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受到美中貿易戰、疫情影響,台商爆回流潮,加上國外企業來台投資,也讓廠辦需求激增,不過台灣現有廠辦大多老舊、不敷使用,新北市林口工業區有科技大廠和銀行合作,斥資近30億將廠房轉型,也成為全國工業區首件最大型廠辦都更案,預計完工後,可吸引50家廠商進駐,帶動林口整體發展。

林口工業區科技大廠舉辦開工動土,因為老舊廠房已經超過30年,早已不敷使用,業者和銀行聯手,斥資近30億,將老舊廠轉型,預計完工後,還能吸引50家廠商進駐。

富創得科技董事長吳明發表示,「我們希望能夠領頭羊,全國不敢講,至少在我們林口工業區裡面來講,我們希望我們成了領頭羊,我們希望能夠把這個,整個市區能夠改建,然後能夠帶動這個區域的產業升級」。

台企銀董事長黃博怡表示,「工業區或者是廠辦,這種需求非常殷切,所以我們銀行因為過去在這個工業區的土地廠房,融資做得最多,所以我們責無旁貸,應該要協助我們過去服務的這一些這個廠商,加速來推動這種廠辦的立體化,或者是都市更新」。

台商回流潮,國外企業來台投資,讓廠辦需求激增,行政院結合竹科、桃園航空、林口新創園區、台北小巨蛋規劃為新創走廊,其中林口更是核心樞紐,加上近年林口積極推動影視產業、生活消費、不少大型建案進駐,讓林口行情看漲。

新北市都更處副總工程司程靜如表示,「林口其實剛好搭配這個機捷,這整個捷運或者是整個交通的建設,其實真的產業這一塊很活絡,我們很樂見這個產業繼續留在我們新北市」。林口有地理優勢,搭配機捷,加上這一波台灣投資熱,未來勢必將帶動整體發展。

(民視新聞/陳妍霖、王文煦 新北報導)

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2020-10-02

台北市寸土寸金,位於大安區、號稱史上首見聯開豪宅案-信義安和聯開宅緊鄰的2坪多馬路用地,因建商要開路徵地遭地主喊價4億,建商不願埋單,把蓋一半的4米巷道丟給北市府,從郝市府過渡到柯市府,竟免除建商開路責任,議員踢爆後牽扯政商糾葛。《蘋果新聞網》到場直擊,這「兩坪大的路障」影響車行,當地居民直呼地主是獅子大開口。

台北捷運信義線安和站聯合開發大樓,位處信義路4段和通化夜市交叉口,近安和路的絕佳精華地段,依據當地公告地價每坪上看200萬元,堪稱北市最貴的聯開案豪宅。北市捷運局說,該住宅商業大樓地上34層,地下6層,基地20樓以上為住宅,以下為一般事務所,規劃聯開宅90戶,最小坪數88坪,最大坪數達180坪,市場預料最高開價每坪逾200萬元。

信義安和聯開宅最小88坪 每坪上看200萬元

北市捷運局與建商合建的聯開案基地共有62處,在北市有42個基地,在新北轄區有20個,各處基地因坐落地點房價差異甚大,如新店美河市房價每坪約50萬元,內湖聯開宅約80多萬元。信義安和聯開宅則是首件每坪上看200萬的聯開豪宅。

信義安和站聯開大樓,2013年捷運場站蓋好,負責開發聯開宅的首泰建設2014年7月開工,時值郝市府時期,建商允諾闢建6米巷道供附近住戶通行,還簽下切結書同意解決土地問題,但2016年7月柯市府竟免除建商開路責任,去年底民進黨北市議員簡舒培爆料,市府已解除列管建商開路責任,把問題丟給市府新工處,簡提告市府圖利建商,柯也把時任簽核的副市長陳景峻送辦。

《蘋果》近日實地前往現場觀察,這條被居民視為「兩坪大的路障」位於信義路四段239巷內的聯開宅旁,地主在巷道入口處以水泥築起約10公尺高花圃,但花圃內已無任何植栽,僅剩一堆雜草與泥土,一條巷道突然圍起一小塊花圃,整體視覺看來十分突兀。

2坪路障喊價4億動不了 汽車駛入困難重重

目前該聯開宅建案仍在收尾階段,《蘋果》直擊,捷運安和站5號博愛電梯出口附近,架起許多鷹架,狹窄巷道也被許多機車占據巷道,行人及機車族尚可通行,但若汽車開入恐就困難重重,車行碰到2坪路障無會車空間。

聯開宅一樓仍在施工,建商委託義交協助疏導進出捷運站的民眾,一名義交表示「聽說地主獅子大開口,把2坪多土地要賣給建商4億,實在嚇死人,現在政府不買,就拿來養蚊子好啦」。行經巷道的附近住戶也指,一個路障卡在巷道旁通行確實較不方便,看到報導寫地主開天價,導致建商才不願買,希望政府能強制徵收,讓民眾通行時更方便。

據當地里長透露,過去該巷道不到3米寬,建商在郝市府時期要負責解決土地問題,把巷道拓寬為6米供居民通行,但地主確實高價哄抬,讓建商不願買地闢路,最後把球丟還給市府。

巷道20多位私地主都容積轉移 1家釘子戶2坪擋路

北市捷運局則表示,該巷道最早有20多個私地主,多數地主願意將土地辦容積移轉,即是將此巷道土地提供給政府使用,再從其他地點得容積,後來建商就開始陸續開路,但唯獨有一個私地主不願辦容積移轉。

有一說法是私地主不願辦容積移轉,背後原因是希望能將土地拿來換取隔壁樓上的聯開宅,但遭合建聯開宅的其他地主反對,認為此舉將被瓜分權益,該名私地主最後坐地起價,要建商高價收購,從最初1億多甚至喊到4億天價。由於建商不願高價收購私地,反向市府要求既然是都市計畫道路,市府就應編預算徵收土地再開闢道路,新工處評估兩坪多的道路用地要花上1億多元,因無預算而作罷。

外傳該地主為民進黨前立委黃誠家族所有,目前登記在兒子黃致豪名下。有媒體報導指,黃氏家族在10幾年前低價購買整合土地,最近幾年在家族間有多次轉手紀錄,原本打算高價賣給建商,但因建商拒絕高價購買而無疾而終。對於建商是否哄抬土地價格,記者試圖聯繫地主,但無法取得其回應。

簡舒培:未施壓市府編預算徵收 捷運局:只是不美觀不考慮徵收

揭發建商無須開路責任的北市議員簡舒培表示,她在2016年接獲地主陳情,指自己的私地竟被捷運局鋪瀝青當成馬路讓人通行,且還毀損花台,她調閱資料才發現,原來建商在郝市府答應開路卻在柯市府解除列管,同意建商無須再開闢道路,因此踢爆此事,該筆土地價值非她關心重點,她只在乎市府是否按照合約進行,建商是否把路開好讓當地民眾通行,從未要求市府編列預算徵收土地。

捷運局則回應,建商與政府合建聯開宅雙方等同夥伴關係,政府也有責任開闢都市計畫道路,建商若向地主買地的費用也是成本,未來跟市府進行權益分配也可當作成本列入計算,至今政府並未在該條巷道花任何經費,若要徵收該筆土地粗估最少要1億多元,現在既無消防安全顧慮,且可供人車通行,不考慮徵收,僅能說「視覺上不美觀罷了」。

這起巷道徵收案,因建商解除開路責任,市長柯文哲移送前副市長陳景峻,議員簡舒培也對柯文哲及市府提告圖利建商。另因地主不甘捷運局將私地鋪瀝青供民眾通行,地主也向捷運局提國賠及提行政訴訟,捷運局回應,已將私地恢復原貌,解除建商開路責任此案已移送廉政署,就靜待司法調查。(生活中心/台北報導)

https://tw.appledaily.com/life/20201001/KJJKHBPNNZHQDNCAHJYLCNJM3Q/

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2020-09-28 20:26經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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時代在變,房地產也在變。「萬丈高樓平地起」這句話即將改寫,因為,台北市新的高樓大廈,多數是老房子投胎轉世而來……

雖然台北市都會區開發已經飽和,但素地蓋房推案,仍是多年來的推案主流方式。然而,今年開始,建商推案形態已經重新改寫,而轉變的關鍵就在於都更越來越普遍。

三大因素 主流易位

據住展雜誌統計,今年截至七月底為止,台北市新成屋、預售屋總推案量約一八九八億元,其中都更、危老推案量約一二四二億元,都更與危老建案占台北市總推案量比重約六成五,占比創下史上新高紀錄。

