目前分類:名人社論專題(筆劃序) (1013)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
Dr. J  

20190924

 

 

image source:flickr/貓毛大少爺

●日本船夫找不到傳承者

旅遊對我而言,不是單純的放鬆工作壓力,而是透過敏銳的觀察,找到一些異常點,然後與現有的知識相結合,並預判時代趨勢的走向。今年九月初又再次回到代表日本新興發展都市的福岡貼近觀察,找一些趨勢的異常點,其中柳川的搭船經驗讓我印象深刻。

距離博多大約一小時車程的柳川,免不了的要搭船體驗一下有「日本威尼斯」封號的運河之旅,只是運氣很不好,大中午的有夠熱,只好租了一頂100日圓的斗笠。一上了船,船伕是一位上了年紀的阿伯,很認真,有日本職人的精神,從頭用日語解說到尾,還唱著日本地方小調,雖然都聽不太懂,但也別有一番風味,只是由於年紀太大,少了一點互動...

image source:Dr.J提供

運河上有很多小橋非常的低,所以經過橋樑時,船伕、遊客都要低著頭,看網路上的一些資料,有些船伕趁著船鑽過橋下的時候,自己則是表演忍者輕功,一躍而上橋頭,然後在船經過橋下的時候,又不費吹灰之力地從橋上跳到原本撐船的位置[1]。只是我這艘船的船夫年紀真的有點大,歷經大約十餘座橋,都沒見他跳上橋頭。

當然也可能是水位不夠高,所以還沒有爬上橋的必要;雖然沒看到忍者躍橋的表演感覺有點遺憾,但這位阿伯年紀雖大,腰倒是很柔軟,因為橋底下無法撐篙,所以必須靠著橋底下的繩子拉動讓船前行。

沿路上看到的船伕幾乎年紀都很大,筆者猜測柳川觀光業並不是那麼好,養活不了太多的年輕人,比較好的工作都在大都市,所以此地觀光業已經無法吸引年輕人駐居在此,因此只好靠著年事已高的老人繼續賣命演出[2]

至於柳川的觀光業到底好不好,當天是星期五、天氣晴朗,少數網路查到的知名店家生意依然驚人,像是若松屋,即使是星期五依舊高朋滿座,附近的店家則是門口羅雀,一堆店家都已經打烊了,形成強烈的對比;其次,在若松屋270公尺處的停車場,平日收費最高才300日元、假日500日元,相當於新台幣大約90元、150元,有可能是當地旅客真的不多;然而也有可能是遊客很多,但停車場位子太多導致價格下跌。

image source:Dr.J提供

從我個人到日本多次觀察趨勢的經驗,日本只要不是一級旅遊景點,生意都不是很好,即便是四周美景如畫,在外部天氣平均溫度逐漸變熱的今日,有冷氣吹的購物中心成為更好的選擇,多重不利因素導致鄉村旅遊的發展更加暗淡。

●繼承集中化將使房產交易更形低迷

從這一次日本柳川旅遊的觀察,大概可以更確認我國房地產「都市集中化、鄉村崩潰化」的走勢,亦即人口老化、減少時,年輕人口會因為工作機會、生活機能完備等因素而向都市移動,旅遊人口也會往熱門的一級旅遊景點流動;以我國而言,仍然以六都為主要集中區域,此一趨勢會使得鄉村人口結構更加地惡化,只剩下老人與外籍看護在老家癡癡的望著遠方。

如果不區分都市與鄉村,以全國平均數來看,在金融海嘯前後,大概是國內房地產的高潮,自此之後,所有權第一次登記與買賣的數據,兩者相加的總和不斷下滑,如下圖的藍色線,最低數字(106Q3)幾乎只剩下最高者(98Q3)的四成。

上圖中另外一條橘色的走勢線,則是所有權繼承與贈與的筆數呈現相反的走勢,從98Q3大約10,000筆,今年第一季已經約18,000筆了,足足成長了80%,代表「繼承集中化」仍在持續進展中,未來可能會往30,000筆邁進,可預見的10年、20年之後,繼承與贈與的筆數可能會超過第一次登記與買賣的筆數。

更簡單一點來說,有些年輕人貸款20年購屋,甚至於有很多是貸款30年、40年,壓力非常的大,但只要投胎投的好,父母早就買了兩三間房子,只要等繼承即可,一輩子少了上千萬的購屋支出,可以有更寬裕的資金讓自己過更好的生活。換言之,即便「都市集中化」持續發展中,但「繼承集中化」會減緩一些購屋需求的壓力,再加上「重劃區」遍地開花,讓都市房屋需求壓力更形減緩。

●結論

最後,未來10年、20年、30年的可見歲月中,讓我提出三個結論:

1、鄉村房地產並不是一個很好的投資標的,但也因為價格低廉,如果工作不需要往大都市發展,例如使用網路就可以交易商品的電商業者,就可以搬到鄉村居住,享受低成本、大坪數的舒適生活。

2、別把都市房地產當作投資工具:雖然人口持續往都市集中,但繼承集中化、重劃區遍地開花,都會讓房地產價格上揚的力道減緩,尤其是2022年總人口開始反轉之後,價格難以上揚的現象更形明顯。

3、特定標的提早避開:因為人口結構老化、少子化、家戶數量變少等現象,都使得四樓以上公寓、學生套房、大坪數被打入冷宮,應提早避開這幾種類型的投資標的。

https://group.dailyview.tw/article/detail/1335

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-10-04 05:30

 

◎ 黃馨嬅

南方澳大橋崩塌事件,不論事後究責到哪一個單位層級,都無法彌補人民性命與財產的損失。而釀成這些人禍的原因,一直跟台灣的法規和制度形同虛設脫不了關係。

從監察院針對二○一八年花蓮地震之調查報告可以看出,台灣的「建築法」相關規定已經被架空,地方政府機關針對施工中建築物,施工勘驗不實的問題,積習已久卻沒有改善。

根據「建築法」規定,「建築工程中必須勘驗部分,應由直轄市、縣市主管建築機關於核定建築計畫時,指定由承造人會同監造人按時申報後,方得繼續施工,主管建築機關得隨時勘驗之」。監察院指出,二○一六年台南地震發生後,內政部雖然在二○一六年八月廿四日訂頒「強化建築物施工管理作業原則」,但該原則係不具強制性之「行政指導」。部分地方政府針對建築工程之勘驗,雖然有訂定自治條例,但訂有主管機關必須派員勘驗規定之部位極少,甚或全部無須派員勘驗,致施工勘驗制度形同虛設。監察院表示,由於「建築法」與「公司法」對於建商之監督管理明顯過於寬鬆,無最低資本額門檻,且無法規範負責人或股東應有相當建築實績,或無不良紀錄等積極或消極資格,使得心存投機者或意圖規避保固責任者,亦能輕鬆辦理公司登記,也無相關配套措施,防杜空殼建設公司或長期濫用停業制度等不法,防弊機制均付之闕如。

監察院更指出,內政部營建署做為全國最高建築主管機關,無視營建署組織條例第二條管理「建築業」之權責,將對建設公司之管理制度、方式及監督職權竟全推諉於經濟部「公司法」規制,有明顯行政怠惰。

而根據「營建業管理規則」,承攬工程的實績將業者分為甲、乙、丙三級,不同級別所能承攬的工程迥異…由於金額較大的工程通常只限甲級營造廠承攬,因此有心分一杯羹的乙丙級廠商只好找一家甲級業者出面,等到該甲級業者承攬之後,再轉由乙丙級廠商實際承建,層層剝削,造成完工品質落差大,可能施工不良,這就是所謂的借牌和轉包所衍生出來的工程弊案。

南方澳跨港大橋坍塌意外,不只是點出台灣法規漏洞百出,各行政單位未能有效監督,罔顧人民性命安全;更是在催促立法院應該積極針對「建築法」與「公司法」全面檢討,予以修法完備,才能避免新造建物因為人禍再度發生坍塌意外的憾事。

(作者為文創設計工作者)

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1322412

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

10月03日(四) 00:25

要說當前中國房地產市場風險有多高,當然是很高,但是基本上是潛在,沒有暴露出來。或者可以說,當前中國房地產市場是一只灰犀牛(市場常以灰犀牛來形容大概率且影響巨大的潛在危機),這應該是路人皆知的事情。因為,2018年就有人測算,按照中國住房的總市值,已經超過了美國、歐盟、日本的總和。
 
