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時報資訊 

吉家網發布2020Q2六都房市季報顯示,Q2六都整體房市價量表現,可以「北緩、中溫、南熱」形容,六都房價呈現盤堅緩升走勢。吉家網董事長李同榮指出,全球QE抗疫大作戰,在資金多與利率低的環境下,股市、房市同步活絡。然而,資金與利率雖可以撼動短期市場,長期終究還是須審慎評估經濟成長的同步表現與市場供需的變化。李同榮表示,房市回升已是現在進行式,市場緩升二、三年是必然的,反而二、三年後會有較大的變數,在開工量大增與使照量呈現過度乖離,三年後的大量新成屋就會對市場供給產生壓力,設若往後假性投資需求過多,造成房價過熱,就有可能提早結束此波榮景。

據內政部最新資料,今年上半年度全國暨六都住宅開工量,全國共60,487宅,是統計以來同期新高,跟去年同期相比增加12.8%。開工量增加一方面代表建商信心與展望樂觀,但推案大量增加也會增加市場供給,對於消費者來說,代表將會有更多新的房子可以比較,面對短期內外在的武漢肺炎疫情影響,還需觀察疾病發展與後續市場買氣復甦狀況。

近期建築融資每月增加規模都在200至300億元,增加的主要原因包括政府鼓勵都市更新、危老重建,建商也積極進行土地開發,並推出廠辦、商辦、住宅等新建案。若銀行利率持續低檔,加上台商回流置產,自住、首購與換屋等族群剛性需求大,後續買賣移轉棟數與新承做房貸金額都可望向上攀升,預期下半年房市走勢,呈現量增價漲趨勢。

上半年房市在剛性需求支撐下,房價表現出抗疫的成績不跌反漲,下半年第三季已逐步擺脫疫情陰霾,價量齊揚,絕大部分民眾都對下半年將逐步回溫寄予厚望,主要的因素在於超低利率與資金充沛的環境下,長期性置產以及遞延性買盤紛紛出籠,整個信心都表現超前。李同榮說,雖然下半年很可能會呈現股價飆、房價漲與經濟成長相悖離的現象,這也許是全球QE、利率趨零所造成的金融泡沫潛在危機,因此未來房市不宜出現爆發性的超漲現象,才不致對後市有不利影響。

(時報資訊)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20201005002602-260410?chdtv

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2020-09-29

房市雖會有三、四年左右的小陽春行情,但若市場過熱加上危老都更供給過剩,將會是未來三、四年平緩房價的主要殺手,市場的起落,房價的漲跌,成也「危老都更」,敗也「危老都更」!

2012年筆者著作一本書《良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告》,書中除了預測2014下半年會是房市反轉空頭的關鍵,並同時預測未來房地產下一個循環是「都市更新大翻轉」的年代。但當時正值文林苑事件鬧得沸沸揚揚,因大法官違憲的判決,大家認定都更已死,沒人相信筆者的預測,很多媒體記者好奇問:都更會大翻轉的理由是什麼?我只有回答一句:只要天災地變,政府就會覺醒。果不其然,2016年二月台南大地震造成117人死亡災情,剛上任的蔡英文政府警覺到都會老屋危屋的嚴重性,因此特別將都市更新列為重要的房產政策三箭之一。

新政府上任後,發現都更修法的確問題重重,且因為種種人為與法制的限制,嚴重妨害都更的推動發展,為了政策的兌現,因此提出需要百分之百所有權人同意的「危老重建條例」。同時也積極針對都更在法制上與人為上的障礙,研討「都市更新條例」第九次修正草案,歷經立法院兩屆委員努力,終於2019年元月順利三讀通過,期待在新法施行下,都更事業可以更務實、全面、有效地推展,以提升國人整體居住環境品質,並加速城市再生。

危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下

危老重建推動勢必為都更市場帶來龐大商機,尤其公營事業機構老舊房舍都屬單一所有權,政府必會加速公營事業機構的重建工程。筆者最近徒步環島中發現各縣市的精華地段擁有很多公營事業機構老舊的房舍,包括郵局、電力公司、自來水公司、警察局……,都是未來危老都更的最佳標的。

根據都市更新條例的規範,其主要目的為:

1.促進都市土地有計畫之再開發利用。

2.復甦都市機能、改善居住環境。

3.防範災難、增進公共利益與安全。

目前危老重建的重心都擺在老屋重建,明顯忽略「危屋」重建的重要性,綜觀目前推動的案例皆著重老屋重建,並未達到上述的都市有效利用與公共利益安全,反而造成土地的不當開發與都市景觀環境的破壞,獲益最大的卻是整合的建商與地主。

台北市屋齡三十年以上老屋戶數超過六十萬戶,在921地震之前的建築物耐震力不足,只要是強震襲擊北台灣,雙北倒塌建物將無數,後果不堪設想。筆者多次撰文建言,明確點出要害,防災都更要推動,釜底抽薪的作法就是針對三十年以上老屋全面健檢,並針對危害等級嚴重的建築實施強制拆除與都更。危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下。

危老都更雙箭齊發現象,正吻合筆者2012年在書中的預測 :「下一個循環,是都市更新大翻轉的年代」

危老重建條例施行至今年七月三十一日,屆滿三年,申請件數1,438案,核准871案,值得注意的是申請件數月月倍數成長。危老都更雙箭齊發現象,正吻合筆者2012年在書中的預測:下一個循環,是都市更新大翻轉的年代,據住展雜誌統計,今年截至五月底為止,大台北都更(不含危老重建)推案量累計約870億元,已達去年全年都更案量七成一左右,顯示都更推案力道十分強勁。今年都更推案爆出大量,預估全年應該突破1,500億元,而且往後數年皆會大幅成長,光台北市敦化南北路整棟老屋重建個案就有近二十件大個案,重建後達十幾萬坪,供給量相當驚人。

未來市場的起落,房價的漲跌,成也「危老都更」,敗也「危老都更」

由於新屋受寵,危老與都更市場在房市景氣復甦下,預測供給量將會超過上一波景氣多頭時的規模,且價格屢創新高,一線都會尤其雙北市危老都更市場最大,商辦與廠辦市場短期尚有強勁需求,建商大舉購地因應企業總部化與客製化需求,導致近年土地有不合理飆漲的現象,對未來房市可能造成不利影響,中期會有量能過剩隱憂。住宅市場雙北市依據一年來的統計漲幅為六都之末,短期全台房市有蛋黃區漲不動,蛋白區大翻身的現象,中南部及二、三線城市因基期低,兩代不同堂趨勢,短期上漲趨勢仍強勁,但假性短線投資需求已開始介入,是蛋白翻身的市場隱憂。

針對中、長期市場而言,房市雖會有三、四年左右的小陽春行情,但若市場過熱加上危老都更供給量過剩,將會是未來三、四年平緩房價的主要殺手,因此,從2018年房市全面落底後,到未來2024年間,市場的起落,房價的漲跌,成也危老都更,敗也危老都更。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49366/

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2020-09-21 10:47
 

 

只要你依照簡單的7W1H自我對話【無腦購屋術】,你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩!示意圖,與新聞當事人無關。(資料照,取自PhotoAC)

只要你依照簡單的7W1H自我對話【無腦購屋術】,你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩!示意圖,與新聞當事人無關。(資料照,取自PhotoAC)

台灣房市過去五十年來經歷了五大景氣循環洗禮,房產市場漸漸走入已開發國家成熟型的趨勢,也就是房價要大起大落的機率不大,然而對於一般購屋的民眾而言,總覺得房價一波比一波高,好不容易等到2014年房價反轉緩跌,開始有專家警告房價會有八年寒冬、也有學者警告房價會連跌七到八年,每年跌幅至少5%至7%,達到腰斬的地步。筆者在2015年斷然大膽預測2017年Q4(第四季)台北市房價就會止跌,跌幅不會超過三成,同時預測2018年Q3(第三季)全台房價全面止跌,並預測2020房市回升的關鍵年,房市會有三到四年的小陽春行情,如今無論是官方民間的統計數據顯示,都證實筆者三大預測已經應驗成真。

找對人、找對時、找對物、做對決定,購屋其實很EASY

2020年初,眼看房市要回升的階段,卻遇上新冠肺炎(武漢肺炎)疫情肆虐造成股災,於是又有專家警告下半年大家要賣房救股、房市逃命潮、認虧保命、房市未見谷底⋯⋯等論述,此時,筆者同樣提出迴然不同的觀點,認為這些專家預測的慘狀都不可能會發生,事實證明,上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外,房價卻不跌反而呈現小漲局面,下半年開始價量皆明顯回溫,尤其中南部與二三線城市,房價節節上升。

 

房價在2003年起漲,若不幸沒在2009年前完成買房,那麼勢必得為房事付出高昂代價。(郭晉瑋攝)
事實證明,上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外,房價卻不跌反而呈現小漲局面。(資料照,郭晉瑋攝)

面對新一波的房價走勢,一般購屋民眾如同站在八十米大道的十字路口,不知如何進退,筆者願藉已從事房地產五十年的經驗,提出一套「無腦購房術」讓購屋大眾不用大費周章,就能有很簡單的購屋判斷準則。

「無腦購房」:7W1H自我對話術

Why?你為什麼要買?購屋目的決定該不該買屋

買房的目的很重要,為成家立業(首購)、為轉換環境(換屋)、為保值理財(投資),不同的目的就會有不同的購屋策略,假如你是首購或換屋者,建議你重視的就是標的物本身的合適度,因為你的目的就是「住」。

Whose?要買給誰?使用者需求決定房屋合適度

 


買給自己、兒女、父母,你只要出錢、談價錢、給建議,其餘都應該尊重使用者的需求,讓他們做主吧,否則就會有後悔與經常換屋的現象產生,例如老年人一定要有電梯、年輕人喜新厭舊(愛買新屋)⋯⋯。(相關報導:Chromebook筆電疫外躥起,宏碁陳俊聖為出貨燒腦更多文章

 

