目前分類:00 買屋注意事項-首購-換屋 (1001)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2015-01-22 10:16:37 聯合新聞網 21世紀不動產提供

年底七合一大選將近,各都候選人加大力度推行居住正義,全台房市受影響深,民眾對房市觀望心態依舊濃厚。從10月全台交易量就可看出端倪,與去年同期相比下滑,不過較9月仍出現小幅成長3.6%,六大都會區出現「北部滯冷,南部初回溫」的趨勢。其中蛋黃區台北市、新北市和桃園縣市,因房價相對較高,在房市氛圍依然偏空呈現下,讓現階段購屋族出手仍猶豫。而中南部房市需求仍有撐,因此10月建物買賣移轉棟數出現月增幅10%至15%不等的成長幅度。 

不過,從政府控房力度不減的情況不難看出,接下來政府仍將從稅務修訂,以及房屋貸款管控兩大方向持續控房市,從銀行新承做的放貸成數來看,被稱為房市風向球的五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀)新承作放貸降至379.61億元,創近二年新低,公股行庫對房市過熱區域自律嚴控房貸奏效初顯現。 

另外,政府也指出,最快2015年推行房地合一課稅,在貸款限縮、加上政策壓抑市場的「雙重流感」來襲,房市「量縮價盤」格局確立。21世紀不動產董事長王福漲認為,後續房市趨勢仍將以生活機能佳、中低總價、自住需求為目的之「小宅」為主流。而高總價產品仍會受到壓抑,為頂級豪宅仍有穩固買盤支撐。 

值得一提的是,王福漲認為最具代表2014年度房市關鍵字是「老」,以老屋及銀髮宅最值得注意。據國發會統計,2050年我國老年齡人口比重將上升至43.6%,台灣老齡化速度加快已經成為不可忽視的局面,房市也深受影響,業者趁此抓住商機,紛紛推出生活機能完善的老齡住宅區,不少業者鎖定氣候宜人、環境優美的東台灣地區做為養老聖地首選,此舉也推升東台灣不論建物或市土地交易行情,出現攀升的情況。 

另外,據調查,因雙北市高房價,十年以上老宅交易量成為市場購屋主力,在價格相對平價,成為CP值高的購屋產品,反而成為購屋族群最好的保值產品;有趣的是,在南部自由業者興起,喜好選擇老屋開設民宿及咖啡廳,市場反而出現一股「越老越夯、不老不要」的老宅愛好者。 

而近二年房市掀起一股海外投資潮,預料明年也將是市場重點。在政府壓抑房市的政策不變下,市場多餘的資金持續出走到海外尋找投資出口的趨勢不變。近期中國信託商銀就指出,銀行高淨值客戶在境外資產配置提高到六成,主要是國外不乏房價基期低、獲利相對高的產品,因此我認為,明年這股風潮仍將持續。 

不過,投資海外不動產,仍有許多地方必須注意,王福漲建議,有興趣從事海外不動產投資的民眾可以參考國際金融趨勢,來判斷進入海外市場的最佳契機為何時;以近期來說,貨幣貶值、申奧成功的日本,以及新崛起東協國家如馬來西亞、柬埔寨投資最夯,不過,還是要充分了解所投資國家的經濟、政策、匯率、稅務等多方因素。 

另外,若是時間或經濟許可,最好前往實地考察最佳,了解當地房價行情,且務必慎選房仲品牌及尋求專業經紀人的協助,把風險降到最低,萬不可擅自冒險,賠了夫人又折兵。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/7541/632157-老屋銀髮宅-躍房市新寵  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-01-14 17:10:40 聯合新聞網 21世紀不動產提供

年尾到,全台又掀起一波結婚熱潮,據內政部統計,2014年9-10月份全台結婚對數達26,665對,相比7-8月增加10,871對。據21世紀不動產觀察,第四季預約看屋量大幅上升,較第三季漲幅約達三成,其中不乏有許多年底及農曆新年成婚的甜蜜新人,新婚首購族年尾比重劇增,帶動新一波年底購屋熱潮。 

21世紀不動產董事長王福漲表示,現台灣房價高,貸款限制緊,而新婚首購族群平均年齡層低,經濟能力有限,房屋負貸能力較弱,且房型訴求較單一,多偏向於生活機能圈時尚完善、交通便利、文化氣息濃厚的中低價位小坪數住宅。以北部地區為例,若想購入蛋黃區台北市住宅,對於新婚首購族而言,負擔未免過重,從而紛紛選擇外圍新北市內捷運主要站點延伸線,遠離高房價,且交通便利,可彌補生活機能較弱的情形。21世紀不動產土城金城加盟店高國均店東表示,台北捷運藍線,預計明年六月土城頂埔延伸線內"永寧站─頂埔站"正式通車,永寧及頂埔捷運站周邊,距離板橋捷運站6-7站路程,但行情卻相差一倍以上,平均房價為30~35萬/坪,許多建商早已看準捷運交通題材,大量興建案,此區成為新婚首購族第一首選,預計明年新成屋及預售屋將會大量成交。 

21世紀不動產台中崇德加盟店店東郭豐裕認為,中部新婚首購族嚮往第一首選,則是台中西區草悟道一帶,周邊含有美術館、科博館,文創優勢深受喜愛,但此區房價達36~65萬/坪以上,且大坪數住宅居多,對於新婚族而言,建議可做為第二次購屋選擇。反觀台74號環線周邊,雖位於台中市中心外圍,但交通便利,且土地單價低,造就行情價格低,15~20萬/坪即可購入,此區域以價格優勢取勝的新成屋成為中部新婚族購屋的最佳考量。 

