目前分類:都更-合建-容積移轉-老屋健檢 (305)

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2017-12-10 13:28:41 聯合晚報 記者祁容玉/新北報導
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新北市都更處推動老舊公寓加裝電梯補助7年,至今僅2案完工。首案新店明德段由5樓郭...
新北市都更處推動老舊公寓加裝電梯補助7年,至今僅2案完工。首案新店明德段由5樓郭姓住戶申請,2015年9月完工。 報系資料照
 

 

 

用地限制、住戶整合是主要難題

 

新北市30年以上的老舊公寓近60萬戶,多數沒有電梯,隨著社會高齡化,年長者上下樓梯不便,新北市推動老舊公寓加裝電梯補助,最高補貼一半經費,但7年來僅2案完工,新北市都更處指出,多數老舊公寓缺乏外掛電梯的空間,加上住戶整合,導致推動難度高。

據統計,新北全市約152萬戶公寓中,30年以上老舊公寓有59.3萬戶,20年到30年公寓有28.25萬戶,相加超過總數一半,多數都無電梯,但新北人口超過398萬,截至7月底65歲以上老人已超過48.5萬人。

新北市都更處2010年起推動老公寓加裝電梯補助,最高補貼一半經費,但至今僅新店明德段、蘆洲光華段2案完工。都更處表示,目前還有2案已經核准。

都更處表示,老舊公寓申請加裝電梯補助其實民眾需求不小,但用地跟住戶整合是兩大關卡。一般要在老舊公寓外掛電梯,至少需要長、寬各2公尺、約4平方公尺的基地面積,但諮詢輔導團隊實際前往諮詢民眾的住處,發現建築周邊的空地是消防救災通道、或者鑑定建築線後是道路用地、甚至其他私人土地,無法使用。即使基地幸運符合加裝電梯條件,但住戶整合也有難度。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2866708

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2017-12-10

〔記者蕭婷方、黃建豪/台北報導〕台北市鄰接大馬路、位於山坡地第三種住宅區(簡稱住三)建物有三四二三戶,其中二八○五戶為五樓以下、屋齡卅年以上公寓,以往因安全考量,禁止其進行都更、僅能重建;受限法規重建建蔽率較小,住戶重建意願低,台北市議會為此提案修法,將於明日召開公聽會,北市都發局長林洲民昨表示,山坡地整建可比照住二山限區,朝以原容積新建為原則,「但就是不該用都更」。

可以改建 但可用空間將減少

現行山坡地住三若有安全考量,依法可進行改建;不過,以往山坡地舊房建築時無考量建蔽率,北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制上路後,山坡地房舍開發範圍大幅受限。言下之意「改建」後房屋可使用空間減少,居民與建商便無誘因進行都更;反之,若採「都市更新」,參與都更戶不僅有容積獎勵,也享有房屋稅及土地增值稅優惠。

議會提案 修改都更自治條例

今年六月闕枚莎、李新等多位議員認為台北市劃定山坡地程序不嚴謹,山坡地住三若無法進行都更,將影響居民安全,提案修正「台北市都市更新自治條例」,希望讓被劃入山坡地、鄰接大馬路之住三土地可進行都更,法案目前正在法規委員會審議,明將召開公聽會。

林洲民指出,山坡地都更在二○一二年廢止,當年會廢除有其歷史淵源,局內彙整住三山坡地的資訊後,建議過山坡地仍應維持現行法律,另一方面也正在檢討山坡地範圍。

北市大地工程處總工程司吳明聖說,對於山坡地都更鬆綁與否,今年十月十一日,議會法規委員會當時決議,先由大地處檢討現行山坡地範圍再提議會,大地處則委託民間單位,就現行台北市的山坡地圖冊資料做通盤檢討,預計十二月底提交檢討報告,屆時再送議會討論。

至於山坡地定義是否調整?吳明聖說,山坡地定義是行政院權責,地方只能蒐集山坡地資料與分析後,行文農委會水保局同不同意做調整。

林洲民:都更容積變大 不安全

林洲民認為,「山坡地整建可比照住二山限區,朝以原容積新建為原則」,山坡地若要都更涉及環境敏感問題,若以都更方式進行,建築將獲得一.五倍容積,增加的空間負擔對山坡地來說太重。

林說,山坡地老房要改建不是不行,但建議用原容積來新建,或用中央正在推廣的危老條例來做也行,危老有最高一.三倍基準容積或一.一五倍原建築容積;另三年內申請,還有十%基準容積的時程獎勵,有多路徑可以選擇,但就是不該用都更。

住商不動產研究室主任徐佳馨指出,由北市劃定山坡地土地使用分區的歷史來看,住一、住二多位於安全性堪慮地段,山坡地住三相對危險性較低。

學者:安全無虞建物可延長使用年限

銘傳建築系教授徐明松認為,在山坡地上蓋房對自然衝擊大,確實較不利生態環境;不過,山坡地並非不適合蓋房,要視結構系統而定,若建物無安全之虞,建議可延長山坡地住三建築物使用年限。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1158857

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拆十萬戶違建「不切實際」 柯文哲:加速都更

台北市違建兩週內奪走10條人命,再度引發外界關注違建問題,台北市長柯文哲昨(6)表示將考慮取消扁時代的「違建特赦令」,但10萬戶的違建到底該如何拆,柯文哲今又有新的說法。

