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危老重建整合大哉問(1~21)-莊孟翰_理財周刊

 

  危老重建整合大哉問(一) ─都更先發失利,危老救援建功?-理財周刊

  危老重建整合大哉問(二) ─都更先發失利,危老救援建功?-理財周刊

  危老重建整合大哉問(三) ─都更先發失利,危老救援建功?-理財周刊

  危老重建整合大哉問(四) ─都更先發失利,危老救援建功?-理財周刊

  危老重建整合大哉問(五) ─都更先發失利,危老救援建功?-理財周刊

  危老重建整合大哉問(六) ─都更先發失利,危老救援建功?-理財周刊

  危老重建整合大哉問(七) ─五分埔都市更新權變與選配原則之探討-理財周刊

  危老重建整合大哉問(八)-理財周刊

  危老重建整合大哉問(九)-理財周刊

  危老重建整合大哉問(十)-理財周刊

  危老重建整合大哉問(十一)-理財周刊

  危老重建整合大哉問(十二)-理財周刊

  危老重建整合大哉問(十三)-理財周刊

  危老重建整合大哉問(十四)-理財周刊

  危老重建整合大哉問?(十五)-理財周刊

危老重建整合大哉問?(十六) -理財周刊

危老重建整合大哉問?( 十七 ) -理財周刊

危老重建整合大哉問?( 十八 )-理財周刊

危老重建整合大哉問?(十九)-理財周刊

危老重建整合大哉問?( 二十)-理財周刊

危老重建整合大哉問?(二十一)-理財周刊

 危老重建整合大哉問?(二十二)-理財周刊

 

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莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

最近雖然房價依舊高懸,卻仍有不少人唯恐台商回流支撐房價而急於買房,此一情況尤以台中、台南與高雄地區最為明顯,主要原因在於商用不動產帶動住宅市場之價量,不過由於中南部市場房價較低,一般民眾購屋能力相對較高;惟就台北市高不可攀之房價,在高單價與高總價情況下,只好退而求其次選擇小坪數建案。想請教莊教授,選購這類「鳥籠建築」時,應具有哪些基本認知?

根據住展雜誌公布資訊,經彙整統計結果,今年一月台北市刻正銷售中的小坪數建案共計六十五案,占總推案量二六八案之二四.二五%(詳請參閱附表),其中甚至亦有銷售面積小至八坪,扣除公設之後只剩三坪之狹小空間,然在超高單價情況下,銷售依然亮眼,直令社會各界看傻眼。

姑且不論其如何成功銷售,除個案特殊條件之外,在一般購屋者比較傾向偏好好區位的新房子,手頭資金有限情況下,就很容易轉而選購小坪數的「鳥籠建築」。

由於最近有不少讀者詢問選購「鳥籠建築」等相關議題,本文謹再彙整十大潛在缺點,以供參考。

1.基地狹小:僅憑外觀透視圖無法看出全貌,尤其位處靜巷難知真假豪宅,一般民眾更是不易辨識。



2.周圍環境:只能不厭其煩的現場勘查,始能進一步了解生活方便性。

3.鄰棟間距:必須充分了解基地面寬,再核對建蔽率與設計圖說,才能得知完工後之實際屋況。

4.公設比超過四○%:除大廳、電梯、樓梯間、車道之外,究竟超高公設比耗在哪裡?(詳請參閱附表)

5.二次施工:1+1房是否具有實際效益?挑高三米六之空間是否太過狹窄?

6.尺寸標示:平面設計圖必須標示尺寸,才可真正了解家具配置與室內動線。



7.三位一體:客廳與餐廳共用,廚房與餐廳沒隔間,是否合乎居家需求?

8.室內空間:室內空間是否過於狹窄?廁所是否開窗?

9.機械車位:車輛進出不便?是否面臨窄巷或單行道?

10.應注意預售屋、新成屋或中古屋,何者較容易瞭解真實屋況。

案例一 大安富中

基地位置:大安區信義路三段147巷11弄6號

基地面積:約37坪

樓層規劃:地上7層,地下1層

銷售坪數:6~14坪,銷售8坪,扣除公設之後只剩3坪

公設比:45%

售價:175萬元/坪

案例二 大安釀

基地位置:台北市大安區復興南路二段

基地面積:80坪

規劃樓層:地上15層/地下5層



銷售坪數:16-33坪,1~2房

公設比:38%

售價:145~155萬/坪

莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

由於小坪數建案公設比動輒超過四○%,因此,購屋時就應格外留意買賣面積與共有所在位置與公設項目,俾免衍生無謂紛爭。
以下謹就內政部公布之「預售屋買賣契約書範本」(108.5.2修正)之房屋面積與共有部分總面積計算分別節錄如附表,以供參考。

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23324261740&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1011期│2020-01-10 

Q:危老重建沒有最小面積限制,條件相較都更寬鬆,也正因此而缺乏整體規劃設計要件,讓不少基地面積狹小的建案拔地而起,成為狹長的屋型。想請教莊教授,危老條例實施之後的確讓不少老舊建物重建速度加快,但卻蓋出許多細長的建築,有些建案因未兼顧市場性,推出銷售超過六年仍難以脫手,最後遭法院拍賣,危老問題逐漸浮現,不限面積的風險未來還會出現哪些問題?

位於台北市麗水街與潮州街交叉路口的精華地段就有一例,明明位處大安區文教區,又屬A+地段,卻因為土地面積僅有三十坪建案,共興建七層樓、總面積一七一.三三坪,如就所查閱地籍資料加以探討,係因隔鄰住戶整合不來(建照號碼:068-0020),如今單獨興建完成的公設高達四○%,最後因受限基地狹小規劃設計不良,遭致法拍,殊為可惜。

按危老條例原公布施行時間僅十年,預計二○二七年五月底屆滿,並且一○%時程獎勵將於今年五月九日到期,因此,內政部刻正積極研擬危老接軌都市更新方案,亦即未來在時程獎勵或條例落日屆期,危老也可改走都更,甚至也可獲得一點五倍容積獎勵上限。

雖然內政部不排除未來危老接軌都更時,可不受都更基地最小面積一千平方公尺、約三○四坪限制;惟據此亦可了解危老重建應只是短期權宜之計,即使調降都更最小面積門檻,可以讓更多小面積老舊建物得以適用各項優惠,也可以提高更新意願,能讓部分整合困難的都更案,可以加速進行推動。



不過,就目前危老重建截至今年一月六日,重建計畫受理件數共五六九件,重建計畫核定共三八六件,雖然受理與核定件數已大幅增加,惟如進一步檢視台北市近年推出的小基地建案早已超過一百件,並且也已出現拍賣案例,如再就目前危老條例時程獎勵即將屆期,而擬再研擬換湯不換藥的新替代方案,一旦適用此一條例的建案超過一千案,對於台北市未來的市容景觀會帶來什麼樣的影響?也許有一天台北市的觀光景點之一就是瘦長形小基地建案林立!

