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2020-06-29 10:57:09經濟日報 記者游智文/即時報導
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吉家網董事長李同榮指出,受疫情影響,今年第二季經濟走疲,但經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金泛濫」與「利率偏低」兩大禿鷹,預期第二季房市表現穩健,稍微受到疫情牽制,下半年回歸基本面,房價仍將呈現價漲量增走勢。

李同榮表示,今年雖有疫情影響,但2020年Q1六都整體房市價量表現,可以北溫南熱形容,六都房價呈現穩中帶堅走勢。不少人擔心經濟灰犀牛衝擊,但在全球QE丶利率趨零下,下半年可能會呈現股價飆丶房價漲,明顯與經濟成長相背離的現象。

李同榮認為認為後疫情時代,工商用地丶廠辦丶商辦市場將會強勁反彈,主要是,台商製造業大量回流、外資加強對台投資、租稅大赦資金回流、全球QE利率偏低、市場供需階段性失衡。

住宅市場方面,李同榮表示,住宅市場將呈現五大走勢,包括剛性需求持續領軍,換屋市場逐漸進場、主流需求由小坪數逐漸轉移至中等坪數、市場北溫南熱,北台灣桃園最具潛力,南台灣由台南領軍,蛋黃區漲幅縮小,蛋白區持續補漲。

預料2020下半年疫情局勢趨穩,房市回歸基本面,剛性需求撐盤,若換屋市場信心恢復,預期全年房市將由北向南呈現量溫價穩的走勢發展。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

 

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李同榮│理財周刊1035期│2020-06-26 
理財我最大

二○二○年在COVID-19新冠疫情肆虐下,全球經濟受到重創,引起海內外股匯市動盪不安,同時受疫情人流限制的影響,更使得原本逐漸沒落的傳統商圈每況愈下。近幾年來,由於消費型態轉變與新增商圈競爭排擠,台北市陸續傳出傳統商圈衰退沒落的事實,包括東區、民生社區、過去的天母、最近的五分埔、饒河夜市外圍……,從前年開始筆者就在各媒體疾呼傳統商店逃命潮開始,如今更加印驗市場正在逐步沒落萎縮中。

市場並沒有失靈,傳統商圈面臨的是市場經營能力與競爭力衰敗的事實

其實,台北市東區商圈沒落只是冰山一角,沒落主因不只是東區的問題,它代表的是新零售時代來臨,它代表所有傳統商圈門店將逐漸式微的警訊,尤其是大坪數空間的傳統店面首當其衝。

有些學者認為空店率增加才是市場失靈的主因,因此極力向政府提議課徵空店稅,其實,市場並沒有失靈,市場正如實的反映傳統商圈受新增商圈競爭與新零售市場排擠,同時反映傳統商圈逐漸沒落的事實。這些學者不諳市場興衰原理,只會錯用學術理論與濫用稅制干預,只能治標,卻無法治本,不但課稅會障礙重重,更只會讓傳統商圈更沒落更沉淪,後果不堪設想!

傳統商圈在高價百貨商場、低價量販大賣場、宅經濟網路購物平台三大市場的夾攻下,競爭力節節敗退,筆者依多年觀察與分析,提出「五缺」「七窘」為傳統商圈沒落的主因:

傳統商圈從市場經營能力分析的「五缺」:

(一)傳統商圈缺乏聚客行銷能力:

傳統商圈缺乏具有組織性的推動行銷能力,無論是在行銷活動、廣告、創新主題……等都無法與百貨商場相比擬。

(二)傳統商圈缺乏主題聚焦能力:

房租高漲,逼迫大品牌名店撤離,商圈失去名牌聚焦吸引力。

(三)傳統商圈缺乏一站式滿足能力:

傳統商圈無法像百貨公司與大賣場提供消費者一站式滿足的需求。

(四)傳統商圈房東缺乏協同作戰能力:

大地主與老房東挾地段優勢,只站在房租收入考量,未體諒房客營運成本,以致無法相輔相成,協同作戰,更無法協助提升競爭力。

(五)傳統商圈缺乏購物樂趣:

一旦商圈名牌紛紛撤離,人潮逐漸消退,就失去消費者購物樂趣,產生惡性循環。

傳統商圈從市場競爭力分析的「七窘」:

(1)從「高價市場」分析:

傳統商圈受百貨公司不斷吸走高端客源的影響窘境。

(2)從「低價市場」分析:

傳統商圈受大賣場低價量販的優勢排擠,造成平價客源流失的窘境。

(3)從「年輕市場」分析:

網路平台提供即時性一站式搜尋服務與速時宅配服務,造成傳統商圈在年輕族群市場流失的窘境。

(4)從「老年市場」分析:



各都市重劃地區新興商圈林立,商圈在地化,造成傳統商圈在老年消費族群流失的窘境。

(5)從「區域市場」分析:

上述新興商圈林立,大台北地區在「信義計畫區」、「西門町」、「台北東區」等區集中消費的時代已成過去,受在地新商圈的競爭壓力,造成傳統商圈消費市場被稀釋的窘境。

(6)從「宅經濟市場」分析:

後疫情時代,宅經濟更加盛行,餐飲外送服務、網路即時購物平台業務量大增,造成傳統商圈客層被大量瓜分的窘境。

(7)從「商業模式改變市場」分析:

消費者行為改變,消費市場隨之改變,商業模式必然有大的變革,過去企業在商店橫向的擴充,改變為樓面的縱向發展,大面積的展示店面將逐漸退潮,銀行業、房仲業、加盟餐飲業……紛紛捨大面積店面而往樓面縱向擴充,造成傳統商圈店面開始拋售的窘境。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23724772500

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台灣房價居高不下,不少人認為罪魁禍首是建商,且政府不敢得罪這些建商。不過房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮卻說,房市真正該打的老虎是房東,而非建商。

李同榮在臉書發文指出,房地產市場政府不敢打的老虎,不是大家想像的建商,而是近百萬戶有房子出租的房東。根據2016年主計總處與內政部估算,全台租賃戶數為93.5萬戶(未報稅的仍有數十萬戶),這龐大的選票族群,才是政府不敢打的大老虎。

他舉例,實價登錄房東自租不必登錄,合法委託仲介出租要登錄。這個惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼得合法房仲協助非法逃稅,嚴重破壞租賃市場秩序,從2011年他在房仲全聯會擔任理事長到現在,多年來向政府反應,當事者皆無動於衷,就可見政府真正不敢動的大老虎是誰?

他說,針對這個租賃惡法,有誰聽過民代或標榜居住正義的公民團體出聲?有誰聽過政府實價登錄2.0有要提出對房東租賃登錄修法?為什麼?答案是…因為他們不敢得罪上百萬戶房東加上家族合計200多萬的選票,這些人才是政府最怕的老虎,加上民代所提加重囤房稅居然還要為多戶持有房東減稅,政府為了選票,只會獎勵房東,根本動不了這群真正將小坪數房價與租金炒高的老虎。

李同榮認為,產官學丶民代們若不深思政策對錯,只顧為自己利益猛打假球,有一天年輕人清醒了,知道誰在打假球?知道危害他們的真正老虎是誰?居住不正義的真相就顯露無遺,要談居住正義丶請政府強制租屋主全面實價登錄丶不得為多屋出租減稅丶才能杜絕不當房價與租金炒作。

文章來源:李同榮臉書

 

 

(中時電子報 徐慈薇)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/286562.html

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2020-06-16 09:55經濟日報 記者游智文/即時報導
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示意圖。 記者游智文/攝影
示意圖。 記者游智文/攝影
 

 

房價居高不下,不少人把矛頭指向建商,也認為建商是政府不敢打的老虎。房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,房地產市場政府不敢打的老虎,不是大家想像的建商,而是近百萬戶有房子出租的房東。

他說,根據2016年主計總處與內政部估算,全台租賃戶數為93.5萬戶,這龐大的選票族群,才是政府不敢打的大老虎。

他舉例,實價登錄房東自租不必登録,合法委託仲介出租則要登録。這個惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼得合法房仲協助非法逃稅,嚴重破壞租賃市場至深,但從2011年他在房仲全聯會擔任理事長到如今,多年來向政府反應,皆無動於衷,就可見政府真正不敢動的老虎是誰?

李同榮說,不僅政府,針對這個租賃惡法,有誰聽過民代出聲?有誰聽過政府實價登錄2.0有要提出對房東租賃登録修法?為什麼?答案是,因為他們不敢得罪上百萬戶房東加上家族合計200多萬的選票,這些人才是政府最怕的老虎。

現在再加上民代所提加重囤房稅,但多戶持有房東只要拿出來出租即可減稅,答案就很清楚了,政府為了選票,只會獎勵房東,根本動不了這群真正將小坪數房價與租金炒高的老虎。

https://money.udn.com/money/story/5621/4638352?from=ednappsharing

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2018年全國空屋數近92萬宅,經營建署委託機構設定適合租賃之條件篩選後,六都僅10.37萬宅適合「空屋移轉社宅」,幾乎近九成空屋不適用空屋移轉政策。吉家網董事長李同榮嚴正提出「空屋移轉社宅」政策立意良善,但規劃錯誤,最後必然註定失敗,建議政府應盡速懸崖勒馬,修訂政策,否則一錯再錯,不但成效不彰,且將浪費大量公帑。

李同榮指出,早在蔡政府上任之初推出「12萬社宅興辦」與「8萬戶空屋移轉社宅」政策,他就針對空屋移轉政策提出三大評論:「立意良善、規劃錯誤、註定失敗」,主要的原因有三:

