目前分類:11 買屋注意事項-首購-換屋 (1011)

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文/賴淑惠

房市緩跌,換屋需求湧現,我不少買在新北市的朋友,都有意換屋回到台北市,但口袋不夠深,如果「先買後賣」,恐怕連頭期款都給不出手,更怕貸款成數與利率都被掐在銀行手上,資金根本動彈不得;萬一「先賣後買」,又怕一家大小流落街頭,無處棲身,整房子的家當搬來搬去,光想就頭皮發麻,又擔心房價萬一又翻轉,賣了之後,等到找到喜歡的物件,又已經回漲,瞻前顧後,下不了決定。但,房市好不容易從「先求有」,直接可以進入「先求好」的階段,不少人想趁勢而為,想在此時無痛換屋?一步步如攻城略地,得錙銖必較、分毫不差!

攻略一:協定先租後買 白紙黑字確認權益

我的好友小陳,原本住的是汐止三房,但孩子大了,想讓他念台北的明星小學,加上最近房價鬆動,夫妻倆精打細算一番,感覺有機會往內湖移動,好不容易看到喜歡的物件,但原本的房子卻還在跟幾個買家議價,小陳算過,要從汐止公寓換到內湖電梯大樓,如果舊房子還沒售出,仍需繳付500萬元貸款;而名下有兩間房,新房部分,銀行又只肯給七成貸款成數,除了籌措頭期款外,還需同時繳付兩間房子的貸款,此時要買新房子,恐怕不得不先向親友借貸。

以小換大衝一波!直攻房市「無痛宅」三攻略…(資料照片)(好房網News記者張聖奕/攝影)

就在小陳急到跳腳之時,房仲建議,反正舊屋成交,大概只差臨門一腳,不如跟新房子的屋主講好,前三個月先以承租方式入住,三個月後,賣屋價金入手,就可以付清頭期款,無痛接軌,就連家當都可以直接進駐新房子,這是坊間很常見的無痛換屋手法,用在這個「買家最大」的時代,再合適不過,說白了,此時的屋主,眼看交易到最後關頭,也不想再橫生枝節,重新找買家,答應先租後買,雙方就這樣一拍即合,賓主盡歡,只是雙方一定要白紙黑字,先簽訂買賣契約,生效日雖往後延,雙方權利義務,經第三公正方確認,交易才具法律效力。

攻略二:逢低先買再賣 力爭銀行寬限期

在房市緩跌的狀況下,「先賣後買」當然是比較穩當的策略,售屋所得落袋為安後,之後甚至可以好整以暇,慢慢用更便宜的價格挑選物件,也減輕換屋過程中的財務壓力,但,有時候時間不等人,喜歡的物件也未必俯拾可得,小陳的案例,算是無痛換屋的經典之作,但未必人人都可以碰到這麼好說話的屋主,萬一新屋主急於成交,舊房子又仍乏人問津?這種時候,學會跟往來較頻繁的銀行交涉,就格外重要!建議不妨可以跟銀行洽談,提供新房子一到兩年的繳息寬限期,如此一來,用時間換取空間,壓力較小,也有機會可以爭取到更多時間,尋找誠意買家,不用被人壓價。

只是,銀行也不是傻子,他們除了會根據貸款人的資金條件做評估,除了最基本的薪資條件外,為了降低未來資金壓力,這筆帳自己也得算仔細,評估自己的換屋實力!最簡單的算法,就是把舊房子的預估市價,扣掉貸款以外的餘額,最好能夠達到新房子自備款的三成,這樣不但銀行好說話,舊屋賣了之後,也能立刻補上銀行只能貸七成給新房子的資金缺口,新舊買賣的時間差距越短,對屋主來說,也相對不會對正常生活造成太大壓力與困擾。

攻略三:新舊物件分登夫妻 善用理財型房貸

如果舊房子來不及賣,又真的很缺新房子頭期款,建議可以利用銀行的「理財型房貸」,舉例來說,假設當初貸款一千萬元,剩下八百萬元沒有償還,購屋者就能利用二百萬元的空間,向銀行把錢借出去買新屋,就可以暫時解決燃眉之急,先把想買的物件訂下來,再慢慢賣掉舊物件,但這種方式,必須要有先見之明,在上一次購屋時,得先選擇這樣可以彈性運用的貸款方式。

至於擔心手上有兩房,貸款成數拉不高?也有解套方法,像是夫妻購屋,最好新屋、舊屋不要登記在同一人名下,比如舊房子用的是老公名字,現在要換屋,就可以改用老婆的名字,但前提是太太名下,不能有仍在繳貸款的房子;或是找有一定財力的擔保人,也有助於提高新屋貸款成數,切記!一般大型銀行都規定要二親等之內,才能符合保人資格,申貸前,先做足功課,在這種新舊青黃不接的尷尬時刻,才能游刃有餘,無痛換屋。

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原文網址:https://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/858396209103

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2018-10-04 12:34:12經濟日報 記者游智文╱即時報導
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手上有50萬頭期款,夫妻月薪約6萬,可以買一間715萬新房子嗎?一位民眾上網詢問網友意見,網友幾乎一面倒勸說別衝動,一位網友表示,他的頭期款是民眾的三倍,夫妻月收是民眾1.5倍,每天都聽梁靜茹的勇氣,還是不敢買新房。

住商不動產企研經理徐佳馨表示,目前銀行貸款成數多不超過八成,自備50萬元,要買715萬元,等於房貸近95成,除非搭配信貸,恐難順利貸出,如果簽約買下,卻貸不出來,可能造成違約,50萬元可能血本無歸。

即便搭配信貸,順利跨過門檻,以30年期本利攤還算,每月至少23,000元以上,雖不超過家庭收入三分之一的門檻,但總利息相當驚人。建議民眾自備款最好準備三成,也就是215萬,加上些許周轉金,買屋較沒有後顧之憂。

一位民眾上網詢問,只有50萬頭期款,看上一間715萬元裝潢好的新房子,建設公司說會幫忙想貸款,夫妻月薪約6萬,有一個小孩國中三年級,一個月房貸要23,000元,很想要有屬於自己的房子,不知可以買嗎?

