目前分類:00 都更-合建-容積移轉-老屋健檢 (305)

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2016-11-03 11:25中央社 台北3日電

營建署今天表示,已辦理「105年度都市更新投資說明會」,推出11案位於精華地段的都更案投入明年度招商,預估總投資金額達新台幣200億元。

內政部營建署 2日於台北國際會議中心舉辦「105年度都市更新投資說明會」,推出11案位於精華地段的都更案投入106年度招商。

營建署表示,預估11案總投資金額達200億元,希望吸引民間產業投資,帶動產業及都市發展。

營建署解釋,106年度中央政府將陸續推出「臺北市中山女中南側地區都市更新案」及「台電嘉興街學生宿舍都市更新案」2案。

營建署說明,地方政府則主導推出「台大紹興南街公辦都市更新案」、「台北市中山區中山段四小段479地號等7筆土地都市更新案」、「捷運大直北安段公辦都市更新案」、「捷運科技大樓瑞安段公辦都市更新案」、「台北市南港轉運站東側商業區土地公辦都市更新案」、「新北市永和新生地(大陳義胞社區附近地區)更新單元1、3、4範圍都市更新案」、「台中市豐原火車站都市更新招商計畫案、台南市古堡段營改土地更新規劃招商案」、「宜蘭市蘭城之星更新開發計畫案(更新單元一)」等9案。

營建署指出,國內重要投資廠商在說明會上也表達有投資興趣,希望能帶動未來投資高潮。

精華

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2065120

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好房網News記者賈蓉/整理報導

買房大力砍房價,不只能省下每月房貸費用,更能活用資金重新裝修房屋,不過專家提醒,民眾若想購買30年以上的老屋,必須把裝修費用抓得更為嚴苛,平均一坪至少要多花8萬~10萬的成本,購買時必須仔細評估財務能力,才能住得舒適又安心。
裝潢費用隨著屋齡而增長,30年老屋「每坪至少8萬~10萬」。(翻攝自Youtube
裝潢費用隨著屋齡而增長,30年老屋「每坪至少8萬~10萬」。(翻攝自Youtube)
買下人生的第一間房,才知道裝修費用十分驚人!漂亮家居總編輯張麗寶在TVBS《地球黃金線》中表示,一般人購買15年以上的中古屋,第一個碰到的就是管線、門窗、衛浴、廚房更新的工程,這類工程每坪約需花費4萬~5萬元。
但若裝修的房屋為30年以上的老屋,因為多半還會有漏水、採光、格局較差的問題,所以行情預估為每坪8萬~10萬元左右,「而且這是不含裝飾工程、木作櫃等項目的費用」。
不過張麗寶提醒,其實這筆翻修費用是不該省的必備項目,尤其多數民眾經常詢問,「管線快15年了,到底要不要更換?」,但必須先自我評估「到底要住幾年」,如果還要住10年以上,最好下定決心重新翻修,否則若要在居住期間局部施工,將造成生活上很大的不便。
至於選定設計師、工班後,應該要如何付款才能保障自己的權益?律師吳俊達接受蘋果日報採訪時建議,屋主應在合約中列出各個階段應完成的項目及收款比,要求在請款之前,就要把前期應完成的項目進初驗,90%的項目合格才付款,「驗到哪,付款到哪」。
 
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2016-10-20 20:25經濟日報 記者郭及天╱即時報導

新北市最大規模公辦都更案「勝開大地」的都更整合成功經驗,吸引國外官員參訪取經,銷售業者表示,該案是永和區少數具綠地和河岸景觀的鋼骨結構大樓,雖未強調讓利、接近採不二價銷售,但目前已有近四成銷售率。

永和新生地大陳社區單元二都更案「勝開大地」是新北市規模最大的公辦都更案,今日由新北市政府帶領30位來自17國的都更建築相關官員參訪,不少外國官對於能在四年內完成3,000坪土地、180戶原住戶整合表示不可思議。

負責銷售的創意家行銷專案經理吳穎杰表示,該案自7月在基地鄰近租店面潛銷、9月接待中心完成正式公開以來,總規劃720戶,扣除原地主分回的320戶可售戶數,迄今已出售120戶,周來人平均百組,並以每周8至9戶的速度去化,多數都是附近區域客,甚至不乏為了在附近買車位而買房子的客戶,有能力的買方,有逐漸出籠的趨勢。

吳穎杰表示,永和最高開價約每坪80萬元,如鄰近正興建中鋼骨結構的三輝建設案最高開價可望上看八字頭,「勝」案擁有仁愛公園和新店溪景觀,開價每坪55萬至68萬元,相對親民,加上基地位於永平路、保安路口,有「永保平安」的巧合,雖然未特別強調讓利,仍在勝治機構的地建商品牌,仍吸引不少在地客源購買。

新北市府都更處表示,該案原為大陳義胞居住的住宅區,公有地約占53%、私有地約占47%,但增建嚴重,防災安全嚴重不足,居住環境髒亂,經過四年的整合與住戶溝通,全數同意。單元二成功經驗,對於周邊持續推動總面積還有2.1萬坪的其他單元都更將有激勵作用,並帶動永和發展,目前單元一、三、四於9月已舉辦招商說明會、評選實施者;單元五、六、七則視前期招商進度,再決定時程。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2037388

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2016-10-17 10:09經濟日報 記者郭及天╱即時報導

寛頻房訊總經理游世一。記者郭及天/攝影
寛頻房訊總經理游世一。記者郭及天/攝影
 

寬頻房訊總經理游世一投入都更領域,將成立台北市土地開發都市更新協會,他表示,容積限縮是都更停滯、房價難跌的主因,建議政府應善用容積手段,利用都更規劃更多只租不售社會住宅。

