目前分類:出租-承租-地上權-租賃市場 (517)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2016-10-04 11:08 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

統計指出,土地市場第三季交易量有稍稍回溫。 圖/報系資料照

統計指出,土地市場第三季交易量有稍稍回溫。 圖/報系資料照

 

據戴德梁行統計,土地市場第3季交易量為422億元,擺脫上半年單季百億低量的窘境,總算稍微回溫,主要交易在建商鎖定六都內有發展房價親民總價的地區,成為建商獵地的定位點,瞄準價格軟化的地主下手。值得注意的,第3季土地市場竟出現「零地上權交易」。

戴德梁行估價師事務所所長楊長達表示,主要就是來自地價稅和房屋稅的問題,地租政策讓投資人遠離了地上權個案。

楊長達表示,政府應該感受了人民的抗議,開始研議固定或降低部分地租調幅及減免房屋稅等措施,但地上權脫標的關鍵,不在於權利金或地租的高低,而在於鎖定地租漲幅。

租稅政策影響所及的都更,市場不少都更案近半年來已簽了同意書,因房屋稅問題而撤回案例,甚至不少估價師的都更業務少了一半以上都更推動也不只是獎勵的多少,只要人民對政府「想調就調」的租稅政策一日不解,再多獎勵也推不動都更。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2001131

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-30 11:19 聯合報 記者張世雅╱即時報導

高雄龍華國小舊址地上權招標案(圖紅線框),又流標。記者張世雅/攝影

高雄龍華國小舊址地上權招標案(圖紅線框),又流標。記者張世雅/攝影

 

一口氣將權利金從110億元,砍到只剩77.82億元的高雄龍華國小舊址1萬1636坪地上權招標案,上午在高雄市財政局開標,又無人投標,財政局表示,很意外,也很遺憾。

高雄市財政局長簡振澄表示,高雄龍華國小舊址地上權招標案,土地完整,為商四用地,建蔽率60%,容積率630%,地上權存續期間70年,且位於精華區,有捷運紅線凹仔底站、環狀輕軌捷運C24站,鄰近農16、美術館、巨蛋商圈等。去年12月第一次招標,權利金110.09億元,結果流標,經過近十個月重新檢討,權利金調降至77.82億元,減了32.27億元、降幅達29.31%。

簡振澄難掩失望的說,此事的標利金77.82億元,是經過2位估價師重新評定後所得,以高雄的房地產行情而言,價格接近實價,結果還是流標,簡振澄表示,如果有投標意願者認為流標後的保證金價格會再調低,「想法可能是不正確的。」

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1993584  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-29 16:05 中央社 台北29日電

根據信義全球資產統計,今年以來信義區實價有揭露的案件,光信義區就出租了約1.7萬坪,出租面積是去年同期的1.8倍。

信義全球資產調查,信義計劃區的A級辦公大樓完工,與預租的樓地板面積釋出,已在台北市掀起一波搶客潮,其中單國泰置地廣場就去化了8220坪。

調查顯示,從國泰置地廣場完工與南山人壽大樓開始預租時,信義計劃區就進入供給量大增的時點,A級辦公大樓也開始展開一波搶租客風潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從實價揭露的資料來看,超高樓層的大樓租賃案,包括101大樓,及國泰置地廣場的新辦公室租賃案,不管是出租的總價或單價,都是辦公室租賃行情的領頭羊。

曾敬德認為,雖然新的辦公室大樓釋出量體不少,但多還能維持每坪新台幣3000元以上的頂級辦公大樓身價,整體租賃市場表現相對活躍。

信義全球資產經理王維宏指出,信義計畫區內頂級辦公大樓身價高,租賃面積也以大坪數單位為主,屋齡超過10年的商辦大樓,行情在每坪2500元以上。

王維宏分析,相較於知名企業多往計畫區內搶租指標大樓,中小型企業多往周邊區域如基隆路、忠孝東路五段、信義路四五段承租,享有鄰近信義計畫區的區位,但租金約落在1500元左右,價格相對有誘因。

因此,實價登錄揭露今年的94筆交易資料,約有一半屬信義計畫區周邊交易,在A辦及B辦同時熱租下,使今年信義區租賃交易量熱度高。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1991750

