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NOWnews今日新聞 (2020-03-30 18:30)

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圖說:買賣屋前參照實價登錄行情,資訊需審慎了解,才不會誤判

買房怕買貴,賣房擔心賣低是人之常情,「實價登錄」是參考市場行情最佳參考值,但要能正確解讀資訊,否則會導致對行情的誤判,包括車位是否拆算計價,若沒有拆算,造成平均單價偏低。

綜合信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德等房市專家建議實價登錄主要看四個部分,以免造成對市場行情的錯誤認真,包括車位、頂加拆算,新成屋交易延遲上傳資料,以及店面交易卻未註記等。

曾敬德說,若房屋有車位,先釐清單價是否有拆算車位,因為車位是另外計價,但許多房屋交易在做實價登錄時並未提供車位價格,故車位並沒有拆算出來,導致平均單價偏低。

「新成屋行情,因預售屋銷售期間價格,與2-3年後交屋登記才上傳價格,可能該區域房價已上漲或下跌」曾敬德說,不僅要看新成屋交易行情,也要同時參考二手屋價格,以免對區域行情失去正確判斷。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則表示,運用實價登錄查詢區域房價、或某社區房價有一些條件需要注意,首先,也要看車位是否有拆算,會導致平均單價偏低;另外,也有些單價偏高的情況,可能是大樓的高樓層,那麼中、低樓層的價格通常會較低,有些單價高出同棟或同區域許多的房屋大多位於1樓,可能的情況是該戶為店面,但建物型態並未歸類在店面,另一種情形是老公寓一樓有自行增建的部分,但登錄只有登記權狀面積,實際面積比權狀面積多,導致實價上揭露的單價偏高。

住商不動產企研室經理徐佳馨建議,買賣雙方除了參考內政部實價登錄網站,各大房仲公司網站也提供了相當多的行情資料,消費者可以多方比對,並且要剃除偏離行情個案,包括房價特高或特低,都有其必然原因,最後則是每間房子都有不同之處,比較其差異後較才能夠看到真實的市場價格。

https://news.sina.com.tw/article/20200330/34702590.html

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2020/03/23 11:28:00

記者蔡佩蓉/新北報導

許多民眾使用內政部實價登錄網或各縣市政府的實價登錄系統,都會有「數字太多」、「看不懂」,搞不清楚是否得扣除車位,或是面積到底要不要拆開計算等問題。這也讓不少坊間業者,跳出來做數據分析,使得民眾未必能針對官方版使用上手。

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▲看不懂實價登錄,5項「文字陷阱」秒翻譯。(圖/新北市新莊地政事務所提供)

不過,許多縣市政府的確努力優化實價登錄系統,新北市新莊地政事務所就針對預售屋實價登錄申報資訊,統計申報常見錯誤,歸納出5大注意事項,讓民眾不致被錯誤申報而誤導建案房價,同時針對5點陷阱,進行圖解翻譯。

新莊地政事務所表示,許多民眾在購買預售屋前會參考實價登錄資訊,但其中「建物申報面積」、「交易日期」及「車位價格是否單獨計價」等資訊容易暗藏陷阱。其中,「建物交易日期」是指建商與原第一手買方簽訂契約的日期,而非再轉讓契約的簽約日期。

在「建物面積資訊」則是「建物面積加計車位面積」,而非單指主建物面積,若車位價格為單獨計價時,在交易明細內未記明車位面積,在計算建物單價時,需自行將車位面積扣除後再行計算。

另外,交易筆棟數的計算,建物數量是以實際可居住人為單位,獨立權狀的公共設施都不算在此,在參考價格資訊同時,應注意該筆交易的交易時間、建物數量及車位價格、面積等,才能取得符合自己需求的交易資訊。

     
     

    https://www.setn.com/news.aspx?NewsID=712531

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    還記得嗎?去年耶誕節台北市政府地政局送給大家一份耶誕禮物,宣布將實價資訊揭露的地號或門牌區間縮小為10號,表面上不動產交易資訊揭露似乎更透明了,更符合居住正義,只是對於一般市井小民而言,此舉真的有讓房市資訊更加透明嗎?
    去(2019)年1225日台北市政府地政局對外宣布,即日起台北地政雲中,將實價資訊揭露的地號或門牌區間從30號縮小為10號。據了解,這是在內政部支持之下,台北市政府對於不動產資訊透明化跨出的一小步,也無異是送給大家一份耶誕大禮。
     
    受限於目前中央法令的規範,不動產成交行情不能完整揭露,只可以區段化方式揭露,所以台北市政府此舉當然值得嘉許,但嚴格而言仍然有為德不足之處,為什麼會這麼說呢?因為對於想要購屋民眾的幫助仍然有限,特別是在以下三個面向上。
    一、民眾購屋經驗少,一樣如霧裡看花
    說實在的,除非是房市投資客,一般民眾的購屋經驗非常少,首購族更是零購屋經驗,對於房市交易流程、專有名詞、法令規範等等都搞不清楚,即使知道有實價登錄可供比價,但對於實價登錄如何查詢,可能也都是霧煞煞。
    有點時間去摸索清楚的民眾,其所查詢到的資料又都是採門牌「蓋牌」的方式,50個區間、30個區間,或是現在台北市地政局所採的10個門牌區間,對於這些首購族來說差別並不大,一樣都是隔著一層紗,一樣都如霧裡看花,成交行情還是只能靠模糊比對。
    二、比價技術有一定難度,依舊費時費工
    在目前區段化的揭露系統下,一般民眾想更精準知道是哪一個社區、哪一棟樓成交?最省時省事的方法就是借重Google map及街景圖去搜尋,這一技術型運用有一定的難度,不是人人都學得來的。
    不循此途,查詢人只能自行跑到成交路段現場去比對,因此30個門牌區間與10個門牌區間所花的時間及所費的工,相差也不會太大,對購屋者而言,依舊感到十分困擾,因此有學者就直接點出,這只是降低民眾猜錯的機率而已!
    三、資訊依然不對稱,被誤導的機率仍高
    事實上,實價揭露採區段化最大的問題是資訊不對稱,不管多少個門牌區間,此一問題都會存在,房地產從業者握有「主場優勢」,因為他們天天在該商圈串街走巷,對於買賣資訊瞭若指掌,很可能就曾經接受委託過該房子,因此只要一有成交,不用等到實價揭露,他們早就瞭然於胸。
     
    購屋人要等到官方實價揭露,已經有時間落差,但又只是區段化的成交行情,在掌握資訊的速度及精準度都遠遠不如業者情況下,往往就成為資訊的弱勢者,必須倚賴資訊強勢者(業者)的提供與詮釋,這就是標準的不動產資訊不對稱,沒有完整揭露到門牌號碼之前,購屋人被資訊強勢者誤導的可能性仍存在著。
    實價登錄2.0才是正辦
     
    這就是台北市政府為德不足之處囉,但回歸問題源頭,內政部也知道現行實價登錄的諸多缺失,並提出能夠實質「補破網」的實價登錄2.0的修法版本,只是去年地政三法修法,內政部自己放棄自己所提出來、最符合民眾權益的實價登錄2.0版本,放棄居住正義的最高理想,放棄執政者的政治承諾,才會有現在台北市政府地政雲實價揭露「猶抱琵琶半遮面」的困境。
    所幸在苦等不到官方實價登錄2.0之前,民間有永慶房屋已經率先推出實價登錄3.0版本,另外,實價登錄比價王也提供可查詢到門牌號碼的比價平台,買賣屋民眾都可以好好運用,以確保本身買賣屋的權益。
     

    https://victor-chang.blogspot.com/2020/03/blog-post.html?m=0

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    2020-03-18 23:11專欄作家 喬王的投資理財筆記
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    「喬王,可不可以幫我估這間房子的價格?」

    當你想買房子時,你知道房子的價格嗎?

