目前分類:都更-合建-容積移轉-老屋健檢 (305)

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2016-09-21 10:59 經濟日報 記者游智文╱即時報導

內政部次長花敬群上午表示,內政部正研擬修法推動30年以上老屋強制健檢,未來老屋買賣需附健檢証明,讓買方了解房子是否安全,預計立法院本會期就會提出修法。

花敬群表示,台灣未來是好是壞,都更是核心命題,為此,內政部將從加速都更條例修法、強化公辦都更、縮短都更審議時程,以及推動都更「新桶箍」等面向同步著手。

花敬群說,過去都更多由建設公司出面整合,扮演桶箍的角色,但建商本身是投資者,也想獲利,和住戶有利益衝突問題,這是目前都更整合牛步主因之一。

他表示,如果改由金融機構旗下信託部,建經公司出面當「桶箍」,居中整合建商、住戶,提供專業服務,只賺取貸款利息以及服務費,都更成功機會就可大幅提高。

今天是921地震17周年,台灣金融研訓院、建築安全履歷協會舉辦避開921地震的危險基因,讓防災型都更真正防災研討會,內政部次長花敬群、內政部前部長李鴻源到場。

花敬群表示,目前全台800多萬間房子中,屋齡40年以上房子達140萬間,接下來的10年,將增加200萬間,再下個10年還要再加增加200萬間,等於20年後,全台將有500多萬間房子屋齡超過40年。

他表示,這麼多老屋,不僅城市失去競爭力,居住安全也將是大問題,目前全台一年拆掉的老屋不到1000間,但依照老屋增加的速度,未來一年10萬間都不算太快。

吉家網董事長李同榮表示,老屋買賣需附健檢証明新制若上路,對房市勢必造成影響,但影響程度需看健檢內容、是否附罰責而定。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,未來若是30年以上的房子實施強制健檢,當然對於買方有更多保障,可是對於不賣的持有人來說,老屋若是檢查出問題,房價可能受到影響,是否有些救濟或是補強機會,可能需要一定評估。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1974165

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2016-09-21 12:24 經濟日報 記者游智文╱即時報導

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,30年以上房子交易都需強制健檢,當然對於買方有更多保障,可是對於不賣的持有人來說,老屋若是檢查出問題,房價可能受到影響,是否有些救濟或是補強補助,政府需一併評估。

吉家網董事長李同榮則說,在房市景氣低迷交易量急縮的現況中,房屋稅的紛爭未解,照顧弱勢的社會住宅尚無具體進度,住宅法丶租賃專法待修,市場未確定紛擾因素太多,此時急著推老屋健檢,對市場又投下更多不利影響,時機不對,容易引起更多民怨,甚至質疑政府持續作空打房。

徐佳馨說,30年老屋全面健檢才能買賣一旦上路,有三個面向值得留意。

一是全台30年以上老屋數量驚人,政府或委託的公證單位是否有能力消化這些檢驗量,成為一大問號,另外,強制健檢的程度高低,如何能兼顧交易雙方權益,是一大難題。

第二,老屋健檢費用可高可低,健檢費用由誰負擔,如果透過法拍等管道取得的標的,是否也需要健檢?

三,老屋健檢後,是對於暫時不賣的持有人來說,老屋若是檢查出問題,房價可能受到影響,是否補助,政府必須一併評估。

李同榮建議,配合防災型都更,30年以上老屋健檢應由政府主動推動執行,才能標準化,並建立可信度,先從土壤液化紅區逐部推動,另外,政府長期應從新建房屋發照時的建物品質管控,短期應由政府主動分階段執行老屋健檢。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1974458

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2016-09-21 12:36 經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市結構技師公會理事長婁光銘說,老屋健檢費用看檢查項目,如果結構、機電、消防、外牆都要包括,是一筆龐大費用。

他表示,目前台北市委託結構技師公會做老屋健檢,只有耐震初評以及機電部分,一幢的健檢預算是二萬元,中央提供的8000元補助,則只有做耐震初評。

他表示,如果要進一步做耐震詳評,就必須多處「鑽心」取樣,而且需做鋼筋探測,依照目前公有建築物的計費標準,很小的面積,就要15萬元起跳,大一點大樓,七、八十萬元跑不掉。

另外,外牆部分也是建築安全很重要項目,近年就經常發生外牆磁磚掉落傷人事件,婁光銘說,如果只是目視、抽測,目前約三萬元,但如果要全面檢測確保安全,則另需搭鷹架逐一檢測,就要上百萬元。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1974481

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2016-09-21 16:07 經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

內政部正研擬修法強制推動30年以上的老屋強制健檢,未來老屋買賣需附健檢證証明,讓...

