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中時電子報 

台北老舊房子不少,圖為急需都更的南機場公寓。(本報系資料照)
台北老舊房子不少,圖為急需都更的南機場公寓。(本報系資料照)

有不少民眾為了搶都更財,寧捨新成屋也想買老房子,近年來政府更大力推動都更,希望能讓台灣的面容煥然一新,不過周刊卻指出,都更房屋免費舊換新的背後,不僅成為高房價的推手,還造成老房子也變貴的連鎖效應。

《財訊》報導,房價高、才有都更,對業界而言早已是公開的秘密,由於雙北竟主打屋主不用出錢,導致所有成本,都轉嫁至政府以及建商上。因此建商為了要賺錢、只能把地皮炒高,若扣除老屋比例偏低的信義、南港以及內湖區,可以發現房價高的地方都更申請越「火熱」。

以台北市來說,每坪單價約94萬元的大安區,近20年來總計共有91件的都更申請案,但房價只有大安區6成的萬華區,都更申請案卻只有41件左右,蛋黃區都更炒得發燙,但真正急需都更的地區卻是乏人問津。像是南機場整宅房舍已非常老舊,卻因房價不具吸引力又加上整合費時,最後只能由北市府改以公辦方式進行都更。

而都更不僅推升部分地區房價,還造成台北市的老屋變得更貴了,德明財經科大教授花敬群指出,由於外界預期都更後房價會跟著漲,加上老房有土地持分高、公設比低的優勢,導致北市30年以上公寓房價居高不下,根據他2014年的調查,大安區屋齡逾40年的公寓,與屋齡20年的大樓均價價差僅8%,房子越舊越便宜的邏輯已明顯被打破。(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20160420004899-260410

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2016-04-04 02:32:17 聯合報 記者連珮宇、祁容玉、游文寶/連線報導

新北淡水一處海砂屋九二一震後一拖十七年未重建,居民長期生活在恐懼中,經本報獨家報導引起重視,新北市政府昨表示,六日上班後立即邀集建築經理公司、銀行團討論資金挹注方案,加快重建進度。

新北市城鄉局都更處科長程靜如表示,淡水這處海砂屋遲未重建的關鍵在於住戶意見難整合,而住戶意見分歧主要是因資金問題,重建經費龐大無力負擔。

城鄉局深知這樣的困難點,在上月底召集業者與銀行團,試著讓民間資源協助解決都更資金問題,媒合平台預計七月一日前公告上網。

不過,考量淡水海砂屋重建急迫性,都更處表示等清明連假結束後上班,六日即緊急召開會議,邀請具高度參與意願的建經公司與銀行團,針對淡水海砂屋訂定資金挹注方案,加速重建腳步。

新北五股區工商路一二九巷內,一幢五層樓的十五戶老舊公寓,同樣在九二一震後紅單列管,住戶代表林隆盛說,居民多背負房貸壓力,無力負擔重建費用,也找不到銀行貸款,遲遲無法開工;直到民國九十九年找到願意協助重建的建商,才改以都更方式,透過容積獎勵擴大樓地板面積,解決經費窘困問題。

他表示,五股工商路地段不算差,都等了十一年才重建,淡水海砂屋若想解決問題,「恐怕還是得由市府伸出援手」。

桃園市桃園區正光花園新城社區廿多年前被鑑定是海砂屋,住戶去年推動自辦都更,去年十月首次審查,因停車位及部分樓層分配問題和建商尚未達成共識,今年還要送件審查。由於這是海砂屋社區都更首例,市政府認為具有指標意義,通過的可能性很大。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1607104

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2016-04-03 03:05:13 聯合報 本報記者連珮宇、江良誠、鄭朝陽

淡水一處社區在九二一地震中嚴重損毀,但廿年來重建卡關,二○六強震再襲,雖未造成嚴重影響,但居民在半倒屋內住得心驚膽顫。 記者連珮宇/攝影

中央到地方對都更喊得震天價響,卻有淡水海砂屋社區這樣的危樓拖了十七年無法重建,不但是台灣都更最大的諷刺,也考驗政府推動都更的執行力。

新北市的自力都更訴求「一坪換一坪」,只要地段尚可,建商估算有利可圖,過程就不太坎坷。新北辦都更是各縣市領頭羊,但限公有土地過半基地,降低地主整合難度,成功率幾可百分百。

淡水海砂屋社區「以上皆非」,不僅地處偏遠、銀行不願借錢重建,建商介入都更是否有利可圖,還有待精算;加上房地產不景氣,此刻談重建、都更,更加辛苦,住戶意見整合也是關鍵。

然而,住在裡面的廿戶居民,在家得戴安全帽,睡覺得戴口罩,生命安全受威脅是不爭事實,結構技師也判定居民應速搬遷、危樓要速拆,但,然後呢?

