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報導:MyGoNews林湘慈
時間:2019-09-13

北市危老重建案量冠全國,精進危老推動師服務效能
北市危老重建案量冠全國,精進危老推動師服務效能
新聞摘要
  • 北市危老重建案量冠全國,精進危老推動師服務效能
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】北市府積極推動危險及老舊建築物加速重建,統計至8月底止,已受理申請重建計畫118件,其中已核准68件,不僅申請量及核准量高居全國之冠,而且已突破內政部訂定2019年度「核准60件」的目標。為協助為數眾多的老屋住戶及早整合重建意願,目前全市已設置109處「危老重建工作站」,並安排「危老重建推動師」進駐,為市民提供免費的在地化諮詢服務。
 
建管處處長張明森表示,建管處為配合中央政策,積極推動危險及老舊建築物加速重建,藉由補助結構安全性能評估費用﹅補助重建計畫費用﹅折減容積獎勵保證金等配套措施鼓勵老屋重建,同時訂定「重建計畫案例範本」,俾利民眾能簡單、快速提出申請。此外,修法放寬建築物高度及住宅區建蔽率,並鬆綁危老基地重建,得免受畸零地限制,藉以實現容積獎勵政策並務實推動危老屋重建。
 
據建管處統計,就目前已核准的68件重建計畫案,其中有32件獲得容積獎勵值上限40%(即獎勵法定容積30%,外加時程獎勵10%)。不過,時程獎勵10%將在2020年5月9日截止封關,內政部並已多次重申不會寬延,特別呼籲有重建需求的社區,務必把握時間進行意願整合。
 
張明森進一步說明,目前本市屋齡30年以上領有使用執照的建築物計有9萬6269棟,佔全市83.7%。為因應為數眾多的老屋有潛在的重建需求,自2018年5月訂定「台北市危老重建推動師培訓及獎勵執行計畫」,招募有志於推動老屋重建的專業人士,經講習培訓後建立「危老重建推動師」制度,俾為社區民眾提供免費的法令諮詢服務,目前危老重建推動師授證人數已達9695人。
 
由於危老重建工作,除了社區居民意見的溝通與整合外,常涉及耐震評估﹅建築設計﹅營造施工﹅房屋銷售﹅產權登記﹅融資貸款…等相關事宜,礙難責由一名危老推動師勝任全部專業工作。因此,自9月10日起,危老重建推動師向建管處申報輔導案件,必須提出參加「危老重建工作站」之證明,或檢附具備規劃、建築、工程、地政、金融﹅信託…等相關協力廠商或人員之證明文件,藉此提升推動師「全程輔導重建」之服務品質。此外,為充實推動師的本職學能,推動師的聘期2年,任期內除了須獲得服務積分至少30分外,必須再參加回訓課程講習,並經測驗合格,始得換證。
 
此外,為方便危老推動師向民眾解說危老重建的相關規定,建管處特別編印《台北市危老重建問答集》,即日起可就近逕洽危老重建工作站索取,本市109處危老重建工作站名冊,可於台北市建築管理工程處網站首頁>宣導專區>危老重建專區內查詢。另《問答集》的電子檔,也可在該處網站宣導專區內下載,歡迎市民朋友多加利用。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/130080/

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2019-09-14 05:30

北市東區危老案,一幢是營業中的東區足體養身會館、另一幢則是閒置狀態,兩幢透天店面合計土地約七十七.一三坪、不到百坪。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕根據統計,至今年上半年止,全國審議通過的危老案有一六○個,其中六十四個基地面積不到百坪、占比約四成;甚至還出現陽明山溫泉豪墅、價值十餘億元透天店面也搶搭危老時程獎勵列車。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,根據台北市工務局最新危老重建計畫資料,目前北市核准的六十八案中,平均基地面積約二五六坪;但若對照北市都市更新自治條例最小都更基地面積為五百平方公尺(約一五一.二五坪)規定,將有二十九案無法適用都更條例、占比約四成二。

再細分基地面積不足一百坪的北市危老核准案有十三案,占比近兩成;其中基地面積最小的是遼寧街四十五巷二十七號、僅約二十七坪。

黃舒衛認為,危老條例對於改善居住環境、市容景觀、社會安全有一定助益,但如何讓私人財產增值的成果可合理與社區、市民分享,創造誘因又能回饋都市發展,恐怕也應重新思考。

他指出,危老重建可免去許多整合難題,因此產權單純的屋主是說了就算,很快就可拍板定案;以馥敦飯店南京館、六福客棧案例來看,過去都走過都更程序,最後都整合破局,如今改走危老重建,終於開花結果。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老條例上路後,的確吸引不少小面積且產權單純的老宅提出申請,相對難度較高的都更來說,危老提供一條更快的改建之路;但也有些缺憾,包括小面積開發只能設計機械車位,對於都市改造與都市景觀改善等,的確不如都更案。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1317770

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2019-09-10 22:35聯合報 記者江婉儀/新北報導
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新北市新莊區光明段的危老公寓,昨天動土興建,預計在110年完工。 記者胡瑞玲/攝...
新北市新莊區光明段的危老公寓,昨天動土興建,預計在110年完工。 記者胡瑞玲/攝影
 

新北市新莊區光明段危老重建案昨天舉辦重建動土典禮,新北市城鄉局表示,經過整合住戶意見、協調搬遷後,成功拆掉原本4層樓的40年老舊公寓,本案僅花43天就快速通過都更申請流程且核准,未來將打造一幢14層樓可容納56戶的大樓。

 

這棟建築物經過「初步建築物結構安全性能」檢測後,危險度評估分數69分,已超過安全評估基準分數30分,屬於未達安全等級的老舊房屋,整合住戶意見協調搬遷後,城鄉局在6月24日開始拆除危樓準備重建。

都更處表示,原建築物為屋齡40年、總計16戶的4層樓老舊公寓,危老條例上路後,該棟老舊公寓也申請重建,未來將打造一幢14層樓可容納56戶的大樓,重建後也會退縮2公尺留設人行道,及增設地下3層停車空間。

新北市副市長陳純敬表示,地主也向市府表示,等這棟大樓完工後,在這附近的房子也要申請都更,除了增加安全性,也提高生活品質;建商表示,預計110年底完工,約在111年左右交屋。

