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2015-02-17 03:33:16 經濟日報 記者郭及天/台北報導

由於房屋稅採累進稅率,房仲業者建議,擁有四戶以上的多屋族,應將房屋評定現值最高的三戶,設定為適用較低稅率的自用住宅,自第四戶起設定為非自用,較有利節稅。

多屋族如何節稅?房仲業者指出,以一戶位於台北市敦化南路的30坪房屋為例,於去年7月前完工的建築,房屋標準單價適用舊制的每平方公尺5,080元,敦化南路路段率以200%計算。該屋主擁有房屋在三戶(含)以內,則登記為自用住宅,則適用1.2%的稅率,繳交房屋稅約1.2萬元。

若他擁有四戶房屋,三戶都在信義計畫區內,房屋評定現值較高的地點,則應該敦化南路的房子設定為非自用住宅,該屋就需以2.4%稅率計算,其房屋稅倍增至約2.4萬元。

若屋主擁有六戶以上房屋,則有三間適用自用住宅,另三間為非自用住宅,屋主應將房屋評定現值高的地點設為自用住宅,則適用1.2%的稅率,低的三戶則為非自用,則適用3.6%的稅率。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5916/713424-高價屋設為自住-有利節稅

 

 

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2015-02-17 03:33:15 經濟日報 記者吳佳蓉/台北報導

財政部官員表示,俗稱「囤房稅」的非自住房屋稅,訂定權主要在地方政府,中央訂出稅率區間,即在1.5%到3.6%間,各地政府決定稅率高低及形式,可以選擇單一或差別稅率。但中央也祭出獎勵措施鼓勵地方政府,調整態度積極、調幅較大縣市,將獲得更多一般補助款分配額度。

官員指出,房屋稅屬地方稅,是地方政府的重要財政收入。財政部去年起調高非自住房屋區間,目的除了為抑制炒房,同時也是給地方政府更有力的政策工具,訂定可反映實際價格房屋稅率,增加地方稅收。

目前除少數縣市外,大多數縣市的非自住房屋稅率,只是從先前的最低稅率1.2%調整自現在的最低稅率1.5%,可增加稅收相當有限。

舉例來說,採1.5%稅率的台中市及高雄市,房屋稅收預估僅增7,600萬元及6,963萬元。而將稅率調升至2.4%的新北市,預估一年稅收就可多出2億7,383萬元。

官員鼓勵地方政府調整非自主房屋稅率,除可挹注地方稅收外,調幅愈大、愈早調整的縣市,比起調幅低的縣市,可獲得更多補助款。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5916/713421-稅率愈高-中央補助款愈多

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2015-02-17 03:33:13 經濟日報 記者郭及天、吳佳蓉/台北報導

今年5月「囤房稅」首度開徵,縣市政府中,包括台北市、桃園市、宜蘭縣及連江縣針對非自住房屋的房屋稅,採差別稅率,稅率最高3.6%,新北市也預定將非自住房屋稅率調升至2.4%,非自住房屋今年須繳納的房屋稅恐翻倍。

依據財政部定義,本人及配偶合計全國持有三戶以內房屋,只要是供自己或由直系親屬居住時,即列入「自住房屋」,稅率維持1.2%;第四戶以上視為「非自住房屋」,將被加重課徵房屋稅,稅率從1.5~3.6%,並鼓勵地方政府根據囤房數,訂定差別稅率。

財政部統計,截至2月初,訂定差別稅率縣市包括台北市、桃園市及宜蘭縣,採「三級制」課稅,第四、第五戶房屋,稅率2.4%;第六戶以上稅率3.6%,是抗囤房最積極縣市。連江縣也採差別稅率,但訂定稅率較低,第四、第五戶稅率1.6%、第六戶以上2%。

其餘縣市針對非自住房屋,則均採單一稅率,都採最低稅率1.5%課稅,僅有新北提高至2.4%,但方案仍待市長朱立倫核定及議會通過後才可確認。整體來看,預估大台北地區囤房者所受的影響將大於中南部地區,而台北市新落成、符合高級住宅定義及擁房四戶以上的囤房族,所受衝擊將最大。

