reurl.cc/eZqZL

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看好中美貿易戰台商回流 賴正鎰:下半年要「大量購地」

好房網News記者李彥穎/台北報導
中美貿易戰越演越烈,對於台灣的房地產有什麼影響?鄉林集團董事長賴正鎰表示,看好台商因為中美貿易戰催化,資金快速回游,因此他在下半年將會在台灣「大量購地」。
賴正鎰表示,隨著中美貿易大戰影響,台商資金回游需求明顯,目前已將政府年度目標翻倍到5000億元。隨著廠房和商辦需求強勁,也可望帶來大量就業機會與住宅潛在需求。
鄉林集團董事長賴正鎰表示,看好台商因為中美貿易戰催化,資金快速回游,因此他在下半年將會在台灣「大量購地」。好房網News記者李彥穎 / 攝
鄉林集團董事長賴正鎰表示,看好台商因為中美貿易戰催化,資金快速回游,因此他在下半年將會在台灣「大量購地」。李彥穎攝
賴正鎰說,目前在台北有十多個都更案,像是台北萬華都更案,預計在今年Q4推出,樂觀預估台灣今年會有上百億元的推案量。
賴正鎰表示,目前他推出的建案,包括新北投溫泉養生宅「鄉林玉川」、台中科博園道「鄉林美術舘」,最近有很多台商朋友在洽談中,今年底可望順利結案;另外淡水紅樹林「鄉林山海滙」銷售突破七成,年底要力拚銷售九成;今年新推預售案,新莊「鄉林淳真」已銷售八成,台中「鄉林天韻」預售也破七成。
賴正鎰強調,對於房地產來說,台商資金回流,將「完全揮別前幾年不景氣」,因此他目前的做法,就是「緊抓住這波房市反轉向上契機」,在今年下半年會「大量購地」,包括北屯與南屯,五期重劃區等地,已有四塊土地即將談成,將會加速開發新案。
 

https://reurl.cc/VqKnR

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金管會主委顧立雄。(鉅亨網資料照)
金管會主委顧立雄。(鉅亨網資料照)

壽險業現金滿手,但是對長照事業的投資卻「掛蛋」,為鼓勵壽險業者投入長照事業,金管會主委顧立雄今 (20) 日表示,將研議放寬壽險業對不動產投資即時利用率與最低收益率門檻規定,希望更多壽險業採「新壽模式」投資成立日照中心或銀髮公寓等高齡照護相關事業。

長照專法上路,金管會同步修了保險法,希望壽險業的資金可以流向長照事業,用專案投資的方式去從事長照業務,外界有很大的期待,但成效卻不如預期。

顧立雄今日表示,主要是因為受限於不動產投資即時利用、以及最低收益率門檻的規定,讓壽險業興趣缺缺,因為經營這些初期會有營運風險,未必能達到最低收益率 2.345% 的門檻。

顧立雄表示,金管會鼓勵保險業可以來做銀髮公寓和日照中心,列入不動產投資的項目,因為銀髮公寓和老人日間照護中心,都不屬長照條例定義需要特許的行業,金管會擬放寬壽險業不動產投資相關限制,鼓勵保險業投入長照機構條例以外的照護事業。

顧立雄表示,目前只有新光人壽在板橋投資興建銀髮住宅,但那只有鎖定高單價族群。


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4323926?exp=a

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【政策焦點】

銀行三大放款業務 將鬆綁

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267785

台商回流 經部:今年至少1000億元到位

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267770

台商回流 沈榮津:今年1,000億元投資將到位

https://ctee.com.tw/news/policy/93428.html

 

【專家觀點】

葉國華:房租漲不停 租屋族該「轉租為買」嗎?

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267797

台GDP重登四小龍之首?謝金河揭殘酷真相

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267809

 

【專題專案】

地震險投保率偏低 金管會籲民眾重視

https://news.housefun.com.tw/news/article/631961227645.html

 

【產業訊息】

廢汽機車舊換新獎勵 將衝擊數十萬勞工生計

https://ctee.com.tw/news/policy/93431.html

墾丁觀光退燒 名店不玩了/團客最愛「阿利海鮮」1.9億易主

https://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1289905

4年遊客大減逾5成 墾丁掀關店潮

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267824

台南新吉工業區開發租售成果豐 一至四期用地100%銷售

https://house.udn.com/house/story/5888/3823060

保險業蓋養生村等長照中心 不動產限制擬放寬

https://ctee.com.tw/news/policy/93656.html

REITs逆風飛揚 後市看俏

https://ctee.com.tw/news/fund/93802.html

 