當都更與危老案量占比已超過一半以上,意味著老房子「打掉重練」已成為台北市建商開發推案的新主流。

 

 
 

 

都更與危老躋身為北市新建案主角,一來是建築素地本來就少,二來是國有土地禁止標售政策,也是素地推案量無法擴張的主因;因大面積國有地改以設定地上權案方式招標,而得標者又多規劃為總部自用、或者只租不售的商辦,這部份供給量未釋出到市場上。

再者,則是政府鼓勵都更與危老重建,讓都更、危老推案量能不斷放大,終於成為北市推案的主要動力來源。

蛋黃蛋白 全瘋改建

台北市十二個行政區中,都更、危老案量占比超過一半的區域有中山、松山、大安、信義、萬華、南港、士林、內湖與南港,其中又以南港、信義、士林等區案量較大,顯示老屋改建風潮並非蛋黃區的專利,就連蛋白區也是風起雲湧、方興未艾。

在可以想見的未來,北市素地稀少的問題將日益嚴重,而台北市又不像其他縣市有許多新重劃區,目前新完成的大型重劃區僅有「北投士林科技園區」,另一個規劃中的則是「社子島重劃區」,素地供給量都頗為有限。

因此,建商如果想在台北市推案,在素地既少又取得不易的環境下,就算都更、危老整合不易,恐怕都不得不加入這股老屋「打掉重練」的潮流,也會再把都更、危老案量占比再往上推高。同時,老屋重建的龐大商機,也勢必成為建商角逐的戰場。

本文摘自2020年9月5日出刊之《住展雜誌》459期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「資金行情8財區」、「雙北捷運好金喜」、「928檔火爆推案區」、「新竹靠黑金走大運」、「桃捷2.0潛力生活圈」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!

https://money.udn.com/money/story/5621/4895468?from=ednappsharing

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2020-09-24 15:09  

財訊 文/游筱燕

房地產掃瞄

財訊提供

 

剛落成的「中山金澤」是台北市自主更新典範案例,24位地主儘管遇到資金、釘子戶等問題,仍攜手團結走過15年,苦盡甘來盼到自己的傳世宅邸。
 

1970年代的台北中山北路、德惠街一帶,有華國飯店與統一飯店,聚集眾多的貿易商和舶來品店,是台北最熱鬧、最繁華的地方。「鄰近的中山國小已有近百年歷史,早年校園旁還有一間太空飛鼠文具店。」在雙城街上看著剛蓋好的新家「中山金澤」,余東昇滿滿回憶湧上心頭:「這裡有我們從年輕到老的記憶故事,我們不想離開,但是樓梯爬不動了,才決定自己蓋自己的家。」

 

「中山金澤」是政府推動都市更新以來,少有的自主更新案件。台北市都市更新處主任祕書謝明同表示,中山金澤是2008年劃定為台北市都更區域,2012年申請都更,2013年經台北市政府核定,2020年1月拿到使用執照的案子,最深的印象就是地主們很團結。

 

出任「台北市中山段614地號都市更新會」理事長的余東昇,早年是森美印鐵瓶蓋廠負責人,「中山金澤」的舊址有1棟4樓公寓是他的公司;而林森北路上知名的「阿圖麻油雞」老闆鄭焜圖也是地主之一;此外,還有一塊地是以前台北市長楊金欉的舊宅,加總起來一共有24個地主。

 

▲「中山金澤」改建前的老舊公寓。(圖/資料室)

 

整合周邊土地擴大基地面積

 

余東昇說,10多年前屋況逐漸老舊,想要整建維修,才興起了都更想法,就這樣一路走了15年。

 

由於地主有人曾經任職建設公司、銷售房產相關、會計師等相關行業,大家想著何不自己拿回主導權,不必委託建商合建讓建商賺一手,所以採取自主更新。儘管麻煩,包括建材、外觀、機電、發包等太多細節都要透過不斷開會一直討論,最後的結果令人興奮,因為基地屬於商業區,容積有560%,加上都更的容積獎勵,每人可以分回的比率幾乎是「1坪換2坪」,好比原本30坪的權狀換回60坪還外加1個車位,「都不用出錢!」

 

但當中也碰到不少挫折,譬如有一戶因為家族分配的問題喬不攏,停頓了2、3年,一度以為做不成,差點放棄。後來大家坐下來細談20多次,配合他們的需求,才順利解決。此外,過程中還變更兩次設計,一次變更就要等6個月,都更處跟建管處的協調花費冗長時間。

 

不過,最大的問題是「錢從哪裡來?」起初是公股行庫來協助辦理籌資,規定要有3成自備款,加上當時2012、2013年的氛圍是政府開始推出豪宅稅,有貸款成數的天花板,無法只用土地抵押借錢,於是趕快退出尋找其他私人銀行。後來由台新銀行接手,也因為大部分地主的土地貸款已經清償,有充分的抵押品,以及更新會的理事長和副理事長當保證人,在遞交完整的財務規畫書後,最後總共核貸了12億元。

 

該案的執行長、建築師楊棠銘表示,業主想要蓋傳世的房子,也希望自己的下一代繼續住下去,很多地方不惜成本。例如,整棟樓的外牆都是3公分厚的花崗石,而掛石材的構件也是蓋商業大樓才會用的西德膨脹螺絲;大樓監控採用廠房才會用的西門子設備,遇到災害可以即時連線;整棟樓採用德國先進的全屋式淨水過濾系統,設置在地下室,水進來家裡前就先除氯除雜質。此外,採用國際牌廚具、YKK窗戶、TOTO衛浴等,更由日系的華熊營造負責興建,都比一般建案成本高。

 

耐煩耐操勤溝通打造傳世好宅

 

「中山金澤」規畫67戶,可銷售的戶數有22戶,總銷大約12億元。余東昇說,還沒開賣,附近鄰居就來登記購買意願。「中山金澤」走過15年,時間不算短,但結局總算是圓滿;然而,台灣還有許多都更戶等不到自己的新家。楊棠銘建議,都更審議委員會應該尊重專業,對於已認可的專業設計不該挑三揀四;還有取得建築執照時,後面的注意事項附表超過50條,與法令太多重複之處,一旦不小心勾選錯誤,請領使用執照又會出現問題,實在擾民。若是都更相關的審議程序能再簡化,相信台灣的城市風貌會變得愈來愈漂亮。…(本文節自財訊616期,詳全文)

 

 

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都更讓房價漲更兇?官員嘆:炒作致定錨效應

好房網News記者林和謙/新北報導
國內的房價上漲程度讓民眾大感吃不消,薪資水準也跟不上房價與物價的漲幅;而近年政府大力推動都市更新、危老重建,尤其新北市府的「都更三箭」政策也展現成效。只是都市更新與區域發展雖有必要性及正面影響,但許多民眾擔憂,都更帶動區域發展,但也會讓房價漲得更高;對此新北市官員嘆說,確實建商、投資客炒作會導致定錨效應。
新北市都更三箭政策,其中包括「捷運蓋到哪,都更做到哪」、「主幹道沿線都更,讓城市風貌改變」…等計劃;新北市副市長陳純敬表示,政策推行至今,多元都更申請達697案,其中危老都更就佔294件,可看出都更的急迫性與需求性。 
都市更新與區域發展有必要性,但民眾擔憂也會讓房價漲得更兇。示意圖/新北市都更處提供
新店合環都更案基地範圍。圖/新北市都更處提供
陳純敬說,新北市都更計劃以點、線、面串連,都更為「點」、軌道建設是「線」,預計2030年三環六線的工程可望完成,並期望將帶動北北桃的串連與縮短距離,「面」則包括泰山塭仔圳重劃區、三重第二行政中心設置等規劃。
雖然都更與區域發展積極推動,但民眾擔憂也會讓房價漲得更兇;新北市土地開發官員則無奈表示,其實政府推行都更、交通及區域建設都是必要也是該做的,對於地方與區域有正面帶動,預期房價也會有合理帶動,「但是因為有些建商、投資客的操作與炒作,創造更高的房價,因此產生定錨效果」。
崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦教授也提到,投資者與建商有目的性來操作房價是可能的,以新成屋來說,建商與股東之間可能先相互買賣,創造一次稍高的房價,價格有了定錨效應,後面房價就有機會賣出更好價格。
對於民眾住的問題與對房價高漲的擔憂,陳純敬指出,以新北市來說,希望在2023年時,達到興建1萬戶社會住宅、並結合租金補貼3萬2千戶以及包租代管2千2百戶為目標,給年輕人與弱勢族群更好的住居環境。另外他也提到,中央政府應該針對都更重建規劃「補助基金」,讓需要都更的民眾有信心及較充裕資金,與建商談重建,另外對於都更的條件、相關規定等都應讓民眾充分瞭解與認識,都更推動才會更順利。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/120854271458.html

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2020-09-22 11:48:06聯合新聞網 永然文化出版
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吳任偉律師

穩鑽建設公司想低價收購老吳一間位於高雄市三民區、大約四十多年的老舊透天厝;但老吳捨不得賣,因而拒絕。穩鑽建設公司不死心,改向老吳提起《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(下稱「危老條例」)的優惠政策,希望能夠和老吳以「合建分屋」的方式來進行老屋重建。請問:

一、什麼是「危老條例」?政府目前有什麼優惠政策?