案例分析 基地面積狹小,鳥籠建案層出不窮

─應格外注意同一區位同樣價格的替代性產品


危老條例實施之後出現不少「鳥籠建案」,位於台北市麗水街與潮州街口的「麗水翫」,二○○九年公開銷售,其後因乏人問津而改名「臻橡園」,基地僅三一.七六坪,常被業界戲稱為「鳥籠建案」,惟基地位置優越,一般業者也都樂觀其成,只可惜市場反應欠佳而遭法拍。

按該建案係屬邊間,三面採光,整棟建物面積約一七一.三三坪,規劃地上七層、地下一層華廈,機械車位,一層一戶,每戶坪數約二十六至二十七坪,不過,扣除公設之後,主建物加陽台坪數約僅十一.五坪(詳請參閱附圖),由此可見室內實際使用空間之狹小,雖然採取分售或整層出售,還是無法突破銷售瓶頸。

雖然二○一八年十二月法拍價格一.七九億元,扣除每一車位二八○至三百萬元,平均單價約一百萬元之譜,較附近行情為低,還是很難在一拍順利出脫。



其次,如就一般購屋者角度加以評量,「臻橡園」唯一的缺點就是基地面積太小,導致地段的優越性還是無法扭轉市場劣勢,殊為可惜。茲再綜合彙整分析其優缺點如下,以供參考:

1.比較預售外觀設計圖與完工後周圍環境實景,落差極大,因此,這類建案如不能於預售階段完銷,完工後所有缺點必然一一顯現,就本建案而言,為減輕財務負擔而先行出租,再採取分售或整層出售方式,並且歷時六年,其最大缺點為由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損。

2.屬文教區,附近仍有不少日式建築,金華國小、新生國小近在咫尺,生活機能良好。

3.交通方便,步行約十分鐘可達永康商圈、師大夜市、大安森林公園、捷運古亭站。

4.主要缺點為巷弄狹窄且多單行道,進出稍顯不便,並且周邊老舊公寓林立,景觀落差大(詳請參閱附圖)。

5.邊間產品規劃,三面採光,浴廁分離,建材也相當高級;麻雀雖小,五臟俱全,惟室內空間狹小是其最大缺點。

6.原預售開價雖貼近行情,惟總價超過三千萬元,非首購族所能負擔得起。



地段雖然很好,每坪開價一一六萬元也不算貴,不過每戶含車位價格超過三千萬,並且又是一房格局,不僅首購族難以負擔,即便是退休或頂客族恐亦嫌代價太高,唯一可能性較高的購屋族群可能只剩區域內富爸爸希望子女住在附近而為其置產者。

應引以為鑒的是:

(1)這類建案一旦銷售受挫,由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損,因購屋者會以原外觀設計圖與完工後周圍環境相互對照,其間落差恐非價格得以輕易化解。

(2)只要將平面設計圖與家具配置圖相互對照,室內實際使用空間一覽無遺,其間預售所潛藏缺點一一浮現,終致前功盡棄,殊為可惜!

(3)本案平面設計圖缺點例如玄關與室內之間必須安裝大門,以便區隔室內外,客廳、餐廳與廚房三位一體,浴室狹窄,廁所與陽台相連,幾無儲藏雜物與曬衣空間等,這些攸關日常生活起居各重要事項很難同時獲得購屋者的認同。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23307007360&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1010期│2020-01-03 

Q近年政府大力推動危老重建,台北市在一地難求情況下,雖然有些危老重建之小基地建案公設比超過四○%,不過大多數建案銷售情況都還不錯,想請教莊教授,大家都知道小基地建築潛藏缺點不計其數,為何還有立足空間?

A:如附表所彙整之建案資料顯示(詳請參閱附表),自從這一波房價飆漲以來,台北市預售建案數量呈現逐年下降趨勢,尤其在素地一地難求,加以較大面積都市更新整合不易情況下,小基地危老重建遂成為都更的另一選項,雖然小基地建築缺點不少,卻仍有立足空間,主要原因決定於區位條件與周遭環境因素,例如大安區信義路三段「水樹之間」與文山區興隆路三段78號旁的「人之初」建案,因基地面積分別只有47坪、152坪,就很難兼顧外部與內部空間規劃設計,因此,民眾購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中實務案例之潛在缺點為宜。

以下分別就「水樹之間」與「人之初」這兩個案例分析其間可能潛藏之缺點,以供購屋參考。

案例一 水樹之間

1.基地位置:台北市大安區信義路三段39號,大安森林公園對面

2.產品定位:辦公



3.行銷訴求重點:強調位於大安區信義路三段,占地26公頃的大安森林公園對面第一排,坐擁近八萬坪樹海,並邀請日本當紅新銳建築師藤本壯介,以其擅長的玻璃建築語彙,打造一座具有瀑布意象的地標建築,每戶總價只有鄰近豪宅的三分之一。

建案基本資料

公開銷售時間:2013年

基地面積:47坪

樓層規劃:地下4樓/地上14樓

建坪:53.81坪

地坪:3.42坪



主建物:20.16坪

陽台:1.24坪

雨遮:2.55坪

公共設施:20.09坪

停車空間(含公設):9.77坪

1.銷售面積=(主建物+陽台+雨遮+公共設施+停車空間(含公設)
=20.16+1.24+2.55+20.09+9.77=53.81

2.室內實際使用面積=主建物/銷售面積=20.16坪/53.81=37.46%

3.加計停車位之公設比=1-(主建物+附屬建物)/銷售面積(含停車位面積) =1-[(20.16+1.24)/53.81]=60.24%

4.不計停車位之公設比=(主建物+附屬建物)/銷售面積(不計停車位)= (20.16+1.24)/44.04=48.59%



(以上計算方式僅供參考,實際買賣與登記面積應依相關法令規定為宜)

案例二 人之初

1.基地位置:台北市文山區興隆路三段78號旁

2.產品定位:住宅

3.行銷訴求重點:坐落於萬芳醫院斜對面,臨捷運萬芳醫院站,吸引不少退休養老購屋族群。

建案基本資料

基地面積152坪



預期完工日期:2020年下半年

每坪開價:72~75萬/坪,高於區域11.8%

總價:1200~1700萬/戶,車位:170萬

樓層規劃:地上7層,地下2層

棟戶規劃:1棟,16戶住家,4戶店面

格局規劃:一房(17坪)、二房(25坪)



車位規劃:平面式1個、機械式20個

公設比:35~36%

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23290275840&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1009期│2019-12-27 

Q台北市地狹人稠,近年在一地難求情況下,有些危老重建之小基地建案公設比居然高達四七%,因此,想請教莊教授,小基地建築可能潛藏哪些重大缺點?購屋前應注意哪些重要事項?

