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2017-04-14 04:41經濟日報 記者劉懿慧/台北報導

包租公、包租婆在5月申報租金收入時,不要忘記除了現金實際支出可以當作成本外,折舊費用也可以納入成本。

房屋租賃所得計算,是以全年租金收入減除該出租房屋合理且必要損耗及費用後的餘額為所得額。而所謂合理且必要損耗及費用,是指房屋的折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費,以及向金融機構借款購屋所支付的利息等。

若是納稅義務人不逐項列舉這些費用金額,也可以選擇用租金收入的43%作為必要費用予以減除。

安永會計師事務所會計師楊建華表示,許多房東認為現金支出才是費用,常常會忽略掉「折舊」,而直接使用租金收入的43%列為費用直接減除,但其實折舊也是很重要的費用,其計算方式是用購入成本減掉殘值後再除以耐用年數,有些老屋若是將折舊費用算入,可能會比扣除43%還要划算。

而土地租賃所得的計算,是以全年租金收入,減除該出租土地當年度繳納的地價稅款的餘額為所得額,不可扣除43%必要費用。

若是租賃雙方有約定好,是由承租人(扣繳義務人)代房東履行納稅義務,或代房東支付租賃財產的修理費或擴建費,甚至其他債務,則承租人所支付的代價,與支付現金租金的性質完全相同,房東在申報租金收入時,應該要包含承租人幫房東繳的稅作為收入。

另外,依全民健保扣取及繳納補充保費辦法規定,承租人給付租金時,單次給付金額達2萬元,應按規定的補充保險費率1.91%扣取補充保險費,作為收入,楊建華說,承租戶為公司或法人時,房東就需注意。

楊建華舉例,甲公司向乙房東承租房屋,約定甲公司每月支付租金3萬元,且須負擔乙房東租賃所得的扣繳稅款及健保補充保險費,因此,給付總額為34,056元【30,000÷〔1-(10%租金扣繳率+1.91%補充保險費率)〕】,扣繳稅額為3,405元(34,056×10%),因此房東要列為收入的金額為34,056元。

而個人若將財產借與他人供營業或執行業務使用,即使是無償的,仍應依照當地一般租金行情計算租賃收入。

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2017-04-11 04:45聯合報 記者邱金蘭林敬殷/台北報導

為鼓勵房東將房子交由專業的租賃住宅服務業管理或出租,行政、立法協調會報昨天達成共...
為鼓勵房東將房子交由專業的租賃住宅服務業管理或出租,行政、立法協調會報昨天達成共識,將提供房東房屋稅、地價稅及所得稅三大租稅優惠。 本報資料照片
 
行政、立法協調會報昨日協商租賃住宅市場發展條例草案達共識,將提供房屋稅、地價稅及所得稅三大租稅優惠,鼓勵房東將房子交由專業的租賃住宅服務業管理或出租,雙北及桃園市享有優惠效果最大。

 

依內政部試算,以適用綜所稅率百分之廿的房東為例,租金兩萬元以下的住宅出租,可享有最大的租稅優惠效果,藉以鼓勵民眾釋出兩萬元以下的出租住宅。

三大租稅優惠包括:第一,所得稅方面,只要委託租賃住宅服務業辦理出租,且供居住使用一年以上者,就可減徵所得稅。包括每月租金收入不超過六千元部分,全部免納個人綜合所得稅。超過六千元時,未逾兩萬元部分,租金所得必要損耗及費用的減除,未能提具確實證據者,可依租金收入的百分之五十三計算,高於現行所得稅法規定。超過兩萬元部分,則回歸所得稅法規定,也就是費用可扣除百分之四十三。第二,房屋稅減徵。第三,地價稅減徵。這兩部分均授權地方政府訂定減徵的期限、範圍。

內政部試算,若以適用最低的自用住宅稅率為例,六都優惠稅額最高的是雙北及桃園市,尤其台北市最多。若以六都平均值來看,租金兩萬元的房子,三大租稅優惠合計,房東每年可節省的稅額有兩萬零六百一十三元。

根據內政部資料,國內因居住或就學因素有租賃需求者,約有兩百八十五萬人,有必要引導整體住宅租賃健全發展。未來房東把房屋委由專業的租賃住宅服務業包租、代管,才能享有租稅優惠,但草案也對租賃住宅服務業訂有規範,包括須向地方主管機關申請許可,並繳交營業保證金,從業人員也必須取得專業證照等。

此外,現行土地法第九十七條規定,城市地方的租金,以不超過土地及其建築申報總價年息百分之十為限。為回歸市場機制,草案也明訂,排除土地法這項限制,租金由出租人及承租人約定。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2395381?from=udn-catelistnews_ch2

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基市免徵房屋稅額提高 330戶受惠
暫繳稅額扣抵 留意計入日
地價稅大漲惹民怨 財政部:大地主才有感

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2017-04-06 17:59經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

為了逼出市場上的空屋、餘屋並推動社會住宅,內政部擬推動房東委託業者包租、代管出租房屋,房租收入每月若低於6,000元,可享免稅優惠,若月租金6,000元至2萬元,則可扣除必要費用,再另計算稅額。

