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作者:實習記者田孟心  天下雜誌

違建的空間若是用來出租,可以收多少租金?根據內政部營建署統計,台灣違建數量持續創新高,目前平均12.5戶就有一戶違建,其中陽台外推、頂樓加蓋和室內夾層的案例更層出不窮。居住品質不穩定的頂樓加蓋房屋,在台北市各區的出租數量、租金價格是多少?頂加值得投資嗎?以租屋網的三千筆資料製成五張圖表,透視台北頂加情況。

頂樓加蓋合法了嗎?有什麼風險?

 

在居住品質方面,頂樓加蓋通常採用金屬器材建造,夏季有如進入「蒸氣室」般難耐,因此房客通常要負擔更高的冷氣費。再者由於建材不講究,屋頂部分容易漏水。至於供電部分,頂樓加蓋房屋通常是共享該棟建築頂樓本體的電力,代表跳電機率高。最嚴重的還是避難風險,頂加房屋最讓人非議的莫過於發生火災的逃生率低。

在法律方面,內政部公告,頂樓加蓋屬於在成屋之上自行搭建的違章建築,雖然政府曾將84年以前建造完畢的項目列為「緩拆」,但並非就地合法,在法律上仍屬違建,只要遭舉報或提告仍有被拆除的風險。頂加租屋一旦面臨拆除,對房東和房客而言都是困擾,以下即針對台北市的頂加違建租屋狀況來分析。

 

台北市哪一區頂加出租房屋最多?

以591租屋網資料(取2016/11/30為準),鎖定一般單身租屋族較有興趣的三種物件:「獨立套房」、「分租套房」和「雅房」共3544筆資料,發現其中129筆為頂樓加蓋房屋。它們在台北市各行政區的分佈為下圖,中山區最多,有18間頂樓加蓋房屋待租賃,其次是16間的大安區、內湖區、信義區。

較少頂加物件的則是南港區、萬華區和北投區。此外,在所有頂樓加蓋房型中,獨立套房有61間、分租套房有41間,雅房則有27間。但以比例來看,分租套房和雅房較多,頂加佔了總數的5%,獨立套房則有3%為頂加。

 

各區頂樓加蓋租金價格

將三種房型種類區分開來,先觀察台北市的頂加獨立套房,每間平均收1萬1915元的租金。其中最昂貴的頂加獨立套房在中正區,每間要1萬5375元; 最便宜的則是南港區,每間只要8500元。

由於頂樓加蓋房屋通常坪數較大,因此實際價格水準換算成單坪租金會比較準確。由圖可見頂樓加蓋的獨立套房單坪租金最高落在信義區,一坪要價1614元; 最低一樣是南港區,一坪1062元。

至於北市整體頂加獨立套房租金每坪平均價格為1423元,比起非頂加違建的一般房屋單坪租金1707元而言,少了1成6,的確下降不少。

 

預算再緊一點的房客或許會考慮分租套房,此類型的頂樓加蓋物件台北市平均價格是9895元,租金較高的在士林區,平均每一間要1萬4960元; 較便宜的則落在文山區和南港區,平均一間大約7200元。

在單坪租金方面,最貴的頂加變成中正區,每坪租金要1897元; 最便宜的則是前述單間最高價的士林區,換算成單坪只要1005元,可見該區頂加分租套房面積應該特別大。

台北市各區頂加的分租套房單坪平均租金是1293元,非頂加房屋則是單坪1632元,相形之下顯然違建型態也影響著分租套房的價格。

(註:灰色區域為無資料)

 

 

最後則是學生族群常見選擇,與其他房客共用衛浴的雅房。台北市的頂樓加蓋雅房每間平均要租6896元,最貴落在松山區每間9800元; 最便宜則是中正區只要3900元。

用單坪租金來看,最貴的變成大安區每坪租金1889元,幾乎快和上述最高價的分租套房一樣貴; 較低價的也和分租套房一樣是士林區,單坪租金只要992元。

(註:灰色區域為無資料)

 

違建房屋收租達一般房屋的96%

值得注意的是,全台北市頂樓加蓋雅房平均單坪租金1343元,高達非違建之一般房型1395元的96%,兩者只差52元。似乎在雅房這樣的項目上,一個物件是否為違建、居住品質堪慮的頂樓加蓋房屋,對價格的影響不大。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,雅房由於本身單價較低,即使是品質有所疑慮的頂樓加蓋也不容易再壓低價格。在北市房屋出租供不應求的情況下,房客若別無選擇仍會租賃高居住風險又沒有價格優待的違建房屋。

專家建議勿投機 頂加舉報拆除率高

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,頂樓加蓋房屋的買進價通常是其他樓層的三分之一到二分之一而已,但是租金卻可以收到一般房屋的八成左右,以往被視為投報率很高的物件。

然而北市近來積極徹查違建,並以頂加為主。北市建管處統計資料顯示,過去幾個月的違建查報拆除率都超過五成。因此專家建議盡量不要碰高風險的違建房屋,租屋客也應多加考慮居住成本,畢竟頂加房屋品質堪慮易造成糾紛,還會有隨時被拆除、無處可歸的風險。

(台北市中山區頂樓加蓋建築,記者田孟心攝)

本文作者為實習記者田孟心,編輯陳竫詒審稿。

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房價居高不下,多數年輕人選擇當租屋族。(圖/報系資料照)
房價居高不下,多數年輕人選擇當租屋族。(圖/報系資料照)

儘管近3年來房價不斷下跌,但對於月領22K的小資族來說還是買不起,不少人認為,租屋比買更划算,不過專家也提醒年輕人別掉入「買不如租」的陷阱,想租屋過一生也那沒容易,要先存到退休所需的420萬租金再說!