而近日高雄市政府著重新開發的亞洲新灣區,成為南部新婚首購族最夯聖地。21世紀不動產美術館農十六加盟店店長洪玉樹表示,新灣區原為高雄舊部落及國宅地段,鄰近港口,具有極佳的地段優勢,區域內配套設施嶄新,生活機能優渥,並有高雄統一夢時代購物中心加持,成為新生代首選。新成屋價格平均在30萬/坪上下,中古屋平均為18萬/坪上下,生活機能圈前衛便利,對於南部新婚首購族而言,成為一大亮點。 

王福漲提醒,新婚首購切勿衝動,多看、多聽、多比較,得充分考慮房屋未來轉手性及價格增值空間,並務必購買前先試算房貸,貸款成數建議控制在收入的三分之一,讓房屋變成夫妻第一共同資產,而不是加重負擔,年底議價空間大,抓準時機,可委託信賴之房仲品牌,吸取專業意見,購得理想中愛的小窩。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/7541/632183-全台再掀結婚潮-新婚首購大不同   

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015年02月20日 15:55中時電子報 盧宏奇/整理報導

 

買房前最好先評估自己的需求及能力。(本報系資料照片)

買房前最好先評估自己的需求及能力。(本報系資料照片)

媒體都說房市進入冷淡期,為何都沒跌的fu?房產達人Sway直言,媒體讓你看到的,有7、8成是改寫建商與房仲發出的廣告稿,剩下2、3成雖然內容寫跌價,但多會補充「下跌有限」;但偏偏你想看的是「全面大跌打7折」,自然不必奢望媒體哪天會報導「最低點囉,可以入場!」

曾任職房地產界、媒體界,被網友、媒體譽為「黑心大神」的Sway表示,在房地產業界工作,最精彩及最慘的,就是看盡房市起伏。常有人問他甚麼時候可以買房?或是現在買房會不會漲?他反問,不如問問自己「甚麼時候可以存到錢」、「要花多少時間通勤」等問題,才能對症下藥。

一問:何時才是買屋時機?

Sway舉自己為例,有自住需求,並已準備好自備款及房貸,這就是買屋時機。但為何當初不等金融海嘯災情蔓延,乾脆淹沒了之後再買?他說,就算沒有金融海嘯,房價持續攀高,還是會買屋,因為就是有實際的居住需求。「這個千挑萬選的小窩,雖只有80分等級,但絕對能滿足我未來5年的需求。」

二問:你買這間房子要做啥?

大多數被詢問想買房子做甚麼用途的人,標準答案都是「我可能自己住,但價格好就會賣掉」,Sway指出,這句回答根本就很矛盾。如果決定自己住,地點選好後,就可以思索格局與衡量價位,如果要轉手賣掉則另當別論。

三問:地點!地點!地點!不是地段,地段,地段?

過去有大亨說,買房子的要訣就只有3個:地點、地點、地點,Sway說,現在當然還是如此,如果有建商或房仲說甚麼青山綠水帶財旺運,那些都是銷售的話術。而買屋自住首重「地點」,這與「地段」是兩種邏輯,例如,市中心的舊屋就優於郊區的新屋。

四問:5種好買不好賣的房子?

Sway表示,包括含車位小套房、遙遠新市鎮、「太輕鬆」自備款案型、未來「將有」利多房、投資客大樓等5個類型的房子,自住客最好不要買,就算投資客也得再三考慮,因為這些特別為房貸限制量身訂做,或是投資客特別喜歡炒作的房子,買了之後麻煩恐怕會接踵而來。

五問:買1樓?2樓?頂樓?

Sway表示,選樓層,是有學問的。例如,1樓要特別考慮通風及採光問題,所以必須注意座向並小心排水問題;至於排水通暢與否,也是需注意之處。2樓則需小心地震與糞管,而頂樓要注意屋頂裂縫是否會漏水。其他高樓層也要注意中繼水箱,以免三更半夜發出怪聲音。 (文章摘自寫樂文化出版社新書《突圍黑心房市!Sway誠實帶看日記》)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150220001605-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-20〔記者林美芬/台北報導〕

政府打房、市況不佳,專家都說,現在是宜賣不宜買,但沒有買家,賣方也出脫不了,來自業界的觀點認為,此時紛亂的市況,才是議價最佳時機,趁機汰弱換強,對於實質需要房子的民眾,是難得佳機。

市況不好其實是從開發商或是房屋持有者的角度來看,對購屋者而言,剛好是個截然不同的觀點。

根據最近市調資料,外界看建商不降價的態勢鮮明,但從近期的市調報告顯示,去年第四季之後,即有建商採取降價措施,但只有一小部分是從價格直接降價,大部分降價案採取以裝潢折扣、或是送家電之類方式進行,光從房價表面看不出來,但折扣下來,總成數也嚇人,來自業界評估,減價一成以上已經很難避免,包括好房網、永慶房屋、淡大教授莊孟翰等人都認為,今年房價可能下修十至十五%,中信房屋則相對保守認為,房價下跌可能在五至十%左右。

東森房屋董事長王應傑評估,一般議價率在十至十五%,但特殊個案可能達到三十至三十五%的空間。

王應傑表示,所謂的三十至三十五%議價空間是要做足功課才有機會,如日前在敦化南路一棟屋齡超過三十年的老房子,因為三兄弟分別旅居國外,老父死亡後共同繼承遺產,這三兄弟已經不可能在台灣生活,就急著賣房子分錢走人,於是這棟原本開價九千七百萬元的房子,八千二百萬元成交,等於少掉一千五百萬元;對於專業投資客、或是資產調配者就是好的物件。

另外,建商與投資客廝殺的區域,如新莊、林口、淡水、青埔、台中七期等,都是供給量超多的區域,看好長期發展,開發商及投資客同步進場,今年逐步進入交屋潮,在政府政策不明、貸款成數緊縮的狀況下,財務槓桿大的開發商及投資客也同時面臨困境,投資客已經有人拋售,打算少賺之下獲利出場,業者表示,花時間去找,這類案子並不難找,議價空間都頗大。