陳純敬表示,目前新北市危老重建申請案已有99件,核准案達到72案,為全台推動都更效率最高的城市,希望在今年底能達成核准案100件,加速新北都更速度。

https://udn.com/news/story/7323/4040571

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2019-09-11 16:06經濟日報 李憶伶
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危老條例的容積獎勵10%,將在2020年的5月底到期,近期許多民眾詢問度大增,但卻有民眾也擔心,要去那裡找建商進行重建,會不會建一半變成爛樓尾,興建品質要怎樣監督,還有銀行貸款要怎麼談?讓許多民眾感嘆危老都更獎勵看得到用不到。

而為了解決廣大民眾的困擾,台灣創新都更集團應運而生,台灣創新都更集團董事長林煌欽表示,近期實績分別受託在桃園、高雄及花蓮等地協助屋主辦理重建,此外、花蓮也受到旅館業者委任興建文創商旅,預計2021年要完成並營運,台灣新創都更集團一站式的完整服務,提供從建築的危老評估、資格送件申請、貸款申請、房屋重建規畫設計、營造團隊,完工後還提供續建履歷。

花蓮文創商旅業者與台灣都更花東加盟公司委請法院民間公證人簽約公證。 台灣創新都更...
花蓮文創商旅業者與台灣都更花東加盟公司委請法院民間公證人簽約公證。 台灣創新都更集團/提供。
 

 

台灣創新都更集團總經理邵盈靜表示,家是許多人一輩子的寄託,許多老舊房屋超過30年、40年,可能有漏水、龜裂、壁癌.下陷傾斜的問題,加上台灣處於地震帶上,許多老舊房屋在過去興建時並沒有考慮到耐震設計,禁不起一而再再而三的「震一下」,居住其中十分容易發生危險。

集團營建中心執行長黃明烱表示,除了提供一條龍的專業服務之外,每案更提供續建保證機制與續建保證基金的服務,並且每個危老重建案都提供ACER建築履歷,讓每個危老重建案都能令人安全安心更有保障。

目前以透天產權獨立的危老建築最易成功,而重建完全後,產權依舊100%屬於原屋主,加上銀行提供高額貸款及政府容積獎勵的10%,吸引不少人詢問。目前也有不少成功案例在興建中。

目前台灣創新都更集團加盟店全台都有加盟服務據點超過60家,民眾可以就近詢問,或是電洽集團免費專線; 0800-066-800

https://money.udn.com/money/story/5635/4042061

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危老條例獎勵期將屆 搶搭都更列車要注意的風險又有哪些?

文/Dolin66
都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)的容積獎勵10%,將在明年的5月底到期,因此近期開始出現搶搭末班車的現象,最近在住家附近的仲介,也在門口擺上買老屋未來可以參加危老都更的廣告,究竟什麼是危老建物?危老建物都更程序跟一般正常房屋最大差別在哪?以及真的可以買危老建物來搶賺都更財嗎?以下將針對這些問題一一解答。
目前政府對於危老建物的定義為,屋齡超過30年、無電梯,且為都市計畫區域內的房子,並且不能被列為歷史建築,所以只要有電梯,就算屋齡超過30年,一樣不能走危老改建這條都更的高速公路。為什麼政府要特別針對危老建物立法,並且簡化都更的程序?因為全台灣屋齡都超過30年以上的房子已經超過400萬戶,約佔台灣總房屋數的47%,預估10年後屋齡30年以上的房屋,將超過600萬戶;這些數量龐大的老屋當初興建時,耐震規範並沒有像現在這樣嚴謹,如果再遇到像921這種等級的地震,很可能又會造成非常嚴重的傷亡。
危老條例獎勵期將屆 搶搭都更列車要注意的風險又有哪些?(好房資料中心)
台北市列管海砂屋現狀。照片台北市都更處提供
相較於人口老化後會自然死亡,這些老屋並不會憑空消失,除了會讓使用者有安全上的疑慮外,老化的房子如果最終成為無人居住的廢墟,更會浪費台灣珍貴的土地資源,並且替社會增加垃圾、治安等管理上的風險,所以政府才會想要針對這些老屋,另闢一條都更的捷徑,讓建商更有意願來參與都市更新的行列。
危老建物都更程序與一般都更最大的差異,在於取消最小面積的規定,過去都更要求最少基地面積要達到1000平方公尺,但都會區很少有所有權單一或簡單的那麼大片土地,以至於過去都更執行者,光是要取得原住戶的同意,就必須花上非常久的時間,再加上文林苑這種建商及多數原住戶明明按照程序走,卻被少數釘子戶卡死的案例,都對建商參與都更產生負面的影響,危老條例取消最小面積限制,可以讓很多老舊獨棟房屋,或是10戶以下的舊公寓這種產權相對單純的案件,儘管老屋改建要求住戶必須100%同意,但因為戶數較少就可直接成案辦理都更,再加上政府審查期間大幅縮短,而這也是短短2年間,雙北就已經各通過50件危老建案申請的最主要原因。
所以這時候該買老屋來搶賺危老都更財嗎?首先,雖然危老都更加快了全台都更的腳步,但到今年7月為止,全台核准案件也才接近200件,申請案件剛超過300件,對比全臺410萬的空屋數量,已經成案的老房屋,恐怕還不到總老屋數量的1%,換句話說,除非買家能非常確定,自己買的老屋已經有都更團隊鎖定要進場,不然亂槍打鳥命中的機率真的很低;再者,不要忘記符合危老建物標準的房屋,基本上都有耐震強度不足的隱憂,如果入手後等不到危老都更,這種房子要轉來自住,就必須承擔一定的安全風險。所以除非是自己有把握能夠找到都更團隊參與危老改建,不然很可能老屋買了,但卻一直等不到都更的機會,如果明年5月危老容積獎勵退場,搭這波順風起漲的老屋價格,很有可能又要被打回原型。
此外,如果是符合危老條件舊屋的原住戶,如果真的遇到有團隊想要談都更,與其老把焦點擺在舊的一坪能換新的幾坪?然後想要盡力從建商那裡談到更好的條件,不如退一步想,好不容易有都更案找上門,如果最終還是破局,現在屋齡就已經超過30年以上的房子,未來還能保有多少使用上的價值?自己跟家人繼續住在裡面,如果遇到大地震時又該如何應處?讓自己跟家人住的安心,應該遠比未來的房子能增值多少重要的多!
 