二、什麼是合建?有哪些類型?

三、老吳如果想要和建商合建(合建分屋),在簽約時,應注意哪些事項?

 

一、台灣位於地震發生高危險地區,為因應未來可能之災害風險,促使結構安全堪虞之危險及老舊建築物加速重建,以維護國民生命財產之安全;另為提供政策誘因,放寬部分法令限制,以協助上開建築物之加速重建,俾使目前已完成整合之建築物所有權人,得依以較簡易之程序,快速完成重建;並促進尚未完成整合者,得依各項獎勵誘因,加速整合完成重建。「危老條例」,為此因運而生。

對於危老條例第3條「合法建築物」的重建申請,「新建建築物之起造人應擬具重建計畫,取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准後,依建築法令規定申請建築執照」,同時並可享有容積獎勵、放寬建蔽率及高度管制與稅賦減免、優惠貸款、法令諮詢、社會住宅或租金補貼、融資貸款信用保證及資金補助等諸多優惠;而這些優惠的相關法規及配套措施,相關主管機關也陸續建置並逐步落實(註1)。

二、所謂的「合建」,是指所有權人提供土地,建商則提供資金和專業技術,由雙方簽立合建契約來共同合作、興建房屋。可再區分為「合建分屋」、「合建分售」與「合建分成」三種類型(註2)。

合建分屋:

土地所有權人與建商約定,在房屋興建完成後,土地所有權人以土地與建商依比例交換房屋,以及應計之土地面積持分、停車空間,並可獨立處分自己的產權。土地所有權人因將土地所有權移轉給建商,因此必須繳納土地增值稅;而取得建商興建房屋部分,係以土地交換房屋(互易、交換),則應課徵契稅(實務曾明確表示:無論由何人擔任「新建建築物之起造人」,依法均須繳納契稅)(註3)。

合建分售:

土地所有權人與建商約定,於房屋興建完成後,房屋產權屬於建商所有,土地仍屬土地所有權人所有。如有出售,則以各自的名義就各自所有之土地及房屋分別與房地買受人簽約出售,並各自收取土地及房屋價款。此種合建類型,通常是約定由建商來擔任「新建建築物之起造人」。

合建分成:

土地所有權人與建商約定,於房屋興建完成後,房屋產權屬於建商所有,土地仍屬土地所有權人所有。如有出售,則以雙方名義共同與房地買受人簽約出售各自所有的土地及房屋,再依約定比例(「售價分成」或「利潤分成」)拆取房地價款。此種合建類型,通常亦是約定由建商來擔任「新建建築物之起造人」。

 

本文出自《危老及都市更新法律實務手冊》不得隨意轉載。
本文出自《危老及都市更新法律實務手冊》不得隨意轉載。
 

三、過去的「合建」,大都是針對土地來從事房屋的興建;但隨著都市化的不斷發展,對於老舊社區或住宅的重建,越來越多的民眾與建商也採取「合建」的方式進行(註4)。危老條例施行後,常見老舊小型社區、公寓之全體區分所有權人或透天厝房地所有權人,與建商以合建方式來合作重建。在本案例中,老吳如果想要和建商進行合建(合建分屋),建議委託專業的律師進行簽約,並應注意下列事項:

合建(重建)標的:

1.須符合「危老條例」第3條所規定的危險或老舊之「合法建築物」。若合建(重建)標的不符合法定要件而未能通過申請,或無法取得全體土地及建築物所有權人同意時,建議可約定:雙方均得於「一定期限之前」無條件解約,以免雙方均受到不必要的契約約束。

2.危老房屋重建時,依法得合併鄰接之建築物基地或土地辦理(參危老條例第3條第1項前段)。因此,建議老吳可約明:一方(例如建商)取得他方(地主)書面同意後,得合併鄰接之建築物基地或土地辦理重建;但不得影響他方依原合建契約約定、原可應取得之分配比例或其他權益。以平衡保障原地主之權益。

契約當事人:「土地及合法建築物所有權人」的形式與實質均應相符。建議「土地及合法建築物」均儘量避免以「借名登記」方式為之。

 

合作方式與建築規劃:

1.合建契約應約明由何人擔任「新建建築物之起造人」;如有變更或調整,其要件亦須明確(如有信託機制,由受託人擔任)。

建議:應委由信賴、可靠有經驗之建築經理公司辦理起造人信託(按:工程查核、財務稽核、續建完工等亦可辦理信託);同時將產權及資金信託給貸款融資銀行,以互相控管風險,此對合建契約之雙方亦均有保障。

2.合作方式或建築規劃之依據如有調整,建商應主動告知;如涉及選配方式、面積或價值分配等「重要事項」發生,就該「重要事項」(建議以列舉方式為之)應得到原「土地及合法建築物所有權人」的(書面)同意。

3.開工、取得建築執照、完工(取得使用執照)、交屋(點交)等期限之約定,均應明確。如有違反,其法律效果均應詳載於違約條款。

合約存續期間、調整或退場機制:合建契約應載明其存續期間、調整或退場機制,以免因為過久的期前準備時間,或其他不可預期的情勢變更,導致進度停滯而遲遲無法進展。

選配與找補機制:

1.選配規則一定要清楚明白的約定,尤其是哪些特殊的容積獎勵應由誰或誰可以用多少比例分配。

例如:《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》第6條「建物耐震設計」、第7條「綠建築」、第8條「智慧建築」、第9條「建物無障礙設計」、第10條「協助取得及開闢公共設施」等獎勵之費用,如均由建商支出,地主未支出時,地主是否仍享有容積獎勵之分配比例?如有,如何分配等之約定。又地主是否約明:地主之固定坪數約定僅為最低保障坪數的「擇優條款」,未來能有選擇更有利的權利等。

2.如未能明確規定應分配之價值、面積、位置、樓層或停車空間等,也應明確其計算方式與後續處理方式(例如:以估價、改用抽籤等方式進行計算基準或選擇方法)。未來若發生房地產價值飆漲或暴跌,原「土地及合法建築物所有權人」或其他權利人仍得在約定範圍內的分配面積或價值之一定比例下進行選配,並依選配時建商所提供的價格表來進行找補;如超過約定範圍,才以公開銷售之價格或一定比例之金額進行找補之約定,以符公允。

其他。例如:責任限制或排除條款、保證或承諾條款、擔保條款、保密條款、違約條款(違約金及其性質)、公證條款、紛爭解決條款、通知方式、貸款融資、安置條款等。

 

中和區民樂路都市更新案,該都更案鄰近捷運環狀線橋和站,原本是30年屋齡以上的30...
中和區民樂路都市更新案,該都更案鄰近捷運環狀線橋和站,原本是30年屋齡以上的30戶房屋,將更新為地上21層、地下5層的大樓。圖/新北市都更處提供
 

 

(本文出自《危老及都市更新法律實務手冊》,未經同意禁止轉載。本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師)

註1:例如《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》、《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》,以及各縣市受理都市危險及老舊建築物加速重建計畫之作業要點、貸款利息補貼作業規定、補助辦法,另外像是《高雄市都市計畫區危險及老舊建築物重建建蔽率放寬標準》等,均為適例。

註2:李永然:合建糾紛之預防與案例解析,合建預售法律實務,19頁至20頁,永然文化出版。蔡志揚:一次看穿都更?合建契約陷阱,64頁~65頁,時報文化出版。

註3:最高行政法院91年度判字第2293號判決參照。

註4:例如:《都市更新條例》第44條第1項即規定:「以協議合建方式實施都市更新事業,未能依前條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。……」。又例如《住宅法》第20條規定:「主管機關新建社會住宅之方式如下:一、直接興建。二、合建分屋。三、以公有土地設定地上權予民間合作興建。四、以公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地。五、其他經中央主管機關認定者。」

https://house.udn.com/house/story/5886/4878990

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  • 圖解秒懂《危老條例》 我的房子 符合危老重建申請資格?