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-28 10:38 中央社 台北28日電

東區在逐年高漲的租金壓力下,迫使許多店家移往西門和信義等商圈。 本報系資料照

東區在逐年高漲的租金壓力下,迫使許多店家移往西門和信義等商圈。 本報系資料照

 

風光一時、人潮絡繹不絕的台北時尚地標忠孝東路四段一帶,在逐年高漲的租金壓力下,迫使許多店家移往西門和信義等商圈,房產分析師認為,房東讓利才是讓東區商圈回春的活路。

德天國際資深分析師吳孟璇表示,過去房產景氣年代,忠孝東路4段一帶第一排的店租一路高升,更罕見出售店面,在極稀少釋出的機會下,房價往往是天文數字,更對房租上漲再添一把火。

但這兩年經濟不景氣,民眾荷包縮水,許多名店難以支撐高房租,紛紛退居巷弄或是二樓、三樓;同時,西門商圈、信義計畫區快速崛起的劇烈競爭下,讓東區不再是時尚精品旗艦店、餐飲服飾業的展店首選。

吳孟璇指出,導致繁華一時的東區商圈漸漸失去人潮,更進一步促使許多店面空置,面臨招租困難閒置狀態,而店面空置又更難以吸引人潮,於是形成各家店營運的惡性循環。

她分析,店面價格主要取決於區位、人潮、廣告效益及租金投報率。在經濟不景氣、房價發展趨緩、捷運挹注各商圈可及性、特色型商圈崛起的種種考驗下,讓東區店東處於四面楚歌、租售皆難的窘境。

但矛盾的是,這些店主入手的時間相當早,多年來的高租金收益已讓他們難以下修租售價格,更不願意破壞區域行情,因此若無資金壓力,多數店主降價求租/售的意願並不高,甚至調漲租金導致更多房客紛紛搬離,能夠承擔高租金的品牌與業者在經濟發展趨緩下愈來愈少,造成東區店面的空置情況越演越烈。

她說,目前東區商圈的租金行情每坪約1.6萬元到2.5萬元,目前空置率約10%;西門商圈租金每坪約2萬元到3萬元,信義商圈租金每坪約2萬元到2.5萬元,但店面空置率卻分別僅0.5%和2%,在同樣的租金,但店面滿租,容易形成聚落吸引人潮,反而是營運的良性循環。

她強調,未來若東區店東仍不願讓利,商圈人潮縮減的負面連鎖效應將持續發酵,品牌名店、特色餐飲業將轉往其他交通便利、人潮匯聚的商圈開店設點,東區商圈逐漸失去獨特地位,更不利於店東,不如讓利一些,總是勝過空置毫無進帳,靜待景氣循環。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1988874

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-26 21:17 經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

少子化問題日益嚴重,台灣已邁入高齡化社會,「養房防老」已取代「養兒防老」。

根據永慶房產集團2016年第4季網路會員調查,民眾認為退休養老準備的最佳理財項目中,「買房地產收租」以34%壓倒性領先,成為退休理財規劃的首選,打敗股票、基金、債券及定存,成為資金停泊好標的。

根據調查,61%民眾有「投資收益型不動產意願」。永慶房產集團業管部協理林泰隆分析,市場資金豐沛,但全球經濟、金融市場動盪,金融相關商品存在高風險,加上全球負利率盛行,超低利環境恐成常態,定存利率破底,反觀房地產仍具備保本、避險等優點,相對穩健。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1985823

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

【時報記者台北報導】

據台北市最新公布實價資料顯示,雖然面對陸客旅遊人次縮減的影響,但北市東區仍有金店面實價出現,微風忠孝館旁出現兩筆單價兩萬的實價行情,包括一筆由日系化妝品牌承租,每坪租金約2.1萬元,月租40萬元,另一筆則是出現每坪2.6萬元的高價店租,是今年以來店面實價租金最高的一筆,但該店業者並未出現變換,推判有可能是續租實價行情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,忠孝東路四段是東區商圈最精華的路段,因此從實價行情可發現精華路段,仍可出現每坪兩萬元以上的行情,不過高店租與陸客縮減效應,陸續也開始出現空置店面,且東區店面的換手狀況也很常見,顯見當前景氣狀況對業者經營仍相對艱辛,不過若是國際連鎖品牌所承租的店面,當前房租仍有不錯的水準。