https://news.housefun.com.tw/Dolin66/article/147703236810

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2019-09-07 23:45聯合報 記者江婉儀/新北報導
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都更處指出,板橋區文化段屋齡30至40年磚造房屋共29棟重建後,將打造為1棟地下...
都更處指出,板橋區文化段屋齡30至40年磚造房屋共29棟重建後,將打造為1棟地下4層、地上25層樓的住宅大樓。圖/新北市都更處提供
 

新北市推動危老都更,目標年底前至少要核定100案。新北市都更處主秘李擇仁說,危老都更最麻煩的地方,就是必須整合100%住戶同意,花費比較多的心力。

新北板橋府中段危老重建案日前才動土,拆除屋齡16至53年、1至4樓的老舊公寓,3年後26個住戶可分配新居。審核流程相當快,如果依照過去的作法,可能數年都未必有結果。

都更處主秘李擇仁說,目前新北危老共3案動工,今年底前計畫核准完成100件,希望能夠加速推動危老都更速度。危老都更需整合100%住戶同意,要花費比較多的心力,昨天動土的計畫案雖然面積大,但起步早,可能會最早完成。

先前市長官邸也研議採用危老都更或一般都更,李擇仁認為市長官邸附近公私地都有,一旦整合完成,基地會相當大,比較適合傳統都更,而非危老重建,目前財政局還在研議處置方式。

市長侯友宜則表示,新北市有70萬棟老舊房屋,市府為推動危老都更,已辦200多場說明會,訂下核定100案的標準,推動半年多已快達標,而且簡化流程,加速推動。

https://udn.com/news/story/7323/4035109?from=udn-ch1_breaknews-1-cate3-news

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2019-09-08 23:21經濟日報 記者翁至威/台北報導
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本報資料照片
本報資料照片
 
危老條例時程容積獎勵將於明年落日,內政部營建署官員表示,危老條例確實有容積獎勵明確、審核速度較快等優點,不過都更條例修法後,也將容積獎勵明確化,同時簡化流程、加速審議,同時也有為期五年的10%時程獎勵,選擇都更不一定會比危老來得差。
經濟日報提供
經濟日報提供
 

危老條例之所以被稱為老屋都更的「特快車」,主要是由於危老案件沒有面積限制,只要住戶百分之百同意,就可循危老條例,最高可獲40%容積獎勵,且免委員會審議,一個月內就可審核通過。

不過隨著危老條例10%時程獎勵將於明年落日,加上危老施行期間僅到2027年5月31日止,未來所有危老案件轉軌至都更條例來做,可說是勢在必行。

官員表示,其實都更條例經過大翻修後,在容積獎勵明確化、稅負優惠、爭議處理等方向,相較過去有顯著改善。

在容積獎勵方面,營建署已修正都更容積獎勵辦法,除了過去原有的獎勵項目獎勵額度明確化外,並新增結構堪慮建築物、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計及協議合建等獎勵項目。

值得注意的是,都更條例與危老條例一樣,也都訂有「時程獎勵」,自今年5月15日起,劃定更新地區在五年內擬定都更計畫報核者,可享10%容積獎勵;五年後至十年內擬定報核者,也可享有5%容積獎勵。

此外,都更條例也擴大賦稅減免,從過去更新後房屋稅減半徵收兩年,到現在減半徵收期間最長可達十年,若是協議合建辦理產權轉移時,還可減徵40%土地增值稅及契稅。

內政部表示,為了使危老重建順利與都更條例接軌,目前正在擬定相關辦法,除了針對有迫切需求的危老建築物,例如海砂屋等,將不受規模限制外,其餘可能會採分級分類方式,給予不同條件規範,同時保有執行彈性。

https://money.udn.com/money/story/5612/4036592

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  • 發布機關:臺北市建築管理工程處使用科
  •  聯絡人:洪德豪副總工程司
  •  聯絡資訊:1999轉8353

    北市府積極推動危險及老舊建築物加速重建,統計至8月底止,已受理申請重建計畫118件,其中已核准68件,不僅申請量及核准量高居全國之冠,而且已突破內政部訂定108年度「核准60件」的目標。為協助為數眾多的老屋住戶及早整合重建意願,目前全市已設置109處「危老重建工作站」,並安排「危老重建推動師」進駐,為市民提供免費的在地化諮詢服務。
       建管處處長張明森表示,建管處為配合中央政策,積極推動危險及老舊建築物加速重建,藉由補助結構安全性能評估費用﹅補助重建計畫費用﹅折減容積獎勵保證金等配套措施鼓勵老屋重建,同時訂定「重建計畫案例範本」,俾利民眾能簡單、快速提出申請。此外,修法放寬建築物高度及住宅區建蔽率,並鬆綁危老基地重建,得免受畸零地限制,藉以實現容積獎勵政策並務實推動危老屋重建。
據建管處統計,就目前已核准的68件重建計畫案,其中有32件獲得容積獎勵值上限40%(即獎勵法定容積30%,外加時程獎勵10%)。不過,時程獎勵10%將在明年5月9日截止封關,內政部並已多次重申不會寬延,特別呼籲有重建需求的社區,務必把握時間進行意願整合。
       張明森進一步說明,目前本市屋齡30年以上領有使用執照的建築物計有9萬6269棟,佔全市83.7%。為因應為數眾多的老屋有潛在的重建需求,自107年5月訂定「臺北市危老重建推動師培訓及獎勵執行計畫」,招募有志於推動老屋重建的專業人士,經講習培訓後建立「危老重建推動師」制度,俾為社區民眾提供免費的法令諮詢服務,目前危老重建推動師授證人數已達9695人。
       由於危老重建工作,除了社區居民意見的溝通與整合外,常涉及耐震評估﹅建築設計﹅營造施工﹅房屋銷售﹅產權登記﹅融資貸款…等相關事宜,礙難責由一名危老推動師勝任全部專業工作。因此,自9月10日起,危老重建推動師向建管處申報輔導案件,必須提出參加「危老重建工作站」之證明,或檢附具備規劃、建築、工程、地政、金融﹅信託…等相關協力廠商或人員之證明文件,藉此提升推動師「全程輔導重建」之服務品質。此外,為充實推動師的本職學能,推動師的聘期2年,任期內除了須獲得服務積分至少30分外,必須再參加回訓課程講習,並經測驗合格,始得換證。
        此外,為方便危老推動師向民眾解說危老重建的相關規定,建管處特別編印《臺北市危老重建問答集》,即日起可就近逕洽危老重建工作站索取,本市109處危老重建工作站名冊,可於臺北市建築管理工程處網站首頁>宣導專區>危老重建專區內查詢。另《問答集》的電子檔,也可在該處網站宣導專區內下載,歡迎市民朋友多加利用。

