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2019-09-17 00:43經濟日報 記者謝艾莉/台北報導
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聯強總裁杜書伍
聯強總裁杜書伍
 
聯強集團總裁杜書伍昨(16)日透露,選定落腳「世界明珠」之前,近五、六年來已經看過四、五十棟辦公大樓,「但是都很失望」。他自嘲自己是「工地主任」,對建築細節相當在意,公司內部也有七人小組運作規劃此事,一年多前開始進入計畫洽商,足見杜書伍對南港總部大樓的要求。

杜書伍透露,自己很喜歡觀察,出國也都在看各地的建築,發現很多有名的大樓原有的美感都被窗簾破壞,因此,先前聯強蓋北京總部時,他就在思考如何解決窗簾的問題;而以聯強南港總部大樓為例,他就要求五層的帷幕牆,外牆就要25公分,能做到隔絕熱與隔音的效果,「同時是我夢想能解決窗簾的問題 」,但這樣的要求也導致建商要價不菲, 「就是三倍以上的價格」。

杜書伍說,近20多年來,聯強在亞太各地自建26個運籌中心,總使用面積達14萬坪;在九大城市自建辦公大樓,總樓地板面積達4萬坪,從找地、設計、營建發包、到物業管理,都由聯強營建團隊一手包辦,源於多年建造及使用經驗,聯強對全球營運總部的規劃,從所在位置的環境、外觀設計與建材、辦公空間與使用坪效等等,對每一個細節都仔細推敲。

他表示,聯強因為需要支援海外,總部也要求24小時不斷電,因此將配有1,000瓦燒瓦斯的備用發電機等。杜書伍回憶,為何自己會要求這麼多,正是因為自己在1984年、32歲時就在竹科蓋第一個工廠,「我可是半個建築人!」不僅是台北,聯強接下來在上海、北京、雪梨也將擴建第二期的運籌中心,聯強集團營運持續擴大,為未來營運奠定基礎。

https://money.udn.com/money/story/5930/4051067?from=ednappsharing

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近年來我國步入貧富不均,余紀忠文教基金會公與義系列召集人朱雲鵬提出三解方,台灣應提高資本交易稅、真正實價登錄與超額市價房地產持有稅,改善社會瓶頸。

余紀忠文教基金會16日舉辦「相對剝奪感的瀰漫與資本主義的未來:從世界到台灣」論壇。朱雲鵬表示,不管是美、日、德、韓及台灣等,在1990年後皆出現所得不均現象。

以所得分配而言,1960年代,台灣所得最富有的1%富豪總所得占全國總所得比重約6%,至2013年這1%富豪所得占比成長到10.68%,所得不均明顯擴大。朱雲鵬認為,所得不均關鍵是資本成長率遠大於經濟成長率,要從房屋、股票等資產稅率下手,讓房價成長率回歸到經濟基本面,而非無止盡的泡沫膨脹。

然而,2018年我國稅改將股利所得最高稅率一口氣從45%降到28%,資本稅早已降稅。

至於我國房價所得比(中位數房屋價格/可支配所得中位數)近十五年持續上升,全國房價所得比從2002年的4.47倍增到2016年的9.53倍,台北市更是從6.06倍成長到15.18倍。但同樣區間我國人均GDP從13,750美元成長到22,592美元、僅成長64%,追不上房價漲幅。

朱雲鵬指出,我國首先應提高資本交易稅或所得稅,且必須是全球性協議,過去瑞典、法國歐蘭德總統的資本稅改革皆以失敗收場,若各國單打獨鬥,反而只是讓富人跑到他國,仍無法解決問題。如今國際洗防組織、歐盟以經濟實質法案掃蕩免稅天堂,正是一大良機,可趁機簽訂提高所得、財富稅的國際協議,但前提是美國同意。朱雲鵬表示,只要重商的川普還在任,恐怕難以達成。

第二是執行實價登錄,朱雲鵬質疑,現在連永慶房屋都在做真正的市價揭露、但內政部卻不敢放手施行,一旦未依照正確市價,持有稅、交易稅都會大打折扣。第三個解方要針對高價房屋提高持有稅,美國平均房地產持有稅是2%,但台灣卻是萬分之2到千分之1,若增加持有成本,可有效避免房價所得比持續擴大並同步抑制資本成長率。

 

https://ctee.com.tw/news/policy/146254.html

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不少人一提到台灣,首推全民健保是台灣驕傲,然而知名財經部落客「峰言峰語」就指出,全民健保背後的殘酷真相來自於「劫貧濟富」的怪現象。

「峰言峰語」日前在臉書粉專發文表示,放眼全球,很少有像台灣這麼高性價比的醫療體系,至於為何台灣能有這樣好的醫療體系?他指出兩個主因:

首先,台灣最好的頭腦,都跑去當醫生了,而且數量極多,所以在這個產業中,相較他國,醫護人員的供給是多的,而且工時很長,「高的人力素質,就提高了醫療品質,而供給多,就拉低了價格。」

其次,與健保制度有關,「健保表面上看起來像團保,但實際上更像是跟工薪階級所抽的重稅,因為在整個健保體系的收入來源中,幾乎都是來自上班族,來自富人(尤其是地主的)是少之又少,於是形成了台灣健保的本質,是劫貧濟富的。」

他進一步指出,離譜的是,「健保的收入是『上班族』的收入愈多繳愈多(累進稅率概念),但談到富豪(尤其是地主階層時),就沒看到他們的稅了,這與歐美是以富人重稅來補足醫療的財稅政策,是完全不同的。」

他不禁搖頭感嘆,「所以你會發現,地主民代在設計台灣的制度時,凡是符合他們利益的,就要學習歐美,而不符合他們利益的,就說要台灣獨有。總之,上班族的薪資要累進稅,健保費也要累進稅率(收入愈高繳愈多),但談到富人的囤房稅、空屋稅時,就沒有累進稅率了。」

貼文一出隨即掀起網友熱議,紛紛留言回應「一個無法永續經營的制度就算是第一名也只是曇花一現」、「健保就是壓榨醫護人員和剝削受薪階級的一個制度,然後很多愛國激進派都會說台灣是寶島,有種不要回台灣用健保,殊不知健保是讓醫護人員付出和所得不成正比的其中一個原因還沾沾自喜台灣很棒,政府帶頭當慣老闆還在替它歌功頌德呢~還有無恥的二代健保,根本只是延遲健保倒閉亡羊補牢的做法而已」。

也有網友表示「我覺得台灣健保跟新加坡的HDB組屋一樣,都是拿受薪階級的稅金來支撐的福利措施。基本上富人階層享受了穩定社會帶來的好處,但是不用付出太多代價。(當然新加坡的富人不需要去住HDB)」、「沒錯,基本上健保真的是抽上班族的稅。更可笑的是補充保費,如果我是上班族,我存款利息等於被抽兩層皮,一層是所得稅,一層是補充保費。而這些利息的本金,本來就已經抽過所得跟健保費(因為都從薪資所得扣除)。跟那些包租公包租婆截然不同,結果這一層皮被多次剝削。」

文章來源:Facebook/峰言峰語

(話題 李珮雲)

 

https://ctee.com.tw/news/insurance/131509.html

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2013年9月東京申辦奧運成功,使原本因受地震影響的保守消費心態轉為積極

國人很常到日本旅遊,對於日本國內的一些消費資訊及法令規定也相當關心,今年度其中一件最重要的事,便是預計自10月起消費稅稅率將調整至10%,而除了觀光消費之外,對於屬於高額的置產投資又會帶來什麼樣的效應和影響呢?

由於日本政府僅會對建物、建築成本課徵消費稅,如果賣方為法人,便會影響購買不動產的總價,簡單來說,新築物件是直接與建商購買,因此買屋成本就因此上升;若是以個人名義賣屋,則不會產生消費稅,所以並不會影響到房屋的總價,如果是買屋,在建物、裝修費用及其他各項手續費如貸款、代書、仲介費等,就會因為消費稅調漲而增加整體的購買成本。因此,原本便計畫要購屋的民眾,都會希望能在消費稅調漲之前完成交屋手續,所以會激勵一波買氣,而日本政府也規畫延長住宅貸款減稅期間,希望能減輕因消費稅提高帶來的負擔。

從歷史軌跡來看,2013年9月東京申辦奧運成功,使原本因受地震影響的保守消費心態轉為積極,不動產市場交易也開始增溫,2014年4月消費稅稅率由5%增為8%,縱使市場上出現短暫的觀望,但包括經濟發展、奧運建設等讓整體大環境向上提升的動能顯然更強烈,實際上,東京的房市也確實自2013年起一路走揚,呈現「量增價漲」的局面。日本不動產經濟研究所的統計顯示,東京首都圈住宅平均售價已連續七年上漲,今年上半年平均價格約6,137萬日圓(約新台幣1,779萬元),而中古屋市場也因此受惠,銷售件數持續攀升,根據東日本不動産流通機構公布的數據,2018年全年簽約數達37,601件來到新高。

不動產市場主要受大環境的景氣動向牽動,尤其受實體經濟影響最多,觀察日本國內外的情況,外在因素影響較大的美中貿易戰目前已趨緩,國內則預估延續零利率政策,且2020年奧運、2025年世界博覽會等國際規模活動,勢必會帶來大量旅遊經濟效益,東京在明年會增加高輪Gateway、虎之門之丘兩個新車站,周邊新商業聚落已發展成型為城市注入新動能,展望未來還有首都高速公路地下化、磁浮新幹線等計畫,建設持續進行,就會持續帶來支撐住宅需求最重要的人口,事實上,像東京、大阪等一線城市的人口正在連年增加,總體而言,東京、大阪的房市發展是值得樂觀期待的。

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何偉宏

◎現職
信義房屋不動產株式會社社長

◎經歷
信義房屋店主管
任信義房屋商仲部主管
信義房屋不動產株式會社社長

 

https://ctee.com.tw/house/manager/132056.html

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林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。

 

房貸餘額創新高,房市為何不熱?

