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作者:MyGoNews林湘慈 時間:2015-01-15 

房屋稅大幅增加者,是2014年7月1日以後核發使照的高級住宅,且持有非自住戶數在3戶以上
房屋稅大幅增加者,是2014年7月1日以後核發使照的高級住宅,且持有非自住戶數在3戶以上
新聞摘要
  • 房屋稅大幅增加者,是2014年7月1日以後核發使照的高級住宅,且持有非自住戶數在3戶以上
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】針對近日新聞媒體報導,台北市房屋稅暴漲,同樣路段、同一坪數的房屋,只因分別在2014年7月1日前、後拿到使用執照,房屋稅就差30幾倍的說法,台北市稅捐處說明,房屋稅是依房屋現值乘上所適用的稅率計算而來的,會影響稅額多寡的因素,主要包括有(1)房屋構造標準單價、(2)路段率、(3)所適用的稅率,因每戶房屋情況不同,並不是所有台北市的房屋在這波稅制改革中,都會增加好幾倍的房屋稅負。
 
 
該處進一步說明,台北市自2011年7月1日起針對高級住宅按所處地點的路段率加價課徵房屋稅,另自2014年7月1日起調高新建房屋的構造標準單價及調整99條路數的路段率,並配合房屋稅條例第5條修正,提高持有該市非自住使用的房屋稅率,採2.4%及3.6%的差別稅率。
 
其中,新的標準單價跟原單價比較,調高幅度為1至3倍,平均漲幅是1.6倍,只有2014年7月1日取得使用執照之房屋才適用新的標準單價,預估台北市每年新建的房屋有7,000戶,僅占房屋總稅籍數的0.6%。
 
另截至2014年11月30日止,自然人及法人持有該市非自住使用的房屋合計有10.4萬戶,其房屋稅將依其持有戶數多寡適用2.4%或3.6%稅率課徵,較自住房增加1倍至
 
2倍,約占台北市房屋總稅籍數的9%。
 
舉例說明,2014年7月1日取得使用執照的鋼骨造房屋,總層數22層,路段率300%,面積122坪,以新標準單價計算房屋總現值為22,959,300元,如適用自住房屋稅率1.2%核算房屋稅為275,511元,相較適用原標準單價所計算房屋稅額116,490元,增加1.4倍。
 
但如為高級住宅,則按路段率加價後的房屋現值為91,837,200元,在相同稅率下,稅額為1,102,046元,相較適用原標準單價的高級住宅稅額465,957元,亦增加1.4倍。
 
再者,如果適用非自住的住家用房屋稅率2.4%及3.6%,
 
房屋稅額也會隨稅率的提高而增加。所以,此次房屋稅調整,受影響最大者為2014年7月1日以後新建的高級住宅房屋。
 
該處再次說明,就以上的稅基跟稅率調整,房屋稅會大幅增加的,是在2014年7月1日以後核發使用執照的高級住宅,同時不是自住使用,而且持有非自住戶數在3戶以上適用3.6%稅率的房屋持有者,至於2014年7月1日以前取得使用執照並做自住使用的一般房屋,則其稅額並無影響。

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2015-01-11 記者陳美玲整理

潘家成(群義房屋總經理)

國內景氣燈號已經連續九個月亮綠燈,顯示目前國內景氣還是呈現穩定狀態,雖然綜合判斷分數有略微減少,但是經濟仍然維持溫和成長態勢,加上失業率維持在4%以下,為2008年金融海嘯以來的低點,顯示失業人口逐漸減少,國內經濟情勢穩定,薪資狀況也可見改善。

而從新增建照、使照的數量來看,發放建照數量較去年減少,顯示去年下半年的房市,受到九合一選舉前,政府積極推動政策有關,包括積極查稅、新增限貸區域希望抑制投資客炒房,加以控管不動產市場,而銀行方面也配合政策縮減非首購族的房貸額度,但此舉,造成全台房市交易量大幅下滑,買方趨於觀望。

影響買方購屋決策,有一大主因為政府房市政策,可以觀察從2003年的SARS疫情、2008年金融海嘯危機、2011年實施奢侈稅等,雖然讓房市交易量一度呈現低迷,但是都不及去年的慘淡,一方面是因房價來到高點,政府不斷的釋出打房政策希望抑制房價,造成買氣一路下滑到谷底。