很多人覺得房價高,而選擇租屋,別說22K了,甚至有月薪逾4萬的上班族,工作10年竟存不到20萬,哪來200萬付頭期款買房呢?人力網站資深副總洪雪珍在商業週刊撰文舉例,一位34歲小資族在台北工作打拚多年後回高雄老家投靠父母,且認為雙親百年後,她跟其弟都有一半的房產繼承權。

「憑什麼父母的房子身後是要留給子女?」洪雪珍在文中表示,現在父母都知道,養兒不能防老,與其靠孩子,不如選擇以房養老;父母將來有可能拿房去抵押,每個月固定向銀行領取生活費,如果父母房子沒了,子女老來要住哪呢?

洪雪珍認為,網路上很多文章並非教你不買房,而是告訴年輕人要理性地安排人生,最重要做好財務規畫,別再肖想「父母的房子就是你的房子」。她提醒,買房和生涯規劃、財務布局及養老安排緊密相扣,如果不買房想租屋過一輩子,就要有本事付房租到生命的最後一刻,換句話說,65歲退休後,每個月付1萬元房租,最好計算到100歲,光是租金就要準備420萬元才夠,沒有的話,請現在開始存錢!

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170131000042-260410

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好房網News編輯中心/整理報導

萱萱是準畢業生,當同學們正忙著找工作時,萱萱因校外實習表現優異,實習單位直接讓她轉任正職。由於公司遠在淡水,原本在新店租屋的萱萱決定提前搬離,另外找房。
(好房網News記者陳韋帆/攝影)
租屋看板、租屋廣告、租屋布告欄。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
萱萱很有禮貌的提早三個月告知房東,房東是對心地善良的老夫婦,不但替她感到開心,也很大方的答應了她的請求,著手重新上網發布招租訊息。
萱萱雖還未搬離,但陸續有人和房東相約看屋,為減少空租期損失,房東夫婦決定和萱萱商量,利用她課餘時間協助開門,甚至陪同帶看,萱萱心裡儘管覺得有些麻煩,但基於房東已給予提早解約的方便,還是勉強答應。
當房東進屋後,發現萱萱的房間牆壁上貼滿海報,天花板也貼滿螢光星星貼紙,房東太太當場提醒萱萱,退租時必須將房屋恢復原狀。事後萱萱試著處理,才發現牆壁被殘餘紙膠弄得斑駁不堪,煩惱到底該怎麼辦……
Q1.合約規定搬離前須恢復原狀,是指何種程度?
房客可以拒絕,徐銘達解釋,自租賃事實成立起,房屋的「所有權」雖然還是屬於房東,但「使用權」已正式讓渡給房客,故誰能進出必須由房客決定,房客的確有拒絕房東帶人看屋的權利。
儘管如此,實務上徐達銘仍建議雙方各退一步,給彼此方便。房東帶人看屋必須以不打擾房客作息為原則,若順利賣掉或出租,甚至可包個小紅包,或是減免最後一期房租回饋房客,更能提高房客借看意願。
Q2.租約到期前房東要求帶人來看屋,可以拒絕嗎?
房客只需要把握兩個原則,首先是當初房東交給你時是什麼樣子,搬離前就恢復成什麼樣子,至於折舊或受損部分,若屬自然折舊耗損,房客並無恢復原狀之義務,但若是明顯人為導致,則應負修繕責任。
徐銘達指出,實務上最容易產生爭議的就是自然或人為耗損認定,例如屋內白色油漆幾年後逐漸泛黃,或是開關處較髒,這些仍屬合理使用範圍內,但若牆壁出現手印或刮痕,則傾向於不正常使用。
Q3.房東藉故苛扣或不歸還押金,該怎麼辦?
房客若遇到藉故苛扣或不歸還押金的惡房東,常會產生「以牙還牙、以眼還眼」心態,乾脆來個報復性延遲搬離,徐銘達提醒房客萬萬不能使用這招,以免觸犯「到期未返還房屋」罰則。
一般民間版租賃契約多會有一條到期未返還的處罰條款,一旦有此約定條文,明顯對房客不利,訴訟時法官頂多以罰款額度不符合比例原則酌減。另外,一般也會建議雙方先尋求調解,必要時才走上訴訟一途。
Q4.合約到期想重議租金,有什麼好方法?
合約到期後若想重議租金,徐銘達建議房客一定要先做一下市調功課,先瞭解周邊房租的漲跌情形,作為參考或說服房東的依據。
除了用行情說之以理外,也須動之以情,建議房客可用「平時都正常繳租」、「房子維護得很好」等理由來商議,甚至可直接約在家裡談續約,讓房東眼見為憑,利用各種可能暗示房東「我能幫忙維護資產價值」,藉此打動對方,換取小幅讓價或不漲租空間。
Q5.租約到期須延後搬離,應如何處理?
一定要提早告知房東,若房東答應,須留下證據,實務上常見口頭同意,但最後不認帳,或雙方理解有誤的情況。徐銘達提醒,現代人習慣用Line聯繫,若告知房東,一定要有對方的答覆,已讀不等於同意或知道。
若只是短暫延期,可用多付租金說服房東,一般房東多會同意,畢竟房客若到期不搬,從房東寄存證信函、申請調解,到訴訟程序,至少要拖上2~3個月,耗費的精神與費用比想像中繁複與昂貴。
Q6.房東要求提前搬走,可以不答應嗎?
租約期間房客百分百有權利拒絕,徐銘達建議,若想給房東方便而答應,可順便要點「禮物」,如要求房東加碼賠償。
徐銘達也表示,實務上大型租屋公司多會規定房客可提前解約,只要依合約賠償房東即可,但房東不得提早解約,「出發點是看雙方哪個損失較大,房客搬家的有形損失大,會產生較多困擾與麻煩,反之房東的困擾較小,頂多是拉長幾個月的空租期,所以規定多傾向保障房客。」
 

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外商來台租豪宅,月租金竟比上班族年薪還高。(示意圖/達志影像/shutterstock提供)
外商來台租豪宅,月租金竟比上班族年薪還高。(示意圖/達志影像/shutterstock提供)

