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工商時報 
台北市建國南路一段、仁愛路口的富邦金集團蔡家「起家厝」-「富邦產險大樓」,已捨棄都更,改走危老重建。圖文/蔡惠芳

台北市建國南路一段、仁愛路口的富邦金集團蔡家「起家厝」-「富邦產險大樓」,已捨棄都更,改走危老重建。圖文/蔡惠芳

 
富邦產險大樓 小檔案
富邦產險大樓 小檔案

富邦金控蔡家的「起家厝」─台北市「富邦產險大樓」,已撤銷申請三年多的都更案,改走危老條例,計劃改建為高檔商業辦公大樓。專家估計,若改建完成後,其身價將大幅暴漲,有機會變身為每坪月租3,000元以上的豪華辦公大樓。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,金控、商用不動產大戶紛紛拚都更,除了政策鼓勵外,銀行法第75條放寬金融業老舊行舍重建後,自用比率由50%下調為20%,也是一大助力,激勵各家老舊行舍大樓,紛紛參與都更,估計至少12棟。

不過,都更申辦太冗長,而危老門檻低,其中富邦金的「富邦產險大樓」,近期已從都更撤件、近日公告改走危老。「富邦產險大樓」屋齡已34年,位於建國南路和仁愛路交叉口,20年前曾遭到921大地震損害,後來進行結構補強,勉強使用迄今。

由於蔡家考慮到,「富邦產險大樓」與附近建物之間的間隔不足,加上管線老舊及耐震防火設計不符現行建築技術規範,因此2016年申請都更,計劃改建為地上35樓、地下6層的豪宅大樓,豪宅至少131戶。不過迄今三年多,全案進度緩慢,今年3月富邦突然撤件,外界以為富邦不都更了,結果原來是政策大轉彎,公布要走危老,全案重新啟動改建大計劃。

相較於「富邦產險大樓」改走危老捷徑,另外11棟金控的舊商辦大樓,依舊進行都更程序。據調查,國泰「民生建國大樓」和「台北國泰萬怡酒店」,去年底才都更完成並啟用。而「國泰一號」REITs的「西門中華大樓」、「國泰世華敦北分行」都更程序正進行中。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示,「富邦產險大樓」如果成功拆除改建為高級辦公大樓,未來身價勢必大躍進,每坪月租上看3,000元大關,比起目前行情1,700元,可望有七成以上的增值空間。

目前,在商辦大樓申請危老案件中,除了「富邦產險大樓」外,還有南京東路「台北馥敦飯店」、松江路「六福客棧」兩家飯店,也分別獲准危老重建案。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190513000175-260202?chdtv

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都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)的容積獎勵10%申請大限日,將進入倒數一年,預計明年5月到期,全台申請件數激增中,迄今全台已核准128件,尤其以新北市、台中市和台北市最為熱門,預期未來一年最後「關門」期限,將湧現末班車申請高潮。

內政部自2017年5月正式實施危老條例,針對屋齡逾30年、無電梯、為都市計劃範圍且非歷史建築,得依照危老條例申請重建計劃。由於危老條例,只要100%住戶同意,即可擁有豁免權,不必走都更程序、也不必召開聽證會,因此被視為都市更新條例修正案卡關之外的高速公路。

全案預計施行至2027年5月31日,但最關鍵的10%時程獎勵,必須在三年內申請核准,才可取得,因此最高將可享有1.4倍的額外容積獎勵,預計2020年5月9日「關門」日期截止;換言之,距離現在,只剩下倒數一年。

據內政部營建署截至5月10日的統計,自危老條例實施迄今二年,全台申請案件已達255件,正式核准達128件,其中以新北市、台中市、台北市三都最為踴躍。與都市更新條例正式上路21年,迄今已核定且公布實施件568件、平均每年才27件相比,危老堪稱可以飆車的高速道路。

據最新統計,台北市府迄今已核准案件達22件,新北市府核准案件更多達34件,為全台最多。雙北市總計已有56件獲准,其中拿到40%容獎滿分的案件,台北市有9案,占40%之多。

其中規模最大的危老改建案,台北市是南門市場,基地面積達1,191坪,原本已經走公辦都更,剛好危老條例上路,因此搭上順風車,改走危老,取得容積獎勵已達30%;預計改建後,低樓層還是南門市場、高樓層將規劃政府部門辦公室。

除了住宅、市場案,部分辦公、飯店等商用不動產,也搭上危老熱潮。目前最「迷你」危老案,在台北市中山區遼寧街,基地只有26.62坪;新北市泰山中山段也有一筆危老案,基地只有46.8坪,照樣通過核准改,顯示危老條例讓再小的基地也有機會舊換新,改建成新大樓。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/88583.html

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北市40年老屋近30萬戶,加深容積獎勵與市場供需是改建誘因。(鉅亨網記者張欽發攝)
北市40年老屋近30萬戶,加深容積獎勵與市場供需是改建誘因。(鉅亨網記者張欽發攝)