What?買什麼產品?了解市場主流就會買對產品

自住的應該避免三十年以上老屋,過幾年屋齡就到四十年,未來的老屋若不能都更,除了不值錢以外就是有耐震不足的風險,對於中南部與二三線城市的購屋者,請注意過去透天為王時代會慢慢轉變,管理良善的高樓大廈已經成為新購屋族群的青睞,也會是未來市場的主流。關於保值投資型產品,避免購買傳統商圈的店面,真要購買就記住一個原則,捷運周邊面積越小越好。至於辦公室產品,由於A辦需求強勁,共享辦公室產品特別值得注意。

 
 
 
 
 
 
交通便捷是消費者買房的主要考量之一,尤其是通勤族。(新新聞資料照)
過去透天為王時代會慢慢轉變,管理良善的高樓大廈已經成為新購屋族群的青睞,也會是未來市場的主流。(新新聞資料照)

Where?買什麼地段?洞悉蛋黃退位,蛋白翻身的趨勢

由於全台交通建設持續發展,都會無形中擴大,過去「Location、Location、Location地段、地段、地段」的神話已經破滅,傳統蛋黃區無論在環境、空間、生活品質上,都已經被重機能、品質、的新興蛋白重劃區取代,建議年輕人與首購族,慢慢往交通方便的蛋白區移動,加速購屋的夢想實現。

Which?如何選擇產品?利用分母與分子關係排定優先次序

 

把你購屋的條件與需求羅列成一份清單,包括總價、坪數、房廳數、區域地段、屋齡、交通、屬性(高樓華廈或公寓)、樓層、物業管理、學區、公園綠地、市場等,建立完清單後,把你最重要的需求依優先次序排列出來,再把最優先的首要需求當分母,其他的需求依次排列當分子,例如總價是你最優先考慮因素,總價就當成不變的分母,其它因素包括地段、面積、屋齡⋯⋯等就要依次去調整,這樣會容易讓你下決定,不會陷入左顧右盼的疑慮。

 

Who?找誰買?找對優質的房仲品牌與經紀人是購屋成功的開始

首先,建議先上網搜尋,可以節省時間避免盲目看屋,上網時先選擇知名度較高,且是跨品牌的網路平台,或是規模較大的企業官網做為主要的搜尋平台,例如:樂屋網、吉家網、好房網、591、等都是整合跨品牌資料庫的網路平台,當然各大品牌也有屬於他們自己品牌門店的上架房源供參考,藉此可以在網路上與業務員溝通或預約看屋。

第二,透過與各家不動產經紀人員互動溝通的同時,建議你選擇兩到三位經紀人員,親自與她們溝通了解其專業度,一旦信任度建立後,就會比較容易依你的需求找到合適的房源。

鄭金鴻認為,買房一定要選精華區,將來才有增值空間。(郭晉瑋攝)
上網搜尋,可以節省時間避免盲目看屋。(資料照,郭晉瑋攝)

When?何時買?自住者勇於進場,投資者保守為宜

假如你是首購或換屋者,建議你現在應該立即進行,因為,未來三到四年,房價不大可能會跌價,尤其你是自住,根本不用太介意購屋時點,錯失時機反而容易越買越貴。

而換屋者只要同時買賣,也不用考慮何時換屋,因為目前,同一時間點買賣的房價起伏不會太大,因此價差有限。至於投資者,建議未來獲利空間會縮小,短線風險雖小,但若房價爆衝就要考慮縮手,別人貪婪的時候就應該恐懼保守為宜。

How?如何進行?決定購屋前最重要的是「價金保障與產權清楚」

既然購屋天時準備好了,就依你的需求考慮到地段、交通、環境、品質、價格,找到信任的經紀人員委託他們幫你過濾不適合的房源,節省不必要浪費的時間,再來就是議價與出價。當決定標的物後,最容易影響買家權益的因素,大致包括:產權不清、屋況瑕疵、重要資訊被隱瞞、交易價金無保障、不公平的契約條款等等,尤其價金支付一定要有銀行出具的價金履約保證書,才能確保交易過程的安全,假如買房前能夠事先預防,就能避免無謂的糾紛與權益受損。

20200921-吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)

另外,委託優質房仲業買賣的好處是,一切要遵照〈不動產經紀業管理條例〉執行業務。經紀人員在接受屋主委託時,首先必須做兩項重要功課,一是讓屋主填寫「屋況說明書」,並詳實記載與善盡調查責任;二是經紀人員必須製作「不動產說明書」,且由合格經紀人善盡產權調查審閱並親自簽字後,交由委託屋主簽字確認。這一切一切的權益保障都維繫在「優質的房仲品牌與優質的經紀人」身上,這也是關係購屋權益與安全,非常重要的關鍵因素。

綜上所述,一輩子買一間房,一定會困惑很多購屋大眾,畢竟是一生的積蓄,考慮的因素就會很多,但只要你依照簡單的7W1H自我對話「無腦購屋術」,你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩,找對人、找對時、找對物、做對決定,購屋其實很EASY。(相關報導:Chromebook筆電疫外躥起,宏碁陳俊聖為出貨燒腦更多文章

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長,未經同意不得轉載)

https://www.storm.mg/article/3049964?page=1

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2020-09-17

二○一八年第三季全台房市歷經三、四年緩跌後宣告全面止跌,同時也結束了長達近十五年的多頭行情,並進入台灣房市景氣的第六循環,二○一九年全台房市交易量與價格走勢明顯回溫,預期未來房市仍有緩步向上回升的動能。

從二○一八年第三季至二○二○年第二季這兩年房市景氣變化觀察分析,可以發現市場依空間規劃、訴求對象、區域表現、產品種類呈現與過去發展有四大迥然不同的走勢:

(一)「產品規劃」以中小坪數為主流市場。

(二)「市場訴求」以剛性自住需求為主要對象。

(三)「區域表現」呈現中南部比雙北強勢,二線城鎮又比都會熱門。

(四)「產品類別」呈現商辦比住宅強勢,土地又比商辦熱門。

土地、預售屋、中古屋、商用市場四箭齊發

根據統計,全台至八月份為止,土地含地上權交易已經達到約二千億的規模,人壽保險、建商交易金額不相上下,尤其中南部某些區域在去年提前部署購地的建商,短短一年價格竟然飆漲三成以上,難怪有些建商大嘆買土地比蓋房子賺錢,這種現象在今年持續發酵,各區搶地風潮有增無減。

根據住展雜誌統計,今年自農曆七月後至十月底止,北台灣房市九二八檔期新成屋、預售屋推案預估量高達約2435.6億元,不僅比去年暴增約七百多億元,年增幅約四四%,更創下歷年統計以來新高紀錄。預期今年全年推案量將超過十二萬戶,推估金額將逼近一.五兆元。

根據內政部統計資料,全台一至八月中古屋交易量在新冠疫情影響下仍然超越去年同期,預期全年交易量會逆勢成長六%至八%,有機會上看三十二萬戶,預售與新成屋同步成長,代表購屋市場現況溫熱,對未來購屋信心也充滿期待。

唯住宅市場因前波反轉跌幅不深,都會蛋黃區調整價格未達滿足點,以致房價回溫速度較慢,才會有北溫南熱跡象,尤其二線城市諸如基隆、宜蘭、花蓮、屏東、彰化、雲林、嘉義……,因為房價基期偏低,1字頭新屋更是熱賣標的。

早在二○一九年初,筆者不斷強調房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)將有強勁需求,二○二○年工商用地及商用不動產市場交易持續增溫,除了投資土地外,在工業地產也可以看到建商及人壽保險投資的身影,外商來台及製造產業回流龐大的需求,造成北市頂級辦公一位難求,各大壽險、開發商、企業積極投入商辦、廠辦市場開發,加上資金回流將持續增長,大型企業投資意願可望再度提高,這股熱潮應該會延續三、四年。

四大重點因素發展動向 決定房市四箭齊發未來興衰

二○二○年全台房市無論是土地、預售屋、中古屋、商用市場,可謂四箭齊發,住宅市場除了剛性自住需求支撐外,換屋族群也信心增強,並擺脫觀望立場勇於進場,由於資金充裕及利率偏低兩大因素推升,中線投資的需求越來越多。

房市四箭齊發,對未來市場是喜是憂,端視四大重點因素的發展動向:

(一)經濟成長動能是否持續增強:

台灣因中美商戰促使台商資金與製造業大量回流,加上新冠疫情控制得宜,短期內經濟成長較他國具相對優勢,若經濟成長在高科技產業優勢領軍下,推動另一個輝煌的世紀,當然對房地產的支撐動能就較扎實,市場回升也較正面穩健。

(二)有效實質需求面是否持續擴大:

未來三年市場增加的供給量大增,住宅市場的需求若沒有注入大量的換屋市場,光靠自住首購剛性需求與假性投資需求是無法填補供給量,這是市場最大的隱憂。

(三)市場交易價量是否溫和上升:

未來三、四年,無論是經濟基本面、景氣技術循環面、政策面,對房地產都站在有利位置,只要價量溫和回升,就能持續約四年榮景,但若價量暴衝,市場榮景就可能提前結束。

(四)兩岸不確定緊張情勢是否緩和:

兩岸關係是房市目前唯一最大的灰犀牛,若兩岸相安無事,則房市榮景可期,一旦緊張情勢不斷升高,對台灣經濟就有隱形的威脅,當然房市就會造成恐慌與賣壓。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49092/

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2020-09-03

中美商戰引發台商大量回流,掌握製造業回流需求,近年在經濟部推出「台商回臺投資方案商回臺投資方案」、「根留臺灣企業加速投資行動方案」與「中小企業加速投資行動方案」等投資三大方案,已產生具體成效,根據行政院主計處統計數據,台商回流的投資在二○二○上半年已達上兆台幣規模,並新增八萬個就業機會,由於工業用地需求強勁,尤其大規模的新興工業區新增就業人口的居住剛性需求,帶動了原本蛋白區的房價強勁翻身。

新興工業區,新增就業人口,房價基期低的蛋白區迅速翻身

筆者近兩個月分段式的進行徒步環島計畫,由北到南,沿途經過不少工業區與北中南科學園區,包括中壢工業區、竹科、銅鑼科學園區、后里科學園區、善化南科、橋頭科學園區……,這些工業區的確與以往不同,明顯感受到周邊商圈的發展活力,尤其是新興的工業區,造就了新增的就業人口,相對也使得原本房價基期很低的蛋白區迅速翻身。

桃竹是全台工業科技重鎮,竹南、銅鑼科學園區周邊房市活絡

桃園是全台第一工業科技大城,台灣五百大製造業有超過三分之一在桃園設廠,工業產值常居全台之冠,從傳統產業到高科技產業,是締造台灣經濟繁榮的幕後推手。近年來交通建設包括桃機及新北三環三線陸續完工,由於台北與桃園只有一小時生活圈,且從新北市淨流入桃園的人口持續遞增,加上各工業區原本閒置廠房陸續有廠商進駐,使得只有台北市房價三分之一的桃園都會房價後市大有可為。

新竹地區由於是竹科所在,家庭所得全台之冠,由竹南延伸到銅鑼新科學園區,都帶動竹南與苗栗縣房價發展。台積電進駐竹南科學園區話題,也帶動竹南與頭份再次繁榮興盛,推升竹南房市熱絡!

