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2017/02/06 15:56
 
  

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2016.02.06

  營建署日前表示,為逼出市場上空餘屋並推動社會住宅,規劃由租屋專業服務業者向民間承租住宅,再轉租給弱勢民眾,並提供包租及代租代管,保證房東收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、服務費免營業稅等誘因,106年初步就六都進行試辦一萬戶。此項計劃實在缺乏市場實務基礎,不引用過去租屋平台失敗的前車之鑑,政策註定失敗,在此,提出三大造成失敗的主要理由:

(一)房東沒有理由要以市價8折的租金提供政府包租

    政府提出房東包租的誘因是保證收租丶稅賦減免丶修繕補助。而包租條件依原先規劃為,政府以市價8折向房東包租三年,再以低於8折租金依負擔能力再打折租給房客,第一個月不支付房租。這樣的包租條件,實在找不出房東願意提供政府包租的理由。擧例,若房東每月出租租金市價為2萬,一年為24萬,8折出租就平白每年損失4.8萬,而政府給予的租稅減免也只有每月一萬元每年12萬扣除額,對房東而言租稅只有減少1.2萬,就算少掉仲介費負擔,等於每年倒虧3萬以上,這類房屋本來出租就不難,除非房東是善心人士,否則根本完全沒誘因,何況市價的8折如何認定,市價標準為何?認定與爭議問題會很多。

(二)每月2萬以下租金的房屋,需求大於供給,房東有需要政府包租代勞嗎?

    在六都都會,尤其是雙北市,工作人口多,房價在跌,租金卻在漲,弱勢需求都是小坪數為主,而小坪數租金在2萬以內的房屋需求卻大於供給,房東出租相當容易,尤其大部份房東不願意報稅,房屋又好租,因此房東實在找不出理由一定要交給政府包租,就算是政府再加碼提供更多誘因,這些原本出租不困難的房屋若願交給政府包租,也不能視為是原有的空屋移轉,真正的空屋仍然還是空屋。

(三)政府根本沒有市場實務能力從事包租丶代租丶代管業務

    依據內政部在去年8月提出的包租代租代管人力組織規劃,將由委託專責機構或政府自辦或業者承攬。若是政府自辦,我們可以肯定無論是在實務面或專業技術面,政府完全沒有能力可以包山包海的完成任務,政府能提供的行銷資源只有過去失敗的租屋平台(現在的蚊子平台),包括過去獎勵房東的錯誤措施,現在如出一轍的在重複運作,成功的機率幾乎是零。而若委託業者或專責機構包租代管,就我們看來,較具實力的業者沒興趣碰,最後,政府也是找過去配合租屋平台的老班底委外,結果,同樣的人做同樣的事,還是重蹈覆轍。過去政府花很多的金錢,媒合很少的物件,幫委外單位養人,幫租屋平台養蚊子,過去代租能力都有問題,還要進階到代管,更負責包租?可預期的,政府要付出的代價很大,成本也會很高,而成功機率卻很小,如此,預知會有錯誤的結果,還要明知故犯嗎?

空屋移轉為社宅,其最大盲點有三:

    小英政府八年20萬戶的政見,我們非常支持這項政策,年青人也都拭目以待,但目前興建12萬戶的進度嚴重落後不說,政府規劃8萬戶由空屋移轉,一開始就是個錯誤的政策,政府不能把政策淪為口號,應徹底評估可行性與預期障礙,對於空屋移轉為社宅,其最大的盲點有三:

(一)現有空屋大多是中大坪數,不符合弱勢需求。逼空屋包租代管?李同榮批:未引前車之鑑,註定失敗!-富聯網

(二)現有空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍然會無動於衷。

(三)政府若企圖用增加持有稅方式逼出空屋,只會讓空屋轉入交易市場,不會轉入租屋市場,更不會包租給政府出租弱勢,所以「逼空屋」這字眼根本是政府一廂情願不務實際的政策迷失。      

8年8萬戶空屋移轉的政策,耗費龐大資源,將得不償失

    從實價登錄上路以來,多次善意提醒政府,「屋主自己出租,不用實價登錄」的法令,就是屋主逃稅的溫床,也是租屋平台失敗的主因,但政府主事者仍然一意孤行,持續五年仍不願修改錯誤決策與法令。現在營建署提出2017年一萬戶的空屋移轉租賃,需求最殷切的雙北市卻各只有1500戶,而且還是試辦階段,可見政府對8萬空屋移轉沒有足夠信心,否則不會在執政前兩年台北市只提1500戶的KPI(數字績效指標)執行目標,我們除了擔心8萬戶空屋移轉達標的能力,更懷疑最後達成的目標並非所謂政府所言的「空屋」移轉,只是花更高的代價把原來既有的民間租屋市場移轉部份提供給弱勢,對空屋釋出根本無效。再以過去租屋平台的績效觀察,政府花幾千萬的平台建置費,租屋媒合物件寥寥無幾,計算起來,每戶租屋媒合的成本幾乎超過二百萬,那倒不如直接投入興建,費用也相差無幾,這樣浪費公帑的錯誤政策,卻未見有人負責或接受懲處,政府更一再由同樣一批人,做同樣的一件事,犯同樣的一件錯誤,我們只能無奈的希望政府要以前車之鑑為借鏡,千萬不要再繼續重蹈覆轍,是幸!

原文網址:http://money-link.com.tw/RealtimeNews/NewsContent.aspx?sn=5806&pu=News_0023

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2017-01-19 14:35:28 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

蔡英文總統在就職演說時強調,在未來經濟議題上,新政府將打造一個以創新、就業、分配為核心價值,追求永續發展的新經濟模式。並積極參與多邊及雙邊經濟合作及自由貿易談判,包括TPP、RCEP等,並且,推動新南向政策,提升對外經濟的格局及多元性,告別以往過於依賴單一市場的現象。

在兩岸關係議題上,期待兩岸之間良性的對話與溝通,並努力維持現有的機制。

民進黨中央黨部昨天舉行2017年尾牙活動,主席蔡英文(中)出席,並在民進黨秘書長...
民進黨中央黨部昨天舉行2017年尾牙活動,主席蔡英文(中)出席,並在民進黨秘書長洪耀福等人陪同下,向現場黨工逐桌敬酒。記者胡經周/攝影
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本人針對八個月來新政府的執政績效感到失望與憂心,老傳統舊思維的【維持現狀】政策,形同將台灣經濟發展帶向【安樂死】的危機中!

新政府的執政盲點:【除弊】重於【興利】,把【轉型正義】擺優先,把【振興經濟】擺旁邊。

新政府執政至今,給一般民眾的感受是【除弊】重於【興利】,把【轉型正義】擺優先,把【振興經濟】擺旁邊,以致勞動部、黨產委員會大張旗鼓,一例一休搞到勞資更對立、並重創企業投資信心,大公司依規定就會將成本轉嫁到物價,小公司不依規定,員工一定轉嫁到惡質與對抗的工作態度上,台灣將從1930年代勤奮工作的美徳,轉換成安逸懈怠的惡劣工作環境中,而勞資對立態勢將會有增無減,企業生存條件更困難,實質薪資不增,傷到的還是基層的勞工,一例一休不改還好,改了是不是更糟?最後資方不滿、勞方不爽、物價齊漲以致全民受傷,政府又不敢擔當,簡直淪為四輸局面。

本人感歎,勞動部原意是為勞工爭取權益,卻大大的傷害了勞工的利益,這可謂是勞動部打敗了勞動部。另外,黨產委員會表面上是個合法單位,外界感受如同黑機關,權力無限擴張,反而引起部分人士對執政黨過於粗糙的清算產生反感。年金改革重視溝通卻越難溝通,開了無數次的吵架會議,會議越開反對聲浪越兇,國道收費員抗議事件的處理失當,更令反改革者多一種藉口,此項改革繼一例一休後,又是個可怕的未爆彈。

一例一休上路將滿1個月,1111人力銀行昨天在立法院發布調查,發現餐飲、住宿、飯...
一例一休上路將滿1個月,1111人力銀行昨天在立法院發布調查,發現餐飲、住宿、飯店高達7成3的受訪企業認為因此受到影響,主要影響包括人事成本增加、排班困難及臨時人力調度困難。記者高彬原/攝影 高彬原
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再談兩岸之間,蔡英文一方面希望維持現狀,一方面期待以新經濟外交與新南進政策企圖擺脫中共的圍籬,中共很清楚的定位【沒有九二共識】,就不可能【維持現狀】,換句話說,【維持現狀】變成台灣單方面的口號,同時會讓中共漸漸失去耐性,於是開始展開文攻武嚇的種種威脅動作,兩岸之間若領導人不以智慧化解歧見,就可能會發生不可預測的黑天鵝事件,對台灣的經濟成長更可能蒙上一層陰影。個人認為無論是兩岸關係或是財經政策,新政府若一直停留在【維持現狀】,只會讓台灣經濟處於【安樂死】的危機中。

