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2015-03-02 07:27:12 聯合報 記者蕭韻純/台北報導

春節期間各大建商、代銷案現場買氣、銷售金額,似乎都透露房市有回春現象。不過,房市仍以剛性需求為主力,價格便成為成交與否的關鍵。

去年市場瀰漫著「房價要跌了」氣息,但在房地合一稅改從輕從簡方向確定後,業者、學者對房價的觀點也出現不同看法。

台經院副研究員劉佩真表示,雖然去年房市交易量大幅萎縮,但價格卻未下修。從今年起,房價將開始鬆動,陷入3~5年盤整期,但不至於崩盤,而利空因素下半年將持續籠罩。

不過,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德、台灣房屋智庫市場經理劉志雄則持相反意見。曾敬德認為,若按照財政部版本,去年下半年價格下修波段可能告一段落,房價將持平。

劉志雄指出,去年買氣這麼冷,房價都沒下修了,今年下修機率更低,且當稅制方向明朗後,追價意願就會提高。不過房價上下波動不會太大,買賣雙方已習慣依實價登錄價格去修正價格。

以永慶房屋2月內部成交行情來看,台北市2月中古屋均價每坪60.2萬,已退到102年4~5月房價水準,新北市每坪39.3萬,連4個月跌破40萬大關,是一年以來新低,顯示雙北買氣回籠,但追價無力。桃園、台中房價上漲,台南則持平。不過,近期成交狀況中,雙北低於行情5%的物件數持續攀高,交易占比來到21%、16%的新高紀錄。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,在屋主持有成本增加、買方不加價下,價格仍有機會下修。

住商不動產企研室主任徐佳馨也說,現在市場最期待的就是降價,唯有買方買得起的產品才會在這波修正市場賣得掉。她說,買得起變成今年房市的關鍵。

去年市場瀰漫著「房價要跌了」氣息,但在房地合一稅改從輕從簡方向確定後,業者、學者對房價的觀點也出現不同看法。 圖/報系資料照

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/728875

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2015-03-01好房網News記者曾威智/整理報導

台北市長柯文哲日前表示,若能將北市8%空屋逼進市場,將有助房價不再上漲,因此市府預計釋出捷運聯開案的1000多戶空屋,其中在新店小碧潭美河市將有258戶作為只租不售的社會住宅,消息一出,住戶開始擔心自家房價屆時恐怕跟著打折,紅著眼眶控訴「房價要是跌了,柯p要賠嗎?」 美河市預計釋出258戶只租不賣的純住宅,住戶憂心房價跌,怒嗆柯P「你要賠償我嗎?」(翻攝自東森新聞Youtube)

市府第一波釋出的4處捷運聯開宅中,預估台北橋站有327戶、龍山寺站11戶、內湖港墘站也有20戶,至於近來風波不少的美河市住宅,台北市副市長林欽榮表示,只租不賣的純住宅有258戶,另外還規畫406戶「住辦合一」的青年創業空間,同樣是只租不賣,而這些聯開宅租金至少是市價的7~9折,租金約從6800元起跳。 聯開宅釋出為社會住宅的消息一出,看在原本就買下房子的住戶眼裡顯然不是滋味。

東森新聞報導,一對退休公務員身分的王姓夫婦,當時以每坪55萬元入住美河市,王太太氣憤表示,假如柯P房子因為周邊的社會住宅而跌價,「你願意嗎?房價跌你要賠償我嗎?」王先生則哽咽表示,「柯P你像我一樣,你怎麼想?你情何以堪?」 美河市管委會主委俞雨亭也質疑,市府為什麼把社會住宅放在新北市?社區完全沒有聽到評鑑的過程,也沒有與任何人徵詢過,未來將請律師採取法律行動。對此柯文哲不願回應,市府發言人則表示,收到法院通知再做後續處理。
原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/12804091847.html 

 

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2015-02-27 14:29:14 聯合晚報 記者游智文/台北報導

捷運迴龍站因房價相對便宜,加上後續仍有增值題材,2月出現許多首購族前來看屋。 記者王騰毅/攝影

2月人潮 明顯增加

房地合一定調「輕稅」,各地買氣逐漸回籠,業者表示,捷運迴龍站一帶,房價相對便宜,又有增值題材,對首購族深具吸引力,回溫尤其明顯。

以二手市場來說,當地房仲表示,和1月相比,2月來店人潮即增加約二至四成,其中一半以上是年輕首購族。

推案市場情況相同,代銷業說,當地建案之前看屋冷清,一周來客不到十組,常常一整天等嘸人;目前周來客已回升至二、三十組,看屋客戶並開始出價,購屋意願明顯提高。

捷運迴龍站為捷運中和新蘆線的末端站,位於新北市新莊區中正路、新北大道七段一帶,在衛福部樂生療養院旁。

捷運開通 漲幅3成

住商不動產新莊富國捷運店長林建宏表示,此捷運站由於位處新北市、桃園市交界,距離台北市區較遠,早期房市只有在地客,很少外來客,在地客追價保守,房價因此一直長期位處低檔。

 

新北.迴龍資料來源:採訪整理 製表:游智文以2010年來說,當時大台北房市在金融海嘯後一波急漲下,北市處處可見一坪百萬建案,新北市一級房市區都來到5、6字頭,新莊市區已站上4字頭,但迴龍建案房價還在2字頭。

2012年初,新莊線捷運從北市大橋頭站通到新莊輔大站,帶動新莊房價進一步上揚,新莊副都心建案開到7字頭,迴龍、丹鳳地區因捷運沒有同步通車,推案開價仍在3字頭。

台灣房屋中正富國加盟店長賴永豐表示,迴龍一帶房價一直到2013年才明顯起漲;當年6月迴龍、丹鳳站通車啟用,而在通車前半年,由於北市上班族大量湧入當地購屋,區域房價上漲逾一成;至目前為止,漲幅已超過三成。