在2018年,中國住房的總市值達到68萬億美元,而美國、歐盟、日本之和也不到65萬億美元。這就有如日本當年的情況,當年僅東京的住房市值,就足以買下當時整個美國的住房。後來日本的房地產泡沫破滅,東京的房價從最高點下跌了81%,日本的房地產市場基本上回到上世紀60年代的原點。
 
中國的住房總市值如此之高,當然是政府極力推動的結果,也是內地銀行信貸快速推高的結果,這樣讓中國房地產市場持續上漲了近20年而經久不衰,其中的房地產泡沫有多大,是你知、我知的事情,但實際上誰也不知的東西。不過,中國房地產市場早就成了一只灰犀牛,但甚麼時候衝出來?又是在那裏衝出來?沒有人知道。
 
早些時候,中國政府把重點放在居民的住房按揭貸款的快速增長上,放在居民的房地產貸款的負債上。因為中國個人的住房按揭貸款從2008年3萬億元人民幣(下同)已經上升到2018年底的30萬億元,上升了9倍。其風險之高大家都很清楚。但要防止房地產灰犀牛從這裏衝出,就得穩定房價,就得穩定房價上漲預期。這就是今年政府職能部門提出的房地產調控目標。因為,從國外的經驗來看,房地產泡沫的破滅都會與房價突然快速下跌有關。
 
所以,無論中國房地產市場的泡沫有多大,無論中國居民負債水平有多高,只要房價在上漲,只要房價上漲的預期不改變,那麼就有居民借助銀行金融槓桿湧入房地產市場,中國房地產市場還會擊鼓傳花下去,泡沫就不會破滅。房地產這隻灰犀牛也不會從這個缺口衝出來。所以,一些地方政府不僅千方百計用各種行政手段來刺激房價上漲,來保證當地的住房上漲,而且無論誰,特別是房地產開發商要降價銷售政府就立即出來阻止,並羅列各種莫須有的罪名(如房價惡性競爭、擾亂市場等)。在這種情況下,各個地方的房價保住了,各個地方的房價只漲不跌了,中國房地產的灰犀牛當然不會從這個缺口衝出。
 
但是中國房地產的灰犀牛不從居民沉重的住房按揭負債這個缺口衝出,還是會從其他缺口衝出的。木桶效應定律講的是一隻水桶能裝多少水,取決於它最短的那塊木板。一隻木桶想盛滿水,必須每塊木板都一樣平齊且無破損,如果這只桶的木板中有一塊不齊或者某塊木板下面有破洞,這只桶就無法盛滿水。一隻木桶能盛多少水,並不取決於最長的那塊木板,而是取決於最短的那塊木板。
 
目前中國政府職能部門房地產調控政策一直在把房價可能下跌引發危機這塊短板控制住,但是中國房地產市場另一塊短板則可能成為中國房地產市場灰犀牛沖出的缺口。即中國房地產開發商過度依賴住房市場預售收入融資,龐大的債務問題可能引發中國房地產市場重大的債務危機。
 
據外媒報道,中國房地產開發商早就把住房預售作為一個重要的融資來源,這項融資已經占房地產開發商融資最為重要的一部分。2019年上半年財報數據顯示,中國最大房地產開發商前十大名6月住房預售收入金額合計超過4,000億美元(約近3萬多億元人民幣)。中國的住房都是以預售制出售,購買住房者繳交房款之後,要獲得住房一般都得等上幾年。在這種的一種住房預售制度下,房地產預售銷售佔房地產總體銷售的85%以上。
 
而房地產開發商通過住房預售獲得資金之後,不需要向住房購買者支付利息,或承諾在特定時間內完工,加上國內住房預售款沒有健全的託管機制,房地產開發商可以獲得購買住房者所有款項,住房預售收入因此也成了房地產商最具有吸引力的融資來源。
 
但是,根據國家統計局公布的數據,截至今年8月,房地產開發商預售面積是完工面積的2倍,兩者差距達6億平方米。而且,就目前的情況來看,房地產開發商住房的完工數量遠低於這個數,但住房預售金額依然在快速飆升。在這種情況下,購買住房者將面臨著巨大的風險,即購買住房者支付了購買住房款項,最後可以因為房地產開發商資金鏈斷裂而無法收到住房。由此中國房地產市場隨時都可能引發風險,房地產的灰犀牛有可能從這里衝出。
 
也就是說,無論是住房按揭貸款的快速增長,還是房地產開發商過度融資、過度負債,都是通過金融高槓桿在玩轉房地產市場,而這種金融高槓桿一定會使得中國居民及房地產開發商過度負債,其風險隨時都可能爆發。
 
易憲容
青島大學經濟學院教授,當代內地著名經濟學者,原中國社科院金融研究所金融發展室主任,以敢言著稱,有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20191003/bkn-20191003002543435-1003_00842_001.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019年10月01日 13:06

 

 

▲市場不確定因素越來越複雜的情況下,降息的貨幣政策不僅只有在美國實施,更已成為其他新興市場國家近期且持續的政策方向。(圖/達志影像/美聯社)

▲▼雲論作者黃勢璋(專欄作家)。

●黃勢璋/中華經濟研究院臺灣研究所副所長,國立政治大學財政學博士。

美國聯準會(Federal Reserve System, Fed)繼今年7月31日降息一碼(0.25%)之後,9月18日又再度降息一碼,讓聯邦基準利率水準下降至1.75%-2.00%。相較於Fed主席鮑威爾發表「美國經濟穩健,年底前將不再降息」的說法,川普總統則是怒斥「沒膽識、沒智慧、沒遠見」。

雖然美國祭出的降息動作算是溫和,但不可否認的是,面對經濟前景的混沌不明(川普掀起的美中貿易戰才是重中之重),景氣放緩的風險跡象仍然存在,市場不確定因素也越來越複雜的情況下,降息的貨幣政策不僅只有在美國實施,更已成為其他新興市場國家近期且持續的政策方向。

根據國際清算銀行(Bank for International Settlements, BIS)的資料顯示,全球38個新興市場國家的中央銀行,2019年至今已經累計32次降息,累計幅度達到13.85%。光是今年8月出現單月降息14次,就創下2008年金融海嘯以來的新高紀錄;埃及甚至一口氣在9月大幅降息四碼至13.25%的利率水準。不僅如此,根據利率交換(Interest Rate Swap)的市場行情資料顯示,若其他條件不變,新興市場國家未來一年降息次數將上看58次,約當16%的降息幅度。

基礎的經濟學原理告訴我們,當央行提出「擴張性貨幣政策」,透過調降利率、調降存款準備或公開市場操作等釋放資金與放鬆銀根的方式,將有助於減輕企業或民眾的貸款負擔壓力、增加可投入市場投資或消費的借貸資金需求,進而達到刺激經濟景氣目的,但這已代表著當下可能已進入或已處在「經濟衰退」的景氣循環當中。

▲今年7月舉行的第12輪中美貿易談判。(圖/達志影像/美聯社)

面對未來半年全球經濟走勢,即將在10月10日美國華府登場的美中新一輪高層級貿易談判,其結果將成為左右世界經濟走勢的重要關鍵。儘管目前中方釋出極高善意,也落實加購非常可觀的美國農產品(這與前段時間放話暫停購買的態度相比,出現極顯著的改變),但雙方至今仍無法取得共識的根本性問題(例如:美方堅持的1.智慧財產權保護、2.取消強制性技術移轉、3.放棄補貼特定產業或國企;中方則堅持回復到未加徵關稅前的水準),若無法以各退一步的角度思考,這次美中兩國在臺灣雙十國慶所舉行的貿易談判,預料終將只是繼續下一次新一輪談判的奠基而已,大家要有「歹戲拖棚」的心理準備。

除此之外,後續影響全球經濟走勢的還有三個面向需要留意,包括:

1.英國首相強生掀起的政治風暴,是否會在10月31日強行墜入「無協議脫歐」(No-Deal)的衝撞性結局?

2.持續延燒的香港抗爭運動事件,特首雖已透過「社區對話」向社會遞出善意,但在民眾提出的根本問題似乎無法實質解決的情況下,10月1日中共建國70周年之後能否順利安然落幕?

3.從2012年開始共16國的「區域全面經濟夥伴協定」(Regional Comprehensive Economic Partnership, RCEP)的自由貿易協定,能否在11月順利解決爭議問題而達成協議,而按照原定規劃在2020年1月順利上路?這些都將是影響全球景氣及區域經濟必須密切關注的國際財經情勢,讓我們一起繼續看下去!