內政部正研擬修法強制推動30年以上的老屋強制健檢,未來老屋買賣需附健檢證証明,讓買方了解房子是否安全,預計立法院本會期將會提出「建築法」的修法草案。記者曾吉松 /攝影

 

921地震已過了17年,內政部次長花敬群表示,內政部正研擬修法,未來屋齡30年以上強制建物安檢,老屋買賣需附健檢証明,以確保交易安全。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,房價雖從去年開始向下盤整,但對民眾而言房價仍高,相較新屋而言,老屋價格較親民,加上持有稅負持續上漲,以致老屋仍獲買方青睞,若未來老屋強制健檢,對買方確實多一層保障,至於是否能加速老屋新陳代謝,仍端看都市更新相關配套及稅負優惠是否具吸引力。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,30年以上老屋強制健檢,對交易安全確實是多一層保障,對買方而言購屋也較為踏實,不過,對於持有老屋的民眾而言,首先面臨的問題是交易受影響,再來,若不出售單純自用,健檢後若發現建物出現問題,政府是否協助強制限期改善、修繕、改建,仍有不少後續實質問題待討論。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1975054  

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2016-09-09 10:54

文.莊孟翰(詹櫂駿整理)

【理財周刊第837期】

【理財周刊第837期】

 

 

Q:都市更新一直是各界矚目的焦點,惟都市更新屢屢受挫,導致近年實際執行的都更案寥寥可數,都更龜速的結果,更使得現有房屋大多老舊、屋齡偏高,究竟是哪些原因導致都更推動如此困難?

A:令台灣都更窒礙難行的原因很多,不過大致可以歸納出以下十個重點:

第一點:政令宣導不夠

制度和法令一直在推動都更過程扮演很重要的角色,雖然台灣的都更相關法令還算完備,不過社會大眾對於都更條例大多一知半解,主要原因就在於宣導不夠,特別是民眾對於攸關切身利益的「容積率」與「建蔽率」等專業知識,大都認知不足。

士林「文林苑」就是最佳案例,按當時不同意戶的認知,原二層舊建物經都更改建為地上十五層、地下三層,不同意戶的算法為【2:(15+3)】=1:9,為何原住戶分回比例為一:三,實施者卻分到一:六,期間主要癥結就在於「容積率」與「建蔽率」的認知差距。

第二點:坪數計算認知差異大

「容積率」與「建蔽率」計算對於都更戶之權益影響至鉅,尤其是早期建物興建坪數係依據建蔽率計算,惟實施建蔽率之後允建面積大幅縮減,因此,經都更容積獎勵之後,彼此對於分回之面積計算,常會因認知差距而導致都更進度一再延宕。

第三點:容積獎勵分配屢遭質疑

都更過程所提供的公益設施依規定可以申請容積獎勵,惟對於這些獎勵該怎麼分配,往往成為一大問題,另外,實施者也可能自行出錢購買容積,而導致容積移入所增加建物面積之分配比例屢遭都更戶質疑,其因在於實施者出錢出力,認為所增加的面積應該全數歸實施者所有,惟都更戶則普遍認為土地持分遭稀釋,就土地貢獻角度而言,所增加的面積應該共享,並且比例不能太低,這也正是當前都更窒礙難行的一大原因。

第四點:權利變換爭議難解

在權利變換過程,常會因坪數計算依據而發生爭執,例如分回面積究應依權狀面積或加計公設面積計算,另是否還可再增加一個停車位,凡此,都可能在協商過程因認知差異而曠日廢時,更何況近年房地產景氣急遽轉折而衍生更多問題。

第五點:都更流程太過複雜冗長

都市更新的流程十分繁瑣,短則七至八年,甚至更有長達十年以上,除了協調各都更戶需要冗長時間,最後送審都還可能再等個二、三年,忠孝東路三段正義國宅甚至長達三十多年,過程中實施者及都更戶都得付出很大的時間成本。其次,在協調與審核過程更常會因景氣等外在因素而被迫放棄或停擺,因此,繁雜的流程以及冗長的時間成本,都是導致都更推動不易的重要原因。

第六點:都更法令繁複不易理解

都市更新過程所牽涉相關法令不下數十種,雖然與都更戶切身相關的問題例如「權利變更」、「坪數計算」等僅有兩大重點,不過在都更戶普遍對於相關法令大多不甚了解,建商在協商過程往往也只會提到少數淺顯易懂的法令,而常遭都更戶質疑是否有隱瞞或欺騙行為,從而引發不必要的誤會。

第七點:相關稅負預估不易

在都更過程一般民眾除了關心共同負擔費用與權利變換所能分到的坪數之外,另一個重點就是都更後究竟要繳多少「稅」?依現行法令制度還真難以估算,有時連實施者也不敢輕易下結論,只能等實際完工之後再依稅捐機關所制定的遊戲規則試算,例如一般住宅或高級住宅、建物結構造價、建材等級、樓層差異、路段率等,都得等到完工後才能確定。此外,以103年七月一日為界,前後稅制動輒數倍甚至十倍以上的差距,這些都是都更龜速的元凶之一。

第八點:外在因素介入干擾

近年台北市都更過程頻遭阻擾,除不同意戶之外,更有競爭對手、民意代表甚至遭外部勢力介入,例如喧騰一時的文林苑、永春都更案、汀洲路龍腦案等,都可看到外部勢力介入,讓原本就難以推動的都更案更是雪上加霜。

第九點:釋憲修法遙遙無期

原本都更相關法令就存在不少盲點,更何況文林苑所衍生的釋憲與修法問題至今依舊懸而未決,影響所及,導致市府都更處在審查過程中,只要是沒有全體住戶百分之百同意,為避免不同意戶橫生枝節而不進行審查,無形中又為本就難以推動的都更案又加上了一道鎖。

