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2017-03-06 14:19:14 經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

位於信義計畫區精華地段的國泰置地廣場。 本報資料庫
位於信義計畫區精華地段的國泰置地廣場。 本報資料庫
 

信義全球資產分析,信義計畫區地標商辦林立,是目前北市商辦租金唯一能站穩3,000元,並挑戰4,000元大關的商圈,去年雖一度受國泰置地廣場一次釋出2.65萬坪空間影響,隨著國泰置地廣場逐漸去化,證明許多企業願意多付一點租金,進駐頂級A辦。

然而除了正興建中的南山廣場,信義計畫區僅剩富邦A25規劃興建商辦,未來也無其他素地可供開發,反觀受惠都更熱潮的敦北、復興南京商圈一帶,從2018年起幾乎年年有新案完工,未來地標型頂級A辦焦點,將重新回到敦北南京一帶。

信義全球資產分析,除了目前已完工可供使用的合庫中崙總部、宏盛金融中心外,敦北、復興南京商圈一帶,尚有國泰民生建國都更案預估在明年完工,至於甫動工的中壽新總部,則預計在2019年完工。

另外,冠德敦北總部(松齡新村都更)、台塑總部都更、國泰世華銀行敦北都更案皆在都更程序中,也都規畫辦公室使用樓層,隨著都更進度推進,未來周邊區域新地標商辦大樓競出,又擁有敦化北路林蔭大道及鄰近松山機場的優勢,頂級A辦將逐漸聚焦在敦北南京商圈一帶。

信義全球資產分析最近實價登錄揭露的宏盛金融中心租金行情,每坪3,425元,高出原本周邊區域行情許多,而與信義計畫區指標大樓2016年揭露之行情相近,超水準表現引發關注。

檢視未來敦化、南京商圈一帶的新商辦規劃,多複合住宅或旅館,原本釋出的辦公面積就有限,再加上原企業之總部又使用多數面積,相比信義計畫區大樓動輒一次2萬坪的釋出,較無初期高空置率及其他大樓競爭等不利因素,未來新商辦完工後,有機會成為第二個挑戰月租3,000元的頂級A辦區域。

信義全球資產代理二部執行協理周中德表示,信義計畫區在南山廣場完工後,將再度面臨一次性新增大量供給的高空置率問題,對拉升租金是較大的挑戰,而目前敦化南北路一帶,多數商辦屋齡老舊,週邊新商辦競爭少,已在地多年的企業對原商圈有一定黏著度,可能選擇進駐附近頂級A辦,若宏盛金融中心以及其他新完工大樓能保持高租金表現,可望成為區域領頭羊,未來敦北商圈將與信義計畫區並列,成為北市租金行情最高的辦公雙核心。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5894/2323944

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2017-03-06 05:26經濟日報 記者何孟奎採訪整理

李永然

為逃避租賃所得稅,許多房東會限制房客不得申報租金抵扣所得稅。不過,今年元旦「房屋租賃定型化契約」新制上路,房東不能再限制房客遷入戶籍,也不能限制房客拿租金扣繳綜所稅,如果違反規定情形,最高可處30萬元罰鍰。

房東限制房客申報租金抵扣所得稅的問題由來已久,許多房東都想避稅,如果房屋出租給企業經營者,承租人給付租金的時候,負有扣繳義務。

透過房屋租賃定型化契約,出租人與承租人就不能有違反扣繳義務的約定;另一方面,違反扣繳義務還會涉及稅法上面的法律責任,因為在稅法當中,也有賦予扣繳的責任,沒有申報扣繳就是違反規定。

根據過去案例,一個公司若有支付租金,租金屬於營業費用,公司本身要做帳,沒有申報的情形較少,比較常見的是租金短報,幫承租人減少租金所得稅的負擔。

至於個人的部分,很多承租者未向出租人主張要租金申報,這是很常見的情況;甚至有些出租人為了避免被承租人檢舉至連租約都沒給承租人,雙方僅止於信任關係。

房屋租賃定型化契約上路後,目的希望有導正作用,讓出租人不敢再違反規定,也讓承租人可主張「既然定型化契約有此規定,還是要依政府規定來做合約的處理」。房客可以說:「不是我不跟你配合,而是政府有這樣的規定在」;如此一來,房東也較不會為難房客。

承租人可能想問:出租人如果將新制成本轉嫁到租金是否違法?就法規論之,如果房屋租約是舊有契約,房東便不能任意提高房租;但如果雙方要重新訂定租賃契約,房東可以提高租金,這是本於契約的自由原則。

消費者保護法中針對房東與房客之間的消費關係,有「應記載事項與不得記載事項」的規定,今年上路的定型化契約,也屬於這個部分,有強行適用的效力;如果是不得記載事項而記載,即使契約中有記載,也可以不遵守。因此房東即使在契約中載明不能申報租金,承租人仍可申報。