熱門推薦》

►美國經濟不壞 聯準會要降息就大有學問?

►解放客戶資料!何謂開放銀行?Bank4.0來臨

https://forum.ettoday.net/news/1547003

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019年09月29日 08:10

ㄒ

 

▲顧立雄身為基富通全民理財平台的代言人,不忘再度宣導3個正確理財觀念。(圖/記者湯興漢攝)

金管會主委顧立雄專訪系列三

◎採訪:紀佳妘
◎攝影:湯興漢

文/紀佳妘

現在年輕人起薪低,連自己都養不活,更別說要存退休金,不過金管會主委顧立雄鼓勵年輕人別灰心,透過定期定額做退休的投資理財規劃,並提出3大正確的理財觀念,透過時間複利效果,逐漸累積穩健的資產。

 

年輕人理財有3訣竅 不一定要買房

顧立雄身為基富通全民理財平台的代言人,自認「跳下來宣導效果不錯」,也不忘再度宣導3個正確的理財觀念,首先是「現金準備」,自己身上要保留一定的現金,以備不時之需;再者是「保單規劃」,人有不測風雲,必須靠適合的保險來轉嫁風險,以換取保障。

▲▼金管會主委顧立雄專訪。(圖/記者湯興漢攝)

▲「有土斯有財」是台灣社會根深蒂固的觀念,不過,顧立雄直言「年輕人不一定要這麼想」。(圖/記者湯興漢攝)

第三是「定期定額買基金」,從年輕的時候,每個月固定投錢買基金,養成儲蓄的習慣。舉例來說,每個月在銀行存5,000元,利息可能不到1%,其實並不划算,但是定期定額買基金,長期下來會有「複利」相乘的效果,也能逐漸累積穩健的資產。

「有土斯有財」是台灣社會根深蒂固的觀念,不少人認為買房是最保險的投資理財產品。不過,顧立雄直言「年輕人不一定要這麼想」,在少子化的年代,房市的供需不如以前吃緊,因此若現階段還沒能力買的人,也可以選擇租屋的方式,除非人口有爆炸性的成長,才會造成房市供需失調,因此可以利用有限的薪水做好3大規劃,養成一個好的投資紀律較為重要。

其他人也看了這些...

顧立雄專訪/金管會2020四大重點 純網銀建立「即時監理系統」、整併電子支付與電子票證都在其中!
顧立雄專訪/自己最滿意維持金融市場衡平感 與業界保持「一個手臂的距離」
顧立雄運用律師心法帶領金管會 擺脫路人甲質疑

 

https://www.ettoday.net/news/20190929/1544956.htm

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-21 00:56聯合報 李鴻源/台大土木工程系教授(新北市)
  •  

 

齊柏林導演記錄台灣環境,引起各界迴響。 圖/聯合報系資料照片
齊柏林導演記錄台灣環境,引起各界迴響。 圖/聯合報系資料照片
 

 

台灣因快速工業化,人口高度往都市集中,造成城鄉發展嚴重失衡。過多不必要的基礎建設,造成農村聚落破碎,喪失原有的美麗及悠閒。

齊柏林導演記錄台灣美麗與哀愁紀錄片上映後,引起極大震撼及迴響,喚起國人的危機感及環境意識。但我們除了哀愁外,更要省思的是,如何從政策面、法令面及執行面提出具體行動方案,更謙卑地學習與這塊土地共存。

首先,必須認真思考台灣土地容受力問題。在資源(尤其是水資源)、災害潛勢及生態條件限制下,仔細評估北中南東部,山區、海岸及離島各能住多少人?可容納多少工業區?農業區應坐落何處?山區及離島定位是什麼?適合哪些開發?如此方能在開發及保育間尋求平衡點,明智且永續地使用這塊土地。

計算土地容受力的基礎,就是一個完整地理資訊系統,內政部將散落各部會圖資整合成一朵TGOS雲,內容包括人口及產業分布,各種災害潛勢區位置及重大基礎建設配置等。要讓TGOS成為施政重要依據,才不致發生道路通過順向坡,建設坐落在活躍斷層帶,到處是閒置開發區,卻不斷推各種開發計畫等不合理現象。

要達此目的,資料擷取及決策支援系統建置,是非常重要手段。透過專業分析,讓資訊說話,進行預案模擬及分析,包括經濟評估、社會評估和社會經濟評估等。將評估結果提供決策者,在不同方案中尋求各方都能接受的多贏政策。

其次,將土地容受力評估資料反映在國土計畫、區域計畫及都市計畫。重新檢討土地使用標的及使用強度,將住在高危險潛勢區民眾及公共建設,有計畫地移轉到安全地帶,將超過土地負荷的經濟行為及公共設施適度調整。

在調整過程,都市更新,尤其防災型都更,成了不可或缺手段。民眾參與、資訊對等、執行過程的透明度及完善的財務規劃,都是都更計畫成功與否的重要因素。

操作得宜,台灣將一勞永逸解決居住正義問題,讓我們和土地和諧共生。值得再強調的是,透過地政及都市計畫手段,政府不但不需要投入大量資金,甚至可從中謀得巨大利潤,提供社會福利之所需。

第三,落實低衝擊開發,平衡開發與保育。在國土規畫執行過程中,會有大量新巿鎮建設、舊巿區恢復、生態敏感區之復育工作,此時最重要的就是落實低衝擊開發精神,也就是在開發與保育間找到平衡點、降低開發行為對環境衝擊。

根據低衝擊開發原則設計的都市(海綿都市),道路、停車場、公園、學校都是透水的,操場及公園兼具滯洪池功能。暴雨時部分雨水滲入地下,大量減少逕流量及延長集流時間,配以適度下水道系統,可有效解決都市淹水問題,省下大量工程經費,讓都市綠意盎然。

婆娑之洋、美麗之島,是千百年來我們安身立命家園,幾十年的揮霍,已耗盡後代子孫的資源,加上全球暖化引起的極端氣候變化,使得問題益形險峻。

一部紀錄片喚醒大家的覺知,如何看清問題本質,腳踏實地專業的去面對問題,我們還是有機會駕著這百孔千瘡的船,安然度過這場風暴。

https://udn.com/news/story/11321/4059863

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019年09月18日 16:05

 

▲建商和投資客長期來靠著偏低的持有成本來囤房,進而扭曲了房市供需及價格。(示意圖/取自pakutaso)

●李兆立/時代力量智庫執行長

最近因為立法院出現「提高囤房稅」的修法草案,讓囤房稅再度成為討論焦點。

第一種討論是,政府該不改出手打房?這類論點的主要訴求是,房價如果劇跌,會造成對不動產大量放款的金融市場崩潰。

然而,這個符合金融常識的答案,其實是在打稻草人,因為當前所有針對台灣居住困境提出政策建議的人,「沒有人」主張過要房市立刻腰斬。

大家都很務實思考的是,台灣高達9倍的購屋痛苦指數(也就是房價所得比,正常值為5,台北是15,新北是12.7)及高達86萬戶空屋的「高房價高空屋」問題,是不是長期扭曲的市場失靈?如果是,政府該做的是什麼?

提高囤房稅,就是透過增加囤房成本來遏止炒作,進一步引導空屋能正常釋出,當然是該做的事之一。

第二種討論是,課「那一點點」囤房稅有用嗎?那些囤房大戶家財萬貫,每年多繳個幾萬元對他們有差嗎?

解決問題就要找痛點。至於什麼是痛點,可以從「製造問題的人在意哪些事」來找答案。

首先要跟大家說的是,台灣其實本來就有「囤房稅」的設計,那為什麼沒有發揮遏止囤房的實際效用?一句話講完,就是被地方的金權政治給封印了。

▲台灣高達9倍的購屋痛苦指數,讓許多年輕人與上班族望「房」興嘆。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

現行《房屋稅條例》原本就規定,針對囤房,地方得訂定更高的稅率,但現實上多數地方政府和議會,不是沒有訂定高稅率,就是稅率拉高沒多久就急著調降。

遠的不說,2017年就發生了台北市和新竹縣議會調降囤房稅的爭議,台北市還另外贈送了「建商囤房寬限期」從一年拉長為三年。為此,台北市府急忙撇清「被突襲」,新竹縣則有二位議員辭職以示抗議。

更經典的是新北市,囤房稅提高還不到一年,議會就在選舉結束後兩週急忙召開臨時會,把囤房稅又降了回去。

如果囤房稅真的不痛,為什麼囤房大戶們會壓著地方政府和議會,甘冒爭議也要急著調降?