中信房屋進行一項民意調查顯示,無論是有房民眾、無房民眾及房仲業者,多數均不看好這項政策會成功,政府應該三思而後行,免得勞師動眾的結果卻沒有收到預期成效,更甚者反而招來民怨。 中信房屋歸納民眾表示不願意使用該政策的原因有三大項,包括必須多花一筆委託費用增加支出、擔心房客品質無法掌握因而減損房價及擔心房東將租賃所得的稅金轉嫁到房客身上。

中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在3月3日至3月9日,以IX Survey專業網路調查機制,回收1,000份有效問卷。調查顯示,目前有殼一族中,64.9%民眾表示不會將房屋委託包租或代管而不願意委託,56.9%民眾則因為必須多花一筆委託費用,增加民眾的支出,因此委託代管意願低;其次43.5%擔心房客品質無法掌握,33.6%民眾認為該項政策除了免稅額度太低,也會增加所得稅支出,不想當這樣的房東。

有趣的是,回過頭去看有意願使用該項政策的有殼一族中,高達80.7%民眾表示會使用的原因是「代租為房東省事」。

中信房屋副總劉天仁指出,只要配套措施有誘因,多數人願意委請專業代租代管,用服務費來換取租金報酬及省下處理租屋繁瑣事宜的省時、省力、省麻煩的「三省便利性」。

中信房屋同時也調查潛在房客對此項政策的想法,調查顯示,58.9%無殼蝸牛認為如果推出這項政策不會成功,原因是擔心房東會將稅轉嫁到房客身上,因為房東房屋使用狀況曝光,必須誠實申報租屋所得,持有成本將因而增加,身為潛在房客,就會擔心連帶地租金會因此而被提高。

劉天仁指出,這表示由政府來推動的租屋政策,民眾期待的是低於市場行情的租金,這唯有社會住宅辦得到,因為要把民宅變社宅,有房子的民眾不可能接受低於市場行情的租金,因此建議政府還是以公有或公營住宅為優先推動,並同時啟動社會住宅興建計畫為宜。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2387426

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2017-04-06 12:39:14 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

士林夜市商圈。 報系資料照
士林夜市商圈。 報系資料照
 

根據實價揭露資料顯示,士林夜市鬧區的大東路上有戶店面實價揭露,22.51坪的店面月租42萬元,換算每坪月租金1.87萬元,創下實價士林夜市租金單價的新高,目前應由彩妝店承租,去年9月創下每坪近1.8萬元高價的文林路店面,也由日系藥妝店承租,士林夜市的實價單價前兩強則分別由彩妝店與藥妝店承租。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察近年熱門商圈的業者替代狀況,藥妝與彩妝店是相對承租能力較強,包括士林夜市、站前商圈與東區商圈等,都有知名的藥妝或彩妝店高價承租的紀錄,且不少都是國際品牌進駐,而熱門商圈的空置店面數量本來就很有限,換租後往往租金水準也都相當驚人。

 

此次實價揭露的的大東路1~30號店面租賃案,交易時間是2017年的2月,22.51坪的1樓店面月租42萬元,每坪租金為1.87萬元,目前應是由彩妝業者承租,每坪1.87萬元的租金也是士林夜市的實價最高價。

 

去年9月文林路1~30號的租賃實價,租金第1-3年每月118萬,第4-6年每月121.5萬,第7-10年每月125.9萬。實價揭露每坪成交租金達1.8萬元,由於承租範圍含地下室部分,實際上1樓的租金行情可能比登載的更高,目前由日系品牌的藥妝業者承租。

 

雖然士林夜市鬧區店面的租金仍高,不過並非整個商圈的租金行情持續看漲,受到陸客減少與個別產業與店家經營差距,商圈內的確出現一些空置狀況,因此北市熱門國際觀光商圈的精華店面仍維持強勢,但高漲的租金與店家經營的困難度與競爭增加狀況下,商圈內的店面也有強弱勢之差別。

士林夜市 ﹒陸客

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2017-04-05 19:54台灣醒報 記者吳宇涵╱台北報導

「商用辦公室租賃需求增加,市場現缺口;然而,商用不動產投資疲弱,開價平均最高還下修10%,」全球商用不動產服務公司世邦魏理仕5日召開記者會,發布第一季不動產市場概況,供投資人參考。

根據世邦魏理仕的統計顯示,受到金融服務業及跨國科技公司的租賃動能增強,加上近2年商辦無新供給,2017年第一季台北辦公室淨去化量計3817坪,整體共置率維持健康銷售狀況,季減0.02%至0.7%左右,且租金價格還出現微幅成長,季增0.2%至0.3%。

「隨著經濟復甦,企業因應業務擴張,在未來2季商辦無新供給之下,預計整體空置率將收斂至7%,租金也將維持溫和成長趨勢。」世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出,A辦市場受惠於企業租戶在辦公室升級的需求增加,過去1年來不計遷出面積,新租賃面積達38800坪,尤其信義基隆區詢問度居高不下。