    買房規劃的第一步,除了要做好財務規劃,還要知道如何評估房子的合理價格。

    否則,就有可能被房仲或賣方牽著鼻子走,最後不僅買貴,還有可能因自備款不夠而必須四處籌錢,弄得欲哭無淚!

    所以,喬王決定一次匯整出常用的估價工具,希望可以幫助到需要買房子的你!

    以下將介紹5種房價估價資源,前2種是透過「市場成交價」來評估,後3種則是透過「銀行估價」來評估,這兩大類都是重要的估價資源,缺一不可!

    由於銀行算出來的價格通常比較保守,所以假設你買房的價格比銀行估價還要低,那我要恭喜你! 因為這代表「你有可能買到相對便宜的價格」喔!

    順帶一提,專業的投資客通常就是參考銀行的估價來找便宜的房子,一旦你學到這招,你的買房功力可以瞬間大增不少!

    一、市場成交價查詢法

    No 1. 實價登錄查詢

    過去房價不透明的時代,房價只被少數人掌握,但自從內政部實價登錄平台於2012/08/01正式上路後,一般民眾也可簡單又快速地查到市場成交價格。

    然而,當房市熱絡時,市場成交價往往也會過於樂觀,而且市場上存在不少特殊案例(如親屬買賣、假合約等),導致可能會有高估或低估的情形。

    所以,最好再搭配銀行的估價當參考,才能真正找出合理的房價區間。

    實價登錄官網:http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action

     
     

     

    圖片來源:內政部實價登錄平台

    No 2. 房仲網頁查詢

    除了實價登錄之外,許多房仲也提供了房屋成交價格資訊,介面比實價登錄更親民友善。

    其中,又以「信義房屋」與「永慶房屋」這兩間知名房仲提供的資訊最完整(這是肺腑之言,喬王沒有收他們的錢幫他們打廣告唷!),它們揭露的價格也是「實際成交價」。

    •信義房屋:

    http://tradeinfo.sinyi.com.tw/

    •永慶房屋:

    http://evertrust.housefun.com.tw/

    二、銀行鑑價/估價法

    No 3. 銀行委託鑑價

    「銀行委託鑑價」是指委託專業的「鑑價師」到現場對該建物進行勘查與拍照,鑑定出來的價格會當成貸款的重要依據,所以參考性會比「行員自行估價」或「銀行網頁」來得高。

    不過,由於分行需要支付鑑價費用,而且比較耗費人力與時間(花費時間通常需2~4個工作日),所以除非你已經確定要向該銀行申請貸款,否則銀行專員通常都不會輕易答應幫你送鑑價。

    另外值得一提的是:各家銀行的鑑價標準不一,所以判定出來的價格也有差異,有時甚至差異頗大,所以建議至少找3家銀行初估價格及估算貸款金額,再決定要找哪家承作貸款囉!

    No 4. 銀行行員估價

    如果你還沒確定要找哪一家銀行貸款,甚至連房子都還沒買下來,其實也可打通電話請銀行房貸專員初步估價。

    一般來說,銀行專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄,並輔以經驗判斷價格(所以不同經驗可能導致不同的估價結果),快速完成初步估價,花費時間快則半小時,慢則1個工作日。

    然而,專員也不是吃飽閒著沒事幹,若想提高對方幫你估價的意願,除了展現出你誠懇親切的態度,還要讓對方知道他有機會做到房貸業績,更重要的是主動準備以下資料:

    1. 提供完整的地址:

    行員取得完整的地址後,才能幫你調閱謄本資料,進而瞭解坪數、屋齡、地段、用途等詳細資訊,幫你更精準地估算建物價格。

    2. 提供建物謄本或建物資料:

    雖然提供完整的地址就能調閱謄本,但如果能夠主動提供對方謄本資訊(可用LINE或email傳給銀行專員),將可大幅節省專員估算的時間,讓對方更快速方便地估算出價格。

    No 5. 銀行網頁試算

    這項算是最新的估價資源,近幾年陸續有銀行將內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料,可立即比對銀行鑑價與市場成交價的資料,並立即試算出房貸,對於一般大眾來說可算是個很大的福音。

    不過要注意的是,目前號稱結合實價登錄與內部鑑價大數據的銀行,多數只能用地址估算出該家銀行的貸款額度,而非房價(房價必須知道該銀行的貸款成數後再另外反推回去)。

    根據喬王在眾多銀行網站抽測結果,發現中國信託和富邦銀行能真正算出建物的價格,相信未來其他銀行應該也會陸續跟進,有興趣的朋友不妨自行測試囉~

    中國信託i適貸

    富邦銀行房貸神算網

    永豐銀行秒估房貸

    玉山銀行e指房貸

    結論

    喬王認為這世界上沒有所謂「最精準」或「最完美」的房貸估價工具,通常都需要互相搭配使用並交叉比對,才能得到一個可幫助決策與議價的合理價格區間。

    我們不需要像專家一樣花了很長時間才學會如何精算房價,我們只需要站在專家的肩膀上,善用這些專家建置的資料庫及鑑價數據,就能花少少地時間但快速解決遇到的問題!

    所以,建議各位讀者不妨將這5種資源都試用看看,當你用得愈多,愈能駕馭這些工具囉!