網友大多勸他別衝動,「自備款不夠還是洗洗睡就好了」,「房貸超過九成,那肯定是搭配信貸,千萬別這樣玩,會死人的」、「有買房的目標很好,但努力存夠三成再來買房」、「等二、三年後存夠自備款再買房,搞不好房價下修了」。

有人提醒,「不管是建商還是仲介跟你說什麼,他們才不管你最後還不還得了,因為他們要賺你的錢,誰保證你銀行一定給你貸九成?要不也有可能是含信貸,信貸的利率可是很高的」。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5887/3403008

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2018-06-28     591編輯部報導
 

  • 圖解地產

原文網址:https://news.591.com.tw/news/401?regionid=1

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原文網址:https://m.591.com.tw/v2/act/newsTopics/721?regionid=1

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圖為江翠北側重劃區河岸。(圖/本報資料照)

 

一掃過去4年房價盤整的陰霾,交易量和推案量回神了。根據591新建案對全台都會區928檔期的統計,去年總案量為2193億元,今年已達3063億元,成長4成,增幅不算小。

走訪全台、問過多位房市專家發現,今年各都會區案量的劇增,主要特色包括低單價、低總價,以及多集中在新興重劃區。

今年是台北市案量驚人的一年,《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,1至8月台北市推案量約2136億元,「才計算至8月而已,數字就比去年全年推案量多出300多億元,」主要是豪宅大案齊發,如「One Park Taipei元利信義聯勤」和「冠德信義」兩案加總就海灌720億元,若案量超過400億元的「陶朱隱園」順利於今年底開賣,案量就更破表。

台北》兩房小坪數成主流

豪宅大案齊發推升案量

甫進場的大安區「吉美大安花園」總銷50億元,加上為市區少見近千坪基地,是928指標個案,坪數55到85坪,每坪開價178萬元;創意家行銷副總經理柯仲武透露,該案尚未開賣,但光是預約VIP客就有近百組左右。

根據591新建案統計,今年台北市928的總案量從去年檔期296.76億元成長至383.35億元,較去年同期增長近3成;從坪數大小來看,除了特殊案件有破百坪,多數規畫介於50到70坪的空間。

特別的是,大同區開始有小坪數產品,如24坪起的「吉美樂河」。麗寶建設副總經理何昭宏表示,迪化街有人文背景和歷史故事,以及永樂市場布市、傳統戲院等,新舊融合,頗有味道,常是港澳旅客必訪之處,明年麗寶也將在迪化街附近推小宅,期許能讓港澳客埋單。

海悅國際總經理王俊傑分析,大同區房價基期偏低,除有當地客支撐,也常是無力負擔市中心高價、剛性需求的自住客,首要覓尋之地,造就大同區小宅的趨勢。

長虹建設董事長李文造說,「今年聞到一股谷底翻升的暖流」,不過李文造和昇陽建設總經理簡伯殷一致認為,台北房市並非普遍都好,仍處於個案表現的狀況。…【更多精彩內容,請見《財訊雙週刊》】

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20180930000001-260410

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2018-08-07 09:52:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

房仲統計,雙北民眾搜尋捷運宅出現大轉變,以往多往新北市站區找,今年上半年熱搜前十站有九站在台北市,且都位在蛋黃區,新北市僅三重菜寮站入榜。

 

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,統計顯示房價回修後,愈來愈多人想住進台北市中心,不少嚮往市中心,期待房價進一步下跌再進場的人,隨房價跌勢趨緩,也不再等待,開始積極看屋。

永慶房產統計今年上半年大台北捷運站周邊待售住宅點閱情況,熱搜站前十名,九個在台北市,古亭站排名第一,其他包括中山國小站、信義安和站、忠孝敦化站、中山站、雙連站、民權西路站、善導寺站、忠孝復興站。

九站均在市中心區,除了中山區中山國小站、中山站、雙連站、民權西路站,實價資料平均房價5、6字頭,其他多在7字頭以上,熱搜排名第三的信義安和站今年均價一坪83萬元,排名第四的忠孝敦化站更達92萬元。

此一結果和過去幾年大不相同,以往熱搜前十名多是新北市站區,或位於北市郊區,如中和線景安站、頂溪站、永安市場站;板南線江翠站、新埔站、府中站;新店線七張站;新莊線菜寮站;文湖線東湖站、萬芳醫院站等。

謝志傑表示,大台北民眾逐捷運而居已成潮流,市中心捷運宅機能成熟,上班方便,更是民眾購屋首選,只是市中心捷運宅房價高、加上過去房市賣方強勢,議價空間有限,民眾買不起,只好到外圍蛋白區購屋。

現在市中心捷運宅點閱比較熱,主要是這一波房市回檔,市中心區率先修正,且幅度不小,如信義安和站、忠孝復興站,過去平均單價近百萬,現在都回到8字頭,中山國小站、中山站更是只要一坪50來萬就可買到。很多本想買在中永和、板橋的人,心想多加一點預算,或縮小一點坪數,就可在市中心買房,紛紛回頭看市中心捷運宅。