六福旅遊集團 (2705-TW) 在台北市屋齡 47 年的六福客棧,及已有 41 年歷史的馥敦飯店南京館,分別申請危老重建計畫獲通過並得到重建容積獎勵,觀察這兩案共通點,都在屋齡超過 40 年;不過,統計數字來看,到今年第 4 季,台北市房屋平均屋齡已達 33 年,其中超過 40 年以上的房屋將近 30 萬戶。

在此數字的背後,突顯台北市屋齡老化及都更速度緩慢,隨著六福客棧、馥敦飯店南京館獲准依危老條例獲准改建,如非因挾單純持有 100% 的產權,及依危老條例在寸土寸金的台北市給予高額容積獎勵,依原有的都更條例,這兩個重建案恐怕至今也還在原地打轉。

另外,台北市商用辦公空間需求增加,租金也在走揚,是飯店業主提高加速都更的誘因,就六福客棧改建案而言,依其在南京、松江辦公商圈的立地條件來看,就地改建為商辦大樓機率頗高;事實上,台北市 A 辦平均屋齡 18 年,其中有約 20 萬坪樓地板面積,已達 25 年或以上屋齡,在屋齡偏中高的大樓中,改裝已不足支撐需求,企業因此紛紛改鎖定新商辦大樓。

依內政部不動產資訊平台資料顯示, 台北市 2009 年第 1 季房屋平均屋齡為 26.56 年,僅有 8.6% 房屋屋齡超過 40 年,不過到 2019 年第 4 季,台北市房屋平均屋齡已達 33 年,超過 40 年以上的房屋近 30 萬戶,短短 10 年多時間,屋齡超過 40 年以上老屋,就增加將近 22 萬戶。

在開發時間甚早的雙北市而言,由於房屋、土地產權複雜度高,都更整合更困難,從去年下半年以來,建商推出的雙北都更建案中,北市信義區都更案「森業永春」,整合時間長達 18 年,新北市板橋「永雄卓閱」整合時間 17 年,長虹建設 (5534-TW) 台北市東區總銷 50 億元都更案「忠孝詠吉」,整合時間也達 16 年;從這些建案的長遠整合時間歷程來看,時間愈拖久,都市的老化程度也隨著加深,對於首善之都的台北市市容發展也越不利。


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4319722?utm_campaign=4319722&utm_medium=android&utm_source=App

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六福旅遊集團旗下位在台北市南京松江商圈、立足市場47年的六福客棧,已獲台北市府核准「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例),依六福旅遊集團規畫,該案將打造為20層樓以上的商用大樓,除為歷史悠久的南京松江商圈注入全新量能,亦可望為甫宣布減資彌補虧損的六福帶來全新氣象。

此外,位在台北市南京東路、前身為力霸皇冠大飯店的台北馥敦飯店南京館,亦經台北市政府核准通過「危老重建」申請,馥敦飯店南京館總經理陸西亞表示,屋齡達41年的馥敦飯店南京館改建後仍將經營觀光飯店,惟若市府核准面積比現有建築物多,則將加盟國際連鎖酒店品牌以強化市場競爭力。

六福客棧與馥敦飯店南京館為台北市府最早核准通過「危老條例」申請的老飯店,兩家老飯店都曾申請都更而不可得,如今通過危老重建,資產價值可觀。

六福客棧有11層樓、264間客房,並有3間餐廳,基地面積380坪、原樓地板面積約3,000坪,若依六福旅遊集團申請送件規畫,全案獲得容積獎勵額度包括建築基地1.15倍的原建築容積,再加上10%的時程容積獎勵,未來興建規模總樓地板面積6,000坪以上。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表依目前商辦、住宅市場評估,六福客棧重建後總價值最保守估計都有60億元,若定位、品牌、建材設計升級,且市況持續加熱,則可望突破70億元。

樓高15層的馥敦飯店南京館有227間房客,基地面積約600坪,原樓地板面積近6,000坪,重建後含容積獎勵可望爭取重建後能達7,000坪至8,000坪。地產估價師以每坪120萬元推估,重建的馥敦飯店南京館資產價傎自84億元起跳。

六福旅遊集團在結束台北威斯汀六福皇宮飯店後,積極推動策略調整,並在新事業發展也屢有斬獲,其中物業管理事業才成立半年,已成功承攬北市國際五星飯店品牌的長期派遣人力業務。而看好剪刀經濟及戀家經濟崛起,六福自去年底以六福皇宮及六福客棧經典功夫菜為品牌,搶進長銷型食品零售電商市場亦獲好評,目前已啟動擴點及擴產計畫,在各事業體布局穩定發展下,六福旅遊集團今年營運可望將呈V型反轉。

 

https://ctee.com.tw/news/industry/88100.html

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六福旅遊集團 (2705) 旗下「起家厝」六福客棧3月初遞件申請危老重建計畫,集團今(10)日公告,已於昨(9)日取得台北市政府核准通過,未來將改建為20層樓以上的商用大樓,為南京松江商圈注入全新量能。重建計畫進度將依市場脈動執行,目前尚無明確規畫。