即便如此,市場還是有自住的剛性需求,且九合一選舉政策干擾已解除,買方對房市信心逐漸回溫,也可以發現選後看屋量明顯增加,預估從現在到農曆年節,會有一波遞延性買盤撐場。近期政府提的房地合一實價課稅方案,經過選前提出較嚴格的方案後,選後財政部有釋出較寬鬆的策略,初步規劃將採累進稅率分離課稅,採5%至45%分成六級課稅;而出售持有二年以上不動產者,可享有減稅優惠,最高減稅比率超過七成;自用住宅則享有一戶免稅優惠。

但是政策走向朝令夕改,又有消息指出,若採取累進稅率,本人、配偶和未成年子女只有一戶自用住宅才能免稅,簡直是逼夫妻離婚,不排除房地合一政策要將累進稅率改為單一稅率20%。

不過,我認為,不論政府在房市上有任何新政策要推行,最重要的是,政策內容要儘快定案,以安定人民信心,讓市場回歸市場機制、交易動能恢復正常,才是健全房市之道。

展望今年全台房市景氣,因選後政策趨近明朗化,買方信心增加,且房貸利率應還在3%以下,為可接受範圍內,我認為今年上半年市場將會優於下半年,價格及成交量方面將出現「價止漲、量微增」格局。

以目前政府調控房市的態勢來看,我認為今年房市仍將延續去年狀況,仍以自住需求為主、首購及換屋族為市場主要撐盤族群,整體來看,市場低總價、小坪數產品仍將是市場銷售主力,仍有穩定買盤支撐。

以雙北市來說,建議自住首購族若能力可及的話,可以尋找台北市近捷運約700公尺以內、路程10分鐘可到的房子,從小型物件先著手,例如中山區二房公寓,總價約1,000萬至1,500萬元,不僅生活機能佳,且對年輕人來說,也較有體力能爬樓梯;若有小孩的家庭,則要考慮是否為學區,生活機能、環境、交通是否能接受等,房屋以簡單、整齊為佳。

而新北市部分,建議首購族以板橋、中和、永和等區著手,這幾區不僅生活機能已成熟,且交通便利、擁有文教區優勢,可尋找近捷運、二房產品,坪數「從小換大」,若有周邊環境不錯的舊公寓,也是可以考慮的產品。此外,在買屋前要先確認購屋貸款金額,對首購族來說,每月利息支出盡量為家庭年收入的30%,若還有能力,每月利息支出則可提高到40%至50%,最重要的是「量力而為」,不宜超過50%。

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5887/635029-%E5%B0%88%E5%AE%B6%E8%AB%96%E5%B8%82%EF%BC%8F%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%BF%AB%E6%8B%8D%E6%9D%BF-%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%89%8D%E8%83%BD%E5%AE%89%E5%AE%9A  

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記者陳宥臻、洪正吉/台北報導

奢侈稅滿2年後,除了房屋買賣件數遽增,許多民眾在房仲或代書的建議下,搶時間出脫,結果時間沒算準,被國稅局逮個正著,連補帶罰都是百萬起跳。

民眾不干拖了2年轉售還被罰,一狀告到法院,國稅局因而發函房仲及地政士公會,要求遵守法令。 奢侈稅上路後許多民眾在仲介業者的建議下,搶時間脫手,卻被國稅局逮個正著,連補帶罰往往需要百萬起跳。(圖/好房資料中心)

奢侈稅100年6月上路,許多民眾為了避免被課奢侈稅,忍了2年不敢賣屋,但在央行及財政部聯手打房下,擔心房價回落又不想繼續負擔利息成本,因此,今年6月開始,全台出現拋售潮,奢侈稅延伸的問題也陸續引爆。

強忍2年 白忙一場 北市國稅局最近發函不動產仲介經紀同業公會及地政士公會表示,最近查奢侈稅時,經常發生爭議,其中以奢侈稅的2年期間算錯最普遍。國稅局說,依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算,一直到訂定銷售契約日為止,但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例,都算到銷售移轉登記日為止,等於提前一個月賣屋,符合奢侈稅課稅範圍。

