目前分類:_0805 實價登錄 (491)

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2018-11-18     591編輯部報導

圖/實價登錄網陷阱重重,民眾務必仔細看懂其中涵義。

自2012年起,台灣房地產正式進入透明公開的實價登錄年代,「內政部不動產交易實價查詢服務網」更新速度從每個月1次,到現在調整為3次,但數字說的話,不一定是全部真相,看懂實價登錄背後的秘密,才不會白白當冤大頭!

一、 小心價格有偏差

1.合併車位

查詢過程要特別注意「交易單價」,如果標的物含有車位,對於查詢到的房屋單價,須留心車位價格是否已拆分。例如一戶房屋含1個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件,在進行價格比較時,購屋者應先扣除車位面積與價格,再試算單價。

以車位10坪、250萬元計算,此物件總價應先減掉250萬元,等於2250萬元再除以40坪,得出每坪單價約56萬2500元,比起未分拆前的單價50萬元高出一成以上,如此算法才能反映真正單價。建議購屋者可先搜尋周邊區域停車位標準行情價,再依附近供需狀況修正,其中平面車位、機械車位等價差也要計算。

2.裝潢墊價

不少建案主打低自備方案,建商會將房子含裝潢一同銷售,以便提高貸款金額,方便自備款不足的民眾購屋,若房屋含裝潢一同銷售,房價勢必增加,但實價登錄裡並不會顯示房屋是否含有裝潢,民眾查詢時恐會誤認為實際成交價。

當然同一處社區,不一定每戶都附有裝潢,建議購屋者可先實際比對同棟社區或附近區域類似性質物件,比較出可能的實際行情。

3.社區管理

有很多影響房價的因素,皆無法在實價登錄得知,包括座向、景觀、屋況,以及社區公設、居民素質甚至管委會的運作等,價差少則千元,多則百萬都有,很多購屋者搞不清楚這點,另建商或仲介也可能反過來會利用實價登錄,例如某一戶來創下天價,這樣餘屋便容易高價銷售。

圖/參考完實價登錄,實際到區域蒐集市場行情也很重要。

二、 格局屋齡搞清楚

1.格局變更

實價登錄因去識別化的設定,購屋者務必再三確認資訊的正確性,例如原本4房格局,因裝潢打通變2房,交易紀錄上會顯示為2房,房間數變少,房價必定跟著打折,建議實際詢問房仲或前屋主,才能掌握房屋現況。

曾有實價登錄顯示某產品為「3房」,但實際上卻是「套房」,室內空間僅6坪,原來多出的房間是「社區地下室儲藏空間」,由於實價登錄會將兩種空間合併計算,導致房屋單價被大幅拉低,影響購屋者出價失準。

2.特殊交易

實價登錄會先剔除高低價前後5%的資料,但購屋者還是要注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」,根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十三種情況,價錢有可能因此偏高或偏低,若有註記且價格異常,最好跳過不予參考。

圖/實價登錄有不少特殊交易,民眾查詢應先排除。

三、 預售屋延遲揭露

不動產實價登錄無論是自售或委託仲介、地政士,都必須在完成所有權移轉30天內申報登記,若發現申報不實,將罰款3至15萬元,且可連續處罰,但對於預售屋卻只規定代銷業者在「銷售結案後30天內完成登錄」,造成多數的預售屋價格都會到交屋時才登錄,長期都有資訊落後的問題,導致實價與市場行情出現不小落差。

例如藝人周杰倫2015年買下台北市大安區豪宅「和平大苑」頂樓戶,直到2017年實價登錄才公開資訊,兩年之間房價變動之大,購屋者難以憑此參考。

TIPS

為了解決長久以來的弊病,行政院已通過修正案,實價登錄即將邁向2.0版,未來將有七大改革,包括「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「負責登記者改為買賣當事人」、「揭露詳細門牌並回溯」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等。

個案資訊將由現行30戶為一單位,改揭露到每一個門牌與地號;申報義務人也修改為買賣雙方,防止虛價登記、減少炒作;過去預售屋若由代銷銷售,只需要等契約終止30天內再登錄即可,新制必須在簽訂買賣契約起30日內登錄,杜絕延遲可能,希望2.0版實價登錄能更即時、透明。

資料來源:591房屋交易網綜合整理
資料編輯:徐微欣

原文網址:https://news.591.com.tw/news/966?regionid=3

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2018-11-14 13:25經濟日報 綜合報導
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為感謝內政部地政機關人員,長期致力健全我國不動產市場發展,內政部舉辦雙11地政節,內政部次長花敬群親自出席,頒獎表揚績優地政人員和志工,並宣布我國實價登錄制度,從民國101年8月上路至今,創下查詢人次破億的好成績。

內政部次長花敬群(左)。

內政部次長花敬群(左)。

 

 

 

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3479926?from=udn-catelistnews_ch2

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▲▼建案廣告。(圖/擷取自google map)

 

 

▲建案廣告琳瑯滿目,常讓首購族無所適從。(示意圖/擷取自google map)

記者陳韋帆/台北報導

「每坪開價45萬,賣你40萬就好!」「首購族」買屋時,不論中古屋還是預售屋,面對仲介跟代銷的口沫橫飛,總讓人無所適從,即使看了內政部的「實價登錄」,但又跟自己要買的房屋不是同一個,到底要怎麼判斷才是正確?全國不動產企研室主任張瀞勻表示,掌握簡易的看屋前三步驟,就可以讓你對房價的判斷更為精準,不被花言巧語所蒙蔽!