從實價的資料來看,忠孝東路四段211~240號,今年有兩筆租金實價行情,5月有日系的化妝品業者承租,18.93坪月租40萬元,換算每坪租金約2.1萬元,而原本該店一度由韓系的化妝品業者承租,另外一間店面從實價揭露的資料判斷,應該就是隔壁間的店面,不過8月雖然有實價租賃紀錄,但該店並未出現換手經營的狀況,28坪的面積,出租約75萬元,每坪月租約2.6萬元。

曾敬德表示,東區金店面租金要能夠繼續創高,可能是因為舊租約的租金行情偏低,新租約漲價或者是由國際連鎖品牌業者承租,才較有可能出現好租金的行情,以目前電商發達、陸客減少加上景氣狀況並未特別熱絡狀況下,東區的租金行情已經不容易出現整個商圈齊漲的現象。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20160921004966-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

地租暴漲成本節節攀升,使得建商落入了地上權開發案的麻煩裡。圖為位於信義區的地上權豪宅「台北花園」。(洪錫龍攝)
地租暴漲成本節節攀升,使得建商落入了地上權開發案的麻煩裡。圖為位於信義區的地上權豪宅「台北花園」。(洪錫龍攝)

過去房市熱絡,基於不必買昂貴土地的份上,建商拚命標得地上權,但如今卻深陷泥淖。由於新政策無法溯及既往,目前手上有兩處地上權住宅銷售的吉美建設總經理林進輝激動表示「真的是賣一間賠三成」,慘的不只吉美,根據了解,先前標得國有土地的開發商像是日勝生、華固等,也都落入地上權開發案的窘境。

根據《財訊》報導,有相關業者透露,吉美建設當初購地的價格就比較貴,加上遇到政府打房、景氣反轉向下,開價從120萬一舉降到80萬,若與附近所有權新推案「民生日月」所主打的96萬至106萬相比,兩者價差已縮小至20萬內,使得吉美推案的價格優勢不再。

業者吃盡了苦頭,報導指出,由於地上權開發案土地所有權至少設定50年租約,而且不得分割給承購的屋主,全屬建商名下,由於今年與地租綁定的公告地價,全國平均大漲3成之多,其中像是台北市漲幅就創下1994年以來新高;不只如此,北市府目前已決標的BOT案、設定地上權案,地租也紛紛被大幅調高,大華不動產估價師聯合事務所所長張義權痛批,現階段暴漲的持有稅,導致開發商無法預估未來成本,「這根本是第三世界國家才會出現的情形!」

建商痛批地上權相關政策,不過房市專家Sway則認為,現階段建商跳出來痛罵政府,卻也顯現出自己沒有風險控管意識,既不願降價也不承認自己購地的眼光不佳,這些建商當年一昧的追高,這代表他們根本就只希望房價一直上漲,以為可以掌控房市走向。

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20160921003672-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-15 〔記者徐義平/台北報導〕

因住宅補貼申請爆量,內政部營建署指出,購置住宅利息補貼只要是符合資格者,將全數給予補貼;租金補貼則將與縣市政府協商,若縣市政府願意編列預算,內政部也會編列相當比率的預算補貼,來滿足爆大量的租金補貼申請戶。

每年的住宅補貼方案已於八月底截止申請,補貼內容主要分為三類,包括租金補貼及購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼等,計畫補助戶數各為5萬6976戶、4500戶、3000戶;初步統計發現,除修繕住宅貸款利息補貼申請戶數未超過計劃戶數外,租金補貼申請戶高達6萬餘戶、購置住宅利息補貼也有6千餘戶,均為爆量申請。

