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「實價登錄」勾來騙肖ㄟ?滿街看到的都是「虛價宅」!

文/賴淑惠

被稱作「實價登錄2.0」的地政三法修法修正草案,可能胎死腹中!這個令人氣憤的消息,全因為建商、代銷業者施壓,現在內政部可能先行撤下「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」兩項爭議法條,影響所及,就是讓一直不夠透明的預售屋實價登錄,繼續藏汙納垢,而業界不少人都知道,看似公開透明的預售屋「實價登錄」,其實暗藏無數不能明說的「虛價宅」陷阱!

●建商作價成習 !「作高」可墊高售價 「作低」假讓利吸客

代銷、建商業界私下心知肚明,而這個不成文的「作價法」,最常見的就是「作高價」,建商送的裝潢費用,納入房價總價內登錄,目的就是讓民眾查詢實價時,認為房價沒有跌、甚至逆勢上漲。過去更曾經聽說,有的建商會把新成屋的某一戶,裝潢得美輪美奐,當成樣品屋先賣出,因為價格已經含裝潢,就能順勢墊高售價,並火速完成實價登錄,接著其他戶物件,則會以這個「裝潢屋」的價格為依據,繼續出售給後續看屋來客,詢價時,代銷會還會振振有詞的說「實價都錄都有啊!你可以參考看看!」更別說,有不肖建商會利用子公司、交叉持股公司,或利用人頭方式,登錄幾戶「高價戶」,讓看屋民眾「參考」價格用。

買房 貸款 房市 夜景(大刊頭)

此外,近來市場瀰漫讓利氣氛,也有聰明建商利用實價登錄「作低價」,透過單戶的成交走低,釋出賠售訊息,建商藉以宣稱房價打底,逆勢讓消費者覺得已經跌無可跌,已經可以出手買到低價宅,但,這不過是建商自導自演的障眼法,對消費者來說,仍存在買在相對高點風險!不過是作高還是作低,基本上都無法可罰,這些都是業界不能說的潛規則,在「實價登錄」變成「虛價登錄」的情況下,一般購屋民眾,都只能成為俎上魚肉,任人宰割!

●登錄戶數太少.僅登錄高樓層 小心建商作價詐購!

這也就是而為何要修法,在代銷賣預售屋簽約30天內登錄的原因,按照現行,建商若賣得好,就先揭露預售屋幾戶;賣不好,就等2、3年交屋再登錄,如果強行規定,簽約一個月內就得強制登錄,建商「作價」機會相對變少,民眾就有機會能立即掌握真實價格,從中參考出價方式,而建商在修法過程中的大力反彈,不過是擔心少了實價的上下其手空間,如此一來,想要透過障眼法牟利,恐再無機會。

不過,實價登錄系統的「先天不良」,加上業者的「後天作價」,雖然修法受阻,只要悉心觀察,仍有破解招數!首先,如該案未有登錄價格出現,不妨參考附近新成屋的價格:最要提防的是,如果某物件的實價登錄,只出現幾戶登錄的價格,或是只選擇高樓層的戶別登錄,這極可能是業者選擇性登錄,這樣的實價登錄,幾乎就等同沒有參考價值。

附贈家具.併車位價登錄 暗藏建商墊價奧步

如果還是不放心,可以直接到案場雙重確認,一般來說,代銷都會告知成交數字有多好,以刺激看屋客立刻下手,此時,可從中推敲側擊已成交的大約戶數,再比對目前已登錄的實價資料,進一步確認這個銷售建案的實價可信度;除此之外,常見的還有建商會大方送出裝潢、家電,舉例來說,原本一坪60萬的房價明明已經跌到50萬,卻以送出大把贈品為由,讓房價維持原價,並加以登錄,這些贈品是否有一坪10萬的價值?見仁見智,但這樣的「虛價登錄」,卻讓房價仍撐在高點,降價利多,等同被建商硬生生吃掉。

因此,建議大家便宜莫貪,這些贈品多半都是廉價取得,或是大批購入,價值都遠不如建商宣稱的這麼誇張,最好盡量不要選擇這類「買菜送蔥」的建案,以免被坑騙;另外,也有建商會「合併車位坪數」或「併入地下儲物空間」計算,希望營造房屋單價被大幅拉低的假象,避開這樣的物件,以免為虎作倀,縱容這些建商惡搞的「虛價宅」,繼續荼毒台灣死也跌下來的房市僵局!

https://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/858396222174?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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蔡英文總統。(圖 / 總統府提供)
蔡英文總統。(圖 / 總統府提供)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

內政部最近修法「實價登錄2.0」,希望讓台灣房地產的價格透明化,仿效英美與香港,回歸到「門牌號碼查核」就能知道真實的房地產時價,不必再被仲介或「中間有心人士」哄抬。這項政府的美意,最近卻傳出不可能修法通過,理由是全案牽涉到2020,這項傳言是否會成真?

目前美國、英國、包括亞洲的香港,對於房地產價格都可以用門牌號碼查閱,且是每日更新。至於買賣雙方登錄時間,分別是辦理產權移轉登記,或土地登記時一併登錄,過程透明,英美民眾也視為公民社會制度下的理所當然。

但在台灣,雖然從過去的房價隱諱不明,進步到出現「實價登錄1.0」後,民眾開始可以查核到價格,但這些資料仍全部「區段化、去門牌化」,且更新頻率只有每三個月一次,登錄時間為所有權移轉後30日內,也因此出現漏洞。

因為依照現行制度,預售屋在銷售期間(長者甚至長達 2 到 3 年),民眾完全無法得知登錄的價格,因此價格可以被仲介或第三者哄抬,導致房屋市場價格無法被真實還原,民眾買屋存疑,過程也費心勞力。