謝志傑表示,不少蛋白區民眾,響往市中心生活上班便利性,想趁這波房價回跌,住進市中心,在房價跌勢不再明顯後,這些人也紛紛出籠看屋,市中心物件點閱量因此大幅增加。

資料來源:永慶房屋
資料來源:永慶房屋

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/3294613

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以同價位來說,購買預售屋分不同階段付款,消費者財務負擔相對輕鬆,理財專家提醒,留意各階段付款時間、金額才能保障自身權益,像交屋款比例應達總價5%算是比較有保障。
 
購買預售屋大致可分為定金、簽約、開工、工程期、交屋、銀行貸款等幾階段。House123網站執行長邱愛莉表示,除了銀行貸款之外,其他階段款項加總就是頭期款,其中定金、簽約、開工合稱定簽開,通常佔頭期款一半,以貸款8成來看,定簽開佔房價10%,更有部分建案降低購屋門檻強調低首付,可能定簽開僅數十萬元。
 
而工程期付款大致可分為3種方式,邱愛莉表示,第1種是按施工進度繳款,大多為地基完成就付款一次,接下來可能奇、偶數樓層完成就付款,別以為按樓層進度付款很慢,其實約1、2個月就要繳一次費用;第2種採按月固定付款,但此種方法較少建案使用,畢竟在不瞭解工程進度情況下繳費,對消費者而言較無保障;第3種是工程期零付款,算是建商給予特殊的購屋優惠,施工期間無需繳款,但落鷹架後則須一次繳清工程期款項。
 
至於稅金計算,《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,土增稅由建商負責,房屋稅、地價稅也都是以交屋日劃分,按比例建商結算給消費者,而契稅、印花稅則歸買方繳納。​(陳宥里/台北報導)

留意購買預售屋各階段付款時間點、金額,才能確保自身權益。資料照片

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180731/1401218/

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3269460

2018-07-24 12:20經濟日報 記者林政鋒╱即時報導
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高雄房市自住型需求成為主流,為壓低總價,坪數愈來愈小,但陷阱卻愈來愈大,主因在於車位變貴,單問房價每坪多少已經失真,多數購屋者表面上撿到便宜,實際上都不知道買貴了。

時序進至第3季,全高雄成屋與預售屋暴量跳增,房價受抑制對購屋者有利。由於目前市場多是20坪上下的小宅,建商於是將停車位價格大幅拉高,原本車位100萬元,提價到160萬元,多出60萬元平均分給20坪,每坪就等同於有3萬元的調節空間,購屋者受誤導表面上每坪13萬元或15萬元覺得便宜,事實上分攤車位增加的成本後,每坪是16萬元或18萬元,不但不便宜還貴了。

資深建商透露,不只小宅如此,中大坪數建案同樣有類似現象,想買到合理價位的房子,要對停車位斤斤計較才行。

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2018-07-11 01:03經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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近年房市盤整,自用族群陸續進場後,成為目前不動產市場主力,但房仲業者指出,在前一波建商讓利、中古屋主降價,推升明顯的交易量後,市況卻邁入略升停滯的現象,今年下半年成交關鍵,主要還是在於買賣雙方的價格認知。

據各地政局公布資料顯示,新北市、桃園市與台中市等行政區,分別擠進上半年賣賣移轉量前五名,究因是近年重劃區新案,紛紛祭出破盤價,吸引不少首購族、自住族群搶進市場。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,先前房市盤整,帶起一波建商讓利,連帶中古屋屋主降價後,交易量隨即從2016年谷底反彈,但台灣現階段房貸處於低利環境,多數未跟上前次降價潮的屋主,若無財務緊迫的需要,議價空間難再擴大。

不過,徐佳馨認為,對大部分買方而言,依然期待房價有下修空間,今年下半年成交關鍵,落在買賣雙方對價格上的認知,若房價未能再探買方甜蜜點,今年初略升的買氣難以延續。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3245921

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台灣金聯資產管理公司連續8年推出的平價宅銷售,今年同樣再現搶購熱潮,統計6月6日推出後至6月20日累計申購率已近5成,由於申購登記截止日至27日,台灣金聯呼籲有意購屋成家民眾盡速提出申請。

台灣金聯董事長鄭明華指出,目前不動產景氣仍在盤整,但這次專案推出首日即吸引數萬人次上網,並有數十萬瀏覽量,物件看屋人潮眾多,其中總價最便宜的屏東潮州66萬元透天厝,甚至出現40分鐘有60組看屋的熱潮。

統計至6月20日止,人氣屋的屏東潮州太平路228萬元華廈共17人登記,最便宜的潮州66萬元透天厝有7人登記。高雄旗山大衛營渡假套房,看屋人潮不斷,登記狀況踴躍。台南市區及彰化物件熱門,預料可能完銷。高雄市中華三路、光華一路及林森一路等物件也有多人登記。

最受矚目的雙北地區,鄭明華說明,各物件出現看屋熱潮,雖較市價便宜,因總價相對較高,預料到最後一個周休假日才會出手登記,可能再引發一波的搶購登記人潮。目前台北市最高及最低總價的成功國宅、北投大同街均已有人登記。位於捷運南勢角站「南方之星」共構的商辦也有3戶已經受理登記。

至於北市詔安街、三重仁愛街、金山山城路、板橋民生路三段等熱門物件也有多人登記。另外,桃園中壢、龍潭等物件也都傳出捷報。

台灣金聯理總經理郭文進提醒,有購屋需求民眾應把握難得機會,盡快在6月27日前上網查詢物件資訊、看屋時間。根據經驗,民眾往往都擠在活動最後幾天才「出手」,會多花時間排隊辦理手續。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180622000326-260205

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2018/06/20 16:33
 

 

 

