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2016-11-14 10:44經濟日報 記者游智文╱即時報導

巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台...
巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台灣土地社會聯盟發起人林旺根、台灣居住正義協會理事長黃益中與崔媽媽基金會執行長呂秉怡等人昨天共同召開記者會,呼籲中央與地方應繼續堅持地價稅的改革,毋須理會市場謠傳漲幅過當的「荒唐謬論」。記者程宜華/攝影
 

 

巢運和台北市前副市長張金鶚昨日舉行記者會表示,地價稅妥協就是居住正義跳票;吉家網不動產董事長李同榮今天表示,巢運本身角色錯亂,已變調成稅改團體,無殼蝸牛似乎忘了自己在爭取的權益是什麼?

巢運不滿近來各地方政府傳出擬調整地價稅,昨天舉行記者會表示,地價稅調漲合理、謙卑,現在是建商財團惡意操弄攻訐,呼籲中央、地方政府應堅持改革。

李同榮表示,巢運似乎已變調,成為政府錯亂增稅政策的政治打手,與民意大大脫節。他表示,自住一戶根本不應加稅。增稅問題不在錢多錢少,而是到底應不應該對自住增稅。

他也感嘆巢運中的無殼蝸牛,似乎忘了聚焦在爭取政府廣建社會住宅的重責大任,卻跟著稅改團體與巢運,為政府錯誤增稅政策背書。

李同榮表示,台灣房地產持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思整體性的規劃改革,只圖便宜行事,並對只有一戶的自住者增稅,如今巢運濫用民粹,屢屢在選前高舉居住正義大旗,綁架政府政策,逼使政府在匆促中擬訂出錯亂的增稅政策,令房地產稅制更是疊床架屋,陷入難以修正的泥沼。

李同榮說,他支持無殼蝸牛團體應該為無殼弱勢們向政府發聲,但不應成為政府錯誤稅改政策的打手。他呼籲無殼蝸牛團體勿忘初衷,增稅箭頭不應傷害本是同根的自住弱勢,應全力聚焦推動只租不售的社會住宅,才不致辜負眾多弱勢者對無殼蝸牛團體的期待。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2104568

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2016/11/01 11:39文/記者葉思含整理

 

文/吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮

房地產以租代買,年輕人只要擁有,不要天長地久,這觀念正確嗎? 「以租代買」及「買服務、不買產品」的商業模式,適用於一般辦公或家用事務器具,但在台灣仍不適應在房地產市場。我認為有4大理由證實房地產市場「以租代買」是絕對不划算的理財計劃。 

理由1:不做屋奴卻淪為租奴

追逐都會高房租,年輕人半輩子遭高房租的財富掠奪,同時也養足都會房產投資客,長線不但無法舒解房價,造成非良性的循環經濟,且促使房價跌卻租金漲的供需不平衡現象。到底年輕人是應該伺機在房價跌到滿足點時進場,還是以租代買去忍受高租金的財富掠奪?答案應該很明顯。

理由2:只是年輕人置產的中継站

長線來看絶對划不來,擧例說明,以目前中古屋均價每坪27.5萬元換算,儲蓄180萬元可貸款買總價約600萬元的22坪中古屋,以2%利率計算,每月本息約繳2萬1000元。20年後房價若漲一倍,房貸繳清後,擁有1200萬房地資產。就算房價沒漲,至少擁有600萬房地資產。若以租代買,每月仍要支付約2萬1000元房租,20年要支付504萬元房租,除了當初儲蓄的180萬頂多本利合計300萬元以外,可說是一無所有,就算房地產沒增值也划不來。

理由3:有房才有安全感

現代有土斯有財舊觀念已轉為有房才有安全感的新思維! 現在年輕人被媒體與專家灌輸「16年不吃不喝」才能買得起房的觀念,因此寧願放棄也不願儲蓄,許多人當月光族,寧願將薪水3分之1付房租也不願繳房貸。等到中年成家立業才發現永遠租房子除了不方便也沒有安全感,台灣人雖可擺脫有土斯有財置產舊觀念,卻難以擺脫有房斯有安全感的新思維。除非,社會住宅推動到一定程度才能舒解租賃市場,以租代買才會成為良性循環經濟,但那已經是8年後的事,而且是未確定因素。

理由4:期待房價下跌再買仍不划算

想買房的人,暫時以租代買,期待房價下跌再買,仍然不划算!從2014年底房價反轉以來,2年間大台北地區的遞延買盤至少有6萬戶,這些買盤受市場影響,暫時以租代買,期待房價下跌甚至崩盤才肯出手,但結果證明核心區低總價產品抗跌性頗高,2年房市平均跌幅15%,低總價產品並未超過10%跌幅,且明年中這類低總價小宅有機會止跌,因此,已經儲夠自備款的人,暫時以租代買、伺機再買的人,期待有較大跌幅的希望可能會落空。

 

「16年不吃不喝」才能買得起房的觀念,間接鼓勵年輕人放棄,並導致不願儲蓄的習慣。我認為,16年不吃不喝的說法是建立在3大錯誤觀念的前提:假設薪資所得不提升、全額現金買房、一定要買在都會區。年輕人買房置產若能先遠後近丶先舊後新丶先小後大丶先低價後高價丶先有再好,月存2萬,5~6年就能擁有都會郊區小宅的自備款,再以原先每月儲蓄款支付貸款,就能有置產能力。而置產考量距離丶屋齡、空間丶品質幾大要素,就能暫時擺脫無殼蝸牛的惡夢,擁有屬於自己的窩。

 

李同榮小檔案

★現職:吉家網不動產股份有限公司董事長、中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會榮譽理事長、台北市不動產仲介經紀商業公會榮譽理事長

★經歷:德霖技術學院兼任副教授、2006年台灣資訊月選拔十大傑出資訊人才獎當選人

★出版書籍:良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/1854

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2016-11-09 09:59經濟日報 記者郭及天╱即時報導

前行政院長陳冲表示,加重自住房屋稅、地價稅的後果,就算房價下跌,就算年輕人買得起,也會面臨住不起的問題,他呼籲政府和民眾都應「包容,包容,再包容」。

吉家網不動產董事長李同榮表示支持陳冲所言,除了陳冲的包容說,他並呼籲各地方政府不應該讓持有自住者遭受懲罰性的加稅,政府除了謙卑、包容以外,更應該「理性、理性、再理性」。

李同榮表示,台灣房地產的持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思考整體性的規劃改革,只圖便宜行事、疊床架屋,讓稅改陷入泥沼。舊政府對地價稅增稅亂了套,新政府對房屋稅頻出招,地價稅大幅調高,新政府閉眼睛推給前朝,坐擁其利,不但如此,內政部還想花3億元建精準地價平台,企圖將地價稅的稅基逐步調高接近市價,毫不考慮整體稅率調降的平衡性,說穿了,只要地方稅收增加,卻不顧只有一戶遮風避雨自住的老百姓心裡的感受,這種缺乏理性的政府,怎麼可能謙卑,怎麼可能包容?