根據內政部實價登錄資料,去年底北市松山區豪宅文華苑,5樓戶以每月52萬元出租,而且還不包括水電、管理費等開銷,月租金換算下來,等於月薪4萬左右上班族一整年的薪水。據了解,新租戶為馬來西亞外商的執行長。

《鏡週刊》引述香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫談話指出,該戶釋出短短3個月就順利出租,價格也相當漂亮,若加上一年156萬的管理費,承租方一年要繳交約780萬元費用,換算下來,單坪租金高達1525元,一舉創下國內豪宅租金新天價。

仲介私下透露,「屋主為傳產企業主,承租方則為馬來西亞外商執行長,主要來台從事商用不動產投資,表明只願承租指標豪宅社區。」

吳懿倫進一步表示,政府針對豪宅祭出豪宅稅、限貸等政策後,豪宅交易整體交易量仍在谷底,「豪宅坪數大,若房價有波動,一戶損失上看數百萬元,屋主當然不願賠錢賣,租屋市場反而因此受惠。」

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170120003781-260410

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2017-01-15 13:17中央社 台北15日電

房價昂貴年代,不用支付土地成本的地上權住宅理應是相對好的選擇。市場分析師表示,隨著地租不斷上漲,建物跟著使用年限減少而折舊,在房價下降年代,地上權住宅不見得是好選擇。

DTRE德天國際地產商用物業代理暨資深分析師吳孟璇表示,地上權住宅類似租屋的概念,買方先付房價,取得未來50年到70年的房屋居住權。使用期間除每年繳交房屋稅外,另外每月還要繳交一筆地租,如同向政府租地使用,約公告地價的3%到5%。但公告地價幾乎每3年調漲一次,等於未來地租不斷上揚,成本增加。

吳孟璇舉例,台北市最著名的地上權豪宅「台北花園」,2016年公告地價每坪為6萬4735元,2003年完工時公告地價僅2萬4775元。「台北花園」過去3年仍有近5成的漲幅,甚至高於周邊住宅漲幅,為地上權產品中表現最佳的。

推估原因,台北花園位於信義區的頂級豪宅群聚的松勇路上,有豪宅品質,購入時不需支付土地價格,房屋總價遠低於附近豪宅,提升買方的購買意願,加上信義區豪宅釋出量少,物以稀為貴,雙重利多下,台北花園的漲幅才會高於周邊。

吳孟璇說,雖然地上權住宅購入時不須支付土地成本,但每年都要支付地租,而公告地價每3年調整,建物隨著使用權減少不斷折舊,持有成本實際上不比一般住宅低,甚至隨著屋齡愈老,更多指標型豪宅落成後,貶值的速度可能會超過一般豪宅,因此整體的投資報酬率逐年下降,特別是在近期房市趨緩的趨勢下,地上權住宅的價值又更難突出。

她認為,碰上房市不景氣,加上地上權案持有稅攀高,近期建商對地上權住宅的標售熱度已明顯降溫,市場的接受程度也趨冷,目前地上權住宅的售價已不如過去的「市價七折」,建商如果沒有釋出更大的誘因,無論投資、自住型買盤都會傾向於有土地持分的物件。

德天國際地產協理徐卉芝強調,更重要的是,現在許多投資客已經從住宅市場消退,住宅市場靠著自住需求在撐盤;整體不動產市場的自用與投資買盤改向商用店面、辦公大樓與工業土地等商用不動產。特別近期台灣工業用地需求增加、土地稀少的多重利多下,未來商用不動產市場相當看俏。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2231134

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2017-01-11 11:29:19 聯合新聞網 綜合報導

有政大學生在租房網站Airbnb出租學校的宿舍。圖擷自imgur
有政大學生在租房網站Airbnb出租學校的宿舍。圖擷自imgur
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很多人上大學後都會住在學校的宿舍,除非是宿舍不夠要用抽籤的,沒抽中的人才會去外面租房子,也因此,大部分的人都很珍惜住進宿舍的機會,但現在,卻疑似有政治大學的學生在國外知名租房網站Airbnb將自己的宿舍出租,當起「二房東」,租一天要價500元台幣,在校園裡掀起軒然大波。

有學生匿名在臉書粉絲專頁「黑特政大」發文說,比起那些住在北市限制區外不知猴年馬月何時才會排到宿舍的,朋友跟他打賭一定有人在宿舍搞日租,他原本不相信,結果上網一查還真的有人要出租政大的男宿,讓他傻眼直呼,「要不要出來面對?」

該篇出租文也不斷地被同學間轉發,引起熱烈討論,而在其他的租房網站AllTheRooms竟也找得到同樣的物件,上頭還用中文敘述說,「我的房源靠近公共交通。因為溫馨、人、地段、您一定會愛上我的房源。我的房源只限男生(男生宿舍) 交通非常便利,公車有十幾線,到最近的捷運站只要5-8分鐘,附近也有很多店家。」

後來甚至有人直接標出這位出租男生宿舍的房東,竟然是位女生,這讓不少人更疑惑了,「為什麼女生可以出租男生宿舍?」該位女同學則事後解釋說,當初是試著用Airbnn轉租校外的房子,但找無合適照片所以才拿學校照片來用,後來因為技術上的問題最後無法將該照片下架,對於造成大家的困擾很抱歉,並接受學校的退宿處分。

然而,針對這名女同學的說法,不少人認為疑點重重,由於該名女同學聲稱自己是在校外租房子,何來會被學校祭以退宿處分?有人就痛批,宿舍一天根本不值得500元台幣,因為換算下來,學校一天的租金大約是80元台幣。

事實上,政大宿舍費用一學期四人房是8350元,單人房一學期是33150元,有同學便認為,學校的宿費相較於一般外面的租房行情,其實算還可以接受,應該要好好珍惜,而且很多人都抽不到宿舍,「這樣一天收500元,好意思嗎?」