 

柯文哲出席「2017台北COOL耶誕,限量版胡桃熊」活動,針對違建的問題回應,若違建只有一件的話要拆除沒有困難,但當違建有10萬件時,就是積非成是、歷史共業,真正解決問題的方式應該加速都更,新的都更案不可能再有違建,一步步處理較為實在,若硬拆也是拆不完且不切實際。而被質疑拆違建預算僅編列800萬,恐有不足之虞。柯文哲則表示,若編列太多也是會被議員刪減。而現階段只能要求即使是違建,安全也要達到一定的標準,不然政府還是一定會拆。

(中天)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171207004927-260407

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2017-12-08

〔記者鍾泓良/台北報導〕柯市府去年公布「士林再生計畫」,預計將位於美崙街、華聲街的海砂屋華榮市場,透過公辦都更方式,改建為公共住宅及市場的十一層大樓,但居民抗議將帶來交通、消防安全問題,上月底在都市設計審議委員會遭退回。昨天該案再度進到都審會,都發局長林洲民決定尊重居民提出包括,取消人行道地面停車格、降低樓高等八點訴求,要求都更處及設計建築師配合,最後全案修正後通過。

會中,林洲民一一列出居民提出的八點訴求,認為建築設計等,建築師應該要有辦法配合在地民眾需求,居民頗在意的樓高問題,林洲民也認為依現有建築技術,應該有辦法維持耐震係數,但降低整體樓高。福佳里華榮居權會召集人周佳君表示,對林洲民願意配合居民意見,表示肯定。

華榮市場屬於百分之百市有地,數年前經鑑定為海砂屋,市場處評估補強不符合成本後,市府決定花費十五億元改建,規劃一、二樓為超市,三至四樓為圖書館及兒童托育中心,五至十一樓公共住宅,戶數一百一十二戶。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1158330

 

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老牌上市建商太設(2506)昨(6)日舉辦法說,太設總經理馬鴻榮表示,太設正在全力以赴拼出創業代表作-台北市士林雨農市場的市場用地都更案,如果整合完成,將來總銷規模將有100多億元,太設正儘量縮短整合時間,加快都更案推出。

昨天是太設多年來首度舉辦法說會,總經理馬鴻榮、財務副總經理陳清暉都親自出席,說明財務和營運計畫。陳清暉表示,太設月前已公告將陸續處分閒置土地,包括楊梅頭重溪5萬6,987坪土地、以及台北市信義區「太平洋商務中心」辦公室。其中楊梅陽光山林閒置土地為住宅區,預計12月28日公開標售,底價為19.69億元,至於「太平洋商務中心」標售底價是6.99億元。

馬鴻榮表示,太設目前都更案聚焦詔安街358坪都更案、雨農市場2,218坪都更案。其中,雨農市場都更案已投入整合多年,除太設為地主之一外、還有地主68位,希望能盡快整合。如果能整合完成,銷售額可達100多億元,對太設業績幫助將很大。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171207000231-260206

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國語日報舊大樓。(資料照,記者張嘉明攝)

2017-12-05 08:14

〔即時新聞/綜合報導〕國語日報董事會內鬥,目前中研院院士曾永義派已遭法院解除董事資格,董事長林昭賢被發現累計虧損達千萬元,教育部已向法院聲請解散董事會,而據報導,這所有的癥結點在於國語日報一筆達百億元的都更案,而教育部更出狠招,直接破局這都更案,讓各派無利可圖打退堂鼓。

    《自由時報》報導,國語日報4年多前向國有財產署購買舊大樓旁一塊土地,擬都更改建為教育大樓,估計都更市值80~100億,但未能在今年7月9日購地期限屆滿未能完成興建,國產署已發文國語日報,要以原價3億7千多萬元收回土地;這將使得百億都更案破局。

    《鏡週刊》報導,主導都更案破局的幕後藏鏡人就是教育部;國產署的土地雖然只有86坪,卻是整個都更案能否成局的關鍵,沒有這一筆土地,國語日報都更案的另兩筆土地將無法相連,目前,國語日報已緊急找來建商和律師,商討因應之道。

    原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2273511

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    2017-12-02 00:49聯合報 黃大洲/台北市前市長、台大名譽教授(台北市)
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    市區老舊房舍大多為私有,因此都更困難重重。 記者張世杰/攝影
    市區老舊房舍大多為私有,因此都更困難重重。 記者張世杰/攝影
     

     

    大都市的形成與發展,大致有三個重要階段與過程,即所謂的三心論。第一階段是「向心」,即人口陸續或快速集中,直到無法再容納為止。於是不得不向外圍擴大,或做必要的合併。原台北縣六鄉鎮併入台北市,即為明顯例子,此一過程即「離心」整合階段,但離心畢竟有其空間極限。

    很多大都市「離心」階段都以交通動線,把市中心和離心的市郊區連起來,但終有其拓展的空間極限,於是不得不回歸向市中心老舊房舍、交通擁擠阻塞的社區,加以重新規畫到重建更新,亦即「更心」(更新)階段。

    此階段的工作則非拆舊重新改建不可。因房舍土地多為私有,因此阻力很大,多數政府都視之為畏途。早期向心時期的私有房舍建築多低矮擁擠,若能適度提高容積率以及低利建築貸款作為誘因,自較易取得民眾的配合。

    以台北市為例,還有不少的老眷村以及公有地低矮木造宿舍,應該不難推動更新工作事宜,宜率先推動以便累積經驗發揮示範效果。我常經過的金華街就有一大排,隸屬法院早期興建現已破爛的高齡木造日式宿舍,記得我任職北市時,曾和當時的檢察總長劉景義研商並同意優先在該地段的更新工作,但時過廿五年左右,因人事異動,一片破舊的老房舍還在,不但影響市容,也糟蹋了好地段,具高度利用的經濟價值的空間,實在可惜!