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    本文獲授權轉載自喬王的投資理財筆記,非經同意不得轉載,原文請點此

    作者喬王長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域,目前身兼金融業PM/部落客/包租公/Hahow好學校平台講師,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

    Hahow好學校平台:https://hahow.in/cr/joe-wang

    喬王的投資理財筆記部落格:http://wannabuyhouse.pixnet.net/blog

    喬王的投資理財筆記粉絲團:https://www.facebook.com/joewangrich

    https://money.udn.com/money/story/5621/4425915?from=ednappsharing

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    好房網News (2020-03-16 12:33)

    好房網News記者唐主桂/綜合報導

     
    實價登錄制度自101年施行以來已將近8年,新北市政府為加強大數據運用,提供各界更完善的不動產交易資訊整合平臺,於去(108)年啟用的「新北不動產愛連網I-Land」(https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/)建置「實價登錄」查詢專區,自即日起加碼再推出「社區行情檢索」功能。
     
    新北市政府地政局表示,考量部分民眾購屋時會關注特定社區,為使外界能更快速掌握社區實價資訊,「新北不動產愛連網I-Land」再提供「社區行情檢索」加值服務,事先整合新北市公寓大廈開放資料與實價登錄資料進行串連,歸納同一社區之交易資訊,並搭配GIS圖台呈現社區查詢功能,而且立即了解各筆成交明細。
     
    新北不動產愛連網I-Land加碼再推出「社區行情檢索」功能。新北市政府提供
    新北不動產愛連網I-Land加碼再推出「社區行情檢索」功能。新北市政府提供
     
    該網站目前提供多達約3,500個社區交易資料,民眾只要選取行政區及社區名稱,就能立刻蒐尋,對於有興趣之物件亦可透過比價清單功能進行比較分析,輕鬆找到符合個人需求的社區。
     
    新北市政府地政局補充說明,「新北不動產愛連網I-Land」自上線以來提供多項實價登錄加值功能,包括住宅價格指數、不動產市場季報等,累計約140萬瀏覽人次,深獲使用者之喜愛,歡迎民眾多加利用。

    https://news.sina.com.tw/article/20200316/34538306.html

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    2020-03-09 16:58:19聯合報 記者胡瑞玲/新北即時報導
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    許多民眾買屋前會參考實價登錄了解行情,但只能透過地址查詢,新北市地政局今起推出「社區行情檢索」功能,目前有3500個社區交易資料,方便民眾搜尋社區內房屋成交行情並比價。

    實價登錄制度自2012年施行以來已將近8年,為加強大數據運用,提供更完善不動產交易資訊整合平台,新北市去年啟用「新北不動產愛連網I-Land」,建置「實價登錄」查詢專區,今日起再加碼推出「社區行情檢索」功能。

    地政局表示,考量部分民眾購屋時會關注特定社區,「社區行情檢索」功能整合新北公寓大廈開放資料,與實價登錄資料進行串聯,並搭配GIS圖台呈現社區查詢功能,讓民眾能即刻了解各筆成交明細。

    目前該網站提供約3500個社區交易資料,民眾只要選取行政區及社區名稱,就能進行搜尋,並透過比價清單功能,對有興趣的物件進行比較分析,找到符合個人需求的社區。

    地政局表示,「新北不動產愛連網I-Land」自上線後,提供多項實價登錄加值功能,包含住宅價格指數、不動產市場季報等,累計約140萬瀏覽人次,歡迎民眾多加利用。

    新北市地政局今推出「社區行情檢索」功能,讓民眾能快速掌握社區實價登錄資訊。圖/新...
    新北市地政局今推出「社區行情檢索」功能,讓民眾能快速掌握社區實價登錄資訊。圖/新北市地政局提供
     
    新北市地政局今推出「社區行情檢索」功能,讓民眾能快速掌握社區實價登錄資訊。圖/新...
    新北市地政局今推出「社區行情檢索」功能,讓民眾能快速掌握社區實價登錄資訊。圖/新北市地政局提供

    https://house.udn.com/house/story/5889/4400995

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    2020-03-04 10:30:55聯合新聞網 綜合報導
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    實價登錄讓買房族輕鬆了解房價,但實際價格卻往往不如預期。一名網友在台南東區看房半年了,但是以實價登錄的價格來談房價,連續被兩個房東白眼,令他不禁疑惑,「現在房市真的有這麼熱嗎?」,同時尋求網友協助要如何克服倦怠感。

    一名網友在「批踢踢實業坊」home-sale版發文,他在台南東區看房半年了,看了許多房後漸漸感到心累,之前看到一棟20年的國宅,去年整年的實價登錄大約在每坪14到16萬,屋主開19萬,且態度非常強硬,原po開15萬卻被原po白眼。

    後來好不容易找到一間心儀的10年大樓,去年交易在16到19萬,屋主開25萬,且這還是降價過的價錢,原po開17萬,沒想到還是被屋主白眼,原po表示,了解台南東區地域很不錯,但現在房市是否真的這麼熱,他也向網友們求助要如何克服看房的倦怠感。

    此文一出,引起不少網友熱烈討論,「上漲的路上,你開實價登錄價格,當然沒用阿」、「資訊透明很好啊,賣家調價速度也超快,過10年換你喊啊」、「看案子啦~~好地區的屋主不缺都很硬」、「不是只有台南,嘉義也是如此,我常被房仲嫌棄」。

    有網友認為,人口內移台南的情況下,相較其他都市房子是最便宜的,所以外來的人口會覺得台南的房價還是很便宜,但還是建議,「如果你一直想要用目前不想讓賣家賺的心態去找房子,我勸你在台南這10年內還是租房子就好」、房子真的喜歡,價錢只要負擔得起就買,實價登錄看看就好,是市場決定價格,「太過在意考慮太多,可能到最後像我某個同事一樣,別人都換大房換透天,他們還在看房租房」。

    有網友表示,了解原po的疲憊感也鼓勵會越看越有心得,也一直提高自己的眼光,但必須認清事實,沒有完美的房子因為買不起,只有在能負擔的房價中,選擇優點大於缺點的房,「東區新大樓以後應該25~30了,土地供給有限…」、「台南蛋黃似乎過去大樓蓋太少,現在透天又漲到首購買不起變成買得起的真的少,想要的物件又大家搶」。

    一名網友在台南東區看房半年了,但是以實價登錄的價格來談房價,連續被兩個房東白眼。...
    一名網友在台南東區看房半年了,但是以實價登錄的價格來談房價,連續被兩個房東白眼。示意圖,圖/ingimage

    https://house.udn.com/house/story/5889/4387615

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    報導:MyGoNews方暮晨
    時間:2020-02-26

    實價登錄一把抓,透明資訊有保障
    實價登錄一把抓,透明資訊有保障
    新聞摘要
    • 實價登錄一把抓,透明資訊有保障
    【MyGoNews方暮晨/綜合報導】不動產實價登錄制度推行以來,除了房價透明化以外,各種資料數量也爆炸性成長,多而雜的資訊反而容易讓人混亂,新北市淡水地政事務所為方便民眾查閱房地產交易資訊,加以彙整分析提供多項實用的實價登錄加值應用服務,如新市鎮社區建案資訊、社區位置圖及各生活圈每月建坪單價分析表等資訊,供民眾在買屋賣屋時可做參考。
     
    淡水地政事務所主任許才仁表示,以淡海新市鎮來說,建案數量多,且淡海輕軌於2018年底正式通車後,房市交易討論熱度增溫,故該所特別利用實價登錄資料庫資料加以分析,固定於每年2月及8月更新建案資訊,包括建案戶數、公設比、格局及交易均價等資訊,並於建案分布圖(圖2)標示已有資訊之建案及預售屋位置,方便民眾辨識,另外各生活圈每月建坪單價分析(圖3),亦可協助民眾簡單掌握房價變動趨勢,。
     
    許才仁主任表示,買賣房屋是人生大事,透過實價登錄資料了解不動產是最直接的方式,但面對龐雜的資料如何妥善利用則是一大難題,淡水地政事務所為透明資訊也保障交易安全,加以整理分析實價登錄資料提供各項加值服務,民眾可上該所網站多加利用(網址:https://www.tamsui.land.ntpc.gov.tw)。

    http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/131763/

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    好房網TV/不良房仲玩弄實價登錄! 造假害她陷深淵!