舊政府財稅政策失當,新政府改革無力且變本加厲

小英政府一直認為改革實踐是王道,但錯誤的改革會變成是霸道!新政府政策急就章下猛藥,制度的錯誤改革,會重創台灣的經濟。在此同時,台灣經濟成長的雙引擎,股市與房市交易量同時因政府的不當稅制打趴,股市因兩年前證所稅改革失當貽禍至今,交易量萎縮到七百億以下,政府損失稅收不計其數。

而房市雖因漲幅過多,政府調控失當,不以治本方法調解,而以不合理重稅打房,包含地價稅房屋稅急漲並傷及自住無辜,成為蔡英文民調中,民眾高達64%以上的不滿意度,更使得交易量萎縮到SARS期間的最低量,而官員卻沾沾自喜,認為打趴交易量是一件德政,問題是無殼蝸牛就此滿意了嗎?最後也是搞到富人不滿窮人不爽的局面,重創人民對政府的信心。

近日,天真的官員還設計出股市當沖降稅一半的新政策,企圖挽救奄奄一息的股市交易量,個人認為,雙向當沖當沖降稅是禍國殃民的毒藥,政府當毒梟,販毒給無知與貪婪的散戶,是鼓勵股民炒短的惡行,也是葉克膜的錯誤急救模式,更是鼓勵民眾炒短線的惡毒政策。

政府鼓勵股民在一天內買空賣空還可減稅炒短的心態,讓我們質疑,那房市交易一年兩年就算炒短?還要課以重稅?房市投資還要本錢,股市當冲簡直買空賣空,政府引鳩止渴變態取量,卻仍不知悔悟,經濟大權操縱在這些糊塗官員手中,台灣怎會有希望?舊政府財稅政策失當,新政府不但改革無力且變本加厲,如今,要挽救股市交易量,不如挽救人民對政府與政務官員的信心!

針對現今政治環境與財經政策以及台灣的未來提出三項觀點:

1.台灣要創新,但不只是5+2產業創新,而是內閣官房的腦袋創新,思維創新與智識創新!

蔡英文內閣最需要改造的是智識創新的內化工程,新政府除了需改組強化財經陣容外,應該聘請具財經背景且經營成功的企業領導人當講師,針對內閣部會首長與重要幹部,編列一系列的創新智識課程,從實務經驗激發閣員創新改造的思維,才能徹底改變台灣的未來!

2.台灣要改變,但不只是轉型正義的改變,更重要的是蔡英文總統的思維改變

台灣的政策還是由蔡英文一手主導,領導人觀念沒變,台灣未來不可能會改變。台灣需要除弊,但更需要興利,否則超額儲蓄呈現的就是人民失去對台灣投資的信心。

3.台灣要未來,但不只是口號式的未來,是要延攬企業界人士組成堅強內閣人士,才能有大破大立的新未來

人對,事就對!下次的政府內閣改組是重要關鍵,小英是否願大破大立敦聘財經見長的企業家擔任閣揆?財經內閣是否延攬兼具財經背景的企業界人士組成?例如:郭台銘等級的閣揆丶嚴長壽等級的經濟部長或敎育部長丶謝金河等級的財政部長或經濟部長丶馬凱與張忠謀等級的國發會主委,詹宏志等級的科技部長…這才是台灣未來的亮點與未來的希望!

回顧馬英久政府因民眾渴望廉能與改變而上台,最後國民黨因經濟每況愈下而垮台。蔡英文政府因民眾渴望轉型正義與改變而上台,但新政府一直在轉行正義打轉纏鬥,一例一休重創勞資關係,也重創台灣經濟,財稅政策更是乏善可陳,政府追求表面的正義,結果任憑經濟發展停滯,財經官員卻無所作為,這勢必是未來小英連任的重要絆腳石。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2240023

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2016-12-15 14:40:04 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

房屋稅與地價稅雙漲,引發不少小老百姓抱怨連連。 本報系資料庫
房屋稅與地價稅雙漲,引發不少小老百姓抱怨連連。 本報系資料庫
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政大指南政策論壇,上周邀財信傳媒董事長謝金河,政大教授張金鶚座談,雙方你來我往。謝金河事後在臉書寫「建議張金鶚到上海打房」,張金鶚也回應,台灣是我們的家,為何要到上海去?並在臉書上提出反撃說:「改革理想只是口號,能夠實踐才是王道」!

針對張教授的反擊,個人認為,錯誤改革,不是王道,知錯不改,簡直是「霸道」,同時針對張金鶚的臉書發言提出四大質疑:

一、張教授説:長期既得利益者面對改革必然反對

請問:張副市長任內的一刀切稅改,造成那些積蓄一輩子才能買一戶小小新屋的自住者被課重稅,這些小老百姓是既得的利益者,還是既得的被傷害者?難道只要對不當稅改的反對者,都被張教授歸類為既得利益者該受譴責,這才真的是「積非成是、似是而非」的言論。

二、張敎授認為:天下沒有白吃午餐,如何公平分配負擔,才是執政者應考量堅持的目標與作為

請問:若新屋房屋稅的一刀切增稅是健全房市公平分配的改革,為什麼事後台南台北分別提追溯老屋增稅時,您又改口支持,說新屋一刀切不公平,支持追溯老屋15年或30年才公平,請問15年或30年不也是一刀切嗎?讓無辜的新屋購買民眾受傷還不夠,再來針對只有一戶遮風避雨的自住者增稅,這真的是張敎授口中的居住正義與公平分配嗎?

三、張敎授提出:房市本就該下滑,更何況房市現在是否有打趴?一般民眾認為房價跌幅有限

請問:房市有沒被打趴光是看房價嗎?重點是不當的干預根本打不了房價,卻打趴了交易量,傷到交易量就扭曲市場,更傷到產業上中下游的根。為什麼小老百姓感受跌幅有限?回覆張敎授:這是因為都會的低總價需求仍強,他們為了自住沒地方去只得接受,這是全世界都會區的普遍現象,這次房屋稅的一刀切改革,雖然痛到富人,但也傷到小老百姓,讓全民受傷,這麼嚴重的錯誤改革,不但沒有人出來認錯,還沾沾自喜,甚至認為改革力道還不夠?

四、張教授結語說:「改革理想只是口號,能夠實踐才是王道」

請問:小英民調中,房屋稅地價稅雙漲的不滿意度高達64%,高居各項不滿意項目之第二名,這64%不滿房稅改革者都是既得利益者嗎?張教授沾沾自喜臨門一腳踢跨房市就是能夠實踐的王道嗎?既然是王道,為什麼絕大多數民意會有這麼大的反彈力道?既然是王道,為什麼各縣市政府都在調整不當稅改?這個實踐不是「王道」,其實是「霸道」,造成的是全民的「反彈力道」!

台灣房産稅制,在種種疊床架屋的錯誤稅改下,已造成無數無辜受傷的自住民眾一片哀嚎,民意反彈聲浪沸騰,但卻有人在不斷的錯誤稅改中,大舉居住正義大旗,並聲稱反對者就是既得利益者,這些人,有的人已受政府重用,有的人被延攬至各種不同的委員會任職,有的接受政府委外賺足研究費,我們要問:到底誰才是真正的「既得利益者」?

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2171241

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2016-12-13 11:29經濟日報 記者游智文╱即時報導

營建署日前公布,計劃五年內全國蓋3.15萬戶只租不售的社會住宅,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,營建署這樣的規畫速度,就算空屋移轉社宅8萬戶如願,12萬戶的興建數量也勢必難以達成,意味小英八年蓋20萬戶的社宅政見承諾將面臨跳票。

李同榮認為營建署社宅規畫有四大問題,一、規畫數量太低。五年所訂的KPI數字3.15萬戶,如何落實八年20萬戶的小英政見?

二,規畫速度太慢。依官方調查,全國社宅需求量約32萬戶,大部份集中在北部,但台北五年只規劃9112戶,要蓋多久才能滿足首都的實際需求?