莊孟翰

莊孟翰

 

第十點:最難過「人性的弱點」這一關

一般而言,民眾願意參與都更無非就是要換得更優質的居家環境、更安全的建築結構、更大的坪數,以及隨之而來更多的附加價值,這些都是人性使然,無可厚非。

然而,在都更商談過程,幾乎每一個都更戶心裡所想的永遠都是想要的更多,導致沒人願意主動率先簽立同意書,人人都想當釘子戶來爭取更大利益,人類的天性使得都更成為一件不可能的任務,這也正是當前都更窒礙難行最根本的原因所在。

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》837期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

理財周刊

《理財周刊》是一本專業財經周刊,反映當今財經趨勢。反應周刊精神:掌握財經市場脈動,為讀者提供即時、深入、完整的財經專業內容。深入專訪:第一線採訪一流的企業,一流企業家。掌握投資市場脈動:投資市場是經濟的櫥窗,它反應財經脈動。

原文網址:http://udn.com/news/story/6848/1948758

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2016/09/07 02:36:54 聯合報 記者魏莨伊/台北報導

北市長柯文哲上任後,第一個公辦都更案「台大紹興公辦都更案」昨正式公告招商。副市長林欽榮表示,北市府從9月起「一月一招商」,從台大紹興案起跑,包括蔡瑞月旁都更案、大直北安、科技大樓案,都會在今年底前招商。

都市發展局昨舉行「公辦都更階段成果報告」。位在仁愛路、紹興南街口的台大紹興南街公辦都更案,占地約1.4公頃,其中逾9成土地屬於台大,北市府去年5月和台大簽署合作意向書,將打造「智慧健康生活園區」。

都發局表示,台大紹興案規畫分A、B、C、D、E共5區,A、B區8700坪將搭配設定地上權50年方式招商,委由民間開發,C、D區將興建公共住宅和台大醫學院教學研究大樓,北市府可分回93戶公宅。昨起上網公告,等標期2個月,預估吸引33億元民間投資金額。

但目前地價稅、房屋稅齊漲,外界質疑對環境投資來講不利,恐無法吸引投資人,林欽榮昨表示,北市府已向中央表達態度,都市更新條例對取得執照後房屋稅減半徵收2年,希望可以修法延長到4年。

林欽榮說,公辦都更勢在必行,「一件都更案跑程序要8年,那就不要玩了」,都更要有明確流程、作法公開。

林欽榮指出民國87年發布都市更新條例後,沒有一件是公辦都更,北市府推動公辦都更,是盼起帶頭作用,提升民辦都更的效率。

北市府都更案由台大紹興南街率先開跑,10月為蔡瑞月舞蹈社旁案、11月大直北安段案、12月科技大樓瑞安段都更案,達到「一月一招商」。

此外,9月底都發局將針對民辦都市更新168專案進行報告。

 

台大紹興南街公辦都更案昨公開招商,將興建智慧健康生活園區。 圖/北市都發局提供

台大紹興南街公辦都更案昨公開招商,將興建智慧健康生活園區。 圖/北市都發局提供

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1944440

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2016-09-07 03:45 經濟日報 記者楊文琪/台北報導

台北市房屋稅、地價稅年年調高,已嚴重影響民眾參與都更意願,台北市副市長林欽榮昨(6)日表示,北市府已向中央表明,希望能夠修正都市更新條例,給予都更案件的房屋稅、增值稅減免。

北市府昨天舉行公辦都更案啟動招商作業記者會,被問及北市的房屋稅、地價稅過高,不僅建商、豪宅住戶大喊吃不消,也已影響民眾參與都更意願時,林欽榮說,為提高民眾參與都更意願,建議中央修法,將目前都更案取得使用執照後給予兩年房屋稅減免優惠措施,延長為四年。

林欽榮表示,北市府還建議中央,過去給予都更案權利變換享有土增稅減半優惠,可以擴大到百分之百同意合建的都更案,也給予增值稅減免優惠,藉此提高民眾都更的意願,也較符合民眾對都更的期待。

林欽榮指出,公辦都更勢在必行,而公辦都更的目的其實是作為民辦都更的示範。他表示,今年3月頒布的台北市公辦都市更新實施辦法實施五個月以來,陸續解決了懸宕許久的永春都更和內湖合家歡的案子。

原文網址:http://udn.com/news/story/7241/1944624  

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2016-09-07 03:45 經濟日報 記者楊文琪/台北報導

台北市長柯文哲上任一年八個月後,昨(6)日推出任內的第一件公辦都更案-台大紹興南街再生計畫公辦都更案,將引進33億元資金,此案預定於11月底截止投件。台北市副市長林欽榮說,希望由政府帶頭做都更,建立台灣新的都更模式。

林欽榮表示,公辦都更是必須走的路,在紹興南街都更案公告後,今年10、11、12月都有案件推出。

台大紹興南街基地公辦都更計畫,基地位於紹興南街與仁愛路一段交叉口,面積有1.4公頃,市府擬規劃招商興建旅館、台大健康服務產業園區、公共住宅(93戶)三部分,其中台大健康服務產業園區將以設定地上權50年的方式辦理,其餘部分採公辦都更方式興建。