張瀞勻分析,「實價登錄」上路後,周遭行情一目了然,但畢竟不是相同物件,所以僅參考「實價登錄」,「首購族」在房價的判斷上難免失準,所以今天就要教大家三招,一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」,除了可以預防不被蒙騙外,也可以在撿到便宜時馬上知道!快速買屋入住。

一、 獨特性

無論二手屋或新屋,參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步,但即使符合以上條件,還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。

張瀞勻說,相近區位也有分是否鄰馬路;座向則會影響到是否會有西曬的狀況;有的浴廁沒有開窗,跟同棟樓有開窗的,房價勢必也有落差;一般而言「方正格局」,也會比「狹長型」來的好。

談到景觀,許多建商剛蓋好時,會主打景觀住宅,但有時候就必須其景觀「時效性」,最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」;重劃區有許多建案在剛建好時,確實可以看到河景,但由於並非在第一排,也會導致第一排未來蓋好時,導致景色被遮蔽,所以才會沒有將景觀做為廣告主打。

簡單而言,每個房屋都有自己的「獨特性」,所以即使很雷同的房屋物件,有些微價差都純屬正常。

二、 預售屋房價

現在各區域重劃區賣壓重,也讓代銷紛紛主打「讓利價」,但也有人混水摸魚,把銷售價格「開高走低」,所以判斷預售屋房價的關鍵,同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價,再往上加一成,通常就是所謂的「正常售價」,但近年有些例外;張瀞勻指出,由於近年雙北重劃區眾多,導致賣壓沉重,所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」,不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了,藉此判斷撿便宜也不錯!

三、 房屋出租報酬率推算

過去許多人買屋後不自住僅出租,作為投資理財工具,進而衍生了投資報酬率推算公式,過往投資客都以「年投報率4%~5%」換算,所以推算公式如下「年租÷房屋總價=4%~5%」。張瀞勻表示,但近年大台北地區房價上漲速度較快,房租遠遠跟不上房價,導致許多地方年投報率僅剩2~3%,所以現況而言,這個公式比較適合雙北以外的縣市,搭配「實價登錄」參考使用。

此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好,房價也越趨透明。張瀞勻建議,現在許多房仲賣屋前,也都會先參考「實價登錄」,所以確實做好以上步驟搭配實價登錄,就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

原文網址: 三招看破「真實房價」! 房仲教你「實價登錄」如何應用 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1293859#ixzz5VSePyKWq 
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2018-09-19

〔記者張菁雅/台中報導〕市府地政局與逢甲大學及台中市不動產估價師公會合作,編製台中市住宅交易價格指數昨日正式發表;地政局長張治祥表示,住宅交易價格指數將全市廿九個行政區依照標準住宅價格相近程度,合併為五個分群,讓民眾了解在哪裡可以買到價格相近的房子。

  • 地政局長張治祥說明台中市住宅交易價格指數分群結果。(記者張菁雅攝)

    地政局長張治祥說明台中市住宅交易價格指數分群結果。(記者張菁雅攝)

  • 市府編製住宅交易價格指數,讓房市交易訊息更具公信力。(記者張菁雅攝)

    市府編製住宅交易價格指數,讓房市交易訊息更具公信力。(記者張菁雅攝)

以屋齡三年以上中古屋為標的

張治祥表示,台中市住宅交易價格指數以屋齡三年以上的中古屋為標的,二○一二年八月實施實價登錄制度為基期,並以標準住宅概念來評估整體住宅價格的變動情形,將全市廿九個行政區依據標準住宅價格相近程度,合併為五個分群。透過住宅交易價格指數,民眾可以根據自己的預算,了解在哪裡可以買到價格相近的房子。

五個分群 指數採不同標準住宅

五個分群分別為第一群霧峰、東勢、神岡、大肚、龍井、梧棲、清水、大甲、外埔、石岡、新社、大安與和平區;第二群北屯區與西屯區;第三群西區與南屯區;第四群南區、東區、北區、太平與大里區;第五群中區、烏日、豐原、后里、潭子、大雅與沙鹿區。

而各群指數採用不同的標準住宅,總面積在卅八至四十三坪,屋齡從十八至廿年,總樓層數為九樓至十四樓的大樓,取其中間樓層。張治祥解釋,標準住宅代表該區域中交易最大宗的房型,因此各群的標準住宅會有所不同。

指數趨勢 可看出房價漲跌情形

張治祥也說,從八年來的指數趨勢,可以看出中古屋房價漲跌情形,除了做為民眾購屋參考,政府辦理徵收、編列預算等能有所依據;不動產業界則可利用價格指數在投資評估上更精準。目前除了內政部營建署針對六都編製住宅價格指數,地方政府中只有台北市、台中市編製。

交易價格指數 每月十五日更新

地政局說明,台中市住宅交易價格指數每月十五日更新,除了價格指數,還提供透天厝、住宅大樓、華廈的成交價量平均數、中位數及標準差統計量。

在指數方面,以西屯及北屯分群為例,最近一期(今年五月)指數為一百五十二.六%,與基期相比,成長五十%以上,與上月相較則下跌二.四一%。交易價格方面,透天厝部分,今年上半年平均交易價格為一千二百卅九萬元,與去年下半年的一千二百六十八萬元相比,微幅減少二%;住宅大樓與華廈交易價格部分,今年上半年平均交易價格為每坪十八.五萬元,與去年下半年的十八.九萬元相比,微幅減少二%。

張治祥表示,民眾如欲進一步了解,可上地政局網站:https://www.land.taichung.gov.tw/content/?parent_id=11929

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1233096

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2018-09-12 14:43:03聯合晚報 記者徐偉真/台北報導
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台北市去年有35.2%的建物交易是30年以上老屋。 報系資料照
台北市去年有35.2%的建物交易是30年以上老屋。 報系資料照
 

內政部今天發布近三年不動產實價登錄統計情形,以建物交易棟數和交易面積來說,前三名分別為新北市、台中市和高雄市;若以鄉鎮市區來看,建物交易面積前三名為桃園市中壢區、台中市西屯區和桃園市桃園區。

內政部地政司副司長王成機表示,去年建物交易棟數和面積,全台以新北市占比率最高,分別為17.87%和15.55%,其次為台中市14.40%、14.64%,高雄市排第三,分別為13.75%和13.97%,去年建物交易七成以上集中於六都,近三年的交易結構相似。