    談到大都市形成過程中的向心、離心、與更心(新),更希望執政當局也不宜忽略台灣南部地區集村型鄉村聚落的更新工作。最近常有機會到鄉下集村聚落走訪,發現閒置失修高屋齡的簡陋舊式農舍頗多。雖有早期的社區發展計畫,解決了不少公共設施問題,但距離今日應有的現代化鄉村應具備的條件相差甚遠。

    至盼政府著力於都市老社區市區的更新之際,也莫忘農村聚落的更新工作,宜成立專責單位加以調查研究規畫,希能在不久的將來建構城鄉均衡發展的新台灣。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7339/2851614?from=udn-catelistnews_ch2

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    高市針對「危老屋重建」召開5場說明會。(都發局提供)

    高雄危老屋重建說明會地點。(都發局提供)
    高雄危老屋重建說明會場次表。(都發局提供)

    高市府僅花20天核准首件危老重建案,位於青年、自強路口的6棟透天厝,經認定危險建物後拆除,依程序申請「危老重建」,獲20%容積獎勵,將改為15樓集合住宅。都發局將辦5場說明會,邀請專家為民眾解說申請要領,首場本周六鳳山登場。

    都發局長李怡德指出,高雄屋齡30年以上老屋約17.5萬棟,為加速危老屋重建,高市率先全國於11月8日公告《危老重建計畫作業要點》,吸引不少民眾電話詢問,反應相當熱烈。

    一般認為危老重建與都更,同樣耗時、費力,且有高度不確定性,多持觀望態度。都發局說明,危老條例容積獎勵、賦稅減免等政策誘因已相當明確,行政流程更是大大簡化,都發局也成立專屬輔導團隊推動危老重建。

    都發局自12月起規畫5場說明會,分別前進鳳山、三民、左營、旗山及岡山等地,解說危老重建申請要領並比較與一般重建、都市更新間差異,讓屋主通盤瞭解後選擇最有利的重建方式,兼顧居住安全與環境品質,達到公私雙贏。

    首場說明會將於12月2日在鳳山行政中心登場,邀請營建署科長黃哲賢及首件重建案建築師孫培鈞到場,為民眾釋疑及解說申請要領,市府呼籲危老屋主把握政策利多,及早提出申請,也歡迎有興趣卻不知如何提案民眾,以及建築師、技師、不動產業者等專業人士共同參與。

    (中時)

    原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171130004764-260405

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    2017-11-27 23:10聯合報 記者王敏旭/新北報導
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    板橋新雅段簡易都更案前為12棟2至5層樓公寓。 圖/新北都更處提供
    板橋新雅段簡易都更案前為12棟2至5層樓公寓。 圖/新北都更處提供
     

     

    新北市板橋南雅南路「新雅段」3年多前簡易都更,從12棟2至5層樓公寓,變成地上15層、地下4層大樓,社區旁還留設寬敞的人行步道、250坪開放式綠地。原住戶鄭媽媽帶著當年的舊皮箱入住,她心滿意足說,「帶著回憶來到新家」。

    住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,當地房價依據實價登錄,6年屋齡的房屋每坪成交價約55萬元;未都更前的30餘年老屋每坪約30萬元,都更後價格可望翻漲近一倍。

    板橋新雅段原是30多年老舊房子,共有50戶人家,不僅耐震力不足,上下樓機能也不方便,住戶採取簡易都更重建途徑,主動尋求廠商協助,從提出申請到取得使用執照3年多的時間,成為共有89戶的新大樓。

    鄭媽媽說,21歲結婚後與先生從新竹新埔來到新北市板橋工作,也在此落地生根,舊房子改建新房子後,特地帶著當年來到台北的舊皮箱,重新踏入新家,要將家的記憶傳承給孩子。

     

    板橋新雅段簡易都更案後,現為地上15層、地下4層新大樓。 圖/新北都更處提供
    板橋新雅段簡易都更案後,現為地上15層、地下4層新大樓。 圖/新北都更處提供
     

     

    新北市政府都更處長張溫德說,都更途徑有很多種,新北2013年推出簡易都更政策,協助老舊房子改善居住安全,只要面積達500平方公尺以上,住戶百分之百同意,就可以使用較快速的方式都更。

    都更處說,2017年5月配合中央推出都市危險及老舊建築物加速重建條例,11月16日已公告申請資料、範本,只要結構安全評估未達標準或屋齡30年以上、沒有電梯等條件,就可以進行危險或老舊房屋重建。