台北市土地開發都市更新協會預計本周二成立,游世一將擔任首屆理事長,他指出,該協會成立的目的希望成為房仲業從業人員投入都更整合的平台,除了過去多為建設公司的土地開發人員從事更新整合外,也讓深耕商圈房仲業經紀人投入,成為另一股都更整合的力量。

游世一表示,國內每一筆土地都更給予容積獎勵都不一樣,相當混亂,「每一坪能換幾坪」應當簡化且固定。國內都更政策需徹底改變,才能解決目前都更停滯、房價居高不下,以及城市競爭力不足的問題,從國外都更經驗來看,上海、香港和新加坡都更能夠快速完成,是因給予「高容積」誘因「圖利百姓」,然而台灣的都更委員專家卻一再師法歐美國家的「低容積」政策方向,導致民間地主、開發商參與都更的誘因不足。

游世一表示,提高容積後的更新,應將食衣住行的商業機能都融合設計在建築裡面,地下室廣設停車位、一樓大量規劃綠地,多出來的容積政府分回作為租不售的社會住宅,解決台北居住和高房價的問題。

他認為,台灣房市仍然動彈不得的最大因素就容積太低,都市計劃專家學者停留在上世代的觀念,用鄰里長、總幹事的觀點在作台北市都市計劃。台北市這十幾年來在忠孝、仁愛、信義等門牌主幹道的新供給房屋總共才幾百戶,因為容積遭限縮房價才居高不下,提高供給是解決高房價的最好方式。

對於目前房屋稅制調整後影響民眾都更意願,游世一表示,政府政策應該是要讓民間把心力放在多賺錢,而不是放在逃稅,如今很多會計師的業務都在作不動產節稅,若重稅方向不改,企業只能靠處分資產獲利,台灣城市的競爭力就會持續消退。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2028591  

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2016-10-15 18:01經濟日報 記者江碩涵╱即時報導

中華都市更新全國總會今(15)日舉行「安家固園都更論壇」,邀請內政部次長花敬群專題演講社區自力更新的整備與期待,並有學界、產業界、實務界、民意代表來共同討論「公辦都更」、「民辦都更」、「自主更新」方向。

中華都市更新全國總會吳錦宗表示,今年發生206南台大地震,加上政府公告土壤液化潛勢區後,全民防災意識提高不少,新政府也多次提出都更法令將列為執政後優先處理問題,顯見對防災防害重視。

他說,今年「龍腦」、「永春案」、「內湖合家歡」等依法拆除「拒遷戶」,提振了自辦、民辦都更信心,加上政府大力推動社會住宅、公辦都更,都更出現新契機,藉由這次民間、學者、官方、產業界座談,希望加快都市更新腳步。

吳錦宗說,近來環太平洋地區地震愈來愈頻繁,台灣房子也愈來愈老,老屋健檢是防災型都更重要一環,人都要經常作健康檢查了,更何況是每天在住的房子,更需要健檢,「老屋健檢」,確實有其必要性和重要性。

都更總會建議,若老屋健檢發現問題,政府應搭配獎勵的配套措施,如政府可比照海砂屋,有安全問題的老屋若在五年期限內更新重建,可考慮給予30%的容積獎勵等配套措施,老屋健檢出來的問題,政府就依評估予獎勵,讓真正有居住安全問題的老屋住戶願意都更,以獎勵、溝通的方式,並且妥善使用法律所賦予政府的強制拆除的公權力,多管齊下,將老舊危險住宅進行重建,才是預防天災地變的根本之道,也才是真正保障台灣人民生命安全。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2026030

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2016/10/14 14:58:14 聯合報 記者徐葳倫╱即時報導

位於文山區的安康平宅屋齡超過40年,北市府將安康平宅周邊地區列為公辦都更計畫,今...

位於文山區的安康平宅屋齡超過40年,北市府將安康平宅周邊地區列為公辦都更計畫,今天早上舉辦B、C基地開工典禮,預計未來作為原平宅住戶中繼安置使用。記者徐葳倫/攝影

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位於台北市文山區的安康平宅屋齡超過40年,北市府將安康平宅周邊地區列為公辦都更計畫,共9塊基地分期更新改建。位於興隆路四段巷內的B、C基地佔地3351平方公尺,將劃為112戶,將進行整建工程做為中繼住宅,工程預算2500萬,預計明年4月完工,屆時將作為原平宅住戶中繼安置使用。

去年因颱風造成安康平宅建物損壞,出現屋頂漏水等問題,環境也亟需改善。北市府決議以整建維護取代拆除重建,包括B、C基地各附掛1部8人座電梯,並加設空中迴廊串聯電梯與各住戶單位,同時就外觀補強,改善屋頂漏水、梯間照明並增設無障礙坡道等。

台北市副市長林欽榮致詞時表示,去年颱風造成原建物屋頂嚴重漏水,今年動支第二預備金2500萬元整修建物外牆。今年也編列2500萬元預算補強內裝,並增設智慧水錶、電錶等,提供全面智慧社區服務,希望議員能多支持預算。

林欽榮強調,二備金2500萬元、預算編列2500萬元,共5000萬元即可讓B、C基地再延壽2、30年,並提供112戶居住空間;整建的總花費僅拆除重建的七分之一,效益高、也讓住戶住得有尊嚴,希望安康平宅成為平宅都更的新典範。

 

位於文山區的安康平宅屋齡超過40年,北市府將安康平宅周邊地區列為公辦都更計畫,今...