因為除囤房稅外,雙北去年7月1日起取得使用執照的建築,今年將適用更高的房屋構造標準單價,其中北市高級住宅還得多面臨「豪宅稅」的負擔。

在稅基、稅率大幅調升的加乘效果下,過去每屋僅數萬元、十餘萬元的房屋稅,可能大幅提高至逾百萬元。以擁有四戶以上不動產的屋主來說,預計台北市約有2%納稅人受影響,估約1.7萬名納稅人。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,若是雙北市、桃園等地的囤房者,成本將會增加,反觀中南部則壓力大減,中南部豪宅可能因為持有成本優勢,成為自用客戶資金投入目標。以去年豪宅成交量來看,台北市約年減17%、台中年減42%、高雄年減約1%。信義房屋企研室經理曾敬德表示,囤房稅開徵將擠壓囤屋族往稅率較輕的地區移動。

圖/經濟日報提供

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5916/713418

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2015年02月16日 14:46時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】

最新一波去年12月16-31號辦妥登記的實價登錄資料公布,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這波公開的資料中,新屋高總價豪宅出現年底趕交屋潮的狀況,北市億元級住宅揭露高達44件,其中,去年底剛完工的中山區新生北路二段的「松江1號院」涵蓋16筆、中山區松江路的「華固松疆」涵蓋7筆、士林區中山北路七段的「國泰天母」涵蓋5筆,若扣除這三案,本次揭露僅16筆,與之前每次揭露筆數差異不大,北市高總價豪宅實際交易市況,仍相當低迷。

另外,觀察此次揭露資訊中的亮點個案,北市住宅部分,中山區中山北路一段「亞昕首藏」,本次揭露一戶總價3億8569萬元、單價160萬元(為拆車位)的1-2樓戶別;其次,松山區敦化南路一段「敦南樞苑」,本次也揭露一戶,總價2億9513萬,拆算車位後,單價147萬元的7樓戶別,單價部分均未再有創高價的狀況;另外,先前駿馬一號標售出位於大同區鄭州路的「國產實業大樓」,也於此次揭露交易總價高達40億630萬元,因該案具有單一產權,不僅是此次揭露的最高總價,也是去年順利標脫的商用不動產單一產權最高金額。至於新北市住宅部分,板橋區縣民大道二段「東方富域」這次再揭露1筆24樓的成交資料,總價1億467萬元、單價81萬元,單價較先前該社區最高的82.3萬元略低,也未能再創高;其次,位於新莊區頭前重劃區思源路332巷「天耀」,本次也揭露一戶總價1億2258萬元、單價40萬元的2樓戶別,單價部分更是目前該社區揭露的最低價,較先前最高單價50.8萬元低上許多。

黃舒衛指出,由於去年政府針對高總價產品加強查稅與管控,去年整體高總價市場表現不佳,想要創高價成交,相當不容易,此外,由於雙北市近二年針對重點精華區豪宅的房屋稅基及稅率調整,提高持有成本,若持有逾三戶房屋的豪宅客更適用3.6%房屋稅率,尤其在台北市,新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅與契稅,預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格有機會出現明顯的修正。

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150216002598-260410  

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20150212 04:10工商時報 記者方明/台北報導

 北市5大豪宅新舊制房屋稅差距  ●寶徠花園廣場。圖/顏謙隆
 北市5大豪宅新舊制房屋稅差距  ●寶徠花園廣場。圖/顏謙隆

台北市獨有的豪宅稅加重稅率,讓103年7月1日成為北市新、舊豪宅的「楚河漢界」!以北市5大知名舊豪宅來看,「仁愛帝寶」舊制房屋稅約25萬,若改採新制房屋稅將激增至57.5萬;另「寶來花園廣場」房屋稅更從17.3萬飆升至46萬,5大舊豪宅若一體適用新制房屋稅,稅賦負擔將是現行的2.3~2.7倍。

台北市房屋標準單價大幅調高,讓北市新、舊豪宅房屋稅出現不平等稅制,自103年7月1日後,新房屋標準單價全面調高1.6倍;此舉導致北市新豪宅硬生生比同一路段上的舊豪宅,要多繳數倍以上的房屋稅。

 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,以仁愛路上知名豪宅「仁愛帝寶」來看,實價登錄某間19樓總價3.98億的案例,粗估目前1年房屋稅約25萬;但若改用新制計算,路段率250%不變,房屋標準單價每平方公尺由8,970元調高至20,500元後,1年繳交的房屋稅就變成57.5萬,新制房屋稅是舊制的2.3倍。

