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/台北報導

在前台北市長郝龍斌主政時期訂定的新制房屋稅,在路段率與公告地價不斷調漲且重覆反映地段增值,加上標準單價一口氣大調2.6倍下,形同懲罰性稅制,也衍生出5大弊端,更讓地上權、都更一起走入死胡同。

首先,全台陸續調漲房屋稅、加上六都今年起地價稅大幅調高3成以上,對辛苦買到房子的民眾來說,直接增加不動產持有稅負;對房東來說,不論住宅或商場、辦公大樓,極可能將暴增的稅負轉嫁到租金上,讓租屋族、消費者也成為受害者。

 

一位從大陸返鄉置產的台商,買了台北市8千多萬的預售屋,估計契稅20幾萬、房屋稅每年約5~6萬元;未料,交屋時才發現契稅竟然要200多萬,房屋稅暴增到50萬,在評估無力養房之下,只能認賠殺出。

第2個弊端,是都市更新幾乎被判死刑。台北市都更戶在以舊換新後,所得沒增加、房屋稅卻大增,不少更新戶面臨住不起、養不起新房的窘境。大安區某洽談中的都更案,都更戶乾脆全部跟實施者解約,以免將來付不起高額房屋稅。面對都更後的昂貴養房費用,都更之路恐將更寸步難行。

第3,房屋稅、地租雙面夾殺,地上權玩「完」!地上權住宅一般適用非自用住宅3.6%的高房屋稅率,但若符合自住房屋認定標準,可提出申請適用1.2%稅率;此外,地上權住宅最不利的還包括銀行融資成數低、利率高,以及不斷暴漲的地租等,導致經濟相對弱勢者反而負擔高額稅負。業者坦承,從目前地上權住宅全面滯銷,可看出地上權寒冬已然來臨。

第4.商場、辦公大樓、企業總部,只要是2014年7月1日之後取得使照者統統都重傷,每年增加數千萬、數億元的房屋稅;其中,去年完工、46樓高的國泰置地廣場,今年恐得上繳房屋稅6~7億元,就是血淋淋的例子。

萬豪酒店董事長劉文治因此痛批,任何愛台灣的人在投資前一定要三思,因為你不知道會面對什麼樣的稅負風險。

第5個弊端是,都更走不通、建商不敢也不願再蓋「高級住宅」、企業投資止步,直接衝擊防災、市容、生活品質、經濟成長,不合理的稅制,衝擊既深又遠,為政者不可不慎。(工商時報)

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2016-07-06 23:32 聯合報 記者沈婉玉╱即時報導

富邦金控表示,子公司富邦產險大樓座落於台北市大安區懷生段,屋齡已屆滿30年,考量與週邊建築物間鄰棟間隔不足、管線老舊及耐震防火設計不符現行建築技術規範標準,符合都更條件;擬委請富邦建設擔任都更實施者共同辦理都市更新。

富邦產險表示,更新後的產險大樓建築構造為鋼骨造、建築型式為地上35層及地下6層的電梯住商大樓,建物之1樓及B1規劃供金融保險業使用,2F為公共使用空間,3F-35F共規劃131戶住宅,B2~B6則規劃233個坡道平面停車位及兩個殘障車位。

基地周邊500公尺範圍內有師大附中、延平高中、懷生國中、中華民國空軍仁愛營區、民榮公園、附中公園等皆已開闢完成。

富邦產險指出,整體而言,富邦產險大樓基地位於主景觀幹道仁愛路及建國南路交叉口,有再發展的需要,為降低開發對地區環境的影響,更新後建築物將規劃保留更多空地並加以綠化且建築量體採集中設置方向,並與既有建築物保持妥適的鄰棟間隔以符合都市設計精神。

為緩衝建國假日花市可能產生的人潮,新大樓於仁愛路及建國南路交叉口規劃街角廣場並配合人行步道及騎樓的留設,串聯週邊開放空間形成人行動線的重要節點,使人潮有佇足休憩的友善空間,塑造優質都市紋理風貌並延續市容完整性。

富邦金控表示,本案都更參與不僅有利老舊建築物改善並有利於富邦產險獲取長期穩定租金收益,是富邦集團以實際投資行動表達對政府公共建設及都市更新產業政策的支持。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1811894

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2016/07/06 15:42:13 聯合報 記者李順德╱即時報導

台南今年初發生大地震,死傷慘重,但行政院推動老舊建築物耐震評估初評統計,和外界想像不大一樣的是,辦理耐震能力初步評估8萬3000件,截至6月16日的最新統計,地方政府所受理的3214件,台南市僅提出76件,台北市188件,反倒與台南相鄰的高雄市提出2788件,是耐震初評民眾最有需求的城市,需求是台南市的36倍。

營建署主秘王安強(左2)上午在記者會上提出建物耐震初評申請結果。記者李順德/攝影

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台南維冠大樓因強震倒塌,造成116人死亡、550人受傷,外界歸因建築物倒塌與當地土壤液化有關。內政部指出,依行政院今年4月29 日核定的「安家固園計畫」,推動老舊建築物耐震評估措施,依實際執行的情形採滾動式檢討修正並持續推動。