A:有些基地不方正、地形狹長或零碎不整的危老重建案,不僅平面配置不易,也很難兼顧外部與內部空間規劃設計,因此,購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中之實務案例十二大潛在缺點,再參考八大建議事項為宜。

有鑑於近年大樓公設比普遍高達三○%至三五%,政府擬逐步推動實坪計價制,並自二○一八年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價,不過小基地建築卻仍有公設比高達四七%者,因此,購屋時就應格外注意以下常見小坪數產品之八大缺點及建議事項。

一、基地狹小影響規劃設計:

常見小坪數住家之缺點為空間分割零碎以及各樓層走道浪費,因此應避免選購死角或狹長屋型,尤應注意的是基地不完整、零碎狹小,甚或L形基地之格局規劃。此外,一旦格局不夠方正,連帶室內走道所占面積也會較大。

二、門廳不夠氣派:

門廳若高度不足或空間不夠,就無法顯現氣派的視覺效果,尤其是一棟大樓的門廳如顯得狹窄侷促,不僅嚴重影響居家品質,亦會降低其價值。

三、公設偏大影響居家品質:



基地狹小除公設比偏高,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,尤其更難兼顧通風採光,甚至出現暗房而嚴重影響生活品質,購屋前應詳細檢視平面設計圖說。

四、實坪與虛坪:

現階段一般民眾購買預售屋時,大都了解應將大公、小公視為「虛坪」,惟須更進一步確認的是核計室內實際使用面積,並且進一步了解各空間大小,因此,必須索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,俾免完工交屋時發生爭執。

其次,更應注意所謂「使用面積」、「含車位面積」等問題,其實就是將不能登記的空間與停車位面積等合併計算在內所導致。

五、實地丈量家具擺設:

即使面積較小,最低限度臥房也要容納得下五尺×六尺約○.八坪的雙人床,另外也要注意是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,才能維持一定的活動空間。

六、使用機能欠佳:

圖一

有些地形狹長之狹小基地,常見最大缺點在於動線不佳與採光不良,無法兼顧格局、採光、通風、隔熱、調溼等相關事項,而導致使用機能不佳。因此,購屋之前首應避免無玄關設計,進門即是餐廳而非客廳,功能相反之不良設計。此外,廚房沒隔間並且與餐廳、客廳「三位一體」共用,更是嚴重影響居家生活。

七、陽台狹窄:

陽台雖只是居家的一小部分,惟卻有助於一些瑣碎雜物之放置,但若太小則無法發揮其應有之功能,例如前陽台不夠寬敞,不能擺置盆栽,而狹窄的後側「工作陽台」如果連放置洗衣機都成問題,就談不上日常家務處理之方便性,因此,不論是前後陽台均應以寬敞好用為原則。

八、換屋轉售不易:

一般而言,小坪數產品大都被視為過渡性產品,尤其對於社會新鮮人及小家庭而言,在家庭成員增加時,就會面臨換屋的抉擇,因此,選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外,有些銀行對於小坪數產品,尤其是十五坪以下房貸的承辦意願不高,亦應列入參考。

由以上之分析,可知小坪數產品缺點相當多,因此,選購之前就應充分了解室內實際使用面積,俾免徒增日後無謂困擾!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23273021460&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1007期│2019-12-12 

Q依內政部營建署公布之統計數據,都市更新推動二十年來,截至今(二○一九)年十月三十一日,全國總計一七五一案,去年核定七十七案,今年也已核定七十六案,年底前將會持續增加。

另外,危老重建計畫自去年積極推動以來,受理與核定數量分別為四九三案、三五五案,因此,內政部樂觀預期全年申請量將會突破四百案,並且核准數量也可望突破三百案,這將是「危老條例」公布實施以來的新高紀錄。

由上述都市更新與危老重建之數據加以比較,現階段主管機關似乎都將重點朝危老重建推動,將來會不會本末倒置,反而危老重建凌駕都市更新?另外,中南部數量最為龐大的透天厝,究竟應該朝都市更新或危老重建推動?


A:十二月七日內政部次長出席「危老都更博覽會」致詞時表示,今年前十一月,都更案件已核定八十七案,較十月底多出十案;危老申請則有三五七案、核准二八三案(註:截至十一月三十日實際數量請參閱附表),分別較十月增加四十二案及四十九案,因此,今年危老申請案預期會突破四百案。另外,截至十一月底,超過一百案的計有台北市、新北市及台中市,分別為一五四、一一八與一○四案,由此可見危老重建的確有逐漸增加趨勢。

其次,對於危老條例時程獎勵期限即將於明年五月九日屆滿,目前依內政部的規劃構想,期限屆滿時擬將原一○%的容積獎勵調降至五%,再逐年遞減一%,直到五年後歸零,不過這還需要立法院新會期審議通過才算定案,至於規模獎勵,將朝向開發規模面積大小評估再做定奪。

其實,這仍只是實施過程催促住戶儘快同意的小插曲,危老重建的重頭戲還在於「觀念溝通」與「整合溝通」這兩項。首先,在觀念溝通方面,包括參與意願、產權彙整、共同負擔比例、權益分配、合建與分屋、履約保證、信託與續建、房貸轉貸、服務費用等;至於整合溝通則包括居家拜訪、醫院探視、長照訪視、稅務諮詢、法律諮詢、贈與繼承、借貸債務等(詳請參閱附圖)


危老重建戶數雖然較少,也不必經過冗長的審議流程,惟先決條件是一○○%同意,因此,一般常見的最難溝通之疑難雜症依舊層出不窮,尤其是分屋比例看法不一,即使多家比較還是相當分歧,其次,除對實施者不信任之外,總認為政府既沒公信力,卻又濫用公權力,近年文林苑、永春都更案抗爭事件層出不窮,更令住戶擔心搬得出去卻搬不回來而猶豫不決。



以下僅就常見之疑難雜症彙整二十大要點,以供參考:

1.人性弱點:總認為既然是自主更新,自己的錢自己賺,為何還要支付高達一二%的風險管理費?

2.三代同堂:希望更新後子女同住一社區,尤其長輩總希望能夠分回原面積與原位置,導致規劃設計與選配倍加困難。

3.一坪換幾坪:始終停留在一坪換一坪,不出錢,再加一個停車位的舊思維。

4.權狀坪換室內坪:總會以台北市政府的蘭州街斯文里整建住宅為例做比較,導致溝通時間拖延。

5.土地持分:從透天厝土地一○○%持有到重建後持分共有,有時很難就「以地易屋」的觀念加以說服。

6.公設比:原老舊透天或四、五樓公寓幾無公共設施,重建後公設比高達三○%,擔心重建後室內面積大幅縮水。

7.雨遮、屋簷:原購買時可登記也有計價,並且每戶雨遮、屋簷面積並不一致,重建後如何獲得補償?