而購屋客解約潮也正在爆發,據傳,北部一位專業投資客,去年底一次解約同一個案中的六戶預售屋,即使建商願意每坪再降一萬元換約,但該投資客仍然認賠數百萬元之後解約;據指出,這位投資客其實是採取總體資產配置調整的方式,把自己投資當成一家公司經營,視時機重新評估投資資產,隨時調整及配置,「汰弱留強」,有些重新自己轉賣、有些解約,而此時進場,反而有機會撿便宜。

圓石灘廣告總經理蘇松棱就表示,市場上已經出現撿便宜的客戶,顯示有人嗅到這種商機。

丞石開發副總汪正中提醒,搶便宜很重要,但還是要注意各自需求及適合的購屋條件,如自己的財力狀況、生活圈選擇、生活機能的成熟度、交通方便性等,都是除了房價以外,還要特別留意的部分。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/857162  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-16 17:29:11 聯合晚報 記者游智文/台北報導

房地合一政策明朗,預料人氣回籠,許多建商今年推出「不打烊」,遠雄建設南北共17個建案新春期間全數開門迎客,甲山林、信義等大型代銷旗下建案接待中心也都不打烊或是提早開市。

市調顯示,今年建商、代銷為衝出佳績,各種促銷手法五花門,不過房仲業提醒,不要被優惠促銷活動「沖昏頭」,由於許多建案銷售已久,剩下的戶別可能視野、風水或格局較差,在「揀便宜」的同時,也要注意是否有另有玄機。

 

房仲業提醒,不要被優惠促銷活動「沖昏頭」,「揀便宜」也要注意是否有另有玄機。 報系資料照遠雄是國內最早推出春節不打烊的建商,今年包括雙北、新竹、台中、嘉義等17個建案也都僅除夕下午提早下班,初一一早就開門營業,並推出講座、川劇、魔術、音樂等表演,吸引看屋人潮上門。

甲山林廣告旗下建案包括新店「雙水灣」、中和「台北時尚」、南港「双美館」、林口「國家一號院」等建案,以及信義代銷的新莊「君泰」、淡水「心居易」,今年春節期間也都照常開門,信義代銷建案並推出新春送禮促銷活動。

今年春節不打烊熱潮也延伸到中南部,嘉磐建設在台中推出的「東方嘉磐」除了初一就開門,並推出開春見面禮活動,高雄京城建設旗下「凱悅」、「鉅誕」、「水森林」、「曼陀羅」等多個建案,新春也都開門。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,往年新春檔期,建案多以提供免費吃喝吸引來客,但由於此一方式,人氣不錯,但「有效客」比例低,因此今年普遍流行講座,其中又以理財講座最多,近來房地合一稅與房屋調等稅制調整,就是各案場講座熱門題目。

送禮也是熱門方式,市調顯示,目前建案送賞屋禮都走實用風,包括家居賣場禮券、超商禮券、美食餐廳兌換券、掃地機器人、泡湯券、電影票等,如有購屋需求民眾新春期間不妨到各案場到處走走看看。

房仲業表示,房市不景氣已有一段時間,房地合一稅制雖明朗,但目前市場仍是購屋人占優勢,民眾可參考實價行情,利用春節假期多走多看多議價。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/711830-春節建商不打烊-多走多看多議價

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-16 17:31:27 聯合晚報 記者游智文/台北報導

內湖區

隨房地合一政策明朗,房市買氣逐漸回籠;永慶房產集團公布2015年大台北六大平價潛力區,打算進場購屋的民眾可參考。

六大平價區,北市、新北市各三個,分別位於北市內湖區、士林區、文山區;新北板橋區、中和區及新莊區。

內湖區為東湖路、康樂街一帶,根據實價資料,當地去年中古屋平均成交單價為每坪48萬元,較內湖區均價一坪58萬元,一坪可便宜10萬元,一戶起碼可省二、三百萬元。

房產集團研展中心經理黃舒衛表示,在內科園區就業人口持增加帶動下,園區周邊房價水漲船高,包括內湖站、西湖站、港墘站等成交價都到6、7字頭,指標社區甚至破百,近來已有許多內科新貴往東湖移動,預料今年趨勢更明顯。

東湖路、康樂街除有捷運站,對外交通也方便,值得考慮。

士林區則是延平北路五、六段一帶,當地目前雖然沒有捷運,但近高速公路交流道、環河快速道路,道路交通方便,當地發展甚早,也有完備的生活機能,目前平均房價一坪55萬元上下,不論在士林或北市,都屬低房價區。

當地的房市潛力是,環狀線在當地社子市場一帶設有一站,未來環狀線第二階段啟動,可加持當地房市。

文山區為興隆路三、四段、萬芳醫院一帶,目前均價約43萬元 當地有捷運站,商圈成熟,且公園、綠地、學校多,文教居住氣息濃厚,未來環狀線將由新店大坪林站往東經木柵路串連至政大生活圈,此一優質生活圈預料亦可同步受惠。

新北板橋區平價潛力區在板南捷運亞東醫院站一帶,當地房價在一坪39萬元上下,除了房價相對便宜,附近鄰近浮洲合宜住宅,預計今年交屋,人口進駐後,在本身商圈成形之前,將在亞東醫院商圈消費,將帶動當地商圈發展及生活機能進一步成熟。

另外,遠東集團在當地現正推動遠東通訊園區開發,未來預計有1萬6000人的就業人口,也會帶動當地房價上揚。

中和平價區為積穗一帶,中和地區近年房價大漲,中和水岸已直逼八字頭,中和線及環狀線也都到六字頭,但積穗地區員山路、連城路、民樂路等,不少房價還在三字頭。

當地未來也有捷運題材,為萬大中和樹林線,在當地中和高中設有一站,並規劃支線到外員山,房市後勢看好。

新莊地區為捷運迴龍站,當地房價也在3字頭,雖距離台北市中心較遠,但比起淡水,進城上班仍較近,且道路交通方便,除現有新莊線捷運外,今年將通車的機場捷運,在迴龍附近也設有一站,對當地房市也有推升效果。