第三,規畫用地太分散,社宅規畫用地全省分散88處之多,平均一處土地蓋360戶,政府只挑現成零散用地,20萬戶不就要找600處以上?

第四,預期效能太低。一個台北空軍總部舊址就能蓋出1萬戶社宅,或是吳興街軍備局閒置土地都可規劃大量社宅,但政府捨不得釋出大片土地,更捨不得精華區的商業利益,社宅若不集中興建,反而弱化營建品質與管理效能。

李同榮說,興建社宅是解決居住正義與民怨的最佳良方。若政府不蓋社宅,不但民怨高漲,逼得政府要打房,結果弱勢仍然買不起租不起,政府的不當干預反而使市場交易量不正常萎縮,傷害的還是產業。

若政府能廣建社宅,就會產生良性的循環,讓弱勢租得起房,民怨自然會降低,租賃市場會因而紓解,並可抑制投資客過度的投資,政府不需太多干預,市場反而能維持活絡的交易量,是民眾之福,也是產業之福。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2165788

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2016-12-09 11:17經濟日報 記者游智文╱即時報導

106年全台公告土地現值將出爐,應持續調漲或調降引發爭議,吉家網不動產董事長李同榮表示,在房市下跌、民眾對房產稅改極度不滿聲浪中,聰明的地方政府縱使不調降,也應該暫時凍漲為宜。

李同榮表示,有人認為土地公告現值應貼近市價,因此應繼續調漲。但是台灣房產稅制設計原點就不是以市價為基礎,土增稅、房屋稅、地價稅都是如此,房地合一稅也只改革一半,留下要扣抵土增稅的闌尾。

他表示,房產稅稅基要調升貼近市價,必須整體考慮稅基與稅率的合理與平衡性、每年漲跌幅度標準,才不會因地方政府評議委員個別見解而變動,這不是專不專業,而是依市場機制標準化的實務權衡措施。

有人提出憲法明訂土地漲價歸公,全民共享。李同榮說,憲法漲價歸公概念隨國民大會廢除已年久失修。憲法規定「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之」,但勞力資本增加及徵收多少土增稅難以數據化,加上土增稅基最初設計盲點,更模糊了土增稅合理的漲幅。

有人認為房地合一稅啟動後,若土地公告現值調降,就會把地方減少的稅收拱手讓給中央,李同榮認為這種見解有兩個盲點,一、假設房價是上漲的。二、假設每筆房地交易扣除土增稅後仍有獲利。

但當房價在下跌時,民眾有可能因財務急需情況賣掉的房地產是虧損的狀況,土增稅調降減少的稅收不可能跑入中央口袋,而是受惠於虧錢賣屋的老百姓,尤其目前平均房價已跌回2012年初時價,近五年購屋者在明年出售房屋幾乎是全都虧損,所以依據市場機制,在房市下跌時,土地公告現值調降是施惠民眾,而凍漲則是兼顧地方稅收與民眾感受的權衡措施。

李同榮表示,房產稅調整應考慮市場現況、調整機制與幅度以及民眾感受,不是只談稅基偏低。在不洽當時機做不當的調整,將會形成更大的民怨,明年公告現值應以「凍漲」為上策。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2158203

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2016-12-07 16:35:42 經濟日報 李同榮

小英總統日前在「經濟學人」發文,宣言要讓台灣重返亞洲四小龍,而美國川普總統一上任就發表百日大計,包括貿易保護丶能源開展丶政策規範丶國家安全丶移民管制丶政治改革丶等六大新政,令人耳目一新,美國人民正憧憬在Make America Great Again的夢想大道上,而小英政府已執政半年,卻看不出有振奮人心非常亮點的財經政策,面對國際貿易保護主義再起,各國正磨拳擦掌採取擴大內需等因應政策,小英總統如何讓台灣再次偉大?個人謹提出六大觀點:

(一)製造業的前景

不只是新南進,而是要提供更優惠條件吸引台商回流台灣,創造更多就業機會。

從台商海霸王在大陸陷入的困境,以及美國對付中國的保護主義,台灣製造業及服務業轉移陣地勢在必行,但新南進也會面臨中國在東協勢力擴張與打壓,最佳的選擇,就是提供優惠條件,鼓勵台商回流。

(二)創新產業的重心

產業創新不只是「5+2」,而是要更強化「服務業創新」,政府要會利用天然絶對優勢,建構台灣成為國際觀光旅遊勝地,成為國際美食旅遊島。

小英政府雖然要扶持5+2創新產業,包括亞洲矽谷、生技醫療、綠能科技、智慧機械及國防航太等五大創新產業,再加上新農業、循環經濟。但這些產業台灣並没有絕對優勢,且一年一百億的扶植計劃也會排擠其他產業的發展,包括傳統半導體大老張忠謀率先反彈。因此,把台灣振興經濟重心放在觀光資產的絕對優勢上,勝算必然提高,因為台灣具有天然的觀光資源硬體,未來再強化軟體建設,必能吸引更多投資及增加更多外匯收入,同時也會刺激更多的內需。

(三)財稅改革的方向

不是對富人課重稅丶對庶民加稅,而是要順應國際財稅寬鬆與減稅措施潮流,刺激資金回流投入再生產,創造GDP,提高薪資所得,讓窮人日子好過。

台灣的財經首長太多皮凱蒂的信徒,以為從富人加稅就能縮短貧富差距,但事實證明,目前的財稅政策,做到了劫富,卻濟不了貧。

(四)擴大內需的作為

不是讓政府過度採取擴張政策,而是要多運用民間過剩資金,大量投入公共建設丶加速公共工程進度丶都市再生丶推動都更丶廣建社會住宅丶丶等,政府再應用稅制優惠,鼓勵民間更多投資,進而刺激消費市場。

(五)內閣人事的佈局

不是老藍新緑的隔局,而是要選擇敢拼敢衝的企業實力派人士出任財經閣員,提出振興經濟丶大破大立丶「讓台灣再次偉大」的財經重大建設。

(六)「除弊」與「興利」的並進

政府不只是除弊,更重要的是興利。台灣一直在窮喊的公平正義背後隱含太多政治權謀,轉型正義丶世代正義丶居住正義丶租稅公平等等,結果,惹來更多政黨惡鬥與社會爭議,新政府每天談公平正義,每天都有處理不完的爭議,英全民調死亡交叉主因與罩門就是:「把爭議事件擺優先,把振興經濟與民生議題擺旁邊」,造成除弊力不從心,興利乏善可陳的窘境,新政府必須跳脫「除弊與興利」的賽局上困境,盡速提出振興經濟的亮點政策,才能重拾人民信心,才能「讓台灣再次偉大」,讓我們全民期待「Make Taiwan Great Again」!

原文網址:http://money.udn.com/money/story/5622/2154339

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2016-11-24 14:59:12 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

地價稅大漲,引發民怨。記者陳秋雲/攝影
地價稅大漲,引發民怨。記者陳秋雲/攝影
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蔡英文施政半年,民調邁入死亡交叉,是歷屆新上任總統民調滑落最快的一位,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提出英全體制民調直落的三大主要造成因素:

1.執政黨妄求正義,卻忽略振興經濟

蔡英文與馬英久的共同特性是同様具有法律人特有潔癖,堅持己見不易妥協,政策對就好,錯就可能錯到底。他們都喜歡用數字當口號,一個633,一個5+2,李同榮認為沒有量化的績效指標KPI做為進度稽核,最後就會變成543,全數落空,不但扶植不了創新產業,也消抵排擠了傳統產業的效能。

2.除弊力不從心,興利乏善可陳

小英上台半年的表現很像柯P第一年,什麼事都想做,什麼事都卡住,柯P雖然政策獨具「快思」的創意思維,卻缺乏「慢想」的邏輯評估,可惜常常有好的創意,但缺乏幕僚做邏輯的推升與修正,以致無法成為更完美的政策。

蔡英文政府敗在政策未聚焦,一上台就先與反對黨交惡,高唱「轉型正義「清算國民黨黨產;接著「勞資爭議」,更受到華航罷工事件「要五毛給一塊」影響造成錯誤示範與勞資對立後遺症;「司法改革正義」也遇到兆豐案就顯然破空;而年金改革高談世代正義,卻也因國道收費員事件引發更多爭議;「兩岸關係」因九二無共識進入了冰冷期,陸客驟減,旅遊業遍地哀豪,「新南向政策」預期抵檔不了中國一帶一路的巨大影響力;近期,「地價稅房屋稅急漲」更傷及幾百萬戶自住權益,前朝始作俑者,後朝放任地方政府引鳩止渴強稅於民,造成民怨沸騰,加之日本「核災食品解禁」也引起人民對民生食安的憂心。