與淡水並列平價區

林建宏表示,雖然迴龍地區這兩年房價大漲一波,但因基期低,目前不僅是捷運中和新蘆線最低價,在已通車的大台北各捷運站中,也和淡水站並列最便宜。

迴龍站周邊分成三個行政區,以新北市樹林區來說,根據實價資料,五年內電梯住宅目前每坪成交約23~28萬元,桃園龜山區門牌更便宜,萬壽路巷內電梯還有不少以1字頭成交。

新北市新莊區的門牌比較貴,林建宏表示,目前走路到捷運站十分鐘內的五年內新電梯,一坪約要33~36萬元,公寓則在30萬元上下;不過比起新莊地區其他捷運站,迴龍房子一坪仍多有5~10萬元價差,一間三房可便宜二、三百萬元。

多項題材 陸續報到

代銷業表示,迴龍地區除具房價優勢之外,並有多項房市題材,預計今年底通車的機場捷運,雖未經過迴龍,但在新北大道七段、貴陽街設有A6站,A6站周邊多為工廠,住宅不多;機場捷運通車後,預料迴龍及一旁的丹鳳房市受惠最多。

除機場捷運外,目前規劃中的萬大樹林線、以及桃園捷運棕線也都以迴龍為起點或終點;住商不動產企研室徐佳馨表示,北北桃未來要發展共同生活圈,就目前規畫來看,迴龍將扮演最重的交通樞紐角色,房市前景看好。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/727971-新北.迴龍-首購族看屋熱

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2015-02-28 14:27:05 聯合晚報 記者游智文/台北報導

房市回穩,揀便宜風再起;一項統計顯示,北市吳興街、內湖路三段、新北市新店安祥路、板橋金門街,以及中和中正路是目前大台北民眾最熱門揀便宜路段。

政策打房趨緩

大台北低價區熱門

好房網近日統計購屋民眾上網熱搜路段,十大路段中,有五個是房價相對便宜的路段,顯示政策打房趨緩後,民眾對房價大幅回落的期待降低,回頭轉向便宜區找房子。

以點閱量來看,最受民眾青睞的揀便宜路段,是北市信義區的吳興街,在大台北前十熱搜路段中,排名第二,僅次於民權東路六段。

根據好房網統計,吳興街目前成交均價一坪75萬元,已不算便宜,不過相較鄰近的東區、信義計劃區多要一坪百萬起跳,仍是相對低價區;在捷運信義線上,吳興街也是最低房價區,另外和行政區平均行情比較,則一坪便宜7%、約5萬元左右。

好房網表示,吳興街巷弄多,路幅小,區內住宅房價落差極大;有新成屋成交到一坪百萬元,但也有一些中古電梯、公寓以5字頭行情出售。

點閱量第二的是新北市板橋區的金門街,好房網分析,此條街點閱熱絡,主要是板橋目前平均成交單價為每坪43萬元,金門街平均一坪則只27萬元,等於是板橋區房價打64折。

金門街位於板橋溪崑地區,從地理位置來說,其實應該算樹林區,這也是房價較低主因。不過,當地近樹林火車站、樹林夜市,生活採買便利,門牌是板橋區,房價則是樹林水準;親民的價格,加上有補漲空間,因此詢問度相當高。

第三、第四分別為新北中和區中正路以及北市內湖區內湖路三段。中和區中正路為台64線主要行經的道路之一,交通雖方便,但沿線較少成熟商圈,且不少住宅面高架道路,平均房價約36萬元,較中和地區一坪平均可便宜6、7萬元;內湖路三段類似吳興街,由於道路很長,環境落差大,平均房價較內湖區便宜16%,因此成為民眾揀便宜好所在。

新店安祥路

比行政區均價少38%

點閱排名第五的為新店的安祥路,根據好房網統計,這條路是大台北五大熱門揀便宜路段中,房價最低、價差比最大的路;新店區目前平均成交價每坪約40萬元,安祥路均價一坪24.6萬元,便宜近四成。

全國不動產安康店經理黃秋蘭表示,安祥路因位於新店安康地區的中後段,早先出入不便,房價因此偏低,不過,在五重溪便道、特一號道路開通後,安祥路目前對外交通已相當方便,由於未來有安坑輕軌捷運規畫,房價具有補漲的空間。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/729717

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2015-02-28 好房網News記者黃慈雯/整理報導

眼看房市反轉之際,也讓許多想買房的人開始動起來。除了自備款之外,買在哪也是一個傷腦筋的問題。房市專家Sway建議,一定要先拋開「哪裡可以增值」、「哪裡比較便宜」的念頭,因為增值與否無法預期,而便宜的背後一定會有風險,因此,對首購族而言,他建議,挑房先考慮與工作地點的距離、離娘家婆家的距離,以及熟悉的區域。

專家表示,民眾看屋時預售屋、新成屋、中古屋都要看,至少看過50間以上再來決定。(好房網News記者陳韋帆攝影) 「工作在哪,就買在哪」。

房市專家Sway在壹週刊專欄撰文表示,買在哪要以工作地點為重,預算有限買不起工作地點附近的房子,就退而求其次,以工作地點為中心,依可接受的通勤時間畫出一個範圍,若在大台北,一般來說多數人可接受的通勤時間為一個小時,台中、高雄則為20~30分鐘。

Sway舉例,假如是位在台北車站周邊工作,手頭較寬裕的就可以逐捷運而居;有預算壓力的,則可以考慮火車站沿線地段,會相較沿捷運線來的便宜;或是騎車、開車族,也適用上述的方式計算尋屋範圍。另外,若是未來有生小孩的打算,家中長輩也可幫忙照顧,那買房的地點就必須考量靠近娘家或婆家的區域。當