北市國稅局透露,先前有個屋主出售總價逾千萬元的房屋,在仲介及代書遊說下,趕在2年期間一到出售,結果2年期間算到銷售移轉登記日,被國稅局補徵10%稅額100多萬元,另外裁處罰鍰70餘萬元。

後來屋主反映說,是在仲介及代書遊說下才急著賣屋,仲介或代書甚至簽了書面切結保證不須課奢侈稅。屋主向國稅局喊冤無效後,轉向法院對仲介及代書業者提告。 仲介切結 屋主上當 國稅局強調,出售持有2年以內不動產要課奢侈稅,屬銷售稅性質,與盈虧無關,只要銷售持有2年內的房地,都要依法申報奢侈稅。

仲介或代書敢簽切結書,除了專業不足外,也有心存僥倖的心態。 地政士公會榮譽理事長王進祥指出,奢侈稅2年期間的定義確實有不少人誤會,當中包括房仲和代書,民眾賣屋時一定要自我保護,記得以「取得登記日、出售簽約日」,來計算買賣屋之間到底有無滿2年。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,100年奢侈稅上路時,全台房市呈現觀望氛圍,屆滿2年後,委賣件數確實明顯增加。以地區來看,委託賣屋件數落差最大的是桃園,最小的是台北市。 洪佩君解釋,桃園在北台灣來說屬於當對低價的選項,許多投資型物件容易受到政策的影響和約束;但北市屬於高價市場,保值性也最強,所以委售量高低落差較小。

原文網址: 算錯奢侈稅期 賣屋挨罰告仲介 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/77043045799.html

原文網址: http://news.housefun.com.tw/news/article/77043045799.html    

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2015-01-09  14:17〔記者林美芬/台北報導〕

奢侈稅修正之後,衍發新的爭議,東森房屋研究指出,其中有關「自住事實認定」可能就是最大的爭議,民眾想要節稅,最好可以拍照或是找鄰居證明自住事實,免得莫明被冠上非自住之名,就要多繳奢侈稅。

  • 奢侈稅修正之後,衍發新的爭議,東森房屋研究指出,其中有關「自住事實認定」可能就是最大的爭議,民眾想要節稅,最好可以拍照或是找鄰居證明自住事實,免得莫明被冠上非自住之名,就要多繳奢侈稅。(本報資料照)

    奢侈稅修正之後,衍發新的爭議,東森房屋研究指出,其中有關「自住事實認定」可能就是最大的爭議,民眾想要節稅,最好可以拍照或是找鄰居證明自住事實,免得莫明被冠上非自住之名,就要多繳奢侈稅。(本報資料照)

特種貨物及勞務稅條例〈以下依俗稱之『奢侈稅』簡稱〉修正條文第二條、第五條、第二十六條,已於104年1月7日,經總統公告修正通過,施行日期尚待行政院訂定。本次公告所修訂之內容,對於民眾權益影響較大的為第五條第一項第一款及第十二款的修正。

過去奢侈稅之實施,若個人、配偶及未成年子女名下僅一間房屋,並設籍其中,且持有期間無供營業使用或出租者,即認定為自住,即使未住滿二年內出售,無須課徵奢侈稅。但這次修訂,增加了『並有自住事實』這項規定。東森房屋指出,增加此一規定的原因,是政府為了防止現行很多利用人頭的方式來規避奢侈稅的現象。另本次雖增加「自住事實」規定,但對於何謂自住事實,並無規範。

東森房屋總部法務協理周秉瀛表示,現行奢侈稅的稽徵機關是財政部國稅局,但依現行國稅局人員的編制,稅務人員可能無法親自查看是否有「自住事實」,因此文件提供及舉證責任即可能回到了納稅義務人的身上。

周秉瀛表示,就自住事實的提供與認定可能有不同的見解,有些以水電度數是否有增加來判定是否有人居住事實,但也許稅務員認為可能無人居住情形下,納稅義務人將屋內燈火通明不予熄滅,水源開啟不予關閉來增加度數而不予認定。