內政部營建署表示,以滿足全數申請戶為目標,購置住宅貸款利息補貼只要符合資格,不需要評點排序,則全數給予補貼。至於租金補貼爆量申請部分,也將以全數滿足為目標,複審合格戶數超過計畫的部分,只要爆量申請的縣市政府願意配合編列自籌款,內政部將依自籌款比率對等編列經費,以協助弱勢家庭減輕租屋負擔。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,雖然今年的申請已經結束,但民眾仍可留意明年上路訊息,把握自己權益。另信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為,目前租屋需求仍相當龐大,建議政府在後續制定政策規範時,能夠多參考租屋族的主要需求。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1032257  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【教戰篇】關鍵六問 摸清地上權的兩種底細
有沒有房屋所有權狀 差很大

2016/09/09 出處:財訊雙週刊 第 511 期 作者:張嘉伶 

地上權有兩種,在買進地上權物件前,務必先搞清楚物件類型,這除了關係著權利義務,最重要的是,有助於事先衡量標的物的價值。

建商推出地上權的建案,房價通常會是一般所有權房子的5折到7折,對消費者來說,相當具有價格吸引力;但很多消費者不清楚地上權房屋也有內容上的差別,在購買地上權住家前,可以透過6大問題,解決自己買到的地上權房屋,究竟屬於什麼類型:

問:購買地上權的房屋,可以拿到登記買方名字的建物權狀嗎?

答:購買地上權的房屋,因為不擁有土地,不會有土地權狀。若是地上權房屋屬於可分割過戶者,消費者可以拿到登記著買方名字的建物權狀,擁有建物權,可以依此直接向銀行貸款;但若是購買地上權不可分割過戶的房屋,房屋是登記在建商名下,消費者僅擁有使用權,沒有建物權,因此無法取得登記買方名字的建物權狀,也不能直接向銀行貸款。

問:買地上權的房屋,之後每年的地價稅以及房屋稅會比較高嗎?

答:購買地上權的房屋,每年要繳交的房屋稅,與一般所有權房子的房屋稅都一樣;但地上權的房屋因不擁有土地,不需繳交地價稅,卻需要另外繳交地租。

地上權房屋的地租計算方式是,公告地價的3.5%至5%,而一般所有權房屋的地價稅計算方式,是公告地價打8折為申報地價,再以申報地價的千分之2為地價稅;兩相比較之下,在同一地區裡,地上權房屋的地租金額,會比所有權房屋的地價稅來得高。

問:購買地上權的房屋,銀行會願意貸款嗎?

答:購買地上權的房屋,若是可分割過戶的類型,消費者擁有登記買方姓名的建物權狀,消費者可以直接向銀行貸款,但利率可能較市場高,貸款成數也可能會比較低。

若地上權房屋是屬於不可分割過戶類型,消費者無法拿到建物權狀,大多數的銀行會因沒有擔保品,通常不願意貸款;一般來說,建商會直接找銀行合作,將整個地上權建物抵押給銀行借款,再透過銀行放貸給消費者,因此貸款利率通常會略高於市場問:行情,大約2%至4%,貸款成數約是5至7成,略低於一般市場行情。

問:購買地上權的房屋,其住屋的期限是怎樣計算?到期後房屋是歸誰的?

答:地上權房屋的使用期限,要先看建商取得土地的合約年限,以合約取得50年使用權為例,在建商取得國有土地地上權從標案得標日起,開始計算50年;若建商花了4年蓋住宅,則住戶可使用期限則是50年得扣掉4年,剩下是46年。到期後,房屋與土地都要回歸政府。

原文網址http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=8870  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-08 09:51

 

 
文/游筱燕

近年來房價高漲,「地上權」成了買屋新選擇;然而,所謂的「地上權」其實有兩種,但一般買方不清楚你買的是擁有建物權狀的建物,還是僅有類似建物使用權的憑證,結果,權益嚴重受損。究竟「地上權」出了什麼問題?民眾在買「房」時又該注意什麼?面對這波地上權亂象,又該如何解套呢?