而B辦市場已有近5成的大樓已滿租,排除零星空置面積,實際空置率僅有4.0%,其空置率遭高估,且在空置面積逐漸減少的同時,未來B辦市場銷售周期可能減緩。

因建商積極購地,據世邦魏理仕數據顯示,2017年第一季不動產交易額達336億元,其中,土地交易額達237億元,較去年大增98%,然而,商用不動產交易額未破百,僅98.6%億元,顯示投資人對市場復甦仍信心不足,尤其外資對台灣興趣缺乏,「他們可能只會來找我們這種顧問公司泡泡茶,了解一下市場而已,」季內外資進場數仍掛蛋。

李嘉玶表示,目前也觀察到部分賣家對成交價的態度鬆動,為了儘快成交而主動讓利降價,顯示商用不動產價格今年將維持盤整趨勢,預計今年商用不動產的價格可能再進一步下修至5%~10%。

台灣6大辦公商圈。(photo by CBRE資料)
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2017/04/04 07:00

國內房屋租賃市場龐大,需求戶數高達263萬戶,每年總產值就高達1千億元,但相關租屋糾紛時有所聞,根據房仲公司、物業管理公司統計,前五大房屋租賃糾紛,依序為1、房屋修繕責任問題,2、終止租約糾紛,3、押金返還問題,4、退租回復原狀,5、登記戶籍與報稅,另外房東擅入住宅、租金調整、大樓管理費負擔、住宅損害賠償與負擔等,也是常見的租屋糾紛。

物業管理業者吳晉榮表示,不論房東或是房客,勿使用書局販售的簡易型租賃契約或口頭約定,可依據年初上路的房屋租賃定型化契約簽訂;

另外租屋時可用拍照、錄影方式拍下屋內狀況,以及附設冰箱、沙發、電視等設備,紀錄後由雙方存收;再者,遇到設備損壞修繕時,若責任歸咎於房東,但房東卻拖延或拒絕處理,房客可找尋業者估價、修繕後,直接從租金中扣除。

另外,提前終止租賃,雙方必須遵照簽訂的契約內容,房東不可追加求償,房客亦不能拒絕支付違約金。

有少數房東為了避稅,會要求房客不得遷入戶籍及報稅,這些都可事先詢問清楚,並加註在契約內容,總之租賃契約紀載越詳細,對雙方就更有保障。

吳晉榮表示,目前房屋租賃市場,不論是房東自租、房客自找,或是透過房仲一次性的出租或承租,一旦遇到諸如馬桶、衛浴、熱水器等修繕糾紛及相關責任歸屬,都必須曠日廢時、舟車勞頓親自處理,預計明年上路的「租賃專法」,將從現今房地產業一次性交易服務,轉為長期性經營管理服務,房東或房客均不須自己找尋工人,全都交由租賃物業公司介入協助,另外針對租屋客在屋內自殺等衍生的凶宅價損,房東也可減少損失。

(王煌忠/台中報導)

原文網址:http://m.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170404/1089272/?utm_source=Line&utm_medium=Android_Share&utm_campaign=%E5%8D%B3%E6%99%82%E6%96%B0%E8%81%9E%2F%E6%9C%80%E6%96%B0%2F%E6%B7%91%E6%99%B6%E4%B8%8D%E8%A6%81%E4%BE%86%EF%BC%81%E3%80%80%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E4%BA%94%E5%A4%A7%E7%B3%BE%E7%B4%9B%E9%86%AC%E8%87%AA%E4%BF%9D

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2017-04-02

〔記者徐義平/台北報導〕台北一○一大樓租金再傳捷報。根據內政部實價網資訊,今年二月,台北一○一大樓八十樓,以每月租金一一○.六六萬元出租約二九一坪辦公室,換算每月每坪租金約三八○三元,創實價揭露以來該大樓租金第二高,僅次於八十三樓的租金行情。

  • 台北101大樓租金再傳捷報,最近該大樓80樓以每坪月租金約3803元租出,僅次於2014年4月租出的83樓每坪月租金約4411元,該紀錄不僅是該大樓唯一破4千元的實價紀錄,也是全國商辦最高租金紀錄。(資料照)

    台北101大樓租金再傳捷報,最近該大樓80樓以每坪月租金約3803元租出,僅次於2014年4月租出的83樓每坪月租金約4411元,該紀錄不僅是該大樓唯一破4千元的實價紀錄,也是全國商辦最高租金紀錄。(資料照)

自二○一二年八月實價登錄政策上路以來,台北一○一大樓共揭露二十八筆租金實價資訊,每月每坪租金最貴四四一一元、最便宜二六五一元;去年以來揭露的六筆租金資訊,每月每坪均超過三千元。

台北一○一大樓租金最高的揭露資訊,為二○一四年四月,八十三樓月租九十八.三三萬元,面積二二二.九四坪,換算每月每坪約四四一一元,不僅是該大樓唯一破四千元的實價紀錄,也是全國商辦最高租金紀錄。

28筆資料 最便宜每坪2651元

商仲業者指出,台北一○一最新租賃實價雖無法觸及四千元,但每坪三八○三元的實價,若不計入某企業總部在旗下公司自租揭露租金單價三八○四元那筆,仍高居實價第二高租金,且台北一○一屋齡已十二年,八十樓最新租金較大樓落成時成長二成以上。