8.房價與權值:對於「景氣-房價-權值」之相互關係無法判斷認定,總認為自己比較吃虧。

9.造價高低:營造廠商共同推薦,卻不知從何比價,也不知該如何選擇?此外,還擔憂出現政府統包工程品質欠佳問題。

10.共負比、分屋比:一方面希望大幅壓低造價,降低共同負擔比例,以提高分屋比例,卻未兼顧工程品質。

11.結構安全:對於兼顧營建成本與耐震結構所知有限。

12.建材設備:對於智慧建築、高級建材與無障礙空間所知有限。

13.保固期限:對於結構保固十五年,建材保固一年,希望愈長愈好。

14.售後服務:愈來愈重視品牌價值,卻又擔心信用良好的營建廠商造價太高而影響分屋比例。

15.合建、信託:依傳統合建慣例,建商必須支付保證金,自主更新既無保證金又要辦理信託,等同產權抵押而難以釋疑。



16.履約保證:辦理履約保證會提高共同負擔比例,這項費用最好由實施者負擔吸收。

17.完工保證:重點在於如期交屋,深恐工期延宕,年長者搬得出去卻搬不回來。

18.房產稅暴增:重建後稅賦暴增,擔憂負擔不起,尤其是台北市精華地段豪宅房屋稅每坪動輒高達五千至一萬元,常令屋主卻步。

19.管理費驟增:原老舊公寓幾乎都不必繳交管理費,重建後一般每坪都須負擔五十至一百元的管理費,此一問題常令省吃儉用的年長者難以接受。

20.負債疑慮:如何連結「以房養老+以房養房」的概念,以財產增值化解因建築融資可能導致負債的疑慮。

 

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23239035560&AType=1

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工商時報 
彭媁琳
危老條例修法重點

危老條例修法重點

內政部部務會報16日通過《危老條例》修正草案,將再延長限時容積獎勵5年,但從第4年起(即今年5月10日起)限時獎勵減半為5%,每年遞減一個百分點,到第9年全部歸零;另新增規模容積獎勵,約130坪(400平方公尺)、相當兩個雙併公寓,可獲2%規模容積獎勵,採雙軌制,但限時及規模獎勵兩者合計不得逾基準容積10%,鼓勵更多房屋進行危老重建。
依現行危老條例,提供前3年申請危老重建者10%限時容獎,這項優惠今年5月9日屆期,業者早在1年前就不斷呼籲內政部修法延長限時容積獎勵。

內政部認為,若一次性取消限時容獎,可能大幅削減民眾申請的意願,因此採取逐年遞減限時容獎的方式處理。

其次,新的危老條例中增加規模獎勵,增訂危老建築基地加計合併鄰地面積(加計之鄰地面積,不得超過危老建築物基地面積或1,000公尺)達到400平方公尺者,給予2%的容積獎勵,每增加100平方公尺,再給予0.5%的容獎。但是時程與規模容積獎勵,兩者合計不得超過基準容積的10%,這與現行限時獎勵的額度上限相同。

據內政部統計,約有39.45%危老重建案申請限時容積獎勵及危險建築獎勵,顯示民眾對限時容獎有相當需求。另約有51.83%案件,是在400平方公尺以下,且小面積的基地案件數量有越來越多趨勢,可能造成改建基地太過零星化的問題,因此本次修法時,特別提出規模獎勵,鼓勵大面積基地申請危老重建。

花敬群說,達到400平方公尺,約130坪的案子,就可以獲得規模獎勵,實際上來看,就是兩個雙併公寓的規模,規模越大、獎勵越多。

此外,這次修法另一大亮點是,將鄰地合併面積鬆綁,鼓勵擴大重建。現行鄰地超過危老建物基地面積部分不得合併重建,使得重建效益受限,或間接造成畸零地或地籍零碎,這次刪除合併鄰地面積限制,允許合併,惟危老小基地併鄰地大基地,不能享受限時和規模容獎;至於危老大基地併鄰地小基地,則可以享受容獎,但鄰地最大不能逾1,000平方公尺。

危老重建條例修正案是蔡總統連任後推動第一個財經政策法案,花敬群說,部務會報通過後,還要送交行政院審查,可能要等春節後行政院會才會通過,並送交立法院審議。他希望這項福國利民的修法,能在5月9日限時容獎到期前完成三讀,順利接軌。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200117000313-260202?chdtv

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中時電子報 

 

受惠危老容積獎勵延期,原本難以都更的雙北巷弄中公寓可望紛紛申請更新。圖/本報系資料照片

受惠危老容積獎勵延期,原本難以都更的雙北巷弄中公寓可望紛紛申請更新。圖/本報系資料照片

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)在2017年5月9日頒佈實施,其中10%的容積時程獎勵本將在今年5月到期,但內政部今日通過《危老條例》修正草案,5月後不會直接降到零,而是先從10%降到5%,然後逐年調降為零。

鄉林建設董事長賴正鎰指出,受惠危老容積獎勵延期,原本難以都更的雙北巷弄中公寓可望紛紛申請更新,預期2020年危老都更申請案勢將持續大幅攀升,這有助危老更新案明顯成長,像是許多過去難以更新、在巷弄的老舊公寓預期將紛紛提出申請,加上之前《都更條例》適度修正,預期2020年不但過去審議通危老都更案將在今年大舉搶市,新申請案量也將較去年大幅成長。

目前台灣現存的房子多已太老舊,光是40年以上的老屋就占了整體建築物超過21%的比例,也就是這樣的一個背景,促成了危老條例的誕生。但不少屋主還是持反對的態度,這些屋主多半已經年紀大了,觀念固執守舊,也習慣於目前的老屋、老環境。當然其中難免有的屋主是持「釘子戶」的態度,希望能牟取更大的利益。

房地產專家胡良偉認為,老屋屋主若有意願,應儘速改變心態,因改建愈晚,日後的改建機會將愈來愈小,而且改建成本會愈來愈高,因此,及早把握機會和沒有抓住機會的,會在這一波的危老改建浪潮中,形成財富上的分水嶺,沒有跟上的,將窮上加窮,難以脫離貧窮的宿命,反之,搭上改建列車的,將可藉此賺到時機財,讓自己的財富倍增。