李同榮指出,地價稅爭議完後,再來的房屋稅,新政府可就推不掉責任,看新政府怎麼包容對待自住的小百姓了?台南市已率先實施對自住15年老屋大幅增稅,稅基中造價大幅調整,三年稅基調幅分別調高54%、65%及81%,幅度之高令人咋舌,難怪賴清德在縣市長民調從第一名直落到第五名。

台北市及各縣市地方政府也陸續面臨三年一次房屋稅調整的時刻,在官員們的心態,有樣學樣,尤其台北市被前副市長張金鶚針對新屋「一刀切」大幅調高稅基2.6倍,2014年7月1日與6月30日的新屋房屋稅相差數倍,民眾購買新屋,無論大小坪數及是否自住都要遭殃,新屋市場已萬劫不復,2014年底財政部又放火,解除老屋增稅禁令,讓地方政府又可針對自住老屋增稅,所以地方政府說新屋一刀切不公平,因此追溯15年老屋增稅, 15年不也是一刀切嗎?15年零一天,可能差一天稅賦就天壤之別,若出亂子都是一刀切惹的禍。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2094380

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2016-11-09 10:21經濟日報 記者游智文╱即時報導

吉家網不動產董事長李同榮表示,房產稅近來引發爭議,新舊政府都有份,舊政府對地價稅增稅亂了套,新政府對房屋稅頻出招,對地價稅大幅調高,也閉眼睛推給前朝,想坐擁其利。

他說,新政府現在大談居住正義、轉型正義,但最該轉型的是執政黨與內閣官員的思維,新政府只有啓動財經重大建設,注入經濟活水,人民有更富裕的生活,企業有更強的競爭力,政府才會有更理想的稅收。

李同榮表示,台灣房地產的持有稅與交易稅是全世界最複雜的稅制,但政府不思考整體性的規劃改革,只圖便宜行事丶疊床架屋,讓稅改陷入泥沼。

他說,地價稅爭議完後,再來的房屋稅,新政府就推不掉責任。台南市已率先實施對自住15年老屋稅基中的造價進行調整,幅度之高令人咋舌,難怪賴清德在縣市長民調從第一名直落到第五名。

台北市及各縣市地方政府也陸續面臨三年一次房屋稅調整的時刻,官員們的心態,目前大多想有樣學樣,但一刀切增稅方法,是房屋稅改的罪魁亂源,台北市政府說對新屋一刀切不公平,因此追溯15年老屋增稅,低15年不也是一刀切嗎?15年零一天,可能差一天稅賦就天壤之別。

前行政院長陳冲昨天呼籲政府和民眾都應「包容,包容,再包容」。李同榮表示支持陳冲所言,但除了陳冲的包容說,他並呼籲各地方政府不應該讓持有自住者遭受懲罰性的加稅,政府除了謙卑、包容以外,更應該「理性、理性、再理性」。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2094426

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2016-11-08
吉家網不動產董事長李同榮的見解:剛好相反!他呼籲業者,不要採在年青人的肩膀獲利,讓都會社宅提供年輕人租屋的便利。
政府要健全房市就必須廣建社宅,中長期不但照顧弱勢,並降低民怨,讓都會租金不致大幅上漲,同時抑制過度投資,房價才能依市場機制逹「價穩量活絡」目標。否則,越不蓋社宅,民怨越上升,政府對房市就會有不友善措施,更扭曲市場機能,產生惡性循環。

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2016-11-04 09:53經濟日報 記者游智文╱即時報導

數百名台中市民因地價稅飆漲,在議員帶領下,到市政府抗議。記者趙容萱/攝影
數百名台中市民因地價稅飆漲,在議員帶領下,到市政府抗議。記者趙容萱/攝影
 

吉家網不動產董事長李同榮表示,過去以公告地價為基礎設計的稅制,現在要調整接近市價的機制,就要全盤考量稅基與稅率的平衡關係,只想調整稅基接近市價,卻不全盤調整稅率,會使稅賦暴衝,這種與專業、市場及民心向背脫節的財政首長若不下台,持續的錯亂稅改,已更甚於打房,政府官員屢屢以「學術論政」,一定會搞死台灣房市、股市與經濟命脈。

李同榮指出,內政部早就已討論全新地價查估統一標準機制,也就是透過實價交易資訊為主,進行大量查估的精準地價,擬提供財政部稅捐單位當作唯一的地價課稅稅基。

他批評這是「學術論政」,並質疑內政部間接為某學者主持的房地自動鑑價系統(AVM)平台舖路,該平台主持人過去經常承攬政府委外業務,且一直企圖以學者身分影響台灣房地產稅制政策,並企圖將來有機會承攬政府委外之「精準地價平台」的建置業務。

李同榮表示,目前台灣的自動鑑價環境尚未成熟,因此系統準確率偏差甚多,有某平台號稱以公益免費提供民眾查詢房地價格,但在台灣實價登錄資料庫尚不夠精準不夠不成熟的環境下,任何平台都無法達「精準地價」課稅標準,而「精準地價」平台卻不精準,那只會讓更多的誤判發生並傷及更多的無辜民眾,而收到暴衝的地價稅與房屋稅的民眾一定會直線上升。

李同榮表示,當政府在發現奢侈稅與房地合一的交易稅制失靈,且完全抽不到預期稅收二成,於是把腦筋動到稅基最大的持有稅收上,財政部結合地方政府大幅調高持有稅中的房屋稅與地價稅,如今,不但持有稅已大幅調升,自住者還要無辜承受被炒高的地價稅,而政府不但不顧民怨反彈,還要變本加利,加碼以「精準地價」逐步企圖大幅調高地價接近市價,藉以全面擴大稅收來源。

李同榮呼籲政府,未成熟的稅制政策不要屢放風聲,影響市場,這樣民眾怎麼相信林全政策不打房?同時呼籲立委們,也要把關內政部是否企圖繼續浪費公帑,台灣稅制改革已走入死胡同,政府刮樹皮且傷樹根的增稅作為,令台灣經濟前途蒙上一層陰影。

 

台中一名廖姓重劃區地主拿著地價稅單說明,去年2萬5千元(下),今年繳近20萬元(...
台中一名廖姓重劃區地主拿著地價稅單說明,去年2萬5千元(下),今年繳近20萬元(上),明年漲到40多萬元。記者趙容萱/攝影

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2084281

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2016-11-02 10:35經濟日報 記者游智文╱即時報導

針對105年地價稅,台北市長柯文哲(左)昨在記者會上表示,對自住民眾地價稅稅額增... 針對105年地價稅,台北市長柯文哲(左)昨在記者會上表示,對自住民眾地價稅稅額增加的影響相對有限,以台北市自用住宅用地戶數來看,約七成戶數增加稅額在千元以內。記者曾學仁/攝影

吉家網不動產董事長李同榮表示,地價稅一次漲幅過高,炒作地價原凶坐擁暴利,卻要自住者承受高地價稅賦,有如羊毛出在狗身上,豬埋單,可憐的是自住的小老百姓,這是劫貧濟富的刮樹皮行為。

六都公告地價調漲,平均漲幅30.54%,台北市漲幅30.38%,台中市拿下六都第一,平均地價稅暴漲38.25%,有西屯區與南屯區民眾表示今年地價稅是去年的9倍,不少民眾對漲幅相當有感。

李同榮說,房價高漲的元兇是土地,政府過去的稅改從沒有針對囤地行為採取措施,反而跟著民間一起炒作土地,國產署標售土地不限期開發,拿人民資產炒高地價,再間接賺人民血汗錢。

同樣大地主囤地不放,奇貨可居,待價而沽,炒高地價賺取祖先遺留的暴利財,建商挾雄厚資本,趁房市多頭時,高價獵地,再伺機轉售或興建,賺取資本財,一般的投資客見房價高漲不顧風險的追價炒房,賺取機會財,讓土地價格也居高不下。

李同榮表示,房價高漲的問題在不在房價,房價是果,地價是因,如今,政府不治本,讓土地高漲,卻束手無策,不摘果實卻拿自住小老百姓刮樹皮,最後民怨沸騰,傷到的是樹根。

他說,政府、建商、老地主、投資客聯手炒高房價,獲利的羊毛攬在土地身上,卻要無辜的小老百姓來埋單,有如羊毛出在狗身上,卻要豬來埋單。

李同榮呼籲政府,對自住者而言,房屋是用來遮風蔽雨,房價高漲不應讓自住者承擔更高稅賦,稅制的改革應漸進,不應激進,這突顯地方政府財務短缺,飢不擇食的窘態,只會激發民怨升高。

 

台中市公告地價飆漲,西屯區平均調幅超過一倍,地價稅連帶提高,市民叫苦連天。記者洪...
台中市公告地價飆漲,西屯區平均調幅超過一倍,地價稅連帶提高,市民叫苦連天。記者洪敬浤/攝影