屹立南京松江商圈47年的六福客棧,基地面積約380坪,為設有226間客房及3間客房的11層樓高建築,總樓地板面積約3500坪。此次申請危老重建獲准,獲得1.15倍的原建築容積獎勵額度、以及10%的時程容積獎勵,未來興建規模總樓地板面積將逾6000坪。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,六福客棧危老改建後,初估銷售面積上看6,000坪。若以目前商辦、住宅市場評估,六福客棧總市值以最保守估計都有60億元,若定位、品牌、建材設計升級,配合市況持續加熱,則總市值突破70億元並非難事。

六福今日股價開高穩揚約1.5%,11點後在買盤敲進下發動上攻,最高上漲8.29%至7.05元,終場上漲6.61%、收於6.94元,領漲觀光類股,成交量放大至2853張,較昨日1613張暴增76.88%。

受認列六福皇宮熄燈等相關費用拖累,六福去年營運落底,稅後虧損13.14億元、每股虧損3.87元。展望今年,集團將靈活運用自有資產優勢,以旅館、遊樂2核心主體專注耕耘深度旅遊市場,聚焦發展獨特主題式生態體驗,今年整體營運可望谷底反彈。

六福旗下六福村主題樂園在連假效益挹注下,首季入園人次年增22%,朝全年成長14%、挑戰160萬人次目標邁進。台北六福萬怡酒店連2年獲《米其林指南》黑4房推薦酒店,每逢大展住房率均達8~9成,隨著東區門戶計畫逐步成型,未來營運前景看俏。

新事業方面,六福看好剪刀經濟及戀家經濟崛起,去年底以六福皇宮及六福客棧經典功夫菜,推出逾20種以上長銷商品進軍零售電商市場,未來將進一步強化擴點及量產能量,並推出常溫、冷藏及冷凍商品,不排除以品牌聯名或團購等方式持續擴展通路。

物業管理部分,六福半年來已成功承攬北市國際五星飯店品牌的長期派遣人力業務,以20年五星級飯店know-how及長期培養的專業人才,備妥第一線服務人員到後端營運的人才庫,以提供客製化人力派遣服務為發展核心,提供台灣飯店人力資源管理新思維。(林資傑)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/87817.html

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民視新聞網

政府積極推動危老改建,從中央到地方都祭出容積獎勵或稅利多,房仲業者就發現,今年前4個月來說,光是台北市,公寓成交量就比往年同期暴增35%,創下6年來新高!專家分析,就是因出現一波買公寓等改建的長期置產買盤,讓老公寓成為搶手貨!

公寓外觀老舊斑駁,屋齡至少快40年,像這樣的老房子在過去幾年買氣都不熱。但房仲業者統計,光是台北市今年前4個月成交量,比起過去5年同期,大樓成交增加15%,公寓更是一口氣增加35%,創下6年新高。

檢視相片

內政部修法將都更容積獎勵明確化,北市也加碼減免房屋稅、增值稅。危老房一旦改建後,專家估房價至少提高50~60%。

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像全台第一起危老改建案就在新北市板橋,2017年申請核准,隔年取得建照。整片共29棟,屋齡超過30年的老公寓,每坪原本只有30萬出頭。都更成為獨棟的25層樓大樓,每坪單價上看70萬元。

檢視相片

危老政策持續發酵,意外讓老公寓買氣明顯回攏。但專家提醒,都更不確定性大,高報酬背後也暗藏高風險,下手前還得自細評估。

(民視新聞/徐紹芸、羅執中 台北報導)

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https://reurl.cc/gxOGV

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2019/05/07 19:26文/記者朱語蕎

在政府頻釋出危老和都更利多後,北市老公寓交易開始動起來。

近期都更及危老政策利多頻傳,市中心老公寓又再度受到重視,房仲業者統計今年4月台北市公寓與大樓交易狀況,台北市大樓比起前5年同期,平均交易量增加了15%,公寓增加幅度更達35%,前4月公寓交易量已創下近6年來新高,老公寓成為近期市場新寵。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市舊公寓雖然屋齡老舊,但因生活機能便利,加上平均單價較大樓低與坪數實在的優勢下,自用型的公寓交易狀況穩定。另外,早年台北市推出1坪換1坪的都更政策,的確創造出一波公寓置產風潮,但隨房價下跌加上都更推動不易,老公寓的都更題材退燒,但在政府積極推動都更改革與危老改建的利多下,最近1年市中心又出現一波買公寓等改建的長期置產買盤。

 

等都更先出租 長期置產客也出現 

交易量增加除了市中心的置產買盤回籠外,一方面是有些舊公寓的屋主因為年紀較大,手頭上可能需要資金,或者在市場上已經銷售一段時間,遇到不錯的價格也願意出售,而銀行對於市中心的老公寓也認為保值性高,因此若是買方條件好一點的狀況下,即使40年以上的老公寓,甚至可以貸款75成以上,貸款利率1.6%左右,貸款條件和一般住宅相似。