執政黨半年來,各部會輪流放火,中央處處都在處理急迫的事,反而忽略了重要的財經振興方案,除了5+2與新南進政策與口號以外,忽略了提振經濟與照顧民生的重要議題,人民要的是每天的飯豌,雖然除弊重要,但興利更重要,只有振興經濟措施才能振奮人民信心,只有照顧民生才能讓人民安居樂業。

3.政策友善,企業經營只有失落感,人民生活只有刺痛感

新政府喊出5+2扶植創新產業口號,政策未上路就引來傳統半導體之父張忠謀質疑;六輕空氣污染事件,地方政府一手要環保卻一手要錢,引來王文淵誓言出走,擁抱美國頁岩油商機,宣布台塑集團將砸150億美元在美擴產。

李同榮進一步指出,證所稅的弊病未除,加上房產稅的不當加稅,不但得罪富人,也傷害了窮人。最讓人民有痛感的是2016年1-9月實質薪資為37390元,比2000年的37860元倒退16年,但物價持續上漲,地價稅丶房屋稅大漲,讓民怨加速沸騰,因此民調很快的邁入死亡交叉。

李同榮同時指出,小英政府民調中最令民眾不滿列居前矛高逹62%不滿意度的項目,居然是「地價稅高漲」,房地產稅改的困境,更讓執政黨束手無策。

房價居高不下,社宅遙遙無期,年輕人失望了,因為買不起房,租不起房。而地方政府接手把地價稅房屋稅大幅急漲,自住小百姓痛苦了,因為養不起房。富人們資金跑了,因為稅太重了,投資環境不佳。囤地的建商,房不蓋,但地照買,因囤地最省本最暴利,但政府所有稅改對囤地卻豪無對策,只會找苦守台灣安居立命的小百姓開鍘,但也始未料到官員們口中五百丶一千影響有限,卻引起這樣大的民怨沸騰。

民眾在台中市政府前抗議地價稅狂漲,痛批政府「加稅一條龍」。記者黃仲裕/攝影
民眾在台中市政府前抗議地價稅狂漲,痛批政府「加稅一條龍」。記者黃仲裕/攝影
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政策應評估禁制因素,並建立KPI量化績效的稽核制度

最後,李同榮語重心長的呼籲政府,未來在政策的擬定與執行效能上應考慮兩大重點:

(一)政策擬定前應先評估「禁制因素」,並提出完整配套

沒有可行性與禁制因素(可能遇到的障礙)評估,就會缺乏完整配套措施,以致漏洞百出,過去的證所稅、奢侈稅、房地合一稅、遺贈稅、現在的房屋税、地價稅,只要是稅改,幾乎通通失敗,因為出發點就錯了,基礎的稅基錯了,曡床架屋的稅改只有錯上加錯,這就是因為官員們缺乏實務評估可行性,閉門造車的結果。

(二)政策擬定後,應建立「量化的績效指標KPI」稽核制度

政策執行,若沒有可量化的關鍵指標評量各部會的績效,就會產生效能不彰的冗員,這些冗員不會被主動撤換,都是犯錯到不行才被逼下台,內閣閣員也都是經了起輿論批判才被迫改組,這都是因為每項政策考核沒有具體量化的數據評量標準。例如社會住宅政策計劃八年20萬戶,興蓋12萬戶與8萬戶空屋移轉,那總統第一任四年內應蓋6萬戶及4萬戶空屋移轉,KPI就要訂出數據管理,第一年土地需全數找到並完成修法與興建規劃,第二年開始,每一年都要有3萬戶動工,1.3萬戶以上空屋移轉。這樣的數據評量,年度不達到績效指標的負責部會首長就走人,這樣,才能建立真正有效能的英明政府。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2126982

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2016-11-21 16:11:49 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

地價稅議題炒得沸沸揚揚,台北市長柯文哲受訪時表示,一下子漲這麼多,人民一定會跳起來,他引述,這次的房屋稅、地價稅雙漲,比油電雙漲造成更大的民怨。針對地價稅房屋稅所引起的這麼重大的民怨,追根究底,核心的問題在:「急漲」+「自住增稅」+「時機不對」!

地價稅在全台各縣市引起不少爭議。記者王騰毅/攝影

地價稅在全台各縣市引起不少爭議。記者王騰毅/攝影分享

 

忽視自住人民感受,「急漲」是房屋稅爭議與民怨沸騰的導火缐!

地方政府搞不清楚民怨為何如此沸騰,連打著居住正義大旗的某些公民團體也說五百、一千對自住無傷,某些御用學者還說過去三十年稅基太低,漲30%算溫和,言下之意,稅基與市價有很大差距,房屋稅還有調漲空間?一旦政策悖離基礎民意,政府不能體恤只有一戶遮風避雨自住者對五百丶一千增稅的感受,民怨沸騰自然是難以短時間消彌,何況各縣市還有緊接而來的房屋稅調升問題,一連串對自住者的增稅措施,將造成更廣更多的民怨,這股民怨洪流,可不容許一些公民團體與御用學者施壓政府,或替政府背書就能輕易解決。

當這些團體打著「居住正義」招牌卻傷到「自住權益」的同時,才發現這股反彈力道是幾百萬戶自住者的心聲,再抹黒業者與媒體鋪天蓋地的操作民怨,就太低估自住小老百姓的內心感受與反彈力道,真正的民意絕不是少數悖離民意的公民團體所能掌握,更何況業者怎可能介入操作,若不是一股強勁反彈的民怨無限上升,各都會縣市長也不會再度髮夾彎,採取緊急措施,緩繳、分期、打折、重審…紛紛想提出補救措施,這才顯現出「急漲」所造成的民怨如此沸騰,真正自住者民怨的確帶給地方政府重大的壓力。

「自住增稅」與「時機不對」,是加深民怨沸騰主因!

如同柯P所言,無論房産稅基是否偏低,也不應該一年的漲幅調整過高。台北市房屋稅調高數倍是前朝所為,但地價稅調高卻是柯P任內所為,世界上沒有一個國家房產稅一年可以急漲30%,甚至數倍以上,國外很多國家都明定每年房產稅調高上限。

何況,台灣在經濟表現不佳、薪資倒退17年、房市正走下波的種種不利因素下,人民對房產增稅特別有感,民眾質疑的是,地價房價都是政府帶頭土地重劃、國產署高價標售國有土地與財團建商囤地所造成,卻要無辜的自住民眾埋單,這情何以堪?民衆最期待的是新政府盡速提出振興經濟與強化內需造福人群的政策,但得到的卻是不斷增稅的痛苦感受,然而,政府卻是毫無警覺,更讓財政部與地方政府聯手做出大幅增稅的不當政策,也就是說,政府在不對的時機做出對人民不當的稅制改革,簡單講就是「增稅時機不對」。

錯誤增稅政策,是民怨反彈的根源,財務官員與御用學者惹的禍!

自住是否應該增稅,一向爭議很大,這次稅改若自住一戶不增稅,影響政府増加的稅收不到一成,政府與御用學者卻老是以稅基偏低為由,連自住也不放過巨幅增稅。如今,稅基巨幅調高而老屋折舊率與稅率不考慮同時調整,就是不當稅改的問題所在。而政府在本來就不合理稅基的基礎上疊床架屋,更是讓房產稅制越改越複雜混亂,這些政策都是不夠專業的官員與御用學者以及委外研究單位所提出。

建請林全政府特別清查過去財政部與內政部經常委外的研究案,那些是否所託非人,不斷浪費國家資源。過去諸多不專業、不實務、不成熟、且配套不足的政策,到底是那些官員配合委外御用學者在擬定?是那些委外單位與學者經常承包政府政策的委外研究?委外單位與御用學者們賺足研究與委外經費,卻處處提出不成熟的治標政策,疊床架屋的危害健全稅制發展,包括財政部的奢侈稅(課不到稅)、房地合一稅(課不到稅)、房屋稅(新屋調高數倍)、地價稅(一次調高30%)、內政部營建署不動產資訊季報、及浪費幾千萬的蚊子租屋平台、還有再來要花三億建置「基準地價」平台…都是政府冗員一錯再錯地在浪費巨額國家資源,並做出錯誤的決策,行政院應該一律嚴格稽查,以免錯誤政策不斷重複發生。

感嘆不當政策屢屢在不食人間煙火的官員與御用學者們的手中擬定,而今,不當增稅已經悖離民意太遠,政府仍然抓不住核心問題,其實,房產稅引起爭議最大的核心問題在三大因素:「急漲」+「自住增稅」+「時機不對」!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2119730

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吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長 李同榮 2016.11.17

  巢運昨天發文回批李同榮顛倒黑白、扭曲事實,用「傷害自住」抹黑巢運,以掩蓋幫持有多筆、非自住、高價值房地持有者講話的事實。

吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長 李同榮回應,巢運已「脫離民意」,並發表三項嚴正聲明。

  李同榮針對前日他所撰文指出「巢運角色錯亂」傷「自住權益」以及昨日巢運回批「顛倒黑白」「扭曲事實」提出以下三點嚴正聲明:

(一)一兼五顧,樣樣皆管,巢運角色是否錯亂?