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2062387

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2016-11-02 15:09中央社 台北2日電

六都公告地價大漲逾3成,民眾付地價稅有感。吉家網不動產董事長李同榮直言,房價高漲的元兇是土地,結果炒作地價原凶坐擁暴利,自住者承受高地價稅,無疑羊毛出在狗身上,豬埋單。

房仲公會全國聯合會榮譽理事長、吉家網不動產董事長李同榮指出,高房價是民怨之首,但政府打房價卻不得要領,從奢侈稅、選擇性限貸、房地合一稅等,未從治本的稅革做起,交易稅與持有稅越改越複雜,越改民怨越高,越改交易量越萎縮,產業上中下游一片哀嚎。

李同榮指出,房價高漲的元凶是土地,它是房地產的重要原料,原料漲,加工的建築物跟著水漲船高,政府過去的稅改未對囤地行為採取措施;大地主囤地不放,奇貨可居,待價而沽,炒高地價賺祖先留下的暴利財。

建商以雄厚資本趁房市多頭時,高價獵地,再伺機轉售或興建,賺取資本財;一般的投資客見房價高漲不顧風險的追價炒房,賺取機會財,間接的惡性循環讓土地價格也居高不下。

李同榮認為,房價高漲的問題,房價是果,地價是因,如今卻是政府針對高地價束手無策,自住民眾卻要承受高額地價稅,刮了小老百姓,如同刮了樹皮,最後卻傷了樹根。

李同榮強調,政府、建商、老地主、投資客讓房價飆高,獲利的羊毛出在土地身上,卻要無辜的民眾埋單,形同羊毛出在狗身上,卻要豬來埋單。他呼籲,對自住者而言,房屋是用來遮風蔽雨,房價高漲不應讓自住者承擔更高稅賦,稅制的改革應漸進,不應激進。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2063162

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今年六都地價稅齊揚,吉家網不動產董事長李同榮批評政府漲自用住宅地價稅惡劣。資料照片

2016年10月28日10:36

地價稅將於11月開徵,今年適逢3年一次調整公告地價,根據財政部統計,全國自用住宅平均每戶要比去年多繳404元,而六都公告地價漲幅達3成,地價稅有感上升,北市每戶增加近1300元最多,對此,吉家網不動產董事長李同榮批評,政府刮樹皮行為「很惡劣」。李同榮認為,土地不斷被炒作,導致地價攀升,結果卻是讓僅持有1戶的老百姓買單,要他們情何以堪?他建議,房屋若為自住用途不應增加其房產持有稅,政府加稅對象應針對多屋族,如持有2、3戶者可酌量增加,持有3戶以上則課徵重稅。李同榮指出,土地才是房價飆漲元兇,政府應訂出日出條款,對土地持有時間越長者課徵重稅,才能從根本解決問題。依內政部資料,今年全國公告地價佔一般正常交易價格平均比例為20.5%,與2013年20.19%相當,財政部賦稅署表示,顯示本次公告地價調幅適度反映土地市價變動,公告地價適度合理調整,有助健全地方財政。賦稅署提醒民眾,地價稅將於11月1日開徵,繳納期限至11月30日截止,請民眾於期限內繳納。(陳世峰/台北報導)

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20161028/977062

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2016-10-11 08:55經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市政府檢討房屋稅,研擬只針對總價8000萬以上中古豪宅回溯房屋標準單價。吉家網董事長李同榮直問,之前房屋稅一刀切惹的禍還不夠嗎?現在又想一刀切。

李同榮指出,北市房屋稅改,研擬針對老屋不增稅、新屋降稅兩原則值得肯定,但財稅局企圖挖東牆補西牆,讓總稅收的分母不變,在分子上動手腳,倒楣的苦主可能是8000萬以上的中古豪宅。

李同榮質疑,台北市房屋稅2014年7月1日新屋增稅的一刀切作法,連始作俑者的張金鶚都自我打臉一刀切不公平,北市財稅局難道還要一錯再錯,李同榮甚至質疑一刀切作法是不是同一批幕僚的舊思維?

李同榮問北市財稅局,怎麼鑑定某甲是8000萬豪宅,某乙是7999萬普通宅?同一棟樓不同方位不同樓層,價位認定也會一樣嗎?這一萬之差,某甲可能比某乙稅金多了一倍以上。

另外如果有人賣掉兩間房屋,買一間70坪房子與兒女自住,卻超過8000萬,那麼只有一屋自住,是不是也要加稅?

李同榮表示,一刀切問題重重,當初新屋一刀切重稅,等於鼓勵民眾不要買「自住」的新屋,豪宅8000萬一刀切增稅,是否也不鼓勵民眾買大屋買好屋改善「自住」的居住品質?

李同榮表示,財政局應考量只有一屋自住,不論豪宅丶小宅,不論新屋、中古屋,都不應該加稅。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2015528

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2016-10-05 09:55:28 經濟日報 記者游智文╱即時報導

財政部召集22縣市財稅局開會,研擬調整減輕房屋稅基,卻只提到免稅基本額與折舊率可提高,吉家網不動產董事長李同榮表示,財政部召開的會議有如小朋友在辦家家酒,敷衍且膚淺。

李同榮指出,房屋稅基自財政部發函各縣市解除2010年的老屋增稅禁令,各縣市在財政短缺的狀況下,有如脫韁野馬,由台南市點火,分三年大幅調高房屋稅平均達55%以上,台北市今年底也虎視眈眈,準備跟進,而各縣市也都摩拳擦掌的競相效法,針對廣大的持有稅基下手撈錢。

李同榮痛批中央放一把大火,燒垮了屋頂,才派放火的人去當消防隊員,這個災難難以收拾,對於當前的財經首長不做不錯的心態,實在讓老百姓對新政府失去信心。

李同榮認為,房屋稅基調整,在長期規劃方面,應廢除現有房屋稅與地價稅,採房地合一持有課稅,短期方面,應規定每年房屋造價調整幅度不得超過10%;訂定自住老屋不得增稅原則;路段調整率應凍結,自住不得加乘路段調整率,包括自住豪宅不得加乘路段調整率倍數。

另外,為防財政部無所作為,再引起另一波強烈民怨,建請新政府應速考慮財政部首長大換血,才能振奮人心,爭取人民信賴。

原文網址:http://money.udn.com/money/story/5641/2003533

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全球不動產流通協會理事長暨吉家網不動產董事長 李同榮 提供 2016/09/30 星期五 14:34

  房地產景氣在2014年Q4反轉後,房價軟著陸至今,由於受政策稅制等不確定因素影響所及,房地產交易量仍然被打趴不起。兩年來房價跌幅最大的產品有四大類:豪宅丶預售屋丶新成屋丶與傳統舊商圈店面。而相對抗跌的是30年以內位於蛋黃區中小坪數的低總價產品。

房價跌幅較深四大類產品:豪宅丶預售屋丶新成屋丶傳統舊商圈店面

    兩年來房價跌幅較深的四大類產品中,豪宅商品跌幅較深是因政策與豪宅稅打房造成,預售市場下修是受房價預期下跌的心理因素影響,新成屋則是因北市針對新屋課重稅波及,而傳統商店的價值大幅縮水,完全是因房市轉弱丶景氣不佳丶商業模式改變丶租金持續下滑丶空置率持續攀升丶丶丶等因素影響所致。房價自2014年府反轉向下至今兩年間,豪宅與預售屋跌幅超過20%,新成屋與預售期間公開價跌幅超過15%,傳統舊商圈店面脫手不易,尤其是中大坪數的店面,空置率不斷攀升,跌幅難以估算。