去(2018)年五月送入立法院待審的「實價登錄2.0」(地政三法修法),由於建商與代銷業者極力反對,傳出關鍵的修正條文可能在審議過程被撤下。如果修法草案始終未過,由於立委即將重選,未來將以「屆期不連續」全案歸零。

為何內政部有心改革,推出 「實價登錄2.0」,全案送進立法院待審後,卻傳出「最後將無疾而終」的傳言。目前傳出,是因為2020總統與立委大選即將到來,建商與房產業者正是政治獻金的主力來源,如果蔡政府強推,就算總統大選影響有限,許多立委的政治獻金來源也可能因此斷炊,才傳出「實價登錄2.0」未來「可望,不可及」。

內政部對於「無殼蝸牛族」和公民團體的憂心,表示會尊重立法院對法案審議的結果。至於各界的建議,都會納入法案後續的通盤考量。

理想與現實,到底有沒有差距?「『實價登錄2.0』在2020大選前,不會通過修法」的耳語,已在巷弄間傳開,會不會兌現成真?看來只有政府本身才可以「自我實現」。

https://www.nownews.com/news/20190307/3257357/

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記者郭曉蓓/臺北報導 2019/03/06

 巢運、OURs都市改革組織等公民團體今日召開記者會,認為「實價登錄2.0」應針對「門牌揭露」、「預售屋」買賣申報申報進行修法,對此,內政部說,將持續蒐集各界意見,以提供立法院於審議法案時參考,並當尊重立法院審議結果。

 內政部表示,不動產成交案件實際資訊申報登錄制度自從101年8月1日施行後,已成為我國不動產市場交易資訊最重要的來源,是市場透明健全最關鍵的基礎。為精進制度,提供更為即時、透明、正確的交易資訊,內政部陸續辦理相關法律修法作業。

 內政部指出,公民團體對於不動產交易資訊更加透明提出建議,外界也對於本次修法重點如揭露完整門牌、預售屋申報範圍擴大及時機提前等,尚有對於實務作業上的疑慮與擔憂,為期修法作業更加周全,內政部將持續蒐集各界意見。

https://www.ydn.com.tw/News/326922

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2019-03-07 01:30:24台灣醒報 記者施養正╱台北報導
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「要對建商硬起來!」台灣居住正義協會理事長黃益中6日表示,行政院「實價登錄2.0」版將預售屋納入實價登錄,及以門牌為單位,並要求在所有權移轉登記時直接申報。全案於去年5月送至立院,但因部分建商反對,關鍵的修正條文可能被撤下,他提醒,政府必須以人民為優先,勿向業者低頭。

 

房子是一輩子的事

黃益中指出,政院草案中有關「預售屋登錄」及「以門牌圍登錄單位」在美國、英國,甚至香港已行之有年,居住正義協會肯定行政院提出的草案,但人稱「辣台妹」的蔡總統,不能只對習近平強硬,應該為民眾的消費權益著想,不能像建商壓力低頭。

他說,對多數民眾而言,「房子是一輩子的事!」預售屋是現行制度最大的漏洞,從簽約到程屋約需2-3年,房價在這段期間絕對有起伏變動,但現有的制度卻得等到交屋後才進行登錄,中間的價差及交易完全「被消失」。他強調,房子是多數人一生辛苦的心血,政府不能讓百姓「傻傻的被當盤子敲」。

新制度勢在必行

消基會房屋委員林旺根也提醒民眾,實價登錄以門牌作單位,是登錄「資訊」不是「個資」,自上回馬政府2011年修法時廣受好評,但目前至今仍參雜很多「虛價登錄」,資訊多被建商及不肖業者惡意操弄。他說,現在網站內容根本是「雞兔同籠」,只有將加強預售屋的相關規範,提供民眾正確、即時的資訊,才能真的「接地氣」。

台北大學不動產城鄉環境系教授彭建文補充,人的一生能買幾次房子?因此政府必須讓民眾「安全、安心、友善」的買房,「實價登錄2.0」勢在必行,此案不僅能讓守法的業者利益提升、讓民眾的居住正義提升,更能讓台灣與世界接軌。

延伸閱讀

實價登錄2.0卡關 民間團體籲盡速排審

預售屋資訊透明化 綠委籲速審實價登錄2.0

 

實價登錄2.0受阻? 民團籲辣台妹別讓消費者當潘仔

網友封辣台妹 蔡總統:我們是辣台派 該辣就辣

https://house.udn.com/house/story/5886/3681430

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2019-02-23 23:23

〔記者蘇金鳳/台中報導〕中華民國地政士公會全國聯合會今天下午在台中市舉行新舊理事長交接典禮,擔任監交人的內政部長徐國勇向現場的地政士承諾,在法規的鬆綁上,會讓地政士的執業更加方便、更加確實,此外,對於實價登錄不實要處罰地政士的法條也會進行修改。

  • 內政部長徐國勇(中)擔任中華民國地政士公會全國聯合會新舊理事長交接的監交人。(記者蘇金鳳攝)

    內政部長徐國勇(中)擔任中華民國地政士公會全國聯合會新舊理事長交接的監交人。(記者蘇金鳳攝)

中華民國地政士公會全國聯合會今天舉行8、9屆理事長交接典禮,卸任的理事長高欽明在內政部長徐國勇的監交下,將印信交給新上任的理事長李嘉贏,立法院副院長蔡其昌也到場觀禮。

徐國勇說,地政士以前稱為代書、土地登記代理人到地政士,突顯出地政士在台灣整個社會的獨特性,也突顯地政士在不動產交易的重要性,在台灣整個不動產發展、歷史,地政士扮演不可抹滅的功勞。