其他人也紛紛留言表示,「她可以堪稱是政大張淑晶了」、「沒想到月薪嬌妻之後下一部爆紅的劇是轉租女王」、「好有商業頭腦喔,未來前途無限」、「如果她真的出來認錯,恐怕有涉及詐欺」;還有人氣憤地說,「不要以為這只是一般校內的住宿案件,而是人的良知問題,請妳不要再騙,再騙下去只是證明人性的醜陋。」

不過,有其他人表示,付了宿舍費之後,宿舍要怎麼處理當然可以自己決定,說不定她只是臨時不住了又找不到可以替代的人啊,但這番說法隨即被網友打臉,根據政大學生宿舍輔導與管理辦法第二十五條第二項即指出,不得「頂讓床位、霸佔床位、不接受學校分配之室友進住」,但事發至今該女同學不僅把臉書照片和發文隱藏,被起底後也整個人神隱不見。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5894/2222851

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2017-01-06 09:07經濟日報 記者游智文╱即時報導

今年想買房收租養老嗎?市調指出,可考慮工業區周邊住宅。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市雖不景氣,但各項年金面臨破產,改革又爭議不休,不少人認為,買間房子出租,用租金養老,仍是較佳的退休理財方式。


圖為新莊副都心。記者游智文/攝影
圖為新莊副都心。記者游智文/攝影
 

他說,過去投資出租宅,多數人選擇大學城、捷運站或辦公商圈。但大學城在少子化下,出租住宅空置率一路升高,已不如以往穩當。捷運站或辦公商圈出租宅一來投資門檻高,二來現在也多已競爭激烈。

工業區周邊就不同,由於就業人數多,租屋需求穩定,招租收租都容易,加上房價相對便宜,可說是包租公的新藍海。

以新北產業園區來說,目前園區員工已達三萬人,市調顯示,除了園區五權一路、五工路一帶租屋旺盛,周邊包括新莊副都心、頭前重畫區,甚至五股洲子洋重畫區也都有相當租屋需求。

何世昌說,新莊副都心、頭前重劃區房價雖有下修,但仍不低,因此租金投報偏低,如果要有較好的租金投報率,可買舊市區住宅,或者五工路、化成路、五權一路一帶的建案,不過要注意,這些地區多為工業用地,除非申請許可,或規劃為員工宿舍,不能作為住宅,投資前應特別注意房屋登記用途。

林口工業區也可考慮,林口工業區雖然有「林口」二個字,但位置是在桃園市龜山區文化一路東北側。林口工業區南側,另有華亞科技園區,員工數約2.3萬人,二個工業區距離不遠。

想當林口工業區包租公,可選擇林口長庚生活圈,或是離重劃區較遠的大崗地區、以及文明路一帶的舊市區,後者成交均價只有二字頭,出租報酬率較高,但增值空間不如擁有機場捷運A8站的長庚生活圈。

往南走,中壢工業區、觀音工業區、新竹工業區當包租公也都不錯。中壢工業區位在內壢地區,原名為內壢工業區,是桃園規模最大的工業區,進駐廠商將近500家,員工人數逾五萬人。

何世昌說,中壢工業區住宅租金一坪400元到800元,雖然不高,但房價很便宜,新建案成交價格大多20萬元上下,部份建案只要一字頭就買得到,以租金每坪700元計算,一坪20萬的房子,投報可逾4%。

也許有人會問,房價那麼便宜,員工應該買得起,哪來租屋需求?市調指出,中壢工業區的廠商,有許多是全國性企業,如統一、東元、南僑、台達電等等,不少外縣市民眾到當地求職、或者輪調,所以短、中期租屋需求不低。

觀音工業區是近二、三年推案火熱,建案規畫的房型多元,有透天厝、投資型套房、單層公寓等等。其中,投資型套房的興起,就是專為包租公們所設計,這類產品只要二、三百萬,投入門檻極低。

新竹工業區原名湖口工業區,是新竹除了竹科以外規模最大的工業區,員工人數約6.4萬人,以電子、機械、金屬製品與高科技工業廠商為主。

何世昌說,新竹工業區周邊推案早先以透天厝為主,總價動輒千萬以上,員工若工作時間短,難以負擔,也因此租屋需求頗大。為了迎合投資需求,近來湖口、新豐也出現透天型投資套房、低總價的單層公寓,實價顯示,當地住宅租金每坪約300~700元,投資報酬率不差,不過要注意轉手性。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2213219

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2016-12-28 20:17:24 聯合新聞網 綜合報導

年輕人租屋大不易,除了面對薪水不漲,但房租卻是年年高漲的難題外,網路名人聖結石就針無殼蝸年們苦尋租屋處時提出常會碰到5點難題。

一、男女不平等

租客好不容易在網路上找到一間附全部家具、離捷運近、而且還不用另付管理費的套房,正當租客心動,準備聯絡房東時,卻注意到該套房「僅租女性」,讓人直呼難道身為男性租客錯了嗎?即便多數房東都會以男生比較不愛乾淨為理由,所以限租給女性,但聖結石忿忿不平的表示,也有許多女生比男生還邋遢。

二、身家調查

雖然房東有義務要了解房客的工作和財力狀況,避免發生收不到租金的窘境,但許多房東常把簡單的一門租賃關係,搞得像「聯誼活動」。

三、不能養寵物

房東禁養寵物,讓許多愛寵之人非常不能認同。聖結石表示,房東應該隨著時代和觀念的變遷,把寵物當成家中成員的一份子,就能理解房客因為不能養寵物被拒絕租屋的痛苦了!

