目前分類: _0604 房地合一稅 (647)

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▲▼ 採光,看房子,廚房,客廳。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

 

 

▲換屋族注意,在出售房屋時,所得申報新舊制差異大。(圖/取自免費圖庫Pixabay、示意圖)

記者吳靜君/台北報導

自2016年開始實施房地合一實價課稅以來,不動產取得時點將會影響出售房地利得計算及申報方式。其中夫妻在2016年夫妻互贈房地之後再出售,在計算所得時,原係按實際出售收入減除受贈時成本計算不動產交易所得。

但由於實務上有不少案例,因夫妻互贈房地於出售後,在計算財產交易所得時遇到成本認定的問題,因此財政部在2017年放寬規定,出售時是以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日,並依其原始取得原因(例如出價取得、繼承或受贈)來計算成本。換句話說,如果先生是先向第三人購買房地後贈與給妻子再出售,可依照先生原始買入成本來計算財產交易所得。

因此配偶原始取得原因如為繼承,且其繼承取得日是在2016年1月1日以後,而被繼承人取得房屋、土地時點是在2015年12月31日以前時,個人出售該房屋、土地時,原應按舊制課稅,土地僅課徵增值稅,不課徵所得稅;僅須對「房屋」的部分課徵交易所得(所得稅法第14條第1項第7類);如果被繼承人是在2016年後取得,繼承人也在短時間內出售房屋,則房屋、土地交易所得合一按實價課徵所得稅。

不過,如果該房地有符合自住優惠規定,例如持有超過六年以上,在計算房地交易所得時,新制因有400萬元免稅額,較舊制有利,此時可選擇房地合一課稅新制規定計算所得。KPMG安侯建業聯合會計師事務所陳信賢協理提醒,如選擇新制計算房地所得,要在房屋交易後30天內申報,而非於來年5月所得稅申報時才一併申報。

https://www.ettoday.net/news/20190321/1404287.htm

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2019/03/14 08:34

富爸媽留房給你爽翻天,這可不一定!一名富媽媽因資產配置,將名下價值1500萬元房產贈與給女兒,結果女兒左手過戶、右手賣,雖以1650萬元脫手,帳目上看似賺了150萬元,卻因持有3年脫手,光是房地合一稅就繳了180萬元,還不包括土地增值稅等,倒頭來還是虧本。
 
新任中華民國地政士公會全國聯合會理事長李嘉贏解釋,此案問題在於買賣時「贈與案件的成本,按受贈時的房屋評定現值,以及土地公告現值計算」,換句話說,房屋賣買的獲利,非母親當時取得的市價成本,而是由公告現值成本計算。

以該案為例,女兒當年獲贈母親房產的價值,若公告現值是750萬元,女兒轉手以1650萬元賣掉,認定獲利是900萬元,計入房地合一課稅20%,至少就得要180萬元,還要再加上土地增值稅等,所以還是虧本。

李嘉贏指出,只要母親在2016年、房地合一稅前賣掉房屋,並將現金贈與女兒,以總額1650元計算,扣掉每人每年220萬元免稅額(父母相加則為440萬元),分8年贈與,就可以不付一毛稅金;父母兩人加起來,可以有440萬元的免徵贈與稅額度,則只要花4年時間,還是相對划算。所以關鍵在於「轉售時間點」,才能進行稅制選擇,不然就得拉長持有時間,降低賦稅成本。

李嘉贏補充,還有的親人間交易,會以低於市價的金額買賣,不過他提醒,再次轉賣時,將因取得成本遠低於市場行情,必須繳交更多的財產交易所得稅;所以建議父母善用每年220萬元現金贈與免稅額,提前規劃即可避免較高稅基。(王鈞生/台中報導)

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不少父母都打算將不動產給下一代,但之後子女想再轉手得留意稅基差異,否則當心虧本了。資料照片
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贈與後轉售被課重稅,主要是因贈與時計算以現值計算,之後市價轉售,中間價差大,也被課重稅。陳恒芳攝
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若是假買賣真贈與,非子女實際出資購買,當心被國稅局查稅。資料照片
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不少人也會傾向購買預售屋,梆子女繳納頭期款及貸款,可等同於達到贈與小孩目的。示意畫面
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https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190314/1522561/

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2019/03/14 08:33

房地合一稅上路滿3年,當初為打擊投資客頒佈的法令,如今卻讓「繼承者們」嚐到賠售苦果。業者表示,台中一名富爸爸砸買3千萬電梯別墅,但貸款未繳清就去世,兒子繼承後負擔不起每月還逾10萬元的壓力,以市價3千萬元平盤賣出,豈料卡在「短期轉售」、「不計貸款」的規定,被課稅595萬元,不但蝕了本,還付出上百萬稅金。
 