他並強調,一定會在法規鬆綁方面,讓地政士的執業更加方便、更加確實。

徐國勇說,現在法律規定不動產要實價登錄,但規定申報不實要罰地政士,相當不合理,因此,內政部對於實價登錄不實要處罰地政士的法條將進行修改,讓地政士歸於真正的工作。

此外,徐國勇在現場拜託在場的地政士,在內政部所推的社會住宅、包租代管、危老條例的簡易都更及都市更新條例政策,協助推一把。

 

https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2707971

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2019-02-22 13:38

▲▼捷運,美河市,新北,房市。(圖/記者陳韋帆攝)

 

▲實價登錄2.0卡關。(圖/記者陳韋帆攝)

記者黃靖惠/綜合報導

實價登錄2.0修正案卡關,多數民眾盼完整揭露社區門牌夢碎,對此房產專家Sway也在臉書痛批,實價登錄2.0全都揭露後,一般消費者可看到預售案銷售率以及接近價格,那麼擁有黑心技巧的建商,根本就變不出把戲,更進一步揭露黑心建商慣用的三種促銷話術。

他指出,目前實價登錄漏洞多,業者擔心價格、銷售率被揭露,如果想造假還會被關三年,當然全力反對,不然你以為這麼多年的預售,是怎麼騙的?

假使實價登錄完全透明化,Sway指出,一般消費者可看到預售銷售率、以及接近價格,擁有黑心技巧的建商根本變不出把戲,當然,建商同樣也可以故意不登錄,或者是左手賣右手的假登錄,反正政府根本就不打算稽核這個工具,只能靠民眾檢舉。

他直言,現行的實價登錄漏洞多,所以一般消費者在市場上,最常遇到三種促買的話術,包含以下

第一、「我們高樓層賣完囉,只剩下五樓這一戶!」話術上就是要你買低樓層,其實高樓層根本就還沒賣,但有景觀的比較好賣呀!誰想買沒景觀的呢?業者不這樣引導,房屋就很難賣完。

第二、「我們銷售率破九成囉,再不買就賣光,而且明天就要漲價!」話術上就是拐你心急而早點買,但其實根本就乏人問津。有網友就是預售聽信而買60萬一坪,沒想到新成屋後建商竟大量以39萬一坪出清,吐血還無法表達他的心情。

第三、「我們單價超低超有良心喔,快來買我的不要買別人的」話術上你去查停車位的價格,都是誇張的天價,而且公設比及雨遮都高,自然可以降低每坪價格。

https://house.ettoday.net/news/1384049

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力挺「房價透明化」 消基會勸建商別再找藉口

好房網news記者段佩宜/台北報導

「實價登錄」上路至今第8年,去年行政院擬定「實價登錄2.0版」(地政三法修法),期盼修法後能提供消費者更即時、正確、透明的房屋交易資訊。如今卻卡在「預售屋即時登錄」以及「門牌全揭露」兩項遭業界反對,消基會房屋委員會召集人張欣民表示,這都是業者維護自身利益的藉口。

一旦修法全部通過,預售屋必須提前在簽訂買賣契約書後30天內登錄資料,比起以往2、3年後再申報更加即時,民眾能更快速知道價格;門牌完整揭露也有助於資料的精確性。不過以上兩點據內政部地政司副司長王成機表示,目前因各方壓力傾向維持現狀。

消基會房屋委員會召集人張欣民表示,消基會絕對支持房市透明化。(示意圖/好房網資料中心)

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民參加大埔2.0房市專業座談會指出,大埔房價有修正可保值,適合自住,不建議投資。好房網News記者 陳韋帆/攝影

消基會房屋委員會召集人張欣民對此表示遺憾,認為台灣算是先進國家,資訊透明化卻如此落後。他指出,揭露門牌其實不會公布姓名、出生年月日及身分證字號等個人隱私,更何況這些資訊都是可被查詢到的,因此認為這些都是業者的藉口,表明一旦立法院確認不推動,消基會將召開記者會公開呼籲。

台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權表示:「這是觀念問題」,美國更重視個資保護,但早就推動門牌全揭露,連房屋買賣的歷史紀錄都有。他認為資訊不透明更容易出現假消息,長期看來對消費者及業者都有影響。

https://news.housefun.com.tw/news/article/191542220324.html#news-article

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2019-02-18 08:20

《實價登錄2.0版》大轉彎修正內容

不動產交易總額高 持有人擔心隱私外洩

 

〔記者徐義平/台北報導〕「實價登錄2.0版」(地政三法修法)原計畫去年5月送進立法院審議,因「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」引發房產界反彈,內政部傾向先撤下,先推動實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」等修法,希望趕在今年修法完成。

「實價登錄2.0版」修法原有5大方向,包括預售屋買賣契約完成30日內要實價登錄、門牌直接揭露不再區段化、買賣移轉時與實價登錄作業同步進行、申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方,還有提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

憂假行情誤導 預售屋即時登錄也撤下

 

經過幾次與業界座談後,內政部政務次長花敬群表示,「預售屋」與「門牌」2項修法阻力最大,還未達成共識;為讓法案順利通過,的確考量將該2項修法先撤下,將重點放在實價登錄的歸責問題,以及加快實價揭露的速度。

部分建商透露,「預售屋即時登錄」並非所有業者都反對,而是擔心預售合約較容易人為操作,若無足夠配套來確保資料真實性,「假行情」反而會誤導消費者;早已實施預售屋成交資訊揭露制度的香港,就出現造假哄抬價格的案例。

「門牌全都露」有爭議的關鍵在於個資安全考量,雖然是揭露房屋資料而非屋主資料,但因不動產交易總額高,在財不露白心態下,難免會擔心售屋金額曝光。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮說,現階段實登行情多是三個月前的交易,修法後縮短到約1個月,行情資訊將更即時;另未來買賣雙方對申報內容要負法律責任,人為造假的機率會更低。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2701846