傳統商店市場將面對百貨公司丶大賣場與網路購物三路夾撃

    台灣的傳統舊商圈店面,面對高消費的百貨公司與低消費的大賣場以及網路購物的三方夾擊下,加上景氣不振,承租者收入幾乎無法承受高租金的負擔,以前在景氣好的時候,撤店的是小品牌,現在景氣不佳的時候,撤店的居然很多是名氣響噹噹的大品牌。尤其是網路盛行丶O2O(Online 2 Offline)虛實共構行銷時代來臨丶無店舖經營模式興起,包括服飾丶百貨丶食品丶房仲業丶丶丶等產業都逐漸擺脫店頭經營的束縛,紛紛轉向樓面經營或無店舖經營模式,對店面租金行情,將會產生非常不利的影響。無奈有些不缺錢的房東,寧願空置店面也不願調降房租,總是錯誤以為維持高租金,房價才不致縮水,這完全是鴕鳥心態,自己欺騙自己,同時也是造成店面空置率不斷攀升的主因,最終還是躱不過調降租金,以面對市場的調節機制。

未來幾年,傳統舊商圈店面售價與租金之調降將雙管「齊下」

    舉例說明,位在北市黃金地段忠孝東路四段的傳統店面,動輒都上百萬的月租金,除非是一些知名品牌拿來當旗艦店用途,否則都撐不過二丶三年就撤店,但因為好地段店面難求,一旦有人撤店,就另外有人願意冒險嘗試,這也反映出,好地段高房租的傳統商店,在不同時間,由不同的承租房客,走向相同的淪亡道路,這種租金與獲利不對稱的租賃市場,房東與房客很難創造雙贏局面。

    另外,在北市天母西路與天母忠誠路店面,十幾年前的風光也已經不再,忠誠路的嘉裕西服丶MAGO服飾丶XX健康煮丶XX幾家大房仲丶丶丶等大坪數店面相繼撤店,原因無它:「低迷景氣+高房租」。但在種種不利傳統商店投資環境下,居然有些房東不但不降房租還想調高10%租金,實在是不到黃河心不死。

   另外再以親身經歷舉例,三年前,我們從高島屋百貨斜對面的忠誠路撤店時,就警告過房東,月租32萬不願降租金的後果,房東最少要空置兩年,結果,這家店面空置了三年,最後還是調降租金才勉強租出,若把空置的時間加入計算平均租金收入,屋主可謂得不償失。

  反觀天母西路,本人也以親身經歷為證,28年前租一間不到20坪店面經營房仲業,當時月租25萬,持續承租十六年,房租付出將近5千萬且還能獲利,但28年後的今天,時不我予,房東們體認景氣不佳的現實,房租居然主動腰折一半,才勉強渡過空置閒置的危機。

    由以上案例可知,未來幾年,除非新興的商圈或黃金地段之商店尚具投資價值與抗跌性,否則,傳統舊商圈店面的售價與租金之調降將雙管「齊下」。

投資店面,應重新審視合理投資報酬率,判斷投資的真正價值

    台灣的店面投資市場,過去只要有2%年投報率的店面,投資者就趨之若鶩,大家指望的是房價上揚與資産増值,但現在因商業模式轉變與O2O虛實共構行銷的時代來臨,加之房價反轉直下的狀況,只顧資產增值而不計較投報率的投資觀念勢必要完全改變,傳統商圈店面價值將因投資環境與商業模式改變而大幅縮水,面對百貨丶賣場丶網路購物三路夾攻的競爭環境不利因素,往後幾年看到的市場現象,將會是血淋淋的演出「傳統舊商圈店面淪亡錄」!

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

北市天母忠誠路名牌紛紛撤店

原文網址:http://house.cnyes.com/NewHouse/ReallifeSceneryLooksHouse/Content/000000244.htm

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2016/09/13 14:59:57 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

台北市政府於昨日(12日)在晶華酒店擧辦「居住正義論壇」,研討主題類分:(一)住宅政策(二)社福補貼政策(三)健全房市(四)房屋稅制。台北市長柯文哲丶兩位副市長皆親自出席四大局處長並擔任引言人。

個人認為本次論壇北市府有備而來,準備了很完整的事前規劃資料,最受矚目的議題是房屋稅制,同時也是最受質疑與爭議的焦點。

2014房稅「張一刀」,切痛了市民心!

地方政府因財政缺口,擺明把民眾房屋稅當成「提款機」,前副市長張金鶚主導的房稅三箭濫發,包括從2014年7月1日新屋一刀切增稅,及標準單價平均調升260%、調高99條路段率、以及非自用住宅房屋稅率從1.2%變成2.4%或3.6%,造成民眾對房稅課徵不公平相當反感。「張一刀」切傷了房屋稅制,也切痛了納稅市民的心,包括自住一般民眾也擔心自己會被拔毛,房屋稅議題因此快速延燒,甚至演變成新民怨。

吉家網不動產董事長李同榮指出,房屋稅改三方案仍然是疊床架屋的舊思維。 圖/報系資...

吉家網不動產董事長李同榮指出,房屋稅改三方案仍然是疊床架屋的舊思維。 圖/報系資料照

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房屋稅改仍是疊床架屋舊思維!

北市財政局擬稅改三方案:

1.暫時按兵不動。

2.追溯自90年後老屋增稅,分三年緩漲。

3.造價調整分「舊一般住宅」、「新一般住宅」、「舊高級豪宅」、「新高級豪宅」。

個人認為房屋稅改三方案仍然是曡床架屋的舊思維,稅改方向應一次性革新,只有拆除重建才能一勞永逸。

房屋稅制老車走不動,曡床架屋不如拆除重建

房屋稅改的繁複,猶如一部走不動的舊稅制老車,再怎麼疊床架屋,也無法完全修復,倒不如拆除重建。有關「房市健全方案」謹提出以「人」「事」「物」「法」「稅」五大面向建言:

(一)人的面向:

1. 先健全官員心態(不反商仇富)。

2. 強化官員實務與觀摩經驗,才不致與市場實務脫節。

3. 委外研究專案慎選計劃主持人與團隊,才不致提供不友善或不切實際的方案,誤導政策。

(二)事的面向:

1. 加速交通建設,擴大都會,長期抒解房市供需

2. 廣建社會住宅,照顧弱勢

3. 全面啓動防災型都市更新

4. 稅制一次革新,不疊床架屋

5. 建構國際觀光旅遊島

6. 鼓勵正常投資,錢留台灣,善用民間資源。

(三)物的面向:

1. 實價登錄:登錄歸責於買賣當事人再委由地政士或經紀業登錄,才能落實資訊真實性。

2. 實價揭露:實價登錄滿六年後,實施詳細明牌資訊揭露。

3. 整頓租屋平台:先從租賃屋主查緝逃漏稅做起,空屋移轉租賃市場才有可能成功。

4. 政府資訊平台要負起資訊錯誤的法律責任

政府資訊平台發佈任何資訊,不得有「僅供參考」字樣,房仲引用政府資訊於不動産說明書若因政府提供資訊錯誤引發消費糾紛,政府的發佈單位應負賠償責任。

(四)法的面向

1. 住宅法修訂應廣納產學意見

2. 租賃專法增訂,應規範屋主自租也需實價登錄

3. 房仲業違反不動產經紀業條例罰則過高,應予修訂。

(五)稅的面向

1. 兩年後廢止現行房地合一交易稅,並廢土增稅丶廢土地公告現值丶廢空地税。

2. 增訂新制房地合一實價課稅,並增加交易印花稅(不會在房價下跌時課不到稅),土地交易實價課稅(持有土地越長,課稅越重,取代空屋稅,防止土地囤積)

3.房屋稅革新方案:

應廢除現行房屋稅與地價稅並合併為「房地稅」,其規劃要點如下:

(1)同時廢除房屋稅與地價稅,並合併房屋稅與地價稅為「房地稅」。

(2)依房地市值總價,實價課徵合理稅率(因稅基總價提高,稅率應全面降低)。

(3)依屋齡折舊年限,訂遞減稅率;依持有年限長短,訂優惠稅率。

(4)依自用丶非自用及持有戶數,分別課徴合適稅率。(自用只限一戶)

(5)「房地稅」計算=

房地總市價 x適用稅率

x 屋齡折舊率(1-折舊率 × 折舊年數)

x持有期優惠率(1-優惠稅率x持有年數)。

短期稅制補救方案:

1. 請財政部重新發佈禁令,規範地方政府於房屋評定現值調升時,不得溯及老屋

2. 自住(包括豪宅與新屋)的房屋稅基中,不得調升路段率及造價。

3. 已經有囤房稅,應該全面取消豪宅稅。

總而言之,此次居住正義論壇舉辦值得肯定,但想落實論壇與談人之建言,市府應再召集所有與談人參與政策之擬訂,才能集思廣益,擬出一勞永逸的有效執行政策。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1958665

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2016.09.09.