【趨勢發展】

房市南向風潮銳不可擋!高雄、台南角色漸吃重

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262202

中高價中古屋 去化遇瓶頸

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262115

低總價物件 首購族青睞

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262124

 

【財經統計】

4月外銷訂單376.6億美元 呈現連6黑

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267839

4月外銷訂單連6黑 跌幅縮小

https://ctee.com.tw/news/policy/93820.html

國泰國民信心調查 民眾對股市發展相對樂觀

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267848

貿易戰衝擊 前4月僑外投資年減近2成

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267863

 

【商仲市場】

北市精華區 釋出標的多

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262133

東區糖朝店租再降10%!1個月286萬可租9個月帝寶

https://reurl.cc/3Zl0O

共享辦公室 台中商辦也吹青創風

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262157

高雄店面成交 今年估逾千億

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262166

 

【區域消息】

爬越高越省錢 北市公寓頂樓小資族最愛

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262187

桃園青埔房價止跌回升 機捷A18、A19地區詢問度爆表

https://udn.com/news/story/7241/3823441

晉身國際港灣城市!星馬合作遊艇城+跨港大橋 國平重劃區利多買氣旺

https://house.ettoday.net/news/1445083

台開健康養生園區 稀有釋出

https://money.udn.com/money/story/5638/3815013

影/天龍國之巔 新北市最有錢人聚集處揭密

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262196

 

【區域行情】

桃園鐵路地下化 中壢車站房價漲起來

https://news.housefun.com.tw/news/article/375482227568.html

選後高雄房市有三高 沒千萬買不到透天厝

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262220

 

【房地買賣】

【賤招拆招】房仲黑心話術升級 房產3名師重砲破解

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262250

不動產鑑價四部曲 規劃不NG

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262268

新莊副都心屋主脫手賠千萬 投資客捲土重來鎖定小坪數

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262295

房市/省錢布置撇步 房子賣相大加分

https://www.nownews.com/news/20190519/3387112/

 

【稅務稅制】

包租公租金收入要報稅 一張表告訴你差很大

https://house.ettoday.net/news/1444443

稅務提醒!受贈金額小於220萬元須申報贈與稅嗎?

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128960/

稅務提醒!夫妻贈與區段徵收地後再出售「注意稅」

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128957/

全台未繼承土地創新高 面積將近一個金門大

https://www.scooptw.com/popular/network_news/%E7%A4%BE%E6%9C%83-%E5%8D%B3%E6%99%82%E6%96%B0%E8%81%9E/28971/

 

【房貸利率】

青年成家貸款 十年撥1.1兆

https://money.udn.com/money/story/5613/3822670

房貸首期利率 砍到1.6%以下

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267875

 

【都市更新】

板橋大觀社區6/18拆除 原址將建長照大樓

https://ctee.com.tw/news/real-estate/93360.html

 

【實價登錄】

莫忘推動實價登錄2.0的初衷

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350262319

房屋單價便宜?實價網試算要小心

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350263339

 

 

【房仲公司】

信義房屋打團體戰 成立「名宅專案」

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267884

 

【建商建案】

京城建設再砸16億 獵千坪商業地

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190518/38339006/news/

 

【爭議申訴】

收入超標就得搬?健康公宅搬家令惹議

https://reurl.cc/LZz87

5大房屋糾紛榜首又是它 專家籲買房前這3招做好做滿

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350263354

 

【法務判例】

涉騙「薔薔」父親等人2億 陳國帥400萬交保境管

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350263378

借名捐地蓋廟 蓋不成討回…敗訴

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350263411

 

【保健養生】

研究:每天午睡1小時 大腦年輕5歲

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267890

 

【貿易戰爭】

貿易戰扯後腿 OECD再降全球經濟預測

https://jackyan.pixnet.net/blog/post/350267896

劉世錦:貿易戰不能解決問題 只會兩敗俱傷

https://ctee.com.tw/news/china/93444.html

Google掰!BBC:華為已備好美絕殺後路

https://ctee.com.tw/news/global/93445.html

川普重燃貿易戰 逆轉勝贏家竟是…

https://ctee.com.tw/news/global/93324.html

美中貿易戰升溫 彭博作家:川普低估中國抗拒西方的決心

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2795336

 