林欽榮說,此案自從台大簽署合作開發意向書後,就積極進行規劃和都市計畫變更等作業,今年5月辦理招商座談會時,吸引了國內80家建設公司、壽險業者和投顧公司前來了解,顯示業者對此案極為關注,昨天正式公告招商徵求投資人,是柯文哲上任後首件公辦都更招商案。

林欽榮指出,政府只做關鍵的事,應改變都市更新過程中所遭遇到的困境,公辦都更是城市再造、重新塑立政府的職能,更是民辦都更效能化的促進者,過去民辦都更光掛號就要八年,根本不用玩。

他表示,未來台北市都市更新推動中心的更新案,將陸續進行招商,目標是下半年發動「一月一招商」策略,9月由台大紹興南街公辦都更案率先開跑,接下來10月有蔡瑞月舞蹈社旁市有地公辦都更案;11月有捷運大直北安段公辦都更案;12月有捷運科技大樓瑞安段公辦都更案。

林欽榮還預告,雖然現在開辦公辦都更案,但民辦都更的成效也不錯,最快本月底會向大家報告民辦都更的168專案進度。

北市公辦都更案招商規劃 圖/經濟日報提供

北市公辦都更案招商規劃 圖/經濟日報提供

原文網址:http://udn.com/news/story/7241/1944622

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2016/09/06 11:47:57 聯合報 都會社會中心記者/連線報導

板凳泡水 本報資料照片

板凳泡水 本報資料照片

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2月南台強震造成大樓倒塌百餘人死亡慘劇,政府推出老屋健檢補助,對象是民國88年底前興建的老屋,受理至8月底,卻在部分縣市乏人問津,主要原因是怕影響房價、屋主怕麻煩或擔心修繕更需花大錢。

政府在南台大震後推出的「安家固園計畫」推動老屋健檢,規定民國88年底前興建的房子都可申請,初檢每棟補助8000元,詳檢則補助集合式住宅45%費用,最高30萬元。各縣市紛紛向中央申請補助,其中南市名額5600棟,但到8月底截止申請僅有117棟,已把截止期限延到10月底。

桃園市雖積極爭取2萬6100棟名額,但推廣近一個半月僅50件169棟申請,遠不如預期。都發局建管處科長郭建志說,民眾對老屋健檢有疑慮,中央規定和實務也有困難。

老人家憂「沒事變有事」

郭建志以他老家為例說,老家建築已有相當屋齡,他向長輩建議加入健檢,但老人家卻擔心早年建築法規較鬆,「健檢會不會沒事找事,反而出問題」?

台中市僅39件申請,都是大樓。都發局人員表示,民眾不願自家被列管為危樓,影響房屋價值,有的大樓管委會提出申請,但隨即被打回票。都發局最近在5場公寓大樓管委會座談上加強宣導,但大樓管委會都表示行不通,擔心公布房屋有安全問題,房價勢必大跌!

若沒錢重建…「自找麻煩」

南市工務局分析,主要是民眾怕檢查結果影響房價,工務局雖一再說明「不會公布健檢結果」,但民眾擔心萬一檢查出來是危樓「到底是要拆、還是要繼續住下去」,如果大家沒有錢可拆掉重建,「健檢只是自找麻煩,影響房價」。

不過北高兩市作法不同,新北市在未等計畫詳細擬定前,即先動用都更基金提供老屋初步勘查服務,至本月初受理1541件老屋健檢初步勘查,已完成1381件,等於做過「快篩」,真正需要由中央補助進一步評估的只113件。

高雄市利用經費3月起受理民國86年5月1日以前取得建造執照,樓高6層以上之建築物健檢,第一階段申請有3488棟,是6都中最高,初評結果有200棟是屬D級,較嚴重,目前受理詳評中,申請期限到9月底。

屏東縣、嘉義市在5月起受理老屋健檢,第一期受理50件都額滿,目前實施第二期申請,對象放寬至88年年底的住宅,一般透天厝也能申請。

 

壁面龜裂 本報資料照片

壁面龜裂 本報資料照片

原文網址http://house.udn.com/house/story/5887/1942129

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2016-09-06 04:32 經濟日報 記者潘羿菁/台北報導

近期台塑集團延攬內政部前部長陳威仁出任總管理處顧問,外界預期他將對台塑都更案提供...