四、白癡房東

針對那種房客反應熱水器不熱、水管會漏水、門鈴不會響、電視打不開…等問題,房東一律只會用:「喔!」來回應,但是如果扯到租金問題,房東定會積極處理。

五、惡鄰居

聖結石表示,如果租屋遇到惡鄰居,絕對會講了八集影片還講不完。

不過最後聖結石也說,雖然租屋時常會發生不好的事情,但相信好房東也很多,而房客若是能做到愛惜租屋處,就能讓租客與房東間的關係有良性循環。

事實上,內政部為遏止惡房東張淑晶坑殺承租人等現象,今年1月1日起實施房屋租賃新制,新制內容明定,不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等事項,若租屋契約有違反規定情形,最高可處30萬元罰鍰。

 

 

內政部2017年1月1日起實施房屋租賃新制,來改善租客權益。 圖/報系資料照
內政部2017年1月1日起實施房屋租賃新制,來改善租客權益。 圖/報系資料照

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/2197146

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2017-01-04 12:53:30 經濟日報 記者吳秉鍇╱即時報導

加工出口區管理處今日表示,為促進廠商投資意願,塑造優質產業環境,並降低因土地公告地價大幅上調,導致廠商土地租金負擔增加之衝擊,加工區106年度土地租金將比照「經濟部105年度加工出口區土地租金優惠方案」續行一年。

加工處指出,加工區土地之年租金係以公告地價乘以租金率計算。105年公告地價大幅調漲,尤以楠梓園區近三十年未調整,漲幅達100%為最,為體恤廠商成本負擔,擬定「經濟部105年度加工出口區土地租金優惠方案」,其實質內涵包括維持以104年土地租金為基準,加計105年公告地價上漲增繳之地價稅後,作為105年計收之土地租金。

依據上述原則,加工區各基地105年年租率換算如下:楠梓園區2.23%、楠梓第二園區3%、高雄園區2.42%、高雄軟體園區3.91%、臨廣園區2.47%、屏東園區4.58%、臺中軟體園區4.35-4.37%、臺中園區及中港園區則未變動,分別為2.24%及5%。

加工處進一步說明,106年度園區土地租金將持續比照「經濟部105年度加工出口區土地租金優惠方案」續行1年,與園區廠商共體時艱,期盼創造優質經濟環境,增進園區廠商競爭力。

加工區土地租金續凍漲一年。
加工區土地租金續凍漲一年。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/2209103

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2016-12-29 13:00:12 聯合報 記者管婺媛╱即時報導

內政部次長花敬群。記者陳正興/攝影
內政部次長花敬群。記者陳正興/攝影
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房屋租賃新制明年元旦上路,房東不能再限制房客遷入戶籍、拿租金扣繳綜合所得稅,外界擔憂都會區房東可能會調高租金。

對此,內政部次長花敬群上午在行政院院會後記者會表示,建立完整制度、達到品質提升,和反映租金上漲,本來就有對應關係;但讓制度更健全,房東房客關係更安定,合理價格的增加,未必是房客所不喜歡的。

花說,這是市場互相調節或習慣的過程,房租調漲當然關注,但合理的反應,都在可接受的範圍。行政院發言人徐國勇說,目前整體房市房價有在降低,房價降低的情況下,要漲房租也有困難性。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/2198523

 
 

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2016-12-16 19:25中央社 高雄16日電

國產署推動招標設定地上權政策,全國首宗完成建物所有權移轉登記的地上權住宅建案,在高雄市鳳山區推出1.5個月以來,挾低成本房價優勢,在房市寒冬中逆勢操作。

國產署南區分署表示,該建案11月1日取得使用執照以來,由於低於區域房市價格,已售出100多戶,含移轉的79戶,成交量近4成,顯示地上權住宅有其市場,明年將再陸續推出。

另外,高市豪宅推案表現也不遑多讓,高市不動產開發商業同業公會理事長張永義認為,高雄房市已走出谷底,首購與首換型大樓住家今年下半年已有回溫跡象,來自外地的看屋潮也漸增,「在這時期推出豪宅案,代表看好未來高雄房市」,他對來年的高雄房市發展,審慎樂觀。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2174311

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 /台北報導

台北市地上權開發案近況

冠德建設在2014年初得標的北市敦化北路、民生東路口附近70年地上權案,最新開發方向出爐,計畫興建兩棟辦公大樓,其中1棟將開發地上權辦公大樓,每坪開價喊到135萬元,堪稱史上最貴的「地上權豪辦」。冠德表示,計畫2017年初取得建照後動工並銷售。

不少建商手中的地上權住宅完工2、3年還是滯銷,賣到現在都快變中古屋了,面臨難以解套、進退兩難局面。眼見市況丕變,進行中的新地上權案,建商紛紛各憑本事尋出路,例如潤泰集團的市民大道寶清段70年地上權案,計畫改為短期租約的SOHO辦公宅、商務出租住宅兩個方案,預計2017年登場。

冠德建設副總張勝安表示,2014年1月得標的國防部敦北地上權土地,占地約1,837坪,經歷都更事業計畫、都審、環評、老樹保護審查等程序後,現正進行建照審查,預計2017年初可望取得建照,若順利可望在2019年底至2020年完工。

冠德表示,規畫興建南北兩棟辦公大樓,其中一棟作為冠德第二企業總部大樓使用,另一棟原本規畫對外出租,現已改為全棟對外出售,至於開價傾向每坪135萬元。

此外,嘉泥5日則代子公司嘉新資產管理開發公告,董事會決議終止和國產署的北市大安區金華段(杭州南路)設定地上權開發契約。

嘉泥是在2013年11月,以7.67億元取得基地面積348.8坪、北市金華段地上權開發案。嘉新在2015年329檔期推出「嘉新金華薈」小豪宅案,總銷超過15億元;不過市場反應不佳,嘉泥因此向國產署提出終止此一地上權開發契約。

據了解,依國有非公用土地設定地上權契約條款中的終止契約,國產署會依比例核算應退還權利金。嘉泥指出,國產署會計算這幾年的費用,從投標金額扣除後全數退還。

另外,史上最貴單價地上權住宅、完工已3年的日勝生「仁愛本真」50年地上權住宅,據悉公司最近正洽談飯店,計畫全棟出租,租期傾向為20年。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20161207000135-260204

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簡單算出用租的還是用買的划算

租金報酬率決定合理房價

作者 / 怪老子理財 發表日期 / 2016/11/21 

房價是否過高?除了感受到大部分的中產階級買不起房子外,是否還有其他量化的數字可以判斷。

其實,從目前平均1.5%的租金報酬率,已經清楚反應房價過高的事實。另外,若房價往下跌,那麼低到甚麼程度應該就是合理進場時機呢,也可以從租金報酬率知道。簡單說,租金報酬率決定合理房價!