王成機表示,以交易單價中位數來看,去年建物交易,不含車位的交易單價中位數以台北市每坪56.1萬最高,新北市每坪31.9萬次之,其餘各縣市都在每坪20萬元以下,含車位的中位數房價以台北市每坪51.5萬元最高,新北市每坪25.5萬元次之。

此外,王成機表示,台北市交易總價,去年不含車位總價中位數為1380萬元,前年為1367.5萬元、2013年為1367.3萬元,去年含車位總價中位數為2500萬元、前年為2450萬元,2013年為2640萬元。

王成機表示,去年各鄉鎮市區建物交易面積前三名分別為桃園市中壢區、台中市西屯區及桃園市桃園區,是全台交易熱區,原因和人口成長及工商發展有關;若以平均每棟交易面積分析,去年以苗栗縣58.87坪最高,其次為雲林縣58.59坪,彰化縣、嘉義市及新竹縣亦有50坪以上,六都中以台南市49.14坪最高,新北市與台北市則均不滿40坪。

王成機表示,若以建物交易型態分類,台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、新竹縣及新竹市以「住宅大樓」為主要交易標的,金門縣及基隆市則以「公寓」交易比率最高,台南市及其他縣市則以「透天厝」為交易大宗,而金門縣、新竹縣、新竹市的建物交易主要為未滿10年新屋,台北市建物交易以屋齡30年以上比率最高,台北市去年有35.2%的建物交易是30年以上老屋,比例為六都中最高。

https://house.udn.com/house/story/5887/3363063

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六都實價登錄交易價格中位數

 

內政部昨(12)日發布近3年不動產實價登錄數據,去年雙北市交易總價和單價中位數都微幅成長,其中台北市的房價更是居高不下,總價中位數為1,380萬元、單價中位數為56.1萬元,新北市則分別為900萬元和31.9萬元。

實價登錄申報資訊顯示,去年建物交易數量為20萬5,221棟,交易面積為932萬坪,7成以上集中於六都,新北市交易量最大,達到3萬6,681棟,其次是台中市的2萬9,546棟、高雄市2萬8,226棟,台北市交易量則為1萬7,262棟。

內政部地政司副司長王成機指出,若依鄉鎮市區的單位來看,交易面積前3名是桃園市中壢區、臺中市西屯區及桃園市桃園區,這三大熱區原因是當地人口成長,以及工商業發展快速等。

在房價方面,除了桃園市外,106年其他直轄市總價中位數(不含車位),都較105年微幅成長,其中台北市為1,380萬元(較去年增13萬元)、台南市為560萬元、高雄市為486萬元。

以建物交易型態分類,台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、新竹縣及新竹市以「住宅大樓」為主要交易標的,台南市則以透天厝為主。

以屋齡來分析,金門縣、新竹縣、新竹市之建物交易主要為未滿10年新屋,台北市則以30年以上老屋的比例最高,約佔35.2%。

若以平均每棟交易面積分析,去年苗栗縣58.87坪最高,其次雲林縣58.59坪,彰化縣、嘉義市及新竹縣都有50坪以上;6都以台南市49.14坪最高,新北市與台北市都未滿40坪。

(工商時報)

原文網址http://www.chinatimes.com/newspapers/20180913000275-260202

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內政部例行記者會說明不動產實價登錄狀況。(彭媁琳攝)

 

內政部發布去年不動產實價登錄統計狀況,就交易總價及單價分析,不含車位的交易總價中位數前3名為台北市1,380萬元、新北市900萬元、新竹市800萬元;單價中位數以台北市每坪56.1萬元最高,新北市每坪31.9萬元次之,其餘各縣市均在每坪20萬元以下。

為促進不動產交易資訊透明化,內政部自101年8月1日起推動實價登錄制度,並提供open data資料供民眾免費下載使用,凡不動產買賣案件的建物交易棟數、交易面積、建物型態、屋齡及交易總價等資訊均公開讓外界查詢。

根據內政部統計,去年建物交易棟數,7成以上集中於6都;又各鄉鎮市區交易面積前3名依序為桃園市中壢區、台中市西屯區及桃園市桃園區,是全台交易熱區,其原因應與人口成長及工商發展有關。

又以平均每棟交易面積分析,去年以苗栗縣58.87坪最高,其次為雲林縣58.59坪,彰化縣、嘉義市及新竹縣亦有50坪以上;6都中,以台南市49.14坪最高,新北市與台北市則均不滿40坪。

如果以建物交易型態分類,台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、新竹縣及新竹市以「住宅大樓」為主要交易標的;金門縣及基隆市則以「公寓」交易比率最高;台南市及其他縣市則以「透天厝」為交易大宗。如就屋齡而言,金門縣、新竹縣、新竹市之建物交易主要為未滿10年新屋;台北市建物交易以屋齡30年以上比例最高。

內政部進一步說明,如就交易總價及單價分析,不含車位的交易總價中位數前3名為台北市1,380萬元,新北市900萬元,新竹市800萬元;單價中位數以台北市每坪56.1萬元最高,新北市每坪31.9萬元次之,其餘各縣市均在每坪20萬元以下。

(工商 )

原文網址http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180912002051-260410

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2018/09/04 11:04
 

 

 

台北市信義區松高路1號遠雄企業團總部「遠雄金融中心」大樓外觀。資料照片

行政院今年5月通過實價登錄完整揭露成交案件門牌或地號,但正式程序還未上路,已經烏龍不斷,繼地址寫錯字、搞錯號、登錄後又移除等烏龍事件後,根據最新實價揭露,應是台北市信義區松高路1號的「遠雄金融中心」,出現烏龍揭露案例,除完整刊登門牌號碼,路名還以「松高?」呈現,讓搜尋者一頭霧水。
 
根據最新實價揭露,位於松高路1號出現1筆11樓的租賃紀錄,租賃總面積為131.32坪,月總租金為49.46萬元,換算單坪月租金約3766元,創下該建物完工以來第3高租金單價紀錄。據查,該棟商辦大樓11樓目前的租客為銀行及科技公司。
 