海線通霄、苑裡,因國產腳踏車龍頭品牌捷安特在大甲工業區設有生產基地,造就龐大就業市場,苑裡與大甲緊鄰,因為比價效應,房價近年大幅成長。

台中科學園區飽和,二期雲林園區、三期后里園區促進周邊商圈迅速成長

中部科學園區之台中園區413.91公頃(第一期開發331.08公頃、第二期開發82.83公頃),位於台中市西屯區與大雅區之間的大肚台地上,早於二○○五年開始營運,目前已經飽和,過去就業人口與商圈發展,也是造就西屯區房市迅速繁榮的主因。

中科二期位於雲林縣虎尾鎮西北側雲林虎尾園區,佔地97公頃,主要產業以光電、生物科技產業為主,對雲林地區就業機會有正面效益。

中科三期位於后里科學園區,以后里農場及七星農場為主,面積260公頃,園區臨台13號(三豐路)道路,園區內有力晶、華映、茂德與友達四家國際規模的電子大廠。隨著這些園區的進駐率大幅上升,對於原本基期較低的后里房價也有較高的漲幅表現。

台積電進駐南科,成就善化、新營周邊蛋白區房價高漲

南部科學工業園區,範圍包括台南、高雄兩個園區,台南科學園區(簡稱南科)位於台南市新市、善化及安定三區之間,面積1,043公頃,由於位在三區交界上,更有台鐵南科站,及鄰近的新市與善化兩處火車站,交通路網便捷。

加上台積電五奈米投產、三奈米建廠等優勢,二期基地內劃設208.26公頃之工業區,推估未來引進就業人口約增五萬人,同時也規劃住宅區面積為22.28公頃,可容納10,300人。引起關注的「南科三期」已拍板定案,將優先落腳看西農場,需地約150公頃,台南市政府將持續推動南科A至E、N、O等七區都市計畫整體開發作業計畫,面積約430公頃(約130萬坪),包括住宅區與商業區、部分產業用地,以提高南科整體生活機能與滿足發展需求。

由於台積電在南科的大量擴廠投資,善化以北包括新營地區,原本透天住宅已從過去500~800萬間的房價上漲至1000萬以上,漲幅超過一般都會蛋黃區。

高雄橋頭科學園區將帶動岡山、楠梓區房價上揚

備受矚目的高雄橋頭科學園區環評程序將啟動!高雄橋頭科學園區規劃引進產業為半導體聚落、航太產業、智慧生醫、智慧機械及創新科技聚落等,預計最快二○二一年提供廠商選地設廠,目前屬高雄蛋白的楠梓、岡山地區房價漲幅已明顯超過其他行政區。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48806/

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2020-09-06 16:09

 

在資金充斥與利率走低的大環境下,六都房市表現出抗疫的潛力,上半年交易量與去年同期相比未見萎縮,下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢,預期全年交易量有機會突破32萬戶。(新新聞資料照)

在資金充斥與利率走低的大環境下,六都房市表現出抗疫的潛力,上半年交易量與去年同期相比未見萎縮,下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢,預期全年交易量有機會突破32萬戶。(新新聞資料照)

 

2020年台灣房市通過了COVID-19新冠肺炎疫情的考驗,在資金充斥與利率走低的大環境下,六都房市表現出抗疫的潛力,上半年交易量與去年同期相比未見萎縮,下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢,預期全年交易量有機會突破32萬戶,區域市場的整體表現是南優於北,二丶三線城鎮優於六都,全台基期低的蛋白區房價全面翻揚。

台灣房市50年長線揚升階段的大週期已結束

 

 
筆者喜歡在市場悲觀的時候大膽預測未來房市走勢的谷底,同時也樂於市場正樂觀的時候預測未來房市走勢的轉折點,前些日子筆者受邀在年代謝金河社長主持的「數字台灣」節目中闡述一項很重要的議題:

 

「台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環」,節目播完,很多同業紛紛來電詢問,不了解為什麼房市正處熱絡階段,居然有這種迥然不同的論述,筆者藉此文簡單回答三項分析的重點:

(一)從經濟成長的角度分析,未來房市大漲不易

 

 
台灣過去50年,在經濟成長率平均在5%-10%的快速增長下,人均所得由50年前的500美元以下提升到2018年為25000美元,漲幅達50倍之多,這是從未開發到開發中進而到已開發國家的典型成長經濟,就基本面與需求面而言,房價就自然跟著水漲船高而成數倍數的大幅成長,而未來台灣的經濟雖不悲觀,但成長的速度會朝向溫和平穩的成熟期發展,GDP成長率要超過5%有其難度,尤其,特別要注意兩岸關係的不確定因素,仍會長期影響台灣的經濟,並間接影響房市的走勢。

 

(二)從人口因素分析,勞動力衰退與人口負成長將是房市中線與長線的隱憂:

2019年台灣出生率與死亡率正式出現死亡交叉,人口開始負成長,此項單一因素,雖不立即影響房價,但卻是房市長線隱憂;而將時程往前推五年後,過去60年嬰兒潮時代出生的大量人口,陸續屆臨退休年齡,勞動力即將快速下滑,屆時就會直接影響房市的購買力,這是房市中線發展的最大隱憂。

20200817-台中海線房市。(資料照,林喬慧攝)
一旦房價漲幅炒作過高,房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束,這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。(資料照,林喬慧攝)

 

 
(三)從資金丶利率層面分析,房市短線須慎防暴衝的隱憂:

 

中美商戰引發世界貿易保護主義抬頭,台灣暫時撿到槍,吸引了台商製造業回台丶資金大量回流,加上全球量化寬鬆,利率趨零,又有租稅大赦加溫,大量游資充斥下,股市與房市成為資金短期的出口,當然房價就順勢上漲,也因此,從2014下半年至今維持近6年的剛性需求市場將產生結構性變化,房市投資氣氛濃厚,投資客蠢蠢欲動,連二丶三線城市在房價基期低的利基下,也開始吸引了短線投資客陸續進場,而預售市場又開始有投資客企圖在交屋前進行炒作獲利,一旦房價漲幅炒作過高,房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束,這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。

2024-2025 房市第六循環結束的關鍵期

綜上所述,房市在基本面經濟成長趨緩丶技術面景氣止跌回升丶政策面全球QE量化寬鬆與利率趨零等三大要素影響下,短期有資金推動市場熱絡現象,房市會價量俱揚,中期有三丶四年溫和成長的空間,長期將會在資金量化緊縮丶購買力衰退的不利因素影響下,結束目前的房市第六循環走勢(2018止跌後的循環),因此,對於未來的市場若因資金推動下,投資需求過度泛濫,房市沒有近慮,則必有遠憂。

然而,房市一輪技術循環的結束,並不代表未來市場十年到二十年就會一蹶不振,上述的人口負成長只是單一因素,就要看政府的政策如何挽救,勞動力衰退因素就要看產業如何升級,另外,五年後台灣屆臨50年屋齡不能都更的老屋數量將達三成以上,市場會掀起一波大換屋潮,這也許又是房地產市場另一個良好景氣技術循環的開始。

 (相關報導:家電大廠變建商2》過去被戲稱「好兄弟比人多」,現在是房市當紅炸子雞!這重劃區的魅力究竟是甚麼?更多文章

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長,未經同意不得轉載)

https://www.storm.mg/article/3009007

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2020-08-20

回顧2009年在全球量化寬鬆及台灣遺贈稅大降的環境下,資金大舉回流,如今,2019~2020年上半年同樣在量化寬鬆及租稅大赦下,資金大舉回流,而如何引導這股資金洪流投入有效的公共建設,讓台灣經濟走出輝煌的三十年,政府將扮演最重要的推手。

台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環

當前,在台灣經濟面臨轉折的重要時點上,對房地產而言,從1968年到2018年已走完五十年揚升階段初升、主升、末升段的大週期循環,若把五十年拆分為初升、主升、末升三階段分析如下:

(一)房市50年初升段(1968~1975):

1968年之前,台灣由農業社會邁向工業社會之際,家庭型態維持三代同堂的生活模式,房市處於低交易時期,但從1968~1975年之間,台灣經濟累積了數年二位數的驚人成長,人口往都會集中,匯集了購屋租屋的大量需求,年輕一代置產模式由透天轉公寓,由公寓轉大廈,由老屋轉新屋。建商抓住了大量購屋需求,成功推動房屋預售制度,廣建七層以上大廈,造成房價大幅波動約三倍,一直到1975年因政策壓制及蔣中正逝世才結束房市第一循環的初升階段。

(二)房市50年主升段(1976~2001):

1976年開始,台灣在經濟成長維持在7%以上的續航力,國民所得大幅提升,由人均美元1,500元劇升至15,000元,經濟起飛也造成三代同堂家庭型態起了變化,而人口仍然持續增加,嬰兒潮時代出生的年輕人就業創業有成就陸續自立門戶,購屋需求也因此推升到最高峰。1976~1990年的十五年間房價漲幅超過十倍,1990~2001年房市才在熱潮中盤整十年,但在這盤整十年中,經濟成長仍維持7%水平之上,掀起一股換屋熱潮,房市交易量創歷史高峰,最高達到五十萬戶新高。

(三)房市50年末升段(2002~2018):

2000年台灣政黨輪替,陳水扁總統主政,在2001年宣布增值稅減半及數千億房屋首購貸款補助,政府表面上拉房市,其實主要目的在於拯救亞太金融風暴造成的台灣金融危機。到2008年房價漲了一倍,雖然遇到全球金融海嘯,但在全球QE與馬政府宣布遺贈稅降低並連降七次利率的刺激下,房價又漲了近倍,整整多頭走了十多年,到2014年房市才正式反轉向下,同時也在政策軟著陸的引導下,房市到2018Q3全面止跌,結束了十多年多頭行情,也結束了台灣五十年房市長線初升、主升、末升段的大週期循環。

為什麼台灣房市揚升階段大週期已經結束?