提高囤房稅要鎖定的,向來是那些人數只佔5%的囤房大戶,也就是投資客和建商。所以,只拿一戶的房屋稅來宣稱「只多幾萬根本沒用」的說法,其實忽略了當囤房數量大時,加起來就會很可觀。

更可怕的是,這些建商不僅綁架地方政治,甚至成為政治的一部分。例如,中國國民黨籍的新北市副議長陳鴻源,旗下就有四間建設公司、400筆土地建物。

這就是為什麼,要讓囤房稅真正發揮效果,必須透過中央修法,來斬斷地方金權的綁架。

第三種討論是,囤房稅不是萬靈丹,真要解決高空屋高房價,怎麼不談租屋市場、房市透明、利率過低、實價課稅、社會住宅等課題?

事實上從來也沒有人宣稱過,只靠囤房稅就能實現居住正義,上面提到的政策方向,如果大家能夠有更多的討論及推動,相信所有支持居住正義的人都會樂觀其成。

▲時力版本的「囤房稅提高」修法草案。(圖/時代力量提供)

例如,內政部2018年提出的「實價登錄2.0」就應該完整通過,讓房市資訊真正透明;內政部2017年喊出下一階段要推「實價課稅」,我也樂觀其成;低利及過多銀行貸款集中在不動產(不動產貸款佔GDP比例高達48%,遠高於國際「泡沫化指標」的40%),排擠產業投資的問題,我也重視並希望解決。

重點是,這些對於居住正義有益的解方,從來都是相輔相成的。如果,囤房稅有它的任務,那就該努力推動。

囤房稅的第一個效果,就是遏止炒作。建商和投資客長期來靠著偏低的持有成本來囤房,進而扭曲了房市供需及價格,所以就該提高成本來壓縮套利空間,才能降低囤房誘因,讓空屋能正常釋出。

伴隨而來的第二個效果,就是吸引更多空屋進入買賣及租賃市場,甚至進入政府「包租代管」的協力平台。不僅讓年輕人在租屋時能有更多選擇,未來也更有機會用合理價格買到心儀的房子。

當然,除了其他政策需要被討論推動,囤房稅本身也還需要更多配套。例如,囤房稅的收入要專款專用在租屋補貼上,以及透過租屋所得分離課稅及不追稅等方式來建議誘因,讓更多租屋能夠走出黑市,接受透明納管,來給予租屋族更多保障。

台灣長期以來「高房價高空屋」的市場扭曲,問題成因很複雜,解方自然也要多管齊下,囤房稅就是其中之一。這些解方都需要制度性的改革,希望所有關心居住正義的朋友,一起來找答案,而不是把力氣浪費在打稻草人身上,只會讓現在「居住不正義」的既得利益者笑呵呵而已。



原文網址: 李兆立/掃除囤房炒作歪風 從提高囤房稅開始 | 雲論 | ETtoday新聞雲 https://forum.ettoday.net/news/1538020#ixzz5zwcoavdf
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

https://forum.ettoday.net/news/1538020

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-17 00:43經濟日報 記者謝艾莉/台北報導
  •  
  •  

聯強總裁杜書伍
聯強總裁杜書伍
 
聯強集團總裁杜書伍昨(16)日透露,選定落腳「世界明珠」之前,近五、六年來已經看過四、五十棟辦公大樓,「但是都很失望」。他自嘲自己是「工地主任」,對建築細節相當在意,公司內部也有七人小組運作規劃此事,一年多前開始進入計畫洽商,足見杜書伍對南港總部大樓的要求。

杜書伍透露,自己很喜歡觀察,出國也都在看各地的建築,發現很多有名的大樓原有的美感都被窗簾破壞,因此,先前聯強蓋北京總部時,他就在思考如何解決窗簾的問題;而以聯強南港總部大樓為例,他就要求五層的帷幕牆,外牆就要25公分,能做到隔絕熱與隔音的效果,「同時是我夢想能解決窗簾的問題 」,但這樣的要求也導致建商要價不菲, 「就是三倍以上的價格」。

杜書伍說,近20多年來,聯強在亞太各地自建26個運籌中心,總使用面積達14萬坪;在九大城市自建辦公大樓,總樓地板面積達4萬坪,從找地、設計、營建發包、到物業管理,都由聯強營建團隊一手包辦,源於多年建造及使用經驗,聯強對全球營運總部的規劃,從所在位置的環境、外觀設計與建材、辦公空間與使用坪效等等,對每一個細節都仔細推敲。

他表示,聯強因為需要支援海外,總部也要求24小時不斷電,因此將配有1,000瓦燒瓦斯的備用發電機等。杜書伍回憶,為何自己會要求這麼多,正是因為自己在1984年、32歲時就在竹科蓋第一個工廠,「我可是半個建築人!」不僅是台北,聯強接下來在上海、北京、雪梨也將擴建第二期的運籌中心,聯強集團營運持續擴大,為未來營運奠定基礎。

https://money.udn.com/money/story/5930/4051067?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

近年來我國步入貧富不均,余紀忠文教基金會公與義系列召集人朱雲鵬提出三解方,台灣應提高資本交易稅、真正實價登錄與超額市價房地產持有稅,改善社會瓶頸。

余紀忠文教基金會16日舉辦「相對剝奪感的瀰漫與資本主義的未來:從世界到台灣」論壇。朱雲鵬表示,不管是美、日、德、韓及台灣等,在1990年後皆出現所得不均現象。

以所得分配而言,1960年代,台灣所得最富有的1%富豪總所得占全國總所得比重約6%,至2013年這1%富豪所得占比成長到10.68%,所得不均明顯擴大。朱雲鵬認為,所得不均關鍵是資本成長率遠大於經濟成長率,要從房屋、股票等資產稅率下手,讓房價成長率回歸到經濟基本面,而非無止盡的泡沫膨脹。

然而,2018年我國稅改將股利所得最高稅率一口氣從45%降到28%,資本稅早已降稅。

至於我國房價所得比(中位數房屋價格/可支配所得中位數)近十五年持續上升,全國房價所得比從2002年的4.47倍增到2016年的9.53倍,台北市更是從6.06倍成長到15.18倍。但同樣區間我國人均GDP從13,750美元成長到22,592美元、僅成長64%,追不上房價漲幅。

朱雲鵬指出,我國首先應提高資本交易稅或所得稅,且必須是全球性協議,過去瑞典、法國歐蘭德總統的資本稅改革皆以失敗收場,若各國單打獨鬥,反而只是讓富人跑到他國,仍無法解決問題。如今國際洗防組織、歐盟以經濟實質法案掃蕩免稅天堂,正是一大良機,可趁機簽訂提高所得、財富稅的國際協議,但前提是美國同意。朱雲鵬表示,只要重商的川普還在任,恐怕難以達成。

第二是執行實價登錄,朱雲鵬質疑,現在連永慶房屋都在做真正的市價揭露、但內政部卻不敢放手施行,一旦未依照正確市價,持有稅、交易稅都會大打折扣。第三個解方要針對高價房屋提高持有稅,美國平均房地產持有稅是2%,但台灣卻是萬分之2到千分之1,若增加持有成本,可有效避免房價所得比持續擴大並同步抑制資本成長率。

 

https://ctee.com.tw/news/policy/146254.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 
 

 

不少人一提到台灣,首推全民健保是台灣驕傲,然而知名財經部落客「峰言峰語」就指出,全民健保背後的殘酷真相來自於「劫貧濟富」的怪現象。

「峰言峰語」日前在臉書粉專發文表示,放眼全球,很少有像台灣這麼高性價比的醫療體系,至於為何台灣能有這樣好的醫療體系?他指出兩個主因:

首先,台灣最好的頭腦,都跑去當醫生了,而且數量極多,所以在這個產業中,相較他國,醫護人員的供給是多的,而且工時很長,「高的人力素質,就提高了醫療品質,而供給多,就拉低了價格。」

其次,與健保制度有關,「健保表面上看起來像團保,但實際上更像是跟工薪階級所抽的重稅,因為在整個健保體系的收入來源中,幾乎都是來自上班族,來自富人(尤其是地主的)是少之又少,於是形成了台灣健保的本質,是劫貧濟富的。」

他進一步指出,離譜的是,「健保的收入是『上班族』的收入愈多繳愈多(累進稅率概念),但談到富豪(尤其是地主階層時),就沒看到他們的稅了,這與歐美是以富人重稅來補足醫療的財稅政策,是完全不同的。」

