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正反論述~ 到底該不該課空屋稅?
李同榮│理財周刊990期│2019-08-16 
今年五月份網友在公共政策網路參與平台發起「應課徵空屋稅」的提案,內政部與財政部於七月底以「空屋不易認定」及現行已加徵囤房稅為由,回應暫不考慮實施課徵空屋稅。房產專家張欣民也舉證加拿大、日本為例,證實空屋認定並不困難。社宅推動聯盟研究員廖庭輝撰文認為權責機關用技術反對原則,顯然完全搞錯重點。

財政部針對民眾反映正式發文解釋,主要內容如下:

空屋認定困難並非指技術上的困難,自住房屋以實際居住使用為要件,為維護租稅公平,地方稅稽徵機關採用水、用電度數清查自住房屋,改按非自住住家用稅率課徵房屋稅,並無技術上之困難,目前臺北市採取該種清查方式。至於非自住住家用房屋空置課徵空屋稅,必須釐清空置之原因,才是關鍵問題,例如:因就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋,偏鄉生活機能差、老舊不堪使用之房屋,其出售及出租均缺乏市場需求,倘對其加重課徵空屋稅,尚非公允,恐殃及無辜,爰全面課徵空屋稅,尚不宜採行。空置房屋是否加重課稅,宜由地方政府因地制宜審慎評估。

筆者針對產官學對該不該課徵空屋稅的論述,提出四點認同與四點不認同,最後提出解決空屋之治本之道。

一、認同政府不能以空屋認定困難做為不課空屋稅的唯一理由,但不認同課徵空屋稅就能解決空屋問題

政府認為空屋認定困難,這是事實,但若有必要,技術性應不成問題,只是空屋定義要很精準,更重要的是若以水電使用情況認定,恐怕道高一尺魔高一丈,徒增技術上的困擾。空屋形成的因素很多,不是只有持有稅偏低的單一因素所造成,解決方案應多管齊下才能宏收效益。若政府只想從課徵空屋稅就能消除空屋現象,只能治標卻難以治本。

二、認同台灣房產持有稅偏低,但不認同課空屋稅是最好的解決方案

台灣持有稅確實偏低,有需要以全新思維謹慎規劃完成全面性的稅制革新,但不是片面修正,想到那課稅到那,不但有囤房稅又有豪宅稅再加空屋稅甚至空店稅……這只會令稅制更加繁複,且有稅上加稅的問題,所以空屋的問題要從持有稅全面革新的源頭尋求最佳解決方案。



三、認同包租代管執行實況不佳且大都非空屋移轉,但不認同課空屋稅以後就能把現有空屋逼入租賃市場

空屋因持有者的持有目的不同,因過去房市漲多跌少,在利率偏低、持有稅偏低、游資充斥以及缺乏其他投資管道的市場環境下,就造成儲屋與囤屋現象,這些屋主只要面臨市場向下,就會慢慢求售轉換投資跑道。若政府以空屋稅打壓,大多數只會加速流入交易市場,且空屋大多為中大坪數,並不符弱勢社宅所需,對政府空屋移轉社宅的效益有限。

四、認同空屋現象不符居住正義,租稅與房價確有關聯,但不認同以租稅改革就是唯一解決空屋的政策

上述空屋的形成因素除了稅率,還有利率偏低、游資充斥、政策偏頗、缺乏多元投資管道……等等,一旦假性需求增加過多,空屋必然形成,弱者一屋難求,富者多屋閒置,居住正義蕩然無存。此時應用租稅手段當然可打擊房價,但政策干預結果也自有其扭曲市場的後遺症,畢竟房價漲跌不完全能以稅制操控,空屋絕對不是只因稅制偏低單一因素形成,所以租稅改革措施雖然可以影響房價,但絕不是解決空屋的唯一政策。

總之,台灣持有稅偏低是事實,但持有稅不合理地方很多,必須全新思維謹慎規劃,具體建議房產稅制革新方向有三:

(一)房屋稅與地價稅應合而為一:

將原有房屋稅與地價稅合併課稅,廢除房屋稅的路段調整率與造價基準等不合理稅基,以實價登錄總價取代現行房屋稅與地價稅基,藉以簡化現行包括公告現值等複雜的稅制。

(二)自住輕稅,多戶逐戶增稅:

自住持有者視持有年限應逐年降低持有稅,解決現行折舊率偏低問題,達一定年限者(約五十年)免稅。非自住持有者應逐戶遞增持有稅,並將現行持有基本稅率調高,提高多戶之持有成本。

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22948325400

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李同榮│理財周刊988期│2019-08-02 
從數據顯示,雙北市房價從二○一七年第四季以來持續回溫,連續八季已見不到二○一七年第四季低點,而桃竹以南房價也陸續於二○一八年下半年逐步落底,全台房市在二○一九上半年表現穩健,價量持續回溫,因此可以確立此波房市落底時程為二○一八年第三季。

※2019上半年房市走勢總體檢

(一)從市場交易量分析:由北向南交易量遞增


六都一至六月交易量與去年同期比較,呈現溫和成長六.三八%,分別是台北市減少○.○九%,新北市成長二.一八%、桃竹縣市成長六.八九%、台中市成長四.二九%、台南市成長七.一二%、高雄市成長二○.○六%。

由數據顯示,由北到南交易量成長遞增,主因有三:

(1)六大都會人口移動變化因素:

根據統計,六都近六年人口淨遷入與遷出程度,台北市連四年人口淨遷出,累計達六.八萬人,二○一八年底人口數約二六六.八萬人。新北市從二○一四年連續淨遷出到二○一七年,累計達一.八二萬人,二○一八年淨遷入四○三○人,目前人口三九九.五萬人。桃園市連六年淨遷入人口累計達十三.七萬人,居六都之冠,目前人口二二二.一萬人。

台中市人口也是連六年淨遷入,累計達六.七三萬人,目前人口二八○.三萬人。台南市過去六年僅二○一五年淨遷出百餘人,其餘五年均小幅淨遷入,目前人口一八八.三萬人。高雄市僅二○一六年淨遷入六十一人,其餘五年均淨遷出,累計達九六三○人,目前人口二七七.三萬人。

從六都近五年淨遷入遷出現象發現,桃園已成為北漂青年購屋落籍首選,而中南部成為退休族移居的首選,雖然高雄歷年均呈現淨遷出現象,但韓流效應的確成為特定人士移居的首選,也因為中南部房價基期較低,吸引不少退休族群的青睞,因此高雄今年的交易量大幅成長二○.○六%,成長幅度相當驚人。

(2)新屋交屋潮由北至南遞增:

全台近八年來新屋推案激增,新成屋的交屋潮至二○一五年第四季達近八年來交屋潮最高峰,二○一六年至今稍有下降趨勢。二○一一年全台新屋占比二五.八九%,到二○一五年攀升至四三.三四%,二○一八年仍高居四一.九四%,其中台北市新屋占比二九.二%,為六都最低。

(3)建商讓利潮由北向南擴增:

二○一六年為全台新屋交屋潮高峰,雙北建商餘屋率先殺價取量,近兩年台北市餘屋量遞減,而讓利風潮也逐漸由北向南擴散。

(二)從房價漲跌因素分析:2019上半年全台均價明顯回溫

二○一九年第一季房市均價與高峰期相比,台北市跌幅一五%、新北跌幅一二%、桃竹跌幅七%、台南跌幅七.五%、台中小跌四%、高雄小跌四%,近一年來全台房價平均回溫五%,新屋占比提高,同時也拉高了平均單價。

二○一九上半年房市價量微增,全年交易量有望逼近三十萬戶,從價格分析,全台房價確已經於二○一八下半年正式脫離谷底,房價在小漲小跌中盤整打底,呈現價穩量溫格局。

(三)從房市融資分析:2019年房貸餘額新高,剛性需求信心持續增強

根據中央銀行公布六月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為七.一四三兆及一.九五三兆元,雙創新高,普遍認為房市轉熱與台商回流的預期心理有關,房市在剛性需求增強下,買氣上半年逐月增溫,尤其年增率各為五.二九%、一○.一六%,分別是九十七、八十二個月新高,反映房市在落底後持續盤整回溫。

另外,五大銀行上半年新增房貸二七八九.二八一億元,年增一五%,創七年來新高,不過,六月房貸利率一.六二一%,為今年以來新低。同期間六都買賣移轉棟數年增六.六%,上半年受中美貿易戰和國際肥咖條款的影響,兩岸三地的資金在尋求新的規劃安排,不僅土地廠房需求熱絡,高總價豪宅帶看增溫,嗅出房市築底回溫的跡象。

根據金管會最新統計,截至今年五月底,本國銀行(國銀)放款餘額為二十九兆一九七五億元,需求動能持續擴大創史上最高紀錄,代表國內經濟成長穩定,企業客戶有一定的資金需求,進而使得國銀放款餘額逐步增加,尤其「台商回台投資」之效應逐漸浮現,也有助於不動產商用市場的發展。

(四)從中美商戰影響力分析:經濟成長若趨緩會間接影響房市

中美商戰只打到上半場第一節第二次暫停,台灣雖局部有轉單效應及受惠於台商回流,但台灣上半年對中國、歐盟、東協出口都呈現衰退,且外銷訂單也已經連續八個月縮減,對二○一九及二○二○年經濟成長率直接產生影響,也間接會影響房市表現。但因短期內有台商資金回流與租稅大赦利多因素,市場會沖淡中美商戰的陰影。

※未來市場主流走向:(1)商辦與工業用地增溫,(2)豪宅起死回生,(3)低總價支撐市場成為主流

綜觀二○一九年上半年房市表現穩健,下半年市場焦點會在中美商戰與總統大選,由於台商資金回流,加上租稅大赦啟動在即,目前商辦租賃市場明顯供不應求,租金、售價同步看漲,掀起新一波法人投資風潮,今年第二季大型商業不動產交易金額二九○億元,明顯高於過去十年第二季平均值二三○億元,上半年投資額合計四三八億元,也創九年來新高,預期下半年及未來幾年商辦市場價量將持續攀高,住宅市場將呈兩極化,豪宅有機會起死回升,而剛性需求低總價產品支撐市場,仍為住宅市場之主流。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22912770920

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李同榮│理財周刊986期│2019-07-19 
蔡英文政府社會住宅政策推動障礙重重,八年二十萬戶政見頻受各界質疑,尤其是八萬空屋移轉社宅政策,企圖以包租代管獎勵達標更是荒謬政策。吉家網董事長李同榮於月前提出包租代管政策的四大敗筆與五大建言,想不到營建署居然立即以似是而非的聲明,批評李同榮言論不實,混淆視聽。李同榮直接槓上營建署,一一揭露事實真相,並嚴正提出四問營建署,到底誰在混淆視聽!