另外,同樣是仁愛路的「仁愛一品」豪宅,實價登錄某間8樓1戶總價2.55億的案例,1年房屋稅約12.2萬;舊制房屋標準單價為5,840元,若採新制將調高至15,250元,漲幅高達162.8%,房屋稅立即變成32萬元,新制是舊制的2.6倍。

再以信義計畫區的「寶來花園廣場」為例,該案96年取得使照適用舊制,實價登錄17樓1戶總價1.8億,路段率已由220%調整為240%,1年房屋稅約17.3萬;若採用新制計算,房屋標準單價由8,810元調高為20,250元,房屋稅將大增至46萬元,新制是舊制的2.7倍。

而同樣適用舊制的「信義之星」、「富邦777」,實價登錄同是總價3億多的物件,目前1年房屋稅約20萬、12.4萬元;若改以新制調高後的房屋標準單價計算,房屋稅將變為50.6萬、31.4萬,價差為2.5倍。

上述5大舊豪宅與新豪宅相比,因未跨過103年7月1日的分水嶺,免去加乘調高後的房屋標準單價,一條「楚河漢界」,讓北市新、舊豪宅房屋稅差了2.3~2.7倍,也讓許多新豪宅買家大嘆「生不逢時」!

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150212000098-260210

 

 

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2015年02月12日 04:10工商時報 遠和法律事務所主持律師黃繼岳

近年政府打房,最重要手段就是用課稅方式降低不動產交易熱度,最近廣為人知且影響較大的就是豪宅稅的課徵。不過,台灣是民主法治國家,因此豪宅稅的課徵不能單純從打房層面觀察,必須由法治國家及民意監督的方向,探討豪宅稅是否符合法律。

在現代法治國家,依法行政為最主要的一個概念,就是政府行政必須依據法律,尤其是針對侵害人民權利的事項,而法律必須為透過人民選舉的國會同意。此外,法律應透過明確規定的方式公告,讓人民事先知道做了什麼事會有什麼樣的後果,這就是行政法學上的明確性原則。

最近大家談到的豪宅稅,最主要的依據是臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定,這其中就會涉及到以上所說的幾個行政法學上的問題:一、豪宅稅是對豪宅所有權人課較高的房屋稅,影響豪宅所有權人的財產權,卻沒有經由國會通過具有法律位階層次的房屋稅條例內規定;反而在房屋稅條例未規定,亦未授權行政機關制定相關課稅基礎的情況下,僅以臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點,即讓所謂豪宅所有權人必須負擔較高的房屋稅。

二、高級住宅之認定標準如係「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「保全嚴密」、「管理週全」等,則會涉及到無法客觀明確讓第三人判斷的結果。究竟景觀是否甚好、地段是否絕佳?並無法明確劃一,亦無法讓人民可先預見究竟我家是不是豪宅,如此亦與行政法學上的明確性原則有違。

另外,豪宅稅公式重複計算路段率,產生重複課稅或任意調漲法定稅率之疑義,簡言之,一般住宅房屋稅公式:(標準單價x加減價)×路段率x面積×(1-折舊率×折舊年數)×稅率;豪宅稅公式為:〔標準單價×加減價×(1+路段率)〕×路段率×面積×(1-折舊率×折舊年數)×稅率,其房屋標準單價多乘一次(1+路段率),將造成至少增加2至3倍稅捐。

此外,房屋造價取決於發包時之物價,同一縣市不會因為不同施工地點而有不同,所以造價考慮路段率,有違反不當連結禁止之疑義;房屋稅條例第11條第1項第3款規定,房屋標準價格應該減除地價部分,訂定標準,但臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點,看不出何處規定減除地價,未依房屋稅條例規定評定房屋標準價格,有未依法行政之疑義。

綜上,豪宅稅的課徵除必須回歸符合法律保留原則及明確性原則外,尚須考慮相關稅基之計算是否有重複評價之情況,如此才能使人民基本權利獲得保障。

(本文作者為遠和法律事務所主持律師黃繼岳)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150212000100-260210

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作者:MyGoNews方暮晨 時間:2015-02-15