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-18 14:05:00 經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

近幾年來高雄房價漲翻天,不過仔細找還是可以找的到便宜好屋,根據實價登錄,高雄新興、三民、苓雅、前鎮等區,都是1字頭

房價的熱門地段。

住商不動產高屏澎區協理林祺博表示,聰明的購屋者會找屋況好的中古屋,省下來的購屋費用,再搭配良好的內部裝潢,住得比高價新成屋來得舒服。

高雄1字頭中古屋其實選擇不少,例如新興、三民、苓雅、前鎮等區域,由於發展早,生活機能不錯,雖然有點屋齡,但對於自用客戶來說,400萬元以內成家並不難。

甚至於不必屈就公寓,不少十多年的中古大樓,管理不差,也是值得進場的好標的。選擇上,除了日常生活動線外,可以考慮捷運站、輕軌沿線,長線來說,仍有相當潛力,可以在盤整之際擇優布局。不過,林祺博提醒,高雄現階段仍處於盤整,中高總價不易轉手,建議若是以投資為導向,總價會是很重要的考量。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,像是生活機能相當好的高雄三民區民族一路、大順二路、建工路等,每坪12萬至18萬元間,相當有親和力。

此外,新興區中山一路、中正四路、民生一、二路附近,同樣在14萬至18萬元。苓雅區、前鎮區單坪12萬至16萬元的房子都不少,值得仔細尋找。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5888/714270-仔細找便宜好屋-高雄400萬成家    

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015年02月18日 14:18中時電子報 盧宏奇/整理報導

 

景氣好時買預售屋,景氣持平則要買成屋。(鄧博仁攝)

景氣好時買預售屋,景氣持平則要買成屋。(鄧博仁攝)

在財政部版房地合一稅高高舉起,輕輕放下後,台灣房地產市場可望「溫和結束」走了10 年的多頭行情,轉而走「以盤代跌」走勢。房產達人李建興認為,就算世事難料,只要掌握買房的天時、地利、人和,就能抓對方向、用對方法,一切就能事半功倍。

一般人買房子都想買在低點,李建興提醒,房地產買賣是因「時」制宜,也就是時機不同,適合買的標的就不同,如新開發的區域有所謂「五年買地、三年買屋、一年買店」原則。但短期房價漲跌對自住型購屋不太重要,反倒環境、交通、格局等才是決定購買的關鍵因素。

李建興分析,自住買屋的好時機包括房價直直落,市場議價空間大時;政府有計畫推出多項優惠方案,提高民眾購買力時(例如優惠房貸、增值稅兩年減半等);房屋再降空間有限時;不動產報酬率大於銀行定存或其他金融商品時。

此外,時機、購屋身分、適合進場的屋型也大不同。例如買方市場要買難買的房子;賣方市場則賣難賣的房子。景氣好時買預售屋;景氣持平買成屋;景氣不佳時買法拍屋。買房子時,想到可賣給誰;首購時,就評估換屋時。

買到物超所值的便宜好房時,靠的是「天時」而買到好用又舒適的窩,則要靠「地利」!李建興認為,「無論新屋、舊屋,只要適合自己住的,就是好屋」,所以買屋反而要問自己的需求,盤整自己的能力,再來決定所要購買的房型。

就增值情況來看,李建興分析,同一地段以預售屋受惠於屋齡最新,相對較搶手,容易增值也好脫手。反過來說,中古屋則不容易增值,但如果是已經具備都更條件的中古屋,反而會成為投資良品,會有瞬間增值的效應。

 

《挑對時機買到便宜房》出版/財經傳訊出版社

《挑對時機買到便宜房》出版/財經傳訊出版社

《挑對時機買到便宜房》出版/財經傳訊出版社

在職場上,有所謂讓你升官發財的貴人,而買房子,一樣有能讓你買到超值好房的貴人!畢竟房地產不是價格統一的物品,每個個案樣貌條件都大不相同,因此找房子需要門道、談價時需要管道、貸款時也要有通道,因此操作房地產「人脈」是不可或缺的。

李建興表示,「逛百貨公司不如逛房仲公司」,意味著徒然在家空想冥想,倒不如走出去多認識幾個對你有幫助的貴人,例如包括房屋仲介人員、銀行員、管理員、官員等都可能是幫助你買到便宜好房的貴人。(文章摘自財經傳訊出版社新書《挑對時機買到便宜房》)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150218001842-260410   

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-18 00:00:00 經濟日報. 記者郭及天/台北報導

政策打房奏效,2014年房市交易量創2003年SARS以來新低,價格也開始反轉向下,實價登錄上路二年多來,住宅市場幾乎反映了房市最高行情,房產專家認為,羊年房市將回歸「自用剛性需求基本面」,過往屢創高價情形恐不復見。

 

觀察各都會區實價登錄最高房價情形,「宏盛帝寶」以每坪298.2萬元居台北市最高價豪宅。 圖/報系資料照觀察各都會區實價登錄最高房價情形,台北市以「宏盛帝寶」、新北市以「橋峰A+」分別以每坪298.2萬元、90.7萬元分居雙北市最高價豪宅。以台北市各行政區觀察,台北市的「蛋黃四區」信義、大安、中正與中山豪宅市場均已有逾每坪200萬元的成交紀錄,台北市12個行政區中,也僅有屬「蛋白區」的文山、北投、萬華、大同最高房價還沒有站上每坪百萬元。

