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2015年10月01日 17:36 工商即時 蔡惠芳

今(1)日最新出爐的台北市2015年第三季商用不動產市場季報顯示,台北市信義計畫區的辦公室平均租金行情,已連續8季上漲,第三季每坪月租行情再度衝上新高、達3,088元,年增達4%。

仲量聯行(JLL)今天公布第三季市場季報指出,台北市第三季辦公室市場租賃的去化量高於往年平均,整體 A級商辦租金穩健成長。主要由於新約陸續成交,空置率偏低的大樓持微幅調整租金,平均較上季成長1.7%、來到每坪月2,632元,相較於去年同期攀升3.4%。

其中辦公租金行情表現最強勁的信義區,需求最穩健,逾八成新租約都集中在信義區,需求客戶來自於國內外金融服務、科技等中大型企業;至於空置率,第三季增加5.6個百分點達12%。(工商即時)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20151001004470-260410

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發表於 好房網News記者蔡佩蓉/採訪報導

租屋簽約的時候,你是否有留意需要「保證人」或「連帶保證人」呢?其實只差兩個字,後續對保證人本身卻有迥異的影響。其實,內政部提供的房屋租賃契約範本,也有「保證人」的填寫欄位,目的是為了保障房東,但坊間的租賃契約書不少是要求「連帶保證人」,此時民眾不妨與房東協議使用內政部範本,強化自己的租屋權益。

租屋要連帶保證人?可與房東協議是否有此必要性。(好房網News記者張聖奕攝影)

什麼是保證人?根據《民法739條》,所謂保證人就是當債務人,無法償還債務時,債權人即可要求保證人做償還。保證人具有先訴抗辯權,換句話說,假設房客失蹤,你做了保證人,雖然房東會要求你清償房客欠繳的租金,但是你可要求房東在還沒針對租客的財產聲請強制執行且受償之前,拒絕清償。

不過,若是做了連帶保證人,房東連向法拍聲請強制執行的程序都可跨越,直接向你討債。連帶保證人就是拋棄先訴抗辯權,換句話說,你幫朋友當連帶保證人,他欠繳租約時,房東可直接要求你負起償還責任。

房東會要求租約必須有保證人,多是對房客履行契約有疑慮,但內政部的房屋租賃契約範本也有保證人欄位,目的是保障房東,但是否需要保證人?房客也可跟房東討論。至於,若房東要求連帶保證人,對房客本身來說並沒有影響,反而是房客親友得思考,是否要成為連帶保證人?

一般來說,租屋會有金錢糾紛,不外乎是欠繳租金或提前解約未支付違約金等,民眾若被朋友要求做保證人或連帶保證人,勢必得評估他的信用、財力狀況,否則發生上述糾紛時,也得負起相關責任。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/113485108345.html

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2015-09-18 17:44:09 中央社 台北18日電

瑞士銀行公布最新調查顯示,台北勞工收入位居亞洲第四高,不過房租卻高居亞洲第二,僅次於香港。

瑞銀今天公布最新「價格與收入」(Prices andEarnings )研究報告,其中探討了全球71個城市的物價、薪資和受薪階級的購買力。

全球物價最高的 3個城市,依序為蘇黎世、日內瓦以及紐約,台灣排名第26位,不過,若單就亞洲來看,台北物價高居第三名,僅次於東京以及香港。

在薪資方面,全球最高的3個城市都坐落在西歐,依序為蘇黎世、日內瓦以及盧森堡,台灣排名第37位,位居亞洲第四高。亞洲前三名依序為東京、香港以及首爾。

至於在購買力方面,盧森堡、蘇黎世以及日內瓦為全球前3高城市,台北居全球第36位,居中位數,單就亞洲來看,落後於香港、東京,排名第三高。

在工時方面,香港勞工年平均工時達2600小時,居全球之冠,台北平均工時則為2141小時,全球排名第七,比東京的2055小時還高。

不過,值得注意的是,若以歐洲3口之家居住兩房的住屋來看,在台北市租房的月租金價格高達2030美元,居亞洲第二,遠高於東京的1370美元、巴黎的1670美元以及高收入盧森堡的1940美元。

瑞銀財富管理投資總監亞太區股票副主管何偉華表示,台北房租高,可能與今年調查時的新台幣匯率有關,同時,歐美人士赴台工作多半居住在信義區等精華地區或交通便捷地區,這些地區房價也會較高。

這份報告自1971年以來大約每3年出版一次,內容包括超過6.8萬筆數據,反映出自2012年上期報告出刊以來影響世界局勢的經濟事件。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1195894