文/林奇芬
房貸餘額創新高,建築貸款創新高,房貸利率接近歷史新低。資金面顯示房市熱絡,但民眾卻無感,買屋意願不強,房屋買賣移轉棟數仍在低檔。資金與房市為何呈現分歧走勢?
根據央行統計,至今年6月底為止,購置住宅貸款餘額7.13兆元,創下史上最高紀錄,再加上建築貸款1.95兆元,也創了新高紀錄。房地產相關放款金額高達9.08兆元,來到歷史最高紀錄。
房貸餘額創新高,房市為何不熱?(好房資料中心)
內湖區金湖路與星雲街房市情境。(好房網News記者張聖奕/攝影)
在此同時,五大銀行房貸利率6月跌到1.621%,史上次低紀錄。先前房貸利率低點出現在2010年5月,利率最低1.616%,目前已經貼近最低利率水準了。
房地產相關貸款創新高、房貸利率歷史低點,照理來說,房市交易應該呈現熱絡景況。但事實並非如此。前一波房市高峰2006年,房屋買賣移轉棟數高達45萬棟,最低2016年買賣移轉棟數24.5萬棟。2018年雖已有微幅上揚至27.7萬棟,今年前5個月買賣棟數11.7萬棟,比去年同期成長4.6%。但整體來說,跟高點相比成交量僅6成,顯示房貸金額與房市交易冷熱有極大差距。
(製表、林奇芬)
 

購置住宅貸款餘額(億元)

建築貸款(億元)

五大銀行房貸利率(%)

房屋買賣移轉棟數

2015

61,322

16,081

1.895

292,550

2016

63,651

16,483

1.659

245,396

2017

66,477

17,394

1.632

266,086

2018

69,774

18,581

1.617

277,967

2019(6月底)

71,432

19,531

1.621

117,464(5月底)

造成這個分歧現象的原因,可能有以下幾點:
一,房價並未出現大幅修正,民眾購買力有限。
根據內政部編制的住宅價格指數,若以2016年為100計算基礎,2018年第四季全國房價指數為100.8,表示房價過去3年呈現持平走勢。其中台北市為100.07持平,新北市102.38微幅上漲,桃園市103.82微幅上漲,高雄市100.83持平。
換句話說,過去三年房價並未下跌,甚至還小幅上揚。從房價所得比的角度觀察,全國為8.57倍(房價是年所得的8.57倍),但其中台北市13.86倍、新北市11.85倍,仍然居高不下。雖然其他縣市負擔多在全國平均水準之下,但雙北民眾購屋仍然是沉重負擔。
二,部分房貸餘額上升,可能來自於借新還舊。
房貸餘額上升,不一定來自房屋買賣需求,可能來自於房屋資產活化的運用。由於房貸利率極低,近年很流行「借房貸去投資理財」的操作。例如,投資高收益債券利息收入可達6%,借房貸利率不到2%,借房貸去投資可以賺4%利差,這樣的操作,吸引很多房貸已經還完的中年族群,重新把房貸借出來運用。因此房貸餘額上升,可能一部分來自於投資理財需求,而非購屋需求。
三,低利率,景氣不確定風險升高。
目前全球再次吹起降息風,聯準會近10年來首度降息,歐洲央行也可能在下半年重啟QE寬鬆政策,另外,韓國、印尼、印度…等國家都開始降息。台灣央行利率已經連續12季維持利率不動,預估9月會議也不會調整,仍維持在低利率水準。
全球降息風,顯示對未來景氣擔憂升高,包括中美貿易戰、英國脫歐風險、中東地緣政治風險等,市場風險意識大增,資金逃離股市,躲進債市,但因為通膨率仍低,資金流入房市的需求也不高。雖然台灣利率水準極低,央行再降息空間也不大,但價格盤整、流動性低的房地產,不會是資金避風港。
因此,我們雖然看到房貸餘額創新高,業者建築融資創新高,但要說房市迎來春天,可能是太過樂觀的看法。
更多新聞→

https://news.housefun.com.tw/tiffany/article/130366234594

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820萬戶中高達60%是有購屋需求的…

台灣近20年的話題,不少都圍繞著『少子化』,甚至已被國家列入國安問題。因為台灣的出生率原本每年高達30萬以上,1998年下降至25萬,這5年來平均更落在20萬左右,以全世界來說,台灣的出生率算是很低,少子化已經影響了國中、高中及大學的招生。因此,社會上常有人聯想到『少子化』是否對房屋需求有減少的現象,而提出少子化會影響房地產市場這個說法。

讓我們從兩個面向來一探究竟,第一,從台灣『少子化的時間點』剖析,1997年以前,台灣每年的出生率是30萬以上,最高峰至35萬,1998年降至一年25萬,1999年更下降至一年22萬,從此台灣的出生率更徘迴在20萬上下。

當然,少子化自然影響到國中、高中及大學教育體系的招生困難。但是,從關鍵的購屋年齡來看,1998年出生的年輕人今年是21歲,而一般購屋年齡平均值是在30歲以上,最多至38歲,因此,要影響到房地產至少需等到31歲以後,從少子化的時間點來看,台灣的房屋需求至少還有10年左右的黃金期,如今談購屋需求會減少、似乎不合乎邏輯!

第二,從房屋自有率來分析,台灣人口約達2,380萬,平均2.9人為一戶,共820萬戶,其中房屋自有率有87%,因此,有學者專家提出真正有購屋需求的僅佔13%。但專家卻忽略了,雖然房屋自有率高,但87%裡滿意居住現況的不到40%。

尤其以都會區對換屋的需求更強烈,其中不滿意的原因,包括房子過於老舊、空間不足、停車不足、廚房設備不足、網路設備不足及公設不足等以上六點,顯示至少47%裡是有換屋的剛性需求,加上原先沒有房屋的13%,因此,820萬戶中高達60%是有購屋需求的。

從上述兩點來說,少子化已經影響台灣房地產了嗎?我想,從少子化的有效時間尚有10年左右;另外,房屋自有率87%,但滿意居住現況來看不到40%,因此,在未來10年內,坊間電視名嘴常在談台灣房市的需求衰退時,我想,可能言之過早了!

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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長
居研所聯合建築師事務所合夥建築師
台中市大台中建築師公會第一屆政策會召集人
台中市不動產開發商業同業公會政策委員會委員
台中市國立成功大學校友會第十二屆榮譽理事長

◎經歷
國泰建設科長四年
長億建設經理二年
東海大學兼任講師
台灣省建築師公會台中市辦事處第十屆主任
全友建設董事長兼總經理
台中市建築開發公會第八、九屆理事長
台灣省建築開發公會聯合會第五屆理事長
台中市國立成功大學校友會第六屆理事長


 

https://ctee.com.tw/house/manager/127020.html

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北京新浪網 (2019-07-23 14:41)

原標題:易居:未來十年房地產業將進入「資產時代」

上海易居房地產研究院與華東師範大學東方房地產研究院聯合舉辦的「房地產業演進規律與生存之道」課題研討會日前舉行,該課題旨在探討房地產業演進客觀規律,判斷產業發展階段及發展方向,為房地產業和相關行業組織提供參考。
 
易居房地產研究院院長、華東師大終身教授張永岳表示,在房地產業演進發展的歷史長河中,任何一家企業都要順應產業演進的發展規律,「如果課題能引起企業的思考並在戰略選擇時作為參考,我們的工作就有了一定的價值。」
 
易居房地產研究院流通研究所所長崔裴表示,美國房地產業從以提供物質產品為主的類製造業,進化升級為真正的服務業,其行業結構的主體部分是房地產出租業,房地產業的經營模式已由傳統的以資本增值收益為主升級為以長期現金流收益為主;美國房地產業的進化、升級促進了美國房地產市場的結構優化及相關子市場關聯互動機制的形成,如住房租買選擇機制、房地產投資替代機制,這些機制增強了房地產市場的自我調節能力。
 
課題研究認為,相對於中國宏觀經濟、社會的發展水平,中國房地產業的演進發展是滯后的,中國房地產業已從資源時代(拿到土地是關鍵)進入到產品時代(打造優質物業產品是關鍵),未來十年必將進入資產時代(打造持續增長的現金流是關鍵)。資產時代需要全方位的外部環境建設,包括制度建設、市場結構建設、產業鏈建設、人才培養體系建設等。
 
要在資產時代立於不敗之地,房地產企業需要培育適應「資產時代」的核心競爭能力:如租賃物業運營力,包括精細化物業開發更新、設施管理、租約設計與達成、租客甄別與維護等;項目投資分析與評估能力,包括項目細分市場分析、項目最高最佳用途分析、項目投資價值評估等;資產金融化能力,包括物業資產的金融市場選擇與金融產品對接等。
 
從增量轉入存量的市場切換點
 
什麼時候是房地產開發企業從增量市場轉入存量市場的最佳切換點?華東師大東方房地產研究院副院長胡金星指出,借鑒國外發展經驗,美國有些物業本身成本低,資產池發揮了較大作用。因此,對於存量房市場,企業資產結構很重要。此外,由開發向服務轉型,現金流發展要求房企做到產品和服務的創新。
 