(一)現有空屋大多是中大坪數,不符合弱勢需求:上述委外機構統計已證實四十坪以下且符合實際需求戶數不及空屋量一成。

(二)現有空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍然會無動於衷。

(三)政府若企圖用增加持有稅方式逼出空屋,只會讓空屋轉入交易市場,不會轉入租屋市場,更不會包租給政府出租弱勢,所以「逼空屋」這字眼根本是政府一廂情願不切實際的政策迷失。

李同榮指出,符合空屋移轉數量已經有限,加上屋主對於出租意願與價格、租稅等考量,若排除這些實質供需條件,可提供空屋移轉數量將只剩總量的1%。

蔡政府已上任四年,事實證明,空屋移轉政策推行表面上有政府公布約1萬戶的寥寥政績,因政府發包的包租代管條件並未限定為空屋,若扣除包租代管中實質非空屋移轉的數量,實際空屋移轉的數量就更寥寥可數,政府應盡速懸崖勒馬,修訂錯誤的政策。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/285662.html

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近日主管房市及居住政策的內政部花敬群次長在臉書表明不贊同在當前的環境下「打房」。他說,穩定市場、強化民間與政府專業服務能力,才是現階段最重要的工作。「倡議打房的人,從來都不敢說明打房過後會有怎樣的連帶衝擊,要如何重新安定社會經濟。這是非常不負責任不正義的行徑。」並且在臉書明白表示,有些人視為天大正義的囤房稅,是無效且無理的錯誤建議。他說,證據在以前已經提出很多次,如果還有所謂專業人士繼續倡議,那就是百分百的理盲與無理取鬧。

都是「不打房」惹的禍? 問題出在「態度與價值觀」

花敬群次長這則臉書的確讓筆者嚇了三大跳,第一,很少有政務官敢這麼露骨堅決表明「不打房」的態度,這的確要有相當大的勇氣。

第二,他認為倡議打房的人不計後果是「很不負責任且不正義」的行徑,用詞相當尖銳,不怕得罪年輕族群與主張打房的專家學者,其中,包括他的恩師張金鶚教授。

第三,他直批提出囤房稅主張是「無效且無理」的錯誤建議,倡議囤房稅的專業人士根本是「百分百的理盲與無理取鬧」,這下直接得罪奮力提案的時代力量立委與一堆專業人士,當然更得罪一向主張政府打房打爽的執政黨鐵票區塊~「年輕族群」,花次長為了自己的主張,竟然與恩師張金鶚的主張對幹,可謂勇氣十足,但在用詞上的尖銳,不畏懼強大民意的反彈,實在令人為他捏一把冷汗。

果不其然,花敬群次長的臉書立即被一千多通留言灌爆,這也凸顯一般基層對高房價的不滿情緒,對於代表官方的花次長「不打房的態度與價值」剛好找到宣洩不滿的出口。

其實,筆者一向對政府的住宅政策諸多批判,年輕人買不起房不打緊,都會區更租不起房,政府的住宅政策方向很正確,但規劃卻偏差,以致執行上困難重重。花次長的不打房與反對課徵囤房稅之說,筆者頗能意會與認同,但政務官公開談不打房且用詞尖銳,必然會遭到民意圍剿,這也凸顯政府的住宅政策上「打房」與「不打房」的兩難,筆者針對政策「打房」與「不打房」提出三大觀點就教:

(一)政策應該沒有「打房」與「不打房」問題,只有「調控」問題:

「打房」與「不打房」問題錯在「打房」這個字眼,若把字眼改為「房市調控」,則問題的爭議就會緩和許多。「打房」這字眼,對業者而言,聽起來很刺耳,房價不是用打的就能下來,短時間的狠打,就會造成經濟的衝擊,甚至傷及短期剛性自住的購屋者,若短時期跌幅過深,就會造成金融體系的承擔壓力過大,甚至產生金融危機。

然而「不打房」這字眼,對無殼蝸牛與年輕人而言,高房價買不起以及高租金租不起的痛,可以說是在傷口上撒鹽,如今,在高房價時期,聽到政府官員暢談不打房的態度,就容易引起弱勢族群的大反彈。建議以後政府官員談到房市就避免用「打房」與「不打房」字眼,改用「調控」的中性字眼,以免兩頭不討好,並引起不必要的反彈。

(二)調控政策必須「時點精準」並重視市場機制,以免引發後遺症:

 

房市調控必須觀察時空背景因素,二○○○年陳水扁政府剛上任,政黨輪替帶來的政經不穩定,台灣首次經濟成長率為負數,且面臨金融體系逾放比過高的崩盤危機,政府不但不打房而且適時推出「增值稅減半」政策,在房市低檔時,救房市其實也是救金融體系,一舉兩得,是經典的「調控政策」,所以當初的不打房是名正言順的政策,同時獲得廣大民意支持。

(三)調控政策必須兼顧「短線有效」與「長線有益」:

調控政策必須兼顧短線與長線效益,最有效的調控政策不在短線干預,因為房價一旦偏離市場正常軌道,短線調控效果就會傷及無辜與長線市場機制,這也應該是花次長要表明的一部分理由,所以長期對於加速交通建設、廣建只租不售社會住宅、房產稅制全面性改革(不是短線的囤房稅片面性改革)、推動都更提高供給……等等政策,都是長線調控房市的最佳策略。

(李同榮│理財周刊1031期)

文章來源:理財周刊

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囤房稅論戰 一場雞同鴨講的賽局
李同榮│理財周刊1033期│2020-06-12 
由時代力量與民眾黨相繼提出的加重囤房稅,引發了「空屋是否集中或過剩?」與「加重囤房稅打房是否有效?」的論戰。內政部次長花敬群對主張囤房稅者撂出重話,認為視囤房稅為天大正義的專業人士是「百分之百理盲與無理取鬧」,並提出目前環境下政府不打房的政策態度,內政部同時也舉出空房持有比率數據,分析全台空屋房屋所有權分布狀況尚屬均衡,並無明顯分配不均的囤房現象。於是,產官學及各黨派對空屋是否有集中與過剩問題,紛紛提出論述加入戰局。

「空屋是否集中或過剩?」與「加重囤房稅打房是否有效?」根本就是兩回事

在筆者看來,囤房稅的論戰是一場雞同鴨講的賽局,因為「空屋是否集中或過剩?」與「加重囤房稅打房是否有效?」根本就是兩回事,而各方爭議焦點,卻偏離轉移到「空屋持有是否過度集中或過剩」的論戰,於是,內政部特別提出「空屋之持有戶數占比」分析,聲稱58.2%的空屋是由擁有一間房屋者所有,直指全台房屋權屬分配朝向均衡趨勢發展。

產官學及民代多方論戰 各有所思 各取所需

台北市副秘書李得全針對內政部提出的「空屋之持有戶數占比」分析表,提出七大質疑,指出空屋的嚴重性非內政部以數據盲點可以混淆與掩蓋。另外,公民團體與學者也紛紛加入空屋論戰,提出總歸戶彙整問題,藉以釐清空屋嚴重的事實,一場稅制革新的鬥力與論戰已經偏離了改革的目的與主題,分析這場賽局的參與者,學者專家在缺乏實戰經驗基礎紙上談兵並狂作論文;民代們明知囤房稅對打擊房價效果有限,卻頻頻在打假球,藉標榜居住正義,討好年輕族群與選民;政府官員面對高房價現況又不想在此時祭出打房政策,只好故意投出保送四壞球,再找機會封殺跑壘者;建商業者擔心存貨變囤貨、餘屋變囤屋,紛紛表態支持不打房政策。這場賽局可謂各有所思、各取所需,當賽局結束後,留下一片錯愕的廣大觀眾,殊不知這只是一場打假球的表演賽。

「空屋集中且過剩」是事實,「囤房稅解決房價效果有限」也是事實

筆者給這場論戰的最後評論是「四個事實」與「四個理由」:

1.「空屋多且過剩」是事實



理由:都會富有者的儲屋現象與偏鄉老舊房舍是目前兩大空屋持有的主流,儲屋問題解決方向可以從全面持有稅制改革著手(非片面的囤房稅),但房屋越老流通性越差所導致的空屋會是趨勢,稅制改革要有配套,不宜傷及無辜。

2.「空屋過於集中」也是事實

理由:富有者投資偏愛不動產,以致少數人擁有多屋,這些標的持有期較長較穩定,也較沒炒作效果。而十戶以上持有者若非包租公持有就是建商餘屋,包租公這部分對租價會有炒作影響,若再給稅率優惠與減半,囤房稅就會有反效果,這也是內政部認為囤房稅會有反效果的真正理由。

3.「囤房稅將無法解決空屋」是事實

上述空屋若從其持有動機,就知大都是長期持有的空屋居多,用囤房稅打空屋只會徒增稅制複雜性,而傳統陳舊不合時宜的房屋稅基不打掉再重來,地方政府可在稅基上大動手腳,永遠都有漏洞存在,囤房稅對打擊空屋及企圖逼空屋移轉入租賃市場的效果就會非常有限,這點是專家學者在學術論述上最大的盲點。

4.「囤房稅將無法解決高房價」也是事實

理由:台灣房產稅制改革最大的錯誤就是往往只考慮片面稅制,缺乏就交易稅與持有稅制全面性的考量與革新,「加重囤房稅」如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎,再加上承載超重的貨物,結果不是走不動就會是爆胎惹禍,更如同在危老房屋上增蓋違建,仍然無法解決高房價問題,殊不知台灣的房價問題出在「土地、土地、土地」。

其實,土地是麵粉,房屋是麵包,若土地一再高漲,高房價就永遠無解,再片面增加囤房稅制都是無解的習題,最終,年輕人不但仍然買不起,將更租不起,廣大的民怨永遠無法消除。(稅制改革可參考:台灣房產持有稅制全面性改革之我見https://bit.ly/2AlAalO)

 

https://www.moneyweekly.com.tw/oldweb/Journal/article.aspx?UIDX=23687126580

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2020-06-01 09:02經濟日報 記者游智文/即時報導
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近期囤房稅議題再度浮上檯面,吉家網董事長李同榮表示,房價問題核心不在囤房,而在囤地,土地價格高漲才是房價高漲的元兇。他建議政府應推動土地持有實價課稅,防止養地、囤地,根絕土地炒作亂象。

現行土地持有稅為地價稅,稅基為公告地價。國內地價稅率不算低,但公告地價低於公告現值,更遠低於市場實際價格,一般來說,公告地價只有市價二成左右,由於稅基太低,地價稅也因此偏低。

李同榮表示,土地是麵粉,房屋是麵包,過去政府只打麵包,無視麵粉高漲與炒作現象,還帶頭大量標售公有土地,且不限期開發,不斷炒高地價,房價怎可能下跌?

