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2020-04-06 12:41經濟日報 記者游智文/即時報導
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老屋數量持續成長,加上危老條例10%時程容積獎勵,今年5月9日後將減為5%,安信建經表示,已催出危老送件熱潮,估計危老重建在未來10年內依然是市場關注焦點,尤其北市大同、萬華區更會是焦點熱區。

根據內政部不動產資訊平台統計去年第四季全國房屋稅籍住宅屋齡,台北市屋齡50年以上的危老建築數量有近7.8萬棟,其中大同區占比20.78%、萬華區15.70%,分居一、三名。

另根據北市地政局公布109年公告地價與現值,大同、萬華因西區門戶計畫及都更的推動,平均調幅為2.54%及2.3%,亦排名在前三名。兩項數據顯示,大同、萬華老社區極具增值、改建價值,安信建經收到的危老個案中大同、萬華區的比例亦偏高。

安信建經表示,負責承作的大同區「延平北路案」,連三棟透天老宅並排同列,其中一棟屋齡就將近90年,由於早期政府未強制實施建物所有權登記制度,造成現今住戶間使用權與產權難以界定的窘境,因而增加重建整合的困難度。

安信建經總經理張峰榮表示,安信建經去年受理四件危老個案,均是地主自建的需求。張峰榮分析,老屋在結構體嚴重破損的狀況下,造成居住風險大,相對讓地主戶改建意願積極,尤其超過50年以上的高齡透天宅,將是危老重建首推的核心區域。

台北市大同區 圖/安信建經提供
台北市大同區 圖/安信建經提供

https://money.udn.com/money/story/5621/4471069?from=ednappsharing

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寶和建設總座張應偉。(圖/寶和建設提供) 寶和建設總座張應偉。(圖/寶和建設提供)

台灣住宅自有率達 8 成以上,而雙北地區普遍房價高、屋齡老舊,換屋族與下一代該怎麼購屋?寶和建設總座張應偉認為這是個商機;他直言,寶和建設未來的重心是整合危老,在地段、機能俱佳的老屋重新規劃客製化小宅,以強化耐震、綠建築與無障礙空間的技術,打造適居的美好生活。

 

 

出身新和、茂德體系,培養出敏銳市場嗅覺的張應偉坦言,大量推案獲取利潤不是他最想做的事情,透過建築技術、改善他人生活,努力找出下一世代的建築趨勢,是他有感房地產正在面臨的轉型課題。

他觀察,以台北市為例,就算每年推出一萬戶新屋,以目前 60 萬戶的量體來看,等於要 60 年才能更新一次,都市再造可說是刻不容緩;如今危老條例可以解決都更在面積、同意比例的限制,未來寶和建設努力的方向就在這裡。

2019 年、台北市第一件成功的長安東路案就是寶和建設負責整合,台北市長柯文哲到場致詞,表示未來都更危老的新建築,要更提升耐震、綠建築以及無障礙空間的規定,以符合少子化、人口老化與溫室效應等議題,降低城市的負擔。這更確立的寶和建設規劃的目標。

產品面部分,寶和建設從小宅出發、以達到客製化服務危目標。例如主推 20 至 27 坪,2 房的天母案,張應偉將規劃重心放在提供家庭聚會的餐廳,改變生活服務尺度,並將陽台深度擴大至 1.75 米,不僅可以規劃植栽、也能掛單車。此外,1 樓 24 坪、挑高 4 米 2,9 坪大的庭院,室內無小樑設計,帶給住戶更好的生活品質。2 至 6 樓標準層內,27 坪、2 房產品即擁有雙衛浴、前後陽台空間,主臥室預留更衣間,平均單價 95 萬元左右,等於不用 2000 萬、就可以在天母買到 2 房,打破好地段、高房價的迷思。

至於最近最受關注的防疫建材,寶和建設正在研擬電梯中推出豪宅「陶朱隱園」、日本帝國飯店使用的空氣淨化設備,並在單戶使用新風系統,以減低社區感染的可能性。

為了帶來更好的生活品質,寶和建設將推出一年兩次的建築健檢,針對排水孔、瓦斯以及防水防漏定期檢測;甚至未來要朝向專屬的香氛行銷、正與法國香氛廠商合作,在住宅公設全面導入,張應偉認為,要讓民眾在看不見的地方感受建設公司的用心,一步步改善雙北人的居家生活。

https://news.cnyes.com/news/id/4456395

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蘆洲水湳街拆除前外觀。圖/新北市都更處提供

蘆洲水湳街拆除前外觀。圖/新北市都更處提供

為協助民眾重建海砂屋等危險房屋,新北市政府昨天起延續實施防災建築再生自治條例3年,並搭配新實施的防災型建築加速改善要點,除了給予1.5倍法定容積,還可以申請補助1年房屋租金、3年地價稅補貼等,將防災獎勵一次給到位。

 

防災建築再生自治條例 除給予1.5倍法定容積

新北市自2018年3月21日實施「新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例」,針對建築結構有安全疑慮的建物,以簡便申請流程,來重建、整建或維護方式,達到安全生活環境。