事實上,「遠雄金融中心」實價揭露的烏龍,不止這1件,位於20樓的租賃紀錄,建物型態還被誤植為住宅大樓,而非辦公商業大樓。商仲業者表示,提供實價登錄資訊於主管機關時,都會詳細填寫地址、成交價金、建物型態等資訊,主管機關在揭露時,則會轉為地址區間,會出現地址直接揭露的狀況,應是人工或是電腦疏失。
 
記者後求證台北市地政局,但未獲得回應,目前該筆資訊也已被清除。(詹宜軒/台北報導)
 

內政部不動產交易實價查詢服務網出現揭露烏龍。翻攝網頁
位在台北市信義區松高路1號的「遠雄金融中心」,實價登錄地名變成「松高?」搞烏龍。資料照片 

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180904/1423462/

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即使這幾年房市不佳,房價依舊高不可攀,內政部長徐國勇規劃實價登錄進化版,將公布更詳細資訊。

 

 

文|嚴文廷    攝影|吳貞慧
 

全台房地產價格都面臨盤整,內政部長徐國勇認為,趨勢往下,但最近除了台北市,其他都會區有溫和上漲的趨勢。但徐國勇強調,內政部不管房地產漲跌,但是外界一直有聲音,希望實價登錄可以更詳細地揭露資訊,他透露,目前正在研議當中,大方向是從目前公布30個門牌號碼的區間再縮小範圍。

徐國勇進一步說明,現在只公布到30號區間,但隨著實價登錄逐漸為國人所熟悉,開始有不滿足的聲音出現,目前正在收集意見,大方式將朝著公布更詳細的資訊研議,但要詳細到什麼程度,必須漸進式,不排除仿效美國,直接公布門牌,透過市場機制,讓價格更為合理。

內政部長徐國勇與次長花敬群一起視察林口社會住宅,其已由物業管理公司接手,11月開始入住,將是社會住宅政策的重要示範點。(內政部提供)
內政部長徐國勇與次長花敬群一起視察林口社會住宅,其已由物業管理公司接手,11月開始入住,將是社會住宅政策的重要示範點。(內政部提供)

徐國勇強調,美國民主200年,台灣民主才幾十年,人家也是走很久才到現在這樣,我們急起直追甚至希望能並駕齊驅,回到實價登錄也是如此,美國能接受直接公布門牌號碼,買賣價格全都露,台灣未來會朝這方向前進,只是需要一點時間。

雖然會衝擊房地產,但徐國勇樂觀認為,30年房仲業蓬勃發展,也出現很多亂象,經過法規健全以及市場更加透明,現在的房仲業已經很成熟,賺取不合理報酬已經相當少見,因此相信只要讓市場資訊更加透明,對台灣房地產來都都受正面效應。

https://www.mirrormedia.mg/story/20180903inv003

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原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5787

2018/07/30 15:32文/記者馮牧群

實價登錄制度上路至今,藉由交易資訊公開,逐漸促使房價透明化。(黃柏榮攝影)

實價登錄自2012年上路至今,藉由交易資訊公開,逐漸促使房價逐漸透明化,健全不動產交易市場,但該如何在買房之餘,能輕鬆完成申報程序,避免發生須更正或重新申報的疑慮,甚至因一時不察,變成申報不實或逾期申報,衍生罰鍰問題,影響民眾權益,地政局提醒,要注意交易清冊有無誤載或漏載,若出現特殊價格務必要說明情形。

 

根據新北市三重地政事務所統計,2018年上半年該所在受理民眾申報實價登錄時最常見3大問題為:一、交易標的清冊包含土地、建物及車位的誤載或漏載。二、價格異於行情,卻沒在備註欄說明特殊交易情形。三、交易筆數或棟數誤載。

 

地政局提醒民眾,填寫標的清冊時,務必參考登記後的謄本或權利書狀依序填寫土地、建物(含附屬建物)、共有部分或車位等資訊,避免誤載或遺漏;如有影響價格的特殊交易情形,須確實依契約書所載,於備註欄說明,才能反應特殊交易對價格的影響程度;另外,申報資料填載完畢,務必再次檢查及互相稽核相關資訊,以免產生如交易筆棟數與標的清冊數量不符等問題,導致須更正或重新申報。

 

三重地政事務所建議,民眾可用自然人憑證或工商憑證申報進行驗證,並由系統自動帶入大部分資料,正確性高又不用到地政事務所送件,改正錯誤亦簡單容易。

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2018/06/01 已經更新資料 (共 1,545,774 筆)。

原文網址:http://price.house123.com.tw/transrec/?t=region,%E5%8F%B0%E5%8C%97%E5%B8%82&d=no&p=25.0329694,121.56541770000001&dr=all&ot=all

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祭出修法震撼彈 實價登錄這次玩真的!

實價登錄修正草案推出後,各界議論紛紛,除了「門牌、地號完整揭示」引發個資外洩質疑,預售屋簽約後三十日內申報也引發業界恐慌,修法究竟能不能順利通過?何時上路?是當前房市最熱話題。

祭出修法震撼彈 實價登錄這次玩真的!