40~49歲中壯年猶如夾心餅乾,經濟壓力最大,購屋預算還比社會新鮮人低。資料照片

既期待又怕受傷害,根據房仲業者針對Q2市況所做的市調顯示,該季經濟感受綜合指數為36.13分,以及購屋意願指數37.61分,均較上一季減少,而且在6大理財項目中,只有投資外幣較上季增加,減少最多的是活存/定存,其次為不動產。調查數據同時顯示,40~49歲的夾心族群,購屋預算竟最低,僅有915萬元,次於20~29歲的社會新鮮人。
 
中信房屋副總劉天仁認為:「Q2宅指數的調查,雖不如Q1樂觀,但是就各項統計數據來看,房價的落底已是事實,可以感受出多數民眾跨過期待房價向下修正的門檻,進一步開始考量是否該出手買房。」
 
中信房屋今公佈Q2宅指數報告,該指數顯示,不動產已連續7季超越現金,穩坐抗跌保值第一寶座,而民眾在經濟感受指標中,在理財、與房價部分,較上季有些微成長。劉天仁說,本季中信房屋宅指數調查,與上一季比較,經濟感受與購屋意願2大綜合指數表現,雙雙翻黑,顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時,房市也不會好。」不過,值得注意的是,表示將在「不到3個月內」購屋的民眾逆勢增加,象徵少數民眾已嗅出房市落底氛圍,積極進場、以搶得先機。
 
至於未來民眾最青睞的購屋區域,本季宅指數調查結果,全台7主要城市中,以新北市比例最高(23.8%),其次為台中市(16.7%)、高雄市(14.6%),台北市則落在第4名(13.7%)。
 
調查數據中最令人跌破眼鏡的,則是各年齡層的購屋預算分佈。調查顯示,購屋價位以50歲以上最高,來到1127萬元,購屋預算最低的反而是40~49歲的壯年族群,只有915萬元,還低於20~29歲的922萬元、30~39歲的1015萬元。
 

劉天仁認為,40~49歲的壯年族群,家庭負擔最重,要奉養上一代,也要撫育下一代,購屋預算難以擴大,「但也有可能是收入並未隨著年齡與資歷增長,而大幅提升,不敢出手花大錢買房,加上這個年齡層的創業風險較高,不敢踏出舒適圈一搏未來使然。」(詹宜軒/台北報導)

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180620/1376664/

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中信:民眾買房「既期待又怕受傷害」
 
【記者柯安聰台北報導】根據中信房屋網路調查,針對未來購屋時間點,出現M型化的現象,表示將在「不到3個月內」與「1-2年」購屋的受訪者較上季增加,而不動產連續7季超越現金,購屋民眾對房市的關注焦點,由「房價是否會再跌」轉為「現在可不可以進場買?」,展現「既期待又怕受傷害」的微妙心情。

中信房屋副總劉天仁指出,不動產連續7超越現金,仍穩坐抗跌保值第1寶座,表示民眾仍然肯定並偏愛不動產的價值,只不過,本季中信房屋宅指數調查與上一季比較,經濟感受與購屋意願兩大綜合指數表現雙雙翻黑,顯示民眾對於經濟表現的感受不佳時,房市也不會好;不過,值得主意的是,表示將在「不到3個月內」購屋的民眾卻增加了,代表少數民眾已經嗅出房市落底的氣氛,積極進場以搶得先機。

就民眾考慮購買的房屋物件,劉天仁指出,愈來愈偏愛較新屋齡,這對於屋齡老舊的物件來說是個值得特別注意的警訊。

至於未來民眾最青睞的購屋區域,本季宅指數調查結果,七都中以新北市比例最高(23.8%),其次為台中市(16.7%),再其次為高雄市(14.6%),首都台北市則落在第四名(13.7%)。

劉天仁表示,近年的大型交通建設如快速道路、捷運環狀線、淡水輕軌等,以及台鐵捷運化的措施,都有效擴大了首都生活圈的範圍,使得新北市到台北市的通勤時間時間縮短了,在新北市許多重劃區陸續成形的前提下,有些區域的環境質感與便利性甚至已勝過台北市,預期不久的將來,新北市會有愈來愈多行政區域或指標建案的價位漸漸高過台北市的幾個行政區,如萬華、文山及北投區的平均房價,就可能會被新北市超越。

延續今年第1季的調查結果,約5成(49.4%)仍然選購3房物件,其次為「4房」物件(20.1%),逐漸遠離過去認為2房為主流的趨勢,劉天仁說,2房逐漸退燒的現象,表示年輕人的購屋能力不足,因此選擇二代同堂甚至三代同堂,以減輕購屋壓力。這再次為政府建立長期的社會住宅政策,提供了需求面的支持,因為如果年輕人沒有成家的能力,後續的「立業」速度與成效就會受到影響,值得政府作為刻不容緩優先思考的項目。

至於想買房子的人,大概會看幾間房子之後再出手呢?根據中信房屋宅指數的調查,平均來說,約看了9.9間物件,與上一季的9.8間差不多。本季購屋目的,在自用的部份,以自住最高(40.8%),換屋其次(19.3%),獨立分戶第3(8.8%)。而純粹置產短期不出售者也有15.3%,約1成(9.5%)民眾的購屋目的是收取租金,只有6.3%是為了等待時機出售賺取差價。

如果將購屋行為與年齡交叉分析,各年齡層都以自用為主要購屋目的,其中以30-39歲的比例最高(80.4%),然而購屋價位以50歲以上最高,來到1127萬元,購屋預算最低的反而是40-49歲的壯年族群,只有915萬元,還低於20-29歲的922萬元、30-39歲的1015萬元,真有令人跌破眼鏡之感,因為這個年齡層正好是人生最高峰的階段,但是購屋預算卻最少。