近期台塑集團延攬內政部前部長陳威仁出任總管理處顧問,外界預期他將對台塑都更案提供專業意見。 (本報系資料庫)

 

台塑集團總部大樓都更案,因北市要求台塑集團說明都更是否合乎「合理、必要、公益與可行性」四原則,造成都更審議進度「卡卡」。近期台塑集團延攬內政部前部長陳威仁出任總管理處顧問,由於陳擁有都市計畫與土木工程等專才,外界預期他將對台塑都更案提供專業意見。

內政部前部長陳威仁。 (本報系資料庫)

內政部前部長陳威仁。 (本報系資料庫)

 

記者昨(5)日致電給陳威仁,起初他有點小驚訝,直呼「(自己的事)是小事」,他表示台塑集團找自己來協助工程計畫,「幫忙看一下而已啦,自己只是做幕僚工作」。記者詢問是否為協助台塑總部都更案?陳威仁僅回應說:「就是集團工程計畫」。

台塑集團位於北市敦化北路的總部大樓規劃都更,去年9月向北市遞件申請,今年5月北市要求台塑說明都更案是否符合「合理、必要、公益與可行性」四原則,此案審查自此陷入停頓。

據了解,目前台塑都更案依舊處於「暫停審查」階段,主要是台北市都發局針對大型、產權單一申請案,將制定新審查原則,未來類似台塑集團申請案,屬於大型或單一產權的申請案,申請者必須說明公益性與必要性。

圖/經濟日報提供

圖/經濟日報提供

 

陳威仁此時出任台塑集團顧問,外界猜測與都更案有關。陳威仁今年5月卸任內政部長,他當時笑稱要去參加「全日空」(指工作內容就是每天都有空)。由於陳威仁的身分仍有些敏感,台塑集團高層昨天表示陳威仁要來幫忙台塑總部都更案,但不直接參與,「看頭看尾」,純粹提供專業意見。

陳威仁是成功大學都市計畫學系學士、美國華盛頓州立大學土木工程研究所碩士、文化大學實業計畫研究所工學博士,為土木與都市計畫背景出身。由於剛從公職退下來不久,目前陳威仁在台塑集團的職稱為顧問,並未出任高階經理人。

【記者李淑慧/台北報導】台塑聘請內政部前部長陳威仁擔任總管理處顧問,是否違反旋轉門條款?行政院人事總處昨(5)日表示,要依個案認定。

公務員服務法規定:「公務員於其離職後三年內,不得擔任與其離職前五年內之職務直接相關之營利事業董事、監察人、經理、執行業務之股東或顧問。」

官員指出,目前無法判定陳威仁是否違反旋轉門規定,須觀察兩點,陳威仁擔任的職務是否為法令限制職務,如果擔任顧問,是在限制範圍內。他所任職的營利事業,是否為內政部主管。

圖/經濟日報提供

圖/經濟日報提供

原文網址http://udn.com/news/story/7241/1942465

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2016/08/29 13:57:09 聯合報 記者簡慧珍╱即時報導

彰化縣長魏明谷(右三)率團到日本招商,今天拜會大阪市都市整備局,汲取日本成功推動...

彰化縣長魏明谷(右三)率團到日本招商,今天拜會大阪市都市整備局,汲取日本成功推動都市更新的經驗。圖/縣府提供

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彰化縣長魏明谷率團到日本招商,今天拜會大阪市都市整備局,參觀大阪著名的阿倍野整體開發地區,汲取日本成功推動都市更新的經驗。

大阪市都市整備局企劃部課長本家正浩、外交部駐大阪辦事處部長洪英傑等人接待,大阪市都市整備局報告,大阪縣有約269萬人,是日本人口第三多的城市,阿倍野區是南大阪的門戶,每日有76萬人進出阿倍野車站,阿倍野都市再生計畫面積約28公頃,1976年開始都市更新,已新建29棟大樓,計畫區旁的阿倍野摩天大樓HARUKAS有60層,高300公尺,是日本最高的摩天大樓,縣府將學習大阪市阿倍野推動都市再生,實現經濟再生,藉此改善都市抗震、防災需求。

彰化縣政府團隊訪日期間,將拜會亞洲最大Equis / SOLEQ綠能集團在日本建設的太陽能電廠、三井不動產集團、三菱地所、西武集團等具投資潛力的開發經營團隊,並參訪大阪及東京地區成功都市更新開發案例等。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1925964

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文林苑將在下個月交屋。文林苑大門資料照,擷取自樂揚建設官網)

2016-08-28  07:38

〔即時新聞/綜合報導〕史上最激烈都更抗爭戶「文林苑」,建商決定在下個月交屋,歷經抗爭、等待 10年之後,住戶終於要搬回新家,房價3級跳,每坪直逼百萬元。

號稱史上最大都更抗爭的台北市「文林苑」,已在 5月 17日取得使用執照,建商樂揚建設在處理最後的修繕工程之後,預定下個月交屋。

《工商時報》報導,文林苑都更自救會會長謝春嬌滿懷感慨,也滿心歡喜,在 96年簽字參與都更,等了 10年終於可以搬回家,但當中,有很多波折及辛酸,住戶甚至有 3位等不到搬回家就「先走了」。

在這過程中,開發商也加碼升級建材,樂揚建設開發部經理戴昇益表示,至少追加近8,000萬元在公共空間,包括一樓大廳、交誼室、兒童遊戲空間及社區內的「共餐」廚房等。

10年間,是台北市房價跳躍式成長階段,據報導,樂揚手中還有 14戶,準備進行2度銷售,每坪開價 95萬元,而早在 2007年時,樂揚以每坪約 30出頭萬元進行整合,之後以 2009年開價 63萬元銷售,不過成交價落在 5字頭。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1808570

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【文.莊孟翰(顏瓊真整理)】

【理財周刊第835期】

【理財周刊第835期】

 

 

Q:小英總統針對住宅政策有所謂的「住宅三箭」,其中,有關都市更新政策,內政部擬透過幾個大型招商案開始啟動,不知會有甚麼效果?