撰文:蔡孟穎

實價登錄自2012年八月一日上路至今,登錄案件已達兩百多萬筆,是買賣房屋時的議價好工具,但實施近六年,仍有不少為人詬病的漏洞,導致房地產買賣資訊仍難以達到透明、對等。為此,行政院於今年五月三日通過「實價登錄地政三法」修正草案(註),以提高台灣不動產交易價格的透明度,待立法院審議通過,「實價登錄2.0版」就能亡羊補牢,提供更即時與準確的房地產交易資訊。

註:地政三法修正部分包括《平均地權條例》部分條文,《地政士法》第26條之1、第51條之1、第59條,及《不動產經紀業管理條例》第24條之1、第29條、第40條。

 

修法重點➊:申報責任回歸買賣雙方

此次實價登錄地政三法有四大修正重點,一是「由買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報」,規定買賣雙方在進行所有權移轉登記時,都要申報實價登錄,並將揭露時間縮短到三十天,不同於現行法規由地政士、經紀業或權利人申報即可,未來買賣雙方都要負實價登錄真偽的法律責任,可望藉此提升資訊的正確性,避免再出現登錄不實或刻意哄抬房價等情形。

修法重點➋:預售屋簽約後三十日內申報

其次是預售屋的實價登錄申報時程,目前是由代銷業者在委託代銷契約屆滿或終止的三十天內進行申報,而修法後將變成「買賣雙方簽訂契約書後三十天內完成申報」,且範圍擴大到起造人,亦即將建商自售的預售屋也一併納入實價登錄規範內,並增訂「自售預售屋前、委託代銷契約簽約後,應將銷售資訊申報備查」等規定,若不申報同樣也會處以三萬到十五萬元罰鍰,盼藉此讓預售屋的交易資訊全面透明化,改善因申報及揭露時間過晚,造成實價資訊失去參考價值的問題。

修法重點➌:門牌地號完整揭露

本次修法最受矚目的變革莫過於「門牌或地號完整揭露」,在保護個人資料的前提下,仿效其他資訊透明度高的國家,每筆交易資料將由現行的三十戶為一登錄單位,改為逐戶登錄,並且將回溯已登錄的2,030,000萬多筆資料。

至於民眾擔憂的個資安全疑慮,內政部表示,牽涉個人隱私的資料主要指自然人姓名、身分證字號等,實價登錄2.0雖然採逐戶登記,但門牌、地號、價格等屬於不動產標示資料,不屬於個資範圍,且經法規修正,建物與土地登記謄本的第二類謄本已隱匿個人資料,因此也無法透過謄本間接識別個人。

修法重點➍:登錄不實依情節輕重處罰

在罰則部分,為了改善實價登錄上路以來惡意炒作房價、偽造交易資料等狀況,造成民眾對實價登錄的疑慮,地政三法修正草案中,登錄不確實的違規狀況,將改為「依情節輕重訂定罰則」;而針對屢勸不改正者,罰則也將由現行的三萬到十五萬元,提高至十五萬到七十五萬元。

房價重挫? 專家:毋須擔心

有部分業者和民眾擔心實價登錄2.0版會讓房價重挫,對此,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,透過地政三法的修法,讓交易資訊更加透明準確,民眾才能在資訊對等且正確的狀態下輕鬆購屋,畢竟同個社區、路段,只要是不同間房都有著一定的價格落差,更清楚的定位,可避免不肖業者刻意隱瞞交易資訊,而房價的波動是由市場機制自行調整,故不須擔心短期的助漲助跌問題。

不過可以確定的是,新版實價登錄勢必減少消費糾紛,像美國就是以「全部揭露」的方式,提供正確及完整透明的資訊,消除買賣雙方疑慮,消費者不必擔心屋主或房仲業者從中哄抬價格,淪為待宰肥羊,屋主也能藉此了解實際的市場行情。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/mag/hf/57/article/3/117699197491.html

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

實價登錄上路將屆滿6年,行政院已將實價登錄2.0修法內容送至立法院。但由於實價登錄修法內容將揭露完整門牌,房價變得透明,專家預料,恐使得成屋案「整棟價差不大」;而在預售屋的部分,修法規範「簽約後30日內申報」,觸動建商銷售預售屋的敏感神經。

▼實價登錄修法愈透明、揭露速度愈快,建案整棟價格就更不容易被作價哄抬。(好房網News記者陳韋帆攝影)

新莊副都心旁建物與結構體。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

德明財經科技大學不動產投資經營學系副教授黃志偉表示,房地產交易不透明,易出現單坪價差懸殊狀況,有些民眾過戶後才知道買貴,未來若能實際知道哪個門牌物件的交易價格,同社區的價差也能縮小,更不容易出現哄抬現象。

尤其在新建案的部分,會利用不同樓層、方位、景觀制定不同價格,但未來若實價登錄民眾知道哪戶成交,那麼也會讓價差收斂,更有利於消費者議價。但目前政府針對實價登錄要進行修法「補漏」,讓實價更真實透明,卻未必能這麼順利。

至於預售屋的部分,現行地政三法可讓建商自建自售的預售案不需登錄,若委託代銷,只要委銷拉長或不終止契約,就不需即時登錄,讓整個申報與揭露「合法延遲」。雖然地政三法修正草案,政府有一片美意,但據了解,仍有多方阻力,未必能順利從立法三讀通過。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/180389197722.html

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▲▼預售案場的模型屋。(圖/記者陳佩儀攝)

▲行政院會日前通過「實價登錄地政三法」修正草案,擬將預售屋實價登錄時機提前,引起業界反彈聲浪。(圖/記者陳佩儀攝)

記者葉佳華/台北報導 
2018-06-04 12:08

為了促進不動產交易資訊更為即時,行政院會日前通過內政部擬具的「實價登錄地政三法」修正草案,擬將預售屋實價登錄提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報,引起業界強烈反彈。代銷業者表示,一旦貿然將預售屋登錄時機提前,不但失去參考依據價值,對於業者或是消費者來說,恐怕只會徒增困擾。

創意家行銷總經理何志正表示,預售屋制度與成屋制度完全不同,成屋有權狀且房屋也已經完工;但預售屋僅有合約書、沒有權狀且房子也尚未完工,從預售簽約到完工通常需要2~3年的時間,這中間常會因為景氣的轉變,或是客戶個人因素,造成退戶、無法完成交易的情況,「若貿然就將預售屋登錄上去,當初退戶的可能變成幽靈登錄人口;或是同一個標的第2次賣的價格不一樣。不管是業者或是消費者都只會徒增困擾。」

何志正強調,預售屋實價登錄提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日申報,「中間過程的變數實在太多了」,因此最好的方法是,預售屋應該要等到所有權移轉登記時才一併辦理登錄。