綠地集團首席戰略官李想認為,中國有不同的國情,例如國人傾向於置業而不是租房,房地產增值效益更容易激發投資屬性。但是,中國未來年輕一代的消費習慣和理念可能發展變化。從增量時代到存量時代的發展,未來房企的投資、開發、運營、服務會分離。
 
REITs在中國有待發展
 
中梁地產戰略研究院院長鄭煥指出,REITs對商業地產發展頗為重要,但目前存在障礙,所有權、稅收、沒有長期的現金流來源等問題未解決,在這種情況下中國的開發商難以做成此項業務。易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽補充說,REITs發展還存在另一個問題,即中國商業地產的租金坪效目前較低,不足以支撐REITs的發展,這是一個很重要的市場因素。
 
關於金融和房地產的制約,李想提到目前中國商辦物業的收益率尚達不到常規的資金成本,REITs先分紅后交稅,收益率有所影響。
 
市場及制度方面亟須完善
 
張永岳指出,行業發展和企業運營遇到問題,可以視為宏觀層面上的判斷和企業經營層面上的選擇。如2017年,國家出台了多項促進住房租賃市場發展的政策措施,眾多開發商響應號召。但是面臨租賃項目盈利水平低的情況,部分開發商收縮此業務規模或直接砍掉此業務。因此,對於企業的長遠發展而言,必須在市場轉折階段對未來的方向有明確的判斷和自身的戰略選擇。
 
易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,發展租賃不賺錢的因素很多,但最大的問題是市場問題。目前中國住宅租金收益率太低,商辦類物業又過剩。進入存量房時代,還需較長時間去消化市場風險。
 
中國物業管理協會名譽副會長龐元提出,目前租賃最大問題是租金收入不足以支付稅收和貸款,出租人的每筆租金收入都要交稅,而房產的持有人卻不需要交稅等。這是市場發展過程中有待解決的問題。

https://news.sina.com.tw/article/20190723/32062656.html

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2019-07-15 07:30

亞昕建設董事長姚連地。(記者胡志愷攝)

亞昕建設董事長姚連地: 

要讓年輕人買得起房子,我覺得,如何讓台灣年輕人的所得增加,這個才是最務實、最重要的,其次才是稅,兩稅合一一定要拿掉,最後就是放寬房貸,放款成數可拉高到9成,若有保證人甚至可給到95%。

現在房子,動輒千萬起跳,要買得起房子真的不容易,所以,我認為,政府一定要有配套措施,而如何讓年輕人所得增加,這才是最重要,唯有所得增加,才能買得起房子,也繳得起房貸。

而要讓民眾薪水增加,我認為,政府要提供1個符合企業家願意投資的稅,企業願意投資,就會創造就業,然後因國家投資變多,需要的就業人口就會變多,企業就可以給較多薪水,大家願意多給薪水、獎金,那全體所得、年輕人所得就會往上拉升。

其次是將兩稅合一拿掉,因為它增加3%的成本,你可去問開發商,兩稅合一3%的成本,你們是會把3%算進來,還是把這3%送給消費者?當然一定羊毛出在羊身上嘛,最後是市場決定這個價格。

只要兩稅合一拿掉,在現在房地產不景氣下,大家有較大的降價空間,光直接將兩稅合一拿掉,那麼1千萬的房子,就差30萬,你覺得對年輕人沒有影響嗎?

最後則是銀行放款,我還記得以前在阿扁時代,當時叫青年購屋貸款,一般行情要5%(房貸利率)多的時候,他降到大概3%,那時候大家搶破頭,要去爭這個名額買房子,那你看現在不用爭,都不用3%了,現在都1.5%了。

那政府可不可把成數放款,比如說一般放款是8成,你對首購族政府可以給他9成吧,甚至可以給95%的貸款,但是相對你要有1個保證人,你要有債信,你要有工作,只要有工作有收入,有保證人,例如說父母親願意保證,你朋友願意保證,有什麼不行呢?

再來是一般房貸年限是抓20年,你可以給他30年,甚至給他40年,他用時間來賺取金錢,他就可以負擔的起,我覺得對他說是比較實質的啦。

其實房子不只是可以居住的場所,不動產更是理財商品,甚至於老了,比養兒子還有效,現在很多小孩不養老爸老媽,但我有1間房,每個月租出去房租一定會回來。

(紀錄.攝影/記者李昀蓁、胡志愷 總策畫/記者高佳菁、歐祥義)

http://bit.ly/30CGtJR

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2019-06-29 18:30

▲▼位於捷運南勢角站「南方之星」。(圖/ETtoday資料照)

 

▲房地產示意圖。(圖/ETtoday資料照)

記者林彥臣/綜合報導

台灣房價炒得比天高,可以說是年輕人的最痛,然而更令人心痛的是,大家都看見了高房價的社會問題,卻沒有任何一個政治人物要試圖解決這個問題,然而理論上,從台灣的生育率來看人口呈現衰退趨勢,以供需法則而言房價將會下跌,但實際上房價依然居高不下,雖然在PTT上討論的網友大多支持打房,但也有認為,政府真的打房其實是會引發革命的。

有網友分析,生育率逐年降低,人口數可預期將會下降,但為何房價仍然居高不下?人口紅利衰退的確會影響房價,但是房價真正的關鍵不在人口,而是資金市場游資充沛,因為找不到合適的投資標的因而無路可去,最終就會走向風險最低的房市。

▲▼台北市,大直,房價,房產,房市,租金,租屋,買房,賣房,房貸,房地產,都更。(圖/記者曾俊豪攝)

▲台北的房價總是居高不下。(圖/記者曾俊豪攝)

也有人分析,房子在過去人的觀念拿來住的,在現代則是一種信用良好的抵押品(資本財)可以用它來借錢、還錢掛資產,當它的價值滑落,可想而知不論是個人、企業、銀行金融都會面臨巨大的壓力,因此在找到更好的替代品前,大家就會把錢灌到這個東西裡,或是等金融體系遇到系統性風險,才有大家都能負擔得起的房子住。

還有人分析,現實數據是住宅自有率8成以上,打房不就是一次得罪8成的選民,讓他們的資產縮水,選誰都沒辦法解決這種問題 因為想打房的候選人拿不到票,簡單來講,希望打房的人本身就是矛盾的存在,希望打房的人因為想買房子,已經買房的人卻不希望打房,除非改變大家的看法,「買房子不重要 擁有自己的房子不重要」而如果有這種看法的人 就不會在意人家炒房炒多高,當大多數人覺得自己的房子不重要 炒房的投機客也就不會去炒房。

▲▼朱立倫、韓國瑜、郭台銘、柯文哲、蔡英文。(合成圖/ETtoday資料照)

▲檯面上沒有任何一個政治人物,敢賭上自己的政治生涯,去捅房價的馬蜂窩。(合成圖/ETtoday資料照)

也有人表示,政府不是不打房,而是為時已晚,現在很多人貸款會用房子抵押借錢做生意,房價價格如果大幅的打壓會造成資產泡沫,隨之而來的系統性風險,就是一堆人拿不出補充擔保品,房子被迫銀拍,許多中小企業可能因此被迫歇業引起失業潮,目前就是只能盡量不漲或緩跌,因為沒有任何政治人物會賭上自己的政治生涯強力打房。

網友在推文中回應表示,「房市風險是最低的啊,除非發生戰爭或大型天災才會暴跌吧」、「比較起來房市對有錢人來說真的是低風險同時保值性又高」、「土地少人多的地方就是這樣,誰來當總統都一樣」、「不要住台北就ok了吧,中南部房子超便宜」、「台灣房屋持有率那麼高,誰想得罪多數的」、「當你手上有房就不會想跌價這是人性」、「誰讓房價跌就是千古罪人,房屋自有率超高欸,還沒買的希望跌、政府政策讓買的跌5成,準備革命」。

https://house.ettoday.net/news/1475391

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在扶養比逐漸攀升的情勢下,過去「養兒防老」的觀念似乎已經不合時宜…

根據內政部統計處顯示,107年3月底我國戶籍登記65歲以上老年人口共計331萬人,占總人口14.1%,正式從「高齡化社會」邁入「高齡社會」,而隨著國內高教普及,年輕族群逐漸出現晚婚、不婚、不生的現象,使得近年國內生育率持續下滑,在國發會2018年發布的人口推估報告中就指出,今年國內死亡人數將超過出生人數,少子化將影響未來育齡婦女數減少,讓少子化出現不可逆的趨勢,預期7年後台灣的老年人口占比將超過兩成,邁入「超高齡社會」。

老齡化及少子化是目前正在發生,並且將影響未來人口結構很長一段時間的趨勢,我們進一步觀察我國的扶養比,根據內政部統計處,扶養比從102年8月的34.73低點逐月爬升,截至今年5月扶養比已經來到38.85,表示每100個工作年齡人口(15至64歲人口)所需負擔依賴人口愈來愈多,經濟負擔也逐年加重。

在扶養比逐漸攀升的情勢下,過去「養兒防老」的觀念似乎已經不合時宜,大家開始憂慮退休後沒了穩定的工作收入,同時又不想給子女太大的負擔,光靠退休金或是個人儲蓄是否還能享有優質的生活品質;尤其,隨著醫療科技日新月異,國人的壽命也是逐年延長,若是晚年有醫療或照護等大筆支出的需求是否也還能夠負擔呢?再7年,台灣就至少有兩成以上的民眾面臨退休生活,此時若能及早思考退休規劃,慎選理財標的,利用理財創造「被動式收入」維持現金金流,將更能保障退休生活。