 

信義房屋忠孝敦化店長盧漢寶表示,過去兩三年市中心的老公寓的確很難銷售,不過從去年初危老政策發酵後,過去1市中心的老公寓買氣明顯回籠,以東區商圈的老公寓為例,總價兩千萬以上的公寓,短期內整層出租租金報酬率有2%左右,長期則可等待是否有改建的機會,讓老公寓的交易動了起來。

https://estate.ltn.com.tw/article/7450

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報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-05-07

都更、危老利多頻傳,北市老公寓買氣近六年最高
都更、危老利多頻傳,北市老公寓買氣近六年最高
新聞摘要
  • 都更、危老利多頻傳,北市老公寓買氣近六年最高
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近期都更與危老的政策利多頻傳,市中心高土地持分與高地價的老公寓,又見到置產型買盤回籠,信義房屋統計2019年前4月台北市的公寓與大樓交易狀況顯示,台北市的大樓比起前5年同期平均,交易量增加了15%,但公寓產品增加幅度達到35%,且前4月的台北市公寓成交量也創下近6年以來的新高,除了自用型的老公寓仍受自住客歡迎外,市中心「資產型」的公寓在政策發酵下,也吸引長期置產型買盤進駐。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市舊公寓雖然屋齡老舊,但因生活機能便利,加上平均單價較大樓低與坪數實在的優勢下,自用型的公寓在近期交易狀況穩定。另外,早年台北市推出一坪換一坪的都更政策,的確創造出一波公寓置產風潮,但隨房價下跌加上都更推動不易,老公寓的都更題材退燒,不過在住宅快速老化,且政府積極推動都更改革與危老改建的利多下,最近一年市中心又出現一波買公寓等改建的長期置產買盤。
 
信義房屋忠孝敦化店長盧漢寶表示,過去兩三年市中心的老公寓的確很難銷售,自用的買方看到公寓普遍認為屋齡太過老舊,轉往內湖等區域購屋,不過從2018年初危老政策發酵後,過去一年市中心的老公寓買氣明顯回籠,以東區商圈的老公寓為例,總價兩千萬以上的公寓,土地持分高且土地公告現值和市價相去不遠,短期內整層出租租金報酬率也有2%左右,長期則可等待是否有改建的機會,這波都更危老熱潮,加上整層住家的租金上漲,的確讓老公寓的交易動了起來。
 
交易量增加除了市中心的置產買盤回籠外,一方面則是有些舊公寓的屋主因為年紀較大,手頭上可能需要資金,或者在市場上已經銷售一段時間,遇到不錯的價格也願意出售,因此交易量出現明顯回溫,而銀行對於市中心的老公寓也認為保值性高,因此若是買方條件好一點的狀況下,即使40年以上的老公寓,甚至可以貸款七五成以上,貸款利率1.6%左右,貸款條件和一般住宅相似。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/128847/

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近期都更與危老的政策利多頻傳,市中心高土地持分與高地價的老公寓,又見到置產型買盤回籠,信義房屋統計今年前4月台北市的公寓與大樓交易狀況顯示,台北市的大樓比起前5年同期平均,交易量增加了15%,但公寓產品增加幅度更達到35%,且前4月的台北市公寓成交量也創下近6年以來的新高,除了自用型的老公寓仍受自住客歡迎外,市中心「資產型」的公寓在政策發酵下,也吸引長期置產型買盤進駐。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市舊公寓雖然屋齡老舊,但因生活機能便利,加上平均單價較大樓低與坪數實在的優勢下,自用型的公寓在近期交易狀況穩定。另外,早年台北市推出一坪換一坪的都更政策,的確創造出一波公寓置產風潮,但隨房價下跌加上都更推動不易,老公寓的都更題材退燒,不過在住宅快速老化,且政府積極推動都更改革與危老改建的利多下,最近一年市中心又出現一波買公寓等改建的長期置產買盤。

信義房屋忠孝敦化店長盧漢寶表示,過去兩三年市中心的老公寓的確很難銷售,自用的買方看到公寓普遍認為屋齡太過老舊,轉往內湖等區域購屋,不過從去年初危老政策發酵後,過去一年市中心的老公寓買氣明顯回籠,以東區商圈的老公寓為例,總價兩千萬以上的公寓,土地持分高且土地公告現值和市價相去不遠,短期內整層出租租金報酬率也有2%左右,長期則可等待是否有改建的機會,這波都更危老熱潮,加上整層住家的租金上漲,的確讓老公寓的交易動了起來。

交易量增加除了市中心的置產買盤回籠外,一方面則是有些舊公寓的屋主因為年紀較大,手頭上可能需要資金,或者在市場上已經銷售一段時間,遇到不錯的價格也願意出售,因此交易量出現明顯回溫,而銀行對於市中心的老公寓也認為保值性高,因此若是買方條件好一點的狀況下,即使40年以上的老公寓,甚至可以貸款七五成以上,貸款利率1.6%左右,貸款條件和一般住宅相似。