他不禁搖頭感嘆,「所以你會發現,地主民代在設計台灣的制度時,凡是符合他們利益的,就要學習歐美,而不符合他們利益的,就說要台灣獨有。總之,上班族的薪資要累進稅,健保費也要累進稅率(收入愈高繳愈多),但談到富人的囤房稅、空屋稅時,就沒有累進稅率了。」

貼文一出隨即掀起網友熱議,紛紛留言回應「一個無法永續經營的制度就算是第一名也只是曇花一現」、「健保就是壓榨醫護人員和剝削受薪階級的一個制度,然後很多愛國激進派都會說台灣是寶島,有種不要回台灣用健保,殊不知健保是讓醫護人員付出和所得不成正比的其中一個原因還沾沾自喜台灣很棒,政府帶頭當慣老闆還在替它歌功頌德呢~還有無恥的二代健保,根本只是延遲健保倒閉亡羊補牢的做法而已」。

也有網友表示「我覺得台灣健保跟新加坡的HDB組屋一樣,都是拿受薪階級的稅金來支撐的福利措施。基本上富人階層享受了穩定社會帶來的好處,但是不用付出太多代價。(當然新加坡的富人不需要去住HDB)」、「沒錯,基本上健保真的是抽上班族的稅。更可笑的是補充保費,如果我是上班族,我存款利息等於被抽兩層皮,一層是所得稅,一層是補充保費。而這些利息的本金,本來就已經抽過所得跟健保費(因為都從薪資所得扣除)。跟那些包租公包租婆截然不同,結果這一層皮被多次剝削。」

文章來源:Facebook/峰言峰語

(話題 李珮雲)

 

https://ctee.com.tw/news/insurance/131509.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2013年9月東京申辦奧運成功,使原本因受地震影響的保守消費心態轉為積極

國人很常到日本旅遊,對於日本國內的一些消費資訊及法令規定也相當關心,今年度其中一件最重要的事,便是預計自10月起消費稅稅率將調整至10%,而除了觀光消費之外,對於屬於高額的置產投資又會帶來什麼樣的效應和影響呢?

由於日本政府僅會對建物、建築成本課徵消費稅,如果賣方為法人,便會影響購買不動產的總價,簡單來說,新築物件是直接與建商購買,因此買屋成本就因此上升;若是以個人名義賣屋,則不會產生消費稅,所以並不會影響到房屋的總價,如果是買屋,在建物、裝修費用及其他各項手續費如貸款、代書、仲介費等,就會因為消費稅調漲而增加整體的購買成本。因此,原本便計畫要購屋的民眾,都會希望能在消費稅調漲之前完成交屋手續,所以會激勵一波買氣,而日本政府也規畫延長住宅貸款減稅期間,希望能減輕因消費稅提高帶來的負擔。

從歷史軌跡來看,2013年9月東京申辦奧運成功,使原本因受地震影響的保守消費心態轉為積極,不動產市場交易也開始增溫,2014年4月消費稅稅率由5%增為8%,縱使市場上出現短暫的觀望,但包括經濟發展、奧運建設等讓整體大環境向上提升的動能顯然更強烈,實際上,東京的房市也確實自2013年起一路走揚,呈現「量增價漲」的局面。日本不動產經濟研究所的統計顯示,東京首都圈住宅平均售價已連續七年上漲,今年上半年平均價格約6,137萬日圓(約新台幣1,779萬元),而中古屋市場也因此受惠,銷售件數持續攀升,根據東日本不動産流通機構公布的數據,2018年全年簽約數達37,601件來到新高。

不動產市場主要受大環境的景氣動向牽動,尤其受實體經濟影響最多,觀察日本國內外的情況,外在因素影響較大的美中貿易戰目前已趨緩,國內則預估延續零利率政策,且2020年奧運、2025年世界博覽會等國際規模活動,勢必會帶來大量旅遊經濟效益,東京在明年會增加高輪Gateway、虎之門之丘兩個新車站,周邊新商業聚落已發展成型為城市注入新動能,展望未來還有首都高速公路地下化、磁浮新幹線等計畫,建設持續進行,就會持續帶來支撐住宅需求最重要的人口,事實上,像東京、大阪等一線城市的人口正在連年增加,總體而言,東京、大阪的房市發展是值得樂觀期待的。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

 

何偉宏

◎現職
信義房屋不動產株式會社社長

◎經歷
信義房屋店主管
任信義房屋商仲部主管
信義房屋不動產株式會社社長

 

https://ctee.com.tw/house/manager/132056.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。

 

房貸餘額創新高,房市為何不熱?

文/林奇芬
房貸餘額創新高,建築貸款創新高,房貸利率接近歷史新低。資金面顯示房市熱絡,但民眾卻無感,買屋意願不強,房屋買賣移轉棟數仍在低檔。資金與房市為何呈現分歧走勢?
根據央行統計,至今年6月底為止,購置住宅貸款餘額7.13兆元,創下史上最高紀錄,再加上建築貸款1.95兆元,也創了新高紀錄。房地產相關放款金額高達9.08兆元,來到歷史最高紀錄。
房貸餘額創新高,房市為何不熱?(好房資料中心)
內湖區金湖路與星雲街房市情境。(好房網News記者張聖奕/攝影)
在此同時,五大銀行房貸利率6月跌到1.621%,史上次低紀錄。先前房貸利率低點出現在2010年5月,利率最低1.616%,目前已經貼近最低利率水準了。
房地產相關貸款創新高、房貸利率歷史低點,照理來說,房市交易應該呈現熱絡景況。但事實並非如此。前一波房市高峰2006年,房屋買賣移轉棟數高達45萬棟,最低2016年買賣移轉棟數24.5萬棟。2018年雖已有微幅上揚至27.7萬棟,今年前5個月買賣棟數11.7萬棟,比去年同期成長4.6%。但整體來說,跟高點相比成交量僅6成,顯示房貸金額與房市交易冷熱有極大差距。
(製表、林奇芬)
 

購置住宅貸款餘額(億元)

建築貸款(億元)

五大銀行房貸利率(%)

房屋買賣移轉棟數

2015

61,322

16,081

1.895

292,550

2016

63,651

16,483

1.659

245,396

2017

66,477

17,394

1.632

266,086

2018

69,774

18,581

1.617

277,967

2019(6月底)

71,432

19,531

1.621

117,464(5月底)

造成這個分歧現象的原因,可能有以下幾點:
一,房價並未出現大幅修正,民眾購買力有限。
根據內政部編制的住宅價格指數,若以2016年為100計算基礎,2018年第四季全國房價指數為100.8,表示房價過去3年呈現持平走勢。其中台北市為100.07持平,新北市102.38微幅上漲,桃園市103.82微幅上漲,高雄市100.83持平。
換句話說,過去三年房價並未下跌,甚至還小幅上揚。從房價所得比的角度觀察,全國為8.57倍(房價是年所得的8.57倍),但其中台北市13.86倍、新北市11.85倍,仍然居高不下。雖然其他縣市負擔多在全國平均水準之下,但雙北民眾購屋仍然是沉重負擔。
二,部分房貸餘額上升,可能來自於借新還舊。
房貸餘額上升,不一定來自房屋買賣需求,可能來自於房屋資產活化的運用。由於房貸利率極低,近年很流行「借房貸去投資理財」的操作。例如,投資高收益債券利息收入可達6%,借房貸利率不到2%,借房貸去投資可以賺4%利差,這樣的操作,吸引很多房貸已經還完的中年族群,重新把房貸借出來運用。因此房貸餘額上升,可能一部分來自於投資理財需求,而非購屋需求。
三,低利率,景氣不確定風險升高。
目前全球再次吹起降息風,聯準會近10年來首度降息,歐洲央行也可能在下半年重啟QE寬鬆政策,另外,韓國、印尼、印度…等國家都開始降息。台灣央行利率已經連續12季維持利率不動,預估9月會議也不會調整,仍維持在低利率水準。
全球降息風,顯示對未來景氣擔憂升高,包括中美貿易戰、英國脫歐風險、中東地緣政治風險等,市場風險意識大增,資金逃離股市,躲進債市,但因為通膨率仍低,資金流入房市的需求也不高。雖然台灣利率水準極低,央行再降息空間也不大,但價格盤整、流動性低的房地產,不會是資金避風港。
因此,我們雖然看到房貸餘額創新高,業者建築融資創新高,但要說房市迎來春天,可能是太過樂觀的看法。
更多新聞→

https://news.housefun.com.tw/tiffany/article/130366234594

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

820萬戶中高達60%是有購屋需求的…

台灣近20年的話題,不少都圍繞著『少子化』,甚至已被國家列入國安問題。因為台灣的出生率原本每年高達30萬以上,1998年下降至25萬,這5年來平均更落在20萬左右,以全世界來說,台灣的出生率算是很低,少子化已經影響了國中、高中及大學的招生。因此,社會上常有人聯想到『少子化』是否對房屋需求有減少的現象,而提出少子化會影響房地產市場這個說法。