 

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發表於 2015-09-14 好房網News記者賈蓉/整理報導

不只買方會「以租代買」抗房價,現在賣方更因殺價幅度過大,開始「以租代售」力保資產,導致五都委售量全面衰退,「房仲都笑不出來了」。

屋主為避免出現破盤價,開始「以租代售」應戰。(好房網News記者張聖奕╱攝影) 

買方市場當道,不少民眾積極進場,依照實價登錄打7~8折作為開價,但屋主無法接受買方的超低開價,導致出售意願大幅降低,根據房仲業者調查,目前全台五都得委售量,已較去年同期大幅衰退,其中又以新北市最為明顯,委售量急縮42.3%。

屋主力保資產不出現破盤價,採取「以租代售」的策略抗稅、抗跌,蘋果日報報導,房仲業務總經理吳駿杰向蘋果日報說明,目前不少屋主以決議「以租代售」,來度過買方砍價、奢侈稅的2年期限,委售物件數量大幅減少。

房仲高雄鳳山文山加盟店長鄭啟峰也像蘋果日報說明,由於買方出價至少殺2成,屋主卻堅持價格底線為降1成,導致交易認知落差過大,不少屋主乾脆不賣了,「現在連打招呼都笑不出來了」。

財經專家阮慕驊也在TVBS《地球黃金線》中說明,友人在桃園廣豐特區購入新屋,近來想要出售才發現,買家一砍就是預售屋的價格,「一毛都不給賺」,不只獲利歸零,連土增稅、契稅、仲介費都不退讓,決定直接「以租代售」,目前1個月能有2萬多元的現金收入。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/151707107379.html  

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2015-09-10 14:24:08 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

根據最新實價揭露資料顯示,北市東區店面又有高價出租紀錄,位於忠孝東路四段與敦化南路口的國際貿易大樓,1樓有兩間店面已經由新的租客接手,單月租金高達130萬元,是目前實價揭露東區總租金最高的一樓店面,若以單坪的租金行情水準來看,租金水準高達每坪1萬9679元,接近每坪兩萬元的水準。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,東區店面已經出現極大化與極小化的趨勢,沿街店面吸引國際連鎖品牌進駐,不少做為品牌的旗艦店而卡位東區,希望可以掌握消費人潮與達到品牌的廣告效益,轉到巷子裡面,則出現許多的分割小店,出租給個體戶經營,透過分割的方式可有效拉高單坪租金。

不過,東區即使是熱門的忠孝東路四段上,仍有部分的店面閒置,除了產品的坪數太小,無法吸引國際品牌進駐外,另一方面可能屋主對於租金行情期待高,短時間找不到可以負擔高租金的租客。

忠孝東路四段有不少的逛街人潮,業者也看準東區人潮的消費商機,尤其是新時代女性的購買力,目前包括日系與韓系藥妝店、國際品牌服飾業者、女鞋業者等,紛紛搶進東區店面,而此次順利出租的國際貿易大樓一樓店面,今年初還由GEOX與Tiara Tiara Goods業者承租,目前該店則整裝潢整修當中。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1178405-台北東區店租130萬元-實價登錄最高  

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北市買房頭期要不吃不喝5.5年,新北3.7年,在此之前,得要租房而居。不過,一份調查顯示雙北租金飆升,來到今年目前為止最高點。但仍有專家分析目前房市狀況,認為有4種人目前買不如租。

房價高,租金也不便宜(好房網記者張聖奕/攝影)世新大學外租屋廣告。(好房網記者張聖奕/攝影)

查詢好房網租金行情,台北市「整層住家」平均出租金1008元/坪,租個30坪住家約3萬元,獨立套房1452元/坪,10坪套房月租金近1.5萬元;新北市整層住家租金行情則是584元/坪;獨立套房單價近兩倍,來到每坪991元。

雙北市「整層住家」租金行情(資料來自好房網租金行情)租金(擷取自好房網租金行情)租金(擷取自好房網租金行情)

 

 

 

蘋果日報報導,台北市「整層住家」8月租金,每坪漲破千元,30坪住家月租金將近3.2萬元;新北市也不惶多讓,4月整層住家599元/坪,8月份漲到671元,30坪住家,月租金超過2萬元,獨立套房1067元/坪,10坪套房租金就破萬元。

雙北工作機會多,北漂族就算薪資趕不上房租,也不得不苦撐下去,加上近年房價高漲,想買房更不容易,內政部實價登錄資料統計,北市平均房價60.4萬/坪;新北市31.5萬/坪,以30坪房子為例,光是頭期款,北市要5.5年、新北要3.7年不吃不喝。