建築法第八十一條授權政府可強制拆除這種危樓,但沒交代拆了樓,住戶該怎麼辦?這處社區無疑成了新北市府推動防災型都更的試金石。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/1605768

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2016-04-01 11:13 經濟日報 記者蔡靜紋╱即時報導

救景氣,銀行大老共同開出的藥方是「推動都更」。工商協進會榮譽理事長暨台灣工銀董事長駱錦明、銀行公會理事長李紀珠、國票金控總經理丁予嘉均認為,政府應推動都更,作為帶動經濟成長的火車頭產業。

銀行公會昨天晚間舉行理監事春酒,邀請前副總統蕭萬長演講,而近來冷颼颼的房市成為銀行大老們席間討論焦點之一。早早就現身會場的駱錦明近期積極在政商圈鼓吹推動都更的好處,除有意將這點子推銷給台北市長柯文哲外,他透露,已經向立法院長蘇嘉全提出建議,更與副總經理蕭萬長討論過,倆人想法不謀而合,共同認為「台灣經濟差,一定要推都更。」

「台灣有七成房子屋齡超過30年,台南地震剛過,萬一又來個地震,又舊事重演。」他進一步舉出都更還有三大好處,一是不花政府一毛錢,除非公辦都更,否則政府不必拿錢出來;二是鼓勵民間投資,不只是建築業,還包括建築材料、水泥、玻璃、磁磚等周邊企業也將受會,將帶動景氣恢復;三是房價是由供給與需求構成,推動都更有助增加供給,可以穩定價格,房價就不會出現暴漲,對年輕人有利。

銀行公會理事長暨台灣銀行董事長李紀珠也說,相當支持都更,除居住安全因素外,亦可提供民眾一個舒適的居住環境。

李紀珠過去曾拜會前台北市副市長張金鶚,希望讓台銀配合政府一起辦理都更。她表示,過去台銀一些零碎土地分批處分相當可惜,未來會將位於都會區的零碎土地拿出來都更,一方面可以妥善處理,另一方面也可對台灣有所貢獻,目前已有數起進行中的案件,例如與內政部合作、位於大同區的台灣銀行捷運圓山站西側地區都市更新案。

國票金控總經理丁予嘉也認同政府「要推都更」,但批現行法令讓都更動都不能動,包括住戶同意都更門檻太高,例如台北市必須百分之百同意,應該調降門檻,可改為多少趴贊成就要強制執行。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1602190

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2016-03-28 01:23 聯合報 張金鶚/政大地政系特聘教授(台北市)

台北市政府最近提出公辦都更實施辦法,包括全程型、民辦轉公辦的半程型、諮詢輔導型及政府代拆型等四類。似乎過去面臨都更的困境,如今只要透過公辦都更,問題就可迎刃而解?特別只要都更公辦或委託政府就可以正當執行代拆任務?引起各方爭議。究竟未來都更何去何從,值得探討。

首先,應先釐清何謂公辦都更?是政府要扮演開發商角色,全程主導規畫設計、產權整合、權益分配、財務管理、審議招商、拆除興建、完工配售,到物業管理的所有過程嗎?政府能否勝任?若只是主導其中關鍵的產權整合與權益分配,其他採委託方式辦理,也可能涉及政府既是協商者也是審議仲裁者的角色衝突。換言之,都更程序複雜且漫長,又涉及私人財產權爭議,公辦都更工作內容仍需審慎釐清。

其次,釐清公辦都更是否更為公平、效率?當前民辦都更的困境與成效,是否公辦即可突破?固然政府可能較民間業者具公信力,但公務人員缺乏誘因機制的無效率與市場實務掌握並不如民間,若能選擇具公信力口碑的優良業者實施都更,都更未必公辦優於民辦。

第三,公辦都更是否較能發揮公共利益及都更規模?都更公共利益的要求主要來自政府提供容積獎勵的回饋機制,屬於政府審議事項,這與公辦或是民辦無關;至於都更規模的大小,涉及都更地主的協商整合意願,也未必與公辦或民辦有關。

第四,遇到少數的不同意戶,是否可以因為公辦或民辦的差異,政府或民間執行拆除的標準與正當性而有所差異?在文林苑事件後,我體會到嚴謹公正的「協商機制」,落實權益分配的實質正義,與「程序正義」應是問題的關鍵。

遇到不同意戶,先深入了解其原因與需求,提出多種替選方案,透過公正專業人士的協商平台,進行多次協商並記錄此透明公開過程,最後送請都更審議會仲裁,確保各方權益都要受到基本保障,並可受社會公評。經過嚴謹完備的實質與程序檢驗無爭議後,才適合審慎執行拆除。換言之,不可因為公辦或民辦轉為公辦,甚至政府代拆,極為少數不同意戶的拆除就有正當性,惟有透過實質正義與程序正義的檢驗,才能減少爭議。

在此並非要否定公辦都更的積極作為,而是提醒公辦都更也有相當困境,過於強調都更公辦的可行性,似乎過於樂觀。反之,民辦都更除建商作為實施者都更外,還包括地主自力更新、專業者或營造商作為代理實施者、NGO作為實施者都更等方式,都未必不如公辦都更模式,當然公私合辦都更也未嘗不可。

都市更新涉及私人財產權及其價值觀,應提供「多元都更」模式,以滿足不同地主的多元價值的選擇,包括公、私多元的實施者、不同面積大小的多元都更規模、拆除與整建和維護的多元都更方式組合等,如此才可能讓都更全面啟動,遍地開花結果。公辦都更不要只成為理想的口號,能夠實踐才是王道。

原文網址:http://udn.com/news/story/7339/1591819

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2016年03月27日17:27

踏入北市社子島,彷彿闖入另一個世界,破舊的老屋、鐵皮違建肆虐。禁建46年後,市府以i-Voting進行開發表決,逾35%投票率有6成支持「生態社子島」,但i-Voting滿1個月了,多數居民對「拆遷補償與安置」感到憂心不滿。

由於拆遷補償除了合法建物,或是「1988年8月1日」之前所存在的既有違建,才有補償費用與承購安置宅的資格,在此之後屬新違建,沒有補償及安置資格,僅1988年8月1日1994年12月31日存在的拆遷戶,依規可請領每戶搬遷救濟金39萬元,居民擔憂未來恐無家可歸!