讓我們從兩個面向來一探究竟,第一,從台灣『少子化的時間點』剖析,1997年以前,台灣每年的出生率是30萬以上,最高峰至35萬,1998年降至一年25萬,1999年更下降至一年22萬,從此台灣的出生率更徘迴在20萬上下。

當然,少子化自然影響到國中、高中及大學教育體系的招生困難。但是,從關鍵的購屋年齡來看,1998年出生的年輕人今年是21歲,而一般購屋年齡平均值是在30歲以上,最多至38歲,因此,要影響到房地產至少需等到31歲以後,從少子化的時間點來看,台灣的房屋需求至少還有10年左右的黃金期,如今談購屋需求會減少、似乎不合乎邏輯!

第二,從房屋自有率來分析,台灣人口約達2,380萬,平均2.9人為一戶,共820萬戶,其中房屋自有率有87%,因此,有學者專家提出真正有購屋需求的僅佔13%。但專家卻忽略了,雖然房屋自有率高,但87%裡滿意居住現況的不到40%。

尤其以都會區對換屋的需求更強烈,其中不滿意的原因,包括房子過於老舊、空間不足、停車不足、廚房設備不足、網路設備不足及公設不足等以上六點,顯示至少47%裡是有換屋的剛性需求,加上原先沒有房屋的13%,因此,820萬戶中高達60%是有購屋需求的。

從上述兩點來說,少子化已經影響台灣房地產了嗎?我想,從少子化的有效時間尚有10年左右;另外,房屋自有率87%,但滿意居住現況來看不到40%,因此,在未來10年內,坊間電視名嘴常在談台灣房市的需求衰退時,我想,可能言之過早了!

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

 

新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長
居研所聯合建築師事務所合夥建築師
台中市大台中建築師公會第一屆政策會召集人
台中市不動產開發商業同業公會政策委員會委員
台中市國立成功大學校友會第十二屆榮譽理事長

◎經歷
國泰建設科長四年
長億建設經理二年
東海大學兼任講師
台灣省建築師公會台中市辦事處第十屆主任
全友建設董事長兼總經理
台中市建築開發公會第八、九屆理事長
台灣省建築開發公會聯合會第五屆理事長
台中市國立成功大學校友會第六屆理事長


 

https://ctee.com.tw/house/manager/127020.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

北京新浪網 (2019-07-23 14:41)

原標題:易居:未來十年房地產業將進入「資產時代」

上海易居房地產研究院與華東師範大學東方房地產研究院聯合舉辦的「房地產業演進規律與生存之道」課題研討會日前舉行,該課題旨在探討房地產業演進客觀規律,判斷產業發展階段及發展方向,為房地產業和相關行業組織提供參考。
 
易居房地產研究院院長、華東師大終身教授張永岳表示,在房地產業演進發展的歷史長河中,任何一家企業都要順應產業演進的發展規律,「如果課題能引起企業的思考並在戰略選擇時作為參考,我們的工作就有了一定的價值。」
 
易居房地產研究院流通研究所所長崔裴表示,美國房地產業從以提供物質產品為主的類製造業,進化升級為真正的服務業,其行業結構的主體部分是房地產出租業,房地產業的經營模式已由傳統的以資本增值收益為主升級為以長期現金流收益為主;美國房地產業的進化、升級促進了美國房地產市場的結構優化及相關子市場關聯互動機制的形成,如住房租買選擇機制、房地產投資替代機制,這些機制增強了房地產市場的自我調節能力。
 
課題研究認為,相對於中國宏觀經濟、社會的發展水平,中國房地產業的演進發展是滯后的,中國房地產業已從資源時代(拿到土地是關鍵)進入到產品時代(打造優質物業產品是關鍵),未來十年必將進入資產時代(打造持續增長的現金流是關鍵)。資產時代需要全方位的外部環境建設,包括制度建設、市場結構建設、產業鏈建設、人才培養體系建設等。
 
要在資產時代立於不敗之地,房地產企業需要培育適應「資產時代」的核心競爭能力:如租賃物業運營力,包括精細化物業開發更新、設施管理、租約設計與達成、租客甄別與維護等;項目投資分析與評估能力,包括項目細分市場分析、項目最高最佳用途分析、項目投資價值評估等;資產金融化能力,包括物業資產的金融市場選擇與金融產品對接等。
 
從增量轉入存量的市場切換點
 
什麼時候是房地產開發企業從增量市場轉入存量市場的最佳切換點?華東師大東方房地產研究院副院長胡金星指出,借鑒國外發展經驗,美國有些物業本身成本低,資產池發揮了較大作用。因此,對於存量房市場,企業資產結構很重要。此外,由開發向服務轉型,現金流發展要求房企做到產品和服務的創新。
 
綠地集團首席戰略官李想認為,中國有不同的國情,例如國人傾向於置業而不是租房,房地產增值效益更容易激發投資屬性。但是,中國未來年輕一代的消費習慣和理念可能發展變化。從增量時代到存量時代的發展,未來房企的投資、開發、運營、服務會分離。
 
REITs在中國有待發展
 
中梁地產戰略研究院院長鄭煥指出,REITs對商業地產發展頗為重要,但目前存在障礙,所有權、稅收、沒有長期的現金流來源等問題未解決,在這種情況下中國的開發商難以做成此項業務。易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽補充說,REITs發展還存在另一個問題,即中國商業地產的租金坪效目前較低,不足以支撐REITs的發展,這是一個很重要的市場因素。
 
關於金融和房地產的制約,李想提到目前中國商辦物業的收益率尚達不到常規的資金成本,REITs先分紅后交稅,收益率有所影響。
 
市場及制度方面亟須完善
 
張永岳指出,行業發展和企業運營遇到問題,可以視為宏觀層面上的判斷和企業經營層面上的選擇。如2017年,國家出台了多項促進住房租賃市場發展的政策措施,眾多開發商響應號召。但是面臨租賃項目盈利水平低的情況,部分開發商收縮此業務規模或直接砍掉此業務。因此,對於企業的長遠發展而言,必須在市場轉折階段對未來的方向有明確的判斷和自身的戰略選擇。
 
易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,發展租賃不賺錢的因素很多,但最大的問題是市場問題。目前中國住宅租金收益率太低,商辦類物業又過剩。進入存量房時代,還需較長時間去消化市場風險。
 
中國物業管理協會名譽副會長龐元提出,目前租賃最大問題是租金收入不足以支付稅收和貸款,出租人的每筆租金收入都要交稅,而房產的持有人卻不需要交稅等。這是市場發展過程中有待解決的問題。

https://news.sina.com.tw/article/20190723/32062656.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-07-15 07:30

亞昕建設董事長姚連地。(記者胡志愷攝)

亞昕建設董事長姚連地: 

要讓年輕人買得起房子,我覺得,如何讓台灣年輕人的所得增加,這個才是最務實、最重要的,其次才是稅,兩稅合一一定要拿掉,最後就是放寬房貸,放款成數可拉高到9成,若有保證人甚至可給到95%。

現在房子,動輒千萬起跳,要買得起房子真的不容易,所以,我認為,政府一定要有配套措施,而如何讓年輕人所得增加,這才是最重要,唯有所得增加,才能買得起房子,也繳得起房貸。

而要讓民眾薪水增加,我認為,政府要提供1個符合企業家願意投資的稅,企業願意投資,就會創造就業,然後因國家投資變多,需要的就業人口就會變多,企業就可以給較多薪水,大家願意多給薪水、獎金,那全體所得、年輕人所得就會往上拉升。

其次是將兩稅合一拿掉,因為它增加3%的成本,你可去問開發商,兩稅合一3%的成本,你們是會把3%算進來,還是把這3%送給消費者?當然一定羊毛出在羊身上嘛,最後是市場決定這個價格。

只要兩稅合一拿掉,在現在房地產不景氣下,大家有較大的降價空間,光直接將兩稅合一拿掉,那麼1千萬的房子,就差30萬,你覺得對年輕人沒有影響嗎?