營建署主秘王安強上午在例行記者會指出,全台住宅平均屋齡28 年,內政部今年度已核定13億1550萬元,協助21個直轄市、縣市政府推動既有住宅耐震能力評估,預計可辦理耐震能力初步評估8萬3000 件、詳細評估2000件,建物符合申請資格民眾,均可向住宅所在地的地方政府申請,幫自家房屋進行健檢。

王安強表示,統計到6月16日止,地方政府已受理有3214件,申請量最多是在高雄市,有2788件,可能是因為他們啟動得比較早,其次是台北市188件、台南市76件。

王安強說,耐震能力初步評估採全額補助,受評估的住宅建築物是以棟、幢為單位,面積未滿3000平方公尺,補助新台幣6000元;建築物面積3000平方公尺以上,補助新台幣800元。經初步評估後有安全疑慮的公寓大廈,政府將接續補助詳細評估費用45%,並以最高新台幣30萬元為限。

營建署表示,自主更新若採「重建」方式辦理,將依所有權人數,分級補助擬定都市更新事業計畫費用,上限為500萬元;若採「整建」或「維護」方式辦理結構補強,則依建築物總樓地板面積,計算補助擬定都市更新事業計畫及實施工程費用,每平方公尺結構補強工程經費補助上限為4000元,補助比率55%。

營建署說,為了落實住宅法提升居住品質,今年6月27日內政部已核定21個直轄市、縣市政府(連江縣除外)105年度耐震安檢補助經費。後續將由獲補助的縣市公告受理申請,凡上述地區民眾,如有88年12月31日以前取得建造執照的住宅類建築物,均可向住宅所在地的直轄市、縣市政府申請,由專業團體前往進行耐震能力評估及補助。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1810662

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2016-07-06 17:26 經濟日報 記者韓化宇╱即時報導

產險大樓座落台北市大安區懷生段二小段495、495-1、515-1地號土地,於2014年11月27日屋齡屆滿30年,考量與周邊建築物間鄰棟間隔不足、管線老舊及耐震防火設計不符現行建築技術規範標準,符合都更條件;擬委請富邦建設擔任本案的實施者共同辦理都市更新。

富邦金表示,更新後本大樓建築構造為鋼骨造、建築型式為地上35層及地下6層之電梯住商大樓,建物的1樓及B1規劃供金融保險業使用,2F為公共使用空間,3F-35F共規劃131戶住宅,B2~B6則規劃233個坡道平面停車位及兩個殘障車位;基地周邊500公尺範圍內有師大附中、延平高中、懷生國中、中華民國空軍仁愛營區、民榮公園、附中公園等皆已開闢完成。

整體而言,基地位於主景觀幹道仁愛路及建國南路交叉口,實有再發展需要。為降低開發對地區環境影響,更新後建築物將規劃保留更多空地,並加以綠化且建築量體採集中設置的方向,並與既有建築物保持妥適之鄰棟間隔,以符合都市設計精神。

為緩衝建國假日花市可能產生的人潮,於仁愛路及建國南路交叉口規劃街角廣場並配合人行步道及騎樓之留設,串聯週邊開放空間形成人行動線之重要節點,使人潮有佇足休憩的友善空間塑造優質都市紋理風貌並延續市容完整性。

本案都更參與不僅有利老舊建築物改善,並有利於富邦產險獲取長期穩定租金收益,並且是富邦集團以實際投資行動表達對政府公共建設及都市更新產業政策的支持。

位於仁愛路與建國南路交叉口的富邦產險大樓。(取自Google地圖)

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1811013

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主筆室
永春
永春都更「照妖鏡」,照出台灣的真相。(本報系資料照片)

建商突襲拆除永春都更案僅存的不同意戶,後續效應尚待觀察,但整體事件卻如「照妖鏡」,照出台灣的真相。

永春都更案進行了16年,如果計畫之初產下嬰兒,現在已是高中生。如果可以順利開工,預估施工、完工到住戶「入新庴」需要4年,屆時嬰兒進大學矣。

永春案照出的問題是:什麼樣的法令、機制,可以讓一個都更案被長期卡死,耗費超過16年?面對僅存的釘子戶,不論拒絕拆遷的原因是「安土重遷」的感情因素,還是獅子大開口的經濟因素,顯然這個社會、這個政府,甚至這個體制沒有解決問題的能力,或是有解決的方式與能力,卻被政治掉了。

永春照妖鏡,照出台灣的民粹與意識形態化。同樣是強制拆除都更案的釘子戶,文林苑引發社運與公民團體排山倒海的責難與抗議,國民黨被「違反土地正義」的理由打趴。但當市長換成柯文哲,而且勇敢地說出「不處理是政府失職」,明顯支持強制拆除時,為何社運界、公民團體一片沉默?為何「土地正義」的舵手、旗手們都不見了?

是他們覺得今是昨非、不再出聲?還是他們的土地正義因為執政者的不同而轉彎了?