市府考量境內還有多處危險建築物,以及民眾重建時間的整合,原本截至今年3月22日的防災建築再生自治條例,從昨天起延續施行3年,並新增「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」來執行。

 

還可申請補助1年房屋租金、3年地價稅補貼等

新北市都市更新處更新事業科長鄧涵瑛表示,先前在執行自治條例時,原本是民眾申請後直接給予防災獎勵,但曾被中央認定無效,經重新研議,才以都市計畫變更方式給予防災獎勵。

 

蘆洲水湳街已拆除現況。圖/新北市都更處提供

蘆洲水湳街已拆除現況。圖/新北市都更處提供

鄧涵瑛表示,想利用此自治條例的民眾,必須先進行老屋健檢,評估房屋是否為海砂屋、震損房屋,或是在房屋健檢三類中,被評估為海砂屋、氯離子過高、耐震度不符合標準等危險建物,確認後市府會協助以都市計畫變更方式,直接給予1.5倍法定容積。

此外,民眾還能透過防災型建築加速改善要點,在重建前後申請補助,包含1年的房屋租金,每個月最高補助4500元、房屋興建期間3年內全額地價稅補貼、重建後再補助2年內50%房屋稅及地價稅等。

https://udn.com/news/story/7323/4437776?from=udn-ch1_breaknews-1-cate3-news

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2020-03-22 00:38經濟日報 記者翁至威/台北報導
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危老條例修正草案將進入立法院審議,雖仍須經朝野攻防,才能確定最後版本,目前各版本大方向上雖都傾向延長時程獎勵,也都認為應納入緩衝機制,換句話說,時程獎勵終有一天會落日,不會永遠都是10%,官員呼籲,愈早遞案申請愈有利。

現行危老條例中,給予前三年申請的「早鳥」優惠為時程獎勵10%,在今年5月9日屆滿前,危老重建案遞案申請,都可無異議取得10%時程獎勵,不過若超過這個時間點,將有兩變數,第一是時程獎勵是否會自屆滿後砍半為5%;第二在於是否納入規模獎勵。

若以政院版修法草案推算,今年5月10日起至2021年5月9日間申請的危老重建案,時程獎勵砍半,僅能拿到5%,不過若基地面積達800平方公尺(約242坪),規模獎勵部分可拿到5%,時程加規模合計可得10%。因此,這段期間內申請的案件,只要整合面積達800平方公尺以上,可望暫時不受修法影響。

依此類推,若拖到2021年5月10日至2022年5月9日間才申請,由於政院版草案的時程獎勵規定逐年遞減1個百分點,因此這段期間申請案時程獎勵僅能拿到4%,面積須達1,000平方公尺(約302.5坪),規模獎勵才能拿到6%,合計才能達到10%。

總而言之,若依政院版草案,拖越久申請,整合面積就要越大,合計上限10%的時程、規模獎勵才能拿好拿滿。

官員表示,除危老重建,基地面積若達到都更最小面積門檻,也可選擇轉軌到都更來做,且危老條例容積獎勵上限為30%,加上時程及規模獎勵的10%最多也只能拿40%;但都更條例容獎上限可達50%,選擇都更也許更加有利。

官員建議,如果基地整合順利,民眾可選擇把握危老條例「快速」的特點,最快在一個月內就可順利獲核定;但若產權複雜、整合困難案件,可考慮透過都更嚴謹的審查程序來降低爭議。

https://money.udn.com/money/story/5648/4433594

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2020-03-22 00:38經濟日報 記者翁至威/台北報導
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危老條例自2017年上路至今已近三年,被譽為有如「都更特快車」,熱度一直居高不下。據各地方政府統計至今年2月底,危老重建案仍高度集中在雙北,其中台北市核定133件、新北市核定118件,雙雙突破百件,熱度最高。

內政部統計至今年2月29日,全台危老重建計畫受理已達662件,全台核定447件,其中雙北核定合計就占了五成六。走出雙北,危老重建成績最好的為台中市,申請已破百件,核定82件。

台北市建管處表示,在積極推廣加速重建下,北市無論是申請量及核准量都冠居全國,目前為協助老屋住戶盡早整合重建意願,台北市也設置了121處危老重建工作站,安排危老重建推動師進駐,提供免費諮詢,呼籲有重建需求的社區盡快把握時間整合。

https://money.udn.com/money/story/5648/4433598

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2020-03-22 00:39經濟日報 記者翁至威/台北報導
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危老條例修正草案已通過行政院會,下一步將送立法院審查,將有條件延長時程容積獎勵並新增規模獎勵,力拚在本會期修正通過。目前在立法院中,國民黨立委、台灣民眾黨團都各自提出版本,預料時程獎勵延長多久、落日前緩衝機制設計等,將是朝野攻防焦點。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
為鼓勵儘早申請危老重建,危老條例中規定施行後三年內遞案申請者,可得10%時程容積獎勵,這10%時程獎勵將於今年5月9日屆期。