六十八歲的林先生,十年前預備退休時,因為不打算增加孩子們的負擔,想另覓和妻子的棲身之所;恰好,當時台灣推出第一個地上權住宅案─日勝生的「京站」開發案。林先生認為五鐵共構的交通十分便利,對於到期後要還給政府的地上權住宅,也採取開放態度,心想五十年的地上權對於兩夫妻的餘生應是「夠住了」;於是,花費1千2百餘萬元買下41坪的三房住宅。

沒想到,原本要圖個清閒的晚年,卻因為房子的權益問題,與建商紛爭不斷。林先生控訴,目前社區的公設僅有中庭、交誼廳與一小間的物管人員辦公室,他懷疑建商把原屬社區的游泳池租給了一旁的健身俱樂部,並把非住戶使用、對外出租的地下四、五樓停車位面積,灌進了住戶買價中。然而,截至目前為止,住戶們的提告卻都敗訴,全案仍在上訴中。

 

 

場景再拉近一點。2014年,位於台北市羅斯福路六段的「華固新天地」地上權預售案銷售現場,每個住戶在簽約時,建商都請來律師陪同,逐條解釋契約條款,做齊錄音錄影存證;拷背光碟後,住戶留存一份,華固留一份,跟買一般所有權房子完全不同。這個總戶數高達七一六戶的建案,由財政部財政人員訓練所原址改建而成,是台北市最大宗地上使用權案;但就由於地上權房子買賣爭議不斷,建商不得不擺出大陣仗以對。

案例:「消失的公設」

建商避爭議 簽約錄影存證

而推出京站開發案的日勝生,副總經理周惠玉也指出,當初和住戶簽訂契約時都有律師在場作證,也告知過消費者要分攤公設,所有情事皆依法有據。自己也在京站買下辦公室的大師房屋董事長陳建慶指出,同樣是沒有土地的地上權,實際形式上分做兩種,一是「可分割過戶的房屋」,二是「不可分割過戶的房屋」。可以分割過戶的建物,建物產權登記在買方名下,買方擁有建物權狀;而不能分割過戶的建物,建物登記在建商或特定單一人名下,買方僅有類似建物使用權的憑證。

表面上,地上權的住宅都是期限一滿後,都要繳回歸零,然而,「可以分割過戶的房屋」和「不可分割過戶的房屋」的住宅,對於住戶權利的保障,卻是天差地遠。

現在多數具有爭議的地上權住宅案件,都是屬於「不可分割過戶」的類型,「京站」就是代表之一,而最近建商的地上權推案,包括華固、吉美、日勝生等推案,也都屬於這種類型。正因為過去的爭議較多,建商才會在銷售時,要求要有律師陪同,除了降低後續爭議的風險,也是為建商自己設下防火牆。

原文網址:http://udn.com/news/story/6852/1946227

(本文截自財訊511期,詳全文)

【更多精采內容詳見】《財訊官網》

財訊雙週刊

《財訊雙週刊》隔週四出刊,1974年創刊,是台灣財經雜誌中,最資深權威的財經專業媒體雜誌是創造兩岸三地政經投資理財議題,洞燭市場的先行者。http://www.wealth.com.tw/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-07 00:11 經濟日報 台南訊

台南市吳小姐詢問:租屋經營小吃店,房屋租金要不要辦理扣繳申報?

南區國稅局台南分局答覆:依所得稅法規定,營利事業負責人為扣繳義務人,如有給付租金時,應依規定扣繳率扣取稅款,並於次月10日前向國庫繳清,再於每年1月底前將上年度內扣繳的稅款,開具扣繳憑單彙報國稅局查核,但每次應扣繳稅額不超過2,000元時,免予扣繳。吳小姐承租店面每月租金2.5萬元,其應依各類所得扣繳率標準每次給付租金時按給付額扣取10%稅款即2,500元,再於次月10日前將扣取稅款繳納國庫,並於次年1月31日前向國稅局申報扣繳憑單,若未依規定辦理,經國稅局查獲,除限期責令補繳應扣未扣稅款或補報扣繳憑單外,還會處以罰鍰。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/1944617  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-09-06 04:32 經濟日報 記者潘羿菁/台北報導

台塑推動總部都更,集團已啟動臨時辦公室評估計畫,日前集團總裁王文淵更實地考察北市商辦大樓。

房地產業者指出,以台塑集團的員工人數與辦公需求,未來選擇南港、內湖的機會最高,每年承租辦公室的租金花費約3億元。

台塑總部分為前棟、後棟,台塑四寶的營業、採購、財務等行政單位均在此,關係企業包括福懋、台塑生醫,甚至是海外工廠聯繫辦公室也座落於此,目前共計有4,000餘名員工。