位於文山區的安康平宅屋齡超過40年,北市府將安康平宅周邊地區列為公辦都更計畫,今天早上舉辦B、C基地開工典禮,預計未來作為原平宅住戶中繼安置使用。記者徐葳倫/攝影

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/2023979

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2016-10-13 22:35經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

史上「最牛」都更案「忠孝正義都更案」,都市更新程序進入最後階段,三圓建設管理部總經理李焰彰今日表示,該案都更最後程序-權利變換已近尾聲,只要權利變換一完成,公司將申請建照,目標今年底前動工、2020年完工,全力打造東區新地標。

三圓建設今日公告將簽訂「忠孝正義都更案」的合建契約,合建比率為三圓分回38%、龍麟建設等地主分回62%,公司計畫投入71.36億元興建;另外,也將為該案籌組44.89億元聯貸案,並擬委由土地商業銀行主辦。

李焰彰指出,「忠孝正義都更案」實施者為龍麟建設,地主為龍麟建設、山圓建設、原住戶地主,以及國產署和台北市政府;而上市的三圓建設將擔任興建方。

「忠孝正義都更案」共有1.2875萬坪可售建坪,未來扣除公部門、龍麟建設、山圓建設、私地主,以及商業設施後的住宅部分,龍麟建設等地主將可分回62%、三圓建設約38%;市場人士估計,由於該案屬於「蛋黃中的蛋黃」A級地段,即使房市進入盤整期,該案未來總銷金額仍可達300~400億元,「Diamond Tower」將成為東區新地標。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2022526

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2016-10-12 10:41

 
 

文/孫蓉萍

我家房子超過30年,可是那時候的商人比較不會偷工減料,為什麼要強迫我花錢檢查拿到證明才能賣?誰該出錢檢查?而且之前地震倒塌的房子壽命還不到30年咧!」

日前,內政部次長花敬群提出30年老屋買賣須附健檢證明的政策構想,讓這項議題受到關注。雖然他因尚未完整規畫就提出而道歉,但基於安全考量,政府的確必須正視房屋健檢的問題。

先來看同樣飽受地震威脅的日本怎麼做?日本普遍實施的是「耐震診斷」,由於1988年起採用新的耐震標準,政府規定該年五月底前施工的學校、醫院、百貨公司、飯店、安養院、圖書館等眾多人使用的建築物,必須接受診斷。

日本耐震診斷怎麼做?

公共建設強制 一般宅利誘

 

 
 

一般住家雖無義務,但政府鼓勵民眾接受檢查,各地方政府也提供檢查補助。費用依面積和結構而異,大約在20萬至40萬日圓之間(約6萬至12萬元台幣),補助最高3分之2,上限是2萬到8萬9千日圓(約6千至2萬7千元台幣),各地不同。

檢查之後如果需要修繕,通常須花費100百萬到150萬日圓(約30萬至45萬元台幣),政府約補助23%(各地不同);國土交通省為了提高耐震程度,8月決定加碼30萬日圓;也就是說,假設屋主要花100萬日圓整修,政府將負擔53萬日圓,多半是由中央和地方政府各負擔一半。高達53%的補助,就是為了將全國的耐震率(耐震性受到認可的建築物占所有建築物的比率)從目前的82%,希望5年後達到95%。

總的來說,日本對攸關眾多人命的公共建設,強制規定受檢;一般住宅則施以利誘。事實上,台灣也有健檢補助,但並不普及,除了門檻高等原因之外,最主要的關鍵,恐怕和費用脫不了關係。

以台北市為例,2013年就開始推動老屋健檢,第1年申請件數136件,一四年增加到370件。台北市政府建築管理工程處正工程司洪德豪指出,申請老屋健檢必須整棟申請,如果沒有管理委員會的公寓大廈,可以推派一位管理負責人來申請,「我們當時主動告知各管理委員會這項訊息,所以申請相當踴躍。

但到了一五年,「因為有意願的住戶先前都申請了,」健檢件數只剩20件。今年從5月1日開辦到現在,只有330件,遠低於預期。儘管建管處還輔導兩個重點:27條救災道路兩側和土壤液化區的建築物,健檢量和台北市一年的可執行量7500件仍相去甚遠。

追根究柢還是因為所費不貲。以台北市的老屋健檢補助為例,根據耐震能力初步評估,每棟8000元;但如果檢查結果是安全有疑慮、必須進一步詳細評估,就不是幾千元可以解決。配合內政部在2月台南大地震後實施的「安家固園計畫」,現在詳評的案件也可申請補助,金額是評估費用的45%、上限30萬元。

台灣老屋健檢該怎麼做?
政府帶頭示範 獎勵改建

但詳評如果花費超過30萬元,住戶是否願意分擔這筆錢,會是一大問題。而且因為申請以「棟」為單位,沒有管理委員會的公寓,必須有一人出來協調,須半數以上住戶同意才能申請,也構成一大門檻。從健檢的實際需求來看,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,實際上也少有屋主會拿著健檢報告賣房子,房屋老不是問題,重點是蓋的過程是否有瑕疵,「真的不放心的買方,就乾脆買新屋,或是買921之後蓋的房子。」

在這種情況下,台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發建議,政府優先健檢五類房屋:位於土壤液化嚴重地區、海砂屋、位於順向坡、921地震時損害嚴重和921前設計施工的建築物。同時,他也提出解方,「政府帶頭做出示範案例,例如液化區內老舊的房子,以優惠的條件獎勵住戶改建,其他地方的居民看到新的房屋居住品質改善、房價增值,自然不再對都更有負面印象。」

在美國從事房地產仲介的業者指出,洛杉磯許多城市規定房屋買賣時,賣方要先到市政府繳費,讓市府派人來檢查房子,主要檢查項目是有無違建或違反居住安全之處等;買方則會找一位專業人士來檢查內部屋況之後,雙方再來議價。買賣雙方的檢查費用大約都在200至300美元(約6300至9500元台幣)左右。