俗話說「你不理財,財不理你」,在在顯示理財的重要性,不過理財有很多不同的選擇,種類不同、投報率不同、風險也不同。年輕的時候或許還能選擇風險相對較高的投資,但是到了退休年紀,可能就較無法承受高風險投資所帶來的損失,尤其在近期中美貿易戰的影響下,各國景氣預測均同步下修,全球股市震盪,不免讓投資人感到心驚膽跳,因此,擁有穩定收益的低風險投資標的會更適合成為樂齡生活的投資選擇。

根據永慶房屋第三季房產趨勢民調顯示,面臨景氣風險時,有34%的民眾認為房地產是眾多投資標的中的首選,比例創近一年新高,也比黃金與定存更受青睞;進一步探詢民眾是否有意願投資有收租效益的不動產,也有高達67%的民眾表示有意願,比例更創三年新高。房地產保值、避險的優勢讓其他的金融商品望其項背,加上兼具可以長期持有、穩定收租的效益,正適合作為退休理財的投資標的。

舉例來說,若我們現有資金有100萬元,去投資風險相對較低、同樣有穩定收益的定存,以郵局二年期定期儲金機動利率1.095%來算,你會發現幾乎沒有什麼收益;但若是將100萬當作自備款購買房地產出租,將會有完全不同的結果,通常自備款是購屋總價的三成,當用作出租時,等若是將有300萬元價值的房產出租,以房地產投報率2%來算,租金收入將遠高於定存收益。

觀察近五年的房貸利率持續維持低檔,購屋成本相對較低,而房屋租金則是反映通貨膨脹,以緩慢的速度逐年穩定成長,因此,在低利環境持續、房貸利率下探低檔以及房屋租金緩升的「兩降一升」環境下,買房收租正適合作為被動式收入的來源,也是退休理財的理想標的。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

延伸閱讀:

葉凌棋:落實居住正義 要靠實價登錄2.0編輯

葉凌棋:消費習慣重組!三大商圈興衰的秘密

 

https://ctee.com.tw/house/manager/111394.html

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 盧振池

國內房地產市場的景氣在邁入第二季中段之後,民眾及房市業者最關心的事就是:市場買氣有延續第一季的回溫趨勢嗎?根據國內五大房仲業者公布的業績顯示,5月份的房市交易量大約比4月份減少,但是和去年同期相比,則是明顯增加了一成以上,代表民眾在第二季的買氣仍舊不減,沒有受到太多國際間紛擾的貿易大戰所影響,房市景氣依然處於穩定回溫的情況。


▲今年房市的買氣穩定成長,首購族進場意願明顯提升。

 國內這五大房屋仲介商包括信義、永慶、住商、台灣以及中信房屋。由於這五大房屋仲介業者合計的市場占有率超過7成,而且交易服務的產品不限定在中古屋市場,包括新成屋、預售屋建案或客戶轉手個案也是都房仲業者的業務範圍,因此每個月這五大房仲業公布的交易量及業績的增、減狀況,就成為觀察國內房市景氣波動的指標之一。

 綜合各大房仲業者統計5月份的房市交易量,分別是信義房屋月減幅度12%、年增率8%;永慶房屋月減幅度11%、年增率7%;住商機構月增幅度3.3%、年增率18%;台灣房屋月增幅度1%、年增率9%;中信房屋月減幅度0.2%、年增率10.5%。



 從以上數據可以看岀,各家房市業者5月份的交易量對比4月份的業績呈現有增、有減的局面,但是年增率的數字倒是相當一致,普遍在7~18%的正成長範圍,可見5月份的房市買氣比去年同期還要暢旺。業者表示,買家以首購族為主要的市場客源,挑選的產品大多以中、低坪數、新成屋或屋齡在5年以內的房屋,其次則是換屋族的客源,900萬~1500萬元為主要的價格帶。 

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▲中、低坪數、低總價的產品最受民眾歡迎,甚至吸引到置產族前來下單。

 展望6月份及下半年的房市,由於中美貿易大戰沒有解決的跡象,影響所及是全球的經濟成長和房市的買氣,加上之前台南、新北、新竹部分熱門的重劃區建案開岀銷售佳績,使得建商讓利的空間變小,影響部分地區的買氣,再加上下半年又有總統大選的因素干擾,因此房市業者不敢對房市抱持太過樂觀的看法,讓利的空間可望重新拉大,有意購屋的民眾記得要多多比較。

https://news.housetube.tw/5928/

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目前實價登錄仍有車位資料不完整的問題,有些漏登面積有些則是並未註明車位價格。

你注意到了嗎?官方的實價查詢網頁有新功能上線,對於消費者來說如果善用新的查詢功能,或許可以找到高CP值的房屋。

此次實價提供的新功能主要可分為兩塊,首先買賣交易的交易明細中,會主動揭露主建物面積占建物移轉總面積之比例,消費者可以清楚看到成交的案例之中,究竟多少比例是屬於主建物面積,又有多少比例是花在陽台、公設、雨遮等空間上,若是消費者想要挑選條件相似的房子時,當然是主建物比例越高的越划算。

以新北市新莊一處新成屋為例,揭露顯示主建物面積占建物移轉總面積(扣除車位面積)之比例:55.46%,消費者可以知道主建物佔權狀面積大概55%,若是總價與權狀面積差不多的案子,當然主建物比例越高越划算。

不過國內因為建築法規的變動,每個時期的建築法規或登記規則不盡相同,例如舊的華廈大樓可能公設比才10多趴,但現在新大樓動輒3成以上,有些屋齡15年以上的大樓產品,可能主建物的登記範圍還含有公同使用的當層梯間面積等等,因此比較案例還是要以條件相似的案子做比較,例如同區域內屋齡差不多的大樓。

第二個功能則是建坪單價的計算功能,在物件明細中點選建坪單價計算功能,就有總價除以各種登記面積的功能,以上述新莊案例試算,一般實價揭露的價格為每坪46.6萬元(權狀坪),不過若是點選主建物加陽台的面積,則可算出主建物加陽台的單坪價格為76.3萬元,新功能上線後消費者會更清楚成交的案例,究竟主建物加陽台的單價是多少,對比現在要買的房屋比較起來價格划不划算。

不過消費者在比較時要留意,目前實價登錄仍有車位資料不完整的問題,有些漏登面積有些則是並未註明車位價格,因此在使用主建物加陽台的計價功能時,要留意總價是否扣除車位價格、面積是否可拆除車位面積,這樣才能較客觀的比較。

 

信義房屋曾敬德

曾敬德

◎現職
信義房屋不動產企研室專案經理

◎經歷
蘋果日報地產記者

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/99905.html

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房地產景氣眾說紛紜,如何判斷?

文/曾文龍

房地產景氣人人關心,因為跟每個人都有關,不管是租房、買房、換屋、投資、投機。然而景氣如何卻眾說紛紜,言人人殊,筆者於民國71年10月出版了『房地產乾坤』,為研究房地產景氣的專書,受到當時讀者廣大的歡迎,並於73年增訂擴充為526頁約30萬字的『房地產過去、現在、未來』。因此,前輩專家說,筆者是研究台灣房地產景氣的先驅。

當前有識之士回顧民國92年SARS那一年,認為是上一波房地產景氣反轉年,這是正確的,因為當時房地產歷經多年的暗淡。民國92年的成屋買賣移轉棟數已增加為34.9萬棟,已比91年的32萬棟成長10.9%,這已經是難得的回溫!但是民國92年,大多數的民眾與專家並無什麼感覺,也不相信市場回溫。一些名嘴繼續唱衰房地產,事實上,民國92年更比90年的25.9萬棟強烈回溫了34.7%!因為91年的32萬棟,已經比90年谷底的25.9萬棟回溫了23%!然而民國91年大家更都是渾然未知的,繼續悲觀的,因為「一葉知秋」,不容易看到那片葉子,不相信那是綠葉,以為仍是枯葉。「春江水暖鴨先知」,鴨子知道的,其他動物與人類也通常還不知道啊!

工地 蓋房 意象圖1

房地產市場瞬息萬變,受到諸多因素的牽動,要精準預測景氣變動,是極困難的。2017年是台灣房市回溫年,也激勵了建商在去年2018年大膽的進場買地,大膽的推出預售屋!2018年整年下來,整體台灣房市再進一步回溫。2017年成屋買賣移轉棟數從谷底的2016年24.5萬棟回升到26.6萬棟,2017年再回升到27.8萬棟!

內政部統計2018年11月全國開工宅數為1.13萬宅,是2009年有該項統計以來同期新高!也是近五年的單月新高!建商感受餘屋壓力減輕,看到房市回溫,怕時機稍縱即逝,勇敢開工搶市。要如何成功的經營事業,也是極其困難的!需要明白趨勢,看準時機!

2017年房市已經回溫了,2017年之前2年,台灣的房市是暗淡的,2018年則持續回溫,但畢竟只是回溫,而不是火紅,讓許多投資客覺得不滿意而持續覺得悲觀。

有些專家認為,年度房屋成交量要達到30萬棟以上才算落底回溫,這個觀點是回到過去大多頭成交量的迷思。五年前,台灣房市動不動成交量就達到30萬棟以上,甚至40萬棟以上,市場火熱,成交速度快,然而那時房市火熱主要是投資客在主宰市場,快速買房,漲價又賣出,自住型買方根本搶不過投資客,因為買住家是一生大事,需要精挑細選,考慮諸多因素,因此中意的房子往往投資客就先搶走了,以後若有買到,則往往是買到已漲價的房子,捶胸頓足啊!

