目前分類:02 房地合一稅 (722)

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2020-09-11 16:30經濟日報 記者徐碧華/台北報導
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房地合一稅示意圖。本報資料照片
房地合一稅示意圖。本報資料照片
 

 

蘇先生(化名)的爺爺民國106年4月過世,留下一棟房子由老爸繼承,老爸107年過世,同年蘇先生繼承了那棟房子,今年8月房子賣了。房地合一稅怎麼報?中區國稅局答復,成本按107年的土地公告現值和房屋評定現值計,持有期間併計老爸的為三年多,稅率為20%。

民國98年初,金融海嘯影響正烈,爺爺趁便宜買下一棟房子。爺爺106年4月過世,老爸繼承了那棟房子。老爸在107年9月過世,房子傳到蘇先生手中。蘇先生今年8月賣掉了。

蘇先生問中區國稅局,他的持有期間可以併到爺爺買進時點嗎?畢竟這房子是爺爺買的,在他老爸手上並沒有買賣。房地合一稅的稅率與持有期間有關,稅法規定:「繼承、受遺贈取得或受贈自配偶,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算。」

中區國稅局表示,不行。只能併計老爸持有期間。蘇先生是繼承案件,得將「被繼承人持有期間」合併計算。蘇先生的被繼承人是老爸,不是爺爺,爺爺是老爸的被繼承人。

簡單說,繼承案件的持有期間合併計算,只能併計前一段,不能併計到前二段。

繼承的權利起自被繼承人死亡日,所以老爸的持有期間自爺爺的死亡日起算,官員說,不是過戶日,等遺產稅申報完取得完稅證明再去辦好不動產過戶,中間會隔一段時間,「不是自過戶日算,是自繼承日起算。」

老爸在106年4月繼承不動產,蘇先生在109年8月賣掉,持有期間是三年多。持有期間逾二年、不到十年,適用稅率是20%。

再來談成本。房地合一稅的計算公式:(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額)×稅率。蘇先生的房子是繼承而來,繼承的不動產成本按繼承時的土地公告現值和房屋評定現值計,即按107年老爸過世當年的現值。官員說,不是按爺爺的買進價格,也不是爺爺死亡日的現值。

官員說,不少納稅人賣掉繼承房子,卻搞不清楚成本和持有期間的計算。以蘇先生來說,他想按爺爺的買進價格為成本,併計到老爸和爺爺的持有期間,但國稅局只能依法行事,因為稅法規定得很清楚,連只能併計一段繼承都有解釋函令。納稅人要賣掉繼承房子前,最好先諮詢國稅局,免得事後承受超乎預期的稅負。

https://money.udn.com/money/story/6710/4852956?from=ednappsharing

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房地合一稅上路後,企業出售土地所得,已經不適用免稅規定,高雄國稅局提醒,在新制土地交易中,因地段價格看漲而被課徵的土地增值稅,並不能列為成本費用抵減所得額。

 

官員表示,營利事業過去取得土地並出售,交易最終可享免稅優惠,但自從房地合一稅上路後,企業若出售2016年1月1日以後取得的房屋及土地,都要合併計算收入及成本,算出房地交易所得、課徵營所稅。

 

所謂房地交易成本,除了常見的仲介費、代書費等支出,官員指出,申報方還可以減除《土地稅法》規定的「土地漲價總數額」作為必要成本。

 

官員表示,由於房地合一稅已經讓企業減除土地漲價金額,相當於該筆金額不會課所得稅,所以因土地漲價而生的土增稅,就不算是房地合一稅的成本,營利事業不可把已繳納的土增稅,列為這筆房地交易的成本費用。

https://udn.com/news/story/7243/4851169?from=udn-catelistnews_ch2

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工商時報 
林昱均

財政部賦稅署近日公告房地合一新函釋,繼承人按比例取得祖產土地或房屋,一般繼承人多半會移交法院拍賣、再依照持有面積拿回現金。但如果繼承人在拍賣時又買回該筆不動產,未來售出土地時,既有土地依照繼承方式計算持有期間、多數可適用財產交易所得舊制。

但官員指出,只有繼承人原本就繼承到的該筆土地適用舊制範圍,如果是繼承人在法院拍賣時買下其他繼承人土地,則其他土地持有年限計算時間點仍為拍賣取得年度,多半會落入房地合一新制課稅。

在2014年1月1日以前取得或繼承親屬在2016年以前購入的不動產,轉賣時可適用財產交易所得舊制。

但如果是2016年後取得的房屋、或是在2014年1月2日後取得、且持有期間在二年內賣出,兩者皆屬房地合一課稅新制範圍。

若適用財產交易所得舊制,土地交易所得部分免課所得稅,但房屋交易所得部分則依照房屋收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅,適用5%~40%綜所稅率。

如果適用房地合一新制,個人持有1年內出售不動產須課徵45%所得稅率、1~2年內出售為35%、2~10年為20%,10年以上一律為15%。

舉例來說,一位親屬生前一筆土地90坪、已持有50年,親屬過世後,由A、B、C三人繼承該筆土地,每人各獲得30坪。三人在2019年將祖產移交法院拍賣,但A認為應保留祖產,因此A又全數買回。

官員指出,依照本次函釋,A原本就持有的30坪屬於「形式移轉」與「繼承」,未來轉賣時,國稅局認定該筆土地取得時間點為前一代親屬購入土地時期,因此A轉賣既有繼承土地可適用財產交易所得制,免課所得稅。