  巢運創始起源是社會無殼蝸牛的代表,我一向非常支持該「無殼蝸牛」團體,該團體對是無殼權益的爭取已非常辛苦力不從心,現在卻擴大涵蓋房市改革行動聯盟、政大地政系教授張金鶚、台灣土地社會聯盟丶台灣居住正義聯盟與崔媽媽基金會等團體,訴求包括土地正義丶社會正義丶居住正義丶稅制改革丶社會住宅丶房市改革丶租賃平台服務...等,儼然一副地政影子內閣態勢,完全沒聚焦在無殼蝸牛與只有一戶遮風蔽雨的自住百姓的權益方向,難道巢運現在角色不夠錯亂?

(二)李同榮批張金鶚教授「假居住正義」傷「自住權益」的三大理由:

(1)張教授非富人,所以他常提錯殺無辜的仇富政策

  張教授在副市長任內利用公權力「一刀切」加重新屋的房屋稅數倍,卻也傷了一身積蓄買一戶小小新屋自住的小老百姓,這是事實,不是捏造!

(2)張教授非窮人,他有三戶房屋,無法與只有一戶自住者感同身受

  張敎授事後發現「一刀切」房屋重稅遺禍後朝,但仍死不認錯,自我打臉説「一刀切」房屋稅不公平不正義,應該對15年內甚至30年內自住老屋擴大增稅,並贊成對自住者開鍘,大幅調高自住老屋房屋稅與地價稅。

張教授聲明地價稅調升30%,這五百丶一千對自住者影響有限?因為他有三戶房屋,他非窮人,他無法與只有自住小老百姓的人感同身受,若是自住無感?若是傷害不大,為什麼會有這麼多民意反彈,這樣多縣市都會首長轉向?只有台南市不能連任的賴市長堅持調漲房屋稅高達80%以上,難怪他在當地民調掉得最多。

(3)為仇富而傷自住,殺一千不放一

  無論是房屋稅丶地價稅,張金鶚教授的主張都是寧錯殺一千不放一個,與張盛和部長的化療式奢侈稅同樣,雙張都是酷吏行徑,多少自住者在「一刀切」的增稅酷政下受傷,絕對不是個案,地方政府濫墾重劃帶頭炒高地價,房價跟著水漲船高,地價稅房屋稅高漲卻要自住者沒享受就先埋單,這不叫「傷自住權益」,什麼才叫「傷自住權益」?

(三)業者沒有原罪,李同榮代表只有一戶自住,並不代表任何業者

  巢運污指李同榮掩蓋並幫持有多筆、非自住、高價值房地持有者講話。李同榮慎重表示,他只有一戶不到三十五坪老屋自住,從不炒房,從不囤房丶囤地,社會可以公評,李同榮指出,在經營房仲時期若發現有短線投資的經紀人一律開除。巢運把李同榮冠上業者身分,似乎把每個業者都當成罪犯,這是誰在扭曲事實?

  最後,李同榮表示,他過去數年來他一向最支持無殼蝸牛團體,多次提出與業者不同主張,包括空總舊址放棄商業利益,籌建世界一流的只租不售社會住宅,及不顧業者反對,贊成新政府廣建社宅。他呼籲無殼蝸牛團體,儘快恢復「巢運」原貌,不要與假居住正義的富教授們為伍,專注在為無殼蝸牛與自住小百姓爭取權益,才不會脫離民意。他並且願意擔任義工為無殼蝸牛與自住者發聲,共同為只租不售的社會住宅催生。
                                 新聞聯絡人:康湘梅0903953636

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2016-11-15 16:20:14 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

蔡英文總統昨(14)日拍板,透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。

針對小英政府拍板的獎勵老屋都更政策,個人認為,小英政府的三大重點提示存在與市場實務極大的落差與盲點。

國內老舊住宅比例高達四成五,部分還有結構案權疑慮。總統府執政決策協調會議昨就如何...

國內老舊住宅比例高達四成五,部分還有結構案權疑慮。總統府執政決策協調會議昨就如何推動老舊住宅更新協調決策。政府估計,老宅都更可創造龐大的營建產值,再加上關聯經濟活動,是非常重要的內需動能。記者胡經周/攝影

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新政府面對都更爭議,缺乏市場實務深入探討

2012年正當「文林苑都更」爭議事件鬧得滿城風雨,在當年撰書「李同榮房產關鍵報告」裡,大膽預測台灣房市將於2014年底反轉向下,並提出在此一景氣循環結束後,下一個循環的機會點,是「都更翻轉」的年代。很多人不解,本人篤定的回答:只要有天災地變,政府才會覺醒。

果然,房市在一片樂觀聲中,於2014年Q4正式反轉向下,而今年2月6日的台南大地震,更喚醒了沈睡的政府,開始公佈全省土壤液化潛勢區開始大談防災都更,為了配合防災都更,才會有老屋交易要提健檢證明的烏龍政策,顯然,新政府面對都更政策的爭議與推動障礙,缺乏深入市場實務面的研究與探討。

小英政府針對老屋都更獎勵的裁示有三大重點:

(1)對老屋都更提出獎勵

(2)銀行支援投入配合,提升都更財務能量

(3)強化跨部會協調,設置專責機構,全力配合地方政府推動都更

我們認為小英的三項裁示是推動綱領,這三大綱領,過去都有在做,只是強化執行力而己,缺乏創新以及突破現況障礙的政策,在市場實務面遭遇的盲點,仍然難以突破。

 

現行都更的障礙與盲點有三:

(1)少數可綁架多數

執政黨一向標榜的保障人民財產權,同時也造成釘子戶問題難解,現行的行政院版都更條例修正,只有越綁越嚴,多數必需服從少數,因為要保障人民財產權,問題無解。

(2)獎勵越多,問題越多

都更的獎勵,地方政府在法令允許下陸續放寬,包括新北的簡易都更方案,但執行結果也都不如預期,事實證明,都更的問題不在獎勵,而關鍵問題在於「權益分配」,估值與分配缺乏公信力,衍生都更的種種障礙

(3)都更程序繁複,費時耗力

在都更送審案件為數不多的情況下,送審程序往往超過八個月以上,景氣好進行都更整合,到送審、申請建照,銷售時景氣可能反轉,建商風險加大,沒有十足把握,都會的誘因每況愈下。

 

最後建議,唯今之計,都更的前途取決四大解決方案:

(一)政府編列預算,針對四十年以上老屋,啓動選擇性老屋健檢。

(二)針對危險堪慮的老屋,啓動防災型強迫都更

(三)針對防災都更,啓動獎勵、安置、等優惠配套措施

(四)針對防災老屋重建,啓動民間資金投入丶金融機構支援丶跨部會行政與法令修訂支援。

最後,再次強調,只有政府率先啓動防災型都更,自然帶動民間積極跟進,都會市容丶景觀丶建物安全丶都更推動才有美好的未來!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2107682

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2016-11-15 10:09經濟日報 記者郭及天╱即時報導 總統府昨天執政決策協調會議,就如何經由老舊住宅的更新,帶動國內內需市場,完成決策... 總統府昨天執政決策協調會議,就如何經由老舊住宅的更新,帶動國內內需市場,完成決策拍板。政府估計,這項工作可直接創造龐大的營建產值,再加上關聯經濟活動,是非常可觀的經濟產值,將是國內非常重要的內需動能。記者胡經周/攝影