  • 自主更新補助經費如何申請?

  • 更新期間我可以申請市府的公宅嗎?

  • 我家有在更新地區(單元)裡面嗎?有什麼分別?

  • 社區想自組更新會辦理自力更新,應該從何著手?政府有沒有輔導機制或補助?

  • 我家想都更,但自身或鄰居對都市更新概念不了解,該怎麼辦?

http://www.urbanrenewal.wealth.com.tw/faq

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  • 發布機關:臺北市都市更新處

 

發稿單位:臺北市都市更新處
                                       發稿日期:109年9月15日
                                       連 絡 人:鄭科長明書
                                    連絡電話:02-27813896

臺北市政府(下稱市府)自104年起迄今共推動16件市府主導公辦都更案,已建立市民對市府的信任感與對公辦都更的期待。為加速本市72.5萬戶30年以上住宅更新,並考量市民對公辦都更多所期待,市府擷取近年推動公辦都更之成功經驗,自109年8月29日起推出「公辦都更2.0專案試辦計畫」優先受理5至10件,並視辦理情形滾動檢討本計畫執行機制及案量;市府更於今日召開公辦都更2.0專案試辦計畫發布記者會,向市民說明專案計畫具體內容。
「公辦都更2.0專案試辦計畫」延續過往市府公辦都更政策目的,針對整宅、環境窳陋且更新財務不佳地區優先推動,並開放公劃地區內無民間建商整合之地區,自行整合基地面積達2,000平方公尺以上、所有權人公辦都更意願達90%後,向市府申請本專案計畫。本專案計畫特點摘要如下:
  1. 適用地區及規模:針對都市更新條例公告劃定更新地區內,基地面積達2,000平方公尺之整宅、環境窳陋、更新推動困難或更新財務不佳(不具市場性),並未有民間建商整合之案件優先適用。
  2. 適用對象:基地內私有土地及私有合法建物所有權人達90%以上或戶數達90%以上表達同意參與公辦都更意願。
  3. 二階段評估:於提案階段及先期評估階段均應符合90%以上表達同意參與公辦都更意願,後續依臺北市公辦都市更新實施辦法規定同意由都更中心擔任實施者辦理公辦都更。
  4. 執行機制:採公開透明之權利變換實施本公辦都更事業,並依法爭取適當容積獎勵。
  5. 更新回饋:視本府需求及地區發展特性,提供社福設施或公益設施;無法捐贈者,則以提供經費予臺北市都市更新基金替代。
黃局長景茂表示,都市更新的推動的關鍵在於整合,更新案件能走到核定實施,除了實施者提供資金與技術投入整合,社區每一位居民都有更新的意願與共識,才能使都市更新案件順利推展。過去一年多以來,也持續有許多市民反映希望能有市府辦理公辦都市更新,故藉由啟動「公辦都更2.0專案試辦計畫」,加速實現市民改善居住現況之願望。
如欲了解本專案計畫內容,得至臺北市都市更新處網站熱門查詢專區下載相關計畫內容,或電話洽詢02-27815696分機3042趙先生。

 

 

https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=FDB0CAB1DD42E805&sms=72544237BBE4C5F6&s=C93C3DB5241EA1BF

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2020-09-15 00:42經濟日報 記者翁至威/台北報導
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根據內政部營建署統計,今年前八月全國累計核定都更案共63件,超越去年同期的57件,都更熱度不受疫情影響,有機會延續去年熱度,創下連續兩年破百案的紀錄。

營建署表示,累計今年前八月都更核定件數共63件,成績不俗,除了向來是都更熱點的台北市、新北市,今年台中市也突飛猛進。去年台中市全年也才核定三件都更案,但今年光是前八月核定案件就已達12件,遠遠超越去年成績。

而迎接疫後時代,都更將是拚內需的火車頭,營建署下半年也推出都更條例修正法案,同時祭出蘿蔔與棒子,希望加速中高樓層危險建築進行都更。

在蘿蔔方面,針對六層樓以上的高樓層危險建築加碼容積獎勵,最高可達原容積1.3倍,不受原都更容積獎勵天花板限制;棒子方面,對於這類建築的「釘子戶」,將簡化代拆程序,仍同時仍會經歷嚴謹聽證、審議程序,確保民眾利益。

內政部表示,都更條例修法將列為本會期優先法案,後續將送政院、立院審議,這也是都更條例繼2018年大修後,再度啟動修法程序,希望藉由蘿蔔、棒子雙管齊下,協助民間加速重建。

https://money.udn.com/money/story/5648/4860434

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2020/09/14 10:59:00

記者陳韋帆/新北報導

政府美意積極推動都更、危老,在容積獎勵與政策推行下,民眾、建商都紛紛投入,不過「特別買老房子等都更」可行嗎?新北市地政士公會公關主委鄭文在就以親身經歷直言「我自己就買過一戶,我告訴你,想買老屋等都更,難如登天!」

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▲ 鄭文在曾經購入一間萬華老屋,等了9年後仍宣告退場。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

鄭文在說,100年7月時,他以約千萬元,買進了一間萬華區屋齡36年的小店面,苦苦等候了8年,終於有開發商看中了這個社區,原本有意願參加的連續7棟,在開發商努力下,參與棟數不增反減,最後剩下4棟,開發商眼見居民參與意願低落,利潤下滑後,直接退場。

後來「合眾建經」以合庫金控集團的身段華麗登場,不少意願相對積極的居民,彷彿看到救世主下凡,又燃起希望,結果經過20餘場會議努力,「合眾建經」雖未宣布退場,但仍舊失敗,至今仍在努力當中。

鄭文在說「看到兩大開發商滿懷希望介入協調,然後又節節敗退,最後我的心也很累,持有了這間房子9年,我決定自行退場,不捨的將店面賣給了一位還想等待都更的鄰居,並且祝福他們可以早日達成共識。」

其實住戶無法達成共識的因素很多,包括「想要一坪換一坪、想要多一個車位等…」實際上開發商出了營造、規劃等成本,圖得就是拿回的房子可以銷售並換取利潤,畢竟建商不會做慈善,也不是政府有義務協助民眾,在雙方利益分配沒有共識下,就會退場。

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▲鄭文在建議,老屋可用陽台補登、公設補登、切割三種方式增值。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

這件事告一段落後,鄭文在才想起自己竟然「身在局中不知局」,他指出「其實老屋有『陽台補登、公設補登、建物切割』三種讓屋主發財的方式。」倘若採用陽台與公設補登,假使每坪60萬的30坪房子,就有可能瞬間多360萬~660萬價值。

他解釋,許多老屋沒有做「陽台面積登記」,補登至少多了3~5坪,假使一坪60萬,售出時就會多出至少180萬元;「公設補登」也是同理,包括屋突、水箱、避難室,甚至是停車位,若以30坪計算,補登後可能變成33~36坪,也會多出約180萬市值。

「建物切割」則是另一種方式,早期房子多坪數較大,倘若1,600萬總價、40坪房子,切割成2間20坪房子,每間以900萬售出,瞬間就可多出200萬價值,如果是店面,利潤可能就更加可觀。最後,鄭文在說,當初自己人在局中,竟然也會被煩到忘記這些事情,建議大家如果手頭有老屋想出售,不妨參考一下。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=814055

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MyGoNews林湘慈 | 日期:2020-09-10

居住安全有疑慮,新北挺安全方案幫鑑定(圖:新北市政府) MyGoNews房地產新聞 區域情報

居住安全有疑慮,新北挺安全方案幫鑑定(圖:新北市政府)

MyGoNews林湘慈/綜合報導】想要有個安全的家嗎?新北市政府來挺你,新北市都更處推出「新北挺安全方案」全額出資協助有安全疑慮的建築物辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物(海砂屋)鑑定,現今已開始受理申請,受理時間至2022年12月31日止,對住家結構安全有疑慮的民眾,趕緊把握機會申請!
 