買房難、租金也不便宜,好房網專欄作家林奇芬分析當前房市,建議有4種族群現在「買優於租」。第1、自備款不足者;第2、投資能力強的人;第3、守株待兔族;第4、手握現金,等待跳樓大拍賣者。

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2015年09月07日 04:10工商時報 

記者/台北報導
台北信義區 豪宅租賃大本營
冠德遠見
台北信義區 豪宅租賃大本營
北市指標豪宅今年實價租賃行情

北市豪宅難脫手,豪宅市場已悄悄「轉賣為租」,信義計畫區更成為豪宅租賃大本營,區內的「冠德遠見」、「台北信義」及「寶徠花園廣場」今年已有多戶出租;房仲業者表示,北市豪宅價格已無增值空間,在「買不如租」情況下,豪宅租賃市場逐漸擴大。

在經過豪宅限貸令、調高路段率、及豪宅稅等連串房市政策重擊下,北市豪宅市場交易已奄奄一息,豪宅求售無門情況下,今年北市豪宅市場出現特殊變化,豪宅產品開始悄悄「轉賣為租」。 

北市信義計畫區是豪宅「轉賣為租」最顯著區域,實價揭露上路以來,「冠德遠見」目前登錄有13戶出租最多,其中今年就占4筆之多,月租金約落在4.3萬~32萬元間,平均13~15萬元最多。

「台北信義」也有5戶租賃揭露,而今年6月該社區20樓1戶,月租金高達45萬元,與今年5月「文華苑」12樓1戶出租,並列實價豪宅月租金最高紀錄。

「寶徠花園廣場」也有5戶租賃實價,其中今年5月,5樓1戶以月租金21萬元租出去。

另外,大安區的「勤美璞真」今年2月10樓1戶也以月租金30萬出租;大直重劃區「忠泰交響曲」也有4戶租賃實價,其中今年出租就占2戶,月租金分別為18.2萬及20萬。

一向專營豪宅市場買賣的大師房屋也嗅到豪宅「轉賣為租」的趨勢,直營總部在今年7月正式成立大師豪宅租賃事業處,由大師房屋旗下各營業處進行豪宅租賃業務。

大師信義營業處業務經理周喆表示,近年豪宅租賃業務件數增加,以信義營業處來說,去年一整年豪宅租賃件數僅2筆,但今年到目前為止已有6筆。

她指出,信義計畫區內豪宅以「冠德遠見」、「台北信義」及「寶徠花園廣場」出租率最高,其中,「台北信義」因屋齡最新,加上公設特殊性,不僅有專業錄音室,最吸引人的還有大型宴會廳,該社區月租金最高,平均約26~35萬元。

周喆表示,豪宅由賣轉租主要是屋主不願便宜出售,即使租金投報率很低也願意出租,目前承租豪宅房客外國使節占一半,大陸來台商人占2成,台商回台考慮置產前,先承租豪宅社區者占3成。

信義房屋101店專案經理林彥瑋表示,豪宅市場潛在買方仍有,但因豪宅房價仍高,買方基於現在買沒有增值空間,且豪宅只能貸款一半,貸款1億每月房貸初估要繳50萬,在「買不如租」情況下,承租豪宅的族群有陸續出現,豪宅租賃市場逐漸擴大。(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150907000098-260204  

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2015-09-04 09:13:35 世界日報 記者陳嘉倩/芝加哥報導

房客退租時,未將住房打理乾淨,房東如何因應?華諮處房屋理財教育部日前表示,房東可在房客租約到期最後一天,交還鑰匙時進行驗收,如房客未做好基本的清潔工作,可請房客打掃,或建議請清潔人員代勞,事後,房東再將清潔費用從訂金中扣除。

芝加哥租客權益規定,房東應在租客搬走後45天內,退回租客的押金,但可能扣除未付租金或租客造成的非自然耗損所需維修費用。華諮處房屋理財教育部主任陳麗君表示,他們最常接到有關非自然耗損的損毀,就是租客抽菸將地毯燒出個洞,或是菸頭將桌面燒出痕跡。

陳麗君指出,房東在租客搬走後的30天內,應以書面通知租客造成的損毀,並報上實際或估計維修成本。但房東不能向租客收取自然耗損的維修費用,如爐頭老舊不堪使用等。

有關退租時的清潔問題,芝加哥租客權益中並沒有明文規定,房東可建議租客打掃乾淨,如果租客不願意,再建議請清潔人員打掃,房東需有具體的清潔費用收據,再從押金中扣除,但這是不成文的規定。