在台灣,老屋健檢是否要和買賣連結、或政府是否該強制執行、健檢結果要不要公開,都還有待商榷。但可以確定的是:住戶應該知道自己的家是否安全、政府也需要掌握國內有多少危險的房子、尤其是公共設施,提高耐震率,防患於未然。

原文網址:http://udn.com/news/story/6852/2017030

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2016/10/08 04:30 文/記者葉思含

區分所有權人會議是社區最高決策機構,重大議案需表決通過。(景文物業管理機構提供)

擁有運作良好的管委會,才能有舒適的公共休閒空間。

房屋結構與居住安全息息相關,老舊房屋健檢刻不容緩。

 

自南台灣強震後,結構安全成為話題,近來內政部次長花敬群欲推動老屋買賣強制健檢,雖受批評砲轟,也讓此議題再次受到重視,台灣地震、風災不斷,老屋健檢刻不容緩,然而要檢查什麼、如何補強?專家建議政府應盡速推動管委會成立,否則無實施者,一切也只是空談。

全台老舊建物問題有目共睹,根據內政部統計,全台屋齡超過30年的老屋超過384萬間,比例近全台一半,居住安全問題讓民眾憂心忡忡,其實老屋健檢不只要檢視房屋是否能承受地震災害的結構安全初診而已,許多民眾不知道,包括防火、避難和相關設備等安全項目性能評估也很重要,許多老房子面臨結構受損、防火設備不良問題,若一旦發生大型災害,其後果不堪想像,因此老房子都應快速進行詳細評估、修繕補強或都市更新,才能確保民眾的居住與生命安全。

結構與防火安全並重 確保居住安全

目前官方發布的住宅性能評估項目與內容有多種版本,主要重視結構安全以及防火安全兩大類別,結構安全主要評估結構與耐震設計,包括基地狀況、結構系統平面與立面不規則性、耐震能力等;防火安全則分為火災警報、火災滅火、逃生避難、防止延燒4評估項目,包括警報與滅火設備、樓梯避難與路徑、鄰棟與上下層樓延燒等問題,皆與居住安全息息相關。

日前新北市推出免費建築物耐震力初步評估,民眾可以至新北市政府工務局網站申請,由新北市結構技師公會、新北市土木技師公會等專業人員到場檢查主要構造結構系統有無危險疑慮、是否需要修復補強,並接受民眾現場諮詢。負責新北市政府建築物耐震力初步評估的台灣省結構工程技師公會結構工程技師林義閔表示,新北市執行勘驗評估已逾2個月,其他縣市如台東已陸續跟進中,而安檢評估有分數級別表,若報告出爐沒有立即性危險,住戶即不用過於恐慌地震造成災害,若結構安全有問題,將進行補強檢討或進行拆除。

健檢須由管委會申請 老屋難以實施

然而老屋健檢首需透過管理委員會申請實施,但《公寓大廈管理條例》自民國84年才上路,景文物業管理機構董事長郭紀子表示,屋齡逾21年的老房子幾乎沒有管委會,亦沒有維護修繕基金,更遑論最急需檢視安全性、屋齡30年以上的老舊房屋,然而房屋健檢需診視全棟建築,不可能僅鑑定單戶住家,並非如透天別墅可隨意施工檢查般容易,一般社區有不同所有權人,分為專有部分、共有部份等,健檢由誰來實施?錢由誰來支付?若需要在共有牆面鑽心試驗做檢測恐有侵權行為,沒有管委會的老建築實在難以實施健檢。

政府應積極輔導管委會成立 編列補助預算

如營建署推動的耐震性能評估補助須由管委會代表申請,若未成立者則需有全棟1/2以上的住戶同意,並推派代表申請,郭紀子質疑,老屋沒有管理委員會或管理負責人,並非每個社區都能有住戶有辦法連署一半以上的所有權人,且一般民眾根本不知道有補助,就算知道也不一定看得懂,亦不知怎麼做,若老屋無管委會的問題不解決,老屋健檢根本空談。然而多年來政府並未積極輔導社區成立管委會或管理負責人,如今都市過度老化,政府若人力不足也應編列預算,委託經驗豐富的民間單位處理問題。

且真正全面性的健檢並非僅有耐震性能初步評估而已,郭紀子指出,若要有詳盡健檢報告,恐花費數十萬甚至上百萬元,現在官方提供的補助金額只是杯水車薪,有鑑於健檢刻不容緩,政府機關除了首要輔導推動老舊公寓成立管理委員會之外,應輔導管委會成立修繕維護基金,由於老舊建築住戶經濟也較為弱勢,政府也應持續編列健檢補助預算,並統一窗口方便民眾辦理,始能順利推動老屋健檢。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/1721

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2016-10-08 04:32經濟日報 記者陳美君/台北報導

合庫金控推動都更、協助社會住宅融資,雙管齊下力挺政府拚經濟。在推動都更方面,合庫數案齊發,其中又以位於台北市南京東路、大倉久和酒店旁的京東宿舍進度最快,目前正在向台北市都發局申請容積率獎勵,最快明(2017)年上半年拆除後興建。

為突破台灣經濟困境,中央銀行總裁彭淮南建議,國內應積極推動都更,英國倫敦、日本東京都市再生的成功經驗,不僅能吸引投資,還能讓舊社區展現新風貌,帶動營建投資與商業活動。

近幾年來,公股銀行均積極參與都更計畫,合庫銀更是不落人後。除進度最快的京東宿舍外,合庫圓山分行、忠孝寶通大樓也將參與都更,其中圓山分行,因分配比率與原先規劃不同,正與建商研議中,忠孝寶通大樓則是台北市都發局審核中。

除推動都更外,合庫也致力協助社會住宅融資。在六都裡,合庫銀與桃園市率先合作的可能性最高,日前合庫金董事長廖燦昌已拜會桃園市長鄭文燦,針對桃園的社會住宅興建融資需求,表示合庫願全力配合。