首先,房價低點如何從租金報酬率判斷?租金報酬率是年租金除上房價,如果租金不變,房價愈低租金報酬率就會愈高。當房價低到使得租金報酬率高於「買進租金報酬率」,就應該是低點了。我將買進租金報酬率定為月租金等於貸款的月繳款金額時的租金報酬率,公式如下(公式推導請參閱本文附錄):

買進租金報酬率=貸款成數*12/PV(貸款年利率/12,貸款年數*12, -1)

當租金報酬率等於買進租金報酬率,月租金跟貸款的繳款金額就會一樣多,這時候的租屋族只要繳得起頭期款,實在沒有理由不買房。因為選擇購屋者,繳清貸款以後房子就完全屬於自己,而選擇租屋者卻以後甚麼都沒有。

從上述公式也可以看出,買進租金報酬率只跟貸款成數、貸款年利率、以及貸款年數相關。但貸款成數及貸款年數幾乎不太會變動,所以主要跟貸款年利率相關連。下表列出當貸款成數0.7以及貸款20年時,不同貸款年利率時的買進租金報酬率,可以看出當貸款年利率愈低時,買進租金報酬率也會降低。所以,貸款年利率也會影響合理房價,這也說明為何貸款利率愈低,合理房價就會愈高,因為這時候的買進租金報酬率也會降低。


現在貸款成數差不多落在七成左右,房貸年利率1.88%,貸款期限20年。從公式算出,這時候的買進租金報酬率為4.2%。不管房價多少,只要一間房子的租金報酬率為4.2%,每月必須支付的本息金額以及月租金就會相等。

例如一間800萬的房子,頭期款240萬元,貸款金額560萬,所以月繳本息金額為2萬8,012元。4.2%的租金報酬率,每年房租為33萬6,148元,每月租金也是2萬8,012元。如果房價為2,000萬元的房子,頭期款600萬元,貸款金額1,400萬,月繳本息金額為7萬0,031元。4.2%的租金報酬率,每年房租為84萬0,369元,每月租金也是7萬0,031元。

反過來看,當租金報酬率低於貸款利率時,代表收到的租金光是繳銀行利息都不夠了,還得支出額外資金來償還本金,所以包租公的投資動機已不存在,只剩下波段炒作者。也可以這麼說,當租金報酬率低於貸款利率時,就代表房價過高了。

簡而言之,合理房價可以由租金報酬率來推論,應該落在貸款利率及買進報酬率之間。就以目前的貸款利率1.88%來說,買進租金報酬率為4.2%,那麼房價的合理租金報酬率應落在1.88%~4.2%。只要知道房屋的年租金,就可以推算房價高低點,將年租金除上貸款年利率就是房價高點,除上買進租金報酬率就是房價低點。從這樣的邏輯推論,現在的房價確實是太高了,如果政府真的可以讓房價回歸合理價,想購屋的讀者只要看看買進租金報酬率就知道買點了。

 

(圖片來源:unsplash.com

(原文轉自怪老子理財部落格

原文網址:http://www.gvm.com.tw/webonly_content_12338.html

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2016/11/29 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:House123

在尋找好房客前,記得先問問自己:「我是不是一個好房東?」先當個好房東,你就會吸引到好房客喔!

上個月某一天周五,Line 裡忽然傳來一個好朋友的訊息,打開看是一張米色磁磚的照片,正在一頭霧水時,她說:「Ellie,我房東剛剛來我們家,因為我們租到月底,她剛剛過來在我們家仔細地巡邏了一番,看到這塊磁磚上面有水漬,說我們弄髒了她的地板,要我們要復原給她。我們剛剛蹲在地上擦了好久,覺得那個根本就是原來磁磚的紋路,不是弄髒,就跟房東吵了起來。妳看這個有弄髒嗎?」

哇!真是「棘手」的任務!我把照片放大看了又看,上面的確是有淡淡的紋路,但是未免也太淡了!不管是磁磚原來的紋路還是真的是水漬,要拿這個來挑毛病,真的也太厲害了!

我打電話給朋友,問了一下來龍去脈。

原來他們租了兩年的房子,因為房東要調漲租金決定搬走。工作忙碌的他們其實一向很阿莎力,每次房租都預繳半年,水電帳單都用自動轉帳扣款的,房租和帳單從來沒有遲繳過,承租期間只有麻煩房東修理過一次冷氣。加上朋友的先生有潔癖,家裡總是打掃的一塵不染。他們自認自己是不可多得的好房客,沒想到房東居然要求續約的話要漲價,他們覺得奇檬子不太好,決定租約期滿退租。

房東漲租不成,藉故入內忽然突擊檢查,對著一塊磁磚大作文章。由於一個人說是「水漬」,一個人說是「天然紋路」,房東決定找專業的師傅,約三天之後來現場清潔,清潔費用由我朋友出。

三天後,師傅果然來了,在我朋友與房東眾目睽睽之下,說:「這就是磁磚天然的紋路啊!是要清潔甚麼?」房東聽了大怒,打電話給師傅的老闆抱怨他的師傅不夠專業,要求師傅用磨的把磁磚表面的水漬給磨掉。師傅覺得莫名其妙拒絕施作,朋友一直竊笑。

房東惱羞成怒,又在房內巡邏一番,瞄到浴缸內有「裂縫」,認為朋友破壞了她的設配,要求退租前要做一個新的浴缸還她。這一舉又成功激怒了我朋友,兩人大吵起來,一個人說「裂縫」,一個人說「正常使用痕跡」,這事就這樣擱著,兩人不歡而散!