如果清潔費用高於押金,租客又不願支付餘額,房東可透過法院,將租客未付金額,報告給信用公司。

在押金的要求上,芝加哥法令條例上沒有特別註明,也就是說,房東可要求無限額的押金,前提是只要房東收取的押金,不高於其他居於類似公寓的租客,就不會違反公平房屋法的歧視規定。

陳麗君建議房東和租客,在租屋和退房時,應用當天報紙做背景,從不同角度拍照存證,一旦發生糾紛,就可做為佐證。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1163965-房客退租不打掃-有法可管

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2015-09-01 07:07:26 聯合報 記者邱奕寧/台北報導

「可以跟姊夫住,不能跟男友住?」北市府推動公共住宅計畫,卻有眼尖市民發現,承租辦法規定只能和「三親等」以內血親居住,情侶、朋友都不能合租。北市都市發展局表示,為防止民眾轉租、分租,才訂有此規範,若多次違法且勸導不聽,最嚴重恐被終止租約。

北市推動「只租不賣」的公共住宅多年,從早期的出租國宅、大龍峒公營住宅,到昨天重新續招的捷運聯開宅公宅,與即將推出的興隆一期公宅,都保有同樣規定,不得提供三親等親屬以外的人居住使用。讓想同居的情侶、省租金的朋友,都無法合租公宅。

曾有一名年輕女子想承租聯開宅,發現出租辦法的「三親等」限制,憤而前往都發局辦公室理論,直斥「所以可以跟姊夫住,不能跟男友住嗎?」讓承辦人員傷透腦筋,只能解釋為防止轉租,公宅的「室友」限定三親等內親屬。

都發局住宅服務科解釋,所謂三親等包含配偶、直系親屬與其配偶,兄弟姊妹與其配偶也都算在內。

但都發局坦言,過去曾有承租國宅的租戶轉租家中空房,甚至明目張膽地貼到租屋網站與社區交誼廳,因此立規範防止轉租或分租。也曾有公宅承租戶和鄰居交惡,鄰居憤而向市府檢舉合租,但派員稽查後發現,僅是朋友北上暫住2天。

面對檢舉案,都發局說,不會派員對承租公宅的租戶「每天點名」,但若有鄰里檢舉,就會上門查緝。至於「三親等」限制,為維持公宅公平性,短時間內還難以更改。

台北市長柯文哲昨也在臉書表示,在推動公宅執行過程中,透過不斷地學習,讓公宅政策不斷進化,未來可舉辦公共住宅政策研討會,邀請所有關心公宅政策的人一起分享經驗,推動更優質的公共住宅。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1158159-北市公宅「室友」限親屬-情侶沒得租

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發表於 2015-08-29

好房網News記者蔡佩蓉/採訪報導

早期台灣生育率暴增及大學普及化之下,不少人選擇投資大學城的不動產,許多學校更因宿舍不足,學校附近租賃市場活絡,早期的房東也不怕沒學生承租,但隨著近年少子化衝擊,房東要靠過去老派的經營模式,恐怕就容易出現空置的現象,如何挑戰每學期滿租,關鍵就是持續革新。

大學城租賃市場萎縮,房東要滿租可得多花心思。(好房網News記者張聖奕攝影)

L小姐原本只是一般的受薪階級,在北部地區工作多年,存了一些錢,5、6年前決定返鄉工作,由於回到中南部老家居住,省下了房租,有了1筆存款的她,決定要好好理財,因緣際會之下,朋友介紹可投資大學城套房,於是她將存款作為自備款,買下1戶透天厝,並改裝學生出租套房。

深知未來少子化趨勢,大學城周邊出租市場可能更加嚴峻,她不僅給予學生優質的設備,也時時觀察周邊物件的出租狀況、租金行情,由於當時中南部房價低廉,她換算下來,每個月由租金補貼房貸之後,還有數萬元的「被動收入」,加上她上班的「主動收入」,生活負擔可說輕盈許多。

L小姐的零空置關鍵,就在於她做出租賃物件差異化,除了配備與環境管理完善之外,她還提供了獎學金,只要學生承租她的房子,並且當學期all pass就可減免租金,因願意「讓利」,同學們也會幫L小姐介紹房客,「房東獎學金」更成為很自然的口碑廣告。

L小姐的做法等於是優化租屋條件,在萎縮的大學城租賃市場,爭取成為「績優物件」,也不怕物件租不出去,相對地,過去老房東不願重新裝潢修繕、提供新的設備,甚至坑殺房客,終將受到市場嚴峻考驗,成為難出租的物件。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/981886106278.html