據了解,桃園市已在高鐵站附近的三、四處找地,擬興建三、四千戶的社會住宅,同時已開出135億元的融資需求,由於桃園市債信不錯,銀行業者估計,融資利率很可能低於1%。

銀行主管說,社會住宅融資的貸款期長達30年,桃園市擬「以短支長」,透過招標方式取得資金。舉例而言,每2年或5年招標一次,到期後再重新招標,以節省利息,如此利率可降至0.5%。

蔡總統政見之一,是推動八年20萬戶社會住宅。銀行主管指出,若地方政府興建社會住宅的融資,也能比照中央政府,風險係數由目前的20%降至0%,且排除銀行法72-2的三成上限,利率還有機會更低。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

原文網址:http://udn.com/news/story/7239/2010552

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2016-10-07 19:17經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

中華都市更新全國總會理事長吳錦宗表示,都更最有急迫性的台北市來說,北市府都更政策有兩大發展重點,第一是公辦都更,第二就是民辦都更;其中北市府想從公辦都更帶起示範作用,立下都更模範,但觀察公辦都更內容,只要在公有土地上具有少部分不同意戶的私有地主,北市府規劃直接劃開,以100%私有地主同意,加上大面積公有地一起做都更,不過此舉最終只會淪為政府的公辦都更,變成自地自建罷了

吳錦宗說,台北市都市更新目前推動窒礙難行,癥結點就在於民眾不願意簽約,而屋主不願意參與都更,關鍵就在不了解都市更新。以北市府所欲推行的公辦都更來說,只要參與的私有地主不同意,就一刀切開,顯示政府不願意耐心地和都更戶溝通。

另外,吳錦宗指出,都更條例第36條:「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物,由實施者公告之,並通知其所有權人、管理人或使用人,限期30日內自行拆除或遷移;逾期不拆除或遷移者,實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之,直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務。」賦予執行強拆的公權力,但因為文林苑事件影響,北市府有法律賦予的權利,卻不敢使用,反而是另外再推出另一套「都更168專案」,希望加快都更時程,本末倒置的解決問題。

吳錦宗認為,先前內政部次長花敬群所提出的老屋健檢是一個好的辦法,如果老屋健檢出來有問題,政府應該搭配獎勵的配套措施,如給予相當程度的容積獎勵,老屋健檢出來的問題越多,政府就多給予獎勵,讓真正有居住安全問題的老屋住戶願意都更,以獎勵、溝通的方式,並且妥善使用法律所賦予政府的強制拆除的公權力,並且加速都更流程,台灣的都市更新才有起死回生的一天。

中華都市更新全國總會理事長吳錦宗(右六)認為只有確切執行強制執行法規、加速都更,...
中華都市更新全國總會理事長吳錦宗(右六)認為只有確切執行強制執行法規、加速都更,台灣都更才有救。陳美玲/攝影

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2010079

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2016-10-08 10:15經濟日報 記者游智文╱即時報導

中華都市更新全國總會將於10月15日,於台北福華國際文教會館舉行安家固園都更論壇,邀請內政部次長花敬群、學界、產業界及民意代表共同探討公辦都更、民辦都更、自主更新等議題。

中華都市更新總會理事長吳錦宗表示,央行總裁彭淮南日前提出都市更新是台灣經濟突破困境的利器之一,為推動都更,特別舉辦安家固園都更論壇,並邀請花敬群專題演講「社區自力更新的整備與期待」。

論壇另規畫四大探討主題,一為公辦都更的新契機,由台灣科技大學前副校長李咸亨主講。二為民辦都更的困境與突破,由樂揚建設副總經理鄒雪娥主講。

主題三是自主更新的成功要素,主講者為中國建築經理公司副總謝慧鶯,主題四是都更Reset的必要性:邁向都市再生條例 ,由立委姚文智主講。

中華都更總會表示,今年「龍腦」、「永春案」等依法拆除,提振了自辦及民辦都更的信心,加上政府大力推動社會住宅、公辦都更,讓都更出現新契機,藉由論壇的舉辦,希望能讓都市更新腳步加快。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2010861

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 /台北報導

都市更新推動之路有石頭,中華都市更新總會理事長吳錦宗、副理事長劉果昨(7)日表示,「台北市房屋稅是阻礙都更停滯的一塊大石頭!」他們建議,台北市規畫延長都更戶地價稅、房屋稅減半徵收年限,從現行2年延長到4年,其實延幾年都無法解決問題,應直接讓都更戶地價稅、房屋稅比照都更前的稅基,如此才能提高誘因,鼓勵市民參與都市更新。

吳錦宗表示,最近台北市長柯文哲和學者專家多次提到,將都更後地價稅、房屋稅減半徵收的兩年時限延長到4年,其實還不如維持原有稅賦,直到都更戶轉手為止,這樣才能推動都更,並發揮提高就業、帶動營建關連產值等綜效。

吳錦宗指出,都更總會發現,這幾年都更幾乎「零進度」,但現在因206南台大地震、土壤液化潛勢區公告,又慢慢看到都更的新契機。因此都更總會將在15日舉辦「安家固園都更論壇」,探討都更新契機。

不過,擋在前面的最新一塊大石頭還是要移除,吳錦宗強調即是沉重的房屋稅,由於許多都更案在發現更新後房屋稅恐怕會數倍、數十倍跳漲,寧可「不玩了」,撤回原本已簽的同意書,也不願高稅啃掉老本。

新北市都市更新推動協會理事長謝明珍感慨的表示,不只住戶怕重稅,連建商都興趣缺缺,加上都更條例修法「躺」在立法院4年,政府又不介入處理釘子戶,都更之路實在很辛苦。

劉果表示,央行總裁彭淮南日前說,要突破台灣經濟困境,其中最重要之一是推動都市更新;劉果提醒,一般都更流程大概一個案子走完不下10年,所以如果現在屋齡30年的舊屋著手推動更新,到可以拆除重建恐怕就變成40年的老屋子,所以都更真的不能再等了。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20161008000132-260210