劉天仁說,這個年齡層的家庭負擔最重,要奉養上一代,也要撫育下一代,有可能是因此而無法應付更多購屋預算;但是也有可能是這個年齡層的收入,並沒有隨著年齡與資歷的增長而大幅提升,不敢出手花大筆的預算,這個年紀創業的風險又比較高,不敢踏出舒適圈一博未來,這也是值得政府留意的現象。

劉天仁說,第2季宅指數的調查雖然不如第1季樂觀,但是就各項統計數據來看,房價的落底已是事實,而現在的社會氛圍,大多數人問的問題是:「現在可不可以進場買?」,相較前幾季問的問題是:「房價還會不會再跌?」,顯示民眾也感受到房價的跌勢已經不明顯,考量的重點已經轉移到想要出手進場,呈現「既期待又怕受傷害」的微妙心情,顯示民眾已經跨過了期待「價格向下修正」的不安門檻,踏出「想要進場」的穩健步伐。(自立電子報2018/6/20)

原文網址:http://www.idn.com.tw/news/news_content.php?catid=2&catsid=7&catdid=1&artid=20180620kofang006

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2018-06-20 12:01經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

公教人員年金7月1日開始調整,有網友拋出房市「恐怖的年改丟貨潮要來了」議題,在PTT引發熱烈討論。房產人士表示,年改上路,部分軍公教較多地區委售量可能會增加,但大量拋售潮應不致發生,不過,房產市場是否會失去主力買盤反而是市場最憂心的事。

立法院去年6月三讀通過公教人員年金改革法案,大砍退休人員月退金,今年7月1日將開始調整。有網友在PTT貼文「恐怖的年改丟貨潮要來了!」表示很多公教人員用月退繳房貸,年金大砍,未來養不起房,終究要拋售,在網路引起熱烈討論。

網友反應不一,有人表示,買房的退休公教人員,小孩子應該都在賺錢了,大不了就直接過給小孩子繳房貸;有人說,拋貨可能會有,但應該不會衝擊市場,因為軍公教投資多半很保守。有網友提到,退休族群都是收租繳房貸,退休金用來玩樂,未來會減少玩樂,房貸沒影響。

但也有不少網友認為衝擊會很大,有人表示,公教一直是買房投資主力之一,當初貸款成數高,利息又比較低,很多人買了二、三間,少了月退繳房貸,恐怕撐不下去。

有人認為公教人多的地區可能傷亡慘重,如退休公務員購屋熱區文山、新店,另外桃園高雄低薪,房市多靠公務員,恐怕也崩定了。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,確實有不少公教人員用月退金繳房貸,但若是2012年之前,或是更早期購置,多數房貸已經繳清,地點不要太差,也有一定程度獲利,除非另有資金需求,不然不至於低價出售。

如果是在2013年前後購置的,因為房價買在高點,如果無法出租,就可能會在可容受範圍內賠售殺出,其中有些軍公教購屋偏好的地區,如文教區、辦公商圈等,下半年委售量可能會增加。

徐佳馨表示,對房地產影響比較大的,並不是委售量增加,而是穩定性高的軍公教族群一直是房地產主力之一,由於本身保本、求穩定的特性,加上銀行對於軍公教族群較友善,讓房地產成為他們最主要的資產配置方式。

年改之後,收入減少,會讓許多退休公務人員改變消費習慣與投資想法,房產市場可能會失去不少主力買盤,這部分恐怕更讓市場憂心。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3208222

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2018-06-13 11:21:54聯合新聞網 聖揚開發 陳正哲總經理
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近日來,媒體報導台中某建商與消費者因為簽完約,卻不願意按簽約價格出售,而鬧進消保會去排解。房屋銷售糾紛層出不窮,作為小蝦米的消費者,更應該學習如何自保與預防。

通常房屋買賣分為兩個階段。第一階段屬「議價階段」,銷售人員向客戶解釋產品的優點、規劃、設計、建築材料等,進而分析坪數、價錢、包括停車位,通常消費者會在價錢上希望能夠有優惠的空間,所以會跟業者議價,如果消費者提供的價錢低於現場人員的權責,通常會有一個議價的條件稱為「斡旋金」,就是拿一個小金額作為斡旋的條件,如果公司願意同意按購屋者的價錢出售,則此價金轉為房價的一部分,接著就可以進行簽約的動作。如果公司不同意這個價錢,則應將此價金還給購屋者,這個買賣就不予成立。

法令規定消費者在正式合約簽定之前有五天合約審閱期,即消費者可預先向建設公司借閱合約樣本回家審閱,或簽約後五天內可無條件解約。消費者可向一旦簽屬正式合約就視為買賣成立,沒有所謂的簽完約再調價的行為,且簽名即視為正式簽約,並非一定需要用印。以此次糾紛來看,雖然是各說各話,但代銷的說法請消費者先簽合約主要是讓消費者可逐條討論內文並以此向建設公司議價,是有違常理的,較合理的大眾認知合約書既然簽了就是雙方約定好的金額,不可能說要等公司再做最後的決定。所以我想現在消保官要去確認,到底雙方簽的是不是正式合約書。

一般消費購屋者會認為,向上市公司或是大型建設公司買房子比較有保障,因為比較有信譽,經營的時間比較久。但實際的情形卻是大公司因為案量大、員工人數眾多,而且在銷售上通常又是找代銷公司來執行,而不是由公司的員工自己來做銷售的行為,所以在銷售的過程業務人員的品質參差不齊,很難有一個標準的教導方法。以至於為了成交,常常不擇手段,口沫橫飛,就是為取得消費者的下訂。如此一來事後的糾紛就在所難免,但是比較嚴重的是,當糾紛發生的時候,大公司懶得一對一的去跟客戶解說、排除問題,而直接交由法務單位,就是所謂律師或者法務人員去面對消費者,那一言不合之下就有可能會興起訴訟。所以消費者認為跟大公司買房子比較有保障,事實上那是在沒有糾紛發生的時候可能是還不錯的,但是一旦有糾紛,反而都得面對曠日廢時的訴訟。