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2015-08-25 03:08:38 經濟日報 記者郭及天/台北報導

台北企業總部園區T.CBD。 第一太平戴維斯/提供

內湖科技園區挾著租金較台北市區低的優勢,辦公及廠辦的空置率持續降低,由三陽工業、美孚建設與全球人壽共同投資的內湖「台北企業總部園區T.CBD」將於第4季完工啟用,釋出大量體的辦公面積銷售及招租,有助擴大內科腹地,舒緩整體租金上揚壓力。

內湖科技園區至今年上半年為止,發展較成熟的文德段與西湖段辦公及廠辦的總量體約81萬坪,內科每年穩定去化約1.6萬至1.8萬坪面積,今年上半年則去化了約1萬坪。第2季包括矽創科技、瑞嘉軟體科技、獨身貴族等企業搬遷進入內科,僅剩餘約4.5萬坪空置待出租去化,精華區大型物件所剩無幾,新完工大樓炙手可熱。

辦公空間較大面積的供給多集中於舊宗段與潭美段,今年上半年太古集團租下民視舊宗段3,068坪土地,此外,在舊宗段與潭美段較大面積的租賃供給,如寶豐隆「V-Park」、「忠泰恆美」、「V5大樓」等,炎洲企業總部與國泰潭美大樓也將在今年完工,雄獅旅行社將在今年年底搬到內湖五期「V PARK」,商仲業者認為,隨著指標企業、上市櫃公司進駐,這一帶將成為科技產業新聚落。商仲業者認為,隨內湖科學園區發展成熟,空置率可望低於5%。

第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示,「台北企業總部園區T.CBD」占地1.12萬坪,共規劃五棟鋼骨結構辦公室,總樓地板面積近6.7萬坪,辦公室量體相當於台北101大樓,是全台規模最大的策略性產業辦公園區。 

圖/經濟日報提供

原文網址:http://udn.com/news/story/7241/1142591

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2015-08-18 10:45:31 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

繼日前豪宅「文華苑」實價揭露租金45萬元,最新揭露的實價登錄中,「台北信義」6月也有45萬元的月租金出現。房仲業者分析,雖然豪宅交易市場停滯,不過不少豪宅屋主轉而出租,租金也略為下修,使豪宅租賃市場較往年更為活絡。

僅有透過房仲成交的租賃案才需登錄租金,據實價登錄資訊顯示,「台北信義」20樓戶別、「文華苑」12樓戶別,分別在今年6月及5月有45萬元租金行情出現,為台北市租金最高的豪宅社區,此外今年揭露的豪宅租賃價格中,「敦南苑」11樓、「勤美璞真」10樓,月租金為30萬元;「皇翔御琚」也有28萬元租金行情出現。

台灣房屋資深分析師陳炳辰表示,由於豪宅取得成本高,若作為出租使用,投報率多半不如一般住宅,以今年租金較高的豪宅租賃案,以社區平均買賣成交價來觀察,多數投報率都在1%以下,只有「台北信義」因較多屋主為預售時取得,成本較低,使其平均投報率逾1.7%。

陳炳辰分析,豪宅屋主若以資產配置出發,看好的是未來轉手獲利,出租收益屬附加價值,且對於租客挑選嚴謹,以長期穩定為主,而外商高階主管,或做客戶招待用的企業主最符合所需,高級住宅的出租市場屬較封閉的市場,出租心態傾向避險,投報率方面反而不一定是首要考量。

台灣房屋調查也指出,台北市豪宅租金行情約每坪1,400元至2,200元,豪宅租金單價行情約較鄰近住宅租金行情高出一至三成,以屋齡較新的「皇翔御琚」為例,租金單價為每坪2,291元,高於周邊住宅租金每坪1,451元。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1128414

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2015年08月18日 16:17時報資訊

【時報記者台北報導】

央行鬆綁房市控管,提高豪宅可貸成數從五成來到六成,惟近一年來豪宅市場仍不時有高價釋出消息,像仁愛帝寶今年一月的交易價格抗跌在單價279.7萬;文華苑在去年年中的每坪210萬交易,創下該社區新高;台北信義則在最新揭露的實價資訊中,還是有單坪167.3萬的身價。然而豪宅的租賃市場表現為何?台灣房屋資深分析師陳炳辰表示,今年租金實價揭露中,有兩處豪宅以每月45萬並列冠軍,分別是台北信義20樓與文華苑12樓;緊追在後的是敦南苑11樓與勤美璞真的10樓,租金同為一個月30萬,民眾想用租的方式入住豪宅,一年準備個四、五百萬跑不掉。 