(時報資訊 郭鴻慧)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/85412.html

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危老條例沒說清楚的盲點 ─都更的難題,危老也不例外-理財周刊

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  危老推動師 首重開發整合的溝通技巧-理財周刊

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2019-05-06 06:00

都更與危老的差異

 

北市累積核准19案

 

 

南門市場案近1200坪最大

 

 

〔記者徐義平/台北報導〕危老條例加碼十%的時程容積獎勵僅剩下一年就落日,近來不僅吸引知名老舊飯店申請危老案,甚至連陽明山老豪墅、里民中心等都跟著搶搭「危老直達車」。

 

「都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)」是二○一七年五月中發布實施,只要在發布三年內申請,就可有十%的時程容積獎勵,且不受危老條例總容積獎勵天花板限制,目前全台已有一三六案核准通過,預期在明年五月時程容積獎勵落日前,將掀起一波搶申請潮。

 

截至四月二十五日為止,首善之都台北市已發布核准「危老案」累積十九件,其中有一案基地面積僅八十八平方公尺、約二十六.六二坪,地點坐落北市中山區遼寧街四十五巷二十四號,是里民活動中心,獲得容積獎勵值為十六%。

 

令人驚訝的還有陽明山的豪墅也出現在危老案核准通過名單;該豪墅坐落大亨路、近陽明山中國麗緻大飯店,基地面積約七十三.四三坪,獲得容積獎勵值為十六%。

 

十九案中基地面積最大的要屬南門市場案,基地面積將近一千兩百坪,獲得容積獎勵值為三十%;但核准十九案中超過一半基地面積不到兩百坪。

 

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,危老重建程序簡易、獎勵容積明確,的確在「泛都更」市場引發話題;依北市已發布十九個核准案,容積獎勵值獲得超過三十%的高達十案,獲得四十%的核准案更有七件,容積獎勵值對比都更容獎天花板的五成,沒有少掉很多。

 

他指出,危老案雖強調須產權所有人百分百同意,卻不限基地規模;此大門一開,讓許多過往搞不定的都更案選擇切割出百分百同意的區域,改走危老途徑。這做法不只提供經濟誘因,也可解決居住安全的困境。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1286527

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2019-05-05 06:00

近10年全國30年以上住宅統計(記者徐義平製表)

10年增幅逾一倍

〔記者徐義平/台北報導〕根據內政部不動產資訊平台數據,截至二○一八年第四季,全國屋齡三十年以上的住宅已超過四一○萬戶,相較二○○九年第一季約二○○萬宅,十年來老屋增加逾二○○萬宅,增幅超過一倍,等於平均一年增加二十萬宅老屋,目前屋齡逾三十年的老屋占全國房屋稅籍住宅類逾四十七%。

老屋占全國住宅比率已超過47%

至於代表住宅新增供給的核發建照宅數,過去十年僅增加約九十九萬宅,等於平均一年新增不到十萬宅,三十年老屋的增加數量較住宅新增供給高出一倍。學者指出,顯示全國住宅老化速度相當驚人,新增住宅數量追不上住宅老化速度。

過去十年,全國核發住宅拆除執照僅近三.二四萬宅,平均一年僅三二四○宅退出住宅供給端。房地產業者指出,過去十年拆除執照宅數占新增老屋宅數僅一.六二%,反映出老舊建物拆除改建或都更的速度緩慢。

老人住老宅 恐成社會問題

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,都更案進度緩慢,主因住宅翻新效率不及老化速度,又碰上台灣進入高齡社會,未來老人住老宅會更明顯,可能會逐漸變成一種社會問題,需要建立一套有效率的都更運作模式,才能讓都更有結構性的改變。

逾40年老屋 10年暴增2.3倍

根據不動產資訊平台數據,去年第四季全國房屋稅籍住宅總數近八六八萬宅,較二○○九年第一季增加十二.六三%;其中,屋齡三十年至四十年的老屋,由二○○九第一季的一二九萬餘宅增至二○一八年第四季的二一一萬餘宅,十年增加六十三.三八%。

此外,屋齡四十年至五十年的老屋,十年來從三十八萬餘宅增至近一二九萬宅,增加逾兩倍;屋齡五十年以上的老屋,十年來從三十四萬宅增至近七十萬宅,增幅一倍;合計屋齡三十年以上的老屋超過四一○萬宅,占全國住宅逾四十七%。

5年後全國逾30年老屋將過半

另外,目前屋齡二十五年至三十年的住宅高達七十七萬餘宅,未來五年將陸續加入三十年老屋的行列,屆時屋齡三十年以上老屋占比將超過五成。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1286325

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2019/05/03 18:00
 

(中央社記者劉建邦台北3日電)台北市政府統計,屋齡30年以上合法建物約9萬餘棟,為協助加速老屋重建,都市發展局推出三大優惠獎勵、五項經費補助等措施,並在11日舉辦士林、北投區危老重建說明會。