台中房地產業者分享經手案例,指家住北屯區的陳姓男子,近期繼承父親生前房產,為一棟市價3千萬元電梯別墅,法定公告現值約1300萬元,父親生前付500萬元頭期款,貸款2500萬元買下,每月還10多萬元。但陳男繼承後未久,公司就周轉不靈,他無力負擔下決定賣房,不料成交後才發現「問題大了」。
 
因房市近年高總價市場銷售不易,陳男最後平盤出售找到買家接手,帳面上扣掉貸款金額,還獲利500萬元,但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後,所以他還得繳房地合一稅,依規定房屋交易2年內出售,課徵35%至45%的稅率。

該業者分析,就國稅局而言,陳先生取得電梯別墅的成本,是以公告現值的1300萬元來計算,「用賣價的3000萬,扣除成本1300萬元,等於獲利1700萬元,並以此來作為課稅基礎。」加上他持有未滿2年,要繳房地合一稅35%,換算得被繳稅高達595萬元,除了購屋頭期款500萬元拿不回來,還多蝕了95萬元,以及當初每月繳付的10多萬元貸款,「簡直虧大了。」

地政士李志銓表示,房地合一稅規定,「父母購入房產過世、子女繼承房產要短期轉售,房地合一納稅基礎不計入貸款」,加上公告現值與市價差距大,所以繼承後短期賣屋,還可能會倒賠。
 
他說,過去也有案例是繼承市郊總價1700萬元山坡地,貸款尚有1000多萬元,最後平盤售出,卻因為市郊山坡地與現值差距更大,最後反倒賠了400萬元,未來隨著時間拉長,以後的這類案例也會愈來愈多。

李志銓說:「目前繼承的房產移轉愈來愈多,但是下一代可能無力還貸款,而必須短期售出,就得被課高額房地合一稅,所以許多案例都在進行行政訴訟,同時也在等待財政部解釋。」

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒,近年從繼承移轉棟數愈來愈高,最好的移轉方式是生前時,善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與,提前規劃即可達到財產移轉節稅,或是繼承後持有時間拉長6年以上,也可享有400萬元免稅額。(王鈞生/台中報導)

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房地合一稅有賺就得繳稅,但因現值不等同市價,存在稅基計算漏洞。資料照片
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課徵房地合一時,仍存有漏洞,因為計算稅基不納入「貸款」。資料照片
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因為房地合一稅實行時間不長,繼承轉售案例近期已逐漸浮上檯面,反賠上百萬的都大有人在。陳恒芳攝
因為房地合一稅實行時間不長,繼承轉售案例近期已逐漸浮上檯面,反賠上百萬的都大有人在。陳恒芳攝
不少民眾發起行政訴訟,也待主管機關解釋。
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https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190314/1525279/?utm_source=line&utm_medium=messenger&utm_campaign=twad_article_share&utm_content=share_link

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台中市不動產仲介公會理事長吳本源(左二)建議政府全盤思考房地合一稅的衝擊。(圖/曾麗芳)

成立滿1年的「大台中房市交易動態資訊平台」,6日共同發布2018年大台中房市表現。(圖/曾麗芳)

2018年全台買賣移轉棟數為27.8萬棟,年增約4.5%,拍賣移轉棟數微增至5,234棟,繼承移轉棟數則持續創新高、達到5.6萬棟,3年來已經累積近16萬棟!台中市不動產仲介公會理事長吳本源指出,若與10年前的買賣移轉棟數相較,發現拍賣移轉棟數10年來減少約8成,繼承移轉棟數卻增加57%,「繼承移轉棟數創新高,可看出是受到房地合一稅的影響,這無疑是種警訊!」

吳本源還指出,2018年台中市則是3.99萬棟,僅微增1.2%,房地合一稅和暴衝的持有稅,對房市造成重傷;其中增值稅、持有稅加重,造成房價上漲、商圈空洞化,不單單是房地合一稅與持有稅,房市與稅制的問題需要政府更全盤的思考。

吳本源認為,租賃專法快速三讀通過,是實現居住正義重要的一環,但建議政府在實施租賃專法的過程中,仍須配套租金全面實價登錄,健全租屋市場。

展望2019年,吳本源表示,不動產交易狀況仍視個案、區域表現,不乏區域破盤價建案支撐交易熱度,由於首購換屋族群仍為主力買盤,且銀行爛頭寸過多,而在房市已軟著陸後,「建議政府應推出加強版青年安心成家方案,以鼓勵青年輕鬆擁有自己的家園,此舉也將同時解決餘屋及銀行資金過剩問題。」

此外,過去不少人因繼承取得房子後,如果房子位處偏遠或老舊,通常會先賣掉然後買新屋。但房地合一實施後,「繼承房屋採公告現值、取得後立即轉售卻採實價課稅,動輒繳數百萬、甚至上千萬元的稅,乾脆打消賣房換屋的想法,」因為一來一往很難買到同樣條件的房子,交易量也跟著打消,稅制改革已經是刻不容緩的時候了。