過去因為租金申報問題導致的糾紛案例不多,但隨著定型化契約規定實施後,這方面案例可能會逐漸增加;很多民眾對法律認知並沒全然瞭解,不知道可主張甚麼權利,有了這些導正措施後,會提升民眾對法律的認知,一旦權利受侵犯時,就可有所主張。

(本文由永然聯合法律事務所所長李永然口述)

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2322628?from=udn-catelistnews_ch2

 

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2017-03-05  07:41

〔即時新聞/綜合報導〕這幾年經濟持續低檔,生意難做,不少店家付不出高租金,只能收攤,店面空租率高,店房東也喊套牢,不過,台中市公益路號稱「餐飲一條街」,市場熱絡,不少名店往這裡擠開店面,據報導,租金行情每坪3000~6000元,且租期到還翻倍漲,在房市中形成獨特風景。

  • 台中市公益路店面租金跳漲。(圖擷取自google地圖)

    台中市公益路店面租金跳漲。(圖擷取自google地圖)

《工商時報》台中市公益路商圈近期傳出,連鎖寵物店、連鎖咖啡館一口氣簽下10年租約、租金高達上億元,引發市場熱議。

據報導,高雄發跡的「卡啡那CAFFAINA」精品咖啡連鎖店,到台中拓店,第2家分店去年底落腳公益路、大墩路口,220坪空間、月租金逾80萬,換算每坪租金近4,000元,且一次簽下10年租期支付近億元租金。

另外,即將開幕的「寵物公園」連鎖店,承租原「一心豆干」店面,約210坪空間月租金75~80萬元間,每坪租金逼近4,000元。

據報導,公益路上大小餐廳逾百家,租金再貴,業者樣搶租,包括「赤鬼」牛排館、知名藝人藍心湄、陶晶瑩合開的川菜連鎖餐廳「KiKi」,近期的續約租金都跳漲一倍,但業者咬牙續租。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1993622

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內政部估計,國人因居住或就學因素有租賃需求者約有285萬人,設立租賃專法有迫切需求。(本報資料照)

2017/02/27 13:24文/記者馮牧群

 

租屋市場將有新發展,內政部近日通過「住宅租賃發展條例」草案,即將在本會期送立院審議,並排入優先法案。草案內容針對房東、房客及產業所遭遇的問題提出應對措施,包含強化租賃關係保障、引入非營利團體協助事務處理、加強爭議處理管道、提供房東租稅優惠、建立租賃專業服務制度等,使房東出租放心、房客居住安心、產業經營用心。

內政部地政司表示,國人因居住或就學因素有租賃需求者估計約285萬人,涵蓋台灣總人口8分之1,「住宅租賃發展條例」草案可讓整體住宅租賃健全發展,住宅政策更周延完善,立法內容有以下重點:

現行「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」適用「消費者保護法」所定義的消費關係,但有部分住宅租約未受其保障,新法授權得增訂「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,將涵蓋多數租賃行為,提供租賃雙方更全面性的保障。此外,要求提供刊登廣告的媒體經營者負起查證責任,如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等,確保房客能獲得正確資訊,簽訂公平對等的租約,租賃關係有保障。

租賃當事人未來可選擇加入出租人或承租人的非營利團體,利用團體內部提供的互助機制,分享專業經營經驗與面對糾紛處理協商技巧、教育訓練課程等,降低處理租賃事務成本、取得信賴的諮詢處理管道,成為租賃雙方處理大小事的幫手。爭議處理管道方面,由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會進行爭議調處,因租賃糾紛涉及金額較低,提供免收調處費用的服務,由政府扮演公正專業的第三人角色,協助民眾確保租賃權益。

另外政府委託民間經營的包租代管計劃,鼓勵個人房東將房屋透過專業經營者代管或出租後轉租,享有所得稅、地價稅及房屋稅相關租稅優惠,讓個人房東能減輕經營負擔又獲得穩定收益,活絡租屋市場。內政部這次也訂定租賃住宅服務業與業務規範,要求服務人員取得專業證照,強化租賃產業制度與服務品質。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/2576

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2017-03-01 17:29聯合新聞網 綜合報導

房屋租賃契約新制2017年元旦上路。 圖/聯合報系資料照片
房屋租賃契約新制2017年元旦上路。 圖/聯合報系資料照片
 

房價太高讓人民買不起房子,只好轉而承租房子,相信有租屋經驗的人都知道,房東一定都會要求房客不要遷入戶籍、不要拿租金扣繳綜合所得稅,但從今年(2017)元旦開始,房屋租賃新制上路後,房東不能再限制房客,違者最高將可處30萬元罰鍰。就有人提出疑問,「房客需要屋主同意才能入籍嗎?」有網友一針見血的回答,「入戶藉需要房屋稅單,如果房東不同意,不曉得要去哪生出這東西來」。