內政部為延續危老重建案申請熱度,因而提出有條件延長時程獎勵、新增規模獎勵的草案。

內政部草案共三大重點。首先,是將即將落日的10%時程獎勵,修正為屆期後降為5%,並逐年遞減1個百分點,等於有五年緩衝期,至2025年5月9日止。

第二,新增規模獎勵,基地面積達200平方公尺門檻,就可得2%容獎,每增100平方公尺再加碼0.5個百分點,鼓勵擴大危老重建面積。

第三,規定時程獎勵、規模獎勵合計不超過10%,以免可得容積獎勵超過現行的時程獎勵,導致危老重建遞案速度又慢下來。

目前立委版本與行政院版本最大差別在於,立委版本修法草案皆未提及規模獎勵,主要都鎖定延長時程獎勵,並在時程獎勵落日前給予更多緩衝期。

國民黨立委羅明才等人主張,目前全國30年以上老屋近400萬戶,且不斷增加中,不論是都更或危老都應加速執行,因此希望危老10%時程獎勵可延長兩年至2022年5月9日,兩年延長屆期後,再給予一年緩衝期,緩衝期間仍給予5%時程獎勵,到2023年5月9日結束。

另一位國民黨立委魯明哲提案與羅明才版本類似,但延長與緩衝期間的年限有別。魯明哲版本認為10%時程獎勵應延長一年至2021年5月9日,屆期後緩衝期兩年,一樣在緩衝期內給予5%,至2023年5月9日落日。

民眾黨黨團版本是延長10%時程獎勵一年,屆期後給予兩年緩衝,緩衝第一年給6%、第二年給5%,整體時程獎勵也是到2023年止。

內政部官員表示,修法草案後續將送立法院審議,會努力趕在今年5月時程獎勵落日前完成修法,使修法能夠順利銜接。

 

延伸閱讀

取得危老優惠 愈早遞案愈有利
危老核定件數 雙北占56%

https://money.udn.com/money/story/5648/4433596

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2020年3月19日 下午10:34

落實居住安全,新北市成立都更辦公室,發出都更三箭,期盼在111年達到核准550件的都更目標。

 

 
圖/TVBS

為了落實居住正義,新北市府一年前,成立都更推動辦公室,加強拆除海砂屋,協助危險老屋重建,積極走入社區。

 
 
圖/TVBS

新北市城鄉局長黃一平:「我們大概共舉辦了413場說明會,總共參加的人數達到16000多人,遍佈22個行政區相關的說明。」

透過加速行政流程,和多元都更管道,新北市目前危老都更,已經核准120件,是全國危老,率先突破百案的縣市。

 
 
圖/TVBS

新北市長侯友宜:「希望在這四年裡面,我們能夠核准550件,讓新北市的都更三箭,在各地遍地開花,改變新北市的居住環境,也建構一個居住安全的好地方。」

新北市長侯友宜頒發感謝狀,給協助推動「都更三箭」,和危老重建的建築師,謝謝市民、住戶和市府團隊三方合作,期待大家全力投入都,讓住在新北更美好!

更多 TVBS 報導

侯友宜走訪永和 視察公辦都更品質
大度路海砂屋住戶整合不易 北市府強拆首例
居民集資買3釘子戶 海砂屋都更終動工
都更利益引殺機? 槍手朝大同角頭開2槍

https://news.tvbs.com.tw/life/1295490

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2020-03-20 01:48:05經濟日報 記者鄭鴻達/台北報導
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行政院院會19日拍板「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案。 本報系資料庫
行政院院會19日拍板「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案。 本報系資料庫
 

行政院院會昨(19)日拍板「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案,修法三大重點為鬆綁鄰地合併面積,以擴大重建基地規模;時程獎勵逐年遞減,現階段時程獎勵10%為三年落日,修法後第四年降為5%,以後每年遞減1%直到歸零;新增規模獎勵,200平方公尺以上即可申請。

 
 

內政部表示,現行危老條例的規定,可能造成畸零地、地籍零碎、小面積設計不易或都市景觀等問題,本次修法鬆綁合併鄰地規定,透過政策引導時程獎勵逐年歸零,考量2020年5月時程獎勵屆期後,申請重建意願可能降低,因此展延時程獎勵期程及逐年調降獎勵額度。

內政部指出,為引導鼓勵大規模重建、擴大申請重建面積,以提高重建效益,修訂草案增訂規模獎勵,並替代時程獎勵。

內政部次長花敬群指出,本次修法三大重點,第一為取消基地合併鄰地限制 ,以解決畸零地、小面積設計不易及都市景觀等問題,要讓危老也能帶動鄰近基地,擴大興建規模,且維持1比1最高1,000平方公尺範圍可以獲得容積獎勵,超過的部分,則符合房屋稅、地價稅減半徵收優惠。