    好房網News記者 李建星/綜合報導

    實價登錄資訊不夠透明,黑心房仲從中設陷,造成婦人受害!政府不能信嗎 仲介不能信嗎?相信自己親眼所見的,買房絕對不吃虧!好房網TV的《好房話題現場》邀請到林左裕教授與財經專家盧燕俐在節目中分享給觀眾朋友相關資訊。想知道更多好房話題的內容請點👉最新一集玩弄實價登錄

    不良房仲玩弄實價登錄! 造假害她陷深淵

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    https://news.housefun.com.tw/news/article/118836246628.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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    「實價登錄」為何不可盡信?原來成交價暗藏玄機

    好房網News記者戴鈺純/綜合報導
    很多民眾不論買屋或是賣屋都會查一查「實價登錄」,而「實價登錄」長期以來都成為買房的參考指標,但隨著不少虛價登錄、造假的傳聞,也讓消費者對於交易金額產生質疑甚至失去信心,專家建議,對於實價登錄資料民眾自身必須具備更高的警覺性,尤其目前政府具有防弊機制的2.0版本又無法順利上路,所以在參考實登資料時就必須以更仔細與理性的態度防止被騙。
    房產專家張欣民表示,繼嘉義傳出實價登錄造假情事之後,新竹也出現了相同的虛價案例,使得實價登錄上路7年多來的傳聞在在獲得了證實,而相信這些也只是冰山的一角,很多都只是隱而未發,建議民眾目前在參考實價登錄資訊時還是要有警覺心,千萬不可全然相信數據,免得下手後才來後悔!
    專家提醒民眾買房時,若參考實價登錄資訊必須要有警覺心,防止被騙。圖/好房網資料照
    台北房市鳥瞰、俯瞰、高空情境圖。(好房網News記者張聖奕/攝影)
    張欣民說,內政部在2018年提出實價登錄2.0版本,朝向更即時、更透明、更正確的方向來修法,讓虛價退散,讓造假者無所遁形,只是最後在各方勢力介入之下,實價登錄2.0版胎死腹中於立法院。所以民眾現階段也只得靠自己做功課來防止受騙。
    張欣民提到,對於周邊成交樣本數不要自我設限,只要是類似的房屋物件都要拿來比較,避免被單一或極少成交案例給誤導。其次,對於含有車位的成交總價,本身必須有剔除車位價與車位坪數的能力,這樣才能看到真實的成交單價,也才不會掉入不肖房仲人員刻意營造的便宜單價假象。
    若是實價登錄查詢房價過程中,有查到明顯偏低的成交價格,買方也不要高興得太早,一定得再點入成交明細欄,看看備註欄裡是不是有這類文字:「親友間特殊關係之交易、含增建或未登記建物」,類似這樣的物件是不具參考價值的
    「永慶實價登錄3.0」提供揭露至門牌的成交行情。圖/翻攝自youtube
    「永慶實價登錄3.0」提供揭露製門牌的成交行情。圖/翻攝自永慶房屋官網
    永慶房屋「實價登錄3.0」 門牌資訊公開透明
    雖然目前內政部「實價登錄2.0」未能實現,但事實上,2019年12月開始,永慶房產集團已開發「實價登錄3.0」,將成交行情揭露至門牌,完全採公開透明,民眾可以在永慶房仲網和永慶快搜APP的「實價登錄3.0」專區做免費查詢,徹底幫助買方跟賣方對於價格的認知更進一步,不需再擔心因為錯誤資訊而造成「買貴、賣便宜」的狀況,有效降低黑心房仲同業刻意提供片段、模糊、甚至是造假的實價登錄資訊,而誤導消費者做出錯誤的判斷導致權益受損。 
    實價登錄造假系列報導:【實價登錄造假7】突破造假5步驟 實價登錄與合理行情的距離
     
    全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >>

    https://news.housefun.com.tw/news/article/231706246937.html

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    我國不動產交易實價登錄自2012年8月上路以來,迄今屢傳虛灌成交價事件,有的當事人會自首、有的則被判刑。

    實價登錄成交價作假的案例絕非偶然,而是常見的狀況。民間對於成交價作假,有「假合約」、「AB約」、「作價」、 「第二次(份)合約」等不同稱呼,但內涵其實大同小異 ,通常會有一份原始、真實的合約,另外再簽訂一份假合約,而假合約的成交價格會高於原始合約。

    事實上,政府自始至終都知道不動產交易假合約現象的存在,各地方政府地政人員更是心知肚明。近一、二兩年,官方有意革除假合約弊病,因此在「實價登錄2.0」修法中研擬賦予地政機關調查權,以稽查實價登錄中的虛假價格,但後來胎死腹中。另,台北市政府更祭出「查價三箭」,想要杜絕不動產交易的不實資訊,避免假價格資訊影響民眾對於房價的判斷。

    雖然官員提出解決方法,但我個人看法較為悲觀,因為相關措施重點在嚇阻,而不是扼殺其動機,所以防弊效果有限。

    我們必需去思考,為什麼民眾甘冒風險作假合約?主要是因為作假、拉高成交價對他們來說利大於弊。以買方來說,作假拉高成交價可能會提高房貸金額、減少自備款,且若干年後轉手出售,被課房地合一稅的機率相對少或課徵金額相對低。對建商而言,雖然作假價格會增加營業稅支出,但卻可能達到誤導買方、拉高成交價的目的,或者讓房市更易銷售等等優點。

    目前我國全年不動產買賣移轉棟數約30棟,若再加上新建案則更多。若官方只用嚇阻的措施,或者靠人力稽查,實在力有未逮,而且會搞得基層地政人員人仰馬翻,畢竟民間私人交易資訊的真實性很難清查。以近來被掀出的假價格案例來看,大多是買、賣其中一方當「抓耙子」,主動向主管機關自首,全案才會曝光。

     

     

    因而我認為應該扼殺造假的動機,讓民眾完全不會想去作假價格,才是清源正本之道。至於根除假價格的作法是什麼?答案正是「實價課稅」,包括持有稅、交易稅全按實價課稅。

    當不動產按交易實價課稅之後,對買、賣雙方的衝擊會相當大。當成交價作越高,賣方要支付更高的交易稅與利得稅,而買方則要繳納較多的房屋稅與地價稅;作假價格要付的稅負成本愈重,則民間作假的意願愈低。更有甚者,若買、賣其中一方逕作假價格,損及另一方權益,則另一方還會主動報請主管機關調查。

    很多人都在問,為什麼美國實價登錄資訊那麼確實,台灣人為何做不到?我認為並非民風問題,根源在於政府法令只作半套,讓民眾有鑽漏洞的空間。如果實價登錄配合實價課稅,則作假價格的案例將獲得大幅改善。但,政府真的敢做嗎?