70歲的住戶陳先生向《蘋果》表示,當初投下同意開發,是因為這次0206地震,深覺得社子島房子太老舊,地震很可能全部都倒,不開發重建不行,但政府提出年限條件也太過嚴苛、拆遷補償也太少。「依目前拆遷補償方式,20坪僅補助180萬元,還要另外花800萬元買1戶千萬元的安置住宅,現在有房無地居民很多,補償太少,新違建領不到補助,難道未來流落街頭嗎?當地為了防洪計劃禁建這麼久,為何不能修法或另以特別費補助呢?不排除未來上街抗議。」

當地不少弱勢住戶雖有承購安置住宅資格,卻根本沒錢買房。自1924年後,家族6代居住在此的74歲陳老伯就是其一,走入陳老伯的三合院,去年強颱蘇迪勒颱風侵襲倒塌已久的右半部,令人怵目驚心!他說,「完全不敢修繕,如果修理了,就會被視為新違建,沒補償資格,這邊當地都沒人敢修,也沒錢修啦!」

其實,政府去年10月針對社子島需修繕、接水電及無門牌的住戶,皆可提出申請,但待修繕建物有116棟,但卻無人申請修繕,顯見推動不彰。社子島專案辦公室執行長易立民表示,「有些居民可能誤解,修繕並不會將建物變成新違建,4月將要求工務局積極輔導當地修繕。」(于靜芳/台北報導)

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20160327/825593

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2016-03-23 03:25:02 聯合報 記者邱瓊玉、祁容玉/連線報導

朱立倫表示,中央公布土壤液化潛勢區後,可針對風險較高的紅色高潛勢區,放寬法令限制與獎勵,加速推動防災型都更。記者祁容玉/攝影

總統當選人蔡英文日前表示支持公辦都更,大面積公辦都更應從雙北做起,新北市長朱立倫昨回應「非常樂見中央全力支持都更」,但他拜託中央三件事,分別是法令鬆綁、獎勵提高和釋出國有土地。

蔡英文日前接受媒體專訪時表示,個別房屋都更無法體現完整城市風貌,也沒有引入現代化公共設施,政府規畫都更,公共性和公共建設會相對完整,大面積的公辦都更應由雙北做起。

朱立倫昨在市政會議中指出,新北持續推動各種都更,包括十個公辦都更案,已有六個辦理招商,永和的公辦都更案更是全國五十個案件中率先動工的領頭羊;未來包括公辦和防災型都更,有賴中央釋出更多土地、提高誘因和獎勵,政策上更多鬆綁,對大台北地區非常重要。

朱立倫說,大街廓的都更是理想,推動起來也相對困難,新北市多頭並進,同時推動臨八公尺以上道路的簡易都更,由建商整合地主,透過容積移轉等手段,達到實際居住空間「一坪換一坪」的務實目標,除必要停車空間和防火巷之外,非必要公設減量,過程簡單、地主滿意,也快速達到都更效果。

朱立倫表示,中央公布土壤液化潛勢區後,可針對風險較高的紅色高潛勢區,放寬法令限制與獎勵,加速推動防災型都更。

朱立倫昨出席雙北論壇時,向中央喊話中央應盡快鬆綁法令,提高都更獎勵,住戶分回的空間才不致大縮水,影響都更意願。

另外,以新北市的公辦都更為例,最好是公有土地過半的基地,公辦都更才比較順利,否則整合困難、過程冗長。朱立倫呼籲各部會在雙北的公有土地需要非常快速釋出,才能讓雙北快點公辦都更。

據了解,目前各部會在北市的土地遠比新北市多,中央支持公辦都更,北市有推動優勢。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1581563

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中央社

台北市政府市政會議今天通過「公辦都更實施辦法」,但民間團體「反迫遷連線」憂心將強化政府代拆條款、讓建商主導開發,要求停止實施。

台北市長柯文哲宣示今年是台北市公辦都更元年,鑑於現行都市更新條例未明確規範公辦都更機制,民間主導又常面臨爭議、缺乏公益性等問題,因此北市都市更新處擬定「台北市公辦都更實施辦法」,並在上午市政會議通過。

公辦都更實施辦法規定,未來北市公辦都更共分4類型,包括政府主導大規模都更的「全程型」、民辦都更轉公辦的「半程型」、輔導災損建物重建的「諮詢輔導型」,以及民辦都更已取得拆除執照卻面臨困難的「代拆型」。

「代拆型」將由市府成立專案小組,進行協調與評估,做為執行都市更新條例36條(即政府代拆)的參考依據。公辦都更辦法預計3月底前發布實施。

反迫遷連線、台灣都市更新受害者聯盟、台灣人權促進會等多個民間團體約10餘人,上午前往北市府門口抗議,高喊「要民主參與SOP、反都更強拆」、「(都發局長)林洲民出來面對」等口號。