筆者認為建設公司的業績、規模固然非常的重要,但是在過往的糾紛、調解、訴訟等紀錄,卻是對消費者更重要的資訊。如果某一建設公司常常都是以訴訟來解決,那消費者應該要進盡量避免,否則,我的建議就是,像這類的大型公司,只能買成屋不能買預售屋。而且通常越大型的公司,案量越的大的建案,通常也不給客戶有客戶變更的機會,或者是能夠變更的項目非常的少,如此一來就失去了買預售屋的優勢了。

在這個資訊非常透明、發達的時代,大家應該要更敞開,更多的溝通來贏得消費者的信賴,這樣才是一個永續經營的好辦法。

Facebook:建築藝術執行者 陳正哲

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11138/3193977

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記者 曾奕慈 / 攝影 蕭明正 報導

2018/06/12 00:32
圖/TVBS
近年來貨櫃屋在台灣越來越夯,從市集、展覽到店面都可以看見,不過貨櫃屋若是蓋成民宿,就可能產生安全疑慮,消保處目前就針對5家貨櫃屋民宿進行開罰,因為只要是民宿就必須領有民宿登記證,符合消防、建管等要求,但若是非經營旅宿用,建築法99條則授權給地方政府做管理。

記者曾奕慈:「現在在我旁邊可以看到都是建造到一半的木頭裝潢,你很可能會以為我是在一般的室內,或是蓋到一半的建案裡頭,但實際上我卻是在製造貨櫃屋的工廠裡頭,相信很多人現在應該都可以在市集或是展場看得到時下最流行的貨櫃屋,不過在建造的同時,又應該要注意些什麼呢?」

拿著鐵鎚,敲敲打打,將板金凹凸不平的地方敲到平整,另外有人焊接、有人做木工,還有人彩繪,在這裡,一個個貨櫃準備變身成一間間小房子。

貨櫃屋達人陳天來:「通常用這種快閃店的話,它一個貨櫃完整做好、放到現場之後,它隔天就可以開始展覽了,它不需要在現場布置,花很多時間、花很多錢。」

貨櫃屋達人陳天來從事這工作30年,向船公司購買淘汰但還能使用的貨櫃,和客戶討論後,著手規劃。

貨櫃屋達人陳天來:「這邊有一個平台可以到達2樓,景觀平台,視野會更好。」

從平面設計到3D繪圖,客戶需求有自住、展覽、辦公室、開咖啡廳,還有拍電影用,他說自住重視採光性、隔熱、排水、視野和門面的隱密度,若是店面則重視隔熱外,門面還要夠吸引人,安全性來講,裡頭最好使用防火建材。

 
圖/TVBS

貨櫃屋達人陳天來:「裝潢的話,我們用一般的防火建材,一般像貨櫃它的外皮是鐵做的,一般的火要把它燒到貨櫃完全熔化的話,應該熱度是沒辦法達到那個標準。」

捲起遮光簾,秀出天窗,陳天來自豪的辦公室就是花費20多萬由貨櫃屋改造。

貨櫃屋達人陳天來:「貨櫃它是屬於綠建築,在國外它都是很風行的,所以說我們台灣的話,應該要跟隨時代的腳步下去做這塊。」

貨櫃屋近年來在台灣越來越夯,成為不少市集和店家新選擇,但若是將貨櫃拿來做成民宿,恐怕難以合法,107年1月18號行政院消保處開會後,函請主管機關針對各地旅宿業者做稽查,目前查到以貨櫃屋經營旅宿的共有5家,其中1家雖領有合法旅宿登記證,但登記資料上並沒有貨櫃屋設施,另外4家則是根本沒有旅宿登記證,已經依發展觀光條例開罰。

消保處參議王淑慧:「民宿的部分,因為是它的消防跟建管的要求,它比較嚴格,所以民宿登記的時候,業者需要提供建築物的文件,或者是房屋的文件。」

另外像是市集等非旅宿用的貨櫃屋,建築法99條規定,針對臨時性或雜項工作物等,有授權給各地方政府管理,目前也有不少縣市有相關自治條例,只要地方政府允許,基本上就沒有問題,只是旅宿部分,消費者要格外謹慎。

 
圖/TVBS

消保處參議王淑慧:「可能我們就不要去進入這裡面,因為這個可能是有風險的,安全上面,一個颱風或者是一個地震,它都有可能會有風險。」

建築師表示,要貨櫃屋和一般民宿建築一樣,達到相同標準,確實有些難度。

建築師陳柏元:「貨櫃屋它本身它在面積上面來講,還有以它的出入口以及它相關的一些設備來說,其實它有它的一個侷限性,但是如果以一般的、普通的居住使用來說的話,其實它還是可以符合一些基本需求。」

貨櫃屋新風潮,未來的應用勢必得在結構設計的安全考量上,結合更明確的法規,才可能讓貨櫃屋的多元利用都能兼顧環保和人身安全。

 

原文網址:https://news.tvbs.com.tw/life/936345

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2018年06月08日

預售屋合約密密麻麻,又看不懂漏洞在哪?台中市消保官有鑑於預售屋常出現買、賣不對等條約、違反消保法等問題,特別推出免費「預售屋合約健檢」,呼籲民眾只要有2017年後的台中預售案合約、包括附件資料,都可影印一份送到台中市府,會幫你「逐條檢視」,找出漏洞。
 