為執行都更三箭政策,加速協助民眾安居樂業,回應社區居民反應事項,對於都更前期需由住戶先行出資辦理建築物安全鑑定,因部分住戶不願配合而造成推動更新窒礙難行,故推出「新北市政府處理防災型建築鑑定作業要點」(即新北挺安全方案),全額出資協助社區辦理海砂屋鑑定。只要經過市府房屋健檢結果為應立即辦理結構修復的建物,或經結構安全性能初步評估結果R>45,並經整合1/2以上所有權人同意及成立管委會或已核准立案之更新會,即可向市府申請「新北挺安全方案」,預計將於2020年11月由市府指派專業評估鑑定單位協助社區辦理海砂屋鑑定作業。
 

 MyGoNews房地產新聞 區域情報
 

社區完成鑑定後,依鑑定結果建議辦理重建或結構補強,可搭配市府的多元都更政策方案,依社區條件及整合情形,選擇一般都更、簡易都更、危老重建、防災都更、整建維護等方式,協助社區早日遠離危險。民眾如果想了解更多「新北挺安全方案」內容、申請表單或其他都更資訊,可至新北市政府都市更新處網站宣導專區查詢(http://www.uro.ntpc.gov.tw)。
 

https://www.mygonews.com/news/detail/news_id/201271/

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報導:MyGoNews林湘慈 | 日期:2020-09-10

台北市整建住宅更新規劃設計費補助辦法修法通過!整宅更新補助到位! MyGoNews房地產新聞 區域情報

台北市整建住宅更新規劃設計費補助辦法修法通過!整宅更新補助到位!

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】北市府配合「都市更新條例」修正,今「台北市整建住宅更新規劃設計費補助辦法」提請北市府法規會審議通過,透過規劃設計費用之補助,解決整建住宅初期整合經費取得問題。
 
更新處表示,台北市早期辦理公共建設、開闢公共設施、改善環境衛生及市容觀瞻等措施,為安置地上違章及部分合法建物之拆遷戶,於1962年至1975年間陸續興建多處整建住宅,後多因居民將房屋一再轉售或出租,導致產權問題漸趨複雜;又因公共設施及公共空間長期缺乏維護管理,更加速居住環境品質的衰敗與生活品質之低落,市府為協助整建住宅之都市更新會辦理都市更新,於2002年5月29日訂定發布本辦法。
 
更新處進一步表示,本辦法原名為「台北市整建住宅更新初期規劃費補助辦法」,前後經三次修正,並於2018年6月1日修正時,併同更名為「台北市整建住宅更新規劃設計費補助辦法」。另為賦予各級主管機關得視都市發展、財政狀況、推動政策方向等因素因地制宜、彈性運用都市更新基金,都市更新條例於2019年1月30日修正公布時,刪除原第18條第2項規定,由各級主管機關依預算法或自治法規另定收支保管相關規定。
 
依本辦法規定,整宅都市更新會得依都市更新會核准立案、都市更新事業計畫或權利變換計畫作業各階段申請補助,現已有水源路四五期整宅地區、南機場十三號基地整宅地區及南機場三期整宅地區等申請補助,市府為加速整宅更新改建,讓市民住在安心的生活環境,自2002年起推動整宅更新補助政策,期望減少市民更新負擔下,改善整宅地區居住空間品質與環境。

https://www.mygonews.com/news/detail/news_id/201278

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記者陳韋帆/台北報導

都更「一坪換一坪」怎麼換?台灣30年以上老屋逾400萬戶,為加速都更、危老推動,時常聽見「一坪換一坪」的口號。屋比房屋總監陳傑鳴表示,所謂的「一坪換一坪」,真正了解後就會發現,原本30坪房子,都更後可能最後只剩10坪。

 
都更要「一坪換一坪」在實務經驗上其實相當困難。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

陳傑鳴表示,「一坪換一坪」的口號是2012年時任台北市長郝龍斌率先喊出,讓民眾們都充滿期待,結果實務經驗發現,實際上不少案子即使加上容積獎勵,也不可能讓民眾取回原本的坪數。

首先,建商實施都更時,新建後的戶數,約2~3成、甚至更多,建商會分回作為利潤報酬,而老公寓公設比低,新成屋約30~40%不等,所以公寓屋主想以原本坪數直接換成新成屋,幾乎無法達成的任務,除非不透過建商,從融資、營造成本,甚至多出的房子銷售也都自己來。

但口號喊出後「一坪換一坪」深植民心,柯市府現行的制度中,是把原本民眾的空間換空間的認知,改成價值轉換。舉例而言,600萬、30坪老公寓,單價每坪20萬,都更後每坪單價提升至40萬元的話,以600萬總價換算,就只能換為15坪的房子,此外,加上公設比30%,實際坪數僅剩10坪左右。

陳傑鳴說,其實「都更」沒有錯,房子破舊、耐震能力不足,威脅著民眾生命安全,但實際上口號推廣時,卻讓民眾有了錯誤期待,事實上應該讓民眾充分了解「不都更有生命危險」且本就應該「使用者付費」的正確觀念,避免在了解甚至同意都更後,才驚覺彷彿有受騙的感覺。

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https://reurl.cc/4m4n0X

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2020-09-01 13:23聯合報 記者江婉儀/新北即時報導
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新北市都更處今在板橋、永和、三重、蘆洲增設「都更諮詢專區」,讓民眾快速方便取得都更相關資訊,都更處表示,這些區域早期發展較早,危老房屋數量是新北區內前幾名。

新北市推動「都更三箭」政策,都更處主動深入社區辦理「都市更新法令說明會」,並提供民眾多元都更的重建途徑,都更處表示,目前危老都更案件有291件,可見民眾對都更的迫切需求。

都更處總工程司李擇仁表示,板橋、永和、三重、蘆洲早期發展時間早,所以老舊房子特別多,在新北各區危老案件數名單內也是前幾名,其中指標性案包含蘆洲水湳案、三重大智段、板橋文化段、永和信義段都更案。

李擇仁表示,其他地區像土城、中和、新店等區,也是早期發展時間早,都更處目前仍在這些區域尋找適當的地點設置專區,以便當地民眾洽詢相關服務。

首波「都更諮詢專區」設置在板橋、永和、蘆洲及三重區公所,由新北市都更推動師進駐定時定點提供諮詢服務,並給予民眾都市更新相關宣導、教育、輔導及法令諮詢,本次「都更諮詢專區」各區公所服務時間分別為:板橋、永和及蘆洲區公所每周一至周五下午2點至5點;三重區公所每周二至周四下午2點至5點。

有關「都更諮詢專區」服務場所、時段及駐點推動師名單,可至新北市都市更新處網站「都更家教與實務工作坊」下載,如有任何問題亦可電洽都更處詢問(http://www.uro.ntpc.gov.tw/content/?parent_id=10376)

新北市都更處在板橋、永和、三重、蘆洲區公所提供都更推動師服務。圖/新北市都更處提...
新北市都更處在板橋、永和、三重、蘆洲區公所提供都更推動師服務。圖/新北市都更處提供

https://money.udn.com/money/story/5621/4826032

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  • 發布機關:臺北市都市更新處

臺北市都市更新處新聞稿
發稿單位:臺北市都市更新處
發稿日期:109年8月 28日
連 絡 人:鄭科長明書
連絡電話:02-27813896

臺北市政府(下稱市府)自104年起迄今共推動16件市府主導公辦都更案,已建立市民對本府的信任感,為加速本市72.5萬戶30年以上住宅更新,並考量市民對公辦都更多所期待,市府擷取近年推動公辦都更之成功經驗,自109年8月29日起推出「公辦都更2.0專案試辦計畫」優先受理5至10件,並視辦理情形滾動檢討本計畫執行機制及案量。
本專案計畫針對都市更新條例公告劃定更新地區內,基地面積達2,000平方公尺之整宅、環境窳陋、更新推動困難或更新財務不佳(不具市場性),並未有民間建商整合之案件為優先適用對象,並以全方位、全流程陪伴方式提五大服務:

  1. 免費輔導諮詢,深入社區服務:由市府免費提供法令諮詢等資源之協助。
  2. 擴大民眾參與,公辦都更自助人助:都市更新參與意願達9成(自助),市府評估具有公辦都更潛力者,即由市府同意臺北市都市更新推動中心擔任實施者(人助)。
  3. 辦理程序公開透明:以公開透明程序辦理都市更新權利變換,並配合加速審議流程。
  4. 市府協助排除都更障礙:針對更新意願整合困難案件,秉持真誠磋商精神,依都市更新條例第57條規定程序辦理。
  5. 增加地區社福及公益設施:推動更新計畫及指認優先開闢公共設施及公益回饋項目,復甦都市機能、改善住居環境。
更新處表示,都市更新的推動的關鍵在於整合,更新案件能走到核定實施,除了實施者提供資金與技術投入整合,社區每一位居民都有更新的意願與共識,才能使都市更新案件順利推展,故藉由啟動「公辦都更2.0專案試辦計畫」,加速實現市民改善居住現況之願望。如欲了解本專案計畫內容,得至臺北市都市更新處網站熱門查詢專區下載相關計畫內容,或電話洽詢02-27815696分機3042趙先生。

https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=FDB0CAB1DD42E805&sms=72544237BBE4C5F6&s=E46074BF1D7B9CBE

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  • 2020-08-27 17:20
  • 新聞引據:採訪
  • 撰稿編輯:劉品希

 

為避免地震造成高樓倒塌,內政部部務會報27日通過修正「都市更新條例」。(圖:中央社)

為避免地震造成高樓倒塌,內政部部務會報今天(27日)通過修正「都市更新條例」,對於都更案內的危險建築物,在已取得多數共識並有完善安置配套的前提下,可簡化地方政府代為拆除的程序,不用再經過私調與公調。此外,也提高容積獎勵誘因,最高可達原容積1.3倍,希望雙管齊下,協助民間加速重建。

內政部表示,在921大地震發生前興建的6層樓以上高風險建築物約有3萬6千多件,這些建物的耐震設計標準較低,推估其中近1%的建物有危害公共安全疑慮,但由於戶數多,整合不易,加上獎勵不足,實務推動改建困難。

為加速危險建物更新,內政部27日再修正都更條例,搭配「建築法」代為拆除的機制,規定在都更案內的危險建築物,若被縣市主管機關認定有傾頹或朽壞等危害公共安全者,可不用實施最後階段的協調程序,依「建築法」第81條規定,由地方政府直接拆除,以加快都更腳步。營建署都更組組長王武聰說:『(原音)因為他既然是屬於比較高危險的建築物,而且他如果依照都市更新的程序,包括事業計畫跟權利變換計畫都已經核定了的話,後續的強制拆除,我們就規定就是說不需要走都更條例57條原來規定的,還需要去私調跟公調的部分,就可以直接由地方主管機關依照建築法第81條規定,就是逕予拆除,這是強制作為的部分。』

內政部強調,修法雖強化政府執行的公權力,但前提仍是必須先完備都更相關程序,保障民眾應有的權益,包括完成都更事業計畫及權利變換計畫、多數所有權人已達成拆除重建共識、有公開嚴謹的聽證及審議程序,及拆遷安置配套措施等。

除了簡化代拆程序,修法也同步提高獎勵誘因,針對實施容積管制前的6樓以上都市高風險建物,容積獎勵放寬為原容積的1.2倍;若被認定為有危害公共安全的建物,容積獎勵則放寬為1.3倍,且可直接依獎勵上限額度建築。

內政部表示,後續將依法制作業程序,將都更條例修正草案陳報行政院審查後,儘速送請立法院審議。

https://www.rti.org.tw/news/view/id/2077563

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2020-08-28 00:18:19經濟日報 記者翁至威/台北報導
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根據內政部營建署統計,今年上半年都更核定件數共45件,與去年同期的44件大致相當,幾乎不受疫情影響。內政部昨(27)日釋出都更條例修法利多後,未來再搭配危老小基地容獎加碼方案,都更、危老雙引擎催速,預計今年都更核定件數可望再破百案,危老申請案量也將突破歷史新高。

營建署統計,截至今年6月30日止,全台共核定45件都更案,主要集中在六都,又以台北市22件、台中市九件、新北市八件最多。

若與往年比較,官員指出,2016年前都更核准件數平均每年僅40件,2017年、2018年兩年間,平均每年核准件數增加到77件左右,直到2019年都更首度突破百案,今年若順利的話,也可望朝突破百案邁進。

今年上半年雖有新冠肺炎疫情攪局,不過由於都更多屬於長期投資,疫情短期震盪較不影響都更的推動,接下來國內疫情暫緩,內政部又推出都更條例修法,以及新北市住都中心正式成立,加入「都更國家隊」行列,都將起點火作用,促使未來都更行情看好。

危老方面,今年由於時程獎勵屆期,在5月前掀起一股危老狂熱,遞案量暴增,雖6、7月申請案量放緩,但接下來,營建署將公告新版危老容積獎勵辦法,針對周遭已無基地可整合的小規模基地,額外給予2%容獎,未來勢必也將再度為危老加溫。

https://house.udn.com/house/story/5886/4815730

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內政部今天表示,今天部務會報通過「都市更新條例」部分條文修正草案,對於都更案內危險建築物,在已取得多數共識,並有完善安置配套的前提下,可簡化地方政府代為拆除的程序。此外也提高容積獎勵誘因,最高可達原容積1.3倍,希望雙管齊下,協助民間加速重建。

 

內政部表示,921大地震發生後,政府已修法提高建築物耐震設計規範,但1999年12月修法前的6層樓以上高風險建築物約有3萬6200餘件,這些建築物興建時因耐震設計標準較低,可能有耐震能力不足的問題,其中推估近1%的建築有危害公共安全疑慮,但由於戶數較4、5樓層集合住宅多,整合更為不易,加上獎勵不足,實務推動改建困難。

 

內政部表示,去年1月底完成「都市更新條例」修法及陸續完成相關子法後,透過明確的容積獎勵及稅捐減免優惠,已降低整合風險及所有權人負擔。對於少數不同意戶,經過公開、嚴謹的聽證及審議程序,及實施者與政府數次協調後,得以執行代為拆遷作業,目前地方政府已陸續有協助代為拆遷的案例。

 

內政部表示,這次修法搭配「建築法」代為拆除的機制,規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物,依直轄市、縣市主管機關認定有傾頹或朽壞而有危害公共安全者,可免除實施者與政府最後階段的協調程序,依「建築法」第81條規定,由地方政府直接拆除,以加快更新腳步。

 

內政部表示,草案雖強化政府對危險建築公權力的執行,但仍須先完備都更相關程序,以民眾應有的權益已獲保障為前提,包括完成都更事業計畫及權利變換計畫,多數所有權人已達成拆除重建共識,有公開、嚴謹的聽證及審議程序,已能確保權利變換相關分配的權益,及拆遷安置配套措施等。

 

內政部表示,這次草案也提高獎勵誘因,針對實施容積管制前的6層樓以上都市高風險建築物,放寬得以原建築容積1.2倍核計;另對於有危害公共安全的建築物,因有改善的迫切性,放寬得以原建築容積1.3倍核計,並得直接依獎勵上限額度建築。

https://udn.com/news/story/6656/4814769?from=udn-ch1_breaknews-1-0-news

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2020年08月20日

都市更新關鍵「12問」,看懂未來城市會更美。(123RF)

 

都市更新關鍵「12問」,看懂未來城市會更美。(123RF)

文/李昭幸

連雲建設總經理蔡漢霖先生擔任「臺北市都市更新學會」第五屆理事長,該學會成立於民國九十七年,是臺灣最早成立的民間都市更新學會組織,致力於推廣都更的正確觀念、提供相關的專業知識以及改善都更法令與制度,是一個結合產官學三方的智庫平台。

理事長蔡漢霖也知道為都更開創新模式困難重重,但他用老子的一段話做為自我鼓勵: 「合抱之木,生於毫末;九層之台,起於累土;千里之行,始於足下。」不斷的透過各種講座與管道,運用他的專業,帶領民眾一探都更的全貌及面臨的困境,並給出了新的解方。

 

「臺北市都市更新學會」第五屆理事長蔡漢霖。(蔡漢霖提供)「臺北市都市更新學會」第五屆理事長蔡漢霖。(蔡漢霖提供)

了解都更,你就知道都更跟你息息相關

「都更」的確是一個城市必須面臨的課題,設想當年921大地震如發生在台北市,那死亡人數將難以想像,因此政府希望能夠「加速」將老舊建物,重建為符合現代安全法規的新建築。

現行台灣的都市有什麼問題呢?除了建物老舊、防震防火功能不足、公共安全堪慮;再加上違建橫行,市容醜陋有如第三世界國家;而街道狹小、都市計畫落後,更造成機能不足嚴重影響生活品質。

 

都更的時空背景

《都市更新條例》自1998年立法迄今,已歷經8次修法,第9次修法終於在2018年12月28日經立法院三讀通過。在都市更新「容積獎勵」辦法的誘因下,更打出了「免費一坪換一坪」的政策口號,但截至2020年5月底為止,全臺灣以《都市更新條例》為基準,送出的都市更新案共有1300件,核定可重建者877件,其中已開工興建的則有608件,成效可說是緩不濟急。

基於改善都市面貌、都市公安、防災等公共利益需求,「都更」的推動勢在必行,但根據《住展》雜誌2018年的數據推估,雙北市現有屋齡超過30年以上的老屋,如果要完成「都更」,大約需要1400餘年。漫漫「都更」路,進展如同牛步!