【中國大陸】

花旗:中國經濟更可能因為房地產泡沫而「自爆」,而非美國的關稅戰

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2795311

房價上漲過快被「敲打」 蘇州、大連等被公開點名

https://news.sina.com.tw/article/20190519/31344482.html

又一民間融資暴雷 卓達集團千億地產實為非法集資

https://news.sina.com.tw/article/20190519/31344618.html

 

【海外市場】

央行稱加經濟穩健 息率小幅升是趨勢

https://www.singtao.ca/3462677/2019-05-19/post

美國現象|紐約猛蓋高樓猛蓋 美景代價…賠上暖化

https://www.worldjournal.com/6276269/article

海外置產王/日本埼玉縣房市 投資新寵

https://money.udn.com/money/story/5930/3821216

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經濟合作暨發展組織(OECD) 秘書長古瑞亞(Angel Gurria)在巴黎接受CNBC訪問時警告,中美貿易緊張加劇已阻礙全球經濟復甦,並危及投資與成長,古瑞亞並預告OECD的最新經濟展望報告,將今年全球經濟成長率預測下修至3.1%。

OECD將在21日公布最新經濟展望。古瑞亞透露,2019年全球經濟成長率預測將調降至3.1%,低於3月份預估的3.3%與一年前的3.9%。

OECD春季論壇將在巴黎召開,會中討論議題包括國際合作面臨的挑戰、全球經濟展望與數位時代的貿易與競爭等。不過最近中美貿易戰火重燃,料將成為這次論壇的頭號焦點。

古瑞亞並表示,在外界押注中美將達成協議之際,卻意外發生兩國衝突惡化的情況,而且該緊張情勢的外溢效應還逐漸變得明顯。

他提到,中美貿易戰爭升級,除了阻礙全球經濟復甦,並可能造成更大傷害。他說中美貿易戰的不確定性,正是「經濟成長的最大敵人」。

古瑞亞解釋,「投資是明日成長的種子」,在貿易環境惡化下,投資自然乾涸,並拖累成長下滑,這也是OECD為何在過去12個月連番調降2019年的經濟成長預估的原因。

美國總統川普本月稍早宣布,從5月10日起把銷往美國的2千億美元中國產品關稅從10%調高到25%,北京當局也立即予以回擊,表示將自6月1日起對600億美元美國商品課徵報復性關稅。

雙方你來我往,顯示終結中美貿易爭端的談判已經遭遇重大路障。另外根據4月發布的最新數據指出,受兩國貿易對峙影響,無論是美國或中國的消費者與工業活動都已出現減緩。儘管如此,川普仍堅稱這場關稅戰的成效開始浮現,他說已有企業將生產線從中國移往越南。

與此同時,美國還將矛頭指往歐洲,威脅將對進口車課徵關稅。雖然川普表示將延後6個月宣布加徵進口車關稅的最終決定,不過他仍不忘將砲火轉向歐盟,抨擊歐盟對待美國「比中國更糟」。

 

https://ctee.com.tw/news/global/94045.html

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美國賓夕法尼亞大學刊登在「美國老年醫學學會雜誌」上的研究稱:每天午睡1小時,可使大腦年輕五歲。分析結果顯示,與每天午睡1小時的人相比,沒有午睡習慣的人記憶和認知能力得分更低,其認知能力下降的風險增加了4至6倍。

研究小組招募了3,000 名65 歲以上的中國參試者,通過問卷、測試瞭解了他們的午睡習慣和記憶、認知能力。分析結果顯示,與每天午睡1 小時的人相比,不午睡的人記憶和認知能力得分更低,其認知能力下降的風險增加了4 – 6 倍;與午睡1 小時以上的人相比,午睡1 小時的人在各項測試中成績更好。1個小時的午睡不適合大多數工作場所,但是卻最有益於改善大腦認知記憶。

(中時電子報 陳舒秦)

 

https://ctee.com.tw/health/93289.html

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工商時報  
郭及天

 

房仲龍頭信義房屋積極整合集團資源,除已架構完成的「全房產」之外,近來又成立「名宅專案」,集結全台約500位經營各地名宅分店經紀人,透過總公司新組成名宅團隊,橫向聯結、分享資源,讓過去經紀人在豪宅市場屬於「單兵作業」的模式,變成「組織作戰」,此專案雖才成立不久,但已帶動今年高總價住宅委託案增加一成。