在新公告的房屋租賃契約中明定內容不得記載事項,包含不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅等,而常見的房屋租賃糾紛,如提前終止租約、房東要求過高押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用等等爭議,明定應加以記載。

有網友詢問要入籍是否需要屋主同意?問題引來其他網友紛紛留言,有人說「遷戶籍不需要屋主同意,只要拿房屋稅單去辦就可以了,不過還是要告知屋主」,但有網友持不同看法,「入戶藉需要房屋稅單,新成屋則是直接拿房屋所有權狀才能辦,如果房東不同意,不曉得你要去哪生出這兩樣東西來」。

還有人對於租賃新制開心的表示不用花千萬買房子,只要在明星學區租房幾個月,把戶籍遷入後,搬走也不要把戶籍遷出,就能讓孩子輕鬆讀明星學校了,但這樣的說法引來許多網友打臉表示「只要確認房客搬走,屋主有權利將房客戶籍遷出」。

不過多數人都認為,屋主和房客對於入不入戶籍應該先溝通好,不能接受就不要簽約,租屋本來就是好聚好散。

針對有人認為房客若要求入籍,房東就會藉此漲租金,房屋租賃新制也明確規定不得將約定稅賦轉嫁在租金上,違者最高可裁罰30萬元。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2313957?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-02-26 13:55:20 聯合晚報 記者郭及天/台北報導

最新調查顯示,大台北住宅租金仍處上漲趨勢。 圖/聯合報系資料照
最新調查顯示,大台北住宅租金仍處上漲趨勢。 圖/聯合報系資料照
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今年上路的定型化契約,規定房東不得限制房客租金扣繳所得稅,市場擔憂,轉嫁效應下,帶動租金持續上揚,加深租屋族負擔,特別租屋需求旺盛的地段、產品,租金更易於轉嫁。

房產業者分析,租屋市場回歸供需,需求旺盛的捷運沿線、市區地段容易轉嫁,租金持續看漲,反之位邊陲、供給過量地區,租金難以轉嫁。

業者分析,目前租屋市場不乏近年新完工,但高價套牢、難以出售的房屋,這類待租新屋多位於外圍重畫區,房數規畫也未必符合多數租屋族的需求,租金難漲,甚至可能下修。

無論單身或家庭租屋族需求最高的,都是通勤交通條件佳、生活便利,近學校,有公園的房子,屋齡新舊並非主要考量,只要租金在可負擔範圍下,就會考慮承租。

業者說,大台北招租中房子不少,符合主流租屋市場的物件一釋出,眾人搶租,房東可輕鬆提高租金,將取得成本和持有成本轉嫁給房客。

為數不少的豪華住宅、蛋白區換屋型新成屋,未必符合多數租屋族需求,租金行情恐難以維繫。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5894/2308580

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2017-02-26 13:55:18 聯合晚報 記者郭及天/台北報導

圖/聯合晚報。
圖/聯合晚報。
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最新調查顯示,大台北住宅租金仍處上漲趨勢,台北市三房格局平均月租金,要價逾2.7萬元,已逼近家庭可支配所得三成,無殼蝸牛租屋壓力日益增大。

屋比房屋比價平台統計各大房仲及房屋網路平台待租案件,雙北市各類住宅產品租金開價,均較半年前上漲1%至2%。目前台北市套房平均租金要價為1.11萬元,三房、四房格局分別為2.72萬及3.45萬元。

即使租金水準較低的新北市,套房租金也達8758元,三房、四房分別為1.73萬、2.31萬元。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,近年房市景氣差,大台北房價反轉下跌,許多人認為愈晚買,愈便宜,暫停購屋計畫,轉買為租。由於多數房子出租,沒多久就能租掉,租屋市場租金決定權更向屋主靠攏。不少屋主因房屋買價高、持有成本提高,為了要維持投報率,儘量打平房貸支出,開價持續往上。房東高租心態、加上租方需求增加,造成住宅租金上揚。

房仲業表示,台北市家庭可支配所得中位數約113萬元,以目前租金水準,家庭租下三房格局的租金,已占所得將近三成,雖然比購屋房貸負擔仍相對較低,但也逼近可忍受的臨界點,若租金持續上揚,房價持續下跌,租屋者可能轉為購屋。

根據調查,雙北各行政區各類型住宅平均月租金開價,以台北市以大安區最高,達2.63萬元,松山、南港都超過2.3萬元,最低的萬華區接近1.7萬元。新北市以新店區1.81萬元為最高,板橋、汐止、新莊均逾1.7萬元,即使房價水準較低的「林三淡」,平均租金開價也都在1.65萬元以上。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5894/2308579

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單算出用租的還是用買的划算

租金報酬率決定合理房價

作者 / 怪老子理財 發表日期 / 2016/11/21 

 

房價是否過高?除了感受到大部分的中產階級買不起房子外,是否還有其他量化的數字可以判斷。

其實,從目前平均1.5%的租金報酬率,已經清楚反應房價過高的事實。另外,若房價往下跌,那麼低到甚麼程度應該就是合理進場時機呢,也可以從租金報酬率知道。簡單說,租金報酬率決定合理房價!