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日前北市信義計畫區指標豪宅「冠德信義」出現第一筆實價揭露的成交案,結果3樓實際成交單價僅190.6萬元,雖是低樓層交易案,但離當初市場傳出該案每坪開價250~330萬元,仍是跌破不少眼鏡,只能說,「實價揭露果然是一面很好的照妖鏡」。

 

2018年房市小幅回溫,已悶了四年多的建商,在去年開始傾巢而出,根據住展雜誌統計,去年全年新推案量1.11兆元,創史上第三高大量。建商積極推案,但預估2018全年全台移轉棟數僅年增4~5%左右。

目前房市現狀仍是量微增、價盤整,但建商推案總要「師出有名」,豪宅案打著台商回流資金大舉掃貨,首購族就強調低利率、低首購,不管如何,就是要「貨」賣得出去,行銷手法五花八門。

當前房市只是從加護病房推到普通病房,但豪宅房價仍是「獅子大開口」,動輒250萬元起跳、甚至還想挑戰300萬以上彭淮南防線,所幸,實價揭露是一面照妖鏡,不時出現「開價嚇死人、成交笑死人」的案例。

持平而論,有錢人跟一般人想法真的不一樣,儘管豪宅價格高高掛,但去年豪宅市場確實已有小回春,傳出不少交易案;只不過,房市M型化已是不爭事實,一般升斗小民對房價更要斤斤計較,對建商行銷手法不可不知。

舉例來說,近年Outlet風潮席捲房市,打著「人潮就是錢潮」的旗幟,建商在周邊大舉推案,但Outlet帶來的商機真的對周邊房市有所助益嗎?統計實價資料顯示,全台五大Outlet開幕前一年周邊房價確實全數上漲,即使面臨2014年以來的房市修正,其周邊房價仍有4.2~5.9%漲幅。

不過,這樣的利多上漲,看起來都沒維持太久,以先前已開幕的林口三井、青埔華泰、台中麗寶、大魯閣草悟道四大Outlet來看,開幕後一年,周邊房價就全數回跌,跌幅1.6~3.3%不等。

買房子是大多數人一輩子的大事,豪宅房價更是引領房市風向,國內目前賣相最好、最引注目的指標超豪宅就是「陶朱隱園」,雖然尚未成交,但市場已喊出單價600~800萬的驚人天價,是否真有其「身價」,就待實價揭露再次來證明吧!

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190121000230-260202

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2018-12-03 10:00:00聯合報 記者沈婉玉/台北報導
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房市走過急跌期,進入盤整階段,對想買房的民眾來說似乎機會來了。內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網,讓房產交易資訊走向透明化。不想被賣方的開價唬住,了解自己有多少議價籌碼,查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。

內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網,讓房產交易資訊走向透明化。 圖/...
內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網,讓房產交易資訊走向透明化。 圖/截自內政部實價查詢網
 

不過,實價登錄資訊中有不少須注意的眉角,相當程度會影響價格客觀性,只要能掌握確切的價格資訊、破解隱藏訊息,可讓議價功力大增,有機會低價買好房。

●1.扣除車位、裝潢 還原真實單價

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,查詢實價登錄價格,須留意是否含有車位,一旦車位被計算進去,單價便會偏低;而如果價格內含裝潢,則會拉高總、單價,造成失真。

不過,若物件為透天厝,建物單價參考性低,若又是老建築,土地價值更勝建物,不如改計算地坪單價較有意義。

查詢實價登錄價格,須留意是否含有車位。 圖/聯合報系資料照片
查詢實價登錄價格,須留意是否含有車位。 圖/聯合報系資料照片
 

●2.查詢歷史價格、時間落差

每個房屋物件都是獨特的,即使是同一社區,也會有高低樓層、景觀面向等差異,用單一、少數的成交物件的價格來衡量,恐失之偏頗。陳炳辰指出,目前實價登錄的價格,已有歷史交易明細可供查詢,同一戶若歷經多次轉手,則每次轉手價格都會歸納揭露,讓該社區行情漲跌情勢可更客觀地顯現出來。

陳炳辰提醒,民眾查詢實價登錄時要留心時間與量能的落差,官方雖說是揭露三個月前的交易資料,但可能有各種原因,多有隔年、甚至隔很多年才揭露的情形。

在量能上,實價登錄會與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大,會影響平均價格的計算。「賣壓大」的社區,尤其是大批交屋中社區,有可能出現破盤價。

即使是同一社區,也會有高低樓層、景觀面向等差異。 圖/聯合報系資料照片
即使是同一社區,也會有高低樓層、景觀面向等差異。 圖/聯合報系資料照片
 

●3.點開「備註欄」 確認特殊行情

民眾在查詢實價登錄資料時,一定要點開「備註」,了解交易資料中的註記才能看到真實狀況,避免被特殊行情所誤導。陳炳辰分析,註記為特殊親友交易,以及物件有瑕疵、凶宅等,成交價格便會低廉許多;一樓物件因具備店面價值,價格則會偏高。

查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。 圖/聯合報系資料照片
查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。 圖/聯合報系資料照片
 

 

●4.雙北之外 行情需參考更多資料

陳炳辰說,實價登錄制度上路時,為避免洩漏個資的疑慮,擔心不客觀的特定物件價格具針對性,所以不作門牌完整揭露,但也因此實價資訊位置模糊,造成誤判行情的漏失,有待實價登錄2.0修法完成後才能完整揭露交易地址。

現行實價登錄資訊因位置模糊,地圖也以範圍標示,造成物件揭露地點標示錯誤離譜,雙北之外幾乎不具任何參考價值,民眾若使用地圖框選功能,得小心資訊誤植。

●5.租金方面 多比對相關民間網站

租金並不強制申報登錄,資訊相對不足。 圖/聯合報系資料照片
租金並不強制申報登錄,資訊相對不足。 圖/聯合報系資料照片
 

至於租金揭露方面,現況資訊也相對不足。陳炳辰說,租金並不強制申報登錄,大多由房仲經手物件才有揭露紀錄,比起實際量能少許多,民眾得參考相關民間網站,才能比對出最貼近市場的價格。