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2016-10-04 17:08 經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

北市府加速都更,擬將地價稅及房屋稅減半徵收期從兩年延長至四年;對此建商表示,此舉雖有助都更,但幫助有限,主因房地稅賦對弱勢參與更新民眾還是太沉重,應再把年限拉長至八年、甚至10年。

台北市政府為加速推動都更,已向內政部提案,希望參與都市更新後的新社區,未來地價稅及房屋稅減半徵收時限從現行的兩年,延長到四年的時間。

建商表示,北市府對參與都更的民眾釋出善意,有助於提高市民的參與意願,不過,對經濟弱勢的都更戶來說,稅賦減半徵收的四年之後,還是要負擔高額的稅費,還是太沉重。建議可把時限延長至八年,甚至10年,拉長緩衝時間。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2002115

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 主筆室

央行總裁彭淮南後年2月任期結束後將退休,金融圈點名下屆央行總裁熱門人選。(本報系資料照片)
央行總裁彭淮南。(本報系資料照片)

一如各界預期,中央銀行9月29日舉行第3季理監事會,維持代表政策利率的重貼現率為1.375%不變,終結先前連續四季降息半碼的降息循環。值得注意的是,央行表示,國際間認為貨幣政策效果已近極限,亟須採行財政政策及結構性改革的政策組合,才能突破目前的經濟低成長困境,這也是陷入經濟泥淖的台灣,應該正視的課題。

央行引用了國際間重要金融機構和學者專家的論點指出,非傳統貨幣政策未能重振實質投資與創造就業,反而助長金融投機行為及金融泡沫,擴大所得分配不均,且衍生許多經濟金融面的負作用,例如衝擊銀行獲利、扭曲金融決策,加劇金融市場動盪等。諸多國際組織鑑於全球經濟已連續5年低於金融危機前經濟成長率之長期平均值,面臨低成長陷阱(low-growth trap),咸認多數國家貨幣政策效果已近極限,因此應該採取貨幣政策、主動積極的財政政策、和有助於長短期成長的結構性政策,三管齊下,才能有效推升經濟成長。

證諸當前各國的經濟現況,央行的貨幣政策確實已經走到極限,即使現在正處於前所未有的低利率環境,信用極其寬鬆,但是全球經濟前景依然疲弱。企業看淡前景,不敢借錢、也不敢輕易增加投資,導致更多失業;失業增加,消費者對未來不確定,不敢花錢,形成產能過剩,經濟成長就這樣惡性循環,日趨低落。那些經營不善高負債的企業,無論利率多低,仍然無力償還;而那些靠利率維生的退休族群和弱勢族群,卻無端受到懲罰,只能勒緊褲帶度日。

面對貨幣政策走到極限,已無法再靠央行不斷使用寬鬆的貨幣政策,政府必須提出積極的提振投資,刺激消費,和擴大內外需策略,才能突破當前困境。中央銀行總裁彭淮南也提出了解決五缺、積極推動都更、擴大公共投資等等藥方,只是提高投資意願、鼓勵消費等,長久以來一直是政府努力的目標,之所以無法奏效,有些是因為沉痾已深,有些是政府推動不力,新政府上台又加深某些問題的複雜性,要拿出解決辦法更為困難。

就以工商業界關心的五缺問題來說,工總去年提出產業政策白皮書,表示國內產業環境面臨缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才等「五缺」,加上政府失能、社會失序、國會失職、經濟失調等因素,導致企業不願意在台灣投資。新政府上任,並沒有五缺的解決方案,反而面臨更嚴峻挑戰,核一廠一號機不能重啟,今、明兩年將有大型電廠機組陸續除役,明年就將面臨供電危機。此外,又因勞基法修正案,基本工資,華航罷工案的處理方式,加深勞資更趨對立,在這種動輒對抗的勞資氛圍下,有誰敢增加投資?

在消費層面,正如之前所述,利率越低,消費者越不敢花錢,反而拚命儲蓄。在接近零利率的環境下,想刺激內需,必須提高薪資和增加觀光客源。根據統計,今年上半年的平均薪資和大學畢業生的薪資雙雙倒退回10多年前的水準,年輕人普遍面臨低薪且調薪緩慢,蔡英文總統在就職演說中強調要改善年輕人低薪環境,到現在也還拿不出具體做法。至於520之後陸客銳減,觀光業陷入景氣寒冬還找不出解決方案,蔡英文總統又提出要力抗中國壓力之說,無異是對觀光業再揮出重重一擊。

再看彭淮南點名的都更問題,截至今年6月底,全台屋齡超過30年的房屋達384萬戶,約占住宅總數45%。其中很多老屋缺乏消防安全,對老人不友善,或位於土壤液化高潛勢區,如果推動都更,不僅可提升居住品質,預估更有超過數兆元的重建商機。彭淮南說,日本、英國都善用都更,改善生活品質,帶動營建投資與商業活動,「這是可以擴大內需很大很大的項目。」

儘管商機龐大,但是目前國內基於誘因不足、建商和地主資訊不對稱、少數釘子戶延宕都更腳步等因素,推動都更困難重重,進度可說是牛步化。加速推動都更是蔡英文總統重要競選政見,她在接受媒體訪問時也曾表示,大面積公辦都更應從雙北做起,只要做出原型,就容易複製,但迄今還沒有看到政府有進一步的作為。