他表示,台灣房産稅制改革最大的錯誤,就是缺乏全面性的考量與革新。加重囤房稅如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎,再加上承載超重的貨物,結果不是走不動就是爆胎。房產稅制再這樣搞下去,只會曡床架屋,稅上加稅,形成中華民國萬萬稅。

李同榮認為解決高房價問題,必須從房地合一課徵持有稅,以及土地持有實價課稅雙管齊下。

其中土地持有實價課稅部分,具體作法如下:

一、將現行每兩年調整一次的公告地價,改為每年調整,加快接近市價。

二、依實價登錄課徵地價稅,無實價登錄則以接近市價的公告地價課稅,由於稅基提高,稅率應適度調整,以免漲幅過高。

三、土地持有越久,稅率應該逐年加重,以防止養地丶囤地,但法令須訂定持有年限起算的日出條款,既往持有年限不列入追朔逐年加重稅率。

四、政府標售土地應限期開發,否則加重延遲開發稅率。

李同榮表示,台灣的房價問題出在「土地丶土地丶土地」,土地高漲,非全民之福,也非建商之福,因為對建商而言,地價一再上漲,利潤只會越來越低,核心問題若不解決,房價永遠無解,年輕人不但買不起,將更租不起,廣大的民怨永遠無法消除。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4604580

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2020/5/29 房產專家 李同榮

台灣房產稅制複雜度堪稱全球第一,房產持有稅的確面臨全面革新之必要性,房產專家李同榮專文撰述【房產稅制全面性改革之我見】,指出加重囤房稅之四大迷失,並針對全面性房產稅改提出【房地合一持有課稅】與【土地持有實價課稅】兩大解決方案,作為政府房產稅改的參考方案。他指出,房產持有稅之課稅改革原則應為「單一自住房屋持有越久房産稅率遞減」,藉以照顧弱勢族群並維護全民居住的基本權益,而非自住多戶稅率遞增,也可涵蓋抑制囤房的效果;至於土地持有稅之課稅改革原則應為「土地持有越久稅率遞增」,藉以防止不當的土地炒作,進而抑制房價的不合理上漲。

【加重囤房稅】忽略房市核心問題,持有稅改應重視【簡化性、公平性、全面性、一次性】

為健全不動產稅制,台北市政府曾於2019年在行政院會提出建議:【房地合一課徵不動產持有稅】,六都中除了台南市反對,台中市沒有意見外,其他多持贊成或開放態度。財政部賦稅署表示,由於房屋稅屬中央立法、地方執行的政策,需取得各地方政府共識,將盡速發文徵詢,但至今仍無任何下文。

早在2014年7月財政部提出房產交易將採取房地合一課徵資本利得稅,李同榮就大聲疾呼,持有稅應優先改革,同時呼籲政府應就簡化性、公平性、全面性、一次性,四大考量方向做為房産稅改的重要參考,但事隔多年,房產持有稅改革仍然聞風不動,只有一些在野黨與民意代表陸續提出片面性改革建議,包括空屋稅、空店稅、囤房稅,尤其,最近時代力量與民眾黨相繼提出加重課徵囤房稅議題,引起朝野與專家學者很大的爭議。

李同榮認為加重囤房稅議題忽略了房市的真正核心問題,特別提出加重囤房稅議題存在的四大迷失:

(迷失一)空屋率最高在偏遠城鎮,加重囤房稅可能傷及無辜

根據2019年低度使用(用電量)住宅、新建餘屋住宅(空屋數)統計報告2018年全國空屋數為91萬6383宅,占比約10.56%。

至於,六都統計的空屋比,北市空屋數約占7.21%,新北市約8.34%,桃園市約11.14%,台中市約9.81%,台南市約10.53%,高雄市約10.91%。雙北市的空屋率不但低於全國平均值,也維持在8.5%以下,為全國空屋率前兩低的縣市。

空屋率最高的縣市反而在金門縣、約18.36%,其次為宜蘭縣、約17.13%、第三高則是連江縣、約15.27%。

另依內政部統計房屋稅籍資料顯示,全台持1間房子者占總數75.67%,持2戶者占15.65%,持3戶者占4.17%,持4戶以上占4.52%,狀況尚屬均衡,並無明顯分配不均的囤房現象。

    由上述統計得知,房價高漲最嚴重的雙北市反而空屋率最低,二丶三線城市反而空屋持有率較高,尤其在偏鄕地區乏人問津的老舊房舍也不少,這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。所以簡單的結論:「多房不完全等於囤房」,加重囤房稅也有可能傷及無辜者,甚至是被轉嫁的是弱勢的租屋者。

(迷失二)多房不完全等於短線炒房,加重囤房稅治標無法治本

「多房」之標的,往往為富人持有的高價産品,只要加重稅率,不需要針對富有者擁有多房,其對房價影響有限;而「炒房」之標的,往往為剛性需求的中低總價市場,兩者形成因素不同,持有目的也有差異,要抑制多房與炒房現象,必先分別研究多房與炒房的形成因素與目的。

多房的形成四大主要因素:

(1)市場游資太多

(2)銀行利率太低

(3)投資管道太少

(4)市場有利可圖(包括租賃市場的包租公)

因為上述四項強烈需求,激發富人多戶持有的欲望與信心。

至於為什麼要持有多房,探討多房持有的三大主要目的:

(1)希望長期保值與獲利

過去5大房市循環的擴張期皆遠大於衰退期,沒有經歷過房市長期蕭條,長期印證不動產具防範通貨膨脹的保值效應,尢其都會房價雖有修正而租金卻居高不下,對包租公而言,購入總價低,投報收益增加,當然是穩賺不賠。

(2)期待增值累積財富

40年來長缐持有不動產幾乎是財富增值翻倍的掛保證,除了近十年科技新貴成為台灣首富外,台灣前十大富人財富幾乎與不動產投資脫不了關係,因此,依賴房市增值累積財富,成為眾人投資首選標的。

(3)財富地位表徴

擁有名牌包丶名牌跑車丶典藏名畫丶精琢晶鑽,富人房產持有心態崇向比稀丶比貴丶比多,因此,追求稀貴豪宅,成為財富身份地位的主要表徴。

因此,簡單結論:「多房不完全代表囤房,多房不完全代表短線炒房」,加重囤房稅,只能治標無法治本,對打撃的少數對象可能也無動於衷,對打撃房價也沒直接效果。

然而加重囤房稅卻獨厚包租公,只要出租就不徵囤房稅,間接鼓勵多房的包租公更加壟斷小坪數的住宅市場,不但炒高房價且炒高房租,受害的仍是無殼蝸牛與年輕的租屋族群,加重囤房稅的配套完全是反效果。

(迷失三)「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能健全稅制與房市

台灣的非自住持有稅偏低是事實,但持有稅的改革是為追求稅制全面健全化,未來稅制的改革只要「減法」不要「加法」;只要朝向治本的「簡化且合理化」不朝向治標的「稅上加稅複雜化」,一旦全面化改革,就要考慮廢除複雜的稅基,把房屋稅與地價稅合併,並依總價課稅,稅基拉高稅率就要合理降低,再依自住非自住課以不同稅率,自住輕稅,持有三丶四十年即免稅,非自住多戶的持有稅有遞增調整空間,但不能冠予「囤房」之名,對於偏鄉持有多年的老舊房舍應有配套措施,各都會應有因地制宜的彈性政策。

因此,簡單的結論是:持有稅改革應全面簡化丶合理化,多房遞增調高持有稅,是多房稅制合理化,不應稱為「囤房稅」。

(迷失四)囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題

房市核心問題不在房價,房價問題核心不在【囤房】,而在於【囤地】,土地是麵粉,房屋是麵包,只打麵包價格,政府無視麵粉高漲與炒作現象,卻帶頭大量標售公有土地,且不限期開發,不斷炒高地價,房價怎可能下跌,囤房稅或更多名目的稅制等同是在打假球。

真正的房市核心問題在供需,而供需問題核心在「土地政策」與「房產政策」,政策健全就能因地制宜解決都會供需與房價問題,炒房需要有炒房的環境與時空,健全房產土地政策,使農地不能工用,工業地與商用地不能住宅用,包括土地的持有稅全面變革,才能使土地價格合理化,進而促使房價平穩,讓交易市場主流導向剛性需求,就沒有短線投機空間,自然沒有炒房行為。

  李同榮綜合分析,徹底解決房價問題,除了長線的廣建只租不售的社會住宅、加速交通建設擴大都會範圍、強化都更提高供給等政策推動外,建全與簡化的稅制全面改革,勢在必行,而全面性的房產持有稅改革,可從【房地合一持有課稅】與【土地持有實價課稅】作為稅制核心改革的兩大解決方案:

(壹)推動房產【房地合一持有課稅】改革方案,徹底簡化台灣繁複的房屋持有稅制:

台灣房産稅制的繁複程度堪稱世界第一,陳年的房屋持有稅制已經不合時宜,除了交易稅有房地合一稅丶土地增值稅丶定期有土地公告現值丶丶更繁複的是持有稅包括地價稅丶房屋稅丶囤房稅丶豪宅稅丶丶丶稅基中又有單位面積造價丶折舊率丶路段調整率丶房屋評定現值丶公告地價丶丶等,繁複的程度可謂【中華民國萬萬稅】。

首先,就原有房產持有稅的基本課稅定義,分析房屋與土地課稅標準的繁複性:

(一)現有房屋稅課稅標準:

應納稅額=房屋課稅現值× 稅率

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×(1 -折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)

核定單價 = 標準單價 ×(1±各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

◎如為新建、增建、改建之房屋,則按月比例計算課徵,未滿1個月者不計。

◎住家用房屋最低不得少於其房屋現值1.2%,最高不得超過2%。但自住房屋為其房屋現值1.2%。

◎非住家用房屋,其為營業用者,最低不得少於其房屋現值3%,最高不得超過5%。 其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過2.5%。

(二)現有地價稅課稅標準:

以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎(原有三年調整一次)。

土地所有權人未於公告地價公告期間申報者,以公告地價的百分之八十為申報地價。土地所有權人可在公告地價百分之八十至百分之一百二十範圍內申報地價,但超過公告地價百分之一百二十時,超過部分不計,仍以公告地價之百分之一百二十為申報地價。但申報價格不足公告地價的百分之八十時,以公告地價的百分之八十為申報地價。

累進起點地價:以各該直轄市或縣(市)土地 7公畝(700平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。(各直轄市、縣市累進起點地價均不相同,實際金額請逕洽各直轄市、縣市地方稅稽徵機關查詢)。

  李同榮針對房產持有稅改革的各項迷失,特別提出台灣房產持有稅的全面性改革方案:【房地合一持有稅制】

房價居高不下原因很多,除資金充裕丶利率偏低丶市場缺乏多元化投資以外,持有稅偏低也是因素之一,若把房屋稅與地價稅合一,並適度調高非自住持有稅,才能真正符合房地合一稅改的基本精神。然而,稅改的主要目的是求公平合理,稅制改革是中性的,加稅不一定稅收就會增加,2011年徵收奢侈稅稅收不增反減即為印證 ; 而減稅也不一定稅收會減少,2001年陳水扁政府增值稅減半、2009年馬英九政府遺增稅降低,稅收不減反增,即為印證,因此,政府與民眾都不應將稅制改革視為打房工具,建全的稅制改革可以視為建全房市的基礎設施,因此政府必須重新制定房屋持有稅的課稅標準:

房屋持有稅課稅標準=房地合一總價(實價登錄或核定總價) x稅率(依持有性質與戶數分級)

李同榮特別強調,房屋持有稅制的稅率革新重點有四:

1/ 依實價登錄總價或核定總價乘以不同稅率課稅。

2/ 單一自住稅率降低,持有越久稅率越低。

3/ 非自住持有稅率提高,多戶依戶數累進提高稅率。

4/ 實價稅基的基期較高,稅基調高、稅率應適度調低,才不致一次性漲幅過大。

以上四點應是持有稅革新的正確方向,不但簡單公平,並且已經涵蓋加重囤房稅的多戶加稅設計範疇,如此就能達到持有稅制簡化與公平合理的目標。

另外一個議題就是建商未銷售出去的餘屋是否界定為囤屋並課徵囤房稅?其實,建商只有囤地問題沒有囤房問題,建商為求較高獲利,就會養地囤地,一旦加工出售就希望快速回收,尤其在房價平穩時期,更希望出清所有房屋,所以建商餘屋是【存貨】不是【囤貨】,是【餘屋】不是【囤屋】,因此在課徵囤房稅的同時應給予緩衝時間以及適當的稅率,只要合情合理,稅改不落入反商情結,就會減少在修法時不必要的抗性。

(貳) 推動【土地持有實價課稅】改革方案,防止養地、囤地,根絕土地炒作亂象:

(一) 每年調整公告地價,並以接近市價為原則

過去土地公告地價與市場脫節太遠且無一定標準調整,政府應改為每年調整以符合價格的時程變動性,同時更應逐步調整接近市價,唯因依實價課稅,稅基提高很多,稅率也應適度調整,以免一次性漲幅過高,才能達到公平合理實價課徵土地持有稅之目的。

(二) 依實價登錄或公告地價課徵一定比率的持有地價稅

實價課徴土地持有稅之標準以實價登錄(無實價登錄則以接近市價的公告地價)乘以調整後稅率,土地的持有稅應適度提高,藉提高土地持有成本,以防止養地與囤地亂象。

(三) 土地持有越久,持有地價稅越重

土地持有越久,稅率應該逐年加重,藉以防止養地丶囤地,但法令必須訂定持有年限起算的日出條款,既往持有年限不列入追朔逐年加重稅率。

另外,政府標售的土地使用權,應減低其地價稅率,甚至採用固定式稅率,以便未來向建商購買的使用者作為預期成本的預估參考。

(四) 政府標售土地應限期開發,否則加重延遲開發稅率

過去國產署或地方政府都藉由標售大量土地籌措財源,因此造成土地價格高漲,尤其是都會蛋黃區的土地標售屢創新高,政府帶頭炒高地價的責任脫離不了。未來,政府所有標售土地均應經過中央嚴格審核,並以社會住宅用地為優先,脫標的土地一律限期開發,否則逐年加徵延遲開發稅率。

土地價格高漲才是房價高漲的元兇,房產持有稅制全面改革才是治本解決方案

  綜上所述,台灣房産稅制改革最大的錯誤就是往往只考慮片面稅制,缺乏就交易稅與持有稅制全面性的考量與革新,【加重囤房稅】如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎,再加上承載超重的貨物,結果不是走不動就會是爆胎惹禍,更如同在危老房屋上增蓋違建,房產稅制再這樣搞下去,就是曡床架屋丶稅上加稅、形成【中華民國萬萬歲】,殊不知台灣的房價問題出在「土地丶土地丶土地」,其實,若土地一再高漲,對建商而言,利潤越來越低,只好轉嫁購屋者,而一旦房價漲不上去,購屋者不買單,回過頭是不是希望土地成本越低越好,所以地價高漲,非建商之福,也非全民之福,若核心問題沒有解決,房價永遠無解,年輕人不但買不起,將更租不起,廣大的民怨永遠無法消除。

https://www.gigahouse.com.tw/News/NewsDetail.aspx?id=300828

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李同榮│理財周刊1031期│2020-05-29 
理財我最大

近日主管房市及居住政策的內政部花敬群次長在臉書表明不贊同在當前的環境下「打房」。他說,穩定市場、強化民間與政府專業服務能力,才是現階段最重要的工作。「倡議打房的人,從來都不敢說明打房過後會有怎樣的連帶衝擊,要如何重新安定社會經濟。這是非常不負責任不正義的行徑。」並且在臉書明白表示,有些人視為天大正義的囤房稅,是無效且無理的錯誤建議。他說,證據在以前已經提出很多次,如果還有所謂專業人士繼續倡議,那就是百分百的理盲與無理取鬧。

都是「不打房」惹的禍? 問題出在「態度與價值觀」

花敬群次長這則臉書的確讓筆者嚇了三大跳,第一,很少有政務官敢這麼露骨堅決表明「不打房」的態度,這的確要有相當大的勇氣。第二,他認為倡議打房的人不計後果是「很不負責任且不正義」的行徑,用詞相當尖銳,不怕得罪年輕族群與主張打房的專家學者,其中,包括他的恩師張金鶚教授。第三,他直批提出囤房稅主張是「無效且無理」的錯誤建議,倡議囤房稅的專業人士根本是「百分百的理盲與無理取鬧」,這下直接得罪奮力提案的時代力量立委與一堆專業人士,當然更得罪一向主張政府打房打爽的執政黨鐵票區塊~「年輕族群」,花次長為了自己的主張,竟然與恩師張金鶚的主張對幹,可謂勇氣十足,但在用詞上的尖銳,不畏懼強大民意的反彈,實在令人為他捏一把冷汗。

果不其然,花敬群次長的臉書立即被一千多通留言灌爆,這也凸顯一般基層對高房價的不滿情緒,對於代表官方的花次長「不打房的態度與價值」剛好找到宣洩不滿的出口。其實,筆者一向對政府的住宅政策諸多批判,年輕人買不起房不打緊,都會區更租不起房,政府的住宅政策方向很正確,但規劃卻偏差,以致執行上困難重重。花次長的不打房與反對課徵囤房稅之說,筆者頗能意會與認同,但政務官公開談不打房且用詞尖銳,必然會遭到民意圍剿,這也凸顯政府的住宅政策上「打房」與「不打房」的兩難,筆者針對政策「打房」與「不打房」提出三大觀點就教:



(一)政策應該沒有「打房」與「不打房」問題,只有「調控」問題:

「打房」與「不打房」問題錯在「打房」這個字眼,若把字眼改為「房市調控」,則問題的爭議就會緩和許多。「打房」這字眼,對業者而言,聽起來很刺耳,房價不是用打的就能下來,短時間的狠打,就會造成經濟的衝擊,甚至傷及短期剛性自住的購屋者,若短時期跌幅過深,就會造成金融體系的承擔壓力過大,甚至產生金融危機。

然而「不打房」這字眼,對無殼蝸牛與年輕人而言,高房價買不起以及高租金租不起的痛,可以說是在傷口上撒鹽,如今,在高房價時期,聽到政府官員暢談不打房的態度,就容易引起弱勢族群的大反彈。建議以後政府官員談到房市就避免用「打房」與「不打房」字眼,改用「調控」的中性字眼,以免兩頭不討好,並引起不必要的反彈。