地價稅、房屋稅雙漲 佔租金3成

不過,近年北市地價稅及房屋稅雙漲,尤其是二○一四年七月一日以後取照的建物,以信義計畫區兩個指標商辦國泰置地大樓、華南銀行總部大樓為例,前者若每月每坪租金均價三三○○元,依北市六年緩漲機制計算,地價稅及房屋稅占租金收入,將從前兩年的二十六.六五%逐步加重至後兩年的三十.三四%;後者若每月每坪租金均價二八○○元,地價稅及房屋稅占租金收入,則會從前兩年的二十五.○七%逐步加重至後兩年的二十八.五三%。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1090927

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2017-04-01 12:40中央社 台北1日電

去年公告地價大漲3成,地上權地租暴增,除造成國有地設定地上權市況慘澹,地上權宅準住戶也爆退訂潮。財政部表示,已檢討地租年息率計算方式,但舊案需有法律明定才可解套。

財政部國有財產署為活化國有地,近年積極辦理國有地設定地上權招標,得標者除須繳交權利金,每年另外需繳交地租,地租隨公告地價調整,年息率為3.5%。

然而,去年地方政府大幅調升公告地價,平均漲幅達 3成,連帶使地上權地租大漲,不少原本有意投入地上權市場的建商,眼見稅負、法令風險遽增,因此縮手觀望,不僅導致去年地上權標脫率剩下13%,為5年來最慘,甚至有已得標的建商考慮解約。

此外,部分買到地上權住宅的準住戶,在新屋落成準備入住時,得知未來要繳的租金大幅增加,紛紛大喊吃不消,決定組自救會向民代陳情,控告建商,也有部分打算退戶。

為因應此情況,國產署去年特別修改地租計算方式,將3.5%的地租年息率,改採「部分固定、部分浮動」,其中1.2%隨公告地價調整,另外2.3%則按得標簽約當年的公告地價為準,不隨公告地價調整而改變。但今年招標更進一步,將浮動地租率從1.2%降為1%,等同地價稅稅率。

針對已簽約的舊案,國產署表示,地租在簽約時已經明定,屬私權的性質,除非有法律明定,才有解套的空間。但官員也表示,願意買地上權住宅的人,多是著眼於用市場行情約6成的價格入住精華區,「價格比起一般所有權住宅,已經優惠很多。」省下來的房價,足以多繳數十年的地租還有剩。

不願具名的房仲業者則指出,「將房屋稅、地租轉嫁給住戶的建商,其實才最可惡」,當買方與建商簽買賣合約時,看到這規定,就應該放棄買地上權宅,最後還是買了,就表示已知道每年要繳地租,且地租會隨公告地價調整,現在再來抗議,其實師出無名,「所有權住宅的地價稅也調漲啊,又不是只有地上權宅的地租漲,很公平」。

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2017-03-28 23:08聯合新聞網 綜合報導

讓房仲最討厭的就是「私下成交」。 圖/聯合報系資料照
讓房仲最討厭的就是「私下成交」。 圖/聯合報系資料照
 

不管是哪個行業,總會遇到自己的不喜歡的人,其中房仲最討厭的3種人分別為「私下與屋主成交」、「成交後,不給或少給仲介費」、「不禮貌的買方」。

 

房仲表示,最討厭的就是自己辛苦帶看房子,做白工就算了,買方還私下跑去和屋主成交,這種讓人感到最嘔、最氣,「寧願一開始就不要帶看,搞不好還可以把這間房子賣給別人」。不過,房仲也私下透露與屋主成交不見得會比較便宜,自己曾遇過一個客戶私下找屋主出價,但遭屋主拒絕,又回過頭來找他們,結果卻以更低的價格成交,屋主當場傻眼。

房仲指出,有的屋主害怕受騙,所以會主動告知房仲買方私下去找屋主開價;有的屋主則是要房仲再積極一點去談,因為認為買方有喜歡,「大部分屋主還是會透過仲介,比較有保障」。

除此之外,成交後,耍賴不給或少給仲介費的買(賣)方也讓人討厭。房仲說,如果真的不幸遇到這種沒有誠信的人,也只能以和為貴,自己吞下去,當作自己吃虧,然後將他們列為拒絕往來戶。也有些買方會把仲介當肥羊,狂殺仲介費,並一直跟仲介A東西,或者是找藉口說「『感覺』房子有問題」,要房仲找屋主修,然後再趁機跟屋主和仲介卡油,若屋主不認帳的話,又得由房仲自行吸收,有時自行貼補的金額還會達到上萬元。

房仲指出,自己常遇到很多不禮貌的買方,人都已經到門口或樓下了,就找藉口說「環境太爛」、「有菜市場」、「風水不好,對到巷子或是路沖」,連看都不看就走了,完全不顧及屋主和別人的感受。

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高房價之下,尤其現在又適逢房價下跌,短期內房價一年的跌幅,可能是租金一整年份的好幾倍,所以連很多打算買房的人也暫時選擇「以租代買」。正因為租屋的人變多了,導致租屋需求大增,出租物件的閒置期縮短,常常約好時間要看的房子,突然又接到房東來電說,「歹勢啦,已經租出去了」;尤其正在前往看屋的半路上或者到了門口才發現被租走,真的很讓人崩潰。