最後則是銀行放款,我還記得以前在阿扁時代,當時叫青年購屋貸款,一般行情要5%(房貸利率)多的時候,他降到大概3%,那時候大家搶破頭,要去爭這個名額買房子,那你看現在不用爭,都不用3%了,現在都1.5%了。

那政府可不可把成數放款,比如說一般放款是8成,你對首購族政府可以給他9成吧,甚至可以給95%的貸款,但是相對你要有1個保證人,你要有債信,你要有工作,只要有工作有收入,有保證人,例如說父母親願意保證,你朋友願意保證,有什麼不行呢?

再來是一般房貸年限是抓20年,你可以給他30年,甚至給他40年,他用時間來賺取金錢,他就可以負擔的起,我覺得對他說是比較實質的啦。

其實房子不只是可以居住的場所,不動產更是理財商品,甚至於老了,比養兒子還有效,現在很多小孩不養老爸老媽,但我有1間房,每個月租出去房租一定會回來。

(紀錄.攝影/記者李昀蓁、胡志愷 總策畫/記者高佳菁、歐祥義)

http://bit.ly/30CGtJR

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-06-29 18:30

▲▼位於捷運南勢角站「南方之星」。(圖/ETtoday資料照)

 

▲房地產示意圖。(圖/ETtoday資料照)

記者林彥臣/綜合報導

台灣房價炒得比天高,可以說是年輕人的最痛,然而更令人心痛的是,大家都看見了高房價的社會問題,卻沒有任何一個政治人物要試圖解決這個問題,然而理論上,從台灣的生育率來看人口呈現衰退趨勢,以供需法則而言房價將會下跌,但實際上房價依然居高不下,雖然在PTT上討論的網友大多支持打房,但也有認為,政府真的打房其實是會引發革命的。

有網友分析,生育率逐年降低,人口數可預期將會下降,但為何房價仍然居高不下?人口紅利衰退的確會影響房價,但是房價真正的關鍵不在人口,而是資金市場游資充沛,因為找不到合適的投資標的因而無路可去,最終就會走向風險最低的房市。

▲▼台北市,大直,房價,房產,房市,租金,租屋,買房,賣房,房貸,房地產,都更。(圖/記者曾俊豪攝)

▲台北的房價總是居高不下。(圖/記者曾俊豪攝)

也有人分析,房子在過去人的觀念拿來住的,在現代則是一種信用良好的抵押品(資本財)可以用它來借錢、還錢掛資產,當它的價值滑落,可想而知不論是個人、企業、銀行金融都會面臨巨大的壓力,因此在找到更好的替代品前,大家就會把錢灌到這個東西裡,或是等金融體系遇到系統性風險,才有大家都能負擔得起的房子住。

還有人分析,現實數據是住宅自有率8成以上,打房不就是一次得罪8成的選民,讓他們的資產縮水,選誰都沒辦法解決這種問題 因為想打房的候選人拿不到票,簡單來講,希望打房的人本身就是矛盾的存在,希望打房的人因為想買房子,已經買房的人卻不希望打房,除非改變大家的看法,「買房子不重要 擁有自己的房子不重要」而如果有這種看法的人 就不會在意人家炒房炒多高,當大多數人覺得自己的房子不重要 炒房的投機客也就不會去炒房。

▲▼朱立倫、韓國瑜、郭台銘、柯文哲、蔡英文。(合成圖/ETtoday資料照)

▲檯面上沒有任何一個政治人物,敢賭上自己的政治生涯,去捅房價的馬蜂窩。(合成圖/ETtoday資料照)

也有人表示,政府不是不打房,而是為時已晚,現在很多人貸款會用房子抵押借錢做生意,房價價格如果大幅的打壓會造成資產泡沫,隨之而來的系統性風險,就是一堆人拿不出補充擔保品,房子被迫銀拍,許多中小企業可能因此被迫歇業引起失業潮,目前就是只能盡量不漲或緩跌,因為沒有任何政治人物會賭上自己的政治生涯強力打房。

網友在推文中回應表示,「房市風險是最低的啊,除非發生戰爭或大型天災才會暴跌吧」、「比較起來房市對有錢人來說真的是低風險同時保值性又高」、「土地少人多的地方就是這樣,誰來當總統都一樣」、「不要住台北就ok了吧,中南部房子超便宜」、「台灣房屋持有率那麼高,誰想得罪多數的」、「當你手上有房就不會想跌價這是人性」、「誰讓房價跌就是千古罪人,房屋自有率超高欸,還沒買的希望跌、政府政策讓買的跌5成,準備革命」。

https://house.ettoday.net/news/1475391

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

在扶養比逐漸攀升的情勢下,過去「養兒防老」的觀念似乎已經不合時宜…

根據內政部統計處顯示,107年3月底我國戶籍登記65歲以上老年人口共計331萬人,占總人口14.1%,正式從「高齡化社會」邁入「高齡社會」,而隨著國內高教普及,年輕族群逐漸出現晚婚、不婚、不生的現象,使得近年國內生育率持續下滑,在國發會2018年發布的人口推估報告中就指出,今年國內死亡人數將超過出生人數,少子化將影響未來育齡婦女數減少,讓少子化出現不可逆的趨勢,預期7年後台灣的老年人口占比將超過兩成,邁入「超高齡社會」。

老齡化及少子化是目前正在發生,並且將影響未來人口結構很長一段時間的趨勢,我們進一步觀察我國的扶養比,根據內政部統計處,扶養比從102年8月的34.73低點逐月爬升,截至今年5月扶養比已經來到38.85,表示每100個工作年齡人口(15至64歲人口)所需負擔依賴人口愈來愈多,經濟負擔也逐年加重。

在扶養比逐漸攀升的情勢下,過去「養兒防老」的觀念似乎已經不合時宜,大家開始憂慮退休後沒了穩定的工作收入,同時又不想給子女太大的負擔,光靠退休金或是個人儲蓄是否還能享有優質的生活品質;尤其,隨著醫療科技日新月異,國人的壽命也是逐年延長,若是晚年有醫療或照護等大筆支出的需求是否也還能夠負擔呢?再7年,台灣就至少有兩成以上的民眾面臨退休生活,此時若能及早思考退休規劃,慎選理財標的,利用理財創造「被動式收入」維持現金金流,將更能保障退休生活。

俗話說「你不理財,財不理你」,在在顯示理財的重要性,不過理財有很多不同的選擇,種類不同、投報率不同、風險也不同。年輕的時候或許還能選擇風險相對較高的投資,但是到了退休年紀,可能就較無法承受高風險投資所帶來的損失,尤其在近期中美貿易戰的影響下,各國景氣預測均同步下修,全球股市震盪,不免讓投資人感到心驚膽跳,因此,擁有穩定收益的低風險投資標的會更適合成為樂齡生活的投資選擇。

根據永慶房屋第三季房產趨勢民調顯示,面臨景氣風險時,有34%的民眾認為房地產是眾多投資標的中的首選,比例創近一年新高,也比黃金與定存更受青睞;進一步探詢民眾是否有意願投資有收租效益的不動產,也有高達67%的民眾表示有意願,比例更創三年新高。房地產保值、避險的優勢讓其他的金融商品望其項背,加上兼具可以長期持有、穩定收租的效益,正適合作為退休理財的投資標的。

舉例來說,若我們現有資金有100萬元,去投資風險相對較低、同樣有穩定收益的定存,以郵局二年期定期儲金機動利率1.095%來算,你會發現幾乎沒有什麼收益;但若是將100萬當作自備款購買房地產出租,將會有完全不同的結果,通常自備款是購屋總價的三成,當用作出租時,等若是將有300萬元價值的房產出租,以房地產投報率2%來算,租金收入將遠高於定存收益。

觀察近五年的房貸利率持續維持低檔,購屋成本相對較低,而房屋租金則是反映通貨膨脹,以緩慢的速度逐年穩定成長,因此,在低利環境持續、房貸利率下探低檔以及房屋租金緩升的「兩降一升」環境下,買房收租正適合作為被動式收入的來源,也是退休理財的理想標的。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

延伸閱讀:

葉凌棋:落實居住正義 要靠實價登錄2.0編輯

葉凌棋:消費習慣重組!三大商圈興衰的秘密

 

https://ctee.com.tw/house/manager/111394.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 盧振池