死亡前2年內贈與配偶財產,應併入遺產總額課稅
死亡前2年內贈與配偶財產,應併入遺產總額課稅
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】夫妻間相互贈與之財產,依法免納贈與稅,惟若屬被繼承人死亡前2年內所贈與配偶之財產,依遺產及贈與稅法第15條規定仍應併計被繼承人遺產課徵遺產稅。
 
南區國稅局舉例說明,A君於死亡前2年內贈與配偶600萬元,由於夫妻間相互贈與之財產,依遺產及贈與稅法第20條規定不計入贈與總額,無須課徵贈與稅,繼承人誤以為該資金既於被繼承人A君生前贈與生存配偶,非屬遺產,免納入其遺產總額申報,導致漏報該財產而遭受處罰。
 
國稅局提醒民眾,辦理遺產稅申報時若有不清楚稅捐法令規定,可逕向當地國稅局洽詢,以維自身權益。 
原文網址:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/112243/死亡前2年內贈與配偶財產,應併入遺產總額課稅  

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2015-02-12 06:25:11 聯合新聞網 記者陳美珍/台北報導

外資法人的房地合一稅率則將視其在台有固定無營業場所而定,無固定營業場所的外資,要按30%課稅;但如有分公司等分支機構,比照國內企業適用17%稅率。

國內過去曾經發生多起在免稅天堂國註冊紙上公司的假外資,來台設置分支機構並炒作房地產的案例,這類案件未來因其具有在台設有分支機構的身分「保障」,不在重稅課徵之列,只需適用17%的低稅率,房地合一僅對無固定營業場所的外資訂定差別稅率,恐仍難發揮遏制外資炒房的效果。

國際間為抑制外資炒房,例如星、港除對賣方課徵交易稅外,也對買家課徵額外印花稅。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5916/703775

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2015/02/12 記者蔡惠芳/台北報導
台北市前副市長張金鶚在任內促成大幅調高房屋稅稅基、以及全台最高的囤房稅稅率。他表示,把房屋稅最高稅率提高到3.6%可以提高囤房族的持有成本,但各縣市步調不一,未來還有很大努力空間。 

  張金鶚在台北市副市長任內,積極調整房地產稅制,包括3級制囤房稅、新建房屋調高評定價格、土地公告現值逐年調高接近市價等。其中,新建房屋調高標準單價,造成2014年7月1日後取得使用執照的住宅大幅提高評定價格,相對拉高房屋稅稅基,同時在非自用住宅持有者適用稅率從1.2%提高到3.6%後,造成「乘數」和「倍數」效應,市場預期2015年5月即將開徵的房屋稅,新屋將比原本預期要跳升3~10倍之譜,引發市場譁然,直指政府矯枉過正。

  對此,張金鶚表示,比起國外的房地產持有成本,平均實質稅率是房地總價的1~2%,台灣的不動產持有成本相對偏低,調高之後房屋稅賦也是合理範圍。 

原文網址:http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=34341   

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2015年02月12日 04:10工商時報 記者方明/台北報導

 北市5大豪宅新舊制房屋稅差距  ●寶徠花園廣場。圖/顏謙隆

台北市獨有的豪宅稅加重稅率,讓103年7月1日成為北市新、舊豪宅的「楚河漢界」!以北市5大知名舊豪宅來看,「仁愛帝寶」舊制房屋稅約25萬,若改採新制房屋稅將激增至57.5萬;另「寶來花園廣場」房屋稅更從17.3萬飆升至46萬,5大舊豪宅若一體適用新制房屋稅,稅賦負擔將是現行的2.3~2.7倍。

台北市房屋標準單價大幅調高,讓北市新、舊豪宅房屋稅出現不平等稅制,自103年7月1日後,新房屋標準單價全面調高1.6倍;此舉導致北市新豪宅硬生生比同一路段上的舊豪宅,要多繳數倍以上的房屋稅。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,以仁愛路上知名豪宅「仁愛帝寶」來看,實價登錄某間19樓總價3.98億的案例,粗估目前1年房屋稅約25萬;但若改用新制計算,路段率250%不變,房屋標準單價每平方公尺由8,970元調高至20,500元後,1年繳交的房屋稅就變成57.5萬,新制房屋稅是舊制的2.3倍。

另外,同樣是仁愛路的「仁愛一品」豪宅,實價登錄某間8樓1戶總價2.55億的案例,1年房屋稅約12.2萬;舊制房屋標準單價為5,840元,若採新制將調高至15,250元,漲幅高達162.8%,房屋稅立即變成32萬元,新制是舊制的2.6倍。