而在台版肥咖條款上路後,高資產族可望將海內外「現金資產」轉往收益型不動產,其中以租金報酬率2.2%以上店面、商辦為主,台中建地因單價較北部低,交易可望持續熱絡。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190306004934-260410

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2019-01-24 00:01經濟日報 記者翁至威/台北報導
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房地合一課徵所得稅上路多年,國稅局提醒民眾,在取得日認定、成本或費用計算等規定上...
房地合一課徵所得稅上路多年,國稅局提醒民眾,在取得日認定、成本或費用計算等規定上,常有納稅義務人申報錯誤,提醒民眾,個人出售適用房地合一課徵所得稅的房地時,無論是交易所得或損失,都必須留意申報期限及相關規定,以免逾期申報或遭剔除補稅。 本報系資料庫
 

 

房地合一課徵所得稅上路多年,國稅局提醒民眾,在取得日認定、成本或費用計算等規定上,常有納稅義務人申報錯誤,提醒民眾,個人出售適用房地合一課徵所得稅的房地時,無論是交易所得或損失,都必須留意申報期限及相關規定,以免逾期申報或遭剔除補稅。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

財政部中區國稅局表示,房地合一新制上路後,個人交易2016年1月1日以後取得的房屋、土地,或2014年1月2日後取得且持有期間在二年以內的房屋、土地,必須在完成移轉登記日次日起算30日內,辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

財政部台北國稅局表示,許多民眾對於新舊制適用規定較不清楚,像是地主參與都更分回房地,之後要轉售出去,該如何認定適用稅制?國稅局表示,取得日以所有權移轉登記日為準,並依持有期間適用不同稅率。

舉例來說,甲君名下土地在1997年取得,他以這塊土地參與都更,並在2017年8月1日分回房屋、2018年3月1日出售。由於土地取得時間適用舊制,因此免納所得稅;但房屋所有權移轉登記日適用新制,必須依房屋持有時間認定稅率,甲君持有時間超過十年,因此房屋交易所得按15%稅率申報。

中區國稅局表示,除了取得日認定,也有許多納稅人在計算成本或費用時搞錯。官員舉例,像是繼承或受贈取得房地,部分民眾會將買入價格當作取得成本,但正確的做法應是依據繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值,依消費者物價指數調整後作為取得成本。

此外,部分納稅人將水電瓦斯費用、房屋稅、地價稅等列為費用減除,但依規定,只有出售房地時所支付的必要費用,例如仲介費、廣告費等,才可減除。

https://money.udn.com/money/story/6710/3611077

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2018/12/07 15:25文/記者馮牧群

若因調職、非自願離職或其他非自願性因素,出售持有期間2年以下的房屋或土地,可按20%稅率課徵房地合一稅。(黃柏榮攝影)

房地合一稅制上路後,出售房地都要依照持有期間長短課徵所得稅,最高稅率為45%,近日有民眾向國稅局提問,因家庭因素需出售短期持有房地,是否可用較低稅率課稅?國稅局說明,個人出售房地,若持有期間未超過1年,稅率為45%,超過1年但未超過2年,則稅率為35%,若因調職、非自願離職或其他非自願性因素,出售持有期間2年以下的房屋或土地,以下6種情形可按20%稅率課稅。

 

適用20%較低稅率有6種情況:1、個人或配偶在工作地點購屋、購地辦妥戶籍登記並居住,且無出租、供營業使用或執行業務使用,後來因調職或符合就業保險法規定非自願離職,或符合職業災害勞工保護法規定終止勞動契約,須離開原工作地而出售房地。

2、依民法規定出售於取得土地前,遭他人越界建築房屋部分的土地給該房屋所有權人。

3、因無力清償債務(包括欠稅),持有的房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權。

4、因本人、配偶、雙方父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,須出售房地負擔醫藥費。

5、依據家暴防治法規定取得通常保護令,為躲避而出售自住房地。

6、與他人共有房屋或土地,因他人未經同意而交易共有房屋或土地,導致須交易其應有部分。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6558

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財政部高雄國稅局表示,出售依農業發展條例申請興建的「農業設施」,非屬房地合一所得稅課徵範圍,個人交易該農業設施的所得,應依所得稅法第14條第1項第7類規定課徵個人綜合所得稅。

個人房屋土地交易所得稅(下稱房地合一所得稅)的施行,是為解決房屋及土地分開課稅的缺失,並以健全不動產市場發展為目標,進而將房屋、土地之交易所得合一,按實價分離課徵所得稅;且為配合農業政策,於所得稅法第4條之4第3項明定將「農舍」排除於房地合一所得稅之課徵範圍外,依同法第14條第1項第7類財產交易所得規定課徵個人綜合所得稅;「農業設施」係依農業發展條例第8條之1規定於農業用地上興建之固定基礎設施,其與「農舍」同為與農業經營密不可分,基於農業設施及農舍同為農業使用之目的,並考量房地合一所得稅制將「農舍」排除於適用範圍之立法意旨,財政部於107年8月20日發布台財稅字第10704534300號解釋令,將出售「農業設施」比照「農舍」一併排除適用房地合一所得稅,核釋個人交易農業設施之所得,應併同其他各類所得課徵個人綜合所得稅。