然而兩年多前,房地合一稅公布後重挫了投資客,這兩年房市回溫則完全是自住客在支撐的「剛性需求」。房子是買來住的,是每一個家庭一輩子的大事,不是買來炒的,這才是房地產市場的本意,是「剛性市場」,因此只要賣方讓利,則容易成交;讓利幅度不夠,賣方只能繼續套牢!

又有專家說,房子要價量齊揚,才是房市景氣。房子一定要漲得兇嗎?這個仍然陷入投資客的觀點。歐洲最富強的德國,他們的房市許多年來是不漲的,或是微幅漲的,你可以說這個國家是衰退的嗎?只要市場有回溫都是好事,都是值得鼓勵的,而不是一再的悲觀打壓!而不是一直期待要大漲價!

 

https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613220406?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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從夾娃娃機泡沫化看引陸資炒房

文/林左裕

日前有政治人物再倡議開放陸資買房提振經濟,少數營建及仲介業者敲起邊鼓唱和,似乎藉引資買房即可提振經濟;同時有幾則跟不動產市場與產業經營不易的相關新聞,一是夾娃娃機店熱潮過後逐漸泡沫化,其次是台北市開業超過40年的永福樓餐廳不敵高租金成本,將於本月底歇業。這些不動產市場高漲影響商業經營的現象,以及政治人物喊出的政策口號可能影響百姓福祉的方向,值得深入探討。

首先是不動產市場價格高漲,對於經濟的影響是利還是弊?在民國75-80年間台灣經濟高成長時期, 當時的股價自2000點漲至12000點,房市漲為三倍,但由於所得隨經濟上揚,在購買力支撐下房市回檔有限,也因此在此繁榮時期的房市與經濟成長間有雙向的領先關係。

引進陸資投資房產是否可提振經濟,或許可由美港經驗預期後果。(好房資料中心)高雄房市 預售 工地 建案 推案量 (好房網news林美欣攝影)

而在2000年初美國小布希總統想藉房市帶領經濟,鼓勵不具購買能力的「次級房貸」(subprime mortgage)借款人貸款購屋,同時要求半官方機構「房利美」(FNMA)及「房地美」(FHLMC)---即俗稱之「二房」,提供保證,以提升銀行的放款意願,並利其重新包裝債權後證券化出售,雖然引領房市的熱潮,但終於在2008年底因利率上漲引發了次貸借款人的違約潮。之後隨即實施量化寬鬆(Quantitative Easing,QE)政策,期望再以低利率及撒鈔票救經濟,但十年後的今天我們看到的是,台灣的房價在2009年後的五年內平均飆漲一倍,但所得卻牛步成長,即使未來購屋者在勉力繳完房貸後,可能無力消費,更遑論生小孩,長期的經濟及社會永續能力實已面臨嚴厲的考驗。

在QE政策後炒高不動產價格也對商業經營產生衝擊,店面價格高漲後房東調漲租金,而店家產品若因市場而無法隨租金調漲,即可能不支而歇業,如永福樓;或轉為營運支出較低的業種,如夾娃娃機。由此可看出不動產市場若因金融政策的高漲,在住房上對未來年輕及無殼族的購屋能力、整體社會的消費能力及長遠的經濟成長有負面的影響;在店家經營上將衝擊現有商家的經營能力,間接影響民生便利性。

香港在97年回歸中國前,有大批具經濟能力者攜資金移民加拿大及澳洲等國,也引發股市及房市的不振,之後陸、港簽訂CEPA (即Mainland and Hong Kong Closer Economic Partnership Arrangement,或「內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排」),引陸資入港的結果雖救起了香港的市場,但不動產經炒高的結果,是媒體常報導的港人「籠居現象」,以及原店家不支歇業後由特種行業取代的結果。筆者在政大任教所接觸的香港學生,多數對移民台灣有極高的興趣,主因之一就是民主自由的空氣與相對合理的物價,其中中南部因房價仍在可負擔範圍,對港人而言更是首選的移居地。

由美、港的經驗可知,引資買房雖可短暫拉起市場價格,但若本地民眾的經濟能力或所得未隨之成長, 將是百姓的災難,畢竟從世界各國的經驗及實證結果顯示,除了在經濟繁榮時期,不動產已確認不是俗稱的「火車頭工業」,而僅是隨經濟成長所伴隨的成果,想再藉「賣土求榮」的政策提振經濟,是應該三思了!

https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058219897?utm_source=line

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yam蕃薯藤新聞/ 2019.02.14 19:46

文.洪寶山(理財周刊發行人)

 

德國IFO經濟研究院發布第一季全球經濟氣候指標,為二○一二年第一季來新低,其中對台灣未來六個月整體經濟表現更續降為負五二.九點,創二○○六年來新低。受訪專家認為台灣未來半年進、出口皆轉壞,美元相對新台幣續呈升值,預期物價及短期利率將走跌,長期利率走升,股價水準則呈下跌。

 

影響全球經濟因素眾多,中美貿易戰首當其衝,中美分別是台灣兩大貿易國,動輒得咎,出口受到影響可想而知。不但美國面臨政府關門問題,FED已傾向鴿派,中國經濟成長率也在保六徘徊,再加上英國脫歐不確定因素,全球經濟並不樂觀。但台灣也不能坐以待斃,政府還是要有所作為,更何況明年是大選年,經歷九合一大敗後,執政黨總是希望能提振經濟、做出成績,爭取選民認同。為降低外在不利因素對台灣經濟的影響,政府推動「歡迎台商回台投資行動方案」,並提出強化內需策略規畫,穩定經濟成長動能。

 

蔡英文總統在台商春節聯誼中表示,台商避免被貿易戰波及最有效的方式,就是把「台商製造」轉變成「台灣製造」。她表示,台灣是高度開放的海島經濟,出口仍是未來經濟成長重要動能之一,政府會加倍行銷台灣,更加擦亮「台灣製造」的招牌。

 

之所以對台商喊話,是因為現在中國經濟成長放緩,又面臨中美貿易戰困局,正是台商亟思轉移製造基地,回台打拚、重振台灣製造榮景的時機。而台商返台最在意的問題就是五缺,缺電尤其重要,如七大工商團體與經長談供電議題,就提到未來以核養綠及南電、中電不要北送等問題仍待解決。

 

美中貿易戰會影響現行台灣接單、中國大陸出貨的三角貿易模式(台灣接單、海外生產),短期來看,或許會讓製造業訂單減少,但就如蔡總統所說,台商回台轉為真正的台灣製造,或可改善多年來台灣因為經貿傾中,三角貿易對GDP有貢獻,但受惠的是企業及大股東,勞工反而因工作機會流失,面臨就業困難、薪資停滯等問題。

 

真能如此,讓我想起歌手伍佰的一首歌「台灣製造」,歌詞中就提到「你引擎日本來,韓德魯德國來…攏乎咱摻摻做伙…台灣製造…」,期待再現「台灣製造」的一天。

 

理財周刊964期更多精采文章:

 

◎封面故事>不怕貿易戰 利基股勝出

◎發行人語>把台商製造變台灣製造

◎理財我最大>吳文傑:守護腸胃健康,從生活作息開始

◎理善大家來>把摯愛未圓的退休夢跟自己的夢一起實現

◎企業巡禮>中保插旗長照事業 托老中心導入「中保無限+」智慧化系統

◎期股捷報>中國A股全攻略

◎房地產會客室>香港全球最高房價所得比20.9倍的省思!

◎房市觀察>零自備款的「魅力」何在?

◎解碼房市>台中高鐵特區水岸宅「世界之翼」

◎房市放大鏡>盤整中房市 慎防灰犀牛蠢蠢欲動

http://n.yam.com/Article/20190214688424

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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。

 

文/林左裕

回顧2018年的房市,其走勢不外乎之前筆者公開演講及文章的預測,以自住(剛性)需求為主,而投資客在買方市場趨勢下宜落袋為安,因為在量化寬鬆的貨幣政策結束後,房市已在三、四年前達強弩之末,房市投資者有如草食性動物,當掠食者在旁覬覦時先跑先贏,先降價求售者會是惜售者的替代品(林左裕,2018a及2017)。

而去年的金融市場也呈現出「現金為王」(Cash is King)的局面,上一期經濟學人統計指出,美、歐、日及新興國家等多數國家的市場股市均呈現衰退的局面;而持有公債或定存的投資者,在不違約的情況下,反因微薄的收益而拔得頭籌(The Economist,2019,1,5),此現象呈現出「通貨緊縮」(Deflation)的趨勢,值得投資者及政府持續觀察。

台北 房市 101 情境圖 (圖/擷取自pixabay)

「通貨膨脹」(Inflation)最簡單的定義是「過多的錢追逐相對過少的商品」(林左裕,2018b),此時商品(如衛生紙、米酒及不動產等實質商品)的價格會因過多的資金而水漲船高,在1989年台灣經濟高度成長時為因應台幣升值而增加貨幣供給、及2009年時受次貸風暴衝擊為救市而實施量化寬鬆政策,是最典型的印鈔導致房價大漲的例子。兩次的差異是前者因有經濟及所得成長支撐,在房市上漲後僅有小幅回檔及之後的盤整;而後者則在炒高房價後,經濟及所得並無明顯回升,反而讓真正有住房需求者無力負擔,投資者追價乏力,因此全台房價約在五年內長了一倍後,終於在2013年起露出疲態,逐漸回檔修正。