再以信義計畫區的「寶來花園廣場」為例,該案96年取得使照適用舊制,實價登錄17樓1戶總價1.8億,路段率已由220%調整為240%,1年房屋稅約17.3萬;若採用新制計算,房屋標準單價由8,810元調高為20,250元,房屋稅將大增至46萬元,新制是舊制的2.7倍。

而同樣適用舊制的「信義之星」、「富邦777」,實價登錄同是總價3億多的物件,目前1年房屋稅約20萬、12.4萬元;若改以新制調高後的房屋標準單價計算,房屋稅將變為50.6萬、31.4萬,價差為2.5倍。

上述5大舊豪宅與新豪宅相比,因未跨過103年7月1日的分水嶺,免去加乘調高後的房屋標準單價,一條「楚河漢界」,讓北市新、舊豪宅房屋稅差了2.3~2.7倍,也讓許多新豪宅買家大嘆「生不逢時」!

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150212000098-260210  

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2014-11-27 00:00:00 聯合報 記者沈婉玉/台北報導

持有房屋超過3間,要課非自住房屋稅率,但因為繼承、結婚等因素,房子由多人共同持有的狀況十分常見,引起房屋稅如何計算戶數與是能認定為自住的疑義。財政部昨發布最新解釋,夫妻或未成年子女共有一戶,放寬以一戶來計算。

房屋稅條例規定,房屋無出租、供夫妻及未成年子女實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計持有3戶以內,才可適用1.2%的自住用房屋稅優惠稅率,否則就要課非自住房屋稅,稅率最高為3.6%。

但實際生活中,一般人常會因繼承、結婚等因素,一間房子由多人持有。繁衍幾代以後,共同持有(公同共有)人非常多。賦稅署解釋,無論名下的房子共同持分多少,只要是持有人之一,就算一戶。如果共同持有戶符合自住的規定,就可適用自住用房屋稅優惠稅率。

舉例來說,兄弟三人共同繼承一間祖屋,三人各持有三分之一,此間祖屋對每個兄弟來說都是一戶。如果其中一位持有人,加計妻子及未成年子女合計名下只有這間共同持有的房屋,就適用自住用房屋稅優惠稅率。

若夫妻或夫妻及未成年子女共同持有一戶,各持分一部份的房子,官員表示,因為房屋稅是以夫妻及未成年子女合併計算全國持有戶數,若分別計算戶數太嚴格,因此放寬解釋,以一戶算。

官員舉例,若夫妻「雙掛名」買了兩間房子,又都是都是自己或供直系親屬實際居住使用,就是以2戶自住用住宅來計算。

官員表示,房屋多人共同持有很常見,除非每個持有人自己或直系親屬都居住在內,否則實務上不是自住的可能性較高。但因持分小、房屋稅也低,選擇持分小的房子為非自住房屋較省稅。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5916/539587-房屋稅戶數怎麼算-財政部釋疑

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2015年02月10日 17:02工商即時 林淑慧

財政部統計處今天公布103年全國賦稅收入修正統計,去年全年稅收達1兆9,761億元,創下歷史新高,超徵1,088億元也創下97年以來新高水準;另外,1月稅收1340億元,年增6%,官員說1月稅收達陣是「好的開始」,預估全年稅收可望突破2兆元大關。

財政部統計處副處長許瑞琳指出,1月稅收方面,以營業稅增加53億元、營所稅增加24億元、健康福利捐增加15億元、貨物稅增加14億元較多,惟綜合所得稅減少32億元。

另外,1月土地增值稅達108億元,創下94年4月以來新高紀錄。官員指出,主因為桃園市楊梅地區有二個案,多筆土地在上月移轉,由於交易期間間隔較長,因此挹注上月土增稅稅收。

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150210004437-260410

 

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2015-02-07 14:27:40 聯合晚報 記者游智文/台北報導

為遏止房價飆漲,北市陸續調升地段率、新屋標準單價、祭出囤房稅、豪宅稅;業者說,單一來看都不重,但造成新屋交屋困難,主要是加乘效應。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,交屋時買方需負擔的契稅以及未來每年要付房屋稅,由房屋標準單價、房子坪數、地段率、房屋稅率為基準,連續相乘計算。