周秉瀛建議,居住事實之舉證,可以提供屋內居住使用之照片,甚至可以提供四鄰或鄰里長的證明為佐證資料,以免將來要申請免徵奢侈稅時,在舉證自住事實上遭稽徵機關質疑。

另外增加第十二款『其他經財政部核定者』。由於奢侈稅急促上路時,未能周延的考量很多現實狀況,傷及很多無辜的守法的民眾。因此在本次條文修正中,增加財政部依個案來裁量,減少民怨。例如所有權人與配偶婚前各有一戶符合第二條第一項第一款自用房地,但結婚後若欲出售其中一戶房地時,卻須被課徵奢侈稅的不合理現象。

周秉瀛強調,須留意目前相關稅法對於自用住宅的規定不盡相同,例如地價稅自用住宅的定義,土地增值稅自用住宅的定義,還有房屋稅條例中自住房屋的定義等,在稅法上認定與適用都有些差異。因此,提醒將來在購置房地產有節稅之需要時,應該先釐清相關稅法上的規定,並請教專業人士,以免援引不適的法條,而遭受損失。

原文網址: http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1201253  

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合約註明「不負瑕疵擔保」仲介不理

2015年01月03日
這戶老公寓位在西區草悟道旁,交易後糾紛不斷。陳恒芳攝

【洪子恩╱台中報導】買房子千萬不能急!台中梁先生向《蘋果》投訴,去年4月委託群義房屋賣屋,買方盧先生看屋後就急著當晚簽約,代書為避免糾紛特地在合約註明「依現況點交」、「不負瑕疵擔保」,未料屋主搬入後發現多處瑕疵、跳過房仲直接向前屋主索賠、提出民事訴訟,「簡直死要錢,讓人不勝其擾!」


 

買賣雙方協調不成

梁先生去年賣出中市西區草悟道旁的頂樓公寓,屋齡逾30年,雖然合約已註明不負瑕疵擔保,簽約後梁先生還是應買方盧先生要求,再補貼2萬元現金用於漏水修繕,原以為事情落幕,沒想到在交屋後,盧先生又以窗邊裂縫等毛病,要求30萬元賠償,並寄了6封存證信函,還連提3次民事訴訟。
梁先生說,更氣的是,經手買賣的群義房屋全國旗艦店,收了仲介費之後卻不處理後續糾紛,「盧先生多次跳過仲介,直接針對屋主,仲介卻置身事外。」群義房屋全國旗艦店協理陳欣裕表示:「我們曾對買賣雙方多次協助協調,但是雙方主張的內容及認知落差過大,未有交集,既然本案已經進入訴訟,就不便多作評論。」

 

「簽約前多看幾次」

買方盧先生則喊冤,稱對方先在不動產現況說明書的「房屋受損」欄位勾選「否」,要是磁磚因外牆裂縫而掉落砸傷路人,要負很大的法律責任,「基於公共安全,我向前屋主提出7個應修繕處,要求該戶本應負擔的修繕費用,對方不予理會,我也須依法表明立場。」
住商不動產法務部主任陳威宇表示,老公寓某戶外牆有裂縫,多由該戶自行負責,不過在合約內註明「依現況交屋」,就是對賣方有利,裂縫的危險性屬於未知,難以判斷、舉證,「簽約後對此爭執是不切實際的,只能在簽約前多看幾次房子或壓低房價。」

原文網址: http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20150103/36306046/買方急簽約交屋後索賠30

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2015-01-06 經濟日報記者陳美珍/台北報導

 

直系親屬間「採先買後贈」方式移轉公共設施保留地,小心反而會繳冤枉稅。 

財政部指出,依據都市計畫法第50條之1後段規定,公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間的贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。

公設保留地先買後贈要課贈與稅。 本報系資料庫

舉例來說,父親贈與一筆公共設施保留地給兒子,依照現行稅法規定,父親在申報贈與稅時,須先將公設地列入贈與總額,再在扣除額中以同額扣除的方式,免除贈與公設地產生的贈與稅。

 

但是財政部提醒,直系血親之間如果不是以贈與的方式移轉公設地,而是以訂約買賣形態,或「先買賣、後贈與」的情形移轉公設地,並不適用免課贈與稅的優惠規定。

 