 

現在不動產買賣市場是買方市場,一堆賣方掛著等買方來買,至於租屋市場卻是房東市場,好的物件往往是一堆人搶著要租,決定權在房東的手上。想要避免租房子約看被放鴿子,最重要的就是想辦法讓自己成為房東的首選,當然,這是有技巧的:

一、把自己的優點主動告知房東

房東想要找到經濟能力穩定又會照顧房子的房客,所以房客要主動把自己的優點告訴房東,例如像是老師、公務員、公司主管等等的頭銜一定要說,同時透過對話例如可以反問房東房間有無菸味,說自己最害怕菸味,如此房東便會知道這位房客不會抽菸,喜歡整潔的環境。

二、工作與租屋地點間交通方便

房東除了希望快速找到房客,同時希望房客可以住得越久越好,假如房客的工作地點距離租屋處很遠,或者要轉車轉來轉去,那麼,房東會把房子租給工作地點距離租屋處交通方便的房客。所以,盡量在工作地點附近找房子,房東會安排較優先的看屋順序。

三、跟房東表示會主動確認時間

房東最希望房客會按時間繳房租,所以守時是很重要的,而房客打電話給房東約看屋時間,彼此素昧平生,如何判斷房客是否守時?其實房客可以主動跟房東表明,在看屋當天會先主動確認狀況,如果時間安排需要調整,一定會提早告知,藉此讓房東知道自己守時的個性,增加良好印象。

四、當天詢問房東可否提早看屋

通常房東會集中帶看,而且受歡迎的房子約看多組,一定會提早開始,如果約好的時間接近早上十一點、下午四點或者晚上九點,通常那都不是第一順位。遇到這樣的狀況,可以事先提早到現場附近,然後打電話詢問房東,剛好提早到附近了,如果房東已經在租屋處,可否方便先看房屋,這是插隊的方法。

五、絕對不要要求租金押金分期

通常簽約時房客要給付房東三個月的租金,其中二個月是押金,以一個月租金一萬五千元來計算,就要四萬五千元。有時候剛好資金調度的問題,當時只能湊出三萬元,有的房客會跟房東商量,可否押金先少收一個月,下個月再補,或者也有房客跟房東商量租金要分期給付。通常這種狀況,房東同意的機會不高,一定要先把資金準備好。


 
包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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2017-03-22 18:56經濟日報 記者潘羿菁╱即時報導

新纖不看好房市景氣,今日公告擬向國產署申請解除台北市仁愛路約245坪土地為期70年地上權租約,公司表示,考慮到房價下跌截至目前仍未看到起色,此外,房屋稅與地價稅調漲情況,房屋持有成本墊高,將會影響買氣,因此今日決議不開發。

新纖旗下100%持股之新星興業,三年前向國產署標下台北市仁愛路約245坪土地面積,原先規劃將要興建住宅,不過截至目前尚未開發,新纖坦言,房市不好讓開發腳步已暫緩,同時,近年來地方政府紛紛調高房屋稅、地價稅等,稅負增加情況讓房屋持有成本墊高,無形間也會抑制房市景氣銷售不易,才會決定向國產署申請提前解約。

新纖表示,當初該土地標售金額為12.34億元,截至今年2月帳面價值為11.79億元,屆時國產署是否會同意解約以及退還本公司金額,仍有待後續公告。

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2017-03-21 15:15中央社 台北21日電

房屋買賣早就有履約保證,但租賃事務卻付之闕如,缺一塊交易安全保障。全國不動產董事長葉春智宣布,全國第 2季推動「租賃物管履約保證」,保障房東和房客權益,也更擴大市場。

葉春智表示,「租賃物管履約保證」更歡迎加上「租約強制公證」,不但具有法律效力,對房東和房客更省時、省力,政府也收得到稅,對租屋產生的糾紛更有法律保障,快速化解糾紛。

葉春智表示,台灣租賃市場商機大,除了有上百萬租屋族,且今年起房屋稅免稅門檻調高、年折舊率可望上升至1.17%, 因此,持有稅降低的情況下,推估未來會有許多屋主由售轉租,但衍生出的交易紛糾也會多如牛毛。

有鑑於此,全國不動產準備第 2季全面推動「租賃物管履約保證」,履保流程與買賣履保相同,房客將租賃價金匯入建經公司銀行信託專戶,再由信託專戶撥款給房東、物管業者及其他支出費用。

他分析,目前全國不動產與僑馥建經公司合作推動「租賃物管履約保證」工作,每簽一筆履保,僅收低廉費用,並負責價金履約保證,房客繳的租金中約 10%支付物管公司管理費用,協助房東處理許多租賃過程中的收租、開票、催收、修繕等雜事。

萬一房東和房客間發生糾紛時,建經公司負責價金的安全,房東不怕拿不到房租,物管業者可以出面代為協調,若最後協調不成還可以代為尋求法律協助,讓整個交易和租賃的過程安全、平順,亦能協助政府達到租屋資訊透明化的境界。