4月18日花蓮發生規模6.1地震,台北市震度4級,造成大樓傾斜,引發外界關注老舊建物議題。

台北市建築管理工程處長張明森今天說,經統計,屋齡30年以上建物約9萬3000餘棟,占全市建築物逾8成,為改善居住環境,配合中央「都市危險及老舊建築物加速重建條例」獎勵規定,設三大優惠獎勵、五項經費補助、六大配套措施、三項便民程序,協助老屋重建。

他說,三大優惠獎勵包括建築容積獎勵、放寬建物高度及建蔽率、稅賦優惠;五項經費補助則有補助建物初步評估、詳細評估、審查機構費用、重建計畫、結構補強。

六大配套措施有培訓危老推動師、設危老工作站、舉辦危老重建說明會、提供重建工程融資貸款信用保證、補助重建工程貸款利息補貼、危險老屋輔導。

三項便民程序包含簡化合法建物認定、免除畸零地調處程序、容積獎勵保證金可用支票或郵政匯票等方式替代。

張明森表示,為推動危險及老舊建物重建政策,目前已培訓危老重建推動師7811名外,也在各行政區設置危老重建工作站83處,免費提供危老重建諮詢服務。

他說,為加強宣導危老重建相關法令,預計11日下午在士林區義信區民活動中心舉辦第二場危老重建說明會,免付費免報名,與會者可獲危老重建問答集,歡迎居民參加。(編輯:陳清芳)1080503

https://www.cna.com.tw/news/aloc/201905030232.aspx

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2019-04-28 23:01聯合報 記者王敏旭/新北報導
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新北淡水東來社區迄今仍有8戶未簽同意書,新北都更處設前進工作站協助社區整合,不過...
新北淡水東來社區迄今仍有8戶未簽同意書,新北都更處設前進工作站協助社區整合,不過其中4戶失聯,都更處還在找人。 圖/新北都更處提供
 

新北市府加速重建危險老舊房屋,有危險疑慮舊屋、海砂屋列為優先協助目標,政府雖獎勵容積、補助經費並協助整合,但近年少有成功案例。都更處主秘李擇仁說,社區住戶難以凝聚共識是最大阻力。

 

新北市長侯友宜去年9月競選時曾造訪淡水東來社區,上任後列為優先目標,新北市都更推動辦公室就近設前進工作站,多數住戶希望重建後擁有「原位置、原坪數」,都更處只能說「不能保證,但盡力而為。」

住戶發現東來社區是海砂屋已經很久,但直到2012年才被列為海砂屋,準備拆除重建,但住戶意見分歧,2年前還有住戶室內裝修,載建材砂石、磚塊進場導致騎樓塌陷,幸好無人傷亡。市府今年3月28日發出東來大廈限期停用函,給住戶3個月緩衝期,7月7日後禁止使用。

都更處表示,都更辦公室優先協助海砂屋或老舊房屋重建,新北都市計畫法施行細則訂有海砂屋重建容積獎勵30%,重建時可選擇容積率或原總樓地板面積。另可申請拆除重建補助,每戶最高20萬元;都更費用補助提供最高630萬元。

 

淡水東來社區8戶仍未簽同意書 4戶失聯

 

李擇仁說,重建資金不足部分,新北市可提供平台協助住戶找資金,危老都更也放寬銀行資金投入。目前淡水沙崙、新店大溪地都有海砂屋須重建,除政府協助,社區內部各住戶凝聚共識是關鍵。

東來社區是地上7層、地下2層建物,共81戶住家,迄今仍有8戶未簽重建同意書。李擇仁說,前進工作站協助住戶整合意見,不過東來社區有4戶失聯,目前正在找人。

https://udn.com/news/story/7323/3782435

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2019-04-25 22:05:23經濟日報 記者鄭鴻達╱即時報導
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內政部次長花敬群指出,在都市更新部分,就營造費用總產值及案件數推估,保守估計每年...
內政部次長花敬群指出,在都市更新部分,就營造費用總產值及案件數推估,保守估計每年可增加新台幣500億元產值。 圖/聯合報系資料照片
 

418花蓮地震,再度讓危險老舊建物改善議題浮上檯面。內政部次長花敬群今(25)日指出,在都市更新部分,就營造費用總產值及案件數推估,保守估計每年可增加新台幣500億元產值,希望未來每年都可以此速度成長。

花敬群指出,若以經濟成長的角度來估算,在改善建物耐震部分,都更產值推估每年可成長500億元,但實際數字為何,端視核定的案件何時動工,但每年成長規模幾百億元,應是可以達成的。

花敬群接著解釋,假設一件案件核定後用四年完成,第一年動用一成營造經費、第二、三、四年再各動用三成,然後根據每個案件數平均規模推估出可能產值,至於基期則得視實際案件的狀況才能得知。