陳炳辰提醒,各縣市政府也有製作地方性實價揭露網站,如台北市的地政雲、桃園市航空城交易資訊,功能完善也補足內政部網站的不足,民眾可多利用。

內政部目前已將全台實價揭露時間更新為每月三次,台北市政府則會在每周三更新資訊,方便民眾掌握第一手房市最新資訊。

https://house.udn.com/house/story/5888/3514734

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2018-11-18     591編輯部報導

圖/實價登錄網陷阱重重,民眾務必仔細看懂其中涵義。

自2012年起,台灣房地產正式進入透明公開的實價登錄年代,「內政部不動產交易實價查詢服務網」更新速度從每個月1次,到現在調整為3次,但數字說的話,不一定是全部真相,看懂實價登錄背後的秘密,才不會白白當冤大頭!

一、 小心價格有偏差

1.合併車位

查詢過程要特別注意「交易單價」,如果標的物含有車位,對於查詢到的房屋單價,須留心車位價格是否已拆分。例如一戶房屋含1個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件,在進行價格比較時,購屋者應先扣除車位面積與價格,再試算單價。

以車位10坪、250萬元計算,此物件總價應先減掉250萬元,等於2250萬元再除以40坪,得出每坪單價約56萬2500元,比起未分拆前的單價50萬元高出一成以上,如此算法才能反映真正單價。建議購屋者可先搜尋周邊區域停車位標準行情價,再依附近供需狀況修正,其中平面車位、機械車位等價差也要計算。

2.裝潢墊價

不少建案主打低自備方案,建商會將房子含裝潢一同銷售,以便提高貸款金額,方便自備款不足的民眾購屋,若房屋含裝潢一同銷售,房價勢必增加,但實價登錄裡並不會顯示房屋是否含有裝潢,民眾查詢時恐會誤認為實際成交價。

當然同一處社區,不一定每戶都附有裝潢,建議購屋者可先實際比對同棟社區或附近區域類似性質物件,比較出可能的實際行情。

3.社區管理

有很多影響房價的因素,皆無法在實價登錄得知,包括座向、景觀、屋況,以及社區公設、居民素質甚至管委會的運作等,價差少則千元,多則百萬都有,很多購屋者搞不清楚這點,另建商或仲介也可能反過來會利用實價登錄,例如某一戶來創下天價,這樣餘屋便容易高價銷售。

圖/參考完實價登錄,實際到區域蒐集市場行情也很重要。

二、 格局屋齡搞清楚

1.格局變更

實價登錄因去識別化的設定,購屋者務必再三確認資訊的正確性,例如原本4房格局,因裝潢打通變2房,交易紀錄上會顯示為2房,房間數變少,房價必定跟著打折,建議實際詢問房仲或前屋主,才能掌握房屋現況。

曾有實價登錄顯示某產品為「3房」,但實際上卻是「套房」,室內空間僅6坪,原來多出的房間是「社區地下室儲藏空間」,由於實價登錄會將兩種空間合併計算,導致房屋單價被大幅拉低,影響購屋者出價失準。

2.特殊交易

實價登錄會先剔除高低價前後5%的資料,但購屋者還是要注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」,根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十三種情況,價錢有可能因此偏高或偏低,若有註記且價格異常,最好跳過不予參考。

圖/實價登錄有不少特殊交易,民眾查詢應先排除。

三、 預售屋延遲揭露

不動產實價登錄無論是自售或委託仲介、地政士,都必須在完成所有權移轉30天內申報登記,若發現申報不實,將罰款3至15萬元,且可連續處罰,但對於預售屋卻只規定代銷業者在「銷售結案後30天內完成登錄」,造成多數的預售屋價格都會到交屋時才登錄,長期都有資訊落後的問題,導致實價與市場行情出現不小落差。

例如藝人周杰倫2015年買下台北市大安區豪宅「和平大苑」頂樓戶,直到2017年實價登錄才公開資訊,兩年之間房價變動之大,購屋者難以憑此參考。

TIPS

為了解決長久以來的弊病,行政院已通過修正案,實價登錄即將邁向2.0版,未來將有七大改革,包括「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「負責登記者改為買賣當事人」、「揭露詳細門牌並回溯」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等。

個案資訊將由現行30戶為一單位,改揭露到每一個門牌與地號;申報義務人也修改為買賣雙方,防止虛價登記、減少炒作;過去預售屋若由代銷銷售,只需要等契約終止30天內再登錄即可,新制必須在簽訂買賣契約起30日內登錄,杜絕延遲可能,希望2.0版實價登錄能更即時、透明。

資料來源:591房屋交易網綜合整理
資料編輯:徐微欣

原文網址:https://news.591.com.tw/news/966?regionid=3

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2018-11-14 13:25經濟日報 綜合報導
  •  
為感謝內政部地政機關人員,長期致力健全我國不動產市場發展,內政部舉辦雙11地政節,內政部次長花敬群親自出席,頒獎表揚績優地政人員和志工,並宣布我國實價登錄制度,從民國101年8月上路至今,創下查詢人次破億的好成績。

內政部次長花敬群(左)。

內政部次長花敬群(左)。

 

 

 

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3479926?from=udn-catelistnews_ch2

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▲▼建案廣告。(圖/擷取自google map)

 

 

▲建案廣告琳瑯滿目,常讓首購族無所適從。(示意圖/擷取自google map)

記者陳韋帆/台北報導

「每坪開價45萬,賣你40萬就好!」「首購族」買屋時,不論中古屋還是預售屋,面對仲介跟代銷的口沫橫飛,總讓人無所適從,即使看了內政部的「實價登錄」,但又跟自己要買的房屋不是同一個,到底要怎麼判斷才是正確?全國不動產企研室主任張瀞勻表示,掌握簡易的看屋前三步驟,就可以讓你對房價的判斷更為精準,不被花言巧語所蒙蔽!