https://www.gov.taipei/News_Content.aspx?n=F0DDAF49B89E9413&s=4FBE2DA19E4DB3C1

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新北市不動產開發公會理事長、永雄建設機構董事長劉炳煌表示,往年每逢遇到大型選舉之前,買氣通常比較觀望,但是今年這一波買氣卻不像往年一樣,反而在建商重視自住需求、理性的換屋客戶撐盤之下,發展比較健康。展望明年房市走勢,「則要看總體經濟,至於總體經濟,則要看兩岸關係。」

另外,談到都更和危老政策,他反而憂心,明年5月如果危老條例沒有適度展延10%時程容積獎勵的話,將來推動都更,恐怕會回到龜速時代。

劉炳煌表示,危老重建基準容積10%的「時程獎勵」將於2020年5月9日截止,點燃危老重建熱潮,其中新北市就已經有94件申請、核准達67件,效率突出。

劉炳煌同時也是海山集團董事長,父親是板橋三大家族的海山集團掌門人劉順天,曾任板橋市第一任市長,大哥劉炳偉曾任台灣省議會議長與立委,三弟劉炳華擔任過立委、總統府秘書、國安會副秘書長,四弟劉炳中行醫,曾任板橋中興醫院院長,家族經營建築業、跨足政治數十年來,政經背景雄厚,已是板橋無人不曉的仕紳望族。

海山集團從民國42年作木材行開始接觸建築業,之後由建材轉型為建商,先後40餘年一度大起大落,從林口、龜山慢慢經營,最終回到板橋推案,旗下建築作品以紮實的建築品質著稱,所以能夠成功整合這起指標都更案,顯見其厚實的企業本質。

身為新北市不動產開發公會理事長的劉炳煌表示,不過,儘管危老比都更超速,但有爭取的是獎勵容積多分配給原地主和建商、回饋的公益卻相對較少。

目前台北市在土地使用分區管制、建管、都更等法令,全部用的是自治條例,反觀新北市則全部依據行政法規,所以形成新北市很多行政效率比台北市快。不過他主張,容積屬於財產權,牽涉人民權利義務,都更的容積獎勵,應回歸到都市計劃法,才公平合理。

劉炳煌表示,然而如果完全站在公平合理角度來審查容積獎勵,則有可能會推不動都更和危老,尤其危老確實在推動效率上,優於都更許多。因此建議政府,應速度予以展延危老的時程容獎。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/140889.html

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老屋改建越快越好! 專家:小心跌到只剩地價

好房網News編輯唐主桂/綜合報導
台灣房屋老舊的問題嚴重,以台北市來說,就有將近一半的交易是來自30年以上的老屋,有人甚至是專買老屋等待都更行情,不過房市專家胡偉良卻認為老舊的公寓因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,因而將逐漸被市場所淘汰。
胡偉良表示,台灣的人口紅利早已消失,在人口低度成長甚至逐步走向負成長的趨勢下,房地產價格上漲已經失掉了長期的需求基礎,目前僅剩下「存量更新」,亦即老屋改建的需求。
房市專家胡偉良認為老舊公寓價格將跌落至只剩土地價值。好房網資料庫照片新北市府執行中和區南山段危老重建案老屋拆除作業。照片新北市城鄉局提供
不過對於房價,他則認為升值的幅度還是很容易跑贏通貨膨脹率,特別是目前全台有82%的建築物都是921地震以前根據舊法規設計、施工的,這些建築物的安全性多少都存有疑慮,因此,光是這些老舊建築物的換新需求就足以支撐這些合規(範)的建築物的房價保持不墜。
而對於老舊公寓,胡偉良則認為因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,因而將逐漸被市場所淘汰,他甚至認為老舊的房屋的售價將跌落到只剩下土地價值,4、5層老舊公寓若因釘子戶的阻撓無法改建,則這些老舊房屋還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。
胡偉良也以日本房市為借鏡,表示坐落在人口減少又沒有商業動力的城市及偏遠的郊區的房產,在未來會愈來愈不值錢,甚至淪落到沒人要的慘狀。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/937525236474.html

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2019-09-02 05:30

去年全年住宅拆除數近4000宅,創2004年統計以來新高。(資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕根據內政部統計處歷年核發建築物拆除執照統計,去年全年住宅拆除數近四千宅,創二○○四年統計以來新高,其中住宅拆除樓地板面積近十四萬坪,則是歷年第四高。

房產業者分析,危老條例容積獎勵明確且大方,加上房市買氣逐步回溫,最壞時間點幾乎已過去了,加上新建住宅的房價,勢必要比舊建物高,尤其是北市精華地段,重建後,房價甚至每坪百萬元可期,因此帶動一波老危屋重建潮。

科達機構房產研究中心經理于靜芳指出,危老案十%時程容積獎勵明年五月申請截止,除了住宅、市場案,不少辦公、飯店等商用不動產,也搭上危老熱潮。

她以屋齡達四十一年的「台北馥敦飯店︱南京館」(前力霸飯店)為例,最初是計畫全部興建飯店,但日前與欣陸投控旗下的大陸建設合建,並改為興建飯店、住宅各一棟,以目前該區域南京三民商圈的房價,中古屋每坪七十至八十五萬元,新案每坪一百萬元起跳,未來重建完成後,每坪開價有機會挑戰一百五十萬元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,「台北馥敦飯店︱南京館」變更規劃的原因,推測應該是北市旅宿市場競爭激烈,加上台灣觀光市場受到國際經濟政治環境的衝擊大,飯店投資趨於保守。