(二)調控政策必須「時點精準」並重視市場機制,以免引發後遺症:

房市調控必須觀察時空背景因素,二○○○年陳水扁政府剛上任,政黨輪替帶來的政經不穩定,台灣首次經濟成長率為負數,且面臨金融體系逾放比過高的崩盤危機,政府不但不打房而且適時推出「增值稅減半」政策,在房市低檔時,救房市其實也是救金融體系,一舉兩得,是經典的「調控政策」,所以當初的不打房是名正言順的政策,同時獲得廣大民意支持。

(三)調控政策必須兼顧「短線有效」與「長線有益」:

調控政策必須兼顧短線與長線效益,最有效的調控政策不在短線干預,因為房價一旦偏離市場正常軌道,短線調控效果就會傷及無辜與長線市場機制,這也應該是花次長要表明的一部分理由,所以長期對於加速交通建設、廣建只租不售社會住宅、房產稅制全面性改革(不是短線的囤房稅片面性改革)、推動都更提高供給……等等政策,都是長線調控房市的最佳策略。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23651572100

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時報資訊 

後蔡英文時代,有關年輕人關注的住宅政策,蔡總統在就職演說上並未多加著墨,這應該可解讀為蔡政府對第二任期的住宅政策將延伸上一任的政策繼續貫徹執行。吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮針對未來住宅政策方向提出五大建言並呼籲,政府在面對國際局勢動盪、中美商戰之爭、台海局勢的不確定性、總總壓力下,台灣經濟發展面臨全新考驗,而在台商加速回流與政府對五缺的配套設施相應下,住宅政策更須嚴陣以待,致力修正規劃偏頗的政策,並革新房市體制、稅制,並發揮行政效能,才能健全整體住宅市場合理化,讓年輕人雖然一時買不起房,也要能租得起,才是真正的居住正義。

李同榮針對未來住宅政策方向提出建言認為,住宅政策應重新檢測與修正,並凝聚社會共識;住都中心層級應提高至跨部會的專責指揮中心;加速交通建設與健全房產稅制做為舒解房價的雙引擎;實價登錄3.0資訊透明化,門牌房價全都露。

另外,修正「危老重建」政策,推動防災型都更,以防範災難發生,李同榮說,都市更新條例修法從馬政府時代因文林苑事件延宕多年,經蔡政府在任內提立法院三讀通過誠屬不易,此次修法目的朝「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等3大面向,務實提出都更具體可行的解決方案。但都市更新條例雖經修訂,在施行實務上仍然障礙重重,因此蔡政府再提「危老重建」計劃,這項政策對於老屋重建提供較快速與簡易流程,不過可想像的是未來都會將呈現支離破碎的不完整面貌。危老重建是被動式的都更,偏重「老屋」卻可能忽略「危屋」,未來建議政府應主動出擊,將三十年以上建築物實施全面安檢快篩,並將危險堪慮老屋分類分級,嚴重會危及安全的建物一律強迫拆除都更,並給予不低於一坪換一坪的容積獎勵,才能排除抗性,更能真正達到防災都更的目的。

(時報資訊)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200522001919-260410?chdtv

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工商 
郭及天
後蔡英文時代住宅政策 李同榮提五大建言。(本報系資料照)

後蔡英文時代住宅政策 李同榮提五大建言。(本報系資料照)

520蔡英文總統正式開展連任之路,後蔡英文時代有關年青人關注的住宅政策,蔡總統在就職演說上並未多加著墨,這應該可解讀為蔡政府對第二任期的住宅政策將延伸上一任的政策繼續貫徹執行。
吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮針對未來住宅政策方向提出五大建言,包括社會住宅、都市更新、租賃專法、健全稅制、資訊透明等政策建言。

李同榮指出,住宅政策雖三箭齊發,但卻箭箭未中靶心,尚有不少缺失,對於蔡英文政府第一任期的缺失,李同榮同時提出住宅政策的五大解決方案:

(一) 住宅政策應重新檢測與修正,並凝聚社會共識 :

政府應廣邀產官學與實務專家參與住宅政策修訂會議,重新檢測四年來住宅政策得失,廢除不合時宜與效能低落的政策,共同修訂住宅政策全新綱要,才吻合民主政黨的開放特性。

(二) 住都中心層級應提高至跨部會的專責指揮中心:

住都中心既然已經設立就應拉高層級,成立跨部會指揮中心,才能解決社會住宅用地取得的障礙,加快目標的達成,並朝向至少5%(約四十萬戶)社會住宅的供給目標。

(三)修正「危老重建」政策,推動防災型都更,以防範災難發生 :

蔡政府提出的「危老重建」計劃,對於老屋重建提供較快速與簡易流程,但未來都會將呈現支離破碎的不完整面貌,且偏重「老屋」卻可能忽略「危屋」,未來建議政府應主動出擊,將三十年以上建築物實施全面安檢快篩,並將危險堪慮老屋分類分級,嚴重會危及安全的建物一律強迫拆除都更,並給予不低於一坪換一坪的容積獎勵,才能排除抗性,更能真正達到防災都更的目的。

(四)實價登錄3.0資訊透明化,門牌房價全都露:

實價登錄詳細住址必須識別化,所有交易內容全都露,除了個資外,讓住宅交易履歷完全透明,有助解決過去交易資訊的不對稱,同時也為房屋稅地價稅合併課徵持有稅奠定基礎。

(五)加速交通建設與健全房產稅制做為舒解房價的雙引擎:

蔡政府就任這四年來,前兩年房價依市場機制緩跌兩年,後兩年房價開始止跌回溫,除了北台灣以外,中南部三大都會房價都已高過馬英久時代的高點,然而,世界各地人口稠密的都會,高房價問題幾乎無解,只有加速都會聯外交通建設,將都會擴大,藉以疏散人口密度,就能舒緩房價上升。

在房產稅制上,於繁複不合時宜的稅制應全面性改革,包括房屋稅與地價稅合一課、持有稅、土地廢增值稅依實價利得課稅、自住輕稅、房屋持有越久稅越輕,土地持有越久稅越重,針對土地(原料)價格著手,才能抑制囤積土地的投機亂象,更能影響房價邁向較合理的走勢。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200521001479-260410?chdtv

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李同榮│理財周刊1029期│2020-05-15 
理財我最大

二○二○年全球經歷新冠疫情的肆虐,各地採取鎖國封城抗疫,數十億人流被限制,影響了全球經濟正常運轉,並改變了人類的生活方式,後疫情時代,全世界將面臨「全球化依存關係」、「企業競合關係」與「商業經營模式」等重大變革,筆者分別從兩大面向就「去全球化」變革、「企業競合商業模式」變革,分析後疫情時代國內外政經變局發展,如何影響人類的生活型態與企業經營的商業模式。

一、有關「全球化依存關係」變革對台灣政經發展的影響

過去二十多年,全球化議題受到極度重視,世界貿易組織(WTO)發揮全球分工合作的互惠效益,大陸受惠成為世界最大製造工廠,中國經濟體也因此逐步強大。川普上任美國總統後,首開反全球化第一槍,以「美國優先」「保護主義」「中美貿易談判」等政策,企圖穩固百年世界霸權,再加上新冠疫情對美國及全世界的衝擊,各國封城政策,無疑是給「世界貿易保護主義」一次無預警的去全球化大演習。

後疫情時代,全球化依存關係面臨嚴重考驗與十大變革,同時也對台灣未來的政經局勢產生一定程度的影響:



1.全球化分工合作的依存模式面臨考驗,並影響區域經濟整合:

未來,區域經濟整合是否能替代全球化重新布局?另外,一對一客製化雙邊合作是否替代區域經濟整合的不足?這有待後疫情時代中美商戰的發展結局,才會確定去全球化的明確趨勢。

目前,典型的區域經濟整合有東協RCEP、G7工業國、歐盟、北美自由貿易協定……等組織,這些多國貿易組織未來發展尚有諸多不確定性因素困擾,因此一對一雙邊貿易合作架構勢必會取代多國區域整合的不足,台灣因被排除於區域整合組織之外,應可致力於尋求客製化一對一雙邊的經貿合作協定模式。

2.「去全球化趨勢」引發國際間區域性的「衝突與對立」:

面對去全球化趨勢,世界貿易保護主義盛行所付出的代價就是「對立與衝突」,WTO與WHO、FTA等國際組織與協定面臨瓦解或被虛擬化的危機,國際間經貿協定將以競爭取代過去的分工合作關係,不確定的衝突與對立隨時可能會產生。

3.美中強權對立態勢升高,小國在衝突夾縫中力求生存:

中美商戰加上疫情肆虐,中美的對峙局面將持續升高,兩強在合縱連橫的策略下,小國必須選邊站,在夾縫中力求生存。

台灣在面對中共政經與軍事方面的強壓下,不得不選擇向美國傾斜,未來的美台關係將考驗台灣的國際生存空間,但台灣政府必須摸清楚川普生意人的善變性格,台灣除了近需防範與狼共舞,更遠需避為虎作倀,以免成為兩強相爭的交換籌碼與貨架上的犧牲品。

4.後疫情時代全球面臨停滯性通貨膨脹的窘境:

世界各國在關稅互增與生產成本劇增的壓力下,全球將共同面對短、中期的經濟衰退,且因世界保護主義帶來生產與營銷成本上升,在「經濟成長衰退」、「消費市場緊縮」及「通貨膨脹」的三重壓力下,恐將面臨停滯性通貨膨漲的窘境。而各國疫情的影響不一,台灣是疫情影響較小的國家,無形中也較具有疫情後的經濟成長動力與競爭力。

5.中美商戰將於疫情結束後重新開打:

中美商戰上半場貿易談判如火如荼方興未艾,目前只打到上半場第二節的暫停,疫情擴散期間雙方無心戀棧,然待疫情舒緩後,第二節及下半場將重新開打,除了貿易戰,更面臨「科技智慧保護戰」與「政治版圖擴張割喉戰」。台灣因過去對大陸的貿易依存度過高,也難逃面臨一場陣痛期。

6.中國將面臨衰敗或崛起的關鍵時刻:

若沒有川普發動中美商戰一事,中國的「2025中國製造」及「一帶一路」兩大經濟政策引擎發動後,美國的世界經濟霸權恐將易位,無論是習近平政權的鞏固或亞太地區經濟與政治的聯盟龍頭地位,都將助長中國在全球的強權聲勢。

而川普觸發中美商戰,再藉疫情擴散因素結合西方聯軍向中國索賠圍剿,企圖一舉殲滅中國氣勢,但若中國能躲過這雙重危機,必能鞏固習近平政權,更能為中國再崛起尋求出路,未來三年是中國經濟面臨急速衰退或再度崛起的關鍵時刻,然中國的衰退或崛起對台灣的政經情勢將有巨大的影響力。

7.疫情煽惑,兩岸關係由冰冷期轉為緊繃對峙的態勢:

二○一六年蔡政府執政以來,兩岸關係朝向冰冷發展狀態,新冠疫情口罩事件,引發兩岸民間口水戰,兩岸間重要的民間橋樑諸如各地台商與各商會等團體也逐漸無法發揮緩衝與溝通的作用,這種局勢發展,將由政府間對峙情勢轉變為民間相互仇視的不利局面,雙邊鷹派勢力高漲,增加了兩岸和平的不確定性。

8.中美對峙增高對台灣處境有利有弊:

中國面對美歐大國政經圍剿的困境,暫時也無力處理兩岸問題,但面對台灣向美傾斜情況也不得不重啟軍事恐嚇手段,未來更可能對台採取更多的經濟封鎖政策,台灣雖然獲得美國更有力的支持,但也將面對中共更強勁的文攻武嚇之威脅。

9.新冠疫情加速大陸台商大撤離:

新興國家在人均所得逼近一萬美元之際,就會面臨工資高漲與工業用地取得困難的窘境,加上環保意識高漲,台商處境越來越艱難,傳統產業若不升級就得撤離。加上兩岸政局的變數以及台灣政府鼓勵製造業回流等等因素,部分台商近兩年已陸續撤離中國大陸,如今加上疫情產生的斷鏈危機,更加速台商大撤離的速度,這是一場對大陸外貿依存度的斷鏈危機,也是台灣重建製造產業鏈的有利轉機。

10.慎防修昔底德效應,引發世界重大戰亂與衝突

修昔底德陷阱是古希臘史學家修昔底德(Thucydides)在闡述公元前五世紀雅典和斯巴達兩國發生的戰爭時提出來的,公元後兩國在長達三十年的戰爭之後,最終雙方都被毀滅。過去幾世紀,每當世界出現強權之爭,最終都落入戰亂的結局,中美兩強相爭,不得不防修昔底德陷阱發生,台灣更須防範成為中美商戰轉移戰場的衝突目標。

二、有關「企業競合關係」與「商業經營模式」在後疫情時代的十大變革,簡要分析如下:

1.「宅經濟」將更盛行:

疫情觸動「宅經濟」大成長,人類生活型態與消費模式大大改變。

2.線上移動物聯網之購物平台興起:

線上購物平台將更創新,消費者購物將更方便、更容易、更快速、更便宜。

3.「移動辦公」商業模式更成熟化:

共享辦公室將盛行,新創企業啟動了商業模式的創新變革與無限商機。

4.購物商場朝向M型化發展商機:

傳統百貨與賣場朝極大化發展趨勢,縮小展示空間、擴大產品單元,並結合線上訂購,藉以一站式滿足購物需求。傳統店面結合Online線上平台,朝向店面極小化趨勢,藉以降低店租成本,提高空間坪效,開創銷售另類通路。

5.「線上替代」改變傳統實體的組織管理:

企業管理朝「線上替代」方案規劃,組織朝扁平化的溝通平台模式發展。

6.垂直與水平整合平台重新啟動: 企業重新啟動垂直整合之上下游平台(C2B)與水平整合之行銷平台(B2B物聯網),讓人流(顧客流)、物流、金流透過平台擴大整合效益。

7.資安管理受重視:

線上無限商機帶動企業軟硬體更新、電子簽核革新與資安設施因應調整。

8.提高生產力填補勞動力不足:

藉線上勞動力擴張(AI機器人)、教育學程縮短、就業年齡提前、延長退休時程等政策,拉長個人工作年限,藉以填補未來少子化與人口老化所導致勞動力衰退的缺口。

9.AI智能產業大進擊:

產業單位生產力藉AI智能大提升,政府主導組織核心產業國家隊,提升國家外貿競爭力。

10.微型創業平台大展鴻圖:

未來工作朝向自由化、彈性化、移動化的時代來臨。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23615494760&pagenum=1

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李同榮│理財周刊1027期│2020-05-01 
理財我最大

COVID-19新冠肺炎發展至今,全球擴散的國家、確診數量、死亡人數都遠超過十七年前SARS的規模,全球股災也同時發生,經濟成長同樣將會大幅下修,唯獨房市表現卻與SARS時期呈現不一樣的走勢,主要因素是兩種疫情發生時間點不同、房價所處技術循環位置不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式,走勢也會不同。

新冠肺炎與SARS疫情對房市有六大不同面向影響的差異性:

(一)時點不同、房價所處位置不同、恐慌指數不同,房市的走勢也會不同:

新冠肺炎疫情與SARS不同的是,當時股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在SARS擴散期間因幾十年首次碰到致死率高且爆發群聚感染,人性恐慌急速升高,房市在低檔初升階段面臨急殺現象,短短兩季台北市房價下跌近12%,然因1990~2001年房市盤整達十年之久,房價在低檔回升遇SARS急殺兩季後,下半年房價即展開報復性反彈,並開啟長達十二年的多頭行情。

而此次新冠疫情若發生在2014房市最高檔時,那房價走勢可能也會大幅崩跌,唯目前台灣房市已經過四年緩跌見底盤整,因有十七年前疫情發生的經驗,且因疫情控制得宜,恐怖指數也急升急緩,房價此時不會因疫情發生而產生恐慌急殺現象,第一季房價持穩且交易量不減反增。兩次疫情發生時間點不同、房價所處技術循環不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式。



(二)新冠疫情過後房市依產品類別不同,走勢也會不同,不會如SARS後房市全面大幅反彈

SARS風暴之前,歷經十多年房價盤底,這十多年又逢台灣資訊代工業大幅成長,累積豐碩的經濟能量,房市適時在低檔遇利空徹底洗盤,一旦利空出盡,在低利、低稅、低房價的有利基礎下,房市技術面強勁反彈,拉出一段十多年多頭行情。

新冠疫情處於房市仍在盤底階段,且餘屋尚多,因此,疫情過後不致複製SARS模式,下半年住宅價量雖會回溫,但不會有大幅度反彈,依照土地、住宅(預售、中古屋、老屋、豪宅)、商辦、廠辦、商舖……各類產品的發展技術面向,將會有不同的個別走勢。

(三)從產品類別分析,兩次疫情對房市三寶(工、商用地、廠辦、商辦)的影響不一,走勢也迥然不同

此次疫情過後台商會加速回流台灣,對內需商辦市場有利。2003年SARS過後,台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移軍大陸設廠,人才資金不斷外流,商辦與廠辦市場沉寂多年。2003年後SARS至2014的房市多頭市場,也造成土地濫用,農不農(農舍變別墅)、工不工(工業違規住宅)、商不商(商辦變豪宅),以致廠辦商辦的供給有限。但自從中美商戰開打,大陸傳統產業與資訊業紛紛回流,且大陸在人均所得逼近一萬美元之際,工資大幅增加、環保意識抬頭、設廠與經營成本大增,加上新冠疫情對台商的嚴重傷害,勢必引發更多台商回流風潮,當然對已經夯熱的房市三寶(商辦、廠辦與工業用地)市場產生推波助瀾之力。

(四)新冠疫情人流管制效應,線上替代威脅,加速傳統商店拋售逃命潮

新冠肺炎因擴散快速,全球多國都採取封城限制人流措施,引發未來線上替代商機,傳統商店原本在網購、百貨、大賣場三面夾擊下,加上疫情肆虐,傳統商店紛紛倒閉,尤其傳統商圈越大坪數商店影響最大,嚴重的倒閉潮將會導致大量退租潮,更將加速引發拋售逃命潮。

(五)疫情改變購屋行為,蛋白區新屋翻身走強



而因疫情影響也改變了購屋行為,購屋需求將更注重防疫、防震、防災、養身……等新型態住宅,加上都會蛋黃區房價居高不下,剛性需求的年輕購屋族群傾向往交通便利的蛋白區移動,蛋白區重劃造鎮的新型社區,成為首購族青睞。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23579940280

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工商時報 
遠雄在台南中西區推出「遠雄頂美」,挾強大的產品競爭力與品牌光環,並提出超越業界的「5525保固承諾」,銷售六個月即進入最後個位數倒數席次。圖/業者提供

遠雄在台南中西區推出「遠雄頂美」,挾強大的產品競爭力與品牌光環,並提出超越業界的「5525保固承諾」,銷售六個月即進入最後個位數倒數席次。圖/業者提供

肺炎疫情肆虐全球之際,台灣房市交易量卻出現逆風飛揚狀態,六都3月份共計5.33萬移轉棟數,不僅比2月份多,與去年同期的4.99萬棟,更增加了6.8%;其中台南房市不僅交易量具備優勢,與前波高點相比,房價漲幅更達7.85%,整體房市仍舊熱絡,房仲全聯會榮譽理事長李同榮便針對此狀態做出「四大見解」做出分析。