以新北市各行政區的最高價來看,新北市第一圈、第二圈最高房價多已站上每坪50萬元。除了板橋已有站上「9字頭」、永和有「8字頭」的成交紀錄,新店、中和、淡水均有每坪逾70萬元的成交價,三重、新莊、土城最高價社區站上每坪60萬元,汐止、蘆洲也都有每坪逾50萬元的成交紀錄。

房地產業者普遍認為,去年下半年以來,各區極少出現交易價格再攀新高的案例。在重稅與限貸雙重壓力下,羊年實價登錄房價除了台北市少數「超豪宅」或預售豪宅遞延登錄,反映過去預售價格的案件外,再攀新高恐怕並不容易。新北市由於成屋供給量大,特別是外圍行政區房價支撐力道薄弱,多數新北市行政區這二年來創下的最高房價,恐會形成「房價頂蓋」。

至於大台北以外都會區,中壢「海華帝國」每坪51.1萬元,台中「聯聚信義大廈」每坪70.4萬元,高雄「國硯」每坪63.5萬元,均為當地房價史上新高紀錄。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5888/714638  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-16 17:29:59 聯合晚報 記者游智文/台北報導

到平價潛力區購屋,好房網建議購屋人採五大選屋策略,可買得輕鬆且更具增值性。

 

到平價潛力區購屋,好房網建議購屋人採五大選屋策略,可買得輕鬆且更具增值性。 報系資料照

第一,也是最重要的,是選擇距離公車或捷運站步行15分鐘內的房子。

交通是房價之母,生活機能不好,如果公車多、捷運很近,可以彌補,但機能好,通勤交通方便性不足,缺乏對上班族吸引力,房價保值性大打折扣。

第二,一樣是交通,住宅與北市重要辦公商圈的全部通勤時間以一小時以內為限;重要辦公商圈包括南京東路沿線商圈、信義商圈、站前商圈等市中心商圈,至於全部通勤時間則包括騎乘機車、自行車、公車、捷運等。

主要原因是,根據調查,多數國人以一小時通勤時間為最大忍受度,而房子能滿足愈多需求,就愈保值;如果選擇中和員山地區或新莊迴龍一帶,宜特別仔細計算時間。

第三,以一加一房或兩房低總價產品為優先,主要是購屋門檻低,有較多人可接手,台北都會區家庭人口近年持續降低,這類產品也是時代潮流,另外,相較於套房,兩房或是一大一小的一加一房,居住空間較優也較實用。

第四,在同樣價格下,甚至價格只略高一些的情況下,應以管理良好的社區優先。主要是市況顯示,管理差或住戶素質差,亂丟垃圾、任由小狗在社區大小便的社區,由於住戶求售多,且不少人住戶願意以較低價格出售,以便順利換屋,登錄實價之後,直接影響到整個社區房價。

第五,購屋單價低於目前區域或社區平均成交價為佳。實價上網後,目前查區域平均房價已相當方便,打入欲購住宅的地址,很多也可直接看出同一樣社區成交行情。許多登錄的最低價為特殊交易,用來比價不準,但可用均價比較,低於均價,未來會更具增值性。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5895/711823

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

鉅亨網記者王莞甯 台北2015/02/13 

農曆年前是民眾看屋的熱門季節,好房網將去(2014)年全台近2萬條路段,進行關鍵字搜尋排名統計,發現網友熱搜前10名路段,高達80%為大台北地區,其他則由高雄市鼓山區龍德路及新竹東區中華路一段,分別搶下2、9名。

統計發現,雙北市仍是民眾最關心的購屋地區,占比達80%,且會使用路段來查詢的民眾,多半會以較熟悉區域來查詢,特別是位於雙北市郊區或市中心的平價路段,查詢熱度更高,顯示大部分雙北市居民願意花較多的時間通勤,用時間換取較大生活空間。

台北市民權東路六段地理位置優越、吳興街價格親民受歡迎

好房網統計,網友關鍵字熱蒐前3名依序為北市內湖區的民權東路六段、高雄鼓山區龍德路,以及台北市信義區吳興街,除民權東路六段以62.4萬,高於行政區均價8%外,其他兩路段皆低於行政區均價10%內,也算是民眾較可接受的價差範圍內。

其中,民權東路六段南北側位於四期重劃區內,緊鄰三軍總醫院、國防醫學院,附近還有頂好、全聯等超市,開車10分鐘內可抵達內湖Costco一帶,沿線生活機能愈來愈健全,再加上未來民生汐止線也將設置國醫中心站,區域發展增值潛力佳。

而信義區邊陲地帶的「吳興街」是傳統社區,巷弄多、路幅小,又受限於地理位置發展,相對信義區其他路段,不少中古屋行情都低於市價,不過,商圈機能俱全的吳興街,在房價相對低檔、且具增值潛力的雙重條件下,成為近期首購型買家指名度大增的購屋熱區。

新北市板橋區金門街 低於行政區價差近40%最高

熱搜路段前10名中,與行政區價差最多達36%的是新北市板橋區金門街,門牌雖掛板橋區,但離板橋市區內府中商圈尚有一段距離,其主要生活圈還是以樹林前站商圈為主,因此較行政區價差近40%,詢問熱度不低。

高雄龍德路具交通建設、公園綠地加持 成新富人特區

位於高雄的龍德路,地理位置優越,且鄰近凹子底捷運站,以及後續輕軌C23龍德路站站點,區域內還有明星學校龍德國小、公園綠地凹子底公園,再加上緊鄰美術館區,居民素質好,是高雄新崛起的富人特區,目前價格正逐步起漲,不少高雄民眾指名入住。

图片说明
資料提供:好房網。

原文網址:http://house.cnyes.com/News/tw_housenews/Content/20150213115245244906911.htm

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-14 03:07:00 經濟日報 記者李娟萍/台北報導