但A拿到的另外60坪土地取得時間點為法院拍賣後的移轉日,屬於2016年後取得、適用房地合一稅新制,假設A持有5年後轉賣,土地收入減除成本、費用、依土地稅法計算的土地漲價總額後,適用20%房地合一稅率。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200903000283-260205?chdtv

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2020-09-02 17:04經濟日報 記者翁至威/即時報導
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本報系資料庫
本報系資料庫
 

 

兄弟姊妹之間共有房地相當常見,不少親人之間也會透過法院將共有房地拍賣變價後,再來分錢。不過若其中一位手足基於情感因素或投資規畫,決定在拍賣過程中出手買回,等於是二度取得該房地,未來若再出售時,究竟要以哪個時間點來據以判斷適用房地交易課稅新制還是舊制?財政部近期對此發布最新解釋令,判斷基準共分為兩部分。

第一,買回的房地範圍,與原先共有房地權利範圍相當的部分,是以最原始取得共有房地的時間點為準;第二,買回房地範圍超過原先持有的部分,則須以買回時、取得權利移轉證書日為準。

舉例而言,甲君和兄弟姊妹在2013年共同繼承一處房地,甲君持有部分約三分之一,隨後2017年經法院裁判變價分割,但甲君認為該房地有投資潛力,因此在拍賣過程出價買下,準備未來出售獲利。

依據財政部新解釋令,甲君原持有三分之一部份,是看原始取得時間點,也就是2012年取得,這部分應適用舊制課稅;甲君買下、超出原持有範圍的剩餘三分之二,則是看甲君買下、取得權利移轉證書之日為準,也就是2017年,這部分則應依新制課徵房地合一稅。

財政部官員表示,一般情況下,民眾(多為兄弟姊妹之間)共有房地,若因為各自持有部分過於零散,難以直接分割時,可依據民法規定請法院裁判變價、拍賣,各共有人省去分地困擾,直接分錢。

而有種情況是,其中一位原共有人放不下該房地,捨不得祖產流落他人之手,或基於投資規畫、看好該房地潛力,有可能在法院拍賣程序中,就出價買下原共有房地。

不過此時就產生了疑義,若未來這筆房地再度出售時,該以原共有地取得時間點,還是以拍賣取得時間點,來認定適用新舊制課稅呢?

官員表示,由於稅法針對這種情況,過去並未給出明確答案,因此在實務上產生疑慮,因此財政部統一作出解釋令,以供徵納雙方遵循,類似案件再出售時,將分為兩部分來認定以新制或舊制課稅。

https://money.udn.com/money/story/6710/4829564?from=ednappsharing

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2016年1月1日房地合一稅上路,只要在此之後取得房屋、土地,必須在所有權移轉登記日的次日起算30日內申報。不過,許多民眾卻誤判情勢未申報,恐被處3000元以上、3萬元以下罰鍰。

財政部中區國稅局彙整未辦理房地合一新制申報常見類型。包括:

一、因不熟悉房地合一新制申報規定,誤認該筆所得仍係併入綜合所得總額於次年5月辦理結算申報,致未依規定申報。

二、因房屋、土地交易係虧損,誤認因無所得而無須申報,致未依規定申報。

三、誤以為交易日及取得日係簽訂買賣契約之日,誤認其交易之房屋、土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。

四、誤以為交換房屋、土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。

五、誤認僅出售土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。

六、誤認非自行交易(如法院拍賣)房屋、土地或交易未辦理保存登記房屋不屬新制課稅範圍,致未依規定申報。

七、房地合一新制實施前後陸續取得同地號之土地持分或取得不同地號之土地後合併,105年以後出售時僅出售部分土地持分,誤認不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。

八、誤以為因自地自建、合建分屋或合建分售等情形出售之房屋、土地,如同特種貨物及勞務稅規定(簡稱奢侈稅)免稅,而誤認此類情形不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。

九、自行認定交易之公共設施保留地或農地屬免申報範圍,卻無法檢附公共設施保留地之分區證明或農地農用證明及不課徵土地增值稅證明,而誤認此類情形不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。

十、二親等買賣案件有給付價金,但誤以為已申報贈與稅即不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。

十一、受託人於信託關係存續中,以其他信託財產(如存款)取得之房屋、土地,後續交易房地時,誤認以訂定信託契約日為取得日而不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。  

財政部台北國稅局補充,依所得稅法第14條之5規定,個人有房屋、土地交易所得或損失,不論有無應納稅額,應於房屋、土地完成所有權移轉登記日,或設定地上權方式之房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報。又依同法第108條之2第1項規定,未依限辨理申報,處3000元以上3萬元以下罰鍰。

https://reurl.cc/4m31dR

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2020-08-27 03:00:51經濟日報 記者程士華/台北報導
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繼承或受贈不動產,若是無償取得,在申報房地合一稅時,還是可以列報房屋評定現值、公告土地現值兩項成本。南區國稅局表示,民眾也不用擔心房地現值過低,國稅局可依照消費者物價指數的變化,讓申報人調整節稅成本。

 

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供
 

官員表示,2016年以後才過戶到名下的不動產,個人出售時要依照取得的方式來計算成本,依據《所得稅法》第14-4條的規定,通常因一般買賣而取得的不動產,原始取得的成本,也就是原本購入的價格,還可以再列報其他為了讓房屋修繕至可使用狀態的費用,譬如過戶所需的稅費、仲介費,及後續使用前的裝修費用等。