從以上所述可以明瞭要促進出口,增加觀光客源,在國際大環境影響下,實非國內力量就能輕易解決,唯有推動都更是國內問題,若朝野有共識,真心為全體國人未來幸福著想,其實是很快可以推動的政策。然而朝野若仍處處敵對,也可能一事無成。新政府上任後,已耗費太多時間和精力在政治糾葛上,要知道民生問題才是民眾感受最深的部分,不顧經濟,只重政治終究不能持久,蔡英文總統和林全院長民調快速崩跌,正是反映出民眾對政府解決經濟困境不力的不耐。我們呼籲蔡政府把經濟擺第一,加大力道處理財經問題,儘速營造一個經濟良性循環的環境,才能帶領台灣早日脫離不景氣的泥淖,也是喚回選民向心的最好方法。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20161002000043-260202

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作者:盧沛樺 2016-09-29 

國際組織警告貨幣政策已經瀕臨極限,彭淮南這次不降息,反而把救經濟的指望寄託在都更。   


中央銀行今天決議,維持政策利率不變,終結去年9月起的降息週期。主要理由是,國際經濟成長和緩、國內景氣回穩,加上明年通膨展望溫和。面對只剩下最後一年半任期,若新政府留任,是否接受慰留,央行總裁彭淮南說:「這是我最後一項公職、也是最後一個任期。」

緊接在美、日央行貨幣政策會議之後,央行今日召開理監事會議。結果一如外界預期,維持現行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率1.375%、1.75%、3.625%。

彭淮南指出,今年上半,經濟成長率保一岌岌可危,但明年保一,「應該不會有問題」。根據國內各項經濟指標,7、8兩月出口年增率轉正,且外銷訂單好轉;主計總處預測明年在全球景氣回溫下,出口可望改善,加以民間消費及民間投資和緩擴增,經濟成長率預估為1.88%。

但另一個更重要的原因是,國內游資已經太多了。今年1-8月,M2年增率為4.75%,遠高於經濟成長率加上CPI預測數的總和,顯示市場資金寬鬆。「貨幣政策已經足夠寬鬆,實質利率曲線(名目利率扣除通膨率)都不會比日本高,」彭淮南一再強調。

此前,OECD、IMF已示警,貨幣政策的效果已瀕臨極限。面對低利率對挽救經濟難以奏效,彭淮南也不遺餘力獻策。這次把矛頭指向都更與基礎建設。

截至今年6月底,全台屋齡超過30年的房屋達384萬戶,約占住宅總數45%。彭淮南以文林苑為例,都更前老人家上樓要走樓梯,現在可以坐電梯。不只台灣,日本、英國也都善用都更,改善生活品質,帶動營建投資與商業活動,「這是可以擴大內需很大很大的項目。」

另一塊是基礎建設,包括機場、港口、捷運及高值化循環工業區。「有個朋友告訴我,他從香港飛台北,在台灣沒辦法降落,足足等了3小時,」彭淮南說。

他認為,國內機場、港口都已經民營化,應效仿關西機場,由公司發債建設,也可望成為龐大的壽險業資金及政府退休基金的去化管道。

昨天WEF(世界經濟論壇)剛公布的全球競爭力報告,指出「政策不確定」是在台經商的最大問題。彭淮南今天也說,鼓勵民間投資,要先解決五缺問題,並維持勞動市場和諧,「不然整天抗爭,誰敢來投資。」

五缺是指:缺水、缺電、缺工、缺地、缺人才。

原文網址:http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5078609
 

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2016-09-29 12:32 經濟日報 記者何孟奎╱即時報導

內政部次長花敬群日前拋出擬修法強制老屋買賣須附健檢引發爭議,花敬群今天出席內政委員會公聽會受訪表示,對於溝通不盡完善之處,他要向國人表示歉意;日後提出政策或構想會更嚴謹、更完善規劃。

立法院內政委員會上午召開「住宅法修正草案」公聽會,花敬群會前受訪表示,原則上要落實做好「安家固園」方案,從0206地震(台南震災)後,國民對老房子有耐震疑慮,在「安家固園」方案下希望順利推動,透過政府補助至少初驗部分順利推展。

花敬群進一步說,不過安家固園方案民眾申請狀況不是太好,所以他提出不同方向,希望讓相關計劃能順利推動,「這段時間各方有很多建設性意見,我們都有聽到,也會納入政策規劃考量」,花敬群說,沒有內部溝通不順暢的問題。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1991224

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2016-09-28 17:34 經濟日報 記者陳美玲╱即時報導

永春都更案因四戶不同意戶,導致全案延宕10多年,拆除最後一戶不同意戶後,全案選在今日正式開工,連台北市長柯文哲都不畏風雨到場參與。柯文哲表示,永春都更案今日動工,上周五(23日)內湖「聯邦合家歡富貴區」也舉行動土典禮,兩大延宕已久的都更案能順利啟動,顯示台北市政府推動都市更新已有成效,接下來將積極推動公辦都更,預計後續還有一連串公辦都更案要釋出,希望能啟示範作用。

森業營造董事長黃呈琮表示,位於台北市忠孝東路、松山路口的永春警察宿舍都更案,2000年政府劃定更新範圍,並在2005年核定都市更新計畫,2008年都市更新權利變換核定,2010年拆除搬遷戶,惟2012年不同意戶不願參與,被劃出都更範圍,加上當年爆發「文林苑」事情,也讓全案持續僵持、停擺。

黃呈琮指出,現在永春都更案順利動土,接下來住戶離回家只剩最後一哩路了,估計全案工期三年半,預計2020年完工,114戶住戶將全數搬回新家。

永春都更案住戶表示,都市更新讓居民的居住環境變得更好,但卻因為少數人把都市更新當作賺錢的工具,讓多數住戶回不了家,永春都更案更因此延宕16年,所幸現在北市府願意扛起責任,讓居民能夠回得了家,北市都市更新也能重新動起來。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1989835