(一)從基本面分析:台灣由新興國到已開發國的經濟大成長高峰期已過,經濟成長將持穩,且人口少子化與老化,勞動力將下滑,年輕人購屋能力也將大幅降低。

(二)從技術面分析:景氣大波動循環已過,在經濟持穩、供需平衡下,除非有重大利多與利空因素影響,否則房市未來走勢難有大幅漲跌,若因外力因素造成房價高幅度漲跌,最終仍會回歸基本面。

(三)從政策消息面分析:中美商戰引發強權對立,此種冷戰情勢將延續多年,加上兩岸關係等不確定因素加劇,未來房市只能靠經濟基本面表現,房價無法再有倍數漲幅的高度成長。

台灣房市未來50年大週期         將在平穩中跨越時空浪潮

台灣房市走完了長線五十年揚升大週期,未來面對的市場,基本上會與經濟表現的基本面同步,在第二大週期中,未來幾年處於大週期初升段,房價雖有三、四年小陽春行情,但沒有大漲大跌本錢,2025年以後,房價才會有較明顯的波動,其中,兩岸的未確定因素可能有較明顯變化,影響房價機會就會升高,在未來大週期的主升段行情,應該是由五十年屋齡的老屋換屋潮引領帶動,屆時市場交易的活絡值得期待。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48525/

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2020-08-06

台股終於飛越30年高點12,682,創歷史新高,外界質疑是資金派對齊聚,但金管會主委黃天牧認為台股除了資金行情,仍有基本面支撐,股價表現是「有基之彈」。


房市價量俱增 是市場失靈?        抑市場炒作?或有基之彈?

在此同時,上半年量穩價溫的房市,經過疫情考驗,展現了相對抗疫力,不跌反漲,且房價有持續推升跡象。很多專家學者解讀為資金氾濫所造成的不理性行為,認為供過於求而房價卻上漲現象是「市場失靈」。當然更多專家學者認為少子化時代來臨,出生率與死亡率已呈死亡交叉,加上房價所得比攀高,年輕人購屋能力降低,需求將持續減弱,房價沒有續漲的道理,並比擬台灣房市將會因少子化而日本化,勢將走向泡沫化,房價不顧經濟與基本面逆勢上漲,應該歸責於「市場炒作」。


其實,影響房價漲跌因素眾多,除資金、利率、市場投資環境以外,包括人口增減、經濟成長、土地與市場供需、進出口貿易、匯率、稅率、房價所得比、市場供需…等基本面,以及景氣技術循環面,還有政策消息面、購屋信心指數…等因素,若把資金氾濫、利率偏低、持有稅偏低、房價所得比偏高…任一因素做為房價漲跌判斷依據,就容易忽略掉其他影響的變數,而陷入比較變數上失真的盲點,包括各國景氣循環、政策、稅制迥異,也難以單一變數公式化的認定其影響房價的程度,以及認定台灣房市走勢一定就會日本化。

單一變數解讀房市容易失真         市場機制由多重變數交織而成
自從房市在2014年結束多頭市場反轉向下以來,歷經四年房價緩跌,市場在軟著陸後逐漸回穩,專家學者解讀供給增加房價不跌反漲是市場失靈,筆者認為市場一點也沒失靈,因為現階段供給雖然增加,然而需求並未下降,反而因時空因素轉變,某部分新的需求卻在逆勢增加,這是未具市場實務專家學者的一大盲點。另外,房價上漲因素歸咎是市場炒作,更是不了解現階段房市交易結構,就只有剛性需求的動力,假性投資需求尚未介入,何來炒作之說?不過,的確到了下半年,房價蠢蠢欲動,除了剛性需求支撐市場外,加上市場信心滿滿,換屋需求會大幅增加,而一旦漲幅過高,投資需求就會躍躍欲試,市場就會有過熱現象。

從市場經濟基本面、技術循環面、政策消息面分析,筆者認為房市在技術面,未來三到四年應有小陽春的局面;在政策消息面,政府雖不會作多或作空,但應會有風險控管的政策部署;而在基本面,台灣防疫有成,相對競爭力提升,經濟成長狀況不致太差,加上台商回流、資金回流、利率偏低…等有利條件下,房市三寶(工商用地、廠辦、商辦)將成為房市復甦領頭羊。因此雖不樂見房價過高,但此波市場在資金多與利率低雙禿鷹的逆襲下,房價上漲趨勢應該無法可擋。

五大需求大浪潮成為房市有基之彈
到底房市持續上揚是否純為資金氾濫,還是有基之彈?筆者光就時空變化因素,分析房市五大新增需求浪潮,在資金充沛推升下,此波房市榮景將持續到2024年:
(一)「喜新厭舊」需求大浪潮:過去購屋年輕人喜歡蛋黃區,只有望房興嘆,現在由於交通建設發展,舒適實惠的蛋白新屋成為年輕人新寵,購買蛋白新屋將成為未來一大新趨勢。
(二)「兩代不同堂」需求大浪潮:兩代不同堂趨勢由北延燒至中南部及二、三線城市,從近年來人口負成長環境下,家庭戶數居然增加,就知道年輕人自立門戶的大浪潮來了。
(三)四十年以上「老厝換新屋」需求大浪潮:台灣地區四十年老屋依統計平均比例已達20%以上,再過幾年,這一大批老屋將邁向50高齡,已成為城市進步的大障礙,不能都更的老屋在各項不利條件下逼得不得不換,不管是沒能力者以大換小,或有能力者以小換大,都會是一波換屋大浪潮的來臨。
(四)「人均住宅空間增加」需求大浪潮:從近年家庭戶數增加,而另一現象是平均家庭人數減少,就可得知每一年「人均住宅空間」逐年擴增,這種追求舒適寬大的住宅空間趨勢有增無減,且越來越明顯。
(五)台商回流引發「土地、廠辦、商辦」需求大浪潮:台商回流,核心高端產業回台設廠,外資企業陸續加碼投資,房市三寶將會有爆發性迫切需求,持續增溫。

房價若暴衝 房市第六循環提前結束
綜上所述,五大新增需求將在「資金多&利率低」雙禿鷹推波助瀾下,推升全台房價。當全球QE持續,加上租稅大赦,熱錢不斷湧入,超額儲蓄在利率偏低下被迫湧出,游資充斥市場,建築相關建材通貨俱漲下,房產成為資金避風港,房價欲小不易。全台資金有如洪流難以抵擋,筆者衡量市場供需狀態,若未來全台交易量價上揚空間超過二成以上,就是房市泡沫的警戒線,也是此波房市第六循環的終結點。

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/315446.html

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台股終於飛越30年高點12,682,創歷史新高,外界質疑是資金派對齊聚,但金管會主委黃天牧認為台股除了資金行情,仍有基本面支撐,股價表現是「有基之彈」。

房市價量俱增 是市場失靈?        抑市場炒作?或有基之彈?

在此同時,上半年量穩價溫的房市,經過疫情考驗,展現了相對抗疫力,不跌反漲,且房價有持續推升跡象。很多專家學者解讀為資金氾濫所造成的不理性行為,認為供過於求而房價卻上漲現象是「市場失靈」。

當然更多專家學者認為少子化時代來臨,出生率與死亡率已呈死亡交叉,加上房價所得比攀高,年輕人購屋能力降低,需求將持續減弱,房價沒有續漲的道理,並比擬台灣房市將會因少子化而日本化,勢將走向泡沫化,房價不顧經濟與基本面逆勢上漲,應該歸責於「市場炒作」。

其實,影響房價漲跌因素眾多,除資金、利率、市場投資環境以外,包括人口增減、經濟成長、土地與市場供需、進出口貿易、匯率、稅率、房價所得比、市場供需…等基本面,以及景氣技術循環面,還有政策消息面、購屋信心指數…等因素,若把資金氾濫、利率偏低、持有稅偏低、房價所得比偏高…任一因素做為房價漲跌判斷依據,就容易忽略掉其他影響的變數,而陷入比較變數上失真的盲點,包括各國景氣循環、政策、稅制迥異,也難以單一變數公式化的認定其影響房價的程度,以及認定台灣房市走勢一定就會日本化。

單一變數解讀房市容易失真         市場機制由多重變數交織而成

自從房市在2014年結束多頭市場反轉向下以來,歷經四年房價緩跌,市場在軟著陸後逐漸回穩,專家學者解讀供給增加房價不跌反漲是市場失靈,筆者認為市場一點也沒失靈,因為現階段供給雖然增加,然而需求並未下降,反而因時空因素轉變,某部分新的需求卻在逆勢增加,這是未具市場實務專家學者的一大盲點。

另外,房價上漲因素歸咎是市場炒作,更是不了解現階段房市交易結構,就只有剛性需求的動力,假性投資需求尚未介入,何來炒作之說?不過,的確到了下半年,房價蠢蠢欲動,除了剛性需求支撐市場外,加上市場信心滿滿,換屋需求會大幅增加,而一旦漲幅過高,投資需求就會躍躍欲試,市場就會有過熱現象。