但如果是近年因繼承或受贈取得的不動產時,就跟一般買賣不同。官員表示,因為沒有購入成本,因此房地合一稅的成本費用要另計,用賣出時的成交價額,減除繼承或受贈時的房、地現值,再按政府發布的消費者物價指數,調整後作為出售成本;取得後為改良及移轉而支付的成本費用,也可以再減除。

官員表示,最近處理一個舊案,陳先生於2017年出售2016年由陳爸爸贈與的不動產,忘記申報房地合一稅,後來被國稅局依房地現值與物價指數算出應納稅額。

然而陳先生不滿意,拿出陳爸爸在2011年購入不動產的契約,主張原始取得成本幾乎為國稅局核算的四倍,不想用房地現值來計算成本。官員表示,全案經過復查、訴願程序之後,還是依法按照國稅局的計算方式課稅,駁回陳家人的主張。

官員強調,按房地現值計算成本,是因原繼承及贈與時,課徵的遺產稅或贈與稅,就是用房地現值計算,以免這筆房地被課過遺贈稅後,又被重複課徵所得稅。

https://house.udn.com/house/story/11137/4812531

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圖/本報資料照片 若個人有頻繁銷售房屋或是開店賣屋行為,國稅局將視為營業性質,必須課徵5%營業稅並開立發票。圖/本報資料照片

財政部高雄國稅局指出,個人買賣房屋若過於頻繁、有僱用員工處理銷售房屋、設有營業場所、營業牌號或關係人參與合建房屋等,只要符合任一項要件,國稅局將視為經常性銷售行為、針對個人課徵營業稅。

官員認為,若個人有頻繁銷售房屋或是開店賣屋行為,國稅局將視為營業性質,必須課徵5%營業稅並開立發票。

依照我國2017年函釋與房地合一課徵所得稅申報作業要點,個人賣屋涉及四種情況皆會被課徵營業稅。第一是設有營業場所或營業牌號,不管是有形或無形營業場所,包含一般店鋪、線上網頁或拍賣網站;第二則是僱用員工處理出售房地事宜,包括工讀生、兼職人員、正職人員等,兩者皆屬於經常銷售意圖。

第三為經常性或持續性銷售房屋行為;第四則是個人為營造業或不動產業者的關係人,而個人以持有二年內土地與業者合建新建案,且五年內參與達二案以上。

不過,財政部也在函釋設置避風港條款,若個人持有房屋超過六年才銷售(自所有權登記日到房屋銷售契約日)或是建屋前已持有該筆土地十年以上(土地完成移轉登記日到房屋核准拆除日或到建造執照核發日),只要為長期持有則屬於非營業性質、免課營業稅。

舉例來說,若A先生2000年取得15筆不動產,但A在2020年需要資金創業,因此一年內銷售12筆不動產,因A持有六年以上,可視為非營業情況免課營業稅。

 

 

財政部表示,過去國稅局認定一年銷售六筆以上不動產為「以營利為目的」銷售房屋,但裁量基準時常遭質疑,導致訴訟發生。官員指出,考慮到實務情況,裁量基準不能只看銷售數量,像是過去有繼承人身上有很多祖產的零碎土地,每一筆銷售金額不到百萬元,卻因為一年銷售達六筆以上遭課徵營業稅,因此財政部檢討後設置各項條件、不再以數量評定。


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財政部中區國稅局大屯稽徵所表示,自105年1月1日(含)以後取得的房屋、土地,或103年1月2日(含)以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,於105年1月1日以後出售者,除符合免申報規定外,應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報納稅。

為協助民眾正確報稅,該所將常見未辦理房地合一新制申報常見類型整理如下,提醒民眾注意:
一、因不熟悉房地合一新制申報規定,誤認該筆所得仍係併入綜合所得總額於次年5月辦理結算申報,致未依規定申報。
二、因房屋、土地交易係虧損,誤認因無所得而無須申報,致未依規定申報。
三、誤以為交易日及取得日係簽訂買賣契約之日,誤認其交易之房屋、土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
四、誤以為交換房屋、土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
五、誤認僅出售土地不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
六、誤認非自行交易(如法院拍賣)房屋、土地或交易未辦理保存登記房屋不屬新制課稅範圍,致未依規定申報。
七、房地合一新制實施前後陸續取得同地號之土地持分或取得不同地號之土地後合併,105年以後出售時僅出售部分土地持分,誤認不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
八、誤以為因自地自建、合建分屋或合建分售等情形出售之房屋、土地,如同特種貨物及勞務稅規定(簡稱奢侈稅)免稅,而誤認此類情形不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
九、自行認定交易之公共設施保留地或農地屬免申報範圍,卻無法檢附公共設施保留地之分區證明或農地農用證明及不課徵土地增值稅證明,而誤認此類情形不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
十、二親等買賣案件有給付價金,但誤以為已申報贈與稅即不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。
十一、受託人於信託關係存續中,以其他信託財產(如存款)取得之房屋、土地,後續交易房地時,誤認以訂定信託契約日為取得日而不屬新制課徵範圍,致未依規定申報。  

該所呼籲,納稅義務人如有出售符合房地合一課稅範圍之房地,應於申報期限內如實申報,避免遭補稅處罰。如已逾申報期限,倘於未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前,已自動補報並已補繳所漏稅款及加計利息者,得免依所得稅法第108條之2規定處罰。