張瀞勻分析,「實價登錄」上路後,周遭行情一目了然,但畢竟不是相同物件,所以僅參考「實價登錄」,「首購族」在房價的判斷上難免失準,所以今天就要教大家三招,一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」,除了可以預防不被蒙騙外,也可以在撿到便宜時馬上知道!快速買屋入住。

一、 獨特性

無論二手屋或新屋,參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步,但即使符合以上條件,還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。

張瀞勻說,相近區位也有分是否鄰馬路;座向則會影響到是否會有西曬的狀況;有的浴廁沒有開窗,跟同棟樓有開窗的,房價勢必也有落差;一般而言「方正格局」,也會比「狹長型」來的好。

談到景觀,許多建商剛蓋好時,會主打景觀住宅,但有時候就必須其景觀「時效性」,最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」;重劃區有許多建案在剛建好時,確實可以看到河景,但由於並非在第一排,也會導致第一排未來蓋好時,導致景色被遮蔽,所以才會沒有將景觀做為廣告主打。

簡單而言,每個房屋都有自己的「獨特性」,所以即使很雷同的房屋物件,有些微價差都純屬正常。

二、 預售屋房價

現在各區域重劃區賣壓重,也讓代銷紛紛主打「讓利價」,但也有人混水摸魚,把銷售價格「開高走低」,所以判斷預售屋房價的關鍵,同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價,再往上加一成,通常就是所謂的「正常售價」,但近年有些例外;張瀞勻指出,由於近年雙北重劃區眾多,導致賣壓沉重,所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」,不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了,藉此判斷撿便宜也不錯!

三、 房屋出租報酬率推算

過去許多人買屋後不自住僅出租,作為投資理財工具,進而衍生了投資報酬率推算公式,過往投資客都以「年投報率4%~5%」換算,所以推算公式如下「年租÷房屋總價=4%~5%」。張瀞勻表示,但近年大台北地區房價上漲速度較快,房租遠遠跟不上房價,導致許多地方年投報率僅剩2~3%,所以現況而言,這個公式比較適合雙北以外的縣市,搭配「實價登錄」參考使用。

此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好,房價也越趨透明。張瀞勻建議,現在許多房仲賣屋前,也都會先參考「實價登錄」,所以確實做好以上步驟搭配實價登錄,就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

原文網址: 三招看破「真實房價」! 房仲教你「實價登錄」如何應用 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1293859#ixzz5VSePyKWq 
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2018-09-19

〔記者張菁雅/台中報導〕市府地政局與逢甲大學及台中市不動產估價師公會合作,編製台中市住宅交易價格指數昨日正式發表;地政局長張治祥表示,住宅交易價格指數將全市廿九個行政區依照標準住宅價格相近程度,合併為五個分群,讓民眾了解在哪裡可以買到價格相近的房子。

  • 地政局長張治祥說明台中市住宅交易價格指數分群結果。(記者張菁雅攝)

    地政局長張治祥說明台中市住宅交易價格指數分群結果。(記者張菁雅攝)

  • 市府編製住宅交易價格指數,讓房市交易訊息更具公信力。(記者張菁雅攝)

    市府編製住宅交易價格指數,讓房市交易訊息更具公信力。(記者張菁雅攝)

以屋齡三年以上中古屋為標的

張治祥表示,台中市住宅交易價格指數以屋齡三年以上的中古屋為標的,二○一二年八月實施實價登錄制度為基期,並以標準住宅概念來評估整體住宅價格的變動情形,將全市廿九個行政區依據標準住宅價格相近程度,合併為五個分群。透過住宅交易價格指數,民眾可以根據自己的預算,了解在哪裡可以買到價格相近的房子。

五個分群 指數採不同標準住宅

五個分群分別為第一群霧峰、東勢、神岡、大肚、龍井、梧棲、清水、大甲、外埔、石岡、新社、大安與和平區;第二群北屯區與西屯區;第三群西區與南屯區;第四群南區、東區、北區、太平與大里區;第五群中區、烏日、豐原、后里、潭子、大雅與沙鹿區。

而各群指數採用不同的標準住宅,總面積在卅八至四十三坪,屋齡從十八至廿年,總樓層數為九樓至十四樓的大樓,取其中間樓層。張治祥解釋,標準住宅代表該區域中交易最大宗的房型,因此各群的標準住宅會有所不同。

指數趨勢 可看出房價漲跌情形

張治祥也說,從八年來的指數趨勢,可以看出中古屋房價漲跌情形,除了做為民眾購屋參考,政府辦理徵收、編列預算等能有所依據;不動產業界則可利用價格指數在投資評估上更精準。目前除了內政部營建署針對六都編製住宅價格指數,地方政府中只有台北市、台中市編製。

交易價格指數 每月十五日更新

地政局說明,台中市住宅交易價格指數每月十五日更新,除了價格指數,還提供透天厝、住宅大樓、華廈的成交價量平均數、中位數及標準差統計量。

在指數方面,以西屯及北屯分群為例,最近一期(今年五月)指數為一百五十二.六%,與基期相比,成長五十%以上,與上月相較則下跌二.四一%。交易價格方面,透天厝部分,今年上半年平均交易價格為一千二百卅九萬元,與去年下半年的一千二百六十八萬元相比,微幅減少二%;住宅大樓與華廈交易價格部分,今年上半年平均交易價格為每坪十八.五萬元,與去年下半年的十八.九萬元相比,微幅減少二%。