全球不動產流通協會理事長暨吉家網不動產董事長 李同榮

    主計處在八月將經濟成長率由上季預測的1.06調升至1.22,,去年11月主計處預估今年GDP成長率為2.32,今年二月調降為1.67,五月再降為1.068月又調升1.22, 全球不動產流通協會理事長暨吉家網不動產董事長 李同榮指出,勞資爭議與兩岸關係將會殺光今年台灣的GDP

今年GDP不是「保一」之戰,而是打「保零」球之戰

   李同榮表示,主計處的預測值一向準確度太差,他提醒主計處不要因第二季成長率轉正就依圖說故事調升GDP,他並直接指出兩項重要變數將影響下半年的GDP表現:

第一:勞資爭議將引發各產業骨牌效應

華航勞資爭議與國道收費員事件引起骨牌效應,各工會勞資爭議全面檯面化,鐵路丶公路丶勞工丶等68個團體紛紛要走上街頭捍衞權利,這將嚴重影響政經穩定與企業短期的生產力。

第二:兩岸關係冷卻,陸客來台人數急凍,觀光旅遊陷倒閉危機

過去幾年陸客來台觀光人數急速竄升,蔡英文上任後,不正面回應九二共識,大陸計劃性的縮減了陸客來台人數,近一季以來,陸客人數已由縮減三成擴大到六成,最後甚至可能歸0。旅遊業大受衝擊後,紛紛醞釀走上街頭。

李同榮預測,勞資爭議與兩岸關係的兩大變數,將會把主計處預測的GDP 1.22成長率全數吃光,今年經濟成長率不是「保一」之戰,而是打「保零」球之戰。

新政府正面臨的施政的三大難題

李同榮進一步指出,新政府上任百日,但已面臨施政上三大難題:

  1. 內憂:包括勞資爭議丶年金改革丶清算黨產丶股市房市交易量急凍、內需疲弱丶陸客緊縮丶百業蕭條。
  2. 外患:兩岸關係難解議題丶外交受限丶TPP泛太經合組織與東協RCEP除北韓外台灣受拒門外丶出口競爭力衰退,新南進受阻於大陸一帶一路。
  3. 欲速不達:蔡英文總統步上柯P後麈,想一次解決所有問題,結果所有問題都卡住,民調掉得比柯P快。

蔡英文説百日難評斷政績,請民眾給時間?李同榮質疑,新政府剛上任時,不是信誓旦旦説一切施政都準備好了嗎?如今百日已過,蛋殻一剝就知道蛋能不能吃,新政府已經顯現縱向行政系統的脆弱與橫向部會系統的間隙,問題越解越多,民眾越不會耐煩,更不會給新政府太多內耗時間,因此,英全民調雙雙跌入死亡交叉。

台灣政府施政的瓶頸,外在因素為兩岸關係,內在因素為勞資爭議與內需不振

    李同榮舉菲律賓為例,今年總統杜特蒂,上任才兩個月,杜特蒂誓言掃蕩毒梟,共2000名毒犯被擊斃,20萬名毒蟲自首,他在南部達沃市當市長時,達沃市治安成效卓著,並被選為全世界前十大最具安全的城市。

「木桶定律」告訴我們要補強短木板,木桶才能盛更多的水。「TOC制約法則」告訴我們要強化工作領域的瓶頸,才能有更強的產出。菲律賓近幾年經濟成長率全亞洲第二,人口一億五百萬,正是亞洲之虎丶東協之星,唯被詬病的缺失,是一些小島毒梟猖獗,杜特蒂一上任就延用舊朝財經重臣全力發展經濟,而他專注於治安與掃毒工作,上任才兩個月就讓全世界刮目相看,政績斐然,廣受菲律賓全民擁戴,因為,他在對的時間,選擇做民心最渴盼的~「對」的事情!

想想,台灣政府的瓶頸在那𥚃?李同榮認為外在因素為兩岸關係難解的議題,內在因素為勞資爭議降低了產業生產力與持續不振的經濟內需。

但我們的政府沒抓住核心問題,也就是大破大立的振興經濟,卻優先處理棘手的問題,包括清算黨產丶勞資爭議丶年金改革等問題。

華航罷工事件與國道收費員問題引起年金改革反撲力量聚結,十幾萬人上街頭,68團體等著上凱道。民進黨靠社運起家,執政後立即受困於社運,動彈不得。

陸客不來,政院急了?政治問題怎可能用行銷手段解決

    陸客急縮,觀光旅遊業遍地哀嚎,政委張景森指示交通部速提出拓展陸客來台行銷計劃。

對此,李同榮直批,政治問題卻要用行銷手段解決,提促銷計劃簡直是笑話!兩岸關係影響的政治問題,怎可能用拓展行銷的經濟方案解決?其實,這是兩岸的政治敏感問題,答案是:「林全想經濟領軍,卻敗在蔡英文的政治掛帥!」。

年金改革完全放任由下而上偽民主,註定吵鬧收場

    九三軍公敎聚集十幾萬人上街頭,訴求「反汚名,要尊嚴」,為了年金改革處理不當,搞到世代分化對立,劍拔弩張。

年金改革,政府還要繼續自以為是的不提方案,重視傾聽,標榜「由下而上」的偽民主,結果一定是吵吵鬧鬧收場,而且吵到已經不是在討論如何改革,而是對立的主張要不要改革,演變成「YesorNO」的對峙場面,一點效率都沒有。

其實,政策擬定正確的方法是:由中而下而上,先由主管單位進行民意調查丶產官學公聽會丶分析丶研究丶擬定草案交委員會討論,再呈報上級核定丶送立法院審查通過。

李同榮直批,政府在「不對的時間」雖然「做對的事」,結果還是「錯」!清算黨產丶年金改革丶重大勞資爭議執政黨把最棘手的問題當執政第一要務,李同榮認為大多數人都贊成改革,但政府在不對的時間,急著做對的事,結果還是「錯」。

笨蛋,優先問題在「振興經濟」!

    TOC與木桶定律要補最弱:經濟,經濟好,政府有能力致力公共建設,吸引更多投資機會,企業也會賺錢多繳稅,稅收增加就不會有不合理的稅制包括追溯老屋房屋稅窮稅於民。而企業賺錢合理分配,大家有收入願消費,人民有信心願投資,就不會造成超額儲蓄的通縮現象,只靠年青月光族青貧族消費力有限。

但若經濟不好,政府稅收減少就產生赤字,不但無力公共建設,還要拼命増稅,稅率增加可能稅收反而減少,過去包括證所稅丶奢侈稅丶房地合一稅都課不到稅,但只有一樣少不了,就是全面增加房屋持有稅,但後果是肥鵝被拔毛受不了,資金外逃,再找瘦鵝拔,老屋増稅,瘦鵝痛了,最終還是會上街頭。

建構台灣成為國際觀光旅遊島

    李同榮最後呼籲,唯今之計除了發展經濟,更要發揮台灣的核心優勢:善用天然觀光資源,「建構台灣成為美輪美奐的國際觀光旅遊島」。台灣有最優勢的天然觀光資源,除山水明媚,還有綿延數百公里的海岸缐,政府應善用民間資金,鼓勵投資硬軟體設備,並設立專屬部會「觀光部」,好好發揮台灣優勢,才能擺脫對陸客的依存度,並吸引世界各地的觀光客到台灣旅遊消費,甚至投資,我們期待執政黨正視經濟整體發展的核心,找到台灣永續生存的出口,是盼!