首先,房價低點如何從租金報酬率判斷?租金報酬率是年租金除上房價,如果租金不變,房價愈低租金報酬率就會愈高。當房價低到使得租金報酬率高於「買進租金報酬率」,就應該是低點了。我將買進租金報酬率定為月租金等於貸款的月繳款金額時的租金報酬率,公式如下(公式推導請參閱本文附錄):

買進租金報酬率=貸款成數*12/PV(貸款年利率/12,貸款年數*12, -1)

當租金報酬率等於買進租金報酬率,月租金跟貸款的繳款金額就會一樣多,這時候的租屋族只要繳得起頭期款,實在沒有理由不買房。因為選擇購屋者,繳清貸款以後房子就完全屬於自己,而選擇租屋者卻以後甚麼都沒有。

從上述公式也可以看出,買進租金報酬率只跟貸款成數、貸款年利率、以及貸款年數相關。但貸款成數及貸款年數幾乎不太會變動,所以主要跟貸款年利率相關連。下表列出當貸款成數0.7以及貸款20年時,不同貸款年利率時的買進租金報酬率,可以看出當貸款年利率愈低時,買進租金報酬率也會降低。所以,貸款年利率也會影響合理房價,這也說明為何貸款利率愈低,合理房價就會愈高,因為這時候的買進租金報酬率也會降低。

現在貸款成數差不多落在七成左右,房貸年利率1.88%,貸款期限20年。從公式算出,這時候的買進租金報酬率為4.2%。不管房價多少,只要一間房子的租金報酬率為4.2%,每月必須支付的本息金額以及月租金就會相等。

例如一間800萬的房子,頭期款240萬元,貸款金額560萬,所以月繳本息金額為2萬8,012元。4.2%的租金報酬率,每年房租為33萬6,148元,每月租金也是2萬8,012元。如果房價為2,000萬元的房子,頭期款600萬元,貸款金額1,400萬,月繳本息金額為7萬0,031元。4.2%的租金報酬率,每年房租為84萬0,369元,每月租金也是7萬0,031元。

反過來看,當租金報酬率低於貸款利率時,代表收到的租金光是繳銀行利息都不夠了,還得支出額外資金來償還本金,所以包租公的投資動機已不存在,只剩下波段炒作者。也可以這麼說,當租金報酬率低於貸款利率時,就代表房價過高了。

簡而言之,合理房價可以由租金報酬率來推論,應該落在貸款利率及買進報酬率之間。就以目前的貸款利率1.88%來說,買進租金報酬率為4.2%,那麼房價的合理租金報酬率應落在1.88%~4.2%。只要知道房屋的年租金,就可以推算房價高低點,將年租金除上貸款年利率就是房價高點,除上買進租金報酬率就是房價低點。從這樣的邏輯推論,現在的房價確實是太高了,如果政府真的可以讓房價回歸合理價,想購屋的讀者只要看看買進租金報酬率就知道買點了。

(圖片來源:unsplash.com

(原文轉自怪老子理財部落格

原文網址:https://www.gvm.com.tw/webonly_content_12338.html

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2017-02-23 02:42經濟日報 記者劉懿慧/台北報導

租屋族省稅小撇步!房屋租賃新制今年上路,明定房東不可限制房客用租金扣繳綜合所得稅,否則最高可處30萬元罰鍰。南區國稅局提醒,民眾應妥善保留支付租金的相關單據,以利隔年申報綜所稅時可列舉扣除。

過去常有房東因擔心房客申報租金,或是在租屋處設籍,會讓房屋成為「非自用住宅」,增加房屋稅、所得稅等稅負,因此會在租賃契約中規定房客不得設籍或申報租金。

但房屋租賃新制規定,房東不能限制房客遷入戶籍、申報租金以扣繳綜所稅,以及不可約定稅負轉嫁等等,以保障房客權益。

財政部南區國稅局表示,依所得稅法規定,納稅義務人本人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋,供自住且非供營業或執行業務使用的租金支出,可備妥證明文件後,列報租金支出扣除額,但每一申報戶無論所繳租金多寡,每年可扣除額以12萬元為限。