    住展雜誌何世昌

    何世昌

    ◎現職
    住展雜誌企研室經理

    ◎經歷
    大學教授助教、專欄作家

     


    延伸閱讀

    何世昌:今年房市「美中帶醜」 最怕曲終人散

    何世昌:停車位不能戳的祕密

    何世昌:房市兩好球三壞球 決戰時刻步步逼近

     

    https://ctee.com.tw/house/celetalk/211384.html

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    2020-01-16 16:58

    ▲▼看房子。(圖/ETtoday資料照)

     

    ▲實價登錄資訊屢傳造假,像是偽造交易總價、蓄意浮報、哄抬價、扭曲事實等,此為示意圖、非關新聞事件。(圖/ETtoday資料照)

    記者黃靖惠/綜合報導

    實價登錄資訊屢傳造假,像是偽造交易總價、蓄意浮報、哄抬價、扭曲事實等,未來《平均地權條例》修正條文實施後,買賣方不只受裁罰,甚至觸犯刑法第214條意圖使公務員登載不實,而遭到判刑。北市地政局統計,最近3年最常遭裁罰類別以「誤登房地交易總價」為主,占5成以上,為把關實登資訊,也祭出查價3支箭。

    《平均地權條例》修正條文於去年7月公布,雖目前仍未發布實施日期,但一旦上路後實價登錄資訊,將由買賣雙方申報,且價格資訊報錯,最多可罰3~15萬元。

    台北市地政局統計,最近3年實登買賣申報不實裁罰分析表顯示,被罰的項目包括「誤登房地交易總價」、「誤登為他案契約書價格」、「重複採計車位或其他價格」等、或是「無對價金額交易與申報價格不符」等,其中以「無合理理由而誤登房地交易總價」占5成以上,共有24件。

    ▲▼近3年實價登錄買賣不實裁罰分析表。(圖/北市地政局提供)

    有鑑於全台各地買賣方、房仲因申報不實遭判刑,為此北市地政局射出查價3支箭,第1支箭利用智慧系統協助檢核,有別於傳統人工比對資訊耗時耗力,改利用智慧檢核系統篩選比對申報案件,藉由系統帶出歷史房價資料以判讀價格資訊,科學化提升查核效率與資訊正確性。

    第2支箭與台北市不動產估價師公會簽署合作備忘錄,增加讀價資訊,針對無歷史房價資料提供判讀價格資訊,另諮請不動產估價師提供意見,為實價登錄資訊檢核建立客觀一致之標準,公私協力增進各界對實價資訊的信賴。

    第3支箭移送檢調機關,另查處過程或諮請不動產估價師提供意見後,認價格資訊有故意或虛偽不實者,除主動通報國稅局外,將視個案查核結果移請檢調機關調查,防杜虛價登錄。

    https://house.ettoday.net/news/1627191

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    2020-01-16 11:50經濟日報 記者游智文/即時報導
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    近來頻傳實價登錄作假情事,並有屋主、買方、仲介,地政士多人遭法院判刑,台北市政局表示,為維護實價資訊正確性,北市推出「查價三箭」,呼籲申報義務人切勿心存投機,蓄意申報不實交易價格。

    地政局表示,實價登錄資訊為買賣雙方進行不動產交易決策前的重要參考資料,申報義務人有蓄意哄抬或虛報不實者,除依法課以罰鍰,還可能觸犯刑法第214條意圖使公務員登載不實罪。

    近來嘉義市、桃園市及高雄市即陸續有三件申報不實交易價格個案,買賣雙方、房仲遭法院以刑法第214條意圖使公務員登載不實罪判刑,負責實價登錄的地政士則涉及偽造文書罪。其中,第1件是買賣雙方合意高報交易價金;第2件是買方為減輕刑責,主動自首坦承浮報交易價格;第3件是假借人頭登記且高報交易價格。

    為遏止少部分投機民眾虛價登錄,北市宣布首推查價三箭:

    第一箭:智慧系統協助檢核

    考量人工比對實價登錄資訊耗時費力,北市改採以智慧檢核系統,篩選比對申報案件之標的及價格資訊,藉由系統帶出歷史房價資料以判讀價格資訊是否偏離行情,以科學化提升查核效率與資訊正確性。

    第二箭:公私協力增進信賴

    地政局已與台北市不動產估價師公會簽署合作備忘錄,針對無歷史房價資料可供判讀價格資訊時,另諮請不動產估價師提供意見,為實價登錄資訊檢核建立客觀一致之標準,公私協力增進各界對實價資訊的信賴。

    第三箭:移送檢調防杜虛價

    在查處過程或諮請不動產估價師提供意見後,判斷價格資訊有故意或虛偽不實之虞者,除主動通報國稅局外,將視個案查核結果移請檢調機關調查,防杜虛價登錄。

    示意圖 記者游智文/攝影
    示意圖 記者游智文/攝影

    https://money.udn.com/money/story/5621/4290994?from=ednappsharing

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    2019/12/27 20:32:00

    記者蔡佩蓉/台中報導

    實價登錄制度自2012年8月實施以來,愈來愈多社區房價被揭露,電商時代衝擊之下,消費者購買模式與決策程序習慣利用網路進行比價,以房市交易層面來說,許多學者也曾提及,透明化反有助縮短買賣雙方撮合時間,加快成交。

    樣品屋。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-2012535

    ▲房價透明程度愈高,反有助物件加速成交。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

    建商在這層面也有感,總太地產董事長翁毓羚指出,現今房屋推案趨勢已隨家庭結構轉變,三代同堂轉為小家庭,小宅成為建商推案主流;另一方面,消費者對於居住型態、環境與居家的美學氛圍開始有更高的追求,並配合價格透明化實價銷售策略,可有效加速成交。

    雙橡園開發也是利用透明化房價,加速成交,客戶在看屋詢價時即能獲知鄰居住戶的購入價格。雙橡園開發總經理魏櫂良表示,實價策略常會因為消費者預期心理而難以執行,在房地產市場中確實少見,但必須秉持誠信策略才能執行。

    不過,近年仍有不少實價登錄令人詬病之處,包括建商自行「定錨價格」給客戶參考、交易總價含裝潢,甚至利用股東分回戶作價;另外,目前實價登錄仍無規範預售屋必須在簽約30天內登錄,也讓預售屋房價並不透明。

    https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=661913

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    報導:MyGoNews林湘慈
    時間:2019-12-17

    第3季房市交易量,板橋持平、土城增加
    第3季房市交易量,板橋持平、土城增加
    新聞摘要
    • 第3季房市交易量,板橋持平、土城增加
    【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市板橋地政事務所2019年12月17日公布統計2019年第3季板橋及土城區實價登錄資料,轄內板橋區及土城區交易總量相較第2季略增。
     