根據李同榮所提【包租代管政策】的四大敗筆與營建署的聲明對照如下,李同榮並同時就事實真相四問營建署:

(一)包租代管獎勵的建築物適用範圍是否包括違建?

李同榮原述:

違建戶列入獎勵對象範圍,政府帶頭違紀亂象,修法主事者難咎其責。

加蓋的違建不是政府要拆除嗎?怎麼還列入包租代管獎勵範圍?

營建署聲明:

目前推動社會住宅包租代管,明確規定必須是合法房屋,對於吉家網董事長李同榮指違建戶也能加入包租代管說法,易造成誤解,混淆視聽。

李同榮一問營建署:



事實真相:內政部在包租代管政策辦法及對外簡報明確載明「獎勵建築物適用範圍:包含頂樓加蓋、違建部分及未符合土地使用管制」(內政部宣導簡報,如圖一、圖二),地政司王司長曾在公會論壇中親口答覆李同榮,是因為立委的壓力所以才納入違建為獎勵適用建物,所以不管執行單位是否排除違建,營建署刻意迴避法令有納入違建之真相,等於問A答B。

請問營建署:違建納入獎勵建物,是內政部規範錯誤?或是政府簡報誤解?還是營建署刻意誣衊事實,混淆視聽?

(二)租賃專法中包租代管獎勵辦法是否有違【空屋移轉】之宗旨?

李同榮原述:包租代管未明定獎勵對象應為空屋,失去立法原旨(如圖三:租賃專法草案說明),明顯與八萬戶空屋移轉政策相違。

營建署聲明:已協助四千餘戶包租代管家庭中,有六成為弱勢家庭。

李同榮二問營建署: 

事實真相:需要租屋者本來六○%以上就是弱勢家庭,我們需要的答案是這些出租領獎勵的房東有多少是屬於空屋移轉?是否吻合活化空屋閒置的移轉政策?營建署是否問A答B?

請問營建署:各地方政府發包【包租代管】獎勵時,有沒有規定獎勵對象是空屋?現有四千多戶獎勵有多少是空屋?若大多不是空屋,是否違背活化閒置空屋之立法宗旨?到底誰在以協助弱勢為由,企圖混淆視聽?

(三)空屋移轉政策失靈,政府是否企圖以包租代管數字製造假政績?是否浪費公帑?



李同榮原述:租賃專法是為達成【空屋移轉】政策才為包租代管客製修法,但最後包租代管卻為「空屋移轉社宅」掩飾政績。包租代管二○一八年正式立法後,編列近三百億預算執行政策,但因空屋的屋主持有目的不同、空間坪數較大,政府才發現最大的問題是根本很難找到空屋願意移轉為社宅出租,因此政府解除空屋的限制,且不斷的加碼獎勵與放寬稽核制度,才會導致弊端叢生。

營建署聲明:針對李同榮指稱補貼預算高達三百億元,營建署表示,包租代管是論件計酬,媒合一戶才補貼一戶,目前核銷金額總計二.四億元,已協助四千餘戶家庭,其中又有六成為弱勢家庭,不應被斷章取義為花大錢買政績。

李同榮三問營建署: 

事實真相:行政院第3605次會議一○七年六月二十一日簡報中第七頁政府計畫八萬戶空屋移轉政策需要二九一億,還不包括達標後每年仍要支付近八十億獎勵費用,以及各縣市每年優惠房東的減稅支出(如圖四:內政部報備行政院預算表),因目前進度緩慢才會只核發二.四億元,營建署還是避重就輕,問A為何還是答B?

請問營建署:若包租代管達成八萬戶目標要花近三百億預算,且絕大多數非空屋移轉,請問是否浪費公帑?若獎勵非空屋,那比租屋補貼政策績效更差,且把非空屋列為政府空屋移轉政績,那政府是否在花大錢買假政績?營建署拿執行不力未達標的數字,推說現在只核發二.四億,因為沒執行,所以可以說並沒浪費公帑?這種說法,到底是誰在斷章取義,誰在混淆視聽?
(四)八萬空屋移轉政策到底是不是失敗政策?

李同榮原述:空屋移轉社宅政策,理論重於實務,注定未行先敗。空屋移轉活化閒置資產理論上正確,但未考量實務推動的障礙,第一,這些空屋所有者的持有動機在保值,不易以獎勵誘因移轉為社宅租賃;第二,這些空屋絕大多數較偏中大坪數,對弱勢的租屋者根本不符合其需求。

營建署聲明:社會住宅包租代管為新興計畫,政府與民間多處於學習及磨合階段,政府願意虛心接受各界建議及批評,但對於報導採用少數人士的片面說詞,抹煞政府照顧青年及弱勢安居的決心,營建署深表遺憾。

李同榮四問營建署:

事實真相: 

二○一七年就開跑的包租代管已經確認失敗的兩大理由:

(1)執行兩年全台只有四二二三戶,八年八萬戶政見肯定跳票。



(2)依現行執行障礙觀察,對空屋移轉活化民間閒置資產的策略,完全行不通,既然獎勵的大多是非空屋,就明顯有違政策擬定初衷。

請問營建署:政府擬訂計畫已經發現明顯錯誤與障礙,為何硬要堅持錯誤到底?納稅人的錢豈容政府拿來學習與磨合而知錯不改?是我們抹煞政府照顧弱勢決心,還是政府政策失靈抹煞納稅人心血,卻一再掩飾錯誤,一再混淆視聽?

最後,李同榮重述月前向政府提出的五大建言:

(一)朝令錯誤,夕改何妨,政府應放棄空屋移轉社宅政策,全力廣建只租不售社會住宅。

(二)全力稽核並實地清查獎勵標的,打擊違法亂紀行為。

(三)社會住宅的推動,政府需要專責單位負責跨部會協調事宜,住都中心應全力協助地方,加速社宅用地取得。

(四)結合民間資源廣建社會住宅,不但速度與績效都會勝過政府。

(五)聘用具備實務經驗豐富的專業政務官,避免學術治國,導致錯誤的政策規劃。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22877739300

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李同榮│理財周刊984期│2019-07-05 
蔡英文政府四年任期將至,八年二十萬戶社會住宅政策,目前十二萬戶興建計畫完成不到三萬戶,八萬戶空屋移轉計畫達成不到五千戶,且其中絕大多數不是空屋移轉,社宅政策推動不力,可能會讓標榜居住正義的蔡政府相當難堪。

※蔡政府社宅政策「方向正確、規劃錯誤、執行不力」

過去蔡政府批評馬政府社宅推動不力,如今二十萬戶社宅政策推動上似乎雷聲大雨點小,其實廣建只租不售的社會住宅政策之方向正確,但敗在規劃錯誤,以致推動執行不力。

然而對都會年輕人而言,生活上最大的痛苦指數,就是買不起房又租不起房,尤其首善地區台北市的社宅需求度最高,但柯政府第一個任期,才完工二五八七戶,正在施工五八一○戶,已經決標和上網招標的四八一七戶,還在規劃的三四三六戶,顯然離八年五萬戶目標相當遙遠。

在中央與地方對社宅政策束手無策之際,柯市長與部分學者就以空屋太多、應該優先活化空屋為由,認為可以不必廣建社會住宅,這也為政府的政策跳票找到很牽強的藉口。

※大選前短期推動「單身青年、婚育家庭租金補貼」計畫,時機太敏感

明年元月十一日總統與立委大選將至,選前各項政策推動執行力備受考驗,而社會住宅推動失靈的議題逐漸發酵,執政黨為安撫年輕族群的民怨,推出「單身青年、婚育家庭租金補貼」一年試辦計畫,九月開跑,試辦方案已經出爐。



依內政部公布相關方案規劃,符合標準的單身青年每月最高可獲得二千六百到四千元租金補貼,新婚育兒家庭則可獲三千到五千元租金補貼,補貼時間最長一年,今年九月起將開始受理申請。

※「單身青年租金補貼」政策對解決居住正義問題,治不了標更治不了本

政府曾於九十六年制訂「整合住宅補貼資源實施」專案,自九十六年至一○七年每年實施補貼約五到七萬戶,一○七年開始包租代管三百億以上預算的租金補貼,一○八年九月推單身青年租金補貼,多樣補貼方案應該整合出一套周全的補貼計畫,由於都會住宅租賃市場供需不平衡,要解決的是供給量,因此補貼政策必須與社會住宅政策整合通盤考量,不是想到那做到那,否則令人質疑是蔡政府在選前推出短線補貼政策,藉以轉移社會住宅政策跳票的焦點。

※「鼓勵婚育補貼」政策應全面考量生育、養育、托育、教育四大面向

全台少子化問題與勞動力人口衰減現象日趨嚴重,婚育政策考量應全面性,包括生育、養育、托育、教育等四大問題。若薪資所得不提高,沒有雙薪的家庭幾乎變成貧民戶,再多補助也解決不了少子化問題,何況只有一年的三、五千元補助,只能說是杯水車薪,對於鼓勵生育誘因有限,此項短期政策雖立意良善,但也讓人質疑是否是選舉前才有的政策性買票。

※社會住宅政策推動不力是蔡政府的最痛,應重新檢討政策規劃缺失

社會住宅政策面臨跳票危機,是目前執政黨政策推動不力的最大痛點,也是年輕人生活居住上最大的痛點。而年輕人痛苦指數最深不是房價問題,也不是豪宅問題,而是買不起也租不起的問題,所以只會重稅打豪宅,既不能解決房價問題,也不能解決年輕人居住痛苦的問題,最後,只會造成富人失望、窮人絕望的社會氛圍。

為今之計,蔡政府應重新檢討社會住宅推動障礙的核心問題,首先是用地的取得,應成立專責的跨部會協調組織,才能突破大面積土地取得的困境,光憑內政部所屬的住都中心,權責無法凌駕內政部,更無法與教育部、國防部等土地所有權單位快速協商土地取得。

其次,關於興建計畫,政府不宜包山包海,應善用人壽保險業資金,與民間充分合作,才能加速社宅推動的時程。

 

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新屋占比大幅攀升 購屋行為大改變
李同榮│理財周刊982期│2019-06-21 
吉家網發布二○一九年第一季全台六都房市季報,除了統計第一季價量變化以外,同時統計自二○一一至二○一八年近八年來新成屋與房市交易總量的占比,依數據顯現,二○一八年房市全年交易量有望成長一○%,跨越三十萬戶,房價將在小漲小跌中盤整打底,呈現價穩量溫格局,而二○一八年六都新成屋與總交易量占比高達四一.九四%,起因房市三大動向,將大大影響未來的購屋行為。