然並不是每個人都有婆家或娘家可支援,這時夫妻買房前就得事先商量,是要離先生公司還是老婆公司近一點。

Sway表示,選定好買房區域後,看屋才會比較有效率。接下來就是要看物件,預售屋、新成屋全部都要看,中古屋則是要找條件看,不要怕麻煩,最少要看過50間房屋以上,再做決定。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/16939791811.html

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2015年02月24日 14:14工商即時 方明

 相較於去年,2015年的春節熱鬧不少,房仲業者統計春節期間(小年夜至初五)的網路預約後發現,預約看屋量較去年明顯成長,中南部表現也比去年更為強勢,其中台中與高雄兩地的預約看屋成長率漲幅均超過1成以上,是近年來少有的狀況。

綜觀主要都會預約看屋表現,雙北市及桃園的預約看屋量均不到5%,但台中、台南與高雄等地,成長率分別達13.7%、8.9%與16.4%,其中以高雄成長最多,各區又以1000萬以下的中低價標的看屋意願最高。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,房地合一政策後,市場普遍認為利空已除,不少買方積極看屋,加上今年年假較短,許多人都選擇在國內過年,也讓看屋成為另類過年活動,看屋熱影響所及,甚至不乏屋主恰好也在國內,順勢約出見面談而成交的例子,顯見購屋需求與期待仍在,特別是中低價標的,買氣將會持續加溫。

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150224002860-260410

 

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2015年02月24日 15:50工商即時 方明

雖然農曆期間仲介門市大多休市,不過民眾網路看屋動作仍未停歇,根據信義房屋網路事業部統計,今年的農曆春節期間,民眾預約看屋的組數比起去年農曆春節多出約2成,和去年下半年以來的房市氛圍相比,可明顯感受出買方的購屋意願似乎慢慢出現回溫跡象。

從區域熱門的預約看屋狀況來看,預約看屋最多的區域落在台北市,佔了28.7%,其次則是出現在新北市,佔了27.9%,雙北市預約看屋的比重就超過5成,此外排名第3的則是出現在高雄市,預約看屋的比重也達17.3%。

信義房屋表示,根據預約看屋表現狀況來看,除夕、初一與初二,是農曆春節期間預約看屋較少的時間點,但從初三到初五的預約看屋狀況,表現狀況幾乎回到一般正常水準,預料從農曆年後緊接著的329檔期,房市交易狀況有機會從底部回溫。

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150224003167-260410  

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2015年02月24日 16:56工商即時 方明

永慶房仲網統計今年農曆假期的日均網路活動量發現,房仲網的全台造訪人次增加18%,點閱指數更大幅成長141%可見網路買家的買屋需求仍然強勁。

進一步分析六都點閱變化,桃園市在升格、機場捷運及航空城計畫繼續執行的利多因素下,點閱成長338%為六都第1;台中市成長229%為六都第2。另外,在雙北部分,雖然房價相較其他縣市為高,但是也有57%~138%的成長。

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150224003482-260410

 

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2015年02月21日 20:03中時電子報 盧宏奇/整理報導

 

實價登錄眉角多,買房前最好研究其中的潛學問。(鄧博仁攝)

實價登錄眉角多,買房前最好研究其中的潛學問。(鄧博仁)

同一個社區,為何實價登錄網站上行情大不同?房產達人Sway指出,想學會最精準的出價,務必要研究實價登錄的潛學問,並上「內政部實價登錄網站」查詢,別太相信房仲的資料,因為容易造假或報喜不報憂;即便資料為真,也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。他透露,實價登錄行情低者起碼要再扣5%,就是成交價參考。

假設一間房屋以1000萬成交,但最後實價登錄價格卻有1050萬或1200萬不等的行情,Sway提醒,千萬別以為這是房價一直漲,而只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。這也是他不推薦大家買投資客房子的理由之一,自住客沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇。

拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行,有些投資客跟銀行緊密配合,買屋投資一定要超貸,這間1000萬房屋如果是投資客買,只要在合約上寫下1300萬的成交價,對銀行來說,8成銀貸就可貸到1040萬,不只不用掏現金,還多了40萬現金可以做黑心裝潢,只要簽一張退讓單,就可搞定買賣雙方的權利義務。

Sway近幾年持續地灌輸一個觀念:看實價登錄網站的行情,必須看低不看高,看低者之後起碼要再扣5%,才是成交價參考。但按這種方式出價,會賣方不從、房仲不理嗎?他認為,只要賣方不是專業投資客,且前屋主持有超過5年,因獲利已經不小,多半還是會放手成交。更何況以目前這種時機,投資客不無可能咬牙賠售或平盤脫手。

針對預售案的登錄價,Sway認為根本不必參考,因為當年實價登錄將遊戲規則改成單戶成交不用登錄,整批結案後才需登錄,而多數建商選擇交屋時才「結案」,離推案時間已過多年,對其他預售案並不具成交的參考價值。很多消費者搞不懂這點,因而建商就會反過來利用實價登錄,例如用一戶來創天價,這樣餘屋便容易高價銷售。

至於預售賣的是未來,Sway表示,如果看好未來房價會飆漲,新成屋的價格就可以多添一點,成為預售屋的出價,但未來究竟有變數,所以頂多加個二成價。如果覺得房價不會漲,甚至會跌,就不要加價或應該減一點價。當然,建材配備還有建商等級,以及地段上、景觀上的不同,都會影響價值,再配合建商的廣告戶、4樓價、網路的團購價參考,這些都成為你調整出價的判斷。(文章摘自寫樂文化出版社新書《突圍黑心房市!Sway誠實帶看日記》)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150221001873-260410

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2015-01-22 10:16:37 聯合新聞網 21世紀不動產提供