財政部高雄國稅局日前即有案例,納稅人甲在103年度將名下六筆土地計310萬元(含公共設施保留地二筆共100萬元),以買賣方式移轉給孫子乙,但因乙僅有能力支付40萬元價金,甲同意差額270萬元,視為贈與給孫子乙,免除乙應支付的尾款。

 

由於這宗案例甲、乙雙方先是以買賣方式移轉土地,其後,因支付價金不足才轉為贈與,與一般贈與不同。因此,這宗案例無法適用都市計畫法第50條之1後段規定,即甲視同贈與名下公共設施保留地100萬元給乙的部分,不得列為贈與扣除額。

 

甲在計算贈與稅時,依其全部贈與總額為310萬元,不得扣除公共設施保留地的100萬元,只能減列乙所支付的買賣價金40萬元,再扣除個人免稅額220萬元後,贈與淨額50萬元需按10%稅率計算,甲應納贈與稅為5萬元。

 

圖/經濟日報提供

 

原文網址: http://udn.com/news/story/7243/623717-公設地先買後贈-恐繳冤枉稅

 

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2015年01月06日 16:25工商即時 

 
 
臺南市政府稅務局表示,
 
(一)農地2年內移轉,必須申請農業使用證明書,才能排除課徵奢侈稅。臺南市政府稅務局表示,民眾出售持有期間未超過2年之農業用地,如符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1規定而未申請不課徵土地增值稅者,仍須向農業主管機關申請核發該土地作農業使用證明書,留供國稅稽徵機關查核,作為排除課徵奢侈稅之證明文件。 

依據「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)第5條規定,經核准不課徵土地增值稅之土地,非屬特種貨物稅之範圍。所以所有權人買賣不動產符合上開條款經稅務局核准不課徵土地增值稅者,應於國稅局查核時,出示稅務局核發之「土地增值稅不課徵證明書」;如未申請不課徵土地增值稅,則應提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」,始可排除課徵奢侈稅。 

(二)農業用地出售給公司組織要課徵土地增值稅嗎?臺南市政府稅務局表示,依土地稅法第39條之2第1項規定,作農業使用之農業用地,移轉給自然人時,得申請不課徵土地增值稅。依上述法條規定,只限將農地移轉予自然人,並檢附土地所在地之公所核發之農業用地作農業使用證明書,才可選擇適用不課徵土地增值稅。如果農地買受人非自然人,就必須課徵土地增值稅 

臺南市政府稅務局進一步說明,土地所有權人持有期間2年內出售農業用地予公司,不但須課徵土地增值稅,而且還必須申報及繳納奢侈稅。

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2015-01-05 記者郭及天/台北報導

台灣房屋持有成本及交易成本與世界各國相較,長期偏低,雖然近來房地合一課稅議題受各界廣泛討論,但目前房屋稅稅基及稅率大幅調整,加上2016年又將調整公告地價,豪宅區段地價調整後,地價稅也會成長。初估台北市豪宅的房屋稅及地價稅的持有成本,可能達到每年每坪3萬元。

以三年調整一次、作為地價稅課稅依據的公告地價觀察,台北近三次公告地價調幅分別為7.02%、6.05%、5.54%,其中,最近一次調整的2013年,近年發展迅速的內湖、南港均逾8%,信義區也達7.87%。

一般預料,雖然公告地價調幅不若公告現值調幅來得大,但上調趨勢、貼近市價原則仍不會改變。一般預估,未來屋主所需繳的地價稅,仍將持續提高。

代銷業者指出,雖然各界關注房地合一課稅的稅改議題,但由地方政府所課徵的房屋稅,已較往年大幅成長。由於台北市認定為「高級住宅」房屋稅加成計算,加上2014年7月之後房屋造價調整,未來交屋的新豪宅房屋稅勢必大增。

此外,2016年將調整公告地價,豪宅區段地價調整後,地價稅也會成長,勢必增加台北市精華路段、高價住宅的持有成本。

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5916/621807   

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2015-01-05 記者郭及天/台北報導

 