甲山林廣告副總經理徐永仁則指出,目前市場買賣多為成屋產品,其案件實價登錄是在辦完買賣移轉登記後30日內辦理,透過實價登錄就可以取得實際的交易資訊,因為有產權依據,參考值也較為客觀;反觀,預售屋僅有一本合約,且預售價格目前有2個情況,一是預售屋價格高於成屋、或是部分案子祭出讓利使得預售屋價格比成屋便宜,「倘若預售屋實價登錄提前,對現有的成屋交易市場不一定有幫助,恐怕參考依據、準確性也不客觀。」

徐永仁認為,不動產交易透明絕對是未來的趨勢,且交易資訊越透明也能保障消費者權益,「但登錄與否我覺得是求一個客觀公平性。」因此,不動產實價登錄一定要有權狀才有依據,否則消費者所得到的資訊往往只能是一個參考值,「若單單只憑一本合約,即時現在預售提前實價登錄,我認為消費者參考的機率是不高的。」

而此次「實價登錄地政三法」修正案重點包括買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報;預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入;成交案件門牌或地號完整揭露;增訂主管機關查核權及依違法情節修正罰則區分輕重等5大方向。

整體而言,何志正認為,資訊越透明對於消費者、業者來說當然是好事一樁,但就方法而言,政府應該設想更為周全或是多傾聽業界的聲音,「像有些政策上路以後才發現行不通或是有困擾,這樣不是浪費社會資源嗎?」

▼民眾看屋。(示意圖/記者葉佳華攝)

▲▼建案,看屋,接待中心,購屋族,新房,房市,預售屋。(圖/記者葉佳華攝)

關鍵字:實價登錄修法2.0預售屋申報代銷業房市房價



原文網址: 預售屋納入實價登錄修法 代銷業:徒增困擾  | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1183582#ixzz5HVK2E5f0 
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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

內政部推動實價登錄2.0版,5月初行政院院會已經通過地政三法的修正草案,雖然有民眾認為未來門牌全都露,將影響個人隱私,但實際上實價登錄已經變成國稅局查稅工具,有代書就分享,例如合法公寓單戶門牌成交,格局卻是「8房」,這不就代表是可能含頂樓加蓋的收租套雅房嗎?

▼民眾若動動手指,就能發現實價登錄內有很多奇特的揭露。(截自內政部實價登錄網)

內湖五期實價登錄。(截自實價登錄網)

現階段地政士是實價登錄的申報義務人,尤其坊間多數成交案件是透過房仲居間,因此代書僅會依據契約內容申報實價登錄,以免登錄錯誤受罰。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得分享,曾有實價登錄案例是公寓內註明「8房」,很明顯一般住家公寓不會有這樣的隔間。

也因此,這類案件也成了「特殊物件」被查稅風險很高。而像是工業住宅的物件,在實價登錄上直接載明「2房1廳1衛浴」,不就是直接告訴別人這是工業土地作為住宅違法隔間使用。

蘇晉得說,實務上,尤其是老舊建築在登錄上會有很多技術上的困難,甚至北市還有補登陽台後竟然會跨出建築線的問題。他也說,未來實價登錄愈透明,也代表同社區房價價差會更小,而在查稅的部分,假若國稅局積極針對物件進行勾稽,可能也跑不掉。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/190707197300.html

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實價登錄上路迄今,有600件逾期申報挨罰,內政部為此新增「預申報」管道,高市地政局也鼓勵這項措施,7月底前推出贈獎活動,不論是地政士、不動產經紀業或買方,只要完成高市不動產買賣實價登錄「預申報」,就有機會抽大獎。

地政局指出,過去買賣案件只能在辦完所有權移轉登記完畢日起30天內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,但常有申報人過戶後,忘記或天數計算錯誤產生逾期申報而被受罰。

據內政部資料顯示,實價登錄上路以來,累計約600餘件逾期申報受罰,因此新增這項「預申報」管道,申報人可在辦理買賣案件登記時,一併申報成交資料,申報更為多元、便利。

地政局說明實價登錄「預申報」方式,申報人可在申辦不動產買賣登記前,事先於「地政線上申辦系統」申報不動產成交案件資訊,並將申報書紙本連同登記申請書送到地政事務所,臨櫃辦理不動產買賣登記併同完成實價登錄申報,可減少逾期申報受裁罰風險。

地政局長黃進雄提醒,申報人在所有權登記完畢後,別忘了再至內政部「地政線上申辦系統」確認是否完成申報。為鼓勵市民多加利用「預申報」,特別舉辦贈獎活動,祭出空氣清淨機、電風扇、禮券等獎品。

(中時 )

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180521002893-260410

 

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 實價登錄地政三法修正爭議點  ●「實價登錄地政三法」修正案將預售屋擬納入實價登錄,引發爭議。圖/本報資料照片

 

「實價登錄地政三法」修正案將預售屋擬納入實價登錄,引發爭議,不動產開發商業同業公會昨(18)日前往立法院陳情,建請立院修法前宜審慎三思。

昨天全台各不動產開發商業同業公會聯袂前往立法院拜會,向立法院長蘇嘉全、行政院秘書長卓榮泰、立法院黨團總召柯建銘、立委管碧玲等人陳情,表達預售屋出售後30天完成實價登錄的修法方向有諸多爭議,有欠週延,宜暫緩推動。

不動產開發公會認為,台灣實施近半世紀的預售屋制度,跟其他國家有很大的不同,預售屋若要實施買賣簽約完成後30日內登錄揭露資訊,會產生相當多的市場交易秩序混亂和困擾。首先,預售屋尚未完工,屬於債權並非物權,由於尚未辦理產權登記、也沒有門牌號碼,若硬要實施門牌逐一揭露交易資訊,如何登錄?