信義房屋名宅專案執行主管、副總信泓浚指出,信義房屋全台有3,200位經紀人員,約有500位經營高總價住宅業務,總部專案團隊提供稅務、法務、資訊等所有可能會遇到的問題,提供工具與資源,透過通路與行銷整合,提高媒合效益,即使是初涉高總價的菜鳥業務也能快速上手。

十多年前信義房屋也曾成立信義豪宅品牌,不過隨著信義企業集團近年規模擴大,這次則是以專案團隊,成集團資源整合的一個環節。

信泓浚表示,主要是看到高總價市場交易結構和需求的改變,從2017年底成交量回升,經過這一波景氣洗禮,豪宅需求已產生明顯質變,建商興建代表作,新建豪宅不只在用料、品質、設備上提升,名氣、名人與價格已成為名宅不可或缺的三項要素,市場進入分眾化時代。名宅專案的成立,能媒合並滿足每個買賣客戶客製化的需求。

信義名宅專案經營的物件鎖定各分店成交總價前5%的住宅物件,如台北市總價1億以上、新北市5,000萬以上、大台北以外3,000萬以上,以台北市來說,整體市場5,000件的名宅存量,約500件待售中,過去以大安、大直為經營重心,今年則轉向信義計畫區。

信義房屋總經理室特助郭禮偉表示,經過內部調查,至少還有六至七成的企業主、高資產族群,目前仍住在未匹配他們身份的住家,企業新世代的接班,也產生更多換屋需求;近年來愈來愈多豪宅買方更重視內部裝修、甚至裝修金額達到房價的二成,在節稅、隱私考量下,也有更高比例以現金購買、以境外投資公司或法人名義購買。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190520000275-260204?chdtv

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2019-05-20 00:39經濟日報 記者林子桓/台北報導
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銀行推出的房貸商品百百種,但很多是鎖定特定族群,例如穩定收入的公教人員、企業中高階主管,以及首購年輕人,各行庫比拚利率及優惠條件,其中青年安心成家貸款、公教人員房屋優惠貸款首期利率大多下殺1.6%以下。

不論公股、民營銀行都想搶穩定又高收入公教人員房貸這塊大餅,其中台銀築巢優利貸,凡是公營事業機構編制內的員工,不包括軍職、試用、約聘僱及非現職人員,就可享有機動利率1.56%的優惠。

民營行庫中信銀也祭出公教員工購屋優惠貸款,與台銀築巢優利貸一樣,祭出1.56%的機動利率,專供公教人員,且都是一段式利率,也就是說申辦後,即可享有長達30年1.56%優惠利率,不過,因採機動利率,會隨央行升降息有所變化。

針對首購族,由財政部主導八大公股銀行承作之青安貸款,今年起將延長兩年至2020年,現採「混合式固定利率」或「機動利率」二擇一,今年起機動利率中,新增一段式機動利率1.68%,提供更多方式讓首購族選擇。

https://money.udn.com/money/story/5613/3822673

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經濟部今公布最新數據顯示,前4月僑外投資金額計美金19.95億元,年減少19.26%,另外,數據也顯示,隨著美中貿易戰升溫,影響台商赴陸投資意願。

數據顯示,今年前4月核准僑外投資件數為1,120件,年增加4.77%,投資金額計美金19.95億元,年減少19.26%,前4月核准新設公司件數為637件,新設公司投資金額計美金1.56億元;另外,今年前4月核准新南向國家來台投資件數為198件,年增加11.9%,投資金額計美金9,133.5萬,年增加30.3%,惟其中印尼、菲律賓及紐西蘭來台投資金額均較去年同期大幅成長。

陸資來台投資方面,今年4月核准陸資來台投資件數為43件,年減少6.52%;投資金額計美金2,588.2萬元,年減少74.1%。

對外投資方面,前4月核准對外投資件數為202件,年增加15.43%;投資金額計美金23.27億元,年增加34.19%;對大陸投資方面,前4月核准對大陸投資件數為193件,年減少0.52%;核准投資金額計美金14.57億元,年減少45.52%,顯示美中貿易戰持續升溫,影響台商赴陸投資意願。

(時報資訊 王逸芯)

 

https://ctee.com.tw/news/policy/93402.html

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2019-05-20 13:48聯合報 記者沈婉玉╱即時報導