    板橋區提供線上查詢之買賣實價登錄案件數較上季增加0.65%,其中房地案件部分住宅區較上季減少1.25%,商業區案件減少7.19%,工業區因交易案量較少,件數略增致變動幅度較為顯著,本季增加15.38%,本區成交案件多分布於文化路二段、雙十路二段及中山路一至二段周邊,整體而言,本季房地成交量與上季持平。土城區提供線上查詢之買賣實價登錄案件數較上季增加59.31%,住宅區房地案件較上季增加23.06%,商業區房地案增加280.77%,工業區房地增加120%,本區成交案件多分布於中央路一至二段、明德路一段及金城路三段周邊,前述各分區皆受大批新成屋移轉影響,致交易量體相對增加。分析板橋及土城區內整體區域環境及生活機能發展成熟,有助於支撐房市穩定成長。
     
    新北市板橋地政事務所網站不動產資訊專區提供轄區重大工程、整體開發計畫、地價動態、轄區買賣件數及建使照統計量等多元豐富的參考資訊,歡迎各界多加利用。

    http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/131064/

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    成交行情揭露至門牌 永慶實價登錄3.0提供「誠實房價報告書」

    好房網News編採中心/綜合報導

    「現行實價登錄,門牌以30號為區間,有一間賣32萬,是哪一間?」房仲第一品牌永慶房產集團推出新廣告「實價登錄3.0」,主打:看得到門牌 才是真實價登錄;同時宣布「永慶實價登錄3.0」擴大提供!永慶房屋、全台永慶不動產門店可索取,永慶快搜app與永慶房仲網皆提供成交行情揭露至門牌,民眾可線上便利查詢!

    永慶房屋8月領先政策推出「實價登錄3.0」揭露成交行情至門牌,獲各界熱烈回響,上店客戶增加三成,尋求估價服務的客戶也增加超過兩成。有鑑於消費者對透明房價的需求,本月起,全台永慶不動產也提供「透明房價一覽表」,永慶房仲網和永慶快搜APP則設有「實價登錄3.0」專區,讓民眾隨時上網就能免費查詢。

    街頭巷尾房價可能有落,現行以30號為區間的實價登錄,讓消費者只能「猜」是哪一間。圖/永慶房屋提供街頭巷尾房價可能有落,現行以30號為區間的實價登錄,讓消費者只能「猜」是哪一間。圖/永慶房屋提供

    實價登錄3.0 手機、網路皆可查

    *雙北最多人查詢前五名,依序為:板橋區、新莊區、內湖區、中和區、林口區

    *全台查詢量最高,依序為:新北市、高雄市、台北市

    不僅是永慶房屋門市每周平均送出近萬份的「實價登錄3.0-誠實房價報告書」,永慶房仲網與永慶快搜APP中的「實價登錄3.0」專區推出不到一個星期,網站流量已成長逼近2成。

    分析「實價登錄3.0」網友查詢量最高的區域,在雙北市分別是板橋、新莊、內湖、中和與林口,比較近三個月的「買賣移轉棟數」,板橋、內湖、中和皆是雙北市近期交易熱區,而新莊與林口則是近期推案量大。

    另外,橫跨板橋、新莊、中和、新店的「新北環狀線」12月底即將通車,推測也是這幾區交易行情查詢熱烈的原因之一。全台線上查詢量最高的縣市則為新北市,再來是高雄市、台北市。

    透明房價減少房價炒作 有助於平穩房價

    永慶房屋業管部協理陳賜傑表示,成交行情揭露至門牌,不僅讓買賣雙方對於價格的認知更趨一致,縮短雙方來回評估的時間,更有機會抑制不肖房仲同業刻意提供片段、模糊、甚至是造假的實價登錄資訊,誤導消費者做出錯誤的判斷,造成消費者權益受損。

    陳賜傑協理舉例,近期就有客戶同時委託永慶與其他同業,帶看同一社區的房屋,因該社區房型眾多,雖是同一社區,但房價價差甚大!由於同業提供的實價登錄資訊,以30號為區間,資訊不夠精準,當客戶看到永慶提供「實價登錄3.0」的行情資訊揭露到門牌,就能依據門牌判斷出該筆成交資訊是屬於哪一種房型與樓層,讓客戶有更清楚清準的行情參考資訊,很快就能做出適當的決策。

    陳賜傑協理進一步指出:儘管是同一個商圈、同一條路上,不同的大樓都可能因屋齡、建材、樓層、房型、採光、座向等條件,造成房價不同,若只看以30號為區間的實價登錄行情資訊,消費者並不容易判斷,為了讓消費者掌握正確的資訊,永慶已經率先將所成交的物件成交行情揭露至門牌,獲得消費者高度的肯定,也呼籲同業跟進響應,一同為保障消費者權益努力。

    *讓房仲回歸服務專業 協助消費者做正確的判斷

    資訊透明有助房價平穩發展,而平穩的房價是社會安定的重要因素之一。在孫慶餘董事長的帶領下,永慶再次走在政策之前,率先推出實價登錄3.0,這也是孫慶餘董事長創業三十多年來一貫的堅持:房仲的價值在於回歸誠實的中介者,提供消費者實實在在的資訊與服務;「實價登錄3.0」的推出,再一次展現「先誠實,再成交」的服務理念,提供透明的資訊與服務,為保障消費者權益、捍衛居住正義做出貢獻。

    「永慶實價登錄3.0」擴大上線,永慶房仲網與永慶快搜APP都可以查詢。圖/永慶房屋提供「永慶實價登錄3.0」擴大上線,永慶房仲網與永慶快搜APP都可以查詢。圖/永慶房屋提供

    自11月底開始,永慶房仲網與永慶快搜APP都有「實價登錄3.0專區」,讓消費者免費查詢。圖/永慶房屋提供自11月底開始,永慶房仲網與永慶快搜APP都有「實價登錄3.0專區」,讓消費者免費查詢。圖/永慶房屋提供

    實價登錄造假系列報導:【實價登錄造假7】突破造假5步驟 實價登錄與合理行情的距離
     
    全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >>

    https://news.housefun.com.tw/news/article/900024243124.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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    2019-12-05 11:34經濟日報 記者游智文/即時報導
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    實價登錄作假層出不窮,高雄一位廖姓民眾以人頭名義買土地,成交380萬元,竟登錄1...
    實價登錄作假層出不窮,高雄一位廖姓民眾以人頭名義買土地,成交380萬元,竟登錄1,280萬元。 記者游智文/攝影
     
    實價登錄作假層出不窮,高雄一位廖姓民眾以人頭名義買土地,成交380萬元,竟登錄1,280萬元,被查出後,法院以使公務人員登載不實罪判廖五個月徒刑,人頭刑責較輕,兩個月徒刑,緩刑兩年。

    事情還有後續,廖姓民眾後來想把土地登記到自己名下,人頭不同意,雙方打官司,廖雖提出借名登記協議書,但法官認為不能代表購地金額全由廖拿出,判決廖敗訴,廖可說人財兩失。