 

為什麼要有《都市更新條例》?

房屋對大多數市民來說,就是一個窮盡畢生大量積蓄,加上背負十幾二十年的貸款,最後購得的一個可以遮風避雨的棲身之所。因此有餘力妥善維護房屋的人不多,有閒錢且願意花費鉅資只為增進居住安全的人更是寥寥可數,也因如此,如無「充份」的誘因,市民普遍對重建房屋的積極意願不大。但,政府憂慮如重大災害發生,現有建築物安全不足,將造成慘痛傷亡,因此《都市更新條例》應運而生。而其中的「容積獎勵」辦法就成為都更的最大誘因。

 

 

何謂「容積獎勵」辦法 

所謂容積率,是指每一層(不包括地下室、陽台、公設)樓地板面積的總和與基地面積之比率。依現行的都更獎勵辦法,容積獎勵期待值是法定容積的30~40%。

雖然大家都知道新房子比較安全,但很多老舊建築物有實質上的改建困難,總結主因就是:沒錢!

面對數以千億計的重建經費,住戶沒錢,政府也沒有經費,所以制訂都市更新「容積獎勵」辦法來增加誘因,讓更新後的建築享有比原來法定容積更高的獎勵,透過與建商合作來解決都更的問題。

羊毛出在狗身上豬來買單。(蔡漢霖提供)
羊毛出在狗身上豬來買單。(蔡漢霖提供)

關鍵「12問」看懂問題 未來才有解

政府為了創造政府、住戶、建商三贏的局面,所以設置了都更「容積獎勵」辦法,卻造成「制度不公」「人心不平」,讓「都更」變得越來越複雜,越來越難推動,「容積獎勵」辦法到底出了什麼問題?蔡漢霖從不同的面向,提出了他的觀察:

 

問題一、「容積獎勵」成了 點石成金的金錢遊戲

容積的價值基本上與房價有非常高度的相關。在寸土寸金的都市裡,除了地段之外,允建容積成為決定土地價格的關鍵因素。在台北市單坪動輒破百萬的房價裡,扣除成本與合理利潤後,建築容積依然非常值錢。

透過政府贈送給地主的增額容積,確實可能讓地主與建商合作後取得需要的營建成本,甚至獲得可觀的利潤,但弊端也因此而生! 就像打開了潘朵拉的盒子一般,留下了無窮的後遺症,也成為每個都市更新推動者最大的夢魘!

問題二、「容積獎勵」缺乏成本概念 

獎勵期待值是法容的30~40%,看似免費實則不然,為了支撐居住空間所帶來的人口,需要有配套的用水、用電、交通、消防、警察、教育等公共設施。而這些設施的興建與維持都來自於人民的稅金,可以說是屬於公共財的一部份。

都更耗費巨大社會成本,但並非每棟舊大樓都需要獎勵才能更新,但在現行制度上,有可能反而補助了最不需要補助的對象,如何避免類似的問題,的確需要深思。

 

獎勵容積看似免費,實則不然。(蔡漢霖提供)獎勵容積看似免費,實則不然。(蔡漢霖提供)

問題三、濫送容積的後遺症未被正視

一個都市可容受的人口是有限的,因此,都市的容積即使要增加,也要在計畫中,增加在正確的位置。然而今天都市更新條例所贈送的容積發生在何時?何地?以什麼形式來發生?是完全不受控制。

三十年後新房子又變成老房子了。我們的都市能夠承受每三十年就要來一次的30~40%容積增加嗎?盲目無計畫的容積獎勵將成為都市發展之癌,該如何控制?

問題四、容積獎勵齊頭式平等的盲點

原本立意良善的政策,但目前都市更新實施狀況卻大多是在高房價地區,為何會有此現象?蔡漢霖提出以下概略的假設數據,說明其中的盲點:
大安區與淡水區容積獎勵比較表。(蔡漢霖提供資訊、大紀元製圖)相同的容積獎勵在不同區域卻是完全兩樣情。(蔡漢霖提供資訊、大紀元製圖)

齊頭式的容積獎勵措施,在最精華的大安區不須自費重建,且有增值空間,而在非都會區的淡水,亟待更新之建物卻因補助杯水車薪,需自費重建,因此「都更」的動機不高,換算下來除非有160%的容積獎勵才能與大安區有相同改建誘因,都更必須探討,何謂真正的平等?

到底如何分配資源才合理?(蔡漢霖提供)到底如何分配資源才合理?(蔡漢霖提供)

問題五、「一坪換一坪 舊屋換新屋」政策目標問題重重

而且因為建築法規的變遷、消防等法規標準的提升,相比於過去的老公寓(僅有單支窄梯、無電梯,公設低於10%),新法規建築物除了設置電梯以外,七樓以上即需要兩支逃生梯且級寬級深與寬度均有規範,因此公設比動輒超過30%成為常態,重建之後也很難換回原來的住屋空間。

如政策目標設定為都更前後「室內居住面積一坪換一坪」,實際上因產權面積增加與新/舊屋間的價差、再贈送每戶一個車位,重建完成後都更戶的價值平均都有1.5~2倍以上的增值,這是有房階級才能玩的都更大樂透!只是補助了有房階級,無房產者根本無法享受都更獎勵帶來的價值增值,讓富者越富,窮者越窮,這樣的現象是否符合公平正義原則?又如果住戶都能免費換回原先的居住空間,這不就代表所有市民只要購置一次房子未來政府都會免費幫忙換新?這樣的政策目標顯然不合理。

 

問題六、違建-都更的隱形殺手

 

違章建築,包含:陽台加蓋、屋頂加蓋、騎樓加蓋、一樓加蓋、夾層屋,影響所及,除了市容不美觀,還有防火、救災、抗震結構問題的隱患。既有老舊違建有其歷史因素,也已成為住民日常生活的一部份。

根據聯合國所主張「適足住房權」,是指任何人都有和平、安全而有尊嚴的居住在某處的權利,只要有使用權,無論租用、占用、違建…等各種形式,理應受到一定程度的保障。

強拆老舊違建,將造成社會衝擊、巨大經濟損失、百姓流離失所,也有侵害人權的疑慮,因此,現行政府,不敢積極執法,只能消極寄望於都市更新或由法律程序來處理。

雖然政府寄望透過「都更」政策自然解決違建問題,但目前政府對違建的態度,認定違建就是違法,不應該主張任何權利,所以,違建戶無法分回居住空間,勢必不會同意都市更新,違建戶就成了都更的釘子戶,增加都市更新推動困難。

但如將違建拆遷問題交由住戶透過法律自行解決,徒增彼此的對立,都市更新應該是喜事,不應成為鄰里間紛爭與訴訟的源頭。

一坪換一坪、老屋換新屋已經是一件不合理的事,如果違建戶又能享有一坪換一坪,更不符合公平正義與法治精神。

左右為難的情況,都更陷入如父子騎驢不知如何是好的困境,老違建也成為都更最大的絆腳石,對於違章建築問題,需要有另外一種思考角度?