第二為時程獎勵逐年遞減 ,目前是10%且於三年落日,修法通過施行後,第四年內申請重建者,給予基準容積5%獎勵,然後自第五年起逐年減少1%獎勵值,直到歸零。第三是新增規模獎勵,只要在200平方公尺以上者,即可申請規模獎勵, 替代逐年遞減的時程獎勵。

至於新增規模獎勵從原先討論的400平方公尺降為200平方公尺,花敬群說,這是由地方政府,尤其是中南部縣市地方政府提出,中南部多是由透天厝整併,而市場、民間的參與還在學習累積過程,希望政府給予更多機會與誘因。花敬群表示,目前的危老條例規定是前三年的時程獎勵到2020年5月9日,希望立法院儘早完成修法,避免讓5月10日起申請的案子無法享受到時程獎勵及新增規模獎勵的優惠。

https://house.udn.com/house/story/5886/4428945

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  • Mar 20 Fri 2020 06:08

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行政院通過危老條例修正案 鼓勵危老屋重建
行政院院會今(19)日通過「都市危險及老舊建築物加速
重建條例」第 3 條、第 6 條、第 8 條修正草案,主要將今年
5 月到期 10%時程獎勵,修正為屆期後降為 5%,並逐年遞減
落日,另新增規模容積獎勵項目,亦取消合併鄰地重建面積
限制等,以鼓勵擴大危老重建規模。修正草案後續將送立法
院審議,未來內政部將加強與立法院朝野各黨團溝通協調,
早日完成修法程序,以達到提升建築安全及國民生活品質目
標。
延長時程獎勵 鼓勵民眾申請重建
內政部表示,目前全國申請及核准危老重建案量倍數增
加,由 107 年申請 136 件、核准 72 件,增加至 108 年申請
433 件、核准 313 件,另分析核准重建計畫案,約有 4 成案
件僅申請時程及危險建築等容積獎勵項目。
考量現行危老條例規定,施行 3 年內,申請重建計畫得
給予 10%容積獎勵,將於今年 5 月屆期,若取消時程容積獎
勵,恐大幅影響民眾申請意願,故修正草案調整為施行後第
4 年起,給予基準容積 5%獎勵,並逐年減少 1%,第 9 年始歸
零,鼓勵民眾儘速申請重建。
鬆綁鄰地合併面積 擴大重建基地規模
依危老條例規定,鄰地超過危老建築物基地面積部分不
得合併重建,使得重建效益受限,間接造成畸零地、地籍零
碎、小面積設計不易及都市景觀不佳等問題,為利都市土地
整體規劃利用,刪除合併鄰地重建面積限制,且考量公平

2

性,新增合併鄰地超過一定面積範圍部分,不適用容積獎勵
及稅捐減免規定。
新增規模獎勵 併計時程獎勵上限 10%
為引導擴大重建面積規模,同時新增規模容積獎勵項
目,規定危老建築物基地加計合併鄰地面積達 200 平方公尺
者,給予基準容積 2%獎勵,每增加 100 平方公尺,另給予基
準容積 0.5%獎勵。並明定時程與規模容積獎勵,2 者合計不
得超過基準容積 10%之額度上限,讓修法後申請重建計畫作
業順利銜接。
具有修法急迫性 列為行政院優先法案
內政部指出,修正草案涉及民眾申請重建計畫時程銜
接,具優先立法重要性及必要性,未來將加強與立法院溝通
協調,請朝野立委共同支持,早日完成法定程序。

https://drive.google.com/file/d/13dJnxXthIxgpUZZf_GEdHKUdUjIx6jDR/view

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工商 
蘇秀慧

危老都更利多,行政院會今日通過《危老重建條例》修正草案,時程容積獎勵在5月9日到期後,再延長五年,但第一年減半為5%,之後逐年遞減1個百分點,最後歸零。並新增規模容積獎勵,200平方公尺以上的危老重建給予2%的「規模獎勵」,每增加100平方公尺,多增加0.5個百分點,但併計「時程獎勵」不得超過10%。
由於危老重建限時三年的時程容積獎勵10%將在5月9日到期,因此,行政院已將《危老重建條例》修正案列為立法院本會期優先法案,行政院二周前已先行和執政黨籍立委溝通,今日行政院會通過後,將送請立法院早日完成三讀。

新增規模容積獎勵門檻大幅降低。內政部原草案規定,400平方公尺以上的危老重建給予2%的「規模獎勵」,每增加100平方公尺,多增加0.5個百分點,但併計「時程獎勵」不得超過10%,行政院審查後,採納地方政府建議將規模獎勵門檻大幅降低為200平方公尺內政部統計,目前申請危老重建案的面積,近五成二是在400平方公尺以下,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形。換句話說,規模獎勵門檻下調後,逾五成的危老重建申請案可望適用規模獎勵,有助加速危老重建。

去年危老重建申請案共433案,為2018年的三倍以上,都更核定案共102案,首次突破百案門檻,全年危老重建與都市更新合計535案,較原定目標420案,超出115案。蔡英文總統未來四年的住宅政策要拚「都更危老再突破」,行政院各部會總動員新冠肺炎疫情防疫之際,行政院也快馬加鞭審查完成《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正案,力拚早日完成修法,讓「都更危老重建大爆發」。