陶朱隱園

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台北市近二年來透過四大策略,針對重點精華區豪宅的房屋稅基及稅率調整,提高持有成本。據試算,若持有逾三戶房屋的豪宅客適用3.6%稅率,台北市新落成豪宅普遍每年需繳逾百萬元房屋稅,興建中的超豪宅「陶朱隱園」、「信義聯勤」完工後首年房屋稅,每戶最高分別達724萬、436萬元。

雖房地合一課稅將提高房屋「交易成本」的議題持續發燒,大幅壓抑豪宅買氣,但屬「持有成本」的房屋稅提高,亦極為可觀。

房仲業者以信義計畫區超豪宅「陶朱隱園」標準單價每平方公尺1萬8,650元、路段率290%、持有人擁有三戶以上不動產試算,未來完工交屋年每戶房屋稅恐逾700萬元;近期陸續交屋的豪宅如「松疆」、「國泰天母」等每戶房屋稅亦逾百餘萬元。

房屋稅計算是由包括標準單價、折舊率、路段率與面積所組成的房屋評定現值,乘上稅率得出。近年來,台北市府陸續以「調高新屋構造標準單價」、「修正高級住宅認定標準(豪宅稅)」、「調整99條路段率」、「擬訂非自用房屋差別稅率」等方式,大幅提高持有稅。

房地產業者指出,明顯策略性鎖定精華路段、新成屋豪宅與囤屋非自用的高資產族群,提高持有成本。

以調高新屋構造標準單價來觀察,並以21層鋼骨結構住宅大樓為例,2014年7月後取得使用執照的房屋構造標準單價由每平方公尺7,800元,提高至1萬8,650元,整體平均增加1.6倍;而符合豪宅稅標準,被認定為「高級住宅」房屋評定現值亦需加乘一次「1+路段率」。

此外,過去住宅均依房屋評定現值的1.2%稅率課房屋稅,也依所有權人持有戶數二戶及三戶以上,稅率提高至2.4%及3.6%。

房仲業者指出,房屋稅針對精華路段新豪宅加稅,但多因持有多戶、被認定為「高級住宅」增加幅度最大,對於沒有被認定為「高級住宅」的一般住宅、 持有一戶作為自用,房屋稅額增加幅度,仍算有限。

圖/經濟日報提供

原文網址: http://house.udn.com/house/story/5916/621802    

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違建裝修被拆 告設計公司敗訴

李姓婦人請朱姓設計師裝修頂樓加蓋的既存違建,被鄰居檢舉而拆除,李婦認為朱曾說「既存違建」打點好鄰居就沒事,向朱和設計公司求償356萬元,士林地院判李婦敗訴。

市府建管處指出,既存違建既遭拆除後重蓋,就視為優先拆除的新違建,遲早會被拆,民眾不要認知錯誤。

李姓婦人取得士林某公寓4樓所有權,在5樓窗邊規劃浴缸。去年初她請朱姓設計師和不鏽鋼業者施工,工期半年;詎料3月時遭舉報違建,7月3日拆除大隊拆光。

李婦表示,頂樓違建1994年前就存在,修繕前應請建管處審核,朱卻告訴她「既存違建」可緩拆,打點好鄰居就不會被檢舉,朱還建議拆掉原有鐵屋梁柱和屋頂,雙方簽訂310萬元的室內裝修工程契約,但裝修到一半,頂樓就被拆光。

李婦認為朱未盡管理人義務,違背「委任契約」,她損失19坪多、市價213萬元,設計公司未按時完工,應返還已付的124萬工程款及賠遲延罰款。

朱姓設計師喊冤稱未和李婦成立委任契約,他雖曾帶空照圖找查報員、某市議員開協調會,但是出於熱心和善意。朱說,梁柱和屋頂是屋主自行找不鏽鋼業者做的,與他無關。不鏽鋼業者說,施工設計屋主都有參與,皆經她同意。

2名建管處查報員證稱,議員一再關心是否能暫緩或免拆,但他們都解釋既存違建修繕超過一半,被拆的可能性極高。設計公司已施工部分光泥作、水電等成本就要120餘萬元,法官認定設計公司無不當得利,不須還錢、賠償。

原文網址: http://udn.com/NEWS/SOCIETY/SOC6/9164373.shtml

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