以下筆者分別就交易量、價格、新屋占比等因素分析台灣未來的房市走勢:

(一)從交易量分析,全年有望跨越30萬戶

每年第一季因適逢春節,房市交易量普遍會萎縮,今年第一季交易量比較去年同期並無成長,唯四、五月交易量就大幅增加約七%,預期全年交易量有機會跨過三十萬戶,較去年成長約一○%。

(二)從價格分析,全台房價已經正式脫離谷底

第一季六都中古屋單價表現平平,台北市每坪均價五五.八七萬,小漲○.三六%,比較去年同期漲幅四.四三%,新北市每坪均價二八.五五萬,小漲一.八九%,比較去年同期漲幅三.五九%,桃竹地區每坪均價十七.○二萬,小跌○.八七%,比較去年同期漲幅四.六七%,台中市每坪均價十七.二二萬,小漲二.五%,比較去年同期漲幅七.九六%,台南市每坪均價十二.五八萬,小跌三.二三%,比較去年同期漲幅四.七五%,高雄每坪均價十五.七七萬,小漲二.○七%,比較去年同期漲幅八.○一%。



六都房價從二○一九年第一季與二○一八年第四季比較,以台中與高雄表現較佳,六都第一季單價的表現與去年同期比較皆有明顯的漲幅,其中也是同樣以高雄與台中表現較佳,且自二○一八年下半年以來六都房價未再出現低點,足可證明全台房市已於二○一八年下半年正式脫離谷底,今年預期房價表現在小漲的盤整格局。

(三)從新成屋占比分析,新屋占比攀升,起因房市三大動向

全台近八年來新屋推案激增,新成屋的交屋潮至二○一五年第四季達近八年來最高峰,二○一六年至今稍有下降趨勢。二○一一年全台新屋占比二五.八九%,到二○一五年攀升至四三.三二%,二○一八年仍高居四一.九四%,其中台北市新屋占比二九.二%,為六都最低,而八年來全台新屋占比大幅攀升近七成,其主要原因來自三大市場動向:

圖一

(1)預售屋推案量增,每年超過十萬戶新屋入市

由於二○一四年以前房市過熱,推案量劇增,以致二○一四年以後引發大量交屋潮,從使照發照量分析,每年超過十萬戶新成屋注入市場,造成新屋占比大幅攀升。

(2)建商餘屋大幅讓利,殺價取量

建商近四年來,每年平均累積約三萬餘屋,在財務槓桿與三年囤房稅的雙重壓力下,大部分餘屋均朝讓利消化的目標,這也是造成新屋占比攀升的另一主因。

(3)新屋獲自住首購青睞,購屋行為大轉折



由於二○一四至二○一八年房市景氣下滑,市場轉向剛性自住需求,建商推出的預售新屋朝向中小坪數產品開發,透過付款輕鬆的行銷手法,吸引很多首購與自住的剛性買盤進場。同時,由於政府大力推動危老重建與都更,民眾購屋行為大大的轉折,漸漸有更多購屋民眾轉向購買新屋的傾向。

綜觀二○一九年房市表現,全年成屋交易量有望跨越三十萬戶,由於近年新屋交易量攀升,六都房價於打底中盤整,預期中南部與新興二線城市包括基隆、新竹、彰化等地區,房價將穩中帶堅,全年房市走勢將是「價穩、量溫」的盤整格局,短期內新屋占比仍將居高不下,購屋行為大大轉變,有逐漸趨向購買新屋的現象。

圖二

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22806630340

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2019-06-11 11:12中央社 記者韋樞台北11日電
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北市府原本計劃課徵「空屋稅」,最後因故決定暫緩。房產專家表示,台灣房產稅制太過繁複,中央政府應全面檢討與簡化持有稅制。

北市府因東區空置店面太多,有意課徵空屋稅,並希望中央政府配合修法,但財政部認為茲事體大,請北市府先研究可否引用「地方稅法通則」,以開徵特別稅方式處理;然因相關行政和法制作業程序冗長,北市府認為空屋稅並非目前優先推動政策,決定到今年底只研究評估,暫不再推動此案。

吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,北市府對商圈空置率問題多方評估課徵空店稅未必能精準解決問題,改以輔導策略推動,自然也會評估課徵「空屋稅」同樣難以解決問題,因此決定「重新評估」。

此外,如何定義「空屋」、如何課徵、能否課到稅、能迫使多少空屋到社宅租賃市場,或是進入交易市場等問題,市府並無準確答案,當然不宜貿然推動。

李同榮強調,台灣房產稅制太過繁複,不宜用一條稅則解決一個問題,台灣非自住的房屋持有稅偏低,要解決空屋問題,應由中央全面檢討房產政策與持有稅制,使地價稅與房屋稅合併為房地合一課稅,同時,降低自住稅率,遞增非自住持有戶數的稅率,就能避免重複課稅,並達到課稅公平。

https://money.udn.com/money/story/6710/3864627

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商辦市場 浴火重生
李同榮│理財周刊980期│2019-06-07 
北市A級商辦近年因供給減少且需求增加,平均租金經過近十年的緩步成長,才恢復到二○○八年金融海嘯前租金價格,每坪平均租金已超過一八五○元的水平,南山廣場更創下每坪租金高達四千五百元以上水準,更帶動大台北市A級商辦的租金全面上揚。

在不動產市場景氣持平下,分析商辦市場會如浴火重生般的復甦,主要有四大因素:

(一)近年市場A級商辦供給量稀少

二○○一年到二○一四年房地產住宅市場火熱,蛋黃區土地搶蓋豪宅,新建住宅與辦公產品價差幾乎達五成以上,建商對興建辦公產品興趣較低,以致新建產品供給量稀少。

另外,目前正積極推動都更中的有十五棟大樓,包括新光產險大樓、聯邦銀行松江大樓、國泰襄陽大樓、中華票券大樓、敦南誠品、台塑大樓、國泰建設大樓、國泰環宇大樓、國泰世華銀行大樓、合庫通寶大樓、上海商銀總部、富邦產險總部大樓、國泰一號中華大樓、國泰世華敦北大樓等,這些大樓數量不低,一旦退出市場,就會使得市場供給量暫時更加吃緊。

另一方面,信義計畫區內未來僅剩興建中的富邦A25大樓完工釋出,新增供給量有限,新承租方可能向外圍的大樓尋找標的。過去幾年,台北市至少有十六棟B辦大樓被改裝成旅館,包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、睦昇大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業大樓、東鉅大樓、台鳳大樓等,換算下來,約有近五萬坪的租賃供給退出市場,也導致近年來市中心的B辦空置率持續降低。

(二)人壽保險資金投資不動產之限制逐漸放寬

二○○八年金融海嘯後,由於台灣商辦市場持續低迷,部分人壽資金出走到國外購置商辦,但卻遭受到大量匯率損失,近年人壽資金回流,且金管會於二○一三年對壽險業者的不動產投資報酬率的門檻,從「二.八七五%」降低到「二.三七五%」,因此帶動壽險資金積極投入商用不動產投資。



除了南山人壽在信義計畫區自建南山廣場,創造高租金回收報酬外,另外,中信金控旗下台灣人壽去年斥資新台幣十七.九四億元,向香港商壹傳媒買下蘋果日報媒體集團位在台北市內湖區的A、B兩棟大樓。

除此之外,中華郵政活化閒置資金,前年以六四.二億購入長虹建設位於台北市內湖區洲子街的商辦大樓「長虹新世紀」,土地面積九二五.六九坪,建物總面積為九四二三.七八坪(含坡道平面車位二三五個),依估計如果滿租的年租金收益達一.七億元,投資報酬率約二.七%,市場閒置資金不斷在商辦市場尋求合適的投資標的。

(三)信義計畫區「南山廣場」租金創新高,成為商辦產品復甦的領頭指標

南山人壽投資的南山廣場樓高二七二公尺,地上樓層四十八樓,地下樓層五樓,總樓地板面積為六萬三四○坪,是全台灣唯一供暖氣的商辦大樓,設備新穎,公設分攤低於101大樓,因此平均月租金超越台北101大樓。若以月租每坪四千五百元計算,反推投報率二.五%,房價每坪將超過二百萬以上,對興建商辦的動能可以說是一劑強心針,所以壽險業積極出手,一邊購地自建只租不賣,一邊收購高回租率之商辦大樓。

由於看好商辦市場,建商近期就砸下近二百億元在雙北市購入商辦與廠辦用地,包括興富發建設砸下五十一億餘元,以每坪近一一二○萬元取得北市大同復興北路近五百坪的商業用地。此外,江陵建設、茂德機構以及建商華固則分別在北市士林科技園區以及新莊取得興建廠辦的工業用地。

(四)台商回流熱潮,吸引資金投入A級商辦

中美商戰如火如荼,引發在大陸台商製造業大舉外逃,其實早在三年前筆者曾提出對台商傳統製造業在中國大陸將面臨逃命潮的論述,論述中強調,不同人均GDP成長期,造就不同產業,人均三千美元以下,且人口多的新興國家,是傳統產業與代工產業的發展溫床。

而人均跨過三千美元到九千美元之間,經濟成長率維持六%至七%的新興國家,是房地產長線主升的飆漲時期(例如台灣民國七十二年到七十九年)。當人均跨越八千美元的新興國家,因為工資大幅提高、環保意識高漲的因素,引發傳統產業與代工產業及勞力密集產業的逃命潮(例如前兩年中國大陸),產業就需要快速轉型升級。

前十年中國人均跨越三千美元到前兩年人均逼近九千美元,上海、北京、深圳房產飆漲近八倍,而今中國大陸人均已越過九千美元,工資與環保問題加上中美商戰,逼得台商傳統製造業外逃,部分產業鏈將重回台灣,現行工業用地難尋就知台商資金將大量回台尋求投資機會,當然除了工業廠房以外,將更帶動廠辦與商辦的投資市場。



另外一項重大利多就是「境外資金匯回管理運用及課稅條例」的「租稅大赦」法條,目的也在吸引台商把原來駐泊海外的資金匯回台灣投資,一般估計台商累積有超過十兆元投資收益未匯回。此項政策為台商個人或企業在第一年將境外資金匯回,稅率為八%,第二年匯回稅率為一○%(目前海外所得正常的稅率為二○%)。但如果在規定的期限內,將資金投入實質投資項目,則第一年及第二年匯回資金的稅率,可以再降低五○%,也就是可降為四%及五%。