坦白說,如果社會真心希望透過都更,來建構更安全、更美好的家園,就要支持政府拿出魄力執行公權力,否則幾乎所有都更案都可能卡死。永春案最後釘子戶,依照業者的說法,都更後可分回價值4000多萬的房產,但該戶索價12億,最後終究需要公權力介入。

這面照妖鏡讓人看清真相。(中時電子報)

 

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2016/07/02 10:39:03 聯合報 記者張世杰╱即時報導

北市永春都更案延宕已久。 聯合報系資料照

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台北市永春警察宿舍都更案延宕10幾年,昨日市府爭議審議委員會,建商森業營造表示僅剩一戶不同意戶王家;今日上午,建商進場將房屋拆除,讓王家錯愕。

位在忠孝東路、松山路口的永春社區共有130戶,由於部分住戶不同意,都更案陷入僵局,一拖就是十幾年。昨日招開第二場爭議審議委員會,依舊僅王家出席,實施者森葉營造則在會議中報告,另外3戶已同意都更。

然而今天上午,建商已進場將僅剩的不同意戶拆除。

日前不同意戶提出行政救濟,要求撤銷此案更新事業及權利變換計畫,法院判定北市府敗訴;都更處表示,拆銷更新計畫還可上訴,且除非主管機關(市府)要求,否則實施者不可停止都更事業。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1801620

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2016-06-29 10:37 經濟日報 記者游智文╱即時報導

新北防災型都更擬透過鬆綁法令、資金補助、技術協助,鼓勵民眾自力都更。 圖/城鄉局提供

 

新北市防災型都更將於7月1日上路,結構技師、台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發說,政府鬆綁相關限制,促使民間加速推動都更是好事,不過在容積獎勵核算部分,只著重建築結構設計,對施工品質沒有嚴格查核標準,一般民眾最擔心偷工減料問題,也不在防災型都更申請容積獎勵查驗規範內,讓人擔心防災型都更建築蓋好後,是否真的能防災。

戴雲發表示,過去因地震倒塌的建築,大多有施工品質不佳的問題,例如柱鋼筋綁紮不良、樑柱接頭未綁紮鋼筋、箍筋間距過大且未做135度彎鉤等。

他表示,台灣老舊房屋多,政府推動加速都更是好事,但目前各地方政府推行之都更補助及獎勵制度,在最後查驗階段僅做「書面審查」,若監造單位沒有落實查驗,很容易發生像維冠大樓倒塌事件,不肖建築團隊偷修改設計圖或偷工減料的情形再度上演,政府加速推動「防災型都更」的美意,在沒有嚴格把關的情形下,等於是原地重建了一棟新的不安全的建築。

戴雲發表示,都更容積獎勵辦法應增加施工品質評分項目,讓建築團隊對於建案除結構設計加強外,願意再特別加強施工品質之提升,使建案之結構安全性能評估基準等級得以增加,得予獎勵的法定容積百分比提高,才能鼓勵建築團隊在結構設計與施工上都能用心去執行。

戴雲發強調,好的設計和好的施工缺一不可,建築設計很容易在施工前看見缺點即時修正,施工品質卻是在混凝土包覆後,政府人員想稽查也無從查起,最好的方式就是依建築安全履歷認證標章的標準,在每個施工階段都詳盡拍照記錄,才真正使防災型都更在下次地震來襲時真正達到「防災」效果。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1794147

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2016-06-22 12:42:04 聯合報 記者張世杰╱即時報導

為協助老舊住宅改善無障礙環境,台北市建管處今日宣布,住宅無障礙設施改善補助條件將放寬,只要是集合住宅就可申請,最高每案可補助107萬元,另外提供免費規劃設計的專業服務。

台北市在民國103年,推動「台北市原有住宅無障礙設施改善費用補助執行計畫」,但申請條件必須樓高6層以上,或50戶以上的集合住宅始才可申請補助,補助經費比例以總工程經費45%為上限,分為12組不同補助套裝,最高每案可補助107萬元,然而有多數住戶認為補助條件高、限制多。

建管處表示,條件下修放寬後,即日起只要是集合住宅,將不受樓層數、戶數限制,換而言之,6層樓以下、50戶以下的集合住宅都可來申請補助。

另外,原本分類12組不同補助的套裝,現在只要社區住戶領有身心障礙證明文件者,就可申請單項補助,不受套裝申請限制。

建管處說明,當接獲民眾申請後,將派建築師到社區勘檢,後續並由建築師就改善方案提出規劃設計圖說,並估算改善所需經費,為社區提供客製化的專業服務。

目前建管處105年度編列的補助預算為2500萬元,截至目前已核定補助654萬元。

原文網址http://house.udn.com/house/story/5886/1778672

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2016-06-22 17:33 經濟日報 記者潘姿羽╱即時報導

台灣的都更壓力到底多沉重?內政部次長花敬群今指出,全台有超過300萬宅房屋有都更需求,十年後恐竄升至500萬宅以上;他也坦言,都更效率必須提升,否則十年後將面對城市環境急速老化的困境。