陳炳辰分析,由於豪宅價位高,單坪售價均百萬起跳,要買來做出租使用,投報率多半不如一般住宅,在豪宅租賃前五名中,除台北信義以1.77%的投報率,勝過周遭住宅投報率的1.56%,其餘四處豪宅投報均不及周邊住宅投報表現。陳炳辰指出,例如文華苑即便以每月45萬出租,但換算單坪僅1342元,投報率落至1.12%,不比其附近一般住宅投報的1.78%;而單坪租金來到2291元的皇翔御琚,比起周邊租金行情高出近六成,但投報率只有0.99%,與周邊住宅投報1.91%,差距接近一個百分點!此外,敦南苑與勤美璞真的投報率也都不到1%,前者為0.76%,後者是0.8%,比不上鄰近出租住宅1.57%~1.77%的投報率。

陳炳辰分析,豪宅屋主若以資產配置出發,自然看好的是未來轉手獲利,當下的出租行為屬附加價值,且對於租客挑選嚴謹,以長期穩定為主,而外商高階主管,或做客戶招待之用的企業主最符合所需,其實是較封閉的市場,出租心態傾向避險,投報率方面反而不一定是首要考量。(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150818004110-260410

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想當包租公不容易!投資客帥過頭認為,現在的民眾多半「懶得爬樓梯」,因此公寓套房必定走向死胡同,依照他的經驗,「工程師2樓、學生3樓是極限」,民眾寧可多花錢住有電梯的華廈,也不願意氣喘吁吁的爬樓梯。
投資客認為,現在人多半懶著爬樓梯,高樓層公寓套房形同末日。(好房網記者張聖奕/攝影)
政治大學外租屋廣告。(好房網記者張聖奕/攝影)
知名投資客帥過頭在東森財經台《57新聞王》中表示,依照他多年的包租經驗,現在願意租公寓套房的民眾愈來愈少,工程師只願意住在1、2樓,學生最多只願意爬3層樓梯,只要超過這個層數的套房「非常難租」,因為民眾寧願花錢享受電梯,也不想住高樓層公寓。
公寓出租套房真的沒有未來嗎?House123執行長邱愛莉向蘋果日報說明,雖然公寓套房屬於高投報率物件,但其實分租套房的隔間屬違法,可能被鄰居檢舉拆除,因此可謂「富貴險中求」的投資項目,不可不小心。
包租公律師亦表示相同看法,蘋果日報報導,蔡志雄認為,雖然公寓套房還是有不少學生願意租,但具有隱私性、電梯、管理員的大樓,才是較具出租優勢的物件,且承租大樓的租客多半素質較佳,對於包租公而言,是風險較低的投資標的。
 

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發表於 2015-08-03 好房網News記者陳佑婷/綜合報導

投資包租屋一定賺嗎?房地合一稅即將上路,建商推預售屋建案遇瓶頸,為挽救低迷的銷售買氣,有不少建商推出「售後回租」,保證投報或是先找到租屋房客,再帶租約出售的出租型建案。

專家建議,出租型建案應該要先仔細精算稅金是否影響投報率。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 

日前根據聯合財經網報導,台北市仁愛路一段「仁愛壹邸」,就推出建設公司回租3年,年租金總價3%的方案,若以25%~40%自備款來計算的話,預估會有8~12%的投報率。但是房產專家Sway於蘋果日報報導中表示,像這種出租型建案在前期雖然會受到建商「庇蔭」達到高投報率,但是未來房地合一稅將會讓民眾付出高額的房屋稅,以及非自用住宅出售也將課高額稅金,在建商包租期過了之後,恐會吃掉租金報酬率。

若估算「仁愛壹邸」未來交屋後的房屋稅,1年約6萬4千元,租金報酬率將只剩2.6%左右;此外,在建商包租期過了之後,住戶若想轉手,也會因為出租產品不適用自用住宅優惠稅率,未滿10年出售的所得獲利,將課20%的稅金。

不過,包租公們也不用太過緊張,財政部將於10月推出房地合一稅的試算系統,財政部官員於中時電子報表示,這套試算系統,目前規劃將安排各種資料欄位給民眾填入,像是房地的買入、賣出時間點;持有期間、買賣價格等,可以讓民眾無論是在交易前或交易後,都能清楚知道自己要繳多少稅。民眾可以利用這套系統,試算一下自己購買的包租屋是否划算。

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/151335104285.html  更多新聞→

 