    發展科長洪宜萍表示,簡易都更後的大樓強化耐震係數、防火性能,也做到環境友善與居住品質,簡易都更推行至今已有31案申請,6案施工中、2案順利完工;危險與老舊都更方案公布後,目前則有1例正在申請。

    原文網址:https://udn.com/news/story/11322/2843010

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    2017-11-26 08:14:39 經濟日報 記者郭及天/台北報導
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    信義路與安和路附近的臨江街夜市。 記者黃威彬/攝影
    信義路與安和路附近的臨江街夜市。 記者黃威彬/攝影
     

     

    除了一些商業大樓閒置商場小面積交易熱絡,也有一些傳統市場攤位,在高租金收益、未來有潛在都更整合題材下,吸引投資客進場,以位於松隆路的永利市場攤位來說,過去幾年行情多在每坪60萬元以上,近年已漲至74萬元,士林福華市場攤位四年前僅每坪22萬元,今年成交行情已達60.9萬元。

    德天國際地產總經理田揚名表示,位於住宅區內傳統市場通常屬於早期舊有市集,非台北市市場處管轄的市場,產權多以持分買賣,市場攤位租金投報率相當不錯,小小一個攤位月租1至2萬元,以松隆路永利市場為例,市場土地分區為住三之一,今年成交價每坪74.9萬,總價不過150萬~200萬元,換算投報率高達10%以上,永利市場屬於早市,中午過後休市,如果像臨江街一日三市(早市、黃昏、夜市)型,每日租金就可高達5,000~6,000元。雖永利市場所有權人人數多,松隆路兩側多為單純住宅產品,但仍有開發商介入整合機會。

    田揚名表示,整合效益帶動閒置商場及傳統市場攤鋪交易熱絡,近期中長期置產的資產管理公司或投資人逐漸增加,有出租收益、未來可期待收益性價值物件,仍吸引逢低買進買盤。

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    2017-11-24 00:00聯合報 記者張世杰/台北報導
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    全國屋齡超過30年以上老屋數萬棟,改建刻不容緩,中央通過今年5月公布施行「都市危...
    全國屋齡超過30年以上老屋數萬棟,改建刻不容緩,中央通過今年5月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(危老條例),建蔽率及建築高度得酌予放寬,由地方政府訂定標準。 圖/本報資料照
     

    中央今年通過「危老條例」,讓老屋改建多一項選擇,北市都發局擬放寬住宅區的建蔽率、高度比,昨天首次在北市都市計畫委員會報告,委員皆一致認同。都發局表示,待市政會議通過會,將送至市議會審查,盼年底前完成修法。

    全國屋齡超過30年以上老屋達數萬棟,中央今年5月公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(危老條例);至於建蔽率及建築高度得酌予放寬,由地方政府訂標準。

    目前台北市各住宅區有不同建蔽率,從30%至50%不等,都發局擬放寬,當建築基地面積小於500平方公尺,可依原建蔽率重建,但不得超過60%;若基地面積大於500平方公尺,可依原建蔽率重建,但不得超過50%。

    都發局解釋,依據中央危老條例,必須所有權人100%同意,但改建最大癥結在於整合,尤其許多老屋基地小,若不適度放寬建蔽率,一樓可使用的面積反而減小,因此決定適度放寬。

    委員郭瓊瑩指出,危老條例上路後,許多小基地獲得改建機會,但類似民生社區老舊社區恐失去「味道」;都發局表示,民生社區的都市計畫有規範,若改建時,必須同結構體的房子一併拆除,無法獨棟改建,影響不大。

    都委會主席、副市長林欽榮表示,原本北市府思考循都市計畫程序處理,後來決定修訂「台北市土地使用分區管制自治條例」,更符合民意,並要求都發局加速修法。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7323/2836723

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    Foto

    大台北都會區的都市更新案,最近邁向開花結果的高峰期。根據住展雜誌今(23)日公布的最新統計,截至今年11月20日止,大台北都會區已推出銷售的都更案量累積達985億元,預計至年底前還有約110億元的新案量體釋出,估計全年都更案量可衝高逾1,000億元,不僅是首度突破千億,更創下史上年度最大量的紀錄。

     

    住展雜誌企研室經理何世昌表示,都更案現在才爆量,紛紛開花結果,其實是「收割」上一波多頭的成果。受惠於上一波房市多頭所賜,當時因房價高、市場氣氛好,建商比較願意給予屋主較好的條件,而提高屋主參與都更的意願。

    住展調查指出,在大台北各行政區中,今年都更案量最高的是松山區,「華固名鑄」、「勤耕延吉」、「潤泰敦峰」三件指標案累計達270億。新莊則以220億元居次,二百多億量體由「泰舍至善元」所貢獻。第三高則是新店的85億,案源為「冠德創新殿」、「冠德市政廳」,是今年大台北唯一釋出的公辦都更案。

    註:圖說:圖為「華固名鑄」。(圖/華固提供)

    原文網址:https://m.ctee.com.tw/focus/fdc/167924

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    作者:MyGoNews方暮晨
    時間:2017-11-21

    內政部規劃依都委會決議,辦理新竹公道三都計案聽證程序(圖:內政部)
    內政部規劃依都委會決議,辦理新竹公道三都計案聽證程序(圖:內政部)