李同榮指出,首先台灣過去面對金融海嘯股災、SARS都未出現拋售潮,在降息跟低房貸利率的政策下,市場游資有機會進入房市,房市短期可望回歸「價穩量溫」之局勢。其次,美中貿易戰並未因疫情稍歇,甚至已經從貿易戰變成全球生產秩序重整,回台的閒置資金可望推動房市未來走向「價穩量增」。第三點,是台灣目前工商用地、商辦、廠辦等房市三寶,因應台商回流持續看好,在疫情逐漸趨向穩定後,預期此波地產發展將全面看好,並成為台灣房市30年來最關鍵的一次機會點。第四點,要看2020年下半年全球經濟回穩後,剛需撐盤之外換屋市場信心恢復後也會進軍市場,盤整後將呈現「價穩量溫」的信心走勢發展。

李同榮更指出「台南房市七最」,包括「房價基期六都最低」、「新大樓交易量最低」、「抗跌性最強」、「房價回升空間最大」、「交易量回升最大」、「最近十年成交量占比在六都最多」,以及「新屋占比六都最高」等,都顯示出台南房市火燙的程度。他舉台南中西區「遠雄頂美」為例,位處台南市中心,也享有「運河星鑽計劃」、「商20市地重劃」等利多,產品又是區內稀有的37~45坪、三面採光、方正格局,搭配遠雄企業團超越業界的「5525保固承諾」,締造推案迄今僅六個月內即進入最後個位數席次的倒數階段。投資置產族趁防疫時期進場,預期將可獲得意料外的價值。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200429000279-260204?chdtv=

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李同榮│理財周刊1025期│2020-04-17 
理財我最大

新冠疫情發展有如股市,急升可能急跌,緩升可能緩跌,武漢、韓國甚至歐美都走急升曲線,然歐洲疫情尚在擴散,美國疫情未達高峰,台灣疫情控制得宜,四月初仍在緩升曲線上,而疫情緩升就可能緩跌,若能做好防疫工作,預測四月下旬就有可能進入一段緩跌期,全台防疫仍需上緊發條,嚴防引發社區感染風暴。

疫情恐慌指數飆升 改變人類生活型態 創新產業另類商機

因疫情不斷擴散,VIX恐慌指數在三月下旬不斷攀升,曾收在八二.六九新高,已超越二○○八年十一月二十日創下的歷史紀錄八○.八六,也令各國政府針對各嚴重感染疫情的都會紛紛宣布進入緊急狀態,尤其對人員流動的嚴格管制,封都鎖國政策也造成全球被迫性的消費緊縮。

這一波新冠疫情影響最大的慘業,包括觀光旅遊、餐飲娛樂,甚至因為全球封城鎖國造成的產業斷鏈危機,延遲交貨對全球經濟帶來的傷害,將在第二季完全顯現。當然,此波疫情對全球經濟發展的阻礙將勝過SARS時期,連張忠謀都直言新冠肺炎將會改變人類生活型態,但他話只講一半,如何推論,留待經濟學家各自解讀。

新冠疫情是否真會大幅改變家庭生活型態?筆者持肯定態度,隨便舉例,最近筆者家的馬桶、洗臉盆、浴缸……到處清理得潔白如新,本月家裡開伙次數居然創三十年來新高,影響所及,家庭清潔劑、消毒酒精、保健食品……營收紛紛創新高,口罩更是供不應求,尤其線上網購需求強勁帶動市場另類商機。筆者研判後疫情時代將開啟線上替代O2O(Online 2 Offline)平台的五大商機:

(一)購物行為轉變的另類商機:未來網購平台、宅配通路、實體超商將扮演線上平台與線下實體O2O的關鍵地位,提供更創新更快速的一站式滿足服務(One-stop service)。

(二)傳統店面Online 2 Offline極小化商機:傳統實體商店在高價百貨、平價大賣場及網購平台三路夾攻下,將會逐漸被邊緣化,沒有轉型就沒有生機,只有朝向極小化並結合線上平台朝向O2O的全新商業模式。簡單講,傳統商店將成為線上預購平台的線下服務體驗的實體店面,這是典型的由線上平台發展至線下體驗服務的商業模式。

(三)百貨商場Offline 2 Online的極大化商機:我們經常看到精華地段百貨商場櫃姐比客人多,在寸土寸金的空間,珍貴的坪效完全沒發揮,所以百貨商場的經營更可能改頭換面,朝向品牌極大化經營,強化在食衣住行娛樂優勢品牌的群聚效應,知名餐飲業、名品服飾、名車聯展、豪宅聯賣、旅遊娛樂……多元化結合科技平台容納更廣更多元的線上展示平台,創造O2O新創的商機,精華地段的百貨商場創造更高坪效的營收,把實體展示結合到線上平台,創造衍生的線上消費服務,這也是典型的由線下延伸線上的O2O商業模式。

(四)企業組織O2O極大化商機:為了防範新冠疫情擴散,各大機構紛紛採取分部門分流易地辦公措施,移動化辦公成為企業組織非常時期的應變措施,也產生了未來常態性的組織運作模式,這就是企業組織線上運作平台(Online)連結從業人員線下實體易地或在家辦公(Offline)的組織O2O商業模式,組織人力資源可以極大化、作業空間極小化、銷售控管自動化、顧客服務即時化、營運效能極大化。



(五)因移動互聯帶動的另類商機:

未來移動辦公將會日益普及化,但也衍生出相關的七大問題:

1.電腦資訊硬軟體設備之建置(核心建置與委外機制)。

2.資安系統建置(安全保障因應機制建立)。

3.線上垂直管理與水平溝通的平台(線上指揮中心與內外部溝通管道及視訊會議的舉行)。

4.書面簽核作業之執行(文件交遞作業改善、電子化簽報)。

5.各項財政作業之執行(單據呈送、請款、付款流程改變)。

6.用印流程(文件交遞作業改善)。

7.重要文件保存(資料歸檔流程調整)。

綜上所述七項問題的解決方案,就可帶動相關硬軟體與資安技術產業的新創商機。

筆者以不動產經紀業為例,未來實體傳統店面將極小化,然而透過組織O2O商業模式,將組織作業行動化、人力資源極大化、實體營運空間極小化、銷售控管自動化、顧客服務即時化、營運效能極大化,整體產業朝向「輕資產、微仲介」的創新商業模式,也是後疫情時代顛覆傳統創新組織型態的另類商機。

 

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23543862940

 

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首季六都移轉棟數逆增近7%。(圖/彥星提供) 首季六都移轉棟數逆增近7%。(圖/彥星提供)

全台六都公布 2020 年第一季建物移轉棟數合計 53364 棟,不畏疫情逆勢上揚,比去年同期增長了 6.87%。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析有五大主因,包括台灣疫情控制得當、剛性需求持續加溫、資金大舉回流,游資充斥、低利率加持購屋信心、降息影響各大銀行衝刺房貸業績等。

 

 

李同榮進一步分析,在全球疫情肆虐下,台灣房市交易量仍然不畏疫情威脅,表現穏健成長態勢,主要有五大因素支撐:

1、台灣疫情控制得當。觀察肺炎全球發展局勢,有急增急跌及緩增緩跌的兩極現象,中國疫情於 3 月份越過高峰下半月開始急速趨緩,歐美確診數正急速飆升中,而台灣第一波防疫控制得宜,抵擋住來自中國與台商的感染,也降低了民眾的恐慌指數,因此內需的房市交易暫時沒有受到外來的疫情干擾。

2、剛性購屋需求持續加溫。2014Q3-2018Q2 房市緩跌中的累積剛性買盤近 8-10 萬戶,近一年半以來因確認房價止跌,且建商餘屋讓利促銷,自住買盤逐漸大量進場,至今仍然持續加溫。

3、資金大舉回流,造成游資充斥。因中美商戰影響,加上租稅大赦啓動,台商資金大舉回流,游資增多,在缺乏多元化投資管道下,台灣超額儲蓄達 GDP 之 13% 以上,閒置資金投資置產或為兩代不同堂置產,成為游資停泊的間接出口。

4、低利率加持了購屋者信心。為抵抗疫情,美國啟動量化寬鬆,同時帶動了全球利率走低趨勢,台灣央行雖溫和降息,但央行總裁也坦言仍有調降空間,這種跡象顯示零利率時代越來越近,購屋剛性買盤不畏疫情反而對通膨産生恐懼,加速購買決心。1、2 月交易量是在沒有疫情太大影響狀況下,依市場機制的活絡度自然增長,3 月份是在疫情控制得宜及游資多、預期利率走低的影響下,交易量逆勢走揚,當然這些因素的敏感度,北部勝於南部,也是第一季市場北熱南冷的重要影響因素之一。

5、降息影響各大銀行衝刺房貸業績。各大銀行在利率持續看低、股債陷入熊市的狀況下,今年獲利力必然會降低,高額的儲蓄與浮濫資金必須尋找去化通路,因此各大銀行把目標瞄準台商的融資設廠與房貸放款兩大業務,也因為擴產需求而衍生廠辦、商辦及購屋置產的大量需求,銀行界大推房貸優惠融資,對首購族的信心當然產生一定的激勵效果。

https://news.cnyes.com/news/id/4460983

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2020-04-06 09:53:11經濟日報 記者游智文/即時報導
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六都上周公布3月建物移轉棟數,結果令不少人意外,3月交易量不只比2月多,也比去年同期多,合計今年第一季六都交易量5.33萬棟,也比去年同期的4.99萬棟,增加了6.8%。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,全球疫情肆虐超乎預期,台灣房市交易量卻仍然成長,主要有五大因素。他斷言,賣房救股與房市拋售潮這兩種危機都不會出現,房市只會因疫情擴散而降些溫度,今年下半年房市仍會回歸價穩量溫的基本面。