國稅局呼籲,納稅義務人如有交易房屋土地,除所得稅法明定係屬於免課徵房地合一所得稅標的或非屬房地合一所得稅課徵範圍標的外,餘交易案件,不論盈虧,皆應於完成所有權移轉登記日次日起算30日內辦理房地合一所得稅申報,以免受罰,並可多加利用「個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統,辦理網路申報,以計算正確應納稅額。

(時報資訊)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181116003494-260410

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2018-11-11 22:54經濟日報 記者翁至威/台北報導
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出售房地節稅有撇步,財政部北區國稅局表示,房地合一課徵所得稅是按持有期間適用不同稅率,原則上持有時間越長,稅率越低,因此,納稅義務人若是出售配偶贈與的房地,可併計配偶持有期間,達到節稅效果。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

北區國稅局指出,依據遺產及贈與稅法規定,配偶相互贈與財產可不計入贈與總額,因此在出售時,可以配偶間相互贈與前,原始取得的房地之日為取得日,據以計算持有期間。

國稅局解釋,出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地,應適用房地合一課稅新制,按實價計算交易所得課稅,並按持有期間長短及自住與否適用不同稅率計算應納稅額。

依據財政部規定,持有房地期間一年以內,則適用稅率以45%計算;若兩年以內超過一年,則採35%稅率;十年以內超過兩年,適用稅率則是20%;持有房地超過十年以上,則稅率為15%。也就是說,原則上持有時間越長,適用稅率也就越低。

因此,國稅局提醒民眾,在計算持有期間的時候,若該筆出售土地是來自配偶轉贈,則配偶所持有期間也可一併計入,有機會適用較低稅率。

此外,房地合一課稅新制也有優惠條款,如果是符合自住條件,也就是該房地屬於個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年,則課稅所得400萬元以下免稅,超過400萬元部分則依優惠稅率10%計算。

國稅局提醒,民眾出售符合房地合一課稅新制的房地,要在房地所有權移轉登記次日起30天內,向國稅局申報。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3474744

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2018-10-27 13:45聯合晚報 記者徐碧華/台北報導
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國稅局官員說,個人交易房地若屬房地合一新制課稅範圍,即使課稅所得為零或虧損,也要...
國稅局官員說,個人交易房地若屬房地合一新制課稅範圍,即使課稅所得為零或虧損,也要申報,以免受罰。 圖/聯合報系資料照片
 

 

受贈不動產成本 依政府公告現值計算

節了贈與稅,卻在房地合一稅上吃了虧。南區國稅局最近出現這麼一件稅務案件。一位民眾賣出老爸兩年前給他的房子,被要求繳近30萬元的房地合一稅。「老爸用400萬元買的房,裝潢花了80萬元,卻只以500萬元賣掉,還要繳土地增值稅,我們是賠本的。」財政部南區國稅局官員,轉述這名納稅人的說明。

明明賠錢,卻要繳幾十萬房地合一稅,令這位民眾不解。官員說,贈與案件的成本按受贈時的房屋評定現值及土地公告現值算,這個案件的成本是204.4萬元,不能用老爸的買價400萬元算。

官員說,如果這位民眾早一點賣掉,要繳更多的稅。為了抑制短線炒作,當初修法訂定,持有期間越短,適用稅率越高,持有不到一年賣出,適用稅率是45%,持有兩年以內超過一年適用35%。但稅法鼓勵長期持有,如果再晚幾年賣,持有期間超過六年,可以適用400萬元免稅額,可能一毛錢房地合一稅也不用繳。

資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛曾提醒過客戶注意,房地合一稅實施後,贈與不動產給子女不一定能節稅。如果贈與後,子女很快把房子賣掉,要繳不少的房地合一稅,尤其賣的是台北市的房子,賣價高,要繳稅更可觀。「因為賣出受贈不動產,成本不是按受贈時的市價計,也不是按買價,而是用政府公告的現值算。」

南區國稅局已受理過幾件類似這位民眾的案子,特別發了新聞稿,提醒納稅人注意。

官員說,這位民眾的父親105年3月1日贈與A房地給他,贈與當時的房屋評定現值是50萬元、土地公告現值150萬元,合計贈與額200萬元,還在贈與免稅額的額度內,不用繳贈與稅。但民眾在今(107)年7月1日以總價500萬元賣掉A房地,國稅局核課其房地合一稅。

官員說,105年元旦起取得的房子,其後售出都適用房地合一稅,這位民眾的房子是105年3月1日受贈,所以要申報房地合一稅。他雖主張應該用老爸買進價400萬元計成本,但受贈案的成本是依土地公告現值和房屋評定現值計,再進行物價調整,算出來是204.4萬元。他對成本認知差了近200萬元。