他強調,全國不動產未來會與代銷業者、建商、大樓管委會合作,每筆租賃契約都可以做履約保證,由建經公司保障客戶安全,全國不動產總部也能擔任管理稽核的角色,再度加強品牌信賴度。

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2017-03-21 16:01中央社 台北21日電

新版房屋租賃新制上路。聯合報系資料照
新版房屋租賃新制上路。聯合報系資料照
 

 

新版房屋租賃新制元旦上路,房租可抵所得稅,房客可入戶籍。房仲業調查發現,近6成房東欲調漲房租,亦有54%的房客感受到租金調漲,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客。

全國不動產企研室3月6日到12日進行網路問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金及欲遷入戶籍三大因素影響下,超過半數(58.2%)房東近期想調漲房租,轉嫁成本給房客。

調查發現,新政府努力將租屋市場檯面化,並解決租屋不易的現況,但在租稅新制施行下,有54.2%的租屋族感受到租金調漲,僅42.3%感受持平、3.6%下跌。

不過好心的房東不算少,全國不動產進一步調查,35.9%的受訪者表示,房東不同意租金申報;15.3%的房東同意,但會調漲租金;有4成3的房東在不漲租的情況下,讓房客申報租金。

調查發現,約有33.5%民眾租金占薪資比例落在11%到20%,等於1/5的薪水用於繳房租;21.9%的民眾租金占薪資比例介於21%到30%,兩者合計55.4%,顯示租屋族的負擔不輕。

全國不動產總經理石吉平指出,推升租金主因有三,區域民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚;去年房地合一上路,抑制短期交易,許多屋主由售轉租,尤其近一年交屋潮,新屋釋出到租屋市場,並附帶傢俱電器,因此租金較高,拉高整體行情;第三則是租賃契約書新制上路,新增租稅成本,進而轉嫁給房客。

石吉平認為,租屋族大多經濟負擔能力較弱,政府為保護租方權益,減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」,創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租,可享定額免稅,但勢必也讓地下租屋市場浮出水面。

全國不動產3月6日到12日進行網路問卷調查,回收752份有效問卷,在信心水準95%之下,抽樣誤差正負3.57%。

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/台北報導

建商吹起讓利風,地上權市場也跟上!財政部國產署昨(20)日推出今年首批設定地上權標案,權利金底價降至法定最低外,隨申報地價調整的年息率也從1.2%調降為1%,可說是釋出最大善意的「破盤大拍賣」,今年首批國有地上權招標案,訂下(4)月24日開標。

本次公告的8宗國有地設定地上權招標案,包括高雄市3宗,台中市2宗,台北市、彰化縣、台南市各1宗,面積合計約2公頃,權利金底價為新台幣8億7,680萬元,存續期間70年,適用可分戶移轉規定。

國產署去年共推出4批地上權標案,但隨房市走跌、公告地價大漲,市場態度轉為觀望,即使去年10月修正年租金公式,業者仍然興趣缺缺,繳出標脫率僅13.04%的成績單,創近5年新低;權利金也只收到15.3億元,實際繳庫僅11億元,連目標30億元的一半都不到。

國產署「降價求標」,每宗權利金底價僅查估市價的3成至3成7,尤其台北市中正區廈門街精華區住宅用地,權利金底價從上次的4成降至3成3。國產署副署長邊子樹坦言,「條件已經降到最低」。

此外,去年10月起上路的地租公式,是將3.5%的地租年息率,分拆成隨申報地價浮動的1.2%與固定不動的2.3%。但今年招標更進一步,將浮動地租率自1.2%降為1%,等同地價稅率,。

邊子樹表示,根據房仲業者看法,所有權住宅市場已漸漸轉好,但房市是否回溫,仍不是非常明朗。國產署此次同時調降權利金底價與浮動地租率,希望增加投標誘因。

(工商時報)

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/整理報導
近來房價下跌,到底是進場買房好,還是繼續租屋?(本報系資料照片)
近來房價下跌,到底是進場買房好,還是繼續租屋?(本報系資料照片)

近來房價緩步下跌,根據房仲數據顯示,部分區域房價已跌回4年前(2013年初)水準,但即使如此,凍漲的薪資依舊追不上過高的房價,不少人認為,租屋比買房更好。

房地產講師范世華在《好房網》專欄撰文表示,他個人的主張是,無論房子大或小,名下至少要有一間自己的比較好,但若買不起房或是不願買房背貸款的人,當然也沒有對錯,只要自己能夠接受就好。他並列舉「不買房的十五道陰影」及「買房的五道陰影」,分析優劣。

不買房的十五道陰影:

1.在家裡父母就是愛管,缺乏個人隱私。

2.不能真正獨立,會被稱為「啃老族」。

3.男生不容易娶到老婆。

4.對女生來說,好像一輩子都得靠老公。

5.絕非長久之計,年紀大了不好租屋。

6.開趴、上摩鐵容易被偷拍。

7.不用繳房貸,一有閒錢朋友可能會來借。

8.雖然付了房租,但還是得看房東臉色。

9.租屋族可能需要常常搬家。

10.房子不能自己設計或裝潢。

11.沒買房可能會被當成是窮人。

12.不容易向銀行借到錢。(有房子信用評等才會高)