內政部統計2015年底的全台房屋稅籍住宅資料,住宅類數量為833.8萬宅,平均屋齡則為28.2年。花敬群表示,平均屋齡數字看起來還可接受,但全台屋齡30年以上房屋占比高達44.2%,換算之後便逾三百萬宅,反映出我國都市更新的需求非常高,是新政府上台後必須面對的重大責任與壓力。

花敬群說明,都市更新分為拆除重建以及整建或維護,以屋齡區分,30年以上的房屋必須整建或維護,或視情況評估是否需拆除重建,但40年以上就很有可能需要拆除重建;政府希望透過整建維護,讓沒那麼老舊的房屋強健體質,延緩拆除重建的時程,對老舊房屋則加速都更重建。

原文網址http://udn.com/news/story/6/1779505

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2016-06-15 00:35 經濟日報 記者林潔玲/台北報導

財政部北區國稅局表示,地主提供個人土地與建設公司合建分屋,繳稅須注意兩大問題,雙方房屋土地換出日時點如何認定、及如何開立憑證,另外則是地主出售合建分得的房屋應課徵營業稅。

北區國稅局指出,這兩大問題是民眾最容易搞混的紛爭,原則上只要屬於加值型及非加值型營業稅法課徵範圍,應辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。

以地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定,及應如何開立憑證部分有兩大重點,其一為應以房屋所有權移轉與地主的登記日為房屋換出日外,其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。其二則是合建分屋銷售額,按照當地同時期市場銷售價格「從高認定」,且須在換出日起三日內開立統一發票。

至於地主出售合建分得的房屋課稅問題,只要辦理營業登記都須課徵營業稅以及營所稅,但有兩條件排除。其一是個人以其持有非自用住宅用地,或持有未滿一年的自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,出售其所有的房屋,如果該地屬都市土地面積未超過3公畝,或非都市土地面積未超過7公畝,就免課徵營業稅及營所稅。

官員進一步說,上述條件須同時符合非自用住宅用地興建前持有十年以上者;其二或是興建後持有自建或分得房屋,銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用滿兩年者。

財政部官員也舉例說,近日北區國稅局查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋,建設公司於房屋興建完成辦理總登記後,將地主應分得的房屋所有權移轉與A君,因A君不符合免辦理營業登記規定,其未依規定申請營業登記及報繳營業稅,除補徵所漏稅額90萬多元,並裁處一倍之罰鍰。

另外,建設公司也因未依前揭房地互易的規定,開立統一發票給A君,逕行跳開予買受人,除短漏開統一發票500萬多元,也按規定補徵所漏稅額26萬多元及裁處一倍罰鍰外,並按其未依規定開立統一發票給A君,依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/1762319

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2016-06-05 07:59:49 聯合報 記者張世杰/台北報導

北市永春都更案延宕已久。 聯合報系資料照

台北市永春警察宿舍都更案,因有4戶不同意戶,導致全案延宕10幾年。為打破僵局,建商今年3月初向北市府申請強拆;昨全案召開首次的爭議審議委員會,僅1位不同意戶出席,由於最後沒有共識,北市都發局將再招開第二次委員會。

位在忠孝東路、松山路口的永春社區共有130戶,由於部分住戶不同意,讓都更案陷入僵局;今年3月初,建商依都更條例36條,向北市府申請強拆,這也是柯市府任內首度有可能啟動「強拆條款」的都更案,備受矚目。

昨召開首場爭議審議委員會,由都發局長林洲民主持、9位都更委員列席,然而不同意戶僅王家出席,全程閉門會議近2個小時。據了解,永春都更後將有部分空間作為運動中心,然而王家對於權益分配有意見,但委員不認同,雙方未達成共識。

王家表示,這是第一次有機會跟委員溝通,但這終究是民辦都更,牽涉私權糾紛,市府身為公權力不應該介入,更何況是強拆民房。永春都更自救會長劉德玢則說,永春都更拖了將近10幾年,許多老人家都離世,請不同意戶「高抬貴手」,放過大家。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1742269

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都市更新推動不易,台中市府、台北市府各自推出獎勵措施。

2016/06/02 13:00 文/記者馮牧群

加速都市更新腳步,台中市、台北市府分別出招。中市屋齡15年以上符合資格的老屋,即可申請整建修繕補助;北市100%整合完成、無爭議的都更案,可申請簡化審議程序的168專案,最快有望在6個月內審核通過。

中市府開辦「台中建築風貌及環境景觀改造補助」,提供符合申請資格的15年以上老舊建築物,進行外牆拉皮等修繕經費補助,每案最高補助金額達總工程經費75%;另也首度將5樓以下老舊公寓增設電梯設備納入補助項目,讓長輩或行動不便者出入更方便。

台中市都發局說明,這次補助案針對屋齡15年以上老舊建築物的立面修繕、外觀綠美化工程、立面節能減碳及綠能利用設施、建築機能性修繕及共用設施景觀改造、增設電梯等項目補助,通過審核者每案補助額度最高達1000萬元。建築物如符合申請資格,所有權代表人、公寓大廈管委會或依法設立的團體或專業機構,可填具申請書並檢附計劃書申請,將擇優錄取提供補助。