民眾如有任何疑問,可撥打免費服務電話0800-000321洽詢,該所將竭誠為您服務。

 

新聞稿聯絡人:大屯稽徵所綜所稅股王愉惠
聯絡電話:(04)24852934轉220

更新日期:109-08-24

https://www.ntbca.gov.tw/singlehtml/3c844e426e9c4b5ebcaaa18694d7e230?cntId=51ab6d8be3b144efa2e5bc46c81a3ad7

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2020-08-19 16:27經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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根據財政部所公布的數據顯示,今年上半年全國國「房地合一稅」的稅收約為43.6億元,不僅比去年同期的22.4億元激增94%,更創下房地合一稅自2016年課徵以上新高紀錄。住展房屋網企研室表示,從房地合一稅課徵金額來看,數字背後其實隱含一些有趣的現象、或代表某些意義,值得我們深入去觀察。

房地合一稅課徵金額創新高,它所代表的第一件事,就是「投資客大舉回歸市場」。因房地合一稅主要針對短期持有買賣物件課稅,課徵金額越高,代表短期買賣交易越熱絡,這點無庸置疑。

第二件事,就是「光靠房地合一稅無法解決高房價問題」。一如住展房屋網企研室多年前的預測,房地合一稅上路只會造成房市短期震盪,等到大家都習慣了,房地合一稅的抑制效果會逐漸降低。主要原因無它,因為「投資客只怕沒錢賺,而不怕賺錢被課稅」。

只要房地產投機有賺頭,以前在市場嘗過甜頭的人就會回來,房價又被推升上去。這個特點並非只有台灣發生,世界數個課徵高額短期交易稅的國家狀況也雷同,市場對新稅制麻痺後炒風會再起。雖然房地合一稅無法完全解決高房價問題,但仍能達到部份抑制投機作用,而且可以實現量能課稅,使納稅更公平。

第三件事,「成屋照樣炒翻天」。過去很多人說,投資客愛炒預售屋,成屋因為初期要拿出較多自備款,資金成本較高,比較人炒作。但從房地合一稅收來看,顯示成屋照樣炒得火熱,因為房地合一稅收來源全是成屋短期買賣。

第四件事,「全國房市趨勢已從大一統走向分裂」。在全台六都的房地合一稅收中,台中稅收金額最高,其次是高雄,台北市連前二名都沒有,顯示中、南部投資不動產更好賺,也意味著市場比台北市更旺。

過去五、六十年以來,台北市總是全國房市的領頭羊。台北市房價漲,接下來全國主要都會區會陸續上漲;北市房價跌,其他縣市也不會有好日子。但近幾年來,台北市領頭羊的角色漸淡,不僅中、南部房價漲幅遠遠贏過北市,就連桃、竹地區房價漲幅也不輸北市。

為何出現北市弱而其他都會區房價強勢的狀況,以致於台北房地合一稅收遠落後於中、南部。住展房屋網企研室認為,這點與台北市開徵「囤房稅」有密切關係。

住展房屋網企研室進一步表示,下半年房地合一稅若再創新高,意味著短期投機交易氣焰更高漲,同時高房價民怨可能隨之攀高。數字的背後,也許看得出房地產投資的契機,但也可能是危機。

https://money.udn.com/money/story/5621/4794177

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2020-08-18 00:42經濟日報 記者翁至威/台北報導
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財政部自2016年起實施房地合一稅,希望抑制短期炒房。觀察近幾年房地合一稅徵起件數及情形,在實施之前,短期(三年內)取得土地再移轉案件平均每年約30萬件左右,到了2019年最新統計,短期移轉案件減少至20萬件左右,相當於減少約三分之一,對於短期炒房發揮抑制效果。

民間團體及在野黨疾呼課徵囤房稅,希望打擊房價,讓年輕人買得起房。不過財政部過去曾表示,囤房稅須整體考量,不能將雙北的問題套到全國一體適用,而政府透過實施房地合一課徵所得稅,針對短期炒房課徵重稅,已發揮一定程度的效果。

財政部表示,以2016年實施房地合一稅為分水嶺,並以三年內取得土地再移轉案件視為短期炒作。在實施之前,2015年短期炒作件數約29.8萬筆,2014年約30.1萬筆;不過實施之後,2016年短期炒作件數立刻下降到22.3萬件,2017年再降至19.9萬件,2018年因為房市回暖,略為回升至20萬件,2019年再略升至20.7萬件,不過大致呈現平穩。

比較實施前後,短期炒作案件平均就減少10萬件左右。

官員對此表示,為抑制炒作,2016年起推動房地合一制,短期投資型買房立即顯著下降,2018年、2019年雖因為房市略為回溫,使各縣市三年內取得土地再移轉件數減勢止緩,但整體而言確實顧及民眾負擔,反映出市場真正需求,有效抑制短期炒房。

https://money.udn.com/money/story/6710/4789138

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2020-08-12 16:26經濟日報 記者陳美玲/即時報導
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根據財政部統計資料庫的資料顯示,今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元,較去年同期的22.4億元,年增94%,同時也是房地合一稅制上路以來的新高。

以六都來看,六都納稅金額最高的是台中市,房地合一稅收為10.6億元,年增幅度高達164%,光台中市的房地合一稅收就超越雙北市的總和,顯見在台中市2016年以後買進的不動產,今年上半年轉手出售時,不少交易都有明顯獲利。