而證明文件可二選一,其一是租賃契約書、付款證明及納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬,在課稅年度在該地址辦竣戶籍登記的證明;或是納稅義務人載明承租的房屋,在課稅年度內是供自住,且非供營業或執行業務使用的切結書。

國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上明確劃分宿舍費用的繳費收據影本即可。

該局提醒,租屋族若已有申報購屋借款利息列舉扣除額,就不可在同一年度列報房屋租金支出。但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例分別計算扣除限額,申報綜合所得稅列舉扣除額。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2301406?from=udn-catelistnews_ch2

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2017-02-20 16:42經濟日報 記者韓化宇╱即時報導

去年地上權標售情形,已經不是「冷」可以形容,而是「急凍」,去年下半年地上權案,甚至全軍覆沒。曾在財政部國產部門服務16年的金管會主委李瑞倉,剖析箇中原因。他表示,地上權案件難推,主要是國人「有土斯有財」觀念根深蒂固,買房子一定要有土地;加上銀行授信向來保守,沒有土地作為擔保,就覺得貸款沒保障。

李瑞倉強調,很多人不愛地上權,喜歡競標國有土地,是以為只要標到國有土地,將來地價上漲,賣出去還可賺一手。但他在當國產局長時,有一家大企業以每坪420萬元價格,標到一塊台北信義計畫區土地,後來轉賣出去的價格「只剩270萬元」,這代表土地是有漲有跌,絕非「只漲不跌」。

為了促進地上權案件,財政部把希望寄託公股行庫,並向金管會爭取,能將銀行對地上權放款,排除銀行法第72-2條限制。

不過,李瑞倉指出,假設地上權案子很多,亟需銀行奧援,再來考慮鬆綁未嘗不可。但問題是,地上權案件向來很少,「從我當國產局長(國產署前身)就不好推了」,銀行資金還很充足,跟銀行法72-2條限制沒有關係。

根據財政部國庫署統計,去年列標46宗國有地設定地上權案,僅標脫六宗,標脫權利金15.3億元,只有預算數30億元的一半,地上權市場表現可說是冷到不行。

不動產業者指出,從去年上半年開始,房市明顯走下坡,整體大環境不佳,固然影響地上權標售情形。

另外,地方政府去年大幅調高公告地價,房地持有稅突然暴增,取得地上權的建商或購屋者,得面臨不斷上漲的地租,重挫投標意願。

為此,國產署去年底緊急修正規定,將地租率改採「部分固定、部分浮動」,讓得標業者不確定風險下降,以減少公告地價調漲對地上權案的衝擊,但仍無法挽救下半年地上權「槓龜」的命運。

除上述兩個客觀因素,不動產業者說,還有一個心理因素,就是廠商看到台北大巨蛋被政治力介入、變成「爛蛋」的下場,紛紛打退堂鼓,不敢再跟政府打交道,波及整個促參案及招標設定地上權案。

據財政部促參司統計,去年促參簽約金額僅524億元,較前年的1,135億元腰斬,又以台北市最慘,去年僅簽約六件小型促參案,簽約金額才1.11億元。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2296222?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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在台灣,炒房到底有沒有道德瑕疵,這個題目掀起PTT鄉民的討論,其中有人認為,台灣投資客炒房其實算有道德的,因為國外炒房,是連租房的租金都炒。
在台灣,炒房到底有沒有道德瑕疵,這個題目掀起PTT鄉民的討論。
(好房網News黃彥翔/攝影)
台北市夜景 (好房網NEWS黃彥翔攝影)
有網友在PTT home-sale版發文請益炒房到底是什麼,並進一步詢問這樣是否有道德瑕疵。該位網友的發言也引來其他網友的回覆。有網友認為,台灣炒房其實算有道德的,因為外國炒房都是炒租金,讓租屋族流浪在街頭。另外也有網友說明怎樣的人才會炒房,1.直接想激起炒作風氣的人、2.騙人的投資客、3.炒房民代、4.只能漲不能跌的人。
台灣人對房地產的價值觀,前外商董事長田臨斌曾在「商業周刊」撰文探討,他認為已經扭曲成「擁有重於使用」,過去房地產穩賺不賠的歷史,讓民眾買房開始在乎增值多過於居住品質,但沒有買賣,財富根本不會增加。
田臨斌指出,台灣的房價是被自己人炒高的,在外國的大城市,房價和租金是成正比,但台北卻是房價高、租金低,而國外都市人口組成來自世界各地,台北卻多是離不開便利交通、熱鬧繁華、商家林立的台灣人,讓「階級」和「封閉」成為炒房兇手,房價更會繼續貴下去,民眾買不起房和政府打房,將讓有房、無房都焦慮。
 

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2017-02-18 14:14:00 聯合晚報 記者楊美玲/台北報導