    根據法院判決書,廖姓民眾是在2013年間,借用沈姓人頭名義,以380萬元向韓姓地主購買位在高雄市一塊30多坪土地,並借名登記於沈姓人頭名下,土地權狀則由廖姓民眾自行保管。

    廖姓民眾事後向銀行貸款,但核貸金額不多,可能是為了日後增貸,在2014年4月間,到高雄市政府地政局三民地政事務所,以臨櫃辦理方式,申報該地交易價格為1,280萬元。

    事隔兩三年後,申報造假情事被查獲,檢察官起訴,一審法官認為不動產成交案件申報後,主管機關會先進行篩選,認為公務員對於實價登錄資料有實質審查權限,判決廖姓被告不構成使公務員登載不實罪。

    檢察官上訴後,二審法官認為申報人完成申報登錄後,主管機關審核申報人身分無誤後即應予受理,對於申報人申報之成交案件資訊是否真實,並無實質審查權。雖事後進行部分抽查,但僅抽查申報登錄案件總數5%,並非實質審查,改判廖姓民眾有期徒刑五個月,沈姓人頭二個月徒刑。

    廖姓民眾遭判刑後,想把土地登記到自己名下,但人頭不同意,雙方打民事官司,法官認為廖無法証明資金由他所出,判決敗訴,土地仍登記在人頭名下。

    三民公證表示,先前法院對實價登錄造假是否觸犯使公務員登載不實罪,看法不一,近來多起案例已趨於一致。這起個案,判決書並未說明造假情事如何被發現,有可能是金額造假太誇張,地政機關查核發現移法辦,也有可能是銀行端發現。

    https://money.udn.com/money/story/5621/4206866?from=ednappsharing

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    不想再騙人!建商與房仲揭穿,如何在實價登錄中玩炒房遊戲?

    圖片來源:王建棟攝

    Web Only 
     
     

    7月,改革實價登錄的2.0版修法不成,仲介業者馬上推出自己版本的實價登錄3.0、建商也走向不二價銷售。雖然檯面上都是希望台灣房價更透明,實際上卻是看準了部份同業鑽實價登錄漏洞提高了豪宅房價,並操作價格賺取價差,讓消費者受騙。一片亂象中,建商與房仲紛紛利用價格透明作為競爭優勢的做法,點出了台灣現行實價登錄政策的不足之處,消費者可能根本看不到真房價。

    2012年,實價登錄上路,原本美意是希望促進房地產資訊透明化,達到平抑房價效果。殊不知,近年來房市不振,建商與代銷為了維持房地產仍在高價的假象,創造出許多手法,讓有些實價變虛價。(延伸閱讀:二○一二年 十大新法上路

    最常見的手法就是以低報高,提供偏高的實價登錄成交行情,刻意拉抬價格,為的是掩蓋價格走低的事實。

    豪宅的高價可能只是假象

    特別是台中的豪宅市場,一位台中的資深房地產公關就說,許多建商變相拿實價登錄來促銷,做A、B兩版本契約,先拉高成交房價,再退現金給消費者,是業界公開祕密。「尤其是豪宅有拚面子的壓力,就算成交價格不如人意,在實價登錄絕不能呈現出來,以免打擊到豪宅的行情。」

    他甚至聽過豪宅建商為了維持超高價的表象,每坪成交價維持在百萬水準,但建商自掏腰包幫消費者買單幾百萬元的傢俱裝潢,把裝潢的成本灌進房價裡面,價格自然就變高了,讓建商贏了面子,消費者贏了裡子,實價登錄卻形同被灌水,維持住高價的假象。(延伸閱讀:【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少

    有房仲也透露,許多房仲樂於配合建設或代銷公司製作假合約,操弄實價登錄價格,以及幫客戶在銀行超貸,拉高房價又能取得成本較低的資金。

    有的則是,先拉高周遭實價登錄,讓買房者以為這是真行情,最後成交價格比較低,讓消費者誤以為自己買便宜了,房仲則藉此提高成交率賺取差價。

    永慶房屋業務管理部協理陳賜傑指出,他們發現有仲介業者選擇性提供實價登錄資料,例如刻意給買方較高價行情參考,給賣方則提供較低價行情,有利於仲介賺差價。

    實價登錄反而成為操作市場的工具

    去年就送進立法院的實價登錄2.0版本,希望改革上述亂象,將目前以30戶為單位揭露的實價登錄落實到地址與樓層,類似制度在英國、美國、香港、日本、韓國等國都行之有年。此外,也把數字登載的責任落到買賣雙方,登載不實要罰。

    但修法並未通過。(延伸閱讀:空頭總司令張金鶚,為何創立房地產估價網?

    專業者都市改革組織秘書長彭揚凱對此表示失望。「執政黨的理由是說目前社會沒有共識,但我們看到最近房仲業者的民調,發現8成民意都支持實價登錄落實到門牌,」他說。
     
    他口中的房仲業者,不想等政府修法,搶先跑在前頭,例如「永慶房屋實價登錄3.0」,提供揭露至門牌的成交行情,讓房價資訊公開透明,更挑名「要彌補實價登錄2.0未能過關的遺憾。」

    「希望清楚定義房仲的價值,我們不買房、不賣房,而是回歸誠實的中介者,提供實在的資訊與服務,」永慶房屋董事長孫慶餘說。

    為何修法沒過,還是要做?

    主要是因為他們觀察到房地產市場上,玩弄實價登錄成交行情以操縱價格,已成為常態。但孫慶餘希望堅持三不政策:不炒房、不造假、不隱瞞。為此,他們甚至針對頻繁交易的投機客建檔列管,每年把6億元的生意往外推。不配合製作假合約,操弄實價登錄或做銀行超貸、以及最重要的「不隱瞞」── 完整提供詳細至門牌的成交行情。

    業界都在做,為何永慶要把錢往外推?孫慶餘認為,房仲業者不能只做到合法,更要用高道德標準自我要求,如果因為掌握房價資訊而操弄,是「球員兼裁判」,傷害的是消費者權益。

    業者誠實一點,「不二價」帶來更多生意

    資訊透明的好處,是買家、賣家都減少對仲介的猜忌,成交速度加快。

    當然,也有人認為這是房仲間的競爭,以實價登錄做為搶市場的策略,跟對手比透明度。

    有20年買賣房經驗的曾先生就說,以前交易資訊不透明,都是口耳相傳,現在即使上網看,也發現有很多數字不實在。「如果在某地區看到租金很低,但賣價卻很高,這一定有鬼,」他自己最近一次賣屋前,先委託永慶與另家房仲估價,後者估價比行情高10%,但他還是決定委託永慶銷售,因為估價與他自己的評估相近。「我對這區域熟悉,怎樣的物件能賣多少我有概念,看很多高的數字覺得是灌水,」他說,後來一個月內,房屋就迅速賣出。(延伸閱讀:房價跌三年,租金卻連漲38個月 專家點出背後真相