此外,地主找建商合作,由建商負責營建費用以及建案管理,風險降低許多;至於讓建商加入合建的誘因,則是將部分住宅分給建商,讓建商也有一定程度的利潤可以分享。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1314955

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2019-09-02 05:30

建經業者指出,一個危老案要達陣,通常可分為5個階段。(資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕危老案十%時程獎勵申請倒數,申請件數暴衝,今年前七月申請件數達兩百件,是過去一年半的近一.五倍;某家建經業者更接到數百通諮詢電話,危老似乎變成「全民運動」,但多數民眾對於危老如何進行還是一知半解。建經業者指出,一個危老案要達陣,通常可分為五個階段,其中以資金籌措部分需求比率最高,若五階段都需要協助,收費通常是總銷的五到十%。

安信建經建築開發部副理葉智勳分析,要完成一個已核准危老案,大致可分為五個階段,首先是資金取得,地主僅有土地資產,要蓋新建物得籌措營造成本,約占危老案全部費用的七至八成,金額不算小。

部分危老案地主會選擇與建經公司合作,或是選擇與平常往來的銀行貸款,並洽談一個優惠利率,一般民眾參與危老案,建議還是找有證照、或是有品牌的房產業者幫忙。

第二階段是新建物規劃設計,可洽詢有執照的建築師或找房產業者代辦;第三階段是營建管理,也就是興建期間的工地與工程進度掌握,絕大多數發包給營造業者或從一開始就把危老案交由建商全程處理。

第四階段是新建物銷售管理,為了償還貸款費用與利息,多數危老案會將興建後的部分房屋選擇出售。葉志勳指出,部分危老案為加快償還費用,會在取得建照後即預售,若銷售進度不錯,後續支出費用就可不用透過高額貸款,可直接將銷售的資金專款專用。

最後階段是物管與售後服務,房子銷售出去後,甚至選擇全部出租不銷售,都得要物業管理幫忙代管,甚至交屋等相關事宜也需要專業協助。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1314956

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2019-09-02 05:30

全國與六都危老案容積獎勵統計表

申請高額容積獎勵不困難

 

近30案取得4成、占比約2成

〔記者徐義平/台北報導〕「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(危老條例)一改過往都市更新重建的容積獎勵多是「看得到、吃不到」。根據內政部最新統計,截至今年六月底,全國一六○個危老核准案中,有高達五十四案獲得容積獎勵總量為基準容積的逾三成比例,占整體核准案比重超過三成;而五十四案中,取得四成容獎案數為近三十案,占整體核准案比重近兩成。

統計顯示,目前全國每三件危老案,就有一案取得容獎總量是基準容積逾三成比例,且審議時程是以月計算,非過往都更動輒五年、十年慘況。

分析六都情況,北市危老核准案累積四十案,取得三成以上容獎的核准案為二十六案,占整體比重逾六十五%;北市取得四成容獎案數有十七案,占比逾四成,相當於每兩案就有一案能夠獲得四成容獎。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老案的確讓危險老舊建物改建動起來,突破都更實務上窒礙難行的窘境;基本上在時程獎勵前送件,只要基地面積不要太小,要申請高額容獎並不困難。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,危老案能夠立竿見影,除了沒有最小面積門檻、放寬建蔽率及高度管制、減免稅賦、時程獎勵之外,最重要的原因就是容獎額度給得明確且大方。

他說,所謂明確就是從適用資格、基地退縮、耐震設計、智慧建築標章、綠建築標章、無障礙、協助取得及開闢重建計畫周邊公共設施等,針對各種規劃設計條件,都給予二%到十%的固定比率容積獎勵,也帶動新版「都市更新建築容積獎勵辦法」跟進調整。

學者︰避免切割都更基地 更難整合

另外,提供重建的誘因是否充足,也決定住戶參與意願;對老舊公寓住戶來說,若能取得三成以上容獎,等於解決新增公設面積造成分回室內面積縮水的罣礙。

但前政治大學地政系特聘教授張金鶚認為,危老案是妥協之下的產物,因過去都更難行,才會推出替代方案;但他建議危老案應以整體都市計畫為考量,而不是求快就好,甚至可能讓原本都更案被切割後,不同意部分的都更基地變得零碎,後續反而變得更難整合。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1314954

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內政部加碼補助建物耐震初評每棟最高1.5萬元

都市更新組
發布日期:2019-08-29
為鼓勵民眾申請建物耐震能力評估,內政部於108年6月13日修正發布「中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法」第3條及第5條,將耐震初評原每棟補助6,000至8,000元,提高至每棟補助1萬2,000至1萬5,000元,將可為民眾省下一筆費用。

這次修法提高補助額度,主要為鼓勵潛在危險及老舊建築物,進行結構安全性能初步評估,將總樓地板面積未達3,000平方公尺,原每棟補助6,000元。修正為每棟補助1萬2,000元;至於總樓地板面積3,000平方公尺以上者,則由原每棟補助8,000元修正為每棟補助1萬5,000元。此外,為協助各縣市主管機關積極主動宣導相關補助資訊,及諮詢後續輔導重建意願,這次也同步修正行政作業費得與補助評估費用項目分別辦理請款作業,增加各縣市主管機關運用行政作業費的彈性。

申請危老重建案件踴躍

為了保障國人的生命財產安全,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」經總統於106年5月10日訂定公布施行。各地方政府自106年11月起受理重建計畫,迄108年7月已有336件申請,219件核定,更有137件已申請建照。若單以統計今年(108)1月至7月之危老重建申請案為200件,每月約以20件案量增加中,有望達今年320件申請目標數,可見民間對於危老屋重建需求及信心也持續增溫。
危老重建案統計趨勢圖
危老重建案統計趨勢圖
協助社區整合 14縣市成立重建輔導團