綜上所述,四大因素構成商辦市場交易持續活絡,租金水漲船高,唯往後五年供給量遞增,若經濟成長表現不如預期,就會影響需求下降,屆時空置率就會重新攀升,這也就是市場景氣正常的技術循環。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22770030140

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2019-06-04 12:47經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

包租代管政策最近頻頻出包,吉家網不動產董事長李同榮表示,包租代管弊端連連,凸顯政策規畫的粗糙,政府應懸崖勒馬,放棄空屋移轉社宅政策,集中全力廣建只租不售社會住宅。

李同榮表示,為實現8萬戶空屋移轉社宅的政見,蔡政府極力推動「包租代管」政策,但台中市日前爆發出有業者與房東利用審查不嚴的漏洞,不僅將違建加蓋套房拿來出租,還偽造文書詐領相關補助,詐領金額逾30萬元。

北市府委託的租屋業者也發生拖欠房東租金,至少11位房東受害,北市推動包租代管目前僅媒合900多件,政策上路1年多就有125件的房東或房客申訴案,15件業者延遲交租。

李同榮表示,包租代管政策會失敗,有四大主因:

一、包租代管2017年起跑,2018年正式立法執行後,才發現最大的問題是根本很難找到空屋願意移轉為社宅出租,因此政府不斷的加碼獎勵與放寬限制,甚至為了政績放鬆稽查制度,等於為不肖業者與房東開了後門,政策執行在半放水的狀態下,種種弊端就油然而生。

二、中央在製訂「租賃專法」時明訂「包租代管」適用標的範圍包括「頂樓加蓋違建部分及未符合土地使用管制的建物」,這是相當荒謬的規畫,加蓋的違建不是政府要拆除嗎?怎麼還列入包租代管獎勵範圍?違法房東不但不顧安全,還可得到政府減稅丶租金補貼等獎勵,這是多麼矛盾的政策?修法主事者難咎其責,應該出面說明給社會大眾一個清楚的交代。

三、政府編列龐大預算,為的就是達成8萬戶空屋移轉目標,但偏偏包租代管獎勵不設限標的物為「空屋」,已經失去立法原旨,所以現行已領獎勵的3,000多戶中,百分七十以上並非空屋,等於拿現行租賃市場的房東與房客向政府領獎,因此才會有假合約真詐領的事件發生。

四、空屋移轉社宅政策,注定未行先敗,一來這些空屋所有者的持有動機在保值,不易以獎勵誘因移轉為社宅租賃;第二,這些空屋絕大多數較偏中大坪數,對弱勢的租屋者根本不符合其需求。

李同榮建議,政府應懸崖勒馬即時修正錯誤與荒謬的政策,放棄空屋移轉社宅政策,集中全力廣建只租不售社會住宅,全力稽核實地淸查現行三千多戶獎勵標的,打撃違法亂紀詐領行為、結合民間資源委外興辦與管理社會住宅。

https://money.udn.com/money/story/5621/3851953?utm_source=moneylinemobile&utm_medium=share

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時報資訊  

吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出,政府推動「包租代管」政策,但從推動與立法至今近兩年,最近北中兩都頻頻出包,他抨擊政策的四大敗因,並提出五點建議,冀望政府能即時修正錯誤與荒謬的政策。
李同榮說,四大敗因包括,1.租賃專法是為包租代管客製修法,包租代管是為「空屋移轉社宅」掩飾政績。2.違建戶列入獎勵對象範圍,政府帶頭違紀亂象,修法主事者難咎其責。3.未明定獎勵對象應為空屋,失去立法原旨,與8萬戶空屋移轉政策相違。4.空屋移轉社宅政策,理論重於實務,註定未行先敗。

李同榮提出五點建議包括,1.放棄空屋移轉社宅政策,集中全力廣建只租不售社會住宅。2.全力稽核實地清查現行三千多戶獎勵標的,打擊違法亂紀詐領行為。3.住都中心應全力協助地方,加速社宅用地取得。4.結合民間資源委外興辦與管理社會住宅。5.聘用具備實務經驗豐富的專業政務官,避免錯誤的政策規劃。

(時報資訊)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190604001897-260410?chdtv

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李同榮│理財周刊978期│2019-05-24 
前波房市多頭十多年,台北市房價漲了一倍多,六都以外二線城市房價卻表現平平,但在二○一四年全台房市反轉向下,有些新興二線城市房價卻表現出抗跌態勢,而最近一年在新建公共工程諸多利多因素支撐下,房價表現相當突出者包括基隆市、新竹縣、彰化縣,預售屋房價仍有1字頭,可謂是進可攻退可守的三大潛力金磚城市。

※基隆市是台北都會的延伸,將成為國際海洋門戶,獨具海洋魅力觀光潛力

緊鄰大台北地區的基隆市具有國際港灣城市的天然美景及優質環境,基隆市長林右昌積極推動「市港再生標竿計畫」,讓基隆城市翻轉成為海洋魅力觀光城市,並吸引台北客移居。尤其是「基隆城際轉運站」的興建將於近月動工,預計二○二一年完工,北北基一日生活圈正式成形,讓基隆房市的潛力不斷上升。

林右昌就任以來,政績表現突出,並爭取中央大力支持基隆輕軌捷運建設,日前蔡英文總統已宣布將解除基隆河土地開發管制,並連結基隆輕軌捷運系統、郵輪母港產業廊帶,讓基隆市真正整合到大台北都會地區的產業鏈及發展架構,將可有效帶動大量的投資計畫。而輕軌不只是要解決通勤問題,而是以國土規劃角度來看整體發展,輕軌往西銜接桃園國際機場、東接基隆港,將串起首都圈緊密的經濟圈、會展資源與郵輪觀光。

※輕軌帶動一日生活圈,「台北上班,基隆買房」,1字頭預售價首購獲青睞

基隆輕軌得利用既有路廊,若採取分段施工方式,逐步完工通車指日可待。基隆南港輕軌捷運起點為基隆,終點暫訂南港展覽館,林右昌希望未來基隆港西岸規劃會展與旅運智慧大樓,成為基隆港新地標,而輕軌捷運延伸一站進入大樓,實現「會議在基隆,展覽在南港」。



由於台北平均房價高出基隆有五倍之多,交通距離只在三十分鐘之內,基隆年輕人首購的行為,漸有「台北上班,基隆買房」的趨勢,近幾年各大知名建商也順勢在基隆沿岸推出大型的造鎮計畫,以相較雙北低價好宅,吸引台北客及在地首購與換屋族進場購屋,尤其是擁有基隆海景特色之水岸宅,因具有無價的天然海景,且預售新屋仍有1字頭好宅可尋,CP值特高,獲首購與換屋者青睞。

※新竹縣三園區創造大量就業人口,帶動周邊鄉鎮房市發展潛力

新竹縣市人口統計已破百萬人,近五年平均人口成長率四.六%,僅次於桃園的八.八%,擁有新竹科學園區、台元科技園區以及新竹生醫園區三大園區加持,已非一般二線城市可比,區內不僅吸引高科技人才就業,更帶動新的購屋需求,並推升區域房市發展。

新竹三大園區坐落於新竹地區最為精華的區塊,竹北與新竹市區預售房價已高於每坪二十萬,周邊還有不少重劃區開發,包括「縣治二、三期重劃區」、「關埔重劃區」、「高鐵特定區」。重劃區內整體規劃與公共設施完備,新建大樓林立,吸引首購或換屋者為主要客群,成為新竹都會區購屋的熱門交易熱區。

另外,位於高鐵特定區內的新竹生醫園區,近年積極引進國際知名的生醫產業,並結合新竹科學園區與ICT產業優勢,吸引高端生技產業進駐,並產生聚落效應,因此也增加居住需求。

※竹北周邊竹東、新豐、寶山仍有1字頭預售屋,房價深具潛力



由於竹北精華區預售房價在每坪二十五萬上下,周邊新豐、湖口、竹東、寶山地區預售房價仍在每坪十五萬到十八萬之間,房市深具推升潛能。竹科面積六五三公頃已飽和,因此包括台積電計畫在寶山擴廠,竹科管理局指出,台積電申請用地計畫案已報請行政院核定通過,用地鄰近寶山,面積近三十公頃,若進行順利的話,可望明年中完成程序,交由廠商進行開發。

位於新竹竹東鎮的「台泥重劃區」總面積約八.五公頃,為竹東鎮唯一重劃區,是竹東地區唯一具有高綠覆蓋園道與最完整規劃街廓,周邊環山景觀相伴、生活環境良好,擁有完善健全的生活機能。竹東地區預售房市仍處於1字頭房價,前些時候房市緩跌期間表現抗跌,近年因人口增長而房市也提前止跌,並向上推升。

※彰化鐵路高架利多發酵,員林重劃區帶動房市買氣

「彰化市鐵路高架化計畫」預計於二○三一年通車,縣政府也將遷移到彰化車站特定區,將會促進車站周邊地區整體開發。而員林市近年受惠鐵路高架化開通及184重劃區等區域發展,也吸引不少建商推案。近兩年彰化市及員林市兩大行政區的新屋單價漲幅約一五%,交易量增加約二二%。

彰化、員林兩市是彰化縣發展的雙子星城市,彰化市預售屋已出現「3」字頭價位,員林市預售房價在「2」字頭上下,區內預售案若有1字頭個案銷售率就會提升。員林市改制之前有全台第一大鎮之稱,近年受惠四項公共建設題材,加上大型重劃區推出,房價明顯上揚。四項題材包括員林鐵路高架化、彰化高鐵聯絡道路、台76線埔心交流道至員林的新闢工程,以及占地二.五公頃的圓林園公園。



員林市現有人口十二.五萬人,目前人口數在彰化縣僅次於縣治彰化市,在全國也排名第四大縣轄市。彰化高鐵聯絡道路開通,對員林房市也大有助益,去年初開通的彰化高鐵聯絡道路全長九.四公里,對聯外交通有很大效益。

另外員林長期倚賴台76快速道路,向東經中興交流道銜接至二高,向西則由埔鹽系統接國道中山高速公路。二○一四年完工的員林184重劃區,解決員林市建地長期供需失衡的問題,一共釋放三十五萬坪可建築土地,不但吸引台中地區及周邊鄉鎮建商到員林推案,也帶動員林地區的整體發展與就業機會,進一步推升房市熱度。