北市縮短都更案審議時程

北市府推出「都市更新168專案」,若都更案取得更新單元範圍內私有土地及合法建物所有權人100%同意,且都更審議程序中全無爭議者,市府將以簡化審議程序、優先審理、優先排會等方式,協助都更新事業計畫報核後6個月(180天)工作天內審議通過;若事業計畫及權利變換計畫一併報核者,於報核後8個月(240天)工作天審議通過。

台北市都更處表示,都更推動最困難的部分即在於相關權利人的意見整合,希望透過審議效能提升,使100%同意的都更案件快速核定並且動工,鼓勵無爭議案件加速推動。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/928

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2016-06-03 02:50:13 聯合報 記者張世杰、邱瓊玉、賴佩璇/台北報導

台北市永春警察宿舍都更案延宕十四年,是市長柯文哲首度啟動「代拆條款」都更案,但台北高等行政法院以都更程序不合,判決撤銷北市府發給森業營造建照,此案再度卡關;全案可上訴。

永春社區在忠孝東路、松山路口共一百卅戶,由於拖延太久,台北市長柯文哲去年曾撂重話「永春都更案是北市的恥辱,台北市東區怎麼還有像被飛機轟炸過的地方」,列專案由柯親自督導。

永春社區都更案有一廿六戶同意,但尚有四戶不同意,包含都更聯盟理事長彭龍三;森業營造三月向北市府申請依都更條例第卅六條「強拆條款」,由市府代拆這四戶。

森業為解僵局,決定把不同意的彭家畫出都更範圍,變更設計後重新向市府送件審議;但彭及另一黃姓住戶認為北市府當初沒照聽證程序進行都更審議,提起行政訴訟。

彭龍三獲知勝訴後表示,政府和建商站在一起,「十分荒謬、偽善」。森業營造協理李政道表示震驚。北市都更處回應,會研擬上訴。對於官司敗訴,永春都更自救會長劉德玢表示「心情盪到谷底」。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1737811

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2016-05-22 13:26 中央社 台北22日電

全台數十萬屋齡達30年的老屋等待「健檢」確認結構安全,工程浩大。部分民眾擔心健檢後房屋跌價,可能抗拒。若須走上重建之路,如何整合住戶共識、安置居民,過程勢必更棘手。

● 老屋成危樓 屋主盼它重生

新北巿淡水區1棟5樓公寓在921大地震後被認定為危樓。走訪公寓可見到,不但建築外觀磁磚剝落,內部也有水泥塊掉落、鋼筋裸露,且樓梯間堆滿雜物。儘管環境嚇人,但屋主對老房子有感情,不願推倒重蓋,所以申請「老屋健檢」。

新北市政府更新發展科科長洪宜萍說,市府都市更新處會同結構技師前往會勘後,認定建築結構安全有疑慮,於是立即指派「推動師」前往輔導說明,協助居民展開補強作業。

洪宜萍指出,為推動老屋健檢,新北市府已培訓215位「都巿更新推動師」,將派至社區蹲點,檢視工務局所提供的房屋健檢案件,視民眾意願協助辦理自主更新、簡易都更或整建維護耐震補強等工作。

● 全台60萬棟老屋 等待健檢

毗鄰的台北巿也在206強震後加速推動相關工作。台北市建管處正工程司洪德豪表示,全巿86年5月1日以前核發建照的建築物,屋齡達30年、樓高3層以上的老屋,就有7萬4000餘棟。配合老屋健檢的計畫,第一階段預估篩選1萬5000棟,其中有7500棟建築物須進行老屋健檢。

不過洪德豪坦言,台北市能配合執行的結構技師、建築師、土木工程師人數有限,第一階段7500棟已是執行老屋健檢人力的極限。

就連首善之區台北巿執行老屋健檢都備感壓,如果把會勘和改善老屋結構的工作放大到全台灣,整體工程的浩大程度令人難以想像。

營建署管理組組長劉田財說,統計顯示,民國86年5月1日前申請建造的老房,全台約52萬棟,這些屋齡達30年的老屋,結構安全與耐震性令人憂心。營建署提出6年計畫補助老屋健檢,並將範圍擴及921震災前的建築,凡是在民國88年12月31日前申請建造的住宅都適用,全台估60萬棟。

● 老屋健檢後 問題才開始

民眾高度關切居住安全,行政院日前通過內政部營建署所提的「安家固園計畫」,推動私有建築物耐震能力評估,以及土壤液化潛勢地區防治改善示範計畫,將輔導耐震能力不足且有安全疑慮的建築物,可依都市更新程序及補助機制進行結構補強或重建。

不過,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為:「老屋健檢後,問題才剛開始!」

徐佳馨指出,政府要求民眾進行老屋健檢,但部分居民擔心健檢後房屋跌價,可能因此抗拒健檢。營建署雖然正在研議修法,但立法之前,老屋健檢將會不具強制力。

其次,政府只補助老屋健檢,但健檢後的補強、重建費用得由全體住戶分攤。一般大廈雖有管理基金可以運用,但可能仍需透過社會保險或銀行優惠貸款等方式,讓房屋所有權人能有修繕資金。