內政部指出,全台目前共有410萬戶屋齡30年以上建物,若沒加速重建,十年後將達640萬戶。針對私有建物耐震評估作業,分為主動快篩、耐震評估、補強重建三階段,其中1999年12月31日前興件的六層樓以上建物,中央全額補助快篩經費7,763萬元,2017年已完成9,235件、2018年完成5,181件。

在耐震能力評估部分,2016年至2018年有8,633件已辦理初評、詳評5件;2019年至2021年,計畫辦理初評19,555件、詳評500件。

私有建物階段性補強計畫辦理情形,2019年計畫250件、2020年為500件、2021年為500件,預計3年辦理1,250件,總補助費用估為27.5億元。

內政部指出,2006年至2016年每年平均核定40案都更案,2017年至2018年每年各核定77案,今年截至3月底已核定24件,今年目標推動100案,至於危老建築重建申請案,今年目標是推動共達320案。

至於台北市兩棟傾斜的大樓引發關注,台北市長柯文哲19日痛批都更條例通過後,施行細則卻還要拖5個月,暗指進度卡在中央。花敬群在臉書回嗆,危老重建的中央法規早就實施,全國申請案件逾兩百件,「但台北市不是前兩名,實在不應該。」

而根據內政部營建署資料,已核准的危老建築改善案件數,統計截至4月中,六都共有144件,其中台北市為12件、新北市為34件、桃園市為4件、台中市為28件、台南市為12件、高雄市則有10件。

據悉,台北市危老建築改善案件數較少,部分是因中央公布施行「危老建築條例」後,台北市直到去年,才配合修法放寬危老建築基地建物高度及住宅區建蔽率,也因此導致申請、核准案件相對較少。

另,在已核准都更申請案,其中包含已完成、施工中與未動工。截至3月底止,六都共核准共759件,其中台北市為433件、新北市為118件、桃園市為3件、台中市為72件、台南市為81件、高雄市為9件。

https://house.udn.com/house/story/5886/3777563

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內政部次長花敬群今日宣布,耐震初評補助將由原本的每件6,000元~8,000元,提高至1.2萬元 ~1.5萬元,補助費用從四成提高一倍至八成,以鼓勵民眾申辦耐震能力初步評估。

花敬群也說,內政部已修正放寬無須詳評即可申辦危老重建的標準,並提高初步評估補助至費用的八成,目前已呈報行政院,俟行政院核定後即可實施,相關預算已編列7,000萬元。

另外,7月1日起將就私有供公眾使用建築物進行強制耐震能力評估檢查,包含百貨公司、大賣場、電影院和圖書館都要強制辦理耐震能力評估檢查。

花敬群說,內政部也將和各地方政府研議,將快篩後具潛在危險疑慮的建築物依轄區實際需求,訂定分類、分期、分區的執行推動計畫。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/78491.html

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2019-04-22 01:00聯合報 拱祥生/土木技師(台北市)
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台北市信義路上一棟大樓(左)震後傾斜依靠在旁邊建築物上,該棟大樓在九二一地震後已...
台北市信義路上一棟大樓(左)震後傾斜依靠在旁邊建築物上,該棟大樓在九二一地震後已被列管。圖/聯合報系資料照片
 

 

四一八地震,再度震出老屋耐震度不足問題。事實上,政府近二年主動積極為中高樓層私有住宅進行「結構快篩」,竟有高達七成有安全疑慮,對抗天然災害視同作戰,這樣的危老宅絕對是國安問題,值得蔡政府嚴肅以對。

為避免發生三年前美濃(台南)地震類似中高層住宅軟腳蝦結構弱層現象,政府積極推動「結構快篩」作業,冀能先委請專家根據結構圖說,針對民國八十八年底以前興建六層樓以上住宅,快速找出結構強度不足標的,進行後續結構安全評估與可能的結構補強作業,以維護公共安全。但若是由屋主接續執行與負擔補強經費,只怕會不了了之,凸顯危樓補強政策跳票危機重重。

「結構快篩」政策原始目的是快速找出明顯結構系統不良危樓,根據台南維冠大樓事後鑑定調查發現,有疑似設計階段明顯結構設計瑕疵,及使用維護階段有不當增建與敲除結構牆情形出現,上述不利房屋結構耐震因素,可經由有經驗的結構設計技師或建築師,藉由簡易審視結構圖說與現場目視發現。顯然「結構快篩」不僅找出危屋,更會快速找出後天人為疏失因素。一旦快篩標的物需要結構補強,這會牽涉到後續法律責任分擔的問題,很可能房屋還未補強,法律攻防程序就會吵翻天與曠日廢時,因為房價腰斬與結構補強經費要誰出?

「結構快篩」立意良善,但要達到維護公共安全目的,一定要建物完成補強到現有耐震標準,以竟全功。當快篩結果交到民眾手上時,民眾期待的是後續政府持續輔導與協助。但現在政策卻傾向強制將快篩結果法律化,要求民眾應接續進行耐震評估,列入公安申報項目,並建立罰鍰制度,這樣的政策真的是以「接地氣」的方式解決問題嗎?