其次,預售屋為尚未完工的債權,從預售階段到完工交屋,中間的銷售時間可能長達2~3年,施工期間動輒面臨物價波動、交易價格波動、坪數丈量和登記的誤差、房地總價的找補誤差,甚至有些客戶要求毛胚交屋、有些客戶要求客製化的精裝修客戶變更,上述種種交易條件不同,都會造成交易價格的差異化。

如果法令強制要求預售階段一簽約,就要在30天內登錄,那麼2~3年後交屋,這中間所產生的買賣價格異動,將造成很大困擾。

第三,若實價登錄從現行的去識別化,改為逐一門牌登錄揭露的識別化,未來賣方、買方的隱私全都露,將造成相當大的爭議和困擾。

第四,修法內容此次還有買賣雙方揭露價格如果有錯誤,必須加重罰則,建商認為,對於鮮少買賣不動產的阿公、阿嬤或升斗小民很不公平,萬一登錄錯了、或委由地政士寫錯了,結果將要承擔重罰。因此建請立院,宜審慎三思修法方向。

業者強調,以往排除預售屋,正是因為有諸多不合理與窒礙難行之處,此次修法又要將之納入,未來若真的上路,恐將造成更多爭議與糾紛,企盼行政院、立法院能三思。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180519000285-260210

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2018年05月19日

回溯已揭露案件 預售簽訂30天內申報
【陳宥里╱台北報導】實價登錄上路以來,累積超過200萬筆交易紀錄,早已成為民眾購屋出價重要的參考。行政院5月再提出實價登錄修正草案,外界稱為「實價登錄2.0」,5大變動包含門牌、地號改為完整揭露,並回溯已揭露案件;預售屋銷售改於契約簽訂後30天內申報等,待立院通過後執行。此次修正雖仍有其他專家有不同意見,但外界大多正面看待。

 

實價登錄已成為民眾購屋出價的重要參考資訊,行政院日前通過相關修正草案條例。林琨凱攝

 

本次修正主要包含強化資訊透明、成屋登錄及預售建案規範、強化查核權及訂定罰則差異。有別於現行實價登錄採取區段化、去識別化揭露,修正後採完整揭露門牌、地號,並溯及先前超過200萬筆已申報案件,成交資訊更精準,但引發部分人士擔憂個資外洩。 
內政部對此回應,原先任何人可申請揭示所有權人的完整姓名及住址的不動產登記第2類謄本,早已經修正隱匿個人資料,未來完整揭露門牌、地號,並不會讓個人資料外洩。僑馥建經總經理彭慶則認同,在不暴露交易者隱私下,資訊揭露愈完整、對民眾愈有利。 

改買賣雙方共同申報

現行預售屋申報是在代銷契約屆滿或交屋後30天內申報,但因銷售期長,若延遲到交屋後才登錄,就失去了價格參考性。未來通過修正後,將改為預售契約簽訂後30天內申報,價格資訊較為即時,對想購買同一預售案者更具參考性,但彭慶則持不同意見,認為交屋前合約都還有變動,萬一遇上退訂或有心人操弄等情況,價格資訊就失真了。
而現行的成屋交易登錄時間,是買賣移轉登記30天內,依序由地政士、經紀業或權利人申報,未來將改為由買賣雙方申請移轉登記時共同申報,等於價格揭露少了30天的等待時間。義祺地政士聯合事務所經理林以德表示,曾有業界朋友承做買賣交易登記時,遇到買賣雙方要求登錄價格拉低或報高,如不照做就換其他地政士,因此,改由買賣雙方共同申報、直接承擔責任是很好的做法。
另外,此次修正也明訂各縣市主管機關查核權及查核範圍,若有違法,依情節輕重處以不同罰則,屢勸不改者,可加重處罰,修正草案將送立法院審議後,通過執行。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180519/38017848/news/

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名家論壇》徐佳馨/新登錄!新套路?

文/徐佳馨2018/05/08 14:19
▲行政院院會日前通過有關實價登錄地政三法的修正草案,修法後將採完整門牌或地號揭露。(圖/NOWnews資料照)

▲行政院院會日前通過有關實價登錄地政三法的修正草案,修法後將採完整門牌或地號揭露。(圖/NOWnews資料照)

行政院院會日前通過有關實價登錄地政三法的修正草案,本次草案有五大變革,其一是登錄權責由地政士與經紀業轉為買賣雙方共同申報,讓資訊揭露時間縮短為30天;其次是代銷與自售的登錄提前到簽約後30天內就要申報;第三是修法後將採完整門牌或地號揭露,並追溯至之前登記的204萬筆,民眾更能清楚知悉個案成交價;第四是增訂主管機關查核權,讓地方政府、主管機關對資料有疑慮時可進一步查核契約及付款證明等文件,確保資訊正確性。

最後是罰則明確化,現行實價登錄只要違規,不論違規內容如何,都是罰款3萬到15萬元,修法後將依情節輕重區分罰則,且不改正將可加重處罰。例如房價或面積登記不實,開罰3萬到15萬元,若連續開罰三次仍未改正,將加重處罰為15萬到75萬元。

雖然草案還要經過立法院三讀,不過進入立法院之後應該只有小幅調整,大方向不至於有太大改變,以這個態勢來看,未來影響將有三個層面,值得留意。

其一,是助漲助跌效應擴大。雖然實價有所謂的去識別化,目前同業仍可以透過屋齡、樓層比對出電梯大樓社區,也是另一個層次的實質揭露,門牌全都露,加上公布時間縮短,日後無論任何產品的價格都將更為透明,在購屋人追漲殺低的心態下,日後房市恢復交易動能,助漲助跌效應更為明顯。

第二,預售屋市場將面臨新盤整與考驗。現行預售屋是代銷業者結案30天後才需完成實價登錄,導致揭露時已是兩、三年前的預售交易資訊,幾無參考價值,加上只要建商自售或起造人自售,都不需要實價登錄,導致資料完整度不足。這次修法擴大到代銷業者或自售都需登錄,且提前到簽訂預售屋買賣契約書後30天內就要申報。

換言之,日後將會出現預售價邊賣邊揭露,業者除了賣屋之外,如何和買方解釋社區為何有價差,將會是一大考驗;如果面臨市況不好,房價下跌幅度過大,買方評估後寧可選擇違約賠款,勢必產生違約潮,體質不好的建商經不起折騰,就有倒閉之虞。