從市場經濟基本面、技術循環面、政策消息面分析,筆者認為房市在技術面,未來三到四年應有小陽春的局面;在政策消息面,政府雖不會作多或作空,但應會有風險控管的政策部署;而在基本面,台灣防疫有成,相對競爭力提升,經濟成長狀況不致太差,加上台商回流、資金回流、利率偏低…等有利條件下,房市三寶(工商用地、廠辦、商辦)將成為房市復甦領頭羊。因此雖不樂見房價過高,但此波市場在資金多與利率低雙禿鷹的逆襲下,房價上漲趨勢應該無法可擋。

五大需求大浪潮成為房市有基之彈

到底房市持續上揚是否純為資金氾濫,還是有基之彈?筆者光就時空變化因素,分析房市五大新增需求浪潮,在資金充沛推升下,此波房市榮景將持續到2024年:

(一)「喜新厭舊」需求大浪潮:

過去購屋年輕人喜歡蛋黃區,只有望房興嘆,現在由於交通建設發展,舒適實惠的蛋白新屋成為年輕人新寵,購買蛋白新屋將成為未來一大新趨勢。

(二)「兩代不同堂」需求大浪潮:

 

 

兩代不同堂趨勢由北延燒至中南部及二、三線城市,從近年來人口負成長環境下,家庭戶數居然增加,就知道年輕人自立門戶的大浪潮來了。

(三)四十年以上「老厝換新屋」需求大浪潮:

台灣地區四十年老屋依統計平均比例已達20%以上,再過幾年,這一大批老屋將邁向50高齡,已成為城市進步的大障礙,不能都更的老屋在各項不利條件下逼得不得不換,不管是沒能力者以大換小,或有能力者以小換大,都會是一波換屋大浪潮的來臨。

(四)「人均住宅空間增加」需求大浪潮:

從近年家庭戶數增加,而另一現象是平均家庭人數減少,就可得知每一年「人均住宅空間」逐年擴增,這種追求舒適寬大的住宅空間趨勢有增無減,且越來越明顯。

(五)台商回流引發「土地、廠辦、商辦」需求大浪潮:

台商回流,核心高端產業回台設廠,外資企業陸續加碼投資,房市三寶將會有爆發性迫切需求,持續增溫。

房價若暴衝 房市第六循環提前結束

綜上所述,五大新增需求將在「資金多&利率低」雙禿鷹推波助瀾下,推升全台房價。當全球QE持續,加上租稅大赦,熱錢不斷湧入,超額儲蓄在利率偏低下被迫湧出,游資充斥市場,建築相關建材通貨俱漲下,房產成為資金避風港,房價欲小不易。全台資金有如洪流難以抵擋,筆者衡量市場供需狀態,若未來全台交易量價上揚空間超過二成以上,就是房市泡沫的警戒線,也是此波房市第六循環的終結點。

(李同榮)

文章來源:理財周刊

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2020-07-23

財政部近期公布進出口統計,六月出口271.3億美元,年減3.8%,連四黑,更值得擔憂的是傳產貨品大幅衰退,平均年減23.8%。與此同時,台灣的外匯存底卻不斷激增,六月份單月逆增41.76億美元,續寫新高。外資、大陸台商、海外資金大匯串,下半年股市房市非理性大車拚。


全球抗疫量化寬鬆,會是2008年金融海嘯的全球QE大復活?


由於台商資金回流、外資加碼投資、租稅大赦海外資金大量匯入,帶動外匯存底及外幣存款激增、台幣強升,再加上全球先進國家利率趨零,引發台灣股市大漲,而房價也蠢蠢欲動。


台灣眼前的問題是「資金充斥」與「低利率」的雙禿鷹,逆襲「經濟成長趨緩」的灰犀牛,下半年將難以抵擋股市與房市漲勢,這種與經濟表現基本面完全背離的情勢演變,令人擔憂又是2008年金融海嘯的全球QE大復活,當然最後一定會從量化寬鬆轉為緊縮的趨勢,而結局是福是禍難以斷定。


台灣經濟表現         展現相對競爭力優勢


台灣出口雖然連四黑,但累計上半年出口1,580.2億美元,年增0.5%卻是亞洲四小龍中唯一正成長國家,尤其是電子零組件與資通訊兩類產品表現十分亮麗,分別創歷年單月新高與次高水準,在全球疫情肆虐下,相較鄰近國家,台灣的抗疫表現及經濟發展都呈現了相對的競爭力優勢,減輕了經濟趨緩灰犀牛的威脅。


若房市在未來一兩年漲幅過高 房市榮景就可能提前結束


檢視2019全年及2020年上半年房市表現,從六都的角度看,Location、Location、Location的神話破滅,市場的漲幅趨勢是「蛋白、蛋白、蛋白」,難道蛋黃太營養改吃蛋白?市場蛋白區大翻身,中南部表現優於大台北,而二、三線城市更是大反撲,整個市場表現大逆轉,追究其主因:(1)大台北房價過高,逐漸漲不動。(2)房價基期低的城市產生比價效應。(3)交通建設擴大了都會範圍。(4)蛋白重劃區造鎮吸引首購族群。(5)新屋受青睞,交易占比提升間接拉高房價。


惟從另外一個重要層面觀察,當蛋白區的漲幅達到一定的滿足點,房市從2014年反轉後的第六循環也就會畫上休止符,至於何時結束?最有可能是2024年,但若房市在未來一兩年漲幅過高,房市此波榮景就有可能提前結束。


至於2020年下半年住宅市場,將呈現五大走勢,在上期周刊已有簡述,於此再深入分析如下:


(一)剛性需求持續領軍


延續近三年來剛性需求轉強,從上半年交易量觀察,市場稍有受疫情影響,部分觀望未進場的自住剛性需求,將是市場的領軍主力,仍會在下半年積極進場。


(二)換屋市場逐漸進場


2014年市場反轉向下,一直到2018Q3全台房市止跌,這期間換屋市場大都呈現觀望態度,2019年市場明顯回溫,換屋市場開始回暖,上半年稍受疫情影響,下半年預料換屋市場會持續增溫。


(三)主流需求由小坪數逐漸轉移至中等坪數


由於換屋市場交易量增溫,需求的空間加大,主流坪數將會由首購的小坪數,轉至中等坪數,未來每人的居住平均空間也會逐年擴增。


(四)市場北溫南熱,桃園市為六都最被看好的城市


未來兩年,住宅市場仍呈現北溫南熱,六都中以桃園最具發展潛力,理由有三:(1)交通建設與大台北串連。(2)人口淨流入。(3)與台北一小時生活圈,房價卻只有台北的三分之一。


六都中蛋白表現會優於蛋黃,以去年為例,台北市漲幅最高的是蛋白萬華區,今年上半年表現較好也是蛋白文山區。


而商辦市場仍然會以台北的表現最搶眼,A辦租金持續拉高,新北市廠辦需求強勁,是未來之星。


(五)蛋黃區漲幅縮小,蛋白區持續補漲


下半年蛋白區仍然走強,未來三年房市小陽春行情將持續,蛋白區有機會在三年內再漲兩成,若漲幅加速且超過兩成以上,就是房市未來的警戒線,短線投資的風險不小。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48034/

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2020-07-21 11:01

▲▼台灣房市,台北房市,台北鳥瞰,房地產,房產,房市景氣,台灣不動產,房市示意圖。(圖/中信房屋提供)

 

▲2014年開始實施囤房稅,囤房減少26%,但房仲大老認為只是巧合。(示意圖/業者提供)

記者張菱育/台北報導

2014年開始實施囤房稅,北市府宣稱囤房稅實施以來,囤房減少26%,已出售使用逾20%,有助房屋合理有效運用;另外,北市府清查空屋,有43%空屋不再閒置使用。但是房仲大老直言,這些數據只是巧合,事實上是「景氣循環向下」與「市場機制」使然的結果,而非囤房稅實施的功勞,想以囤房稅解決高房價問題,「是最愚蠢的房市失靈政策」。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,台北市囤房減少,主要是因為景氣循環向下,導致多屋者拋售,與囤房稅無關,早在2014年Q3北市府未調高囤房稅之前,房市12年多頭景氣已是價量背離,且面臨反轉向下的時刻,2014年景氣下滑,多屋者對無利可圖的市場失去信心,當然就有不少人放棄儲屋而拋售到市場,自然囤房減少26%。

▲▼吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/記者陳佩儀攝)

▲吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/ETtoday新聞雲資料照)

北市府用低水電,來清查現有空屋,李同榮直言,聰明的空屋持有者,是否會多花一些水電費,藉以逃避政府對其空屋的認定?根據2019年六都空屋率統計,桃園市空屋率10.9%最高,台北市因人口密度因素,空屋率僅6.73%,全台真正空屋率最高的區域為2、3縣城市,包括眾多透天閒置的廢棄老屋,一旦中央對囤房稅修法,難免又會傷及無辜。

北市府認為,採差別稅率課徵囤房稅,抑制空屋率及房價方面都有成效,但是李同榮質疑,政府住宅價格指數統計已失真,且基期又經修改,若囤房稅能解決高房價,為何北市房價在2014年中古屋均價每坪65.7萬元,下跌至2017年底每坪52.5萬元後,房價又回升至目前約每坪60萬元,北市房價仍持續有走揚跡象。

他指出,健全房市的治本政策,應要強化交通建設、擴大都會範圍,並且大量推動只租不售的社會住宅、積極推動防災型都市更新、合理且公平的全面稅制革新,政府若只想以囤房稅解決高房價問題,「是最愚蠢的房市失靈政策」。



原文網址: 政府想以囤房稅解決高房價 房仲大老:最愚蠢的房市政策 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1765598#ixzz6SruDqA1A
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2020-07-21 15:10
六都當中,除了台北市以外,其餘五都都未開徵囤房稅。示意圖。(資料照,林瑞慶攝)

六都當中,除了台北市以外,其餘五都都未開徵囤房稅。示意圖。(資料照,林瑞慶攝)

 
 
 
 
 
 
 

台北市政府於20日擧辦居住正義論壇,會中邀請前台北市副市張金鶚長當主講人,談論2014年任內長實施一刀切囤房稅的政績,北市府並宣稱囤房稅實施以來頗具成效,囤房減少26%,已出售使用逾20%,有助房屋合理有效運用;另外,北市府清查空屋,有43%空屋不再閒置使用。