中國信託投信總經理于蕙玲談起她的購屋置產經驗,買房子觀念萌芽,要回推到她的大學時期,當時她在證券公司打工,常常聽到前輩們在討論買賣房子的事情,她了解到買房資金需求大,需要理財的長期規劃。

大學畢業後,于蕙玲工作了一段時間,厭倦了經常搬家的日子,她想在30歲前擁有自己的家,但考量到當時的房價甚高,且希望距離上班地點近、生活機能方便,她向父母借了一筆頭期款,再加上貸款,在市區買了一間小房間,地點在八德路上,靠近饒河街夜市,雖然是舊社區,但平時吃飯、交通都甚為便利。

圖/經濟日報提供于蕙玲的第一間套房,買在18年前,當時每坪單價要30萬元,以當時的行情來說並不便宜,不過她認為,雖然是買到高點,但因屬自住型,不是投資型,短期資金就算被套在高點,可是沒有急需要出場獲利,單價高還可以接受。

時光拉回到現在的房地產市場來看,松山捷運站通車,加上松山火車站鐵路地下化,松山捷運站與松山火車站形成雙鐵雙站區,原本車站北側有知名饒河夜市商圈,南側則是服飾大批發地五分埔商圈,人潮絡繹不絕。

向來是最低房價區的鐵道周邊,因鐵路進行地下化工程,近幾年房價直直上漲,松山車站周邊也不例外,現在附近舊房子的房價也已翻倍。

于蕙玲笑著說:「我買房的眼光是對的。」但是她賣房的時間早了點,並沒有等到松山火車站翻新、房價翻倍。

隨著年歲漸長,于蕙玲希望自己的居住品質提升,在數年前,她決定賣掉市區的房子,搬到林口住,現在她回到青山綠水圍繞的家,就覺得一整天工作上的壓力也消失了。

于蕙玲說,買房子應符合不同年齡階層的需求,在競爭激烈的資產管理業,鳥語花香的環境、大自然的芬多精,往往讓她更充滿活力,為一天打拚。

對於想要買房子的年輕人,于蕙玲建議,應有理財的長期規劃,不論是買基金或買股票,要及早準備,存得第一桶金後,再尋找適合的地點置產,房地產的增值與否,主要是看地點的好壞,至於自住型的買房,除了轉手增值考量外,也應視自己的需要而定,房子是人生最重要的投資之一,宜多看多了解,三思而行。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5919/708227-名人找個家/于蕙玲-從小房下手

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

專家帶路/李永勤:首購換屋投資 都有適合物件-經濟日報

2015-02-14 03:06:58 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

李永勤(信義房屋中和景安店) 年齡:36歲入行年資:10年2個月 圖/信義房屋提供

捷運景安站周邊房市需求強勁,包括首購、換屋、投資置產客戶都能在此找到屬於適合的房子。信義房屋中和景安店店長李永勤表示,以首購族來說像是景平路、中正路公寓,可找到1,000萬元左右房屋。換屋族可鎖定南華路的純住宅區下手。

李永勤指出,首購族由於預算不多,中古公寓算是比較好下手的產品,如景平路、中正路上的公寓,認真挑可找到總價900萬至1,000萬元、1,200萬至1,300萬元的二房產品;或是離捷運站10至15分鐘在近南勢角、復興國小附近,也能找到適合產品。

換屋族部分,十年內的中古大樓、每坪成交價在50萬至55萬元,15至20年每坪單價約44萬至48萬元的二房和小二房產品,都可考慮。

長期置產客戶,在考量脫手率下,以捷運景安站或步行至捷運站五至十分鐘的一房產品都可評估。

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

好房網News記者黃慈雯/整理報導

近年政府調高房屋稅動作頻頻,不只重創豪宅市場,連只要是去(2014)年7月之後的新屋,都無可避免這波重稅衝擊,不過中古屋卻在這波打擊下倖存,加上都更話題熱,讓買舊的比新的划算,也因此中古物件在市場上詢問度大增,就有自稱是房仲業者的網友,在PPT上分享7個給買方出價時的建議,讓網友們直呼「中肯文」! 一名房仲在PTT上分享7個買家出價時的小建議,獲得廣大迴響。(翻攝自PTT)

建議1:別出芭樂價,出價前先看實價登錄做功課 房仲業者表示雖然這個道理大家都懂,但是出芭樂價的還是有,通常這些談也談不動,他建議買方出價前還是先看實價登錄做功課,不僅出價較合乎行情,仲介去跟屋主談才有施力點,他也強調,今年房市差,多數人還是在場外觀望,因此要像前年的新行情不容易,除非真的喜歡,否則別追價。

建議2:開價要從7折殺?別聽他們亂說! 他表示,雖然還是有屋主愛開高價,但是開價與成交價是兩回事,所以專家學者說開價要從7折殺這種說法不能拿來當出價依據,「能當依據的只有行情,也就是實價登錄或是需求」。

建議3:別拿房屋缺點跟屋主議價 其實房仲都知道 很多買家都會以嫌棄房子的某些缺點來跟屋主議價,不過房仲業者認為,這樣的議價方式並不會讓屋主降價,只會讓屋主感覺不好,仲介也更難談價。他直言,買家看到的缺點其實房仲都知道,也早就跟屋主議價過,所以「會在意或不喜歡就不要買,這麼多房子不怕看不到喜歡的」。

建議4:出價要出行情價,是回不去屋主當初的購入成本 儘管房市現況低迷,屋主有讓價意願,不過房仲業者認為,想要屋主以當初購入成本多加一點賣出,他覺得不可能。他假設,屋主10年前以300萬元買入,不過10年後的現在賣的行情在700萬元,想叫屋主以350萬元「有賺就賣一賣」,根本不太可能。