這些都不是最棘手的問題。萬一健檢診斷老屋必須重建,如何取得全體住戶同意走上重建之路是最大難題。徐佳馨也提到,房屋翻新時,地方縣市因調整標準單價,可能會出現新屋房屋稅高於舊屋十幾倍的狀況。加上目前台灣沒有足夠的中繼住宅可以安置房屋所有權人,重建期間住戶安置也極不易。

206強震震垮台南維冠大樓,維冠金龍大樓倒塌造成115人罹難,也震出老屋安全問題。全台多個縣市陸續推出老屋健檢補助方案,但申請戶數仍然不多,就連符合資格的住戶也沒有主動申請。

● 心有疙瘩卻觀望 民眾矛盾

強震後,民眾明明關切老屋結構安全,卻又對政府補貼的健檢心存觀望,民眾的矛盾凸顯對老屋健檢政策的不了解,甚至心存疑慮。

相較於其他縣巿,台北巿民申請老屋健檢的比例相對較高。台北市都市更新推動中心副執行長林啟賢表示,藉由建築師、結構技師、土木技師等第三方專業單位執行檢查,以及政府全額補助,希望提高民眾申請老屋健檢的意願。

不過他坦言,從預防的角度,政府希望民眾有憂患意識,卻無法強制民眾進行房屋檢測。

儘管如此,讓民眾住得安心,政府責無旁貸。針對老屋健檢的執行與後續處理,台北市正研擬「老屋健檢善後處理自治條例草案」;新北市則已實施「都市更新推動師」制度,由推動師實際蹲點協調民眾。

放眼全台,中央政府更應積極規劃整體配套,宣導住宅結構安全的重要與迫切性,讓民眾有意願主動配合政策,為自家安全把關。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1711369

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工商即時 

為加速推動防災型都更,新北市政府將鬆綁容積移轉條件;新北城鄉發展局長邱敬斌17日指出,將把現行基地須面臨8公尺以上道路才能申請容積移轉的規定,放寬到6公尺就可提出申請。

根據新的條件,都更基地面臨6公尺、面積有500平方米以上,如果可以自行開闢8公尺以上聯外道路系統,上限可有30%或40%的容積移轉。

如果無法自行開闢8公尺的聯外道路系統,基地就必須自行退縮達8公尺;但,容積移轉上限就只有15%。

而為鼓勵建物位處危險之虞地區、如耐震不足等,必需拆除重建,邱敬斌指出,基於安全,這些建物所在的基地要進行都更,就不受道路面寬多少公尺、基地面積多大的限制,市府都會積極協助建物進行都更;但,在申請審查時,基地要自行退縮達8公尺,容積移轉上限可有15%。

市府指出,新的條件及辦法,將從今年的7月1日開始實施。(工商即時)

 

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20160517005374-260405

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工商即時 

台北市不動產開發商業同業公會理事長、良茂建設董事長陳春銅今(13)日表示,連續這兩天台灣發生重大有感地震,距離2月6日高雄美濃規模6.4大地震造成台南維冠大樓的倒塌和重大傷亡,才不到100天,震撼台灣,也震出大家對於建築物結構安全、推動都市更新已經不能再等的危機意識。

陳春銅呼籲,政府應提高執行力和行政效率,加速推動防災型都市更新,這才是民眾所期盼。

陳春銅表示,台灣位於地震帶,都會區很多範圍,都位於土壤液化區,許多老舊建物都面臨耐震力不足的潛在威脅,所以加速推動都更,是政府最重要的責任和工作。

陳春銅直指,政府推動防災型都更,目前重點已經不在修法了,而是在於政府怎麼提高執行力。如果政府有決心,那民間才有信心;如果政府願意積極推動都更,那麼就有機會成為拉升內需產業、激勵經濟成長的小馬車。(工商即時)

 

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20160513005905-260410

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2016-05-12 19:51 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

中華工程投入都更首案延壽國宅M區「中工常翠」分回16戶,將在6月展開銷售,中工表示,該案引起當地許多換屋族群的高度探詢,售價目前仍未尚定案,不過可望中工帶來建案銷售業績。

近年來,中工除了致力於公共工程外,也積極投入住宅都更整合,近五年來已在台北市陸續整合了約6,300坪、共計五個住宅都更案,主要分布於延壽國宅及南港地區,且這些都更案的原建物皆屬海砂屋,所以住戶的意願及重建急迫性都相當高。

除了即將推出的「中工常翠」外,同樣為延壽國宅K區目前已有99%同意,有機會於今年底前完成都更程序,此外延壽國宅I區及J區也分別有95%及85%同意,南港重陽路去年第三季投入整合,目前也有約85%同意,未來將持續整合這些海砂社區,也會陸續進入開發興建及銷售。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1691058