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200116003865-260410?chdtv=

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2020-01-14 18:31經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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去年以來,新建案市場上出現不少長得「高、瘦、薄」的建築物,雖然不至於像「紙片屋」那麼誇張,但也足夠令人側目的了。尤其是台北市,近期這種小基地、且又高又瘦的新建案可是越來越普遍。究竟是什麼原因,導致這類畸型建築物如雨後春筍般出現?住展房屋網企研室認為,內政部實施的「危老重建條例」,正是該現象盛行的關鍵。

過去老屋重建大多靠都市更新,但都更有最小基地面積限制,所以都更案基地通常不會太小,建築物規劃也比較大器、完善。然由於都更效率不彰,內政部便推出「危老重建條例」,號稱是老屋重建的「高速公路」。

老屋申請危老重建最大的優點,就是不用經過都審,只要所有權人100%同意且在時程獎勵期限內,就能夠拿到1.4倍容積獎勵,因此讓民間趨之若騖。

危老效率高、容積獎勵又給得很大方,但問題就卡在需要100%所有權人都同意。因此,最大的受惠者,就是「單一所有權」的建築物,例如金控、壽險大樓,或者飯店、企業總部之類。

至於一般民間建築物,產權往往分散在多人手上,要怎麼享受危老的容積獎勵呢?在實務上,建商的解決方式,就是「縮小整合範圍」。由於危老沒有最小基地面積限制,所以建商只要鎖定一塊小面積內的老房子,所需要整合的所有權人也相對少,就能夠力拚在短時間內整合成功並改建。

但這樣的作法的後遺症相當明顯,因為會危老的基地面積偏小、甚至在百坪以下,而容積獎勵又給很多,於是在狹小基地內,就硬是長出又高又瘦的大樓。

住展房屋網企研室認為,雖然危老加快老屋重建速度,但新蓋的大樓多與市容格格不入,室內格局也不會太好看,對消費者而言並非好事。再者,如此小基地更新改建的模式,讓都市街廓發展趨於零碎化,大規模都市更新變得更遙不可及,對都市發展真的是好事嗎?我們或許該好好想一想。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4287697?from=ednappsharing

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2020-01-16 15:56經濟日報 記者翁至威/台北即時報導
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內政部今(16)日部務會報通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案,主要有兩重點,第一,是將今年5月到期的10%時程獎勵,修正為屆期後降為5%,並逐年遞減,以降低衝擊;第二,也新增規模獎勵,並取消合併重建面積限制,以鼓勵擴大危老重建規模。修正草案將報行政院審查後,送立法院審議。

內政部表示,現行危老條例規定,條例施行三年內,申請重建計畫得給予10%容積獎勵,由於獎勵將於今年5月屆期,加上目前已核准的重建案,約有39.45%僅申請時程獎勵及危險建築獎勵。

內政部表示,若一次性取消時程獎勵,恐大幅影響民眾申請意願,因此這次修正草案調整為施行後第四年起,給予基準容積5%獎勵,並逐年減少1個百分點,到第九年始歸零,以鼓勵民眾申請重建。

內政部指出,依現行規定,鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,將使得重建效益受限,或間接造成畸零地或地籍零碎,為利都市土地整體規劃利用,故這次也檢討刪除合併鄰地面積的限制,並基於公平性考量,新增規定合併鄰地超過一定面積範圍的部分,將不適用容積獎勵及稅捐減免的規定。

根據內政部統計,目前申請危老重建案的面積,約有51.83%都是在400平方公尺以下,已超過半數,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形。

為引導擴大面積規模,這次修正草案也新增規模的獎勵,增訂危老建築物基地加計合併鄰地面積(加計之鄰地面積,不得超過危老建築物基地面積或1,000公尺),達400平方公尺者,給予基準容積2%的獎勵,每增加100平方公尺,另給予基準容積0.5%的獎勵。並明定時程獎勵與規模獎勵,2者合計不得超過基準容積10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

內政部強調,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條、第6條、第8條修正草案,將依法制作業程序,於近期函報行政院審查後,送立法院審議,希望能儘速完成修法,以利推動危老屋重建。

https://money.udn.com/money/story/5621/4291682?from=ednappsharing

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安信建經總經理張峰榮。(安信建經提供)
安信建經總經理張峰榮。(安信建經提供)

根據內政部統計,2019年第3季雙北市屋齡50年以上超老宅達14.2萬宅,較五年前大增逾8成。未來十年內,預估全國超老宅將達220萬間,其中雙北市就高達70萬宅,將是目前14萬宅的5倍,面對龐大的重建市場,加上政府的推動助力,引發不動產業、金融業紛紛投入人力及資源,活絡了整個不動產的景氣往上攀升,對於都市老舊社區的翻新及改建美化,筆者抱持著樂觀其成的正向看法。

面對商機破兆的都更危老重建市場,不動產相關業者,早已躍躍欲試想分食這塊大餅,原本經營土建融資、專業在興建管理的建經公司也加入戰場,紛紛以一條龍作業的「全案管理」服務來突顯其獨特性,可以幫地主遴選建築師、嚴選營造廠商,並為地主爭取最好的融資條件,不同於建設公司的合建型態,「全案管理」僅收取顧問服務費,不會與地主分產權,而建經公司鎖定的族群為想要自地自建(委建)的地主,並尋求專業顧問團隊的協助,實現地主自主興建的願望。

而在這蓬勃發展的重建市場裡,相對也會出現濫竽充數的不肖業者,坊間就曾出現以「危老」的議題舉辦投資說明會,但卻是要攬客集體吸金。另外雙北市超過上萬人的危老推動師,品質參差不齊,也造成市場上的亂源,竟出現為了賺不法獲利的中人及為了獎勵金的推動師,不擇手段的去說服住戶,匆忙促成案子,實際上根本沒溝通清楚,造成整合上的糾紛,出現了種種因危老誘因而衍生的亂象。

因此筆者呼籲政府單位應該聯合民間企業共同不斷的「教育」住戶建立正確觀念,讓一般民眾在申請危老重建時,懂得正確選擇有品牌、有牌照的業者,且面對危老獎勵的申辦法規,能秉持著「多聽、多問、多查證」的精神,或者委請正派的承辦業者處理繁瑣的程序,老屋改建畢竟是個複雜且高度專業的工程,最終還須依地主自身需求及土地條件,來選擇適合的興建方案。

(筆者是安信建經總經理張峰榮)

https://push.turnnewsapp.com/content/20200111000557-260110

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2020-01-10 16:36經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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據官方統計,2019年初提出危老重建申請320案、都市更新核定100案的目標,均已順利達成。2019年危老申請案共433案,為2018年的3倍以上,都更核定案共102案,首次突破百案門檻。全年危老重建與都市更新合計535案,較原定目標420案,超出115案。