 

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3445607

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2018-10-01 05:58聯合報 記者賴昭穎╱即時報導
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南區國稅局佳里稽徵所官員表示,房地合一新制實施迄今已逾2年,個人交易房地如屬新制課稅範圍,即使課稅所得為零或虧損也要在所有權移轉登記日(或房屋使用權交易日)的次日起算30日內申報,以免受罰。

官員指出,除了出售的土地為符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅、被徵收或被徵收前先行協議價購或尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地,得免辦理申報外,個人出售符合房地合一課稅範圍的房地均應依規定辦理申報;未依限辦理申報者,處3,000元以上、3萬元以下罰鍰;如有應補稅額,按所漏稅額處3倍以下罰鍰,這兩項罰鍰將擇一從重處罰。

官員說,105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內的房屋、土地,在105年1月1日以後出售者,都屬房地合一新制的課稅範圍。

國稅局官員說,個人交易房地若屬房地合一新制課稅範圍,即使課稅所得為零或虧損,也要...
國稅局官員說,個人交易房地若屬房地合一新制課稅範圍,即使課稅所得為零或虧損,也要申報,以免受罰。本報資料照片

https://money.udn.com/money/story/6710/3396309

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2018-09-27 01:25經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導
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民眾取得房屋、土地的原因不同,可減除的成本也不同。財政部表示,因繼承或受贈取得的房屋、土地的成本計列,為繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後的價值。至於因買賣取得房屋、土地,成本為取得房屋、土地的價額。

自2016年1月1日起,個人交易2016年1月1日以後取得的房屋、土地,或2014年1月2日以後取得且持有期間在二年以內的房屋、土地,改採「房地合一」課稅新制,應在房地完成所有權移轉登記日的次日起30日內,辦理個人房屋、土地交易所得稅申報。而房屋、土地交易損益計算,應以交易時成交總價減除取得成本及因取得、改良及移轉該房屋所支付費用後的餘額為所得額。

高雄國稅局指出,個人取得房屋、土地的原因不同,可減除的取得成本也不同,因買賣取得房屋、土地者,成本為取得房屋、土地的價額;因繼承或受贈取得的房屋、土地者,成本則為繼承或受贈時的房屋評定現值,及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後的價值,但配偶贈與除外。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3389211?from=udn-catelistnews_ch2

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6因素出脫房地所得稅率

 

房地合一2016年上路,今年前八月課徵所得稅合計約12.7億元。財政部表示,如果是六種非自願因素,包括家暴、調職、無力清償債務或醫藥費、非自願出售共有房地、房屋遭他人越界建築而無法居住等,交易房地時可排除房地合一兩年內35%的高稅率,並改採20%稅率。

官員指出,所得稅法第14條之4訂立房地合一條款,持有一年內出售須課徵45%的財產交易所得稅率、一到兩年內出售為35%、兩到十年為20%,十年以上一律為15%。

官員表示,法規中總有例外,也就是六項非自願出售的因素,因此在房地合一條款也增列如清償債務、醫藥費、家暴而出售房地,或是非自願離職、調職、房屋遭他人越界建築,導致無法居住在原地、不得不賣房地的因素。另外,財部去年底參考土地法第34條之1,增列兩年內非自願出售共有房地情況。

官員指出,前兩大項清償債務、負擔醫藥費,是針對財務困難所立法,因家暴而出售房屋則是考量到許多家庭的人身安全。

至於非自願離職、調職、房屋遭他人越界建築,與無法居住原地的情況有關,不過房屋越界情況若不夠明確,通常還須國稅局實地審核才能算數,而非自願離職、調職都要有公司文件證明,否則無法認定。

至於去年新增的第六項非自願出售共有房地,大多是同時有兩人以上同時繼承房地,但可能因劃分房地不易,加上超過半數以上的繼承者決定出售,因此會有繼承人非自願出售共有房地。

至於共有房地條款註明為兩年內出售,官員表示,主因是兩年以上的房地合一稅率本來就是20%以下,因此不必特別規範。

過去也有民眾嘗試用「假共有真節稅」方式交易房地,官員強調,國稅局在查核時會根據這些民眾的特定交易行為,如果是過去常常買賣不動產的投資客等,就可能要特別留意假共有情況;若為一般署名子女共同繼承祖厝,自然可歸類在一般共有情形。

官員指出,當國稅局看到疑似假共有情況,就會追查其共有的真實與否,如果找到「假共有」證據並舉證成功,該民眾的不動產交易所得稅率仍按照房地合一制計算,且依法核定補稅,還會處補稅額度三倍以下的罰鍰。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180924000232-260205

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2018-09-04 18:22經濟日報 記者陳儷方╱即時報導
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房地合一課稅實施至今2年多,房地買賣移轉申報方式,其實跟個人綜所稅申報一樣,下載軟體後,就可以網路報稅,不過,國稅局稽徵實務上發現,納稅義務人以紙本申報的還是居多,網路申報少比較少。