距離退房剩下一周,兩個人繼續在 Line 裡一來一往爭辯著。

房東可能不知道她的「對手」工作雖然忙,但十分自由,時間彈性很大,而且非常好勝,決定跟房東耗到底。

最後在 Line 裡朋友改變策略,不罵也不動怒,只淡淡的跟房東說:退房那一天她會全程錄影,包含點交過程和點交的屋況,既然雙方都覺得委屈,就交給專業的法官來判斷好了。房東如果要扣押金的話,沒關係,就扣喔!她再尋求法律途徑請法官給建議就好,順便到國稅局問問看她有沒有盡國民的義務,一切公開透明喔!

猜猜看,最後房東退押金了沒?當然是退了,不僅押金全額退還,退房當天流程十分順暢,雙方點交鑰匙、押金金額後,就謝謝再聯絡了。不過即便如此,朋友還是把點交時的屋況完整錄了 1 分鐘的影片作為留存。真的是打掃的一塵不染!

房客要怎麼管理?老實說,房客不是用來「管理」的,房客是用來「篩選」的。

一開始不好好過濾,真的住進來之後,再好的溝通或管理技巧也只不見得派的上用場,情非得已還是得尋求法律途徑。不過,除了帶看時多聊聊之外,高質感的房間、租金,真的都可以過濾房客。最後,在尋找好房客前,記得先問問自己:「我是不是一個好房東?」先當個好房東,你就會吸引到好房客喔!

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=9368

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2016-11-29 18:56經濟日報 記者江睿智╱即時報導

行政院長林全今早聽取內政部加速都更推動的報告,據了解,為鼓勵民眾參與都更,參與都更者的房屋稅和地價稅減免,將從現行的兩年,延長為只要參與者持續自住,不轉手買賣,就可一直享有減免;而且減免幅度不小,不排除減半。

行政院發言人徐國勇表示,這是一個方向,但仍未作最後拍板定案。

蔡政府推都更,鎖定全台近400萬戶30年以上老舊公寓。相關人士表示,政院這次推出都更,務必要重振民眾對都更的信心,因此將會採行多項獎勵優惠措施,包括容積獎勵、以及房屋持有稅減免,今日都有討論方向,但林全尚未作最後決定。此外,都更程序將會大幅簡化,保證讓民眾一目瞭然。

針對房屋持有稅獎勵,據了解,將從現行的兩年,延長為只要參與者持續自住,不轉手買賣,就可一直享有減免;而且,減免幅度不小,可能達40%,甚至不排除減半。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2137253

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2016-11-29 19:03經濟日報 記者林潔玲╱即時報導

房市乍暖還寒,地上權案標脫率截至11月中旬僅有13.04%,創近五年新低。今年來標售46宗僅有6宗標脫,皆在今年上半年,下半年乏人問津,距離今年整年目標腰斬僅15.3億,無法達標30億元。

隨房市不佳及公告地價上漲、年租金飆升,加上大巨蛋案影響,國有地上權案急凍,今年截至11月中旬,總計46宗標案僅上半年6宗標脫,分別為台北市三宗、台中市一宗、花蓮縣一宗、台南市一宗,平均標脫率僅13.04%,創下近五年來新低。

根據國有財產署統計,今年來僅2012年標脫率達到高峰50%,隨後逐年下滑至去年33.33%,至今年11月中也僅有13.04%,遠低於前幾年平均三成至四成水準。從金額來看,每年地上權標售案目標皆為30億元,去年更達到70.2億元,但今年僅有15.31億元,距離目標腰斬。

國產署官員表示,主要因為房市自去年上半年開始黯淡,加上公告地價也有影響,在所有權住宅市場都不好的情況下,使用權住宅部分也不會太明朗,因此地上權案在自上周標售結果不佳之下,因此年底前原本還有一批標售案也先喊卡,暫時不急於列標。

今年標脫6宗面積為2.2954公頃、標脫總金額金額為15億3089萬元,皆屬於房地或面積小的土地,雖然成績不理想,但標租市場卻是相對火熱,截至11月中旬標租金額達到1.8億元。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2137283

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2016-11-29 16:02中央社 台北29日電

國有地設定地上權標案急凍,國產署表示,房市不景氣影響廠商投標意願,今年下半年地上權案全數流標,全年標脫率13%,5年來新低,標脫金額僅預算5成,最後一批標案決定取消。

國產署副署長邊子樹表示,年底原本還有一批國有地設定地上權招標案,但因上週的招標案再度全數流標,經內部討論後,最後一批招標案決定取消,今年到年底都不會公告新標案,但小面積國有土地與房舍的標租案仍將持續辦理。

邊子樹坦言,今年房市「混沌不明」,所有權住宅市場表現都不好,「何況是地上權?」。此外,地方政府大幅調高公告地價,確實也對地上權市場造成影響,原本寄望廠商投資商辦,能對地上權市場注入活水,但今年商辦也不好,更重創地上權市況。

根據國產署統計,今年共列標46宗國有地設定地上權,僅標脫6宗,且全是上半年標脫;標脫率僅13%,創近5年新低。今年標脫地上權總面積為2.3公頃,標脫權利金新台幣15.3億元,只有預算數30億元的一半。

至於去年共列標48宗國有地設定地上權,標脫16宗,標脫率33.33%,標脫權利金逾70億元;今年與去年相比,地上權市場表現確實大幅萎縮。

邊子樹表示,地上權市場急凍,除了稅的問題外,房價從高點滑落,市場觀望心態濃厚也是主因。業者雖然有來洽詢,但經過考慮後都決定不進場,暫緩投標,因此國產署決定取消今年最後一批地上權招標案,並確定今年預算數無法達標。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2136776

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2016-11-25 14:15:54 聯合晚報 記者游智文/台北報導