張治祥表示,民眾如欲進一步了解,可上地政局網站:https://www.land.taichung.gov.tw/content/?parent_id=11929

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1233096

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2018-09-12 14:43:03聯合晚報 記者徐偉真/台北報導
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台北市去年有35.2%的建物交易是30年以上老屋。 報系資料照
台北市去年有35.2%的建物交易是30年以上老屋。 報系資料照
 

內政部今天發布近三年不動產實價登錄統計情形,以建物交易棟數和交易面積來說,前三名分別為新北市、台中市和高雄市;若以鄉鎮市區來看,建物交易面積前三名為桃園市中壢區、台中市西屯區和桃園市桃園區。

內政部地政司副司長王成機表示,去年建物交易棟數和面積,全台以新北市占比率最高,分別為17.87%和15.55%,其次為台中市14.40%、14.64%,高雄市排第三,分別為13.75%和13.97%,去年建物交易七成以上集中於六都,近三年的交易結構相似。

王成機表示,以交易單價中位數來看,去年建物交易,不含車位的交易單價中位數以台北市每坪56.1萬最高,新北市每坪31.9萬次之,其餘各縣市都在每坪20萬元以下,含車位的中位數房價以台北市每坪51.5萬元最高,新北市每坪25.5萬元次之。

此外,王成機表示,台北市交易總價,去年不含車位總價中位數為1380萬元,前年為1367.5萬元、2013年為1367.3萬元,去年含車位總價中位數為2500萬元、前年為2450萬元,2013年為2640萬元。

王成機表示,去年各鄉鎮市區建物交易面積前三名分別為桃園市中壢區、台中市西屯區及桃園市桃園區,是全台交易熱區,原因和人口成長及工商發展有關;若以平均每棟交易面積分析,去年以苗栗縣58.87坪最高,其次為雲林縣58.59坪,彰化縣、嘉義市及新竹縣亦有50坪以上,六都中以台南市49.14坪最高,新北市與台北市則均不滿40坪。

王成機表示,若以建物交易型態分類,台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、新竹縣及新竹市以「住宅大樓」為主要交易標的,金門縣及基隆市則以「公寓」交易比率最高,台南市及其他縣市則以「透天厝」為交易大宗,而金門縣、新竹縣、新竹市的建物交易主要為未滿10年新屋,台北市建物交易以屋齡30年以上比率最高,台北市去年有35.2%的建物交易是30年以上老屋,比例為六都中最高。

https://house.udn.com/house/story/5887/3363063

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六都實價登錄交易價格中位數

 

內政部昨(12)日發布近3年不動產實價登錄數據,去年雙北市交易總價和單價中位數都微幅成長,其中台北市的房價更是居高不下,總價中位數為1,380萬元、單價中位數為56.1萬元,新北市則分別為900萬元和31.9萬元。

實價登錄申報資訊顯示,去年建物交易數量為20萬5,221棟,交易面積為932萬坪,7成以上集中於六都,新北市交易量最大,達到3萬6,681棟,其次是台中市的2萬9,546棟、高雄市2萬8,226棟,台北市交易量則為1萬7,262棟。

內政部地政司副司長王成機指出,若依鄉鎮市區的單位來看,交易面積前3名是桃園市中壢區、臺中市西屯區及桃園市桃園區,這三大熱區原因是當地人口成長,以及工商業發展快速等。

在房價方面,除了桃園市外,106年其他直轄市總價中位數(不含車位),都較105年微幅成長,其中台北市為1,380萬元(較去年增13萬元)、台南市為560萬元、高雄市為486萬元。

以建物交易型態分類,台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、新竹縣及新竹市以「住宅大樓」為主要交易標的,台南市則以透天厝為主。

以屋齡來分析,金門縣、新竹縣、新竹市之建物交易主要為未滿10年新屋,台北市則以30年以上老屋的比例最高,約佔35.2%。

若以平均每棟交易面積分析,去年苗栗縣58.87坪最高,其次雲林縣58.59坪,彰化縣、嘉義市及新竹縣都有50坪以上;6都以台南市49.14坪最高,新北市與台北市都未滿40坪。

(工商時報)

原文網址http://www.chinatimes.com/newspapers/20180913000275-260202

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內政部例行記者會說明不動產實價登錄狀況。(彭媁琳攝)

 

內政部發布去年不動產實價登錄統計狀況,就交易總價及單價分析,不含車位的交易總價中位數前3名為台北市1,380萬元、新北市900萬元、新竹市800萬元;單價中位數以台北市每坪56.1萬元最高,新北市每坪31.9萬元次之,其餘各縣市均在每坪20萬元以下。

為促進不動產交易資訊透明化,內政部自101年8月1日起推動實價登錄制度,並提供open data資料供民眾免費下載使用,凡不動產買賣案件的建物交易棟數、交易面積、建物型態、屋齡及交易總價等資訊均公開讓外界查詢。

根據內政部統計,去年建物交易棟數,7成以上集中於6都;又各鄉鎮市區交易面積前3名依序為桃園市中壢區、台中市西屯區及桃園市桃園區,是全台交易熱區,其原因應與人口成長及工商發展有關。

又以平均每棟交易面積分析,去年以苗栗縣58.87坪最高,其次為雲林縣58.59坪,彰化縣、嘉義市及新竹縣亦有50坪以上;6都中,以台南市49.14坪最高,新北市與台北市則均不滿40坪。

如果以建物交易型態分類,台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、新竹縣及新竹市以「住宅大樓」為主要交易標的;金門縣及基隆市則以「公寓」交易比率最高;台南市及其他縣市則以「透天厝」為交易大宗。如就屋齡而言,金門縣、新竹縣、新竹市之建物交易主要為未滿10年新屋;台北市建物交易以屋齡30年以上比例最高。