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2016-05-11 20:19 聯合報 記者江碩涵╱即時報導

台北市都更困難重重,尤其2012年發生「文林苑」強拆事件後,不少建商更是聞都更色變。太平洋建設卻逆勢突破重圍,在台北市汀洲路琢磨8年,和原住戶搏感情,甚至陪著打籃球、辦桌、拍微電影、拍照做成畢業紀念冊,終於談攏80多戶人家,成功推動都更案「太平洋之森」,且因為行情便宜、降價讓利,1個月就銷售完畢。

「太平洋之森」都更案最著名的是一位自稱住在「龍腦」之地的羅先生,堅持不肯搬,當時還引發台北市長柯文哲關注。太平洋建設總經理章啟明表示,太設專案經理非常有耐心,不但逐戶解說,深入了解每家狀況,特別陪著這位70多歲的羅先生聊天,聽他對台灣和國際和平的想法,羅先生喜歡打籃球,專案經理陪著一塊兒打球,最後成功軟化羅先生的心。

章啟明說,「太平洋之森」原住戶幾乎都住在這裡2、3代,長達50年,即便都更談成,一下子要將房屋全拆了,原住戶也覺得捨不得,於是想到了替他們做出這一連串都更過程的紀錄,拍微電影、拍照片,做成「畢業紀念冊」,每戶送一本當成紀念,非常溫馨,軟化住戶的心。

章啟明說,不但台北市政府關注這起都更案的過程,希望能成為案例協助台北市都更案加速進行,還有其他開發商見識到太設的精典案例,主動找上門來談合作;更重要的是,「太平洋之森」附近還有10起都更案在洽談中,這個成功的都更案例也點燃其他都更案希望。

「太平洋之森」位於中正區汀洲路一段、詔安街、泉州街、寧波西街的街廓,基地面積1392坪,建物地上23層、地下4層,產品規劃45坪到66坪、3至4房格局;太設可售共80多戶,每坪均價約80萬元,3月左右正式進場銷售,開賣1個月80多戶全數完銷。

「太平洋之森」1個月完銷,不僅在不景氣中創造傳奇,震驚台北市房地產界,更寫下都更過程中經典案例,足以編輯成都更教材。

太平洋建設總經理章啟明秀出「太平洋之森」原住戶的「畢業紀念冊」。照片/記者江碩涵攝。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1688359

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2016-05-11 20:19 聯合報 記者江碩涵╱即時報導

台北市都更困難重重,尤其2012年發生「文林苑」強拆事件後,不少建商更是聞都更色變。太平洋建設卻逆勢突破重圍,在台北市汀洲路琢磨8年,和原住戶搏感情,甚至陪著打籃球、辦桌、拍微電影、拍照做成畢業紀念冊,終於談攏80多戶人家,成功推動都更案「太平洋之森」,且因為行情便宜、降價讓利,1個月就銷售完畢。

「太平洋之森」都更案最著名的是一位自稱住在「龍腦」之地的羅先生,堅持不肯搬,當時還引發台北市長柯文哲關注。太平洋建設總經理章啟明表示,太設專案經理非常有耐心,不但逐戶解說,深入了解每家狀況,特別陪著這位70多歲的羅先生聊天,聽他對台灣和國際和平的想法,羅先生喜歡打籃球,專案經理陪著一塊兒打球,最後成功軟化羅先生的心。

章啟明說,「太平洋之森」原住戶幾乎都住在這裡2、3代,長達50年,即便都更談成,一下子要將房屋全拆了,原住戶也覺得捨不得,於是想到了替他們做出這一連串都更過程的紀錄,拍微電影、拍照片,做成「畢業紀念冊」,每戶送一本當成紀念,非常溫馨,軟化住戶的心。

章啟明說,不但台北市政府關注這起都更案的過程,希望能成為案例協助台北市都更案加速進行,還有其他開發商見識到太設的精典案例,主動找上門來談合作;更重要的是,「太平洋之森」附近還有10起都更案在洽談中,這個成功的都更案例也點燃其他都更案希望。

「太平洋之森」位於中正區汀洲路一段、詔安街、泉州街、寧波西街的街廓,基地面積1392坪,建物地上23層、地下4層,產品規劃45坪到66坪、3至4房格局;太設可售共80多戶,每坪均價約80萬元,3月左右正式進場銷售,開賣1個月80多戶全數完銷。

「太平洋之森」1個月完銷,不僅在不景氣中創造傳奇,震驚台北市房地產界,更寫下都更過程中經典案例,足以編輯成都更教材。

太平洋建設總經理章啟明秀出「太平洋之森」原住戶的「畢業紀念冊」。照片/記者江碩涵攝。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1688359

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莊孟翰│理財周刊819期│2016-05-06 

問:準政務委員張景森在臉書上針對「文林苑事件」發文表示,這是史上最Kuso的一場社會運動。疑似被建商及政府迫害的王家,原來只有56.06坪的房子,現在分配到新房子有5戶,總共175.02坪,價值上億,「如果他們還不滿意,也只能算是不快樂的億萬富翁而已」。文章一出,圍剿聲不斷,準行政院長林全不得不出面滅火,究竟張景森說錯了什麼話?