2020年上半年房地合一個人稅收第2高的是高雄市,高雄市2020年上半年房地合一稅收達7.5億元,台南市則是4.2億元;反觀房價水準最高的台北市,房地合一稅收在六都中排名末段班,為3.6億元,甚至比台南市還低迷。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,今年上半年台北市房地合一稅收在六都中排名較低,主因雖然區域房價止跌回穩,但與中南部房市活絡的交易表現來看,短期內的上漲空間有限,且可能成屋市場多是自用買方進場,因此較少短期買賣的動作。

曾敬德表示,今年上半年的房地合一稅收增加,主要課稅對象都是2016年1月1號以後取得的房屋,並在今年售屋時有所獲利的屋主或地主,按照法規,目前持有房屋不到一年就出售,賣屋所得需課45%房地合一稅,持有一到二年出售則課35%,持有二到10年課20%,10年以上則課15%房地合一稅。

從統計資料來看,可以看出雙北市以外的市場,過去四年多的房價呈現上揚走勢,因此今年上半年繳交的房地合一稅也明顯多於雙北市,稅收數據也顯示,2016年以後取得房屋,同時在今年出售房屋並有獲利所得被課稅的都會區中,以台中、高雄排名前二名,顯示區域內五年內短線持有的買方眾多。

曾敬德指出,房地合一稅收的增加,一方面反應新制上路後的不動產價格有所增值,一方面可能也反應出短期交易的狀況增加,尤其是雙北市以外的區域,近年的房價漲勢明顯,若是房價漲勢太快且投資過多的話,可能不利於長期的房市發展。

根據財政部統計資料庫的資料顯示,今年上半年六都納稅金額最高的是台中市、高雄市;稅...
根據財政部統計資料庫的資料顯示,今年上半年六都納稅金額最高的是台中市、高雄市;稅收數據也顯示,2016年以後取得房屋,同時在今年出售房屋並有獲利所得被課稅的都會區中,以台中、高雄排名前二名,顯示區域內五年內短線持有的買方眾多。記者陳美玲/製表

https://money.udn.com/money/story/5621/4776284?from=ednappsharing

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工商 
郭及天

這一波房市熱,房價漲勢明顯,房屋短期買賣獲利案例愈來愈多,也帶動房地合一稅收大增,今年上半年全國個人房地合一稅額達43.6億元,創下房合一稅制上路以來新高,較去年同期增加94%,近年房市熱絡的台中市稅額超過10億元,居全台最高,甚至還超過雙北市的總和。

根據財政部統計資料庫資料顯示,今年上半年房地合一稅收以台中市10.6億元最高,台中市稅收即占了全國近四分之一,此外,高雄7.5億、桃園5.5億元次之。

即使出售可能面臨有較高交易利得稅率的壓力,但隨著房市轉熱、房價上揚,在三、四年前上波低點進場的買方屋售誘因浮現,近年房地合一稅收逐年成長,今年上半年全台整體稅收較去年也大增近倍,其中桃園成長260%、台中成長164%,顯示短期交易且獲利的情形在大台北以外愈來愈多。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,今年上半年的房地合一稅收增加,主要課稅對象都是2016年1月1日以後取得的房屋,今年售屋時有所獲利的屋主或地主,雙北市以外的市場過去四年多的房價呈現上揚走勢,今年上半年繳交的房地合一稅也明顯多於雙北市。

相較大台北以外都會區房地合一稅收大增,房價水準最高的台北市,今年上年房地合一稅收僅3.6億元,在六都中敬陪末座,甚至比台南市還低,主要原因在於台北市雖然房價止跌回穩,但與中南部房市活絡、房價墊高、投資置產風氣日盛的情形相比,短期內的上漲空間有限,且可能買方多為自用,並沒有短期買賣的動機。

曾敬德表示,房地合一稅收增加,一方面反應新制上路後的不動產價格有所增值,一方面反應出短期交易的狀況增加,尤其是雙北市以外的區域,近年的房價漲勢明顯,若是房價漲勢太快且投資買盤過多的話,並不利於長期的房市發展。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200812006696-260410?chdtv

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2020-08-10 19:22經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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財政部高雄國稅局近日接獲民眾來電詢問,他在2016年交易自用自住的房地產,該筆交易所得享有租稅優惠嗎?財政部高雄國稅局表示,個人交易自住的房屋、土地,符合下列所述條件,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

租稅優惠條件:

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(二)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

國稅局舉例說明,李小姐2016年4月1日購入A自住房地,成本1,200萬元,如滿6年後以售價2,000萬元出售,取得、改良及移轉費用200萬元,土地漲價總數額100萬元,且符合自住房地優惠適用條件,其應納稅額計算如下:

課稅所得500萬元=成交價額2,000萬元-成本1,200萬元-費用200萬元-土地漲價總數額100萬元(課稅所得500萬元-400萬元)×10%=應納稅額10萬元。

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4770930?from=ednappsharing

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房地合一稅上路多年,曾在台灣賣地獲利的外商公司,要留意特殊規定,其中稅率將依房地持有時間,以最重的45%及35%標準課稅。(本報系資料庫)

房地合一稅上路多年,曾在台灣賣地獲利的外商公司,要留意特殊規定,其中稅率將依房地持有時間,以最重的45%及35%標準課稅。(本報系資料庫)