北區國稅局表示,房地合一課稅網路申報方式很簡單,到財政部電子申報繳稅服務網站http://tax.nat.gov.tw,下載「個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統」,利用讀卡機加上自然人憑證,或是已註冊健保卡加密碼,以金融憑證申報更是無需讀卡機,透過電腦及網路,即可完成申報。

國稅局同時表示,不只賣房賣地的不動產交易適用房地合一課稅,房屋使用權的買賣,雖然只是權利買賣,但也適用房地合一課稅制度。國稅局解釋,即便只有房屋使用權,但仍享有自住優惠、重購退稅等租稅優惠,因此房地合一課稅也適用。

北區國稅局指出,個人交易設定地上權方式的房屋使用權,雖屬權利交易性質,但經濟實質與房屋交易類同,因此房地合一規定個人自105年元旦後,取得此類房屋使用權,交易視同房屋交易,應按新制規定課稅,但也同時享有自住房地及長期持有等租稅優惠。

適用房地合一課稅制度的房地買賣,賺、不賺不賠或虧損,都要申報,如果沒有申報被查獲,處3000元以上30000以下罰鍰;如有應納稅額,除補徵稅額外,並按所漏稅額處3倍以下罰鍰,二者擇一從重處罰;未被查獲前,補報補繳稅款及利息,不會開罰。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3348382

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2018-09-04 12:51聯合新聞網 永然文化出版
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基隆市和新竹縣市房價,近年來逆勢上漲6%至12%。圖為基隆市。 本報系資料庫
基隆市和新竹縣市房價,近年來逆勢上漲6%至12%。圖為基隆市。 本報系資料庫
 

台灣近年來因為人口老化與房價跌幅小,年輕人買不起房子,等著繼承父母的房產或是由父母贈與給子女,故導致繼承與贈與案件的數量年年攀升,而其中也有很多民眾是為了規劃資產做「節稅」的考量。但「房地合一」上路後,不管是繼承或是受贈的不動產,在出售時反而會被課高額的稅!

自民國105年起實施的「房地合一課徵所得稅」制度,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅。而所謂「實際獲利」,在買賣指的是實際的賣價扣掉成本(當初取得的買價)所得的獲利;但在受贈或是繼承的時候,所謂的「成本」,卻是繼承或受贈當時房屋的評定現值及土地公告現值,按政府發布的消費者物價指數調整後的價值。因房屋的評定現值與土地公告現值往往比市價低很多,故由受贈或繼承取得的房地要出售移轉時,就會因取得成本低,「實際獲利」高,而被課較高額的稅,相當不划算。

但是並非所有繼承而來的房地在出售時,都會適用「房地合一新制」以課徵較高額的所得稅,還是要符合一定條件,如:財政部104年台財稅字第10404620870號解釋令指出,納稅義務人在民國105年1月1日以後交易因繼承取得的房地,符合下列情形之一者,非屬《所得稅法》第4條之4第1項各款適用範圍,應依同法第14條第1項第7類規定,計算房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額:

一、交易之房屋、土地係納稅義務人於民國103年1月1日之次日至民國104年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在二年以內。

二、交易之房屋、土地係被繼承人於民國104年12月31日以前取得,且納稅義務人於民國105年1月1日以後繼承取得。

而自「房地合一新制」上路後已超過兩年,故現行只要納稅義務人是在民國105年1月1日前取得,皆為持有已超過兩年,適用「舊制」。

相反的,若因繼承取得的納稅義務人於民國105年1月1日以後取得房地,則會分為被繼承人取得日是民國104年12月31日以前還是以後,而有不同的適用。

若被繼承人取得日是民國105年1月1日以後:適用房地合一新制。

若被繼承人取得日是民國104年12月31日以前:依據《所得稅法》第14條之4及上開解釋函令,因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算,故適用舊制。

另外,值得留意的是,很多繼承取得房地的納稅義務人不知道依上開解釋函令,若交易的房地屬新制課稅範圍,且符合新制自住房屋、土地之規定者,納稅義務人也可以自行選擇要採新制或是舊制。舉例說明如下(註):

甲君於民國103年10月購入A屋,後於民國104年10月過世,由其子乙君繼承A屋,並於民國105年3月出售。乙君於民國104年10月取得A屋至105年3月出售,持有期間約五個月,經併計被繼承人甲君之持有期間一年後,亦僅約一年五個月,未逾二年,但乙君繼承取得A屋係於民國104年12月31日以前,符合上開財政部解釋函令規定,故乙君出售A屋的交易所得適用舊制課稅。

財政部臺北國稅局進一步說明,依新制規定,交易之自住房屋、土地符合規定條件者,其課稅所得現額台幣四百萬元以內得免納所得稅,超過台幣四百萬元部分並按最低稅率10%課徵所得稅,為避免納稅義務人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響,納稅義務人得自行選擇改按新制課稅。