A:根據內政部營建署網站公布資料,政府都更政策確實在馬英九政府時代就想積極推動,當時在「愛台十二大建設」中的都市更新案,就有針對台灣北中南等地,匡定六處地區為台灣都市更新領航的旗艦計畫,同時也已選定十四處都市更新示範地區做為優先推動招商重點地區。 內政部部長葉俊榮於小英總統520就任前的五月十六日,以準內政部長身份聽取了業務簡報之後表示,上任後將優先推動十六項政策要務,其中社會住宅與都市更新更是「重中之重」。

在都更方面,營建署已選定的三處公辦都更,如基隆火車站及西二、西三碼頭都更案、中山女中南側都更案、台鐵舊高雄港站都更案,都將在今(2016)年十二月辦理招商,預估可吸引770.53億元的民間投資(附表)。 此外,行政院於八月十一日邀請工程會報告「民國105年度上半年公共建設推動辦理情形」,林全院長表示,今年第一、二季景氣都不太理想,第三季應會改善;政府會加強力道提振經濟景氣,其中最重要的是政府支出,因此,今年下半年政府將針對公共建設加速推動。

閣揆林全會這麼急著推動公共建設,應與最近小英政府民調快速滑落息息相關,更何況當前全民所引頸企盼的,莫過於希望政府能夠早日振興經濟,畢竟大家都需要養家活口!

尤其是在當前薪資倒退十六年的情況下,選民票投蔡英文,絕對是希望儘速振興產業,早日走出經濟陰霾。 而針對小英住宅三箭中的都市更新,由內政部長所提及的三大公辦都更計畫,原本應給予熱烈支持的掌聲,惟經仔細檢視,這三大都更案其實都是「陳年舊案」,更是馬英九於2008年所提「愛台十二大建設」的計畫中項目,馬英九花了八年的時間無法推動,小英政府真有這麼大的本事,能夠在半年內啟動? 這並不是在唱衰政府,而是要就事論事的提醒主管機關,在沒把投資環境提振之前,實在很難吸引投資者進場,政績難免就會「原地踏步」,更何況近年基隆市人口負成長,高雄市房價偏低,中山女高南側開發案土地問題尚未解決。

其次,就以最近鬧得沸沸揚揚的房屋稅與地價稅來說,為何還不能當機立斷,儘速檢討解決對策。 另外,如再按「事實」情況加以探討,2008年馬英九上任時的經濟環境,雖然因全球金融海嘯,而面臨嚴峻的考驗,使得他不得不以發放「消費券」來刺激經濟,另降低「遺產及贈與稅率」至10%,引導滯留海外的資金回流,諸多措施,讓經濟在2009年就開始彈升。

莊孟翰

莊孟翰

 

反觀,現今的投資環境十分不利招商,其一是,首長換人做,前朝的招標案居然「說弊案就是弊案」,搞得一般民眾看得霧煞煞,最讓人疑惑的是興建中的「大巨蛋」,現在台北市政府與遠雄雙方還在「拉鋸戰」,因官商的互信蕩然無存而使得台北市政府的所有大型招商案掛蛋,更讓一些開發商不敢再碰政府的BOT案,深怕動輒數十億甚至百億元的投資案被「卡關」。

其二是,政府高舉「居住正義」大旗,祭出各種打房措施,卻行「全民加稅」之實,包括房屋稅及地價稅大幅調漲,造成房屋及土地持有成本大幅提高,但就BOT案,權利金及地租就直接影響投資效益,如果大環境還是不利投資,開發商寧願不做,也不會笨到將白花花的銀子丟到水裡,只為了聽到「噗通」一聲? 因此,像內政部的三大旗艦都更案,在前朝政府時代都是「流標」多次的案子,而今日諸多政策依舊不利房市與都更開發,我們還能期待主管機關在短期內提出更好的解決方案或招商條件嗎?

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》835期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

 

 

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原文網址:http://udn.com/news/story/6848/1919191

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2016-08-24 14:21 經濟日報 記者楊文琪╱即時報導

已有86年歷史的台北北門郵局將大變身,規劃以公辦都更的方式,將郵局後方4,000多坪的空地,改建為兩棟新型的綜合性商務辦公大樓,郵局古蹟則改為郵政博物館,此案已展開規劃作業,預估投資額高達270億元,為中華郵政公司有史以來最大的都更案,中華郵政希望取名為「中華郵政塔」(CHP Tower)。

中華郵政公司董事長翁文祺24日宣佈,1930年興建的三級古蹟北門郵局,後方空地將與台北市共同合作打造台北西區門戶,決定以公辦都更方式開發,打造兩棟分別為50層和30層的小雙子星大樓,將引進觀光飯店、文創商場、大學、商辦,在台北車站雙子星大樓出現前,將翻轉台北西區意象,成為當地新地標。