蔡英文總統昨日拍板,透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。針對小英政府拍板的獎勵老屋都更政策,吉家網不動產董事長李同榮認為,小英政府的三大重點提示存在與市場實務極大的落差與盲點。

李同榮指出,現行都更的障礙與盲點有三。第一,少數可綁架多數。執政黨一向標榜的保障人民財產權,同時也造成釘子戶問題難解,現行的行政院版都更條例修正,只有越綁越嚴,多數必需服從少數,因為要保障人民財產權,問題無解。

第二,獎勵越多,問題越多。都更的獎勵,地方政府在法令允許下陸續放寬,包括新北的簡易都更方案,但執行結果也都不如預期,事實證明,都更的問題不在獎勵,而關鍵問題在於「權益分配」,估值與分配缺乏公信力,衍生都更的種種障礙。

第三,都更程序繁複,費時耗力。在都更送審案件為數不多的情況下,送審程序往往超過八個月以上,景氣好進行都更整合,到送審、申請建照,銷售時景氣可能反轉,建商風險加大,沒有十足把握,都更的誘因每況愈下。

李同榮提出四大解決方案。第一,政府編列預算,針對四十年以上老屋,啟動選擇性老屋健檢。第二,針對危險堪慮的老屋,啟動防災型強迫都案。第三,針對防災都更,啟動獎勵、安置等優惠配套措施。第四,針對防災老屋重建,啟動民間資金投入、金融機構支援、跨部會行政與法令修訂支援。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2106736  

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2016-11-14 14:06:51 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

巢運於13日舉行記者會,張金鶚教授表示,在建商財團的惡意操弄下,地價稅、房屋稅改革正遭逢鋪天蓋地的攻訐。巢運表示,地價稅妥協就是居住正義跳票,中央、地方政府應堅持改革。

巢運與張金鶚的論調,顯然包裝著「居住正義」,已成政府錯亂增稅政策的政治打手,與民意大大脫節,這種假的「居住正義」,卻傷了「自住權益」。

巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台...

巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台灣土地社會聯盟發起人林旺根、台灣居住正義協會理事長黃益中與崔媽媽基金會執行長呂秉怡等人上午共同召開記者會,呼籲中央與地方應繼續堅持地價稅的改革,毋須理會市場謠傳漲幅過當的「荒唐謬論」。記者程宜華/攝影

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巢運角色錯亂,扮演政府錯誤增稅政策的打手

巢運本身的角色錯亂,它已變調成稅改團體,無殼蝸牛似乎忘了自己在爭取的權益是什麼?自住一戶根本不應加稅,卻被御用學者一再誤導,巢運的領頭羊自己是擁有三戶房屋的張敎授,當然在富敎授眼中認為五百或一千是小錢,殊不知增稅問題不在錢多錢少,而是到底應不應該對自住增稅?到底政府了不了解小老百姓的感受?

無殼蝸牛自我打臉,跟著利益教授及飽食政府研究費與車馬費的學者們窮喊「居住正義」,這些學者藉著炒作政策議題,賺飽了政府的研究費,當然替政府的不當增稅背書,他們老是包裝「居住正義」大喊增稅有理,尤其張金鶚前副市長,任內濫用公權力,房屋稅改「一刀」亂切,搞亂了台灣的稅制,殘害無數無辜自住百姓,還硬拗只是少數個案,這些不知悔改的御用學者,不但不夠專業且與市場脫節,他們不斷的「積是成非」,卻反控別人「積非成是」?

巢運濫用民粹,窮喊「居住正義」,受傷的是「自住權益」

感嘆巢運中的無殼蝸牛,似乎忘了聚焦在爭取政府廣建社會住宅的重責大任,卻跟著稅改團體與巢運,為政府錯誤增稅政策背書,已成為少數富敎授們「假居住正義」利用的政治打手,這些經常拿政府研究費與車馬費的學者,老是披著國王的新衣,不斷炒作民粹從中得利,與炒地財團的行徑沒有兩樣,且披著羊毛偽裝成「居住正義」的化身,玩弄小老百姓,簡直得了便宜還賣乖!

台灣房地產的持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思整體性的規劃改革,只圖便宜行事,並對只有一戶的自住者增稅,致使基層民怨不斷升高,仍然無動於衷。如今巢運濫用民粹,屢屢在選前高舉「居住正義」大旗,綁架政府政策,反而逼使政府在匆促中擬訂出錯亂的增稅政策,令台灣的房地產税制更是疊床架屋,陷入難以修正的泥沼。

地方政府濫用公權力,始於北市「一刀切」錯誤房屋稅改

台北市前副市長張金鶚濫用公權力,針對新屋「一刀切」大幅調高稅基2.6倍,2014年7月1日與6月30日的新屋房屋稅相差數倍,民眾購買新屋,無論大小坪數及是否自住都要遭殃,買個30坪的自住新屋,房屋稅增加數倍,自住民眾怎受得了?連無辜的都更者都受害,張金鶚前副市長還死不認錯,這才是真正跳票的「居住正義」。

如今,張教授自我打臉説房屋稅「一刀切」不公平不正義,應該對15年內甚至30年內自住老屋擴大增稅,並讚成對自住者開鍘,大幅調高自住老屋房屋稅與地價稅,六都平均調幅已超過30%,還嫌不夠多?這難道也是自稱弱勢巢運團體口中的「居住正義」?15年丶30年不也是一刀切嗎?「一刀切」的錯誤稅改,絕不是少數個案,傷害多少無辜自住百姓,難道闖的禍還不夠多嗎?

呼籲無殼蝸牛團體,勿忘初衷,聚焦推動社宅為己任

我們一向是支持無殼蝸牛團體應該善為無殼弱勢們向政府發聲,而不應只附和「利益教授」們的錯誤主張,成為政府錯誤稅改政策的打手。無殼蝸牛團體,以前是當家有自己主見,現在變成處處附和的跟班,毫無自己核心主張,簡直是變了調。呼籲無殼蝸牛團體應勿忘初衷,再睡忠孝東路或帝寶,也難以圓滿年青人遮風蔽雨的夢想,增稅箭頭不應傷害本是同根的自住弱勢。當務之急,應該好好監督小英政府對廣建只租不售社會住宅的具體政策與執行力,全力聚焦推動只租不售的社會住宅,才不致辜負眾多弱勢者對「無殼蝸牛團體」的期待。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2105060

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2016-11-14 10:40經濟日報 記者郭及天╱即時報導

台灣土地社會聯盟發起人林旺根(右二)與巢運等團體共同召開記者會,呼籲中央與地方應...
台灣土地社會聯盟發起人林旺根(右二)與巢運等團體共同召開記者會,呼籲中央與地方應繼續堅持地價稅的改革,毋須理會市場謠傳漲幅過當的「荒唐謬論」。記者程宜華/攝影
 

 

昨日巢運及台北市前副市長張金鶚表示,在建商財團的惡意操弄下,地價稅、房屋稅改革正遭逢鋪天蓋地的攻訐,地價稅妥協就是居住正義跳票,中央、地方政府應堅持改革。

針對巢運與張金鶚的論調,吉家網不動產董事李同榮今日直批,變調的巢運,濫用民粹,包裝著「居住正義」,已成政府錯亂增稅政策的政治打手,與民意大大脫節,他直批張金鶚,假「居住正義」,傷「自住權益」。

李同榮指出,巢運本身的角色錯亂,它已變調成稅改團體,無殼蝸牛似乎忘了自己在爭取的權益是什麼?自住一戶根本不應加稅,卻被御用學者一再誤導,巢運的領頭羊自己是擁有三戶房屋的張教授,當然在富教授眼中認為500元或1000元是小錢,殊不知增稅問題不在錢多錢少,而是到底應不應該對自住增稅?到底政府了不了解小老百姓的感受?

李同榮表示,台灣房地產的持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思整體性的規劃改革,只圖便宜行事,並對只有一戶的自住者增稅,致使基層民怨不斷升高,仍然無動於衷。如今巢運濫用民粹,屢屢在選前高舉「居住正義」大旗,綁架政府政策,反而逼使政府在匆促中擬訂出錯亂的增稅政策,令台灣的房地產稅制更是疊床架屋,陷入難以修正的泥沼。

李同榮表示,張金鶚前副市長還死不認錯,這才是真正跳票的「居住正義」。如今,張教授自我打臉說房屋稅「一刀切」不公平不正義,應該對15年內甚至30年內自住老屋擴大增稅,並讚成對自住者開鍘,大幅調高自住老屋房屋稅與地價稅,六都平均調幅已超過30%,還嫌不夠多?