由於危老限時三年的時程容積獎勵、「時程獎勵」10%將在5月9日到期,因此,行政院已將《危老重建條例》修正案列為立法院本會期優先法案,避免重蹈《國土計畫法》修正案送出行政院大門後卻遭「自家立委吐嘈」覆轍,行政院二周前已先行和執政黨籍立委溝通,今日將送行政院會通過。

行政院審查通過的條文還包含危老限時三年的時程獎勵10%在5月9日到期後,再延長五年,但第一年減半為5%,之後逐年遞減1個百分點,最後歸零。時程獎勵與規模獎勵兩者合計不得超過10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

此外,也鬆綁鄰地合併面積,鼓勵擴大重建。依現行規定,鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,使得重建效益受限,或間接造成畸零地或地籍零碎,修正案刪除合併鄰地面積的限制,以利都市土地整體規劃利用。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200319002595-260410?chdtv

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示意圖。圖/本報資料照片

根據內政部統計2019年危老申請案較2018年成長逾3倍,且在老屋基地面積有限的前提下,「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。安信建經近年來不止接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求,也在去年受理4件危老自建個案,包含重建計劃已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」,以及計劃申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。

安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客制化模式,針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案,以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識,易導致案件胎死腹中。

安信建經建議「延平北路案」成立法人主體、建立股東會來執行重建,即可簡化重建及融資信託流程,並利用決議機制解決意見分歧問題,提升成案機率。此案基地約150坪,為數棟屋齡平均超過50年以上之建物,總銷量體逾千坪,為地主量身打造地上12層、地下2層之全新住宅大樓,目前已掛件危老重建計畫,預計今年請照動工,達成地主多年來的重建心願。

而重建計畫中,佔地約620坪住商混合的「鶯歌案」為地主旭碁開發的家族祖產,在危老條例剛開始推行時,地主詢問多家銀行爭取融資,仍無法獲得滿意的條件,為爭取最優惠的融資利率,立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行,並同步進行危老重建的申請。

 

 

安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行,歷經一年多良好互動,此案成功取得上海銀行融資撥付,危老重建計劃也順利核准,計劃打造地上7~8層、地下1~2層的電梯華廈,預計2021年完工。


延伸閱讀

新北獻策 危老建築享20%容積優惠

加速危老重建 容積獎勵再延五年

50年老屋跌最慘!才3年 9字頭剩…

https://ctee.com.tw/news/real-estate/225709.html

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工商 
蘇秀慧

拚防疫,也要拚都更。行政院會明(19)日將通過《危老重建條例》修正草案,在地方政府建議下,新增的規模容積獎勵門檻大幅降低。內政部原草案規定,400平方公尺以上的危老重建給予2%的「規模獎勵」,每增加100平方公尺,多增加0.5個百分點,但併計「時程獎勵」不得超過10%,行政院審查後將規模獎勵門檻降低為200平方公尺。
內政部統計,目前申請危老重建案的面積,近五成二是在400平方公尺以下,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形。換句話說,規模獎勵門檻下調後,逾五成的危老重建申請案可望適用規模獎勵,有助加速危老重建。

去年危老重建申請案共433案,為2018年的三倍以上,都更核定案共102案,首次突破百案門檻,全年危老重建與都市更新合計535案,較原定目標420案,超出115案。蔡英文總統未來四年的住宅政策要拚「都更危老再突破」,行政院各部會總動員新冠肺炎疫情防疫之際,行政院也快馬加鞭審查完成《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正案,力拚早日完成修法,讓「都更危老重建大爆發」。 由於危老限時三年的時程容積獎勵、「時程獎勵」10%將在5月9日到期,因此,行政院已將《危老重建條例》修正案列為立法院本會期優先法案,避免重蹈《國土計畫法》修正案送出行政院大門後卻遭「自家立委吐嘈」覆轍,行政院二周前已先行和執政黨籍立委溝通,明日將送行政院會通過。

行政院審查通過的條文還包含危老限時三年的時程獎勵10%在5月到期後,再延長五年,但第一年減半為5%,之後逐年遞減1個百分點,最後歸零。時程獎勵與規模獎勵兩者合計不得超過10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。 此外,也鬆綁鄰地合併面積,鼓勵擴大重建。依現行規定,鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,使得重建效益受限,或間接造成畸零地或地籍零碎,修正案刪除合併鄰地面積的限制,以利都市土地整體規劃利用。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200318004870-260410?chdtv