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2015-08-03 記者徐義平/專題報導

台北市信義計畫區是全國的金融重鎮,也是最多外資、中資設點的區域,未來5年更陸續有指標商辦大案完工落成,包括國泰置地、南山廣場、A25等。商仲業者指出,屆時新落成商辦的高樓層每月每坪租金開價將直攻5000元大關。

其中正在興建中的南山廣場未來將由仲量聯行負責招租事宜,據悉,高樓層每月每坪租金開價邁向5字頭,希望能夠挑戰台北101大樓,成為全國最高單坪租金的指標大樓。

供給大增 租金要漲難

但世邦魏理仕代理部資深董事陳頌民指出,第2季時信義計畫區的商辦空置率已達15%,預計2018年在各個指標商辦大案全部落成時,空置率將上升至20%,達近8年半以來的新高,回到10年前台北101大樓釋出時的空置率高點,因此並沒有推升租金成長的動力存在,但租金也不至於因空置率而往下修,可能維持平盤微幅往上成長的情況。

他也指出,即便未來多個指標商辦案招租時,開出每月每坪5000元的高租金行情,就算順利達成,其中應包裹著相當程度的免租期與裝潢期,以台北101大樓初期招租時,租約5年便可能有高達8個月的免租期,其中3個月為裝潢期,每年再給1個月的免租期,實際付出租金平均下來,可能沒有表面看上去那樣亮眼。

其實台北市辦公租金原本在2007年開始上漲,沒想到遇到金融海嘯,使得上漲循環硬生生中斷。

信義全球資產經理王維宏表示,在盤整了幾年後,2014年開始慢慢地又有向上攀升的跡象,不過,隨著近期景氣復甦放緩,加上今、明2年新完工大樓釋出,恐怕後續租金上漲的力道可能面臨欲振乏力。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/903439

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2015-07-29 08:10:24 聯合報 記者邱奕寧/台北報導

北市文山區社宅興隆一期租金擬依照收入所得級距式調整,並保留3分之1戶數給原安康平宅住戶。 本報資料照片

北市都市發展局修正「社會住宅租屋辦法」,擬借鏡韓國,取消「一口價」租金制度,依收入高低畫分級距。另考量薪貧族也有租屋需求,未來社會住宅房產審核僅限北北基桃,並放寬收入標準,再新增「畢業」、「停權」條款,新規定自下月招租的興隆一期開始,不溯及既往。

北市副市長林欽榮說,未來加入的「停權」機制,若聯開宅申請戶中籤後又反悔,將施以停權3年處罰。

台北市長柯文哲、林欽榮與都發局長林洲民日前赴韓時曾體驗首爾SH公社的牛眠社區,都發局參考韓國作法,研議修訂社宅租金制度,從原先首年85折、次年7折,調整為每3年一期,依收入所得畫分3級租金收費。

承租戶家庭年收入所得上限現為125萬元(40分位點),將提高到144萬元(50分位點),家庭年所得若在居住期間超過上限,租約期滿需「畢業」,即一旦脫貧必須搬出社宅。

林欽榮表示,社宅租金須整合房租補貼制度,打破「一口價」限制,讓租金隨所得升降,以免真正的弱勢居民租不起社宅。社宅租金也會根據不同區位調整,收入較拮据者可選住較低廉區段。市府的租金補貼也要雙軌並行,弱勢者未來可住社宅,也可領補貼到民間租屋。

都發局科長簡瑟芳說,住宅法規定,承租社宅者受限家庭或個人名下沒有房產,規定實施至今,民眾屢次陳情有家庭成員或本人持有中南部的住宅,但隻身北上,仍有承租社宅需求。因此本次修正放寬無自有宅的資格,未來僅查核位於雙北、基隆與桃園市的自有住宅。

北市約5萬弱勢戶有租屋需求,入住平宅與出租國宅的居民容易被貼標籤,為此社宅保留的特殊戶與抽籤入住的一般戶將採混居,避免弱勢戶集中在同樣地區。

8月即將登場的興隆一期將率先實施新制,保留3成房數讓社會局優先安置原安康平宅住戶,其餘讓低收入戶優先承租

http://house.udn.com/house/story/5886/1085354-北市社宅租金-擬依收入分3級

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2015-07-27 04:47:30 聯合報 記者沈婉玉/台北報導

包租公、包租婆要注意囉!今年結算申報結束後,下半年開查102年度租賃所得。今年重點鎖定多屋族及黃金店面查稅,若一人名下持有三間以上的房屋,或出租黃金店面的租金嚴重偏離當地行情,可能就會被國稅局盯上。