建議5:不要一直回頭看房價,只會越看越沮喪 房仲業者認為,就是因為台灣法治不健全,才會讓有一些人藉機利用炒作房子賺錢,但是在台灣有些物品折舊後價值就會貶低,但就房子而言是越舊越貴,所以建議買家,不要一直想以前的房子有多便宜,這樣不但買不到房子,只會讓心情更沮喪而已。

建議6:別管房價漲跌,有自備款就先買房 他認為,目前觀望氣氛濃厚、屋主也有讓價意願,是個不錯的進場時機點,畢竟房價要下修幅度也不大,多半是盤整或行情中低點而以,加上台灣人有追高的習慣,所以他建議,雙北以南的買家若有預算壓力,先買2房卡位都好,等到有需求再換大房,因為房價如果漲,你的房子也跟著漲,賣掉後的錢還可以當作要買另一間坪數更大房屋的頭期款;若是房價跌,也不是只有跌你一家,就算賣掉買別間也沒有吃虧。

建議7:投資客的房子瑕疵多,能不買就別買 投資客的房子通常看起來都光鮮亮麗,但是房仲業者提醒,亮麗的背後搞不好都是壁癌、漏水,「很少有投資客會有良心到處理好再賣」,另外,他也直言,投資客很看重投報率,所以仲介很難說服降價,只好轉向要買家加價。因此他建議,除非地理位置、坪數或房屋本身條件都讓你很滿意,否則出價最多出在實價登錄的高點就好,不然實在沒有必要幫投資客創造新行情,房子不是只有一間再看就好。

此心得文一發就有許多網友紛紛表示贊同,網友kay2005表示,「能力所及喜歡有需求就買,真的不用一直等便宜,然後等不到才再抱怨」,網友j1o2s3e4p5h6也表示贊同認為「重要的是心中有行情啊!」。

原文網址: 看不下去了! 老實房仲給買方的7個建議... | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15945991026.html

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/15945991026.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

北部房市降價吸引自住買盤的市場趨勢,往南延燒高雄房市,物件售價微幅壓低,有利吸引買氣集中。(記者林耀文攝)

2015-02-14  00:07〔記者林耀文/高雄報導〕

根據永慶價格指數統計,台北市房價近一年來下跌了4.9%,新北市則是有漲多回檔的態勢,民眾購屋腳步明顯放慢。高雄市地政局最新公布資料也顯示,今年元月高雄主要都會區房屋買賣移轉數量為2,742棟,年衰退17.16%,而台北市降價成交的物件佔比高達23%,新北市19%,投資客退場後,高達7成是自住型買方的氛圍下,「有感降價」是成交關鍵。

住商不動產高屏澎區協理林祺博表示,高雄因氣爆受重挫的城市形象雖在逐漸修復,2014年底交屋潮買氣也小有起色,但持續攀升的房價仍使買方卻步,不少投資客也打住購屋念頭,預計於短時間內,高雄地區難突破交易低迷狀況。

林祺博分析,高市交易熱區買氣仍弱,如三大指標區域所在的鼓山、苓雅區,買氣皆呈現持續下滑的情形,跌幅分別為32.01%、37.62%。許多於2014年底推出的新建案,普遍表現不佳,買方購屋意願轉向坪數較小的低總價產品;而楠梓區由商家紛紛進駐的高雄大學生活圈的加持,生活機能亦趨多元,今年房市也將持續看好。

目前投資客多數選擇拋售,漸退高雄投資市場,林祺博表示,高雄相較其他地區而言,房價平均為低且城市發展高,也因近年觀光產業、海港事業的積極推廣,城市形象也不斷提升,建議買方、投資客需多方考量研究,將長遠市場變化納入評估,才能選擇未來能提升房屋價值、生活品質之投資標的。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1233660

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

鉅亨網記者王莞甯 台北2015/02/13

房市交易低迷,房價也出現修正,據永慶價格指數統計,台北市房價近1年來下跌4.9%,新北市同樣見漲多回檔的態勢,連2季盤整,只剩新竹、台中緩升。永慶房屋指出,過去買方大幅度加價購的情況已不復見,取而代之的是合理的價格修正、實惠的中低總價物件,才能受到買方青睞。

超過6成買家等房價下修5%以上才願意進場

統計台北市近1年降價成交的物件占比高達23%、新北市也有19%,而購買這些降價物件的客群有多達70%是自住型買方,顯然「有感降價」是成交關鍵。

房價雖有小幅修正,但與買方價格認知仍有差距,據永慶趨勢前瞻報告對今年第1季的購屋意向調查結果,65%的買方要等到房價下修行情5%以上,才願意進場,加上目前市場待售量大,要順利成交「降價是唯一選項」。

雙北市自住買盤拉升至70%左右

如果把降價成交物件作為觀察重點,以台北市而言,去年第1季首購購買比重是25%、換屋35%,自住型合計為60%,到了今年1月,首購占比拉升至39%,而換屋雖然下降至33%,但自住型買盤拉升至72%;新北市去年第1季首購占比39%、換屋則有21%,兩者合計60%左右,而首購占比至今年1月已增加至41%,換屋則有27%,自住型買盤合計達68%,顯示雙北市首購族對降價產品偏好增高。

永慶房屋說明,對自住客來說,雖然「價格」不是購屋的唯一考量,但是卻是優先必須被考慮到的因素,尤其「向下比價」成風氣,在屋況、生活機能等各項基礎條件相近的同類物件中,只有價格最低的物件才有成交機會。

原文網址:http://house.cnyes.com/News/tw_housenews/Content/20150213101352331179911.htm

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  2015年02月12日 14:33 蔡惠芳

農曆春節即將來臨,倒數春節長假之前,不少銷售中房地產新案,已經陸續規劃好「好康」,計畫在新春長假中吸引購屋客戶來賞屋,衝刺新春房市買氣。「宏盛水悅」、楊梅「鴻築新巴黎」祭出只要賞屋,分別能抽20萬元歐洲雙人遊機票、現金的「賞屋禮」;至於「成交禮」更是琳瑯滿目,像「世界馥」、「君泰」送出國旅遊、「綠意皇邑」送iPhone6 Plus等。業者指出,春節長假,建商什麼都送,送什麼都不奇怪,只怕接待中心沒人來!