原文網址:http://0918869938.magent.com.tw/Blog/Article/ArticleData.aspx?c=12&ID=3317&s=1

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2016/08/21 13:34:22 聯合報 全球不動產流通協會理事長 李同榮

全球不動產流通協會理事長 李同榮

全球不動產流通協會理事長 李同榮

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台灣三次政黨輪替,小英政府上任後,任命財經背景專長的林全組閣,但想不到執政百日,小英總統聲望直落,民調跌破五成,林全內閣民調落到不滿意度高過滿意度的死亡交叉。

民調直落主因是台灣正面臨經濟成長「保○」的窘境,林全財經內閣卻找不到亮點人物,也端不出振興經濟的牛肉,加之地方政府因財政惡化,近期不斷地調高房地產稅基,並追溯老屋加稅,窮稅於民,引發更大一波的民怨反彈。

小英最重要的住宅三箭,連一箭都未發;財經三部會中,國發會就任以來毫無表現,經濟部對經濟保一苦無對策,財務部與地方政府在最不對的時機忙於房地產增稅,惹來更多自有房屋者的民怨。

日前,前行政院長陳冲發難,直指地方政府老屋稅基調高「違憲」,點醒了全國房屋持有者,大家終於認清地方政府抽完了富人豪宅重稅後,以致豪宅崩盤無量、資金大量外移,政府發現肥鵝跑了束手無策,只好抓瘦鵝來拔毛。

地方政府藉著二○一四年底財政部的「廢除老屋增稅禁令」,由台南市率先點火,追溯民國九十年後老屋增稅,台北市與各縣市將變本加利跟進,並計畫針對自住房屋小老百姓全面增稅,此項增稅風波影響層面不斷擴大,致使富人不滿、窮人反彈、產學界一致撻伐,林全的民調當然雪上加霜。

台灣的房產稅制不論輕重是否適宜,已如一部引擎失控的老車,再加更多輪子,也翻滾不了。

過去的政府老是在不對的時機進行自以為是的稅制改革,卻不知提高稅基稅率絕不等於稅收之增加,奢侈稅、房地合一交易稅都是如此。

反之,稅基稅率降低也絕不等於稅收減少,過去扁政府的增值稅減半、馬政府的遺產稅降低,反而都增加稅收。未來房產持有稅提高,將面臨更多的障礙與民意的考驗。

台灣的房地產稅制唯有「從長計議」、「拆除重建」、「房地持有合一課稅」才能一勞永逸。當務之急,請財政部重新發布禁令「房屋稅基調整不溯及老屋」,藉以停止地方政府無限擴權,窮稅於民,才能保障自住權益,健全房市的正常發展。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1909127

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2016/08/08 14:22:21 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

圖為出口及外銷訂單示意圖。 中央社

圖為出口及外銷訂單示意圖。 中央社

立法院第一會期剛結束,到底民眾對立法院的表現,感受到什麼樣的成果?據了解大部份民眾只感受到執政黨的黨團標榜重視的轉型正義丶清算黨產與勞資一休一例爭議,再加上地方的房屋稅增稅風波擴大、房市股市交易量持續不振、內需市場萎縮、貿易出口連16黑、兩岸政策不明、對外經合組織受阻、百業蕭條…。

面對這些種種不利的經濟表現狀況,未來的經濟成長率恐怕不是「保一」的問題,2001年政黨輪替,陳水扁剛上任經濟負成長率-1.26,2009年政黨再輪替,馬英久剛上任,經濟負成長率-1.57,(如附圖)現在又是八年政黨輪替,蔡英文總統剛上任,2016年~2017年間,台灣可能脫離不了八年一次經濟負成長的魔咒,正面臨經濟成長恐難「保0」的窘境。在此,我們提出造成經濟成長恐難「保0」困境的六大警訊,僅供執政當局參考。

 

台灣經濟陷「保0」困境的六大警訊:

(一)股市房市無量

(二)內需市場萎縮

(三)外貿出口連16黑

(四)東協RCEP與泛太TPP 經合組織被拒門外

(五)兩岸政策不明,大陸外鎖觀光內鎖台商

(六)兩黨政治惡鬥不休。

股市房市死於無量,進而影響中下游內需,加稅風波助燃資金外移

首先,從股市分析,台灣證券業因證所稅風波,就算指數上升,但交易量能已盡失,80%證券業虧損並大量裁員,失業情況嚴重。再談房市,政府不加緊照顧無殼蝸牛廣建社會住宅,卻只管加稅打房,房仲業兩年來關店超過2000家,表現最好的上市公司信義房屋也進入虧損狀態,95%的店頭虧損,40%的經紀人員失業,政府還確幸房市交易量窒息是打房成果,因此不顧產業會死於無量,與失業率上升的社會問題,選擇在經濟衰退丶內需萎縮丶產業蕭條的不利時機增稅,持續以房屋稅地價稅之重稅打房,從豪宅打到無量崩盤,近幾年已全面影響正常交易量,而地方政府也無視房價下跌交易量急凍,更將土地增值稅調幅越調越高,過幾年土增稅勢必調無可調,稅無可收。

而交易市場房地合一稅今年雖已上路,但確定課不到預定稅收的兩成,中央無力增稅,就放任地方政府調高自住老屋稅基。過去對富人對新屋採果子砍樹幹,現在富人資金大量外移,政府無果子採只好企圖刮樹皮,腦筋動到人民遮風避雨的自住房產稅身上。

綜觀股市房市的交易量不振所產生的嚴重後遺症,股市是經濟櫥窗,房市若硬着陸,交易量急凍就會牽連諸多中下游產業,影響所及民眾寧願超額儲蓄也不投資及消費,內需市場逐漸萎縮,金融市場面對超額儲蓄與大量濫頭寸也苦無對策,只好跟著往外跑。

台灣正面對資金淘空丶市場淘空危機,而林全院長「先拼經濟再談加稅」政策言猶在耳,為何政府在此危機狀態,仍然政策説一套,執行做一套?財經首長除了財務部忙於加稅風波,經濟部疲於應付勞資爭議,雙會束手無策,繼續下去,台灣會搞到中央部會失衡與地方政府失控的地步。

 

勞工團體至勞動部前抗議,要求政府立即廢除勞基法第84條之1,全面回歸每天八小時,...

勞工團體至勞動部前抗議,要求政府立即廢除勞基法第84條之1,全面回歸每天八小時,每七天至少休一天的規定。記者余承翰/攝影

兩岸政策不明,政黨持續惡鬥,台灣的經濟是被政治打垮的!

目前兩岸因九二無共識,小英政府政策不明,連海基會董事長都難產,大陸開始限縮旅遊團並在逐部應用各種國際管道限縮台灣的經濟發展,我們要新南進脫困,但RCEP東協經合組織與TPP經合組織,除了被經濟制裁的北韓以外,就只有台灣被孤立於世界組織門外,到底台灣何罪?

面對政治局勢不明,經濟發展每況愈下,今年5月出口衰減擴大到9.6%,已經是連16黑,民眾卻感受不到林全上任時所說拼經濟的牛肉在那裡?只知道民進黨急於清算國民黨黨產,我們也認同國民黨黨產該清算,但這是一黨獨大時的歷史重大包袱,執政黨應有智慧,不急於立法院第一會期就與主要反對黨劍拔弩張,執政黨一開始就先從困難的法院先提,把經濟民生重要議題擺一邊,與反對黨先搞壞關係,再下去的會期又勢必吵吵鬧鬧,互相報復性的抵制法案將永無休止,個人直言,台灣的經濟是被政治搞壞的!