「通貨緊縮」則是「過少的錢追逐相對過多的商品」,此時商品價格下跌,消費者採觀望態度,在買方市場壓力下,賣方只得降價求售,再以減少投資因應, 此時失業率將會上升,又衝擊後續的購買力,在消費者保有現金「惜購」的態勢下,可能引發惡性循環,因此通縮的問題比通膨更難解決。

根據最新主計總處所發布的消費者物價指數來看 (如圖1所示),2019年將難擺脫通貨緊縮的陰霾,導致通縮的因素頗多,首先是次貸風暴後的量化寬鬆政策撐出了資產泡沫,使得勉力購屋者因高額房貸排擠了後續的消費能力;其次是「無大破即無大立」,相較於1930年代經濟大蕭條後的資產泡沫破滅後,低廉的投資成本吸引了大量的直接投資,也引導了後續的高速經濟成長;而2009年後的量化寬鬆政策卻是助長泡沫,使得經濟的緩滯延續至今; 第三是國內的年金改革也明顯地影響了公教族群的消費習慣,由圖1中可看出自去年八、九月後有明顯的跌幅; 最後是美中貿易戰顯著地影響雙邊的產出及股市,而美、中又是台灣的兩大出口國。因此國人的消費信心乃不言而喻地受到影響。  

在這麼多的「黑天鵝」環繞之下,2019年的房市實有如「龍困淺灘」,好的標的也難賣到好價錢,除了市場參與者宜秉持「現金為王」、追求流動性的原則外,政府更應祭出擴大內需方案,在企業投資及民間消費低迷之際,也趁去年稅收豐盈及目前台商有意回流之機,由政府部門引領成長,重振各界對台灣經濟發展的信心。

消費者物價指數及變動率(基期: 民國現金105年=100)消費者物價指數及變動率 (基期: 民國現金105年=100)

參考資料

林左裕(2018a) 金融風暴十周年 選前出貨好時機, 好房網, 2018, 9, 13。

林左裕(2018b) 不動產投資管理(第6版),p. 10。

林左裕(2017) 這種屋主快醒來 你的重要性被替代了, 好房網, 2017,4,7。

The Economist (2019) “Desolation and Consolation”,2019,1,5.   

https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058217815

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2018-11-10 23:57聯合報 王如玄/雍展社會福利慈善基金會董事長(台北市)
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斯里蘭卡外籍生來台讀書淪為黑工,勞動部長許銘春下令,將請教育部提供來台就學外籍生...
斯里蘭卡外籍生來台讀書淪為黑工,勞動部長許銘春下令,將請教育部提供來台就學外籍生實習名冊。 圖/聯合報系資料照片
 

 

康寧大學爆發透過仲介招攬斯里蘭卡學生來台,卻被派到屠宰場工作一事,引起軒然大波。「假產學、真打工」不但涉及人口販運,國際學生變相為非法移工,更是嚴重傷害台灣在國際教育界的形象。

政府在二○一六年九月推動新南向政策,擬藉由開拓東協及南亞國家市場,提升台灣對外經濟格局及多元性,從而帶動國內消費景氣。然實施到現在,尚未看見發揮多少成效,就已問題重重。康寧個案只是冰山一角,因新南向政策引發的人口販運,開放免簽來台卻從事色情活動,已成社會治安隱憂。

無論是基於國際產學合作的新南向教育政策,或是基於促進觀光交流的開放免簽便利措施,無非是立意於從經貿合作、人才交流、資源共享及區域鏈結,創造互利共贏模式。遺憾的是,或因規劃粗糙,未顧及現實社會所需,或因配套措施不足、把關機制不嚴、管理不善,美意變了調。

以觀光為例,除了上述「假觀光、真賣淫」的社會治安問題外,原本是希望以簽證便利措施吸引目標旅客來台觀光,以填補台灣旅遊消費市場缺口。但自開放以來,僅見新南向國家旅遊人數成長,但觀光外匯收入卻較前一年度減少,消費能力不及於其他國家旅客,對於實質觀光效益不大。

從另一個角度看新南向,應該思考如何緊密結合新南向和新住民就業保障。當政府開放僑外生畢業後留台工作五或七年,可以讓其長期居留,以補足產業界所需中高階技術人才的同時,何不重新檢討現行新住民培力政策,強化新住民在新南向的參與角色,讓已在台落地生根的新住民及二代,有更多機會成為台灣經濟發展的主力。

台灣有近六十萬新住民,又以女性居多。母國語言是新住民優勢,尤其在新南向觀光導遊部分,新住民是不可或缺的人才。雖然新南向將新住民納入觀光人才之一,但新住民職訓類仍在傳統美容、餐飲業,且欠缺新住民中高階專責專班培訓,包含新住民數位學習落差。

另外,考照法規也存在對新住民考試的不利限制,學歷採認是其一,中文試題理解是其二,以致於新住民錄取觀光導遊的人數不到三成,更遑論考取導遊證照的就業媒合更低,甚至在台灣永續觀光發展策略提到的導遊分級等,迄今沒具體方法。

因此,在強化新住民中文能力,職業訓練更契合新住民專業、特質優勢及其興趣,同時鬆綁對其就業及考照的不利法規,可為新南向助力,也是留住人才的方法。

新南向政策在質疑和批判聲中上路,當執行問題一一浮現,應盤點兩年來的執行成果,讓外界檢視,不能只是美化數字,要有更嚴密的查察及因應對策,才不致浪費國家資源。

原文網址:https://udn.com/news/story/7339/3473508

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葉佳華2018-11-05 08:11

「台灣央行非常強調貨幣供給,一方面希望控制利率低一點,也希望控制匯率,但理論上不應該這麼proactive(積極的),太強制想要去改變社會,其實,一個中央銀行的作法不應該這麼強制的。」中央研究院院士王平一語道出台灣中央銀行一貫的強勢文化。

這棟位於羅斯福路上的中央銀行,給人的印象始終脫離不了威嚴、保守、神秘、強勢,直到今年2月26日,擁有純正央行血統的副總裁楊金龍扶正,外界好奇,究竟楊能掙脫長久的包袱還是延續傳統?

楊金龍上任,中研院院士憂喜參半

日前中研院院士、美國聖路易華盛頓大學講座教授士王平特地回台參加了一場「貨幣政策的回顧與展望研討會」,隔兩天,他接受《信傳媒》專訪時,談及當前的央行制度,臉上表情有時喜悅卻也有些凝重。

喜的是,新任總裁楊金龍上任8個多月以來,作風明顯比前任的彭淮南總裁更為「柔軟」,不但逐步與外界溝通,面對批評聲浪也顯得虛心包容。「我們非常高興的是,楊總裁願意做更多的溝通,這是好的現象,但是我們也要鼓勵他,能做更大的改善,畢竟現有的改善還是相當有限的。」王平說。

另一方面,擔憂的是,楊金龍面對央行「龐大包袱」該如何改革?尤其央行長期處在「透明度不足」的情況下,也導致各界對於央行有所質疑。

央行透明度不足,差美國一大截

根據貨幣政策在不同決策階段公布的訊息,將央行透明度分為政治透明度、經濟透明度、程序透明度、政策透明度、以及操作透明度等5個面向。

首先,政治透明是指貨幣政策的規範性目標及量化目標;經濟透明則與貨幣政策決策過程中運用的資訊有關;程序透明指的是,貨幣政策決策過程中,能否獲得會議紀錄摘要及投票紀錄等資訊;而政策透明看的是,政策決定是否即時公布,以及對於未來的政策方向;最後則是操作透明,包括央行在達成貨幣政策操作性目標的可能失誤。

平均而言,透明度越高的國家,通常物價就越穩定,但王平認為,台灣的中央銀行透明度不夠,「至少我們從外面看是不完整,也不曉得它的目標是什麼,中間目標更不是這麼完整的表現出來。」

根據中央銀行的政策擬定,「貨幣政策最終目標主要包括維持物價穩定、健全金融與促進經濟成長等…」王平直指,「講得太含糊了」,相較於像美國的資訊公開程度,台灣還差了一大步。

太重視物價「穩定」,不是好事

過去以來,央行視通膨率超過2%為警戒線。對此,王平認為,相較於其他國外央行多設定在2~3.5%,顯得台灣已偏向通縮,「國內物價這麼穩定,其實不見得是好事,因為如果物價通縮的話,很可能會掉入中所得國家的陷阱…變成一個物價上不去、工資停滯,相對而言,這是一個不好的經濟發展現象,但台灣卻為此沾沾自喜…」

 

王平進一步說明,「台灣太重視物價穩定,寧可要薪資停滯,這是錯誤的。應該要讓物價往上漲,大家賣東西有多的錢才能多發點錢給員工,這才是正常的現象。」他認為,一般對於通膨目標設定多介於2~3.5%,低於此範圍是不正常,直到超過4%才會被認為過高。

台灣長期利率偏低,恐步入「失落20年」後塵

另外,利率高低跟高房價的關聯,過去也經常成為學界、央行爭論不休的話題。對此,王平則斬釘截鐵的說,「過去十年台灣實質利率常常都是負的,實質利率偏低的話就很容易造成熱錢的問題。台灣也看得出來,熱錢大部分都跑到房地產去了,但這是不對的。」

王平舉例,1990年代日本經濟上演「失落的20年」,最直接原因來自於,1985年的日本泡沫經濟逼著日幣升值,而當時日本政府做了一個錯誤決定,那就是降低利率、降低存款利率,鼓勵國人投資房地產、股票,造成日本房地產、股票一夜暴漲,但大家卻忽略最重要的一點,那就是,引發大量的資金外流。