春節過後是租屋族的換屋旺季,不論年後轉職搬家,或大學生開學前換租屋,租屋市場也跟著活絡。房仲業者提醒民眾,找房子雖麻煩,但如果沒注意一些細節,問題可能更大。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,對於經驗不足的年輕人來說,租屋是一個法律行為,保障自己的權益十分重要,她提醒,首先確定房屋為房東所有,若房東或仲介是受委託,請其出具授權書及相關證明文件,簽約時務必仔細閱讀合約內容,雙方權利義務都應明訂清楚,若有塗改處雙方皆應簽名或蓋章。若合約不只一頁,頁面接縫處雙方要蓋騎縫章,或每頁雙方都簽名,避免被抽換內頁,合約一式兩份雙方各持一份,務必妥善保管。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨也提醒,民眾租屋,該做的功課不能少,除了看房屋擺設喜不喜歡外,更要留意兩大重點,一、掌握租屋行情,透過朋友資訊或是租屋網搜尋,了解區域行情,避免誤踩地雷。二、租屋除了先確認設備是否完好外,也要確認使用是否需要另外計費,以及其他計費與非計費項目,並註明與合約中,以保障自己的權益。

如果是選擇合租,最好能個別跟房東簽約,避免有人不租時其他人要負擔租金。此外,清潔打掃、公共空間使用等事務,最好能有生活規約,才不會因為合租卻傷了和氣。

當然,無論是不是學生,看房時盡量不要一人獨自前往,盡可能結伴同行,並且注意周圍環境,保持警覺心,看屋前可先告知親友看屋時間、地點及房東或仲介的聯絡方式。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5895/2292456  

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2017-02-13 20:27中央社 台北13日電

公股行庫衝刺地上權房貸,爭取鬆綁法規3成上限、備呆降至1%以及成立專業鑑價機制等。不過,金管會回應,銀行地上權做不多,是受大環境因素影響,只有1、2家銀行逼近3成上限。

財政部今天召開公股小組第一季業務會報,會中除各行庫報告去年業績表現外,聚焦地上權房貸、洗錢防制等兩大議題專案報告。

在地上權房貸方面,土銀提出三點建議,首先、地上權房貸承作比照政策性房貸,即排除銀行法第72條之2上限3成的規定;其次、地上權房貸的備抵呆帳提撥率比照政策性房貸,由現行的1.5%調降為1%;第三、為解決地上權分割後持分鑑價問題,成立地上權專業估價機制。

同時,會中還涉及建立地上權到期展延機制、地上權地租上漲有上限,不要無限飆漲,以及地上權契約終止後的緩衝機制,以降低銀行融資風險。

另外,國有財產署正進行今年第一批設定地上權標的挑選作業,預計3月對外公布。

國產署副署長邊子樹表示,為鼓勵公股行庫辦理地上權案件,財政部年前拜會金融監督管理委員會,提出兩大訴求,包含銀行承作地上權案件不計入銀行法第72條之2計算,以及成立地上權鑑價機制。

同時,邊子樹強調,銀行承作地上權案件不多,主要反映房市交易冷淡,另外,相較具所有權的案件,地上權案件由於貸款成數較低,且利率較高也都影響市場買氣,進而影響銀行承作業務量。

對於公股行庫爭取鬆綁銀行法第72之2、備呆提存,金管會回應,目前銀行承作不動產的平均水位26%,只有1、2家銀行逼近3成上限,受大環境因素影響,大銀行承作地上權不多。

同時,為增加地上權案件的流動性,金管會主委李瑞倉在與財政部的會議上裁示希望台灣金聯可以參與地上權案件的次級市場,以增加地上權案件的流動性,此外,目前已有實價登錄,揭露不動產交易行情。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2282422?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-02-10 21:55中央社 台北10日電

內政部研擬住宅租賃草案,給予月租金新台幣6000元內免稅優惠,但有業者認為誘因不足,建議提高。內政部次長花敬群今天表示,內政部已經非常努力向財政部爭取免稅額度。

為健全住宅租賃關係,保障租賃當事人權益,活絡住宅租賃市場,內政部研擬「住宅租賃市場發展條例草案」,計畫在全國舉辦3場公聽會,首場下午在內政部舉行。

根據草案,個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅服務業代管或出租予租賃住宅服務業轉租供居住使用1年以上者,得依規定減徵租金所得稅,住宅出租期間每屋每月租金收入不超過新台幣6000元部分,免納綜合所得稅。

草案指出,住宅出租期間每屋每月租金收入超過新台幣6000元部分,其租金所得必要損耗及費用減除,若未能提具確實證據者,每月租金收入超過新台幣6000元至2萬元部分,依該部分租金收入53%計算;每月租金收入超過新台幣2萬元部分,依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定的減除標準計算。