住展雜誌企研室經理何世昌今天表示,越來越接近華人重大節日-農曆春節,許多民眾已經開始忙著除舊布新、計畫出遊,但房地產業者可是一刻也閒不下來,反而緊鑼密鼓張羅千奇百種促銷方式吸引來客,從年前到年節間、乃至於年後推出一波波促銷的SP活動,就是希望在羊年伊始討個吉利,衝出成交佳績,開春就能博個好采頭。

何世昌表示,去年受到不動產稅改與九合一選舉衝擊,房市買氣幾乎泡湯,但現在財政部房地合一稅改革方向,已大勢抵定,業者期望買氣出籠、且為了搶食後稅改時代房市大餅,紛紛砸重本衝促銷,個案促銷金額頻頻加碼、越玩越大,就是要在羊年拚轉運!

何世昌表示,不少業者已邀請到名廚到接待中心,指導料理和廚藝,抓住女主人的心;也有業者找來收藏品鑑大師,教授古董收藏要訣;還有因農曆春節逼近,居家風水布置、羊年運勢講座也成為建案匯聚人氣的方式。其他像作家王文華、名嘴賴政憲,都是名人講座的常客。

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150212003219-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-12 06:25:01 經濟日報 記者郭及天/台北報導

房地合一稅制政院版本定案,房地產業者表示,過去近一年來房市飽受稅制不確定影響,造成買方觀望、賣方加速釋出,在遊戲規則明確後,有助房市交易回溫,去年下半年以來壓抑的買氣逐步回籠。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,據試算,總價4,000萬元以下房屋交易約占台北市13%、全台2.5%,加上自用及持有期間長、重購退稅等優惠,多數房產交易所需繳稅額均不重,甚至不用繳稅,房市不確性因素消失,去年以來房市回檔修正的走勢將告一段落。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/703665  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

時間:2015/02/11 15:45



抑制房價高漲,中央祭出「房地合一實價課稅」改革,但稅改高高舉起輕輕放下的狀況,讓專家批評有如「鐘擺稅改」,預期效果差很大,甚至有8成民眾對政府打房措施很無感,因為想入住台北市也要不吃不喝15年。


民眾:「總價就要1千萬以上,我就覺得滿誇張的。」

民眾:「不太敢想買房子這件事情。」

年輕世代要當有殼一族,卻想都不敢想,甚至高達8成民眾,對政府打房的措施很無感。民眾:「就是感覺房價好像越打越高。」

房產集團協理黃增福:「價格要讓它大幅度下修,以目前這樣看可能性不大,除非未來利率上升,有比較大的幅度,而且比較快。」

政大教授張金鶚就說,合理房價所得比應該落在3-5倍,但台灣已經病入膏肓,雙北市都超過12年,等於要絕食15年,不吃不喝才買得起台北市門牌,進一步點名桃園、新竹、台中,甚至離島澎湖,這些地區房價所得比也要7-9年。

但即使如此,上市櫃建商還是依然故我,根據統計,今年第一季推案大爆量,其中潤隆建設120億元拿下冠軍,另外遠雄也超過100億,太子建設96億元,總計15家建商就有852億。

房產集團協理黃增福:「上半年相對還是比下半年的市場,感覺上來得好,趕在這個時段裡面,能夠把一些案子先走掉,當然是對他比較好,因為下半年又碰到選舉,整個量就會縮。」

房仲業董事長李同榮:「房地產沒有永遠漲的道理,也沒有因為你現在輕稅,就是你最好的投資時機到來。」

更重要的或許是房地合一實價課稅,高高舉起、輕輕放下。

房仲業董事長李同榮:「我稱這個稅改是鐘擺稅改,去年4月份這個房地合一稅暫不可行,這是財政部發布的消息,但是7月份、8月份就可以提出方案,你說這3、4個月可以提出的方案,急就章提出的方案會多好,我們覺得不大相信。」

或許就是市場氛圍,再加上選舉因素,讓房市走向多了彈性,同時稅制改革,就少了預期效果。









原文網址:http://news.tvbs.com.tw/entry/566845   

最近修改:2015-02-11 17:15:53

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2015-02-11  14:50〔記者徐義平/台北報導〕

房仲網路事業部調查去年前十個搜尋度最高的社區,以近期備受關注的聯開案「美河市」搜尋度最高。

信義房屋指出,從熱搜社區的排名中發現,消費者在買屋尋找物件時,會基於「大型社區好宅較多」、「捷運共構住宅較夯」、「新北市社區較熱門」這三大現象做為參考依據。

  • 房仲網路事業部調查去年前十個搜尋度最高的社區,以近期備受關注的聯開案「美河市」搜尋度最高。(記者翁聿煌攝)

    房仲網路事業部調查去年前十個搜尋度最高的社區,以近期備受關注的聯開案「美河市」搜尋度最高。(記者翁聿煌攝)

根據調查報告指出,民眾在信義房屋官網搜尋前十名社區分別為「美河市」、「玉上園」、「荷蘭村」、「海洋都心」、「新巨蛋」、「台北灣」、「世界之心」、「城上城」、「百達富裔」以及「海揚」等十個社區。

信義房屋新店中央店店長黃源祥表示,「美河市」為捷運共構住宅,也是新聞熱議社區,整體詢問度居高不下,加上今年9月後,該區有不少戶數的兩年奢侈稅限制期的期限告一段落,屆時將會有不少個案釋出,目前每坪價格52~62萬元。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1230988  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