    【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部都市計畫委員會於2017年11月21日召開內政部都市計畫委員會第912次會議,有關新竹市政府所提「擴大及變更新竹(含香山)都市計畫(第二次通盤檢討暫予保留案第一案部分住宅區、道路用地、河川區、非都市土地為園道用地、河川區兼供園道使用)(配合公道三(竹光路延伸銜接至景觀大道)新闢道路工程)案」,委員會認為新竹市所提之方案尚有爭議,且涉及技術性、專業性之事證或爭點,認有舉行聽證之必要,因此決議由內政部依內政部舉行聽證作業要點,辦理聽證。
     
    內政部指出,該都市計畫案經內政部都委會專案小組於2016、2017年召開多次會議,獲致初步建議意見,因持贊同或反對意見之民眾意見分歧,且涉及交通專業技術性之事證或爭點,符合內政部舉行聽證作業要點第3點第1項第2款之情形,並斟酌同點第2項之規定,認有舉行聽證之必要。21日召開的第912次會議,委員會即採納專案小組建議,決議辦理聽證。新竹公道三的都市計畫案,將成為內政部第一個辦理聽證的案件。
     
    內政部表示,內政部舉行聽證作業要點於2016年10月31日訂頒,目的是落實正當法律程序、強化土地決策正當性。此外,為強化聽證程序的公正性,內政部也於同年10月27日遴選出第1屆聽證主持人。同時,為充實內政部辦理聽證程序之量能,2017年4、5月舉辦兩場部內聽證工作坊,並透過反覆討論,於10月完成供部內同仁參考的作業手冊,以增進部內同仁辦理聽證知能。
     
    內政部強調,聽證程序在不同行政決策領域的運作方式都相當不同。對於涉及大量當事人的土地案件,實際操作上如何兼顧各方利益、達到正當行政程序的要求,都需要透過相當程度的整備,才有可能建立起人民對於聽證制度的信心。內政部將以嚴肅、認真的態度,辦理新竹公道三都計案的聽證程序,聽證結果將再併全案提請內政部都委會審議。未來該案件相關的聽證資訊,將公開在內政部全球資訊網的聽證專區(http://www.moi.gov.tw/chi/chi_legal),關心本案的民眾可以隨時上網關注。
     
    內政部說明,該都市計畫案係新竹市政府為辦理新竹市生活圈道路系統建設計畫,新闢公道三(竹光路延伸銜接至景觀大道)道路,而變更部分住宅區、綠地用地為道路用地及公園用地。該案經1994年該計畫區第一次通盤檢討時決議保留,又於2009年第二次通盤檢討時決議暫予保留、另案辦理。新竹市政府為加速道路開闢工程進行、避免延宕,依2009年都委會決議,並經新竹市都委會2016年6月24日第255次會議審決通過後,提送計畫書、圖請內政部都委會審議。

    原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/123116/

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    2017/11/20 11:37 鉅亨網記者張欽發 台北

    行政院長賴清德初步敲定都更條例修正案,將採取 4 大方向推動都更,其中以擴大租稅減免最受矚目,將透過房屋稅減半徵收最長 12 年等具體做法,加速都更的進行,這是明確以租稅誘因刺激參與都更的意願,但房屋稅減半 12 年延長期結束後,還是會面臨房屋稅暴增問題,因此,房仲業者建議,對於自住型的都更住戶的租稅優惠應加以延長。

    目前建商投入都更整合意願低、誘因不足,主要是老屋都更後變身「新豪宅」,房屋稅失控暴增,據統計,未來住在高房價地區的住戶每年可能必須多繳 4、5 萬元的稅賦,也因此嚇跑了一般住戶的都更意願。

    為此,政府以租稅減免推動都更,以房屋稅減半徵收最長 12 年等具體作法,可以提高建商及住戶投入都更的意願和誘因,但賴清德的都更修正方向,與前行政院長林全所提出,參與都更者的房屋稅和地價稅減免,將從現行的 2 年減半,延長為只要參與者持續自住、不轉手,可終身享有減免的方向並不相同,且有進一步的修正。

    但是,房屋稅減半 12 年延長期結束後,還是會面臨房屋稅暴增問題,政府應該進一步擬定配套措施,全國不動產企研室主任張瀞勻就指出,為了加速都更,獎勵都更戶,政府可採取自住優惠,在房屋稅減半優惠 12 年後,若都更戶持續持有並且具備自住事實,可以稅賦持續減半至售出為止。

    而住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,新屋的持有成本一定高於老屋,除房屋稅外,管理費也是新負擔,都更戶應已多有心理準備。至於稅負部分,政府除延長年限外,設定扣除額,針對自用戶多所優惠,也能達到鼓勵效果。

    台灣房屋智庫發言人張旭嵐。(鉅亨網資料照)
    台灣房屋智庫發言人張旭嵐。(鉅亨網資料照)

    台灣房屋智庫發言人張旭嵐則表示,房屋稅減半雖然並非永久,不過多少有緩衝作用,也足以讓屋主規劃處理資產財務問題,過度的優惠只怕有失公平性。

    據內政部統計,未來 30 年內,台灣約有 740 萬戶老舊建物,若要全面更新,每年須執 25 萬戶的都更;因此,行政院對於都更條例的修正,將採取 4 大方向包括提供金融協助、強化爭議事前處理機制,以及縮短釘子戶處理流程等推動都更,其中以擴大租稅減免最受矚目。