既然結構快篩目標是快速找出並同時補強危樓,在公共安全優先的前提下,可以考慮根據危樓危險程度分級,要求不同補強完成期限,當逾期限則先由政府分年編列預算代為執行危樓補強作業,若危樓可歸責設計者或屋主,則同步進行法律程序來求償結構補強經費。

「結構快篩」是政府主動發現公安疑慮,若不比照重大天然災害排除危險為先,政府只宣布一棟棟危老宅有安全疑慮,安全未改善反造成社會恐慌,豈不讓防災美意淪為國安爭議。

https://udn.com/news/story/7339/3769234

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▲北市老屋多,但整合都更相對不容易。(圖/信義房屋提供)

今(18)日下午地牛翻身,規模達到6.1地震,震央位於花蓮縣秀林鄉,深度20公里,全台有感,而這一震,也震出了台灣都市的問題,台北市就有部分樓房傾斜,而這樣的老舊樓房到底有沒有解方?

由於城市發展長久,台北有許多地方的屋齡高達30、40年,而若是要進行都市更新,則需要區域居民的同意,有安置、利益等等不同的問題需要克服,因此時常曠日廢時。

依內政部統計,全台逾30年屋齡的老屋高達398萬戶,中央為鼓勵老屋更新重建,於106年5月發布「都市危險及老舊建築物加速重條例」,推出三項獎勵改建誘因,第一是獎勵法定容積上限30%、第二是放寬高度限制及住宅區建蔽率、第三是提供重建期間地價稅及改建後房屋稅減免。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,屋齡30年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,或房子有龜裂、結構不安全的疑慮可依危老條例申請重建,趕在2020年5月前申請者還享有1.4倍的容積獎勵,這也成為許多都更卡關案的解套方案。

張旭嵐近一步說明,危老條例能為多少老屋解套還說不清,但若是建築物有龜裂就會優先促成可能性,危老條例也能針對面積小的老宅先解套,因為建商多半沒有興趣整合,也預期在此次地震之後,居民會更加重視老屋安全問題。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡也表示,北市許多「高齡房屋」,有高達七成以上的中古屋,就算是祭出危老條例,仍然有住戶整合的問題,但由於都更推動不易,因此在政策考量下,危老條例是權宜之計,但恐造成「紙片屋」的情形,特定房屋特別突出,造成市容的不完整。

https://www.nownews.com/news/20190418/3332597/

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2019-04-18 18:21中央社 記者梁珮綺台北18日電
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花蓮強震導致台北市長安東路一棟大樓傾斜,也震出北市危老建物安全問題。台北市建管處表示,北市30年以上的危老建物有9萬棟、60萬戶,難以重建因素在於民眾意願整合。

花蓮縣政府西北方10.6公里處在下午1時1分發生規模6.1地震,震源深度18.8公里,台北市震度達4級,造成長安東路2段的金林大廈傾斜,而信義路4段的大樓則是在921大地震時就已傾斜。

建管處副總工程司洪德豪告訴中央社記者,2棟大樓經勘查,結構無虞,不過,信義路4段大樓為列管的黃單建築,後續會再請土木技師前往勘查,了解是否有加劇損害情形。

他說,北市目前共有54棟列管的黃單建築,因921地震的有42棟、331地震的有12棟,黃單建築指的是建物可使用,但要修繕補強。

建管處數據顯示,截至去年底止,北市30年以上的危老建物有9萬棟、60萬戶,洪德豪說,自都市危險及老舊建築物加速重建條例實施以來,危老建物重建的法規面已相當完善。

洪德豪說,若民眾申請危老重建,政府會補助耐震評估與重建計劃評估費用,配合中央政策放寬容積獎勵與建蔽率高度,以及稅捐減免等,進程緩慢的主因在於民眾意願。

洪德豪表示,危老建物若要重建,必須經過耐震評估,確定沒有補強效益,但最重要的是土地所有權人與建物所有權人要100%同意,才可申請,「整合通常是最難的」,目前台北市共有55件申請案。

而為推動危老重建,建管處也與建築師事務所合作,培訓「危老重建推動師」,並在全北市設立80個危老重建工作站,而位於永春里的柳慧燕建築師事務所便是工作站之一。

事務所負責人柳慧燕表示,在推動的過程中,最常遇到民眾以為「危老重建不用花錢」,尤其有些民眾與建商打過交道,曾涉及都更,很容易會有不用花錢的觀念。

柳慧燕說,其次是民眾認為鄰居不會答應建物重建,或在推動過程中被潑冷水,自然也不會願意整合,她表示,在危老重建部分,必須一直開說明會,讓民眾了解實際情形。

對於想推動危老重建的原因,柳慧燕說,台北市放眼望去多為4、5層樓老公寓,而寸土寸金的台北市也多半已蓋滿,沒有多餘空地有新建工程,若能推動重建,讓舊的建物翻新,才會有新的市容,而都更是一條漫漫長路,危老重建是一個很好的機會。

https://money.udn.com/money/story/5621/3763922

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