去年7月1日以後拿到使用執照的新房子,台北市政府依樓層不同、結構不同,調升2倍至最高4.8倍,平均2.5倍;地段率平均調升20%;房屋稅率則只要有出租非自用或名下有多間房子,從1.2%升為2.4%~3.6%。

單一項看起來不多,但相乘很驚人;自用的新房子,契稅起碼增加2、3倍;如果適用3.6%,房屋稅則可暴增20多倍。

永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,以北市中山區現正交屋的一戶三億元豪宅為例,該戶標準單價原本為2.6萬元,去年7月調整為6.2萬元,地段率並調高至250%,加乘之後,契稅從原本67.9萬元,大增至562萬元,暴增8.3倍。

房屋稅部份,由於台北市總價7000萬元以上住宅視為豪宅,並在原本房屋稅計算公式中,加乘一項豪宅稅率 (1+地段率),再加囤房稅3.6%,多項加乘之下,該戶的房屋稅從去年7 月前的13.5萬元,今年大增至337萬元,增加24.8倍。

于俊明表示,驚人加乘效應,不但提高一般新屋交屋門檻,也影響政府推動都更。

他表示,民眾拿舊房子參與都更,但房子蓋好後,適用新的房屋標準單價,結果房屋稅暴增,在收入沒有增加下,可能面臨「養不起」房子,都更意願將大幅降低。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/693638  

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2015-02-07 14:27:40 聯合晚報 記者游智文/台北報導

為遏止房價飆漲,北市陸續調升地段率、新屋標準單價、祭出囤房稅、豪宅稅;業者說,單一來看都不重,但造成新屋交屋困難,主要是加乘效應。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示,交屋時買方需負擔的契稅以及未來每年要付房屋稅,由房屋標準單價、房子坪數、地段率、房屋稅率為基準,連續相乘計算。

去年7月1日以後拿到使用執照的新房子,台北市政府依樓層不同、結構不同,調升2倍至最高4.8倍,平均2.5倍;地段率平均調升20%;房屋稅率則只要有出租非自用或名下有多間房子,從1.2%升為2.4%~3.6%。

單一項看起來不多,但相乘很驚人;自用的新房子,契稅起碼增加2、3倍;如果適用3.6%,房屋稅則可暴增20多倍。

永慶房產研展中心經理黃舒衛表示,以北市中山區現正交屋的一戶三億元豪宅為例,該戶標準單價原本為2.6萬元,去年7月調整為6.2萬元,地段率並調高至250%,加乘之後,契稅從原本67.9萬元,大增至562萬元,暴增8.3倍。

房屋稅部份,由於台北市總價7000萬元以上住宅視為豪宅,並在原本房屋稅計算公式中,加乘一項豪宅稅率 (1+地段率),再加囤房稅3.6%,多項加乘之下,該戶的房屋稅從去年7 月前的13.5萬元,今年大增至337萬元,增加24.8倍。

于俊明表示,驚人加乘效應,不但提高一般新屋交屋門檻,也影響政府推動都更。

他表示,民眾拿舊房子參與都更,但房子蓋好後,適用新的房屋標準單價,結果房屋稅暴增,在收入沒有增加下,可能面臨「養不起」房子,都更意願將大幅降低。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/693638-加乘效應驚人-自用新屋契稅暴增20多倍

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2015-02-06 03:49:55 經濟日報 記者陳美珍/台北報導

夫妻因行使剩餘財產差額分配請求權,取得的不動產,出售時計算特種貨物及勞務稅(奢侈稅)的二年閉鎖期間時,夫妻各自持有不動產的期間,准予合併計算,即出售時持有滿二年以上者,可以免課奢侈稅。

圖/經濟日報提供

舉例來說,甲、乙雙方因離婚,配偶因行使剩餘財產差額分配請求權,取得向甲請求而來的房產A一棟。在乙取得A房產之前,甲已持有A屋滿一年,乙在取得A屋後的一年半決定出售。

此時,依據財政部規定,甲、乙持有A房產的期間可以併計之下,即乙出售A屋時的持有期間,除自行持有的一年半之外,還可以加計甲的持有期(一年),總計乙持有A房產時間至出售時已達二年半,符合免徵奢侈稅的條件。