內政部分析,危老重建快速成長的原因,在於法規提供簡便的申請程序及最高1.4倍的容積獎勵,而各地方政府也積極推動輔導機制,包括危老重建的輔導團、推動師及工作站,由專業人員深入老舊社區,直接與居民面對面溝通並給予協助。

各界關心危老重建時程獎勵將於2020年5月屆滿,內政部也積極與各地方政府研商,預計提出修法,將建築容積的時程獎勵減半為5%,逐年遞減1個百分點;同時新增規模獎勵,鼓勵擴大整合,繼續爭取最高10%的獎勵。此外,修法草案中也取消合併鄰地的面積限制,僅規範臨地獲取容積獎勵及稅捐減免的面積上限。

內政部表示,改善居住環境的第一步要先了解自家的耐震能力,因此去年6月已將耐震初評的補助,從每棟6,000至8,000元,提高為1萬2,000至1萬5,000元。有需求的民眾可向建築所在地的地方政府洽詢,評估後發現有耐震疑慮,便可盡快整合,透過危老重建或都市更新建造新家。

https://money.udn.com/money/story/5621/4279689?from=ednappsharing

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2020-01-09 09:55經濟日報 記者翁至威/即時報導
 

內政部今(9)日表示,2019年初提出危老重建申請320案、都市更新核定100案目標,均已順利達成。去年全年,危老申請案共433案,為2018年三倍以上,都更核定案共102案,首次突破百案門檻。全年危老重建與都市更新合計535案,較原定目標420案,超出115案。

內政部分析,危老重建快速成長原因,在於法規提供簡便申請程序及最高1.4倍容積獎勵,為團結且有急迫改建需求的社區,開闢一條快速通關的途徑。

至於各界關心危老重建時程獎勵將在2020年5月屆滿,內政部積極與各地方政府研商,預計提出修法,將建築容積時程獎勵減半為5%,逐年遞減1個百分點;同時新增規模獎勵,鼓勵擴大整合,繼續爭取最高10%獎勵。

另現行條文規定危老重建案合併之鄰地不得超過原基地面積,影響周邊整合意願,或合併後反而產生難以利用的畸零地。內政部本次修法草案也取消合併鄰地的面積限制,僅規範臨地獲取容積獎勵及稅捐減免的面積上限。

內政部也指出,「都市更新條例」於去年修法通過,解開過往實務諸多困境,今年地方的自治法規將逐步到位,最重要的工作是將審議事項儘可能明確化,並引導都更審議會發揮爭議處理的功能,協助解決案件的難關,讓都市更新不再遙遙無期。

此外內政部表示,去年6月已將耐震初評補助,從每棟6,000~8,000元,提高為1萬2,000至1萬5,000元。內政部鼓勵有需求的民眾可向建築所在地的地方政府洽詢,評估後發現有耐震疑慮,便可趕快與左鄰右舍整合,透過危老重建或都市更新建造新家。

內政部強調,去年危老重建及都市更新能夠達成預定目標,有賴中央及地方政府同仁的積極推動,內政部深表肯定與感謝,並期待新的一年繼續和所有地方政府一起努力,為國人打造安全、舒適的居住環境。

https://money.udn.com/money/story/5621/4276425

 

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2020-01-10 00:40聯合報 王珍玲/逢甲大學土地管理學系副教授、內政部法規委員

據報導澳洲正有2700名消防員在第一線對抗野火,估計大火已燒毀了1470萬英畝土...
據報導澳洲正有2700名消防員在第一線對抗野火,估計大火已燒毀了1470萬英畝土地,包括新南威爾斯州超過1300棟房屋,大約5億隻動物喪生。 (美聯社)
 

 

去年九月開始,澳洲野火季已肆虐四個月,迄今已燒掉相當於三個台灣的面積,相當於兩個亞馬遜雨林的生態,數千居民逃離家園,流離失所。

台灣約有七十三%人口居住在有三種以上災害可能衝擊地區,然而政府和國人對此似無警覺,除對已受損之國土未積極復育外,對具災害潛勢地區仍繼續不當開發,土地違規使用十分嚴重。

政府號稱為因應潛在災害風險,於一○六年通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」(以下簡稱「危老條例」)。惟該條例共僅十三條,其中最重要規定,即第六條容積獎勵及第八條減免稅捐規定。然若屬危險地區,實不宜增加容積及建蔽率,阻礙防災計畫之實施,且點狀開發,無法解決巷弄狹小及土壤液化問題,任憑恣意重建,日後都市更新反而更為不易,並有更大災害之風險。

該條例不但造成公共設施之不足,居住環境品質降低、交通壅塞、消防不易、租稅不公及助長房價推升等,還助長民眾圖容積獎勵「公共財」的貪心,即便監察院多次發文糾正。

危老條例即將於五月屆滿,內政部卻趕在新立委就任前提出修正案,不僅展延還要擴大適用範圍,理由略謂:為利都市整體規劃、鼓勵大面積重建、提高合併鄰地辦理重建之彈性云云。

惟該條例當初立法理由即為鼓勵「個別」「危險及老舊建築物」重建,故給予大量容積獎勵,現在卻又說修法係因重建有五成五未達五百平方公尺,且小規模申請案愈來愈多,不僅與該條例立法目的相悖,亦無法解釋該條例與都更條例之區別。

都更條例要求最小街廓範圍不過五百平方公尺,且須經審議委員會審議,以確保都市土地使用方式與強度。然該條例取消現行但書限制後,重建範圍動輒五百平方公尺以上,卻不受都市計畫容積管制,亦毋須經審議委員會審議,亦不願增定受都市計畫整體容積限制或須經委員會審議等規定。

「錯誤的政策比貪汙更可怕」,國家設置各級法制單位,本為健全法治必須;不料現在卻如同擺設,主事者對委員提問,不是答非所問就是置若罔聞,還指責委員態度不佳。

危老條例自公布以來,僅台北市即受理一六二件,核准一○七件,與同期的都更申請案不相上下,如今再修法延長且擴大實施範圍,則修正公布的都市更新條例,不僅無用武之地,還成了危老修法的幌子。

澳洲大火前,消防部門曾多次警告,不但無效搞到現在無法控制,受災城市一片地獄圖景,災民顛沛流離;然而總理和新南威爾士州緊急事務部長照常出國。

台灣本就是都市計畫失控國家,希望危老條例修正,不會帶來像澳洲大火失控的結果。

https://udn.com/news/story/7339/4278374

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2020/01/09 11:40文/記者張瀞勻

危老時程獎勵將於今年5月落日,各界不斷呼籲延長,內政部指出預計修法,新增規模獎勵。(記者張瀞勻攝)