問題七、都更後店面與一樓住宅面積縮減造成價值減損

過去的法定建蔽率為60%,但現行台北市最普遍的第三種住宅區用地建蔽率為45%;過去老公寓不需要附汽、機車位、無電梯、樓梯窄小也不需要設置兩隻梯、也不需要設車道、沒有複雜的消防與監控安全系統,更無管委會使用空間。

以上空間在新大樓都要設置,會導致新大樓一樓可設置的店面空間大幅縮水;在精華具商效的地區這造成嚴重的經濟價值損失,也造成店面原屋主的反對,這不只是容積的問題了,損失的價值,到底要由誰來買單?這是都更的嚴重障礙,該如何因應?

不光是容積問題,損失的價值誰來買單?(蔡漢霖提供)不光是容積問題,損失的價值誰來買單?(蔡漢霖提供)

問題八、危老條例紊亂市場秩序

 

危老條例無最小基地面積限制,針對基地小,百分之百通過的危老建築,獎勵明確,等於房子越老越值錢,新屋價格也因比價效應而水漲船高。但小基地個案居住條件差,倉促成案之下反而扼殺了附近基地的改建之路,逆向阻止都市更新進程,現有獎勵規則下經濟可行的案子被蓋完之後,都市未來又將何去何從?

想像如果一條街廓低矮建築與華夏並列,在現行制度下大多只有精華區中的低矮建築有機會一坪換一坪,超過四層樓以上的華廈幾乎束手無策,偏偏那是最需要都更的建築物,最危險的建築反而推不動,不僅造成街容無法改善且有公共安全的隱憂,這的確是個需要被解決的問題。

問題九、都更後新建物無法滿足住戶多元需求

 

都更戶對空間的需求多元,目前都更大多傾向單一建物的改建,為了要取得建造成本,因此,都朝高單價住宅進行規劃以創造最高價值,新房屋的總價值雖然變高,而高公設則讓實質的居住空間降低,通常無法滿足住戶的需求。

加上昂貴維管成本,對於無力負擔新房屋興建成本以及後續維護成本的弱勢族群,強制執行重建的結果,等於將他們掃地出門,如何照顧他們的權益?滿足住戶的需求,是「都更」的大課題。

問題十、「容積獎勵」≠萬靈丹 

當民眾已習慣「免費午餐」的積重,「一坪換一坪」的口號更是讓人心有過多的期望。無法一坪換一坪的住戶對現況不滿,期待未來政府獎勵增加再來重建;已滿足一坪換一坪的住戶眼紅於其他可以「一坪換二坪、甚至三坪」的案例因此不願配合;甚至連現狀已經可以「一坪換三坪」以上的住戶也在期待未來政府為照顧現行制度下無法重建者,等待未來獎勵「更好」時再來重建。當初的救命仙丹容積獎勵,反而引起人心貪婪,讓都市更新難以推動。

其實在都市更新的實務操作裡,每一個案子都有他不同的背景與困難。有些案子有產權整合分配的問題、有些案子問題則在拆遷中繼,另外還有重建財源、店面價值減損、違章建築補貼等等問題不一而足。現今想用一個齊頭式的容積獎勵制度去處理這些問題,往往造成很多案子的獎勵超出所需,而此同時大多數案子卻遠遠不足的狀況。此外,獎勵的分配方面亦因現行估價技術規則所囿,在價值分配上亦有所不公,凡此種種狀況均無法單純僅以給予全案容積獎勵的方式予以解套。

問題十一、只是「建物更新」而非「都市更新」

 

現在的社會早已進入科技時代,各項建設既便利又快速,如捷運、高鐵、手機通訊、網際網路……城市的生活樣貌已經進入了全新的世代。以台北市的都市計畫來說,已經有幾十年未被徹底檢討,都市機能的規劃並無法與時俱進,而目前的都更又停留在建物更新的層次,遠遠跟不上時代的需求。如果要能說服更多人民願意接受都市更新條例強制執行過程中所帶來對人民自由的侵害,「都市更新」的原意就必須要被落實。

問題十二、出了大台北地區 就幾乎毫無誘因的容積獎勵辦法

現行的都市更新制度雖然表面上是靠容積獎勵來取得興建成本,原住戶好像不需要支出成本,但其本質還是以地易屋的合建機制。

原屋主透過將部分土地釋出來交換新房屋,而容積獎勵的真正作用是增加土地交換的價值以換取更多的房屋,這種方法在地價高的台北市或許行的通,但在台灣的其他絕大部分地區,因建物造價佔房價比例非常高,這樣的做法根本不可行。也難怪當政府有意繼續加碼都市更新容積獎勵時,除了台北縣市以外各縣市代表幾乎都表示興趣缺缺,這更凸顯了目前的容積獎勵機制獨厚台北市精華區,無法解決全國性普遍都有需求的老屋改建問題。

結語:現行都更 寸步難行

在防震、防火、居住安全的考量下,都更有執行的必要性,但目前的都市更新有侵害人權之虞,且都市無法真正更新,貧富差距加大,正當性不足導致強制執行寸步難行!

現行都市更新唯一財源為「容積獎勵辦法」,但因產權整合、拆遷中繼、重建費用、違章建築、補貼店面價值減損等眾多利益的糾葛,大多數的房子根本重建無望,然而無止境的增加容積獎勵卻又帶來無窮的後遺症,都更彷彿走入死胡同。

「徒法不足以自行」,如何讓執行公權力更符合比例原則,能在社會共識下順利推動,是需要更細緻的思考。

建議:回歸住的本質 為都更開創新模式 

雖然,故事裡潘朵拉無意間放出了魔鬼,但最終在盒子裡仍留下了「希望」,更符合都市計畫的創新模式將取代現行的「都更」模式。

目前「臺北市都市更新學會」正努力推動《都市再生法案》,配合《台北首都圈再生計畫》,提高都市更新事業的公益性,並倡議以足夠配套措施,將執行過程中對人權的侵害降到最低。

在現代集合住宅中,由於各戶的土地持分低,但共有人友相對繁雜,各戶土地總值不高,也造成改建的困難。如能撇除對土地所有權的執著,由政府帶頭大量推出地上權/使用權的房屋。回歸居住的本質,或許不失為落實「居住正義」的一線曙光

更理想的「都更」環境,值得全民共同期待,當然也需要全民共襄盛舉推動創新法案,明天的美好才能劍及履及。

(行銷企劃)

https://www.epochtimes.com.tw/n320258/

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為何總是輪不到我家都更? 他揭三種執行法「各有缺點」

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
雙北都更案量大爆發!根據業者統計,累計至6月底大台北都更案推案量累計約980億元,已達去年全年案量8成。
其中今年雙北市推案,以台北市都更案量最多,高達約768億元,而新北市約102億元;但看在許多還在等待都更的民眾而言,絕對會認為相當吃味、眼紅。近日就有民眾在PTT上分享,「都更最關鍵的房地分配三種執行方法」,並解釋為何都更執行時會緩慢的原因,其中更點出三種方法其實各有缺點,引發網友討論。
雙北都更案量爆發,卻也讓不少等待都更的民眾很吃味。好房網News資料照
全家福海砂屋都更案基地約652坪。好房網News記者李彥穎攝
原PO表示,都更最關鍵的就是房地分配問題,分成以下三種執行方法:
一、權利變換
政府為了解決這個問題,在1999年提出「權利變換」辦法,就是把舊房子每戶算出一個「價值」,再把新房子每戶訂出一個「價格」,然後每一戶可根據「價值」選擇新房子,多退少補。
但實施以來,這方法有兩大缺點:
1.我的房子憑什麼由估價者決定價值,地主質疑亂估、黑箱。
2.要先簽同意書,通常5~10年後才估價、才知道分回幾坪(不能反悔),沒保障。
二、簽私約
這是最古老、最盛行的方法,名稱也叫合建契約、協議合建等,建商會在合約書承諾各項條件、坪數,讓人感覺較有保障,但其實合約細節大有玄機,地主若不注意,可能就落入陷阱、損失權益。
另外,由於建商是挨家挨戶簽私約,非常不透明,大家都想最後一個簽,導致都更更為緩慢。
三、自地自建
也叫做委建、自辦都更,看似是新的機會,但也有著兩大缺點: 
1.地主要出建造費、背房貸,也要支付全案服務費。
2.地主很多時,容易有分配爭議,回到和「權利變換」的相同困境。
最後原PO認為,若採行「原樓層原方位」搭配「樓層價差表」分配,對居民來說其實更加直觀好懂。此篇精闢分析的好文一出,得來不少網友讚許「推,長知識」、「感謝分享」。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/674354265971.html

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