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2020年03月17日

【楊明峰╱台北報導】北市寧波西街老屋過去10多年有多組建商想以都更整合,均失敗告終,輔導團隊僅用4個多月就用危老方式談成,最大差異是讓地主當老闆,採自地自建重建家園,團隊則是像顧問角色,協助規劃設計、營造、協助融資,專家說:「危老要成功,得讓利潤最大化、單純化,地主才願點頭。」
過去的都更案常以失敗收場,主要的分歧在於地主與建商間的利益喬不攏,身為北市危老重建推動師的張朝光,初見寧波西街老屋老舊,便主動拜訪地主告知有危老更新。由於多組建商過去找上門,最後不了了之,地主早對重建更新不抱希望,張朝光說,吃了不少閉門羹,但因危老更新,讓法規鬆綁、條件放寬且自地自建較有利潤,地主經說明後,態度轉趨開放。

經張朝光團隊協助,採危老模式成功整合眾地主。林琨凱攝

自地自建較有利潤

張朝光一一向地主聲明自己不是建商,並非分潤,而是輔導蓋屋,並詳列報價單細項,公開透明讓地主多方比價。地主雖有參與意願,但每戶都有需求,有的認為基地臨大路要多分一些,也有的態度強硬、打死不談,但張朝光仔細聆聽需求,也幾乎每天與地主徐東洲討論對策,徐東洲也願意「割肉讓利」,少分一點建坪、甚至掏錢購地,最後皆大歡喜,圓滿完成任務。
張朝光說明,建商過去跟地主談都更,合建比例不只要過半,至少獲利2成5以上,才願出手,像是寧波西街案1坪換7坪,若是建商再分潤,地主只剩1坪換4坪,地主利潤被建商壓縮,大多沒有意願都更。像是該基地不大,大型建商考量無利可圖,不會介入,除非將基地整合到一定規模,才有投資價值,「談成這宗危老案,過程就像下棋破關一樣,嘗試繞了不同方向,最後總會找到一條路,能為住戶更新家園,很有成就感」。

危老合約勿衝動簽

國家住都中心綜合規劃組副組長林銘峰表示,地主若要危老更新,建議找可信任的建商,但建商多需分回建坪,壓縮地主利潤;若走自建模式,建議找經驗豐富的老品牌建經公司,或是建築師協助,才能因地制宜,為自己打造合適新家。
林銘峰說,地主若對危老有問題,可諮詢危老工作站、危老重建推動師等,如北市網站就列有危老推動師名單,多是由建築師等相關專業人士組成,也可多聽相關公聽會、說明會,「參與都更或危老,不要太衝動簽合約,有些是萬年條款,簽下就被綁死擺脫不掉,若有不懂之處,建議請教專業地政士或建築師」。

都更案常失敗收場,原因是建商居民整合喬不攏。林琨凱攝

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20200317/38595652/news/

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撰文者:傅恪恩 2020.03.11

原來老房子這麼值錢!我家也可以重建嗎?快速看懂「危老條例」4重點

根據台北市建築管理工程處的統計,危老重建計畫近幾個月的申請量明顯攀升,原因無他,大家都急著卡位,即將在2個月後就要到期,《都市危險及老舊建築物加速重建條例(以下簡稱「危老條例」)》裡10%法定容積的「時程獎勵」。

雖然目前內政部通過的「危老條例」修正草案,提到會將快到期的時程獎勵,修正為屆期後降為5%並逐年遞減,且另新增規模獎勵,以降低衝擊。但正所謂吃到嘴裡的才是真的,會算的,通常都還是會拚一把,衝著容積獎勵最高上限值40%的目標,努力趕在5月9日以前提出重建計畫申請。

危老重建哪裡好?
30天內就能完成審核

說了那麼多,我知道提到「危老樓重建」大家腦袋可能有點畫面,但卻搞不懂「危老條例」到底在幹嘛?和都更有什麼不一樣?優惠又真的有那麼好嗎?這樣說吧!在台灣,老房子的問題日益嚴重,這影響的不僅僅是市容,更多的是安全上的疑慮。政府想解決這個問題,但依現行法規,等都更又太慢了,於是就把主意打到了鼓勵上面,有沒有辦法,利用獎勵的誘因,促使民眾改建解決危老樓問題呢?因此,打著簡單、快速、有獎勵的「危老條例」應運而生。

「危老條例」就好比提供快速通關,它不但沒有最小基地面積限制,比起台北市都更從劃定為都更範圍到取得使用執照的平均6.5年,危老送件後只要30日內就會完成審核(情形特殊者得延長1次),而新建築物起造人自核准重建之次日起,180天內就得申請建造執照(得延長1次)。

但相對於「危老條例」申請的簡單快速,它也很坦白的告訴你:不處理複雜的問題。所以想要參加危老,就得全體土地及合法建築物所有權人同意,90%不行、99%也不行,就是要100%所有權人同意後,才能提出申請。所以,如果你沒辦法解決釘子戶,那麼你還是得走都更,走多數決。另外,像怎麼分配利益才公平這種複雜的問題,「危老條例」也是不管的。案件符合資格,它確認容積獎勵值,但怎麼分潤?有住戶覺得分得少不公平?不好意思,政府不管這部分。