對此,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮針對北市府所提實施囤房稅的數據效果,提出疑問並直接斷言,上述數據與囤房稅實施只是在時間上的巧合,事實上是「景氣循環向下」與「市場機制」使然的結果,而非囤房稅實施之功。

市場景氣循環時間巧合使然 並非實施囤房稅的效果

李同榮同時針對北市在張金鶚前副市長任內的一刀切調稅政策(2014年7月1日起大幅調高新屋的房屋稅基)及囤房稅解決囤房丶空屋與降低房價有效的數據,分別提出3點自己觀察後的判讀:

(一)北市囤房減少,主因是景氣循環向下所引發多屋者拋售結果,與囤房稅無關

其實,早在2014年Q3北市府未調高囤房稅之前,房市12年多頭景氣已是價量背離且面臨反轉向下的時刻,張前副市長自稱臨門一腳,提高新屋房屋稅基,把房價反轉下跌導果為因,歸功於囤房稅的實施,其實忽略了7月1日與6月30日只有一日之隔而稅金卻相差數倍的後遺症,無辜的消費者在此之前購買預售屋時,怎麼也不會想到交屋時卻要多繳數倍到一丶二十倍的稅金,往前推兩丶三年的購買預售的無辜受害者多達數萬戶,爾後才會有柯市長接任後對單一自用稅制與豪宅稅制的調整,當時還被張前副市長批評為放水政策。而就事論事,2014年景氣下滑,多屋者對於往後無利可圖的市場失去信心,當然就有不少人放棄儲屋而拋售於市場,自然囤房就是減少26%,這是市場景氣循環時間巧合使然,並非實施囤房稅的效果。

 

目前全國僅台北市有實施囤房稅。(新新聞資料照)
北市囤房減少,主因是景氣循環向下所引發多屋者拋售的結果。(新新聞資料照)

中央若對囤房稅修法 難免又會傷及無辜

(二)以水電使用清查空屋,道高一尺魔高一丈

北市府用低水電清查現有空屋,宣稱近年來有43%空屋不再閒置使用,然而,值得懷疑的是水電使用率提高的這個數據,是否能代表這些空屋真的不再閒置?還是因為道高一尺魔高一丈,聰明的空屋持有者是否會多花一些水電費,藉以逃避政府對其空屋的認定,而節省更多的囤房稅?這是政府難以掌握的數據盲點,事實上,多年來臺北市因人口密度關係,空屋率本來就是六都中最少的城市,2019年六都空屋率統計,桃園市空屋率達10.9%最高,其次依序是高雄市(10.53%)、台南市(10.18%)、台中市(9.66%)、新北市(7.65%)、臺北市(6.73%),而全台真正空屋率最高的區域,屬蛋白區的二丶三線城市,包括眾多透天閒置的陳舊廢棄老屋,一旦中央對囤房稅修法,難免又會傷及無辜。


(三)北市房價下降並非囤房稅之功

 

北市府表示,據內政部資料顯示,臺北市囤房稅自2014年7月起實施以來,2019年第4季住宅價格指數比較2014年第4季指數下降0.68%。北市府認為採差別稅率課徵囤房稅,抑制空屋率及房價方面均有成效。

李同榮質疑政府住宅價格指數統計早已失真,且基期又經修改,與實務面落差甚大,若囤房稅真能解決高房價,為何北市房價在2014年中古屋均價由65.7萬元/坪下跌至2017年底52.5萬元/坪之後,房價又死灰復燃回升至目前約60萬元/坪,而且在市場資金泛濫與利率走低兩大禿鷹逆襲下,北市房價仍持續有走揚跡象,只是過去兩年漲幅沒中南部高,原因也非囤房稅,而是中南部房價基期較低所產生的「比價效應」,這也是市場機制,並非張金鶚前副市長所言供給已大於需求而房價照漲,就是「市場失靈」。

只有「政策失靈」沒有「市場失靈」 囤房稅難以解決高房價


李同榮進一步指出,目前台灣房市並沒有如張金鶚前副市長所言「市場失靈」,只怕稅上加稅導致「政策失靈」,張前副市長以「供給大於需求」的單一變數,一昧的認定房價照漲就是市場失靈,就如同過去多頭市場時,他不斷以「房價所得比過高」單一變數就判斷房價會崩盤,這是偏差的經濟學概念,因為他忽略了「資金充斥與利率走低」等更重要影響房價的其他因素(影響房價因素多達三十多種變數)。

 

20151110-公宅專題.政大地政系教授張金鶚專訪(陳明仁攝)
前台北市副市長張金鶚日前表示,供給已大於需求而房價照漲,就是「市場失靈」。(資料照,陳明仁攝)

因此,李同榮認為企圖以囤房稅解決高房價的政策,更會使得市場失靈,因為稅制改革目的是求稅基合理化丶公平化,而非以稅制做為打房工具,而稅制本身對市場影響力其實是中性的,刻意加稅對市場影響只會「漲時助漲丶跌時助跌」,不但會扭曲市場,對平穏房市而言反而弊多於利,政府不得不慎思!(相關報導:台中錢途看好?囤房稅居六都之冠,5年增1.6萬非自住戶更多文章

李同榮最後語重心長表示,健全房市的治本政策包括(1)強化交通建設丶擴大都會範圍。(2)大量推動只租不售社會住宅。(3)積極推動防災型都市更新。(4)合理化丶公平化的全面稅制革新。單以囤房稅就想解決高房價,其實是最愚蠢的房市失靈政策!

https://www.storm.mg/article/2871528

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上半年房市在疫情肆虐下,由北向南量穩價漲,蛋白翻身;下半年預期量增價漲,房市三寶將爆發性成長。

2020上半年全球受COVID-19疫情影響,經濟成長減緩,台灣也不例外,相對房市交易量也間接受到影響,唯因台灣疫情控制得宜,對於以剛性需求撐盤的房市交易價格影響有限,反而房價表現驚驚漲態勢,上半年六都整體房市價量表現,可以「北溫南熱」形容,呈現穩中帶堅走勢,下半年很可能會呈現股價飆、房價漲,明顯與經濟成長相悖離的現象,這都是全球QE、利率趨零所造成的金融泡沫潛在危機,民眾最擔憂的雖是經濟景氣,但經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金氾濫」與「利率偏低」兩大禿鷹,預期下半年回歸基本面,房價仍將呈現量增價漲走勢,全年交易量仍然會高過去年的三十萬戶。

上半年房市交易量表現北台灣桃園居冠,房價表現南台灣台南領先

吉家網針對上半年房市從價量分析六都表現,首先,從買賣移轉交易量分析,第一季交易量不減反增,唯第二季四、五月受疫情擴散影響明顯萎縮,上半年整體交易量與去年比較維持平盤,預期下半年交易量會回溫。

上半年六都交易量表現,桃園市20,025棟年增13.08%居六都之冠,主要受惠於人口淨流入。台南市10,504棟年減8.99%、高雄市16,671棟則年減15.31%,這兩都會價格漲幅強勁,但交易量明顯萎縮,出現價量悖離走勢,後市是否續強有待觀察。

另外從價格分析,上半年全台房價不受疫情影響,由北向南表現穩中帶堅。在全球QE2極低利的環境之下,投資、置產買盤持續湧現,成為疫情下的特殊現象,也因此抵消經濟成長下修隱憂,讓房市持續回溫。

六都房價表現北溫南熱,台南市表現居冠,成屋均價一坪15.5萬,已超越去年同期均價12.58萬,漲幅全台之冠,新北市因前波供給量大,餘屋較多,均價約30萬,尚未回復到上波高點均價32.61萬,台北市因房價偏高,人口外流,表現最弱,目前均價約60萬,尚未接近前波高點65.7萬。除了雙北以外,桃園、台中、台南、高雄等四都房價都已創前波高點,漲勢明顯。

綜觀六都房價整體表現,南台灣反彈態勢明顯,大台北地區相對弱勢,六都漲幅排行前十名幾乎都是蛋白區而非蛋黃區,筆者特別分析,過去Location、Location、Location的觀念可能要被扭轉,主要因素有三:1.蛋黃區房價過高漲不動,蛋白區產生比價效應。2.都心延伸交通基礎興建利多有利蛋白區。3.蛋白區擁有較多都更與重劃的商機。

房市三寶下半年將有爆炸性成長

預期2020下半年房市三寶包括工商用地、廠辦、商辦將異軍突起,後疫情時代,商辦市場將會強勁反彈,主因有五:

(一)台商製造業大量回流:

中美商戰如火如荼,台商在大陸的工資、環保意識高漲下,加上美國對中國的關稅制裁,以及疫情肆虐,迫使台商製造業大量回流,工業用地需求殷切。

(二)外資加強對台投資:

中美商戰,台灣成為美國拉攏對象,台美關係增溫,美國間接鼓勵大型企業對台投資,加上政府對外資投資政策大鬆綁,依據經濟部投審會統計,去年台灣的外資投資金額達到3,657億元台幣,創近十年新高。

(三)租稅大赦資金回流:

去年立案通過的租稅大赦,海外資金匯回稅率大優惠,第一年匯回資金可享優惠稅率8%,第二年是10%優惠,匯回資金若進行實質投資,還可退回一半稅款,即實質稅率4%或5%。預期大量資金回流,將促使台灣股市、房市向上提升。

(四)全球QE利率偏低:

由於全球疫情擴散,各國為避免經濟過度衰退,大量的量化寬鬆政策,利率有趨零傾向,變相鼓勵資金流往股市、房市,緩和經濟衰退危機。

(五)市場供需階段性失衡:

由於數年來建商偏向住宅市場開發,以致商辦市場在供需上產生失調,尢其A辦需求量劇增,預期下半年交易價量將有爆炸性成長。

2020下半年住宅市場,將呈現五大走勢:

1.剛性需求持續領軍。

2.換屋市場逐漸進場。

3.主流需求由小坪數逐漸轉移至中等坪數。

4.市場北溫南熱,北台灣桃園最具潛力,南台灣由台南領軍。

5.蛋黃區漲幅縮小,蛋白區持續補漲。

整體而言,2020上半年台灣房市表現由北向南「量穩價漲」,蛋白翻身。2020下半年期待疫情局勢趨穩,換屋市場信心恢復,將逐步進場,預期全年房市將呈現由北向南「量增價漲」的走勢發展。

http://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/47865/

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2020-06-29 10:57:09經濟日報 記者游智文/即時報導
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吉家網董事長李同榮指出,受疫情影響,今年第二季經濟走疲,但經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金泛濫」與「利率偏低」兩大禿鷹,預期第二季房市表現穩健,稍微受到疫情牽制,下半年回歸基本面,房價仍將呈現價漲量增走勢。

李同榮表示,今年雖有疫情影響,但2020年Q1六都整體房市價量表現,可以北溫南熱形容,六都房價呈現穩中帶堅走勢。不少人擔心經濟灰犀牛衝擊,但在全球QE丶利率趨零下,下半年可能會呈現股價飆丶房價漲,明顯與經濟成長相背離的現象。

李同榮認為認為後疫情時代,工商用地丶廠辦丶商辦市場將會強勁反彈,主要是,台商製造業大量回流、外資加強對台投資、租稅大赦資金回流、全球QE利率偏低、市場供需階段性失衡。

住宅市場方面,李同榮表示,住宅市場將呈現五大走勢,包括剛性需求持續領軍,換屋市場逐漸進場、主流需求由小坪數逐漸轉移至中等坪數、市場北溫南熱,北台灣桃園最具潛力,南台灣由台南領軍,蛋黃區漲幅縮小,蛋白區持續補漲。

預料2020下半年疫情局勢趨穩,房市回歸基本面,剛性需求撐盤,若換屋市場信心恢復,預期全年房市將由北向南呈現量溫價穩的走勢發展。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

 

延伸閱讀

南台灣房價大反彈 首季十大漲城包辦八名

比疫情可怕 下半年房市民眾最擔心這隻灰犀牛

https://house.udn.com/house/story/5887/4665792?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

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李同榮│理財周刊1035期│2020-06-26 
理財我最大

二○二○年在COVID-19新冠疫情肆虐下,全球經濟受到重創,引起海內外股匯市動盪不安,同時受疫情人流限制的影響,更使得原本逐漸沒落的傳統商圈每況愈下。近幾年來,由於消費型態轉變與新增商圈競爭排擠,台北市陸續傳出傳統商圈衰退沒落的事實,包括東區、民生社區、過去的天母、最近的五分埔、饒河夜市外圍……,從前年開始筆者就在各媒體疾呼傳統商店逃命潮開始,如今更加印驗市場正在逐步沒落萎縮中。

市場並沒有失靈,傳統商圈面臨的是市場經營能力與競爭力衰敗的事實

其實,台北市東區商圈沒落只是冰山一角,沒落主因不只是東區的問題,它代表的是新零售時代來臨,它代表所有傳統商圈門店將逐漸式微的警訊,尤其是大坪數空間的傳統店面首當其衝。

有些學者認為空店率增加才是市場失靈的主因,因此極力向政府提議課徵空店稅,其實,市場並沒有失靈,市場正如實的反映傳統商圈受新增商圈競爭與新零售市場排擠,同時反映傳統商圈逐漸沒落的事實。這些學者不諳市場興衰原理,只會錯用學術理論與濫用稅制干預,只能治標,卻無法治本,不但課稅會障礙重重,更只會讓傳統商圈更沒落更沉淪,後果不堪設想!

傳統商圈在高價百貨商場、低價量販大賣場、宅經濟網路購物平台三大市場的夾攻下,競爭力節節敗退,筆者依多年觀察與分析,提出「五缺」「七窘」為傳統商圈沒落的主因:

傳統商圈從市場經營能力分析的「五缺」:

(一)傳統商圈缺乏聚客行銷能力:

傳統商圈缺乏具有組織性的推動行銷能力,無論是在行銷活動、廣告、創新主題……等都無法與百貨商場相比擬。

(二)傳統商圈缺乏主題聚焦能力:

房租高漲,逼迫大品牌名店撤離,商圈失去名牌聚焦吸引力。

(三)傳統商圈缺乏一站式滿足能力:

傳統商圈無法像百貨公司與大賣場提供消費者一站式滿足的需求。

(四)傳統商圈房東缺乏協同作戰能力:

大地主與老房東挾地段優勢,只站在房租收入考量,未體諒房客營運成本,以致無法相輔相成,協同作戰,更無法協助提升競爭力。

(五)傳統商圈缺乏購物樂趣:

一旦商圈名牌紛紛撤離,人潮逐漸消退,就失去消費者購物樂趣,產生惡性循環。

傳統商圈從市場競爭力分析的「七窘」:

(1)從「高價市場」分析:

傳統商圈受百貨公司不斷吸走高端客源的影響窘境。

(2)從「低價市場」分析:

傳統商圈受大賣場低價量販的優勢排擠,造成平價客源流失的窘境。

(3)從「年輕市場」分析:

網路平台提供即時性一站式搜尋服務與速時宅配服務,造成傳統商圈在年輕族群市場流失的窘境。

(4)從「老年市場」分析:



各都市重劃地區新興商圈林立,商圈在地化,造成傳統商圈在老年消費族群流失的窘境。

(5)從「區域市場」分析:

上述新興商圈林立,大台北地區在「信義計畫區」、「西門町」、「台北東區」等區集中消費的時代已成過去,受在地新商圈的競爭壓力,造成傳統商圈消費市場被稀釋的窘境。

(6)從「宅經濟市場」分析:

後疫情時代,宅經濟更加盛行,餐飲外送服務、網路即時購物平台業務量大增,造成傳統商圈客層被大量瓜分的窘境。

(7)從「商業模式改變市場」分析:

消費者行為改變,消費市場隨之改變,商業模式必然有大的變革,過去企業在商店橫向的擴充,改變為樓面的縱向發展,大面積的展示店面將逐漸退潮,銀行業、房仲業、加盟餐飲業……紛紛捨大面積店面而往樓面縱向擴充,造成傳統商圈店面開始拋售的窘境。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23724772500

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台灣房價居高不下,不少人認為罪魁禍首是建商,且政府不敢得罪這些建商。不過房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮卻說,房市真正該打的老虎是房東,而非建商。

李同榮在臉書發文指出,房地產市場政府不敢打的老虎,不是大家想像的建商,而是近百萬戶有房子出租的房東。根據2016年主計總處與內政部估算,全台租賃戶數為93.5萬戶(未報稅的仍有數十萬戶),這龐大的選票族群,才是政府不敢打的大老虎。

他舉例,實價登錄房東自租不必登錄,合法委託仲介出租要登錄。這個惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼得合法房仲協助非法逃稅,嚴重破壞租賃市場秩序,從2011年他在房仲全聯會擔任理事長到現在,多年來向政府反應,當事者皆無動於衷,就可見政府真正不敢動的大老虎是誰?

他說,針對這個租賃惡法,有誰聽過民代或標榜居住正義的公民團體出聲?有誰聽過政府實價登錄2.0有要提出對房東租賃登錄修法?為什麼?答案是…因為他們不敢得罪上百萬戶房東加上家族合計200多萬的選票,這些人才是政府最怕的老虎,加上民代所提加重囤房稅居然還要為多戶持有房東減稅,政府為了選票,只會獎勵房東,根本動不了這群真正將小坪數房價與租金炒高的老虎。

李同榮認為,產官學丶民代們若不深思政策對錯,只顧為自己利益猛打假球,有一天年輕人清醒了,知道誰在打假球?知道危害他們的真正老虎是誰?居住不正義的真相就顯露無遺,要談居住正義丶請政府強制租屋主全面實價登錄丶不得為多屋出租減稅丶才能杜絕不當房價與租金炒作。

文章來源:李同榮臉書

 

 

(中時電子報 徐慈薇)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/286562.html

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2020-06-16 09:55經濟日報 記者游智文/即時報導
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示意圖。 記者游智文/攝影
示意圖。 記者游智文/攝影
 

 

房價居高不下,不少人把矛頭指向建商,也認為建商是政府不敢打的老虎。房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,房地產市場政府不敢打的老虎,不是大家想像的建商,而是近百萬戶有房子出租的房東。

他說,根據2016年主計總處與內政部估算,全台租賃戶數為93.5萬戶,這龐大的選票族群,才是政府不敢打的大老虎。

他舉例,實價登錄房東自租不必登録,合法委託仲介出租則要登録。這個惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼得合法房仲協助非法逃稅,嚴重破壞租賃市場至深,但從2011年他在房仲全聯會擔任理事長到如今,多年來向政府反應,皆無動於衷,就可見政府真正不敢動的老虎是誰?