13.名下沒有資產,無法對抗通膨。

14.不用繳房貸,錢會亂花存不了錢。

15.房東若不準遷戶籍,無法享受當地福利政策。

買房的5道陰影:

1.不論有形或無形的壓力都比以前更大。

2.得犧牲放棄掉出國、創業等其他夢想。

3.買房獨立後,容易與原生家庭關係疏離。

4.求職工作機會被定居的範圍所受限。

5.得要自己負責房屋修繕的問題。

(中時電子報)

文章來源:不買房的十五道陰影

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2017-03-16 15:26聯合報 記者孫中英╱即時報導

新光金控今天(16日)舉行法說會,新光金控財務長徐順鋆在會中說,今年金控業面臨4大風險,包括「信用風險、歐洲選舉的不穩定因素、還有不動產下行及匯率風險」。

徐順鋆說,尤其最近地方縣市政府又要調整房屋及地價稅,新光人壽在台北信義區有多棟大樓,目前稅收占租金收益比率已高達20、30%,新光台北市不動產若經鑑價後,因為高房屋及地價稅,造成的跌價損失會超過5%,影響金額在50億元以內。另外,今年新台幣已升值5%,前2月波動猶大,他說,可能到4月月前,匯率都會比較不穩定。

新光金控資深協理李超儒說,今年也會有好的市場情況,算是好的波動,就是美國聯準會已展開升息,看來全年「3次升息」應跑不掉,新光人壽有6成資產在海外,因為利息提高,新資金再投入就會有更好的回報率。

有法人擔心因為利率升高,壽險公司持有的既有債券價格「評價」後會下降。但李超儒說,新光人壽放在備供出售的債券部位只有800多億元,在同業中規模算小,若發生評價損失,完全可以承受,他說,新壽「備供未實現損失了不起就10多億元」,但就年對年來看,新債券投資的利息成長會有「超過70億元」。

徐順鋆說,新光人壽保單負債成本已持續下降,今年還會再收回70億元的不動產增值準備,新光人壽的資產品質會來越好,另外,新光人壽今年全年股利應有90億元,目前新光在全台有12處基地在興建大樓,今年先完工3棟,其他會陸續在4年內全數完工,完工後,1年租金收益會有6億元,另外新光人壽在3月底前,會再加碼國際板債券約500億元。

新光金控今天(16日)舉行法說會,由新光金總經理許澎(圖中站立者)主持。記者孫中...
新光金控今天(16日)舉行法說會,由新光金總經理許澎(圖中站立者)主持。記者孫中英/攝影。
 

 

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2017-03-16 17:18經濟日報 記者郭幸宜╱即時報導

不動產市況轉冷,加上持有稅(房屋稅+地價稅)暴增,坐擁大筆不動產的壽險業者深受其害。新光金控財務長徐順鋆說,新壽在信義計畫區的不動產,目前稅金就占租金約20%~30%,不動產如果經鑑價後,受到房屋稅、地價稅高漲影響,造成價跌估計超過5%。

新光人壽在信義計畫區有傑仕堡、曼哈頓以及A12等共5棟不動產,受到地價稅與房屋稅調漲所致,拉高不動產持有成本。徐順鋆說,以信義區不動產來看,光是要繳稅金的就占租金約2~3成。

目前房地產市況不佳,新壽評估,全台不動產經過鑑價後,加上不動產持有稅影響,估計價跌逾5%,影響金額約在50億元以內。

徐順鋆表示,今年金控業可能面臨四大風險,包括:信用風險、不動產下修、匯率不確定與歐洲政治等不確定因素造成的風險。

另外,美國聯準會調升利率1碼,展望後市,新光金資深協理李超儒說,目前看來,美國今年應該確定會升息3次,新光人壽有6成資產海外,可望因利率彈升,加上新資金,進一步拉高投資報酬率。

法人提問,美國升息恐使壽險公司持有債券面臨評價損失。對此李超儒回應,新壽放在備供出售的債券部位僅800多億元,和同業相比規模算小,即使發生評價損失,備供未實現損失頂多10多億,還在可承受範圍內。

 

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2017-03-15 12:46聯合報 記者楊正海╱即時報導

坐落在羅斯福路六段、即將交屋的「華固新天地」地上權建案。圖/住戶提供。
坐落在羅斯福路六段、即將交屋的「華固新天地」地上權建案。圖/住戶提供。
 

公告地價調漲,波及地上權宅建案,北市「華固新天地」即將交屋,住戶要繳3.5%的地租,遠比0.2%地價稅高出25倍。以一戶約43坪地上權宅,每年要繳等同地價稅的地租,從6.4萬元大漲至9.6萬元,有上百名準住戶成立自救會,大喊地租暴漲,無力負擔。

 

準住戶們日前向台北市議員徐弘庭陳情,花了一生積蓄一、二千萬買地上權宅70年使用權,但去年房屋稅與公告地價暴漲,且未來每3年調一次,使用權人面對未來不可預期、節節高升的龐大賦稅與地租支出,但房屋價值卻逐年遞減至歸零,70年付出的總金額反比一般住宅高。