    原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/13773

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    鉅亨網2017/11/19 12:19

     

    鉅亨網 / NOWnews

    鉅亨網 / NOWnews

    政府加速都更、重建的進行,藉以帶動內需動能,內政部並已擬具目標,先透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」拋磚引玉,達到一年 500 案、1 萬戶的目標;而對於都更條例修正案通過後,也有達成高目標的期望,房仲業者指出,不管都更或重建,要注意 4 件事,其中,整合者的品牌與過去實績及引用的條例都是注意的重點。

    政府將都更列為住宅政策的重點推動項目之一,除以「都市危險及老舊建築物加速重建條例」加速都更進行,行政院長賴清德日前與民進黨立委協商敲定都更條例修正案,將採取 4 大方向包括提供金融協助、強化爭議事前處理機制,以及縮短釘子戶處理流程等推動都更,其中以擴大租稅減免最受矚目,將透過房屋稅減半徵收最長 12 年等具體做法,也以每年 500 案為目標,讓都更能量倍數成長。

    在全台房市景氣谷底盤整同時,對於建商投入都更未必是不好的時機,主要原因在於投入合建和都更投入資金成本低,但地主對居住和資金需求的迫切性,仍是能否成案的關建因素。

    當建商來敲門,住戶要注意下列事項:
    一、老屋重建條例還是走都更程序

    信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,當建商來敲門,住戶要先清楚是要走的是百分之百同意的老屋重建條例,還是走都更程序,若是百分之百同意的則整合風險較低,速度較快,對於參與整合或整合者都是相對可行性較高的方式。若是走都更程序則時程較長且風險高,一旦有不同意戶,後續難免會有整合風險。

    二、整合建商的品牌和實績

    同時,曾敬德也強調,住戶要注意整合者的品牌與過去實績,大公司優先選擇,可以降低不必要的風險。但都更可能是整合完後由整合者整包賣給開發商,但還是要留易整合者過去是否有實績。可以多家比較,看誰提供的條件最好。

    都更案執行,住戶要注意整合者的品牌與過去實績。(鉅亨網記者張欽發攝)
    都更案執行,住戶要注意整合者的品牌與過去實績。(鉅亨網記者張欽發攝)
    三、可採取自辦都更

    全國不動產企研室主任張瀞勻指出,目前都更窒礙難行,最大主因就在於權利分配,其中不乏是建商因景氣浮動,增減所給予的優惠坪數,以及 1 樓、頂樓住戶認為「1 坪換 1 坪」坪數分配不均,導致原住戶都更意願低落,使得都更困難重重。

    張瀞勻也建議,都更戶可採取自辦都更的方式,由都更戶主導建築型態,可免於建商從中分食利益,肥水不落外人田。

    四、一定要交付信託

    大家房屋企劃研究室主任郎美囡則提醒,為了掌握更新進度與實質內容,最好能盡量參與公聽會,並且與專業單位諮詢,如果順利進入更新,全案一定要交付信託,比較安全。

    依內政部不動產資訊平台資料顯示,從 2009 年第 1 季至今的 8 年半的時間,台北市 40 年以上屋齡的老宅,從 7.2 萬戶增加至 26.2 萬戶,暴增 2.6 倍,未來 10 年北市還有 33.4 萬戶,屋齡也將邁入 40 年以上。

    台北市住宅老化的狀況正加速之中,但是對比拆照數量來看,台北市過去幾年每年拆照數量僅 1000 餘戶,翻新效率遠不及老化速度。老宅因為早期設計或相關法規未健全的狀況下,可能存有安全性的疑慮或功能性不足的問題,如公寓產品缺乏管理與電梯等設施,從許多層面來看老宅都有翻新或重建的需求,而都更的推動更是目前政府積極推動的房市政策之一,透過稅負的減免、程序的簡化等,希望可以讓都更可以加速推動。

    原文網址:https://www.nownews.com/news/20171119/2647062

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    台鐵高雄車站東側舊宿舍區的都市更新案將採地上權委外開標,總面積達2.77公頃。圖為位在高雄市三民區的台鐵都更土地(中間偏左側土地),右側台鐵一列火車正行經該地旁。(王錦河攝)

     

    台鐵高雄車站附近精華土地準備招商開發!台鐵昨(19日)指出,高雄火車站東側舊宿舍區的都市更新事業,將採地上權委外開標,總面積2.77公頃,為第二種特定商業區,建蔽率50%、容積率300%。台鐵規畫民間投資金額75.74億元,50年內可增加政府稅收37.31億元,招商文件11月21日起開賣。

    民間投資金額75億

    該案在高雄市三民區,基地範圍東至長明街38巷,西至建國二路190巷,南接長明街,北接大港街及長明街38巷5弄。採都市更新設定地上權,並公開評選民間業者投資建設營運。

    台鐵指出,該案經財務模擬,民間投資金額共75.74億元,包括興建期投入工程費用56.95億元,與繳納開發權利金18.79億元,內部報酬率(IRR)約8.20%。為降低投資負擔,開發權利金可分期繳納,也不收取營運權利金;土地租金50年共約10.93億元,收取方式為興建期公告地價3%、營運期5%。