華航勞資爭議結果,將有骨牌效應,太陽花模式會發生在勞工團體身上重演

立法院第一會期,一休一例的勞資爭議擴大,台灣企業經營將更陷入困境,蔡英文總統推說勞資爭議,部份答案在企業主本身,我們認為全部的問題全部的答案都應在蔡英文總統與林全內閣身上責無旁貸。而華航勞資爭議的結局,勢將引發骨盤效應危機,台灣各型產業勞工團體正磨拳擦掌,新時代新力量,太陽花模式將會在勞工團體複製上演!

執政的民進黨剛上任,但似乎還活於「在野」,它是個感恩的政黨,必須回饋「選票大本營」的勞工階層,這也是各自包袱,而華航勞工爭議的結局,執政黨在背後到底扮演什麼角色?十年內華航四年賺錢六年虧損,總計虧損300億,勞資爭議後,股價創七年新低,當然華航也要相對檢討經營體質,沒有勞工努力就沒有企業發展,但沒有華航的前途,那有華航員工的希望?所以勞資爭議不應該豪無妥協,例如在先進國家,也時常發生政府寧願忍受數天罷工的交通大癱瘓,也不願照單全收的妥協勞資爭議。

大陸共產黨靠馬列思想灌輸基層,激起暴力革命的力量而打敗國民黨,但共產主義的轉均貧社會,卻花了五十年以上時間才轉型到資本市場,成為強盛的國家。中國國民黨在大陸輸掉政權,如今在台灣也失掉政權,主要原因是執政的傲慢與民心的喪失,民進黨有機會執政,不應重蹈覆轍,若不時刻反省執政得失,贏取勞資雙方民心,就會搞到富人失望性的資金外移與窮人不爽的街頭運動,加上政策失當,當然就要面對台灣經濟繼續沈淪與「保0」的負成長危機。

房屋稅將大幅調高,大直明水路部分路段率從130%調升至200%。

房屋稅將大幅調高,大直明水路部分路段率從130%調升至200%。

執政黨再不端出經濟發展牛肉,經濟成長恐難「保0」!

最後語重心長的呼籲政府,沒有先拼經濟,就沒有未來光明的台灣,就只有希臘式的台灣,沒有企業前途就沒有勞工希望,當然沒有勞工努力貢獻也沒有企業發展前途,目前經濟危機所在是,企業界不會只是華航沈淪,一件一件勞資爭議逐漸醞釀上演中,如今,我們的政經環境比不上先進國家,勞資雙方爭議卻越演越烈,毫無妥協。

立法院第一會期只感受到民進黨團標榜重視的轉型正義丶清算黨產與勞資一休一例爭議,卻感受不到林全上任時所說拼經濟的牛肉在那裡?我們個人沒有政治色彩,但希望執政者能穩住經濟發展,不要一上任,優先搞好經濟,卻一切清算優先,一切勞工優先,毫不妥協,也許這一套,比九二共識有效,執政黨真可反攻大陸?請政府迅速清醒吧!好好面對經濟「保0」的危機與八年一次負經濟成長率的魔咒!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1880875  

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2016-08-02 10:33 經濟日報 記者游智文╱即時報導

財政部昨日發函各地方政府稅捐稽徵處,要求回報房屋標準價格調整情形,表示自住房屋的房屋稅應以「輕稅」為原則。吉家網不動產董事長李同榮表示,今天房屋稅會鬧得滿城風雨,始作俑者就是財政部,如今事情鬧大了,放火的人卻搖身一變為救火者,完全是看報紙治國。

李同榮表示,今天房屋稅會造成自住者反彈,起因是台南市房屋稅基造價大幅調高,並追溯至90年的老屋,台北市更計劃明年房屋稅基調高追溯30年老屋,各縣市政府都躍躍欲試。

至於地方政府能有恃無恐的追溯自住老屋加稅,則是憑藉財政部在2014年底的一封函:廢止本部99年2月26日台財稅字第09800596590號函。內文是廢除2010年「老屋增稅禁令」,房屋稅稅基「房屋標準價格」調整,不再以新增建房屋為限,權限下放地方,由地方政府自行決定調整評定價格後是否新舊房屋均一體適用。

李同榮表示,早在2014年台北市大幅調高房屋稅基中新屋造價與路段調整率,就發現未來新屋調完了,果子摘完了,想要增稅,最大的稅基就在自住的老屋,但受限於2010年的「老屋增稅禁令」,無法進行。

後來地方政府也發現了,就要求中央廢除該禁令,中央因統籌分配款各都爭議不休,因此想盡辦法要地方政府自行增稅,才會有2014年底的廢止「老屋增稅禁令」函。

李同榮說,讓自住老屋被追溯增稅,根本就是財政部刻意放的火,現在各縣市猛調房屋稅備受批評後,財政部發函各地方政府稅捐稽徵處,要求回報房屋標準價格調整情形,表示是否對自住房屋造成衝擊,並將通盤檢討自住房屋稅負合理性,放火的人現在卻變成救火者。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1867478

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2016-08-02 10:34 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

各縣市猛調房屋稅備受批評後,財政部將通盤檢討自住房屋稅負合理性,自住房屋的房屋稅應以「輕稅」為原則。吉家網不動產董事長李同榮表示,今天房屋稅會鬧得滿城風雨,始作俑者就是財政部,他直批財政部早於2014年刻意放火,如今事情鬧大了,放火的人卻搖身一變為救火者,完全是看報紙治國。

李同榮表示,財政部的房屋稅檢討,簡直是自我打臉,財政部這次自我打臉的檢討內容有三點,包括檢討房屋標準價格重行評定的期程、自住房屋稅負是否合理,與內政部共同推動房地稅基查估機制等。

他認為,這些檢討都是消極的作為,房屋稅的評定調幅多寡才是重點,一年或兩年調一次,只是溫水煮青蛙的策略,至於自住房屋稅負是否合理,要地方檢討不如財政部重新頒布「老屋增稅禁令」讓地方政府無法盲目擴權。

至於財政部與內政部建立共同平台,他表示,財稅人員的專業素養比平台系統更重要。

不過他更質疑,內政部次長花敬群所說的科學化的估價方式,如是指類似張金鶚教授在研發的AVM自動化鑑價系統,要大花錢又不一定有效,本身自稱13%的誤差度,實價登錄資料厙要改善的地方很多,更何況財稅人員若對地政與估價欠缺專業素養,再好系統也抵不了不專業判斷的疏失。

李同榮認為,房屋稅基要徹底「拆除重建」,才是稅改「根本解決方案」,官方這些措施都是「症狀解」,也就是頭痛醫頭、腳痛醫腳,建議政府官員應該讀一本書「第五項修練」,才知道什麼是「症狀解」,什麼是「根本解」,唯今之計房屋稅改要徹底的「拆除重建」才是「根本解」,不廢除不合理的稅基,將房地合一課稅,任何估價系統才有用武之地。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1867484

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2016-07-21 10:16 經濟日報 記者游智文╱即時報導

吉家網不動產董事長李同榮今天打臉內政部次長花敬群,表示地方缺錢,會如花次長所說房屋稅只漲個1,000?這恐怕不是中央說了算,也不是花次長說了算。

內政部次長花敬群表示,台灣房屋稅和地價稅長期偏低,在這個稅基之下調整,本質上所增加的房屋稅負擔,可能一年就是幾百元、或一千元錢左右,房屋稅調整對絕大多數人的衝擊,並不是如此的龐大。全世界幾乎所有國家都有課徵,它就是一個正常的稅。

李同榮提出四點理由打臉花敬群,他說,首先房屋稅是地方稅,不是中央說了算。這幾年地方財政短絀,已經不顧一切,想盡辦法增加地方稅收,中央幫不了忙,當然控制不了地方。

他表示,目前地方嚴重缺錢,會如花次長所說房屋稅只漲個1000?光憑這幾年,很多地區調整路段調整率,不管新屋老屋的房屋稅調整都已超過1000,中央怎麼說?