為抑制炒房,政府在2011年6月1日開徵奢侈稅,對持有未滿二年且頻繁買賣的非自用不動產、建築用地,課以10%或15%的交易稅。

財政部日前規定,配偶因行使剩餘財產差額分配請求權取得的土地,再移轉給第三人時,如係取得後二年內出售,除符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定,土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶自用房地等要件者外,即屬應課徵特種貨物及勞務稅的範圍,但在計算持有期間時,他方於婚姻關係存續中的持有期間可准予合併計算。

依據財政部解釋,土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬名下已持有超過一戶自用房地,而夫妻間若相互贈與其中一戶房地,受贈配偶再出售該受贈房地時,可以將婚姻關係存續中夫妻各自持有期間合併計算,滿二年就可避免被課徵奢侈稅。

財政部說,除贈與取得者外,亦包括夫妻依據民法第1030條之1規定,行使剩餘財產差額分配請求權所取得的不動產在內。

原文網址:http://udn.com/news/story/7243/690789-離婚夫妻房產持有期-准併計

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鉅亨網記者陳慧菱 台北2015/02/05 星期四 17:30

台灣房屋全球財富中心表示,國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下,資金奔流海外,然在國內有望房地合一輕稅下,不動產投資該如何布局?鑑此,台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析,在海外不動產日漸受國人青睞時,從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度,告訴投資人不動產該怎麼買?

永久產權勝過租賃權

首先,投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態,一般可分為永久產權(free hold)、租借使用權(lease hold)兩大類。台灣99%以上屬永久產權,土地、建物永久持有,可傳子孫無時間限制,購買海外不動產應以永久產權為主;租借使用權有持有時間限制,通常指土地使用年限,類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議,飄洋過海買不動產投資,當然要挑永久產權的較安全,租借使用權隨使用年限縮短,價值也遞減,年限一到權利消滅。

保證報酬少碰為妙

其次,許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿,邱太煊分析,千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品,愈沒有增值潛力,且地段通常比較偏;另外,通常保證3~5年有7%~8%年投報率的產品,也要非常小心,可能地段偏遠不好賣,建商只好利用高投報包裝,才能吸引海外買家掏錢,一旦保證年限一過,不是租不掉,就是租金不高,甚至要賣都有困難。

邱太煊進一步分析,很多海外投資客喜歡高投報的產品,但必須和該國房貸利率做比較,舉例來說,有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8%,但當地房貸利率高達10%,換言之,租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象,就代表買貴了,以日本東京為例,港區等核心五區平均投報率約4%~5%,當地房貸利率1%,外國人房貸利率約2.5%,不過還算是正投報現象,代表有利差,也是買到合理房價的評估標準。

海外置產  不動產稅制要搞懂

第三,投資海外,要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項:

以持有稅而言,日本東京約台幣1000萬的房子為例,每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣,大概是房價的千分之2~3;馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例,每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣,約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5;澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子,每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬),持有稅約房屋總價千分之5上下。

但也有持有稅偏高的國家,美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子,每年要繳千分之12%的房產稅,6000美金(約新台幣18.9萬),德州新開發區域房產稅最高有到千分之28%。

反觀我國,以台北市中山區一間小套房為例(102年買入,104年賣出,淨賺50萬),賣出時成交1370萬,土增稅7萬、契稅3.2萬,地價稅610元/年、房屋稅5960元/年,財交稅估3萬,該案地價稅和房屋稅一年共6570元,持有稅占買入房價之千分之0.5,資本利得(註1)10萬占淨賺(利得)50萬之20%。
   
不過,值得注意的是,北市103年7月1日取得使照的豪宅,房屋稅採新制加重課徵,其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元,符合新制每戶房屋稅最高達285萬元,加上地價稅,一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出,103年7月後取得使照符合新制的建物,其房屋稅和契稅暴增,絕對不是少數個案,今年5月繳房屋稅時,重稅效果將一一浮現。

投資客最在意資本利得

另外,投資客最在意的資本利得稅。以日本而言,5年內處分不動產,資本利得稅為利得之30%,5年以上降為15%,若賠錢無須繳納。馬來西亞5年內出售不動產,資本利得稅(產業營利稅)為30%,5年以上降為5%。澳洲不動產的資本利得稅,須併入個人所得稅計算,稅率級距為32.5%~42%,但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除,實質利得稅約25%上下。中國大陸資本利得稅為利得的20%,自用5年以上且家庭唯一生活用房免徵。
   