反迫遷連線表示,北市的公辦都更實施辦法不僅沒有面對過去都更侵害人民權利、過度開發、政府濫發容積獎勵等問題,反而讓建商掌握開發主導權,甚至還由政府為建商承擔開發與強拆風險。

台灣人權促進會專員黃慧瑜批評,北市府1月底公告「台北市公辦都更實施辦法」草案,但公展期間民間團體提出的建議,北市府全都置之不理,「沒有參與,只有程序」。上百件都更案的爭議,柯文哲都不處理,只想強化政府代拆條款。

民團要求,「公辦都更實施辦法」違法擴權,應即刻停止公告實施;對於都市更新條例母法中既有違憲爭議,北市府應依其職權修改自治條例、提出新的修法版本或聲請大法官釋憲。對於都更造成的隱性迫遷問題,應全面檢討弱勢租屋和住戶安置計畫。1050322

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20160322003577-260402

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2016-03-22 11:32:59 中央社 台北22日電

台北市政府市政會議今天通過「公辦都更實施辦法」,未來北市公辦都更共分4類型。 圖/報系資料照

台北市政府市政會議今天通過「公辦都更實施辦法」,未來北市公辦都更共分4類型,包括政府主導大規模都更的「全程型」、民辦都更轉公辦的「半程型」、輔導災損建物重建的「諮詢輔導型」,以及民辦都更已取得拆除執照卻面臨困難的「代拆型」,預計3月底前發布實施。

台北市都發局長林洲民今天說,市政會議審查通過「台北市公辦都市更新實施辦法」,送議會備查後,預計3月底前發布實施,並成立「北市都市更新及爭議處理審議會專案小組」。

台北市政府市政會議上午通過「台北市公辦都更實施辦法」,林洲民隨後對外召開「北市公辦都市更新實施辦法」說明記者會,針對現行都更條例未訂定明確公辦都更操作機制,明定北市選定公辦都更地區標準及程序,以作為其更新依據及操作流程指導。

林洲民指出,辦法明定公辦都更辦理類型共計4種,包括「全程型」,由政府主導大規模地區都更標準作業程序,包括北市公辦都更8+2旗艦計畫及基地型,例如蘭州斯文里案件。

其次,「半程型」即基於公共利益、公共安全及緊急危難處理等要件,包括民辦都更案若無法推展者,可申請由北市府受理轉軌為公辦機制;「諮詢輔導型」即輔導海砂屋等災損建物更重建,像是東明海砂屋一案。

另外,「代拆型」則為針對民辦都更已取得拆除執照而有拆除困難案件,由北市府成立專案小組進行協調與評估,做為都更條例第36條規定執行參考依據,至於由誰執行代拆則可再討論,像是永春案若有提出申請即可進行。

林洲民說,北市府將成立公辦都更專案辦公室來推動,預計25日為北市公辦都更中心掛牌,因應不同案件做個案式討論,像城市針灸一樣,一個點、一個點做,包括公辦、民辦都更都要同時進行。

他指出,為配合公辦都更,預計4月也將成立「北市都市更新及爭議處理審議會專案小組」,成員包括府內、外人士和公民團體,目前手頭名單有33人,最後將選出8、9位委員組成。

都發局表示,公辦都更創新辦法提出創新機制包括,建立公開估價條件且事前估價權值比例、民辦轉軌公辦機制、爭議協商評估等,另為彰顯公辦都更公共利益,積極推動大規模地區都更,並於都更計畫中納入地區公益性或服務性設施。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1579538

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2016-03-21 11:13 中央社 台北21日電

總統當選人蔡英文接受媒體專訪提出「大面積公辦都更是未來趨勢」,營建股盤中V型反轉黑翻紅,上下震幅約1%,大型建商率先反彈,案量大的興富發、遠雄量增。

蔡英文接受媒體專訪提及,為解決30年以上約335萬戶的老屋居住消防安全、無障礙環境問題,勢必要大規模進行「大面積公辦都更」。

她估計,推動都更會有逾10兆元重建規模,若分成20年重建,每年都有5000億元產值。媒體報導,蔡英文未來會將都更列為優先推動項目,同時中央和地方政府將設立都更執行機構。

營建股今天開高走低翻黑,約9時30分後,營建股開始V型反彈,類股漲多跌少,上下震幅約1%,大型建商率先反彈,但僅興富發和遠雄成交量增超過千張,其餘個股未明顯量增,僅百餘張,股價漲幅1%上下。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1577187

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都更難 柯P何時繳「公辦都更」成績單
莊孟翰│理財周刊812期│2016-03-18 
問:台北市李先生問:10多年前,我在東區巷弄內買房子,屋主賣的便宜,我以為「賺到了」,沒想到事後才發現竟然是「海砂屋」,最後透過法律解決,讓屋主吐出100多萬元;但海砂屋不更新不行,前市長郝龍斌提出「一坪換一坪,不出錢,再加一個停車位」,讓我心中竊喜,社區的住戶也都按讚,主要原因在於房子一更新,房價增值必然很「可觀」。

 但「文林苑事件」卻讓所有的都更案退回原點,原本有意整合的建商也都打退堂鼓,不少住戶想住新房子,脫離舊建築,同時享受一下房價上漲的快感,卻一夕之間「夢醒時分」,一拖又是二、三年。

 最近,不知該高興,還是暫時壓抑一下內心的「小雀喜」,因為不能把自己的快樂建築在別人的不幸上。情況是,0206台南大地震,讓現今的政府及未來的小英政府,都不得不正視「都更」的急迫性,這似乎能讓一些停滯不前的都更案重現生機,並促使台北市政府在審議都更的各種程序能「快速」進行,這也許是我一廂情願的想法,不過我還是希望我家社區的都更也可以快一點見到曙光!