百坪房子多蓋40坪
還享稅賦優惠

106年5月10日發布的「危老條例」為什麼能讓那麼多人趨之若鶩?第1,獎勵法定容積上限30%,而初期為促使大家參與,更祭出在條例施行起3年內申請,得再給予各該建築基地基準容積10%獎勵的「時程獎勵」;第2,放寬高度限制及住宅區建蔽率,讓最高40%容積獎勵看得到也有機會吃的到;第3,提供地價稅及房屋稅的相關減免,且符合條件,最長甚至可以到重建後第12年。


原本只能蓋100坪的房子,現在有機會蓋140坪還有稅賦優惠,也難怪那麼多人都心動。我知道你想問,既然危老這麼好,那我家可以申請嗎?這得先檢查3個必要條件:

1.都市計畫範圍內

如果你家的老房子在台北市,基本上就沒什麼問題,但如果是其他縣市,就得確認是否在都市計畫範圍內。

2.非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值

雖然說老房子拆掉蓋新房子是一件好事,但這肯定不包括需要保存的歷史文化建物,所以如果你家已經被指定,那麼危老也是不用想的。要如何確認呢?這部分需要去函向主管機關(文化局)詢問,對方會再回函告知。

3.合法建築物

正如同條文命名都市危險及老舊「建築物」加速重建條例,為什麼說老房子很值錢,因為要走危老的必要條件就是那塊地上得要有建築物。所以首先,空地單獨是沒辦法使用「危老條例」的,那麼問題來了,什麼叫「合法」建築物呢?

由於民國60年12月23日《建築法》修正發布後興建之建築物,均須依照第28條:建築物建造完成後之使用或變更使用,應請領使用執照。因此,有無使用執照即為目前合法建築物的判斷準則。

但都說了是老房子了,如果建築物是在法規之前就已經建築完成的話呢?以台北市為例,就可以依據《臺北市建築管理自治條例》32條、33條、35條,幾種舊有合法建築物的方式分別處理。其實這部分,台北市建管處也很貼心,依照幾種情形,已經在申請表格上,區分好了簡化認定條件的類別,只要選擇自己的情況填寫申請相關表單即可。

臺北市符合「合法建築物」之簡化認定條件

圖片來源:台北市建管處

結論》

符合了前面3個條件,最後就是看你家是否有以下其中之一「危險」或「老舊」情況:

1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除者。例如:海砂屋、震損屋。
2.經結構安全性能評估結果未達乙級者(危險係數(R)>45)。
3.屋齡30年以上,耐震初評乙級者(45≧R>30),無電梯。
4.屋齡30年以上,耐震初評乙級者(45≧R>30),有電梯但經詳評判定改善不具效益。

最後還是得呼籲,危老重建除了增值,背後的真正目的還是為了你我居住的安全,政府提出這麼多的優惠,但如果人們還是只會短視近利,光用獲利角度去衡量危老問題,其實一切都是枉然。

 

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL003001509

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2020-03-10 00:51經濟日報 記者黃文奇/台北報導
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六福客棧即將改建為「商用大樓」,唯將以哪一種型態問世,六福集團仍在規劃中,內部表示,商辦、住宅、飯店甚至商場都有可能。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,若改建成商辦,以當前台北市「商辦荒」的情況來看,每坪價格確具想像空間。

六福客棧位於北市松江、南京精華地段,土地分區是「商三、住二」,雖說大方向是「商業使用的大樓」,但不論是飯店、商辦、商場或住宅均為法規容許。

建構時程上,六福表示,按市政府的規範,最快今年5月初送件申請建照,審核時間約三到六個月,取得建照後,半年以內必須動工,因此最慢明年上半年就會開始拆除。

從需求面看,黃舒衛指出,台商回流導致商用不動產的「辦公室荒」,加上近年台北的商用不動產多開發成飯店、住宅,導致商辦稀缺而租金不斷上漲。

至於供給面,由於商辦業主惜售,黃舒衛說,更讓價值不斷飆高,以國泰建國民生大樓為例,商辦每坪單價喊到130萬元。

黃舒衛說,台北市的辦公室比豪宅還好賣。這是商用不動產市場結構調整後的特殊趨勢。以六福客棧所在的南京松江商圈而言,是早期就成熟的金融商圈,更是一地難求。

https://money.udn.com/money/story/5621/4401927?from=ednappsharing

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高雄市第一個都市更新建案「京城逸文苑」,已完工開賣。 (京城建設提供)

高雄市第一個都市更新建案「京城逸文苑」,已完工開賣。 (京城建設提供)

2020-03-08 05:30:00

〔記者葛祐豪/高雄報導〕高雄超過三十年的老舊房屋達五十一萬多戶,高雄市都市更新學會培育二四四位危老推動師,設立「高雄市都更危老推動站」,將提供民眾就近諮詢服務。

高雄市第一個都市更新建案「京城逸文苑」,歷經十一年的協商、籌備、興建,才於去年開賣。對於此屋齡四十二年的老舊建物都更案,建商也坦言,以目前興建大樓的進度,十一年都可以蓋三棟全新大樓了,凸顯都更在高雄推動不易,建商意願也不高。