雖然目前尋覓的辦公室為臨時性質,但考量集團門面、員工上班等因素,台塑目前鎖定北市東區,包括南港與內湖的商辦,日前王文淵親自出馬考察數棟辦公樓。

商辦仲介業者評估,目前包括台北企業園區以及寶豐隆興業的V5大樓,其樓地板面積足以容納台塑集團員工,按照內湖商辦每坪出租行情1,000元至1,700元推算,台塑集團所需樓地板面積約2.5萬坪,等於將來支付年租金逾3億元。

原文網址http://udn.com/news/story/7241/1942463

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



 

【新北訊】

北市105年度「住宅補貼」將於105年8月31日截止收件,市府考量民眾白天須上班且請假不易,自今(29)日起至8月31日止,連續3天,將開放市府行政大樓一樓西側服務櫃檯延長夜間收件至晚上8時,以方便民眾申請送件,請符合資格的民眾要把握最後機會,踴躍提出申請。

新北租金補貼8/31截止,且夜間延長收件 (新北市城鄉發展局提供)申請要快!新北租金補貼8/31截止 夜件延長收件 (新北市城鄉發展局提供)

新北市政府城鄉發展局表示,住宅補貼包含3種項目,除了有每月補貼4,000元之租金補貼外,還有提供210萬~250萬元貸款補貼額度之自購住宅貸款利息補貼及80萬元貸款補貼額度之修繕住宅貸款利息補貼(目前貸款利率一般戶為1.137%,弱勢戶為0.562%),符合補貼資格之民眾可視自身需求狀況擇一提出申請。

民眾可利用郵寄方式或至新北市政府城鄉局或就近交由各區公所轉送至市府城鄉局提出申請,亦可利用最後3天市府延長夜間收件服務時間,親至市府行政大樓一樓西側服務櫃檯申請。

另外,市府於截止後將進行資料審核、評點與公開抽籤,預計105年12月份完成審查,並於106年1月底前核發補助,並以公文及簡訊通知審查結果。民眾如有住宅補貼任何問題,可連結至城鄉發展局網站(http://www.planning.ntpc.gov.tw/)、內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0108.aspx)查詢,或撥打諮詢專線2960-3456分機3391~3393或7094~7098洽詢。

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-08-28 19:29 中央社 台北28日電

財政部國產署將地上權租金改採部分固定、部分浮動。 本報系資料庫

財政部國產署將地上權租金改採部分固定、部分浮動。 本報系資料庫

 

為國有地設定地上權招標不順解套,財政部國產署將地上權租金改採「部分固定、部分浮動」,報部核准後將修正作業要點,今年10月第4批設定地上權招標案即適用,但不溯及既往。

今年地方政府大幅調高公告地價,平均調幅逾3成,由於地租增幅隨公告地價的調幅連動,不僅使地上權住宅住戶的租金負擔大增,調幅之大,也使廠商對參與國有地設定地上權招標的意願大減。

對此,國產署已開2次座談會,檢討可行方案,25日並已獲財政部核准通過。根據國產署擬定方案,未來地上權租金將改採「部分固定、部分浮動」,將地租拆為2部分,一部分按照決標當年的公告地價計算,另一部分則按照地價稅調幅進行調整。

現行「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定,地上權地租以土地申報地價年息的1%至5%計算。作業要點修正後,若地租年息率為3.5%,地價稅率固定為1%,則其中的2.5%(3.5%-1%)按決標當年的公告地價估算;另外1%地價稅部分,則按公告地價調幅調整。

國產署官員表示,新的地租計算方式,可減少公告地價與地租的連動性,即使公告地價調漲,地租調整的幅度也不會太大,應可降低地方政府調漲公告地價對地上權案帶來的衝擊,並減少廠商投資風險。

國產署官員指出,新作業要點最快9月中旬完成修訂並上路,今年10月將推出第4批設定地上權招標案,屆時即適用新制,但確定將不溯及既往。

然而,由於業者觀望新制內容,今年地上權招摽案異常冷清,截至目前為主國產署共推出3批共33宗標案,僅標脫6宗,標脫率只有18.2%;8月22日開標的第3批10宗標案,更是全數流標。