與會的永勝資產科技集團執行長徐明達表示,對房東而言,稅金最重要,草案規定每戶每月6000元租金收入免扣稅的誘因不夠,希望再提高。他並建議導入事後查稅機制,否則房東還是不願意進入租賃市場。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡認為,「住宅租賃市場發展條例草案」未規範房東與房客權利義務,或許政府考量要讓租屋產業先行,但權利義務也很重要。

主持公聽會的內政部次長花敬群表示,台灣租賃市場有很大發展空間,有100萬家庭承租房屋,這麼大的量,應該讓其安定。

花敬群表示,內政部已經非常努力向財政部爭取免稅額度,若以租金2萬元計算,減除必要損耗與費用,實際報稅金額可能約6500元,只要繳一點稅,就可以進入專業的租賃服務業系統,大家各退一點點,對雙方都有利。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2277150?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news  

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2017-02-07 23:59聯合報 記者賴昭穎

內政部昨天公布住宅租賃市場發展條例草案,民眾將名下住宅委託租賃業者代管或出租供居住用一年以上,每月租金收入不超過六千元可免納綜合所得稅;超過六千元部分則依必要損耗及費用減除。

草案指出,月租金收入超過六千元部分,租金所得可減除必要損耗及費用,若無法提出確實證據,租金超過六千至兩萬元部分,依該部分收入的百分之五十三計算;超過兩萬元部分,按所得稅法相關規定的減除標準計算。草案規定為鼓勵房東釋出房屋出租,將適當減徵地價稅、房屋稅,不過,優惠稅率由各地方政府訂定。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2270786?from=udn-catelistnews_ch2

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2017-02-07 18:33中央社 台北7日電

政府積極鼓勵空屋出租。 圖/聯合報系資料照
政府積極鼓勵空屋出租。 圖/聯合報系資料照
 

 

內政部今天公布住宅租賃市場發展條例草案,根據草案,讓房東包租代管,出租1年以上者,月租金不超過新台幣6000元,可免納綜合所得稅;超過6000元,可依必要損耗及費用減除。

為健全住宅租賃關係,保障租賃當事人權益,活絡住宅租賃市場,內政部已研擬住宅租賃市場發展條例草案,將於台北、台中、高雄舉辦3場公聽會。

根據草案,個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅服務業代管或出租予租賃住宅服務業轉租供居住使用1年以上者,得依規定減徵租金所得稅,住宅出租期間每屋每月租金收入不超過新台幣6000元部分,免納綜合所得稅。

草案指出,住宅出租期間每屋每月租金收入超過新台幣6000元部分,其租金所得必要損耗及費用減除,若未能提具確實證據者,每月租金收入超過新台幣6000元至2萬元部分,依該部分租金收入53%計算;每月租金收入超過新台幣2萬元部分,依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定的減除標準計算。

根據財政部統計處資料顯示,2014年平均購屋年齡為41.2歲,無屋者達263萬戶,佔家戶數846萬戶的31%,顯見對於住宅租賃需求仍屬剛性。為滿足此一需求,降低租賃糾紛發生,應提供正確的租屋資訊供出租人選擇合適住宅。

內政部指出,藉由平等互惠租賃契約、租賃資訊透明、建立專業服務、規範租賃廣告內容等措施,以滿足承租人需求,並確保其權益。

草案也明定,為鼓勵房東釋出房屋出租,將適當減徵地價稅、房屋稅,但優惠稅率須由各地方政府訂定。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2270326?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-02-07 19:07中央社 台北7日電

為健全住宅租賃關係,保障租賃當事人權益,活絡住宅租賃市場,內政部已研擬住宅租賃市場發展條例草案,將於台北、台中、高雄舉辦3場公聽會。

內政部表示,住宅租賃關係涉及民眾權益,近年來民眾普遍關心,政府宜適度規範以保障租賃雙方權益,另由於人口老化及少子化,空餘屋增多,如何予以引導釋出以為活絡住宅租賃市場也是政府的努力目標。

內政部將於10日、13日及14日,分別在台北、台中及高雄辦理三場次的公聽會,說明條例制定的目的及內容,歡迎民眾參與,並提供寶貴意見。

內政部指出,目前租賃的關係還是以民法及土地法的相關規定為主,此條例的立法重點,包括未來租賃雙方簽約時應遵循政府訂頒的約定事項外,也包括政府應扶植設立非營利組織以提供租賃雙方相關專業諮詢服務,及訂定租賃住宅服務業之設立與業務規範等,並特別訂定對委託服務業者代管或轉租房東有稅金減免優惠。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2270215?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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/綜合整理
想住豪宅?房產專家:有錢也不一定租的到。(資料照/陳麒全攝)
想住豪宅?房產專家:有錢也不一定租的到。(資料照/陳麒全攝)