為加速推動有危險疑慮老舊房屋進行重建,加強民眾對重建的信賴及申請意願,並協助解決各直轄市、縣(市)政府執行人力不足問題,內政部自去(107)年投入3,000萬元,108年至110年又編列1.2億元,補助各直轄市、縣(市)政府成立重建輔導團,目前已有宜蘭縣、臺北市、桃園市、新竹市、新竹縣、苗栗縣、臺中市、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義市、臺南市、屏東縣及澎湖縣等14縣市成立團隊,另嘉義縣、花蓮縣亦向本部申請補助經費籌備中。

輔導團隊除協助危險及老舊建築物所有權人申請重建,提供免費的法令諮詢服務外,更會主動至不同社區舉辦整合說明會,協助住戶整合重建意願,輔導申請耐震能力評估、提案申請擬具重建計畫,且可輔導申辦融資等金融協助。

重建輔導團另一重要功能,是可以增進地方政府推動重建行政量能,一年內積極辦理30小時以上的危老重建教育訓練等講習活動,加強民眾對申辦重建計畫的認知及意願,以及完備地區重建資料庫等建置作業,協助地方政府掌握轄區危險及老舊建築物區域,有效推動危老屋輔導重建業務。

重建輔導資訊上線 都市更新入口網就可查

內政部呼籲,民眾如對自有建築結構安全有疑慮,可先洽各地方政府申請補助,辦理結構安全性能評估,如符合重建的資格,則請儘快提出重建申請。如有重建輔導需要,可撥打1999洽各地方政府尋求協助,或上都市更新入口網「危老專區」瀏覽查詢。
最後更新日期:2019-08-29

https://www.cpami.gov.tw/%E4%B8%BB%E9%A1%8C%E5%A0%B1%E5%B0%8E/%E5%B0%88%E9%A1%8C%E5%A0%B1%E5%B0%8E/183-%E5%B0%88%E9%A1%8C%E5%A0%B1%E5%B0%8E/34193-%E5%85%A7%E6%94%BF%E9%83%A8%E5%8A%A0%E7%A2%BC%E8%A3%9C%E5%8A%A9%E5%BB%BA%E7%89%A9%E8%80%90%E9%9C%87%E5%88%9D%E8%A9%95%E6%AF%8F%E6%A3%9F%E6%9C%80%E9%AB%981-5%E8%90%AC%E5%85%83.html

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工商  
(劉安康(右)今天應邀參與第二場論壇「城市創生,富築新北」,進行與談。圖/蔡惠芳)

(劉安康(右)今天應邀參與第二場論壇「城市創生,富築新北」,進行與談。圖/蔡惠芳)

新北市政府近年來力拚都更,也力拚危老,據新北市府統計,目前危老申請案已經多達94件,至於正式核准案件,已達67件,在全台各縣市,是數量走得最快的都市。鄉林建設北二處協理劉安康表示,危老條例迄今在新北市推動以來成效頗佳,不過隨著明年5月,危老條例10%的時程獎勵容積最後申請期限,已經迫在眉睫,但還是很多人恐怕來不及申請,因此在此向新北市府提出喊話,呼籲政府把危老條例予以展延時程獎勵期限。

 

工商時報和新北市政府今(27)日共同主辦「前瞻永續,宜居新北」產業論壇,邀請新北市市長侯友宜、中華民國全國商業總會理事長賴正鎰、工商時報社長陳國瑋三位,進行開幕致詞。劉安康則應邀在第二場論壇「城市創生,富築新北」,針對都市更新,共創未來新風貌,城市轉型與再造,安全宜居和建造友善環境等子題,進行與談。

 

劉安康表示,都更推動向來曠日費時,在此也分享鄉林建設多年參與都更、危老的經驗和建議。鄉林在新北市推動都更案,已經有很多經驗,至於在危老條例,內政部在2017年5月正式頒布實施,讓老舊建物能依循簡易的危老條例相關法規,快速推動更新重建;但眼見為期實施三年的10%「時程獎勵」,已經快到了,還是有很多民眾想要爭取申請,只是時程上恐怕來不及,因此建議新北市府,向中央進一步爭取延長危老條例的時程獎勵最後期限,從目前預計的2020年5月予以延長,讓更多的民眾,可以來得及申請。

 

劉安康表示,身為房地產開發商,相信很多專業人士比較清楚危老條例的內涵和時程有急迫性,但是對於一般民眾來說,要從知道這個危老條例、到進一步了解到危老條例內涵後,往往時間上比較慢,等到發現危老條例的重要性之後,才剛剛開始要著手準備申請危老,但卻已經逼近截止期限。

 

劉安康表示,因此建議市府應向中央積極爭取予以展延,以加速落成都更。

 

劉安康表示,根據統計,新北市老舊建物平均屋齡,達29~33年,一般RC建築物保固年限是不超過50年,對於民眾的住宅安全來說,鄉林建設認為,生活環境很重要,但結構卻不能重來,因此若政府能適度延長危老條例的獎勵時程10%容積獎勵,那麼對於首購族、老人家,都可能提供更多元化的房屋選擇。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190827003992-260410?chdtv

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2019-08-27 09:46

〔記者吳政峰/台北報導〕「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」2017年5月中發布實施,基隆地檢署檢察官劉彥君指出,只要危老建物在發布3年內申請重建,就可有10%的時程容積獎勵,且不受危老條例總容積獎勵天花板限制,現在全台已有136案核准通過,近來已有一波搶申請潮,不僅吸引知名老舊飯店申請危老改建案,甚至連陽明山老豪墅、里民中心等都跟著搶搭危老改建「直達車」。

  • 北市借鏡首爾、上海,落實老舊社區更新。(資料照,北市都更處提供)

    北市借鏡首爾、上海,落實老舊社區更新。(資料照,北市都更處提供)

劉彥君提醒,最關鍵的10%容積獎勵,必須在3年內申請核准,才可取得,而最高將可享有1.4倍的額外容積獎勵,預計2020年5月9日「關門」截止,內政部營建署日前已明確表示,不會予以延長。

劉彥君分析,往昔都更的三大障礙分為:一、基地面積至少得1000平方公尺(約需302坪),又因戶數多整合不易。二、容積獎勵不明確。三、都更審議過程冗長,一拖十餘年,曠日廢時。