其三,是相關產業面臨轉型壓力。不可諱言,過去不動產業是有業者透過資訊不對等來獲利,除契約、個案供給外,價格是其中的一個重要因素,未來實價全面揭露之後,過去以資訊不對等為核心競爭力的業者,必然會因此受到衝擊與挑戰,若不提升服務品質,被市場淘汰也不足為怪,從業者也得思考如何提供更佳服務,來提升競爭力;業者哀鴻遍野,往好處想,這或許會是一個產業重生的新契機。

對於民眾來說,最大的憂慮莫過於地址全面揭露,可能出現隱私權受侵害,進而產生犯罪疑慮的問題,即使二類謄本已經將持有人地址與姓名去識別化,偏偏在台灣,還是很難避免多管閒事的親友查價後,四處宣傳之外,因貪念所發生的無限可能。

當然,所有新制度上路都得經過一番磨合,要隔離弊端並非易事,可若因此讓市場更透明,交易更公平,在公平的基礎之下,對消費者能少些勾心鬥角,把重心放在服務和提升建築品質,信任建立後,長期下來,對消費者、業者與產業本身,都是一件好事情。

人生套路難免,但當一切透明,很多事情就不會只是套路了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

原文網址:https://www.nownews.com/news/20180508/2750001

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2018/05/05 04:29文/記者葉思含

實價登錄2.0版本有4大修法重點,盼讓購屋族能有更正確、透明的不動產交易資訊。

實價登錄自2012年上路至今已逾5年,為使房價更即時透明與正確,行政院會已通過內政部「實價登錄地政三法」修正草案,將送立法院審議。此次修法有完整揭露門牌或地號、縮短申報時間等4大重點,可望讓國內房市更即時、更透明,而房市專家也提出可再修正方向,盼讓實價登錄制度更符合社會期待。

實價登錄上路以來已提供逾203萬件成交資訊,是國內不動產市場重要參考資訊。

實價登錄上路以來已提供逾203萬件成交資訊,是國內不動產市場重要參考資訊,此次內政部有4大修法重點:

修法重點1:成交物件登錄採門牌或地號完整揭露

法令修正後,實價登錄個案資訊將由現行30戶為一單位,在保護姓名、出生年月日、身分證字號等個資前提之下,比照英、美等資訊透明度高的國家,改為逐戶登錄「門牌或地號完整揭露」,甚至將回溯過去已揭露之203萬戶門牌資訊,對民眾買賣房產獲得各社區的價格資訊將有很大助益。

修法重點2:預售屋改簽訂買賣契約30日內申報

現行預售屋實價登錄是由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報,此次修法,將提前到簽訂預售屋買賣契約書30日內逐案申報,並將建商自售預售屋資訊全面納入,可大幅縮短揭露時間,提升實價登錄即時性。

不過,預售屋申報修法讓多數市場專家認為有炒作哄抬問題,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,可預見的結果為不即時又不正確,因預售屋在推出的幾個月內,有其分階段不同的銷售手法,要業者逐筆簽約即時登錄,實務上就很難銷售,反而適得其反,更容易有造假作價行為,政府也很難稽核其簽約時程與價格的真實性。

修法重點3:案件登錄權責歸買賣雙方、縮短申報時間

一般買賣案件,從買賣移轉登記後30日內提前至申請買賣移轉登記時倂同辦理,揭露時間可縮短30天,讓實價登錄行情參考價值與即時性大幅提升,且此次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理,提升資訊正確性。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,修法將「買賣案件登錄權責歸買賣雙方」,可免除過去買賣案件若委託地政士申請登記者,優先由地政士申報登錄,其次才是不動產經紀業者、再其次才是買賣雙方權利人,造成很多買賣糾紛或因當事人不想登記,使得地政士受罰受累的不公平狀況。

修法重點4:增訂主管機關查核權及調整罰則輕重

此次修法調整罰則區分輕重,對於當事人屢不改正刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,將加重罰鍰額度,而對於價格及交易面積以外資訊不實,則有一次限期改正的機會,並降低罰鍰金額,符合比例原則;主管機關查核權將提升到法律位階,未來主管機關可進一步向金融機構查核資金流向及付款證明等文件,將更能確保交易資訊真實正確。

陳傑鳴表示,對於過往因規定不周延或是罰則不重,造成無辜從業人員受罰與不肖人士刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,都將因規定改變與罰鍰加重而出現大幅改善。內政部將加重對登錄不確實罰則,由現行的3~15萬元,提高5倍至可開罰15~75萬元,這對打擊惡意炒作不動產情形,將有明顯的遏阻效果。

政務次長花敬群(左)及地政司副司長王成機(右)說明實價登錄修法作業及方向。(內政部提供)

專家盼缺失再改善 避免逃漏稅、炒房價

綜觀此次實價登錄2.0修法版本,李同榮認為,此次修法值得肯定,但仍有缺失未能改善,如租賃市場屋主自租卻不必實價登錄,縱容屋主逃漏稅與敗壞市場,且過去預售為結案1個月登錄,政府早該知道上有政策下有對策,弄得結案遙遙無期,不但不即時更是不正確。建議政府在新屋第一次登記時,特別要求逐戶註明交易簽約的時間點與價格,成屋建立詳實資料庫,較具有市場的參考價值。

陳傑鳴也認為,實價登錄2.0版對台灣房市資訊透明化以及跟上世界潮流有很大幫助,未來仍有許多可進步的空間。以租屋市場來說,屋主未來自行出租依然不受實價登錄規範,不僅等於縱容屋主有逃漏稅的空間,甚至可能會影響目前政府努力推動的社會住宅「包租代管」試辦計劃的推動效果。另外,雖然未來罰則加重,預售屋改「簽訂買賣契約30日內申報」,若建商或不肖人士有意造假,這樣的罰緩恐無法阻擋有心人士的刻意做價。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5238

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