翁文祺表示,他於2013年赴日拜會日本郵政總局長,當時日本郵政位在東京車站旁邊的JP Tower「日本郵政之塔」讓他驚艷不已,該建築保留了東京中央郵政總局,後方空地打造商業與購物中心的58樓高複合式地標建築,當時很羨慕,兩年後我們也規劃了「CHP Tower」(中華郵政塔),預估可能三至五年後就可以看到。

據中華郵政公司規劃,台北北門郵局公辦都市更新案基地有4,000多坪,開發兩棟大樓約有6萬8000餘坪的樓地板面積,改建經費約需270億元,屆時將打造兩棟大樓,因該基地有部分產權屬交通大學,所以興建後30層樓的大樓低樓層為交通大學教學樓,高樓層則為觀光飯店,另一棟50層樓高,將打造創業平台和文創商場。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1916151

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2016/08/22 09:44:05 經濟日報 台北訊

新北市政府為協助老舊社區辦理都市更新,率全國之先設立「都市更新推動師」制度,俗稱都更家教,8月6日舉辦「新北市都市更新推動協會」成立大會。

新北市政府推動「都市更新推動師」制度的目的,在協助建商無整合意願,或不想依靠建商重建的老舊社區,辦理都市更新宣導、教育、諮詢、輔導、整合等事務,以克服都更繁瑣法令、程序及整合障礙,再搭配市政府經費補助等相關措施,推動自力更新重建或建物整建維護等更新事業,全面加速新北市都市更新。此制度自103年起推行至今,累計已培育215位都更種子。

新北市都市更新推動協會表示,都市更新是百年大計,尤其年初台南地震,震出民眾長期關心的建築安全問題,新北市30年以上老舊房屋高達59萬戶,防災型都更的推動更刻不容緩,未來無論公辦、民辦,或是由民間和政府共同推動,民間力量不可忽視。

2年多來,在都更家教的努力下,已有36處社區輔導備查,其中1處位於新北市新店區安和段2筆土地已成功成立更新會,並已擬定都市更新事業計畫向市府申請審議。此外,配合民眾申請市政府老屋健檢,也接洽43處社區協助辦理重建或結構補強之更新整合,逐步展現新北市自力更新的成果。

協會表示,成立後將結合不同專業領域都更家教或有志都更服務人士熱誠,更有系統、深入協助新北市民眾辦理自力更新。(李炎奇)

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1910056

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2016/08/18 09:35:06 經濟日報 記者潘姿羽╱即時報導

新政府的都市更新政策中,都更專責機構是不可或缺的一環。內政部營建署官員表示,擬以行政法人的方式運行;不過因涉及特別條例訂定,本會期可能來不及送進立院,最快明年才可上路。

總統蔡英文就職演說提到,新政府要承擔社會的公平與正義,而大規模公辦都更更是必然趨勢,也因此,內政部將成立都市再生專責機構,支援公辦更新招商及協助民間條件特殊個案,達到都市再生的目標。

至於都更專責機構應以何種形式成立,營建署官員說明,政府依法可以負責公辦都更,但能量、資金都不夠充沛,且受限於預算法限制,程序較為繁瑣;若完全交給建商負責,營利性質又可能過重,失去都市再生的本意,因此「行政法人」是折衷且可行的做法。

營建署官員表示,希望藉由行政法人這種第三部門來執行都更,如此一來,相關預算須受到政府監督,但在進用人力、收購土地、資金運用上均較政府機關更有彈性,對於推動公辦都更會更有利。

不過都更專責機構須訂定行政法人特別條例,營建署官員表示,第3季將陸續舉辦座談會,與業界人士溝通交流,而後內政部會研擬草案,報行政院通過後,再送立法院審議。據了解,草案應無法趕在下會期送進立院,因此都更專責機構最快也要明年立法院通過後,才可設立。

營建署官員指出,都更專責機構的主要功能,一是大面積的公辦都更,如重要車站、港口的翻新,二是以往民間推動困難、但有必要執行的項目,如整建住宅、災區重建、海砂屋等。

而都更專責機構從前期規劃、招商到後續的營運管理都會介入,營建署官員說明,雖然實際規劃、興建仍有委外辦理的必要,但因具有主導能力,可以確保都更過程和成果符合政府的政策發展需要,協助政府強化推動都市再生的能量。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5886/1903073

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2016/07/21 07:21:14 經濟日報 記者郭及天/台北報導

房市差、建商推案量少,加上僅剩一年的容積移轉落日條款,北市容積市場的買單少了一半。 本報系資料庫

 

房市差、建商推案量少,加上僅剩一年的容積移轉落日條款,讓台北市道路用地、公設保留地容積價格為公告現值50~60%,與二年前高峰期近190%相較,至少重挫七成。業者表示,台北市容積市場的買單少了一半,容積市場價格可以用崩跌形容。

自從2014年台北市府公告實施「台北市容積移轉審查許可自治條例」,推出「繳代金、買容積」新制,與舊制「捐地、換容積」雙軌並行。

不過,落日條款於明(2017)年7月到期,等於建商若購買容積50%,需向政府繳代金,未來的推案成本提升、無法像過去用高容積稀釋成本,加上景氣低迷使建商請照推案停滯,容積需求乏人問津,甚至有不少容積市場囤積的投資客、建商出貨都出不掉。

 

圖/經濟日報提供

 