位於台北市中山南路與忠孝西路口的台北市議會舊址,地上權曾三度流標。 報系資料照
位於台北市中山南路與忠孝西路口的台北市議會舊址,地上權曾三度流標。 報系資料照
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首批「雙降」地上權標案本周開標,共14筆,全數流標。業者說,房市不好、持有稅增加,之前標到地上權土地的建商,個個痛苦不已,地上權已成房市最恐怖的土地,沒人敢碰。

降地租 又降權利金

地上權 還是冷

由於今年前三季國有地上權摽售案標況冷清,平均標脫率僅一成多,財政部國產署日前修改地上權地租計算方式,從原本全部跟著公告地價浮動,改為1/3浮動,2/3採固定金額,不再隨公告地價調整。

國產署上月公告第一批新地租地上權標案,共14筆,分布北市、桃園、台中、台南、高雄等地。除了地租調降,權利金底價也下修。其中,位於北市中山區長春路382坪商用地,權利金調降四成至10.5億元。

降地租,又降權利金,不少商仲業者認為有機會脫標。但21日開標,結果全部沒有人投標,比之前標況更慘。

全台14筆土地

全部沒人投標

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,國有地上權土地雖然更改地租規則,風險好像降低,但就投資的角度來看,目前仍有四大難題難解。

首先是這類土地用來興建豪宅已證實不太可行,因為豪宅買主都想把資產傳給子孫,地上權屆期就得還給政府,有錢人購買意願極低。

第二,興建一般住宅賣給換屋族或首購族,總價雖較便宜,但這類住宅只有極少數銀行願意貸款,且成數不高,多得搭配利率較高的消費性貸款。

第三,目前公告地價只達市價兩成,未來變數仍大,標下這類土地興建商場、旅館,依目前偏低的投資報酬率,微薄的獲利可能一下就被吃光。

第四,投資開發地上權產品,是一場要談70年的戀愛長跑,而對投資人來說,最大風險是,因為綁約70年,這段期間都背負著責任,中途發現不對,想斷尾求生都很困難。

之前標到的

現在全都唉唉叫

像前幾年積極進場的日勝生、吉美、昇陽等建設公司,現在都頭疼不已,不僅住宅賣不掉,還面臨暴漲的地租。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,地上權在國內先天不利,現在房市又正在往下走,財政部若維持一樣標準,標況要好轉不易。若想解套,可思考讓年租金計算與公告地價完全脫鉤、降低地租或設定租金漲幅的天花板上限等。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/2128977  

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2016-11-23 17:36經濟日報 記者郭及天╱即時報導

據房地產業者調查,全台158所大學周邊總計有超過3萬間住宅待租高掛,其中有七所大學周邊1.5公里都有超過千間的租屋供給。若以各大學周邊住宅租金收益率觀察,台北市以外大學不乏3.5%至4.5%的出租住宅,台南成大周邊甚至高達4.9%,而台北市則多在2%至2.2%之間。

屋比房屋比價平台針對全台大學周邊在房仲或網路平台刊登出租的物件調查顯示,全台大學周邊待租房屋供給最大的位於台中市的北區舊市區,包括中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學及台中教育大學周邊都有千件以上的房屋待租。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,大學開學迄今已二個月,部分大學周邊如今仍尚未出租的量體龐大,成為供過於求嚴重的租屋市場,型態上以獨立套房、分租雅房、一般住宅分割為最多。

若以各大學周邊的今年售價和租金單價統計租金收益率,全台學生人數最多的十所大學中,以台南市成功大學周邊租金收益率4.9%為最高,新北市淡水的淡江大學、新莊的輔仁大學、高雄市正修科技大學,都有超過4%的水準,這些大學學生人數超過1.5萬人,但周邊待租住宅大多都在600間以下,形成學生租賃需求最強勁、空置率低的租屋市場。

反之,位於台北市的大學如台灣大學、文化大學、銘傳大學等,其周邊雖然待租規模不大,但因房價取得成本高,換算住宅租金收益率僅約2%至2.2%。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2125068

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2016-11-23 10:21經濟日報 記者游智文╱即時報導

圖為台中逢甲商圈。報系資料照
圖為台中逢甲商圈。報系資料照
 

 

想當大學包租公、包租婆要小心,房屋比價平台統計,大學開學至今已二個月,全國158所大專校院周邊還有逾三萬間出租住宅等嘸人,呈現租不掉的狀態。

其中,中國醫藥大學、台中科技大學、台北科技大學、台灣體育運動大學、台中教育大學、大同大學、台北醫學大學等7所,供過於求最嚴重,周邊都有超過1000間房子等待出租,租屋市場廝殺最慘烈。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,以往大學周邊住宅因出租容易、租金收入穩定,是包租公、包租婆置產最愛,但隨少子化,學生減少、越來越多人加入供給行列,近年空置、租不出去情況愈來愈普遍。

根據屋比房屋統計,大學開學已二個月,但截至昨(22)日為止,全國158所大專校院(不含專科學校)目前周邊1.5公里內仍有高達3萬1407間待租住宅求租中。

以各大學來看,台中中國醫藥大學目前周邊出租住宅供過於求最嚴重,目前仍有1562間房子待租中,其次分別為台中科技大學、台北科技大學,各有1486間、1340間房子待租。

屋比統計大學待租住宅量前十名,台中有5所入榜最多,除了中國醫藥大學、台中科大、台中體大、台中教大,還有逢甲大學。台北市居次,共有4所,包括北科大、大同大學、北醫、北教大等。

另外,桃園市健行科技大學周邊有934間房子待租,排名第8。

屋比房屋創辦人葉國華表示,由於待租住宅數量龐大,目前部分學校周邊的租屋市場租金已出現鬆動,他提醒投資人不宜貿然進場,否則恐面臨空租期拉長與收益不如預期的窘境。

至於目前想租卻租不掉的屋主,陳傑鳴建議,在裝潢中增加收納或其他功能,讓實用價值提高,可使自己房子更具吸引力。另外面臨激烈競爭,訂出相對便宜的租金,也可讓房子更容易出租,降低房屋空置期。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2123946

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