2019年蔡英文政府喊出危老重建目前320件、都更100件,內政部9日表示,根據統計去年危老申請案共433案,為2018年的3倍以上,此外,都更核定案共102案,首次突破百案門檻,全年危老重建與都市更新合計535案,較原定目標420案,超出115案。然而危老時程獎勵將於今年5月落日,各界不斷呼籲延長,內政部指出預計修法,新增規模獎勵。

內政部分析,危老重建快速成長的原因,在於法規提供簡便的申請程序及最高1.4倍的容積獎勵,另各地方政府也積極推動輔導機制,包括危老重建的輔導團、推動師及工作站,由專業人員深入老舊社區,直接與居民面對面溝通並給予協助。

至於都市更新突破百件,內政部指出,「都市更新條例」於去年修法通過,此外,地方的自治法規也逐步到位,將審議事項儘可能明確化,並引導都更審議會發揮爭議處理的功能,協助解決案件的難關,讓都市更新不再遙遙無期。

然而危老重建時程獎勵將於今年5月屆滿,內政部預計提出修法,將建築容積的時程獎勵減半為5%,逐年遞減1%,同時新增規模獎勵,鼓勵擴大整合,繼續爭取最高10%的獎勵。

此外,另現行條文規定危老重建案合併的鄰地不得超過原基地面積,影響周邊整合意願,或合併後反而產生難以利用的畸零地,內政部修法草案也取消合併鄰地的面積限制,僅規範臨地獲取容積獎勵及稅捐減免的面積上限。

https://estate.ltn.com.tw/article/8898

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報導:MyGoNews方暮晨
時間:2020-01-09

2019年危老加都更合計535案,超出目標值115案
2019年危老加都更合計535案,超出目標值115案
新聞摘要
  • 2019年危老加都更合計535案,超出目標值115案
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為提升國人的居住品質與安全,協助民眾實現老舊房屋改建需求,內政部近年大力推動危老重建及都市更新政策,已順利取得第一階段重大成果。內政部表示,2019年初提出危老重建申請320案、都市更新核定100案的目標,均已順利達成。2019年全年,危老申請案共433案,為2018年的3倍以上,都更核定案共102案,首次突破百案門檻。全年危老重建與都市更新合計535案,較原定目標420案,超出115案。
 
程序簡便有獎勵,突破實務困境
 
內政部分析,危老重建快速成長的原因,在於法規提供簡便的申請程序及最高1.4倍的容積獎勵,為團結且有急迫改建需求的社區,開闢一條快速通關的途徑。各地方政府也積極推動輔導機制,包括危老重建的輔導團、推動師及工作站,由專業人員深入老舊社區,直接與居民面對面溝通並給予協助。
 
內政部也指出,「都市更新條例」於2019年修法通過,解開過往實務的諸多困境,2020年地方的自治法規將逐步到位,最重要的工作是將審議事項儘可能明確化,並引導都更審議會發揮爭議處理的功能,協助解決案件的難關,讓都市更新不再遙遙無期。
 
危老重建時程獎勵落日,修法搭配規模獎勵
 
各界關心危老重建時程獎勵將於2020年5月屆滿,內政部也積極與各地方政府研商,預計提出修法,將建築容積的時程獎勵減半為5%,逐年遞減1個百分點;同時新增規模獎勵,鼓勵擴大整合,繼續爭取最高10%的獎勵。
 
另現行條文規定危老重建案合併之鄰地不得超過原基地面積,影響周邊整合意願,或合併後反而產生難以利用的畸零地。內政部本次修法草案也取消合併鄰地的面積限制,僅規範臨地獲取容積獎勵及稅捐減免的面積上限。
 
改善危老屋的第一步,從耐震評估開始
 
內政部表示,改善居住環境的第一步要先了解自家的耐震能力,因此2019年6月已將耐震初評的補助,從每棟6,000至8,000元,提高為1萬2,000至1萬5,000元。內政部鼓勵有需求的民眾可向建築所在地的地方政府洽詢,評估後發現有耐震疑慮,便可趕快與左鄰右舍整合,透過危老重建或都市更新建造新家。
 
新一年持續為國人打造安居家園
 
內政部強調,2019年危老重建及都市更新能夠達成預定目標,有賴中央及地方政府同仁的積極推動,內政部深表肯定與感謝,並期待新的一年繼續和所有地方政府一起努力,為國人打造安全、舒適的居住環境。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/131307/

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2020-01-04 23:19:32經濟日報 記者翁至威/台北報導
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危老條例時程容積獎勵將朝有條件延長方向研議,鼓勵大面積整合,逐步與都更接軌。內政部官員提醒民眾,有意透過危老條例將老屋翻修的民眾,還是要把握黃金時間,儘早提出申請,才能爭取到最佳容積獎勵。

現行危老條例規定,10%時程獎勵僅到今年5月9日,據內政部初步規劃,今年5月10日後,時程獎勵將砍半為5%,並新增規模獎勵,400平方公尺以上可得2%容獎,每增加100平方公尺可多得0.5%。另外時程加規模容獎合計不得超過10%。

舉例來說,一塊面積僅400平方公尺的基地,若趕在今年5月9日前遞件申請,還可拿到10%時程獎勵;若拖過這時間,依內政部初步方案計算僅能得到5%時程、2%規模,合計7%容獎,相比之下,儘早遞案方為上策。

https://house.udn.com/house/story/5886/4268086

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2019-12-30 15:21中央社 記者吳柏緯台北30日電
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危老容積獎勵可望延長。營建署表示,目前正朝延長5年的方向研議修法,擬調整為以「時間」、「規模」兩種獎勵措施並行。在充分討論與蒐集意見後,就會盡快送交內政部、並送立法院審議,目標是明年上半年完成三讀。

據統計,全台逾50年以上房屋高達69.5萬戶,屋齡30年以上的今年已超過410萬戶,營建署2017年實施3年「都市危險及老舊建築物加速重建條例」中的10%容積獎勵,將於2020年的5月9日屆期。

營建署今天表示,為了鼓勵危老建物重建,正在研議修法將時程延長5年,並以「時間」、「規模」兩種獎勵措施並行。

內政部營建署都市更新組組長王武聰指出,根據目前研議的修法草案,3年10%的時間屆滿後,第4年的容積獎勵將砍半,剩下5%,接著以每年1個百分點的幅度遞減,最終在5年後歸零。

不過這次的修法也加入了鼓勵小面積單位整併的規模獎勵,王武聰說明,只要重建面積達到400平方公尺,就給予2%的獎勵,往後每增加100平方公尺,再增加0.5個百分點的獎勵,最高上限為10%。

若基地在未來5年內同時符合「時間」、「規模」兩種獎勵,可以並用,不過最高上限仍為10%。王武聰舉例,有一塊1000平方公尺的基地,在第4年的時候投入重建,因此除計入第4年的5%容積獎勵外,同時還可享有5%的規模獎勵,也可到達10%。若5年之後,「時間」的容積獎勵落日,只要基地面積超過2000平方公尺,還是可以享有「規模」的10%獎勵。

不過目前「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修法草案仍在營建署討論,尚未送到內政部。王武聰說明,在充分討論與蒐集意見後,就會盡快送交內政部、並送立法院審議,目標是2020年上半年完成三讀。

https://money.udn.com/money/story/5621/4257773

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圖:本報系資料照片 圖:本報系資料照片

台北市地狹人稠,近年在一地難求情況下,有些危老重建之小基地建案公設比居然高達47%,因此,想請教莊教授,小基地建築可能潛藏哪些重大缺點?購屋前應注意哪些重要事項?