    4大利多進度無礙

    台鐵表示,計畫案開發成功後,以50年評估,可創造稅收37.31億元,並帶動觀光休閒及藝文消費產業產值5.28億元,亦可促進每年1322人就業機會;預估興建期4年,2021年完工營運。

    該案可發展複合式百貨娛樂商場、商旅辦公大樓及3C資訊複合商城等建物。

    台鐵預期該案將帶動高雄市中心發展,除了位處黃金地段,開發範圍全部屬於國有土地,開發主不需另外整合;還有機會透過容積獎勵爭取更高容積率;另該案為公辦都更,且不需再經任何都市計畫項目變更等4大利多。

    該案招商文件公告販售訂於2017年11月21日至2018年4月20日。有意投資者,先將招商文件工本費每份3000元匯入主辦機關台鐵企劃處開發科帳戶,匯款後持單據於公告期間內至主辦機關親自領取文件。

    高市都發局指出,過去高雄火車站兩端,因噪音、空間隔閡難以發展,車站周邊先天條件不好,小巷多且沒有活路,未來隨著鐵路地下化,將打造鐵路綠廊帶,原本嘈雜區域將變成第一線精華地段,帶動周邊環境改善。

    可望帶動周邊房市

    因此,都發局樂觀看待此都更案,希望能縫合高雄南北空間紋理外,亦能帶動鐵道周邊更新再發展。不過,目前尚在前置階段,未來都更審議重點,除了既有法定程序、權利分配及財務計畫外,將特別關注開發量體與新台鐵車站整體意象的融合,及其對周邊環境衝擊,如停車及交通問題等。

    住商機構高屏澎區協理林祺博認為,高雄市未來發展與鐵路地下化息息相關,將南、北高重新串連回來,此都更預定地位在高雄市區正中央,周邊多是2、30年老屋,未來若有新成屋加入,可望帶動區段房市行情,長遠來看對房市是利多。

    (中國時報)

    原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171120000315-260107

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    2017-11-20 00:47經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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    房市景氣轉佳慢慢變好,總銷高達300億~400億元的「忠孝正義都更案」(正義國宅都更案)明年正式啟動銷售。三圓機構董事長王光祥表示,該案確定明年進行預售,全案正施工中,預計2020年完工。該案後續銷售率也將成為房市景氣風向球。

    延宕超過20年,位於台北市忠孝東路三段、有史上「最牛」都更案之稱「忠孝正義都更案」在今年第3季拿到建照並動工。王光祥表示,該案已進入連續壁的工程施工中,工期約三到四年,預計2020年將會完工。

    經濟日報提供
    經濟日報提供
     

    這個眾所矚目的「台北市正義國宅都更案」,歷來被業界喻為「地段最好、爭議最大」的都更案,而明年即將開始預售,堪稱千呼萬喚。據悉,921大地震後,當時的正義國宅被判定為危樓,從此進入漫長的「都更」期,期間風波不斷,如今塵埃落定、開出花朵,將可望成為東區新地標。

    「Diamond Tower」將打造成為兩棟地上30、31樓,地下七樓的複合式住商大樓,其中一棟由財政部分回,另一棟為雙塔大樓;雙塔大樓一到四樓為商業設施,五樓為門廳,六樓以上為住宅,其中A棟規劃100~150坪、B棟為30~60棟,地下室有556個停車位,全案完工後,將成為東區新地標。

    王光祥指出,鑒於房市景氣逐漸復甦、往健康正向方向發展,「Diamond Tower」確定在明年進行預售;至於外傳該案每坪至少200萬元以上,他表示,目前該案尚未定價,「不是我要賣多少,客戶就會買單,價格還是要看屆時推出時的市場景氣,以及消費者接受度才能做決定,不過若有機會的話,希望新案可以擠進台北市豪宅榜前五名位置。」

    市場初估,「Diamond Tower」總銷約300億~400億元;三圓機構總經理王雅麟表示,該案由日本大林組施工,並請來日本丹下憲孝建築師事務所規設計,加上節能、養生、隔音等概念,未來完工後將成北市重要地標;商場招商部分,規劃打造成紐約「第五大道」的氛圍,現已積極與國際名品洽談中,也不排除與鄰近百貨公司合作。

    「忠孝正義都更案」實施者為龍麟建設,地主為龍麟建設、山圓建設、原住戶地主,以及國產署和台北市政府;其中包含龍麟建設在內的地主的土地持分約754坪(其中原住戶地主占27%~30%),國產署約逾700坪。

    原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/2828441

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    台大溫州街22巷4號宿舍被提報為俞大維故居,北市文資會13日表決通過登錄市定古蹟,後續將送文化部提報國定古蹟。(北市文化局提供)

     

    爭議多時的俞大維故居案,最終指定為市定古蹟,藝文人士拍手叫好,受影響的建商和周邊住戶則無奈至極,認為合法都更案跑了10年,卻因突來的文資提報推翻結果,「不知未來何去何從」,未來將召集相關權益人研商,循法律途徑向政府求償。

     