答:「文林苑都更事件」起源於王家不同意所擁有的兩塊土地和建物,被逕行劃入台北市政府核定的都市更新範圍內,而2012年3月28日台北市政府依法執行法院判決,拆除王家住宅,後續引發社會運動人士進行長期抗爭、王家提告、聲請釋憲後,大法官做出「都市更新條例」部分條文違憲,必須修法,進而導致全台都更停擺等層出不窮的爭議事件。

 不少在當時想透過都市更新,甚至前台北市長郝龍斌「一坪換一坪,再加一個停車位」,身價可翻好幾倍的夢想,都為之破滅,至於當初抗爭的王家不同意戶,事後於2014年5月則跟建商達成和解,分回5戶,總面積175.02坪。

 張景森在臉書上發文,代表他對「文林苑」最後結果的個人看法,原無可厚非,但問題在於他即將是蔡英文520就任總統之後的準政務委員,大家所質疑的是,他的言論是否代表新政府的立場?

 準閣揆林全親上火線滅火指出,文林苑都更案的爭議點,是當時台北市政府變成建商的拆除大隊;此外,他認為,「人民的權益」、「家園的感情」、「民主的程序」與「公共的最大利益」,都不是用金錢可以衡量的,並提到未來都更的三大執行原則是:1.深入社會溝通、2.程序公開透明及3.確保民眾居住權。

 對於這三大執行原則,我認為還是「理想大於現實」,顯然是把「都市更新」想的太簡單。

 不過,就整個事件之癥結點加以探討,如就建商所公布之數據,正確答案應是56.06坪的土地,分回的新房子5戶,總面積175.02坪,就此而言,應沒有獨厚特定都更戶問題,因此,有關文林苑都更議題實際上已是「回不去了!」何不讓它順利落幕? 

 至於都市更新為何會有「釘子戶」產生?因為過往的經驗,愈晚簽同意書給整合的建商,愈容易拿到較多好處,因為建商花了七年、八年,甚至十年以上時間,最後的臨門一腳,亦即那100%最後的2~3%同意戶,如果建商不想心血付諸東流,最後只好「花錢消災」,忍痛接受「釘子戶」獅子大開口。

 「釘子戶」不好聽,最後改為「不同意戶」,而不同意的理由千百種,說是對老家的情感、起家厝、對地方的情感...等等,但如果因為少部分人的反對,都更就走不下去了,則又非都市再生與城市新風貌之期待,因此,都市更新條例賦予公權力的「代拆」權限,沒想到卻在「文林苑」都更案重重的摔了一跤。

 此外,我們千萬不要把「都更」想的太過理想化、簡單化,其實人性的貪婪面往往也是都更成不成功的最重要關卡之一。

 試想,前台北市長郝龍斌為何拋出四、五層樓老舊公寓都市更新可「一坪換一坪,再加一個停車位」政策,主要就是提高誘因,讓這些住戶願意參與,以加速都市更新。

 但該四年計畫,隨著郝市長第二任的任期屆滿,究竟有多少成功案件,也從未見市政府對外明確說明,反觀,其任內大張旗鼓提到的一個成功拿到「一坪換一坪」的案例,是某建設公司在南港地區的都更案,不過,該案當初整合率才七、八成,最後還是不了了之,卡關的問題仍出在都更戶與建商在權利分配上談不攏。

 其實這跟大多數都更案整合不易的關鍵大同小異,幾乎每個都更戶都不希望是「分配最少」的那一戶,而有些人則更抱著愈晚簽同意書,能得到的好處愈多的想法。

 有時在整合過程就經常出現住戶與建商在「分配比例」的計算基礎上有很大歧異,例如前述南港案,原有127戶,都更後規劃為430戶,依都更戶的認知計算方式,「一坪換一坪」分回的127戶僅占430戶的1/3,顯然建商分得太多;但就建商的算法,全部20300坪總樓地板面積,分到8120坪,僅占4成,都更戶應是分回6成才對,其間差異天南地北,實在很難喬得攏,最後結局就是不了了之。

 又如文林苑王家曾在call out電視政論節目,指文林苑規劃地上15層,地下3層,而王家原是2層樓建築,分屋比例應是2:18,亦即1:9,為何最後分回比例是1:3;諸如此類依樓層比、戶數比的計算認知,都跟實際應按總樓地板面積比例計算有很大落差,更遑論一些一樓店面要求分回原面積店面等問題。

 如再加上都市更新曠日費時,若房價處多頭行情,則未來分回的總價值更高,皆大歡喜,例如文林苑預售時,每坪約40多萬元,現今卻傳出行情100多萬元,幾乎所有的都更戶都賺到了,惟一旦景氣逆轉房價下跌,各方都更利益必然不如預期。

 因此如將上述林林總總一一加以反覆推演,可能就不會再以單向思考來因應這麼錯綜複雜的都市更新問題了。

原文網址http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=18587673000&AType=1&pagenum=2

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