李同榮說,不僅政府,針對這個租賃惡法,有誰聽過民代出聲?有誰聽過政府實價登錄2.0有要提出對房東租賃登録修法?為什麼?答案是,因為他們不敢得罪上百萬戶房東加上家族合計200多萬的選票,這些人才是政府最怕的老虎。

現在再加上民代所提加重囤房稅,但多戶持有房東只要拿出來出租即可減稅,答案就很清楚了,政府為了選票,只會獎勵房東,根本動不了這群真正將小坪數房價與租金炒高的老虎。

https://money.udn.com/money/story/5621/4638352?from=ednappsharing

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2018年全國空屋數近92萬宅,經營建署委託機構設定適合租賃之條件篩選後,六都僅10.37萬宅適合「空屋移轉社宅」,幾乎近九成空屋不適用空屋移轉政策。吉家網董事長李同榮嚴正提出「空屋移轉社宅」政策立意良善,但規劃錯誤,最後必然註定失敗,建議政府應盡速懸崖勒馬,修訂政策,否則一錯再錯,不但成效不彰,且將浪費大量公帑。

李同榮指出,早在蔡政府上任之初推出「12萬社宅興辦」與「8萬戶空屋移轉社宅」政策,他就針對空屋移轉政策提出三大評論:「立意良善、規劃錯誤、註定失敗」,主要的原因有三:

(一)現有空屋大多是中大坪數,不符合弱勢需求:上述委外機構統計已證實四十坪以下且符合實際需求戶數不及空屋量一成。

(二)現有空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍然會無動於衷。

(三)政府若企圖用增加持有稅方式逼出空屋,只會讓空屋轉入交易市場,不會轉入租屋市場,更不會包租給政府出租弱勢,所以「逼空屋」這字眼根本是政府一廂情願不切實際的政策迷失。

李同榮指出,符合空屋移轉數量已經有限,加上屋主對於出租意願與價格、租稅等考量,若排除這些實質供需條件,可提供空屋移轉數量將只剩總量的1%。

蔡政府已上任四年,事實證明,空屋移轉政策推行表面上有政府公布約1萬戶的寥寥政績,因政府發包的包租代管條件並未限定為空屋,若扣除包租代管中實質非空屋移轉的數量,實際空屋移轉的數量就更寥寥可數,政府應盡速懸崖勒馬,修訂錯誤的政策。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/285662.html

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近日主管房市及居住政策的內政部花敬群次長在臉書表明不贊同在當前的環境下「打房」。他說,穩定市場、強化民間與政府專業服務能力,才是現階段最重要的工作。「倡議打房的人,從來都不敢說明打房過後會有怎樣的連帶衝擊,要如何重新安定社會經濟。這是非常不負責任不正義的行徑。」並且在臉書明白表示,有些人視為天大正義的囤房稅,是無效且無理的錯誤建議。他說,證據在以前已經提出很多次,如果還有所謂專業人士繼續倡議,那就是百分百的理盲與無理取鬧。

都是「不打房」惹的禍? 問題出在「態度與價值觀」

花敬群次長這則臉書的確讓筆者嚇了三大跳,第一,很少有政務官敢這麼露骨堅決表明「不打房」的態度,這的確要有相當大的勇氣。

第二,他認為倡議打房的人不計後果是「很不負責任且不正義」的行徑,用詞相當尖銳,不怕得罪年輕族群與主張打房的專家學者,其中,包括他的恩師張金鶚教授。

第三,他直批提出囤房稅主張是「無效且無理」的錯誤建議,倡議囤房稅的專業人士根本是「百分百的理盲與無理取鬧」,這下直接得罪奮力提案的時代力量立委與一堆專業人士,當然更得罪一向主張政府打房打爽的執政黨鐵票區塊~「年輕族群」,花次長為了自己的主張,竟然與恩師張金鶚的主張對幹,可謂勇氣十足,但在用詞上的尖銳,不畏懼強大民意的反彈,實在令人為他捏一把冷汗。

果不其然,花敬群次長的臉書立即被一千多通留言灌爆,這也凸顯一般基層對高房價的不滿情緒,對於代表官方的花次長「不打房的態度與價值」剛好找到宣洩不滿的出口。

其實,筆者一向對政府的住宅政策諸多批判,年輕人買不起房不打緊,都會區更租不起房,政府的住宅政策方向很正確,但規劃卻偏差,以致執行上困難重重。花次長的不打房與反對課徵囤房稅之說,筆者頗能意會與認同,但政務官公開談不打房且用詞尖銳,必然會遭到民意圍剿,這也凸顯政府的住宅政策上「打房」與「不打房」的兩難,筆者針對政策「打房」與「不打房」提出三大觀點就教:

(一)政策應該沒有「打房」與「不打房」問題,只有「調控」問題:

「打房」與「不打房」問題錯在「打房」這個字眼,若把字眼改為「房市調控」,則問題的爭議就會緩和許多。「打房」這字眼,對業者而言,聽起來很刺耳,房價不是用打的就能下來,短時間的狠打,就會造成經濟的衝擊,甚至傷及短期剛性自住的購屋者,若短時期跌幅過深,就會造成金融體系的承擔壓力過大,甚至產生金融危機。

然而「不打房」這字眼,對無殼蝸牛與年輕人而言,高房價買不起以及高租金租不起的痛,可以說是在傷口上撒鹽,如今,在高房價時期,聽到政府官員暢談不打房的態度,就容易引起弱勢族群的大反彈。建議以後政府官員談到房市就避免用「打房」與「不打房」字眼,改用「調控」的中性字眼,以免兩頭不討好,並引起不必要的反彈。

(二)調控政策必須「時點精準」並重視市場機制,以免引發後遺症:

 

房市調控必須觀察時空背景因素,二○○○年陳水扁政府剛上任,政黨輪替帶來的政經不穩定,台灣首次經濟成長率為負數,且面臨金融體系逾放比過高的崩盤危機,政府不但不打房而且適時推出「增值稅減半」政策,在房市低檔時,救房市其實也是救金融體系,一舉兩得,是經典的「調控政策」,所以當初的不打房是名正言順的政策,同時獲得廣大民意支持。

(三)調控政策必須兼顧「短線有效」與「長線有益」:

調控政策必須兼顧短線與長線效益,最有效的調控政策不在短線干預,因為房價一旦偏離市場正常軌道,短線調控效果就會傷及無辜與長線市場機制,這也應該是花次長要表明的一部分理由,所以長期對於加速交通建設、廣建只租不售社會住宅、房產稅制全面性改革(不是短線的囤房稅片面性改革)、推動都更提高供給……等等政策,都是長線調控房市的最佳策略。

(李同榮│理財周刊1031期)

文章來源:理財周刊

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囤房稅論戰 一場雞同鴨講的賽局
李同榮│理財周刊1033期│2020-06-12 
由時代力量與民眾黨相繼提出的加重囤房稅,引發了「空屋是否集中或過剩?」與「加重囤房稅打房是否有效?」的論戰。內政部次長花敬群對主張囤房稅者撂出重話,認為視囤房稅為天大正義的專業人士是「百分之百理盲與無理取鬧」,並提出目前環境下政府不打房的政策態度,內政部同時也舉出空房持有比率數據,分析全台空屋房屋所有權分布狀況尚屬均衡,並無明顯分配不均的囤房現象。於是,產官學及各黨派對空屋是否有集中與過剩問題,紛紛提出論述加入戰局。

「空屋是否集中或過剩?」與「加重囤房稅打房是否有效?」根本就是兩回事

在筆者看來,囤房稅的論戰是一場雞同鴨講的賽局,因為「空屋是否集中或過剩?」與「加重囤房稅打房是否有效?」根本就是兩回事,而各方爭議焦點,卻偏離轉移到「空屋持有是否過度集中或過剩」的論戰,於是,內政部特別提出「空屋之持有戶數占比」分析,聲稱58.2%的空屋是由擁有一間房屋者所有,直指全台房屋權屬分配朝向均衡趨勢發展。

產官學及民代多方論戰 各有所思 各取所需

台北市副秘書李得全針對內政部提出的「空屋之持有戶數占比」分析表,提出七大質疑,指出空屋的嚴重性非內政部以數據盲點可以混淆與掩蓋。另外,公民團體與學者也紛紛加入空屋論戰,提出總歸戶彙整問題,藉以釐清空屋嚴重的事實,一場稅制革新的鬥力與論戰已經偏離了改革的目的與主題,分析這場賽局的參與者,學者專家在缺乏實戰經驗基礎紙上談兵並狂作論文;民代們明知囤房稅對打擊房價效果有限,卻頻頻在打假球,藉標榜居住正義,討好年輕族群與選民;政府官員面對高房價現況又不想在此時祭出打房政策,只好故意投出保送四壞球,再找機會封殺跑壘者;建商業者擔心存貨變囤貨、餘屋變囤屋,紛紛表態支持不打房政策。這場賽局可謂各有所思、各取所需,當賽局結束後,留下一片錯愕的廣大觀眾,殊不知這只是一場打假球的表演賽。

「空屋集中且過剩」是事實,「囤房稅解決房價效果有限」也是事實

筆者給這場論戰的最後評論是「四個事實」與「四個理由」:

1.「空屋多且過剩」是事實



理由:都會富有者的儲屋現象與偏鄉老舊房舍是目前兩大空屋持有的主流,儲屋問題解決方向可以從全面持有稅制改革著手(非片面的囤房稅),但房屋越老流通性越差所導致的空屋會是趨勢,稅制改革要有配套,不宜傷及無辜。

2.「空屋過於集中」也是事實

理由:富有者投資偏愛不動產,以致少數人擁有多屋,這些標的持有期較長較穩定,也較沒炒作效果。而十戶以上持有者若非包租公持有就是建商餘屋,包租公這部分對租價會有炒作影響,若再給稅率優惠與減半,囤房稅就會有反效果,這也是內政部認為囤房稅會有反效果的真正理由。

3.「囤房稅將無法解決空屋」是事實

上述空屋若從其持有動機,就知大都是長期持有的空屋居多,用囤房稅打空屋只會徒增稅制複雜性,而傳統陳舊不合時宜的房屋稅基不打掉再重來,地方政府可在稅基上大動手腳,永遠都有漏洞存在,囤房稅對打擊空屋及企圖逼空屋移轉入租賃市場的效果就會非常有限,這點是專家學者在學術論述上最大的盲點。

4.「囤房稅將無法解決高房價」也是事實

理由:台灣房產稅制改革最大的錯誤就是往往只考慮片面稅制,缺乏就交易稅與持有稅制全面性的考量與革新,「加重囤房稅」如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎,再加上承載超重的貨物,結果不是走不動就會是爆胎惹禍,更如同在危老房屋上增蓋違建,仍然無法解決高房價問題,殊不知台灣的房價問題出在「土地、土地、土地」。

其實,土地是麵粉,房屋是麵包,若土地一再高漲,高房價就永遠無解,再片面增加囤房稅制都是無解的習題,最終,年輕人不但仍然買不起,將更租不起,廣大的民怨永遠無法消除。(稅制改革可參考:台灣房產持有稅制全面性改革之我見https://bit.ly/2AlAalO)

 

https://www.moneyweekly.com.tw/oldweb/Journal/article.aspx?UIDX=23687126580

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