    溫州街22巷4號為台大教職員宿舍,2006年台大盤點老舊宿舍時,文化局針對該處進行文資審議,確認無價值,後續畫入都更範圍,相關程序跑了10年,已領到建照和拆照,不過文資新法上路後,有民眾重新提報文資,該處從7月起列為暫定古蹟,都更案中止至今。

    居住11年的住戶代表陳先生激動說,當初他們相信政府,認為合法的都更程序沒問題,拿了權利金到外購屋,背負30年龐大貸款,今年卻突然被提報俞大維故居,隨便就推翻結果,現在都更案走不下去,住戶要何去何從,「我們的人生要怎麼走下去?」

    都更實施者、桓億建設董事長陳志瑤會後說,對結果非常無奈,市府說要創造雙贏,但古蹟移動方案根本不可行,該基地只有470坪,怎麼動都會受影響,何況移了還有土地持分等複雜問題。

    他不滿,難道文資法才是法律,都更、建築相關法規就不是法?明明走過冗成的合法申請程序,現在卻平白犧牲老百姓權益,將採取法律途徑向政府求償。

    文化局副局長田瑋說,文資新法有漏洞是事實,可想見後續會有漫長的法律程序,呼籲中央對文資法要盡速審視,研擬完整配套,文化部和內政部修法時,應將開發和文資議題慎重再思考,否則只會造成雙輸、三輸局面。

    (中國時報)

    原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171114000482-260107

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    台大溫州街22巷4號宿舍被提報為已故國防部長俞大維故居,北市文資會13日續審該案,經表決通過登錄市定古蹟,後續將送文化部提報國定古蹟。由於該案牽涉都市更新,市府將協助相關單位研擬古蹟遷移草案,提報中央審查,盡量不影響都更範圍。

    盡量不影響都更範圍

    該處曾為台大教授俞大綵宿舍,俞大維任職國防部長期間,曾與胞妹俞大綵同住,文化局2006年曾審議確認無文資價值,3年後被畫入都更範圍,今年6月已領到拆除執照,不過近期有民眾重新提報文資,藝文界發起保存聲浪,北市文資會上月審議,決議直接向中央提報國定古蹟,卻遭文化部指「不符程序」。

    文資會13日續審,委員一致同意該處具文資價值,不過委員蘇瑛敏、蔡元良認為,建築歷經多次改建,價值不在建築本身,而是居住者的精神,傾向登錄為歷史建築。不過,薛琴、黃英霓、李乾朗等委員認為,應指定為市定古蹟,再向文化部提報國定古蹟。

    對於指定古蹟可能影響都更開發,文資委員、都發局長林洲民說明,若給予文資身分,又保留建物的移動彈性,讓建物在原基地旋轉90度,對都更範圍影響較小,技術上也可行,並能同時達到文資保存與都更的雙贏。

    將再提報為國定古蹟

    文化局副局長田瑋說,根據文資法36條,古蹟可提出遷移或拆除計畫,各縣市有不少古蹟移動前例,未來可提報遷移計畫到文化部。

    經過約3小時討論,主席、副市長鄧家基宣布表決確認文資身分,現場有投票權的共16人,最終11票同意、5票不同意,達3分之2同意門檻,確認登錄市定古蹟,將向文化部提報為國定古蹟,文化局表示,後續會協助相關單位擬定古蹟遷移草案,再向中央送審。

    (中國時報)

    原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171114000460-260107

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    2017-11-13 23:56聯合報 記者林敬殷/台北報導
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    行政院長賴清德表示,準備成立國家級都更中心,協助有意都更的公司解決困難。 本報資...
    行政院長賴清德表示,準備成立國家級都更中心,協助有意都更的公司解決困難。 本報資料照片
     

    行政院長賴清德昨天表示,近期努力修法,成立國家級都更中心,加速都更作業;內政部也說,公股銀行規畫最快在明年三月成立「台灣金融聯合都更服務股份有限公司」,藉由公股銀行社會信賴感,成立具公信力的公司,展開危老重建與都市更新業務。

    內政部昨向行政院報告政策內容,賴清德出席建築金石獎時表示,他下午與內政部長葉俊榮商談都更問題,台灣有數十萬棟屋齡三十年以上的老屋需要都更。內政部訂定都市危險及老舊建築物加速重建條例,行政院準備成立國家級的都更中心,協助有意都更的公司來解決困難,以及都更條例,目前都在立法院審議中。

    內政部說,都市危險及老舊建築物加速重建條例今年五月公布施行,明年以推動五百案為目標,預計可協助約一萬戶危險及老舊建築物的重建;此外,內政部擬訂「建築物耐震重建輔導試辦計畫」,編列約新台幣二點五億元投入補助地方政府辦理結構安全性能評估及重建計畫擬定。

    內政部說,都市更新政策將分為兩個面向分別推動,其一為設立「國家住宅及都市更新中心」,擴大公辦都市更新能量,設置條例草案已送立法院審議,規畫於明年上半年正式設立,推動林口世大運社會住宅都更案。其二是推動「都市更新條例」修法,將在行政院會通過後,送請立法院審議。

    內政部說,台灣金融聯合都更服務股份有限公司業務範圍涵括前期整合、興建計畫與營建管理,形成金融都更「一條龍」服務,與住都中心將形成推動危老重建與都市更新的兩大支柱。

    原文網址:https://udn.com/news/story/6656/2816816

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