年底七合一大選將近,各都候選人加大力度推行居住正義,全台房市受影響深,民眾對房市觀望心態依舊濃厚。從10月全台交易量就可看出端倪,與去年同期相比下滑,不過較9月仍出現小幅成長3.6%,六大都會區出現「北部滯冷,南部初回溫」的趨勢。其中蛋黃區台北市、新北市和桃園縣市,因房價相對較高,在房市氛圍依然偏空呈現下,讓現階段購屋族出手仍猶豫。而中南部房市需求仍有撐,因此10月建物買賣移轉棟數出現月增幅10%至15%不等的成長幅度。 

不過,從政府控房力度不減的情況不難看出,接下來政府仍將從稅務修訂,以及房屋貸款管控兩大方向持續控房市,從銀行新承做的放貸成數來看,被稱為房市風向球的五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀)新承作放貸降至379.61億元,創近二年新低,公股行庫對房市過熱區域自律嚴控房貸奏效初顯現。 

另外,政府也指出,最快2015年推行房地合一課稅,在貸款限縮、加上政策壓抑市場的「雙重流感」來襲,房市「量縮價盤」格局確立。21世紀不動產董事長王福漲認為,後續房市趨勢仍將以生活機能佳、中低總價、自住需求為目的之「小宅」為主流。而高總價產品仍會受到壓抑,為頂級豪宅仍有穩固買盤支撐。 

值得一提的是,王福漲認為最具代表2014年度房市關鍵字是「老」,以老屋及銀髮宅最值得注意。據國發會統計,2050年我國老年齡人口比重將上升至43.6%,台灣老齡化速度加快已經成為不可忽視的局面,房市也深受影響,業者趁此抓住商機,紛紛推出生活機能完善的老齡住宅區,不少業者鎖定氣候宜人、環境優美的東台灣地區做為養老聖地首選,此舉也推升東台灣不論建物或市土地交易行情,出現攀升的情況。 

另外,據調查,因雙北市高房價,十年以上老宅交易量成為市場購屋主力,在價格相對平價,成為CP值高的購屋產品,反而成為購屋族群最好的保值產品;有趣的是,在南部自由業者興起,喜好選擇老屋開設民宿及咖啡廳,市場反而出現一股「越老越夯、不老不要」的老宅愛好者。 

而近二年房市掀起一股海外投資潮,預料明年也將是市場重點。在政府壓抑房市的政策不變下,市場多餘的資金持續出走到海外尋找投資出口的趨勢不變。近期中國信託商銀就指出,銀行高淨值客戶在境外資產配置提高到六成,主要是國外不乏房價基期低、獲利相對高的產品,因此我認為,明年這股風潮仍將持續。 

不過,投資海外不動產,仍有許多地方必須注意,王福漲建議,有興趣從事海外不動產投資的民眾可以參考國際金融趨勢,來判斷進入海外市場的最佳契機為何時;以近期來說,貨幣貶值、申奧成功的日本,以及新崛起東協國家如馬來西亞、柬埔寨投資最夯,不過,還是要充分了解所投資國家的經濟、政策、匯率、稅務等多方因素。 

另外,若是時間或經濟許可,最好前往實地考察最佳,了解當地房價行情,且務必慎選房仲品牌及尋求專業經紀人的協助,把風險降到最低,萬不可擅自冒險,賠了夫人又折兵。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/7541/632157-老屋銀髮宅-躍房市新寵  

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2015-01-14 17:10:40 聯合新聞網 21世紀不動產提供

年尾到,全台又掀起一波結婚熱潮,據內政部統計,2014年9-10月份全台結婚對數達26,665對,相比7-8月增加10,871對。據21世紀不動產觀察,第四季預約看屋量大幅上升,較第三季漲幅約達三成,其中不乏有許多年底及農曆新年成婚的甜蜜新人,新婚首購族年尾比重劇增,帶動新一波年底購屋熱潮。 

21世紀不動產董事長王福漲表示,現台灣房價高,貸款限制緊,而新婚首購族群平均年齡層低,經濟能力有限,房屋負貸能力較弱,且房型訴求較單一,多偏向於生活機能圈時尚完善、交通便利、文化氣息濃厚的中低價位小坪數住宅。以北部地區為例,若想購入蛋黃區台北市住宅,對於新婚首購族而言,負擔未免過重,從而紛紛選擇外圍新北市內捷運主要站點延伸線,遠離高房價,且交通便利,可彌補生活機能較弱的情形。21世紀不動產土城金城加盟店高國均店東表示,台北捷運藍線,預計明年六月土城頂埔延伸線內"永寧站─頂埔站"正式通車,永寧及頂埔捷運站周邊,距離板橋捷運站6-7站路程,但行情卻相差一倍以上,平均房價為30~35萬/坪,許多建商早已看準捷運交通題材,大量興建案,此區成為新婚首購族第一首選,預計明年新成屋及預售屋將會大量成交。 

21世紀不動產台中崇德加盟店店東郭豐裕認為,中部新婚首購族嚮往第一首選,則是台中西區草悟道一帶,周邊含有美術館、科博館,文創優勢深受喜愛,但此區房價達36~65萬/坪以上,且大坪數住宅居多,對於新婚族而言,建議可做為第二次購屋選擇。反觀台74號環線周邊,雖位於台中市中心外圍,但交通便利,且土地單價低,造就行情價格低,15~20萬/坪即可購入,此區域以價格優勢取勝的新成屋成為中部新婚族購屋的最佳考量。 