這難道也是自稱弱勢巢運團體口中的「居住正義」?15年不也是一刀切嗎?「一刀切」的錯誤稅改,絕不是少數個案,傷害多少無辜自住百姓,難道闖的禍還不夠多嗎?

李同榮最後表示,他一向是支持無殼蝸牛團體應該善為無殼弱勢們向政府發聲,而不應只附和「利益教授」們的錯誤主張,成為政府錯誤稅改政策的打手。李同榮直指無殼蝸牛團體,以前是當家有自己主見,現在變成處處附和的跟班,毫無自己核心主張,簡直是變了調。

他呼籲無殼蝸牛團體應勿忘初衷,再睡忠孝東路或帝寶,也難以圓滿年青人遮風蔽雨的夢想,增稅箭頭不應傷害本是同根的自住弱勢。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2104563

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2016-11-14 10:44經濟日報 記者游智文╱即時報導

巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台...
巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台灣土地社會聯盟發起人林旺根、台灣居住正義協會理事長黃益中與崔媽媽基金會執行長呂秉怡等人昨天共同召開記者會,呼籲中央與地方應繼續堅持地價稅的改革,毋須理會市場謠傳漲幅過當的「荒唐謬論」。記者程宜華/攝影
 

 

巢運和台北市前副市長張金鶚昨日舉行記者會表示,地價稅妥協就是居住正義跳票;吉家網不動產董事長李同榮今天表示,巢運本身角色錯亂,已變調成稅改團體,無殼蝸牛似乎忘了自己在爭取的權益是什麼?

巢運不滿近來各地方政府傳出擬調整地價稅,昨天舉行記者會表示,地價稅調漲合理、謙卑,現在是建商財團惡意操弄攻訐,呼籲中央、地方政府應堅持改革。

李同榮表示,巢運似乎已變調,成為政府錯亂增稅政策的政治打手,與民意大大脫節。他表示,自住一戶根本不應加稅。增稅問題不在錢多錢少,而是到底應不應該對自住增稅。

他也感嘆巢運中的無殼蝸牛,似乎忘了聚焦在爭取政府廣建社會住宅的重責大任,卻跟著稅改團體與巢運,為政府錯誤增稅政策背書。

李同榮表示,台灣房地產持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思整體性的規劃改革,只圖便宜行事,並對只有一戶的自住者增稅,如今巢運濫用民粹,屢屢在選前高舉居住正義大旗,綁架政府政策,逼使政府在匆促中擬訂出錯亂的增稅政策,令房地產稅制更是疊床架屋,陷入難以修正的泥沼。

李同榮說,他支持無殼蝸牛團體應該為無殼弱勢們向政府發聲,但不應成為政府錯誤稅改政策的打手。他呼籲無殼蝸牛團體勿忘初衷,增稅箭頭不應傷害本是同根的自住弱勢,應全力聚焦推動只租不售的社會住宅,才不致辜負眾多弱勢者對無殼蝸牛團體的期待。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2104568

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2016/11/01 11:39文/記者葉思含整理

 

文/吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮

房地產以租代買,年輕人只要擁有,不要天長地久,這觀念正確嗎? 「以租代買」及「買服務、不買產品」的商業模式,適用於一般辦公或家用事務器具,但在台灣仍不適應在房地產市場。我認為有4大理由證實房地產市場「以租代買」是絕對不划算的理財計劃。 

理由1:不做屋奴卻淪為租奴

追逐都會高房租,年輕人半輩子遭高房租的財富掠奪,同時也養足都會房產投資客,長線不但無法舒解房價,造成非良性的循環經濟,且促使房價跌卻租金漲的供需不平衡現象。到底年輕人是應該伺機在房價跌到滿足點時進場,還是以租代買去忍受高租金的財富掠奪?答案應該很明顯。

理由2:只是年輕人置產的中継站

長線來看絶對划不來,擧例說明,以目前中古屋均價每坪27.5萬元換算,儲蓄180萬元可貸款買總價約600萬元的22坪中古屋,以2%利率計算,每月本息約繳2萬1000元。20年後房價若漲一倍,房貸繳清後,擁有1200萬房地資產。就算房價沒漲,至少擁有600萬房地資產。若以租代買,每月仍要支付約2萬1000元房租,20年要支付504萬元房租,除了當初儲蓄的180萬頂多本利合計300萬元以外,可說是一無所有,就算房地產沒增值也划不來。

理由3:有房才有安全感

現代有土斯有財舊觀念已轉為有房才有安全感的新思維! 現在年輕人被媒體與專家灌輸「16年不吃不喝」才能買得起房的觀念,因此寧願放棄也不願儲蓄,許多人當月光族,寧願將薪水3分之1付房租也不願繳房貸。等到中年成家立業才發現永遠租房子除了不方便也沒有安全感,台灣人雖可擺脫有土斯有財置產舊觀念,卻難以擺脫有房斯有安全感的新思維。除非,社會住宅推動到一定程度才能舒解租賃市場,以租代買才會成為良性循環經濟,但那已經是8年後的事,而且是未確定因素。

理由4:期待房價下跌再買仍不划算

想買房的人,暫時以租代買,期待房價下跌再買,仍然不划算!從2014年底房價反轉以來,2年間大台北地區的遞延買盤至少有6萬戶,這些買盤受市場影響,暫時以租代買,期待房價下跌甚至崩盤才肯出手,但結果證明核心區低總價產品抗跌性頗高,2年房市平均跌幅15%,低總價產品並未超過10%跌幅,且明年中這類低總價小宅有機會止跌,因此,已經儲夠自備款的人,暫時以租代買、伺機再買的人,期待有較大跌幅的希望可能會落空。

 

「16年不吃不喝」才能買得起房的觀念,間接鼓勵年輕人放棄,並導致不願儲蓄的習慣。我認為,16年不吃不喝的說法是建立在3大錯誤觀念的前提:假設薪資所得不提升、全額現金買房、一定要買在都會區。年輕人買房置產若能先遠後近丶先舊後新丶先小後大丶先低價後高價丶先有再好,月存2萬,5~6年就能擁有都會郊區小宅的自備款,再以原先每月儲蓄款支付貸款,就能有置產能力。而置產考量距離丶屋齡、空間丶品質幾大要素,就能暫時擺脫無殼蝸牛的惡夢,擁有屬於自己的窩。

 

李同榮小檔案

★現職:吉家網不動產股份有限公司董事長、中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會榮譽理事長、台北市不動產仲介經紀商業公會榮譽理事長

★經歷:德霖技術學院兼任副教授、2006年台灣資訊月選拔十大傑出資訊人才獎當選人

★出版書籍:良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/1854

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2016-11-09 09:59經濟日報 記者郭及天╱即時報導

前行政院長陳冲表示,加重自住房屋稅、地價稅的後果,就算房價下跌,就算年輕人買得起,也會面臨住不起的問題,他呼籲政府和民眾都應「包容,包容,再包容」。

吉家網不動產董事長李同榮表示支持陳冲所言,除了陳冲的包容說,他並呼籲各地方政府不應該讓持有自住者遭受懲罰性的加稅,政府除了謙卑、包容以外,更應該「理性、理性、再理性」。

李同榮表示,台灣房地產的持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思考整體性的規劃改革,只圖便宜行事、疊床架屋,讓稅改陷入泥沼。舊政府對地價稅增稅亂了套,新政府對房屋稅頻出招,地價稅大幅調高,新政府閉眼睛推給前朝,坐擁其利,不但如此,內政部還想花3億元建精準地價平台,企圖將地價稅的稅基逐步調高接近市價,毫不考慮整體稅率調降的平衡性,說穿了,只要地方稅收增加,卻不顧只有一戶遮風避雨自住的老百姓心裡的感受,這種缺乏理性的政府,怎麼可能謙卑,怎麼可能包容?