其次,房稅調幅,過去幾年已不只1000,未來絕對不只1000。

李同榮表示,柯P所說房屋稅調高將追溯30年老屋,就以現在稅基中的造價已經平均漲1.6倍,若追溯老屋,依北市府財政局自己坦承,初估會影響40~50萬戶,預期每年增加稅收在40~50億,換句話說,市府預估的漲幅是每戶每年平均一萬,可不是花次長所言,每年只漲個1000。

他說,過去幾年政府偷偷的調漲都不只1000,請問,未來你家怎會只漲個1000?官方說一套做一套,不事先抗議,等到稅單下來,抗爭也沒用,華固松疆就是一個明顯案例,包括自住的住戶聯合行政訴訟,到現在已經一年多,連開個辯論庭都沒有。

他直言,官方的傲慢有如賭場荷官拿到豹子,不管三七二十一就是通吃。何況,北市還有更多買小坪數自己住的新屋也都有數倍的調幅,小老百姓求訴無門,可不是花次長講的只是一些有錢人遭殃而已。

第三,自住房屋稅該不該漲是嚴肅的議題,不是漲幅多少的問題。對房屋稅只有3000元的人漲個1000就是33%漲幅,這衝擊不大?大部分的人都會被1000的比喻,認同衝擊不大,但我們卻忽略房屋稅調整的合法性合理性,更忽略了窮人們1000元可以買一星期的菜錢,我們的政策已經處處造成對富人不友善,對窮人不照顧的氛圍,新政府不可不慎。

第四,房屋稅調整,是該不該漲的問題。不管房屋稅是否違憲,土地法原有精神就是自住的房屋稅根本只能降不能漲,民眾重視的不是漲多少的問題,而是該不該漲的問題。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1842908

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2016-07-20
早在2011年實價登錄未實施前,我就大聲急呼廢除不合理房屋稅與地價稅,合併為「房地稅」,現在財政部才甦醒過來,要朝房地合一持有稅規劃。以下是我2011年公佈的文章,請大家耐心看完,包括主張實價登錄應歸責的買賣當事人,以及廢增值稅丶房屋稅丶地價稅丶丶等一勞永逸的稅制革新,包括持有稅房地合一的「房地稅」主張。

[記者柯安聰台北報導]2011-10-19 / 
『實價課稅』可不可行?業者:政策說不清淪口號

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮17日表示,課徵奢侈稅對大台北房價雖有抑制作用,但長線仍然無法解決
都會居住正義的問題。而對於房地產資訊透明化與實價課稅的推動,到目前為止,兩黨對於實價登錄與實價課稅的規劃與配套都沒說清楚講明白,讓人不得不懷疑兩
黨的共識是『搶選票』,實價課稅若不說清楚,就只是選前的一個口號而已。

實價課稅到底可不可行?李同榮表示,10幾年前王建煊部長下台,始終成為兩黨執政時所有部長的殷鑑,每位部長都視實價課稅政策為自裁行為,我們不難發現實
價課稅可行與否,決定於政府的有為與無為?而有為的政府就需要有為的官員,有魄力的團隊,針對實價課稅所引發民眾的擔憂與利益團體的抵制,必須跨部會協
調,研擬出一套公平合理的稅制,讓廣大的民眾與房地產業者都能在不增稅的疑慮下,接受全新的稅制改革,創造政府、業者、人民三贏的空間。

李同榮提出幾項建議:
(一)要實價課稅,必須先實價登錄~不動產仲介經紀業絕對全力支持房地產資訊 透明化,因為房地產成交資訊透明可以建立公平公開的房地產交易環境,但政府必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣當事人。

(二)修訂平均地權條例,讓實價登錄歸責於買賣雙方當事人~『修訂平均地權條例』讓買賣房屋當事人主動實價登錄,假設是A;『修訂地政士法』,假設是B;
『修訂不動產經紀業管理條例』要仲介者提供交易價登錄,假設是C,則A>B,而B>C,也就是說修訂平均地權條例,既然買賣雙方都已經按實價登錄,則修訂地政士法只是配合政策,而不動產經紀業管理條例之修訂,應針對其對買賣雙方的成交資訊提供之責任加以規範即可。

只要買賣雙方如實委由地政士依實際成交之合約價格登錄,不動產經紀業的責任就是如實提供買賣雙方顧客最近最新的成交行情,如此就能創造房地產資訊透明的成交環境。

(三)資訊透明化是否識別化(揭露詳細地址門牌)或去識別化,應該分階段實行~在房地產稅制未健全化的同時,政府不宜貿然實施揭露識別化之措施,只要房地
產依資本所得,在實價基礎上課稅(擴大稅基,降低稅率),政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論,民眾也不會有登錄與課稅聯想的疑慮,各縣市也不會有公告地
價必須大幅調高的困擾。

房仲業主張資訊透明識別化工程,必須等實價課稅(擴大稅基,降低稅率)的稅制健全化後才宜實施,現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。

(四)實價課稅應採資本利得課稅~要建立一勞永逸的根本解決方案,就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上,讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人,不分貧富都必須繳稅,買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督,如實申報交易價格。

(五)擴大稅基降低稅率讓民眾與業者消除增稅疑慮~政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮,例如擴大稅基下降低稅率,所有課稅新制應比照舊制規劃出對等的稅收,交易課稅須區分出自用與非自用,並區分持有年限以防炒作。

(六) 實價課稅具體的實施配套措施~
一、消除民眾與業者增稅疑慮:稅制改革後,擴大稅基就必須降低稅率。
二、採用資本利得為實價課稅的基準原則:交易實價課稅必須建立在資本利得的基礎下,讓賺錢的人合法繳稅。
三、區分出自用與非自用不同的課稅方式:非自用稅率較高,自用稅率較低。
四、區分持有年限長短:成屋持有年限較長者稅率應較低,反之,持有年限較短者稅率越高,取代現有的奢侈稅(持有1年出售課增總價15%稅率,持有2年課徵10%稅率)。
五、廢止增值稅,以土地交易稅取代:精華地區土地為防止土地囤積,持有年限較長者稅率反而應該較高,取代原有徵收的空地稅,同時現行土地增值稅制也可一併廢除,以後就沒有不合時宜的公告現值,地主也沒被重複課稅的疑慮。
六、廢除地價稅與房屋稅,以房地稅取代:每年一般住戶所有權人需繳持有的房屋稅與地價稅,則統一歸納為房地稅,依實價登錄的總價核定合理對等的稅率,以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。

綜上所述,只要一整套革新稅制,就能取代以往繁複的土地公告地價、公告現值、房地評定現值與公告現值,以及多重的稅制困擾,讓健全的稅制革新帶動實價登錄,並啟動資訊透明化的良好交易環境。

(七)實施實價課稅必須訂定日出條款,增值稅、奢侈稅、空地稅需訂定落日條款~實價登錄達3年以後才能較完整的資料庫,因此實價課稅必須訂定日出條款,讓
所有房地產交易者有緩衝期,同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款?沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得?奢侈稅、空地稅、增值稅如何訂定日落條款?…等配套措施,都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。

(八)創造政府、消費者、業者三蠃空間~可預見的未來,政府若能針對實價課稅制度,採取全面性的稅制革新,依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下,擴大
稅基降低稅率,政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加,稅收也同時遽增,民眾因資本利得課稅,買賣雙方相互監督,實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊
而失真,房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下,也較能獲取買賣雙方顧客的信賴,這樣的房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進,創造政府、消費
者、業者三蠃的空間。

李同榮指出,當實價登錄與實價課稅完全上軌道後,房地產的交易環境就能達到透明化公平化,但政府必須要認清資訊透明化與實價課稅,不是解決高房價的萬靈
丹,實價課稅也不等於房價合理化,資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎,它的功能無法完全防止炒作,解決房價炒作的根本方案在於健全
住宅政策與稅制才能解決市場供需問題。(自立電子報2011/10/17)

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