※新興二線城市,1字頭預售房價,進可增值,退可抗跌,擇優而入風險低

上述三大潛力二線金磚城市「基隆市、新竹縣、彰化縣」的房市由於基期低,走勢穩中帶健,只要是1字頭預售新屋,都應該是首購與換屋族首選。為何筆者在此時鼓勵首購擇優介入新興二線城市預售屋,主要理由有三:

(一)在房市落底時,是購買預售屋最佳時點

房價高檔時購買預售屋風險最高,相對在房價止跌時購買預售屋風險最低。前四年全台房價緩跌,去年下半年房市落底,今年開始盤整,預期二○二一年較會有小回升行情,因此,在房市落底時購買預售屋正是最佳時點,興建二到三年交屋時,房價應可搭上順風車,水漲船高。

(二)新興二線城市房價進可攻退可守

基隆、新竹、彰化三大金磚城市各具發展潛力,1字頭新屋,光是土地成本加營建及銷售費用,每坪都超過十二至十四萬以上,因此這些城市1字頭的售價已經退無可退,市場必定相對抗跌,同時一旦市場好轉,也必然是房市反彈的領頭主角。

(三)台灣地震頻繁,未來十年老屋將不值錢

台灣身處高頻率地震區,未來十年會步入日本後塵,老屋會越來越不值錢,因此首購年輕族群及換屋族越來越傾向購買新屋的趨勢。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/List.aspx?UType=114

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李同榮│理財周刊976期│2019-05-10 
根據內政部最新統計顯示,今年首季全台住宅建照核發共約三.三萬戶,不僅年增二○%,更為近二十年來同期新高,尤其台中市首季建照核發近達八八一○戶,年增六四%,為六都最高。

以內政部統計近年建照核發數量觀察,在房市最熱絡的二○一三年全台建照核發量計十三.三萬戶,不過隨著二○一四年房市景氣自高點反轉,建照核發量也逐年快速下滑至二○一六年的七.九萬戶,近四年間在使照核發量逐年降低與餘屋逐漸去化下,二○一八年全年建照核發量又高達十二.二萬戶,為房市反轉向下的四年間最大量。

筆者分析,房市自去年以來,建照核發量與開工量屢創新高的真正因素有三:

一、房產中古屋市場於二○一八年下半年確立止跌落底

從二○一七年下半年開始,累積三年多約七、八萬戶的剛性中古屋買盤逐漸進場,台北市的中古屋自二○一七年第三季平均價每坪五二.五萬元低點,已經五季連續回溫,就可證明二○一七年第三季是台北市房價的止跌點。二○一八年全台房價季線顯示,由新北市往南到高雄,房價也已於第三季呈現全面止跌,這個止跌訊息,令建商的信心大增。



二、上市公司有不得不推案的壓力

上市建商在近年房市交易不佳狀況,仍依靠二、三年前銷售狀況頗佳的個案完工入帳,在整體獲利EPS表現不錯,但若不持續推案勢必影響未來幾年的獲利能力,也因此,在房市止跌後,自住與換屋剛性買盤進場時,必須搶佔先機,大量推案。

三、市場信心逐漸恢復,上半年是推案最佳時點

從去年開始,建商眼見中古屋房市明顯止跌,土地庫存不足的建商購地企圖心相當積極,建商推案信心持續擴增,在利空出盡,且大選前沒有任何利空政策的環境下,加上剛性需求持續進場,建商抱著先推先贏的心態積極搶先推案,以致今年首季建照核發達三.三萬戶,超過房市熱絡的二○○六、二○一四年同期,更創近二十年來同期新高。

然而,建商大量推案對房產後市會產生那些影響?筆者從房市供需基本面、景氣循環面、建商推案策略面三大因素分析:

(一)房市買氣基本面雖回溫,全年推案量過高,將會產生供過於求的傾斜現象



針對六都首季住宅建照核發數量觀察,除台北市、高雄市分別萎縮外,其餘四都都有大幅成長。而從六都買賣移轉棟數統計資料顯示,六都四月的買賣移轉棟數為一.九一萬棟,交易量年增二八%,寫下近五年同期新高,農曆年後房市的確快速回溫,上半年形成購屋需求的旺季,對建商推案有利。

由於目前推案的產品訴求對象都是自住與首購剛性買盤居多,因此,今年的房市全年交易量有機會上看三十萬戶,唯全年推案量的成長幅度若高於一○%至一五%,對市場就將會產生供過於求的傾斜現象。

(二)房市景氣正處於止跌打底,過度推案會延長盤整期

雖然報載國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標,統統都顯示,房價已止跌回彈,甚至有些區域已回漲,接近二○一四至二○一五年初的前波高點,但筆者認為全台房價雖然確實已止跌,但四大房價指標的統計來源與方式隱現出一些盲點,主要是實價登錄價格因有虛價參雜,以致真正漲跌幅度有點失真,雖然房市止跌是事實,但反彈言之過早,不過指數的走勢仍可做為漲跌趨勢參考。目前大部分建商對市場過度樂觀,所以積極推案,另外抱持的心態就是剛性需求仍強,先推先贏。

(三)建商要搶攻剛性市場,預售價需貼近新成屋價,才能激勵買盤

二○一八年下半年雖然全台中古屋確立止跌,低總價產品的房價有些微反彈,但新成屋餘屋仍然處於讓利成全的態勢,預售屋市場則看個案表現,預售平均價仍處於接近止跌階段,建商若採取預售價貼近新成屋價的推案策略,銷售率應該都會有五成以上,但建商不應一窩蜂推出中小坪數,搶攻低總價小坪數,而忽略了全民換屋的剛性需求。



總而言之,建商推案的信心,必須與市場購屋者信心同步,推案量成長幅度若高於交易量成長幅度,市場推動勢必力不從心,而現階段購屋者信心的建立有三大取決因素:

(1)房市波段是否真正止跌?

(2)大選因素會不會影響房地產後市?

(3)少子化、人口老化對房市長線影響力的質疑。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22699444040

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李同榮│理財周刊974期│2019-04-26 
據統計北市有三.六萬戶一年以上未使用的空屋,台北市政府為解決資源使用浪費,正研議修正《台北市房屋稅自治條例》,將課徵高於三.六%的「空屋稅」,由於涉及中央《房屋稅條例》的法律授權,母法若沒有修改,北市自治條例也無法調整,因此市府預計近月與財政部商討。

到底應不應該加徵「空屋稅」各方見解不一,筆者分別從產、官、學、屋主、一般社會大眾等五種不同角度,解析全民對該不該加徵空屋稅的不同見解:

(一)從北市府官方角度分析:徵空屋稅對市府有四大益處但也有四大迷思

1.加徵空屋重稅可以增加稅收,彌補一戶自住稅率降低的稅收損失。

#問題迷思:空屋定義不清,漏洞百出,市府真的課得到稅嗎?

2.提空屋稅對富人加稅可以降低民怨,選舉將至又可爭取基層選民認同,尤其買不起房的年輕人一定全力支持。

#問題迷思:年輕人除了喊爽之餘,真的牛肉在哪裡,他們會實際受惠嗎?

3.空屋稅可以涵蓋空店稅,解決傳統商店偏高空置率。

#問題迷思:傳統商圈偏高空置率是市場問題?租金問題?還是商圈競爭力問題?抑或只是稅制單純可以解決的問題?

4.提空屋稅可以掩飾社會住宅政策跳票缺失。



市府如意算盤是提空屋稅企圖逼空屋轉入租賃公宅,並可以不再蓋公宅。

#問題迷思:空屋真能轉入當租賃公宅?中央八萬戶空屋移轉社宅政策為何會失敗?就算空屋有效轉入租賃市場,就不必再蓋公宅嗎?對買不起、租不起的年輕人公平嗎?

(二)從學者角度分析:活化閒置資產,避免浪費社會資源

解析學者對於活化空屋的論述,存在最大的盲點是:(1)空置率與市場機制息息相關,(2)空屋無法以稅制控管轉入租賃市場,也難解決弱勢居住問題,更難談到活化閒置資產的發展,否則政府也不會有那麼多閒置蚊子館。

※空置率高低與市場價格起伏息息相關,活化控管角度理論正確,實務困難

學理上分析對的事,實務上往往行不通,有房地產市場就會有空置率,空置率高低與房產價格起伏有關,交易價格漲時,為了保值增值利益,閒置資金就會投入閒置資產,空置率就會增加,反之房價跌時,空置率自然會降低。

而租賃市場上,商圈活絡,競爭力帶動租金上揚,空置率就會降低,反之商圈沒落,競爭力削弱引發租金下跌,空置率就會增加。這一切都會有市場機制自然調節,天母商圈就是實證。

其實以營建署統計台北市約六萬戶空屋(市府自稱三.六萬戶空屋),空屋率約六.七三%(日本、美國空屋率超過一二%),相信在房價穩定時,加上政府投資管道多元化的配合政策,北市空屋率自然會逐步下降,所以問題不在空屋,核心問題在政府的房價穩定政策與多元化投資環境,才能有效降低空置率。

(三)從業者角度分析:空屋稅影響較大的是建商餘屋,空屋稅加囤房稅有重複課稅疑慮

依建商的角度會認為政府已經有緩衝三年課徵三.六%囤房稅,又要加徵三.六%以上空屋稅,是否一隻羊被剝兩層皮?