內政部進一步說明,如就交易總價及單價分析,不含車位的交易總價中位數前3名為台北市1,380萬元,新北市900萬元,新竹市800萬元;單價中位數以台北市每坪56.1萬元最高,新北市每坪31.9萬元次之,其餘各縣市均在每坪20萬元以下。

(工商 )

原文網址http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180912002051-260410

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2018/09/04 11:04
 

 

 

台北市信義區松高路1號遠雄企業團總部「遠雄金融中心」大樓外觀。資料照片

行政院今年5月通過實價登錄完整揭露成交案件門牌或地號,但正式程序還未上路,已經烏龍不斷,繼地址寫錯字、搞錯號、登錄後又移除等烏龍事件後,根據最新實價揭露,應是台北市信義區松高路1號的「遠雄金融中心」,出現烏龍揭露案例,除完整刊登門牌號碼,路名還以「松高?」呈現,讓搜尋者一頭霧水。
 
根據最新實價揭露,位於松高路1號出現1筆11樓的租賃紀錄,租賃總面積為131.32坪,月總租金為49.46萬元,換算單坪月租金約3766元,創下該建物完工以來第3高租金單價紀錄。據查,該棟商辦大樓11樓目前的租客為銀行及科技公司。
 
事實上,「遠雄金融中心」實價揭露的烏龍,不止這1件,位於20樓的租賃紀錄,建物型態還被誤植為住宅大樓,而非辦公商業大樓。商仲業者表示,提供實價登錄資訊於主管機關時,都會詳細填寫地址、成交價金、建物型態等資訊,主管機關在揭露時,則會轉為地址區間,會出現地址直接揭露的狀況,應是人工或是電腦疏失。
 
記者後求證台北市地政局,但未獲得回應,目前該筆資訊也已被清除。(詹宜軒/台北報導)
 

內政部不動產交易實價查詢服務網出現揭露烏龍。翻攝網頁
位在台北市信義區松高路1號的「遠雄金融中心」,實價登錄地名變成「松高?」搞烏龍。資料照片 

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180904/1423462/

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即使這幾年房市不佳,房價依舊高不可攀,內政部長徐國勇規劃實價登錄進化版,將公布更詳細資訊。

 

 

文|嚴文廷    攝影|吳貞慧
 

全台房地產價格都面臨盤整,內政部長徐國勇認為,趨勢往下,但最近除了台北市,其他都會區有溫和上漲的趨勢。但徐國勇強調,內政部不管房地產漲跌,但是外界一直有聲音,希望實價登錄可以更詳細地揭露資訊,他透露,目前正在研議當中,大方向是從目前公布30個門牌號碼的區間再縮小範圍。

徐國勇進一步說明,現在只公布到30號區間,但隨著實價登錄逐漸為國人所熟悉,開始有不滿足的聲音出現,目前正在收集意見,大方式將朝著公布更詳細的資訊研議,但要詳細到什麼程度,必須漸進式,不排除仿效美國,直接公布門牌,透過市場機制,讓價格更為合理。

內政部長徐國勇與次長花敬群一起視察林口社會住宅,其已由物業管理公司接手,11月開始入住,將是社會住宅政策的重要示範點。(內政部提供)
內政部長徐國勇與次長花敬群一起視察林口社會住宅,其已由物業管理公司接手,11月開始入住,將是社會住宅政策的重要示範點。(內政部提供)

徐國勇強調,美國民主200年,台灣民主才幾十年,人家也是走很久才到現在這樣,我們急起直追甚至希望能並駕齊驅,回到實價登錄也是如此,美國能接受直接公布門牌號碼,買賣價格全都露,台灣未來會朝這方向前進,只是需要一點時間。

雖然會衝擊房地產,但徐國勇樂觀認為,30年房仲業蓬勃發展,也出現很多亂象,經過法規健全以及市場更加透明,現在的房仲業已經很成熟,賺取不合理報酬已經相當少見,因此相信只要讓市場資訊更加透明,對台灣房地產來都都受正面效應。

https://www.mirrormedia.mg/story/20180903inv003

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原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5787

2018/07/30 15:32文/記者馮牧群

實價登錄制度上路至今,藉由交易資訊公開,逐漸促使房價透明化。(黃柏榮攝影)

實價登錄自2012年上路至今,藉由交易資訊公開,逐漸促使房價逐漸透明化,健全不動產交易市場,但該如何在買房之餘,能輕鬆完成申報程序,避免發生須更正或重新申報的疑慮,甚至因一時不察,變成申報不實或逾期申報,衍生罰鍰問題,影響民眾權益,地政局提醒,要注意交易清冊有無誤載或漏載,若出現特殊價格務必要說明情形。

 

根據新北市三重地政事務所統計,2018年上半年該所在受理民眾申報實價登錄時最常見3大問題為:一、交易標的清冊包含土地、建物及車位的誤載或漏載。二、價格異於行情,卻沒在備註欄說明特殊交易情形。三、交易筆數或棟數誤載。

 

地政局提醒民眾,填寫標的清冊時,務必參考登記後的謄本或權利書狀依序填寫土地、建物(含附屬建物)、共有部分或車位等資訊,避免誤載或遺漏;如有影響價格的特殊交易情形,須確實依契約書所載,於備註欄說明,才能反應特殊交易對價格的影響程度;另外,申報資料填載完畢,務必再次檢查及互相稽核相關資訊,以免產生如交易筆棟數與標的清冊數量不符等問題,導致須更正或重新申報。

 

三重地政事務所建議,民眾可用自然人憑證或工商憑證申報進行驗證,並由系統自動帶入大部分資料,正確性高又不用到地政事務所送件,改正錯誤亦簡單容易。

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