    永慶也發現,誠實其實有助於生意。根據永慶房屋統計,從實價登錄3.0上線的3個月來,上店客戶增加3成,尋求估價的客戶增加超過2成。

    但光是房仲把透明度當成競爭工具還不夠,畢竟建商與代銷,才是決定房屋價格的要角。因此,如今不只房仲,有建設公司也開始推動實價銷售,弭平業務與消費者的資訊落差。

    「我的想法其實很簡單:如果關係一開始就建立在欺騙上,是無法長久的,」上市公司總太地產董事長兼總經理翁毓羚說。她談到有同事以客人身分看了其他公司的代銷案件,讓她感覺「很衝突」。「明明是這麼重要的買賣,卻要花4、5次談價格才能跟協理見到面,才會知道所謂底價,還可能不是真正底價。」

    翁毓羚說,開價跟底價差了1百萬元以上的案例,比比皆是。可見對於代銷來說,資訊愈不透明,獲利空間愈大。為此,翁毓羚從2013年開始,在她親手操盤的第一個建案「總太拾光」開始推實價銷售:不二價,沒有開價與底價之分。她的考量很實際。因為總太推案量大,造鎮社區動輒千戶,如果每個客人都要「盧」上好幾次,人力成本無法負荷,不如以不二價加快銷售速度。

    翁毓羚希望能讓信任重新回到房屋銷售上,真正做到童叟無欺、不二價。但一開始反彈很大,步步血淚。很多資深現場代銷人員,一輩子遵循開價底價制度,非常不習慣實價的新制度。

    就連消費者也存疑。「有老客人來現場坐了5個小時,要折扣,說便宜1塊錢也好,但我們不讓步,真的開價就是底價,」翁毓羚說。很大的原因,也是建設公司慢慢發現,騙得了一時,騙不了一世。

    愈來愈多消費者會自組看屋群組,交流房價訊息,翁毓羚觀察到,花力氣在爾虞我詐,最後只是被消費者看破手腳。總太要求業務作為比較像是財務顧問的角色,而非一路勸成交。「如果騙的話,要記很多版本的故事,真的太累了,」翁毓羚笑說。美術系畢業的她,原本並非房地產業出身,也是能夠突破框架思考的重要原因。

    實價銷售,讓銷售速度加快。翁毓羚說,拾光案件約千戶,1年內就完銷,而許多同區案件完銷平均要3、4年以上。後來其他案件同樣採取實價銷售,也都在1年完銷,9成以上是自住客。然而,當出頭鳥並不容易。翁毓羚坦承,代銷業的A、B約非常普遍,因為銀行也願意配合,滿足業績壓力。對於現在房市大玩價格戰,超低自備就可以交屋的現象,她認為很不健康。

    對於總太實價銷售的攻擊也不少。因為近期房市偏冷,總太上億元案件卻能迅速完銷,她就聽過同業酸說「哪來那麼多客人」。但她認為,是因為總太採取了實價銷售的差異化做法,取得消費者信賴。

    但上述案件畢竟屬於個案,台灣與居住正義的距離究竟還有多遠?(延伸閱讀:2019房價會跌還是衝?專家:看這四區表現

    目前,在房仲業實價登錄到門牌的,仍只有永慶房屋一家。在推動實價銷售的,除了總太,也只有另一家打里摺建設走不二價銷售。有朝一日,當這些堅持房價透明的做法在台灣成為常態,台灣離居住正義才能更近。(責任編輯:陳郁雁)

    https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5097873

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    Yahoo奇摩房地產編輯部

    繼嘉義傳出實價登錄造假情事之後,新竹也出現了相同的虛價案例,使得實價登錄上路7年來的傳聞獲得了證實,相信這些只是冰山的一角,很多都只是隱而未發,建議民眾目前在參考實價登錄資訊時還是要有警覺心,在實登2.0版還未修法通過前,不可全然的相信這些數據,免得傷到了自身的權益!

    ▲實價登錄不可盡信,還是要確認成交細節。圖片來源:Flickr@ Jacob Bøtter https://reurl.cc/vnGZ5e
    ▲實價登錄不可盡信,還是要確認成交細節。圖片來源:Flickr@ Jacob Bøtter https://reurl.cc/vnGZ5e

    2012年8月1日實價登錄正式上路,是我國不動產交易資訊透明化很重要的一個里程碑,很多民眾現在不論買屋或是賣屋都會查查這個官方資訊平台,據了解,迄今已經累計有1億4千多萬人次上網查詢行情。只是實價登錄上路7年來市場上一直有虛價登錄、造假的傳聞,讓民眾在使用這些實價資訊時,多少難免還是會有所質疑。

    虛價登錄不僅僅是傳聞而已

    過去類似的質疑都只是市場中耳語,或是媒體上的捕風追影,即使羅列出所謂的「實價登錄造假9大手法」,大家也都拿不出鐵錚錚的實例來證實,直到最近1個月,陸續傳出2起實價登錄造假被判刑的案例,終於讓大家相信虛價登錄不僅僅是傳聞而已。

    今年5月間,在嘉義有位江姓地主以1600萬賣掉土地後,和買方講好以3200萬登錄,觸犯刑法使公務員登載不實文書罪被判刑。無獨有偶,在新竹縣關西鎮也有投資客與地主合謀,將實登金額從原來的1215萬拉高到1503萬,後來是因其中某位投資客自首,才讓整個事件曝光。

    這2個虛價登錄、造假的案例,除了證實市場過去的傳聞之外,大家其實也相信這不會是單一或少數的個案而已,極有可能只是冰山的一角。主管機關也心知肚明,內政部才會在去年提出實價登錄2.0版本,朝向更即時、更透明、更正確的方向來修法,讓虛價退散,讓造假者無所遁形,只是最後在各方勢力介入之下,實價登錄2.0版胎死腹中於立法院。

    參考實登資料要有更高的警覺性

    實價登錄既然有不少的造假資料,而具有防弊機制的2.0版本又無法順利上路,民眾在參考實登資料時就要有更高的警覺性。首先,對於周邊成交樣本數不要自我設限,只要是類似的房屋物件都拿來比較看看,避免被單一或極少成交案例給誤導。

    其次,對於含有車位的成交總價,本身必須有剃除車位價與車位坪數的能力,這樣才能看到真實的成交單價,也才不會掉入不肖房仲人員刻意營造的便宜單價假象,不會吃虧上當。

    若是實價登錄查詢房價過程中,有查到明顯偏低的成交價格,買方也不要高興得太早,一定得再點入看成交明細,是否備註欄裡有這類文字:親友間特殊關係之交易、含增建或未登記建物,類似這樣的物件是不具參考價值的。

    以上都是在現行實價登錄機制下,民眾可採行的因應之道,正本清源之道,還是期盼主管機關內政部,能夠更積極的將這影響廣大民眾買賣屋權益的實價登錄完成修法,這才是全民之幸啊!

     

    https://reurl.cc/W4yyjZ

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