劉彥君認為,危老重建程序簡易、獎勵容積明確,在「都更」改建市場引發迴響;「危老條例」不但取消最小基地面積限制,讓20坪也能蓋,還規定主管機關最遲75天得審核完成;而過去得由都審委員會開會決定的容積獎勵,「危老條例」也改以明確地條例給予。

依統計,台北市已發布19個核准案,容積獎勵值獲得超過30%的高達10案,獲得40%的核准案更有7件,容積獎勵值對比都更容獎天花板的50%,沒有少很多,改建速度卻大幅加快,劉彥君認為,因危老案件雖強調須所有權人百分百同意,但不限基地規模,此門一開,讓許多過往無法實現的都更案,選擇切割出百分百同意的區域,改走危老途徑。

劉彥君表示,危老改建,因小面積也能蓋,的確解決了急迫的「居住安全」問題,有其必要性,但都市建築基地碎片化,卻可能傷害都市規劃整體性,不利都市全面更新,尤其本波危老改建熱潮在雙北增溫,而都市整體規劃,例如:巷弄狹窄、避難空間等問題,卻不能根本解決,反更增添困難,利弊得失在落日條款來臨之際(危老條例已實施約3年期間),是否應予適當修法值得主政者深思。

目前都更三法已到位,民眾可依基地規模及整合情形,考量決定採「危老條例」或「都更條例」方式重建,危老條例是以危險及老舊瀕危建築物為加速重建對象,至於合併鄰(空)地,則非危老條例主要協助重建對象;劉彥君透過台灣司法人權進步協會建議,如果合併的鄰(空)地面積超過危老基地面積,而不符合危老條例者,仍可改依「都市更新條例」規定辦理,民眾可依自身需要尋求專業人士或政府機關協助,以有更新穎便利的居住環境。

https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2897074

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製作人:張淯 社長|文:劉富草ㄒ圖:編輯部|責任編輯:林玟玟|核稿編輯:邵正宏

你居住的房子也可能面臨老化危機!你知道嗎?

根據統計,全臺逾50年以上房屋高達69.5萬戶,屋齡30年以上的,超過410萬戶,又以臺北市占比最高,高達68%。但都更實施超過20年,卻愈來愈滯礙難行,遠遠比不上「房子變老、變危」的速度。為了加速活化老屋與空間利用,政策助攻的「危老重建」,儼然成為近期房地產市場一幅遍地開花的新圖像。誰能受惠?誰又吃得到這塊大餅?

2017年5月內政部推出《危老條例》,被視為台灣有史以來首次的「都更改建高速公路」,不僅取消最小基地面積限制、容積獎勵明確,且75天內得審核完成。但10%的時程容積獎勵只到明年5月,隨著大限逼近,預期將湧現末班車申請熱潮,這股改建潮,又帶動哪些新商機?

臺410萬戶等翻身,《危老》擺脫都更牛步,催出「危老送件熱潮」,只要是海砂屋、震損屋改建,就有10%容積獎勵。30年以上無電梯,耐震評估未達一定標準的老屋,可拿6%獎勵,最高可累計至30%容積獎勵。「我們可不可以一坪換一坪?」、「屋主需要支付興建費用嗎?」申請危老重建後新房子的樣貌,住戶們關心著可以分回的住宅面積、營造費用等專業問題。
內政部營建署表示,符合以下四項之一,即可適用危老重建。一、經通知期限拆除、補強,或強制拆除者,如海砂屋、震損屋。二、結構安全性能評估未達最低等級者,屋齡30年以上,耐震能力未達一定標準。三、沒有電梯。四、經詳細評估認定改善不具效益。雙北列管海砂屋,將近6200戶,可怕的是,現階段竟無任何一條法令可以強制拆除這些「私人產權」海砂屋。除了海砂屋之外,屋齡超過30年,未達防震係數的老舊建築比例,將近全臺50%,更令人擔心居住安全問題。根據內政部不動產資訊平台統計,臺灣30年以上老屋,今年已超過410萬戶,占全臺房屋比47%,其中又以臺北市老屋占比最高,達68%,迫使雙北首長積極推動危老改建,已核件准件數居全臺最高。

 

曙光

危老重建有多熱?原本從事大型商業不動產仲介的欣元商仲,今年3月也跨足危老市場,向臺北市政府申請成立中正欣元危老重建工作站,該站旗下已有10位推動師,從今年4月至今,已舉辦近16場危老重建說明會。「《危老條例》像是在黑暗中露出老屋重建的一道曙光。」

主管都市更新的內政部次長花敬群指出,以臺灣目前老屋增加速度估算,再過10年,恐怕30年以上老屋,將超過600萬戶,占臺灣房屋總戶數800萬戶的75%。不只超過30年的老屋多,超過50年的超老建築,混凝土恐將劣化,造成鋼筋鏽蝕、水泥崩落,嚴重影響房屋結構安全。再過半年,臺北市將有超過3萬棟、逾10萬戶,約25萬人,暴露在「危老」居住風險。

海砂屋住戶,在苦戰都更多年後,迎來重建曙光!淡水老街對面的東來大廈,早在2012年就被鑑定為海砂屋,2017年騎樓坍塌,小貨車陷落地下室,觸目驚心。侯友宜上任新北市長後,今年3月祭出鐵腕,限期3個月內搬遷,並強制斷水斷電。讓危老建築可以先改建,只是權宜之計。如何讓都市更新、都更條例能務實修正與執行,仍是臺灣得面對的課題。

商機

老宅越老越值錢,臺南有一戶老厝,開價一億,待價而估。看準商機,房仲網站也趁勢推出百年老屋。老宅被收購改建成診所、咖啡廳,隱身巷弄,是觀光客最愛尋幽探訪的地方,美女老闆娘、退休科技業老闆,連政治人物都對老宅感興趣。