房地合一稅上路多年,特別針對曾在台灣賣地獲利的外商公司,要特別留意二大特殊規定,首先就稅率方面,國稅局將會依房地持有時間,以最重的45%及35%標準課稅;其次,即便外商直接出售股份來移轉名下不動產,這種交易被國稅局抓到,也會視為房地交易所得,要課房地合一重稅。

 

 

 

 

房地合一稅從2016年1月1日起上路,近幾年個人買賣房屋獲利,依據持有的年數,會分成四種級距,課徵15%、20%、35%或45%所得稅。

 

國稅局官員表示,然而依據《所得稅法》第24-5條規定,外商在台灣境內所設的分公司,如果名下的不動產適用房地合一新制,交易不動產所得要適用特別稅率:持有期間在一年以內者,稅率為45%;持有期間超過一年以上者,稅率為35%。

 

換句話說,外商分公司買賣不動產所課徵的房地合一稅,跟一般個人的四級稅率類似,但是只取最高二個級距課稅,即便持有房地期間超過二年,依然要課35%房地合一稅。

 

官員說明,由於可能會有外國的投資客,透過直接買公司的方式,來達到取得或出售不動產的目的,官員特別提醒,依據所得稅法同一條規定,當外商交易持股過半的海外公司股權,但是這間海外公司的股權價值有50%以上是由台灣境內的不動產構成,那這筆海外股權交易,對台灣的國稅局而言,也會視為房地合一稅的課稅對象,同樣要以股權交易所得額來計算課徵房地合一稅。

 

官員表示,這項規定主要是針對外商分公司而訂,或是在台灣沒有營業場所,平常是透過物流業者、會計師事務所代理報稅的外商,也同樣適用。

 

官員說,若是外商來台設立的子公司,就算是獨立個體,課稅方式就會視為國內企業,不動產交易所得直接併入營所稅,依20%稅率課稅。

https://udn.com/news/story/7243/4719528?from=udn-catelistnews_ch2

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2020-07-16 10:36:08經濟日報 記者游智文/即時報導
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房地合一稅上路後,不時傳出民眾繼承有房貸的房子,轉賣雖有賺,但是房地合一稅一扣,反而要倒賠。財政部昨(15)日發布解釋函令,繼承房屋轉賣可扣除房貸部分,再計算獲利,專家說,令許多人喊痛的房地合一bug,可望部分解套。

高源估價師事務所所長陳碧源表示,財政部解釋令確實可解決繼承有房貸房子,繼承人不想背債,把房子賣掉,沒拿到半毛錢,反而要繳交房地合一稅的問題。

不過,解釋令對高額貸款有利,如果長輩省一點,不想貸太多,或是窮一點,沒辦法貸太多,若貸款金額低於房地公告價值,並不適用,可能還是得面對房子賣掉沒錢拿,反而得繳稅窘境。

房地合一稅規定繼承取得的房產,繼承人若出售,獲利金額以實際出售價價格,減掉土地公告現值、房屋評定現值計算,然後再依持有年限,將獲利金額乘以45%、35%、20%等稅率,計算稅額。

之前有民眾表示,媽媽買了一間總價1,000萬元房子,貸款750萬元,持有一年後,他想以原價1,000萬賣掉,結果代書跟他說,市值1,000萬-公告價值250萬=獲利750萬。750萬元再乘以35%稅率,賣房必須繳房地合一稅262萬。

但他以1,000萬元賣掉房子,還給銀行750萬元,手上只剩250萬元,根本不夠繳稅。等於他賣房子,分文拿不到,還得倒賠12萬元。

這問題過去幾年一直被提起,市場形容這是「房地合一的bug」,法令不改,問題不能解決。

歷經多時,財政部昨天首度針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅,發布最新解釋函。

解釋函全文為:「個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者,應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分,核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。」

「嗣個人交易該房屋、土地,依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時,該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數,且確由該個人實際負擔償還部分,得自房屋及土地交易所得中減除。」

陳碧源表示,全文意思簡單說,出售繼承的房屋,如果有債務,可以在計算房地合一稅時扣除。

不過財政部也設下了幾個條件:

一、房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

二、被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用,換言之,向民間二胎借的就不適用。

三、繼承時,債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值,就不適用。

四、售後後,貸款餘額需由被繼承人償還。如果沒有償還,也不適用。

陳碧源表示,其中規定債務餘額必須大於房地的公告土地現值及房屋評定現值合計額,有點不公平,因為長輩如果省一點,不想貸那麼多錢,或是窮一點,沒辦法貸到較高額度,就不能用,反而長輩若貸好貸滿,就可受惠。

陳碧源指出,為何被繼承人留下債務餘額小於公告現值,該債務反而不能抵扣?函令並未說明,財政部的解釋令雖解決房地合一稅Bug問題,但是似乎也會引導大家多貸款買房。另外,此一解釋函只適合自然人,不適用法人,是否會影響有錢人現今大多以公司法人置產的思維,有待觀察。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5886/4705921?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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打房殺手鐧! 七成消費者認「這招」有效抑制房價