而近日高雄市政府著重新開發的亞洲新灣區,成為南部新婚首購族最夯聖地。21世紀不動產美術館農十六加盟店店長洪玉樹表示,新灣區原為高雄舊部落及國宅地段,鄰近港口,具有極佳的地段優勢,區域內配套設施嶄新,生活機能優渥,並有高雄統一夢時代購物中心加持,成為新生代首選。新成屋價格平均在30萬/坪上下,中古屋平均為18萬/坪上下,生活機能圈前衛便利,對於南部新婚首購族而言,成為一大亮點。 

王福漲提醒,新婚首購切勿衝動,多看、多聽、多比較,得充分考慮房屋未來轉手性及價格增值空間,並務必購買前先試算房貸,貸款成數建議控制在收入的三分之一,讓房屋變成夫妻第一共同資產,而不是加重負擔,年底議價空間大,抓準時機,可委託信賴之房仲品牌,吸取專業意見,購得理想中愛的小窩。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/7541/632183-全台再掀結婚潮-新婚首購大不同   

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2015年02月20日 15:55中時電子報 盧宏奇/整理報導

 

買房前最好先評估自己的需求及能力。(本報系資料照片)

買房前最好先評估自己的需求及能力。(本報系資料照片)

媒體都說房市進入冷淡期,為何都沒跌的fu?房產達人Sway直言,媒體讓你看到的,有7、8成是改寫建商與房仲發出的廣告稿,剩下2、3成雖然內容寫跌價,但多會補充「下跌有限」;但偏偏你想看的是「全面大跌打7折」,自然不必奢望媒體哪天會報導「最低點囉,可以入場!」

曾任職房地產界、媒體界,被網友、媒體譽為「黑心大神」的Sway表示,在房地產業界工作,最精彩及最慘的,就是看盡房市起伏。常有人問他甚麼時候可以買房?或是現在買房會不會漲?他反問,不如問問自己「甚麼時候可以存到錢」、「要花多少時間通勤」等問題,才能對症下藥。

一問:何時才是買屋時機?

Sway舉自己為例,有自住需求,並已準備好自備款及房貸,這就是買屋時機。但為何當初不等金融海嘯災情蔓延,乾脆淹沒了之後再買?他說,就算沒有金融海嘯,房價持續攀高,還是會買屋,因為就是有實際的居住需求。「這個千挑萬選的小窩,雖只有80分等級,但絕對能滿足我未來5年的需求。」

二問:你買這間房子要做啥?

大多數被詢問想買房子做甚麼用途的人,標準答案都是「我可能自己住,但價格好就會賣掉」,Sway指出,這句回答根本就很矛盾。如果決定自己住,地點選好後,就可以思索格局與衡量價位,如果要轉手賣掉則另當別論。

三問:地點!地點!地點!不是地段,地段,地段?

過去有大亨說,買房子的要訣就只有3個:地點、地點、地點,Sway說,現在當然還是如此,如果有建商或房仲說甚麼青山綠水帶財旺運,那些都是銷售的話術。而買屋自住首重「地點」,這與「地段」是兩種邏輯,例如,市中心的舊屋就優於郊區的新屋。

四問:5種好買不好賣的房子?

Sway表示,包括含車位小套房、遙遠新市鎮、「太輕鬆」自備款案型、未來「將有」利多房、投資客大樓等5個類型的房子,自住客最好不要買,就算投資客也得再三考慮,因為這些特別為房貸限制量身訂做,或是投資客特別喜歡炒作的房子,買了之後麻煩恐怕會接踵而來。

五問:買1樓?2樓?頂樓?

Sway表示,選樓層,是有學問的。例如,1樓要特別考慮通風及採光問題,所以必須注意座向並小心排水問題;至於排水通暢與否,也是需注意之處。2樓則需小心地震與糞管,而頂樓要注意屋頂裂縫是否會漏水。其他高樓層也要注意中繼水箱,以免三更半夜發出怪聲音。 (文章摘自寫樂文化出版社新書《突圍黑心房市!Sway誠實帶看日記》)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150220001605-260410

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2015-02-20〔記者林美芬/台北報導〕

政府打房、市況不佳,專家都說,現在是宜賣不宜買,但沒有買家,賣方也出脫不了,來自業界的觀點認為,此時紛亂的市況,才是議價最佳時機,趁機汰弱換強,對於實質需要房子的民眾,是難得佳機。

市況不好其實是從開發商或是房屋持有者的角度來看,對購屋者而言,剛好是個截然不同的觀點。

根據最近市調資料,外界看建商不降價的態勢鮮明,但從近期的市調報告顯示,去年第四季之後,即有建商採取降價措施,但只有一小部分是從價格直接降價,大部分降價案採取以裝潢折扣、或是送家電之類方式進行,光從房價表面看不出來,但折扣下來,總成數也嚇人,來自業界評估,減價一成以上已經很難避免,包括好房網、永慶房屋、淡大教授莊孟翰等人都認為,今年房價可能下修十至十五%,中信房屋則相對保守認為,房價下跌可能在五至十%左右。

東森房屋董事長王應傑評估,一般議價率在十至十五%,但特殊個案可能達到三十至三十五%的空間。

王應傑表示,所謂的三十至三十五%議價空間是要做足功課才有機會,如日前在敦化南路一棟屋齡超過三十年的老房子,因為三兄弟分別旅居國外,老父死亡後共同繼承遺產,這三兄弟已經不可能在台灣生活,就急著賣房子分錢走人,於是這棟原本開價九千七百萬元的房子,八千二百萬元成交,等於少掉一千五百萬元;對於專業投資客、或是資產調配者就是好的物件。

另外,建商與投資客廝殺的區域,如新莊、林口、淡水、青埔、台中七期等,都是供給量超多的區域,看好長期發展,開發商及投資客同步進場,今年逐步進入交屋潮,在政府政策不明、貸款成數緊縮的狀況下,財務槓桿大的開發商及投資客也同時面臨困境,投資客已經有人拋售,打算少賺之下獲利出場,業者表示,花時間去找,這類案子並不難找,議價空間都頗大。