答:最近看到台北市長柯文哲以一天的時間,成功挑戰從台灣最北端的新北市石門富貴角燈塔,一路騎單車到台灣南端的屏東鵝鑾鼻燈塔,長達520公里「一日雙塔」的拚勁。

 而媒體也一再報導,柯文哲認為,要成功,就是想到就要去做,而且要「pre-prepare」,最重要的是,戰略上務必往前跨一步。

 相信作為台北市民,且居住於老舊社區,尤其是四、五層樓老舊公寓的人來說,非常希望他在促進都市更新方面,也同樣拿出這種拚命三郎的決心,早日落實其公辦都更的政見。

 根據內政部所公布2015Q3的調查報告,全台屋齡50年以上老舊住宅高達55萬戶,而台北市之住宅存量共計942,523戶,其中30年以上老舊住宅542,882戶,占57.6%,40年以上203,899戶,占21.63%,50年以上40,296戶,占4.28%。

 隨著經濟部在3月14日公布土壤液化潛勢區,位於危險區的民眾,內心恐慌是難以避免的,政府要拿出甚麼樣的配套措施以安民心,是一大關鍵;而更重要的是,大家更期待「防災型都更」能早日推動,生命財產能獲得充分保障。

 不過,從媒體的報導時點來看,柯P去(2015)年3月,上任百日時,曾拋出「1357計畫」,也就是1年內中繼宅動工,整合居民意願,第3年中繼宅完工民眾進駐,5年後都更基地改建,7年內居民搬回都更新宅,原有的中繼宅轉型成公共宅。如今,1年過去了,似乎中繼宅仍未啟動。

 針對地震及震災問題,前內政部長李鴻源曾在各種演講場合不斷提到,如果台北市發生6級地震,將有4千多棟房子倒塌;此一論述於0206台南大地震後,又再度廣為媒體重複報導提起。

 而2月9日自由時報報導,柯文哲市長認為,台北市都更必須用更大的決心去執行,並表示已經在準備台北市都更的「台北市都更戰略方案」,一個月內會公布,惟至今仍未見戰略方案公布,由此可見台北市都更推動之困難程度。

 也許,柯文哲認為,支持他的選民,會給他兩任8年的機會,讓他的「1357計畫」有機會落實,就像總統當選人蔡英文所提出的8年蓋20萬戶社會住宅的政見般,因為他們都知道,包括蓋社會住宅或是都市更新案,都不是短短的一任4年可完成,需要兩任8年時間,問題是住在窳陋老舊社區,擔心6級地震的震央若真的發生在台北市的居民,他們的生命安全如何獲得保障?

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2016-03-15 03:26:13 經濟日報 記者楊文琪、郭珈爾、程嘉文、邱金蘭/台北報導

 

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密度高於其他縣市 北市只要住戶100%同意 就可申請建照

經濟部公布土壤液化潛勢區,雙北市列為「高度土壤液化潛勢區」的密度為八縣市中最高。雙北市市府決定,將放寬簡易都更辦法,希望全力推動都市更新。

台北市政府都市發展局昨(14)日表示,對於土壤液化的簡易都更作法,已修正北市土地分區管制自治條例第10條之1,並提交市議會審議,通過後凡是符合規定的老屋要重建,只要住戶100%同意,進行都市計畫審查後就可申請建照,程序較都市更新方式來得簡單。

相關官員表示,為加快老屋重建,只要基地在500平方公尺以下的住宅區,樓高四層以上,或是住宅已滿30年的老屋,連接8公尺的計畫道路,且未申請都更者,只要住戶100%同意,都可以循一般的建管程序,向都發局提出重建申請。

官員說,這種方式不走都更程序,類似簡易都更的作法,但若要享受部分容積獎勵,興建者的建物須達法規規定耐震力的1.25倍,且為綠建築,還有,新建物臨路(指人行道)要退縮。

新北市都更處表示,近期將會修正「簡易都更」的申請程序。依據現行法規,符合條件的民眾若申請簡易都更,案件仍要送到都市設計審議委員會審核。

未來市府修法後,可望再省去一層審核程序,民眾拿到建照即可施工,都更流程將會更加便捷。

根據都市計畫法新北市施行細則,若建築基地面積達500 平方公尺、符合一定比例和臨路條件,且已整合全部所有權人的同意,新北市民眾即能申辦簡易都更,省去一般都更繁複的審查程序。

民眾若要申辦簡易都更,首先要取得簡易都更適用證明,向新北市府申請建照。經都市設計審議委員會審查,確認簡易都更的獎勵額度多寡之後,建照獲准即可開始都更。

土壤液化Q&A

Q:什麼叫土壤液化?