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
疫後「報復性買盤」房價又要起漲了嗎?根據房市價格數據分析,自2003年的SARS疫情後,台灣房價開始出現多頭走勢,爾後雖然遇上2008年的全球經融海嘯,但由於各國的貨幣寬鬆政策,加上銀行低利率造成資金氾濫,熱錢一股腦地湧進房地產市場,讓房價就像有強風不斷支撐的風箏,越飛越高。
對此,永慶房產集團於2020年第三季房產趨勢調查中,針對消費者對於「房地合一稅」的看法進行調查,發現有71%的消費者認為它能有效抑制房市短期投資操作。
疫後房市價格怎麼走備受矚目,不過根據房仲業者調查,有七成消費者認為「房地合一稅」上路後,有效抑制房產短期投資操作。圖/好房網News記者黃暐迪攝
疫後房市價格怎麼走備受矚目,不過根據房仲業者調查,有七成消費者認為「房地合一稅」上路後,有效抑制房產短期投資操作。圖/好房網News記者黃暐迪攝
自住客不受影響 有效抑制投資炒作
根據永慶房產集團統計,調查屋主預計持有房產的年限,其中有77%的屋主預計持有房產6年以上,剛好正是房地合一稅制中「自用住宅」的優惠門檻,具有400萬免稅額及超過部分10%的優惠稅率,由此可見將近8成民眾不會受到房地合一稅短期交易高稅率所影響,也因為有這制度,讓民眾短期投資操作意願降低。
疫後「房價」怎麼走?
永慶房屋指出,房市為剛性需求、買盤仍在。依照目前交易量推估,上半年房市交易量在14.2萬棟至14.6萬棟之間,與去年同期相比約在年增2%至-1%之間,全年交易量預估在29萬至31萬棟之間,預估年增率介於正負3%之間。
若從建照創15年新高來看,永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,2022、2023年新增供給恐大幅增加,房市現在與未來新增供給量大,超額供給隱憂未解。整體而言,桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大,需要特別留意,預期房價難有大漲空間。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/100205264258.html?utm_source=line

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2020-07-01 00:06經濟日報 記者程士華/台北報導
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本報資料照片
本報資料照片
 
企業處理房地合一稅時,有三大重點要留意。台北國稅局指出,首先,企業出售房地所得,要併入當年度營所稅計算;其次,併入稅基後,還可以再額外減除土地漲價總數額;第三,由於已減除土地漲價總數額,因此該筆交易所繳納的土地增值稅,並不能列為成本費用節稅。


 
 
房地合一稅從2016年1月1日起施行,企業交易近年才取得的房地,房屋及土地交易所得,都要一併計入年度營利所得額,並課徵營所稅,且不再適用以往《所得稅法》第4條有關出售土地免納所得稅的規定。

官員指出,然而依據所得稅法規定,雖然土地要課稅,但還是可以依持有期間的土地增值情形節稅,出售房地收入計算營利事業所得額時,可以再減除「土地漲價總數額」,但最多只能減至零所得,超過也不能再額外減除。

舉例而言,假設A公司賣出一套適用房地合一稅的不動產,原始購入成本為970萬元,這幾年還有支付修繕等20萬元費用,總成本為990萬元;另外還有土地漲價總數額50萬元。

官員指出,假設A公司今年賣房收益可觀,出售收入總額為2,500萬元,則減除990萬元總成本後,這筆房地交易所得額就是1,510萬元;當A公司要申報營所稅時,還可以再將1,510萬元減除50萬元土地漲價總數額,等於只有1,460萬元應稅。

然而如果A公司沒找到好買家,只以1,010萬元賣出,那減除成本費用990萬元後,就只剩20萬元是應稅所得。官員表示,雖然這套房地有的土地漲價總數額為50萬元,但應稅所得只剩20萬元,所以最多只能減完20萬,讓整筆交易免稅,不能再額外減除剩下30萬元節稅。意即,在相同的成本費用下,出售金額比較低,節稅的權益也會受影響。

官員提醒,考量到房屋、土地交易所得計算時,已經讓企業減除土地漲價總數額,因此企業所繳納的土增稅,就不得再列為成本費用節稅。

https://money.udn.com/money/story/6710/4669853

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我國房市回溫,2019年買賣移轉棟數30.02萬棟更創下近五年新高。財政部8日提醒,投資客若適用房地合一新制,在持有兩年內轉售不動產將適用35%~45%高稅率。不過,若涉及六項非自願出售的因素如非自願離職、調職、清償債務等,十年內出售皆適用20%優惠稅率。

根據內政部統計,全台房市買賣移轉棟數2015年為29.3萬棟,但2016年房地合一上路後,房市呈現「軟著陸」、回歸到剛性需求並抑制投機性炒房,2016年買賣移轉棟數僅剩24.5萬棟。

而近三年來我國房市逐步回溫,全台買賣移轉棟數從2017年的26.6萬棟、2018年的27.8萬棟、2019年的30萬棟,顯見房市買氣逐步升溫,交易量甚至超越2015年水準。

房市雖夯,財政部提醒,按照房地合一稅制,如果我國個人要轉賣不動產,持有1年內出售須課徵45%財產交易所得稅率、1~2年內出售為35%、2~10年為20%,10年以上一律為15%。

 

官員指出,為了因應民眾的自住需求,稅制仍需要一些例外空間,也就是非自願出售情況,以免影響民眾權益。

財政部依函釋指出,如果民眾屬於六種非自願出售的因素,可以免受房地合一制規範、十年內皆可適用20%優惠稅率,包括財務困難類型的清償債務、負擔醫藥費,只要檢附單據即可;人身安全類型,若受到家暴轉賣房屋離開傷心地,只要有保護令或是案底證據,同樣可適用;還有公務相關的非自願離職、調職,檢附公司文件證明即可。