綜上所述,民眾在做資產規劃想要節稅時,不能僅從單一面來考量,還應考慮受贈人、繼承人日後的規劃,做全盤的考量規劃,才能降低風險,並真正帶來節稅的效益。

(本文作者李廷鈞為永然地政士聯合事務所執業地政士、永然法律基金會副執行長,劉芝容為永然地政士聯合事務所執業地政士,摘錄自「房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊」)

註:來源為財政部網站https://www.mof.gov.tw/Detail/Index?nodeid=137&pid=66802&ap=1&pc=15&k=&nid=24#

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3347641

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2018年08月27日

 

繳稅是國人頭痛的時刻。資料照片

買新房子的時候大部分的人都只有看總價,但是合約上會將總價拆為土地、建物以及車位的價格,這對於購屋者有什麼影響嗎?專家指出若是在房地合一實施後購買的房子,怎麼拆並無差別,但若是房地合一實施前就買的房子,賣出時要繳多少稅可能就會不同。
 
在房地合一實施之前,土地的買賣並不會被課所得稅,只要繳土地增值稅,建物則是會依照獲利的比例課財產交易所得稅。自從房地合一之後,土地和建物會合併課稅。
 
不過鴻毅地政士事務所所長謝志明表示,如果是民眾是在房地合一實施前2年、也就是2014年1月1日前取得的房子,即使房地合一後也適用舊制,在2014年1月2日到2015年12月31日取得且持有超過2年者,可用新制或舊制,不過2016年1月1日後取得的房子,就只能使用新制。
 
房地比就是在可使用舊制的時候派上用場,因為舊制的土地只課增值稅,假設總價500萬元的房子以1000萬元賣掉,按照房地合一稅制,課稅的基準就是獲利的500萬元,持有時間2年課獲利的20%,也就是100萬元。但若以舊制計算,假設房地比是3比7,獲利500萬元扣掉土地佔7成不課稅,等於只要課建物賺的150萬元,而且是併入所得稅一起計算,扣掉一些扣除額,實際繳稅可能15萬元而已。
 
不過房地比也不是隨便喊都可以,國稅局還是會根據實際狀況做判斷,住商不動產企研室經理徐佳馨表示,一般來說房地比數字不要太誇張國稅局不會過問,3比7也算是在合理範圍內。(陳建宇/高雄報導)

房地合一開始後賣房子要繳的稅多很多。資料照片
買新建案時合約上會註明土地和建物的價值。陳建宇攝
較早購入的房子出售時繳稅可採用舊制,比起新制划算許多。資料照片
房地合一有幾個重要時間點,決定未來房子出售後要怎麼課稅。謝志明提供

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180827/1415874/rtn/

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2018-08-21 01:19經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導
  •  

財政部昨(20)日發布解釋令,依農業發展條例申請興建「農業設施」非屬房地合一新制適用範圍,個人交易農業設施所得,須課財產交易所得稅。即起生效。

所謂農業設施主要包含:農作產銷設施、林業設施、自然保育設施、水產養殖設施、畜牧設施、休閒農業設施、綠能設施等。財政部賦稅署副署長宋秀玲也補充,房地合一新制是從2016年起實施,解釋令生效之前未確定的案件,也適用新制。

財政部強調,房地合一新制的立法目的,是為解決房屋及土地分開課稅的缺失,健全不動產市場的發展,改以房屋、土地交易所得合一按實價課徵所得稅。配合農業政策,房地合一新制上路後,將「農舍」排除在房地合一新制的適用範圍,繼續維持適用舊制。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3320496?from=udn-catelistnews_ch2

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2018-08-20 18:10經濟日報 記者陳儷方╱即時報導
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財政部20日發布解釋令,將農業設施排除在房地合一新制適用範圍之外,亦即比照農舍,適用房地課稅舊制,解釋令發布後,所有未確定案件均適用,財政部賦稅署表示,由於房地合一課稅新制105年才生效,因此目前尚無確定案件。

財政部表示,房地合一課稅新制,是以房屋、土地交易所得合一,按實價分離課徵所得稅,以不同的稅率,抑制炒房,健全不動產市場的發展,但農舍的房地交易所得,維持適用舊制,依所得稅法的財產交易所得規定,併入個人綜所稅課稅。

不過,與房地合一課稅有關的所得稅法規定,只將「農舍」排除在適用範圍之外,「農業設施」並沒有,但財政部認為,「農業設施」依照農發條例,在農業用地上興建有固定基礎的設施,與「農舍」同為農業經營密不可分,因此決定比照「農舍」,排除適用房地合一課稅新制適用範圍。

賦稅署表示,農地農用的交易免稅,農舍則按舊制課稅,農業設施在解釋令發布前,無法比照農舍按舊制課稅,南區國稅局有件農地及農業設施的短期買賣案件,如果依照新制將課徵35%的高稅率,但納稅義務人認為應該比照農舍,適用舊制課稅。