A:土壤液化必須有兩項要件,一是「砂質土壤」,二是「高地下水位」,通常發生在河川沖積平原或砂質海岸。在強烈地震搖晃下,導致類似砂質顆粒浮在水中的現象,因而失去承載力,造成建築物下陷或傾斜。

Q:土壤可能液化的基地能蓋房子嗎?

A:可以。

目前工程技術已可處理土壤液化的問題,建築物如有兩、三層的地下室,或是打樁深入地下,基本上就無災害疑慮。

Q:什麼是土壤液化潛勢圖?

A:即使是砂質土壤且有高地下水,地震時也不一定會產生液化,必須進行實地調查,以研判地震時發生液化的可能性(潛勢),這次公開版本的潛勢圖屬於初級,以綠、黃、紅代表低、中、高潛勢。灰色是今年底將完成調查區域,棕色是107~108年才完成調查,白色則是固結岩盤地區,沒有液化風險。

Q:房子位於液化潛勢地區,該怎麼改良?

A:如果建物有兩、三層以上的地下室,或基礎是採用基樁型的設計,基本上不需再做改良。

其他建物可設法降低當地地下水位,或以較佳的泥土置換鬆軟砂土。實際改良方式應尋求專業人士協助。

Q:住在中度風險(黃色區域)的土壤液化潛勢區,該怎麼辦?

A:中短期內應無太多風險顧慮,可以配合地方政府較精細的調查工作與結果,再決定後續措施。

Q:住在高度風險(紅色區域)的土壤液化潛勢區,該怎麼辦?

A:可利用自主檢查表先初步檢核,並向地方政府查閱建物原始設計資料,尋求土壤液化工作站諮詢,如有需要可再委託專業技師診斷。在行政院政策與經費支持下,地方政府很快會對高風險區域進行中級精度調查,如確實屬於高風險,會進行區域性或社區性的改善計畫。

Q:政府對地質改良有無補助措施?

A:民眾單一筆的土地改善是否補助、如何補助,將待地方政府調查到一程度後再行研議。為顧及地質改良的整體成效,原則上如有補助,會較著重於社區性或地區性。

Q:政府對於建物補強有無補助?

A:如果民眾對於住家建築物耐震能力有疑慮,政府會補助辦理耐震力評估,未來也會考慮補助相關補強費用,目前可依都市更新程序申請設計規劃費或補強工程費補助。

銀行授信 面臨兩風險

土壤液化潛勢區公布恐衝擊房市,金管會密切注意,觀察重點有二,一是價格波動對銀行造成擔保品跌價損失的風險,二是包括利率提高、貸款成數下降等銀行房貸授信政策的影響。

金管會昨(14)日舉辦「兒童及青少年金融周啟動儀式」,主委王儷玲會後受訪時也指出,銀行可能面臨房貸跌價損失,金管會會密切注意市場價格波動,希望大家不要過度恐慌。

金管會官員也說,要求不動產授信須提1.5%備抵呆帳準備,因此,銀行雖可能因房貸跌價損失受影響,但銀行風險承擔能力已強化。

此結果對銀行授信政策的影響,是金管會關注的另一重點。尤其土壤液化潛勢區內房子,銀行對新貸案可能會提高利率,或降低成數。王儷玲表示,希望銀行採取差異化管理的做法,把不同客戶區隔出來,不要拒貸。

【記者陳美君/台北報導】行政院公布「土壤液化潛勢區域」,銀行是否會進行房貸授信的調整?答案是肯定的。大型公股高層行庫主管指出,內部會將此列入房貸授信審查的指標之一,但也強調,並非所有位於土壤液化高潛勢區內的房子,都使用同一套標準,而是針對個案給予適度調整。

原文網址:http://money.udn.com/money/story/5621/1563669

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莊孟翰│理財周刊811期│2016-03-11 

問:不管是6都市長選舉,還是總統大選,各候選人都把蓋「社會住宅」納入政見,並且都說要加速都市更新,而近0206台南大震災之後,「都更」議題又被提及,只是都更談何容易,舉例而言,台北市的「遷建基地」都更就拖了幾十年,當事人及後代子孫可說苦不堪言

答:在此先談談「遷建基地」歷史背景,這是民國44年台北市政府為配合行政院將台北建設為院轄市而拓寬羅斯福路,遷建戶為配合政府公共工程拆遷,被分別安置於台北市五分埔、通化街、吳興街及萬華等六處,總計約5千戶,簡稱「台北遷建基地」。

 根據五分埔遷建基地住戶的反映指出,遷建戶當年被暫時安置,政府分別劃有4坪、6坪、8坪、10坪、12坪等土地讓遷建戶自行興建房屋,大台北地區高達6萬坪之遷建基地,其房舍皆為60年代建造,有些已歷經四代人居住,環境窳陋、管線老舊,極易導致火災,加以巷道狹窄,寬度僅約2米至4米,一旦發生火災逃生不易,消防車亦無法進入,且自921地震之後即已列管之危樓,近日地震頻傳,遷建戶無不擔心自己隨時可能淪為下一個受災戶。

 對於這些弱勢的遷建戶而言,「都市更新」無疑是改善其居住環境之一帖良方,而歷任台北市長為幫助遷建戶,也頒布了多項優惠措施,包括採專案方式突破現行法令,例如民國87年,馬英九市長及陳水扁總統都以「專案」方式讓遷建戶之建物所有權就地合法。