要嘛就界定有使用即非囤房,取消多屋囤房稅,要嘛就不要加徵空屋稅,否則就是重複課稅,至於緩衝三年一.五%稅率是否合理,這是另外一個議題,不應有稅上加稅之重複課稅的不合理稅制。

(四)從空屋所有權人的角度分析:空屋稅只會逼迫空屋進入交易市場,不會活化租賃市場,更不可能舒緩弱勢租賃需求

空屋持有者目的在於希望保值與期待增值的心理,一旦市場沒有增值與保值的利益,大都就會流入交易市場,鮮少會轉入租賃市場,何況空屋大多是中大坪數,對弱勢所需的社會住宅毫無助益。

若是有多屋擁有者被課囤房稅,再加徵空屋稅,當然一樣有重複課稅之疑慮。

(五)從一般社會大眾的角度分析:民氣可用,稅制打房維護弱勢,容易引起共鳴

大多數空屋算是少數富者擁有,因此社會大多數民眾對多房囤房不具好感,尤其買不起房也租不起房的年輕人更是難以忍受。因此所有稅制打房政策或打著維護居住正義的政策都會讓弱勢者大力支持,政府就有民氣可用,但政策有時也是幌子,往往只談理論不切實際,對症不對藥,既不治標更不治本,社會貧富差距與對立依舊無解。



※解決空屋問題,從交通建設、社宅、都更、投資環境、稅制革新提五大政策建言

綜合產官學、房屋持有人、社會大眾的不同角度剖析,空屋率的解決絕不是加徵空屋稅就能一併解決,核心問題還是市場機制,政府要做的是如何建構良好的市場機制與多元化的投資環境,避免房地產炒作環境,進而能降低空屋率。而稅制只是健全房市其中治標的一環而已,台灣非自用持有稅的確偏低,但需要全面性檢討革新,而不是疊床架屋,稅上加稅。

真正要健全房市的治本政策包括:

(1)加速交通建設,擴大都會範圍。

(2)廣建社會住宅穩定租賃與交易市場房價並降低民怨。

(3)加速都市更新,提升居住品質。

(4)提供多元化投資環境,不要讓房地產成為閒置資金的唯一投資避風港。

(5)全面性房屋持有稅的合理化革新。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22663366700&AType=1

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李同榮│理財周刊972期│2019-04-12 
台灣房市第五次循環自二○○二年春至二○一八年夏,共走了十六年,房地產市場在二○一四下半年開始緩跌三年半後,二○一七年第三季台北市中古屋市場已率先止跌落底,二○一八年第三季,全台房市也由北到南全面落底,台灣房市第五次的景氣技術循環正式宣告結束。

從房市價量走勢、建商、金融機構、購屋信心等五大面向分析,證實房市全面落底,由吉家網整理的「2018年房市年報」分析,並從五大面向分析證實二○一八年是台灣房市落底年,也是結束第五次景氣循環的關鍵年:

(一)房市交易量變動分析:

此波反轉後,交易量持續萎縮七季,二○一六年第一季交易量急凍至最低點四三一八二戶,二○一六年交易量見底二十四萬五千戶,在見底量當年若沒恐慌性殺盤,就足以證明市場軟著陸,往後也不可能會出現恐慌性殺盤。(如交易量移轉季線圖)

(二)房價季線走勢分析:

此波循環六都中古屋房價高點分別落在2014Q2-2015Q3,六都房價緩跌後低點分別落在2017Q3-2018Q3。六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高,中南部除高價新成屋跌幅較高外,低總價物件因均價低,跌幅相對有限。(如:六都第五循環均價高點對照低點跌幅統計表)

(三)建商信心指數分析:

二○一四年第三季全台開工量與使照核發量正式死亡交叉,就已注定多頭市場正式終結。開工量由盛而衰,二○一六年第三季達到最低點,開始隨市場交易量回溫而遞增。二○一八年第一季,開工量由谷底翻身,越過使照核發量,正式呈現黃金交叉,六都房價也陸續於第三季全面止跌落底。(如七年來全台開工量與使照量季線圖)

(四)金融機構融資餘額分析:



中央銀行公布二○一八年十二月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為六.九八兆元及一.八六兆元,續雙創歷史新高紀錄,且房貸全年增加三二九六億元,年增率四.九六%,創八年來新高。(如六年來建築貸款餘額增減走勢季線圖)

(五)購屋信心指數分析:

自二○一四年第三季房市反轉向下以來,交易量完全是來自剛性需求,投資買盤幾乎完全撤出市場,因此,當市場交易量逐步回溫時,就代表購屋信心增強,從近三年房貸餘額持續遞增觀察,顯現自住買盤支撐整個中古屋市場。
未來二年影響房市的重要利多與利空因素:

利多因素:

(一)利率仍處低檔:有利餘屋消化,並刺激剛性買盤進場。

(二)資金寬鬆:市場止跌交易回溫,超額儲蓄將降低轉入房市,剛性買盤與換屋族同步信心提升,租賃市場活絡,牽引局部資金轉入投資租賃市場,加之租稅大赦通過後,將對房地產商辦市場產生重大影響。

利空因素:

(一)美中貿易戰影響:中美商戰談判結局未定,將影響全球GDP成長。

(二)中國經濟放緩幅度大於預期,將大大影響台灣出口。

(三)國際局勢影響:英國脫歐、北韓重啟核武威脅、印巴衝突等地緣性衝突,將影響全球政治局勢動盪不安。

(四)選舉不確定因素:台灣總統與立委選舉,將對房市產生觀望格局。

(三)二○二五至二○二八年邪惡的結束第六循環:二○二五年開始,少子化因素逐漸發酵,二十五至六十五歲台灣勞動人口開始劇減,加上兩岸關係面臨攤牌時刻,二○二五至二○二八年房市將有暴漲暴跌等極端變數,邪惡的結束第六循環。

總結上述分析,提供購屋者四大良性建議:

(一)自住買盤可積極進場

未來兩年將是高價微降、低價微升的盤整格局,因此,自住買盤可積極進場,風險不大,何況既然自住屬長期擁有,選擇此時進場沒有風險。

(二)換屋族群不疾不徐,可擇時擇優進場

建議換屋族群可針對新餘屋,多花時間精神,不疾不徐,選擇讓利較大建案的全新餘屋,耐心好好議價,必定能取得合理房價,完成換屋心願。

(三)首購族群可擇優介入預售產品

自備款少的首購族群,可選擇付款輕鬆且單價接近新成屋的預售產品。當房價處於高點時,購買預售產品會是最大風險,因為房價不漲反跌,一來一回,就可能斷頭或套牢。但當房價低檔或持平時,預售產品若接近新成屋合理價,三年後交屋的房價應有些微漲幅,此時介入風險相對較低,但重點是房貸支出不宜超過家庭收入的三五%,才不致造成生活的壓力。

(四)投資市場應謹慎,端視投報率而為

房屋市場雖避免不了有投資行為,但在盤整市場中要投資獲利相當困難,因此必須謹慎評估投報率,若產品年投報率(ROI)有三%以上,則風險相對較低,目前投報率低的傳統商店不但增值有限,且風險極高,應是現階段不適合投資的逃命商品。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22626243640&AType=1

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李同榮。圖:本報資料照片

李同榮。圖:本報資料照片

台北市長柯文哲昨日在議會進行施政報告時指出,台灣有超過1年以上、無人居住的空屋高達60萬戶,中央有什麼理由,要蓋20萬戶公宅,這代表政策有問題,因為空屋太多,所以公宅不須再蓋。

對此,吉家網董事長李同榮直批,中央的社宅政策確實有問題,並舉出三大理由說明,公宅蓋越多空屋率就會越降低。

李同榮詳細解釋,為什麼公宅蓋越多空屋率就會越降低的理由有三:

1.租賃公宅越多,房租會下降,以租代買會盛行,進而影響囤房意願:政府若廣建只租不售公宅,就會穩定租賃價格,不但減少包租公的投資炒作,長期會有更多人以租代買,也會間接穩定交易價格,自然降低囤房現象。

2.出售優惠公宅越多,影響房價不暴漲,空屋會自然降低:在出租公宅增加到一定量體後,政府就可推出大量優惠的合宜住宅出售給低收入戶,就會穩定低總價市場,進而穩定整體交易市場,房價較不易暴漲,當然也會降低囤房誘因。

3.供給多,房價穩,囤房誘因低,空屋率自然會降低:一股囤房目的,大都為保值與理財的動機居多,一旦公宅量體增多,長期會因供給量增加而穩定房價,市場就失去了囤房的誘因,空屋就會一部分轉入交易市場,而市場的供給循環一旦遞增,不但房價會趨穩,也會抑制建商過度開發與推案,成就市場的良性循環。

針對柯P所提,未來市府政策方向是會想辦法讓空屋,逼入到租屋市場,李同榮認為北市府的思維就是祭出「空屋稅」,其實,市場上的空屋大多是空間坪數較大的房屋,這些空屋持有者的動機不是理財就是保值,大都不會想出租。

所以,無論政府是用包租代管或稅制控管,結果屋主不是無動於衷,就是流入交易市場出售,也不會轉入租賃市場,更不會是弱勢者所需求的房源,何況屋主也會兵來將擋,技巧性鑽取漏洞,逃避課稅,最後,空屋稅不但課不到稅,對疏解公宅需求毫無建樹。

同榮呼籲,政府不應聽信不接地氣的學者建議,空屋要活化,理論上是對的,實務上是困難的,如同全台有數百間閒置的蚊子館,政府增添很多經費都沒有能力活化,怎有能力活化民間持有的資產?真要課空屋稅,倒不如建議中央先課地方政府的「空館稅」。敬請台北市政府不要再找藉口,三思而行,更不要用更錯誤的政策修正已錯誤的政策。(時報資訊 郭鴻慧)

https://ctee.com.tw/news/real-estate/69934.html

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2019-04-08 09:40:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
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國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標顯示,房價已止跌回彈,甚至已接近前波高點。房產趨勢專家李同榮表示,四大指標各有盲點,真正漲跌幅度有點失真,不過指數走勢仍可做為漲跌趨勢參考。

李同榮表示,一切都是虛價登錄惹的禍,由於交易占比達30%的新屋市場,混淆太多偏高的虛價登錄,因此讓四大房價指標數據出現失真。

首先,在國泰房地產指數方面,該指數參考依據是預售屋與新成屋均價,但兩者是不同類市場,新屋價格隱含虛價登錄明顯高估,才會有都會區超越上波高峯的數據出現,只值得參考走勢。

第二,住展房價指數:與國泰指數相同以預售與新屋平均價統計,同様會有上述盲點,另外忽略了建商餘屋偷偷大幅讓利的數據,才會出現高點至目前只有下跌8.39%的數據。目前預售市場因中小坪數居多,數據有反彈現象,新屋中包含中大坪數價格仍在調整,因此預售與新屋市場全面止跌應在今年第2季。

第三,內政部房價指數:內政部統計來源雖然依據實價登錄為基礎統計,但近幾年屋齡兩年內新完工餘屋,夾雜很多偏高的虛價登錄,價格落差約8%至10%,因此中古屋單價統計明顯高估,不過漲跌的趨勢仍可做為參考。

第四,北市房價指數:北市府指數雖然也是依據實價登錄為統計基礎,但可能統計資料去頭去尾,才會出現單價與實價登錄差距達15%以上,與市場實際平均單價比較也相差約10%。北市府中古屋每坪均價約50.17萬,市場實務均價55.67萬,尤其是公寓均價43.5萬與大廈均價56.27萬均與市場價格明顯偏低。

記者游智文/攝影
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https://house.udn.com/house/story/5886/3742732