李同榮指出,地價稅爭議完後,再來的房屋稅,新政府可就推不掉責任,看新政府怎麼包容對待自住的小百姓了?台南市已率先實施對自住15年老屋大幅增稅,稅基中造價大幅調整,三年稅基調幅分別調高54%、65%及81%,幅度之高令人咋舌,難怪賴清德在縣市長民調從第一名直落到第五名。

台北市及各縣市地方政府也陸續面臨三年一次房屋稅調整的時刻,在官員們的心態,有樣學樣,尤其台北市被前副市長張金鶚針對新屋「一刀切」大幅調高稅基2.6倍,2014年7月1日與6月30日的新屋房屋稅相差數倍,民眾購買新屋,無論大小坪數及是否自住都要遭殃,新屋市場已萬劫不復,2014年底財政部又放火,解除老屋增稅禁令,讓地方政府又可針對自住老屋增稅,所以地方政府說新屋一刀切不公平,因此追溯15年老屋增稅, 15年不也是一刀切嗎?15年零一天,可能差一天稅賦就天壤之別,若出亂子都是一刀切惹的禍。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2094380

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2016-11-09 10:21經濟日報 記者游智文╱即時報導

吉家網不動產董事長李同榮表示,房產稅近來引發爭議,新舊政府都有份,舊政府對地價稅增稅亂了套,新政府對房屋稅頻出招,對地價稅大幅調高,也閉眼睛推給前朝,想坐擁其利。

他說,新政府現在大談居住正義、轉型正義,但最該轉型的是執政黨與內閣官員的思維,新政府只有啓動財經重大建設,注入經濟活水,人民有更富裕的生活,企業有更強的競爭力,政府才會有更理想的稅收。

李同榮表示,台灣房地產的持有稅與交易稅是全世界最複雜的稅制,但政府不思考整體性的規劃改革,只圖便宜行事丶疊床架屋,讓稅改陷入泥沼。

他說,地價稅爭議完後,再來的房屋稅,新政府就推不掉責任。台南市已率先實施對自住15年老屋稅基中的造價進行調整,幅度之高令人咋舌,難怪賴清德在縣市長民調從第一名直落到第五名。

台北市及各縣市地方政府也陸續面臨三年一次房屋稅調整的時刻,官員們的心態,目前大多想有樣學樣,但一刀切增稅方法,是房屋稅改的罪魁亂源,台北市政府說對新屋一刀切不公平,因此追溯15年老屋增稅,低15年不也是一刀切嗎?15年零一天,可能差一天稅賦就天壤之別。

前行政院長陳冲昨天呼籲政府和民眾都應「包容,包容,再包容」。李同榮表示支持陳冲所言,但除了陳冲的包容說,他並呼籲各地方政府不應該讓持有自住者遭受懲罰性的加稅,政府除了謙卑、包容以外,更應該「理性、理性、再理性」。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2094426

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2016-11-08
吉家網不動產董事長李同榮的見解:剛好相反!他呼籲業者,不要採在年青人的肩膀獲利,讓都會社宅提供年輕人租屋的便利。
政府要健全房市就必須廣建社宅,中長期不但照顧弱勢,並降低民怨,讓都會租金不致大幅上漲,同時抑制過度投資,房價才能依市場機制逹「價穩量活絡」目標。否則,越不蓋社宅,民怨越上升,政府對房市就會有不友善措施,更扭曲市場機能,產生惡性循環。

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2016-11-04 09:53經濟日報 記者游智文╱即時報導

數百名台中市民因地價稅飆漲,在議員帶領下,到市政府抗議。記者趙容萱/攝影
數百名台中市民因地價稅飆漲,在議員帶領下,到市政府抗議。記者趙容萱/攝影
 

吉家網不動產董事長李同榮表示,過去以公告地價為基礎設計的稅制,現在要調整接近市價的機制,就要全盤考量稅基與稅率的平衡關係,只想調整稅基接近市價,卻不全盤調整稅率,會使稅賦暴衝,這種與專業、市場及民心向背脫節的財政首長若不下台,持續的錯亂稅改,已更甚於打房,政府官員屢屢以「學術論政」,一定會搞死台灣房市、股市與經濟命脈。

李同榮指出,內政部早就已討論全新地價查估統一標準機制,也就是透過實價交易資訊為主,進行大量查估的精準地價,擬提供財政部稅捐單位當作唯一的地價課稅稅基。

他批評這是「學術論政」,並質疑內政部間接為某學者主持的房地自動鑑價系統(AVM)平台舖路,該平台主持人過去經常承攬政府委外業務,且一直企圖以學者身分影響台灣房地產稅制政策,並企圖將來有機會承攬政府委外之「精準地價平台」的建置業務。

李同榮表示,目前台灣的自動鑑價環境尚未成熟,因此系統準確率偏差甚多,有某平台號稱以公益免費提供民眾查詢房地價格,但在台灣實價登錄資料庫尚不夠精準不夠不成熟的環境下,任何平台都無法達「精準地價」課稅標準,而「精準地價」平台卻不精準,那只會讓更多的誤判發生並傷及更多的無辜民眾,而收到暴衝的地價稅與房屋稅的民眾一定會直線上升。

李同榮表示,當政府在發現奢侈稅與房地合一的交易稅制失靈,且完全抽不到預期稅收二成,於是把腦筋動到稅基最大的持有稅收上,財政部結合地方政府大幅調高持有稅中的房屋稅與地價稅,如今,不但持有稅已大幅調升,自住者還要無辜承受被炒高的地價稅,而政府不但不顧民怨反彈,還要變本加利,加碼以「精準地價」逐步企圖大幅調高地價接近市價,藉以全面擴大稅收來源。

李同榮呼籲政府,未成熟的稅制政策不要屢放風聲,影響市場,這樣民眾怎麼相信林全政策不打房?同時呼籲立委們,也要把關內政部是否企圖繼續浪費公帑,台灣稅制改革已走入死胡同,政府刮樹皮且傷樹根的增稅作為,令台灣經濟前途蒙上一層陰影。

 

台中一名廖姓重劃區地主拿著地價稅單說明,去年2萬5千元(下),今年繳近20萬元(...
台中一名廖姓重劃區地主拿著地價稅單說明,去年2萬5千元(下),今年繳近20萬元(上),明年漲到40多萬元。記者趙容萱/攝影

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2084281

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2016-11-02 10:35經濟日報 記者游智文╱即時報導

針對105年地價稅,台北市長柯文哲(左)昨在記者會上表示,對自住民眾地價稅稅額增... 針對105年地價稅,台北市長柯文哲(左)昨在記者會上表示,對自住民眾地價稅稅額增加的影響相對有限,以台北市自用住宅用地戶數來看,約七成戶數增加稅額在千元以內。記者曾學仁/攝影

吉家網不動產董事長李同榮表示,地價稅一次漲幅過高,炒作地價原凶坐擁暴利,卻要自住者承受高地價稅賦,有如羊毛出在狗身上,豬埋單,可憐的是自住的小老百姓,這是劫貧濟富的刮樹皮行為。

六都公告地價調漲,平均漲幅30.54%,台北市漲幅30.38%,台中市拿下六都第一,平均地價稅暴漲38.25%,有西屯區與南屯區民眾表示今年地價稅是去年的9倍,不少民眾對漲幅相當有感。

李同榮說,房價高漲的元兇是土地,政府過去的稅改從沒有針對囤地行為採取措施,反而跟著民間一起炒作土地,國產署標售土地不限期開發,拿人民資產炒高地價,再間接賺人民血汗錢。

同樣大地主囤地不放,奇貨可居,待價而沽,炒高地價賺取祖先遺留的暴利財,建商挾雄厚資本,趁房市多頭時,高價獵地,再伺機轉售或興建,賺取資本財,一般的投資客見房價高漲不顧風險的追價炒房,賺取機會財,讓土地價格也居高不下。

李同榮表示,房價高漲的問題在不在房價,房價是果,地價是因,如今,政府不治本,讓土地高漲,卻束手無策,不摘果實卻拿自住小老百姓刮樹皮,最後民怨沸騰,傷到的是樹根。

他說,政府、建商、老地主、投資客聯手炒高房價,獲利的羊毛攬在土地身上,卻要無辜的小老百姓來埋單,有如羊毛出在狗身上,卻要豬來埋單。

李同榮呼籲政府,對自住者而言,房屋是用來遮風蔽雨,房價高漲不應讓自住者承擔更高稅賦,稅制的改革應漸進,不應激進,這突顯地方政府財務短缺,飢不擇食的窘態,只會激發民怨升高。

 

台中市公告地價飆漲,西屯區平均調幅超過一倍,地價稅連帶提高,市民叫苦連天。記者洪...
台中市公告地價飆漲,西屯區平均調幅超過一倍,地價稅連帶提高,市民叫苦連天。記者洪敬浤/攝影

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2062387

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