台北國稅局表示,日前查到某店家,實際給付房東每月租金23萬元,但當年度扣繳憑單僅開立每月7萬元,實在差太多。由於部分房客與房東合謀逃稅,店家申報的租金支出與附近的租金差很大,偏離周邊租金水準。今年將繼續「掃街查稅」,針對商圈包租公注意!掃街查稅開始了-聯合報黃金店面的出租案件加強查核。

中區國稅局則表示,大學學區附近租屋需求大,許多屋主把房子隔成套房出租給學生,卻長期短漏報租金所得。近日查獲一位包租公,自101年起將他鄰近某知名大學校區的房屋,隔成14間套房租給學生,經官員實地訪查後認有出租事實,並取得租賃契約書等相關事證資料,核定101及102年度漏報租賃所得共100多萬元,不但要補稅,依規定還要處以罰鍰。

國稅局提醒房客,若房東房客套招省稅,房東及房客通通都要罰。中區國稅局官員表示,許多房東都沒主動報稅,房客又基於不想被趕走或怕被漲房租的心理,不敢列報租金支出,導致租屋所得漏很大。

官員說,出租規模大的包租公,可能需架設租屋網站、有固定營業場所,或具營業牌號,又或者是有雇用人員協助處理房屋出租。若有上述狀況,就屬營業行為,要辦營業登記,繳營業稅。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/1080683-包租公注意!掃街查稅開始了

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2015-07-24 03:26:50 經濟日報 記者吳佳蓉/台北報導

個人出租公寓、雅房、套房案件,列為加強查核對象。 本報系資料庫

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包租公包租婆注意,中區國稅局表示,已將轄內個人出租公寓、雅房、套房案件,列為加強查核對象,特別鎖定大學學區旁的隔間雅房、套房出租,查核是否有長期短漏報租金現象。

中區國稅局表示,個人出租房屋當包租公或包租婆的收入,依照所得稅法規定,必須列為租賃所得,在減除必要費用後,須全數併入個人綜所稅,於5月申報;若無法逐項舉證房屋必要費用,則按租金收入的43%扣除必要費用。

但坊間不少房東都沒主動報稅,房客又基於不想被趕走或被漲房租的心理,不敢列報租金支出,導致租屋所得變成「地下經濟」。

國稅局表示,特別是大學學區周遭,有不少房東將一個樓層隔成五、六個房間出租,一年下來,漏報所得驚人。因此,會特別將隔間出租套房、雅房列查核重點。

舉例來說,近日中區國稅局就查獲一案例,房東甲在轄內某一黃金學區周邊,經營14間出租套房,但卻從未繳稅。稽徵人員實地訪查,確認確實有出租情形,且掌握租賃契約及相關資料後,裁定甲漏報2012及2013年租賃所得共100多萬元,進而補稅並處以罰鍰。

中區國稅局呼籲,有出租房屋情形,所收取之租金就得誠實繳稅,切勿心存僥倖,透過各租屋平台、實際訪查等方式,是否有出租事實但未繳稅,都能查得到,呼籲包租公、包租婆別以身試法,以免得不償失。

國稅局表示,包租公包租婆若有租金收入未列報情形,在國稅局查到或經檢舉前,主動補報補繳還可免罰,若遭國稅局查到,不僅要補稅,還得繳納滯納利息及罰鍰。

國稅局也呼籲,出租套房房客若發現房東有短漏報租金情形,可用租約、匯款紀錄,主動向國稅局檢舉。檢舉案若確認屬實成案,檢舉人(房客)可領到最高上限480萬元的檢舉獎金。

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房價連年高漲,不論是以租待買,還是以租代買,好房網發現,現在租房子住的人是愈來愈多了,不管房東,還是房客,最怕遇到租屋糾紛,租屋糾紛如何避免?萬一發生又要如何化解呢?包租公律師蔡志雄,將提供專業的租賃契約建議,並透過案例解說,教大家巧妙化解租賃糾紛,他的名言是:「發生糾紛後,打贏官司不厲害,上上策是不讓糾紛有發生的機會!」

好房網影響力講座/蔡志雄/房東房客必須知道的那些事!

一、惡房東招數如何避免?

二、最棒的租賃契約版本在哪裡?

三、住到違章,柯P要拆怎麼辦?

四、凶宅出租要告知嗎?

五、東西壞掉房東不修怎麼辦?

六、房客裝潢費可以抵租金嗎?

七、房客欠租處理SOP

八、租約到期處理SOP

原文網址:http://news.housefun.com.tw/news/article/751536103256.html  

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