國內房地產市場的景氣在邁入第二季中段之後,民眾及房市業者最關心的事就是:市場買氣有延續第一季的回溫趨勢嗎?根據國內五大房仲業者公布的業績顯示,5月份的房市交易量大約比4月份減少,但是和去年同期相比,則是明顯增加了一成以上,代表民眾在第二季的買氣仍舊不減,沒有受到太多國際間紛擾的貿易大戰所影響,房市景氣依然處於穩定回溫的情況。


▲今年房市的買氣穩定成長,首購族進場意願明顯提升。

 國內這五大房屋仲介商包括信義、永慶、住商、台灣以及中信房屋。由於這五大房屋仲介業者合計的市場占有率超過7成,而且交易服務的產品不限定在中古屋市場,包括新成屋、預售屋建案或客戶轉手個案也是都房仲業者的業務範圍,因此每個月這五大房仲業公布的交易量及業績的增、減狀況,就成為觀察國內房市景氣波動的指標之一。

 綜合各大房仲業者統計5月份的房市交易量,分別是信義房屋月減幅度12%、年增率8%;永慶房屋月減幅度11%、年增率7%;住商機構月增幅度3.3%、年增率18%;台灣房屋月增幅度1%、年增率9%;中信房屋月減幅度0.2%、年增率10.5%。



 從以上數據可以看岀,各家房市業者5月份的交易量對比4月份的業績呈現有增、有減的局面,但是年增率的數字倒是相當一致,普遍在7~18%的正成長範圍,可見5月份的房市買氣比去年同期還要暢旺。業者表示,買家以首購族為主要的市場客源,挑選的產品大多以中、低坪數、新成屋或屋齡在5年以內的房屋,其次則是換屋族的客源,900萬~1500萬元為主要的價格帶。 

討論房屋價格這邊加入> 買房討論


▲中、低坪數、低總價的產品最受民眾歡迎,甚至吸引到置產族前來下單。

 展望6月份及下半年的房市,由於中美貿易大戰沒有解決的跡象,影響所及是全球的經濟成長和房市的買氣,加上之前台南、新北、新竹部分熱門的重劃區建案開岀銷售佳績,使得建商讓利的空間變小,影響部分地區的買氣,再加上下半年又有總統大選的因素干擾,因此房市業者不敢對房市抱持太過樂觀的看法,讓利的空間可望重新拉大,有意購屋的民眾記得要多多比較。

https://news.housetube.tw/5928/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

目前實價登錄仍有車位資料不完整的問題,有些漏登面積有些則是並未註明車位價格。

你注意到了嗎?官方的實價查詢網頁有新功能上線,對於消費者來說如果善用新的查詢功能,或許可以找到高CP值的房屋。

此次實價提供的新功能主要可分為兩塊,首先買賣交易的交易明細中,會主動揭露主建物面積占建物移轉總面積之比例,消費者可以清楚看到成交的案例之中,究竟多少比例是屬於主建物面積,又有多少比例是花在陽台、公設、雨遮等空間上,若是消費者想要挑選條件相似的房子時,當然是主建物比例越高的越划算。

以新北市新莊一處新成屋為例,揭露顯示主建物面積占建物移轉總面積(扣除車位面積)之比例:55.46%,消費者可以知道主建物佔權狀面積大概55%,若是總價與權狀面積差不多的案子,當然主建物比例越高越划算。

不過國內因為建築法規的變動,每個時期的建築法規或登記規則不盡相同,例如舊的華廈大樓可能公設比才10多趴,但現在新大樓動輒3成以上,有些屋齡15年以上的大樓產品,可能主建物的登記範圍還含有公同使用的當層梯間面積等等,因此比較案例還是要以條件相似的案子做比較,例如同區域內屋齡差不多的大樓。

第二個功能則是建坪單價的計算功能,在物件明細中點選建坪單價計算功能,就有總價除以各種登記面積的功能,以上述新莊案例試算,一般實價揭露的價格為每坪46.6萬元(權狀坪),不過若是點選主建物加陽台的面積,則可算出主建物加陽台的單坪價格為76.3萬元,新功能上線後消費者會更清楚成交的案例,究竟主建物加陽台的單價是多少,對比現在要買的房屋比較起來價格划不划算。

不過消費者在比較時要留意,目前實價登錄仍有車位資料不完整的問題,有些漏登面積有些則是並未註明車位價格,因此在使用主建物加陽台的計價功能時,要留意總價是否扣除車位價格、面積是否可拆除車位面積,這樣才能較客觀的比較。

 

信義房屋曾敬德

曾敬德

◎現職
信義房屋不動產企研室專案經理

◎經歷
蘋果日報地產記者

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/99905.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

房地產景氣眾說紛紜,如何判斷?

文/曾文龍

房地產景氣人人關心,因為跟每個人都有關,不管是租房、買房、換屋、投資、投機。然而景氣如何卻眾說紛紜,言人人殊,筆者於民國71年10月出版了『房地產乾坤』,為研究房地產景氣的專書,受到當時讀者廣大的歡迎,並於73年增訂擴充為526頁約30萬字的『房地產過去、現在、未來』。因此,前輩專家說,筆者是研究台灣房地產景氣的先驅。

當前有識之士回顧民國92年SARS那一年,認為是上一波房地產景氣反轉年,這是正確的,因為當時房地產歷經多年的暗淡。民國92年的成屋買賣移轉棟數已增加為34.9萬棟,已比91年的32萬棟成長10.9%,這已經是難得的回溫!但是民國92年,大多數的民眾與專家並無什麼感覺,也不相信市場回溫。一些名嘴繼續唱衰房地產,事實上,民國92年更比90年的25.9萬棟強烈回溫了34.7%!因為91年的32萬棟,已經比90年谷底的25.9萬棟回溫了23%!然而民國91年大家更都是渾然未知的,繼續悲觀的,因為「一葉知秋」,不容易看到那片葉子,不相信那是綠葉,以為仍是枯葉。「春江水暖鴨先知」,鴨子知道的,其他動物與人類也通常還不知道啊!

工地 蓋房 意象圖1

房地產市場瞬息萬變,受到諸多因素的牽動,要精準預測景氣變動,是極困難的。2017年是台灣房市回溫年,也激勵了建商在去年2018年大膽的進場買地,大膽的推出預售屋!2018年整年下來,整體台灣房市再進一步回溫。2017年成屋買賣移轉棟數從谷底的2016年24.5萬棟回升到26.6萬棟,2017年再回升到27.8萬棟!

內政部統計2018年11月全國開工宅數為1.13萬宅,是2009年有該項統計以來同期新高!也是近五年的單月新高!建商感受餘屋壓力減輕,看到房市回溫,怕時機稍縱即逝,勇敢開工搶市。要如何成功的經營事業,也是極其困難的!需要明白趨勢,看準時機!

2017年房市已經回溫了,2017年之前2年,台灣的房市是暗淡的,2018年則持續回溫,但畢竟只是回溫,而不是火紅,讓許多投資客覺得不滿意而持續覺得悲觀。

有些專家認為,年度房屋成交量要達到30萬棟以上才算落底回溫,這個觀點是回到過去大多頭成交量的迷思。五年前,台灣房市動不動成交量就達到30萬棟以上,甚至40萬棟以上,市場火熱,成交速度快,然而那時房市火熱主要是投資客在主宰市場,快速買房,漲價又賣出,自住型買方根本搶不過投資客,因為買住家是一生大事,需要精挑細選,考慮諸多因素,因此中意的房子往往投資客就先搶走了,以後若有買到,則往往是買到已漲價的房子,捶胸頓足啊!

然而兩年多前,房地合一稅公布後重挫了投資客,這兩年房市回溫則完全是自住客在支撐的「剛性需求」。房子是買來住的,是每一個家庭一輩子的大事,不是買來炒的,這才是房地產市場的本意,是「剛性市場」,因此只要賣方讓利,則容易成交;讓利幅度不夠,賣方只能繼續套牢!

又有專家說,房子要價量齊揚,才是房市景氣。房子一定要漲得兇嗎?這個仍然陷入投資客的觀點。歐洲最富強的德國,他們的房市許多年來是不漲的,或是微幅漲的,你可以說這個國家是衰退的嗎?只要市場有回溫都是好事,都是值得鼓勵的,而不是一再的悲觀打壓!而不是一直期待要大漲價!

 

https://news.housefun.com.tw/wltseng/article/214613220406?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