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2019-04-06 11:47經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
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為救東區,台北市政府擬針對房屋、店面空置逾一年,課徵空屋稅,稅率將高於擁多屋的房屋稅率3.6%。吉家網不動產董事長李同榮質疑,北市課空屋稅是不是想掩蓋市府三大失敗政策缺失。

第一個缺失,社會住宅推行不力。柯文哲上任時喊出四年興建兩萬戶,但隨著時間一路下修,現打出課徵空屋稅,空屋可移轉社宅為由,推卻政見失靈責任。

第二,空屋移轉社宅政策失敗。目前的空屋移轉8萬戶政策,中央地方連袂跳票,現在想以空屋稅達空屋移轉社宅的目標。

第三,對傳統商店空置無所對策。雖然北市府已著手研究成立「商圏輔導組織」,但組織未成立,方案也未提出,現在就要用稅制防堵,似乎想便宜行事。

 

記者游智文/攝影
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李同榮表示,台北市政府近日提出「空店稅」被外界一再打臉未對症下藥,近日提出空屋稅,其實是擴大空店稅課徴範圍的2.0版,他認為官員的腦袋似乎只有「重稅」防堵,完全沒有對症下藥。

李同榮指出,北市府提空屋稅的核心觀點是認為房屋的本質並非囤積,希望透過空屋重稅,將空屋轉入有需求的租賃市場或銷售市場,強化社會資源的合理使用,避免囤積房產哄抬租金影響產業發展。

但北市府的核心觀點根本偏離市場機制,只靠稅制防堵既不治標也不治本。市府認為空屋重稅能將空屋移轉至租賃市場,但課空屋稅只會逼空屋流入銷售市場,不可能流入租賃市場,因持有者動機不同丶持有者大多為中大坪數空間也與市主要需求不同,對避免租金上揚無濟於事。

李同榮認為,空屋稅除了效果有限,目前多屋者已有囤房稅伺候,若是空屋再加上空屋稅,是否重複課稅?還是政府項莊舞劍意在沛公,只想行「坐收稅金」之實?

李同榮表示,北市府提出空店稅已經備受外界質疑打臉,市府擴大空店稅範圍擬課徴空屋稅,簡直是空店稅2.0版,既然1.0版行不通,再進階2.0版也是徒勞無益,從市場實務機制觀點,既不治標更無法治本,北市府應三思而行。

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https://money.udn.com/money/story/5621/3740085

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李同榮│理財周刊970期│2019-03-29 
台灣房市從二○一四年第三季台北市中古屋市場率先反轉向下後,緩跌四年,終於在二○一七年第四季由台北市率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,本文將從五十年前至今台灣房地產市場由谷底擴張到衰退,共歷經五大景氣循環分析如下:

第一次循環:1968年春~1975年夏(合計七年)

一九六八年開始,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,三代同堂的生活型態起了劇變,北部就業人口增加,南部人口北漂,年輕人紛紛自立門戶,購買新屋的市場需求相當強烈。

一九七三年中東戰爭爆發,因石油禁運而引起油價上揚,後續加上通貨膨脹,更順勢引發了房價飆漲到難以控制的局面。

一九七三年底政府第一次打房:蔣中正總統下令四樓以上建築全面禁建並緊縮融資,頓時澆熄房地產市場熱度。一九七五年四月蔣中正去世,房地產同時進入反轉階段的最谷底。

第二次循環:1975年秋~1982年夏(合計七年)

一九七五年蔣經國(時任行政院長)開始啟動全台十大建設,並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林,經濟成長迅速,房地產又開始啟動一波攻勢,一九八○年再度爆發中東戰爭,油價也因禁運而再次高漲,通貨俱漲的情況下房價當然順勢噴出,搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。



一九八○年底政府第二次打房:追查資金來源與空地限期興建,同時兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源,房價也因而在一九八一年春天反轉直下,到了一九八二年夏天跌落谷底。

第三次循環:1982年秋~1990年冬(合計八年半)

一九八二年秋季,政府開始放寬建築融資,激勵房市買盤進場。這個時期,台灣出口經濟開始繁榮茂盛,每人每年平均所得跨越三千美元,加上產業與就業人口集中,都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。儘管政府不斷提升放款基準利率,仍然無法吸收過剩游資,貨幣供給額年增率飆到三五%以上,銀行房屋貸款利率高達一三%。

到一九八八年人均突破八千美元,台灣房價飆漲四.五倍,是台灣房市史上長線發展的主升段。一九八九年政府第三次打房:政府大力整頓地下金融、全力緊縮銀根,房市股市雙雙反轉向下,股價也於次年二月攀上一二六八二歷史高點後正式崩盤。

第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)

由於上一波房價漲幅過多,讓後續的十年時間,房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。本來一九九五年開始有回春跡象,但一九九六年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈,但已經造成民心恐慌,愈高總價的物件愈乏人問津。

緊接著又爆發亞太金融風暴,雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴,但銀行的逾放比率持續增加,也留下市場一顆未爆彈的隱憂,一九九七到二○○一年近五年間,房市有較明顯的跌幅,很多知名建商在這波反轉重挫倒閉。不過這一循環期因為經濟成長率仍維持每年六%至七%的成長,民間購屋換屋能力仍強,因此在房價平穩下,居然創造年交易量四十五至五十萬戶的活絡現象。



第五次循環:2002年春~2018年夏(共十六年)

這一循環房市多頭走了十二年,加上緩跌四年,一共走了十六年之久。二○○○年開始,台灣第一次政黨輪替,民進黨陳水扁總統執政,房地產面臨消息面重大利空,房價持續盤整量縮,但因時值技術面處於低檔,為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機,新政府決定以積極的政策刺激房市,避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。

政府持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策,並採取「增值稅減半」的激勵措施。這些政策果然奏效,房地產自二○○二年春開始景氣反彈回升,在增值稅減半的政策激勵下,稅收不減反增,不但拯救房地產,同時也解決逾放比過高的金融危機。

二○○三年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在初升段中受到影響,連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達五年的主升段行情。一直到二○○八年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者。
但筆者在此時獨排眾議,在台灣不動產交易中心二○○八年第四季季報中發表專文表示,二○○九年第一季開始,至少會有兩到三年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升,同時預言台北市中古屋均價將漲過每坪五十萬警戒線,這項預測,果然在二○○九年與二○一一年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高,商辦市場更是蓬勃發展。

2011年政府第四次打房:課徵奢侈稅與豪宅稅

2014-2015年政府第五次打房:推出囤房稅與房地合一稅

政府在二○一一年三月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房,但房價在一年內卻上漲九.五%,所以奢侈稅打房如筆者預言並未真正命中要害。因此,政府再次於二○一四年推出囤房稅,二○一五年研擬房地合一稅於二○一六年正式執行,房價也順勢於二○一四下半年由北往南反轉向下,緩跌至二○一八年上半年,中古屋房價由台北市於二○一七年第四季率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,二○一九年開始啟動台灣房市第六循環,為什麼筆者認定台灣房市已於二○一八年第三季全面止跌,並正式結束第五循環?(下期待續)

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李同榮│理財周刊970期│2019-03-29 
台灣房市從二○一四年第三季台北市中古屋市場率先反轉向下後,緩跌四年,終於在二○一七年第四季由台北市率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,本文將從五十年前至今台灣房地產市場由谷底擴張到衰退,共歷經五大景氣循環分析如下:

第一次循環:1968年春~1975年夏(合計七年)

一九六八年開始,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,三代同堂的生活型態起了劇變,北部就業人口增加,南部人口北漂,年輕人紛紛自立門戶,購買新屋的市場需求相當強烈。

一九七三年中東戰爭爆發,因石油禁運而引起油價上揚,後續加上通貨膨脹,更順勢引發了房價飆漲到難以控制的局面。

一九七三年底政府第一次打房:蔣中正總統下令四樓以上建築全面禁建並緊縮融資,頓時澆熄房地產市場熱度。一九七五年四月蔣中正去世,房地產同時進入反轉階段的最谷底。

第二次循環:1975年秋~1982年夏(合計七年)

一九七五年蔣經國(時任行政院長)開始啟動全台十大建設,並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林,經濟成長迅速,房地產又開始啟動一波攻勢,一九八○年再度爆發中東戰爭,油價也因禁運而再次高漲,通貨俱漲的情況下房價當然順勢噴出,搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。



一九八○年底政府第二次打房:追查資金來源與空地限期興建,同時兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源,房價也因而在一九八一年春天反轉直下,到了一九八二年夏天跌落谷底。

第三次循環:1982年秋~1990年冬(合計八年半)

一九八二年秋季,政府開始放寬建築融資,激勵房市買盤進場。這個時期,台灣出口經濟開始繁榮茂盛,每人每年平均所得跨越三千美元,加上產業與就業人口集中,都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。儘管政府不斷提升放款基準利率,仍然無法吸收過剩游資,貨幣供給額年增率飆到三五%以上,銀行房屋貸款利率高達一三%。

到一九八八年人均突破八千美元,台灣房價飆漲四.五倍,是台灣房市史上長線發展的主升段。一九八九年政府第三次打房:政府大力整頓地下金融、全力緊縮銀根,房市股市雙雙反轉向下,股價也於次年二月攀上一二六八二歷史高點後正式崩盤。

第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)

由於上一波房價漲幅過多,讓後續的十年時間,房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。本來一九九五年開始有回春跡象,但一九九六年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈,但已經造成民心恐慌,愈高總價的物件愈乏人問津。

緊接著又爆發亞太金融風暴,雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴,但銀行的逾放比率持續增加,也留下市場一顆未爆彈的隱憂,一九九七到二○○一年近五年間,房市有較明顯的跌幅,很多知名建商在這波反轉重挫倒閉。不過這一循環期因為經濟成長率仍維持每年六%至七%的成長,民間購屋換屋能力仍強,因此在房價平穩下,居然創造年交易量四十五至五十萬戶的活絡現象。



第五次循環:2002年春~2018年夏(共十六年)

這一循環房市多頭走了十二年,加上緩跌四年,一共走了十六年之久。二○○○年開始,台灣第一次政黨輪替,民進黨陳水扁總統執政,房地產面臨消息面重大利空,房價持續盤整量縮,但因時值技術面處於低檔,為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機,新政府決定以積極的政策刺激房市,避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。

政府持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策,並採取「增值稅減半」的激勵措施。這些政策果然奏效,房地產自二○○二年春開始景氣反彈回升,在增值稅減半的政策激勵下,稅收不減反增,不但拯救房地產,同時也解決逾放比過高的金融危機。