估價師陳碧源表示,容積價格與市場供需密切相關,自從2009年台北市道路用地、公設保留地容積市場價格站上公告現值的60%之後,就一路飆漲,不少投資客及建商都囤貨,不過隨著景氣下滑、建商需求大減,2013年、2014年台北市容積移入占建照核發面積約3.3%,去年衰退到僅1.7%,明年落日條款後,容積價格只會更差。

土地開發業者表示,台北市以外的容積價格不若台北市下跌那麼嚴重,取決於每個都市計劃區的推案及需求狀況,有需求就有買單。例如過去三重地區包括冠德、頂新都有大面積開發案購買容積的需求,曾讓容積價格從公告現值的80%漲到130%,不過現在也回跌下來至70%,又如推案熱絡的林口新市鎮,現在都還在公告現值以上。

業者表示,建商推案需求少,建商經過細算後購買容積的誘因降低,過去手頭有高價容積貨源者,除了搶建將容積灌入外,也只能用公告現值15%排隊賣給台北市府或等待徵收。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5887/1842496

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2016-07-13 20:02 經濟日報 記者韓化宇╱即時報導

富邦金控日前宣布,位於仁愛路精華地段的富邦產險大樓將進行都更。蔡明忠今天受訪時表示,這棟大樓興建超過30年,921地震時遭受一些損害,因此花了不少錢做結構補強,都更是一勞永逸的方式,拆掉後建造更堅固的大樓,這是都更的意義。

蔡明忠話鋒一轉表示,很可惜,台北市都更案例不多,「陷入紛擾的案例比成功案例還多」。政府要好好思考,如何在法令及行政措施上改進,讓都更動起來。

位於仁愛路與建國南路交叉口的富邦產險大樓,是富邦集團的發跡地,富邦蔡家曾住在富邦產險大樓頂樓數十年,足見這棟建築對富邦的深遠意義。

富邦產險大樓都更前價值為61.82億元,都更後含富邦產險自行出資的6.7億元,價值大幅提高至102.11億元,身價大增65%。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1826813 

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2016/07/12 10:45:04 聯合報 記者陳珮琦╱即時報導

新北市長朱立倫。記者呂思逸/攝影

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繼簡易都更、公辦都更,新北市政府針對新店區秀朗橋下的和平社區推動以讓售市有地,由住戶自主都更,目前內政部原則上不反對,市長朱立倫上午表示,新北市將發揮示範作用, 更希望打破政黨隔閡,打破過去公務員因怕被貼上圖利的標籤而造成都更的阻礙。

財政局長呂衛青上午在市政會議就市有地推動自主都更的議題進行報告,呂衛青指出,在現有500坪以上大面積公有土地禁售政策下,市有地如何透過都更,活化市產並改善老舊社區住宅環境,以及注入公益設施 ,是財政局近年來積極研議重要課題。

新店秀朗橋下和平社區,50多年前居民為水患而被政府遷居安置在此,計有327戶租占戶,住宅環境雜亂,若採取公辦都更,每戶安置面積分不到現住面積的四分之一,因此住戶意願不高,連建商也不 願意進入;財政局、城鄉局經1年多研議,評估以讓售市有地,由地主自主都更的可行性 。

呂衛青表示,這將突破公有地大面積禁售政策,市府並訂定一旦都更不成即買回土地,以及售地後禁止移轉 的信託和預告登記等機制,目前案子經多次向內政部徵詢,內政部原則上不反對,市府已加緊趕工可行性報告等前置作業,預計年底前送市議會審議。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1822744

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2016/07/12 12:16:24 聯合報 記者徐葳倫╱即時報導

台北市內湖區合家歡社區經921地震後被判定為危樓,今早斷水斷電、封閉出入口,執行拆除作業。記者徐葳倫/攝影

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921大地震後被判定為海砂屋的內湖聯邦合家歡社區,經逾16年住戶自辦都更整合,250住戶至今仍有約10餘戶不同意戶;然北市府援引建築法第81條,危險建築物強制拆除,今早執行。但仍有2戶住戶今早向副市長林欽榮申訴不願搬遷;建管處於今早10時,斷絕水電、瓦斯,封閉出入口,執行拆除。

建管處表示,「聯邦合家歡富貴區海砂屋」都更案,於103年1月經市府核定都市更新事業計畫及權利變換計畫,同年12月領得建築執照併拆除執照,104年10月申報開工。富貴區原有8棟建築物,之前雖已拆除其中2棟,但仍有十餘戶持續使用,致重建工程受阻。

合家歡都市更新會理事長孫觀豐說,合家歡社區於1987年完工,有250住戶,921地震後被判定為危樓應拆除重建,希望盡快完成重建。針對目前尚未搬離住戶也將柔性勸導、儘速搬遷。

副市長林欽榮今早說明,文林苑是依都更條例第36條,市府介入拆除;合家歡社區援引建築法81條,強制拆除;未來若建物已有公安疑慮,市府有義務協助拆除,維護公共安全。

 

台北市內湖區合家歡社區經921地震後被判定為危樓,今早斷水斷電、封閉出入口,執行拆除作業。記者徐葳倫/攝影

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1823002

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