五大因素是:

(一)台灣疫情控制得當:

觀察新冠肺炎全球發展局勢,有急增急跌及緩增緩跌的兩極現象,中國疫情於三月下半月開始急速趨緩,歐美確診數則急速飆升中,台灣第一波防疫控制得宜,也降低了民眾的恐慌指數,因此內需的房市交易暫時沒有受到外來的疫情干擾。

(二)剛性購屋需求持續加溫:

2014第三季到2018第二季,房市緩跌中的累積剛性買盤近8至10萬戶,近一年半以來因確認房價止跌,且建商餘屋讓利促銷,自住買盤逐漸大量進場,至今仍然持續加溫。

(三)資金大舉回流,造成游資充斥:

中美商戰影響,加上租稅大赦啓動,台商資金大舉回流,游資增多,在缺乏多元化投資管道下,台灣超額儲蓄達GDP之13%以上,閒置資金投資置產或為兩代不同堂置產,成為游資停泊的間接出口。

(四)低利率加持了購屋者信心:

為抵抗疫情,美國啟動量化寬鬆,同時帶動了全球利率走低趨勢,台灣央行雖溫和降息,但央行總裁也坦言仍有調降空間,跡象顯示零利率時代越來越近,購屋剛性買盤不畏疫情反而對通膨産生恐懼,加速購買決心。

(五)降息影響各大銀行衝刺房貸業績:

各大銀行在利率持續看低、股債陷入熊市狀況下,今年獲利力必然會降低,高額的儲蓄與浮濫資金必須尋找去化通路,因此各大銀行把目標瞄準台商的融資設廠與房貸放款兩大業務,銀行界大推房貸優惠融資,對首購族的信心當然產生一定的激勵效果。

李同榮表示,全球疫情蔓延超乎原來預期,現在是市場最悲觀的時候。有些學者以傳統觀念預測股災就會造成房災,就會有賣房救股的房市泡沫危機;也有些專家認為疫情持續擴散會出現房市拋售潮的危機。

但他大膽斷言,這兩種危機都不可能出現。因為股市房市連動關係沒有三十年前上升趨勢那麼直接,何況是突發性危機所造成的股災,單一突發因素,除非發生在房價最高檔時,如2014年,否則不大會引起房市崩盤。

他說,2008金融海嘯雖引發股災也沒到賣房救股的程度,反而在QE化解危機後,因游資充斥與利率偏低促成另一波房價漲幅。

李同榮表示,目前影響全球經濟最大的,一是因相繼鎖國產生的產業斷鏈危機,二是因限制人員流動所產生的被迫性消費緊縮。

前者會造成今年全球GDP成長不如預期,後者會造成相關消費性產業的嚴重傷害,但這兩項因素都會因疫情趨緩後逐漸恢復。

在資金充裕利率持續降低的大環境下,房市只會因疫情擴散而降些溫度,暫時影響到預售市場的觀望或第二季成屋的交易量,到今年下半年房市仍會回歸「價穩量溫」的基本面。

圖/業者提供
圖/業者提供
 
 
 

 

https://house.udn.com/house/story/5887/4470637?utm_source=houselinemobile&utm_medium=share&f=lineshare

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2020-03-26 11:49:15經濟日報 記者游智文/即時報導
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全球新冠肺炎疫情持續擴大,恐慌指數不斷飆升,房產業者忑忐不安,唯恐疫情波及房市,更恐房市出現拋售潮。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,四大情況下 ,房市才會有拋售潮。

首先是房市技術循環處於上升趨勢最高檔區位;第二、中古屋交易量短期劇減三成以上;第三、房價恐慌性快速崩跌;第四、疫情擴散至第三季仍難以收拾。

李同榮表示,目前來看,中古屋交易量短期劇減三成以上機率不大。第1季中古屋買賣交易量1丶2月未受影響不減反增,雖然目前疫情有擴大趨勢,但預期未來兩個月交易量可能減少約二成。

房價恐慌性快速崩跌機率也不高,主要是台灣房市從2014緩跌四年,房價已適度修正,並在軟著陸當中逐漸消化餘屋,就算疫情持續擴散到5丶6月,房價也只會降溫,房價沒崩,就不可能有拋售潮會出現,唯一有拋售機會的產品是餐旅業。

至於疫情擴散至第3季仍難以收拾,目前新冠肺炎疫情風暴持續燃燒,5月前降溫機率頗大,若疫情仍超乎想像持續燃燒至第3季仍未降溫,影響層面已危害到全球經濟,百業勢必全面蕭條,無一倖免,房市當然難以避免。

李同榮表示,目前房市在持穩回溫的趨勢中,雖受疫情影響,但預期房價會由溫轉為持平,住宅市場只會觀望,不會有拋售出現,下半年房市會回歸基本面,不用過度恐慌。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5887/4444761

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李同榮│理財周刊1021期│2020-03-20 
理財我最大

往年台灣房市景氣指標都會觀察329檔期的銷售推案成績,即可預期當年上半年的房市表現,甚至全年度的銷售前景。而329也是在每年農曆春節後各種大型建案集全力熱攻的最佳時點,尤其每年度的年初季節,政府都會極力推出有利政策,以期促進經濟發展的目標能如數達成,因此每年329檔期的成績優劣,就會成為當年房市景氣的先行指標。

329檔期房市表現在利空壓抑下 呈現「不好不壞的持平走勢」

今年329檔期正好遇到四年一次總統與立委大選,選前業界就對房市保守觀望,選後業界採取謹慎樂觀態度,相繼摩拳擦掌準備推出大案,但此時不巧碰上新冠肺炎攪局,建商紛紛採取謹慎態度,不少代銷個案獲業主共識,暫緩進行推案,其中,南港的「世界明珠」超過四百億的中高樓層銷售推案也放慢腳步。南港輪胎推出「世界明珠」豪辦及豪宅,總基地面積超過九千坪,預估總銷一千億元,從潛銷至今總銷金額已達一七○億元以上,目前住宅七十九戶、辦公室銷售五成,三月前十樓以下已全數賣完,預估買氣會逐漸加溫,如今遇上疫情擴散,也採取較保守的銷售模式。另外華固板橋「華固月河」也計畫將銷售時程延至520檔期,這些指標個案紛紛延期,也減低了329檔期的強度與推案總額,當然也有些較剛性需求的個案仍如期推案,不過仍有些較保守業者持悲觀態度,並擔心329會不會拉警報,比喻會變成119?筆者認為329檔期的房市表現將在利空壓抑下,呈現不好不壞的持平走勢,整體市場依房價、交易量、區域、產品類別表現各別分析如下:

(一)從交易量增減表現分析:預售市場小幅萎縮,中古屋市場穩中帶堅

預售屋因未確定因素尚未消失,上半年交易量將小幅萎縮。而中古屋交易量因換屋族群觀望,原本增溫的交易量略顯停頓,但一、二月交易量仍有近七%增幅,三、四月是觀察重點,若中古屋交易量上半年持續穩中帶堅,則今年全年交易量就會維持七%以上的成長。

(二)房價漲跌表現分析:預售屋議價空間加大,中古屋價格持平

整體房價在交易量沒有大幅萎縮狀態下,預售市場只會加大議價空間,中古屋市場房價持平,不致下跌,除非疫情嚴重惡化到難以收拾,那就是全球經濟基本面惡化的問題,也是各行各業全面崩潰的問題。



(三)六都區域表現分析:北以桃竹為首,南以台南為優

329預售檔期依疫情輕重程度不同,各縣市推案量也不同,北部因疫情較重推案量下滑,疫情較不嚴重的中南部反而推案量維持增長,桃竹因部分個案延遲推出,推案量暫顯萎縮,但近期中古屋表現仍呈現強勢格局。中南部地區以台南表現最佳,因疫情影響較輕,且房價基期最低,並受惠區域造鎮案加持,整體推案量翻漲兩倍,是今年329檔期六都中表現最強勁的黑馬,其中遠雄建設中西區「遠雄頂美」接近完銷,近期北區推出「遠雄北府苑」,不畏疫情逆勢潛銷創佳績。

(四)依產品分類表現分析:房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)先蹲後跳,住宅市場持平、休閒不動產最悲慘

去年包含地上權,全台土地交易一舉衝破三千億,包括台北信義行政中心,新北央北重劃區,台中水湳機場與北屯及台中機廠開發區,台南東區、永康、安南區,高雄楠梓、三民、苓雅區,幾乎都能有八成以上脫標。



土地取得仍以台南表現最為突出,近期江城建設以總價十九.○三億元,取得台南市北區約3805.22坪住四土地,每坪約五十萬元。而由吉家網不動產與瑞普萊坊合作標售Crazy Friday所有歷史博物館對面五千八百坪商業用地,也將不畏疫情於四月一日逆勢推出,標售底價超過每坪五十萬。
至於商辦與廠辦市場,將會先蹲後跳,下半年有機會出乎預料的報復性大反彈。其中以北台灣表現較為強勢,台北新東區南港與新北大汐科更是異軍突起,堪稱商辦、廠辦市場的明日之星。至於住宅市場仍要提醒所有開發商好好控制推案量,讓市場餘屋有緩衝消化的空間,才會讓房市的供需平衡有健康平穩的走勢發展。

值得特別注意的是美國驅動新一波QE,Fed聯準會降息至0%-0.25%區間,帶動全球零利率時代來臨,利率趨降對台灣的超額儲蓄是否產生衝擊,游資氾濫現象會不會對疫情中冷卻的房市產生激勵,後市值得觀察。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23472753980

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