雖然一般人買不起豪宅,但就算是有錢人可能也租不到豪宅。房產業者指出,豪宅屋主都會透過仲介調查房客財力,但若是有錢的富二代,卻像個痞痞的小屁孩,屋主也不放心把房子租給他。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫接受《東森新聞雲》採訪時表示,台北市知名豪宅每月租金約25萬,年租金就高達300萬元!而且租約一簽就是兩、三年,屋主擔心房客付不出錢,都會請仲介先對房客做身家調查,並詢問租屋的理由。而「財力」是屋主的首要考量,其次是房客的職業,至少要總經理以上等級,且有一定水準,他笑說:「如果是富二代,但一副痞痞的屁孩樣,這種也不一定能租到。」

吳懿倫說,一般名人或藝人並非豪宅租客主流,尤其名氣不高的藝人,或只是被包養的小模,屋主考量就會比較多,「免得最後付不出錢還要跑法院很麻煩」。

(中時電子報)

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2017-02-02 19:05中央社 台北2日電

網路生活平台數字科技根據591房屋大數據調查發現,2017年1月與去年同期的租金表現,雙北市房租普遍有上調情形,其中台北市分租套房年漲7%最明顯。

數字科技進一步觀察台北市各區表現,中正區分租套房調整22.3%最多,主要原因為內政部房屋租賃新制,自2017年元旦起實施,雖然對租屋族更添保障,但部分新制可能墊高出租成本、使房東漲租。

內政部2016年6月公告修正「房屋租賃契約書範本」、增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,並於今年1月1日起實施;新版契約明定不得記載事項,包含不能限制房客不得遷入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅等。

根據591房屋交易網調查,今年1月,台北市各租屋物件租金與去年同期相較,平均成長2.9%到7%;新北市則平均成長1.8%到5.2%,顯見房屋租賃新制上路,房東因成本增加,反映在房租價格上。

其中,台北市分租套房2017年1月租金,單坪租金1547元,與去年同期相較,年增7%,主要原因為在都會區租屋,「分租套房」因月租金相對「獨立套房」便宜,且亦可享有獨立的生活空間與衛浴,是小資上班族的首選,交易熱帶動房租上揚。

進一步觀察台北市各區分租套房,調漲最多前三名依序是中正區22.3%、大安區16.1%以及松山區11.9%。數字科技表示,台北市中正區交通便利、生活機能良好,涵蓋台北車站、公館與師大生活圈,學生與上班族群都相當多,租屋市場十分活絡,今年1月中正區單坪租金1830元,更衝上台北市各區最高,與去年同期相較,租金調漲逾2成。

數字科技發現,若是情侶、三五好友或是家庭租屋,傾向尋找整層住家來共享更大的生活空間,租屋策略便會「以(通勤)時間換取空間」,離開蛋黃區台北市,在新北市以較實惠的租金來找更大坪數的物件。

根據數字科技觀察,新北市幅員廣大,若以租屋物件較多、租賃較為活絡的區域來看,板橋、中和、土城、淡水等行政區,今年1月整層住家的刊登筆數都逾百筆,單坪租金行情也都有2%到24%不等的漲幅。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2261584?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-02-02 15:01經濟日報 記者游智文╱即時報導

根據數字科技旗下591房屋大數據,今年1月與去年同期租金比較,雙北市整層住家、獨立套房、分租套房、雅房租金均上揚,其中以北市中正區分租套房調整22.3%最多。

數字科技表示,主要原因是內政部今年元旦實施房屋租賃新制,雖然對租屋族更添保障,但部分新制可能墊高出租成本、使房東漲租將成本轉嫁給房客。

內政部2016年6月公告修正房屋租賃契約書範本、增訂房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,並於今年1月1日起實施;新版契約明定不得記載事項,包含不能限制房客不得遷入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅等。

591房屋交易網統計,今年1月,台北市各租屋物件,租金與去年同期相較,平均成長2.9%-7%,新北市則平均成長1.8%-5.2%,房屋租賃新制上路,房東因成本增加,反映在房租價格上。

其中台北市分租套房2017年1月租金,單坪租金 1547元,與去年同期相較,年增7%,主要原因為,都會區租屋,客廳公用,但仍有獨立衛浴的分租套房,月租金相對獨立套房便宜,是小資上班族的首選,交易熱帶動房租上揚。

進一步觀察台北市各區分租套房,調漲最多前三名依序是中正區22.3%、大安區16%以及松山11.9%。

數字科技表示,北市中正區交通便利、生活機能良好,涵蓋台北車站、公館與師大生活圈,學生與上班族群都相當多,租屋市場十分活絡,今年1月中正區單坪租金1,830元,更衝上台北市各區最高,與去年同期相較,租金調漲逾2成。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2261071?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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