王平示警,「台灣早就應該看清這一點,但其實台灣現在也有點重蹈日本的覆轍了。」

對於匯率問題,王平也有話要說,「過去央行很明顯是有阻升的」,但匯率升值並非沒有好處,雖然不利於出口,但相對卻能增加台灣對國際的購買力,也就是說,匯率升值除了可以增加消費者購買力之外,台灣生產者對外買中間財也變便宜了,降低生產成本。他認為,「(匯率)最好的方法應該要由市場決定,不要刻意去阻升。」

話鋒一轉,王平談起台灣央行的獨立性則讚譽有加,認為央行承受政府壓力絕對足夠,不會因而偏離政策目標,相當獨立;但說到這裡,王平直指,央行唯一不獨立的地方就在於「央行心中的那把尺」,不論彭淮南總裁還是楊金龍總裁,首長決定權仍非常大,而「那把尺」也顯得不夠公開、不夠寬容,去接受外面的意見。

王平提三點建言:鼓勵研究、理事專業化、溝通討論

隨著央行總裁楊金龍自今年2月26日上任後,如今已過了8個多月,外界普遍認為楊不再只是「彭規楊隨」,於是,學界開始對於這位新首長有了不同的看法。對此,王平也向央行提出三點建議,期盼在楊金龍的帶領下,能有新變革。

王平認為,貨幣政策以研究為基礎,有獨立研究才能幫助央行歸納出好的政策方向,但目前央行的研究部門太小,單就經研處的博士人才僅有十餘位,因此建議央行加強擴張研究人員、鼓勵研究。

再來,他指出,目前央行理事大多為兼任,且真正屬於貨幣、總體經濟、金融專業的人則不多,「這個理事會太單薄了」,因此他建議,央行理、監事會組成人員不僅要「專任化」更要「專業化」,理事應在貨幣政策、總體經濟、金融領域更具專業能力。

最後,面對金融市場瞬息萬變、國際貨幣關係也風吹草動的情況下,王平認為,最安全的作法就是要「OPEN」,建議央行應該多開放與國內外學者溝通討論,拋開央行長期流傳下來的「包袱」,若能做到上述,「我覺得他(楊金龍)會創造台灣中央銀行的新境界。」

原文網址:https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/12599

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中信房屋劉天仁論房市 烏雲背後仍透陽光 市場無悲觀理由
顏瓊真│理財周刊946期│2018-10-12 
中信房屋發布二○一八年第三季宅指數調查報告,也是連續第三十九季的宅指數調查,本季經濟感受綜合指數為三五.五五,較上季減少○.五八,但購屋意願指數為三八.三六,不但較上季增加○.七五,也較去年同期增加四.五四。

不動產穩坐保值第一寶座

本季有購屋計畫的受訪者中,首購族較上一季增加二.三%,占四七.三%,而購屋目的高達七四.一%為「自用」,較上季增加五.二%。六大理財項目中,只有不動產和股票較上季增加,國人喜愛的外幣和保險投資均減少,而且「不動產」連續八季超越現金,仍穩坐抗跌保值第一寶座。

中信房屋副總劉天仁指出,本季的購屋意願指數、首購族群以及自用目的,都較上一季增加,以不動產為理財項目也增加,且認為不動產最能夠抗跌保值,如同一面鏡子,映照出國人對於不動產的需求,有相當穩固的支撐點。

除了首購增加,家庭月收入十二萬元以上的高收入族群,是購屋意願增加最多的族群,以十二至十六萬元的族群為例,不但季增率為三.三%,年增率更達一○.三%;十六萬元以上季增率為二%,年增率為二.一%。

再加上以區域來看,七都中平均房價最高的台北市與新北市,購屋意願無論與上一季或是去年同期相較,都呈現增加態勢,其中,台北市季增率為二.一%,年增率為四.四%,新北市季增率為一.一%,年增率來到八.二%,劉天仁指出,這些都是非常值得留意的指標,當購屋人的需求愈來愈回穩,市場沒有悲觀的理由!

而「年底前是不是買房的好時機?」調查顯示,有二八.二%民眾持肯定態度,細究民眾持肯定的原因,認為「房價已經有降價,接近底部,預期未來房價上漲機率大於下跌機率」比例最高,達四二.三%。

認為「建商讓利,可以用更優惠的價格買到新成屋」的也有三一.一%。劉天仁認為,這代表民眾對於建商降價與讓利有感,其中又以台北市民對於降價最有感。

另外還有二一.七%的民眾「預期利率不會大幅上升」,也代表認為年底前可進場購屋的民眾,抱持著理性的眼光看待市場的變化。

不過,也有七一.八%的民眾不認為年底前是進場購屋好時機,原因來自於對大環境的信心不足與不確定,其中有半數的民眾認為「台灣經濟環境疲弱、人口減少,房價缺乏支撐,房價會有下跌風險」,劉天仁說,這顯示出民眾的短期購屋決策思維,仍以「感覺面」為優先的特質。

購屋預算拉高 民眾進場意願增強

另將二年內有計畫購屋民眾的購屋預算,與去年同期相較,購屋總價門檻基準線已出現戲劇性變化。劉天仁表示,台北市有合計高達七五%的民眾,選擇一千萬元至二千萬元,總價帶明顯往上移,而去年第三季,還有高達三成的民眾將購屋預算規劃為七百至一千萬元,但本季這個區間的比例劇降至不到二成,另期待買到七百萬元以下房屋的人,去年同期還有一八.三%,本季只剩下五.二%,劉天仁說,總價一千萬元,可說已成為台北市的購屋門檻基準線。

台中市在去年第三季最多人想買的是七百萬元以下的房子,佔四五.七%,但本季最多人想買的總價卻落在七百萬元至一千萬元區間,由去年第三季的二四.一%,大幅增加為四○.五%,而且一千萬元至二千萬元的比例也微幅增加,由一三.九%增加到一六.八%。

高雄的購屋需求,去年第三季集中在七百萬元以下,有六七.五%,本季下降到五七.五%,但七百萬元到一千萬元的比例卻增加了,由去年第三季的一七%,大增為三一.一%。

劉天仁指出,民眾雖然對於房市的價格不滿意、對大環境信心不足,但是卻也體認到房價只會愈來愈高的市場現實,也可由此看出購屋總價門檻基準線的變化。

投資可以等 自用不能等

劉天仁表示,本季的購屋意願指數、首購族群、自用目的,均較上一季增加,有穩固的基本盤支撐,自用的需求和投資不一樣,投資可以等,但是自用沒有辦法一直等下去。

因為人生的階段是一直跟著時間前進的,年輕人要成家立業、小孩長大了有小屋換大屋的需求、空巢族有大換小的需求……等等,對於「住」的需求是無法等待的。

而且民眾對市場的降價與建商友善讓利已有感,只不過對大環境信心不足,及面對年底九合一選舉的干擾因素,因而對房市的信心也連帶受影響。中信房屋預估全年的買賣移轉棟數為二十七萬五一九三棟,比去年的二十六萬六○八六棟,微幅增加三.四%。

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高銘堂觀點:為什麼台灣工程造價全世界最低?工程業有競爭力,或病入膏肓?

 

作者認為,根據相當具權威性的荷蘭Arcardis顧問公司2017年對全球44個主要城市的建築工程造價調查,台北市的工程造價下限值連續幾年都是這44個城市的最低,盼未來會有偉大的政府領導人來說服社會大眾,讓工程業再現活力。(資料照,北市府)

作者認為,根據相當具權威性的荷蘭Arcardis顧問公司2017年對全球44個主要城市的建築工程造價調查,台北市的工程造價下限值連續幾年都是這44個城市的最低,盼未來會有偉大的政府領導人來說服社會大眾,讓工程業再現活力。(資料照,北市府)

台北的建築工程造價全世界最低

根據相當具權威性的荷蘭Arcardis顧問公司2017年對全球44個主要城市的建築工程造價調查(International Construction Cost 2017),台北的工程造價中間值排名40,只比胡志明、雅加達、吉隆坡、印度的班加羅爾高;在前一年的2016排名是44名,因為一年來台幣幣值相對越南、印尼,馬來西亞、印度等國的貨幣攀升了不少,排名才由最後第一名往上升。


更讓人驚訝地是比對的結果,台北的工程造價中間值只為第一名的紐約與第二名的香港工程造價中間值的四分之一。東京大概是我們的2.4倍,首爾是1.8倍。然而工程造價的下限值連續幾年台北都是這44個城市的最低,令人不堪。

這個調查的方法(Methodology),是在各個城市選13個具代表性的建築物,如集合住宅、旅館、圖書館等,根據當地法規、技術規範、建材以及施工成本,評估在各該城市完成這些建築物所要花的成本,大致上是扣除土地費用後,規劃、設計、建造,取得各項許可,到可以使用所需要的費用。

台灣土木建築相關的法規要求的設計標準與世界其他城市相比只會高,不會低,尤其我們是有地震、颱風的國家。台灣人對建材品質的要求也不會輸給國民所得比我們高的國家。就施工條件來說,狹隘的空間、擁擠的周邊交通、嚴格的安全衛生要求等,帶來的限制與效率減低,比在其他國家絕對是有過之而不及,所以施工費用也不會便宜。那問題出在那裡?香港工程人員的待遇,數字和我們差不多,但他們拿港幣,我們台幣