有些基地不方正、地形狹長或零碎不整的危老重建案,不僅平面配置不易,也很難兼顧外部與內部空間規劃設計,因此,購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中之實務案例十二大潛在缺點,再參考八大建議事項為宜。

有鑑於近年大樓公設比普遍高達30%至35%,政府擬逐步推動實坪計價制,並自2018年1月1日起雨遮、屋簷不登記不計價,不過小基地建築卻仍有公設比高達47%者,因此,購屋時就應格外注意以下常見小坪數產品之八大缺點及建議事項。

一、基地狹小影響規劃設計:

常見小坪數住家之缺點為空間分割零碎以及各樓層走道浪費,因此應避免選購死角或狹長屋型,尤應注意的是基地不完整、零碎狹小,甚或L形基地之格局規劃。此外,一旦格局不夠方正,連帶室內走道所占面積也會較大。

二、門廳不夠氣派:

門廳若高度不足或空間不夠,就無法顯現氣派的視覺效果,尤其是一棟大樓的門廳如顯得狹窄侷促,不僅嚴重影響居家品質,亦會降低其價值。

三、公設偏大影響居家品質:

基地狹小除公設比偏高,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,尤其更難兼顧通風採光,甚至出現暗房而嚴重影響生活品質,購屋前應詳細檢視平面設計圖說。

四、實坪與虛坪:

現階段一般民眾購買預售屋時,大都了解應將大公、小公視為「虛坪」,惟須更進一步確認的是核計室內實際使用面積,並且進一步了解各空間大小,因此,必須索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,俾免完工交屋時發生爭執。

其次,更應注意所謂「使用面積」、「含車位面積」等問題,其實就是將不能登記的空間與停車位面積等合併計算在內所導致。

五、實地丈量家具擺設:

 

即使面積較小,最低限度臥房也要容納得下五尺×六尺約○.八坪的雙人床,另外也要注意是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,才能維持一定的活動空間。

六、使用機能欠佳:

有些地形狹長之狹小基地,常見最大缺點在於動線不佳與採光不良,無法兼顧格局、採光、通風、隔熱、調溼等相關事項,而導致使用機能不佳。因此,購屋之前首應避免無玄關設計,進門即是餐廳而非客廳,功能相反之不良設計。此外,廚房沒隔間並且與餐廳、客廳「三位一體」共用,更是嚴重影響居家生活。

七、陽台狹窄:

陽台雖只是居家的一小部分,惟卻有助於一些瑣碎雜物之放置,但若太小則無法發揮其應有之功能,例如前陽台不夠寬敞,不能擺置盆栽,而狹窄的後側「工作陽台」如果連放置洗衣機都成問題,就談不上日常家務處理之方便性,因此,不論是前後陽台均應以寬敞好用為原則。

八、換屋轉售不易:

一般而言,小坪數產品大都被視為過渡性產品,尤其對於社會新鮮人及小家庭而言,在家庭成員增加時,就會面臨換屋的抉擇,因此,選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外,有些銀行對於小坪數產品,尤其是十五坪以下房貸的承辦意願不高,亦應列入參考。

由以上之分析,可知小坪數產品缺點相當多,因此,選購之前就應充分了解室內實際使用面積,俾免徒增日後無謂困擾!

(莊孟翰│理財周刊1009期)

文章來源:理財周刊


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 2019/12/30

 

都更危老政策出現新突破。行政院政務委員張景森透露,危老限時容積獎勵於2020年5月9日屆期後,將二度修法延長五年,內政部草案訂於春節前出爐,方向是採雙軌策略並降低規模門檻,增加危老重建誘因,行政院預計2020上半年提出《危老重建條例》修法案至立法院審議,經此調整,「都更危老重建將出現大爆發」。

 據內政部初步規劃,危老限時獎勵到期後,將採雙軌並進推動第二階段危老重建,其中10%限時容積獎勵部分,透過修法再延長五年但採逐年遞減,延長至2025年5月9日止,第一年減半為5%,之後逐年遞減1個百分點,最後歸零。

 另再增加「規模獎勵」,具體作法是:400平方公尺以上獎勵2%,每增加100平方公尺多增加0.5個百分點,最高10%,惟時程、規模雙獎勵合計不超過10%。

 政府知情人士說,內政部初步規劃的內容還要經行政院審議,尤其第一年限時容獎部分未必只訂5%,不排除可再提升。

 蔡總統提出的下一個四年居住正義住宅政策內容,主要拚五件事,包含社會住宅繼續蓋、包租代管大力推、都更危老再突破、租金補貼加倍照顧、學生住宿全面升級。業者對都更危老具體作法,最為關注。

 有關都更危老如何再突破,張景森指出,新版都更條例地方政府配套2020年正式上路,危老重建則將提出「危老重建條例」二度修法,讓都更危老重建大爆發。

 內政部次長花敬群表示,10%限時容積獎勵到期後將如何處理,外界很重視,早在一年前,就有業者、立委不斷呼籲,延長限時容積獎勵期程。原本內政部相當堅持三年限時獎勵,目的是要鼓勵危老建物在三年內積極整建,不受相關建築容積規定上限限制,2019年全年約有400案申請,成績相當不錯。

 知情官員透露,內政部預訂農曆春節前提出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修法草案,在2月1日新國會產生後的立法院新會期送出,目標是2020年上半年完成三讀。

 由於各方不斷呼籲,花敬群說,內政部會再推動一次危老條例修法,採雙軌獎勵,一方面銜接時程獎勵,並逐步落日,另一方面增加規模獎勵,給予300、400坪以上的危老整建,有10%容積獎勵,讓更多民眾響應比都市更新規模還要低門檻的危老整建,是接地氣、條件簡單的獎勵模式。

https://m.ctee.com.tw/dailynews/20191230/a02aa2/1031974/0f0d66a562a194e0cb5a226118435de1?utm_source=cteeline191230_073003&utm_medium=line&utm_campaign=cteeline#.XgkwqTnuods.lineme

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