根據「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」,農業設施種類有:農作產銷設施、林業設施、自然保育設施、水產養殖設施、畜牧設施、休閒農業設施、綠能設施等。

財政部20日發布解釋令,將農業設施排除在房地合一新制適用範圍之外,亦即比照農舍,...
財政部20日發布解釋令,將農業設施排除在房地合一新制適用範圍之外,亦即比照農舍,適用房地課稅舊制。 本報資料照片

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3319994

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原文網址:https://money.udn.com/money/story/6710/3270698

2018-07-25 00:04經濟日報 記者翁至威/台北報導
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財政部各區國稅局近期密集稽查、彙整後發現,目前營利事業所得稅申報主要有兩大問題,一是「房地合一」後稅金新舊制認定時間的不一致,導致漏報稅;第二是,國稅局官員強調,即使無所得或交易虧損的公司,同樣須要申報營所稅。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

北區國稅局官員指出,近期查核營利事業所得稅申報案件,發現有一情況企業常弄錯,必須特別說明清楚。即公司因誤認房屋和土地的交易稅金新舊制認定時間,導致補稅。官員強調,營利事業一定要留意,土地取得日的認定,以完成所有權登記為準。

舉例來說,2016年1月1日起實施房地合一課徵所得稅,土地如在2014年1月2日以後取得且持有期間在兩年以內,或2016年1月1日以後取得,其土地交易所得,就應計入營利事業所得額課稅。

官員指出,近期曾查核轄內某公司2016年營所稅結算申報,發現該公司列報5,600多萬免稅土地交易所得,於是深入了解,發現該土地是在2011年12月與地主簽約,2014年10月房屋興建完成時,才辦理房地互易過戶登記,並於2016年1月售出。

雖然該公司主張雙方權利義務在簽約時,就已明定,而土地持有期間自簽約日起算,已持有超過四年,所以適用舊制、免納所得稅。不過國稅局指出,在房地合一新制下,土地取得日的認定,以完成所有權登記為準,持有期間未滿兩年,因此應適用新制。

南區國稅局官員也指出,近期查獲多起課稅所得為零,或交易為損失的案件,納稅義務人誤以為無應納稅額,即無需申報,而遭到國稅局開罰。

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原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/125734/

小心罰鍰 售屋「不論盈虧都要申報」

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-07-23
出售屬於房地合一課徵所得稅新制之房屋及土地,無論盈虧均應如期申報
出售屬於房地合一課徵所得稅新制之房屋及土地,無論盈虧均應如期申報
新聞摘要
  • 出售屬於房地合一課徵所得稅新制之房屋及土地,無論盈虧均應如期申報
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部高雄國稅局表示,自2016年1月1日起,個人出售適用所得稅法第4條之4規定之房屋、土地,不論該筆出售房地為交易所得或損失,都應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內,自行填具申報書、並檢附契約書影本及其他相關文件,向申報時之戶籍所在地稽徵機關申報,如有應納稅額,應自行繳納並檢附繳納收據。
 
該局特別提醒,依稅法規定個人交易房屋土地符合前述範圍者,若未依規定辦理房地合一新制申報,會被處以三千元以上三萬元以下罰鍰。而且只要是交易適用房地合一新制的房屋及土地,都應按實際成交價格及成本費用計算損益申報,以避免發生短漏報房屋、土地交易所得稅而被處罰之情形。

 

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國稅局 解釋房地合一稅制下買預售屋賣成屋取得日之認定
國稅局 解釋房地合一稅制下買預售屋賣成屋取得日之認定
新聞摘要
  • 國稅局 解釋房地合一稅制下買預售屋賣成屋取得日之認定

房地合一 「買預售、賣成屋」取得日「如何認定」

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-07-11
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局表示,近來有民眾詢問,其於2015年中與建設公司簽訂預售屋買賣契約書,2018年6月間完成成屋所有權移轉登記,最近將該屋出售,其取得日應如何認定?是否適用房地合一課徵所得稅新制,須申報個人房屋、土地交易所得稅?
 
該所說明,房屋、土地取得日之認定,以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準,為房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點所規定。該預售屋於2018年6月間完成所有權移轉登記,係屬2016年1月1日以後取得之房屋、土地,嗣將該屋出售時,即應適用房地合一課徵所得稅新制,應申報個人房屋、土地交易所得稅。
 
該所進一步提醒納稅義務人注意,個人有符合房地合一課徵所得稅新制範圍之交易所得或損失,不論有無應納稅額,除符合所得稅法第4條之5第2款至第4款者外,均應於出售房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內,自行填具申報書、檢附契約書影本及其他有關文件,若有應納稅額者,應一併檢附繳納收據,向戶籍所在地國稅局辦理申報,或上網至財政部電子申報繳稅服務網站,下載申報程式辦理網路申報。

原文網址: http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/125611/

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