台中市主任消保官康馨壬表示,預售屋合約常有的糾紛,包括車位沒標示長寬高,尤其「機械車位」問題更多,「機械車位車板四周有支架,支架以外的範圍,是不能停車的,因此只能利用支架內部的範圍停車,但淨寬度就常沒寫清楚。」
 
「履約保證」是另一大風險來源,對消費者權益損害最大,康馨壬表示,沒有履約保證,建商若興建到一半出狀況變成爛尾樓,或一屋多賣,就很麻煩,甚至履約保證裡寫的建商、銀行,消費者最好還是要自己打電話去銀行再確認一下。目前收到的4個建案,就有3個沒有履保。
 
預售屋合約的「交屋保留款」也普遍不對等,康馨壬指出,預售屋定型化契約載明,消費者可保留房地總價5%作為交屋尾款,以防建商交屋時有狀況,消費者可從中扣除損失,「然而很多建商沒有留給消費者5%,甚至有在各期款就收走了,消費者一毛錢都沒有留下來做扣抵。」
 
違約處罰的部分,也常有不對等爭議,消費者退屋,要賠償建商15%房價,但是建商違約,依定型化契約是「退還買方已付款、再加賠償15%房價」,不過康馨壬說:「很多業者是把消費者的已付款退還,僅此而已,沒有依規定賠償損害,也是很大的不對等條文。」
 
有建商甚至沒在合約內寫「施工日期」,理應寫清楚的施工、完工日期,若沒有寫且又工程延宕、違約的話,建商可能不必負違約責任,讓消費者求償無門。此外,外水電費用4年前起就不得再向消費者收取,但至今仍有廠商仍大喇喇地在合約裡註明「外水電工程款項由買方負擔」。
 
康馨壬表示,合約書裡這些眉眉角角很多,消保官、地政局做的其實是體檢建商,這些要求並不過份,對建商來說都是最基本的低標,在檢查過程查到問題,也會公布建商及案名,督促改善,「不過合約查出問題,並不代表合約不成立,消保官會要求限期改善、修正,逾期不改則會罰錢。」(洪子恩/台中報導)
 
 

交屋保留款只給消費者5萬,而不是規定的房地總價5%,是很普遍的現象,外水電瓦斯接通費也常是讓消費者負擔。圖為台中某預售屋。洪子恩攝
履約保證很多建案都沒有,成為買屋的一大風險。資料照片

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180608/1369016/rtn/

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台灣物價便宜、居住品質佳,吸引不少香港人移民來台、置產。(資料照)

 

台灣物價便宜、交通便利及居住品質佳,近幾年吸引不少香港人移民來台,其實逛香港書店,不難發現架上陳列許多教人如何移民台灣及如何置產等。外銀房貸龍頭匯豐銀行統計,今年首季房貸餘額1392億元、暴增48億元,較去年同期飆逾300%,港人來台買房也讓貸款需求衝高。

「靠近捷運站是香港居民來台買房首選。」經濟日報報導,香港房產仲介龍頭、中原地產台灣分公司副總張紹權表示,包括商務人士、退休族及分居港台的候鳥夫妻等是最愛來台灣置產的3類人;其中因工作之便順便買房的人偏好台北、台中的房產,退休族群則選擇3000萬以下的物件 。

港籍的張紹權認為,台灣生活成本低,醫療便宜又好,加上交通網路發達、學校選擇多的優勢,是港人愛來台灣買房的重要誘因。

移居香港伴夫的台灣人妻卡小姐在上報撰文指出,她身邊的例子是,不少香港人是專門到台灣置產後,又返回香港繼續打拚。畢竟以一個新移民身分,要在異地找到滿意的工作並不太容易,加上台灣薪資水平低,多數人寧可回港賺錢。

或許有人覺得,港人想要移民的動機,不外乎是政經因素,但卡小姐強調,對他們來說,移民置產台灣只是平常來度個小周末、老了可作為退休養老地的意義,已經大於政治對他們的影響了。

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180602002257-260410

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2018-06-01 14:36:41聯合晚報 記者游智文/台北報導
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美麗華影城日前舉行記者會宣布進駐淡海新市鎮後,影城再成淡海建案主打賣點。房市專家表示,影城若結合商場,創造出一個區域新商圈,對當地住戶的居家便利性會有明顯改善,對於房價支撐力道也必然會提升,但民眾購屋不宜把影城列為買屋主要考量,因為即使影城開了,也可能存活不下來。

天時地利不動產總經理張欣民表示,位在淡水老街的名統百貨,2012年風光開幕,2014年9月底就停止營業;集影城及大型購物中心於一身的京華城,也一度傳出不堪連年虧損,準備打包出售,顯示影城開了,不一定能夠存活下來。

美麗華影城日前和宏泰人壽共同舉行記者會,宣布將進駐占地達8000坪的淡海美麗新廣場,其中影城約3000坪,規畫9個影廳,合計約1900個座位,商場方面則有名品時尚、生活創意、食尚美味,還有親子育樂、休閒手作、運動戶外等櫃位。影城預計今年第4季開幕試營運,部分商場將跟隨影城開幕,整體開幕時間最快在明年第1季。

市調指出,美麗華宣布進駐之後,為沉寂已久的新市鎮房市買氣注入了一針強心劑,建案紛紛以影城當鄰居作為售屋訴求,不少民眾也認為淡海房價已回修不少,影城可為區域房市加分,加上輕軌預計今年底完工,因此進場出手購屋。

張欣民表示,影城當鄰居是否會為房價加分,要看情況,如果影城和商場結合,提升區域採買、娛樂機能,帶動區域商圈發展,生活便利性提升,購屋需求及房價支撐力道也必然會提升,對房市確實有利。