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 /台北報導

延宕20年 正義國宅都更案啟動
正義國宅都更案執行規畫

不動產寒冬中,首件具代表性,可說今年以來最大的都更案即將出籠。金融圈消息人士透露,歷時20年、位於台北捷運忠孝復興站旁的「正義國宅」都更案,終於將取得建照;該案將由土地銀行與三圓建設攜手合作,一取得執照後,馬上會啟動聯貸籌組,目前暫訂聯貸金額為100~110億元。

土銀先前就是正義國宅都更案的信託銀行,如今即將展開聯貸籌組,土銀也躍為這宗百億元聯貸案的管理銀行;據土銀內部規畫,預計將找8~10家參貸行,其中,兆豐銀應有機會出任擔保品管理銀行。

儘管近來因為房屋稅問題影響新成屋的買氣,很多建商特別向市政府申請延後取得使用執照,但行庫主管表示,從動工起算到完工,得花3年時間,因此正好可以避房屋稅的「風頭」。

根據目前聯貸架構規畫,該聯貸案為期3年,融資成數大約在7成左右,至於利率,相較於半年多前土建融案的利率還維持在2.7%以上的高檔,現在由於央行已鬆綁土建融的管制,加上不動產景氣不佳,因此利率已直直降,利率水準約在2~2.2%。

此外,該都更案整個地坪將超過1,500坪,擬採取「住商複合大樓」模式動工,其中地上1至4樓規劃作為商場,5樓以上為住宅。

據指出,該案除了原住戶,還涉及國產署、台北市政府的土地,且所占比重不低,原住戶持地總比重大約61.92%、國產署占37.44%、北市府占0.63%,合計政府公家單位占比就超過1/3,因此未來將進行權利變換。

金融圈人士指出,正義國宅位於捷運忠孝復興站旁,緊臨SOGO忠孝復興館,可說是台北市最具有指標性的大型都更案,正由於地處忠孝商圈最為精華地段,因此原住戶整合不易,歷時20年才終於完成,且期間還歷經建商換手,以及住戶王克強遭槍殺事件,可說波折連連。

行庫主管表示,在三圓建設前,其實原都更實施者是龍麟建設,並已投入15年進行整合,但由於資金不足,在尚未完成整合前,就退出該都更案,改由三圓建設接手。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20160927000044-260202

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 黃心華

新店安養中心大火,內政部:已經在第一時間掌握情況
內政部次長花敬群。(姚志平攝)

內政部次長花敬群日前在一場研討會中,語出驚人地釋出震撼消息,他指出未來屋齡超過30年的老屋買賣時,必須要檢附房屋健檢的結果,此語一出,不只引發各界疑慮,連行政院發言人童振源也趕緊跳出來打臉,表示此案尚不成熟,也沒有報到行政院討論;童振源也表示,希望各部會推動政策前,都能積極和社會各界充分討論。

不僅如此,連內政部地政司和營建署也都對於老屋交易要檢附證明之事表示不知悉。先不論專業的內涵及該政策構想的後續衝擊為何,由上述例子可知,蔡政府對於影響人民重大財產的施政作為,不僅事前的思維不夠務實、嚴謹,同時也欠缺基本的內部溝通。

首先從配套推動的順序來談老屋健檢的議題。相信很多人會擔心,若我的房屋健檢結果有問題怎麼辦?答案是很可能根本無法完成健檢,因為同一棟集合住宅內,很難讓所有住戶都同意入內檢查,只要有一戶不同意,如何能保證這一整棟的房子是安全的呢?

一旦初評的結果顯示耐震能力不良,後續可能需要進一步詳評或補強,這是極為龐大的支出,除了在初評階段政府有能力給予全額補助外,後續所有的環節恐怕沒有任何一方可以輕鬆負擔,如果原屋主的房貸尚未繳清,那又是另一個問題。以921大地震之後實施建物評估的經驗來看,不僅上述的狀況會很常見,另對於健檢結果的爭議也所在多有,更遑論後續進入詳評或補強等龐大費用的分攤。

如果老屋需要重建,勢必要配合都市更新的方式來完成,而都更的成敗與否,就和都更流程規範和容積獎勵條件有關。以目前的都更獎勵幅度而言,只有在房價高昂的大台北都會區才有可能讓屋主在不花錢的情況下完成都更,反觀那些迫切需要都更的老舊社區或中南部房價不高的地區,除非屋主自己有能力出資,否則很難達成更新的理想。

也就是說,政府在尚未釋出符合各地需求的都更配套辦法之前,或者另外創一套老屋補強重建辦法之前,就先行公布老屋買賣需要強制健檢,其實並不是一個正確的順序。

另外,可以從幾個技術層面來探討。第一,目前屋齡30年以上的老屋共有300多萬間,面對如此龐大的「潛在客戶」,是否有足夠且合格的機構可以來執行評估?各專業機構是否已建立一致的評判標準?一旦屋主或不同機構之間對於評估的結果有異議,該如何有效處理而不鬧上法庭?

第二,如果初評結果發生問題,政府難道要放手讓住戶身陷恐懼不安?

第三,如果發現問題後要進行詳評,所需的檢測費用不但高昂且落差甚大,同時詳評數據或後續的補強,需要非常專業的顧問協助判讀或設計,相關的規範是否已經完備?

老屋健檢有其必要,但是政府能否先用正面鼓勵的方式來推動?例如可以先從頒發認證給通過健檢的房屋著手,讓市場上逐漸養成買屋先看認證的風潮,就如同在超市買蔬果,如果價錢差不多,顧客當然優先選擇標示有機認證的產品。

(作者為國家政策研究基金會副研究員)

原文網址:http://opinion.chinatimes.com/20160922006700-262105

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