坐落在羅斯福路六段、即將交屋的「華固新天地」建案,由財政部國產署為籌建辦公大樓所標出的案件,屬於「不可分割地上權」的個案之一,房價較周邊便宜約6成。

附近一般住宅、相同條件住宅的地價稅,調整後只從2949 元調漲至3843元,雖然華固地上權宅每坪約40萬元,與附近行情相較,便宜了20多萬元。華固準住戶當初購買時,公告地價未暴漲。

一名準住戶說,因為老人家上下樓梯不便,他邀父母各買一戶,可以就近照顧,但現在面對暴漲的地租,還要照顧父母,無法想像如何面對這麼沉重的經濟負擔。還有一名單親媽媽說「聽天由命」,只能住到還付得出地租時。

徐弘庭指出,北市府前天舉辦論壇,高喊「居住正義」,財政局已公開表示,未來台北市不會再推出「地上權住宅」這類的開發案,但誰來關心這些已陷入泥沼的「政策受災戶」。

他指出,只因為政府官員為求自己方便,便宜行事,在反覆的政策變更過程,竟讓無數老百姓身陷困境。徐弘庭認為中央政府應修改地上權相關政策,包括修正現行地租部分固定部分浮動,讓公告地價與地租完全脫鉤;另研究使用權宅可以貸款,相關政策修改可以溯及既往,才能真正解決問題

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/2343345?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-03-13 13:27:09 聯合報 記者張世杰╱即時報導

由北市府舉辦的「居住正義論壇Ⅱ」今天正式登場。記者張世杰/攝影
由北市府舉辦的「居住正義論壇Ⅱ」今天正式登場。記者張世杰/攝影
 

行政院會去年底通過「住宅法」修正案,新增包租代管;台北市都發局今天表示,北市府將運用住宅基金2000萬元,先行試辦100戶包租代管,房客租金上限2萬元,目前已經簽報市長室,最快今年中旬上路,成為全國第一個推動包租代管的縣市。

為實現居住正義,台北市社會局、都發局、地政局及財政局(稅捐處),今天共同舉辦「居住正義論壇Ⅱ」,透過產官學界,討論如何釋出空屋率、調整自住房屋稅率、包租代管等政策方向。

根據北市府統計,全市住宅數約88萬5201戶,低度使用宅數 (連續低度使用12個月)就有3萬7965戶,空屋率約4.29%,並集中在北投區、中山區、萬華區。

都發局長林洲民表示,中央修訂住宅法後,希望包租代管落實,並擬編列20億元的補貼,但北市府將先行,運用2000萬元的住宅基金,試辦100戶,而北市府長期的目標是將「包租代管」取代「代租代管」,並強調「北市府是玩真的」。

中央、地方從民國102年推動代租代管,房東提供房屋,並由租賃業者媒合房客,最後讓房東、房客簽約;不過,礙於租賃糾紛,出現欠租、凶宅等風險,導致房東寧願閒置房屋,該政策推動3年,至今僅媒合81件。

都發局表示,所謂的包租代管,變成租賃業者將房東的房屋包下來,房客也是跟租賃業者簽約,風險不再是由房東承擔;根據北市府提出最新方案,房東配合包租代管後,保證租金收入3年、住宅修繕最高5萬、居家安全險3年保障。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/2339096

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敦北、復興南京商圈受惠都更熱潮,2018年起幾乎年年有新案完工,未來地標型頂級A辦焦點,將重新回到敦北南京一帶,業者預估,未來新商辦完工後,有機會成為第二個挑戰月租3,000元的頂級A辦區域。

敦北、復興南京商圈目前僅有合庫中崙總部、宏盛金融中心商辦正式啟用,國泰民生建國都更案預估在明年完工,至於甫動工的中壽新總部,則預計在2019年完工。

另外,冠德敦北總部(松齡新村都更)、台塑總部都更、國泰世華銀行敦北都更案皆在都更程序中,也都規劃做辦公室使用樓層,隨著都更進度推進,未來周邊區域新地標商辦大樓競出,又擁有敦化北路林蔭大道及鄰近松山機場的優勢,頂級A辦將逐漸聚焦在敦北南京商圈一帶。

以最近實價登錄揭露的宏盛金融中心租金每坪達3,425元來看,高出原本周邊區域行情許多,與信義計畫區指標大樓2016年揭露之行情相近,超水準表現引發關注。

信義全球資產指出,檢視未來敦化、南京商圈一帶的新商辦規劃,多複合住宅或旅館,原本釋出的辦公面積就有限,再加上原企業之總部又使用多數面積,相比信義計畫區大樓動輒一次2萬坪的釋出,較無初期高空置率及其他大樓競爭等不利因素,未來新商辦完工後,有機會成為第二個挑戰月租3,000元的頂級A辦區域。

信義全球資產代理二部周中德執行協理表示,目前敦化南北路一帶,多數商辦屋齡老舊,週邊新商辦競爭少,已在地多年的企業對原商圈有一定黏著度,可能選擇進駐附近頂級A辦,若宏盛金融中心以及其他新完工大樓能保持高租金表現,可望成為區域領頭羊,未來敦北商圈將與信義計畫區並列,成為北市租金行情最高的辦公雙核心。

(工商)

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