官員認為,應是業者已經獲知地上權租金案正研議調整中,加上已知新制將不溯及既往,因此想等到新方案確定後再行投標,導致第3批設定地上權招標案全數流標。但他認為第4批標案適用新制後,標脫率應可提升。

此外官員也認為,公告地價多年未調,去年一舉調漲很多,應屬特殊情形,未來應不致於出現像今年地上權地租大漲的情況。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1924559

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-08-25 17:20 台灣醒報 記者鄭羿菲╱台北報導

內政部將推出房東稅賦優惠方案,一方面扶植新興「出任服務管理」產業,一方面鼓勵一般...

內政部將推出房東稅賦優惠方案,一方面扶植新興「出任服務管理」產業,一方面鼓勵一般住宅房東參與「包租代管。」(photo by wikipedia)

 

租屋房東未來可享合法稅賦優惠!「政府將推出房租1萬元以下可免租金所得稅的優惠,扶植社會住宅租賃服務產業。」內政部次長花敬群25日在記者會上表示,內政部將在109年推出8萬戶社會住宅,其中一半是利用房東釋出閒置的空屋參與「包租代管」平台方式,政府也正研議《租賃專法》,讓一般住宅租賃也能享類似社會住宅出租的稅賦優惠。

為了落實總統蔡英文的「8年20萬戶社會住宅」政見,內政部25日在營建署舉辦為期2天的「社會住宅策略規劃與願景共識營」,積極推動《住宅法》草案修法,目前已規劃朝向興建12萬戶社會住宅,包租代管民間空屋8萬戶的方向,分階段陸續進行。

雙管齊下湊20萬戶

內政部長葉俊榮在共識營上致詞表示,「台灣的社會住宅比例僅佔全台房屋的0.09%,與日本、南韓的社會住宅比例約5%相比,過於稀少,」未來將預計8年內達到2.5%的社會住宅戶數,因此需要創造出20萬戶的社會住宅。他說,目前內政部正規畫朝興建12萬戶,其餘8萬戶則以包租代管民間空屋的方式湊足。

「政府預計在109年達成共8萬戶社會住宅的目標,其中完工或已開工興建的社會住宅約4.1萬戶,另外包租代管約4萬戶。」內政部次長花敬群25日在行政院記者會上表示,政府興建的4.1萬戶社會住宅將引進「專業房東」租賃服務協助管理制度,「為了鼓勵民眾投入新興租賃產業,也會推出房屋稅、地價稅等租稅減免、與營業稅給予免稅優惠等誘因。」

包租產業稅賦優惠

花敬群舉例說,目前規劃修住宅法,讓社會住宅房租每戶每月有1萬元的免稅額,也就是租金低於1萬元免稅,超過的部分有60%計入成本,剩下的40%才需納所得稅,如房租1.5萬元,扣除1萬元免稅額後超出5000元,其中60%計入成本,最終僅2000元需納稅,以稅率20%計算,則需繳交400元。

「現在還有許多房東處於黑市狀態,也就是租賃房屋不報稅,政府也將推出類似社會住宅租賃房東的稅賦優惠的《租賃專法》。」花敬群指出, 過去政府也曾推過類似方案,但房東興趣缺缺的主因是租金所得沒有享有優惠,參與方案還須額外繳所得稅。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1919022

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016/08/15 23:25:06 經濟日報 記者劉懿慧╱即時報導

今年地上權招標情況冷清,財政部國產署為紓解公告地價調漲對國有地上權案的衝擊,地上權年租金擬從原本以公告地價為基準,改為「部分固定、部分浮動」,國產署表示,新制最快在九月中旬上路,且強調將不會溯及既往。

因應內政部要求,今年公告地價僅澎湖縣跌了0.22%,其餘的地方政府皆大幅調升,全國平均漲幅達30.54%,最高為宜蘭縣118%,高漲幅連帶影響地上權租金,台中西屯區一地上權住宅案,租金就飆升了5.1倍,但國產署認為,過去公告地價多年未調整,未適時反映土地市價變動,即使今年公告地價最多翻5倍,但因年租金基數低,所以五倍依然還是合理漲幅。