而購屋客解約潮也正在爆發,據傳,北部一位專業投資客,去年底一次解約同一個案中的六戶預售屋,即使建商願意每坪再降一萬元換約,但該投資客仍然認賠數百萬元之後解約;據指出,這位投資客其實是採取總體資產配置調整的方式,把自己投資當成一家公司經營,視時機重新評估投資資產,隨時調整及配置,「汰弱留強」,有些重新自己轉賣、有些解約,而此時進場,反而有機會撿便宜。

圓石灘廣告總經理蘇松棱就表示,市場上已經出現撿便宜的客戶,顯示有人嗅到這種商機。

丞石開發副總汪正中提醒,搶便宜很重要,但還是要注意各自需求及適合的購屋條件,如自己的財力狀況、生活圈選擇、生活機能的成熟度、交通方便性等,都是除了房價以外,還要特別留意的部分。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/857162  

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2015-02-16 17:29:11 聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一政策明朗,預料人氣回籠,許多建商今年推出「不打烊」,遠雄建設南北共17個建案新春期間全數開門迎客,甲山林、信義等大型代銷旗下建案接待中心也都不打烊或是提早開市。

市調顯示,今年建商、代銷為衝出佳績,各種促銷手法五花門,不過房仲業提醒,不要被優惠促銷活動「沖昏頭」,由於許多建案銷售已久,剩下的戶別可能視野、風水或格局較差,在「揀便宜」的同時,也要注意是否有另有玄機。

 

房仲業提醒,不要被優惠促銷活動「沖昏頭」,「揀便宜」也要注意是否有另有玄機。 報系資料照遠雄是國內最早推出春節不打烊的建商,今年包括雙北、新竹、台中、嘉義等17個建案也都僅除夕下午提早下班,初一一早就開門營業,並推出講座、川劇、魔術、音樂等表演,吸引看屋人潮上門。

甲山林廣告旗下建案包括新店「雙水灣」、中和「台北時尚」、南港「双美館」、林口「國家一號院」等建案,以及信義代銷的新莊「君泰」、淡水「心居易」,今年春節期間也都照常開門,信義代銷建案並推出新春送禮促銷活動。

今年春節不打烊熱潮也延伸到中南部,嘉磐建設在台中推出的「東方嘉磐」除了初一就開門,並推出開春見面禮活動,高雄京城建設旗下「凱悅」、「鉅誕」、「水森林」、「曼陀羅」等多個建案,新春也都開門。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,往年新春檔期,建案多以提供免費吃喝吸引來客,但由於此一方式,人氣不錯,但「有效客」比例低,因此今年普遍流行講座,其中又以理財講座最多,近來房地合一稅與房屋調等稅制調整,就是各案場講座熱門題目。

送禮也是熱門方式,市調顯示,目前建案送賞屋禮都走實用風,包括家居賣場禮券、超商禮券、美食餐廳兌換券、掃地機器人、泡湯券、電影票等,如有購屋需求民眾新春期間不妨到各案場到處走走看看。

房仲業表示,房市不景氣已有一段時間,房地合一稅制雖明朗,但目前市場仍是購屋人占優勢,民眾可參考實價行情,利用春節假期多走多看多議價。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/711830-春節建商不打烊-多走多看多議價

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2015-02-16 17:31:27 聯合晚報 記者游智文/台北報導

內湖區

隨房地合一政策明朗,房市買氣逐漸回籠;永慶房產集團公布2015年大台北六大平價潛力區,打算進場購屋的民眾可參考。

六大平價區,北市、新北市各三個,分別位於北市內湖區、士林區、文山區;新北板橋區、中和區及新莊區。

內湖區為東湖路、康樂街一帶,根據實價資料,當地去年中古屋平均成交單價為每坪48萬元,較內湖區均價一坪58萬元,一坪可便宜10萬元,一戶起碼可省二、三百萬元。

房產集團研展中心經理黃舒衛表示,在內科園區就業人口持增加帶動下,園區周邊房價水漲船高,包括內湖站、西湖站、港墘站等成交價都到6、7字頭,指標社區甚至破百,近來已有許多內科新貴往東湖移動,預料今年趨勢更明顯。

東湖路、康樂街除有捷運站,對外交通也方便,值得考慮。

士林區則是延平北路五、六段一帶,當地目前雖然沒有捷運,但近高速公路交流道、環河快速道路,道路交通方便,當地發展甚早,也有完備的生活機能,目前平均房價一坪55萬元上下,不論在士林或北市,都屬低房價區。

當地的房市潛力是,環狀線在當地社子市場一帶設有一站,未來環狀線第二階段啟動,可加持當地房市。

文山區為興隆路三、四段、萬芳醫院一帶,目前均價約43萬元 當地有捷運站,商圈成熟,且公園、綠地、學校多,文教居住氣息濃厚,未來環狀線將由新店大坪林站往東經木柵路串連至政大生活圈,此一優質生活圈預料亦可同步受惠。

新北板橋區平價潛力區在板南捷運亞東醫院站一帶,當地房價在一坪39萬元上下,除了房價相對便宜,附近鄰近浮洲合宜住宅,預計今年交屋,人口進駐後,在本身商圈成形之前,將在亞東醫院商圈消費,將帶動當地商圈發展及生活機能進一步成熟。

另外,遠東集團在當地現正推動遠東通訊園區開發,未來預計有1萬6000人的就業人口,也會帶動當地房價上揚。

中和平價區為積穗一帶,中和地區近年房價大漲,中和水岸已直逼八字頭,中和線及環狀線也都到六字頭,但積穗地區員山路、連城路、民樂路等,不少房價還在三字頭。

當地未來也有捷運題材,為萬大中和樹林線,在當地中和高中設有一站,並規劃支線到外員山,房市後勢看好。

新莊地區為捷運迴龍站,當地房價也在3字頭,雖距離台北市中心較遠,但比起淡水,進城上班仍較近,且道路交通方便,除現有新莊線捷運外,今年將通車的機場捷運,在迴龍附近也設有一站,對當地房市也有推升效果。