如果民眾房屋遭他人越界建築,經過國稅局實地審核,確定會影響居住環境、只能出售,可認定為非自願出售情況;此外,若房屋為多人持有,但是在其他持有人決定出售,導致民眾個人受限於多數決、不得不賣出,這種類型屬於非自願出售共有房地,同樣也能適用優惠稅率。

 

https://ctee.com.tw/news/tax-law/282445.html

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工商時報 
林昱均
房地合一自住屋優惠一覽

房地合一自住屋優惠一覽

報稅季來臨、6月30日前皆可申報綜所稅。國稅局1日指出,如果民眾前幾年有小屋換大屋,若符合房地合一制的重購退稅要件,今年報稅可申請退還全數所得稅額,如果是大屋換小屋,也可按比率退稅。
官員表示,房地合一雖針對投資客課重稅,像持有一年內出售課徵45%的高額所得稅負。但如果是自住需求者,適用房地合一制稅負有望比舊制財產交易所得方式更輕。

房地合一也提供兩大自住者優惠,首先是重購退稅,如果是售出自住房屋、轉買其他自住用物件,不管是先售後買或是先買後售,皆採先繳後退機制,先行繳完房地合一稅,後續可申請全額核退房地合一稅款,在申報綜所稅時即可代入個人所得稅資料、獲得退稅。

重購退稅只要符合三大要件即可適用,包括出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用;個人或其配偶、直系親屬設有戶籍並居住,不同稅籍仍可申請;出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。不過,如果選用重購退稅,5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。

官員指出,原本我國在2018年底以前僅限個人、配偶或是「受扶養直系親屬」可用重購退稅,但財政部考量到受扶養定義,個人、配偶與直系血親必須在同一稅籍、才有受扶養事實,如果是一起住的子女,但為了節稅而分開報稅就無法適用,因此我國修正為「直系親屬」,例如子女與父母不同稅籍,也可適用該優惠。

自住者第二大優惠是自住減免條款,如個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年,且無供營業使用或出租,轉賣時課稅所得400萬元以下免稅,逾400萬元部分按10%稅率課徵。

舉例來說,A先生同時符合自住減免與重購退稅門檻,若舊屋以1千萬元買入、再以2千萬元賣出,若不計其他成本,所得約1千萬元,若採自住減免,減除400萬元免稅額後剩下10%計稅,等於60萬。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200602000915-260205?chdtv

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2020-05-21 19:18聯合晚報 記者程士華/台北報導
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如果是非自願移轉房地,即使持有時間在兩年以下,仍可依20%稅率計算房地合一稅。本...
如果是非自願移轉房地,即使持有時間在兩年以下,仍可依20%稅率計算房地合一稅。本報資料照片
 
最近受到新冠肺炎疫情影響,許多家庭經濟支柱受到影響,不僅被迫離職,為了工作剛買的房子也成為負擔。南區國稅局表示,如果是非自願移轉房地,即使持有時間在兩年以下,仍可依20%稅率計算交易所得稅,不過所謂的非自願因素,僅限於財政部公告的六類情形才可適用。
房地合一稅適用稅率 資料來源/採訪整理 製表/程士華
房地合一稅適用稅率 資料來源/採訪整理 製表/程士華
 

官員表示,房地合一稅從2016年開始上路,課稅稅率範圍為15%至45%,為抑制短期投機炒房行為,持有房地產一年以內就脫手,課徵最重稅率45%;持有時間一年到二年之間,稅率為35%;出售持有期間二年以上的房地產,才能享20%或15%等較低稅率。

官員指出,有六類情形可視為非自願出售,最主要經常會發生的情況,就是非自願調職或離職,個人或配偶在工作地點買房且辦完戶籍登記,並作為自住房屋使用,後來卻遭公司調職,或非自願離職等,必須離開原工作地而出售房地。

官員表示,尤其最近新冠肺炎疫情爆發,許多民眾都面臨減班、裁員等工作上重大變動,有許多民眾反映他近二年才在工作場所附近買房,今年卻因為裁員關係,不得不賣房換到較小的房屋變現,依照房地合一稅制,可能會遭課35%以上重稅。

官員指出,除了工作調職之外,所謂的非自願離職,應符合《就業保險法》第11條第3項規定,或是《職業災害勞工保護法》第24條規定而終止勞動契約,具體來說就是關廠、遷廠、休業、解散、破產、事業體改組或轉讓等情形,勞工因而必須離職並賣房,即符合房地合一稅所認定的非自願移轉,可改按20%稅率計稅。

官員表示,坊間也常見第二種非自願移轉情形,即共有房地出售,通常是發生在多人繼承房地,在劃分不清下,超過半數繼承者決定出售,剩餘少數繼承人被非自願出售,也可適用20%稅率。

除此之外,還有四種情形可視為非自願移轉,像是:土地遭到鄰地越界,雙方協議後,將越界部分出售;個人無力清償債務,或是因為欠稅,所持有的房屋、土地遭強制執行而移轉;個人因本人、配偶、父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女罹患重大疾病或重大意外事故,須出售房屋、土地負擔醫藥費;個人依家庭暴力防治法規定取得保護令,為躲避施暴者而出售自住房地等情況。

房地合一稅是於房地產交易完成後一個月內主動申報,如果有各類非自願移轉情形發生,可以在申報房地合一稅時附上證明文件,國稅局會酌予適用較低稅率。

https://money.udn.com/money/story/6710/4579390

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