但地上權租金的大幅調漲,使地上權住宅的住戶租金不斷上揚,也讓招標熱度受到嚴重影響,國產署為解決此問題,已召開多場座談會匯集各界意見,初擬方案為「部分固定、部分浮動」,就是將現行隨公告地價浮動的地上權租金,改為一部分是以決標當年的公告地價來計算,另一部份維持現行制度,按照公告地價漲幅逐年調整,目前擬定為1%以支應地價稅費用,但國產署也表示,有學者認為需要思考營業與作業成本的問題,也許會考慮增加比例。

國產署表示,按照新制規定,將可大幅加強投資風險的可掌控性,若公告地價調漲,地租調整的幅度也不至於太大,可減少調漲公告地價對地上權案的衝擊,有效降低投資風險,而新的作業要點預計於9月中旬正式上路,但在上路前的舊案,因不可溯及既往的規定,只能依照舊制繳交年租金。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1897417

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016/08/12 09:09:13 經濟日報 記者邱金蘭/台北報導

社會住宅帶動保險業商機,為鼓勵房東釋出空屋,參加「包租代管」的社會住宅行列,政府將免費幫提供房屋的房東,投保居家安全綜合保險,產險業者將因此受惠。

為落實蔡英文總統八年20萬戶社會住宅政見,內政部規劃,20萬社會住宅中,有12萬戶是新建,8萬戶是民間空屋轉用,透過包租代管方式,善用這些空屋。

為鼓勵房東加入社會住宅行列,除了提供一些租稅誘因外,政府還規劃免費幫房東投保居家安全綜合保險,保障範圍包括地震、火災及特殊事故等,特殊事故例如凶宅等,保險公司都會理賠。8萬戶包租代管部分,第一個四年先推4萬戶,明年會先推1萬戶。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5886/1890250  

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-08-14 05:21 聯合報 住商不動產企研室主任徐佳馨

最近身邊幾位朋友不約而同要租房子,也異口同聲的抱怨「房子不好找」、「房租又漲了」和「怎麼都遇不到好房東」等困擾。在台灣,這種租屋市場由來已久的沉痾,好像也沒有特別解決的方式,所以,不少朋友對社會住宅寄予厚望。

近期社會住宅有很多討論,用地問題獲得解決不久,制度上也有了雛形,其中一個就是透過「包租代管」的模式,吸引民間房東釋出八萬戶空屋當社會住宅,以補足社會住宅不足的缺口,更由政府提供空屋屋主租金免稅等優惠,和由政府埋單「凶宅險」保費,讓屋主更願意釋出更多的空屋來參與。

台灣的高房價困境,如果政府帶頭好好把租屋這事情做得妥貼,絕對是一個轉機,關鍵就在如何「包租代管」,把口碑做出來,進入善的循環,自然可以自給自足,甚至可以改變一些事情。

近年中國因為房價暴漲,加上人們長期對租賃亂象的不滿,一、二線城市火熱的長租公寓生意,就是這麼來的。

以北京為例,年輕人租屋比率達五成二,卻僅有百分之廿六的租屋族表示從未遇過權益受損的經驗,換言之,近八成的租屋族,在租屋這事情上遇過不快,腦筋動得快的業者就透過品牌化的公寓公司來解決問題。

經過五、六年發展,中國長租公寓市場已經百家爭鳴,規模最大的包括了我愛我家集團的「相寓」、鏈家的「自如」和YOU+國際青年社區,三大業者加起來總量約在卅五萬間。

長租公寓的營運模式大概分為三部分,其一在成本考量下,業者旗下房子都不是自己的,而是透過與小房東建立資產管理合作方案,其二透過規格化,降低裝潢成本;其三,過程中與裝潢、家電、清潔公司合作,提供租客付費的加值套裝增加營收,服務與營收都是一條龍,除了解決民眾居住問題,也帶動產業發展。

回到台灣,真能走長久的關鍵,是政府在財政赤字的狀態下,還能提升管理與居住品質,進而讓社會住宅不只能夠濟弱扶貧,還能脫離政府奶水的餵養,成為民眾信任,自給自足的單位,到那一天,社會住宅才有屬於自己的榮光。

原文網址http://udn.com/news/story/7238/1893786

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