台灣建築工程的工程造價是這麼的低,土木工程也差不多,筆者曾有機會看到比鄰的香港基礎工程合約,發現他們各工作項目的單價幾乎是我們的兩倍,整個工程的管理費超出更多。眼見為憑,因此Arcardis關於工程造價的調查應屬可信。

再從工程師的待遇來驗證有關工程造價的高低,並探討其與產業發展的關係,我們發現,香港工程師、專案幹部乃至經理人員薪資的名目數字,和台灣差不多,但他們拿的是港幣,我們是台幣,竟有四倍多的差異。高工程造價付得起較高的待遇,專業人員有尊嚴,年輕人願意進入產業學習;職場處處樹立的標竿,讓大家知道努力的方向,所以香港的工程產業活力十足。

20180126-台北市健康公宅外觀。(顏麟宇攝)
台北市健康公宅外觀。(顏麟宇攝)

台灣廠商適應工程低價所做的「奮鬥」

台灣政府的執事官員、社會大眾對公共工程的要求,長期以來被譏為是以路邊攤的價格要求米其林餐廳的內涵和服務,這是不合理的。但在選舉壓力與需要下,政客、媒體、官僚與部分狡黠的業者相互配合之下,竟多能以宣傳、矯飾來讓大家相信公共工程做得好不好是業者與監督者有道德與能力問題,從來沒有人從根本的數字、邏輯與知識,去討論解決方案,遑論告訴基礎建設終極使用者,也就是民眾,公共工程不是傳統的「造橋鋪路做功德」,可以不要賺錢的。

縱使政府不要馬兒吃草,許多營建業者還是會想盡種種辦法,維持公司生存,他們常想以最少的專業人力,應付合約需要、剋扣小包,轉移虧損、尋求變更設計或改變工法、以非典型手段迫使業主放棄許多管制手段甚至在品質、進度上妥協,但到一切期盼落空時,就發生我們常看到的工程不能完工、無法使用等爛尾樓現象。

但現在台灣的公共工程市場又已壞到連願意冒若干風險的業者都遲疑的地步,承包商覺悟到現在如果照業主訂的預算承包工程,機關施盡,結果只是虧損與逾期,索性標都不投了。很多業主覺得奇怪,所有的單價、費用,都是經過多年來招標結果的驗證,同樣的預算,在不久前,只要公告招標,承包商總會爭先搶標,現在卻是不聞不問,是不是在拿翹?

單一買主的價格上限規制(Price Cap)

機關覺得無辜,但作為全國每年幾千億的唯一公共工程買主,依「常態化」與「平均化」的預算建立原則,將相同價錢的材料、工資、工法應用到幾乎所有工程上,長期壓低標價,終致市場不能承受,是要謙卑檢討的。如果與健保制度比較,中央健保局依統一標準支付全國大小醫院醫療、藥品、手術、復健費用,引起醫界人士抗議給付費用太低,讓「醫師」成為「低薪人體檢修技術員」,護理師「每天哭著上班」不敢休假,擔心「血汗醫院」的形象會嚇阻優秀人才投入這個行業。但中央健保局在給付健保費用上,還沒有要求各醫院像工程公司一樣,以投標方式相互競爭,砍殺到底,算是比工程業的遭遇好太多了!

從台灣工程造價降至全世界最低的過程,就知道這是危機

在工程界,多年來實施最低價決標,工程公司以最低價拿到工程,競標減價的結果卻要被當成下一輪工程預算的根據,因此預算愈來愈低,到了臨界點,業主還繼續黃台摘瓜,於是就有公司、個人離開產業,新人不再進來,工程師,技術工或體力工出現,老化、僵化的現象,生產力更往下掉,推高成本。所以台灣工程造價居全世界最低,不能解釋為競爭力強大,工程產業無力承擔國家建設,應該是國家安全級的危機。

20180814-各區產業工會團體至勞動部前聯合舉辦團結工聯「要求提高基本工資」記者會。(簡必丞攝)
各區產業工會團體至勞動部前聯合舉辦團結工聯「要求提高基本工資」記者會。(簡必丞攝)

被壓制的工資

台灣營建業勞動力的工資,30年前一個工就是2000元,現在是2500元(體力工)到3300元(技術工),增加幅度非常有限,因為廠商出不起,追根究底就是政府編預算開始就低,再加上參考決標價定新預算,以致每況愈下。如果高體力、高技術、高危險的勞動,得到的工資和相對輕鬆很多的服務業工資差距這麼小,年輕人怎肯加入營建業?最後只剩下習慣這種工作,轉業不容易的中年勞工,才會留在營建業;缺工要靠外勞盡來填補。所以有人說,如果嚴厲取締非法外勞,許多公私營建工地都要停擺,並不誇大。

但如工資增加到4000元,甚至是5000元一天,台灣的年輕人會不會進入這個行業?許多人認為錢雖多,但工作辛苦,對這一代的年輕人沒有誘因,或許有一些真確性;但連合法進來的外勞勞力成本一天都要到2000元,根據實質勞動條件及工作環境調整工資是應該的。畢竟30年前,台灣生活水準正急速向上攀爬,年輕人也排斥重體力勞動時,2000元一天的工資還是吸引不少人進入行業,所以現在做這個調整應該是有效果的。

被高估的生產力

再考慮生產力的問題,目前工程施工條件普遍較前嚴酷,主管或審核單位製作或核定標書,會注意法規要求、工地周邊環境、市民的權益,乃至民代、媒體會關注的焦點,如夜間、侷促空間、噪音管制等,要求承包商不得冒犯。但因這樣的限制,廠商有人員、機具費用與效率、時間的損失,提高成本非常明顯,但業主的思考卻認為這些限制是對的、有正當性的,所以廠商應該遵守,降低生產力發生的成本就是實作的人要去負擔,從沒去想定作人從一開始就要列入預算。幾十年來都是抱這個心態,所以工程造價越來越被低估。

同樣的,安衛法令規範較諸一、二十年前,有很大的改變,人員需遵守嚴格的管制手續、接受例行性教育訓練、適應刻板的施工步驟、習慣新的安全配備與措施,所損失的工時與降低的效率,其實較一般預算所考慮1~2%的安衛費用,更加嚴重。而這1~2%的安衛費用只是用在安衛配備與安衛管理人員,與在各工作項目的生產力減低,沒有直接關係。工程單位不能以評估不易,一直沿用古早的工率與數字,造成單價的低估與預算結構的扭曲。

達到國際水準的公共工程合約要求,應有相稱的工程管理費用與風險準備金

台灣目前公共工程在契約條款、技術規範、 審查步驟、估驗計費、驗收、保固等,嚴格要求與詳盡規定,不遜於任何版本的國際契約與實務制度,主管單位以此自豪。但在預算中,工程利潤管理費都還是根據多年前前工業、資訊時代口說為憑,個人互動為主的管理模式,依工程直接費用(材料、勞力、施工機具)的8~10%編列。換句話說,以上「進步」管理系統所要求的的龐大組織所需的費用,未見反映在造價中,而如前所說,香港基礎工程合約中,這一部分價錢幾乎是我們的兩倍。

其次,在所謂的「進步」管理系統中,廠商的責任義務在合約中規定明確,風險分擔比例加重,另一方面社會關係較前複雜,經濟波動更難預測,廠商遭受風險打擊的可能性增大。公共工程預算中應編列一定百分數比例之機會成本,否則承攬廠商「樂歲僅得身飽,凶年終成餓莩」,無法永續經營,如何談投資發展?公共工程主管機關以及主計、審計單位常有「如果風險沒有發生,準備金豈不是入了廠商口袋」的狹隘觀念,不願意編列這些非實體,無法量化成本,結果造成劣幣驅逐良幣,讓許多重視風險管理的廠商退出競爭。

解決低工程造價的問題,才能讓工程產業脫離困境

業界與工程主管機關應該要意識到現狀已不是景氣循環的某個低點,而可能是「終結」點。工程公司在長久忍受「低造價」工作環境,尤其在專業人力資源方面不願投資,業界全盛時建立的技術、管理方面的實力已經嚴重退化。年輕人也因工程師待遇低、工作時間長、責任重、社會地位低等行業形象,對工程業裹足不前。政府決策者可以從最近公務人員考試,工程人員職系應考者減少,甚至出現缺額,看出端倪。

針對這些問題,最有效的辦法是在預算中提高一切與人有關的支出:給工人和工程師合理的薪資、生產力的評估應合乎勞動條件與工作環境,調高工程管理費、允許風險準備金。不可否認的,政府過去也嘗試過合理的增加預算,但業者的惡性搶標卻讓一切歸零。然而時移勢轉,現在大家都接受有利標的概念;以之為工具,加上如「有上限的成本加成(Cost Plus with Cap)」等合約機制,個案成功的可能性應該很大,其效果應會快速的滲漏(trickle down)到產業各個層次,有效的提升工人與工程師薪資。

當然社會上會有一些人認為提高預算只是增加工程公司剝削工人和工程師的機會,他們只要想到可能會有弊端,就鳴鼓攻之,先改革再依實施的情況作調整的「實用主義」作法,在台灣沒有生存空間,所以變革是否可行,關鍵不在專業,還是在政治。但我們還是要告訴政府與社會大眾,工程業在現今不合理制度下實在無法再擔當國家建設重任,盼望會有一個偉大的政府領導人來說服社會大眾,允許政府採取一些特殊措施,讓工程業再現活力。

*作者為泛亞工程建設公司總經理(退休)

原文網址:https://www.storm.mg/article/501536

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