據統計,高雄市共有五十一萬多戶屋齡三十年以上的房子,但近年來市府核定的都更案僅三、四例,高雄市都市更新學會為加速危老都更的過程,已培育二四四位危老推動師,今年更與高雄大學合作,推出都更危老推動師學分班,培育更多專業人員。

https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1357212

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政府推動都更危老門檻放寬,引發業界討論。(圖/營建署提供) 政府推動都更危老門檻放寬,引發業界討論。(圖/營建署提供)

為了加強推動都更危老,2020 年行政院已審查完成《危老重建條例》修正案,將調降規模獎勵門檻從 400 至 300 或 200 平方公尺,希望都更危老重建大爆發。不過專家分析,調降面積門檻、小部分整合在加速部分有限,大面積才是未來重點;再者,也有業者指出,政府是否能強力介入整合,對於市容都更才能有真正助益,目前只能算是「有紅蘿蔔、卻少了棒子」。

內政部統計,目前申請危老重建案的面積,近 5 成 2 是在 400 平方公尺以下,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形。換句話說,規模獎勵門檻下調後,逾 5 成的危老重建申請案可望適用規模獎勵,有助加速危老重建。 再者,行政院審查通過的條文還包含危老限時 3 年的時程獎勵 10%、在 2020 年 5 月到期後、再延長 5 年,但第一年減半為 5%,之後逐年遞減 1 個百分點,最後歸零。時程獎勵與規模獎勵兩者合計不得超過 10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,危老最被詬病的小基地造成都市零碎問題,看得出在修法之中備受到重視;不過她認為,整體開發在效益與未來使用上還是優於零碎開發。

遠雄企業團發言人楊舜欽認為,台灣的房屋「患不均而非不夠」,鼓勵危老和都更,是有效抑制都會區房價的手段;但現階段多以建商買斷或是規模整合為推動的主力,真正的精華地段的老屋,缺乏政府強制手段的介入,就會有一樓住戶獅子大開口,造成全棟更新困難。他進一步分析,現行的問題不在於鼓勵和條件的放寬,反而是在政府魄力的主導,有了紅蘿蔔少了棒子,只會便宜了既得利益,又無法就市容對症下藥。

https://news.cnyes.com/news/id/4447570

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報導:MyGoNews方暮晨
時間:2020-03-01

合法老舊建物核准通過重建計畫,享有房屋稅、地價稅減免
合法老舊建物核准通過重建計畫,享有房屋稅、地價稅減免
新聞摘要
  • 合法老舊建物核准通過重建計畫,享有房屋稅、地價稅減免
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示,因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建,如民眾居住之合法老舊建物提出重建計畫經主管機關核准通過,即享有房屋稅、地價稅減免。
 
稅捐機關進一步說明,依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定,房屋重建期間免徵地價稅,在房屋重建完成後,享有房屋稅、地價稅減半徵收2年。如果房屋所有權人是自然人,持有該重建後房屋於前述減半徵收2年期間未移轉,房屋稅減半徵收的優惠減免還可以延長至喪失所有權為止,最長可以延長10年。
 
稅捐機關特別提醒民眾,如欲申請老屋重建減免,請房屋起造人於重建房屋工程開工後,向核准重建計畫之主管機關申請認定於重建期間土地無法使用之證明文件,並請主管機關轉送稅務機關辦理地價稅免稅。當房屋興建完成後,房屋所有權人可檢附重建後全體土地及建築物所有權人名冊等相關文件向稅務機關申請地價稅及房屋稅減半徵收。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/131792/

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工商時報 
蘇秀慧
危老重建條例修正重點

危老重建條例修正重點

拚防疫,也要拚都更。行政院已審查完成《危老重建條例》修正案,在地方政府建議下,新增的規模容積獎勵門檻將降低。內政部原草案規定,400平方公尺以上的危老重建給予2%的「規模獎勵」,每增加100平方公尺,多增加0.5個百分點,但併計「時程獎勵」不得超過10%,內政部次長花敬群表示,規模獎勵門檻將降低為300或200平方公尺。
內政部統計,目前申請危老重建案的面積,近五成二是在400平方公尺以下,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形。換句話說,規模獎勵門檻下調後,逾五成的危老重建申請案可望適用規模獎勵,有助加速危老重建。花敬群指出,內政部正進行最後的政策檢視,將接受地方政府建議,「微調」規模獎勵門檻後就可底定。

去年危老重建申請案共433案,為2018年的三倍以上,都更核定案共102案,首次突破百案門檻,全年危老重建與都市更新合計535案,較原定目標420案,超出115案。蔡英文總統未來四年的住宅政策要拚「都更危老再突破」,行政院各部會總動員新冠肺炎防疫之際,行政院也快馬加鞭審查完成《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正案,力拚早日完成修法,讓「都更危老重建大爆發」。

https://reurl.cc/D1NRWe

 

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