 令當地住戶不解的是,同為漏列遷建戶,為何學產地及市有地仍以出售當年期公告現值計價,如今五分埔漏列八戶好不容易盼到可以改善窳陋居住環境之機會,政府卻要以高出市價近二倍,亦即一坪約800萬計價。

 當年因政府行政疏失,經民國89年補列為遷建基地,卻出現有些住戶同一門牌、同一所有權人,被安置在兩種國有地上,一部分為學產國有遷建基地,一部分為國有遷建基地,兩種土地價格竟然相差十倍;當年遷建戶無法選擇被安置在哪一位置,如今卻出現差別待遇之外,經由89年的補列與91年對漏列之行政疏失專案處理,該遷建基地住戶一再質疑為何這漏列八戶無法根據平等原則比照辦理。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=18407286300&AType=1

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中時電子報 邱怡萱

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莊孟翰│理財周刊810期│2016-03-04 

問:前內政部長李鴻源表示,台北市若發生6級以上地震,房子會倒4千棟,大家都很擔心這種無預警的天災,我們該怎麼辦呢?

答:從民國88年921大地震,台中、彰化及南投等地區的房子倒塌不少,死傷人數高達2321人,另當時台北市也發生東星大樓倒塌,奪走87條人命的不幸事件,再到今(105)年0206的大地震,造成117人死亡的台南維冠金龍大樓倒塌案,真讓人怵目驚心。

 因此,當前內政部長李鴻源表示,台北市若發生6級以上的地震,房子會倒4千棟時,居住在台北地區的民眾必然特別「有感」。

 雖然台北地區高樓大廈林立,但夾雜其中的低矮四、五層高公寓也不少,根據內政部營建署民國104Q3之統計數據顯示,台北市屋齡31年以上的住宅共計542,882戶,41年以上203,899戶,31年以上40,296戶,佔全市住宅存量942,523戶之比例分別為57.60%、21.63%、4.28%。

 長久以來,老舊公寓都更問題,一直都是迫在眉睫的一件大事,尤其「文林苑都更事件」,更讓原本就很難推行的都更時程更加雪上加霜;甚至台北市長柯文哲當選後,還碰到中正區汀州路都更案羅姓不同意戶堅稱房屋位處「龍腦」,拒絕搬遷,連柯P親自前往開示都鎩羽而歸。

 究竟都更難在哪裡呢?雖然主管機關一再強調都市更新的重要性與急迫性,可是很現實的是,要想都市更新順利推動,就得面臨法令面是否明確?制度面是否完備?實務面是否務實?以及人性面貪婪等四個面向的考驗。

 都更整合不易,常聽建商談起他們與都更戶第一次接觸,都更戶之第一句話總是「一坪換幾坪?」緊接著便是「為何不能像合建一樣,一次講清楚分屋比例?」,「那就等分屋比例確定後再談」,短短三句話就以「Bye Bye!」結束協議對談。

 而「釘子戶」問題,更凸顯人性面之貪婪問題,例如前院、後院與地下室由一樓保管佔用,甚至出租供營業使用,以及頂樓加蓋違建收租等問題,再加上新舊法令建蔽率與容積率之認知差距,造成一樓店面不夠分配等因素,導致一個都更案即使已進行至權利變換階段,也可能因為分屋問題而一再耽擱甚或不惜興訟,而這也正是一個都更案平均耗時七、八年之主要原因所在。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=18385849040&AType=1

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2016-03-01 15:31:28 經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

新北市政府城鄉發展局長邱敬斌今天在市政會議進行專案報告。他指出,鑒於206強震造成嚴重災害並因應立法院日前三讀通過國土計畫法,新北市率全國之先擬定「新北市區域計畫」送中央審核,依據全國區域計畫指導原則指認新北市境內環境敏感地區分布區位,建立土地分級管理機制,配合保護、保育或防災需要,檢討土地使用計畫,同時提出防災型都更7大行動方案,加速推動都市更新,保障市民居住安全,市長朱立倫在聽取報告後指示城鄉局於3個月內提出更新策略地區的操作執行計畫,務實且加速推動防災型都市更新。

七大方案包括:

一、篩選策略地區示範公辦都更:針對災害風險密集區域,將篩選出策略地區,搭配中繼住宅等配套措施,投入資源進行公辦都更。

二、提高補助經費協助自力都更(自主更新):針對有意願自己辦理更新的社區,目前已有輔導團隊協助民眾至成立更新會為止,後續將延長輔導至規劃「都市更新事業計畫或權利變換計畫」階段,而執行經費總補助額度,將研議由目前的280萬元提高至600萬元,並研議建立都更媒合平台的可行性,協助有需求的社區媒合建築經理公司或銀行等。

三、縮減程序、鬆綁法令加速簡易都更:將再簡化目前簡易都更程序,符合都市計畫法新北市施行細則第45條規定才須提送都市設計審議,其餘則免,另對於結構不安全、土壤液化地區等建築物,將有條件放寬臨路限制至8米以下,擴大簡易都更之適用,提升居住環境安全。

四、老屋健檢、結構補強一條龍服務:依據工務局的老屋健檢結果,可向都更處申請建築物耐震評估及結構補強工程等補助費用,每案補助上限最高可達1千萬元,而結構無法補強的建築物,則輔導更新重建。