邱太煊指出,台灣版的資本利得稅,又稱房地合一稅,過去財政部擬採5%~45%的累進稅率,改成單一稅率17%,同時奢侈稅退場,對成交量縮的房市是一大利多。另外,財政部規劃自住持有5年以上,總價2000萬以下享1戶免稅優惠,2011年之後取得不動產適用新制,2011年之前仍適用舊制。邱太煊說,投資房地產賺錢繳稅天經地義,但投資者很聰明,哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資,換言之,資本利得稅較低的國家,交投比較活絡。

此外,「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得,得預扣租金30%,實際課稅約租賃所得之10%~30%。日本房屋被併入屋主的個人所得,採累進稅率5%~40%課徵,和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內,稅率0%,一萬英鎊以上,稅率為20%。國外投資房產要精打細算,不能只評估毛投報,應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報,才是較保險的計算方式。

图片说明

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2015年02月05日 20:03 林淑慧

奢侈稅豁免條款擴大了! 財政部今(4)日發佈最新解釋令,依據各區國稅局提出的實際個案,整理出11種類型個案,包括夫妻銷售婚前各自取得不動產,結婚後短期出售者,可豁免課徵奢侈稅,避免婚姻懲罰。

為了抑制短期房市炒作,奢侈稅的豁免條件相對嚴格,各區國稅局以往都有非屬炒作的個案,卻因法令未授予稽徵機關進行個案認定,被課到奢侈稅的民眾往往不服氣,訴願案件大增。

其中,最為廣見的情況,包括夫妻婚前各持有1棟自住房地,夫妻婚後共持有2棟,出售其中持有未達2年之房地,以往要課奢侈稅,但財政部已放寬,只要出售目的不是為了炒房,就能免課奢侈稅。

財政部表示,配合立法院修正通過奢侈稅條例,將「確屬非短期投機」出售的不動產,排除在課徵奢侈稅的範圍之外,並授權財政部訂定明確解釋;官員說,目前共有11種類型的案件,確定可免課奢侈稅。

原文網址: http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150205004229-260410

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2015-01-29〔記者邱柏勝/台北報導〕

為杜絕囤房、囤地歪風,財政部賦稅署昨天發布解釋,個人持有一年以上自用住宅用地,若有自地自建、拆除改建或合建分屋等情況,須符合一定條件,才能免辦營業登記、免課營業稅及營所稅,明年起實施。

賦稅署副署長許慈美表示,依「營業稅法」規定,建屋出售或與建商合建分屋出售,均須課徵營業稅。但為顧及民眾改建新屋的需求,財政部曾頒布函令,持有一年以上自宅用地,都市土地三公畝以下、非都市土地七公畝以下,自地自建、拆除改建或合建分屋出售,均不須辦理營業登記、免徵營業稅及營所稅。

不過,財政部發現,許多民眾或建商以個人名義購買都市小面積土地,以自宅用地名義「養地」,先將土地做商業使用,持有一年後再建屋出售,形成囤地、囤房歪風。因此決定修改函令,持有一年以上的自宅用地,須未曾設有固定營業場所、營業牌號或僱用員工,出售房屋時才可免辦營業登記。

至於持有未滿一年的自宅用地,所有權人或配偶、直系親屬須於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用滿兩年以上,出售房屋時才可免辦營業登記;若是非自宅用地,興建前已持有十年以上,也可免辦營業登記、免徵營業稅及營所稅。

原文網址: http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/851571

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2015年01月28日 17:38工商即時 

財政部賦稅署今天發佈最新解釋令,個人持有一年以上自用住宅用地,若有自地自建、拆除改建或合建分屋等情況,必須符合一定條件,才能免辦營業登記,免課徵營業稅及營所稅;官員強調,新規定可望減少囤房囤地現象,有防弊的作用。 

財政部表示,個人持有土地屬於非自用住宅用地,或持有未滿1年的自用住宅用地,該地若屬於都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過7公畝的土地,必須符合下列條件之一,出售房屋才能享有免稅優惠。 

上述兩大條件包括:一、非自用住宅用地興建前持有十年以上者;二、興建後持有自建或分得房屋,銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用連續滿2年者。

原文網址: http://www.chinatimes.com/realtimenews/20150128004068-260410

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