 

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2015-02-18 14:05:00 經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

近幾年來高雄房價漲翻天,不過仔細找還是可以找的到便宜好屋,根據實價登錄,高雄新興、三民、苓雅、前鎮等區,都是1字頭

房價的熱門地段。

住商不動產高屏澎區協理林祺博表示,聰明的購屋者會找屋況好的中古屋,省下來的購屋費用,再搭配良好的內部裝潢,住得比高價新成屋來得舒服。

高雄1字頭中古屋其實選擇不少,例如新興、三民、苓雅、前鎮等區域,由於發展早,生活機能不錯,雖然有點屋齡,但對於自用客戶來說,400萬元以內成家並不難。

甚至於不必屈就公寓,不少十多年的中古大樓,管理不差,也是值得進場的好標的。選擇上,除了日常生活動線外,可以考慮捷運站、輕軌沿線,長線來說,仍有相當潛力,可以在盤整之際擇優布局。不過,林祺博提醒,高雄現階段仍處於盤整,中高總價不易轉手,建議若是以投資為導向,總價會是很重要的考量。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,像是生活機能相當好的高雄三民區民族一路、大順二路、建工路等,每坪12萬至18萬元間,相當有親和力。

此外,新興區中山一路、中正四路、民生一、二路附近,同樣在14萬至18萬元。苓雅區、前鎮區單坪12萬至16萬元的房子都不少,值得仔細尋找。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5888/714270-仔細找便宜好屋-高雄400萬成家    

 

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2015年02月18日 14:18中時電子報 盧宏奇/整理報導

 

景氣好時買預售屋,景氣持平則要買成屋。(鄧博仁攝)

景氣好時買預售屋,景氣持平則要買成屋。(鄧博仁攝)

在財政部版房地合一稅高高舉起,輕輕放下後,台灣房地產市場可望「溫和結束」走了10 年的多頭行情,轉而走「以盤代跌」走勢。房產達人李建興認為,就算世事難料,只要掌握買房的天時、地利、人和,就能抓對方向、用對方法,一切就能事半功倍。

一般人買房子都想買在低點,李建興提醒,房地產買賣是因「時」制宜,也就是時機不同,適合買的標的就不同,如新開發的區域有所謂「五年買地、三年買屋、一年買店」原則。但短期房價漲跌對自住型購屋不太重要,反倒環境、交通、格局等才是決定購買的關鍵因素。

李建興分析,自住買屋的好時機包括房價直直落,市場議價空間大時;政府有計畫推出多項優惠方案,提高民眾購買力時(例如優惠房貸、增值稅兩年減半等);房屋再降空間有限時;不動產報酬率大於銀行定存或其他金融商品時。

此外,時機、購屋身分、適合進場的屋型也大不同。例如買方市場要買難買的房子;賣方市場則賣難賣的房子。景氣好時買預售屋;景氣持平買成屋;景氣不佳時買法拍屋。買房子時,想到可賣給誰;首購時,就評估換屋時。

買到物超所值的便宜好房時,靠的是「天時」而買到好用又舒適的窩,則要靠「地利」!李建興認為,「無論新屋、舊屋,只要適合自己住的,就是好屋」,所以買屋反而要問自己的需求,盤整自己的能力,再來決定所要購買的房型。

就增值情況來看,李建興分析,同一地段以預售屋受惠於屋齡最新,相對較搶手,容易增值也好脫手。反過來說,中古屋則不容易增值,但如果是已經具備都更條件的中古屋,反而會成為投資良品,會有瞬間增值的效應。

 

《挑對時機買到便宜房》出版/財經傳訊出版社

《挑對時機買到便宜房》出版/財經傳訊出版社

《挑對時機買到便宜房》出版/財經傳訊出版社

在職場上,有所謂讓你升官發財的貴人,而買房子,一樣有能讓你買到超值好房的貴人!畢竟房地產不是價格統一的物品,每個個案樣貌條件都大不相同,因此找房子需要門道、談價時需要管道、貸款時也要有通道,因此操作房地產「人脈」是不可或缺的。

李建興表示,「逛百貨公司不如逛房仲公司」,意味著徒然在家空想冥想,倒不如走出去多認識幾個對你有幫助的貴人,例如包括房屋仲介人員、銀行員、管理員、官員等都可能是幫助你買到便宜好房的貴人。(文章摘自財經傳訊出版社新書《挑對時機買到便宜房》)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150218001842-260410   

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2015-02-18 00:00:00 經濟日報. 記者郭及天/台北報導

政策打房奏效,2014年房市交易量創2003年SARS以來新低,價格也開始反轉向下,實價登錄上路二年多來,住宅市場幾乎反映了房市最高行情,房產專家認為,羊年房市將回歸「自用剛性需求基本面」,過往屢創高價情形恐不復見。

 

觀察各都會區實價登錄最高房價情形,「宏盛帝寶」以每坪298.2萬元居台北市最高價豪宅。 圖/報系資料照觀察各都會區實價登錄最高房價情形,台北市以「宏盛帝寶」、新北市以「橋峰A+」分別以每坪298.2萬元、90.7萬元分居雙北市最高價豪宅。以台北市各行政區觀察,台北市的「蛋黃四區」信義、大安、中正與中山豪宅市場均已有逾每坪200萬元的成交紀錄,台北市12個行政區中,也僅有屬「蛋白區」的文山、北投、萬華、大同最高房價還沒有站上每坪百萬元。