但問題是影城、商場並不像捷運、輕軌,行政中心、運動中心等設施, 影城商場開設之後,必須要有足夠的客源才能生存,如果過個一年半載,現實場景是門前冷落車馬稀,商圈成形無望,經營者虧損累累情況下,恐怕還是要面臨關門大吉命運。

因此,張欣民建議,民眾買屋還是要以當地現有商圈情況、學區、公園、交通條件、重大建設作為主要考量,對於新建的影城不宜有太多期待,因為即使開了,也可能活不下來。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/3174061

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台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,5月房市表現受520檔期帶動購屋氛圍,整體帶看量和出價意願持續增溫,不過各都價量出現盤整拉鋸戰,價格微升的區域就呈現量跌,反之價修區則明顯買氣增溫,其中新北最為明顯,受外圍新案低價策略影響,低單低總交易量持續增加,平均單價下探,突顯目前買盤趨向理性,自住型買方不願追價,價格仍是成交唯一關鍵。

台灣房屋集團統計內部成交行情,觀察2018年5月七都價量變化,價量都比上月增加,其中價格台中漲幅最大達6.5%。台中價格回溫最多,台灣房屋信實青海特許加盟店店東林于甄表示,台中今年有多項重大建設將完工,包括台中捷運綠線年底完工試營運,捷運紅線下半年啟用,利多明朗化下,帶動北屯區買氣,尤其捷運機場總站特區、單元12,新案的交易熱絡,讓整體成交單價略增。

5月桃園房價較上月增加0.5%,交易量則增1.7%;新竹地區房價較上個月增加1.1%,交易量增0.8%,和其他各都的拉鋸戰相較,桃竹價穩量平,台灣房屋智庫經理江怡慧表示,新竹地區市場5月份交易緩步回溫,交易集中在新竹市與竹北市的自住買盤,平均購屋總價在1442萬元間。桃園交易主要是以桃園區、蘆竹區以及中壢區為主的自住買盤,平均總價在1042萬元的住宅為主。根據內政統計,近五年新竹、桃園人口是移入人口正成長的區域,且桃竹南北交通網絡發達,因擁地利之便,加上人文科技產業能提供穩定就業市場,故撐起自住型占大宗的房市,人口仍持續遷入中,當人口、產業與交通到位,房市沒有唱壞的道理。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180531003248-260410

 

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2018-05-04 10:47聯合新聞網 綜合報導
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示意圖。有鄉民表示自己年薪超過600萬,要繳161萬元稅金但仍沒房沒車。圖/St...
示意圖。有鄉民表示自己年薪超過600萬,要繳161萬元稅金但仍沒房沒車。圖/StockSnap
 

 

又來到盡國民義務的5月繳稅季,在納稅額部分,綜所淨額54萬元以下應繳5%稅、54萬到121萬元應繳12%稅,今年個人綜合所得因應稅率最高為45%。有網友好奇那些需要繳交超過40%稅金的人的生活情況,一名年收超過600萬元的鄉民心酸表示,「需繳稅金超過160萬元,沒房也沒車」。

有人在網路上發問,因為報稅季的到來所以開始關注繳稅相關議題,很好奇那些年收入超過453萬元,需要繳交40%稅金的人都是過著怎樣的生活。就有鄉民在PTT發文回答,表示自己年收超過600萬元,因此報稅後需要繳交161萬元的40%稅金,但生活情況卻不像外人想像中的富裕。

原PO描述家中生活情況,他們是兩大一小的家庭,自己年收超過600萬元,太太則是年薪百萬,去年他們家稅後大約600萬元,但只能過著每個月房租5萬1、一年租金約60萬元的租屋生活,因為同樣的房屋在台北要價4千多萬,他們無法負擔。由於在台北生活,所以交通部分主要靠著大眾運輸和偶爾的計程車和uber,一年的交通費不超過2萬元;衣服方面一年花費約3萬元,因為他們會趁感恩節大打折扣時上美國網站網購。以及每年大約會花25萬元在國內外的旅遊上。

除此之外,去年買了自己和兒子的樂器各25萬,再加上買書、音樂、電影、桌遊等約5萬,娛樂費用來到55萬元;但花費最多的還是在食物以及教育費用上,由於雙薪家庭的關係,幾乎三餐都外食,平均一年的伙食費需花費50萬,而全家的教育費則高達65萬元,兒子學校和補習費約45萬、自己的進修以及學習樂器和運動費用15萬元,還有太太考取證照的進修課程5萬元。

原PO表示,全家一年總花費會來到250-260萬元之間,而他會把剩下的350萬元存起來做投資,他總結,年收600萬元的生活,他個人對於買3000元以內的東西不會有太多猶豫,吃800元以內的東西不會心痛,可是一旦東西價格超過3000元的話,就會考慮很久,買東西還是會重視CP值,不會購買名表名牌包等奢侈品。

PO文一出後,許多人表示以為年收超過600萬元的人會過得比較好,沒想到沒有什麼特別,只是消費額度比較高而已,還有網友留言「我賺得沒你多,卻比你還敢花」、「不是靠富爸爸起來的花費真的會比較高」、「台灣稅太高,真的是愛台灣才留下來繳稅」、「租房的確比較省,年租60萬來看,住到往生都不用花4千萬」、「台灣超過600萬可以考慮找會計節稅,或是入籍新加坡」;也有網友質疑超過600萬年薪怎麼可能買不起房,對此,原PO也回應,不是買不起,而是不划算,與其買4千萬老公寓犧牲掉生活品質,不如年花60萬租房開心生活,還能存點退休金。

原文網址:https://udn.com/news/story/11993/3123016?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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