二○○三年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在初升段中受到影響,連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達五年的主升段行情。一直到二○○八年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者。
但筆者在此時獨排眾議,在台灣不動產交易中心二○○八年第四季季報中發表專文表示,二○○九年第一季開始,至少會有兩到三年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升,同時預言台北市中古屋均價將漲過每坪五十萬警戒線,這項預測,果然在二○○九年與二○一一年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高,商辦市場更是蓬勃發展。

2011年政府第四次打房:課徵奢侈稅與豪宅稅

2014-2015年政府第五次打房:推出囤房稅與房地合一稅

政府在二○一一年三月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房,但房價在一年內卻上漲九.五%,所以奢侈稅打房如筆者預言並未真正命中要害。因此,政府再次於二○一四年推出囤房稅,二○一五年研擬房地合一稅於二○一六年正式執行,房價也順勢於二○一四下半年由北往南反轉向下,緩跌至二○一八年上半年,中古屋房價由台北市於二○一七年第四季率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,二○一九年開始啟動台灣房市第六循環,為什麼筆者認定台灣房市已於二○一八年第三季全面止跌,並正式結束第五循環?(下期待續)

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2019/03/27 15:02

李同榮分析,2018年是台灣房市落底年。資料照片

李同榮分析,2018年是台灣房市落底年。資料照片

吉家網發布2018房市年報,該公司董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出,從房市價量走勢、建商信心、金融機構評論、購屋信心等五大面向分析,2018年是台灣房市落底年,也是第五次景氣循環已結束的關鍵年,由於房市未來兩年呈高價微降丶低價微升的盤整格局,「建議自住族群可積極進場。」
 
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品,因房價處低檔或持平時,預售產品接近新成屋合理價,付款相較輕鬆,而三年後交屋的房價應有些漲幅,此時介入風險相對變低,不過房貸支出建議不宜超過家庭收入的35%,造成生活壓力。至於換屋族群,李同榮說可多花時間耐心議價,選擇讓利較大建案的全新餘屋。
 
李同榮指出,2016年房市交易量24.5萬戶,市場軟著陸,隔年交易量升至26.6萬戶,2018年交易量27.8萬戶,量能逐年增加,且近四年已把投資客全數清出,而累積四年自住買盤於2018年開始積極進場。
 
在房價季線走勢上,六都中古屋房價高點分別落在2014年第2季~2015年第3季,房價緩跌後低點落在2017年第3季~2018年第3季。從六都房價季線圖分析,證明全台房市已於2018年第3季全面止跌落底。

2014年第三季全台開工量與使照核發量正式死亡交叉,註定多頭市場正式終結,開工量由盛而衰,2016年第三季達到最低點,開始隨市場交易量回溫而遞增。2018年首季開工量由谷底翻身,越過使照核發量,正式呈現黃金交叉,顯見建商信心回升。

金融機構融資餘額方面,央行公布去年底全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為6.98兆元及1.86兆元,續雙創歷史新高紀錄,顯示房市延續溫和復甦步調不變。
 
在購屋信心指數上,從近三年房貸餘額持續遞增觀察,顯現自住買盤支撐整個中古屋市場。另外,從第一次登記的新屋量體觀察,近年新屋佔比高達30%~35%以上,也證明建商餘屋在讓利求售下獲得明顯的消化,房市在2018年呈現高價新屋調整與低價中古屋積極進場下,房價獲得支撐止跌。雖然,市場仍有七到八萬中大坪數餘屋,待換屋族群進場消化,但近四年也累積近八萬戶的觀望性買盤仍待進場,因此,房價會進入以盤代跌的局面。
 
由於要在房市投資獲利困難,李同榮提醒,若產品年投報率有3%以上,則風險相對較低,目前投報率低的傳統商店不但増值有限,且風險極高,應是現階段不適合投資的逃命商品。(黃政嘉/台北報導)

由於房市未來兩年呈盤整格局,李同榮建議自住族可積極進場。資料照片
由於房市未來兩年呈盤整格局,李同榮建議自住族可積極進場。資料照片
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品。資料照片
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品。資料照片
北市房市單價季線圖。吉家網提供
北市房市單價季線圖。吉家網提供
台中市房市單價季線圖。吉家網提供
台中市房市單價季線圖。吉家網提供
高雄市房市單價季線圖。吉家網提供
高雄市房市單價季線圖。吉家網提供
六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高。吉家網提供
六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高。吉家網提供
六都平均單價年線圖。吉家網提供
六都平均單價年線圖。吉家網提供

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李同榮│理財周刊968期│2019-03-15 
買房是庶民的權利,只要荷包有錢,人人都有購屋選擇權,但一向標榜居住正義反對囤房的張金鶚,近日卻花重資四千萬買進人生第四間房,消息經曝光後,瞬間成為今年房市最受矚目與議論的焦點。房地產業界立即解讀空頭總司令看好後市反空為多,外界很好奇,張教授帶頭買進第四間房,到底是換房?抑或是囤房?背後代表的意義是否為房市回溫?

立委林德福在質詢央行總裁林金龍時表示,房市「空頭總司令」張金鶚教授近期花四千萬元添購新屋,網友認為張金鶚「打房又買房」,打房教授都買豪宅了,是否代表房市回溫?楊金龍表示,央行密切注意房市發展,目前房市穩定盤整。

張金鶚教授對自己甘冒被課囤房稅而購入第四間房,提出了他個人的六大辯護理由,筆者也分別搜集外界對張教授購房動機所提出的疑慮與解讀如下:

(一)換屋為了改善居住品質

張教授首先解釋對個人因住了二十五年的舊屋,退休後為要改善生活品質而換屋,換屋無關房市景氣以及進場購屋時機,因為換屋是「有買、有賣」,不論景氣是好或壞都能彼此相互抵消。

外界疑慮:

看空市場者,要換屋理應「先賣後買」,張教授為何「先買後賣」?

姑且相信張教授是為換房,張教授一向看空市場眾所皆知,對換屋者來說,從專業角度分析,照理說會先賣後買,但張教授卻先買新屋再想賣舊屋,這只能解讀為:(1)口袋夠深,(2)看好後市。否則,既然看壞後市,又何必去貸款舊屋支付利息,以後再賣舊屋反而會因房價下跌而折損,豈不是非常不專業不理性的行為?



(二)因為換屋才感受「貧富差距擴大」與「世代居住的不正義」

張教授說因買房才感受社會貧富差距擴大,年輕人努力一輩子,以目前的房價和所得,很難買得起房子,更別提等年紀大了,要換屋改善生活品質將更難了。

外界質疑:

不只社會貧富差距擴大,學界是否也是貧富懸殊?

同樣是學界,一樣貧富差距懸殊,有人窮極一生專注學術研究工作,仍然買不起一間房,張教授卻同時擁有四間房,成為學界中的富豪,不得不敬佩張教授理財有方,有人就質疑,這難道就是學界中世代居住的不正義?

(三)買三戶都為自用,買四戶是為退休換屋

張教授解釋以前買三戶房屋均為居住使用,而且因為沒有小孩,同時為要照顧年邁的父母,所以可以多買一戶以為未來生活所需,其中一戶當愛心房東出租。



外界質疑:

只有四個人口,真需要長期持有三戶,再添一戶?

三十年前張金鶚便以二百萬購入人生的第一間房,地點在文山區,坪數約三十五坪,父母搬來同住,二十三年前買下文山區河堤旁總價約一千萬元的第二間房。二十年前再花千萬買進人生第三間房,今年則砸四千萬買進人生第四間房。核算其前面三間舊房總市值已超過四千萬,只有四個人口,長期持有三房,第三房當愛心房東(其實愛心房東說穿了還是投資收房租,又可減稅)……,有能力買到四房,雖說不至於炒房,但難怪會被質疑是不是為了囤房?

(四)買第四戶更感受到房價高得不合理

張教授表示,退休必須賣掉二戶舊屋並以第三戶向銀行貸款付頭期自備款才能換新屋,更感受到目前的不合理高房價。

外界質疑:

一面主張課徵囤房稅,一面買房買到要被課囤房稅?

大家記憶猶新,二○一四年張教授擔任台北市副市長,與財政部長張盛和聯手主張課徵囤房稅,定義超過三房就是囤房炒房必須加倍課徵囤房稅,張教授購進第四間房,馬上超越囤房稅圍籬,身為居住正義化身,一面批評房價過高,一面購入第四間房,不顧民眾觀感不佳,難怪會被外界質疑言行不一。

(五)請社會多關心世代居住不正義造成貧富差距,不必太關心個人購屋隱私權利

張金鶚希望政府、立委民代、社會大眾多關心當前社會居住問題的嚴重,以及世代居住不正義所造成的貧富差距,不應關注個人購屋的行為,未尊重個人隱私權利。

外界質疑:

指標人物購入第四間房,社會關心的不是隱私問題,而是房市的指標問題

在台北市一般人能長期持有三房非富即貴,何況在學界更可謂是佼佼者,在新北市以外四千萬就稱為豪宅,社會關心的不是張教授的隱私或錢怎麼賺來,社會關心的是高喊居住正義的指標人物買進第四間房的背後所代表的意義,包括是否房市回春?還是另類難以理解的居住正義?

(六)業界與有心人勿蓄意炒作誤導市場

張教授堅持推動居住正義志業,也擔心業者以此作為房市進場購屋的廣告宣傳與投資炒作,不過他認為這一切「問心無愧,心安理得」。

外界質疑:

一面看空房市,呼籲不要看房不要買房,一面自己卻急於買房

張教授前三年才大聲疾呼不要買房,房價會跌七年,每年跌五%至一○%,最高可能跌七成,今年初還高聲疾呼房價仍高得不合理,怎麼七年沒到,自己就急著下手?還要怪罪業者拿來炒作?外界質疑,難道要業者把張教授進場買房一事解讀為看空房市?

※房市將維持量溫價穩的盤整格局,投資不宜,然自住進場沒太多風險

綜合判斷,空頭總司令張金鶚為何進場?社會大眾不必太多猜測,業者也不必刻意炒作,因為數字會說話,二○一八年六都中古屋房價已全面止跌,印證筆者在二○一五年初的預測:「二○一七年第四季台北市中古屋市場率先止跌,二○一八下半年全台中古屋全面止跌」。

房地產市場到底是否回春,購屋者倒不必因張教授購入第四間房而聞雞起舞,目前房市雖剛性自住換屋需求已持續進場,市場量能回溫,但大量餘屋仍待消化,房市近兩年會維持量溫價穩的盤整格局,投資仍不宜,然自住進場沒太多風險。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22556180400&AType=1

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