五、整建維護耐震補強同時進行:由市府提供50%經費補助與專業團隊輔導,協助民眾辦理立面修繕或公寓增設電梯,如有需要亦可一併進行耐震補強,提高自身建築物耐震能力。

六、防災道路與避難點優先取得:透過都市計畫容積移轉許可審查,加速取得新北市私有公共設施保留地,並考量都市防災與老舊窳陋地區的公共安全,且參照消防局列管狹小巷道搶救不易地區,鼓勵優先作為送出基地,以配合防災避難所需。

七、都市更新推動師蹲點輔導:新北市自103年起已培訓215位推動師,對於高災害風險地區的建築物,將由推動師蹲點輔導,協助民眾自力都更、簡易都更、整建維護補強結構等工作。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1533824

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工商時報 記者/台北報導

行政院會昨(25)日將包含都市更新條例修正案在內「防災三法」修正草案,火速送立院審議,列為本會期優先法案。中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會表示,0206台南震災之後,推動都更刻不容緩,但依行政院版本,草率匆促打包送進立院,都更將更是死路一條。

全聯會表示,民間不動產開發公會全力支持推動都更,但現行各種版本的都更條例修正案條文,還有釘子戶、政府代拆機制、同意門檻、容積獎勵等四大爭議點,需進一步整合成為共識,如果尚未有完整配套就急著送進立法院,絕對會愈修、愈窒礙難行。

全聯會指出,政府想推動防災型都更,但依現行都更條例第7條,政府早就可以直接「迅行劃定更新地區」辦理都更;即使政府要推動公辦都更,依現行都更條例,也即刻可以執行推動;只是,看政府有沒有積極性作為?或積極性不作為而已。反倒是都更條例修正案的爭議性條例,行政院版本還是沒有找到共識,這樣的版本,並無助於加速都更。

元利機構董事長林敏雄表示,台北市最需要都更,政府公權力一定要有信心,如果都更沒有公權力介入,一切都是喊假的,建商不會敢碰,更無法解決釘子戶問題。

仲量聯行董事總經理趙正義也坦言,他最憂心的是,都更條例第36條的代拆條款(即取得拆除執照但面臨拆除困難的都更案,市府可代拆執行),如果將來無法確實執行、落實,那麼將等同鼓勵釘子戶。

冠德建設董事長馬玉山建議,政府應設立專責都更窗口,提供實施者一站式的服務,以提高都更效率;另外,建議政府應要作到和民間建立「夥伴」的雙贏關係,如果沒有「夥伴」關係這個價值觀,都更恐怕不太容易推動。(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20160226000032-260202

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2016-02-23 16:29 經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

為鼓勵自主更新,提高補助誘因,內政部於105年2月23日修訂「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文及發布申請補助作業須知,即日開始受理申請。另因應「0206震災」更新推動需求,災損地區申請案不受時間限制,隨時受理提案申請。

有關自主更新補助經費計算,擬訂都市更新事業計畫採全額補助,每案上限為500萬元;需辦理耐震能力詳細評估者,額外依樓地板面積增加補助額度。另以整建或維護方式辦理者,實施工程費用一般地區每平方公尺補助工程經費上限800元、優先地區提高至1,200元,補助比率45%;耐震補強工程可額外補助施作部分樓地板面積每平方公尺4,000元,補助上限55%。

為提高補助誘因,本辦法修訂重點包括:1、經耐震能力初評者得優先補助。2、符合公寓大廈管理條例規定增設之防墜設施得予以補助。3、直轄市、縣(市)主管機關得額外增列都市更新事業實施工程補助經費及比率等。

105年自主更新補助申請,分3階段受理,分別各於105年4月11日、7月11日及10月11日截止收件,後續將依申請補助計畫書審查結果核給補助經費。為配合補助作業推行,營建署預計於105年3月起於北、中、南區辦理4場自主更新補助作業教育講習說明會,近期將公布於都市更新入口網http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1519790  

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2016-02-17 07:16:33 聯合報 記者陳珮琦/板橋報導

新北市昨天經市政會議通過「都市計畫法新北市施行細則」修正條文,針對公有土地興辦社會住宅,容積上限提高為1.5倍至2倍,民間建案爭取容積獎勵若以捐贈社會住宅為優先序位,最高可取得1.2倍容積,全案送內政部審議,預定今年12月公告實施。

新北市城鄉局長邱敬斌表示,新北市目前興建中的青年社會住宅共5165戶,規畫中還有3000戶,2019年底可達到原訂7000戶目標,但仍需持續擴充社宅存量,讓更多公有土地投入社宅興建,並鼓勵民間捐贈社宅。

昨天通過的新修正條文中增訂第39條,規定公有土地供作社會住宅或公托、托老中心等,容積可提高1.5倍至2倍;第48條增列民間開發案爭取容積獎勵,若以捐贈社會住宅為優先序位,最高可取得1.2倍的容積,而多出的容積獎勵面積中,需至少捐出5%作為社會住宅。

城鄉局綜合規畫科長李擇仁表示,修正後條文送內政部審議後,預計12月公告實施,預定今年底動工的新店中央新村北側青年社會住宅,可能是最快適用新法,預計將在1.5公頃建地上,興建1000戶以上社會住宅。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1506040  

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