特色老屋可保存歷史風味,另一方面,都更實施之後,城市容貌變得更好,民眾的居住品質隨之提升,周邊房市的價格也會跟著慢慢上揚。全國與六都平均屋齡都已超過20年,臺北市住宅數量近88萬戶,平均屋齡高達30.7年,老化速度位居六都之冠;而新北市住宅數約152萬戶,平均屋齡也逾25年。雙北都更需求大,市場條件也相對較為成熟,老屋改建商機相對可觀。根據營建署估算,全臺老屋改建經濟產值達2.7兆元。

https://www.scooptw.com/popular/%E7%8D%A8%E5%AE%B6%E5%B0%88%E9%A1%8C/31861/

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工商時報  
彭媁琳

危老整建限時10%容積獎勵將於2020年5月到期,外界爭取延長獎勵時程聲浪不斷,內政部營建署強調,危老3年限時獎勵不會延長,將思考其他獎勵放寬條件,目標是要簡化流程、加速通關,讓都更具有更大誘因。
內政部表示,危老條例給予三年內限時容積獎勵10%,就是要鼓勵民眾在2020年5月前盡快申請,任意延長,將失去當時設置限時獎勵誘因的理由。

同時,危老條例的效期是十年,最終仍要與都市更新接軌,因此,將研議如何讓危老整建轉軌都市更新,並不只局限在2020年5月到期的限時獎勵。

官員指出,目前都更條例第七條中有關於危老整建的規定,就是危老整建轉軌都更的法律依據。該條規定,符合危老條例規範的建築物,直轄市、縣(市)主管機關應視實際情況,迅行劃定或變更更新地區,並視實際需要訂定或變更都市更新計畫。

希望以簡化流程、加速通關等方式,來給予民眾和業者參與都更的誘因,例如所有權人100%同意後,可加速審核。

另外,官員認為,都更一定要具有公益性,不能只是單點建物改建,因此不會降低更新單元面積,需要具備一定規模以上才能享有都更的獎勵。有些縣市提出1,000平方公尺的規定也不算太大,因為這算下來約是4個居住單元,大概是一棟住宅的面積。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190825000209-260202?chdtv

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綜合報導  / 台北市

都更走過20個年頭,全台仍然有高達四百萬戶的老屋,這些危老建築當中,海砂屋重建可以說是刻不容緩,但是礙於程序冗長、公權力不彰,推動進度相當緩慢,您可能也會想問,政府難道不能強制介入嗎?都更為甚麼總是如此牛步?

屋主李先生:「切菜切到一半,被掉下來的磁磚砸到海砂屋,自救會理事 一個地震來出人命,進度可能會快一點。」屋主:「這裡隨時可能會崩塌。」

當溫暖的家 ,面臨隨時可能崩解的危機,住戶的安全 誰來為他們把關?

土木技師:「不要說地震啦,稍微一晃可能就糟糕了。」屋主:「他們搬離很久了,這裡不能住人。」能想像嗎?這裡曾是住了二十幾年的家。

天花板剝落、鋼筋外露,整層樓像一座廢墟,從廚房、臥室、到客廳幾乎面目全非,屋主:「天花板越來越薄 樓上那一戶的地板就可能塌陷。」再往上走更不得了,這真的是「天塌下來」,棋盤狀的鋼筋靠混凝土勉強支撐,樓上樓下天崩地裂樓層像是被轟炸過一樣。屋主:「已經送件5年容積還沒下來。」

這棟屋齡34年的老公寓 ,在民國95年就被確認是海砂屋檢驗報告顯示,氯離子嚴重超標。檢驗報告,超過標準值最高達3倍,應立即做適當處置,如立即進行搬遷工作。屋主:「地震來我們都很害怕,不知道什麼時候會垮下來。」

都更審查程序繁雜,曠日廢時,住戶人心惶惶,根據統計 台北市列管的海砂屋有57件3242戶,新北市有86件3471戶,106年中央推動危老條例,只要認定是危險建築或屋齡超過三十年的老舊建築物沒電梯、耐震未達標準,取得住戶100%同意後就能申請,核准發照加速,但為甚麼事關人命,改革卻如此牛步。

政大地政系教授邊泰明:「危老條例跟都更條例各有優劣,容積獎勵也不一樣。」北市都更處更新事業科科長江中信:「需要整棟住戶同意,有一定程序。」

大面磚牆掉落嚇壞一樓住戶,陽台搖搖欲墜,建築外圍拉起施工圍籬,這裡是新北市五股的海砂屋。附近住戶:「已經搬走了沒人敢住了啦。」

公告5月施工現在卻停滯中,因為分配協調不成工程卡關,「釘子戶」問題棘手,想要重建遙遙無期。

政大地政系教授邊泰明:「國外做法交給法院處理,強制執行。」

放眼全國,屋齡30年以上的住宅超過410萬戶,十年來老屋增加超過200萬宅,當都更速度趕不上房子變老,居民只能繼續身處危樓用生命當賭注等待政府看見他們的需求。

https://news.cts.com.tw/cts/general/201908/201908211972109.html

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2019年8月19日 上午12:00 

【記者傅裕隆/台北報導】

台北市議員吳世正質詢指出,台北市三十年以上老舊建物,有九萬三千餘棟、六十萬戶,占全市建物八成,國家地震中心曾警告,若發生五級地震,至少有二百八十一棟房屋全倒,若發生六級地震,恐有一千三百七十三棟房屋全倒,以現在的科技仍無法預測地震何時、何處發生,但房屋結構的安全與否是可以事先檢測及補強。

市府推老屋健檢方案,針對結構、防火、逃生、設備及外牆安全等五大項進行檢查,一○二年到一○六年確有耐震能力疑慮者二百五十七件;一○七年起調整為耐震力評估,只要建物被評為確有耐震力疑慮者,即符合危老改建資格,截至今年五月止,確有耐震能力疑慮共三百九十件,這些建物還能承受幾次的地震侵襲?

市府推動危老政策,在各區設置危老重建工作站,也培訓危老重建推動師,但吳世正認為,這些都屬於被動行為,建議可將現有七千多位危老重建推動師,依各行政區老舊建物數量進行分配,請推動師主動走入社區,結合里、鄰長、社區發展協會或社區管理委員會,讓民眾有更多管道熟悉都更訊息,尤其多數老舊建物是四、五層樓公寓,根本缺少有組織管委會,更需市府或民間主動介入協助。

https://reurl.cc/rNzzx

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