以新北市各行政區的最高價來看,新北市第一圈、第二圈最高房價多已站上每坪50萬元。除了板橋已有站上「9字頭」、永和有「8字頭」的成交紀錄,新店、中和、淡水均有每坪逾70萬元的成交價,三重、新莊、土城最高價社區站上每坪60萬元,汐止、蘆洲也都有每坪逾50萬元的成交紀錄。

房地產業者普遍認為,去年下半年以來,各區極少出現交易價格再攀新高的案例。在重稅與限貸雙重壓力下,羊年實價登錄房價除了台北市少數「超豪宅」或預售豪宅遞延登錄,反映過去預售價格的案件外,再攀新高恐怕並不容易。新北市由於成屋供給量大,特別是外圍行政區房價支撐力道薄弱,多數新北市行政區這二年來創下的最高房價,恐會形成「房價頂蓋」。

至於大台北以外都會區,中壢「海華帝國」每坪51.1萬元,台中「聯聚信義大廈」每坪70.4萬元,高雄「國硯」每坪63.5萬元,均為當地房價史上新高紀錄。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5888/714638  

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2015-02-16 17:29:59 聯合晚報 記者游智文/台北報導

到平價潛力區購屋,好房網建議購屋人採五大選屋策略,可買得輕鬆且更具增值性。

 

到平價潛力區購屋,好房網建議購屋人採五大選屋策略,可買得輕鬆且更具增值性。 報系資料照

第一,也是最重要的,是選擇距離公車或捷運站步行15分鐘內的房子。

交通是房價之母,生活機能不好,如果公車多、捷運很近,可以彌補,但機能好,通勤交通方便性不足,缺乏對上班族吸引力,房價保值性大打折扣。

第二,一樣是交通,住宅與北市重要辦公商圈的全部通勤時間以一小時以內為限;重要辦公商圈包括南京東路沿線商圈、信義商圈、站前商圈等市中心商圈,至於全部通勤時間則包括騎乘機車、自行車、公車、捷運等。

主要原因是,根據調查,多數國人以一小時通勤時間為最大忍受度,而房子能滿足愈多需求,就愈保值;如果選擇中和員山地區或新莊迴龍一帶,宜特別仔細計算時間。

第三,以一加一房或兩房低總價產品為優先,主要是購屋門檻低,有較多人可接手,台北都會區家庭人口近年持續降低,這類產品也是時代潮流,另外,相較於套房,兩房或是一大一小的一加一房,居住空間較優也較實用。

第四,在同樣價格下,甚至價格只略高一些的情況下,應以管理良好的社區優先。主要是市況顯示,管理差或住戶素質差,亂丟垃圾、任由小狗在社區大小便的社區,由於住戶求售多,且不少人住戶願意以較低價格出售,以便順利換屋,登錄實價之後,直接影響到整個社區房價。

第五,購屋單價低於目前區域或社區平均成交價為佳。實價上網後,目前查區域平均房價已相當方便,打入欲購住宅的地址,很多也可直接看出同一樣社區成交行情。許多登錄的最低價為特殊交易,用來比價不準,但可用均價比較,低於均價,未來會更具增值性。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5895/711823

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鉅亨網記者王莞甯 台北2015/02/13 

農曆年前是民眾看屋的熱門季節,好房網將去(2014)年全台近2萬條路段,進行關鍵字搜尋排名統計,發現網友熱搜前10名路段,高達80%為大台北地區,其他則由高雄市鼓山區龍德路及新竹東區中華路一段,分別搶下2、9名。

統計發現,雙北市仍是民眾最關心的購屋地區,占比達80%,且會使用路段來查詢的民眾,多半會以較熟悉區域來查詢,特別是位於雙北市郊區或市中心的平價路段,查詢熱度更高,顯示大部分雙北市居民願意花較多的時間通勤,用時間換取較大生活空間。

台北市民權東路六段地理位置優越、吳興街價格親民受歡迎

好房網統計,網友關鍵字熱蒐前3名依序為北市內湖區的民權東路六段、高雄鼓山區龍德路,以及台北市信義區吳興街,除民權東路六段以62.4萬,高於行政區均價8%外,其他兩路段皆低於行政區均價10%內,也算是民眾較可接受的價差範圍內。

其中,民權東路六段南北側位於四期重劃區內,緊鄰三軍總醫院、國防醫學院,附近還有頂好、全聯等超市,開車10分鐘內可抵達內湖Costco一帶,沿線生活機能愈來愈健全,再加上未來民生汐止線也將設置國醫中心站,區域發展增值潛力佳。

而信義區邊陲地帶的「吳興街」是傳統社區,巷弄多、路幅小,又受限於地理位置發展,相對信義區其他路段,不少中古屋行情都低於市價,不過,商圈機能俱全的吳興街,在房價相對低檔、且具增值潛力的雙重條件下,成為近期首購型買家指名度大增的購屋熱區。

新北市板橋區金門街 低於行政區價差近40%最高

熱搜路段前10名中,與行政區價差最多達36%的是新北市板橋區金門街,門牌雖掛板橋區,但離板橋市區內府中商圈尚有一段距離,其主要生活圈還是以樹林前站商圈為主,因此較行政區價差近40%,詢問熱度不低。

高雄龍德路具交通建設、公園綠地加持 成新富人特區

位於高雄的龍德路,地理位置優越,且鄰近凹子底捷運站,以及後續輕軌C23龍德路站站點,區域內還有明星學校龍德國小、公園綠地凹子底公園,再加上緊鄰美術館區,居民素質好,是高雄新崛起的富人特區,目前價格正逐步起漲,不少高雄民眾指名入住。

图片说明
資料提供:好房網。

原文網址:http://house.cnyes.com/News/tw_housenews/Content/20150213115245244906911.htm

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